text: \nTeil 2\nHandlungsbedarf\n\nGesamtstädtische Betrachtung der ISOS-Ortsbildteile in der Stadt Uster\nUntersuchung aller ISOS-Ortsbildteile auf Konformität mit dem Richtplanentwurf \n\nund den rechtsgültigen Rahmenbedingungen\n\nUmgang mit dem\nISOS in der Stadt Uster\n\n Richtplanrevision zwischen dem Auftrag zur Innenentwicklung  \nund der Berücksichtigung des ISOS\n\n\n\nImpressum\n\nAuftraggeber\nStadt Uster\nGeschäftsfeld Stadtraum und Natur\nOberlandstrasse 78\n8610 Uster\n\nNadine Kaspar (Projektleitung)\nSina Germann\nAnita Emele\n\nAuftragnehmer\nFachhochschule Graubünden (FHGR)\nInstitut für Bauen im alpinen Raum (IBAR)\nFachbereich Siedlungsplanung und Ortsbildentwicklung\nPulvermühlestrasse 57, 7000 Chur\n\nProf. Sandra Bühler  (Projektleitung)\nProf. Christian Wagner \nOliver Hänni\nMirco Blöchlinger\n\nKonzeptionelle und grafische Bearbeitung\nOliver Hänni\n\nJanuar 2024\n\n\n\nHauptbericht \nTeil 1 Instrumentenpalette \nTeil 2 Handlungsbedarf \nTeil 3 Abwägung\n\nUmgang mit dem\nISOS in der Stadt Uster\n\n Richtplanrevision zwischen dem Auftrag zur Innenentwicklung  \nund der Berücksichtigung des ISOS\n\n\n\nG 1 - Alter Ortskern� 121\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss� 135\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns� 151\n\nG 4 - Bahnhofsquartier� 165\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse� 187\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich� 205\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie� 221\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse� 237\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse� 253\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal� 271\n\nG 11 - Oberuster� 293\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei � 313\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800� 331\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal� 353\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz� 371\n\nG 16 - Zeughausareal� 389\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier� 403\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenen Mehrfamilienhaus-Siedlungen� 417\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz� 431\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete� 445\n\nB 0.1 - Schlossanlage auf Hügelkuppe mit grosser Weitwirkung� 461\n\nTeil 2 Ermittlung eines Handlungsbedarfs\n\n4\n\n\n\nU-Zo I - Grosser Grünbereich am Aabach� 475\n\nU-Zo II - Grossvolumige Neubauten im empfindlichen Bereich zwischen alten Ortsteilen � 491\n\nU-Zo III - Stauberberg� 505\n\nU-Zo IV - Wohnhäuser am Rand des alten Kerns und am Fuss des Stauberbergs,� 521\n\nU-Zo V - Grosser Grünbereich mit Friedhof� 535\n\nU-Zo VI - Wohnquartier auf flachem Hügel� 549\n\nU-Zo VII - Grosser Grünbereich am Aabach� 565\n\nU-Zo VIII - Grosse Einkaufszentren� 581\n\nU-Zo IX - Bahnhofspassage� 597\n\nU-Zo X - Ortserweiterung in der Ebene� 611\n\nU-Zo XI - Wohnblöcke und Gärtnereibetrieb zwischen Gebieten mit Altbaubestand� 627\n\nU-Zo XII - Bebauung am Hang des Rehbüels� 641\n\nU-Zo XIII - Wihalden� 657\n\nU-Zo XIV - Bebauung an der Freiestrasse� 673\n\nU-Zo XV - Neubauten am Rand der Altbebauung von Oberuster� 687\n\nU-Zo XVI - Wohnquartier am Fuss des Tämbrigs� 701\n\nU-Zo XVII - Wohnquartier von Niederuster� 715\n\nU-Zo XVIII - Zellwegerpark� 729\n\nU-Zo XIX - Wohnquartier in der Ebene� 743\n\nISOS Freudwil - G 1 - Freudwil� 759\n\nISOS Freudwil - U-Zo I - Sanfte Geländemulde� 775\n\nISOS Freudwil - U-Ri II - Gewelltes Wies- und Ackerland mit Obstbaumspalieren� 779\n\nISOS Aatal - G 1 - Aatal� 781\n\nISOS Aatal - U-Zo I - Aatal� 801\n\n5\n\n\n\n6\n\n\n\nG 1 - Alter Ortskern\n\nAbb 1: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n7\n\n\n\nStrasse und mit einer monumentalen Treppe er-\nschlossen, bildet die Kirche (1.0.1) einen von weit-\nher sichtbaren Blickfang. Die 1824 eingeweihte \nklassizistische Querkirche wird von dem riesigen \nPortikus mit vier toskanischen Säulen, dem mäch-\ntigen Walmdach und dem rückseitigen Turm mit \nhohem Spitzhelm geprägt. Auf der anderen Stras-\nsenseite stehen traufseitig zwei Giebelbauten, das \nPfarrhaus von 1832 und der ehemalige Gasthof \n„Zum Kreuz“ (1.0.2) von 1782/83. Letzterer erhält \ndurch sein grosses Volumen – drei Geschosse \nmit sieben Fensterachsen trauf- und fünf giebel-\nseitig – und die Position auf der Kuppe einen ho-\nhen Stellenwert im Strassenraum. Angrenzend \nleiten zwei die Strasse torartig flankierende Ge-\nbäude mit bestimmenden Mansarddächern in den \nsüdlichen Teil des Ortskerns. Dort stehen einige \nstark umgebaute Flarzbauten sowie kurze Ge-\nbäudezeilen mit Giebeldächern. Auch wenn man \nvon Süden her kommt, besteht durch den eng von \nlänglichen Baukörpern gefassten, gekrümmten \nund leicht ansteigenden Strassenraum eine Sog-\nwirkung in Richtung Kirche.\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nDer historische Ortskern von Kirchuster (1) be-\nsteht aus einem beidseitig dicht bebauten Stras-\nsenzug, der sich am Westfuss des Stauberbergs \nentlangzieht. Den sanft geschwungenen Stras-\nsenverlauf, der von der Brücke über den Aabach \nleicht zu der Kirche ansteigt und danach wieder \nabfällt, säumen mehrheitlich traufseitig ausgerich-\ntete Wohnhäuser aus dem 18. und 19. Jahrhun-\ndert, einige mit Ladeneinbauten im Erdgeschoss. \nVorwiegend sind es schlichte Satteldachbauten, \ndie manchmal zu Zeilen verdichtet sind. Dane-\nben stehen, vor allem im nördlichen Abschnitt, \nvom späten Klassizismus geprägte, würfelförmige \nBaukörper mit Walmdach. Die Mehrheit der Bau-\nten ist direkt am Trottoir platziert, was zusätzlich \nmit der Krümmung der Achse zur räumlich ge-\nschlossenen Wirkung des Strassenzugs beiträgt. \nDie westliche Gebäudereihe wird spannungsvoll \nunterbrochen durch die platzartige Öffnung zum \nSchulweg und die zum Schulhaus führenden Pla-\ntanenreihen (1.0.3), bevor sich am höchsten Punkt \ndes Ortskerns seine imposantesten Gebäude er-\nheben. Auf einer Geländeterrasse oberhalb der \n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle:\nISOS Uster, \n2. Fassung\nMärz.2012, S. 27 f.\n\nG 1: Alter Ortskern von Kirchuster am Fuss des Stauberbergs, dicht gereihte, vorwiegend traufständige \nBauten beidseits der gekrümmten Hauptachse, mehrheitlich Wohnhäuser, zahlreiche mit Läden im Erd-\ngeschoss, einige Gaststätten, v. a. 18./19. Jh.\n\nE 1.0.1\nRef. Kirche auf ummauerter Terrasse, klassiz. Bau mit monumentalem \nPortikus und Turm mit Spitzhelm, 1823–28, grosse Treppenanlage flan-\nkiert von zwei Trauerweiden, rückseitig ehem. Friedhof\n\nErhaltungsziel A\nHinweis\n\nE 1.0.2 Ehem. Gasthof „Zum Kreuz“ auf Geländekuppe, mächtiger Giebelbau mit \nhohem Sockelgeschoss, 1782/83, heute ref. Kirchgemeindehaus Erhaltungsziel A\n\n1.0.3 Platanenreihen in der Achse zum Schulhaus Hinweis\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung \nMärz.2012, S. 15\n\nG 1: Alter Ortskern von Kirchuster am Fuss des Stauberbergs, dicht gereihte, vorwiegend traufständige \nBauten beidseits der gekrümmten Hauptachse, mehrheitlich Wohnhäuser, zahlreiche mit Läden im Erd-\ngeschoss, einige Gaststätten, v. a. 18./19. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität X\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel A\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 1 - Alter Ortskern | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n8\n\n\n\nAbb 2:  \nLuftbild\n\nAbb 3:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 1 - Alter Ortskern | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n9\n\n\n\nDer Ortsbildteil liegt vollumfänglich in der histo-\nrischen Kernzone K3/4.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-\nAufnahme nicht verändert. Das Wohnhaus an \nder Talackerstrasse 22 wurde totalsaniert und \nentspricht in den Grundzügen der historischen \nSubstanz.\n\nVeränderungen:\n\nnein Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils nicht\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 1 - Alter Ortskern | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n10\n\n\n\nAbb 4:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte\n\nAbb 5:  \nZonenplan\n\nG 1 - Alter Ortskern | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n11\n\n\n\nDas schutzwürdige Ortsbild soll gewahrt und \ndabei die Qualitäten gestärkt und weiterentwi-\nckelt werden. Als Stadtteil-Treffpunkt sind ge-\nwerbliche Nutzungen zur Alltagsversorgung und \nattraktive Begegnungsräume vorgesehen. Büro- \nund Dienstleistungsnutzungen sind gemischt \nmit Wohnen vorgesehen. Ein Detaillierter Kern-\nzonenplan soll die gewünschte Entwicklung si-\ncherstellen.\n\nMit dem Verkehrsrichtplan wird entlang der Zen-\ntralstrasse im oberen Abschnitt eine Koexis-\ntenzzone angestrebt. Die Gestaltung des Stras-\nsenraums obliegt dem Kanton.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 6:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 1 - Alter Ortskern | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n12\n\n\n\nAbb 7:  \nRichtplan \nLandschaft\n\nAbb 8:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 1 - Alter Ortskern | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n13\n\n\n\nAbb 9:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nDer Richtplan sieht für das Gebiet eine hohe \nDichte vor. Das schützenswerte Ortsbild soll je-\ndoch mittels detailliertem Kernzonenplan gesi-\nchert werden, womit die anzustrebende Dichte \nzweitrangig wird. In Kernzonen ergibt sich die \nvorherrschende bauliche Dichte aus histori-\nschen Bauten und den laut den Grundmassen \nder BZO möglichen Volumina, welche von der \nStadtbildkommission als ortsbildverträglich be-\nurteilt wurden.\n\nIm Bereich der Kirche ist der Ausbaugrad mit \n40 - 50 % eher tief. Das restliche Gebiet weist \neinen hohen Ausbaugrad auf.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad Zonenplanung\n\nNutzungsintensivierung\n\nnein Keine Nutzungsintensivierung\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nG 1 - Alter Ortskern | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n14\n\n\n\nAbb 10:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 11:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 1 - Alter Ortskern | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n15\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen übergeordnete \nInstrumente zum Ortsbildschutz. Das komplette \nGebiet ist im Perimeter des Kantonalen Inven-\ntars der schutzwürdigen Ortsbilder von über-\nkommunaler Bedeutung (KOBI).\n\nDer Ortsbildteil beinhaltet 8 kantonale Schutz-\nobjekte, 1 kommunales Schutzobjekt und 31 \nkommunale Inventarobjekte sowie 2 inventari-\nsierte Bäume. Sämtliche inventarisierten Bauten \nund Bäume haben einen direkten Bezug zum \nStrassenraum.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nja Gesamter Ortsbildteil ist im Perimeter des KOBI\n\nDenkmalschutz\n\nja Bis auf einzelne Bauten sind alle unter Schutz gestellt/inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 1 - Alter Ortskern | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n16\n\n\n\nAbb 12:  \nInventarisierte und \ngeschützte Objekte\n\nAbb 13:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 1 - Alter Ortskern | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n17\n\n\n\nAbb 14:  \nBauperiode\n\nAbb 15:  \nEigentümerstruktur\n\nG 1 - Alter Ortskern | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n18\n\n\n\nC2.1\t Gebiet 1 (A)\n\n \nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil besondere \nräumliche und architekturhistorische Qualitäten \nsowie eine hohe Bedeutung zu. Für den Orts-\nbildteil gilt ein hohes Erhaltungsziel (A).\n\n\t– Das ganze Gebiet wird als wichtig erachtet. \nEs bildet ein eigenständiges Quartier, des-\nsen Identität von der direkten Ausrichtung auf \nden Strassenraum geprägt ist. Diese Eigen-\nart führt zu einem dichten, geschlossenen \nErscheinungsbild von besonderer räumlicher \nund architekturhistorischer Qualität. Die Kir-\nche mit der Treppenanlage und der gegen-\nüberliegende, ehemalige Gasthof „Zum Kreuz“ \nbilden zusammen ein identitätsstiftendes \nEnsemble. \n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Der Richtplan definiert das Gebiet Kirchuster \nals schutzwürdiges Ortsbild und trägt somit \ndem ISOS und dem KOBI Rechnung.  \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nA\n„Erhalten der Substanz“\nAlle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 1 - Alter Ortskern | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n19\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Keine Vorschläge für den Richtplan\n\n\t→ Platanenallee in Kernzonenplan einzeichnen. (Bei der Revision des INL wurde die Platanenreihe \naus dem Inventar entlassen. Ortsbaulich und räumlich ist diese von Bedeutung und wird im ISOS \nals Hinweis bezeichnet.)\n\nG 1: Alter Ortskern von Kirchuster am Fuss des \nStauberbergs, dicht gereihte, vorwiegend trauf-\nständige Bauten beidseits der gekrümmten Haupt-\nachse, mehrheitlich Wohnhäuser, zahlreiche mit \nLäden im Erdgeschoss, einige Gaststätten, v. a. \n18./19. Jh.\n\nErhaltungsziel A\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht nicht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\nDie Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt. \n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 1 - Alter Ortskern | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n20\n\n\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss\n\nAbb 16: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n21\n\n\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nEin schöner Fussweg zieht sich von Oberuster \nam Aabach entlang bis zur ehemaligen Braue-\nrei Uster (2.1). Dieses beeindruckende Ensem-\nble besteht aus dem repräsentativen Sudhaus \n– einem hohen Backsteinkubus mit dekorativer \nFassadengestaltung –, dem Hochkamin und der \nFabrikantenvilla von 1901 mit ebenfalls reich \ngegliederter Fassade mit Back- und Hausteine-\nlementen. Am Hangfuss reihen sich weitere In-\ndustrie- und Gewerbebauten (2). Der 1933 in der \nklaren Formensprache des Neuen Bauens er-\nrichtete Siloturm aus rotem Backstein (2.0.1) bil-\ndet ein markantes Gegenüber zum Sudhaus.\n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 30\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 15\n\nG 2: Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss, v. a. 19./20. Jh., Kinogebäude von 1957\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel B\n\nB 2.1: Hauptbauten der ehem. Brauerei, repräsentatives Brauereigebäude in Sichtbackstein, 1897, dane-\nben Villa mit Backstein- und Putzfassade, 1901\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel A\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 2: Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss, v. a. 19./20. Jh., Kinogebäude von 1957\n\nE 2.0.1 Reihe von herrschaftlichen Wohnhäusern in exponierter Lage hinter der \nBahnlinie, 2. H. 19. Jh. Erhaltungsziel A\n\nB 2.1: Hauptbauten der ehem. Brauerei, repräsentatives Brauereigebäude in Sichtbackstein, 1897, dane-\nben Villa mit Backstein- und Putzfassade, 1901\n\nE 2.1.1 Hochkamin in Backstein, um 1900 Erhaltungsziel A\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | A\tBeschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n22\n\n\n\nAbb 17:  \nLuftbild\n\nAbb 18:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n23\n\n\n\nAbb 19:  \nZonenplan\n\nDer Ortsbildteil ist in drei Zonen aufgeteilt. Von \nKirchuster her - der Brauereistrasse folgend - \nzieht sich die historischen Kernzone K3/4 wei-\nter. Die ehemalige Brauerei südlich der Brauerei-\nstrasse ist als Industrie- und Gewerbezone als \nHandels- und Dienstleistungsgewerbe definiert. \nAnschliessend an die ehemalige Brauerei befin-\ndet sich eine leere Parzelle, die als Zone für öf-\nfentliche Bauten definiert ist.\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nVeränderungen:\n\nja Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nteilweise Der Neubau verändert die Wirkung des Ortsbildteils lokal\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme verändert. Im westlichen Teil entstand \nein Neubau entlang der Brauereistrasse. Dieses \nGebäude ersetzt einen alten Schuppen und er-\nscheint mächtiger im Ortsbildteil als der vor-\nherige Bau, gestalterisch bindet er sich in den \nOrtsbildteil ein. Teile der ehemaligen Brauerei \nwurden umgebaut aber entsprechen äusserlich \nnoch immer der historischen Substanz.\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | A\tBeschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n24\n\n\n\nAbb 20:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS B 2.1\n\nAbb 21:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS G 2\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n25\n\n\n\nIm westlichen Teil soll der schutzwürdige Orts-\nbildteil gewahrt und dabei die Qualitäten ge-\nstärkt und weiterentwickelt werden. Ein detail-\nlierter Kernzonenplan soll in diesem Bereich die \ngewünschte Entwicklung sicherstellen. Im Be-\nreich der Brauerei ist die Wahrung von Struktur \nund Charakter des Industriekulturerbes festge-\nlegt. Der westliche Zipfel zählt zum Subzentrum \nund als Stadtteil-Treffpunkt sind hier gewerb-\nliche Nutzungen zur Alltagsversorgung und at-\ntraktive Begegnungsräume vorgesehen. Büro- \n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 22:  \nRichtplan  \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nja Die zwei Gebäude nördlich der Brauereistrasse werden nicht mehr als Kernzone bezeichnet\n\nund Dienstleistungsnutzungen sind gemischt \nmit Wohnen vorgesehen. Im Arbeitspark im öst-\nlichen Zipfel haben gewerbliche Nutzungen un-\nter Berücksichtigung der historischen Bausubs-\ntanz und Ortsbildinventare Vorrang.\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | B\tEntwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n26\n\n\n\nAbb 23:  \nRichtplan Landschaft\n\nAbb 24:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n27\n\n\n\nEntsprechend des aktuellen Bestandes und der \naktuellen Zonierung ist dem östlichen Teil des \nOrtsbildteils eine mittlere Dichte zugewiesen. \nDamit ist im Bereich des Arbeitsplatzgebiets ge-\ngenüber heute eine Erhöhung der Ausnutzung \ntheoretisch möglich, aufgrund der vorhandenen \nInventarobjekte aber nicht umsetzbar. Im westli-\nchen Teil wird eine hohe Dichte vorgegeben.\n\nDas schützenswerte Ortsbild soll jedoch mittels \ndetailliertem Kernzonenplan gesichert werden, \nwomit die anzustrebende Dichte in diesem Be-\nreich zweitrangig wird. In Kernzonen ergibt sich \ndie vorherrschende bauliche Dichte aus histori-\nschen Bauten und den laut den Grundmassen \n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad\n\nNutzungsintensivierung\n\nnein Keine Nutzungsintensivierung\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 25:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nder BZO möglichen Volumina, welche von der \nStadtbildkommission als ortsbildverträglich be-\nurteilt wurden.\n\nAbgesehen von der Parzelle mit der Fabrikan-\ntenvilla besteht ein hoher bis sehr hoher Aus-\nbaugrad.\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | B\tEntwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n28\n\n\n\nAbb 26:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 27:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n29\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen übergeordnete \nInstrumente zum Ortsbildschutz. Das komplette \nGebiet ist im Perimeter des Kantonalen Inven-\ntars der schutzwürdigen Ortsbilder von über-\nkommunaler Bedeutung (KOBI). Der Ortsbildteil \nliegt im Perimeter für Arealüberbauungen.\n\nDer Ortsbildteil beinhaltet 4 kantonale Schutz-\nobjekte und 3 kommunale Inventarobjekte. Die \nprägenden Gebäude gehörten zur ehemaligen \nBrauerei und bilden eine zusammenhängende \nBaugruppe. \n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nja Gesamter Ortsbildteil ist im Perimeter des KOBI\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | C\tInteressenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n30\n\n\n\nAbb 28:  \nInventarisierte und ge-\nschützte Objekte\n\nAbb 29:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n31\n\n\n\nAbb 30:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 2.1\n\nAbb 31:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen  \nfür ISOS B 2.1\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | C\tInteressenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n32\n\n\n\nAbb 32:  \nBauperiode\n\nAbb 33:  \nEigentümerstruktur\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n33\n\n\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nDas ISOS Gebiet 2 enthält weitere Baugruppen \nmit abweichenden Erhaltungszielen. Nachfol-\ngend wird das Gebiet und die Baugruppen sepa-\nrat betrachtet.\n\nC2.1\t Gebiet 2 (B)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil G 2 gewisse \nräumliche und architekturhistorische Qualitäten \nsowie eine gewisse Bedeutung zu. Für den Orts-\nbildteil gilt ein eher hohes Erhaltungsziel (B). \n\n\t– Im ISOS wird die historische Baugruppe von \nSudhaus, Hochkamin und Fabrikantenvilla \nhervorgehoben. Zusammen mit der umliegen-\nden gewachsenen Brauereistruktur bildet die \nBaugruppe eine thematische Einheit, hervor-\ngehoben wird der Siloturm.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Der Erhalt der historische Bebauungsstruk-\ntur des Gebietes ist durch die Bezeichnung als \nschutzwürdiges Ortsbild und Erhalt von Sied-\nlungsstruktur und Charakter sichergestellt. \nSämtliche Bauten, die zur ehemaligen Braue-\nrei gehören sind kantonale Schutzobjekte.  \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | C\tInteressenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n34\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 2.1 gewis-\nse räumliche und besondere architekturhistori-\nsche Qualitäten sowie eine besondere Bedeu-\ntung zu. Für den Ortsbildteil gilt ein hohes Erhal-\ntungsziel (A).\n\n\t– Wie beschrieben, hebt sich das Sudhaus, der \nHochkamin und die Fabrikantenvilla als Bau-\ngruppe von den umliegenden Industriebau-\nten ab.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Der Erhalt der historische Bebauungsstruk-\ntur der Baugruppe ist durch die Unterschutz-\nstellung sowie die Bezeichnung zum Erhalt \nvon Siedlungsstruktur und Charakter sicher-\ngestellt.  \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nA „Erhalten der Substanz“\nAlle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2.2 \t Baugruppe 2.1 (A) \n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n35\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nG 2: Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss, \nv. a. 19./20. Jh., Kinogebäude von 1957\n\nErhaltungsziel B\n\nB 2.1: Hauptbauten der ehem. Brauerei, repräsen-\ntatives Brauereigebäude in Sichtbackstein, 1897, \ndaneben Villa mit Backstein- und Putzfassade, \n1901\n\nErhaltungsziel A\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht nicht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\nDie Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt. \n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Keine Vorschläge für den Richtplan\n\n\t→ Keine Vorschläge für die Umsetzung\n\nG 2 - Gewerbe- und Industriebauten am Hangfuss | D\tFazit und Empfehlungen\n\n36\n\n\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns\n\nAbb 34: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n37\n\n\n\nginnenden 20. Jahrhundert stammenden Bau-\nten wurden häufig durch Umbauten verändert. \nZudem wurden die um die Mitte des 20. Jahr-\nhunderts noch vorhandenen Lücken mit Neu-\nbauten gefüllt. Räumlich besonders eindrück-\nlich ist das lang gezogene Gebäude der ehema-\nligen Gerberei von 1845, das sich unmittelbar \nam Kanalrand erhebt. Etwas versteckt im west-\nlichen Zipfel des Gebiets liegt das Schulhaus \nDorf (3.0.4). Eine grosse asphaltierte Platzanla-\nge im ansonsten dichten Quartier verleiht dem \ndreigeschossigen Walmdachbau mit Stichbo-\ngeneingängen und Treppenhausrisalit zusätz-\nlich Dominanz.\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nDas den alten Kern von Kirchuster im Norden \numschliessende Quartier (3) ist sehr heterogen \nin Bezug auf das Erscheinungsbild der Gebäu-\nde wie auch deren Nutzung. Durch seine Mitte \nführt als Hauptachse aus dem alten Kern die \nZentralstrasse (3.0.2). Der Blick des vom Bahn-\nhof Kommenden wird durch diese Achse zuerst \nauf die Burg auf der Hügelkuppe und nach der \nleichten Biegung der Strasse auf die etwas un-\nterhalb davon thronende imposante Kirche ge-\nlenkt. Quer zu dieser Hauptachse verlaufen der \nkanalisierte Aabach (3.0.1) und mehrere Neben-\nstrassen. Die Bebauung setzt sich aus städti-\nschen Wohnhäusern mit Läden an der Zentral-\nstrasse, ehemaligen Gewerbe- und Industrie-\nbauten – insbesondere entlang des Bachlaufs \n–, bäuerlich geprägten Bauten, Gaststätten und \nzahlreichen Wohn-/Geschäftshäusern zusam-\nmen. Die wohl mehrheitlich aus dem 19. und be-\n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 31\n\nG 3: Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns, durchmischte Bebauung aus Wohnhäusern, \nöffentlichen Gebäuden, Läden sowie zahlreichen Gewerbe- und Industriebauten entlang des Bachlaufs, \nv. a. 19./20. Jh.\n\n3.0.1 Kindergarten, eingeschossiger Walmdachbau, um 1900 Hinweis\n\n3.0.2 Schulareal, mächtiges Hauptgebäude im Zentrum des asphaltierten Hinweis\n\n3.0.3 Kirche der Freien Evang. Gemeinde, dreijochiger Heimatstilbau mit klei-\nnem Dachreiter und angebautem Pfarrhaus, 1905 Hinweis\n\n3.0.4 Schulhaus Dorf, dreigeschossiger Bau in klassiz. Stil mit Treppenhausri-\nsalit, 1865 Erhaltungsziel A\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 15\n\nG 3: Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns, durchmischte Bebauung aus Wohnhäusern, \nöffentlichen Gebäuden, Läden sowie zahlreichen Gewerbe- und Industriebauten entlang des Bachlaufs, \nv. a. 19./20. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität X\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel B\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n38\n\n\n\nAbb 35:  \nLuftbild\n\nAbb 36:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n39\n\n\n\nDie überwiegende Mehrheit der Fläche des Ge-\nbietes ist historischen Kernzone K3/4. Die Aus-\nnahme ist die kleine Restfläche Zentrumszone \nZ5 am Sternenplatz.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme leicht verändert. Da sind zum einen die \nNeubauten nördlich von der Brauereistrasse, \nder Neubau an der Gerbestrasse und angren-\nzend dazu der Neubau an der Zentralstrasse. \nZum anderen gab es noch zwei Umbauten – \nöstlich der Zentralstrasse und südlich der Flo-\nrastrasse.\n\nVeränderungen:\n\nteilweise Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht wesentlich verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nteilweise Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils lokal\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n40\n\n\n\nAbb 37:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte\n\nAbb 38:  \nZonenplan\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n41\n\n\n\nDas schutzwürdige Ortsbild soll gewahrt und \ndabei die Qualitäten gestärkt und weiterentwi-\nckelt werden. Ein detaillierter Kernzonenplan \nsoll die gewünschte Entwicklung sicherstellen. \nEntlang des Aabachs sollen das Industriekultur-\nerbe und die historisch ans Wasser gebundenen \nAnlagen in Struktur und Charakter gewahrt wer-\nden. Als Stadtteil-Treffpunkt sind gewerbliche \nNutzungen zur Alltagsversorgung und attrak-\ntive Begegnungsräume vorgesehen. Büro- und \nDienstleistungsnutzungen sind gemischt mit \nWohnen vorgesehen.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 39:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nMit dem Verkehrsrichtplan wird entlang der Zen-\ntralstrasse eine Koexistenzzone angestrebt. \nDie Gestaltung des Strassenraums obliegt dem \nKanton\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n42\n\n\n\nAbb 40:  \nRichtplan \nLandschaft\n\nAbb 41:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n43\n\n\n\nDer Richtplan sieht für das Gebiet eine hohe \nDichte, beziehungsweise sehr hohe Dichte vor. \nDas schützenswerte Ortsbild soll jedoch mittels \ndetailliertem Kernzonenplan gesichert werden, \nwomit die anzustrebende Dichte zweitrangig \nwird. In Kernzonen ergibt sich die vorherrschen-\nde bauliche Dichte aus historischen Bauten und \nden laut den Grundmassen der BZO möglichen \nVolumina, welche von der Stadtbildkommission \nals ortsbildverträglich beurteilt wurden.\n\nDer Ausbaugrad ist hoch bis sehr hoch.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad Zonenplanung\n\nNutzungsintensivierung\n\nnein Keine Nutzungsintensivierung\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 42:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n44\n\n\n\nAbb 43:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 44:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n45\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen übergeordnete \nInstrumente zum Ortsbildschutz. Die überwie-\ngende Mehrheit des Gebietes G 3 ist im Perime-\nter des Kantonalen Inventars der schutzwürdi-\ngen Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung \n(KOBI).\n\nDer Ortsbildteil beinhaltet 4 kantonale Schutz-\nobjekte, 4 kommunale Schutzobjekte, sowie 17 \nkommunale Inventarobjekte; hinzukommen zwei \nmarkante Bäume und 4 Einzelbäume.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nja Mehrheit des Ortsbildteils ist im Perimeter des KOBI\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n46\n\n\n\nAbb 45:  \nInventarisierte und \ngeschützte Objekte\n\nAbb 46:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n47\n\n\n\nAbb 47:  \nBauperiode\n\nAbb 48:  \nEigentümerstruktur\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n48\n\n\n\nC2.1\t Gebiet 3 (B)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil besondere \nräumliche und gewisse architekturhistorische \nQualitäten sowie eine besondere Bedeutung zu. \nFür den Ortsbildteil gilt ein eher hohes Erhal-\ntungsziel (B).\n\n\t– Das ganze Gebiet wird als heterogen bezüg-\nlich Erscheinung und Nutzung erachtet. Her-\nvorgehoben wird die wichtige Stellung der \nZentralstrasse und des Aabachs für die Struk-\nturierung des Gebietes. Die Gerberei am \nAabach und das Schulhaus Dorf bilden mit \nihren räumlichen Qualitäten besondere Fix-\npunkte im Quartier.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Ein bedeutender Anteil der Bauten sind kom-\nmunale/kantonale Schutzobjekte. Der Richt-\nplan definiert das Gebiet als schutzwürdiges \nOrtsbild und trägt somit dem ISOS und dem \nKOBI Rechnung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n49\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Keine Vorschläge für den Richtplan\n\n\t→ Keine Vorschläge für die Umsetzung\n\nG 3: Ortserweiterung im Anschlussbereich des \nKerns, durchmischte Bebauung aus Wohnhäu-\nsern, öffentlichen Gebäuden, Läden sowie zahl-\nreichen Gewerbe- und Industriebauten entlang des \nBachlaufs, v. a. 19./20. Jh.\n\nErhaltungsziel B\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht nicht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\nDie Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt. \n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 3 - Ortserweiterung im Anschlussbereich des Kerns | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n50\n\n\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\nG 4 - Bahnhofsquartier\n\nAbb 49: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\n51\n\n\n\nDas Bahnhofsquartier wird von zwei mehr oder \nweniger parallelen Strassenzügen, der Bahnhof- \nund der Poststrasse, strukturiert. Beide Ach-\nsen, an denen sich noch einige ältere Wohn-/\nGeschäftshäuser befinden (4.2, 4.0.2), zweigen \nrechtwinklig von der Zürcherstrasse ab und füh-\nren zum länglichen Platz vor dem Bahnhof, wo \ndas Quartier seinen baulichen und räumlichen \nHöhepunkt findet (4.1). \nIm Süden und Osten wird der Bahnhofsplatz \nvon Bauzeilen und Gebäuden aus dem Ende des \n19. Jahrhunderts gefasst. Die mächtigsten und \nrepräsentativsten der meist dreigeschossigen \nBauten haben ein Walm- oder Mansardwalm-\ndach und aufwändige Formelemente wie Türm-\nchen, Zierfriese oder Lisenen. Dazwischen be-\nfinden sich giebelständige kleinere Bauten, die \nmit ihren Quergiebeln zur Vielfalt der Dachfor-\nmen beitragen. \nIm Norden bilden die hinter der Bahnlinie aufra-\ngende ehemalige Fahrradfabrik (4.1.4) und die \nwertvolle Lokomotivenremise (4.1.5), die älteste \nRingsegmentremise der Schweiz, eine optische \nBegrenzung des Raums. In der Achse der Post-\nstrasse steht inselartig das Stationsgebäude \nvon 1856 (4.1.1). Es gehört mit dem vorkragen-\nden Walmdach, dem Zierfries und den Säulenar-\nkaden formal zu den Häusern am Platz. West-\nwärts folgt die 1997 erstellte Bahnhofspassage \nmit dem Bushof (IX). Nach Osten zieht sich in \nder Flucht des Bahnhofsgebäudes eine Baum-\nreihe (4.1.2), die den Platz gliedert.\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nIm Norden mündet die Zentralstrasse in die \nbreite Zürcherstrasse, die im heutigen Ort eine \nstark trennende Wirkung hat. Der grosse Kreu-\nzungsbereich, der ehemalige Sternenplatz, wur-\nde in den letzten Jahrzehnten völlig umgestal-\ntet. Im 19. Jahrhundert war hier das Zentrum \nvon Kirchuster, heute besteht der Platz vor al-\nlem aus einer grossen Verkehrsfläche mit einem \nriesigen nierenförmigen Kreisel. Einzig in der \nsüdwestlichen Ecke ist für die Fussgänger noch \nein kleines Plätzchen mit Brunnen und Sitzbän-\nken vorhanden. Die Kreuzung wird von einem \naufdringlichen Einkaufszentrum der 1970er-Jah-\nre und dem Stadthaus von 1962 (4.0.3) domi-\nniert. Bei Letzterem handelt es sich um einen \nbemerkenswerten Bau der Moderne von dem \nArchitekten Bruno Giacometti. Der T-förmige, \nzweigeschossige Flachdachbau mit aufgesetz-\ntem viergeschossigem Würfel besticht durch \nseine klaren Formen und die elegante und prä-\ngende Wirkung des Kubus.\nDas Stadthaus, dessen Gebäudeflügel im Wes-\nten den Stadthausplatz fassen, bildet den Auf-\ntakt zum Bahnhofsquartier (4), das sich nördlich \nder Zürcherstrasse erstreckt und heute Zent-\nrumsfunktionen erfüllt. Das Bahnhofsquartier \nwird allerdings nicht als attraktives Zentrum \nwahrgenommen, unter anderem da die Gebäude \nteilweise etwas vernachlässigt wirken, einladen-\nde öffentliche Plätze und gemütliche Flanier-\nzonen mit kleinen Läden und Cafés fehlen und \nzudem die stark befahrene Zürcherstrasse das \nQuartier von den übrigen Ortsteilen und dem \nStadtpark abtrennt.\nIn den letzten Jahren wurde durch verschiede-\nne Massnahmen wie die Erstellung des Brun-\nnenkreisels (4.0.4) oder den Bau der Skyline \nUster (4.0.1) versucht, das Gebiet aufzuwerten. \nZudem wurden in der jüngsten Vergangenheit \nverschiedene Studien verfasst, die sich mit der \nUmgestaltung des Zentrums von Uster befas-\nsen. Insbesondere im Bereich zwischen Stadt-\npark und Bahnhofsgebiet liegt grosses Entwick-\nlungspotenzial (VIII).\n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 32.\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n52\n\n\n\nAbb 50:  \nLuftbild\n\nAbb 51:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n53\n\n\n\nG 4: Bahnhofsquartier mit rechtwinklig angelegten Strassen, Wohn-/Geschäftshäuser, Restaurants, \nLäden, M. 19.–A. 21. Jh.\n\n4.0.1 Überbauung Skyline Uster mit zwei weithin sichtbaren Hochhaustürmen, \nA. 21. Jh. Hinweis\n\n4.0.2 Häuserzeilen westlich der Bahnhofstrasse, vorwiegend dreigeschossige \nWohn-/Geschäftshäuser, v. a. 2. H. 19. Jh. Hinweis\n\nE 4.0.3 Stadthaus, T-förmig angeordnete, zweigeschossige Flachdachtrakte mit \naufgesetztem, viergeschossigem Würfel, 1962 Erhaltungsziel A\n\n4.0.4 Strassenkreisel mit Springbrunnen in der Achse des Bahnhofs Hinweis\n\nB 4.1: Bahnhofsareal, Bahnhofplatz südlich begrenzt von städtischen Häuserzeilen mit klassiz. Formen, \nnördlich der Bahnlinie ehem. Industriebauten und Lokremisen, v. a. 2. H. 19./A. 20. Jh.\n\nE 4.1.1 Stationsgebäude, zweigeschossiger Bau mit Eckrisaliten und Arkade, \n1856 Erhaltungsziel A\n\n4.1.2 Lindenreihe Hinweis\n\n4.1.3 Bahnlinie Zürich–Rapperswil, ehem. Glatttalbahn Wallisellen–Uster, er-\nöffnet 1856, verlängert bis Rapperswil 1857–59 Hinweis\n\n4.1.4\nEhem. Fahrradfabrik, mächtiger, dreigeschossiger Gebäuderiegel mit \nEckaufbauten, 1913, spätere Um-/Anbauten, angebaut an Rechteck-Re-\nmise von 1856\n\nHinweis\n\n4.1.5\nLokomotivenremise, zweigeschossige Seitenflügel und Lokstände im \nTeilkreis unter Satteldach, 1857, spätere Umnutzung als Giesserei, rück-\nseitig freistehender Hochkamin von 1941\n\nErhaltungsziel A\n\nB 4.2: Ältere Bauten z. T. mit Heimatstilelementen, fassen die Poststrasse, 19./A. 20. Jh.\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 4: Bahnhofsquartier mit rechtwinklig angelegten Strassen, Wohn-/Geschäftshäuser, Restaurants, \nLäden, M. 19.–A. 21. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel C\n\nB 4.1: Bahnhofsareal, Bahnhofplatz südlich begrenzt von städtischen Häuserzeilen mit klassiz. Formen, \nnördlich der Bahnlinie ehem. Industriebauten und Lokremisen, v. a. 2. H. 19./A. 20. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität X\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel B\n\nB 4.2: Ältere Bauten z. T. mit Heimatstilelementen, fassen die Poststrasse, 19./A. 20. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel B\n\nQuelle: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 15 f.\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n54\n\n\n\nDas Gebiet G 4 sowie die Baugruppen B 4.1 und \nB 4.2 liegen in der Kernzone. Ausnahme ist das \nStadthaus, das der Zone für öffentliche Bauten \nzugeteilt ist und eine Parzelle an der Webern-\nstrasse/Bankstrasse in der Z5.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme verändert. Die Neubauten tangieren die \nBaugruppen 4.1 und insbesondere die Baugrup-\npe 4.2. Die Zentrumsfunktion sowie die Entwick-\nlung grossformatiger Bauten, die den Charakter \ndes Gebietes prägen, wurden fortgesetzt.\n\nDer Neubau an der Bankstrasse 1 innerhalb der \nBaugruppe B 4.1 fügt sich in die geschlossene \nStrassenrandbebauung am Bahnhofplatz ein. \nDie Strukturen des Ortsbildteils wurden durch \nden Neubau Bankstrasse 1 nicht wesentlich ver-\nändert. Der im Plan als projektiert eingezeichne-\nte Ersatzneubau (Webernstrasse/Bankstrasse) \nist in Realisierung und wird mit seiner Höhe den \nOrtsbildteil überragen.\n\nDie Neubauten innerhalb der Baugruppe 4.2 er-\nsetzen die ältere Wohn-/Geschäftshäuser durch \neine dichtere Bebauungsstruktur. Die gewerb-\nlich genutzten Erdgeschossbereiche stärken die \nZentrumsfunktionen des Ortsbildteils. Heute \nweist der Ortsbildteil nur noch zwei Altbauten \nauf. \n\nVeränderungen:\n\nja Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nja Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n55\n\n\n\nAbb 52:  \nZonenplan\n\nAbb 53:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte für  \nISOS G 4\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n56\n\n\n\nAbb 54:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte für  \nISOS B 4.1\n\nAbb 55:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte für  \nISOS B 4.2\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n57\n\n\n\nDas schutzwürdige Ortsbild soll gewahrt und \ndabei die Qualitäten gestärkt und weiterentwi-\nckelt werden. Es ist eine dichte Kernstadt mit \nurbaner Siedlungsstruktur mit maximal 5 Voll-\ngeschossen und geschlossener Bauweise süd-\nlich der Bahnlinie vorgesehen. Als Teil des regio-\nnalen Zentrums soll dieses Gebiet weiterhin ge-\nmischte publikums- und personenintensive Nut-\nzungen aufweisen. Wohnnutzungen sollen an \nprimären Zentrumslagen im Erdgeschoss aus-\ngeschlossen und der Aussenraum attraktiv ge-\nstaltet werden. Ein detaillierter Kernzonenplan \n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 56:  \nRichtplan Siedlung \nKarte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nsoll die gewünschte Entwicklung sicherstellen. \nGemäss dem Verkehrsrichtplan soll südlich der \nBahnlinie eine Koexistenzzone entstehen. Die \nBahnhofstrasse gilt als Strassenraum mit er-\nhöhten Anforderungen.\n\nEntwicklungsabsicht\n\nja\nStärkung der Zentrumsfunktionen der Kernstadt mit gemischten publikums- und perso-\nnenintensiven Nutzungen \n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n58\n\n\n\nAbb 57:  \nRichtplan Landschaft\n\nAbb 58:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n59\n\n\n\nAbb 59:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nDer Richtplan sieht für das Gebiet eine sehr \nhohe Dichte südlich der Bahnlinie und eine hohe \nDichte nördlich davon vor. Das schützenswerte \nOrtsbild soll jedoch mittels detailliertem Kernzo-\nnenplan gesichert werden, womit die anzustre-\nbende Dichte zweitrangig wird. In Kernzonen \nergibt sich die vorherrschende bauliche Dich-\nte aus historischen Bauten und den laut den \nGrundmassen der BZO möglichen Volumina, \nwelche von der Stadtbildkommission als orts-\nbildverträglich beurteilt wurden.\n\nDer aktuelle Ausbaugrad beträgt im Gebiet 4 \nzwischen 80 und 100 %. Einzig zwischen der \n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad\n\nNutzungsintensivierung\n\nnein Keine Nutzungsintensivierung\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nBankstrasse und der Bahnlinie ist das Baufeld \nstark unternutzt.\n\nFür das Gebiet westlich der Bahnhofstrasse ist \neine urbane Siedlungsstruktur vorgesehen. Es \nsoll eine dichte Kernstadt entstehen mit ma-\nximal 5-geschossiger Bauweise, südlich der \nBankstrasse als geschlossene Bauweise, und \nwo städtebaulich legitimiert mit Hochhäusern.\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n60\n\n\n\nAbb 61:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nAbb 60:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n61\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz. Das Are-\nal Stadthaus befindet sich im Perimeter Grün-\nanlage im kommunalen Inventar der Natur- und \nLandschaftsschutzobjekte (INL). Für das Ge-\nviert zwischen Post-, Bank-, Bahnhof- und Zü-\nrichstrasse besteht Gestaltungsplanpflicht bzw. \nbesteht ein kommunaler Gestaltungsplan, der \ndie Baugruppe 4.2 betrifft.\n\nDer Ortsbildteil beinhaltet 6 kantonale Schutz-\nobjekte, 3 kommunale Schutzobjekte und 14 \nkommunale Inventarobjekte. Viele dieser Bauten \nbefinden sich innerhalb der Baugruppe B 4.1. Le-\ndiglich einzelne Objekte in B 4.1 sind nicht inven-\ntarisiert (Erweiterungsbau Bahnhof, Eckgebäu-\nde Bahnhofstrasse, Eckgebäude Webernstras-\nse). Die Baugruppe B 4.2 wurde bereits stark er-\nneuert. Sie beinhaltet nur ein Inventarobjekt, alle \nübrigen Bauten dieser Baugruppe wurden mit \ndem Gestaltungsplan Kern Süd ersetzt. Die drei \nEinzelobjekte mit Erhaltungsziel A sind kantona-\nle Schutzobjekte. \n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nteilweise\nGestaltungsplanpflicht/kommunaler Gestaltungsplan\nGrünanlage im INL\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n62\n\n\n\nAbb 62:  \nInventarisierte und ge-\nschützte Objekte\n\nAbb 63:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n63\n\n\n\nAbb 64:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 4.1\n\nAbb 65:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 4.2\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n64\n\n\n\nAbb 66:  \nBauperiode\n\nAbb 67:  \nEigentümerstruktur\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n65\n\n\n\nAbb 68:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen  \nfür ISOS B 4.1\n\nAbb 69:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen  \nfür ISOS B 4.2\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n66\n\n\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Der Charakter als Zentrumsquartier mit Bahn-\nhofsfunktionen wird im Richtplan bestätigt. \nAufgrund der Definition als schutzwürdiges \nOrtsbild werden die historischen Struktu-\nren gewürdigt und können im Sinne des ISOS \nweiterentwickelt werden. Die Reserven sind \nbereits weitgehend ausgeschöpft.  \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\n\t– Das Gebiet „Kern Uster“ ist als Zeuge der neu-\nen Stadtentwicklung im ISOS erwähnt und \nist heute prägender Teil des Zentrums. Die-\nse nach dem ISOS entstandene Bebauung \nist im Richtplan nicht als Kernzone vermerkt, \nobgleich sie dem ISOS-Gedanken entspricht. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\n\t– Die Darstellung der Bauperioden zeigt eine \neher heterogene Situation mit diversen Alt-\nbauten, die meist als Inventar- und Schutz-\nobjekte bezeichnet sind. Der Charakter der \nursprünglichen Bebauung wird durch die \nInventarisierung zukünftig ablesbar bleiben. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\n\t– Das Stadthaus (ISOS E 4.0.3) mit Erhaltungs-\nziel A, ebenso wie die Altbauten entlang der \nöstlichen Strassenseite der Bahnhofstrasse \nkönnen gemäss Richtplan zu einer sehr hohen \nDichte weiterentwickelt werden. Die Realisie-\nrung ist aufgrund der Parzellenstruktur und \nder inventarisierten resp. geschützten Bauten \nnicht möglich. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird berücksich-\ntigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nC\n„Erhalten des Charakters“\nGleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den Charakter wesentlichen \nElemente integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nteilweise Der Ortsbildteil weist teilweise einen Widerspruch auf\n\nDas ISOS Gebiet 4 enthält weitere Baugruppen \nmit abweichenden Erhaltungszielen. Nachfol-\ngend wird das Gebiet und die Baugruppen sepa-\nrat betrachtet.\n\nC2.1\t Gebiet 4 (C)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil G 4 eine ge-\nwisse Bedeutung als bebauter Ortsbildteil zu. \nFür den Ortsbildteil gilt ein tiefes Erhaltungsziel \n(C).\n\n\t– Das ISOS schreibt dem Bahnhofsquartier eine \nBedeutung als Quartier mit Zentrumsfunk-\ntionen zu. Es wird jedoch im ISOS nicht als \nattraktives Zentrum beschrieben: Die Bau-\nten zeigten sich teilweise etwas vernachläs-\nsigt und einladende öffentliche Plätze und \ngemütliche Flanierzonen mit kleinen Läden \nund Cafés fehlen. Schon vor der Aufnahme \ndes ISOS wurde das Gebiet durch verschiede-\nne Massnahmen wie die Erstellung des Brun-\nnenkreisels (4.0.4) oder den Bau der Skyline \nUster (4.0.1) aufgewertet. Im Richtplan wird \nder Ortsbildteil als Zentrum mit Mischnutzung \nmit schutzwürdigem Ortsbild bezeichnet. Der \nRichtplan sieht eine Entwicklung im Sinne des \nim ISOS beschriebenen Charakters vor.\n\n\t– Beschrieben wird ein rechtwinklig angelegtes \nStrassensystem mit Wohn-/Geschäftshäu-\nser, Restaurants, Läden. Diese Qualität wurde \nbei Bauvorhaben berücksichtigt und führte zu \neiner Attraktivitätssteigerung des Zentrums-\nangebots und der Aufenthaltsqualitäten im \nöffentlichen Raum. Durch die Bezeichnung als \nMischnutzung und Zentrum im kommunalen \nRichtplan werden diese im ISOS erwähnten \nNutzungen gesichert und gestärkt. \n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 4 - Bahnhofsquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n67\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 4.1 hohe \nräumliche und architekturhistorische Qualitäten \nsowie eine hohe Bedeutung zu. Für den Orts-\nbildteil gilt ein eher hohes Erhaltungsziel (B).\n\n\t– Das ISOS beschreibt das Bahnhofsareal als \nlänglicher Platz vor dem Bahnhof, wo das \nQuartier seinen baulichen und räumlichen \nHöhepunkt findet. Am Platz befinden sich \nstädtische Häuserzeilen mit klassizistischen \nFormen, nördlich der Bahnlinie ehem. Indus-\ntriebauten und Lokremisen, v. a. 2. H. 19./A. \n20. Jh. Die Gebäude sind weitgehend als Ein-\nzelobjekte inventarisiert oder geschützt. Ein-\nzelne neuere Bauten sind von diesem Schutz \nausgeschlossen. \n\n\t– Entlang der Bankstrasse befindet sich in der \nVerlängerung des Bahnhofs eine Baumreihe \n(Hinweis 4.1.2), die den Platz und die beste-\nhende Veloabstellanlage gliedert. Gleichzeitig \nbefindet sich eine Baulinie entlang der Bank-\nstrasse, die den bebaubaren Bereich der Par-\nzelle definiert. \n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Die Gebäude in dieser Baugruppe sind fast \nvollständig inventarisiert oder geschützt. Die \nvereinzelten nicht inventarisierten Bauten \nführen zukünftig nicht zu einer Veränderung \nder Struktur, da die Baugruppe umfänglich \nals schutzwürdiges Ortsbild im Richtplan \nbezeichnet wird. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2.2 \t Baugruppe 4.1 (B) \n\nG 4 - Bahnhofsquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n68\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 4.2 gewis-\nse räumliche und architekturhistorische Qua-\nlitäten sowie eine gewisse Bedeutung zu. Für \nden Ortsbildteil gilt ein eher hohes Erhaltungs-\nziel (B).\n\n\t– Das ISOS beschreibt die Baugruppe an der \nPoststrasse als orthogonal strukturierte \nBebauung, die die Poststrasse fasst. Es weist \nauf einige älterer Wohn-/Geschäftshäuser mit \nHeimatstilelementen hin. Heute sind nur noch \nzwei der älteren Bauten erhalten. Das Gebäu-\nde an der Poststrasse und das dahinterlie-\ngende Inventarobjekt sind die einzigen noch \nerhaltenen Altbauten dieser Baugruppe. Ers-\nteres soll gemäss eingereichtem Baugesuch \nersetzt werden, die orthogonale Bebauung \nbleibt jedoch erhalten.\n\n\t– Der Ortsbildteil ist als Bereich des Zentrums \nvon Uster verdichtet worden. Die Gebäu-\nde westlich der Poststrasse wurden bereits \nersetzt (Realisierung GP Kern Süd). Es ent-\nstanden grössere Volumen, die die städtebau-\nliche Stellung der Altbauten aufnehmen und \ndie Poststrasse fassen. \n\n\t– Die Neubauten bilden zusammen mit der Sky-\nline Uster ein städtebauliches Zentrumsquar-\ntier mit sehr hoher Dichte. Die Anordnung der \nBauten ist auf den bestehenden Gestaltungs-\nplan zurückzuführen. \n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Das Gebiet östlich der Poststrasse wurde mit \nder Realisierung des GP Kern Süd vollständig \nersetzt.  \nDas ISOS-Erhaltungsziel ist nicht mehr vor-\nhanden.\n\n\t– Die beiden noch verbleibenden Altbauten ste-\nhen in der Lesbarkeit der Stadtgeschichte im \nZusammenhang mit der Bebauung am Bahn-\nhofplatz. Sie sind im Richtplan im Perimeter \nschutzwürdiges Ortsbild bezeichnet. Eines \ndieser Gebäude ist inventarisiert. Für das \nGebäude direkt an der Poststrasse besteht \nkeine Massnahmen für den Erhalt der Subs-\ntanz. Der mit dem Baugesuch angekündig-\nte Ersatzbau kann die neue städtebauliche \nStruktur der Baugruppe nicht verändern. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2.3\t Baugruppe 4.2 (B) \n\nG 4 - Bahnhofsquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n69\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nG 4: Bahnhofsquartier mit rechtwinklig angelegten \nStrassen, Wohn-/Geschäftshäuser, Restaurants, \nLäden, M. 19.–A. 21. Jh.\n\nErhaltungsziel C\n\nB 4.1: Bahnhofsareal, Bahnhofplatz südlich be-\ngrenzt von städtischen Häuserzeilen mit klassiz. \nFormen, nördlich der Bahnlinie ehem. Industrie-\nbauten und Lokremisen, v. a. 2. H. 19./A. 20. Jh. \n\nErhaltungsziel B\n\nB 4.2: Ältere Bauten z. T. mit Heimatstilelementen, \nfassen die Poststrasse, 19./A. 20. Jh.\n\nErhaltungsziel B\n\nDas Erhaltungsziel ISOS steht bei dem Gebiet 4 teilweise  im Widerspruch zur kom-\nmunalen Planung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan teilweise berücksichtigt.\n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht bei der Baugruppe 4.1 nicht im Widerspruch zur \nkommunalen Planung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt.\n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n70\n\n\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Anpassung der Dichtekarte am Bahnhofplatz (Baugruppe B 4.1). Die sehr hohe Dichte kann durch \ndie vielen Inventarobjekte nicht realisiert werden.\n\n\t→ Integration der Teile Kern Nord + Kern Süd in das schutzwürdige Ortsbild\n\n\t→ B4.1 - Umsetzung als Kernzone mit Ausnahme der Parzelle an der Post-/Weberstrasse\n\n\t→ B4.2 - Bereich östlich der Poststrasse - Umsetzung als Kernzone\n\nAbb 70:  \nVorschläge: \nRichtplan \nangestrebte  \nbauliche Dichte\n\nDie Stadt Uster wird die vorgeschlagenen Veränderungen für den Richtplan umset-\nzen. Eine weiterführende Interessenabwägung ist nachfolgend nicht mehr erforder-\nlich.\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht bei der Baugruppe 4.2 nicht im Widerspruch zur \nkommunalen Planung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt.\n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 4 - Bahnhofsquartier | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n71\n\n\n\n72\n\n\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse\n\nAbb 71: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n73\n\n\n\nAbgesetzt durch grosse beidseits der Achse \nplatzierte Blöcke der 1970er-Jahre zieht sich \nim Norden des Gebiets eine Häusergruppe des \nspäten 19. Jahrhunderts den Hang hinauf (5.1). \nDie Reihe wird westseitig durch eine schmuck-\nvolle Villa mit Turm von 1884–86 angeführt und \ngreift im Osten mit einem Restaurant und einem \nWohnhaus – beides zweigeschossige Kuben \nmit Walmdächern – auf die gegenüberliegen-\nde Strassenseite über. Dahinter erhebt sich der \ngrosse mehrteilige Spitalkomplex (0.0.14).\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nDie Bahnhofstrasse setzt sich als Brunnenstras-\nse (5) auf der nördlichen Seite des Bahnüber-\nganges fort und führt den Hang des Hasen- und \nRehbüels hinauf Richtung Pfäffikon. Im unte-\nren Bereich stehen beidseitig relativ dicht zwei- \nbis dreigeschossige Giebelbauten, teilweise mit \nLadeneinbauten im Erdgeschoss, und vierge-\nschossige Wohnblöcke mit Walmdächern.\n\nDie Einmündung der Oberlandstrasse in die \nBrunnenstrasse ist heute durch einen Kreisel \nübermässig erweitert, so dass der Strassen-\nraum auseinanderzufallen droht, was weder \neine Villa von 1896 mit Formen der Neorenais-\nsance noch ein klassizistisches Wohnhaus mit \ngeschwungenem Giebel im Mansarddach (5.0.1) \nzu verhindern vermögen. \n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 33\n\nG 5: Bebauung an der Brunnenstrasse, Fortsetzung der Bahnhofsachse nördlich der Bahnlinie, Wohn-\nhäuser teilweise mit Ladeneinbauten, Gewerbebetriebe, v. a. ab E. 19. Jh., vereinzelt ältere Bauten\n\n5.0.1 Klassiz. Wohnhaus mit Mansarddach in auffälliger Lage an Strassenver-\nzweigung, 1824 Hinweis\n\nB 5.1: Von älteren Bauten gesäumter oberer Abschnitt der Brunnenstrasse, schmuckvolle Villen und ein-\nfachere Wohnhäuser, v. a. 4. V.19. Jh.\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 16\n\nG 5: Bebauung an der Brunnenstrasse, Fortsetzung der Bahnhofsachse nördlich der Bahnlinie, Wohn-\nhäuser teilweise mit Ladeneinbauten, Gewerbebetriebe, v. a. ab E. 19. Jh., vereinzelt ältere Bauten\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel C\n\nB 5.1: Von älteren Bauten gesäumter oberer Abschnitt der Brunnenstrasse, schmuckvolle Villen und ein-\nfachere Wohnhäuser, v. a. 4. V.19. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel B\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | A\tBeschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n74\n\n\n\nAbb 72:  \nLuftbild\n\nAbb 73:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n75\n\n\n\nAbb 74:  \nZonenplan\n\nDer Bereich des Ortsbildteils entlang der Brun-\nnenstasse liegt in unterschiedlichen Zonen. In \nBahnhofsnähe befindet sich ein kleiner Teil in \nder Kernzone K3/4 und der Zentrumszone Z5. \nEin grösserer Teil südöstlich der Brunnenstras-\nse befindet sich in der Wohnzone mit Gewer-\nbeerleichterung W4/70 und ein grösserer Teil \nnordwestlich der Brunnenstrasse ist als Wohn-\nzone mit Gewerbeerleichterung W3/50 definiert. \nEine Parzelle ist als Zone für öffentliche Bauten \neingestuft. Hier wurde kürzlich eine Heizzentra-\nle errichtet.\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nVeränderungen:\n\nteilweise Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht wesentlich verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils nicht\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme nicht wesentlich verändert. Drei Neubau-\nten, entstanden im Bereich der Bahngleise, so-\nwie die Heizzentrale wirken sich nicht wesent-\nlich auf den Charakter der Brunnenstrasse aus.\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | A\tBeschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n76\n\n\n\nAbb 75:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS B 5.1\n\nAbb 76:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS G 5\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n77\n\n\n\nZum Grossteil dieses Gebiets macht der Sied-\nlungsrichtplan keine spezifischen Aussagen. \nIm Süden sind einzelne Parzellen als Mischnut-\nzung, urbane Siedlungsstruktur, schutzwürdiges \nOrtsbild oder Erhaltung von Struktur und Cha-\nrakter bezeichnet. Im nördlichen Teil gehört eine \nEcke zum Arbeitspark Gesundheitsmeile. \nIm Verkehrsrichtplan wird die Brunnenstrasse \nals Strassenraum mit erhöhten Anforderungen \nbezeichnet und soll zu einem urbanen Strassen-\nraum umgestaltet werden.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 77:  \nRichtplan  \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n78\n\n\n\nAbb 78:  \nRichtplan Landschaft\n\nAbb 79:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n79\n\n\n\nDas Gebiet ist mehrheitlich der mittleren Dich-\nte zugewiesen. Zwischen Oberlandstrasse und \nSchachenweg wird damit ein Aufzonungspoten-\nzial geschaffen. In Bahnhofsnähe ist der Teil „ur-\nbane Siedlungsstruktur“ der hohen Dichte zuge-\nwiesen, im Norden befindet sich ein Teil in der \ngeringen Dichte.\nDer Ausbaugrad variiert in diesem Gebiet zwi-\nschen 20 bis 100 %.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad\n\nNutzungsintensivierung\n\nteilweise Zwischen Oberlandstrasse und Schachenweg entsteht  ein Aufzonungspotenzial\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 80:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n80\n\n\n\nAbb 81:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 82:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n81\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz.\nEntlang der gesamten Brunnenstrasse bestehen \nkantonale bzw. kommunale Baulinien. \nFür den Bereich, der mit markanten Bäumen \ndefiniert wird, besteht ein Ergänzungsplan (Flä-\nchenbezogene Festlegung in Ergänzungsplan: \nBaumschutz und Begrünung nach Art. 52 BZO). \nIm nordöstlichen Teil unterliegen 3 Parzel-\nlen den Sonderbauvorschriften (SBV Wageren, \n1984).\nNeben 4 kommunalen Inventarobjekten ver-\nzeichnet der Ortsbildteil zwei kommunale und \nein kantonales Schutzobjekt sowie drei inventa-\nrisierte markante Bäume.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nteilweise\nErgänzungsplan\nSonderbauvorschriften\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | C\tInteressenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n82\n\n\n\nAbb 83:  \nInventarisierte und ge-\nschützte Objekte\n\nAbb 84:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n83\n\n\n\nAbb 85:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 5.1\n\nAbb 86:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen  \nfür ISOS B 5.1\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | C\tInteressenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n84\n\n\n\nAbb 87:  \nBauperiode\n\nAbb 88:  \nEigentümerstruktur\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n85\n\n\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Durch die bestehenden kantonalen und kom-\nmunalen Baulinien kann die Bedeutung der \nBrunnenstrasse als wichtige Ausfallachse der \nStadt gewürdigt und entwickelt werden. Somit \nwird dieses „für den Charakter des Ortbildes \nwesentliche Element“ erhalten.  \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\n\t– Die architekturhistorisch wichtigen Bauten \nwerden durch die Inventarisierungen sowie \ndie Sonderbauvorschriften und den flä-\nchenbezogene Festlegungen ausreichend \ngeschützt. Das Gleichgewicht zwischen Alt- \nund Neubauten kann somit situativ berück-\nsichtigt werden. \nDas ISOS-Erhaltungsziel im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nC\n„Erhalten des Charakters“\nGleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den Charakter wesentlichen \nElemente integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nDas ISOS Gebiet 5 enthält weitere Baugruppen \nmit abweichenden Erhaltungszielen. Nachfol-\ngend wird das Gebiet und die Baugruppen sepa-\nrat betrachtet.\n\nC2.1\t Gebiet 5 (C)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil G 5 lediglich \neine besondere Bedeutung zu und legt ein tiefes \nErhaltungsziel (C) fest. Die Bedeutung bezieht \nsich auf die Fortsetzung der Bahnhofstrasse als \nAusfallachse in die Stadt. \n\n\t– Strukturell werden die beidseitig relativ dicht \nstehenden zwei- bis dreigeschossige Giebel-\nbauten mit öffentlichen Nutzungen im Erd-\ngeschoss genannt. Einige dieser Bauten sind \nbereits durch Neubauten ersetzt worden. Der \nErhalt der noch existierenden Giebelbauten \nrund um den überdimensionierten Kreisel an \nder Oberlandstrasse wird durch die Inventari-\nsierung der Gebäude und der Bäume weitge-\nhend sichergestellt. \n\n\t– Den viergeschossigen Wohnblöcken der 70er \nJahre wird keine besondere Bedeutung als \nEinzelbauten zugeschrieben.\n\n\t–  Die dahinterliegende Häusergruppe des \nspäten 19. Jahrhunderts zeigt teilweise die \nursprüngliche Bebauung (ISOS B 5.1). Hier \nwird die schmuckvolle Villa mit Turm von \n1884–86 (kantonales Schutzobjekt) sowie im \nOsten ein Wohnhaus (kommunales Inventar-\nobjekt) erwähnt (die beide zum Perimeter der \nSonderbauvorschriften zählen).\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | C\tInteressenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n86\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 5.1 gewis-\nse räumliche und architekturhistorische Qua-\nlitäten sowie eine gewisse Bedeutung zu. Für \nden Ortsbildteil gilt ein eher hohes Erhaltungs-\nziel (B).\n\n\t– Die dahinterliegende Häusergruppe des \nspäten 19. Jahrhunderts zeigt teilweise die \nursprüngliche Bebauung (ISOS B 5.1). Hier \nwird die schmuckvolle Villa mit Turm von \n1884–86 (kantonales Schutzobjekt) sowie im \nOsten ein Wohnhaus (kommunales Inventar-\nobjekt) erwähnt (die beide zum Perimeter der \nSonderbauvorschriften zählen).\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Der westliche Teil der Baugruppe B 5.1 (Von \nälteren Bauten gesäumter oberer Abschnitt \nder Brunnenstrasse, schmuckvolle Villen \nund einfachere Wohnhäuser, v. a. 4. V.19. \nJh., Erhaltungsziel B) wird im Richtplan nicht \nberücksichtigt. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nteilweise Der Ortsbildteil weist teilweise einen Widerspruch auf\n\nC2.2 \t Baugruppe 5.1 (B) \n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n87\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht im westlichen Teil der Baugruppe 5.1 im Widerspruch \nzur kommunalen Planung.  \nDas ISOS-Erhaltungsziel der Baugruppe B 5.1 wird im Richtplan nicht berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht bei dem Gebiet 5 nicht im Widerspruch zur kommu-\nnalen Planung. Die Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt.\n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 5: Bebauung an der Brunnenstrasse, Fortset-\nzung der Bahnhofsachse nördlich der Bahnlinie, \nWohnhäuser teilweise mit Ladeneinbauten, Ge-\nwerbebetriebe, v. a. ab E. 19. Jh., vereinzelt ältere \nBauten\n\nErhaltungsziel C\n\nB 5.1: Von älteren Bauten gesäumter oberer Ab-\nschnitt der Brunnenstrasse, schmuckvolle Villen \nund einfachere Wohnhäuser, v. a. 4. V.19. Jh.\n\nErhaltungsziel B\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | D\tFazit und Empfehlungen\n\n88\n\n\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Einstufung des westlichen Teils der Baugruppe B 5.1 als Einhalten von Siedlungsstruktur und  \nCharakter\n\n\t→ Westliche Teil der Baugruppe B 5.1: Einführung einer Quartiererhaltungszone in Kombination mit \ndem Ortsbildteil G 19\n\nAbb 89:  \nVorschlag: \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nDie Stadt Uster wird die vorgeschlagenen Veränderungen für den Richtplan umset-\nzen. Eine weiterführende Interessenabwägung ist nachfolgend nicht mehr erforder-\nlich.\n\nG 5 - Bebauung an der Brunnenstrasse | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n89\n\n\n\n90\n\n\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich\n\nAbb 90: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n91\n\n\n\nWerk, die durch ihre leicht schräge Stellung \nräumlich sehr wirksam sind. \nDen nördlichen Abschluss des Gebiets bilden \ndie hangseitig der Feldhofstrasse aufgereihten \nkleinen Wohnhäuser aus dem ersten Drittel des \n20. Jahrhunderts mit zum Teil repräsentativen \nFormen des Heimatstils. Ihre rückseitigen Gär-\nten gehen direkt in die Grünräume der Heim- \nund Spitalareale (0.0.14, 0.0.15, 0.0.16) über.\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nIm flachen Hangbereich zwischen dem ehema-\nligen Arbeiterwohnquartier und den in grossen \nParkanlagen eingebetteten Heim- und Spital-\nbauten (0.0.14, 0.0.15, 0.0.16) liegt ein im Laufe \nder Zeiten gewachsenes Wohnquartier (6). Im \nöstlichen Zipfel befindet sich ein kleinparzellier-\ntes Viertel mit vorwiegend Einfamilien- und Dop-\npelhäusern in Gärten. \n\nDie im Zentrum des Gebiets liegende, 1993 er-\nstellte Siedlung Im Werk umschliesst das ehe-\nmalige Elektrizitätswerk (6.0.1), das heute als \nJazzlokal genutzt wird. Der Reiz der Siedlung \nbesteht in den offenen Laubengängen entlang \nder Baukörper und der Passerellen zwischen \nihnen, die sich über die autofreie Wohnstras-\nse spannen. Ein beachtenswertes Zeugnis der \nArchitektur der 1950er-Jahre sind die drei iden-\ntischen Wohnblöcke nördlich der Siedlung Im \n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 33 f.\n\nG 6: Wohnquartier im unteren Hangbereich mit verschiedenartigen Wohnbauten und Kirchareal, Ein-\nfamilienhäuser der 1. H. 20. Jh., fünfgeschossige, gestaffelte Wohnblöcke der 1950er-Jahre, Siedlung im \nWerk von 1993 um ehem. Elektrizitätswerke\n\n6.0.1\nEhem. Elektrizitätswerk, lang gestreckter Hallenbau mit Satteldach und \nRundbogenfenstern, 1897, heute Jazzlokal, daneben weiterer Kraftwerk-\nbau mit Flachdach, 1908\n\nHinweis\n\n6.0.2 Kath. Kirchgemeindezentrum St. Andreas, Betonkomplex in eigenwilliger \nFormensprache mit freistehendem Turm, 1965 Hinweis\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 16\n\nG 6: Wohnquartier im unteren Hangbereich mit verschiedenartigen Wohnbauten und Kirchareal, Ein-\nfamilienhäuser der 1. H. 20. Jh., fünfgeschossige, gestaffelte Wohnblöcke der 1950er-Jahre, Siedlung im \nWerk von 1993 um ehem. Elektrizitätswerke\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel C\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n92\n\n\n\nAbb 91:  \nLuftbild\n\nAbb 92:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n93\n\n\n\nDer Ortsbildteil liegt mehrheitlich in der Wohn-\nzone W4/70. Die Einfamilienhaussiedlung be-\nfindet sich in der Wohnzone W2/40, die Altbau-\nten entlang der Feldhofstrasse in der W3/50 \nund das Areal der Kirche ist Zone für öffentliche \nBauten.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme nicht verändert. Lediglich ein Nebenge-\nbäude an der Feldhofstrasse, das vom Stras-\nsenraum nicht wahrgenommen wird, wurde er-\ngänzt. An der Kreuzstrasse 15 wurde ein Ersatz-\nneubau realisiert.\n\nVeränderungen:\n\nnein Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils nicht\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n94\n\n\n\nAbb 93:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte\n\nAbb 94:  \nZonenplan\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n95\n\n\n\nZum Grossteil dieses Gebiets macht der Sied-\nlungsrichtplan keine spezifischen Aussagen. \nDie Bezeichnung der Einfamilienhäuser nördlich \nder Feldhofstrasse als Arbeitspark ist der nicht \nparzellenscharfen Darstellungsweise des Richt-\nplans geschuldet. Die katholische Kirche ist Be-\nstandteil des Gebiets für Erhaltung von Sied-\nlungsstruktur und Charakter „Neuwiesen“.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 95:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n96\n\n\n\nAbb 96:  \nRichtplan \nLandschaft\n\nAbb 97:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n97\n\n\n\nFür das Gebiet wird eine mittlere Dichte ange-\nstrebt, über das ganze Gebiet betrachtet ent-\nspricht das der heutigen Bebauung. An der Feld-\nhofstrasse wird damit ein Aufzonungspotenzi-\nal geschaffen, im östlichen Teil entspricht dies \neiner Aufzonung.\n\nDer Ausbaugrad ist im Westen und Norden hö-\nher mit 70 - 90 % und im Südosten tiefer mit  \n40 - 70 %.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad Zonenplanung\n\nNutzungsintensivierung\n\nteilweise Nutzungsintensivierung im östlichen Teil und entlang der Feldhofstrasse\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nteilweise Aufzonung im östlichen Teil und entlang der Feldhofstrasse\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 98:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n98\n\n\n\nAbb 99:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 100:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n99\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz. \nDie Baureihe auf der nördlichen Strassenseite \nder Feldhofstrasse sind Teil der Sonderbauvor-\nschriften (SBV Wageren, 1984). An die Baureihe \nan der Feldhofstrasse werden in Art. 4 SBV be-\nsondere Anforderungen an die Gestaltung for-\nmuliert: \n„Die Neubauten sind so zu stellen und zu gestal-\nten, dass sie auf die Altbauten Asylstrasse 15 \nund 24 sowie auf den diese und den Spitalbau \numgebenden Baumbestand bestmöglich Rück-\nsicht nehmen; sie sind auch sonst in städtebau-\nlicher, architektonischer und landschaftlicher \nHinsicht einwandfrei einzuordnen.“\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nteilweise Sonderbauvorschriften\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nDie Kirche, die Bauten des ehemaligen Elektrizi-\ntätswerks und zwei Wohnhäuser an der Feld-\nhofstrasse/Kreuzstrasse sind als kommuna-\nle Inventarobjekte, die bäuerliche Hofanlage im \nwestlichen Teil der Feldhofstrasse als kommu-\nnales Schutzobjekt.\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n100\n\n\n\nAbb 101:  \nInventarisierte und \ngeschützte Objekte\n\nAbb 102:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n101\n\n\n\nAbb 103:  \nBauperiode\n\nAbb 104:  \nEigentümerstruktur\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n102\n\n\n\nC2.1\t Gebiet 6 (C)\n\n \nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil lediglich ge-\nwisse räumliche und architekturhistorische Qua-\nlitäten sowie eine gewisse Bedeutung zu und \nlegt ein tiefes Erhaltungsziel (C) fest.\n\n\t– Im östlichen Zipfel befindet sich ein klein-\nparzelliertes Viertel mit vorwiegend Einfami-\nlien- und Doppelhäusern in Gärten – Dieses \nweist niedrige Dichte auf, die durch die heu-\ntige Zonenbestimmmungen (W2/40) bereits \ngedeckt wird.\n\n\t– Eine Mehrfamilienhausstruktur im Zentrum \ndes Ortsbildteils gruppiert sich um das ehe-\nmalige Elektrizitätswerk. Die historischen Bau-\nten stellen kommunale Inventarobjekte dar. \nDie eher junge Wohnüberbauung nutzt die vor-\nhandenen Reserven aus, sodass das Verände-\nrungspotenzial für diesen Ortsbildteil gering \nist.\n\n\t– Die an der Feldhofstrasse aufgereihte klei-\nne Wohnhäuser aus dem ersten Drittel des \n20. Jahrhunderts sind Teil der Sonderbauvor-\nschriften, die im Zuge der BZO-Revision über-\nprüft werden sollen. Diese Bauten weisen \nzusammen eine niedrige Dichte auf, die durch \ndie heutige Zonenbestimmmungen (W3/50)\nmögliche Ausnutzung kann aufgrund der Bau-\nlinien und der SBV wohl nicht ausgeschöpft \nwerden. \n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Für den östlichen Zipfel (kleinparzelliertes \nViertel mit vorwiegend Einfamilien- und Dop-\npelhäusern in Gärten) definiert der Richtplan \n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nC\n„Erhalten des Charakters“ \nGleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den Charakter wesentlichen \nElemente integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nteilweise Der Ortsbildteil weist teilweise einen Widerspruch auf\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\neine höhere Dichte. Aufgrund der in diesem \nBereich fehlenden Schutzbestimmungen kann \ndies zu einer Transformation des Ortsbildteils \nführen, die den Charakter des Ortsbildteils ver-\nändert. Sollte die Dichte angehoben werden, \nentsteht für diesen Ortsbildteil ein Konflikt mit \ndem ISOS. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\n\t– Die an der Feldhofstrasse aufgereihten klei-\nnen Wohnhäuser bilden den Übergang des \nOrtsbildteils in den dahinterliegenden Park. \nAls wichtiges Element, das für den Charak-\nter wesentlich ist, wird die Anknüpfung an den \nGrünraum des Spitalareals erwähnt. Die SBV \nWageren berücksichtigt die Grünraumqualitä-\nten. Sollte entlang der Feldstrasse die beste-\nhende Dichte erhalten bleiben bzw. angehoben \nwerden, kann die Verbindung mit dem Grün-\nraum nur noch bedingt sichergestellt werden. \nEs entsteht für diesen Ortsbildteil ein Konflikt \nmit dem ISOS. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\n\t– Für den Charakter wesentlich ist die eher \ndichte Mehrfamilienhausstruktur in der Orts-\nbildteil-Mitte. Durch die bereits bestehende \nund grossteils ausgeschöpfte Ausnutzung \nbesteht ein eher kleines Entwicklungspoten-\nzial, das den Charakter des Quartiers nicht \nwesentlich tangiert. Die Inventarisierung sowie \nUnterschutzstellungen der Gebäude des Elek-\ntrizitätswerks, der Wohnbauten sowie des \nKirchenareals ermöglicht die Wahrung des \nGleichgewichts zwischen Alt- und Neubauten. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n103\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Reduktion der Dichte im Bereich des östlichen Zipfels im Dichteplan in „geringe Dichte“ und nörd-\nlich entlang der Feldhofstrasse um die bestehende Struktur zu erhalten\n\n\t→ Abgleich der SBV Wageren auf den Erhalt der Kleinteiligkeit der Bauten entlang der Feldhof- \nstrasse\n\nG 6: Wohnquartier im unteren Hangbereich mit \nverschiedenartigen Wohnbauten und Kirchareal, \nEinfamilienhäuser der 1. H. 20. Jh., fünfgeschos-\nsige, gestaffelte Wohnblöcke der 1950er-Jahre, \nSiedlung im Werk von 1993 um  \nehem. Elektrizitätswerke\n\nErhaltungsziel C\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\n \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nDie Stadt Uster wird die vorgeschlagenen Veränderungen für den Richtplan umset-\nzen. Eine weiterführende Interessenabwägung ist nachfolgend nicht mehr erforder-\nlich.\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n104\n\n\n\nAbb 105:  \nVorschlag: \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 6 - Wohnquartier im unteren Hangbereich | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n105\n\n\n\n106\n\n\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie\n\nAbb 106: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n107\n\n\n\nZur geschlossenen Wirkung trägt die geringe Breite der \nStrasse bei, Bäume und Buschwerk sorgen für einen \nfast intimen Charakter. Die Wohnhäuser sind schlichte, \nzwei- bis dreigeschossige Giebelbauten, die ehemali-\ngen Fabriken grossvolumigere, traufständige Baukör-\nper. Strassenraumprägend ist die lange Fassade der \nehemaligen Jockey-Fabrik am Bahnübergang im Osten. \nSchmale Quergassen erlauben den Durchblick nach Sü-\nden auf die Gleise.\nEin kurzes Quersträsschen nördlich der Neuwiesen-\nstrasse säumen beidseitig je drei gleichmässig ange-\nordnete zweigeschossige Arbeiterwohnhäuser in Sicht-\nbackstein vom Ende des 19. Jahrhunderts (7.1). Dank \nidentischer Baumaterialien, der teilweise erhaltenen \nVorplätzen und der mit Eisengittern umzäunten Gärten \nzeigt die Gruppe eine grosse Einheitlichkeit. Die kom-\npakte Anordnung – je zwei Gebäude stehen sich an der \nQuerachse gegenüber – trägt zudem zur Geschlossen-\nheit des Ensembles bei, das jedoch von einer neuen \nWohnüberbauung im Westen stark bedrängt wird (XI). \n(Quelle II)\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nJenseits der Gleise befindet sich ein im späten 19. Jahr-\nhundert entstandenes Quartier (7) und angrenzend im \nNorden ein Wohnviertel mit Bauten unterschiedlicher \nEntstehungszeit (6). (Quelle I)\n\nVon der Brunnenstrasse zweigen auf beiden Seiten \nmehr oder weniger hangparallel verlaufende Strassen \nab. Im unteren Bereich erstreckt sich entlang der Bahn-\nlinie nach Osten ein im späten 19. und beginnenden 20. \nJahrhundert angelegtes Arbeiterwohnquartier, in dem \nauch einige Gewerbe- und Industriebauten stehen (7). \nDirekt an der Bahnlinie verläuft die Bahnstrasse, an der \neine bemerkenswerte Reihe herrschaftlicher Wohnhäu-\nser aus der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts aufragt \n(7.0.1). Die durch den Freiraum der Bahnlinie gut sichtba-\nren Fronten beeindrucken durch ihre regelmässige Auf-\nreihung und die gründerzeitlichen Schmuckformen wie \nEckquadrierung oder Lisenengliederung. Im Abstand \nvon meist drei Gebäudetiefen verläuft hangseitig parallel \ndazu die Neuwiesenstrasse. Hier bildet die beidseitige \ndichte Bebauung einen eindrücklichen Strassenraum. \n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle II: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 33\n\nQuelle I: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 27\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 16\n\nG 7: Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie, vorwiegend gereihte kleine Wohnhäuser, einige Industrie- \nund Gewerbebauten, v. a. 2. H. 19./1. V.20. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität X\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel B\n\nB 7.1: Gleichartige, zu Quersträsschen giebelständige Arbeiterwohnhäuser in polychromer Backstein-\narchitektur, 1895.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität X\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel A\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 7: Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie, vorwiegend gereihte kleine Wohnhäuser, einige Industrie- \nund Gewerbebauten, v. a. 2. H. 19./1. V.20. Jh.\n\n7.0.1 Reihe von herrschaftlichen Wohnhäusern in exponierter Lage hinter der \nBahnlinie, 2. H. 19. Jh. Hinweis\n\nB 7.1: Gleichartige, zu Quersträsschen giebelständige Arbeiterwohnhäuser in polychromer Backstein-\narchitektur, 1895\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n108\n\n\n\nAbb 107:  \nLuftbild\n\nAbb 108:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n109\n\n\n\nAbb 109:  \nZonenplan\n\nDer Ortsbildteil liegt vollumfänglich in der Wohn-\nzone mir Gewerbeerleichterung W3/70.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-\nAufnahme leicht verändert. Vereinzelt entstan-\nden Neubauten, die sich in der Volumetrie, der \nFassaden- und Gartengestaltung abheben und \ndie homogene Wirkung des Ortsbildteils beein-\nträchtigen.\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nVeränderungen:\n\nteilweise Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht wesentlich verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nteilweise Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils lokal\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n110\n\n\n\nAbb 110:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS B 7.1\n\nAbb 111:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS G 7\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n111\n\n\n\nFür das gesamte Gebiet ist die Wahrung von \nStruktur und Charakter vorgegeben. Es soll \ndabei die Weiterentwicklung mit Stärkung der \nQualitäten mit Quartiererhaltungszone in ver-\nträglichem Masse ermöglicht werden. Südlich \nder Neuwiesenstrasse ist eine Entwicklung als \nStandort für Büro- und Dienstleistungsnutzun-\ngen gemischt mit Wohnen vorgesehen.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 112:  \nRichtplan  \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n112\n\n\n\nAbb 113:  \nRichtplan Landschaft\n\nAbb 114:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n113\n\n\n\nEs wird eine mittlere Dichte angestrebt, was der \naktuellen Zonierung entspricht. Der Ausbau-\ngrad variiert stark und reicht von mittel bis sehr \nhoch.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad\n\nNutzungsintensivierung\n\nnein Keine Nutzungsintensivierung\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 115:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n114\n\n\n\nAbb 116:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 117:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n115\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz. \n\nEinzelne Gebäude zwischen der Bahnstrasse \nund der Neuwiesenstrasse sind als kommuna-\nle oder kantonale Inventar- oder Schutzobjekte \ngeführt. Die einheitliche Baugruppe an der Jo-\nsephstrasse ist umfänglich inventarisisert.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nnein Es gibt keine übergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n116\n\n\n\nAbb 118:  \nInventarisierte und ge-\nschützte Objekte\n\nAbb 119:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n117\n\n\n\nAbb 120:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 7.1\n\nAbb 121:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen  \nfür ISOS B 7.1\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n118\n\n\n\nAbb 122:  \nBauperiode\n\nAbb 123:  \nEigentümerstruktur\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n119\n\n\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nDas ISOS Gebiet 7 enthält weitere Baugruppen \nmit abweichenden Erhaltungszielen. Nachfol-\ngend wird das Gebiet und die Baugruppen sepa-\nrat betrachtet.\n\nC2.1\t Gebiet 7 (B)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil G 7 hohe \nräumliche, gewisse architekturhistorische Qua-\nlitäten sowie eine hohe Bedeutung zu und legt \nein eher hohes Erhaltungsziel (B) fest. \n\n\t– Das ISOS beschreibt ein eher einheitlicher \nOrtsbildteil mit schlichten, zwei- bis dreige-\nschossigen giebelständigen Wohnhäusern \nund grossvolumigeren, traufständigen ehema-\nligen Fabriken.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Für den gesamten Ortsbildteil definiert der \nRichtplan den Erhalt von Siedlungsstruktur \nund Charakter.  \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n120\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 7.1 hohe \nräumliche und architekturhistorische Qualitäten \nsowie eine gewisse Bedeutung zu und legt ein \nhohes Erhaltungsziel (A) fest.\n\n\t– Das ISOS beschreibt einen einheitlichen Orts-\nbildteil mit gleichmässig angeordnete zweige-\nschossige Arbeiterwohnhäusern. Identische \nBaumaterialien, erhaltene Vorgärten und \numzäunte Gärten erzeugen eine stark einheit-\nliche und geschlossene Wirkung.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Die Gebäude entlang der Josefstrasse sind \nvollumfänglich inventarisiert. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nA „Erhalten der Substanz“\nAlle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2.2 \t Baugruppe 7.1 (A) \n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n121\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nG 7: Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie, vor-\nwiegend gereihte kleine Wohnhäuser, einige Indus-\ntrie- und Gewerbebauten, v. a. 2. H. 19./1. V.20. Jh.\n\nErhaltungsziel B\n\nB 7.1: Gleichartige, zu Quersträsschen giebelstän-\ndige Arbeiterwohnhäuser in polychromer Back-\nsteinarchitektur, 1895\n\nErhaltungsziel A\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht nicht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\nDie Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt. \n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Keine Vorschläge für den Richtplan\n\n\t→ Keine Vorschläge für die Umsetzung\n\nG 7 - Ortserweiterung nördlich der Bahnlinie | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n122\n\n\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse\n\nAbb 124: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n123\n\n\n\nzweigeschossige Giebelbauten. Insbesondere \nauf der Nordseite entsteht eine beeindruckende\nStrassenflucht, da die Bauten dicht und mehr-\nheitlich traufständig in einer Linie angeordnet \nsind. Rückseitig direkt an der Bahnlinie befindet \nsich eine zweite Häuserreihe, vor allem giebel-\nständige Gewerbe- oder Nebengebäude. Süd-\nlich der Freiestrasse ist die Bautenfolge weni-\nger einheitlich und durch einen grossen Neu-\nbau mit Flachdach aufgebrochen. Durch den \nweiten Pausenplatz von den umliegenden Häu-\nsern abgesetzt, bildet das mächtige Sekundar-\nschulhaus (8.0.3) einen Akzent in verschiedenen \nBlickachsen. Gegen Osten werden die Bauten \njünger und auch grösser (XIV). (Quelle II)\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nRechtwinklig dazu ziehen sich nach Osten vom \nBahnhofsquartier bis Oberuster zwei Verkehrs-\nachsen mit schützenswerter Bebauung (8, \n9).(Quelle I)\n\nDie Bebauung an der sechs Jahre nach dem \nBahnbau angelegten Freiestrasse (8) setzt di-\nrekt an das Bahnhofsquartier an, hebt sich je-\ndoch von jener ab, handelt es sich doch vorwie-\ngend um Arbeiterwohnhäuser und Gewerbebau-\nten des späteren 19. Jahrhunderts. Entlang der \nparallel zu den Gleisen bis nach Oberuster ver-\nlaufenden Strasse sind die Bauten auffällig\nregelmässig angeordnet. Im bahnhofnahen Be-\nreich sind auf beiden Seiten die ersten zwei bis \ndrei Gebäude noch etwas aufwändiger gestaltet \nund mit Walmdächern versehen. Sie sind zum \nTeil durch Ladeneinbauten verändert worden. \nAnschliessend folgen vorwiegend einfachere \n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 32\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 27\n\nG 8: Bebauung an der 1862 erstellten Freiestrasse, regelmässig gereihte Wohnhäuser, teilweise mit \nLäden oder Restaurants im Erdgeschoss, in einer zweiten Reihe an der Bahnlinie Gewerbe- und Neben-\nbauten, v. a. 2. H. 19. Jh.\n\n8.0.1 Kindergarten, eingeschossiger Walmdachbau, um 1900 Hinweis\n\n8.0.2 Schulareal, mächtiges Hauptgebäude im Zentrum des asphaltierten Hinweis\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 16\n\nG 8: Bebauung an der 1862 erstellten Freiestrasse, regelmässig gereihte Wohnhäuser, teilweise mit \nLäden oder Restaurants im Erdgeschoss, in einer zweiten Reihe an der Bahnlinie Gewerbe- und Neben-\nbauten, v. a. 2. H. 19. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität X\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel B\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n124\n\n\n\nAbb 125:  \nLuftbild\n\nAbb 126:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n125\n\n\n\nDer Ortsbildteil liegt grossteils in der Wohnzone \nmit Gewerbeerleichterung W2/50. Ein westli-\ncher kleiner Teil wird als Kernzone K3/4 und die \nSchulanlage als Zone für öffentliche Bauten de-\nfiniert.\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme nicht verändert. Seit 2012 wurde ein \nNeubau errichtet, der die Struktur des Ortsbild-\nteils nicht wesentlich beeinträchtigt. \n\nVeränderungen:\n\nnein Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils nicht\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n126\n\n\n\nAbb 127:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte\n\nAbb 128:  \nZonenplan\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n127\n\n\n\nFür den östlichen Teil ist die Wahrung von Sied-\nlungsstruktur und Charakter vorgegeben. Es \nsoll dabei die Weiterentwicklung mit Stärkung \nder Qualitäten mit Quartiererhaltungszone in \nverträglichem Masse ermöglicht werden. Der \nschutzwürdige Ortsbildteil im westlichen Teil \nsoll gewahrt und dabei die Qualitäten gestärkt \nund weiterentwickelt werden. Ein detaillierter \nKernzonenplan soll die gewünschte Entwick-\nlung sicherstellen. In diesem Bereich ist eine \nEntwicklung als Standort für Büro- und Dienst-\nleistungsnutzungen gemischt mit Wohnen vor-\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 129:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\ngesehen. Der westliche Bereich ist Teil des re-\ngionalen Dienstleistungszentrum und soll mit \ngemischten Nutzungen, prioritär personeninten-\nsive Nutzungen, entwickelt werden.\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n128\n\n\n\nAbb 130:  \nRichtplan \nLandschaft\n\nAbb 131:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n129\n\n\n\nDie angestrebte Dichte nimmt im vorliegen-\nden Gebiet von Westen nach Osten von einer \nsehr hohen Dichte bis zur mittleren Dichte ab. \nDie Dichtezuweisungen sind zwischen Bahn-\nhofstrasse und Imkerstrasse höher gewählt als \nin der aktuellen Zonierung. Dies bedeutet eine \nAufzonung. Im Bereich des schutzwürdigen \nOrtsbildes soll dieses jedoch mittels detaillier-\ntem Kernzonenplan gesichert werden, womit die \nanzustrebende Dichte zweitrangig wird.\n\nDer Ausbaugrad ist sehr hoch.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad Zonenplanung\n\nNutzungsintensivierung\n\nteilweise Nutzungsintensivierung im nordwestlichen Teil der Freiestrasse\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nteilweise Aufzonierung im nordwestlichen Teil der Freiestrasse\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 132:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n130\n\n\n\nAbb 133:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 134:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n131\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz. Ledig-\nlich die Schulanlage ist im Inventar der Natur- \nund Landschaftsschutzobjekte (INL) als Grün-\nanlage bezeichnet. Der Ortsbildteil befindet sich \nim Perimeter für Arealüberbauungen. Die Bauli-\nnien sind insbesondere entlang der Freiestrasse \nüberstellt und können ihre Funktion nicht wahr-\nnehmen.\n\nEinzelne Gebäude insbesondere im westlichen \nBereich sind kommunal oder kantonal inventa-\nrisiert. \n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nteilweise Schulanlage im INL\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n132\n\n\n\nAbb 135:  \nInventarisierte und \ngeschützte Objekte\n\nAbb 136:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n133\n\n\n\nAbb 137:  \nBauperiode\n\nAbb 138:  \nEigentümerstruktur\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n134\n\n\n\nC2.1\t Gebiet 8 (B)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil hohe räum-\nliche, gewisse architekturhistorische Qualitäten \nsowie eine hohe Bedeutung zu und legt ein eher \nhohes Erhaltungsziel (B) fest.\n\n\t– Das ISOS beschreibt regelmässig angeordnete \nArbeiterwohnhäuser. Die nördliche Strassen-\nfassade wird als beeindruckende Strassen-\nflucht mit Bauten, die dicht und mehrheitlich \ntraufständig in einer Linie angeordnet sind, \nbeschrieben. Die südliche Strassenfassade \nwird als weniger einheitlich beschrieben.\n\n\t– Der westliche Bereich des Ortsbildteils im \nbahnhofnahen Bereich wird als eher aufwändi-\nger gestaltet beschrieben.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Für einen mehrheitlichen Bereich des Orts-\nbildteils definiert der Richtplan den Erhalt von \nSiedlungsstruktur und Charakter. Der Ortsbild-\nteil ist zudem zu mindestens 90 % ausgenutzt. \nEs bestehen nur sehr geringe Nutzungsre-\nserven. Durch die erwähnten Verdichtungs-\nabsichten zwischen Bahnhofstrasse und \nImkerstrasse wird eine bauliche Entwicklung \nermöglicht. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\n\t– Für den westlichen Bereich des Ortsbild-\nteils definiert der Richtplan ein schutzwürdi-\nges Ortsbild. Gleichzeitig wird hier eine sehr \nhohe Dichte angestrebt. Die Bauten in diesem \nBereich sind umfänglich kommunal und kanto-\nnal inventarisiert. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nteilweise Der Ortsbildteil weist teilweise einen Widerspruch auf\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n135\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Im Richtplan die Dichte im westlichen Bereich von hoher Dichte zu mittlerer Dichte verringern\n\n\t→ Keine Vorschläge für die Umsetzung\n\nG 8: Bebauung an der 1862 erstellten Freiestrasse, \nregelmässig gereihte Wohnhäuser, teilweise mit \nLäden oder Restaurants im Erdgeschoss, in einer \nzweiten Reihe an der Bahnlinie Gewerbe- und \nNebenbauten, v. a. 2. H. 19. Jh.\n\nErhaltungsziel B\n\nDie Stadt Uster wird die vorgeschlagenen Veränderungen für den Richtplan umset-\nzen. Eine weiterführende Interessenabwägung ist nachfolgend nicht mehr erforder-\nlich.\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht teilweise im Widerspruch zur kommunalen Planung.\n \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nur teilweise berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n136\n\n\n\nAbb 139:  \nVorschlag: \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n137\n\n\n\nG 8 - Bebauung an der Freiestrasse | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n138\n\n\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse\n\nAbb 140: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n139\n\n\n\nden Strassenraum durch ihren Portikus mit ornamen-\ntaler Sgrafitto-Dekoration im Giebelfeld prägt. Den Auf-\ntakt im Westen bildet nördlich der Strasse ein eindrück-\nliches Ensemble aus ländlichen Wohn- und Gewerbe-\nbauten (9.1). An der Strasse stehen hinter reizvollen \nGärten zurückgesetzt zwei Flarzhäuser, die an diesem \nansonsten sehr städtisch geprägten Bereich – u. a. \ndurch den grossen Parkplatz beim Stadthaus, die brei-\nte Verkehrsachse und die Neubauten (II) – einen wohl-\ntuenden Gegenpol setzen.\nIm Hinterbereich liegen kleinere, verschachtelt um Hin-\nterhöfe angeordnete Giebelbauten. Südlich der Florast-\nrasse steht schräg gegenüber der Flarzbauten die ehe-\nmalige Fabrikantenvilla Zangger von 1851 (9.0.1). Von \nder Freiestrasse her tritt der mächtige Walmdachbau \nmit Eckpilastern und Hausteinlisenen imposant in Er-\nscheinung, da eine Querachse den Blick direkt auf ihn \nlenkt. Daneben befindet sich hinter einem Vorplatz die \nehemalige Spinnerei Zangger (9.0.2), ein schlichter vier-\ngeschossiger Giebelbau, der heute als Wohn-, Büro- \nund Schulgebäude genutzt wird. (Quelle II)\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nRechtwinklig dazu ziehen sich nach Osten vom Bahn-\nhofsquartier bis Oberuster zwei Verkehrsachsen mit \nschützenswerter Bebauung (8, 9). (Quelle I)\n\nVon der Freiestrasse zweigen rechtwinklig nach Süd-\nwesten mehrere Querachsen ab, die in die Florastrasse \nmünden. Diese ältere Verbindungsachse nach Oberus-\nter verläuft ungefähr 120 Meter südlich der Freiestras-\nse – in einer flachen Kurve vom Kreuzungsbereich mit \ndem Nierenkreisel bis zum Ortseingang von Oberuster. \nDie Bebauung setzt sich vorwiegend aus locker ange-\nordneten Villen und stattlichen Wohnhäusern des 19. \nJahrhunderts mit zugehörigen Nebengebäuden zu-\nsammen. Sie stehen zum Teil von der Strasse zurück-\ngesetzt in parkähnlichen Gärten mit bemerkenswert \naltem Baumbestand. Auf der südlichen Strassenseite \nbilden der Parkplatz vor dem Schwimmbad (0.0.2) und \neine Mehrfamilienhaussiedlung (9.0.3) einen Unter-\nbruch. Besonders auffällig ist die von der Fabrikanten-\nfamilie Heusser-Staub 1921 errichtete Kinderkrippe \n(0.0.3), die in einen grossen Garten eingebettet ist und \n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 32 f.\n\nQuelle: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 27\n\nAbb 141:  \nLuftbild\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n140\n\n\n\nG 9: Bebauung an der Brunnenstrasse, Fortsetzung der Bahnhofsachse nördlich der Bahnlinie, Wohn-\nhäuser teilweise mit Ladeneinbauten, Gewerbebetriebe, v. a. ab E. 19. Jh., vereinzelt ältere Bauten\n\nE 9.0.1 Ehem. Fabrikantenvilla Zangger an prominenter Position in der Achse \neiner Querstrasse, grosser Neurenaissancebau mit Walmdach, 1851 Erhaltungsziel A\n\n9.0.2 Ehem. Spinnerei Zangger, viergeschossiger Bau mit flachem Satteldach, \n1836, niedrigerer Anbau im Osten 2008/09. Hinweis\n\n9.0.3 Siedlung mit Mehrfamilienhäusern, E. 20. Jh., östlich davon Baugrube \nzum Zeitpunkt der Aufnahme Hinweis\n\n9.0.4 Fünfgeschossiger Wohnblock mit Flachdach, 1960/70er-Jahre Hinweis\n\nB 9.1: Von älteren Bauten gesäumter oberer Abschnitt der Brunnenstrasse, schmuckvolle Villen und ein-\nfachere Wohnhäuser, v. a. 4. V.19. Jh.\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 16\n\nG 9: Bebauung an der Florastrasse, vorwiegend herrschaftliche Wohnhäuser mit zugehörigen Nebenge-\nbäuden in Gärten mit teilweise altem Baumbestand, v. a. 19./A. 20. Jh., einige neuere Wohnbauten.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel B\n\nB 9.1: Ensemble mit älteren Wohn- und Gewerbebauten darunter zwei Flarzhäuser, reizvolle Gärten und \nHinterhöfe, 17.–19. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel B\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nAbb 142:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n141\n\n\n\nAbb 143:  \nZonenplan\n\nDer Ortsbildteil liegt vorwiegend in der Wohn-\nzone mit Gewerbeerleichterung W2/40 und \nW2/50. Ein süd-westlicher kleiner Teil wird \nals Kernzone K3/4 definiert. Die Turnhalle der \nSchulanlage befindet sich in der Zone für öf-\nfentliche Bauten und Anlagen.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme teilweise verändert. Seit 2012 wurden \neinzelne Neubauten errichtet, die die Struktur \ndes Ortsbildteils nicht wesentlich beeinträchti-\ngen. Die grossvolumigen Neubauten sind aus \ndem Strassenraum nur entlang der Braschler-\nstrasse ersichtlich. Diese Neubauten tangieren \nauch die Baugruppe B 9.1.\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nVeränderungen:\n\nteilweise Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme teilweise verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nteilweise Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils lokal\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n142\n\n\n\nAbb 144:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS B 9.1\n\nAbb 145:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS G 9\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n143\n\n\n\nDas im Richtplan bezeichnete schutzwürdi-\nge Ortsbild, welches den grössten Teil von G 9 \numfasst, soll gewahrt und dabei die Qualitäten \ngestärkt und weiterentwickelt werden. Ein de-\ntaillierter Kernzonenplan soll die gewünschte \nEntwicklung sicherstellen. Im restlichen Teil ist \ndie Wahrung von Struktur und Charakter vorge-\ngeben. Es soll dabei die Weiterentwicklung mit \nStärkung der Qualitäten mit Quartiererhaltungs-\nzone in verträglichem Masse ermöglicht wer-\nden. Nördlich der Florastrasse ist eine Entwick-\nlung als Standort für Büro- und Dienstleistungs-\nnutzungen gemischt mit Wohnen vorgesehen.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 146:  \nRichtplan  \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nja Die Kernzone wird erweitert\n\nDie Florastrasse gilt als Strassenraum mit er-\nhöhten Anforderungen. \n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n144\n\n\n\nAbb 147:  \nRichtplan Landschaft\n\nAbb 148:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n145\n\n\n\nDie mittlere Dichte entspricht mehrheitlich der \nheutigen Zonierung. Östlich des Dorfbads wird \neine leichte Verdichtung angestrebt. Auch die \nhohe Dichte bedeutet eine Aufzonung. Im Be-\nreich des schutzwürdigen Ortsbildes soll dieses \njedoch mittels detailliertem Kernzonenplan ge-\nsichert werden, womit die anzustrebende Dich-\nte zweitrangig wird. In Kernzonen ergibt sich \ndie vorherrschende bauliche Dichte aus histori-\nschen Bauten und den laut den Grundmassen \nder BZO möglichen Volumina, welche von der \nStadtbildkommission als ortsbildverträglich be-\nurteilt wurden.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad\n\nNutzungsintensivierung\n\nteilweise Nutzungsintensivierung im nordwestlichen Teil der Florastrasse\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nteilweise Aufzonierung im nordwestlichen Teil der Florastrasse\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 149:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nSüdlich der Florastrasse und östlich der Kreuz-\nstrasse ist der Ausbaugrad mit 50 - 70 % nicht \nso hoch. Die restlichen Bereiche haben eine \nsehr gute Ausnützung.\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n146\n\n\n\nAbb 150:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 151:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n147\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen übergeordnete \nInstrumente zum Ortsbildschutz. Es befindet \nsich annähernd vollumfänglich im Inventar der \nschutzwürdigen Ortsbilder von überkommuna-\nler Bedeutung (KOBI). Im Nordwesten befindet \nsich ein kleiner Bereich nicht im KOBI. Hier sind \nNeubauten nach Erstellung des ISOS zu finden. \nFür einen Ortsbildteil südlich der Florastrasse \ngelten bestehende Sonderbauvorschriften.\n\nEin Grossteil der Gebäude ist kommunal oder \nkantonal inventarisiert.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nja\nOrtsbildteil ist mehrheitlich im Perimeter des KOBI\nSonderbauvorschriften\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n148\n\n\n\nAbb 152:  \nInventarisierte und ge-\nschützte Objekte\n\nAbb 153:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n149\n\n\n\nAbb 154:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 9.1\n\nAbb 155:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen \nfür ISOS B 9.1\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n150\n\n\n\nAbb 156:  \nBauperiode\n\nAbb 157:  \nEigentümerstruktur\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n151\n\n\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nteilweise Der Ortsbildteil weist teilweise einen Widerspruch auf\n\nDas ISOS Gebiet 9 enthält weitere Baugruppen \nmit abweichenden Erhaltungszielen. Nachfol-\ngend wird das Gebiet und die Baugruppen sepa-\nrat betrachtet.\n\nC2.1\t Gebiet 9 (B)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil G 9 gewisse \nräumliche, hohe architekturhistorische Qualitä-\nten sowie eine hohe Bedeutung zu und legt ein \neher hohes Erhaltungsziel (B) fest. \n\n\t– Das ISOS beschreibt eine lockere Anordnung \nvon Villen und stattlichen Wohnhäusern in \nparkähnlichen Gärten mit bemerkenswert \naltem Baumbestand entlang der historisch \nbedeutenden Florastrasse.  \n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Die im ISOS gewürdigte Bebauung entlang der \nFlorastrasse befindet sich fast umfänglich \nim KOBI. Der Ortsbildteil ist im Richtplan als \nschutzwürdiges Ortsbild gekennzeichnet. Ein-\nzig die rückwärtigen Bereiche sind als Erhal-\ntung von Siedlungsstruktur und Charakters \ndefiniert. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\n\t– Der westliche Teil wird als hohe Dichte defi-\nniert. Dies ist bei Strukturerhalt nicht möglich. \nAufgrund der inventarisierungen und des KOBI \nist die ausschöpfung der hohen Dichte nicht \nmöglich. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n152\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 9.1 gewis-\nse räumliche und architekturhistorische Quali-\ntäten sowie eine gewisse Bedeutung zu und legt \nein hohes Erhaltungsziel (A) fest.\n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als Auf-\ntakt des Gebiets G 9 mit ländlichen Wohn- \nund Gewerbebauten. Die beschriebenen \nArbeiterhäuser (Flarzhäuser) setzen einen \nwohltuenden Gegenpol zum städtisch gepräg-\nten Bereich um das Stadthaus. Im rückwär-\ntigen Bereich ist dieser Ortsbildteil seit der \nAufnahme des ISOS verändert. Die entstande-\nnen Neubauten respektieren diese Zeitzeugen \nund stehen in einem rücksichtsvollen Abstand \nversetzt. In diesem Bereich des Ortsbildteils \nsind die ISOS-Qualitäten nicht mehr vorhan-\nden.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Die im ISOS gewürdigten Arbeiterhäuser sind \nkommunal bzw. kantonal inventarisiert. Eine \ngrösstmögliche Schonung der Substanz kann \nsichergestellt werden. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nA „Erhalten der Substanz“\nAlle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2.2 \t Baugruppe 9.1 (A) \n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n153\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nG 9: Bebauung an der Florastrasse, vorwiegend \nherrschaftliche Wohnhäuser mit zugehörigen \nNebengebäuden in Gärten mit teilweise altem \nBaumbestand, v. a. 19./A. 20. Jh., einige neuere \nWohnbauten\n\nErhaltungsziel B\n\nB 9.1: Ensemble mit älteren Wohn- und Gewerbe-\nbauten darunter zwei Flarzhäuser, reizvolle Gärten \nund Hinterhöfe, 17.–19. Jh.\n\nErhaltungsziel A\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht bei der Baugruppe 9.1 nicht im Widerspruch zur \nkommunalen Planung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt.\n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht bei dem Gebiet 9 teilweise im Widerspruch zur kom-\nmunalen Planung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan teilweise berücksichtigt.\n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n154\n\n\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Keine Vorschläge für die Umsetzung\n\n\t→ Im Richtplan die Dichte im westlichen Bereich von hoher Dichte zu mittlerer Dichte verringern\n\nAbb 158:  \nVorschlag: \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nDie Stadt Uster wird die vorgeschlagenen Veränderungen für den Richtplan umset-\nzen. Eine weiterführende Interessenabwägung ist nachfolgend nicht mehr erforder-\nlich.\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n155\n\n\n\nG 9 - Bebauung an der Florastrasse | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n156\n\n\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal\n\nAbb 159: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n157\n\n\n\nAn den 15-achsigen Bau mit Walmdach wurde \nseitlich ein viergeschossiges Fabrikantenwohn-\nhaus angebaut, sodass sich der Komplex als \nmächtiger Riegel quer\nzur Florastrasse präsentiert. Der Backsteinka-\nmin (10.1.1) auf dem östlich angebauten einge-\nschossigen Gebäudeteil und das flache Wasch-\nhaus mit Walmdach im Garten daneben be-\nreichern das Ensemble. Auf der Westseite des \nQuerriegels liegt eingebettet in einen grossen \nGarten die für den Fabrikanten Jakob Heusser-\nStaub 1917 errichtete Villa, ein palaisartiges\nzweigeschossiges Walmdachgebäude mit \nstrenger axialsymmetrischer Fassadengliede-\nrung und Ecklisenen. Von der ehemaligen Spin-\nnerei Kunz abgetrennt durch eine hohe Wohn-\nüberbauung vom Anfang des 21. Jahrhunderts \nbefindet sich am Aabach die sogenannte Arche \nNova (10.0.1), ein bemerkenswertes Beispiel ei-\nner umgenutzten Fabrikbrache. Von der\nriesigen, 1958 vom Architekten Roland Rahn er-\nstellten Fabrikhalle wurde nur die Betonkonst-\nruktion stehen gelassen. In dieses Gerüst wur-\nden zwei Zeilen mit 56 Reiheneinfamilienhäu-\nsern eingebaut. Zwischen ihnen liegt ein lang \ngestreckter Innenhof, in dem durch die Beton-\nstützen und die den Freiraum überspannen-\nden Dachträger ein einzigartiges Raumgefühl \nherrscht. (Quelle II)\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nVon Oberuster (11) im Osten reihen sich am \nBachlauf nach Westen verschiedene ehemalige \nIndustrieareale (12, 10, 2, 14, 15), die von der Be-\ndeutung Usters als wichtigem Industrieort des \n19. Jahrhunderts zeugen. (Quelle I)\n\nEin besonders eindrückliches Ensemble, das \nvom sozialen Aspekt der Industrialisierung \nzeugt, befindet sich auf der anderen Seite des \nAabachs: Am baumbestandenen Ufer liegt hier \neine Reihe mit Arbeiterwohnhäusern und einem \nehemaligen Mädchenheim, im Volksmund auf-\ngrund ihres Aussehens als Eisenbahnzug be-\nzeichnet (10.2). Den westlichen Auftakt der Rei-\nhe bildet das 1908 als Mädchenheim für junge \nArbeiterinnen erstellte Gebäude, die sogenannte \nLokomotive. Dieser bemerkenswerte Backstein-\nbau mit Mansarddach und mehreren Quergie-\nbeln wurde ab 1972 in Privatwohnungen umge-\nnutzt. Anschliessend setzen vier etwas jünge-\nre zweigeschossige Wohnhäuser mit Giebel-\ndächern, die sogenannten Erstklasswagen, die \nReihe gegen Osten fort. Diese für die Vorarbei-\nterfamilien erstellen Häuser – zwei zeigen reiz-\nvolle mit zweifarbigem Backstein gegliederte \nFassaden, zwei sind verputzt – sind hinter Nutz- \nund Ziergärten zurückgesetzt. Den östlichen \nAbschluss bildet eine Reihe\nidentischer Gebäude: fünf für die Arbeiter der \nSeidenweberei Siegrist & Huber 1906–08 errich-\ntete Wohnhäuser. Sie sind dreigeschossig und \nnahezu flach gedeckt. Weil sie vollständig auf \nZierformen verzichten, erscheinen sie in zeitlo-\nser Eleganz.\nNicht direkt am Aabach, doch einst durch ein \nKanalsystem mit diesem verbunden, steht eini-\nge Meter nördlich des Eisenbahnzugs das En-\nsemble der ehemaligen Spinnerei Kunz (10.1), \nwelches Ausgangspunkt des europaweiten Im-\nperiums des „Spinnerkönigs“ Hans Heinrich \nKunz war. Die Baugruppe wird vom imposan-\nten fünfgeschossigen Hauptbau dominiert, der \n1882–34 in den Dimensionen des abgebrannten \nVorgängerbaus von 1816 neu errichtet wurde. \n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle II: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 29 f..\n\nQuelle I: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 27.\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n158\n\n\n\nAbb 160:  \nLuftbild\n\nAbb 161:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n159\n\n\n\nG 10: Ehem. Industrieareal mit Fabriken, Arbeiterwohnhäusern und Villa, 19./20. Jh., Wohnüberbauung, \nA. 21. Jh.\n\n10.0.1\n„Arche Nova“, Wohnsiedlung in ehem. Fabrik der Heusser-Staub AG\nvon 1958, Einbau von Reihenhäusern in bestehende Betonkonstruktion, \n1988–92\n\nHinweis\n\nB 10.1: Ensemble der ehem. Spinnerei Kunz, fünfgeschossiger Hauptbau mit Walmdach und angebau-\ntem Wohnhaus, 1834, daneben ehem. Fabrikantenvilla in umzäuntem Garten, 1917\n\nE 10.1.1 Hochkamin auf eingeschossigem Werkstattgebäude, 1882 Erhaltungsziel A\n\nB 10.2: Arbeitersiedlung am Aabach, Gebäude des ehem. Mädchenheims als Auftakt, gefolgt von vier \nzweigeschossigen Giebelhäusern und fünf identischen, dreigeschossigen Wohnhäusern mit sehr fla-\nchen Giebeldächern, 1906/08/16\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 10: Ehem. Industrieareal mit Fabriken, Arbeiterwohnhäusern und Villa, 19./20. Jh., Wohnüberbauung, \nA. 21. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel C\n\nB 10.1: Ensemble der ehem. Spinnerei Kunz, fünfgeschossiger Hauptbau mit Walmdach und angebau-\ntem Wohnhaus, 1834, daneben ehem. Fabrikantenvilla in umzäuntem Garten, 1917.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel A\n\nB 10.2: Arbeitersiedlung am Aabach, Gebäude des ehem. Mädchenheims als Auftakt, gefolgt von vier \nzweigeschossigen Giebelhäusern und fünf identischen, dreigeschossigen Wohnhäusern mit sehr fla-\nchen Giebeldächern, 1906/08/16.\nA. 1.1 Räumliche Qualität X\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel A\n\nQuelle: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 10\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n160\n\n\n\nDer Ortsbildteil liegt vorwiegend in der Wohnzo-\nne mit Gewerbeerleichterung W4/70. Ein kleiner \nTeil im Norden befindet sich in der Wohnzone \nmit Gewerbeerleichterung W2/40.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme nicht verändert. Einzelne Wohneinhei-\nten in der Arche Nova sowie ein Arbeiterhaus \ninnerhalb der Baugruppe 10.2 wurden seit 2012 \nsaniert.\n\nVeränderungen:\n\nnein Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Die Umbauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils nicht\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n161\n\n\n\nAbb 162:  \nZonenplan\n\nAbb 163:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte für  \nISOS G 10\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n162\n\n\n\nAbb 164:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte für  \nISOS B 10.1\n\nAbb 165:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte für  \nISOS B 10.2\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n163\n\n\n\nDas schutzwürdige Ortsbild soll gewahrt und \ndabei die Qualitäten gestärkt und weiterentwi-\nckelt werden. Ein detaillierter Kernzonenplan \nsoll die gewünschte Entwicklung sicherstel-\nlen. In der Nutzungsplanung ist die Festlegung \neiner Quartiererhaltungszone anstatt Kernzone \nzu prüfen. Entlang des Aabachs sollen das In-\ndustriekulturerbe und die historisch ans Wasser \ngebundenen Anlagen in Struktur und Charakter \ngewahrt werden.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 166:  \nRichtplan Siedlung \nKarte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nja Die Kernzone wird erweitert (Umzonung von Wohnen und Gewerbe in schutzwürdiges Orts-\nbild)\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n164\n\n\n\nAbb 167:  \nRichtplan Landschaft\n\nAbb 168:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n165\n\n\n\nAbb 169:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nDie mehrheitlich hohe angestrebte Dichte ent-\nspricht der aktuellen Zonierung. Der Ausbau-\ngrad ist mehrheitlich sehr hoch.\n\nIm Bereich der Fabrikantenvilla Heusser-Staub \nsoll die Dichte leicht erhöht werden. Dies ist \naufgrund des Substanzschutzes (kantonales \nSchutzobjektes) und des schutzwürdigen Orts-\nbildes für die ISOS-Interessen jedoch vernach-\nlässigbar. \nDas schützenswerte Ortsbild soll mittels detail-\nliertem Kernzonenplan gesichert werden, womit \ndie anzustrebende Dichte zweitrangig wird. In \nKernzonen ergibt sich die vorherrschende bau-\nliche Dichte aus historischen Bauten und den \n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad\n\nNutzungsintensivierung\n\nnein Keine Nutzungsintensivierung\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nja Der Ortsbildteil wird als schutzwürdiges Ortsbild eingestuft\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nlaut den Grundmassen der BZO möglichen Volu-\nmina, welche von der Stadtbildkommission als \nortsbildverträglich beurteilt wurden\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n166\n\n\n\nAbb 170:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nAbb 171:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n167\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen übergeordnete \nInstrumente zum Ortsbildschutz. Es befindet \nsich vollumfänglich im Inventar der schutzwür-\ndigen Ortsbilder von überkommunaler Bedeu-\ntung (KOBI). Für den Ortsbildteil B 10.1 sowie die \nanschliessenden Mehrfamilienhäuser bestehen \nSonderbauvorschriften.\n\nDie Arche Nova sowie die Bauten der Baugrup-\npen 10.1 und 10.2 sind kommunal oder kantonal \nunter Denkmalschutz. \n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nJa\nOrtsbildteil ist vollumfänglich im Perimeter des KOBI\nSonderbauvorschriften\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Grossteil der Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n168\n\n\n\nAbb 172:  \nInventarisierte und ge-\nschützte Objekte\n\nAbb 173:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n169\n\n\n\nAbb 174:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 10.1\n\nAbb 175:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 10.2\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n170\n\n\n\nAbb 176:  \nBauperiode\n\nAbb 177:  \nEigentümerstruktur\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n171\n\n\n\nAbb 178:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen \nfür ISOS B 10.1\n\nAbb 179:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen  \nfür ISOS B 10.2\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n172\n\n\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nC\n„Erhalten des Charakters“\nGleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den Charakter wesentlichen \nElemente integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nDas ISOS Gebiet 10 enthält weitere Baugruppen \nmit abweichenden Erhaltungszielen. Nachfol-\ngend wird das Gebiet und die Baugruppen sepa-\nrat betrachtet.\n\nC2.1\t Gebiet 10 (C)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil G 10 gewis-\nse räumliche, hohe architekturhistorische Qua-\nlitäten sowie eine hohe Bedeutung zu und legt \nein eher tiefes Erhaltungsziel (C) fest.\n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als ehe-\nmaliges Industrieareal, das für die Bedeutung \nUsters als wichtiger Industrieort wichtig ist. \nDas Gebiet G 10 beinhaltet weitere für Uster \nwichtige Zeitzeugen: Baugruppen B 10.1 und \n10.2 sowie die Arche Nova, ein umgenutzter \nFabrikbau aus den 1950er Jahren.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Die im ISOS als wesentliche Elemente gewür-\ndigten Bereiche des Ortsbildteils (B 10.1, B \n10.2 und Arche Nova) sind kommunal oder \nkantonal unter Denkmalschutz und im Inven-\ntar der schutzwürdigen Ortsbilder von über-\nkommunaler Bedeutung (KOBI) verzeichnet. \nDer Richtplan bezeichnet das Gebiet als \nschutzwürdiges Ortsbild mit Industriekultur. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n173\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 10.1 gewis-\nse räumliche, hohe architekturhistorische Qua-\nlitäten sowie eine hohe Bedeutung zu und legt \nein hohes Erhaltungsziel (A) fest.\n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als \nEnsemble der ehemaligen Spinnerei Kunz. \nStrukturiert wird es durch einen imposanten \nfünfgeschossigen Hauptbau mit angebau-\ntem viergeschossigem Fabrikantenwohnhaus, \neinen Backsteinkamin (10.1.1) auf dem östlich \nangebauten eingeschossigen Gebäudeteil, ein \nflaches Waschhaus mit Walmdach im Garten \nund eine Fabrikantenvilla in einer parkähnli-\nchen Anlage.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Der Ortsbildteil B 10.1 ist kantonal geschützt \nund im Inventar der schutzwürdigen Ortsbil-\nder von überkommunaler Bedeutung (KOBI) \nverzeichnet. Ein grösstmöglicher Subs-\ntanzschutz ist damit bereits erreicht. Der \nRichtplan bezeichnet die Baugruppen als \nschutzwürdige Ortsbilder mit Industriekultur. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nA „Erhalten der Substanz“\nAlle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2.2 \t Baugruppe 10.1 (A)\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n174\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 10.2 hohe \nräumliche und architekturhistorische Qualitäten \nsowie eine hohe Bedeutung zu und legt ein ho-\nhes Erhaltungsziel (A) fest.\n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als \nbesonders eindrückliches Ensemble, das \nvom sozialen Aspekt der Industrialisierung \nzeugt. Eine Reihe mit Arbeiterwohnhäusern \nund einem ehemaligen Mädchenheim reihen \nsich entlang des baumbestandenen Ufers. \nAn das Mädchenheim anschliessend befin-\nden sich zweigeschossige Wohnhäuser. Den \nAbschluss bildet eine Reihe identischer, drei-\ngeschossiger Gebäude mit nahezu flachen \nDächern. \n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Der Ortsbildteil B 10.2 ist kommunal inven-\ntarisiert resp. geschützt und im Inventar der \nschutzwürdigen Ortsbilder von überkom-\nmunaler Bedeutung (KOBI) verzeichnet. Ein \ngrösstmöglicher Substanzschutz ist damit \nbereits erreicht. Der Richtplan bezeichnet die \nBaugruppen als schutzwürdige Ortsbilder mit \nIndustriekultur. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nA „Erhalten der Substanz“\nAlle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2.3\t Baugruppe 10.2 (A) \n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n175\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht nicht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\nDie Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt. \n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 10: Ehem. Industrieareal mit Fabriken, Arbeiter-\nwohnhäusern und Villa, 19./20. Jh., Wohnüberbau-\nung, A. 21. Jh.\n\nErhaltungsziel C\n\nB 10.1: Ensemble der ehem. Spinnerei Kunz, \nfünfgeschossiger Hauptbau mit Walmdach und \nangebautem Wohnhaus, 1834, daneben ehem. \nFabrikantenvilla in umzäuntem Garten, 1917\n\nErhaltungsziel A\n\nB 10.2: Arbeitersiedlung am Aabach, Gebäude des \nehem. Mädchenheims als Auftakt, gefolgt von \nvier zweigeschossigen Giebelhäusern und fünf \nidentischen, dreigeschossigen Wohnhäusern mit \nsehr flachen Giebeldächern, 1906/08/16\n\nErhaltungsziel A\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n176\n\n\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Keine Vorschläge für den Richtplan\n\n\t→ Keine Vorschläge für die Umsetzung\n\nG 10 - Ehem. Industrieareal | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n177\n\n\n\n178\n\n\n\nG 11 - Oberuster\n\nAbb 180: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n179\n\n\n\nreits durch die Bebauung entlang der alten Ver-\nbindungsachse und den Industrien am Aabach \nmiteinander zusammengewachsen.\n(Quelle III)\n\nDas ehemalige Dorf Oberuster (11) befindet sich \nim Osten der Siedlung und erstreckt sich an der \nhistorischen Durchgangsstrasse, der heutigen \nAathalstrasse. Dieser lang gezogene Ortsteil \nsetzt sich aus sehr unterschiedlichen Bereichen \nzusammen: Neben haufenförmigen bäuerlichen \nEnsembles findet sich eine durch die Industriali-\nsierung geprägte strassendorfartige Bebauung. \nAn vielen Stellen werden die Altbauten von gros-\nsen Neubauten bedrängt (XV).\nDie meisten Gebäude stammen aus dem 19. \nJahrhundert oder wurden damals weitgehend \numgestaltet. Einige ältere finden sich im Be-\nbauungsschwerpunkt um die ehemalige Mühle \nOberuster (11.1), einem der ersten Standorte, an \ndem die Wasserkraft des Aabachs genutzt wur-\nde. Hier reihen sich entlang des schräg gegen \nNordosten von der Durchgangsstrasse abzwei-\ngenden Talwegs drei mächtige Bauernhäuser, \ndie in ihrem Kern wohl auf das 18. Jahrhundert \nzurückgehen. Ihre hintereinander gestaffelten \nGiebelfassaden ergeben einen imposanten An-\nblick.\nIm Spickel zwischen Aathalstrasse und Talweg \nerhebt sich das nach einem Brand 1844 neu er-\nrichtete Mühlegebäude: ein dreigeschossiger \nGiebelbau, der die umliegenden Bauten überragt \nund durch seine traufseitige Stellung und sein \nVolumen den Hauptstrassenraum prägt. Rechts \ndavon steht ebenfalls dicht an der Verkehrsach-\nse ein kleines Walmdachgebäude mit grosser \nLukarne, es war ursprünglich als eines der ers-\nten Schulhäuser im Kanton 1827 erbaut.\nAuf der gegenüberliegenden Strassenseite sind \nim schmalen Streifen zwischen Verkehrsach-\nse und Bachlauf zwei kleine, teilweise holzver-\nschalte Gebäude (11.1.2) platziert: ein Feuer-\nspritzenhäuschen mit markantem Schlauch-\ntröckneturm sowie ein Waschhaus mit Schopf. \n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nIn Oberuster selber waren mehrheitlich freie \nBauern ansässig. Ein Grossteil des heutigen Ge-\nmeindegebiets gehörte zur Herrschaft Greifen-\nsee, die von den Rapperswilern über verschie-\ndene Besitzer schliesslich 1402 an die Stadt Zü-\nrich gelangte und als Landvogtei in den Zürcher \nStadtstaat integriert wurde.\nDie erste Niederlassung befand sich im Bereich \ndes heutigen Oberusters, wo die Aa – auch \nAabach genannt – aus dem engen Aatal aus-\ntritt. An dieser Stelle hatte der Wasserlauf noch \ngenügend Gefälle, so dass er bei Hochwasser \nnicht über die Ufer trat, wie dies weiter bachab-\nwärts immer wieder geschah. Im Mittelalter \nentwickelte sich hier um eine Mühle ein bäuer-\nliches Dorf, das ab 1325 als Oberuster bezeich-\nnet wurde.\n(...) 1816 wurde im Mühlegebäude von Niederus-\nter eine mechanische Baumwollspinnerei einge-\nrichtet, 1824 kaufte der Unternehmer Heinrich \nZangger die Mühle von Kirchuster und ihre Was-\nserrechte und erstellte eine Spinnerei, auf dem \nGelände der Mühle von Oberuster baute Cas-\npar Huber aus Stäfa 1844 eine Fabrik. Bis 1850 \nnutzten 15 Textilbetriebe die Wasserkraft des \nAabachs, der den Übernamen Millionenbach er-\nhielt. Die Aabachregion war eine der am frühes-\nten industrialisierten Gegenden der Schweiz (...)\n(Quelle I)\n\nDas 1833 erlassene Strassengesetz bildete die \nGrundlage für den Ausbau des Verkehrsnetzes. \nSo wurde 1837 die Hauptstrasse von Oberuster \ndurch das Aatal nach Wetzikon angelegt und die \nbestehenden Verbindungen im Ort und zu den \numliegenden Dörfern wurden verbessert. Ab \n1836 verbanden zwei Postkurse Uster mit Zü-\nrich und Wetzikon sowie mit Winterthur: Uster \nwurde zum Verkehrsknotenpunkt. (Quelle II)\n\nDie beiden ausgeprägten Strassendörfer Kir-\nchuster und Oberuster heben sich durch die \ndichte, ausgedehnte Bebauung an den kurvig \nverlaufenden Strassen davon ab. Sie sind be-\n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle I: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 23\n\nQuelle II: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 24\n\nQuelle III: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 25\n\nG 11 - Oberuster | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n180\n\n\n\nAbb 181:  \nLuftbild\n\nAbb 182:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 11 - Oberuster | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n181\n\n\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 17\n\nG 11: Oberuster, bäuerliche Bauten, Arbeiterwohnhäuser, Schulhäuser, ehem. Industrie- und Gewerbe-\nbauten entlang der Durchgangsstrasse und kleinen Nebenachsen, 17.–A. 21. Jh\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel B\n\nB 11.1: Bäuerlich geprägte Altbauten beidseits des Aabachs, am Talweg gestaffelte Vielzweckbauern-\nhäuser, ehem. Mühle Oberuster und ehem. Schulhaus von 1827 an der Hauptachse, v. a. 18./19. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel A\n\nWeiter südlich, auf der anderen Seite des kanali-\nsierten Aabachs, stehen an der Bachgasse eini-\nge verwinkelt angeordnete, bescheidene Wohn-\nhäuser und ein stattliches Bauernhaus mit gros-\nsem Garten.\nWestlich dieses älteren Ensembles befin-\nden sich das Schulareal (11.0.3) mit dem im-\nposanten Schulgebäude von 1855/1903 und \ndem grossen Flachdachbau vom Anfang des \n21. Jahrhunderts sowie die Überbauung Insel \n(11.0.2). Letztere wurde in den 1980er-Jahren \nanstelle einer grossen Spinnerei errichtet. Der \nName weist auf die einst durch Bachlauf und – \nheute zugeschütteten – Seitenkanal inselhaft \nausgeschiedene Stellung. Erhalten geblieben ist \ndie ehemalige Fabrikantenvilla Huber, welche \nunmittelbar neben der Fabrik stand (11.0.1). Der \nklassizistische Walmdachbau bildet zusammen \nmit dem etwas einfacheren Wohnhaus auf der \nanderen Strassenseite eine torartige Situation.\n\nQuelle IV: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 28 f.\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nDie strassendorfartige Bebauung im westlichen \nZipfel von Oberuster setzt sich vorwiegend aus \nzwei- oder dreigeschossigen Wohnhäusern mit \nGiebeldächern zusammen, einige haben im Erd-\ngeschoss Läden oder Gewerbebetriebe. Durch \nden geschwungenen Strassenverlauf und die \ndicht an der Verkehrsachse aufgereihten Gebäu-\nde entsteht ein eindrücklicher Strassenraum.\nIm Osten reihen sich an der Ausfallstrasse zum \nOrtsausgang hin in weiten Abständen schlich-\nte Arbeiter- und Kosthäuser mit dazwischen lie-\ngenden Parkplätzen oder Gärten (11.0.5). Sie \ngehörten der ehemaligen Spinnerei Trümpler, \ndie im Bundesinventar als Teil der Industrieach-\nse Aatal behandelt wird. Deren Areal (0.0.33) \nbefindet sich am Eingang des Aatals – bereits \nausserhalb des durch zwei kleinere Wohnhäu-\nser am Bahnübergang torartig gebildeten Orts-\nabschlusses. (Quelle IV)\n\nG 11 - Oberuster | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n182\n\n\n\nG 11: Oberuster, bäuerliche Bauten, Arbeiterwohnhäuser, Schulhäuser, ehem. Industrie- und Gewerbe-\nbauten entlang der Durchgangsstrasse und kleinen Nebenachsen, 17.–A. 21. Jh\n\nE 11.0.1 Ehem. Fabrikantenvilla in klassiz. Stil, 1853, bildet mit dem gegenüberlie-\ngenden herrschaftlichen Wohnhaus eine Torsituation\n\nErhaltungsziel A\nHinweis\n\n11.0.2 Überbauung Insel mit Wohnungen, Büros und Geschäften anstelle Spin-\nnerei von 1846, 1980er-Jahre Hinweis\n\n11.0.3\nSchulanlage Oberuster, zur Strasse gerichteter, mächtiger Altbau,\ndaneben etwas zurückgesetzter, grossflächiger Flachdachbau vom A. \n21. Jh., rückseitig Pausen- und Sportplätze \n\nHinweis\n\nE 11.0.4 Altbau Schulhaus Oberuster, Walmdachgebäude mit Mittelrisalit, 1855, \nUmbau und Aufstockung 1902/03 Erhaltungsziel A\n\n11.0.5 Arbeiter-, Kosthäuser und Arbeiterinnenheim der ehem. Spinnerei Trüm-\npler, 2. H. 19./1. D.20. Jh. Hinweis\n\nB 11.1: Bäuerlich geprägte Altbauten beidseits des Aabachs, am Talweg gestaffelte Vielzweckbauern-\nhäuser, ehem. Mühle Oberuster und ehem. Schulhaus von 1827 an der Hauptachse, v. a. 18./19. Jh.\n\n11.1.1 Kanalisierter Aabach (auch 3.0.1, 15.0.1, 0.0.1) Hinweis\n\n11.1.2\nEhem. Spritzenhaus mit Schlauchtröckneturm sowie ehem. Waschhaus \nmit Schopf, 2. H. 19. Jh., mächtige Linde und Gasthof an Strassengabe-\nlung\n\nHinweis\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 17\n\nG 11 - Oberuster | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n183\n\n\n\nAbb 183:  \nZonenplan\n\nDer Ortsbildteil liegt in unterschiedlichen Zo-\nnen. Der westliche Bereich befindet sich in der \nWohnzone mit Gewerbeerleichterung W4/70, \nW3/50 und W3/70. Der zentrale Bereich befin-\ndet sich in der Kernzone (Baugruppe 11.1) sowie \nin der Zone für öffentliche Bauten. Der östliche \nBereich befindet sich in der Wohnzone mit Ge-\nwerbeerleichterung W3/50 resp. der Wohnzone \nW4/70.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme verändert. Die Neubauten zeigen einen \nMassstabssprung der Gebäudevolumetrie. Die \nBaugruppe B11.1 hat sich seit der ISOS-Aufnah-\nme leicht verändert. Der Neubau am Talweg ver-\nändert die Wirkung des Ortsbildteils lokal.\n\nVeränderungen:\n\nja Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nteilweise Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils lokal\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 11 - Oberuster | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n184\n\n\n\nAbb 184:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS B 11.1\n\nAbb 185:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS G 11\n\nG 11 - Oberuster | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n185\n\n\n\nDer kommunale Richtplan betrachtet das Zentrum \nvon Oberuster anders als das ISOS und enthält \nentsprechend der funktionalen Lesart verschiede-\nne Aussagen zur Entwicklung. Das schutzwürdi-\nge Ortsbild im Zentrumsgebiet von Oberuster und \ndem angrenzenden historischen Ortsteil gemäss \ngültiger Ortsbildzone soll gewahrt und die Weiter-\nentwicklung mit Stärkung der Qualitäten ermög-\nlicht werden. Das Subzentrum Oberuster soll sich \nzu einem Stadtteil-Treffpunkt mit gewerblicher \nNutzung zur Alltagsversorgung und attraktiven \nBegegnungsräumen entwickeln. Hierzu soll ein \nErgänzungsplan (Kernzonenplan/Quartiererhal-\ntungszone) erstellt werden. Im Bereich des Aa-\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 186:  \nRichtplan  \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nbachs soll zudem Struktur und Charakter des In-\ndustriekulturerbes und der historisch ans Wasser \ngebundenen Anlagen gewahrt werden. \nZu den übrigen Bereichen des Gebiets G11 enthält \nder Richtplan keine spezifischen Aussagen.\nDer Verkehrsrichtplan formuliert entlang der Aat-\nhalstrasse das kommunale Anliegen an überge-\nordnete Festlegungen bezüglich Gestaltung des \nStrassenraums.\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 11 - Oberuster | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n186\n\n\n\nAbb 187:  \nRichtplan Landschaft\n\nAbb 188:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 11 - Oberuster | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n187\n\n\n\nAbgesehen von Teilbereichen im Norden und \nOsten wird im Gebiet eine hohe Dichte ange-\nstrebt. Die gewählten Dichtekategorien entspre-\nchen der heutigen Zonierung, ermöglichen im \nBereich „hohe Dichte“ ausserhalb des Ortsbild-\nschutz-Gebiets jedoch eine Intensivierung. \n\nIn Kernzonen ergibt sich die vorherrschende \nbauliche Dichte aus historischen Bauten und \nden laut den Grundmassen der BZO möglichen \nVolumina, welche von der Stadtbildkommissi-\non als ortsbildverträglich beurteilt wurden. Die \nDichtebezeichnungen werden damit zweitrangig.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad\n\nNutzungsintensivierung\n\nja Nutzungsintensivierung ausserhalb des schutzwürdigen Ortsbilds\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nja Aufzonung ausserhalb der Kernzone \n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 189:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nDer Ausbaugrad ist unregelmässig in diesem \nGebiet mit 40 bis über 100 %. Die Baugruppe \n11.1 ist mehrheitlich nicht stark ausgenutzt mit \neinem Ausbaugrad von 50 - 60 %.\n\nG 11 - Oberuster | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n188\n\n\n\nAbb 190:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 191:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 11 - Oberuster | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n189\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen teilweise überge-\nordnete Instrumente zum Ortsbildschutz. Das \nAreal der Schulanlage befindet sich im Perime-\nter einer Grünanlage gemäss kommunalem In-\nventar der Natur- und Landschaftsschutzobjek-\nte (INL). Einzelne Bauten an der Aathalstrasse \nsind im Perimeter des Kantonalen Inventars der \nschutzwürdigen Ortsbilder von überkommuna-\nler Bedeutung (KOBI). Der westliche sowie der \nöstliche Flügel sind im Perimeter für Arealüber-\nbauungen. \nDer Ortsbildteil beinhaltet 2 kantonales Schutz-\nobjekt, 6 kommunale Schutzobjekte und 21 \nkommunale Inventarobjekte sowie 4 inventari-\nsierte Bäume. Viele dieser inventarisierten Bau-\nten befinden sich in der Baugruppe 11.1. \n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nteilweise\neinzelne Bauten im KOBI\nGrünanlage im INL\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 11 - Oberuster | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n190\n\n\n\nAbb 192:  \nInventarisierte und ge-\nschützte Objekte\n\nAbb 193:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 11 - Oberuster | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n191\n\n\n\nAbb 194:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 11.1\n\nAbb 195:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen  \nfür ISOS B 11.1\n\nG 11 - Oberuster | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n192\n\n\n\nAbb 196:  \nBauperiode\n\nAbb 197:  \nEigentümerstruktur\n\nG 11 - Oberuster | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n193\n\n\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als \nUrsprung der Wasserkraftnutzung und Zeu-\nge eines gewachsenen Gewerbe- und Indus-\ntrie-Dorfes. Die historischen Einzelbauten \nsind meist inventarisiert und für den noch \nheute vorhandenen Altbaubestand besteht \nweitgehend die Bezeichnung schutzwürdi-\nges Ortsbild, das in der Nutzungsplanung als \nbedingter Substanzschutz auszuarbeiten ist. \nEine Ausnahme ist eine kurze Reihe von Alt-\nbauten an der Aatalstrasse gegenüber der Lie-\ngenschaft „Post“. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nteilweise berücksichtigt.\n\n\t– Die Neubauten sind von dieser Bezeichnung \nausgenommen. Hier lassen sich die histori-\nschen Merkmale der Industrialisierung nicht \nmehr finden. \nDas ISOS-Erhaltungsziel ist nicht mehr vor-\nhanden.\n\n\t– Laut kantonalen Vorgaben ist das KOBI als \nKernzone umzusetzen. Für die Bauten inner-\nhalb dieses Perimeters besteht demnach \neine kantonale Vorgabe zur Umsetzung eines \nintensiven Strukturerhalts und eines beding-\nten Substanzschutzes. Der kommunale Richt-\nplan kommt diesen Vorgaben nach. \nDas ISOS-Erhaltungsziel für diesen Teilbe-\nreich wird im Richtplan berücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nteilweise Der Ortsbildteil weist teilweise einen Widerspruch auf\n\nDas ISOS Gebiet 11 enthält weitere Baugruppen \nmit abweichenden Erhaltungszielen. Nachfol-\ngend wird das Gebiet und die Baugruppen sepa-\nrat betrachtet.\n\nC2.1\t Gebiet 11 (B)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil G 11 gewis-\nse räumliche Qualitäten, hohe architekturhistori-\nsche Qualitäten sowie eine hohe Bedeutung zu. \nFür den Ortsbildteil gilt ein eher hohes Erhal-\ntungsziel (B). \n\n\t– Das ISOS schreibt dem Ortsbildteil eine \nBedeutung als Zeitzeuge der Industrialisie-\nrung zu. Es wird als ausgeprägtes Stras-\nsendorf mit dichter Bebauung an der kurvig \nverlaufenden Strasse bezeichnet. Die histo-\nrischen Bauten, meist Gebäude aus dem 19. \nJahrhundert, sind grossteils im Richtplan als \nschutzwürdiges Ortsbild bezeichnet. \n\n\t– Eine Vielzahl der Bauten sind inventarisiert \noder kommunal/kantonal geschützt. Ein \nStrukturerhalt kann auf diesen Liegenschaf-\nten somit sichergestellt werden.\n\n\t– Die Bereiche, die vor und seit der ISOS-Auf-\nnahme neu überbaut wurden, sind im Richt-\nplan nicht als schutzwürdiges Ortsbild \nbezeichnet. In diesen Bereichen sind die his-\ntorischen Qualitäten bereits verschwunden \nund durch grössere Neubauten ersetzt. Ein \nStrukturerhalt im Sinne einer historischen \nBebauungsstruktur wird auf kommunaler Stu-\nfe für diese Liegenschaften daher nicht ange-\nstrebt.\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 11 - Oberuster | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n194\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 11.1 gewis-\nse räumliche Qualitäten, hohe architekturhistori-\nsche Qualitäten sowie eine hohe Bedeutung zu. \nFür den Ortsbildteil gilt ein hohes Erhaltungs-\nziel (A).\n\n\t– Die Baugruppe weist eine Vielzahl an histori-\nschen Bauten um die ehemalige Mühle Ober-\nuster auf, einem der ersten Standorte, an dem \ndie Wasserkraft des Aabachs genutzt wur-\nde. Das ISOS beschreibt die Baugruppe als \nBebauungsschwerpunkt von Oberuster. Die \nMühle sowie eine Mehrzahl von weiteren Bau-\nten sind geschützt oder inventarisiert. Für \ndiese Bauten kann ein Substanzschutz sicher-\ngestellt werden.\n\n\t– Die gesamte Baugruppe befindet sich nach \nRichtplan innerhalb des Gebiets schutzwürdi-\nges Ortsbild. Die nicht inventarisierten Bau-\nten können somit durch diese Bezeichnung \nbedingt geschützt werden.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Der Erhalt der historische Bebauungsstruktur \num die ehemalige Mühle Oberuster ist durch \ndie Inventarisierung sowie die Bezeichnung \nals schutzwürdiges Ortsbild sichergestellt. \nDie Inventarisierung und Unterschutzstellung \nermöglichen einen grösstmöglichen Subs-\ntanzerhalt und die Bezeichnung als schutz-\nwürdiges Ortsbild wird die Veränderung der \numliegenden Bauten eingrenzen. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nA\n„Erhalten der Substanz“\nAlle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2.2 \t Baugruppe 11.1 (A) \n\nG 11 - Oberuster | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n195\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht bei der Baugruppe 11.1 nicht im Widerspruch zur \nkommunalen Planung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt.\n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht bei dem Gebiet 11 teilweise im Widerspruch zur \nkommunalen Planung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan teilweise berücksichtigt.\n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nG 11: Oberuster, bäuerliche Bauten, Arbeiter-\nwohnhäuser, Schulhäuser, ehem. Industrie- und \nGewerbebauten entlang der Durchgangsstrasse \nund kleinen Nebenachsen, 17.–A. 21. Jh.\n\nErhaltungsziel B\n\nB 11.1: Bäuerlich geprägte Altbauten beidseits \ndes Aabachs, am Talweg gestaffelte Vielzweck-\nbauernhäuser, ehem. Mühle Oberuster und ehem. \nSchulhaus von 1827 an der Hauptachse, v. a. \n18./19. Jh.\n\nErhaltungsziel A\n\nG 11 - Oberuster | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n196\n\n\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Erweiterung der Bezeichnung schutzwürdiges Ortsbild bis zur Aatalstrasse, um die kurze Reihe \nvon Altbauten (Aatalstrasse 8-32) zu integrieren. (Einzelne dieser Bauten wurden bei der letzten \nRevision aus dem Inventar entlassen.)\n\n\t→ Kernzonenplan in Richtplaneintrag S2.11 ergänzen\n\n\t→ Prüfung einer Inventaraufnahme der nicht inventarisierten Altbauten innerhalb der Baugruppe \nB11.1 und am Ortsausgang von Oberuster\n\nAbb 198:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nDie Stadt Uster wird die vorgeschlagenen Veränderungen für den Richtplan umset-\nzen. Eine weiterführende Interessenabwägung ist nachfolgend nicht mehr erforder-\nlich.\n\nG 11 - Oberuster | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n197\n\n\n\n198\n\n\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei \n\nAbb 199: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n199\n\n\n\ntrakt angesetzt, der in Form und Ausgestaltung \n– etwa durch das fein auskragende Flachdach, \nden kleinen Aufzugsturm und die guten Propor-\ntionen – überzeugt. Durch spätere Um- und An-\nbauten sowie durch die Nutzung des Areals als \nParkplatz und Lagerfläche wirkt der Komplex \nheute etwas verbaut. Er wird von verschiedenen \nGewerbe- und Dienstleistungsbetrieben sowie \nKünstlern genutzt. Vermutlich im Zusammen-\nhang mit der Fabrik entstanden im ersten Drittel \ndes 20. Jahrhunderts die Wohnhäuser an der \nhangaufwärts führenden Strasse und am Wald-\nrand (12.1). Zwei viergeschossige Bauten an der \nStrasse heben sich durch ihre Höhe und dekora-\ntiven Fassaden mit historisierenden Stilelemen-\nten von den kleineren, teilweise dem Heimatstil \nverpflichteten Gebäuden ab. (Quelle II)\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nVon Oberuster (11) im Osten reihen sich am \nBachlauf nach Westen verschiedene ehemalige \nIndustrieareale (12, 10, 2, 14, 15), die von der Be-\ndeutung Usters als wichtigem Industrieort des \n19. Jahrhunderts zeugen. (Quelle I)\n\nSüdwestlich der Überbauung Insel erstreckt \nsich auf der gegenüberliegenden Seite des \nBachlaufs vom Ufer bis zum Hangfuss des \nStauberbergs ein Gebiet mit Industrie- und Ge-\nwerbebauten sowie einigen Wohnhäusern vor-\nwiegend aus dem 20. Jahrhundert (12).\nSchiefwinklig zum Bachlauf steht eine grosse \nSheddachhalle, die 1895 für die Seidenweberei \nSiegrist & Huber erstellt und 1963 umgebaut \nund erweitert wurde (12.0.1). An ihrer Südseite \nwurde der Halle ein zweigeschossiger Gebäude-\n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle II: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 29\n\nQuelle I: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 27\n\nG 12: Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei, kleine Wohnsiedlung am Aabach und Wohnhäuser \nan der Durchgangsstrasse, v. a. 20. Jh.\n\n12.0.1\nGrosse Sheddachhalle, 1895, Umbau und Anbau eines zweigeschossi-\ngen Flachdachtraktes, 1963von 1958, Einbau von Reihenhäusern in be-\nstehende Betonkonstruktion, 1988–92\n\nHinweis\n\n12.0.2 Hochkamin in Backstein. Erhaltungsziel A\n\nB 12.1: Villen am Hang, imposante viergeschossige Gebäude mit historisierenden Stilelementen an der \nDurchgangsstrasse, kleinere Wohnhäuser am Waldrand, v. a. 1. D. 20. Jh.\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 17 f. \n\nG 12: Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei, kleine Wohnsiedlung am Aabach und Wohnhäuser \nan der Durchgangsstrasse, v. a. 20. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel C\n\nB 12.1: Villen am Hang, imposante viergeschossige Gebäude mit historisierenden Stilelementen an der \nDurchgangsstrasse, kleinere Wohnhäuser am Waldrand, v. a. 1. D. 20. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel B\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n200\n\n\n\nAbb 200:  \nLuftbild\n\nAbb 201:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n201\n\n\n\nAbb 202:  \nZonenplan\n\nDer Ortsbildteil wird aufgeteilt in einen Indust-\nrie- und Gewerbebereich, der als Industrie- und \nGewerbezone mit Handels- und Dienstleistungs-\ngewerbe I4 definiert ist, und eine Wohnzone, \naufgeteilt in W2/40, W3/50 und W4/70. \n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme kaum verändert. Ein Neubau entlang der \nSteigstrasse verändert die feingliedrige Körnung \ndes Wohnquartiers. \n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nVeränderungen:\n\nteilweise Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht wesentlich verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nteilweise Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils lokal\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n202\n\n\n\nAbb 203:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS B 12.1\n\nAbb 204:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS G 12\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n203\n\n\n\nBis auf eine Parzelle ist für das gesamte Ge-\nbiet die Erhaltung von Siedlungsstruktur und \nCharakter vorgesehen. Im Südlichen Teil ist die \nsanft durchgrünte Siedlungsstruktur erhaltens-\nwert. Im nördlichen Teil soll das Industriekultur-\nerbes und die historisch ans Wasser gebunde-\nnen Anlagen erhalten und eine Weiterentwick-\nlung mit qualitativen Planungsverfahren und \nGestaltungsplan ermöglicht werden. Im Bereich \ndes Arbeitsparks Steigstrasse haben gewerbli-\nche, personenintensive Nutzungen Vorrang, wo-\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 205:  \nRichtplan  \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nbei die historische Bausubstanz zu berücksichti-\ngen ist. An der Grenze zur Heusser-Staub-Wiese \nist eine ausgeprägte Gestaltung des Siedlungs-\nrandes als städtische Kante vorgesehen.\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n204\n\n\n\nAbb 206:  \nRichtplan Landschaft\n\nAbb 207:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n205\n\n\n\nDie angestrebte Dichte entspricht, abgesehen \nvon der Wohnzone an der Sportstrasse und öst-\nlich der Steigstrasse, der heutigen Zonierung. \nEine Erhöhung der Ausnützungsziffer wird auf-\ngrund der gewählten Dichtekategorien jedoch \nüberall ermöglicht. Der Ausbaugrad ist mit un-\ngefähr 50 % eher gering.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad\n\nNutzungsintensivierung\n\nja Nutzungsintensivierung im ganzen Ortsbildteil\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nja Aufzonung der Doppeleinfamilienhäuser an der Sportstrasse und östlich der Steigstrasse\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 208:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n206\n\n\n\nAbb 209:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 210:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n207\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz. Der \nOrtsbildteil befindet sich im Perimeter der Areal-\nüberbauungen.\n\nDie grosse Sheddachhalle sowie einige Wohn-\nbauten an der westlichen Seite der Steigstrasse \n(innerhalb der Baugruppen 12.1) sind kommunal \ninventarisiert. \n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nnein Es gibt keine übergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n208\n\n\n\nAbb 211:  \nInventarisierte und ge-\nschützte Objekte\n\nAbb 212:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n209\n\n\n\nAbb 213:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 12.1\n\nAbb 214:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen \nfür ISOS B 12.1\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n210\n\n\n\nAbb 215:  \nBauperiode\n\nAbb 216:  \nEigentümerstruktur\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n211\n\n\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Die im ISOS als wesentliche Elemente gewür-\ndigten Bereiche des Ortsbildteils (Sheddach-\nhallen und zwei Wohnbauten im Heimatstil) \nsind kommunal inventarisiert. Der Richtplan \nbezeichnet das Gebiet, bis auf das neu erstell-\nte Gebäude, welches den Ortsbildteil beein-\nträchtigt, als Erhaltung von Siedlungsstruktur \nund Charakter. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\n\t– Die Doppeleinfamilienhäuser entlang der \nSportstrasse werden zukünftig mit einer \nhohen Dichte und gleichzeitigem Strukturer-\nhalt definiert. Diese beiden Forderungen kön-\nnen nicht paralell erfüllt werden und stehen \nim Widerspruch zu einander. \nHier entsteht ein Widerspruch im Richtplan.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nC\n„Erhalten des Charakters“\nGleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den Charakter wesentlichen \nElemente integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nDas ISOS Gebiet 12 enthält weitere Baugruppen \nmit abweichenden Erhaltungszielen. Nachfol-\ngend wird das Gebiet und die Baugruppen sepa-\nrat betrachtet.\n\nC2.1\t Gebiet 12 (C)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil G 12 gewis-\nse räumliche und architekturhistorische Qualitä-\nten sowie eine hohe Bedeutung zu und legt ein \neher tiefes Erhaltungsziel (C) fest.  \n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als ehe-\nmaliges Industrieareal, das für die Bedeutung \nUsters als Industrieort wichtig ist. Das Gebiet \nG 12 beinhaltet Industrie- und Gewerbebau-\nten, besonders erwähnt ist die Sheddachhal-\nle, sowie einige Wohnhäuser, hier werden zwei \nviergeschossige Bauten an der Strasse mit \ndekorativen Fassaden (historisierenden Stil-\nelemente) hervorgehoben. \n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n212\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 12.1 gewis-\nse räumliche, hohe architekturhistorische Quali-\ntäten sowie eine gewisse Bedeutung zu und legt \nein eher hohes Erhaltungsziel (B) fest.\n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als \nZusammenspiel von Wohnhäusern, die im \nersten Drittel des 20. Jahrhunderts im Zusam-\nmenhang mit der Fabrik entstanden. Inner-\nhalb dieser Baugruppe befinden sich die zwei \nviergeschossigen Wohnbauten an der Strasse \nmit dekorativen Fassaden im Heimatstil.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Einzelne Bauten in der gewürdigten Baugrup-\npe B 12.1 entlang der Steigstrasse sind kom-\nmunal inventarisiert. Der Richtplan bezeichnet \ndie Baugruppen als Erhaltung von Siedlungs-\nstruktur und Charakter. Ein entsprechender \nStrukturschutz ist somit behördenverbindlich \nverankert. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2.2 \t Baugruppe 12.1 (B) \n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n213\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Reduktion der hohen Dichte zu mittlerer Dichte im Bereich der Doppeleinfamilienhäuser entlang \nder Sportstrasse\n\n\t→ Keine Vorschläge für die Umsetzung\n\nG 12: Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenwe-\nberei, kleine Wohnsiedlung am Aabach und Wohn-\nhäuser an der Durchgangsstrasse, v. a. 20. Jh.\n\nErhaltungsziel C\n\nB 12.1: Villen am Hang, imposante viergeschossi-\nge Gebäude mit historisierenden Stilelementen an \nder Durchgangsstrasse, kleinere Wohnhäuser am \nWaldrand, v. a. 1. D. 20. Jh.\n\nErhaltungsziel B\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht nicht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\nDie Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt. \n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n214\n\n\n\nAbb 217:  \nVorschlag: \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n215\n\n\n\nG 12 - Industrie-/Gewerbeareal, ehem. Seidenweberei  | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n216\n\n\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800\n\nAbb 218: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n217\n\n\n\nsie traufseitig. Die Häuser sind nicht völlig ein-\nheitlich und im Laufe der Zeit durch Umbauten \nund Renovationen verändert worden. Dennoch \nstrahlt die Siedlung eine gewisse Geschlossen-\nheit aus, denn die mit Giebeldächern versehe-\nnen Baukörper sind regelmässig angeordnet, \nalle etwa gleich gross und in Gärten eingebet-\ntet. Der Grossteil der Häuser entstand im ersten \nJahrzehnt des 20. Jahrhunderts, einige sind ein \npaar Jahre jünger. \nHervorzuheben ist auch ein östlich dieser Sied-\nlung gelegenes Ensemble mit neun Wohnhäu-\nsern (13.1), die beidseits der Forchstrasse, einer \nvon Ost nach West zwischen Aabach und See-\nstrasse verlaufenden Nebenachse, liegen. Die \nGebäude variieren in ihren Dachformen und \nAusrichtungen, doch durch die ungefähr glei-\nche Entstehungszeit und Heimatstilformen he-\nben sie sich von den sie umgebenden grossen \nWohnblöcken als Ensemble ab.\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nIn der Ebene westlich des Kerns von Kirchuster \nverläuft die 1880 angelegte Verbindungsstras-\nse vom Bahnhofsquartier nach Niederuster, die \nheutige Seestrasse. Die Bebauung beidseits der \nStrasse und an den davon abzweigenden Ne-\nbenachsen (13) stammt aus den Jahrzehnten \nnach der Erstellung der Strasse. Zahlreiche Alt-\nbauten wurden inzwischen durch überdimensio-\nnierte Mehrfamilienhäuser ersetzt. Auch die um \n1960 noch freien Flächen im Quartier sind heute \nmit neuen Wohnbauten aufgefüllt. \nBesonders beeindruckend ist die grosse Sied-\nlung im Westen zwischen der Seestrasse und \ndem Aabach, das als Neuwil bezeichnete Viertel \n(13.2). Entlang des hier streng orthogonal an-\ngelegten Strassennetzes sind knapp 30 cha-\nletartige Wohnhäuser angeordnet. An der öst-\nlichen der beiden Querachsen orientieren die \nBauten ihre Giebel zur Strasse, an der parallel \nverlaufenden westlichen Querstrasse stehen \n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 34\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n218\n\n\n\nAbb 219:  \nLuftbild\n\nAbb 220:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n219\n\n\n\nG 13: Ortserweiterung um die 1880 eröffnete Erschliessungsstrasse für den Bahnhof, vorwiegend Wohn-\nhäuser, 2. H. 19./1. H. 20. Jh., einige Gewerbeeinbauten und Mehrfamilienhäuser, 2. H. 20. Jh.\n\nB 13.1: Regelmässig gereihte Wohnhäuser in Gärten, vorwiegend zweigeschossige Bauten in Formen \ndes Heimatstils, v. a. 1. D. 20. Jh.\n\nB 13.2: Planmässig angelegte Siedlung mit chaletartigen Wohnhäusern, teilweise verschindelt, v. a. um \n1900, zahlreiche Umbauten\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 18\n\nG 13: Ortserweiterung um die 1880 eröffnete Erschliessungsstrasse für den Bahnhof, vorwiegend Wohn-\nhäuser, 2. H. 19./1. H. 20. Jh., einige Gewerbeeinbauten und Mehrfamilienhäuser, 2. H. 20. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel C\n\nB 13.1: Regelmässig gereihte Wohnhäuser in Gärten, vorwiegend zweigeschossige Bauten in Formen \ndes Heimatstils, v. a. 1. D. 20. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel B\n\nB 13.2: Planmässig angelegte Siedlung mit chaletartigen Wohnhäusern, teilweise verschindelt, v. a. um \n1900, zahlreiche Umbauten\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel B\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n220\n\n\n\nDer Ortsbildteil befindet sich gesamthaft in \nWohnzonen mit Gewerbeerleichterung: Die Bau-\ngruppe B 13.1 liegt in der W3/70 und die Bau-\ngruppe B 13.2 ist als W2/40 resp. W3/50 einge-\nstuft.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-\nAufnahme nicht wesentlich verändert. Einzel-\nne Bauten insbesondere entlang des Aabachs \nschreiben die Entwicklung von überdimensio-\nnierten Mehrfamilienhäusern weiter. Die Bau-\ngruppen B 13.1 und B 13.2 sind unverändert.\n\nVeränderungen:\n\nteilweise Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht wesentlich verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils nicht\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n221\n\n\n\nAbb 221:  \nZonenplan\n\nAbb 222:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte für  \nISOS G 13\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n222\n\n\n\nAbb 223:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte für  \nISOS B 13.1\n\nAbb 224:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte für  \nISOS B 13.2\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n223\n\n\n\nIm Bereich Forchstrasse sollen Struktur und \nCharakter der stark durchgrünten Siedlungs-\nstruktur gewahrt werden. Es wird ein qualita-\ntiv hochwertiger Übergang vom Aabach in das \nWohngebiet angestrebt. Entlang des Aabachs \nsollen Struktur und Charakter des Industriekul-\nturerbes und der historisch ans Wasser gebun-\ndenen Anlagen gewahrt werden.\n\nZum übrigen Gebiet macht der kommunale \nRichtplan keine Aussagen. \n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 225:  \nRichtplan Siedlung \nKarte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nteilweise Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n224\n\n\n\nAbb 226:  \nRichtplan Landschaft\n\nAbb 227:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n225\n\n\n\nFür das Gebiet wird eine mittlere Dichte ange-\nstrebt. Im östlichen Teil entspricht das der be-\nstehenden Zonierung und Bebauung. Im westli-\nchen Teil entspricht es einer Aufzonung.\n\nAufgrund des geringen Ausbaugrads wird das \nEntwicklungspotenzial erhöht\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad\n\nNutzungsintensivierung\n\nteilweise Im westlichen Teil intensivere Nutzung mit Ausnutzungsziffer von mind. 50 %\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nteilweise Aufzonung im westlichen Teil\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 228:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n226\n\n\n\nAbb 229:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 230:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n227\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz. Der Pe-\nrimeter liegt vollumfänglich im Bereich für Are-\nalüberbauungen.\nCa. ein Drittel der Bauten werden als kommu-\nnale Inventarobjekte aufgeführt. Diese befinden \nsich mehrheitlich im westlichen Bereich des \nOrtsbildteils in B 13.2.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nnein Es gibt keine übergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n228\n\n\n\nAbb 231:  \nInventarisierte und ge-\nschützte Objekte\n\nAbb 232:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n229\n\n\n\nAbb 233:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 13.1\n\nAbb 234:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 13.2\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n230\n\n\n\nAbb 235:  \nBauperiode\n\nAbb 236:  \nEigentümerstruktur\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n231\n\n\n\nAbb 237:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen  \nfür ISOS B 13.1\n\nAbb 238:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen  \nfür ISOS B 13.2\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n232\n\n\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Identitätsstiftend für das Quartier sind die \nbeiden Baugruppen 13.1 und 13.2, mit dem \nErhaltungsziel B. Die Bauten entlang der See-\nstrasse und dem Aabachweg wurden schon \nvor der ISOS-Aufnahme durch überdimen-\nsionierte Mehrfamilienhäuser ersetzt. Durch \ndie bereits bestehende und grossteils ausge-\nschöpfte Ausnutzung besteht ein eher kleines \nEntwicklungspotenzial, das den Charakter des \nQuartiers nicht wesentlich tangiert. Die Dich-\ntekarte orientiert sich mehrheitlich an der vor-\nhandenen Ausnutzung. Lediglich innerhalb \nder Baugruppe 13.2 wird die Dichte im Richt-\nplan erhöht. \nDas Erhaltungsziel des ISOS wird im Richt-\nplan berücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nC\n„Erhalten des Charakters“\nGleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den Charakter wesentlichen \nElemente integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nDas ISOS Gebiet 4 enthält weitere Baugruppen \nmit abweichenden Erhaltungszielen. Nachfol-\ngend wird das Gebiet und die Baugruppen sepa-\nrat betrachtet.\n\nC2.1\t Gebiet 13 (C)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil G 13 gewis-\nse räumliche und architekturhistorische Qualitä-\nten sowie eine hohe Bedeutung zu und legt ein \ntiefes Erhaltungsziel (C) fest.\n\n\t– Besonders hervorgehoben wird die grosse \nSiedlung im Westen zwischen der Seestrasse \nund dem Aabach, das als Neuwil bezeichne-\nte Viertel (13.2). Die hier liegenden Gebäude \nsind fast vollständig kommunal inventarisiert. \nFür diese Siedlung wurde ein denkmalpfle-\ngerisches Gutachten erstellt, das die Qualitä-\nten der Siedlung stützt und langfristig einen \nStrukturerhalt der Siedlung empfiehlt (vgl. \nvestigia GmbH (2023): Uster ZH | Siedlung \nLenzlinger | Neu-Will - Denkmalpflegerisches \nGutachten, Zürich, 26. April 2023)\n\n\t– Im ISOS besonders erwähnt wird auch ein \nEnsemble mit neun Wohnhäusern (13.1), die \nbeidseits der Forchstrasse liegen. Einzel-\nne dieser Gebäude sind ebenfalls kommunal \ninventarisiert. Beim Augenschein wurden die \nQualitäten der beiden Baugruppen ebenfalls \nbestätigt.\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n233\n\n\n\nDas ISOS schreibt den Ortsbildteilen B 13.1 und  \nB 13.2 hohe räumliche und architekturhistori-\nsche Qualitäten sowie eine hohe Bedeutung zu. \nFür die Ortsbildteile gelten ein eher hohes Erhal-\ntungsziel (B).\n \n\n\t– Im ISOS besonders erwähnt wird auch ein \nEnsemble mit neun Wohnhäusern (13.1), die \nbeidseits der Forchstrasse liegen. Einzel-\nne dieser Gebäude sind ebenfalls kommunal \ninventarisiert. Beim Augenschein wurden die \nQualitäten der beiden Baugruppen ebenfalls \nbestätigt.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Die beiden für den Ortsbildteil wichtigen \nBereiche werden im Richtplan mehrheit-\nlich als Erhalt der Siedlungsstruktur und des \nCharakters berücksichtigt. Zusätzlich soll im \nBereich der Baugruppe 13.2 der Charakter der \nIndustriekultur erhalten bleiben. Demgegen-\nüber wird die Dichte innerhalb der Baugruppe \n13.2 im Richtplan erhöht, was zu einer Dyna-\nmik innerhalb der Baugruppe führen könnte. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnur teilweise berücksichtigt.\n\n\t– Der Perimeter „Erhaltung von Siedlungsstruk-\ntur und Charakter“ deckt nicht die gesamte \nBaugruppe ab. Für die nicht integrierten Bau-\nten kann der Strukturerhalt nicht sicherge-\nstellt werden. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nteilweise Der Ortsbildteil weist teilweise einen Widerspruch auf\n\nC2.2 \t Baugruppen 13.1 und 13.2 (B) \n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n234\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nDas Erhaltungsziel ISOS steht bei dem Gebiet 13 nicht im Widerspruch zur kommu-\nnalen Planung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt.\n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 13: Ortserweiterung um die 1880 eröffnete \nErschliessungsstrasse für den Bahnhof, vorwie-\ngend Wohnhäuser, 2. H. 19./1. H. 20. Jh., einige \nGewerbeeinbauten und Mehrfamilienhäuser, 2. H. \n20. Jh.\n\nErhaltungsziel C\n\nB 13.1: Regelmässig gereihte Wohnhäuser in \nGärten, vorwiegend zweigeschossige Bauten in \nFormen des Heimatstils, v. a. 1. D. 20. Jh.\n\nErhaltungsziel B\n\nB 13.2: Planmässig angelegte Siedlung mit cha-\nletartigen Wohnhäusern, teilweise verschindelt, v. \na. um 1900, zahlreiche Umbauten\n\nErhaltungsziel B\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n235\n\n\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Anpassung der Dichtekarte innerhalb der Baugruppe 13.2 auf die heutige Zonierung (geringe Dich-\nte)\n\n\t→ Vollumfängliche Berücksichtigung der beiden Baugruppe 13.1 und 13.2 im Richtplan durch die \nDefinition als „Erhaltung von Struktur und Charakter“\n\n\t→ Einführung einer Quartiererhaltungszone mit Ergänzungsplan für die Baugruppen 13.1 und 13.2 \nund die Verbindung dieser beiden Baugruppen entsprechend dem markierten Perimeter im Richt-\nplan\n\nDie Stadt Uster wird die vorgeschlagenen Veränderungen für den Richtplan umset-\nzen. Eine weiterführende Interessenabwägung ist nachfolgend nicht mehr erforder-\nlich.\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht im westlichen Teil der Baugruppe 13.1 teilweise im \nWiderspruch zur kommunalen Planung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nur teilweise berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht bei der Baugruppe 13.2 teilweise im Widerspruch zur \nkommunalen Planung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nur teilweise berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n236\n\n\n\nAbb 239:  \nVorschlag: \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nAbb 240:  \nVorschlag: \nRichtplan Siedlung \nKarte I\n\nG 13 - Ortserweiterung um die 1800 | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n237\n\n\n\n238\n\n\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal\n\nAbb 241: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n239\n\n\n\nwerden von einem hohen, geknickten Gebäu-\nderiegel mit Wohnungen umfasst (14.0.1). So \nentsteht ein räumlich geschlossener Hof, in \nwelchem der freistehende Hochkamin einen \nmarkanten Akzent (14.1.1) setzt. Im Westen be-\nfindet sich ein weiterer länglicher Neubau, des-\nsen besonderer Reiz sich nur von der Rückseite \noffenbart: Der Bau grenzt unmittelbar an einen \nehemaligen Fabrikkanal (14.0.2), kleine Brücken \nführen von den Wohnungen auf die schmale In-\nsel mit Gärten zwischen dem Aabach und dem \nSeitenkanal. (Quelle II)\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nVon Oberuster (11) im Osten reihen sich am \nBachlauf nach Westen verschiedene ehemalige \nIndustrieareale (12, 10, 2, 14, 15), die von der Be-\ndeutung Usters als wichtigem Industrieort des \n19. Jahrhunderts zeugen. (Quelle I)\n\nEin interessantes Beispiel für die Umnutzung \neines Industrieensembles und die Kombinati-\non mit neuen Wohnbauten ist die Siedlung Im \nLot (14) im Westen des Stadtparks. Die ehema-\nligen Fabrikbauten (14.1), die sich durch ihren \nweissen Verputz von den Neubauten abheben, \n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle II: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 30\n\nQuelle I: \nISOS Uster, \n2. Fassung März.2012, \nS. 27\n\nG 14: Bebauung um Aabach und Seitenkanal, ehem. Industriegebäude, Wohnsiedlungen vom E. 20./A. \n21. Jh.\n\n14.0.1 Grosser Wohnblock als Fassung des Industrieensembles, E. 20. Jh. Hinweis\n\n14.0.2 Seitenkanal des Aabachs Hinweis\n\nB 14.1: Ensemble der ehem. Baumwollspinnerei Uster AG (BUAG), viergeschossiger Hauptbau und \nNebengebäude, 2. H. 19. Jh., ab 1992 Umnutzung zu Wohnzwecken\n\nE 14.1.1 Verputzter, freistehender Kamin, 1878 Erhaltungsziel A\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 16\n\nG 14: Bebauung um Aabach und Seitenkanal, ehem. Industriegebäude, Wohnsiedlungen vom E. 20./A. \n21. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität X\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel C\n\nB 14.1: Ensemble der ehem. Baumwollspinnerei Uster AG (BUAG), viergeschossiger Hauptbau und \nNebengebäude, 2. H. 19. Jh., ab 1992 Umnutzung zu Wohnzwecken\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität X\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel A\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n240\n\n\n\nAbb 242:  \nLuftbild\n\nAbb 243:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n241\n\n\n\nAbb 244:  \nZonenplan\n\nDer Ortsbildteil befindet sich mehrheitlich in der \nWohnzone W4/70 und dem Gestaltungsplan \nBUAG von 1991. Ein kleiner südwestlicher Be-\nreich befindet sich in der Wohnzone mit Gewer-\nbeerleichterung W4/70.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme nicht verändert. \n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nVeränderungen:\n\nnein Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Es wurden keine Neubauten im Ortsbildteil erstellt\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n242\n\n\n\nAbb 245:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS B 14.1\n\nAbb 246:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte  \nfür ISOS G 14\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n243\n\n\n\nIm „Im Lot“ soll die Siedlungsstruktur und Cha-\nrakter des Industriekulturerbes und der histo-\nrisch ans Wasser gebundenen Anlagen erhalten \nwerden.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 247:  \nRichtplan  \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n244\n\n\n\nAbb 248:  \nRichtplan Landschaft\n\nAbb 249:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n245\n\n\n\nDie angestrebte hohe Dichte entspricht dem ak-\ntuellen Bestand. Der Ausbaugrad ist sehr hoch. \nIn der südlichsten Parzelle ist der Ausbaugrad \nwohl von den Gewässerabstandslinien limitiert. \nEr beträgt lediglich 50 %.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad\n\nNutzungsintensivierung\n\nnein Keine Nutzungsintensivierung\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 250:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n246\n\n\n\nAbb 251:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 252:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n247\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz. Für den \nOrtsbildteil besteht ein kommunaler Gestal-\ntungsplan.\n\nDie historischen Gebäude sowie die Kanalanla-\ngen sind kommunal oder kantonal geschützt. \nDie Baumreihe entlang der Wilstrasse sowie \ndie Baumgruppe in der Siedlung „Im Lot“ sind \nim kommunalen Inventar der Natur- und Land-\nschaftsschutzobjekte (INL) inventarisiert.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nnein Es gibt keine übergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n248\n\n\n\nAbb 253:  \nInventarisierte und ge-\nschützte Objekte\n\nAbb 254:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n249\n\n\n\nAbb 255:  \nInventarisierte und  \ngeschützte Objekte  \nfür ISOS B 14.1\n\nAbb 256:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen \nfür ISOS B 14.1\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n250\n\n\n\nAbb 257:  \nBauperiode\n\nAbb 258:  \nEigentümerstruktur\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n251\n\n\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Die im ISOS als wesentliche Elemente gewür-\ndigten Teile des Ortsbildteils (Fabrikbauten, \nFabrikkanal) sind kantonal geschützt. Der \nRichtplan bezeichnet das Gebiet als Erhal-\ntung von Siedlungsstruktur und Charakter mit \nBerücksichtigung der Industriekultur. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nC\n„Erhalten des Charakters“\nGleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den Charakter wesentlichen \nElemente integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nDas ISOS Gebiet 14 enthält weitere Baugruppen \nmit abweichenden Erhaltungszielen. Nachfol-\ngend wird das Gebiet und die Baugruppen sepa-\nrat betrachtet.\n\nC2.1\t Gebiet 14 (C)\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil G 14 hohe \nräumliche, gewisse architekturhistorische Qua-\nlitäten sowie eine hohe Bedeutung zu und legt \nein eher tiefes Erhaltungsziel (C) fest. \n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als ehe-\nmaliges Industrieareal, das für die Bedeutung \nUsters als wichtiger Industrieort wichtig ist. \nGewürdigt wird das Zusammenspiel von his-\ntorischer Substanz und neuer Bauten zu einer \nGesamtanlage, die den industriellen Charakter \ndes Gebietes wahrt und den ehemaligen Fab-\nrikkanal als hohe Aussenraumqualität hervor-\nhebt. \n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n252\n\n\n\nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil B 14.1 hohe \nräumliche und architekturhistorische Qualitäten \nsowie eine gewisse Bedeutung zu und legt ein \nhohes Erhaltungsziel (A) fest.\n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als ehe-\nmaligen Fabrikbauten, die sich durch ihren \nweissen Verputz von den Neubauten abhe-\nben.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Einzelne Bauten in der gewürdigten Bau-\ngruppe B 14.1 sind kantonal inventarisiert \nbzw. geschützt. Für das Gebäude „Im Lot 9“ \nbesteht kein Inventareintrag. Der Richtplan \nbezeichnet die Baugruppen als Erhaltung von \nSiedlungsstruktur und Charakter. Ein ent-\nsprechender Strukturschutz ist somit behör-\ndenverbindlich verankert. Ein Substanzerhalt \nkann für dieses Gebäude nicht sichergestellt \nwerden. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nA „Erhalten der Substanz“\nAlle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nja Der Ortsbildteil weist einen Widerspruch auf\n\nC2.2 \t Baugruppe 14.1 (A) \n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n253\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht bei der Baugruppe 14.1 im Widerspruch zur kommu-\nnalen Planung.  \nDas ISOS-Erhaltungsziel der Baugruppe B 5.1 wird im Richtplan nicht berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht bei dem Gebiet 14 nicht im Widerspruch zur kommu-\nnalen Planung. Die Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt.\n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 14: Bebauung um Aabach und Seitenkanal, \nehem. Industriegebäude, Wohnsiedlungen vom E. \n20./A. 21. Jh.\n\nErhaltungsziel C\n\nB 14.1: Ensemble der ehem. Baumwollspinnerei \nUster AG (BUAG), viergeschossiger Hauptbau und \nNebengebäude, 2. H. 19. Jh., ab 1992 Umnutzung \nzu Wohnzwecken\n\nErhaltungsziel A\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n254\n\n\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Keine Vorschläge für den Richtplan\n\n\t→ Prüfung einer Inventaraufnahme der Liegenschaft „Im Lot 9“\n\nDie Stadt Uster wird die vorgeschlagene Inventarisierung prüfen. Eine weiterführen-\nde Interessenabwägung ist nachfolgend nicht mehr erforderlich.\n\nG 14 - Bebauung um Aabach und Seitenkanal | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n255\n\n\n\n256\n\n\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster  \nund der ehem. Spinnerei Kunz\n\nAbb 259: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n257\n\n\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n258\n\n\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nVon Oberuster (11) im Osten reihen sich am \nBachlauf nach Westen verschiedene ehemali-\nge Industrieareale (12, 10, 2, 14, 15), die von der \nBedeutung Usters als wichtigem Industrieort \ndes 19. Jahrhunderts zeugen. Das grosse so-\ngenannte Zellweger-Areal (15), welches bereits \nin Niederuster liegt, bildet den westlichen Ab-\nschluss der Aufnahme. (Quelle I)\n\nDas ehemalige Industrieareal der Zellweger AG \nwurde nach der Betriebseinstellung 2003 von \nder Zellweger Park AG übernommen, die eine \nUmnutzung des Gebiets zu einem lebendigen \nWohn- und Arbeitsquartier anstrebt (15). Zum \nZeitpunkt der Aufnahme war der Bau von zwei \ngrossen Wohnüberbauungen in vollem Gange: \nIm östlichen Bereich erstellt das Architekturbü-\nro Gigon/ Guyer eine Siedlung mit zwei längli-\nchen Gebäuderiegeln, zwischen denen sich ein \nInnenhof mit Kiefernbäumen aufspannen wird. \nAm westlichen Ufer des Herterweihers (15.0.4) \nentsteht ein lang gestreckter siebengeschossi-\nger Neubau des Architekturbüros Morger+Dett-\nli. Zwischen diesen beiden Überbauungen liegt \ndas vom Architekten Roland Rahn 1961 für die \nZellweger AG entworfene Verwaltungsgebäu-\nde mit dem zugehörigen Ausstellungspavillon \n(15.0.3). Insbesondere der achteckige Pavil-\nlon, der auf Stelzen in den Herterweiher gesetzt \nwurde, ist von hohem architekturhistorischem \nWert. Es ist zu hoffen, dass die im Entstehen \nbegriffenen Neubauten – ein weiteres Wohn-\nhochhaus am südöstlichen Weiherrand ist be-\nreits in Planung – das harmonische Zusam-\nmenspiel der 1960er-Jahre-Architektur mit dem \nWasser und dem begrünten Ufer nicht zu stark \nbeeinträchtigen werden. Ebenfalls Sorge getra-\ngen werden sollte zum frühen Industrieensem-\nble im Nordosten, dessen Hauptbau (15.0.6), \ndie 1824 erstellte ehemalige Fabrik des „Spin-\nnerkönigs“ Heinrich Kunz, nach der Übernahme \ndurch die Apparatefabrik Zellweger Uster AG \n1925 stark umgebaut und aufgestockt wurde. \nDer hohe, lang gestreckte Bau wird seither von \n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle II:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 30 f..\n\nQuelle I:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 27.\n\neinem um zwei Geschosse höheren, turmarti-\ngen Mitteltrakt mit Walmdach geprägt. Daneben \nwirkt der Hochkamin (15.0.5) direkt bescheiden. \nBeachtenswert ist auch die nördlich des Haupt-\nbaus gelegene grosse Sheddachhalle mit dem \nhohen, länglichen Gebäudetrakt an ihrer Nord-\nseite (15.0.7). Das älteste Gebäude des Areals \nist die ehemalige Mühle Niederuster am Brü-\nckenkopf des Aabachs ganz im Westen (15.0.8). \nDicht an der Strasse stehen das Müh -\nlen-Wohnhaus von 1820, ein mächtiger Giebel-\nbau in der Tradition eines Bauernhauses, und \ndas durch einen niederen Zwischenbau mit die-\nsem verbundene Ökonomiegebäude von 1842. \nLetzteres beeindruckt durch die klassizistischen \nFormen wie die grossen Rundbogenportale. \nDurch die traufseitige Ausrichtung der beiden \nBauten und ihre zueinander leicht abgewinkelte \nStellung, welche dem gebogenen Strassenver-\nlauf folgt, entsteht ein eindrücklicher Strassen-\nraum. (Quelle II)\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n259\n\n\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 18\n\nG 15: Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz, später Zellweger Uster AG, \nehem. Mühlebauten mit zugehörigem Weiher, verschiedene Industrie-, Gewerbe- und Verwaltungsgebäu-\nde, v. a. 19./20. Jh., Wohnüberbauungen im Osten und am Herterweiher, im Bau 2012\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität X\n\nA. 1.3 Bedeutung X\n\nErhaltungsziel C\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 15: Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz, später Zellweger Uster AG, \nehem. Mühlebauten mit zugehörigem Weiher, verschiedene Industrie-, Gewerbe- und Verwaltungsgebäu-\nde, v. a. 19./20. Jh., Wohnüberbauungen im Osten und am Herterweiher, im Bau 2012\n\n15.0.1 Kanalisierter Aabach (auch 3.0.1, 11.1.1, 0.0.1) Hinweis\n\n15.0.2\nEhem. Produktionsgebäude der Zellweger Uster AG, länglicher,\nsiebengeschossiger Kubus, 1960er-Jahre\n\nHinweis\n\n15.0.3\nEhem. Verwaltungsgebäude und markanter, achteckiger\nAusstellungspavillon der Zellweger Uster AG, 1961\n\nErhaltungsziel A\n\n15.0.4 Herterweiher, 1847 für den Antrieb der Mühle angelegt Hinweis\n\n15.0.5 Hochkamin in Backstein, 19. Jh. Hinweis\n\n15.0.6\nEhem. Spinnereigebäude, mächtiger Bau mit achtgeschossigem,\nturmartigem Mitteltrakt, 1824, Umbau und Aufstockung 1925\n\nErhaltungsziel A\n\n15.0.7\nHohes, lang gestrecktes Bürogebäude mit Giebeldach und grosse\nFabrikationshalle mit Sheddächern, 1960/61\n\nHinweis\n\n15.0.8\nSog. Hertermühle, zweigeschossiger Giebelbau mit angebauter\nScheune, 1820/42\n\nErhaltungsziel A\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n260\n\n\n\nAbb 260:  \nLuftbild\n\nAbb 261:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n261\n\n\n\nDer Ortsbildteil befindet sich mehrheitlich in \nder Industriezone ohne Handels- und Dienst-\nleistungsgewerbe I5. Ein südwestlicher Teil be-\nfindet sich in der Zentrumszone Z3 und die Her-\ntermühle (E 15.0.8) befindet sich in der Kernzo-\nne K3. Im Ortsbildteil sind drei Gestaltungsplä-\nne festgesetzt: Zellweger Luwa Areal von 2008, \nHohfuren von 1997, Lenzlinger von 2013. Ent-\nsprechende Ausführungsplanungen werden der-\nzeit bearbeitet. Aufgrund der rechtsgültigen Ge-\nstaltungspläne wird davon ausgegangen, dass \ndiese Veränderungen stattfinden.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme verändert. Die im ISOS erwähnte Verän-\nderung zu einem lebendigen Wohn- und Arbeits-\nquartier wurde weiter ausgebaut. Es entstanden \ndiverse Neubauten im gesamten Perimeter, die \ndie Struktur des Ortsbildteils veränderten.\n\nVeränderungen:\n\nja Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nja Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n262\n\n\n\nAbb 262:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte\n\nAbb 263:  \nZonenplan\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n263\n\n\n\nDas schutzwürdige Ortsbild Niederuster im \nwestlichen Zipfel soll gewahrt und dabei die \nQualitäten gestärkt und weiterentwickelt wer-\nden. Im restlichen Gebiet soll die Siedlungs-\nstruktur und der Charakter des Industriekul-\nturerbes und der historisch ans Wasser ge-\nbundenen Anlagen gewahrt werden. Eine \nWeiterentwicklung kann mit qualitativen Pla-\nnungsverfahren und Gestaltungsplan unter \nWahrung des historischen Erbes erfolgen.\nIm Südöstlichen Teil ist im Teil Landschaft ein \nbesonderes Erholungsgebiet bezeichnet. Die \nParkanlage soll erhalten werden.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 264:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n264\n\n\n\nAbb 265:  \nRichtplan \nLandschaft\n\nAbb 266:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n265\n\n\n\nDie im Richtplan definierte hohe Dichte ent-\nspricht der aktuellen Zonierung. Mit den neu-\nen Bauten am Weiherweg (nicht in den Daten-\ngrundlagen zum Ausbaugrad enthalten) ist der \nAusbaugrad über das gesamte Gebiet hoch. \nAuch in diesem Bereich kann somit, entgegen \nder Plandarstellung, von einem sehr hohen Aus-\nbaugrad ausgegangen werden.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad Zonenplanung\n\nNutzungsintensivierung\n\nnein Keine Nutzungsintensivierung\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 267:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n266\n\n\n\nAbb 268:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 269:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n267\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen übergeordnete \nInstrumente zum Ortsbildschutz. Für das ge-\nsamte Gebiet gelten kommunale Gestaltungs-\npläne und der Bereich südlich der Weiherallee \nist als Grünanlage im kommunalen Inventar der \nNatur- und Landschaftsschutzobjekte (INL) ver-\nzeichnet.\n\nDie im ISOS aufgezeigten markanten Einzelbau-\nten mit Erhaltungsziel A sowie die Kanal- und \nWeiheranlagen sind kommunal oder kantonal in-\nventarisiert bzw. geschützt.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nja Kommunale Gestaltunspläne\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n268\n\n\n\nAbb 270:  \nInventarisierte und \ngeschützte Objekte\n\nAbb 271:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n269\n\n\n\nAbb 272:  \nBauperiode\n\nAbb 273:  \nEigentümerstruktur\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n270\n\n\n\nC2.1\t Gebiet 15 (C)\n\n \nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil gewisse \nräumliche, hohe architekturhistorische Qualitä-\nten sowie eine hohe Bedeutung zu und legt ein \neher tiefes Erhaltungsziel (C) fest. \n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als ehe-\nmaliges Industrieareal, das für die Bedeutung \nUsters als wichtiger Industrieort wichtig ist. \nDargestellt wird das Zusammenspiel von his-\ntorischer Substanz und neuer Bauten zu einem \nlebendigen Wohn- und Arbeitsquartier. Einzel-\nne Gebäude werden als Hinweise und Einzel-\nelemente detailliert beschreiben.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Die im ISOS als wesentliche Elemente gewür-\ndigten Bereiche des Ortsbildteils (Fabrik-\nbauten, Fabrikkanal) sind kommunal oder \nkantonal unter Denkmalschutz oder inventari-\nsiert. Der Richtplan bezeichnet das Gebiet als \nErhaltung von Siedlungsstruktur und Charak-\nter mit Berücksichtigung der Industriekultur in \nder südlichen Ortsbildteilhälfte. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nC\n„Erhalten des Charakters“\nGleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den Charakter wesentlichen \nElemente integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n271\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Evtl. Erweiterung der Bezeichnung Industriekultur über den westlichen Bereich (Sheddachhallen)\n\n\t→ Keine Vorschläge für die Umsetzung\n\nG 15: Areal der ehem. Mühle Niederuster und der \nehem. Spinnerei Kunz, später Zellweger Uster AG, \nehem. Mühlebauten mit zugehörigem Weiher, ver-\nschiedene Industrie-, Gewerbe- und Verwaltungs-\ngebäude, v. a. 19./20. Jh., Wohnüberbauungen im \nOsten und am Herterweiher, im Bau 2012\n\nErhaltungsziel C\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht nicht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\nDie Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt. \n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n272\n\n\n\nAbb 274:  \nVorschlag \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nG 15 - Areal der ehem. Mühle Niederuster und der ehem. Spinnerei Kunz | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n273\n\n\n\n274\n\n\n\nG 16 - Zeughausareal\n\nAbb 275: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n275\n\n\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nGewisse Freiräume im Siedlungsbrei schaf-\nfen neben den Grünbereichen am Aabach das \ngrosse Areal des ehemaligen Zeughauses (16), \nder Friedhof (V), der Stauberberg (III) sowie die \nWiesen am Hang nördlich von Oberuster (XIII). \n(Quelle I)\n\nIm flachen Bereich westlich des Bahnhofsquar-\ntiers zwischen der nach Nordwesten führenden \nZürcherstrasse und der Bahnlinie liegen das \nZeughausareal (16) und mehrere durch den Hei-\nmatstil geprägte Wohnhäuser (17). Die 1937 er-\nrichteten grossen Backsteingebäude des Zeug-\nhauses fassen die Längsseiten eines weitläufi-\ngen, grösstenteils asphaltierten Platzes.\nDas Areal ist eines der wichtigen Entwicklungs-\ngebiete von Uster, da es von der Armee nicht \nmehr benötigt wird. Zum Zeitpunkt der Aufnah-\nme wird eines der Gebäude als provisorisches \nKulturzentrum genutzt, verschiedene Umnut-\nzungsprojekte sind in Planung. (Quelle II)\n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle II:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 35.\n\nQuelle I:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 27.\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 18 f.\n\nG 16: Zeughausareal, vier lang gestreckte Lagerhäuser in Backstein und kleinere Nebenbauten um gros-\nsen Platz und Wiesenstück, 1937, Umnutzung in Planung\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel C\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 16: Zeughausareal, vier lang gestreckte Lagerhäuser in Backstein und kleinere Nebenbauten um gros-\nsen Platz und Wiesenstück, 1937, Umnutzung in Planung\n\n16.0.1 Grosser Parkplatz mit Platanenreihen Hinweis\n\nG 16 - Zeughausareal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n276\n\n\n\nAbb 276:  \nLuftbild\n\nAbb 277:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 16 - Zeughausareal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n277\n\n\n\nDer Ortsbildteil befindet sich in der Zentrumszo-\nne Z5. Über das Areal gilt der Gestaltungsplan \nZeughausareal von 2016. \n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme nicht verändert. Der Ausbau des Kultur-\nzentrums befindet sich in der Bewilligung und \nwird voraussichtlich zeitnah umgesetzt.\n\nVeränderungen:\n\nnein Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Es wurden keine Neubauten im Ortsbildteil erstellt\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 16 - Zeughausareal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n278\n\n\n\nAbb 278:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte\n\nAbb 279:  \nZonenplan\n\nG 16 - Zeughausareal | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n279\n\n\n\nIm Richtplan Teil Siedlung werden keine Aussa-\ngen zu diesem Gebiet gemacht.\nIm Teil Landschaft wird das Zeughausareal als \nErholungsgebiet bezeichnet. Der Kulturhof soll \nentwickelt und erhalten werden.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 280:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 16 - Zeughausareal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n280\n\n\n\nAbb 281:  \nRichtplan \nLandschaft\n\nAbb 282:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 16 - Zeughausareal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n281\n\n\n\nDie angestrebte hohe Dichte entspricht der ak-\ntuellen Zonierung. Es bestehen jedoch noch \ngrosse Reserven, da der Ausbaugrad mit 10 - \n20 % sehr tief ist.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad Zonenplanung\n\nNutzungsintensivierung\n\nnein Keine Nutzungsintensivierung\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 283:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 16 - Zeughausareal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n282\n\n\n\nAbb 284:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 285:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 16 - Zeughausareal | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n283\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen übergeordnete \nInstrumente zum Ortsbildschutz. Für das ge-\nsamte Gebiet gilt ein kommunaler Gestaltungs-\nplan und es befindet sich im Bereich Arealüber-\nbauungen. \n\nDie markanten historischen Zeughausgebäu-\nde sind kantonal geschützt. Die Plantane-\nnallee (16.0.1) sowie die Baumreihen entlang \nder Berchtold- und der Zürichstrasse sind als \nBaumgruppen im kommunalen Inventar der Na-\ntur- und Landschaftsschutzobjekte (INL) ver-\nzeichnet.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nja Kommunaler Gestaltunsplan\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 16 - Zeughausareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n284\n\n\n\nAbb 286:  \nInventarisierte und \ngeschützte Objekte\n\nAbb 287:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 16 - Zeughausareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n285\n\n\n\nAbb 288:  \nBauperiode\n\nAbb 289:  \nEigentümerstruktur\n\nG 16 - Zeughausareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n286\n\n\n\nC2.1\t Gebiet 16 (C)\n\n \nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil gewisse \nräumliche Qualitäten, keine architekturhistori-\nschen Qualitäten sowie eine gewisse Bedeutung \nzu und legt ein tiefes Erhaltungsziel (C) fest.\n\n\t– Das ISOS beschreibt den Ortsbildteil als Zeug-\nhausareal, das von der Armee nicht mehr \nbenötigt wird. Es wird als eines der wichtigen \nEntwicklungsgebiete von Uster beschrieben. \nGewürdigt werden die grossen Backsteinge-\nbäude sowie die Freiräume auf dem Areal.\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Die im ISOS als wesentliche Elemente gewür-\ndigten Teile des Ortsbildteils sind kantonal \ngeschützt (Zeughaushallen) oder kommunal \ninventarisiert (Platanenallee). Das Gebiet wird \nals bestehendes Erholungsgebiet im Richtplan \nLandschaft aufgeführt. Die Freiraumqualitäten \nwerden hierdurch gewürdigt. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\n\t– Das gesamte Areal befindet sich im Besitz \nder Stadt oder im Besitz des Bundes. Bei der \nEntwicklung des Areals gemäss Gestaltungs-\nplan gilt die Eigenbindung der Behörden zur \nBerücksichtigung des ISOS. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nC\n„Erhalten des Charakters“\nGleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den Charakter wesentlichen \nElemente integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 16 - Zeughausareal | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n287\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Keine Vorschläge für den Richtplan\n\n\t→ Keine Vorschläge für die Umsetzung\n\nG 16: Zeughausareal, vier lang gestreckte Lager-\nhäuser in Backstein und kleinere Nebenbauten um \ngrossen Platz und Wiesenstück, 1937, Umnutzung \nin Planung\n\nErhaltungsziel C\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht nicht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\nDie Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt. \n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 16 - Zeughausareal | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n288\n\n\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier\n\nAbb 290: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n289\n\n\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nWestlich des Bahnhofsquartiers und durch neu-\nere Wohn- und Geschäftsbauten (VIII) etwas \nvon diesem abgesetzt befindet sich ein weite-\nres Wohnquartier aus dem ersten Drittel des \n20. Jahrhunderts (17), dessen Charakter sich \njedoch durch zahlreiche Um- und Ersatzbauten \naufzulösen droht. (Quelle I)\n\nIm flachen Bereich westlich des Bahnhofsquar-\ntiers zwischen der nach Nordwesten führenden \nZürcherstrasse und der Bahnlinie liegen das \nZeughausareal (16) und mehrere durch den Hei-\nmatstil geprägte Wohnhäuser (17). Die 1937 er-\nrichteten grossen Backsteingebäude des Zeug-\nhauses fassen die Längsseiten eines weitläufi-\ngen, grösstenteils asphaltierten Platzes.\nDas Areal ist eines der wichtigen Entwicklungs-\ngebiete von Uster, da es von der Armee nicht \nmehr benötigt wird. Zum Zeitpunkt der Aufnah-\nme wird eines der Gebäude als provisorisches \nKulturzentrum genutzt, verschiedene Umnut-\nzungsprojekte sind in Planung. Die kleinteilige \nStruktur des nördlich angrenzenden Wohnquar-\ntiers (17) wird durch mehrere Neubauten (17.0.1) \naufgebrochen. (Quelle II)\n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle I:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 27\n\nQuelle II:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 35\n\nG 17: Ausgedehntes Wohnquartier mit vorwiegend kleineren Bauten in kurzen Reihen, v. a. 1. D. 20. Jh., \ndarunter einige Villen der vorletzten Jahrhundertwende, zahlreiche Um- und Ersatzbauten, 2. H. 20. Jh.\n\n17.0.1 Neuere Wohnbauten, überdimensioniert im feingliedrigen Quartier, 4. V. \n20. Jh. Hinweis\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 19\n\nLegende:\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 17: Ausgedehntes Wohnquartier mit vorwiegend kleineren Bauten in kurzen Reihen, v. a. 1. D. 20. Jh., \ndarunter einige Villen der vorletzten Jahrhundertwende, zahlreiche Um- und Ersatzbauten, 2. H. 20. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel C\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n290\n\n\n\nAbb 291:  \nLuftbild\n\nAbb 292:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n291\n\n\n\nDer Ortsbildteil befindet sich hauptsächlich in \nden Wohnzonen W2/40, W3/50 und W4/70. Ent-\nlang der Gleisanlage ist es als Wohnzone mit \nGewerbeerleichterung W4/70 eingezont. Der \nöstliche Teil des Ortsbildteils befindet sich in \nden Zentrumszonen Z3 und Z5.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme nicht wesentlich verändert. Lediglich \nzwei einzelne Bauten schreiben den im ISOS er-\nwähnten Entwicklungsprozess weiter.\n\nVeränderungen:\n\nteilweise Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht wesentlich verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nNein Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils nicht\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n292\n\n\n\nAbb 293:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte\n\nAbb 294:  \nZonenplan\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n293\n\n\n\nFür den westlichen Teil dieses ISOS-Gebiets \nmacht der Siedlungsrichtplan keine spezifi-\nschen Aussagen. Östlich der Winterthurer-\nstrasse ist eine dichte Kernstadt mit urbaner \nSiedlungsstruktur und maximal 5-geschossi-\ngen Bauten vorgesehen. Dieser Bereich gehört \nzudem zum Zentrumsgebiet und ist Teil des \nRegionalzentrums: Angestrebt werden perso-\nnen- und publikumsintensive Nutzungen sowie \nMischnutzungen mit geschäftlich genutzten \nErdgeschossen an primären Lagen und eine at-\ntraktive Aussenraumgestaltung.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 295:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nteilweise\nStärkung der Zentrumsfunktionen der Kernstadt östlich der Winterthurerstrasse mit ge-\nmischten publikums- und personenintensiven Nutzungen \n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nteilweise Dreieckiges Areal östlich der Winterthurerstrasse wird dem Zentrum zugeschlagen\n\nFür die Winterthurerstrasse und die Berchtold-\nstrasse ist im übergeordneten Richtplan eine \nStrassenraumgestaltung vorgesehen.\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n294\n\n\n\nAbb 296:  \nRichtplan \nLandschaft\n\nAbb 297:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n295\n\n\n\nFür den Bereich des Zentrums wird eine sehr \nhohe Dichte angestrebt. Für das Gebiet östlich \nder Winterthurerstrasse ist eine urbane Sied-\nlungsstruktur vorgesehen. Es soll eine dichte \nKernstadt entstehen mit maximal 5-geschossi-\nger Bauweise, südlich der Bankstrasse als ge-\nschlossene Bauweise, und wo städtebaulich le-\ngitimiert mit Hochhäusern. Die dichte Kernstadt \nist auf die Entwicklung der Bahninfrastruktur \nabzustimmen. Westlich der Winterthurerstras-\nse wird hingegen eine hohe Dichte angestrebt. \nDies entspricht einer Aufzonung gegenüber der \nheutigen Zonierung. Das Gebiet ist bereits mit \nden heutigen Vorschriften stellenweise deutlich \nunternutzt.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad Zonenplanung\n\nNutzungsintensivierung\n\nja Im westlichen Teil intensivere Nutzung mit Ausnutzungsziffer von mind. 70 %, im östlichen \nvon mind. 150 %\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nja Aufzonung im ganzen Gebiet\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 298:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n296\n\n\n\nAbb 299:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 300:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n297\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz. Der Pe-\nrimeter liegt vollumfänglich im Bereich für Are-\nalüberbauungen. \nEinzelne Bauten werden als kommunale Inven-\ntarobjekte aufgeführt und ein Wohnhaus an der \nPaulstrasse ist als kommunales Schutzobjekt \neingestuft. Das Gebiet weist 2 markante Bäume \nauf.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nnein Es gibt keine übergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n298\n\n\n\nAbb 301:  \nInventarisierte und \ngeschützte Objekte\n\nAbb 302:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n299\n\n\n\nAbb 303:  \nBauperiode\n\nAbb 304:  \nEigentümerstruktur\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n300\n\n\n\nC2.1\t Gebiet 17 (C)\n\n \nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil gewisse \nräumliche Qualitäten sowie eine hohe Bedeu-\ntung zu und legt ein tiefes Erhaltungsziel (C) \nfest.\n\n\t– Schon das ISOS beschreibt diesen einst klein-\nteilig strukturierten Ortsbildteil als bereits \nteilweise überprägt. Um- und Ersatzbauten \ndrohen den Charakter der durch den Heimat-\nstil geprägten Wohnhäuser aufzulösen.\n\n\t– Aufgrund der Nähe zum Bahnhof und den \nbereits erfolgten Veränderungen beschreibt \ndas ISOS diesen Ortsbildteil als Entwicklungs-\ngebiet mit Zentrumscharakter. Dieses Poten-\nzial zur Entwicklung wird durch den Richtplan \naufgenommen und weitergeführt. Der schon \nheute eher grossmasstäblich bebaute Bereich \nöstlich der Winterthurerstrasse wird als Zent-\nrum mit sehr hoher Dichte und urbaner Sied-\nlungsstruktur definiert. Das Gebiet westlich \nder Winterthurerstrasse wird als kommunale \nSiedlungsfläche mit hoher Dichte aufgeführt.\n\n\t– Eine kleinere Siedlungseinheit zwischen der \nPaulstrasse und der Gartenstrasse zeigt sich \nnoch als einheitliche Punktbebauung im Hei-\nmatstil.\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Identitätsstiftend für das Quartier ist die Zen-\ntrumsfunktion und die bereits begonnene \nTransformation des Ortsbildteils. Diese Ent-\nwicklung wird durch die Definition „Zentrum“ \nim Richtplan bestätigt. \nDas Erhaltungsziel des ISOS (Zentrums-\nfunktion) wird im Richtplan berücksichtigt.\n\n\t– Durch die Inventarisierung einzelner Bauten \nkann das Gleichgewicht zwischen Alt- und \nNeubauten bewahrt werden. \nDas Erhaltungsziel des ISOS wird im Richt-\nplan berücksichtigt.\n\n\t– Die historische Baugruppe zwischen der Paul-\nstrasse und der Gartenstrasse wird im ISOS \nnicht explizit erwähnt. Der Augenschein zeigt \nhier jedoch eindeutige Qualitäten, die durch \neine Entwicklung mit hoher Dichte nicht erhal-\nten werden können. Auch wenn diese Bau-\ngruppe nicht im ISOS erwähnt ist, wäre die \nGebäude für eine Inventaraufnahme zu prü-\nfen.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nC\n„Erhalten des Charakters“\nGleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten bewahren, die für den Charakter wesentlichen \nElemente integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n301\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Keine Vorschläge für den Richtplan\n\n\t→ Architekturhistorische Auseinandersetzung mit der Baugruppe zwischen der Paulstrasse und der \nGartenstrasse (im ISOS nicht erwähnt) zur Abklärung eines eventuellen Erhaltungsziels auf kom-\nmunaler Sicht bzw. Prüfung der Gebäude für eine Inventaraufnahme.\n\nG 17: Ausgedehntes Wohnquartier mit vorwiegend \nkleineren Bauten in kurzen Reihen, v. a. 1. D. 20. \nJh., darunter einige Villen der vorletzten Jahrhun-\ndertwende, zahlreiche Um- und Ersatzbauten, 2. \nH. 20. Jh.\n\nErhaltungsziel C\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht nicht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\nDie Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt. \n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 17 - Ausgedehntes Wohnquartier | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n302\n\n\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenen \nMehrfamilienhaus-Siedlungen\n\nAbb 305: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n303\n\n\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nAngrenzend im Nordwesten ziehen sich Blöcke \nund Mehrfamilienhäuser der 1950/60er-Jahre \nstadtauswärts der Bahnlinie entlang (18). \n(Quelle I)\n\nIm Anschluss zieht sich ein in den 1950/60er-\nJahren entstandenes Wohnviertel nach Nord-\nwesten (18). Besondere räumliche Qualitäten \nergeben sich aufgrund der grossen Blöcke, die \nschräg entlang der Bahnlinie gestaffelt sind, \nund wegen der verschiedenen in sich geschlos-\nsenen Siedlungen, in welchen die Baukörper in \nvariierender Anordnung um Grünflächen grup-\npiert sind. (Quelle II)\n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle II:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 35\n\nQuelle I:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 27\n\nLegende:\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 18: Wohnquartier mit verschiedenen Mehrfamilienhaus-Siedlungen, um Grünflächen gruppiert oder \nentlang der Strassen gestaffelt, 1950/60er-Jahre, uneinheitlich renoviert\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität X\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel B\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 19\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n304\n\n\n\nAbb 306:  \nLuftbild\n\nAbb 307:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n305\n\n\n\nDer Ortsbildteil befindet sich in der Wohnzone \nW4/70. Die schrägstehenden Mehrfamilienhäu-\nser entlang der Bahnlinie sind zusätzlich in der \nAufstufung Lärmvorbelastung.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme nicht verändert. Lediglich ein Nebenbau \n(Flachdachbau mit 3 Einstellplätzen) wurde er-\nsetzt.\n\nVeränderungen:\n\nnein Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils nicht\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n306\n\n\n\nAbb 308:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte\n\nAbb 309:  \nZonenplan\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n307\n\n\n\nDer Siedlungsrichtplan macht für dieses Gebiet \nkeine spezifischen Aussagen.\nGemäss Verkehrsrichtplan soll die Gschwader-\nstrasse zu einem urbanen Strassenraum mit \nTemporeduktion gestaltet werden.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 310:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n308\n\n\n\nAbb 311:  \nRichtplan \nLandschaft\n\nAbb 312:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n309\n\n\n\nIn diesem Gebiet wird eine hohe Dichte ange-\nstrebt, was mindestens der heutigen Zonierung \nentspricht. Die angestrebte Dichte lässt einen \nSpielraum für Aufzonungen zu.\n\nDie Strassengevierte weisen unterschiedliche \nAusbaugrade zwischen 50 - 100 % auf. Das Ent-\nwicklungspotenzial wird durch eine Aufzonung \nzusätzlich erhöht.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad Zonenplanung\n\nNutzungsintensivierung\n\nja Im ganzen Gebiet gilt eine intensivere Nutzung\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nja Aufzonung im ganzen Gebiet\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 313:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n310\n\n\n\nAbb 314:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 315:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n311\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz und es \nist kein Inventar- bzw. Schutzobjekt verzeichnet. \nDer Perimeter liegt vollumfänglich im Bereich \nfür Arealüberbauungen. \n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nnein Es gibt keine übergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nDenkmalschutz\n\nnein Keine Bauten sind geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n312\n\n\n\nAbb 316:  \nInventarisierte und \ngeschützte Objekte\n\nAbb 317:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n313\n\n\n\nAbb 318:  \nBauperiode\n\nAbb 319:  \nEigentümerstruktur\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n314\n\n\n\nC2.1\t Gebiet 18 (B)\n\n \nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil hohe räum-\nliche und gewisse architekturhistorische Quali-\ntäten sowie eine gewisse Bedeutung zu und legt \nein mittleres Erhaltungsziel (B) fest.\n\n\t– Die hohe räumliche Qualität bezieht sich auf \ndie Grossbauten um Höfe. Hierbei wird weni-\nger die Architektur als die entstehenden Aus-\nsenraumqualitäten gewürdigt.\n\n\t– Die räumliche Qualität bezieht sich auch auf \ndie schräg entlang der Bahnlinie gestaffel-\nten Bauten. Diese Stellung wird aufgrund der \nLärmvorbelastung und des Streckenausbaus \nder SBB auf kommunaler Stufe nicht bestä-\ntigt. Die im ISOS beschriebene hohe räumli-\nche Qualität konnte beim Augenschein 2023 \nnicht bestätigt werden.\n\n\t– Auf der Grundlage des Richtplans soll dieser \nOrtsbildteil mit einer zukünftig hohen Dichte \nweiterentwickelt werden.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Substanz“\nAlle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erhalten, störende Eingriffe beseitigen\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nja Der Ortsbildteil weist einen Widerspruch auf\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Identitätsstiftend für das Quartier sind die \ngrün gestalteten Hofbereiche und die klare \nStrukturierung der städtebaulichen Struktur. \nDie Stärkung der Qualitäten des Grünraums \nwerden nach Richtplan durch die aktive För-\nderung ökologischer Infrastrukturen und \nBerücksichtigung stadtklimatischer Aspekte \nzukünftig gefördert. Die bauliche Dichte kann \ngemäss Richtplan erhöht werden. Die Planung \nsieht ein Wachstum in diesem Teil von Uster \nvor. Der Strukturerhalt wird im Richtplan nicht \nthematisiert. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\n\t– Die im ISOS gewürdigte schräge Stellung der \nBaukörper entlang der Bahnlinie ist aufgrund \nder Vorgaben des Lärmschutzes gegen die \nBahnlinie nicht optimal. Bei Baumassnahmen \nist der Lärmschutz ein zentraler Aspekt im \nStädtebau, was im rechtsgültigen Zonenplan \ndurch die Bezeichnung „Aufstufung (Lärmvor-\nbelastung)“ bestätigt wird. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n315\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nG 18: Wohnquartier mit verschiedenen Mehrfami-\nlienhaus-Siedlungen, um Grünflächen gruppiert \noder entlang der Strassen gestaffelt, 1950/60er-\nJahre, uneinheitlich renoviert\n\nErhaltungsziel B\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Um das Erhaltungsziel B im Richtplan einzuhalten, ist die Bezeichnung Einhaltung von Siedlungs-\nstruktur und Charakter angezeigt \n(Steht im Widerspruch zur Entwicklungsstrategie der Stadt Uster)\n\n\t→ Umsetzung als Quartiererhaltungszone, um die Struktur des Ortsbildteils zu wahren \n(Steht im Widerspruch zur Entwicklungsstrategie der Stadt Uster)\n\nG 18 - Wohnquartier mit verschiedenenMehrfamilienhaus-Siedlungen | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n316\n\n\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss  \nmit orthogonalem Strassennetz\n\nAbb 320: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n317\n\n\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nIm westlichen Hangbereich des Hasenbüels \nliegt ein Einfamilienhausquartier (19), das sich \ndurch seine kleinparzellierte Struktur mit mehr \noder weniger rechtwinkligem Strassennetz von \nder umliegenden Bebauung (X) abhebt. An drei \nlangen, hangparallel verlaufenden Strassen rei-\nhen sich vorwiegend ein- bis zweigeschossige \nWohnhäuser, die ihre Giebelseiten zu den Stras-\nsen richten. Die kleinen Häuser stehen mittig in \nniedrig umzäunten Gärten. An der Brunnenwie-\nsenstrasse und im östlichen Bereich befinden \nsich einige Häuser mit Walmdächern aus dem \nersten Drittel des 20. Jahrhunderts. Die übri-\ngen Häuser im Quartier entstanden mehrheit-\nlich in den 1930er- und 1940er-Jahren, die Grup-\npe gleichartiger L-förmiger Bauten im Westen \nwohl in den 1950er-Jahren. Von den Querstras-\nsen aus betrachtet öffnet sich der Blick bis zum \nWaldrand über die mittlerweile ebenfalls über-\nbauten höheren Lagen des Hanges und auf das \nSchulhaus Hasenbühl mit Walmdach und zent-\nralem Frontgiebel (20.0.2).\n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 34.\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 19\n\nG 19: Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz, vorwiegend regelmäs-\nsig angeordnete Einfamilienhäuser in Gärten, v.a. 1. H. 20. Jh.\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel B\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n318\n\n\n\nAbb 321:  \nLuftbild\n\nAbb 322:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n319\n\n\n\nDie überwiegende Mehrheit der Fläche des Ge-\nbietes ist Wohnzone W2/40. Die Ausnahme bil-\nden die Wohnhäuser, die zur Oberlandstrasse \nangrenzen und die, die am östlichen Rand des \nISOS-Gebietes der Wohnzone mit Gewerbeer-\nleichterung W3/50 angehören.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-\nAufnahme leicht verändert. Seit 2012 sind fünf \nNeubauten errichtet worden: zwei kleinere Ne-\nbenbauten und drei Wohnhäusern. Diese und \ndie zwei projektierten Gebäude gliedern sich in \ndie bestehende Struktur ein.\n\nVeränderungen:\n\nteilweise Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme nicht wesentlich verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Die Umbauten und Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils nicht\n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n320\n\n\n\nAbb 323:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte\n\nAbb 324:  \nZonenplan\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n321\n\n\n\nFür das gesamte Gebiet wird die Erhaltung von \nSiedlungsstruktur und Charakter festgelegt. Die \nstark durchgrünte Siedlungsstruktur des Brun-\nnenwiesen-Quartiers soll erhalten werden.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 325:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n322\n\n\n\nAbb 326:  \nRichtplan \nLandschaft\n\nAbb 327:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n323\n\n\n\nDie angestrebten Dichten entsprechen mehr-\nheitlich der aktuellen Zonierung. Die zweite \nHäuserreihe nördlich der Oberlandstrasse weist \naugrund der Dichtekarte eine Aufzonung auf. \nAufgrund der Zuweisung zur mittleren Dich-\nte besteht entlang der Brunnen- und Oberland-\nstrasse ein Aufzonungspotenzial. Ein gewisses \nInnenentwicklungspotenzial besteht aufgrund \ndes mittleren Ausbaugrads.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad Zonenplanung\n\nNutzungsintensivierung\n\nteilweise Nutzungsintensivierung südlich der Karlstrasse\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 328:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n324\n\n\n\nAbb 329:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 330:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n325\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen keine übergeord-\nneten Instrumente zum Ortsbildschutz. Das \nkomplette ISOS-Gebiet ist im Perimeter für \nArealüberbauungen. Die Baulinien entlang der \nBrunnenstrasse sichern die Vorgärten in diesem \nBereich.\n\nDer Ortsbildteil beinhaltet 8 kommunale Inven-\ntarobjekte und einen markanten Baum.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nnein Es gibt keine übergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n326\n\n\n\nAbb 331:  \nInventarisierte und \ngeschützte Objekte\n\nAbb 332:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n327\n\n\n\nAbb 333:  \nBauperiode\n\nAbb 334:  \nEigentümerstruktur\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n328\n\n\n\nC2.1\t Gebiet 19 (B)\n\n \nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil gewisse \nräumliche und architekturhistorische Qualitäten \nsowie eine gewisse Bedeutung zu. Für den Orts-\nbildteil gilt ein eher hohes Erhaltungsziel (B).\n\n\t– Das ISOS-Gebiet kennzeichnen das orthogo-\nnale Strassennetz und die kleinteilige Parzel-\nlierung, die dadurch entstehende einheitliche \nBebauungsstruktur führt zu einem homoge-\nnen Einfamilienhausquartier. Die Wohnhäuser \nhaben ein bis zwei Geschosse und sind mit \neinem Zaun umfriedet .\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Der Richtplan definiert das Gebiet zum Erhalt \nvon Siedlungsstruktur und Charakter und trägt \nsomit dem ISOS Rechnung. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nnein Der Ortsbildteil weist keinen Widerspruch auf\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n329\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Keine Vorschläge für den Richtplan\n\n\t→ Keine Vorschläge für die Umsetzung\n\nG 19: Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss \nmit orthogonalem Strassennetz, vorwiegend regel-\nmässig angeordnete Einfamilienhäuser in Gärten, \nv.a. 1. H. 20. Jh.\n\nErhaltungsziel B\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht nicht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\nDie Schutzkonzeption ist ausreichend angewendet. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan berücksichtigt. \n→ Kein Handlungsbedarf\n→ Keine Interessenabwägung erforderlich\n\nG 19 - Gehobeneres Wohnquartier am Hangfuss mit orthogonalem Strassennetz | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n330\n\n\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete\n\nAbb 335: ISOS Uster 5745 Übersichtsplan\n\nVI\n\nXVII\n\nXIX\nVIII\n\nIX\n\nX\n\nXI XII\n\nXIV\n\nXV\nXV\n\nXVI\n\nXV\n\nIV\n\nX\n\nII\n\nI\n\nIII\n\nXIII\n\nV\n\nVII\n\nXVIII\n\n18\n\n17\n\n16\n\n14.1\n\n15\n\n13\n\n13.2\n\n1 0.1\n\n4.2\n4.1\n\n4 8\n\n9\n\n9.1\n3\n\n2.1\n\n7\n7.1\n\n5\n5.1\n\n19\n\n20\n\n10\n10.1\n\n10.2\n\n12\n\n12.1\n\n11.1\n\n1113.1\n2\n\n6\n\n14\n\n0.0.21\n\n0.0.29\n\n0.0.20\n\n15.0.8\n\n15.0.6\n\n15.0.7\n\n15.0.4 15.0.3\n15.0.2\n\n0.0.23\n\n0.0.22\n\n0.0.24\n\n0.0.28\n\n0.0.26\n\n0.0.27\n\n0.0.25\n\n14.0.2\n\n0.0.9\n\n14.0.1\n14.1.1\n\n0.0.8\n\n0.0.7\n\n0.0.6\n\n0.0.4\n\n0.0.5\n\n0.0.11\n\n16.0.1\n\n17.0.1\n\n0.0.12\n\n4.1.5\n\n3.0.3\n\n3.0.4\n\n1.0.2\n\n1.0.1\n1.0.3\n\n0.1.1\n\n3.0.2\n3.0.1\n\n4.0.1\n\n4.0.4\n\n4.1.1\n\n4.1.4\n\n4.1.3\n4.1.2\n\n4.0.3\n\n4.0.2\n\n8.0.1\n\n7.0.1\n\n5.0.1\n\n0.0.13 20.0.1\n\n20.0.2\n\n9.0.1\n9.0.2\n\n8.0.2\n8.0.3\n\n0.0.20.0.3\n\n2.0.1\n\n9.0.3\n\n10.0.1\n\n0.0.19\n\n6.0.2\n\n6.0.1\n\n0.0.15\n\n0.0.16\n\n0.0.14\n\n0.0.17\n\n0.0.18\n\n11.0.3\n\n11.0.4\n\n11.0.2\n\n11.0.1\n\n12.0.2\n\n11.1.1\n\n11.1.2\n\n11.0.5\n\n0.0.31\n\n0.0.32\n\n0.0.33\n\n2.1.1\n\n15.0.5\n\n10.1.1\n0.0.1\n\n0.0.30\n\n20.0.3\n\n0.0.10\n\n12.0.1\n\n9.0.4\n\n15.0.1\n\nAufnahmeplan 1: 5000\nGrundlage: ÜP, 2009\n\n)B ,G( eppurguaB ,teibeG )iR-U ,oZ-U( gnubegmU )E( tnemelelezniE siewniH rotkafrötS\n\nOrtsbilder®\nUster\nGemeinde Uster, Bezirk Uster, Kanton Zürich\n\nPl\nan\n\ngr\nun\n\ndl\nag\n\ne:\n Ü\n\nbe\nrs\n\nic\nht\n\nsp\nla\n\nn \nKa\n\nnt\non\n\n Z\nür\n\nic\nh \n\nU\nP5\n\n, R\nep\n\nro\ndu\n\nkt\nio\n\nns\nbe\n\nw\nill\n\nig\nun\n\ng:\n A\n\nm\nt f\n\nür\n R\n\nau\nm\n\nen\ntw\n\nic\nkl\n\nun\ng\n\n331\n\n\n\nA\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen \nseit der Aufnahme\n\nVon den Querstrassen aus betrachtet öffnet \nsich der Blick bis zum Waldrand über die mitt-\nlerweile ebenfalls überbauten höheren Lagen \ndes Hanges und auf das Schulhaus Hasen-\nbühl mit Walmdach und zentralem Frontgiebel \n(20.0.2). Vom Schulareal gegen Osten zieht sich \nüber die hangaufwärts führende Ausfallstrasse \neine Querspange mit Wohnhäusern (20), welche \nden Ortsbildteil im Norden abschliessen. Im Be-\nreich östlich der Ausfallstrasse sind die Häuser \nin regelmässigen Reihen entlang kurzer hang-\nparalleler Strassen angeordnet. Neben kleinen \nGiebelbauten finden sich hier auch etwas grös-\nsere Gebäude mit Walm-, Krüppelwalm- oder \nMansarddächern, die vom Heimatstil geprägt \nsind. Abgetrennt durch ein Garten- und Parkare-\nal um einige Villen sowie durch neuere Wohn-\nhäuser bildet eine kleine Siedlung den östlichen \nAbschluss des Gebiets (20.0.3).\n\nA1\t Würdigung des Ortsbildteils nach ISOS\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 34.\n\nQuelle:\nISOS Uster,\n2. Fassung März.2012, \nS. 19\n\nG 20: Wohnquartier auf Hangkrete, mehrheitlich regelmässig angeordnete Einfamilien- und Doppelhäu-\nser in Gärten, v.a. 1. H. 20 Jh., vereinzelte neuere Bauten\n\nA. 1.1 Räumliche Qualität /\n\nA. 1.2 Architekturhistorische Qualität /\n\nA. 1.3 Bedeutung /\n\nErhaltungsziel B\n\nLegende:\n\nBesondere Qualitäten\n\nGewisse Qualitäten\n\nOhne besondere Qualitäten\n\nG 20: Wohnquartier auf Hangkrete, mehrheitlich regelmässig angeordnete Einfamilien- und Doppelhäu-\nser in Gärten, v.a. 1. H. 20 Jh., vereinzelte neuere Bauten\n\n20.0.1\nSchulareal Hasenbühl, Altbau im Zentrum umgeben von verschiedenen \nneueren Schulgebäuden, asphaltiertem Pausenplatz und Sportanlage, \n20./A. 21Jh.\n\nHinweis\n\nE 20.0.2 Schulhaus Hasenbühl in exponierter Lage am Hang, dreigeschossiger \nWalmdachbau mit Frontgiebel und zugehöriger Turnhalle, 1912-14\n\nErhaltungsziel A\nHinweis\n\n20.0.3 Genossenschaftssiedlung mit gleichartigen Einfamilien- und Doppelhäu-\nsern in Gärten, 1945 Hinweis\n\nDie Siedlung beeindruckt durch ihre Geschlos-\nsenheit und die Einheitlichkeit der Häuser. \nDie zweigeschossigen Satteldachbauten der \n1940er-Jahre sind planmässig angeordnet: Zwi-\nschen zwei Reihen mit zum Hang traufständi-\ngen Doppeleinfamilienhäusern liegt eine dritte \nmit giebelständigen Einfamilienhäusern.\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n332\n\n\n\nAbb 336:  \nLuftbild\n\nAbb 337:  \nOriginalplan ISOS\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n333\n\n\n\nIm Westen bildet die Schule eine Einheit, die \nder Zone für öffentliche Bauten zugewiesen ist. \nDie angrenzenden Wohnhäuser oberhalb der \nHasenbühlstrasse und das Quartier zwischen \nder Wagerenstrasse und der Alpenblickstrasse \nsind Wohnzone W2/40. Nördlich der Alpenblick-\nstrasse liegen noch vier Häuser in der Wohnzo-\nne W2/30.\n\nDer ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Auf-\nnahme nicht verändert. Es gab in der abgebilde-\nten Zeitspanne nur Umbauten, die die Struktur \ndes Gebietes nicht verändert haben. Das mitt-\nlerweise realisierte Projekt für einen Anbau an \nder Rothstrasse; als einzelner Eingriff hat er kei-\nne übergeordnete Auswirkung auf das Gebiet. \nFür das Ostende sind zeitnahe Entwicklungs-\nabsichten zur Ausnutzung der Regelbauweise \nbekannt. Diese füren zu Veränderungen im Orts-\nbildteil.\n\nVeränderungen:\n\nteilweise Der ISOS-Ortsbildteil hat sich seit der ISOS-Aufnahme teilweise verändert\n\nAuswirkungen der Veränderungen:\n\nnein Die Umbauten und die Neubauten verändern die Wirkung des Ortsbildteils nicht \n\nA2\t Hat sich der Ortsbildteil seit der ISOS-Aufnahme verändert?\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n334\n\n\n\nAbb 338:  \nVeränderungen seit \n2012 und bewilligte \nBauprojekte\n\nAbb 339:  \nZonenplan\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | A\t Beschreibung des ISOS und Darstellung der Veränderungen seit der Aufnahme\n\n335\n\n\n\nAbgesehen von den vier Parzellen nördlich der \nAlpenblickstrasse ist für das gesamte Gebiet \ndie Erhaltung von der stark durchgrünten Sied-\nlungsstruktur und Charakter festgelegt.\n\nB\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\nAbb 340:  \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan Siedlung Karte I\n\nRichtplan Landschaft\n\nRichtplan Verkehr\n\nEntwicklungsabsicht\n\nnein Keine Entwicklungsabsicht\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB1\t Welche Entwicklung gibt der Richtplan Siedlung für den Ortsbildteil vor?\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n336\n\n\n\nAbb 341:  \nRichtplan \nLandschaft\n\nAbb 342:  \nRichtplan \nMobilität Karte I\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n337\n\n\n\nDie angestrebte geringe Dichte entspricht der \naktuellen Zonierung. Aufgrund der Zuweisung \nzur geringen Dichte besteht ein Aufzonungs-\npotenzial. Teilweise besteht ein sehr tiefer Aus-\nbaugrad, insbesondere im östlichen Bereich und \nnördlich der Winikerstrasse.\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nRichtplan bauliche Dichte\n\nRichtplan Siedlungsstrukturen\n\nAusbaugrad Zonenplanung\n\nNutzungsintensivierung\n\nja Im östlichen Bereich und nördlich der Winikerstrasse\n\nAbweichungen zur heutigen Planung:\n\nnein Die rechtsgültige Planung wird weitgehend übernommen\n\nB2 \t Welche künftige Nutzungsintensität gibt der Richtplan für den Ortsbild-\nteil vor?\n\nAbb 343:  \nRichtplan angestrebte \nbauliche Dichte\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n338\n\n\n\nAbb 344:  \nRichtplan \nSiedlungsstrukturen\n\nAbb 345:  \nAusbaugrad auf der \nGrundlage der rechts-\ngültigen Zonenplanung\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | B\t Entwicklungsabsichten nach Richtplan Siedlung\n\n339\n\n\n\nC\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\nFür den Ortsbildteil bestehen teilweise überge-\nordnete Instrumente zum Ortsbildschutz. Das \nAreal der Schulanlage befindet sich im Perime-\nter Grünanlage. Der Rest ist im Perimeter für \nArealüberbauungen.\n\nDer Ortsbildteil beinhaltet 6 kantonale Schutz-\nobjekte; zum einen auf dem Areal der Schulan-\nlage und zum anderen die Wohnhausgruppe an \nder Glärnischstrasse. Zusätzlich gibt es 2 kom-\nmunale Schutzobjekte, sowie 4 kommunale In-\nventarobjekte. An der Glärnischstrasse ist ein \nmarkanter Baum inventarisiert.\n\nÜbergeordneten Instrumente zum Ortsbildschutz\n\nteilweise Schule als Grünanlage im INL\n\nDenkmalschutz\n\nteilweise Einzelne Bauten geschützt oder inventarisiert\n\nFolgende Pläne sind in diesem Ortsbildteil relevant:\nInventarisierte und geschützte Objekte\n\nBaurechtliche Rahmenbedingungen\n\nBauperiode\n\nEigentümerstruktur\n\nDetailpläne für die Baugruppen\n\nC1\t Bestehen für den Ortsbildteil übergeordnete Instrumente zum Ortsbild-\nschutz?\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n340\n\n\n\nAbb 346:  \nInventarisierte und \ngeschützte Objekte\n\nAbb 347:  \nBaurechtliche \nRahmenbedingungen\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n341\n\n\n\nAbb 348:  \nBauperiode\n\nAbb 349:  \nEigentümerstruktur\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n342\n\n\n\nC2.1\t Gebiet 20 (B)\n\n \nDas ISOS schreibt dem Ortsbildteil eine hohe Be-\ndeutung zu und legt ein tiefes Erhaltungsziel (b) \nfest.\n\n\t– Ein wichtiger Bezugspunkt am Hang bildet das \nSchulhaus mit prägnantem Walmdach. Die \nPfäffikerstrasse teilt das Gebiet in zwei Teile. \nDer östliche Teil ist geprägt durch die zurück-\nversetzten, parallel zur Strasse liegenden \nWohnhäuser. Besonders hervorgehoben wird \ndie Genossenschaftssiedlung westlich der \nAsylstrasse (Hinweis).\n\nDer Abgleich der Vorgaben und Entwicklungs-\nstrategien mit dem Erhaltungsziel des ISOS wird \nwie folgt zusammengefasst:\n\n\t– Der Richtplan definiert das Gebiet zur Erhal-\ntung von Siedlungsstruktur und Charakter. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nberücksichtigt.\n\n\t– Ausgenommen davon sind die vier Wohnhäu-\nser oberhalb der Alpenblickstrasse, die der \nkommunalen Siedlungsfläche zugeordnet wer-\nden. \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan \nnicht berücksichtigt.\n\nISOS - Erhaltungsziel\n\nB\n„Erhalten der Struktur“\nAnordnung und Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche \nElemente und Merkmale integral erhalten\n\nWiderspruch der rechtsgültigen Planung und des Richtplans zum ISOS-Erhaltungsziel\n\nteilweise Der Ortsbildteil weist teilweise eine Widerspruch auf\n\nC2\t Besteht ein Widerspruch zum Erhaltungsziel des ISOS? \n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | C\t Interessenkonflikt und Handlungsbedarf\n\n343\n\n\n\nD\t Fazit und Empfehlungen\n\nD1\t Kommunale Einschätzung\n\nD2\t Veränderungsvorschläge aufgrund der Gesamtschau aller \nISOS-Ortsbildteile:\n\nD3 Vorschläge für die Umsetzung:\n\n\t→ Die Gebäude oberhalb der Alpenblickstrasse Umsetzung zur Erhaltung von Siedlungsstruktur und \nCharakter\n\n\t→ Umsetzung als Quartiererhaltungszone\n\nG 20: Wohnquartier auf Hangkrete, mehrheitlich \nregelmässig angeordnete Einfamilien- und Doppel-\nhäuser in Gärten, v.a. 1. H. 20 Jh., vereinzelte \nneuere Bauten\n\nErhaltungsziel B\n\nDas ISOS-Erhaltungsziel steht im Widerspruch zur kommunalen Planung.\n \nDas ISOS-Erhaltungsziel wird im Richtplan nicht berücksichtigt. \n→ Handlungsbedarf\n→ Interessenabwägung erforderlich\n\nDie Stadt Uster wird die vorgeschlagenen Veränderungen für den Richtplan umset-\nzen. Eine weiterführende Interessenabwägung ist nachfolgend nicht mehr erforder-\nlich.\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n344\n\n\n\nAbb 350:  \nVorschlag: \nRichtplan \nSiedlung Karte I\n\nG 20 - Wohnquartier auf Hangkrete | D\t Fazit und Empfehlungen\n\n345\n\n\n