text: \nS T A D T  U S T E R     \n \n \n\n3 0 .   J U N I   2 0 2 2 \n \nR E V I S I O N    P R I V A T E R   G E S T A L T U N G S P L A N \n\n" S C H L I I F F I   -   N O R D ",   N I E D E R U S T E R \n  \n \nP L A N U N G S B E R I C H T    U N D    L E I T B I L D \n\nBericht gemäss § 47 RPV  \n \n\n \nModellfoto Stand Vorprojekt Entwurf Gigon/Guyer Architekten \n\n \n\n \n\nGrundeigentümer: \nSchliiffi AG, Uster Parzelle Kat.-Nrn.: C2629 und C3073 \n \n \nProjektverfasser: \n \nAnnette Gigon / Mike Guyer Dipl. Architekten ETH / BSA / SIA AG, Zürich \n3-PLAN Haustechnik AG, Winterthur \nBAKUS Bauphysik & Akustik GmbH, Zürich \nNiederer + Pozzi Umwelt AG, Uznach \nTopik Partner AG, Zürich\n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 2 \n\nINHALTSVERZEICHNIS \n\n \n\n1 EINLEITUNG 3 \n 1.1 Bedeutung Planungsbericht 3 \n\n1.2 Bedeutung Richtprojekt 3 \n1.3 Umweltverträglichkeitsprüfung 3 \n1.4 Verfahren zum Erlass des Gestaltungsplanes 4 \n1.5 Beteiligte Behörden und Planer 5 \n\n2 AUSGANGSLAGE  6 \n 2.1 Anlass  6 \n\n2.2 Zielsetzungen /  7 \n2.3 Planungs- und baurechtliche Situation 7 \n2.4 Stellungnahme RZO 8 \n2.5 Baulinien / Inventare 10 \n2.6 Stadtentwicklungskonzept STEK 10 \n2.7 Projekt Seestrasse  13 \n2.8 Velokomfortroute 14 \n2.9 Parkierung 15 \n2.10 Energie / Kleinkraftwerk 18 \n2.11 Gewässerraum  19 \n2.12 Grundwasser 19 \n2.13 Hochwasser / Schutzverordnung Greifensee 20 \n2.14 Naturschutz 21 \n2.15 Altlasten 21 \n\n3 RICHTPROJEKT 22 \n 3.1 Bebauungs- und Freiraumkonzept 22 \n 3.2 Parkierung  33 \n\n3.3 Bedarf an PW Abstellplätzen 35 \n3.4 Bedarf an Velo Abstellplätzen 36 \n\n 3.5 Materialisierung Fassaden 37 \n3.6 Nutzungsmix 37 \n\n 3.7 Öffentliche Interessen und Mehrwerte 39 \n\n4 ERLÄUTERUNG GESTALTUNGSPLAN 41 \n A. Allgemeine Bestimmungen 41 \n\nB. Nutzung und Gestaltung 42 \nC. Freiräume 50 \nD. Erschliessung und Parkierung 54 \nE. Umwelt 55 \nF. Schlussbestimmungen 57 \n\n5 ANHÄNGE \n Lärmgutachten Verkehr Anhang 1 \n\nVorprojekt  Anhang 2 \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 3 \n\n1. EINLEITUNG \n\n1.1 BEDEUTUNG PLANUNGSBERICHT  \nDer Planungsbericht (Erläuterungsbericht) gemäss Art. 47 der Verordnung über die \nRaumplanung (RPV) wird im Rahmen des Nutzungsplanverfahrens zu Händen der \nGenehmigungsbehörden erstellt. Der Planungsbericht gibt Auskunft darüber, wie die \nZiele und Grundsätze der Raumplanung, die Anregungen aus der Bevölkerung, die \nSachpläne und Konzepte des Bundes und der kantonale und regionale Richtplan \nberücksichtigt werden und wie sie den Anforderungen des übrigen Bundesrechts, \ninsbesondere der Umweltschutzgesetzgebung, Rechnung tragen.  \nDer Planungsbericht richtet sich an die kantonale und städtische Genehmigungsbehörde \nund an die für die Prüfung zuständigen Stellen der Verwaltung. Daneben soll der \nPlanungsbericht auch der Stadt Uster als Entscheidungsgrundlage dienen. \nDer vorliegende Planungsbericht gibt ergänzende Hinweise zu den verbindlichen \nrechtlichen Vorschriften der Revision privater Gestaltungsplan "Schliiffi - Nord", \nNiederuster. Er beschreibt die Entstehung, die Ziele und die Festlegungen des \nGestaltungsplans und soll zum besseren Verständnis und zum Nachvollziehen der \ngetroffenen Entscheidungen dienen. Er informiert sowohl die Bevölkerung in \nverständlicher Weise über die Planungsvorlage als auch die Genehmigungsbehörde \nüber Inhalt, Ziel und Zweckmässigkeit der Planungsvorlage (Art. 47 RPV). \n\n1.2 BEDEUTUNG RICHTPROJEKT \nUm einen städtebaulichen und freiraumplanerischen Zusammenhang entwickeln zu \nkönnen, war das Erstellen eines Richtprojekts (Bebauungs-, Freiraum- und \nErschliessungskonzept) erforderlich, welches die städtebauliche und \nfreiraumplanerische Grundlage für den vorliegenden privaten Gestaltungsplan bildet. \nDas Richtprojekt wurde auf Basis des Vorprojekts (SIA Phase 3.1) mit den \ndokumentierten Ergänzungen durch den Projektfortschritt erarbeitet und soll den \nBeteiligten (Eigentümer, Behörden, Planer etc.) zur konzeptionellen Beurteilung von \nzukünftigen möglichen Planungen innerhalb des Gestaltungsplanperimeters dienen. \n\n1.3 UMWELTVERTRÄGLICHKEITSPRÜFUNG \nDie Ausarbeitung eines Umweltverträglichkeitsberichts und einer Umwelt-\nverträglichkeitsprüfung für den Gestaltungsplan Schliiffi - Nord, Niederuster ist nicht \nerforderlich. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 4 \n\n1.4 VERFAHREN ZUM ERLASS DES GESTALTUNGSPLANS \n\nKantonale Vorprüfung und Weisung Stadtrat Uster an den Gemeinderat  \nDie Vorprüfungen des privaten Gestaltungsplanes durch die Baudirektion des Kantons \nZürich sowie die städtische Ämtervernehmlassung ist mit einer ersten Vorprüfung am \n13. September 2018 (Datum der Einreichung) und einer zweiten Vorprüfung mit \nöffentlicher Auflage am 2. April 2020 (Datum der Einreichung) erfolgt; die Anträge und \nEmpfehlungen wurden im Rahmen einer Überarbeitung im privaten Gestaltungsplan \nübernommen. \n\nÖffentliche Auflage (Einbezug der Bevölkerung und Interessengruppen) \nDie öffentliche Auflage ist ab 8. Mai 2020 während 60 Tagen erfolgt. Es wurden \ninsgesamt 12 Begehren gestellt, davon wurden 3 Begehren im Rahmen einer \nÜberarbeitung im privaten Gestaltungsplan berücksichtigt, 6 Begehren wurden teilweise \nberücksichtigt und 3 Begehren wurden nicht berücksichtigt (siehe auch Bericht zu den \nEinwendungen vom 30. Juni 2022). \n\nPlanfestsetzung, Genehmigungsentscheid und Publikation \nDie Planfestsetzung und der Genehmigungsentscheid der Baudirektion werden durch \ndie Gemeinde gleichzeitig eröffnet. Am Tag nach der Eröffnung beginnt für die \nFestsetzung und die Genehmigung die 30-tägige Rekursfrist zu laufen, innert der beide \nAkte gemeinsam beim Baurekursgericht angefochten werden können. Sofern keine \nRekurse eingegangen sind, hat die Stadt Uster die Rechtskraft nach eingeholter \nBescheinigung zu publizieren. Erst danach ist der Gestaltungsplan rechtskräftig.  \n\nRevision vom privaten Gestaltungsplan  \nBasis bildet der rechtskräftige Gestaltungsplan Schliiffi - Nord, der am 28.05.1997 \ngenehmigt wurde (RRB 1091). Inhaltlich wird dieser Gestaltungsplan vollumfänglich in \nden zu genehmigenden revidierten Gestaltungsplan integriert.  \nDie Revision beinhaltet die neue Gliederung und Begriffsanpassungen gemäss dem \nMerkblatt Gestaltungsplan vom Amt für Raumentwicklung.  \nNeu im Gestaltungsplan werden die Baubereiche A, B und C im ehemaligen \nGeltungsbereich der «Halle eingeschossig (Gebäude Nr. 9)» integriert. Die Baubereiche \nfür die Bestandsbauten 1 bis 7 bleiben erhalten. Der Baubereich 8 Eingangsbau ist nicht \nmehr erforderlich, da das bestehende Gebäude abgebrochen ist. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 5 \n\n1.5 BETEILIGTE BEHÖRDEN UND PLANER \nAmt für Abfall, Wasser, Energie und Luft  (AWEL) I Baudirektion Kanton Zürich  \nWalcheplatz 2  I  8090 Zürich \n\n \nAmt für Raumentwicklung (ARE) I Baudirektion Kanton Zürich  \nStampfenbachstrasse 12  I  8090 Zürich  \n \n \nAmt für Verkehr (AFV) I Volkswirtschaftsdirektion Kanton Zürich  \nNeumühlequai 10  I  8090 Zürich \n \n\nFachstelle für Lärm  I  Baudirektion Kanton Zürich  \nWalcheturm I 8090 Zürich \n \n\nAmt für Raumentwicklung \nArchäologie und Denkmalpflege  I  Baudirektion Kanton Zürich \nStettbachstrasse 7  I  8600 Dübendorf \n \n\nPlanungskommission RZO  I  Marti Partner Architekten und Planer AG  \nZweierstrasse 25 I 8004 Zürich \n \n\nStadtraum und Natur  I  Stadt Uster  \nOberlandstrasse 78 I 8610 Uster \n \n \n\nArchitekt  I Gigon Guyer dipl. Architekten ETH / BSA / SIA AG \nCarmenstrasse 28 I 8032 Zürich  \n \nLandschaftsarchitekt  I ryffel + ryffel Landschaftsarchitekten BSLA / SIA \nBrunnenstrasse 14 I 8610 Uster  \n \nProjektentwicklung   I  Topik Partner AG  \nZeltweg 26 I 8032 Zürich \n \nLärmgutachten   I  BAKUS Bauphysik & Akustik GmbH \nGrubenstrasse 12 I 8045 Zürich \n \nWasserbauingenieur   I  Niederer + Pozzi Umwelt AG \nBurgerrietstrasse 13 I 8730 Uznach \n\n \n \n\n \n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 6 \n\n2. AUSGANGSLAGE \n\n2.1 ANLASS \nMit dem rechtskräftigen privaten Gestaltungsplan „Schliiffi - Nord“ in Niederuster vom 28. \nMai 1997 (RRB) wurden für das ehemalige Industrieareal die Bedingungen geschaffen, \ndas wertvolle baukulturelle und historische Erbe nachhaltig zu erhalten und umzunutzen. \nDie Schliiffi - Nord hat sich seit der Festsetzung vom Gestaltungsplan entsprechend \nentwickelt. Alle Umnutzungspotenziale sind bereits realisiert. Auf dem Areal der \ngeschichtsträchtigen, ehemaligen Spindel-, Motoren- und Maschinenfabrik SMM wird \ngewohnt und gearbeitet. Neben Dienstleistungsbetrieben findet auch eine Bäckerei mit \nVerkaufsstelle und Produktion ihren Platz auf dem Areal.  \n\nDie bestehende eingeschossige Halle (Nr. 9) ist für das historisch erhaltenswerte \nEnsemble von untergeordneter Bedeutung. Die Eigentümer der Schliiffi AG möchten das \nGebiet in diesem Bereich der Schliiffi - Nord durch die Revision vom Gestaltungsplan \nnachhaltig weiterentwickeln.  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n   \nRechtskräftiger Gestaltungsplan  \n\nMit der Revision des Gestaltungsplans aus dem Jahre 1996 sollen nun im Bereich der \n\nRechtskräftiger Gestaltungsplan genehmigt am 28. Mai 1997 durch Regierungsrat  \n\nMit der Revision vom Gestaltungsplan erfolgen zwei Anpassungen vom Perimeter: \nDie ehemalige Erweiterung auf der Parzelle C1483 für die Zufahrt der oberirdischen \nParkplätze beim Baubereich 9 ist nicht mehr erforderlich und wird deshalb entfernt – im \nBereich zur Parzelle C3272 fand bereits 1998 eine Grenzmutation statt, die im Sinne \neines sinnvollen Gestaltungsplanperimeters mit der Revision bereinigt wird.  \n\n2.2 ZIELSETZUNGEN \n\nAnpassung  \nPerimeter Gestaltungsplan \n\nC1483 \n\nC3272 \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 7 \n\nDie vorhandenen Standortqualitäten werden insbesondere für das Wohnen am Wasser \ngenutzt. Gleichzeitig soll eine zentrumsbildende Bau- und Nutzungsweise dem Ort \nzusätzliche Identität am Ortseingang von Niederuster bringen.  \n\nDie Aufwertung vom Schliiffi Platz als Adresse geniesst dabei hohe Priorität. Der Platz \nwird vergrössert, volumetrisch ablesbar ausgestaltet und von gewerblichen Nutzungen \nim Erdgeschoss gesäumt.  \n\nEbenso wird die Zugänglichkeit zum Aabach mit in das neue Überbauungskonzept \naufgenommen. Derzeit gibt es keinen Zugang in diesem Bereich.  \n\nIm Rahmen des Richtprojekts wurden die Grundlagen für die Revision vom \nGestaltungsplan erarbeitet. Anlässlich der Sitzung vom 2. Juni 2016 wurde das \nvorliegende Bebauungs- und Freiraumkonzept der Stadtbildkommission präsentiert und \nvon dieser entsprechend gewürdigt.  \n\n2.3 PLANUNGS- UND BAURECHTLICHE SITUATION  \nIm Kantonalen und Regionalen Richtplan bestehen keine relevanten Festlegungen \nbezüglich des Areals.  \n\nSiedlungs- und Landschaftsplan 1984 \n\nDer Gestaltungsplanperimeter Schliiffi - Nord ist im kommunalen Siedlungs- und \nLandschaftsplan als Industriegebiet ausgewiesen. Diese behördenverbindliche \nFestlegung entspricht nicht mehr der aktuellen bzw. neuen Nutzung. Aus diesem Grund \nmuss zusammen mit der Revision vom Gestaltungsplan auch eine Änderung des \nRichtplans dem Gemeinderat zur Beschlussfassung unterbreitet werden (Wohngebiet \nmit Gewerbeerleichterung).  \n\n               \n\nDer vom Gemeinderat festgesetzte Zonenplan von 1997 bezeichnet die Schliiffi - Nord \nals rechtsgültigen Gestaltungsplan. Im Nordosten grenzt er an den Wald, nördlich an die \nWohnzone 2-geschossig und südöstlich an die Kernzone K3. Südwestlich mündet die \nParzelle an die Kantonsstrasse (Seestrasse) mit dem auf der gegenüber liegenden \nStrassenseite angrenzendem Gestaltungsplan Schliiffi - Süd. \n\nZonenplan \n\nVor der Revision des Zonenplans befand sich der gesamte Gestaltungsplanperimeter \nSchliiffi - Nord in der Industriezone I4. Nach neuer Rechtsprechung ist zusammen mit \ndem Gestaltungsplan auch eine adäquate Anpassung der Nutzungsplanung an die \nneuen Gegebenheiten erforderlich. Zusammen mit der Revision des Gestaltungsplans \nerfolgt eine Teilrevision des Zonenplans (Wohnzone W 3/70 mit Gewerbeerleichterung). \n\nBeim übergeordneten kantonalen Recht kommt die aktuelle Gesetzesfassung zur \nAnwendung. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 8 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\n2.4 STELLUNGNAHME RZO \n«Die Planungskommission der RZO hat den Gestaltungsplan „Schliiffi - Nord“ und die \nTeilrevision der kommunalen Richt- und Nutzugsplanung an Ihrer Sitzung vom 11. Juni \n2020 behandelt.  \n\nDer gültige Gestaltungsplan «Schliiffi - Nord» in Niederuster soll geändert werden. Im \nBereich der eingeschossigen Halle zwischen Seestrasse und Aabach sollen drei \nBaufelder eine bis viergeschossige Überbauung ermöglichen. Zudem wird ein \nasymmetrischer Gewässerraum festgelegt. Der Gestaltungsplan berücksichtigt die \ngeplante Sanierung der Seestrasse mit Schmalfahrbahn und neuer Lage der \nBushaltestelle. \n\nArbeitszonenbewirtschaftung \n\nDie Änderung des Gestaltungsplans «Schliiffi - Nord» setzt eine Anpassung der \nkommunalen Richt- und Nutzungsplanung voraus. Das Areal wird von der \nIndustriezone 4 Vollgeschosse (I4) in die Wohnzone mit Gewerbeerleichterung 3 \nVollgeschosse (W3/70), sowie nördlich des Aabachs in die Wohnzone 2 Vollgeschoss \n(W2/40) umgezont. Bei Änderungen von Arbeitszonen in kommunalen \nNutzungsplanungen (Ein- und Umzonungen) ist eine Einschätzung der Region RZO \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 9 \n\nnotwendig. Die Einschätzung ist als Beilage zum erläuternden Bericht nach Art. 47 \nRPV zu verfassen. \n\nDie Berichterstattung der Region soll über die folgenden Punkte Auskunft geben: \n\n• Überblick über die Arbeitszonen der Region mit Angaben zu Flächen, Kapazitäten,  \n  und Nutzungsvorgaben sowie zur aktuellen Nutzung. \n• Können die mit der Ein- bzw. Umzonung verfolgten Ziele erreicht werden? \n• Im Fall von Konflikten mit anderen Interessen: Werden diese sachgerecht gelöst? \n• Beurteilung der Zweckmässigkeit und Empfehlungen zum weiteren Vorgehen. \n\nRegionale Berichterstattung zur Arbeitszonenbewirtschaftung Gestaltungsplan \n«Schliiffi - Nord», Uster \n\nAusgangslage  \nFür das Areal «Schliiffi - Nord besteht ein altrechtlicher Gestaltungsplan aus dem Jahr \n1996 der eine gemischte Nutzung Wohnen und Arbeiten zulässt. Die Umzonung des \nAreals ist notwendig, weil das angepasste PBG die Wohnnutzung in Arbeitsplatzzonen \ngenerell ausschliesst. Gemäss der Fachkarte Arbeitszonenbewirtschaftung im \nkantonalen GIS können werden für die als Arbeitszone bezeichnete Fläche 40 \nBeschäftigte und 25 Einwohner ausgewiesen.  \n\n \nAusschnitt Fachkarte «Quartieranalyse», blaue Fläche = Bezugsfläche \n\nDer Nutzungsmix des Gestaltungsplans sieht bei einer gesamten Nutzungsfläche von \n7'363 m² für Gewerbe und Verkaufsflächen 1'421 m² (19%) und für Dienstleistungen \n997 m² (14%) der Fläche vor. \n\nDamit bleibt die der Arbeitsnutzung dienende Fläche circa im bestehenden Umfang \nbestehen und dem Wohnen werden zusätzliche Flächen zur Verfügung stehen. \n\nDie Region RZO geht davon aus, dass die Anzahl Beschäftigen stabil bleibt und die \nUmzonung keine, respektive vernachlässigbare Auswirkungen hat. \n\nAuf einen regionalen Überblick wird deshalb verzichtet. \n\nDie Zielsetzung der Siedlungsentwicklung nach Innen unter Berücksichtigung der \nvielfältigen Randbedingungen und Interessen (Denkmalschutz, Gewässerraum, \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 10 \n\nNutzungsdurchmischung, Verkehr) kann mit dem vorliegenden Gestaltungsplan \nerreicht werden. \n\nDie Vorlage wird als zweckmässig beurteilt. \n\nDie Planungskommission der RZO beschliesst: \n\nDer private Gestaltungsplan „Schliiffi - Nord“ und die damit zusammenhängende \nTeilrevision der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung wird zustimmend zur \nKenntnis genommen. \n\nFür allfällige Rückfragen und ergänzende Auskünfte steht Ihnen unser Planer, Herr \nThomas Rubin, Marti Partner Architekten und Planer AG, Tel. 044 422 51 51, gerne zur \nVerfügung.» \n\nSchreiben vom 10. Juli 2020 an Patrick Neuhaus, Stadt Uster  Verfasser Thomas Rubin Regionalplaner \n \n\n2.5 BAULINIEN / INVENTARE \n\nEntlang der Route 744 / Seestrasse, die als regionale Verbindungsstrasse klassifiziert \nist, besteht im Gestaltungsperimeter eine rechtskräftige Baulinie RRB Nr. 1589/1938. \nWährend der Geltungsdauer des Gestaltungsplans wird die Baulinie suspendiert.  \n\nInventare \n\nDer Industriekanal ist als Kulturobjekt im Richtplan enthalten. Er muss offen und \nfunktionsfähig bleiben. Das bestehende Gebäude im Baubereich 2 ist Bestandteil des \nkommunalen Inventars der schützenswerten Bauten. Das Kraftwerk «Schliiffi» mit allen \nzugehörigen Bauten und Anlagen ist ein überkommunales Schutzobjekt im Sinne von § \n203 Abs. 1 lit. c) PBG und ist entsprechend in seiner Substanz und in seiner Wirkung \nungeschmälert zu erhalten. \n\n2.6 STADTENTWICKLUNGSKONZEPT (STEK) \n\nAm 20. August 2019 hat der Stadtrat das Stadtentwicklungskonzept STEK festgesetzt, \nwelches die strategischen Stossrichtungen der räumlichen Stadtentwicklung von Uster \nbeinhaltet. Es umfasst die Planungsabsichten bis 2035 in den Grobzügen und enthält \nmögliche Massnahmen, welche für ihre Umsetzung in Einzelprojekten konkretisiert \nwerden müssen. Dabei berücksichtig das STEK insbesondere die kantonalen \nWachstumsvorhaben: Mit der Revision der kommunalen Planungsinstrumente, für \nwelche das STEK verbindliche Grundlage ist, sollen die planungsrechtlichen \nVoraussetzungen für ein Wachstum von 20% (ca. 7’000 Einwohnende, 3’500 \nArbeitsplätze) geschaffen werden. Mit dem STEK soll das Wachstum an geeigneten \nOrten erfolgen, wobei vorhandene Qualitäten erhalten oder neue geschaffen werden \nsollen. Da Uster nur noch über wenige Landreserven verfügt, sind Entwicklungsgebiete, \nbei welchen die Möglichkeit zur Verdichtung des Bestands besteht, von hoher \nBedeutung.  \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 11 \n\nZielbild 2035  \n\n \n\nZielbild 2035 Stadtentwicklungskonzept, Stadt Uster \n\nFür eine hochwertige Umsetzung der Wachstumsvorgaben sieht das STEK im Gebiet \nSchliiffi - Nord ein Arbeitsplatzgebiet «Industriekultur» vor. Gebiete von dieser \nBezeichnung weisen eine industrielle Vergangenheit aus, welche für kommende \nGenerationen erhalten bleiben soll, allerdings weiterentwickelt auf die heutigen \nBedürfnisse von Wohnen und «kleineren Arbeitsformaten».  \n\nEin spezifischer Umgang mit der historischen Bausubstanz wird gefordert, vorgesehen \nsind Gewerbe- und Dienstleistungsunternehmen, welche sich für die vorhandenen \nStrukturen eignen. Aber auch Wohnnutzungen sind in diesen Gebieten möglich. Über \ndie Verteilung von Wohnen auf diesen Gebieten, wie auch über die Höhe des \nWohnanteils, macht das STEK keine Aussagen.  \n\nDer Aabach darf in solchen Gebieten seine künstliche Form behalten.  \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 12 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nFazit STEK \n\nDer vorliegende private Gestaltungsplan Schliiffi - Nord sowie die Revision der Richt- \nund Nutzungsplanung im Gestaltungsplanperimeter entspricht den Zielen und \nGrundsätzen der Raumplanung. Sachpläne und Konzepte des Bundes werden nicht \ntangiert. Die verbindlichen Vorgaben von den kantonalen und regionalen Richtplänen \nwerden respektiert. Den besonderen Anforderungen des Umweltschutzes (USG, LRV, \nLSV) wird Rechnung getragen. \n\nMit dem Gestaltungsplan werden die Ziele des STEK erfüllt. Die Stadtidentität in \nNiederuster wird gestärkt und das Ensemble weiter entwickelt, Arbeiten und Wohnen \nbleiben auf dem Areal in einem ausgewogenen Verhältnis erhalten. Die «Grün- und \nFreiräume vor der Haustüre» sind im Gestaltungsplan konzeptionell eingearbeitet und \ndie «Mobilität – Uster steigt um!» ist mit der optimalen Anbindung an die vorhandene \nBuslinie ebenfalls gewährleitet. \n\nDen im Kreisschreiben der Baudirektion vom 4. Mai 2015 umschriebenen Anforderungen \nwurden im Rahmen der Erarbeitung des Stadtentwicklungskonzeptes (STEK) \ngesamtstädtisch Rechnung getragen. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 13 \n\n2.7 PROJEKT SEESTRASSE \nFür die Seestrasse besteht ein kantonales Vorprojekt auf der Basis des Betriebs- und \nGestaltungskonzepts (BGK). Es verbessert die Situation entlang der Seestrasse mit den \ndirekt an den Trottoirrand gestellten Gebäuden, da die Trottoirbreite zulasten der \nFahrbahnbreite vergrössert wird. Der Gestaltungsplan ist mit dem Strassenprojekt \nabgestimmt. \n \n \n\n \nVorprojekt Seestrasse – Stand 10.01.2020 Entwurf Amt für Verkehr \n \n\nBaubereiche für Neubauten (ergänzt) \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 14 \n\n2.8 VELOKOMFORTROUTE \nParallel zur Projektierung Projekt Seestrasse wird die Velokomfortroute im Bereich \nSeeweg – Hohle Gasse durch die Stadt Uster projektiert. Die beiden Projekte müssen \nnoch aufeinander abgestimmt werden.  \n\nFür die Velokomfortroute ist im städtebaulichen Vertrag eine Dienstbarkeit zur \nLandabtretung vorgesehen. Somit berücksichtigt der Gestaltungsplan bereits die \nAnsprüche für die Velokomfortroute. \n\n  \nDienstbarkeit Landabtretung aus SBV \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 15 \n\n2.9 PARKIERUNG \nDerzeit sind im Gestaltungsplan Schliiffi - Nord dreiundzwanzig oberirdische \nAbstellplätze (innerhalb des Perimeters): \nLiegenschaft Kat. Nr. C2629 (Platz):  10 AP oberirdisch \nLiegenschaft Kat. Nr. C2629 (Seestrasse Halle Nr. 9):  11 AP oberirdisch \nLiegenschaft Kat. Nr. C3073:  2 AP oberirdisch \n\nTOTAL ABSTELLPLÄTZE SCHLIIFFI - NORD 23 AP  \n \n\n \nLuftbild  GIS – Browser  \n\n11 PP \n\n10 PP \n\n2 PP \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 16 \n\nIm rechtskräftigen Gestaltungsplan Schliiffi - Nord ist zudem vermerkt, dass ca. 45 \nAbstellplätze im Perimeter Gestaltungsplan Schliiffi - Süd beansprucht werden können. \nIm Grundbuch sind 47 Abstellplätze im Eigentum der Schliiffi AG rechtlich angemerkt. \nLiegenschaft Kat. Nr. C3105 13 AP  oberirdisch \nLiegenschaft Kat. Nr. C3105 8 AP  unterirdisch \nSP Art. 6756:  8 AP unterirdisch \nSP Art. 6744: 18 AP unterirdisch  \n\nTOTAL ABSTELLPLÄTZE SCHLIIFFI - SÜD 47 AP  \n \nDie Schliiffi AG besitzt somit derzeit 70 Abstellplätze im Bereich der Schliiffi in \nNiederuster (23 Abstellplätze im Bereich Nord und 47 Abstellplätze im Bereich Süd).  \n \n\n \nAuszug aus dem Grundbuch - Plananhang (3 Pläne) Grundbuchamt Uster \n\n \n\n13 PP \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 17 \n\n \n\n \n\n \n\nSP Art. 6744 \n18 PP \n\nSP Art. 6756 \n8 PP \n\n8 PP \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 18 \n\n2.10 ENERGIE / KLEINKRAFTWERK \nIm Energieplan der Stadt Uster liegt das Planungsgebiet im Prioritätsgebiet P1 \n(Überbauungen Turicum, Seegarten und Seeweg). Ein Anschluss an das \nFernwärmenetz wäre sinnvoll und wünschenswert. \n\nKleinkraftwerk \nAuf dem Gestaltungsplangebiet wird die historische Wasserkraftanlage (Wasserrecht Nr. \n42, Bezirk Uster) von der Schliiffi AG betrieben. Es ist Teil der historischen \nKraftwerkskette am Aabach, deren Sanierung mit einem Beitrag aus dem Lotteriefonds \ngemäss Regierungsratsbeschluss RRB 5113 wirtschaftlich ermöglicht wird. Darin wird \ndie Pflicht zur ökologischen Sanierung verlangt und der kostendeckende Betrieb \nwährend einer Konzessionsdauer von 25 Jahren sichergestellt. Als Folge davon sind die \nKraftwerke – unter anderem – einem 24-Stunden-Betrieb unterworfen. Bestandteil des \nProjekts ist aber auch der ungeschmälerte Erhalt der Anlage und deren \nUnterschutzstellung. Das Sanierungsprojekt und der entsprechende Schutzvertrag \nbefinden sich in Bearbeitung. Der Betrieb des Kraftwerks ist gewerblicher Natur. Es ist \nmit entsprechenden Lärm- und Körperschallemissionen zu rechnen. Dies hat \nEinschränkungen der Nutzungsmöglichkeiten in den angrenzenden Baubereichen 2, 3, \n6, 7 und C zur Folge, insbesondere in den Erdgeschossen. Zudem ist die \nLärmempfindlichkeitsstufe entsprechend anzupassen. \n\nDer geforderte ungeschmälerte Erhalt von Substanz und Wirkung des Kraftwerks mit \nallen zugehörigen Bauten und Anlagen (Ober- und Unterwasserkanal, Einlaufbauwerke, \nRechenanlagen, technische Ausrüstung Turbinen) hat Auswirkungen auf die baulichen \nMöglichkeiten in den angrenzenden Baubereichen 2, 3, 6 und C. Sie sind mit der \nkantonalen Denkmalpflege zu koordinieren. \n\n \n\n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 19 \n\n2.11 GEWÄSSERRAUM  \nMit der Festlegung des Gewässerraums wurde im Bereich des gesamten Aabachs in der \nStadt Uster seit 2018 begonnen. Diese Gewässerschutzlinie verhindert, dass die \nGewässer stärker zugebaut werden und schützt ihre Uferbereiche. Grundlage dazu \nbildet das Gewässerschutzgesetz. Der Gewässerraum definiert entlang aller Flüsse, \nBäche und Seen einen Streifen Land, der primär dem Gewässer zur Verfügung steht. \nWie breit dieser Streifen ist hängt von der Art und Grösse des Gewässers ab. In dicht \nüberbauten Gebieten kann der Gewässerraum an die gegebene bauliche Situation \nangepasst werden, indem er asymmetrisch auf die beiden Ufer verteilt oder gar reduziert \nwird.  \n\nMit Einreichung der Revision vom Gestaltungsplan wird parallel das Projekt von Niederer \n+ Pozzi zur Definition des Gewässerraums zur Genehmigung eingereicht. \n\nBei künftigen Wasserbauprojekten ist davon auszugehen, dass die Bepflanzung des \nAabachs eine Änderung erfährt. \n\nDer rechtskräftige Gestaltungsplan bildet historisch begründet eine Engstelle beim \nAabach. Die Bestandsbauten in diesem Bereich sind als Ensemble inkl. des Kanals am \nAabach denkmalpflegerisch geschützt.  \n\n2.12 GRUNDWASSER \n\nDer Perimeter des privaten Gestaltungsplans Schliiffi - Nord liegt im Grundwasser \nSchutzbereich Au am nordöstlichen Rand des für die Trinkwassergewinnung genutzten \nGrundwasserstroms Seefeld-Uster. Gemäss der Grundwasserkarte des Kantons Zürich \nliegt im Gestaltungsplanperimeter der mittlere Grundwasserspiegel sehr oberflächennah \nin ca. 1.5 – 2m Tiefe auf ca. 442 bis 443 müM. Zur Lage des höchsten \nGrundwasserspiegels liegen keine Angaben vor. \n\nIm Gewässerschutzbereich Au ist für Bauten im Schwankungsbereich des \nGrundwassers bzw. unter dem höchsten Grundwasserspiegel (z.B. Untergeschosse, \nPfahlfundationen) gemäss % 70 des Wasserwirtschaftsgesetzes und im Anhang Ziffer \n1.5.3 Bauverfahrensverordnung (BBV) eine wasser- und gewässerschutzrechtliche \nBewilligung bzw. Ausnahmebewilligung (bei Bauteilen unter dem mittleren \nGrundwasserspiegel) erforderlich. Bezüglich der kantonalen Bewilligungspraxis beim \nBauen in Grundwasserleitern wird auf das AWEL Merkblatt «Bauvorhaben in \nGrundwasserleitern und Gewässerschutzzonen» vom Februar 2019 verwiesen. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 20 \n\n2.13 HOCHWASSER \nDer Perimeter Schliiffi - Nord ist in der Gefahrenkarte mit geringer Gefährdung bzw. \nRestgefährdung vermerkt. Ein Überlastkorridor mit Entlastungslauf wurde in der \n«Synthese zum Testplanungsverfahren entlang des Aabachs», Masterplan März 2005 \nausserhalb des Gestaltungsplanperimeters flussaufwärts vermerkt. \n\nIn der Planung vom Richtprojekt wurde bereits Walt + Galmarini AG zu Hydrologie, \nBaugrubenumschliessung, Fundationsart, Bauwasserhaltung und Ersatzmassnahmen \nGrundwasserdurchfluss beigezogen (siehe Anhang 2). \nIm Rahmen der Baueingabe sind geeignete Schutzmassnahmen für die daraus \nresultierende Gefährdung durch Hochwasser verbindlich zu definieren. \n\n \nNaturgefahrenkarten  GIS - Browser \n\n \n\nSchutzverordnung Greifensee \n\nVollständigkeitshalber ist noch zu erwähnen, dass das Grundstück des \nGestaltungsplanperimeters Schliiffi - Nord an den Perimeter der Schutzverordnung des \nGreifensees grenzt. \n\n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 21 \n\n2.14 NATURSCHUTZ \n\nArt. 18 des Bundes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR451) vom 1. Juli 1966 \nbildet die Basis, ob eine naturschutzrechtliche Bewilligung für Bauten und Anlagen im \nBereich von Lebensräumen geschützter Pflanzen und Tiere erteilt werden kann. \n\nDer Aabach ist im Bereich des Areals Schliiffi - Nord gemäss kantonalem Richtplan \n(Stand: 19.09.2015) als Schwerpunktgebiet für die Aufwertung von Fliessgewässern als \nErholungs-, Natur- und Landschaftsraum bezeichnet. Der Aabach verbindet den \nGreifensee mit dem Pfäffikerseegebiet. Er ist für die Vernetzung von schützenswerten \nLebensräumen nach Art. 18 Abs.1 NHG und vom land- und wassergebundenen \nLebewesen sehr bedeutend. Demnach kommt aus Sicht Naturschutz einer ökologisch \nmöglichst wertvollen Gestaltung eine grosse Bedeutung zu. Im \nGestaltungsplanperimeter sollen deshalb einheimische, standortgerechte Gehölze \ngepflanzt werden.  \n\nBesondere Beachtung gilt bei der weiteren Projektierung den Lichtemissionen und dem \nVerhindern von Vogelschlag durch die Wahl von angepassten Fassaden. \n\n2.15 ALTLASTEN \nDen Planungsperimeter tangieren die belasteten Standorte Nr. 0198/I.0063-001 bis -\n005, welche im Kataster der belasteten Standorte (KbS) als «ohne schädliche oder \nlästige Einwirkungen» auf Schutzgüter gemäss Art. 5 Abs. 4 Bst. a der Altlasten-\nVerordnung (AltIV) resp. «weder überwachungs- noch sanierungsbedürftig» gemäss Art. \n8 Abs. 2 Bst. C (AltIV) eingetragen sind.  \n\nBei Bauvorhaben im Bereich von belasteten Standorten sind die Anforderungen an ein \nBauvorhaben gemäss Art. 3 (AltIV) sowie die Vorgaben der Abfallverordnung (VVEA) zu \nbeachten. Die Bauarbeiten sind von einer altlastenkundigen Fachperson begleiten zu \nlassen. Die Altlastensituation ist bei der weiteren Planung zu berücksichtigen.  \n\n \nKataster der belasteten Standorte GIS - Browser \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 22 \n\n3. Richtprojekt \n\n3.1 BEBAUUNGS- UND FREIRAUMKONZEPT \nDer rechtskräftige Gestaltungsplan soll im Bereich der ehemaligen eingeschossigen \nHalle eine Änderung erfahren, um städtebaulich eine attraktivere Situation zu schaffen. \nHierfür wird die bestehende Halle rückgebaut und drei Baukörper mit unterschiedlichen \nstädtebaulichen Qualitäten geschaffen. \n\n \nErdgeschoss Vorprojekt Entwurf Gigon/Guyer Architekten \n\nAn der Seestrasse soll ein städtisch definierter und gefasster Strassenraum entstehen, \nder die Prägnanz des Ortes und seine Identität stärkt. Bei der Setzung der Bauvolumen \nwurde auf die Körnigkeit geachtet. Die drei unterschiedlich ausgebildeten neuen \nBaubereiche haben dabei jeweils eine eigene Identität bezüglich Setzung, Nutzung und \nGestaltung.  \n\nDas Haus am Platz (Baubereich A) mit vier Geschossen bildet einen weiteren \nSchwerpunkt am historisch gewachsenen Industrieplatz und definiert diesen \nvolumetrisch gegenüber vom historischen Spinnereiturm. Die unterschiedlich gestalteten \nFassaden reagieren auf die verschiedenen Umgebungsqualitäten. Das Punkthaus ist als \nstattlicher «Palazzo» angedacht und wird im Vergleich zur bestehenden Halle \nzurückversetzt platziert.  \n\nDadurch erfährt der Schliiffiplatz mehr Grosszügigkeit und die Präsenz des historischen \nSpinnereihauptgebäudes am Platz wird ermöglicht.  Der vergrösserte Platz stärkt in \ndieser Komposition die Identität des Ortes und die Adressbildung in Niederuster. Der \nSchliiffiplatz wird grundsätzlich als eine grosse, asphaltierte Fläche ausgestaltet, \ndurchsetzt mit einzelnen Bäumen. Der industrielle Charakter soll dabei erhalten bzw. \ngestärkt werden. Der Platz wird auch funktional zur Erschliessung, Anlieferung und \nParkierung genutzt.  \n\nAdressbildend sind im Erdgeschoss Verkaufs-, Dienstleistungsnutzungen oder mässig \nstörendes Gewerbe mit Publikumsverkehr angedacht. In den darüberliegenden \nGeschossen könnten Dienstleistungsnutzungen aufgrund der Lärmbelastung an der \nSeestrasse folgen. In den beiden oberen Geschossen wäre jedoch auch Wohnen \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 23 \n\ndenkbar. Mit dem angedachten Nutzungsmix soll der Öffentlichkeitsgrad des Platzes \ngestärkt werden.  \n\nDiese Strassenflucht vom Haus am Platz wird vom Haus an der Strasse (Baubereich \nB) aufgenommen, jedoch modifiziert in der Gebäudehöhe, um dem Haus am Platz mehr \nGewicht zu geben.  Das zweigeschossige Volumen dient als Lärmriegel für das Haus \nam Bach. \n\nIm Erdgeschoss sind Verkaufs-, Dienstleistungsnutzungen oder mässig störendes \nGewerbe mit Publikumsverkehr angedacht. Im Obergeschoss wären Wohnungen mit \nlärmabgewandten Öffnungen realisierbar.  \n\nDer Schliiffihof kann an zwei Stellen direkt von der Seestrasse oder alternativ vom \nSchliiffiplatz über die spannende Lücke zwischen Spinnereihauptbau und Haus am Platz \nerschlossen werden. Die Platzaufweitung am Werkkanal (Bereich zwischen \nBaubereichen A, C, 2 und 3) kann von den neuen publikumsaktivierenden Nutzungen \nvom Spinnereihauptbau auf Platzniveau profitieren. Die siedlungsinterne \nUmgebungsgestaltung soll im Industriecharakter erfolgen. Die unversiegelten \nUmgebungsflächen (z.B. Kies) reichen bis zur Fassade der Baukörper. Als \nAussenraumgestaltung sind an den Durchgängen präzis gesetzte Einzelbäume \nvorgesehen. Kleinere standortgerechte Sträucher dienen zur Zonierung beim \nKinderspielplatz oder zur Sicherung der Privatsphäre der Wohnungen im EG.  Eine \nIntegration von einem Bauerngarten mit Sockelmauer und Zaun wäre ebenfalls denkbar. \nDer Schliiffihof ist öffentlich zugänglich gestaltet. Eine mögliche Fortsetzung des \nIndustriepfades über den Werkkanal auf die Landzunge am Aabach wird dadurch \nermöglicht. Der Unterhalt vom Gewässerraum Aabach erfolgt ebenfalls in diesem \nFreiraum.  \n\nZurückversetzt zum Haus an der Strasse steht das Haus am Bach (Baubereich C) am \nWerkkanal. Eine durchgängige Fassadenschicht mit Balkonen, Laubengängen und \nAufenthalt lockert das Volumen am Aabach auf. Im Erdgeschoss ist beim \nviergeschossigen länglichen Baukörper ein Durchgang vorgesehen, der eine \nBlickbeziehung zum Gewässerraum ermöglicht. Der Durchgang mündet an einem durch \ndie Architekten vorgeschlagenen Steg zur optionalen Erschliessung der Landzunge über \nden Kanal.  \n\nAlle Plangrundlagen Stand Vorprojekt mit grafischem Nachweis GF sind im Anhang \n2 dokumentiert. \n\nIm Rahmen der 1. Vorprüfung bzw. Bereinigung vom privat definierten Gewässerraum \nwurde der Gestaltungsplan modifiziert. Der Baubereich B an der Seestrasse musste zu \nGunsten vom Baubereich C am Wasser schmaler ausgestaltet werden. Der Baubereich \nC ist bei dieser Anpassung Richtung Seestrasse gerutscht (selbes Mass wie revidierte \nGewässerabstandslinie). \n\nDiese Überarbeitung ist ebenfalls im Anhang 2 dokumentiert (Seite 1).  \n\nDas Vorprojekt hat einen Stand vom 5. Mai 2017 und wurde am 16. Dezember 2019 im \nBereich vom Baubereich B ergänzt. Deshalb wurde der Begriff Richtprojekt eingeführt, \nwelcher alle Projektfortschritte beinhaltet.  \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 24 \n\nIm bestehenden Gestaltungsplan von 1997 wurde das bauliche Potenzial innerhalb der \nBestandsliegenschaften definiert. Obwohl seinerzeit der Bereich von der Halle 9 als neu \nbebaubar deklariert wurde, erfolgte für das daraus resultierende Potenzial keine \nweitergehende Untersuchung als ein Neubau mit gleichem Volumen.   \n\nDie Limitierung auf eine eingeschossige Halle ist im Gestaltungsplan wie bereits erwähnt \naus dem Bestand abgeleitet, denn innerhalb der BZO ist bestehend auf dem Schliiffi -\nAreal eine Industriezone I4 hinterlegt, die vier Geschosse und zwei Dachgeschosse \nvorsieht. \n\nZusammen mit der Stadtbildkommission der Stadt Uster wurde das resultierende \nPotenzial im Beriech der Halle 9 abgestimmt, um die Qualitäten des Ortes zu stärken. \nDie städtebauliche Qualität mit der neuen Gebäudeflucht an der Seestrasse wurde \nentsprechend gewürdigt und mit einer Pflichtbaulinie im Baubereich A zur \nQualitätssicherung hinterlegt. Um dem Massstab von Niederuster gerecht zu werden, \nwurden für den Ersatzneubau im Bereich der Halle 9 mehrere Gebäude geplant, die mit \nunterschiedlichen Gebäudehöhen an der Seestrasse eine lebhafte und adäquate \nRaumbegrenzung bilden. Dies ist auch eine Reaktion auf die gegenüberliegende \ngrossmassstäbliche Zeilenbebauung vom Areal Schliiffi - Süd. \n\nDie Seestrasse in Niederuster ist geprägt von Platzaufweitungen, Starssenanschlüssen \nund Grünkörpern. Diese Themen sind im Projekt mit neuen Sichtbezügen zum Kanal \nbzw. Aabach eingeflossen. Der vorhandene Schliiffiplatz konnte durch die Stellung vom \nHaus am Platz (Baubereich A) räumlich markanter ausgestaltet werden. Zudem ist ein \nattraktiver Grünkörper mit Aufenthaltsqualität in diesem Bereich vorgesehen. Auch soll \nhier eine attraktive Station vom Industrielehrpfad entstehen. \n\nInnerhalb vom Gestaltungsplan wurde für das Haus am Bach (Baubereich C) ein \nWohnanteil von 100% vorgesehen, da sich dieser Bereich ausgezeichnet für Wohnen \neignet. Die beiden Gebäude entlang der Seestrasse (Baubereiche A und B) sind zur \nAttraktivitätssteigerung des Ortes im Erdgeschoss zwingend mit Gewerbe- und \nDienstleistungsflächen ausgebildet (Wohnanteil in diesen Baubereichen maximal 80%).  \n\nIn Zusammenarbeit mit der Stadt Uster und unter Berücksichtigung des  \nStadtentwicklungskonzepts (STEK) wurde im städtebaulichen Vertrag zur Revision vom \nGestaltungsplan Schliiffi – Nord vereinbart, dass die Obergeschosse in den \nBaubereichen A und B ebenfalls dem Arbeiten dienen sollen. Da der Gestaltungsplan \nein langfristiges Planungsinstrument ist, wurde dies deshalb nicht im Gestaltungsplan \nsondern im Städtebaulichen Vertrag fixiert. Sollte sich der Bedarf an Flächen für \nArbeitsplätze in den nächsten Jahren rückläufig entwickeln, könnten diese Flächen in \nden Obergeschossen marktgerecht zu Wohnen transformiert werden. Im SBV wurde bei \neiner Umnutzung die Verpflichtung zu preisgünstigem Wohnraum verankert. \n\nDie Stellung der Gebäude in den Baubereichen A und B bedeutet im Vergleich zur \nbestehenden Situation eine deutliche Aufwertung. Bestehend sind entlang der Halle 9 \nan der Fassade 11 Parkplätze. Zusammen mit der dafür erforderlichen Fahrbahn neben \ndem Trottoir, findet bestehend kein Dialog zwischen dem Gebäude und Fussgängern \nstatt. Auch die Definition vom Strassenraum ist durch die zurückversetzte Situation und \ndie eingeschossige Ausgestaltung der Halle 9 unbefriedigend.  \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 25 \n\nAussenräumliche Qualitäten und daraus resultierende Mehrwerte \n\nSchliiffi und See \n\nSchliiffi - Areal Nord als Scharnier zwischen Seestrasse, Schifflände und See. \n\nAm Schliiffiplatz einen Café trinken, am See Baden und Flanieren. Fussgänger, \nVelofahrer und Freizeitsportler bewegen sich auf den Wegen zwischen Schliiffi - Areal \nund See.  \n\nAttraktionen auf kurzer Strecke: Schliiffiplatz mit Café, Kulturraum, Station vom \nIndustrielehrpfad, Schifflände,  Seeufer, Strandbad, Bio-Bauernhof,  Besenbeiz, \nVeloladen etc. \n\n \nSchliiffi und See ryffel + ryffel Landschaftsarchitekten \n\n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 26 \n\nDNA von Niederuster \n\nDas Strassendorf ist noch spürbar: eine interessante Raumfolge entlang der Seestrasse, \ngeprägt durch markante Bauten und Vorplätze. \n\nDer Strassenraum weitet sich auf und verengt sich wieder. \n\nKleine Wege führen zum Bach oder auf die Felder. \n\nUmfasste Blumengärten bringen Abwechslung.  \n\nIn neuerer Zeit haben untypische Zeilenbauten längs zur Strasse den Charakter des \nStrassenraumes verunklärt.   \n\nDas Schliiffi - Areal nimmt die vorhandenen Strukturen auf und transferiert sie in unsere \nZeit. \n\n \n\nDNA von Niederuster ryffel + ryffel Landschaftsarchitekten \n\n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 27 \n\nVorzonen und Plätze \n\nDie sozialräumliche Struktur auf dem Schliiffi - Areal ist differenziert und subtil \nausgebildet. \n\nZur Strasse hin die öffentlichen Orte: das Trottoir weitet sich zwischen den Bauten zu \nkleinen Vorzonen und zum prägnanten Schliiffiplatz. \n\nDer Schliiffiplatz ist räumlich gefasst durch das alte Spinnereigebäude im Norden, durch \ndie Halle mit Turmbau und durch den Neubau im Baubereich A. \n\nDer rückwärtige Schliiffihof ist allgemein zugänglich, aber durch die Art der Gestaltung \nbereits etwas intimer. Er ist räumlich ebenfalls stark gefasst und öffnet sich zum \nOberwasserkanal. Der Schliiffihof leitet zum halbprivaten Zugangsbereich zu den \nWohnhäusern über. Auch diese Zone ist zugänglich, aber die dichtere Bepflanzung und \ndie kleinräumige Struktur deuten an, dass hier gewohnt wird. \n\n \n\nVorzonen und Plätze ryffel + ryffel Landschaftsarchitekten \n\n \n\nIm Städtebaulichen Vertrag wurden folgende Zugangsrechte in Form von \nDienstbarkeiten zu Gunsten der Stadt Uster vereinbart:  \n\nZugang West:  Schliiffiplatz bis und mit Brücke zu Baubereich 4 über den Aabach \nZugang Mitte:  zwischen Haus A und Haus 2 bis an den Kanal \nZugang Ost:  analog Zugangsbereich für Gewässerunterhalt bis an den Kanal \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 28 \n\nNaturraum Schliiffi – Nord \n\nDas Areal ist im Norden durch den Aabach mit den angrenzenden naturnahen Flächen \ngeprägt. Der Uferdamm zwischen Kanal und Aabach kann künftig als Trittstein zwischen \nAabachraum, Siedlungsraum und der offenen Landschaft am See entwickelt werden. \nKleinstrukturierte, naturnahe Gärten bieten schon heute Lebensraum für Tiere und \nPflanzen und sollen weiter gepflegt und neu angelegt werden. \n\n \n\n \n\nFotos Naturraum Schliiffi – Nord ryffel + ryffel Landschaftsarchitekten \n\n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 29 \n\nÖkologie und Naturräume \n\nDer Wald nördlich des Aabaches bildet einen natürlichen Rückzugsraum für Fauna und \nFlora. \n\nDer Uferdamm zwischen Kanal und Aabach dient als Trittstein zwischen Bach und \nSiedlungsraum: naturnahe Bepflanzung fördern. \n\nDurchlässige Belagsflächen im Schliiffihof und teilweise auch auf dem Schliiffiplatz \nlassen eine spontane Vegetationsentwicklung zu. \n\nBaumpflanzung zwischen den Bauten tragen zu einem angenehmen Klima bei. Ein \nnaturnaher Garten zum Wohnhof greift das Vorgartenthema auf (z.B. neben Baubereich \nB). \n\n \n\n \n\nÖkologie und Naturräume ryffel + ryffel Landschaftsarchitekten \n\n \n\n \n\n \n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 30 \n\nSchliiffiplatz \n\nEin Mit- und Nebeneinander von verschiedenen Tätigkeiten: \n\n- Aufenthaltsbereiche unter den Bäumen \n\n- Aussenwirtschaft zum Café \n\n- Zugang zu den Gewerbeliegenschaften \n\n- Anlieferung und Auslieferung für Bäckerei \n\nDie Materialisierungdes Platzes soll den industriellen Charakter unterstreichen: \neinfache, robuste Flächen aus Asphalt und wasserdurchlässigen Kiesbelägen. \n\nAlle Flächen sind à Niveau angelegt, auf eine bauliche Abgrenzung der Verkehrsflächen \nmittels Randsteinen wird verzichtet. \n\n \n\n \n\nSchliiffiplatz ryffel + ryffel Landschaftsarchitekten \n\n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 31 \n\nSchliiffihof \n\nSchliiffihof ist ein Begegnungsraum für alle Bewohner und Besucher des Areals: \nVerweilen, Beobachten, Kinderspiel.  \n\nDer Hof ist durch chaussierte wasserdurchlässige Flächen gekennzeichnet. Wegspuren \nzu den Wohnungen können mit Pflastersteinen befestigt werden. Bäume prägen den Hof \nund tragen zu einem stimmungsvollen Ambiente bei.  \n\nEin Holzdeck schliesst den Hof zum Oberwasserkanal hin ab und erlaubt Ausblicke auf \nden Aabach und das Industrieareal. Ein einfacher Spielplatz fügt sich selbstverständlich \nin die Gestaltung mit ein.   \n\nDer Übergang zum Wohnhof ist durch eine dichtere Bepflanzung gekennzeichnet, ein \ninformeller Ort, ohne trennende Hecken und Zäune. \n\nPrivat nutzbare Aussenräume sind als Loggien im Gebäude integriert und gegenüber \ndem Hofniveau leicht angehoben. \n\n \n\n \n\nSchliiffihof ryffel + ryffel Landschaftsarchitekten \n\n \n\n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 32 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\nFotos  ryffel + ryffel Landschaftsarchitekten \n\nStimmungsbilder \nSchliiffiplatz \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 33 \n\n3.2 PARKIERUNG \nIm Vorprojekt wird davon ausgegangen, dass im Bereich der Halle 9 ein durchgängiges \nUntergeschoss über alle Baubereiche erstellt wird (Baubereich U). Im Vorprojekt sind 20 \nunterirdische Abstellplätze nachgewiesen. In der Variante Untergeschoss ist \ndokumentiert, dass die definierten maximal 30 Parkplätze realisierbar sind. Alternativ \nkönnten die Parkplätze auch in Teilbereichen doppelreihig ausgestaltet, was bei der \nDefinition vom Maximum nicht berücksichtigt wurde. \n \n\n \nUntergeschoss Vorprojekt Entwurf Gigon/Guyer Architekten \n\n \nVariante Untergeschoss max. 30 Parkplätze \n\n \n\n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 34 \n\nSomit sind nach den Vorschriften im Gestaltungsplan Schliiffi - Nord maximal vierzig \nAbstellplätze (innerhalb des Perimeters) realisierbar: \nLiegenschaft Kat. Nr. C2629 (Platz):  8 AP oberirdisch (o.i) \nLiegenschaft Kat. Nr. C2629 (Seestrasse Halle Nr. 9):  0 AP Rückbau 11 PP (o.i.) \nLiegenschaft Kat. Nr. C2629 (Seestrasse Halle Nr. 9):  30 AP unterirdisch \nLiegenschaft Kat. Nr. C3073:  2 AP oberirdisch \n\nTOTAL ABSTELLPLÄTZE SCHLIIFFI - NORD 40 AP  \n \nAuf dem Perimeter Gestaltungsplan Schliiffi - Süd werden sechs Parkplätze für die \nNutzungen von Kat. Nr. C3105 beansprucht. Die restlichen einundvierzig Abstellplätze \nsind zur Nutzung für den Gestaltungsplan Schliiffi - Nord bestimmt. Diese können bei \ngrundbuchlicher Anmerkung im Rahmen der Baubewilligung für den Perimeter \nGestaltungsplan genutzt werden.  \nLiegenschaft Kat. Nr. C3105 (3 AP Eigenbedarf) 5 AP  unterirdisch \nLiegenschaft Kat. Nr. C3105 (3 AP Eigenbedarf) 10 AP  oberirdisch \nSP Art. 6756:  8 AP unterirdisch \n\nSP Art. 6744: 18 AP unterirdisch  \n\nTOTAL ABSTELLPLÄTZE SCHLIIFFI - SÜD 41 AP für Schliiffi - Nord \nAuf Basis des Richtprojekts können maximal 81 Abstellplätze nachgewiesen werden.  \n\n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 35 \n\n3.3 BEDARF AN PW ABSTELLPLÄTZEN  \n\nGemeindetyp 2 ÖV-Güteklasse C \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \nMassgeblicher Bedarf (Basis Richtprojekt) \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\nBerechneter massgeblicher Bedarf (Basis Richtprojekt) im Bereich von min. 51 bis max. \n76 Abstellplätzen.  \nDurch die Nutzungseinschränkungen im Städtebaulichen Vertrag in den Baubereichen \nA und B erhöht sich die Anzahl an Abstellplätzen im Projekt. Der effektiv erforderliche \nBedarf ist im Rahmen der Baubewilligung nachzuweisen.  \n\n \n\nFür die bestehenden Nutzungen gilt die Bestandsgarantie. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 36 \n\n3.4 BEDARF AN VELO ABSTELLPLÄTZEN \n\n \n\n \nBerechneter massgeblicher Bedarf an Velo Abstellplätzen: min. 118 für Gestaltungsplan \nPerimeter Schliiffi - Nord.  \n\nDer effektiv erforderliche Bedarf ist im Rahmen der Baubewilligung nachzuweisen. Für \ndie bereits realisierten Nutzungen gilt die Bestandsgarantie. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 37 \n\n3.5 MATERIALISIERUNG FASSADEN  \nDie Materialien der bestehenden Bauten werden fortgeführt: Klinkersteine für die an der \nStrasse liegenden Neubauten wären denkbar, Putz für die rückwärtigen Gebäude am \nWasser. Jedes Gebäude soll mit eigener Identität mit entsprechenden Fassaden \nrealisiert werden. \n\nHaus am Platz: Sichtmauerwerkfassade in Analogie zum bestehenden Schliiffigebäude, \noder gegliederte Putzgestaltung denkbar, feingliedrige, vertikale Holzmetallfenster in \nden Obergeschossen, grosse Schaufenster im EG, Eingangsfront am Platz und \neingezogene Balkonfronten. \n\nHaus an der Strasse: Sichtmauerwerkfassade in Analogie zum bestehenden \nSchliiffigebäude, oder gegliederte Putzgestaltung denkbar, Eingänge zu Ateliers und \nReihenhäuser gefasst, Holzmetallfenster mit niedrigen Brüstungen, Blechdach. \n\nHaus am Wasser: Putz auf Mauerwerk, Durchgang und Treppenraum als \nSichtmauerwerkfassade, vertikale Holzmetallfenster, Balkone und Stützen in Sichtbeton. \n\nSpinnereihauptgebäude: bestehende Putzfassade, bestehende Holzfenster mit \nHolzläden gestrichen, bestehendes Ziegeldach mit Dachlukarnen, neue Schaufenster im \nEG zum Schliiffihof bei Gewerbenutzung – alternativ Ergänzung im Stil des bestehenden \nFassadenbildes. \n\n \n\n3.6 NUTZUNGSMIX \nEs wird auf dem Perimeter Schliiffi - Nord eine ausgewogene Nutzungsdurchmischung \nangestrebt. Zum Platz und an der Seestrasse werden publikumsorientierte bzw. \npublikumsintensive Nutzungen im Erdgeschoss angestrebt. Um Flexibilität in einer \ngewachsenen Struktur mit bestehenden Mietverträgen zu ermöglichen, wurde der \nGestaltungsplan offen für die Anordnung der jeweiligen Nutzungen gestaltet. \n\nIm städtebaulichen Vertrag werden abweichend zum Nutzungsmix des Richtprojekts \nNutzungsbeschränkungen definiert, die in den folgenden Berechnung und im Schema \nzum Richtprojekt nicht enthalten sind. \n\nMit der vorgeschlagenen Nutzungskonzeption des Richtprojekts werden um den \nSchliiffiplatz Nutzungen im Bereich Verkauf / Dienstleistung / mässig störendes Gewerbe \nim Erdgeschoss vorgesehen, mit dem  Anspruch auf eine ausgewogene und der Lage \nentsprechende Nutzungsdurchmischung. \n\nDie Obergeschosse im Spinnereihauptgebäude verfügen über attraktive Lagequalitäten, \nauch für Wohnen.  \n\nAufgrund der Überarbeitung im Baubereich B (reduzierte Gebäudetiefe) wird auf eine \nNutzungsdurchmischung im EG verzichtet: Neu ist im Erdgeschoss vom Baubereich B \nkein Wohnen mehr vorgesehen. Im Obergeschoss wäre Wohnen denkbar, da \nlärmabgewandt alle Zimmer gelüftet werden können (vereinfachte Dachform gegenüber \nursprünglichem Vorprojekt). \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 38 \n\nSchema Angedachter Nutzungsmix Richtprojekt \n  \n\n  \n\n  \n\n \n\n   \n\nTotal GF Schliiffi – Nord \n\nGewerbe / Verkauf 19% 1’421 m² \nWohnen 67% 4’945 m² \nDienstleistung 14% 997 m² \nGesamtfläche  7’363 m²\n  \n\nGewerbe / Verkauf 0 m² \nWohnen 876 m² \nDienstleistung 0 m² \nTotal GF 3.OG 876 m² \n\n  \n\nGewerbe / Verkauf 0 m² \nWohnen 1’929 m² \nDienstleistung 0 m² \nTotal GF 2.OG           1'929 m²  \n\nGewerbe / Verkauf 0 m² \nWohnen 1’581 m² \nDienstleistung 639 m² \nTotal GF 1.OG 2’220 m²\n  \n\nGewerbe / Verkauf 1’421 m² \nWohnen 559 m² \nDienstleistung 358 m² \nTotal GF EG               2’338 m² \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 39 \n\n3.7 Öffentliche Interessen und Mehrwerte \nEine Teilrevision des Gestaltungsplans setzt voraus, dass im politischen Prozess \nöffentliche Interessen in die Gebietsentwicklung einbezogen werden. Der öffentlichen \nDurchwegung (Wegrechte) und dem Nutzungsmix (Erhalt von Arbeitsflächen) wurden \ndabei grosse Beachtung geschenkt.  \n\n \nDer Rückbau der bestehenden Halle, welche die Parzelle zwischen Seestrasse und \nAabach heute durchgängig besetzt, ermöglicht neu einen Bezug zwischen öffentlichem \nStrassenraum und dem Naturraum entlang des Aabachs. Im Städtebaulichen Vertrag \n(SBV) wurden Dienstbarkeiten zu Gunsten der Öffentlichkeit vereinbart. Die \nZugangsrechte umfassen den Zugang West mit «Schliiffiplatz» bis und mit Brücke zu \nBaubereich 4 über den Aabach, Zugang Mitte zwischen Haus A und Haus 2 bis an den \nKanal sowie Zugang Ost mit dem Zugangsbereich für Gewässerunterhalt bis an den \nKanal. \n\nInnerhalb den Baubereichen A und B sind im Gestaltungsplan 80% Wohnen zulässig. \nIm städtebaulichen Vertrag wurde dies zu Gunsten von Gewerbe- und \nDienstleistungsflächen (Anteil 100%) korrigiert. Der Ausschluss von Wohnen erfolgte im \nSBV, da der Gestaltungsplan ein langfristiges Planungsinstrument ist und allfällige \nändernde Bedürfnisse (marktgerecht) ermöglichen soll. Bei der optional möglichen \nUmnutzung zu Wohnen (Beurteilungsbasis: Leerstand 24 Monate in 4 Jahren) \nausschliesslich preisgünstiges Wohnen in diesen Baubereichen realisiert werden.  \n\n \nDer heutige Platz ist zweckmässig ausgestaltet und wird durch die umliegenden \nGebäude gefasst. Die Bäckerei ist als Retailfläche im Turmgebäude und der \nIndustriehalle publikumswirksam, zudem sind Dienstleistungsbetriebe sowohl im \nTurmhaus als auch im ehemaligen Spinnereihauptgebäude untergebracht. Der Platz \ndient als Parkplatzfläche und als Zugang für diese diversen Nutzungen. \n \n\n- Die Eigentümerin verpflichtet sich einen attraktiven, qualitativ hochwertigen \nAussenraum mit Bäumen und Aufenthaltsqualität auf dem projektieren \nSchliiffiplatz zu schaffen, der öffentlich zugänglich ist. Mit der Neuentwicklung \nsollen folgende Anforderungen an den Schliiffiplatz erfüllt: Adresse und Identität \nfür Dienstleistungen und Gewerbe stärken \n\n- Subzentrum Niederuster als Eingangstor von Uster aufwerten  \n- Besucherparkplätze und Anlieferung für Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe \n\nsicherstellen \n- Aufbau Beziehung zum Aabach \n- Attraktive Station am Industrielehrpfad \n- Öffentliche Wegrechte als Dienstbarkeiten im Grundbuch \n- Die Freiräume I und II sind öffentlich zugänglich ausgestaltet \n\n \nDie Schliiffi AG hat sich zu preisgünstigem Wohnen als Alternativnutzung in den \nBaubereichen A und B verpflichtet. Konzeptionell wurden bereits im Richtprojekt \nflächeneffiziente Wohnungen mit einfacherem Ausbaustandard entwickelt, die einen \nweiteren Beitrag zu preisgünstigen Wohneinheiten in Uster liefern.  \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 40 \n\nMit der Revision vom Gestaltungsplan Schliiffi - Nord werden zudem auf privater Ebene \ndie kantonalen Wachstumsvorgaben umgesetzt. Da Uster nur noch über wenige \nEntwicklungsgebiete mit Verdichtungspotenzial verfügt, sollte das \nVerdichtungspotenzial im Bereich der Schliiffi - Nord genutzt werden. \nDas kulturelle und inventarisierte Erbe soll durch einen verwaltungsrechtlichen Vertrag \nlangfristig gesichert werden. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 41 \n\n4. Erläuterung Gestaltungsplan \n\nA.  ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN \n\nArt. 1 Geltungsbereich und Bestandteile \nDer Gestaltungsplanperimeter Schliiffi - Nord hat eine Gesamtfläche von 6‘430 m² und \nbeinhaltet folgende Kataster: Kat.-Nr. C3073 mit 796 m² (ausserhalb Gestaltungsplan \n1‘405 m²) und Kat.-Nr. C2629 mit 5‘634 m². Dieser Gestaltungsplan ersetzt den \nbestehenden privaten Gestaltungsplan Schliiffi - Nord. \nDer zu revidierende Gestaltungsplan wurde vom Regierungsrat am 28. Mai 1997 mit \nBeschluss Nr. 1091 genehmigt.  \nDie Revision betrifft den südöstlichen Bereich, in dem der Baubereich 9 in drei neue \nBaubereiche gegliedert wurde. Mit der Revision vom Gestaltungsplan erfolgen zwei \nAnpassungen vom Perimeter: \nDie ehemalige Erweiterung auf der Parzelle C1483 für die Zufahrt der oberirdischen \nParkplätze beim Baubereich 9 ist nicht mehr erforderlich und wird deshalb entfernt – im \nBereich zur Parzelle C3272 fand bereits 1998 eine Grenzmutation statt, die im Sinne \neines sinnvollen Gestaltungsplanperimeters mit der Revision bereinigt wird.  \n\nDer Gestaltungsplan wird im Sinne von § 85 f. PBG neu festgesetzt. \nDer Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus Vorschriften und dem zugehörigen \nSituationsplan im Massstab 1:500. Der Planungsbericht nach Art. 47 RPV dient \nausschliesslich der Erläuterung des Gestaltungsplans und ist nicht verbindlicher \nBestandteil.  \n \nArt. 2 Verhältnis zum übergeordneten Recht \nSoweit die nachfolgenden Artikel nichts Abweichendes bestimmen, gelten die \nVorschriften des Planungs- und Baugesetzes (PBG) sowie der Bau- und Zonenordnung \nTeilrevision vom 25. März 2022 (BZO) der Stadt Uster mit Einschluss der ausführenden \nkantonalen Erlasse. \nVorgehendes kantonales und eidgenössisches Recht bleibt vorbehalten. \nWird der Gestaltungsplan aufgehoben, so gelten die dannzumaligen Vorschriften der \nBau- und Zonenordnung. \nDie Wirkung der Baulinien im Gestaltungsplangebiet ist während der Geltung des \nGestaltungsplans suspendiert. \n \nArt. 3  Ziele / Zweck  \nDer private Gestaltungsplan „Schliiffi - Nord“, Niederuster, bezweckt die Umnutzung des \nIndustrieareals unter dem Motto „Wohnen und Arbeiten in Niederuster“. Die \nwesentlichen Elemente des ehemaligen Fabrik-Ensembles sollen dabei in ihrem \nCharakter erhalten und die Identität des Ortes gestärkt werden. Durch die Setzung vom \nHaus am Platz bekommt der Schliiffiplatz mehr Gewicht. Zudem können durch den \nRückbau der Halle (Baubereich 9) neu Sicht- und Wegbezüge vom Platz und der \nSeestrasse zum Gewässerraum erstellt werden.   \n \n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 42 \n\nB.  NUTZUNG UND GESTALTUNG  \n\nArt. 4  Baubereiche, Gesamthöhen und Geschosszahl \nOberirdisch gliedert sich der Gestaltungsplanperimeter in folgende Baubereiche. Je \nBaubereich ist maximal ein Hauptgebäude zulässig. \n\n \n\n \n \nSituationsplan Grundriss Revidierter Gestaltungsplan Schliiffi - Nord \n\n \nBaubereiche für Bestandsbauten (gemäss Gestaltungsplan von 1997 nummeriert) \n\nBaubereich 1 Maschinenfabrikgebäude \nBaubereich 2 Spinnerei Hauptbau \nBaubereich 3 Werkstattgebäude \nBaubereich 4 Härterei \nBaubereich 5 Halle im Hof \nBaubereich 6 Turbinenhaus \nBaubereich 7 Verbindungsbau \nBaubereich 8 gelöscht (Eingangsbau nicht mehr vorhanden) \nBaubereich 9 gelöscht (Halle eingeschossig wird abgebrochen) \n\nBaubereich für Neubauten (ehemals Baubereich 9) \n Baubereich A Haus am Platz \n Baubereich B Haus an der Strasse  \n Baubereich C Haus am Wasser  \n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 43 \n\nIn den definierten Baubereichen ist je ein Hauptgebäude zulässig. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 44 \n\nBaubereiche für unterirdische Gebäude sind wie folgt definiert: \n Bestandsbauten  bestehend bzw. innerhalb der Baubereiche 1, 2, 4, 5 und 6 – \n\ninnerhalb der Baubereiche 3 und 7 ohne den Bereich der \nWasserbauten (Wehre, Überläufe, Unterwasserkanal) \n\n Neubauten innerhalb Baubereich U  \n \nDer Baubereich 8 Eingangsbau ist oberirdisch bereits rückgebaut. Unterirdisch bestehen \nim Zusammenhang mit dem Turbinenraum bauliche Anlagen. Deshalb wurde der \nBaubereich 6 im revidierten Gestaltungsplan um den rückgebauten Baubereich 8 \nerweitert (bereinigte Geometrie). \n\n \n \nGebäude oder Gebäudeteile sind innerhalb der Baubereiche anzuordnen. Davon \nausgenommen sind die folgenden Bauten, Bauteile und Anlagen: \n\n- Dachaufbauten in den Baubereichen für Bestandsbauten \n- Balkone Baubereich 2 – diese sind mit dem Schutzumfang abzustimmen. \n- Technische Anlagen (vorbehältlich der Regelung zur maximal zulässigen \n\nGebäudehöhe in Abs. 6)  \n- untergeordnete Nebenbauten zur Gartengestaltung \n- Kinderspielplätze und Kunstwerke \n\nDiese Regelung ist vorbehältlich der Gewässerschutzverordnung (Art. 41c GSchV): \nsofern die Bauten und Anlagen nicht in den Uferstreifen bzw. Gewässerraum ragen.  \n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 45 \n\nIn den Baubereichen gelten die folgenden maximalen Gesamthöhen mit der \ndazugehörigen maximalen Anzahl an Voll- und Dachgeschossen: \nBaubereich 1  bestehend  2 Vollgeschosse + 1 Dachgeschoss \nBaubereich 2  bestehend 3 Vollgeschosse + 1 Dachgeschoss \nBaubereich 3  bestehend 3 Vollgeschosse \nBaubereich 4  bestehend 2 Vollgeschosse \nBaubereich 5  bestehend 1 Vollgeschosse \nBaubereich 6  bestehend 2 Vollgeschosse \nBaubereich 7  bestehend 1 Vollgeschosse \nBaubereich A  458.80 müM 4 Vollgeschosse \nBaubereich B  452.40 müM  2 Vollgeschosse \nBaubereich C  457.90 müM  4 Vollgeschosse \n \n \n\n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 46 \n\n \n\n \nQuerschnitte Revidierter Gestaltungsplan Schliiffi - Nord \n\n \nBei Umbauten, Ersatzneubauten und Neubauten in den Baubereichen für \nBestandsbauten sind die heute bestehenden Gebäude- und Firsthöhen massgebend. \nBei energetischen Sanierungen der Altbauten oder Integration von Installationen zur \nNutzung der Sonnenenergie sind Überschreitungen im Rahmen von bis zu 20 cm \nzulässig.  \nDie maximal zulässige Gesamthöhe in den Baubereichen für Neubauten darf nicht \nüberschritten werden. Dies gilt insbesondere auch für Anlagen zur Nutzung von \nSonnenenergie und kleinere technisch bedingte Aufbauten. Um die Installation zu \nermöglichen, wurde gegenüber dem Richtprojekt eine Reserve vorgesehen. \nAusgenommen in dieser Regelung sind lediglich Kaminanlagen untergeordneter Natur. \n \n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 47 \n\nIn denjenigen Teilflächen der Baubereiche für Bestandsbauten, welche innerhalb des \nUferstreifens bzw. Gewässerraums des Aabachs liegen, bleiben die \ngewässerschutzrechtlichen Bestimmungen vorbehalten. \n\n \nSchema Gebäude innerhalb Gewässerraum \n\nArt. 5 Nutzung und Ausnutzung \nZur Umsetzung des Konzepts «Arbeiten und Wohnen auf dem Schliiffi – Areal» wurde \ndie Nutzung in allen Baubereichen flexibel gehalten: Folgende Nutzungen sind zulässig:  \nIn Baubereichen 4 und C ist nicht störendes Gewerbe, Dienstleistung, Verkauf und \nWohnen in allen Geschossen zulässig, wobei der Wohnanteil in diesen Baubereichen \n100% betragen darf. \nIn den Baubereichen 1, 2, 3, 5, 7, A und B ist nicht störendes sowie mässig störendes \nGewerbe, Dienstleistung, Verkauf und Wohnen zulässig, wobei der Wohnanteil \nhöchstens 80% betragen darf. Vorbehalten bleiben die beiden folgenden Vorschriften. \nIn den Baubereichen 1, 2, 3, 5, 7, A und B ist Wohnen aufgrund der Lärmbelastung vom \nWasserkraftwerk im Erdgeschoss nicht zulässig. \nIm Baubereich 6 ist Wohnen aufgrund der Lärmbelastung der Turbine nicht zulässig. \nBei mehreren Eigentümern im Gestaltungsplanperimeter ist mit jeder Nutzungsänderung \nder Nachweis zu erbringen, dass der maximale Anteil an Wohnen je Eigentümer nicht \nüberschritten wird. Im Richtprojekt ist ein Wohnanteil über alle Baubereiche von 70% \nvorgesehen.  \nIn den Vorschriften wird auf eine Beschränkung der maximal zulässigen Verkaufsfläche \nverzichtet, da der Perimeter nicht entsprechend frequentiert ist. Im Richtprojekt ist ein \nAnteil an Gewerbe / Verkauf mit 17% vorgesehen, wobei der Anteil an Verkauf sich auf \ndem Markt mit maximal 6 bis 10% einstellen wird (rund 1'000 m²). \nDie maximale Ausnutzung ergibt sich bei Umbauten und Ersatzneubauten innerhalb der \nBaubereiche für Bestandsbauten. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 48 \n\nDie maximale Geschossfläche (GF gemäss SIA 416) in den Voll- und Dachgeschossen \nder Baubereiche für Neubauten beträgt 3'340 m².  \nDurch die Festlegung der maximalen Geschossfläche und der maximalen Höhe der \nGebäude können keine weiteren nicht anrechenbaren Flächen generiert werden (wie \nz.B. Reduits, etc.), die eine zusätzliche Dichte für die Baubereiche der Neubauten \nverursacht.   \nAussengeschossflächen wie Laubengangerschliessungen, Balkone und Loggien sind \ninnerhalb der Geschossfläche nicht anrechenbar.   \nFlächenschema siehe Vorprojekt - Anhang 2. \nPreisgünstiger Wohnraum wurde im Städtebaulichen Vertrag für die Alternativnutzung \nder Dienstleistungs- und Gewerbeflächen in den Obergeschossen der Baubereiche A \nund B mit einem Anteil von 100% vereinbart.  \n \nArt. 6 Gestaltung / Abgrabungen / Abstände  \nBauten, Anlagen und Umschwung sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit der \nbaulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so \nzu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht.  \nDas Gebäude im Baubereich A muss auf die im zugehörigen Plan bezeichneten \nPflichtbaulinien an der Seestrasse gebaut werden. Somit kann sichergestellt werden, \ndass das städtebauliche Konzept umgesetzt wird. Die Pflichtbaulinie bezieht sich auf die \nGebäudeflucht an der Seestrasse, wobei nicht die gesamte Breite an der Seestrasse \nvom Baubereich A bebaut werden muss. Es ist derzeit vorgesehen, dass beim \nBaubereich A kein Eingang an der Seestrasse realisiert wird. Zur Stärkung vom Freiraum \nI ist die Gebäudeadresse zum Schliiffiplatz. \nDie Ausgestaltung der Dächer bei den Bestandsbauten richtet sich nach der \nbestehenden Dachgeometrie. Die Festlegungen vom bestehenden Gestaltungsplan \nmüssen nicht mehr im Detail beschrieben werden, da die Präzisierungen zu den \nDachaufbauten bereits alle realisiert sind. \nEs sind angemessene Abgrabungen und Aufschüttungen unter Vorgabe einer gut \nabgestimmten Einpassung der Bauten (inkl. Tiefgaragen und deren Einfahrten) und \nErschliessungen (Strassen und Wege) erlaubt. Diese haben grundsätzlich so \nzurückhaltend wie möglich zu erfolgen. Der Freiraum II Schliiffihof ist im Richtprojekt \nteilweise bis zu 40 cm höher als das angrenzende Niveau angedacht, um der \nbestehenden Topographie gerecht zu werden. \nUnter Vorbehalt einwandfreier, wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse \ndarf innerhalb der Baubereiche ohne Rücksicht auf Abstandsbestimmungen gebaut \nwerden. Zu Kataster Nr. C1483 ist ein Mindestabstand von 3.5 m einzuhalten.  \nIm Baubereich 2 dürfen gut gestaltete Balkone ausserhalb vom Baubereich realisiert \nwerden. Diese Regelung bezieht sich auf den Giebel zum Baubereich C. Die \nAusgestaltung ist mit dem denkmalpflegerischen Schutzumfang abzustimmen.  \nLaubengänge, Balkone und Loggien sind nur als Gebäudeeinschnitte zulässig. Dadurch \nsollen klare Baukörper mit prägnanten Gebäudekubaturen entstehen, die den \nStrassenraum städtisch fassen. \nAusnahme bildet hierbei die Fassade im Baubereich C, die über die gesamte \nFassadenlänge eine Schicht mit Balkonen und Laubenerschliessungen bilden kann. \nDadurch weicht sich die Fassade zum Bach auf und vernetzt sich besser mit der Natur. \nIm Baubereich C ist im bezeichneten Bereich ein ebenerdiger Personendurchgang mit \neiner Breite von mindestens 2.5 m i. L. freizuhalten. Der Durchschuss beim Haus am \nBach soll die Verbindung bzw. Sichtbeziehung vom Freiraum II zum Aabach stärken. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 49 \n\nWo eine Gefährdung durch Hochwasser besteht, muss die Bauherrschaft \neigenverantwortlich im Rahmen vom Bewilligungsverfahren die nötigen \nSchutzmassnahmen treffen. \n \nArt. 7 Denkmalschutz \nDas Ensemble der Bestandsbauten stellt ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs.1 lit. \nc) PBG dar. Auf dem Schliiffi - Areal waren in der Vergangenheit diverse \nIndustriebetriebe beherbergt: Seidenspinnerei, Automobilproduktion «Turicum» und \n«Weber», danach «Giesserei» und «Spindel-, Motoren- und Maschinenfabrik», die auch \nnoch Benzin und Petroleum produzierte. \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nGenehmigter Gestaltungsplan \n \nRechtskräftiger Gestaltungsplan genehmigt am 28. Mai 1997 durch Regierungsrat \n\nMit Genehmigung vom revidierten Gestaltungsplan Schliiffi - Nord tritt der von der Stadt \nUster ausgearbeitete verwaltungsrechtliche Schutzvertrag in Kraft. Darin sind alle \nkommunalen Schutzanforderungen an die Gebäude und das Ensemble geregelt. \nDas Kraftwerk „Schliiffi“ mit allen zugehörigen Bauten und Anlagen ist ein \nüberkommunales Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c) PBG und ist in seiner \nSubstanz und in seiner Wirkung ungeschmälert zu erhalten. Der Schutzumfang wird in \neinem separaten verwaltungsrechtlichen Vertrag zwischen Kanton und \nEigentümerschaft geregelt. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 50 \n\nArchäologische Zonen und Denkmalschutzobjekte GIS – Browser \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 51 \n\nC. FREIRÄUME  \n\nArt. 8 Freiraum \nDer Gestaltungsplanperimeter umfasst die folgenden übergeordneten Freiräume mit \nihren eigenen Charakteristiken:  \n Freiraum I Schliiffiplatz \n Freiraum II Schliiffihof \n Freiraum III Werkkanal \n \n\n \n \nDer Freiraum I Schliiffiplatz ist als öffentlicher Platz zu gestalten. Er dient der \nErschliessung der angrenzenden Gebäude und als deren Adresse. Innerhalb einer \neinheitlichen Gestaltung soll Grosszügigkeit die vielfältigen Nutzungsansprüche prägen: \nErschliessung und Parkierung für Besucher, Aufenthaltsort und Anlieferung, \nZugänglichkeit und Adresse der Nutzungen mit öffentlichem Charakter in den \nErdgeschossen. Dieser Freiraum ist mit Bäumen zu durchsetzen und soll sickerfähige \nEinfassungen bei mehrheitlicher Asphaltierung aufweisen. \n\nEin Mit- und Nebeneinander von \nverschiedenen Tätigkeiten: \nAufenthaltsbereiche unter den \nBäumen, Aussenwirtschaft um Café, \nZugang zu den Gewerbeliegen-\nschaften, Anlieferung und \nAuslieferung für Bäckerei, etc. \n\nDie Materialisierungdes Platzes soll \nden industriellen Charakter \nunterstreichen: einfache, robuste \nFlächen aus Asphalt und \nwasserdurchlässigen Kiesbelägen. \n\nAlle Flächen sind à Niveau angelegt, \nauf eine bauliche Abgrenzung der \nVerkehrsflächen mittels Randsteinen \nwird verzichtet. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 52 \n\nDer Freiraum II Schliiffihof dient den angrenzenden Nutzungen als Aussenraum. Er ist \nöffentlich zugänglich, sowie mit hoher Aufenthaltsqualität zu gestalten. Baumgruppen, \nsowie ein Spielplatz mit diversen Spielgeräten sind an geeigneter Stelle vorzusehen.  \n\nSchliiffihof ist ein Begegnungsraum für alle Bewohner und Besucher des Areals: \nVerweilen, Beobachten, Kinderspiel, etc. \n\nDer Hof ist durch chaussierte wasserdurchlässige Flächen gekennzeichnet. Wegspuren \nzu den Wohnungen können mit Pflastersteinen befestigt werden. Bäume prägen den Hof \nund tragen zu einem stimmungsvollen Ambiente bei.  \n\nEin Holzdeck schliesst den Hof zum Oberwasserkanal hin ab und erlaubt Ausblicke auf \nden Aabach und das Industrieareal. Ein einfacher Spielplatz fügt sich selbstverständlich \nin die Gestaltung mit ein.   \n\nDer Übergang zum Wohnhof ist durch eine dichtere Bepflanzung gekennzeichnet, ein \ninformeller Ort, ohne trennende Hecken und Zäune. \n\nPrivat nutzbare Aussenräume sind als Loggien im Gebäude integriert und gegenüber \ndem Hofniveau leicht angehoben. \n\n \n \nDer Zugang zum Aabach ist im Freiraum II (rechts im Bild) mit einer Breite von 3.5 m \nöffentlich zugänglich zu gestalten. Im gesamten Bereich dieser Luftsäule dürfen keine \nBauten und Anlagen errichtet werden. Der Zugang zum Gewässerraum ist so zu \ngestalten, dass er mit 40 t schweren Fahrzeugen befahrbar ist. \nDer Freiraum II ist planerisch so definiert, dass die ausgewiesenen Baubereiche A, B \nund C nicht vollumfänglich bebaubar sind. Die Baubereiche wurden grösser \ndimensioniert, um mehr Flexibilität für die weitere Projektierung zu ermöglichen. In den \nnachfolgenden Schemen wird aufgezeigt, welche Bebauungsmuster möglich wären und \nwelche Flächen zur Ausweisung vom Freiraum II einbezogen werden. \nDieser Freiraum muss mindestens eine Fläche von 930 m² aufweisen. In den beiden \nSchemen Variante A und B wird aufgezeigt, dass sich bei Verschiebungen der GF \ninnerhalb der Baubereiche für Neubauten die Freifläche vergrössert. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 53 \n\n \n\nBasis   Vorprojekt \n \n\nVariante A  \n  \n\nVariante B  \n \n\nBreiter  \nDurchgang \n\nBreiter  \nDurchgang \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 54 \n\n \nIm Freiraum III ist der Oberwasserkanal des Kraftwerks mit sämtlichen Anlageteilen in \nseiner Substanz und in seiner Wirkung ungeschmälert zu erhalten. Der Uferbereich ist \nals Grünraum von jeglicher Bebauung freizuhalten. \n\nDie Landfläche zwischen Kanal und Aabach dient zur Bewirtschaftung vom Gewässerraum. \nDieser Uferdamm zwischen dient zudem als Trittstein zwischen Bach und Siedlungsraum: \nnaturnahe Bepflanzung ist dabe zu fördern.Seitens Stadt Uster wurde die Nutzung dieser \nLandzunge für einen Industriepfad angedacht, was planerisch im Richtprojekt \nberücksichtigt wurde, aber nicht Bestandteil vom Gestaltungsplan ist. \nAllfällige Überdeckungen bzw. Brücken über den Werkkanal sind im Rahmen der \nProjektierung in Abstimmung mit dem AWEL zu prüfen.  \nBei der Ausgestaltung der Freiräume sind ausschliesslich einheimische, \nstandortgerechte Bäume und Sträucher zu verwenden. Für die Baumpflanzungen ist ein \nausreichend grosser Wurzelraum vorzusehen. \nAlle Freiräume sind öffentlich gestaltet und für die Durchwegung für Langsamverkehr \ngeeignet (per Fuss oder Velo). Gut gestaltete Veloabstellflächen gedeckt bzw. \nungedeckt sind in der weiteren planerischen Ausgestaltung auszuarbeiten. \nIn denjenigen Teilflächen der Freiräume, welche innerhalb des Uferstreifens bzw. \nGewässerraums des Aabachs liegen, bleibt die gewässerschutzrechtliche Bewilligung \nvorbehalten. \n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 55 \n\nD.  ERSCHLIESSUNG UND PARKIERUNG  \n\nArt. 9 Erschliessung \nDie Haupterschliessung vom Gestaltungsplanperimeter Schliiffi - Nord für den \nmotorisierten Individualverkehr kann, an den im zugehörigen Plan bezeichneten \nBereichen, ab der Seestrasse erfolgen.  \nDer Baubereich 4 Härterei wird über die Hohle Gasse erschlossen.  \nDer Erschliessungsbereich beim Baubereich B dient ausschliesslich für \nUnterhaltsarbeiten vom Werkkanal und vom Gewässerraum. \nDie Anlieferung für Dienstleistungsnutzungen, Verkaufsgeschäfte und Gewerbe erfolgen \nvia Freiraum I. \nDie Tiefgarage im unterirdischen Baubereich für Neubauten wird über Freiraum I \nerschlossen. Das Erschliessungsbauwerk ist dabei innerhalb vom Baubereich A zu \norganisieren.  \n\n \nArt. 10 Parkierung \nBasis bildet die «Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen \nErlassen» der Baudirektion Kanton Zürich (Oktober 1997). \nDie zulässigen Mindest- und Höchstwerte dürfen für die Bedarfskategorie sowie für jede \nNutzung einzeln bestimmt werden. Weitere Reduktionen für einzelne oder alle \nNutzungen sowie für die Bedarfskategorie können einzeln betrachtet mit einem \nMobilitätskonzept realisiert werden.  \nIm Freiraum I sind maximal acht oberirdische Parkplätze zulässig. Diese sollen für \nKunden / Besucher bereitgestellt werden. \nIm Gestaltungsplanperimeter von Kataster C3073 (Baubereich 4) sind zudem zwei \noberirdische Parkplätze vorhanden, die über die Hohle Gasse erschlossenen werden. \nIm unterirdischen Baubereich für Neubauten sind maximal 30 Parkplätze in der \nTiefgarage zulässig. \nAuf der Parzelle vom Gestaltungsplan Schliiffi - Süd sind 47 Abstellplätze im Eigentum \nder Schliiffi AG.  Beim Parkplatznachweis im Rahmen der Baueingabe können diese für \nden Nachweis Schliiffi - Nord genutzt werden. Für beanspruchte Abstellplätze ist eine \ngrundbuchrechtliche Anmerkung erforderlich. Die erforderlichen Pflichtparkplätze für die \nLiegenschaft Kataster Nr. C3105 der Schliiffi AG sind dabei zu berücksichtigen. \n\n \nArt. 11 Abstellplätze für Fahrräder, Kinderwagen und Motorräder \nDie Erstellung von Abstellplätzen für Fahrräder, Kinderwagen und Motorräder richtet sich \ngrundsätzlich nach der aktuellen «Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in \nkommunalen Erlassen» der Baudirektion Kanton Zürich (Oktober 1997). \nAbstellplätze für Besucher und Kunden sind an geeigneten Stellen im Freiraum I oder II \nvorzusehen. Sie können ungedeckt sein und sind im Rahmen der Baubewilligung \nnachzuweisen. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 56 \n\nE.  Umwelt  \n\nArt. 12 Ökologische Massnahmen \nDas Platzwasser ist soweit möglich über eine durchwurzelte Schicht direkt zu versickern.  \nDas Dachwasser ist soweit möglich mit geeigneten Anlagen zu versickern. Alternativ \nwäre eine direkte Einleitung in den Werkkanal oder Aabach möglich.  \nBei Neubauten sind im angemessenen Umfang Nistgelegenheiten für \ngebäudebewohnende Vogelarten vorzusehen. Flachdächer von Neubauten mit einer \nFläche von mehr als 50 m² sind, mit Ausnahme von begehbar ausgestalteten oder der \nNutzung von Sonnenenergie dienenden Teilbereichen, extensiv zu begrünen. \nBeleuchtungen haben im Sinne einer Vermeidung von Lichtemissionen grundsätzlich so \nzurückhaltend wie möglich zu erfolgen. Die Empfehlungen in der «Vollzughilfe \nLichtemissionen* (aktualisierte vom 27. Oktober 2021) des BAFU und die Anforderungen \ngemäss SIA-Norm 491 «Vermeidung unnötiger Lichtemissionen im Aussenraum» sind \nzu berücksichtigen. \nDas Beleuchten von Objekten ist bewilligungspflichtig. Derzeit sind keine \nObjektbeleuchtungen vorgesehen. \nDie Fassadengestaltung muss vogelverträglich gemäss den Vorgaben der Broschüre \n«Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht» der schweizerischen Vogelwarte von \n2012 erfolgen. \n\n \n \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 57 \n\nArt. 13 Energie \nNeubauten sind so auszugestalten, dass der Heizwärmebedarf die um 10% reduzierten \nWerte gemäss den gültigen Wärmedämmvorschriften der Baudirektion nicht \nüberschreitet. \nIn den Baubereichen für Neubauten ist nachzuweisen, dass 100% des zulässigen \nWärmebedarfs für Heizung und Warmwasser mit erneuerbaren Energien gedeckt ist. Mit \nAnschluss an die Fernwärme wird diese Forderung bereits erfüllt.   \nNeubauten sind an den Wärmeverbund gemäss Priorität in der kommunalen \nEnergieplanung anzuschliessen. Beim Heizungsersatz in bestehenden Bauten ist ein \nentsprechender Anschluss in erster Priorität zu prüfen; eine andere Lösung kann nur als \nEinzelfall mit stichhaltiger Begründung gewählt werden. Es gilt die \nAnschlussverpflichtung nach § 295 PBG.  \n\n \nPriorität «Kommunale Energieplanung» Ausgabe 2012  \n \nDerzeit ist das Areal Schliiffi - Nord am Rande der Proiritätsgebiete P1 bzw P2. \nZudem ist in der Karte für das Areal eine Grundwassernutzung vermerkt.  \n \nArt. 14 Lärmschutz  \nIm Gestaltungsplanperimeter gelten in den Baubereichen die Grenzwerte folgender \nEmpfindlichkeitsstufen gemäss Lärmschutzverordnung: \nES II in den Baubereichen 4 und C; \nES III in den Baubereichen 1, 2, 3, 5, 6, 7, A und B;  \nDie Lärmemission infolge der Wasserkraftanlage führt im Baubereich 6 und Teilen der \nBaubereiche 2 und 3 zur Empfindlichkeitsstufe ES III.    \nBei einer Wohnnutzung in den Baubereiche 2, 3 und 6 muss das Lärmgutachten im \nRahmen des Bewilligungsverfahrens um die Emissionen der Turbine und der Überläufe \nergänzt werden. Für bereits realisierte Wohnnutzungen gilt Bestandsgarantie.                                                                      \nIm Anhang 1 Lärmgutachten Verkehr sind alle Themen betreffend Lärmschutz \nbehandelt. \n\n\n\nP L A N U N G S B E R I C H T   -   3 0 .   J U N I   2 0 2 2 58 \n\nF.  SCHLUSSBESTIMMUNGEN  \n\nArt. 16 Inkrafttreten, Änderungen \nDie Revision des privaten Gestaltungspans Schliiffi - Nord wird mit Rechtskraft der \nkantonalen Genehmigung verbindlich. Der Stadtrat publiziert das Datum der \nInkraftsetzung gemäss § 6 PBG. \n \n\n \n  \n\n \n\n \n\n\n