text: \n  \n\n \nRWD Reppisch-Werke AG  \n\n \n \nImmoZins AG \n\n  \n\nKanton Zürich \nStadt Dietikon \n\n \n \n \n \n \n \n\nSUTER  \nVON KÄNEL \nWILD \nPlaner und Architekten AG \n\n  \n\nFörrlibuckstrasse 30, 8005 Zürich \n+41 44 315 13 90, www.skw.ch \n\n \n32751 – 18.12.2024 \n\n \n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse \n\n  BERICHT  \nZU DEN EINWENDUNGEN \n\n   \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD     \n\nInhalt  1\t ÖFFENTLICHE AUFLAGE 1\t\n2.\t VORBEMERKUNGEN 2\t\n3\t EINWENDUNGEN PRIVATER GESTALTUNGSPLAN 3\t\n\n3.1\t Fraktion SP Dietikon 3\t\n3.2\t Grüne Dietikon 7\t\n3.3\t Alternative Liste Limmattal 24\t\n\n4\t DIVERSE ANLIEGEN 27\t\n4.1\t Fraktion SP Dietikon 27\t\n\n \n   \n   \n\nAuftraggeber  RWD Reppisch-Werke AG, Bergstrasse 23, 8953 Dietikon  \n\nImmoZins AG, Dreikönigstrasse 34, 8002 Zürich \n\n   \n\nBearbeitung  SUTER • VON KÄNEL • WILD  \nPeter von Känel, Projektleiter und Sachbearbeitung \n\n \n \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    1 \n\n  1 ÖFFENTLICHE AUFLAGE \nEinwendungen \nöffentliche Auflage \n\n Der Stadtrat Dietikon hat mit Beschluss Nr. 46 vom 19. Februar 2024 \nden privaten Gestaltungsplan «Post-/Zürcherstrasse» zuhanden der \nöffentlichen Auflage und Anhörung gemäss § 7 des Planungs- und \nBaugesetzes des Kantons Zürich (PBG) verabschiedet.  \n\nDas Dossier besteht aus folgenden Unterlagen:  \n\n–  Situationsplan 1:200 vom 15. November 2023;  \n\n–  Vorschriften vom 15. November 2023;  \n\n–  Planungsbericht nach Art. 47 RPV vom 15. November 2023;  \n\n–  Beilage A, Richtprojekt vom 20. Dezember 2022;  \n\n–  Beilage B, Lärmgutachten vom 4. Dezember 2023;  \n\n–  Beilage C, Städtebaulicher Vertrag vom 2. November 2023 (Ent\n wurf);  \n\n–  Beilage D, Objektschutzkonzept vom 15. März 2024.  \n\nNach der Bereinigung der Dokumente aufgrund der 1. kantonalen \nVorprüfung und nach Vorliegen eines Entwurfs des städtebaulichen \nVertrags erfolgte die öffentliche Auflage und Anhörung gemäss § 7 \nPBG. Die Unterlagen lagen von Donnerstag 18. April bis Montag \n17. Juni 2024 während 60 Tage öffentlich auf.  \n\nWährend der Auflagefrist konnte sich jedermann zur Planvorlage äus-\nsern und schriftliche Einwendungen dagegen vorbringen. Sämtliche \nEinwendungen und Stellungnahmen wurden auf ihre Zweckmässig-\nkeit geprüft. \n\nÜber die nicht berücksichtigten Einwendungen entscheidet der Ge-\nmeinderat gesamthaft bei der Planfestsetzung (§ 7 Abs. 3 PBG). \n\n   \n\nAnhörung Nachbargemeinden \nund ZPL \n \n\n Der Gestaltungsplan wurde der Zürcher Planungsgruppe Limmattal \n(ZPL) sowie den Nachbargemeinden Bergdietikon, Geroldswil, Oetwil \nan der Limmat, Schlieren, Spreitenbach, Unterengstringen, Urdorf \nund Weiningen zur Anhörung unterbreitet. Auf Stellungnahmen \nwurde offiziell verzichtet oder es erfolgten keine Rückmeldungen. \n\n   \n\nKantonale Vorprüfung  Über die beiden Vorprüfungen des ARE gibt der Bericht nach Art. 47 \nRPV im Detail Auskunft. Die schriftlichen Hinweise und Forderungen \ndes ARE wurden nach zusätzlichen Bereinigungsgesprächen vollstän-\ndig umgesetzt. \n\n   \n\nVorliegender Bericht   Der vorliegende Bericht zu den Einwendungen gibt Auskunft über die \nBehandlung aller eingegangenen Einwendungen und Fragen zum pri-\nvaten Gestaltungsplan «Post-/Zürcherstrasse». \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    2 \n\n  2. VORBEMERKUNGEN  \nStadtboulevard als Lebensader \nund wichtiger Stadtraum \n\n Das Gestaltungsplangebiet liegt an der Zürcherstrasse und somit im \nBereich des Stadtboulevards, welcher als Lebensader und Rückgrat \nder Stadt Dietikon zu einem wichtigen Stadtraum wird. Der Geltungs-\nbereich des Gestaltungsplans gehört zum Teilabschnitt "Zentrums-\nachse" des Leitbilds Stadtboulevard. In diesem Abschnitt ist gemäss \nkommunalem Richtplan eine höhere Ausnützung zulässig. Gemäss \nLeitbild Stadtboulevards ist insbesondere die Einbettung in die beste-\nhende Struktur wichtig. Dabei sind fünf Vollgeschosse sowie ein \nsechstes zurückversetztes Attikageschoss möglich. Weiter soll ein \nüberhohes, offen gestaltetes Erdgeschoss mit Publikums- oder \nDienstleistungsnutzungen und Gebäudeeingänge auf Niveau Gehbe-\nreich angedacht werden. Der gewünschte Charakter als Stadtboule-\nvard stellt auch spezielle Anforderungen an die Strassenraumgestal-\ntung. Dementsprechend wird entlang der Zürcherstrasse das Erdge-\nschoss zurückversetzt und überbreite Gehbereiche vorgesehen. \nDiese im Leitbild festgehaltenen Vorgaben werden vom Gestaltungs-\nplan bzw. Richtprojekt entsprechend umgesetzt. \n\nDie vorgesehene bauliche Dichte beurteilt sowohl das Beurteilungs-\ngremium des vorangegangenen Studienauftrages als auch das Bau-\nkollegium der Stadt Dietikon als verträglich und angemessen.  \n\n   \n\nRichtprojekt und Gestaltungsplan \nerfüllen die übergeordneten und \nkommunalen Vorgaben \n\n Die Planungsarbeiten des Gebietes Post-/Zürcherstrasse basieren \nauf den rechtskräftigen Richtplänen von Kanton, Region und Stadt. \nDer kantonale Richtplan bezeichnet das Gestaltungsplangebiet als \nZentrumsgebiet, indem aufgrund der Lagegunst eine überdurch-\nschnittlich hohe Dichte mit Nutzungsmix anzustreben ist. Das Richt-\nprojekt mit den Wohnungen in den Obergeschossen und den Gewer-\nberäumen im Erdgeschoss wie auch der Gestaltungsplan berücksich-\ntigen allesamt diese Vorgaben. \n\n   \n\nKommunale Mehrwertausgleich  Im städtebaulichen Vertrag wird im Detail geregelt, wie mit dem \ndurch die Stadt ermitteltem Mehrwert und den zusätzlichen Mehr-\nwertausgleichsleistungen umgegangen wird. Als Mehrwertausgleichs-\nleistungen können von Seiten der Eigentümerschaften die folgenden \nLeistungen angerechnet werden:  \n\n- Öffentlich zugänglicher Gehbereich entlang der Post-, Schul- \nund Zürcherstrasse (Erstellungskosten, Be- trieb und Unter-\nhalt während 20 Jahren)  \n\n- Beitrag zur Verbesserung des Lokalklimas durch eine verti-\nkale Fassadenbegrünung (Erstellungskosten, Be- trieb und \nUnterhalt während 20 Jahren)  \n\nDer anfallende Mehrwert wird durch reale Mehrleistungen kompen-\nsiert. Die Realleistungen werden durch die Bauherrschaft realisiert \nund in Absprache mit der Stadt ausgeführt.  \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    3 \n\n  3 EINWENDUNGEN PRIVATER \nGESTALTUNGSPLAN \n\n  3.1 Fraktion SP Dietikon \nEinwendung 1 \nFraktion SP Dietikon \n\n Kapitel 5.3.4 & 5.3.5: Die Kosten für Betrieb und Unterhalt der jewei-\nligen Gehbereiche sind neu zu berechnen anhand üblicher Kostener-\nwartung.  \n\n   \nBegründung  Aktuell scheint es so, als wären die Beträge einfach «gesetzt» worden, \n\num den Gesamtwert des Mehrwertausgleichs zu erreichen. Für den \nBetrieb und Unterhalt der Post- und Zürcherstrasse belaufen sich die \nKostenberechnungen auf ca. 130 % der Erstellungskosten. Bei der \nSchul- und Zürcherstrasse sind es ca. 114 %. Das scheint unsinnig.  \n\n   \nErwägungen  Die Einwendung betrifft den städtebaulichen Vertrag. Die Berechnungen \n\nbasieren auf anerkannten Grundlagen sowohl für die Mehrwertberech-\nnung als auch für die Abzüge der Mehrwertausgleichsleistungen. Die Auf-\nwendungen wurden aufgrund von Erfahrungswerten andernorts für eine \nDauer von 20 Jahren ermittelt, plausibiliert und dokumentiert. Das dabei \neine gewisse Unschärfe mitschwingt liegt in der Natur der Sache. Die effek-\ntiven Aufwendungen liegen erst bei der Bauabrechnung vor, weshalb für \ndie Regelungen im städtebaulichen Vertrag von den erwähnten Erfah-\nrungswerten ausgegangen werden muss. Die Grössenordnung ist aber auf \njeden Fall plausibel. \n\n   \nBeschluss  Wie dargelegt, basieren die Berechnungen auf praxiskonformen Grund-\n\nlagen. Auf diese werden weiterhin abgestellt.  \n\n   \nEinwendung 2 \nFraktion SP Dietikon \n\n Kapitel 3.5 Mehrwertabgabe: Der Mehrwertausgleich wird zu Guns-\nten von Massnahmen im öffentlichen Interesse eingesetzt wie zum \nBeispiel eine öffentlich zugängliche Grünanlage oder preisgünstigen \nWohnraum.  \n\n   \nBegründung  Aktuell sind im städtebaulichen Vertrag Gehwege und eine Fassaden-\n\nbegrünung als Mehrwertsausgleichsleistung ausgewiesen. Im Geh-\nweg sind Parkflächen, Anlieferung und Stellfläche für Feuerwehr. \nDiese müsste die Eigentümerschaft sowieso erstellen, wenn die Ge-\nwerbefläche attraktiv sein sollte. Es ist inakzeptabel, dass die Stadt \nDietikon ihren Anspruch auf einen Mehrwertausgleich abgibt, für \nMassnahmen, die v. a. der Eigentümerschaft zugutekommt. \n\n   \nErwägungen  Das Konzept Stadtboulevard sieht als Erdgeschossnutzungen entlang der \n\nZürcherstrasse Dienstleistung, Gewerbe, Geschäfte vor. Diese Nutzungen \ndienen vor allem dem Konzept eines Stadtboulevards. Sie stehen bei Bau-\nherrschaften nicht zuoberst auf der Wunschliste, da sie erfahrungsgemäss \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    4 \n\nnicht leicht vermietbar und häufigen Wechseln ausgesetzt sind. Die Gewer-\nbeflächen müssen über die Wohnungen quersubventioniert werden, damit \nkeine unerwünschten Leerstände resultieren. Die genannten Nutzungen \nsind aber für das Gelingen des Konzepts Stadtboulevard für alle Beteilig-\nten unerlässlich, was auch den Bauherrschaften bewusst ist. Das Konzept \nkann nur funktionieren, wenn alle Anstösser mitmachen. Damit das Kon-\nzept des Stadtboulevards umgesetzt werden kann, wird die grosszügige \nFläche von der Fassade bis zum Fahrbahnrand der Öffentlichkeit für das \nFlanieren entlang dem Stadtboulevard zur Verfügung gestellt. Somit ist \nklar, dass die Eigentümer einen essenziellen Beitrag zu Gunsten der Öf-\nfentlichkeit leisten, damit das Konzept des Stadtboulevards zum Tragen \nkommt, weshalb der angestrebte Interessensausgleich angemessen ist und \nim öffentlichen Interessen liegt. \n\nDie Fassadenbegrünungen bewirken eine Hitzeminderung. Gemäss revi-\ndiertem PBG (seit 1.12.2024 in Kraft) gelten Fassadenbegrünungen als zu-\nsätzliche Begrünungsmassnahmen.  \n\nDie vorgesehenen Mehrwertausgleichleistungen sind in der Praxis etabliert \nund entsprechen auch den gesetzlichen Grundlagen, weshalb daran fest-\ngehalten wird. \n\n   \nBeschluss  Wie oben beschrieben, erfolgt ein ausgewogener Interessensausgleich \n\nzwischen den Anliegen der Stadt und den Grundeigentümerinnen. Insge-\nsamt bietet das Projekt der Stadt sehr wohl Mehrwerte. Die Grundeigen-\ntümerinnen hoffen, mit den Darlegungen die angebotenen Qualitäten \nund deren Mehrwerte besser sichtbar zu machen. Aufgrund der darge-\nlegten Gründe wird an den bisherigen Regelungen festgehalten. \n\n   \n\nEinwendung 3 \nFraktion SP Dietikon \n\n Kapitel 6.5 (Verkehr): Der Satz «Aufgrund der guten ÖV-Erschlies-\nsung wird das Parkplatzangebot (nach Kantonaler Wegleitung Park-\nplatz-Bedarf und ÖV-Güteklasse A) reduziert.» soll umformuliert wer-\nden zu «Aufgrund der guten ÖV-Erschliessung wird das Parkplatzan-\ngebot (nach Kantonaler Wegleitung Parkplatz-Bedarf und ÖV-Güte-\nklasse A) auf das Minimum reduziert.»  \n\nBegründung  Die Liegenschaft ist hervorragend angeschlossen und die Minimalvor-\ngabe reicht aus. Entlang der LTB soll nicht noch mehr Verkehr entste-\nhen.  \n\n   \nErwägungen  Die Abstimmung von Siedlung und Verkehr ist ein zentrales Anliegen der \n\nRaum- und Verkehrsplanung auf allen Ebenen auch des vorliegenden Ge-\nstaltungsplanes. \n\nMit der Wegleitung 2018 zur Regelung des Parkplatzbedarfs in kommu-\nnalen Erlassen wird aufgezeigt, wie die Vorgaben der kantonalen Richtpla-\nnung und die gesetzlichen Anforderungen von § 242 bis § 247 des Pla-\nnungs- und Baugesetzes erfüllt werden können.  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    5 \n\nDie Kantonale Wegleitung von 2018 zur Ermittlung des Parkplatzbedarfes \nin kommunalen Erlassen legt in Abhängigkeit der ÖV-Güteklasse die Park-\nplatzzahl für die Benutzerkategorien Bewohner, Beschäftigte und Besu-\ncher/Kunden fest. Vorliegend kommt die beste ÖV-Güteklasse A zur An-\nwendung. Dementsprechend wird der Grenzbedarf um die in der Weglei-\ntung festgelegten Reduktionsfaktoren reduziert. Die Wegleitung sieht eine \nBandbreite von minimal zu erstellenden Parkplätzen bis maximal zuläs-\nsige Parkplätze vor. Die im Richtprojekt ausgewiesen 30 unterirdischen \nBewohner-/Besucherparkplätze liegen innerhalb dieser Bandbreite, wes-\nhalb das Amt für Raumentwicklung (ARE) die Regelung im Gestaltungs-\nplan als korrekt und bewilligungsfähig beurteilt. Das ARE überprüft im \nVorprüfungsverfahren jeweils, ob eine Planungsvorlage, angemessen, \nzweck- und rechtmässig ist. Mit den festgelegten Reduktionsfaktoren und \nder Anwendung der Güteklasse A wird der sehr guten Erschliessung durch \nden ÖV bereits Rechnung getragen. Somit sind die Vorgaben der kantona-\nlen Richtplanung und die Anforderungen des PBG erfüllt.  \n\nDarüber hinaus besteht gemäss Ziffer 7.7 Gestaltungsplanbestimmungen \nzusätzlich die Möglichkeit die Parkplatzzahl mit einem Mobilitätskonzept \nweiter zu reduzieren. Diese Möglichkeit wird im Rahmen des Bauprojektie-\nrung überprüft.  \n\nMateriell gilt es auch zu berücksichtigen, dass ein gut funktionierendes Ge-\nwerbe entlang der Zürcherstrasse auf eine gewisse Anzahl Kundenpark-\nplätze angewiesen ist. Insgesamt werden lediglich 3 oberirdische Kunden-\nparkplätze und 2 Parkplätze für gehbehinderte Fahrzeuglenkerinnen und \nFahrzeuglenker angeboten, was das absolute Minimum darstellt.  Weiter-\ngehende Massnahmen sind deshalb nicht angezeigt. \n\n   \nBeschluss  Die aufgeführten Gründe zeigen, dass die im GP vorliegende Berechnung \n\neinen tragfähigen Kompromiss zwischen den verschiedenen, den Stadt-\nboulevard stärkenden Faktoren darstellt. Dem reinen Fokus nach mög-\nlichst wenigen Parkplätzen, kann deshalb nicht Folge geleistet werden.  \n\n   \n\nEinwendung 4 \nFraktion SP Dietikon \n\n Kapitel 6 Ziff. 8 (Freiraum) der Vorschriften zum privaten Gestal-\ntungsplan Post-/Zürcherstrasse (S. 6): Der Satz «Bepflanzung: Für die \ngesamte Bepflanzung sind vorwiegend einheimische und standortge-\nrechte Pflanzen zu verwenden.» Der vorliegende Abschnitt soll wie \nfolgt umformuliert werden: «Bepflanzung: Für die gesamte Bepflan-\nzung sind prioritär einheimische und standortgerechte Pflanzen zu \nverwenden»  \n\nBegründung  - \n   \nErwägungen \n \n\n Die Formulierung im Gestaltungsplan erscheint nach wie vor angemessen \nund zweckmässig zu sein. Die Zeitschrift „espazium“ schreibt zum Begriff \n„einheimisch“: „Auch typisch heimische Arten haben einen Migrationshin-\ntergrund. Einheimischen Pflanzen ist ein unbrauchbarer Begriff, obwohl \ner auch in der Fachwelt immer mehr Verbreitung findet. Aber nicht nur \nder Ausdruck ist fragwürdig, sondern auch das Konzept dahinter, denn \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    6 \n\ndamit wird der ganze Reichtum der Gartenkultur negiert.“ Die Grundei-\ngentümer sind deshalb der Meinung, dass die definitive Bepflanzung im \nRahmen des Baubewilligungsverfahrens definitiv geklärt und festgelegt \nwerden muss, weshalb an der bisherigen Formulierung festgehalten wird. \n\n   \nBeschluss  Die qualitätvollsten Parks mit alten, grossen und schönen Bäumen in \n\nder Schweiz sind mit vielen nichteinheimischen Exemplaren von Laub- \nund Nadelgehölzen durchwoben, die weder invasiv noch in anderer \nForm schädlich sind. \n\nDeshalb stimmt der Begriff „vorwiegend“ in diesem Fall. \n\n   \nEinwendung 5 \nFraktion SP Dietikon \n\n Zusätzlicher Artikel: § 49b Abs. 1 PBG-ZH sieht folgende Reglung vor: \n«Führen Zonenänderungen, Sonderbauvorschriften oder Gestal-\ntungspläne zu erhöhten Ausnützungsmöglichkeiten, kann für ganze \nZonen, gebietsweise oder für einzelne Geschosse, die ganz oder teil-\nweise für Wohnzwecke bestimmt sind, ein Mindestanteil an preis-\ngünstigem Wohnraum festgelegt werden.»  \n\nDem Paragrafen sei Folge zu leisten und mindestens einen 5 % Anteil \nan preisgünstigen Wohnungen zu erstellen.  \n\n   \nBegründung  Unzureichende Berücksichtigung von preisgünstigem Wohnraum:  \n\nAngesichts der hohen Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum in \nDietikon muss sichergestellt werden, dass ein erheblicher Anteil der \nWohnungen für Personen mit mittleren und niedrigen Einkommen \nzur Verfügung steht. Günstiger Wohnraum in Dietikon ist wichtig, um \ndie steigende Nachfrage nach Wohnraum zu befriedigen und den \nstarken Anstieg der Mietpreise zu dämpfen. Er ermöglicht eine sozi-\nale Durchmischung und fördert die Integration. Zudem hat die \nStimmbevölkerung von Dietikon am 18. Juni 2023 den Gegenvor-\nschlag zur Initiative «Bezahlbares Wohnen in Dietikon» angenommen \nund die Stadt hat seither auch einen Verfassungsauftrag, sich für \npreisgünstigen Wohnraum einzusetzen.  \n\n   \nErwägungen  Der Gestaltungsplan liegt im Bereich des Stadtboulevards. Dementspre-\n\nchend leisten die Grundeigentümer in diesem wichtigen Stadtraumbereich \neinen essenziellen Beitrag zu Gunsten der Öffentlichkeit, indem sie gross-\nzügige Flächen zwischen der Fassade und dem Strassenrand erstellt und \nder Öffentlichkeit fürs Flanieren zur Verfügung stellt. Aber auch die Neu-\nüberbauung in hochwertiger Architektur und überdurchschnittlich guten \nWohnungsgrundrissen sowie einer attraktiven Freiraumgestaltung tragen \nzur Aufwertung des Stadtraumes bei. Um die Ziele des Stadtboulevard-\nKonzeptes erreichen zu können sind vielfältige Anstrengungen für die Pro-\njektentwicklung (Architekturwettbewerb, Gestaltungsplan) und hohe Bau-\ninvestitionen zu tätigen. Aufgrund der Lage und Funktion innerhalb des \nStadtboulevards sind in den Erdgeschossen der Baubereiche A und D Pub-\nlikums-, Gewerbe- oder Dienstleistungsnutzungen gemäss Ziffer 5.3 der \nGestaltungsplanbestimmungen vorzusehen. Es ist bekannt, dass solche \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    7 \n\nFlächen oftmals nicht zu marktkonformen Konditionen vermietet werden \nkönnen. Damit keine unerwünschten Leerstände resultieren, die das Funk-\ntionieren des Stadtboulevards in Frage stellen, müssen diese Flächen in \nder Gesamtkalkulation quersubventioniert werden. Müsste zusätzlich \nauch noch ein erheblicher Anteil preisgünstiger Wohnraum zur Verfügung \ngestellt werden, würde dies die übrigen Wohnungen massiv verteuern und \ndie notwendige Wirtschaftlichkeit für den Investitionsentscheid würde \ndadurch in Frage gestellt. Aufgrund dieser Ausgangslage ist das Objekt \nnicht geeignet für das Modell von preisgünstigen Wohnungen im Sinne \nvon § 49 b PBG und den damit verbundenen Bedingungen gemäss der \nVerordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV). \n\nAn diese Stelle darf auch noch erwähnt werden, dass es sich bei § 49 b \nPBG nicht um eine direkt anwendbare Vorschrift handelt, sondern um \neine «Kann-Formulierung», weshalb die Bemerkung «dem Paragrafen sei \nFolge zu leisten» etwas irreführend ist. \n\nIm Übrigen sind im städtebaulichen Vertrag die Modalitäten für den Aus-\ngleich infolge von Planungsvorteilen bereits mit anderen Massnahmen ge-\nregelt und abgegolten. \n\n   \nBeschluss  Es ist aus genannten Gründen nicht zielführend, am vorliegenden Stand-\n\nort mit den vorliegenden Anforderungen preisgünstigen Wohnraum an-\nzubieten \n\n   \n  3.2 Grüne Dietikon \nHinweis zu den Einwendungen \nGrüne Dietikon \n\n Grundsätzlich unterstützen wir das Konzept des Gestaltungsplans \nund können ihm viel Gutes abgewinnen. So begrüssen wir beispiels-\nweise die Abstufung und Begrünung der Überbauung Richtung Gar-\ntenstadt und die vorgeschriebene, ökologisch wertvolle Begrünung \nvon Dach, Dachgarten und den weiteren Grünräumen sowie die vor-\ngeschriebene Versickerung des Meteorwassers vor Ort. Ebenso un-\nterstützen wir, dass der Versiegelungsgrad auf ein Minimum be-\nschränkt und unter den Bäumen auf eine Unterbauung verzichtet \nwerden muss. Ebenso wichtig finden wir die Erstellung des Gemein-\nschaftsraums. \n\nFolgende Anträge stellen wir zum Gestaltungsplan generell:  \n   \n\nEinwendung 6 \nGrüne Dietikon \n\n Wohnungsgrössen: An dieser zentralen Lage, in unmittelbarer Nähe \nvon Kindergarten, Schule, Betreuung, Dienstleistungsunternehmen \nund Einkaufsmöglichkeiten, soll mehr Wohnraum für Familien und äl-\ntere Personen geschaffen werden. Wir beantragen entsprechend, \ndass einerseits die Anzahl 4.5-Zimmer-Wohnungen verdoppelt wird \nund andererseits Alterswohnungen geschaffen werden.  \n\n   \nBegründung  - \n   \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    8 \n\nErwägungen  Das vorliegende Projekt ging aus einem Architekturwettbewerb als Sieger-\nprojekt hervor. Vor dem Wettbewerb wurde eine Wohnraumanalyse \ndurchgeführt und gestützt darauf das Raumprogramm definiert. Der \nWohnungsspiegel ist ausgewogen und für alle Altersstufen besteht ein an-\ngemessenes Wohnungsangebot. Obwohl die Überbauung in der Nähe der \nSchule liegt, eignet sich die Überbauung nur bedingt für Familien mit Kin-\ndern. Es gibt innerhalb des Stadtbanns von Dietikon geeignetere Lagen für \nFamilienwohnungen.  \n\nDer Standort an der stark frequentierten Zürcherstrasse ist kein typischer \nStandort für Familien. Die grossen Wohnungen liegen hauptsächlich im \nnach Ost, Süd und West gerichteten Flügel abseits der Zürcherstrasse, \nnahe dem Schulgebäude. Eltern schätzen den direkten Bezug zu den \nSpielorten ihrer Kinder. Von diesen Wohnungen aus sind sowohl die \ngrosse Dachterrasse, die verkehrsarme Florastrasse und auch Teile des \nPausenplatzes der Schule einsehbar, wo jüngere Kinder ihre Freizeit teil-\nweise mit, aber auch ohne direkte Begleitung der Eltern verbringen kön-\nnen. Die grossen, familienfreundlichen Wohnungen entsprechen ca. 21% \nder vermietbaren Fläche, was für diese Lage angemessen ist. \n\nSämtliche Wohnungen sind hindernisfrei erreichbar und entsprechen so-\nmit den Vorschriften von § 239 a PBG (behinderten gerechter Zugang), \nweshalb die Wohnungen auch für das Wohnen im Alter bestens geeignet \nsind. \n\n   \nBeschluss  Für den vorliegenden Standort in der ersten Bautiefe und als passende \n\nErgänzung zum gesamten Wohnungsangebot in Dietikon, wird der vor-\ngeschlagene Wohnungsmix als ausgewogen eingestuft, weshalb daran \nfestgehalten wird. \n\n   \n\nEinwendung 7 \nGrüne Dietikon \n\n Autoarmes und autofreies Wohnen: Dass autoarmes und autofreies \nWohnen an diesem zentralen, sehr gut erschlossenen Standort mit \ndem Gestaltungsplan nur ermöglicht, aber nicht eingefordert wird, \nverstehen wir nicht und stellen den Antrag, autoarmes bzw. auto-\nfreies Wohnen verbindlich im Gestaltungsplan festzusetzen.  \n\n   \nBegründung  - \n   \nErwägungen  Die Abstimmung von Siedlung und Verkehr ist ein zentrales Anliegen der \n\nRaum- und Verkehrsplanung auf allen Ebenen auch des vorliegenden Ge-\nstaltungsplanes. \n\nMit der Wegleitung 2018 zur Regelung des Parkplatzbedarfs in kommu-\nnalen Erlassen wird aufgezeigt, wie die Vorgaben der kantonalen Richtpla-\nnung und die gesetzlichen Anforderungen von § 242 bis § 247 des Pla-\nnungs- und Baugesetzes erfüllt werden können.  \n\nDie Kantonale Wegleitung von 2018 zur Ermittlung des Parkplatzbedarfes \nin kommunalen Erlassen legt in Abhängigkeit der ÖV-Güteklasse die Park-\n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    9 \n\nplatzzahl für die Benutzerkategorien Bewohner, Beschäftigte und Besu-\ncher/Kunden fest. Vorliegend kommt die beste ÖV-Güteklasse A zur An-\nwendung. Dementsprechend wird der Grenzbedarf um die in der Weglei-\ntung festgelegten Reduktionsfaktoren reduziert. Die Wegleitung sieht eine \nBandbreite von minimal zu erstellenden Parkplätzen bis maximal zuläs-\nsige Parkplätze vor. Die im Richtprojekt ausgewiesenen 30 Parkplätze für \nBewohner und Beschäftigte sowie die 5 oberirdischen Parkplätze fürBesu-\ncher und gehbehinderte Fahrzeuglenkerinnen und Fahrzeuglenker liegen \ninnerhalb dieser Bandbreite, weshalb das Amt für Raumentwicklung (ARE) \ndie Regelung im Gestaltungsplan als korrekt und bewilligungsfähig beur-\nteilt. Das ARE überprüft im Vorprüfungsverfahren jeweils, ob eine Pla-\nnungsvorlage, angemessen, zweck- und rechtmässig ist. Mit den festgeleg-\nten Reduktionsfaktoren und der Anwendung der Güteklasse A wird der \nsehr guten Erschliessung durch den ÖV bereits Rechnung getragen. Somit \nsind die Vorgaben der kantonalen Richtplanung und die Anforderungen \ndes PBG erfüllt.  \n\nDarüber hinaus besteht gemäss Ziffer 7.7 Gestaltungsplanbestimmungen \nzusätzlich die Möglichkeit die Parkplatzzahl mit einem Mobilitätskonzept \nweiter zu reduzieren. Diese Möglichkeit wird im Rahmen des Bauprojektie-\nrung überprüft.  \n\nZudem ist auch zu beachten, damit die im Konzept des Stadtboulevards \ngeforderten Dienstleistungs- und Geschäftsflächen tatsächlich vermietet \nwerden können, ist es notwendig, dass wenige ebenerdige Parkplätze zur \nVerfügung stehen. Das Zentrum von Dietikon hat selbst zu wenig Masse \nan Besuchern und Kunden, um den Läden die Existenz zu gewährleisten. \nDie geplanten 5 oberirdischen Parkplätze für Besucher, Kunden und für \ngehbehinderte Fahrzeuglenkerinnen und Fahrzeuglenker stellen darum \ndas absolute Mindestmass dar.  \n\nWeitergehende Massnahmen sind deshalb nicht angezeigt. \n   \nBeschluss  Die im Gestaltungsplan festgelegte Parkplatzzahl stellt nach Abwägung \n\nder Vorteile für den Standort (Ansprüche Gewerbetreibende, Mix aus \nWohnungen mit und ohne Parkplatz) bereits einen ausgewogenen Kom-\npromiss dar und entspricht den gesetzlichen Vorgaben, weshalb daran \nfestgehalten wird. \n\n   \n\nEinwendung 8 \nGrüne Dietikon \n\n Mehrwertabschöpfung: Wir empfinden es als unverhältnismässig, \ndass ein Grossteil der Mehrwertabschöpfung für die Fassadenbegrü-\nnung des Gebäudes eingesetzt wird. Eine solche Fassadenbegrünung \nkommt nicht nur der Allgemeinheit zugute, sondern insbesondere \nden Bewohnenden in Form eines besseren Wohnklimas und einer er-\nhöhten Aufenthaltsqualität. Wir stellen daher den Antrag, dass die \nBauherrschaft mindestens für die Hälfte der Kosten für die Fassaden-\nbegrünung selbst aufkommt und der Mehrwertausgleich zusätzlich \nfür andere Massnahmen wie z. B. preisgünstiges Wohnen eingesetzt \nwird.  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    10 \n\n  Es befremdet uns, dass bei der Berechnung der Mehrwertabschöp-\nfung rund CHF 500’000.- für die Gestehungskosten des Planungs-\nmehrwertes abgezogen werden können. Vom Mehrwert von rund \nCHF 1'200’000.- bleiben so am Schluss knapp CHF 300’000.-. Ein Ge-\nstaltungsplan bedingt, dass eine höhere Ausnutzung erfolgen kann, \nwenn im Gegenzug eine städteplanerisch günstige Gestaltung erfolgt. \nDiese Planungskosten wären also für eine noch bessere Gestal-\ntung/Planung. Wir stellen den Antrag, dass die Kriterien, nach wel-\nchen die Abzüge bei der Mehrwertabschöpfung gemacht werden, \ntransparent gemacht werden.  \n\n  Der Bauherrschaft ist mit und ohne Gestaltungsplan klar, dass sie die \nVorgaben für den Boulevard erfüllen muss. Im Gegenzug gibt es eine \nerhöhte Ausnutzung am Boulevard. Wir verstehen daher nicht, dass \ndie Gestaltung des Stadtboulevards aus dem Mehrwertausgleich fi-\nnanziert wird und stellen den Antrag, dies entsprechend anzupassen. \nWenn der Mehrwertausgleich der Bauherrschaft für städtebauliche \nZusatzleistungen wieder zurückgegeben wird, dann bringt die Mehr-\nwertabgabe unseres Erachtens wenig. Wir stellen entsprechend den \nAntrag, dass die Mehrwertabschöpfung nicht für Massnahmen einge-\nsetzt werden soll, welche auch sonst realisiert würden, weil sie die \nStadt als Bedingung zum Gestaltungsplan verlangen kann.  \n\n   \nBegründung  - \n   \nErwägungen  Der Gestaltungsplan liegt im Bereich des Stadtboulevards. Dementspre-\n\nchend leisten die Grundeigentümer in diesem wichtigen Stadtraumbereich \neinen essenziellen Beitrag zu Gunsten der Öffentlichkeit mit einer Neu-\nüberbauung in hochwertiger Architektur, Flanierbereichen zwischen Fas-\nsade und Strassenrand und überdurchschnittlich guten Wohnungsgrund-\nrissen sowie einer attraktiven Freiraumgestaltung. Um dieses Ziel errei-\nchen zu können, sind vielfältige zusätzliche Anstrengungen für die Projekt-\nentwicklung notwendig. Der durchgeführte Architekturwettbewerb diente \nder Qualitätssicherung und der Gestaltungsplan sichert diese Ziele for-\nmell. Dies sind Leistungen die bei einer Regelbauweise nicht angefallen \nwären, weshalb diese Aufwendungen gemäss § 19 Abs. 5 MAG abgezogen \nwerden dürfen. Die genaue Berechnung des Mehrwertes und der Mehr-\nwertabzüge können dem städtebaulichen Vertrag entnommen werden. \nDie Bemessungsgrundlage wurde von der Firma Fahrländer und Partner \nberechnet. Diese Firma wurde, wie in anderen analogen Fällen von der \nStadtverwaltung beauftragt. \n\nAuch die Fläche zwischen Fassade und Strassenrand welche der Öffent-\nlichkeit für das Flanieren entlang des Stadtboulevards zur Verfügung ge-\nstellt wird, kann als Sonderleistung abgezogen werden. Diese Fläche wird \nvon den Grundeigentümern erstellt und unterhalten. Die Begrünung der \nsüdlichen Fassade im Baubereich A, wie sie auch in anderen Einwendun-\ngen gefordert wird, wirkt hitzemindernd und verbessert somit das Mikro-\nklima im Quartier. Dadurch wird aber auch die Qualität der Wohnungen \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    11 \n\nverbessert. Würde man wie von den Einwendern beantragt, die Aufwen-\ndungen zur Fassadenbegrünung zur Hälfte den Grundeigentümern aufer-\nlegen, würde per Saldo trotzdem kein Mehrwert resultieren der noch in \nGeld ausgeglichen werden müsste. Mit anderen Worten es gibt so oder so \nkeine zusätzlichen Geldmittel, die für anderweitige Massnahmen einge-\nsetzt werden könnten. \n\n   \nBeschluss  Selbst wenn der Mehrwert allen, also auch den Bewohnerinnen und Be-\n\nwohnern dient, schmälert es den Mehrwert für die Öffentlichkeit nicht. In-\nstallation und Unterhalt der begrünten Fassaden fallen finanziell stark \nins Gewicht und die Einstufung als Mehrwert für alle infolge des hitze-\nmindernden Effektes ist deshalb gerechtfertigt. \n\n   \n\nEinwendung 9 \nGrüne Dietikon \n\n Velostandards: Wir beantragen, dass bei allen Massnahmen für den \nVeloverkehr die Velostandards des Kantons Zürich eingehalten wer-\nden. So kann die Qualität der Massnahmen sichergestellt werden. \nDer Zürcherstrasse entlang soll bei der Umgestaltung des Gehbe-\nreichs die Erstellung eines 1.50 m breiten Radstreifens der Zür-\ncherstrasse entlang geprüft werden. Falls ein solcher aufgrund kanto-\nnaler Bestimmungen nicht umgesetzt werden kann, soll der Platz da-\nfür reserviert werden, damit ein Radstreifen bei einer zukünftigen \nUmgestaltung realisiert werden kann, ohne den Fussverkehr zu be-\nnachteiligen.  \n\n   \nBegründung  - \n   \nErwägungen  In den Gestaltungsplanvorschriften sind die Anforderungen an die Anzahl \n\nVeloabstellplätze und die Lage festgehalten. Diese entsprechen den ein-\nschlägigen VSS-Normen und den Empfehlungen des Kantons. Es werden \nauch genügend Besucher- und Kundenveloabstellplätze entlang der Schul-\nstrasse angeboten. \n\nDer Kanton hat für die Zürcherstrasse ein Betriebs- und Gestaltungskon-\nzept ausgearbeitet. Darin sind auch die Velostreifen festgelegt. Der Gestal-\ntungsplan beachtet sämtliche übergeordnete Rahmenbedingungen und \nkann keine Festlegungen zur Sicherung von Radstreifen treffen, weil dies \nnicht Aufgabe der Privaten ist und die Radstreifen ausserhalb des Gestal-\ntungsplanperimeters liegen. \n\n   \nBeschluss  Die Radstreifen befinden sich ausserhalb des Geltungsbereiches des Ge-\n\nstaltungsplans, weshalb auf die zuständige Behörde verwiesen wird. \n\n   \n\nEinwendung 10 \nGrüne Dietikon \n\n Umsetzung Begegnungszonen: Schliesslich beantragen wir, dass die \nUmsetzung der geplanten Begegnungszonen auf der Schul-, Flora- \nund Poststrasse zeitgleich mit der Umsetzung des Gestaltungsplans \nrealisiert wird und diese gemäss dem Konzept der Schwammstadt \ngeschieht. So kann sichergestellt werden, dass den Zufussgehenden, \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    12 \n\ninsbesondere die Schülerinnen und Schüler des nahen Schulhauses, \neine sichere Fusswegverbindung zur Verfügung gestellt wird und den \nAuswirkungen der Klimaerwärmung entgegengewirkt werden kann.  \n\n   \nBegründung  - \n   \nErwägungen \n \n\n Der Gestaltungsplan beachtet sämtliche übergeordneten Rahmenbedin-\ngungen und kann keine Festlegungen für die Umsetzung einer Begeg-\nnungszone treffen, weil dies nicht Aufgabe der Privaten ist und der Bereich \nausserhalb des Gestaltungsplan-Perimeters liegt. \n\n   \nBeschluss  Aufgrund der dargelegten Gründe kann die Einwendung nicht be-\n\nrücksichtigt werden. \n\n   \nHinweis zu den weiteren Einwen-\ndungen \nGrüne Dietikon \n\n Folgend finden Sie unsere weiteren Anträge zu den einzelnen Artikeln \nder Vorschriften zum Gestaltungsplan. Zu streichender Text ist \ndurchgestrichen, neuer Text ist unterstrichen.  \n\n   \n\nEinwendung 11 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 4 Bebauung, Absatz 13 Dachform: Zusätzlicher Satz: Sie sind \nsomit Anlagen zur Energiegewinnung zu bestücken, dass das Solar-\nstrompotential zu 100 % ausgenutzt wird.  \n\n   \nBegründung  Aufgrund der Strommangellage muss jede Möglichkeit zur Strompro-\n\nduktion genutzt werden. Die Stadt Dietikon ist zudem, als Energie-\nstadt dazu verpflichtet, erneuerbare Energien zu fördern.  \n\n   \nErwägungen  Die im Gestaltungsplan enthaltenen Vorschriften entsprechen den erhöh-\n\nten Standards der Stadt Dietikon für Gestaltungspläne. Darin wird festge-\nhalten, dass für die Wärmeerzeugung die Energieträger gemäss gültigem \nstädtischem Energieplan verbindlich sind. Im vorliegenden Fall kommt \neine Fernwärmeanschluss prioritär in Frage. Zudem gelten für die Däm-\nmung der Gebäudehülle ebenfalls erhöhte Anforderungen. \n\nGemäss Wärmenutzungsatlas des GIS des Kantons Zürich befindet sich \nder Bearbeitungsperimeter in der Zulässigkeitszone B. Erdwärmesonden \nsind auf dem gesamten Areal somit nicht zulässig.  \n\nDie Eigenstromproduktion ist ferner im EnerG ZH in § 10c geregelt. Wei-\ntergehende Massnahmen sind nicht notwendig. \n\n   \nBeschluss  Auf dem Dach des Attikageschosses ist - zusätzlich zur Fernwärme aus \n\numweltfreundlicher Erzeugung - eine PV-Anlage vorgesehen. Weiterge-\nhende Massnahmen sind nicht angezeigt. \n\n   \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    13 \n\nEinwendung 12 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 4 Bebauung, zusätzlicher Absatz 13a Fassade und Einfrie-\ndungen: Transparente oder spiegelnde Oberflächen sowie Barrieren \nund Fallen für Kleintiere werden vermieden. \n\n   \nBegründung  Tödliche Fallen für Vögel und Kleintiere sollen vermieden werden. \n\nSpiegelnde Flächen haben auch negative Auswirkungen auf die Um-\ngebung (Aufheizung, Blenden)1.  \n1 https://www.birdlife.ch/sites/default/files/documents/Bro-\nschuere_Tierfallen.pdf \n\n   \nErwägungen  Die Grundeigentümer sind bestrebt eine attraktive und nachhaltige Über-\n\nbauung zu realisieren. Wie auf den Fassadenplänen und Grundrissen zu \nerkennen ist, wird mit spiegelnden Flächen sehr sparsam umgegangen. \nWeitergehende Massnahmen sind stufengerecht mit dem Bauprojekt zu \nprüfen und sofern sie angemessen und verhältnismässig sind, umzuset-\nzen. \n\n   \nBeschluss  Das Projekt sieht bereits adäquate Massnahmen im Sinne der Einwen-\n\ndung vor. \n\n   \n\nEinwendung 13 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 6: Freiraum, Absatz 1 Grundsatz, zusätzlicher Satz: Sämtli-\nche Infrastrukturen sind hindernisfrei mit dem Rollstuhl erreichbar. \n\n   \nBegründung  Die Barrierefreiheit und das BehiG sollen umfassend umgesetzt wer-\n\nden. 2 \n2 https://www. edi.admin. ch/edi/de/home/fachstel-\nlen/ebgb/recht/schweiz/behindertengleichstellungsgesetz-behig.html  \n\n   \nErwägungen  Das BehiG und § 239 a PBG fordern dies bereits, weshalb eine Wiederho-\n\nlung unnötig ist. Zudem wird die Behindertentenkonferenz des Kantons \nZürich (BKZ) solche Objekte wie vorliegend überprüfen. \n\n   \nBeschluss  Die Einwendung wird sinngemäss bereits berücksichtigt und wird im \n\nRahmen der Baugesuchprüfung von der BKZ kontrolliert. \n\n   \n\nEinwendung 14 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 6: Freiraum, Absatz 3 Spiel-, Ruhe- und Grünflächen: Es sind \nSpiel-, Ruhe- und Grünflächen von mindestens 650 800 m2 zu erstel-\nlen.  \n\n   \nBegründung  Der in Art. 33 der Bauordnung vorgeschriebene minimale Anteil von \n\nmindestens 20 % der Bruttowohnfläche bei Arealüberbauungen soll \neingehalten werden. Dies ist insbesondere bei einer so dichten Be-\nbauung mit einer so hohen Ausnutzungsziffer an zentraler Lage nö-\ntig, um eine gewisse Siedlungsqualität zu gewährleisten.  \n\n   \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    14 \n\nErwägungen  Aufgrund der Parzellengrösse und -form sowie der innerstädtischen Lage \nentsprechen die vorgesehenen Spiel-, Ruhe- und Grünflächen unter der \nPrämisse der Realisierung einer Wohnüberbauung mit einer hohen bauli-\nchen Dichte an gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossenen Lage dem \nrealisierbaren Maximum. Die entsprechenden Festlegungen wurden nach \neiner sehr sorgfältigen Interessenabwägung unter Einbezug der beteiligten \nFachleute getroffen. Dank der hohen Qualität der vorgesehenen Spiel-, \nRuhe- und Grünflächen ist gemäss dem Baukollegium der Stadt Dietikon \neine Unterschreitung zulässig \n\n   \nBeschluss  Durch die erwünschte urbanen Bauweise entlang der Zürcherstrasse ge-\n\nmäss dem Konzept Stadtboulevard entsteht im rückwärtigen Bereich im \nÜbergang zu den kleinmassstäblichen Bauten entlang der Florastrasse \neine quartierverträgliche Begrünung mit verschiedenen Qualitäten. Es ist \ndeshalb nicht zweckdienlich an diesem Standort noch mehr Grünflächen \nanzubieten. \n\n   \nEinwendung 15 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 6: Freiraum, Absatz 3 Spiel-, Ruhe- und Grünflächen, zusätz-\nlicher Satz: Die Spiel- und Ruheflächen sind räumlich so voneinander \nzu trennen, dass keine Nutzungskonflikte entstehen. \n\n   \nBegründung  Wenn Spiel- und Ruheflächen auf demselben Areal umgesetzt wer-\n\nden, sind Konflikte vorprogrammiert.  \n   \nErwägungen  Altersübergreifende Aktivitäten fördern die Begegnung, den Dialog und \n\ndas Verständnis unterschiedlicher Bedürfnisse. Das Freiraumangebot ist \nvielfältig und entspricht einer urbanen, städtischen Wohnsituation. Im \nProjekt findet die erwünschte räumliche Trennung bereits weitgehend \nstatt: Kleinkind-Spielflächen in sinnvoller Verbindung mit Aufenthaltsmög-\nlichkeiten sind im Dachgarten (1. OG) angeordnet. Die öffentlich Aufent-\nhaltsflächen erstrecken sich entlang der Florastrasse (EG). Gemäss Ziffer \n6.2 der Gestaltungsplanvorschriften ist zusammen mit dem Baugesuch \nein Frei- und Spielraumkonzept einzureichen, das detaillierte Aussagen \nüber die Nutzung und Gestaltung der Hartflächen und Grünflächen \nmacht. Somit ist eine stufengerechte Detaillierung der Freiraumflächen ge-\nsichert und kann von der Behörde mit den übrigen Baugesuchsunterlagen \nbeurteilt werden. \n\n   \nBeschluss  Die Lösung im GP bietet bereits einen ausgewogenen Kompromiss zwi-\n\nschen dem Anliegen, bei den Spiel- und Ruheflächen keine Nutzungskon-\nflikte aufkommen zu lassen und der Möglichkeit des sozialen Austauschs, \nwie in Einwendung 17 gefordert, anzubieten.   \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    15 \n\nEinwendung 16 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 6: Freiraum, Absatz 3 Spiel-, Ruhe- und Grünflächen, zusätz-\nlicher Satz: Die Spielflächen sind abwechslungsreich naturnah inklu-\nsiv und interaktiv zu gestalten. In einem Ideenwettbewerb sollen die \nBedürfnisse der Kinder abgeholt und bei der Gestaltung berücksich-\ntigt werden. \n\n   \nBegründung  Häufig werden Spielplätze an den Bedürfnissen der nutzenden Kin-\n\nder vorbeigeplant. Dies soll mit dem Einbezug von Kindern und Eltern \naus der Nachbarschaft bei der Planung verhindert werden. Dabei ist \nauch auf das vorhandene Angebot auf angrenzenden Spielplätzen zu \nachten, damit ein guter Mix aus Spielplatzangeboten für verschie-\ndene Altersgruppen entsteht. Ausserdem ist ebenfalls das BehiG zu \nbeachten, Link siehe Fussnote 2 weiter oben.  \n\n   \nErwägungen  Das Angebot bzw. das Konzept der Spiel- und Ruheflächen wurde unter \n\nMiteinbezug des Angebotes auf dem Areal des Zentralschulhauses be-\nwusst konzipiert. Es bietet aber auch genügend Flexibilität, um auf verän-\nderte Bedürfnisse reagieren zu können. Der Miteinbezug von Kindern und \nEltern aus der Nachbarschaft bei der Planung von Spiel- und Ruheflächen \nist bei öffentlichen Einrichtungen sicherlich ein zweckmässiger Ansatz. Vor-\nliegend handelt es sich aber bei dem Angebot auf der Dachterasse und \nentlang der Florastrasse um Flächen, die den Bewohnern und Besuchern \nder Überbauung zur Verfügung stehen.  \n\nDie Anforderungen des BehiG werden vollständig umgesetzt. So können \nauch die Spielflächen auf dem Dachgeschoss hindernisfrei erreicht wer-\nden. \n\n   \nBeschluss  Aufgrund der dargelegten Gründe kann die Einwendung nicht berück-\n\nsichtigt werden. \n\n   \n\nEinwendung 17 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 6: Freiraum, Absatz 6 Dachgarten, zusätzlicher Satz: Er ist so \nzu planen und zu gestalten, dass der soziale Austausch gefördert \nwird. \n\n   \nBegründung  Der soziale Austausch fördert das Zusammenleben und vermindert \n\nKonflikte. Dachgärten werden häufig an den Bedürfnissen der Be-\nwohnerschaft vorbeigeplant. Das Mobiliar soll den sozialen Aus-\ntausch fördern (z. B. beschattete Sitzmöglichkeiten). Der wissen-\nschaftliche Kenntnisstand zu diesem Thema ist bei der Gestaltung zu \nberücksichtigen, um Nutzungskonflikte möglichst zu vermeiden und \ndie Lebensqualität zu erhöhen 3,4. \n3 Oliver Gruebner & Layla McCay. (2019). Urban Design. In: Sandro \nGalea et al Urban Health. Oxford University Press \nhttps://doi.org/10.1093/oso/9780190915858.003.0027 \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    16 \n\n4 Jenny Roe & Layla McCay. (2021). Restorative Cities: Urban design \nfor mental health and wellbeing. Bloomsbury Publishing, https://www. \nbloomsbury.com/uk/restorative-cities-9781350112889/ \n\n   \nErwägungen  In den Gestaltungsplanvorschriften ist festgehalten, dass das Richtprojekt \n\ndes Architekturbüros Rosenmund + Rieder Architekten BSA SIA AG und des \nLandschaftsarchitekturbüros Berchtold Lenzin Landschaftsarchitekten \nvom 20.12.2022 für die Gestaltung der Bauten und der Umgebung (kubi-\nsche Gliederung, architektonischer Ausdruck, Freiräume und Erschlies-\nsung, Lärmschutz) massgebend ist. Die vom Landschaftsarchitekturbüro \nBerchtold Lenzin konzipierten Freiräumen entsprechen dem Anliegen der \nEinwender bereits. Weitergehende Massnahmen sind darum nicht nötig. \nSowohl die Jury des Wettbewerbes als auch das Baukollegium der Stadt \nDietikon attestieren dem Dachgarten gemäss Richtprojekt eine hohe Auf-\nenthaltsqualität für alle Altersstufen, der ausgewogene soziale Kontakte \nermöglicht. \n\n   \nBeschluss  Aufgrund der dargelegten Gründe wird die Einwendung bereits weitge-\n\nhend berücksichtigt. Weitergehende Massnahmen sind nicht notwendig \n(vgl.auch Hinweise zu Einwendung 15). \n\n   \nEinwendung 18 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 6: Freiraum, Absatz 8 Bepflanzung: Für die gesamte Bepflan-\nzung sind vorwiegend einheimische, und standortgerechte und sied-\nlungsökologisch wertvolle Pflanzen zu verwenden.  \n\n   \nBegründung  Es soll die Formulierung aus dem Planungsbericht übernommen wer-\n\nden. Nicht alle standortgerechten Pflanzen sind auch ökologisch \nwertvoll bzw. einheimisch. Die Relativierung ist unnötig. Es gibt für \njede Situation einheimische, ökologisch wertvolle, standortgerechte \nPflanzen, welche die Biodiversität fördern und Nahrung für Insekten \nund andere Wildtiere bieten.  \n\n   \nErwägungen  Der Begriff „siedlungsökologisch“ kann gerne aufgenommen werden. Es ist \n\njedoch nicht sinnvoll, ausschliesslich auf einheimische Pflanzen zu setzen. \nEs gibt viele Pflanzen, die sich in den letzten paar Hundert Jahren sehr gut \nin unsere Fauna eingefügt haben, sogar besser als einheimische.  \n\n   \nBeschluss  Die Einwendung wird bezüglich der Einführung des Begriffs „siedlungs-\n\nökologisch wertvoll“ berücksichtigt. \n\n   \nEinwendung 19 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 6: Freiraum, Absatz 8 Bepflanzung, zusätzlicher Satz: Der \nUnterhalt erfolgt für Flora und Fauna schonend.  \n\n   \nBegründung  Im Planungsbericht wird erwähnt, dass der Unterhalt per Fadenmä-\n\nher erfolgen soll. Dies wird der Fauna nicht gerecht, da mit dem Fa-\n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    17 \n\ndenmäher häufig Tiere verletzt werden. Zudem braucht es eine ge-\nstaffelte Mahd mit Stehenlassen von Altgras über den Winter, damit \ninsbesondere Insekten, deren Eier und Larven, welche häufig in und \nan Halmen überwintern, nicht komplett abgeräumt werden. Die be-\ngrünten Flächen sollen per Balkenmäher, Sense oder Freischneider \nmit Messeraufsatz gemäht werden. Mind. 10 % der Flächen sollen je-\nweils auch über den Winter bis in den nächsten Mai stehen gelassen \nwerden.  \n\n   \nErwägungen  Im Projekt werden auf Ebene Krautschicht keine Wiesen, sondern Misch-\n\nstaudenflächen angelegt. Diese können nicht mit einer Sense bewirtschaf-\ntet werden. Die Erhaltung der überdurchschnittlich hohen Qualität der \nBauten und des Freiraumes tragen zur Werterhaltung und nur bei sorgfäl-\ntigem Unterhalt zur Wertsteigerung bei, weshalb es im Interesse der \nGrundeigentümer ist, einen sorgfältigen und der Bepflanzung entspre-\nchenden Unterhalt zu leisten. \n\n   \nBeschluss  Es liegt, wie gezeigt, auch im Interesse der Bauherrschaft schonend zu \n\npflegen. Entsprechend den jeweiligen Erkenntnissen und der Machbarkeit \nwird die Einwendung im Vollzug berücksichtigt. \n\n   \n\nEinwendung 20 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 6: Freiraum, Absatz 9 Bäume, zusätzliche Sätze: An der \nSchul-, Flora- und Poststrasse ist die Anzahl Bäume so zu wählen, \ndass ein geschlossenes Kronendach entstehen kann. Die Bäume sol-\nlen, wo immer möglich in einem Baumstreifen stehen und nicht nur \nin Baumscheiben. Die Baumstreifen sollen mit heimischen Wildsaa-\nten angesät und schonend gepflegt werden.  \n\n   \nBegründung  Es soll auch im Sommer ein möglichst angenehmes Aufenthaltsklima \n\ngeschaffen werden. Dies ist insbesondere auf der Südseite und den \nbeiden Flanken wichtig. Mit einem geschlossenen Kronendach kann \neiner Hitzeinsel noch besser entgegengewirkt werden, da mit jedem \nQuadratmeter Kronendach das Mikroklima positiv beeinflusst wird. \nBaumstreifen speichern mehr Wasser und geben den Wurzeln mehr \nRaum. Damit werden Bäume älter. Blütenreiche Lebensräume för-\ndern zudem die Biodiversität und machen das Wohnquartier attrakti-\nver. Zudem können Unterhaltskosten gespart werden, da die Baum-\nstreifen nicht ständig gemäht werden müssen.  \n\n   \nErwägungen  Die Baumabstände bei der Schul- und Postrasse entsprechen den übli-\n\nchen, sinnvollen Abständen (ca. 12m) von Strassenbäumen in der Stadt. \nUnter Berücksichtigung der erforderlichen Nutzungen in der Umgebung \n(Erschliessungsflächen, Velostandorte, Kundenparkplätze, Unterflurcontai-\nner, etc.) wurden grösstmöglich unversiegelte Flächen für alle Baumstand-\norte (Zürcher-, Post- und Florastrasse) vorgesehen. \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    18 \n\nEin durchgehender Baum-/ bzw. Grünstreifen ist entlang der Florastrasse \nmit dem Gestaltungsplan festgelegt. Entlang der Zürcher- und Schul-\nstrasse ist aber aufgrund der übrigen zu erfüllenden Bedingungen ein \ndurchgehender Baumstreifen nicht möglich. \n\nDie definitive Bepflanzung wird mit dem Bauprojekt festgelegt. \n   \nBeschluss  Die Einwendung wird bereist teilweise berücksichtigt. Die Details sind mit \n\ndem Bauprojekt stufengerecht in Abstimmung mit der Stadt Dietikon \nfestzulegen. \n\n   \n\nEinwendung 21 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 7: Verkehrserschliessung und Parkierung, Abs. 2 Zu- und \nWegfahrt Anlieferung, zusätzlicher Satz: Die Zu- und Wegfahrt Anlie-\nferung ist so zu gestalten, dass Fuss- und Veloverbindungen nicht \neingeschränkt werden. \n\n   \nBegründung  Mögliche Konflikte zwischen Fuss- und Veloverkehr und Anliefernden \n\nsollen ausgeräumt werden. Gerade an diesem Standort in unmittel-\nbarer Nähe von Kindergarten, Schule und Hort ist dies besonders \nwichtig.  \n\nErwägungen  Es wird von den Grundeigentümern alles unternommen, dass keine Kon-\nfliktsituationen entstehen. Die Tiefgarageneinfahrt und -ausfahrt ist so \nkonzipiert, dass genügende Sichtweiten bestehen. Zudem ist im Zusam-\nmenhang mit dem Hochwasserschutzkonzept vorgesehen, die Zufahrt mit \neiner Erhöhung der Zufahrt (Bodenwelle oder Schwelle) zu versehen, so-\ndass auch nicht schnell ausgefahren werden kann, weshalb das Konflikt-\npotential minimiert ist. Die Parkierung entlang der Schulstrasse ist parallel \nzur Fahrbahn angeordnet und kreuzt keinen Trottoirbereich. Die übrigen \nUmgebungsflächen sind frei von Verkehr.  \n\n   \nBeschluss  Die dargelegten Gründe zeigen, dass die Einwendung bereits bestmöglich \n\nberücksichtigt wird. \n\n   \nEinwendung 22 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 7: Verkehrserschliessung und Parkierung, Abs. 3 Veloab-\nstellplätze: Eine angemessene Anzahl Abstellplätze ist im Erdge-\nschoss zu erstellen. Mindestens 60 Prozent der Abstellplätze sind \nebenerdig anzuordnen. Für Besucher und Kunden sind an geeigne-\nten Lagen im Aussenbereich Veloabstellplätze zu erstellen. Diese wei-\nsen eine Vorrichtung auf, an welche die Velos angeschlossen werden \nkönnen. Mindestens 50 % der ausserhalb von Gebäuden erstellten \nVeloabstellplätze sind gedeckt.  \n\n   \nBegründung  Nur gut zugängliche, diebstahl- und witterungssichere Abstellplätze \n\nsind für Velofahrende attraktiv.  \n   \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    19 \n\nErwägungen  Der Wunsch nach mehr ebenerdigen Veloabstellplätzen im Verhältnis zu \ndenjenigen im Untergeschoss ist verständlich. Wie in vielen Fällen kom-\nmen sich jedoch verschiedene Anliegen und Vorschriften in die Quere. Die \nausgedehnten Geschäfts- und Dienstleistungsflächen sind Teil der Vorga-\nben für die Belebung des Stadtboulevards. Das städtische Konzept der ho-\nhen Dichte entlang der Zürcherstrasse soll dafür sorgen, die Verdichtung \nentlang der gut erreichbaren Zürcherstrasse zu konzentrieren um damit \ndie durchgrünten Areale dahinter zu entlasten. Erdgeschossflächen an \ndicht bebauten Standorten sind rar und es wurde bereits intensiv daran \ngearbeitet, die Veloabstellplätze zu optimieren. Wichtig im Erdgeschoss \nsind die Veloabstellplätze im Aussenbereich für die Besucher der Erdge-\nschossnutzungen, die schnell zu den dahinterliegenden Nutzungen kom-\nmen und wieder wegfahren wollen. Die Abstellflächen für die Kinderwagen \nsind gemäss den Vorschriften in separaten Abstellräumen im EG angeord-\nnet. \n\nFür die kurzzeitige Veloparkierung stehen rund um das Gebäude offene \nVeloabstellmöglichkeiten zur Verfügung. Diese sind nicht überdacht, damit \ndie Grosszügigkeit des öffentlichen Raumes optisch nicht zu stark belastet \nwird. Rund 45 Veloabstellplätze sind im Erdgeschoss für die Bewohner \nund Beschäftigten geplant. Die restlichen rund 62 Veloabstellplätze sind \nunterirdisch angeordnet.  \n\nInsgesamt besteht somit ein ausgewogenes Angebot an Veloabstellplät-\nzen, welches auch auf die anderen Anliegen des Stadtboulevards (Flanier-\nbereich, gewerbliche Erdgeschossnutzungen, optisch grosszügig wirkender \nAussenraum etc.) abgestimmt ist. \n\n   \nBeschluss  Die Vorrichtung für das Abschliessen der Velos wird vorgesehen, ebenso \n\nwird darauf geachtet, die grösstmögliche Anzahl an Velostellplätzen \nebenerdig zu erstellen. Die beschriebene Maximalforderung kann jedoch \nnicht angeboten werden. \n\n   \n\nEinwendung 23 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 7: Verkehrserschliessung und Parkierung, Absatz 4 Autoab-\nstellplätze: Sämtliche Autoabstellplätze für Bewohnende, und Be-\nschäftigte, Kunden und Besuchende müssen unterirdisch angeordnet \nwerden. \n\n   \nBegründung  Die dichte Bebauungsweise lässt keine oberirdischen Parkplätze für \n\nKunden und Besuchende zu. Die oberirdischen Flächen ausserhalb \nder Geh- und Fahrwege sollen unversiegelt bleiben und begrünt wer-\nden bzw. temporären Nutzungen zur Verfügung stehen.  \n\n   \nErwägungen  Es werden lediglich 5 Kunden- und Besucherparkplätze oberirdisch ange-\n\nordnet, davon ein Parkplatz für gehbehinderte Fahrzeuglenkerinnen und \nFahrzeuglenker. Damit die im Konzept des Stadtboulevards geforderten \nDienstleistungs- und Geschäftsflächen tatsächlich vermietet werden kön-\nnen, ist es notwendig, dass wenige ebenerdige Parkplätze zur Verfügung \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    20 \n\nstehen. Das Zentrum von Dietikon hat selbst zu wenig Masse an Besu-\nchern und Kunden, um den Läden die Existenz zu gewährleisten. \n\n   \nBeschluss  Es werden nur 4 Besucherparkplätze und ein Behindertenparkplatz \n\nebenerdig angeordnet. Die Parkplätze für die hier Wohnenden befinden \nsich im Untergeschoss. Die gewählte Disposition ist verhältnismässig und \nwird deshalb beibehalten. \n\n   \nEinwendung 24 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 7: Verkehrserschliessung und Parkierung, Absatz 5 Oberir-\ndische Autoabstellplätze: An den im Plan schematisch bezeichneten \nStellen können bewirtschaftete, oberirdische Autoabstellplätze er-\nstellt werden. Oberirdische Autoabstellplätze sind nur für Besucher \nund Kunden zulässig. Davon ausgenommen sind rollstuhlgerechte \nParkplätze, welche ebenfalls oberirdisch erstellt werden dürfen. mo-\nbilitätsbeeinträchtige Personen und Carsharing zulässig. Sie sind un-\nversiegelt zu gestalten. Die Bewirtschaftung der Parkplätze geschieht \ndurch die Stadt. \n\n   \nBegründung  Die dichte Bebauungsweise lässt keine oberirdischen Parkplätze für \n\nKunden und Besuchende zu. Die oberirdischen Flächen ausserhalb \nder Geh- und Fahrwege sollen unversiegelt bleiben und wo möglich \nbegrünt werden bzw. temporären Nutzungen zur Verfügung stehen. \nDie Bewirtschaftung soll durch die Stadt geschehen, um unklare bzw. \nunbefriedigende Verhältnisse wie im Limmatfeld zu verhindern.  \n\n   \nErwägungen  Bei den 3 Parkplätzen entlang der Schulstrasse und den 2 Parkplätzen \n\nentlang der Poststrasse handelt es sich um private Parkplätze die gelb \nmarkiert werden und im Zusammenhang mit der Nutzung der Liegen-\nschaft stehen (Besucher- und Kundenparkplätze). Ob die Benutzung zeit-\nlich beschränkt und mit einem richterlichen Verbot signalisiert werden \nsoll, ist offen und kann nicht mit dem Gestaltungsplan festgelegt werden, \nweil Signalisationen aller Art in den Zuständigkeitsbereich der Kantonspo-\nlizei fallen. \n\nZudem gilt es zu beachten, dass die Funktion der Läden und Dienstleistun-\ngen wichtige Elemente für einen funktionierenden Stadtboulevard darstel-\nlen. Für die Läden sind umgekehrt eine angemessene, leicht zugängliche \nAnzahl Kundenparkplätze wichtig. Das Konzept des Stadtboulevards kann \nan dieser Lage funktionieren, wenn diese Grundanforderungen erfüllt sind \nund keine Verkehrsart ausgeschlossen wird. Ein Verzicht auf die wenigen \noberirdische Besucher- und Kundenparkplätze erscheint deshalb nicht an-\ngemessen zu sein. \n\nDie Materialisierung der Parkplätze ist mit dem gemäss Ziffer 6.2 Gestal-\ntungsplanvorschriften erforderlichen Freiraumkonzept stufengerecht mit \ndem Baugesuch festzulegen. Das Detailkonzept kann dann durch alle \nmassgebenden Instanzen der Stadt geprüft werden. Auch die Frage ob \nsich der Standort für einen eines allfälligen Carsharingpunkt eignet, ist \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    21 \n\nnachgelagert zu klären. Aufgrund der Nähe zum Bahnhof dürfte aller-\ndings ein entsprechendes Angebot eher fragwürdig sein. \n\nGerne wird aber der Begriff «mobilitätsbeeinträchtigte Personen» in den \nVorschriften verwendet. Der Wortlaut von Ziffer 6.5 Gestaltungsplanvor-\nschriften lautet neu wie folgt: \n\n«An den im Plan schematisch bezeichneten Stellen können oberirdische \nAutoabstellplätze erstellt werden. Oberirdische Autoabstellplätze sind nur \nfür Besucher, Kunden und für mobilitätsbeeinträchtigte Personen zuläs-\nsig.» \n\n   \nBeschluss  Aufgrund der dargelegten Gründe wird die Einwendung bezüglich dem \n\nBegriff «mobilitätsbeeinträchtigte Personen» berücksichtigt. Ein oberirdi-\nscher Parkplatz für mobilitätsbeeinträchtigte Personen kann öffentlich \nangeboten werden. Die 4 anderen Parkplätze sind zwingend den Kun-\ndinnen und Kunden zur Verfügung zu stellen, welche mit dafür sorgen, \nden Betrieb der Läden und Dienstleistungen aufrechtzuerhalten.   \n\n   \n\nEinwendung 25 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 8 Umwelt, Absatz 2 Energie, zusätzlicher Satz: Die Möglich-\nkeiten zur Versorgung mit autarker Energie sind auszuschöpfen. \n\n   \nBegründung  Aufgrund der Strommangellage muss jede Möglichkeit zur Strompro-\n\nduktion genutzt werden. Die Stadt Dietikon ist zu dem als Energie-\nstadt dazu verpflichtet, erneuerbare Energien zu fördern.  \n\n   \nErwägungen  Die im Gestaltungsplan enthaltenen Vorschriften entsprechen den erhöh-\n\nten Standards der Stadt Dietikon für Gestaltungspläne. Darin wird festge-\nhalten, dass für die Wärmeerzeugung die Energieträger gemäss gültigem \nstädtischem Energieplan verbindlich sind. Im vorliegenden Fall kommt \neine Fernwärmeanschluss prioritär in Frage. Zudem gelten für die Däm-\nmung der Gebäudehülle ebenfalls erhöhte Anforderungen. \n\nGemäss Wärmenutzungsatlas des GIS des Kantons Zürich befindet sich \nder Bearbeitungsperimeter in der Zulässigkeitszone B. Erdwärmesonden \nsind auf dem gesamten Areal somit nicht zulässig.  \n\nDie Eigenstromproduktion ist ferner im EnerG ZH in § 10c geregelt. Wei-\ntergehende Massnahmen sind nicht notwendig. \n\n   \nBeschluss  Auf dem Dach wird eine PV-Anlage erstellt. Aufgrund der dargelegten \n\nGründe sind weitergehende Massnahmen nicht angemessen. \n\n   \n\nEinwendung 26 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 8 Umwelt, zusätzlicher Absatz 6 Klima: Die Bauten und Anla-\ngen sowie Freiräume sind so zu gestalten, dass einer übermässigen \nErwärmung der Umgebung entgegengewirkt wird. Kaltluftströme dür-\nfen nicht unterbrochen werden und die versiegelten Flächen (Dächer, \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    22 \n\nFassaden, Freiräume) sollen die Umgebungstemperatur nicht zusätz-\nlich erhöhen und im besten Fall Temperatursenken darstellen. \n\n   \nBegründung  Die verbleibenden Kaltluftströme im Zentrum sowie begrünte Dä-\n\ncher, Fassaden und Freiräume können den Wärmeinseleffekt5 der \nStadt mildern, insbesondere während Hitzewellen in den Sommer-\nmonaten6,7  \n5 Mauern und Siedlungsflächen mitversiegelten Flächen werden \ndurch die Sonne stärker erwärmt als Grünflächen. In der Nacht strah-\nlen die städtischen Flächen die gespeicherte Wärme wieder ab und \nwärmen damit die Umgebungsluft. Damit sinkt die Temperatur \nnachts in den Städten langsamer als auf dem Land. Das Ergebnis die-\nses unterschiedlichen Wärmehaushalts zwischen Stadt- und Landflä-\nchen wird «Wärmeinseleffekt» oder «Hitzeinseleffekt» bezeichnet. Im \nVergleich mit den Landgebieten liegt die Temperatur in der urbanen \nUmgebung im Schnitt 4 bis 6 Grad höher. \nhttps://www. meteoschweiz.admin.ch/ueber-uns/meteoschweiz-\nblog/de/2022/8/der-waermeinseleffekt.html \n6 https://www. thelancet.com/journals/lanplh/article/PIIS2542-\n5196(21)00135-2/fulltext \n7 https;//www.nature.com/articles/s43017-020-00129-5  \n\n   \nErwägungen  Die vom Kantonsrat am 8.4.2024 beschlossene Anpassung des PBG (In-\n\nkrafttreten 1.12.2024) sieht in § 18 lit o. PBG vor, dass der Ausstoss von \nTreibhausgasen vermieden wird und die nachteiligen Folgen der Klimaer-\nwärmung möglichst gering sind. Diesem Grundsatz folgt der Gestaltungs-\nplan. Deshalb werden mit dem Gestaltungsplan die Anzahl Parkplätze \nentsprechend der Wegleitung 2018 zur Regelung des Parkplatzbedarfs in \nkommunalen Erlassen reduziert. Dadurch entstehen weniger Fahrzeugbe-\nwegungen und folglich auch weniger Emissionen. \n\nMit der Anwendung der Wegleitung 2018 zur Regelung des Parkplatzbe-\ndarfs in kommunalen Erlassen werden die Vorgaben der kantonalen \nRichtplanung und die gesetzlichen Anforderungen von § 242 bis § 247 des \nPlanungs- und Baugesetzes erfüllt. \n\nMit der Fassadenbegrünung, der Dachbegrünung, der Freiraumbegrü-\nnung und den Baumpflanzungen werden zusätzliche Massnahmen zur \nHitzeminderung ergriffen und im Gestaltungsplan verbindlich festgelegt. \nWeitergehende Massnahmen erscheinen im Rahmen des Gestaltungspla-\nnes nicht angezeigt zu sein. \n\nDas Siegerprojekt des Konkurrenzverfahrens wurde unter anderem ge-\nwählt, weil es die Forderung nach der Minimierung der Hitzeinsel gut be-\nantwortete. \n\n   \nBeschluss  Der übermässigen Erwärmung wird durch die Begrünung der Umge-\n\nbung, der Fassaden und dem Dach bereits angemessen Rechnung getra-\ngen. \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    23 \n\nEinwendung 27 \nGrüne Dietikon \n\n Artikel 8 Umwelt, zusätzlicher Absatz 7 Lichtemissionen: Lichtemis-\nsionen werden reduziert, indem die SIA-Norm 491 beispielsweise mit \nspeziell dafür geeigneten Lampen umgesetzt wird.  \n\n   \nBegründung  Lichtemissionen sind nicht nur für Tiere und Pflanzen, sondern auch \n\nfür Menschen schädlich und sollen auf ein Minimum reduziert wer-\nden.  \n\n   \nErwägungen  Das ARE ist der Meinung, dass dafür keine Regelungskompetenz im PBG \n\nbesteht. Es ist in der Praxis aber Usanz, dass bei der Planung der Beleuch-\ntung die Norm SN 586 491 SIA "Vermeidung unnötiger Lichtemissionen \nim Aussenraum" angewendet wird. Zudem ist beabsichtigt Aussenbeleuch-\ntungen sparsam einzusetzen, weil die öffentliche Beleuchtung entlang der \nvier umgebenden Strassen bereits einen namhaften Anteil der Beleuch-\ntung übernimmt. Weitergehende Regelungen sind daher nicht nötig. \n\n   \nBeschluss  Die Einwendung wird im Rahmen der Möglichkeiten gemäss SN 586 491 \n\nSIA "Vermeidung unnötiger Lichtemissionen im Aussenraum" einbezo-\ngen. \n\n   \n\nEinwendung 28 \nGrüne Dietikon \n\n Zusätzlicher Artikel: Mindestens 5 % der Wohnflächen werden ge-\nmäss den Richtlinien der Wohnbauförderung vom Kanton Zürich als \npreisgünstige Mietwohnungen erstellt und Personen mit geringem \nEinkommen und Vermögen zur Verfügung gestellt.  \n\n   \nBegründung  Um einer Segregation vorzubeugen und eine gesunde Durchmi-\n\nschung zu fördern, soll in allen zukünftigen Gestaltungsplänen ein ge-\nringer Anteil der Wohnungen Personen mit geringem Einkommen zur \nVerfügung gestellt werden.  \n\n   \nErwägungen  Der Gestaltungsplan liegt im Bereich des Stadtboulevards. Dementspre-\n\nchend leisten die Grundeigentümer in diesem wichtigen Stadtraumbereich \neinen essenziellen Beitrag zu Gunsten der Öffentlichkeit, indem sie gross-\nzügige Flächen zwischen der Fassade und dem Strassenrand erstellt und \nder Öffentlichkeit fürs Flanieren zur Verfügung stellt. Aber auch die Neu-\nüberbauung in hochwertiger Architektur und überdurchschnittlich guten \nWohnungsgrundrissen sowie einer attraktiven Freiraumgestaltung tragen \nzur Aufwertung des Stadtraumes bei. Um die Ziele des Stadtboulevard-\nKonzeptes erreichen zu können sind vielfältige Anstrengungen für die Pro-\njektentwicklung (Architekturwettbewerb, Gestaltungsplan) und hohe Bau-\ninvestitionen zu tätigen. Aufgrund der Lage und Funktion innerhalb des \nStadtboulevards sind in den Erdgeschossen der Baubereiche A und D Pub-\nlikums-, Gewerbe- oder Dienstleistungsnutzungen gemäss Ziffer 5.3 der \nGestaltungsplanbestimmungen vorzusehen. Es ist bekannt, dass solche \nFlächen oftmals nicht zu marktkonformen Konditionen vermietet werden \nkönnen, damit keine unerwünschten Leerstände resultieren. Deshalb müs-\nsen diese Flächen in der Gesamtkalkulation quersubventioniert werden. \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    24 \n\nMüsste zusätzlich auch noch ein erheblicher Anteil preisgünstiger Wohn-\nraum zur Verfügung gestellt werden, würde dies die übrigen Wohnungen \nmassiv verteuern und die notwendige Wirtschaftlichkeit für den Investiti-\nonsentscheid würde dadurch in Frage gestellt. Aufgrund dieser Ausgangs-\nlage ist das Objekt nicht geeignet für das Modell von preisgünstigen Woh-\nnungen im Sinne von § 49 b PBG und den damit verbundenen Bedingun-\ngen gemäss der Verordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV). \n\n   \nBeschluss  Es ist aus den genannten Gründen nicht zielführend, am vorliegenden \n\nStandort mit den vorliegenden Anforderungen preisgünstigen Wohn-\nraum anzubieten (siehe auch Erwägungen zu Einwendung 2 und 5). \n\n   \n  3.3 Alternative Liste Limmattal \nEinwendung 29 \nAlternative Liste Limmattal \n\n Städtebaulicher Vertrag: Die Mittel aus dem Mehrwertausgleich sind \nkonsequent für Massnahmen, welche der Allgemeinheit dienen und \nnicht für Massnahmen, welche der Bauherr ohnehin machen müsste \noder in erster Linie die Attraktivität des Baus steigern. Die Fassaden-\nbegrünung dient in erster Linie der Attraktivitätssteigerung des Baus. \nSo muss auch preisgünstiger Wohnraum geprüft werden oder auch \nöffentlich zugängliche Grünflächen.  \n\n   \nBegründung  - \n   \nErwägungen \n \n\n Der Gestaltungsplan liegt im Bereich des Stadtboulevards. Der Gestal-\ntungsplan setzt die Ziele des Stadtboulevards konsequent um.  \n\nDementsprechend leisten die Grundeigentümer in diesem wichtigen Stadt-\nraumbereich einen essenziellen Beitrag zu Gunsten der Öffentlichkeit, in-\ndem sie grosszügige Flächen zwischen der Fassade und dem Strassenrand \nerstellt und der Öffentlichkeit fürs Flanieren zur Verfügung stellt. Aber \nauch die Neuüberbauung in hochwertiger Architektur und überdurch-\nschnittlich guten Wohnungsgrundrissen sowie einer attraktiven Freiraum-\ngestaltung tragen zur Aufwertung des Stadtraumes bei. Die vielfältigen Be-\ngrünungselemente mit der Fassadenbegrünung, der Dachbegrünung, der \nFreiraumbegrünung und den Baumpflanzungen werden Massnahmen \nzur Hitzeminderung ergriffen und im Gestaltungsplan verbindlich festge-\nlegt. Auch die Reduktion der Parkplatz gemäss den Anforderungen der \nWegleitung von 2018 für den Erlass von kommunalen Parkplatzvorschrif-\nten leistet einen Beitrag zum Schutz der Umwelt (Lärm, Luftreinhaltung). \n\nUm die Ziele des Stadtboulevard-Konzeptes erreichen zu können sind viel-\nfältige Anstrengungen für die Projektentwicklung (Architekturwettbewerb, \nGestaltungsplan) und hohe Bauinvestitionen zu tätigen. Aufgrund der \nLage und Funktion innerhalb des Stadtboulevards sind in den Erdge-\nschossen der Baubereiche A und D Publikums-, Gewerbe- oder Dienstleis-\ntungsnutzungen gemäss Ziffer 5.3 der Gestaltungsplanbestimmungen \nvorzusehen. Es ist bekannt, dass solche Flächen oftmals nicht zu markt-\n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    25 \n\nkonformen Konditionen vermietet werden können, damit keine uner-\nwünschten Leerstände resultieren. Deshalb müssen diese Flächen in der \nGesamtkalkulation quersubventioniert werden. Müsste zusätzlich auch \nnoch ein erheblicher Anteil preisgünstiger Wohnraum zur Verfügung ge-\nstellt werden, würde dies die übrigen Wohnungen massiv verteuern und \ndie notwendige Wirtschaftlichkeit für den Investitionsentscheid würde \ndadurch in Frage gestellt. Aufgrund dieser Ausgangslage ist das Objekt \nnicht geeignet für das Modell von preisgünstigen Wohnungen im Sinne \nvon § 49 b PBG und den damit verbundenen Bedingungen gemäss der \nVerordnung über den preisgünstigen Wohnraum (PWV). \n\nFür die Bemessung des Mehrwertes und den zulässigen Abzügen wird auf \nden städtebaulichen Vertrag verwiesen. Darin sind alle Details aufgeführt. \n\n   \nBeschluss  Wie dargelegt, bietet das Projekt der Stadt sehr wohl Mehrwerte in unter-\n\nschiedlichen Formen. Wir hoffen, dass die Darlegungen helfen, die ange-\nbotenen Qualitäten und deren Mehrwert besser sichtbar zu machen \n(siehe auch Beantwortung der Einwendungen 2 und 8). \n\n   \nEinwendung 30 \nAlternative Liste Limmattal \n\n Familienwohnungen und Spielplätze: Aufgrund der Nähe zum Schul-\nhaus und zu den Kindergärten ist mit Familien als Bewohnende zu \nrechnen. Dazu sind mehr grössere Wohnungen zu planen und eine \ngrosse Attraktivität der Spielplätze zu verlangen.  \n\n   \nBegründung  - \n   \nErwägungen  Das vorliegende Projekt ging aus einem Architekturwettbewerb als Sieger-\n\nprojekt hervor. Vor dem Wettbewerb wurde eine Wohnraumanalyse \ndurchgeführt und gestützt darauf das Raumprogramm definiert. Der \nWohnungsspiegel ist ausgewogen und für alle Altersstufen besteht ein an-\ngemessenes Wohnungsangebot. Obwohl die Überbauung in der Nähe der \nSchule liegt, eignet sich die Überbauung nur bedingt für Familien mit Kin-\ndern. Es gibt innerhalb des Stadtbanns von Dietikon geeignetere Lagen für \nFamilienwohnungen.  \n\nDer Standort an der stark frequentierten Zürcherstrasse ist kein typischer \nStandort für Familien. Die grossen Wohnungen liegen hauptsächlich im \nnach Ost, Süd und West gerichteten Flügel abseits der Zürcherstrasse, \nnahe dem Schulgebäude. Eltern schätzen den direkten Bezug zu den \nSpielorten ihrer Kinder. Von diesen Wohnungen aus sind sowohl die \ngrosse Dachterrasse, die verkehrsarme Florastrasse und auch Teile des \nPausenplatzes der Schule einsehbar, wo jüngere Kinder ihre Freizeit teil-\nweise mit, aber auch ohne direkte Begleitung der Eltern verbringen kön-\nnen. Die grossen, familienfreundlichen Wohnungen Wohnungen entspre-\nchen ca. 21% er vermietbaren Fläche, was für diese Lage angemessen ist. \n\nDer Freiraum ist nach Meinung der Fachpersonen hochwertig und Bedarf \nim Rahmen der Gestaltungsplanstufe keiner weiteren Betrachtung. Ge-\nmäss Ziffer 6.2 der Gestaltungsplanvorschriften ist zusammen mit dem \nBaugesuch ein Frei- und Spielraumkonzept einzureichen, das detaillierte \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    26 \n\nAussagen über die Nutzung und Gestaltung der Hartflächen und Grünflä-\nchen macht. Somit ist eine stufengerechte Detaillierung der Freiraumflä-\nchen gesichert und kann von der Behörde mit den übrigen Baugesuchs-\nunterlagen beurteilt werden. \n\n   \nBeschluss  MIt über 20% der vermietbaren Fläche wird dem Anliegen im Projekt \n\ndort Rechnung getragen, wo es für Familien vorteilhaft ist. Eine Erhö-\nhung des Anteils an diesem Standort in der ersten Bautiefe ist nicht ge-\nrechtfertigt und auch nicht zweckmässig. \n\n   \n\nEinwendung 31 \nAlternative Liste Limmattal \n\n Veloabstellplätze: Aufgrund der guten Erschliessung mit dem öffent-\nlichen Verkehr ist mit vielen Bewohnern mit einer grossen Anzahl von \nVelos zu rechnen. Daher ist eine Anzahl von Abstellplätzen über der \nNorm vorzusehen.  \n\nAuch die Besucherveloabstellplätze sind zu überdachen. \n   \nBegründung  - \n   \nErwägungen  Die Anzahl der Velos ist weit über den bisher gültigen Werten festgelegt. Es \n\nist pro Zimmer ein Veloabstellplatz vorzusehen. Weitere Veloabstellplätze \nwären unverhältnismässig, zumal der Bahnhof Dietikon fussläufig be-\nquem erreichbar ist. Die Anzahl Veloabstellplätze steht auch im Einklang \nmit der neuen Parkplatzverordnung. \n\n   \nBeschluss  Teilweise kommt das Projekt der Einwendung bereits entgegen. Die aus-\n\nreichend vorhandenen, öffentlichen und hausinternen Veloabstellplätze \nsind angemessen verteilt (siehe auch Begründung zu Einwendung 22). \n\n   \n\n \n\n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan Post-/Zürcherstrasse, Dietikon \nBericht zu den Einwendungen \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    27 \n\n  4 DIVERSE ANLIEGEN \nHinweise  4.1 Fraktion SP Dietikon \n\nHinweis 1 \nFraktion SP Dietikon  \n\n Grundsätzlich unterstützen wir den Stadtboulevard und die dazuge-\nhörige Planung. Auch die Begrünung wird begrüsst. In der Gemeinde-\nordnung ist jedoch festgehalten, dass die Gemeinde qualitativ hoch-\nwertigen, preisgünstigen Wohnraum fördert. Leider ist kein Passus \nzum preisgünstigen Wohnraum im städtebaulichen Vertrag enthal-\nten. Weiter sollte der Anteil an 3.5 und 4.5 Zimmerwohnungen ver-\ndoppelt werden, da sich die Liegenschaft in unmittelbarer Nähe zum \nZentralschulhaus befindet und somit für Familien äusserst attraktiv \nist. Generell sind wir unzufrieden, wie der Mehrwertausgleich einge-\nsetzt werden soll.  \n\n   \nBegründung  - \n\nErwägungen  Das vorliegende Projekt ging aus einem Architekturwettbewerb als Sieger-\nprojekt hervor. Vor dem Wettbewerb wurde eine Wohnraumanalyse durch \nein Fachbüro durchgeführt und gestützt darauf das Raumprogramm defi-\nniert. Der Wohnungsspiegel ist ausgewogen und für alle Altersstufen be-\nsteht ein angemessenes Wohnungsangebot. Obwohl die Überbauung in \nder Nähe der Schule liegt, eignet sich die Überbauung nur bedingt für Fa-\nmilien mit Kindern. Es gibt innerhalb des Stadtbanns von Dietikon geeig-\nnetere Lagen für Familienwohnungen.  \n\nDer Standort an der stark frequentierten Zürcherstrasse ist kein typischer \nStandort für Familien. Die grossen Wohnungen liegen hauptsächlich im \nnach Ost, Süd und West gerichteten Flügel abseits der Zürcherstrasse, \nnahe dem Schulgebäude. Eltern schätzen den direkten Bezug zu den \nSpielorten ihrer Kinder. Von diesen Wohnungen aus sind sowohl die \ngrosse Dachterrasse, die verkehrsberuhigte Florastrasse und auch Teile \ndes Pausenplatzes der Schule einsehbar, wo jüngere Kinder ihre Freizeit \nteilweise mit, aber auch ohne direkte Begleitung der Eltern verbringen \nkönnen. Die grossen, familienfreundlichen Wohnungen Wohnungen ent-\nsprechen ca. 21% er vermietbaren Fläche, was für diese Lage angemessen \nist. \n\nSämtliche Wohnungen sind zudem hindernisfrei erreichbar und entspre-\nchen somit den Vorschriften von § 239 a PBG (behinderten gerechter Zu-\ngang), weshalb die Wohnungen auch für das Wohnen im Alter bestens ge-\neignet sind. \n\nBezüglich der Ermittlung des Mehrwertausgleiches wird auf den städte-\nbaulichen Vertrag verwiesen. Darin sind die ermittelten Planungsmehr-\nwerte und die zulässigen Abzüge festgehalten. \n\n   \n\nBeschluss \n \n\n Der gleiche Investor bietet an anderen, besser geeigneten Standorten in \nDietikon Wohnungen mit preiswerten Mietpreisen, hauptsächlich für Fa-\nmilien an (siehe auch Einwendungen 2, 5 und 28). \n\n \n\n\n


parent_type: affair

text: \n \n \n \n \n\nProjekt 30432 \n \n\n«Post-/Zürcherstrasse» Dietikon \n\n \nErgänzungsbericht zur Mehrwertermittlung \n\n6. September 2023 \n\nStadt Dietikon, Stadtplanungsamt \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n \n \n \n\n \n \n \n \n \n \nFahrländer Partner  \nRaumentwicklung AG \nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20A \n8003 Zürich 3012 Bern \n \n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \nwww.fpre.ch www.fpre.ch\n \n\n\n\n \n\n2 \n \n \n \n \n\n1 Einleitung \n\n \n\n \n\n1.1 Ausgangslage \n\nDie RWD Reppisch-Werke AG möchte zusammen mit der ImmoZins AG das Areal an der Post-/ Zür-\ncherstrasse städtebaulich entwickeln. Das aus dem Konkurrenzverfahren hervorgegangene Richtprojekt \nvon Rosenmund und Rieder Architekten sieht den Ersatz der bestehenden drei Gebäude durch einen grös-\nseren Neubau vor. Die baurechtliche Grundlage dafür ist ein privater Gestaltungsplan. \n\nAbbildung 1 Amtliche Vermessung \n\n  \n\nQuelle: GIS Kanton Zürich. \n\n \n\nIm rechtskräftigen Zonenplan der Stadt Dietikon (21. August 1996 inkl. Teilrevisionen bis 20. Dezember \n2013) liegen sämtliche Grundstücke des Geltungsbereichs in der Zentrumszone Z5. Es besteht keine Ge-\nstaltungsplanpflicht.  \n\nDer Perimeter für den privaten Gestaltungsplan umfasst die Grundstücke mit den Parzellen Nummern 643, \n9546, 9547 und 9548. Die Fläche beträgt insgesamt 2'375 m². \n\n \n\n \n\n1.2 Ergänzungsbericht \n\nFPRE hat im Auftrag der Stadt Dietikon die Mehrwertermittlung für das Areal erstellt. Die Resultate sind im \nBericht vom 12. Mai 2023 erläutert und kommentiert.  \n\nAn der Nachbesprechung vom 21. August 2023 mit Vertretern beider Eigentümer, der Stadt Dietikon, des \nPlanungsbüros SKW und von FPRE haben die Grundeigentümervertreter die nachfolgend aufgeführten \nBewertungsgrundlagen von FPRE kritisch hinterfragt.  \n\n- Dachgeschosse: Mit zwei Dachgeschossen kann eine deutlich grössere Geschossfläche realisiert \nwerden. Entspricht das Attikageschoss damit einer bestmöglichen Ausnutzung des Grundstücks \n(highest-and-best-use)? \n\n- Höherer Standard im neuen Recht: Trotz höheren Anforderungen im Gestaltungsplanverfahren wird \nsowohl im aktuellen wie auch im neuen Recht ein identisches Kostenniveau verwenden.  \n\nDie Stadt Dietikon hat FPRE damit beauftragt, die beiden Bewertungsgrundlagen erneut zu prüfen und \ngegebenenfalls anzupassen. \n\n\n\n \n\n3 \n \n \n \n \n\n2 Dachgeschosse \n\n \n\n \n\n2.1 Ausgangslage \n\nBaurechtlich zugelassen sind entweder zwei Dachgeschosse unter einem Schrägdach oder ein Attikage-\nschoss. \n\nIm Rahmen der Mehrwertermittlung haben wir die indikativen Werte beider Möglichkeiten ermittelt. Der Wert \ndes Attikageschosses liegt trotz deutlich geringerer Flächenmenge leicht über demjenigen von zwei Dach-\ngeschossen. Grund dafür ist, dass trotz geringerer Erstellungskosten sowohl die Flächenerträge als auch \ndie Flächeneffizienz in den Dachgeschossen geringer ausfallen. \n\n \n\n \n\n2.2 Vergleich der Flächen \n\nFür das Attikageschoss rechnen wir mit einem Anteil an Geschossflächen von 67% des darunterliegenden \nVollgeschosses.  \n\nBei den Dachgeschossen gehen wir davon aus, dass bei einer Neigung des Schrägdachs von 45° und Ge-\nschosshöhen von 3.5 m (OK-OK) deutlich mehr Geschossflächen realisiert werden können als im Attika-\ngeschoss. Im ersten Dachgeschoss rechnen wir mit einem Anteil von 100% des darunterliegenden Voll-\ngeschosses, im zweiten Dachgeschoss mit einem Anteil von 50% des darunterliegenden Dachgeschosses. \nBasis dieser Auslegung sind die baurechtlich zulässigen Flächen.  \n\nIn der nachstehenden Tabelle finden sich die Flächenvergleiche der Szenarien Attika und Dachgeschosse \n(DG’s) anhand einer fiktiven Gebäudegrundfläche (Vollgeschoss) von 860 m2. Die angenommene Gebäu-\ndetiefe beträgt 14 m. \n\nTabelle 1 Flächenvergleiche Szenarien Attika und Dachgeschosse (DG’s) \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nIm Bereich der Schnittfläche zwischen Boden und Dachschräge entstehen bei den baurechtlich zulässigen \nFlächen Bereiche, die keinen oder nur einen sehr geringen Nutzwert aufweisen. Für die Ermittlung von \nMarktmieten (MWG) oder Marktwerten (EWG) haben wir aus diesem Grund die Nutzflächenmenge in den \nDachgeschossen um 20% reduziert. \n\nDie Nutzflächenmenge im Attika beträgt 432 m2. In den Dachgeschossen beträgt die Nutzflächenmenge un-\nter Berücksichtigung einer leicht geringeren Flächeneffizienz und der Anteile an nicht nutzbaren Flächen \n674 m2.  \n\n \n\nAttika Anteile DG's Anteile Delta\n\nGeschossflächen\n\n  oberstes Vollgeschoss m² GF 860 100% 860 100%\n\n  Attika / erstes Dachgeschoss m² GF 576 67% 860 100%\n\n  zweites Dachgeschoss m² GF 430 50%\n\nTotal m² GF 576 1’290 +124%\n\n  Terrassenflächen, Balkon m² GF 220 86  -61%\n\nTotal m² GF 576 1’204 +109%\n\nNutzflächen\n\n  Flächeneffizienz NF/GF 0.75 0.70\n\nTotal m² NF 432 843 +95%\n\n   Anteil nicht nutzbare Flächen DG's m² NF 169 20%\n\nTotal m² NF 432 674 +56%\n\n\n\n \n\n4 \n \n \n \n \n\n2.3 Vergleich der Erträge \n\nAuf Basis der Nutzflächenmengen und von marktgerechten Wohnungsgrössen erfolgt die Einschätzung von \nMarktmieten und Verkaufserlösen.  \n\nIn der nachfolgenden Tabelle findet sich der Vergleich von Wohnungsmix, Aussenraumflächen, Marktmieten \nund Verkaufserlösen.  \n\nTabelle 2 Wohnungsmix, Marktmieten und Verkaufserlöse \n\n \n\nQuelle: IMBAS, FPRE. \n\n \n\nIm Attikageschoss rechnen wir mit vier Wohnungen bei einer durchschnittlichen Grösse von 108 m². Die \nAussenraumfläche (Terrasse) beträgt 55 m². In den Dachgeschossen rechnen wir mit sechs Duplex-Woh-\nnungen bei einer durchschnittlichen Grösse von 112 m². Die Aussenraumfläche (Einschnitt in Dachfläche) \nbeträgt 14 m².  \n\nDie Marktmieten der Dachwohnungen liegen mit 265 CHF/m² a rund 13% unter den Mieten der Attikawoh-\nnungen mit 304 CHF/m² a. Die Verkaufserlöse der Dachwohnungen liegen mit 11’560 CHF/m² rund 18% \nunter den Verkaufserlösen der Attikawohnungen von 14’171 CHF/m².  \n\nDas Total von Marktmieten und Verkaufserlösen in den Dachwohnungen liegt als Folge der um rund 56% \nhöheren Nutzflächenmengen rund 36% bis 27% über denjenigen der Wohnungen in den Attikageschossen. \n\n \n\n \n\n2.4 Vergleich der Projektwerte \n\n2.4.1 Methodenbeschrieb \n\nIm Unterschied zur Mehrwertermittlung ist die indikative Wertermittlung für den Vergleich beider Szenarien \nmittels statischer Residualwertmethode erfolgt. Zeitliche Rahmenbedingungen sind darin nicht berücksich-\ntigt. Der so ermittelte Wert liegt leicht über dem mittels dynamischer Residualwertmethode ermittelten Wert. \nDa die vorliegende Berechnung aber dem Vergleich von Szenarien dient, ist diese Differenz nicht relevant. \n\nBasis in der statischen Residualwertmethode bilden die Ertragswerte beider Szenarien (Werte per Fertig-\nstellung). Von diesen Ertragswerten werden anschliessend die Erstellungskosten in Abzug gebracht. Die so \nermittelten Werte entsprechen den indikativen Marktwerten beider Szenarien (Werte per Bewertungsstich-\ntag).  \n\n \n\n2.4.2 Ertragswerte (Werte per Fertigstellung) \n\nDie Ermittlung der indikativen Ertragswerte ist auf Basis der Einschätzungen aus der Mehrwertermittlung \nerfolgt (Marktmieten, laufende Kosten, Diskontierung). Grundlage bildet erneut eine Verteilung von 76% \nMietwohnungen (MWG) und 24% Eigentumswohnungen (EWG).  \n\nDelta\n\nNutzflächen m² NF\n\nAnzahl WHG Stk.\n\nWohnungsgrössen m² NF\n\nAussenflächen pro Wohnung m² NF\n\nMarktmieten pro WHG CHF/Mt.\n\nCHF a\n\nCHF /m²a HNF  -13%\n\nVerkaufserlöse pro WHG CHF\n\nCHF/m² HNF  -18%\n\nTotal\n\n   Total Marktmieten (MWG) CHF p.a. +36%\n\n   Total Verkaufserlös (EWG) CHF +27%\n\n32’880\n\n265\n\n29’760\n\n432\n\nAttika DG's\n\nDuplex\n\n4\n\n108\n\n674\n\n2’480\n\n14\n\n112\n\n6\n\n1’531’000\n\n14’171\n\n131’520\n\n6’124’000 7’794’000\n\n178’560\n\n11’560\n\n1’299’000\n\n55\n\n304\n\n2’740\n\n\n\n \n\n5 \n \n \n \n \n\nNachfolgend findet sich die Zusammenstellung von Einschätzungen der laufenden Kosten und der Nettoer-\nträge beider Szenarien. \n\nTabelle 3 Laufende Kosten, Nettoerträge \n\n \n\nQuelle: IMBAS, FPRE. \n\n \n\nDie Diskontierung der Nettoerträge erfolgt mit einem Satz von 2.65%. Sie entspricht der Diskontierung aus \nder Mehrwertermittlung. Nachfolgend findet sich eine Zusammenstellung der Ertragswerte beider Szena-\nrien. \n\nTabelle 4 Ertragswerte \n\n \n\nQuelle: IMBAS, FPRE. \n\n \n\nBei einem Anteil von 76% Mietwohnungen und 24% Eigentumswohnungen liegt der indikative Ertragswert \nder Dachgeschosse mit CHF 5'764'000 als Folge der grösseren Fläche trotz geringeren Werten pro m² rund \nCHF 1'429'000 bzw. 33% über demjenigen der Attikawohnung. \n\n \n\n2.4.3 Erstellungskosten \n\nBasis der Einschätzungen sind die Kennwerte aus der Wertermittlung im aktuellen Recht. Wir haben die \nKennwerte aber um den jeweiligen Anteil für die Tiefgarage reduziert. \n\nDie Erstellungskosten bei den Attikageschossen schätzen wir rund 7% höher ein als diejenigen der Dachge-\nschosse. Grund dafür ist die Grössere Menge an Umhüllungsflächen im Attikageschoss. Nachfolgend findet \nsich eine Zusammenstellung der Erstellungskosten beider Szenarien. \n\nTabelle 5 Vergleich der indikativen Erstellungskosten \n\n \n\nQuelle: IMBAS, FPRE. \n\n \n\nTrotz geringeren Kennwerten liegen die Erstellungskosten der Dachgeschosse als Folge der grösseren Flä-\nchenmengen rund 82% über denjenigen der Attikageschosse. \n\n \n\n2.4.4 Projektwerte (Werte per Bewertungsstichtag) \n\nWie eingangs beschrieben werden zur Ermittlung der indikativen Projektwerte von den Ertragswerten die \nErstellungskosten in Abzug gebracht (statische Residualwertmethode). Von den so ermittelten rohen Markt-\nwerten werden Sicherheitsmargen von jeweils 19% in Abzug gebracht.  \n\nTrotz einer deutlich grösseren Nutzflächenmenge liegt der Projektwert der Dachgeschosse als Folge der \ngeringeren Ertragswerte und der höheren Erstellungskosten mit rund 15% unter dem Projektwert des Attika-\ngeschosses. Nachfolgend findet sich die Zusammenstellung der indikativen Projektewerte beider Varianten.  \n\n \n\nAttika DG's Delta\n\nLangfristige Eigentümerkosten 17% CHF\n\nLangfristiger Leerstand 0.5% CHF\n\nErstvermietungskosten 15% CHF\n\nVermarktungskosten 2.5% CHF\n\nNettoertrag p.a. CHF +41%\n\n19’728\n\n153’100\n\n108’109\n\n32’136\n\n929\n\n27’864\n\n207’900\n\n152’695\n\n22’753\n\n658\n\nAttika DG's Delta\n\nErtragswerte (Werte per Fertigstellung)\n\n   MWG (Diskontierung: 2.65%) CHF +36%\n\n   EWG CHF +27%\n\nTotal (76% MWG / 24% EWG) CHF +33%\n\n3’819’000 5’185’000\n\n5’971’000\n\n4’335’000\n\n7’599’000\n\n5’764’000\n\nAttika DG's Delta\n\nErstellungskosten\n\n   BKP 2 CHF/m² NF  -7%\n\nTotal BP 1 - 9 CHF +82%\n\n4’500\n\n2’139’143\n\n4’200\n\n3’893’736\n\n\n\n \n\n6 \n \n \n \n \n\nTabelle 6 Vergleich der indikativen Projektwerte \n\n \n\nQuelle: IMBAS, FPRE. \n\n \n\nTrotz einer grösseren Nutzflächenmenge und höherer Ertragswerte liegt der Projektwert des Dachge-\nschosses als Folge der höheren Erstellungskosten mit rund 15% unter dem Projektwert des Attikage-\nschosses.  \n\nDie in der Mehrwertermittlung vom 12. Mai 2023 getroffenen Annahme, dass Attikageschosse dem Grund-\nsatz «highest-and-best-use» entsprechen, bleibt damit gültig.  \n\nAttika DG's Delta\n\nIndikative Ertragswerte CHF\n\nIndikative Erstellungskosten CHF\n\nRohe Projektwerte CHF\n\n   Sicherheitsmargen CHF\n\n% 19% 19%\n\nProjektwerte CHF\n\n   Delta CHF  -15%\n\n4’335’000\n\n2’139’143\n\n5’764’000\n\n3’893’736\n\n2’195’858\n\n417’213\n\n1’778’645\n\n1’870’264\n\n355’350\n\n1’514’914\n\n-263’731\n\n\n\n \n\n7 \n \n \n \n \n\n3 Höherer Baustandard \n\n \n\n \n\n3.1 Situation \n\nWie eingangs beschrieben, sind durch das Gestaltungsplanverfahren im neuen Recht die Anforderungen an \ndie Gebäudestandards erhöht. Die Bestimmungen dürften zu leicht höheren Kosten führen. Allerdings sind \ndurch die hochwertigere Bauweise auch höhere Erträge erzielbar. \n\nIm Unterschied zu den Annahmen in der Mehrwertermittlung haben wir die Bewertungsannahme sowohl bei \nEigentums- wie auch bei den Mietwohnungen in Bezug auf den Ausbaustandard wie folgt angepasst:  \n\n- Ausbaustandard ursprünglich: üblich/durchschnittlich (3.0 von 5.0); \n\n- Ausbaustandard neu: leicht überdurchschnittlich (3.25 von 5.0). \n\nIn Bezug auf Vermietbarkeit, Vermarktbarkeit von Eigentumswohnungen, laufende Kosten, Sicherheitsmar-\ngen und Diskontierung bleiben die Bewertungseinstellungen unverändert.   \n\n \n\n \n\n3.2 Werteffekte \n\n3.2.1 Veränderte Erstellungskosten \n\nNachfolgend finden sich die Auswirkungen der Anpassung des Ausbaustandards auf die Erstellungskosten. \n\nTabelle 7 Auswirkungen auf die Erstellungskosten \n\n \n\nQuelle: IMBAS, FPRE. \n\nDie Zusatzkosten als Folge des erhöhten Ausbaustandards belaufen sich auf CHF 1'160'000 bzw. auf rund \n5.6%. \n\n \n\n3.2.2 Veränderte Erträge \n\nNachfolgend finden sich die Auswirkungen der Anpassung des Ausbaustandards auf die Erträge. \n\nTabelle 8 Auswirkungen auf die Erträge \n\n \n\nQuelle: IMBAS, FPRE. \n\nDie Zusatzerträge als Folge des erhöhten Ausbaustandards belaufen sich auf CHF 15'000, die Zusatzerlöse \nauf CHF 156’000. \n\nAusbaustandard 3.00 3.25\n\nKostenkennwert BKP 2 \n\nEigentumswohnungen CHF/m² NF 4’600 +6.5% 4’900\n\nMietwohnungen CHF/m² NF 4’450 +5.6% 4’700\n\nBüro / Verkauf CHF/m² NF 3’400 +4.4% 3’550\n\nErstellungskosten  BKP 1-9 CHF 20’737’530 +5.6% 21’899’460\n\nAusbaustandard 3.00 3.25\n\nVerkaufserlös CHF/m² NF 13’591 +1.3% 13’768\n\nMietertrag Wohnen CHF/m²a NF 282 +1.4% 286\n\nMietertrag Büro/Verkauf CHF/m²a NF 230 +2.2% 235\n\nVerkaufserlös total CHF 11’960’000 +1.3% 12’116’000\n\nMietertrag total CHF/a 931’972 +1.6% 947’180\n\n\n\n \n\n8 \n \n \n \n \n\nDie Zusatzkosten durch die Erhöhung des Standards können durch die zusätzlichen Erträge nicht kompen-\nsiert werden. Immobilienökonomisch ist die Erhöhung des Standards damit nicht sinnvoll. Weil höhere Stan-\ndards im Gestaltungsplan aber vorgeschrieben sind, reduziert sich durch die höheren Kosten der Wert im \nneuen Recht. \n\nNachfolgend findet sich eine Zusammenstellung der Projektwerte, ohne und mit erfolgten Anpassungen des \nAusbaustandards.  \n\nTabelle 9 Vergleich der Projektwerte \n\n \n\nQuelle: IMBAS, FPRE. \n\nDurch die Erhöhung des Standards reduziert sich der Projektwert im neuen Recht um CHF 563’000 \n\n \n\n \n\n3.3 Auswirkungen auf den Mehrwert \n\nDie nachfolgende Tabelle zeigt die Veränderung durch die Erhöhung des Ausbaustandards auf den Wert im \nneuen Recht und auf den Mehrwert. \n\nTabelle 10 Auswirkungen auf den Mehrwert  \n\n \n\nQuelle: IMBAS, FPRE. \n\n \n\nDurch die leichte Erhöhung des Ausbaustandards und der damit verbundenen Erhöhung der Erstellungs-\nkosten reduziert sich der Projektwert im neuen Recht um CHF 563'000 auf CHF 13'537’000. Dadurch re-\nduziert sich auch der Mehrwert um CHF 563'000 auf CHF 1'274’000. \n\n \n\nAktuelles Recht Neues Recht Neues Recht\n\nerhöhter Standard\n\nRoher Projektwert CHF 15’177’000 17’343’000 16’651’000\n\n  Sicherheitsmarge CHF 2’914’000 3’243’000 3’114’000\n\nProjektwert CHF 12’263’000 14’100’000 13’537’000\n\n  Delta erhöhter Standard -563’000\n\nAktuelles Recht Neues Recht Mehrwert\n\nProjektwerte CHF CHF CHF\n\n  ohne Anpassungen 12’263’000 14’100’000 1’837’000\n\n  mit Anpassungen 12’263’000 13’537’000 1’274’000\n\n  Delta Anpassungen -563’000\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nImpressum \n\n \n\n \n\nProjekt \n\n30432 \n\n \n\nAuftraggeber \n\nStadt Dietikon \n\nStadtplanungsamt \n\nBremgartnerstrasse 22 \n\n8953 Dietikon \n\n \n\nKontakte \n\nMarlen Patt \n\n \n\n \n\nErsteller \n\nFahrländer Partner \n\nRaumentwicklung AG \n\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a \n\n8003 Zürich 3012 Bern \n\n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \n\ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \n\nwww.fpre.ch www.fpre.ch \n\n \n\nVerantwortlicher Partner \n\nMartin Bühler \n\n \n\nProjektleitung \n\nSamuel Giezendanner \n\n \n\nBearbeitung \n\nMartin Bühler \n\nSamuel Giezendanner \n\n \n\nZeitraum \n\nSeptember - November 2022 \n\nErgänzung August - September 2023 \n\nmailto:info@fpre.ch\nhttp://www.fpre.ch/\n\n