name: Gebietsentwicklung Niderfeld; Verabschiedung zur Festsetzung, STRB 15.12.2025, Antrag an GR

text: \nStadt Dietikon\n\nStadtrat Bremgartnerstrasse 22\n8953 Dietikon\n\nTel. +41 44 744 35 35\nwww.dietikon. ch\n\nProtokoll Stadtrat\n\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\n6.0.4.3 Gebietsentwicklung Niderfeld ab 2024\n\nVerabschiedung zur Festsetzung, Antrag GR\n\n568-2025\n\n1 Das Niderfeld\n\nDas Niderfeld ist ein Zentrumsgebiet von kantonaler Bedeutung und mit rund 40 Hektaren Dietikons letzte\ngrosse Siedlungsreserve. Es wird dereinst etwa 3700 Menschen Wohnraum und 2700 Arbeitsplätze bieten Das\nQuartier Niderfeld als Wohn- und Arbeitsgebiet mit hoher Lebens- und Aufenthaltsqualität wird zu einem le-\nbendigen. integralen Teil der Stadt Dietikon. Das Herzstück des neuen Quartiers ist der grosszügige, zentrale\nPark. Dieser bietet zusammen mit den weiteren öffentlichen Plätzen der Bevölkerung eine Erholungsoase und\nTreffpunkte für jede Generation. Moderne, gut eingerichtete und zentrale Wohngelegenheiten im Misch- oder\nWohngebiet laden Singles, Paare und Familien ein, sich dort niederzulassen und wohlzufühlen Dank der guten\nVerkehrserschliessung und dem Arbeitsplatzgebiet wird die Ansiedlung neuer Firmen ermöglicht und neue Ar-\nbeitsplätze entstehen, was den Wirtschaftsstandort Dietikon weiter stärkt.\n\n1.1 Stadtpark: Spielen, Sport treiben, sich treffen oder einfach die Natur geniessen im Park\nIm Zentrum des neuen Quartiers befindet sich ein weitläufiger Park entlang des Teischlibachs. Der Park gliedert\nsich in verschiedene Bereiche mit Angeboten für unterschiedliche Bedürfnisse. Diese reichen von naturnahen,\nteilweise auenartigen Bereichen entlang des Gewässers, über ruhige Parkinseln, Spielmöglichkeiten, grosszügi-\ngen Rasenflächen bis zu Siedlungsgärten. Der Park bildet das Markenzeichen des neuen Quartiers und wird mit\nseinen Angeboten ein Anziehungspunkt für die Bevölkerung sein. Der im Park liegende Teischlibach wird im\nRahmen der Überbauung des Areals revitalisiert.\n\n1. 2 Quartierplatz: Ein Platz, um sich auszutauschen, zu verweilen und sich zu vergnügen\nSüdlich an den Park schliesst der grosszügige Quartierplatz an. Seine Grosse und Gestaltung laden zu ver-\nschiedensten Aktivitäten ein. Er dient den Quartierbewohnenden als Spiel- und Treffpunkt und bildet zusam-\nmen mit den benachbarten öffentlichen Nutzungen und dem Maienplatz das gesellschaftliche und kulturelle\nZentrum des Quartiers.\n\n1. 3 Erschliessung: Nachhaltig und schnell von einem Ort zu einem anderen dank guter Erschliessung\nDie Erschliessung des neuen Quartiers legt den Fokus auf den öffentlichen sowie den FUSS- und Radverkehr.\nDie mit dem städtebaulichen Konzept abgestimmte Limmattalbahn erschliesst das Gebiet mit den beiden Hal-\ntestellen «Maienweg» und «Niderfeld» und fährt entlang des alleeartigen Strassenzugs auf eigenem Trassee.\nZudem wird ein dichtes Netz an Wegen für den Rad- und Fussverkehr geschaffen. Die Wohn- und Mischzonen\ndes Niderfelds werden als Tempo-30-Zone oder Begegnungszone ausgebildet. Das Strassennetz ist so ange-\nlegt, dassder Schleichverkehr vom Arbeitsplatzgebiet im Westen zum Misch- und Wohngebiet im Osten unter-\nbunden ist.\n\n1.4 Moderne Urbanität: Wohnen, Arbeiten, Freunde treffen und Erledigungen machen an einem Ort\n\nZentral gelegen in der Nähe des Parks und umgeben von Plätzen bietet die Blockrandbebauung des Mischge-\nbiets attraktiven Wohn- und Gewerberaum mit einer grossen Nutzungsvielfalt. Im Erdgeschoss der Gebäude\nfinden die Gewerbe und Dienstleistungsanbieter ihren Platz. Die oberen Etagen bieten den Bewohnerinnen und\nBewohnern einen modernen und gut gelegenen Wohnraum.\n\n1/13\n\n\n\nStadt Dietikon Ji\n\nProtokoll Stadtrat\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\n1.5 Wohnquartier mit Charakter: Ruhig gelegen oder doch lieber urban? - die Wohnquartiere bieten für\nalle was\n\nAngrenzend und mit Blick auf den Park werden vielfältige Wohnungstypen entstehen: Ruhiges Wohnen im\nNorden und Westen sowie urbanes Wohnen im Süden des Parks. Damit werden Wohnmöglichkeiten geschaf-\nfen, die auf verschiedene Bedürfnisse eingehen und unterschiedliche Charaktere anziehen.\n\n1.6 Plätze und Aussenräume: Orte zum Flanieren und zum Begegnen\n\nNebst dem grossen und zentralen Quartierplatz werden noch weitere Plätze für die Bevölkerung entstehen. Ei-\nner davon ist der Maienplatz bei der Limmattalbahn-Haltestelle «Maienweg». Er markiert den Zutritt ins neue\nStadtquartier. In den Gebäuden am Maienplatz sind Läden für die Quartierversorgung sowie Restaurants, Cafes\nusw. vorgesehen. Ein weiterer Platz ist der Dietoplatz, welcher an der zweiten Haltestelle der Stadtbahn an der\nSchnittstelle von Arbeitsplatz-und Mischgebiet entsteht.\n\n1.7 Industrieund Gewerbe: Arbeiten in zentraler Lage lässt mehr Zeit, um das Leben zu geniessen\n\nIm nordwestlichen Teil des Geländes befindet sich hauptsächlich die Industrie, wobei darauf geachtet wird,\n\ndass mit Dienstleistungsanbietern und Mantelnutzungen, wie beispielsweise ein Logistik-Bildungszentrum,\nsanfte Übergänge in die Misch- und Wohngebiete hergestellt werden. Im südwestlichen Gebiet ist die Nutzung\nfür klassisches Gewerbe vorgesehen.\n\n1.8 Bildung und Sport: Neues Lernen und sich beim Sport austoben - beides hat seinen Platz\n\nIm Niderfeld werden die diversen gesellschaftlichen Aspekte berücksichtigt, so wird es neben Wohnraum, Ge-\nwerbe, Freiräumen und ökologisch wertvollen Grünflächen auch Bildungseinrichtungen und Sportanlagen ge-\nben. Damit das neue Quartier ein attraktiver Wohnort für Familien wird, entstehen neue Schulen, Kindergärten\nund Tageseinrichtungen. Diverse Sportanlagen und eine Dreifachturnhalle tragen zu einem vielfältigen und\nspannenden Freizeit- und Sportangebot bei.\n\n2 Planungs- und Entwicklungsprozess\n\n2013 Studienverfahren mit 3 internationalen Teams\n\n2015 Verabschiedung Masterplan als Synthese des Studienverfahrens\n\n2016 Start Erarbeitung Gestaltungsleitbild zur Konkretisierung der städtebaulichen Idee\n\n2018 Einleitung des Quartierplanverfahrens\n\n2019 4 Workshops mit Grundeigentümerschaften des Gallenmattquartiers\n\n2020 1. kantonale Vorprüfung\n\n2021 Berechnung planerischer Mehrwert und Erarbeitung städtebaulicher Vertrag\n1. ordentliche Grundeigentümerversammlung nach PBG bzw. QPV\n\n2023 Öffentliche Auflage Gestaltungsplan, Teilrevision BZO und Umweltverträglichkeitsbericht (UVB)\n\n2024 2. kantonale Vorprüfung\n\n2025 Differenzbereinigung mit Amtschefs ARE, TBA und KaPo\n2. ordentliche Grundeigentümerversammlung nach PBG bzw. QPV\nUnterzeichnung städtebaulicher Vertrag durch Grundeigentümerschaften\n\n2015 - 2023 11 orientierende Grundeigentümerversammlungen\n\n2016 - 2020 6 Workshops mit Begleitgruppe aus Politik, Wirtschaft und lokalen Organisationen\n\n2016 - 2025 53 Sitzungen mit den Delegierten des VGND (Verein Grundeigentümer Niderfeld Dietikon)\n\n2021 - 2025 15 Sitzungen Lenkungsausschuss\n(paritätisches Gremium aus 3 Stadträten und 3 Vertretern VGND für strategische Entscheide)\n\n2/13\n\n\n\nStadt Dietikon H\n\nProtokoll Stadtrat\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\n3 Meilensteine\n\n3.1 1. kantonale Vorprüfung\n\nIm Juni 2020 hat der Stadtrat das gesamte Planungsdossier zuhanden der kantonalen Vorprüfung verabschie-\ndet. Bis März 2021 haben die verschiedenen kantonalen Stellen ihre Vorprüfungsberichte verfasst und das Er-\ngebnis dem Stadtrat mitgeteilt. Sämtliche Vorprüfungsberichte stellen der Gebietsentwicklung Niderfeld durch-\nwegs ein gutes Zeugnis aus. So werden die Nachvollziehbarkeit, dieKoordination unter den verschiedenen Pla-\nnungsinstrumenten und die qualitativ hochstehenden Inhalte ausdrücklich gewürdigt. Das ARE anerkennt auch\ndas klar ablesbare städtebauliche Prinzip, die differenzierten Bautypologien und die geeignete Setzung der\nBaufelder und Hochpunkte als Reaktion auf die unterschiedlichen und komplexen Parameter im Gebiet Nider-\nfeld. Dem grosszügigen Park wird in Kombination mit den Strassenräumen, den Plätzen und den Innenhöfen\nein wesentlicher Beitrag zum grossen städtebaulichen Potenzial und eine hohe funktionale Bedeutung attes-\ntiert. Nebst dieser sehr positiven Gesamtbeurteilung wurden die einzelnen Planungsinstrumente aber auch in\nihren Details geprüft und die verschiedenen Ämter und Fachbereiche haben Anträge und Empfehlungen hin-\nsichtlich der Genehmigungsfähigkeit geäussert. Insgesamt haben die kantonalen Ämter und Fachstellen 165\nAnträge formuliert. Diese sind soweit zweckmässig und möglich in den weiteren Erarbeitungsprozess eingeflos-\nsen.\n\n3.2 1. ordentliche Grundeigentümerversammlung\n\nZwischen 2015 und 2021 fanden 10 informellen Grundeigentümerversammlungen, verschiedene spezifische\nWorkshops zum Gallenmattquartier sowie zahlreiche Einzelgespräche mit verschiedenen Grundeigentümer-\nschaften statt. Die Veranstaltungen dienten in erster Linie der Information, boten aber auch immer die Mög-\nlichkeit, Fragen zu stellen und Anliegen einzubringen. Damit konnte einerseits sichergestellt werden, dass sämt-\nliche Grundeigentümerschaften adäquat über den Stand der Planungen und deren Inhalt informiert waren. An-\ndererseits erhielten die einzelne Grundeigentümerschaften eine Plattform, um ihre Wünsche und Anliegen\nmöglichst frühzeitig und im laufenden Planungsprozess einzubringen.\n\nIm November 2021 konnte die erste ordentliche Grundeigentümen/ersammlung gemäss § 152 PBG abgehalten\nwerden. Die teilnehmenden Grundeigentümerschaften erhielten eine umfassende Erläuterung zum Entwurf des\nQuartierplans (§ 152 Abs. 3 PBG) sowie zu den übrigen Planungsinstrumenten mit Bezug zum Quartierplan.\nWährend der Versammlung und innert einer Frist von 30 Tagen wurden die Wünsche und Anregungen entge-\ngengenommen (§ 152 Abs. 3 PBG) und es wurde ein Protokoll gemäss § 39 QPV erstellt. Aufgrund des stetigen\nMiteinbezugs der Grundeigentümerschaften gingen kaum neue bzw. bisher nicht bekannte Wünsche und An-\nregungen ein. Vielmehr wurde die Gelegenheit genutzt, nicht oder nur teilweise in der Planung berücksichtigte\nWünsche und Anliegen nun noch offiziell einzubringen und protokollieren zu lassen.\n\n3.3 Öffentliche Auflage\n\nIm November 2023 wurde der öffentliche Gestaltungsplan Niderfetd (inkl. Umwelfrt/erträglichkeitsbericht und\nallen weiteren dazugehörigen Unterlagen) und die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung öffentlich aufge-\nlegt. Die öffentliche Auflage erfolgte gemäss § 7 Abs. 2 PBG während (etwas mehr als) 60 Tagen vom 9. No-\nvember 2023 bis 19. Januar 2024. Zum besseren Verständnis der städtebaulichen Idee wurde das Gestaltungs-\nleitbild ebenfalls öffentlich aufgelegt. Da es sich dabei um ein informelles Planungsinstrument handelt, besteht\ndafürjedoch kein formeller Rahmen bzw..keine gesetzliche Basis.\n\nWährend der öffentlichen Auflage sind Einwendungen von sieben Grundeigentümern, vier politischen Parteien,\ndrei Verbänden und drei über-/nebengeordneten Planungsträgern mit insgesamt 137 Anträgen eingegangen.\nIm Grundsatz haben alle die Planungals positiv beurteilt. Die Einwendungen wurden eingehend geprüft und\ngegebenenfalls im entsprechenden Planungsinstrument berücksichtigt. Dabei musste wiederum gewährleistet\nwerden, dass die Planung in sich konsistent und die verschiedenen Planungsinstrumente widerspruchsfrei blei-\nben. In den Mitwirkungsberichten wird Rechenschaft bezüglich der Berücksichtigung (berücksichtigt, teilweise\nberücksichtigt oder nicht berücksichtigt) und der Umsetzung abgelegt. Bei nicht oder nur teilweise berücksich-\ntigten Einwendungen wurde dies begründet. Über die nicht berücksichtigten Einwendungen wird gesamthäft\nbei der Planfestsetzung (§ 7 Abs. 3 PBG) entschieden.\n\n3/13\n\n\n\nStadt Dietikon H\n\nProtokoll Stadtrat\n\nSitzung vom 15. Dezennber 2025\n\n3.4 2. kantonale Vorprüfung\n\nDie Überarbeitung der Planungsinstrumente nach der öffentlichen Auflage wurde im engen Austausch mit dem\nLenkungsausschuss und den Vertretern des Vereins der Grundeigentümer Niderfeld (V6ND) vorgenommen.\nMit Beschluss vom 6. Mai 2024 hat der Stadtrat die überarbeiteten Planungsdossiers zuhanden der 2. kantona-\nlen Vorprüfung verabschiedet. Mit den Schreiben vom Oktober 2024 haben die kantonalen Fachstelten zu den\nverschiedenen Planungsinstrumenten Stellung genommen. Trotz der grundsätzlich sehr positiven Würdigung\nwurde seitens Kantons die zusätzliche Erarbeitung eines Strassenprojekts Ueberland-/Bodackerstrasse (Basiser-\nSchliessung) eingefordert und eine dritte Vorprüfung empfohlen. Dazu räumte der Kanton der Stadt die not-\nwendigen Rechte für die Anpassungen der Kantonsstrasse ein, damit die Stadt für die Basiserschliessung des\nNiderfeld in Zusammenarbeit mit dem TBA ein separates Strassenprojekt nach Strassenplangenehmigungsver-\nfahren erarbeiten kann. Für die Genehmigung der Planungsinstrumente ist mindestens ein abgeschlossenes\nVorprojekt, inkl. Begehrensäusserung und Mitwirkung (§12 und 13 StrG), notwendig. Die entsprechende Auf-\nläge fand vom 13. März bis zum 14. April 2025 statt.\n\nIn zahlreichen bilateralen Sitzungen mit den verschiedenen kantonalen Fachstellen wurden die beanstandeten\nPunkte besprochen und grossmehrheittich geklärt. Es ist der Komplexität der Planung geschuldet, dass sich ein-\nzelne Forderungen der verschiedenen kantonalen Fachstellen widersprechen und es zu Zielkonflikten kommt.\nIn diesen Fällen musste die Stadt eine Interessenabwägung vornehmen und Prioritäten setzen. Um weitere Ver-\nzögerungen und zusätzliche Forderungen der einzelnen kantonalen Fachstellen zu vermeiden, hat der Len-\nkungsausschuss entschieden, keine dritte Vorprüfung durchzuführen.\n\n3. 5 Differenzbereinigung\n\nTrotz der zahlreichen bilateralen Sitzungen konnten einzelne Zielkonflikte und Widerspräche nicht geklärt wer-\nden. Diese verbliebenen Differenzen wurden am 24. März 2025 im Rahmen einer Sitzung mit den Amtschefs\nvon ARE, TBA und KaPo bereinigt, wodurch schliesslich ein Konsens gefunden werden konnte, damit eine ge-\nnehmigungsfähige Vorlage zuhanden der Festsetzungsinstanzen ausgearbeitet werden kann.\n\n3.6 2. ordentliche Grundeigentümerversammlung\n\nDie 2. ordentliche Grundeigentümen/ersammlung fand am 16. September 2025 in der Zehntenscheune statt.\nDie Quartierplangenossen erhielten im Vorfeld der Versammlung die Gelegenheit, schriftliche Begehren zu stel-\nlen. Dazu wurden die Quartierplanunterlagen vom 10. Juni bis am 4. August 2025 aufgelegt. Aufgrund des\nenormen Umfangs und der Komplexität wurde den Beteiligten deutlich mehr Zeit als die gesetzlich geforderten\n30 Tage eingeräumt. Innert der Auflagefrist konnten gemäss § 155 Abs. 1 PBG Begehren zu folgenden Sachver-\nhalten gestellt werden:\n- Grundlagen der Erschliessungen sowie zu gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen,\n- auf Entlassung aus dem Verfahren,\n- um eine andere Neuzuteilung,\n- auf Zurückweisung von Ersatzland eines Gemeinwesens ausserhalb des Quartierplangebiets.\n\nAnderweitige Begehren konnten bzw. mussten direkt in der Quartierplanversammlung vorgebracht werden.\nInnerhalb der Auflagefrist sind insgesamt acht Schreiben mit Begehren eingegangen. Die Begehren wurden im\nLenkungsausschuss beraten und der Umgang damit beschlossen. An der zweiten Grundeigentümerversamm-\nlung am 16. September 2025 wurde der überarbeitete Entwurf erläutert und zu den Begehren Stellung genom-\nmen. An der 2. Quartierplanversammlung wurden keine weiteren Begehren gestellt. Die ausserordentlich weni-\ngen Begehren zeugen von der umfassenden Einbindung der Grundeigentümer in den Entwicklungsprozess und\nder allgemein sehr grossen Zufriedenheit mit der Planungsvorlage. Hierzu haben insbesondere die ausgewo-\ngene Planung, die über 50 Sitzungen mit den Delegierten des VGND sowie die 11 orientierenden Grundeigen-\ntümerversammlungen einen wesentlichen Beitrag geleistet.\n\n4/13\n\n\n\nStadt Dietikon 11\n\nProtokoll Stadtrat\n\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\n4 Planungsinstrumente\n\n4.1 Übersicht\n\nDas Niderfeld soll als neuer Stadtteil einen attraktiven und nachhaltigen Wohn-, Arbeits- und Freizeitraum für\nDietikon und das Limmattal bilden. Damit dieses Ziel erreicht werden kann, bedarf es verschiedener Planungs-\ninstrumente, die parallel erarbeitet wurden und inhaltlich eng ineinandergreifen müssen. Die zentralen Pla-\nnungsinstrumente sind dabei der Quartierplan und der öffentliche Gestaltungsplan. Als Grundlage dient das\nGestaltungsleitbild, welches aus der Masterplanung hervorgegangen ist. Nebst den nachfolgend aufgeführten\nPlanungsinstrumenten sind auch verschiedene Fachgutachten und Vertiefungsstudien zu Themen wie Lärm,\nStörfall, Klima etc. notwendig.\n\nGestaltungsleitbild (inkl. Erschliessung und Mobilitätskonzept) Drittprojekte\n\nSBB.Regional-\nterminal\n\nLimmattalbahn\n\nRichtplar,\n(genehmigt)\n\nStaatsstrassen\n\n4.2 Quartierplan Niderfeld\n\n4.2.1 Quartierplan\n\nBei den zum Einsatz kommenden Planyngsinstrumenten ist der Quartierplan das Leitverfahren. Das Quartier-\nplanverfahren richtet sich nach den §§123-177 des Zürcher Planungs- und Baugesetzes (PBG) und der kanto-\nnalen Quartierplanverordnung (QPV). Der Quartierplan ermöglicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und\nbaurechtlichen Ordnung entsprechende zweckmässige Nutzung (§ 123 Abs. 1 PBG). Zu diesem Zweck muss er\nzwei Hauptaufgaben erfüllen: Einerseits muss er mittels Grenzveränderungen und Landumlegungen dafür sor-\ngen, dass Parzellen geschaffen werden, die sich für eine zonengemässe Nutzung eignen Das Quartierplange-\nbiet wird so eingeteilt, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligung und nachbarliche Zustimmung ange-\nmessen überbaut werden können, allenfalls erforderliche Lasten und Rechte werden mit dem Quartierplan be-\ngründet (§ 126 Abs. 1 PBG). Andererseits muss der Quartierplan dafür sorgen, dass alle Grundstücke ̂einer-\nschlössen werden und an den erforderlichen gemeinschaftlichen Ausrüstungen und Ausstattungen teilhaben\n(§ 128 Abs. 1 PBG). Dazu werden die Lage und Dimensionierung von Strassen, Wegen, Werkleitungen sowie die\nAusstattung mit gemeinschaftlichen Anlagen festgelegt und die Übernahme der Kosten geregelt.\nDas PBG räumt den betroffenen Grundeigentümern im Zusammenhang mit der Aufstellung des Quartierplans\nweitreichende Mitwirkungsbefugnisse ein. Sie können sich mehrfach zu den Entwürfen äussern und die Behör-\nden sind gehalten, sich mit den vorgebrachten Begehren auseinanderzusetzen und Differenzen zu bereinigen\nAndererseits obliegt den Quartierplanbeteiligten auch eine minimale Mitwirkungspflicht. Stellen sie ihre Begeh-\nren nicht rechtzeitig, so verwirken sie die Möglichkeit, in einem späteren Rekurs gegen den Festsetzungsbe-\nschluss entsprechende Rügen zu erheben.\n\nDer Quartierplan ist nötig, weil die Grundstücke gemäss § 234 PBG noch nicht baureif sind. Die Quartierplan-\neinleitung wurde am 23. Februar 2018 mit Verfügung Nr. 1294/17 von der Baudirektion genehmigt. Der Peri-\nmeter wurde später geringfügig erweitert und der dahingehend revidierte Einleitungsbeschluss (SRB vom\n28.2.22) wurde von der Baudirektion am 24. Mai 2022 mit Verfügung Nr. 0262/22 genehmigt. Am 24. Septem-\n\n5/13\n\n\n\nStadt Dietikon !i\n\nProtokoll Stadtrat\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\nber 2018 hat der Stadtrat zum Quartierplan gemäss § 25 QPV folgende Zwischenentscheide gefällt: Es wird ge-\nmäss § 25 Abs. 1 lit. a QPV ein Gestaltungsplan ausgearbeitet, es findet eine Umlegung nach Werten statt (lit. b)\nund für die Neuzuteilung wird keine Mindestgrösse (lit. c) vorgeschrieben.\n\n4.2.2 Unterlagen\n\nDie Unterlagen des Quartierplans Niderfeld umfassen:\nTechnischer Bericht inkl. Anhang, SKW, 10. Oktober 2025;\nQuartierplantabelle, SKW, 10. Oktober 2025;\nPläne 1:1 •000, SKW, 10. Oktober 2025;\nMitwirkungsbericht QP, SKW. 10. Oktober 2025;\nUmgang mit den schriftlich gestellten Begehren. SKW, 10. Oktober 2025;\nBericht Bodenbelastung, Sieber Cassina + Partner AG, 29. April 2025;\nEntwässern ngskonzept Entwicklungsgebiet Niderfeld, SKW, 10. Oktober 2025.\n\n4.3 Öffentlicher Gestaltungsplan Niderfeld\n\n4.3.1 Gestaltungsplan\n\nDer Gestaltungsplan ist gemäss den §§ 83 - 87 PBG ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, architekto-\nnisch gelungene und umweltgerechte Überbauung anstrebt. Zu diesem Zweck stellt er eine Spezialbauordnung\nauf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau- und Zonenordnung (BZO) abweicht und diese überla-\ngert. Die Zahl, Lage und äusseren Abmessungen sowie die Nutzungsweise der Bauten werden bindend festge-\nlegt. Dabei darf von der Regelbauweise der BZO und den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden.\nDer Gestaltungsplan hat die Erschliessung sowie die gemeinschaftliche Ausstattung zu ordnen, soweit dies\nnicht schon durch den Quartierplan geregelt ist. Alle Grundeigentümer im Perimeter des Gestaltungsplans sind\nan die Festlegungen gebunden, d. h., sie können nur noch gestaltungsplankonform bauen und nicht nach der\nGrundordnung. Das PBG unterscheidet verschiedene Arten von Gestaltungsplänen. Die Voraussetzung für die\nAusarbeitung und Festsetzung eines öffentlichen Gestaltungsplans, wie im Gebiet Niderfeld vorgesehen, ist das\nBestehen eines wesentlichen öffentlichen Interesses (§ 84 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan wird durch den Ge-\n\nmeinderat festgesetzt.\n\nDer öffentliche Gestaltungsplan Niderfeld schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung\nund Bebauung des Niderfelds hin zu einem Zentrum von regionaler Bedeutung im Sinne des kantonalen Richt-\n\n. plans. Die grossen gegenseitigen Abhängigkeiten aufgrund der quer durchs Gebiet führenden Limmattalbahn,\nder gebietsübergreifenden Strassenerschliessung sowie des zentralen Parks erfordern einen integralen Gestal-\ntungsplan für das ganze Niderfeld. Zwingend ist dies auch, weil das Wasserbau projekt Teischlibach und der\nHochwasserschutz der Reppisch zwingend über das ganze Gebiet zusammen realisiert werden müssen. Der Ge-\nstaltungsplan regelt die formalen planungs- und baurechtlichen Vorgaben, welche das Gestaltungsleitbild mit\nangestrebten städtebaulichen, freiräumlichen und architektonischen Qualitäten näher ausführt.\n\nDer Gestaltungsplan besteht aus den Vorschriften, dem zugehörigenSituationsplan im Massstab 1:1000 und\ndem erläuternden Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV. Im Gestaltungsplan sind die Baubereiche, der Park und\ndie Plätze ausgeschieden. Die Baubereiche weisen an wichtigen städtebaulichen Orten, insbesondere gegen\nden Park und die Maienallee, Pflichtbaulinien auf. Es bestehen weiter gebietsspezifische Bau- und Nutzungs-\nVorschriften. Bei den Baubereichen des Mischgebietes (Baubereiche A bis F) ist jeweils ein begrünter Innenhof\nmit Spiel- und Ruheflächen mit einer öffentlich zugänglichen Durchwegung vorzusehen. Im Wohngebiet (Bau-\nbereiche G bis N) werden die Gebäude in offenerer Bauweise mit begrünten Zwischenräumen sowie Durchwe-\ngungen festgelegt. Dabei wird auf das bestehende Gallenmattquartier (Baubereiche M und N) Rücksicht ge-\nnommen. Im Baubereich 0 ist Wohnen gegen das SBB-Gleisareal aus Lärmschutzgründen in geschlossener\nBauweise vorgesehen. Im Mischgebiet ist neben Wohnnutzung massig störende Gewerbenutzung zulässig, wo-\nbei Wohnen entlang der Erschliessungsstrasse, welche parallel zur Überlandstrasse verläuft, in den Bauberei-\nchen B bis E im Erdgeschoss ausgeschlossen ist. Generell sind ein Wohnanteil von mind. 50 % und ein Gewer-\nbeanteil von mind. 15 % einzuhalten. Die maximal anrechenbare Geschossfläche und die maximale Anzahl Ge-\n\n6/13\n\n\n\nStadt Dietikon !i\n\nProtokoll Stadtrat\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\nschösse ist pro Baubereich vorgeschrieben. Das Wohngebiet ist dem Wohnen vorbehalten, nicht störende Be-\ntriebe sind dort aber zulässig. Es ist ein Wohnanteil von mind. 80 % in den Baubereichen G bis N bzw. 50 % im\nBaubereich 0 einzuhalten.\n\nDie Baubereiche Q und P bilden das Tor zum Niderfeld und leiten von der geschlossenen Gebäudetypologie\ndes Mischgebiets zur offenen Bebauung des Wohngebiets über. Sie sind für öffentlichen Nutzungen (insbeson-\ndere einer siebten Schulanlage) reserviert. Die festgelegten Grundmasse dieser Baubereiche (max. Fassaden-\nhöhe und max. Geschossfläche) wurde im Sinne eines möglichst grossen Spielraums hoch angesetzt. Zur Siche-\nrung eines sorgfältigen Übergangs zum Wohngebiet (Gallenmatt) soll aber ein Konkurrenzveri:ahren durchge-\nführt werden, wie dies bei öffentlichen Bauten in der Stadt Dietikon üblich ist.\n\nAuf der anderen Seite gegen Westen bildet das Arbeitsplatzgebiet (Baubereiche R bis V) mit Blockrand- und\nHallenstruktur den Abschluss. Es sind maximal massig störende Gewerbe- und Industriebetriebe, Handels- und\nDienstleistungsbetriebe zulässig. Im Teilbereich U1.4 (Ecke Mutschellenstrasse - RBL) sind darüber hinaus auch\nstark störende Gewerbe-, Industrie-, Handels- und Dienstleistungsbetriebe sowie Logistiknutzungen zulässig.\n\nDer Bericht «Erschliessung und Mobilitätskonzept Niderfeld» definiert den Rahmen für die Festsetzungen im\nGestaltungspian bzgl. Erschliessung, Parkierung und Mobilität. Rückgrat für die Erschliessung des Niderfelds ist\ndie Limmattalbahn. Die gute Erreichbarkeit mit dem ÖV bildet damit optimale Voraussetzungen für eine nach-\nhaltige Gebietsentwicklung und die hier angestrebte hohe Nutzungsdichte. Mit der Nähe zum Zentrum Dieti-\nkon verfügt das Niderfeld zudem über sehr gute Voraussetzungen für einen attraktiven Velo- und Fussverkehr.\nVor diesem Hintergrund wird die Anzahl Parkplätze im ganzen Gebiet und insbesondere nahe der Haltestellen\nder Limmattalbahn auf einem tiefen Niveau gehalten. Mit einem Mobilitätsmanagement kann die Anzahl Park-\nplatze zudem weiter reduziert werden. Sämtliche Parkplätze, mit Ausnahme der Kundenabstellplätze des In-\ndustriegebiets, sind in den Baubereichen unterirdisch anzulegen. Im öffentlichen Raum entlang der Überland-\nstrasse (Sideway) erstellt und bewirtschaftet die Stadt zudem öffentliche Parkplätze.\n\nDer Gestaltungsplan macht auch gebietsspezifische Vorschriften in den Themenbereichen Umwelt, Ökologie\nund Energie. Wo der Gestaltungsplan keine Festlegungen trifft, gilt die jeweils gültige Bau- und Zonenordnung\n(BZO) der Stadt Dietikon.\n\n4. 3.2 Umweltverträglichkeitsbericht\n\nFür einige der Projekte im Perimeter muss gestützt auf die Verordnung über die Umweltverträglichkeitsprüfung\n(UVPV, vom 19. Oktober 1988, Stand 1, August 2022) eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) durchgeführt\nwerden. Das massgebliche Verfahren richtet sich fallweise nach der kantonalen Gesetzgebung. Aufgrund der\nAnzahl Parkplätze im Perimeter des Gestaltungsplans (> 500 Abstellplätze) ist ein Umweltverträglichkeitsbericht\n(UVB) erforderlich. Der UVB zeigt die Auswirkungen des Vorhabens auf die Umwelt (Lärm, Luft, Boden, etc.) auf.\nDer UVB ist formell dem Gestaltungsplan zugewiesen. Dieser macht aber auch Aussagen zu umweltrelevanten\nAuswirkungen, die auf Massnahmen anderer Planungsinstrumente fussen (z. B. Entwässerungskonzept). In die-\nsem Sinne handelt es sich um einen Umweltbericht zur gesamten GebietsentwicklungNiderfeld. Während des\nPlanungsprozesses wurden Massnahmen in unterschiedlichen Umweltbereichen vorgesehen, so dass letztlich\nein Gestaltungsplan vorliegt, dessen Auswirkungen auf die Umwelt möglichst gering sind. Der vorliegende Ent-\nwurf des Gestaltungsplans ist mit der Umweltschutzgesetzgebung vereinbar.\n\n4.3.3 Lärmgutachten\n\nAufgrund der Überschreitungen im Bereich Verkehrs- und Bahnlärm sowie Arbeitslärm wurde ein Lärmgutach-\nten erstellt, welches als Grundlage für die Festlegungen im Gestaltungsplan dient. Dabei wurden auch Nach-\nweise in Form von Beispielgrundrissen erstellt, die zeigen, dass die Lärmgrenzwerte für Wohnen an den lärm-\nkritischen Orten (insbesondere entlang Überlandstrasse) eingehalten werden können.\n\n4.3.4 Risikobericht Störfall\n\nIn unmittelbarer Nähe zum Perimeter des Gestaltungsplans befinden sich diverse risikorelevante Anlagen (Mut-\nschellen- und Überlandstrasse, Rangierbahnhof, etc. ), welche Auswirkungen auf die geplanten Nutzungen im\n\n7/13\n\n\n\nStadt Dietikon !i\n\nProtokoll Stadtrat\n\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\nGebiet Niderfeld haben. Im Rahmen des Gestaltungsplan Niderfeld wurden die Störfallrisiken gemäss der Pla-\nnungshilfe «Koordination Raumplanung und Störfallvorsorge» beurteilt und allfällige Massnahmen definiert.\nDie Ergebnisse sind im Risikobericht festgehalten.\n\n4.3.5 Mehrwertausgleich / Städtebaulicher Vertrag\n\nMit der Erhöhung des Nutzungsmasses im Rahmen des Gestaltungsplans erfahren die Grundstücke im Nider-\nfeld eine Wertsteigerung bzw. einen Mehrwert. Gemäss Art. 26h der Bau- und Zonenordnung ist eine kommu-\nnate Abgabe von 40% des um Fr. 100'OQO. OO gekürzten Mehrwerts festgelegt und wird entsprechend von der\nStadt individuell verfügt. Alternativ können städtebauliche Verträge zwischen Grundeigentümerschaftenund\nder Stadt abgeschlossen werden. Darin werden die Bemessung und die Verwendung der Mehrwertabgabe fest-\ngelegt. In enger Abstimmung mit dem Lenkungsausschuss wurde auf Basis des Gutachtens «Mehrwertberech-\nnung Niderfeld Dietikon» von Fahrländer Partner Raumentwicklung AG vom 5. Juli 2021 ein städtebaulicher\nVertrag erarbeitet.\n\nDas Gutachten von Fahrländer Partner Raumentwicklung AG beziffert den planerischen Mehrwert im Gebiet\nNiderfeld auf rund 74 Millionen Franken. Im Städtebaulichen Vertrag bzw. in der dazugehörenden Mehrwert-\nausgleichstabelle wird der zu leistende Mehrwertausgleich in der Höhe von ca. 29.2 Millionen Franken auf die\neinzelnen beitragspflichtigen Grundstücke verteilt. Die Verteilung erfolgt anteilsmässig aufgrund der zulässigen\nGeschossflächen in den Misch- und den Wohngebieten. Für die Arbeitsplatzgebiete resultiert durch den Gestal-\ntungsplan kein Mehrwert gegenüber der Grundordnung. Der Mehrwertausgleich erfolgt grundsätzlich monetär\nzugunsten der Stadt. Gemeinnützige Bauträgerschaften können den Mehrwertausgleich aber auch in Form von\npreisgünstigem Wohnraum leisten, was den monetären Ausgleich entsprechend reduziert oder ganz obsolet\nmacht. Nebst den Ausgleichsleistungen durch die Grundeigentümer wurde im Vertrag auch deren Verwen-\ndungszweck festgelegt. Dieser umfasst namentlich die Refinanzierung der kommunalen Planungsinstrumente,\ndie Finanzierung des Parks und des Quartierplatzes, die Plätze im Bereich der LTB-Haltestellen, die Grober-\nschliessungsanlagen (Strassen sowie Ver- und Entsorgungsanlagen) und Teile der übergeordneten Veloinfra-\nStruktur. Am 27. November 2025 fand die Vertragsunterzeichnung durch die Grundeigentümer statt. Der Ver-\ntrag wurde mit einer Ausnahme von allen Grundeigentümern unterzeichnet. Für jene Grundeigentümerin, wel-\nehe den städtebaulichen Vertrag nicht unterzeichnet hat, wird die Mehrwertabgabe individuell gemäss MAG\nverfügt. Die Ausgleichszahlungen werden jeweils mit der Baufreigabe für die einzelnen Grundstücke fällig.\n\n4.3.6 Unterlagen\n\nDie Unterlagen des öffentlichen Gestaltungsplans Niderfeld umfassen:\nVorschriften, KEEAS, 10. Oktober 2025;\n\nSituationsplan, Massstab 1:1'000, KEEAS, 10. Oktober 2025;\nErläuterungsbericht nach Art. 47 RPV, KEEAS, 10. Oktober 2025;\nMitwirkungsbericht GP, KEEAS, 10. Oktober 2025;\nUmweltverträglichkeitsbericht, SKW, 10. Oktober 2025;\nMitwirkungsbericht UVB, SKW, 10. Oktober 2025;\nLärmgutachten, EBP, 6. Mai 2024;\nRisikobericht (Störfallgutachten), EBP, 25. März 2025;\nStädtebaulicher Vertrag inkl. Anhang. SKW, 10. Oktober 2025;\nMehrwertgutachten, Fahrländer Partner Raumentwicklung AG, 5. Juli 2021.\n\n4.4 Teilrevision Bau- und Zonenordnung Niderfeld\n\n4.4.1 Teilrevision Bau- und Zonenordnung\n\nDie Bau- und Zonenordnung (BZO) wurde für das Gebiet Niderfeld schon 2007 teilrevidiert, muss nun aber an\ndas neue städtebauliche Konzept angepasst werden. Parallel zum Quartierplan und zum Gestaltungsplan wird\ndeshalb die BZO im Sinne eines Nachvollzugs teilrevidiert. Dabei werden die bestehenden Zonen (Industrie-\nzone l, Wohn und Gewerbezone WG4, etc.) auf das städtebauliche Konzept angepasst. Weiter werden die drei\nGestaltungsplanpflichten für die drei bisherigen Teilgebiete zusammengefasst, da ein Gestaltungsplan über das\nganze Gebiet erarbeitet wurde.\n\n8/13\n\n\n\nStadt Dietikon !i\n\nProtokoll Stadtrat\n\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\nFür die Bauvorschriften im Niderfeld ist primär der Gestaltungsplan massgebend, für die Ausgestaltung der öf-\nfentlichen Räume der Quartierplan und das städtebauliche Leitbild. Die BZO ist subsidiär und wird nur so weit\nangepasst, dass sie eine genügende Grundlage für den Quartier- und Gestaltungsplan bildet. Der Umfang der\nBZO-Vorschriften ist daher aufs Notwendigste beschränkt. Die Bau- und Zonenordnung wird durch den Ge-\nmeinderat festgesetzt. Die Teilrevision der BZO, der Gestaltungsplan und der Quartierplan bedingen sich ge-\ngenseitig und müssen zwingend zusammen in Kraft treten.\n\nMit der Teilrevision Bau- und Zonenordnung Niderfeld werden gebietsintern Ein-, Aus- und Umzonungen vor-\ngenommen. Bei Einzonungen wird die kantonale Mehrwertabgabe fällig. In einer ersten Prognose belief sich\nder kantonale Mehrwert durch die verschiedenen Einzonungen auf rund 18.8 Millionen Franken. Dieser hohe\nWert war einer Einzelfallbetrachtung geschuldet, die jeden Quadratmeter Einzonung (Z.B. von Erholungszone in\nWohnzone) in Wert setzte, ohne die Auszonungen (z.B. von Wohnzone in Erholungszone) zu berücksichtigen.\nNach vehementer Gegenwehr durch die Grundeigentümer und die Stadt konnte das ARE in mehreren Ver-\nhandlungsrunden von einer Gesamtbetrachtung mit Bauzonenverschiebungen überzeugt werden, in welcher\nEin- und Auszonungen gegengerechnet werden, was zu einem signifikant geringeren Mehrwert und einer Ab-\ngäbe von nunmehr rund Fr. 120'OOQ.OO führt. Diese wird gemäss Entscheid des Lenkungsausschusses analog\ndem städtebaulichen Vertrag auf die mehrwertabgabepflichtigen Grundeigentümer überwälzt.\n\n4.4.2 Teilerschliessungsplan\n\nDer Teilerschliessungsplan regelt die Massnahmen und die Finanzierung der Groberschliessung des Niderfelds,\nfür welche die Stadt verantwortlich ist. Die Einzelmassnahmen umfassen sowohl die Verkehrserschliessung als\nauch Bauten und Anlagen für die Ver- und Entsorgung. Mit der Festsetzung durch den Gemeinderat gelten die\nentsprechenden Ausgaben als bewilligt (gebundene Ausgabe nach § 92 Abs. 2 PBG). Die Groberschliessungsan-\nlagen werden via dem Mehrwertausgleich gemäss städtebaulichem Vertrag refinanziert.\n\n4.4.3 Unterlagen\n\nDie Unterlagen derTeilrevision Bau- und Zonenordnung Niderfeld umfassen:\nBauordnung, SKW, 10. Oktober 2025;\nZonenplan, Massstab 1:5'000, SKW, 10. Oktober 2025;\nTeilerschliessungsplan, Massstab 1:5-000, SKW, 10. Oktober 2025;\nWaldabstandslinienplan, Massstab 1:500, SKW, 10. Oktober 2025;\nAufhebung Gewässerabstandslinienplan, SKW, 10. Oktober 2025;\nErläuterungsbericht nach Art. 47 RPV, S KW, 10. Oktober 2025;\nMitwirkungsbericht BZO, SKW, 10. Oktober 2025.\n\n4.5 Gestaltungsleitbild Niderfeld\n\n4.5.1 Gestaltungsleitbild\n\nDas Gestaltungsleitbild dient der Konkretisierung und Erläuterung der städtebaulichen Idee bezüglich Bauten,\nAnlagen und Freiraum. Es stellt sicher, dass die öffentlichen Interessen hinsichtlich der gestalterischen Qualitä-\nten umgesetzt werden. Es ordnet darüber hinaus die Entwicklung des Gebiets Niderfeld in den grösseren stadt-\nräumlichen Kontext ein und zeigt auf, welche wichtigen Vernetzungen für Fussgänger und Velofahrende und\nweitere funktionale, freiräumliche und städtebauliche Beziehungen in die Konzeption des Niderfelds eingeflos-\nsen sind. Aufbauend darauf werden die städtebaulichen, architektonischen und freiräumlichen Prinzipien für\ndie verschiedenen Teilgebiete des Niderfelds (Mischgebiet, Wohngebiet, Arbeitsgebiet, Gebiet für öffentliche\nNutzungen und der zentral gelegene Park) näher ausgeführt und mit anschaulichen Skizzen und Beispielen er-\nläutert. Das Gestaltungsleitbild dient damit als Auslegungshilfe für die gestalterischen Qualitäten im Vollzug. Im\nRahmen von Baubewilligungsverfahren ist aufzuzeigen, inwieweit die entsprechenden Grundsätze des Gestal-\ntungsleitbilds berücksichtigt sind. Hingegen dient es nicht zur Beurteilung der Gestaltung der Erschliessungs-\nanlagen, des Parks und der wasserbautichen Projekte. Deren gestalterische Qualitäten werden in separaten Ver-\nfahren gesichert. Das Gestaltungsleitbild bildet eine wichtige Grundlage für die Festlegungen im Gestaltungs-\nplan. Es wird durch den Stadtrat verabschiedet und kann durch diesen bei Bedarf angepasst werden.\n\n9/13\n\n\n\nStadt Dietikon 11\n\nProtokoll Stadtrat\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\n4.5.2 Erschliessung und Mobilitätskonzept Niderfeld\n\nDer Bericht «Erschliessung und Mobilitätskonzept» zeigt die Eckpunkte für die Erschliessung für den motori-\nsierten Individualverkehr (MIV), den öffentlichen Verkehr sowie den Velo- und Fussverkehr im Gebiet Niderfeld\nauf. Grundlage bildet das ermittelte Verkehrsaufkommen. Es führt zudem den Nachweis, wie der zusätzlich er-\nzeugte Verkehr auf dem übergeordneten Netz aufgenommen werden kann und zeigt Lösungen für die Schnitt-\nstellen zum übergeordneten Netz auf. Basierend auf dem angestrebten Modal Split wurde der Parkplatzbedarf\nermittelt. Die Eckpunkte des Konzepts sind in den Gestaltungsplan eingeflossen.\n\n4.5.3 Leitfaden Lokalklima\n\nDas Entwicklungsgebiet Niderfeld soll so gestaltet werden, dass einerseits möglichst wenig Treibhausgase ent-\nstehen und andererseits die Anpassung an den Klimawandel vorausschauend - abgestimmt auf den Lebenszyk-\nlus der Bauten und Anlagen - erfolgen kann. Für diese Zielerreichung wurde ein Leitfaden Lokalklima erstellt,\nwelcher Massnahmen sowohl für das gesamte Gebiet Niderfeld wie auch für die einzelnen Grundstücke auf-\nzeigt. Viele Massnahmen sind im städtebaulichen Konzept und Gestaltungsplan bereits eingeflossen, einzelne\nMassnahmen werden im Rahmen des Bewilligungsverfahrens noch eingefordert.\n\n4. 5.4 Unterlagen\n\nDie Unterlagen des Gestaltungsleitbildes Niderfeld umfassen:\nGestaltungsleitbild (Bericht inkl. Situationsplan), StadtWerke / Studio Vulkan / B&H, 10. Oktober 2025;\nErschliessung und Mobilitätskonzept, Basier & Hofmann, 10. Oktober 2025;\nLeitfaden Lokalklima, SKW. 10. Oktober 2025.\n\n4.6 Natur- und Landschaftsschutzobjekte\n\nIm Gebiet Niderfeld liegen zwei Natur- und Landschaftsschutzobjekte, welche sowohl inventarisiert wie auch\nmit entsprechender Verordnung geschützt sind. Mit dem Wasserbauprojekt zur Revitatisierung des Teischli-\nbachs wird dem Schutzziel des Objekts FG_02 «Teischlibach im Niderfeld» Rechnung getragen. Allenfalls muss\nbei der nächsten Überarbeitung des Inventars das Schutzziel den neuen Gegebenheiten angepasst bzw. erwei-\ntert werden. Die Hecke entlang des Rangierbahnhofs würde bereits mit dem geplanten Regionalterminal der\nSBB stark reduziert und mit der Überbauung des Niderfelds gänzlich verschwinden. Das Objekt GH_03 «Hecke\nentlang des Güterbahnhofs» ist daher aus dem Inventar zu entlassen und der Schutz aüfcuheben. Die notwen-\ndigen Ersatzmassnahmen können innerhalb des Niderfelds realisiert werden.\n\n5 Qualitäten der Gebietsentwicklung\n\nDie vorgängig erwähnten Planungsinstrumente schaffen die Voraussetzungen für eine Gebietsentwicklung von\nbesonders hoher Qualität. Dies wird insbesondere durch folgende Elemente erreicht:\n\ngute städtebauliche Einbindung des Quartiers in die Stadt Dietikon und Schaffung eines prägnanten Auf-\ntakts für den Stadtboulevard\n\nhohe Dichte in Wohn-, Misch- und Arbeitsgebiet basierend auf einem hochwertigen städtebaulichen Kon-\nzept mit vielfältigen baulichen Typologien und damit die Umsetzung der Vorgaben aus dem regionalen\nRichtplan\n\ndurchmischte Nutzungsstruktur mit sehr unterschiedlichen Lagequalitäten\nhohe städtebauliche Qualität durch differenzierte und qualitätsvolle städtebauliche Strukturen\n\nhohe Qualität der öffentlichen und privaten Freiräume sowohl hinsichtlich vielfältiger Nutzungsmöglich-\nkeiten als auch einer hochwertigen Gestaltung\n\nEinbindung der Bestandsbauten Gallenmatt in die Gesamtstruktur Niderfeld mit moderateren Dichten und\nder Möglichkeit einer schrittweisen und flexiblen Umsetzung\n\nsehr gute Voraussetzungen für unterschiedliche Arbeits- und Wohnangebote und damit auch für eine so-\nziale Durchmischung und ein aktives Quartierleben\nein Park, der sowohl für das Quartier als auch die angrenzenden Quartiere Erholungsmöglichkeiten schafft\n\ngute Einbindung, auch störender Industrien in ein durchmischtes Gebiet\n\n10/13\n\n\n\nStadt Dietikon H\n\nProtokoll Stadtrat\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\nkonkrete Vorschläge für den Umgang mit der zunehmenden Erwärmung\nfreie Etappierbarkeit für die grosse Anzahl sehr heterogener Eigentümerschaften\nHohe ökologische Qualitäten im Park durch den renaturierten Teischlibach\n\n6 Festsetzungs- und Genehmigungsprozess\n\n6.1 Durch den Gemeinderat festzusetzende Planungsinstrumente\n\n6.1.1 Zum Festsetzungsprozess\n\nDer öffentliche Gestaltungsplan Niderfeld und die Teilrevision Bau- und Zonenordnung Niderfeld werden\ndurch den Stadtrat verabschiedet und vom Gemeinderat festgesetzt, wobei jeweils zwischen den verbindlichen,\nden orientierenden und den ergänzenden Unterlagen zu unterscheiden ist.\n\nGrundsätzlich kann der Gemeinderat die beiden Vorlagen eigenmächtig abändern. Im Fall des Niderfelds sind\nÄnderungen aber äusserst heikel, da die verschiedenen Planungsinstrumente ineinandergreifen und sich zu\ngrossen Teilen gegenseitig bedingen, ergänzen und beeinflussen. Werden Änderungen an einem der Pla-\nnungsinstrumente vorgenommen, kann dies weitreichende Auswirkungen auf die übrigen Planungsinstrumente\nhaben und damit die Konsistenz der ganzen Planungsvorlage negativ beeinflussen. Dies kann eine Uberarbei-\ntung der übrigen Planungsinstrumente notwendig machen, eine erneute öffentliche Auflage bedingen\nund/oder sogar eine Nichtgenehmigung zur Folge haben. Insbesondere das Verhältnis des öffentlichen Gestal-\ntungsplans, des städtebaulichen Vertrags und des Quartierplans ist äusserst komplex und diffizil. In besonde-\nrem Masse gilt dies für sämtliche Regelungen, welche einen Impact finanzieller Art aufweisen.\n\nSowohl der öffentliche Gestaltungsplan wie auch die Teilrevision der BZO sind referendumsfähig. Die Festset-\nzung durch den Gemeinderat sollte daher vorbehaltlich eines allfälligen Referendums des jeweils anderen Pla-\nnungsinstruments erfolgen, da ansonsten unklare bzw. sich widersprechende Rechtsverhältnisse im Niderfeld\nentstehen.\n\n6.1.2 Öffentlicher Gestaltungsplan Niderfeld\n\nVerbindliche Dokumente:\n\nVorschriften, KEEAS, 10. Oktober 2025;\nSituationsplan, Massstab 1:1'000, KEEAS, 10. Oktober 2025;\nMitwirkungsbericht GP, KEEAS, 10. Oktober 2025;\nMitvvirkungsbericht UVB, SKW, 10. Oktober 2025.\n\nOrientierende Dokumente:\n\nErläuterungsbericht nach Art. 47 RPV, KEEAS, 10. Oktober 2025;\nUmweltverträglichkeitsbericht, SKW, 10. Oktober 2025.\n\nErgänzende Dokumente:\nLärmgutachten, EBP, 6. Mai 2024;\nRisikobericht (Störfallgutachten), EBP, 25. März 2025;\nMehrwertgutachten, Fahrländer Partner Raumentwicklung AG, 5. Juli 2021.\n\n6.1.3 Teilrevision Bau- und Zonenordnung\n\nVerbindliche Dokumente:\n\nBauordnung, SKW, 10. Oktober 2025;\nZonenplan, Massstab 1:5'000, SKW, 10. Oktober 2025;\nTeilerschliessungsplan. Massstab 1:5'000. SKW, 10. Oktober 2025;\nWaldabstandslinienplan, Massstab 1:500, SKW, 10. Oktober 2025;\nAufhebung Gewässerabstandslinienplan, SKW, 10. Oktober 2025;\nMitwirkungsbericht BZO, SKW, 10. Oktober 2025.\n\nOrientierendes Dokument;\n\nErläuterungsbericht nach Art. 47 RPV, SKW, 10. Oktober 2025.\n\n11/13\n\n\n\nStadt Dietikon !i\n\nProtokoll Stadtrat\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\n6.2 Durch den Stadtrat zu genehmigende bzw. festzusetzende Planungsinstrumente\n\n6.2.1 Zum Genehmigungs- und Festsetzungsprozess\n\nDie informellen Planungsinstrumente wie das Gestaltungsleitbild, das Erschliessung und Mobilitätskonzept und\nder Leitfaden Lokalklima werden mit vorliegendem Beschluss durch den Stadtrat genehmigt. Ebenfalls mit die-\nsem Beschluss wird, der von den Grundeigentümerschaften bereits unterzeichnete, städtebauliche Vertrag ge-\nnehmigt.\n\nDer Quartierplan und die Inventarentlassung werden mit vorliegendem Beschluss lediglich zu Kenntnis genom-\nmen. Die Festsetzung durch den Stadtrat erfolgt unmittelbar nach rechtskräftiger Festsetzung des öffentlichen\nGestaltungsplans und der Teilrevision Bau- und Zonenordnung im Rahmen eines separaten Beschlusses. Durch\ndieses Vorgehen kann verhindert werden, dass nicht konsistente formelle Planungsinstrumente festgesetzt\nwerden,Was Probleme bei der Genehmigung durch die kantonalen Stellen zur Folge hätte.\n\n6.2.2 Genehmigung informelle Planungsinstrumente und städtebaulicher Vertrag\n\nFolgende Dokumente werden mit vorliegendem Beschluss durch den Stadtrat genehmigt:\nStädtebaulicher Vertrag inkl. Anhang, SKW, 10. Oktober 2025;\nGestaltungsleitbild (Bericht inkl. Situationsplan), StadtWerke / Studio Vulkan / B&H, 10. Oktober 2025;\nErschliessung und Mobilitätskonzept, Basier & Hofmann, 10. Oktober 2025;\nLeitfaden Lokalklima, SKW, 10. Oktober 2025.\n\n6.2. 3 Kenntnisnahme formelle Planungsinstrumente\n\nFolgende formelle Planungsinstrumente werden durch den Stadtrat zu Kenntnis genommen und zu einem spä-\nteren Zeitpunkt mit einemseparaten Beschluss festgesetzt:\n\nTechnischer Bericht inkl. Anhang, SKW, 10. Oktober 2025;\nQuartierplantabelle, SKW, 10. Oktober 2025;\nPläne 1:TOOO, SKW, 10. Oktober 2025;\nMitwirkungsbericht QP, SKW, 10. Oktober 2025;\nUmgang mit den schriftlich gestellten Begehren, SKW, 10. Oktober 2025;\nBericht Bodenbelastung, Sieber Cassina + Partner AG, 29. April 2025;\nEntwässerungskonzept EntwicklungsgebietNiderfeld, SKW, 10. Oktober 2025;\nEntlassung Objekt GH_03 «Hecke entlang des Güterbahnhofs».\n\n6.3 Genehmigung durch kantonale Stellen\n\nWie vorgängig beschrieben, erfolgt die Festsetzung der Planungsinstrumente in unterschiedlichen Verfahren\nund zu unterschiedlichen Zeitpunkten sowohl durch den Stadt- wie auch den Gemeinderat. Nach der Festset-\nzung der verschiedenen Planungsinstrumente wird die Gebietsentwicklung Niderfeld als Gesamtpaket dem\nKanton übergeben, wo die Genehmigung der einzelnen Planungsinstrumente wiederum durch verschiedene\nStellen erfolgt. Nebst den Planungsinstrumenten werden dannzumal auch das «Wasserbauprojekt Teischli-\nbach» und das Strassenpröjekt «Basis- und Groberschliessung Niderfeld» (Knoten Ueberland-/Bod-\nackerstrasse) Teil des Gesamtpaketes sein. Im Anschluss an die Genehmigung durch die kantonalen Stellen er-\nfolgen allfällige Rechtsmittelverfahren. Sind diese abgeschlossen oder werden gar nicht erst ergriffen, erlangen\ndie verschiedenen Planungen ihre Rechtskraft.\n\n6.4 Weiteres Vorgehen\n\nSind die verschiedenen Planungsinstrumente in Rechtskraft erwachsen, gilt es im Falle des Quartierplans die\nLandumlegung grundbuchlich zu vollziehen, die Ausgleichszahlungen abzuwickeln und die Planungskosten ab-\nzurechnen. Parallel dazu wird mit der Projektierung der Erschliessungsanlagen begonnen, damit möglichst zeit-\nnah mit deren Realisierung begonnen werden kann. Sind die Erschliessungsanlagen realisiert, können auch die\nEigentümerschaften mit der Erstellung ihrer Bauten beginnen. Der Zeitpunkt ist jedoch stark abhängig vom an-\nstehenden politischen Prozess sowie den allfälligen Rechtsmittelverfahren. Stand heute ist frühstens ab Mitte\n2032 mit einem Baubeginn für die involvierten Grundeigentümerschaften auf ihren Baufeldern zu rechnen.\n\nReferent: Stadtpräsident Roger Bachmann\n\n12/13\n\n\n\nStadt Dietikon !i\n\nProtokoll Stadtrat\n\nSitzung vom 15. Dezember 2025\n\nDer Stadtrat beschliesst:\n\n1. Die Unterlagen gemäss Ziffern 6. 1. 2 und 6. 1. 3 dieses Beschlusses werden zuhanden der Festsetzung durch\nden Gemeinderat verabschiedet.\n\n2. Die Unterlagen gemäss Ziffer 6. 2,2 werdengenehmigt und der Städtpräsident sowie die Stadtschreiberin\nermächtigt, den städtebaulichen Vertrag im Namen des Stadtrates zu unterzeichnen.\n\n3. Die Unterlagen gemäss Ziffer 6.2.3 werden zu Kenntnis genommen.\n\nMitteilung durch Protokollauszug an:\nAlle Mitglieder des Gemeinderates;\nSekretariat des Gemeinderates;\n\nBaudirektion Kanton Zürich, Amt für Raumentwicklung, Frau Stefanie Jakob;\nVerein der Grundeigentümer Niderfeld (VGND), Herr Josef Wiederkehr;\nStädtebaulicher Vertrag: Verein der Grundeigentümer Niderfeld, Herr Josef Wiederkehr (per Einschreiben);\nKopie städtebaulicher Vertrag: alle Grundeigentümer (per E-Mail);\nLeiterin Bauamt;\n\nLeiter Immobilienmanagement;\nLeiter Hochbauabteilung;\nLeiter Stadtplanungsamt;\n\nStadtpräsident.\n\nNAMENS DES STADTRATES\n\nLUvw^Wvvvv\\ L <Ul\nt^ . ........\nRoger Bachmann\nStadtpräsident\n\nClaudia Winkler\n\nStadtschreiberin\n\nVersand: 17.12.2025\n\n13/13\n\n\n


parent_type: affair

name: 02 Anhang_Fernw_ESproM, Kostenschätzung und Beschr

format: application/pdf

text: \n \n\n \n\nSchaffhauserstrasse 550, CH-8052 Zürich +41 (0)44 545 11 20 info@esprom.ch www.esprom.ch   \n\n \n \n\nKostenschätzung / Beschreibung       23.09.2025 \n\n \n\n \n\nAuftraggeber /  Stadt Dietikon Hochbauabteilung      \n\nBauherrschaft:  Bremgartenstr. 22, 8953 Dietikon \n\n \n\nProjekt:   Fernwärme (Anschluss und Installationsanpassung) \n\nAGZ (Alters und Gesundheitszentrum) Bremgartnerstrasse 39,8953 Dietikon \n\n \n\nLeistung:  BKP 23 Elektroanlagen / Anschluss und Installationsanpassung  \n\nohne MSRL (Steuerungsanpassungen / Schrankschaltlieferungen) \n\n \n\nGrundlage:  Angaben WALDHAUSER + HERMANN AG / Patrik Gisin \n\n \n\nUmfang / Kosten:      \n\n \n1.  Ausserbetriebnahme / Rückbau: \nAusserbetriebnahme der elektrischen Komponenten der bestehenden Wärmeerzeugung (spannungsfrei) \nRückbau von folgenden Anschlüssen: \n\n- 2 x Pumpe \n- 2 x Ventilantrieb \n- 2 x Expansionsgefäss \n- 1 x Entgasung \n- 4 x Temperaturfühler \n\n \nDer Schaltschrank befindet sich dabei im unteren raum; Abstand sind wenige Meter: \n \n\nKosten 23 Elektroanlagen 1LE ca.  CHF 2’000.00 \n \n \n2. Installationsarbeiten in Heizzentrale: \nNeuanschluss von folgenden Anschlüssen: \n \n\n- 2 x Ventilantrieb  \n- 2 x Temperaturfühler \n- 1 x Anschluss für Expansionsgefäss (230V)  \n- 1 x Anschluss für Entgasungsanlage (230V) \n- Potenzialausgleich \n\n \n\nKosten 23 Elektroanlagen 1LE ca.  CHF 8’000.00 \n \n \n3. Verbindungsleitungen von Zentrale Oberdorfstrasse 15: \n(Bus Kabel) zwischen dem Gebäude Oberdorf und der Hauptzentrale einplanen (ca. 140 m Verbindungsleitung). \n \n\nKosten 23 Elektroanlagen 1LE ca.  CHF 3’000.00 \n \n \n4. Unvorhergesehenes / Diverses: \n \n\nKosten 23 Elektroanlagen  ca.  CHF 4’000.00 \n \n \n\nTotal Kosten:  \n\n             \n\nKosten 23 Elektroanlagen  ca.  CHF 17’000.00 \n\n \n\nKosten 293 Elektroplanung   ca.  CHF 5’000.00 \n\n \n\nmailto:info@esprom.ch\n\n\tTank 5m3, 29.07.2025.pdf\n\tPläne und Ansichten\n\tA4 Quer\n\n\n\n\n\n