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text: \nMessage \nau Conseil général\n—\ndu 5 janvier 2021Conseil communal\n\nN°56\n—\n\n2016 - 2021\n\nParticipations et augmentations \nde capital dans la société anonyme \nBluefactory Fribourg-Freiburg SA\n\n\n\n\n\n \n\nTable des matières \n\n1. Préambule .................................................................................................................................. 1 \n\n1.1. Contexte historique .............................................................................................................1 \n\n1.2. Charte d’utilisation du site ...................................................................................................2 \n\n1.3. BFF SA : le contenant ...........................................................................................................2 \n\n2. Entreprise ................................................................................................................................... 4 \n\n2.1. Ambition et positionnement ................................................................................................4 \n\n2.2. Conseil d’administration ......................................................................................................5 \n\n2.3. Organisation interne ............................................................................................................5 \n\n3. Urbanisme et développement ..................................................................................................... 6 \n\n3.1. Plan d’affectation cantonal approuvé en juillet 2018 ...........................................................6 \n\n3.2. Enjeux environnementaux ...................................................................................................7 \n\n3.3. Concept énergétique et gestion des eaux ............................................................................7 \n\n3.4. Développement durable ......................................................................................................7 \n\n3.5. Stratégie immobilière (stratégie tiers)..................................................................................7 \n\n3.6. Intention du Conseil d’administration sur le tiers 2 – route de la Glâne ................................8 \n\n3.7. Phasage ...............................................................................................................................9 \n\n4. Culture ...................................................................................................................................... 10 \n\n4.1. Court terme (subvention annuelle) .................................................................................... 10 \n\n4.2. Long terme (affectation de la provision de CHF 2.72 mio) .................................................. 11 \n\n5. Finances .................................................................................................................................... 12 \n\n5.1. Situation financière ........................................................................................................... 12 \n\n5.2. Prestations « non rentables » ............................................................................................ 13 \n\n5.3. Valeur de marché du site ................................................................................................... 14 \n\n5.4. Modèle économique ......................................................................................................... 14 \n\n5.5. Demande de recapitalisation ............................................................................................. 15 \n\n5.6. Plan financier..................................................................................................................... 15 \n\n5.7. Perspectives financières .................................................................................................... 17 \n\n6. Alternative ................................................................................................................................ 17 \n\n7. Conclusions ............................................................................................................................... 18 \n\n8. Zusammenfassung .................................................................................................................... 19 \n\n8.1. Einleitung .......................................................................................................................... 19 \n\n8.1.1. Rückblick.................................................................................................................... 19 \n\n8.1.2. Nutzungsleitbild des Standorts ................................................................................... 19 \n\n8.1.3. BFF SA: die Hülle ........................................................................................................ 20 \n\n8.2. Unternehmen .................................................................................................................... 21 \n\n8.2.1. Ziele und Positionierung............................................................................................. 21 \n\n\n\n \n\n8.2.2. Verwaltungsrat .......................................................................................................... 22 \n\n8.2.3. Interne Organisation .................................................................................................. 22 \n\n8.3. Stadtplanung und Entwicklung .......................................................................................... 23 \n\n8.3.1. Kantonaler Nutzungsplan (im Juli 2018 genehmigt) .................................................... 23 \n\n8.3.2. Ökologische Herausforderungen ................................................................................ 24 \n\n8.3.3. Energiekonzept und Wassermanagement .................................................................. 24 \n\n8.3.4. Nachhaltige Entwicklung ............................................................................................ 24 \n\n8.3.5. Immobilienstrategie (nach Kategorien) ...................................................................... 24 \n\n8.3.6. Absichten des Verwaltungsrats für die Kategorie 2 –  Route de la Glâne ..................... 25 \n\n8.3.7. Etappierung ............................................................................................................... 26 \n\n8.4. Kultur ................................................................................................................................ 27 \n\n8.4.1. Kurzfristig (jährliche Subvention) ............................................................................... 27 \n\n8.4.2. Langfristig (Nutzung der Rückstellung von CHF 2,72 Mio.) .......................................... 29 \n\n8.5. Finanzen ............................................................................................................................ 30 \n\n8.5.1. Finanzielle Lage .......................................................................................................... 30 \n\n8.5.2. «Unprofitable» Leistungen ......................................................................................... 30 \n\n8.5.3. Marktwert des Standorts ........................................................................................... 31 \n\n8.5.4. Geschäftsmodell ........................................................................................................ 32 \n\n8.5.5. Antrag auf Kapitalerhöhung ....................................................................................... 32 \n\n8.5.6. Finanzplan ................................................................................................................. 33 \n\n8.5.7. Finanzielle Prognosen ................................................................................................ 35 \n\n8.6. Alternative ........................................................................................................................ 35 \n\n8.7. Schluss .............................................................................................................................. 36 \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n1 \n\nMESSAGE DU CONSEIL COMMUNAL \n\nAU CONSEIL GENERAL \n\ndu 5 janvier  2021 \n\nN° 56 - 2016 - 2021 Participations et augmentations de capital dans la \n\nsociété anonyme Bluefactory Fribourg-Freiburg SA \n\n \n\n \n\n \n \n\nMadame la Présidente, \n\nMesdames et Messieurs les Conseillers généraux, \n\n \n\nPar le présent message, le Conseil communal a l’honneur de solliciter le Conseil général à autoriser \nl’engagement de CHF 25 mio TTC destinés à la recapitalisation de la société anonyme Bluefactory \n\nFribourg-Freiburg SA (ci-après BFF SA) au travers d’un apport de nouveaux fonds pour CHF 20 mio \n\nainsi que de la conversion en capital-actions du prêt en cours à BFF SA de la Ville à hauteur de \n\nCHF 5 mio. \n\n \n\nCette recapitalisation se fait conjointement et à part égale avec l’Etat de Fribourg, co-actionnaire \n\nparitaire de BFF SA, afin de donner à la société une assise financière qui lui permettra de poursuivre le \n\ndéveloppement du quartier blueFACTORY.  \n\n \n\nLe besoin de recapitalisation total de BFF SA se monte à CHF 50 mio TTC pour les deux premières \n\nphases de développement planifiées jusqu’en 2029. Comme annoncé, ce montant est à répartir à part \n\négale entre Ville et Etat, soit 50% chacun sur l’apport de nouveaux fonds de CHF 40 mio et 50% chacun \n\nsur la conversion en capital-actions des prêts actionnaires de CHF 10 mio. \n\n \n\nDu point de vue de la Ville, ces deux montants ont été annoncés au Conseil général en catégorie III lors \ndu budget 2021 sous la rubrique 290.5550.003 pour les CHF 20 mio d’apport et sous la rubrique \n\n290.5550.004 pour les CHF 5 mio de conversion de prêt. \n\n1. Préambule \n\n1.1. Contexte historique \n\nLa société Bluefactory Fribourg-Freiburg SA (BFF SA) a été créée le 12 février 2014. Selon ses statuts, \n\nelle a pour but de promouvoir, développer, construire, exploiter et gérer le quartier d’innovation sis \nsur l’ancien site de la brasserie Cardinal à Fribourg. Ses actionnaires sont l’Etat et la Ville de Fribourg, \n\nqui détiennent chacun la moitié des actions. \n \n\nLa société a repris comptablement l’exploitation du site blueFACTORY au 1er mars 2014. A sa création, \n\nla société disposait d’un capital de CHF 25 mio, dont CHF 24 mio sous forme d’actifs immobilisés (valeur \nhistorique d’achat du site et des études d’urbanisme, transférée par les actionnaires au moment de la \nfondation), et d’un capital en trésorerie de CHF 1 mio.  \n\n \n\n\n\n \n\n2 \n\nLa mission principale de BFF SA consiste en la construction et la location de surfaces, dans une \n\npremière phase à des projets de contenu (plateformes technologiques) installés, puis dans une \n\ndeuxième phase, à d’autres entreprises dans le but de favoriser le transfert des connaissances et \n\ntechnologies entre les Hautes écoles, les institutions de recherche et de développement (R&D), les \n\nentreprises et les marchés. \n\n1.2. Charte d’utilisation du site \n\nBFF SA est au bénéfice d'une charte d’utilisation qui a été entérinée le 12 février 2014 par les deux \n\nactionnaires. Cette charte décrit et définit les critères à appliquer pour la sélection des projets, des \n\nutilisateurs et entreprises qui seront accueillis sur le site, leurs engagements « bas carbone » mais \n\négalement une identité de quartier par son intégration urbaine, y inclus des activités socio-culturelles. \n\nTous les projets en lien avec le développement et l’exploitation du quartier doivent être examinés à \n\nl’aune de la charte. \n \n\nLa charte a été remise à la société en complément de la convention d’actionnaires. Tous les grands \nprincipes de la charte ont été intégrés dans le règlement du plan d’affectation cantonal (PAC), \ninstrument de planification public mis à l’enquête puis approuvé par la DAEC en juillet 2018. De fait, la \n\ncharte est contraignante, non seulement pour la société (Conseil d’administration et direction), mais \n\naussi pour les actionnaires Ville et Etat en tant que collectivités publiques ayant leurs activités propres \n\nen lien avec le quartier d’innovation, par le biais des éléments essentiels repris dans le PAC. \n\n \n\nL’intégration urbaine du site est un élément important de son identité. Le quartier doit être non \nseulement un site de référence pour l’hébergement de projets technologiques, mais se différencier \npar une intégration urbaine élevée. Celle-ci se traduit notamment par des connections et une \n\nperméabilité du quartier au niveau de la mobilité douce, une vie commerçante attractive (commerces, \n\nrestaurants, etc.), une offre de logements diversifiée et des activités socio-culturelles. \n\n \n\nA ce jour BFF SA a parfaitement suivi la charte d’utilisation du site, mais la société doit maintenant \n\nfaire face à des charges non estimées ou non reconnues lors de l’établissement du plan financier \noriginel. Ces charges supplémentaires s’articulent autour d’activités peu ou non rentables en termes \n\nfinanciers, mais en parfaite adéquation avec la charte. \n\n1.3. BFF SA : le contenant \n\nConformément à sa mission, BFF SA est chargée de construire, de mettre à disposition et d’exploiter \nles surfaces et locaux disponibles sur le site de blueFACTORY (contenant). La société a investi à ce jour \n\nplus de CHF 20 mio sous forme de crédits hypothécaires pour maximiser les espaces disponibles et \n\nréhabiliter les infrastructures existantes comme la halle bleue, la halle 1 et l’annexe B. La démolition \ndes bâtiments techniques au centre du site a aussi permis de projeter la phase initiale de \n\ndéveloppement du site. Les nouveaux bâtiments B et SLL (Smart Living Lab), dont les constructions \n\nrespectives doivent débuter au premier et deuxième semestre 2021, vont prendre place dans cette \n\nzone centrale du côté des voies CFF. \n\n\n\n \n\n3 \n\n    \nFigure 1 : les deux nouveaux bâtiments du site (bâtiment B et bâtiment SLL) \n\n \n\nCes investissements, couplés avec d'autres en lien avec l'utilisation d'énergies renouvelables (y \n\ncompris le courant vert) et l'optimisation énergétique des installations, ont permis au quartier de faire \n\npasser ses émissions CO2 dues à l'exploitation (chauffage, électricité) de 185 tonnes en 2016 à \n\n15 tonnes en 2018. La société publie une fois par année un rapport à ce sujet. \n\n \n\nLe dernier rapport annuel montre la création de 60 emplois sur le site (40 EPT) en 2018. A l'heure \n\nactuelle, blueFACTORY accueille une cinquantaine de sociétés ou d’associations et 340 personnes y \ntravaillent. Des entreprises technologiques à forte croissance sont très actives et profitent largement \n\nde l’écosystème académique mis en place. On peut citer notamment les sociétés suivantes : \n\n \n\n Bcomp SA (matériaux composites en fibres naturelles) \n\n LS Instruments SA (outils de mesure à diffusion de lumière) \n\n Mobbot SA (impression 3D de béton) \n\n NanoLockin Sàrl (imagerie thermique avancée) \n\n Particle Vision Sàrl (caractérisation des nanoparticules) \n\n Swiss Hydrogen SA (mobilité́ basée sur l’hydrogène) \n\n \n\nSuite à l’approbation du PAC en juillet 2018, la construction des deux premiers bâtiments du quartier \n\npeut débuter d’ici le premier semestre 2021. Ce PAC entré en force permet aussi de planifier les futurs \n\nprojets constructibles le long de la route de la Glâne et la rénovation des bâtiments patrimoniaux tels \n\nque le bâtiment A, le silo et la halle grise. \n\n \n\n\n\n \n\n4 \n\n \nFigure 2 : plan actuel du quartier blueFACTORY \n\n \n\nEn raison de la charte d’utilisation, BFF SA remplit des missions très différentes d’une société \nimmobilière traditionnelle. On peut citer notamment des fonctions d’animation, d’innovation et de \nculture, qui se concrétisent par des dépenses supplémentaires importantes. Par son caractère de \n\nquartier, blueFACTORY est également appelé à être un lieu de vie dans lequel seront intégrés, entre \n\nautres, des restaurants, des projets culturels et, plus tard, des logements innovants au sens de la \n\ncharte. Les recherches et connaissances issues de la plateforme SLL seront profitables tout au long des \n\nphases de développement du quartier. La réalisation de la maison de quartier solaire « NeighborHub », \n\nvainqueur du concours Solar Decathlon organisé par le département américain de l’énergie en 2017, \nen est une magnifique illustration. \n\n2. Entreprise \n\n2.1. Ambition et positionnement \n\nLe site de près de 53 000 m2 de terrain au cœur de la Ville de Fribourg a pour objectif, à terme, \nd'occuper 2 500 personnes dans ce qui deviendra un quartier d’innovation unique, en opposition à un \n\nparc technologique ou un campus universitaire et proposant un environnement bâti « bas carbone » \n\n(construction et exploitation). \n\n \n\nLe projet est également intégré au projet national du Swiss Innovation Park (via le SIP-West EPFL), ce \n\nqui permet au quartier d'être connecté à un réseau d'innovation de rayonnement international. \n\nblueFACTORY constitue donc un projet essentiel au cœur du centre cantonal, en vue de stimuler \n\nl'économie fribourgeoise : son succès est un enjeu majeur pour la Ville et l’Etat de Fribourg. Il est à \n\nrelever que l'urbanisme et la mobilité ont aussi une part importante dans l'ensemble du projet. Sur le \nplan cantonal, les initiatives privées, telles que le Marly Innovation Center (MIC) et Le Vivier à Villaz-\n\nSaint-Pierre, complètent parfaitement ce dispositif. \n\n \n\nLe quartier d'innovation a pour objectif de devenir un lieu où l'on réfléchit, échange, expérimente et \n\ndéveloppe de nouvelles solutions pour aujourd'hui et pour demain, solutions qui permettront de faire \n\nface aux défis du citoyen du futur. En effet, il y existe aujourd'hui une véritable réflexion sociétale \n\n\n\n \n\n5 \n\nautour de l'habitat, la mobilité et l’alimentation du futur. Ces thèmes sont au centre du \npositionnement de blueFACTORY. La composante de la formation et de l'esprit d’entreprise y est aussi \nintimement liée, de même que celle de l'innovation sociale et de la vie culturelle. \n\n2.2. Conseil d’administration \n\nLe Conseil d'administration (CA) est actuellement composé des sept membres suivants : \n\n \n\n M. Jacques Boschung (président) \n\n M. Olivier Curty (vice-président), Conseiller d'Etat, représentant de l’Etat de Fribourg \n\n M. Thierry Steiert, Syndic, représentant de la Ville de Fribourg \n\n M. Etienne Marclay, Vice-président pour les ressources humaines et opérations de l’EPFL \n\n Mme Géraldine Pflieger, Professeure associée en politiques urbaines et de l'environnement \n\nde l’UNIGE \n\n M. le Prof. Dr. Hans-Rudolf Schalcher, ETHZ Departement Bau, Umwelt und Geomatik \n\n M. Nadir Solenghi, Directeur général de Sottas SA \n\n Mme Susanne Zenker, Membre de la direction CFF Immobilier \n\n \n\nBFF SA a adapté sa gouvernance au regard des défis à venir, en mettant en place des comités \n\npermanents dédiés aux thèmes suivants : « Développement et Investissement », « Urbanisme et \n\nMobilité » et « Innovation ». Chaque comité est présidé par un membre du CA et constitué de membres \n\nde ce dernier ou de membres externes. \n\n2.3. Organisation interne \n\nTels que demandés par la charte et voulus par les actionnaires, la promotion, le développement, la \n\nconstruction et l’exploitation du quartier d'innovation sont à la base des fonctions des sept \n\ncollaborateurs de BFF SA. Tout d'abord, le développement et la construction sont assurés par le \n\ndirecteur et deux chefs de projet architecte et urbaniste. L'exploitation est sous la responsabilité d’un \n« Facility Manager » soutenu par un concierge. L'animation fait partie du cahier des charges du \n\nmanager culturel. L'administration est assurée par le directeur et une assistante de direction. \n\nAfin de renforcer la fonction de « Facility Manager », deux EPT devront être recrutés (technique, \n\ncommercial) en 2021. Un « Hospitality Manager » devra couvrir la gestion des événements et des \n\nespaces communs, ainsi que la réception des visiteurs dès 2022. Avec la mise en service des futurs \n\nbâtiments, deux autres concierges sont prévus. Un poste de contrôleur financier est également \n\nenvisagé à moyen terme. \n\n \n\nLa société fait également appel à des mandataires externes pour la comptabilité, les besoins juridiques, \nla communication, ainsi que des consultants spécialisés (groupe CO2, urbaniste, assistant à maîtrise \n\nd'ouvrage, etc.). \n\n \n\n\n\n \n\n6 \n\n \nFigure 3 : organisation de la société BFF SA \n\n3. Urbanisme et développement \n\n3.1. Plan d’affectation cantonal approuvé en juillet 2018 \n\nLe site blueFACTORY est classifié comme une zone stratégique d'activités d'importance cantonale par \n\nle plan directeur cantonal. La Direction de l'aménagement, de l'environnement et des constructions \n\n(DAEC) a établi un plan d'affectation cantonal (PAC). Lors de sa mise à l’enquête en novembre 2017, le \nPAC a fait l’objet de trois oppositions ; deux ont été levées suite à des conventions avec BFF SA et la \n\ntroisième a été rejetée par les autorités. Le PAC a été approuvé en juillet 2018 et répond aux buts et \n\nprincipes suivants : \n\n \n\n la modification de l'affectation des terrains ; \n\n la définition des principes de mise en valeur du site en matière d'urbanisme, de paysage, \n\nd'espace public et de mobilité ; \n\n les règles d'utilisation du sol dans le respect des dispositions légales en matière \n\nd'aménagement du territoire et de protection de l'environnement ; \n\n les conditions de mise en valeur des bâtiments existants, en particulier ceux qui appartiennent \n\nau patrimoine et à l'histoire du lieu. \n\n \n\nLe PAC prévoit une surface de plancher (SP) totale de 166 464 m2 (bâtiments existants protégés inclus) \n\nsur le site. En regard des engagements contractuels liés au rachat du terrain à la société \n\nFeldschlösschen Getränke AG, la proportion dédiée aux logements est limitée à une valeur maximale \n\nde 14% de la surface plancher totale, soit 23 305 m2. \n\n \n\nLes deux premiers projets de construction sur la zone centrale du quartier ont été lancés en septembre \n\n2018, soit deux mois après l’approbation du PAC. La construction de ces deux nouveaux bâtiments va \n\ndébuter en 2021, respectivement le bâtiment laboratoire du Smart Living Lab et le premier bâtiment \n\ncommercial du quartier. \n\n\n\n \n\n7 \n\n3.2. Enjeux environnementaux \n\nLa charte d’utilisation fait notamment référence au concept « bas carbone » liant BFF SA quant à la \n\nconstruction du quartier d’innovation et son exploitation, ainsi qu'à l'engagement de chaque locataire \n\nà entrer dans une démarche de réduction de son bilan carbone. BFF SA publie depuis 2015 un bilan \n\nCO2 et constate que les émissions équivalentes CO2 ont continuellement diminué. \n\n \n\nLes normes appliquées sont celles énoncées dans le PAC à savoir que les constructions, sauf pour les \n\nbâtiments protégés et les constructions expérimentales, doivent respecter des standards énergétiques \n\nélevés. BFF SA s'assure que les performances globales atteignent les objectifs énergétiques et \n\nclimatiques de la « société à 2 000 watts » à l'horizon 2050. Des systèmes énergétiques innovants, une \n\ngestion efficiente des ressources et une implication conséquente dans les énergies renouvelables sont \n\nà la base de ce concept. \n\n \n\nIl sera également exigé que les critères les plus stricts de la norme SNBS 2.0 (Standard nachhaltiges \n\nBauen Schweiz) soient respectés. Cette dernière est une initiative de l'Office fédéral de l'énergie \n\n(OFEN) qui s'inscrit dans le cadre de la stratégie du Conseil fédéral pour le développement durable de \n\nla Suisse. \n\n3.3. Concept énergétique et gestion des eaux \n\nLe concept énergétique du quartier est basé sur une production de chaleur centralisée et \n\ndécentralisée. Des pompes à chaleur utilisant les sources du site et des sondes géothermiques \n\nverticales vont produire de la chaleur de manière centralisée. En cas de besoin, notamment pendant \n\nles périodes de grand froid, le raccordement sur le réseau de chaleur à distance FRICAD III permettra \n\nde couvrir les besoins supplémentaires. BFF SA a choisi de recourir au Groupe E SA pour des prestations \n\nthermiques en Contracting. \n\n \n\nLa gestion des eaux sur le quartier fait l’objet de diverses études avec la société Sinef SA. Une gestion \n\nalternative des eaux est proposée en limitant au maximum les rejets dans le collecteur communal et \n\nles impacts sur la station d’épuration. L'objectif est une gestion du type « Sponge City », c.-à-d. zéro \n\nrejet ou valorisation totale des eaux de pluie. Des solutions de type Contracting ou de valorisation des \n\ninstallations devraient permettre à la société de ne pas investir par avance et se positionner en tant \n\nque centre de référence pour la gestion durable et innovante de l'eau. \n\n3.4. Développement durable \n\nLe développement durable fait partie intégrante des critères d'évaluation des projets existant dans le \n\nquartier d’innovation blueFACTORY. Une fois le projet immobilier bordant la route de la Glâne finalisé \n\n(tiers 2, voir point 3.5.), celui-ci pourrait être soumis à une évaluation de la durabilité à travers les 17 \n\nobjectifs de développement durable (ODD) de l’Agenda 2030.  \n\n3.5. Stratégie immobilière (stratégie tiers) \n\nLe Conseil d'administration de BFF SA a classé les zones construites et constructibles selon trois tiers : \n\n \n\n Le tiers 1 regroupe les projets réalisés directement par BFF SA (halle 1, halle bleue, bâtiments \n\nB et B+). Le financement des objets se fait prioritairement par crédits hypothécaires ou \n\nalternativement par des investissements privés. L’attention se porte sur les PME, les Start-up \n\net les entités académiques et innovantes (ex. public-privé). Il s'agit d’infrastructures \n\npermettant l'exercice du cœur de métier de la société. \n \n\n\n\n \n\n8 \n\n Le tiers 2 est dédié aux surfaces bordant la route de la Glâne et au parking sous-terrain de \n\nl'ensemble du quartier. Le développement est envisagé avec un ou des partenaire(s) \n\ninvestisseur(s), dans le cadre de droits distincts et permanents (DDP). \n\n \n\n Le tiers 3 regroupe les bâtiments avec une protection du patrimoine (halle grise, silo, maison \n\ndu gardien, cheminée, tout ou partie du bâtiment A et sous-sol protégé). Ces bâtiments sont \n\nprotégés et ne peuvent être rénovés sans un appui financier public. L’attention se porte sur \nles activités de quartier exprimant une thématique - formation, culture - moins rentable en \n\ntermes financiers mais à valeur ajoutée du point de vue du quartier. \n\nLe bâtiment SLL à construire est financé par un prêt de l’Etat de Fribourg à hauteur de CHF 25 mio \n\naccordé à BFF SA le 8 mai 2018. Des conventions séparées lient aussi la société avec l'Etat de Fribourg \n\net l'EPFL pour la construction de ce bâtiment. Ce montant étant assuré, il n'est pas intégré dans la \n\ndemande de recapitalisation. \n\n \n\nLe bâtiment B à construire est budgété à CHF 25.5 mio et financé à hauteur de 70% par un prêt \nhypothécaire et 30% par la demande de recapitalisation. \n\n \nFigure 4 : Stratégie immobilière divisant les objets existants et à venir en trois tiers distinctifs \n\n3.6. Intention du Conseil d’administration sur le tiers 2 – route de la Glâne \n\nBFF SA envisage de constituer des droits distincts et permanents (DDP) portant sur un foncier de \n\n11 425 m2 correspondant à 68 000 m2 de surface plancher (SP) située le long de la route de la Glâne. \n\nCe foncier intègre la parcelle des Mazots sise en prolongement de la parcelle et propriété de l’Etat. Il \nest à relever que cette parcelle fait partie intégrante du PAC. L’Etat ne souhaite pas vendre pour le \nmoment, mais un développement commun pour la surface des Mazots est envisageable. La surface \n\ndédiée aux logements de ce DDP ne peut excéder 23 305 m2 SP. La rente annuelle attendue dépend \n\nde la valeur du foncier. Celle-ci est, en règle générale, de l’ordre de cinq fois le prix du foncier sur cent \n\n\n\n \n\n9 \n\nans, autrement dit 5% par an. Le plan financier articule dès lors une rente annuelle de CHF 1 mio sur \n\nla partie du périmètre C (définition selon PAC) propriété de BFF SA, c’est-à-dire parcelle des Mazots \n\nnon-comprise. \n\n \n\nVu l'importance de l'investissement, de l'ordre de CHF 200 mio, BFF SA envisage soit de recourir à un \n\ndéveloppeur pour définir un produit suivi d'une vente en DDP à un investisseur, soit de lancer un \n\nconcours en entreprise totale (ET) suivi d'un appel d'offres en DDP. Le respect de la charte du site sera \n\ngaranti par une convention avec l'investisseur qui devient dès lors le maître d'ouvrage. \n\n \n\nLe Conseil communal ainsi que le Conseil d’Etat approuvent tous deux le principe de la constitution de \ndroits distincts et permanents (DDP / art. 779 CC) par BFF SA en faveur d’investisseurs privés mais \ndemandent de pouvoir donner leur accord au cas par cas, toute constitution de servitude de superficie \n\nétant soumise aux deux actionnaires pour approbation. \n\n3.7. Phasage \n\nLe phasage du développement immobilier du quartier blueFACTORY permet d'échelonner la mise à \n\ndisposition de surfaces locatives en fonction du marché. Les phases suivantes sont considérées dans \n\nle plan financier : \n\n \n\n Phase I – financement par crédit hypothécaire (bâtiment B) et par convention distincte \n\n(bâtiment SLL) de la zone centrale du quartier. Les mises en service sont prévues \n\nrespectivement au cours des premiers semestres 2022 et 2023. Cette phase correspond au \n\ntiers 1. La rénovation du silo, vu son intégration avec le bâtiment SLL, prend aussi place dans \n\ncette phase et doit être financée par cette recapitalisation. \n\n \n\n Phase II – financement par crédit hypothécaire (bâtiment A, bâtiment B+) et DDP de la zone le \n\nlong de la route de la Glâne comprenant le parking souterrain et l'entrée du quartier. La mise \n\nen service est prévue entre 2025 et 2029. Cette phase correspond au tiers 1 pour le bâtiment \n\nB+, au tiers 2 pour le DDP de la route de la Glâne et au tiers 3 pour le bâtiment A. Celui-ci devra \n\nêtre rénové en même temps que le bâtiment B+ vu leur intégration. \n\n \n\nLes phases suivantes, représentant le 50% des droits à bâtir du quartier, ne sont pas considérées dans \n\nle plan financier : \n\n \n\n Phase III – financement indéterminé de la zone sud du quartier. Cette phase est prévue comme \n\ndernière étape (2030+) en conformité avec le PAC, étant donné la réservation des surfaces \n\npendant 10 ans pour un potentiel projet de géothermie. \n\n \n\n Phase IV – financement indéterminé de l’extension de la halle bleue dès son amortissement \nterminé (2035+). Celle-ci pourra dès lors profiter des droits à bâtir plus généreux prévus dans \n\nle PAC (24 000 m2 SP) au lieu des 5 000 m2 SP actuels. \n\n \n\nIl découle de ce qui précède que seules les phases I et II sont considérées dans le plan financier. Les \n\nobjets du tiers 3, à savoir le bâtiment A et le silo, ont été inclus dans la demande de recapitalisation. \n\nEn raison de problèmes de sécurité, la cheminée a déjà été rénovée aux frais de BFF SA en 2019 pour \n\nun montant de CHF 472'000.-. La halle grise (ancienne halle d'embouteillage Cardinal) sera cédée à \n\nl’Etat pour un franc symbolique, très certainement sous la forme d’un DDP, afin d’y accueillir la filiale \n\narchitecture de la HEIA-FR. Ce bâtiment sera rénové par l’Etat et n'est pas intégré dans la demande de \n\nrecapitalisation. \n\n\n\n \n\n10 \n\n \nFigure 5 : représentation schématique du développement selon les bases du plan d’affectation \ncantonal. La phase I (2022-2023) est indiquée en vert, la phase II (2025-2029) en jaune/orange. Les \n\nphase III (en violet) et IV (en bleu) ne font pas partie du plan financier présenté. \n\n4. Culture \n\nBlueFactory Fribourg-Freiburg SA a pour mission de promouvoir, développer, gérer et animer le \n\nquartier d’innovation sis sur l’ancien site de la brasserie Cardinal. Le déploiement de projets culturels \nfavorisant le lien entre création artistique et innovation scientifique, technologique, environnementale \n\net sociale est au cœur de sa stratégie. En se développant, ce hub a l’ambition d’attirer des créateurs \nautant locaux qu’internationaux, de proposer des interactions innovantes dans le quartier « bas \n\ncarbone » et de rayonner au-delà des frontières fribourgeoises à l’échelle nationale.  \n \n\nLa culture apporte à blueFACTORY les plus-values suivantes en termes d’objectifs stratégiques : \n\ncréation, innovation et excellence. Pour les atteindre, un concept culture a été développé par la \n\nCommission culturelle de blueFACTORY, qui prévoit, à moyen terme, de :  \n\n définir une politique culturelle à long terme pour le quartier d’innovation ; \n\n favoriser la rencontre entre l’économie privée et la culture afin de développer de nouveaux \n\nmodèles, dont la crise du covid-19 est un accélérateur ; \n\n mettre en place des plateformes liant la création à l’innovation et stimulant des projets \nnovateurs ; \n\n implanter des laboratoires de recherche et de résidence artistique ; \n\n intégrer la culture dans un projet d’envergure. \n\n4.1. Court terme (subvention annuelle) \n\nPour la Ville de Fribourg, blueFACTORY représente non seulement un lieu d’innovation dédié à \nl’économie durable, mais également un véritable quartier et une plateforme de créations \npluridisciplinaires, connectés aux autres quartiers ainsi qu’aux différents porteurs de projets de la ville \n\net de sa région. Depuis 2018, la Ville de Fribourg accorde un soutien stratégique dédié à la mise en \n\nœuvre et la programmation de contenu culturel dans le quartier de blueFACTORY, qui intéresse et \nattire déjà des manifestations d’envergure nationales regroupant d’autres collectivités publiques. Dès \n\n\n\n \n\n11 \n\n2021, le budget prévu pour cette mise en œuvre est de CHF 150'000.-, qui comprend CHF 50'000.- pour \n\nle manager culturel (inchangé), CHF 50'000.- de soutien au loyer du smem et CHF 50'000.- pour le \n\ndéveloppement des plateformes. \n\n \n\nLes nombreuses activités organisées participent à l’évolution de trois plateformes qui se développent \n\nà partir des événements, projets et micro-institutions existantes, ainsi que sur la base de partenariats \n\navec les entreprises du quartier et avec l’extérieur.   \n \n\nPlateforme 1 - Entrepreneuriat culturel \n\n \n\nThématiques: \n\n Hybridité des entreprises et organisations ainsi que projets culturels ; \n\n Transition et transformation des organisations ; \n\n Tremplin pour des futures entreprises et organisations ; \n\n Vivre l’autonomie et l’économie circulaire, créer des micro-circuits ; \n\n Brassage d’idées et solutions, inspiration des autres. \n\n \n\nPlateforme 2 - Innovation sociale \n\n \n\nThématiques: \n\n Expérimenter et changer les pratiques vers une société durable ; \n\n Vivre la pluralité en unité ; \n\n Renforcer la valeur des tiers-lieux ; \n\n Promotion d’une gouvernance dynamique ; \n\n Apprendre à vivre ensemble – en partage ; \n\n Soins sociétaux et santé préventive. \n\n \n\nPlateforme 3 - Art - technology - sustainability \n\n \n\nThématiques: \n\n Artificial Intelligence (AI), Augmented Reality (AR), Big Data en recherche artistique ; \n\n Science fictions: les fabulations aident à comprendre nos affectations, imaginer le monde (et \n\nles défis) de demain, tester des réalités possibles ; \n\n Désapprendre les pratiques et habitudes, redéfinir les contrats, disruptive thinking ; \n\n Trouver les synergies entre l’humain et la technologie (protection and cyborg) ; \n\n Vulgarisation des sciences, faire le lien entre société et data. \n\n \n\nLes conditions-cadres sont définies dans la charte d’utilisation, qui prévoit que la culture participe au \nrayonnement du quartier, le rende accessible à un large public, mette en valeur les bâtiments et \n\nrenforce les synergies entre les utilisateurs. La culture participe ainsi activement à valoriser la mutation \n\ndu quartier, dans une vision participative, permanente et durable.  \n\n4.2. Long terme (affectation de la provision de CHF 2.72 mio) \n\nLe terreau a été fertilisé et le potentiel est important. Concernant le développement culturel à long \n\nterme, la gestion de projet est complexe, car différentes gouvernances sont concernées :  \n\n une S.A. organe décisionnel dont les actionnaires sont la Ville et l’Etat, à laquelle on a fixé des \n\nmissions non lucratives ; \n\n une politique culturelle régionale morcelée avec une partie des compétences financières \n\ndéléguée à l’Agglomération et à Coriolis Infrastructures ; \n\n des porteurs de projets distincts (associations ou BFF SA).  \n\n\n\n \n\n12 \n\n \n\nPour rappel, au budget 2019 du Service des finances, le Conseil général a décidé d’attribuer \nCHF 2.825 mio à BFF SA pour trois projets stratégiques :  \n\n Réhabilitation du silo : CHF 750'000.- \n\n Phare bleu SA devenu TRNSTN : CHF 1'000'000.-  \n\n smem : CHF 1'075'000.-  \n\n \n\nCHF 75'000.- ont été versés au smem pour les études et les loyers et CHF 30'000.- pour la web radio \n\ndu quartier (projet TRNSTN). Le cadre de recapitalisation et l’évolution de la situation, dont la prise en \n\ncharge de la réhabilitation du silo par BFF SA, modifie le programme. Le solde de CHF 2.72 mio mis en \n\nprovision, sera consacré au développement de projets cohérents de contenu, en adéquation avec \n\nl’évolution du quartier. Le soutien de la Ville de Fribourg se fera sous forme de subvention en réponse \n\naux demandes adressées à la Commune. Le processus lié à la réaffectation du silo prévoit la définition \n\ndes objectifs d’ici au printemps, suivie de l’étude de faisabilité et l’avant-projet 1 d’ici la fin de l’année. \n\nLe programme des bâtiments du quartier d’innovation a évolué. Afin que le programme du silo de \nblueFACTORY, son phare, soit à la hauteur de son ambition, la volonté commune de BFF SA et de la \n\nVille de Fribourg est de lui redonner vie aussi vite que possible. Le plan financier de BFF SA prévoit un \n\nmontant de CHF 3.7 mio pour la rénovation du contenant, le silo. Une opportunité d’y créer par \nexemple un centre de compétences du son, en s’appuyant sur des porteurs de projets solides, \n\nnotamment autour du smem qui rayonne déjà au niveau international. Une réflexion pourrait avoir \n\nlieu pour un centre de compétences autour de médias livres et jeux, grâce à la Bibliothèque/thek \n\nfusionnée en 2020. A moyen terme, cette institution pourrait devenir une carte de visite pour Fribourg, \n\nun espace de vie au cœur de la Cité. \n\nLes travaux de construction du Smart Living Building étant prévus en 2021, il convient de planifier la \n\ntransformation du silo en même temps, afin notamment de profiter des synergies liées au chantier. Le \n\nSmart Living Lab représente en effet une véritable opportunité de connecter la culture et l’innovation, \npuisqu’il rassemble l’expertise de l’EPFL, de la Haute école d’ingénierie et d’architecture de Fribourg et \n\nde l’Université de Fribourg. Il implémente des projets de recherche interdisciplinaires grâce à des \n\nexpérimentations impliquant des chercheurs et des entreprises. Depuis 2018, la collaboration entre la \n\nrecherche, l’innovation et la culture porte ses fruits au sein du NeighborHub rendu vivant et attractif.  \n\nLa provision décidée par le Conseil général sera donc bien affectée principalement au projet \n\nstratégique du silo et celui du smem, dont les programmes précis ainsi que les parties prenantes et la \n\ngouvernance seront définis en cours d’année.  \n\n5. Finances \n\n5.1. Situation financière \n\nLa demande de recapitalisation a fait l’objet de nombreuses réunions et échanges entre les \nactionnaires et le Conseil d’administration au sujet du développement immobilier de blueFACTORY.  \n\n \n\nBFF SA bénéficie d’un prêt remboursable de CHF 5 mio de la part de la Ville de Fribourg (message n°5 \n\nau Conseil général du 17 mai 2016) et d’un prêt identique de CHF 5 mio de la part de l’Etat de Fribourg. \n\nLes prêts sont soumis à un taux d’intérêt annuel de 1.3% et portent sur une durée de 10 ans. \n \n\nCes deux prêts actionnaires, dont le cumul représente CHF 10 mio, devaient initialement permettre à \n\nla société d’assurer son financement jusqu’au moment où ses revenus seraient suffisants pour \n\n\n\n \n\n13 \n\ns’autofinancer, soit, selon les perspectives dressées par la société, en 2023. En raison de l’état \nd’avancement du quartier d’innovation et des retards cumulés, entre autres, lors de la réalisation du \nPAC, il s’avère que cet objectif financier ne sera pas atteint dans le délai imparti et que des liquidités \n\nsupplémentaires seront nécessaires à partir du troisième trimestre 2021. \n\n \n\nLa société doit par ailleurs faire face à des charges non estimées et/ou non connues lors du plan \n\nfinancier originel. Celles-ci s'articulent autour d’une maintenance du patrimoine plus importante que \nprévue, d’un budget culture, du risque lié à la pollution à provisionner, ainsi que des infrastructures de \nbase à développer ou encore de la contribution immobilière qui ne faisaient pas partie du plan \n\nd’affaires initial. De même, les coûts liés au plan d'affectation cantonal, à un plan de mobilité et à \nl’exploitation du NeighborHub n’avaient pas été pris en considération à l’initialisation du projet. \n \n\nEn raison de la situation financière de la société, il n’est pas envisageable de concevoir un \nremboursement des deux prêts actionnaires dans une perspective temporelle raisonnable. Aussi a-t-il \n\nété jugé opportun par les actionnaires de les transformer en capital-actions. \n\n5.2. Prestations « non rentables » \n\nDe fait, BFF SA remplit certaines missions de nature étrangère à un véhicule immobilier traditionnel. \n\nDans un souci de transparence et de clarté, les comptes mettent en évidence les activités immobilières \n\npropres d’une part, et d’autre part les prestations de nature culturelle, patrimoniale, d’innovation et \nde durabilité de BFF SA. Les premières estimations quantifient ces charges à près de CHF 600'000.- par \n\nannée qui sont prises en charge par la société. Le plan de liquidités et le plan des prestations 2020-\n2035 de la demande de recapitalisation font état d’une estimation des prestations non rentables en \n\ntermes financiers suivantes pour les cinq prochaines années : \n\n \n\nPrestations « non \n\nrentables » (en CHF) \n\n2021 2022 2023 2024 2025 \n\nCulture 182 000.- 205 000.- 205 000.- 205 000.- 205 000.- \n\nPatrimoine 50 000.- 70 000.- 25 000.- 25 000.- 25 000.- \n\nDurabilité 78 000.- 83 000.- 85 000.- 95 000.- 105 000.- \n\nInnovation 45 000.- 45 000.- 45 000.- 45 000.- 45 000.- \n\nSmart Living Lab 95 000.- 95 000.- 115 000.- 20 000.- 20 000.- \n\nService public 57 000.- 122 000.- 122 000.- 122 000.- 122 000.- \n\nTotal 507 000.- 620 000.- 597 000.- 512 000.- 522 000.- \n\n \n\nSelon BFF SA, ces charges n'ont aucun lien avec les opérations courantes. Elles sont considérées \n\ncomme hors norme par rapport à la situation concrète de la société et détaillées comme suit : \n\n \n\n Culture : ce montant comprend le salaire du manager culturel engagé à 80%, les évènements \n\nculturels sur le site et la maintenance de l'espace public. La contribution de l’actionnaire Ville \nde Fribourg à la culture, soit CHF 50'000.- par an, est en sus. \n\n \n\n Patrimoine : ce montant comprend l’entretien et le raccordement au chauffage à distance de \n\nla Maison du gardien qui est protégée. \n\n \n\n Durabilité : ce montant comprend les défraiements du groupe de travail CO2 et l’établissement \ndu bilan CO2, les charges de la voiture électrique du site, les pellets pour le chauffage de \n\n\n\n \n\n14 \n\nl’Annexe 2, le soutien à divers projets (Set-Up, Sponge City, Green Wave, …) et le surcoût de \n2 cts/KWh lié au concept énergétique. \n\n \n\n Innovation : ce montant concerne la maison de quartier solaire NeighborHub, les containers \n\nmodulaires en bois WoodID et le soutien à des startups innovantes (Mobbot SA, …). \n \n\n Smart Living Lab : ce montant comprend l’assurance ECAB, le 50% du salaire du chef de projet \net une partie des heures du directeur pour la construction du bâtiment SLL. \n\n \n\n Service public : ce montant comprend une partie du salaire d’un Hospitality Manager pour les \nvisites du site et la gestion des lieux mis à disposition. Il comprend aussi les honoraires des \n\nConseils d’administration extraordinaires. \n \n\nCes charges sont partiellement compensées par la renonciation du versement de dividende aux \n\nactionnaires. \n\n5.3. Valeur de marché du site \n\nSuite à l’approbation du PAC, BFF SA a fait évaluer la surface constructible de l’ensemble du site \n(parcelle des Mazots comprise) par Wüest Partner, une société de conseil indépendante en matière de \n\nmarchés de la construction et de l’immobilier. Le plan d’affectation cantonal « PAC blueFACTORY » \n\npermet la densification du périmètre du PAC (166 464 m2 SP au total dont 15 500 m2 correspondant à \n\ndes bâtiments protégés à conserver). Sur la base de plusieurs études, il est estimé pouvoir créer à \n\nterme environ 92 900 m2 de surfaces utiles (SU) en plusieurs phases avec une mixité d’affectations \ncomposée de logements, bureaux, surfaces de vente, ateliers, dépôts et un parking intérieur. Compte \n\ntenu de l’ensemble des phases du plan d’affectation cantonal blueFACTORY, la société Wüest Partner \n\névalue la valeur de marché du quartier comme suit:  \n\n \n\n2020 2021-2023 2024-2025 2026-2027 2030-2033 2034-2035 \n\n63 500 000.- 106 050 000.- 214 520 000.- 302 390 000.- 417 560 000.- 476 220 000.- \n\n \nIl est à relever que le site de blueFACTORY était évalué à hauteur de CHF 33.98 mio avant le rapport \n\nd’expertise de Wüest Partner SA. Celui-ci conclut que le quartier peut être revalorisé à hauteur de \n\nCH 63.5 mio dans sa situation actuelle avant recapitalisation. La valorisation de blueFACTORY s’est ainsi \naccrue de près de CHF 30 mio pour l’année 2020. \n\n5.4. Modèle économique \n\nLa Ville et l’Etat qui détiennent chacun la moitié des actions, s’engagent par la convention \nd’actionnaires à permettre à BFF SA de réaliser l'ensemble des infrastructures et constructions propres \nà assurer le développement et la bonne marche du quartier d'innovation. BFF SA fonctionne, en partie, \n\ncomme une société immobilière dont les revenus locatifs doivent permettre non seulement de couvrir \n\nles charges, mais également de rembourser les crédits octroyés et les intérêts de la dette. En sus il \n\nconvient de pallier une sous-capitalisation initiale ; l’objectif d’une demande de recapitalisation aux \nactionnaires est de deux ordres : \n\n \n\n Satisfaire une logique d’investisseurs immobiliers avec une assise financière qui lui permette \nde travailler avec un rendement sur des investissements des tiers 1 et 2 pour poursuivre le \n\ndéveloppement du quartier blueFACTORY. En outre, la parcelle des Mazots est incluse dans le \n\npérimètre du plan d’affectation cantonal blueFACTORY ; un développement commun de cette \n\n\n\n \n\n15 \n\nparcelle avec le canton reste une option ouverte. De plus, selon sa mission et ses devoirs de \n\npropriétaire privé, BFF SA devra financer la rénovation et l’entretien des bâtiments protégés. \n \n\n Couvrir les fonds de roulement à partir du début de 2021 qui découlent d’hypothèses initiales \nnon avérées, notamment le flux de revenus annuels et l’absence de provisions prévues entre \nautres pour la dépollution et pour la maintenance des infrastructures existantes. \n\n5.5. Demande de recapitalisation \n\nLa demande de recapitalisation de la société Bluefactory Fribourg-Freiburg SA pour les phases I et II \n\nplanifiées jusqu’en 2029 se monte à CHF 50.539 mio ; montant arrondi à CHF 50 mio compte tenu des \n\nestimations faites et de la perspective temps. Ce montant est composé d’un apport de nouveaux fonds \nde CHF 40 mio et d’une conversion en capital-actions du prêt actionnaires de CHF 10 mio. L’utilisation \ndes nouveaux fonds se décompose comme suit : \n\n \n\n CHF 22.8 mio de fonds propres pour la construction des bâtiments B et B+ et la rénovation du \n\nbâtiment A et du Silo. \n\n \n\n CHF 16.421 mio d’investissement pour les infrastructures du site telles que l’aménagement \nextérieur, l’alimentation thermique et électrique et une provision pour l’assainissement du \nsite. \n\n \n\n CHF 1.318 mio de fonds de roulement en sus de la trésorerie générée pour couvrir en premier \n\nlieu l’amortissement des dettes bancaires. \n \n\nLa recapitalisation étant à répartir paritairement entre les deux actionnaires, le montant à la charge \n\nde la Ville de Fribourg comprend CHF 20 mio d’apport de fonds propres nouveaux sous forme d’argent \nfrais (rubrique 290.5550.003) et de CHF 5 mio de conversion du prêt actionnaire en capital-actions \n\n(rubrique 290.5550.004). \n\n5.6. Plan financier \n\nLes hypothèses suivantes ont été retenues par BFF SA pour l’élaboration du plan financier : \n\n Les bâtiments A, B et B+ sont financés par crédits hypothécaires ; \n\n Le silo, protégé et sans revenus locatifs significatifs, est financé par les fonds propres ; \n\n La maison du gardien, protégée, n’est pas rénovée pour l’instant mais demeure maintenue en \nl’état ; \n\n Le prêt actionnaires de CHF 10 mio est converti en capital-actions, raison pour laquelle il n’est \npas mentionné dans le calcul des besoins supplémentaires ; \n\n La parcelle des Mazots, dont l’achat par la société aurait nécessité un apport en capital \n\nconséquent, reste en main de l’Etat de Fribourg. Le développement des parcelles jouxtant la \nroute de la Glâne se fera probablement par le biais d’un DDP dont les propriétaires du fonds \nseront BFF SA et l’Etat. \n\n  \n\n\n\n \n\n16 \n\nLe tableau suivant récapitule les besoins financiers : \n\n \nRecapitalisation BFF SA Besoin de capitaux propres \n\n CHF  CHF  CHF \n\nInvestissements      \n\nBâtiment A   12'500'000.00   \n\nBâtiment B   25'500'000.00   \n\nBâtiment B+   17'500'000.00   \n\nSilo   3'700'000.00   \n\nMaison du gardien   0.00   \n\nProvision pollution du terrain   4'200'000.00   \n\nProvision alimentation électrique, gestion des eaux   4'900'000.00   \n\nMaintien de la substance, contenu et aménagement   5'301'000.00   \n\nGaleries souterraines et vermicompostage   2'020'000.00   \n\n   75'621'000.00   \n\nFinancements étrangers      \n\nBâtiment A 7'700'000.00     \n\nBâtiment B 17'850'000.00     \n\nBâtiment B+ 10'850'000.00     \n\nSilo 0.00     \n\nMaison du gardien 0.00      \n\n 36'400'000.00  -36'400'000.00   \n\nFinancement propre pour investissements   39'221'000.00  39'221'000.00 \n\n      \n\nBesoins en fonds de roulement      \n\nApport de trésorerie d'exploitation de 2020 à 2029 \n(*) \n\n  -3'964'000.00   \n\nAmortissement des dettes bancaires de 2020 à 2029   8'924'000.00   \n\nRemboursement du prêt des actionnaires    0.00   \n\nPlan de mobilité    250'000.00   \n\nAccès au chantier   100'000.00   \n\nVente du terrain aux CFF   -225'000.00   \n\n   5'085'000.00  5'085'000.00 \n\n     44'306'000.00 \n\nPlus/moins      \n\nTrésorerie au 1er janvier 2020   2'957'000.00   \n\nFonds engagés pour le bâtiment SLL   -2'090'000.00   \n\nSolde des prêts actionnaires à recevoir   2'900'000.00   \n\n   3'767'000.00  -3'767'000.00 \n\nBesoin de recapitalisation     40'539'000.00 \n\n      \n\n(*) Apport trésorerie      \n\nLes apports de liquidités provenant de l'exploitation (résultat d'exploitation + amortissements comptables) ainsi \n\nque les amortissements bancaires ne sont pris en compte que jusqu'en 2029 car c'est l'année où le besoin de \n\ntrésorerie est le plus important. \n\n \n\nIl est également à noter que la libération de l’augmentation du capital-actions s’effectuera par \n\ntranches à définir, selon le rythme de réalisation des projets de la société, jusqu’à l’horizon 2029. Par \n\nexemple, la durée de l’ensemble du processus DDP y compris la phase de mise à l’enquête est estimée \n\nà 3 ans jusqu’au début des travaux. De même, le recours aux diverses provisions se fera en fonction \n\nde l’évolution du quartier, comme par exemple en cas de pollution du terrain. Actuellement, le Plan \n\n\n\n \n\n17 \n\nfinancier 2021-2025 de la commune prévoit un décaissement de CHF 7 mio en 2021, de CHF 7 mio en \n\n2023 et de CHF 6 mio en 2025. Les montants et les échéances pourraient être modifiés en fonction de \n\nl’état d’avancement des travaux. La conversion du prêt de CHF 5 mio n’occasionnera pas de \ndécaissement supplémentaire puisqu’il a déjà été entièrement versé. \n\n5.7. Perspectives financières \n\nLa demande de recapitalisation renforce significativement les fonds propres initiaux et permet \n\nd’assurer un capital de développement de 17 % de la valeur du quartier estimée par Würst et Partner \n\nà environ CHF 300 mio en fin de phase II vers 2030. La demande permet aussi de faire face aux \n\nspécificités du quartier d’innovation et est en concordance avec la charte d’utilisation du site. \n \n\nDès 2025, date de la mise en service du(des) bâtiment(s) et du parking sous-terrain le long de la route \n\nde la Glâne (périmètre Nord du site), la partie immobilière du résultat d’exploitation devrait être \npositive selon les perspectives dressées par la société. Le cumul des résultats d’exploitation de 2025 à \n2035 se monterait à un excédent de revenus de l’ordre de CHF 1.9 mio sur 11 ans, voire davantage \n\nselon l’évolution, notamment, des charges hypothécaires, ce qui permettrait à la société de financer \nles prestations hors immobilier, telles que culture, patrimoine, innovation, durabilité et autres. \n\n \n\nIl a été convenu entre les actionnaires et la société que sera établie, dans le sillage de la \n\nrecapitalisation, une convention d’objectifs. Cette dernière définira en particulier des objectifs de \n\nrentabilité de la société pour ses activités de société immobilière ; rentabilité qui devra permettre de \n\ncouvrir tout ou une partie des activités et tâches non rémunératrices que doit assumer la société dans \nle cadre de sa mission, voire à terme de verser un dividende à ses actionnaires. \n\n \n\nFinalement, l’impact de la pandémie induisant le report du début de la construction du bâtiment B \n\nn’est pas pris en compte dans le plan financier. \n\n6. Alternative \n\nLe rapport d’expertise d’avril 2020 de Wüest Partner SA conclut que blueFACTORY pourrait être \n\nrevalorisé à une hauteur de CHF 63.5 mio dans sa configuration actuelle avant recapitalisation. De fait, \n\nl’alternative crédible à une recapitalisation de BFF SA serait la dissolution de la société et la vente du \n\nsite à des investisseurs privés pour un montant qui pourrait approcher la valeur théorique mise en \n\navant par Wüest Partner. Dans ce cas, la plus-value potentielle des actionnaires peut être calculée \n\ncomme suit : \n\n \n\nPrix de vente selon Wüest Partner SA 63 500 000.- \n\nAchat du site -25 000 000.- \n\nDette hypothécaire -18 300 000.- \n\nPrêt investisseurs -10 000 000.- \n\nPlus-value des actionnaires 10 200 000.- \n\n \n\nCe montant doit être atténué par la problématique de la rénovation et de l’entretien des bâtiments \n\nprotégés, en particulier le silo sur lequel vient s’adosser le futur bâtiment du SLL. Ces investisseurs \ndevraient aussi assumer le PAC blueFACTORY et la charte d’utilisation du site qui lui est liée. La \nconstruction du bâtiment SLL et son prêt conditionnellement remboursable de CHF 25 mio est aussi \n\nune problématique, BFF SA étant le maître d’œuvre et le processus de construction déjà fortement \nengagé. En outre, la vente devrait avoir lieu rapidement dans le cadre de l’environnement économique \nactuel. Néanmoins, cette option « vente complète » demeure possible et exécutable. \n\n \n\n\n\n \n\n18 \n\nLes autres scénarios, tels que la vente partielle ou l’entrée au capital de BFF SA d’investisseurs tiers, \nsont en revanche hautement improbables. Ces derniers seront tenus à distance par la gouvernance \n\ncomplexe et l’imbrication des missions souvent antagonistes d’un centre d’innovation privé et d’un \nquartier d’innovation public. \n \n\nEn outre, avant de déposer ce message, le Conseil communal a étudié plusieurs variantes, notamment \n\ncelle d’une recapitalisation limitée à CHF 10 mio, synonyme d’une dilution de sa participation \nfinancière, et/ou de reprendre certains bâtiments « non rentables » (comme par exemple le Silo ou le \n\nbâtiment du concierge) pour assurer un développement culturel propre, ce qui aurait eu pour \n\ncorollaire l’inscription d’un investissement supplémentaire dans son Plan financier. Finalement, le \n\nConseil communal a renoncé à ces variantes, plus avantageuses sur le court terme, et décidé de \n\nparticiper à la recapitalisation à équivalence avec l’Etat, ceci afin de ne pas prendre à sa charge \n\nuniquement les bâtiments « non rentables » et de ne pas abandonner, à plus long terme, l’opportunité \nde récolter les fruits de la valorisation d’un quartier dont la valeur actuelle et future a été confirmée \n\npar des expertises indépendantes. \n\n7. Conclusions \n\nLe Conseil communal vous propose d’accepter l’entrée en matière et l’autorisation d’engager le \nmontant de CHF 25 mio TTC destiné à la recapitalisation de la société anonyme Bluefactory Fribourg-\n\nFreiburg SA afin de développer les phases 1 et 2 du quartier d’innovation blueFACTORY.  \n\n \n\nVeuillez agréer, Madame la Présidente, Mesdames et Messieurs les Conseillers généraux, l'expression \n\nde nos sentiments distingués. \n \n\n \n\nAU NOM DU CONSEIL COMMUNAL DE LA VILLE DE FRIBOURG \n\n \n\n \n\nLe Syndic : \n\n \nThierry Steiert \n\n \n\n \n\nLe Secrétaire de Ville : \n\n \n \n\nDavid Stulz \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \nAnnexes: - Récapitulatif financier de l’investissement \n\n- Charte d’utilisation \n \n\n\n\n \n\n19 \n\n8. Zusammenfassung \n\nMit dieser Botschaft bittet der Gemeinderat den Generalrat, die Verpflichtung von CHF 25 Mio. inkl. \n\nMWST für die Kapitalerhöhung der Aktiengesellschaft Bluefactory Fribourg-Freiburg SA (im \n\nFolgenden BFF SA) zu genehmigen. Diese erfolgt mittels einer Kapitaleinlage in Höhe von \n\nCHF 20 Mio. und der Umwandlung des laufenden Darlehens der Stadt an BFF SA in Höhe von \n\nCHF 5 Mio. in Aktienkapital. \n\n \n\nDiese Kapitalerhöhung wird gemeinsam und zu gleichen Teilen mit dem Staat Freiburg vorgenommen, \n\nder paritätischer Mitaktionär der BFF SA ist, und erfolgt mit dem Ziel, der Gesellschaft BFF SA so eine \n\nstabile finanzielle Grundlage zu verleihen, dank welcher sie die Entwicklung des blueFACTORY-\n\nQuartiers fortsetzen kann.  \n\n \n\nDer zusätzliche Kapitalbedarf der BFF SA für die bis 2029 geplanten beiden ersten Entwicklungsetappen \n\nbeläuft sich auf CHF 50 Mio. inkl. MWST. Wie erwähnt wird dieser Betrag zu gleichen Teilen zwischen \n\nder Stadt und dem Staat aufgeteilt, d.h. beide übernehmen je 50% der Kapitaleinlage in Höhe von \n\nCHF 40 Mio. und je 50% der Umwandlung der Aktionärsdarlehen in Höhe von CHF 10 Mio. in \n\nAktienkapital. \n\n \n\nDie Stadt hat diese beiden Beträge dem Generalrat für das Budget 2021 wie folgt angekündigt: die \n\nCHF 20 Mio. Kapitaleinlage in der Kategorie III unter der Rubrik 290.5550.003 und die CHF 5 Mio. \n\nUmwandlung des Darlehens unter der Rubrik 290.5550.004. \n\n8.1. Einleitung \n\n8.1.1. Rückblick \n\nDie Gesellschaft Bluefactory Fribourg-Freiburg SA (BFF SA) wurde am 12. Februar 2014 gegründet. \n\nGemäss ihren Statuten bezweckt sie, das Innovationsquartier am ehemaligen Standort der Cardinal-\n\nBrauerei in Freiburg zu entwickeln, zu bebauen, zu betreiben und zu verwalten. Ihre Aktionäre sind der \n\nStaat und die Stadt Freiburg, die je die Hälfte der Aktien besitzen. \n\n \nBuchhalterisch hat die BFF SA den Betrieb des blueFACTORY-Geländes auf den 1. März 2014 \n\nübernommen. Bei ihrer Gründung verfügte sie über ein Kapital von CHF 25 Mio., davon CHF 24 Mio. in \n\nForm von Anlagevermögen (Kaufwert des Geländes und der Städtebaustudien, die von den Aktionären \n\nzum Zeitpunkt der Gründung an die Gesellschaft übertragen wurden) und CHF 1 Mio. in Form von \n\nliquiden Mitteln.  \n\n \n\nDer Hauptauftrag der BFF SA besteht im Bau und in der Vermietung der Räumlichkeiten - zuerst nur \n\nan die Träger von Inhaltsprojekten (Technologieplattformen), später dann auch an weitere \n\nUnternehmen - mit dem Ziel, den Wissens- und Technologietransfer zwischen den Hochschulen, den \n\nForschungs- und Entwicklungsinstituten (F&E), den Unternehmen und den Märkten zu fördern. \n\n8.1.2. Nutzungsleitbild des Standorts \n\nDie BFF SA verfügt über ein Nutzungsleitbild für das Gelände, das am 12. Februar 2014 von den beiden \n\nAktionären verabschiedet wurde. Dieses Leitbild beschreibt und definiert die Kriterien, die auf die \n\nAuswahl der Projekte, der Benutzer und der Unternehmen angewendet werden, die auf dem Gelände \n\nempfangen werden. Es beschreibt ihr Engagement für einen tiefen CO2-Verbrauch («low carbon») und \n\nbestätigt die Quartiereigenschaft des Geländes durch seine Einbettung in die Stadt und die sozialen \n\nund kulturellen Aktivitäten. Alle Projekte in Verbindung mit der Entwicklung und dem Betrieb des \n\nStandorts müssen auf ihre Übereinstimmung mit diesem Leitbild geprüft werden. \n\n \n\n\n\n \n\n20 \n\nDas Leitbild wurde der Gesellschaft als Ergänzung zur Aktionärsvereinbarung übergeben. Alle \n\nwichtigen Grundsätze des Leitbilds wurden in das Reglement des kantonalen Nutzungsplans (KNP) \n\naufgenommen. Hierbei handelt es sich um das Planungsinstrument, welches öffentlich aufgelegt und \n\nim Juli 2018 von der RUBD genehmigt wurde. Das Leitbild ist nicht nur für die Gesellschaft \n\n(Verwaltungsrat und Direktion), sondern auch für die Stadt und den Staat in ihrer Rolle als Aktionäre \n\nund öffentliche Körperschaften, die ihre eigenen Aktivitäten im Zusammenhang mit dem \n\nInnovationsquartier ausüben, verpflichtend. Die wichtigsten Punkte dazu sind im KNP aufgeführt. \n\n \n\nDie Integration des Standorts in das städtische Umfeld ist ein wichtiger Punkt seiner Identität. Das \n\nQuartier soll nicht nur ein Vorbild für die Unterbringung von Technologieprojekten sein, sondern muss \n\nsich auch durch eine hohe Integration in das städtische Umfeld auszeichnen. Diese Integration erfolgt \n\nnamentlich über Verbindungswege und die Durchlässigkeit des Quartiers für die sanfte Mobilität, \n\nattraktives Gewerbe (Geschäfte, Restaurants usw.), vielfältiges Wohnungsangebot und soziokulturelle \n\nAktivitäten. \n\n \n\nBislang hat die BFF SA das Nutzungsleitbild streng befolgt. Sie muss heute aber Kosten tragen, die im \n\nursprünglichen Finanzplan nicht berücksichtigt oder nicht erkannt wurden. Die zusätzlichen Kosten \nstehen in Verbindung mit nicht oder wenig rentablen Aktivitäten, die aber bestens mit dem \n\nNutzungsleitbild übereinstimmen. \n\n8.1.3. BFF SA: die Hülle \n\nIm Sinne ihres Auftrags ist die BFF SA dafür zuständig, die Flächen und Räumlichkeiten auf dem \n\nblueFACTORY-Gelände (Hülle) zu bebauen, zur Verfügung zu stellen und zu verwalten. Die Gesellschaft \n\nhat bis heute über CHF 20 Mio. in Form von Hypothekarkrediten investiert, um möglichst viele \n\nRäumlichkeiten bereitzustellen und die bestehende Infrastruktur instand zu setzen, wie etwa die Blaue \n\nHalle, die Halle 1 und das Nebengebäude B. Der Abbruch der technischen Gebäude in der Mitte des \n\nGeländes hat es ferner ermöglicht, die Startphase für die Entwicklung des Geländes zu planen. Das \n\nneue Gebäude B mit Baubeginn im ersten Halbjahr 2021 und das SLL (Smart Living Lab)-Gebäude mit \n\nBaubeginn im zweiten Halbjahr 2021 werden in diesem zentralen Bereich auf der Seite des Bahngleises \n\nzu stehen kommen. \n\n    \nAbbildung 1: Die beiden neuen Gebäude auf dem Gelände (Gebäude B und SLL-Gebäude) \n\n \n\nDiese und weitere Investitionen in Verbindung mit der Nutzung von erneuerbaren Energien \n\n(einschliesslich von grünem Strom) sowie die energetische Optimierung der Anlagen haben es dem \n\nQuartier erlaubt, seinen betriebsbedingten  CO2-Ausstoss (Heizung, Strom) von 185 Tonnen im Jahr \n2016 auf 15 Tonnen im Jahr 2018 zu reduzieren. Die Gesellschaft veröffentlicht einen jährlichen Bericht \n\ndarüber. \n\n \n\nDem letzten Jahresbericht zufolge wurden 2018 rund 60 Arbeitsplätze (40 VZÄ) am Standort \n\ngeschaffen. Heute sind auf dem blueFACTORY-Gelände rund fünfzig Unternehmen und Vereine mit \n\n\n\n \n\n21 \n\n340 Personen tätig. Stark wachsende Technologiefirmen sind sehr aktiv und profitieren stark vom \n\nakademischen Ökosystem vor Ort. Besonders erwähnenswert sind die folgenden Firmen: \n\n \n\n Bcomp SA (Verbundmaterial aus Naturfasern) \n\n LS Instruments SA (Messinstrumente mit dynamischer Lichtstreuung) \n\n Mobbot SA (3D-Betondruck) \n\n NanoLockin GmbH (fortschrittliche thermische Bildgebung) \n\n Particle Vision GmbH (Charakterisierung von Nanopartikeln) \n\n Swiss Hydrogen AG (Herstellung von Brennstoffzellen) \n\n \nDer KNP wurde im Juli 2018 genehmigt und die Arbeiten an den beiden Neubauten beginnen im ersten \n\nHalbjahr 2021. Der in Kraft getretene KNP ermöglicht es auch, künftige Bauprojekte entlang der Route \n\nde la Glâne und die Sanierung der unter Denkmalschutz stehenden Gebäude wie das Gebäude A, das \n\nSilo und die Graue Halle zu planen. \n\n \n\n \nAbbildung 2: Aktueller Plan des blueFACTORY-Quartiers \n\n \n\nAufgrund des Nutzungsleitbilds erfüllt die BFF SA Aufgaben, die sich von jenen einer traditionellen \n\nImmobiliengesellschaft stark unterscheiden.  Zu erwähnen sind etwa Aufgaben in den Bereichen der \n\nBelebung des Quartiers, der Innovation und der Kultur, was zu bedeutenden Zusatzausgaben führt. \n\nAufgrund seines Quartiercharakters soll das Gelände ferner ein Lebensraum werden, in dem sich unter \n\nanderem Restaurants, kulturelle Projekte und in einer späteren Phase auch innovative Wohnungen im \n\nSinne des Nutzungsleitbilds von blueFACTORY befinden werden. Die Forschungsresultate und die \n\nKenntnisse des SLL werden für die gesamte Quartierentwicklung von Nutzen sein. Der Bau des Solar-\n\nQuartierhauses «NeighborHub», das 2017 den vom amerikanischen Energiedepartement \n\norganisierten Wettbewerb Solar Decathlon gewonnen hat, ist ein schönes Beispiel dafür. \n\n8.2. Unternehmen  \n\n8.2.1. Ziele und Positionierung \n\nDer Standort mit einer Fläche von knapp 53 000 m2 im Herzen der Stadt Freiburg soll langfristig 2500 \n\nPersonen einen Arbeitsplatz bieten und soll nicht ein Technologiepark oder ein Hochschulcampus \n\n\n\n \n\n22 \n\nwerden, sondern ein einzigartiges Quartier mit Co2-neutralen2-neutralen («low carbon») Gebäuden \n\n(Bau und Betrieb). \n\n \n\nDas Quartier ist ein Standort des nationalen Projekts Swiss Innovation Park (SIP West EPFL), was ihm \n\nden Anschluss an ein Innovationsnetzwerk von internationaler Ausstrahlung ermöglicht. blueFACTORY \n\nstellt damit ein wichtiges Projekt mitten im Kantonszentrum für die Förderung der Freiburger \n\nWirtschaft dar und sein Erfolg ist für die Stadt und den Staat Freiburg von grösster Bedeutung. Auch \n\nder Städtebau und die Mobilität spielen eine wichtige Rolle bei diesem Projekt. Auf kantonaler Ebene \n\nergänzen private Projekte wie das Marly Innovation Center (MIC) und Le Vivier in Villaz-Saint-Pierre \n\ndiese Struktur aufs Beste. \n\n \n\nDas Innovationsquartier soll ein Ort werden, an dem neue Lösungen für heute und morgen ausgedacht, \n\nbesprochen, getestet und entwickelt werden, um die künftigen Herausforderungen zu meistern. In der \n\nTat haben sich das Wohnen, die Mobilität und die Ernährung der Zukunft zu wichtigen \n\ngesellschaftlichen Themen entwickelt, und blueFACTORY will genau auf diesen Gebieten eine \n\nwesentliche Rolle spielen. Die Bildung, der Unternehmergeist, die gesellschaftliche Innovation und das \n\nkulturelle Leben sind Komponenten, die ebenfalls eng mit diesen Themen verbunden sind. \n\n8.2.2. Verwaltungsrat \n\nDer Verwaltungsrat (VR) besteht zurzeit aus den folgenden sieben Mitgliedern: \n \n\n Jacques Boschung (Präsident) \n\n Staatsrat Olivier Curty (Vizepräsident), Vertreter des Staats Freiburg \n\n Thierry Steiert, Stadtammann, Vertreter der Stadt Freiburg \n\n Etienne Marclay, Vizepräsident Human Resources and Operations ETH Lausanne \n\n Géraldine Pflieger, assoziierte Professorin in Städte- und Umweltpolitik an der Universität Genf \n\n Prof. Dr. Hans-Rudolf Schalcher, Departement Bau, Umwelt und Geomatik der ETH Zürich \n\n Nadir Solenghi, Generaldirektor Sottas SA \n\n Susanne Zenker, Direktionsmitglied SBB Immobilien \n\n \n\nDie BFF SA hat ihre Führungsstruktur an die bevorstehenden Herausforderungen angepasst, indem sie \n\nständige Ausschüsse aufgestellt hat, die sich mit den folgenden Themen befassen: «Entwicklung und \n\nInvestition», «Städtebau und Mobilität» und «Innovation». Jeder Ausschuss wird von einem VR-\n\nMitglied präsidiert und besteht aus weiteren VR-Mitgliedern oder externen Personen. \n\n8.2.3. Interne Organisation \n\nWie vom Nutzungsleitbild verlangt und von den Aktionären gewollt, sind die sieben Mitarbeitenden \n\nder BFF SA für das Marketing, die Entwicklung, die Bebauung und den Betrieb des Innovationsquartiers \n\nzuständig. Die Entwicklung und Bebauung werden vom Direktor und zwei Projektleitenden (eine \n\nStadtplanerin und ein Architekt) gewährleistet. Für den Betrieb ist ein «Facility Manager» zuständig, \n\nder von einem Hauswart unterstützt wird. Die Veranstaltungen gehören zum Pflichtenheft des \n\nKulturmanagers. Die Verwaltungsaufgaben werden vom Direktor und einer Direktionsassistentin \n\nerledigt. \n\nZur Verstärkung des «Facility Managers» sollten 2021 zwei weitere VZÄ angestellt werden (Technik, \n\nVerkauf). Ein «Hospitality Manager» wird ab 2022 für die Verwaltung der Veranstaltungen und der \n\ngemeinsamen Räumlichkeiten zuständig sein und sich um den Besucherempfang kümmern. Mit der \n\nInbetriebnahme der künftigen Gebäude ist die Anstellung von zwei weiteren Hauswarten vorgesehen. \n\nMittelfristig ist zudem eine Stelle für die Finanzkontrolle geplant. \n\n \n\n\n\n \n\n23 \n\nDie Gesellschaft nimmt zudem die Dienstleistungen von externen Auftragnehmern in Anspruch, sei es \n\nfür die Buchhaltung, die rechtlichen Belange, die Kommunikation oder die Fachberatung (CO2-Gruppe, \n\nStädteplaner, Assistent der Projektleitung usw.). \n\n \n\n \nAbbildung 3: Organisation der BFF SA \n\n8.3. Stadtplanung und Entwicklung \n\n8.3.1. Kantonaler Nutzungsplan (im Juli 2018 genehmigt) \n\nDer Standort blueFACTORY gilt gemäss kantonalem Richtplan als strategische Arbeitszone von \n\nkantonaler Bedeutung. Die Raumplanungs-, Umwelt- und Baudirektion (RUBD) hat einen kantonalen \n\nNutzungsplan (KNP) aufgestellt. Gegen den KNP wurden bei seiner öffentlichen Auflage im November \n\n2017 drei Einsprachen erhoben. Zwei wurden infolge von Vereinbarungen mit der BFF SA \n\nzurückgezogen und die dritte Einsprache wurde von den Behörden abgewiesen. Der KNP wurde im Juli \n2018 genehmigt und beinhaltet die folgenden Ziele und Grundsätze: \n\n \n\n Änderung der Bodennutzung; \n\n Festlegung der Grundsätze für die Aufwertung des Geländes in Bezug auf den Städtebau, den \n\nLandschaftsbau, den öffentlichen Raum und die Mobilität; \n\n Regeln für die Bodennutzung unter Beachtung der Gesetzesbestimmungen über die \n\nRaumplanung und den Umweltschutz; \n\n Bedingungen für die Aufwertung der bestehenden Gebäude, insbesondere jener, die zum \n\nhistorischen Erbe des Standorts gehören. \n\n \n\nDer KNP sieht eine Geschossfläche (GF) von insgesamt 166 464 m2 (inklusive bestehende geschützte \n\nGebäude) für den Standort vor. Aufgrund der vertraglichen Verpflichtungen, die beim Kauf des \n\nGeländes von der Feldschlösschen Getränke AG eingegangen wurden, ist der Wohnanteil auf 14% der \n\ngesamten Geschossfläche, d.h. auf 23 305 m2 begrenzt. \n\n \nDie ersten beiden Bauvorhaben im zentralen Bereich des Quartiers wurden zwei Monate nach der \n\nGenehmigung des KNP im September 2018 gestartet. Die Bauarbeiten an den beiden Neubauten, d.h. \n\nam Experimentiergebäude des Smart Living Lab und am ersten Geschäftsgebäude des Quartiers, \n\nwerden 2021 beginnen. \n\n\n\n \n\n24 \n\n8.3.2. Ökologische Herausforderungen \n\nDas Nutzungsleitbild erwähnt namentlich das Konzept der CO2-Neutralität und verpflichtet die BFF SA, \n\ndieses bei der Bebauung und beim Betrieb des Innovationsquartiers zu beachten. Weiter verpflichtet \n\nes die Mieter, sich um die Reduktion ihrer CO2-Bilanz zu bemühen («low carbon»). Die BFF SA \n\nveröffentlicht seit 2015 eine CO2-Bilanz und stellt fest, dass die CO2-Emissionen kontinuierlich \n\nabgenommen haben. \n\n \n\nDie verwendeten Normen sind im KNP aufgeführt, das heisst die Gebäude müssen mit Ausnahme der \n\ngeschützten Gebäude und der Versuchsbauten hohe Energiestandards einhalten. Die BFF SA sorgt \n\ndafür, dass bis 2050 die Energie- und Klimaziele der «2000-Watt-Gesellschaft» bei der \n\nGesamtenergiebilanz erreicht werden. Innovative Energiesysteme, ein effizientes \n\nRessourcenmanagement und ein starkes Bekenntnis zu den erneuerbaren Energien liegen dem \n\nKonzept zugrunde. \n\n \n\nAusserdem wird verlangt, dass die strengsten Kriterien der Norm SNBS 2.0 (Standard Nachhaltiges \n\nBauen Schweiz) eingehalten werden. Es handelt sich dabei um einen Standard, der vom Bundesamt \n\nfür Energie (BFA) gemäss der Strategie des Bundesrats für die nachhaltige Entwicklung der Schweiz \n\ngeschaffen wurde. \n\n8.3.3. Energiekonzept und Wassermanagement \n\nDas Energiekonzept des Quartiers beruht auf einer zentralen und dezentralen Wärmeerzeugung. \n\nWärmepumpen, die die Wärmequellen des Standorts nutzen, und Erdsonden werden die Wärme \nzentral gewinnen. Falls ein zusätzlicher Wärmebedarf besteht, insbesondere bei grosser Kälte, kann \n\ndieser dank dem Anschluss an das Wärmenetz FRICAD III gedeckt werden. Die BFF SA hat beschlossen, \n\nWärmedienstleistungen von der Groupe E AG per Contracting zu beziehen. \n\n \n\nDas Wassermanagement des Standorts wird zurzeit mit der Gesellschaft Sinef AG verschiedenen \n\nStudien unterzogen. Ein alternatives Wassermanagement wird vorgeschlagen, das den Abfluss des \n\nWassers in die Gemeindekanalisation und die Belastung der Abwasserreinigungsanlage minimiert. Das \n\nZiel ist ein Management der Art «Sponge City», das heisst, null Abfluss oder vollständige Nutzung des \n\nRegenwassers. Lösungen wie Contracting oder die gewinnbringende Nutzung der Anlagen sollten der \n\nGesellschaft Vorabinvestitionen ersparen und sie als Referenzzentrum für das nachhaltige und \n\ninnovative Wassermanagement positionieren. \n\n8.3.4. Nachhaltige Entwicklung \n\nDie nachhaltige Entwicklung gehört zu den Bewertungskriterien der bestehenden Projekte im \n\nInnovationsquartier blueFACTORY. Sobald das Immobilienprojekt an der Route de la Glâne (Kategorie \n\n2, vgl. Punkt 4) ausgearbeitet ist, kann anhand der 17 Ziele für eine nachhaltige Entwicklung (SDG) der \n\nAgenda 2030 eine Beurteilung der Nachhaltigkeit vorgenommen werden.  \n\n8.3.5. Immobilienstrategie (nach Kategorien) \n\nDer Verwaltungsrat der BFF SA hat die bebauten Zonen und die bebaubaren Zonen in drei Kategorien \n\neingeteilt: \n\n \n\n Die Kategorie 1 umfasst die von der BFF SA selbst realisierten Projekte (Halle 1, Blaue Halle, \n\nGebäude B und B+). Die Projekte werden vorrangig über Hypothekarkredite oder über private \n\nInvestitionen finanziert. Das Gewicht wird auf KMU, Start-ups, akademische und innovative \n\n(z.B. öffentlich-private) Einrichtungen gelegt. Es handelt sich um die Infrastrukturen, die es der \n\nGesellschaft erlauben, ihr Kerngeschäft auszuüben. \n\n \n\n Die Kategorie 2 umfasst die Flächen entlang der Route de la Glâne und das unterirdische \n\nParkhaus für das ganze Quartier. Es ist geplant, die Entwicklung in Partnerschaft mit einem \n\n\n\n \n\n25 \n\noder mehreren Investoren im Rahmen von selbständigen und dauernden Baurechten (sdR) zu \n\nrealisieren. \n\n \n\n Die Kategorie 3 umfasst die Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen (graue Halle, Silo, \n\nPförtnerhaus, Hochkamin, ganz oder teilweise geschütztes Gebäude A und Untergeschoss). \n\nDiese Gebäude sind geschützt und können nicht ohne Unterstützung der öffentlichen Hand \nrenoviert werden. Diese Gebäude sind vorrangig für Quartieraktivitäten rund um \n\nverschiedene, finanziell weniger rentable Themenbereiche wie Bildung und Kultur bestimmt, \n\ndie jedoch aus Sicht des Quartiers einen Mehrwert bieten. \n\nDas geplante SLL-Gebäude wird über ein Darlehen des Staates Freiburg in der Höhe von CHF 25 Mio. \n\nfinanziert, das der BFF SA am 8. Mai 2018 gewährt wurde. Die Gesellschaft hat für den Bau dieses \n\nGebäudes separate Vereinbarungen mit dem Staat Freiburg und der EPFL abgeschlossen. Dieser Betrag \n\nist gesichert, weshalb er nicht Bestandteil des vorliegenden Antrags auf Kapitalerhöhung ist. \n\n \n\nDas neue Gebäude B ist auf CHF 25,5 Mio. veranschlagt und wird zu 70% über einen Hypothekarkredit \n\nund zu 30% über die beantragte Kapitalerhöhung finanziert. \n\n \nAbbildung 4: Immobilienstrategie, die die bestehenden und künftigen Bauobjekte in drei Kategorien \n\neinteilt \n\n8.3.6. Absichten des Verwaltungsrats für die Kategorie 2 –  Route de la Glâne \n\nDie BFF SA beabsichtigt, selbständige und dauernde Baurechte (sdR) für eine Fläche von 11 425 m2 \n\nentlang der Route de la Glâne zu vergeben. Dies entspricht einer Geschossfläche (GF) von 68 000 m2. \n\nZu dieser Fläche gehört auch die Parzelle «Les Mazots», die an die Parzelle anschliesst und sich im \n\nEigentum des Staats befindet. Diese Parzelle ist integrierender Bestandteil des KNP. Der Staat möchte \n\nzurzeit nicht verkaufen, aber eine gemeinsame Entwicklung für die Fläche «Les Mazots» ist denkbar. \n\nDie Fläche dieses sdR, die zum Wohnen genutzt werden kann, darf eine Geschossfläche von 23 305 m2 \n\nnicht überschreiten. Die voraussichtliche jährliche Rendite hängt vom Grundstückwert ab. Sie \n\n\n\n \n\n26 \n\nentspricht in der Regel dem fünffachen Grundstückwert auf 100 Jahre gerechnet, das heisst 5% pro \n\nJahr. Der Finanzplan beinhaltet folglich eine jährliche Rendite von CHF 1 Mio. für den Abschnitt C \n\n(Definition gemäss KNP) im Eigentum der BFF SA, d.h. ohne die Parzelle «Les Mazots». \n\n \n\nAngesichts der Höhe der Investition, die rund CHF 200 Mio. beträgt, sieht die BFF SA vor, entweder \n\neinen Bauplaner beizuziehen, um ein Produkt festzulegen, das danach an einen Investor im sdR \n\nverkauft wird, oder einen Totalunternehmer-Wettbewerb und danach eine Ausschreibung für ein sdR \n\ndurchzuführen. Eine Vereinbarung mit dem Investor, der die Rolle des Bauherrn übernimmt, \n\ngewährleistet die Einhaltung des Nutzungsleitbilds. \n\n \n\nDer Gemeinderat und der Staatsrat haben beide dem Grundsatz zugestimmt, dass die BFF SA \n\nselbständige und dauernde Baurechte (sdR / Art. 779 ZGB) an private Investoren vergeben kann, \n\nverlangten aber, dass im konkreten Fall ihre Zustimmung eingeholt wird, indem jede Belastung des \n\nGrundstücks mit einer Dienstbarkeit vorgängig beiden Aktionären zur Genehmigung unterbreitet wird. \n\n8.3.7. Etappierung \n\nDie etappenweise Bebauung des blueFACTORY-Quartiers ermöglicht es, Mietflächen schrittweise \n\naufgrund der Marktnachfrage zur Verfügung zu stellen. Die folgenden Etappen sind im Finanzplan \n\nvorgesehen: \n\n \n\n 1. Etappe – Für die Bebauung des zentralen Bereichs des Quartiers wird das Gebäude B durch \n\neinen Hypothekarkredit und das SLL-Gebäude über eine eigenständige Vereinbarung \n\nfinanziert. Die Inbetriebnahme ist für das erste Halbjahr 2022 bzw. für das erste Halbjahr 2023 \n\nvorgesehen. Diese Etappe entspricht der Kategorie 1. Die Sanierung des Silos erfolgt ebenfalls \n\nin dieser Etappe, da es in Verbindung mit dem SLL-Gebäude steht, und muss mit dieser \n\nKapitalerhöhung finanziert werden. \n\n \n\n 2. Etappe – Finanzierung der Gebäude A und B+ durch einen Hypothekarkredit und Vergabe \n\neines Baurechts für die Zone entlang der Route de la Glâne, das ein unterirdisches Parkhaus \n\nund die Zufahrt zum Gelände einschliesst. Die Inbetriebnahme ist zwischen 2025 und 2029 \n\nvorgesehen. Diese Etappe entspricht der Kategorie 1 für das Gebäude B+, der Kategorie 2 für \n\ndas sdR an der Route de la Glâne und der Kategorie 3 für das Gebäude A. Dieses muss parallel \n\nzum Bau des Gebäudes B+ saniert werden, da die beiden Gebäude aneinander liegen. \n\n \n\nDie folgenden Etappen, die 50% der Baurechte des Quartiers betreffen, sind im Finanzplan nicht \n\nberücksichtigt: \n\n \n\n 3. Etappe – Unbestimmte Finanzierung des südlichen Geländeteils. Diese Etappe ist die letzte \n\ngemäss KNP (2030+), da Flächen für ein mögliches Geothermieprojekt während 10 Jahren \n\nreserviert sind. \n\n \n\n 4. Etappe – Unbestimmte Finanzierung der Erweiterung der Blauen Halle, sobald sie \n\namortisiert ist (2035+). Diese wird von der grosszügigeren Geschossflächenziffer profitieren, \n\ndie im KNP vorgesehen ist (24 000 m2 GF) statt der heutigen 5 000 m2 GF. \n\n \n\nFolglich werden nur die Etappen 1 und 2 im Finanzplan berücksichtigt. Die Kategorie 3, die das \n\nGebäude A und das Silo umfasst, wurde im Antrag auf Kapitalerhöhung berücksichtigt. Der Hochkamin \n\nwurde aus Sicherheitsgründen bereits 2019 mit einem Betrag von CHF 472 000.- auf Kosten der BFF SA \n\nsaniert. Die Graue Halle (ehemalige Abfüllhalle von Cardinal) wird dem Staat für einen symbolischen \n\nFranken in Form eines sdR überlassen. Sie soll den Studiengang Architektur der HTA-FR aufnehmen. \n\n\n\n \n\n27 \n\nDieses Gebäude wird vom Staat saniert und ist deshalb nicht Bestandteil des vorliegenden Antrags auf \n\nKapitalerhöhung. \n\n \nAbbildung 5: Schematische Darstellung der Entwicklung auf der Grundlage des kantonalen \n\nNutzungsplans. Die 1. Etappe (2022-2023) ist grün gefärbt und die 2. Etappe (2025-2029) gelb und \n\norange. Die 3. (violett) und 4. Etappe (blau) sind nicht Teil des vorgelegten Finanzplans. \n\n8.4. Kultur \n\nBlueFactory Fribourg-Freiburg SA hat die Aufgabe, das Innovationsquartier am ehemaligen Standort \n\nder Cardinal-Brauerei zu fördern, zu entwickeln, zu betreiben und zu beleben. Die Realisierung \n\nkultureller Projekte, welche die Beziehung zwischen künstlerischem Schaffen und wissenschaftlicher, \n\ntechnologischer, ökologischer und sozialer Innovation fördern, steht dabei im Zentrum der Strategie. \n\nDieser Hub soll ständig weiterentwickelt werden und dabei lokale wie internationale Kunstschaffende \n\nanziehen, innovative Interaktionen in dem «Low-Carbon»-Quartier anbieten und eine über die \n\nGrenzen Freiburgs hinausreichende Ausstrahlung auf nationaler Ebene entwickeln.  \n\n \n\nIm Hinblick auf die strategischen Ziele schafft die Kultur für blueFACTORY folgenden Mehrwert: \n\nKreativität, Innovation und Exzellenz. Zur Erreichung dieser Ziele hat die Kulturkommission von \n\nblueFACTORY ein Kulturkonzept erarbeitet, welches mittelfristig folgende Elemente vorsieht:  \n\n Festlegung einer langfristigen Kulturpolitik für das Innovationsquartier. \n\n Förderung des Zusammentreffens zwischen Privatwirtschaft und Kultur, um neue Modelle zu \n\nentwickeln, auf die sich die Covid-19-Krise beschleunigend auswirkt. \n\n Einrichtung von Plattformen, die Kreativität und Innovation verbinden und innovative Projekte \n\nstimulieren. \n\n Ansiedlung von Forschungslaboren und künstlerischen Wohnstädten. \n\n Integration der Kultur in ein umfangreiches Gesamtprojekt. \n\n8.4.1. Kurzfristig (jährliche Subvention) \n\nFür die Stadt Freiburg ist blueFACTORY nicht nur ein der nachhaltigen Wirtschaft gewidmeter \n\nInnovationsstandort, sondern auch ein echtes Quartier und eine Plattform für multidisziplinäre \n\nKreationen, die mit den anderen Quartieren und den verschiedenen Projektträgern der Stadt und ihrer \n\nRegion verbunden sind. Seit 2018 gewährt die Stadt Freiburg eine strategische Unterstützung für die \n\nUmsetzung und Programmierung kultureller Inhalte im blueFACTORY-Quartier, die bereits jetzt für \n\n\n\n \n\n28 \n\nVeranstaltungen von nationaler Tragweite interessant sind und an welchen auch andere öffentliche \n\nKörperschaften beteiligt sind. Ab 2021 beträgt das vorgesehene Budget für diese Umsetzung \n\nCHF 150 000.-: CHF 50 000.- für den Kulturmanager (unverändert), CHF 50 000.- als Unterstützung für \n\ndie Miete des smem und CHF 50 000.- für die Entwicklung der Plattformen. \n\n \n\nDank zahlreicher Veranstaltungen, Projekte und bestehender Micro-Institutionen sowie \n\nPartnerschaften mit den Unternehmen des Quartiers und externen Stellen tragen diese Aktivitäten zur \n\nEntwicklung von drei Plattformen bei:   \n\n \n\nPlattform 1 - Kulturelles Unternehmertum \n\n \n\nThemen: \n\n Hybridität der Unternehmen und Organisationen sowie kulturelle Projekte \n\n Wandel und Umgestaltung der Organisationen \n\n Sprungbrett für zukünftige Unternehmen und Organisationen \n\n Autonomie und Kreislaufwirtschaft leben, Schaffung von Micro-Kreisläufen \n\n Brainstorming und Lösungsfindung, Inspiration der anderen \n\n \n\nPlattform 2 - Soziale Innovation \n\n \n\nThemen: \n\n Ausprobieren und Änderung der Praxis im Hinblick auf eine nachhaltige Gesellschaft \n\n Vielfalt in Einheit leben \n\n Wert von Drittorten stärken \n\n Förderung einer dynamischen Gouvernanz \n\n Gemeinsam leben lernen - durch geteilte Nutzung \n\n Gesellschaftliche Fürsorge und Gesundheitsvorsorge \n\n \n\nPlattform 3 - Kunst - Technologie - Nachhaltigkeit \n\n \n\nThemen: \n\n Künstliche Intelligenz (KI), Erweiterte Realität (Augmented Reality, AR) und Big Data in der \n\nkünstlerischen Forschung \n\n Science Fiction: Fantasievolle Geschichten helfen, den von uns zugeordneten Sinn zu \n\nbegreifen, die Welt von morgen (und ihre Herausforderungen) zu denken und mögliche \n\nRealitäten zu testen \n\n Entlernen von Praktiken und Gewohnheiten, Neugestalten der Verträge, disruptives Denken \n\n(disruptive thinking) \n\n Synergien zwischen Mensch und Technologie finden (Schutz und Cyborg) \n\n Verbreitung und Popularisierung der Wissenschaften, Herstellung eines Bezuges zwischen der \n\nGesellschaft und den Daten \n\n \n\nDie Rahmenbedingungen sind im Nutzungsleitbild festgelegt, welches vorsieht, dass die Kultur zur \n\nAusstrahlung des Quartiers beiträgt, dieses einer breiten Bevölkerung zugänglich macht, die Gebäude \n\nzur Geltung bringt und die Synergien zwischen den Nutzerinnen und Nutzern stärkt. Die Kultur spielt \n\nsomit eine aktive Rolle bei der Aufwertung des Wandels des Quartiers und verfolgt eine partizipative, \n\ndauerhafte und nachhaltige Vision.  \n\n\n\n \n\n29 \n\n8.4.2. Langfristig (Nutzung der Rückstellung von CHF 2,72 Mio.) \n\nDer Weg wurde bereitet und das Potenzial ist gross. Bei der langfristigen kulturellen Entwicklung ist \n\ndas Projektmanagement komplex, denn verschiedene Instanzen sind involviert:  \n\n Eine AG als Entscheidungsorgan, deren Aktionäre die Stadt und der Staat Freiburg sind und für \n\nwelche gemeinnützige Aufgaben festgelegt wurden. \n\n Eine fragmentierte regionale Kulturpolitik, deren finanziellen Kompetenzen teilweise an die \n\nAgglomeration und an Coriolis Infrastrukturen delegiert wurden. \n\n Unterschiedliche Projektträger (Vereine oder BFF SA).  \n\n \n\nZur Erinnerung: Der Generalrat hat beschlossen, der BFF SA im Budget 2019 beim Finanzamt \n\nCHF 2,825 Mio. für drei strategische Projekte zuzuweisen:  \n\n Sanierung des Silos: CHF 750 000.- \n\n Phare bleu SA, heute TRNSTN: CHF 1 000 000.-  \n\n smem: CHF 1 075 000.-  \n\n \n\nCHF 75 000.- wurden dem smem für Studien und Mieten überwiesen und CHF 30 000.- für das \n\nWebradio des Quartiers (Projekt TRNSTN). Durch den Rahmen der Kapitalerhöhung und die \n\nEntwicklung der Lage, insbesondere die Übernahme der Sanierung des Silos durch BFF SA, wird das \n\nbisherige Programm geändert. Der zurückgestellte Saldobetrag in Höhe von CHF 2,72 Mio. wird für die \n\nEntwicklung von Projekten mit kohärentem Inhalt verwendet, welcher mit der Entwicklung des \n\nQuartiers einhergeht. Die Unterstützung der Stadt Freiburg erfolgt in Form von Subventionen, die auf \n\nGesuch, welches an die Gemeinde zu adressieren ist, verliehen werden. Das Verfahren im \n\nZusammenhang mit der Nutzungsänderung des Silos sieht die Festlegung der Ziele bis im Frühling vor, \n\ngefolgt von der Machbarkeitsstudie und dem Vorprojekt 1 bis Ende Jahr. \n\nDas Gebäudeprogramm des Innovationsquartiers hat sich weiterentwickelt. Damit das Programm des \n\nSilos von blueFACTORY - sein Aushängeschild! - den Ambitionen gerecht werden kann, sind die BFF SA \n\nund die Stadt Freiburg gemeinsam bestrebt, es sobald wie möglich wieder mit Leben zu erfüllen. Der \n\nFinanzplan von BFF SA sieht einen Betrag von CHF 3,7 Mio. für die Sanierung der Hülle - des Silos - vor. \n\nSie bietet die Gelegenheit, darin zum Beispiel ein Klang-Kompetenzzentrum zu errichten, das sich auf \n\nsolide Projektträger stützt, insbesondere im Umfeld des smem, das bereits eine internationale \n\nAusstrahlung hat. Dank der 2020 fusionierten Bibliothèque/thek könnten auch Überlegungen im \n\nHinblick auf ein Kompetenzzentrum für Medien, Bücher und Spiele angestellt werden. Mittelfristig \n\nkönnte diese Institution zu einer Visitenkarte für Freiburg werden, einem Lebensraum im Herzen der \n\nStadt.  \n\nDa die Bauarbeiten des Smart Living Building für 2021 vorgesehen sind, ist es sinnvoll, den Umbau des \n\nSilos gleichzeitig zu planen, insbesondere um Synergien im Zusammenhang mit der Baustelle zu \n\nnutzen. Das Smart Living Lab stellt nämlich eine echte Chance für die Verbindung von Kultur und \n\nInnovation dar, da es die Erfahrung der ETHL, der Hochschule für Technik und Architektur Freiburg und \n\nder Universität Freiburg vereint. Es setzt interdisziplinäre Forschungsprojekte anhand von \n\nExperimenten um, an denen Forscher und Unternehmen beteiligt sind. Seit 2018 trägt die \n\nZusammenarbeit zwischen Forschung, Innovation und Kultur ihre Früchte im Rahmen des NeigborHub, \n\nder aktiv und attraktiv geworden ist.  \n\nDie vom Generalrat beschlossene Rückstellung wird somit vorwiegend den strategischen Projekten des \n\nSilos und des smem zugewiesen, deren genaue Programme sowie die beteiligten Parteien und die \n\nGouvernanz im Laufe des Jahres festgelegt werden.  \n\n\n\n \n\n30 \n\n8.5. Finanzen \n\n8.5.1. Finanzielle Lage \n\nDer Antrag auf Kapitalerhöhung war Gegenstand zahlreicher Zusammenkünfte und Gespräche \nzwischen den Aktionären und dem Verwaltungsrat in Verbindung mit der Immobilienentwicklung von \n\nblueFACTORY.  \n\n \n\nBFF SA hat von der Stadt Freiburg ein rückzahlbares Darlehen von CHF 5 Mio. (Botschaft Nr. 5 an den \n\nGeneralrat vom 17. Mai 2016) und vom Staat Freiburg ein identisches Darlehen von CHF 5 Mio. \n\nerhalten. Die Darlehen gelten für eine Dauer von 10 Jahren mit einem Jahreszins von 1,3 %. \n\n \n\nDie beiden Aktionärsdarlehen, die zusammen CHF 10 Mio. betragen, waren ursprünglich dazu \n\nbestimmt, die Finanzierung der Gesellschaft zu gewährleisten, bis sie selbsttragend sein würde, was \n\nnach den Plänen der Gesellschaft im Jahr 2023 wäre. Angesichts des Entwicklungsstands des \n\nInnovationsquartiers und der unter anderem durch die Ausarbeitung des KNP angestauten \n\nVerspätungen kann das Finanzziel nicht innerhalb der gesetzten Frist erreicht werden. Ab dem dritten \n\nQuartal 2021 werden zusätzliche Finanzmittel nötig sein. \n\n \n\nDie Gesellschaft ist im Übrigen mit Ausgaben konfrontiert, die bei der Ausarbeitung des ursprünglichen \n\nFinanzplans nicht berücksichtigt wurden bzw. nicht bekannt waren. Diese Ausgaben stehen in \n\nVerbindung mit den höheren Kosten für die Erhaltung des kulturellen Erbes als vorgesehen, dem \n\nKulturbudget, dem Risiko, dass verschmutzter Boden saniert werden muss, wofür Rückstellungen nötig \n\nsind, der Infrastruktur für die Geländeerschliessung und mit der Liegenschaftssteuer. Alle diese \nAusgaben wurden im ursprünglichen Business Plan nicht berücksichtigt. Auch die Kosten in Verbindung \n\nmit dem kantonalen Nutzungsplan, dem Mobilitätsplan und dem Betrieb des NeigborHub wurden zu \n\nBeginn des Projekts nicht einberechnet. \n\n \n\nAufgrund der finanziellen Lage der Gesellschaft ist eine Rückerstattung der beiden Aktionärsdarlehen \n\ninnert nützlicher Frist nicht wahrscheinlich. Deshalb halten es die Aktionäre für angezeigt, sie in \n\nAktienkapital umzuwandeln. \n\n8.5.2. «Unprofitable» Leistungen \n\nIn Wirklichkeit erfüllt die BFF SA bestimmte Aufgaben, mit denen eine traditionelle \n\nImmobiliengesellschaft normalerweise nichts zu tun hat. Um Transparenz und Klarheit zu schaffen, \n\ngeben die Jahresrechnungen eindeutig Auskunft über die reine Immobilientätigkeit und die Leistungen \n\nin den Bereichen Kultur, Denkmalschutz, Innovation und Nachhaltigkeit der BFF SA. Nach ersten \n\nSchätzungen belaufen sich diese von der Gesellschaft getragenen Kosten auf knapp CHF 600 000.- pro \n\nJahr. Gemäss Liquiditätsplan und Leistungsplan 2020-2035, die im Rahmen des Gesuchs um \n\nKapitalerhöhung vorgelegt wurden, werden die unprofitablen Leistungen für die nächsten fünf Jahre \n\nwie folgt eingeschätzt: \n\n  \n\n\n\n \n\n31 \n\n \n\n«Unprofitable» \n\nLeistungen(in CHF) \n\n2021 2022 2023 2024 2025 \n\nKultur 182 000.- 205 000.- 205 000.- 205 000.- 205 000.- \n\nDenkmalschutz 50 000.- 70 000.- 25 000.- 25 000.- 25 000.- \n\nNachhaltigkeit 78 000.- 83 000.- 85 000.- 95 000.- 105 000.- \n\nInnovation 45 000.- 45 000.- 45 000.- 45 000.- 45 000.- \n\nSmart Living Lab 95 000.- 95 000.- 115 000.- 20 000.- 20 000.- \n\nService Public 57 000.- 122 000.- 122 000.- 122 000.- 122 000.- \n\nTotal 507 000.- 620 000.- 597 000.- 512 000.- 522 000.- \n\n \n\nDer BFF SA zufolge stehen diese Kosten in keiner Verbindung zu den laufenden Geschäften. Mit Blick \n\nauf die tatsächliche Situation der Gesellschaft müssen sie als unverhältnismässig eingestuft werden. \n\nIm Folgenden eine Detailübersicht: \n\n \n\n Kultur: Dieser Betrag umfasst den Lohn des Kulturmanagers mit einem Beschäftigungsgrad \n\nvon 80 %, die kulturellen Veranstaltungen auf dem Gelände und der Unterhalt des öffentlichen \n\nRaums. Der Aktionärsbeitrag der Stadt Freiburg an die Kultur in der Höhe von CHF 50 000.- pro \n\nJahr kommt noch hinzu. \n\n \n\n Denkmalschutz: Dieser Betrag beinhaltet den Unterhalt und den Anschluss an die Fernheizung \n\ndes unter Denkmalschutz stehenden Pförtnerhauses. \n\n \n\n Nachhaltigkeit: Dieser Betrag umfasst die Vergütung der CO2-Arbeitsgruppe und die Erstellung \n\nder CO2-Bilanz, die Kosten des Elektroautos des Geländes, die Pellets für die Beheizung des \n\nNebengebäudes 2, die Unterstützung verschiedener Projekte (Set-Up, Sponge City, Green \n\nWave, …) und die Mehrkosten von 2 Rp./KWh in Verbindung mit dem Energiekonzept. \n \n\n Innovation: Dieser Betrag wird für das Solar-Quartierhaus NeighborHub, die modularen Holz-\n\nContainer WoodID und die Unterstützung von innovativen Startups (Mobbot SA, …) eingesetzt. \n \n\n Smart Living Lab: Dieser Betrag beinhaltet die Versicherung der KGV, die 50% des Lohns des \n\nProjektleiters und einen Teil der Stunden des Direktors für den Bau des SLL-Gebäudes. \n\n \n\n Service public: Dieser Betrag umfasst einen Teil des Lohns des Hospitality Managers für die \n\nBesucher des Geländes und die Verwaltung der zur Verfügung gestellten Räumlichkeiten. Der \n\nBetrag beinhaltet auch die Honorare für die ausserordentlichen Verwaltungsratssitzungen. \n\n \n\nDiese Kosten werden teilweise durch den Verzicht auf Dividendenzahlungen an die Aktionäre \n\nausgeglichen. \n\n8.5.3. Marktwert des Standorts \n\nNach der Genehmigung des KNP hat die BFF SA die unabhängige Bau- und Immobilienberatungsfirma \n\nWüest Partner beauftragt, die bebaubare Fläche für das gesamte Gelände (einschliesslich der Parzelle \n\n«Les Mazots») zu bewerten. Der kantonale Nutzungsplan «KNP blueFACTORY» ermöglicht es, das \n\nGebiet des KNP zu verdichten (insgesamt 166 464 m2 GF, davon entfallen 15 500 m2 auf geschützte \n\nGebäude, die zu erhalten sind). Gestützt auf diverse Studien wurde geschätzt, dass in mehreren \n\n\n\n \n\n32 \n\nEtappen eine zusätzliche Nutzfläche (NF) von etwa 92 900 m2 geschaffen werden kann, die \n\nunterschiedlichen Zwecken dient: Wohnungen, Büros, Verkaufsflächen, Werkstätten, Lager und \n\nParkhaus. Die Firma Wüest Partner beurteilt den Marktwert des Standorts in den verschiedenen \n\nPhasen des kantonalen Nutzungsplans für blueFACTORY wie folgt:  \n\n \n\n2020 2021-2023 2024-2025 2026-2027 2030-2033 2034-2035 \n\n63 500 000.- 106 050 000.- 214 520 000.- 302 390 000.- 417 560 000.- 476 220 000.- \n\n \n\nVor dem Expertenbericht der Wüest Partner AG wurde der Wert des Standortes blueFACTORY-\n\nGeländes auf CHF 33,98 Mio. geschätzt. Der Bericht kommt zum Schluss, dass der Wert des Standorts \n\nim aktuellen Zustand vor Kapitalerhöhung auf CHF 63,5 Mio. festgelegt werden kann. Die Bewertung \n\ndes Geländes ist somit für 2020 um knapp CHF 30 Mio. gestiegen. \n\n8.5.4. Geschäftsmodell \n\nDie Stadt und der Staat, die je die Hälfte der Aktien halten, haben sich in ihrer Aktionärsvereinbarung \n\nverpflichtet, die BFF SA zu befähigen, alle Infrastrukturen und Bauten zu errichten, die die Entwicklung \n\nund den guten Betrieb des Innovationsquartiers gewährleisten. Die BFF SA funktioniert teilweise wie \n\neine Immobiliengesellschaft, deren Mieteinnahmen nicht nur die Kosten, sondern auch die \n\nRückzahlung der Kredite und die Zahlung der Schuldzinsen decken müssen. Die beantragte \n\nKapitalerhöhung soll einerseits die ursprüngliche Unterversorgung mit Kapital beheben und \n\nandererseits Folgendes ermöglichen: \n\n \n\n Finanzielle Absicherung, um mit dem Ertrag aus den Investitionen in die Kategorien 1 und 2 als \n\nImmobilieninvestor arbeiten und die Entwicklung des blueFACTORY-Quartiers fortsetzen zu \n\nkönnen. Die Parzelle «Les Mazots» ist im Perimeter des kantonalen Nutzungsplans \n\nblueFACTORY eingeschlossen; eine gemeinsame Entwicklung dieser Parzelle zusammen mit \n\ndem Kanton wäre eine mögliche Option. Zudem muss die BFF SA aufgrund ihres Auftrags und \n\nihrer Aufgaben als Privateigentümerin die Sanierung und den Unterhalt der geschützten \n\nGebäude finanzieren. \n\n \n\n Deckung des Betriebskapitals ab Anfang 2021, da sich die ursprünglichen Hypothesen nicht \n\nbewahrheitet haben. Das heisst, die jährlichen Einnahmen liegen unter den Erwartungen und \n\nes fehlen Rückstellungen etwa für Bodenverschmutzungen und den Unterhalt der \n\nbestehenden Infrastruktur. \n\n8.5.5. Antrag auf Kapitalerhöhung \n\nDer Antrag auf Kapitalerhöhung der Bluefactory Fribourg-Freiburg SA für die 1. und 2. Etappe (geplant \n\nbis 2029) beläuft sich auf CHF 50,539 Mio. Dieser Betrag wird aufgrund der aufgestellten Schätzungen \n\nund des Zeitfaktors auf CHF 50 Mio. abgerundet. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus einer \n\nKapitaleinlage in der Höhe von CHF 40 Mio. und der Umwandlung des Aktionärsdarlehens von \n\nCHF 10 Mio. in Aktienkapital. Die Kapitaleinlage wird wie folgt verwendet: \n\n \n\n CHF 22,8 Mio. Eigenmittel für den Bau der Gebäude B und B+ und die Sanierung des Gebäudes \n\nA und des Silos. \n\n \n\n CHF 16,421 Mio. für die Investition in die Infrastruktur des Geländes wie etwa die \n\nAussenraumgestaltung, die Wärme- und Stromversorgung und eine Rückstellung für die \n\nSanierung des Geländes. \n\n \n\n\n\n \n\n33 \n\n CHF 1,318 Mio. Betriebskapital zusätzlich zu den liquiden Mitteln, die generiert werden, um in \n\nerster Linie die Bankschulden abzubauen. \n\n \n\nFür die Kapitalerhöhung werden grundsätzlich die beiden Aktionäre zu gleichen Teilen herangezogen. \n\nDer Anteil der Stadt Freiburg beinhaltet eine Einlage in Form von frischem Eigenkapital in der Höhe \n\nvon CHF 20 Mio. (Rubrik 290.5550.003) und die Umwandlung des Aktionärsdarlehens von CHF 5 Mio. \nin Aktienkapital (Rubrik 290.5550.004). \n\n8.5.6. Finanzplan \n\nDie BFF SA stützte sich auf die folgenden Hypothesen bei der Ausarbeitung ihres Finanzplans: \n\n Die Gebäude A, B und B+ werden über Hypothekarkredite finanziert. \n\n Das geschützte Silo, das keine nennenswerte Mieteinnahmen generiert, wird mit Eigenkapital \n\nfinanziert. \n\n Das geschützte Pförtnerhaus wird vorerst nicht saniert, wird aber instandgehalten. \n\n Das Aktionärsdarlehen von CHF 10 Mio. wird in Aktienkapital umgewandelt und daher in der \n\nBerechnung des zusätzlichen Bedarfs nicht erwähnt. \n\n Die Parzelle «Les Mazots», deren Kauf durch die Gesellschaft einen bedeutenden \n\nKapitalzufluss verlangt hätte, bleibt in Händen des Staats Freiburg. Die Entwicklung der \n\nParzellen entlang der Route de la Glâne wird wahrscheinlich über ein sdR erfolgen, wobei die \n\nBFF SA und der Staat als Eigentümer auftreten. \n\n  \n\n\n\n \n\n34 \n\nDie folgende Tabelle fasst den finanziellen Bedarf zusammen: \n\n \nKapitalerhöhung BFF SA Bedarf an Eigenkapital \n\n CHF  CHF  CHF \n\nInvestitionen      \n\nGebäude A   12 500 000.00   \n\nGebäude B   25 500 000.00   \n\nGebäude B+   17 500 000.00   \n\nSilo   3 700 000.00   \n\nPförtnerhaus   0.00   \n\nRückstellung Bodenverschmutzung   4 200 000.00   \n\nRückstellung für Stromversorgung und \n\nWassermanagement \n  4 900 000.00   \n\nSubstanzerhalt, Inhalt und Einrichtung   5 301 000.00   \n\nUnterirdische Gänge und Wurmkompostierung   2 020 000.00   \n\n   75 621 000.00   \n\nFremdkapital      \n\nGebäude A 7 700 000.00     \n\nGebäude B 17 850 000.00     \n\nGebäude B+ 10 850 000.00     \n\nSilo 0.00     \n\nPförtnerhaus 0.00      \n\n 36 400 000.00  -36 400 000.00   \n\nEigenfinanzierung von Investitionen   39 221 000.00  39 221 000.00 \n\n      \n\nBedarf an Betriebskapital      \n\nBereitstellung liquider Mittel für den Betrieb von \n\n2020 bis 2029 (*) \n  -3 964 000.00   \n\nTilgung Bankschulden von 2020 bis 2029   8 924 000.00   \n\nRückzahlung des Aktionärsdarlehens    0.00   \n\nMobilitätsplan    250 000.00   \n\nBaustellenzufahrt   100 000.00   \n\nGeländeverkauf an die SBB   -225 000.00   \n\n   5 085 000.00  5 085 000.00 \n\n     44 306 000.00 \n\nPlus/minus      \n\nFlüssige Mittel am 1. Januar 2020   2 957 000.00   \n\nVerpflichtete Mittel für das SLL-Gebäude   -2 090 000.00   \n\nRestbetrag des zugesicherten Aktionärsdarlehens   2 900 000.00   \n\n   3 767 000.00  -3 767 000.00 \n\nZusätzlicher Kapitalbedarf     40 539 000.00 \n\n      \n\n(*) Liquiditätszufluss      \n\n*Die Liquiditätszuflüsse aus dem Betrieb (Betriebsergebnis + buchmässige Abschreibungen) sowie der Abbau von \n\nBankschulden werden nur bis 2029 berücksichtigt, da in diesem Jahr der Bedarf an liquiden Mitteln am grössten ist. \n\n \n\nDem ist anzufügen, dass die Kapitalerhöhung abhängig vom Fortschritt der Projekte der Gesellschaft \nin noch festzulegenden Tranchen bis 2029 erfolgt. Bis Baubeginn wird die gesamte Dauer des \n\nVerfahrens für das sdR einschliesslich der öffentlichen Auflage auf 3 Jahre geschätzt. Auch die Nutzung \n\nder verschiedenen Rückstellungen erfolgt aufgrund der Entwicklung des Geländes wie etwa im Falle \n\n\n\n \n\n35 \n\neiner Bodenverschmutzung. Derzeit sieht der Finanzplan 2021-2025 der Gemeinde Auszahlungen von \n\nCHF 7 Mio. 2021, CHF 7 Mio. 2023 und CHF 6 Mio. 2025 vor. Die Beträge und Fälligkeiten könnten je \n\nnach Fortschrittstand der Arbeiten noch angepasst werden. Die Umwandlung des Darlehens von \n\nCHF 5 Mio. wird keine zusätzliche Auszahlung zur Folge haben, da dieses Darlehen schon vollständig \n\nausbezahlt wurde. \n\n8.5.7. Finanzielle Prognosen \n\nDie beantragte Kapitalerhöhung bedeutet eine wesentliche Verstärkung der ursprünglichen \n\nKapitalisierung und gewährleistet ein Entwicklungskapital in der Höhe von 17% des von Wüest und \n\nPartner geschätzten Quartierwerts von etwa CHF 300 Mio. gegen Ende der 2. Phase im Jahr 2030. Die \n\nKapitalerhöhung ermöglicht es auch, auf die Besonderheiten des Innovationsquartiers einzugehen, \n\nund stimmt mit dem Nutzungsleitbild des Standorts überein. \n\n \n\nMit der Inbetriebnahme des Gebäudes (der Gebäude) und der Fahrzeugeinstellhalle entlang der Route \n\nde la Glâne (nördlicher Teil des Geländes) ab 2025 sollte der Immobilienteil des Betriebsergebnisses \n\ngemäss den Prognosen der Gesellschaft positiv sein. Die kumulierten Betriebsergebnisse von 2025 bis \n\n2035 sollten einen Einnahmeüberschuss von CHF 1,9 Mio. in 11 Jahren ergeben. Je nach Entwicklung \n\ninsbesondere der Hypothekarzinsen könnte es auch mehr sein, was es der BFF SA erlauben würde, die \n\nLeistungen in den Bereichen Kultur, Denkmalschutz, Innovation, Nachhaltigkeit usw. zu finanzieren, \n\nwelche die Leistungen einer Immobiliengesellschaft übersteigen. \n \n\nDie Aktionäre haben mit der BFF SA vereinbart, dass im Zuge der Kapitalerhöhung eine \n\nZielvereinbarung abgeschlossen wird. Diese wird insbesondere die Rentabilitätsziele der BFF SA für \n\nihre Aktivitäten als Immobiliengesellschaft definieren. Die erzielte Rendite soll es ermöglichen, die \n\nnicht rentablen Aktivitäten und Aufgaben zu finanzieren, die die Gesellschaft im Rahmen ihres Auftrags \n\nausführt, und später den Aktionären sogar eine Dividende auszuschütten. \n\n \n\nIm Übrigen bleiben die Auswirkungen der Pandemie und der deswegen verschobene Baubeginn des \n\nGebäudes B im Finanzplan unberücksichtigt. \n\n8.6. Alternative \n\nDer Expertenbericht der Wüest Partner AG vom April 2020 kommt zum Schluss, dass der Wert von \n\nblueFACTORY im aktuellen Zustand vor Kapitalerhöhung auf CHF 63,5 Mio. festgelegt werden kann. \n\nEine glaubwürdige Alternative zur Kapitalerhöhung der BFF SA wäre somit die Auflösung der \n\nGesellschaft und der Verkauf des Geländes an private Investoren zu einem Preis, der dem \n\ntheoretischen von Wüest und Partner berechneten Wert nahe kommt. In diesem Fall kann der \n\npotenzielle Mehrwert für die Aktionäre wie folgt berechnet werden: \n\n \n\nVerkaufspreis gemäss Wüest Partner AG 63 500 000.- \n\nKauf des Geländes -25 000 000.- \n\nHypothekarschuld -18 300 000.- \n\nInvestorendarlehen -10 000 000.- \n\nMehrwert für die Aktionäre 10 200 000.- \n\n \n\nDieser Betrag muss jedoch aufgrund der Sanierungs- und Unterhaltsproblematik der \n\ndenkmalgeschützten Gebäude relativiert werden. Dies gilt insbesondere für das Silo, an das sich das \n\nkünftige Gebäude des SLL anlehnen wird. Die Investoren müssten auch den KNP blueFACTORY und das \n\ndamit verbundene Nutzungsleitbild des Standorts übernehmen. Ebenfalls problematisch ist der Bau \n\ndes SLL-Gebäudes mit dem bedingt rückzahlbaren Darlehen von CHF 25 Mio., denn die BFF SA ist \n\nBauherrin und der Bauprozess ist schon im Gange. Zudem müsste der Verkauf rasch stattfinden und \n\n\n\n \n\n36 \n\ndies unter den aktuellen wirtschaftlichen Voraussetzungen. Dennoch bleibt die Option «vollständiger \n\nVerkauf» möglich und durchführbar. \n\n \nDie anderen Szenarien wie ein teilweiser Verkauf oder die Beteiligung von Drittinvestoren am Kapital \n\nder BFF SA sind hingegen höchst unwahrscheinlich. Diese werden von der komplexen \n\nUnternehmensführung und der Verzahnung von oft gegensätzlichen Aufträgen zwischen einem \n\nprivaten Innovationszentrum und einem öffentlichen Innovationsquartier abgeschreckt. \n\n \n\nÜberdies hat der Gemeinderat vor der Einreichung dieser Botschaft mehrere Varianten geprüft, unter \n\nanderem eine auf CHF 10 Mio. beschränkte Kapitalerhöhung, was eine Verwässerung der finanziellen \n\nBeteiligung der Stadt bedeuten würde und/oder die Übernahme gewisser «nicht rentabler» Gebäude \n\n(wie etwa des Silos oder des Pförtnerhauses), um eine eigenständige kulturelle Entwicklung zu \n\ngewährleisten, was die Eintragung einer zusätzlichen Investition in seinem Finanzplan zur Folge hätte. \nSchliesslich hat der Gemeinderat jedoch diese kurzfristig vorteilhafteren Varianten aufgegeben und \n\nbeschlossen, in gleicher Höhe mit dem Staat an der Kapitalerhöhung teilzunehmen. Damit soll \n\nverhindert werden, dass er nur die «nicht rentablen» Gebäude übernimmt und zudem soll nicht auf \n\ndie Chance verzichtet werden, längerfristig von der Aufwertung des Quartiers zu profitieren, dessen \n\naktueller und zukünftiger Wert durch unabhängige Gutachten bestätigt wurde. \n\n8.7. Schluss \n\nDer Gemeinderat empfiehlt Ihnen, auf den Beschluss einzutreten und die Verpflichtung des Betrags \n\nvon CHF 25 Mio. inkl. MWST für die Kapitalerhöhung der Aktiengesellschaft Bluefactory Fribourg-\n\nFreiburg SA zu genehmigen, um die Etappen 1 und 2 des Innovationsquartiers blueFACTORY zu \n\nentwickeln.  \n\n \n\n \n\n \n \n\n \nAnhang: - Finanzielle Übersicht der Investition \n\n- Nutzungsleitbild \n  \n \n \n\n\n\n \n\n \n\nProjet d’arrêté \n\n \n\n \n\nLE CONSEIL GENERAL DE LA VILLE DE FRIBOURG \n \n\n \n\nvu \n \n\n \n\n La loi sur les communes du 25 septembre 1980 (LCo ; RSF 140.1) et son règlement d’exécution du \n28 décembre 1981 (RELCo ; RSF 140.11) ; \n\n La Loi sur les finances communales du 22 mars 2018 (LFCo ; RSF 140.6) et son ordonnance du \n\n14 octobre 2019 (OFCo ; RSF 140.61) ; \n\n le Règlement des finances de la Ville de Fribourg du 15 septembre 2020 (RFin ; RSVF 400.1) ; \n\n le Message n° 56 du Conseil communal du 5 janvier 2021 ; \n\n le Rapport de la Commission financière \n\n \n\n \n\narrête : \n\n \n\n \n\nArticle premier \n\n \n\nLe Conseil communal est autorisé à engager un montant de CHF 25'000’000.- TTC pour la \n\nrecapitalisation de la société anonyme Bluefactory Fribourg-Freiburg SA. \n\n \n\n \nArticle 2 \n\n \n\nCet investissement sera financé par l'emprunt et amorti selon les prescriptions légales. \n\n \n\n \n\nArticle 3 \n\n \n\nLa présente décision est sujette à référendum, conformément à l'article 69 de la loi du 22 mars 2018 \n\nsur les finances communales (LFCo) et de l’article 11 du règlement des finances de la Ville de Fribourg \n(RFin). \n\nFribourg, le  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAU NOM DU CONSEIL GENERAL DE LA VILLE DE FRIBOURG \n\n \n\n La Présidente : Le Secrétaire de Ville adjoint : \n\n \n\n \n\n Adeline Jungo Mathieu Maridor \n \n\n\n\nRé\nca\n\npi\ntu\n\nla\ntif\n\n fi\nna\n\nnc\nie\n\nr d\ne \n\nl’i\nnv\n\nes\ntis\n\nse\nm\n\nen\nt «\n\n R\nec\n\nap\nita\n\nlis\nat\n\nio\nn \n\nBF\nF \n\nSA\n»\n\nA\nff\n\nic\nh\n\na\ng\n\ne\n d\n\ne\ns \n\nm\no\n\nn\nta\n\nn\nts\n\n s\ne\n\nlo\nn\n\n p\nré\n\nse\nn\n\nta\nti\n\no\nn\n\n 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\n\nb\nru\n\nt \n\n/ \nh\n\no\nrs\n\n s\nu\n\nb\nv\n\n.)\n\nD\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns \n\ne\nff\n\ne\nct\n\niv\ne\n\ns \n\ncu\nm\n\nu\nlé\n\ne\ns \n\na\nu\n\n \n\n3\n1\n\n.1\n2\n\n.2\n0\n\n1\n9\n\nD\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns \n\np\nré\n\nv\nu\n\ne\ns \n\ne\nn\n\n \n\n2\n0\n\n2\n1\n\nD\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns \n\np\nré\n\nv\nu\n\ne\ns \n\ne\nn\n\n \n\n2\n0\n\n2\n2\n\nD\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns \n\np\nré\n\nv\nu\n\ne\ns \n\ne\nn\n\n \n\n2\n0\n\n2\n3\n\nD\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns \n\np\nré\n\nv\nu\n\ne\ns \n\ne\nn\n\n \n\n2\n0\n\n2\n4\n\nD\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns \n\np\nré\n\nv\nu\n\ne\ns \n\ne\nn\n\n \n\n2\n0\n\n2\n5\n\nD\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns \n\np\nré\n\nv\nu\n\ne\ns \n\ne\nn\n\n \n\n2\n0\n\n2\n6\n\nD\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns \n\np\nré\n\nv\nu\n\ne\ns \n\ne\nn\n\n \n\n2\n0\n\n2\n7\n\nD\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns \n\np\nré\n\nv\nu\n\ne\ns \n\ne\nn\n\n \n\n2\n0\n\n2\n8\n\nD\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns \n\np\nré\n\nv\nu\n\ne\ns \n\ne\nn\n\n \n\n2\n0\n\n2\n9\n\nT\no\n\nta\nl i\n\nn\nv\n\ne\nst\n\n. \n\n(n\ne\n\nt \nà\n\n la\n \n\nch\na\n\nrg\ne\n\n d\ne\n\n la\n \n\nV\nill\n\ne\n)\n\nT\no\n\nta\nl d\n\ne\ns \n\nd\né\n\np\ne\n\nn\nse\n\ns/\n \n\nre\nce\n\ntt\ne\n\ns \n\np\nré\n\nv\nu\n\ne\ns \n\na\nu\n\n \n\nd\ne\n\nrn\nie\n\nr \np\n\nla\nn\n\n \n\nfi\nn\n\na\nn\n\nci\ne\n\nr \n\n(2\n0\n\n2\n0\n\n)\n\nE\nca\n\nrt\n a\n\nu\n \n\nd\ne\n\nrn\nie\n\nr \np\n\nla\nn\n\n \n\nfi\nn\n\na\nn\n\nci\ne\n\nr \n\n(2\n0\n\n2\n0\n\n)\n\nB\no\n\nu\ncl\n\né\n3\n\n3\n0\n\nB\nlu\n\ne\nfa\n\nct\no\n\nry\n F\n\nri\nb\n\no\nu\n\nrg\n-F\n\nre\nib\n\nu\nrg\n\n S\nA\n\n :\n a\n\nct\nio\n\nn\ns\n\n2\n9\n\n0\n.5\n\n5\n5\n\n0\n.0\n\n0\n2\n\nB\nlu\n\ne\nfa\n\nct\no\n\nry\n F\n\nri\nb\n\no\nu\n\nrg\n-F\n\nre\nib\n\nu\nrg\n\n S\nA\n\n :\n 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v\n\no\nte\n\nr\n2\n\n5\n'0\n\n0\n0\n\n'0\n0\n\n0\n0\n\n3\n'0\n\n0\n0\n\n'0\n0\n\n0\n3\n\n'0\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n1\n'6\n\n5\n0\n\n'0\n0\n\n0\n6\n\n5\n0\n\n'0\n0\n\n0\n3\n\n'0\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n3\n'0\n\n0\n0\n\n'0\n0\n\n0\n6\n\n'2\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n2\n'5\n\n0\n0\n\n'0\n0\n\n0\n2\n\n'0\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n2\n5\n\n'0\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n0\n2\n\n5\n'0\n\n0\n0\n\n'0\n0\n\n0\n\nT\no\n\nta\nl \n\ng\né\n\nn\né\n\nra\nl\n\n3\n7\n\n'5\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n1\n2\n\n'5\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n3\n'0\n\n0\n0\n\n'0\n0\n\n0\n3\n\n'0\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n1\n'6\n\n5\n0\n\n'0\n0\n\n0\n6\n\n5\n0\n\n'0\n0\n\n0\n3\n\n'0\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n3\n'0\n\n0\n0\n\n'0\n0\n\n0\n6\n\n'2\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n2\n'5\n\n0\n0\n\n'0\n0\n\n0\n2\n\n'0\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n3\n7\n\n'5\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n1\n2\n\n'5\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n2\n5\n\n'0\n0\n\n0\n'0\n\n0\n0\n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTO RY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\nCharte d'utilisation du site blueFACTORY \n\nDate : 12.02.2014 \n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTORY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\nSommaire \n\n1 \tContexte \t 3 \n\n2 \tPrincipes d'utilisation du site \t 3 \n\n\t\n\n2.1 \tPrincipes de Création, d'Innovation et d'Excellence \t 3 \n\n\t\n\n2.2 \tConcept « zero carbon » \t 3 \n\n3 \tUtilisation du site \t 5 \n\n\t\n\n3.1 \tCatégories d'utilisateurs \t 5 \n\nEntreprises représentatives du quartier d'innovation (types 1 et 2) \t 5 \n\nEntreprises spécialisées de services (types 3 à 5) \t 5 \n\nEntreprises liées au « lieu de vie » du quartier d'innovation (types 6 à 9) \t 5 \n\nInfrastructures publiques et de mobilité (type 10) \t 5 \n\n\t\n\n3.2 \tRépartition par catégorie \t 5 \n\n4 \tEntreprises représentatives du quartier d'innovation (types 1 et 2) \t 5 \n\n\t\n\n4.1 \tPlateformes technologiques spécialisées (El) \t 6 \n\n\t\n\n4.2 \tEntreprises (E2) \t 6 \n\n5 \tEntreprises spécialisées de services (types 3 à 5) \t 8 \n\n\t\n\n5.1 \tSociétés de services administratifs et collaboratifs (S3) \t 8 \n\n\t\n\n5.2 \tSociétés de services techniques (S4) \t 9 \n\n\t\n\n5.3 \tSociétés de conseils stratégiques aux startups (S5) \t 9 \n\n6 \tEntreprises liées au lieu de vie du quartier d'innovation (types 6 à 9) \t 11 \n\n\t\n\n6.1 \tMagasins, commerces et services (V6) \t 11 \n\n\t\n\n6.2 \tLieux de restauration publics (V7) \t 11 \n\n\t\n\n6.3 \tEspaces dédiés aux activités culturelles et artistiques (V8) \t 12 \n\n\t\n\n6.4 \tLogements, hôtels, appart-hôtels (V9) \t 12 \n\n7 \tInfrastructures publiques et de mobilité (type 10) \t 13 \n\n2 \n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTO RY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\n1 Contexte \n\nLe présent document décrit et définit les critères à appliquer pour la sélection des projets, des utilisateurs et \n\nentreprises qui seront accueillis sur le site blueFACTORY. \n\nAprès validation par les futurs actionnaires de la société qui exploite le site blueFACTORY, il est remis à la \n\nsociété d'exploitation, Bluefactory Fribourg-Freiburg SA. En tant que tel, il est annexé à la convention \n\nd'actionnaires à titre de document contraignant. \n\nLe « quartier d'innovation blueFACTORY » fait référence à un parc technologique accueillant prioritairement \n\ndes entreprises high-tech innovantes. Situé au coeur de la ville, il incorpore également des fonctions et des \n\nactivités propres à un quartier urbain. La Charte d'utilisation (la Charte) peut être modifiée par une \n\nmodification de la convention d'actionnaires, dans le cadre des conditions ou restrictions qui y sont prévues. \n\n2 \tPrincipes d'utilisation du site \n\n2.1 \tPrincipes de Création, d'Innovation et d'Excellence \n\nLe site se veut un lieu de création, d'innovation et d'excellence. La société d'exploitation sélectionne les \n\nentreprises ou utilisateurs répondant au minimum à l'un des critères suivants : \n\n• Projets scientifiques ou technologiques innovants, \n\n• Projets liés à la création et à l'innovation, \n\n• Projets liés au développement durable ou la préservation de l'environnement. \n\nLes projets de lieux de vie et les sociétés de service correspondant aux catégories « commerces », \n\n« restaurants » et « logements » (V6, V7 et V9) ne peuvent pas être soumis de manière contraignante à ces \n\ncritères, mais l'on encouragera de préférence des projets innovants ou contribuant à la mission particulière du \n\nsite. \n\n2.2 \tConcept « zero carbon » \n\nLe site blueFACTORY est défini comme un quartier « zero carbon ». Cette notion fait référence au bilan carbone \n\ndes bâtiments sur le site. Il offre à toute entreprise souhaitant s'installer sur le site un hébergement «zero \n\ncarbon». Par contre, le bilan carbone global de l'entreprise, qui comprend la définition de ses produits et de ses \n\nprocessus, n'est pas du ressort du site blueFACTORY. Il appartient à l'entreprise de définir dans ce domaine sa \n\npropre stratégie ainsi que sa mise en oeuvre. \n\nCependant, le site blueFACTORY favorisera son accès par les transports publics, par la mobilité douce (piétons \n\net vélos). Le site encouragera la mise en place de plans de mobilité par ses utilisateurs. \n\nLe site exigera de chaque locataire, dans le cadre d'un engagement volontaire, d'entrer dans une démarche de \n\nréduction de son bilan carbone, justifiant ainsi son intérêt à être hébergé sur le site. La société d'exploitation \n\ndu site blueFACTORY propose au besoin un support à l'entreprise dans le but de l'aider à qualifier et quantifier \n\nson bilan carbone, ainsi qu'à l'accompagner dans sa démarche. \n\nL'engagement « low carbon » de l'entreprise peut se résumer de la manière suivante : \n\nL'entreprise hébergée sur le site s'engage à adhérer au concept «low carbon» et les objectifs du site \n\nblueFACTORY. Dans la mesure du possible, elle les intègre dans sa propre philosophie d'entreprise et ses \n\nproduits. Elle rédige une déclaration compatible avec cet objectif. \n\n3 \n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTORY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\n2.3 \tIntégration urbaine \n\nL'intégration urbaine du site est un élément important de son identité. Le quartier doit être non seulement un \n\nsite de référence pour l'hébergement de projets technologiques, mais se différencie par une intégration \n\nurbaine élevée. \n\n• Cette intégration se traduit notamment par : Des connections et une permabilité du quartier au \n\nniveau de la mobilité douce. \n\n• Une vie commerçante attractive (commerces, restaurants...) \n\n• Une offre de logements diversifiée (dans les limites mentionnées au chapitre 6.4) \n\n• Des activités socio-culturelles (selon les critères mentionnés au chapitre 6.3) \n\n4 \n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTORY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\n3 Utilisation du site \n\n3.1 \tCatégories d'utilisateurs \n\nLes catégories d'utilisateurs identifiées sont : \n\nEntreprises représentatives du quartier d'innovation (types 1 et 2)  \n\nEl. \tPlateformes technologiques spécialisées (privée, publique ou mixte) \n\nE2. \tEntreprises (start-up, antennes ou entreprises industrielles) \n\nEntreprises spécialisées de services (types 3 à 5)  \n\nS3. \tSociétés de services administratifs ou collaboratifs \n\n54. \tSociétés de services techniques \n\nS5. \tSociétés de conseils stratégiques aux startups \n\nEntreprises liées au « lieu de vie » du quartier d'innovation (types 6 à 9) \n\nV6. Magasins, commerces et services \n\nV7. Lieux de restauration publics \n\nV8. Espaces dédiés à la culture et à l'art \n\nV9. Hôtels, appart-hôtels et logements \n\nInfrastructures publiques et de mobilité (type 10)  \n\nP10. \tInfrastructures publiques, infrastructures de mobilité : de type chemins de mobilité, arrêts de \n\ntransports publics, stations de vélos/voitures électriques, parking. \n\n3.2 \tRépartition par catégorie \n\nLe site blueFACTORY est destiné de manière prioritaire à une fonction de parc technologique, ce qui implique \n\nque les utilisateurs de types El et E2 sont nettement majoritaires. \n\nLe nombre de sociétés de services spécialisées est défini en fonction des besoins effectifs des entreprises de \n\ntypes E1/E2. La surface affectée aux projets liés au lieu de vie, notamment les logements (c.f. 6.4), est limitée \n\npar les engagements contractuels liés au rachat du terrain. \n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTO RY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\n4 \tEntreprises représentatives du quartier d'innovation (types 1 et 2) \n\nOn distingue, d'une part, les entreprises avec un statut de plateforme (El) et, d'autre part, les entreprises de \n\ntype E2 qui constituent les clients finaux du site blueFACTORY. A terme, la population de type E2 doit devenir \n\nmajoritaire. \n\n4.1 \tPlateformes technologiques spécialisées (El) \n\nUne plateforme est un projet de contenu présentant les caractéristiques suivantes : \n\n• Son activité développe de nouvelles compétences technologiques fortement innovantes qui ne sont pas \n\nprésentes jusqu'ici, de préférence sur le plan national ou au minimum sur le plan cantonal. \n\n• De par son activité, elle joue un rôle de noyau, d'aimant, voire même de multiplicateur pouvant générer ou \n\nservir l'activité d'autres sociétés. \n\n• Sa forme juridique n'est pas déterminante : il peut s'agir d'une structure sans but lucratif ou d'une SA. \n\n• Elle contribue à l'image du parc, à son positionnement et à son rayonnement. \n\n• Elle présente une contribution significative à l'effort de promotion économique du canton. \n\n• Elle doit avoir des promoteurs privés ou publics qui assurent le leadership du projet. \n\n• Un responsable de la plateforme est clairement identifié. \n\n• Elle peut être soutenue, notamment en période de démarrage, par des moyens publics, mais elle doit avoir \n\nune part significative de financement privé. \n\n• Les entreprises de type El ne sont pas activement financées par le biais de conditions de location \n\nparticulières. La société d'exploitation reste libre de sa politique de prix, dans son propre intérêt \n\néconomique. \n\nLa concurrence entre plateformes sur le site n'est pas souhaitable. Au contraire, on cherche à développer des \n\nsynergies et des collaborations entre plateformes. \n\n4.2 \tEntreprises (E2) \n\nUne entreprise de type E2 est un projet de contenu présentant les caractéristiques suivantes : \n\n• Son activité est innovante, soit sur le plan technologique, soit sur le plan du modèle d'affaires. \n\n• Chaque projet de type E2 dispose d'une complète autonomie de structure et de financement. Il est un \n\nsimple client du site. \n\n• Il peut s'agir d'une start-up, d'une antenne d'entreprise ou d'une entreprise. \n\n• Contractuellement, elle loue un espace à la société d'exploitation du site. Plusieurs types d'espaces sont à \n\ndisposition (bureaux, laboratoires, ateliers permettant du prototypage ou une production limitée dans le \n\ntemps). \n\n• Aucun soutien financier par le biais de conditions de location particulières n'est octroyé à une entreprise de \n\ntype E2. Le cas échéant, le soutien par des moyens publics passe par des outils de financement ou de \n\npromotion économique existants, de même que n'importe quelle société située à l'extérieur du site. \n\n• Son activité est compatible en termes d'image avec les objectifs du site. L'entreprise s'engage à partager le \n\nconcept « low carbon» et les objectifs du site blueFACTORY et à les intégrer, dans la mesure du possible, \n\ndans ses produits et sa propre philosophie d'entreprise. \n\nA priori, l'existence d'une certaine concurrence n'est pas exclue, y compris à l'intérieur du site. La \n\nconcentration d'entreprises actives dans des secteurs voisins est probable et peut augmenter ces aspects \n\nconcurrentiels. Les synergies et les collaborations entre entreprises sont encouragées. \n\nDécision d'admission : \n\nPour autant que les conditions ci-dessus soient remplies, la société d'exploitation choisit de contracter avec \n\nune entreprise de type E2, sur la base d'une évaluation de critères complémentaires laissée à sa libre \n\nappréciation, comme : \n\n6 \n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTORY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\n• Niveau d'innovation (technologique et/ou business), \n\n• Fiabilité du business plan et du financement, \n\n• Qualité des promoteurs et du management, \n\n• Spécificités des locaux nécessaires à l'activité et besoins éventuels d'investissements complémentaires pour \n\nremplir les besoins de l'entreprise, \n\n• Synergies avec les objectifs du site, avec les autres entreprises ou plateformes, \n\n• Collaborations avec le milieu académique, suisse ou fribourgeois, ou avec les hautes écoles, \n\n• Contribution à l'économie régionale, \n\n• Contribution active à l'image du site et intégration des concepts de responsabilité environnementale et \n\nsociale promus par le quartier d'Innovation blueFACTORY. \n\nIl n'existe aucun droit pour une entreprise d'obtenir des locaux sur le site. La société d'exploitation du site, \n\nBluefactory Fribourg-Freiburg SA, reste fondamentalement libre de ses décisions et de sa politique de prix, sans \n\nquoi elle ne peut maîtriser ses prises de risque sur une base objective. \n\nEngagement « low carbon » \n\nChaque entreprise hébergée sur le site s'engage à intégrer une démarche « low carbon » conformément à \n\nl'engagement décrit dans la philosophie du site. \n\n7 \n\t\n\nc(L5 snrz \n\n\n\nETAT 0E FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTO RY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\n5 \tEntreprises spécialisées de services (types 3 à 5) \n\nCes types d'utilisateurs concernent : \n\nS3. Sociétés de services administratifs ou collaboratifs \n\nS4. Sociétés de services techniques \n\nS5. Sociétés de conseils stratégiques aux start-up \n\nDe manière générale, ces sociétés de services ont pour but d'augmenter la valeur et l'attractivité du parc en \n\noffrant, à proximité, des services performants et éventuellement personnalisés pour les utilisateurs du site E2. \n\nLe nombre de sociétés de services doit néanmoins rester marginal par rapport au nombre d'entreprises de type \n\nE2 à servir. Il est probable que la demande de la part des sociétés de services soit importante, car elles \n\ncherchent naturellement à se positionner dans un site bénéficiant d'une image forte. Cette présence sur le site \n\nleur apporte un avantage concurrentiel certain par rapport à leurs concurrents situés à l'extérieur du site. En \n\noutre, accepter un nombre excessif de prestataires de services reviendrait à dénaturer rapidement l'image \n\ntechnologique du site. \n\nLes aspects de position concurrentielle des entreprises de services hébergées sur le site sont également à \n\nconsidérer pour chaque catégorie S. Pour certaines activités, il est primordial de sélectionner un prestataire de \n\nservice privilégié, alors que dans d'autres catégories, il est souhaitable d'avoir un nombre important d'offres \n\nconcurrentielles sur le site. \n\n5.1 \tSociétés de services administratifs et collaboratifs (53) \n\nAdministration du site : exploitation exclusive par la société d'exploitation du site Bluefactory Fribourg-\n\nFreiburg SA. \n\nLes fonctions d'administration du site comprennent notamment, sous une forme descriptive et non \n\ncontraignante, les activités suivantes: \n\n• Accueil physique : exploitation par la société d'exploitation du site, éventuellement sous-traitance à une \n\nstructure d'exploitation de type business center. \n\n• Accueil téléphonique : pas d'offre de service centralisé, mais des propositions de services de sociétés on-\n\nline en contrat direct avec les utilisateurs. \n\n• Signalisation du site : sous la responsabilité de la société d'exploitation du site. Eventuellement, à \n\ncoordonner et à intégrer avec un concept de signalisation d'accès depuis l'extérieur du site. La société \n\nd'exploitation du site fixe les règles de communication visuelle et de signalisation à l'intérieur du site. \n\n• Salles de conférence : sont mises à disposition des utilisateurs : \n\no Salles de conférence professionnelles de grande taille, ouvertes aux utilisateurs internes et externes au \n\nparc : 2 grands auditoires, pouvant être regroupés en un volume unique. \n\no Petite surface d'exposition. \n\no Salles de conférence de plus petite taille dans un lieu central, ouvertes aux utilisateurs externes. \n\no Salles de conférence dans les étages, réservées aux locataires du site : plusieurs salles de conférence de \n\n10-20 places, à placer dans les étages en fonction des disponibilités architecturales. \n\no Studio de visioconférence. \n\nLa location des infrastructures ouvertes est accessible aux entreprises externes au site et à la société civile. Elle \n\nest néanmoins réservée à des projets liés à des activités industrielles ou innovantes, ou en liaison avec les \n\nobjectifs directs du parc. \n\nLa gestion des salles de conférence peut être opérée en interne par la société d'exploitation du site ou sous-\n\ntraitée à un opérateur spécialisé dans ce type d'activités. Il est en outre intéressant de privilégier les synergies \n\navec d'autres opérateurs locaux qui assument des fonctions similaires. \n\n8 \n\nv \n\n \n\n  \n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTORY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\nBusiness center / bureaux partagés \n\nUn ou plusieurs business centers peuvent offrir de l'hébergement de sociétés, de manière modulaire et/ou \n\ntemporaire, et des services professionnels spécialisés. L'exploitation d'un business center peut également être \n\nsous-traitée à un ou des opérateurs externes. \n\nOn exclut en principe la fourniture de boîtes postales à long terme, qui serviraient des sociétés souhaitant \n\nuniquement bénéficier d'une adresse sur le site sans y développer un projet particulier. \n\nServices d'édition / copy / offset / imprimantes couleur partagés \n\nActivité privée, sous V6. "Magasins et commerces". \n\nCommunication entre entreprises : l'organisation d'événements est sous la responsabilité du service de \n\ncommunication de la société d'exploitation du site. \n\nSécurité : le concept de sécurité du site (interne/externe) est sous la responsabilité de la société d'exploitation \n\ndu site. Elle offre une sécurité des locaux loués qui va jusqu'à l'accès par clef aux locaux loués. Tout concept de \n\nsécurité supplémentaire ou répondant à un besoin particulier est à la charge de l'utilisateur. \n\n\t\n\n5.2 \tSociétés de services techniques (S4) \n\nMonitoring énergétique des bâtiments : la société d'exploitation du site est responsable de définir un standard \n\napplicable à tous les bâtiments du site, notamment en termes de consolidation des données. En accord avec ce \n\nstandard, les prestations de monitoring peuvent être ouvertes par appel d'offres à une ou plusieurs entreprises \n\nspécialisées. \n\nEn principe, les services suivants devraient être assurés. Cette description est indicative et non contraignante : \n\n• Central téléphonique : la société d'exploitation du site met en oeuvre sur l'ensemble des lieux communs du \n\nquartier d'innovation un concept de communication moderne par VolP (communication digitale sur le \n\nréseau IP). Un prestataire de service est sélectionné par appel d'offre pour ce service. Ses prestations sont \n\nouvertes de manière libre aux utilisateurs du site. Le site n'offre et n'assure aucun central téléphonique \n\nanalogique et n'assure aucune prestation de réponse physique. \n\n• Data Center : un seul prestataire à sélectionner, assurant l'opération d'un volume avec contrôle d'accès \n\nphysique, connectivité data redondante et approvisionnement énergétique. Critères « zero carbon » à \n\nprendre en compte dans le choix de l'opérateur. L'opérateur du Data Center devrait pouvoir sous-traiter à \n\ndes opérateurs secondaires, opérant pour leurs clients tiers ou pour leur propre compte un sous-volume, \n\nou une ou plusieurs armoires. \n\n• Prestataires informatiques pour les entreprises : aucun prestataire basé sur le site dans un premier temps, \n\nmais possibilité ouverte et concurrentielle de louer des infrastructures dans le data center. \n\n• Exploitation d'un plateau media : la question de la pertinence d'opérer sur le site un plateau média a été \n\nposée. Ce point reste à confirmer, notamment sous l'angle financier, par la société d'exploitation du site. Si \n\ncette option est retenue, l'opérateur sélectionné pour opérer ce plateau media doit assurer un accès aussi \n\nlarge que possible à un maximum de producteurs média, notamment s'il est lui-même producteur média. \n\n\t\n\n5.3 \tSociétés de conseils stratégiques aux start-up (55) \n\nDans cette catégorie d'utilisateurs, il convient d'être particulièrement attentif à la qualité des sociétés \n\nhébergées, à leur importance relative par rapport au nombre d'entreprises de type E2 et au risque de \n\ndistorsion de concurrence par rapport à des activités équivalentes basées à l'extérieur du site. \n\nCes sociétés de conseil, spécialisées ou directement impliquées dans les startups (de caractère technologique), \n\nconcernent notamment, et de manière non exhaustive : \n\n• Coaching (marketing/stratégie), \n\n• Financement, \n\n• Juridique et IP, \n\n• Ressources humaines. \n\n9 \n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTORY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\nOn exclut les sociétés de services de type fiduciaires / gestion administrative / assurances, etc., qui sont trop \n\nexposées à la question de distorsion de concurrence et dont la clientèle n'est pas exclusivement de \n\ntype « entreprises technologiques ». \n\nPour les catégories de sociétés mentionnées ci-dessus, le Conseil d'administration de la société d'exploitation \n\ndu site évalue les dossiers et décide de manière discrétionnaire, en fonction des critères de qualité et de \n\nquantité mentionnés plus haut. Compte tenu de l'image et du positionnement particulier qu'offre le site à ce \n\ntype de sociétés, la société d'exploitation est libre de pratiquer une politique de loyer spécifique à ce type \n\nd'activité. \n\nEngagement « low carbon » \n\nChaque entreprise de service hébergée sur le site s'engage à intégrer une démarche « low carbon » \n\nconformément à l'engagement décrit dans la philosophie du site. \n\n10 \n\t\n\nc9L \n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTORY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\n6 \tEntreprises liées au lieu de vie du quartier d'innovation (types 6 à 9) \n\nV6. Magasins, commerces et services \n\nV7. Lieux de restauration publics \n\nV8. Espaces dédiés aux activités culturelles et artistiques \n\nV9. Logements, hôtels, appart-hôtels \n\n6.1 \tMagasins, commerces et services (V6) \n\nOn segmente les commerces ou services potentiellement intéressés par le site en 3 catégories : \n\nV6A \tLes commerces de proximité (à l'usage des utilisateurs du site), par exemple : \n\n• Agence bancaire, \n\n• Petit magasin d'alimentation, \n\n• Pharmacie, etc. \n\nCes commerces sont ouverts à la population externe, mais leur présence se justifie par le service direct \n\naux utilisateurs du site. \n\nOn exclut dans cette catégorie toute activité de type centre commercial ou chaîne de distribution \n\nalimentaire. \n\nV6B \tLes commerces ou services spécialisés entrant dans une catégorie de produits compatibles avec la \n\nmission ou l'image du parc ou apportant une valeur ajoutée démontrable au site. Exemples : \n\n• Commerces destinés aux visiteurs extérieurs du site, \n\n• Commerces fortement axés sur des produits compatibles avec le développement durable, \n\n• Commerces diffusant des produits ou modèles d'affaire particulièrement innovants ou démontrant \n\nun engagement particulier en faveur du développement durable (notamment commerce \n\néquitable) \n\nTous les commerces généralistes (exemple mode...) entrant en concurrence avec les commerces de la \n\nville, sans plus-value directe pour le site, sont exclus du site. \n\nV6C \tLes services (privés ou publics) dédiés à la population du quartier \n\n• Crèche : la nécessité d'une crèche à l'intérieur ou à proximité immédiate du site a été identifiée. \n\nLe site blueFACTORY pourrait accueillir une telle structure ou favoriser son implantation à \n\nproximité du site. Elle pourrait également favoriser des modèles innovants dans ce type d'activité. \n\n• D'autres services similaires pourraient entrer dans cette catégorie V6C, pour autant qu'ils \n\nrépondent à un besoin spécifique de la population ou des utilisateurs du site. \n\n6.2 \tLieux de restauration publics (V7) \n\nOn segmente les lieux de restauration en 3 catégories : \n\n• Nourriture rapide (fast-foods) \n\n• Restaurants « business » \n\n• Cafés, bars, lieux de loisirs. \n\n11 \n\n\n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTORY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\nLa société d'exploitation s'assure d'une représentation équitable des différentes catégories, fournissant sur le \n\nsite une vaste palette d'offres en termes de prix et de qualité. \n\nSans constituer une règle absolue, une certaine priorité est donnée aux lieux de restauration offrant des \n\nexpériences innovantes ou originales en lien avec la philosophie « low carbon » du site. Les établissements \n\nproposant des produits de provenance locale sont notamment encouragés, de même que des établissements \n\nproposant une conception diététique de qualité et/ou respectueuse de l'environnement. \n\n\t\n\n6.3 \tEspaces dédiés aux activités culturelles et artistiques (V8) \n\nCompte tenu de la philosophie même du parc qui intègre des critères de création, d'innovation et d'excellence, \n\nles caractéristiques complémentaires des projets qui peuvent être hébergés sont les suivantes : \n\n• Projet apportant une dimension particulière à l'image du site, contribuant à lui offrir un rayonnement \n\nnational ou international \n\n• Projet permettant de mettre en valeur le bâti du site et l'accessibilité au public \n\n• Projet contribuant de manière significative à l'animation du site \n\nLa société d'exploitation du site choisit librement les projets qu'elle entend accueillir sur le site, dans l'intérêt \n\nde l'image et de la cohérence du site. Elle peut faire appel à des experts à même de lui donner des préavis. \n\n\t\n\n6.4 \tLogements, hôtels, appart-hôtels (V9) \n\nLa proportion de logements sur le site est limitée à une valeur maximale de 14% par les considérations \n\ndéveloppées au chapitre 3. Sont rappelés ici les principes : \n\n• Le site doit prioritairement correspondre à la définition de quartier d'innovation. \n\n• Le site doit être conçu, développé et construit tel un quartier de ville dont les différentes activités sont \n\ncomplémentaires. L'ensemble du site doit présenter une conception urbaine d'ensemble cohérente. \n\n• L'offre de logements doit viser prioritairement une population en lien avec la mission du quartier \n\nd'innovation. \n\nA priori, et sauf exception, les logements sont propriété de la société exploitant le site et sont loués. La gestion \n\nde ces logements, selon leur type et éventuellement par lot, en fonction de leur type, à des prestataires de \n\nservices externes (gérances, structures hôtelières) est possible. Elle fait, le cas échéant, l'objet d'un appel \n\nd'offres. \n\nOn encouragera : \n\n• Une offre de logements diversifiée, favorisant des modèles d'habitation innovants, expérimentaux ou \n\nprésentant un caractère novateur en lien avec la mission du quartier d'innovation. \n\n• La participation active des utilisateurs de logements à la mission du quartier d'innovation. \n\nUne attention particulière sera portée aux besoins spécifiques des utilisateurs du quartier d'innovation. \n\nEngagement « low carbon » \n\nChaque projet de logement sur le site s'engage à intégrer une démarche « low carbon » conformément à \n\nl'engagement décrit dans la philosophie du site. \n\n12 \n\n\n\nMme Catherine AGUSTONI \n\nSecrétaire communale \n\nC) \n\nPierre-Alain CLEMENT \n\ndic \n\nETAT DE FRIBOURG \n\nSTAAT FREIBURG Blue  FACTORY \nFribourg — Freiburg \n\n \n\nVille de Fribourg \n\n7 \tInfrastructures publiques et de mobilité (type 10) \n\nCes infrastructures comprennent les infrastructures et circulations pour piétons et vélos, voitures et transports \n\npublics. Elles seront proposées dans le cadre des études d'urbanisme et de mobilité en cours et figées en partie \n\ndans le cadre légal du PAC. \n\nD'autres aménagements à l'intérieur du site vont être définis ultérieurement dans le cadre des études \n\nd'architecture et la planification des différentes phases de réalisation. \n\nLieu et date : Fribourg, le 12 février 2014 \n\nPour l'Etat de Fribourg \n\n \n\nM. Beat VONLANTHEN \n\nPrésident du Conseil d'Etat \n\nMine Danielle GAGNAUX \n\nChancelière d'Etat \n\n  \n\nPour la Ville de Fribourg \n\n13 \n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\tPage 1\n\tPage 2\n\tPage 3\n\tPage 4\n\tPage 5\n\tPage 6\n\tPage 7\n\tPage 8\n\tPage 9\n\tPage 10\n\tPage 11\n\tPage 12\n\tPage 13\n\tPage vierge\n\tPage vierge\n\tPage vierge\n\n\n\n