Lire le message

url: https://www.ville-fribourg.ch/sites/default/files/inline-files/Message20_DDP Nordmann V2_DDP Nordmann.pdf

text: \nMessage \nau Conseil général\n—\ndu 5 juillet 2022\n\nConseil communal\n\nN°20\n\n—\n\n2021 - 2026\n\nModifications des droits de superficie accordés \naux sociétés Nordmann Immobilier SA et \nNordmann & Cie SA (galeries commerciales \nManor, Arena cinémas, Gemelli restaurant, \nparking souterrain et futur parking de liaison)\n\n\n\n \n\nTable des matières \n\n1. Préambule ........................................................................................................................................1 \n\n1.1. Contexte de la proposition ...................................................................................................... 1 \n\n1.2. Contexte du Message du Conseil communal du 5 juillet 2022 ................................................ 2 \n\n1.3. Historique des actes ................................................................................................................. 2 \n\n2. Contexte financier et juridique ........................................................................................................4 \n\n2.1. Teneur des actes soumis à approbation .................................................................................. 4 \n\n2.2. Modifications apportées par les trois actes ............................................................................. 5 \n\n2.2.1. Nouvelle durée des droits de superficie...........................................................................5 \n\n2.2.2. Nouvelle durée du droit de superficie pour le restaurant Gemelli ..................................8 \n\n2.2.3. Droit applicable pour le retour .........................................................................................8 \n\n3. Implications financières....................................................................................................................9 \n\n3.1. Redevances des droits de superficie ........................................................................................ 9 \n\n3.2. Indemnités de retour ............................................................................................................. 10 \n\n3.3. Frais des trois actes ................................................................................................................ 10 \n\n4. Contexte urbanistique ................................................................................................................... 10 \n\n4.1. La requalification du secteur 1 des Grand-Places .................................................................. 12 \n\n4.1.1. Descriptif du projet........................................................................................................ 12 \n\n4.1.2. La coordination des projets ........................................................................................... 14 \n\n5. Engagements financiers des projets urbanistiques ....................................................................... 15 \n\n5.1. Coûts du projet ...................................................................................................................... 15 \n\n5.2. Apports financiers .................................................................................................................. 15 \n\n5.2.1. PA3 - Mesure 3NP.01.04 Grand-Places/Gare Sud ......................................................... 15 \n\n5.2.2. Apports financiers des propriétaires privés .................................................................. 15 \n\n5.3. Récapitulatif du financement ................................................................................................ 16 \n\n6. Synthèse ........................................................................................................................................ 16 \n\n7. Conclusion ..................................................................................................................................... 17 \n\n8. Zusammenfassung ......................................................................................................................... 18 \n\n8.1. Präambel ................................................................................................................................ 18 \n\n8.1.1. Hintergrund des Vorschlags .......................................................................................... 18 \n\n8.1.2. Chronik der Urkunden ................................................................................................... 18 \n\n8.2. Ausgangslage ......................................................................................................................... 19 \n\n8.2.1. Inhalt der zur Genehmigung vorliegenden Rechtsgeschäfte ........................................ 19 \n\n8.2.2. Durch die drei Rechtsgeschäfte ausgelöste Änderungen.............................................. 20 \n\n8.3. Finanzielle Auswirkungen ...................................................................................................... 21 \n\n8.3.1. Abgaben für Baurechte ................................................................................................. 21 \n\n8.3.2. Heimfallentschädigung .................................................................................................. 22 \n\n\n\n \n\n8.3.3. Kosten für die drei Rechtsgeschäfte .............................................................................. 23 \n\n8.4. Schlussantrag ......................................................................................................................... 23 \n\n \n\n \n\n\n\n1 \n\nMESSAGE DU CONSEIL COMMUNAL \n\nAU CONSEIL GENERAL \n\ndu 5 juillet 2022 \n\nN° 20 - 2021 - 2026 Modifications des droits de superficie accordés aux sociétés \n\nNordmann Immobilier SA et Nordmann & Cie SA (galeries \n\ncommerciales Manor, Arena cinémas, Gemelli restaurant, parking \n\nsouterrain et futur parking de liaison) \n\n \n\n \n\n \n\nMonsieur le Président, \n\nMesdames les Conseillères générales et Messieurs les Conseillers généraux, \n\n \nPar le présent Message, le Conseil communal a l’honneur de solliciter le Conseil général, afin de lui \n\nproposer la ratification de trois actes signés le 22 décembre 2021 fixant des nouvelles modalités des \n\ndroits de superficie distincts et permanents (DDP) accordés par la Ville de Fribourg aux sociétés \n\nNordmann Immobilier SA et Nordmann & Cie SA. \n\n1. Préambule \n\n1.1. Contexte de la proposition \n\nEntre 1968 et 2013, pas moins de 10 actes notariés - qu’il s’agisse de contrats constitutifs d’un droit \nde superficie, d’actes constitutifs de droit de superficie et de servitudes, d’avenants aux contrats et \naux actes - lient actuellement la Ville de Fribourg aux sociétés Nordmann Immobilier SA, et \n\nNordmann & Cie SA (ci-après désignées Groupe Nordmann). \n\n \n\nSignés au fur et à mesure des constructions, agrandissements et aménagements des lieux, ces actes \n\nimpliquent trois parcelles propriétés de la Commune de Fribourg pour lesquelles 11 droits de superficie \n\ndistincts et permanents (DDP) ainsi qu’une multitude de droits de passage et autres sont accordés au \n\nGroupe Nordmann. \n\n \n\nLa teneur de tous ces actes et des modifications apportées dans le temps met en exergue une situation \n\naujourd’hui confuse et d’une grande complexité, notamment sur la compréhension des implications \nqu’elles représentent, tant pour la Ville de Fribourg en qualité de superficiant, que pour son \n\nsuperficiaire. \n\n \n\nUne volonté commune des parties s’est fait clairement jour de rédiger des actes permettant de \n\nrésumer l’ensemble des dispositions de tous les actes, contrats et avenants, en saisissant alors \n\nl’occasion d’en renégocier certaines modalités. \n\n  \n\n\n\n2 \n\n1.2. Contexte du Message du Conseil communal du 5 juillet 2022 \n\nEn date du 4 avril 2022, le Conseil général décidait, par 32 voix contre 22 et 10 abstentions, le renvoi \n\ndu Message n° 14. \n\nTant les arguments exposés lors de ce renvoi que les craintes évoquées ont retenu toute l’attention \ndu Conseil communal, qui souhaite dès lors y apporter les réponses les plus circonstanciées possibles, \n\nen transmettant des informations complémentaires à l’attention du Conseil général par le présent \nnouveau Message. \n\n1.3. Historique des actes \n\nSur la base de l’ensemble des actes passés depuis 1968, la Ville de Fribourg agit en qualité de \nsuperficiant, puisqu’elle octroie au Groupe Nordmann (le superficiaire) des droits de construire, de \ndétenir et d’entretenir des constructions sur les terrains grevés. \n\n \n\nLes parties sont aujourd’hui liées par les actes notariés suivants : \n\nActe de DDP  du 30 juillet 1968   DDP 7370 \n\nCréation d’un DDP en faveur du superficiaire pour la construction d’un garage souterrain et d’un bar à \ncafé. Le superficiaire prend l’engagement de construire un garage souterrain (en deux étapes, la \nseconde étant modifiée dans le DDP du 27 mars 2002). \n\n \n\nAvenant  du 24 avril 1984   DDP 7370 \n\nLe superficiaire s’engage à conserver au parking son affectation au libre stationnement des véhicules \npour favoriser l’accès au centre-ville, avec l’obligation de maintenir des locations-horaires (sans \n\npouvoir vendre les places de parc en PPE) et de garantir l’accès à du stationnement public. \n\n \n\nActe de DDP  du 26 avril 1989   DDP 7392, 7393, 7394, 7395, \n\n        7396 et 7371 \n\nLe superficiaire a construit un passage piéton inférieur sous la route cantonale qui assure la liaison des \n\nrues Saint-Pierre, Abbé-Bovet et Grand-Places. Constitution d’un DDP de l’Etat de Fribourg en faveur \ndu superficiaire pour passage piéton inférieur, soit 889 m2 sur art. 7392, 7393, 7394 et 7371. \n\nConstitution d’un DDP de l’Etat de Fribourg en faveur du superficiaire, de 794 m2 à l’avenue de Tivoli \nsur art. 7393 et 7392. \n\n \n\nAvenant n° 2  du 11 octobre 2002   DDP 7396 \n\nSur l’emprise de 255 m2 du DDP 7396, droit d’exploiter des surfaces commerciales. Droit de passage \nsupprimé sur l’emprise des nouvelles surfaces commerciales, le droit de passage subsistant sur les \nparties des DDP affectés à un passage public. \n\n \n\nActe de DDP  du 22 mars 2002   DDP 7719, 7720 et 7721 \n\n        + promesse sur DDP 7370 \n\nIl est tout d’abord rappelé : \n \n\nLa construction par le superficiaire d’un garage souterrain et d’un restaurant « Manora » sur 3 étages, \n\n2ème et 1er sous-sol + rez-de-chaussée sur le DDP 7370 du 30 juillet 1968. \n \n\nLa constitution d’un DDP 7719 pour l’aménagement d’une zone commerciale en sous-sol et de deux \n\nDDP 7720 et 7721 pour l’agrandissement du parking souterrain. \n \n\nLe projet de construction de la salle de spectacles par la Ville de Fribourg, qui prévoit la démolition du \nrez-de-chaussée de l’actuel restaurant « Manora » avec promesse de modification. \n \n\nLa promesse de modifier les conditions du DDP 7370  (avenant IV ramenant l’échéance du Gemelli). \n\n\n\n3 \n\n \n\nL’adaptation des conditions de l’art. DDP 7370 à la création des DDP 7720 et 7721, à échéance au 1er \n\njuillet 2052. \n \n\nLa construction du restaurant « Manora » sur 3 niveaux, dont l’affectation est prévue dans la \nconvention du 14 juillet 1999 remplacée par l’art. 12 du DDP du 22 mars 2002. \n \n\nConstitution des DDP 7719-7720 et 7721. \n \n\nDDP 7719 : surfaces commerciales en sous-sol de nature et hauteurs différentes selon les besoins \n\n(commerces, salles de cinémas) (*complément dans l’avenant n° 1 du 18 juillet 2002). \n \n\nDDP 7720 et 7721 : agrandissement du parking souterrain actuel selon plans approuvés. \n\n \n\nAvenant n° 1  du 18 juillet 2002   DDP 7719 \n\nIl est rappelé la constitution du DDP du 22 mars 2002 qui prévoit la possibilité pour le superficiaire \n\nd’aménager des salles de cinéma. \n \n\nDroit au superficiaire de pouvoir ériger des surfaces commerciales et/ou (*modification avenant n° 3) \n\ndes salles de cinéma dans tout le volume décrit sur les plans, sur un ou plusieurs niveaux de sous-sol. \nLe choix du nombre de niveaux et profondeur des constructions appartient au superficiaire. \n\n \n\nAvenant n° 3  du 29 novembre 2002   DDP 7719 \n\nModification du droit au superficiaire de pouvoir ériger des surfaces commerciales en remplaçant les \n\nconjonctions « et/ou » par la seule conjonction « et », soit : le superficiaire pourra ériger, dans le \n\nvolume décrit sur les plans des constructions, en particulier des surfaces commerciales et des salles de \n\ncinéma, sur plusieurs niveaux ou sur un niveau, le choix de la répartition des volumes entre surfaces \n\ncommerciales et salles de cinéma. Le choix du nombre de niveaux et profondeur des constructions \n\nappartient au superficiaire. \n\n \n\nAvenant n° 4  du 23 janvier 2009   DDP 7370 \n\n   (renvoyé par le Conseil général) \n\nDécision du Conseil communal du 1er février 2010 de renoncer à soumettre une nouvelle fois l’avenant \nn° 4 au Conseil général. La possibilité de faire démolir le « Gemelli » à l’échéance de février 2022 tombe \net porte à l’échéance de 2052. \n \n\nAvenant n° 5  du 22 décembre 2009   DDP 7370 et 7720 \n\nCréation d’un parking de liaison entre le parking actuel Manor et le parking actuel de Fribourg-Centre, \n\nsur DDP 7720. \n\n \n\nActe constitutif \n\nde servitudes  du 17 octobre 2013   DDP 7352, 7720 et 7370 \n\nLa Ville de Fribourg exige que tous les parkings soient désormais régis exclusivement par une entrée \n\net une sortie donnant sur la Route-Neuve ainsi que l’entrée et sortie du parking actuel des Grand-\n\nPlaces. Parallèlement, la gestion de toutes les places de parc ouvertes sera faite de manière unique. \n\nDifférents droits et charges ainsi que des conditions suspensives cumulatives constituent la teneur de \n\ncet acte, liés à la réalisation et à l’utilisation/entretien du futur parking de liaison sur les parcelles du \nsecteur, impliquant le Groupe Nordmann SA ainsi que les propriétaires-tiers des parcelles concernées \n\npar la réalisation de l’ensemble du nouveau parking. Ces servitudes ne sont pas encore inscrites au RF \net ne le seront que si toutes les clauses, qui sont encore susceptibles d’être modifiées, sont remplies, \n\nsoit une fois que le chantier aura débuté. \n\n \n\nAu fur et à mesure des constructions érigées par le Groupe Nordmann et de l’évolution du PAD « Gare \n\nSud », les parties ont donc signé de nouveaux actes, avenants et contrats de servitudes, traitant de \n\n\n\n4 \n\ntoutes les clauses de constitution et de modifications concernant tant les assiettes des DDP, leur \n\nvolume et leur emprise, la destination des constructions, l’utilisation des surfaces non bâties, la durée \n\ndes droits, la cessibilité, les formes de résiliation, les droits de passage, les redevances, les promesses \nde modification, les adaptations des conditions, les droits et obligations des parties, les droits et \n\nindemnités de retour, les aménagements des surfaces après construction, les taxes, les frais, etc. Le \n\nrésumé historique des actes ci-dessus en montre la complexité. \n\n \n\nCes actes au demeurant encore applicables aujourd’hui sont régis par les articles 779 à779l du Code \n\ncivil suisse du 10 décembre 1907 (CC; RS 210). Leur forme et leur contenu requièrent dès lors \n\nd’excellentes connaissances techniques et juridiques dont le Conseil communal dispose par le biais de \n\nses spécialistes (Service juridique, Secteur du cadastre et Secteur immobilier). \n\n \n\nLe présent Message ayant pour objectif principal la prolongation d’échéances des actes et leur \nsimplification, le Conseil communal s’en tient à en résumer leur teneur générale (cf point 2.1. du \n\nprésent Message). \n\n2. Contexte financier et juridique \n\n2.1. Teneur des actes soumis à approbation \n\nPartant de la volonté des parties de clarifier la situation de tous les actes, contrats et avenants, le \n\nGroupe Nordmann a mandaté, avec l’accord du Conseil communal, Maître Michel Mooser, notaire, en \n\nvue de rédiger trois actes qui reprennent les clauses principales des actes existants, selon la structure \n\nsuivante : \n \n\nObjets \n\nActe n° 1 : cet acte fait référence au droit de superficie immatriculé sous le n° 7719 de Fribourg, accordé \n\nen vue de permettre l’aménagement d’une zone commerciale et la construction de salles de cinéma \n\nen sous-sol; ces ouvrages sont aujourd’hui érigés et ne seront plus modifiés de façon substantielle \npendant la durée du droit de superficie. \n\nActe n° 2 : cet acte fait référence au droit de superficie immatriculé sous le n° 7370 de Fribourg, accordé \n\nen vue de permettre la construction d’un garage souterrain et des locaux en rez-de-chaussée; ces \n\nouvrages sont aujourd’hui érigés, par la réalisation du parking souterrain en première étape et l’actuel \nrestaurant Gemelli. \n\nActe n° 3 : cet acte fait référence au droit de superficie immatriculé sous le n° 7720 de Fribourg, accordé \n\nen 2009 en vue de permettre la construction d’un parking de liaison, formé du parking existant de 440 \n\nplaces (acte n° 2), du parking existant de 120 places sous l’immeuble de Fribourg-Centre et du parking \n\nà construire sur l’assiette 7720, de 196 places. A noter que cet ouvrage n’est aujourd’hui pas encore \nréalisé. \n\n \n\nLa constitution des trois actes signés le 22 décembre 2021 clarifie donc nombre de clauses modifiées \n\nau cours du temps et met en exergue les espaces définis par les différents droits constitués, soit : \n\n Acte n° 1 : DDP 7719 pour la zone commerciale et les salles de cinéma, soit au total 6'752 m2 de \n\nsurfaces qui grèvent les parcelles 7394, 7397, 7614, 7618 et 7369 RF de la Commune de Fribourg. \n \n\n Acte n° 2 : DDP 7370 pour le garage souterrain et le restaurant « Gemelli », soit au total 8'048 m2 \n\nde surfaces qui grèvent les parcelles 7369, 7371 et 7618 RF de la Commune de Fribourg. \n \n\n Acte n° 3 : DDP 7720 en vue de construire le parking de liaison entraînant la mise à disposition de \n\nprès de 800 places de parc publiques. \n\n  \n\n\n\n5 \n\nEchéance \n\nL’ensemble des droits actuels s’éteint le 30 juin 2052; à noter qu’en 2009, le Conseil général renvoyait \n\nau Conseil communal l’avenant n° 4, qui faisait valoir un droit de la Ville de Fribourg de pouvoir démolir \nle restaurant Gemelli à l’échéance de février 2022. Cette option s’inscrivait dans le cadre d’une volonté \nde réaménagement de l’espace non bâti après la construction du théâtre. Cet avenant pouvait être \n\nsoumis une seconde fois à l’approbation du Conseil général, le Conseil communal y ayant renoncé à \n\nl’époque. \n \n\nRetour des constructions \n\nPour le retour ordinaire (à l’expiration de la durée), le contrat du 22 mars 2002 renvoie, en relation \n\navec le montant de l’indemnité, ce qui avait été convenu dans l’acte du 30 juillet 1968. Celui-ci \n\ndistingue selon qu’il y a « résiliation par la Commune » ou par le superficiaire. On voit difficilement, en \n\ncas d’extinction du droit de superficie (retour ordinaire) quel est le fondement de cette distinction : il \n\nn’y a pas résiliation par l’une des parties, mais absence de reconduction du droit. \n\nPour le retour anticipé, l’acte du 22 mars 2002 prévoit le versement d’une indemnité équitable, fixée \npar les parties, à défaut par un expert. L’art. 779g CC, de droit impératif, prévoit le versement d’une \nindemnité équitable, qui tient également compte de la faute du superficiaire. \n\nLe retour anticipé consiste dans le fait que le droit est, en cas de violation grave de ses droits par le \n\nsuperficiaire, transféré au propriétaire (« le transfert à son nom »); le droit n’est pas éteint, \ncontrairement à ce que prévoit la clause 13 c de l’acte du 30 juillet 1968. Cet acte fixe quelques \nhypothèses justifiant un retour anticipé (par exemple le changement d’affectation du bâtiment, le \nretard dans le paiement de la rente); la licéité de ces clauses est douteuse au regard de la règle \nimpérative de l’art. 779h CC. Un éventuel retard dans le paiement de la rente ne peut pas être \n\nsanctionné par le retour anticipé, au vu de l’art. 779i CC, prévoyant la garantie de ce paiement sous \nforme d’hypothèque. Il est également douteux que la fixation de l’indemnité (avec réduction de 20%) \nsoit compatible avec l’art. 779g.  \n\n2.2. Modifications apportées par les trois actes \n\nLe Conseil communal est entré en matière sur la demande de simplification des actes, rappelant qu’elle \nrépond également à une préoccupation de la Ville de Fribourg, et conséquemment à une volonté \n\npartagée de rédiger un document résumant l’ensemble des dispositions de tous les actes, contrats et \navenants passés. \n\n \n\nLa simplification des documents notariés par les trois actes maintient tous les droits constitués selon \n\nleurs dispositions existantes, qu’il s’agisse des objets concernés, des inscriptions de passages, \n\nempiètements ou conduites, des servitudes inscrites et droits de gage existants, des clauses de \ncessibilité et des rentes superficiaires. \n\n \n\nSeules trois modifications qui répondent aux demandes et négociations abouties avec le Groupe \n\nNordmann, y sont apportées : \n\n2.2.1. Nouvelle durée des droits de superficie \n\nL’échéance de l’ensemble des droits actuels, fixée au 30 juin 2052, est prolongée au \n\n31 décembre 2084. Cette échéance s’avère aujourd’hui être indispensable pour le Groupe Nordmann \n\ndans le cadre de la construction du parking de liaison. En effet, le rendement de l’investissement \n\nauquel va consentir le superficiaire pour la réalisation d’un tel ouvrage ne peut pas être atteint sur une \n\ndurée de droit limitée à 30 ans; le parking actuel des Grand-Places étant lié au futur parking de liaison, \n\nforce est d’en uniformiser les échéances.  \n\n\n\n6 \n\nSi le Conseil communal porte aujourd’hui une attention particulière à atténuer les contraintes liées sur \n\nde longs engagements pour son patrimoine foncier, dans la situation présente, il convient de tenir \n\ncompte d’une balance des intérêts des deux parties : ceux du superficiaire qui doit pouvoir protéger \nses investissements et garantir ainsi à long terme la viabilité économique de ses activités, et \n\nconséquemment ceux de la Ville de Fribourg, encaissant une rente, qui agit également comme un \n\nacteur de soutien en préservant le commerce local, considéré comme un des moteurs de l’attractivité \nen centre-ville.  \n\n \n\nSur le plan financier, les valeurs négociées de rendement de l’ensemble des DDP des Grand-Places \n\nrapportent à la Ville de Fribourg une somme annuelle de plus de CHF 800'000.00 et lui permettent de \n\ns’assurer cette recette à plus long terme. Il n’est bien entendu pas possible de se prononcer \n\nactuellement sur les rentes qui auraient pu être renégociées dès 2052 et d’en affirmer des \nencaissements supérieurs à ceux d’aujourd’hui. Les redevances sont aujourd’hui jugées rentables et \nl’évolution des activités commerçantes demeure une grande inconnue sur le long terme. \n\n \n\nIl convient enfin de relever que les actes et contrats de droit de superficie actuels prévoient d’ores et \ndéjà deux reconductions allant jusqu’à l’échéance maximum de 2085. \n \n\nRégi par les art. 779 et suivants du Code civil suisse, le droit de superficie distinct et permanent peut \n\nêtre établi pour une période allant de minimum 30 ans à maximum 100 ans. Il peut dès lors être \n\nprolongé pour sa durée légale maximale, soit jusqu’à 100 ans; au-delà, la constitution d’un nouvel acte \n\nnotarié inscrit au Registre Foncier est nécessaire. \n \n\nLa prolongation unique de l’ensemble des actes fixée au 31 décembre 2084 tient compte des \n\nconditions financières d’investissement nécessaires pour le superficiaire, soit environ 60 ans. En effet, \n\nle Conseil communal rappelle que si le superficiaire voit son besoin en capital inférieur, comparé à un \n\nachat intégral du bien-fonds, il demeure toutefois tributaire d’un financement tiers car une nouvelle \nconstruction nécessite des investissements conséquents. De la perspective du prêteur, un droit de \n\nsuperficie est d’autant plus sûr et peut être mieux financé en tenant compte de certaines conditions \ncumulatives, notamment si le droit de superficie dure plus longtemps (car la charge d’amortissement \nde l’hypothèque pourra ainsi être répartie sur une durée plus longue) et si l’évolution modérée des \nrentes du droit de superficie est garantie (par exemple pas entièrement indexées ou fixées à un plafond \nmaximal). Il faut donc retenir que les banques voient les droits de superficie d’un œil plus critique que \n\nsi l’emprunteur acquiert ou construit un immeuble avec son terrain. \n \n\nLes clauses contractuelles dont bénéficie aujourd’hui le groupe Nordmann, à savoir une échéance de \nses droits de superficie en 2052, sans même avoir encore réalisé la construction du parking de liaison, \n\nsont des conditions qui se traduisent par une faible disposition des banques au financement, et selon \n\ntoute vraisemblance dans la présente situation, par une non-entrée en matière : la prolongation du \n\ndroit jusqu’en 2084, mais également le maintien d’une rente connue, supportable et maîtrisable \nfinancièrement jusqu’à terme, prédisposent de la viabilité du projet à long terme pour les deux parties. \nLa Ville de Fribourg y voit également son intérêt de s’assurer l’encaissement des rentes via un \nsuperficiaire solvable sur la longue durée. Certes, la Ville s’expose au risque de l’évolution de la valeur \ndes terrains. Il convient néanmoins de relever que les conditions de rente du parking ne sont pas fixées \n\nsur la valeur du terrain mais sur le chiffre d’affaires. Le superficiaire a tout autant intérêt à l’assurer \npour répondre à ses obligations notamment autres que celles du règlement de la rente, puisqu’il \nassume par ailleurs seul les risques financiers tant pour la construction que pour la future exploitation \n\net l’entretien du parking de liaison, impliquant l’actuel existant. L’obligation du superficiaire de \nmaintenir et d’entretenir les ouvrages construits sont inscrits dans les actes. \n \n\nQuant aux conditions de redevance du parking de liaison, elles ont été décidées et actualisées \n\nconformément aux actes de 1968 et 2022, soit sur le chiffre d’affaires. La prolongation de l’échéance \n\n\n\n7 \n\ndu droit de superficie du parking n’est pas un critère de renégociation dans la mesure où comme \n\nsouligné auparavant, le maintien d’une redevance maîtrisable sur le long terme est nécessaire. Il n’est \nbien entendu pas possible de faire des pronostics sur le fait que la forme de rémunération et ses \nconditions soient à terme plus lucratives que d’autres. Fort est de constater qu’en pratique, le taux \nd'env. 5% de la valeur du terrain est retenu dans les usages commerciaux. \n\n \n\nEnfin et s’agissant de la durée, si la comparaison peut rester ce qu’elle est, il est à noter que selon une \nétude réalisée en 2017, 64% des droits de superficie octroyés entre 2014 et 2016 affichent une durée \n\nde 70 années ou plus pour des immeubles locatifs. Toute appréciation faite, la situation du parking \n\npeut être assimilable à la construction d’un objet commercial dont le risque d’exploitation est même \nplus important. \n\n \n\nEn sus des comparaisons fournies à la Commission financière lors de la présentation de son Message \nn° 14, le Conseil communal relève que la Ville de Neuchâtel (publication 2017 du Conseil communal à \n\nune question) a octroyé trois DDP à des sociétés anonymes, d’une durée respective de deux fois 90 ans \n\n(échéances 2081 et 2092) et une fois 50 ans (échéance 2045). Les rentes des DDP de 90 ans sont \n\nperçues à raison de 20% du bénéfice net de la SA - et non en fonction du produit -, et donc uniquement \n\nen cas de bénéfice (réparties une à raison de 22% pour la Ville et 78% pour l’Etat et pour la seconde à \n\nraison de 96% pour la Ville et 4% pour l’Etat). Pour le DDP de 50 ans, la redevance correspond à 5% de \nla valeur du terrain mais n’est perçue qu’en cas de bénéfice de la société anonyme. Rappelant que les \nchiffres d’affaires et bénéfices annuels des superficiaires ne sont pas des données publiques, la \n\nréponse transmise par la Ville de Neuchâtel précise néanmoins que les redevances perçues, liées aux \nDDP des trois parking, sont de l’ordre de CHF 100'000.00 annuels (sachant qu’un seul des trois parkings \n\ncompte 431 places). \n\n \n\nLa Ville d’Yverdon-les-Bains a quant à elle publié un Message en 2018, en lien avec une décision prise \n\nen 2014 d’un partenariat public-privé de longue durée pour la réalisation et l’exploitation d’un parking, \nle but étant de réduire l’impact financier pour la Ville d’un projet global approchant les CHF 100 mio \n\nde francs pour ses différentes composantes (près de CHF 60 mio pour la seule construction du parking). \n\nLe principe de ce partenariat repose sur le financement de la construction du parking et de son \n\nexploitation par l’investisseur privé sur une durée de 70 ans. A l’échéance, le parking est cédé \ngratuitement à la Ville qui, durant 70 ans, cède gratuitement le droit de superficie et verse en sus à \nl’investisseur une subvention fixe (construction) et variable (CA), plafonnée à raison de CHF 150'000.00 \n\npar an. \n\n \n\nEn finalité, le droit de superficie demeure l’essence d’une pesée d’intérêts sur le long terme qui \nprédispose à ce que ses conditions, quelles qu’elles soient, ne représentent pas un risque trop \nimportant à long terme pour les deux parties. Toute condition peut paraître au regard de l’un plus ou \nmoins généreuse, ou au contraire plus ou moins sévère; il convient néanmoins d’apprécier toute la \nportée d’un tel contrat, sur le bénéfice qu’en retire chaque partie. Dans la situation qui nous occupe, \nle superficiaire pourra assumer ses investissements par la nouvelle durée des droits de superficie \n\nconsentie et la Ville de Fribourg, qui est à l’origine de cette demande d’affectation depuis de \nnombreuses années - confirmée par ses projets de réaménagement urbain - n’investit pas elle-même \n\net s’assure d’une rente garantie pour les 60 prochaines années. Un engagement à long terme requiert \ncertes une grande capacité d’abstraction, tout en relevant que des changements notables sociétales, \ncommerciales ou autres n’empêcheront jamais les parties de se concerter en temps voulu et fixer des \n\nmodalités différentes que celles admises aujourd’hui. \n \n\n  \n\n\n\n8 \n\nDans une étude de cas réalisée par l’IDHEAP1 (Université de Lausanne), il est résumé la politique menée \n\npar la Ville de Bienne, l’une des communes les plus actives en matière de droits de superficie : « garder \n\nle contrôle d’une ressource qu’elle considère comme précieuse sous deux aspects : les rentrées \n\nfinancières qu’elle génère sur le long terme et un droit de regard sur l’aménagement communal par le \n\nbiais du rôle de propriétaire ». L’IDHEAP conclut que « les Communes ayant développé une véritable \n\npolitique foncière sur la longue durée jouissent d’un pouvoir non négligeable en matière \n\nd’aménagements urbains résultant de l’accroissement de leur capacité à combiner le pouvoir conféré \n\npar le monopole de définition du zonage sur leur propre territoire communal, avec le pouvoir étendu \n\ndont elles jouissent en tant que propriétaires fonciers ». \n\n \n\nEnfin et en conclusion au chapitre technique et financier présenté dans le présent Message, le Conseil \n\ncommunal peut aujourd’hui affirmer qu’il a entrepris toutes les démarches nécessaires et possibles en \nvue de la réalisation du parking de liaison entre les années 2026 et 2028 et ainsi assuré la \nrequalification des espaces publics en surface. \n\n2.2.2. Nouvelle durée du droit de superficie pour le restaurant Gemelli \n\nPartant que la nouvelle durée des trois actes soit admise à l’échéance du 31 décembre 2084, le Conseil \n\ncommunal a jugé essentiel de renégocier l’échéance du restaurant Gemelli, comme condition « sine \n\nqua non ». En effet et comme évoqué au point 2.1. du présent Message, la Ville de Fribourg est \n\naujourd’hui engagée par l’octroi d’un droit de superficie pour cet objet, courant jusqu’en 2052. \n \n\nEn validant les trois actes, les parties se sont entendues à maintenir l’échéance initiale de 2052 tout \n\nen prévoyant l’option supplémentaire pour la Ville de Fribourg de réduire l’assiette du droit de \nsuperficie correspondant à l’emprise du restaurant Gemelli, pour le 31 décembre 2036. Moyennant le \n\nrespect d’un délai de 18 mois, la Ville de Fribourg sera donc en droit d’exiger la réduction de l’assiette \ndu droit de superficie correspondant à l’emprise du restaurant Gemelli pour l’échéance précitée, \nmoyennant indemnité selon détails fournis au chapitre 3.2 du présent Message; à défaut ce droit sera \n\nreconduit d’office jusqu’en 2052. \n \n\nCette réduction d’échéance permet à la Ville de Fribourg de considérer ce retour comme une \nopportunité dans le cadre du projet de réaménagement des Grand-Places (secteur 2). \n\n2.2.3. Droit applicable pour le retour \n\nLa portée et les limites des clauses applicables pour les droits de retour des DDP sont précisées par la \n\ndoctrine et la jurisprudence quant aux droits réels. Il s’agit ici uniquement de réactualiser des clauses \njuridiques devenues obsolètes.  \n\n \n\nLes trois projets d’actes renvoient au système légal des art. 779c et 779d CC prévoyant le versement \n\nd’une indemnité équitable en cas de retour ordinaire. Pour le retour anticipé, les projets d’actes \n\nrenvoient au système légal des art. 779f à 779h CC. \n\n \n\nCes dispositions remplacent et annulent celles qui font l’objet des annotations opérées le \n\n24 juillet 1989 et le 20 décembre 2002 qui seront radiées du Registre foncier. \n\n                                                           \n1 https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/organisation/cour_comptes/1_Rapports_d_audit/19_Rapport.pdf \n\n \n\n\n\n9 \n\n3. Implications financières \n\n3.1. Redevances des droits de superficie \n\nComme relevé en préambule du chapitre 2.2. du présent Message, les trois actes ne modifient donc \n\npas les redevances encaissées par la Ville de Fribourg sur l’ensemble des droits de superficie octroyés, \n\nmais prolonge leur perception. Le Conseil communal en rappelle ci-après les conditions : \n\n \n\nDDP 7719 : galeries commerciales et cinémas en sous-sol \n\n \n\nCette rente fixe est indexée annuellement sur la base de l’indice suisse des prix à la consommation. \nRedevance 2020  CHF 437'863.00 \n\n \nDDP 7370 : parking souterrain et restaurant Gemelli \n\n \n\nDeux rentes sont concernées par ce DDP : \n\nLa rente liée au parking souterrain représente 10% du chiffre d’affaires net du parking. \n\nA noter qu’en raison du semi-confinement en 2020, la redevance 2019 est prise comme référence, \n\ncelle de 2020 ayant été exceptionnellement impactée. \n\nRedevance 2019 CHF 224'958.00 \n\n \n\nLa rente fixe liée au restaurant Gemelli est indexée annuellement sur la base de l’indice suisse des prix \nà la consommation. \nRedevance 2020 CHF 45'644.00 \n\n \n\nDDP 7720 : parking de liaison \n\nCette rente sera encaissée dès la mise en service du parking de liaison, calculée sur le chiffre d’affaires \nnet, à raison de dix pourcent de ce chiffre d’affaires net. Celle-ci sera réduite d’une franchise annuelle \nde CHF 70'000.00 pendant une durée de 10 ans courant dès la mise en service du parking de liaison. \n\nDans le cas où cette réduction impliquerait un montant négatif, le propriétaire ne sera en aucun cas \n\ntenu de verser au superficiaire une somme égale à ce montant. \n\n \n\nA noter que les opérations fixées dans les actes des parking (actuel et futur de liaison) comprennent \ndes compensations financières durant 10 ans, qui ne prétériteront pas les finances communales. Selon \n\nce modèle, des recettes supplémentaires pour la Ville interviendront dès la 11ème année; celles-ci \n\npeuvent être aujourd’hui estimées de l’ordre de CHF 250'000.00 par an. \n \n\nLe Conseil communal confirme les montants des rentes inscrites dans les trois actes. La rente du DDP \n\n7719 de CHF 437'863.00 indiqué dans l’acte n° 1 correspond à la facturation de l’année 2020 basée sur \nl’adaptation de l’indice suisse des prix à la consommation de l’année précédente (30 septembre 2019). \n\nLe montant de l’aide en lien avec la situation sanitaire (Covid-19), dont il est fait état au point 3 du \n\nchapitre VI de ce même acte et qui ne fait pas partie du calcul, est relevé uniquement à titre indicatif \n\npar le notaire. \n\n \n\n  \nmoyenne avant 2007 moyenne 2007 à 2018 2019-2020\n\nentre 2028 et 2038 \n\n(réalisation parking) dès 2037 de 2039 à 2084\n\nde 2039 à 2084\n\ntotal A avec Gemelli\n\nde 2039 à 2084\n\ntotal B sans Gemelli\n\nDDP 7719 commerces/cinémas 123'000 CHF 440'000 CHF 437'000 CHF 437'000 CHF 437'000 CHF\n\nDDP 7370 Gemelli 43'000 CHF 45'000 CHF 45'000 CHF 0 CHF 45'000 CHF\n\nDDP 7370 et 7720 parking 82'000 CHF 180'000 CHF 225'000 CHF 245'000 CHF 475'000 CHF 475'000 CHF 475'000 CHF\n\n248'000 CHF 665'000 CHF 707'000 CHF 957'000 CHF 912'000 CHF\n\nEvolution\n\nSynthèse des redevances financières avec projections\n\n\n\n10 \n\n3.2. Indemnités de retour \n\nLes trois actes renvoient au système légal. (art. 779c et 779d et 779f à h CC). \n\nOn peut relever que, s’agissant du restaurant Gemelli, le calcul de l’indemnité versée au superficiaire \n\nà l’extinction du droit en cas de dénonciation par le superficiant est reconduit. Il porte, selon dernier \n\nexamen effectué en 2021, pour la réactualisation des actes, à une valeur admise au 31 décembre 2020 \n\nde CHF 6'047'794.00, diminué pour chaque année entière écoulée depuis la date de la signature des \n\ntrois actes, de trois pour cent de la valeur résiduelle. A noter que conformément aux dispositions déjà \n\napplicables, les éventuelles impenses qui seraient faites par le groupe Nordmann - s’agissant alors \nuniquement des investissements portant à une plus-value du bien et validés par le Service des finances \nde la Ville de Fribourg - pourront s’ajouter au montant de retour admis, moyennant également trois \npour cent d’amortissement de la valeur résiduelle. Le superficiaire s’est par ailleurs engagé à obtenir \nl’autorisation préalable de la Ville de Fribourg au cas où des impenses dépassant la moitié de la valeur \n\nrésiduelle précitée, seraient envisagées. Sans son accord spécifique, le superficiant sera en mesure de \n\nne pas en tenir compte et cette spécificité est inscrite dans les trois actes. En considérant aujourd’hui \nl’amortissement fixé sans ajout d’impenses ultérieures, la valeur de l’indemnité à verser au \nsuperficiaire à la première échéance de 2036 s’élèvera à CHF 3'714’880.00, et à l’échéance de 2052 à \nCHF 2'281’878.00. Ces montants pourront être intégrés, en temps voulu, dans la planification \n\nfinancière de la Ville de Fribourg, auxquels viendront s’ajouter les éventuels coûts de démolition du \n\nGemelli à charge de la Commune, en cas de dénonciation de ce droit. \n\n3.3. Frais des trois actes \n\nTous les frais des trois actes, des droits de mutation éventuels de même que les frais d’inscription au \nRegistre Foncier sont supportés par le Groupe Nordmann. \n\n4. Contexte urbanistique \n\nL’ensemble du secteur autour de la gare fait l’objet de multiples réflexions et projets à des degrés \n\nd’avancement différents. Le secteur des Grand-Places en fait partie. \n\n \nFigure 1 : Projets du centre-ville : (1) Grand Places, (2) PAD Gare Sud avec parking de liaison et bâtiments, (3) Place de la \n\nGare, (4) Passage inférieur et vélostation du côté de l’Ancienne Gare, (5) Carrefour Richemond, (6) Parking des Bourgeois, \n\n(7) Le Temple, (8) Extension de l’université \n\n\n\n11 \n\nLe projet d’aménagement des Grand-Places (périmètres n° 1 et 1’) requalifie l’ensemble du site, lui \n\ndonnant une réelle valeur, notamment paysagère et de délassement, tout en intégrant des projets de \n\nconstructions majeurs par le biais du plan d’aménagement de détail (PAD) Gare Sud (périmètre n° 2), \nen particulier la construction d’un parking de liaison entre les deux parkings existants, ainsi que la \n\nconstruction de deux bâtiments. \n\n \n\nAvec la fermeture de l’avenue de la Gare, ce parking servira comme poche entrante au centre-ville par \n\nle boulevard de Pérolles. \n\n \n\nLe projet de requalification des Grand-Places se déroulera en deux étapes : \n\n l’étape 1, au nord, considère la partie haute des Grand-Places, en particulier l’espace de la \npelouse et l’esplanade Jo-Siffert, et fait l’objet d’une mesure du Projet d’agglomération de 3ème \n\ngénération (PA3), 3NP.01.04; \n\n l’étape 2, au sud, porte sur la descente des Grand-Places à la Basse-Ville par la création d’une \nliaison de mobilité douce. \n\n \n\n \nFigure 2 : Périmètre des étapes du projet des Grand-Places. \n\n \n\nL’étape 1 est elle-même découpée en deux secteurs, qui correspondent à deux phases du projet de \n\nrequalification des Grand-Places : \n \n\n le secteur 1, à l’ouest, qui comprend le réaménagement des surfaces de l’esplanade Jo-Siffert, \n\nle parking en surface entre le NH Hôtel et Fribourg Centre ainsi que les alentours immédiats \n\nde la Maison de Tir; \n\n le secteur 2, à l’est, qui retravaille l’espace pelouse et l’allée des Grand-Places avec, à terme, \n\nla possibilité de réaliser un projet sur la parcelle de la ville. \n\n\n\n12 \n\nFigure 3 : Secteurs de l’étape 1 du projet des Grand-Places. \n\n4.1.  La requalification du secteur 1 des Grand-Places \n\n4.1.1. Descriptif du projet \n\nLe projet de requalification des Grand-Places a été réalisé par le bureau Studio Montagnini Fusaro. Il \n\nrepose sur le plan directeur des Grand-Places, datant de 2003, dont l’objectif est de coordonner les \nplanifications et les procédures nécessaires à la réalisation de plusieurs projets importants dans ce \n\nsecteur (fig. 3, en jaune). Il repose également sur le PAD de l’avenue de la Gare Sud qui, au fil du \n\ndéveloppement des différents projets, a connu différentes modifications. \n\n \nFigure 4 : Plan de situation du projet de requalification du secteur 1 des Grand-Places. \n\n\n\n13 \n\nAlors que le multiplexe de cinéma ainsi que la galerie marchande sont construits (A), la construction \n\nd’un parking de liaison avec une réalisation d’un nouvel accès depuis le haut de la Route-Neuve ainsi \n\nque la construction d’un nouveau complexe de bâtiments locatifs et commerciaux (bâtiments B1 et \nB2) attendent leurs réalisations. \n\n \n\nLa construction du parking souterrain de liaison rend possible, en surface, l'élimination de la trémie du \n\nparking de Fribourg Centre (A). Il comprendra 296 places au total, permettant de couvrir la rampe du \n\nparking de Fribourg-Centre, pour offrir de la qualité à l’aménagement en surface. La mise en service \ndu parking entraînera la suppression de 114 places de stationnement à usage public sur le domaine \n\npublic communal. Par ailleurs, ce projet intègre une dalle du parking de liaison redimensionnée qui se \n\ntrouve sous les Grand-Places (secteur 1), afin de permettre un aménagement paysager de qualité ainsi \n\nque le rassemblement de personnes. \n\n \nLa réalisation du bâtiment Fribourg-Centre B1 comble à l'ouest le vide urbain du talus. Il valorise grâce \n\naux façades vitrées le fond de la perspective depuis la salle de spectacle et articule les espaces \n\nminéraux en délimitant, d'un côté, l'esplanade Jo Siffert et, de l'autre côté, une petite place. Il permet \n\négalement l’intégration d’une sortie piétonne du parking de liaison, permettant de libérer l’espace \npublic. Puisque des édicules pour les sorties de secours du parking de liaison étaient disséminés autour \n\nde la construction et ne s’intégraient pas dans le futur aménagement des Grand-Places, des \n\nnégociations entre le bureau mandataire, PARVICO SA et la Ville de Fribourg ont abouti au choix de \n\nconstruire un bâtiment supplémentaire (B2) adossé au bâtiment B1 en bordure de l’esplanade Jo-\n\nSiffert. \n \n\n \n \n\n \nFigures 5 et 6 : Photomontages de l’étape 1 du projet des Grand-Places mis à l’enquête publique, 2018. \n \n\nLe Message n° 48 du 7 septembre 2009 ainsi que le Message n° 18 du 23 mai 2017 ont mis les bases \n\nde planification et de coordination entre les différents acteurs de cette requalification ainsi que les \n\nrépartitions financières des projets (voir 4.1.2). \n\n \n\n\n\n14 \n\nLe restaurant Gemelli fait partie du secteur 2 du projet de la requalification des Grand-Places. Le plan \n\nfinancier prévoit cette requalification après 2030, ce qui est en concordance avec l’option \nsupplémentaire donnée à la Ville de Fribourg, de reprendre possession du restaurant en 2036. \n\n4.1.2. La coordination des projets \n\nTout au long de la planification, la Ville de Fribourg a tenu les parties prenantes informées de \n\nl'avancement des projets, tout en recueillant leurs exigences. Avant la mise à l’enquête publique du \ndossier, les plans définitifs leur ont été présentés, en obtenant leur approbation. \n\n \n\nLes parties prenantes sont partiellement les mêmes que ceux avec qui la Ville a conclu des contrats de \n\ndroit de superficie, à savoir : \n \n\n PARVICO SA \n\n NORDMANN & CIE SA \n\n BVK PERSONALVORSORGE DES KANTONS ZURICH \n \n\net qui se sont unis en un Consortium de construction du parking de liaison. \n\n \n\nDivers accords ont été trouvés, réglant notamment les échanges parcellaires et qui font aujourd’hui \npartiellement l’objet d’une prolongation de DDP, telle que présentée dans le présent Message. \n \nAinsi, des échanges parcellaires nécessaires à la construction du bâtiment B1 (voir point 4.1.1.) et aux \n\naménagements extérieurs du PAD Gare Sud entre PARVICO SA et la Ville de Fribourg ont été formalisés \n\ndans le Message n° 48 du 7 septembre 2009 et ont pour résultat un montant financier favorable à la \n\nVille d’environ CHF 1'200’000.00. \n \n\nEn plus, un projet de convention règle tout particulièrement la participation financière du Consortium \n\naux aménagements extérieurs suite à leurs constructions pour un montant de CHF 650'000.00 ainsi \n\nque l’acquittement d’une taxe d’empiètement. \n \n\nEnsemble et parallèlement, les parties prenantes ont finalement mis à l’enquête publique le \n5 septembre 2018 cinq dossiers : \n\n la demande de permis de construire pour le bâtiment B1 (Jo-Siffert 2 et 4) de Parvico; \n\n la demande de permis de construire pour le bâtiment B2 (Jo-Siffert 1, 3 et 5) de Parvico; \n\n la demande de permis de construire pour le parking de liaison sous les bâtiments B1, B2 et \n\nl’esplanade des Grand-Places du Consortium de construction du parking de liaison; \n\n les modifications du PAD av. de la Gare Sud par la Ville de Fribourg (mise à l’enquête \ncomplémentaire pour satisfaire aux conditions d’approbation de la DAEC du 30 juin 2017); \n\n la demande de permis de construire pour la requalification du secteur 1 des Grand-Places par la \n\nVille de Fribourg. \n\n \n\nLe dossier de demande de permis de construire pour la requalification du secteur 1 des Grand-Places \n\nn’a pas fait l’objet d’opposition. Par contre, les quatre premiers dossiers ont fait l’objet d’oppositions. \n\n \nFin 2018, le Conseil communal a mis à l’enquête publique le Plan d’aménagement local (PAL). Des \noppositions ont été déposées concernant ce secteur. Elles sont traitées dans le cadre de la procédure \n\nPAL. \n\n\n\n15 \n\n5. Engagements financiers des projets urbanistiques \n\n5.1. Coûts du projet \n\nDeux crédits d’étude ont été votés par le Conseil général : \nRubriques   Budget  \n\n620.501.18 Grand-Places : études voté 16.12.2014 200'000.00 \n\n620.501.77 \n\nGrand-Places : études - espaces publics sur le \n\nparking de liaison et à l’arrière de Fribourg Centre \nvoté le 20.12.2017 \n\n150'000.00 \n\n Total TTC 350'000.00 \n\n \nPour la réalisation du projet, un crédit d’ouvrage a été inscrit dans le budget 2019 pour un montant de \n\nCHF 3’100'000.00. S’ajoutent à ces montant les crédits d’études pour CHF 350'000.00. \n\n \n\nAu vue des oppositions à traiter dans le cadre des différentes procédures (PAL, PAD, permis de \n\nconstruire) et au vue des modifications des droits de superficie, qui font objet du présent Message, le \n\ncrédit d’ouvrage n’a pas encore été sollicité au Conseil général.  \n\n5.2. Apports financiers \n\n5.2.1. PA3 - Mesure 3NP.01.04 Grand-Places/Gare Sud \n\nLa mesure 3NP.01.04 de l’Agglomération a pour objectif l’aménagement et dans certains cas, la \ncréation ou l’extension de treize parcs urbains accueillants, accessibles et riches en biodiversité. La \nsous-mesure traitant spécifiquement des Grand-Places est devisée à CHF 16'000'000.00 pour \n\nl’ensemble des secteurs 1 et 2. Le secteur 1 est estimé à CHF 3'100’000.00 (valeur avril 2016). Après \n\ndéduction de la participation du CONSORTIUM (650'000.00), la part communale avant subvention de \n\nl’Agglomération se monte à environ 2'600'000.00 La subvention de l’Agglomération sera au maximum \n50% du montant à la charge de la commune, à savoir, compte tenu des coûts du projet du secteur 1, \nCHF 1'200'000.00. En date du 10 octobre 2018, le Comité de l’Agglomération a pris l’engagement à \n\nproposer au Conseil d’agglomération ce subventionnement. \n\n5.2.2. Apports financiers des propriétaires privés \n\nLa participation du Consortium pour un montant de CHF 650'000.00 au maximum a été négociée et \n\npeut être considérée comme stabilisée. \n\n \n\nPARVICO SA participera au financement suite aux échanges parcellaires avec un montant de \n\nCHF 1'200'000.00. \n\n \n\nD’autres montants seront négociés dans le cadre des différentes conventions et pourront encore  \ndiminuer les coûts pour la Ville.  \n\n  \n\n\n\n16 \n\n5.3. Récapitulatif du financement  \n\nCoûts d’investissement (étude et réalisation) 3'450'000.00 \n\nConsortium - 650'000.00 \n\nParticipation Agglo 50%  - 1'200'000.00 \n\nRevenu échange parcellaire PARVICO (2009) - 1'200'000.00 \n\nSolde à la charge de la VdF 400'000.00 \n \n\n6. Synthèse \n\n \n\nLe droit de superficie demeure un instrument-clé de la politique foncière et immobilière déployée par \n\nles collectivités publiques. Il leur permet d’exercer un choix de politique urbanistique, économique et \nsociale, et de maîtriser la mise en valeur du terrain dont elles restent propriétaires, tout en le \n\nrentabilisant. \n\n \n\nEn validant les négociations abouties avec le Groupe Nordmann, le Conseil général permettra : \n\n la signature des trois actes simplifiant considérablement la compréhension des droits accordés au \n\nsuperficiaire sur les trois parcelles propriétés de la Ville de Fribourg; \n\n de fait, la prolongation des droits accordés au superficiaire jusqu’au 31 décembre 2084; la Ville \nde Fribourg s’assure de l’encaissement de recettes élevées à long terme sans prétériter un projet \nurbanistique, bien au contraire puisqu’elle a l’opportunité de réduire l’échéance du restaurant \nGemelli; \n\n de fait, outre le maintien de l’échéance du restaurant Gemelli en 2052, l’option supplémentaire \ndonnée à la Ville de Fribourg, contre rémunération (selon calcul inchangé de la valeur de reprise), \n\nde reprendre possession du restaurant Gemelli, en 2036; \n\n le remplacement des droits de retour inscrits dans les actes actuels par l’application des art. 779c \net 779d CC pour le retour ordinaire, et des art. 779f et 779h pour le retour anticipé. Ce renvoi aux \n\ndispositions actuelles du CC se conforme à une indemnité équitable telle qu’elle est prévue par le \n\ndroit actuel; \n\n la réalisation du projet urbanistique déjà très avancée. \n\n\n\n17 \n\n7. Conclusion \n\nLe Conseil communal propose au Conseil général de modifier les droits de superficie distincts et \n\npermanents (DDP) octroyés aux sociétés Nordmann Immobilier SA et Nordmann & Cie SA aux \n\nconditions fixées dans les actes ci-joints et commentées dans le présent message. \n\n \n\n \n\nVeuillez agréer, Monsieur le Président, Mesdames les Conseillères générales et Messieurs les \n\nConseillers généraux, l'expression de nos salutations les meilleures. \n \n\n \n\n \n\nAU NOM DU CONSEIL COMMUNAL DE LA VILLE DE FRIBOURG \n\n \n\n \n\nLe Syndic : \n\n \nThierry Steiert \n\n \n\n \n\nLe Secrétaire de Ville : \n\n \n \n\nDavid Stulz \n\n \n\n \n\nAnnexes : - trois actes \n\n - plan de situation des DDP du 27.11.2019 du bureau de géomètre Luc Déglise \n\n \n  \n\n\n\n18 \n\n8. Zusammenfassung \n\n8.1. Präambel \n\n8.1.1. Hintergrund des Vorschlags \n\nZwischen 1968 und 2013 wurden 10 notarielle Rechtsgeschäfte – Verträge auf Errichtung eines \n\nBaurechts, Rechtsgeschäfte über die Errichtung von Baurechten und Dienstbarkeiten, Zusätze zu \n\nVerträgen und Urkunden – abgeschlossen, die derzeit die Stadt Freiburg an die Gesellschaften \n\nNordmann Immobilier SA und Nordmann & Cie SA (im Folgenden: die Nordmann-Gruppe) binden. \n\n \n\nDiese Rechtsgeschäfte, die im Zuge von Bauten, Ausbauten und Umgestaltungen unterzeichnet \n\nwurden, betreffen drei Grundstücke im Besitz der Gemeinde Freiburg, für die der Nordmann-Gruppe \n\n11 selbständige und dauernde Baurechte (SDR) sowie eine Vielzahl von Weg- und anderen Rechten \n\neingeräumt wurden. \n\n \nDer Inhalt all dieser Rechtsgeschäfte und die im Laufe der Zeit vorgenommenen Änderungen zeigen \n\nheute eine verwirrende und äusserst komplexe Situation, insbesondere was das Verständnis der \n\nAuswirkungen betrifft, sowohl für die Stadt Freiburg in ihrer Eigenschaft als Eigentümerin als auch für \n\ndie bauberechtigte Nordmann-Gruppe. \n\n \n\nEs besteht der klare gemeinsame Willen der Parteien, Rechtsgeschäfte zu verfassen, in denen die \n\nBestimmungen aller Urkunden, Verträge und Zusatzverträge zusammengefasst werden können, wobei \n\ndie Gelegenheit genutzt wird, bestimmte Modalitäten neu zu verhandeln. \n\n8.1.2. Chronik der Urkunden \n\nAuf der Grundlage aller seit 1968 abgeschlossenen Rechtsgeschäfte handelt die Stadt Freiburg als \n\nEigentümerin, da sie der Nordmann-Gruppe (Bauberechtigte) das Recht einräumt, auf den belasteten \nGrundstücken Bauten zu errichten, beizubehalten und zu unterhalten. \n\n \n\nDie Parteien sind heute durch die folgenden notariellen Rechtsgeschäfte miteinander verbunden: \n\nSDR-Baurechtsvertrag  vom 30. Juli 1968   SDR 7370 \n\nZusatzvertrag   vom 24. April 1984   SDR 7370 \n\nSDR-Baurechtsvertrag  vom 26. April 1989   SDR 7392, 7393, 7394, 7395, \n\n         7396 und 7371 \n\nZusatzvertrag Nr. 2  vom 11. Oktober 2002   SDR 7396 \n\nSDR-Baurechtsvertrag   vom 22. März 2002   SDR 7719, 7720, und 7721 \n\n         + Versprechen zu SDR 7370 \n\nZusatzvertrag Nr. 1  vom 18. Juli 2002   SDR 7719 \n\nZusatzvertrag Nr. 3  vom 29. November 2002  SDR 7719 \n\nZusatzvertrag Nr. 4  vom 23. Januar 2009   SDR 7370 \n\n    (vom Generalrat überwiesen) \n\nZusatzvertrag Nr. 5  vom 22. Dezember 2009  SDR 7370 und 7720 \n\nVertrag über die Errichtung \n\nvon Dienstbarkeiten  vom 17. Oktober 2013   SDR 7352, 7720 und 7370 \n\n \n\n\n\n19 \n\nIm Zuge der von der Nordmann-Gruppe errichteten Bauten und der Entwicklung des DBP «Bahnhof \n\nSüd» unterzeichneten die Parteien daher neue Verträge, Zusatzverträge und Dienstbarkeitsverträge, \n\ndie alle Begründungs- und Änderungsklauseln beinhalteten, die sowohl die Grundlagen der SDR, ihr \nVolumen und ihre Grundfläche, die Zweckbestimmung der Bauten, die Nutzung der unbebauten \n\nFlächen, die Dauer der Rechte, die Übertragbarkeit, die Kündigungsformen, die Wegrechte, die Zinsen, \n\ndie Änderungsversprechen, die Anpassungen der Bedingungen, die Rechte und Pflichten der Parteien, \n\ndir Heimfallrechte und -entschädigungen, die Gestaltung der Flächen nach der Bebauung, die Steuern, \n\ndie Kosten usw. betreffen. \n\n \n\nDiese auch heute noch anwendbaren Rechtsgeschäfte sind in den Artikeln 779 bis 779l des \n\nSchweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR210) geregelt. Ihre Form und ihr \n\nInhalt erfordern ausgezeichnete technische und juristische Kenntnisse, über die der Gemeinderat \n\ndurch seine Spezialisten (Rechtsdienst, Sektor Kataster und Sektor Immobilien) verfügt. \n \n\nDa das Hauptziel dieser Botschaft die Verlängerung der Dauer und die Vereinfachung der \n\nRechtsgeschäfte ist, beschränkt sich der Gemeinderat darauf, den allgemeinen Inhalt \n\nzusammenzufassen (siehe Punkt 2.1. dieser Botschaft). \n\n8.2. Ausgangslage \n\n8.2.1. Inhalt der zur Genehmigung vorliegenden Rechtsgeschäfte \n\nAusgehend von dem Wunsch der Parteien, den Inhalt aller Rechtsgeschäfte, Verträge und \n\nZusatzverträge zu klären, beauftragte die Nordmann-Gruppe mit Zustimmung des Gemeinderats den \n\nNotar Michel Mooser mit der Abfassung von drei Rechtsgeschäften, welche die Hauptklauseln der \n\nbestehenden Rechtsgeschäfte enthalten und folgendermassen aufgebaut sind: \n\n \n\nZweck \n\nRechtsgeschäft Nr. 1: Dieses Rechtsgeschäft bezieht sich auf das Baurecht, das unter der Nummer 7719 \n\nin Freiburg eingetragen ist und gewährt wurde, um die Errichtung eines Geschäftsbereichs und den \n\nBau von Kinosälen im Untergeschoss zu ermöglichen; diese Bauten sind heute errichtet und werden \n\nwährend der Dauer des Baurechts nicht mehr wesentlich verändert. \n\nRechtsgeschäft Nr. 2: Dieses Rechtsgeschäft bezieht sich auf das Baurecht, das unter der Nummer 7370 \n\nin Freiburg eingetragen ist und das gewährt wurde, um den Bau einer Tiefgarage und von \n\nRäumlichkeiten im Erdgeschoss zu ermöglichen; diese Bauten sind heute durch die Realisierung der \n\nTiefgarage in der ersten Phase und das aktuelle Restaurant Gemelli errichtet.  \n\nRechtsgeschäft Nr. 3: Dieses Rechtsgeschäft bezieht sich auf das unter der Nummer 7720 in Freiburg \n\neingetragene Baurecht, das gewährt wurde, um den Bau eines Verbindungsparkhauses zu \n\nermöglichen, bestehend aus dem bestehenden Parkhaus mit 440 Plätzen (Rechtsgeschäft Nr. 2), dem \n\nbestehenden Parkhaus mit 120 Plätzen unter dem Gebäude Fribourg-Centre und dem auf der \nGrundfläche 7720 zu errichtenden Parkhaus mit 196 Plätzen. Dieses Bauwerk ist heute noch nicht \n\nerrichtet. \n\n \n\nDauer \n\nAlle derzeitigen Rechte erlöschen am 30. Juni 2052. 2009 verwies der Generalrat den Zusatzvertrag \n\nNr. 4 an den Gemeinderat, der ein Recht der Stadt Freiburg geltend machte, das Restaurant Gemelli \n\nnach Ablauf der Frist im Februar 2022 abreissen zu dürfen. Diese Option war Teil des Bestrebens, die \n\nunbebaute Fläche nach dem Bau des Kinos neu zu gestalten. Dieser Zusatzvertrag konnte dem \n\nGeneralrat ein zweites Mal zur Genehmigung vorgelegt werden, da der Gemeinderat damals abgelehnt \n\nhatte. \n\n\n\n20 \n\nHeimfall \n\nFür den ordentlichen Heimfall (nach Ablauf der Dauer) verweist der Vertrag vom 22. März 2002 in \n\nBezug auf die Höhe der Entschädigung auf das, was im Vertrag vom 30. Juli 1968 vereinbart ist. Darin \nwird unterschieden zwischen einer «Kündigung durch die Gemeinde» und einer Kündigung durch den \n\nBauberechtigten. Im Falle des Erlöschens des Baurechts (ordentlicher Heimfall) ist schwer zu erkennen, \n\nworauf diese Unterscheidung beruht: Es liegt keine Kündigung durch eine der Parteien vor, sondern \n\ndas Recht wurde nicht verlängert. \n\nFür den vorzeitigen Heimfall sieht der Vertrag vom 22. März 2002 die Zahlung einer angemessenen \n\nEntschädigung vor, die von den Parteien, beziehungsweise von einem Sachverständigen festgelegt \n\nwird. Art. 779g ZGB, der zwingendes Recht darstellt, sieht die Zahlung einer angemessenen \n\nEntschädigung vor, bei deren Bemessung schuldhaftes Verhalten des Bauberechtigten berücksichtigt \n\nwerden kann. \n\nVorzeitiger Heimfall bedeutet, dass das Recht im Falle einer groben Verletzung seines Recht durch den \nBauberechtigten auf den Eigentümer übertragen wird («Übertragung auf seinen Namen»); das Recht \n\nist nicht erloschen, wie in Klausel 13c des Vertrags vom 30. Juli 1968 vorgesehen. Dieser Vertrag legt \n\neinige Fälle fest, die einen vorzeitigen Heimfall rechtfertigen (z. B. Änderung der Nutzung des \n\nGebäudes, Zahlungsverzug); die Rechtmässigkeit dieser Klauseln ist im Hinblick auf die zwingende \n\nBestimmung von Art. 779h ZGB zweifelhaft. Eine mögliche Verzögerung bei der Zahlung der Zinsen \n\nkann gemäss Art. 779i ZGB, der die Sicherung dieser Zahlung in Form eines Grundpfandrechts vorsieht, \n\nnicht durch den vorzeitigen Heimfall sanktioniert werden. Es ist auch fraglich, ob die Festsetzung der \n\nEntschädigung (mit einer Kürzung um 20 %) mit Art. 779g vereinbar ist.  \n\n8.2.2. Durch die drei Rechtsgeschäfte ausgelöste Änderungen \n\nDer Gemeinderat ist auf den Antrag auf Vereinfachung der Rechtsgeschäfte eingetreten und erinnerte \n\ndaran, dass dies auch einem Anliegen der Stadt Freiburg entspreche und folglich dem gemeinsamen \nWillen, ein Dokument zu verfassen, in dem alle Bestimmungen aller abgeschlossenen Rechtsgeschäfte, \n\nVerträge und Zusatzverträge zusammengefasst sind. \n\n \n\nBei der Vereinfachung der notariellen Dokumente durch die drei Rechtsgeschäfte werden alle \n\nbegründeten Rechte gemäss ihren bestehenden Bestimmungen aufrecht erhalten, egal ob es sich um \n\ndie betroffenen Objekte, Eintragungen von Durchgängen, überragende Bauten oder Leitungen, \n\neingetragene Dienstbarkeiten und bestehende Pfandrechte sowie Klauseln über die Übertragbarkeit \n\nund die Baurechtszinsen handelt. \n\n \n\nNur drei Änderungen, die den Forderungen und erfolgreichen Verhandlungen mit der Nordmann-\nGruppe entsprechen, werden darin vorgenommen: \n\nNeue Dauer der Baurechte \n\nDie Dauer aller derzeitigen Rechte, die bis zum 30. Juni 2052 festgelegt war, wird bis zum \n\n31. Dezember 2084 verlängert. Dieser Dauer erweist sich heute für die Nordmann-Gruppe im \n\nZusammenhang mit dem Bau des Verbindungsparkhauses als unerlässlich. Die Rendite der Investition, \n\ndie der Bauberechtigte für die Errichtung eines solchen Bauwerks tätigen wird, kann nicht über eine \n\nauf 30 Jahre begrenzte Dauer des Rechts erreicht werden; da das aktuelle Parkhaus Grand-Places mit \n\ndem künftigen Verbindungsparkhaus verbunden ist, müssen die Laufzeiten vereinheitlicht werden. \n\n \n\nAuch wenn der Gemeinderat heute besonders darauf achtet, die mit langen Verpflichtungen für sein \nGrundvermögen verbundenen Zwänge zu reduzieren, müssen in der vorliegenden Situation die \n\nInteressen beider Parteien berücksichtigt werden: die des Bauberechtigten, der seine Investitionen \n\nschützen und so langfristig die finanzielle Tragfähigkeit seiner Aktivitäten gewährleisten können muss, \n\n\n\n21 \n\nund die der Stadt Freiburg, die ebenfalls unterstützend handelt, indem sie ein Aushängeschild des \n\nlokalen Handels bewahrt, das als Vektor für die Attraktivität des Stadtzentrums gilt. \n\n \nAuf finanzieller Ebene bringen die ausgehandelten Ertragswerte aller SDR der Stadt Freiburg jährlich \n\nCHF > 800‘000.00 ein und ermöglichen ihr, diese Einnahmen längerfristig zu sichern. Natürlich ist es \n\nheute nicht möglich, Aussagen darüber zu treffen, welche Zinsen ab 2052 neu ausgehandelt worden \n\nwären und ob höhere Einnahmen als heute zu erwarten wären. Die Abgaben gelten heute als rentabel, \n\nund die Entwicklung der Handelsaktivitäten bleibt langfristig eine grosse Unbekannte. \n\n \n\nSchliesslich ist zu beachten, dass die aktuellen Rechtsgeschäfte und Bauchrechtsverträge bereits jetzt \n\nzwei Verlängerungen bis maximal 2085 vorsehen. \n\nNeue Dauer des Baurechts für das Restaurant Gemelli \n\nAusgehend davon, dass die neue Gültigkeitsdauer der drei Rechtsgeschäfte bis 31. Dezember 2084 \nzugelassen wird, hielt es der Gemeinderat für wesentlich, die Dauer des Baurechts für das Restaurant \n\nGemelli als Vorbedingung neu zu verhandeln. Wie in Punkt 2.1. der vorliegenden Botschaft erwähnt, \n\nist die Stadt Freiburg heute durch die Gewährung eines Baurechts für dieses Objekt verpflichtet, das \n\nbis 2052 läuft. \n\n \n\nDurch die Validierung der drei Rechtsgeschäfte haben sich die Parteien darauf geeinigt, die \n\nursprüngliche Frist von 2052 beizubehalten und gleichzeitig die zusätzliche Option für die Stadt \n\nFreiburg vorzusehen, die Dauer des Baurechts für die Fläche des Restaurants Gemelli bis zum \n\n31. Dezember 2036 zu reduzieren. Unter Einhaltung einer Frist von 18 Monaten hat die Stadt Freiburg \ndas Recht, die Reduktion der Baurechtsfläche um die Fläche des Restaurants Gemelli bis zum oben \n\ngenannten Termin zu verlangen, gegen eine Entschädigung gemäss Kapitel 3.2 der vorliegenden \n\nBotschaft. \n\n \n\nDiese Verkürzung der Gültigkeitsdauer ermöglicht es der Stadt Freiburg, diesen Heimfall als eine \n\nGelegenheit im Rahmen des Projekts zur Neugestaltung der Grand-Places (Sektor 2) zu nutzen. \n\nAnwendbares Recht für den Heimfall \n\nDer Geltungsbereich und die Grenzen der Klauseln, die für den Heimfall von SDR-Baurechten gelten, \n\nwerden durch die Lehre und die Rechtsprechung zu dinglichen Rechten präzisiert. Hier geht es lediglich \n\ndarum, überholte Rechtsklauseln zu aktualisieren.  \n \n\nAlle drei Rechtsgeschäftsentwürfe beziehen sich auf die gesetzlichen Bestimmungen von Art. 779c und \n\n779d ZGB, welche die Zahlung einer angemessenen Entschädigung bei einem ordentlichen Heimfall \n\nvorsehen. Für den vorzeitigen Heimfall verweisen die Rechtsgeschäfte auf die Bestimmungen von \n\nArt. 779f bis 779h ZGB. \n\n \n\nDiese Bestimmungen ersetzen und annullieren diejenigen, die Gegenstand der am 24. Juli 1989 und \n\nam 20. Dezember 2002 vorgenommenen Anmerkungen sind, die im Grundbuch gelöscht werden. \n\n8.3. Finanzielle Auswirkungen \n\n8.3.1. Abgaben für Baurechte \n\nWie im Vorwort zu Kapitel 2.2. der vorliegenden Botschaft angemerkt, ändern die drei Rechtsgeschäfte \n\nalso nicht die von der Stadt Freiburg auf alle gewährten Baurechte erhobenen Abgaben, sondern \n\nverlängern deren Erhebung. Der Gemeinderat erinnert im Folgenden an die Konditionen: \n\n \n\n\n\n22 \n\nSDR 7719: Einkaufsgalerien und Kinos im Untergeschoss \n\n \n\nDieser feste Zins wird jährlich auf der Grundlage des Schweizer Indexes der Konsumentenpreise \nindexiert. \n\nGebühr 2020 CHF 437‘863.00 \n\n \n\nSDR 7370: Tiefgarage und Restaurant Gemelli \n\n \n\nVon diesem SDR sind zwei Zinsen betroffen: \n\nDer Zins im Zusammenhang mit der Tiefgarage beträgt 10 % des Nettoumsatzes der Tiefgarage. \n\nAnzumerken ist, dass aufgrund des teilweisen Lockdowns im Jahr 2020 die Gebühr für 2019 als \n\nReferenz herangezogen wird, da die Gebühr für 2020 aussergewöhnlich stark beeinflusst wurde. \n\nGebühr 2019 CHF 224‘958.00 \n \n\nDer Zins in Verbindung mit dem Restaurant Gemelli wird jährlich auf der Grundlage des Schweizer \n\nIndexes der Konsumentenpreise indexiert. \n\nGebühr 2020 CHF 45‘644.00 \n\n \n\nSDR 7720: Verbindungsparkhaus \n\nDieser Zins wird ab der Inbetriebnahme des Verbindungsparkhauses erhoben, berechnet auf Basis des \n\nNettoumsatzes, in Höhe von zehn Prozent des Nettoumsatzes. Dieser wird um eine jährliche Franchise \n\nvon CHF 70‘000.00 während einer Dauer von 10 Jahren ab Inbetriebnahme des \nVerbindungsparkhauses reduziert. Sollte diese Reduzierung einen negativen Betrag bedeuten, ist der \n\nEigentümer in keinem Fall verpflichtet, dem Bauberechtigten eine Summe in Höhe dieses Betrags zu \n\nzahlen. \n\n \n\nEs ist zu beachten, dass die in den Rechtsgeschäften zu den Parkhäusern (aktuelles Parkhaus und \n\nzukünftiges Verbindungsparkhaus) festgelegten Operationen finanzielle Kompensationen über einen \n\nZeitraum von 10 Jahren beinhalten, welche die Gemeindefinanzen nicht belasten werden. Nach \n\ndiesem Modell würden ab dem 11. Jahr zusätzliche Einnahmen für die Stadt entstehen, die heute auf \n\nCHF 250‘000 pro Jahr geschätzt werden können. \n\n8.3.2. Heimfallentschädigung \n\nDie drei Rechtsgeschäfte verweisen auf das Rechtssystem (Art. 779C und 779d sowie 779f bis 779h \n\nZGB). \n\n \n\nEs kann festgehalten werden, dass in Bezug auf das Restaurant Gemelli die Berechnung der \n\nEntschädigung, die dem Bauberechtigten bei Erlöschen des Rechts im Falle einer Kündigung durch den \n\nEigentümer gezahlt wird, beibehalten wird. Sie beläuft sich gemäss der letzten Überprüfung im Jahr \n\n2021 für die Aktualisierung der Rechtsgeschäfte auf einen zulässigen Wert am 31. Dezember 2020 von \n\nCHF 6‘047‘794.00, abzüglich drei Prozent des Restwertes für jedes volle Jahr, das seit dem Datum der \nUnterzeichnung der drei Rechtsgeschäfte verstrichen ist. Es ist anzumerken, dass gemäss den bereits \n\ngeltenden Bestimmungen allfällige Ausgaben, die von der Nordmann-Gruppe getätigt werden – es \n\nhandelt sich dabei ausschliesslich um Investitionen, die zu einer Wertsteigerung der Liegenschaft \n\nführen und vom Finanzamt der Stadt Freiburg genehmigt wurden – zum zulässigen \nHeimfallentschädigungsbetrag addiert werden können, wobei ebenfalls drei Prozent des Restwerts \n\nabgeschrieben werden. Der Bauberechtigte hat sich ausserdem verpflichtet, die vorherige \n\nGenehmigung der Stadt Freiburg einzuholen, falls Ausgaben geplant sind, die die Hälfte des oben \n\ngenannten Restwertes überschreiten. Ohne besondere Zustimmung ist der Eigentümer berechtigt, die \n\nInvestitionen nicht zu berücksichtigen; diese Bestimmung ist in allen drei Rechtsgeschäften \n\n\n\n23 \n\nfestgehalten. Wenn man heute die festgelegte Amortisation ohne Hinzufügung späterer Auslagen \n\nberücksichtigt, beträgt die Entschädigung, die dem Bauberechtigten bei der ersten Fälligkeit im Jahr \n\n2036 zu zahlen ist, CHF 3‘714‘880.00, bei der Fälligkeit im Jahr 2052 CHF 2‘281‘878.00. Diese Beträge \nkönnen zu gegebener Zeit in die Finanzplanung der Stadt Freiburg aufgenommen werden. Hinzu \n\nkommen eventuelle Kosten für den Abriss des Restaurants Gemelli zu Lasten der Gemeinde, falls dieses \n\nRecht aufgelöst werden sollte \n\n8.3.3. Kosten für die drei Rechtsgeschäfte \n\nAlle Kosten für die drei Rechtsgeschäfte, eventuelle Handänderungsabgaben sowie die Kosten für die \n\nEintragung im Grundbuch werden von der Nordmann-Gruppe getragen. \n\n8.4. Schlussantrag \n\nDurch die Bestätigung der erfolgreichen Verhandlungen mit der Nordmann-Gruppe bewilligt der \n\nGeneralrat: \n\n die Unterzeichnung der drei Rechtsgeschäfte, die das Verständnis der Rechte, die dem \n\nBauberechtigten auf den drei Grundstücken im Besitz der Stadt Freiburg gewährt werden, \n\nerheblich vereinfachen; \n\n de facto die Verlängerung der Rechte, die dem Bauberechtigten gewährt wurden, bis zum \n\n31. Dezember 2084; die Stadt Freiburg sichert sich langfristig hohe Einnahmen, ohne ein \n\nstädtebauliches Projekt zu beeinträchtigen, ganz im Gegenteil, da sie die Möglichkeit hat, die \n\nLaufzeit des Restaurants Gemelli zu verkürzen; \n\n de facto, neben der Beibehaltung der Dauer der Rechte für das Restaurant Gemelli bis 2052, die \n\nzusätzliche Option, die der Stadt Freiburg gegen Entschädigung (gemäss unveränderter \n\nBerechnung des Übernahmewerts) eingeräumt wird, das Restaurant Gemelli im Jahr 2036 wieder \n\nin Besitz zu nehmen; \n\n die Ersetzung der in den aktuellen Rechtsgeschäften verankerten Heimfallrechte durch die \n\nAnwendung von Art. 779c und 779d ZGB für den ordentlichen Heimfall und der Art. 779f und 779h \n\nfür den vorzeitigen Heimfall. Dieser Verweis auf die aktuellen Bestimmungen des ZGB steht im \n\nEinklang mit einer angemessenen Entschädigung, wie sie im aktuellen Recht vorgesehen ist. \n\n die Realisierung des Umgestaltungsprojektes, welches schon weit fortgeschritten ist. \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\n\n\n \n\nProjet d’arrêté \n\n \n\nLE CONSEIL GENERAL DE LA VILLE DE FRIBOURG \n \n\n \n\nvu \n\n \n\n \n\n la Loi sur les communes du 25 septembre 1980 (LCo; RSF 140.1) et son Règlement d’exécution du \n28 décembre 1981 (RELCo; RSF 140.11); \n\n la Loi sur les finances communales du 22 mars 2018 (LFCo; RSF 140.6) et son Ordonnance du \n\n14 octobre 2019 (OFCo; RSF 140.61); \n\n le Règlement des finances de la Ville de Fribourg du 15 septembre 2020 (RFin; RSVF 400.1); \n le Message n° 20 du Conseil communal du 5 juillet 2022; \n\n le Rapport de la Commission financière, \n\n \n\n \n\narrête : \n\n \n\n \n\nArticle premier \n\n \n\nLe droit de superficie immatriculé sous le numéro 7719 DDP de Fribourg accordé à la Société \nNordmann Immobilier SA par acte du 22 mars 2002 complété par les avenants du 18 juillet 2002 et du \n\n29 novembre 2002 est modifié dans le sens que la durée du droit est prolongée au 31 décembre 2084. \n\n \n\nLes conditions juridiques et financières de ce droit de superficie sont celles exposées dans le Message \n\ndu Conseil communal du 5 juillet 2022, explicité par l’acte constitutif du 22 décembre 2021. \n\n \n\n \n\nArticle 2 \n\n \nLe droit de superficie immatriculé sous le numéro 7370 DDP de Fribourg accordé à la la Société \n\nNordmann & Cie SA par acte du 30 juillet 1968 complété par les avenants du 24 avril 1984, du 22 mars \n\n2002 et du 22 décembre 2009 est modifié dans le sens que la durée du droit est prolongée au \n\n31 décembre 2084 à l’exception de la partie concernant le restaurant actuellement dénommé \n\n« Gemelli » pour laquelle les échéances sont fixées au 31 décembre 2036 respectivement 30 juin 2052. \n\n \n\nLes conditions juridiques et financières de ce droit de superficie sont celles exposées dans le Message \n\ndu Conseil communal du 5 juillet 2022, explicité par l’acte constitutif du 22 décembre 2021. \n \n\n \nArticle 3 \n\n \n\nLe droit de superficie immatriculé sous le numéro 7720 DDP de Fribourg accordé à la Société \n\nNordmann & Cie SA par acte du 22 mars 2002 et complété par un avenant du 22 décembre 2009 est \n\nmodifié dans le sens que la durée du droit est prolongée au 31 décembre 2084. \n\n \n\nLes conditions juridiques et financières de ce droit de superficie sont celles exposées dans le Message \n\ndu Conseil communal du 5 juillet 2022, explicité par l’acte constitutif du 22 décembre 2021. \n \n\n  \n\n\n\n \n\n \n\nArticle 4 \n\n \nLe présent arrêté n’est pas sujet à référendum, conformément à la Loi sur les communes. \n\n \n\n \n\n \n\nFribourg, le  \n\n \n\n \n\n \n\nAU NOM DU CONSEIL GENERAL DE LA VILLE DE FRIBOURG \n\n \n\n Le Président : Le Secrétaire de Ville adjoint : \n \n\n \n\n Mario Parpan Mathieu Maridor \n\n \n\n\n\nMin. 10955\nRép. 12777\n\nACTE No l\n\nConvention\n\n(Immeuble no 7719 DDP de Fribourg - Galerie marchande)\n\ndu 22 décembre 2021\n\nDevant Michel Mooser, notaire à Bulle et Ursy, comparaissent :\n\nLa Commune de Fribourg, ici représentée par son Conseil\n\ncommunal au nom duquel agissent NIonsieur Thierry\n\nSteiert, de Rickenbach TG, à Fribourg, Syndic, et Monsieur\n\nDavid Stulz, de /-/ , ^fi^/o c^,' , à Fribourg, Secrétaire\n\nde Ville ;\n\nEn qualité de propriétaire d'une part,\n\net -\n\nLa société Nordmann Immobilier SA, société anonyme\n\ndont le siège social est à 1700 Fribourg, Rue Saint-Pierre\n\n10 (CHE 112.288.966), ici représentée par Monsieur Alain\n\n7?'\n\n\n\n-2-\n\nHugo Deschenaux, d'Ursy, à Corminboeuf, directeur ;\n\ncelui-ci agit sur la base d'une procuration spéciale, ici\n\nproduite, légalisée, délivrée au siège de la société le 20\n\ndécembre 2021 et qui sera annexée à la minute des\n\nprésentes ; cette procuration est signée par Monsieur\n\nCamille Auberson, d'Essertines-sur-Yverdon, à Zurich,\n\nprésident du conseil d'administration, et Monsieur Alain\n\nDeschenaux précité, titulaires de la signature collective à\n\ndeux ainsi qu'il appert des inscriptions portées au registre\n\ndu commerce du canton de Fribourg,\n\nEn qualité de superficiaire d'autre part,\n\nTous se déclarant libres de leurs droits et habiles à\n\ncontracter, personnellement connus du notaire,\n\nlesquelles\n\nExposent préliminairement les faits suivants :\n\n1° La société Nordmann Immobilier SA est titulaire du droit de superficie\n\nimmatriculé sous numéro 7719 de Fribourg ; cet immeuble est désigné de la\n\nmanière suivante au registre foncier :\n\nDroit distinct et permanent Fribourg / 7719\n\nEtat descriptif de l'immeuble\nCommune politique 2196.FR219611 Fribourg\nTenue du registre foncier fédérale\nNuméro d'immeuble 7719\nForme de registre foncier fédérale\n\n\n\nE-GRID\nDDP\n\nSurface\nMutation\n\nNuméro(s) plan(s):\nPart de surface grevée\nDésignation de la situation\n\nCouverture du sol\nBâtiments/Constructions\nMention de la mensuration\nofficielle\nObservation\nImmeubles dépendants\n\n-3-\n\nCH 11947 91075 23\n24.07.1989010-189756\n\n20.12.2002010-\n2002/6071/0\n\n20.12.2002010-\n2002/6071/0\n\n20.12.2002010-\n2002/6071/0\n\n19.11.2010010-\n2010/7166/0\n\n(D) DDP Droit de superficie distinct et\npermanent de 86 m2, jusqu'au\n01.07.2052 ID.010-1999/003715\nà charge de B-F Fribourg/7394\n24.07.1989 010-V. 25200\n24.07.1989 010-V. 25201\n20.12.2002 010-2002/6073/0\n19.11.2010010-2010/7166/0\n\n(D) DDP Droit de superficie distinct\net permanent de 1976 m2, jusqu'au\n30.06.2052 ID.010-2003/001986\nà charge de B-F Fribourg/7393\n19.11.2010010-2010/7166/0\n14.06.2012010-2012/3441/0\n\n(D) DDP Droit de superficie distinct\net permanent de 149 m2, jusqu'au\n30.06.2052 ID.010-2003/001987\nà charge de B-F Fribourg/7614\n19.11.2010010-2010/7166/0\n\n(D) DDP Droit de superficie distinct\net permanent de 4489 m2, jusqu'au\n30.06.2052 ID.010-2003/001988\nà charge de B-F Fribourg/7618\n19.11.2010010-2010/7166/0\n14.06.2012 010-2012/3441/0\n\n(D) DDP Droit de superficie distinct\net permanent de 53 m2, jusqu'au\n01.07.2052 ID.010-2011/000625\nà charge de B-F Fribourg/7369\n\n0 m2, Mensuration fédérale\n20.12.2002 010-2002/6071/0\n19.11.2010010-2010/7166/0\n14.06.2012010-2012/3441/0\n51\n\nAllée des Grand-Places\nAvenue de la Gare\nGrand-Places\nPlace Jean-Tinguely\nRue Pierre-Kaelin\n\nAucun(e)\nautre remarque MO, Remarque MO: Verbal: 219611007013 (26.08.2021)\n\nAucun(e)\n\nPropriété\nPropriété individuelle\nNordmann Immobilier SA, Fribourg,\n\nMentions\nAucun(e)\n\nServitudes\n24.07.1989010-189756\n\n05.10.2005 010-2005/5545/0 Cession de droit de superficie\n03.01.2006 010-2006/7/0 Avenant\n19.11.2010 010-2010/7167/0 Transfert de parties de DDP\n\n(C) Passage à pied ID.010-1999/003712\nen faveur de Commune de Fribourg, Fribourg, 20.12.2002 010-2002/6071 ./o\n\n\n\n-4-\n\n24.07.1989010-189758\n\n18.11.2003 010-2003/6345/0\n\n18.11.2003010-2003/6345/0\n\n18.11.2003010-2003/6345/0\n\n05.10.2005 010-2005/5544/0\n\n05.10.2005 010-2005/5544/0\n\n17.05.2006 010-2006/2734/0\n\n19.05.2006 010-2006/2842/0\n\n(C) Passage à pied ID.010-1999/003713\nen faveur de Etat de Fribourg, Fribourg\n\n(CD) Passage pour piétons et pour machines\net véhicules d'exploitation lié à l'immeuble,\nselon plan spécial ID.010-2003/004713\nCD B-F Fribourg/7352\n\n(C) Passage pour piétons de la sortie de l'abri\nPC, selon plan spécial ID.010-2003/004714\nen faveur de B-F Fribourg/7352\n\n(D) Passage pour sortie de secours, selon\nplan spécial ID.010-2003/004715\nà charge de B-F Fribourg/7352\n\n(CD) Passage pour piétons, machines et\nvéhicules d'exploitation du centre commercial,\nselon plans spéciaux ID.010-2005/007926\nCDB-FFribourg/16267\n\n(CD) Passage pour piétons, machines et\nvéhicules d'exploitation du centre commercial,\nselon plans spéciaux ID.010-2005/007928\nCDDDPFribourg/16621\n\n(C) Conduite de gaz selon plan spécial et\nconvention ID.010-2006/001845\nen faveur de Groupe E Celsius SA, Fribourg\n(IDE: CHE-103.961.497), 09.12.2015 010-\n2015/7110/0\n\n(C) Conduites d'eau selon plan spécial et\nconvention ID.010-2006/001907\nen faveur de Eau de Fribourg - Freiburger\nWasser SA (Eau de Fribourg - Freiburger\nWasserAG), Givisiez (IDE: CHE-\n377.508.559), 20.07.2017 010-2017/4177/0\n\n(C) Empiétements, selon plan spécial ID.010-\n2006/003071\nen faveur de B-F Fribourg/7352\n\n(C) Passage à pied selon plan spécial ID.010-\n2019/002393\nen faveur de DDP Fribourg/7370\n\n(D) Passage à pied selon plan spécial ID.010-\n2019/002394\nà charge de DDP Fribourg/7370\n\n(D) Passage à pied ID.010-2019/002395\nà charge de B-F Fribourg/7618\n\n(C) Conduite cessible de chauffage à distance\net installations accessoires, selon plan spécial\nID.010-2019/002397\nen faveur de Groupe E Celsius SA, Fribourg\n(IDE: CHE-103.961.497)\n\nCharges foncières\nAucun(e)\n\nAn notations\n(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage immobilier)\n\n24.07.1989 010-189756 Conditions spéciales du droit de retour\n\n28.08.2006 010-2006/4864/0\n\n07.06.2019 010-2019/3456/0\n\n07.06.2019010-2019/3457/0\n\n07.06.2019010-2019/3458/0\n\n07.06.2019 010-2019/3460/0\n\nrr\n\n\n\n-5-\n\nID.010-1999/003852, 24.07.1989 010-\n189758\n\n20.12.2002 010-2002/6073/0 Conditions spéciales du droit de retour\nID.010-2003/001998\n\n26.06.2019 010-2019/3786/0 (C) Bail à loyer, jusqu'au 30.06.2030 ID.010-\n2019/002508\nen faveur de ALDI SUISSE AG, Jonschwil\n(IDE: CHE-110.576.236)\n\nTexte contrat\nSelon le registre\nfoncier\n\nDroits de gage immobilier\n05.06.2008 010- Cédule hypothécaire sur papier au porteur, Fr. 40'000'QOO.OO,\n2008/2968/0 1er rang, Intérêt max. 10%, ID.010-2008/000563, Droit de\n\nprofiter des cases libres, Droit de gage individuel\nCréancier-porteur Banque Cantonale Vaudoise, Lausanne\n(IDE: CHE-105.934.376)\n\nAffaires en suspens\nAffaires du géomètre jusqu'au 17.11.2021 Aucun(e)\nAffaires du registre foncier jusqu'au Aucun(e)\n16.11.2021\n\nLa désignation de l'immeuble ci-dessus est conforme à un extrait du registre\n\nfoncier, tiré sous forme informatique le 18 novembre 2021 et qui sera joint\n\nsous cette forme à la minute des présentes.\n\nCe droit de superficie grève les immeubles nos 7369 (53 m2), 7393 (1'976\n\nm2), 7394 (86 m2), 7614 (149 m2) et 7618 (4'489 m2) de Fribourg, dont la\n\nCommune de Fribourg est propriétaire ;\n\nLa constitution de ce droit repose sur un acte constitutif de droit de\n\nsuperficie passé le 22 mars 2002 (Min. 1752 du notaire Albert Nussbaumer)\n\ninscrit le 20 décembre 2002, complété par un avenant du 18 juillet 2002\n\n(Min. 1771 du même notaire), un deuxième avenant du 11 octobre 2002\n\n(Min. 1787 du même notaire), un troisième avenant du 29 novembre 2002\n\n(Min 1791 du même notaire) et un acte de transfert de parties de DDP, du 16\n\nnovembre 2010 (Min. 2736 du même notaire) ;\n\nî:f\n\n\n\n-6-\n\n4° Ce droit a été constitué en vue de permettre l'aménagement d'une zone\n\ncommerciale et la construction de salles de cinéma en sous-sol. Il Fa été\n\navant la construction des ouvrages ; ceux-ci sont maintenant érigés et ils ne\n\nseront plus modifiés substantiellement pendant la durée du droit de\n\nsuperficie, à moins que les circonstances, notamment de nature économique,\n\nappellent une modification dans l'affectation et la destination des\n\nconstructions ;\n\n5° Les parties constatent que le contenu du droit apparaît, au vu des actes qui\n\nont été passés, difficilement lisible et que leurs rapports juridiques doivent\n\ndès lors être réactualisés et reposer pour l'avenir sur un document unique ;\n\ntel est le sens de la présente convention, qui est également l'occasion de\n\nprolonger la durée du droit de superficie ;\n\npuis\n\nManifestant réciproquement et d'une manière concordante leur volonté, passent la\n\nconvention suivante :\n\nI. Principe\n\nLe droit de superficie constitué le 20 décembre 2002 est maintenu. Il sera soumis\n\naux nouvelles modalités suivantes, qui remplacent celles qui avaient été adoptées\n\npar les parties à ce jour.\n\nn\n\n\n\n-7-\n\nH. Objet\n\nL'objet du droit de superficie est inchangé (ch. 1° et 2° ci-dessus) ; les servitudes\n\nqui le grèvent ou qui sont inscrites en sa faveur, ainsi que le droit de gage existant,\n\nsont également maintenus sans changement. Son assiette figure sur un plan établi le\n\n11 novembre 2021 par Monsieur Luc Déglise, géomètre officiel, plan ici produit,\n\nsigné par les parties et qui sera annexé à la minute des présentes.-\n\nLes constructions dont le superficiaire a acquis la propriété par l'effet de ce droit\n\nsont celles qui ont été érigées à ce jour. Dans le cas où les circonstances,\n\nnotamment de nature économique, commanderaient une modification dans\n\nl'affectation ou la destination des constructions, le superficiaire serait autorisé à y\n\nprocéder, dans les limites du volume existant et dans les limites fixées par le droit\n\npublic. Toute autre construction et tout autre changement d'affectation ne pourront\n\nêtre réalisés qu'en accord avec le propriétaire.\n\nLe superficiaire a l'obligation, pendant toute la durée du droit de superficie, de\n\nmaintenir et d'entretenir les ouvrages. Il s'engage à couvrir les risques de sa\n\nresponsabilité civile en contractant une assurance adéquate.\n\nLes parties prennent acte d'une procédure pendante devant le préfet de la Sarine,\n\nqui porte sur la nature d'une partie de l'assiette des servitudes de passage inscrites\n\nen faveur de la Commune de Fribourg et de PEtat (servitudes a. et b. ci-dessus). La\n\ndécision qui sera rendue à ce propos pourra conduire à une modification dans\n\nl utilisation de cette surface et la prise en charge des frais d'entretien.\n\n\n\n-8-\n\nIII. Cessibilité - Constitution d'un droit de superficie au deuxième degré\n\nl. Le droit de superficie est cessible. La cessibilité est toutefois limitée de la\n\nmanière suivante :\n\n1° La cession ne peut porter que sur la totalité du droit.\n\n2° Le cessionnaire devra offrir toutes les garanties financières ; si sa\n\nsolvabilité n'est pas reconnue comme incontestable par le\n\npropriétaire, ce dernier pourra exiger la remise par le cessionnaire\n\nd'une garantie bancaire dont le montant correspondra au total des\n\nredevances dues par le superficiaire pour trois ans.\n\n3° Le cessionnaire devra reprendre toutes les obligations dont le\n\nsuperficiaire actuel est lui-même redevable aux termes du présent\n\ncontrat.\n\n2. La constitution d'un droit de superficie au deuxième degré est possible aux\n\nconditions suivantes :\n\n1° le superficiaire demeure seul débiteur de la rente du droit de\n\nsuperficie et des autres engagements résultant du présent acte à\n\nl'égard du propriétaire, en sa qualité de superfîciaire au premier\n\ndegré ;\n\n2° le droit de superficie au deuxième degré peut grever, soit une partie,\n\nsoit toute l'assiette du droit de superficie au premier degré.\n\n\n\n-9-\n\nIV. Durée du droit\n\nLa durée du droit de superficie est prolongée au 31 décembre 2084.\n\nDurant la septième année précédant l'échéance, les parties se concerteront afin de\n\ndiscuter de l'opportunité de reconduire le droit de superficie et pour communiquer\n\nleurs intentions quant au sort des ouvrages à l'échéance du contrat.\n\nV. Retour\n\nLes art. 779e et 779d CC sont applicables au retour ordinaire.\n\nLes art. 779 f à 779h CC sont applicables au retour anticipé.\n\nCes dispositions remplacent et annulent celles qui font l'objet des annotations\n\nopérées le 24 juillet 1989 et 20 décembre 2002, qui seront radiées du registre\n\nfoncier.\n\nVI. Rente superficiaire\n\nl. Le superficiaire s'engage à verser au propriétaire une redevance globale\n\nannuelle de Fr. 437'863." (quatre cent trente-sept mille huit cent soixante-\n\ntrois francs).\n\n\n\n-10-\n\n2. Ce montant est payable d'avance, d'année en année, sur la base de factures\n\nadressées par le propriétaire le 1er janvier.\n\n3. La redevance indiquée ci-dessus est celle qui a été convenue pour l'année\n\n2020 (étant précisé que ce montant a été conventionnellement réduit pour\n\ntenir compte de la situation sanitaire liée au Covid-19). Elle sera indexée au\n\n1er janvier de chaque année sur la base de l'indice des prix à la\n\nconsommation du 30 septembre de l'année précédente, l'indice au 30\n\nseptembre 2020 étant de 101.2.\n\n4. Les garanties conférées par la loi à l'art. 779i CC pour la rente du droit de\n\nsuperficie sont expressément réservées.\n\nVII. Réquisition d'inscription\n\nAu vu des clauses qui précèdent, les parties requièrent le conservateur du registre\n\nfoncier de la Sarine, à Fribourg,\n\nd'inscrire la nouvelle durée du droit de superficie ;\n\nde radier les deux annotations existantes relatives aux conditions spéciales\n\ndu droit de retour.\n\n7;Ç-\n\n\n\n-11-\n\nVIII. Clauses diverses\n\nl. Les frais du présent acte, les droits de mutation éventuels de même que les\n\nfrais d'inscription au registre foncier seront supportés par le superficiaire. —\n\n2. La ratification du présent acte par le Conseil général de la Ville de Fribourg\n\nest réservée.\n\n3. Il sera délivré trois expéditions du présent acte destinées, l'une au registre\n\nfoncier au titre de pièce justificative, les deux autres à chacune des parties au\n\ntitre de moyens de preuve.\n\nClôture\n\nLe présent acte a été passé dans les locaux de l'administration communale, maison\n\nde ville, à Fribourg, où l'instmmentation s'est déroulée sans interruption. L'acte a\n\nété lu en entier par moiç^j^ \\ Cou-A <XU£U/4 ^U^ ( U L t-Loc// (g./\n\n^JU\\ ^u a^£«-r cLUAjolAt-^i iK ^ ^^^ ^^\n/ ^ / '\n\n^ U^UJ-U aMc 0^- ^ ^UJ , ^ ^ty ^^\ncfe^ui/^ c/^v ^^ L/!T/ e(' ^' "' ^\n\nUMÂJL^ e^^ù UM^C^ ^\n\n'M\n\nLeSecréta^ EJ! de Vil\n\n\n\n\n\nMin. 10956\nRép.12778\n\nACTE No 2\n\nConvention\n\n(Immeuble no 7370 DDP de Fribourg - Parking souterrain)\n\ndu 22 décembre 2021\n\nDevant Michel IVtooser, notaire à Bulle et Ursy, comparaissent :\n\nLa Commune de Fribourg, ici représentée par son Conseil\n\ncommunal au nom duquel agissent Monsieur Thierry\n\nSteiert, de Rickenbach TG, à Fribourg, Syndic, et Monsieur\n\nDavid Stulz, de<^/. A^^<^ f , à Fribourg, Secrétaire de\n\nVille ;\n\nEn qualité de propriétaire d'une part,\n\net\n\n\n\n-2-\n\nLa société Nordmann & Cie SA, société anonyme dont le\n\nsiège social est à 1700 Fribourg, Rue Saint-Pierre 10 (CHE\n\n105.822.346), ici représentée par Monsieur Alain Hugo\n\nDeschenaux, d'Ursy, à Corminboeuf, directeur ; celui-ci\n\nagit sur la base d'une procuration spéciale, ici produite,\n\nlégalisée, délivrée au siège de la société le 20 décembre\n\n2021 et qui sera annexée à la minute des présentes ; cette\n\nprocuration est signée par Monsieur Camille Ambroise\n\nAuberson, cTEssertines-sur-Yverdon, à Zûrich, président du\n\nconseil d'administration, et Monsieur Alain Deschenaux\n\nprécité, titulaires de la signature collective à deux ainsi\n\nqu'il appert des inscriptions portées au registre du\n\ncommerce du canton de Fribourg,\n\nEn qualité de superficiaire d'autre part,\n\nTous se déclarant libres de leurs droits et habiles à\n\ncontracter, personnellement connus du notaire,\n\nlesquelles\n\nExposent préliminairement les faits suivants :\n\n1° La société Nordmann & Cie SA est titulaire du droit de superficie\n\nimmatriculé sous numéro 7370 de Fribourg ; cet immeuble est désigné de la\n\nmanière suivante au registre foncier :\n\n<T5-\n\n\n\n-3-\n\nDroit distinct et permanent Fribourg / 7370\n\nEtat descriptif de l'immeuble\nCommune politique 2196.FR219611 Fribourg\nTenue du registre foncier fédérale\nNuméro d'immeuble 7370\nForme de registre foncier fédérale\nE-GRID CH 32812 21094 40\n\nDDP\n\nSurface\nMutation\nNuméro(s) plan(s):\nPart de surface grevée\nDésignation de la\nsituation\nCouverture du sol\nBâtiments/Constructions\nMention de la\nmensuration officielle\nObservation\nImmeubles dépendants\n\n30.04.1969 (D) DDP Droit de superficie\n010-88213 distinct et permanent de\n\n7476 m2, jusqu'au\n01.07.2052 ID.010-\n2001/000843\n\nà charge de B-F\nFribourg/7369\n07.06.1984010-150505\n20.12.2002010-\n2002/6073/0\n24.12.2009010-\n2009/7888/0\n19.11.2010010-\n2010/7166/0\n\n20.12.2002 (D) DDP Droit de superficie\n010- distinct et permanent de 472\n2002/6072/0 m2, jusqu'au 30.06.2052\n\nID.010-2003/001994\nà charge de B-F\n\nFribourg/7371\n19.11.2010010-\n2010/7166/0\n\n19.11.2010 (D) DDP Droit de superficie\n010- distinct et permanent de 100\n2010/7166/0 m2, jusqu'au 01.07.2052\n\nID.010-2011/000632\nà charge de B-F\n\nFribourg/7618\n\n0 m2, Mensuration fédérale\n19.11.2010010-2010/7166/0\n51\n\nGrand-Places\n\nPlace Jean-Tinguely\n\nAucun(e)\nautre remarque MO, Remarque MO: Verbal: 219611007013\n(26.08.2021)\n\nAucun(e)\n\nPropriété\nPropriété individuelle\n\nNordmann & Cie SA, Fribourg,\n\n30.04.1969 010-88213 Constitution de DDP\n24.07.1989 010-189756 Constitution de DDP\n17.09.1997 010-241029 Fusion\n20.12.2002 010-2002/6072/0 Constitution de DDP\n20.12.2002 010-2002/6073/0 Modification de DDP\n19.11.2010 010-2010/7167/0 Transfert de parties de DDP\n\ns"\n\n\n\nMentions\nAucun(e)\n\n-4-\n\nServitudes\n30.04.1969010-88213 (D) Passage pour tout véhicule ID.010-\n\n1999/004054\nà charge de B-F Fribourg/7369\n20.12.2002 010-2002/6073/0\nà charge de B-F Fribourg/7371\n20.12.2002 010-2002/6073/0\nà charge de B-F Fribourg/7393\n20.12.2002 010-2002/6073/0\nà charge de B-F Fribourg/7618\n20.12.2002 010-2002/6073/0\n\n23.10.1969010-89609\n\n20.12.2002 010-2002/6072/0\n\n07.06.2019010-2019/3456/0\n\n07.06.2019 010-2019/3457/0\n\n07.06.2019 010-2019/3459/0\n\n(C) Droit de superficie pour une station\ntransformatrice ID.010-1999/003687\nen faveur de Groupe E SA, Granges-Paccot\n(IDE: CHE-108.954.582)\n08.03.2006 010-2006/1278/0\n\n(D) Passage pour tout véhicule ID.010-\n2003/001995\nà charge de B-F Fribourg/7371\n\n(D) Passage à pied selon plan spécial\nID.010-2019/002393\nà charge de DDP Fribourg/7719\n\n(C) Passage à pied selon plan spécial\nID.010-2019/002394\nen faveur de DDP Fribourg/7719\n\n(C) Conduite cessible de chauffage à\ndistance et installations accessoires, selon\nplan spécial ID.010-2019/002396\nen faveur de Groupe E Celsius SA, Fribourg\n(IDE: CHE-103.961.497)\n\nCharges foncières\nAucun(e)\n\nAn notations\n(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage immobilier)\n24.07.1989010-189756\n\n20.12.2002 010-2002/6073/0\n\n20.03.2007 010-2007/1391/0\n\nConditions spéciales du droit de retour\nID.010-1999/003710\n\nConditions spéciales du droit de retour\nID.010-2003/001998\n\n(C) Bail à loyer, jusqu'au 01.03.2022 ID.010-\n2007/000380\n\nen faveur de Ristorante Gemelli SA,\nFribourg\n\nTexte contrat\nSelon le registre\nfoncier\n\n75" € .\nL^>>\n\n\n\n-5-\n\nDroits de gage immobilier\n07.07.1969 010- Cédule hypothécaire de registre, Fr. 2'512'172.00, 1er rang,\n88736 Intérêt max. 10%, ID.010-2000/007893, Droit de profiter des\n\ncases libres, Droit de gage individuel\nCréancier hypothécaire SIX SIS AG, Olten (IDE: CHE-\n106.842.854), 25.08.2015 010-2015/5024/0\nPrimé par servitude ID.010-1999/003687, 25.08.2015 010-\n2015/5023/0\nPrimé par servitude ID.010-2003/001995, C, sur B-F Fribourg\n2196.FR219611/7371, 25.08.2015 010-2015/5023/0\n\nObservation: Clauses accessoires selon convention séparée\n\n05.08.1977010-\n116399\n\n07.07.1969010-\n88737\n\nObservation:\n\n23.05.1989010-\n188450\n\n09.12.2002010-\n2002/5777/0\n\n19.11.2010010-\n2010/7166/0\n\nCédule hypothécaire sur papier au porteur, Fr. 300'DOO.OO,\n2ème rang, Intérêt max. 8,5%, ID.010-2000/007896, Droit de\nprofiter des cases libres, Droit de gage individuel\nCréancier-porteur UBS AG, Zurich und Basel (IDE: CHE-\n101.329.561), 09.06.1989 010-188881\n\nCédule hypothécaire de registre, Fr. SOO'000.00, Sème rang,\nIntérêt max. 10%, ID.010-2000/007898, Droit de profiter des\ncases libres, Droit de gage individuel\nCréancier hypothécaire SIX SIS AG, Olten (IDE; CHE-\n106.842.854), 25.08.2015 010-2015/5024/0\nPrimé par servitude ID.010-1999/003687, 25.08.2015 010-\n2015/5023/0\nPrimé par servitude ID.010-2003/001995, C, sur B-F Fribourg\n2196.FR219611/7371, 25.08.2015 010-2015/5023/0\nClauses accessoires selon convention séparée\n\nCédule hypothécaire sur papier nominative, Fr. 2'ODO'OOO.OO,\n4ème rang, Intérêt max. 8,5%, ID.010-2000/007900, Droit de\nprofiter des cases libres, Droit de gage individuel\nCréancier hypothécaire UBS AG, Zurich und Basel (IDE: CHE-\n101.329.561)\n\nCédule hypothécaire sur papier au porteur, Fr. 4'400'000.00,\n5ème rang, Intérêt max. 10%, ID.010-2003/000376, Droit de\nprofiter des cases libres, Droit de gage individuel\n\nCédute hypothécaire sur papier nominative, Fr. 2'QOO'OOO.OO,\n6ème rang, Intérêt max. 8,5%, ID.010-2000/008068, Droit de\nprofiter des cases libres, Droit de gage individuel\nCréancier hypothécaire Nordmann & Cie S.A., Fribourg (IDE:\nCHE-105.822.346), 22.12.2006 010-2006/7240/0 Cession\n\nAffaires en suspens\nAffaires du géomètre jusqu'au 17.11.2021 Aucun(e)\nAffaires du registre foncier jusqu'au Aucun(e)\n16.11.2021\n\nLa désignation de l'immeuble ci-dessus est conforme à un extrait du registre\n\nfoncier, tiré sous forme informatique le 18 novembre 2021 et qui sera joint\n\nsous cette forme à la minute des présentes. Il est précisé que la dernière\n\ncédule hypothécaire de Fr. 2'000'000.- sera transformée en cédule de\n\nregistre et qu'un nouveau gage de Fr. 3'000'QOO.- sera constitué.\n\n\n\n-6-\n\n2° Ce droit de superficie grève les immeubles nos 7369 (7'476 m2), 7371 (472\n\nm2) et 7618 (100 m2) de Fribourg, dont la Commune de Fribourg est\n\npropriétaire ;\n\n3° La constitution de ce droit repose sur un acte constitutif de droit de\n\nsuperficie passé 30 juillet 1968 (min. 337 du notaire Jean-François\n\nBourgknecht), inscrit le 30 avril 1969, complété par un premier avenant du\n\n24 avril 1984 (min. 555 du notaire Pierre Boivin), un deuxième avenant du\n\n22 mars 2002 (min. 1752 du notaire Albert Nussbaumer) et un troisième\n\navenant (« numéro 5 »), du 22 décembre 2009 (min. 2599 du notaire Albert\n\nNussbaumer) ;\n\n4° Ce droit a été constitué en vue de permettre la constmction d'un garage\n\nsouterrain d'environ 528 places, dont 400 places en première étape et 128 en\n\nseconde étape, avec emplacement à l'intérieur pour un poste de distribution\n\nde carburant, des installations de lavage, graissage, vidange, service\n\nd'entretien sommaire et la construction de locaux au rez-de-chaussée, qui\n\ncorrespondait à l'actuel restaurant Gemelli; la première partie a été réalisée ;\n\nla seconde pas encore ; les installations accessoires (poste de distribution,\n\netc.) n'existent plus ;\n\n5° Les parties constatent que le contenu du droit apparaît, au vu des actes qui\n\nont été passés, difficilement lisible et que leurs rapports juridiques doivent\n\ndès lors être réactualisés et reposer pour l'avenir sur un document unique ;\n\ntel est le sens de la présente convention, qui est également l'occasion de\n\nprolonger la durée du droit de superficie ;\n\npuis\n\nManifestant réciproquement et d'une manière concordante leur volonté, passent la\n\nconvention suivante :\n\n\n\n-7-\n\nI. Principe\n\nLe droit de superficie constitué le 30 avril 1969, dont l'assiette a été étendue par\n\nacte du 22 mars 2002, est maintenu. Il sera soumis aux nouvelles modalités\n\nsuivantes, qui remplacent celles qui avaient été adoptées par les parties à ce jour.\n\nII. Objet\n\nl. Principe\n\nL'objet du droit de superficie est inchangé (ch. 1° et 2° ci-dessus) ; les servitudes\n\nqui le grèvent ou qui sont inscrites en sa faveur, ainsi que les droits de gage\n\nexistants, sont également maintenus sans changement. Son assiette figure sur un\n\nplan établi le 11 novembre 2021 par Monsieur Luc Déglise, géomètre officiel, plan\n\nici produit, signé par les parties et qui sera annexé à la minute précédente.\n\nMoyennant le respect d'un délai de 18 mois, la propriétaire sera en droit d'exiger,\n\npour le 31 décembre 2036, à ce défaut pour le 31 décembre 2052, une réduction de\n\nl'assiette du droit de superficie correspondant à l'emprise du restaurant Gemelli. Le\n\ncas échéant, elle s'oblige à verser à la superficiaire un montant correspondant à la\n\nvaleur de la construction érigée sur cette portion d'assiette, arrêtée au 31 décembre\n\n2020, soit Fr. 6'047'794.- (six millions quarante-sept mille sept cent nonante-\n\nquatre francs), diminué pour chaque année entière écoulée (depuis la date de la\n\nsignature de la présente convention) de trois pour cent de la valeur résiduelle. Dans\n\nle cas où la superficiaire procéderait dans l'intervalle à des travaux d'impenses, le\n\nF—montant existant au moment du début des travaux serait augmenté des coûts de\n\n\n\n-8-\n\nrevient de ces impenses, selon factures à produire, puis ferait à nouveau l'objet de\n\nla réduction de trois pour cent par année sur la valeur résiduelle ; dans le cas où le\n\nsuperficiaire entendrait effectuer des travaux d'impenses dont le montant\n\ndépasserait la moitié de la valeur du montant que devrait payer la propriétaire à ce\n\nmoment-là, ces travaux ne pourraient être entrepris qu'avec Paccord préalable de la\n\npropriétaire, faute de quoi cette dernière se réserve de ne pas tenir compte de ces\n\nimpenses dans le calcul du montant dû à la superficiaire. Les frais d'acte et\n\nd'inscription au registre foncier seraient pris en charge par la Commune de\n\nFribourg.\n\n2. Les constructions existantes\n\nLes constructions dont le superficiaire a acquis la propriété par l'effet de ce droit\n\nsont celles qui ont été érigées à ce jour.\n\n3. Les constructions à réaliser\n\nLe superficiaire est autorisé à affecter la surface réservée (selon acte du 22 mars\n\n2002) à un agrandissement du parking souterrain ou à l'aménagement de surfaces\n\ncommerciales ; la surface en question figure en couleur hachurée sur le plan\n\nprécité. Toute autre affectation suppose l'accord du propriétaire.\n\n4. Obligations particulières imposées au superfîciaire en relation avec les\n\nconstructions\n\nl. Le superficiaire s'oblige à conserver au parking son affectation au\n\nstationnement des véhicules, afin de permettre un accès aisé au Centre-Ville\n\n\n\n-9-\n\nen faveur des visiteurs, dans le but de favoriser, notamment, les activités\n\ntouristiques et commerciales.\n\n2. Il s'engage en outre à ne pas subordonner la location horaire à une\n\nobligation d'achat auprès d'une tierce personne, et à ne pas limiter l'accès au\n\nparking et le stationnement du public pour quelque autre raison que ce soit. -\n\n3. Le superficiaire a l'obligation, pendant toute la durée du droit de superficie,\n\nde maintenir et d'entretenir les ouvrages. Il s'engage à couvrir les risques de\n\nsa responsabilité civile en contractant une assurance adéquate.\n\nIII. Cessibilité - Constitution d'un droit de superficie au deuxième degré\n\nl. Le droit de superficie est cessible. La cessibilité est toutefois limitée de la\n\nmanière suivante :\n\nLa cession ne peut porter que sur la totalité du droit.\n\nLe cessionnaire devra offrir toutes les garanties financières ; si sa\n\nsolvabilité n'est pas reconnue comme incontestable par le\n\npropriétaire, ce dernier pourra exiger la remise par le cessionnaire\n\nd'une garantie bancaire dont le montant correspondra au total des\n\nredevances dues par le superficiaire pour trois ans.\n\n'/ s\n\n\n\n-10-\n\n3° Le cessionnaire devra reprendre toutes les obligations dont le\n\nsuperficiaire actuel est lui-même redevable aux termes du présent\n\ncontrat.\n\n2. La constitution d'un droit de superficie au deuxième degré est possible aux\n\nconditions suivantes :\n\n1° le superficiaire demeure seul débiteur de la rente du droit de\n\nsuperficie et des autres engagements résultant du présent acte à\n\nl'égard du propriétaire, en sa qualité de superficiaire au premier\n\ndegré ;\n\n2° le droit de superficie au deuxième degré peut grever, soit une partie,\n\nsoit toute l'assiette du droit de superficie au premier degré.\n\nIV. Durée du droit\n\nLa durée du droit de superficie est prolongée au 31 décembre 2084.\n\nDurant la septième année précédant l'échéance, les parties se concerteront afin de\n\ndiscuter de l'opportunité de reconduire le droit de superficie et pour communiquer\n\nleurs intentions quant au sort des ouvrages à l'échéance du contrat.\n\n\n\n-11-\n\nV. Retour\n\nLes art. 779e et 779d CC sont applicables au retour ordinaire.\n\nLes art. 779f à 779h CC sont applicables au retour anticipé.\n\nCes dispositions remplacent et annulent celles qui font l'objet des annotations\n\nopérées le<24 juillet 1989 et 20 décembre 2002, qui seront radiées du registre\n\nfoncier.\n\nVI. Rente superficiaire\n\nl. a. Le superficiaire s'engage à verser au propriétaire une rente calculée sur le\n\nchiffre d'affaires net, après déduction de la TVA et d'éventuels rabais\n\noctroyés, du parking proprement dit, à l'exclusion du produit des locations\n\ndes locaux commerciaux (actuellement le restaurant Gemelli et le pressing) ;\n\nelle correspond à dix pourcent de ce chiffre d'affaires net.\n\nLe Service des finances de la Ville de Fribourg est autorisé à assurer le\n\ncontrôle des recettes déterminantes pour le calcul de la redevance et veille à\n\nce que le prix demandé pour le parcage corresponde aux prix généralement\n\npratiqués en Suisse, pour des parkings analogues.\n\nb. La rente est payable dans les trois mois qui suivront la clôture de\n\nl'exercice.\n\nrr i\n\n\n\n-12-\n\ne. La rente sera réduite d'une franchise annuelle de Fr. lôO'OOO." (cent\n\nsoixante mille francs), pendant une durée de dix ans courant dès la mise en\n\nservice du parking de liaison qui sera réalisé en vertu du droit de superficie\n\nimmatriculé sous numéro 7720. Dans le cas où cette réduction impliquerait\n\nun montant négatif, le propriétaire ne serait en aucun cas tenu de verser au\n\nsuperficiaire une somme égale à ce montant.\n\n2. En relation avec l'aménagement des locaux commerciaux, le superficiaire\n\ns'engage à verser au propriétaire une rente de Fr. 45'644.— (quarante-cinq\n\nmille six cent quarante-quatre francs). Ce montant est indexé une fois par\n\nannée sur la base de l'indice des prix à la consommation du mois de\n\nnovembre ; en aucun cas, la rente ne pourra être inférieure à Fr. 42'332.-. Ce\n\nmontant est payable à l'avance, une fois par an, selon facturation du Service\n\ndes finances de la Ville de Fribourg.\n\n3. Les garanties conférées par la loi à Part. 7791 CC pour la rente du droit de\n\nsuperficie sont expressément réservées.\n\nVU. Réquisition d'inscription\n\nAu vu des clauses qui précèdent, les parties requièrent le conservateur du registre\n\nfoncier de la Sarine, à Fribourg,\n\nd'inscrire la nouvelle durée du droit de superficie ;\n\nde radier les deux annotations existantes relatives aux conditions spéciales\n\ndu droit de retour.\n\n\n\n-13-\n\nVIII. Clauses diverses\n\nl. Les frais du présent acte, les droits de mutation éventuels de même que les\n\nfrais d'inscription au registre foncier seront supportés par le superficiaire. —\n\n2. La ratification du présent acte par le Conseil général de la Ville de Fribourg\n\nest réservée.\n\n3. Il sera délivré trois expéditions du présent acte destinées, l'une au registre\n\nfoncier au titre de pièce justificative, les deux autres à chacune des parties au\n\ntitre de moyens de preuve.\n\nClôture\n\nLe présent acte a été passé dans les locaux de l'administration communale, Maison\n\nde Ville, à Fribourg, où l'instmmentation s'est déroulée sans interruption. L'acte a\n\nété lu en entier par moi^U. OOUuu^CtUOLt^ ÇU/ , C U.UAJL£/[ O/\nff /-,\n\n^UA- S>U OM£^ ^/MA^L/UÎ ' -Ô û^^ ^/. Q)^^ ^pUA\n\nOVb C CAAJ^-r OÛ/(OAJ^ , C^ ^M^^ <- û4-^ û^^<^< ^LA\n^\n\n/e^ cuuu\\^ef c^ ^ ^ aci^L^. ôi-eo^<\n\nILS Syndic\nLe Secrétaire de Vill\n\n^^\n\n\n\n\n\nMin. 10957\n\nRép.12779\n\nACTE No 3\n\nConvention\n\n(Immeuble no 7720 DDP de Fribourg - Parking de liaison)\n\ndu 22 décembre 2021\n\nDevant Michel Mooser, notaire à Bulle et Ursy, comparaissent :\n\nLa Commune de Fribourg, ici représentée par son Conseil\n\ncommunal au nom duquel agissent Monsieur Thierry\n\nSteiert, de Rickenbach TG, à Fribourg, Syndic, et Monsieur\n\nDavid Stulz, de (/-/- /UfiûU^i , à Fribourg, Secrétaire\n\nde Ville ;\n\nEn qualité de propriétaire d'une part,\n\net\n\nr^~ ^\n\n\n\n-2-\n\nLa société Nordmann & Cie SA, société anonyme dont le\n\nsiège social est à 1700 Fribourg, Rue Saint-Pierre 10 (CHE\n\n105.822.346), ici représentée par Monsieur Alain Hugo\n\nDeschenaux, d'Ursy, à Corminboeuf, directeur ; celui-ci\n\nagit sur la base d'une procuration spéciale, ici produite,\n\nlégalisée, délivrée au siège de la société le 20 décembre\n\n2021 et qui sera annexée à la minute des présentes; cette\n\nprocuration est signée par Monsieur Camille Ambroise\n\nAuberson, d'Essertines-sur-Yverdon, à Zurich, président du\n\nconseil d'administrât! on, et Monsieur Alain Deschenaux\n\nprécité, titulaires de la signature collective à deux ainsi\n\nqu'il appert des inscriptions portées au registre du\n\ncommerce du canton de Fribourg,\n\nEn qualité de superficiaire d'autre part,\n\nTous se déclarant libres de leurs droits et habiles à\n\ncontracter, personnellement connus du notaire,\n\nlesquelles\n\nExposent préliminairement les faits suivants :\n\n1° La société Nordmann & Cie SA est titulaire du droit de superficie\n\nimmatriculé sous numéro 7720 de Fribourg ; cet immeuble est désigné de la\n\nmanière suivante au registre foncier :\n\n\n\n-3-\n\nDroit distinct et permanent Fribourg / 7720\n\nEtat descriptif de l'immeuble\nCommune politique\n\nTenue du registre foncier\nNuméro d'immeuble\n\nForme de registre foncier\nE-GRID\n\nDDP\n\nSurface\n\nMutation\n\nNuméro(s) plan(s):\nPart de surface grevée\n\nDésignation de la situation\n\nCouverture du sol\nBâtiments/Constructions\n\nMention de la mensuration\n\nofficielle\nObservation\n\nImmeubles dépendants\n\n2196.FR219611 Fribourg\nfédérale\n7720\nfédérale\nCH 50939 4971052\n20.12.2002 010-2002/6072/0\n\n20.12.2002010-2002/6072/0\n\n(D) DDP Droit de superficie distinct\net permanent de 2270 m2, jusqu'au\n30.06.2052 ID.010-2003/001993\n\nà charge de B-F Fribourg/7371\n\n28.08.2006 010-2006/4864/0\n24.12.2009 010-2009/7888/0\n\n19.11.2010010-2010/7166/0\n\n(D) DDP Droit de superficie distinct\net permanent de 409 m2, jusqu'au\n30.06.2052 ID.010-2011/000638\n\nà charge de B-F Fribourg/7618\n28.08.2006 010-2006/4864/0\n\n24.12.2009 010-2009/7888/0\n\n19.11.2010010-2010/7166/0\n\n0 m2, Mensuration fédérale\n20.12.2002 010-2002/6072/0\n\n28.08.2006 010-2006/4864/0\n\n01.12.2008 010-2008/6504/0\n\n19.11.2010010-2010/7166/0\n\n51\n\nGrand-Places\n\nPlace Jean-Tinguely\n\nAucun(e)\nautre remarque MO, Remarque MO: Verbal: 219611007013 (26.08.2021)\n\nAucun(e)\n\nPropriété\nPropriété individuelle\n\nNordmann & de SA, Fribourg, 20.12.2002 010-2002/6072/0 Constitution de DDP\n\n20.12.2002 010-2002/6073/0 Constitution de DDP\n\nMentions\nAucun(e)\n\nServitudes\n20.12.2002 010-2002/6072/0\n\n10.03.2006010-2006/1356/0\n\n19.05.2006 010-2006/2843/0\n\n(D) Passage pour tout véhicule ID.010-2003/001995\n\nà charge de B-F Fribourg/7371\n\nà charge de B-F Fribourg/7393\n\nà charge de B-F Fribourg/7618\n\n(C) Conduite de gaz selon plan spécial et convention\n\nID.010-2006/001274\n\nen faveur de Frigaz SA, Fribourg\n\n(C) Conduites d'eau selon plan spécial et convention\n\nID.010-2006/001908\nen faveur de Eau de Fribourg - FreiburgerWasser SA\n\n(Eau de Fribourg - Freiburger Wasser AG), Givisiez (IDE:\n\n7S\n\n\n\n-4-\n\nCHE-377.508.559), 20.07.2017 010-2017/4177/0\n\n28.08.2006 010-2006/4864/0 (C) Empiétements, selon plan spécial ID.010-\n\n2006/003071\nen faveur de B-F Fribourg/7352\n\nCharges foncières\nAucun(e)\n\nAnnotations\n(Droit de profiter des cases libres, voir droits de gage immobilier)\n\n20.12.2002 010-2002/6073/0 Conditions spéciales du droit de retour ID.010-2003/001998\n\nTexte contrat\nSelon le registre\n\nfoncier\n\nDroits de gage immobilier\nAucun(e)\n\nAffaires en suspens\nAffaires du géomètre jusqu'au 17.11.2021 Aucun(e)\nAffaires du registre foncier jusqu'au Aucun(e)\n\n16.11.2021\n\nLa désignation de l'immeuble ci-dessus est conforme à un extrait du registre\n\nfoncier, tiré sous forme informatique le 18 novembre 2021 et qui sera joint\n\nsous cette forme à la minute des présentes ;\n\n2° Ce droit de superficie grève les immeubles nos 7371 (2'270 m2) et 7618\n\n(409 m2) de Fribourg, dont la Commune de Fribourg est propriétaire ;\n\n3° La constitution de ce droit repose sur un acte constitutif de droit de\n\nsuperficie passé 22 mars 2002 (min. 1752 du notaire Albert Nussbaumer),\n\ninscrit le 20 décembre 2002, complété par un avenant du 22 décembre 2009\n\n(Avenant numéro 5, min. 2599 du notaire Nussbaumer) ;\n\n4° Ce droit a été constitué en vue de permettre la construction d'un « parking\n\nde liaison ». L'idée est principalement d'avoir, outre des places de\n\nstationnement à usage privé, un parking public unique, formé du parking\n\nexistant des Grand-Places (immatriculé sous numéro 7370, comportant en\n\nl'état 440 places), du parking existant actuellement sous l'immeuble de\n\nT 5:\n\n\n\n-5-\n\nFribourg Centre (120 places, ce nombre étant porté à 134 à l'occasion de la\n\nréalisation du parking de liaison) et du parking à construire sur l'assiette de\n\nl'immeuble no 7720 (196 places). Cette réalisation suppose notamment une\n\nmodification des accès (par l'aménagement d'un accès OUEST depuis la\n\nRoute-Neuve et la suppression de l'accès actuel au parking de Fribourg\n\nCentre), pour tenir en particulier compte des niveaux des garages ; un contrat\n\nde servitudes a du reste été signé à cet effet par les propriétaires concernés,\n\nle 17 octobre 2013 (min. 6790 du notaire Henri Gendre) ; les conditions de\n\nvalidité de cet acte ne sont pour l'heure pas remplies, de sorte que celui-ci\n\nn'a pas été suivi d'inscriptions au registre foncier. Les trois parkings feront\n\nle cas échéant l'objet d'une gestion unique et d'une unité tarifaire (un ticket\n\ndonnant accès aux trois parkings aux mêmes conditions) ;\n\n5° Les parties constatent que le contenu du droit apparaît, au vu des actes qui\n\nont été passés, difficilement lisible et que leurs rapports juridiques doivent\n\ndès lors être réactualisés et reposer pour l'avenir sur un document unique ;\n\ntel est le sens de la présente convention, qui est également l'occasion de\n\nprolonger la durée du droit de superficie ;\n\npuis\n\nManifestant réciproquement et d'une manière concordante leur volonté, passent la\n\nconvention suivante :\n\n7T\n\n\n\n-6-\n\nL Principe\n\nLe droit de superficie constitué le 20 décembre 2002 est maintenu. Il sera soumis\n\naux nouvelles modalités suivantes, qui remplacent celles qui avaient été adoptées\n\npar les parties à ce jour.\n\nII. Objet\n\nl. Principe\n\nL'objet du droit de superficie est inchangé (ch. 1° et 2° ci-dessus) ; les servitudes\n\nqui le grèvent ou qui sont inscrites en sa faveur sont également maintenues sans\n\nchangement. Son assiette figure sur un plan établi le 11 novembre 2021 par\n\nMonsieur Luc Déglise, géomètre officiel, plan ici produit, signé par les parties et\n\nqui sera annexé à l'antépénultième minute.\n\nCe droit permet au superficiaire de procéder à un agrandissement du parking\n\nexistant (parking des Grand-Places), par l'aménagement du parking de liaison.\n\nToute autre affectation n'est possible qu'en accord avec le propriétaire.\n\n2. Effets collatéraux de la construction\n\na. Le superficiaire s'engage à prendre à sa charge tous les frais afférents aux\n\nmesures propres à maintenir le service des réseaux d'alimentation en eau, en gaz et\n\n\n\n-7-\n\nd'évacuation des eaux usées, en accord avec les sociétés et services administratifs\n\ncompétents.\n\nL'ensemble des frais de déplacement et de reconstruction des réseaux de transport\n\nd'eau et de gaz (5 bar), d'évacuation des eaux et des réseaux de distribution\n\nnécessités par la construction des ouvrages incombent au superficiaire, qui assume\n\négalement la coordination des travaux, notamment avec les autres services,\n\nl'intégrât! on des conduites dans les ouvrages ou à proximité de ceux-ci,\n\néventuellement au moyen d'une galerie de même type que celle qui existe à la Rue\n\nde Romont, et qui pourrait être reliée à celle-ci, laquelle renfermerait les conduites\n\npour F eau et le gaz à haute pression, l'aménagement d'un caniveau en surface pour\n\nle gaz moyenne pression, ainsi que les études et les frais y relatifs. Le réseau\n\nd'évacuation des eaux restera gravitaire.\n\nLes travaux ultérieurs de maintenance, d'entretien et de renouvellement des\n\ntronçons de conduites intégrées aux ouvrages et à proximité de ceux-ci seront pris\n\nen charge par les services propriétaires dans la mesure des coûts normaux\n\ncorrespondant à la situation standard de conduite sous chaussée ; d'éventuelles\n\nplus-values dues à la présence des ouvrages du superficiaire et à la situation\n\nparticulière des conduites dans l'emprise de ceux-ci seront prises en charge par le\n\nsuperficiaire.\n\nb. Le passage des conduites et l'exploitât! on des réseaux, notamment l'accès à ces\n\nouvrages pour les travaux d'entretien, seront garantis par l'inscription au registre\n\nfoncier des droits réels nécessaires. Les parties s'engagent d'ores et déjà à signer\n\nles conventions de servitude y relatives.\n\n\n\n-8-\n\ne. Les taxes d'utilisation du domaine public seront calculées sur la base du\n\nrèglement et de la pratique de la Ville de Fribourg en la matière.\n\n3. Obligation générale liée aux constructions\n\nLe superficiaire a l'obligation, pendant toute la durée du droit de superficie, de\n\nmaintenir et d'entretenir les ouvrages. Il s'engage à couvrir les risques de sa\n\nresponsabilité civile en contractant une assurance adéquate.\n\nIII. Cessibilité - Constitution d'un droit de superficie au deuxième degré\n\nl. Le droit de superficie est cessible. La cessibilité est toutefois limitée de la\n\nmanière suivante :\n\n1° Le cessionnaire devra offrir toutes les garanties financières ; si sa\n\nsolvabilité n'est pas reconnue comme incontestable par le\n\npropriétaire, ce dernier pourra exiger la remise par le cessionnaire\n\nd'une garantie bancaire dont le montant correspondra au total des\n\nredevances dues par le superficiaire pour trois ans.\n\n2° Le cessionnaire devra reprendre toutes les obligations dont le\n\nsuperficiaire actuel est lui-même redevable aux termes du présent\n\ncontrat.\n\nLa Commune de Fribourg confirme d'emblée son accord à la cession de\n\nparts de copropriété du droit de superficie à la Beamtenversicherungskasse\n\n/ s~\n\n\n\n-9-\n\ndu canton de Zurich et à Parvico SA, selon contrat de cession du 17 octobre\n\n2013.\n\n2. La constitution d'un droit de superficie au deuxième degré est exclue.\n\nIV. Durée du droit\n\nLa durée du droit de superficie est prolongée au 31 décembre 2084.\n\nDurant la septième année précédant l'échéance, les parties se concerteront afin de\n\ndiscuter de l'opportunité de reconduire le droit de superficie et pour communiquer\n\nleurs intentions quant au sort des ouvrages à l'échéance du contrat.\n\nV. Retour\n\nLes art. 779e et 779d CC sont applicables au retour ordinaire.\n\nLes art. 779fà 779h CC sont applicables au retour anticipé.\n\nCes dispositions remplacent et annulent celles qui font l'objet de l'annotation\n\nopérée le 20 décembre 2002, qui sera radiée du registre foncier.\n\nrsr î\n\n\n\n-10-\n\nVI. Rente superfîciaire\n\nl. Le superfîciaire s'engage à verser au propriétaire une rente calculée sur le\n\nchiffre d'affaires net, après déduction de la TVA et des éventuels rabais\n\noctroyés du parking, dès la mise exploitation de l'agrandissement de celui-\n\nci ; la rente correspond à dix pourcent de ce chiffre d'affaires net.\n\nLe Service des finances de la Ville de Fribourg est autorisé à assurer le\n\ncontrôle des recettes déterminantes pour le calcul de la redevance et veille à\n\nce que le prix demandé pour le parcage corresponde aux prix généralement\n\npratiqués en Suisse, pour des parkings analogues.\n\n2. La rente est payable dans les trois mois qui suivront la clôture de l'exercice.\n\n3. Les garanties conférées par la loi à l'art. 779i CC pour la rente du droit de\n\nsuperficie sont expressément réservées.\n\n4. La rente sera réduite d'une franchise annuelle de Fr. 70'000.— (septante\n\nmille francs), pendant une durée de dix ans courant dès la mise en service du\n\nparking de liaison. Dans le cas où cette réduction impliquerait un montant\n\nnégatif, le propriétaire ne serait en aucun cas tenu de verser au superficiaire\n\nune somme égale à ce montant.\n\n7.-C\n\n\n\n-11 -\n\nVII. Réquisition d'inscription\n\nAu vu des clauses qui précèdent, les parties requièrent le conservateur du registre\n\nfoncier de la Sarine, à Fribourg,\n\nd'inscrire la nouvelle durée du droit de superficie ;\n\nde radier l'annotation existante relative aux conditions spéciales du droit de\n\nretour.\n\nVIII. Clauses diverses\n\nl. Les frais du présent acte, les droits de mutation éventuels de même que les\n\nfrais d'inscription au registre foncier seront supportés par le superficiaire.\n\n2. La ratification du présent acte par le Conseil général de la Ville de Fribourg\n\nest réservée.\n\n3. Il sera délivré trois expéditions du présent acte destinées, l'une au registre\n\nfoncier au titre de pièce justificative, les deux autres à chacune des parties au\n\ntitre de moyens de preuve.\n\nr^' ^ ^\n\n\n\n-12-\n\nClôture\n\nLe présent acte a été passé dans les locaux de l'administration communale, Maison\n\nde Ville, à Fribourg, où l'instrumentation s'est déroulée sans interruption. L'acte a\n\nété lu en entier par moi aux comparants qui, immédiatement après en avoir\n\napprouvé le contenu, l'ont signé avec moi notaire, ce vingt-deux décembre deux\n\nmille vingt-et-un, à onze heures et 25 minutes.\n\nOnt signé : Thierry Steiert, David Stulz, Alain Deschenaux et Michel Mooser, not.\n\n\n\nSITUATION DES DDP\n\nCommune : FRIBOURG Echelle : 1 : 1000\n\nDDP ; 7370, 7719, 7720 Coordonnées: E : 2'578'245 N : 1'183'565\n\nLégende :\n\nZ727Z2 (7370) DDP\n(7719) DDP\n\n^J (7720) DDP\n\nFribourg, le 11.11.2021\n\nAut. No 022/21.01.01/000\n\nRéf. No 25254/rb\n\nZ:\\&TTTruTe\\Fribcu-g\\FbACCP^7370-77S-7720pcd\n\nLuc Déglise\n\nIng. géomètre officiel EPFL Tél. 026-347.17.00\n\nRue Hans-Fries 5 Fax026-347.17.09\n\n1700 FRI.aôtSW—. E-mail: info@deltageo.ch\nLe Secrétaire de Vife\n\n\n