14-18.104.01 Vorlage des Gemeinderats

text: \nGemäss Beschluss des Ratsbüros wird diese Vor-\n\nlage an die Sachkommissionen Publikumsdienste, \n\nBehörden und Finanzen (SPBF) und  Siedlung und \n\nLandschaft (SSL) (Mitbericht) überwiesen. \n\n \n\n \nwww.riehen.ch \n\n \n\nReg. Nr. 3.4.1 Nr. 14-18.104.01 \n\n \n\n \n\nAbschluss eines partnerschaftlichen Baurechtsvertrags mit der \n\nBau- und Wohngenossenschaft "Höflirain“ zur Erstellung von \n\n7 Reihen-Einfamilienhäusern an der Grendelgasse 20 \n\nsowie \n\nGewährung eines verzinsbaren Darlehens an die Genossenschaft \n\n \n\n \n\nKurzfassung: \n\nDie Entwicklung der gemeindeeigenen Grundstücksparzelle RB 397, von der sich der an die \n\nGrendelgasse anstossende Teil über 1‘724 m2 in der Bau- resp. Wohnzone 2 befindet, wur-\n\nde (nach ersten Projektideen im Jahr 2009) vom Gemeinderat im Juli 2011 behandelt. Der \n\nBeschluss lautete, dass das Grundeigentum im Besitz der Gemeinde verbleiben soll, und \n\ndass auf der Parzelle vorzugsweise Familienwohnungen entstehen sollen. Damit verbunden \n\nwar der Auftrag an die Verwaltung, Fragen bezüglich der Vergabe des Grundstücks an ei-\n\nnen Investor oder an eine Genossenschaft zu klären, sowie die Option, dass die Gemeinde \n\nselber ein Projekt erstellt und realisiert. \n\nIn der Folge verfassten zwei Architekturbüros unabhängig und in Eigenregie Bauprojektstu-\n\ndien, die die Erstellung von Reihen-EFH mit zentralem Carport oder zwei Mehrfamilienhäu-\n\nser vorsehen und gelangten damit an die Verwaltung, resp. den Gemeinderat. \n\nAn seiner Sitzung vom 2. Februar 2016 hat der Gemeinderat bei seiner erneuten Beratung \n\nentschieden, dass die Parzelle wie vorgesehen im Baurecht an eine Genossenschaft verge-\n\nben werden soll. Die Ausarbeitung des Vertrags ist abgeschlossen und seitens des Ge-\n\nmeinderats unterzeichnet. Dies vorbehältlich der Annahme des Einwohnerrats. \n\n \n\nPolitikbereich: Finanzen und Steuern \n\n  \n\nAuskünfte erteilen: Christoph Bürgenmeier, Gemeinderat \n\nTel. 079 311 59 20 \n\nReto Hammer, Abteilungsleiter Finanzen \n\nTel. 061 646 82 27 \n\nDominik Bothe, Leiter FB Immobilien + Arealentwicklung \n\nTel. 061 646 81 70 \n\n \n\nJuli 2016 \n\n\n\n \n\n \n\n \n\nSeite 2 1. Einleitung \n\n1.1. Ausgangslage \n\nBei der fraglichen Parzelle handelt es sich um eine sogenannte „Baulücke“ an der Grendel-\n\ngasse, sprich um die letzte unbebaute Parzelle am fraglichen Strassenzug. Der vordere Teil \n\nder Parzelle befindet sich in der Bauzone Wohnen 2 (mit Gewerbeerleichterung). Der hintere \n\nTeil ist der Grünzone zugeteilt und darf nicht bebaut werden. \n\nSpeziell zu erwähnen ist der Umstand, dass sich ein grosser Abwasserkanal unter dem Ge-\n\nlände befindet, der den Bau einer Tiefgarage verunmöglicht. Hingegen ist die Unterkellerung \n\nder Gebäude möglich. Diese Tatsache hat einen gewissen Einfluss auf den Wert und die \n\nmögliche Nutzung der Parzelle. \n\n \n\n1.2. Architekturprojekt \n\nIm Jahr 2009 gelangte der Geschäftsführer der Riehener Unternehmung Linder Immobilien \n\nPromotion GmbH, Fredi Linder, mit der Anfrage für ein gemeinsames Entwicklungsprojekt \n\nan die Gemeinde, das den Bau von mittelständischem Wohnen und den Verkauf der Immo-\n\nbilien zu familienfreundlichen Konditionen vorsah. Die Haltung des Gemeinderats war dann-\n\nzumal, dass das Land einer möglichen Spekulation entzogen werden, und im Besitz der \n\nGemeinde verbleiben sollte. \n\n \n\nParallel dazu erstellte das Architekturbüro Peter Zinkernagel AG eine Projektstudie, die den \n\nBau von sieben Reihen-Einfamilienhäusern mit zentralem Carport vorsah. Auch dieses Pro-\n\njekt wurde der Gemeinde vorgestellt. Es tat sich in der Folge als gangbare und zweckmässi-\n\nge Lösung hervor. Auf dieser Basis fanden auch Gespräche mit den in Riehen ansässigen \n\nGenossenschaften statt, die aber mehrheitlich kein Interesse an Einfamilienhausbauten \n\nzeigten. \n\n \n\nEnde 2015 erneuerte die Firma Linder ihr Angebot und beantragte dem Gemeinderat, das \n\nGrundstück nicht im Baurecht abzutreten. Sie argumentierte, dass viele Interessenten für \n\nbezahlbaren Wohnraum am Kauf eines Objekts interessiert seien und nicht an einer Miete \n\nmit „Auflagen“ im Sinn von Anteilsscheinen und gemeinschaftlichen Pflichten. Der Gemein-\n\nderat hat sich Anfang 2016 jedoch gegen einen Verkauf ausgesprochen und dem Antrag-\n\nsteller eine Absage erteilt. \n\n \n\n \n\n2. Baurechtsvertrag \n\n \n\n2.1. Evaluation Baurechtsnehmerin \n\nDie Bau- und Wohngenossenschaft „Höflirain“ hat sich als einzige der angefragten Genos-\n\nsenschaften darum beworben. Sie erhielt bereits für das Wohnbauprojekt beim Zentrum \n\nNiederholz (bei der S-Bahn-Haltestelle) den Zuschlag, und hat sich aufgrund ihrer Aktivität \n\nund des vorhandenen Baufachwissens als valable Partnerin erwiesen. Die Generalver-\n\n\n\n \n\n \n\n \n\nSeite 3 sammlung der Genossenschaft hat ihrerseits im April 2016 entschieden, dass sie willig ist, \n\neinen weiteren Baurechtsvertrag mit der Gemeinde Riehen einzugehen. \n\n \n\n2.2. Begründung des Baurechtsvertrags \n\nBeim Baurechtsvertrag mit der Genossenschaft handelt es sich um das partnerschaftliche \n\nModell, das auch bei der Zentrumsbebauung Niederholz zur Anwendung kommt und den \n\nPartnern eine faire und gleichberechtigte Behandlung sowie eine Erfolgspartizipation garan-\n\ntiert. Der jährliche Baurechtszins beläuft sich auf CHF 48‘000 und ist halbjährlich nach-\n\nschüssig fällig, zum ersten Mal 24 Monate nach Vorliegen der Baubewilligung. Damit wird \n\nsichergestellt, dass der Baurechtsnehmer die Bauarbeiten zügig in Angriff nimmt und die \n\nFälligkeit des 1. Baurechtszinses mit der Erstvermietung zusammenfällt. \n\n \n\n \n\n3. Kosten (Darlehen) \n\nDamit die Finanzierung - und am Ende die Miete - der Häuser auf ein familien- und mittel-\n\nstandskonformes Niveau gesenkt werden kann, hat die Genossenschaft der Gemeinde Rie-\n\nhen beantragt, ein zu verzinsendes Darlehen in der Höhe von CHF 800‘000 zu gewähren. \n\nDas Darlehen ist innert 20 Jahren zurückzuzahlen und wird mit 1,25 % unter dem Referenz-\n\nZinssatz verzinst, jedoch mit minimal 0,5 %. \n\n(Siehe Aufstellung unter 6.3 „Finanzierung der Genossenschaft“ in der Beilage Grobkonzept \n\nHöflirain [Seite 7].) \n\n \n\n \n\n4. Termine \n\nDer mit der Genossenschaft definierte Grobterminplan sieht wie folgt aus: \n\n \n\nEntwurf Baurechtsvertrag inkl. Dienstbarkeiten April 2016 \n\nUnterzeichnung BRV durch den Gemeinderat Oktober 2016 \n\nAusarbeitung Bauprojekt durch Architekten Juli - Dez. 2016 \n\nBeschluss BRV durch den Einwohnerrat Oktober 2016 \n\nBaueingabe & Baubewilligungsverfahren Jan - April 2017 \n\nAusführungsplanung & Ausschreibung Jan - Juli 2017 \n\nBauausführung (ca. 18 Monate) Juli 2017 - Nov.   2018 \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n \n\n \n\nSeite 4 5. Anträge \n\nDer Gemeinderat beantragt dem Einwohnerrat den Beschluss über den partnerschaftlichen \n\nBaurechtsvertrag mit der Bau- und Wohngenossenschaft „Höflirain“ zu fassen und dem Ver-\n\ntrag zuzustimmen. \n\n \n\nFerner wird dem Einwohnerrat beantragt, der Genossenschaft ein verzinsliches und rück-\n\nzahlbares Darlehen in der Höhe von Fr. 800‘000.- zu gewähren. \n\n \n\n \n\nRiehen, 20. September 2016 \n\n \n\n \n\nGemeinderat Riehen  \n\nDer Präsident: Der Stv. Generalsekretär: \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nHansjörg Wilde Patrick Breitenstein \n\n \n\n \n\n \n\nBeigefügt: Beschlussesentwürfe \n\n \n\n \n\n \n\nBeilagen: - Unterzeichneter Baurechtsvertrag \n\n- Grobkonzept Genossenschaft „Höflirain“ bestehend aus: \n\n> Grobkostenschätzung Bauprojekt \n\n> Projektfinanzierung Genossenschaft \n\n> Soll-Nettomietertrag \n\n> Prognostizierter Bewirtschaftungsaufwand & Nettoertrag \n\n> Investitionsrechnung „Höflirain“ \n\n> indikative Planunterlagen (Architektonische Situation, Grundrisse) \n\n  \n\n\n\n \n\n \n\n \n\nSeite 5 Beschluss des Einwohnerrats betreffend Abschluss eines partnerschaftlichen \n\nBaurechtsvertrags mit der Bau- und Wohngenossenschaft "Höflirain“ zur Er-\n\nstellung von 7 Reihen-Einfamilienhäusern an der Grendelgasse 20 \n\n \n\n \n\n„Der Einwohnerrat bewilligt auf Antrag des Gemeinderats [und der zuständigen Sachkom-\n\nmission] den Abschluss des partnerschaftlichen Baurechtsvertrags mit der Bau- und Wohn-\n\ngenossenschaft „Höflirain“ zur Erstellung von 7 Reihen-Einfamilienhäusern an der Grendel-\n\ngasse 20. \n\n \n\nDieser Beschluss wird publiziert; er unterliegt dem Referendum.“ \n\n \n\n \n\nRiehen,  \n\n \n\n \n\nIm Namen des Einwohnerrats \n\n  \n\nDer Präsident: Der Ratssekretär: \n\n  \n\nChristian Griss Urs Denzler \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n(Ablauf Referendumsfrist) \n\n  \n\n\n\n \n\n \n\n \n\nSeite 6 Beschluss des Einwohnerrats zur Gewährung eines verzins- und rückzahlba-\n\nren Darlehens in der Höhe von 800‘000 Franken zu Gunsten der Bau- und \n\nWohngenossenschaft "Höflirain“ zur Erstellung von 7 Reihen-Einfamilien-\n\nhäusern an der Grendelgasse 20 \n\n \n\n \n\n„Der Einwohnerrat bewilligt auf Antrag des Gemeinderats [und der zuständigen Sachkom-\n\nmission] die Gewährung eines verzins- und rückzahlbaren Darlehens in der Höhe von \n\nCHF 800‘000 zu Gunsten der Bau- und Wohngenossenschaft "Höflirain“ zur Erstellung von \n\n7 Reihen-Einfamilienhäusern an der Grendelgasse 20. \n\n \n\nDieser Beschluss wird publiziert; er unterliegt dem Referendum.“ \n\n \n\n \n\nRiehen,  \n\n \n\n \n\nIm Namen des Einwohnerrats \n\n  \n\nDer Präsident: Der Ratssekretär: \n\n  \n\nChristian Griss Urs Denzler \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n(Ablauf Referendumsfrist) \n\n \n\n\n\n15.9.2016 \n\nBaurechtsvertrag Notarielle Urkunde \n\n …2016 S/s \n\n Allg. Prot.I/2016 Nr. … \n\n \n\n \n\n \n\n Bestellung eines Baurechts  \n\n 4 Vormerkungen: 1. Weitere vertragliche Bestimmungen: Verfügungsbeschränkung \n\n2. Änderung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Baurechtsgeberin \n\n3. Aufhebung des gesetzlichen Vorkaufsrechts der Baurechtsnehme-\n\nrin \n\n4. Weitere vertragliche Bestimmungen gemäss Baurechtsvertrag \n\n Bestellung eines gesetzlichen Baurechtszinspfandrechts \n\n \n\nGrundstücke Grundbuch Riehen Sektion B \n\nLiegenschaftsparzelle 1733 (Grendelgasse, Brühlweg, Im Bändli) und Baurechtsparzelle \n\n1734 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nVor mir, dem unterzeichnenden öffentlichen Basler Notar Dr. Markus W. Stadlin ist zwi-\n\nschen \n\n \n\n1. Einwohnergemeinde Riehen, Riehen, vertreten durch den Gemeinderat und für die-\n\nsen handelnd und kollektiv zu zweien zeichnend die Herren Hansjörg Wilde, von und in \n\nRiehen, Gemeindepräsident, und Dr. Jens van der Meer, von Basel und Riehen, in Ba-\n\nsel, Verwaltungsleiter, beide vor mir erschienen und mir dem Notar persönlich bekannt, \n\n \n\n Baurechtsgeberin \n\nund \n\n \n\n2. Bau- und Wohngenossenschaft Höflirain, Riehen (CHE-102.343.718), vertreten \n\ndurch Herrn Eric Ohnemus, von Basel, in Riehen, und Herrn Roland Hinni, von Ettis-\n\nwil, in Riehen, der erste als Präsident, der zweite als Vice-Präsident der Verwaltung, \n\nbeide kollektiv zu zweien zeichnend, beide ausgewiesen durch amtliche Ausweispapie-\n\nre,   \n\n \n\n \n\n Baurechtsnehmerin \n\n \n\n \n\nfolgender Baurechtsvertrag abgeschlossen worden: \n\n\n\n- 2 - \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n \n\n1. Eckdaten \n\n1.1 Parteien \n\n1.2 Recht \n\n1.3 Baurechtszins \n\n \n\n2. Das Baurecht \n\n2.1 Gegenstand des Baurechts \n\n2.1.1 Bestellung \n\n2.1.2 Inhalt des Baurechts \n\n2.1.3 Verfügungen \n\n2.2 Beginn und Beendigung des Baurechts \n\n2.2.1 Dauer \n\n2.2.2 Ordentlicher Heimfall \n\n2.2.3 Vorzeitiger Heimfall \n\n2.3 Baurechtszins und Baurechtszinspfandrecht \n\n2.3.1 Der anfängliche Baurechtszins \n\n2.3.2 Anpassung des Baurechtszinses \n\n2.3.3 Baurechtszinspfandrecht \n\n \n\n3. Weitere Bestimmungen \n\n3.1 Weitere Bestimmungen zum Gegenstand des Baurechts \n\n3.1.1 Haftung \n\n3.1.2 Öffentliche Abgaben und Lasten \n\n3.1.3 Amortisation \n\n3.2 Weitere Bestimmungen zum Vertrag \n\n3.2.1 Weitere Verpflichtungen \n\n3.2.2 Schiedsgericht \n\n3.2.3 Kosten \n\n3.3 Formelles \n\n3.3.1 Genehmigungsvorbehalt \n\n3.3.2 Rangfolge \n\n3.3.3 Auftrag und Ermächtigungen \n\n  \n\n\n\n- 3 - \n\n \n\n1. Eckdaten \n\n \n\n1.1 Parteien  \n\n Belastete Parzelle: Grundbuch Riehen Sektion B Parzelle 1733 Grendelgasse, \n\nBrühlweg, Im Bändli, Riehen, haltend 2‘157 m² (zweitau-\n\nsendeinhundertsiebenundfünfzig Quadratmeter) \n\n Eigentümerin / Bau-  \n\nRechtsgeberin  \n\nEinwohnergemeinde Riehen, Riehen \n\n Berechtigt/Baurechts- \n\nNehmerin  \n\nBau- und Wohngenossenschaft Höflirain, Riehen (CHE-\n\n102.343.718)] \n\n1.2 Recht \n \n\n Recht Baurecht \n\n Selbständig und dauernd, mit eigenem Grundbuchblatt, \n\nGrundbuch Riehen Sektion B Baurechtsparzelle 1734, hal-\n\ntend 2‘157 m² (zweitausendeinhundertsiebenundfünfzig \n\nQuadratmeter) \n\n Inhalt: Erstellung von 7 (sieben) 5.5-Zimmer-Reihen-\n\nEinfamilienhäusern mit Unterkellerung auf der belasteten \n\nParzelle \n\n Beginn und Dauer: \n\n Obligatorisch: \n\n \n\nAb 1. (ersten) Oktober 2016 (zweitausendundsechzehn) für \n\n50 (fünfzig) Jahre, das heisst bis 31. (einunddreissigsten) \n\nSeptember 2066 (zweitausendundsechsundsechzig) \n\n Dinglich: Mit Grundbucheintrag, bis 31. (einunddreissigsten) Septem-\n\nber 2066 (zweitausendundsechsundsechzig) \n\n Verlängerungs-  \n\nOptionen  \n\n1 x (ein Mal) um 30 (dreissig) Jahre, danach 1 x (ein Mal) \n\num 20 (zwanzig) Jahre \n\n1.3 Baurechtszins \n \n\n Baurechtszins: CHF 48‘000.-- (achtundvierzigtausend Franken) pro Jahr \n\n Zahlungsmodus: Jeweils ½ (ein Zweitel) des Jahres-Baurechtszinses per 30. \n\n(dreissigsten) Juni und 31. (einunddreissigsten) Dezember, \n\nnachschüssig \n\n Baurechtszins-  \n\nPfandrecht  \nCHF 144‘000.--(einhundertvierundvierzigtausend Franken) \n\nim 1. (ersten) Rang \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n- 4 - \n\n \n\n \n\n \n\n2. Das Baurecht \n\n2.1 Gegenstand des Baurechts \n\n2.1.1 Bestellung \n\nDie Baurechtsgeberin bestellt zu Gunsten der Baurechtsnehmerin ein \n\nBaurecht an dem ihr gehörenden Grundstück Grundbuch Riehen Sektion \n\nB, Liegenschaftsparzelle 1733 (siebzehnhundertdreiunddreissig), Grendel-\n\ngasse, Brühlweg, Im Bändli, haltend 2‘157 m² (zweitausendeinhundertsie-\n\nbenundfünfzig Quadratmeter). Das Baurecht wird im Grundbuch Riehen \n\nin Sektion B als Baurechtsparzelle 1734 eingetragen.  \n\nFür alle Grundbucheintragungen auf dieser Liegenschaftsparzelle  wird \n\nauf den beigehefteten Grundbuchauszug betreffend Liegenschaftsparzelle 397 \n\nverwiesen wie auch auf das Dokument «Mutation mit Dienstbarkeitsbe-\n\nreinigungen» (Beilagen  1 und 2).  \n\nDie Baurechtsnehmerin bestätigt, Kenntnis zu haben von den wörtlichen \n\nFassungen der Dienstbarkeiten. Von weiteren Eintragungen ist die Lie-\n\ngenschaftsparzelle, soweit das Baurecht berührend und diesem vorge-\n\nhend, sowie die Baurechtsparzelle laut Grundbuch frei. \n\nDie Baurechtsnehmerin ist darauf aufmerksam gemacht worden, dass  \n\nBau-, Strassen- und Fussweglinien  sowie die Zoneneinteilung aus dem \n\nGrundbuchamt nicht ersichtlich sind, sondern bei den zuständigen Behör-\n\nden eingesehen bzw. erfragt werden können. Schliesslich gibt das Amt für \n\nUmwelt und Energie Auskunft über allfällige Altlasten, welche ebenfalls \n\naus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind. \n\nGemäss Zivilgesetzbuch (ZGB) Art. 655 Abs. 2 Ziffer 2, Art. 779 Abs. 3 und \n\nArt. 943 Abs. 1 Ziffer 2 werden selbständige und dauernde Baurechte als \n\nGrundstücke anerkannt. Sie können als solche in das Grundbuch aufge-\n\nnommen werden gemäss Art. 655 Abs. 3 und Art. 779 l ZGB sowie Art. 22 \n\nAbs. 1 lit. a Ziffer 1 Grundbuchverordnung (GBV).  \n\n \n\n2.1.2 Inhalt des Baurechts \n\n Dinglich: \n\n\n\n- 5 - \n\n \n\nDie jeweilige Eigentümerschaft duldet, dass die Baurechtsnehmerin auf \n\nder Baurechtsparzelle Bauten und Anlagen gemäss den baugesetzlichen \n\nMöglichkeiten erstellt, beibehält und ändert. \n\n Obligatorisch: \n\nDie Baurechtsnehmerin ist nicht nur berechtigt, sondern auch verpflich-\n\ntet, die vorerwähnten Bauten und Anlagen zu erstellen und zu unter-\n\nhalten. Die Baurechtsnehmerin hat nach der Unterzeichnung dieses \n\nVertrags und dessen Anmeldung beim Grundbuch- und Vermessungs-\n\namt die Projektierungsarbeiten unverzüglich aufzunehmen, die Bau-\n\nbewilligung speditiv anzustreben und nach deren Erlangen die Bauar-\n\nbeiten ohne Verzug abzuwickeln. Sofern zum Einen die Baueingabe \n\nnicht innert 6 (sechs) Monaten nach Beginn des Baurechtsvertrags er-\n\nfolgt bzw. sofern zum Anderen mit den Bauarbeiten nicht innert 6 \n\n(sechs) Monate nach Erlangen der Baubewilligung begonnen wird und \n\ndie Baurechtsgeberin nicht in eine Verlängerung einwilligt, erhält diese \n\neinen Anspruch auf Rückübertragung des Baurechts. Eine Entschädi-\n\ngung ist in diesem Fall von der Baurechtsgeberin nicht geschuldet.  \n\nDas Bauprojekt muss von der Baurechtsgeberin genehmigt werden, \n\nebenso unterliegen allfällige spätere Änderungen an den Bauten und \n\nder Gestaltung der Freiflächen, soweit sie nach den Überbauungsvor-\n\nschriften zulässig sind, wiederum der Genehmigung der Baurechtsge-\n\nberin. Die Zustimmung darf jeweils nur aus wichtigem Grund ver-\n\nweigert werden.  Die Mitunterzeichnung des Baugesuchs in Kenntnis \n\naller Planunterlagen gilt als Zustimmung.  \n\nDie Liegenschaft ist im Zeitpunkt der Unterzeichnung dieses Vertrages \n\ngemäss Auskunft des Amtes für Umwelt und Energie des Kantons Ba-\n\nsel-Stadt weder im Altlasten- noch im Altlastenverdachtskataster regis-\n\ntriert. Sollten wider Erwarten dennoch solche Altlasten (inkl. Bauher-\n\nrenaltlasten) auftreten, so gehen die Kosten der erstmaligen und not-\n\nwendigen Sanierung zu Lasten der Baurechtsgeberin. Die sechsmonati-\n\nge Frist gemäss Ziff. 2.1.2 verlängert sich um die Dauer der Arbeiten, \n\nwelche zur Beseitigung der Altlasten notwendig sind. Altlastenbedingte \n\nBauverzögerungen gehen bezüglich der Frist zum Beginn der Bauarbei-\n\nten nicht zu Lasten der Baurechtsnehmerin.  Die Baurechtsnehmerin hat \n\nkeinen Anspruch auf einen Verzugsschaden. Altlasten (inklusive Bau-\n\nherrenaltlasten), welche von der Baurechtsnehmerin verursacht wer-\n\nden, sind von dieser auf ihre Kosten zu sanieren.  \n\n\n\n- 6 - \n\n \n\nFür die Tauglichkeit der Baurechtsparzelle als Baugrund leistet die Bau-\n\nrechtsgeberin keine Gewähr. Die Baurechtsnehmerin bestätigt zu wis-\n\nsen, dass dies unter Umständen auf die Möglichkeit der Realisierung \n\ndes Bauprojekts grossen Einfluss haben kann.  \n\n \n\nFür die Erstellung der Baute im Baurecht gelten weiter folgende Aufla-\n\ngen: \n\n Einrichtungen und Nutzungen des Rotlichtgewerbes sind in der \n\nBaurechtsliegenschaft nicht zugelassen. Die Baurechtsnehmerin ver-\n\npflichtet sich, dies auch gegenüber ihren Vertragspartnern (Mietern, \n\netc.) durchzusetzen. \n\n Das Anbringen von Mobilfunkanlagen von Telekommunikationsan-\n\nbietern bedarf der Zustimmung der Baurechtsgeberin.  \n\n An der Baute dürfen nur Reklameschriften und –tafeln zu Gunsten \n\nvon Geschäftsbetrieben mit Domizil in der Baute selber angebracht \n\nwerden. Weitergehende Reklameschriften und –tafeln bedürfen der \n\nZustimmung der Baurechtsgeberin.  \n\n Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet in Absprache mit der Bau-\n\nrechtsgeberin, auf dem zu Baurecht übergebenen Areal das Legen \n\nund Durchleiten von Kanalisationsleitungen, Gas- und Was-\n\nserleitungen, elektrischen und ähnlichen Leitungen sowie entspre-\n\nchende öffentliche Anlagen zu dulden, immerhin in dem Sinne, dass \n\nihre Bauten nicht ungebührlich beeinträchtigt werden. \n\n Die Baurechtsnehmerin hat die von ihr erstellten Bauten und Anla-\n\ngen stets in gutem Zustand zu erhalten und die hierfür erforderli-\n\nchen Unterhalts- und Instandstellungsarbeiten vorzunehmen.  \n\n \n\nDie grobe Verletzung vorgenannter Auflagen kann einen Grund für \n\nden vorzeitigen Heimfall darstellen (vgl. Ziff. 2.2.3 Abs. 1 hiernach). \n\n \n\n2.1.3 Verfügungen, Vorkaufsrechte, Vormerkungen \n\n a) Verfügungen \n\nVerfügungen mit dinglicher Wirkung über das Baurecht (Veräusserung, \n\nsowie Schaffung von Unter-Baurechten und Stockwerkeigentum, Belas-\n\ntung mit Grundpfandrechten, etc.) sind zulässig. Diese bedürfen der Zu-\n\nstimmung der Baurechtsgeberin, doch darf die Zustimmung nur aus wich-\n\n\n\n- 7 - \n\n \n\ntigem Grund verweigert werden. In obligatorischer Hinsicht wird verein-\n\nbart, dass die Veräusserung des Baurechts vor Fertigstellung der im Bau-\n\nrecht zu erstellenden Baute nicht zulässig ist. \n\n \n\nb) Vorkaufsrechte \n\nDer Baurechtsgeberin steht von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht am \n\nBaurecht zu, der Baurechtsnehmerin ein solches an der Liegenschaftspar-\n\nzelle. Diese Rechte werden wie folgt abgeändert, beziehungsweise aufge-\n\nhoben: \n\n Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Baurechtsnehmerin an der Liegen-\n\nschaftsparzelle, welche mit dem Baurecht belastet ist, wird wegbedun-\n\ngen.  \n\n Die Baurechtsgeberin erhält für die Ausübung ihres gesetzlichen Vor-\n\nkaufsrechts in Abweichung von der gesetzlichen Ordnung eine Frist \n\nvon 6 (sechs) Monaten.  \n\n Bei natürlichen Personen stellen entgeltliche Übertragungen an Ehegat-\n\nten und/oder Nachkommen keine Vorkaufsfälle dar.  \n\nSollte die Baurechtsgeberin das ihr zustehende Vorkaufsrecht ausüben, so \n\nermächtigt die Baurechtsnehmerin die Baurechtsgeberin, die Anmeldung \n\nbeim Grundbuch vorzunehmen. \n\nDie Baurechtsnehmerin verpflichtet sich im Weiteren, die Anmeldung des \n\nKaufvertrages beim Grundbuch erst bei Vorliegen der Verzichtserklärung \n\nder Baurechtsgeberin oder bei unbenutztem Ablauf der sechsmonatigen \n\nFrist für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorzunehmen.  \n\n \n\nc) Vormerkungen \n\nDie Parteien vereinbaren, dass die dingliche Verfügungsbeschränkung \n\ngemäss lit. a hiervor im Grundbuch auf der Baurechtsparzelle vorzumer-\n\nken ist.  \n\nWeiter vereinbaren sie die Vormerkung der Aufhebung des Vorkaufs-\n\nrechts der Baurechtsnehmerin, ebenso die Änderung des Vorkaufsrechts \n\nder Baurechtsgeberin gemäss lit. b hiervor, beide Vormerkungen im \n\nGrundbuch auf der Baurechtsparzelle.  \n\nSchliesslich vereinbaren die Parteien die Eintragung der Vormerkung \n\n„Weitere vertragliche Bestimmungen“ im Grundbuch auf der Bau-\n\n\n\n- 8 - \n\n \n\nrechtsparzelle. Diese Vormerkung bezieht sich im Besonderen auf folgen-\n\nde Vertragspunkte: \n\n Die unter Ziff. 2.2.2 (Ordentlicher Heimfall) erwähnte Vereinbarung be-\n\ntreffend die Bemessung der Heimfallentschädigung und das Verfahren \n\nzur Festsetzung der Heimfallentschädigung. \n\n Die unter Ziff. 3.2.1 (Weitere Verpflichtungen) enthaltenen Verpflich-\n\ntungen samt Überbindungsklausel. \n\n Die unter Ziff. 3.2.2 (Schiedsgericht) enthaltene Schiedsgerichtsverein-\n\nbarung. \n\n \n\n2.2 Beginn und Beendigung des Baurechts \n\n2.2.1 Dauer \n\nDas Baurecht beginnt dinglich mit der Anmeldung beim Grundbuchamt, \n\nwelche im Laufe des Monats Oktober 2016 (zweitausendundsechzehn) er-\n\nfolgen soll und endet am 31. (einunddreissigsten) September 2066 (zwei-\n\ntausendundsechsundsechzig).  \n\nObligatorisch beginnt das Baurecht am 1. (ersten) Oktober 2016 (zweitau-\n\nsendundsechzehn), dauert 50 (fünfzig) Jahre und endet somit obligato-\n\nrisch wie das dingliche Recht am 31. (einunddreissigsten) September 2066 \n\n(zweitausendundsechsundsechzig). \n\nDie Baurechtsnehmerin hat Anspruch auf eine weitere Verlängerung des \n\nBaurechts um zunächst 30 (dreissig) Jahre, dies unter Vorbehalt der Neu-\n\nfestsetzung des Baurechtszinses aufgrund dannzumaliger Verhandlungen, \n\nwobei auf die für die ordentliche Anpassung des Baurechtszinses gelten-\n\nden Bestimmungen (gemäss Ziff. 2.3.2 hiernach) abzustellen ist. Ist auch \n\ndie zweite Zeitperiode abgelaufen, hat die Baurechtsnehmerin Anspruch \n\nauf eine weitere Verlängerung des Baurechtsvertrags um 20 (zwanzig) \n\nJahre, dies mit den gleichen Rahmenbedingungen wie hiervor beschrie-\n\nben.  Das Baurecht erlischt durch Zeitablauf, sofern die Parteien nicht vor \n\nAblauf der oben vereinbarten Dauer die Verlängerungen beim Grund-\n\nbuchamt angemeldet haben und diese eingetragen worden sind. Die Bau-\n\nrechtsnehmerin hat Begehren um solche Verlängerungen des Vertrages \n\njeweils spätestens 3 (drei) Jahre vor Vertragsablauf der Baurechtsgeberin \n\nschriftlich mitzuteilen. Können sich die Parteien bis zum Ablauf der Ver-\n\ntragsdauer über die Anpassung des Baurechtszinses nicht einigen, ist die \n\nverlangte Baurechtsvertrags-Verlängerung gleichwohl zu unterzeichnen \n\nund dem Grundbuchamt einzureichen. Über die Höhe des neuen Bau-\n\n\n\n- 9 - \n\n \n\nrechtszinses entscheidet danach gegebenenfalls das in Ziff. 3.2.2 vorgese-\n\nhene Schiedsgericht. \n\n \n\n2.2.2 Ordentlicher Heimfall \n\nBeim ordentlichen Heimfall, das heisst dem Erlöschen des Baurechts in-\n\nfolge Zeitablaufs oder Vereinbarung der Beteiligten, gehen sämtliche auf \n\nder Baurechtsparzelle stehenden Gebäulichkeiten und Anlagen in das Ei-\n\ngentum der Baurechtsgeberin über. \n\nSind Gebäude und Anlagen im Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts \n\nnicht vollständig wertlos, ist die Baurechtsgeberin verpflichtet, für diese \n\nübernommenen Gebäude und Anlagen der Baurechtsnehmerin eine Ent-\n\nschädigung in bar zu entrichten. Die Heimfallentschädigung wird fällig \n\nauf den Tag des Erlöschens des Baurechts oder auf den Tag der Übertra-\n\ngung des Baurechts auf die Baurechtsgeberin. Die Entschädigungsansprü-\n\nche der Baurechtsnehmerin bleiben in erster Linie den Hypothekargläubi-\n\ngern verhaftet, ohne deren Einwilligung eine Auszahlung der Entschädi-\n\ngungssumme nicht stattfinden kann. Zur Ermittlung der Höhe der Heim-\n\nfallentschädigung treffen die Parteien folgende Regelung: Bemessungs-\n\ngrundlage sind der dannzumalige Marktwert der Liegenschaft, der dann-\n\nzumalige Substanzwert der Baute und der dannzumalige absolute Boden-\n\nwert. Die Heimfallentschädigung entspricht jenem Anteil am Marktwert \n\nder Liegenschaft, welcher dem Anteil des Substanzwertes der Baute an \n\nder Wertsumme von Substanzwert der Baute und absolutem Bodenwert \n\nentspricht und mit Hilfe der nachfolgenden Formel ermittelt wird: \n\n \n\n          SWBt \n\n HFE  =  MWLt x _____________________ \n\nSWBt  +  ABWt   \n\n \n\nDabei ist verstanden unter \n\nHFE Heimfallentschädigung \n\nMWLt Marktwert der Liegenschaft: der Preis, der bei einem Verkauf der \n\nLiegenschaft als Ganzes (das heisst Boden und Baute) unter nor-\n\nmalen Verhältnissen im Heimfallzeitpunkt erzielt würde. \n\n\n\n- 10 - \n\n \n\nSWBt Substanzwert der Baute: der um den branchenüblichen Prozent-\n\nsatz für Altersentwertung und Abnutzung (Abschreibungen) ge-\n\nminderte Preis, der für die Wiedererstellung der Bauten und An-\n\nlagen unter normalen Verhältnissen im Heimfallzeitpunkt zu zah-\n\nlen wäre. \n\nABWt absoluter Bodenwert: der Preis, den ein Dritter für den Erwerb ei-\n\nnes gleichen oder ähnlichen Grundstücks in unbebautem Zustand \n\nunter normalen Verhältnissen im Heimfallzeitpunkt zahlen wür-\n\nde. \n\nDie Ermittlung von Marktwert der Liegenschaft, Substanzwert der Baute \n\nund absolutem Bodenwert soll partnerschaftlich erfolgen. Auf schriftli-\n\nchen Antrag einer Partei erfolgen die allenfalls notwendigen Bewertungen \n\ndurch einen gemeinsam zu bestimmenden, neutralen Experten. Können \n\nsich die Parteien nicht innert Monatsfrist, ab Datum des Bewertungsan-\n\ntrags gerechnet, auf einen gemeinsamen Experten einigen, so nimmt das \n\nZivilgericht des Kantons Basel-Stadt auf Antrag einer Partei die Bestim-\n\nmung des Experten endgültig vor. Die Bewertung des Experten ist für \n\nbeide Parteien verbindlich und abschliessend, sofern nicht eine Partei in-\n\nnert Monatsfrist, ab Datum der Zustellung des Bewertungsergebnisses ge-\n\nrechnet, das Verfahren gemäss Ziffer 3.2.2 (drei Punkt zwei Punkt zwei) \n\nhiernach (Schiedsgericht) beschreitet. \n\n \n\n2.2.3 Vorzeitiger Heimfall \n\nDie Baurechtsgeberin ist berechtigt, die Übertragung des Baurechts mit al-\n\nlen Rechten und Pflichten auf sich selber zu verlangen (vorzeitiger Heim-\n\nfall), wenn die Baurechtsnehmerin das ihr eingeräumte Baurecht in grober \n\nWeise überschreitet oder die Verpflichtungen aus diesem Vertrag gröblich \n\nverletzt (zum Beispiel Erstellung von unzulässigen Bauten, rechtswidrige \n\nBenutzung der Bauten und Freiflächen, inkl. Nutzung zugunsten des Rot-\n\nlicht-Gewerbes, Nicht-Bezahlung des Baurechtszinses, wiederholtes und \n\ndauerndes Nicht-Einhalten der Auflagen gemäss Ziff. 2.1.2 hiervor).  \n\nDieses Begehren der Baurechtsgeberin setzt eine förmliche Mahnung vo-\n\nraus und muss zudem der Baurechtsnehmerin mittels eingeschriebenen \n\nBriefs mindestens sechs Monate vorher angedroht worden sein. \n\nBeim vorzeitigen Heimfall des Baurechts gilt für die Heimfallentschädi-\n\ngung der Grundsatz von Artikel 779g (siebenhundertneunundsiebzig lite-\n\nra g) ZGB (Zivilgesetzbuch). Die Bezahlung der Heimfallentschädigung \n\n\n\n- 11 - \n\n \n\nerfolgt Zug um Zug gegen Abgabe der Erklärung betreffend Übertragung \n\ndes Baurechts auf die Baurechtsgeberin zuhanden des Grundbuchamtes. \n\nZur Ermittlung der Höhe der Heimfallentschädigung verweisen die Par-\n\nteien auf die Regelung beim ordentlichen Heimfall (Ziff. 2.2.2, Absatz zwei \n\nhiervor), welche analog für den vorzeitigen Heimfall anzuwenden ist. \n\n \n\n2.3 Baurechtszins und Baurechtszinspfandrecht \n\n2.3.1 Der anfängliche Baurechtszins \n\nFür die Einräumung des Baurechts hat die Baurechtsnehmerin einen Bau-\n\nrechtszins zu entrichten. Für die ersten 10 (zehn) Jahre, gerechnet ab 1. \n\n(ersten) Oktober 2016 (zweitausendundsechzehn), beträgt der Baurechts-\n\nzins CHF 48‘000.-- (achtundvierzigtausend Franken) für jedes volle, zins-\n\npflichtige Jahr.  \n\nBei geringfügiger Verringerung der Baurechtsparzelle infolge Abtretung \n\nzur Allmend bleibt der Baurechtszins unverändert.  \n\nFür die Dauer von 24 (vierundzwanzig) Monaten ab Vorliegen der rechts-\n\nkräftigen Baubewilligung (massgeblich ist der letzte Tag des Monats) ist \n\ndie Baurechtsnehmerin von der Verpflichtung zur Bezahlung des Bau-\n\nrechtszinses befreit. \n\nDer Baurechtszins ist halbjährlich nachschüssig per 30. (dreissigsten) Juni \n\nund 31. (einunddreissigsten) Dezember jeden Jahres zu bezahlen. \n\n \n\n \n\n2.3.2 Anpassung des Baurechtszinses \n\nDer Baurechtszins ist alle zehn Jahre, gerechnet ab 1. (ersten) Oktober 2026 \n\n(zweitausendundsechsundzwanzig), anzupassen. Dies gilt sowohl wäh-\n\nrend der ursprünglichen, festen Vertragsdauer wie während der allfälli-\n\ngen Verlängerungsperioden des Baurechts.  \n\n \n\nBemessungsgrundlagen für die Anpassung sind der dannzumalige Netto-\n\nertrag der Liegenschaft, der dannzumalige absolute Bodenwert und der \n\ndannzumalige Substanzwert der Baute. Der neue Baurechtszins entspricht \n\njenem Anteil am Nettoertrag, welcher dem Anteil des absoluten Boden-\n\nwertes an der Wertsumme von absolutem Bodenwert und Substanzwert \n\n\n\n- 12 - \n\n \n\nder Baute entspricht und mit Hilfe der nachfolgenden Formel ermittelt \n\nwird: \n\n \n\n ABWt \n\n BRZneu  =  NEt  x    _________________ \n\nABWt  +  SWBt   \n\n \n\nDabei ist verstanden unter \n\nBRZ Baurechtszins \n\nNEt Nettoertrag: der um die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungs-\n\nkosten sowie die Abschreibungen (branchenüblicher Prozentsatz \n\nfür Altersentwertung und Abnützung) geminderte Jahresertrag, \n\nder nach kaufmännischer Bewirtschaftung im Anpassungszeit-\n\npunkt erzielt wird, beziehungsweise erzielt werden könnte und \n\nfür die Verzinsung des Bodens wie der Bauten und Anlagen zur \n\nVerfügung steht.  \n\nABWt absoluter Bodenwert: der Preis, den ein Dritter für den Erwerb ei-\n\nnes gleichen oder ähnlichen Grundstücks in unbebautem Zustand \n\nunter normalen Verhältnissen im Anpassungszeitpunkt zahlen \n\nwürde. \n\n \n\nSWBt Substanzwert der Baute: der um den branchenüblichen Prozent-\n\nsatz für Altersentwertung und Abnützung (Abschreibungen) ge-\n\nminderte Preis, der für die Wiedererstellung der Bauten und An-\n\nlagen unter normalen Verhältnissen im Anpassungszeitpunkt zu \n\nzahlen wäre. \n\nDie Ermittlung von Nettoertrag, absolutem Bodenwert und Substanzwert \n\nder Baute soll partnerschaftlich erfolgen. Auf schriftlichen Antrag einer \n\nPartei erfolgen die allenfalls notwendigen Bewertungen durch einen ge-\n\nmeinsam zu bestimmenden, neutralen Experten. Können sich die Parteien \n\nnicht innert Monatsfrist, ab Datum des Bewertungsantrags gerechnet, auf \n\neinen gemeinsamen Experten einigen, so nimmt das Zivilgericht des Kan-\n\ntons Basel-Stadt auf Antrag einer Partei die Bestimmung des Experten \n\nendgültig vor.  \n\n\n\n- 13 - \n\n \n\nDie Bewertung des Experten ist für beide Parteien verbindlich und ab-\n\nschliessend, sofern nicht eine Partei innert Monatsfrist, ab Datum der Zu-\n\nstellung des Bewertungsergebnisses gerechnet, das Verfahren gemäss Ziff. \n\n3.2.2 hiernach (Schiedsgericht) beschreitet. Die Parteien tragen die Kosten \n\ndes vorstehenden Bewertungsverfahrens (Experte, allenfalls Gericht) je \n\nzur Hälfte.  \n\n \n\n2.3.3 Baurechtszinspfandrecht \n\nDie Baurechtsnehmerin bewilligt die Eintragung eines gesetzlichen Pfand-\n\nrechts (Baurechtszinspfandrecht) als Maximalhypothek auf der Bau-\n\nrechtsparzelle in der dreifachen Höhe des gegenwärtigen Baurechtszinses, \n\nalso im Betrage von CHF 144‘000.-- (einhundertvierundvierzigtausend \n\nFranken). \n\nDieses Pfandrecht steht auf der Baurechtsparzelle im ersten Rang. Es dür-\n\nfen ihm keine anderen Pfandrechte im Rang vorgehen.  \n\nSollte der Baurechtszins erhöht werden, so verpflichtet sich die Baurechts-\n\nnehmerin, alle Erklärungen abzugeben, um das Pfandrecht entsprechend \n\nzu erhöhen, sowie die allenfalls erforderlichen Rücktritte anderer Grund-\n\npfandgläubiger zu beschaffen. \n\n \n\n3. Weitere Bestimmungen \n\n3.1 Weitere Bestimmungen zum Gegenstand des Baurechts \n\n3.1.1 Haftung \n\nDie Baurechtsnehmerin haftet für alle Schäden, für die der Grund- oder \n\nWerkeigentümer einzustehen hat. Sie ist verpflichtet, sich gegen diese Ri-\n\nsiken angemessen zu versichern. Sollte die Baurechtsgeberin für Schäden, \n\ndie durch den Bestand oder die Benutzung des Gebäudes entstehen, in \n\nAnspruch genommen werden, so hat ihr die Baurechtsnehmerin hierfür \n\nvollen Regress zu leisten. \n\n \n\n3.1.2 Öffentliche Abgaben und Lasten \n\nAlle öffentlichen Abgaben und Lasten, welche mit den Bauten und Anla-\n\ngen zusammenhängen, gehen zu Lasten der Baurechtsnehmerin, so insbe-\n\nsondere die Beiträge an die staatliche Gebäudeversicherung, die Beleuch-\n\ntungs- und die Strassenreinigungssteuer, die Kanalisationsgebühren, etc., \n\n\n\n- 14 - \n\n \n\ndie Beiträge an die Erstellung von Strassen und Trottoirs, Dolen- und Ka-\n\nnalisationsanlagen sowie andere Erschliessungskosten.  \n\n \n\n3.1.3 Amortisation \n\nDie Baurechtsnehmerin hat die auf der Baurechtsparzelle lastenden \n\nGrundpfandschulden jederzeit durch angemessene Amortisationszah-\n\nlungen auf einem Stand zu halten, der keinesfalls höher ist als die nach \n\nZiff. 2.2.2 oder 2.2.3 hiervor vereinbarte Heimfallentschädigung.  \n\n \n\n3.2 Weitere Bestimmungen zum Vertrag \n\n3.2.1 Weitere Verpflichtungen  \n\nSollten im Zusammenhang mit dem Baurecht Dienstbarkeiten oder andere \n\nRechte nötig sein, verpflichtet sich die Baurechtsnehmerin jetzt schon, alle \n\nerforderlichen Erklärungen in gehöriger Form abzugeben. \n\nSoweit die Bestimmungen dieses Baurechtsvertrages nicht zum Inhalt des \n\nBaurechts gemacht (vergleiche Artikel 779b [siebenhundertneunundsieb-\n\nzig litera b] ZGB [Zivilgesetzbuch]) oder sonst nicht im Grundbuch einge-\n\ntragen werden können, ist die Baurechtsnehmerin verpflichtet, einem all-\n\nfälligen Rechtsnachfolger alle Bestimmungen dieses Vertrages zu über-\n\nbinden, einschliesslich der Überbindungsklausel. Die Überbindung hat \n\nauch zu erfolgen bei der Einräumung von Vorkaufsrechten, Kaufsrechten, \n\nRückkaufsrechten und Schenkungsrückfallsrechten. Hervorzuheben ist \n\nschliesslich die Überbindung der Schiedsgerichtsklausel gemäss Ziff. 3.2.2 \n\nhiernach. \n\n \n\n3.2.2 Schiedsgericht \n\nÜber allfällige Streitigkeiten unter den Parteien des Baurechtsverhältnisses \n\nsoll ein Schiedsgericht mit Sitz in Basel endgültig entscheiden. Jede Partei \n\nkann einen Schiedsrichter/eine Schiedsrichterin bestellen. Kommt eine \n\nPartei ihrer Verpflichtung zu dieser Ernennung innert 20 (zwanzig) Tagen \n\nnach Aufforderung durch die andere Partei nicht nach, so ist diese/r \n\ndurch den Vorsitzenden Präsidenten des Zivilgerichts Basel-Stadt zu be-\n\nstimmen. Wenn sich die zwei SchiedsrichterInnen nicht auf eine dritte \n\nPerson als PräsidentIn einigen, wird diese/r durch den Vorsitzenden Prä-\n\nsidenten des Appellationsgerichts bezeichnet. Unter Vorbehalt von zwin-\n\ngenden Gesetzesbestimmungen legt das Schiedsgericht seine eigene Ver-\n\n\n\n- 15 - \n\n \n\nfahrensordnung fest. Subsidiär gilt die schweizerische Zivilprozessord-\n\nnung. Ausgeschlossen ist hingegen die Anwendbarkeit des zwölften Kapi-\n\ntels des Bundesgesetzes über das Internationale Privatrecht vom 18. (acht-\n\nzehnten) Dezember 1987 (neunzehnhundertsiebenundachtzig) (IPRG). \n\n \n\n3.2.3 Kosten \n\nDie im Zusammenhang mit diesem Vertrag entstehenden Kosten für Bau-\n\nrechtsplan, Notariat und Grundbuch, ebenso allfällige Handänderungs-\n\nsteuern tragen die Parteien je zur Hälfte. Für die Gebührenrechnung des \n\nGrundbuch- und Vermessungsamts ist auf einen Wert des belasteten Lan-\n\ndes von CHF 1‘664‘825.-- (eine Million sechshundertvierundsechzigtau-\n\nsendachthundertfünfundzwanzig Franken) abzustellen.  Die Kosten einer \n\nallfälligen Aufhebung bestehender Grundpfandrechte trägt die Baurechts-\n\ngeberin, die Kosten für Anpassungen oder Neuerrichtungen trägt die Bau-\n\nrechtsnehmerin. \n\n \n\n3.3 Formelles \n\n3.3.1 Genehmigungsvorbehalt \n\nDer Abschluss dieses Vertrages erfolgt unter Vorbehalt der Genehmigung \n\ndurch den Riehener Einwohnerrat.  \n\n \n\n3.3.2 Rangfolge \n\nZwischen den Eintragungen auf der Baurechtsparzelle besteht folgende \n\nRangfolge: \n\n die Vormerkungen zum Baurecht \n\n gesetzliches Pfandrecht (Baurechtszinspfandrecht) \n\n vertragliche Pfandrechte, eventuell mit Nachrücken. \n\n \n\n3.3.3 Auftrag und Ermächtigungen \n\nDie Parteien beauftragen den Notar mit der Anmeldung des vorliegenden \n\nVertrags beim Grundbuch- und Vermessungsamt und ermächtigen einen \n\nseiner Bürokollegen zur Vornahme von rein redaktionellen, von diesem \n\nAmt allenfalls verlangten Änderungen am Vertrag. Das Grundbuch- und \n\nVermessungsamt wird zu allen erforderlichen Eintragungen ermächtigt. \n\nBeide Parteien erhalten je eine beglaubigte, vom Grundbuchamt visierte \n\nKopie dieser Urkunde. \n\n\n\n- 16 - \n\n \n\n \n\nDiese Urkunde ist nach Lesung und Genehmigung durch die Parteien von diesen \n\nunterzeichnet, sowie danach von mir, dem Notar, unter Beisetzung meines Amts-\n\nsiegels hiernach ebenfalls unterzeichnet worden. \n\n \n\n \n\nRiehen, den …  2016 (zweitausendundsechzehn) \n\n \n\n \n\nFür die  \n\nEinwohnergemeinde Riehen: \n\n \n\n \n\n \n\n...................................................................... \n\n \n\n \n\n  \nFür  \n\nBau- und Wohngenossenschaft Höflirain \n\n \n\n \n\n \n\n...................................................................... \n\n \n\n \n \n \nBeilagen: \n1. Grundbuchauszug Liegenschaftsparzelle RB 397 \n2. Dokument «Mutation mit Dienstbarkeitsbereinigung» \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n            \n\nGROBKONZEPT \n\nNeubau „7 Reihen-Einfamilienhäuser“ (im Baurecht) \nGrendelgasse 16-22, 4125 Riehen \n \n \n \n\n \n \n \n \nProjektvorschlag: 7x 5,5-Zimmer-Reihen-Einfamilienhäuser à ca. 135 m2 \n\nWohnfläche, mit Unterkellerung, Garten und Autoab-\nstellplatz \n\n \nBaurechtsnehmerin: Bau-& Wohngenossenschaft Höflirain, \n  4125 Riehen \n \nBaurechtsgeberin: Einwohnergemeinde Riehen \n \nBaujahr: 2017/2018 (voraussichtlich) \n \n \n \n24. August 2016\n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 2/12 \n\n Inhaltsverzeichnis \n Seite \n \n\n1. Projektträgerin: Bau-& Wohngenossenschaft Höflirain 3 \n \n2. Motivation für das Neubauprojekte (Niederholz & Grendelgasse) 3 \n2.1 Wachstum, Verjüngung & Differenzierung heutiges Wohnungsangebot 3 \n2.2 Professionalisierung & Effizienz Bewirtschaftung 3 \n \n3. Neubauprojekt Niederholz – Konzept & Aktueller Stand 4 \n \n4. Nutzungs-Grobkonzept: 7 Reihen-EFH, Grendelgasse, Riehen 4 \n4.1 Raumprogramm der Reihenhäuser 4 \n4.2 Festlegung & Tragbarkeit der Neubau-Wohnungsmieten 5 \n4.3 Aussenanlagen/Geten 5 \n4.4 Abstellplätze 5 \n \n5. Baurechtliche Rahmenbedingungen 6 \n \n6. Wirtschaftlichkeit 6 \n6.1 Baurecht 6 \n6.2 Investitionsrechnung 6 \n6.3 Finanzierung 7 \n \n7. Projektorganisation 8 \n \n Anhang  \n Wohnungsangebot BWG Höflirain 2016  \n Wohnungsangebot BWG Höflirain 2020 (voraussichtlich)  \n Situation Riehen  \n Situation Grendelgasse & Infrastruktur  \n Vermessungsplan aktuell  \n Zonenplan  \n \n \n \n \n \n \n\n  \n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 3/12 \n\n1. Projektträgerin: Bau-& Wohngenossenschaft (BWG) Höflirain \n \n\nDie BWG Höflirain erstellte in den Jahren 1948-1957 total 61 Genossenschaftswohnun-\ngen (im Baurecht) entlang der Rauracherstrasse (Nr. 114-156) und der Hörnliallee (Nr. \n81-83); der aktuelle Wohnungsbestand zählt 6 2,0-Zimmerwohnungen, 12 3,0-Zimmer-\nwohnungen, 28 3,5-4,0-Zimmerwohnungen und 15 4,5-5,0-Zimmer-Reiheneinfamilien-\nhäuser. Die Baurechtsverträge mit dem Kanton Basel-Stadt laufen noch z.T. bis 2035 \nresp. z.T. bis 2027 (mit Option für weitere 20 Jahre). \n\nZur Zeit wohnen total ca. 103 Erwachsene und 48 Kinder und Jugendliche in den Woh-\nnungen der BWG Höflirain. Die aktuellen Höflirain-Mieten liegen im Durchschnitt ap-\nprox. 30 % bis 40 % unter dem aktuellen Markt für vergleichbare Mietobjekte im „nor-\nmalen“ Mietwohnungsmarkt und stellen damit auch für einkommensschwächere Ein-\nwohner in der generell sehr hochpreisigen Wohngemeinde Riehen ein attraktives Woh-\nnungsangebot dar. \n\nAufgrund der unterschiedlichen Bautypen weist die BWG Höflirain einen gut durch-\nmischten Wohnungsmix für unterschiedliche Wohnbedürfnisse auf. Generell sind je-\ndoch alle Wohnungen sehr kompakt konzipiert und verfügen über minimale resp. ge-\nmessen an heutigen Anforderungen ungenügende Wohnflächen, Zimmer-, Bad- und \nKüchenflächen. Insbesondere für Familien sind die Platzverhältnisse auch in den 4-Zim-\nmerwohnungen sehr knapp (viele Zimmer sind zudem nur durch andere Zimmer zu-\ngänglich). Keines der bestehenden Mehrfamilienhäuser ist alters-& behindertengerecht \nkonzipiert; aufgrund der knappen Geschossflächen und der Treppen-Splittlevels dürften \nLifteinbauten nicht mit verhältnismässigem Aufwand realisierbar sein. \n\n \n \n2. Motivation für Neubauprojekte (Zentrum Niederholz & Grendelgasse) \n \n2.1 Wachstum, Verjüngung & Differenzierung heutiges Wohnungsangebot \n\nDie bestehenden Höflirain-Wohnungen genügen grösstenteils den Anforderungen der \nheutigen GenossInnen; die Häuser und die Wohnungen werden laufend unterhalten \nund im Rahmen des Möglichen auch modernisiert und aufgewertet (z.B. Ausbaustan-\ndard, grössere Balkone etc.). Verschiedene Mängel der Bestandesbauten (siehe Ziff. 1) \nkönnten jedoch nur mit unverhältnismässigem Aufwand und mit für die heutigen Genos-\nsInnen untragbar hohen Mietaufschlägen behoben werden. Mit den Neubauprojekten \n„Zentrum Niederholz“ und „Grendelgasse“ soll das aktuelle Angebot der Genossen-\nschaft um zeitgemässe, moderne, grosszügige und komfortable Geschosswohnungen \nund Reihen-Einfamilienhäuser erweitert werden, welche sich insbesondere an Familien \nrichten, aber auch bezüglich Alters- und Behindertengerechtigkeit sowie Energie heuti-\ngen Anforderungen gerecht werden; damit sollen auch Umzugsmöglichkeiten in alters- \n& behindertengerechte Geschosswohnungen, oder von Eltern nach Auszug der Kinder \nin zeitgemässe kompaktere, aber moderne Wohnungen geschaffen werden. \n \n\n2.2 Professionalisierung & Effizienz Bewirtschaftung \n\nMit einer Vergrösserung und Verjüngung des Wohnungsbestandes durch Neubauten \nrechnet „Höflirain“ mit Effizienzgewinnen in Bewirtschaftung und Verwaltung sowie dank \nzusätzlichen zeitgemässen Wohnungen auch weniger häufige MieterInnen-Wechsel. \n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 4/12 \n\n3. Neubauprojekt Niederholz – Konzept & Aktueller Stand \n \n\nDas in unmittelbarer Nähe zu den bestehenden Genossenschaftshäusern geplante \nNeubauprojekt für 24 Wohnungen mit Einstellhalle ist eine ideale Erweiterung und Diffe-\nrenzierung des Wohnungsangebots der BWG Höflirain. Das Projekt sieht ein durch-\nmischtes Angebot von modernen, grosszügigen, komfortablen und energetisch zeitge-\nmässen Geschosswohnungen mit folgenden Schwerpunkt vor: \n\n- Kompakte und „bezahlbare“ 4,5- und 5,5-Zimmer-Familienwohnungen; wobei die Zu-\nteilung der Familienwohnungen möglicherweise gewissen Beschränkungen unterlie-\ngen sollte (z.B. minimale Personenbelegung) \n\n- Alters-& behindertengerechte 2,5- und 3,5-Zimmerwohnungen (Anstreben Synergien \nmit für Familien freiwerdenden bestehenden, nicht altersgerechten 5-Zi.- REFH) \n\nNach der Durchführung eines Studienauftrags (2015, gemeinsam mit Gemeinde Riehen \nals Entwicklerin des „Zentrumsbaus“) konnte bis Ende 2016 mit Steib Geschwentner Ar-\nchitekten, Zürich, das Vorprojekt erarbeitet und abgeschlossen werden. Die Bauein-\ngabe wird voraussichtlich im Herbst 2016 eingereicht; die Bauausführung ist von Früh-\nling 2017 bis Herbst 2018 geplant. Der Baurechtsvertrag ist bereits durch den Einwoh-\nnerrat von Riehen bewilligt. \n\n \n \n4. Nutzungs-Konzept: 7 Reihen-EFH à ca. 135 m2, Grendelgasse, Riehen \n \n\nDieses Projekt ist für die BWG Höflirain eine Option um das insbesondere von Familien \nsehr beliebte Angebot an einfach konzipierten, kompakten Reiheneinfamilienhäusern \nmit privatem Gartenanteil in einem genossenschaftlichen und damit teilgemeinschaftli-\nchen Wohnumfeld zeitgemäss und marktkonform zu erweitern. Ein besonderes Augen-\nmerk wird die BWG Höflirain hierbei auf die Gestaltung und Nutzung des Aussenrau-\nmes sowie auf die Einbindung der 7 neuen GenossenschafterInnen in die Kern-Genos-\nsenschaft im Niederholzquartier richten. \n \n\n4.1 Raumprogramm der Reihenhäuser \n\nDie BWG Höflirain strebt die Erstellung von modernen, funktional & kompakt konzipier-\nten Wohnungen mit guter Orientierung & Besonnung, grosszügigen privaten Aussenflä-\nchen (Balkone/Sitzplätze/Terrassen) und einem soliden, aber nicht luxuriösen Aus-\nbaustandard und nicht zuletzt bezahlbaren Mieten an. \n\nDachgeschoss: 2 Zimmer à  12-16 m2 \n Bad/WC  5-6 m2 \n\nObergeschoss:  2 Zimmer à  12-16 m2 \n Bad/WC  5-6 m2 \n\nErdgeschoss: Wohnen/Essen/Küche  40-44 m2 \n WC 4 m2 \n\nUntergeschoss: Hobbyraum (beheizt)  10-12 m2 \n Waschraum (unbeheizt)  10-12 m2 \n Kellerraum (unbeheizt)  10-12 m2 \n Heizung/Haustechnik  10-12 m2 \n \n\n  \n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 5/12 \n\n4.2 Festlegung & Tragbarkeit der Neubau-Wohnungsmieten \n\nGrundsätzlich ist das Ziel der Genossenschaft, Haushalten mit beschränkten Einkom-\nmensverhältnissen (insbesondere während Familienphase, Alter etc.) zeitgemässe & \nbezahlbare Wohnungen in der laufend „teureren“ Gemeinde Riehen zu bieten und da-\nbei zugleich „gemeinschaftliches“ Wohnen und damit die Identifikation der Bewohner \nmit Wohnhaus, Nachbarn, Wohnumfeld und Quartier zu stärken. Zur Sicherstellung die-\nses Ziels wendet Höflirain beim Neubau analog zu den bestehenden Wohnungen Richt-\nlinien bezüglich der minimalen Belegung resp. Kinderanzahl für die einzelnen Woh-\nnungstypen und ggf. auch bezüglich eines maximalen steuerbaren Einkommens an. \n\nDie Mieten werden mittels Annahmen zu den Einkommensverhältnissen der jeweiligen \nHaushaltsformen eingegrenzt (unter Berücksichtigung eines Genossenschaftsanteil-\nscheines von ca. CHF 20‘000.-- pro REFH): \n\n5,5-Zi.-Reihen-Einfamilienhäuser inkl. 1 Parkplatz (Ø 135 m2): \nVier-Fünf-Personenhaushalt (z.B. Paar mit 2-3 Kindern) \nBruttoeinkommen pro Monat (CH-Ø ≈ CHF 11‘800.--): CHF 10‘000-14‘000.-- \nMaximale Wohn-& Energiekosten pro Monat (25-30 %) ca.: CHF 3‘000-3‘500.-- \nMaximale Nettomiete pro Monat (92 %) ca.: CHF 2‘750-3‘250.-- \nDurchschnittliche Nettomiete 5,5-Zi.-REFH à 135 m2 pro Monat ca.: CHF 3‘000.-- \n \n\n4.3 Aussenanlagen/Garten \n\nDie Grundstückserschliessung und die Verkehrsflächen für Autoabstellplätze sollen als \nattraktive gemeinschaftliche Spiel-& Aufenthaltsbereiche ausgestaltet werden. \n\nAneigenbare Vorzonen mit halbprivatem Charakter gewährleisten für die Hauszugänge \neine gewisse Privatheit. \n\nDie Reihen-Einfamilienhäuser verfügen seitens der Wohnbereiche (Süd-Ost- oder Süd-\nWest-Fassade) über individuelle Privatgärten. \n\nZudem wird ein gemeinschaftlicher Grünbereich für einen Gemüsegarten und/oder Grill-\nplatz vorgesehen. \n \n\n4.4 Abstellplätze \n\nFür die 7 Reihen-Einfamilienhäuser werden gesamthaft 7 offene Aussenabstellplätze \nvorgesehen. \n\n  \n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 6/12 \n\n5. Baurechtliche Rahmenbedingungen \n \n\nZonenzuteilung: Zone 2 (§24 Anhang HBG), mit Gewerbeerleichterung \n\nBauweise: geschlossene Bauweise mit 2-geschossigen Wohnhäusern \n\nAusnützungsziffer: 0,7 \n\nZulässige BGF: gemäss Vergleichsprojekt \n\nVollgeschosszahl: 2 \n\nWandhöhe: max. 8,0 m \n\nGebäudehöhe: max. 12,5 m \n\nGebäudetiefe: max. 12,0 m \n\nFreifläche: mind. 50 % (davon 2/3 Grünfläche) \n\nLärmempfindlichkeitsstufe: III \n\nGewässerschutzzone: S2b \n\nNaturgefahren: Überschwemmungsgefahr (gering) \n\nRadon: Hohes Radonpotential \n\n \n \n\n6. Wirtschaftlichkeit \n \n6.1 Baurecht \n\nWie in der Region Basel bei Genossenschaften üblich, kommt das „Partnerschaftlichen \nBaurechts-Modell“ zur Anwendung: \n\nBaurechtsdauer: 50 Jahre (+ Optionen 30 J./20 J.) \n\nInkrafttreten Baurechtsvertrag und  \nEintragung im Grundbuch: Nach Entscheid Einwohnerrat Gde. Riehen \n\nFälligkeit Baurechtszins ab: 24 Monate nach Vorliegen rechtskräftige Baubewilligung \n\nAnpassung BR-Zins: Alle 10 Jahre gemäss „partnerschaftlicher Formel“ \n\nHeimfallentschädigung: Gemäss „partnerschaftlicher Formel“ \n \n\n6.2 Investitionsrechnung \n\nAuf Basis des Nutzungskonzeptes (gemäss Ziff. 3), den obenstehenden Annahmen für \neinen Baurechtsvertrag sowie einer ersten groben Schätzung der Baukosten und der \nMieterträge ergeben sich folgende Kennzahlen: \n \n\nKennzahlen Baufeld B \n\nBaukosten BKP 1-9 ca.: CHF 4‘500‘000.- \n\ndavon BKP 2 ca.: CHF 3‘420‘000.- \n\nm3 SIA 116 total: 5‘486 m3 \n\nBaukosten BKP 2/m3 ca.: CHF 625.- \n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 7/12 \n\nBGF oberirdisch ca.: 1‘207 m2 \n\nNetto-Wohnfläche ca.: 945 m2 \n\nHNF/BGF ca.: 0.78 \n\nMarktmiete geschätzt ca.: CHF 284.-/m2 p.a. \n\n„Genossenschaftsmiete“ ca.: CHF 267.-/m2 p.a. \n\nSoll-Nettomietzinseinnahmen (Basis Genossenschaftsmiete) p.a.: CHF 258‘700 \n\nAbzgl. Bewirtschaftung: CHF -46‘500 \n\nAbzgl. kalkulatorische Rückstellung für grosszyklische Erneuerung: CHF -33‘800 \n\nNettoertrag p.a. nachhaltig approx.: CHF 178‘400 \n\nBR-Zins gemäss partn. Formel p.a.: CHF -48‘000 \n\nNettoertrag p.a. nachhaltig nach Abzug BR-Zins approx.: CHF 130‘400 \n\nMietwerte: Nettosollmieten exkl. Heiz-& Nebenkosten \n\n \n6.3 Finanzierung \n\nGenossenschafts-Anteilsscheine (unverzinst) total CHF 140‘000.-- \n\nFonds de Roulement (2.0 % unter Ref.-Zins, mind. 1.0%) total CHF 350‘000.-- \n(laufende Amortisation mittels festen jährlichen Beträgen innert 25 Jahren) \n\nDarlehen Gde. Riehen (1,25 % unter Ref.-Zins, mind. 0.5%) total CHF 800‘000.-- \n(laufende Amortisation mittels festen jährlichen Beträgen innert 20 Jahren) \n\nEinsatz „Bar-Eigenmittel“ ca. CHF 146‘000.-- \n\nAktivierung „Stille Reserven“ (Zusatzbelehnung Bestand Höflirain) ca. CHF 0.-- \n\nFremdfinanzierung (Annahme ca. 3,00 %) total ca. CHF 3’064‘000.-- \n\nAnlagekosten 2018 total ca. CHF 4‘500‘000.-- \n \n \n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 8/12 \n\n7. Projektorganisation \n \n\nDie BWG Höflirain hat 2015 eine umfassende bautechnische, energetische und wirt-\nschaftliche Analyse zu den Bestandesbauten erarbeitet, um diesbezüglich eine klare \nAusgangslage für Entscheide mit längerfristiger Tragweite zu schaffen. Auch wurde be-\nreits eine interne 5-köpfige Projektgruppe „Grendelgasse“ bestellt (identisch mit Projekt-\ngruppe „Niederholz“; v.a. aus den Reihen des aktuellen Vorstandes der Genossen-\nschaft. Damit sind der Rückhalt für das Projekt in der Genossenschaft und die Hand-\nlungsfähigkeit von „Höflirain“ gesichert. Die Projektsteuerung des Neubauprojektes wird \nvon Herrn Beat Wunderlin (BW Building GmbH) im Auftrag der BWG Höflirain wahrge-\nnommen. Neben der Fachberatung durch den Regionalverband Nordwestschweiz des \nWBG (Wohnbaugenossenschaften Schweiz), Herrn Jörg Vitelli, zieht „Höflirain“ als un-\nabhängige immobilienwirtschaftliche Beratung Christian Geser (dipl. Arch. ETH/Schät-\nzungsexperte SVIT/SEK) aus Basel bei. \n \nGrobterminplan Projekte & Baurechtsvertrag: \n\nBeschluss BR-Vertrag Gemeinderat Riehen: bereits erfolgt im Februar 2016 \n\nEntwurf Baurechtsvertrag bis: April 2016 \n\nInvestitionsbeschluss Generalversammlung BWG Höflirain: April 2016 \n\nBeschluss BR-Vertrag Einwohnerrat Riehen: Sept./Okt. 2016 \n\nUnterzeichnung Baurechtsvertrag: Okt./Nov. Mai - Juni 2016 \n\nAusarbeitung Bauprojekt Architekt: Dez. 2016 - März 2017 \n\nBaueingabe & Bewilligungsverfahren: April - Juli 2017 \n\nAusführungsplanung/Ausschreibung/KV: April - Herbst 2017 \n\nBauausführung (ca. 18 Monate): Herbst 2017 - Winter 2018 \n\n \n \n\n  \n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 9/12 \n\nAnhang \n\n \nWohnungsangebot BWG Höflirain 2016 \n\nBei Mieterwechseln kommen derzeit folgende Mieten zur Anwendung (seit Aug. 2015): \n\nAnz  Wohnungsangebot aktuell HNF Balk/Sitzpl Ø Nettomiete aktuell Anteilsschein \n\n   m2 m2 CHF/Mt. CHF/m2/J.  \n\n6 10% 2,0-Zi Hörnliallee 81/83 47 2 678 173 4'300 \n\n12  3,0-Zi Rauracherstr. 116/150/154 64 18 970 182 4'500 \n\n12 39% 3,5-Zi Hörnliallee 81/83 85 6 1'239 175 6'800 \n\n16 26% 4,0-Zi Rauracherstr. 114/118/152/156 76 18 1'114 176 5'100 \n\n15 25% 5,0-Zi* REFH Rauracherstr. 120-148 130 20 1'751 162 5'900 \n\n61  Total pro Jahr 5‘236 888 895'980 171 331'500 \n\nVon total 61 Wohnungen „familientauglich“: 15 = 25 % (*) \n\n \nWohnungsangebot BWG Höflirain 2020 (voraussichtlich) \n\nNach der Erstellung des Neubaus an der Gotenstrasse beim Zentrum Niederholz und den \nReihen-Einfamilienhäusern an der Grendelgasse sieht der Wohnungsmix wie folgt aus: \n\nAnz  Wohnungsangebot voraussichtlich HNF Balk/Sitzpl Ø Nettomiete aktuell Anteilsschein \n\n  2020 m2 m2 CHF/Mt. CHF/m2/J.  \n\n6  2,0-Zi Hörnliallee 81/83 47 2 678 173 4'300 \n\n8 13% 2,5-Zi Neubau Gotenstrasse 3 60 12 1‘300 260 8‘500 \n\n12  3,0-Zi Rauracherstr. 116/150/154 64 18 970 182 4'500 \n\n12  3,5-Zi Hörnliallee 81/83 85 6 1'239 175 6'800 \n\n4 33% 3,5-Zi Neubau Gotenstrasse 3 80 12 1‘650 248 11‘000 \n\n16  4,0-Zi Rauracherstr. 114/118/152/156 76 18 1'114 176 5'100 \n\n4 24% 4,5-Zi* Neubau Gotenstrasse 3 100 12 2‘000 240 13‘500 \n\n15  5,0-Zi* REFH Rauracherstr. 120-148 130 20 1'751 162 5'900 \n\n8  5,5-Zi* Neubau Gotenstrasse 3 115 12 2‘300 240 16‘000 \n\n7 30% 5,5-Zi* REFH Neubau Grendelgasse 135 20 3‘000 248 20‘000 \n\n92  Total pro Jahr 8‘311 1‘316 1‘668‘792 201 766'500 \n\n30  Einstellpl. AEH Goten à CHF 140.- p.m.   50‘400   \n\n7  Stellpl. Grendelgasse à CHF 80.- p.m.   6‘720   \n\n  Soll-Nettomiete Total   1‘725‘900   \n\nVon total 92 Wohnungen „familientauglich“: 34 = 37 % (*) \n\n \n  \n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 10/12 \n\nSituation Riehen \n\n \n \nSituation Grendelgasse & Infrastruktur \n\n \n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 11/12 \n\nVermessungsplan aktuell \n\n \n \nZonenplan \n\n \n  \n\n\n\n             \n\n__________________________________________________________________________________________________________________ \n\nNeubauprojekt „7 REFH Grendelgasse“, 4125 Riehen Grobkonzept BWG Höflirain (Stand 24.08.2016) 12/12 \n\nSituationsplan (indikativ) \n\n \n \n \nGrundrisslayout (indikativ) \n\n \n\n\n\t14-18.104.01_ER_Vorlage BRV Höflirain Bauprojekt Grendelgasse\n\t14-18.104.01_Anlage1_BRV Höflirain_Grendelgasse_V 20160915\n\t14-18.104.01_Anlage1_zumBRV_Grendelgasse 20_Dienstbarkeiten_Grundbuchauszug\n\t14-18.104.01_Anlage2_Grobkonzept Neubau 7 REFH Grendelgasse 2016 08\n\n\n