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text: \n \nN° 25 \n\n \n\n2016 – 2021 \n\n \n\n \n\nMessage du Conseil communal au Conseil général \n\nVente d’une parcelle de terrain de 256 m2 \n\nsituée à la route du Jura \n\n(du 28 novembre 2017) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nVILLE DE FRIBOURG \n\n\n\n \n\n \n\n\n\nMESSAGE DU CONSEIL COMMUNAL \n\nAU CONSEIL GENERAL \n_____________________________________ \n\n(du 28 novembre 2017) \n\n25 - 2016-2021 : Vente d’une parcelle construite de 256 m2 située à la route \n\ndu Jura 45 \n\nMonsieur le Président, \n\nMesdames et Messieurs les membres du Conseil général, \n\nLe Conseil communal a l’honneur de vous soumettre une proposition de vente de la \n\nparcelle construite article 17731 du RF de Fribourg, aussi appelée « bâtiment Vuille », \n\nde 256 m2 (488 m2 en surface brute de plancher - SBP), située à la route du Jura 45, au \n\nprix de vente de CHF 575'000.-. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n 2 \n\nI. Objet \n\nDonnées techniques de l’article 17731 : surface actuelle (partie de la Ville \n\nuniquement) : 256 m2 au sol, 488 m2 SBP (rez-de-chaussée : 247 m2 ; sous-sol : \n\n241 m2). Le bâtiment est composé de deux articles, 17722 (propriété de tiers) et \n\n17731 (propriété de la Ville), non séparés physiquement (halle ouverte). \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nII. Historique \n\nLes Services industriels de la Ville de Fribourg (SIF) détenaient une parcelle non \n\nutilisée sur le site de l'ancienne usine Vuille, site qui a fait l'objet d'un plan \n\nd'aménagement de détail (PAD) adopté en 2012.  \n\n\n\n 3 \n\nDans le cadre des changements du PAD, la Ville de Fribourg a reçu le feu vert du \n\nConseil d'administration des SIF de procéder à un échange de la parcelle non \n\nconstruite et non utilisée par les SIF avec une société tierce afin d'obtenir 22% d'un \n\nbâtiment existant pour y installer des Accueils extrascolaires (AES) (message au \n\nConseil général du 2 octobre 2012). Cette opération a généré un bénéfice de \n\nCHF 395'500.- (CHF 373'564.96 virés à la Ville par les SIF après déduction de diverses \n\ncharges de fonctionnement) qui était prévu pour la remise en état du bâtiment en \n\nprévision de l'installation des AES de l'école du Jura.  \n\nSuite à l'acceptation du message par le Conseil général, un bail à loyer entre les SIF et \n\nla Ville de Fribourg a été signé pour une durée de 20 ans à CHF 1.- symbolique par \n\nannée, les dépenses d'entretien et d'administration (assurances, taxes, etc.) étant à la \n\ncharge de la Ville. \n\nLe bâtiment en question n'a finalement pas été transformé pour accueillir les AES, car \n\nson état et sa morphologie ne permettaient pas de réaliser les transformations \n\nnécessaires à ce dessein (des pavillons ont été installés sur le site du Jura). Dans \n\nl'annexe au message du 24 février 2015 réglant la nouvelle structure des SIF, le \n\nbâtiment Vuille (art. 17731) fait l'objet d'un transfert de propriété à la Ville de \n\nFribourg. \n\nLe contrat de bail signé pour 20 ans tombe de facto en obsolescence suite à \n\nl'acceptation du message par le Conseil général et la ville est devenue propriétaire du \n\nbâtiment Vuille (art. 17731) dès le 1er janvier 2016. \n\nAu niveau des flux financiers, le bénéfice de l'échange parcellaire a été porté en \n\ndéduction de l'investissement effectué en 2015 de CHF 1.6 mio pour les AES du Jura, \n\nsachant que le site Vuille n'a finalement pas été retenu comme lieu d'accueil.  \n\nEn décembre 2015, un propriétaire voisin fait part à la Ville de Fribourg de son \n\nsouhait de racheter le bâtiment 17731 (et le 17722, propriété d’un tiers) pour \n\nrelocaliser une salle de fitness installée dans l’article 17725. Cette dernière parcelle \n\nserait démolie et reconstruite en conformité avec les possibilités offertes par la zone \n\nd'affectation. En échange, il propose de mettre à disposition de la Ville des locaux \n\ndéjà construits (parcelle 17723) ou à construire (parcelle 17725 où se trouve l’actuelle \n\nsalle de fitness), en vente ou en location. \n\n \n\n\n\n 4 \n\nIII. Analyse de la situation \n\nDans le cadre de l'analyse d'un objet existant et propriété de la Ville de Fribourg, les \n\noptions suivantes sont à considérer : construire ou transformer, vendre, louer ou \n\noctroyer un DDP, ainsi que procéder à un échange. \n\nLa prise de contact d'un acquéreur potentiel, qui a annoncé ne pas être intéressé par \n\nun DDP, est une opportunité car l'intérêt de cet objet, sans délimitation intérieure \n\nphysique (surfaces ouvertes sur toute la longueur du bâtiment), actuellement vide et \n\nsans possibilité de revalorisation - ou alors à grands frais et en collaboration étroite et \n\nforcée avec le propriétaire voisin - est très limité. La situation du bâtiment, derrière \n\nun immeuble de 6 étages, n'est ni stratégique du point de vue d'une future \n\nrelocalisation de Services administratifs, ni intéressante du point de vue de la \n\nlocalisation (ombre portée du bâtiment voisin et impossibilité de construire en \n\nhauteur). Une utilisation "associative" de l'objet serait liée à un investissement \n\nimportant pour lequel un rendement suffisant devrait être demandé. \n\nEntretemps, le potentiel acquéreur s’est entendu avec le propriétaire de l’art. 17722 \n\nRF pour racheter leur part du bâtiment. La mise à disposition de locaux déjà \n\nconstruits dans le bâtiment 17723 n’est plus d’actualité (tout est loué) et le potentiel \n\nacquéreur a renoncé à faire une offre concrète d’échange de surfaces avec la Ville, \n\nsachant que cette valeur représenterait une surface inférieure à 150 m2 dans un \n\nimmeuble neuf pour des surfaces administratives (bureaux).  \n\nSachant qu’une surface de 150 m2 ne répond à aucun des besoins en surfaces \n\nadministratives de plusieurs Services, le Conseil communal propose la vente de cette \n\nparcelle. La réservation de surfaces en location, dans ce périmètre, à moyen terme \n\n(après nouvelle construction) ne semble pas opportune, en l’absence d’une étude de \n\nrelocalisation des locaux de l’administration communale.  \n\n \n\nIV. Contrat de vente \n\nLa Ville de Fribourg vend à l’acquéreur la parcelle 17731 du RF de Fribourg, pour le \n\nprix de CHF 575’000.-. \n\nLe prix négocié est supérieur à celui qui ressortait de l’expertise indépendante faite \n\nsur la totalité du bâtiment, à savoir art. 17722 (77%) et art. 17731 (23%), en 2016. \n\n1. Etat de l’immeuble \n\nCet immeuble est vendu dans son état actuel, tel qu’il est inscrit au registre foncier, \n\navec tous les droits et les charges qui y sont rattachés, libre de tout bail, franc et libre \n\n\n\n 5 \n\nde tout droit de gage immobilier. Une hypothèque légale existe sur le fond servant \n\n(art. 17720), qui touche donc également l’art. 17731, à hauteur de 3% du montant du \n\nprix de vente. Ce point, connu de l’acquéreur, sera à régler séparément dans le \n\ncontrat. \n\n2. Zone / Site pollué \n\nL’article 17731, d’une surface de 256 m2, est en zone d’aménagement « Zone régie par \n\nun PAD en vigueur » n° 1.6. La désignation cadastrale est une fabrique, usine à la \n\nroute du Jura 45 et une place. \n\nLa parcelle 17731 RF est inscrite au cadastre cantonal des sites pollués sous les \n\nnuméros 2196-0131 et 2196-1430 selon l'attestation du Service de l'environnement \n\n(SEn) du 20 avril 2017. Ces deux sites ne sont pas susceptibles d’engendrer des \n\natteintes nuisibles ou incommodantes.  \n\nIl est prévu qu’en cas de pollution avérée du sol, la prise en charge des frais de \n\ndépollution sera réglée conformément à l’art. 32bbis de la loi fédérale sur la \n\nprotection sur l’environnement (LPE). Selon cette disposition, si le détenteur d’un \n\nimmeuble enlève des matériaux provenant d’un site pollué qui ne doivent pas être \n\néliminés en vue d’un assainissement aux termes de l’art. 32c, il peut en règle générale \n\ndemander aux personnes à l’origine de la pollution et aux anciens détenteurs du site \n\nd’assumer deux tiers des coûts supplémentaires d’investigation et d’élimination \n\ndesdits matériaux dans les cas suivants:  \n\na) les personnes à l’origine de la pollution n’ont assuré aucun dédommagement \n\npour la pollution ou les anciens détenteurs n’ont pas consenti de remise sur le \n\nprix en raison d’une pollution lors de la vente de l’immeuble;  \n\nb) l’élimination des matériaux est nécessaire pour la construction ou la \n\ntransformation des bâtiments;  \n\nc) le détenteur a acquis l’immeuble entre le 1er juillet 1972 et le 1er juillet 1997. \n\nCela signifie que si les acquéreurs devaient procéder à des travaux d'excavation sur \n\ncette parcelle alors qu'il n'y a aucune nécessité d’assainissement sous l'angle de la \n\nLPE et découvrir qu'il s'agit d'un site pollué avéré, ils ne peuvent réclamer à l’ancien \n\npropriétaire d’assumer une partie des frais qu’aux conditions cumulatives de l’article \n\n32bbis qui ne sont pas remplies en l’espèce (en particulier la lettre c). \n\nSur la base des éléments à disposition du SEn, ce remblai n’est pas concerné par les \n\ndispositions de l’art. 32c et suivant LPE (assainissement des sites pollués par des \n\ndéchets). \n\n \n\n\n\n 6 \n\nLa Ville de Fribourg ne pourrait être tenue de prendre en charge les frais \n\nd'assainissement que de manière très subsidiaire, à savoir dans le cas où elle serait à \n\nl'origine de la pollution par son comportement (art. 32d LPE) par exemple en \n\nexploitant une décharge. Or, il n'a jamais été démontré que la Ville avait exploité une \n\ndécharge à cet endroit. \n\nL’acquéreur a été sensibilisé que l’article 17731 a deux zones polluées et en accepte \n\nles risques.  \n\nEn date du 25 octobre 2017, le SEn a remis à la Ville de Fribourg une autorisation de \n\ncession de l’article 17731 (selon art. 32dbis LPE). \n\nLe contrat de vente prévoira un chapitre dédié à la dépollution et une clause \n\nd’exclusion de garantie.  \n\n3. Conditions \n\nLe contrat de vente sera lié à l’octroi du permis de construire suite à l’approbation du \n\nConseil général. La vente ne pourra se faire que si les deux objets constituant le \n\nbâtiment entier peuvent être cédés à l’acquéreur (article 17722 en mains de tiers et \n\narticle 17731, propriété de la Ville de Fribourg). \n\nLes frais relatifs à l’établissement de la convention de vente seront à la charge de \n\nl’acquéreur. \n\n \n\nV. Conclusion \n\nAu vu de la valeur du bâtiment en question, de l’impossibilité d’installer des AES ou \n\ntout autre locataire en l’absence d’un investissement important, de son héritage des \n\nSIF et de sa surface brute de plancher de seulement 488 m2 sans séparation \n\nintérieure de la parcelle voisine, d'une mauvaise localisation, d'un mauvais état et de \n\nl’échec de valorisation de plusieurs projets, il demande au Conseil général, par le \n\nprésent Message, d’approuver la vente de l’article 17731 d’une superficie de 256 m2 \n\npour un montant de CHF 575'000.- à un acquéreur qui a un projet de développement \n\nconcret de ce bâtiment. \n\nLe produit de la vente sera versé à la réserve assignée à promouvoir la politique \n\nfoncière communale. \n\n \n\n \n\n\n\n 7 \n\nVeuillez agréer, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les membres du \n\nConseil général, l'expression de nos sentiments distingués. \n\n \n\nAU NOM DU CONSEIL COMMUNAL DE LA VILLE DE FRIBOURG \n\n Le Syndic La Secrétaire de Ville \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n Thierry Steiert Catherine Agustoni \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAnnexe :  projet d'arrêté \n\n \n\n\n\n( Projet ) \n\nLE CONSEIL GENERAL DE LA VILLE DE FRIBOURG \n\nvu \n\n• La loi du 25 septembre 1980 sur les communes et son règlement d'exécution du \n\n28 décembre 1981 ; \n\n• Le Message du Conseil communal n° 25, du 28 novembre 2017 ; \n\n• Le Rapport de la Commission financière, \n\na r r ê t e  : \n\nArticle 1 \n\nLe Conseil général décide la vente de la parcelle 17731 Registre foncier de la \n\ncommune de Fribourg d’une surface de 256 m2. \n\nArticle 2 \n\nLe Conseil communal est autorisé à procéder à l’opération immobilière suivante :  \n\n« Vente de la parcelle 17731 du Registre foncier de la commune de Fribourg d’une surface \n\nde 256 m2 pour le prix de CHF 575'000.- et affectation du produit de la vente à un fonds \n\nspécial pour promouvoir la politique foncière communale » \n\nArticle 3 \n\nLe présent arrêté n’est pas sujet au référendum, conformément à l’article 52 de la Loi \n\nsur les communes. \n\n \n\nFribourg, le \n\nAU NOM DU CONSEIL GENERAL DE LA VILLE DE FRIBOURG \n\n \n\n Le Président Le Secrétaire de Ville adjoint \n\n Pierre-Alain Perritaz Mathieu Maridor \n\n \n\n\n