text: \n     \n  \n\nKanton Zürich \n\n \n \n \n \n \n \n\n   \n\n \n \n\n31112 – 6.5.2021 \n \n\n  Teilrevision Nutzungsplanung: Mehrwertausgleich \n\n \n  ERLÄUTERNDER BERICHT  \n\nGEMÄSS ART. 47 RPV \n\n   \n\n   \n\n  \n\n \n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    2 \n\nInhalt  1\t AUSGANGSLAGE 3\t\n1.1\t Anlass der Teilrevision 3\t\n1.2\t Worum geht es? 3\t\n1.3\t Situation in Uster 7\t\n1.4\t Ziele der Teilrevision 8\t\n\n2\t ANPASSUNGEN DER BAU- UND  ZONENORDNUNG 9\t\n2.1\t Musterbestimmungen 9\t\n2.2\t Freifläche 10\t\n2.3\t Höhe des Abgabesatzes 13\t\n2.4\t Städtebauliche Verträge 13\t\n2.5\t Fondsreglement 13\t\n\n3.\t AUSWIRKUNGEN DER TEILREVISION 15\t\n3.1\t Auswirkungen für die Stadt 15\t\n3.2\t Auswirkungen für Grundeigentümer 15\t\n\n4.\t VERFAHREN 16\t\n4.1\t Öffentliche Auflage 16\t\n4.2\t Anhörung 16\t\n4.3\t Kantonale Vorprüfung 16\t\n4.4\t Überarbeitung 16\t\n4.5\t Festsetzung Gemeinderat 16\t\n4.6\t Genehmigung 17\t\n\n \n\n   \n\n   \n\nAuftraggeber  Stadt Uster, Stadtraum und Natur \n   \nBearbeitung  SUTER  \n\nVON KÄNEL \nWILD \nPlaner und Architekten AG \nFörrlibuckstrasse 30, 8005 Zürich \n+41 44 315 13 90, www.skw.ch \n\n   \n  Olaf Wolter, Projektleiter \n\nTobias Thaler, Projektleiter Stv. \n   \nTitelbild  Eigene Abbildung, SUTER • VON KÄNEL • WILD \n\n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    3 \n\n  1 AUSGANGSLAGE \n  1.1 Anlass der Teilrevision \nMehrwertausgleichsgesetz \n \n\n Gemäss Art. 5 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) ist \nfür erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen entstehen, \nein angemessener Ausgleich zu gewährleisten. Mit der letzten Revi-\nsion des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes, die per 1. Mai \n2014 in Kraft getreten ist, wurde Art. 5 mit Mindestvorgaben zum \nMehrwertausgleich (Art. 5 Abs. 1bis - 1sexies RPG) ergänzt. Damit \nwurden die Kantone verpflichtet, einen Ausgleich der planungsbe-\ndingten Mehrwerte von mindestens 20 % zu regeln (Art. 5 Abs. 1bis \nRPG).  \n\nDer Kantonsrat ist dieser Aufforderung mit dem Mehrwertausgleichs-\ngesetz (MAG) nachgekommen, welches am 28. Oktober 2019 erlas-\nsen wurde. Um das Gesetz durch den Regierungsrat in Kraft setzen \nzu können, wurde die zugehörige Verordnung erarbeitet. Diese wur-\nde vom Regierungsrat mit Beschluss vom 30. September 2020 erlas-\nsen. Das Gesetz und die Verordnung treten auf den 1. Januar 2021 in \nKraft. \n\n   \n  1.2 Worum geht es? \nRegelungskompetenzen und \nHandlungsbedarf in den  \nGemeinden \n\n \n\n Die Mehrwertabgabe für Einzonungen ist im MAG abschliessend ge-\nregelt. Der Abgabesatz auf den entstehenden Mehrwert beträgt \n20 %. Der Betrag fliesst in den kantonalen Mehrwertausgleichsfonds. \nDer Kanton erhebt zudem eine Mehrwertabgabe auf die Umzonung \nvon einer Zone für öffentliche Bauten in eine andere Bauzone. \n\nDie Gemeinden können gestützt auf § 19ff MAG bei Auf- und Umzo-\nnungen eine Mehrwertabgabe zwischen 0 % und höchstens 40 % des \num Fr. 100'000.- gekürzten Mehrwerts erheben.  \n\n   \nMögliche Freifläche  Entscheidet sich die Gemeinde für die Erhebung der Mehrwertabgabe, \n\nso muss sie ergänzend eine Freifläche bestimmen. Die Freifläche kann \nzwischen 1'200 m2 und 2'000 m2 betragen. Grundstücke, die kleiner \nsind als diese Freifläche, sind von der Mehrwertabgabe unter der Vo-\nraussetzung befreit, dass der Mehrwert auf diesen Grundstücken klei-\nner ist als Fr. 250'000.- (§ 19 Abs. 4 MAG).  \n\n   \nWie ist der Mehrwert definiert?  Der Mehrwert ist die Differenz zwischen den Verkehrswerten eines \n\nGrundstücks mit und ohne Planungsmassnahme. Die Planungskos-\nten (z.B. Wettbewerbe oder Gestaltungspläne) können in Abzug ge-\nbracht werden. Die Bewertung erfolgt nach einem Landpreismodell. \nDieses Landpreismodell wird durch den Kanton erstellt und liegt seit \nMärz 2021 vor. Das Landpreismodell kann indes erst bei Vorliegen ei-\nner konkreten Planungsmassnahme eingesetzt werden. \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    4 \n\nDaher kann ein planerischer Mehrwert für einzelne Grundstücke, der \nim Rahmen einer Planungsmassnahme entsteht, derzeit lediglich ap-\nproximativ abgeschätzt und nicht näher bestimmt werden. \n\n   \nPlanungsmassnahmen  Das MAG und die MAV nehmen Bezug auf den Planungsmehrwert, \n\nder im Rahmen von Planungsmassnahmen entsteht.  \n\nGemeint sind Planungen im Sinne des RPG, und zwar solche, welche \nauf Stufe der Nutzungsplanung und somit grundeigentümerverbind-\nlich die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks («Ausübung der \nzulässigen Bodennutzung» im Sinne von Art. 14 Abs. 1 RPG und § 1 \nPBG) festlegen. \n\nZu den Planungsmassnahmen, die einen Mehrwertausgleich auslö-\nsen, gehören insbesondere: \n\n• Einzonungen \n• Umzonungen \n• Aufzonungen \n• Gestaltungsplanungen \n\nBei Einzonungen sowie bei Umzonungen von einer Zone für öffentli-\nche Bauten in eine andere Bauzone erhebt der Kanton eine Mehr-\nwertabgabe in Höhe von 20% des Mehrwerts. Auf diese Abgaben ha-\nben die Gemeinden keinen Einfluss.  \n\n   \nWas wird unter dem Begriff «Ein-\nzonung» verstanden? \n\n Als Einzonung wird die Ausscheidung einer neuen Bauzone im Sinne \nvon § 48 PBG und die Festsetzung eines kantonalen Gestaltungs-\nplans verstanden (§ 1 lit. b MAG). \n\n   \nWas wird unter dem Begriff Um-\nzonung verstanden? \n\n \n\n Als Umzonung wird die Zuweisung einer Bauzone zu einer anderen \nBauzonenart (gemäss Auflistung in § 48 PBG) verstanden (§ 1 lit. d \nMAG). So stellt beispielsweise die Zuweisung einer Gewerbezone zu \neiner Wohnzone eine Umzonung dar.  \n\n   \n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    5 \n\nWas wird unter dem Begriff Auf-\nzonung verstanden? \n\n \n\n Als Aufzonung wird die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeit einer \nBauzone verstanden (§ 1 lit. c MAG), unter Beibehaltung der bisheri-\ngen Nutzungsart. Die Verbesserung kann beispielsweise in der Erhö-\nhung der Ausnützung (§ 251 PBG) und in der Erhöhung der zulässi-\ngen Geschosszahl bestehen. Eine Verbesserung der Nutzungsmög-\nlichkeiten kann auch mit der Festsetzung von Sondernutzungspla-\nnungen (Gestaltungsplänen) erfolgen. \n\nBessere Nutzungsmöglichkeiten als Folge einer Ausnahmebewilligung \noder einer verbesserten Erschliessung stellen hingegen keine Aufzo-\nnungen dar, da es sich dabei nicht um Planungsmassnahmen im \nSinne des RPG handelt.  \n\n   \nMehrwertprognose  Vor der Festsetzung der Planungsmassnahme ermittelt die Ge-\n\nmeinde den voraussichtlichen Mehrwert, gestützt auf das Landpreis-\nmodell.  \n\nLiegen besondere Gründe vor, die eine Ermittlung des Mehrwerts \nmittels Landpreismodell verunmöglichen, erfolgt eine individuelle \nSchätzung. Eine solche individuelle Schätzung ist bei Sondernut-\nzungsplanungen vorzusehen (§ 13. Abs. 1 lit. a MAV).  \n\n   \nStädtebauliche Verträge  Anstelle der Erhebung einer Abgabe können die Gemeinden mit den \n\nGrundeigentümern gemäss § 19 Abs. 6 MAG städtebauliche Verträge \nzum Ausgleich des Mehrwerts beschliessen.  \n\nStädtebauliche Verträge regeln gemäss § 21 Abs. 1 MAG Rechte und \nPflichten der Vertragsparteien bei der Verwirklichung eines Bauvor-\nhabens. Damit schafft das MAG die Rechtsgrundlage für den Ab-\nschluss städtebaulicher Verträge. \n\nDa bis anhin die Rechtsgrundlagen zur Erhebung einer Mehrwertab-\ngabe fehlten, nutzten viele Zürcher Gemeinden das Instrument der \nstädtebaulichen Verträge zur Abgeltung von Mehrwerten auf freiwilli-\nger Basis. So auch in Uster, wo solche Verträge regelmässig im Rah-\nmen von Gestaltungsplanverfahren zwischen dem Stadtrat und den \nEigentümern abgeschlossen wurden. Dazu zählen unter anderem die \nstädtebaulichen Verträge Zellwegerareal, Zeughaus oder Am Stadt-\npark, wo sich die Stadt wesentliche Mehrwerte vertraglich sichern \nkonnte. Die Verträge wurden bis anhin nicht öffentlich aufgelegt, dem \nGemeinderat aber mittels Aktenauflage zur Kenntnis gebracht.  \n\nIm Zeitalter der Innenentwicklung steigt der Anspruch an hochwer-\ntige Entwicklungen. Der Einsatz der städtebaulichen Verträge als Al-\nternative zur rein monetären Mehrwertabgabe erlaubt den Gemein-\nden das Aushandeln unterschiedlichster sachbezogener Leistungen \nzu Gunsten einer hochwertigen Entwicklung. Der städtebauliche Ver-\ntrag bildet dabei eine die Vertragsfreiheit wahrende Alternative zur \nmonetären Abgabe: Werden sich die Vertragsparteien nicht einig, \nkann sich ein Verhandlungspartner zurückziehen und der Ausgleich \nist mittels monetärer Abgabe zu leisten (§ 30 MAV).  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    6 \n\nDer Inhalt der Verträge kann grundsätzlich von den Vertragsparteien \nim Rahmen der Vertragsgestaltungsfreiheit bestimmt werden, wobei \ndie gesetzlichen Vorgaben gemäss § 21 MAG und § 29 MAV bezüglich \nmöglicher Vertragsinhalte und Mindestinhalte zu beachten sind. Ins-\nbesondere wird verlangt, dass ein sachlicher Zusammenhang zwi-\nschen den Gegenständen des Vertrags und der Planungsmassnahme \nbesteht. Die Rechtmässigkeit, Angemessenheit und Zweckmässigkeit \nkommunaler Mehrwertausgleichsregelungen werden durch den Kan-\nton im Rahmen des Genehmigungsverfahrens von Nutzungsplänen \nüberprüft. Die Verträge werden zusammen mit der zugehörigen Pla-\nnungsmassnahme gemäss obigem Verfahren veröffentlicht und auf-\ngelegt. Rechtsgültige Verträge werden im Grundbuch vermerkt.  \n\nMit der Rechtsgültigkeit des MAG wird der Gemeinderat neuer Ver-\ntragspartner bei städtebaulichen Verträgen. Diese werden ihm ge-\nmeinsam mit der Planungsmassnahme, beispielsweise einem Gestal-\ntungsplan, vom Stadtrat zur Festsetzung resp. Unterzeichnung über-\nwiesen.  \n\nSinngemäss zu Art. 19 Abs. 1 lit c GO sind städtebauliche Verträge in \nUster durch den Gemeinderat zu unterzeichnen.  \n\nStädtebauliche Vorverträge  Zusätzlich zum städtebaulichen Vertrag regelt die MAV in § 28 städte-\nbauliche Vorverträge. Diese regeln die Absichten aller Beteiligten \nwährend der Phase von der Aufnahme der Vertragsverhandlungen \nbis zum Zeitpunkt des Abschlusses des städtebaulichen Vertrags. Da-\nmit kann eine gewisse Rechts- und Planungssicherheit gewährt wer-\nden. Im Gegensatz zu städtebaulichen Verträgen sind Vorverträge \nnicht zu publizieren. \n\nEinsatz von städtebaulichen Verträgen  Der Abschluss von städtebaulichen Verträgen wie von Vorverträgen \nnach MAV ist freiwillig. In Gebieten von hoher städtebaulicher Bedeu-\ntung empfiehlt es sich, stets ein zweistufiges Verfahren (Vorvertrag \nund städtebaulicher Vertrag) zu verlangen. Gleichzeitig ist dem As-\npekt Rechnung zu tragen, dass nicht jeder private Gestaltungsplan ei-\nnen städtebaulichen Vertrag erfordert. In diesem Fall erfolgt die \nMehrwertabgabe mittels Einzahlung in den kommunalen MAG-Fonds. \n\n   \nZeitpunkt der Anwendung des \nMAG \n\n Das MAG ist nur anwendbar auf Planungsmassnahmen, die nach In-\nkrafttreten des MAG festgesetzt werden (§ 29 MAG).  \n\nMassgeblich für die Entstehung der Mehrwertabgabeforderung und \ndie Bemessung des Mehrwerts ist gemäss § 3 Abs. 1 MAG der Zeit-\npunkt des Inkrafttretens der Planungsmassnahme. Eine rückwir-\nkende Erhebung von Mehrwerten auf zu einem früheren Zeitpunkt \nbeschlossene Aufzonungen oder Umzonungen ist ausgeschlossen. \n\n   \nVerwendung der Einnahmen  Die Einnahmen aus dem kommunalen Mehrwertausgleich sind einem \n\nFonds zuzuweisen. Die Gelder sind für kommunale raumplanerische \nMassnahmen im Sinne von Art. 3 Abs. 3 RPG zu verwenden (§ 42 \nMAV).  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    7 \n\nDie kommunale «Verordnung zur Verwendung der kommunalen \nMehrwertabgabe» (MAG-Fonds) wird in Uster zeitgleich mit der BZO-\nTeilrevision dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt. Über \ndie Verwendung der Einnahmen ist jährlich Bericht zu erstatten. \n\n   \nVerfahren  Das MAG und namentlich die MAV bilden ein komplexes Regelwerk. \n\nDer Vollzug ist mit einem hohen administrativen Aufwand verbunden.  \n\nDie nachfolgende Grafik zeigt das Verfahren zur Festsetzung der \nMehrwertabgabe im Rahmen einer Planungsmassnahme im Über-\nblick. \n\n   \n\n \n   \n  Das Planungsverfahren und das Verfahren zur Festsetzung des \n\nMehrwertausgleichs überlappen sich teilweise, wobei die Mehr-\nwertabgabe erst festgesetzt werden kann, wenn die auslösende Pla-\nnungsmassnahme in Rechtkraft erwachsen ist. \n\n   \n\n  1.3 Situation in Uster \n\nStadtraum Uster 2035  Im Rahmen des Projekts «Stadtraum Uster 2035» unterzieht der \nStadtrat die Ortsplanung von Uster einer Gesamtrevision. Mit der \nFestsetzung des Stadtentwicklungskonzeptes (STEK) am 20. August \n2019 hat der Stadtrat die erste Projektphase abgeschlossen und die \nzweite Phase zur Revision der kommunalen Richtplanung eingeleitet \n(Beschluss Nr. 314/2019). Die Revision der behördenverbindlichen \nRichtpläne bildet die Grundlage für die Überarbeitung der Nutzungs-\nplanung in einer dritten Projektphase. Beide Phasen dauern voraus-\nsichtlich zwei bis drei Jahre. Kommt es zu Rekursverfahren, kann ihr \nAbschluss mehr oder weniger stark verzögert werden. Bis die eigen-\ntümerverbindliche Nutzungsplanung beschlossen und rechtskräftig \nist, werden somit noch einige Jahre vergehen. Ein Projektabschluss \nvor Ende 2025 ist nicht realistisch.  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    8 \n\nAnfallende Mehrwerte bis zum Abschluss \nder Gesamtrevision \n\n Vor dem Abschluss der Gesamtrevision der Ortsplanung («Stadtraum \nUster 2035») ist, abgesehen von Anpassungen im Rahmen von Ge-\nstaltungsplanverfahren, nicht damit zu rechnen, dass abgeltungs-\npflichtige Mehrwerte infolge von Um- oder Aufzonungen entstehen.  \n\nStädtebauliche Verträge neu nur noch \nmit MAG zulässig  \n\n Mit Inkrafttreten des MAG auf den 1.1.2021 darf die Stadt indes erst \nwieder einen städtebaulichen Vertrag abschliessen, wenn ihre BZO-\nBestimmungen zur Regelung des Mehrwertausgleichs in Kraft getre-\nten sind. Um eine Lücke beim Abschluss von städtebaulichen Verträ-\ngen, welche in Uster eine lange planerische Tradition aufweisen, zu \nverhindern, ist eine zeitnahe Teilrevision zur Umsetzung des MAG auf \nkommunaler Stufe der BZO erforderlich.  \n\n   \n\n  1.4 Ziele der Teilrevision \nTeilrevision  Mit der vorliegenden Teilrevision wird das kantonale Mehrwertaus-\n\ngleichsgesetz kommunal verankert. Damit wird die rechtliche Grund-\nlage geschaffen, um künftig ein Ausgleich von Mehrwerten, die bei \nUm- und Aufzonungen oder bei Gestaltungsplänen entstehen, vorzu-\nnehmen. Bei der anstehenden Gesamtrevision der Nutzungsplanung \nbesteht dank des Vorziehens der Regelungen zum Mehrwertaus-\ngleich eine verlässliche Basis zur Feststellung der im Rahmen der Ge-\nsamtrevision entstehenden Mehrwertabgaben. \n\nDie Inhalte der Teilrevision halten sich an die vom Kanton zur Verfü-\ngung gestellten Musterbestimmungen. Dies hat den Vorteil, dass ver-\nkürzte Bearbeitungsfristen zum Zug kommen. Das Verfahren kann \nauf diese Weise zügig abgewickelt werden, so dass die Teilrevision \nmöglichst bald nach Inkrafttreten des MAG in Rechtskraft treten \nkann. \n\n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    9 \n\n \n  2 ANPASSUNGEN DER BAU- UND  \n\nZONENORDNUNG \n  2.1 Musterbestimmungen \nBeschleunigtes Verfahren  Im Informationsschreiben vom 12. Februar 2020 bietet der Kanton \n\nden Gemeinden ein verkürztes Verfahren für die Umsetzung des \nMAG an: Der Kanton stellt den Gemeinden Musterbestimmungen zur \nFestlegung des Mehrwertes in der Bau- und Zonenordnung zur Ver-\nfügung. Werden diese, ergänzt um die Höhe der Mehrwertabgabe \nund das Mass der Freifläche, unverändert übernommen, kommen \nverkürzte Bearbeitungsfristen zum Zug. \n\n   \nMehrwertabgabe  1 Auf Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird \n\neine Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des Mehrwertausgleichsgesetzes \n(MAG) erhoben.  \n2 Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt x m2.  \n3 Die Mehrwertabgabe beträgt y % des um Fr. 100'000 gekürzten Mehr-\nwerts.  \n\nErträge  Die Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen \nMehrwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsregle-\nments verwendet. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    10 \n\n \n \n 2.2 Freifläche \n\n  Die Freifläche, unter der kein Mehrwertausgleich anfällt, kann gemäss \n§ 19 Abs. 2 MAG von 1'200 m2 bis 2'000 m2 festgelegt werden. In die-\nsem Zusammenhang interessiert, wie gross der Anteil der Bauland-\ngrundstücke ist, deren Fläche über bzw. unter der möglichen Freiflä-\nche liegt. \n\n   \nGrössenverteilung von Bauland-\ngrundstücken in der Stadt Uster \n\n Die untenstehende Karte zeigt die Grössenverteilung von Bauland-\ngrundstücken in der Stadt Uster. \n\n \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    11 \n\nVerteilung von Baulandgrundstücken \nnach Grösse, bezogen auf die Gesamtflä-\nche der Bauzone \n \n\n \n \n\n \n\n Bezogen auf die Gesamtfläche der Bauzone umfassen Grundstücke, \nwelche kleiner sind als 1'200 m2, rund 29.2% der Fläche des Sied-\nlungsgebietes. Grundstücke über 2'000 m2 Fläche bestehen auf rund \n46.6 % der Bauzone. Davon ausgenommen sind nicht bebaubare \nGrundstücke (Strassen etc.).  \n\nEs zeigt sich, dass kleinere Grundstücke insbesondere in Bauzonen \nmit einem hohen Anteil Einfamilienhäuser anzutreffen sind. So liegt \ndie Parzellengrösse in der Landhauszone L2/30 und der Wohnzone \nW2/30 in der Regel unter 1'000 m2.  \n\n \n\n   \nKeine Befreiung, sofern Mehrwert \nüber Fr. 250’000 \n\n Ergänzend ist zu beachten, dass Grundstücke unterhalb der Freiflä-\nche nicht zwingend von der Mehrwertabgabe befreit sind. Beträgt \nder mutmassliche Mehrwert von Grundstücken unterhalb der Freiflä-\nche mehr als Fr. 250’000, so wird gemäss § 19 Abs. 4 MAG gleichwohl \neine Mehrwertabgabe bemessen.  \n\nDie nachfolgenden Tabellen illustrieren anhand des Zusammenhangs \nzwischen Wertsteigerung und Grundstücksgrösse, wann eine solcher \nFall eintreten könnte.  \n\nLesebeispiel:  \nBei einer massgeblichen Grundstücks-\ngrösse von 1'600 m2 muss die Wertstei-\ngerung (Differenz Landwert alt/neu) \nFr. 156.25 pro m2 betragen, um einen \nMehrwert von gesamthaft Fr. 250'000 zu \nerreichen.  \n\n Wertsteigerung (Differenz \nLandwert alt/neu)  \nin Fr. pro m2 \n\nmassgebliche Grund-\nstücksgrösse in m2  \n(fixiert) \n\nMehrwert gesamt  \nin Fr. \n\n125.00 2000.00 250'000 \n\n156.25 1600.00 250'000 \n\n208.33 1200.00 250'000 \n \n\n   \nLesebeispiel:  \nBei einer Wertsteigerung (Differenz Land-\nwert alt/neu) von Fr. 300 pro m2 sind \nGrundstücke ab einer Grösse von 833 m2 \nabgabepflichtig, da der Mehrwert in die-\nsem Fall gesamthaft Fr. 250'000 erreicht. \n\n Wertsteigerung (Differenz \nLandwert alt/neu)  \nin Fr. pro m2 (fixiert) \n\nmassgebliche Grund-\nstücksgrösse in m2 \n\nMehrwert gesamt  \nin Fr. \n\n300.00 833.33 250'000 \n\n350.00 714.29 250'000 \n\n400.00 625.00 250'000 \n \n\n   \n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    12 \n\nKonkrete Beispiele  Untenstehend sind einige konkrete Beispiele anhand realistischer \nLandpreise zusammengestellt. \n\n \n   \nFeststellung der Abgabepflicht  Um eine Abgabepflicht feststellen zu können, ist die Mehrwertbe-\n\nrechnung bei allen von einer Um- oder Aufzonung betroffenen \nGrundstücken erforderlich. Die Wahl der Freifläche hat demnach \nkaum Auswirkungen auf die administrativen Aufwendungen.  \n\nMit welcher Abgabehöhe Eigentümer kleiner Parzellen zu rechnen \nhaben, ist abhängig von der Planungsmassnahme und dem jeweili-\ngen Landwert. Eine pauschalisierte Aussage ist nicht möglich. Der \nKanton hat ein schematisches Landpreismodell zur Ermittlung der \nMehrwerte erarbeitet. Dieses Landpreismodell liegt seit März 2021 in \nForm der Online-Plattform «eMWA – elektronischer Mehrwertaus-\ngleich» vor. Das Tool kann indes erst bei Vorliegen einer konkreten \nPlanungsmassnahme eingesetzt werden. Allgemeine Prognosebe-\nrechnungen sind über die Online-Plattform nicht möglich. Eine Ab-\nschätzung möglicher Mehrwerte ist im Moment nicht möglich und \nauch kaum zielführend.  \n\n   \nFestlegung der Freifläche auf \n1'200 m2 \n\n Im Sinne einer möglichst gleichen Behandlung aller Eigentümer und \neiner angemessenen Alimentierung des MAG-Fonds soll die Freiflä-\nche auf den Minimalwert von 1'200 m2 festgelegt werden. Eine wei-\ntere Minderung der Erträge durch Festlegung einer hohen Freigrenze \nerscheint nicht als angezeigt, zumal ohnehin beim Mehrwert ein Frei-\nbetrag von Fr. 100'000 abgezogen wird.  \n\nZudem ist zu beachten, dass wie oben dargelegt die Festlegung der \nFreifläche keine absolute Untergrenze bildet, da ein abgabepflichtiger \nMehrwert von Fr. 250'000 je nach Wertsteigerung bereits bei kleine-\nren Grundstücksgrössen erreicht wird. \n\n   \n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    13 \n\n  2.3 Höhe des Abgabesatzes \n\nAbgabesatz von 40 %  Mit dem STEK bekennt sich der Stadtrat 2019 zur Innenentwicklung. \nDer kommunale Mehrwertausgleich ist in erster Linie ein raumplane-\nrisches Instrument, das die Siedlungsentwicklung nach innen unter-\nstützen soll.  \n\nDie Siedlungsentwicklung nach innen ist ein tragendes Element der \nStadtentwicklung. Sie ist anspruchsvoller und aufwendiger als eine \nweitere Ausdehnung der Siedlungsfläche. Die öffentlichen Infrastruk-\nturen müssen mit den steigenden Anforderungen infolge der Nut-\nzungsintensivierung Schritt halten. Um dies zu unterstützen, ist der \nMehrwertausgleich ein adäquates Mittel. Er ermöglicht, dass nicht \nnur von Nutzungserhöhungen begünstigte Grundeigentümer vom \nPlanungsmehrwert profitieren, sondern die gesamte Stadtbevölke-\nrung, indem die Stadt mit den Erträgen aus der Mehrwertabgabe ge-\nzielt bestehende öffentliche Infrastrukturen aufwerten bzw. neue \nschaffen kann. Mit dem Mehrwertausgleich entsteht den Eigentü-\nmern zudem kein Verlust, sondern ein Teil des Gewinns wird in öf-\nfentliche Infrastrukturen zur Steigerung der Standortattraktivität in-\nvestiert, wovon Grundeigentümer und Investoren gleichermassen wie \ndie Bevölkerung profitieren.   \n\nIn diesem Sinne ist der gesetzliche Maximalwert von 40 Prozent vor-\nzusehen, um eine angemessene Alimentierung des MAG-Fonds si-\ncherzustellen. \n\n   \n\n  2.4 Städtebauliche Verträge \nStädtebauliche Verträge werden \nbevorzugt \n\n Das Instrument des städtebaulichen Vertrags, mit dem bisher im \nRahmen von Gestaltungsplanungen bereits gute Erfahrungen ge-\nmacht wurde, soll bei diesem Planungsinstrument auch in Zukunft \nprioritär zum Einsatz kommen. Der städtebauliche Vertrag ermöglicht \nin bewährter Weise die direkte Umsetzung von Massnahmen zu \nGunsten der öffentlichen Infrastruktur, ohne das Geld zunächst im \nFonds zurückzulegen. \n\nAls Alternative ist indes auch ein Mehrwertausgleich mittels rechts-\nmittelfähiger Verfügung möglich. \n\n   \n\n  2.5 Fondsreglement \n\n  Wie in den Musterbestimmungen ersichtlich, müssen die Gemeinden \nnebst der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung auch ein Regle-\nment für den Mehrwertausgleichsfonds erlassen. Art. 87 des Gemein-\ndegesetz (GG ZH) bildet die Rechtsgrundlage für die Äufnung des \nFonds durch die Gemeinde, der eine Spezialfinanzierung gemäss \nübergeordnetem Recht darstellt. Dies bedeutet, dass die Fondsein-\n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    14 \n\nnahmen nicht in den allgemeinen Gemeindehaushalt fliessen, son-\ndern exklusiv dem Verwendungszweck gemäss Fondsreglement zu \nVerfügung stehen. Im Gegensatz zum kantonalen Mehrwertaus-\ngleichsfonds werden die kommunalen Fonds dem Eigenkapital zuge-\nrechnet. Gemäss Art. 4 Abs. 2 GG ZH obliegt die Festsetzung des \nFondsreglements, unter Vorbehalt des fakultativen Referendums, \ndem Gemeinderat (Legislative). Es handelt sich um wichtige Rechts- \nsätze gemäss Art. 4 Abs. 2 GG ZH.  \n\nDie Mittel des kommunalen Ausgleichsfonds werden für kommunale \nMassnahmen der Raumplanung verwendet. § 42 MAV nennt die bei-\ntragsberechtigten Verwendungszwecke. Nebst der genaueren Zweck-\nbestimmung der kommunalen Mehrwertabgaben hat das Fondsreg-\nlement auch das Beitragsverfahren und insbesondere die Frage zu \nregeln, welches Gemeindeorgan für Fondsentnahmen zuständig sein \nsoll.  \n\nDie Gemeinden müssen jährlich über die konkrete Verwendung der \nFondsmittel informieren (§ 44 MAV); die Bekanntgabe der Ausgaben \naus dem Fonds als blosse Zahl genügt dabei nicht.  \n\nLaut Art. 37 Abs. 1 lit. j Gemeindeordnung (GO) verfügt der Stadtrat \nüber die finanziellen Befugnisse des Ausgleichsfonds gemäss Vorga-\nben des Fondsreglements. Derzeit befindet sich diese Ordnung in ei-\nner Gesamtrevision. Die Inkraftsetzung ist per 1. Januar 2022 geplant. \nGemäss dem aktuellsten Entwurf der Gemeindeordnung 2022 (be-\nhördenbereinigte Vorlage des Stadtrates für die Kommission öffentli-\nche Dienste und Sicherheit) bleibt diese stadträtliche Befugnis ge-\nwahrt.  \n\nIdealerweise erfolgen Erarbeitung und Erlass des kommunalen \nFondsreglements gleichzeitig mit der BZO-Anpassung. Das Vorliegen \ndes Reglements ist allerdings für den Kanton kein Genehmigungser-\nfordernis. Das Reglement wird durch das Amt für Raumentwicklung \n(ARE) nicht geprüft. Der Stadtrat plant jedoch die gemeinsame Über-\nweisung von BZO-Teilrevision und Fondsreglement an den Gemein-\nderat.  \n\n   \n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    15 \n\n  3. AUSWIRKUNGEN DER TEILREVISION \n  3.1 Auswirkungen für die Stadt \nRechtliche Grundlage  Mit der vorliegenden Teilrevision erhält die Stadt Uster die rechtliche \n\nGrundlage, bei Um- oder Aufzonungen sowie Gestaltungsplänen ent-\nstehende Mehrwerte auszugleichen. Sie kann zudem weiterhin städ-\ntebauliche Verträge abschliessen, neu auf der Basis des MAG.  \n\nOhne die vorliegende Teilrevision wäre es der Stadt ab dem Inkraft-\ntreten des MAG verwehrt, Mehrwerte mittels städtebaulicher Ver-\nträge auszugleichen.  \n\n   \nErträge  Die zu erwartenden Erträge aus dem kommunalen Mehrwertaus-\n\ngleich abzuschätzen, ist generell schwierig. Die Höhe des Mehrwerts \nist von vielen Faktoren abhängig. Zudem sind derzeit noch keine kon-\nkreten Auf- oder Umzonungen bekannt.  \n\n   \nStädtebauliche Verträge  Die Aushandlung von städtebaulichen Verträgen mit Investoren und \n\nGrundeigentümern Im Rahmen von Gestaltungsplänen hat in Uster \nTradition.  \n\nStädtebauliche Verträge werden zusammen mit der Erarbeitung der \nGestaltungspläne aufgestellt und benötigen eine lange Vorlaufzeit. Es \nist davon auszugehen, dass für die derzeit laufenden Planungswerke \nbis Ende Jahr die Verhandlungen zu städtebaulichen Verträgen noch \nnicht abgeschlossen werden können. Mit der Rechtskraft des MAG ab \n2021 droht eine Lücke bezüglich des Abschlusses von städtebauli-\nchen Verträgen. Dies hat für Bauwillige in Uster grosse Planungsver-\nzögerungen und Rechtsunsicherheiten zur Folge. Die Stadt wiederum \nmüsste ohne Umsetzung auf kommunaler Stufe auf jegliche Art von \nstädtebaulichen Verträgen und somit auf den Ausgleich von Mehr-\nwerten verzichten.  \n\nMit der vorliegenden Teilrevision kann die Lücke bei optimalem Ver-\nfahrensablauf so kurz als möglich gehalten werden.  \n\n   \n  3.2 Auswirkungen für Grundeigentümer \nVorerst keine Auswirkungen  Die Inkraftsetzung hat vorerst keine Auswirkungen für die Grundei-\n\ngentümer. Die Teilrevision definiert lediglich die Rahmenbedingun-\ngen, welche beim Ausgleich von künftig entstehenden Mehrwerten \ngelten. Erst wenn im Rahmen von Auf- oder Umzonungen oder Ge-\nstaltungsplänen Mehrwerte entstehen, wird eine Mehrwertabgabe \nbemessen.  \n\n   \n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    16 \n\n  4. VERFAHREN \n  4.1 Öffentliche Auflage  \nÖffentliche Auflage  Die Teilrevision MAG der Ortsplanung Uster wurde gemäss § 7 PBG \n\nab dem 4. Dezember 2020 während 60 Tagen öffentlich aufgelegt. \nWährend dieser Frist konnte sich jedermann zum Entwurf äussern. \n\n   \nEinwendungen  Zur Teilrevision MAG sind im Zuge der öffentlichen Auflage 6 Schrei-\n\nben mit insgesamt 17 Anträgen eingegangen. \n\n   \nEingehende Prüfung  Der Stadtrat hat sämtliche Einwendungen und Anträge eingehend \n\ngeprüft und keinen der Anträge berücksichtigt. \n\n   \nBericht zu den Einwendungen  Über die nicht berücksichtigten Einwendungen ist gemäss § 7 PBG \n\nein Bericht zu erstellen. Die Einwendungen wurden in einem separa-\nten Bericht dokumentiert. Im Interesse der Transparenz wurden im \nBericht alle Einwendungen behandelt. Über den Bericht zu den Ein-\nwendungen ist als Teil der Vorlage zusammen mit den übrigen Be-\nstandteilen von dem Gemeinderat zu entscheiden. \n\n   \n\n  4.2 Anhörung  \nAnhörung  Die Nachbargemeinden Greifensee, Volketswil, Fehraltorf, Pfäffikon, \n\nSeegräben, Gossau und Mönchaltorf sowie die Region Zürcher Ober-\nland (RZO) wurden zur Anhörung eingeladen. Die Gemeinden sowie \ndie Region machten keine Vorbehalte gegen die Teilrevision geltend.  \n\n   \n\n  4.3 Kantonale Vorprüfung \n\n  Mit Schreiben vom 15. Dezember 2021 hat das Amt für Raument-\nwicklung Zürich zur Vorlage Stellung genommen. Der Vorlage kann \neine Genehmigung in Aussicht gestellt werden.  \n\n   \n\n  4.4 Überarbeitung \n\n  Aufgrund der Rückmeldungen aus der öffentlichen Auflage, der kan-\ntonalen Vorprüfung, der Anhörung und der internen Vernehmlas-\nsung wurden die Dokumente überarbeitet.  \n\n   \n\n  4.5 Festsetzung Gemeinderat \n\n  Die BZO-Teilrevision bedarf der Festsetzung durch den Gemeinderat.  \n\n   \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Uster - Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    17 \n\n  4.6 Genehmigung \n\n  Die BZO-Teilrevision wird mit der Publikation der kantonalen Geneh-\nmigung grundeigentümerverbindlich.  \n\n \n\n\n