text: \nUmgang mit dem\nISOS in der Stadt Uster\n\n Richtplanrevision zwischen dem Auftrag zur Innenentwicklung  \nund der Berücksichtigung des ISOS\n\nTeil 3\nAbwägung\n\nBetrachtung der ISOS-Ortsbildteile mit Handlungsbedarf\nErfolgte Veränderungen und Ortsbauliche Abwägung\n\n\n\nImpressum\n\nAuftraggeber\nStadt Uster\nGeschäftsfeld Stadtraum und Natur\nOberlandstrasse 78\n8610 Uster\n\nNadine Kaspar (Projektleitung)\nSina Germann\nAnita Emele\n\nAuftragnehmer\nFachhochschule Graubünden (FHGR)\nInstitut für Bauen im alpinen Raum (IBAR)\nFachbereich Siedlungsplanung und Ortsbildentwicklung\nPulvermühlestrasse 57, 7000 Chur\n\nProf. Sandra Bühler  (Projektleitung)\nProf. Christian Wagner \nOliver Hänni\nMirco Blöchlinger\n\nKonzeptionelle und grafische Bearbeitung\nOliver Hänni\n\nJanuar 2024\n\n\n\nHauptbericht \nTeil 1 Instrumentenpalette \nTeil 2 Handlungsbedarf \nTeil 3 Abwägung\n\nUmgang mit dem\nISOS in der Stadt Uster\n\n Richtplanrevision zwischen dem Auftrag zur Innenentwicklung  \nund der Berücksichtigung des ISOS\n\n\n\nTeil 3 Abwägung\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen� 805\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels� 817\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland� 829\n\n4\n\n\n\nAbb 1: Darstellung der Ortsbildteile für die eine Abwägung vorgenommen wird auf dem ISOS-Aufnahmeplan  \n(ISOS Uster 5745 Übersichtsplan mit eigenen Ergänzungen)\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n5\n\n\n\n | \n\n6\n\n\n\nAbb 2: Darstellung der Ortsbildteile mit Handlungsbedarf auf dem ISOS-Aufnahmeplan \n(ISOS Uster 5745 Übersichtsplan mit eigenen Ergänzungen)\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen\n\n7\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | A \t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nA \t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nAbgleich der Vorgaben und Entwicklungsstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS \n\nIdentitätsstiftend für das Quartier sind die grün gestalteten Hofbereiche und die klare Strukturierung der städtebauli-\nchen Struktur. Die Stärkung der Qualitäten des Grünraums werden nach Richtplan durch die aktive Förderung ökologi-\nscher Infrastrukturen und Berücksichtigung stadtklimatischer Aspekte zukünftig gefördert. Die bauliche Dichte kann ge-\nmäss Richtplan erhöht werden. Die Planung sieht ein Wachstum in diesem Teil von Uster vor. Der Strukturerhalt wird im \nRichtplan nicht thematisiert. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt.\nDie im ISOS gewürdigte schräge Stellung der Baukörper entlang der Bahnlinie ist aufgrund der Vorgaben des Lärmschut-\nzes gegen die Bahnlinie nicht optimal. Bei Baumassnahmen ist der Lärmschutz ein zentraler Aspekt im Städtebau, was \nim rechtsgültigen Zonenplan durch die Bezeichnung „Aufstufung (Lärmvorbelastung)“ bestätigt wird. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt.\n\nG 18: Wohnquartier mit verschiedenen Mehrfamilienhaus-Siedlun-\ngen, um Grünflächen gruppiert oder entlang der Strassen gestaffelt, \n1950/60er-Jahre, uneinheitlich renoviert\n\nErhaltungsziel B\n\nDas Erhaltungsziel ISOS steht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nVeränderungsvorschläge Umsetzung Konflikt\n\nStufe Richtplan\nUm das Erhaltungsziel B im Richtplan einzuhalten, ist die Bezeichnung Einhaltung von Siedlungs-\nstruktur und Charakter angezeigt \n(Steht im Widerspruch zur Entwicklungsstrategie der Stadt Uster)\n\nnein ja\n\nStufe Umsetzung\n\nUmsetzung als Quartiererhaltungszone, um die Struktur des Ortsbildteils zu wahren \n(Steht im Widerspruch zur Entwicklungsstrategie der Stadt Uster)\n\nzu prüfen -\n\nVeränderungsvorschläge für die weiteren Planungsschritte\n\n8\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | B \t Bewahrende Aspekte - Einschätzung der ISOS-Ortsbildteile\n\nLegende:\nBesondere Qualitäten\n\n- Gewisse Qualitäten\n\n- - Keine besonderen Qualitäten\n\nLegende:\nBesondere Qualitäten\n\n- Gewisse Qualitäten\n\n- - Keine besonderen Qualitäten\n\nB \t Bewahrende Aspekte - Einschätzung der ISOS-Ortsbildteile\n\nB1 \t Räumliche Qualitäten\n\nOrtsbauliche Struktur\n\nDer Ortsbildteil zeigt besondere räumliche Qualitäten durch die Anordnung verschiedener in sich ge-\nschlossener Siedlungen, die sich jeweils um grosszügige Grünflächen gruppieren. Im ISOS erwähnt \nist die Bebauungsreihe mit schräg zur Bahnlinie stehend gestaffelten Wohnblöcken.  \n\nEinzelne dieser schräg stehenden Wohnblöcke wurden bereist saniert und die zum Gleis parallelen \nBauten auf den Parzellen B6296 - B2698 sind gleich alt wie die schräg gestellten. Einzig die Klein-\nbauten an der Ackerstrasse 24.1 wurde viel später als der Wohnblock Ackerstrasse 24 gebaut.\n\nAussenraumgestaltung\n\nDas ISOS schreibt den grosszügigen Grünräumen in den einzelnen Siedlungseinheiten hohe Quali-\ntäten zu. Diese sind noch heute vorhanden und bewirken mit dem darauf befindlichen Baumbestand \neine gewisse lokale Stadtkühlung und generieren hohe Wohnqualitäten in diesen Wohnüberbauun-\ngen. Es gibt ein gewisses Potenzial zur ökologischen Aufwertung.\n \n\nNach heutiger Einschätzung werden dem Ortsbildteil besondere räumliche Qualitäten bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023:  \n\nB2 \t Architektonische Qualitäten \n\nDie im ISOS beschriebenen Qualitäten beziehen sich auf die städtebauliche Struktur und weniger \nauf die architektonischen Qualitäten der Einzelbauten. Den Bauten als homogene Siedlungseinhei-\nten wird eine gewisse architekturhistorische Qualität zugesprochen. Ein Substanzschutz der Bauten \nwird im ISOS nicht angestrebt. Diese Einschätzung wird bestätigt. Der Ortsbildteil verzeichnet kei-\nne Inventar- oder Schutzobjekte. Die klare Ablesbarkeit von Siedlungseinheiten wird auch heute als \nQualität betrachtet.    \n \n\nNach heutiger Einschätzung werden dem Ortsbildteil gewisse architektonischen Qualitäten  \nbestätigt. \n \n Einschätzung 2023: -\n\n9\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | A \t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nB3 \t Einschätzung der Bedeutung  \n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil eine gewisse Bedeutung als Zusammenspiel verschiedener dich-\nter Siedlungseinheiten mit hohen Aufenthaltsqualitäten zu. Da sich der Ortsbildteil seit der ISOS-\nAufnahme kaum verändert hat, wird diese Bedeutung bestätigt. Die Bedeutung bezieht sich hierbei \nweniger auf die genaue Anordnung und Lage der Bauten auf der Parzelle, sondern auf die Gruppie-\nrung der Mehrfamilienhäuser um grosszügige grüne Höfe. Die Anordnung der Bauten ermöglicht \nverschiedene Verbindungen zwischen diesen Grünflächen. \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine gewisse Bedeutung bestätigt. \n \nEinschätzung 2023: -\n\nB4 \t Empfindlichkeit des Ortsbildteils\n\nEmpfindlichkeit bei Veränderungen durch An- und Umbauten\n\nWeitere An- und Umbauten an bestehenden Gebäuden beeinflussen die räumliche Struktur des \nOrtsbildteils bedingt. Werden die Anbauten in den Grünräumen oder in den grünen Verbindungen \nrealisiert, werden die räumlichen Qualitäten beeinträchtigt. Werden die Anbauten sensibel in die \nStruktur integriert, werden die räumlichen Qualitäten nicht tangiert.  \n\nEmpfindlichkeit bei Veränderungen durch Neu- und Ersatzbauten\n\nIm ISOS gewürdigt wird der qualitative dichte Städtebau mit hohen Aufenthaltsqualitäten und der \nklaren Ablesbarkeit von Siedlungseinheiten. Bauliche Veränderungen sind bei Erhalt von grosszügi-\ngen Grünräumen mit hohen Aufenthaltsqualitäten möglich. Somit sind auch grössere bauliche Ver-\nänderungen im Ortsbildteil möglich.\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil keine besondere Empfindlichkeit bestätigt. \n \n Einschätzung 2023: - -\n\nB5 \t Erhaltungswert nach gesamtstädtischer Einordnung\n\nDer Ortsbildteil beinhaltet vorwiegend Wohnbauten aus den 1950er und 1960er Jahren, die heute \nteilweise einen hohen Sanierungsbedarf aufweisen. Das Gebiet wird aufgrund des Gebäudealters \nund des Sanierungszustands als dynamisch eingestuft.\nIn der gesamtstädtischen Einordnung wird die Nutzung als Wohngebiet als erhaltenswert einge-\nstuft. Die hohen Aufenthalts- und Wohnqualitäten durch grosszügige Grünbereiche und die Grup-\npierung zu einzelnen ablesbaren Siedlungseinheiten zur Adressbildung sind dabei zu wahren. Hier-\nbei ist die genaue Setzung der Bauten weniger entscheidend als der Erhalt der Siedlungseinheit. \n\nLegende:\nBesondere Bedeutung\n\n- Gewisse Bedeutung\n\n- - Keine besondere Bedeutung\n\nLegende:\nBesondere Empfindlichkeit\n\n- Gewisse Empflindlichkeit\n\n- - Kein besondere Empflindlichkeit\n\n10\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | A \t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nLegende:\nBesonderer Erhaltungswert\n\n- Gewisser Erhaltungswert\n\n- - Kein besonderer Erhaltungswert\n\nEinschätzung der Qualitäten des Ortsbildteils\n\nDie Kategorisierung mit Erhaltungsziel B wird bestätigt.  \nNach Einschätzung 2023 wird dem Zusammenspiel von grossformatigen Wohnbauten um \nausgedehnte Grünräume eine gewisse Bedeutung beigemessen. Gewürdigt werden die hohen \nWohn- und Aufenthaltsqualitäten durch die ablesbaren Siedlungseinheiten. \n\nBeurteilung des ISOS ISOS \n2012\n\nEinschätzung\n2023\n\nAbweichungen\n\nB1 Räumliche Qualitäten X bestätigt →\n\nB2 Architekturhistorische Qualitäten / bestätigt →\n\nB3 Bedeutung / bestätigt →\n\nErhaltungsziel B bestätigt →\n\nAbb 3: Vergleich der Qualitäten der ISOS-Aufnahme 2013 zur heutigen Einschätzung. \nLegende: \t X = besondere Qualitäten, / = gewisse Qualitäten,  - = keine besonderen Qualitäten;  \n\t → = keine Abweichung , ↑ = Zunahme, ↓ = Abnahme\n\nWeitere Kriterien gering mittel hoch\n\nB4 Empfindlichkeit des Ortsbildteils ●\n\nB5 Erhaltungswert nach gesamtstädtischer Einordnung ●\n\nAbb 4: Erfassung von weiteren Kriterien der bewahrenden Aspekte\n\nB6 \t Zusammenfassung der bewahrenden Aspekte\n\nWerden Neu- und Ersatzbauten geplant, ist auf die Wirkung der Siedlungseinheiten zu achten. Die \nGebäude einzelner Siedlungseinheiten sollten nach Möglichkeit miteinander entwickelt werden, um \ndie  Homogenität der Erscheinung zu wahren. Eine Nutzungsintensivierung ist hierbei nicht ausge-\nschlossen.\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil kein besonderer Erhaltungswert bestätigt.\n\nEinschätzung 2023: - -\n \n\n \n\n11\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | C \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nC \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nC1 \t Lage im Stadtgebiet\n\nDer Ortsbildteil befindet sich westlich der Stadtmitte inmitten mehrerer Wohnquartiere entlang der \nBahngleise. Südlich schliesst der Ortsbildteil XIX an, das diverse Bildungseinrichtungen (Schulen, \nSportanlagen und die Kantonsschule) beinhaltet. Das Angebot an Einkaufsmöglichkeiten ist eben-\nfalls gut ausgebaut. Das Gebiet eignet sich in besonderem Masse für eine intensive Wohnnutzung.\n\nAngeschlossen an den öffentlichen Verkehr ist das Gebiet über 2 Bushaltestellen („Ackerstrasse, \nUster“ und „Gschwanderstrasse, Uster“). Die Buslinien verkehren im 15 Minutentakt in beide Rich-\ntungen. Bis zum Bahnhof beträgt die Reisezeit 2 Minuten, beziehungsweise 3 Minuten. Der Bahnhof \nist zudem in Gehdistanz erreichbar.\nNördlich entlang der Bahnlinie befindet sich ein Veloweg sowie eine wichtige Fussgängerachse \n(Bahnweg), die aufgrund der Reduktion auf den Langsamverkehr eine sehr hohe Qualität aufweist \nund über die nahe gelegene Unterführung Gschwaderstrasse gut erreichbar ist. Die Durchwegung \ninnerhalb des Ortsbildteils für den Langsamverkehr ist gut. \nDie gute Anbindung an die Winterthurerstrasse und die Zürichstrasse ermöglicht eine einfache und \nschnelle Erreichbarkeit des Quartiers für den motorisierten Individualverkehr. \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine besondere Entwicklungsdynamik auf-\ngrund der Lage im Stadtgebiet bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023:  \n\nC2 \t Entwicklungsschwerpunkt gemäss kommunaler Richtplanung\n\nFür den Ortsbildteil werden im Richtplan Siedlung, mit Ausnahme der geplanten Verdichtung, keine \nbesonderen Aussagen getroffen. Es sind keine Hinweise mit erhaltendem Charakter formuliert. \n\nIn der Dichtekarte wird der Ortsbildteil als Wohn- und Mischgebiet mit hoher Dichte bezeichnet, was \neiner Ausnutzung bis zu 150 % entspricht. Diese Bezeichung im Richtplan bezeugt eine Entwick-\nlungsabsicht innerhalb des Ortsbildteils. Der benötigte Wohnraumbedarf für die prognostizierte Be-\nvölkerungszunahme muss nach RPG 1 innerhalb des Stadtgebietes gedeckt werden. Aufgrund der \nGesamtschau aller ISOS-Ortsbildteile, der Berücksichtigung der historischen Ortsteile, der beste-\nhenden Dichteentwicklung, der Erschliessungsqualität und der vorhandenen Infrastruktur zeigt sich \nin diesem Bereich der Stadt ein kummuliertes Entwicklungspotenzial. \nAufgrund der guten Lage als Wohngebiet und die schnelle Anbindung (MIV und ÖV) ins Zentrum von \nUster/in die Umgebung eignet sich der Ortsbildteil für eine qualitative Innenentwicklung. Zur Quali-\ntätssteigerung des Wohnquartiers wird die Einführung eines Tempolimits 30 km/h im Richtplan ver-\nankert. \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine besondere Entwicklungsdynamik gemäss \nkommunaler Richtplanung bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023:  \n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n12\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | C \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nC3  \t Entwicklungsmöglichkeit aufgrund der rechtsgültigen  \nNutzungsplanung \n\nDer Ortsbildteil liegt vollumfänglich in der Wohnzone W4/70. Zwischen der Gleisanlage und der \nAckerstrasse liegen die schräg stehenden Wohnblöcke. Für diese Bebauung gilt seit der letzten \nZonenplanrevision eine Aufstufung der Lärmempfindlichkeitsstufe aufgrund der Lärmvorbelastung \ndurch die Bahn. Mit der höheren Einstufung konnte die Schaffung von Wohnraum trotz Lärmschutz-\nvorschriften weiterhin ermöglicht werden.\nGemäss kantonalen Vorgaben müssen entlang der Bahngeleise bei Bauvorhaben Lärmabklärungen \nvorgenommen werden und der Schallschutz für Aussenlärm ist zu berechnen.\nInnerhalb der bestehenden Zonenbestimmungen ist aufgrund des Ausbaugrades eine Entwicklung \nentlang der Bahnlinie möglich. \n \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine gewisse Entwicklungsdynamik gemäss \nrechtsgültiger Nutzungsplanung bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023: -  \n\nC4 \t Ausbaugrad/Nachverdichtungspotenzial/Parzellen-/Eigentümer-\nstruktur und Bauperiode \n\nDer Ortsbildteil zeigt eine dichte Wohnbebauung. Die einzelnen Siedlungseinheiten sind unter-\nschiedlich dicht und weisen einen leicht variierenden Ausbaugrad zwischen 50 % und 80 % auf. Es \nbesteht insbesondere entlang der Bahngleise (Aufstufung Lärmvorbelastung) ein gewisses Verdich-\ntungspotenzial. \n\nDie Parzellierung des Ortsbildteils folgt der Bebauung. Meist befindet sich ein Mehrfamilienhaus auf \neiner Parzelle. Die schräge Stellung der Gebäude zweier Siedlungseinheiten wird in der Parzellen-\nführung abgezeichnet. Im Ortsbildteil zeigt sich eine heterogene Eigentümerstruktur. In einzelnen \nBereichen sind zwei benachbarte Parzellen mit gleicher Eigentümerschaft verzeichnet. Andere Par-\nzellen sind grösser und beinhalten zwei Mehrfamilienhäuser. In diesen Fällen besteht ein gewisses \nVeränderungspotenzial aufgrund der Parzellierung und Eigentümerstruktur. \n\nDie Bauten aus den 1950er und 1960er Jahren weisen aufgrund des alten Gebäudebestands und \ndes Sanierungszustands ein Erneuerungspotenzial auf.\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine gewisse Entwicklungsdynamik aufgrund \ndes Ausbaugrads/Nachverdichtungspotenzials bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023: -  \n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n13\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | C \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nC5 \t Bauabsichten\n\nBislang sind trotz hohem Sanierungsbedarf keine Entwicklungsabsichten bekannt. \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine keine besondere Entwicklungsdynamik \naufgrund von Bauabsichten bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023: - -  \n\nEinschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nDer Ortsbildteil zeigt eine hohe Entwicklungsdynamik.  \nDer Richtplan sieht für den Ortsbildteil eine Nutzungsintensivierung vor, um andere sensible \nGebiete und deren angrenzende Gebiete weitgehend zu erhalten. Die Nutzungsintensivierung \nzeigt aufgrund der vorhandenen Infrastruktur und der Zentralität gute Voraussetzungen für eine \nIntensivierung des Wohnungsangebots. \n\nEntwicklungsabsichten gering mittel hoch\n\nC1 Lage im Stadtbebiet ●\n\nC2 Entwicklungsschwerpunkt (Richtplan) ●\n\nC3 Entwicklungsmöglichkeit (Nutzungplanung) ●\n\nC4 Ausbaugrad / Nachv./ Parzellen-/Eigentümerstr./Bauperiode ●\n\nC5 Bauabsichten ●\n\nAbb 5: Erfassung der Entwicklungsabsichten 2023\n\nC6 \t Zusammenfassung der entwickelnden Aspekte\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n14\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD2 Vergleich der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD1 \t Beurteilung des Ortsbildteil aufgrund der Einschätzung des \nISOS-Erhaltungsziels und der Entwicklungsdynamik\n\nBewahrende Aspekte\n\nB1 Einschätzung 2023 der räumlichen Qualitäten\n\nB2 Einschätzung 2023 der architekturhistorischen Qualitäten -\n\nB3 Einschätzung 2023 der Bedeutung -\n\nB4 Einschätzung 2023 der Empfindlichkeit des Ortsbildteils - -\n\nB5 Einschätzung 2023 des Erhaltungswerts - -\n\nEntwickelnde Aspekte\n\nC1 Einschätzung 2023 aufgrund der lage im Stadtgebiet\n\nC2 Einschätzung 2023 aufgrund der Entwicklungsschwerpunkte (Richtplan)\n\nC3 Einschätzung 2023 aufgrund der Entwicklungsmöglichkeiten (Nutzungsplanung) -\n\nC4 Einschätzung 2023 aufgrund des Ausbaugrad./Nachv./ Parz./Eigent./Bauperiode -\n\nC5 Einschätzung 2023 aufgrund der Bauabsichten - -\n\nB1 C1\n\nB2 C2\n\nB3 C3\n\nB4 C4\n\nB5 C5\n\nEntwickelnde \nAspekte\n\n1\n2\n3\n4\n5\n6\n7\n8\n9\n\n10\n\nBewahrende \nAspekte\n\n1\n2\n3\n4\n5\n6\n7\n8\n9\n\n10\n\nDas Spinnendiagramm zeigt graphisch das resultierende Übergewicht der entwickelnden Aspekte. \nEine höhere bzw. tiefere Einschätzung einzelner Teilaspekte verändert die Grundaussage nicht. \n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n15\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD3 Ortsbauliche Entwicklungsziele\n\nSchlussfolgerungen der  \nbewahrenden Aspekte\n\nDer Ortsbildteil zeigt besondere räumliche \nQualitäten durch die Anordnung verschiede-\nner in sich geschlossener Siedlungen, die sich \njeweils um grosszügige Grünflächen gruppie-\nren. Im ISOS erwähnt ist die Bebauungsreihe \nmit schräg zur Bahnlinie stehend gestaffelten \nWohnblöcken.  \n\nIn der gesamtstädtischen Einordnung wird die \nNutzung als Wohngebiet als erhaltenswert ein-\ngestuft. Die hohen Aufenthalts- und Wohnquali-\ntäten durch grosszügige Grünbereiche und die \nGruppierung zu einzelnen ablesbaren Siedlungs-\neinheiten zur Adressbildung sind dabei zu wah-\nren. Hierbei ist die genaue Setzung der Bauten \nweniger entscheidend als der Erhalt der Sied-\nlungseinheit. Werden Neu- und Ersatzbauten \ngeplant, ist auf die Wirkung der Siedlungseinhei-\nten zu achten. Die Gebäude einzelner Siedlungs-\neinheiten sollten nach Möglichkeit miteinander \nentwickelt werden, um die  Homogenität der Er-\nscheinung zu wahren. Eine Nutzungsintensivie-\nrung ist hierbei nicht ausgeschlossen.\n\nNach Einschätzung 2023 wird dem Zusammen-\nspiel von grossformatigen Wohnbauten um aus-\ngedehnte Grünräume eine gewisse Bedeutung \nbeigemessen. Gewürdigt werden die hohen \nWohn- und Aufenthaltsqualitäten durch die ab-\nlesbaren Siedlungseinheiten.\n\nDie Erhaltungsabsichten werden als eher \ntief eingestuft.   \nAuf kommunaler Stufe wird die Bedeutung \ndes Ortsbildteils als durchgrüntes Wohn-\nquartier mit einzelnen Siedlungseinheiten \ngewürdigt. Eine Nutzungsintensivierung bei \nErhalt der qualitätsvollen Aussenräume wird \nhierbei nicht ausgeschlossen. \n\nSchlussfolgerungen der  \nentwickelnden Aspekte\n\nDer Ortsbildteil befindet sich inmitten eines gut \nerschlossenen attraktiven Stadtteils mit sehr \nhohem Wohnnutzungsanteil und idealer Infra-\nstruktur im Westen der Stadt. Es weist somit \nsehr gute Bedingungen für eine Nutzungsinten-\nsivierung als Wohnquartier aus. In der Dichte-\nkarte wird der Ortsbildteil als Wohn- und Misch-\ngebiet mit hoher Dichte bezeichnet, was einer \nAusnutzung bis zu 150 % entspricht. Diese Be-\nzeichung im Richtplan bezeugt eine Entwick-\nlungsabsicht innerhalb des Ortsbildteils. Der be-\nnötigte Wohnraumbedarf für die prognostizierte \nBevölkerungszunahme muss nach RPG 1 inner-\nhalb des Stadtgebietes gedeckt werden. Auf-\ngrund der Gesamtschau aller ISOS-Ortsbildtei-\nle, der Berücksichtigung der historischen Orts-\nteile, der bestehenden Dichteentwicklung, der \nErschliessungsqualität und der vorhandenen \nInfrastruktur zeigt sich in diesem Bereich der \nStadt ein kummuliertes Entwicklungspotenzial. \n\nAufgrund der guten Lage als Wohngebiet und \ndie schnelle Anbindung (MIV und ÖV) eignet \nsich der Ortsbildteil für eine qualitative Innen-\nentwicklung. Zur Qualitätssteigerung des Wohn-\nquartiers wird die Einführung eines Tempolimits \n30 km/h im Richtplan verankert. Gleichzeitig \nweist der Ortsbildteil einen hohen Sanierungs-\nbedarf sowie teilweise grössere Parzellen oder \nzusammenhängende Parzellen mit gleicher Ei-\ngentümerschaft auf. Die angesprebte Nutzungs-\nintensivierung erscheint vor diesem Hintergrund \nauch realisierbar. \n\nDie Entwicklungsabsichten werden als \nhoch eingestuft.  \nEine Nutzungsintensivierung ist aufgrund \nder Eignung und der Realisierbarkeit (hohe \nWahrscheinlichkeit für Erneuerungen oder \nUmbauten) im Stadtgebiet strategisch von \ngrosser Bedeutung, um die Herausforde-\nrungen der nächsten Planungsperiode zu \naufzunehmen. \n\n16\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD4 Ortsbauliche Empfehlung\n\nDie Strukutrierung des Ortsbildteils in einzelne Siedlungseinheiten mit hohem Grünanteil werden als \nprägende Qualitäten für die Zukunft ermittelt. Zur Förderung dieser Entwicklung werden folgende \nEmpfehlungen ausgesprochen:\n\n\t→ Erhalt und Erweiterung des Baumbestandes zur Verstärkung der Aufenthaltsqualitäten und zur  \nlokalen Stadtkühlung\n\n\t→ Die Strukturierung in einzelne, räumlich miteinander verbundene Siedlungseinheiten mit einem \nhohen Grünanteil soll erhalten bleiben\n\n\t→ Integration von öffentlichen Aufenthaltsbereichen für die Bevölkerung innerhalb der Wiesenflä-\nchen (Spielanlagen, Bänke, Wegenetz, Schattenspender…)\n\nD5 Empfehlungen für die Umsetzung (Instrumente)\n\nZur Erreichung der Empfehlungen werden folgende Massnahmen vorgeschlagen:\n\nPlanungsinstrumente:\n\n\t→ Richtplananpassung: keine\n\n\t→ Zonenplananpassung: Gestaltungsplanpflicht bei Aufzonung zur Förderung der Strukutrierung \neinzelner Siedlungseinheiten, hohe Grünflächenziffer zum Erhalt der Aussenraumqualitäten, \nReduktion des Parkplatzbedarfs pro Wohnung zur Vermeidung von flächendeckenden Tiefgara-\ngen\n\nZusätzliche Instrumente:\n\n\t→ z. B. Baumkronenbedeckungsgrad, Wegleitung zur Weiterentwicklung der Biodiversität der Grün-\nflächen \n\nOrtsbildteil erhalten Ortsbildteil entwickeln\n\nOrtsbildteil entwickeln\nDie Entwicklungsinteressen werden höher gewichtet als Interessen am Erhalt des Ortsbildteils  \n\nEine Nutzungsintensivierung wird angestrebt. Die Gebäudestellung und -grösse wird als weniger ent-\nscheidend angesehen, sodass bauliche Veränderungen im Ortsbildteil möglich sind.  \n\nMit der Abwägung werden die Entwicklungsziele zwischen „erhalten“ und „verändern“ festgelegt.\n\n17\n\n\n\nG 18: Wohnquartier mit MFH-Siedlungen | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\n18\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels\n\nAbb 6: Darstellung der Ortsbildteile für die eine Abwägung vorgenommen wird auf dem ISOS-Aufnahmeplan  \n(ISOS Uster 5745 Übersichtsplan mit eigenen Ergänzungen)\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n19\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | A\t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nA\t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nDas Erhaltungsziel ISOS steht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich.\n\nU-Zo XII: Bebauung am Hang des Rehbüels, Wohnhäuser, Mehrfami-\nlienhaussiedlungen, verschiedene Spital- und Heimareale, v. a. 2. H. \n20. Jh.\n\nErhaltungsziel b\n\nAbgleich der Vorgaben und Entwicklungsstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS \n\nDie Grünraumqualitäten innerhalb des Spital- und Heimareals können mit der Inventarisierung als Grünraum im INL so-\nwie der Bezeichnung im Richtplan als Parklandschaft gesichert werden. Bei einer Erweiterung der Spitalgebäude sind \ndie Qualitäten des Grünraums aufgrund der Aussagen des ISOS und der kommunalen Inventarisierung im INL zu berück-\nsichtigen. Die im Richtplan vorgesehene hohe Dichte steht im Widerspruch zu den vorher erwähnten Inventaren. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt.\nIm östlichen Ortsbildteil bezeichnet das ISOS die Nutzung als Wohnquartier als wesentliche Eigenschaft für die angren-\nzenden Ortsbildteile. Diese Funktion kann durch die im Richtplan aufgeführten Vorgaben erfüllt werden.\nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt.\n\nVeränderungsvorschläge Umsetzung Konflikt\n\nStufe Richtplan\nAnpassung der Nutzungsintensität im Richtplan als mittlere Dichte im Bereich der Spitalbauten. \nAufgrund des Eintrags „geplante Parklandschaft“ ist eine hohe Dichte eher nicht möglich \n(Steht im Widerspruch zur Entwicklungsstrategie der Stadt Uster)\n\nnein ja\n\nAnpassung des Richtplaneintrags L3.34, Entwicklung in Abhängigkeit zu ISOS stellen ja nein\n\nStufe Umsetzung\nZur Förderung der Qualitäten als Wohnquartier wird eine Sicherung bzw. Aufwertung der Aussen-\nraumqualitäten empfohlen. Dies bezieht sich auf Massnahmen zur Förderung der Biodiversität \nund des Grünanteils sowie die Attraktivität des Strassenraums\n\nzu prüfen -\n\nVeränderungsvorschläge für die weiteren Planungsschritte\n\n20\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | B \t Bewahrende Aspekte - Einschätzung der ISOS-Ortsbildteile\n\nLegende:\nBesondere Qualitäten\n\n- Gewisse Qualitäten\n\n- - Keine besonderen Qualitäten\n\nLegende:\nBesondere Qualitäten\n\n- Gewisse Qualitäten\n\n- - Keine besonderen Qualitäten\n\nB1 \t Räumliche Qualitäten\n\nOrtsbauliche Struktur\n\nDer Ortsbildteil lässt sich in zwei Bereiche gliedern:\n\nIm Süden befindet sich ein Wohnquartier mit verschiedenen Mehrfamilienhäusern. Das ISOS be-\nschreibt diese lediglich als Wohnhäuser und Mehrfamilienhaussiedlungen. \n\nIm nördlichen, grösseren Teil des Ortsbildteils befinden sich Spital- und Heimareale die das ISOS als \nHinweise auflistet: Spitalareal, Altersheim Im Grund, Wagerenhof - Heim für Menschen mit geistiger Be-\nhinderung und das Appartementhaus des Spitals. Beschrieben werden diese Gebäude als Elemente in \neiner bestehenden Parkanlage, die als Grünraum eine gewisse Bedeutung aufweisen. \n\nAussenraumgestaltung\n\nDas ISOS schreibt den grosszügigen Grünräumen als Parkanlage eine gewisse Qualität zu. Die Park-\nanlage wurde nach dem Bau des neuen Parkhauses für das Spital rekonstruiert und bewirkt mit \ndem darauf befindlichen Baumbestand eine gewisse lokale Stadtkühlung, generiert hohe Aufent-\nhaltsqualitäten innerhalb des Ortsbildteils und dient als Naherholungsbereich für die umgebende \nWohnbebauung.\n \n\nNach heutiger Einschätzung werden dem Ortsbildteil gewisse räumliche Qualitäten bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023: -  \n\nB \t Bewahrende Aspekte - Einschätzung der ISOS-Ortsbildteile\n\nB2 \t Architektonische Qualitäten \n\nDie im ISOS beschriebenen Qualitäten beziehen sich auf die öffentlichen Funktionen der Bauten \nund weniger auf die Qualitäten der Einzelbauten. Den Bauten als funktionale Einheiten wird eine ge-\nwisse Qualität zugesprochen. Ein Substanzschutz der Bauten wird im ISOS nicht angestrebt. Diese \nEinschätzung wird grossteils bestätigt. Nur einzelne Gebäudeteile des Spitals, des Altersheims und \ndem Heim Wageren sind  kommunal inventarisiert. Die klare Ablesbarkeit von Funkltionseinheiten in \nder Parklandschaft wird auch heute als Qualität betrachtet.    \n \n\nNach heutiger Einschätzung werden dem Ortsbildteil gewisse architektonischen Qualitäten  \nbestätigt. \n \n Einschätzung 2023: -\n\n21\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | A\t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nB3 \t Einschätzung der Bedeutung  \n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil eine gewisse Bedeutung als Zusammenspiel verschiedener ver-\ndichteter Funktionseinheiten mit hohen Aussenraumqualitäten zu. Da sich der Ortsbildteil seit der \nISOS-Aufnahme kaum verändert hat, wird diese Bedeutung bestätigt. \n\nDie Bedeutung bezieht sich hierbei weniger auf der genauen Anordnung und Lage der Bauten auf \nder Parzelle, sondern auf die Gruppierung der Funktionen in einer grossen Parklandschaft. Die An-\nordnung der Bauten ermöglicht verschiedene Verbindungen zwischen diesen Grünflächen. \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine gewisse Bedeutung bestätigt. \n \nEinschätzung 2023: -\n\nB4 \t Empfindlichkeit des Ortsbildteils\n\nEmpfindlichkeit bei Veränderungen durch An- und Umbauten\n\nWeitere An- und Umbauten innerhalb des Wohngebiets beeinflussen die im ISOS beschriebenden \nQualitäten (Wohnhäuser, Mehrfamilienhaussiedlungen) in diesem Bereich nicht. \n\nWeitere An- und Umbauten im nordwestlichen Teil an bestehende Gebäude beeinflussen die räum-\nliche Struktur des nördlichen Ortsbildteils bedingt. Werden die Anbauten in den Grünräumen reali-\nsiert, werden die räumlichen Qualitäten beeinträchtigt. Durch eine sensible Integration der Anbauten \nin die Struktur (wie beispielsweise die Bebauung von Parkplätzen oder asphaltierten Vorbereichen) \nwerden die räumlichen Qualitäten nicht tangiert.  \n\nEmpfindlichkeit bei Veränderungen durch Neu- und Ersatzbauten\n\nIm ISOS gewürdigt wird die Funktion als Heim- und Spitalareal mit hohen Aufenthaltsqualitäten und \nder klaren Ablesbarkeit von funktionalen Einheiten. Als besonders sensibel werden die parkähnli-\nchen Grünräume eingestuft. Werden Neu- und Ersatzbauten sorgfältig in die bauliche Struktur in-\ntegriert, werden die architektonischen Qualitäten nicht tangiert. Bauliche Eingriffe verändern meist \ndie grosszügigen Grünräume und die Aufenthaltsqualitäten im Ortsbildteil. Das Bundesgerichtsurteil \n1C_328/2020 vom 22. März 2022 bestätigt die Möglichkeit grösserer baulicher Veränderungen.\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine gewisse Empfindlichkeit bestätigt. \n \n Einschätzung 2023: -\n\nB5 \t Erhaltungswert nach gesamtstädtischer Einordnung\n\nDer Ortsbildteil beinhaltet im Süden vorwiegend Wohnbauten, die heute teilweise saniert sind. Das \nGebiet wird aufgrund der erfolgten Investitionen als statisch eingestuft. \n\nLegende:\nBesondere Bedeutung\n\n- Gewisse Bedeutung\n\n- - Keine besondere Bedeutung\n\nLegende:\nBesondere Empfindlichkeit\n\n- Gewisse Empflindlichkeit\n\n- - Kein besondere Empflindlichkeit\n\n22\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | A\t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nLegende:\nBesonderer Erhaltungswert\n\n- Gewisser Erhaltungswert\n\n- - Kein besonderer Erhaltungswert\n\nEinschätzung der Qualitäten des Ortsbildteils\n\nDie Kategorisierung mit Erhaltungsziel b wird bestätigt.  \nNach Einschätzung 2023 wird das Zusammenspiel von Grossbauten in einem ausgedehnten \nGrünraum bestätigt. Gewürdigt werden die hohen Aufenthaltsqualitäten durch die ablesbaren \nfunktionalen Einheiten. \n\nBeurteilung des ISOS ISOS \n2012\n\nEinschätzung\n2023\n\nAbweichungen\n\nB1 Räumliche Qualitäten - bestätigt →\n\nB2 Architekturhistorische Qualitäten - bestätigt →\n\nB3 Bedeutung / bestätigt →\n\nErhaltungsziel b bestätigt →\n\nAbb 7: Vergleich der Qualitäten der ISOS-Aufnahme 2013 zur heutigen Einschätzung. \nLegende: \t X = besondere Qualitäten, / = gewisse Qualitäten,  - = keine besonderen Qualitäten;  \n\t → = keine Abweichung , ↑ = Zunahme, ↓ = Abnahme\n\nWeitere Kriterien gering mittel hoch\n\nB4 Empfindlichkeit des Ortsbildteils ●\n\nB5 Erhaltungswert nach gesamtstädtischer Einordnung ●\n\nAbb 8: Erfassung von weiteren Kriterien der bewahrenden Aspekte\n\nB6 \t Zusammenfassung der bewahrenden Aspekte\n\nDas Heim- und Spitalareal hat eine Bedeutung als Arbeitsplatzgebiet zur Gesundheitsversorgung. \nDas Heimareal Wagerenhof wird als statisch betrachtet. Die Bauten bilden mit der grosszügigen \nParkanlage eine funktionale Einheit. Das Areal mit Altersheim im Grund und Spitalkomplex ist be-\nreits heute etwas dichter bebaut. Im Rahmen der neuen Standort- und Immobilienstrategie der Hei-\nme Uster wird das bestehende Alterszentrum mittelfristig erweitert/teilersetzt werden.\n\nDie hohen Aufenthaltsqualitäten durch grosszügige Grünbereiche und die Gruppierung zu einzelnen \nablesbaren Funktionseinheiten sind für die städtebauliche Entwicklung von Bedeutung. Hierbei ist \ndie genaue Setzung der Bauten weniger entscheidend als der Erhalt der Einheit. Die neuen Gebäude \neinzelner Einheiten sollten nach Möglichkeit in die Gebäudegruppen integriert werden, um die  Ho-\nmogenität der Erscheinung zu wahren. Eine Nutzungsintensivierung ist hierbei nicht ausgeschlos-\nsen.\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil ein gewisser Erhaltungswert bestätigt.\n\nEinschätzung 2023: -\n \n\n23\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | C \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nC \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nC1 \t Lage im Stadtgebiet\n\nDer Ortsbildteil befindet sich nördlich der Stadtmitte inmitteln mehrerer Wohnquartiere am Hang. \nAls Heim- und Spitalareal fungiert der grössere nördliche Teil als Arbeitsplatzgebiet, was sich auf \ndie Attraktivität als Wohnstandort in der nahen Umgebung abzeichnet. Der südliche Bereich des \nOrtsbildteils zeigt sich als reines Wohngebiet in teilweise mitteldichter Bauweise. Dieser Ortsbildteil \neignet sich in besonderem Masse für eine intensive Wohnnutzung.\n\nAngeschlossen an den öffentlichen Verkehr ist das Gebiet über 2 Bushaltestellen („Spital, Uster“ \nund „Wageren, Uster“). Die Haltestelle Spital wird von vier Buslinien bedient. Eine davon verkehrt im \n15 Minutentakt, zwei verkehren im 30 Minutentakt und eine verkehrt stündlich in beide Richtungen. \nZum Bahnhof beträgt die Reisezeit 3-4 Minuten. Die Haltestelle Wageren wird von einer Buslinie im \n15 Minutentakt in beide Richtungen bedient. Die Reisezeit zum Bahnhof beträgt 6 min. Der Bahnhof \nist zudem in Gehdistanz erreichbar.\n\nDie gute Anbindung an die Brunnenstrasse (Haupteinfallachse der Stadt von Norden) ermöglicht \neine einfache und schnelle Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr. \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine besondere Entwicklungsdynamik auf-\ngrund der Lage im Stadtgebiet bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023:  \n\nC2 \t Entwicklungsschwerpunkt gemäss kommunaler Richtplanung\n\nFür den Ortsbildteil werden im Richtplan Siedlung keine besonderen Hinweise mit erhaltendem Cha-\nrakter formuliert. Das Heim- und Spitaleral wird als Arbeitspark klassifiziert. \n\nIn der Dichtekarte wird der südliche Ortsbildteil als Wohn- und Mischgebiet mit mittlerer Dichte be-\nzeichnet.  Dies entspricht mit einzelnen Ausnahmen der heutigen Ausnutzung. Das Entwicklungspo-\ntenzial innerhalb dieses Ortsbildteils ist eher gering. \n\nDas Areal Wageren ist als Arbeitsplatzgebiet mit mittlerer Dichte definiert, was ebenfalls der heuti-\ngen Ausnutzung grob entspricht. Im Bereich des Spitals und des Altersheims wird ein Arbeitsplatz-\ngebiet mit hoher Dichte formuliert. Hier wird ein gewisses Entwicklungspotenzial ermöglicht, wobei \ndas als Arbeitspark bezeichnete Gebiet in der Zone für öffentliche Bauten liegt. Eine marktdynami-\nsche Entwicklung ist damit ausgeschlossen. Zur weiteren Qualitätssteigerung wird die Einführung \neines Tempolimits 30 km/h für das Spital- und Heimareal im Richtplan verankert. \n\nAufgrund der guten Lage als Wohngebiet und die schnelle Anbindung (MIV und ÖV) ins Zentrum von \nUster und in die Umgebung eigent sich der Ortsbildteil für eine qualitative Innenentwicklung. \n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n24\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | C \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine besondere Entwicklungsdynamik gemäss \nkommunaler Richtplanung bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023:  \n\nC3  \t Entwicklungsmöglichkeit aufgrund der rechtsgültigen  \nNutzungsplanung \n\nDer südliche Ortsbildteil liegt in der Wohnzone W4/70, W3/50 und in den Wohnzonen mit Gewer-\nbeerleichterung (W3/50 und W3/70). Die bestehende Bebauung nutzt diese Zonenbestimmungen \nweitgehend aus. \nDer nördliche Ortsbildteil ist in der Zone für öffentliche Bauten mit Sonderbauvorschriften. Inner-\nhalb dieser Zonenbestimmungen ist eine Entwicklung möglich und planerisch in den Sonderbauvor-\nschriften detailliert definiert. \n \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine gewisse Entwicklungsdynamik gemäss \nrechtsgültiger Nutzungsplanung bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023: -  \n\nC4 \t Ausbaugrad/Nachverdichtungspotenzial/Parzellen-/Eigentümer-\nstruktur und Bauperiode \n\nDer südliche Ortsbildteil zeigt eine dichte Wohnbebauung. Die einzelnen Siedlungseinheiten sind un-\nterschiedlich dicht und weisen einen leicht variierenden Ausbaugrad zwischen 70 % und 100 % auf. \nEs besteht kaum ein Verdichtungspotenzial in der rechtsgültigen Nutzungsplanung. Für das Heim- \nund Spitalareal in der Zone für öffentliche Bauten ist keine Ausnutzung definiert. Hier ist eine weite-\nre nutzungsbedingte Entwicklung jedezeit möglich. \n\nDie Parzellierung des südlichen Ortsbildteils folgt der Bebauung. Meist befindet sich ein Mehrfami-\nlienhaus auf einer Parzelle. Grössere Siedlungseinheiten sind auf je einer grossen zusammenhän-\ngenden Parzelle realisiert. In diesen Fällen besteht ein gewisses Veränderungspotenzial aufgrund \nder Parzellierung und Eigentümerstruktur, das durch die Zonendefinition nicht genutzt werden kann. \n\nIm Areal mit öffentlichen Nutzungen steht das Entwicklungspotenzial in Relation zur Nutzungsin-\ntensivierung des Spitals und der Heime. Mit der Bezeichung als Zone für öffentliche Bauten ohne \nNutzungsbeschränkung besteht hier ein grosses theoretisches Entwicklungspotenzial. \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine besondere Entwicklungsdynamik auf-\ngrund des Ausbaugrads/Nachverdichtungspotenzials bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023:  \n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n25\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | C \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nC5 \t Bauabsichten\n\nDie Heime Uster planen momentan die Entwicklungsstrategie mit den nötigen Neu- und Umbauten. Ge-\nmäss der Standort- und Immobilienstrategie sollen am Standort „Im Grund“ gewisse Bauten abgebro-\nchen und ersetzt werden.\n\nIm Bereich des Spitals werden Entwicklungsmöglichkeiten zur nachhaltigen Sicherung des Betriebs an \ndiesem Standort angeboten. \n\nEinzelne Wohnbauten sind im südlichen Orsbildteil zu verzeichnen.  \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine besondere Entwicklungsdynamik auf-\ngrund der Bauabsichten bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023:  \n\nEinschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nDer Ortsbildteil zeigt eine besondere Entwicklungsdynamik.  \nDer Richtplan sieht für den Ortsbildteil eine Nutzungsintensivierung insbesondere im Bereich \ndes Spitals und des Altersheims vor, um zukünftig die sich entwickelnden Bedürfnisse im Ge-\nsundheitswesen an diesem Standort realisieren zu können.  \n\nEntwicklungsabsichten gering mittel hoch\n\nC1 Lage im Stadtbebiet ●\n\nC2 Entwicklungsschwerpunkt (Richtplan) ●\n\nC3 Entwicklungsmöglichkeit (Nutzungplanung) ●\n\nC4 Ausbaugr, / Nachv./ Parzellen-/Eigentümerstr./Bauperiode ●\n\nC5 Bauabsichten ●\n\nAbb 9: Erfassung der Entwicklungsabsichten 2023\n\nC6 \t Zusammenfassung der entwickelnden Aspekte\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n26\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD2 Vergleich der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD1 \t Beurteilung des Ortsbildteils aufgrund der Einschätzung des \nISOS-Erhaltungsziels und der Entwicklungsdynamik\n\nBewahrende Aspekte\n\nB1 Einschätzung 2023 der räumlichen Qualitäten -\n\nB2 Einschätzung 2023 der architekturhistorischen Qualitäten -\n\nB3 Einschätzung 2023 der Bedeutung -\n\nB4 Einschätzung 2023 der Empfindlichkeit des Ortsbildteils -\n\nB5 Einschätzung 2023 des Erhaltungswerts -\n\nEntwickelnde Aspekte\n\nC1 Einschätzung 2023 aufgrund der lage im Stadtgebiet\n\nC2 Einschätzung 2023 aufgrund der Entwicklungsschwerpunkte (Richtplan)\n\nC3 Einschätzung 2023 aufgrund der Entwicklungsmöglichkeiten (Nutzungsplanung) -\n\nC4 Einschätzung 2023 aufgrund des Ausbaugrad./Nachv./ Parz./Eigent./Bauperiode\n\nC5 Einschätzung 2023 aufgrund der Bauabsichten\n\nB1 C1\n\nB2 C2\n\nB3 C3\n\nB4 C4\n\nB5 C5\n\nEntwickelnde \nAspekte\n\n1\n2\n3\n4\n5\n6\n7\n8\n9\n\n10\n\nBewahrende \nAspekte\n\n1\n2\n3\n4\n5\n6\n7\n8\n9\n\n10\n\nDas Spinnendiagramm zeigt graphisch das resultierende Übergewicht der entwickelnden Aspekte. \nEine höhere bzw. tiefere Einschätzung einzelner Teilaspekte verändert die Grundaussage nicht. \n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n27\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD3 Ortsbauliche Entwicklungsziele\n\nSchlussfolgerungen der  \nbewahrenden Aspekte\n\nDer Ortsbildteil lässt sich in zwei Bereiche glie-\ndern: Im Süden befindet sich ein Wohnquartier, \ndas mehrheitlich aus Mehrfamilienhäusern be-\nsteht. Das ISOS beschreibt diese lediglich als \nWohnhäuser und Mehrfamilienhaussiedlungen. \nIm nördlichen, grösseren Bereich des Ortsbild-\nteils befinden sich Spital- und Heimareale die das \nISOS als Hinweise auflistet. Beschrieben werden \ndiese Gebäude als Elemente in einer bestehenden \nParkanlage, die als Grünraum eine gewisse Be-\ndeutung aufweisen. \n\nDer Ortsbildteil zeigt hohe räumliche Qualitäten \nals siedlungsstrukturierender Freiraum. Ermit-\ntelt wird eine gewisse Empfindlichkeit gegen-\nüber baulichen Eingriffen.\nIm Bereich der Wohnzone im Süden ist bei einer \nNutzungsintensivierung auf einen sensiblen \nUmgang mit den Grünflächen (Biodiversität) zu \nachten, damit auch in diesem Quartier gewisse \nGrünraumqualitäten erhalten werden können.\n\nDie Erhaltungsabsichten werden als eher \ngering eingestuft.   \nDie Bedeutung des Ortsbildteils als Gesund-\nheitsversorgungszentrum und Naherho-\nlungsgebiet wird gewürdigt. Eine Weiter-\nentwicklung der Aufenthaltsqualitäten wird \ntrotz dichter Nutzung angestrebt. \n \n \n\nSchlussfolgerungen der  \nentwickelnden Aspekte\n\nDer Ortsbildteil befindet sich inmitten eines gut \nerschlossenen attraktiven Stadtteils mit sehr \nhohem Wohnnutzungsanteil nördlich der In-\nnenstadt. Es weist somit gute Bedingungen für \neine  Nutzungsintensivierung auf. Demgegen-\nüber steht der nordwestliche Teil des Ortsbild-\nteils, der als Grünanlage im INL bezeichnet ist. \nDieser Teil ist komplett als Zone für öffentliche \nBauten definiert und umfasst das Spital Uster, \ndas Altersheim „Im Grund“ und die Stiftung Wa-\ngerenhof.\n\nNach rechtsgültiger Bau- und Zonenordnung \nund nach Richtplan ist das Entwicklungspoten-\nzial insbesondere auf dem Bereich des Spitals \nund des Altersheims gelegen. Als Übergang zu \nden Wohngebieten wäre eine Nutzungsinten-\nsivierung im anschliessenden Wohnquartiert \ndenkbar (Beispielsweise W3/50 zu W4/70).\n\nDie Entwicklungsabsichten werden als \nhoch eingestuft.  \nDie Interessen an der Weiterentwicklung der \nöffentlichen Nutzungen an diesem Standort \nsind aufgrund der Lage, der Erschliessung \nund der bestehenden Funktion als Spital- \nund Heimareal besonders zu gewichten.  \nHieraus resultiert auch ein Entwicklungs-\npotenzial für den südlichen Ortsbildteil \n(Wohnquartier).\n\n28\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD4 Ortsbauliche Empfehlung\n\nDas Potenzial als Heim- und Spitalareal mit parkähnlichen Gartenanlagen wird als prägende Quali-\ntät für die Zukunft ermittelt. Zur Förderung dieser Entwicklung werden folgende Empfehlungen aus-\ngesprochen:\n\n\t→ Erhalt und Erweiterung des Baumbestandes im Bereich des Heim- und Spitalareals zur lokalen \nStadtkühlung\n\n\t→ Integration von öffentlichen Aufenthaltsbereichen für die Bevölkerung innerhalb der Parkflächen \n(Bänke, Schattenspender…), Entsiegelung von asphaltierten Flächen, Differenzierung der Aussen-\nraumqualitäten \n\n\t→ Sensible Nutzungsintensivierung im südlichen Ortsbildteil zulassen (Schwerpunkt Wohnen)\n\nD5 Empfehlungen für die Umsetzung (Instrumente)\n\nZur Erreichung der Empfehlungen werden folgende Massnahmen vorgeschlagen:\n\nZonendefinition:\n\n\t→ Richtplananpassung: keine\n\n\t→ Zonenplananpassung: Aufzonung im südlicher Ortsbildteil (W4/70) im Bereich anschliessend an \ndas Heim Wageren. \n\nZusätzliche Instrumente:\n\n\t→ z. B. Baumkronenbedeckungsgrad, Grünflächenziffer, Qualifizierte Verfahren (Architektonisch-\nlandschaftlicher Wettbewerb/Studienauftrag) bei Nutzungsintensivierungen im Bereich der Spital- \nund Heimareale\n\nOrtsbildteil erhalten Ortsbildteil entwickeln\n\nOrtsbildteil erhalten\n\nDie Enrtwicklungsinteressen werden höher gewichtet als Interessen am Erhalt des Ortsbildteils\n  \nDie Weiterentwicklung als Spital- und Heimareal wird höher gewichtet als der Erhalt der Grün-\nanlagen.\n\nMit der Abwägung werden die Entwicklungsziele zwischen „erhalten“ und „verändern“ festgelegt.\n\n29\n\n\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n30\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nAbb 10: Darstellung der Ortsbildteile mit Handlungsbedarf auf dem ISOS-Aufnahmeplan \n(ISOS Uster 5745 Übersichtsplan mit eigenen Ergänzungen)\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland\n\n31\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | A \t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nA \t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nDas Erhaltungsziel ISOS steht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich.\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland, Nutzgärten und Stallscheune, im \noberen Bereich Villa und von Bäumen umgebenes Chalet, 1920/30er-\nJahre.\n\nErhaltungsziel a\n\nAbgleich der Vorgaben und Entwicklungsstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS \n\nDie weitgehend unbebaute Wiesenfläche (Reservezone) wird nach Richtplan in der Zukunft bebaut. Hier besteht ein Kon-\nflikt mit den Vorgaben des ISOS zum Erhalt der Beschaffenheit als Kulturland und Freifläche.  \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt.\nDie Grünraumqualitäten am Erst-Stiefel-Weg (Bauzone) mit altem Baumbestand können mit der angedachten baulichen \nDichte nicht sichergestellt werden. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt.\n\nVeränderungsvorschläge Umsetzung Konflikt\n\nStufe Richtplan\nRichtplananpassung im Bereich des Ernst-Stiefel-Wegs von einer mittleren Dichte auf eine geringe \nDichte (Erhalt der heutigen Dichte W2/30) und Ausdehnung des Gebiets landschaftlich empflind-\nliche Lage.\n\nja nein\n\nRichtplananpassung im Bereich der Wiesenfläche durch den Verzicht auf die mittelfristige Re-\nservezone und Anpassung des Richtplan Landschaft durch Ausweitung des Bereichs Geplantes \nErholungsgebiet.\n\nnein ja\n\nStufe Umsetzung\nZur Wahrung der wertvollen Gartenbereiche und des alten Baumbestandes entlang des Ernst \nStiefel-Wegs wird empfohlen entsprechende Massnahmen in der Revision der Nutzungsplanung \nzu integrieren. Inventarisierung der Baumgruppe.\n\nzu prüfen\n\nVerzicht auf die Reservezone im Bereich des Wieslands und Zonierung als Nichtbauzone (F, LW, E) nein ja\n\nVeränderungsvorschläge für die weiteren Planungsschritte\n\n32\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | B \t Bewahrende Aspekte - Einschätzung der ISOS-Ortsbildteile\n\nLegende:\nBesondere Qualitäten\n\n- Gewisse Qualitäten\n\n- - Keine besonderen Qualitäten\n\nLegende:\nBesondere Qualitäten\n\n- Gewisse Qualitäten\n\n- - Keine besonderen Qualitäten\n\nB1 \t Räumliche Qualitäten\n\nOrtsbauliche Struktur\n\nSeit der Aufnahme des ISOS hat sich die Struktur des Ortsbildteils nur geringfügig verändert. Der \nOrtsbildteil ist noch immer weitgehend unbebaut. Einzelne ältere Gebäude strukturieren die Land-\nschaft. \n\nAussenraumgestaltung\n\nDer Grünraum strukturiert noch immer das umliegende sich verdichtende Siedlungsgebiet. Auf-\ngrund der intensiven Bebauung der Umgebung wirkt der Ortsbildteil als wichtige Ausgleichsfläche \nim Stadtgebiet. Die landwirtschaftlich genutzten Wiesen weisen noch heute dieselbe Nutzung auf.\n\nNach heutiger Einschätzung werden dem Ortsbildteil besondere räumliche Qualitäten bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023:  \n\nB2 \t Architektonische Qualitäten \n\nDie im ISOS beschriebenen Qualitäten beziehen sich nicht auf die Bebauung. Auch heute zeigen die \nBauten keine besonderen architektonischen Qualitäten.  \n \n\nNach heutiger Einschätzung werden dem Ortsbildteil keine besonderen architektonischen Quali-\ntäten bestätigt. \n \n Einschätzung 2023: - -\n\nB3 \t Einschätzung der Bedeutung  \n\nDer Ortsbildteil ist ein Element der im ISOS beschriebenen Landschaftsräume, die das Siedlungsge-\nbiet strukturieren. Sie werden neben dem Areal des ehemaligen Zeughauses (ISOS G 16), der Fried-\nhofanlage (ISOS U-Zo V) und dem Stauberberg (ISOS U-Zo III) erwähnt. Die nähere Betrachtung \nzeigt, dass die Beschaffenheit des Ortsbildteils teilweise variiert: \n\nDer nordwestliche Bereich liegt in einer Bauzone und weist eine lockere Bebauung auf. Dieser Be-\nreich des Ortsbildteils wird im ISOS als Villa und von Bäumen umgebenes Chalet bezeichnet. Diese \nBauten sind schon vor der ISOS-Aufnahme verdichtet worden. Es zeigt sich als locker bebautes Einfami-\nlienhausquartier. Hier ist der alte Baumbestand wichtiges Kriterium für die Grünraumqualitäten des \nOrtes. \n\nB \t Bewahrende Aspekte - Einschätzung der ISOS-Ortsbildteile\n\n33\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | A \t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nDer grosse Teil des Perimeters ist Wiesenfläche. Durch die private Nutzung als Landwirtschaftsland \nist eine Nutzung als Naherholungsbereich für die Bevölkerung teilweise gegeben. Im Süden grenzt \ndie Grünfläche an die Bahnlinie. In Kombination mit der umliegenden Bebauung weist die Wiese \neine hohe Bedeutung als Freiraum auf.   \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine besondere Bedeutung bestätigt. \n \nEinschätzung 2023:\n\nB4 \t Empfindlichkeit des Ortsbildteils\n\nEmpfindlichkeit bei Veränderungen durch An- und Umbauten\n\nWeitere An- und Umbauten an bestehende Gebäude beeinflussen die räumliche Struktur des Orts-\nbildteils nicht, da sich die Qualitäten auf die Bedeutung als Grünraum beziehen. Dies betrifft nur \nBauten im nordwestlichen Bereich und im Bereich des Bahnübergangs. Der andere Bereich des \nOrtsbildteils ist unbebaut; respektive nach heutiger Zonenordnung nicht bebaubar. \n\nEmpfindlichkeit bei Veränderungen durch Neu- und Ersatzbauten\n\nWeitere Neubauten im Bereich der bestehenden Wohnzone sind ohne Beeinträchtigungen der Frei-\nfläche möglich. Neu- und Ersatzbauten insbesondere im Bereich der inventarisierten Villa könnten \ndie Wirkung des Ortsbildteils stark verändern. Bei bedachter Setzung können die bestehenden Bäu-\nme und Grünräume erhalten bleiben. \n\nEine Mehrheit des Ortsbildteils ist Wiesland. Der Erholungswert dieser Wiesen ist für die umliegen-\nden Quartiere von Bedeutung. Eine Erstbebauung dieser Flächen führte zu einer starken Beeinträch-\ntigung der Grünraumqualitäten, die zudem Auswirkungen auf das Stadtklima hätten. Die Wiese ist \nein bedeutender Frischluftkorridor in die Innenstadt. Der Ortsbildteil ist in diesem Bereich sehr emp-\nfindlich gegenüber baulichen Entwicklungen.\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine besondere Empfindlichkeit bestätigt. \n \n Einschätzung 2023:\n\nB5 \t Erhaltungswert nach gesamtstädtischer Einordnung\n\nDie Freifläche weist als landwirtschaftliche Fläche eine hohe Bedeutung auf. Die Nutzbarkeit der \nFläche für die Bevölkerung könnte durch die Anlage von Aufenthaltsbereichen und einer Gestaltung \nmit öffentlicherem Charakter gesteigert werden. \n\nLegende:\nBesondere Bedeutung\n\n- Gewisse Bedeutung\n\n- - Keine besondere Bedeutung\n\nLegende:\nBesondere Empfindlichkeit\n\n- Gewisse Empflindlichkeit\n\n- - Kein besondere Empflindlichkeit\n\n34\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | A \t Handlungsbedarf nach Teil 2\n\nLegende:\nBesonderer Erhaltungswert\n\n- Gewisser Erhaltungswert\n\n- - Kein besonderer Erhaltungswert\n\nEinschätzung der Qualitäten des Ortsbildteils\n\nDie Kategorisierung mit Erhaltungsziel a wird bestätigt.  \nNach Einschätzung 2023 wird der Ortsbildteil in der gesamtstädtischen Einordnung als erhal-\ntenswert eingestuft. Gewürdigt wird das Potenzial als Naherholungsbereich und für die Klima-\nregulation der Gesamtstadt. \n\nBeurteilung des ISOS ISOS \n2012\n\nKommunale Einschätzung\n2023\n\nAbweichungen\n\nB1 Räumliche Qualitäten - nicht bestätigt ↑\n\nB2 Architekturhistorische Qualitäten - bestätigt →\n\nB3 Bedeutung X bestätigt →\n\nErhaltungsziel a bestätigt →\n\nAbb 11: Vergleich der Qualitäten der ISOS-Aufnahme 2013 zur heutigen Einschätzung. \nLegende: \t X = besondere Qualitäten, / = gewisse Qualitäten,  - = keine besonderen Qualitäten;  \n\t → = keine Abweichung , ↑ = Zunahme, ↓ = Abnahme\n\nWeitere Kriterien gering mittel hoch\n\nB4 Empfindlichkeit des Ortsbildteils ●\n\nB5 Erhaltungswert nach gesamtstädtischer Einordnung ●\n\nAbb 12: Erfassung von weiteren kriterien der bewahrenden Aspekte\n\nB6 \t Zusammenfassung der bewahrenden Aspekte\n\nAufgrund der Klimaveränderungen und der weiteren Innenentwicklung der Stadt durch eine zuneh-\nmende Verdichtung sind die innerörtlichen Freiflächen von grosser Bedeutung für die gesamtstädti-\nschen Qualitäten als Naherholungsbereiche und als Frischluftkorridor für die gesamte Stadt.\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil ein besonderer Erhaltungswert bestätigt.\n\nEinschätzung 2023:\n \n\n \n\n35\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | C \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nC \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nC1 \t Lage im Stadtgebiet\n\nDer Ortsbildteil befindet sich östlich der Stadtmitte inmitten mehrerer Wohnquartiere entlang der \nBahngleise. Südlich der Gleise schliesst der historische Bereich von Oberuster an die Wiesenflä-\nchen. Die Wiese stellt eine der wenigen stadtnahen unbebauten Reserven dar. \n\nAngeschlossen an den öffentlichen Verkehr ist das Gebiet über 3 Bushaltestellen („Talweg, Uster“ \nund „Florastrasse, Uster“ sowie „Linde, Uster“ bzw. „Oberuster, Uster“), die nicht unmittelbar im Orts-\nbildteil liegen. Alle drei Bushaltestellen werden im 15 Minutentakt bedient, wobei die Haltestelle Tal-\nweg nur in Richtung Bahnhof angefahren wird. Die Reisezeit von der Haltestelle Talweg zum Bahn-\nhof beträgt 8 Minuten. Die Reisezeit von der Haltestelle Linde zum Bahnhof beträgt 6 Minuten und \nvon der Florastrasse 4 Minuten. Durch den geplanten Doppelspurausbau wird die Bahninfrastruktur \nvergrössert werden und der Bahnverkehr wird zunehmen (Taktverdichtung).\n\nEntlang der Bahnlinie befindet sich ein Veloweg sowie eine wichtige Fussgängerachse, die aufgrund \nder Reduktion auf den Langsamverkehr eine sehr hohe Qualität aufweist. \n\nDie Anbindung an die Aatal- und Flora-Strasse (Haupteinfallachse der Stadt von Osten) ermöglicht \neine Erreichbarkeit des Quartiers für den motorisierten Individualverkehr. Die Erschliessungsquali-\ntät ist in Abhängigkeit mit dem Bahnübergang zu verstehen; es ist mit zunehmenden Wartezeiten zu \nrechnen. Im Falle einer Nutzungsänderung ist die Erschliessung über die Wermatswilerstrasse an-\nzudenken.\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine besondere Entwicklungsdynamik auf-\ngrund der Lage im Stadtgebiet bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023:  \n\nC2 \t Entwicklungsschwerpunkt gemäss kommunaler Richtplanung\n\nFür den Ortsbildteil werden unterschiedliche Eintragungen im Richtplan verzeichnet. \n\nGrundlegend kann festgehalten werden, dass der Richtplan das Gebiet nicht als unmittelbare Bau-\nzone bezeichnet, sondern als mittelfristige Reservezone (Richtplan Siedlung I). Die Wihalde kann bei \nBedarf in der kommenden Planungsperiode durch eine Teilzonenplanrevision aktiviert und bebaut \nwerden. Um diese Entwicklung vorauszuplanen, wird für das Gebiet eine theoretische mittlere Dich-\nte (Richtplan angestrebte bauliche Dichte) angedacht. \n\nDie Bebaubarkeit des Hangs ist in Abhängigkeit der bestehenden Rahmenbedingungen zu betrach-\nten. Hier ist die Bahnlinie (Richtplan MIV/ÖV) ein wichtiger Aspekt. Die Lärmemissionen sind in ei-\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n36\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | C \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\nnem entsprechenden Bebauungskonzept zu kompensieren. Das Gebiet soll zukünftig als Tempo 30 \nBereich gestaltet werden.\n\nIm Falle einer Bebauung ist ein Erholungsgebiet (Richtplan Landschaft) zu erstellen. Der Hang dient \nals Frischluftkorridor für die sich verdichtende Stadt und stellt eine der letzten grösseren Freiflä-\nchen in diesem Stadtteil dar. Entlang des Talwegs befindet sich ein wichtiger ökologischer Vernet-\nzungskorridor. Die allfällige Bebauung ist darauf abzustimmen.\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine gewisse Entwicklungsdynamik gemäss \nkommunaler Richtplanung bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023: -  \n\nC3  \t Entwicklungsmöglichkeit aufgrund der rechtsgültigen  \nNutzungsplanung \n\nDer Grossteil des Gebiets ist im Zonenplan nicht als Bauzone eingestuft (Reservezone). Ein kleiner \nBereich im Nordwesten des Ortsbildteils ist als Wohnzone W2/30 eingestuft. \n\nIm gesamten Ortsbildteil lassen sich keine zusätzlichen Instrumente zur Bebauung bzw. Qualitäts-\nsicherung einer Bebauung (z.B. Gestaltungspläne) finden. Lediglich die Villa in der Wohnzone ist als \nkommunales Inventarobjekt aufgelistet. Die Entwicklungsmöglichkeiten aufgrund der rechtsgültigen \nNutzungsplanung werden als gering eingestuft.\n \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil keine besondere Entwicklungsdynamik ge-\nmäss rechtsgültiger Nutzungsplanung bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023: - -  \n\nC4 \t Ausbaugrad/Nachverdichtungspotenzial/Parzellen-/Eigentümer-\nstruktur und Bauperiode \n\nDer Grossteil des Ortsbildteils ist nicht unmittelbar bebaubar. In diesem Bereich zeigt sich kein di-\nrektes Entwicklungspotenzial. Aufgrund der landwirtschaftlichen Nutzung als Wiese besteht bei ei-\nner zukünftigen Einzonung ein ein sehr hohes Entwicklungspotenzial. \n\nDer Bereich in der Wohnzone ist zu 50 - 60 % überbaut. Es besteht ein gewisses Verdichtungspoten-\nzial, das durch die Inventarisierung der Villa eingeschränkt wird. \n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n37\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | C \t Entwickelnde Aspekte - Einschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nAufgrund der heutigen Nutzung ist der Ortsbildteil in grosse Parzellen unterteilt. Im Bereich der \nWohnzone sind die Parzellen relativ gross. Eine Abparzellierung ist bereits erkennbar. Diese ist be-\nreits vor der ISOS-Aufnahme 2012 erfolgt. Eine weiterführende Dynamik lässt sich nicht erkennen. \nDie Wiesenfläche ist ebenfalls in grosse Parzellen unterteilt. Einer dieser Grundstücksstreifen in der \nMitte des Ortsbildteils ist im Besitz der Stadt Uster. Die Parzellierung folgt der landwirtschaftlichen \nNutzung. Die Grundstücksgrenzen liegen in Falllinie des Hangs und ermöglichen dadurch eine mög-\nlichst effiziente Bewirtschaftung der Wiesen. Eine Dynamik ist im Bereich der Wiesenflächen nicht \nerkennbar.\n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil eine gewisse Entwicklungsdynamik aufgrund \ndes Ausbaugrads/Nachverdichtungspotenzials bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023: -  \n\nC5 \t Bauabsichten\n\nEs sind keine aktuellen Bauabsichten bekannt. \n\nNach heutiger Einschätzung wird dem Ortsbildteil keine besondere Entwicklungsdynamik auf-\ngrund der Bauabsichten bestätigt. \n \n\nEinschätzung 2023: - -  \n\nEinschätzung der Entwicklungsdynamik\n\nDer Ortsbildteil zeigt eine gewisse Entwicklungsdynamik.  \nDer Richtplan sieht die Wiesen als mittelfristige Reserven vor. Erst mit einer Einzonung der \nWiesenfläche ist eine hohe Entwicklungsdynamik zu erwarten. Eine Mobilisierung der vorhande-\nnen Reserven innerhalb des nordwestlichen bebaubaren Bereichs des Ortsbildteils werden nicht \nerwartet.\n\nEntwicklungsabsichten gering mittel hoch\n\nC1 Lage im Stadtbebiet ●\n\nC2 Entwicklungsschwerpunkt (Richtplan) ●\n\nC3 Entwicklungsmöglichkeit (Nutzungplanung) ●\n\nC4 Ausbaugr, / Nachv./ Parzellen-/Eigentümerstr./Bauperiode ●\n\nC5 Bauabsichten ●\n\nAbb 13: Erfassung der Entwicklungsabsichten 2023\n\nC6 \t Zusammenfassung der entwickelnden Aspekte\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\n38\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nLegende:\nBesondere Dynamik\n\n- Gewisse Dynamik\n\n- - Keine besondere Dynamik\n\nD \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD2 Vergleich der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD1 \t Beurteilung des Ortsbildteils aufgrund der Einschätzung des \nISOS-Erhaltungsziels und der Entwicklungsdynamik\n\nBewahrende Aspekte\n\nB1 Einschätzung 2023 der räumlichen Qualitäten\n\nB2 Einschätzung 2023 der architekturhistorischen Qualitäten - -\n\nB3 Einschätzung 2023 der Bedeutung\n\nB4 Einschätzung 2023 der Empfindlichkeit des Ortsbildteils\n\nB5 Einschätzung 2023 des Erhaltungswerts\n\nEntwickelnde Aspekte\n\nC1 Einschätzung 2023 aufgrund der lage im Stadtgebiet\n\nC2 Einschätzung 2023 aufgrund der Entwicklungsschwerpunkte (Richtplan) -\n\nC3 Einschätzung 2023 aufgrund der Entwicklungsmöglichkeiten (Nutzungsplanung) - -\n\nC4 Einschätzung 2023 aufgrund des Ausbaugrad./Nachv./ Parz./Eigent./Bauperiode -\n\nC5 Einschätzung 2023 aufgrund der Bauabsichten - -\n\nB1 C1\n\nB2 C2\n\nB3 C3\n\nB4 C4\n\nB5 C5\n\nEntwickelnde \nAspekte\n\n1\n2\n3\n4\n5\n6\n7\n8\n9\n\n10\n\nBewahrende \nAspekte\n\n1\n2\n3\n4\n5\n6\n7\n8\n9\n\n10\n\nDas Spinnendiagramm zeigt graphisch das resultierende Übergewicht der bewahrenden Aspekte. \nEine höhere bzw. tiefere Einschätzung einzelner Teilaspekte verändert die Grundaussage nicht. \n\n39\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD3 Ortsbauliche Entwicklungsziele\n\nSchlussfolgerungen der  \nbewahrenden Aspekte\n\nIm ISOS wird dem Grünraum eine hohe Bedeu-\ntung bestätigt. Bei näherer Betrachtung der heu-\ntigen Stadtstruktur wird diese Einschätzung ge-\nteilt. Dem Ortsbildteil wird eine hohe Qualität für \ndie Gesamtstadt bestätigt. \n\nDer Ortsbildteil zeigt hohe räumliche Qualitä-\nten als siedlungsstrukturierender Freiraum und \nals Frischluftkorridor für die Stadtmitte. Ermit-\ntelt wird gleichzeitig eine hohe Empfindlichkeit \ngegenüber baulichen Eingriffen. Insbesondere \nim Bereich der Wiesenfläche würden Neubau-\nten zu einer starken Beeinträchtigung der hohen \nräumlichen Qualitäten für die gesamte Stadt \nführen. Es wurde das Potenzial ermittelt, die be-\nstehenden landwirtschaftlichen Nutzungen mit \neiner Verbesserung der Aufenthaltsqualitäten \nfür die Stadtbevölkerung zu ergänzen.\n\nIm Bereich der Wohnzone im Nordwesten ist \nbei einer Ausschöpfung der baurechtlichen \nMöglichkeiten die Integration des bestehenden \nBaumbestandes sowie das Invantarobjekt zu \nberücksichtigen. Weitere Baumpflanzungen im \nSinne einer Entwicklung zur grünen Lunge sind \nanzustreben.\n \n\nDie Erhaltungsabsichten werden als hoch \neingestuft.   \nAuf kommunaler Stufe wird die Bedeutung \ndes Ortsbildteils als Frischluftkorridor \nund Naherholungsgebiet gewürdigt einen \ngrösserer Baumbestand und eine Weiterent-\nwicklung der Aufenthaltsqualitäten werden \nangestrebt.\n\nSchlussfolgerungen der  \nentwickelnden Aspekte\n\nDer Ortsbildteil befindet sich inmitten eines gut \nerschlossenen, attraktiven Stadtteils mit sehr \nhohem Wohnnutzungsanteil im Osten der Stadt.  \nEs weist somit gute Bedingungen für eine Be-\nbauung als Wohnquartier aus.\n\nDemgegenüber steht, dass die Wiese, die als \nReservezone bezeichnet ist, bislang nicht mobi-\nlisiert wurde. Aufgrund der künftig noch zuneh-\nmenden Lärmemissionen der Bahnlinie in Kom-\nbination mit der Hanglage ist die Bebaubarkeit \neingeschränkt. Als wichtiger Frischluftkorridor \nder Stadt ist die Bebaubarkeit zusätzlich ein-\ngeschränkt. Eine neue Bebauung muss sicher-\nstellen, dass dieser Korridor nicht beeinträchtigt \nwird.  \n\nNach rechtsgültiger Bau- und Zonenordnung so-\nwie nach Richtplan liegt der Ortsbildteil in einer \nmittelfristigen Reserve. Gleichzeitig wird die Be-\ndeutung als Frischluftkorridor sowie das Poten-\nzial als Naherholungsgebiet bezeichnet. Hier be-\nstehen Zielkonflikte innerhalb der strategischen \nZiele. \n\nDie Entwicklungsabsichten werden als \neher gering eingestuft.  \nDie Interessen am Erhalt des Grünraums \nwerden auch in den Stadtentwicklungsinst-\nrumenten sehr intensiv gewürdigt.  \nWird ein Erhalt des Grünraums angestrebt, \nmuss die Bezeichnung als mittelfristige \nReserve im Richtplan abgewogen werden.\n\n40\n\n\n\nU-Zo XIII: Hangfuss mit Wiesenland | D \t Übersicht der bewahrenden Aspekte und verändernden Aspekte\n\nD4 Ortsbauliche Empfehlung\n\nDas Potenzial als parkähnliches Naherholungsraum wird als prägende Qualität für die Zukunft er-\nmittelt. Zur Förderung dieser Entwicklung werden folgende Empfehlungen ausge-sprochen:\n\n\t→ Erhalt und Erweiterung des Baumbestandes zur Verstärkung des Frischluftkorridors zur  \nStadtkühlung\n\n\t→ Entwicklung eines Nutzungskonzepts im Sinne eines Stadtparks\n\n\t→ Integration von öffentlichen Aufenthaltsbereichen für die Bevölkerung innerhalb der Wiesenflä-\nchen (Spielanlagen, Bänke, Wegenetz, Schattenspender…)\n\nD5 Empfehlungen für die Umsetzung (Instrumente)\n\nZur Erreichung der Empfehlungen werden folgende Massnahmen vorgeschlagen:\n\nZonendefinition:\n\n\t→ Richtplananpassung: Verzicht auf die Bezeichnung als „mittelfristige Reserve“ und Stärkung der \nBedeutung als Wiesenfläche\n\n\t→ Zonenplananpassung: Verzicht auf Bezeichnung „Reservezone“ und Bezeichnung als Freihaltezo-\nne/Grünzone\n\nZusätzliche Instrumente:\n\n\t→ z. B. Baumkronenbedeckungsgrad, Spielplatzkonzept, partizipativer Prozess zur Gestaltung des \nNaherholungsbereichs, Aufnahme als Grünraum im INL\n\nOrtsbildteil erhalten Ortsbildteil entwickeln\n\nOrtsbildteil erhalten\nDie Interessen am Erhalt des Ortsbildteils werden höher gewichtet als die Entwicklungsabsichten\n\nDie bestehenden Qualitäten als Frischluftkorridor und Naherholungsgebiet werden höher gewichtet \nals die Bestrebungen zur Bebauung der Wiese. Aufgrund der Lärmbelastungen und der Hanglage ist \ndas Gebiet eher schwierig bebaubar, insbesondere ohne die Freiraumqualitäten und den Kühleffekt \n\nfür die Stadt zu beeinträchtigen. \n\nMit der Abwägung werden die Entwicklungsziele zwischen „erhalten“ und „verändern“ festgelegt.\n\n41\n\n\n\n\n


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text: \nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n \n \n\nSeite 1/12 \n\n \n\nUster, 26. März 2024 \nNr. 54/2024 \nV4.04.70 \nZuteilung: KBG / RPK \n\nWEISUNG 54/2024 DER PRIMARSCHULPFLEGE: SCHULHAUS \nGSCHWADER; GENEHMIGUNG BAUKREDIT \n\nDie Primarschulpflege beantragt dem Gemeinderat, gestützt auf Art. 14 Ziff. 7 der \nGemeindeordnung vom 28. November 2021, folgenden Beschluss zu fassen: \n  \n\n1. Für das Projekt «Schulhaus Gschwader, Sanierung Turnhalle und Erweiterung \nTagesstrukturen» wird ein Baukredit von 11 570 000 Franken inkl. MWST (Kosten-\ngenauigkeit ± 10 %) bewilligt; der Anteil der Erneuerung beträgt \n4 740 000 Franken. \n\n2. Der Stadtrat wird ermächtigt, die erforderlichen Mittel gegebenenfalls am Fremd-\nkapitalmarkt aufzunehmen. \n\n3. Mitteilung an die Primarschulpflege und den Stadtrat.  \n \nReferentin der Primarschulpflege: Patricia Bernet, Präsidentin der Primarschulpflege \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 2/12 \n\n \n\nGESCHÄFTSFELD PRIMARSCHULE \n\nA Strategie \n Leitsatz Bildung, Kultur und Sport – «Uster bewegt und bildet» \n\nStadtentwicklung – «Uster wächst nachhaltig» \n Schwerpunkt Nr.  Arbeitsplatzqualität und Zufriedenheit des Lehr-und \n\nBetreuungspersonals und der Schülerinnen und Schüler ist \nzentral für die Qualität des Unterrichts und der Betreuungs-\nangebote. \n\n Massnahme   \nB NPM: Wirkungs- und Leistungsziel, das mit Antrag verfolgt wird \n Bestehend Z 02: Neu- und Umbauprojekte weitsichtig planen und \n\numsetzen (niedrige Betriebs- und Unterhaltskosten bei \nguter Qualität) Z05: Ziele der Energiestadt Uster mittragen \n\nB1 Leistung, die mit diesem Antrag erbracht werden soll \n Bestehend L 02: Verwaltungsvermögen Schulliegenschaften (gemäss \n\nLeistungsauftrag GF Liegenschaften) \nB2 Indikator, der zur Messung der Zielerreichung verwendet werden soll \n Bestehend I 01: Anteil der Projekte, die innerhalb Bauprogramm \n\ndurchgeführt werden I 02: Anteil der Projekte, die innerhalb \nder Kreditvorgaben abgerechnet werden \n\nB3 Kennzahl/en, die aufgrund dieses Antrages aufgenommen werden \n Bestehend keine \nB4 Finanzen (inkl. allf. Personalkosten), die aufgrund dieses Antrages benötigt \n\nwerden \n Einmalig Investitions-\n\nrechnung \n11 570 000 Franken inkl. MWST  \n\n Einmalig Laufende Rechnung -- \n Folgekosten total \n\n- davon Kapitalfolgekosten \n- davon übrige Mehrkosten \n\nFr. 1 278 820.– \nFr.   925 600.– (kein Bestandteil Globalkredite) \nFr.   353 220.– im Globalkredit ab 2026 einzustellen \n\nB5 Personal, welches aufgrund dieses Antrages benötigt wird \n Veränderung \n\nBegründung bei \nVeränderung: \n\nZusätzliche 50 % Stelle Reinigung. \nBetreuungspersonal nach Bedarf. \n \n\nC Bemerkungen zu Konzepten, anderen bestehenden Dokumenten, Grundlagen \netc. \n\n - Weisung 94/2021 Gemeinderat: Schulhaus Gschwader, Sanierung Turnhalle und Erwei-\nterung Tagesstrukturen, Bewilligung Projektierungskredit  \n\n- Weisung 53/2024 Gemeinderat: Schulhaus Gschwader, Sanierung Turnhalle und Erwei-\nterung Tagesstrukturen, Genehmigung Zusatzkredit Projektierungskredit \n\n \n \n \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 3/12 \n\n \n\nA. Ausgangslage \n\nDie Primarschule Uster führt an acht Standorten in Uster Schuleinheiten. Auf diese Standorte ver-\nteilt werden insgesamt 3 000 Schul- und Kindergartenkinder von rund 550 Lehr- und Betreuungs-\npersonen unterrichtet. \nZwischen 2018 und 2020 hat die Primarschulpflege Uster ein Gesamtentwicklungskonzept (Schul-\nraumplanung) über alle Schulstandorte erarbeitet. In diesem Konzept wurde u.a. der Istzustand der \nSchulgebäude festgehalten. Darauf gestützt wurden bauliche Massnahmen für die kommenden \nJahre festgelegt.  \nAufgrund der wachsenden Zahl von Schülerinnen und Schülern braucht es zusätzlichen Schul- und \nvor allem auch Betreuungsraum. \nAm Standort Gschwader werden aktuell 12 Primarklassen und 4 Kindergartenklassen geführt mit \ntotal 320 Kindern und rund 50 Lehr- und Betreuungspersonen. Mittelfristig werden keine grossen \nVeränderungen bei den Klassenzahlen erwartet.  \nAn den Spitzentagen besuchen über 80 Kinder die Mittagsbetreuung. Das sind rund 25 % der Kin-\nder, die auf der Schulanlage Gschwader zur Schule gehen. Die Platzverhältnisse sind eng und die \nBetreuungszahlen sind steigend. Langfristig rechnet die Primarschule Uster mit bis zu 38 % der \nSchülerinnen und Schüler, welche die schulergänzende Betreuung besuchen. Deshalb ist es zwin-\ngend nötig, Räume für Betreuungsangebote bereitzustellen. \nDie Einfachturnhalle aus dem Baujahr 1962 hat grossen Instandsetzungsbedarf. \nDeshalb wurde mit dem Primarschulpflege-Beschluss Nr. 425 vom 27. August 2020 eine Machbar-\nkeitsstudie an das Architekturbüro moos.giuliani.herrmann, Uster, in Auftrag gegeben. Diese Studie \nsollte aufzeigen, wie die Sanierung der Turnhalle und die Bereitstellung von mehr Räumen für \nBetreuungsangebote möglich ist.  \nDie Variante 2 der Machbarkeitsstudie «Dreiseitiger Kranzanbau im Obergeschoss» des genannten \nArchitekturbüros überzeugte am meisten. Am 6. Juli 2021 wurde der Projektierungskredit und am \n25. März 2024 der Zusatzkredit zum Projektierungskredit durch den Gemeinderat bewilligt. \nMit Hilfe eines Planerwahlverfahrens gemäss den Vorgaben des öffentlichen Beschaffungswesens \nbzw. der Submissionsverordnung der Stadt Uster wurde die Firma Hodel Architekten AG, Wetzikon, \nfür die Weiterbearbeitung der Machbarkeitsstudie im Juni 2023 ausgewählt. Zusammen mit der \nBaukommission erarbeitete das Büro ein Bauprojekt und den dazugehörigen Kostenvoranschlag mit \neiner Genauigkeit von ± 10%. \n \nB. Projektumfang \n\nIm Gebäude der Turnhalle (Baujahr 1962) befinden sich im Obergeschoss die Räumlichkeiten der \nschulergänzenden Betreuung. Die Turnhalle wird saniert und der Aufenthaltsbereich Betreuung \nerweitert. Mit dem Gebäudeausbau wird ein Teil des Aussenraumes tangiert, der den Bearbeitungs-\nperimeter des Projektes betrifft.  \nDas Gebäude erhält an drei Seiten Anbauten in Holzelementbauweise. Die Fassade an der Nord-\nwestseite, hinter welcher sich die Turnhalle befindet, bleibt bestehen und wird im Rahmen der \nErweiterung statisch verstärkt. Die Südostseite erhält einen aufgeständerten Anbau, sodass sich \neine Art Laubengang ergibt, der von den Schülerinnen und Schülern vielfältig genutzt werden kann. \nDarüber im Obergeschoss sind die Aufenthaltsräume angeordnet. \nAlle bestehenden Gebäudeteile werden bezüglich Sicherheit überprüft und hinsichtlich der Erd-\nbebensicherheit wo nötig ertüchtigt. Bauteile oder Oberflächen, die schadstoffbelastet sind, müssen \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 4/12 \n\n \n\nersetzt werden. Weiter muss das Gebäude an verschiedenen Orten statisch verstärkt werden und \nes soll den energetischen Vorgaben des Gebäudestandards 2019.1 genügen. Alle technischen \nInstallationen müssen dem heutigen Standard entsprechen. \n\n \nVisualisierung erweitertes Turnhallengebäude mit schulergänzender Betreuung \n \nIm Bauprojekt sind folgende Teilprojekte enthalten: \n\nErdgeschoss Betreuung Kindergarten \nDas Erdgeschoss erhält auf der Ostseite einen neuen Aufenthaltsbereich, in welchem die Kinder-\ngarten-Kinder essen und betreut werden.  \nDie Ständerkonstruktion südostseitig, welche die Erweiterung im Obergeschoss trägt, bildet im Erd-\ngeschoss einen Laubengang. Der gedeckte Teil ergänzt den Pausenbereich. Er bietet Schatten und \neinen Unterstand bei Regen. Mit den Treppen zum Hartplatz entsteht eine kleine Tribüne als Auf-\nenthalts- und Versammlungsort. Die Treppen können zum Hartplatz hin zum Sitzen und Zuschauen \ngenutzt werden. \nDer Eingangsbereich wird durch getrennte Zugänge zur Turnhalle (Abendnutzung durch Vereine) \nund zum Betreuungsbereich erweitert. Ein Materialraum für Aussenspielgeräte ergänzt das Raum-\nprogramm. Die Nettogeschossfläche wächst um 258 m2 auf gesamthaft 905 m2. \n  \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 5/12 \n\n \n\n \nGrundriss Erdgeschoss 1:200 \n \n\n \nSüd-Ost-Fassade mit Laubengang und Eingangsbereich Betreuung Erdgeschoss \n \nObergeschoss Betreuungsbereich \nDas Obergeschoss wird mit Hilfe einer Erweiterung in Holzelementbauweise um eine Netto-\ngeschossfläche von 430 m2 vergrössert auf neu 752 m2. Im 1. Obergeschoss gibt es fünf grosse \nAufenthaltsräume von je ca. 72 m2, eine Regenerierküche, drei Büroräume für die Betreuungs-\nleitung und das Betreuungspersonal sowie einen Materialraum. Es können gleichzeitig bis zu 140 \nKinder betreut werden. \nAm Vormittag und ausserhalb der Höchstbelegungszahlen werden die Räume für den Unterricht als \nGruppen- oder Spezialräume genutzt. Die Möglichkeit zur Doppelnutzung der Räumlichkeiten wurde \nbei der Planung berücksichtigt. \n  \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 6/12 \n\n \n\n \nGrundriss Obergeschoss 1:200 \n \nTurnhalle  \nDie Turnhalle muss an den tragenden Wänden und der Decke verstärkt werden. Sie erhält neue \nFenster und einen neuen Sportbodenbelag. Das Dach wird saniert und erhält einen neuen Aufbau. \nSämtliche fest installierten, in die Jahre gekommenen, Turngeräte werden ersetzt. Der Geräteraum \nwird leicht vergrössert. Die Duschen und Garderoben werden so umgebaut, dass sich mindestens \ndie Schülerinnen und Schüler von zwei Klassen gleichzeitig umziehen können. \n\n \nNord-West-Fassade mit Fensterfront Turnhalle \n  \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 7/12 \n\n \n\n \nSüd-West-Fassade mit Haupteingang Turnhalle und Betreuungsbereich Obergeschoss \n\nHauswartung / Sonstiges \nDie Garage der Hauswartung wird vergrössert. Ebenfalls erhält das Gebäude einen Lift, sodass die \nBehindertengerechtigkeit gewährleistet ist und Material sowie die Verpflegung über die Stockwerke \ntransportiert werden kann. \n\nUntergeschoss \nAufgrund der energetischen Massnahmen wird die Decke der Gruppenunterkunft – in Absprache mit \nder zuständigen Fachstelle für den baulichen Zivilschutz der Stadt Uster, dem Amt für Militär und \nZivilschutz (AMZ) und der Abteilung Sicherheit – im Untergeschoss energetisch gedämmt. Wegen \ndem oberirdischen Anbau müssen die Schutzraumausstiege unterirdisch verlängert werden. Sämt-\nliche Änderungen an der Schutzraumhülle werden durch das AMZ bewilligt. \n \n\n \nGrundriss Untergeschoss 1:200 \n \n  \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 8/12 \n\n \n\nAussenraum \nEin Teil des Pausenplatzes wird umgestaltet. Er soll weniger heiss und biodiverser werden. Der \nHartspielplatz mit Fussballtoren und Basketballkörben vor dem neuen Laubengang wird ersetzt.  \nUnter dem Turnhalleneingang gibt es alte Tankanlagen und alte Leitungen. Die Tanks werden rück-\ngebaut. Das kontaminierte Material muss fachgerecht entsorgt und die Werkleitungen ersetzt oder \nsaniert werden. Der Pausenplatz soll einerseits mit Spielgeräten und andererseits mit Schatten \nspendenden Bäumen aufgewertet werden. \n \n\n \nSituationsplan 1:500 mit Umgebung und Spielbereichen \n \nWärmeerzeugung \nDie heutige Gasheizung wird durch eine Heizung mit erneuerbaren Energien (Wärmepumpen) \nersetzt. Auf dem Dach ist eine Photovoltaik-Anlage geplant. \n\nMontagebau in Holz \nDie Aussenwände werden in Holzelementbauweise vorfabriziert. Dies ist nachhaltiger und verkürzt \ndie Bauzeit vor Ort. Das Gebäude kann so schneller wieder genutzt werden. Die Schliessung und \nder Betriebsunterbruch des Gebäudes werden so auf ein Minimum reduziert. Die Fassade ist mit \nHolz verkleidet. \n\nTechnik \nEs werden möglichst wenige technische Anlagen verbaut. Dies wirkt sich positiv auf die graue \nEnergiebilanz, den Verbrauch im Betrieb und den Unterhalt aus. Die neue Regenerierküche verfügt \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 9/12 \n\n \n\nüber die vorgeschriebenen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung. Die Turnhalle, Garderoben \nund Betreuungsräume werden natürlich belüftet mittels manueller oder motorisierter Fenster-\noblichter (Querlüftung). Die Beschattung funktioniert über Lamellenstoren und Ausstellmarkisen \ninkl. Sonnenschutzsteuerung zur Verbesserung des sommerlichen Wärmeschutzes.  \n \nC. Finanzplanung  \n\nIn der Investitionsplanung 2024 bis 2028 sind für das Projekt «SH GS, Sanierung TH, Erweiterung \nTagesstrukturen» Uster, total 6 500 000 Franken vorgesehen. Dieser Betrag wird, vorbehältlich \nBewilligung des beantragten Baukredits auf 11 570 000 Franken erhöht. \n \nD. Kreditbewilligung \n\nDer Kostenvoranschlag (± 10 %) basierend auf den Berechnungen von Hodel Architekten, Wetzikon \nfür das Bauprojekt «Schulhaus Gschwader, Sanierung Turnhalle, Erweiterung Tagesstrukturen» \nvom 26. Februar 2024 ergibt folgendes Bild: \n\nBKP Arbeitsgattungen Total Fr. inkl. \nMWST \n\nIn Prozent % \n\n0 Grundstück / Vermessung 270 000.– 2.4 \n1 Vorbereitungsarbeiten 694 000.– 6.0 \n2 Gebäude  7 682 000.– 66.2 \n3 Betriebseinrichtungen 348 000.– 3.0 \n4 Umgebung 707 000.– 6.1 \n5 Baunebenkosten / Bauherrenleistungen 564 000.– 4.9 \n6 Unvorhergesehenes 10 % 1 106 000.– 9.6 \n7 Rückvergütungen, Förderbeiträge 0.– 0 \n9 Ausstattung 199 000.– 1.8 \n1-9  Total Kreditantrag inkl. MWST 11 570 000.– 100.0 \n\n Anteil Erneuerung (ungebundene Projektkosten) 4 740 000.- 41.0 \n Anteil Sanierung (gebundene Projektkosten) 6 830 000.- 59.0 \n\nDie Photovoltaik-Anlage ist in den Gesamtbaukosten mit 207 000 Franken und ist im Total oben \nenthalten. Allenfalls wird diese Anlage von Energie Uster übernommen. In diesem Fall verringert \nsich der Baukredit entsprechend.  \n  \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 10/12 \n\n \n\nE. Begründung der Kostendifferenz zwischen der Schätzung in der Machbarkeits-\nstudie und dem Kostenvoranschlag \n\nDie Differenz zwischen der Kostenschätzung in der Machbarkeitsstudie Anfang 2021 mit aufin-\ndexierten 7 360 000 Franken (± 25 %) und dem Kostenvoranschlag über 11 570 000 Franken (± \n10 %) beträgt 4 210 000 Franken (exkl. Anteil Projektierungskredit). Alle Kosten sind inkl. MWST \nvon 8,1 %. Die Veränderungen setzen sich wie folgt zusammen: \nBKP Bezeichnung Grobkosten \n\naufindexiert1) \n(±25 %)2) \n\nBaukredit \n(±10%) \n\nDifferenz Begründung \n\n0 Grundstück  270 000 270 000 Neue Elektro- und Wasserzuleitung ab Haber-\nweid- /Gschwaderstrasse \n\n1 Vorbereitungs-\narbeiten \n\n327 000 694 000 367 000 Entsorgung Tanks, Schadstoffsanierung, Ersatz \narealinterne Leitungen \n\n2 Gebäude 5 698 000 7 682 000 1 984 000 Holzbau, Gebäudestandard 2019.1, Heizung \nWärmepumpe statt Fernwärme, Erdbeben-\nsicherheit, Photovoltaik-Anlage \n\n3 Betriebsein-\nrichtungen \n\n160 000 348 000 188 000 Kostenangaben gemäss Gastroplaner, Sanie-\nrungsumfang / Ersatz Geräte Turnhalle \n\n4 Umgebung 651 000 707 000 56 000 Grösserer Bearbeitungsperimeter aufgrund \nWärmepumpen, Werkleitungen, zusätzliche \nSchattenplätze \n\n5 Bauneben- \nkosten \n\n192 000 564 000 372 000 Anstieg in Abhängigkeit der Baukosten \n \n\n6 Unvorher-\ngesehenes \n\n269 000 1 106 000 837 000 in Machbarkeitsstudie nur 5 % Reserve, Bau-\nkredit mit 10 % Reserve da Umbauprojekt, \nAnstieg in Abhängigkeit der Baukosten \n\n9 Ausstattung 63 000 199 000 136 000 Erhöhter Bedarf an Ausstattung (ICT), Anstieg \nKunst am Bau in Abhängigkeit Baunebenkosten \n\n Total Fr. 7 360 000 11 570 000 4 210 0003)  \n \n\n1) Kostenindex +14 % zwischen Januar 2021 und November 2023, Erhöhung Mehrwertsteuer. \n2) ±25 % bedeutet eine Bandbreite von 5 520 000 bis 9 200 000 Franken. \n3) Bei eine Bandbreite von ±25% bedeutet die Differenz noch 2 370 000 Franken. \n\n \nF. Finanzierung, Drittmittel und Subventionen \n\nEs sind Rückvergütungen in Form von Förderbeiträgen für die Photovoltaikanlage und die ver-\nbesserte Wärmedämmung des Gebäudes zu erwarten. Aus dem Sportfonds sind Unterstützungs-\nbeiträge von rund 140 000 Franken für die Sanierung der Turnhalle zu erwarten.  \nDer Kostenvoranschlag ist ohne allfällige Rückvergütungen / Förderbeiträge ausgewiesen. Die \nGesuche werden erst nach Vorliegen der Baubewilligung geprüft. \n \nG. Gebundene und nicht gebundene Kosten \n\nDas Verhältnis von Sanierung (gebundene Ausgabe) zu Neubau (neue Ausgaben) beträgt 59 % zu \n41 %, d.h. 6,830 Mio. Franken sind gebundene Kosten, 4,740 Mio. Franken sind nicht gebundene \nKosten. \nDie Sanierung der Turnhalle und die Erweiterung der Tagesstrukturen sind im vorliegenden Projekt \nbaulich stark miteinander verknüpft. Falls der Baukredit auf nur gebundene Ausgaben (dringend \nnotwendige Sanierungsarbeiten der Turnhalle) reduziert würde, müsste der Schulbetrieb auf \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 11/12 \n\n \n\nGruppenräume und auf ausreichend Platz für die zunehmende Anzahl Kinder in den Tages-\nstrukturen verzichten. Das wäre für den Schulbetrieb bzw. die Tagesstrukturen belastend. \n \nH. Folgekosten \n\nBruttoinvestitionen 1)  Fr. 11 570 000 \nAbzüglich Einnahmen Dritter 2)  Fr. 0 \nNettoinvestitionen 3)  Fr. 11 570 000 \nKapitalfolgekosten 4)  Fr. 925 600 \nAbschreibungen (HRM2)  Fr. 578 500 \nVerzinsung  Fr. 347 100 \nBetriebliche Folgekosten 5)  Fr. 231 400 \nPersonelle Folgekosten 6)  Fr. 45 000 \nGebäudeunterhalt 7)  Fr. 76 820 \nTotal Folgekosten  Fr. 1 278 820 \n1) Die Bruttoinvestitionen betragen gemäss Kostenvoranschlag vom 26. Februar 2024 insgesamt 11 570 000 Franken \n\ninkl. MWST. \n2) 3)  Da bis jetzt keine schriftlichen Beitragszusagen vorliegen, wird ein Bruttokredit beantragt (Subventionen vor-\n\nbehalten). \n4)  Bei der Berechnung der Kapitalfolgekosten wird von einer Kapitalverzinsung von 3.0 % ausgegangen (inkl. Zinses-\n\nzins). Es kann in den nächsten 20 Jahren von Total 925 600 Franken ausgegangen werden (20 Jahre Abschreibung; \nAbschreibung 578 500 Franken; Verzinsung 347 100 Franken).  \n\n5)  Die betrieblichen Folgekosten werden gemäss dem Handbuch für den Finanzhaushalt entsprechend mit 2.0 % der \nBruttoanlagekosten (11 570 000 Franken) bemessen und betragen 231 400 Franken. \n\n6)  Es ergeben sich zusätzlichen jährlichen personellen Folgekosten von 45 000 Franken (Hauswartung und Reinigungs-\naufwand). Abhängig von den Schülerzahlen wird auch zusätzliches Personal Betreuung angestellt. \n\n7)  Gebäudeunterhalt von 1 % des Versicherungswertes (BKP 2: 7 682 000 Franken) 76 820 Franken. \n\n \nI. Termine \n\nGenehmigung Baukredit durch Primarschulpflege 21. März 2024 \n\nGenehmigung Baukredit durch Stadtrat 26. März 2024 \n\nGenehmigung Baukredit durch Gemeinderat 10. Juni 2024 \n\nVolksabstimmung 24. November 2024 \n\nProjektierung / Ausschreibung / Vergabe ab Dezember 2024 \n\nBaubeginn Sportferien 2026 \n\nBauende Herbstferien 2026 \n\nInbetriebnahme 19. Oktober 2026 \n\nVon den Sport- bis Herbstferien 2026 steht die Turnhalle sowohl dem Schul- als auch dem Vereins-\nsport während der Bauphase nicht zur Verfügung. Alternative Schulsportorte sind bei der Primar-\nschule in Planung. Alternative Trainingsorte für den Vereinssport werden nach Möglichkeit durch \ndas Geschäftsfeld Sport organisiert. \nEbenso wird die Tagesstruktur während der Bauzeit in andere Räumlichkeiten ausgelagert.  \n \n\n\n\nPrimarschulpflege \n     \n\n \n \n\nSeite 12/12 \n\n \n\nJ. Was würde bei einer Ablehnung passieren? \n\nBei einer Ablehnung der Vorlage könnte die Primarschulpflege die gebundenen Ausgaben in der \nHöhe von 6,830 Mio. Franken trotzdem auslösen (dringend notwendige Sanierungsarbeiten der \nTurnhalle). Eine reine Sanierung ergibt aber wenig Sinn: Für den Schulbetrieb stünden weiterhin \nnicht ausreichend Gruppenräume zur Verfügung und für die zunehmende Anzahl Kinder in den \nTagesstrukturen gäbe es viel zu wenig Platz.  \n \n\nPrimarschulpflege Uster \n\n  \n     \n\nPatricia Bernet \nPrimarschulpräsidentin \n\nGuido Schär \nSekretär \n\n \n \nAntrag des Stadtrates \nDer Stadtrat empfiehlt dem Gemeinderat, dem Antrag der Primarschulpflege zuzustimmen. \n \nStadtrat Uster \n \n \n \n \nBarbara Thalmann Pascal Sidler \nStadtpräsidentin Stadtschreiber \n \n \n\n\n\tDie Primarschulpflege beantragt dem Gemeinderat, gestützt auf Art. 14 Ziff. 7 der Gemeindeordnung vom 28. November 2021, folgenden Beschluss zu fassen:\n\tA.  Ausgangslage\n\tB. Projektumfang\n\tC. Finanzplanung\n\tD. Kreditbewilligung\n\tE. Begründung der Kostendifferenz zwischen der Schätzung in der Machbarkeitsstudie und dem Kostenvoranschlag\n\tF. Finanzierung, Drittmittel und Subventionen\n\tG. Gebundene und nicht gebundene Kosten\n\tH. Folgekosten\n\tI. Termine\n\tJ. Was würde bei einer Ablehnung passieren?\n\n


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