20241111-RB-GR-Sitzung 30.09.2024

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text: \nStadt Dübendorf \nBehördendi mste - Eingang \n\n1 2. Nov. 2024 \nzur Kennlnlsan: [zum Antrag an: \n\nrErledigung11n: \n\nStadt Dübendorf \nGemeinderat \n\nAuszug aus den Verhandlungen des Gemeinderates vom \n30. September 2024 \n1. Dem Fussballclub Dübendorf wird für die nächsten vier Jahre und somit für die \n\nSaison 2023/24 bis 2026/27 ein jährlicher Unterstützungsbeitrag von max. \nFr. 81 '200.00 an die lnfrastrukturkosten genehmigt. (GR Geschäft Nr. 43/2023) \n\n2. Dem Eishockeyclub Dübendorf wird für die nächsten vier Jahre und somit für die \nSaisons 2024/25 bis 2027/28 ein jährlicher Unterstützungsbeitrag von \nFr. 105'000.00 an die lnfrastrukturkosten ausgerichtet. (GR Geschäfts-Nr. 26/2024) \n\n3. Dem Verein Kino Orion wird für die Jahre 2025 bis 2027 ein jährlicher \nUnterstützungsbeitrag von Fr. 50'000.00 ausgerichtet. Der benötigte jährliche Kredit \nvon Fr. 50'000.00 wird bewilligt. Die Krediterteilung wird dabei auf die Jahre 2025 bis \n2027 beschränkt. (GR Geschäfts-Nr. 29/2024) \n\n4. Dem Vorhaben Tempo 30 Zone "Zwicky-Areal" wird zugestimmt. \n(GR Geschäfts-Nr. 25/2024) \n\n5. Aline Helbling wird als Ersatz für den interimistischen stellvertretenden \nGemeinderatssekretär Rico Roffler per 15. November 2024 bis zum Rest der \nAmtsdauer 2022 -2026 gewählt. (GR Geschäft Nr. 50/2024) \n\nDas Begehren um Anordnung einer Urnenabstimmung über die Beschlüsse gemäss den \nZiffern 1 bis 4 kann gestützt auf§ 157 Gesetz über die politischen Rechte (GPR) und \nArt. 12 Abs. 2 Ziff. 1 der Gemeindeordnung (GO) der Stadt Dübendorf von 150 \nStimmberechtigten innert 60 Tagen nach der amtlichen Veröffentlichung \n(Volksreferendum) beim Stadtrat oder gestützt auf Art. 12 Abs. 2 Ziff. 2 GO von 14 \nMitgliedern des Gemeinderates innert 14 Tagen nach der Beschlussfassung \n(Parlamentsreferendum) beim Büro des Gemeinderates eingereicht werden. \n\nGegen die Beschlüsse kann, von der Veröffentlichung an gerechnet, beim Bezirksrat \nUster, Amtsstrasse 3, 8610 Uster, innert 5 Tagen schriftlich Rekurs in \nStimmrechtssachen (§ 19 Abs. 1 lit. c Verwaltungsrechtspflegegesetz (VRG) i. V. m. \n§ 21 a f. VRG) und innert 30 Tagen schriftlich Rekurs(§ 19 ff. VRG) erhoben werden. Die \nRekursschrift muss einen Antrag und dessen Begründung enthalten. Der angefochtene \nBeschluss und die angerufenen Beweismittel sind genau zu bezeichnen und wenn \nmöglich beizulegen. \n\nDübendorf, 4. Oktober 2024 \n\nRoger Gallati, Gemeinderatspräsident \nFriederike Häfeli, Gemeinderatssekretärin \n\nBescheinigung: \nGegen diesen Beschluss ist beim \nBezirksrat Uster \n\nbis 11. Nov. 2024 \nkein Rechtsmittel eingelegt worden. \nBezirksratskanzlei Uster, die Ratsschreiberin: \n\nrf. ~711 \n\n\n


text: \n \n\n \n\nStadt Dübendorf \n\n \n\nBau- und Zonenordnung: Teilrevision \nKommunaler Mehrwertausgleich \n\nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\n24. Januar 2022  \n\n  \n    \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 2 \n \n\n \n\nStadt Dübendorf  \n\nStadtplanung \n\nStadthaus  \n\nUsterstrasse 2 \n\n8600 Dübendorf \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nProjektteam EBP \n\nValentina Grazioli \n\nJonas Hunziker \n\n \n\nEBP Schweiz AG \n\nMühlebachstrasse 11 \n\n8032 Zürich \n\nSchweiz \n\nTelefon +41 44 395 16 16 \n\ninfo@ebp.ch \n\nwww.ebp.ch \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 3 \n \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1. Ausgangslage 4 \n\n1.1 Anlass der Teilrevision 4 \n\n1.2 Worum geht es bei der Mehrwertabgabe? 4 \n\n1.3 Planungsgegenstand 5 \n\n1.4 Ziele der Teilrevision 5 \n\n1.5 Planungsprozess 6 \n\n1.6 Inhalt und Aufbau des erläuternden Berichts 6 \n\n2. Anforderungen an die Teilrevision 6 \n\n2.1 Raumplanungsgesetz 6 \n\n2.2 Mehrwertausgleichsgesetz 7 \n\n2.3 Mehrwertausgleichsverordnung 9 \n\n3. Die Anpassungen der Bau- und Zonenordnung 10 \n\n3.1 Erhebung einer Mehrwertabgabe 10 \n\n3.2 Erträge 11 \n\n4. Auswirkungen der Teilrevision 12 \n\n4.1 Höhe der Mehrwertabgabe 12 \n\n4.2 Auswirkungen für Grundeigentümer 13 \n\n4.3 Auswirkungen für die Stadt 15 \n\n4.3.1 Grundlage für Erhebung des Mehrwertausgleichs und \n\nEinrichtung des Mehrwertausgleichsfonds 15 \n\n4.3.2 Potenzielle Erträge 16 \n\n4.3.3 Potenzielle Kosten und Mindereinnahmen 16 \n\n4.4 Auswirkungen auf den Immobilienmarkt 18 \n\n5. Dokumentation der Mitwirkung 19 \n\n5.1 Öffentliche Auflage und Anhörung 19 \n\n5.2 Kantonale Vorprüfung 20 \n\n \n\n \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 4 \n \n\n \n\n1. Ausgangslage \n\n1.1 Anlass der Teilrevision \n\nMit dem revidierten Raumplanungsgesetz (RPG) von 2014 wird den Kanto-\n\nnen vorgeschrieben, den Ausgleich von Planungsvor- und Nachteilen zu re-\n\ngeln. Mit dem kantonalen Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und der Mehr-\n\nwertausgleichsverordnung (MAV) wird diese Vorgabe aus dem RPG im Kan-\n\nton Zürich umgesetzt. Beide Vorlagen – Gesetz und Verordnung – sind an-\n\nfangs 2021 in Kraft getreten.  \n\nGemäss dem MAG erhalten die Gemeinden die Möglichkeit, eine kommu-\n\nnale Mehrwertabgabe von bis zu 40 % auf Um- und Aufzonungen zu erhe-\n\nben. Damit diese erhoben werden kann, muss eine Grundlage in der Bau- \n\nund Zonenordnung (BZO) geschaffen werden.  \n\nDie Stadt Dübendorf hat bei Gestaltungsplänen bisher in der Regel städte-\n\nbauliche Verträge mit den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern \n\nausgehandelt. Im Rahmen solcher Verträge wurde bisher teilweise auch eine \n\nMehrwertabgabe ausgehandelt. Die Mehrwertabgabe im Rahmen von städ-\n\ntebaulichen Verträgen wurde dabei direkt auf das RPG gestützt erhoben. Ab \n\ndem Zeitpunkt des Inkrafttretens des MAG, ist dies nicht mehr möglich. Die \n\nErhebung einer Mehrwertabgabe – auch im Rahmen von städtebaulichen \n\nVerträgen – benötigt dann zwingend eine Grundlage in der BZO. \n\nMit der vorliegenden Teilrevision der BZO wird diese Grundlage geschaffen. \n\nZiel der Teilrevision ist es, dass die Bestimmungen zur Erhebung der kom-\n\nmunalen Mehrwertabgabe vorliegen. Diese Bestimmungen sollen vor der \n\nlaufenden Gesamtrevision erlassen werden. Damit wird die Grundlage ge-\n\nschaffen, um die Mehrwertabgabe für die im Rahmen der Gesamtrevision \n\ngeplanten Auf- und Umzonungen zu erheben. \n\n \n\n1.2 Worum geht es bei der Mehrwertabgabe? \n\nPlanungsmassnahmen wie Ein-, Auf- oder Umzonungen können für Grund-\n\nstückseigentümer erhebliche Mehrwerte bewirken. Unter Mehrwert wird die \n\nDifferenz zwischen dem Wert eines Grundstücks vor und nach der Planungs-\n\nmassnahme verstanden. Der Grund für die Erhöhung des Grundstückswert \n\nist, dass mit Ein-, Auf- oder Umzonungen die Nutzungsmöglichkeiten – und \n\ndamit die erzielbaren Erträge – des Grundstücks verbessert werden. \n\nDie so ausgelösten Mehrwerte bzw. Planungsvorteile entstehen einzig auf-\n\ngrund von staatlichem Handeln. Gleichzeitig ziehen die Planungsmassnah-\n\nmen in der Regel Kosten für Erschliessung und andere öffentliche Infrastruk-\n\nturen nach sich, die regelmässig von der öffentlichen Hand bezahlt werden. \n\nMit der Mehrwertabgabe wird ein Teil des durch Ein-, Auf- oder Umzonung \n\nentstandenen Mehrwerts abgeschöpft. Die Grundeigentümerinnen und \n\nGrundeigentümer beteiligen sich so an den Kosten, die durch die Planungs-\n\nmassnahmen für die öffentliche Hand entstehen. Für die Verwendung der \n\nRegelung von Pla-\n\nnungsvor- und \n\nNachteilen \n\nKommunaler Mehr-\n\nwertausgleich auf \n\nUm- und Aufzonun-\n\ngen \n\nGesetzliche Grund-\n\nlage ab 2021 nötig \n\nTeilrevision als \n\nGrundlage zur Er-\n\nhebung der kom-\n\nmunalen Mehr-\n\nwertabgabe \n\nPlanungsmassnah-\n\nmen können \n\nGrundstückswert \n\nerhöhen \n\nBeteiligung der \n\nGrundeigentümer \n\nan den Kosten \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 5 \n \n\n \n\nErlöse aus der Mehrwertabgabe werden zweckgebundene Fonds eingerich-\n\ntet.  \n\n \n\nAbbildung 1 Planungsmassnahmen, die zu Mehrwerten führen (Quelle: Amt für Raumentwick-\n\nlung Kanton Zürich, 2016) \n\n \n\n1.3 Planungsgegenstand \n\nDie BZO ist Teil der kommunalen Nutzungsplanung und bildet das wichtigste \n\nkommunale Instrument zur Steuerung der räumlichen Entwicklung, indem \n\nsie die zulässige Art und das Mass der Nutzung des Bodens ordnet. Damit \n\nsetzt die Stadt mit der BZO ihre eigenen räumlichen Ziele sowie die überge-\n\nordneten Vorgaben in der Raumplanung grundeigentümerverbindlich um. \n\nDie BZO besteht aus dem Reglement und dem Zonenplan samt den dazu-\n\ngehörigen Ergänzungsplänen.  \n\nDie Regelung der Mehrwertabgabe muss gemäss § 19 Abs. 1 MAG in der \n\nBZO erfolgen. Die vorliegende Teilrevision umfasst die Bestimmungen zum \n\nAbgabesatz, zur Freifläche, unterhalb der Grundstücke von der Mehrwertab-\n\ngabe befreit sind, sowie Bestimmungen zur Einrichtung des kommunalen \n\nMehrwertausgleichsfonds (vgl. Kapitel 3). Die Teilrevision beinhaltet nur \n\nneue Bestimmungen. Bestehende Bestimmungen der rechtskräftigen BZO \n\nvon Dübendorf werden nicht angepasst. Am Zonenplan sowie an den Ergän-\n\nzungsplänen werden keine Anpassungen vorgenommen.   \n\nDer erläuternde Bericht ist zwingender Bestandteil der BZO-Revision und \n\nrichtet sich nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV). Der Bericht \n\nenthält ergänzende Informationen zu den Inhalten und dem Prozess der Teil-\n\nrevision und dokumentiert die vorgenommenen Anpassungen.  \n\nNeben den Anpassungen an der BZO muss ein Fondsreglement ausgear-\n\nbeitet werden, in dem die Einzelheiten der Fondsverwaltung festgelegt wer-\n\nden. Diese Regelungen sind nicht Bestandteil der vorliegenden Teilrevision \n\nder BZO, werden aber parallel erarbeitet. Zuständig für den Erlass des \n\nFondsreglements ist der Gemeinderat.  \n\n \n\n1.4 Ziele der Teilrevision \n\nDas Ziel der Teilrevision der BZO ist es, die gesetzliche Grundlage zu schaf-\n\nfen, um die Mehrwertabgabe in der Stadt Dübendorf einzuführen. Darüber \n\nhinaus gilt es, die Einrichtung eines Mehrwertausgleichsfonds zu regeln. \n\nBZO steuert räumli-\n\nche Entwicklung \n\ngrundeigentümer-\n\nverbindlich \n\nRegelung Mehr-\n\nwertabgabe in BZO \n\nErläuternder Be-\n\nricht \n\nWeiter Anpassun-\n\ngen \n\nGesetzliche Grund-\n\nlage für Mehr-\n\nwertabgabe schaf-\n\nfen \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 6 \n \n\n \n\n1.5 Planungsprozess \n\nDas MAG sowie die MAV bilden die Grundlage für die vorliegende Teilrevi-\n\nsion. Das MAG und die MAV traten am 1. Januar 2021 gemeinsam in Kraft.  \n\nDamit in der BZO von Dübendorf eine Grundlage zur Erhebung der Mehr-\n\nwertabgabe bei Um- und Aufzonungen vorliegt, wird vorgängig zur laufenden \n\nGesamtrevision eine Teilrevision der BZO durchgeführt, die nur die Mehr-\n\nwertabgabe betrifft. Die Erarbeitung des Entwurfs der Teilrevision erfolgte \n\nzwischen Mai und Juni 2020. Der Stadtrat verabschiedete den Teilrevisions-\n\nentwurf am 9. Juli 2020 für die öffentliche Auflage und zur Vorprüfung durch \n\nden Kanton. Die öffentliche Auflage und die kantonale Vorprüfung fanden \n\nvom 17. Juli bis 17. September 2020 statt. Während der öffentlichen Auflage \n\nkonnte sich jede und jeder zum Entwurf der Teilrevision äussern und Anträge \n\nzur Anpassung stellen. Die Anträge wurden gesammelt und einzeln geprüft. \n\nSoweit sie berücksichtigt wurden, sind sie in die anschliessende Überarbei-\n\ntung der Vorlage eingeflossen. Die nicht berücksichtigten Einwendungen \n\nwerden in Kapitel 5 des vorliegenden Berichts dokumentiert. \n\nNach der Überarbeitung wird die Teilrevision dem Gemeinderat überreicht. \n\nVorgesehen ist, dass der Gemeinderat die Teilrevision im dritten Quartal \n\n2022 erlässt. Vorbehältlich des fakultativen Referendums tritt die Teilrevision \n\nca. im vierten Quartal 2022 in Kraft. Anschliessend werden im Rahmen der \n\nGesamtrevision die Bestimmungen zum Mehrwertausgleich in die neue BZO \n\nintegriert. \n\n \n\n1.6 Inhalt und Aufbau des erläuternden Berichts \n\nDer vorliegende erläuternde Bericht ist folgendermassen aufgebaut: Kapitel \n\n2 fasst die übergeordneten Anforderungen an den kommunalen Mehrwert-\n\nausgleich zusammen. Die neuen Bestimmungen in der BZO werden an-\n\nschliessend in Kapitel 3 dokumentiert. Deren Auswirkungen hält das darauf-\n\nfolgende Kapitel 4 fest. In Kapitel 5 werden die im Rahmen der öffentlichen \n\nAuflage, Anhörung und kantonalen Vorprüfung eingegangenen Einwendun-\n\ngen dokumentiert. \n\n2. Anforderungen an die Teilrevision \n\n2.1 Raumplanungsgesetz \n\nArt. 5 des Raumplanungsgesetztes (RPG) beauftragt die Kantone, erhebli-\n\nche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach RPG entstehen, zu re-\n\ngeln. Mit der Revision des RPG 2014 wurde Art. 5 mit Mindestvorgaben \n\n(Art. 5 Abs. 1bis–1sexies RPG) ergänzt. Diese betreffen u. a. den Abgabe-\n\nsatz sowie die Verwendung der erhobenen Mittel und schreiben vor, dass \n\nmindestens eine Mehrwertabgabe bei Einzonungen erhoben werden muss. \n\n \n\nMAG und MAV als \n\nGrundlage \n\nErarbeitungspro-\n\nzess \n\nErlass durch Ge-\n\nmeinderat \n\nKapitelstruktur \n\nVorgaben des RPG \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 7 \n \n\n \n\n2.2 Mehrwertausgleichsgesetz \n\nDas MAG und die MAV halten die wesentlichen Rahmenbedingungen für die \n\nRegelung der Mehrwertabgabe in den Städten und Gemeinden des Kantons \n\nZürich fest. Das MAG sieht demnach zwei Arten der Mehrwertabgabe vor: \n\ndie kantonale und die kommunale Mehrwertabgabe.  \n\nDie kantonale Mehrwertabgabe wird nur auf Einzonungen und Umzonungen \n\nvon Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen erhoben. Der Abgabesatz – \n\nalso der Anteil des Grundstückmehrwerts, der abgeschöpft wird – beträgt \n\n20 %. Von der Abgabe befreit, sind Mehrwerte unter Fr. 30'000. Der Erlös, \n\nder durch die Mehrwertabgabe entsteht, wird einem kantonalen Mehrwert-\n\nausgleichsfonds zugewiesen. Die Mittel im kantonalen Fonds können z. B. \n\nfür Entschädigungen für Auszonungen verwendet werden. Über die Verwen-\n\ndung der Mittel entscheidet der Kanton nach Massgabe der gesetzlichen \n\nVorgaben. Die kantonale Abgabe auf Einzonungen gilt unabhängig davon, \n\nob die Stadt Dübendorf eine kommunale Abgabe einführt.  \n\nDie kommunale Mehrwertabgabe kann auf Aufzonungen und Umzonungen, \n\ndie nicht die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen betreffen, erhoben \n\nwerden. Das MAG gewährt Städten und Gemeinden die Möglichkeit, eine \n\nMehrwertabgabe von bis zu 40 % auf den um Fr. 100'000.- reduzierten \n\nMehrwert einzuführen (vgl. § 19 Abs. 3 MAG). Es steht den Städten und \n\nGemeinden frei, auf die Einführung einer kommunalen Mehrwertabgabe zu \n\nverzichten. Der Erlös, der für die Städte und Gemeinden durch die Mehr-\n\nwertabgabe entsteht, wird einem kommunalen Mehrwertausgleichsfonds zu-\n\ngewiesen. Die Mittel im kommunalen Fonds können für kommunale Pla-\n\nnungsmassnahmen gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG verwendet werden. Über die \n\nVerwendung der Mittel entscheidet die Stadt nach Massgabe der gesetzli-\n\nchen Vorgaben und der Bestimmungen des zu erarbeitenden Fondsregle-\n\nments. \n\n \n\nAbbildung 2 Prinzip der kommunalen Mehrwertabgabe im Kanton Zürich (Eigene Abbildung) \n\nKantonales Mehr-\n\nwertausgleichsge-\n\nsetz \n\nKantonale Abgabe \n\nKommunale Ab-\n\ngabe \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 8 \n \n\n \n\nSofern die Städte und Gemeinden eine kommunale Mehrwertabgabe einfüh-\n\nren, müssen sie gemäss § 19 Abs. 2 MAG eine minimale Grundstücksgrösse \n\n(Schwellenwert) festlegen, ab der die Mehrwertabgabe erhoben wird. Die \n\nminimale Grundstücksgrösse kann zwischen 1'200 m2 und 2000 m2 betra-\n\ngen. Ist eine Grundstücksfläche, die auf- oder umgezont wird, geringer als \n\ndie in der BZO bezeichnete minimale Grundstücksgrösse, so ist das Grund-\n\nstück grundsätzlich von der Mehrwertabgabe befreit.  \n\nDie Befreiung von der Mehrwertabgabe für Grundstücke unterhalb der mini-\n\nmalen Grundstücksfläche gilt allerdings nur, wenn der Mehrwert geringer ist \n\nals Fr. 250'000. Ist der Mehrwert grösser als Fr. 250'000 so müssen auch \n\nGrundstücke, die kleiner als die minimale Grundstücksgrösse sind, eine \n\nMehrwertabgabe entrichten. Dabei ist der effektive Mehrwert relevant und \n\nnicht der um Fr. 100'000 reduzierte Mehrwert. Der Abzug von Fr. 100'000 \n\nhat also keinen Einfluss auf die Beurteilung, ob die Grenze von Fr. 250'000 \n\nerreicht wird oder nicht. \n\nGemäss § 19 Abs. 5 MAG können Kosten im Zusammenhang mit Planungs-\n\nverfahren, die massgeblich zur Verbesserung der Siedlungsqualität beitra-\n\ngen, vom ausgleichspflichtigen Mehrwert abgezogen werden. \n\n \n\n \n\nAbbildung 3 Funktionsweise des Schwellenwerts und der Mehrwertgrenze von Fr. 250'000 (Ei-\n\ngene Abbildung) \n\nNeben der Erhebung einer Mehrwertabgabe mit dem ordentlichen Abgabe-\n\nsatz besteht gemäss MAG weiterhin die Möglichkeit, dass Städte und Ge-\n\nmeinden die Mehrwertabgabe im Rahmen von städtebaulichen Verträgen re-\n\ngeln, etwa bei der Ausarbeitung von Gestaltungsplänen. Die Abgabe bei \n\nstädtebaulichen Verträgen kann von der ordentlichen Abgabe abweichen. \n\nGemäss § 19 Abs. 6 MAG ist ein vertraglicher Ausgleich nur anstelle der \n\nAbgabe zulässig. Das heisst, dass wenn es zu keiner Einigung zwischen den \n\nVertragsparteien kommt, eine ordentliche Abgabe geleistet werden muss. \n\nDie «Rückfallebene» der ordentlichen Abgabe anstelle eines städtebauli-\n\nchen Vertrags steht beiden Vertragsparteien offen.  \n\n \n\nFestlegung mini-\n\nmale Grundstücks-\n\ngrösse \n\nMehrwerte grösser \n\nals Fr. 250'000 sind \n\nabgabepflichtig \n\nAbzug Kosten für \n\nVerbesserung \n\nSiedlungsqualität \n\nMöglichkeit für \n\nstädtebauliche Ver-\n\nträge \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 9 \n \n\n \n\n2.3 Mehrwertausgleichsverordnung \n\nDie MAV enthält die Ausführungsbestimmungen zum MAG. Die Verordnung \n\nregelt u. a. die Bemessung, die Festsetzung und den Bezug des Mehrwerts, \n\nden kantonalen sowie den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds, die Wir-\n\nkungskontrolle und die Supportprozesse.  \n\nEin wichtiger Aspekt, der in der MAV geregelt wird, betrifft die Verwendung \n\nder durch die kommunale Mehrwertabgabe entstandenen Erträge. Diese \n\nfliessen in den kommunalen Fonds. Sie sind für kommunale Planungsmass-\n\nnahmen gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG zu verwenden (vgl. § 23 MAG). Sie sollen \n\nin erster Linie für eine qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach innen und \n\ndemzufolge für Massnahmen im Siedlungsgebiet eingesetzt werden. Aus \n\ndiesem Grund sind keine Beiträge an Massnahmen zur Aufwertung der \n\nLandschaft vorgesehen. Mögliche Verwendungszwecke sind gemäss § 42 \n\nMAV zum Beispiel Massnahmen für die Gestaltung des öffentlichen Raums \n\n(Erstellung, ökologisch hochwertige Gestaltung und Ausstattung von Frei-\n\nräumen) sowie für die Verbesserung der Zugänglichkeit zu den ÖV-Halte-\n\nstellen und zu öffentlichen Einrichtungen mit Rad- und Fusswegen. Mit den \n\nkommunalen Fondsmittel können auch soziale Infrastrukturen (z. B. soziale \n\nTreffpunkte oder ausserschulische Einrichtungen) finanziert werden. Die \n\nMittel aus dem kommunalen Fonds können ebenfalls für die Verbesserung \n\ndes Lokalklimas, der ökologischen Qualität und Durchlässigkeit des Sied-\n\nlungsraums und der Bau- und Planungskultur, sowie für die Planung von \n\nÜberdeckungen von Verkehrsinfrastrukturen verwendet werden. Die Einzel-\n\nheiten zur Mittelverwendung sind in den kommunalen Fondsreglementen zu \n\nregeln. Die Städte und Gemeinden können dabei die möglichen Verwen-\n\ndungszwecke gemäss § 42 MAV einschränken oder zusätzliche Verwen-\n\ndungszwecke definieren, solange diese den Vorgaben von Art. 3 Abs. 3 \n\nRPG entsprechen. \n\n  \n\nInhalte der Verord-\n\nnung \n\nVerwendung der \n\nAbgabe \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 10 \n \n\n \n\n3. Die Anpassungen der Bau- und Zonenordnung \n\n3.1 Erhebung einer Mehrwertabgabe \n\nDie bestehenden Vorschriften gemäss Kapitel 1-4 der BZO von Dübendorf \n\nwerden im Rahmen der Teilrevision zum Mehrwertausgleich nicht ange-\n\npasst. Die Bestimmungen zum Mehrwertausgleich werden in einem neuen \n\nKapitel 5 in die BZO integriert. Entsprechend wird die Nummerierung des \n\nbestehenden Kapitels 5 sowie die Artikelnummerierung angepasst.  \n\nIm neuen Artikel 40 wird festgehalten, dass auf Grundlage von § 19 MAG \n\neine Mehrwertabgabe erhoben wird. Die Abgabe beträgt 40 % des um Fr. \n\n100’000 gekürzten Mehrwerts. Die Kürzung um Fr. 100'000 ist durch das \n\nMAG vorgegeben und kann nicht verändert werden.  \n\nDie Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG wird auf 1’200 m2 festgesetzt. Es \n\nhandelt sich dabei um das Minimum, das die Städte und Gemeinden gemäss \n\nMAG festlegen können. Sofern ein Grundstück kleiner als 1’200 m2 ist und \n\nder durch die Um- oder Aufzonung ausgelöste Mehrwert (vor Abzug von Fr. \n\n100'000) kleiner als Fr. 250'000 ist, wird keine Mehrwertabgabe erhoben.  \n\nEs gilt für alle Gemeindegebiete und Planungsmassnahmen dieselbe Frei-\n\nfläche. Ebenso ist der Abgabesatz auf allen Grundstücken, auf denen eine \n\nMehrwertabgabe erhoben wird, gleich. Eine einzelfall- oder gebietsweise \n\nFestlegung des Abgabesatzes oder der Freifläche ist nicht zulässig.  \n\nNach wie vor besteht gemäss MAG die Möglichkeit, dass die Städte und \n\nGemeinden die Mehrwertabgabe im Rahmen von städtebaulichen Verträgen \n\nregeln. Eine Bestimmung dazu in der BZO ist nicht nötig. Die Stadt Düben-\n\ndorf will auch in Zukunft städtebauliche Verträge mit Investoren sowie mit \n\nGrundeigentümerinnen und Grundeigentümern aushandeln, wenn dies sinn-\n\nvoll ist. Das kann vor allem bei grösseren und komplexeren Arealentwicklun-\n\ngen, wo Gestaltungspläne ausgearbeitet werden, der Fall sein. Städtebauli-\n\nche Verträge ermöglichen, dass die spezifischen Aspekte einer Arealent-\n\nwicklung (Erstellung der Erschliessung, Landabtretungen, Dienstbarkeiten, \n\netc.) berücksichtigt werden können. Dort wo solche Aspekte geregelt werden \n\nmüssen, strebt die Stadt grundsätzlich an, dass weiterhin städtebauliche \n\nVerträge ausgehandelt werden. Bei gebietsweisen Auf- oder Umzonungen \n\nist es dagegen nicht sinnvoll, mit sämtlichen Grundeigentümerinnen und \n\nGrundeigentümern einzeln Verträge auszuhandeln, weshalb in diesen Fällen \n\nin der Regel eine ordentliche Abgabe erhoben werden soll.  \n\nGrundsätzlich gilt bei städtebaulichen Verträgen der gleiche Abgabesatz wie \n\nbei der ordentlichen Abgabe. § 19 Abs. 6 MAG hält aber fest, dass der Aus-\n\ngleich von der aufgrund des Mehrwerts geschuldeten Abgabe abweichen \n\nkann. Bedingung dafür ist die Einigung zwischen den Vertragsparteien. Falls \n\nkeine Einigung erzielt werden kann, so wird das ordentliche Bemessungs-\n\nverfahren durchgeführt (§ 30 MAV). Ebenso können andere Vereinbarungen \n\nzur Kostenteilung der Mehrwertschätzung getroffen werden.  \n\n \n\nNummerierung \n\nAbgabesatz \n\nFreifläche 1'200 m2 \n\nUniverselle Freiflä-\n\nche und Abgabe-\n\nsatz  \n\nStädtebauliche \n\nVerträge \n\nAbweichende Ab-\n\ngabesätze bei städ-\n\ntebaulichen Verträ-\n\ngen möglich \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 11 \n \n\n \n\n3.2 Erträge \n\nDie Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen Mehr-\n\nwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsreglements ver-\n\nwendet. Artikel 41 der BZO schafft die Grundlage zur Einrichtung des Fonds. \n\nDie Verwendung der Mittel richtet sich nach Art. 3 Abs. 3 RPG bzw. nach \n\n§ 42 MAV. Die Verwendung der Mittel wird im Fondsreglement präzisiert. Sie \n\nmuss innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens liegen.  \n\nDas Fondsreglement wird in einem separaten Verfahren parallel zur Ausar-\n\nbeitung der Teilrevision der BZO erarbeitet. Neben der Mittelverwendung \n\nwerden im Fondsreglement die Einzelheiten zur Fondsverwaltung präzisiert, \n\nu.a.: \n\n— Zuständigkeiten und Details des Mehrwertabgabeverfahrens  \n\n— Zuständigkeit für Entnahmen aus dem Fonds \n\n— Verwaltung des Fonds \n\nDer Gemeinderat ist zuständig für den Erlass des Fondsreglements (unter \n\nVorbehalt des fakultativen Referendums). \n\n \n\n  \n\nErträge \n\nErarbeitung Fonds-\n\nreglement in sepa-\n\nratem Verfahren \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 12 \n \n\n \n\n4. Auswirkungen der Teilrevision \n\n4.1 Höhe der Mehrwertabgabe \n\nDie Höhe des Mehrwerts – also die Differenz des Landwerts vor und nach \n\nder Auf- oder Umzonung – und damit die Höhe der Mehrwertabgabe ist ab-\n\nhängig von einer Vielzahl an Faktoren. Ein entscheidender Einfluss besteht \n\ndarin, wie stark mit der Aufzonung die Nutzungsmöglichkeiten eines Grund-\n\nstücks vergrössert werden.  \n\nDas nachfolgende fiktive Beispiel einer Aufzonung zeigt auf, wie sich die \n\nNutzungsmöglichkeit eines Grundstücks erhöht, welche potenziellen Auswir-\n\nkungen das auf den Landwert hat und wie sich daraus die Mehrwertabgabe \n\nerrechnet.  \n\n vor Aufzonung nach Aufzonung \n\nZone  X Y \n\nGrundstücksfläche 1’200 m2 1’200 m2 \n\nErhöhung der vermietbaren Nutzflä-\n\nche \n\n + 18 % \n\nGrundstückswert pro Quadratmeter Ca. Fr. 2’000 Ca. Fr. 2'800  \n\nMehrwert pro Quadratmeter  Fr. 800  \n\nMehrwert total  Fr. 960’000 \n\nMehrwertabgabe bei Abgabesatz \n\n40 % (40 % des um Fr. 100'000 redu-\n\nzierten Mehrwerts) \n\n Fr. 344’000  \n\nTabelle 1 Fiktives Berechnungsbeispiel einer Aufzonung \n\n  \n\nHöhe des Mehr-\n\nwerts abhängig von \n\nvielen Faktoren \n\nRechenbeispiele \n\nAufzonung \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 13 \n \n\n \n\nDer Mehrwert von Grundstücken wird in einfachen Fällen gestützt auf ein \n\nLandpreismodell ermittelt (vgl. § 9 MAV). Dieses Landpreismodell ist Teil ei-\n\nner Web-Applikation, die durch den Kanton Zürich entwickelt und den Städ-\n\nten und Gemeinden zur Verfügung gestellt wird. Die Applikation ist so kon-\n\nzipiert, dass mit Hilfe der Grundstücksidentifikation sämtliche wertbestim-\n\nmenden Eigenschaften automatisch ermittelt werden; bei Bedarf ist eine ma-\n\nnuelle Korrektur möglich. Nach Eingabe der durch die Planungsmassnahme \n\nvorgenommenen planungsrechtlichen Änderungen berechnet die Applika-\n\ntion den erwarteten Mehrwert und zeigt diesen an. Die Schätzungen der \n\nMehrwerte, die im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung der \n\nStadt Dübendorf vorgenommen werden, basieren auf der kantonalen Web-\n\nApplikation.  \n\nIn komplexen Fällen wie beispielsweise Auf- und Umzonungen im Rahmen \n\nvon Gestaltungsplänen sind in Zukunft individuelle Schätzungen nach aner-\n\nkannten Bewertungsmethoden vorzunehmen (vgl. §§ 12 und 13 MAV).  \n\n \n\n4.2 Auswirkungen für Grundeigentümer \n\nMit der vorliegenden Teilrevision werden keine Auf- oder Umzonungen vor-\n\ngenommen. Entsprechend hat die vorliegende Teilrevision für die Grundei-\n\ngentümerinnen und Grundeigentümer keine direkten Auswirkungen. Die \n\nTeilrevision bewirkt aber, dass für alle künftigen Auf- und Umzonungen \n\ngrundsätzlich eine Mehrwertabgabe erhoben wird. Das trifft sowohl für Um- \n\nund Aufzonungen zu, die mit der laufenden Gesamtrevision der Nutzungs-\n\nplanung vorgenommen werden, aber auch für solche, die im Rahmen eines \n\nGestaltungsplans erfolgen.  \n\nWird ein Grundstück künftig auf- oder umgezont, müssen die Grundeigentü-\n\nmerinnen und Grundeigentümer eine Mehrwertabgabe von 40 % auf den um \n\nFr. 100'000 gekürzten Mehrwert entrichten. Voraussetzung dafür ist, dass \n\ndas Grundstück grösser als 1'200 m2 ist oder der durch die Auf- oder Umzo-\n\nnung entstandene Mehrwert grösser als Fr. 250'000 ist (vgl. Kapitel 2.2 und \n\n3.1). \n\nAnhand der Abbildung 4 kann abgeleitet werden, dass sich auf Grundstü-\n\ncken, die kleiner als 1'200 m2 sind, vorwiegend Einfamilienhäuser befinden. \n\nMit der minimalen Grundstücksgrösse von 1'200 m2 werden Einfamilien-\n\nhausgrundstücke also grundsätzlich von der Mehrwertabgabe befreit. Die \n\nSchätzungen gemäss Kapitel 4.1 deuten allerdings darauf hin, dass in Dü-\n\nbendorf bei einer Aufzonung eines Grundstücks von 1'200 m2 um ein Ge-\n\nschoss ein Mehrwert von mehr als Fr. 250'000 erreicht werden kann. In die-\n\nsem Fall müsste also auch für ein Einfamilienhausgrundstück eine Mehr-\n\nwertabgabe entrichtet werden.  \n\nSchätzung mit \n\nLandpreismodell \n\nKomplexe Fälle mit \n\nindividueller Schät-\n\nzung \n\nKeine direkten Aus-\n\nwirkung für Grund-\n\neigentümer  \n\nMehrwertabgabe \n\nbei allen künftigen \n\nAuf- und Umzonun-\n\ngen \n\nMehrwert kann Fr. \n\n250'000 auch bei \n\nGrundstücken un-\n\nter 1'200 m2 über-\n\nsteigen  \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 14 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 4: GIS-Analyse der Grundstücksflächen (Klassen nach Grundstücksgrösse, Einteilung \n\nin 200 m2-Klassen) (Quelle: Stadt Dübendorf)  \n\n \n\nSind im Rahmen eines Planungsverfahrens für die Grundeigentümerinnen \n\noder Grundeigentümer Kosten entstanden, welche massgeblich zur Verbes-\n\nserung der Siedlungsqualität beitragen, können diese gemäss § 19 Abs. 5 \n\nvom ausgleichspflichtigen Mehrwert abgezogen werden. Die abzugsfähigen \n\nKosten umfassen z. B. Kosten für Studienaufträge, Wettbewerbs- oder Be-\n\nteiligungsverfahren.  \n\nDie Mehrwerte von zukünftigen Auf- und Umzonungen werden im Verlauf \n\ndes jeweiligen Planungsverfahrens (z.B. BZO-Revision) mithilfe des Land-\n\npreismodells und der vorgesehenen Applikation geschätzt (vgl. Kapitel 4.1). \n\nDie definitiven Mehrwerte für die einzelnen Grundstücke werden allerdings \n\nerst nach dem Erlass der Planungsmassnahme ermittelt. Die Mehrwertbe-\n\nmessung wird den betroffenen Grundeigentümern und Grundeigentümerin-\n\nnen während der Auflage des Genehmigungsentscheids des Kantons be-\n\nkanntgegeben. Mit der Auflage ist den betroffenen Grundeigentümerinnen \n\nund Grundeigentümern auch das rechtliche Gehör zu gewähren. Sobald die \n\nPlanungsmassnahme in Kraft tritt, wird die Mehrwertabgabe pro Grundstück \n\nverfügt und im Grundbuch angemerkt. Die Mehrwertabgabe muss allerdings \n\nerst dann entrichtet werden, wenn das Grundstück überbaut wird.  \n\n \n\nAbzug von Kosten, \n\nzur Verbesserung \n\nder Siedlungsquali-\n\ntät \n\nFälligkeit der Mehr-\n\nwertabgabe erst \n\nbei Überbauung \n\ndes Grundstücks \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 15 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 5: Verfahrensablauf bei der Mehrwertabgabe gemäss Entwurf MAV  \n\n \n\nUnabhängig von der vorliegenden Teilrevision müssen Grundeigentümerin-\n\nnen und Grundeigentümer seit 1. Januar 2021 bei Einzonungen eine kanto-\n\nnale Mehrwertabgabe von 20 % entrichten (vgl. Kapitel 2.2). Die Mehr-\n\nwertabgabe von Einzonungen wird ebenfalls nach deren Rechtskraft verfügt. \n\nSie wird mit der Überbauung oder Veräusserung fällig. Die Erträge fliessen \n\ndabei nicht in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds, sondern in einen \n\nkantonalen Mehrwertausgleichsfonds. \n\n \n\n4.3 Auswirkungen für die Stadt \n\n4.3.1 Grundlage für Erhebung des Mehrwertausgleichs und Einrich-\n\ntung des Mehrwertausgleichsfonds \n\nDie vorliegende Teilrevision schafft die rechtliche Grundlage für die Stadt, \n\num in Zukunft bei Um- oder Aufzonungen eine Mehrwertabgabe zu erheben \n\nund einen Fonds für die Erträge aus der Mehrwertabgabe einzurichten. \n\nEbenso ermöglicht sie, dass z. B. im Rahmen von grösseren Arealentwick-\n\nlungen weiterhin städtebauliche Verträge mit Investoren ausgehandelt wer-\n\nden können. Die Teilrevision ermöglicht entsprechend, dass sich diejenigen \n\nGrundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die von Planungsmassnah-\n\nmen profitieren, sich auch an den Folgekosten beteiligen.  \n\nDie Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer beteiligen sich damit an \n\nder Finanzierung von Investitionen, die für eine attraktive Stadtentwicklung \n\nnötig sind. Die Mehrwertabgabe trägt entsprechend dazu bei, dass eine qua-\n\nlitätsvolle Innenentwicklung stattfinden kann. Gemäss MAV können mit den \n\nErträgen aus der Mehrwertabgabe z. B. Investitionen in die Gestaltung des \n\nöffentlichen Raums (Erstellung, ökologisch hochwertige Gestaltung und \n\nAusstattung von Freiräumen) finanziert werden. Weiter sind Investitionen in \n\ndie Verbesserung des Lokalklimas, der ökologischen Qualität und Durchläs-\n\nsigkeit des Siedlungsraums, der Zugänglichkeit zu den Haltestellen des öf-\n\nfentlichen Verkehrs und zu öffentlichen Einrichtungen mit Rad- und Fusswe-\n\ngen oder der Bau- und Planungskultur möglich. Ebenfalls kann die Erstellung \n\nvon sozialen Infrastrukturen oder die Planung von Überdeckungen von Ver-\n\nkehrsinfrastrukturen finanziert werden (vgl. § 42 MAV). In Dübendorf könn-\n\nten z. B. die folgenden Massnahmen, welche aktuell diskutiert werden, fi-\n\nnanziert werden: \n\nKantonale Abgabe  \n\nRechtliche Grund-\n\nlage für Kostenbe-\n\nteiligung durch \n\nGrundeigentümer \n\nUnterstützung einer \n\nqualitätsvollen In-\n\nnenentwicklung \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 16 \n \n\n \n\n— Erstellung von Parkanlagen \n\n— Pflanzen von Bäumen und Alleen \n\n— Bauliche Massnahmen an ÖV-Haltestellen soweit sie der Verbesserung \n\nder Zugänglichkeit dienen \n\n— Umsetzung von Velo- oder Fussverkehrsmassnahmen \n\n— Planungsverfahren \n\nGemäss MAV sind mit den Fondsmitteln nur Investitionen finanzierbar, nicht \n\naber Betriebs- und Unterhaltskosten. Da nur Massnahmen finanzierbar sind, \n\ndie nicht vollständig durch eine andere Finanzierungsquelle gedeckt werden, \n\nist die Verwendung der Fondsmittel z. B. für Schulhäuser nicht möglich. Die \n\nStadt Dübendorf muss die Mittelverwendung sowie die Einzelheiten der \n\nFondsverwaltung in einem Fondsreglement festlegen. Das Fondsreglement \n\nsoll innerhalb des gesetzlichen Rahmens eine möglichst flexible Mittelver-\n\nwendung zulassen. Beim Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge ist die \n\nStadt nicht an den Verwendungszweck gemäss MAV gebunden, sondern \n\nkann andere Verwendungsmöglichkeiten vorsehen, wie etwa die Finanzie-\n\nrung von preisgünstigem Wohnraum (vgl. § 21 MAG). \n\n \n\n4.3.2 Potenzielle Erträge \n\nWie hoch die gesamten Erträge sind, die in den Mehrwertausgleichsfonds \n\nfliessen werden, kann zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abgeschätzt wer-\n\nden. Das ist erst dann möglich, wenn mehrwertabgabepflichtige Planungs-\n\nmassnahmen vorgenommen werden. Im Rahmen der Gesamtrevision der \n\nkommunalen Nutzungsplanung der Stadt Dübendorf wurde eine Mehrwert-\n\nprognose vorgenommen. Unter Berücksichtigung aller Grundstücke, die \n\ndurch die Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung aufgezont \n\nwerden sowie dem Abgabesatz von 40 % und einer Freifläche von 1200 m2 \n\nwird der Mehrwert auf Fr. 74.5 Mio. geschätzt \n\n \n\n4.3.3 Potenzielle Kosten und Mindereinnahmen \n\nMit der Einführung einer kommunalen Mehrwertabgabe entstehen für die \n\nStadt administrative Kosten, z. B. für die Schätzung und Bemessung der \n\nMehrwerte, die Aushandlung von städtebaulichen Verträgen, die Verfügung \n\nder Mehrwertabgabe oder die Verwaltung des Mehrwertausgleichsfonds. Es \n\nist zu erwarten, dass die Kosten im Vergleich zu den Erträgen gering sind. \n\nDie Kosten können teilweise über den kommunalen Mehrwertausgleichs-\n\nfonds gedeckt werden (vgl. § 15 Abs. 4 MAV).  \n\nDie politischen Gemeinden erheben im Kanton Zürich die Grundstückge-\n\nwinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist die Differenz zwischen Erlös bei Ver-\n\näusserung eines Grundstücks und den sogenannten Anlagekosten. Unter \n\ndie Anlagekosten fallen der Erwerbspreis sowie die wertvermehrenden und \n\nanrechenbaren Aufwendungen. Der Grundstücksgewinn wird durch die wert-\n\nvermehrenden und anrechenbaren Aufwendungen reduziert. Der Grund-\n\nFlexible Mittelver-\n\nwendung ermögli-\n\nchen \n\nErträge für die \n\nStadt erst mit kon-\n\nkreter Planungs-\n\nmassnahme ab-\n\nschätzbar \n\nMögliche Kosten \n\nUnterschied zwi-\n\nschen Grundstück-\n\ngewinnsteuer und \n\nMehrwertabgabe \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 17 \n \n\n \n\nstücksgewinn entspricht damit nicht dem Mehrwert infolge einer Planungs-\n\nmassnahme. Der Steuertatbestand bei der Grundstücksgewinnsteuer liegt in \n\nHandänderungen von Grundstücken oder Anteilen an Grundstücken. Der \n\nAbgabetatbestand bei der Mehrwertabgabe liegt in der Handänderung oder \n\nder Überbauung des Grundstücks. Während die Erträge aus der Grund-\n\nstücksgewinnsteuer in den allgemeinen Gemeindehaushalt fliessen und frei \n\nverwendet werden können, ist die Verwendung der Erträge aus der Mehr-\n\nwertabgabe zweckgebunden (vgl. Kapitel 4.3.1). \n\nBei der Bemessung der Grundstückgewinnsteuer wird die Mehrwertabgabe \n\nals anrechenbare Aufwendung abgezogen. Die doppelte Belastung von \n\nMehrwertabgabe und Grundstückgewinnsteuer wird dadurch gemildert. \n\nMehrwertabgaben, die im Rahmen von städtebaulichen Verträgen geleistet \n\nwerden, können ebenfalls als anrechenbare Aufwendungen abgezogen wer-\n\nden. \n\n \n\nAbbildung 6 Bemessung des Grundstücksgewinns (Quelle: Mehrwertausgleich: Umsetzung im \n\nKanton Zürich, Amt für Raumentwicklung Kanton Zürich, 2016) \n\n \n\nBei der Handänderung von Grundstücken, bei denen eine Mehrwertabgabe \n\nverfügt wurde, reduzieren sich die potenziellen Erträge aus der Grundstücks-\n\ngewinnsteuer für die Stadt. Wie hoch diese Mindereinnahmen insgesamt \n\nsind, kann aktuell nicht abgeschätzt werden. \n\nDie Mindereinnahmen bei der Grundstücksgewinnsteuer korrespondieren \n\nmit dem effektiven Abgabesatz der Grundstücksgewinnsteuer. Angenom-\n\nmen, der effektive Abgabesatz beträgt 25 %, dann entstehen pro Franken \n\nMehreinnahmen durch die Mehrwertabgabe 0.25 Franken Mindereinnahmen \n\nbei der Grundstücksgewinnsteuer. Bei einem effektiven Abgabesatz von \n\n20 % entstehen Mindereinnahmen von 0.2 Franken pro Franken Mehrein-\n\nnahmen. Die Mehrreinnahmen durch die Mehrwertabgabe übersteigen die \n\nMindereinnahmen bei der Grundstücksgewinnsteuer entsprechend deutlich.  \n\n \n\nMehrwertabgabe \n\nals anrechenbare \n\nAufwendung \n\nAuswirkungen auf \n\ndie Erträge aus der \n\nGrundstücksge-\n\nwinnsteuer \n\nMehreinnahmen \n\nübersteigen Min-\n\ndereinnahmen  \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 18 \n \n\n \n\n4.4 Auswirkungen auf den Immobilienmarkt  \n\nIm Zusammenhang mit der Einführung einer Mehrwertabgabe wird häufig die \n\nBefürchtung geäussert, dass diese zu einem Anstieg der Bodenpreise führt. \n\nAus immobilienökonomischer Sicht ist diese Befürchtung unbegründet. Dazu \n\ngilt es zwei Dinge zu beachten. Zum einen muss die Mehrwertabgabe durch \n\ndenjenigen Eigentümer entrichtet werden, der das Grundstück zum Zeit-\n\npunkt der Ein- oder Aufzonung besitzt und nicht durch den zukünftigen Käu-\n\nfer des Grundstücks. Zum anderen ergibt sich der Preis, zu dem Boden ge-\n\nhandelt wird, gemäss immobilienökonomischer Theorie aus dem Zusam-\n\nmenspiel von Angebot und Nachfrage. Solange sich das Angebot und die \n\nNachfrage nicht wesentlich verändern, bleiben die Bodenpreise grundsätz-\n\nlich stabil.  \n\nDies ist bei der Einführung der Mehrwertabgabe der Fall. Sie hat keine we-\n\nsentliche Veränderung des Angebots zur Folge. Zwar reduziert die Mehr-\n\nwertabgabe den potenziellen Gewinn, den ein Grundeigentümer bei der Ver-\n\näusserung seines Grundstücks erzielen kann. Die Wertsteigerungen bei Auf-\n\nzonungen sind in der Regel aber so gross, dass auch nach der Entrichtung \n\neiner Mehrwertabgabe ein Gewinn resultiert (vgl. Rechnungsbeispiele). Ent-\n\nsprechend ist nicht zu erwarten, dass Grundeigentümer wegen der Mehr-\n\nwertabgabe auf die Veräusserung von Grundstücken verzichten und so die \n\nAngebotsmenge an Land reduzieren. Das Angebot bleibt also stabil. Dabei \n\ngilt es auch zu beachten, dass die Mehrwertabgabe nur ein Faktor unter vie-\n\nlen ist, die einen Grundeigentümerentscheid beeinflussen.  \n\nAuch auf die Nachfrage wirkt sich die Mehrwertabgabe nicht aus. Die Nach-\n\nfrage bzw. die Zahlungsbereitschaft eines Käufers sind abhängig vom Ge-\n\nwinn, den er oder sie auf einem Grundstück realisieren kann. Der Gewinn \n\nergibt sich wiederum aus der Differenz zwischen den möglichen Erträgen \n\naus der Vermietung (oder der Eigennutzung) und den Kosten (Entwicklungs- \n\nBau-, Finanzierungskosten) (vgl. Kapitel 4.1). Ein Grundeigentümer kann \n\naufgrund der Mehrwertabgabe keine höheren Mieten verlangen. Gleichzeitig \n\nist durch die Mehrwertabgabe aber auch keine Veränderung der Erstellungs-\n\nkosten zu erwarten. Seine Zahlungsbereitschaft bleibt daher unverändert \n\n(vgl. VLP-ASPAN, Inforaum, Nr. 1/13). \n\nAusserdem kann sich die verstärkte Aktivierung von inneren Reserven (inkl. \n\nAuf- und Umzonungen) und die Beschleunigung von Planungsprozessen \n\ndurch den Abbau von Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Mehrwer-\n\ntausgleich positiv auf das verfügbare Flächenangebot (Wohn- und Ge-\n\nschäftsflächen) auswirken. Dadurch kann ein allfälliger Nachfrageüberhang \n\nschneller abgebaut werden, was tendenziell die Mieten senkt. Sinkende Mie-\n\nten führen, unter sonst gleichen Bedingungen, zu einem sinkenden Markt-\n\nwert der Grundstücke. \n\n  \n\nKeine Erhöhung \n\nder Bodenpreise \n\nAngebot verändert \n\nsich durch Mehr-\n\nwertabgabe nicht \n\nAuch keine Verän-\n\nderung der Nach-\n\nfrage \n\nWeitere Faktoren \n\nbegünstigen Preis-\n\nsenkung \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 19 \n \n\n \n\n5. Dokumentation der Mitwirkung \n\n5.1 Öffentliche Auflage und Anhörung \n\nDer Stadtrat von Dübendorf verabschiedete den Teilrevisionsentwurf am 9. \n\nJuli 2020 für die öffentliche Auflage sowie zur Anhörung der nebengeordne-\n\nten Planungsträger und der Region. Die Dokumente lagen vom 17. Juli bis \n\n17. September 2020 öffentlich auf. \n\nEs gingen insgesamt zehn Rückmeldungen von Nachbargemeinden, Par-\n\nteien, Verbänden sowie von der Zürcher Planungsgruppe Glattal (ZPG) zur \n\nVorlage ein. Rückmeldungen von Privatpersonen gingen keine ein.  \n\nDie Gemeinden Dietlikon, Wangen-Brüttisellen, Volketswil und Fällanden \n\nteilten mit, dass sie von der Vorlage Kenntnis nehmen. Inhaltliche Rückmel-\n\ndungen oder Anträge wurden keine vorgebracht. Ebenso wurde die Vorlage \n\nvon der ZPG zur Kenntnis genommen. Die glp/GEU Dübendorf teilte mit, \n\ndass sie die Vorlage unterstützt und zustimmend zur Kenntnis nimmt. \n\nDie SP Dübendorf äusserte sich ebenfalls zustimmend zur Vorlage. Sie for-\n\ndert aber, dass in Wohnzonen anstelle der ordentlichen Abgabe das Instru-\n\nment der städtebaulichen Verträge angewendet wird, weil so der gemeinnüt-\n\nzige Wohnungsbau gefördert und u. a. energetische oder umweltschützeri-\n\nsche Vorgaben eingefordert werden können. Bei grösseren Umzonungen \n\nsolle die Mehrwertabgabe voll eingezogen werden.  \n\nDie Stadt Dübendorf nimmt diese Forderung zur Kenntnis. Mit der Vorlage \n\nist es nach wie vor möglich, städtebauliche Verträge auszuhandeln. Wann \n\nstädtebauliche Verträge ausgehandelt werden und wann eine ordentliche \n\nAbgabe erhoben wird, gilt es im Einzelfall zu entscheiden. \n\nVerschiedene Rückmeldungen verlangten eine Anpassung der Vorlage. Die \n\nfolgenden Einwendungen wurden nicht berücksichtigt: \n\n— Die FDP Dübendorf und die SVP Dübendorf fordern, dass auf die Erhe-\n\nbung einer Mehrwertabgabe gänzlich verzichtet wird. Falls diesem Antrag \n\nnicht nachgekommen wird, sei die Höhe des Abgabesatzes massgeblich \n\nzu reduzieren und die Freifläche zu erhöhen. \n\n— Der Hauseigentümerverband (HEV) Dübendorf und oberes Glattal fordert \n\nebenfalls, dass auf die Einführung einer kommunalen Mehrwertabgabe \n\nverzichtet wird. Falls diesem Antrag nicht nachgekommen wird, sei die \n\nHöhe des Abgabesatzes auf maximal 20 % zu reduzieren und die Freiflä-\n\nche auf 2'000 m2 zu erhöhen.  \n\nDie Mehrwertabgabe trägt dazu bei, dass eine qualitätsvolle Innenentwick-\n\nlung stattfinden kann. Da mit zunehmender Verdichtung die Anforderungen \n\nan die Stadtentwicklung steigen, ist es aus Sicht der Stadt Dübendorf sinn-\n\nvoll, dass sich diejenigen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, \n\nwelche von der Verdichtung profitieren, sich an den anfallenden Kosten be-\n\nteiligen. Aus diesem Grund soll an der Erhebung einer Mehrwertabgabe fest-\n\ngehalten werden. \n\n \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 20 \n \n\n \n\n5.2 Kantonale Vorprüfung \n\nGleichzeitig mit der öffentlichen Auflage und Anhörung wurde die Vorlage \n\ndem Kanton zur Vorprüfung vorgelegt. Mit dem Vorprüfungsbericht vom 18. \n\nAugust 2020 nahm das kantonale Amt für Raumentwicklung zur Vorlage \n\nStellung und beurteilte sie als genehmigungsfähig.  \n\nIm Vorprüfungsbericht weist das ARE darauf hin, dass im Erläuterungsbe-\n\nricht eine Anpassung hinsichtlich der Fälligkeit vorzunehmen ist. Gemäss \n\nMAG wird die kommunale Mehrwertabgabe nur bei der Überbauung fällig, \n\nnicht – wie im Erläuterungsbericht beschrieben – auch bei einer Veräusse-\n\nrung. Die entsprechenden Stellen im Bericht wurden angepasst.  \n\n \n \n \n\n\n