10-14.085.02 Vorlage ; Planbeilagen

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text: \n\n\n\n\n\n\n\n\nP r o f .  U e l i   Z b i n d e n        A r c h i t e k t    E T H / B S A / S I A\nK a p p e l e r g a s s e   1 6       C H -  8 0 0 1   Z ü r i c h\n\nTelefon  061 646 81 11\nFax  061 646 81 24\n\nGemeindeverwaltung\nWettsteinstrasse 1\nCH-4125 Riehen\n\nA b t e i l u n g    H o c h b a u   +   P l a n u n g\n\nPLANBEZEICHNUNG\n\nSEKTION\n\n105\n\nDATUM\nPROJEKT\nGEZEICHNET\nMASSSTAB\nFORMAT\n\nREVISION\nA:\nB:\nC:\nD:\n\nPRODUKT TEILPRODUKT\n\nC 005\n\nSiedlungsentwicklung Nutzungsplanung\n\nGEBIET LFD.-NR.\n\nPLAN-NR.\nPLANUNG\n\n02\n\nOktober 2010\n\nVom Einwohnerrat beschlossen\nam\n\nRiehen,\n\nDie Präsidentin\n\nVom Regierungsrat bzw. Baudepartement genehmigt\nam\n\nDer Sekretär\n\n12.2.4.11\n\nREG.-NR.\n\nAreal für eine Zentrumsbebauung\nRauracherstrasse, S-Bahn-Haltestelle Niederholz\n\nBebauungsplan\nÖffentliche Planauflage vom 22.11.2010 - 21.12.2010 \n\nvb/uz\n1:500\nA 3\n\nuz\n\nT e l   0 4 4 /  2 1 2  2 3  1 0   F a x  0 4 4 /  2 1 2  2 3  0 9\ne - m a i l    i n f o @ u e l i z b i n d e n . c h    i n t e r n e t    w w w . u e l i z b i n d e n . c h\n\n40\n.3\n\n0\n4.\n\n25\n\nA\n\nR\nau\n\nra\nch\n\ner\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nca\n. 6\n\n.0\n0\n\n51\n.5\n\n0\n4.\n\n25\n\n7.00 16.00 19.00 22.50 var. ca.11.00-12.15\n\n3.50\n\nP 1\n\nGotenstrasse\n\nP \n2\n\nP 1\n\nP \n3\n\nAr\nea\n\nlg\nre\n\nnz\ne\n\n261.95\nm.ü.M.\n\n262.50\nm.ü.M.\n\nB\n\nP \n3\n\nP \n2\n\nS-Bahnstation Niederholz\n\n13\n.0\n\n0\n\n7.00 16.00 19.00 22.50 var. ca. 11.00-12.15\n16\n\n.0\n0\n\nAr\nea\n\nlg\nre\n\nnz\ne\n\nPa\nrz\n\nel\nle\n\nng\nre\n\nnz\ne\n\nR\nau\n\nra\nch\n\ner\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nB A\n262.50\nm.ü.M.\n\nca. 13.70 40.30 4.25\n\n16\n.0\n\n0\n\nPa\nrz\n\nel\nle\n\nng\nre\n\nnz\ne\n\nA\n\nG\not\n\nen\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nPa\nrz\n\nel\nle\n\nng\nre\n\nnz\ne\n\nca. 6.00 51.50 4.25\n\n13\n.0\n\n0\n\nPa\nrz\n\nel\nle\n\nng\nre\n\nnz\ne\n\nB G\not\n\nen\nst\n\nra\nss\n\ne\n\nPa\nrz\n\nel\nle\n\nng\nre\n\nnz\ne\n\n261.95\nm.ü.M.\n\nBebauungsplanperimeter 4690 m2\n\nBaufeld A\n\nBaufeld B\n\nBaufeld A/B Profil P3 1:1000\n\nProfil P2 1:1000\n\nProfil P1 1:1000\n\nSituation 1:500\n\nN\n\n\n\n \n \n \n\nBebauungsplan für ein Areal an der Rauracherstrasse \nauf der Parzelle RC 13 \n \nDer Einwohnerrat der Gemeinde Riehen beschliesst auf Antrag des Gemeinderats \n[und der Sachkommission für Siedlung und Landschaft (SSL)] gestützt auf §§ 101 \nund 105 des Bau- und Planungsgesetzes vom 17. November 19991: \n \n1.  Der Bebauungsplan Nr. 105.02.005 vom 13. April 2010 wird genehmigt und für \n\nverbindlich erklärt. \n \n2.  Für das im Plan Nr. 105.02.005 gekennzeichnete Gebiet werden folgende Bau-\n\nvorschriften erlassen: \n \nNutzung und Bebauung \n \na) Die maximal zulässige Bruttogeschossfläche beträgt 6'100 m2.  \n \nb) Im Teilbereich A ist innerhalb des Baufelds A ein Gebäude mit vier oberirdi-\n\nschen Geschossen zulässig. Es sind ein öffentlicher Saal, Schulungsräume, \nDienstleistungsräume oder Wohnnutzungen zulässig, wobei im Erdgeschoss \nvorrangig öffentlich zugängliche Nutzungen angeordnet werden sollen. \n\n \nc) Im Teilbereich B ist innerhalb des Baufelds B ein Wohngebäude mit vier oberir-\n\ndischen Geschossen zulässig.   \n \n\nd) Eingeschossige Nebenbauten für Veloabstellplätze oder Abfallentsorgung bis \nmaximal 3.50 m Firsthöhe dürfen ausserhalb der beiden Baufelder A und B er-\nrichtet werden.  \n\n \ne) Bei der Materialwahl und Farbgebung ist die Gesamtkonzeption zu berücksich-\n\ntigen. \n \nf)  Die im Bebauungsplan definierten Gebäudehöhen dürfen durch Sonnenener-\n\ngieanlagen sowie durch Bauteile wie Kamine, Oberlichtanlagen und Liftaufbau-\nten, die aus technischen Gründen über dem Dach liegen müssen, überschritten \nwerden. \n\n \ng) Die Begrünung des Flachdachs der Hauptgebäude ist mit einer Stärke von 0.20 \n\nm bis 0.25 m zu erstellen. Im Bereich von Photovoltaikanlagen ist eine reduzier-\nte Dachbegrünungsstärke zulässig.  \n\n \nAussenraum \n \nh) Die Gestaltung des öffentlichen Aussenraums im Teilbereich A sowie des priva-\n\nten Aussenraums im Teilbereich B hat erhöhten Anforderungen zu genügen. Mit \ndem Baubegehren ist ein Umgebungsgestaltungs- und Bepflanzungsplan, der \nauch die zu begrünenden Dachflächen beinhaltet, zur Bewilligung einzureichen.  \n\n                                                \n1\n SG 730.100 \n\n\n\n \ni) Der private Aussenraum im Teilbereich B ist mindestens zu zwei Dritteln als \n\nGrünfläche anzulegen. Für den öffentlichen Aussenraum im Teilbereich A be-\nsteht ein höherer Gestaltungsspielraum. Es wird kein Grünflächenanteil festge-\nlegt. \n\n \nEnergie und Umwelt  \n \nj) Die Bebauung ist an das Fernwärmenetz der Gemeinde anzuschliessen. \n \nk) Es gelten erhöhte Anforderungen an den Wärmeschutz. Der berechnete jährli-\n\nche Heizwärmebedarf (Qh) muss den Grenzwert gemäss SIA 380/1 um mindes-\ntens 20% unterschreiten.  \n\n \nl) Die Hochwasserkote von 258.50 m.ü.M darf zum Schutze des Grundwassers \n\nnicht unterschritten werden. Punktuelle, geringfügige Ausnahmen für Lifte sind \nmit Zustimmung der für den Grundwasserschutz zuständigen kantonalen Be-\nhörde möglich. \n\n \nParkierung \n \nm) Von der Gotenstrasse her ist eine Autoeinstellhalle zu erschliessen, welche ma-\n\nximal 85 Autoabstellplätze aufweist. Bei der Ein- und Ausfahrt der Einstellhalle \nsind durch geeignete Massnahmen Störungen angrenzender Wohnungen mög-\nlichst gering zu halten. \n\n \nn) Oberirdische Kurzzeitparkplätze sind nur im Teilbereich A entlang der Goten- \n\nund der Rauracherstrasse zulässig.  \n \n \n3. Der Gemeinderat wird ermächtigt, Abweichungen von den Bauvorschriften zuzu-\n\nlassen, sofern dadurch die Gesamtkonzeption und das Siedlungsbild nicht be-\neinträchtigt werden. \n \n \n\nRiehen, den  \n \n \nIm Namen des Einwohnerrats \n \nDie Präsidentin: \n\nSalome Hofer \n \n \n \nDer Sekretär: \n\nAndreas Schuppli \n \n \n \nVom Baudepartement genehmigt am: \n \n\n\n\nRiehen, Mai 2011 / Abteilung Hochbau und Planung, IB/Pu/Kk \n\n \n\n \n\nAreal für eine Zentrumsbebauung  \n\nRauracherstrasse, S-Bahn-Haltestelle Niederholz  \n \n\nZonenänderung und Bebauungsplan \n\nPlanungsbericht \nStand Vorlage an den Einwohnerrat \n \n\n \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 2 von 13 \n\nInhaltsverzeichnis:  \n\n \n\n1.  Einleitung und Ziele.................................................................................................. 3 \n\n1.1 Ausgangslage .............................................................................................................3 \n1.2 Planungsziele .............................................................................................................3 \n\n2. Nutzungsprogramm und Bebauungskonzept......................................................... 4 \n\n2.1 Nutzungsprogramm ....................................................................................................4 \n2.2 Bebauungskonzept .....................................................................................................4 \n\n3.  Beschreibung der Instrumente der Nutzungsplanung........................................... 5 \n\n3.1 Zonenänderung...........................................................................................................5 \n3.2 Zuordnung der Lärmempfindlichkeitsstufe...................................................................5 \n3.3 Bebauungsplan und Bebauungsvorschriften ...............................................................6 \n\n4.  Mehrwertabgabe ....................................................................................................... 8 \n\n5.  Auswirkungen auf die Raumordnung...................................................................... 9 \n\n5.1 Planungsgrundsätze des Bundesgesetzes über die Raumplanung.............................9 \n5.2 Ortsbild .......................................................................................................................9 \n5.3 Koordination und Konflikte ..........................................................................................9 \n\n5.3.1 Kantonaler Richtplan........................................................................................ 9 \n5.3.2 Familiengarteninitiative..................................................................................... 9 \n\n6.  Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................10 \n\n6.1 Grundwasserschutz ..................................................................................................10 \n6.2 Energie .....................................................................................................................10 \n6.3 Erschliessung und Parkierung...................................................................................10 \n6.4 Lärmemissionen........................................................................................................10 \n6.5 Naturschutz...............................................................................................................11 \n6.6 Ökologischer Ausgleich.............................................................................................11 \n6.7 Radon .......................................................................................................................11 \n6.8 Altlasten....................................................................................................................11 \n\n7. Bericht über das Planungsverfahren nach BPG....................................................11 \n\n7.1 Information und Mitwirkung .......................................................................................11 \n7.2 Ergebnis der Vorprüfung ...........................................................................................12 \n7.3 Öffentliche Planauflage.............................................................................................13 \n\n7.3.1 Publikation ......................................................................................................13 \n7.3.2. Einsprachen ....................................................................................................13 \n\n7.4 Planfestsetzung ........................................................................................................13 \n7.4.1 Planfestsetzungsbeschluss .............................................................................13 \n7.4.2 Publikation ......................................................................................................13 \n \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 3 von 13 \n\n1.  Einleitung und Ziele \n\n \n\n1.1 Ausgangslage \n\n \nGemäss kommunalem Leitbild und dem kommunalen Richtplan soll sich das bestehende \nZentrum an der Rauracherstrasse im Niederholz zu einem lebendigen und attraktiven Quar-\ntierzentrum weiterentwickeln. Auf dem östlichen Teil der Parzelle RC 13, welcher direkt vor \nder „Türe“ der im Dezember 2008 eröffneten S-Bahn-Haltestelle Niederholz und in unmittel-\nbarer Nachbarschaft zum Rauracherzentrum an der Rauracherstrasse liegt und 4690 m\n\n2\n \n\nGrundfläche umfasst, kann ein wichtiger Beitrag zur Erreichung dieser Zielsetzung geleistet \nwerden.  \n \nGemäss Entwurf des Quartierentwicklungsplans Niederholz ist entlang der Rauracherstrasse \neine bauliche Verdichtung unter Beachtung der Qualität und des Ortsbildes anzustreben.  \n \nIm Architekturwettbewerb für die neue S-Bahn-Haltestelle im Jahr 2004 waren nebst dem \nHaltestellenprojekt auch Projektideen für eine Zentrumsbebauung gefragt. Das Projekt Elio \nvon Architekt Ueli Zbinden, welches den 1. Preis gewann, wurde in der Zwischenzeit weiter-\nbearbeitet und konkretisiert. Es wurde einerseits überprüft, welche Nutzungen in den Ge-\nbäuden in Frage kommen. Darauf abgestützt wurden die Volumetrie der Gebäude und die \nAussenräume überarbeitet.   \n \nDas zentral gelegene Areal befindet sich zurzeit in der Grünzone. Gestützt auf die oben dar-\ngelegten Grundlagen ist nun die notwendige Zonenänderung in die Bauzone vorzunehmen. \nZudem sollen mittels eines Bebauungsplans das überarbeitete Nutzungs- und Bebauungs-\nkonzept sowie weitere Regelungen zum Aussenraum, zu Energie und Umwelt sowie zur \nParkierung festgeschrieben werden, damit die Realisierung einer qualitativ hochstehenden, \ndem Ort und der Funktion angemessenen Bebauung sichergestellt ist. \n \n\n1.2 Planungsziele \n\n \nMit der vorliegenden Zonenänderung und dem Bebauungsplan werden folgende übergeord-\nnete Planungsziele verfolgt: \n \n\n- Das Quartierzentrum im Niederholz wird an der Rauracherstrasse durch die Ansiedlung \nzusätzlicher, den Ort  belebender Nutzungen gestärkt. \n\n- Im Bereich der gut durch den öffentlichen Verkehr erschlossenen Lagen und insbeson-\ndere im Bereich der S-Bahn-Haltestellen ist eine erhöhte Dichte anzustreben. \n\n- Es wird eine hohe Qualität der Bebauung und der Aussenräume bezüglich Gestaltung \nund Ökologie angestrebt. \n\n \n \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 4 von 13 \n\n2. Nutzungsprogramm und Bebauungskonzept \n\n \n\n2.1 Nutzungsprogramm \n\n \nDas dem Wettbewerbsprogramm im Jahr 2004 vorgegebene Nutzungsprogramm wurde \nnochmals überprüft. Dem nun vorliegenden Bebauungskonzept wurden schliesslich folgende \nNutzungsmöglichkeiten zugrunde gelegt: \n \n\n- Im Erdgeschoss des Zentrumsgebäudes an der Rauracherstrasse neben der S-Bahn-\nHaltestelle sind öffentliche Nutzungen mit grösserem Publikumsverkehr vorzusehen. \nDies können beispielsweise Verkaufsläden, ein Gastronomiebetrieb, die Poststelle oder \nein Saal sein.  \n\n- In den Obergeschossen des Zentrumsgebäudes sind Schulräume, Dienstleistungsräu-\nme oder - falls für diese kein Bedarf gegeben ist - auch Wohnungen möglich. Im Bebau-\nungskonzept ist die dafür notwendige räumliche Flexibilität sichergestellt. \n\n- Im Erdgeschoss oder im ersten Obergeschoss des Zentrumsgebäudes kann auch ein \nSaal erstellt werden. Der Bedarf eines Saals wurde vom Quartierverein angemeldet. Der \nSaal könnte beispielsweise vom Gastronomiebetrieb betrieben und auch von anderen \nNutzern im Gebäude genutzt werden. Ob der Bedarf tatsächlich gegeben ist und in wel-\ncher Grösse und mit welcher Infrastruktur dieser zu bauen ist, muss zum Zeitpunkt der \nProjektierung noch genau überprüft werden. \n\n- Das zweite Gebäude hinter dem Zentrumsgebäude ist ein reines Wohngebäude. Es ist \neine gute Mischung von Familienwohnungen und kleineren Wohnungen vorgesehen. \n\n \n\n2.2 Bebauungskonzept \n\n \nDas dem Bebauungsplan zugrunde gelegte Bebauungskonzept wurde auf der Basis des \nProjekt- und Ideenwettbewerbs aus dem Jahre 2004 erarbeitet. Das Preisgericht entschied \nsich damals für das Projekt „Elio“ von Architekt Prof. Ueli Zbinden aus Zürich. Das Projekt \nder S-Bahn-Haltestelle wurde inzwischen nach den Plänen des Architekten realisiert.  \n \nDie im Wettbewerb aufgezeigte Bebauungsidee der angrenzenden Zentrumsbebauung wur-\nde in der Zwischenzeit überarbeitet und zum nun vorliegenden Bebauungskonzept weiter-\nentwickelt: \n \n\n- Die Zweiteiligkeit der Bebauung wird beibehalten. Im Gegensatz zum Wettbewerbsvor-\nschlag enthält das im Westen liegende Gebäude nur noch private Wohnnutzungen, das \nGebäude an der Rauracherstrasse hingegen vor allem öffentliche oder halböffentliche \nNutzungen mit Publikumsverkehr. Diese Zweiteiligkeit hat sich aus städtebaulicher \nSicht, aus Sicht der Nutzungsflexibilität sowie der Grundstücksbewirtschaftung bestä-\ntigt. Sie ermöglicht eine sinnvolle Organisation der Wohnungen und der öffentlichen \nNutzungen und bietet zudem flexiblere Möglichkeiten für die späteren Eigentumsver-\nhältnisse des Grundstücks. \n\n- Aufgrund der Empfehlung der Wettbewerbsjury wurde die Bedeutung des Vorplatzes \ndes Zentrumsgebäudes zur Rauracherstrasse und damit der Bezug zum Rauracher-\nzentrum gestärkt, indem das Gebäude etwas von der Strasse weggerückt wurde. Da-\ndurch bleibt auch die S-Bahn-Haltestelle vom Rauracherzentrum aus wahrnehmbar. \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 5 von 13 \n\n- Die Volumetrie der beiden Bauten wurde auf der Basis des Nutzungsprogramms mittels \nVariantenstudium nochmals eingehend überprüft und unter Beachtung der gebauten \nUmgebung festgelegt: Während sich das Wohngebäude bezüglich Gebäudehöhe, \n-länge und -tiefe an den Wohnbauten im Hirshalm / Helvetierstrasse / Gotenstrasse ori-\nentiert, unterstreicht das Gebäude an der Raucherstrasse mit seinem etwas grösseren \nVolumen seine Funktion als Zentrumsgebäude. Zudem wurde auf eine gute Besonnung \nder Räume, auf Sichtdistanzen und gute Raumproportionen geachtet. \n\n- Die Erschliessung der vorgesehenen Tiefgarage erfolgt direkt von der Rauracherstrasse \nüber die Gotenstrasse. Mit verkehrstechnischen oder baulichen Massnahmen soll si-\nchergestellt werden, dass kein zusätzlicher Verkehr durch das angrenzende Wohnquar-\ntier fahren kann. Die Tiefgarage ist im Untergeschoss unterirdisch direkt mit der Bahn-\nstation verbunden. Die notwendigen Anschlüsse (Lift, Treppe etc.) sind bereits gebaut. \n\n \n\n3.  Beschreibung der Instrumente der Nutzungsplanung \n\n3.1 Zonenänderung  \n\n \nDas Areal ist gemäss geltendem Zonenplan als Grünzone und Landwirtschaftsgebiet aus-\ngewiesen. Ein Teil des Areals an der Rauracherstrasse wird schon als Vorplatz und Ein-\ngangsbereich für die neue S-Bahnstation genutzt, im übrigen Teil ist die Familiengartenanla-\nge der Pflanzlandstiftung. Im Eckbereich an der Rauracherstrasse / Gotenstrasse betreibt \nder Familiengartenverein einen internen Kinderspielplatz. \n \nDie Pflanzlandstiftung hat mit der Gemeinde im Jahr 2005 einen Kaufvertrag abgeschlossen, \nwelcher dann vollzogen wird, wenn das Areal in die Bauzone umgezont ist. Gleichzeitig wur-\nde mit dem Familiengartenverein Bäumlihof eine Vereinbarung unterzeichnet, welche die Er-\nsatzmassnahmen für WC-Anlage und Spielplatz sowie die Entschädigung der betroffenen \nFamiliengärtner regelt. \n \nDas Areal soll gemäss Plan Inventar Nr. 105.02.002 in die Zone 3 umgezont werden. Das \nangrenzende Gebiet „im Hirshalm / Helvetierstrasse / Gotenstrasse ist ebenfalls der Zone 3 \nzugewiesen. \n \n\n3.2 Zuordnung der Lärmempfindlichkeitsstufe  \n\nDas Areal ist mit Ausnahme eines Vorbelastungsstreifens\n1\n entlang der Rauracherstrasse \n\nkeiner Lärmempfindlichkeitsstufe zugewiesen, weil es sich noch in der Grünzone befindet.  \n \nMit der Umzonung in die Bauzone ist die Zuweisung des gesamten Areals in eine Lärmemp-\nfindlichkeitsstufe vorzunehmen.  \n \nDas Areal soll gemäss Plan Inventar Nr. 105.02.004 der Lärmempfindlichkeitsstufe III zuge-\nwiesen werden. Diese Stufe ist gemäss Lärmschutzverordnung für Wohn- und Gewerbezo-\nnen (Mischzonen) vorzusehen. \n \n\n                                                \n1\n Lärmschutzverordnung (SR 814.41) Art. 43 Abs. 2 \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 6 von 13 \n\n3.3  Bebauungsplan und Bebauungsvorschriften \n\n \nGemäss § 101 des kantonalen Bau- und Planungsgesetzes sollen Bebauungspläne in be-\ngrenzten Gebieten bessere Bebauungen gewährleisten, als die baurechtliche Grundord-\nnung. Sie gehen den allgemeineren Regeln vor. \n \nMit dem vorliegenden Bebauungsplan, Inventar Nr. 105.02.005, sollen, gestützt auf die Pla-\nnungsziele, das Nutzungsprogramm sowie das Bebauungskonzept die zulässige Bebauung, \nErschliessung und Umgebungsgestaltung sehr viel konkreter und qualitativ besser festgelegt \nwerden, als dies nur mit dem Zonenplan möglich wäre. Zudem sind im Bebauungsplan Vor-\nschriften zu Energie und Umwelt enthalten, wie beispielsweise die Anschlusspflicht ans \nFernwärmenetz der Gemeinde. \n \nDer Bebauungsplan ermöglicht die Bebauung gemäss Bebauungskonzept, muss aber für die \nnachfolgende Projektierung den notwendigen Planungsspielraum belassen. Im Bebauungs-\nplan ist die Lage der beiden Baukörper und das maximale Gebäudeprofil festgelegt. Zudem \nist das Areal in Teilbereich A für die Zentrumsbebauung mit öffentlichen und halböffentlichen \noder privaten Nutzungen sowie in den Teilbereich B für die Wohnnutzung aufgeteilt. \n \nZum Bebauungsplan gelten folgende Bebauungsplanvorschriften: \n \nNutzung und Bebauung \n \na) Die maximal zulässige Bruttogeschossfläche beträgt 6'100 m\n\n2\n. \n\n \nFür das 4690 m\n\n2\n umfassende Areal ergibt dies eine Ausnützungsziffer von 1.3. Zum Ver-\n\ngleich: In der Zone 3 beträgt die Ausnützungsziffer 1.0. in der Zone 4 beträgt sie 1.5. Für die \nZentrumsbebauung sind 1.3 angemessen. \n \nb) Im Teilbereich A ist innerhalb des Baufelds A ein Gebäude mit vier oberirdischen Ge-\n\nschossen zulässig. Es sind ein öffentlicher Saal, Schulungsräume, Dienstleistungsräu-\nme oder Wohnnutzungen zulässig, wobei im Erdgeschoss vorrangig öffentlich zugängli-\nche Nutzungen angeordnet werden sollen. \n\n \nDie Aufzählung belässt bezüglich der späteren, konkreten Nutzung den nötigen Spielraum. \nInteressante, potentielle Nutzer können sich erst definitiv für diesen Standort entscheiden, \nwenn der Bebauungsplan rechtskräftig und die Realisierung des Projekts absehbar ist.  \nDie im Bebauungsplan festgelegte maximale Gebäudehöhe beträgt 16.0 m, um höhere \nRäume beispielsweise für einen öffentlichen Saal zu ermöglichen. Es soll damit auch akzen-\ntuiert werden, dass das Gebäude im Teilbereich A eine öffentliche Funktion hat, im Gegen-\nsatz zum Gebäude im Teilbereich B. \n\n \nc) Im Teilbereich B ist innerhalb des Baufelds B ein Wohngebäude mit vier oberirdischen \n\nGeschossen zulässig.   \n \n\nZum Vergleich: in der Zone 3 sind ebenfalls vier oberirdische Geschosse zulässig, 3 Vollge-\nschosse und ein Dachgeschoss. Die im Bebauungsplan festgelegte maximale Gebäudehöhe \nbeträgt 13.0 m, in der Zone 3 beträgt die maximal zulässige Wandhöhe 11.0 m, die maxima-\nle Firsthöhe 17.0 m. \n \nd) Eingeschossige, offene Nebenbauten für Veloabstellplätze oder Abfallentsorgung bis \n\nmaximal 3.5 m Firsthöhe dürfen ausserhalb der beiden Baufelder A und B errichtet wer-\nden.  \n\n \ne) Bei der Materialwahl und Farbgebung ist die Gesamtkonzeption zu berücksichtigen. \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 7 von 13 \n\nf)  Die im Bebauungsplan definierten Gebäudehöhen dürfen durch Sonnenenergieanlagen \nsowie durch Bauteile wie Kamine, Oberlichtanlagen und Liftaufbauten, die aus techni-\nschen Gründen über dem Dach liegen müssen, überschritten werden. \n\n \ng) Die Begrünung des Flachdachs der Hauptgebäude ist mit einer Stärke von 0.20 m bis \n\n0.25 m zu erstellen. Im Bereich von Photovoltaikanlagen ist eine reduzierte Dachbegrü-\nnungsstärke zulässig.  \n\n \nEine stärkere Grünschicht ermöglicht eine bessere Vegetation auf dem Dach und einen bes-\nseren Wasserrückhalt. Gemäss Informationsblatt des Baudepartements „schliessen sich die \nInstallation von Sonnenkollektoren und Photovoltaik-Anlagen auf Flachdächern und eine \ngleichzeitige Begrünung nicht aus - im Gegenteil, die beiden Massnahmen ergänzen sich \nund bringen Vorteile für die Energiegewinnung sowie für die ökologische Vielfalt. Im schatti-\ngen und dadurch länger feucht bleibenden Bereich unter den Solaranlagen können sich an-\ndere Pflanzen und Tierarten ansiedeln als auf den voll besonnten Flächen. Die Stromproduk-\ntion wird bei kombinierten Anlagen dadurch gesteigert, dass die begrünte Oberfläche über \ndie Verdunstung des gespeicherten Regenwassers eine Abkühlung des Panels bewirkt“. Im \nInformationsblatt wird empfohlen, im Bereich von Panels die Dachbegrünung auf ca. 7 cm zu \nbeschränken.  \n\n \n \n\nAussenraum \n \nh) Die Gestaltung des öffentlichen Aussenraums im Teilbereich A sowie des privaten Aus-\n\nsenraums im Teilbereich B hat erhöhten Anforderungen zu genügen. Mit dem Baube-\ngehren ist ein Umgebungsgestaltungs- und Bepflanzungsplan, der auch die zu begrü-\nnenden Dachflächen beinhaltet, zur Bewilligung einzureichen.  \n\n \ni) Der private Aussenraum im Teilbereich B ist mindestens zu zwei Dritteln als Grünfläche \n\nanzulegen. Für den öffentlichen Aussenraum im Teilbereich A besteht ein höherer Ge-\nstaltungsspielraum. Es wird kein Grünflächenanteil festgelegt. \n\n \nIm Teilbereich B gelten damit die baugesetzlichen Bestimmungen. Im Teilbereich A wird der \nGestaltungsspielraum für eine Platzgestaltung im Bereich der Zentrumsbebauung erhöht.   \n \nEnergie und Umwelt  \n \nj) Die Bebauung ist an das Fernwärmenetz der Gemeinde anzuschliessen. \n \nEs ist vorgesehen, das Fernwärmenetz so zu erweitern, dass das Areal für die Zentrumsbe-\nbauung sowie das Areal für das geplante Alters- und Pflegeheim auf der anderen Bahn-\ndammseite angeschlossen werden können.  \n \nk) Es gelten erhöhte Anforderungen an den Wärmeschutz. Der berechnete jährliche Heiz-\n\nwärmebedarf (Qh) muss den Grenzwert gemäss SIA 380/1 um mindestens 20% unter-\nschreiten.  \n\n \nEs gilt somit auf dem Areal des Bebauungsplans folgender Grenzwert: HgBS = Hg SIA x 0.2. \nDieser ist strenger, als es die kantonale Verordnung zum neuen Energiegesetz vorschreibt. \nGemäss § 10 der Verordnung wird im Kanton BS eine 10%ige Unterschreitung des SIA-\nGrenzwerts vorgeschrieben: HgBS = Hg SIA x 0.1. Diese 10% entsprechen bezüglich des Wär-\nmeschutzes dem Minergiestandard. Für die Überbauung ist somit ein höherer Wärmeschutz \nzu realisieren, als es für den Minergiestandard braucht. \n \n \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 8 von 13 \n\nl) Die Hochwasserkote von 258.50 m.ü.M darf zum Schutze des Grundwassers nicht un-\nterschritten werden. Punktuelle, geringfügige Ausnahmen für Lifte sind mit Zustimmung \nder für den Grundwasserschutz zuständigen kantonalen Behörde möglich. \n\n \nDas Areal liegt in der Grundwasserschutzzone SIII. Die Hochwasserkote wurde im Rahmen \ndes Baubewilligungsverfahrens für die S-Bahn-Haltestelle durch das kantonale Amt für Um-\nwelt und Energie aufgrund einer langjährigen Messreihe festgelegt und mit Schreiben vom 6. \nJuli 2006 der Gemeinde mitgeteilt. Bei der S-Bahn-Haltestelle wurde eine geringfügige Un-\nterschreitung der Hochwasserkote im Bereich des Lifts bewilligt.  \n \n \nParkierung \n \nm) Von der Gotenstrasse her ist eine Autoeinstellhalle zu erschliessen, welche maximal 85 \n\nAutoabstellplätze aufweist. Bei der Ein- und Ausfahrt der Einstellhalle sind durch geeig-\nnete Massnahmen Störungen angrenzender Wohnungen möglichst gering zu halten. \n\n \n85 Parkplätze waren gemäss Wettbewerbsprogramm vorgesehen. Darin enthalten sind \nPark&Ride-Parkplätze, die Parkplätze für die Nutzer und Besucher des Zentrumsgebäudes \nsowie die Parkplätze für die Wohnungen. Eine grössere Anzahl ist aufgrund der Grundwas-\nserschutzgesetzgebung nicht möglich, da wegen des Grundwassers nur ein Untergeschoss \nzulässig ist. Zu berücksichtigen ist bei der Parkplatzzahl zudem die hohe Erschliessungs-\nqualität durch den öffentlichen Verkehr. Der Bebauungsplan geht der kantonalen Parkplatz-\nverordnung vor. Gemäss Parkplatzverordnung wären mehr Parkplätze zulässig, eine höhere \nAnzahl kann aber nicht erreicht werden, weil aus Grundwasserschutzgründen nur ein Unter-\ngeschoss zulässig ist. \n \nMit verkehrstechnischen oder baulichen Massnahmen soll sichergestellt werden, dass kein \nzusätzlicher Verkehr durch das angrenzende Wohnquartier fahren kann. Die Tiefgarage ist \nim Untergeschoss direkt mit der Bahnstation verbunden. \n \nn) Oberirdische Kurzzeitparkplätze sind nur im Teilbereich A entlang der Goten- und Rau-\n\nracherstrasse zulässig.  \n \nEin paar Kurzzeitplätze sind an der Gotenstrasse vorgesehen. An der Rauracherstrasse wä-\nren weitere Kurzzeitparkplätze möglich, falls die Bushaltestelle am heutigen Standort beim \nRauracherzentrum bleibt. Bei der S-Bahn-Haltestelle soll ein Ein- und Aussteigeplatz für Be-\nhinderte vorgesehen werden. \n \n \n3. Der Gemeinderat wird ermächtigt, Abweichungen von den Bauvorschriften zuzulassen, \n\nsofern dadurch die Gesamtkonzeption und das Siedlungsbild nicht beeinträchtigt wer-\nden. \n\n \nDies ist eine für Bebauungspläne übliche Ausnahmeklausel für Abweichungen, die der Ge-\nsamtkonzeption der Überbauung nicht entgegenstehen. \n \n\n4.  Mehrwertabgabe \n\n \nDie Mehrwertabgabe richtet sich nach den §§ 120 ff des Bau- und Planungsgesetzes (BPG). \nSie wird im Grundbuch angemerkt und im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens durch \ndas Bau- und Verkehrsdepartement festgesetzt. Gemäss § 122 steht sie der Gemeinde zu, \nin welcher das belastete Grundstück liegt. \n \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 9 von 13 \n\nDie Gemeinde Riehen wird das Areal gemäss Kaufvertrag aus dem Jahr 2005 von der heu-\ntigen Grundeigentümerin übernehmen. Somit liegt der Nutzen des Mehrwerts, welcher durch \ndie Umzonung des Grundstücks von der Grünzone in die Bauzone 3 entsteht, vollständig bei \nder Gemeinde Riehen. Die Mehrwertabgabe wird in der Jahresrechnung der Gemeinde der \nbetreffenden Liegenschaft belastet, gleichzeitig unter Einnahmen als Mehrwertabgabe wie-\nder gutgeschrieben. Sie ist für die Gemeinde somit kostenneutral. \n \n\n \n\n5.  Auswirkungen auf die Raumordnung \n\n5.1 Planungsgrundsätze des Bundesgesetzes über die Raumplanung \n\n \nGemäss Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung sind Siedlungen nach \nden Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen.  \nInsbesondere sollen Wohn- und Arbeitsplatzgebiete einander zweckmässig zugeordnet und \ndurch das öffentliche Verkehrsnetz hinreichend erschlossen sein. Zudem sind günstige Vor-\naussetzungen für die Versorgung mit Gütern und Dienstleistungen sicherzustellen. \n \nMit der vorliegenden Planung werden an einer sehr gut durch den öffentlichen Verkehr er-\nschlossenen Lage Wohnungen und Arbeitsplätze ermöglicht. Die Zentrumsnutzungen die-\nnen der Quartierbevölkerung und sollen das Versorgungsangebot des Zentrums Niederholz \nergänzen.  \n\n5.2 Ortsbild \n\nMit dem im Jahr 2004 durchgeführten Projekt- und Ideenwettbewerb ist eine gute städtebau-\nliche Lösung für die S-Bahn-Haltestelle und die angrenzende Bebauung ausgewählt worden. \nDiese wurde in der Zwischenzeit aufgrund der Nutzungsüberlegungen optimiert. Wenn die \nZonenänderung und der Bebauungsplan rechtskräftig werden, ist ein Projektwettbewerb für \ndie beiden Gebäude vorgesehen. Im Übrigen schreibt das Bau- und Planungsgesetz in § 58 \neine gute Gesamtwirkung mit Bezug auf die Umgebung vor. \n\n5.3 Koordination und Konflikte \n\n5.3.1 Kantonaler Richtplan \n\nDie Planung steht im Einklang mit dem Kantonalen Richtplan vom Januar 2009. Das Gebiet \nim Bereich der S-Bahn-Haltestelle ist als untergeordneter siedlungsstruktureller Schwerpunkt \nausgewiesen (S 1.2). Das Areal liegt zudem in einem Gebiet, welches gemäss Richtplan als \nSchwerpunkt Mischgebiet ausgewiesen ist. \n\n5.3.2 Familiengarteninitiative \n\nIm Juli 2009 wurde die kommunale Initiative zum Schutz von Familiengartenarealen in Rie-\nhen eingereicht. Diese verlangt, dass sämtliche Familiengartenareale in Riehen am heutigen \nOrt und in der bisherigen Grösse im Zonenplan durch eine besondere Familiengartenzone \nzu sichern sind.  \n \nIm westlichen Teil des Bebauungsplanperimeters bestehen 13 Familiengärten, welche Teil \ndes grösseren Familiengartenareals der Pflanzlandstiftung sind. Das Initiativkomitee hat in \nder Vereinbarung mit dem Gemeinderat vom Mai 2011 eingewilligt, dass das Areal ab sofort \nder Bauzone zugewiesen werden kann und die betreffenden 13 Gärten aufgehoben werden \nkönnen. Der Gemeinderat berichtet dem Einwohnerrat im Mai 2011 auch über die Familien-\ngarteninitiative und die getroffene Vereinbarung. In der betreffenden Vorlage unterbreitet der \nGemeinderat dem Einwohnerrat gestützt auf die Vereinbarung mit dem Initiativkomitee einen \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 10 von 13 \n\nGegenvorschlag zur unformulierten Initiative. Stimmt der Einwohnerrat dem Gegenvorschlag \nzu, zieht das Initiativkomitee gemäss Vereinbarung die Initiative zurück. \n  \n\n6.  Auswirkungen auf die Umwelt \n\n6.1 Grundwasserschutz \n\nDas Areal liegt innerhalb der Grundwasserschutzzone S3. Gemäss Gesetz über die Grund-\nwasserschutzzonen (SG 783.400) müssen Bauten und Anlagen in Schutzzonen über dem \nhöchsten bekannten Grundwasserspiegel errichtet werden. Im Zusammenhang mit dem Bau \nder S-Bahn-Haltestelle wurde dieser Pegel vom Amt für Umwelt und Energie definiert. Die \nvorgesehenen Bauten und Anlagen sind in der Schutzzone S3 zulässig. Im Rahmen des \nBaubewilligungsverfahrens wird das kantonale Amt für Umwelt und Energie die für den \nSchutz des Grundwassers notwendigen Detailmassnahmen festlegen. \n\n6.2 Energie \n\nDurch den Anschluss an das Fernwärmenetz, dessen Grundlast im Wesentlichen durch eine \nerneuerbare Energie, die Geothermie, gespiesen wird, wird die Bebauung ökologisch vor-\nbildlich beheizt. Zudem legt der Bebauungsplan höhere Werte im Wärmeschutz fest, als dies \ndas vergleichsweise strenge kantonale Energiegesetz bereits vorschreibt. \n\n6.3 Erschliessung und Parkierung \n\nDas Areal ist sehr gut durch den öffentlichen Verkehr erschlossen. Nebst der S-Bahn-Linie \nführen mehrere Buslinien durch die Rauracherstrasse. Auch zu Fuss oder mit dem Velo ist \ndas Areal insgesamt sicher und komfortabel erreichbar. Diese gute Erschliessung durch \numweltfreundliche Verkehrsmittel bewirkt eine geringere Anzahl Fahrten mit Motorfahrzeu-\ngen. \n \nGemäss kantonaler Parkplatzverordnung könnten auf dem Areal theoretisch mit Berücksich-\ntigung der vorzüglichen ÖV-Erschliessungsqualität deutlich mehr Parkplätze als die im Be-\nbauungsplan festgelegten maximal 85 erstellt werden, aber die Grundwasserschutzbestim-\nmungen lassen kein zweites Untergeschoss zu.  \n \nEin Teil der Parkplätze werden an die Wohnungsinhaber vermietet und räumlich von den öf-\nfentlichen Parkplätzen getrennt. Die öffentlichen Parkplätze können auch für Park&Ride ge-\nnutzt werden. Die öffentlichen Parkplätze sollen bewirtschaftet werden. \n \nDie Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage ist in der Gotenstrasse angeordnet. Durch geeignete \nverkehrstechnische Massnahmen ist sicherzustellen, dass der Motorfahrzeugverkehr nicht \ndurch das angrenzende Wohnquartier fährt. Der Motorfahrzeugverkehr soll direkt von und \nzur Rauracherstrasse gelenkt werden.  \n\n6.4 Lärmemissionen \n\nGemäss Art. 29 der Lärmschutzverordnung des Bundes (SR 814.41) dürfen neue Bauzonen \nfür Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen nur ausgeschieden werden, wenn die Pla-\nnungswerte eingehalten sind oder diese Werte durch planerische, gestalterische oder bauli-\nche Massnahmen eingehalten werden können. Für Strassenverkehrslärm und Eisenbahn-\nlärm gelten in der auf dem Areal vorgesehenen Lärmempfindlichkeitsstufe III folgende Pla-\nnungswerte: Tag 60 dB(A), Nacht 50dB(A). \n \nIm Jahr 2004 wurden die Belastungswerte für das Areal untersucht. Gemäss kantonaler \nLärmschutzfachstelle ist der Eisenbahnlärm aus gesetzlicher Sicht unproblematisch. Der \nStrassenlärm von der Rauracherstrasse ist lauter, der Planungswert ist in den Baufeldern \naber eingehalten. \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 11 von 13 \n\n6.5 Naturschutz \n\nDie angrenzende Bahnböschung ist im Naturinventar. Sie wird von der Bebauung nicht tan-\ngiert. \n\n6.6 Ökologischer Ausgleich \n\nGemäss Art. 18 b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (SR 451) sorgen \ndie Kantone in intensiv genutzten Gebieten inner- und ausserhalb von Siedlungen für ökolo-\ngischen Ausgleich mit Feldgehölzen, Hecken, Uferbestockungen oder mit anderer naturna-\nher und standortgemässer Vegetation.  \n \nMit der Bebauung wird das zentral gelegene, sehr gut durch den öffentlichen Verkehr er-\nschlossene Areal intensiv genutzt. Grundsätzlich ist die Gemeinde gemäss kommunalem \nRichtplan bestrebt, die Bauzone an den gut erschlossenen Lagen zu verdichten und an den \nweniger gut erschlossenen Siedlungsrändern nicht zu erweitern oder gar zu reduzieren \n(Langoldshalde und Mittelfeld im Moostal). \n \nEin kleinräumiger ökologischer Ausgleich wird durch die überdurchschnittlich starke Dach-\nbegrünung erzielt, welche eine grössere Artenvielfalt zulässt.  \n\n6.7 Radon \n\nIm Quartier Niederholz besteht ein erhöhtes Radonpotential. Im Rahmen des Baubewilli-\ngungsverfahrens werden bauliche Massnahmen festgelegt. \n\n6.8 Altlasten \n\nEs ist keine Belastung des Untergrundes bekannt. Aufgrund der langjährigen Nutzung des \nAreals als Freizeitgärten ist jedoch von einer Belastung des Ober- und Unterbodens auszu-\ngehen. \n \n\n7. Bericht über das Planungsverfahren nach BPG \n\n7.1 Information und Mitwirkung \n\n \nIm Jahr 2002 fand mit der Quartierbevölkerung eine Zukunftswerkstatt Niederholz statt. Da-\nbei wurde unter anderem gewünscht, dass im Quartier an zentraler Lage ein Gastronomie-\nbetrieb realisiert werden könnte, in welchem sich die Quartierbevölkerung treffen und Anläs-\nse durchgeführt werden können. In der Zentrumsbebauung könnten diese Bedürfnisse be-\nfriedigt werden.  \n \nMitwirkungsverfahren wurden zum kommunalen Leitbild und zum kommunalen Richtplan \ndurchgeführt. Die Weiterentwicklung des bestehenden Zentrums an der Rauracherstrasse \nwurde von keiner Seite bestritten.   \n \nDas Resultat des Projekt- und Ideenwettbewerbs mit der S-Bahn-Haltestelle und der Zent-\nrumsbebauung wurde im Jahr 2004 öffentlich vorgestellt, unter anderem auch dem Quartier-\nverein anlässlich eines Informationsanlasses. Die angestrebte Entwicklung wurde positiv \naufgenommen. Kritisiert wurde, dass Familiengartenareale beansprucht werden.  \n \nAm 22.09.2010 wurde der Vorstand des Quartiervereins Niederholz über den Bebauungs-\nplan und die Änderungen gegenüber dem Ideenwettbewerbsprojekt informiert. Die Zent-\nrumsbebauung und die vorgesehenen Nutzungen wurden begrüsst. Es wurde darauf hinge-\n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 12 von 13 \n\nwiesen, dass die Aufhebung der Familiengartenareale aufgrund der Familiengarteninitiative \nheikel sei. \n \n\n7.2 Ergebnis der Vorprüfung \n\nMit Schreiben vom 18. August 2010 erstattete die kantonale Raumplanungsfachstelle, das \nHochbau- und Planungsamt, den Vorprüfungsbericht. Im Einzelnen enthielt der Bericht fol-\ngende Anmerkungen und Hinweise zur Planung: \n \nBemerkungen zum Bebauungsplan: \n\n- Die Deutsche Bahn verlange, dass der Grenzabstand zur Bahnböschung dem Mindest-\nabstand des kantonalen Rechts entspricht. � Der Abstand des Baufelds B wurde von \n3.5m auf 6.0m erhöht. \n\n- Die Gebäudehöhe von 12.5m für das Baufeld B sei zu knapp bemessen. Die Gebäude-\ntiefe verlange eine grosszügigere Raumhöhe. � Die maximale Gebäudehöhe wurde \nauf 13.0 m erhöht. Dies erlaubt Raumhöhen von 2.8 m. \n\n- Lärmempfindlichkeitsstufe: Da entlang der Rauracherstrasse der Planungswert über-\nschritten ist, solle dort auf einer Tiefe von 12 Metern durch eine Dienstbarkeit ein Bau-\nverbot eingetragen werden. � Nach Rücksprache mit der zuständigen kantonalen \nFachstelle vom 25. August 2010 wird indessen darauf verzichtet, da das Baufeld den \nverlangten Abstand sicherstellt. \n\n- Zudem wurden kleine Änderungen in der Darstellung angeregt. \n \nBemerkungen zu den Bebauungsplanvorschriften: \n\n- Lit a: Auf den Hinweis, dass Lagerräume und Bandräume nicht an die Bruttogeschoss-\nfläche angerechnet werden, könne aufgrund § 8 BPG verzichtet werden. � Der Satz \nwurde weggelassen. \n\n- Lit. b: Die Realisierung eines Saals solle auch im Erdgeschoss zugelassen werden. � \nDies war die Absicht, die Vorschrift im Bebauungsplan wurde wie vorgeschlagen korri-\ngiert. \n\n- Lit d: Die maximale Höhe von 3.5 m für Nebengebäude sei zu präzisieren. � Wurde wie \nvorgeschlagen mit der Ergänzung des Begriffs „Firsthöhe“ präzisiert. \n\n- Lit e: Nicht nötig, weil § 58 BPG („Gute Gesamtwirkung“) und § 101 BPG („Bebauungs-\npläne“) genügen. � Text wurde umformuliert: „Bei der Materialwahl und Farbgebung ist \ndie Gesamtkonzeption zu berücksichtigen.“ (Standardtext in anderen Bebauungsplä-\nnen). \n\n- Lit f und g: Könnten auch zusammengefasst werden. � Wurde belassen. \n\n- Lit k: Es sei zu überprüfen, ob sich die Berechnung des erhöhten Wärmeschutzes nicht \nauf die kantonale Energieverordnung beziehen solle. � Darauf wurde aus praktischen \nGründen verzichtet, es soll die gleiche Berechnungsformel wie in der Energieverord-\nnung angewendet werden, statt Faktor 0.9 wie gemäss Energieverordnung ist es für \ndiese Bebauung der Faktor 0.8, was einen höheren Wärmeschutz bedeutet. Die Be-\nrechnung geht in beiden Fällen von der SIA 380/1-Norm aus. Falls der Faktor in der \nEnergieverordnung kleiner als jener im Bebauungsplan wird, so gilt der tiefere Faktor, in \nder Vorschrift heisst es mindestens 20% tiefer. \n\n- Lit l: Der Hinweis auf mögliche Ausnahmen solle gestrichen werden. � Nach Rückspra-\nche mit der zuständigen Amtsstelle (AUE) vom 08.09.2010 wurde die Vorschrift mit ei-\nner kleinen redaktionellen Änderung belassen. Für die Lifte der Bebauung muss analog \ndem Lift für die S-Bahn-Haltestelle eine geringfügige Ausnahme möglich sein, weil sonst \ndie UG-Kote der Tiefgarage rund 1m höher liegen müsste, als die mit einer Ausnahme-\nbewilligung realisierte UG-Kote der S-Bahn. Hingegen wurde der Passus „des kantona-\nlen Amtes für Umwelt und Energie“ durch „der für den Grundwasserschutz zuständigen \nkantonalen Behörde“ ersetzt. \n\n\n\n \n\nMai 2011 IB/Pu/Kk  Seite 13 von 13 \n\n- Lit m: In der Erläuterung zur Vorschrift sei darauf hinzuweisen, dass die gemäss kanto-\nnaler Parkplatzverordnung zulässige Parkplatzzahl nicht erreicht werden könne, da nur \nein Untergeschoss möglich ist. � Der Planungsbericht wurde entsprechend ergänzt. \n\n- Lit n: Die Bestimmung sei zu vage, weil die zulässige Anzahl Kurzzeitparkplätze nicht \nbegrenzt ist. � Auf eine genaue Zahl wurde verzichtet, da diese von der Gestaltung des \nAussenraums abhängig ist. Gemäss lit. h muss der Aussenraum erhöhten Anforderun-\ngen genügen. Es wird jedoch ergänzt, dass die Kurzzeitparkplätze nur entlang der Go-\nten- und der Rauracherstrasse angeordnet werden können, also nicht im rückwärtigen \nBereich des Teilbereichs A. \n\n \nBemerkungen zum Planungsbericht: \n\n- Ökologischer Ausgleich: Zum gesetzlich vorgeschriebenen ökologischen Ausgleich wird \nempfohlen, einen Hinweis auf die geplante Bauzonenreduktion im Moostal zu machen. \n� Das Kapitel 6.6 des Planungsberichts wurde entsprechend ergänzt. \n\n- Altlasten: Es sei darauf hinzuweisen, dass aufgrund der langjährigen Nutzung des Are-\nals als Freizeitgärten von einer Belastung des Ober- und Unterbodens auszugehen ist. \n� Das Kapitel 6.8 des Planungsberichts wurde entsprechend ergänzt. \n\n- Zudem wurden einzelne redaktionelle Änderungen angeregt.  \n\n7.3 Öffentliche Planauflage \n\nDie öffentliche Planauflage findet vom 22. November bis 21. Dezember 2010 statt. Die Pläne \nkönnen bei der Gemeindeverwaltung Riehen, 2.Stock, jeweils von Montag bis Freitag von \n8.00 - 12.00 und 14.00 - 16.30 Uhr eingesehen werden. Die Pläne sind während der öffentli-\nchen Planauflage auch im Internet publiziert.  \n\n7.3.1 Publikation \n\nDie öffentliche Planauflage wurde am 19. November 2010 in der Riehener Zeitung und am \n20. November 2010 im Kantonsblatt sowie im Internet publiziert. \n\n7.3.2. Einsprachen \n\nEs sind keine Einsprachen eingegangen. \n \n\n7.4 Planfestsetzung  \n\n7.4.1 Planfestsetzungsbeschluss \n\nDer Einwohnerrat hat die Zonenänderung, die Zuweisung des Lärmempfindlichkeitsstufen-\nplanes und den Bebauungsplan am … beschlossen. Beratung Sachkommission \n \n\n7.4.2 Publikation \n\nDie öffentliche Planauflage für die Zonenänderung wird am … im Kantonsblatt und am …  in \nder Riehener Zeitung, sowie im Internet publiziert.  \n \n \n \n\n\n\nZonenänderung und Bebauungsplan\nEin neues Zentrum für das Niederholzquartier\n\nModellaufnahme, Volumen\n\n\n\n<<\n  /ASCII85EncodePages false\n  /AllowTransparency false\n  /AutoPositionEPSFiles true\n  /AutoRotatePages /All\n  /Binding /Left\n  /CalGrayProfile (Dot Gain 20%)\n  /CalRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1)\n  /CalCMYKProfile (U.S. Web Coated \\050SWOP\\051 v2)\n  /sRGBProfile (sRGB IEC61966-2.1)\n  /CannotEmbedFontPolicy /Warning\n  /CompatibilityLevel 1.4\n  /CompressObjects /Tags\n  /CompressPages true\n  /ConvertImagesToIndexed true\n  /PassThroughJPEGImages true\n  /CreateJDFFile false\n  /CreateJobTicket false\n  /DefaultRenderingIntent /Default\n  /DetectBlends true\n  /DetectCurves 0.0000\n  /ColorConversionStrategy /LeaveColorUnchanged\n  /DoThumbnails 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