text: \nKanton Zürich Nr. 1208 /16\nBaudirektion\n\nVerfügung\nAmt für Raumentwicklung vom 1. November 2016\nRaumplanung\n\nReferenz-Nr.; ARE 16-1208\n\nKontakt: Thomas Elermann, Fachverantwortl. Ortsbild und Stadtebau, Stampfenbachstrasse 12, 8090 Zürich\n\nTelefon +41 43259 30 41, www.are.zh.ch\n\nPrivater Gestaltungsplan «Zeughausareal»\nUster - Genehmigung\n\nGemeinde Uster\n\nLage Kat.-Nrn. B5735, B7057 und B3385\n\nMassgebende - Situationsplan 1:500 vom 21. September 2015\nUnterlagen\n\n- Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan «Zeughausareal» vom 21. September 2015\n\n- Planungsbericht und Leitbild vom Mai 2015\n\n- Bericht zu den Einwendungen vom Mai 2015\n\nSachverhalt\nZustimmung Der Gemeinderat Uster stimmte mit Beschluss vom 21. September 2015 dem privaten\n\nGestaltungsplan «Zeughausareal» zu und setzte zeitgleich die entsprechenden Teilrevi\n\nsionen des Siedlungs- und Landschaftsplans sowie des Zonenplans fest. Gegen diesen\n\nBeschluss wurde das Referendum erhoben. Mittels Volksabstimmung vom 5. Juni 2016\nstimmte die Bevölkerung von Uster der Vorlage ebenfalls zu. Der entsprechende Be\n\nschluss ist gemäss Rechtskraftbescheinigung des Bezirkrats Uster vom 15. Juli 2016\nrechtskräftig. Mit Schreiben vom 20. Juli 2016 ersucht die Stadt Uster um Genehmigung\n\nder Vorlage.\n\nDer vorliegende Gestaltungsplan soll die Grundlage für eine bauliche Entwicklung des\ngesamten Zeughausareals im Hinblick auf eine gemischte und kulturelle Nutzung bei\n\ngleichzeitigem Erhalt von denkmalpflegerisch wertvoller Bausubstanz schaffen. Er trägt\n\nden Interessen der Grundeigentümer an einer nachhaltigen und etappenweisen Weiter\n\nentwicklung des Areals Rechnung und gewährleistet eine hohe Qualität in städtebauli\n\ncher, architektonischer und freiraumplanerischer Hinsicht. Im Besonderen trägt der Ge\nstaltungsplan mit seinen Mischnutzungen zur Aftraktivitätssteigerung des Zentrums von\n\nUster bei und ermöglicht den gemeinnützigen Wohnungsbau.\n\nErwägungen\nA. Formelle Prüfung\nDie massgebenden Unterlagen sind vollständig.\n\nB. Materielle Prüfung\nNutzungsmässig wird das Areal in zwei Gebiete aufgeteilt und die Nutzung wird mit Art. 5\n\ndefiniert. Im Teilgebiet West sind Wohnen und Dienstleistungen zulässig, während das\n\nAnlass und Zielsetzung\n\nder Planung\n\nZusammenfassung der\n\nVorlage\n\nBeilage 5\n\nchristian.zwinggi\nUnterstreichen\n\n\n\nD Baudirektion\n2/3\n\nTeilgebiet Ost für Nutzungen, die der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienen, vorbehalten\n\nbleibt. Die hochgesteckten qualitativen Zielsetzungen gemäss Art. 3 der Gestaltungs\n\nplanvorschriften werden mit Art. 8 der Gestaltungsplanvorschriften (Weftbewerbspflicht)\n\nsichergestellt.\n\nLärmschutz Mit Entscheid des Bundesgerichts BGE 1C_139/2015 vom 16. Marz 2016 erfolgte eine\n\nÄnderung der Lüftungsfensterpraxis. Die Lärmgrenzwerte müssen neu bei Neubauten an\n\nallen Fenstern lärmempfindlicher Räume eigehalten werden. Um dem raumplanerischen\n\nInteresse an einer hochwertigen Siedlungsverdichtung nach innen gerecht zu werden,\n\nkönnen aber Ausnahmebewilligungen erteilt werden, sofern mit Lüftungsfenstern und\n\nweiteren Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt wird. Art. 15 der\n\nGestaltungsplanvorschriften ist in diesem Sinne anzuwenden.\n\nErgebnis der Vorprüfung Den mit Vorprüfung des Amts für Raumentwicklung vom 17. Juli 2014 gestellten Anträgen\n\nwurde vollumfänglich entsprochen.\n\nHinweis Auf folgenden Sachverhalt wird in der vorliegenden Genehmigung hingewiesen:\n\nAufgrund der mit dem Gestaltungsplan einhergehenden Nutzungsänderungen sind An\n\npassungen des Siedlungs- und Landschaftsp)ans und des Zonenplans notwendig. Die\n\nentsprechenden Verfahren wurden parallel zum vorliegenden Verfahren durchgeführt.\n\nDie Anpassungen werden mit separaten Verfügungen genehmigt.\n\nC. Ergebnis\nDie Vorlage erweist sich im Ergebnis als rechtmässig, zweckmässig sowie angemessen\n\nund kann genehmigt werden ( 5 Abs. 1 PBG). Gemäss § 5 Abs. 3 PBG ist der Genehmi\n\ngungsentscheid von der Gemeinde zusammen mit dem geprüften Akt zu veröffentlichen\n\nund aufzulegen.\n\nGestützt auf § 2 lit. d und § 9 der Gebührenordnung für Verwaltungsbehörden ist für diese\n\nVerfügung eine Gebühr zu erheben.\n\nDie Baudirektion verfügt:\n\n1. Die Festsetzung des privaten Gestaltungsplans «Zeughausareal», dem der Gemein\n\nderat Uster mit Beschluss vom 21. September 2015 zugestimmt hat, wird genehmigt.\n\nII. Die Staats- und Ausfertigungsgebühr beträgt Fr. 436.80 (106 528/83100.40.100)\n\nund wird der Rechnungsadressatin gemäss Dispositiv V auferlegt.\n\nIII. Gegen Dispositiv II dieser Verfügung kann innert 30 Tagen, von der Mitteilung an ge\n\nrechnet, beim Baurekursgericht des Kantons Zürich, Postfach, 8090 Zürich, schriftlich\n\nRekurs erhoben werden. Die Rekursschrift muss einen Antrag und dessen Begrün\n\ndung enthalten. Die angefochtene Verfügung ist beizu legen oder genau zu bezeich\n\nnen. Die angerufenen Beweismiftel sind genau zu bezeichnen und soweit wie mög\n\nlich beizulegen. Rekursentscheide des Baurekursgerichts sind kostenpflichtig; die\n\nKosten hat die im Verfahren unterliegende Partei zu tragen.\n\n\n\nBaudirektion\n3/3\n\nIV. Die Stadt Uster wird eingeladen\n\n- Dispositiv 1 sowie den kommunalen Beschluss samt Rechtsmiftelbelehrung zu ver\n\nöffentlichen\n\n- diese Verfügung zusammen mit der geprüften Planung aufzulegen\n\n- nach Rechtskraft die Inkraftsetzung zu veröffentlichen und diese dem Baurekursge\n\nricht sowie dem Amt für Raumentwicklung mit Beleg der Publikation mitzuteilen\n\n- nach Inkrafttreten die Änderungen in der amtlichen Vermessung nachführen zu\n\nlassen\n\nV. Mitteilung an:\n\n- Stadtrat Uster (unter Beilage von vier Dossiers)\n\n- Baurekursgericht (unter Beilage von zwei Dossiers)\n\n- Amt für Raumentwicklung (unter Beilage von zwei Dossiers)\n\n- Stadt Uster, Stadtraum und Natur, Oberlandstrasse 78, 8610 Uster (Rechnungs\n\nadressatin, Nachführungsstelle)\n\nAmt für\nRaumentwicklung\n\nFür den Auszug:\n\n\n\nAmt für Raument‘ickIung\n\nSTADT USTER\n\nMAI 2015\n\nPRIVATER GESTALTU NGSPLAN\n\n«ZEUGHAUSAREAL», USTER\n\nSITUATIONSPLAN M 1:500\n\nW uster\nWohnstadt am Wasser\n\nGrundeigentümerin:\n\nSchweizerische EidgenossenschaftNBS\narmasuisse Immobilien, Bern\nP.\n\n....uarto.viei\nPortofoliomanager\n\nPräsidentin / Präskient\n\n(±\n\nProjektverfasser:\nMorger + Dettli Architekten AG\nSpitalstrasse 8, 4056 Basel\n\nmanoa Landschaftsarchitekten GmbH\nSeidengasse 51, 8706 Meilen\n\nOdinga und Hagen AG\nSeestrasse 98, 8610 Uster\n\nUster\n\nStadt Uster, Uster\nParzelle» Kat.-Nrn. B7057 und B3385\n\n‘c Uster\n\nmentssekretärin / Parlamentssekretär\n%\n\nSieber Cassina ÷ Partner AG\nLangstrasse 149, 8004 Zürich\n\nstadt raum verkehr - Birchler+Wicki\nSihlquai 75, 8005 Zürich\n\nZustimmung des Gemeinderates am: Uster\n\nIm Namen des Gemeinderates: GRB-Nr ‚t. S5\n\nVon der Baudirektion genehmigt am: . . ..\n\n. •N 2016\n\nFür die Baudirektion BDV Nr\n\n—\n\n\n\nEichstrasse\n\nT\n\nW\ninterthurerstrasse\n\nBe\nrc\n\nht\nold\n\nstr\nas\n\nse\n\nZürichstrasse\n\nSeilerweg\n\nGartenstrasse\n\nZe\nug\n\nha\nus\n\nga\nss\n\ne\n\nSü\nds\n\ntra\nss\n\ne\n\nB6997\n\nB7033\n\nB2371\n\nB6996\n\nB6461\n\nB7058\n\nB7\n05\n\n9\n\nB7056\n\nB2240\nB2241\n\nB6012\n\nB2876\n\nB6912\n\nB5808\n\nB4438\n\nB6462\n\nB6403\n\nB6266\n\nB5793\n\nB5758\n\nB5757\n\n2\nB5190\n\nB5187\n\nB5051\n\nB4323\n\nB\n\nB\n33\n\n84\n\nB2393\n\nB2392\nB2391\n\nB2349\n\nB2243 B2242\n\nSR B6896\n\nB5756\n\nB4817\n\nB7067\n\nB5733\n\nB5794\n\nB7414\n\nB7415\n\nWEST B\n\nWEST A\n\nWEST C\n\nOST D\n\nWEST II\n\nOST II\n\nWEST I\n\nOST I\n\nVers-Nr. 6821\n\nVers.-Nr. 6822\n\nVers.-Nr. 6823\n\nVers.-Nr. 6824\n\n457.28\n\n457.79\n\n456.90\n\n457.96\n\n457.72\n\n456.96\n\n457.48\n\n457.30\n\n456.87\n\n457.12\n\n457.12\n\n457.09\n\n457.73\n\n457.71\n\n457.08\n\n457.12\n\nx = 696 180.187 \ny = 245 292.990\n\nx = 696 167.694 \ny = 245 302.165\n\nx = 696 186.920 \ny = 245 327.170\n\nx = 696 185.986 \ny = 245 310.947\n\nx = 696 156.036 \ny = 245 312.671\n\nx = 696 156.970 \ny = 245 328.894\n\nx = 696 094.105 \ny = 245 316.842\n\nx = 696 089.819 \ny = 245 304.917\n\nx = 696 102.105\ny = 245 294.667\n\nx = 696 085.769 \ny = 245 275.086\n\nx = 696 146.042 \ny = 245 224.802\n\nx = 696 138.355 \ny = 245 215.588\n\nx = 696 065.796\ny = 245 276.122\n\nx = 696 132.124\ny = 245 253.732\n\nx = 696 144.616 \ny = 245 244.557\n\nx = 696 182.607 \ny = 245 281.490\n\nx = 696 177.163 \ny = 245 251.582\n\nx = 696 168.881\ny = 245 254.994\n\nx = 696 150.214 \ny = 245 209.689\n\nx = 696 219.525\ny = 245 181.130\n\nx = 696 238.275 \ny = 245 226.634 x = 696 260.828 \n\ny = 245 222.530\n\nx = 696 268.707\ny = 245 265.818\n\nx = 696148.912 \ny = 245276.591\n\nx = 696 101.208 \ny = 245 326.514\n\nFreiraum FR III\n\nFreiraum FR III\n\nFreiraum FR I\n\nFreiraum FR II\n(min. 2500 m2 )\n\nTeilgebiet WEST\n\nTeilgebiet OST\n\nSammelbauwerk Tiefgarage\n\n(Art. 10 GPV)\n\nA\n\nA\n\nTe\nilg\n\neb\niet\n\nsg\nre\n\nnz\ne\n\nB\n\nB\n\nB7057\n\nB5735\n\nB3385\n\n0 5 10 25\n\nRRB Nr. 3079/1938\n\nRRB Nr. 3079/1938\n\nRRB \nNr. \n\n30\n79\n\n/1\n93\n\n8\n\nR\nR\n\nB\n N\n\nr. \n30\n\n79\n/1\n\n93\n8\n\nR\nR\n\nB\n N\n\nr. \n30\n\n79\n/1\n\n93\n8\n\nRRB \nNr. \n\n30\n79\n\n/1\n93\n\n8\n\nR\nR\n\nB\n N\n\nr. \n15\n\n98\n/1\n\n96\n1\n\nRRB Nr. 1557/1943\n\n4358/1970\n\nRRB Nr. 1592/1937\n\nRRB Nr. 1592/1937\n\nRRB Nr. 1592/1937\n\nRRB Nr. 1592/1937\n\nRRB Nr. 1592/1937\n\nx=...\ny=...\n\nLegende:\nVerbindliche Festlegungen\n\nGeltungsbereich privater Gestaltungsplan (Art.1 GPV)\n\nTeilgebiete (Art.4 GPV)\n\nBaubereich Neubauten (Art.4 GPV)\n\nBaubereich historische Bestandsbauten (Art.4 GPV)\n\nFreiraum FR I: Gartenhof (Art.9 GPV)\n\nFreiraum FR II: Kulturhof (Art.9 GPV)\n\nFreiraum FR III: Umgebung (Art.9 GPV)\n\nzu erhaltende Bäume (Art.9 GPV)\n\nBereich Erschliessung Gestaltungsplangebiet (Art.10 GPV)\n\nabsolute Koordinaten\n\n482.27\n\nLegende:\nInformative Angaben\n\nGrundstück Kataster-Nummer (Art.1 GPV)\n\nVersicherungs-Nummern Bestandsbauten\n\nGrundstücksgrenzen\n\nHöhenkoten bestehendes Terrain\n\nFuss- und Radwegverbindungen (Art.10 GPV)\n\nBaulinien\n\nQuartiersammelstelle\n\nbeabsichtigtes Bauvolumen gemäss Bebauungskonzept\n\nB5735\n\nVers.-Nr. 6823\n\nM A I   2 0 1 5\n\nP R I V A T E R   G E S T A L T U N G S P L A N\n\n« Z E U G H A U S A R E A L » ,  U S T E R\n\nS I T U A T I O N S P L A N   M   1 : 5 0 0\n____________________________________________________________________\n\nGrundeigentümerin: Uster, ..........................................................\n\nSchweizerische Eidgenossenschaft/VBS\narmasuisse Immobilien, Bern Stadt Uster, Uster\nParzelle Kat.-Nr. B5735 Parzellen Kat.-Nrn. B7057 und B3385\n\n........................................................ …………………......…...........……….....……\n\n____________________________________________________________________\n\nZustimmung des Gemeinderates am: Uster, ..........................................................\n\nIm Namen des Gemeinderates: GRB-Nr. ......................................................\n\nPräsidentin / Präsident Parlamentssekretärin / Parlamentssekretär\n\n........................................................ ……………………...........………...........……\n\n____________________________________________________________________\n\nVon der Baudirektion genehmigt am: ……….................................\n\nFür die Baudirektion BDV Nr. ......................................................\n\n........................................................\n\n______________________________________________________________________\n\nProjektverfasser:\nMorger + Dettli Architekten AG Sieber Cassina + Partner AG\nSpitalstrasse 8, 4056 Basel Langstrasse 149, 8004 Zürich \n\nmanoa Landschaftsarchitekten GmbH stadt raum verkehr - Birchler+Wicki\nSeidengasse 51, 8706 Meilen Sihlquai 75, 8005 Zürich\n\nOdinga und Hagen AG\nSeestrasse 98, 8610 Uster\n\nS T A D T   U S T E R\n\nErläuterungsschnitt B-B (Schema) 1:500\n\nOST I OST II\n\n25m\n\ng \ne \n\nw\n a\n\n c\n h\n\n s\n e\n\n n\n e\n\n s\nT \n\ne \nr r\n\n a\n i \n\nn\n\nOST DFreiraum FR II (min. 2500 m2 )\n\nM\n A\n\n X\n I \n\nM\n A\n\n L\n2 \n\n5 \nm\n\nErläuterungsschnitt A-A (Schema) 1:500\n\nWEST I WEST II\n\n25m 25m\n\n11m\n\nM\n A\n\n X\n I \n\nM\n A\n\n L\n1 \n\n1 \nm\n\ng \ne \n\nw\n a\n\n c\n h\n\n s\n e\n\n n\n e\n\n s\nT \n\ne \nr r\n\n a\n i \n\nn\n\ng \ne \n\nw\n a\n\n c\n h\n\n s\n e\n\n n\n e\n\n s\nT \n\ne \nr r\n\n a\n i \n\nn\n\ng \ne \n\nw\n a\n\n c\n h\n\n s\n e\n\n n\n e\n\n s\nT \n\ne \nr r\n\n a\n i \n\nn\n\nFreiraum FR IWEST A WEST B WEST C\n\nM\n A\n\n X\n I \n\nM\n A\n\n L\n2 \n\n5 \nm\n\nM\n A\n\n X\n I \n\nM\n A\n\n L\n2 \n\n5 \nm\n\nSituationsplan 1:500\n\n\n\nAmt für Raumentwicklung\n\nSTADT USTER\n\nMAI 2015\n\nPRIVATER GESTALTUNGSPLAN\n\n«ZEUG HAUSAREAL», USTER\n\nVORSCHRIFTEN\n\nuster\nWohnstadt am Wasser\n\nGrundeigentümerin:\n\nSchweizerische EidgenossenschaftNBS\narmasuisse Immobilien, Bern\nParzelle Kat.-Nr B5735\n\npodofoli omanager\n\nUster, ..P%:‘\n\nStadt Uster, Uster\nParzellen Kat.-Nrn. B7057 und B3385\n\nadtrat Uster\n\nProjektverfasser:\n\nMorger + Dettli Architekten AG\nSpitalstrasse 8, 4056 Basel\n\nmanoa Landschaftsarchitekten GmbH\nSeidengasse 51, 8706 Meilen\n\nOdinga und Hagen AG\nSeestrasse 98, 8610 Uster\n\nSieber Cassina + Partner AG\nLangstrasse 149, 8004 Zürich\n\nstadt raum verkehr - Birchler+Wicki\nSihlquai 75, 8005 Zürich\n\nZustimmung des Gemeinderates am: Uster 2‘\nIm Namen des Gemeinderates: GRB-Nr 4..35\nPräsidentin / Präsident Parlamentssekretär—\n\n‚..€.\nVon der Baudirektion genehmigt am: .. NOV 16\n\nFür die Baudirektion BDV Nr\n\n\n\n- 2 - \n \n \n\nA .  A L L G E M E I N E  B E S T I M M U N G E N  \n\nArt. 1 Geltungsbereich und Bestandteile \n\n1 Für das Zeughausareal (Grundstücke Kat.-Nrn. B5735, B7057 und B3385) mit einer \nGesamtfläche von 30‘408 m2 wird ein privater Gestaltungsplan im Sinne von § 85 f. \nPBG festgesetzt. \n\n2 Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus den nachfolgenden Vorschriften und \ndem zugehörigen Plan im Massstab 1:500 vom Mai 2015. \n\n3 Der Planungsbericht nach Art. 47 RPV dient ausschliesslich der Erläuterung des Ge-\nstaltungsplans und ist nicht verbindlicher Bestandteil. \n\nArt. 2 Verhältnis zum übergeordneten Recht \n\n1 Soweit die nachfolgenden Artikel nichts Abweichendes bestimmen, gelten die Vor-\nschriften des Planungs- und Baugesetzes (PBG) mit Einschluss der ausführenden \nkantonalen Erlasse. \n\n2 Vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten. \n\nArt. 3 Ziele / Zweck \n\n1 Der Gestaltungsplan schafft die Grundlage für eine bauliche Entwicklung des gesam-\nten Zeughausareals im Hinblick auf eine gemischte und kulturelle Nutzung bei gleich-\nzeitigem Erhalt von denkmalpflegerisch wertvoller Bausubstanz. Er trägt den Interes-\nsen der Grundeigentümer an einer nachhaltigen und etappenweisen Weiterentwick-\nlung des Areals Rechnung und gewährleistet eine hohe Qualität in städtebaulicher, \narchitektonischer und freiraumplanerischer Hinsicht. Im Besonderen trägt der Gestal-\ntungsplan mit seinen Mischnutzungen zur Attraktivitätssteigerung des Zentrums von \nUster bei und ermöglicht den gemeinnützigen Wohnungsbau. \n\n \n\n\n\n- 3 - \n \n \n\nB .  N U T Z U N G  U N D  G E S T A L T U N G  \n\nArt. 4 Teilgebiete, Baubereiche, Gebäudehöhen und Geschossanzahl \n\n1 Der Gestaltungsplanperimeter umfasst die folgenden Teilgebiete: \n\nWEST westliches Teilgebiet \nOST östliches Teilgebiet \n\n2 Innerhalb dieser Teilgebiete sind die folgenden Baubereiche mit der dazugehörigen \nAnzahl an Gebäuden definiert: \n\nHistorische Bestandsbauten: \n\nWEST I 1 Zeughaus \nWEST II 1 Verwaltungsgebäude \nOST I 1 Zeughaus \nOST II 1 Zeughaus \n\nNeubauten: \n\nWEST A 2 Gebäude \nWEST B 2 Gebäude \nWEST C 1 Gebäude \nOST D 5-6 Gebäude \n\nGebäude oder Gebäudeteile sind innerhalb der Baubereiche anzuordnen. Davon \nausgenommen sind die folgenden Bauten, Bauteile und Anlagen: \n\na. unterirdische Bauten und Bauteile wie Tiefgaragen und Kelleranlagen zu Hauptge-\nbäuden (inkl. Technikräume); \n\nb. Erschliessungsbauwerke und Parkierungsanlagen; \nc. technische Anlagen und Oberlichter;  \nd. Besondere Gebäude; \ne. Kinderspielplätze und Kunstwerke. \n\n3 In den Teilgebieten für Neubauten gelten die folgenden maximalen Gebäudehöhen \nab dem gewachsenen Terrain: \n\nWEST A 25 m \nWEST B 25 m \nWEST C 11 m \nOST D 25 m \n\nTechnische Anlagen, Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie sowie unterge-\nordnete Bauteile wie Liftaufbauten, Dachausgänge, Absturzsicherungen von Terras-\nsen und dergleichen dürfen die maximale Gebäudehöhe überschreiten. \n\n4 Im Gestaltungsplanperimeter ist die Zahl der anrechenbaren Geschosse im Rahmen \ndes PBG frei.  \n\n5 Es darf im Gestaltungsplanperimeter maximal ein Untergeschoss erstellt werden. \n\n \n\n\n\n- 4 - \n \n \n\nArt. 5 Nutzung und Ausnutzung der Baubereiche \n\n1 Es sind die folgenden Nutzungen mit folgenden Beschränkungen zulässig:  \n\nTeilgebiet WEST: \n\na. Wohnen, Dienstleistungsnutzungen, mässig störendes Gewerbe sowie im Baube-\nreich WEST I Verkaufsnutzungen von insgesamt maximal 500 m2; \n\nb. Mindestwohnanteile: Baubereiche WEST A und WEST B zusammen 80% und \nBaubereich WEST C 100%; \n\nc. Maximaler Wohnanteil Erdgeschoss: Baubereiche WEST A und WEST B zusam-\nmen 60%;  \n\nd. Etwa die Hälfte der Wohnungen sind als Mietwohnungen durch gemeinnützige \nWohnbauträger zu erstellen und zu betreiben. Die Bemessung der Wohnungsmie-\nte richtet sich nach dem Prinzip der Kostenmiete gemäss Fachstelle für Wohnbau-\nförderung des Kantons Zürich. \n\nTeilgebiet OST: \n\na. Nutzungen, welche der Erfüllung öffentlicher Aufgaben dienen, insbesondere der \nKultur wie: Kulturzentrum, Tagungszentrum samt Hotel, Restaurant und derglei-\nchen sowie der Kultur dienende Verkaufsnutzungen und Dienstleistungen; \n\nb. Ladengeschäfte, die dem Ziel und Zweck gemäss Art. 3 dienen, sind nur mit einer \nVerkaufsfläche von insgesamt höchstens 200 m2 zulässig. Davon ausgenommen \nsind Restaurants und dergleichen. \n\n2 Die maximale anrechenbare Geschossfläche (Vollgeschosse einschliesslich Dach- \nund Untergeschosse) beträgt innerhalb der Baubereiche für Neubauten: \n\nWEST  A 7‘200 m2 \nWEST  B 7‘800 m2 \nWEST C 1‘000 m2 \nOST D 18‘000 m2 \n\nZur anrechenbaren Geschossfläche zählen sämtliche dem Wohnen, Arbeiten oder \nsonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume unter \nEinschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren \nTrennwänden. \n\nReduits und Lagerflächen über dem gewachsenen Terrain zählen zur anrechenbaren \nGeschossfläche.  \n\n3 Für die Bestandsbauten gibt es keine Ausnutzungsbeschränkung. \n\n \n\n\n\n- 5 - \n \n \n\nArt. 6 Gestaltung / Abgrabungen / Abstände / Etappen \n\n1 Bauten, Anlagen und Umgebung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der \nbaulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so zu ge-\nstalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. Diese Anforderung gilt \nauch für Materialien und Farben.  \n\n2 In den Baubereichen für Neubauten müssen die Gebäude an die historische Be-\nstandsbauten angebaut werden. \n\n3 Es sind angemessene Abgrabungen und Aufschüttungen unter Vorgabe einer gut \nabgestimmten Einpassung der Bauten (inkl. Tiefgaragen und deren Einfahrten) und \nfür die Erschliessungen (Strassen und Wege) erlaubt. \n\n4 Unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse \ndarf ohne Rücksicht auf Abstandsbestimmungen gebaut werden.  \n\n5 Eine etappierte Ausführung der Bauten ist zulässig, wobei jede Etappe in sich im \nortsbaulichen und erschliessungstechnischen Kontext eine städtebaulich gute Lösung \nergeben muss.  \n\nArt. 7 Denkmalschutz \n\n1 Die Gebäude Vers.-Nr. 6821, 6822, 6823 sowie 6824 stellen Schutzobjekte im Sinne \nvon § 203 lit. c) PBG dar. \n\n2 Die baulichen Erweiterungsmöglichkeiten, Erneuerungen sowie sonstige Massnah-\nmen richten sich nach den Bestimmungen der separaten Schutzanordnungen betref-\nfend Denkmalschutz und unterliegen der Bewilligung durch die Baudirektion des Kan-\ntons Zürich und der Gemeinde Uster. \n\nArt. 8 Wettbewerbspflicht \n\n1 Der Gestaltungsperimeter unterliegt einer Wettbewerbspflicht nach SIA Ordnung 142 \noder 143 (Ausgabe 2009) unter Einbezug der Stadt Uster. \n\n2 Alternativ zur Wettbewerbspflicht darf im Teilgebiet WEST dem Siegerteam des städ-\ntebaulichen Studienauftrags direkt ein Auftrag erteilt werden. \n\n \n\n\n\n- 6 - \n \n \n\nC .  F R E I R Ä U M E  \n\nArt. 9 Freiraum \n\n1 Der Gestaltungsplanperimeter umfasst die folgenden Freiräume:  \n\nFR I Gartenhof \nFR II Kulturhof \nFR III Umgebung \n\n2 Die Freiräume sind jeweils als eigenständige Aussenräume zu gestalten. Im Teilge-\nbiet WEST sind die Bauträger verpflichtet, die Planung und Ausführung in gegenseiti-\nger Absprache zu koordinieren. Es gelten die folgenden Bestimmungen: \n\na. Der Freiraum FR I ist als Gartenhof zu gestalten, welcher als Haupterschliessung \nfür Fussgänger der Neubauten in den Baubereichen WEST A und WEST B dient. \nIn diesem Freiraum ist eine Fläche von mindestens 180m2 sickerfähig und nicht \nunterbaut zu gestalten;  \n\nb. Der Freiraum FR II ist als öffentlicher Platz mit einer Fläche von mindestens 2'500 \nm2 zu gestalten, welcher als Haupterschliessung für Fussgänger der Neubauten im \nBaubereich OST D dient. Der Freiraum muss innerhalb des Baubereiches OST D \nzwischen den Neubauten angeordnet werden; \n\nc. Der Freiraum FR III ist im städtebaulichen Gesamtkontext zu gestalten. Es dürfen \nkeine Bauten unter dem gestalteten Terrain für Tiefgaragen und Kelleranlagen er-\nstellt werden. \n\n3  Die im zugehörigen Plan bezeichneten Bäume sind zu erhalten. Für abgehende \nBäume ist angemessener Ersatz zu beschaffen. \n\n \n\n\n\n- 7 - \n \n \n\nD .  E R S C H L I E S S U N G  U N D  P A R K I E R U N G  \n\nArt. 10 Erschliessung \n\n1 Die Erschliessung des Gestaltungsplangebiets für den motorisierten Individualverkehr \nkann an den im zugehörigen Plan bezeichneten Bereichen ab der Zürichstrasse, der \nSüdstrasse, der Berchtoldstrasse und der Zeughausgasse erfolgen. \n\n2 Unterirdische Abstellplätze für die Baubereiche WEST A, WEST B und OST D wer-\nden über ein gemeinsames Sammelbauwerk über die Zürichstrasse erschlossen. \n\nDie Realisierung des gemeinsamen Sammelbauwerkes muss mit der ersten Etappe \ndieser Baubereiche erfolgen. Das gemeinsame Erschliessungsbauwerk ist so anzu-\nordnen, dass alle Baubereiche unabhängig voneinander erschlossen werden können.  \n\nDie Tiefgaragen für die Baubereiche WEST A, WEST B und OST D können unab-\nhängig der Teilgebietsgrenze erstellt werden.  \n\nDer Baubereich WEST C wird über die Zeughausgasse erschlossen. Alternativ ist ei-\nne Anbindung an die Tiefgaragen der anderen Baubereiche zulässig. \n\n3 Durch das Areal sind geeignete öffentlich zugängliche Fuss- und Radwegverbindun-\ngen in Nord-Süd- und Ost-West Richtung zu Lasten der Grundeigentümerschaft zu \nführen. \n\nArt. 11 Parkierung \n\n1 Für die historischen Bestandsbauten WEST I und WEST II sowie OST I und OST II \nund deren jeweiligen Nutzungen besteht keine Parkplatzpflicht.  \n\n2 Bei der Einrichtung eines dynamischen Parkleitsystems sind die erforderlichen Daten \nbereitzustellen. \n\nTeilgebiet WEST: \n\na. Die Zahl der Abstellplätze in den Baubereichen WEST A, WEST B und WEST C \nbestimmt sich nach der Parkplatzverordnung der Stadt Uster vom 1. August 1992. \nEs gelten die reduzierten Bedarfsziele von Reduktionsgebiet A. \n\nb. Die reduzierten Bedarfsziele dürfen innerhalb der zulässigen Mindest- und \nHöchstwerte für die Bedarfskategorie sowie für jede Nutzung einzeln bestimmt \nwerden. \n\nc. Weitere Reduktionen von Abstellplätzen für einzelne oder alle Nutzungen sowie für \ndie Bedarfskategorie können einzeln betrachtet mit einem Mobilitätskonzept reali-\nsiert werden. Für die erstellen Parkplätze ist ein benutzerabhängiges Bewirtschaf-\ntungskonzept zu erstellen. \n\nd. Unter Miteinberechnung der bestehenden Abstellplätze darf das folgende Maxi-\nmum von 130 Abstellplätzen zu keiner Zeit überschritten werden. \n\ne. Die Abstellplätze für Bewohner und Beschäftigte sind unterirdisch anzuordnen. Für \nBesucher und Kunden dürfen insgesamt höchstens 15 oberirdische ungedeckte \nAbstellplätze erstellt werden. \n\n \n\n\n\n- 8 - \n \n \n\nTeilgebiet OST: \n\nf. Im Teilgebiet OST handelt es sich um ein öffentlich bewirtschaftetes Parkhaus. \n\ng. Unter Miteinberechnung der bestehenden Abstellplätze darf das Maximum von \n260 Abstellplätzen zu keiner Zeit überschritten werden. \n\nh. Für Besucher und Kunden dürfen insgesamt höchstens 20 oberirdische ungedeck-\nte Abstellplätze erstellt werden. \n\ni. Die maximal 240 im öffentlichen Parkhaus nachgewiesenen Abstellplätze setzten \nsich zu je einem Drittel zusammen aus: \n\n- Ersatz der heute bereits bestehenden bewirtschaftete Parkplätze (Parkplatz \nSchlüssel Kat.-Nr. B7057). \n\n- Abstellplätze für die vorgesehenen Neubauten. \n\n- Abstellplätze als Ersatz für im Zentrum aufzuhebende oberirdische Abstellplätze. \n\nj. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens der ersten Realisierungsetappe erar-\nbeitet die Stadt Uster unter Einbezug des Amtes für Verkehr des Kantons Zürich \nein Mobilitätskonzept. Bei einer Erschliessung des Zeughausareals über die Zü-\nrichstrasse ist anzustreben, dass der Verkehrsablauf am Knotenpunkt Zürichstras-\nse/Berchtoldstrasse möglichst wenig beeinträchtigt wird. \n\nArt. 12 Zweiradabstellplätze \n\n1 Hinsichtlich der Erstellung von Abstellplätzen für Fahrräder und Kinderwagen gilt die \nParkplatzverordnung der Stadt Uster vom 1. August 1992.  \n\nBei Wohnnutzungen gilt ein um 50% erhöhter Normbedarf. Die Abstellplätze für Fahr-\nräder und Kinderwagen dürfen in den historischen Bestandsbauten platziert werden. \n\n2 Nicht gedeckte Kurzzeitabstellplätze für Fahrräder der Besucher und Kunden sind im \nFreien an geeigneter Stelle zulässig. \n\n3 Abstellplätze für motorisierte Zweiräder (10% bis 15% der Abstellplätze für Perso-\nnenwagen) sind an geeigneter Stelle nachzuweisen.  \n\n \n\n\n\n- 9 - \n \n \n\nE .  U M W E L T  \n\nArt. 13 Ökologische Massnahmen \n\n1 Das Platzwasser ist nach Möglichkeit über eine durchwurzelte Schicht direkt zu versi-\nckern.  \n\n2 Das Dachwasser ist nach Möglichkeit auf dem Gestaltungsplanperimeter mit geeigne-\nten Anlagen zu versickern. \n\n3 Es ist bei allen Gebäuden abzuklären, ob sich die Gebäude für eine Einrichtung von \nNistgelegenheiten für gebäudebewohnende Vogelarten eignen.  \n\n4 Flachdächer von Neubauten mit einer Fläche von mehr als 50 m2 sind, soweit sie \nnicht begehbar ausgestaltet werden oder der Nutzung von Sonnenenergie dienen, \nextensiv zu begrünen. \n\n5 Es ist bei der Anordnung und Auswahl der Leuchtkörper darauf zu achten, dass mög-\nlichst wenig Licht in die Atmosphäre gelangt. \n\nArt. 14 Energie \n\n1 Für Neubauten darf der Heizwärmebedarf die um 10 % reduzierten Werte gemäss \nden jeweils gültigen Wärmedämmvorschriften der Baudirektion nicht überschreiten. \n\n2 Für die Deckung des Heizwärme- und Wasserbedarfs ist nachzuweisen, dass höchs-\ntens 70% des zulässigen Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser mit nicht er-\nneuerbaren Energien gedeckt wird. \n\n3 Gestützt auf §295 Abs. 2 PBG besteht für beheizte Gebäude eine bedingte An-\nschlussverpflichtung (Fernwärmenetz der Energie Uster). \n\nArt. 15 Lärmschutz \n\n1 Es gelten die Immissionsgrenzwerte (IGW) der Lärmempfindlichkeitsstufe III.  \n\n2 Die IGW müssen am offenen Fenster für mindestens ein Lüftungsfenster pro lärm-\nempfindlichen Wohnraum eingehalten sein.  \n\n3 Für Wohnnutzungen entlang lärmexponierter Fassaden können Ausnahmen nach Art. \n31 Abs. 2 LSV beansprucht werden, wenn mindestens die Hälfte der lärmempfindli-\nchen Wohn- und Schlafräume jeder Wohneinheit lärmabgewandt sind und deren \nStrassenlärmbelastung am Tag 60 dB und in der Nacht 50 dB nicht überschreitet. \nZudem muss jede Wohneinheit über einen Aussenbereich verfügen, dessen Belas-\ntung am Tag 60 dB nicht überschreitet. Diese Wohneinheiten sind mit einer Komfort-\nlüftung auszustatten. \n\n4 Für lärmempfindliche Gewerberäume und Hotelräume können bei IGW-\nÜberschreitungen kontrollierte Lüftungen das offene Fenster ersetzen. \n\n \n\n\n\n- 10 - \n \n \n\nF .  S C H L U S S B E S T I M M U N G E N  \n\nArt. 16 Inkrafttreten, Änderungen \n\n1 Der Gestaltungsplan tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der kanto-\nnalen Genehmigung in Kraft. \n\n \n\n\n\nS T A D T  U S T E R     \n\n \n\n \n\nM A I   2 0 1 5 \n \nP R I V A T E R   G E S T A L T U N G S P L A N \n \n«Z E U G H A U S A R E A L»,  U S T E R \n \n\nP L A N U N G S B E R I C H T    U N D    L E I T B I L D \n\nBericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nGrundeigentümer:   \n\nSchweiz. Eidgenossenschaft/VBS \narmasuisse Immobilien, Bern Stadt Uster, Uster \n\nParzellen Kat.-Nr.: B5735 Parzellen Kat.-Nrn: B7057 und B3385 \n \n\nProjektverfasser: \n\nMorger + Dettli Architekten AG Sieber Cassina + Partner AG \nSpitalstrasse 8, 4056 Basel Langstrasse 149, 8004 Zürich \n\nmanoa Landschaftsarchitekten GmbH stadt raum verkehr - Birchler+Wicki \nSeidengasse 51, 8706 Meilen Sihlquai 75, 8005 Zürich \n\nOdinga und Hagen AG \nSeestrasse 98, 8610 Uster \n\n\n\n2 \n \n\nINHALTSVERZEICHNIS \n\n \n\nA Einleitung \n\n Bedeutung Planungsbericht und Leitbild 3 \n\n Verfahren zum Erlass des Gestaltungsplanes 4 \n\n Beteiligte Behörden und Planer 5 – 6 \n \n\nB Ausgangslage  \n\n Aktuelle Eigentümerstruktur und Nutzung Areal 7 \n\n Planungs- und baurechtliche Situation 8 \n\n Studienauftrag 9 - 11 \n \n\nC Leitbild  \n\n Bebauungs- und Freiraumkonzept 12 - 15 \n\n Erläuterung planerische Umsetzung Leitbild 16 - 26 \n \n\nD Erläuterung Gestaltungsplan  \n\n Allgemeine Bestimmungen 27  \n\n Nutzung und Gestaltung 28 - 31 \n\n Freiräume 32 \n\n Erschliessung und Parkierung 33 - 34 \n\n Umwelt 35 - 36 \n\n Schlussbestimmungen 36 \n \n\nE Anhänge \n\n Strassenlärmbeurteilung Anhang 1 \n\n Geologische Untersuchungen Anhang 2 \n\n Verkehrstechnische Untersuchungen Anhang 3 \n\n\n\n3 \n \n\nA. Einleitung \n\nBedeutung Planungsbericht  \n\nDer Planungsbericht (Erläuterungsbericht) gemäss Art. 47 der Verordnung über die \n\nRaumplanung (RPV) vom 28. Juni 2000 wird im Rahmen des Nutzungsplanverfahrens \n\nzu Händen der Genehmigungsbehörden erstellt. Der Planungsbericht gibt Auskunft \n\ndarüber, wie die Ziele und Grundsätze der Raumplanung, die Anregungen aus der \n\nBevölkerung, die Sachpläne und Konzepte des Bundes und der kantonale und \n\nregionale Richtplan berücksichtigt werden und wie sie den Anforderungen des übrigen \n\nBundesrechts, insbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen.  \n\nDer Planungsbericht richtet sich an die kantonale und städtische  \n\nGenehmigungsbehörde und an die für die Prüfung zuständigen Stellen der \n\nVerwaltung. Daneben soll der Planungsbericht auch der Stadt Uster als \n\nEntscheidungsgrundlage dienen. \n\nDer vorliegende Planungsbericht gibt ergänzende Hinweise zu den verbindlichen \n\nrechtlichen Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan "Zeughausareal", Uster. Er \n\nbeschreibt die Entstehung, die Ziele und die Festlegungen des Gestaltungsplans und \n\nsoll zum besseren Verständnis und zum Nachvollziehen der getroffenen \n\nEntscheidungen dienen. Er informiert sowohl die Bevölkerung in verständlicher Weise \n\nüber die Planungsvorlage als auch die Genehmigungsbehörde über Inhalt, Ziel und \n\nZweckmässigkeit der Planungsvorlage (Art. 47 RPV). \n\nBedeutung Leitbild  \n\nUm einen städtebaulichen und freiraumplanerischen Zusammenhang entwickeln zu \n\nkönnen, war das Erstellen eines Leitbildes (Bebauungs-, Freiraum- und \n\nErschliessungskonzept) erforderlich, welches die städtebauliche und \n\nfreiraumplanerische Grundlage für den vorliegenden privaten Gestaltungsplan bildet. \n\nDas Leitbild soll den Beteiligten (Eigentümer, Behörden, Planer etc.) zur \n\nkonzeptionellen Beurteilung von zukünftigen Planungen innerhalb des \n\nGestaltungsplanperimeters dienen. \n\nUmweltverträglichkeitsprüfung \n\nDie Ausarbeitung eines Umweltverträglichkeitsberichts und einer \n\nUmweltverträglichkeitsprüfung für das Zeughausareal, Uster ist nicht erforderlich. \n\n\n\n4 \n \n\nVerfahren zum Erlass des Gestaltungsplans \n\nKantonale Vorprüfung und Weisung Stadtrat Uster an den Gemeinderat  \n\nDie Vorprüfungen des privaten Gestaltungsplanes durch die Baudirektion des Kantons \n\nZürich sowie die städtische Ämtervernehmlassung ist per Juli 2014 erfolgt; die \n\nAnträge und Empfehlungen wurden im Rahmen einer Überarbeitung im privaten \n\nGestaltungsplan übernommen. \n\nÖffentliche Auflage (Einbezug der Bevölkerung und Interessengruppen) \n\nDie öffentliche Auflage während 60 Tagen ist erfolgt. Es wurden insgesamt 16 \n\nBegehren gestellt, davon wurden 3 Begehren im Rahmen einer Überarbeitung im \n\nprivaten Gestaltungsplan berücksichtigt, 3 Begehren wurden teilweise berücksichtigt \n\nund 10 Begehren wurden nicht berücksichtigt (siehe auch separater Bericht zu den \n\nEinwendungen).   \n\nZustimmung Gemeinderat Uster und Festsetzung privater Gestaltungsplan \n\nIm Anschluss wird nun der private Gestaltungsplan dem Stadtrat der Stadt Uster zur \n\nWeisung an den Gemeinderat unterbreitet. Anschliessend bedarf es der Zustimmung \n\ndurch den Gemeinderat der Stadt Uster zur Festsetzung des privaten \n\nGestaltungsplanes.  \n\nGenehmigung des privaten Gestaltungsplans durch die Baudirektion \n\nNach Erledigung allfälliger Einsprachen wird der private Gestaltungsplan zur \n\nGenehmigung an die Baudirektion weitergeleitet. Mit der öffentlichen Bekanntgabe der \n\nGenehmigung durch die Baudirektion wird der private Gestaltungsplan in Kraft \n\ngesetzt. \n\nVoraussetzung für den privaten Gestaltungsplan  \n\nVoraussetzung ist die Anpassung des kommunalen Siedlungs- und Landschafts-\n\nplanes von 1984 sowie des kommunalen Zonenplans von 2008 im Bereich des \n\nGestaltungsplanperimeters, welche neu zum Zentrum (Siedlungsplan), respektive zur \n\nZentrumszone Z5 mit Gestaltungsplanpflicht (Zonenplan) umgezont werden. Die \n\nUmsetzung dieser Richtplan-, respektive Zonenplanänderung erfolgt im Rahmen des \n\nGestaltungsplanverfahrens. \n\n\n\n5 \n \n\nBeteiligte Behörden \n\nAmt für Verkehr (AFV) I Volkswirtschaftsdirektion Kanton Zürich  \n\nNeumühequai 10  I  8090 Zürich \n\nInfrastrukturplanung I  Urs Günter  \n\nurs.guenter@vd.zh.ch I Tel. 043 259 30 85  \n\nFachstelle für Lärm  I  Baudirektion Kanton Zürich  \n\nWalcheturm 8090 I Zürich \n\nLärmschutz I  Thomas Gastberger  \n\nthomas.gastberger@bd.zh.ch I Tel. 043 259 55 23  \n\nAmt für Raumentwicklung \n\nArchäologie und Denkmalpflege  I  Baudirektion Kanton Zürich \n\nStettbachstrasse 7  I  8600 Dübendorf \n\nRessortleiter I  Peter Baumgartner \n\npeter.baumgartner@bd.zh.ch I Tel. 043 259 69 60 \n\nRegion Ost I  Emmanuelle Urban \n\nemmanuelle.urban@bd.zh.ch I Tel. 043 259 69 77 \n\nStadtraum und Natur  I  Stadt Uster  \n\nOberlandstrasse 78, 8610 Uster \n\nStadtplaner  I  Walter Ulmann  \n\nstadtplaner@uster.ch I Tel. 044 944 72 63  \n\nRaumplanerin  I  Sonja Gäumann  \n\nsonja.gaeumann@uster.ch I Tel. 044 944 71 95 \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n6 \n \n\nBeteiligte Planer \n\nArchitekt I  Morger + Dettli Architekten AG  \n\nSpitalstrasse 8 I 4056 Basel  \n\nFortunat Dettli  \n\ndettli@morger-dettli.ch I Tel. 061 377 77 10  \n\nAnna-Maria Wiedekind  \n\nwiedekind@morger-dettli.ch I Tel. 061 377 77 34  \n\nLandschaftsarchitekt   I  manoa Landschaftsarchitekten GmbH  \n\nSeidengasse 51 I 8706 Meilen \n\nMarie-Noëlle Adolph  \n\nm.adolph@manoa.ch I Tel. 043 497 01 77  \n\nLars Wolfer  \n\nl.wolfer@manoa.ch I Tel. 043 497 01 77  \n\nProjektentwicklung   I  Odinga und Hagen AG  \n\nSeestrasse 98 I 8610 Uster \n\nOliver Hagen  \n\nhagen@blickpunkt-lebensraum.ch I Tel. 043 444 26 73  \n\nThomas Miller  \n\nmiller@blickpunkt-lebensraum.ch I Tel. 043 444 26 49  \n\nGeologe  I  Sieber Cassina + Partner AG  \n\nLangstrasse 149 8004 Zürich \n\nThomas Schirmer  \n\nthomas.schirmer@scpag.ch I Tel. 044 297 70 90  \n\nLärm   I  Sieber Cassina + Partner AG  \n\nLangstrasse 149 8004 Zürich  \n\nPatrick Plüss  \n\npatrick.pluess@scpag.ch I 044 297 70 90  \n\nVerkehr  I  stadt raum verkehr Birchler+Wicki  \n\nSihlquai 75 8005 Zürich \n\nMarkus Birchler  \n\nbirchler@stadtraumverkehr.ch I Tel. 043 366 9610  \n\nStefan Graf  \n\ngraf@stadtraumverkehr.ch I Tel. 043 366 96 10 \n\n\n\n7 \n \n\nB. Ausgangslage \n\nAktuelle Eigentümerstruktur und Arealentwicklung \n\nDas eidgenössische Zeughaus im Zentrum von Uster wird nicht mehr militärisch \n\ngenutzt. \n\nDas insgesamt rund 26‘000 m2 grosse Grundstück gehört der armasuisse Immobilien. \n\nDank der zentralen Lage unweit des Bahnhofs hat das Areal eine grosse Bedeutung \n\nfür die Stadtentwicklung. Die armasuisse Immobilien erklärten sich bereit, der Stadt \n\nUster die Hälfte des Areals zu verkaufen und vorgängig das Gebiet gemeinsam mit \n\nder Stadt zu entwickeln.  \n\nAm 27. September 2009 genehmigten die Stimmberechtigten der Stadt Uster das \n\nstädtebauliche Entwicklungskonzept für das Zeughausareal mit dem sogenannten \n\nFünf-Phasen-Plan.  \n\nAm 4. Oktober 2010 ermächtigte der Gemeinderat Uster den Stadtrat, das Kaufrecht \n\nüber die Hälfte des Zeughausareals auszuüben.  \n\nDie armasuisse Immobilien beabsichtigen, ihren westlichen Arealteil im Baurecht \n\neinem oder mehreren Bauträgern abzugeben, um darauf Wohnungen für \n\nunterschiedliche Nutzer sowie Dienstleistungsflächen anzubieten. Auf dem östlichen \n\nArealteil galt es, die zukünftigen öffentlichen Nutzungen auszuloten. Für die \n\nStabilisierung des Nutzungskonzeptes wurde die Testplanung durchgeführt. Im \n\nBrennpunkt der vorgelagerten Testplanung standen die Entwicklung des Zentrums \n\nvon Uster im Allgemeinen und die Gebietsentwicklung des Zeughausareals im \n\nSpeziellen. Insbesondere wurden Antworten auf die Frage gesucht, ob ein neues \n\nKultur- und evtl. Tagungszentrum auf dem Zeughausareal realisiert werden soll oder \n\nob der Stadthofsaal am heutigen Standort saniert oder durch einen Neubau ersetzt \n\nwerden soll. Zudem war die Frage zu klären, wie mit den heute bestehenden, \n\ninventarisierten Bauten auf dem Zeughausareal umgegangen werden soll.  \n\nAuf der Grundlage der Erkenntnisse aus der Testplanung beschloss der Gemeinderat \n\nUster am 16. April 2012 einstimmig, dass das neue Kulturzentrum, eventuell \n\nkombiniert mit einem Tagungszentrum, auf dem Zeughausareal zu realisieren ist.  \n\nZiel des nach der Testplanung durchgeführten Studienauftrages war es, für diese \n\nNeuausrichtung des Zeughausareals eine schlüssige städtebauliche Haltung, die \n\nangemessene Dichte sowie eine glaubwürdige Volumetrie für die vorgesehenen \n\nNutzungen aufzuzeigen.  \n\n\n\n8 \n \n\nPlanungs- und baurechtliche Situation \n\nDas Zeughausareal ist im kantonalen Richtplan als Zentrumsgebiet ausgeschieden \n\n(Stand 18. März 2014) – der kommunale Siedlungsplan vom 15. Januar 1986 \n\nbezeichnet das Gebiet mit hohem Anteil öffentlicher Bauten. \n\nGemäss Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster vom 1. April 1999 befindet sich das \n\nZeughausareal in folgenden Zonen: \n\nZone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe III (Kat. Nr.: B5735 und B7057)  \n\nIn der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Oe sind fünf Vollgeschosse, zwei \n\nDachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss erlaubt - sie dient der \n\nErfüllung öffentlicher Aufgaben. Es gelten vorbehältlich der allgemeinen \n\nAbstandsvorschriften gegenüber Strassen und Wegen die kantonalrechtlichen \n\nMaximal- und Mindestmasse. Die geschlossene Bauweise und der Grenzbau sind mit \n\nunbeschränkter Bautiefe unter den kantonalrechtlichen Voraussetzungen gestattet. \n\nGegenüber Grundstücken in anderen Bauzonen gelten für den Grenzabstand und den \n\nGrenzbau die Vorschriften der betreffenden Zone. \n\nWohnzone W3/50 (Kat. Nr.: B3385) \n\nIn der Wohnzone W3/50 sind drei Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein \n\nanrechenbares Untergeschoss bei einer Ausnutzungsziffer von 50% erlaubt. Die \n\nmaximale Gebäudelänge beträgt 40m (Mehrlängenzuschlag 1/3 mit einem \n\nHöchstmass von 10m). Der Grundgrenzabstand beträgt mindestens 5m. Nicht \n\nstörende Nutzungen für Arbeitszwecke sind zulässig. \n\n \n\n\n\n9 \n \n\nStudienauftrag  \n\nDie nachfolgenden Grundsätze sind das Resultat der vorgängig durchgeführten \n\nTestplanung. \n\nWie soll das Zeughausareal in Zukunft genutzt werden? \n\nAuf dem Zeughausareal soll ein neues Kultur- und eventuell Tagungszentrum erstellt \n\nwerden. Unterschiedliche Kulturansprüche sollen sich etablieren, ohne sich zu \n\nkonkurrenzieren. Den bestehenden Zeughäusern kommt dabei ein grosser Stellenwert \n\nzu. Hier kann optimal ein differenziertes Angebot für verschiedene Kultursparten \n\ngeboten werden. Den Umfang der Angebote gilt es in einer späteren Phase noch \n\nauszuloten. \n\nAuf dem Arealteil der armasuisse Immobilien ist nur eine gemischte Nutzung denkbar. \n\nDas gehobene Wohnsegment steht dabei nicht im Vordergrund, da durch die \n\nAnsiedlung von Mischkultur mit Lärmimmissionen gerechnet werden muss. Personen, \n\ndie am Kultur- und Stadtleben interessiert sind, werden hier ein optimales \n\nLebensumfeld finden. Die armasuisse Immobilien streben unter Berücksichtigung der \n\nAnliegen der Stadt eine optimale Quartierentwicklung an.  \n\nMuss auf die bestehenden Zeughausbauten Rücksicht genommen werden? \n\nBei den Zeughausbauten handelt es sich um inventarisierte Objekte (ISOS, HOBIM). \n\nWichtig ist, dass die Geschichte des Ortes weitergeschrieben wird und die Spuren des \n\nZeughausareals auch in Zukunft erkennbar bleiben. Wird eine erhöhte Dichte \n\nangestrebt, muss entweder in die Höhe gebaut werden oder es wird mit den \n\nZeughäusern interagiert. Steht der Platz im Zentrum, so müssen die Ränder befestigt \n\nwerden. Die Dichte mit einer Ausnützungsziffer von 150 % erscheint in der \n\nvorliegenden Situation als städtebaulich verträglich. Die Durchlässigkeit und \n\nAnbindung des Zeughausareals an die angrenzenden Quartiere sind weitere \n\nHerausforderungen. Dabei ist auch ein städtebaulicher Bruch denkbar, da davon \n\nausgegangen wird, dass sich auch die Nachbarquartiere verändern werden. \n\nBraucht die Stadt Uster zusätzliche öffentliche Räume? \n\nDiese Frage wird eindeutig mit Ja beantwortet. Bei einer erhöhten Dichte erhöht sich \n\nauch der Bedarf an öffentlichen Flächen. Die in den Modellen dargestellte Ausnützung \n\nvon 150 % ist für das Zentrum von Uster angebracht. Neben dem Stadthausplatz \n\nerscheint der vorgeschlagene Gerichtsplatz als Neuentdeckung und soll weiterverfolgt \n\nwerden. Im Gebiet «Am Stadtpark» steht die Stärkung des Stadtparks im \n\nVordergrund. Der Kulturplatz auf dem Zeughausareal steht in direktem \n\nZusammenhang mit der Nutzung und der städtebaulichen Weiterentwicklung. \n\n\n\n10 \n \n\nDurchführung Studienauftrag - Verfahren \n\nDie Stadt Uster führte auf der Basis der Erkenntnisse der Testplanung zusammen mit \n\nden armasuisse Immobilien einen öffentlich ausgeschriebenen, einstufigen \n\nStudienauftrag im selektiven Verfahren durch. Es galt die Ordnung SIA 143 für Ar-\n\nchitektur- und Ingenieurstudienaufträge, Ausgabe 2009, subsidiär zu den \n\nBestimmungen über das öffentliche Beschaffungswesen.  \n\nDer Studienauftrag richtete sich an Teilnehmer aus den Fachgebieten Architektur und \n\nLandschaftsplanung. Aus den 26 Bewerbungen wurden vom Beurteilungsgremium am \n\n12. September 2012 folgende fünf interdisziplinär zusammengesetzte Teams \n\nausgewählt und zur Teilnahme am Studienauftrag eingeladen: \n\nTeilnehmer \n\n- weberbrunner architekten ag, Zürich Kuhn Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich \n\n- Caruso St John Architects, Zürich   Schmid Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich \n\n- Dürig AG, Zürich TOPOTEK 1 GmbH, Berlin \n\n- Raumbureau Rolf Jenni Tom Weiss Architekten, Zürich  \n\n  Raymond Vogel Landschaften AG, Zürich Sylvain Malfroy, Neuchâtel \n\n- Morger+Dettli Architekten AG, Basel  Manoa Landschaftsarchitekten GmbH, Meilen  \n\nBeurteilungsgremium Sachpreisrichter \n\n- Werner Egli Stadtpräsident (Vorsitz) \n\n- Thomas Kübler  Stadtrat, Abteilungsvorsteher Bau \n\n- Cla Famos Stadtrat, Abteilungsvorsteher Finanzen \n\n- Dario Viel Portfolio- und Immobilienmarkt-Manager, armasuisse Immobilien \n\n- Peter Bühler  Präsident Verein Wirtschaftsforum Uster (Ersatz) \n\nBeurteilungsgremium Fachpreisrichter \n\n- Peter Ess Dipl. Architekt FH/SIA (Moderation) \n\n- Peter Baumgartner Kant. Denkmalpflege \n\n- Oliver Schwarz Dipl. Architekt ETH/SIA/BSA \n\n- Daniel Niggli Dipl. Architekt ETH/SIA/BSA \n\n- Manuel Scholl Prof., Dipl. Architekt ETH/SIA/BSA \n\n- Lukas Schweingruber Landschaftsarchitekt BSLA \n\n- Walter Ulmann Stadtplaner, Stadt Uster \n\nProjektleitung, Vorprüfung und Sekretariat \n\n- Sonja Gäumann Raumplanerin, Stadt Uster \n\n\n\n11 \n \n\nNutzungs- und Raumprogramm Studienauftrag \n\n \nMit dem Studienauftrag sollte die für den Ort richtige Dichte und Volumetrie ausgelotet \n\nwerden. Wichtig ist, dass die Geschichte des Ortes weitergeschrieben wird und die \n\nSpuren des Zeughausareals auch in Zukunft erkennbar bleiben. Über den gesamten \n\nPlanungsperimeter wird von einer Ausnützungsziffer von mindestens 150 % \n\nausgegangen. Erwartet wurden Aussagen zur städtebaulichen Situierung, zur \n\nBebauungsstruktur, zur Freiraumgestaltung und zur Erschliessung, wobei der \n\nDurchlässigkeit und Anbindung des Zeughausareals an die angrenzenden Strassen, \n\nQuartiere und an das Zentrum ein besonderes Augenmerk galt. \n\nDas Kulturzentrum wird als öffentliche Aufgabe erachtet und dementsprechend durch \n\ndie Stadt Uster realisiert. Im Rahmen des Studienauftrags war unter anderem auch \n\ndas vorgegebene Raumprogramm auszuloten. Die Saalgrösse liegt auf Weisung des \n\nGemeinderates bei ca. 1000 Plätzen. Das Tagungszentrum war als mögliche \n\nErgänzung zum Kulturzentrum nachzuweisen und soll durch einen privaten \n\nRealisierungsträger nach klaren Vorgaben realisiert werden. Es könnte durch ein \n\nHotel mit 70–100 Zimmern ergänzt werden. Kultur- und Tagungszentrum müssen \n\nunabhängig voneinander betrieben werden können, sollen sich aber bei optimaler \n\nNutzung gegenseitig fördern. Für die Kleinkunstbühne «Qbus» war eine räumlich \n\neigenständige Lösung auf dem Areal nachzuweisen. \n\nAuf dem Arealteil der armasuisse Immobilien ist eine gemischte Nutzung mit Wohnen, \n\nGewerbe und Dienstleistungen (Kreativwirtschaft) vorgesehen. Die Ausnützungsziffer \n\nbeträgt mindestens 150 %. Der Wohnanteil war in Abhängigkeit einer zweckmässigen \n\nNutzung der bestehenden Zeughäuser auszuloten. Es wird beim Wohnen ein Anteil \n\nvon 1/2 gemeinnützigem und 1/2 mittlerem bis gehobenem Wohnungsbau angestrebt. \n\nAuftrag an die Planungsteams \n\n \nVon den Planungsteams wurden Vorschläge zur Anordnung der Nutzungen und \n\nVolumen zwecks Überprüfung der sinnvollen baulichen Dichte, der funktionalen \n\nAbhängigkeiten sowie der räumlichen Qualitäten erwartet. Gesucht wurde ein \n\ntragfähiges städtebauliches Gerüst, robust in den Kernaussagen mit angemessenem \n\nSpielraum für die nachfolgend Projektierenden als Basis für den darauf aufbauenden \n\nGestaltungsplan samt Vorstellungen über die Qualitätssicherung. \n\n\n\n12 \n \n\nC. Leitbild auf Basis des Siegerprojektes \n\nBebauungs- und Freiraumkonzept \n\nAnalyse des Ortes \n\nDie Ende der dreissiger Jahre des 20. Jahrhunderts erstellten Zeughausbauten von \n\nUster (1937) sind ein wichtiges Erbe militärischer Vorkriegsarchitektur. Sie besitzen \n\nweder eine Reminiszenz an den Historismus noch an die ländliche Architektur. \n\nVielmehr sind sie Teil einer Vereinheitlichungsstrategie von funktional, konstruktiv und \n\nökonomisch determinierten und seriell hergestellten Zeughausbauten geworden, mit \n\neinem für die Zeit erstaunlichen nüchternen Ausdruck. Dies mag auch der Grund sein, \n\ndass die Anlage von Uster ins Inventar der militärischen Hochbauten (HOBIM sowie \n\nISOS) aufgenommen wurde.  \n\nDie drei Hallenbauten sind dreigeschossig, vierschiffig, fünfzehnjochig und sind in \n\neiner Betonkonstruktion mit  einem Dachstuhl aus Holz ausgeführt. Die einheitliche \n\nPosition (Ecklage) und die Materialisierung aus rotem Sichtbackstein verstärken den \n\nEnsemblecharakter. Die Hallenbauten orientieren sich mit ihren grossen Toröffnungen \n\nnach innen und verschliessen sich nahezu komplett nach aussen. Die wesentlichen \n\nund prägendsten Eigenschaften (Struktur, Typologie, Material) der vier Gebäude sind \n\nAusgangspunkt für die konzeptionellen Entwurfsansätze. Dieser Umgang ermöglicht \n\nes der Geschichte des Ortes mit Respekt zu begegnen und die Spuren der \n\nZeughausarchitektur durch die notwendigen Interventionen nicht zu zerstören, \n\nsondern sie vielmehr als dialogischen Moment zu betrachten.  \n\nBebauungskonzept \n\nUm die Identität der Gesamtanlage mit ihrer geschlossenen, homogenen und \n\nnüchternen Wirkung zum Stadtraum hin zu behalten, konzentrieren sich alle \n\nErgänzungsbauten auf das Innere des Areals. Die Innenseiten der Hallenbauten sind \n\ndurch die, pro Joch angeordneten, grossen Tore gekennzeichnet und sind somit ein \n\nwichtiges Transfer- und Verbindungselement zwischen Innen und Aussen, zwischen \n\nPlatz und Gebäude. Diese typologische Eigenschaft ist Anlass genug sämtliche \n\nNeubauten direkt an diese Fassadenseite zu stellen. Die von der Stadt Uster \n\nvorgegebenen und im Rahmen des Studienauftrags erweiterten Nutzungen werden in \n\nEinzelbauten angeordnet. Die programmatischen Anforderungen der einzelnen \n\nNutzungen führen zu einer eigenständigen Form, Grösse und Ausdruck der \n\nNeubauten. Im Teilgebiet OST (Landanteil Stadt Uster) werden sechs und im \n\nTeilgebiet WEST (Landanteil armasuisse) vier ergänzende Gebäude so angeordnet, \n\ndass sie sich zu einer neuen kompositorischen Formation mit dem Bestand \n\ngruppieren. Dadurch bilden sich unterschiedliche Freiräume mit unterschiedlichen \n\nNutzungsansprüchen. Ein Zeughausplatz für das Kultur- und Tagungszentrum, ein \n\n\n\n13 \n \n\nGartenhof um die Wohn- und Atelierbauten und ein Verbindungsraum als wichtige \n\nNahtstelle zu den angrenzenden Wohnquartieren. Die räumliche Vernetzung in den \n\nstädtischen Kontext erfolgt über die Durchlässigkeit des Areals. Trotz der \n\nkontextuellen Verflechtung entsteht über die Art und Weise der Verdichtung ein \n\neigenständiges Cluster im Stadtgewebe. \n\n \n\nIm Norden des Areals und ausserhalb der eigentlichen Anlage besteht Raum für ein \n\nseparates grösseres Wohnhaus, das sich mit dem in Zukunft verdichtenden \n\nWohnumfeld verbindet. \n\nEs soll eine Mischnutzung auf dem gesamten Areal geschaffen werden. Damit wird \n\nsichergestellt, dass durch unterschiedliche Nutzergruppen ein lebendiges \n\nStadtquartier entsteht. \n\nErschliessung und Nutzung \n\nDie fussläufige Haupterschliessung zu den einzelnen Nutzungen erfolgt nicht peripher \n\nsondern zentral über die beiden innenliegenden Plätze. Dadurch werden diese \n\nmaximal aktiviert und mit der Bebauung vernetzt. Die Zufahrt zur Einstellhalle erfolgt \n\nüber die Zürichstrasse, die Warenanlieferungen primär über die Berchtoldstrasse. \n\nOberirdische Besucherparkplätze befinden sich entlang der Südstrasse und auf dem \n\nVorplatz an der Berchtoldstrasse. \n\nZwischen den Bestandsbauten und den Neubauten sollen, wann immer möglich, \n\ndirekte Nutzungsbeziehungen möglich werden. Prinzipiell sind für die ehemaligen \n\nZeughäuser Nutzungsvorschläge angedacht, die die baulichen Eingriffe in den \n\nBestand auf ein Minimum reduzieren und die hallenartigen Strukturen bewahren.  \n\nDie von der Stadt Uster angedachten öffentlichen Nutzungen werden auf Teilgebiet \n\nOST eventuell durch ein Tagungszentrum samt Restaurant und einem Hotel ergänzt. \n\n\n\n14 \n \n\nAuf Teilgebiet WEST entstehen zu 80% Wohnungen, zudem sind Atelier- und \n\nGewerbenutzungen, Verkauf und familienergänzende Einrichtungen vorgesehen. \n\nDie Neubauten für das Wohnen auf Teilgebiet WEST sollen eine grosse Bandbreite \n\nvon verschiedenen Grundrisstypologien und -grössen schaffen um verschiedene \n\nMietergruppen zu gewinnen. Davon sind etwa die Hälfte gemeinnützige Wohnungen \n\nzu erstellen. Neben Geschosswohnungen werden auch Maisonette-wohnungen \n\nangeboten. \n\nFreiraumkonzept \n\n \n\nDas Konzept sieht eine freiraumtypologische Gliederung der Aussenräume vor. Der \n\n«Zeughausplatz» mit den öffentlichen Nutzungen weist einen städtischen \n\nPlatzcharakter auf, orientiert sich zur Stadt hin und bildet ein eigenständiges Pendant \n\nzu dem, von Wohnbauten gerahmten «Gartenhof», mit einer eher grünen \n\nAusprägung. Konzeptionell setzt die Gestaltung stark auf die bestehenden räumlichen \n\nQualitäten des Zeughausareals. So spannen sich die Aussenräume zwischen den \n\nBauten auf, was durch die weitgehend von Fassade zu Fassade reichende \n\nBelagsfläche akzentuiert wird. Die durchgängige, offene Gestaltung und die Leere \n\nstellt im verdichteten Areal eine Qualität dar, welche atmosphärisch durch die \n\nreduzierte Materialisierung gestärkt wird. Die Ausformulierung der Höfe fördert die \n\noffene West-Ost-Durchwegung. Im Bereich zwischen den zwei Teilgebieten fördert ein \n\nverbindender Korridor mit einem öffentlichen Weg die querverbindende Nord-Süd-\n\nDurchwegung. Dieser ist nach Möglichkeit zu begrünen. \n\nDie Erschliessung der Wohnbauten verläuft über den Hof, dessen zentrales Element, \n\neine leicht erhöhte Rasenfläche, das grüne Herz des «Gartenhofs» bildet. \n\n\n\n15 \n \n\nSchattenspendende, schirmförmige Grosssträucher erlauben den vor Blicken \n\ngeschützten Aufenthalt im Freien. Zudem verleihen sie durch die jahreszeitlichen \n\nAspekte attraktive Eindrücke. Grosse Schotterrasenflächen ergänzen das Element \n\nund verzahnen formal die Bauten mit dem Aussenraum. Gerahmt mit Grünflächen für \n\nattraktive Staudenflächen oder für gemeinsames Gärtnern der Mieter entsteht ein \n\nvielfältig zonierter Hof, der Begegnung, Aneignung, grosszügige Erschliessung und \n\nRückzug zulässt. Die Schotterrasenflächen stellen die Versickerung des \n\nOberflächenwassers sicher.  \n\nDer «Zeughausplatz» umfasst den von Bäumen gerahmten Platz an der \n\nBerchtoldstrasse sowie den innerhalb der 6 Neubauten angeordneten «Kulturhof». Die \n\nFlächen werden bewusst weitgehend freigelassen, um Kulturanlässe wie Zirkus und \n\nOpenairs zu ermöglichen und die Erschliessung zu gewährleisten. Im Alltag stehen \n\ndie Flächen den Erdgeschossnutzern für Aussenbestuhlung und Ausstellungsfläche \n\nfrei zur Verfügung. Boomerangförmige Sitzelementen spannen Belagsinseln auf, die \n\ndem Aufenthalt vorbehalten sind und nicht der Erschliessung dienen. Ein Parkplatz \n\nund die Veloparkierung sind an der Berchtoldstrasse angeordnet und stärken diesen \n\nRaum als Adressbilder des Teilgebiets. Aufgrund des hohen Nutzerdrucks stellen die \n\nVegetationsflächen die maximal mögliche Ausdehnung dar. Abgesehen von der \n\nAnlieferung sind die Belagsflächen verkehrsfrei und bieten den Anwohnern und \n\nBesuchern entsprechend Raum und Möglichkeit diesen besonderen Ort im neuen \n\nKontext zu erleben.  \n\nGerahmt wird das Areal von einem grünen Gürtel. Entlang der Einfallsachsen stärken \n\ndie bestehenden, städtebaulich prägenden Baumreihen das Gesicht des Areals hin \n\nzur Innenstadt. Im Bereich des «Zeughausplatzes» wird die Reihe durch ergänzende \n\nBaumpflanzungen aufgelöst, wodurch die optische Durchlässigkeit gestärkt wird. Die \n\nbestehenden Platanen, als raumprägende Elemente werden grösstenteils erhalten, \n\nindes müssen 3 Bäume zu gegebener Zeit der Überbauung weichen. Ersetzt werden \n\nsie durch Grossbäume, die einen ökologischen Mehrwert zum bestehenden \n\nBaumbestand darstellen. Im Norden bilden Wiesenflächen mit Einzelbäumen einen \n\nfliessenden Übergang zum angrenzenden, durch Gärten geprägten Wohnquartier. \n\nDas periphere Wohnhaus verfügt über eingefriedete Privatgärten. Die Zeughäuser \n\nbilden somit die Arealgrenze, an die die Gartenstruktur des Wohnquartiers \n\nanschliesst. Innerhalb dieser befinden sich Kinderspielflächen und bieten Kindern \n\nRaum zum austoben und entfalten. Es sind aktive Spielangebote für die \n\nangrenzenden Kindertagesstätten, für die Bewohnerschaft wie auch für die Kinder des \n\numliegenden Quartiers konfliktfrei möglich. Die Südstrasse bildet die Hauptadresse \n\nder Wohnüberbauung. Hier sind Besucherparkplätze angeordnet. Entlang der \n\nZürichstrasse bildet die bestehende Stützmauer einen klaren Abschluss und schafft \n\nattraktive Aussenräume vor den Zeughäusern. Grosse Öffnungen ermöglichen jedoch \n\n\n\n16 \n \n\neine gewisse Durchlässigkeit und stellen Blickbezüge zwischen dem Aussenraum und \n\ndem Strassenraum her. \n\nErläuterungen zur planerischen Umsetzung Leitbild \n\nMutation Grundstücke \n\n \n\nDer Planungsperimeter umfasst die derzeit bestehenden Parzellen Kat.-Nr. B3385, \n\nB5735 und B7057. Das Grundstück Kat.-Nr. B5735 umfasst eine Fläche von 26’132 \n\nm2. Die armasuisse Immobilien und die Stadt Uster treten als gleichwertige Partner \n\nauf. Der östlich angrenzende Schlüssel-Parkplatz B7057 mit einer Fläche von 3’747 \n\nm2 sowie die nördlich angrenzende Parzelle B3385 der Grösse 529 m2 gehören der \n\nStadt Uster. Somit beträgt die Größe der Parzelle der armasuisse 13'066 m2, die der \n\nStadt Uster 17'342 m2.  \n\nMit der Ausübung des Kaufrechts der Stadt Uster (50% von Parzelle B7057) muss die \n\nMutation im Grundbuch vollzogen werden. \n\n\n\n17 \n \n\nVolumetrie und Geschossigkeit Neubauten \n\n \n\nAuf dem Teilgebiet WEST sind 5 Neubauten geplant. Jeweils 2 Volumen à 7 \n\nGeschosse werden an jedes bestehende Zeughaus hofseitig direkt angeschlossen, so \n\ndass eine Windmühlenartige Figur entsteht, die einen zentralen Freiraum umfasst. Ein \n\nweiteres 3-geschossiges Volumen wird nördlich des Zeughauses WEST II platziert, \n\nwelches die Struktur des vorhandenen Wohnquartiers fortsetzt. Auf dem Teilgebiet \n\nOST sind 3 Neubauten pro Zeughaus vorgesehen, die ebenfalls hofseitig direkt an die \n\nBestandsgebäude angebaut werden. Die Geschosszahlen variieren je nach Nutzung \n\nzwischen 2 und 6 Geschossen. Dadurch entstehen den verschiedenen Nutzungen \n\nangepasste, deutlich ablesbare Höhenunterschiede.  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n18 \n \n\nDenkmalschutz \n\n \n\nISOS \n\nDas Zeughausareal ist Bestandteil des Bundesinventars der schützenswerten \n\nOrtsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS, Art. G, Nr.16) mit dem \n\nErhaltungsziel C, Erhalten des Charakters. Mit dem nun vorliegenden Gestaltungsplan \n\nwird diesem Anliegen in hohem Masse Genüge getan (Art. 3, 7 und 8 der Vorschriften \n\nzum Gestaltungsplan). \n\n \n\nDie klare, orthogonal organisierte Anlage besticht durch eine einfache überzeugende \n\nKonzeption, bei der die Hauptbauten die Eckpunkte markieren. Neben der klaren \n\nräumlichen Gliederung der Objekte führt auch die einheitlich gehaltene Materialität der \n\nGebäude in rotem Sichtbackstein zu einem optischen Zusammenhalt.  \n\nEs gilt der Nachwelt die für die 1930er- und 1940er Jahre charakteristische \n\nNormalplan-Bauten der Militärarchitektur in ihren architekturhistorischen Qualitäten zu \n\nerhalten. Bauliche Eingriffe sind dementsprechend möglichst minim zu halten. Neue \n\nNutzungen, die vorzugsweise wenig oder keine Isolation benötigen, müssen auf die \n\nbestehende Architektur Rücksicht nehmen und optimaler Weise eine Symbiose mit \n\nden Neubauten eingehen.  \n\nUm die ursprüngliche Erscheinung zu erhalten, muss gewährleistet sein, dass die \n\nbestehenden Backsteinfassaden zwischen den anknüpfenden Neubauten erkennbar \n\nbleiben, die äusseren Stirnseiten der Zeughäuser weitgehend unberührt und \n\nfreigehalten werden, und die Neubauten nicht bündig zu den Stirnseiten an den \n\nBestand anschliessen. Zu den äusseren Kopfseiten der Zeughäuser sollte mindestens \n\n\n\n19 \n \n\nein Abstand von 5m eingehalten bzw. eine der vorhandenen Toröffnungen \n\nfreigelassen werden (Teilgebiet WEST: zur Südstrasse, Teilgebiet OST: zur \n\nBerchtoldstrasse). \n\n \n\n \n\n\n\n20 \n \n\nBaumplan \n\n \n\nDie vorhandene, städtebaulich prägnante Baumreihe entlang der Arealgrenze wird \n\nergänzt, um somit die einheitliche Erscheinung des Areals zu verstärken. Zum \n\nWohngebiet auf der West- und Nordseite öffnet sie sich. Die nördlich angrenzende \n\nGartenstruktur wird auf dem Areal bis zu den Zeughäusern weitergeführt und die \n\nunregelmässig gesetzten Einzelbäume der Gärten werden entlang der \n\nQuartierverbindung bis an die Zürichstrasse fortgesetzt.  \n\nDrei im Baubereich befindliche inventarisierte Bäume müssen aufgrund der \n\nGebäudestellung des neuen Kulturzentrums weichen. Die vorgesehenen \n\nErsatzpflanzungen bilden einen ökologischen Mehrwert zum bestehenden \n\nBaumbestand.  \n\nZudem werden einzelne Bäume im Bereich von Grundstückszufahrten gefällt. Für \n\nabgehende Bäume ist ebenfalls ein angemessener Ersatz zu beschaffen. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n21 \n \n\nFreiraumtypologien \n\nEndzustand \n\n \n\nMögliche Zwischenetappe \n\n \n\n \n\n\n\n22 \n \n\nAuf dem neu gestalteten Areal befinden sich verschiedene Freiräume mit \n\nunterschiedlichen Aufenthaltsqualitäten. Auf dem öffentlichen Aussenraum von \n\nTeilgebiet OST entsteht der städtische Kulturhof, über den die Erschliessung der \n\neinzelnen Gebäude erfolgt. Der weitgehend freigelassene und flexibel bespielbare \n\nPlatz ist nur mit einzelnen Sitzelementen bestückt. Die Wohnbebauungen auf dem \n\nTeilgebiet WEST erhalten einen zentralen, durch die Bebauung geschützten \n\nGartenhof, der der Bepflanzung oder dem gemeinsamen Gärtnern dient. Im Norden \n\ndes Zeughauses WEST II befindet sich, angegliedert an die Kindertagesstätte, eine \n\nSpielfläche für Kinder, die auch von den Bewohnern des angrenzenden Wohngebiets \n\nmitgenutzt werden kann. Im Bereich des neu entstehenden Wohngebäudes nördlich \n\nder Zeughäuser wird die vorhandene Gartenstruktur des Wohnquartiers fortgesetzt. \n\n\n\n23 \n \n\nErschliessung motorisierter Individual-, Fuss-, Veloverkehr \n\n \n\nDie Hauptzugänge des Areals befinden sich an der Berchtoldstrasse für den \n\nKulturbereich des Teilgebiets OST, an der Südstrasse für den Wohnbereich von \n\nTeilgebiet WEST und an der Zeughausgasse für das nördliche Wohngebäude. Die \n\nHauptzufahrt zur gemeinsamen Tiefgarage ist an der Zürichstrasse platziert.  \n\nDas Areal kann zu Fuss und per Velo sowohl in Nord-Süd-Richtung über die \n\nverlängerte Zeughausgasse als auch in Ost-West-Richtung über die neuen Plätze \n\ndurchquert werden. Dadurch entsteht eine Durchlässigkeit des Areals, wodurch die \n\nangrenzenden (Wohn-) Quartiere durch das Zeughausareal miteinander verbunden \n\nwerden und dieses seinen trennenden Charakter verliert. Die Trennwirkung der \n\nBerchtold- und Zürichstrasse wird durch neue Fussgängerquerungen reduziert. Es ist \n\nzu prüfen, ob die unattraktive Unterführung aufgehoben werden kann. \n\nDer wichtigste Zugang zum Areal erfolgt von der Gerichtsstrasse auf den \n\nZeughausplatz. Die einzelnen Gebäude des Kulturbereichs werden primär vom \n\nzentralen Platz aus über die Zeughäuser erschlossen, wodurch dieser als \n\nAnkunftspunkt und Adressbildung fungiert. Die Gebäude der Wohnbereiche besitzen \n\naufgrund ihrer Nutzung eigene Hauptzugänge. \n\nDie Veloabstellplätze für beide Teilgebiete befinden sich vorwiegend in Veloräumen in \n\nden Zeughäusern oder den Erdgeschossen der Neubauten. Zudem werden \n\nAbstellplätze für Teilgebiet OST auf dem Vorplatz an der Berchtoldstrasse angeboten. \n\nIm Gartenhof von Teilgebiet WEST befinden sich einige ungedeckte \n\nKurzzeitabstellplätze. \n\n\n\n24 \n \n\nFür den motorisierten Individualverkehr werden 18 oberirdische Besucherparkplätze \n\nfür den Kulturbereich angeboten, welche von der Berchtoldstrasse erschlossen \n\nwerden. 11 weitere für den Wohnbereich sind an der Südstrasse, solche für das \n\nnördliche Wohngebäude an der Zeughausgasse angeordnet. \n\nDie Neubauten im Teilgebiet OST werden über die anknüpfenden Zeughäuser OST I \n\nund OST II angeliefert. Diese werden über den Vorplatz an der Berchtoldstrasse \n\nerschlossen. Kleinere Anlieferungen können auch über den Kulturhof oder von der \n\nverlängerten Zeughausgasse erfolgen. Zum Gartenhof auf Teilgebiet WEST kann von \n\nbeiden Seiten zugefahren werden, generell ist dieser autofrei ausgestaltet. \n\nDie Sammelstelle für Glas und Metall liegt an der Tiefgaragenzufahrt an der \n\nZürichstrasse. Zufahrten für Entsorgungsfahrzeuge sind an den angrenzenden \n\nStrassen und der verlängerten Zeughausgasse gelegen. \n\n\n\n25 \n \n\nUntergeschoss \n\n \n\nEine gemeinschaftliche Tiefgarageneinfahrt führt zwischen den zwei Teilgebieten in \n\nein Sammelbauwerk, über welches die separaten Tiefgaragen erschlossen werden. \n\nWegen des Grundwasserspiegels (s. Geologische Untersuchungen) sind sie \n\neingeschossig und vorwiegend unterhalb der Plätze angeordnet (derzeit projektiert: \n\n119 Parkplätze im Teilgebiet WEST, 161 Parkplätze im Teilgebiet OST). Im Kulturteil \n\nwerden sie als öffentliche Parkplätze bewirtschaftet. Öffentliche Zugänge zur \n\nTiefgarage sind in die Gebäude zu integrieren. \n\nDie Zu- und Wegfahrt erfolgt über die Zürichstrasse. Wendemöglichkeiten befinden \n\nsich an den Kreiseln. Um die Umwegfahrten zu verkürzen, ist bei der Einmündung \n\nSüdstrasse ein zusätzlicher Kreisel angedacht. Das separate nördliche Wohngebäude \n\nerhält eine eigene Tiefgarage und wird über die Zeughausgasse erschlossen. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n26 \n \n\nÖffentlicher Verkehr / Reduktionsgebiet \n\n \n\nDie Erschliessung des Areals ist hauptsächlich auf den nahe gelegenen Bahnhof \n\nausgerichtet. Eine lokale Buslinie verkehrt über die Berchtoldstrasse. Derzeit befinden \n\nsich die Bushaltestellen „Jugendhaus“ der Linie 816 an der Berchtoldstrasse in die \n\nnördliche Richtung und an der Wilstrasse in die südliche Richtung. Eine Umlegung der \n\nHaltestelle in südliche Richtung von der Wilstrasse vor das Zeughausareal an die \n\nBerchtoldstrasse ist geplant.  \n\nDas Zeughausareal befindet sich laut Parkplatzverordnung vom 1. August 1992 \n\nderzeit nicht im Reduktionsgebiet A, in welchem die Reduktion der Bedarfswerte \n\nmöglich ist. Im Rahmen des Gestaltungsplans ist vorgesehen das Reduktionsgebiet A \n\nauf das Zeughausareal anzuwenden. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n27 \n \n\nUmwelt \n\n \n\nDas anfallende Platzwasser von Teilgebiet WEST wird über den zentralen Gartenhof \n\nversickert. Dieses wird über die Schulter in die zentrale Grünfläche geleitet, dort über \n\nden durchwurzelten Boden gefiltert und über eine Aussparung in der \n\nTiefgaragendecke abgeführt. Zudem sind für möglichen Starkregen Notüberläufe und \n\nRinnen vor den Eingängen einzuplanen.  Die Schotterrasenflächen dienen der \n\nVersickerung. Das Regenwasser der Dachflächen wird ausserhalb des Hofs \n\nversickert. Das Platzwasser des Zeughausplatzes wird in die Kanalisation geleitet, da \n\ndieser Platz vollständig unterbaut ist und aus konzeptionellen Gründen keine \n\nVegetationsflächen vorgesehen sind.  \n\nUm den Lärm zu konzentrieren und somit geschützte Bereiche zu generieren, wurde \n\ndie Zufahrt zur Tiefgarage an der Zürichstrasse positioniert. In dem an der \n\nZürichstrasse gelegenen Neubau sind trotz Lärmbelastung Wohnnutzungen möglich, \n\nwenn die zur Strasse orientierten Räume über eine kontrollierte Lüftung verfügen und \n\nmindestens 50% der Zimmer pro Wohnung zur ruhigen Hofseite orientiert sind. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n28 \n \n\nEtappierung \n\n \n\n \n\nDie Realisierung, sowohl der Einstellhalle als auch der Bebauungen, ist in mehreren \n\nEtappen möglich. Teilgebiet WEST ist in drei, Teilgebiet OST in zwei Etappen \n\nunterteilbar. Dabei sollen die jeweiligen Neubauten pro Zeughaus gemeinsam erstellt \n\nwerden. \n\nIn der ersten Etappe muss das Sammelbauwerk Rampe, das die Zufahrt für alle \n\nTiefgaragenbereiche gewährleistet, realisiert werden. Das nördliche Wohngebäude \n\nmit separater Einstellhalle kann gelöst von den anderen Neubauten errichtet werden. \n\n\n\n29 \n \n\nD  Erläuterung Gestaltungsplan \n\nAllgemeine Bestimmungen \n\nGeltungsbereich  \n\nDer Perimeter des Zeughausareals beinhaltet die Grundstücke Kat.-Nrn. B5735, \n\nB7057 und B3385. Über die Gesamtfläche von 30‘408 m2 wird ein privater \n\nGestaltungsplan im Sinne von § 85 f. PBG festgesetzt.  \n\nBestandteile  \n\nDer Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus den Vorschriften und dem zugehörigen \n\nPlan im Massstab 1:500 vom Februar 2015.  \n\nPlanungsbericht mit Leitbild nach Art. 47 RPV dient ausschliesslich der Erläuterung \n\ndes Gestaltungsplans und ist nicht verbindlicher Bestandteil.  \n\nVerhältnis zum übergeordneten Recht \n\nSoweit die nachfolgenden Artikel nichts Abweichendes bestimmen, gelten die \n\nVorschriften des Planungs- und Baugesetzes (PBG) mit Einschluss der ausführenden \n\nkantonalen Erlasse. Vorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt \n\nvorbehalten. \n\nZiele / Zweck  \n\nDer Gestaltungsplan schafft die Grundlage für eine bauliche Entwicklung des \n\ngesamten Zeughausareals im Hinblick auf eine gemischte und kulturelle Nutzung bei \n\ngleichzeitigem Erhalt von denkmalpflegerisch wertvoller Bausubstanz. Die Grundlage \n\nzur Ausarbeitung des Gestaltungsplans bildet der ausgelobte städtebauliche \n\nStudienauftrag. Er trägt den Interessen der Grundeigentümer an einer nachhaltigen \n\nund etappenweisen Weiterentwicklung des Areals Rechnung und gewährleistet eine \n\nhohe Qualität in städtebaulicher, architektonischer  und freiraumplanerischer Hinsicht. \n\nIm Besonderen trägt der Gestaltungsplan mit seinen Mischnutzungen und \n\nKulturnutzung zur Attraktivitätssteigerung des Zentrums von Uster bei und ermöglicht \n\nden gemeinnützigen Wohnungsbau. \n\n \n\n\n\n30 \n \n\nNutzung und Gestaltung  \n\nTeilgebiete \n\nDer Gestaltungsplanperimeter ist in zwei Teilgebiete gegliedert: Teilgebiet WEST im \n\nBesitz der armasuisse und Teilgebiet OST im Besitz / Kaufrecht der Stadt Uster.  \n\nBaubereiche \n\nInnerhalb dieser Teilgebiete sind folgende Baubereiche für die historischen \n\nBestandsbauten (WEST I + II, OST I + II) und für Neubauten (WEST A + B + C und \n\nOST D) definiert.  \n\nIn den Baubereichen für historische Bestandsbauten ist je ein Gebäude zulässig. Im \n\nBaubereich WEST A und B müssen zwei Gebäude, im WEST C darf nur ein Gebäude \n\nrealisiert werden. Für den Baubereich D sind fünf bis sechs Gebäude vorgesehen. \n\nGebäude oder Gebäudeteile sind innerhalb der definierten Baubereiche anzuordnen. \n\nAusnahme bilden unterirdische Bauten und Bauteile wie Tiefgaragen, Kelleranlagen \n\nund Technikräume, Erschliessungsbauwerke und Parkierungsanlagen, technische \n\nAnlagen und Oberlichter aus Unterniveaugeschossen, Besondere Gebäude für den \n\nnicht dauernden Aufenthalt von Menschen wie z.B. Schopf für Spielgeräte, \n\nKinderspielplätze, Kunstwerke und dergleichen. \n\nGebäudehöhen  \n\nIm Baubereich A, B und D sind die Gebäude auf eine max. Gebäudehöhe von 25m \n\nbeschränkt. Der Baubereich C orientiert sich am Massstab der angrenzenden \n\nWohnzone W3/50 mit einer maximalen Gebäudehöhe von 11m. \n\nTechnische Anlagen, Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie sowie \n\nuntergeordnete Bauteile wie Liftaufbauten, Dachausgänge, Absturzsicherungen von \n\nTerrassen und dergleichen dürfen die maximale Gebäudehöhe überschreiten. \n\n \n\n \n\nGeschossanzahl \n\nIm Gestaltungsplanperimeter ist die Zahl der anrechenbaren Geschosse im Rahmen \n\ndes PBG frei.  \n\n\n\n31 \n \n\nDie geologischen Untersuchungen (siehe Anhang 2) haben gezeigt, dass aufgrund \n\ndes Grundwasserpegels im Gestaltungsplanperimeter maximal ein Untergeschoss \n\nrealisiert werden kann. \n\nNutzung \n\nDas Teilgebiet West dient überwiegend dem Wohnen. Ein Mindestwohnanteil für die \n\nBaubereiche WEST A und WEST B von zusammen 80% und für den Baubereich \n\nWEST C von 100% ist vorgeschrieben. Neben dem Wohnen sind im Teilgebiet WEST \n\nnoch folgende Nutzungen zulässig: Dienstleistungsnutzungen, mässig störendes \n\nGewerbe. Verkaufsnutzungen sind nur im bestehenden Zeughaus Baubereich West I \n\nvon insgesamt maximal 500 m2 zulässig. Zur Verkaufsnutzung zählen alle dem \n\nPublikum zugängliche Flächen von Läden, Gastronomie und dergleichen. \n\nIm Erdgeschoss wurde zur Belebung des öffentlichen Raums der Wohnanteil für die \n\nBaubereiche WEST A und WEST B auf zusammen maximal 60% beschränkt.  \n\nEtwa die Hälfte der Wohnungen sind als Mietwohnungen durch gemeinnützige \n\nWohnbauträger zu erstellen und zu betreiben.  \n\nInnerhalb des Gestaltungsplanverfahrens fehlen die Rechtsgrundlagen zur \n\nverbindlichen Umsetzung und die Kontrollmöglichkeit dieser Vorgabe (Baurecht). \n\nDeshalb ist im Rahmen des Bewilligungsverfahrens mit einem privat- bzw. öffentlich-\n\nrechtlichem Vertrag wie z.B. Baurechtsvertrag und dergleichen der Nachweis zu \n\nerbringen. \n\nIm Teilgebiet OST sind folgende Nutzungen zulässig sind: Nutzungen, welche der \n\nErfüllung öffentlicher Aufgaben dienen, insbesondere der Kultur wie: Kulturzentrum, \n\nTagungszentrum samt Hotel, Restaurant und dergleichen sowie der Kultur dienende \n\nVerkaufsnutzungen und Dienstleistungen. Verkaufsflächen müssen die dem Ziel und \n\nZweck gemäss Art. 3 dienen und sind auf  insgesamt höchstens 200 m2 beschränkt.  \n\nAusnützung \n\nDie maximale anrechenbare Geschossfläche (Vollgeschosse einschliesslich Dach- \n\nund Untergeschosse) beträgt innerhalb der Baubereiche für Neubauten im Teilgebiet \n\nWEST A 7‘200m2, WEST B 7‘800m2, WEST C 1‘000m2 und im Teilgebiet OST D \n\n18‘000m2. Zur anrechenbaren Geschossfläche zählen sämtliche dem Wohnen, \n\nArbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren \n\nRäume unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume \n\nsamt inneren Trennwänden. Reduits und Lagerflächen über dem gewachsenen \n\nTerrain zählen zur anrechenbaren Geschossfläche.  \n\nFür die historischen Bestandsbauten wurde keine Ausnutzungsbeschränkung \n\ndefiniert. Die Ausnutzung ist innerhalb der bestehenden Gebäudekubatur frei und \n\nmuss nicht nachgewiesen werden. \n\n\n\n32 \n \n\nGestaltung  \n\nDie Bauten, Anlagen und deren Umgebung sind für sich und in ihrem Zusammenhang \n\nmit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren Teilen so \n\nzu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. Diese Anforderung \n\ngilt auch für ausgewählte Materialien und Farben.  \n\nDem Gestaltungsprinzip des Studienauftrags folgend müssen alle Neubauten an die \n\nhistorischen Bauten angebaut werden. \n\nAbgrabungen \n\nIm gesamten Gestaltungsplangebiet sind angemessene Abgrabungen und \n\nAufschüttungen zur gut abgestimmten Einpassung der Neubauten und für die \n\nErschliessungen erlaubt. Terrainanpassungen im Bereich der im Gestaltungsplan \n\ndefinierten zu erhaltenden Bäume sind unter Berücksichtigung der Wurzelausbildung \n\nund maximalen Überdeckung nur in geringfügigem Masse möglich.  \n\nAbstände \n\nUnter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse \n\ndarf innerhalb der Baubereiche ohne Rücksicht auf Abstandsbestimmungen gebaut \n\nwerden.  \n\nEtappen \n\nEs ist eine etappierte Ausführung der Neubauten innerhalb der Baubereiche im \n\nGestaltungsplan vorgesehen, wobei jede Etappe in sich im ortsbaulichen und \n\nerschliessungstechnischen Kontext eine städtebaulich gute Lösung ergeben muss.  \n\nDie Erstellung der gemeinsamen Tiefgaragenabfahrt muss in der ersten Etappe \n\nerfolgen. Das gemeinsame Erschliessungsbauwerk ist so anzuordnen, dass alle drei \n\nBauetappen WEST A, WEST B und OST D unabhängig voneinander erschlossen \n\nwerden können. Der Baubereich C ist unabhängig von den anderen Bauetappen mit \n\neiner autonomen Tiefgaragenerschliessung realisierbar. \n\nDenkmalschutz \n\nIm Gestaltungsplangebiet befinden sich folgende im Plan bezeichneten Gebäude, die \n\nim Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte und archäologischen \n\nDenkmäler von überkommunaler Bedeutung des Kantons Zürich sowie im ISOS \n\naufgeführt und Schutzobjekte im Sinne von §203 lit. c) PBG sind: \n\nWEST II VG Verwaltungsgebäude Zeughausstrasse 6, Uster  Vers.-Nr. 6821 \n\nOST II HB Zeughaus 2 ohne Adresse Vers.-Nr. 6822 \n\nOST I HC Zeughaus 3 Berchtoldstrasse 10, Uster  Vers.-Nr. 6823 \n\nWEST I HD Zeughaus 4 ohne Adresse Vers.-Nr. 6824 \n\n\n\n33 \n \n\nDie baulichen Erweiterungsmöglichkeiten, Erneuerungen sowie sonstige \n\nMassnahmen richten sich nach den Bestimmungen der separaten \n\nSchutzanordnungen betreffend Denkmalschutz und unterliegen der Bewilligung durch \n\ndie Baudirektion des Kantons Zürich und der Stadt Uster. \n\nWettbewerbspflicht \n\nDer Gestaltungsperimeter unterliegt einer Wettbewerbspflicht  nach SIA Ordnung 142 \n\noder 143 (Ausgabe 2009) und unter Einbezug der Stadt Uster.  \n\nAlternativ zur Wettbewerbspflicht kann im Teilgebiet West dem Siegerteam des \n\nstädtebaulichen Studienauftrags direkt ein Auftrag erteilt werden.  \n\n \n\n\n\n34 \n \n\nFreiräume \n\nDer Gestaltungsplanperimeter umfasst die folgenden Freiräume:  \n\nFreiraum FR I: Gartenhof \n\nDer Freiraum FR I ist als Gartenhof zu gestalten, welcher als Haupterschliessung für \n\nFussgänger der Neubauten in den Baubereichen WEST A und WEST B dient. In \n\ndiesem Freiraum sind mindestens 180m2 sickerfähig und nicht unterbaut zu gestalten. \n\nFreiraum FR II: Kulturhof \n\nDer Freiraum FR II ist als öffentlicher Platz mit einer Fläche von mindestens 2‘500 m2 \n\nzu gestalten, welcher als Haupterschliessung für Fussgänger der Neubauten im \n\nBaubereich OST D dient. Der Freiraum muss innerhalb des Baubereiches OST D \n\nzwischen den Neubauten angeordnet werden. \n\nFreiraum FR III : Umgebung \n\nDer Freiraum FR III ist im städtebaulichen Gesamtkontext zu gestalten. Es dürfen \n\nkeine Bauten unter dem gestalteten Terrain für Tiefgaragen und Kelleranlagen erstellt \n\nwerden. \n\nSchützenswerte Baumsubstanz \n\nDie im zugehörigen Plan eingetragenen bestehenden Bäume zur Berchtoldstrasse \n\nsind im kommunalen Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte eingetragen \n\nund entsprechend zu schützen und zu erhalten. Terrainanpassungen sind in diesem \n\nBereich unter Berücksichtigung der Wurzelausbildung und maximalen Überdeckung \n\nnur in geringfügigem Masse möglich. \n\nFür abgehende Bäume ist angemessener Ersatz zu beschaffen. 3 Bäume müssen zu \n\ngegebener Zeit der Überbauung weichen und werden aus dem Inventar entlassen. \n\nEine Ersatzpflanzung ist im Gesamtkonzept nachgewiesen. \n\n \n\n\n\n35 \n \n\nErschliessung und Parkierung \n\nErschliessung \n\nDie Erschliessung  des Gestaltungsplangebiets für den motorisierten Individualverkehr \n\nkann an den im zugehörigen Plan bezeichneten Bereichen ab der Zürichstrasse, der \n\nSüdstrasse, der Berchtoldstrasse und der Zeughausgasse erfolgen. Zufahrten an \n\nungünstigen Stellen im Strassennetz werden ausgeschlossen. \n\nFür die Baubereiche WEST A, WEST B und OST D wird ein gemeinsames, \n\nunterirdisches Sammelbauwerk zur Erschliessung der unterirdischen Abstellplätze \n\nerstellt. Die Ein- und Ausfahrt erfolgt direkt über die Zürichstrasse. Die Realisierung \n\ndes gemeinsamen Sammelbauwerkes muss mit der ersten Etappe dieser \n\nBaubereiche erfolgen. Das gemeinsame Erschliessungsbauwerk ist so anzuordnen, \n\ndass alle Baubereiche unabhängig voneinander erschlossen werden können. Somit \n\nmuss nur eine Rampe erstellt werden und stellt alle Realisierungsetappen sicher. \n\nUm eine optimale Organisation des Untergeschosses zu ermöglichen, dürfen die \n\nTiefgaragen für die die Baubereiche WEST A, WEST B und OST D und das \n\nSammelbauwerk unabhängig der Teilgebietsgrenze erstellt werden. \n\nDer Baubereich WEST C wird über die Zeughausgasse erschlossen. Alternativ ist \n\neine Anbindung an die Tiefgaragen der anderen Baubereiche zulässig. Der \n\nBaubereich kann also unabhängig oder gemeinsam mit den anderen Bereichen \n\nrealisiert werden. Die fussläufigen Erschliessungen der Tiefgaragen sind nach \n\nMöglichkeit in die Gebäude zu integrieren, um zusätzliche Kleinbauten zu verhindern. \n\nFuss- und Radwegverbindungen \n\nDurch das Areal sind geeignete, öffentlich zugängliche Fuss- und \n\nRadwegverbindungen in Nord-Süd- und Ost-West Richtung zu Lasten der \n\nGrundeigentümerschaft zu führen. Dadurch wird das Zeughausareal besser in das \n\nQuartier integriert und stärker belebt. \n\nParkierung \n\nDie verkehrstechnischen Untersuchungen werden im Anhang 3 behandelt. Die Zahl \n\nder Abstellplätze in den Baubereichen WEST A, WEST B und WEST C sowie OST D \n\nfür Neubauten bestimmt sich nach der Parkplatzverordnung der Stadt Uster vom 01. \n\nAugust 1992. Gemäss Parkplatzverordnung würde das Gebiet nicht zum Zentrum \n\n(Reduktionsgebiet A) gehören. Mit der neuen Nutzung stellt es aber klar eine \n\nErweiterung des Zentrums dar. Deshalb werden für die Bestimmung des \n\nParkplatzbedarfs die Faktoren des Reduktionsgebiets A festgelegt, die eine tiefere \n\nParkplatzzahl ermöglicht.  \n\n\n\n36 \n \n\nDie reduzierten Bedarfsziele des Normbedarfs können innerhalb der zulässigen \n\nMindest- und Höchstwerte für jede Nutzung sowie für die Bedarfskategorien einzeln \n\nbestimmt werden. Weitere Reduktionen von Abstellplätzen können ebenfalls einzeln \n\nbetrachtet mit einem Mobilitätskonzept realisiert werden. Dies ergibt mehr Flexibilität \n\nbei der Erstellung und Nutzung der Parkplätze. \n\nWenn aufgezeigt werden kann, warum für eine Nutzung weniger Parkplätze benötigt \n\nwerden, können die überzähligen Abstellplätze eingespart oder für eine andere \n\nNutzung realisiert werden. Für die erstellen Parkplätze ist ein benutzerabhängiges \n\nBewirtschaftungskonzept zu erstellen. \n\nFür die historischen Bestandsbauten WEST I und WEST II sowie OST I und OST II \n\nund deren jeweiligen Nutzungen besteht keine Parkplatzpflicht, da im Teilgebiet OST \n\nausreichend öffentliche Parkplätze zur Verfügung stehen. \n\nUnter Miteinberechnung der bestehenden Abstellplätze darf das folgende Maximum \n\nan Abstellplätzen zu keiner Zeit überschritten werden: im Teilgebiet WEST 130 \n\nAbstellplätze und im Teilgebiet OST 260 Abstellplätze. Grundlage für diese \n\nFestlegung ist die machbare Anzahl aufgrund der Einschränkung durch den \n\nGrundwasserspiegel und die erhöhten Ansprüche an den Aussenraum. \n\nAbstellplätze für Bewohner und Beschäftigte sind unterirdisch anzuordnen. Für \n\nBesucher und Kunden dürfen im Teilgebiet WEST höchstens 15 und im Teilgebiet \n\nOST höchstens 20 oberirdische Abstellplätze erstellt werden. Eine Überdeckung \n\nderselben ist nicht erlaubt. Mehr oberirdische Parkplätze wären nicht mit den \n\nVorstellungen zum Aussenraum vereinbar. \n\nBeim Teilgebiet OST handelt es sich um ein öffentliches Parkhaus. Im Rahmen des \n\nBaubewilligungsverfahrens für die 1. Realisierungsetappe erarbeitet die Stadt Uster \n\nein Mobilitätskonzept. Es zeigt auf, welche Parkplätze im Zentrum kompensiert \n\nwerden, sichert eine zweckmässige Etappierung und regelt eine lenkungswirksame \n\nParkplatzbewirtschaftung. Sie sollte nutzungsgebunden und gebührenpflichtig sein. \n\nZweiradabstellplätze \n\nHinsichtlich der Erstellung von Abstellplätzen für Fahrräder und Kinderwagen gilt die \n\nParkplatzverordnung der Stadt Uster vom 1. August 1992. Bei Wohnnutzungen gilt ein \n\num 50% erhöhter Bedarf. Die Abstellplätze für Fahrräder und Kinderwagen dürfen in \n\nden historischen Bestandsbauten angeordnet werden.  \n\nNicht gedeckte Kurzzeitabstellplätze für Fahrräder der Besucher und Kunden sind im \n\nFreien an geeigneter Stelle zulässig. \n\nDie Mindestanzahl gemäss Parkplatzverordnung ist besonders beim Wohnen sehr \n\ntief. Deshalb wird diese Zahl hier erhöht. Die zusätzlichen Plätze können zum Beispiel \n\nin einem Zeughaus realisiert und zum Abstellen von seltener gebrauchten Fahrrädern \n\ngenutzt werden. \n\n\n\n37 \n \n\nAbstellplätze für motorisierte Zweiräder, im Umfang von 10 - 15% der Abstellplätze für \n\nPersonenwagen, sind an geeigneter Stelle nachzuweisen.  \n\nUmwelt \n\nÖkologische Massnahmen \n\nNach Möglichkeit ist das Platzwasser direkt über eine durchwurzelte Schicht zu \n\nversickern. Im Gartenhof sind hierfür 180m2 nicht unterbaut planerisch vorgesehen.  \n\nDie Flachdächer von Neubauten mit einer Fläche von mehr als 50 m2 sind, soweit sie \n\nnicht begehbar ausgestaltet werden oder der Nutzung von Sonnenenergie dienen, \n\nextensiv zu begrünen. Das Dachwasser ist nach Möglichkeit auf dem \n\nGestaltungsplanperimeter mit geeigneten Anlagen wie z.B. Sickergalerien und \n\ndergleichen zu versickern. Alternativ sind nach Möglichkeit Retensionsbecken zu \n\nerstellen. \n\nEs ist bei allen Gebäuden ist abzuklären, ob sich die Gebäude für eine Einrichtung \n\nvon Nistgelegenheiten für gebäudebewohnende Vogelarten eignen.  \n\nBei der Anordnung und Auswahl der Leuchtkörper ist darauf zu achten, dass \n\nmöglichst wenig Licht in die Atmosphäre gelangt. \n\nEnergie \n\nFür Neubauten darf der Heizwärmebedarf die um 10 % reduzierten Werte gemäss \n\nden jeweils gültigen Wärmedämmvorschriften der Baudirektion nicht überschreiten. \n\nFür die Deckung des Heizwärme- und Wasserbedarfs ist nachzuweisen, dass \n\nhöchstens 70% des zulässigen Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser mit nicht \n\nerneuerbaren Energien gedeckt wird. \n\nGestützt auf §295 Abs. 2 PBG besteht für beheizte Gebäude eine bedingte \n\nAnschlussverpflichtung. Der Anschluss an das Fernwärmenetz der Energie Uster ist \n\nim Rahmen der Baueingabe zu prüfen resp. aus der Sicht der kommunalen \n\nEnergieplanung ein Prioritätsgebiet. \n\nLärmschutz  \n\nIm Anhang 1 ist der Kurzbericht zu den durchgeführten Lärmberechnungen integriert.  \n\nIm ganzen Gestaltungsplanareal gelten für Mischzonen die Grenzwerte der \n\nEmpfindlichkeitsstufe ES III. Die massgebenden Grenzwerte zur Beurteilung der \n\nSträssenlärmimmissionen sind 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht. Für \n\nBetriebsräume gelten um 5 dB(A) erhöhte Grenzwerte. Die Grenzwerte müssen am \n\noffenen Fenster für mindestens ein Lüftungsfenster pro lärmempfindlichen Raum \n\neingehalten werden.  \n\n\n\n38 \n \n\nEntlang der Zürichstrasse befinden sich lärmexponierte Fassaden, bei denen der \n\nGrenzwert überschritten sein kann. Bei lärmexponierten Fassaden kann anstelle der \n\nLüftungsfenster eine kontrollierte Lüftung vorgesehen werden. Die Anzahl an ruhigen \n\nRäumen pro Wohneinheit muss mindestens 50% betragen. Am Lüftungsfenster dieser \n\nRäume gelten die IGW der ES II (65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht). \n\nHotelräume ohne erhöhten Grenzwert für Betriebsräume sind bei \n\nGrenzwertüberschreitungen mit kontrollierter Lüftung ohne Ausnahmen zulässig. \n\n \n\nSchlussbestimmungen \n\nInkrafttreten, Änderungen \n\nDer private Gestaltungsplan tritt am Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung der \n\nkantonalen Genehmigung in Kraft. \n\n \n\n\n\n39 \n \n\nE.  ANHÄNGE \n\nStrassenlärmbeurteilung  (Anhang 1) \n\n\n\n \n\n \n\nZH1817A_KB_Strassenlärm_v2.1.docx, Druck: 05.12.2013 \n\n \n\nStadt Uster ZH1817A / 05.12.2013 \n\nZeughausareal - Uster \n\nStrassenlärmbeurteilung \n \n\n \n\nKurzbericht zu den durchgeführten Lärmberechnungen \n\n(Anhang zum Leitbild) \n\n \n\n1. Ausgangslage \n\nFür das Zeughausareal in Uster wird ein Gestaltungsplan erstellt. In den zugehörigen \nVorschriften sind die Vorgaben für das zukünftige Bauwerk in Bezug auf den Lärm-\nschutz festgehalten. Das vorliegende Dokument dokumentiert die durchgeführten \nLärmberechnungen, welche zur Bestätigung der Realisierbarkeit dieser Vorgaben die-\nnen.  \n\nDie Lärmberechnungen wurden mit der Fachstelle Lärmschutz des Kantons Zürich an \neiner Sitzung vorbesprochen (vgl. Aktennotiz Nr. 1/2013 der Sitzung vom 11.07.2013 – \nZeughausareal Uster, Rahmenbedingungen für die Lärmbeurteilung – Besprechung mit \nFachstelle Lärmschutz). Auch das vorliegende Dokument wurde von der Fachstelle \nLärmschutz gesichtet und der Inhalt per E-Mail vom 04.12.2013 als korrekt beurteilt.  \n\n2. Massgebende Belastungsgrenzwerte \n\nDas Zeughausareal ist zur Mischnutzung vorgesehen, die Feinerschliessung ist bereits \nvorhanden. Gemäss schweizerischer Lärmschutzverordnung LSV müssen deshalb die \nImmissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe (ES) III eingehalten werden.  \n\nIn der folgenden Abbildung aus Anhang 3 (Strassenlärm) der LSV sind die Immissions-\ngrenzwerte gemäss LSV ersichtlich: \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 2 / 21 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nTabelle 1: Belastungsgrenzwerte LSV Anhang 3 (Strassenlärm); massgebende Belas-\n\ntungsgrenzwerte für das Zeughausareal  IGW ES III (farbig umrandet, rot tagsüber, \n\nblau nachts) \n\n \n\nGemäss Rücksprache mit der kantonalen Fachstelle Lärmschutz (FALS) gelten die \nImmissionsgrenzwerte der ES III für sämtliche im Zeughausareal geplanten Nutzungen, \ninkl. der Gebäude oder Gebäudeteile mit reinen Wohnnutzungen (vgl. Aktennotiz Nr. \n1/2013 der Sitzung vom 11.07.2013). \n\n3. Durchgeführte Berechnungen  \n\n3.1. Verkehrszustände \n\nIn der Umgebung des Zeughausareals sind aus heutiger Sicht verschiedene Verkehrs-\nentwicklungen denkbar, welche auf politischen Entscheiden beruhen. Für die Lärmbe-\nurteilung wurden deshalb verschiedene Zustände definiert, welche die möglichen Ent-\nwicklungen sowie auch generelle Verkehrszunahmen berücksichtigen. Damit werden \nalle aus heutiger Sicht denkbaren, zukünftigen (d.h. zum voraussichtlichen Zeitpunkt \nder Realisierung des Gestaltungsplans möglichen) Lärmzustände abgedeckt. Folgende \nZustände werden betrachtet: \n\nZustand 0: Istzustand \n\nZustand 1:  mit Zentrumsentwicklung \n\nZustand 2:  Zentrumsentwicklung + Strasse Uster West \n\nZustand 4:  Zentrumsentwicklung + Unterführung Winterthurerstrasse \n \n\nDie Verkehrszahlen der verschiedenen Zustände auf den lärmrelevanten Strassenab-\nschnitten rund um das Zeughausareal wurden vom Planungsbüro „stadt raum verkehr, \nBirchler + Wicki“ erarbeitet und für die Lärmberechnungen bereitgestellt. Die Zustände \nund die zugehörigen Verkehrszahlen sind im Anhang 1 im Detail ersichtlich. \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 3 / 21 \n\n3.2. Lärmmodell \n\nDie Lärmberechnungen wurden mit der Software CadnaA, Version 4.3.144 durchge-\nführt. Die verwendeten Grundlagen für das Modell und die relevanten Berechnungspa-\nrameter sind im Anhang 2 dokumentiert.  \n\nIn der folgenden Abbildung 1 ist zur Veranschaulichung des Modells eine 3D-Ansicht \nmit den modellierten Gebäuden des Gestaltungsplans und den umliegenden Bauten \ndargestellt. Bei den umliegenden Bauten wird der Einfluss der Reflexionen an den Ge-\nbäudefassaden auf die Immissionspegel im Gestaltungsplangebiet berücksichtigt. Die \nGiebel der bestehenden Zeughausbauten sind im Modell als Schirme (vertikale Flächen \nmit lärmabschirmender Wirkung) berücksichtigt. \n\n \n\n \n\n \n\n \nAbbildung 1: 3D-Ansicht des Lärmmodells mit dem Gestaltungsplanareal (neue Bau-\n\nten und bestehende Zeughausbauten mit Giebeln als Schirme modelliert) und der be-\n\ntrachteten, umliegenden Bebauung. \n\n \n\n4. Resultate \n\n4.1. Hausbeurteilungen aller Verkehrszustände bei den neuen Gebäuden \n\nim Gestaltungsplanareal \n\nBei den Hausbeurteilungen mit CadnaA werden entlang aller Fassaden der neuen Ge-\nbäude im Gestaltungsplanareal in regelmässigen Abständen und auf allen Stockwerken \nImmissionspunkte berechnet und angezeigt. Im Anhang 3 sind die Hausbeurteilungen \n\nZeughaus - Areal \n\nZürichstrasse \nBerchtoldstrasse \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 4 / 21 \n\naller betrachteten Verkehrszustände gemäss Kap. 3.1 dargestellt. Dabei wird jeweils \ndas Stockwerk mit den maximalen Immissionspegeln angezeigt. \n\n4.2. Hausbeurteilungen für den Maximalfall \n\nDa zum Zeitpunkt der Realisierung theoretisch alle Verkehrszustände möglich sind, \nwurde für die Lärmbeurteilung noch ein (fiktiver) maximaler Fall gerechnet, welcher zu-\nsammenfassend die maximal möglichen Immissionen an den Fassaden aufzeigt. Dabei \nwerden pro Strassenabschnitt die jeweils höchsten Verkehrszahlen aus der Auswahl \nder Verkehrszustände eingesetzt (vgl. auch Anhang 2, Emissionssegmente, Maximal-\nbelastungen). \n\nIn der folgenden Abbildung 2 respektive in der Abbildung 3 sind die Resultate des Ma-\nximalfalls für die Tag- resp. für die Nachtperiode dargestellt. Die Überschreitungen der \nImmissionsgrenzwerte ES III am Stockwerk mit der höchsten Belastung in der Nachtpe-\nriode sind dargestellt. Am Tag ergeben sich keine Überschreitungen der Immissions-\ngrenzwerte ES III. \n\n \n\n \nAbbildung 2: Resultate Hausbeurteilung Tagperiode in dB(A) für den Maximalfall \n\n \n\nTag \nIGW 65 dB(A) \n\n(keine Überschrei-\n\ntungen) \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 5 / 21 \n\n \nAbbildung 3: Resultate Hausbeurteilung Nachtperiode in dB(A) für den Maximalfall \n\n \n\nAus den obigen Abbildungen ist ersichtlich, dass die IGW über alle Zustände betrachtet \nnur an den Südwestfassaden der Gebäude entlang der Zürichstrasse (Gebäude Nr. 2, \n3 und 14) und nur in der Nacht überschritten werden. Da auch diese Gebäude gröss-\ntenteils durch die bestehenden Zeughausbauten abgeschirmt werden, beschränken \nsich die Überschreitungen auf die obersten zwei Stockwerke an diesen Fassaden (mit \nAusnahme der östlichen Hälfte von Gebäude Nummer 3).  \n\nIn der folgenden Abbildung 4 sind die Fassaden mit den Überschreitungen in einer 3D-\nAnsicht dargestellt. \n\n \n\nNacht \nIGW 55 dB(A) \n\n(Überschreitungen \n\nblau) \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 6 / 21 \n\n \nAbbildung 4: Resultate Hausbeurteilung Nachtperiode in 3D-Darstellung, Überschrei-\n\ntungen des IGW ES II in blau für den Maximalfall. \n\n \n\n5. Zusammenfassung und Empfehlungen für den Lärmschutz  \n\nDie Immissionsgrenzwerte (IGW) für die vorliegende Mischzone im Gestaltungs-\nplanareal (ES III) können im gesamten Gestaltungsplanareal mit Ausnahme der Ge-\nbäudefassaden entlang der Zürichstrasse eingehalten werden. Hier resultieren Über-\nschreitungen des IGW von 1 bis max. 2 dB(A) in der Nacht. \n\nIn den rückwertigen Räumen des Gestaltungsplanareals entstehen bei der vorgeschla-\ngenen Anordnung der Gebäude Zonen mit relativ tiefen Lärmbelastungen, welche so-\ngar unterhalb der Immissionsgrenzwerte für reine Wohnzonen (ES II) liegen (grüne \nFarbgebung in den obigen Abbildungen). Eine Überschreitung der IGW ES II für reine \nWohnzonen (60/50 dB(A) Tag/Nacht) erfolgt nur teilweise im vorderen Bereich der zur \nZürichstrasse quer verlaufenden Fassaden respektive an den gegen die Berchtold-\nstrasse und quer dazu exponierten Fassaden (gelbe und orange Farbgebung in den \nobigen Abbildungen). Für die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen sind diese \nÜberschreitungen nicht relevant, da im Zeughausareal die IGW der ES III massgebend \nsind (vgl. Kap. 2). \n\nFür die Gebäude mit Fassaden entlang der Zürichstrasse mit IGW-Überschreitungen \nder ES III muss dem Lärmschutz im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mit den \nentsprechenden baulichen Massnahmen Rechnung getragen werden. Für Wohnbauten \nsteht dabei die Praxis des Kantons Zürich zum Bauen im lärmbelasteten Siedlungs-\nraum im Vordergrund. Dabei wird für Wohnräume mit IGW-Überschreitungen eine Aus-\nnahme in Aussicht gestellt, wenn die Mehrheit der Wohnräume der betroffenen Woh-\n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 7 / 21 \n\nnung lärmabgewandt unter den IGW der ES II gelüftet werden können, ein ruhiger Aus-\nsenraum vorhanden ist und die Wohnung über eine Komfortlüftung verfügt. Gewerbli-\nche Nutzungen sind mit kontrollierter Lüftung ohne Ausnahmen zulässig (weitere Aus-\nführungen dazu vgl. dazu Aktennotiz Sieber Cassina + Partner AG Nr. 1/2013 der Sit-\nzung vom 11.07.2013 – Zeughausareal Uster, Rahmenbedingungen für die Lärmbeur-\nteilung – Besprechung mit Fachstelle Lärmschutz).  \n\nUnter Berücksichtigung der obigen Resultate und der oben beschriebenen Ausnah-\nmeregelung können an allen untersuchten Gebäuden des Gestaltungsplans Wohnnut-\nzungen realisiert werden. Ausgenommen werden muss allenfalls der Bereich der der \nZürichstrasse näheren Hälfte des Gebäude Nr. 2 in den oberen 2 bis 3 Stockwerken, \nda hier möglicherweise der erforderliche Anteil Räume mit Lüftungsfenstern unter den \nIGW ES II gemäss Ausnahmeregelung nicht oder nur unter Einschränkungen bei der \nGestaltung Wohnungsgrundrisse erreicht werden kann. Der definitive Nachweis dazu \nkann jedoch erst im Rahmen der Baubewilligung erbracht werden, wenn die Gebäude-\nplanung konkret fortgeschritten ist und die effektive Verkehrsentwicklung vorliegt.  \n\nEine andere Anordnung der Bauten (z.B. Abdrehen der Gebäude) zur Reduktion der \nLärmbelastungen an den Fassaden ist nicht zu empfehlen, da dadurch die geschaffene \nQualität in den rückwertigen Räumen beeinträchtigt wird.  \n \n\n \n\nZürich, 05.12.2013  \n\nSieber Cassina + Partner AG \n\n \nP. Plüss \n\n \n\n  \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 8 / 21 \n\nAnhang 1: Betrachtete Verkehrszustände \n\n \n\nGrafische Darstellung Strassenabschnitte \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 9 / 21 \n\nVerkehrszahlen für die relevanten Verkehrszustände \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 10 / 21 \n\nAnhang 2: Lärmmodell \n\n \n\nModellgrundlagen \n\nParameter Einstellung Bemerkungen \n\nBerechnungs-\nkonfiguration \nStrasse \n\nStreng nach STL-86 Standardeinstellung für Stras-\nsenlärm in der Schweiz (ohne \nAusbreitungsrechnung nach \nRLS 90). \n\nGeländemodell Einzelne Höhenpunkte aus LS \n1:25‘000 \n\nGebiet praktisch flach, Genauig-\nkeit des Höhenmodells für diese \nPlanungsstufe ausreichend. \n\nHäusermodell, \nReflexionen \n\nHäusermodell aus Swissbuil-\ndings 3D importiert, Grundrisse \nbei direkt am Zeughausareal \nangrenzende Bauten (1 Bautie-\nfe) wo nötig anpasst. \n\nReflexionen 1. Ordnung für alle \nHäuser berücksichtigt, Absorp-\ntionsgrad 0.21 (entspricht Stan-\ndardeinstellung für Strassen-\nlärmsanierung Kt. ZH). \n\n \n\n \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 11 / 21 \n\nEmissionssegmente \n\n(Grafische Darstellung der Strassenabschnitte vgl. Anhang 1) \n\n \n\n \n\nStei-\ngung\n\nKorr. \n%\n\nVt Vn Krit. \nPeriode\n\nBelT. BelN Nt Nt2 Nn Nn2 T N T N T N\n[%] [km/h] [dBA] [dBA] [Fz/h] [%] [Fz/h] [%] [dBA] [dBA] [dBA] [dBA] [dBA] [dBA]\n\nZustand 0: Istzustand\n\n40740 Zürichstrasse 0 0.0 59 63 1.0 2.0 382 5.0 58 2.0 0.0 -2.4 76.1 65.9 65 55 T\n40741 Zürichstrasse 0 0.0 47 50 1.0 1.0 801 6.1 170 1.0 0.0 0.0 78.3 69.9 65 55 N\n40750 Berchtoldstrasse 0 0.0 44 45 1.0 1.0 760 5.3 130 2.0 0.0 0.0 77.5 68.6 65 55 N\n40751 Winterthurerstrasse 0 0.0 44 45 1.0 1.0 431 7.8 80 3.0 0.0 -1.0 75.8 66.0 65 55 N\n40788 Wilstrasse 0 0.0 50 53 1.0 1.0 277 4.1 55 1.0 0.0 -2.6 73.3 62.7 65 55 T\n\nZustand 1: Zentrumsentwicklung\n\n40740 Zürichstrasse 0 0.0 59 63 1.0 2.0 478 5.0 73 2.0 0.0 -1.4 77.1 67.9 65 55 N\n40741 Zürichstrasse 0 0.0 47 50 1.0 1.0 801 6.1 170 1.0 0.0 0.0 78.3 69.9 65 55 N\n40750 Berchtoldstrasse 0 0.0 44 45 1.0 1.0 836 5.3 143 2.0 0.0 0.0 77.9 69.0 65 55 N\n40751 Winterthurerstrasse 0 0.0 44 45 1.0 1.0 474 7.8 88 3.0 0.0 -0.6 76.2 66.8 65 55 N\n40788 Wilstrasse 0 0.0 50 53 1.0 1.0 277 4.1 55 1.0 0.0 -2.6 73.3 62.7 65 55 T\n\nZustand 2: Zentrumsentwicklung + Strasse Uster West\n\n40740 Zürichstrasse 0 0.0 59 63 1.0 2.0 934 6.2 151 2.6 0.0 0.0 80.4 72.7 65 55 N\n40741 Zürichstrasse 0 0.0 47 50 1.0 1.0 801 6.1 170 1.0 0.0 0.0 78.3 69.9 65 55 N\n40750 Berchtoldstrasse 0 0.0 44 45 1.0 1.0 684 3.9 117 1.2 0.0 0.0 76.5 67.7 65 55 N\n40751 Winterthurerstrasse 0 0.0 44 45 1.0 1.0 259 4.0 48 1.0 0.0 -3.2 72.3 60.6 65 55 T\n40788 Wilstrasse 0 0.0 50 53 1.0 1.0 277 4.1 55 1.0 0.0 -2.6 73.3 62.7 65 55 T\n\nZustand 4: Zentrumsentwicklung + Unterführung Winterthurerstrasse\n\n40740 Zürichstrasse 0 0.0 59 63 1.0 2.0 478 5.0 73 2.0 0.0 -1.4 77.1 67.9 65 55 N\n40741 Zürichstrasse 0 0.0 47 50 1.0 1.0 801 6.1 170 1.0 0.0 0.0 78.3 69.9 65 55 N\n40750 Berchtoldstrasse 0 0.0 44 45 1.0 1.0 1140 5.3 195 2.0 0.0 0.0 79.3 70.4 65 55 N\n40751 Winterthurerstrasse 0 0.0 44 45 1.0 1.0 840 7.8 156 3.0 0.0 0.0 78.7 69.8 65 55 N\n40788 Wilstrasse 0 0.0 50 53 1.0 1.0 277 4.1 55 1.0 0.0 -2.6 73.3 62.7 65 55 T\n\nMaximalbelastungen (maximaler Emissionspegel Lr,e pro Strassenabschnitt aus allen betrachteten Zuständen)\n\n40740 Zürichstrasse 80.4 72.7 65 55 N\n40741 Zürichstrasse 78.3 69.9 65 55 N\n40750 Berchtoldstrasse 79.3 70.4 65 55 N\n40751 Winterthurerstrasse 78.7 69.8 65 55 N\n40788 Wilstrasse 73.3 62.7 65 55 T\n\nVt, Vn Geschw indigkeit Tag/Nacht\nKorr % Steigungskorrektur\nKorr. übr. Einfl.: Korrektur übrige Einflüsse (Fahrverhalten etc.)\nBelT, BelN Belagskorrektur Tag/Nacht\nFz: Fahrzeuge\nK1: Pegelkorrektur für die Störw irkung gemäss LSV\nLr,e: Emissionspegel\nT: Tag\nN: Nacht\nNt, Nn [1h]: Fahrzeuge pro Stunde  tags, nachts\nNt2, Nn2 [%]: Anteil lauter Fahrzeuge  tags, nachts\n\nIGWAbschnitte Verkehr K1 Lr,e\n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 12 / 21 \n\nAnhang 3: Lärmkarten aller Verkehrszustände \n \nZustand 0: Ist-Zustand Tag \n \n\n \n  \n\nTag \nIGW 65 dB(A) \n\nÜberschreitungen \n\nrot (keine) \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 13 / 21 \n\n \nZustand 0: Ist-Zustand Nacht \n \n\n \n  \n\nNacht \nIGW 55 dB(A) \n\nÜberschreitungen \n\nblau (keine) \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 14 / 21 \n\n \nZustand 1: mit Zentrumsentwicklung Tag \n \n\n \n  \n\nTag \nIGW 65 dB(A) \n\nÜberschreitungen \n\nrot (keine) \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 15 / 21 \n\n \nZustand 1: mit Zentrumsentwicklung Nacht \n \n\n \n  \n\nNacht \nIGW 55 dB(A) \n\nÜberschreitungen \n\nblau (keine) \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 16 / 21 \n\n \nZustand 2: mit Zentrumsentwicklung + Strasse Uster West Tag \n \n\n \n  \n\nTag \nIGW 65 dB(A) \n\nÜberschreitungen \n\nrot (keine) \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 17 / 21 \n\n \nZustand 2: mit Zentrumsentwicklung + Strasse Uster West Nacht \n \n\n \n  \n\nNacht \nIGW 55 dB(A) \n\nÜberschreitungen \n\nblau! \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung \n  \n\n \n\nSeite 18 / 21 \n\n \nZustand 4: mit Zentrumsentwicklung + Unterführung Winterthurerstrasse Tag \n \n\n \n  \n\nTag \nIGW 65 dB(A) \n\nÜberschreitungen \n\nrot (keine) \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung Seite 19 / 21 \n\nZustand 4: mit Zentrumsentwicklung + Unterführung Winterthurerstrasse Nacht \n\nNacht \nIGW 55 dB(A) \n\nÜberschreitungen \n\nblau (keine) \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung Seite 20 / 21 \n\nMaximale Pegel aller relevanten Zustände Tag \n\nTag \nIGW 65 dB(A) \n\nÜberschreitungen \n\nrot (keine) \n\n\n\nZH1817A Gestaltungsplan Zeughausareal Uster - Strassenlärmbeurteilung Seite 21 / 21 \n\nMaximale Pegel aller relevanten Zustände Nacht \n\nNacht \nIGW 55 dB(A) \n\nÜberschreitungen \n\nblau! \n\n\n\nE.  ANHÄNGE \n\nGeologische Untersuchungen (Anhang 2) \n\n\n\nZH1817B_Auswertung_Geologie_v1.docx, Druck: 26.09.2013 \n\nStadt Uster ZH1817B / 26.09.2013 \n\nOberlandstrasse 78 \n\n8610 Uster \n\nZeughausareal Uster \n\nGeologische Untersuchungen \n\nZusammenfassung Resultate Bohrungen, Beurteilung Meteorwas-\n\nserversickerung Innenhof \n\nAnhang: A1 Situationsplan 1:1‘500 \n\nVerteiler: Projektteam Gestaltungsplan \n\n1. Ausgangslage, Resultate Sondierbohrungen, Grundwasser\n\nDie Baugrundabklärungen und Altlastenuntersuchung auf dem Zeughausareal in Uster \n\nsind aktuell in Bearbeitung. In einem ersten Schritt wurden die Sondierbohrungen aus-\n\ngeführt. Deren Resultate sollen für die Bearbeitung des Gestaltungsplanes vorab aus-\n\ngewertet werden. Nachstehend sind die Eckdaten der Sondierbohrungen dargestellt, \n\ndie Angaben zum Grundwasserspiegel beziehen sich auf die Stichtagsmessung vom \n\n20.09.2013, die Lage der Sondierbohrungen ist in Anhang A1 dargestellt. \n\nMessstelle Koordinaten OKT [m \n\nü.T.] \n\nGrundwasser \n\nu.T. [m]\n\nUK GW-Leiter \n\nu.T. [m]\n\nMoräne \n\nu.T. [m]\n\nKB1 696‘051.1 / \n\n245‘271.8 \n\n457.27 -3.64 -4.55 >-20.00 \n\nKB2 696‘137.2 / \n\n245‘293,9 \n\n457.02 -3.02 -3.70 -15.70 \n\nKB3 696‘191.7 / \n\n245‘205.1 \n\n457.02 -2.51 -2.50 -18.30 \n\nKB4 696‘264.9 / \n\n245‘260.0 \n\n457.59 -2.20 -4.40 -15.25 \n\nAls Grundwasserleiter wurde ein maximal 3 m mächtiger Kiessand angetroffen, welcher \n\nals Bachschutt identifiziert wurde. Unterhalb des Grundwasserleiters folgen siltige San-\n\nde, welche mit der Tiefe in sandige Silte übergehen. Diese Schicht ist nur wenig was-\n\nserdurchlässig. Unterhalb dieser feinkörnigen Schichten folgen die Moräne und der Mo-\n\nlassefels als Grundwasserstauer \n\n\n\nZH1817B Zeughausareal Uster, Geologische Untersuchungen \n Zusammenfassung Resultate Bohrungen, Beurteilung Meteorwasserversickerung In-\n\nnenhof \n\nSeite 2 / 3 \n\nFür die Gestaltungsplanbearbeitung lassen sich folgende Schlüsse ziehen \n\n Der Grundwasserspiegel liegt z.T. weniger als 3 m unter Terrain. Die Tiefgarage \n\ndürfte damit z.T. in das Grundwasser zu liegen kommen. \n\n Damit ist für den Bau der Tiefgarage/Untergeschosse eine wasserrechtliche Bewil-\n\nligung notwendig (Fall 4 des AWEL-Merkblattes „Bauvorhaben in Grundwasserlei-\n\ntern und Grundwasserschutzzonen“). Es ist nur ein Untergeschoss bis 3 m unter \n\nTerrain zulässig. Ein zweites oder ein halbes zweites UG sind nicht zulässig. \n\n Mit dem Aushub wird der Grundwasserleiter z.T. vollständig entfernt. D.h. bei der im \n\nWohnhof geplanten Regenwasserversickerung stehen an der Sohle der Versicke-\n\nrungsanlage sehr wenig wasserdurchlässige Untergrundschichten an. Folglich \n\nmuss Wasser, welches im Innenhof des Wohnhofes zur Versickerung gelangt über \n\nKiesdücker unterhalb der Tiefgarage nach aussen geleitet werden. \n\n2. Abschätzung Versickerungsmöglichkeiten Innenhof \n\n2.1. Einleitung \n\nGemäss Gestaltungsvorschlag soll im Wohnhof mittels einer durchgehenden Öffnung in \n\nder Tiefgarage eine Möglichkeit für die Versickerung des im Innenhof versickernden \n\nWassers geschaffen werden. \n\nErste Berechnungen zeigen, dass sowohl der Humus wie auch der Schotterrasen nicht \n\ngenügend sickerfähig sind, um alles bei Starkniederschlägen anfallende Wasser sofort \n\naufzunehmen und versickern zu lassen. Daher ergibt sich an der Terrainoberfläche ein \n\nAufstau von Regenwasser, welcher zusammen mit dem Wasser der Hartbelagsflächen \n\nabgeführt werden muss. Dieses Wasser muss einer Regenwasserkanalisation überge-\n\nben werden. Für die Ausbildung einer oberflächlichen Versickerung und Retention über \n\nhumusierte Mulden fehlt der Platz. \n\nBei dem zur Versickerung gelangenden Wasser handelt es sich demnach um Wasser, \n\nwelches bereits durch die Flächen mit Humus oder Schotterrasen hindurchgesickert ist \n\nund sich auf der Tiefgarage aufstaut. Es soll überprüft werden, ob dieses Wasser unter-\n\nirdisch in der Öffnung der Tiefgarage versickert werden kann. \n\n2.2. Beurteilung Versickerungsmöglichkeit \n\nWie in Kap. 1 dargestellt, werden die gut sickerfähigen Untergrundschichten mit dem \n\nAushub für die Tiefgarage praktisch vollständig entfernt. Wasser, welches in der Öff-\n\nnung der Tiefgarage versickert, müsste durch die nur wenig wasserdurchlässigen San-\n\nde weitersickern. Da deren Sickerleistung zu klein ist, muss die Weitersickerung mittels \n\nKiesdückern oder eines Sickerteppiches unterstützt werden. Dieses gut durchlässige \n\nMaterial muss auf der Grundwasser-Abstrom-Seite (Seite Südwest) hydraulisch mit den \n\nnatürlichen Kiessanden verbunden werden. \n\n  \n\nhttp://www.awel.zh.ch/dam/baudirektion/awel/wasserwirtschaft/grundwasser/bewilligungen/merkblaetter/Merkblatt_BauinsGW.pdf\nhttp://www.awel.zh.ch/dam/baudirektion/awel/wasserwirtschaft/grundwasser/bewilligungen/merkblaetter/Merkblatt_BauinsGW.pdf\n\n\nZH1817B Zeughausareal Uster, Geologische Untersuchungen \nZusammenfassung Resultate Bohrungen, Beurteilung Meteorwasserversickerung In-\nnenhof \n\nSeite 3 / 3 \n\nFür die ersten Abschätzungen wurden folgende Eingabeparameter eingesetzt: \n\nHumusfläche: 1‘655 m\n2\n, Sickerleistung 2 l/min/m\n\n2\n\nFläche Schotterrasen: 1‘330 m\n2\n, Sickerleistung 1 l/min/m\n\n2\n\nÖffnungsgrösse Tiefgarage: 180 m\n2\n mit Sickerleistung 5 l/min/m\n\n2\n, Querschnittsflä-\n\nche unterirdischer Sickerkörper 20 m\n2\n mit Sickerleistung 50 l/min/m\n\n2\n\nRegenwasseranfall: Regenspende Region Zürich, Jährlichkeit 20 Jahre \n\nDie Abschätzungen zeigen, dass auch in diesem Fall nicht sämtliches anfallende Was-\n\nser sofort unterirdisch versickert werden kann. Die benötigte Retention im Bereich von \n\n50-80 m\n3\n kann jedoch in der Öffnung der Tiefgarage selber geschaffen werden. Diese\n\nführt zu entsprechendem Aufstau und zugehörigen Wasserdrücken auf die Tiefgarage. \n\nWir empfehlen, für den Gestaltungsplan als Randbedingung vorzugeben, dass für die \n\nÖffnung eine Mindestgrösse von 180 m\n2\n nicht unterschritten werden darf. Die exakte\n\nPosition der Öffnung muss nicht genau vorgegeben werden. Mit Vorteil liegt sie natür-\n\nlich möglichst im Zentrum des Innenhofes. \n\nZürich, 26.09.2013 \n\nFür die Aktennotiz, Thomas Schirmer \n\n\n\nZH1817B_Situation.cdr\n\nZeughausareal Uster, 8610 Uster\nBaugrunduntersuchung\n\nAnhang A1\n\nA3 16.09.2013 Sav1\n\nSituation 1:1'500\n\nPlangrundlage: maps.zh.ch vom 16.9.2013\n\nLegende:\n\nKB/P4\n\nKB/P2\n\nKB/P3\n\nKB/P2KB/P1\n\n245'4006\n9\n\n6\n'1\n\n0\n0\n\n0m 100m\n\nKernbohrung\n\n\n\nE.  ANHÄNGE \n\nVerkehrstechnische Untersuchungen (Anhang 3) \n\n\n\nstadt raum verkehr  11.12.2013 Seite 1 von 6 \n\nVERKEHRSTECHNISCHE UNTERSUCHUNGEN \n\n1. Parkplätze \n\nDie minimale Anzahl Parkplätze berechnet sich gemäss der Parkplatzverordnung der Stadt Uster. In den Ge-\nstaltungsplanvorschriften ist ein Reduktionsfaktor wie im Zentrumsgebiet A festgelegt (50% Bewohner; 30% \nAngestellte, Besucher, Kunden). \n\n     \n\nBaubereich Nutzungstyp Nutzungsmass Grenzbedarf Parkplätze Minimum Parkplätze \n\nBewohner/ \nAngestellte \n\nBewohner/ \nAngestellte \n\nBewohner/ \nAngestellte \n\nBesucher/ \nKunden \n\nWEST A/B Wohnen 130 Wohnungen 130 33 65 10 \n\n Dienstleistung \npublikumsorientiert \n\n1000 m² GF 13 10 4 3 \n\n Dienstleistung \nnicht publikumsorientiert \n\n1000 m² GF 13 3 4 1 \n\n   156 46 73 14 \n\nWEST C Wohnen 10 Wohnungen 10 3 5 1 \n\n   10 3 5 1 \n\nOST D Dienstleistung \npublikumsorientiert \n\n1500 m² GF 19 15 6 5 \n\n Dienstleistung \nnicht publikumsorientiert \n\n5000 m² GF 63 17 19 5 \n\n Verkauf 600 m² GF 8 10 2 3 \n\n Restaurant 60 Sitzplätze 3 10 1 3 \n\n Hotel 100 Zimmer 14 50 4 15 \n\n weitere Nutzungen \n(Theater etc.) \n\nnicht definiert 10 100 10 100 \n\n   117 202 42 131 \n\nSumme   ca. 280 ca. 250 ca. 120 ca. 150 \nMinimale Anzahl Parkplätze \n\nFür Nutzungen wie Theater, Konferenzräume oder Stadtsaal ist keine Parkplatzberechnung aufgrund der \nParkplatzverordnung möglich. Deshalb wird hier eine Annahme getroffen. \n\nDie maximale Anzahl Parkplätze wird durch den Gestaltungsplan festgelegt. Grundlage für diese Festlegung ist \ndie machbare Anzahl aufgrund der Einschränkung durch den Grundwasserspiegel und die erhöhten Ansprüche \nan den Aussenraum. Im Teilgebiet West ist Platz für Kellerräume berücksichtigt. Im Teilgebiet Ost bleibt bei \nder maximalen Anzahl an Parkplätzen nur sehr wenig Platz für weitere unterirdische Räume. Deshalb ist dort \ndie Realisierung des Maximums unwahrscheinlich. \n\n   \n\nTeilgebiet Parkplätze \noberirdisch \n\nParkplätze \ntotal \n\nWEST 15 135 \n\nOST 20 300 \n\nSumme 35 435 \nMaximale Anzahl Parkplätze \n\n\n\nstadt raum verkehr  11.12.2013 Seite 2 von 6 \n\n2. Verkehrserzeugung \n\nParkplätze / Nutzungen \n\nFür die Beurteilung der Auswirkungen des Gestaltungsplanes auf das umliegende Strassennetz wird die maxi-\nmale Anzahl Parkplätze verwendet. Die Zuteilung zu den Nutzungen erfolgt, soweit möglich, ebenfalls auf-\ngrund des Gestaltungsplans. \n\nUm den tatsächlich zusätzlichen Verkehr zu ermitteln wird auch die Fahrtenreduktion durch die Aufhebung der \nbestehenden Parkplätze berechnet. Dafür werden neben den 85 öffentlichen Parkplätzen, die an die Berchtold-\nstrasse grenzen, fünf für Angestellte der heutigen Nutzungen und einer für das bestehende Wohnhaus ange-\nnommen. \n\nDie Berechnung der Fahrten pro Tag erfolgt über das spezifische Fahrtenpotential pro Parkplatz der verschie-\ndenen Nutzungen. Von der erhaltenen gesamten Fahrtenzahl pro Tag werden Anteile für die Zu- und Wegfahr-\nten in den Spitzenstunden angenommen. \n\nIn der Morgenspitzenstunde werden deutlich weniger Fahrten als in der Abendspitzenstunde erwartet. Deshalb \nwird nur die Abendspitze weiter untersucht. \n\n        \n\nZufahrt Baubereich Nutzer Park-\nplätze \n\nSVP1 Fahrten \npro Tag \n\nZufahrten ASP2 Wegfahrten ASP3 \n\nTiefgarage WEST A/B Bewohner 100 2.5 250 20% 25 10% 13 \n\n WEST A/B Angestellte 10 2.5 25 5% 1 20% 3 \n\n OST D Angestellte 60 2.5 150 5% 4 20% 15 \n\n OST D Gäste Hotel 50 4.5 225 20% 23 10% 11 \n\n OST D öffentlich 170 4.0 680 20% 68 20% 68 \n\n   390  1330  120  109 \n\nSüdstrasse WEST A/B Besucher \nWohnen \n\n10 2.5 25 0% 0 10% 1 \n\n WEST A/B Besucher \nBüro etc. \n\n4 5.0 20 0% 0 10% 1 \n\n   14  45  0  2 \n\nBerchtoldstrasse OST D öffentlich 20 6.0 120 20% 12 20% 12 \n\n OST D öffentlich \n(Aufhebung) \n\n-85 4.0 -340 20% -34 20% -34 \n\n OST D Angestellte \n(Aufhebung) \n\n-5 2.5 -13 5% 0 20% -1 \n\n   -70  -233  -22  -23 \n\nZeughausgasse WEST C Bewohner 10 2.5 25 20% 3 10% 1 \n\n WEST C Besucher \nWohnen \n\n1 2.5 3 0% 0 10% 0 \n\n WEST C Bewohner \n(Aufhebung) \n\n-1 2.5 -3 20% 0 10% 0 \n\n   10  25  2  1 \n\nSumme   344  1168  100  90 \n\nneue Parkplätze / Fahrten   435  1523  134  125 \nFahrtenabschätzung \n\n                                                        \n1 Spezifisches Verkehrspotential (Anzahl Fahrten pro Parkplatz und Tag); Grundlage: Leitfaden Fahrtenmodell, Stadt Zürich \n2 Anteil der Zufahrten in der Abenspitzenstunde; Grundlage: eigene Annahmen, z.T. aufgrund von SN 640 283 \n3 Anteil der Wegfahrten in der Abenspitzenstunde; Grundlage: eigene Annahmen, z.T. aufgrund von SN 640 283 \n\n\n\nstadt raum verkehr  11.12.2013 Seite 3 von 6 \n\nUmlegung der erzeugten Fahrten auf das Strassennetz \n\nDie Fahrten sind auf vier Zufahrten verteilt. Am stärksten belastet ist die Zufahrt zur Tiefgarage von der Zü-\nrichstrasse. Bei der Zufahrt von der Berchtoldstrasse reduziert sich die Belastung wegen der Aufhebung eines \nGrossteils der Parkplätze. Die Fahrten via Südstrasse und Zeughausgasse sind vernachlässigbar. \n\nDie Aufteilung der Fahrten in die verschiedenen Richtungen erfolgt anhand der Querschnittsbelastungen der \nKnotenäste am Kreisel Zürichstrasse / Berchtoldstrasse / Wilstrasse4. \n\n  \n\nRichtung Anteil \n\nNänikon 15% \n\nNiederuster 10% \n\nZentrum 40% \n\nAutobahn 35% \n\nAnnahmen zur Verteilung der Fahrten \n\n \n\n \nBelastungsänderungen ASP im angrenzenden Strassennetz \n\nDiese Fahrten entsprechen der maximal möglichen Anzahl Parkplätze auf dem Zeughausareal. Wahrscheinlich \nwerden die Belastungen also tiefer ausfallen. \n\n                                                        \n4 Kanton Zürich, Amt für Verkehr; Verkehrstechnische Beurteilung Knoten Zürich- / Berchtoldstrasse; 20.7.2010; Entwurf \n\n\n\nstadt raum verkehr  11.12.2013 Seite 4 von 6 \n\n3. Leistungsfähigkeitsprüfung \n\nGrundbelastung \n\nUm die Auswirkungen des zusätzlichen Verkehrs auf das Strassennetz zu beurteilen, wird die Leistungsfähig-\nkeit des Anschlusses der Tiefgarage und der zwei angrenzenden Kreisel untersucht. Der Kreisel Zürichstrasse / \nSüdstrasse / Zeltweg ist geplant. \n\nAls Grundbelastung für wird eine Verkehrserhebung am Kreisel Zürichstrasse / Berchtoldstrasse / Wilstrasse \ndes Ingenieur- und Planungsbüros Bühlmann vom 3.8.2010 verwendet5. Für den Zeltweg und die Südstrasse \nwerden sehr tiefe Belastungen angenommen. \n\n \nGrundbelastung ASP \n\nDimensionierungsbelastung \n\nFür die Leistungsfähigkeitsprüfung werden die erzeugten Fahrten zur Grundbelastung addiert. \n\n \nDimensionierungsbelastung ASP \n\nAnschluss Tiefgarage \n\nAm Anschluss der Tiefgarage kann nur rechtsein- und rechtsabgebogen werden. \n\n     \n\nZufahrt Belastung \n[PWE/h] \n\n95%-Rückstau \n[PWE] \n\nmittlere Wartezeit \n[s] \n\nVQS6 \n\nZürichstrasse West 500 - - A \n\nZürichstrasse Ost 430 - - A \n\nTiefgarage 120 1 5 A \n\n 1050   A \nLeistungsfähigkeitsprüfung Knoten Zürichstrasse / Zufahrt Tiefgarage \n\nAufgrund der geringen Belastungen ist an diesem Knoten ein nahezu ungehinderter Verkehrsablauf zu erwar-\nten. \n\n                                                        \n5 Kanton Zürich, Amt für Verkehr; Verkehrstechnische Beurteilung Knoten Zürich- / Berchtoldstrasse; 20.7.2010; Entwurf \n6 Verkehrsqualitätsstufe / Level of Service (A=ausgezeichnete Verkehrsqualität, höchstens geringe Zeitverluste); Grundlage: SN 640 022 \n\n\n\nstadt raum verkehr  11.12.2013 Seite 5 von 6 \n\nKreisel Zürichstrasse / Südstrasse / Zeltweg \n\nAm Knoten Zürichstrasse / Südstrasse / Zeltweg besteht heute kein Kreisel. Es kann weder linksein- noch \nlinksabgebogen werden. Im Zuge der gesamten Zentrumsentwicklung ist unter anderen an diesem Knoten ein \nKreisel geplant. Über diesen Kreisel kann gewendet werden, um vom Zeughausareal in Richtung Osten wegfah-\nren zu können. Er dient somit einer attraktiveren Erschliessung des Zeughausareals, insbesondere der öffent-\nlich genutzten Parkplätze in der Tiefgarage. Falls der Kreisel nicht erstellt kann am Kreisel Zürichstrasse / \nBrandstrasse / Sonnenbergstrasse gewendet werden. \n\n     \n\nZufahrt Belastung \n[PWE/h] \n\n95%-Rückstau \n[PWE] \n\nmittlere Wartezeit \n[s] \n\nVQS7 \n\nZürichstrasse West 490 2 6 A \n\nZeltweg (Einbahn) - - - - \n\nZürichstrasse Ost 430 2 5 A \n\nSüdstrasse 60 0 4 A \n\n 980  6 A \nLeistungsfähigkeitsprüfung Knoten Zürichstrasse / Südstrasse / Zeltweg ASP mit Zeughausareal \n\nAufgrund der geringen Belastungen ist an diesem Knoten ein nahezu ungehinderter Verkehrsablauf zu erwar-\nten. \n\nKreisel Zürichstrasse / Berchtoldstrasse / Wilstrasse \n\n     \n\nZufahrt Belastung \n[PWE/h] \n\n95%-Rückstau \n[PWE] \n\nmittlere Wartezeit \n[s] \n\nVQS8 \n\nZürichstrasse West 500 10 26 C \n\nWilstrasse 180 2 11 B \n\nZürichstrasse Ost 930 36 79 E \n\nBerchtoldstrasse 810 27 58 E \n\n 2420  56 E \nLeistungsfähigkeitsprüfung Knoten Zürichstrasse / Berchtoldstrasse / Wilstrasse ASP mit Zeughausareal \n\nAufgrund der sehr hohen Belastungen ist an diesem Knoten in der Abendspitzenstunde mit ständigen Behinde-\nrungen und zeitweiliger Überlastung zu rechnen. \n\nMit den Grundbelastungen wird noch knapp die Verkehrsqualitätsstufe D erreicht. Bereits geringfügige Mehr-\nbelastungen führen in der Spitzenstunde zur Stufe E. Eine erhebliche Verbesserung kann erreicht werden, wenn \nbei der Zufahrt zum Parkhaus Illuster ein weiterer Kreisel erstellt wird. Dadurch entfallen am hier untersuch-\nten Knoten die 120 Wendefahrten aus Richtung Osten. Auch mit der Mehrbelastung durch das Zeughausareal \nwird dann die Stufe C erreicht. \n\n                                                        \n7 Verkehrsqualitätsstufe / Level of Service (A=nahezu ungehinderter Verkehrsablauf) Grundlage: SN 640 024a \n8 Verkehrsqualitätsstufe / Level of Service (E=ständige Behinderungen mit zeitweiliger Überlastung); Grundlage: SN 640 024a \n\n\n\nstadt raum verkehr  11.12.2013 Seite 6 von 6 \n\n4. Übersicht Strassennetz \n\nDie folgende Übersicht zeigt die Lage des Zeughausareals im Strassennetz und die Positionierung der vorgese-\nhenen neuen Kreisel. \n\n \nÜbersicht Strassennetz \n\n \n\n\n\nNr. 5, Freitag, 03. Februar 2017    Meldungsnummer: 00182039\n\nBauten und baurechtliche Planungen\n\nNutzungsplanung / Sondernutzungsplanung\n Privater Gestaltungsplan «Zeughausareal», Uster\nTeilrevision Richt- und Nutzungsplanung\nInkrafttreten\n\nUster. Die Baudirektion des Kantons Zürich, Amt für Raumentwicklung, hat am\n01.11.2016 verfügt:\n\nDer private Gestaltungsplan «Zeughausareal», Uster, sowie die Teilrevision der\nkommunalen Richt- und Nutzungsplanung, welche vom Gemeinderat Uster an der\nSitzung vom 21. September 2015 festgesetzt wurden, werden genehmigt.\n\nGemäss Rechtskraftbescheinigung des Baurekursgerichtes vom 11. Januar 2017 ist\nkein Rechtsmittel ergriffen worden.\n\nDer private Gestaltungsplan «Zeughausareal», Uster, sowie die Teilrevision der\nkommunalen Richt- und Nutzungsplanung treten am Tag nach der Publikation\nim kantonalen Amtsblatt in Kraft.\n\nStadt Uster, Bau\nOberlandstrasse 78, 8610 Uster\nbau@uster.ch\nwww.uster.ch\n\n00182039\n\n\n\tGenehmigungsverfügung\n\tPlan\n\tVorschriften\n\tPlanungsbericht nach Art. 47 RPV\n\tPublikation Inkraftsetzung (04.02.2017)\n\n\n\n