10-14.713.02 Bericht des Gemeinderats

text: \nGemäss Beschluss des Ratsbüros wird \n\ndieser Bericht an die Spezialkommisson \n\nGemeindehaus überwiesen  \n\n \n\n \nwww.riehen.ch \n\n \n\nReg. Nr. 1.3.1.12 Nr. 10-14.713.02/10-14.516.03/06-10.700.03/10-14.525.04 \n\n \n\n \n\nSammelbericht des Gemeinderats zum Anzug der Sachkommission Publi-\n\nkumsdienste, Behörden und Finanzen (SPBF) sowie Mobilität und Versor-\n\ngung (SMV) betreffend Nutzungskonzept und Wirtschaftlichkeitsprüfung ei-\n\nnes Neubaus für die Gemeindeverwaltung sowie einer Umnutzung des jetzi-\n\ngen Gemeindehausareals (Nr. 10-14.713.02), sowie zu den drei Anzügen: \n\n- Roland Lötscher und Kons. betreffend Nutzung des Gemeindehausdaches zur \n\nGewinnung von Solarenergie (Nr. 10-14.516.03) \n\n- Heinz Oehen und Kons. betreffend optimalere Nutzung des Parkplatzareals ne-\n\nben dem Bahnhof Riehen Dorf (Nr. 06-10.700.03) \n\n- Thomas Zangger und Thomas Marti betreffend Saaltrakt Landgasthof als Herz-\n\nstück der Dorfkernentwicklung (Nr.10-14.525.04) \n\n \n\n1. Einleitung \n\nIm März 2012 wurde dem Einwohnerrat eine Vorlage betreffend energetische Sanierung \n\ndes Gemeindehauses überwiesen (Nr. 10-14.128.01). In der Vorlage wurden dem Ein-\n\nwohnerrat zwei Sanierungsvarianten zum Entscheid vorgelegt, die Variante „Status quo“ \n\nmit den minimalen, dringlichen Massnahmen sowie die Variante „Midi“ mit einer umfas-\n\nsenden energetischen Sanierung. Dem Einwohnerrat wurde ein Investitionskredit für die \n\nUmsetzung Variante „Status quo“ in der Höhe von CHF 410‘400 beantragt, um auch die \n\nVariante Neubau zu prüfen. In der Vorlage wurde auch zu den zwei Anzügen Roland Löt-\n\nscher und Kons. betreffend Nutzung des Gemeindehausdaches zur Gewinnung von So-\n\nlarenergie sowie Heinz Oehen und Kons. betreffend optimalere Nutzung des Parkplatza-\n\nreals neben dem Bahnhof Riehen Dorf berichtet. \n\n \n\nDer Einwohnerrat hat an seiner Sitzung vom 30. Januar 2013 folgende Beschlüsse ge-\n\nfasst:  \n\n- Die Vorlage wurde an den Gemeinderat zurückgewiesen. \n\n- Es wurde der Anzug der Sachkommission Publikumsdienste, Behörden und Finanzen \n\n(SPBF) sowie Mobilität und Versorgung (SMV) betreffend Nutzungskonzept und Wirt-\n\nschaftlichkeitsprüfung eines Neubaus für die Gemeindeverwaltung sowie einer Umnut-\n\nzung des jetzigen Gemeindehausareals an den Gemeinderat zur Berichterstattung \n\nüberwiesen.  \n\n- Es wurde eine aus sieben Mitgliedern des Einwohnerrats bestehende Spezialkommis-\n\nsion Gemeindehaus eingesetzt. Die Kommission hat den Auftrag, die vom Gemeinde-\n\nrat angeforderte Studienarbeit betreffend Nutzungskonzept und Wirtschaftlichkeitsprü-\n\nfung eines Neubaus für die Gemeindeverwaltung sowie einer Umnutzung des jetzigen \n\nGemeindehausareals zu begleiten und die Ergebnisse der Arbeiten zuhanden \n\n\n\n \n\n \n\nSeite 2 des Ratsplenums zu würdigen. Als Mitglieder wurden Dominik Bothe, Christine Kauf-\n\nmann, Heinz Oehen, Edi Rutschmann, Urs Soder, Andreas Tereh sowie Peter Zinker-\n\nnagel gewählt. \n\n- Die zwei Anzüge Roland Lötscher und Kons. betreffend Nutzung des Gemeindehaus-\n\ndaches zur Gewinnung von Solarenergie sowie Heinz Oehen und Kons. betreffend op-\n\ntimalere Nutzung des Parkplatzareals neben dem Bahnhof Riehen Dorf wurden stehen \n\ngelassen. \n\n \n\nIm Folgenden wird zu den vier Anzügen, welche die Arealentwicklungen im Dorfzentrum \n\nbetreffen (Gemeindehaus-Areal, Landgasthofsaal-Areal, Parkplatz an der Bahnhofstras-\n\nse), Bericht erstattet.  \n\n \n\n \n\n2. Anzug der Sachkommission Publikumsdienste, Behörden und Finanzen (SPBF) \n\nsowie Mobilität und Versorgung (SMV) betreffend Nutzungskonzept und Wirt-\n\nschaftlichkeitsprüfung eines Neubaus für die Gemeindeverwaltung sowie einer \n\nUmnutzung des jetzigen Gemeindehausareals (Nr. 10-14.713.01) \n\nAn seiner Sitzung vom 30. Januar 2013 hat der Einwohnerrat den nachfolgenden Anzug \n\nüberwiesen: \n\n \n\n2.1 Wortlaut: \n\n \n\n"1. Prüfung eines Neubaus für das Gemeindehaus: \n\nDer Gemeinderat wird gebeten, anhand eines Nutzungskonzepts, einer Volumenstu-\n\ndie und einer Wirtschaftlichkeitsberechnung eine Neubauvariante für die Gemeinde-\n\nverwaltung an einem andern Standort zu prüfen und dem Einwohnerrat darüber zu \n\nberichten. \n\n \n\n2. Prüfung einer Umnutzung des Gemeindehausareals: \n\nDer Gemeinderat wird gebeten, anhand eines Nutzungskonzepts samt Volumenstu-\ndien und Wirtschaftlichkeitsberechnungen die Möglichkeiten einer Umnutzung des \njetzigen Gemeindehausareals zu prüfen und dem Einwohnerrat darüber zu berich-\nten.“ \n\n \nsig. Andreas Zappalà, Präsident SPBF \n Jürg Sollberger, Präsident SMV \n\n\n\n \n\n \n\nSeite 3 2.2 Der Gemeinderat nimmt dazu wie folgt Stellung: \n \n\nDie nachfolgenden Erläuterungen sind eine Zusammenfassung der wesentlichen Er-\n\nkenntnisse aus den Untersuchungen, welche der Gemeinderat unter engem Einbezug der \n\nSpezialkommission Gemeindehaus und der Gemeindeverwaltung sowie von externen \n\nExperten durchführen liess und welche im beiliegenden Projektbericht detailliert erläutert \n\nsind. \n\n \n\n2.2.1 Prüfung eines Neubaus für das Gemeindehaus \n\n \n\nMit dem Neubau des Gemeindehauses sollen wenn möglich auch die Gemeindeverwal-\n\ntungsarbeitsplätze an einem Ort konzentriert werden. Unter Berücksichtigung der zukünf-\n\ntigen Entwicklung durch die Übernahme der Schulen und einer Reservefläche von 5% \n\nwäre eine Bruttogeschossfläche von 5'900 m2 notwendig. \n\n \n\nEs wurden mehrere mögliche Standorte untersucht in Riehen Nord, Mitte und Süd. In \n\nFrage kommen Areale, die zentral im Bereich des Dorfzentrums liegen und mit allen Ver-\n\nkehrsmitteln gut erreichbar sind, weil im Gemeindehaus Dienstleistungen für die gesamte \n\nBevölkerung erbracht werden. Unter den zwei priorisierten Standorten wurde das Park-\n\nplatzareal an der Bahnhofstrasse mit dem Areal der Landwirtschaftlichen Genossen-\n\nschaft, allenfalls unter Einbezug des Weissenbergerhaus-Areals, favorisiert und an-\n\nschliessend vertieft untersucht. \n\n \n\nEine Volumenstudie hat aufgezeigt, dass ein entsprechender Baukörper für 135 Arbeits-\n\nplätze in Bezug zur Umgebung sehr gross wirken würde und aus städtebaulicher Sicht \n\nproblematisch wäre. Zudem ist noch offen, ob das Areal der Landwirtschaftlichen Genos-\n\nsenschaft zur Verfügung steht. Durch die mittlerweile hohe Anzahl an Mitarbeitenden \n\nkönnte jedoch auch eine dezentrale Verwaltung einen Lösungsansatz darstellen, wie z. B. \n\nMiteinbezug des Weissenbergerhaus-Areals und Dienstleistungsangebote im Dorfzentrum \n\nwie ein Bürgerbüro. Zudem stellt eine Erweiterung und Vergrösserung des bestehenden \n\nLandgasthofsaals eine Option für einen multifunktionalen Saal (Einwohnerratssitzungen) \n\ndar. \n\n \n\nDer Neubau kostet mehr als die Sanierung, er vermag jedoch die Bedürfnisse der Verwal-\n\ntung gegenwärtig besser abzudecken und ist zukunftsorientiert. Die aktuelle Gebäudesi-\n\ntuation weist eine wenig flexible funktionale und ökonomische Raumkonstellation auf, \n\nwelche heute schon an ihre Grenzen stösst. \n\n \n\nFazit: Mit der Übernahme verschiedener Aufgaben vom Kanton hat die Verwaltung nun \n\neine Grösse erreicht, die nur mit städtebaulichen Nachteilen in einem Bauvolumen zu-\n\nsammengezogen werden kann. Entscheidend ist bezüglich eines Neubaus jedoch die \n\nFrage, ob das heutige Gemeindehaus-Areal einer besseren Nutzung zur Erreichung eines \n\nattraktiven Dorfzentrums zugeführt  werden kann.  \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n\nSeite 4 2.2.2 Prüfung einer Umnutzung des Gemeindehaus-Areals \n\n \n\nIn einer ersten Arbeitsphase wurde zusammen mit der Spezialkommission geprüft, welche \n\nNutzungen aus öffentlicher Sicht auf dem Areal angestrebt werden sollen. Um möglichst \n\numfassende Entscheidungsgrundlagen zur Verfügung zu stellen, wurden im Vorfeld mit \n\nexterner Unterstützung1 generelle Analysen (Standort-, Markt-, Verkehrs-, städtebauliche \n\nAnalyse) unter Berücksichtigung der übergeordneten Leitbilder und Strategien der Ge-\n\nmeinde Riehen erarbeitet. Die Analysen ergaben für die Fragestellungen im Wesentlichen \n\nfolgende wichtigen Erkenntnisse: \n\n- Das Dorfzentrum ist ein Subzentrum neben der Stadt Basel und der Stadt Lörrach. \n\nAls Subzentrum dient es vor allem dem täglichen Einkauf. Es ist aber auch bezüglich \n\nder Angebote in den Bereichen Kultur, Freizeit oder auch Gesundheit für die Bevölke-\n\nrung wichtig.  \n\n- In Riehen besteht übereinstimmend die Absicht, eher qualitativ als quantitativ zu \n\nwachsen. Quantitatives Wachstum besteht aufgrund der demografischen Entwicklung \n\nbei Seniorinnen und Senioren und jungen Familien. \n\n- Qualitatives Wachstum ist nötig zur Sicherung der Funktion als Subzentrum für den \n\ntäglichen Einkauf sowie qualifiziert für Kultur, Freizeit und Gesundheit. Es besteht in \n\nRiehen Bedarf für Alterswohnungen und Familienwohnungen. \n\n- Das Dorfzentrum ist für den Alltagsbedarf nicht optimal versorgt. Die Grossverteiler \n\nMigros und COOP sind die Hauptanbieter, sie haben aber zu wenig Platz und können \n\nam Standort nicht erweitern, um eine grössere Anziehungskraft zu entwickeln.  \n\n- Die Zentrumsfunktion soll gestärkt werden, damit die Detailhandelsattraktivität für die \n\nBevölkerung von Riehen und Bettingen, die zahlreichen Touristen (v. a. Besucher der \n\nFondation Beyeler) und die Kunden aus dem grenznahen Ausland (für Schweizer \n\nProdukte) steigt. \n\n- Die Parkierungsmöglichkeiten im Dorfzentrum sind zu verbessern. \n\n- Der Bürgersaaltrakt bildet eine starke räumliche Trennung zwischen der Schmied-\n\ngasse und dem heutigen Gemeindehausparkplatz bzw. der Wettsteinanlage. Es wäre \n\nerwünscht, dass die räumliche Trennung weniger stark ausgebildet wäre. \n\n- Mit dem Bürgersaal, dem Landgasthofsaal sowie dem  Einwohnerratssaal besteht ein \n\nÜberangebot an Sälen, die teilweise nur sehr wenig genutzt werden. \n\n \n\nFür die Umnutzung des Gemeindehaus-Areals wurde aus den Analysen folgendes Fazit \n\ngezogen: \n\n- Die Umnutzung des Gemeindehaus-Areals wäre für das Dorfzentrum eine Chance, \n\nwenn anstelle der Gemeindeverwaltung ein Grossverteiler attraktive Verkaufsflächen \n\nrealisieren könnte. Dafür wäre gemäss Auskunft eines Grossverteilers eine ebenerdi-\n\nge Bruttogeschossfläche von rund 2‘000 m2 notwendig. \n\n- In den oberen Geschossen könnten Alterswohnungen oder Familienwohnungen er-\n\nstellt werden. \n\n                                                \n1\n Nüesch Development AG; Hornberger & Partner Standort Marketing \n\n  Architekten Gian Fistarol & Anna Katharina Sintzel Item \n\n\n\n \n\n \n\nSeite 5 - Im Untergeschoss des Gemeindehauses könnten zusätzliche Parkplätze realisiert \n\nwerden, die über das öffentliche Parking erschlossen würden. \n\n \n\nIn der zweiten Arbeitsphase wurde zusammen mit der Spezialkommission geprüft, wie auf \n\ndem Gemeindehaus-Areal eine Fläche für einen Grossverteiler und Wohnungen gebaut \n\nwerden könnten. Es wurden zwei Varianten (unter Einbezug der Entwicklungschancen auf \n\ndem Parkplatz-Areal an der Bahnhofstrasse sowie dem Landgasthofsaal-Areal) genauer \n\nuntersucht, die anschliessend mit der Variante „Status quo“ (Sanierung des Gemeinde-\n\nhauses) bezüglich folgender Kriterien miteinander verglichen wurden: \n\n- Gute Gesamtwirkung: Dorfbild und Architektur \n\n- Entwicklungschancen für das Dorfzentrum  \n\n- Optimale Nutzungen bezüglich Versorgungszentrum, Verwaltung, Wohnen und \n\nSaalnutzung \n\n- Parkierung \n\n- Wirtschaftlichkeit aufgrund grober Kostenschätzungen (Investitionshöhe, Belastung \n\nder Gemeinderechnung, Auswirkungen auf Landwerte) \n\n- Verfahrensrisiken und Kommunikationsbedarf. \n\n \n\nVariante 1 „Status Quo“ \n\n- Das Gemeindehaus wird am bestehenden Standort energetisch saniert.  \n\n- Auf dem Areal des Landgasthofsaals ist eine bauliche Entwicklung möglich, wie dies \n\nim Anzug Th. Zangger und Th. Marti betr. Saaltrakt Landgasthof als Herzstück der \n\nDorfentwicklung vorgeschlagen wird. Realisierbar wäre eine Nutzung mit Publi-\n\nkumsverkehr im Erdgeschoss und rund 10 Wohnungen in den Obergeschossen. \n\n- Auf dem Parkplatz-Areal an der Bahnhofstrasse können 15 zentrumsnahe Wohnun-\n\ngen realisiert werden. \n\n- Unter dem heutigen Gemeindehausparkplatz kann ein öffentliches Parking mit \n\n88 Parkplätzen erstellt werden. Der Einwohnerrat hat für die Erarbeitung eines kon-\n\nkreten Bauprojekts im Januar 2014 einen entsprechenden Projektierungskredit be-\n\nschlossen. Mit der Entwicklung des Landgasthofsaal-Areals könnte das unterirdi-\n\nsche Parking mit zusätzlichen Parkplätzen erweitert werden. \n\n- Wesentliche Vorteile: Die energetische Sanierung des Gemeindehauses ist ver-\n\ngleichsweise bald möglich, sie braucht eine Baubewilligung, aber kein planungs-\n\nrechtliches Verfahren (Zonenänderung). Auch das Parkplatz-Areal beim Bahnhof \n\nkann bald für Wohnbauten genutzt werden. Die dafür notwendige Zonenänderung \n\nwird in der laufenden Zonenplanrevision vorgenommen. Der Investitionsbedarf ist \n\nmit 19 Mio. Franken (inkl. Parking unter dem Gemeindehausparkplatz) im Vergleich \n\nzu den Varianten 2 und 3 (31 bzw. 33 Mio. Franken) tief. \n\n- Wesentliche Nachteile: Die ungünstige Raumstruktur im Gemeindehaus bleibt be-\n\nstehen, die Bürogrössen können nicht bedarfsgerecht verändert werden. Der Ein-\n\nwohnerratssaal bleibt unternutzt. Während der ca. zweijährigen Bauzeit wird der Be-\n\ntrieb der Gemeindeverwaltung durch die Umbauarbeiten stark beeinträchtigt. Das \n\nProblem der zu kleinen Flächen der Grossverteiler im Dorfzentrum bleibt bestehen. \n\nDie einmalige Belastung der Gemeinderechnung (9 Mio. Franken) ist im Vergleich \n\n\n\n \n\n \n\nSeite 6 zu den Varianten 2 und 3 (4 bzw. 5 Mio. Franken) hoch, weil nur ein Teil der Investi-\n\ntionen aktiviert werden kann.  \n\n \n\nVariante 2: \n\n- Anstelle des Verwaltungstrakts des Gemeindehauses wird ein Neubau mit rund \n\n1500 m2 Verkaufsfläche im Erdgeschoss, 15 bis 20 Wohnungen in den Oberge-\n\nschossen sowie 56 Parkplätzen im Untergeschoss erstellt. Der Saaltrakt bleibt ste-\n\nhen, erhält einen neuen Zugangsbereich und wird u.a. energetisch und bezüglich \n\nAsbest saniert. Er bleibt für öffentliche Nutzungen zur Verfügung. \n\n- Auf dem Parkplatz-Areal an der Bahnhofstrasse kann für die Verwaltung ein Neubau \n\nfür 135 Arbeitsplätze realisiert werden (ohne Saal). Der Neubau kann eine zeitge-\n\nmässe, effiziente Bürostruktur aufweisen und energetisch vorbildlich realisiert wer-\n\nden. Für den Neubau ist allerdings der Einbezug des Areals der landwirtschaftlichen \n\nGenossenschaft notwendig. Ohne dieses Areal kann ein Gebäude für ca. 105 Ar-\n\nbeitsplätze realisiert werden.  \n\n- Wie in Variante 1 ist auf dem Landgasthofsaal-Areal eine bauliche Entwicklung \n\nmöglich (Nutzung mit Publikumsverkehr, Wohnungen sowie unterirdische Parkplät-\n\nze). \n\n- Die unterirdischen Parkplätze unter dem Gemeindehaus- und Landgasthofsaal-\n\nAreal werden über das öffentliche Parking unter dem Gemeindehausparkplatz er-\n\nschlossen. \n\n- Wesentliche Vorteile: Der Neubau für die Gemeindeverwaltung kann bedarfsge-\n\nrecht, bezüglich Flächenbedarf effizienter sowie energetisch vorbildlich erstellt wer-\n\nden. Heute externe Abteilungen können an einem Standort zusammengefasst wer-\n\nden. Der Saaltrakt bleibt als prägender Baukörper mit grosser Identität erhalten. Das \n\nöffentliche Parking kann unter dem Gemeindehaus-Areal um 56 Parkplätze erweitert \n\nwerden. Es entsteht an zentraler Lage zusätzliche Ladenfläche. Es können zusätzli-\n\nche Wohnungen erstellt werden. Der Betrieb der Gemeindeverwaltung wird nicht \n\ndurch lange Umbauarbeiten beeinträchtigt. Die einmalige Belastung der Gemeinde-\n\nrechnung ist im Vergleich zur Variante 1 tief (4 Mio. Franken), weil der Neubau akti-\n\nviert werden kann. Der Landwert ist mit 7,3 Mio. Franken höher als in Variante 1 und \n\n3, weil das Landgasthofsaal-Areal und das Gemeindehaus-Areal entwickelt werden \n\nkönnen.  \n\n- Wesentliche Nachteile: Die Verkaufsfläche bleibt für einen Grossverteiler zu klein. \n\nDer Saaltrakt müsste relativ teuer umgebaut und saniert werden (neuer Eingangs-\n\nbereich, Treppe, WC-Anlage), der Einwohnerratssaal bleibt unternutzt, der Betrieb \n\ndes Saaltrakts wird erschwert. Der Neubau für die Gemeindeverwaltung an der \n\nBahnhofstrasse wirkt in Bezug zur Umgebung sehr mächtig. Für die Umnutzung des \n\nGemeindehaus-Areals sowie für die baulichen Entwicklungen auf dem Parkplatz-\n\nAreal und dem Landgasthofsaal-Areal sind Zonenänderungen bzw. Bebauungsplä-\n\nne notwendig mit entsprechenden Verfahrensrisiken. Die Investitionskosten sind im \n\nVergleich zur Variante 1 hoch (32 Mio. Franken).  \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n\nSeite 7 Variante 3: \n\n- Anstelle des Gemeindehauses wird ein Neubau mit rund 2000 m2 Verkaufsfläche im \n\nErdgeschoss und 30 bis 35 Wohnungen in den Obergeschossen sowie 82 Parkplät-\n\nzen im Untergeschoss erstellt. \n\n- Auf dem Parkplatz-Areal an der Bahnhofstrasse kann wie gemäss Variante 2 für die \n\nVerwaltung ein Neubau für 135 Arbeitsplätze realisiert werden.  \n\n- Da in der Variante 3 der Bürgersaal und der Einwohnerratssaal wegfallen, bleibt der \n\nLandgasthofsaal bestehen, wird aber so umgebaut, dass der Zugang vom neuen öf-\n\nfentlichen Platz (heutiger Gemeindehausparkplatz) her möglich ist. Der Zugangsbe-\n\nreich wird in einem mehrgeschossigen Anbau erstellt, in welchem auch ein kleiner \n\nSaal, z. B. für die Einwohnerratssitzungen, möglich ist.  \n\n- Die unterirdischen Parkplätze unter dem Gemeindehaus-Areal werden über das öf-\n\nfentliche Parking unter dem Gemeindehausparkplatz erschlossen. \n\n- Wesentliche Vorteile: Der Neubau für die Gemeindeverwaltung kann bedarfsge-\n\nrecht, bezüglich Flächenbedarf effizienter sowie energetisch vorbildlich erstellt wer-\n\nden. Heute externe Abteilungen können an einem Standort zusammengefasst wer-\n\nden. Es entstehen an zentraler Lage eine attraktive Verkaufsfläche für einen Gross-\n\nverteiler und Wohnungen. Der neue Baukörper bildet zudem eine geringere Zäsur \n\nzwischen den öffentlichen Räumen Schmiedgasse und Wettsteinanlage als der heu-\n\ntige Bürgersaaltrakt. Das Überangebot an Sälen wird reduziert. Der Landgasthofs-\n\naaltrakt bleibt als prägender Baukörper erhalten, richtet sich aber auf den neuen \n\nPlatz aus. Der Betrieb der Gemeindeverwaltung wird nicht durch lange Umbauarbei-\n\nten beeinträchtigt. Die einmalige Belastung der Gemeinderechnung ist vergleichs-\n\nweise tief (5 Mio. Franken). \n\n- Wesentliche Nachteile: Für die Umnutzung des Gemeindehaus-Areals sowie für die \n\nbaulichen Entwicklungen auf dem Parkplatz-Areal und dem Landgasthofsaal-Areal \n\nsind Zonenänderungen bzw. Bebauungspläne notwendig mit entsprechenden Ver-\n\nfahrensrisiken. Die Investitionskosten sind hoch (33 Mio. Franken). \n\n \n\n \n\n2.2.3 Fazit und weiteres Vorgehen \n\n \n\nAufgrund der untersuchten Varianten kann folgendes Fazit gezogen werden: \n\n Die Variante 2 mit einem Teilabbruch ergibt funktional keine gute Lösung. \n\n Auf dem Areal des Gemeindehauses gemäss Variante 3 können mit Abbruch und \n\nNeubau eine attraktive Verkaufsfläche für einen Grossverteiler sowie Alterswohnun-\n\ngen oder Familienwohnungen geschaffen werden.  \n\n Mit Variante 3 könnte für das Landgasthofsaal-Areal eine gute Lösung bezüglich Er-\n\nhalt der bestehenden Bausubstanz, Saalangebot und Bezug zum neuen Platz ent-\n\nstehen. \n\n Ein Neubau für die Verwaltung auf dem Parkplatz-Areal für 135 Arbeitsplätze ergibt \n\nstädtebaulich in Bezug zur Umgebung keine gute Lösung. Das Areal ist für das be-\n\nnötigte Bauvolumen zu klein. Der Neubau ermöglicht somit keinen Zusammenzug \n\n\n\n \n\n \n\nSeite 8 externer Abteilungsstellen. Zu klären ist noch, ob das Areal der Landwirtschaftlichen \n\nGenossenschaft überhaupt einbezogen werden kann.  \n\n Das öffentliche Parking unter dem Gemeindehaus-Areal ist für die Dorfzentrums-\n\nentwicklung wichtig und ermöglicht Erweiterungsoptionen unter dem Areal des Ge-\n\nmeindehauses und des Landgasthofsaal-Areals. Die Bebauungsstudie hat gezeigt, \n\ndass eine direkte Zufahrt in die Tiefgarage von der Bahnhofstrasse her auf dem \n\nAreal des Gemeindehauses zu viel Fläche zulasten der Verkaufsfläche im Erdge-\n\nschoss kosten würde (eine zweispurige Rampe muss anderthalb Geschosse über-\n\nwinden). \n\n Die Dorfkernumgestaltung, wie sie der Einwohnerrat im November 2013 beschlos-\n\nsen hat, und wogegen inzwischen das Referendum ergriffen wurde, könnte unab-\n\nhängig vom Entscheid betreffend das Gemeindehaus realisiert werden. \n\n Die Variante 3 würde viele Vorteile bieten. Aufgrund der hohen Investitionskosten, \n\ndes grossen baulichen Eingriffs im Dorfzentrum und der notwendigen Zonenände-\n\nrungen und Bebauungsplanverfahren bestehen aber grosse Verfahrensrisiken. Die \n\nUmsetzung dieser Variante dürfte rund 10 Jahre beanspruchen (Projektierungskre-\n\ndit für Vorprojekt und Wettbewerbsverfahren, Zonenänderung und Bebauungsplan-\n\nverfahren, Baukredit für den Neubau Gemeindehaus, Realisierung). \n\n \n\nAufgrund dieser umfassenden Untersuchungen und Erkenntnisse sieht der Gemeinderat \n\nfolgendes Vorgehen: \n\n- Von einer umfassenden energetischen Sanierung soll vorerst abgesehen werden. \n\nDem Einwohnerrat wird dementsprechend - voraussichtlich nach den Sommerferien \n\n2014 - ein Kreditantrag für die minimalen Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen \n\nam Gemeindehaus vorgelegt. \n\n- Der geltende Entwicklungsrichtplan Dorfzentrum wird mit einem entsprechenden \n\nEintrag zum Gemeindehaus-Areal ergänzt und dem Einwohnerrat zur Kenntnis ge-\n\nbracht. Die Ergänzung wird dem Regierungsrat zur Genehmigung vorgelegt, damit \n\nwird er auch für die kantonalen Behörden verbindlich. \n\n- Eine neue Nutzung auf dem Gemeindehaus-Areal zusammen mit den Arealen \n\nLandgasthofsaal und Parkplatz mit Landi gemäss Variante 3 (siehe Beilage Pkt. 6.4) \n\nist weiterzuverfolgen. \n\n \n\nDer Gemeinderat beantragt, den Anzug stehen zu lassen. \n\n \n\n \n\n3. Anzug Roland Lötscher und Kons. betreffend Nutzung des Gemeindehausda-\n\nches zur Gewinnung von Solarenergie (Nr. 10-14.516) \n\n \n\nWortlaut \n \n\n "Mit Bericht vom Mai 2010 beantragt der Gemeinderat dem Einwohnerrat einen Pro-\n\njektierungskredit für eine energetische Sanierung des Gemeindehauses. \n \n\n Auf Seite 6 des Berichts hält der Gemeinderat fest, dass die beinahe in Südrichtung \n\ngelegenen Dächer des Gemeindehauses eine gute Gelegenheit zur Installation einer \n\n\n\n \n\n \n\nSeite 9 Photovoltaikanlage mit über 1'000m2 Fläche bieten. Auf diese Art könnte jährlich ca. \n\n110 MWh elektrische Energie produziert werden. \n \n\n In der Folge schreibt der Gemeinderat, dass auf diese Massnahme vorerst verzichtet \n\nwerden soll, da das Gemeindehaus im historischen Dorfzentrum liegt. \n \n\n Die Unterzeichnenden teilen die Ansicht des Gemeinderats, dass das historische \n\nDorfbild nicht optisch verschandelt werden darf. \n \n\n Auf kantonaler Ebene hat der liberale Grossrat A. Albrecht mit dem Einreichen einer \n\nMotion eine Diskussion über das mögliche Installieren von Sonnenkollektoren auf \n\nHausdächern in der Stadt- und Dorfbildschutzzone in Gang gesetzt. \n \n\n Der Regierungsrat hat sich bereit erklärt, diese Motion entgegenzunehmen und das \n\nAnliegen zu prüfen. (www.grosserrat.bs.ch/dokumente/00437/000000437172.pdf) \n \n\n Bei den Photovoltaikanlagen wurden in den letzten Jahren auch im technischen Be-\n\nreich grosse Fortschritte gemacht. So können solche Anlagen heute derart erstellt \n\nwerden, dass eine optische Störung minimiert werden kann. \n \n\n Die Unterzeichnenden bitten deshalb im Rahmen der Projektierung der energetischen \n\nSanierung des Gemeindehauses, auch die Installation einer Photovoltaikanlage zu \n\nprüfen und abzuklären, ob und unter welchen Bedingungen eine solche Anlage auch \n\ndurch Drittpersonen erstellt und betrieben werden kann." \n\n  \n\nsig. Roland Lötscher David Moor \n Christian Burri Thomas Mühlemann \n Roland Engeler-Ohnemus Heinz Oehen \n Christian Griss Andrea Pollheimer \n Marianne Hazenkamp-von Arx Franziska Roth-Bräm \n Christine Kaufmann Silvia Schweizer \n Priska Keller-Dietrich Andreas Tereh \n Monika Kölliker-Jerg André Weissen \n Thomas Marti Thomas Zangger \n\n \n\nDer Gemeinderat nimmt dazu wie folgt Stellung:  \n\nWie bereits berichtet, teilt der Gemeinderat die Auffassung der Anzugstellenden, dass die \n\nDachfläche des Saaltrakts des Gemeindehauses bezüglich Grösse, Lage und südlicher \n\nAusrichtung gut geeignet ist für die Gewinnung von Solarenergie. \n \n\nEine Photovoltaikanlage kann auch ohne Dachsanierung installiert werden. Die Montage \n\nder Module auf dem steilen Dach ist allerdings aufwendig und benötigt Spezialkonstrukti-\n\nonen und eine Absturzsicherung in Form eines Fassadengerüsts. Die Kosten für die An-\n\npassungen am Biberschwanz-Ziegeldach für die Montage der Tragkonstruktion sowie der \n\nnotwendigen Absturzsicherungen für den Saaltrakt werden mit rund CHF 95'000 veran-\n\nschlagt. Dies sind ca. 25% der gesamten Erstellungskosten von CHF 375'000. Die Anlage \n\nkostet insgesamt CHF 470'000. Die Frage der Wirtschaftlichkeit muss allerdings hier nicht \n\nim Vordergrund stehen. \n \n\n \n\n \n\nhttp://www.grosserrat.bs.ch/dokumente/00437/000000437172.pdf\n\n\n \n\n \n\nSeite 10 Der Gemeinderat wird diesen Anzug in Kürze umfassend beantworten und dem Einwoh-\n\nnerrat beantragen, eine Photovoltaikanlage auf dem Dach des Gemeindehauses zu reali-\n\nsieren. Zuvor werden noch Abklärungen zu treffen sein, ob rechtliche Gründe oder Argu-\n\nmente aus der Sicht des Ortsbildschutzes gegen eine solche Installation sprechen.  \n\n \n\nDer Gemeinderat beantragt, den Anzug stehen zu lassen. \n \n\n \n\n4. Anzug Heinz Oehen und Kons. betreffend optimalere Nutzung des Parkplatzare-\n\nals neben dem Bahnhof Riehen Dorf (Nr. 06-10.700) \n\n \n\nWortlaut:  \n \n\n"Die Gemeinde Riehen besitzt an der Bahnhofstrasse eine Parzelle (Parz. Nr. 0583), \ndie heute als öffentlicher Parkplatz genutzt wird.  \nDie Unterzeichnenden bitten den Gemeinderat zu prüfen und zu berichten, ob diese \nParzelle an einen privaten Investor im Baurecht abgegeben werden kann. Dabei sollen \nfolgende Auflagen zwingend Geltung haben: \n \n\n- Für das Areal muss ein Bebauungsplan erstellt werden.  \n- Auf der Parzelle wird eine Liegenschaft erstellt mit einem zumindest teilweise öffent-\n\nlichen unterirdischen Parking.  \n- Für das Projekt wird ein Architekturwettbewerb durchgeführt.  \n- Die Überbauung muss die Anforderungen des Minergie P-Standards erfüllen.  \n- So viele Parkplätze wie im Parking öffentlich zugänglich sind, müssen auf der All-\n\nmend im Dorfkern aufgehoben werden.  \n- Die Bebauung des Areals muss auf den Entwicklungsrichtplan Dorfzentrum abge-\n\nstimmt sein.  \n \n\nDer Gemeinderat wird weiter gebeten zu prüfen und zu berichten, ob die angrenzende \nParzelle (Parz. Nr. 0600) und die Parzelle (Nr. 0082), die heute von der landwirtschaft-\nlichen Genossenschaft genutzt wird, in das Projekt einbezogen werden können.“  \n\n \nsig. Heinz Oehen Salome Hofer \n David Atwood Monika Kölliker-Jerg \n Roland Engeler-Ohnemus Franziska Roth-Bräm \n Hans-Ruedi Hettesheimer  \n\n \n\nDer Gemeinderat nimmt dazu wie folgt Stellung:  \n\n \n\nWie die bisherigen Ausführungen gezeigt haben, hängt die Entwicklung des Areals stark \n\nmit der Zukunft des Gemeindehauses zusammen. Falls das Areal für einen Neubau des \n\nGemeindehauses genutzt werden soll, sind die Fragen des Anzugsstellers obsolet. Bevor \n\ndiese abschliessend beantwortet werden können, ist deshalb der Entscheid des Einwoh-\n\nnerrats bezüglich Gemeindehaus abzuwarten.  \n \n\nDer Gemeinderat beantragt deshalb, den Anzug stehen zu lassen. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n\nSeite 11 5. Anzug Thomas Zangger und Thomas Marti betreffend Saaltrakt Landgasthof als \n\nHerzstück der Dorfkernentwicklung (Nr.10-14.525) \n\n \nWortlaut:  \n\n„Ausgangslage \n\nIn der gemeinderätlichen Vorlage zur Sanierung des Landgasthofs wurde der Saal aus \n\nder Planung ausgeklammert. Mit den in der Vorlage angenommenen finanziellen Eck-\n\nwerten refinanziert sich die Sanierung bei weitem nicht. Unter anderem deshalb ist das \n\nSanierungsprojekt umstritten. Mit dem Einbezug des Saaltrakts in die Gesamtplanung \n\nLandgasthof könnte ein politischer Kompromiss umgesetzt werden, der sowohl die \n\nWirtschaftlichkeit der Sanierung verbessern als auch die Entwicklung des Dorfkerns \n\nanstossen würde.  \n\nAnliegen \n\nDie Unterzeichneten ersuchen den Gemeinderat, einen Investor bzw. eine Träger-\n\nschaft zu suchen, welche den Saaltrakt des Landgasthofs im Baurecht übernimmt und \n\nmit einem Neubau eine wirtschaftlich eigenständige Nutzung realisiert. \n\nDas Projekt soll folgende Eckpunkte berücksichtigen:  \n\n Der Bauträger beteiligt die Gemeinde bei der Entwicklung des Bauprojekts bis zum \n\nErhalt der Baubewilligung. Mit einem Architekturwettbewerb wird eine gute städte-\n\nbauliche Einbettung des Neubaus gewährleistet.  \n\n Der Neubau bietet - neben anderen Nutzungen - Raum für eine bedarfsgerechte \n\nSaalinfrastruktur und für publikumswirksame Nutzungen im Erdgeschoss (Ladenge-\n\nschäft/e, Caf  .  \n\n Das neue Gebäude wird im Minergie-P oder einem gleichwertigen Standard reali-\n\nsiert.  \n\n Als Ersatz für den Gemeindehausparkplatz wird der Bau einer Tiefgarage vorgese-\n\nhen.  \n\n Dem Einwohnerrat ist sowohl der Bebauungsplan als auch der Baurechtsvertrag zur \n\nGenehmigung vorzulegen.“  \n\nDer Gemeinderat nimmt dazu wie folgt Stellung:  \n\nWie die bisherigen Ausführungen gezeigt haben, hängt die Entwicklung des Areals stark \n\nmit dem Entscheid betreffend des Gemeindehauses (und des Bürgersaals/Einwohner-\n\nratssaals) ab. Bevor die Fragen der Anzugsteller abschliessend beantwortet werden kön-\n\nnen, ist deshalb der Entscheid des Einwohnerrats abzuwarten.  \n\n \n\nDer Gemeinderat beantragt deshalb, den Anzug stehen zu lassen. \n \n\n  \n\n\n\n \n\n \n\nSeite 12 Riehen, 18. März 2014 \n\n \n\nGemeinderat Riehen  \n\nDer Präsident:   Der Gemeindeverwalter: \n\n \n\n  \n\n \n\nWilli Fischer   Andreas Schuppli \n\n \n\n \n\n \n\nBeilage: \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\nProjektbericht zum Anzug der Sachkommission Publikumsdienste, Behörden und Finan-\n\nzen (SPBF) sowie Mobilität und Versorgung (SMV) betreffend Nutzungskonzept und \n\nWirtschaftlichkeitsprüfung eines Neubaus für die Gemeindeverwaltung sowie einer Um-\n\nnutzung des jetzigen Gemeindehausareals \n\n \n\nAnhang: Marktanalyse Homberger & Partner Standort Marketing \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nProjektbericht \n \n\nzum Anzug der Sachkommission Publikumsdienste, Behörden und \n\nFinanzen (SPBF) sowie Mobilität und Versorgung (SMV) betreffend \n\nNutzungskonzept und Wirtschaftlichkeitsprüfung eines Neubaus für \n\ndie Gemeindeverwaltung sowie einer Umnutzung des jetzigen Ge-\n\nmeindehausareals (10-14.713.01) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nder Abteilungen Finanzen (Reto Hammer)  \n\nund Bau, Mobilität und Umwelt (Patrick Scheffler) \n\n \n\nRiehen, Februar 2014 \n\n\n\nSeite | 2 \n\nInhaltsverzeichnis \n\nEinleitung  3 \n\n1. Bericht des Gemeinderats  3 \n\n1.1 Ausgangslage  3 \n\n1.2 Zusammensetzung der Arbeitsgruppe  3 \n\n1.3 Berücksichtigte Grundlagendokumente  4 \n\n2. Vorgehensweise  4 \n\n3. Analysen  4 \n\n3.1 Standortanalyse  4 \n\n3.2 Marktanalyse (mit Anhang)  6 \n\n3.3 Verkehrsanalyse  8 \n\n3.4 Städtebauliche Analyse  8 \n\n4. Prüfung Neubau Gemeindehaus  17 \n\n4.1 Standort  17 \n\n4.2 Raumprogramm  18 \n\n4.3 Folgerung  18 \n\n \n\n5. Workshop  18 \n\n6. Variantenvergleich  19 \n\n6.1 Bestand  19 \n\n6.1.1 Situationsplan \n\n6.1.2 Modellfoto \n\n6.2 Variante 1 „Status quo“ mit Neubau Tiefgarage  22 \n\n6.2.1 Vor- und Nachteile \n\n6.2.2 Situationsplan \n\n6.2.3 Modellfoto \n\n6.3 Variante 1a „Status quo“ ohne Neubau Tiefgarage  26 \n\n6.3.1 Vor- und Nachteile \n\n6.4 Variante 2 „Teilrückbau Gemeindehaus“   27 \n\n6.4.1 Vor- und Nachteile \n\n6.4.2 Situationsplan \n\n6.4.3 Modellfoto \n\n6.5 Variante 3 „Neubau Areal Gemeindehaus und Tiefgarage“   32 \n\n6.5.1 Vor- und Nachteile \n\n6.5.2 Situationsplan \n\n6.5.3 Modellfoto \n\n6.6 Variante 3a „Neubau Areal Gemeindehaus“   37 \n\n6.6.1 Vor- und Nachteile \n\n7. Bewertung  38 \n\n7.1 Matrix  38 \n\n7.2 Fazit zu Varianten   39 \n\n \n\n8. Wirtschaftlichkeitsberechnung  40 \n\n9. Schlussfolgerung  41 \n\n\n\nSeite | 3 \n\nEinleitung \n\n \n\nDer Einwohnerrat hat dem Gemeinderat den Anzug der Sachkommission Publikumsdienste, \n\nBehörden und Finanzen (SPBF) sowie Mobilität und Versorgung (SMV) betreffend Nut-\n\nzungskonzept und Wirtschaftlichkeitsprüfung eines Neubaus für die Gemeindeverwaltung \n\nsowie einer Umnutzung des jetzigen Gemeindehaus-Areals zur Berichterstattung überwie-\n\nsen.  \n\n \n\n1. Bericht des Gemeinderats \n\n1.1 Ausgangslage \n\nIm Rahmen von fünf Sitzungen hat die Verwaltung in Zusammenarbeit mit externen Beratern \n\nund in Begleitung der vom Einwohnerrat eingesetzten Spezialkommission Gemeindehaus \n\nbeiliegenden Bericht betreffend „Nutzungskonzept und Wirtschaftlichkeitsprüfung eines Neu-\n\nbaus für die Gemeindeverwaltung sowie einer Umnutzung des jetzigen Gemeindehausare-\n\nals“ erarbeitet. \n\n \n\nDie Spezialkommission Gemeindehaus, welche zur Begleitung des Geschäfts eingesetzt \n\nwurde, besteht aus sieben Mitgliedern. Die Kommission hatte den Auftrag, die vom Gemein-\n\nderat angeforderte Studienarbeit zu begleiten und die Ergebnisse der Arbeiten zuhanden des \n\nRatsplenums zu würdigen. \n\n \n\nDa das Gemeindehaus-Areal in Bezug auf Lage und Grösse eine dominierende Stellung im \n\nDorfzentrum einnimmt, wurden für die Prüfung einer Umnutzung des heutigen Gemeinde-\n\nhaus-Areals nebst den übergeordneten Leitbildern der Gemeinde auch die umliegenden ge-\n\nmeindeeigenen Parzellen (Weissenbergerhaus, Landgasthofsaal, Landi/Parkplatz bei Post) \n\nund die laufenden Projekte der Gemeinde in die Beurteilung integriert. \n\n \n\n1.2 Zusammensetzung der Arbeitsgruppe \n\nSpezialkommission: \n\n Dominik Bothe, Einwohnerrat \n\n Christine Kaufmann, Einwohnerrätin \n\n Edi Rutschmann, Einwohnerrat \n\n Urs Soder, Einwohnerrat \n\n Andreas Tereh, Einwohnerrat \n\n Peter Zinkernagel, Einwohnerrat \n\n Heinz Oehen, Einwohnerrat \n\n Christoph Bürgenmeier, Gemeinderat \n\nExterne Berater: \n\n Projektentwicklung:  Nüesch Development AG \n\n Marktanalyse:   Homberger & Partner Standort Marketing \n\n Städtebauliche Analyse: Architekten Gian Fistarol & Anna Katharina Sintzel Item \n\n Moderation Workshop: TopikPro, Wolfgang Wörnhard \n\n \n\nVerwaltung: \n\n Reto Hammer, Abteilungsleiter Finanzen und Steuern \n\n Ivo Berweger, Abteilungsleiter Bau, Mobilität und Umwelt \n\n Patrick Scheffler, Architekt \n\n Sebastian Olloz, Ortsplaner \n\n\n\nSeite | 4 \n\n \n\n \n\n1.3 Berücksichtigte Grundlagendokumente: \n\n Leitbild für das Grosse Grüne Dorf, Riehen 2000 - 2015 \n\n Kommunaler Richtplan \n\n Entwicklungsrichtplan für das Dorfzentrum von Riehen \n\n Wirtschaftsleitbild der Gemeinde Riehen \n\n Alterskonzept 60+ \n\n Energiekonzept \n\n Verkehrsanalysen \n\n Laufende Projekte: „Kreditvorlage für Umgestaltungsprojekt Dorfzentrum“ und  \n\n„Projektierungskredit Autoeinstellhalle“ \n\n \n\n2. Vorgehensweise \n\n \n\na) Auftragsklärung und Absprache der Vorgehensweise mit der Spezialkommission \n\n \n\nb) Erarbeitung und Diskussion folgender Analysen: \n\n \n\nDorfzentrum: \n\n Standortanalyse \n\n Marktanalyse \n\n Verkehrsanalyse \n\n Städtebauliche Analyse \n\n \n\nGemeindehaus: \n\n Raumanalyse \n\n Standortanalyse \n\n \n\nc) Workshop: \n\n Was wollen wir mit diesem Areal erreichen (Visionen)? \n\n Welche Szenarien sollen weiterverfolgt werden? \n\n \n\nd) Überarbeitung der Resultate aus dem Workshop: \n\n Präsentation und Diskussion der Variantenstudien mit Nutzwertanalysen \n\n Wertung und Würdigung der Varianten \n\n \n\n3. Analysen  \n\n \n\nUm der Prüfung einer möglichen Umnutzung des bestehenden Gemeindehaus-Areals mög-\n\nlichst umfassende Entscheidungsgrundlagen zur Verfügung zu stellen, wurden im Vorfeld \n\ngenerelle Analysen (Standort-, Markt-, Verkehrs-, Städtebauliche Analyse) unter Berücksich-\n\ntigung der übergeordneten Leitbilder und Strategien der Gemeinde Riehen erarbeitet. \n\n \n\n3.1 Standortanalyse \n\nBei der Standortanalyse wurden die Lage, die Rolle und die Herausforderungen der Ge-\n\nmeinde Riehen in der „Trinationalen Agglomeration Basel“ betrachtet. \n\n\n\nSeite | 5 \n\n3.1.1 Ausgangslage \n\n \n\n3.1.1.1 Geografische Lage/Rolle \n\n Die Gemeinde Riehen ist einer von vielen Standorten innerhalb eines grösseren ur-\n\nbanen Organismus (Trinationale Agglomeration Basel) und übernimmt darin gewisse \n\nFunktionen, die für das Zusammenleben in der Region wichtig sind. \n\n Innerhalb der „Trinationalen Agglomeration Basel“ übernimmt die Gemeinde Riehen \n\neine Rolle als Subzentrum. \n\n Die Entwicklung von Riehen wird einerseits von Aussen (Agglomeration Basel, \n\nLörrach/Weil am Rhein, Regio-S-Bahn etc.) beeinflusst, andererseits sind innere \n\nEntwicklungsmöglichkeiten in Bezug auf die Funktion als Subzentrum möglich. \n\n \n \n\n3.1.1.2 Zukünftige Herausforderungen „2020“ \n\nSiedlungsentwicklung \n\n Bevölkerungswachstum (Wachstum, Stagnation, Reduktion) \n\n Wohnungs-, Einkaufs- und Gewerbegebiete \n\n(strategische Arealentwicklung: Was?, Wann?, Wie?, Wo?) \n\nVerkehrsentwicklung \n\n Naher Grenzübergang \n\n Neue Umfahrungsstrasse \n\n Regio-S-Bahn \n\n Vernetzung öff. Verkehr \n\nDemographische Entwicklung \n\n Altersgruppe 40-90, Familien  \n\n(siehe Grafik) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nSeite | 6 \n\n3.1.1.3 Bestehende Subzentrumsangebote \n\nBezugnehmend auf die Leitsätze des Konzepts „Leben in Riehen – 60plus“ wurden \n\ndie neuen Altersphasen (Verlängerung der Jugend- und Seniorenzeit) und die ent-\n\nsprechenden Verhaltensanpassungen thematisiert. Dabei konnte folgendes festge-\n\nhalten werden: \n\n Für die Seniorengruppe ist ein gutes Angebot an verschiedenen Varianten von Al-\n\nterswohnformen (ausser „Service-Wohnen“) vorhanden. \n\n Es besteht eine gute Abdeckung an medizinischen Einrichtungen (Zahn-, Kinder-, \n\nSpezial-, Hausärzte, Gesundheitszentrum etc.) \n\n Im Bereich Kultur und Freizeit stehen der Riehener Bevölkerung viele Möglichkeiten \n\nzur Verfügung (Museen, Spielplätze, Park-, Sportanlagen etc.). \n\n \n\n3.1.2 Hypothesen zum Standort/ Dorfkern \n\n Riehen gehört zur Trinationalen Agglomeration Basel (TAB). \n\n Die Dorfkernentwicklung muss zu Riehen passen. \n\n Die Zentralität des Dorfkerns wird zunehmend durch die Erstarkung Rauracher und \n\ndie gute Erreichbarkeit von Basel und Lörrach untergraben (die Menschen sind heute \n\nmobiler). Hier besteht Handlungsbedarf (Dorfplatz stärken - Entwicklungsmassnah-\n\nmen ergreifen). \n\n Kanton und Gemeinde haben ihre Entwicklungsziele bekannt gegeben (Kommunaler \n\nRichtplan August 2003; http://www.riehen.ch/wohnen-und-arbeiten/planen-und-\n\nbauen/planungen-der-gemeinde-riehen/richtplan-august-2003). Nachhaltige Entwick-\n\nlung des Dorfkerns heisst qualitative (funktionsgerecht) und quantitative (grösseres \n\nVolumen bauen/Verdichtung innerhalb der baulichen Vorgaben) Verdichtung. \n\n \n\n3.1.3 Fazit zum Standort: \n\n Riehen ist Teil der Trinationalen Region Basel und wird durch diese in der weiteren \n\nEntwicklung mitdefiniert. \n\n Es bestehen verschiedenste Richtpläne und Visionen, sie bilden die Grundlage der \n\nStandortanalyse. \n\n In Riehen besteht übereinstimmend die Absicht, eher qualitativ als quantitativ zu \n\nwachsen. Quantitatives Wachstum besteht aufgrund der demografischen Entwicklung \n\nbei Seniorinnen und Senioren und jungen Familien. \n\n Qualitatives Wachstum ist nötig zur Sicherung der Funktion als Subzentrum für den \n\ntäglichen Einkauf sowie qualifiziert für Kultur, Freizeit und Gesundheit. \n\n Für Riehen ist die Konzentration auf die wichtigsten Agglomerationsfunktionen wich-\n\ntig. \n\n• Funktion als Subzentrum (Versorgungszentrum) \n\n• Funktion als Wohnort (Alterswohnen, Familienwohnungen) \n\n \n\n3.2 Marktanalyse (siehe Anhang) \n\n \n\n3.2.1 Versorgungsfunktion für Riehen \n\nDie Dominanz der Hauptanbieter COOP und Migros ist in Riehen nicht vorhanden. Die Ab-\n\nwanderung der Kaufkraft in die Nachbarzentren Grenzach, Weil am Rhein, Lörrach und Ba-\n\nsel wird damit begünstigt (siehe Anhang Seite 10 ff.). \n\nNeben Quartierversorgern richten sich keine grossflächigen Anbieter an die Kundschaft von \n\nRiehen. Die vielen Kleinanbieter haben aufgrund fehlender Zentrumseffekte nur ungenügen-\n\nde Synergiepotenziale. \n\n\n\nSeite | 7 \n\n \n\nDie Gemeinde Riehen weist mit zwei Einkaufsdestinationen eine Versorgungssituation auf, \n\nwelche fast ausschliesslich die Quartierversorgung gewährleisten kann. Das Dorfzentrum \n\nRiehen ist mit Alltagsbedarf nicht ausreichend versorgt. Die Grossverteiler Migros und COOP \n\nsind zu klein, um alle Bedürfnisse im Dorf abzudecken. Aufgrund der baulichen Struktur und \n\nder Rahmenbedingungen für die bauliche Entwicklung weist der Dorfkern eine Vielzahl von \n\nAnbietern mit kleinen Verkaufsflächen auf. \n\nMit Ausnahme des Webergässchens und der Ecke Webergässchen/Schmiedgasse sind die \n\nLadeneinheiten heterogen angeordnet. Der Zusammenhang einer Ladenstrasse fehlt weit-\n\ngehend. \n\n \n\n3.2.2 Fazit Einkaufsverbunde Baselstrasse/Dorfkern/Gemeindehaus-Areal \n\n Riehen ist marktmässig eine Insel zwischen der Stadt Basel und der Stadt Lörrach. \n\n Das Marktpotenzial von Riehen ist deshalb beschränkt, insbesondere auf den tägli-\n\nchen Bedarf sowie vereinzelt für qualifizierten Bedarf. \n\n Innerhalb von Riehen wird der Rauracher zunehmend zum Konkurrenten des Dorf-\n\nkerns. \n\n Bezüglich Marktabdeckung sind die einzelnen Detailhandels-Bedarfsgruppen unter-\n\nschiedlich gut abgedeckt. \n\n Einige Bedarfsgruppen sowie die Gastronomie haben qualitativen Renovationsbe-\n\ndarf. \n\n Eine verbesserte Versorgungssituation ist unter Berücksichtigung der Dorfentwick-\n\nlung Riehen notwendig. \n\n Die Zentralfunktion von Riehen-Dorf wird gestärkt, und damit die Detailhandelsattrak-\n\ntivität der Gemeinde Riehen für die Bevölkerung von Riehen/Bettingen, Touristen und \n\nweitere Marktteilnehmer von Aussen. \n\n \n\n3.2.3 Ziele \n\n Grosszügige moderne Food-/Nearfood-Angebote mit Nonfood des täglichen Bedarfs. \n\n Grossflächige Foodverteiler als Anker-Anbieter für Dorfkern/Flaniermeile. \n\n Umfassende attraktive Angebote des periodischen Nonfood-Bedarfs. \n\n Zusammenhängender Raum zum Flanieren, Verweilen und Einkaufen mit Parkie-\n\nrungsangebot (siehe Grafik). \n\n \n\n \n\n\n\nSeite | 8 \n\n3.3 Verkehrsanalyse \n\n \n\n3.3.1  Ausgangslage \n\nDie neue Umfahrung Zollfreistrasse führt zu einer deutlichen Entlastung des Durch-\n\ngangsverkehrs im Dorfkern mit den Folgen: \n\n die verkehrsberuhigte Baselstrasse hat grosses Aufwertungspotenzial \n\n die verkehrsberuhigten Quartierstrassen sollen Begegnungszonen werden \n\n die Fussgänger-Verbindung Bahnhof - Beyeler für Besucherinnen und Besucher ist \n\nverbesserungswürdig \n\n \n\n3.3.2  Hypothese zum Verkehr \n\n Die Baselstrasse wird dank der Zollfreistrasse teilweise vom Durchgangsverkehr be-\n\nfreit und damit attraktiver (Flaniermeile). \n\n Die Verkehrsmassnahmen bewirken eine Entschleunigung des Verkehrs und brin-\n\ngen den schwachen Verkehrsteilnehmerinnen und -teilnehmern mehr Sicherheit. \n\n Tram und Zug werden bedeutender, aber der Radial- und Einkaufsverkehr findet wei-\n\nterhin mit dem motorisierten Individualverkehr (MIV) statt. \n\n \n\n3.3.3  Ziele \n\n Geschlossene Einkaufskreise unterstützen das Shoppen und Flanieren (siehe 3.2.3 \n\nPunkt 4). \n\n Um im Rahmen einer Fussgängerzone geschlossene Einkaufskreise zu ermöglichen, \n\nsind die Parkierungsmöglichkeiten im Dorfkern zu verbessern (Parkhaus). \n\n \n\n \n3.4 Städtebauliche Analyse \n\nBei der städtebaulichen Analyse wurden Themen wie Topographie, Grünräume, Ortsbild- \n\nund Denkmalschutz gemäss Zonenplanrevision, geschichtliche Entwicklung der Überbau-\n\nung, Typologien (historische Gebäude, grosse Gebäudekomplexe und Anlagen etc.), Ge-\n\nbäudeensembles mit historischer Bedeutung (Landsitze mit Ehrenhof, Grünanlagen etc.), \n\nPlätze und gefasste Räume und Geschossigkeit behandelt. \n\nDie Darstellung der Schemen (siehe Beilage) beschränkt sich auf das Zentrum von Riehen \n\nDorf. Die Schemen sind nach Norden ausgerichtet. Jeweils mit einer dunkelroten Linie ist die \n\nBaselstrasse dargestellt und mit feinen schwarzen Linien die Bahngeleise.  \n\n\n\nSeite | 9 \n\n3.4.1 Topographie \n\n \n\n \n \n\nRiehen Dorf ist etwas höher als die Stadt Basel gelegen. Nach der grosszügigen Freifläche \n\ndes Bäumlihofguts und des Rankhofs steigt die Topographie langsam an. Östlich prägt der \n\nHügelzug von Chrischona zum Hörnlifelsen den Landschaftsraum, westlich die grosse Ebe-\n\nne der Wiese und der dahinter liegende Tüllinger Hügel. Die besondere Lage von Riehen ist \n\nentlang der Aeusseren Baselstrasse bzw. Baselstrasse gut erlebbar. Die in einzelne Gebäu-\n\ndegruppen gegliederte Bebauung zur Wiese hin ermöglicht es, immer wieder einen Blick in \n\ndie Weite zu werfen.  \n\nDas historische Zentrum von Riehen selbst spannt den Raum zwischen der Hangkante der \n\nEbene der Wiese und den auslaufenden Hügelzügen der Chrischona mit dem dazwischen \n\nliegenden Au- und Moostal auf. \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite | 10 \n\n3.4.2 Grünräume \n\n \n\n \n \n\nNicht unberechtigt versteht sich Riehen als das Grosse Grüne Dorf. Entlang der westlich \n\ngelegenen Bauten zur Grünzone der Wiese hin sind die privaten Gärten der historischen \n\nBebauung erhalten geblieben. Die von der Baselstrasse erschlossenen ehemaligen Gutshö-\n\nfe Glögglihof, Wettsteinhaus, Iselingut, Berowergut und der Sarasinpark bilden eine attraktive \n\nKette von öffentlichen und privaten grosszügigen Parkanlagen in Fussdistanz zum heutigen \n\nZentrum. Östlich der Bahngeleise sind im letzten Jahrhundert zu den Bauten des ehemaligen \n\nSpitals, der Diakonie und des Pflegeheims Haus zum Wendelin gehörige halbprivate Parkan-\n\nlagen entstanden. \n\nAls Abschluss des Dorfkerns ist östlich der Grünstreifen der Hangkante auszumachen, der \n\nentlang des Chrischonawegs, des Schützenrains und des ehemaligen Friedhofs Mohrhalde \n\neine Trennung zu den hangseitigen Einfamilienhausquartieren bildet. \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite | 11 \n\n3.4.3 Ortsbild- und Denkmalschutz gemäss der Zonenplanrevision \n \n\n \n \n\nBetrachtet man den Dorfkern von Riehen auf dem Zonenplan, ist unter Einbezug des Denk-\n\nmalverzeichnisses und der Inventarobjekte folgendes festzustellen: \n\nDie Schutzzone und die erhaltenswürdigen Gebäude erstrecken sich entlang der Baselstras-\n\nse und der Rössligasse; vereinzelte Objekte befinden sich an der Schmiedgasse. Zusätzlich \n\nsind auch die Gebäudeensembles der Gutshöfe sowie auch das Spital und die Gebäude der \n\nDiakonie von historischer Bedeutung und zu erhalten. \n\nAuch jüngere Ersatzbauten und die Einkaufspassage von 1961-1970 am Webergässchen \n\nsind der Schonzone zugeordnet. Es ist anzunehmen, dass durch die Nähe zur historischen \n\nSubstanz besonders hohe Anforderungen an die Eingliederung zukünftiger Neubauten gel-\n\nten. Für das Gemeindehaus-Areal ist die Zone für öffentliche Bauten festgelegt; für das Ge-\n\nmeindehaus gilt kein Ortsbildschutz. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite | 12 \n\n3.4.4 Geschichtliche Entwicklung der Überbauung \n\n \n\n \n \n\nBis um 1900 entstanden die Gebäude um die Kirche und entlang der wichtigsten Verkehrs-\n\nverbindungen Baselstrasse, Schmiedgasse, Rössligasse, Oberdorfstrasse und Schützen-\n\ngasse. In der Zeit von 1900 bis 1918 entstehen hauptsächlich das Spital, wenige Ergän-\n\nzungsbauten entlang den Strassen sowie die ersten Einfamilienhäuser am Sieglinweg. \n\nAuch in den darauf folgenden Jahren bis 1945 entstehen im Zentrum nicht allzu viele Neu-\n\nbauten. Das Einfamilienhausquartier am Sieglinweg findet zu seiner heutigen Struktur. Am \n\nErlensträsschen entstehen ebenfalls neue Einfamilienhäuser. \n\nDurch das grosse Wachstum der Einwohnerzahl Riehens nach dem 2. Weltkrieg bis 1970 \n\nund den zunehmenden Verkehr an der Baselstrasse hat das Zentrum neue Funktionen der \n\nVersorgung und Begegnung der Bevölkerung zu übernehmen. Es entstehen die Einkaufs-\n\npassage am Webergässchen, das Gemeindehaus von Giovanni Panozzo, der Bahnhof und \n\nauch viele Mehrfamilienhäuser. In Anlehnung an die historische Substanz werden diese teils \n\ngrossen Neubauten in eine vertretbare Massstäblichkeit gebracht und mit Giebeldächern \n\nversehen. Der Dorfkern von Riehen hat Ende der 1970er-Jahre zu seiner heutigen Dichte \n\nund Form gefunden. Für den Neubau des Gemeindehauses wird die nicht mehr benötigte \n\nTaubstummenanstalt abgebrochen. \n\nIn den Jahren 1975 bis 2000 haben folgende grosse Neubauten für das Zentrum eine gewis-\n\nse Bedeutung: die Fondation Beyeler, der Singeisenhof und das Pflegeheim Haus zum \n\nWendelin. Durch die Fondation Beyeler mit ihrem kulturell hochstehenden Angebot reisen \n\nneu viele Tagesbesucher nach Riehen. Das Parking des Singeisenhofs schafft die Möglich-\n\nkeit, den motorisierten Besucherstrom des Museums aufzunehmen. \n\nDer Singeisenhof selber ist aber zu einer nie ganz akzeptierten Erweiterung der Einkaufs-\n\npassage des Webergässchens geworden – dies ist auch der Lage des Schweizerhauses \n\n\n\nSeite | 13 \n\ngeschuldet. Das Pflegeheim Haus zum Wendelin ergänzt das Angebot für die älteren Be-\n\nwohnerinnen und Bewohner Riehens. \n\nNach dem Jahr 2000 entstehen nur noch vereinzelte ergänzende Bauten, hauptsächlich \n\nWohnhäuser. \n\n \n\n3.4.5 Typologien im Dorfkern \n\n \n\n \n \n\nDie historische Bebauung entlang der Strasse mit einer Staffelung der Gebäudevolumen in \n\ndie Tiefe ist hauptsächlich westlich und im ersten Abschnitt auch östlich der Baselstrasse \n\nsowie an der Gartenstrasse, an der Wendelinsgasse und an der Oberdorfstrasse erhalten \n\ngeblieben. Die Nutzgärten hinter den Gebäuden sind oft in der zweiten Hälfte des 20. Jahr-\n\nhunderts mit Wohnhäusern überbaut worden. \n\nIm Zentrum sind die historische Substanz und die Bauten aus den 1960er-/70er-Jahren mit \n\ngrossen Erdgeschossnutzungen zu Blockrändern zusammengewachsen. Die noch vorhan-\n\ndenen Höfe sind heute in viele zum Teil begrünte kleine Flächen zerstückelt. \n\nEs gelingt hauptsächlich den folgenden drei Kopfbauten, sich im Strassenraum zu inszenie-\n\nren und einen öffentlichen Platz vor sich zu bilden.  \n\nDie alte Kanzlei (ehemaliges Gemeindehaus) an der Baselstrasse ist von der Strassenflucht \n\nleicht abgedreht, direkt an die Strasse gebaut und schafft es, den Platz vor der Kirche zu \n\nschliessen und sich mit ihrer klassizistischen Fassade prominent zu manifestieren. \n\nDas heutige Gemeindehaus schert ebenfalls aus der Flucht der Schmiedgasse aus. Die bei-\n\nden prägnanten, fassbaren Volumen mit dem dazwischen liegenden Platz heben sich von \n\nder übrigen Bebauung ab. \n\nDas leicht geknickte markante Wohn- und Geschäftshaus an der Bettingerstrasse 1 bis 3 \n\nschafft einen Platz als Eingangstor zum Dorfkern von Riehen.  \n\n\n\nSeite | 14 \n\nIm Laufe der Geschichte haben sich grössere Gebäudekomplexe, welche als Nutzungsein-\n\nheiten funktionieren, im Zentrum von Riehen angesiedelt wie: \n\nDas Spital, die Diakonie und das Pflegeheim Haus zum Wendelin östlich der Bahngeleise, \n\nder Landgasthof und das Gemeindehaus im Zentrum und das Schulhaus Erlensträsschen \n\nund die Fondation Beyeler westlich der Baselstrasse. \n\nIn den 1960er-/70er-Jahren sind viele längliche Gebäude dazugekommen. Einige werden \n\nwie der Bahnhof und die Post direkt an die Strasse gebaut, viele Mehrfamilienhäuser mit \n\nprivaten Vorgärten vom Trottoir leicht zurückgesetzt. \n\nAm Sieglinweg sind dannzumal Einfamilien- und Doppelhäuser in Gärten entstanden.  \n\n \n\n3.4.6 Gebäudeensembles mit historischer Bedeutung \n\n \n\n \n \n\nBis heute sind für Riehen die alten Basler Landsitze mit ihren Gebäuden um einen Ehrenhof \n\nund den dahinter liegenden Parkanlagen von besonderer Bedeutung. Die im Zentrum lie-\n\ngenden Gutshöfe sind alle von der Baselstrasse erschlossen und vermitteln den Besuchern \n\nein sehr herrschaftliches Bild von Riehen. Das Wettsteinhaus, das Berowergut und das Le \n\nGrandsche-Landgut mit dem Sarasinpark sind im öffentlichen Besitz und ihre Parkanlagen \n\nsind für die Bevölkerung zugänglich. Der Glögglihof und das Iselingut gehören privaten Ei-\n\ngentümern. Aber auch diese tragen mit ihren wertvollen Gebäuden und der Einsicht in die \n\nEhrenhöfe und Parkanlagen zur stimmungsvollen Wahrnehmung des Dorfkerns bei.  \n\nGemeindehaus: Der Architekt Giovanni Panozzo nimmt das Thema des Ehrenhofes auf und \n\nentwickelt zwei Gebäudekörper mit einem hofartigen Zwischenbereich. Mit der leichten Ab-\n\ndrehung dieser beiden Gebäudekörper von der Flucht der Schmiedgasse richtet das Ge-\n\nmeindehaus den Blick zur historisch und räumlich wertvollen Baselstrasse hin.  \n\n\n\nSeite | 15 \n\nÖstlich der Bahngeleise, als drei Gevierte hintereinander gereiht, nehmen die Gebäudeanla-\n\ngen des ehemaligen Spitals, der Diakonie und des Pflegeheims Haus zum Wendelin mit ih-\n\nren jeweils halbprivaten Gartenanlagen eine besondere Stellung im Dorf ein. \n\n \n\n3.4.7 Plätze und gefasste Räume \n\n \n\n \n \n\nEntlang der Baselstrasse sind mehrere aneinandergereihte, gewachsene Strassenerweite-\n\nrungen entstanden, die meist mit einem Brunnen oder Baum besetzt sind. Vor der Kirche mit \n\nden angrenzenden Wohnhäusern, der alten Kanzlei und der zurückspringenden Front des \n\nLandgasthofs entsteht ein vierseitig gefasster Platz. Durch den starken Verkehr auf der Ba-\n\nselstrasse und die prominente Besetzung der Mitte mit einer Traminsel ist die Wirkung des \n\nRaumes stark beeinträchtigt. \n\nIn den 1960er-/70er-Jahren und der Erweiterung durch den Singeisenhof in den 1990er-\n\nJahren ist eine parallel zur Baselstrasse verlaufende Fussgängerzone mit Läden entstanden. \n\nDiese ist für die Versorgung und das soziale Leben der Riehener Bevölkerung sehr wichtig \n\ngeworden. \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite | 16 \n\n3.4.8. Geschossigkeit der Gebäude \n\n \n\n \n \n\nDie meisten älteren historischen Bauten sind zweigeschossig, mit Ausnahme des halbkreis-\n\nförmigen Wohnhauses um die Kirche, vereinzelter Wohnhäuser an der Baselstrasse und der \n\nGebäude der Diakonie. An der hinteren Hangkante zu den Ausläufern des Dinkelbergs hin \n\nwird relativ früh auch viergeschossig gebaut. \n\nDie ab 1940 und bis heute andauernde Verdichtung des Zentrums erfolgt hauptsächlich mit \ndreigeschossigen, im Bereich der Bahngeleise zum Teil mit viergeschossigen Gebäudevo-\nlumen. \n \n\n3.4.9 Folgerungen zur städtebaulichen Analyse Areal Gemeindehaus \n\nDas Aussergewöhnliche im Dorfkern von Riehen sind die grosszügigen Grünräume der \n\nLandsitze mit ihren Gebäudeensembles an zentraler Lage. Deren Vernetzung mit der Fuss-\n\ngängerzone des Webergässchens ist bis heute nur fragmentarisch zustande gekommen. In \n\nder geschichtlichen Entwicklung wird dargestellt, dass vor allem nach 1945 bis 1970 eine \n\nbauliche Entwicklung im Dorfkern, parallel zur Baselstrasse, mit Grossverteilern, Detailhan-\n\ndel und Fussgängerzone als Versorgungszentrum stattgefunden hat. \n\n \n\nSeit nun 40 Jahren wird das Webergässchen mit den Läden des Detailhandels im Norden \n\ndurch das Schweizerhaus und im Süden durch den Saaltrakt des Gemeindehauses räumlich \n\nbegrenzt. Diese beiden Volumen verhindern den Einbezug der jeweils dahinterliegenden \n\nFreiräume wie Singeisenhof und Wettsteinanlage. Das öffentliche Leben der Riehener Be-\n\nvölkerung ist auf den Fussgängerbereich des Webergässchens und auf den hinter dem Ge-\n\nmeindehaus liegenden Spielplatz eingeschränkt. \n\n\n\nSeite | 17 \n\nDie Baselstrasse ist im Dorfkern Riehens auf den optimalen Verkehrsfluss ausgerichtet. \n\nDadurch sind die räumlichen Qualitäten der historischen Gebäudesubstanz für die Fussgän-\n\ngerinnen und Fussgänger nicht mehr wahrnehmbar. \n\n \n\nEin grosses Potenzial von Riehen Dorf liegt im Vernetzen der Grünräume und Inszenieren \n\nder aussergewöhnlichen historischen Substanz. Im Bereich des Webergässchens sind die \n\nbeiden zentral gelegenen Grünräume Sarasinpark und Wettsteinanlage besser an die Ein-\n\nkaufspassage anzubinden (siehe Variante 3, Pkt. 6.5). \n\nDie vorhandenen, historisch gewachsenen öffentlichen Räume entlang der Baselstrasse \n\nkönnen durch eine neue Gewichtung der Verkehrsteilnehmer für Fussgängerinnen und \n\nFussgänger attraktiver und erlebbarer gemacht werden (siehe Pkt. 3.3., Verkehrsanalyse). \n\n \n\nUm die beiden Hauptachsen mit ihren spezifischen öffentlichen Räumen und die ebenfalls \n\nparallel laufende Bahnhofstrasse miteinander zu verbinden, sind die Querwege und -gassen \n\nFrühmessweglein, Schmied- und Rössligasse in ihren räumlichen Qualitäten zu erhalten und \n\nwo nötig stärker zu gewichten und aufzuwerten. \n\n \n\n \n\n4. Prüfung Neubau Gemeindehaus \n \n\n4.1 Standort \n\nEs wurden mehrere mögliche Standorte untersucht in Riehen Nord, Mitte und Süd. Nach \n\nersten Vorstellungen in der Kommission sollten mögliche Alternativstandorte auf max. zwei \n\nStandorte priorisiert werden. Unter den zwei vorgeschlagenen Standorten wurde das Areal \n\num das Weissenbergerhaus zusammen mit dem Parkplatz-Areal und dem Landi-Areal favo-\n\nrisiert und anschliessend vertieft untersucht. \n\n \n\n \n \n\n\n\nSeite | 18 \n\n4.2 Raumprogramm \n\nGegenwärtig ergeben sich folgende Raumsituationen: \n\nRaum aktuell, Raumbedarf Gemeindehaus, Version Vorlage energetische Sanierung Ge-\n\nmeindehaus Pkt. 4.2: \n\nTotal Nutzfläche (NF gemäss SIA 416)    3'080 m2 \n\nTotal Geschossfläche (NF + Zuschlag):    5'050 m2 \n\nGebäudevolumen: \n\n5 Geschosse* (1. UG bis 3. OG), Höhe 20 m            20'200 m3 \n\n*eine Autoeinstellhalle wurde nicht berücksichtigt \n\n \n\nrevidiert 2013: \nArbeitsplätze inkl. Lehrlingsausbildung und Reserve für zukünftige Entwicklung durch Über-\n\nnahme der Schulen sowie 5% Reservearbeitsplätze gesamthaft. \n\nTotal Nutzfläche (NF gemäss SIA 416)     3'620 m2 \n\nTotal Geschossfläche (NF + Zuschlag):     5'935 m2 \n\nGebäudevolumen: \n\n5 Geschosse* (1. UG bis 3. OG), Höhe 20 m   23'740 m3 \n\n*eine Autoeinstellhalle wurde nicht berücksichtigt \n\n \n\nBei der Gegenüberstellung der Baukosten „Sanierung – Neubau“ ist festzuhalten, dass der \n\nUmbau/Sanierung CHF 9,66 Mio. (Midi-Variante gemäss Kostenschätzung vom 06.03.12) \n\nund der Neubau CHF 21 Mio. beträgt. \n\n \n\n4.3  Folgerung \n\nGemäss Varianten 2 und 3 (siehe unter Pkt. 6.4 – 6.5) wäre ein Baukörper für den Verwal-\n\ntungsneubau auf dem Parkplatzareal in Bezug auf die Umgebung städtebaulich problema-\n\ntisch. Durch die mittlerweile hohe Anzahl an Mitarbeitenden könnte auch eine dezentrale \n\nVerwaltung einen Lösungsansatz darstellen wie z. B. Miteinbezug des Weissenbergerhaus-\n\nAreals und Dienstleistungsangebote im Dorfzentrum wie ein Bürgerbüro. Zudem stellt eine \n\nErweiterung und Vergrösserung des bestehenden Landgasthofsaals eine Option dar für ei-\n\nnen multifunktionalen Saal (siehe Variante 3, Pkt. 6.5) \n\nDer Neubau kostet mehr als die Sanierung, er vermag jedoch die Bedürfnisse der Verwal-\n\ntung gegenwärtig besser abzudecken und ist zukunftsorientiert. Die aktuelle Gebäudesituati-\n\non weist eine wenig flexible funktionale und ökonomische Raumkonstellation auf, welche \n\nheute schon an ihre Grenzen stösst. \n\n \n\n5. Workshop \n \n\n5.1  Ziele des Workshops: \n\nFolgende Hauptziele wurden im Rahmen des Workshops verfolgt: \n\n \n\n1. Visionäre Ideen zu „Dorfzentrum 2035“ sind eingebracht. \n\n2. Haltungen und Sichtweisen der Spezialkommission „wohin es gehen soll“, sind diskutiert. \n\n \n\n5.2  Visionen/Diskussion \n\nEine einheitliche Haltung besteht darin, dass der Dorfkern attraktiver gestaltet werden soll. \n\nDie Qualität und Attraktivität des Versorgungszentrums, des Begegnungs- und Lebensraums \n\nin Riehen soll gesteigert werden. Zu den Grossverteilern (Grundversorgung) ist Sorge zu \n\ntragen, wobei auch kulturelle und soziale Aspekte im Rahmen einer Entwicklung berücksich-\n\ntigt werden müssen. \n\n\n\nSeite | 19 \n\nEbenfalls besteht eine einheitliche Haltung darin, dass die Entwicklung des GemeindehausA-\n\nreals nicht isoliert betrachtet werden soll, sondern angrenzende Entwicklungsareale (Land-\n\ngasthofsaal, Parkplatz Bahnhofstrasse) in die Beurteilung einbezogen werden sollen. \n\nIn der Diskussion zu den Visionen „Rückbau, Teilrückbau oder Sanierung des Gemeinde-\n\nhauses“ wurden teilweise kontroverse Haltungen eingebracht. \n\n  \n\n5.3  Beschluss aus Workshop \n\nDie Verwaltung wurde beauftragt, für folgende 5 Varianten eine SWOT-Analyse (Stär-\n\nken/Schwächen-, Chancen/Risiken-Analyse) mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung auszu-\n\narbeiten: \n\n \n\nVariante 1 „Status quo“ mit Tiefgarage \n\nSanierung bestehendes Gemeindehaus, Entwicklung Areal Landgasthofsaal und Park-\n\nplatz Bahnhofstrasse, Neubau Autoeinstellhalle unter Wettsteinanlage. \n\n \n\nVariante 1a „Status quo“ ohne Neubau Tiefgarage \n\nSanierung bestehendes Gemeindehaus, Entwicklung Areal Landgasthofsaal und Park-\n\nplatz Bahnhofstrasse. \n\n \n\nVariante 2 „Teilrückbau Gemeindehaus“ \n\nSanierung Saalgebäude, Rückbau Verwaltungsgebäude mit Neubau Grossverteiler und \n\nWohnungen, Entwicklung Areal Landgasthofsaal und Neubau Gemeindehaus. \n\n \n\nVariante 3 „Neubau Areal Gemeindehaus“ \n\nNeubauten für Grossverteiler, Läden und Wohnungen, Anbau neuer Saal an Land-\n\ngasthofsaal mit Platzgestaltung, Neubau Gemeindehaus. \n\n \n\nVariante 3a „Neubau Areal Gemeindehaus (ohne Tiefgarage durch Gemeinde)“ \n\nNeubauten für Grossverteiler, Läden und Wohnungen, Anbau neuer Saal an Land-\n\ngasthofsaal mit Platzgestaltung, Neubau Gemeindehaus. \n\n \n\n \n\n6. Variantenvergleich (folgende Seiten) \n\n6.1 Bestand \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite | 21 \n\n6.1.2 Bestand, Modellfoto \n\n \n\n \n\n   \n\n\n\nSeite | 22 \n\n6.2 Variante 1 „Status quo“ mit Tiefgarage \n\nSanierung bestehendes Gemeindehaus, Entwicklung Areal Landgasthofsaal und Park-\n\nplatz Bahnhofstrasse, Neubau Autoeinstellhalle unter Wettsteinanlage. \n\n \n\n6.1.2 Vor- und Nachteile \n\nDorfbild und Architektur: \n\n+ stimmiges Ensemble, Massstäblichkeit zum Dorfkern und Bahnhofstrasse \n\n+ hohe Identität im Dorf \n\n+ Die beiden Hauptgebäudekörper Saaltrakt und Büro/Wohntrakt nehmen das \n\nThema des Ehrenhofes auf und sind als Weiterentwicklung der Typologie der \n\nRiehener Gutshöfe zu verstehen. \n\n+ Die Ausrichtung der beiden Hauptvolumen verweist auf die historisch wichtigere \n\nund interessantere Baselstrasse. \n\n+ Bürgersaal hat hohe architektonische Qualität \n\n+ Nach der Neugestaltung des Dorfzentrums kann der neue Platz für Veranstaltun-\n\ngen und dörfliches Leben nutzbar gemacht werden. \n\n \n\n- Bürgersaal trennt den öffentlichen Raum des Gemeindeparkplatzes weiterhin \n\nstark vom zentralen Raum Schmiedgasse ab und isoliert Wettsteinanlage. \n\n- Der erhöhte Vorplatz des Gemeindehauses zoniert den Platz und erschwert sinn-\n\nvolle Nutzungen des grosszügigen Gesamtplatzes (z.B. Markt etc.). \n\n- Gebäude muss energetisch, haustechnisch samt Kanalisation, sicherheitstech-\n\nnisch sowie schadstofffrei saniert werden. \n\n- Achsmasse der  Büros lässt kein effektives Büroraster zu - entweder zu klein oder \n\nzu gross je Arbeitsplatz. \n\n \n\n= Druck auf die Weiterentwicklung des Dorfzentrums wird am Dorfrand (Weissen-\n\nbergerareal) verstärkt. \n\n \n\nVerwaltung, Saalnutzung, Detailhandel und Wohnen: \n\n+ Bürgersaal in der Mitte des Dorfes als „Dorfsaal“ \n\n+ Verwaltung in der Mitte des Dorfes für Dienstleistungen am Bürger \n\n+ Zusätzlicher Wohnraum in Zentrumsnähe (Parkplatz Bahnhofstrasse und Land-\n\ngasthofsaal-Areal) \n\n \n\n- Flächenproblem der Verwaltung bleibt bestehen. Aufgrund der Gebäudestruktur \n\nist die Optimierung des Raumbedarfs der Gemeindeverwaltung sowie die räumli-\n\nche Anordnung der Büroflächen stark eingeschränkt. \n\n- Hohe Beeinträchtigung der Verwaltung durch Sanierungs- und Bauarbeiten über \n\nca. 2 Jahre. \n\n- Problem der zu kleinen Flächen für Grossverteiler bleibt erhalten. \n\n- Zu hohe Anzahl an ähnlich mittelgrossen Sälen im Dorfzentrum wie Bürgersaal, \n\nEinwohnerratssaal, Landgasthofsaal, Lüschersaal. \n\n- Die Säle sind nicht flexibel, Landgasthofsaal und Einwohnerratsaal sind stark un-\n\nternutzt. \n\n \n\nParking und Tiefgarage / neuer Platz:   \n\n+ Projekt Tiefgarage kann realisiert werden.     \n\n\n\nSeite | 23 \n\n+ Durch den Bau der AEH können die Schmiedgasse und die Wettsteinstrasse in \n\neine Fussgängerzone umgewandelt werden. \n\n- Projekt bleibt relativ teuer, zusätzliches Parkplatzpotenzial unter Landgasthofsaal \n\nund Weissenberger-Areal bleibt bestehen. Erweiterung unter Areal Gemeinde-\n\nhaus nicht möglich. \n\n \n\n= durch die neue Zufahrt über den Park muss das Weissenbergerhaus baulich un-\n\nterfangen werden und kann nur durch Mehrkosten erhalten werden. \n\n \n\nWirtschaftlichkeit (siehe Pkt. 8., Investitionskosten, Seite 40) \n\nInvestitionshöhe:       CHF \n\nSanierung Gemeindehaus      11.0 Mio \n\nNeubau Tiefgarage nach Gruner (88PP)      8.0 Mio \n\nTotal Investitionshöhe      19.0 Mio \n\nBelastung Gemeinderechnung: \n\nSanierung Gemeindehaus        7.0 Mio \n\nNeubau Tiefgarage nach Gruner (88PP)      2.0 Mio \n\nTotal Belastung Gemeinderechnung       9.0 Mio \n\nReserven: \n\nBahnareal 1‘414 m2          2.1 Mio \n\nLandgasthofsaal         3.4 Mio \n\nTotal Landreserven:         5.5 Mio \n\n \n\n+ Investitionshöhe am geringsten \n\n \n\n- Über 50% der Investition müssen der Rechnung belastet werden \n\n- Keine wertvermehrende Investition \n\n \n\nVerfahrensrisiken: \n\n Entwicklung Landgasthofsaal, Bebauungsplan \n\n Zonenänderung Parkplatzareal Bahnhofstrasse für Wohnen   \n\n \n\n+ Der Kostenvoranschlag für die energetische Sanierung des Gemeindehauses ist \n\nvorhanden. Nach Freigabe des Baukredits kann mit der Ausführungsplanung be-\n\ngonnen werden. \n\n \n\nDorfzentrumsentwicklung: \n\n+ Die bestehende Landreserve der Gemeinde (Landgasthofsaal und Parkplatz \n\nBahnhofstrasse) steht zukünftig für zusätzlichen Wohnraum oder andere Nutzung \n\nzur Verfügung. \n\n \n\n- Das Zentrum wird für weitere Entwicklungen durch das Besetzen der Verwaltung \n\nlangfristig blockiert. \n\n- Keine grössere, attraktivere Ladenfläche möglich, zu wenig Grundfläche.  \n\n- Bei ungenügendem Dienstleistungsangebot weichen die Bewohnerinnen und Be-\n\nwohner auf Läden auswärts aus. \n\n\n\n \n\n Seite | 1 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nSeite | 25 \n\n6.2.3 Variante 1 „Status quo“, Modellfoto \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite | 26 \n\n6.3 Variante 1a „Status quo“ ohne Neubau Tiefgarage \n\nSanierung bestehendes Gemeindehaus, Entwicklung Areal Landgasthofsaal und Park-\n\nplatz Bahnhofstrasse. \n\n \n\n6.3.1 Vor- und Nachteile \n\nDorfbild und Architektur:  \n\n+ Das Weissenberger-Areal und der Park bleiben vom Eingriff ausgeschlossen. \n\nSiehe Variante 1 \n\n \n\nVerwaltung, Saalnutzung, Detailhandel und Wohnen: \n\nSiehe Variante 1 \n\n \n\nParking und Tiefgarage / neuer Platz: \n\n+ Projekt Tiefgarage kann unabhängig vom Entscheid zur Sanierung des Gemein-\n\ndehauses realisiert werden und kann eigenständig beurteilt werden. \n\n \n\n- Durch den Verzicht auf die AEH können die Schmiedgasse und die Wettstein-\n\nstrasse nicht in eine Fussgängerzone umgewandelt werden. \n\n- Durch den Verzicht auf die AEH kann nach der Neugestaltung des Dorfzentrums \n\nkein neuer Platz für Veranstaltungen und dörfliches Leben nutzbar gemacht wer-\n\nden. \n\n \n\nWirtschaftlichkeit (siehe Pkt. 8., Investitionskosten, Seite 40) \n\nInvestitionshöhe:       CHF \n\nSanierung Gemeindehaus      11.0 Mio \n\nTotal Investitionshöhe      11.0 Mio \n\n \nBelastung Gemeinderechnung: \n\nSanierung Gemeindehaus        7.0 Mio \n\nTotal Belastung Gemeinderechnung       7.0 Mio \n\n \n\nReserven: \n\nBahnareal 1‘414 m2          2.1 Mio \n\nLandgasthofsaal         3.4 Mio \n\nTotal Landreserven:         5.5 Mio \n\n \n\n+ Investitionshöhe am geringsten \n \n\n- Über 70% der Investition müssen der Rechnung belastet werden \n\n- Keine wertvermehrende Investition \n \n\nVerfahrensrisiken: \n\nSiehe Variante 1 \n \n\nDorfzentrumsentwicklung: \n\nSiehe Variante 1  \n\n\n\nSeite | 27 \n\n6.4 Variante 2 „Teilrückbau Gemeindehaus“ \n\nSanierung Saalgebäude, Rückbau Verwaltungsgebäude mit Neubau Grossverteiler \n\nund Wohnungen, Entwicklung Areal Landgasthofsaal und Neubau Gemeindehaus. \n\n \n\n6.4.1 Vor- und Nachteile \n\nDorfbild und Architektur: \n\n+ Bürgersaal bleibt als prägender Baukörper mit grosser Identität erhalten. \n\n+ Wie bei der Variante Status quo bleibt die typologische Anlehnung an die Gutshö-\n\nfe sowie die Ausrichtung zur Baselstrasse erhalten. \n\n+ Die Absenkung des Vorplatzes vor dem neuen Grossverteiler ermöglicht neue \n\nNutzungskonzepte für den grosszügigen Gesamtplatz (z. B. Markt). \n\n+ Ein Neubau mit der entsprechenden Nutzung im Erdgeschoss wertet die Achse \n\nder Bahnhofstrasse auf. \n\n \n\n- Bürgersaal trennt den öffentlichen Raum des Gemeindeparkplatzes weiterhin \n\nstark vom zentralen Raum Schmiedgasse ab und isoliert Wettsteinanlage. \n\n- Die gestalterische Einheit des heutigen Gemeindehauses wird aufgegeben.  \n\n- Umbaumassnahmen im Saaltrakt werden nötig: Neuer Eingang, interne Er-\n\nschliessung, neue WC-Anlagen. Platzverluste im Foyerbereich sind in Kauf zu \n\nnehmen. \n\n- Einwohnerratssaal muss schadstofffrei/asbestfrei saniert werden. \n\n- Baukörper für Verwaltungsneubau auf Parkplatzareal in Bezug auf Umgebung re-\n\nlativ gross/mächtig. \n\n- Anlieferung Grossverteiler und allenfalls Zufahrt in AEH von Bahnhofstrasse er-\n\ngeben teilweise eine unattraktive Rückseite zum Bahnhof. \n\n \n\nVerwaltung, Saalnutzung, Detailhandel und Wohnen: \n\n+ Die Zielsetzung der Gemeinde, mit ihren Gebäuden eine vorbildliche Energiepoli-\n\ntik zu betreiben, kann mit der Auszeichnung MINERGIE-P-ECO oder dem Label \n\neines Positivenergiehauses und mit einer kompakten Verwaltung erreicht werden. \n\n+ Ein Neubau ermöglicht das Bündeln von extern untergebrachten Abteilungen (de-\n\nzentrale Verwaltung) an einem Standort. Durch weitere Raumreserven im Raum-\n\nprogramm kann die Verwaltung in den nächsten Jahren falls notwendig ohne \n\nräumliche Umstrukturierungen wachsen. \n\n+ Markanter und symbolisch wichtiger Bau im Zentrum (Bürgersaal) bleibt bestehen \n\n+ Chance für zusätzliche, attraktive Ladenfläche \n\n+ Zusätzlicher Wohnraum im Zentrum (Gemeindehaus-Areal und Landgasthofsaal-\n\nAreal) \n\n \n\n- Problem der zu kleinen Flächen für Grossverteiler bleibt erhalten. \n\n- Zu hohe Anzahl an ähnlich mittelgrossen Sälen im Dorfzentrum wie Bürgersaal, \n\nEinwohnerratssaal, Landgasthofsaal, Lüschersaal. \n\n- Die Säle sind nicht flexibel, Landgasthofsaal und Einwohnerratsaal sind stark un-\n\nternutzt. \n\n- Bürgersaal nicht mehr mit übriger Verwaltung verbunden (Nachteile im Betrieb). \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nSeite | 28 \n\nParking und Tiefgarage / neuer Platz: \n\n+ Projekt Tiefgarage kann realisiert werden. \n\n+ Der neue Platz kann für Veranstaltungen und dörfliches Leben nutzbar gemacht \n\nwerden. \n\n+ Durch den Bau der AEH können die Schmiedgasse und die Wettsteinstrasse in \n\neine Fussgängerzone umgewandelt werden. \n\n \n\n- Projekt bleibt relativ teuer, zusätzliches Parkplatzpotenzial unter Landgasthofsaal \n\nund Weissenberger-Areal bleibt bestehen. Erweiterung unter Areal Gemeinde-\n\nhaus ist möglich, die Zufahrt aber nicht ideal. \n\n \n\n= durch die neue Zufahrt über den Park muss das Weissenbergerhaus baulich un-\n\nterfangen werden und kann nur durch Mehrkosten erhalten werden. \n\n= Durch den Neubau des Verwaltungsgebäudes auf dem bestehenden Parkplatz-\n\nAreal werden die Parkplätze und die Abfallsammelstelle aufgehoben. \n\n= Alternative, kostengünstigere Zufahrtsmöglichkeit zur Tiefgarage direkt vom \n\nBahnhof in die Tiefgarage des Grossverteilers und weiter in die Tiefgarage unter \n\ndem Parkplatzareal. \n\n \n\nWirtschaftlichkeit (siehe Pkt. 8., Investitionskosten, Seite 40) \n\nInvestitionshöhe:        CHF \n\nNeubau Gemeindehaus      18.00 Mio \n\nUmbau bestehender Bürgersaal       4.00 Mio \n\nKauf Areal Landi (Annahme)        0.75 Mio \n\nNeubau Tiefgarage nach Gruner (88 PP)      8.00 Mio \n\nTotal Investitionshöhe      30.75 Mio \n\nBelastung Gemeinderechnung: \n\nUmbau Saal           2.0 Mio \n\nNeubau Tiefgarage nach Gruner (88 PP)      2.0 Mio \n\nTotal Belastung Gemeinderechnung       4.0 Mio \n\n \n\nReserven: \n\nGemeindehausareal o. Saal 1‘950 m2       3.9 Mio \n\nLandgasthofsaal         3.4 Mio \n\nTotal Landreserven:         7.3 Mio \n\n \n\n+ Investition ist wertvermehrend \n\n \n\n- Investition ist sehr hoch \n\n \n\nVerfahrensrisiken: \n\n Es stehen ein langer Planungsvorlauf mit Zonenplanänderungen und lange Ent-\n\nscheidungsprozesse mit politischen Risiken an. Für Studien, Wettbewerbe, Um-\n\nzonungen, Projektbegleitung der Verwaltung etc. ist mit weiteren Kosten zu rech-\n\nnen. \n\n Zonenänderung und Bebauungsplanverfahren für Gemeindehaus-Areal \n\n\n\nSeite | 29 \n\n Bebauungsplanverfahren für Landgasthofsaal-Areal \n\n Zonenänderung und Bebauungsplanverfahren Parkplatzareal für Verwaltung \n\n Landwirtschaftliche Genossenschaft muss zustimmen. Ersatzfläche? \n\n Verhandlungen mit der Deutschen Bahn betreffend Gebäudeabstand von der \n\nBahnlinie. \n\n \n\n \n\nDorfzentrumsentwicklung: \n\n \n\n+ Grössere Belebung des heutigen, zentralen Platzes vor Gemeindehaus \n\n+ Die Angebotsvielfalt im „Einkaufszentrum Dorfzentrum“ kann leicht vergrössert \n\nwerden. \n\n \n\n- Keine grössere, attraktivere Ladenfläche möglich, zu wenig Grundfläche.  \n\n- Bei ungenügendem Dienstleistungsangebot weichen die Bewohnerinnen und Be-\n\nwohner auf Läden auswärts aus. \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n Seite | 6 \n\n \n\n\n\n \n\n Seite | 31 \n\n6.4.3 Variante 2 „Teilabriss Gemeindehaus“, Modellfoto \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite | 32 \n\n6.5 Variante 3 „Neubau Areal Gemeindehaus“ \n\nNeubauten für Grossverteiler, Läden und Wohnungen, Anbau neuer Saal an Land-\n\ngasthofsaal mit Platzgestaltung, Neubau Gemeindehaus. \n\n \n\n6.5.1 Vor- und Nachteile \n\nDorfbild und Architektur:  \n\n+ Bessere städtebauliche Anbindung des öffentlichen Raums südlich des heutigen \n\nBürgersaals an den Raum Schmiedgasse. Es entsteht eine Platzfolge Webergäs-\n\nschen, Vorplatz Grossverteiler, Wettsteinallee und ehemaliger Parkplatz. \n\n+ Die Achse des Frühmesswegleins wird aufgewertet \n\n+ Durch die Querstellung der Gebäudekörper zur Schmiedgasse wird auf die ehe-\n\nmaligen Gebäude der Taubstummenanstalt Bezug genommen. \n\n+ Wie beim Iselingut wird mit der Ausrichtung der Volumen auf den dahinterliegen-\n\nde Park / Platz aufmerksam gemacht. \n\n+ Die Achse des Frühmesswegleins vom Bahnhof zur Kirche wird aufgewertet. \n\n+ Durch die Belebung der Plätze mit den Besucherinnen und Besuchern des Land-\n\ngasthofs und des Grossverteilers werden die Läden an der Wettsteinallee attrakti-\n\nver. \n\n+ Der Landgasthof bleibt erhalten und wird mit einem neuen Eingangsgebäude mit \n\nmultifunktionalem Saal ergänzt und direkt an den neuen öffentlichen Platz ange-\n\nbunden. Ein Neubau mit entsprechender Nutzung im Erdgeschoss wertet die \n\nAchse der Bahnhofstrasse auf. \n\n+ Der neue Platz kann für Veranstaltungen und dörfliches Leben nutzbar gemacht \n\nwerden. \n\n+ Im Neubau können belebende Platznutzungen realisiert werden. \n\n+ Die grosszügige Platzsituation mit dem zurückversetzten Kopfbau schafft ein Ver-\n\nnetzungselement zwischen der Schmiedgasse und der Wettsteinanlage. \n \n\n- Die baukulturelle Leistung und ein architektonischer Zeitzeuge würden zerstört. \n\nEine Fachjury hat in einem Studienauftrag zur energetischen Sanierung den bau-\n\nkulturellen Wert herausgestellt. Aus diesem Grund wurde das Projekt gekürt, wel-\n\nches die ursprüngliche Architektur Panozzos bewahrt und präzisiert. \n\n- Anlieferung Grossverteiler und allenfalls Zufahrt in AEH von Bahnhofstrasse er-\n\ngeben teilweise eine unattraktive Rückseite zum Bahnhof. \n\n- Baukörper für Verwaltungsneubau auf Parkplatzareal in Bezug auf Umgebung re-\n\nlativ gross/mächtig. \n\n \n \n\nVerwaltung, Saalnutzung, Detailhandel und Wohnen: \n\n+ Die Zielsetzung der Gemeinde, mit ihren Gebäuden eine vorbildliche Energiepoli-\n\ntik zu betreiben, kann mit der Auszeichnung MINERGIE-P-ECO oder dem Label \n\neines Positivenergiehauses und mit einer kompakten Verwaltung erreicht werden. \n\n+ Ein Neubau ermöglicht das Bündeln von extern untergebrachten Abteilungen (de-\n\nzentrale Verwaltung) an einem Standort. Durch weitere Raumreserven im Raum-\n\nprogramm kann die Verwaltung in den nächsten Jahren falls notwendig ohne \n\nräumliche Umstrukturierungen wachsen. \n\n+ Saalproblematik lösbar zusammen mit Landgasthofsaal. Mit einem multifunktiona-\n\nlen Saal können Anlässe im Einwohnerratssaal, Bürgersaal und Landgasthofsaal \n\n\n\nSeite | 33 \n\nvereint und zeitlich aufeinander abgestimmt werden zu einem gemeinsamen Ge-\n\nmeindesaal. \n\n+ Chance für zusätzliche, attraktive Ladenfläche \n\n+ Zusätzlicher Wohnraum im Zentrum (Gemeindehaus-Areal) \n\n \n\nParking und Tiefgarage / neuer Platz: \n\n+ Tiefgarage kann unter Gemeindehaus-Areal erweitert werden. \n\n+ AEH unter Einkauf möglich, Rampe über eineinhalb Geschosse (inkl. Terrain-\n\nsprung zwischen Bahnhofstrasse und Wettsteinstrasse) kostet viel Fläche zulas-\n\nten Einkauf. \n\n+ Durch den Bau der Tiefgarage können die Schmiedgasse und die Wettsteinstras-\n\nse in eine Fussgängerzone umgewandelt werden. \n\n \n\n- Projekt bleibt relativ teuer, zusätzliches Parkplatzpotenzial unter Landgasthofsaal \n\nund Weissenberger-Areal bleibt bestehen. Erweiterung unter Areal Gemeinde-\n\nhaus nicht möglich. \n\n \n\n= durch die neue Zufahrt über den Park muss das Weissenbergerhaus baulich un-\n\nterfangen werden und kann nur durch Mehrkosten erhalten werden. \n\n= Durch den Neubau des Verwaltungsgebäudes auf dem bestehenden Parkplatz-\n\nAreal werden die Parkplätze und die Abfallsammelstelle aufgehoben. \n\n= Alternative, kostengünstigere Zufahrtsmöglichkeit zur Tiefgarage direkt vom \n\nBahnhof in die Tiefgarage des Grossverteilers und weiter in die Tiefgarage unter \n\ndem Parkplatz-Areal. \n\n \n\nWirtschaftlichkeit (siehe Pkt. 8., Investitionskosten, Seite 40) \n\nInvestitionshöhe:        CHF \n\nNeubau Gemeindehaus      18.00 Mio \n\nNeubau Saal mit Umbau Landgasthofsaal      6.00 Mio \n\nKauf Areal Landi (Annahme)        0.75 Mio \n\nNeubau Tiefgarage nach Gruner (88 PP)      8.00 Mio \n\nTotal Investitionshöhe      32.75 Mio \n\n \n\nBelastung Gemeinderechnung: \n\nNeubau Saal mit Umbau Landgasthofsaal      3.0 Mio \n\nNeubau Tiefgarage nach Gruner (88 PP)      2.0 Mio \n\nTotal Belastung Gemeinderechnung       5.0 Mio \n\n \n\nReserven: \n\nGemeindehausareal 3‘080 m2        6.1 Mio \n\nTotal Landreserven:         6.1 Mio \n\n \n\n+ Investition ist wertvermehrend \n\n \n\n- Sehr hohe Investition \n\n- Hohe Abschreibung \n\n \n\n\n\nSeite | 34 \n\n \n\nVerfahrensrisiken: \n\n- Es stehen ein langer Planungsvorlauf mit Zonenplanänderungen und lange Ent-\n\nscheidungsprozesse mit politischen Risiken an. Für Studien, Wettbewerbe, Um-\n\nzonungen, Projektbegleitung der Verwaltung etc. ist mit weiteren Kosten zu rech-\n\nnen. \n\n \n\n Zonenänderung und Bebauungsplanverfahren für Gemeindehaus-Areal \n\n Bebauungsplanverfahren für Landgasthofsaal-Areal \n\n Zonenänderung und Bebauungsplanverfahren Parkplatz-Areal für Verwaltung  \n\n Landwirtschaftliche Genossenschaft muss zustimmen. Ersatzfläche? \n\n Verhandlungen mit der Deutschen Bahn betreffend Gebäudeabstand von der \n\nBahnlinie. \n\n \n\nDorfzentrumsentwicklung: \n\n+ Attraktivitätssteigerung der öffentlichen Räume. Ein zusammenhängender Raum \n\nzum Flanieren, Verweilen und gezieltem Einkaufen wird möglich. \n\n+ Grossverteiler können als Anker-Anbieter an den Dorfkern-Randlagen zwischen \n\nden Flaniermeilen angesiedelt werden. Die Chance einer grösseren Belebung ist \n\nsomit gegeben. Der Detailhandel kann davon profitieren. \n\n+ Eine in Auftrag gegebene Marktstudie empfiehlt einen ausgeglichenen Mix von \n\nAngeboten des täglichen Food- und des periodischen Nonfoodbedarfs, welche die \n\nVersorgung der Bevölkerung ergänzen, dadurch wird die Zentralitätsfunktion von \n\nRiehen gestärkt. Die Detailhandelsattraktivität der Gemeinde Riehen wird verbes-\n\nsert.   \n\n+ Durch die hohe Angebotskompetenz (genügend und attraktive Verkaufsfläche im \n\nDorfzentrum für Grossverteiler) und attraktives Parkplatzangebot kaufen die Be-\n\nwohnerinnen und Bewohner vor Ort ein. \n\n+ Die Nähe zu attraktiven Versorgungseinrichtungen und zu den gesellschaftlichen \n\nund kulturellen Einrichtungen macht das Dorfzentrum für Wohnen und Leben sehr \n\nattraktiv. \n\n+ Zeitgemässe Wohnansprüche können realisiert werden.  \n\n+ Eine Vergrösserung des Dienstleistungsangebots erhöht die Zahl der Arbeitsplät-\n\nze. Im Dorfzentrum arbeitende Personen tragen zur Lebendigkeit des Zentrums \n\nbei.  \n\n+ Der Abwanderung von Grossverteilern an die Peripherie kann entgegengewirkt \n\nwerden. \n\n+ Im Dorf lebende und arbeitende Personen kaufen bevorzugt zu Fuss alles an ei-\n\nnem Ort ein. \n\n+ Durch die Anpassung der Rahmenbedingungen kann der Detailhandel im Zent-\n\nrum bleiben. \n\n+ Die Investitionen der Gemeinde in einen Neubau im Dorfzentrum sowie die Attrak-\n\ntivitätssteigerung des öffentlichen Raums kann Liegenschaftsbesitzer ermutigen \n\nund motivieren, ebenfalls in ihr Objekt zu investieren. Das Dorfzentrum wird \n\ndadurch noch attraktiver. \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n Seite | 13 \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite | 36 \n\n6.5.3  Variante 3 „Neubau Areal Gemeindehaus“, Modellfoto \n\n \n\n  \n\n\n\nSeite | 37 \n\n6.6 Variante 3a „Neubau Areal Gemeindehaus (ohne Tiefgarage durch Gemeinde)“ \n\nNeubauten für Grossverteiler, Läden und Wohnungen, Anbau neuer Saal an Land-\n\ngasthofsaal mit Platzgestaltung, Neubau Gemeindehaus. \n\n \n\n6.6.1 Vor- und Nachteile \n\nDorfbild und Architektur, Verwaltung, Saalnutzung, Detailhandel und Wohnen: \n\nSiehe Variante 3 \n \n\nParking und Tiefgarage / neuer Platz: \n\n+ Projekt Tiefgarage kann unter Gemeindehaus-Areal erweitert werden \n\n+ AEH unter Einkauf möglich, Rampe über eineinhalb Geschosse (inkl. Terrain-\n\nsprung zwischen Bahnhofstrasse und Wettsteinstrasse) kostet viel Fläche zulas-\n\nten Einkauf. \n\n+ AEH kann vom zukünftigen Baurechtsnehmer erstellt und betrieben werden. \n\n+ Alternative, kostengünstigere Zufahrtsmöglichkeit zur Tiefgarage direkt vom \n\nBahnhof in die Tiefgarage des Grossverteilers und in eine Tiefgarage unter dem \n\nParkplatz-Areal der Wettsteinanlage. \n\n \n\n- Parkplatzproblem im Dorf wird kurz- bis mittelfristig nicht gelöst. \n\n- Die Schmiedgasse und die Wettsteinstrasse können kurz- bis mittelfristig nicht in \n\neine Fussgängerzone umgewandelt werden. \n \n\n= Durch den Neubau des Verwaltungsgebäudes auf dem bestehenden Parkplatz-\n\nAreal werden die Parkplätze und die Abfallsammelstelle aufgehoben. \n\n \n\nWirtschaftlichkeit (siehe Pkt. 8., Investitionskosten, Seite 40) \n\nInvestitionshöhe:        CHF \n\nNeubau Gemeindehaus      18.0 Mio \n\nNeubau Saal mit Umbau Landgasthofsaal      6.0 Mio \n\nKauf Areal Landi (Annahme)        0.75 Mio \n\nTotal Investitionshöhe      24.75 Mio \n\n \n\nBelastung Gemeinderechnung: \n\nNeubau Saal mit Umbau Landhgasthofsaal      3.0 Mio \n\nTotal Belastung Gemeinderechnung       3.0 Mio \n\n \n\nReserven: \n\nGemeindehausareal 3‘080 m2        6.1 Mio \n\nTotal Landreserven:         6.1 Mio \n\n \n\n+ Investition ist wertvermehrend \n\n- Hohe Investition \n\n \nVerfahrensrisiken, Dorfzentrumsentwicklung: \n\nSiehe Variante 3 \n\n\n\nSeite | 38 \n\n7. Bewertung \n\n7.1 Matrix \n\n \n\nFachliche Bewertung ohne Gewichtung der Kriterien\n\nKriterium Variante 1 Variante 2 Variante 3\n\nDorfbild und Architektur o o +\n\nDorfzentrumsentwicklung - + ++\n\nVersorgungszentrum, Verwaltung,\n\nWohnen und Saalnutzung - o ++\n\nParking AEH + + ++\n\nInvestitionshöhe ++ - +\n\nWirtschaftlichkeit - + +\n\nVerfahrensrisiken + - - -\n\nKommunikationsbedarf + - -\n\nTotal 2 Pkt. 0 Pkt. 6 Pkt.\n\n+   = 1 Pkt.\n\n++ = 2 Pkt.\n\no   = 0 Pkt.\n\n-    = -1 Pkt.\n\n--   = -2 Pkt.  \n \n\n \n\n7.2 Fazit zu Varianten \n\n \n\n Die Variante 2 mit einem Teilabbruch ergibt funktional keine gute Lösung. \n\n Auf dem Areal des Gemeindehauses gemäss Variante 3 können mit Abbruch und \n\nNeubau attraktive Verkaufsflächen für einen Grossverteiler sowie Alterswohnungen \n\noder Familienwohnungen geschaffen werden.  \n\n Mit Variante 3 könnte für das Landgasthofsaal-Areal eine gute Lösung bezüglich Erhalt \n\nder bestehenden Bausubstanz, Saalangebot und Bezug zum neuen Platz entstehen. \n\n Ein Neubau für die Verwaltung auf dem Parkplatz-Areal für 135 Arbeitsplätze ergibt \n\nstädtebaulich in Bezug zur Umgebung keine gute Lösung. Das Areal ist für das benö-\n\ntigte Bauvolumen zu klein. Der Neubau ermöglicht somit keinen Zusammenzug exter-\n\nner Abteilungsstellen. Zu klären ist noch, ob das Areal der landwirtschaftlichen Genos-\n\nsenschaft überhaupt einbezogen werden kann.  \n\n Das öffentliche Parking unter dem Gemeindehaus-Areal ist für die Dorfzentrumsent-\n\nwicklung wichtig und ermöglicht Erweiterungsoptionen unter dem Areal des Gemein-\n\ndehauses und des Landgasthofsaal-Areals. Die Bebauungsstudie hat gezeigt, dass ei-\n\nne direkte Zufahrt in die Tiefgarage von der Bahnhofstrasse her auf dem Areal des \n\n\n\nSeite | 39 \n\nGemeindehauses zu viel Fläche im Erdgeschoss zulasten der Verkaufsfläche kosten \n\nwürde (zweispurige Rampe muss anderthalb Geschosse überwinden). \n\n Die Dorfkernumgestaltung, wie sie der Einwohnerrat im November 2013 beschlossen \n\nhat und wogegen inzwischen das Referendum ergriffen wurde, könnte unabhängig \n\nvom Entscheid betreffend das Gemeindehaus realisiert werden. \n\n Die Variante 3 würde viele Vorteile bieten. Aufgrund der hohen Investitionskosten, des \n\ngrossen baulichen Eingriffs im Dorfzentrum und der notwendigen Zonenänderungen \n\nund Bebauungsplanverfahren bestehen aber grosse Verfahrensrisiken. Die Umsetzung \n\ndieser Variante dürfte rund 10 Jahre beanspruchen (Projektierungskredit für Vorprojekt \n\nund Wettbewerbsverfahren, Zonenänderung und Bebauungsplanverfahren, Baukredit \n\nfür den Neubau Gemeindehaus, Realisierung). \n\n \n\n \n\n\n\n \n\nSeite | 40 \n\n \n\n8. Wirtschaftlichkeitsberechnung \n\nVariantenvergleich Investitionskosten \n\nVariante 1 Sanierung Programm Investition Belastung Gemeinderechnung Restfinanzierung Landwert\n\nCHF CHF CHF CHF\n\nSanierung Gemeindehaus, inkl. Sicherheit Midi 4'516 m2 BGF gemäss Bestand 11 Mio. 7.0 Mio. 4.0 Mio ISR\n\nTiefgarage Gruner 88 Plätze   8 Mio. 2.0 Mio (Anteil Erschliessung durch Park) 6.0 Mio aktivieren\n\nVerkauf Bahnareal 1'414 m2 2'325 m2 BGF, 15 Whg 2.1 Mio.\n\nVerkauf Areal Landgasthofsaal 1'732 m2 2'812 m2 BGF, EG öff., 1-3. OG 10 Whg 3.4 Mio.\n\nTotal Variante 1 19 Mio. 9 Mio. 10 Mio. 5.5 Mio.\n\nTotal Variante 1a (ohne AEH) 11 Mio. 7 Mio.   4 Mio. 5.5 Mio.\n\nVariante 2 Teilrückbau\n\nNeubau Gemeindehaus    4'732 m2 BGF 18 Mio. 18.0  Mio aktivieren\n\nUmbau besteh. Saaltrakt  Säle gemäss Bestand   4 Mio. 2.0 Mio   2.0  Mio aktivieren\n\nTiefgarage Gruner 88 Plätze   8 Mio. 2.0 Mio (Anteil Erschliessung durch Park)   6.0  Mio aktivieren\n\nKauf Areal Landwirtschaftliche Genossenschaft 500m2   0.75 Mio.   0.75 Mio. aktivieren\n\nTeilverkauf besteh. Gemeindehausareal 1'950 m2  5'635 m2 BGF 3.9 Mio.\n\nGrossverteiler 1'250 m2 Verkaufsfläche\n\n15-20 Whg, 54 Plätze PW in Tiefgarage\n\nVerkauf Areal Landgasthofsaal 1'732 m2 2'812 m2 BGF, EG öff., 1-3. OG 10 Whg 3.4 Mio.\n\nTotal Variante 2 30.75 Mio. 4 Mio. 26.75 Mio. 7.3 Mio.\n\nVariante 3 Neubau\n\nNeubau Gemeindehaus   4'732 m2 BGF 18 Mio. 18.0  Mio aktivieren\n\nNeubau Saalbau / Umbau Landgasthofsaal EG Foyer, OG multifunktionaler Saal   6 Mio. 3.0 Mio   3.0 Mio aktivieren\n\nTiefgarage Gruner 88 Plätze   8 Mio. 2.0 Mio (Anteil Erschliessung durch Park)   6.0 Mio aktivieren\n\nKauf Areal Landwirtschaftliche Genossenschaft 500m2   0.75 Mio.   0.75 Mio. aktivieren\n\nVerkauf  besteh. Gemeindehausareal, 3'080 m2 7'558 m2 BGF 6.1 Mio.\n\nGrossverteiler 1'800 m2 Verkaufsfläche\n\n30-40 Whg, 81 Plätze in Tiefgarage\n\nTotal Variante 3 32.75 Mio. 5 Mio. 27.75 Mio. 6.1 Mio.\n\nTotal Variante 3a (ohne AEH durch Gemeinde) 24.75 Mio. 3 Mio. 21.75 Mio. 6.1 Mio.\n\nAnnahme: \n\nVerkaufspreis Areale Dorfzentrum CHF 2'000/m2\n\nVerkaufspreis Areale Bahnhofstrasse CHF 1'500/m2\n\n \n\n \n\n\n\n \n\nSeite | 41 \n\n \n\n9. Schlussfolgerung \n\n \n\n9.1 Von einer umfassenden energetischen Sanierung wird vorerst abgesehen. \n\n Der Gemeinderat nimmt zur Kenntnis, dass andere Entwicklungsvorhaben im Dorfkern \n\n(Dorfkerngestaltung / Bau einer Tiefgarage) nicht zuwarten müssen, bis ein endgültiger Ent-\n\nscheid zur Zukunft des Gemeindehauses fällt. Sowohl die Dorfkerngestaltung als auch die \n\nTiefgarage können mit und ohne Neubau des Gemeindehauses realisiert werden. Überle-\n\ngungen aus der Spezialkommission Gemeindehaus zum Nutzungskonzept und zur Wirt-\n\nschaftlichkeitsprüfung eines Neubaus für die Gemeindeverwaltung und Nutzung des jetzigen \n\nGemeindehaus-Areals reichen vom Erhalt des Gemeindehauses bis zu dessen Rückbau und \n\nNeubau an einem andern Ort unter Einbezug der Parzellen des Landgasthofs (Foyer zum \n\nSaalbau sowie Parkplatz bei der Post/Landi). Auf der Zeitachse folgen sich in den nächsten \n\nJahren die Dorfkernentwicklung, dann die Tiefgarage und erst danach kämen ein Neubau \n\ndes Gemeindehauses und ein Rückbau des heutigen Gemeindehauses zugunsten eines \n\nGrossverteilers in Frage. Von daher bietet sich vorerst an, das Gemeindehaus bis auf weite-\n\nres nur bedarfsgerecht zu unterhalten und auf eine energetische Sanierung im Sinne der ur-\n\nsprünglichen Vorlage zu verzichten.  \n\n \n\n9.2 Die Verwaltung wird beauftragt, eine Vorlage zuhanden des Einwohnerrats auszuar-\n\nbeiten. \n\nZiel der Vorlage soll sein, für das Gemeindehaus den bedarfsgerechten Unterhalt sicherzu-\n\nstellen. Zukünftig sollten nur noch die nötigsten Unterhaltsarbeiten zur Sicherstellung des \n\nlaufenden Betriebs durchgeführt werden. \n\n \n\n9.3 Das Areal Gemeindehaus wird im Entwicklungsrichtplan Dorfzentrum aufgenommen. \n\n Der geltende Entwicklungsrichtplan Dorfzentrum wird mit einem entsprechenden Eintrag zum \n\nGemeindehausareal ergänzt und dem Einwohnerrat zur Kenntnis gebracht. Die Ergänzung \n\nwird dem Regierungsrat zur Genehmigung vorgelegt, damit wird er auch für die kantonalen \n\nBehörden verbindlich. \n\n \n\n9.4 Die Variante 3 für einen Neubau wird weiterverfolgt. \n\n Eine neue Nutzung auf dem Gemeindehaus-Areal zusammen mit den Arealen Landgast-\n\nhofsaal und Parkplatz mit Landi gemäss Variante 3 (siehe Pkt. 6.5, Seite 32 ff.) ist weiterzu-\n\nverfolgen. \n\n\n\nMARKTANALY \nRIEHEN \n\nZwischenpräsentation \n\nDETAILHANDEL - RESTAURATION \n\nBasel, 11. Juni 2013 \n\n^.-^■^ Hornberger & Partner Standort Marketing \n, ^ ~ ~ J ^ St.Alban-Anlage 58 • CH-4052 Basel \n\n*'"\\JÈ(/' Telefon: 079 644 42 03-Mail: hsm@magnet.ch \n\nmailto:hsm@magnet.ch\n\n\nInhalt \nStandortsituation und Detailhandelsstruktur \n\nEinzugsgebiet Marktpotential und Marktabdeckung \n\nEmpfehlungen Detailhandels- und Gastronomieangebot Riehen D \n\n\n\nSTANDORTSITUATION \nDETAILHANDELSSTRUKTUR \n\n\n\nStandortsituation \n\nffimfiZe Marktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nQuartiere Riehen/Bettinge \n\nUmgeben von Basel und Birsfelden im Süden sowie Weil am Rhein, L \nInzlingen im Norden, ist die Gemeinde Riehen aufgeteilt in 8 Quartier \nBettingen. \n\nQuartier / Gemeinde \n\nRiehen Dorf \nStettenfeld \nBischoffhöhe \nMoos \nPfaffenloh \nTotal Riehen Nord \nWenken \nKornfeld \nNiederholz \nBettingen \nTotal Riehen Süd/Bettingen \nT O T A L \n\nEinwohner \n2011 \n\n3'415 \n2'278 \n1*303 \n1'007 \n2'178 \nîo'isi \n2'112 \n2'342 \n6'197 \n1*088 \n\n11739 \n21*920 \n\nPrivate Haushalte \n2011 \n\n1'538 \n1'026 \n587 \n454 \n981 \n\n4'586 \n951 \n\n1'055 \n2776 \n374 \n\n5156 \n9742 \n\nAnteil \n% \n\n16 \n11 \n6 \n5 \n10 \n48 \n10 \n11 \n28 \n3 \n\n52 \n100 \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nQuartiere Riehen / umliegende Einkaufsdest \n\nDie gelbe Linie zeigt die \nEinkaufsgewohnheiten f \nDie Einwohner von Rieh \nBischoffhöhe, Moos und \nRichtung Dorfzentrum, v \nKornfeld, Niederholz une \nBettingen eher Richtung \norientiert sind. \n\np Marktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nBevölkerungsprognose \nHo \n\nDrei Szenarien für das Bevölkerungswachstum \nder Gemeinden Riehen/Bettingen werden beim \nstatistischen Amt Basel ausgewiesen. Das hohe \nSzenario sieht ein Bevölkerungswachstum bis \n2035 von rund 15% und das mittlere Szenario \nvon 3-4% vor. Beim tiefen Szenario wird ein \nBevölkerungsrückgang um rund l'OOO Personen \nprognostiziert. \n\n21*920 2 5 ' ] \n\nEinwohner \n\nMitt \n\nBei den nachfolgenden Berechnungen betreffend \ndem Marktpotential und der Marktabdeckung \n(Marktsättigung) wird bis zum Jahr 2035 bei der \nBevölkerung ein Null-Wachstum vorausgesetzt. \nDies ist eine Annahme, welche der Realität der \ndrei Bevölkerungs-Szenarien am ehesten \nentspricht. \n\nQuelle: Statistisches Amt Basel \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n21*920 22'i \n\nEinwohner \n\nTie \nJa \n\n\n\nDetailhandelsflächen und Umsatz \nDie Erhebung der Ladengeschäfte in Riehen ist gemäss nachfolgende \nstruktur zusammengefasst: \n\nBedarfsgruppe \n\nFood Nearfood \nHygiene/Körperpflege \nPersönlicher Bedarf \nBekleidung / Schuhe / Access. \nSport / Freizeit / Spielwaren \nUnterhaltungselektronik \nHaushalt/Dekoration/Galerie \nDo it / Garten / Pet / Blumen \n\nT O T A L \n\nDetailhandel \nUmsatz CHF1000 \n\n79'454 \n20'422 \n13'410 \n19746 \n9730 \n5'900 \n14'359 \n7*530 \n\n170'551 \n\nDetailhandel \nAnteil % \n\n47 \n12 \n8 \n12 \n6 \n3 \n8 \n4 \n\n100 \n\nVerkaufs \nm \n\n6'2 \n1'2 \n1'6 \n2'6 \n1*2 \n50 \n\n2*4 \nr i \n\n16'£ \n\n75 Ladengeschäfte sind in Riehen besichtigt, die Verkaufsflächen ausj \ngeschätzt und mittels durchschnittlichen Produktivitäten (Umsatz pr( \nUmsätze errechnet worden. Die meisten grossflächigen Ladengeschä \nplausibilisiert und die entsprechenden Daten in die oben dargestellte \n(Bedarfsgruppen) eingeflossen. \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nAufteilung Verkaufsflächen und Umsätze \n\n..r^mT Marktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nDetailhandelsangebot \nDas Detailhandelsangebot in Riehen weist folgende Strukturmerkmale ai \n\n• 75 Detailhandelsanbieter mit 16'950m\n2 Verkaufsfläche und CHF 170 M \n\nJahr. \n\n• 62 Ladengeschäfte weisen weniger als 300m\n2\n,10 Ladengeschäfte zwisc \n\n700m\n2 und 3 Ladengeschäfte mehr als l'OOOm\n\n2 auf. \n\n• Die Kleinläden bis 300m\n2 weisen 53% der Verkaufsfläche und 50% des \n\n• Die 10 mittelgrossen Ladengeschäfte sind mit 24% Verkaufsfläche und \nvertreten. \n\n• Die Grossverteiler Migros und COOP enthalten 23% Verkaufsfläche une \n\nVersorgungsfunktion für Riehen: \n\nDie Dominanz der Hauptanbieter COOP und Migros ist in Riehen nicht vo \nAbwanderung der Kaufkraft in die Nachbarzentren Weil am Rhein, Lörrac \ndamit begünstigt. \n\nNeben Quartierversorgern richten sich keine grossflächigen Anbieter an c \nRiehen. Die vielen Kleinanbieter haben aufgrund fehlender Zentrumseffe \nungenügende Synergiepotentiale. \n\n•^■nT-* Marktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nPerimeter Ri Dorf \n\n£ Heterogen angeordn« \nohne Frequenzverbui \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nFrequenzverbund und Synerj \n\nDie Gemeinde Riehen weist mit zwei Einkaufsdestinationen eine Vers \nauf, welche fast ausschliesslich die Quartierversorgung gewährleister \nDorfzentrum Riehen ist mit Alltagsbedarf nicht ausreichend versorgt. \nGross Verteiler Migros und COOP sind zu klein, um alle Bedürfnisse im \nabzudecken. Aufgrund der baulichen Struktur und der Rahmenbedin^ \nbauliche Entwicklung, weist der Dorfkern eine Vielzahl von Anbietern \nVerkaufsflächen auf. Mit Ausnahme vom Webergässchen und der Ecl \nWebergässchen/Schmiedgasse sind die Ladeneinheiten heterogen an \nZusammenhang einer Ladenstrasse fehlt weitgehend. \n\nKleinläden sind auf einen Frequenzverbund angewiesen, um betriebs \ngesund betrieben zu werden. Diese Situation besteht vorallem im Ra \nRössligasse, entlang der Baselstrasse und im Raum Wettsteinanlage. \n\n^ Marktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nZiele Detailhandel Riehen D \n\nVier Ziele werden zur Attraktivitätssteigerung im Dorfkern von Rieher \n\n1. Grosszügige, moderne Lebensmittel-Angebote mit Nonfood-Ang \ntäglichen Bedarfs (Grossverteiler und Spezialitäten) \n\n2. Die Grossverteiler werden als Anker-Anbieter an den Dorfkem-R \nzwischen den Flaniermeilen angesiedelt \n\n3. Attraktive Angebote des periodischen Nonfood Bedarfs (Bekleid \n4. Zusammenhängender Raum zum Flanieren, Verweilen und gezie \n\nDiese 4 Ziele müssen die harmonische Einheit des Dorfkerns beibeha \nzusätzlich den Angebots-Mix so vervollständigen, dass genügend Bra \ntäglichen Food- und des periodischen Nonfood Bedarfs, vorhanden s \nMit dem Ziel den baulichen Charakter im Dorf Riehen zu erhalten, we \ngrossflächigen Detailhandelsanbieter (Do it Yourself, Möbel u.a.) emp \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nEINZUGSGEBIET \nMARKTPOTENTIAL \nMARKTSÄTTIGUNG \n\n\n\nEINZUGSGEBIET \nDie dargestellte Detailhandelsstruktur \nRiehen zeigt auf, dass sich das Einzugsgeb \nauf die Gemeinden Riehen und Bettingen \nkonzentriert. Die umliegenden Gemeinden \nDeutschland sowie Basel weisen höhere \nDetailhandels-Zentralitäten auf. \n\nRiehen bildet einen eigenständigen \nDetailhandelsmarkt und wird nicht als \nEinkaufsdestination von Ausserhalb \nwahrgenommen. \n\n«», \n\nL \n4031 \n\n■ ■ ^ : \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nMarktpotentiale Food / Nonf \nBasis: Ausgaben der privaten Haushalte in Riehen/Bettinge \n\nPotential \nRestauration \n\n17% ^ \nCHF 42.9 Mio. \n\nPotential Food \n36% \n\nDas Marktpotential entspricht dem Wert , welcher die Bevölkerung ir \nBettingen für Lebensmittel und für Nonfood sowie in Restaurants pro \nUnter der Voraussetzung, dass alle Einwohner und privaten Haushalt \neinkaufen und konsumieren, ist dies das für Riehen relevante Marktp \nDie Detailhandelsbranchen mit dem entsprechenden Inhalt sind nach \nbeschrieben. Das Marktpotential ergibt ohne Restauration den Wert \n\nCHF 202.2MÎO. \nQuelle: „Bundesamt für Statistik"Ausgaben private Haushalte im schweizerischen Durchschnitt \n\n;^W>. : ' ' Marktanalyse Zontrum Riehen \n\n\n\nDetailhandelsstruktur Rieh \n\nBedarfsgruppe \n\nFood \n\nHygiene/Körperpflege \n\nPersönlicher Bedarf \n\nBekleidung / Schuhe \n\nSport / Freizeit \n\nUnterhaltungselektronik \n\nHaushalt/Dekoration \n\nDo it / Garten / Pet / Blumen \n\nT O T A L \n\nDetailhandel IST \nCHF1000 \n\n79'454 \n\n20'422 \n\n13'410 \n\n19746 \n\n9730 \n\n5'900 \n\n14'359 \n\n7'530 \n\n170'551 \n\nAnl \n% \n\n4 \n\ni : \n\n8 \n\n1 \n\n6 \nH \n\n8 \n4 \n\nIC \n\nDie oben dargestellte Detailhandelsstruktur wird nachfolgend dem \ngegenüber gestellt. Die nachfolgende Seite erklärt den Inhalt der B \n\nQuelle: Erhebung der Ladengeschäfte in Riehen April 2013 \n\nlarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nLegende Branchenstruktur Riehen Total CHF \nFood & Nearfood \n\nCHF 79.5 Mio. \n\nNahrungsmittel und \nAlkoholfreie Getränke, \nAlkoholische Getränke und \nTabakwaren, Wasch- und \nReinigungsmittel, \nReinigungsmaterial \nAbfallsäcke, aus Plastik oder \nPapier, Sonstige nicht \ndauerhafte Haushaltsartikel \n\nHygiene & Körperpflege \nCHF 20.4 Mio. \n\nKörperpflege Artikel \naus Watte und Papier \nKörperseife Badezusatz \nHaarpflegemittel \nZahn pflege mittel \nKosmetikprodukte \nMedikamente Brillen \nund Kontaktlinsen \n\nHaushalt & Dekoration \nCHF 14.4 Mio. \n\nGlaswaren, Geschirr \nBesteck, Küchen- und \nKochgeräte, Anderes \nEinrichtungszubehör \nund Kunstwerke \nHaushaltswäsche \nund Heimtextilien, \nKleinmöbel Teppiche, \nBodenbeläge \n\nPersönlicher Bedarf \nCHF 13.4 Mio. \n\nSchmuck, Uhren \nReise-, Lederartikel \nBücher und \nBroschüren \nZeitungen und \nZeitschriften, \nSchreibmaterial \n\nMode, Se \nCh \n\nKleiders \nHerrenb \nDament \nKinderb \nBekleid \nund Stri \nH/D/K \n\nSport & Freizeit \nCHF 9.7 Mio. \n^ ^ \n\nWintersportartikel \nAndere Sportartikel \nCamping- und \nnichtsportliche \nFreizeitartikel \nSpielwaren \n\nDo it, Garte \nBlume \n\nCHF 7.5 \nWerkzeuge fü \n\n/ u n d Garten \nMaschinen fü \nund Garten \nMotorräder, \n\n\\ Motorroller IV \nFahrräder Pflc \nGartenpflege \nHaustiere Pfle \n\n\n\nMarktabdeckung lst-Situatî \nEin Marktpotential von CHF 202.2Mio. steht einem Detailhandelsumsa \ngegenüber. Unter der Voraussetzung, dass die Bevölkerung von Riehe \ndiesem Raum einkauft, besteht eine theoretische Untersättigung von C \n\nBedarfsgruppe \n\nFood Nearfood \n\nHygiene/Körperpflege \n\nPersönlicher Bedarf \n\nBekleidung / Schuhe \n\nSport / Freizeit / Spielwaren \n\nUnterhaltungselektronik \n\nHaushalt/Dekoration \n\nDo it / Garten / Pet / Blumen \n\nT O T A L \n\nMarktpotential \nAusgaben CHF 1000 \n\n87'300 \n\n25778 \n\n15'178 \n\n26'450 \n\n8'671 \n\n11'418 \n\n10'483 \n\n16'932 \n\n202709 \n\nDetailhandel \nUmsatz CHF 1000 \n\n79'454 \n\n20'422 \n\n13'410 \n\n19746 \n\n9730 \n\n5'900 \n\n14'359 \n\n7'530 \n\n170.551 \n\nDifferenz \nCHF 1000 \n\n7'846 \n\n5'356 \n\n2758 \n\n6704 \n\n-1'059 \n\n5'518 \n\n-3'876 \n\n9'402 \n\n32'648 \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nEmpfehlungen Detailhandels \nGastronomieangebot Riehen \n\n\n\nGrundversorgung \n\n„Eine umfassende Grundversorgung mit Gütern und Dienstleistunger \nBevölkerung innerhalb der Gemeinde, und von den Wohngebieten ai \nangeboten werden." \n\nMit dieser Vorgabe, welche im Leitbild Riehen beschrieben ist, wird e \nUmsatzwachstum von rund CHF 33 Mio. notwendig sein, um die Grur \nBevölkerung zu gewährleisten. Unter Berücksichtigung der heutigen \nbenötigt Riehen zusätzliche Mehrumsätze in folgenden Bedarfsgrupp \n\nFood Nearfood 7.8 Mio. \nHygiene/Körperpflege 5.4 Mio. \nPersönlicher Bedarf 1.8 Mio. \nBekleidung/Schuhe 6.7 Mio. \nUnterhaltungselektronik 5.5 Mio. \nHaushalt Dekoration Garten 5.4 Mio. \nTotal 32.6 Mio. \n\nmp? Marktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nDetailhandels-Grundversorg \nDie Detailhandels-Grundversorgung geht davon aus, dass die Bevölke \nBettingen gleich bleibt und dass kaum Besucher von Ausserhalb (Tou \nBeyeler u.a.) erwartet werden. Der vorgeschlagene zusätzliche Anget \neine Chance zur Verbesserung der Detailhandelsstruktur in Riehen da \nVersorgungssituation ist für die Bevölkerung von Riehen/Bettingen ge \nMarktsättigung ist mit einem Umsatzwachstum von rund CHF 33 Mio \n\nBedarfsgruppe \n\nFood Nearfood \n\nHygiene/Körperpflege \n\nPersönlicher Bedarf \n\nBekleidung / Schuhe / Access. \n\nSport / Freizeit / Spielwaren \n\nUnterhaltungselektronik \n\nHaushalt/Dekoration \n\nDo it / Garten / Pet / Blumen \nT O T A L \n\nMarktpotential \nCHF 1000 \n\n87'300 \n\n25778 \n\n15'178 \n\n26'450 \n\n8'671 \n\n11'418 \n\n10'483 \n\n16'932 \n202709 \n\nDetailhandel IST \nCHF 1000 \n\n79'454 \n\n20'422 \n\n13'410 \n\n19*746 \n\n9730 \n\n5'900 \n\n14'359 \n\n7'530 \n170'551 \n\nDetailha \nCHF \n\nT \n\n5' \n\n1' \n\n6' \n\n5* \n\n(5' \n32 \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nDetailhandels-Zusatzversorg \nDie Detailhandels-Zusatzversorgung geht davon aus, dass zusätzlich z \nBevölkerung Besucher von Ausserhalb (Touristen, Besucher Beyeler l\\ \nerwartet werden. Die vorgeschlagenen Umsatzgrössenordnungen, m \nDetailhandelsversorgung gewährleisten und zusätzlich Einkäufe der B \nAusserhalb und der Touristen ermöglichen. Es ist aus diesem Grund e \nWachstum in allen Bedarfsgruppen von rund CHF 42 Mio. als eine rea \nGrössenordnung anzusehen. \n\n■■S*?' \n\nBedarfsgruppe \n\nFood \n\nHygiene/Körperpflege \n\nPersönlicher Bedarf \n\nBekleidung / Schuhe \n\nSport / Freizeit \n\nUnterhaltungselektronik \n\nHaushalt/Dekoration \n\nDo it / Garten / Pet / Blumen \n\nT O T A L \n\nMarktpotential \nCHF 1000 \n\n98'000 \n\n26'000 \n\n18'000 \n\n28'000 \n\nlO'OOO \n\n8'000 \n\n15'OfJO \n\n9'000 \n\n212*000 \n\nDetailhandel IST \nCHF 1000 \n\n79'454 \n\n20'422 \n\n13'410 \n\n19746 \n\n9730 \n\n5'900 \n\n14'359 \n\n7'530 \n\n170'551 \n\nDetailhan \nCHFl \n\n18'S \n\n5'5 \n\n4*5 \n\n8'2 \n\n27 \n\n2'1 \n\n64 \n\nVA \n\nAVA \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nEmpfehlung Detailhandel Riehe \nBedarfsgruppe \n\nFood \n\nHygiene/Körperpflege \n\nPersönlicher Bedarf \n\nBekleidung / Schuhe \n\nSport / Freizeit \n\nUnterhaltungselektronik \n\nHaushalt/Dekoration \n\nDo it / Garten / Pet / Blumen \n\nT O T A L \n\nDetailhandel IST \nCHF1000 \n\n79'454 \n\n20'422 \n\n13'410 \n\n19746 \n\n9730 \n\n5'900 \n\n14*359 \n\n7'530 \n\n170'551 \n\nAnteil \n% \n\n47 \n\n12 \n\n8 \n\n12 \n\n6 \n\n3 \n\n8 \n\n4 \n\n100 \n\nDetailhandel SOI \nCHF1000 \n\n98'000 \n\n26'000 \n\n18'000 \n\n28'000 \n\n10*000 \n\n8'000 \n\n15*000 \n\n9'000 \n\n212*000 \n\nDie Angebote des Food-Bedarfs mit rund CHF 18Mio. Mehrumsat \nModernisierung (ev. Umsiedlung) der bestehenden Grossverteile \nbesseren Integration der Food-Spzialitätengeschäfte. Die lokal au \nBetriebe sollen vorwiegend der Versorgung der Bevölkerung dien \nNonfood wird ein Mehrumsatz von rund CHF 24Mio. empfohlen. \nMehrumsatzes betrifft die Bedarfsgruppe Bekleidung/Schuhe. \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \nI - " " \n\n\n\nEmpfehlung Restauration \n\nRestaurant Typ \n\nFast Food \n\nSpeiserestaurant (Brasserie) \n\nCafé \n\nCafé Typ Bar \n\nTake Away (Sandwicherie/Juicebar) \n\n5 Restaurationsbetriebe \n\nNutzfläche \nm2 \n\n260 \n\n320 \n\n200 \n\n100 \n60 \n\n940 \n\nUmsatz pro \nJahr \nCHF \n\n1'445'400 \n\n4'152'155 \n\n531'000 \n\n416'100 \n\n334'800 \n\nö ^ ^ S S \n\n„De \nund \nRest \nDorf \nunte \nAng \nbrei \nsoil \n\nAuf der Basis dieses Zitats aus den Leitlinien des Wirtschaftsleitbilds R \nwerden 5 zusätzliche Restaurationsbetriebe mit einer Nutzfläche von \nund einer Umsatzgrössenordnung von CHF 6 - 8 Mio. vorgeschlagen. \nDie Restaurationsbetriebe sollen in die Flanier- bzw. Einkaufswege int \nwerden. Verschiedene Restaurationsangebote haben eine wichtige Fu \nVerbesserung der Detailhandelsattraktivität. Restaurationsbetriebe sir \nattraktiven Rahmenbedingungen im Dorfkern Riehen. \n\nlarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nSchlussfolgerung \n\nEin ausgeglichener Mix von Angeboten des täglichen Food- und des p \nNonfoodbedarfs, welche die Versorgung der Bevölkerung ergänzen, \\ \nStandort Riehen Dorf deshalb empfohlen, weil die Zentralitätsfunktio \ndadurch gestärkt wird. Die Detailhandelsattraktivität der Gemeinde R \nverbessert. \n\nRiehen Dorf muss langfristig nicht nur die Quartierversorgung gewäh \nvorgeschlagenen zusätzlichen Detailhandels- und Restaurationsangel \nführen, dass zusätzlich zur Bevölkerung von Riehen, auch Touristen u \nMarktteilnehmer von Ausserhalb einen attraktiven Dorfkern vorfinde \n\nDer vorgeschlagene zusätzliche Angebots-Mix soll auch dazu beitrage \nKaufkraft von Riehen in die benachbarten Einkaufsballungszentren a \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n\nUmsatzerwartung \n\nZusätzlich zu den bestehenden Detailhandelsangeboten in Riehen, werd \nund Neuansiedlungvon Detailhandelsflächen zusätzliche Umsatzgrössen \nrund \n\nCHF 42Mio. \n\nempfohlen. \n\nUm die Attraktivität im Dorf Riehen langfristig zu gewährleisten, sowie un \nBevölkerung und den Besuchern eine attraktive Einkaufssituation zu biete \nmehrere neue Restaurationsbetriebe mit einem Umsatzziel von \n\nCHF 6 - 8 Mo©, \n\nvorgeschlagen. \n\nMarktanalyse Zentrum Riehen \n\n\n