text: \n  \n\nKanton Zürich \nStadt \n Dübendorf \n\n    \n \n \n \n \n \n\n   \nSuter • von Känel • Wild • AG \n \n\n  \nSiedlung Landschaft Verkehr Umwelt \n \n\n  \nFörrlibuckstrasse 30 8005 Zürich skw.ch \n \n\n  \nTel. +41 (0)44 315 13 90 info@skw.ch  \n \n\n 32473 – 26.9.2025 \n   \n \n\n    Privater Gestaltungsplan Grütägert,  \nHermikon \n\n  Erläuternder Bericht \n  gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n   \n  \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 2 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nInhalt  1.\t Einleitung 4\t\n2.\t Gesamtkonzept 5\t\n\n2.1\t Situation 5\t\n2.2\t Standort Hochbord 6\t\n2.3\t Zukünftige Standorte 9\t\n\n3.\t Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 11\t\n3.1\t Bundesinventare 11\t\n3.2\t Raumplanungsgesetz und -verordnung 11\t\n3.3\t Kantonale Festlegungen 14\t\n3.4\t Kantonaler Richtplan 16\t\n3.5\t Regionaler Richtplan 16\t\n3.6\t Kommunaler Richtplan 18\t\n3.7\t LEK Dübendorf 19\t\n3.8\t Geschichte 19\t\n\n4.\t Bauvorhaben 21\t\n4.1\t Situation 21\t\n4.2\t Vorhaben 23\t\n\n5.\t Formelles 28\t\n6.\t Erläuterungen von Bestimmungen und Plan 29\t\n\n6.1\t Einleitung 29\t\n6.2\t Bauten, Anlagen und Umgebung 30\t\n6.3\t Nutzweise 31\t\n6.4\t Gebäudegestaltung 35\t\n6.5\t Umgebungsgestaltung 38\t\n6.6\t Erschliessung und Parkierung 41\t\n6.7\t Ver- und Entsorgung 45\t\n6.8\t Umwelt 47\t\n6.9\t Weitere Bestimmungen 49\t\n6.10\t Schlussbestimmung 50\t\n\n7.\t Auswirkungen 51\t\n7.1\t Landschaft und Natur 51\t\n7.2 \t Landwirtschaft und Boden 52\t\n7.3 \t Wasser und Luft 54\t\n7.4 \t Wirtschaft und Verkehr 55\t\n7.5 \t Siedlung und Erholung 55\t\n7.6 \t Interessenabwägung 56\t\n\n8.\t Ablauf und Mitwirkungsverfahren 66\t\n8.1\t Übersicht Gesamtablauf 66\t\n8.2\t Mitwirkung der Öffentlichkeit 68\t\n8.3\t Anhörung 87\t\n8.4\t 1. Vorprüfung ARE 93\t\n8.5\t 2. Vorprüfung ARE 103\t\n8.6\t 3. Vorprüfung ARE 109\t\n\n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 3 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAnhang  1 Privatrechtliche Regelungen  \n2 Nachweis Maschinenhalle II \n3 Nutzung Maihof  \n4 Erste Verarbeitungsstufe \n5 Stadtplanung Dübendorf, Stellungnahme vom 5. Februar 2019 ergänzt \n\n4. März 2019 \n6 Stadtrat Dübendorf, Stellungnahme vom 6. September 2019 Privater \n\nGestaltungsplan Grütägert, Hermikon \n7 Bewilligung Waschstrasse und Tankstelle vom 20. März 2012 \n8 Bewilligung Hofladen \n9 Betriebskonzept  \n10 Lärmbeurteilung, Ingenieurbüro Andreas Suter vom 12. September 2023 \n\n   \nBeilagen  • Gesamtkonzept Entwicklung 2018/2019, "Der Betrieb", 24.4.2019 \n\n• Gesamtkonzept Entwicklung 2018/2019, "Die Aussiedlung", 24.4.2019 \n• Gesamtkonzept, «Der Betriebsverkehr“, 12.12.2024 \n\n• Beilageplan Visualisierung Endzustand, im Sinne eines möglichen,\n Endzustandes, 1:1000, 12.12.2024 \n \n\n   \n\nAuftraggeber  Beerstecher AG, Dübendorf \nThomas Beerstecher \nthomas@beerstecher.ch \n\nBearbeitung  Suter • von Känel • Wild • AG \nSimon Wegmann, Reto Wild, Natascha Puga \nsimon.wegmann@skw.ch, reto.wild@skw.ch, natascha.puga@skw.ch \n\n  \n\nmailto:simon.wegmann@skw.ch\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 4 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  1. Einleitung \nFamilienbetrieb  Das Familienunternehmen Beerstecher AG produziert seit über \n\n100 Jahren Freilandgemüse sowie Gewächshauskulturen. Die \nBeerstecher AG – Hauptproduktionsort und Sitz befinden sich \nseit über 70 Jahren in Dübendorf – gehört zu den wichtigen Lie-\nferanten des Schweizer Detailhandels für frisches und gesun-\ndes Gemüse in den Regionen Zürich und Ostschweiz. In der \nHauptsaison werden über 100 Angestellte, aktuell 170 Mitar-\nbeiterInnen im Sommer, beschäftigt. Die Geschichte der Familie \nBeerstecher ist in der Beilage "Der Betrieb" (Stand 2019) \ndokumentiert. \n\n   \nPlanungsunterlagen  Der Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon basiert auf dem im \n\nJahr 2017 erarbeiteten Gesamtkonzept für die Entwicklung der \nBeerstecher AG. Das Gesamtkonzept (2018/2019) setzt sich \naus den Berichten "Die Aussiedlung" und "Der Betrieb" zu-\nsammen (siehe Beilagen). Zusammen mit dem vorliegenden \nPlanungsbericht dienen sie der Erläuterung des Gestaltungs-\nplans. Die rechtsverbindlichen Unterlagen des Gestaltungs-\nplans Grütägert setzen sich aus den Bestimmungen und dem \nSituationsplan zusammen. \n\nDie Umsetzung des Erlebnispfads Hermikon wird mit einer \nseparaten Vereinbarung gesichert.  \n\n   \nPrivater Gestaltungsplan \nGrütägert \n\n Der private Gestaltungsplan Grütägert soll einen zukunftsorien-\ntierten und ökologischen Betrieb ermöglichen. Zudem trägt der \nGestaltungsplan der schrittweisen Freiräumung des Entwick-\nlungsgebiets Hochbord bei (gemäss Teilrichtplan Zentrumszone \nHochbord vom 23. November 2015) welche für die künftige \nEntwicklung im Hochbord erforderlich ist. Dazu sind die pla-\nnungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. Gleichzeitig \nsollen aber auch die Anliegen der AnwohnerInnen, der Stadt \nund des Kantons (im Rahmen der Mitwirkung) behandelt wer-\nden. Die Stadt Dübendorf wurde vorgängig zur kantonalen Vor-\nprüfung mehrfach kontaktiert, über das Vorhaben informiert und \num Stellung gebeten (siehe Anhang).  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 5 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  2. Gesamtkonzept \n  2.1 Situation \n  Das Unternehmen Beerstecher Gemüsekultur ist auf drei Stand-\n\norte verteilt. Der Hauptsitz befindet sich im Hochbord in Düben-\ndorf und die Maschinenhalle in Hermikon. Seit 2015 betreibt die \nFamilie Beerstecher ein CO2 neutrales Gewächshaus in Hinwil \n(Abwärme KEZO). \n\n   \n\n \n   \n  Momentan bildet der Standort im Hochbord den Hauptsitz und \n\nsomit auch den Dreh- und Angelpunkt des Betriebs. Dadurch, \ndass die Rüsthallen im Hochbord stehen, wird die gesamte \nErnte dort aufbereitet und für die Auslieferung an die Kunden \nvorbereitet. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 6 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  2.2 Standort Hochbord \n\n \n   \nBestand  Am Standort Hochbord befinden sich derzeit: \n\n   \nWohnen   • Betriebsleiterhaus  300 m2 \n\n• Unterkunft für Erntehelfer 18 Betten \n• Personalwohnungen   \n\n1 x 5.5-Zi. / 2 x 3-Zi. / 1 x 2-Zi. / 1 x 1.5-Zimmerwohnung \nBetriebsinfrastruktur  • Büro Geschäftsleitung  60 m2 \n\n• Büro Verkauf  100 m2 \n\n• Büro Produktion   100 m2 \n• Garage Auto  7 Plätze \n• Garage Traktor  3 Plätze \n• Werkstatt  100 m2 \n\n• Remise (2-geschossig) EG 700 m2/OG 300 m2 \n\n• Rüsthalle (1977) EG 850 m2 \n• Rüsthalle (2002, 2-geschossig) EG 850 m2/UG 650 m2 \n\n• Rüsthalle (2017, Ersatzbau) 1'700 m2 \n\n   \nAnbau/Produktion  • Setzlingstunnel  1'600 m2 \n\n• Glashäuser  9'000 m2 \n• Folientunnel beheizt  8'000 m2   \n\nBestand 2010 13'000 m2 \n\n• Folientunnel unbeheizt  0 m2   \nBestand 2010  2'000 m2  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 7 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nHochbord  Das Hochbord ist heute im kantonalen Richtplan als Zentrums-\nzone ausgeschieden, was nutzungstechnisch zu Konflikten mit \ndem prosperierenden Gemüseanbaubetrieb führt. Der Betrieb \nBeerstecher soll sich aufgrund der Siedlungsentwicklung im \nHochbord mittelfristig vollständig aus dem Gebiet zurückziehen \nund die heutige Infrastruktur auf zwei neue, moderne und opti-\nmal gelegene Standorte verteilen. Die Fläche, die der Betrieb \nBeerstecher im Hochbord besetzt, soll gemäss dem Entwick-\nlungskonzept für die Siedlungsentwicklung zur Verfügung ste-\nhen (siehe Beilage "Die Aussiedlung"). \n\n   \nAussiedlung  Im Rahmen der Aussiedlungsstudie wurde für die Verlegung \n\ndes Hochbords künftige Standorte eruiert.  \n\nAus betriebswirtschaftlicher Sicht bietet sich an, dass der Stand-\nort in Grütägert, Hermikon, für die Produktion optimiert und \nmassvoll erweitert wird. Er vermag jedoch nicht alle zukünftigen \nBedürfnisse aufzunehmen (Teilaussiedlung). Deshalb soll in der \nNähe der heutigen Anbauflächen zusätzlich ein neuer Standort \nermöglicht werden. \n\n  Im Vorfeld zum vorliegenden Gestaltungsplan wurden verschie-\ndene Standorte für die Verlegung der Nutzung aus dem Hoch-\nbord eruiert. Es hat sich gezeigt, dass die landwirtschaftlichen \nBauten möglichst im Schwerpunkt der Produktionsflächen \nliegen sollten. Die Aufbereitung soll somit zentral in der Land-\nwirtschaftszone angeordnet werden, was vor allem kürzere \nTransportwege mit sich bringt. Die Fahrten durch das Sied-\nlungsgebiet sollen massiv zurückgehen, was hauptsächlich zu \nStosszeiten eine wesentliche Entlastung des Verkehrsnetzes \nbringen wird. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 8 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n   \n\n \n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 9 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  2.3 Zukünftige Standorte \n\n \n   \nHochbord, Dübendorf  Die Entwicklung im Hochbord, die der Zielsetzung der Stadt \n\nDübendorf entsprechen, wurden mittels der Erarbeitung des \nGestaltungsplan angestossen.  \n\n   \nGrütägert, Hermikon  Am Standort Grütägert in Hermikon sind die landwirtschaft-\n\nlichen Maschinen des Betriebs Beerstecher untergebracht. \nDurch die zentrale Lage in der Landwirtschaftszone und der \nbestehenden Infrastruktur mit der bereits bestehenden \nMaschinenhalle ist der Standort optimal dafür geeignet. \n\nEin Ausbau der Infrastrukturen an diesem Ort ist aus verschie-\ndenen Gründen sinnvoll: Die Flächen sind heute schon im Be-\nsitz der Familie Beerstecher; im Jahr 2012 wurde die Maschi-\nnenhalle an diesem Standort in Betrieb genommen; es stellt \nden optimalen Standort dar, um die zum Betrieb gehörenden, \numliegenden Anbauflächen zu bewirtschaften.  \n\n   \nSuchraum  Für die verbleibende Infrastruktur aus dem Hochbord, welche in \n\neinem engen Verhältnis zu den Anbauflächen stehen, wird \nmittel- bis langfristig ein Ersatzstandort im "Suchraum" zwi-\nschen Dübendorf und Fällanden favorisiert. Dieser Ersatzstand-\nort ist auch mit der Umsetzung des privaten Gestaltungsplan \nGrütägert notwendig, um die Aussiedlung aus dem Hochbord \nsicherstellen zu können. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 10 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Der Betrieb Beerstecher gehört aus verschiedenen Gründen in \ndie Region Dübendorf: Die Lage ist verkehrstechnisch gut \nerschlossen und gewährleistet einen direkten Zubringer zum \nNationalstrassennetz. Der Grossteil des Anbaugebiets befindet \nsich in dieser Gegend, was eine Reduktion der Fahrdistanzen \nbedeutet. Die Mehrheit der Kunden der Beerstecher AG setzt \nauf regionale Label mit "Aus der Region für die Region" und \n"miini Region". \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 11 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  3. Planungsrechtliche \nRahmenbedingungen \n\n  3.1 Bundesinventare \nBLN  \nBundesinventars der Landschaften und \nNaturdenkmäler von nationaler \nBedeutung \n\n Innerhalb sowie angrenzend an den Gestaltungsplanperimeter \nbesteht gemäss GIS Zürich kein Eintrag im Bundesinventar der \nLandschaft und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung. \n\n   \nISOS \nInventar der schützenswerten Ortsbilder \nder Schweiz \n\n Für das Gebiet Hermikon ist kein Eintrag im Inventar der schüt-\nzenswerten Ortsbilder der Schweiz vermerkt. \n\n   \n  3.2 Raumplanungsgesetz und -verordnung  \nGrundsatz  Die Nutzungspläne ordnen die zulässige Nutzung des Bodens \n\n(Art. 14 RPG). Dabei wird zwischen Bau-, Landwirtschafts- und \nSchutzzonen unterschieden. Der Geltungsbereich des Gestal-\ntungsplans liegt in der kantonalen Landwirtschaftszone \n(Art. 16 RPG). \n\n   \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 12 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nTrennung von Baugebiet und \nNichtbaugebiet angestrebt \n\n Das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG) in der revi-\ndierten Fassung vom 1. September 2000 basiert nach wie vor \nauf dem Grundsatz der klaren Trennung von Baugebiet und \nNichtbaugebiet. Ausserhalb der Bauzone bestehen zahlreiche \nSpezialfälle. Im folgenden Überblick ist die Zulässigkeit von \nNeubauten in der Landwirtschaftszone zusammengefasst.  \n\n   \nZulässigkeit von Neubauten in der \nLandwirtschaftszone \n\n Neubauten \n                \n\n  \nZonenkonforme Bauten (Art. 16a Abs. 1 RPG) \n\n  Standortgebundene \nBauten (Art. 24 RPG) \n\n                 \n  Innere Aufstockung         \n\n(Art. 16a Abs. 2 RPG) \n  Intensivlandwirtschaftszone \n\n(Art. 16a Abs. 3 RPG) \n     \n\n   \nRPG \nRaumplanungsgesetz \n\n Gemäss Raumplanungsgesetz sind in der Landwirtschaftszone \nBauten und Anlagen zulässig,  \n\n• die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den \nproduzierenden Gartenbau nötig sind (vgl. Art. 16a Abs.1 \nRPG); \n\n• die der inneren Aufstockung eines landwirtschaftlichen oder \neines dem produzierenden Gartenbau zugehörigen \nBetriebs dienen (vgl. Art. 16a Abs. 2 RPG); \n\n  • die, wenn sie über eine innere Aufstockung hinausgehen, \nals zonenkonform bewilligt werden können, wenn sie in ei-\nnem Gebiet der Landwirtschaftszone erstellt werden sollen, \ndas vom Kanton in einem Planungsverfahren (z.B. Gestal-\ntungsplan) dafür freigegeben wird (vgl. Art. 16a Abs. 3 \nRPG); \n\n• deren Zweck einen Standort ausserhalb der Bauzonen er-\nfordert, wie z.B. touristische Infrastruktur etc. und denen \nkeine überwiegenden Interessen entgegenstehen (vgl. Art. \n24 RPG). \n\nGegenüber dem altrechtlichen RPG bedeutet dies eine Öffnung \nder zulässigen Nutzungsmöglichkeiten, die dazu führt, dass \nauch ohne Einzonung gewisse Nutzungserweiterungen reali-\nsierbar sind. \n\n   \nBestandesgarantie nicht \nmehr zonenkonformer \nBauten und Anlagen \n\n Bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb \nder Bauzone, die nicht mehr zonenkonform sind, werden in ih-\nrem Bestand grundsätzlich geschützt. Solche Bauten und Anla-\ngen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, \nteilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut \nwerden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden \nsind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen \nAnliegen der Raumplanung vorbehalten (vgl. Art. 24c RPG). \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 13 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nRPV Raumplanungsverordnung   Die Raumplanungsverordnung (RPV) in der revidierten Fas-\nsung vom 1. September 2000 enthält mit Art. 34 eine wesent-\nliche Rechtsgrundlage für die Zonenkonformität von Nutzungen \nin der Landwirtschaftszone. Demnach (Art. 34 Abs.2 RPV) gel-\nten Bauten und Anlagen im Sinne von Art. 16a RPG als zonen-\nkonform, die der Aufbereitung, der Lagerung oder dem Verkauf \nlandwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen, \nwenn: \n\na die Produkte in der Region und zu mehr als der Hälfte auf \ndem Standortbetrieb oder auf den in einer Produktionsge-\nmeinschaft zusammengeschlossenen Betrieben erzeugt \nwerden; \n\nb die Aufbereitung, die Lagerung oder der Verkauf nicht \nindustriell-gewerblicher Art ist;  \n\nc der landwirtschaftliche oder gartenbauliche Charakter des \nStandortes gewahrt bleibt.  \n\n   \n  Gemäss Raumplanungsverordnung Art. 34 Abs. 3 sind Bauten \n\nfür den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden \nlandwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich \ndes Wohnbedarfs der abtretenden Generation zonenkonform. \nDie Bewilligung darf jedoch nur erteilt werden, wenn: \n\n  a die Bauten oder Anlagen für die in Frage stehende Bewirt-\nschaftung nötig ist; \n\nb der Baute oder Anlage am vorgesehenen Standort keine \nüberwiegenden Interessen entgegenstehen; und \n\nc der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann.  \n   \n  Die Raumplanungsverordnung enthält mit Art. 42 eine Rechts-\n\ngrundlage für die Änderung und Erweiterung von zonenwidrig \ngewordenen Bauten und Anlagen. Änderungen an Bauten und \nAnlagen, auf die Artikel 24c RPG anwendbar ist, sind zulässig, \nwenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer \nUmgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Sie ist \njedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn: \n\n  • die zonenwidrig genutzte Fläche um mehr als 30 Prozent \nerweitert wird; Erweiterungen innerhalb des bestehenden \nGebäudevolumens werden nur zur Hälfte angerechnet; \noder \n\n• die zonenwidrige genutzte Fläche innerhalb oder ausser-\nhalb des bestehenden Gebäudevolumens um insgesamt \nmehr als 100 m2 erweitert wird (vgl. Art 43 Abs. 3). \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 14 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  3.3 Kantonale Festlegungen \nOrtsbildinventar  Das Planungsgebiets ist gemäss GIS Browser (maps.zh.ch) \n\nnicht im Inventar der schutzwürdigen Ortsbilder von überkom-\nmunaler Bedeutung eingetragen. \n\n   \nNatur- und Landschafts-\nschutzverordnung \n\n Gemäss GIS-Browser ist das Gebiet nicht von der überkommu-\nnalen Natur- und Landschaftsschutzverordnung betroffen. \n\n   \nNatur- und \nLandschaftsschutzinventar \n1980 \n\n Im Norden des Grundstücks Kat. Nr. 15626 liegt ein geologi-\nsches/geomorphologisches Landschaftsschutzobjekt. Der Gel-\ntungsbereich des Gestaltungsplans liegt jedoch ausserhalb des \ngeolog./geomorphologischen Landschaftsschutzobjektes. \n\n   \n\n \n   \nNaturgefahren  Das Planungsgebiet liegt mehrheitlich ausserhalb der Gefah-\n\nrenkarte. Der Teil des Gestaltungsplanperimeters, welcher in \nder Gefahrenkarte aufgeführt ist, weist keine oder eine vernach-\nlässigbare Gefährdung auf. Eine Ergänzung der Gefahrenkarte \nüber den gesamten Geltungsbereich wird als unnötig einge-\nschätzt.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 15 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n   \nOberflächenabfluss  Entlang der Hermikonstrasse sowie teilweise innerhalb des \n\nGestaltungsplanperimeters bestehen Oberflächenabflüsse.  \n\n   \n\n \n \nIVS  \nInventar historischer Verkehrswege der \nSchweiz  \n\n Innerhalb respektive angrenzend an den Gestaltungsplanperi-\nmeter besteht kein Eintrag im Inventar historischer Verkehrs-\nwege. Einzig die Alte Schwerzenbachstrasse nördlich des \nGrundstücks Kat. Nr. 15626 ist im IVS von regionaler und loka-\nler Bedeutung aufgeführt. Die Alte Schwerzenbachstrasse ist \nals Strecke ZH 303 deklariert und der Schutzgrad lautet: Regio-\nnale Bedeutung, historischer Verlauf mit Substanz. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 16 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n   3.4 Kantonaler Richtplan \n  Im kantonalen Richtplan ist der Planungsperimeter mehrheitlich \n\nals Fruchtfolgefläche im Landwirtschaftsgebiet eingetragen. Die \nbestehenden Bauten liegen im übrigen Landwirtschaftsgebiet.  \n\n   \n\n \n   \n  3.5 Regionaler Richtplan \nZPG \nZürcher Planungsgruppe Glattal \n\n Der regionale Richtplan der Zürcher Planungsgruppe Glattal \n(ZPG) aus dem Jahre 1998 wurde 2018 einer Gesamtrevision \nunterzogen (Festsetzung Regierungsrat am 14. Februar 2018 \nmit RRB Nr. 123/2018). \n\nDie Delegiertenversammlung (DV) der ZPG zwischenzeitlich \nzahlreiche Teilrevisionen vorgenommen (Teilrevision 2019, \nRRB Nr. 1301/2021; Teilrevision „GEFD – Gebietsentwicklung \nFlugplatz Dübendorf“, RRB Nr. 1451/2023; Teilrevision 2021, \nRRB Nr. 257/2024). Die Teilrevision 2023 wurde von der DV \nam 26. März 2025 zur Festsetzung durch Regierungsrat ver-\nabschiedet. \n\n   \nSiedlung und Landschaft  Das Planungsgebiet ist gemäss regionalem Richtplan Siedlung \n\nund Landschaft mehrheitlich als Fruchtfolgefläche im Landwirt-\nschaftsgebiet deklariert. Die bestehenden Bauten liegen im \nübrigen Landwirtschaftsgebiet. Südöstlich des Perimeters \nverläuft ein Vernetzungskorridor, dieser grenzt jedoch nicht an \ndas Planungsgebiet. Der Ortsteil Hermikon ist als regional be-\nstehendes Landschaftsförderungsgebiet gekennzeichnet. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 17 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n   \nVerkehr  Westlich des Geltungsbereichs des Gestaltungplans verläuft ein \n\nFuss-/Wanderweg. Ein Radweg ist im Süden entlang der Glatt \ngeplant, wo bereits heute ein Fuss-/Wanderweg besteht.  \n\n   \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 18 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  3.6 Kommunaler Richtplan \nVerkehr \nStrassen \n\n Im kommunalen Richtplan Verkehr ist die Hermikonstrasse, \nwelche nördlich des Gestaltungsplanperimeters verläuft als \nübrige Gemeindestrasse aufgeführt. \n\n   \n\n \n   \nVerkehr  \nFuss-/Radwege \n\n Entlang der Hermikonstrasse südlich des Geltungsbereichs des \nGestaltungsplans verläuft gemäss kommunalem Richtplan Ver-\nkehr ein geplanter Fuss-/Wanderweg. Der Fuss- und Wander-\nweg wurde (Frühling 2021) bereits umgesetzt. Dieser führt \nöstliche des Perimeters in einen bereits bestehenden Fuss-\n/Wanderweg entlang des Schulwegs. Westlich des Perimeters \nverläuft ein bestehender Fuss-/Wanderweg ohne Hartbelag \nsowie ein bestehender Radweg.  \n\n   \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 19 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nSiedlung und Landschaft  Gemäss kommunalem Richtplan Siedlung und Landschaft, wel-\ncher am 3. April 2000 von der Baudirektion genehmigt wurde, \nliegt das Bearbeitungsgebiet im Landwirtschaftsgebiet (Pro-\nduktion, Erholung und ökologischer Ausgleich).  \n\n   \nÖffentliche Bauten und \nAnlagen \n\n Der kommunale Richtplan für öffentliche Bauten und Anlagen, \nwelcher am 24. September 1997 vom Regierungsrat genehmigt \nwurde, weist keine öffentlichen Bauten oder Anlagen im Bear-\nbeitungsgebiet auf.  \n\n   \n\n  3.7 LEK Dübendorf \nLEK  \nLandschaftsentwicklungskonzept \n\n Der betroffene Landschaftsraum steht aufgrund der regen Bau-\ntätigkeiten im Glattal stark unter Druck. Gemäss der Klassie-\nrung des Landschaftsentwicklungskonzepts Dübendorf sind die \nLandschaftsräume 2, 3 und 5 betroffen. Ihnen allen ist gemein, \ndass Koordinationsbedarf mit der generellen Entwässerungs-\nplanung der Stadt Dübendorf (Hochwasserschutzmassnahmen, \nAusschöpfung von Revitalisierungspotenzialen) und mit Pla-\nnungen betreffend die Glatt besteht (Massnahmenplanung \nWasser, Einzugsgebiet der Glatt, AWEL; Hochwasserschutz-\nprojekt für die Glatt, AWEL). Für den Gestaltungsplan Grütägert \nist der Landschaftsraum 3 von Bedeutung.  \n\nLandschaftsraum 3: \nEndmoränenlandschaft Gfenn-Hermikon-\nSchlossbreite \n\n Die Endmoränenlandschaft Gfenn-Hermikon-Schlossbreite wird \nein hoher ökologischer, landschaftsschützerischer und geomor-\nphologischer Wert attestiert. Der Landschaftsraum wird als Vor-\nranggebiet für die Förderung von typischen Lebensräumen der \noffenen Kulturlandschaft eingestuft. In Bezug zum LEK siehe \nauch Anhang 5, Betriebsverlegung in den Landschaftsraum \nHermikon, LEK. \n\n   \n\n  3.8 Geschichte \nUrsprung und Namen  Am 29. August 858 wird das Dorf Hermikon erstmals schriftlich \n\nunter dem Namen Heremuntinchovun in einer Güterurkunde \ngenannt. Dübendorf hingegen wird erstmals 946 erwähnt. Der \nName Heremuntinchovun bedeutet in heutiger Sprache „Höfe \nder Heremuntige“. Die Heremuntige waren die Nachkommen \neines Alemannen Heremunt. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 20 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nBedeutung  Der Landvogt auf "Kiburg", zu dessen Grafschaft auch Hermi-\nkon gehörte, hatte sich wenig mit Hermikon abzugeben. Das \nDörfchen führte als entlegener Zipfel der Grafschaft (die Grenze \nzu Schwerzenbach war zugleich Herrschaftsgrenze zwischen \nKiburg und Greifensee) ein idyllisches Eigenleben. Handel und \nWandel waren viel mehr nach dem nahen Dübendorf gerichtet, \nwo man kirchlich hingehörte. Die Dübendorfer Behörden hatten \njedoch nichts in Hermikon zu verrichten. Diese Selbstständig-\nkeit wusste sich Hermikon sogar über die grossen Umwälzun-\ngen von 1798 bis 1815 zu erhalten. Es wurde zwar Bestandteil \nder politischen Gemeinde Dübendorf, behielt aber bis 1926 als \nkleine Zivilgemeinde einen Rest eigenständigen Gemeinde-\nlebens. Das eingeschlossene Areal umfasst ca. 12'000 a. Quelle: hermikon.ch \n\n \n\n   \nWildkarte ca. 1850  \n\n \n\nQuelle: GIS Browser Zürich \n(maps.zh.ch), Abrufdatum: 7. November \n2022 \n\n \n\n   \nLuftbild 1981  \n\n \n\nQuelle: GIS Browser Zürich \n(maps.zh.ch), Abrufdatum: 7. November \n2022 \n\n \n\n   \n\n \n\n Der Maihof wurde bereits (ca.) im Jahre 1850 durch den Karto-\ngrafen Johannes Wild grafisch festgehalten. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 21 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  4. Bauvorhaben \n  4.1 Situation \nLage  Im Ortsteil Hermikon der Stadt Dübendorf leben rund 100 Ein-\n\nwohnerInnen. Durch das Dorf führen zwei Hauptstrassen: Die \nHermikonstrasse, die von Dübendorf nach Schwerzenbach \nführt, und die Buenstrasse, die über die Glatt kommend in die \nHermikonstrasse mündet.  \n\nDas Grundstück Kat. Nr. 15626 wird im Süden von der Hermi-\nkonstrasse begrenzt. Östlich des Grundstücks verläuft der \nSchulweg nach Norden, westlich verläuft der Grütweg.  \n\n   \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 22 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nMaihof  Am östlichen Dorfrand von Hermikon befindet sich der Maihof \nder Familie Beerstecher. \n\n   \n\n \n   \nBestand (Stand: 2022)  Am Standort Hermikon befinden sich derzeit: \nWohnen  • Unterkunft für Erntehelfer 30 Betten \n\n• Abwartswohnung  2.5-Zimmerwohnung \n   \nBetriebsinfrastruktur  • Maschinenhalle 1'200 m2 \n\n• Garage 4 Plätze \n   \nAnbau/Produktion  • Folientunnel unbeheizt  5'000 m2  \n\n   \n\nVerkehrswege/Fahrten  Informationen zu den heutigen Verkehrswegen sowie zu den \nkünftigen Verkehrswegen sind der Beilage «der Betriebs-\nverkehr» zu entnehmen. Wie der Beilage entnommen werden \nkann, resultiert mit der Umsetzung des Vorhabens gemäss \nvorliegendem privaten Gestaltungsplan keine Änderungen des \nVerkehrs.  \n\n   \n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 23 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  4.2 Vorhaben \nAusgangslage  Für die Bewirtschaftung der Ertragsflächen sind mittlerweile \n\nmehr Maschinen und Traktoren notwendig, als in der bestehen-\nden Maschinenhalle untergestellt werden können. Ausgehend \ndavon ist eine Vielzahl der vorhandenen Maschinen und Fahr-\nzeuge heute weder vor Witterung noch vor Diebstahl geschützt. \nUm diesen Schutz sicherzustellen und die Einsehbarkeit \nrespektive der Landschaftsverträglichkeit Rechnung zu tragen \nist eine zweite Maschinenhalle vorgesehen. Weiter bestehen \nbezüglich Anforderungen an die Arbeitssicherheit, den Brand-\nschutz etc. neue Vorschriften. Um diesen Anforderungen ge-\nrecht zu werden, müssen die Platzverhältnisse entsprechend \noptimiert und angepasst werden. Aus betriebswirtschaftlicher \nSicht und in Bezug auf die Teilaussiedlung aus dem Hochbord \nbietet es sich zudem an, dass der Standort in Grütägert, \nHermikon, für die Produktion optimiert und massvoll erweitert \nwird.  \n\nProblematik heute  Der Platz in den bestehenden Bauten ist stark begrenzt. Zudem \nmüssen heute andere Anforderungen an die Arbeitssicherheit \netc. erfüllt werden als noch vor einigen Jahren. Dies benötigt \nwieder mehr Platz. Die bestehende Maschinenhalle weist zu \nwenig Platz für den Schutz der bestehenden Maschinen vor \nWitterung und Diebstahl auf. Auch gilt es, am Standort \nHermikon die Produktion massvoll zu erweitern, um einen \nBeitrag zur Aussiedlung aus dem Hochbord zu leisten.  \n\nLösung \n \n\n Mit der Ergänzung der Maschinenhalle haben künftig alle Be-\ntriebsfahrzeuge Platz und es kann ein zukunftsorientierter \nBetrieb gewährleistet werden. Auch wird mit der Werkstatt die \nMöglichkeit geschaffen, entsprechende Reparaturen vor Ort \nvorzunehmen und somit Fahrten einzusparen sowie die Anfor-\nderungen an die Arbeitssicherheit etc. zu gewährleisten. \nGleiches gilt für die Möglichkeit, die administrativen Tätigkeiten \nder Freilandproduktion vor Ort in einem entsprechenden Büro \nzu bewältigen. Zudem wird die Produktion vor Ort optimiert und \nmassvoll erweitert, was zu einem konzentrierten und effizienten \nBetrieb führt.  \n\n   \n\nMaschinenhallen   Am Standort Grütägert in Hermikon werden der Grossteil des \nlandwirtschaftlichen Fahrzeugparks des Betriebs Beerstecher \nuntergebracht. Durch die zentrale Lage in der Landwirtschafts-\nzone und der bestehenden Infrastruktur mit der Maschinenhalle \nist der Standort optimal dafür geeignet. \n\nNeue Maschinenhalle \n \n\n Um für die bestehenden Maschinen künftig einen landwirt-\nschaftlich eingeordneten (optische Eingliederung der Fahr-\nzeuge innerhalb Gebäude) Schutz gewährleisten zu können, ist \neine neue Maschinenhalle vorgesehen. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 24 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Von einer weitere Zunahme der Maschinenanzahl wird auf-\ngrund der bereits heute bestehenden und stetig steigernden \nSpezialisierung nicht ausgegangen. \n\nFür die Bewirtschaftung der umliegenden Flächen verfügt der \nBetrieb unter anderem über folgende Maschinen: \n\n• Traktoren \n• Mulchgeräte \n• Erntewagen und andere Anhänger \n• Beregnungswagen \n• Feldspritze \n• Diverse Pflanzensetzmaschine \n• Kreiselegge, Pflug, Grubber, Hackgeräte und Dünger-\n\nstreuer \n• Schlauchtrommeln \n• Kompostwender \n\nDer Platzbedarf dieser Maschinen ist im Anhang dargestellt \n(vgl. auch Betriebskonzept im Anhang). Als Referenz für die \nMaschinenhalle und zur optimalen Eingliederung in die Umge-\nbung dient die heute bestehende Maschinenhalle. \n\n   \nBestehende Maschinenhalle  \n\n \n   \nWerkstattgebäude mit \nSozialräumen für die \nMitarbeitenden \n\n Um eine optimale Wartung der Fahrzeuge und Maschinen \nsicherzustellen, wird ein Werkstattgebäude neben der Maschi-\nnenhalle errichtet, welches die alten Scheunen (ehemaliger \nPferde-/Schweinestall) hinter dem Wohnhaus ersetzt. Für die \nMitarbeitenden werden Sozialräume (Garderoben/WC/Sanitär-\nanlagen/Aufenthalt u.dgl.) erstellt. Das Werkstattgebäude \norientiert sich bzgl. Giebeldach mit Firstrichtung und Holz-\nverkleidung an den bestehenden Gebäuden.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 25 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Bezüglich Abbruchs der Nebenbaute Assek. Nr. 91 respektive \nNeubau des Landwirtschafts-Betriebsgebäude mit Sozialräu-\nmen, Büros für die Freilandproduktion, Lager und Werkstatt für \nden Betrieb vor Ort wurde bereits ein Baugesuch eingereicht, \ndas mittlerweile bewilligt wurde. \n\n   \n"Maihof"  Die aktuelle Wohnnutzung bleibt bestehen. Wie in der Bewilli-\n\ngung vom 29. September 2014 vermerkt, wurde für die Wohn-\nnutzung im Dachgeschoss ein Rückbaurevers verhängt. Bei \nWegfall der Bewilligungsvoraussetzungen (zonenkonforme \nlandwirtschaftliche Nutzung) sind die 5 Zimmer für Kurzaufent-\nhalter, die Küche mit Aufenthaltsraum, die 2 Duschen/WC und \ndie 7 Parkfelder nördlich des Gebäudes Vers.-Nr. 65 auf Kosten \ndes Grundeigentümers zu entfernen und der ursprüngliche \nZustand ist wiederherzustellen. \n\n   \nFolientunnel  Auf den dahinterliegenden Anbauflächen sollen unbeheizte \n\nFolientunnel entstehen. Die Hälfte der Folientunnel wurde be-\nreits im Jahr 2017 für eine befristete Zeit bewilligt und gebaut. \n\n   \nHofladen  Bereits heute besteht im Maihof zudem ein Hofladen inkl. sämt-\n\nlicher dazugehörigen, betriebsnotwendigen Nebenräume.  \n\nEin Direktverkauf in Form eines Hofladens im bestehenden \nMaihof wurde 2022 bewilligt und erstellt. Gemäss Art. 34 Abs. 2 \nRPV sind Bauten und Anlagen die dem Verkauf von landwirt-\nschaftlichen Produkten dienen, zonenkonform, sofern die Pro-\ndukte in der Region und zu mehr als 50 % auf dem Standortbe-\ntrieb oder auf den in einer Produktionsgemeinschaft zusam-\nmengeschlossenen Betrieben erzeugt werden.  \n\n   \nZusammenfassung des \nVorhabens \n\n Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan werden die planungs-\nrechtlichen Voraussetzungen für die optimale Nutzung, innere \nVerdichtung und zukunftsorientierte bauliche Erweiterung des \nbestehenden Bestriebs mit Bauten und Anlagen geschaffen. \nDamit können der Betrieb und somit die bestehenden Arbeits-\nplätze gesichert werden.  \n\nZusammengefasst ist Folgendes vorgesehen: \n\n• Die Ergänzung einer zweiten Maschinenhalle zum Schutz \nder bestehenden Fahrzeuge (Witterungs- und Diebstahl-\nschutz) und zur besseren optischen Eingliederung in die \nLandschaft. \n\n• Die Verschiebung und Ergänzung der bestehenden Was-\nsertanks/Silos \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 26 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  • Den Abbruch der Nebenbaute Assek. Nr. 91 sowie der \nNeubau des Landwirtschafts-Betriebsgebäude mit Sozial-\nräumen, Büros für die Freilandproduktion, Lager und Werk-\nstatt für den Betrieb vor Ort. Die Sozialräume (Garderobe \nund Pausenraum) stehen ausschliesslich den landwirt-\nschaftlichen Mitarbeitenden zur Verfügung. In der Werkstatt \nwerden die bestehenden Maschinen und Traktoren direkt \nvor Ort repariert. Diesbezüglich, sowie bezüglich der Auf-\nenthaltsmöglichkeiten für die Mitarbeitenden, wurde bereits \nein Baugesuch eingereicht, das mittlerweile bewilligt wurde. \n\n• Die Fixierung und Erweiterung der Folien- und Setzling-\ntunnels auf insgesamt 10'000 m2.  \n\n• Die Fixierung der bestehenden Wohnnutzung von 450 m2 \n(unter Berücksichtigung des bestehenden Rückbaurevers). \n\n• Die Fixierung der heute bestehenden und bewilligten Nut-\nzung des Hofladens inkl. der damit bewilligten Parkplätzen.  \n\n• Die Fixierung der heute bestehenden und seit 2012 bewil-\nligten Tanksäule und Waschstrasse. \n\n• Mit dem Gestaltungsplan werden die Zu- und Wegfahrten \nab der Hermikonstrasse, sowie die Umgebungsgestaltung \ninkl. die Anzahl Bäume und die Fläche für den ökologi-\nschen Ausgleich verortet und fixiert. Auch werden mögliche \nAbbrüche aufgezeigt, die versiegelte Erschliessungsfläche \ndefiniert und die Parkplatzzahl und Verortung vorge-\nschrieben. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 27 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n   \nAnlage bei Vollausbau  Am Standort Hermikon sind folgende Anlagen für die Umset-\n\nzung der Teilaussiedlung Hochbord geplant: \n\n  Bestehend (grau) Neu (orange) \nTotal \n\nWohnen  • Unterkunft für ErntehelferInnen (Betten)/ 30 \nsaisonale Gemeinschaftsunterkünfte \n\n• Abwartwohnung (Zimmer) 2.5 \n\n30 \n \n\n2.5 \n   \nBetriebsinfrastruktur  • Maschinenhalle (m2) 1'200 \n\n• Werkstatt (m2) - \n• Hofladen (m2) 191 \n\n2'900 \n   200 \n   191 \n\n   \nAnbau/Produktion  • Folientunnel unbeheizt 1) (m2) 5'000  10'000 \n  • Obst- und Beerenkulturen 10'000 10'000 \n   \n  1) Die Errichtung von 5'000 m2 Folientunnel wurde mit der Bewil-\n\nligung vom 5. April 2017 – für eine befristete Zeit – bereits \nermöglicht.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 28 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  5. Formelles \nVerfahren eines privaten \nGestaltungsplans \n\n Der Betrieb der Familie Beerstecher ist gemäss Art. 34 Raum-\nplanungsverordnung (RPV) zonenkonform. Aufgrund der Grös-\nse des Vorhabens ist jedoch ein Planungsverfahren erforder-\nlich. \n\nSpezialbauordnung  Der private Gestaltungsplan ist eine "Spezialbauordnung", wel-\nche die normale Bauordnung ergänzt.  \n\nMit dem Gestaltungsplan (GP) werden massgeschneiderte Bau-\nvorschriften erlassen. Die rechtlichen Grundlagen für den priva-\nten Gestaltungsplan sind in den §§ 83 ff. Planungs- und Bauge-\nsetz des Kantons Zürich (PBG) geregelt. \n\nDer private Gestaltungsplan Grütägert wird vom Grundeigent-\nümer aufgestellt. Da sich das gesamte Areal ausserhalb der \nBauzone in der Landwirtschaftszone befindet, muss der Gestal-\ntungsplan dem Gemeinderat vorgelegt werden. Plan und Be-\nstimmungen sind anschliessend an die Baudirektion zur \nGenehmigung einzureichen. \n\nDer Gestaltungsplan zwingt nicht zum Bauen. Er legt lediglich \nfest, in welchem Ausmass Bauten und Anlagen realisiert wer-\nden dürfen. Der Gestaltungsplan ist auch kein Bauprojekt. \nSämtliche baulichen Veränderungen bedürfen deshalb noch \neiner baurechtlichen Bewilligung des kantonalen Amtes für \nRaumentwicklung (ARE) nach Art. 24 RPG und der Stadt Dü-\nbendorf. \n\n  Die Grundsätze für die Ausscheidung von Zonen gemäss Art. \n16a Abs. 3 Raumplanungsgesetz (RPG) und Art. 38 Raumpla-\nnungsverordnung (RPV) im Sinne von Speziallandwirtschafts-\nzonen sind im vorliegenden Fall erfüllt. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 29 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  6. Erläuterungen von \nBestimmungen und Plan \n\n  6.1 Einleitung \nzu Art. 1.1 \nZweck \n\n Der private Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon schafft die \nplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die wirtschaftliche \nNutzung und zukunftsorientierte bauliche Erweiterung des \nGrütägert in der Landwirtschaftszone. Er definiert namentlich \nden Perimeter, innerhalb dessen Gebäude verändert/erstellt \nwerden können.  \n\nDer vorliegende Gestaltungsplan basiert auf dem im Jahre 2017 \nerarbeitete Gesamtkonzept Entwicklung der Beerstecher AG.  \n\n   \nzu Art. 1.2 \nBestandteile/ \nGeltungsbereich \n\n Der Gestaltungsplan besteht aus dem Situationsplan 1:1000 \nund den Bestimmungen. Der vorliegende Bericht gemäss Art. \n47 RPV dient der Erläuterung und erlangt keine Rechtsver-\nbindlichkeit. \n\n   \n  \n\n \n\nGrundstück Kat. Nr. 15626 \nGeltungsbereich GP Grütägert \n\n   \n  Der Geltungsbereich beschränkt sich auf einen Teilbereich des \n\nGrundstücks Kat. Nr. 15626. Eigentümer des Grundstücks ist \nThomas Beerstecher. \n\nAnmerkungen und Dienstbarkeiten  Die Anmerkungen und Dienstbarkeiten betreffend das Grund-\nstück Kat. Nr. 15626 sind im Anhang zusammengestellt. \n\n   \nWeitere Grundeigentümer \n \n\n Weitere Grundeigentümer sind nicht in das Gestaltungsplan-\nverfahren involviert. Die Perimeterfläche des Gestaltungsplans \nbeträgt ca. 54'510 m2. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 30 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nzu Art. 1.3  \nErgänzendes Recht, \nVerhältnis zur Bauordnung \n\n Im Gestaltungsplan finden die Bestimmungen des Gestaltungs-\nplans Anwendung, soweit nicht kantonale Recht oder Bundes-\nrecht vorgeht (PBG in der Fassung bis 28.2.2017) oder auf die \nkommunale Bauordnung verwiesen wird. Die Bauordnung ent-\nhält ausserhalb der Bauzone keine Bestimmungen. \n\nDa die Bauordnung der Stadt Dübendorf noch nicht an die inter-\nkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baube-\ngriffe (IVHB) angepasst ist, stützt sich der Gestaltungsplan bis \nzur Anpassung auf das kantonale Planungs- und Baugesetzt \n(PBG) in der Fassung bis am 28. Februar 2017. \n\nErfolgt die Einführung der neuen Begriffe (IVHB) vor der Um-\nsetzung des Gestaltungsplan gilt es folgende Aspekte zu be-\nachten: \n\n• Die Definition der Gesamthöhe wird mit der Einführung des \nIVHB verändert, dies hat keinen Einfluss  \n\n• Besondere Gebäude nach § 273 PBG werden mit Einfüh-\nrung des IVHB neu als Klein- und Anbauten definiert. \n\n• Mit unterirdischen Bauten ist nach der Einführung des IVHB \nunterirdische Bauten und Unterniveaubauten gemeint. \n\n• Der gewachsene Boden wird mit der Einführung des IVHB \ndurch den Begriff massgebliches Terrain ersetzt.  \n\n   \n\n  6.2 Bauten, Anlagen und Umgebung \nzu Art. 2.1 \nBaubereiche \n\n Der Gestaltungsplan weist vier Baubereiche (exkl. der Baube-\nreiche für Folientunnel) aus. Innerhalb der Baubereiche können \ndie vorgesehenen Gebäude erstellt werden. Zudem wurde zwei \nBereiche, für die teilweise bereits bewilligten Folientunnel fixiert. \n\n   \nzu Art. 2.2/2.3 \nGrundmasse \n\n Für die Baubereiche 1, 5 und 6 werden die maximalen Ge-\nschossflächen (anrechenbare Flächen in allen Untergeschos-\nsen, Vollgeschossen und Dachgeschossen) und Gesamthöhe \nfestgelegt. \n\nFür die Baubereiche 2, 3 und 4 werden die maximalen Baumas-\nsen und Gesamthöhen festgelegt. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 31 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nzu Art. 2.4 \nUnterirdische Bauten und \nAnlagen  \n\n Der Maihof weist heute ein Untergeschoss auf. Zudem wurde \nseitens Glattwerke das Interesse bezüglich einer neuen Mittel-\nspannungszentrale mit Speicherbatterie bekundet. Innerhalb \ndes Baubereichs 1 (Maihof) und für Bauten und Anlagen zur \nEnergiegewinnung und Energiespeicherung auch ausserhalb \nder Baubereiche, sind unterirdische Bauten und Anlagen zuläs-\nsig. Die Funktionstüchtigkeit der vorhandenen Drainagen, \nHaupt- und Sammelleitungen muss dauerhaft erhalten bleiben. \nUnterirdisch heisst, vollständig unter dem gewachsenen Boden \nliegend. \n\n   \nzu Art. 2.5 \nGeschosse \n\n Während die Geschossfläche (anrechenbare Flächen in Unter-\ngeschossen, Vollgeschossen und Dachgeschossen) respektive \ndie Baumasse und die Gesamthöhe baubereichsweise fest-\ngelegt wird, gibt es bezüglich der Geschosse innerhalb des \nAnordnungsspielraums (Grundmasse) keine Beschränkungen.  \n\n   \nzu Art. 2.6 \nVordachbereich \n\n Der Vordachbereich ermöglicht einen witterungsgeschützten \nArbeits- und Umschlagsbereich. Innerhalb der Baubereiche sind \nebenfalls Vordachbereiche zulässig.  \n\n   \nzu Art. 2.7 \nGewachsener Boden  \n\n Als gewachsener Boden gilt der heutige Terrainverlauf.  \n\n   \nzu Art. 2.8 \nBesondere Gebäude \n\n Für gedeckte Veloabstellmöglichkeiten udgl. sind einzelne be-\nsondere Gebäude auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. \nDiese sind untergeordneten Ausmass und deshalb auf eine \nGrundfläche von 50 m2 beschränkt.  \n\n   \n  6.3 Nutzweise \nzu Art. 3.1 bis 3.5 \nNutzung \n\n Mit dem Gestaltungsplan werden die Nutzungen in den Baube-\nreichen geregelt.  \n\nDie folgend aufgelisteten Nutzungen sind in der Landwirtschafs-\nzone zonenkonform, da sie nur die erste Verarbeitungsstufe \numfassen. Generell sind nur Nutzungen im Rahmen des über-\ngeordneten Rechts zulässig. Art und Mass der zulässigen \nNutzung werden abschliessend durch das Rauplanungsgesetz \ndefiniert.  \n\nDie Verarbeitung von landwirtschaftlichen Produkten (zweite \nVerarbeitungsstufe) ist nicht zulässig. Davon ausgenommen ist \nder bestehende und bereits bewilligte Hofladen gemäss Art. 34 \nAbs. 2 lit. a RPV. Die Definition respektive die Abgrenzung der \nersten und zweiten Verarbeitungsstufe ist dem Anhang zu ent-\nnehmen. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 32 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nWohnnutzung  Der bestehende, betriebsnotwendige Wohnraum von 450 m2 \n(unter Berücksichtigung des bestehenden Rückbaurevers im \nDachgeschoss) im bestehenden Gebäudevolumen des Maihofs \nist zulässig (Bestandesgarantie).  \n\nBüros  Für die Organisation/Planung der Arbeiten, die Personalpla-\nnung und der Arbeitnehmenden der Freilandabteilung werden \nBüros benötigt. Dies betrifft die Werkstattleitung, die Bereichs-\nleitungen und die Freilandbereichsleitung. Die Büros sind zu \nrund 30 % je Tag belegt. Insgesamt sind maximal 80 m2 dieser \nNutzung zulässig. \n\nAufenthalts-, Umkleide- und \nSanitärräume  Der Betrieb muss den Anforderungen bezüglich Arbeitssicher-\n\nheit einhalten und den aktuellen Standards bezüglich Sanitär-\nanlagen, Umkleideräume nachkommen. Der Arbeitgeber ist \nbeispielsweise gemäss Artikel 30 der Wegleitung zur Verord-\nnung 3 zum Arbeitsgesetz verpflichtet, ausreichende und das \nVerhältnis angemessene Garderoben zum Wechseln und zur \nAufbewahrung der Kleider zur Verfügung zu stellen, die wenn \nmöglich in ausreichend belüftbaren, keinem anderen Zwecke \ndienenden Räume unterzubringen sind.  \n\n     \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \nBild Sanitäranlagen heute  Bild Aufenthaltsraum heute  Bild Büros heute \n     \nHofladen  Ein Direktverkauf in Form eines Hofladens im bestehenden Mai-\n\nhof wurde 2022 bewilligt und erstellt. Mehr zu diesem Thema \nsiehe Anhang 3.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 33 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nWerkstatt und Materiallager  Um die kleineren Service und Reparaturen an den Traktoren \nund Betriebsfahrzeugen selbst vornehmen zu können ist eine \nWerkstatt und ein Materiallager von Nöten. Insgesamt bestehen \nrund 28 Traktoren. Pro Jahr wird bei jedem Traktor rund 1- bis \n3-mal ein Ölwechsel und ein kleiner Service vorgenommen. Der \nGrosse Service erfolgt durch Dritte. Durch die kleinen Service \nvor Ort können somit pro Jahr rund 150 bis 210 Fahrten einge-\nspart werden.  \n\n   \n  \n\n \n  Bild Werkstatt heute \n   \nWaschplatz für Maschinen und Geräte  Der Waschplatz für die Maschinen und Geräte wurde im Jahr \n\n2012 bewilligt (siehe Anhang 8).  \nStandort für landwirtschaftliche \nMaschinen, Fahrzeuge und Werkzeuge  Ein witterungsgeschützer Standort für die landwirtschaftlichen \n\nMaschinen, Fahrzeuge und Werkzeuge ist essenziell. Sind die \nMaschinen und Fahrzeuge der Witterung ausgesetzt, führt dies \nzu unnötigen Schäden, Wertverminderung und dazu, dass \ndiese schneller ersetzt werden müssen. Die Maschinenhallen \nund der Vordachbereich ermöglicht einen witterungsgeschütz-\nten Arbeits- und Umschlagbereich. Weiter ermöglicht die \nMaschinenhalle den Schutz vor Diebstahl der teuren Softwares \n(GPS, etc.), mit welcher die heutigen landwirtschaftlichen \nMaschinen teilweise ausgestattet sind. \n\nLagerung von landwirtschaftlichen \nProdukten/Gebinde udgl.  Für die Produktion der Beerenkulturen und Gemüses gemäss \n\n«Folientunnel und Setzlingstunnel» ist die Lagerung von land-\nwirtschaftlichen Produkten, Gebinde, Setzlinge, etc. notwendig.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 34 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nFolientunnel/Setzlingstunnel  In den Folientunnel und Setzlingstunnel ist die landwirtschaft-\nliche Produktion zulässig. Zurzeit handelt es sich bei rund 10 % \nder Produktionsfläche in den Folientunnel um Heidelbeeren und \nHimbeeren, die bodenunabhängig produziert werden. In den \nFolientunnel werden Nüsslisalat, Radieschen, Salate und \nBeeren produziert. Die Heidelbeerflächen im Freiland ist bewill-\nligt und gilt es separat zu bewerten. Da die Produktion von der \nflexiblen Nachfrage abhängt, kann zum jetzigen Zeitpunkt nur \ndie heutige Produktion ausgewiesen werden. Um auf den Markt \nreagieren zu können, sind allfällige Anpassungen bei der Art \nder Pflanzenproduktion denkbar.  \n\nDie Folien- und Setzlingstunnels bestehen aus Kunststoff (siehe \nReferenzbild zu Art. 4.1 und 4.2).  \n\nZur Bewirtschaftung der Folien- und Setzlingstunnels, sind \nErschliessungsflächen, unter Einhaltung der Bestimmung zur \nVersiegelung, zulässig.  \n\n  Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters wird im GIS Browser \n(maps.zh.ch) bei der Karte zu den landwirtschaftlichen Nutz-\nfläche bereits ausgewiesen, dass es sich teilweise um ein- bzw. \nzweijährige Beeren (Erdbeeren etc.) handelt. Die Erstellung \nvon Wandertunnel/Witterungstunnel als Witterungsschutz auf \nden Bewirtschaftungsflächen im Gebiet Hermikon und somit \ninnerhalb sowie ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters \nwird weiterhin ermöglicht, ist jedoch nicht expliziter, zu regeln-\nder Bestandteil der Gestaltungsplans. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 35 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  6.4 Gebäudegestaltung \nzu Art. 4.1 und 4.2 \nGute Gesamtgestaltung \n\n Als Grundsatz gilt, dass die Bauten und Anlagen für sich und im \nZusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umge-\nbung so zu gestalten sind, dass eine besonders gute Gesamt-\nwirkung entsteht. Die Anforderungen für eine besonders gute \nGesamtwirkung im Sinne von § 71 PBG sind einzuhalten. In \nBezug auf die Farbgebung und Materialisierung ist auf die \nLandschaftsverträglichkeit Rücksicht zu nehmen.  \n\n  Die grossen Dach- und Fassadenflächen bieten sich für eine \naktive und/oder passive Nutzung der Sonnenenergie an. Für \nAnlagen zur Gewinnung von Strom und die Produktion von \nWärme durch Sonnenlicht gilt, diese bündig in die Dächer und \nFassaden zu integrieren. \n\n  Innerhalb des Geltungsbereichs ist eine einheitliche Regelung \nin der Materialisierung («schwebendes» Schrägdach, das einen \nWetterschutz für den Aussenraum gewährt/Fassade in Holz) \nvorzusehen, wodurch trotz unterschiedlicher Nutzung und Volu-\nmetrie eine architektonische Einheit, die sich subtil in den be-\nstehenden Siedlungsbereich einfügt, erfolgt. Die unterschied-\nlichen Dachvorsprünge reagieren auf die verschiedenen \nNutzungsarten. Die Maschinenhalle (Baubereich 4) hat sich \noptisch der bestehenden Maschinenhalle (Baubereich 3) an-\nzugleichen und so ein einheitliches Ensemble zu generieren. \nGleiches gilt für die Folien- und Setzlingstunnel. Auch diese \nhaben sich an den bereits bestehenden Folien- und Setzlings-\ntunnels zu orientieren.   \n\nDie besonders gute Gestaltung soll analog dem Baugesuch für \nden Neubau des Landwirtschaft-Betriebsgebäudes mit Sozial-\nräumen, Büro, Lager und Werkstatt durch die Stadtbildkom-\nmission beurteilt werden \n\n   \nReferenzbild Solaranlage, Wädenswil    \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 36 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nReferenzbild Solaranlage, Hittnau    \n\n \n   \nSetzlingstunnel, Dübendorf, 2015  \n\n \n   \nFolientunnel Hermikon, 2018   \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 37 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nzu Art. 4.3 \nEinheitliche Dachformen \n\n Der Gestaltung der Dachlandschaft ist besondere Beachtung zu \nschenken, da die Dächer durch ihre grosse Fläche deutlich er-\nkennbar sind. Um ein einheitliches Betriebsbild generieren zu \nkönnen, welches nicht stark vom heutigen Bild abweicht, sind \nnur Schrägdächer mit beidseitig gleicher Dachneigung vorge-\nsehen. \n\n   \nzu Art. 4.4 \nGute Einordnung von \nBelichtungselementen \n\n Um der einheitlichen Dachform und besonders guten Gesamtwir-\nkung Rechnung zu tragen, sind zulässige Belichtungselemente \nund einzelne Dachfenster in die Dachfläche einzuordnen und in \nAnlehnung an den Bestand zu wählen.  \n\n   \nDachbelichtung Maihof heute  \n\n \n   \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \nReferenzbild Belichtung   \n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 38 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  6.5 Umgebungsgestaltung \nzu Art. 5.1 und 5.3 \nBepflanzung und \nBodenbedeckung \nUmgebungsbereich A \n\n Im Umgebungsbereich A bestehen bereits heute Obstbäume. \nMit dem Gestaltungsplan sollen weitere standortgerechte \nBäume, Sträucher und Hecken u. dgl. gepflanzt werden. Obst- \nund Beerenkulturen dürfen bewirtschaftet und somit auch mit \nWitterungsschutz bedeckt werden. Zudem soll entlang der Her-\nmikonstrasse und des Fuss- und Wanderwegs eine Baumreihe \ngepflanzt werden.  \n\n   \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 39 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nUmgebungsbereich B  Der Umgebungsbereich B steht im Zusammenhang mit der be-\nstehenden Wohnnutzung und dem bereits bestehenden Hofla-\nden im Baubereich 1 und dient als Gartenanlage und Aussen-\nraum des Hofladens. In diesem Bereich sind Sitzgelegenheiten \nund Tische, Sitz- und Spielplätze u. dgl. zulässig, sofern sie \nuntergeordnet in Erscheinung treten.  \n\n   \nBäume  Mit Rücksichtnahme auf die bestehenden Drainageleitungen \n\nsind im gesamten Gestaltungsplanperimeter mindestens 55 \nBäume vorzusehen. Die 55 Bäume setzten sich zusammen aus \nbestehenden und neu zu pflanzenden Bäumen. Wenn aus be-\ntrieblichen Gründen möglich, sollen grosskronige Bäume und \nHochstammobstbäume gepflanzt werden. Betrieblich ist es bei-\nspielsweise bei den Folien- und Setzlingstunnels nicht möglich, \nHochstammobstbäume oder grosskronige Bäume zu pflanzen, \nda diese auf eine genügende Belichtung angewiesen sind. In \nder Umgebung der Folien- und Setzlingstunnel werden deshalb \nHecken und Sträucher vorherrschen. Bei Verlust der Mini-\nmalzahl der Bäume durch höhere Gewalt, wie Sturm Krankheit \netc. ist eine gleichwertige Ersatzpflanzung vorzunehmen.   \n\n   \nzu Art. 5.4 bis 5.5 \nÖkologischer Ausgleich \n\n Da das Grundstück Kat. Nr. 15626 im Landschaftsförderungs-\ngebiet liegt und Hermikon und dessen Umgebung aus natur- \nund landschaftskundlicher Sicht eine vorrangige Bedeutung zu-\nkommt (vgl. LEK Dübendorf), sind mindestens 15 % der Gestal-\ntungsplanfläche für den ökologischen Ausgleich vorgesehen.  \n\n15 % entsprechen bei einem Perimeter von 54‘509 m2 somit \n8‘176 m2 ökologische Ausgleichsfläche. Mit dem Situationsplan \nwird die ökologische Ausgleichsfläche verortet. Die ausgewie-\nsene Fläche im Situationsplan entspricht rund 12‘361 m2. Somit \nbesteht ein kleiner Spielraum der Anordnung der geforderten \n15 % ökologische Ausgleichsfläche. \n\nDer ökologische Ausgleich muss mittels detaillierten Umge-\nbungs- und Pflegeplan bei der Baubewilligung ausgewiesen \nwerden.  \n\nDer Vision „Erlebnispfad Hermikon“ wird im Umgebungs- und \nPflegeplan Rechnung getragen. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 40 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nzu Art. 5.6 \nVersiegelung  \n \n\n Innerhalb des im Situationsplan dargestellten Erschliessungs-\nbereichs (Art. 6.6) und innerhalb der Baubereiche der Folientun-\nnel ist eine maximale Versiegelungsfläche von 6’900 m2 zuläs-\nsig. Die versiegelten Flächen sind möglichst gering zu halten. \nDer Umschlagsbereich, welcher ebenfalls Teil der Erschlies-\nsungsfläche (Art. 6.6) und für den Umschlag, temporäre Parkie-\nrung, Manövrieren notwendig ist, gilt es sickerfähig auszuge-\nstalten. \n\n   \n\n \n\n \n\n \n   \nzu Art. 5.7 bis 5.8 \nbestehende Drainagen  Die vorhandenen Drainagen dürfen nicht negativ beeinträchtigt \n\nwerden. Hierfür gilt es für neue Bäume oder Sträucher einen \nAbstand von mind. 7 Metern zu den Drainageleitungen einzu-\nhalten. Entlang der Genossenschaftswege gilt es, die Grenz-\nabstände gemäss der Unterhaltsgenossenschaft Dübendorf-\nHermikon einzuhalten. Im Allgemeinden gilt es den § 19 der \nStatuten der Unterhaltsgenossenschaft Dübendorf-Hermikon \n(Pflichten der Grundeigentümerschaft bzw. Bewirtschafterinnen \nund Bewirtschafter) einzuhalten.  \n\n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 41 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  6.6 Erschliessung und Parkierung \nzu Art. 6.1 \nZu- und Wegfahrt \n\n Die Zu- und Wegfahrt erfolgt ausschliesslich ab der Hermikon-\nstrasse. Bei der Hermikonstrasse handelt es sich um eine \nkommunale Gemeindestrasse. \n\n   \nSchleppkurve, Sattelzug \n \n\n \n\n \n   \nÖV-Güteklasse  Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans liegt ausserhalb der \n\nÖV-Güteklassen. Die nächstgelegenen Bushaltestellen sind \nrund einen Kilometer entfernt (Luftlinie). Der Bahnhof Dübendorf \nliegt rund zwei Kilometer (Luftlinie) und der Bahnhof Schwer-\nzenbach ZH rund 1.5 Kilometer (Luftlinie) entfernt. Das Gestal-\ntungsplangebiet ist somit durch den öffentlichen Verkehr schlecht \nerschlossen.  \n\n   \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 42 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nzu Art. 6.2 und 6.5 \nParkierung \n\n Heute bestehen für die Kunden des Hofladens 4 bewilligte \nParkplätze. Mit dem Gestaltungsplan wird diese Anzahl fixiert. \n\nFür die Bewohnenden/Angestellte werden die Anzahl zulässi-\ngen Parkplätze je Saison berechnet, da die Anzahl Beschäftigte \nsaisonal stark variieren. In der Hauptsaison sind rund 60 Perso-\nnen (Bewohnende/Angestellte) beschäftigt, in der Nebensaison \nsind es rund 40 Personen. In den Bestimmungen wird eine \nminimale und maximale Anzahl an Parkplätzen festgelegt. Im \nRahmen des Baugesuches verbleibt, angesichts der nicht exakt \nfixierbaren Anzahl an Angestellten, ein Spielraum für die An-\npassung der Bemessung (vgl. Tabelle unten). \n\nAufgrund der Wohnmöglichkeit und der Nähe zu den Anbau-\nflächen werden in der Nebensaison pro Bewohnende/ Ange-\nstellte 0.75 Parkplätze angeboten. Heute verfügen rund 75 % \nder Angestellten über einen Personenwagen.  \n\nIn der Hauptsaison wird der Umrechnungsfaktor mit dem Ge-\nstaltungsplan weiter reduziert. Es wird der Wert von rund 0.70 \nPP pro Bewohnende/Angestellte definiert. Es besteht ein Per-\nsonalbus, der zwischen der gemeinsamen Wohnunterkunft und \ndem Arbeitsort Hermikon verkehrt.  \n\n   \nBemessung Parkplatzbedarf \nHauptsaison \n\n Bewohnende/Angestellte \nHauptsaison \n\nParkfelder-Angebot pro Beschäftigte \ngemäss GP \n\n  rund 60 0.70 \n\n  60 * 0.70 = 41 PP \n   \nBemessung Parkplatzbedarf \nNebensaison \n\n Bewohnende/Angestellte \nNebensaison \n\nParkfelder-Angebot pro Beschäftigte \ngemäss GP \n\n  rund 40 0.75 \n\n  40 * 0.75 = 31 PP \n   \nSituation Parkierungsanlage (max.)  Parkplätze Heute Gestaltungsplan Veränderung \n  Total Parkplätze für \n\nBewohnende 15 15 0 \n\n  Total Parkplätze für \nAngestellte 16 16 0 \n\n  Total für temporär \nAngestellte  0 10 +10 \n\n  Total für Kunden \n(Hofladen)(bewilligt) 4 4 0 \n\n  Total 35 45 +10 \n      \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 43 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nÜbersicht Parkplatzsituation GP \n \n\n \n\n \n\n \n   \nParkplätze Bewohnende/Angestellte  Die Parkplätze für die Bewohnenden und Angestellte werden an \n\nder heutigen Lage (bei den bestehenden Folien-/Setzlingstun-\nnels und bei der neuen Werkstatt) sowie vor dem Maihof (beim \nHofladen) vorgesehen. Da die bestehende Rampe beim Maihof \nausgehend der Nutzweise ggf. nicht rückgebaut wird, wird von \ndiesem Standort für Parkplätze abgesehen.  \n\n   \nTemporäre Parkplätze  Die Anzahl Erntehelfer und Erntehelferinnen und somit Ange-\n\nstellte variiert je nach Saison enorm. Insgesamt bestehen \nzwischen 30 und 60 Angerstellte. Um auf diese saisonalen \nAbweichungen reagieren zu können sind in der Erntesaison \n(von Mai bis Oktober) weitere 10 Parkplätze für Angestellte \nzulässig. \n\nSomit sind in der Erntesaison maximal 45 Parkplätze zulässig. \n\nDie zusätzlichen, saisonal bedingten und somit temporären 10 \nParkplätze müssen zwingend innerhalb der Erschliessungs-\nfläche angeordnet werden. Der Standort muss so gewählt wer-\nden, dass die Eingliederung in die Landschaft nicht geschmälert \nwird. Da die Parkplätze den Erntehelfern und Erntehelferinnen \nzum Abstellen der Fahrzeuge während ihrer temporären Be-\nschäftigung dienen, kann die Qualität der Parkplätze der Nut-\nzung angepasst werden, um die Eingliederung in die Land-\nschaft zu wahren.  \n\n   \nBetriebsfahrzeuge  Innerhalb der Erschliessungsfläche (Erschliessungsbereich und \n\nUmschlagsfläche) dürfen Kleinbusse udgl. sowie landwirtschaft-\nliche Fahrzeuge und Maschinen parkieren.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 44 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nVeloparkplätze  Auf Stufe Baueingabe soll aufgrund der dannzumaligen Rechts-\ngrundlage und abgestimmt auf die spezifische Nutzung im Ge-\nstaltungsplanperimeter die Förderung des Veloverkehrs adres-\nsiert werden. Hierfür sind im Situationsplan bereits die mög-\nlichen Veloparkierungen mit Anordnungsspielraum vermerkt. \n\n   \nzu Art. 6.6  \nErschliessungsfläche \n\n Zum Wenden der landwirtschaftlichen Maschinen, für Um-\nschlagplätze sowie für die Parkplätze ist die Erschliessungs-\nfläche vorgesehen. Die Erschliessungsfläche umfasst den \nUmschlags- und Erschliessungsbereich. \n\n  Im Sinne der Landschaftsverträglichkeit werden die Betriebs-\nfahrzeuge im Idealfall in den Maschinenhallen platziert. Ist dies \nnicht möglich, sind die Abstellplätze so zu wählen, dass sie von \nder Strasse nicht einsehbar sind respektive mit Begrünung die \nEinsehbarkeit verringert wird. In der Beilage („Visualisierung \nEndzustand“) werden die Parkplätze verortet und aufgezeigt, \nwie eine Landschaftsverträglichkeit ermöglicht wird. Es handelt \nsich dabei um eine mögliche Umsetzung. Der Spickel östlich \nder bestehenden Maschinenhalle dient dem Umschlag und ggf. \nals Warteraum, um ein optimaler Betriebs- und Umschlags-\nablauf gewährleisten zu können. Mit dem Gestaltungsplan ist \nvorgesehen, die Fläche mit Bäumen zu säumen, wodurch die \nEinsehbarkeit minimiert wird. \n\n   \n\n \n \n\n \n   \n\n \n\n Bei der Erschliessungsfläche am südöstlichen Rand des Ge-\nstaltungsplanperimeter handeltes sich nicht um «erweiterte» \nStrassenfläche sondern um den internen Zugang zu den \nBeerenkulturen. Sowohl die Beerenkulturen als auch der interne \nZugang bestehen bereits heute. \n\nEine Zu- und Wegfahrt zur Hermikonstrasse besteht für diese \ninterne Erschliessung nicht. \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 45 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nzu Art. 6.7 bis 6.8 \nTanksäule/Waschstrasse/ \nWasstanks \n\n Damit die landwirtschaftlichen Fahrzeuge so wenig Fahrten wie \nmöglich im Siedlungsgebiet erzeugen, bestehen bereits heute \neine bewilligte landwirtschaftliche Tanksäule und eine "Wasch-\nstrasse" für den Eigenbedarf. Diese sollen auch künftig, an dem \nheutigen Standort bestehen bleiben. \n\nDie bereits heute bestehenden Wassertanks sollen künftig \neinen anderen Standort erhalten. An der im Plan bezeichneten \nStelle, dürfen die Wassertanks mit einer maximalen Gesamt-\nhöhe von 6.0 m erstellt werden.   \n\n   \n  \n\n \n\n \n\n \n  bestehende Tankstelle, Hermikon  bestehende Wassertanks, Hermikon \n\n     \n  6.7 Ver- und Entsorgung \n\n \n   \nzu Art. 7.1 \nWasserversorgung und \nBrandschutz \n\n Die Wasserversorgung erfolgt über die heute bestehende Lei-\ntung (hellblau), welche das Grundstück quert. Auf dem Grund-\nstück besteht gemäss Servitutenprotokoll im Anhang ein Lei-\ntungsbaurecht.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 46 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nzu Art. 7.2 \nKanalisation \n\n Das Ableiten von Schmutzwasser erfolgt über die heute beste-\nhenden Leitungen, welche im Plan rot dargestellt sind. Nördlich \ndes Maihofs besteht bereits heute eine Jauchegrube. \n\n   \nzu Art. 7.3 \nRegenwasser \n\n Das Regenwasser wird gesammelt oder soweit als möglich ver-\nsickert. Leitungen für Sickerwasser bestehen im gesamten \nGeltungsbereich des Gestaltungsplan. Bestehende Regen-\nabwasserleitungen sollen auch künftig für das Regenwasser \ngenutzt werden, welches nicht versickert wird (violett). Auf dem \nGrundstück ist gemäss Grundbuchauszug ein Leitungsan-\nschlussrecht eingetragen. \n\nHeute wird das Regenwasser im grossen Wassertank gesam-\nmelt. Das Wasser wird teilweise für die Bewässerung genutzt \noder soweit als möglich versickert. Leitungen für Sickerwasser \nbestehen im gesamten Geltungsbereich des Gestaltungsplan. \nBestehende Regenabwasserleitungen sollen auch künftig für \ndas Regenwasser genutzt werden, welches nicht versickert \nwird (violett). Auf dem Grundstück ist gemäss Grundbuchaus-\nzug ein Leitungsanschlussrecht eingetragen. \n\n  Ist der grosse Wassertank heute voll, besteht ein Überlauf in \nden kleineren, bestehenden Wassertank. Dieser wird gedrosselt \nvia Drainageleitung in die Glatt entwässert. Künftig soll mehr \nRegenwasser gespeichert und für die Bewässerung genutzt \nwerden können, weshalb weitere Wassertanks vorgesehen \nsind. Auch besteht die Möglichkeit nördliche der neuen Maschi-\nnenhalle (Maschinenhalle 2) eine Retentionsfläche im Umge-\nbungsbereich zu erstellen. Dies mit Rücksichtnahme auf die \nbestehenden Drainageleitungen, den Betrieb sowie die Anfor-\nderungen an den Umgebungsbereich.   \n\n   \n\n \n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 47 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nzu Art. 7.4 \nStromversorgung \n\n Allfällige Ausbauarbeiten der Stromversorgung infolge zusätz-\nlicher Bauten und Anlagen haben nach Angaben der behörd-\nlichen Werke (Glattwerke AG) zu erfolgen.  \n\n   \nZu Art. 7.5  \nEnergie \n\n Bei den beiden Baubereichen 1 und 2 ist eine Beheizung zu-\nlässig. Der Maihof wird heute respektive seit rund 30 Jahren mit \neiner Holzschnitzelheizung beheizt. Die neue Werkstatt wird mit \neiner Wärmepumpe beheizt. Im Allgemeinen sind Neubauten \nund Umbauten in nachhaltiger und energiesparender Bauweise \nzu erstellen. Selbstverständlich müssen respektive können Um-\nbauten nicht dieselben Standards erfüllen wie Neubauten. Bei \nden weiteren Baubereichen ist keine Beheizung zulässig. \nEinzig Ausnahme bildet eine Notheizung in den Baubereichen \n5 und 6 (Folientunnel), bei Spätfrost.  \n\n   \nPhotovoltaik  Bereits heute bestehen innerhalb des Gestaltungsplanperime-\n\nters Photovoltaikanlagen auf dem Dach der Maschinenhalle. Es \nhandelt sich um eine 100 kWp Anlage. 80 % des dort produ-\nzierten Stroms wird bereits heute exportiert.  \n\nVorgesehen ist, auf den Dächern der neuen Werkstatt sowie \nder neuen Maschinenhalle ebenfalls Photovoltaikanlagen zu \nerstellen sowie jene auf der bestehenden Maschinenhalle zu \nerweitern. Da bereits heute der Grossteil der damit erzeugten \nEnergie exportiert wird, ist das Vorhaben nur umzusetzen, \nwenn entsprechende Abnehmender bestehen und der Betrieb \nwirtschaftlich tragbar ist.  \n\n   \n  6.8 Umwelt \nzu Art. 8.1 und 8.2 \nLärmschutz \n\n Für die Landwirtschaftszone gilt gemäss der Lärmschutzver-\nordnung (LSV) die Empfindlichkeitsstufe III. Um den Gewerbe-\nlärm möglichst minimal zu halten sind Maschinen und Geräte \neinzusetzen, welche dem Stand der Technik entsprechen. Der \nGewerbelärm nach Anhang 6 LSV wird aufgrund der Art des \nBetriebs als nicht relevant eingestuft. \n\n   \nzu Art. 8.3 bis 8.8 \nBoden \n\n Sollten die Maschinenhallen und Werkstatt einmal nicht mehr \nder landwirtschaftlichen Nutzung (Produktion, Lagerung) die-\nnen, so sind sämtliche Anlageteile abzuräumen und die Fläche \nist für eine landwirtschaftliche Nutzung herzurichten. \n\nAb einer Fläche von 5'000 m2 muss der Verlust an Fruchtfolge-\nfläche, in der Regel durch Aufwertung von geschädigten Böden, \nkompensiert werden. Die 5'000 m2 Fruchtfolgeflächen werden \nfür die Aussiedlung des Betriebes Beerstecher oder dergleichen \ngesamthaft gerechnet.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 48 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Der Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon wird somit gemein-\nsam mit dem noch zu definierenden Ersatzstandort beurteilt. \nDie Wiederherstellung sowie die gemeinsame Kompensation \nmit der Aussiedlung in den Suchraum ist mit einer Anmerkung \nrespektive Nebenbestimmung gemäss § 321 PBG im Grund-\nbuch vermerkt. \n\n   \nKompensation Fruchtflächenverlust \naufgrund von Bauvorhaben in Bezug auf \ndie Aussiedlung aus dem Hochboard \n \n \n\n \n\n \n   \n  Im Baubewilligungsverfahren ist der Umgang mit Boden auf-\n\nzuzeigen. Dazu bedarf es auch der Zustimmung des Kantons. \n\nDie Wiederverwendung abgetragenen Bodens vor Ort oder \nanderenorts ist vorgeschrieben.  \n\n   \n  Massgebend für die Projektierung und Ausführung bodenre-\n\nlevanter Arbeiten sind die Richtlinien für Bodenrekultivierungen \ndes Kantons Zürich, Mai 2003. \n\n   \nzu Art. 8.9 \nOberflächenabfluss \n\n Im Gestaltungsplanperimeter besteht gemäss GIS-Browser \n(maps.zh.ch) eine Gefährdung durch Oberflächenabfluss. Die \nGefährdung erfolgt mehrheitlich über den Oberflächenabfluss \nvia Hermikonstrasse. Die Bauherrschaft ist eigenständig für die \nPrüfung der Gefahrensituation und gegebenenfalls das Treffen \nvon permanenten Objektschutzmassnahmen zuständig.  \n\n   \nzu Art. 8.10 \nNisthilfen \n\n Das Gestaltungsplangebiet ist teilweise als Fläche zur Förde-\nrung von Feldhasen definiert und weist Flächen der 2. Priorität \nfür Feldlerchenförderung auf. Die Umsetzung zur Förderung für \nFeldlerchen (Bodenbrüter) wird in der Vereinbarung zum \nErlebnispfad separat fixiert. Nistplätze von Feldlerchen sind \ngemäss Merkblatt des Kantons Zürich zu den Gebäudebrütern \n(Stand 8. März 2023) nicht Inventarpflichtig. Es handelt es sich \ndabei um freiwillig aufgehängte Nisthilfen gemäss Merkblatt. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 49 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Um Gebäudebrütern Rechnung zu tragen sind mit dem Gestal-\ntungsplan Nisthilfen vorzusehen. Bei der neuen Maschinenhal-\nlen sind Nisthilfen, in Absprache mit einer Fachperson, vorzu-\nsehen, sofern die Nisthilfen bei der Maschinenhalle technisch \nmöglich sind und den landwirtschaftlichen Betrieb nicht ein-\nschränken. \n\n   \nzu Art. 8.11 \nBelichtung \n\n Da es sich um ein Landschaftsförderungsgebiet handelt, der \nWildtierkorridor östlich des Gestaltungsplangebiets verläuft \n(nicht tangiert) und teilweise Flächen der 2. Priorität für Feldler-\nchenförderung bestehen, ist ein Beleuchtungskonzept gemäss \nVollzugshilfe des BAFU (2021) auszuarbeiten. Der Umgang mit \nder Beleuchtung ist mittels Beleuchtungskonzept im Baube-\nwilligungsverfahren nachzuweisen.  \n\n   \n  6.9 Weitere Bestimmungen \nzu Art. 9.1 bis 9.3 \nWiederherstellung \n\n Dienen die Gebäude nicht mehr der landwirtschaftlichen Nut-\nzung, so müssen sämtliche im Rahmen des Gestaltungsplans \nbewilligten Bauten abgebrochen und die Fläche für eine \nlandwirtschaftliche Nutzung hergerichtet werden. \n\n  Beim Wegfall der Nutzung sind Böden mit standorttypischer \nBodenfruchtbarkeit wiederherzustellen. Ausgehobener Boden \nist entweder für die Wiederherstellung zu sichern (Bodenzwi-\nschenlager) oder für eine Erweiterung der landwirtschaftlichen \nNutzungseignung von geschädigten Böden zu verwerten.  \n\n  Im Rahmen des Rückbaus sind allfällige Entwässerungsanla-\ngen wieder instand zustellen und von der Flurgenossenschaft \nund der Abteilung Landwirtschaft des Amtes für Landschaft und \nNatur (ALN) kontrollieren zu lassen. \n\n  Die Pflicht zum Rückbau und zur Wiederherstellung ist im \nGrundbuch zu sichern. Die Wiederherstellung der Böden wird \nauf der Basis einer Kostenschätzung finanziell sichergestellt. \nDie Sicherstellung erfolgt im Rahmen des Baubewilligungsver-\nfahrens. Dadurch haben die Stadt Dübendorf und der Grund-\neigentümer Gewähr, dass die Anlage in einem späteren Zeit-\npunkt auch wieder entfernt wird. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 50 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  6.10 Schlussbestimmung \nzu Art. 10 \nInkrafttreten \n\n Der private Gestaltungsplan "Grütägert" wird mit Rechtskraft \nder kantonalen Genehmigung verbindlich.   \n\n  Vor Genehmigung des Gestaltungsplanes sind die zukünftigen \nEigentums- und Unterhaltsverhältnisse sowohl an den beste-\nhenden als auch an den neuen Drainageleitungen schriftlich zu \nregeln. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 51 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n \n\n \n\n 7. Auswirkungen \n  7.1 Landschaft und Natur \nLandschaft \n \n\n Der Betrieb der Familie Beerstecher ist vor allem von der Hermi-\nkonstrasse her wahrnehmbar. Durch die bestehende (grün) so-\nwie künftige (rot) Bepflanzung wird der Maihof in die Landschaft \nintegriert. Die Hermikonstrasse weist im Westen eine seitliche \nBaumbepflanzung auf, die entlang des Gestaltungsplanperime-\nters auf der anderen Strassenseite weitergeführt wird.  \n\n   \n\n \n   \nNatur  Östlich des Gestaltungsplangebiets verläuft die Jagdreviergren-\n\nze. Ansonsten bestehen im Planungsgebiet weder Waldflächen \nnoch Naturschutzobjekte oder Wildtierkorridore.  \n\n   \nNaturgefahrenkarte  Im Geltungsbereich des Gestaltungsplans sind gemäss Natur-\n\ngefahrenkarte keine Naturgefahren zu erwarten. Die Gefähr-\ndung durch Oberflächenabfluss wurde mit dem Gestaltungsplan \ngeregelt. Die Bauherrschaft ist eigenständig für die Prüfung und \nden Schutz durch Oberflächenabfluss verantwortlich.  \n\n   \nKantonale Förderungsgebiete für den \nökologischen Ausgleich \n\n Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans Grütägert liegt nicht \nim kantonalen Förderungsgebiet für ökologischen Ausgleich, je-\ndoch gemäss regionalem Richtplan im Landschafts-Schutz-\ngebiet und -Förderungsgebiet. Durch die Bepflanzung des \nUmgebungsbereiches A unter anderem mit Obstbäumen und \nmit der Bestimmung zu den Bäumen und dem ökologischen \nAusgleich wird letzterer gewährleistet. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 52 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAuswirkungen  Die Weiterentwicklung des bestehenden landwirtschaftlichen \nBetriebes wirkt sich, durch die Ergänzung der Bepflanzung und \ndie Einstellung der Fahrzeuge in der zweiten Maschinenhalle, \nnicht negativen auf die Erscheinung und Eingliederung in die \nLandschaft und Natur aus. \n\n   \n  7.2  Landwirtschaft und Boden  \nLandwirtschaft  Das geplante Vorhaben tangiert kaum zusätzliche landwirt-\n\nschaftliche Flächen. Es dient u.a. der Auslagerung des Betriebs \naus dem Hochbord und trägt massgeblich zur Reduktion der \nFahrten im Siedlungsgebiet von Dübendorf bei. \n\n   \nBoden  Gemäss Bodenkarte der Landwirtschaftsflächen ist hauptsäch-\n\nlich Braunerde und Buntgley vorhanden. \n   \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 53 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nFruchtfolgefläche  Innerhalb des Geltungsbereiches des Gestaltungsplans beste-\nhen Fruchtfolgeflächen.  \n\n   \n\n \n   \n  Gemäss Bebauungsmöglichkeiten des Gestaltungsplans gehen \n\nbei vollem Ausbau folgende Flächen als Fruchtfolgeflächen \nverloren: \n\nVoraussichtlicher maximaler Verlust von \nFruchtfolgeflächen \n\n Ausbau gesamter Baubereich 2  0 m2  \n\n  Ausbau gesamter Baubereich 4 1'700 m2  \n  Zusätzlich versiegelte Fläche (Annahme \n\naufgrund Anordnungsspielraum der \nmaximal versiegelten Fläche innerhalb der \nErschliessungsfläche) \n\nvon 2'100 m2 bis 2'500 m2  \n\n  Total  von 3'800 bis 4'200 m2  \n   \n\n \n\n \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 54 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nHinweis zur Annahme aufgrund \nAnordnungsspielraum \n\n Mit dem im Beilage-Plan («Visualisierung Endzustand») darge-\nstellten Vorhaben (mögliche Umsetzung) erfolgt ein Verlust von \nmaximal 3’800 m2 Fruchtfolgefläche. Maximal ist mit einem \nVerlust von 4'200 m2 zu rechnen. Im Baubewilligungsverfahren \nist der Umgang mit dem Boden und der Fruchtfolgefläche \naufzuzeigen.  \n\n   \nSchadstoffbelastung  Der Geltungsbereich ist frei von Schadstoffbelastungen. Der \n\nBereich entlang der Hermikonstrasse befindet sich im Prüf-\nperimeter für Bodenverschiebung (Belastungshinweis Verkehrs-\nträger). Bei einer Verschiebung von Bodenmaterial aus diesem \nBereich ist ein kommunales Bodenverschiebungsverfahren \nangezeigt. \n\n   \n\n \n   \nAltlasten  Im Planungsgebiet sind keine belasteten Standorte vermerkt. \n\n   \nAuswirkungen  Durch den Gestaltungsplan Grütägert sind auf die Landwirt-\n\nschaft und auf den Boden nur geringfügige Auswirkungen zu \nerwarten, welche mittels Bestimmungen geregelt werden kön-\nnen. \n\n   \n  7.3  Wasser und Luft \nGrundwasser  Gemäss GIS-Browser liegt das Planungsgebiet im Bereich von \n\nübrigem Grundwasservorkommen. Auch in der Gewässer-\nschutzkarte ist das Gebiet als übriger Bereich deklariert. \n\n   \nÖffentliche Gewässer  Das Gestaltungsplangebiet tangiert keine öffentlichen Gewäs-\n\nser. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 55 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nLufthygiene  Der Betrieb Beerstecher hat keine negative Wirkung auf die \nLuftqualität. Im Allgemeinen soll die Umgebung möglichst ge-\nringfügig durch Staub, Geruch, Rauch, Gase, Dämpfe etc. be-\nlastet werden. Durch die Reduktion der Fahrten aufgrund der \nnahgelegenen Anbauflächen wirkt sich die Aussiedlung des \nHochbords positiv aus.  \n\n   \nAuswirkungen  Der Geltungsbereich des Gestaltungsplans Grütägert hat keine \n\nnegative Wirkung auf die Luftqualität. Auch auf den Wasser-\nhaushalt hat der Gestaltungsplan keine Auswirkungen. \n\n   \n  7.4  Wirtschaft und Verkehr \nArbeitsplätze  Durch die Teilaussiedlung des Betriebs nach Hermikon können \n\nbestehende Arbeitsplätze gesichert werden. \n   \nVerkehrsaufkommen \n \n\n Wie die Beilage "der Betriebsverkehr" zeigt, wird die Zahl der \nFahrten durch das Siedlungsgebiet von Dübendorf mit der \nAussiedlung im Allgemeinen reduziert. Das Vorhaben gemäss \nvorliegendem Gestaltungsplan hat keine Auswirkung auf die \nkünftigen Fahrten.  \n\n   \nAuswirkungen  Der Gestaltungsplan Grütägert hat über längere Sicht und in \n\nBezug auf das Gesamtkonzept positive Auswirkungen auf den \nVerkehr, da die Zahl der Fahrten aufgrund der Standortopti-\nmierung reduziert werden kann. \n\n   \nMehrwertausgleich  Das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und die dazugehörige \n\nVerordnung (MAV) sind seit dem 1. Januar 2021 in Kraft. \n\nDer Sachverhalt wurde durch die kantonale Fachstelle geprüft \nund festgestellt, dass kein kantonaler Mehrwertausgleich anfällt, \nda es sich vorliegend nicht um eine Einzonung nach § 2 Abs. 1 \nlit. a MAG handelt.  \n\n   \n  7.5  Siedlung und Erholung \nSiedlungsgebiet  Der Gestaltungsplan hat keinen negativen Einfluss auf das \n\nSiedlungsgebiet Hermikon respektive die Stadt Dübendorf. Der \nGestaltungsplan respektive die Teilaussiedlung dient der \naktuellen Siedlungsentwicklung im Quartier Hochbord und führt \nzu einem durchmischten, urbanen Quartier (siehe Beilage "Die \nAussiedlung").  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 56 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nErholung  Der im kommunalen Richtplan Verkehr Fuss-/Radweg als ge-\nplant deklarierte Fuss-/Wanderweg entlang der Hermikonstras-\nse wurde bereits umgesetzt. \n\nDie landwirtschaftlichen Wege werden Werktags zur Bewirt-\nschaftung der Felder benötigt. In den Abendstunden und and \nden Wochenenden stehen die gleichen Wege auch den Er-\nholungssuchenden zur Verfügung (zeitliche Entflechtung der \nNutzungen).  \n\n   \nAuswirkungen  Es ist mit keinen negativen Auswirkungen auf die Siedlung res-\n\npektive auf die Erholungsfunktion zu rechnen. Um der künftigen \nEntwicklung im Hochbord gerecht zu werden, dient der Gestal-\ntungsplan Grütägert der Teilauslagerung des Betriebs \nBeerstecher Gemüsekultur.  \n\n   \n  7.6  Interessenabwägung \nInteressenabwägung   Die Interessenabwägung erfolgt grundsätzlich in vier Schritten: \n\n1) Interessenermittlung, 2) Interessengewichtung, 3) Interessen-\nabwägung, 4) Entscheid. \n\nDie Interessenermittlung wird abgestützt auf die Ziele und \nGrundsätze des Raumplanungsgesetzte (Art. 1 und 3 RPG) \nvorgenommen.  \n\n   \nInteressenermittlung  Kategorie Interesse/Funktion Betroffenheit durch das \n\nVorhaben \n\n  Haushälterische Nutzung \ndes Bodens \n\nErhalt und Schutz von \nnatürlich gewachsenem \nBoden \n\ntangiert \n\n   Nutzung, Unterhalt & \nWeiterentwicklung beste-\nhender Bauten und \nAnlagen \n\nTangiert; gleichgerichtetes \nInteresse \n\n   Nutzung, Unterhalt und \nWeiterentwicklung von \nVerkehrsanlagen und \nweiteren Infrastrukturen \n\nNicht tangiert \n\nVerkehrsanlagen mit dem \nVorhaben nicht tangiert, \nFörderung Fusswegverbin-\ndung entlang Hermikon-\nstrasse.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 57 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Kategorie Interesse/Funktion Betroffenheit durch das \nVorhaben \n\n   Nutzung, Unterhalt, Erhalt \nund Weiterentwicklung \nLandwirtschaftsbetrieb \n\nTangiert; gleichgerichtetes \nInteresse: \n\nErmöglichung eines zu-\nkunftsorientierten, opti-\nmierten und langfristig \ngesicherten Landwirt-\nschaftsbetriebs (langfristige \nBetriebs- und Arbeits-\nsicherung).  \n\nEinhaltung der Normen und \nStandards bzgl. Sicherheit \nfür ArbeitnehmerInnen \n\n  Siedlungsentwicklung nach \ninnen lenken \n\nOrtsbauliche Entwicklung/ \nSiedlungsentwicklung \n\nNicht tangiert \n\nBeitrag zur Sicherstellung \nder Versorgungssicherheit \n\n  Schaffung kompakter \nSiedlungen \n\n Nicht tangiert \n\n  Räumliche Voraussetzung \nfür die Wirtschaft \n\n Tangiert; gleichgerichtetes \nInteresse: \n\nMit dem Gestaltungsplan \nwird der Erhalt, die innere \nVerdichtung und angemes-\nsene Weiterentwicklung \nLandwirtschaftsbetrieb \ngewährleistet \n\n  Ausreichende \nVersorgungsbasis des \nLandes \n\nBewirtschaftbarkeit von \nLandwirtschaftsland \n\nTangiert; gleichgerichtetes \nInteresse: \n\nmit dem Gestaltungsplan \ngewährleistet \n\n   Betriebsstandort \nLandwirtschaftsbetrieb \n\nTangiert; gleichgerichtetes \nInteresse: \n\nmit dem Gestaltungsplan \ngewährleistet \n\n   Verfügbarkeit regionaler \nProdukte \n\nTangiert; gleichgerichtetes \nInteresse: \n\nmit dem Gestaltungsplan \nunterstützt \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 58 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Kategorie Interesse/Funktion Betroffenheit durch das \nVorhaben \n\n  Landwirtschaft genügend \nFläche geeigneter \nKulturlandes, v.a \nFruchtfolgeflächen, \nerhalten bleiben  \n\nErhalt und Schutz von \nFruchtfolgefläche \n\ntangiert \n\n  Siedlungen, Bauten und \nAnlagen in die Landschaft \neinordnen \n\nGewährleistung \nLandschaftsbild \n\ntangiert \n\n   Gewährleistung \nDenkmalschutz \n\nNicht tangiert \n\n \n \n\n  Erhalt archäologische Zone  Nicht tangiert \n\n   Meliorationsanlagen (Drai-\nnageleitung, Pumpwerk) \n\ntangiert \n\n  Naturnahe Landschaft und \nErholungsräume erhalten \n\nLandschaftsraum tangiert \n\n  Wälder ihre Funktionen \nerfüllen können  \n\nGewährleistung \nWaldfunktion \n\nNicht tangiert \n\n  Nachteilige Auswirkungen \nauf die Bevölkerung gering \nhalten \n\nVerkehrszunahme/Konflikte Nicht tangiert, da keine \nweiteren Fahrten generiert \nwerden (innere Verdich-\ntung) respektive künftig ggf. \ngenerierte Zunahme \nmarginal ausfallen, da nur \ndie Produktion im Gel-\ntungsbereich im Vergleich \nzur heutigen Situation \nergänzt wird. Für diese \nProduktion sind aufgrund \nder Lage keine Betriebs-\nfahren notwendig. Die \nFahrten zu den Ertrags-\nflächen werden durch den \nGestaltungsplan nicht \nverändert (siehe Beilage \n„der Betriebsverkehr“). \n\n  Nachhaltige Auswirkung \nauf die natürliche \nLebensgrundlage gering \nhalten \n\nAuswirkung der Produktion \nauf den Wasserhaushalt \n\nNicht tangiert, da die \nProduktion bereits heute \nund künftig nach dem \nSuisse Garantie Label \nerfolgt \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 59 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Kategorie Interesse/Funktion Betroffenheit durch das \nVorhaben \n\nWeitere Interessen  Naturgefahren Schutz vor Naturgefahren Nicht tangiert \n\n  Belastete Standorte Tangieren von belasteten \nStandorten \n\nNicht tangiert \n\n  Gewässerschutz Erhalt der Funktion \nöffentlicher Gewässer \n\nNicht tangiert \n\n   Gewässerschutzbereich Nicht tangiert \n\n  Störfall Konsultationsbereich Nicht tangiert \n\n  Oberflächenabfluss Schutz vor \nOberflächenabfluss \n\ntangiert \n\n   \nInteressenbewertung  Bei der Interessengewichtung wird bewertet, wie stark das tan-\n\ngierte Interesse durch das Vorhaben tangiert wird. Es werden \nsomit nur jene Interessen bewertet, die im Schritt 1) als «tan-\ngiert» definiert wurden und kein gleichgerichtetes Interesse \ndarstellen. \n\n   \n  Kategorie Interesse/Funktion Betroffenheit durch das \n\nVorhaben \n\n  Haushälterische Nutzung \ndes Bodens \n\nErhalt und Schutz von \nnatürlich gewachsenem \nBoden \n\nMit der Umsetzung des \nGestaltungsplan wird der \nnatürlich gewachsene \nBoden tangiert. Da es sich \njedoch um eine innere \nVerdichtung mit angemes-\nsener Erweiterung der \nbestehenden Produktion \n(Teilaussiedlung Hochbord) \nvor Ort handelt, ist dies im \nSinne der haushälterischen \nNutzung des Bodens \n(gleichgerichtet, \nkonzentriert und effizient). \nMit den Bestimmungen \nwird die maximal \nversiegelte Erschliessungs-\nfläche fixiert/klar definiert. \nSomit sind mit dem Gestal-\ntungsplan begrenzte \nAuswirkungen zu erwarten, \nwelche mittels Bestimmun-\ngen klar geregelt werden \nkönnen. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 60 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Kategorie Interesse/Funktion Betroffenheit durch das \nVorhaben \n\n  Landwirtschaft genügend \nFläche geeigneter \nKulturlandes, v.a \nFruchtfolgeflächen, \nerhalten bleiben  \n\nErhalt und Schutz von \nFruchtfolgefläche \n\nMit der Umsetzung des \nGestaltungsplan wird \nFruchtfolgefläche tangiert. \nMit den Bestimmungen \nwird die maximal versie-\ngelte Erschliessungsfläche \nfixiert und somit die \nMinimierung des als hoch \ngewichtete Interessens der \nFruchtfolgefläche sicher-\ngestellt. Mit dem Vorhaben \nwird mehrheitlich bodenab-\nhängig produziert. Der \nVerlust der Fruchtfolge-\nfläche ist zwingend zu \nkompensieren.  \n\n  Siedlungen, Bauten und \nAnlagen in die Landschaft \neinordnen \n\nGewährleistung \nLandschaftsbild \n\nMit dem Gestaltungsplan \nwird die Eingliederung in \ndie Landschaft zwingend \nvorgeschrieben inkl. \nGestaltungsvorschrift und \nerforderlicher Umgebungs- \nund Pflegeplan (bewil-\nligungspflichtig). Die \nWeiterentwicklung des \nbestehenden landwirt-\nschaftlichen Betriebs hat \nAuswirkungen, diese \nwerden jedoch durch \nMassnahmen \nlandwirtschaftsverträglich \ngestaltet (die Maschinen \nund Traktore nicht mehr frei \nauf dem Grundstück, \nsondern in der künftigen \nMaschinenhalle \nuntergebracht). Zudem ist \ndas Gebiet Teil des \nErlebnispfads Hermikon \nund ermöglicht somit die \nUmsetzung dieser Vision .  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 61 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Kategorie Interesse/Funktion Betroffenheit durch das \nVorhaben \n\n   Meliorationsanlagen (Drai-\nnageleitung, Pumpwerk) \n\nDer Gestaltungsplan \nsichert die Funktionstüch-\ntigkeit hinterliegender \nMeliorationsanlagen. Bei \nden Meliorationsanlagen \nhandelt es sich mehrheit-\nlich um Anlagen der \nAuftraggeberschaft. Die \nWahrung diese Interessens \nkann mit dem Gestaltungs-\nplan somit gewährleistet \nwerden.  \n\n  Naturnahe Landschaft und \nErholungsräume erhalten \n\nLandschaftsraum Mit dem Gestaltungsplan \nwird die Eingliederung in \ndie Landschaft zwingend \nvorgeschrieben inkl. \nGestaltungsvorschrift und \nerforderlicher Umgebungs- \nund Pflegeplan (bewil-\nligungspflichtig). Die \nWeiterentwicklung des \nbestehenden landwirt-\nschaftlichen Betriebs hat \nAuswirkungen, diese \nwerden jedoch durch \nMassnahmen landwirt-\nschaftsverträglich gestaltet \n(die Maschinen und \nTraktore nicht mehr frei auf \ndem Grundstück, sondern \nin der künftigen \nMaschinenhalle \nuntergebracht). Zudem ist \ndas Gebiet Teil des \nErlebnispfads Hermikon \nund ermöglicht somit die \nUmsetzung dieser Vision. \n\n  Oberflächenabfluss Schutz vor \nOberflächenabfluss \n\nMit dem Gestaltungsplan \nwird die Bauherrschaft in \nEigenverantwortung bzgl. \nPrüfung und Schutz vor \nOberflächenabfluss \ngestellt. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 62 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nInteressenabwägung  Die Interessenabwägung zeigt auf, welcher Handlungsspiel-\nraum besteht und wie innerhalb dieses Handlungsspielraums \ndie Interessen des Landwirtschaftsbetriebs im Grütägert den \ntangierten Interessen gemäss Interessenbewertung gegen-\nübersteht und abgewogen werden.  \n\n   \n  Kategorie Handlungsspielraum Gegenüberstellung \n\n  Haushälterische Nutzung \ndes Bodens \n\nVerkleinerung der Fläche, \nReduktion der Eingriffe \n\nWerden die Eingriffe ver-\nkleinert, kann keine zweck-\nmässige innere Verdich-\ntung respektive Entwick-\nlung am bestehenden \nStandort erfolgen. Dies \nwürde dazu führen, dass \ndas Vorhaben an einem \nweiteren Ort oder ggf. am \nStandort im Suchraum \nerfolgen würde und somit \nschliesslich mehr Boden \nbenötigt wird. Mit dem \nGestaltungsplan kann eine \ninnere Verdichtung inkl. \neiner entsprechend ausge-\nwiesener und angemes-\nsener Erweiterung vorge-\nnommen werden und Bei-\ntrag zur effizienten und \nkonzentrierten Lebensmit-\ntelproduktion leisten, um \ndie Versorgungssicherheit \nund das Interesse der \nhaushälterischen Boden-\nnutzung angemessen \nberücksichtigt.  \n\n  Erhalt und Schutz von \nFruchtfolgefläche \n\nVerkleinerung der Fläche, \nReduktion der Eingriffe \n\nWerden die Eingriffe ver-\nkleinert, kann keine zweck-\nmässige innere Verdich-\ntung respektive Entwick-\nlung am bestehenden \nStandort erfolgen. Dies \nwürde dazu führen, dass \nan einem weiteren Standort \nBoden oder ggf. am Stand-\nort im Suchraum genutzt \nwerden müsste und somit \ninsgesamt voraussichtlich \nmehr Fruchtfolgefläche \nverloren geht.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 63 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Kategorie Handlungsspielraum Gegenüberstellung \n\n    Mit dem Gestaltungsplan \nwird das als hoch gewich-\ntete Interesse durch die \nKompensationspflicht \nsowie die klar definierte \nmaximal versiegelte \nErschliessungsfläche \nberücksichtigt. Die \nKompensation geht so \nweit, dass eine Kompen-\nsation gemeinsam mit dem \nkünftigen „Suchraum“ \nerfolgt. Zur Veranschau-\nlichung: wird beim Standort \nHermikon die Grenze der \n5000 m2 tangierter \nFruchtfolgefläche nicht \nüberschritten und beim \nkünftigen Vorhaben im \n„Suchraum“ auch nicht, \nmuss trotzdem eine \nKompensation vorgenomm-\nen werden, sofern beide \nVorhaben zusammen die \nGrenze von 5000 m2 \nFruchtfolgefläche \nüberschreiten.  \n\nZudem wird mehrheitlich \nbodenabhängig produziert.  \nMit dem Gestaltungsplan \nkann eine innere Verdich-\ntung und inkl. angemes-\nsener Entwicklung \nvorgenommen werden, \nwelche die Versorgungs-\nsicherheit und das \nInteresse der Fruchtfolge-\nfläche angemessen \nberücksichtigt. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 64 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Kategorie Handlungsspielraum Gegenüberstellung \n\n  Gewährleistung \nLandschaftsbild/Landschaft\nsraum \n\nEingliederung fördern, \nEinsehbarkeit verringern \n\nMit Massnahmen zum \nBaumschutz, Baumpflan-\nzungen inkl. Fixierung der \nAnzahl Bäume, dem Umge-\nbungs- und Pflegeplan so-\nwie Vorschriften zur guten \nGestaltung kann die Ein-\ngliederung und Einsehbar-\nkeit als Interesse berück-\nsichtigt und andressiert \nwerden. Zudem wird mit \nder Vision Erlebnispfad \nHermikon die weitere \nEinbettung ermöglicht, was \nein gleichgerichtetes \nInteresse darstellt.  \n\n  Meliorationsanlagen (Drai-\nnageleitung, Pumpwerk) \n\n Der Gestaltungsplan \nverankert die Statuten der \nUnterhaltsgenossenschaft \nund sichert so die Funk-\ntionstüchtigkeit der hinter-\nliegenden Meliorations-\nanlagen. Das Interesse \nwird mit dem Gestaltungs-\nplan berücksichtigt.  \n\n  Oberflächenabfluss Schutz vor \nOberflächenabfluss \n\nMit dem Gestaltungsplan \nwird die Adressierung des \nSchutzes durch die \nEigenverantwortung der \nBauherrschaft \nsichergestellt. \n\n   \nEntscheid  Ausgehend von der Interessenabwägung wird vor allem der \n\nBodenschutz und das Landschaftsbild tangiert. Eine Verklein-\nerung des Vorhabens (Reduktion der Fläche) als Handlungs-\nspielraum würde zwar dazu führen, dass der natürliche Boden \nund die FFF vor Ort besser erhalten werden können respektive \nder Verlust reduziert werden kann. Sie führt aber dazu, dass der \nLandwirtschaftsbetrieb nicht den Nutzen erzielt, welcher als \nZielsetzung des Vorhabens verankert ist. Wird das Vorhaben \nverkleinert, kann keine innere Verdichtung inkl. angemessener \nEntwicklung ermöglicht werden. Dies würde dem gleichgerich-\nteten Interessen des Raumplanungsgesetztes zur Versorgungs-\nsicherheit entgegenstehen und hätte zur Folge, dass für das \nVorhaben ein weiterer Standort benötigt wird oder ggf. der \nStandort im Suchraum erweitert werden müsste, was wiederum \nmehr Boden in Anspruch nimmt (haushälterischer Umgang mit \ndem Boden). \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 65 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nDer weitere Handlungsspielraum, einen anderen Standort für \ndas Vorhaben zu wählen, kann ausgehend von heutig beste-\nhenden Betrieb und dem schonenden Umgang mit dem Boden \nals unmöglich definiert werden (siehe auch Beilagen). \n\nWird mehr als 5'000 m2 Fruchtfolgefläche tangiert, ist eine \nKompensation notwendig. \n\nDie Eingliederung in das Landschaftsbild wird mit dem Gestal-\ntungsplans sowie der Umsetzung der Vision des Erlebnispfads \nsichergestellt.  \n\nDas Vorhaben, respektive der Private Gestaltungsplan Grüt-\nägert wird somit als verhältnismässig beurteilt, weil damit dem \nZiel der Landwirtschaftszone gemäss Art 16 RPG zur Sicherung \nder langfristigen Ernährungsbasis Rechnung getragen wird. Der \nVerzicht auf die Erweiterung des bestehenden Standorts auf-\ngrund der Möglichkeit der Wahrung der übrigen stark tangierten \nInteressen als nicht verhältnismässig beurteilt.   \n\n   \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 66 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  8. Ablauf und Mitwirkungs-\nverfahren \n\n  8.1 Übersicht Gesamtablauf \nWoche 5, 2019, \n29. Januar 2019 \n\n Präsentation Gesamtkonzept Entwicklung Gemüsekulturen \nBeerstecher im Planungsausschuss der Stadt Dübendorf \n\n    \n\nWochen 6/10, 2019, \n5. Februar 2019, ergänzt 4. März 2019 \n\n Aktennotiz der Stadt Dübendorf mit Fragen zum \nGesamtkonzept Entwicklung Gemüsekulturen Beerstecher \n\n    \n\nBis April 2019 \n Erarbeitung der Beilagen Gesamtkonzept Entwicklung \n\n2018/2019: "Der Betrieb" und "Die Aussiedlung" \n\n    \n\nWoche 15, 2019  Eingabe des Entwurfs Gestaltungsplan an die Stadt Dübendorf \n    \n\nWoche 27, 2019  Beratung im Planungsausschuss der Stadt Dübendorf \n    \n\nWoche 36, 2019  Beschluss Stadtrat Dübendorf Rückweisung \nGestaltungsplanentwurf (Anhang 6) \n\n    \n\nWoche 38, 2019 \n Ergänzung Gestaltungsplan mit Stellungnahme Stadtrat \n\nDübendorf vom 6. September 2019 \n   \n  Anstoss Entwicklung Hochbord \n    \n  Erarbeitung Gestaltungsplan \n   \n24. März 2022 \n\n Sitzung mit dem Planungsausschuss \n\n    \n\nHerbst 2022 \n Bereinigung/Aktualisierung Entwurf Gestaltungsplan \n\n    \n\nKW 46, 2022 \n Eingabe des Entwurfs Gestaltungsplan an die Stadt Dübendorf \n\n    \n\nKW 2 bis KW 21, 2023  Vorprüfung durch ARE und Orientierung Gemeinde Fällanden  \n    \n  Anpassung der Planvorlagen aufgrund Vorprüfung ARE  \n    \n\nSeptember 2023 \n Einreichung Gestaltungsplanentwurf durch Grundeigentümerin \n\nzur öffentlichen Auflage und Anhörung/2. Vorprüfung \n\n    \n\n17. November 2023 bis 16. Januar 2024 \n Öffentliche Auflage gemäss § 7 PBG während 60 Tagen \n\nAnhörung Nachbargemeinden/Region parallel dazu 2. \nKantonale Vorprüfung \n\n    \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 67 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nFrühling/Sommer 2024  Behandlung der Einwendungen/ \nAnpassung der Planvorlagen aufgrund öffentlicher Auflage und \n\n2. Vorprüfung ARE \n    \n\nHerbst/Winter 2024 \n Eingabe des Entwurfs Gestaltungsplan an die Stadt Dübendorf \n\n    \n\nWinter 2025  3. Vorprüfung durch ARE  \n    \n\nFrühling 2025 \n Anpassung der Planvorlagen aufgrund 3. Vorprüfung ARE  \n\n    \n  Aufstellen des Gestaltungsplans durch die Grundeigentümerin \n\nund Einreichen an die Stadt \n    \n  Verabschiedung durch Stadtrat zuhanden Gemeinderat  \n    \n  Zustimmung durch Gemeinderat  \n    \n  Genehmigung durch Baudirektion \n    \n\n  Rekursfrist (30 Tage) \n    \n\n  Publikation Rechtskraftbescheinigung (Inkrafttretung) \n   \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 68 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  8.2 Mitwirkung der Öffentlichkeit \nStadt Dübendorf  Das Gesamtkonzept Entwicklung der Gemüsekultur Beerste-\n\ncher konnte am 29. Januar 2019 dem Planungsausschuss der \nStadt Dübendorf präsentiert werden. Mit Schreiben vom \n5. Februar 2019 (ergänzt per 4. März 2019) nahm die Stadt \nDübendorf Stellung zum Vorhaben der Familie Beerstecher \n(siehe Anhang 5). Mit Schreiben vom 6. September 2019 hat \nder Stadtrat seine Haltung gegenüber dem Vorhaben zum \nAusdruck gebracht und dabei auf das Gesamtinteresse im \nZusammenhang mit der "Aussiedlung" verwiesen.  \n\n  Die Anregungen sind eingeflossen. In Koordination mit der \nEntwicklung im Hochbord wurden die Gestaltungsplanunter-\nlagen im Herbst 2022 aktualisiert.  \n\n   \nErlebnispfad Hermikon  In den Bestimmungen des vorliegenden Gestaltungsplans sind \n\nin Artikel 5 Kompensations- und Aufwertungsmassnahmen vor-\ngesehen. Diese Massnahmen wurden zum Anlass genommen, \ndas Aufwertungspotenzial für das Gebiet Hermikon generell \naufzuzeigen. Einerseits sollen die Naturwerte in Hermikon \nselbst ergänzt und andererseits diese mit bestehenden ökolo-\ngischen Infrastrukturen in der Umgebung vernetzt werden. \nInsbesondere wird die Vernetzung des Naturschutzgebiets \nChrutzelried mit der Glatt angestrebt. Im Auftrag der Stadt \nDübendorf wurde deshalb in Zusammenarbeit mit Thomas \nBeerstecher durch die Stiftung Wirtschaft und Ökologie SWO \ndie Vision «Erlebnispfad Hermikon» erarbeitet. Die Umsetzung \nwird in einer entsprechenden, separaten Vereinbarung, fixiert.  \n\n   \nÖffentliche Auflage  Gemäss § 7 PBG muss der private Gestaltungsplan Grütägert \n\nöffentlich bekannt gemacht und während 60 Tagen öffentlich \naufgelegt werden. Die öffentliche Auflagefrist findet vom \n17. November 2023 bis 16. Januar 2024 statt.  \n\n   \nEinwendungen  Während der Auflagefrist sind 8 Schreiben mit insgesamt 23 \n\nEinwendungen eingegangen. Zu den Einwendungen wird wie \nfolgt Stellung genommen: \n\n   \nAnwohnerInnen   \nAntrag 1.1  Am nördlichen Rand des Gestaltungsplanperimeters soll als \n\nSiedlungsrand eine durchgängige Baumreihe oder eine hoch-\nwachsende artenreiche Hecke sinngemäss und verpflichtend im \nSituationsplan und in den Vorschriften festgelegt werden. Eine \nSynergie ergibt sich auf einem Teilabschnitt mit der Anordnung \nder ökologischen Ausgleichsfläche.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 69 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nBegründung  Der Planungsperimeter des Maihofs liegt im Landschaftsraum 3 \ndes Landschaftsentwicklungskonzepts. Der Landschaftsraum 3 \nbezeichnet die Endmoränenlandschaft Gfenn-Hermikon-\nSchlossbreite mit hohem ökologischem, landschaftsschütze-\nrischem und geomorphologischem Wert. Der Maihof steht \nausserhalb des Weilers Hermikon und ist von allen Himmels-\nrichtungen her sehr gut einsehbar, nicht nur von der Hermiko-\nnerstrasse her. Durch die Anhöhe der Endmoränen ist die \nEinsehbarkeit vom Sonnenberg und von Schwerzenbach her-\nkommend verstärkt. \nDer Maihof schliesst an die Bauzone ausserhalb Siedlungs-\ngebiet an (ehem. Weilerkernzone). Mit der geplanten Erweite-\nrung wird der Siedlungsrand neugestaltet. Der gestalterische \nAbschluss des Hofes ist mit einer kurzen Baumreihe vorgese-\nhen. Die Folien-/Setzlingstunnel werden auf der nordwestlichen \nSeite des Hofes den zukünftigen Siedlungsrand Richtung End-\nmoränenlandschaft bilden. Es ist nicht erkennbar, warum nicht \nauf ganzer Länge der Folien-/Setzlingstunnel eine geschlos-\nsene Baumreihe oder hochwachsende artenreicher Hecke vor-\ngesehen wird.  \n\nEntscheid  Die Einwendung wird teilweise berücksichtigt.  \nBegründung  Die ökologische Ausgleichsfläche wird im Situationsplan im \n\nNordwesten ergänzt. Daraus resultiert im Situationsplan eine \nFläche von rund 12‘361 m2 „ökologischer Ausgleich“. Innerhalb \ndieser Fläche sind die mittels Bestimmungen vorgeschriebenen \n15 % und somit 8‘176 m2 als Ausgleichsfläche auszugestalten. \nMit der Anpassung des Situationsplans wird der Spielraum für \ndie Umsetzung der ökologischen Ausgleichsfläche somit ange-\npasst. Die genaue Umsetzung wird im Umgebungs- und Pflege-\nplan ausgearbeitet (unter Einhaltung der Bestimmungen zur \nDrainageleitungen). Der Umgebungs- und Pflegeplan ist be-\nwilligungspflichtig. Der Vision „Erlebnispfad Hermikon“ wird mit \nder entsprechenden Vereinbarung respektive dem Umgebungs- \nund Pflegeplan Rechnung getragen.  \n\nAuch im Umgebungsbereich A sind landschaftstypische, stand-\nortgerechte Bäume, Sträucher oder Hecken, udgl. gemäss der \nentsprechenden Bestimmung zu pflanzen.  \n\n   \nAntrag 1.2  Rest und Randflächen sollen zusätzlich zur ökologischen Aus-\n\ngleichsfläche zur ökologischen Vernetzung beitragen. Dies soll \nsinngemäss im Situationsplan und in den Vorschriften festge-\nlegt werden.  \n\nBegründung  Mit der geplanten Erweiterung ergibt sich eine grosse Chance \nim ersten Landschaftsraum (Regionales Landschaftsförde-\nrungsgebiet gemäss Regionalen Richtplan, 17.11.21) folgend \nauf das Agglomerationsgefüge Zürich in Richtung Greifensee \ndie ökologische Vielfalt zu fördern und das ökologisch wertvolle \nGebiet um den Sonnenberg und die Endmoränen mit der Glatt \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 70 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nzu vernetzen. Der Vernetzungskorridor gemäss Regionalem \nRichtplan führt in unmittelbarer Nähe neben dem Maihof vorbei. \nDer Richtplan ist nicht parzellenscharf. Der Maihof liegt direkt \nneben dem im Richtplan vorgesehen Vernetzungskorridor. Es \nist in doppeltem Sinne naheliegend, dass sich bei der Erweite-\nrung des Landwirtschaftsbetriebs Maihof eine Gelegenheit zur \nFörderung der lokalen Flora und Fauna ergibt, die nicht verge-\nben werden sollte.  \n\nEntscheid  Dem Antrag wird mit den bestehenden Bestimmungen bereits \nRechnung getragen. Zudem wird der Antrag aufgrund der An-\npassung gemäss Antrag 1.1 nachgekommen.  \n\nBegründung  Der Vernetzungskorridor des Regionalen Richtplans verläuft \nvon Südwesten nach Nordosten und tangiert den Perimeter des \nGestaltungsplan nicht. Entlang der Hermikonerstrasse, sind mit \ndem Gestaltungsplan Bäume vorgesehen, was einer allgemei-\nnen Vernetzung Rechnung trägt.  \n\nWie im Antrag 1.1 erläutert, wird die ökologische Ausgleichs-\nfläche im Situationsplan erweitert. Der Umgebungs- und Pflege-\nplan wird in Koordination mit der Vision Erlebnispfad Hermikon \nerarbeitet, welcher zur Einbettung in die Landschaft beiträgt.  \n\n   \nAntrag 1.3  Der Bestandeserhalt der Bäume (Bestimmung 5.3) soll auf alle \n\nbestehenden Bäume ausgeweitet werden oder mindestens \nderen Anzahl und Ersatzpflanzungen als verpflichtend festge-\nlegt werden. \n\nBegründung  Auf den Luftbildern von 1954 bis 2022 (Zeitreise SWISSIMAGE, \nmap.geo.admin.ch) ist die Abnahme der ortstypischen Hoch-\nstamm Obstgärten gut zu erkennen. Im Grütägert und den öst-\nlich benachbarten Parzellen befindet sich noch eine grössere \nzusammenhängende Fläche mit Hochstammbäumen. Diese \nökologisch und kulturell wertvollen Bäume sollten unbedingt \nerhalten bleiben.  \n\nEntscheid  Die Einwendung wird berücksichtigt. \nBegründung  In den Bestimmungen wird eine minimale Anzahl Bäume (be-\n\nstehend und neu) fixiert und der Ersatz für alle Bäume ver-\nankert.   \n\n   \nAntrag 1.4  Die Auswirkungen der Erweiterung sind gesamthaft zu betrach-\n\nten und die Interessenabwägung einzubeziehen. Als Anwohner \nwünschen wir eine optimierte Abwicklung des Betriebsverkehrs, \nso dass die Auswirkungen auf die Siedlung und die Infrastruktur \nmöglichst geringgehalten werden kann. Die dargelegte konzep-\ntuelle Skizze zeigt auf, dass der Verkehr durch Dübendorf redu-\nziert wird, jedoch der Verkehr von den Feldern und vom Stand-\nort Fällanden (Suchradius) hin nach Hermikon zunehmen wird.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 71 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nBegründung  Die bestehende landwirtschaftliche Nutzung mit den sehr pfle-\ngeintensiven Gemüsekulturen rund um Hermikon, auf Düben-\ndorfer und Fällander Boden, verursacht bereits aktuell regen \nBetriebsverkehr. Mit der geplanten Erweiterung würde dieser \nVerkehr noch zunehmen. Auf dem Maihof sind 35 Parkplätze \ngeplant. Diese sind gemäss VSS-Norm für Industrie- und \nGewerbebetriebe hergleitet und betrieblich begründet. Es wird \nzwar aufgezeigt, dass nur 3 Lastwagen pro Woche den Hof \nanfahren werden, der betrieblich verursachte Verkehr, wird in \nden Auswirkungen jedoch nicht erwähnt und es wird auch keine \nFahrtenzahl angegeben. In der Beilage „Die Aussiedlung" \nwerden die zusätzlich generierten Fahrten angegeben, jedoch \nwerden diese gesondert betrachtet. Der bestehende Betriebs-\nverkehr wird im aufgezeigten Modell nicht berücksichtigt. Diese \ngesonderte Betrachtung ohne Berücksichtigung des bestehen-\nden Betriebsverkehrs ist für uns nicht nachvollziehbar. Der zu-\nsätzliche Betriebsverkehr (Erntemaschinen, grosse Traktoren, \nLieferwagen, Personenwagen) wird spürbar sein.  \n\nEntscheid  Die Einwendung wird bereits berücksichtigt.  \nBegründung  Bei der Interessenabwägung wird der Verkehr respektive die \n\nAuswirkungen bezüglich Verkehres auf die Bevölkerung er-\ngänzt. Da es sich vorliegend um eine innere Verdichtung mit \nangemessener Entwicklung handelt wird kein Mehrverkehr zu \nheute generiert. Die Maschinenhalle dient dem Schutz bereits \nbestehender Maschinen und Fahrzeuge. Einzig die Erweiterung \nder Folientunnel führt zu einer Erweiterung der Produktion vor \nOrt. Da diese Erweiterung jedoch direkt vor Ort erfolgt, wird kein \nzusätzlicher Betriebsverkehr generiert. Erfolgt künftig dennoch \neine leichte Erhöhung der Fahrten aufgrund der künftigen \nEntwicklung der landwirtschaftlichen Produktion, kann dieser \nmittels weiterer betrieblicher Optimierung entgegengewirkt \nwerden (siehe Beilage der Betriebsverkehr).  \n\n   \nAntrag 1.5  Der Gestaltungsplan erlaubt es 8'000 m2 bzw. 8 Aren [Anpas-\n\nsung Einwendung 8'000 m2 bzw. 80 Aren] zu versiegeln. Der \nAnordnungsspielraum von 50% auf dem Minimum des Anord-\nnungsspielraums der maximal versiegelten Fläche innerhalb der \nErschliessungsfläche ist sehr hoch angesetzt. Die Erweiterung \nsollte konkreter geplant werden, so dass der Anordnungsspiel-\nraum reduziert, mit dem Ziel möglichst wenig Fruchtfolgefläche \nzu beanspruchen und möglichst wenig Fläche versiegeln zu \nmüssen. Die im Gestaltungsplan festgelegte Obergrenze der \nversiegelten Fläche soll reduziert werden.  \n\nBegründung  Auf dem Maihof werden bereits heute und auch geplant Beeren \nproduziert. Die Beerenproduktion ist bodenunabhängig. Es gibt \nkeine äussere Bedingung die die bodenunabhängige Produk-\ntion (Beeren usw.) am Standort Hermikon bedingen würde.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 72 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Die bodenunabhängige Produktion kann an einem anderen \nStandort erfolgen, somit würde der Verlust an Fruchtfolgefläche \nreduziert. \n\nEntscheid  Die Einwendung wird berücksichtigt. \nBegründung  Aufgrund des Antrags 15 der zweiten kantonale Vorprüfung \n\nwird die maximal versiegelte Fläche reduziert. Zudem wird im \nErläuternden Bericht der Anordnungsspielraum im östlichen \nSpickel begründet und mittels Bestimmungen präzisiert. Mit \ndem Gestaltungsplan wird diesem Aspekt somit Rechnung \ngetragen. Wird mehr als 5'000 m2 Fruchtfolgefläche tangiert, gilt \nes diese zu kompensieren.  \n\n   \nAntrag 1.6  Die bodenunabhängige Produktion soll nicht auf Fruchtfolge-\n\nfläche am Standort Hermikon erfolgen.  \nBegründung  Siehe Antrag 1.5 \nEntscheid  Die Einwendung wird teilweise berücksichtigt.  \nBegründung  Bei den bereits bestehenden Folien- und Setzlingstunnels han-\n\ndelt es sich um keine Fruchtfolgefläche. Mit dem Vorhaben wird \nmehrheitlich bodenabhängig produziert. Die bereits bewilligte, \nbestehende Heidelbeerfläche ist nicht zu kompensieren. Der \nVerlust der Fruchtfolgefläche ist zwingend zu kompensieren. \nZudem ist die Wiederherstellung der Böden mit den Bestim-\nmungen sichergestellt.  \n\n   \nAllgemeine Anmerkung  Abschliessend möchten wir noch anmerken, dass betreffend \n\ngrossräumiger Erschliessungsvarianten für den Betriebsverkehr \nzu den Feldern wir es sehr bedauern würden, falls für die gros-\nsen Traktoren und Erntemaschinen die Hermikonerbrücke er-\nsetzt würde und ihren historischen Charakter mit der Holzbal-\nkenfahrbahn nicht erhalten werden könnte.  \n\nEntscheid  Die Anmerkung wird zur Kenntnis genommen.  \n\n   \nSP Dübendorf   \nAntrag 2.1  Antrag auf Ablehnung des privaten Gestaltungsplanes \n\n«Grütägert». \nBegründung  • Der Standort Grütägert Hermikon liegt in der Landwirt-\n\nschaftszone. Aus Sicht der SP Dübendorf ist die Zonenkon-\nformität für die Ausweitung des Gemüsebetriebes, so wie \nim Gestaltungsplan dargelegt, nicht gegeben, denn die Pro-\nduktion und Verwaltung müsste in der Gewerbezone und \ndas Erstellen von Wohnraum für Erntehelfer in der Wohn-\nzone erfolgen. Somit stützt die SP Dübendorf die Ausfüh-\nrungen des Stadtrates in seiner Stellungnahme vom \n6. September 2019.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 73 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  • Der Standort Grütägert Hermikon ist als Landschaftsförde-\nrungsgebiet ein wichtiger Lebensraum mit einer Brücken-\nfunktion für Naturschutz und Biodiversität, der sich durch \neinen hohen Erholungswert auszeichnet. \n\n  • Im kantonalen Richtplan ist das Gebiet Grütägert Hermikon \nals Fruchtfolgefläche eingetragen, deren Beeinträchtigung \noder Verlust zu kompensieren ist. \n\n  • Der Standort Grütägert Hermikon ist auch aufgrund der \nDimensionen der geplanten Aussiedlung ungeeignet. Dies \nzeigt sich am Umstand, dass der Standort Grütägert \nHermikon die zukünftigen Bedürfnisse des Betriebes nicht \naufzunehmen vermag und bereits jetzt nach Zusatzboden \n(Standort 2; Suchraum) gesucht wird, um genügend Boden \nfür den künftigen Gemüsebetrieb zu sichern. \n\nEntscheid  Die Einwendung wird bereits mehrheitlich berücksichtigt.  \nBegründung  Mit dem Vorhaben wird eine innere Verdichtung am bestehen-\n\nden Ort inkl. angemessener Erweiterung der Produktion vor Ort \nermöglicht. Für den Betrieb in Hermikon werden mit dem Vor-\nhaben die notwendigen Büroräumlichkeiten der Freilandpro-\nduktion und Räumlichkeiten für die Mitarbeitenden (Garderobe, \nPausenraum) gewährleistet und der Schutz (Witterung und \nDiebstahl) der bestehenden Maschinen und Traktoren sicherge-\nstellt. Eine Erweiterung in dem Sinne ist nur bei den Folientun-\nnel vorgesehen. Mit den Anpassungen ausgehend von der \nStellungnahme des Kantons aus der 2. Vorprüfung werden die \nVorschriften zur Wohnnutzung angepasst. Ergänzungen/An-\npassungen bezüglich der «guten Gestaltung», der Einbettung in \ndie Landschaft, dem ökologischen Ausgleich u.dgl. wurden \nausgehend von der Stellungnahme des Kantons Zürich und der \nEinwendungen ebenfalls vorgenommen.  \n\nBezüglich Fruchtfolgefläche wird die Kompensation bei einem \nVerlust von 5'000 m2 mit dem Gestaltungsplan fixiert. Bei den \nFolien- und Setzlingstunnels wird heute nur bei rund 10 % der \nFläche bodenunabhängig produziert. Die bestehende Heidel-\nbeerfläche im Freiland ist bewilligt. \n\nAusgehend von den Einwendungen und der Rückmeldung des \nKantons zur zweiten Vorprüfung wurde die Interessenabwä-\ngung angepasst, ergänzt und verfeinert.   \n\n   \nWeitere Aspekte  • Aussiedlung: Grundsätzlich befürwortet die SP Dübendorf \n\ndie Aussiedlung aus dem Hochbord. Die Suche und Bewer-\ntung eines geeigneten Standorts ist von grosser Bedeu-\ntung. Es sollte eine umfassende ökologische und soziale \nVerträglichkeitsprüfung durchgeführt werden, um sicher-\nzustellen, dass der neue Standort die Nachhaltigkeitsziele \nder Stadt unterstützt. Ohne definierten Standort 2 kann die \nBeurteilung des vorliegenden privaten Gestaltungsplanes \nGrütägert nicht vollständig erfolgen. \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 74 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  • Verkehr: Die aktuelle Verkehrssituation und der mit der \nAussiedlung verbundene Mehrverkehr auf der Fällander-\nstrasse sind kritisch zu bewerten. Eine klare Lösung für die \nUmfahrung fehlt. \n\n  • Ökologie und Umwelt: Die Auswirkungen von Versiegelun-\ngen des Bodens und intensiver Düngung auf den Wasser-\nhaushalt ist kritisch zu prüfen. \n\n  • Verlust von Fruchtfolgefläche und Biodiversitätsmass-\nnahmen: Der Verlust von 5’000m2 Fruchtfolgefläche ist be-\ndenklich. Es fehlen Massnahmen zur Förderung der Bio-\ndiversität, wie die Anlage von Blühstreifen oder die Schaf-\nfung von Lebensräumen für heimische Arten, um den öko-\nlogischen Wert des Gebiets zu erhalten bzw. zu steigern. \nGrundsätzlich wäre es nötig, Biodiversitätsmassnahmen \nspezifisch und ausführlich zu thematisieren. \n\n  • Fehlende Vorgaben und Nachhaltigkeitsaspekte: Die \nfehlenden städtischen Vorgaben bezüglich Solaranlagen \nund Transporten mit E-Mobilität sollten umgehend adres-\nsiert werden. Dies ist entscheidend, um die Umweltverträg-\nlichkeit und Nachhaltigkeit eines solchen Projekts zu \ngewährleisten. \n\n  • Heizung der Foliengewächshäuser: Im Bericht wird er-\nwähnt, dass die Foliengewächshäuser nicht beheizt sind. \nDiese Aussage sollte in den Bestimmungen verankert wer-\nden. Falls eine Beheizung notwendig wird, muss sicher-\ngestellt werden, dass diese fossilfrei erfolgt, um die Um-\nweltbelastung zu minimieren. \n\n  • Gebäudegestaltung und Qualitätssicherung: Es bestehen \nUnklarheiten bezüglich der Dachformen der Gewächshäu-\nser und der Definition von hoher Qualität. Diese Aspekte \nsollten präzisiert werden, um eine ästhetische und funk-\ntionale Integration in die Landschaft zu gewährleisten. \n\n  • Mehrwertausgleich: Es ist zu klären, welche rechtlichen \nRegelungen für einen Mehrwertausgleich Anwendung \nfinden könnten. \n\nStellungnahme  Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan wurde eine umfang-\nreiche Interessenabwägung vorgenommen, um die Verträg-\nlichkeit und die Auswirkungen ausweisen zu können.  \n\nMit dem Vorhaben wird kein Mehrverkehr generiert. Durch die \ninnere Verdichtung und angemessene Erweiterung der Produk-\ntion vor Ort werden keine weiteren Betriebsfahrten generiert. \nDie Betriebsfahrten resultieren ausgehend von den Fahrten zu \nden Ertragsflächen ausserhalb des vorliegenden Gestaltungs-\nplans (siehe Beilage der Betriebsverkehr).  \n\nMit den Bestimmungen wird die maximal versiegelte Erschlies-\nsungsfläche fixiert/klar definiert. Somit sind mit dem Gestal-\ntungsplan begrenzte Auswirkungen zu erwarten, welche mittels \nBestimmungen klar geregelt werden können. Auch der \nökologische Ausgleich ist mit den Bestimmungen klar definiert. \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 75 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nDer entsprechende Umgebungsplan ist bewilligungspflichtig. \nDie ökologische Ausgleichsfläche wird in Koordination mit der \nVision «Erlebnispfad Hermikon» vorgenommen. \n\nBezüglich Fruchtfolgefläche wird die Kompensation bei einem \nVerlust von 5'000 m2 mit dem Gestaltungsplan fixiert.  \n\nDie Folientunnel werden nicht beheizt. Davon ausgenommen ist \neine allfällige Notheizung bei Spätfrost.  \n\nMit den Anpassungen ausgehend von der zweiten Vorprüfung \nund den Einwendungen bezüglich der «Gestaltung und Quali-\ntätssicherung» bereits Rechnung getragen. \n\nDer Sachverhalt wurde durch den Kanton geprüft und festge-\nstellt, dass kein kantonaler Mehrwertausgleich anfällt, da es \nsich vorliegend nicht um eine Einzonung nach § 2 Abs. 1 lit. a \nMAG handelt. \n\nDie Thematik der Solaranlagen wurde mit der Stadt besprochen \nund eine entsprechende Bestimmung und Hinweisen in Erläu-\nternden Bericht ergänzt.  \n\n   \nUnterhaltsgenossenschaft \nDübendorf–Hermikon \n\n  \n\nAntrag 3.1  Gemäss Entscheid zum Antrag 9 im «Erläuternden Bericht» (S. \n63) ist zum Zeitpunkt der Baubewilligung der Nachweis zur \nFunktionstüchtigkeit der bestehenden Drainageleitungen zu er-\nbringen. Dieser Nachweis ist zwingend zuhanden der Unter-\nhaltsgenossenschaft Dübendorf-Hermikon und der Stadt \nDübendorf zu erbringen und muss auch einen Kapazitätsnach-\nweis enthalten. \n\nBegründung  Durch den Anschluss der Strassenentwässerung Hermikon-\nstrasse an das Drainagenetz ist das Entwässerungssystem im \nBereich Grütägert bereits heute stark belastet. Durch die Zufuhr \nvon rasch abfliessendem Niederschlagswasser aus der geplan-\nten versiegelten Fläche von 8'000 m2, sowie den zusätzlichen \nFolientunneln könnte das System überlastet werden und die \nbereits heute teilweise vorkommenden Strassenüberflutungen \nwürden zunehmen. Daher ist genau zu prüfen, ob die vorhan-\ndene Kapazität der Drainagehauptleitungen bei Realisierung \ndes Gestaltungsplanes noch ausreichend ist oder ob allenfalls \nAnpassungen an der Strassenentwässerung oder entsprechen-\nde Vorkehrungen beim Bau der Folientunnel getroffen werden \nmüssen. \n\nEntscheid  Die Einwendung wird bereits berücksichtigt.  \nBegründung  Die Thematik respektive die Möglichkeit einer Retention wurde \n\nmit der Stadt besprochen.  \n\nIn der Bestimmung zur Art. 7.3 wurde bereits ein entsprechen-\nder Absatz ergänzt. Im Erläuternden Bericht würde dies noch \nausführlicher ergänzt werden.  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 76 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nNaturschutzverein Dübendorf \nvom 16. Januar 2024 \n\n  \n\nAntrag 4.1  Die Stadt fordert für den Gestaltungsplan klare Vorgaben be-\ntreffend der Solaranlage. \n\nBegründung  Wie der Stadtrat in seinen Erwägungen schreibt, empfindet er \ndie Regelung in den Bestimmungen, Art. 4 Abs. 2 selbst als \nungenügend. Diese Einschätzung teilen wir. Die Chance, auf \ndiesen grossen Dach- und Fassadenflächen erneuerbaren \nStrom zu erzeugen, soll genutzt werden. Kann allenfalls ein Teil \nder Fläche genutzt werden für städtische Solaranlagen? \n\nEntscheid  Die Einwendung wird berücksichtigt. \nBegründung  Die Thematik der Solaranlagen wurde mit der Stadt besprochen \n\nund eine entsprechende Bestimmung sowie die heutige und \nkünftige Situation ergänzt. \n\n   \nAntrag 4.2  Unter Art. 8 Umwelt wird in den Bestimmungen das Kapitel \n\nGrundwasser eingefügt. Die Firma Beerstecher soll sich zum \nSchutz des Grundwassers zu einem sorgfältigen Umgang mit \nsynthetischen Pflanzenschutzmitteln verpflichten. \n\nBegründung  Die Firma Beerstecher ist ein konventioneller Gemüseprodu-\nzent, der den Boden intensiv nutzt und synthetische Pflanzen-\nschutzmittel einsetzt. Es ist hinreichend bekannt, dass wir in der \nSchweiz unsere Böden und unser Grundwasser übermässig \nbelasten mit Giftstoffen. Die Stadt soll ihren Einfluss geltend \nmachen und auf strenge Bestimmungen pochen. \n\nEntscheid  Die Einwendung wird bereits berücksichtigt.  \nBegründung  Die Produktion erfolgt nach dem Suisse Garantie Label.  \n\n   \nAntrag 4.3  Die Stadt fordert von der Firma Beerstecher, dass Aufbereitung \n\nund Versand der Landwirtschaftsprodukte, sowie die Admini-\nstration in der Gewerbezone angesiedelt werden. Auch ist zu \nprüfen, ob die Erntehelfer:innen in der Wohnzone untergebracht \nwerden können. \n\nBegründung  Die bodenabhängige und bodenunabhängige Nutzung ist aus \nunserer Sicht streng zu trennen. In der Landwirtschaftszone \nwird Gemüse angebaut, in der Gewerbezone wird es für den \nVersand aufbereitet. Die Landwirtschaftsflächen sind für die \nSelbstversorgung der Schweiz wichtig, so können Transportwe-\nge kurzgehalten werden. Vielleicht kann die Firma Beerstecher \nim Hochbord eine Wohnmöglichkeit für die Erntehelfer:innen \nschaffen? \n\nEntscheid  Der Antrag wird bereits berücksichtigt.  \nBegründung  Die Wohnnutzung wird auf das heute geltende Recht in der \n\nLandwirtschaftszone und die bestehende, bewilligte Fläche der \nWohnnutzung fixiert. In Hermikon wird keine Aufbereitung von \nLandwirtschaftsprodukten vorgenommen.  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 77 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nDie Büroräumlichkeiten dienen nur den administrativen \nTätigkeiten für die Produktion vor Ort.  \n\n   \nPro Natura Zürich und BirdLife Zürich   \nAntrag 5.1  Art. 1 Abs. 3: Auf die Festschreibung einer bestimmten Version \n\ndes geltenden übergeordneten Rechts sei zu verzichten, d.h. \ndie Klammerbemerkung „PBG in der Fassung bis am \n28. Februar 2017" sei zu streichen.  \n\nBegründung  Es ist nicht zu begründen, weshalb nicht jeweils das aktuell \ngeltende übergeordnete Recht anzuwenden sein soll. Die \nBestimmung würde einer gerichtlichen Überprüfung auch nicht \nstandhalten.  \n\nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt.  \nBegründung  An der bestehenden Bestimmung wird festgehalten. Mit der \n\nbestehenden Bestimmung wird das jeweils gültige Recht fixiert. \nUm dem Antrag Rechnung zu tragen, wurde im Erläuternden \nBericht ergänzt, wie mit den jeweiligen Begriffen/Bestimmungen \numgegangen wird, welche bei der Einführung des IVHB (nPBG) \neine Änderung erfahren. \n\n   \nAntrag 5.2  Art. 2 Abs. 5 sei zu präzisieren: «…Sofern mit den Gewässer-\n\nschutzvorschriften vereinbar, sind unterirdische Gebäude \ninnerhalb der Baubereiche, des Baubereichs 1 zulässig, ...»  \n\nBegründung  Es ist nicht einsehbar und mit den Grundsätzen der Raumpla-\nnung nicht vereinbar, dass riesige unterirdische Nutzungsreser-\nven geschaffen werden, zumal die landwirtschaftlichen Nutzun-\ngen der Baubereiche 2-5 keine unterirdischen Gebäude bedin-\ngen und in der Regel auch nicht haben. Würden die Reserven \nrealisiert, würde deren Bewirtschaftung nochmals grosse Aus-\nwirkungen auf Raum und Umwelt bedeuten.  \n\nEntscheid  Die Einwendung wird berücksichtigt. \nBegründung  Es sind keine weiteren unterirdischen Bauten und Anlagen in-\n\nnerhalb der Baubereiche vorgesehen. Der Baubereich 1 weist \nheute bereits einen Keller auf. Die Bestimmung wird so ange-\npasst, dass nur im Baubereich 1 sowie für allfällige Anlagen und \nBauten zur Energiegewinnung und Energiespeicherung auch \nausserhalb der Baubereiche, unterirdische Bauten und Anlagen \nzulässig sind.  \n\n   \nAntrag 5.3  Art. 3 Abs. 1, 4 und 5: Wohnnutzungen für landwirtschaftliche \n\nMitarbeitende seien auszuschliessen.  \nBegründung  Für landwirtschaftliche Erntehelfer im Pflanzenbau besteht \n\nkeine objektive Notwendigkeit, ausserhalb der Bauzone Wohn-\nsitz zu nehmen. Damit ist die Wohnnutzung gemäss Raum-\nplanungsrecht nicht zulässig. Dies gilt schon für die bestehende \nWohnnutzung der 30 Betten, für die unseres Wissens keine \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 78 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nBewilligung vorliegt; auch dass diese Wohnnutzung nun mit \ndem Gestaltungsplan plötzlich Bestandesgarantie erhalten soll \n(Abs. 4), weist darauf hin, dass dafür keine gültige Bewilligung \nvorhanden ist. Erst recht keine objektive Notwendigkeit und \ndamit keine Rechtsgrundlage besteht für zusätzliche temporäre \nWohnnutzungen, wie sie mit dem Gestaltungsplan erlaubt \nwerden sollen (Abs. 5).  \n\nZulässig sind Wohnnutzungen für Betriebseigentümer und \nBetriebsleiter, wie sie in Abs. 1 für den Baubereich 1 definiert \nwerden.  \n\nEntscheid  Siehe Antrag 9 der kantonalen Vorprüfung. \n\nDie Wohnnutzung im Maihof wurde bewilligt und besitzt Be-\nstandesgarantie (unter Beachtung des bestehenden Rückbau-\nrevers). \n\n   \nAntrag 5.4  Art. 4·Abs. 5 (zusätzlich): Bei durchscheinenden und spiegeln-\n\nden Teilen von oberirdischen Bauten und Anlagen seien Mass-\nnahmen gegen Vogelkollisionen gemäss dem Leitfaden „Vogel-\nfreundliches Bauen mit Glas und Licht" der Schweizerischen \nVogelwarte vorzusehen.  \n\nBegründung  Glas bildet für Vögel eine doppelte Gefahrenquelle: Einerseits \nspiegelt sich ein Teil der Umgebung in der Verglasung, was \nVögel zum Flug in diese projizierte Welt animiert, andererseits \nsind die meisten Verglasungen so transparent, dass Vögel \ndahinter attraktive Ziele (z.B. Sträucher oder Bäume) sehen. \nDieser Effekt wirkt sich vor allem an Eckverglasungen aus. \nMillionen von Vögeln kommen allein in unserem Land jedes \nJahr um, weil sie mit Glas kollidieren. Viele Gebäude könnten \nvogelfreundlicher gebaut, viele Fallen entschärft werden.  \n\nEntscheid  Die Einwendung wird bereits berücksichtigt.  \nBegründung  Die Folien- und Setzlingstunnel sind nicht verglast, sondern nur \n\nmit Folien/Kunststoff erstellt.  \n\n   \nAntrag 5.5  Art. 5 Abs. 4 sei zu ergänzen: ,,... in der im Situationsplan dar-\n\ngestellten Fläche. Die Fläche ist als ökologisch hochwertiger \nLebensraum für regionaltypische Arten zu gestalten." ·  \n\nBegründung  Ein ökologischer Ausgleich hat den Zweck, als Teil einer funk-\ntionierenden ökologischen Infrastruktur für Pflanzen und Tiere \nLebensraum und Verbindungsstruktur bereitzustellen. Die \nFunktion als Lebensraum ist nur gewährleistet, wenn ökologisch \nhochwertiger Ersatz geschaffen wird.  \n\nEntscheid  Die Einwendung wird nicht respektive teilweise berücksichtigt.  \nBegründung  Dass die 15 % der ökologischen Ausgleichsfläche ökologisch \n\nwertvoll auszugestalten sind, gilt es mit dem Umgebungs- und \nPflegeplan auszuweisen. Dieser ist bewilligungspflichtig, wo-\ndurch die entsprechende Prüfung zum gegebenen Zeitpunkt \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 79 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nerfolgt. Die ökologische Ausgleichsfläche wird in Koordination \nmit der Vision «Erlebnispfad Hermikon» vorgenommen. Weiter \nwird mit der neuen Bestimmung zu den Bäumen die Pflanzung \nvon grosskroniger und Hochstammbäume vorgeschrieben, \nsofern nicht aus betrieblichen Gründen (u.a. Lichtverhältnisse \nbei Baubereichen 5 und 6) verunmöglicht. Auch werden mit \ndem Gestaltungsplan neu Nistmöglichkeiten für Feldlerchen \nvorgesehen, welche den regionaltypischen Arten Rechnung \nträgt. Der Antrag wird in Form verschiedener Bestimmungen \nbereits ausreichend Rechnung getragen.  \n\n   \nAntrag 5.6  Situationsplan 1: 1000: Die ökologischen Ausgleichsflächen \n\nseien so zu platzieren, dass innerhalb des Gestaltungsplanperi-\nmeters eine ununterbrochene Verbindung von der West- zur \nOstgrenze besteht.  \n\nBegründung  Unmittelbar im Osten des Gestaltungsplanperimeters verläuft \ngemäss Regionalem Richtplan ein Vernetzungskorridor. Die \nökologischen Ausgleichsflächen sind dagegen alle im Westen \ndes Gestaltungsplanperimeters vorgesehen. Dazwischen ist \neine funktionale Verbindung herzustellen, was den Wert des \nökologischen Ausgleichs steigert.  \n\nEntscheid  Die Einwendung wird teilweise berücksichtigt.  \nBegründung  Die Fläche für den ökologischen Ausgleich wird im Situations-\n\nplan im Nordosten ergänzt. Dadurch entsteht eine Verbindung \nzur vorgesehenen Baumreihe, östlich der Maschinenhalle \n(siehe Antrag 1.1). Unter Berücksichtigung der Funktions-\nfähigkeit bestehender Drainagen wird im Umgebungs- und \nPflegeplan die Umgebung gestaltet und fixiert sowie bewilligt.  \n\n   \nAnwohnerschaft   \nAntrag 6.1  Wir beantragen hiermit (basierend auf der Eigenaussage des \n\nAntragstellers auf Seite 26) die Bewilligung für den abschlies-\nsenden Neubau von bis zu zehn neuen Folientunnels bauglei-\ncher Art in gewünschter Lage zu genehmigen (in kompakter \nBlockbildung mit den bestehenden F-Tunnels). Baugleich impli-\nziert gleiches Aussehen, gleiche Länge, gleiche Breite, gleiche \nHöhe wie die bis anhin vis- à-vis stehenden zehn, im Jahr 2017 \nbewilligten, Folientunnels. Sprich, anschliessend aber spiegel-\nverkehrt zu aktuellen zehn F-Tunnels. \n\nDaraus folgt die Streichung aller anderslautenden Begehrlich-\nkeiten und Zahlen die den gewünschten Bau der neuen Folien-\ntunnels betreffen. Die Betriebsbewilligung der Folientunnels \nbeschränkt sich auf jeweils fünf Kalenderjahre und muss für \njeweils weitere fünf Jahre neu beantragt werden. Die Betriebs-\nbewilligung ist verknüpft mit der Anzahl LKW-Fahrten zum und \nvom Maihof. \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 80 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nBegründung  Erklärung: in diversen Darstellungen im Gestaltungsplan sind \nbis zu 28 Folientunnels zu sehen. Seite 23 Bsp. 12 F-Tunnels / \nSeite 27 Bsp. 28 F-Tunnels / Seite 126 Bsp. 17 F-Tunnels mit \nFotoaufnahmen in der Bewilligungsperiode von genehmigten \nzehn F-Tunnels. Seite 29 zeigt die bis anhin bewilligten, \nkorrekten 10 F-Tunnels. In der Praxis waren bis heute immer \nmehr als 10 F-Tunnels in Betrieb. Somit bitten wir die \nentscheidende Behörde um eine Klarstellung in Bild und Text. \n\nEntscheid  Der Antrag wird teilweise berücksichtigt.  \nBegründung  Der Erläuternde Bericht wird angepasst, sodass keine Unstim-\n\nmigkeiten bezüglich der Anzahl der Folientunnel besteht.  \n\n   \nAntrag 6.2  Es sei der Gestaltungsplan so anzupassen, dass nach Norden, \n\nOsten und Süden um die Gesamtheit des Folientunnelblocks \neine dichte Pflanzenwand als Sichtschutz angelegt werden \nmuss. Die Ausgestaltung des Sichtschutzes muss so gewählt \nwerden, dass die jeweiligen Seitenansichten, ausgehend von \nAugenhöhe, aller Folientunnels zu vierfünftel verdeckt werden. \nDer Sichtschutz kann mit verschiedenen kombinierbaren und \nsich als Sichtschutz ergänzenden Pflanzenarten erreicht wer-\nden (beispielsweise eine Dichte mittelhohe Hecke nahe der \nFolientunnels und Rückversetzt als Ergänzung hochstämmige \nObstbäume oder andere Hochstämmer. Die Hecke ist Sicht-\nschutz gegen die untere Hälfte, und die Hochstämmer gegen \ndie obere Hälfte der Folientunnels). Die Ausführung des pflanz-\nlichen Sichtschutzes hat bis spätestens 3 Jahre nach dem Bau \nder zusätzlich zu heute errichteten Folientunnels abgeschlos-\nsen zu sein. In Höhe und Länge. \n\nBegründung  Der vorgestellte Gestaltungsplan Grütägert ist in seiner ge-\nforderten Ausprägung viel zu „schwer“ für die fragile Landschaft \num Hermikon. Der daraus erwachsende Mehrverkehr, nur \nschon durch die genannten 28 Traktoren (Seite 32) des Beer-\nstecher Betriebs, überfordert die Verkehrswege von und zum \nMaihof stark. \n\nSchon heute, beim Betrieb von der halben Anzahl Traktoren, \nzeigen sich Flurschäden links und rechts der Hermikonstrasse \nzwischen der Buenstrasse in Hermikon und Schwerzenbach. \nSelbst die Flurwege zwischen all den mehrmals im Jahr \nabgeernteten Felder werden jährlich breiter gefahren von den \nimmer häufigeren Traktorenfahrten. Der Gestaltungsplan \nGrütägert ist Ausdruck einer industrialisierten Landwirtschaft, \nwelche auf maximale Ausbeutung des Bodens in Symbiose mit \nSteigerung von Profit beruht. Der Hinweis auf Bevölkerungs-\nernährung ist ein gerne benutztes Alibi. Weniger stark ausge-\nbeutete Felder bleiben länger gesund und bestehen auch nach \nJahrzehnten des Nichtbebauens für den Fall einer Ernährungs-\nkrise. \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 81 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nGemüse aus der Region für die Region ist heute zum Schlag-\nwort für exzessive Landwirtschaft geworden. Siehe die jährlich \nriesigen Tonnagen von entsorgtem Gemüse und Früchten \ndurch unsere Lebensmittelgeschäfte. \n\nOft ist weniger mehr. \n\nAus diesem Grund stellen wir den Antrag das Projekt Grütägert \nauf ein Umweltverträglicheres Mass zu redimensionieren \n\nEntscheid  Der Antrag wird teilweise berücksichtigt.  \nBegründung  Mit den Anpassungen bei der ökologischen Ausgleichsfläche \n\n(siehe Antrag 1.1) sowie der Umsetzung der Vision \nErlebnispfad Hermikon (separate Vereinbarung) und der \nAnpassung der Bestimmung zu den Bäumen wird der \nEinwendung bereits Rechnung getragen. \n\nFür die Produktion in den Folien- und Setzlingstunnels ist es \nessenziell, dass genügend Licht vorhanden ist. In der Umge-\nbungsgestaltung sowie bei den Bestimmungen zu den Bäumen \nwird darauf entsprechend Rücksicht genommen.  \n\n   \nAntrag 6.3  Der Gestaltungsplan Grütägert in Hermikon ist zu reduzieren \n\nauf eine Grösse, die mit einer Höchstzahl von maximal zwanzig \nTraktoren und die dafür benötigte Infrastruktur auskommt. Der \nBau der zweiten Halle in der geforderten Grösse ist abzu-\nlehnen. \n\nBegründung  Es ist nicht einzusehen weshalb Hermikon, inmitten seiner \nartenreichen Tierwelt und friedlichen Landschaft gelegen zu \neinem landwirtschaftlichen Industriezone für einen einzelnen \nBetrieb verkommen soll. \n\nEin Betrieb der von Hermikon aus bis Pfäffikon, Uster, Mönchal-\ntorf, Russikon, Riedikon. Fällanden, Maur und Dübendorf täg-\nlich mit 28 Traktoren und Dutzenden anderen Fahrzeugen \nunterwegs ist. Das Profil des Gemüsebaubetriebes Beerstecher \nüberfordert mit dem vorliegenden Projekt unseren Weiler \nHermikon. \n\nKommt hinzu, dass der Antragsteller in seinen Unterlagen \nmehrmals postuliert, sein Wachstum (unter „Heutiger Betrieb \nZiff. 4.1) weiter treiben zu wollen und dies auch sehr aktiv \nverfolgt. Dabei scheinen die grosszügig eingesetzten finanziel-\nlen Mittel des Antragstellers viele Hürden aus dem Weg schaf-\nfen zu können. \n\nDas Hauptquartier eines solch grossen Fuhrparkbetreibers \nmuss in einer lndustriezone Platz finden können. Auch wenn \ndas nicht ganz so lukrativ sein dürfte wie auf billig erworbenem \nLandwirtschaftsland. \n\nZu Vermerken ist auch die sehr tief angesetzte Zahl betreffend \nder LKW-Fahrten im Zusammenhang mit dem Maihof. Bei solch \ngrosser Produktionsmenge fallen Fahrten von den Feldern mit \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 82 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nder Ernte zum Maihof sowie den Fahrten vom Maihof zu den \nVerbrauchern/Rüstzentrum in mehrfacher Grösse als die im \nGestaltungsplan behaupteten wöchentlichen drei LKW-Fahrten \n(Seite 24) an. Die angenommene Anzahl Fahrten ist nach \nunserem Verständnis zu tief angesetzt. Sie entspricht auch \nnicht der bis heute gemachten Erfahrung bezüglich der \nbisherigen angeblichen zwei wöchentlichen Fahrten (Seite 23). \n\nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt.  \nBegründung  Mit dem Vorhaben wird eine innere Verdichtung mit ange-\n\nmessener, untergeordneter Entwicklung bei der Produktion vor \nOrt ermöglicht. Die zweite Maschinenhalle dient lediglich dem \nSchutz bereits bestehenden Maschinen und Traktoren. Mit dem \nBau der Halle erfolgt eine bessere Eingliederung respektive \nAnpassung an die bestehende Situation. In der Interessen-\nabwägung werden alle bestehenden und tangierten Interessen \neinander gegenübergestellt und auch mögliche Anpassungen \nbesprochen. Die Interessenabwägung kommt zum Schluss, \ndass eine Reduktion keine zweckmässige und zukunfts-\norientierte Entwicklung und innere Verdichtung gewährleistet.  \n\n   \nAntrag 6.4  Die Anzahl Lastwagen-Fahrten im Zusammenhang mit dem \n\nMaihof haben durch ein optisches und Gewichtbestimmendes \nÜberwachungssystem lückenlos erfasst, gespeichert und \nausgewiesen zu werden. Die Speicherung muss mindestens \nfünf Kalenderjahre abrufbar sein. Bei Übersteigung der fest-\ngelegten Anzahl Lastwagen- Fahrten erlischt die Betriebsbe-\nwilligung für mindestens zehn Folientunnels. Diese Betriebs-\nbewilligung erlischt mittels Nichtverlängern der jeweils nach fünf \nJahren zu erneuernden Folientunnel-Betriebserlaubnis. \n\nDie Anzahl Lastwagen-Fahrten zum und vom Maihof ist auf \njährlich zweihundertacht zu beschränken. Traktoren mit Anhän-\nger mit einem Gesamtgewicht von über zehn Tonnen gelten als \nLastwagen. \n\nBegründung  Die 208 jährlich festgelegten Lastwagen- Fahrten entsprechen \nvier wöchentlichen LKW-Fahrten. Dies sind 33% mehr Fahrten \nals im Gestaltungsplan Grütägert (Seite 24) behauptet/ prog-\nnostiziert. Und das für 52 Wochen also ohne Abzug von den \nwöchentlichen Fahrten in der Winterzeit gerechnet. \n\nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt.  \nBegründung  Die Fahrten der Traktoren dienen der Bewirtschaftung der \n\nErtragsflächen. Die Ertragsflächen, welche die entsprechenden \nTraktorfahrten generieren, sind nicht Bestandteil des vorliegen-\nden Gestaltungsplans. Die Erweiterung der Folientunnel vor Ort \ngenerieren keine zusätzlichen Betriebsfahrten Fahrten, \nausserhalb des Gestaltungsplangebiets (siehe Beilage der \nBetriebsverkehr).  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 83 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAllgemeines  Hermikon ist eines der wenigen Gebiete im ganzen Kanton \nZürich, welches eine zusammenhängende vielfältige und dichte \nHochstammobstbaumbepflanzung aufweist. Die Obsthochstäm-\nmer, ergänzt durch verschiedene andere Hochstämmer, werden \nvon den Hermikern mit viel Liebe und Einsatz gepflegt und lau-\nfend ersetzt/ergänzt. Und dies seit über hundert Jahren. \n\nDiese Hochstämmer sind eine Notwendigkeit für die lokale Vo-\ngelwelt. Die Hochstämmer sind Lebensraum Brut- und Rückzu-\ngraum für zahlreiche Vogelpopulationen. \n\nZum Beispiel und nicht abschliessend: Turmfalken*, Käuze*, \nKukucke, Milane, Störche, Silberreiher, Graureiher, Sperber*, \nAmseln*, Schwalben*, Spatzen*, Stare*, Elstern, Krähen, wilde \nTauben, Rotschwänze*, Meisen* etc. etc... \n\n* alle auf eigenem Grund und an den Gebäuden Grüthof und \nEichhof. \n\n  Der aus vorliegendem Gestaltungsplan resultierende Mehrver-\nkehr, der Mehrlärm, der Mehrgestank, und die gesteigerte Un-\nruhe belasten die Vogelwelt und alle anderen Lebewesen, in \nund um Hermikon weit über das heutige Mass hinaus. \n\n  Ein Viertel der Einwohner von Hermikon leben in Gebäuden in \nder Landwirtschaftszone. All diese Bewohner haben schon die \nrestriktiven Auflagen und Vorgaben des kantonalen Bauamtes \nkennenlernen dürfen. Immer dann, wenn sie eine vernünftigere \nund effektivere Nutzung ihrer Liegenschaften angestrebt haben. \nAusserordentlich wenige der gewünschten Baumassnahmen \nwurden in der Vergangenheit vom Kanton genehmigt. Insofern \nempfinden viele Hermiker es als stossend zusehen zu müssen, \nwie von Einzelnen die bestehenden Gesetzesgrundlagen bis \naufs Äusserste strapaziert werden, um nicht zu sagen überstra-\npaziert werden. Dies im Fahrwasser einer strategischen Ver-\nnetzung in der Politik. \n\n  Um es nochmals deutlich zu machen: wir sind nicht generell \ngegen einen Ausbau und ein der Örtlichkeit Hermikon verträg-\nliches Wachstum der Familie Beerstecher. \n\nWir erwarten aber ein konstruktives Zusammenarbeiten, sprich \neinen kommunikativeren Austausch mit den betroffenen Par-\nteien vor Ort. Auch wenn die Familie Beerstecher hier „nur“ \ngeschäftet und deshalb der Mehrbelastung durch ihren Betrieb \nerfolgreich aus dem Wege geht, indem sie nicht Wohnsitz in \nHermikon genommen hat. \n\nBegründung  Die Interessenabwägung wurde mit den aufgeführten Themen \nergänzt. Bezüglich Hochstammnbäume wurde die entsprechen-\nde Bestimmung angepasst. Die Thematik des Verkehrs wird in \nder Beilage aktualisiert thematisiert.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 84 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAnwohnerInnen   \nAntrag 7.1  Es ist der private Gestaltungsplan „Grütägert“ der Familie Beer-\n\nstecher in Hermikon zu sistieren und zu hinterfragen.  \nBegründung  Eklatanter Mangel an Nachhaltigkeit. Vernebelte, unrichtige \n\nSchlussfolgerungen bezüglich der Verlagerung und des Neu-\naufbaus des Servicezentrums des Beerstecherbetriebs nach \nHermikon, Projekt Grütägert. Unter dem Aspekt der, im Gestal-\ntungsplan mehrfach als entscheidend postulierten Nachhaltig-\nkeit und der Behauptung der kurzen Wege ist die Teilaus-\nsiedelung aus dem Hochbord nach Hermikon nicht haltbar!  \n\n  Ungeeignet weil am äussersten westlichen Rand des Anbau-\ngebietes/„Jagdgebietes“ der Fa Beerstecher gelegen! Weit über \nneunzig Prozent aller Flächen welche die Familie Beerstecher \nbearbeiten liegen im Osten von Hermikon! Spannt man nun ein \nNetz von Hinwil (Produktionsschwerpunkt in Gewächshäusern) \nüber Pfäffikon, Uster, Fällanden, Maur, Riedikon, Mönchaltorf \n(alles ausgewiesene Beerstecher Anbaugebiete), so liegen so-\nwohl Dübendorf als auch Hermikon östlich und sogar ausser-\nhalb des Produktionsgebietes der Familie Beerstecher!  \n\nDes Weiteren kann das im Gestaltungsplan unterstrichene an-\ngestrebte Wachstum des Betriebes, sprich Kauf oder Pacht von \nFeldern, zukünftig nur noch östlich, nordöstliche von Dübendorf \nund Hermikon stattfinden. Im Westen verhindert der Siedlungs-\ndruck nutzbare, nahegelegene Anbauflächen.  \n\n  Es ist völlig sinnentleert, am äussersten Rand des so verzweig-\nten Produktionsgebiets, die Verarbeitung und den Unterhalt des \nwachsenden Betriebes zu planen und umsetzen zu wollen. Im \nGegensatz zu den im Gestaltungsplan gemachten Aussagen \nder kurzen Wege ist es genau umgekehrt!  \n\nMöglichst mittig aber auf jeden Fall innerhalb des, im übertrage-\nnen Sinn, Kreises, in welchem sich heute und künftig die Pro-\nduktion des Beerstecherbetriebs abspielt muss der Ort liegen \nwelcher für Service und Bearbeitung infrage kommt. Alles an-\ndere ist nicht nachhaltig und wird über kurz oder lang wieder \nAussiedelungsprobleme generieren.  \n\n  Gemessen am Wertzuwachs des Bodens im Hochbord, und \ndessen Realisierung bei einem etweiligen Verkauf, kann auch \nkeine finanzielle Notlage erkannt werden, welche eine Umsie-\ndelung in ein Gewerbe oder Industriegebiet, im Wege stehen \nkönnte.  \n\nIn diesem Sinne appelliere ich mit Nachdruck an alle Beteilig-\nten, den Gestaltungsplan „Grütägert“ nochmals zu hinterfragen \nund sich zu einer wirklich nachhaltigen Lösung durchzuringen.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 85 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nEntscheid  Die Einwendung wird nicht berücksichtigt, der Gestaltungsplan \nwird nicht sistiert.  \n\nDie in der Einwendung aufgeführten Themen wurden in der \numfangreichen Interessenabwägung abgehandelt.  \n\n   \nAnwohnerIn   \nAntrag 8.1  Der private Gestaltungsplan Grütägert in Hermikon ist zurück-\n\nzuweisen und ad acta zu legen. \nBegründung/Stellungnahme   \nVorgeschichte  Im Juli 1994 reichten wir ein Baugesuch für meinen Landwirt-\n\nschafts-Betrieb ein. Es wurde ein Vorprojekt verfasst (proviso-\nrischer Plan). Da ich immer ein Freund der Transparenz war \nund heute noch bin, habe ich die Behörde der Stadtverwaltung \nDübendorf informiert. Im Nachgang meldete sich Herr W. und \nwir vereinbarten einen Sitzungstermin. An dieser Sitzung legte \nich Herrn W. den provisorischen Bauplan vor.  \n\nSeine Reaktion war «viel zu gross». Die Argumentation bestand \ndarin, dass das Dorf-Eingangs-Erscheinungsbild nicht zu fest \nverändert werden darf. Im Weiteren wurde von besagtem Herrn \nklar und deutlich dargelegt, dass keine Futtersilos ausserhalb \ndes Gebäudes toleriert werden. Aus heutiger Sicht und juris-\ntischer Kenntnis, würde ich das Auftreten und die Argumen-\ntation als Nötigung bezeichnen. Weiteren Druck wurde erzeugt, \nin dem er uns darauf aufmerksam machte, dass die Stadt \nDübendorf die Möglichkeit hat, den Bau des Landwirtschafts-\nBetriebes durch Einsprachen um Jahre zu verzögern. Aufgrund \ndieser Argumentationen haben wir uns dann zwangsläufig \nentschieden, das Projekt um 7 Meter zu redimensionieren. \n\nGestaltungsplan „Grütägert“  Aufgrund des Studiums der erhaltenen Unterlagen zum vor-\nerwähnten Gestaltungsplan muss ich doch gegen diesen Plan \nintervenieren. \n\nSo begab ich mich auf die «Waldishuser-Anhöhe» zwischen \nHermikon und Schwerzenbach. Beim Blick von diesem Hügel \nRichtung Hermikon, fragte ich mich, spielt aus dieser Sicht das \nDorf-Eingangs-Erscheinungsbild keine Rolle mehr? Wie in der \nVorgeschichte erwähnt. Das Erscheinungsbild wäre eine \nKatastrophe. \n\nDabei tritt bei mir die Frage auf, ob bei unserem Projekt und \ndiesem Plan andere Massstäbe angewandt werden? \n\nAls die bestehende Halle der Firma Beerstecher gebaut war, \nwurde ich von mehreren Spaziergängern bei der Feldarbeit \nangesprochen, wie es möglich sei, einen solchen Bau in der \nLandwirtschaftszone zu erstellen. Zitat eines Spaziergängers \n«ein solcher ‘Klotz’ in diesem Gebiet ist unerträglich». Sollte \ndieser Gestaltungs-Plan angenommen werden, entstehen noch \nweitere solch klotzige Bauten. \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 86 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nProduktion  Die Frage steht im Raum, ist das noch landwirtschaftliche Pro-\nduktion oder ist es schon industrielle Produktion. Industrielle \nProduktion wäre nicht mehr zonenkonform. \n\nStandort  In besagtem Dossier wird argumentiert, dass dieser Standort für \nzukünftige Bauten im Mittelpunkt des Betriebes steht und ideal \nsei. Es scheint mir, dass diese Argumentation nicht stichhaltig \nist. Die Firma Beerstecher bewirtschaftet Flächen in Uster, \nRiedikon, Volketswil, Mönchaltorf, Russikon. Es kann also keine \nRede davon sein, dass dies der Betriebsmittelpunkt ist. Durch \neine weitere Information habe ich vernommen, dass auch schon \ndie Fühler betreffend Produktion nach Hombrechtikon ausge-\nstreckt wurden. Also noch weiter weg vom sogenannten \nBetriebs-Mittelpunkt. \n\nVerkehrssituation  Seit der Inbetriebnahme des «Maihofes» durch die Firma \nBeerstecher hat der LW-Verkehr massiv zugenommen. Seit der \nEröffnung des Hofladens hat auch der PW-Verkehr massiv \nzugenommen. Für weiteren zusätzlichen Verkehr ist meines \nErachtens die Verkehrsinfrastruktur nicht gegeben. Es ist vor \nallem in der Sommerzeit in Hermikon zu sehr brenzligen \nVerkehrs-Situationen zwischen LW’s und PW’s gekommen. \n\nFolientunnel  Vor ca. 7. Jahren wurde aufgrund eines Baugesuchs eine \nBewilligung für provisorische Tunnels erteilt. Die Begründung \ndieses Baugesuchs war, dass diese Tunnels als Zwischenlager \nfür Jungpflanzen dienen sollten. In all diesen Jahren habe ich \nnoch nie Behältnisse mit Jungpflanzen in den Tunnels gesehen. \nEs wird produziert in diesen Tunnels. Folglich ist diese Tat-\nsache nicht gesuchskonform. \n\nZukunft von Hermikon  Auch zukünftig soll das Dörflein, der Weiler Hermikon ein Einod \nfür Spaziergänger, Biker und weiterer Kleinnutzer ein Erho-\nlungsgebiet von Dübendorf bleiben. Zwar nicht nur für 1-2 \nGenerationen, sondern in die weitere Zukunft für mehrere \nGenerationen. Es ist kein zweites «Hochbord» beziehungs-\nweise «Hermikonbord» anzustreben. \n\nEntscheid  Die Einwendung wird nicht berücksichtigt, der Gestaltungsplan \nwird nicht sistiert.  \n\nBegründung  Die Inhalte der Einwendung wurden ernstgenommen und in der \numfangreichen Interessenabwägung in den vorliegenden Erläu-\nterungen aufgenommen/abgehandelt. Das vorliegende Vorha-\nben ermöglicht die innere Verdichtung inkl. einer angemes-\nsenen Entwicklung der Produktion vor Ort und berücksichtigt \nsowohl Nachhaltigkeitsaspekte als auch ökologische Aspekte. \nIn diesem Zusammenhang ist auch auf die Beilage «Visuali-\nsierung Endzustand» aufmerksam zu machen. Mit den Anpas-\nsungen ausgehend von der zweiten Vorprüfung und den Ein-\nwendungen bezüglich der «guten Gestaltung», dem ökologi-\nschen Ausgleich, der Anzahl Bäume udgl. wird den genannten \nThemen bereits Rechnung getragen. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 87 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  8.3 Anhörung \nGemeinden \nOrientierung \n\n Der Gestaltungsplanentwurf wird gleichzeitig mit der kantonalen \nVorprüfung der Nachbargemeinde Fällanden (Suchraum Aus-\nsiedlung) zur Orientierung zugestellt. \n\nAnhörung  Gleichzeit mit der öffentlichen Auflage werden die Nachbarge-\nmeinden Dietlikon, Fällanden, Wallisellen, Wangen-Brüttisellen, \nSchwerzenbach, Volketswil und der Stadt Zürich zur Anhörung \neingeladen. \n\n   \nRegion  Die Gemeinde Dübendorf gehört zur Planungsregion Glattal \n\n(ZPG). Die ZPG wird ebenfalls mit einem Gestaltungsplanent-\nwurf beliefert.  \n\n   \nGemeinde Schwerzenbach \n \n\n Zum privaten Gestaltungsplan «Grütägert Hermikon» in Düben-\ndorf ist aus Sicht der Gemeinde Schwerzenbach folgender \nHinweis anzubringen: \n\nUm das Siedlungsgebiet in Schwerzenbach zu entlasten und \nauch um für zukünftige Massnahmen der Hermikonstrasse \nvorbereitet zu sein, dürfen die Bewirtschaftungsflächen südlich \nder Glatt nicht über das Gemeindegebiet von Schwerzenbach \nangefahren werden. \n\nStellungnahme  Die Gemeindeversammlung der Gemeinde Schwerzenbach hat \nam 17. November 2023 der Einführung von Tempo 30 auf den \nkommunalen Gemeindestrassen zugestimmt. Die Umsetzung \nist im Jahr 2024 geplant. Gemäss dem kommunalen Richtplan \nVerkehr der Gemeinde Schwerzenbach besteht das Ziel, in den \nbestehenden Strassenräumen der Quartierstrassen die Domi- \nnanz des motorisierten Verkehrs zu reduzieren und mehr Raum \nfür alle Verkehrsteilnehmenden zu schaffen. Tempo 30 fördert \ndie Koexistenz der Verkehrsteilnehmenden, stärkt den Fuss- \nund Veloverkehr und erhöht die Schulwegsicherheit. Gleich-\nzeitig wird die Wohn- und Aufenthaltsqualität verbessert. \n\nDie flächendeckende Einführung von Tempo 30 auf den \nKommunalstrassen tangiert auch die Gfennstrasse, welche \nrege durch landwirtschaftliche Fahrzeuge der Beerstecher AG \nbefahren wird. Der Strassenzug (Gfennstrasse, Schwerzen-\nbachstrasse, Hermikonstrasse, Buenstrasse) zwischen Düben-\ndorf und Schwerzenbach ist allerdings nicht als übergeordnete \nVerbindungsstrasse ausgebaut. Trotzdem weist die Gfenn-\nstrasse aktuell mehr den Charakter einer Durchgangs- anstatt \neiner Quartierstrasse auf. Dies könnte sich mit der Einführung \nvon Tempo 30 ändern. Mit der Erschliessung des Gestaltungs-\nplanperimeters über die Brücke «Schwerzenbachstrasse» \n(Fällanden/Schwerzenbach) wird einerseits das Siedlungs-\ngebiet von Schwerzenbach zusätzlich durch den Mehrverkehr \nder Beerstecher AG unnötig belastet und andererseits drängen \nsich sicherheitstechnische Bedenken im Zusammenhang mit \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 88 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nder Einführung von Tempo 30 und dem Wegfall der Fuss-\ngängerstreifen an der Gfennstrasse auf. \n\nAus Sicht der Gemeinde Schwerzenbach ist keine Standortge-\nbundenheit zur Erschliessung über Schwerzenbach auszu-\nmachen. Wie dies im Bericht «die Aussiedlung» festgehalten \nwird, quert die zweckmässigste Wegführung zwischen dem \nStandort Hermikon und den südlich der Glatt gelegenen Bewirt-\nschaftungsflächen die Glatt über die Hermikonerbrücke. Da-\ndurch kann der landwirtschaftliche Verkehr praktisch gänzlich \naus dem Siedlungsgebiet ferngehalten werden. \n\nDes Weiteren ist festzuhalten, dass sich der Strassenzustand \nder Verbindungsachse «Hermikonstrasse» zwischen Düben-\ndorf/Hermikon und Schwerzenbach in den letzten Jahren auf-\ngrund des regen Verkehrs entsprechend verschlechtert hat. \nZudem weist die Verbindungsachse eine enorm schmale Stras-\nsenbreite auf, wobei das Kreuzen von Fahrzeugen erschwert ist \nund oftmals die Bankette beansprucht werden müssen. Diesbe-\nzüglich hat im Sommer 2023 eine erste Auslegeordnung \nzwischen der Stadt Dübendorf und der Gemeinde Schwerzen-\nbach stattgefunden. Für die Zukunft der Hermikonstrasse \nstehen verschiedene Optionen zur Verfügung, welche den \nvorliegenden Gestaltungsplan entsprechend tangieren können. \n\nEntscheid   \nBegründung  Mit dem Vorhaben wird kein Mehrverkehr generiert. Durch die \n\ninnere Verdichtung und angemessene Erweiterung der Produk-\ntion vor Ort werden keine weiteren Betriebsfahrten generiert. \nDie Betriebsfahrten resultieren ausgehend von den Fahrten zu \nden Ertragsflächen ausserhalb des vorliegenden Gestaltungs-\nplans (siehe Beilage der Betriebsverkehr).  \n\nEine Temporeduktion trägt im Allgemeinen zur Verbesserung \nder Sicherheit bei.  \n\nIm kommunalen Richtplan Verkehr (Motorisierter Individual-\nverkehr) vom 18. Juni 2021 wird die Gfennstrasse als Sammel-\nstrasse definiert, wodurch die Strasse für die Erschliessung \nermöglicht wird.  \n\nDie Hauptzufahrt des Betriebs erfolgt über die Hermikonstrasse \nvon Dübendorf aus. Die Fahrt zu den Feldern kann auch in \nRichtung Schwerzenbach erfolgen. Durch den Gestaltungsplan \nwird kein Mehrverkehr generiert. Mit der zusätzlichen Maschi-\nnenhalle wird lediglich eine bessere Einfügung in die Land-\nschaft ermöglicht.  \n\n   \nStadt Zürich \n \n\n Mit dem Schreiben vom 17. November 2023 haben Sie uns die \nUnterlagen zum Privaten Gestaltungsplan «Grütägert, \nHermikon» zur Anhörung zugestellt. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 89 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Vielen Dank für die Gelegenheit zur Stellungnahme. Wir neh-\nmen die von Ihnen durchgeführte Planung mit Interesse zur \nKenntnis und haben keine Anmerkungen. \n\n   \nGemeinde Dietlikon \n \n\n Der private Gestaltungsplan “Grütägert, Hermikon" tangiert die \nInteressen der Gemeinde Dietlikon nicht. Es werden keine \nBemerkungen angebracht. \n\n   \nGemeinde Fällanden \n \n\n Der Entwurf des Privaten Gestaltungsplans Grütägert, \nHermikon, wird zustimmend zur Kenntnis genommen.  \n\nWird zukünftig jedoch festgestellt, dass es im Quartier Huebwis \naufgrund der Bewirtschaftung durch die Beerstecher AG zu \nSchleichverkehr zwischen der Schwerzenbachstrasse und der \nDübendorfstrasse kommt, werden von der Gemeinde Fällanden \nentsprechende Massnahme getroffen.  \n\nErwägungen  Die Prüfung der Unterlagen hat ergeben, dass die Interessen \nder Gemeinde Fällanden durch die Vorlagen des Privaten Ge-\nstaltungsplans Grütägert, Hermikon, grundsätzlich nicht mass-\ngeblich beeinträchtigt werden. Es wird positiv zur Kenntnis ge-\nnommen, dass auf dem Gestaltungsplanareal die max. zuläs-\nsige Anzahl Parkplätze reduziert wird, so dass im Normalfall \nmax. 35 Parkplätze und während der Erntesaison max. 45 \nParkplätze für Mitarbeitende und Kundschaft zulässig sind.  \n\nKünftige Verkehrswege  \nFür die Bewirtschaftung der Felder auf fällander Gebiet soll \nkünftig der landwirtschaftliche Verkehr auch via Dübendorf-\nstrasse über den oberen Zilbachweg/Huebwisweg/Huebwis- \nstrasse/Industriestrasse/Schwerzenbachstrasse nach resp. von \nHermikon geführt werden.  \n\nObwohl auf den Feldwegen für den motorisierten Individualver-\nkehr (MIV) ein Fahrverbot gilt, musste festgestellt werden, dass \ndie Verbindung Schwerzenbachstrasse/Industriestrasse/Hueb-\nwisstrasse/Letzacherstrasse verschiedentlich als Schleichweg \nbenutzt wurde, weshalb die Gemeinde Fällanden am Ende der \nHuebwisstrasse eine Schranke montiert hat. Sollte künftig fest-\ngestellt werden, dass aufgrund der Bewirtschaftung der Anbau-\nflächen Eichgrindel/Sineriet/Speckwis durch die Beerstecher \nAG der Schleichverkehr im Quartier zunimmt, behält sich die \nGemeinde entsprechende Massnahmen vor.  \n\n   \nZürcher Planungsgruppe Glattal \n(ZPG) \n\n Insgesamt sind die mit dem Gestaltungsplan gemachten Fest-\nlegungen nachvollziehbar und werden von der ZPG zustim-\nmend zur Kenntnis genommen. Gleichwohl ist ein Antrag zu \nstellen.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 90 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 1  Die ZPG beantragt, dass im Interesse des Landschaftsbildes \ninnerhalb des Landschaftsförderungsgebiets Nr. 5 eine \n«besonders gute» Gesamtwirkung zu erzielen ist. Art. 4 Abs. 1 \nder GP-Bestimmungen ist entsprechend anzupassen.  \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Bezüglich der Anpassungen zur «guten Gesamtwirkung» siehe \n\nAntrag 13 der zweiten kantonalen Vorprüfung.  \n\n   \nEmpfehlung  Die ZPG empfiehlt, zur Förderung des Veloverkehrs Massnah-\n\nmen vorzusehen (u.a. Veloparkierung), die auf Stufe Bauein-\ngabe umgesetzt werden.  \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Auf Stufe Baueingabe soll aufgrund der dannzumaligen Rechts-\n\ngrundlage und abgestimmt auf die spezifische Nutzung im \nGestaltungsplanperimeter die Förderung des Veloverkehrs \nadressiert werden. Im Erläuternden Bericht wird der Hinweis \ndazu ergänzt. Weiter wird eine Bestimmung und der \nSituationsplan ergänzt.  \n\n   \n  Das Gestaltungsplangebiet «Grütägert, Hermikon» ist von \n\nfolgenden Festlegungen des regionalen Richtplans Glattal (in \nder Fassung der Teilrevision 2019) betroffen:  \n\n  Landschaftsförderungsgebiet Nr. 5 «Zürichberg-Gfenn, \nDübendorf / Fällanden / Schwerzenbach»:  \n\no  Naturschutz: Vorhandene naturnahe Lebensräume und \nextensiv genutzte Flächen erhalten und fördern, biologi-\nsche Durchlässigkeit zwischen Zürichberg und Wangener-\nwald erhalten und fördern, insbesondere auch Naturaufwer-\ntungen im Glattraum verfolgen  \n\no  Landschaftsbild: Unverbaute Räume erhalten, Zerschnei-\ndung vermeiden  \n\no  Landwirtschaft: FFF erhalten, VNP und LQ-Projekte um-\nsetzen  \n\no  Erholung: Landschaftsverträgliche Erholung sicherstellen, \nDurchlässigkeit für Erholung erhalten und fördern, insbe-\nsondere auch Erholungsräume im Glattraum fördern  \n\nVernetzungskorridor Nr. 12 – verläuft auf der gegenüberliegen-\nden Seite der Hermikonstrasse (ist daher nicht direkt betroffen)  \n\nBestehender Wanderweg mit Naturbelag (Zürcher Wanderwe-\nge) – verläuft angrenzend ans Areal entlang dem Grütweg  \n\n  Die im regionalen Richtplan mit Landschaftsförderungsgebiet \nbezeichneten Landschaftsräume sind wegen ihres Erholungs-\nwertes, ihrer landschaftlichen Eigenart und ihrer biologisch- \nökologischen Vielfalt in ihrem Charakter zu erhalten oder weiter \nzu entwickeln. Die Landschaft wird dabei als unteilbares Gan-\nzes aufgefasst; ihre ästhetischen, biologischen und durch \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 91 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nmenschliche Einflüsse geschaffenen Qualitäten bieten viel-\nfältige Voraussetzungen sowohl für die Landschaft als Erho-\nlungsräume als auch für die Tier- und Pflanzenwelt. Land-\nschaftsförderungsgebiete sind ihrer Zweckbestimmung ent-\nsprechend grossflächig und ohne scharfe Begrenzung bezeich-\nnet. Sie können Flächen für intensive Erholungsnutzungen (z.B. \nSportanlagen) beinhalten. Ästhetischen und ökologischen \nAspekten ist im Rahmen nachfolgender Planungen und in \nBewilligungsverfahren besondere Beachtung zu schenken, \nohne dass mit dem Richtplaneintrag eine sachgerechte \nInteressenabwägung vorweggenommen wird. Eine nachhaltige \nKulturlandpflege dieser Landschaftsräume ist zu gewährleisten.  \n\n  Der Gestaltungsplan «Grütägert, Hermikon» erfüllt u.a. durch \nseine Umgebungsgestaltung (inkl. 15 % ökologischer Aus-\ngleichsfläche) und die Sicherung des Hofladens und dessen \nAussenraumgestaltung die Zielformulierungen zu Naturschutz \nund Erholung. In Bezug auf die regionalen Ziele zu Land-\nschaftsbild und Landwirtschaft werden gewisse Zielkonflikte \nhinsichtlich der zunehmenden Bebauung und dem Verlust an \nFruchtfolgeflächen (FFF) festgestellt. Diese gilt es allerdings i.S. \neiner ortsplanerischen Gesamtschau zu betrachten, im Kontext \nder Verlegung des Standorts Hochbord zugunsten der Innen-\nentwicklung an sehr gut mit dem ÖV erschlossener Lage. Wei-\nter gilt es zu berücksichtigen, dass es sich um einen quantitativ \nbegrenzten Ausbau einer bestehenden Anlage handelt. Unter \nBerücksichtigung dieser beiden Aspekte werden die festgestell-\nten Zielkonflikte als untergeordnet und mit den regionalen \nZielen zur Landschaftsfördergebieten vereinbar beurteilt.  \n\n  Gemäss Art. 4 Abs. 1 GP gilt als Grundsatz, dass die Bauten \nund Anlagen für sich sowie im Zusammenhang mit der bau-\nlichen und landschaftlichen Umgebung so zu gestalten sind, \ndass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Im Erläuterungsbericht \nzum GP wird in Kap. 6.4 zudem erwähnt, dass die Anforderun-\ngen für eine besonders gute Gesamtwirkung im Sinne von § 71 \nPBG einzuhalten sind. Die ZPG stellt fest, dass nicht klar ist, ob \nnun eine «gute» oder eine «besonders gute» Gesamtwirkung \nerzielt werden muss und beantragt, dass im Interesse des \nLandschaftsbildes innerhalb des Landschaftsförderungsgebiets \nNr. 5 eine «besonders gute» Gesamtwirkung zu erzielen ist.  \n\n  Der nahegelegene Vernetzungskorridor Nr. 12 verläuft auf der \ngegenüberliegenden Seite der Hermikonstrasse und ist daher \nvom Vorhaben nicht direkt betroffen. Die bestehende Bebauung \nliegt zwischen dem geplanten Ausbau und dem Vernetzungs-\nkorridor. Auch sind in den Festlegungen des Gestaltungsplans \nkeine Widersprüche zu den diesbezüglichen regionalen Vor-\ngaben zu erkennen.  \n\n  Der bestehende Wanderweg wird durch den Gestaltungsplan \nnicht weiter tangiert, ein qualitativer Übergang dazu wird durch \neine zu pflanzende Baumreihe sichergestellt.  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 92 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Die weiteren Festlegungen zur Erschliessung und Anordnung \nder Parkfelder für Personenwagen werden als zweckmässig \nbeurteilt. Der Gestaltungsplan hat langfristig betrachtet in Bezug \nauf das Verkehrsaufkommen einen positiven Effekt, da die An-\nzahl Fahrten im Siedlungsgebiet aufgrund der neuen Standorte \nund kürzeren Transportwege reduziert werden können. Der \nGestaltungsplan entspricht betreffend Verkehr den regionalen \nZielen und Vorgaben.  \n\n   \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 93 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  8.4 1. Vorprüfung ARE \n  Mit dem Stadtratsbeschluss vom 12. Januar 2023 wurde der \n\nprivate Gestaltungsplan «Grütägert» dem Kanton zur Vorprü-\nfung eingereicht. Mit Schreiben vom 23. Mai 2023 hat die Bau-\ndirektion zum Gestaltungsplanentwurf Stellung genommen. Die \nAnträge wurden in den Gestaltungsplanakten wie folgt berück-\nsichtigt.  \n\n   \nAntrag 1  Die Grösse der festgelegten Erschliessungsfläche ist zu plausi-\n\nbilisieren. Die Zufahrt und Rangierbedürfnisse sind visuell auf-\nzuzeigen. Die Erschliessungsfläche ist so weit wie möglich zu \nminimieren.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Im Erläuternden Bericht wird die Erschliessungsfläche plau-\n\nsibilisiert inkl. Zufahrt, Rangierfläche etc. (Schleppkurve). Zur \nPlausibilisierung wird ein Plan 1:1000 erarbeitet.  \n\n   \nAntrag 2  Im Situationsplan sind die Abstellflächen für die Betriebsfahr-\n\nzeuge innerhalb der Erschliessungsflächen graphisch auszu-\nweisen. Es ist aufzuzeigen, mit welchen Massnahmen sich \ndiese landschaftsverträglich in die Umgebung einordnen lassen. \nIm Idealfall sind die Betriebsfahrzeuge in den Gebäuden zu \nplatzieren bzw. von der Strasse aus nicht einsehbaren Flächen \nabzustellen. \n\n   \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Im Erläuternden Bericht werden Aussagen zur Landschafts-\n\nverträglichkeit ergänzt und darauf verweisen, dass im Idealfall \ndie Betriebsfahrzeuge in den Gebäuden zu platzieren bzw. von \nder Strasse aus nicht einsehbar abgestellt werden sollen.  \n\nDie Abstellplätze werden im separaten Plan 1:1000 (siehe \nAntrag 1) graphisch dargestellt. Es handelt sich dabei um eine \nmögliche Umsetzung.  \n\n   \nAntrag 3  Es ist darzulegen, welchen Zweck die Erschliessungsflächen \n\nam südöstlichen Rand des Gestaltungsplanperimeter dienen \nsollen. Sollten diese als „erweiterte“ Strassenflächen verwendet \nwerden, so ist aufzuzeigen, dass dies funktional möglich wie \nauch verkehrspolizeilich zulässig ist.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 94 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Im Erläuternden Bericht wird ergänzt, für welchen Zweck diese \n\nErschliessungsfläche benötigt wird. Es handelt sich dabei nicht \num die „erweiterte Strassenfläche“. In den Bestimmungen wird \nneu (siehe 2. Vorprüfung) zwischen Erschliessungsbereich und \nUmschlagsbereich unterschieden. Der Umschlagsbereich ist \nsickerfähig auszugestalten. Die Erschliessungsfläche wird im \nseparaten Plan 1:1000 (siehe Antrag 1) dargestellt. \n\n   \nAntrag 4  Zur Optimierung der landschaftlichen Eingliederung sind alle \n\nParkplätze im Situationsplan zu verorten. Momentan sind im \nSituationsplan nur rund 17 PP entlang der Herminkonstrasse \neingezeichnet.  \n\n   \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die Parkplätze werden im separaten Plan 1:1000 (siehe Antrag \n\n1) graphisch dargestellt. \n\n   \nAntrag 5  Eine allfällige Tankstelle, eine Waschstrasse oder auch Was-\n\nsertanks sind innerhalb der bestehenden Baubereich im \nSituationsplan anzuordnen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird bereits berücksichtigt. \nBegründung  Die bestehende/bewilligte Tankstelle, Waschstrasse/ Wasser-\n\ntanks werden entsprechend im Situationsplan verortet.  \n\n   \nAntrag 6  Es ist aufzuzeigen, wie die Lage und Anordnung der Parkplatz-\n\nflächen für Bewohner und Angestellte unter dem Gesichtspunkt \nder landschaftlich verträglichen Einbettung optimiert werden \nkönnen. Die Parkplätze sollten von der Strasse aus nicht ein-\nsehbar sein.  \n\n   \n\nEntscheid  Siehe Antrag 4 \n\n   \nAntrag 7  Die Anordnung sowie die Grösse der Fläche für den ökologis-\n\nchen Ausgleich ist im Plan festzulegen.  \n\n   \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtig.  \nBegründung  Die Fläche für den ökologischen Ausgleich wird präzisiert und \n\nim Erläuternden Bericht ausgewiesen sowie im Situationsplan \ndefiniert wie gross die Fläche und der entsprechende Spielraum \nist. Siehe auch Antrag 28 und 29. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 95 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 8  Es ist aufzuzeigen, mit welchen Massnahmen gewährleistet \nwird, dass die Erschliessung vollständig über die Hermikon-\nstrasse erfolgt.  \n\n   \n\nEntscheid  Der Antrag wird bereits berücksichtigt.  \nBegründung  Mit dem Gestaltungsplan wird die Zu- und Wegfahrt definiert. \n\nDiese ist nur ab der Herimikonerstrasse vorgesehen.  \n\nIn den Bestimmungen wird ergänzt: „Die Zu- und Wegfahrt zum \nBetriebsareal haben im Bereich der im Plan bezeichneten Stelle \nab der Hermikonstrasse zu erfolgen.“  \n\n   \nAntrag 9  Die Funktionstüchtigkeit der vorhandenen Sammel- und Haupt-\n\nleitungen muss dauerhaft erhalten bleiben. In den Plänen sind \ndie Drainageleitungen zu ergänzen und es ist im Bericht zu do-\nkumentieren, wie die Entwässerung der hinterliegenden Draina-\ngeflächen dauerhaft sichergestellt wird. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird teilweise berücksichtigt.  \nBegründung  Der Situationsplan wurde mit den Drainageleitungen ergänzt. \n\nZudem wurden die Bestimmungen bezüglich der Funktions-\ntüchtigkeit der vorhandenen Drainagen ergänzt. Zum gegebe-\nnen Zeitpunkt (Baubewilligung) gilt es die entsprechenden \nNachweise zu erbringen.   \n\n   \nAntrag 10  Die bestehenden Bäume entlang der Hermikonstrasse bzw. des \n\nFuss- und Wanderwegs sind im Situationsplan als verbindliche \nFestlegungen aufzunehmen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Im Situationsplan respektive in den Bestimmungen wird aus-\n\ngehend von der Weiterbearbeitung (siehe öffentliche Auflage) \ndie verbindliche Festlegung der bestehenden und neuen \nBäume gesichert. Siehe auch Antrag 26. \n\n   \nAntrag 11  Im Situationsplan ist die Lage von Regenwasserbecken festzu-\n\nlegen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die Regenwasserbecken respektive Wassertanks werden mit \n\ndem Situationsplan verortet. Entsprechend gilt es die Bestim-\nmung anzupassen. Siehe auch Antrag 5. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 96 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 12  Art. 1 Abs. 4 GVP ist zu streichen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die Bestimmung wird gestrichen. \n\n   \nAntrag 13  Art. 2 Abs. 4 GPV ist nicht genehmigungsfähig und zu strei-\n\nchen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die Bestimmung wird gestrichen.  \n\nEs wird eine Bestimmung zum möglichen/zulässigen Abbruch \nder gelb markierten Gebäude/Gebäudeteile ergänzt.  \n\n   \nAntrag 14  Art. 2 Abs. 5 GPV ist wie folgt anzupassen: „Sofern mit den \n\nGewässerschutzvorschriften vereinbar, sind unterirdische \nGebäude innerhalb der Baubereiche zulässig“. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird angepasst  \nBegründung  Bestimmung wird angepasst. Ausgehend von der weiteren \n\nBearbeitung (siehe öffentliche Auflage) wird die Bestimmung \nerneut angepasst.  \n\n   \nAntrag 15  Die Funktionstüchtigkeit der vorhandenen Sammel- und Haupt-\n\nleitungen muss dauerhaft erhalten bleiben.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Es wird eine entsprechende Bestimmung ergänzt/Erläuternde \n\nBericht angepasst. Siehe Antrag 16/25. \n\n   \nAntrag 16  Art. 2 Abs. 5 GPV soll ergänzt werden: Sofern mit den Gewäs-\n\nserschutzvorschriften vereinbar, sind unterirdische Gebäude in-\nnerhalb der Baubereiche sowie unterhalb der versiegelten \nFläche zulässig, „wenn die Funktionstüchtigkeit der vorhande-\nnen Drainagen dadurch nicht negativ beeinträchtigt wird.“ \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Hinweis: Widerspruch zum Antrag 14. \n\nDie Ergänzung bzgl. Funktionstüchtigkeit wird in den \nBestimmungen vorgenommen.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 97 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 17  In Art. 3 Abs. 1 Ziff. 5 (Baubereich 5) ist zu präzisieren, welche \nArt von Pflanzenproduktion und in welcher Form in den Folien-\ntunneln angebaut werden darf.  \n\n   \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Der Erläuternde Bericht wird entsprechend ergänzt.  \n\n   \nAntrag 18  Alle Nutzungen, deren Bedarf nicht explizit ausgewiesen \n\nwerden kann, sind in Art. 3 Abs. 1 GVP zu streichen.  \n\n   \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Der Bedarf wird im Erläuternden Bericht hergeleitet. \n\n   \nAntrag 19  Es ist zu ergänzen, dass die verbleibenden aufgelisteten Nut-\n\nzungen nur im Rahmen des übergeordneten Rechts zulässig \nsind. Es gelten die Bestimmungen der Landwirtschaftszone. Art \nund Mass der zulässigen Nutzung werden abschliessend durch \ndas RPG definiert.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Der Artikel 3 Ziffer 1 und der Artikel 3.2 werden diesbezüglich \n\npräzisiert und der obige Text im Erläuternden Bericht ergänzt.  \n\n   \nAntrag 20  Der Wohnraum für landwirtschaftliche Mitarbeiter ist auf die \n\nrechtmässig bestehenden Flächen zu beschränken. In Art. 3 \nAbs. 1 GPV ist eine maximale Geschossfläche für Wohnnut-\nzung von Erntehelfern bzw. des Betriebsleiters hierfür festzu-\nschreiben.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Die Bestimmungen werden entsprechend ergänzt.  \n\n   \nAntrag 21  Die Nutzung Büro ist auf das Baufeld 2 zu beschränken. Zudem \n\nist in Art. 3 Abs. 1 GPV die Geschossfläche für Büronutzung \nanzugeben, welche im Erläuterungsbericht begründet wird.  \n\n   \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Es wird eine Geschossfläche für die Büronutzung ergänzt und \n\nim Erläuternden Bericht begründet.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 98 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 22  Art. 3 Abs. 4 GV ist zu streichen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Die bewilligte Wohnnutzung wird entsprechend Antrag 27 in \n\nden Bestimmungen verankert. \n\n   \nAntrag 23  In Art. 4 Abs. 1 GPV ist festzulegen, was eine gute Gesamtge-\n\nstaltung ausmacht (z.B. die landschaftsverträgliche Farbgebung \nund Materialisierung). \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die gute Gesamtgestaltung wird präzisiert und mit Referenz-\n\nbildern gearbeitet.  \n\n   \nAntrag 24  Im Bericht sind gute Referenzobjekte für die Baubehörde aufzu-\n\nführen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Der Erläuternde Bericht wird ergänzt. Für die neue Maschinen-\n\nhalle dient die bestehende, bewilligte Maschinenhalle als \nReferenz. Damit eine einheitliche Gestaltung und somit gute \nEingliederung in die Umgebung erfolgt, müssen die Maschinen-\nhallen als Ensemble gelesen werden.  \n\n   \nAntrag 25  Art. 5 Abs. 1 GPV ist wie folgt zu ergänzen: Der Umgebungs-\n\nbereich A ist naturnah zu gestalten. Entsprechend den Planfest-\nlegungen sind landschaftstypische, standortgerechte Bäume, \nSträucher oder Hecken, udgl. zu pflanzen. Obst- und Beeren-\nkulturen dürfen im Umgebungsbereich A bewirtschaftet werden. \n„Die Funktionstüchtigkeit der vorhandenen Drainagen darf da-\ndurch nicht negativ beeinträchtigt werden und es dürfen keine \nBäume oder Sträucher in geringerem Abstand als 7 Meter zu \nden Drainageleitungen gepflanzt werden (§19 Statuten Unter-\nhaltsgenossenschaft Dübendorf-Hermikon). Beim Pflanzen von \nBäumen entlang der Genossenschaftswege sind die Grenzab-\nstände gemäss Unterhaltsreglement der Unterhaltsgenossen-\nschaft Dübendorf-Hermikon einzuhalten“. \n\n   \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. Die Ergänzung wird jedoch nicht \nim Art. 5 Abs. 1 vorgenommen, sondern gemäss Antrag 30 zwei \nArtikel für die bestehenden Drainagen ergänzt (Art. 5.7 und \n5.8). \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 99 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 26  In Art. 5 Abs. 1 GPV ist eine Bestimmung aufzunehmen, wo-\nnach das Pflanzen der im Situationsplan abgebildeten Bäume \nentlang der Hermikonstrasse und des Fuss- und Wanderwegs \nverbindlich festgelegt wird (Lage schematisch). Es ist festzu-\nhalten, dass die bestehenden Bäume nach Abgang durch \ngleichwertige ersetzt werden.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die geplanten Bäume werden mit den Bestimmungen fixiert und \n\nder Abgang der Bäume mit gleichwertigem Ersatz definiert.  \n\n   \nAntrag 27  Auf die Nennung spezifischer Bauten und Anlagen ist in Art. 5 \n\nAbs. 2 GPV zu verzichten. Es kann hingegen definiert werden, \ndass im Umgebungsbereich B Bauten und Anlagen im Zusam-\nmenhang mit der zonenkonformen Wohnnutzung und einem \nHofladen zulässig sind. In Art. 5 Abs. 2 GPV ist abschliessend \nfestzulegen, welche Anlagen zulässig sind. Es sind nur Anlagen \naufzuführen, für welche aufgrund der zulässigen Nutzung (Hof-\nladen und Wohnnutzungen für einen Betriebsleiter und Ernte-\nhelfer) der Bedarf plausibel nachgewiesen werden kann.  \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die Bestimmung wird entsprechend angepasst.  \n\n   \nAntrag 28  In Art. 5 Abs. 3 GPV ist die Grösse der Fläche für den \n\nökologischen Ausgleich zu definieren.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird bereits berücksichtigt.  \nBegründung  Die Fläche des minimalen ökologischen Ausgleichs ist auf 15 % \n\nder Gestaltungsplanfläche definiert. Die exakte Zahl wird im \nBericht ergänzt. Siehe auch Antrag 7.  \n\n   \nAntrag 29  Art. 5 Abs. 3 GPV ist wie folgt zu ergänzen: „Im Baubewilli-\n\ngungsverfahren ist der ökologische Ausgleich mittels Flächen-\nbilanz sowie detailliertem Umgebungs- und Pflegeplan aufzu-\nzeigen“. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Die Bestimmung wird ergänzt.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 100 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 30  Art. 5 GPV ist um einen Absatz „bestehende Drainagen“ zu \nergänzen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Es wird eine Bestimmung zu den bestehenden Drainagen mit \n\nder Verankerung des § 19 Statuten Unterhaltsgenossenschaft \nDübendorf-Hermikon ergänzt.  \n\n   \nAntrag 31  In Art. 5 Abs. 4 GPV ist der Ausschluss staubiger Beläge zu \n\nstreichen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n   \nAntrag 32  In Art. 5 Abs. 4 GPV ist im letzten Statz der Begriff „maximale \n\nErschliessungsfläche“ zu korrigieren und mit „Versiegelungs-\nfläche“ auszutauschen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Die Bestimmung wird angepasst zu „versiegelte \n\nErschliessungsfläche“.  \n\n   \nAntrag 33  Die Parkplätze sind auf ein noch landwirtschaftlich nachzuwei-\n\nsendes Minimum zu beschränken.  \n\n   \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Der Erläuternde Bericht wird angepasst. \n\n   \nAntrag 34  In Art. 6 Abs. 2 GPV und 3 GPV ist die Bemassung der Parkie-\n\nrung für Bewohner, Angestellte und Besucher des Hofladens \neindeutig zu regeln.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtig.  \nBegründung  Es wird eine Regelung für die Bewohnenden, Arbeitnehmenden \n\nund Besuchenden des Hofladens ergänzt.  \n\n   \nAntrag 35  In Art. 6 Abs. 3 GPV ist zu ergänzen, dass analog den Park-\n\nplätzen für Betriebsfahrzeuge auf sickerfähigem Belag zu er-\nstellen sind.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. Es wird neu (nach 2. \n\nVorprüfung) eine Bestimmung ergänzt, nach welcher \nmindestens alle neu erstellten Parkplätze unversiegelt und \nsickerfähig auszugestalten sind. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 101 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 36  Der Erläuternde Bericht muss eine nachvollziehbare Berech-\nnung der erforderlichen Parkplätze für Bewohner, Beschäftigte \nund Besucher (letztere fehlen im Bericht) enthalten. Hierbei ist \nnicht auf die VSS-Norm für Industrie- und Gewerbebetriebe ab-\nzustellen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Der Erläuternde Bericht wird ergänzt.  \n\n   \nAntrag 37  Art. 6 Abs. 5 und 6 GPV sind zu streichen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die beiden Bestimmungen werden gestrichen respektive die \n\nNutzungen entsprechend verortet und mittels eigener \nBestimmung fixiert. Siehe Antrag 5.  \n\n   \nAntrag 38  Art.8 GPV ist zu ergänzen: „Abgetragener Boden ist entweder \n\nvor Ort für die Wiederherstellung von Böden oder anderenorts \nfür eine Erweiterung der zonenkonformen Nutzungseignung von \ngeschädigten Böden zu verwerten.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Es wird eine entsprechende Bestimmung ergänzt.  \n\n   \nAntrag 39  Der Erläuternde Bericht ist um den Nachweis der Funktionalität \n\nder Zu- und Wegfahrt aus/in Richtung Dübendorf zu ergänzen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Der Funktionalitätsnachweis wird im Erläuternden Bericht \n\nergänzt (Schleppkurve).  \n\n   \nAntrag 40  Aus Sicht des Amts für Wirtschaft und Arbeit (AWA) ist die \n\nLärmsituation hinsichtlich Industrie-und Gewerbelärmgenauer \nabzuklären und im Planungsbericht zu dokumentieren.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt \nBegründung  Im Anhang wird die Bewertung der Lärmsituation durch das \n\nIngenieurbüro Andreas Suter ergänzt. Gemäss der Bewertung \nergeben sich keine Überschreitungen der massgebenden PW. \n\n   \nAntrag 41  Bei der Interessenabwägung ist aufzuzeigen, wie das öffentli-\n\nche Interesse an der Erhaltung von Böden und Fruchtfolgeflä-\nchen berücksichtigt wurde.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 102 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Im Erläuternden Bericht wird eine entsprechende Interessen-\n\nabwägung ergänzt.  \n\n   \nHinweis  Allfällige Anpassungen an den Drainageleitungen müssen mit \n\nder Unterhaltsgenossenschaft Dübendorf-Hermikon (Präsident \nGöpf Stebler, Buenstrasse 73, 8600 Dübendorf) abgesprochen \nwerden. Bei Drainageleitungen, welche lediglich der Entwäs-\nserung der Parzelle Kat. Nr. 15626 dienen, ist in Absprache mit \nder Unterhaltsgenossenschaft Dübendorf-Hermikon zu prüfen, \nob sie allenfalls ins Privateigentum und in die Unterhaltspflicht \nder Beerstecher AG überführt werden können. Vor Genehmi-\ngung des Gestaltungsplan sind die zukünftigen Eigentums- und \nUnterhaltsverhältnisse sowohl an den bestehend als auch \nneuen Drainageleitungen schriftlich zu regeln  \n\n   \nEntscheid  Der Hinweis wird berücksichtigt. \nBegründung  In einer Bestimmung verankert (neu Artikel 5 Abs. 7). \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 103 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  8.5 2. Vorprüfung ARE \n  Mit dem Stadtratsbeschluss vom 26. Oktober 2023 wurde der \n\nprivate Gestaltungsplan «Grütägert» dem Kanton parallel zur \nöffentlichen Auflage und Anhörung zur zweiten Vorprüfung \neingereicht. Mit Schreiben vom 6. Februar 2024 hat die Bau-\ndirektion zum Gestaltungsplanentwurf Stellung genommen. Die \nAnträge wurden in den Gestaltungsplanakten wie folgt berück-\nsichtigt.  \n\n   \nAntrag 1  Die im Situationsplan sich überschneidenden Flächen der \n\nBaubereiche Nr. 5 (Folientunnel), Nr. 4 (Maschinenhalle) und \nNr. 2 (Werkstatt) mit der Erschliessungsfläche sind zu bereini-\ngen. Sie sind eindeutig und nur für eine Nutzung festzulegen.  \n\nDer Situationsplan ist wie oben beschrieben anzupassen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. Damit die Erschliessung der \n\nFolientunnel, welche für die Bewirtschaftung notwendig ist, \nweiterhin ermöglicht bleibt, werden die Bestimmungen \n(Nutzung) zu den Folientunnel ergänzt. Zudem wird des \nbisherige Baubereich für die Folientunnel in zwei Baubereiche \naufgeteilt.  \n\n   \n  Stand, 2. Vorprüfung  Anpassung \n\n  \n\n \n\n \n\n \n   \nAntrag 2  Es ist der Nachweis zu erbringen, dass die im Situationsplan \n\nfestgelegten Baumstandorte nicht in Konflikt mit Art. 5.7 GPV \nstehen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Der Erläuternde Bericht wird mit einem Plan zu den \n\nDrainageleitungen ergänzt und die Lage der neuen Bäume im \nSituationsplan angepasst. Neu wird gemäss Antrag 3 die \nMinimalanzahl der Bäume fixiert und die Berücksichtigung des \nArt. 5.7 GPV in den Bestimmungen ergänzt.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 104 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 3  Sollte die Machbarkeit der im Situationsplan festgelegten \nBaumpflanzungen aufgrund der Regelung gemäss Art. 5.7 GPV \nnicht möglich sein, ist ein alternatives Regelwerk zu definieren. \nEs sind ausreichende und verbindliche Baumpflanzungen \nsicherzustellen, damit das Ziel der guten Gesamtwirkung und \nlandschaftlichen Einordnung und die Ziele gemäss dem regio-\nnalen Richtplan gewährleistet werden können.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die Minimalanzahl der Bäume wird fixiert und die Berück-\n\nsichtigung des Art. 5.7 GPV in den Bestimmungen ergänzt. \n\n   \nAntrag 4  Art. 6 Abs. 2 GPV Parkierung (Bewohner und Angestellte)  \n\nDie zusätzlichen maximal zehn Parkplätze sind ebenfalls als \nFestlegung zu verorten.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die zehn Parkplätze werden im Situationsplan sowie in der \n\nBeilage verortet.  \n\n   \nAntrag 5  Art. 2 Abs. 2 GPV, Grundmasse \n\nFür den Baubereich 1 ist in der Tabelle in der Spalte \n«Gesamthöhe» die Höhe des bestehenden Gebäudes zu \nergänzen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  In den Bestimmungen wird eine Gesamthöhe fixiert. \n\n   \nAntrag 6  Art. 2 Abs. 4 GPV ist mit der dazugehörigen Festlegung im \n\nSituationsplan zu streichen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Die Information «Möglicher Rückbau» wird in den Informations-\n\ninhalt verschoben.   \n\n   \nAntrag 7  Der Wohnraum für landwirtschaftliche Mitarbeiter ist auf die \n\nrechtmässig bestehenden Flächen zu beschränken. In der \nTabelle in Art. 3 Abs. 1 GPV ist die maximale Geschossfläche \nfür Wohnnutzungen von Erntehelfern bzw. des Betriebsleiters \nhierfür festzuschreiben.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 105 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Die Tabelle wird ergänzt mit: «bestehende Wohnnutzung von \n\ninsgesamt 450 m2 (unter Beachtung des bestehenden \nRückbaurevers)» \n\n   \nAntrag 8  Art. 3 Abs. 4 GPV ist zu streichen. Die bereits bewilligte \n\nWohnfläche ist in Art. 3 Abs. 1 GPV auszuweisen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \n   \nAntrag 9  Wohnraum für saisonal angestelltes Personal ist in der Bau-\n\nzone zu schaffen und kann nicht als zonenkonform bewilligt \nwerden und richtet sich nach den Vorschriften in der Landwirt-\nschaftszone. Art. 3 Abs. 5 GPV ist wie folgt zu ändern: «Wohn-\nnutzung oder Unterkünfte für saisonal angestelltes Personal \nsind im Bereich des Gestaltungsplans analog der Landwirt-\nschaftszone zu beurteilen».  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt, die Bestimmung wird angepasst.  \nBegründung  - \n\n   \nAntrag 10  Im Bericht ist der Bedarf für Aufenthalts- und Umkleideräume, \n\nWerkstatt, Materiallager und die Flächen für die Lagerung von \nlandwirtschaftlichen Produkten/Gebinden auszuweisen und zu \nbegründen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Der Erläuternde Bericht wird ergänzt. \n\n   \nAntrag 11  In Art. 3 Abs. 2 GPV (Baubereich 5) ist zu präzisieren, welche \n\nArt von Pflanzenproduktion und in welcher Form (permanent/ \ntemporär) in den Folientunneln angebaut werden soll.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt, der Erläuternde Bericht wird \n\nangepasst.  \nBegründung  Im Erläuternden Bericht wird ergänzt, dass es sich zurzeit bei \n\nrund 10 % der Produktionsfläche in den Folientunnel um \nHeidelbeeren und Himbeeren handelt, die bodenunabhängig \nproduziert werden. In den Folientunnel werden Nüsslisalat, \nRadiesli, Salate und Beeren produziert. Die Heidelbeerflächen \nim Freiland ist bewilligt und gilt es separat zu bewerten. Da die \nProduktion von der flexiblen Nachfrage abhängt, kann zum \njetzigen Zeitpunkt nur die heutige Produktion ausgewiesen \nwerden. Um auf den Markt reagieren zu können, sind allfällige \nAnpassungen bei der Art der Pflanzenproduktion denkbar.  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 106 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 12  Des Weiteren ist im Bericht darzulegen, welche Bereiche des \nGestaltungsplans für Bauten und Anlagen, die über eine innere \nAufstockung hinausgehen, freigegeben werden sollen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \nBegründung  Im Ergänzenden Bericht wird das Vorhaben zusammenfassend \n\nergänzt. \n\n   \nAntrag 13  Für eine genehmigungsfähige Vorlage ist in Art. 4 Abs. 1 GPV \n\npräziser und ausführlicher festzulegen, welche Vorgaben zu \nerfüllen sind, damit die geforderte «gute Gesamtwirkung» \nerreicht wird.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Der «gute Gesamtwirkung» wird im Erläuternden Bericht \n\nentsprechend ergänzt.  \n\nNebst der Ergänzung im Erläuternden Bericht wird die \nBestimmung angepasst. \n\n   \nAntrag 14  Im Situationsplan wird unterschieden zwischen neuer \n\nBepflanzung, zu erhaltenden Bäumen und den bestehenden \nBäumen (Informationsinhalt). Für die im Situationsplan \nbezeichneten zu erhaltenden Bäumen ist in Art. 5 Abs. 3 GPV \nim zweiten Satz zu ergänzen, dass «unter Einhaltung der \nBestimmungen von Art. 7 und 8 dieses Kapitels» eine \ngleichwertige Ersatzpflanzung vorzunehmen ist.  \n\nArt. 5 Abs 3 GPV ist entsprechend zu ergänzen.  \n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die Bestimmung wird angepasst. Zudem wird der Erhalt auf alle \n\nBäume ausgeweitet.  \n\nHinweis: durch die Anpassungen in den Bestimmungen sind die \nArtikelnummern entsprechend anzupassen.   \n\n   \nAntrag 15  Art. 5 Abs. 6 GPV, Versiegelung  \n\nDie maximal zu versiegelnde Fläche ist auf 6’900 m2 zu \nbeschränken.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 107 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 16  Art. 6 Abs. 5 GPV, Erschliessungsfläche  \n\nDie Funktion und Grösse der östlichsten Erschliessungsfläche \nist zu plausibilisieren. Die Erschliessungsfläche ist im \nSituationsplan so weit wie möglich zu minimieren.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird teilweise berücksichtigt.  \nBegründung  Die Bestimmung wird so präzisiert, dass der Spielraum der \n\nversiegelten Fläche angepasst wird. Die Erschliessungsfläche \numfasst den im Plan bezeichneten Umschlagsbereich und den \nErschliessungsbereich. Die Umschlagsfläche gilt es sickerfähig \nauszugestalten.  \n\nIm Erläuternden Bericht wird die Funktion des Spickels \npräzisiert.   \n\n   \nAntrag 17  In Art. 6 Abs. 2 und 3 GPV ist die Bemessung der Parkierung \n\nfür Bewohner, Angestellte und Besucher des Hofladens ein-\ndeutig zu regeln, d. h. für jede Nutzergruppe sind die Anzahl \nParkplätze zu bestimmen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. Die Bestimmung wird ange-\n\npasst. Die Berechnung mit Herleitung wird im Erläuternden \nBericht ergänzt.  \n\n   \nAntrag 18  Der erläuternde Bericht muss eine nachvollziehbare Berech-\n\nnung der erforderlichen Parkplätze für Bewohner, Angestellte \nund Besucher enthalten. Hierbei ist nicht auf die VSS-Norm für \nIndustrie- und Gewerbebetriebe abzustellen.  \n\n   \nEntscheid   \nBegründung  Siehe Antrag 17  \n   \nAntrag 19  Falls ausserhalb der Maschinenhalle weitere Parkierungs-\n\nflächen für Betriebsfahrzeuge vorgesehen sind, sind sie im Plan \nauszuweisen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird bereits berücksichtigt. \nBegründung  In der Beilage wurde bereits ausgewiesen, wo Parkierungs-\n\nflächen für Betriebsfahrzeuge vorgesehen sind. Der Spickel, \nöstlich der bestehenden Maschinenhalle dient nicht der \npermanenten Parkierung, sondern als Umschlag- und Warte-\nraum für einen optimalen Betriebsablauf. Die Umschlagsfläche \ngilt es sickerfähig auszugestalten.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 108 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAntrag 20  Art. 6 Abs. 6 GPV, Tankstelle  \n\nFür die Tankstelle und den Wassertank sind \nHöhenbeschränkungen zu erlassen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird mehrheitlich berücksichtigt. \nBegründung  Bei der Tankstelle handelt es sich um eine bestehende und seit \n\n2012 bewilligte Tanksäule und somit nicht um ein Gebäude, \nweshalb kein Höhenbeschränkung notwendig ist. Die \nBestimmung wird so angepasst, dass verständlich wird, dass es \nsich um eine Tanksäule und keine Baute handelt.  \n\nBei den Wassertanks wird die Höhenbeschränkung von 6 m \nergänzt.  \n\n   \nAntrag 21  Kap. 7.6, Interessensabwägung  \n\nDie Interessensabwägung ist systematischer zu strukturieren \nund inhaltlich zu ergänzen.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Die Interessenabwägung wurde angepasst.  \n\n   \nAntrag 22  Vor Genehmigung des Gestaltungsplanes sind die zukünftigen \n\nEigentums- und Unterhaltsverhältnisse sowohl an den beste-\nhenden als auch an den neuen Drainageleitungen schriftlich zu \nregeln.  \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   Der Erläuternde Bericht wird mit dem Hinweis ergänzt: «Vor \nGenehmigung des Gestaltungsplanes sind die zukünftigen \nEigentums- und Unterhaltsverhältnisse sowohl an den beste-\nhenden als auch an den neuen Drainageleitungen schriftlich zu \nregeln.» \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 109 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  8.6 3. Vorprüfung ARE \n  Der private Gestaltungsplan «Grütägert» wurde dem Kanton zur \n\ndritten Vorprüfung eingereicht. Mit Schreiben vom 7. April 2025 \nhat die Baudirektion zum Gestaltungsplanentwurf Stellung \ngenommen. Die Anträge wurden in den Gestaltungsplanakten \nwie folgt berücksichtigt.  \n\n   \n\nAntrag 1  Gemäss § 243 PBG sind Abstellplätze im gebotenen Ausmass \nzu schaffen. \n\nDer Erläuternde Bericht muss eine nachvollziehbare \nBerechnung der erforderlichen Parkplätze für Bewohner, \nBeschäftigte und Besucher enthalten. Allfällige Reduktionen \ndes Normbedarfs sind nachvollziehbar zu begründen. Es ist \naufzuzeigen, mit welchen Massnahmen eine reduzierte Anzahl \nan Parkplätzen funktionieren kann. \n\nIn den Bestimmungen ist die Bemessung der Parkierung für \nBewohner, Angestellte und Besucher eindeutig zu regeln. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  In Rücksprache mit dem Amt für Mobilität werden die Bestim-\n\nmungen geschärft. Es wird auch die minimal erforderliche \nAnzahl Parkplätze festgeschrieben. Wie gefordert erfolgt die \nAnpassung der Berechnung respektive der Herleitung. \n\n   \nAntrag 2  Die Angaben im Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV zu den \n\nTeilrevisionen des regionalen Richtplans Glattal (Regionaler \nRichtplan, Kap. 3.5) sind nicht aktuell. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \nBegründung  Es werden alle in der Zwischenzeit erfolgten Festsetzungen \n\naufgeführt. \n\n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 110 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Anhang 1 \n\n  Privatrechtliche Regelungen  \nSituation  Die privatrechtlichen Regelungen sind nicht Gegenstand des \n\nGestaltungsplans. Es ist jedoch das Ziel, dass Widersprüche \nvermieden oder zumindest rechtzeitig erkennt werden. In diesem \nSinne werden nachfolgend die Dienstbarkeiten des Grundstücks \nKat. Nr. 15626 dargestellt und kurz erläutert. \n\n   \nAuszug aus dem \nGrundbuch \n\n  \n\nEigentümer  Thomas Beerstecher \nAnmerkungen \n \n\n 1. \na) Mitglied der Unterhaltsgenossenschaft Dübendorf-Hermikon \nb) Teilungsbeschränkung i.S. von § 144 LG \nc) Verbot der Zweckentfremdung und Rückerstattungspflicht für \n\nSubventionen i.S. von § 141 und 154 Abs. 4 LG \nd) Bewirtschaftungs- und Unterhaltspflicht i.S. von § 143 LG \n2. Nutzungs- und Parzellierungsbeschränkung betreffend \n\nGebäude Nr. 65 zu Gunsten der Stadt Dübendorf \n3. Beseitigungsrevers und Zweckänderungsverbot betreffend \n\nRemise zu Gunsten des Kantons Zürich und der Stadt \nDübendorf \n\n4. Beseitigungsrevers betreffend Zimmer, Parkfelder etc. zu \nGunsten des Kantons Zürich und der Stadt Dübendorf \n\nVormerkungen  keine \nDienstbarkeiten \n \n\n a) Recht: Leitungsanschlussrecht \nDer Eigentümer des berechtigten Grundstücks Kat. Nr. 15626 hat \ndas Anschlussrecht an die Gegenstand der Dienstbarkeit SP Art. \n2999 bildende Meteorwasserleitung der Stadt Dübendorf in den \nbelasteten Grundstücken Kat. Nrn. 15617 und 15619. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 111 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  b) Last: Leitungsbaurecht für Wasserleitung zu Gunsten Ge-\nnossenschaft Wasserversorgung Dübendorf \n\nDie Berechtigte hat das Recht, in den belasteten Grundstücken \nin einer Tiefe von ca. 120 cm eine Wasserleitung von 150 mm \nDurchmesser zu verlegen. Die genaue Leitungsführung ist aus \nden Planakten Nr. 215 ersichtlich.  \n\nAllfälliger durch die Erstellung, den Betrieb oder die Beseitigung \nder Rohre entstehender Schaden ist durch die Berechtigte zu \nentschädigen. \n\nTrifft der beteiligte Grundeigentümer eine Verfügung über sein \nEigentum, die nachweisbar eine Beseitigung oder Verlegung der \nLeitung bedingt, so ist die Berechtigte verpflichtet, die Verlegung \nderselben innert nützlicher Frist auf ihre Kosten auszuführen. \nDem Grundeigentümer erwächst aus einer solchen Verlegung \neinzig Anspruch auf Entschädigung des Kulturschadens. \n\n   \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 112 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 113 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 114 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  c) Last: Leitungsbaurecht für Wasserleitung zu Gunsten Beer-\nstecher AG, Dübendorf \n\nDie jeweiligen Eigentümer der belasteten Grundstücke gewähren \nder Berechtigten das Leitungsbaurecht für die im Plan zu dieser \nDienstbarkeit blau eingezeichneten Wasserleitung mit einem \nRohrdurchmesser von 20 cm in 80–100 cm Tiefe.  \n\nDie Berechtigte ist befugt, die belasteten Grundstücke jederzeit \nzur Vornahme von Kontrollen, Reparaturen und für Reinigungs-\narbeiten an der Leitung zu betreten. Sie wird den Eigentümern \nder belasteten Grundstücke wenn möglich vorher davon Kenntnis \ngeben. Entstehender Kulturschaden ist zu vergüten. \n\nDie Kosten für den Unterhalt und die Wartung sowie eine allfälli-\nge Erneuerung der Leitung trägt die Berechtigte.    \n\n   \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 115 Suter • von Känel • Wild • AG  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 116 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 117 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 118 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Anhang 2 \n\n  Nachweis Maschinenhalle II \n  Infolge der Aussiedlung werden am Standort Hermikon der \n\nGrossteil des landwirtschaftlichen Fahrzeugparks des Betriebs \nBeerstecher untergebracht. Durch die zentrale Lage in der \nLandwirtschaftszone und der bestehenden Infrastruktur mit der \nMaschinenhalle ist der Standort optimal dafür geeignet.  \n\n   \nMaschinenhalle I (2012) \n \n\n Im Jahr 2012 wurde am Standort Hermikon eine Maschinen-\nhalle erstellt. Bereits heute ist diese Maschinenhalle vollständig \nausgenutzt.  \n\n   \n\n \n   \n  Bestehende Maschinenhalle mit bestehenden landwirtschaftlichen Maschinen und \n\nbenötigten Lagerräumen \n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 119 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nMaschinenhalle II  Um alle landwirtschaftlichen Maschinen sowie bereits \nbestehende oder künftig benötigte landwirtschaftlichen \nMaschinen vom Wetter geschützt und sicher unterbringen zu \nkönnen, muss die im Jahr 2012 erstellte Maschinenhalle erwei-\ntert respektive eine zweite Maschinenhalle erstellt werden. \nZudem soll die Maschinenhalle II verbreitert werden, da sich in \nder Praxis gezeigt hat, dass das Rangieren und das Parkieren \ninnerhalb der Halle nur erschwert möglich ist.   \n\n \n\n \n  Ausnützung Maschinenhallen II inkl. bestehende, künftig benötigte unterzubringende \n\nlandwirtschaftliche Maschinen \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 120 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  \n\n \n \n  Übersicht Ausnützung beider Maschinenhallen inkl. bestehende, künftig benötigte \n\nunterzubringende landwirtschaftliche Maschinen \n   \nKünftige Entwicklung des \nlandwirtschaftlichen \nMaschinenparks \n\n Bereits heute muss der Gemüsebaubetrieb Beerstecher flexibel \nauf das Wetter reagieren können und somit kurzfristig grosse \nMengen ernten und aufbereiten können. Um flexibel auf das \nWetter reagieren zu können, benötigt der Gemüsebaubetrieb \nBeerstecher somit genügend landwirtschaftliche Maschinen für \nden Anbau und die Pflege der Kulturen.  \n\nGemäss Bundesamt für Umwelt sowie Bundesamt für Meteoro-\nlogie und Klimatologie MeteoSchweiz nehmen Extremereig-\nnisse aufgrund des Klimawandels künftig zu. Bei der Zunahme \nvon Wetterextremen muss diese Flexibilität weiterhin gewähr-\nleistet sein, wodurch die Erstellung einer zweiten Maschinen-\nhalle ebenfalls zweckmässig ist.  \n\n   \n\n   \n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 121 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 122 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Anhang 3 \n\n  Nutzung Maihof \nBestand  Der Maihof bietet heute 30 Betten für Erntehelfer sowie eine 2.5-\n\nZimmerwohnung als Abwartswohnung an. Im Wohnbereich des \nMaihofs bestehen zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss.  \nDer östliche Teil dient als Remise respektive beherbergt ein klei-\nnes Büro sowie einen Lagerraum. \n\n   \n\n \n   \nWohnhaus Dachgeschoss  Bereits im Jahr 2015 wurde eine Baueingabe für den Ausbau des \n\nDachgeschosses im Wohnhaus eingereicht. Der genehmigte \nAusbau wurde im 2016 ausgeführt. Ein Ausbau der Remise wird \nin Anlehnung an den heute bestehenden Innenausbau vorge-\nnommen. \n\nFür die Wohnnutzung im Dachgeschoss wurde ein \nRückbaurevers verhängt.  \n\n   \nBewilligte Wohnfläche  Die Wohnnutzung im Maihof wurde bewilligt und besitzt \n\nBestandesgarantie (unter Berücksichtigung des bestehenden \nRückbaurevers).  \n\n   \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 123 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n \n  Ausschnitt: Baueingabe Zimmereinbau für Kurzaufenthalter in bestehendem \n\nBauernhaus Maihof, Revisionsplan vom 25. März 2015, Architekturbüro Seeger \n   \nHofladen \n \n\n Der seit vielen Jahren bestehende Hofladen wurde im Jahr 2020 \nerweitert. Die Erweiterung umfass die Umnutzung und den \nUmbau des ostseitigen Ökonomieteils beim Wohn- und Ökono-\nmiegebäude Vers.-Nr. 65 auf dem Grundstück Kat. Nr. 15626. \nNebst der Erweiterung wurden die betriebsnotwendigen Neben-\nräume wie Kühl-und Trockenlager, Küche, Garderoben, WC-\nAnlagen und Pausenraum bewilligt.  \n\nIm laufenden Jahr 2021 haben die Eigentümer im Aussenraum \nvor dem Hofladen zusätzliche Aussensitzplätze erstellt. 2022 \nwurde die Erweiterung des Hofladens im Maihof bewilligt und \nerstellt.   \n\n   \n  \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 124 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Ziel und Zweck des Hofladens ist es: \n\n• Die Bevölkerung für regionale Produkte zu sensibilisieren \nund begeistern \n\n• Produkte des Hofladens im Aussenraum konsumieren und \ngeniessen (Selbstbedienungskonzept mit Sitzgelegenheiten) \n\n• Möglichkeit für die vielen Velofahrenden und \nErholungssuchenden in diesem Gebiet eine kurze Pause \neinzulegen und sich mit Produkten aus dem Hofladen zu \nverpflegen \n\n• Begeisterung für die lokale Gemüsekultur \n• Sozialer Kontakt für die Bevölkerung \nDer Hofladen ist das ganze Jahr geöffnet. Das Hofladenkaffee \nwird nur saisonal genutzt. Geöffnet ist es von Ostern bis Ende \nHerbstferien, je nach Wetterlage. \n\n   \n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 125 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 126 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Anhang 4 \n\n  Erste Verarbeitungsstufe \n  Die Tätigkeiten des Gemüsebaubetriebs beschränkt sich klar auf \n\ndie erste Produktionsstufe. Es findet keine Veredelung (Weiter-\nverarbeitung) der landwirtschaftlichen Erzeugnisse statt. Da der \nGemüsebaubetrieb Beerstecher nur Verarbeitungsstufen der ers-\nten Stufe aufweist, ist die Aufbereitung gemäss Art. 34 Abs. 2 \nlit. a RPV (Raumplanungsverordnung) zonenkonform. Verarbei-\ntungen der zweiten Stufe, wie Pressen, Schneiden, Schälen, \nRösten usw., werden im Betrieb nicht vorgenommen. \n\n   \nVerarbeitung 1. Stufe  \n\n \nVerarbeitung 2. Stufe  \n\n \n   \nGemüsebetrieb \nBeerstecher \n\n Die beiden Verarbeitungsschritte (Anbau und Aufbereitung) der \nersten Stufe beinhalten beim Gemüsebetrieb Beerstecher folgen-\nde Arbeitsschritte: \n\n   \nAnbau   \nSäen  • pflanzen/säen \n\n• wachsen \n• pflegen/bewässern \n\nErnten  • schneiden \n• auszupfen \n• bündeln \n\n   \nAufbereitung   \nWaschen/Kalibrieren  • Blätter und Strunk einkürzen \n\n• waschen/schwingen \n• trocknen \n• sortieren \n• kühlen \n• wiegen \n\nVerpacken  • etikettieren (Offenverkauf) \n• verpacken (je nach Kundenwunsch) \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 127 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n Arbeitsschritte Produkte ohne Verpackung/Offenverkauf \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 128 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \nArbeitsschritte Produkte mit Verpackung \n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 129 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 130 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Anhang 5 \n\n  Stellungnahme Stadtplanung \nDübendorf vom 5. Februar 2019, \nergänzt 4. März 2019 \n\n   \nHinweis  schwarzer Text Kommentar/Bemerkungen der Stadt Dübendorf \n\nblauer Text Stellungnahme der Familie Beerstecher \n\n   \n\n Ausgangslage, bisherige Entscheide  \n Die Stadt Dübendorf und der Kanton beschäftigen sich seit dem Jahr 2004 mit der \n\nFrage der Betriebsverlegung der Gemüsekulturen Beerstecher in den Landschafts-\nraum Hermikon. \n\nkeine \nBemerkungen \n\n   \n\n Im 2005/06 erstellten Landschaftsentwicklungskonzept (LEK) der Stadt Dübendorf \nbildete die Beurteilung von möglichen Standorten für Bauten der Intensivland-\nwirtschaft/Spezialnutzungen einen Schwerpunkt der Arbeiten. Das LEK bot eine gute \nPlattform, um mögliche Standorte im Rahmen eines breit abgestützten Prozesses \nunter Einbezug verschiedener Interessen zu beurteilen. Anhand einer Kriterienliste \nwurde eine Auswahl von 10 möglichen Standorten beurteilt. Die eingesetzte LEK-\nKommission beurteilte die Standorte auf ihr Konfliktpotential hinsichtlich Kriterien aus \nden Bereichen Natur, Landschaft, Umwelt, Siedlungsbild. Die Beurteilung der Stand-\norte aus betrieblich-ökonomischer Situation wurde durch die Beerstecher AG vorge-\nnommen. Nicht überraschend ergaben sich dabei unterschiedliche Ergebnisse: \n\nkeine \nBemerkungen \n\n   \n\n • Aus Sicht Natur/Landschaft/Umwelt/Siedlungsbild ist das Konfliktpotential am \ngeringsten beim Standort Eglishölzli oder im Randgebiet des Flugplatzareals \nHöhe Gfenn; gross hingegen ist es im Landschaftsraum "Endmöranenland-\nschaft Gfenn-Hermikon- Schlossbreite", wo sich auch der Standort Maihof/Grüt \nbefindet. Die offene Landschaft um Hermikon ist ein Wander- und Ausbrei-\ntungskorridor für Wild, Vögel, Reptilien, Amphibien. Der Raum Gfenn-Hermikon-\nSchlossbreiti zeichnet sich durch ein von Bauten und grösseren Infrastruktur-\nanlagen weitgehend unversehrtes Landschaftsbild aus. Neben seiner Bedeu-\ntung als Lebensraum, Wander- und Vernetzungskorridor stellt er auch aus \nregionaler Sicht ein vorrangiges Trenngebiet zwischen Dübendorf, Fällanden \nund Schwerzenbach bzw. dem stark bebauten Agglomerationsraum Zürich und \ndem ländlich geprägten Greifenseeraum dar. Der Standort ist aufgrund der \nempfindlichen Landschaftslage daher grundsätzlich für Bauten der Intensiv-\nlandwirtschaft wenig geeignet. \n\nkeine \nBemerkungen \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 131 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n• Aus betrieblich-ökonomischer Sicht der Beerstecher AG ist der Standort Mai-\nhof/Grüt hingegen klarer Favorit. Das dortige Grundstück befindet sich bereits in \nseinem Besitz und besitzt Entwicklungs-/Erweiterungspotenzial für den Betrieb. \nEinzelne andere Standorte wurden als eventuell möglich, aber weniger geeignet \neingestuft. \n\n Weil für keinen Standort sowohl die ökonomisch-betrieblich Voraussetzungen als \nauch die Beurteilung im Rahmen des LEK günstig waren (mit Ausnahme des Stand-\nortes im Perimeter des Flugplatzes, der aus zeitlichen Gründen ausser Betracht fiel), \nkonzentrierte sich die Standortsuche der Beerstecher AG auf Gebiete der Nachbar-\ngemeinden. Das Verfahren mit einem privaten Gestaltungsplan an dem - grund-\nsätzlich vorteilhaften - Standort Speckwies in Fällanden wurde aufgrund der Einwen-\ndungen im Rahmen der öffentlichen Auflage im Sommer 2008 sistiert; in Befürchtung \neiner Niederlage vor der Gemeindeversammlung. \n\nkeine \nBemerkungen \n\n   \n\n In der Folge fassten die Gemüsekulturen Beerstecher wieder zwei Standorte für die \nGewächshäuser in der Nähe von Hermikon auf Dübendorfer Gebiet ins Auge und \nliessen diese beim Kanton auf ihre Eignung prüfen, konkret auf den Parzellen Nr. \n15'611 (Grindel) und 15'626 (Maihof). Der Kanton lehnte in seinem Schreiben vom \n20. Juli 2009 den Standort Kat.-Nr. 15'626 (Maihof) ab, konnte aber dem Standort \nKat.-Nr. 15'611 (Grindel) aus übergeordneter Amtssicht zustimmen. Daraufhin hat die \nBeerstecher AG den Stadtrat Dübendorf sowie die Gemeinderäte Schwerzenbach \nund Fällanden um ihre Meinung zum Standort und den vorgesehenen Bauten \nbefragt. Der Stadtrat Dübendorf signalisierte Unterstützung für einen privaten Gestal-\ntungsplan am Standort Grindel (Beschluss vom 25. Februar 2010), falls dieser eine \ntragbare Lösung vorsieht, die mit der Unterstützung sowohl des Gemeinderats \nDübendorf als auch der kantonalen Baudirektion sowie mit der Akzeptanz anderer \nInteressenvertreter im Raum rechnen kann. Voraussetzung für eine tragbare Lösung \nseien u.a. die folgenden Punkte: \n\nkeine \nBemerkungen \n\n   \n\n • Möglichst schonende Eingliederung in das Landschaftsbild.  \n• Berücksichtigung der Grundlagen und Zielvorstellungen des LEK Dübendorf, \n\ninsbesondere des im LEK definierten Landschaftsraums.  \n• Flankierende ökologische Massnahmen zur Aufwertung des \n\nLandschaftsraumes entlang der Glatt und rund um das Gewächshaus.  \n• Ein verträgliches und überzeugendes Verkehrskonzept; unter Berücksichtigung \n\nder später zu erstellenden Rüsthalle.  \n• Energienutzung ausschliesslich durch kalte Fernwärme der ARA Fällanden und \n\nmöglichst energiesparender Betrieb der Gewächshäuser. \n\nkeine \nBemerkungen \n\n   \n\n Daraufhin entschied sich die Beerstecher AG, diese Frage zu sistieren und die \nErstellung einer Remise für Traktoren und Maschinen am Standort Maihof \nvorzuziehen. Dies geschah über ein ordentliches Baubewilligungsverfahren (BBO \n2010-0188). Die Baudirektion des Kantons Zürich stellte in ihrer Verfügung zwar fest, \ndass der Betrieb „aufgrund seiner Grösse und der Anzahl Mitarbeiter industriell-\ngewerbliche Ausmasse annimmt“, und dass „deshalb die neue Remise ausserhalb \nder Bauzone in dieser Dimension nicht bewilligungsfähig wäre“. Trotzdem erteilte sie \ndie Bewilligung und begründete diese mit dem „hohen öffentlichen Interesse an der \nAussiedlung des Betriebes vom bestehenden Standort“ im Hochbord („Stettbach“), \nder „verdichtet und aufgewertet“ werden soll. „Im Weiteren besteht vor Ort in Hermi-\nkon bereits ein Betriebszentrum, welches durch den Neubau aufgewertet wird“. \n\nkeine \nBemerkungen \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 132 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n   \n\n Die Stadt erteilte die Bewilligung im August 2011, wies aber in den Erwägungen \ndarauf hin, dass "der Neubau einer Remise, zusammen mit dem Fahrzeugpark, die \nVerlagerung der weiteren Elemente – wie Rüsthalle und Gewächshäuser – in das \nLandwirtschaftsgebiet Hermikon nicht präjudizieren darf“, und dass „für einen \nprivaten Gestaltungsplan nach wie vor die Bedingungen und Voraussetzungen \ngelten, die der Stadtrat mit Beschluss vom 25. Februar 2010 formuliert hat“. Zudem \nformulierte die Stadt Auflagen zum Farb- und Materialkonzept und zur Bepflanzung, \nim Sinne einer besseren Einordnung in das Landschaftsbild. \n\nkeine \nBemerkungen \n\n   \n\n 2017 schliesslich wurde die Baubewilligung (BBO 2016-0176) für den Neubau von \nzehn Folientunnels, bestehend aus einer Stahlkonstruktion mit PE-Folie und \nSchattiernetzen, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 15626 (Maihof) erteilt, befristet für fünf \nJahre. Auch bei dieser Bewilligung wurde in den Erwägungen erneut darauf \nhingewiesen, dass diese Bewilligung jedoch kein Präjudiz für den noch zu findenden \nStandort des Betriebszentrums sei. Für ein solches sei der Standort Maihof/Grüt aus \nNatur- und Landschaftssicht nicht geeignet und abzulehnen. \n\nkeine \nBemerkungen \n\n   \n\n Aussiedlung Betrieb Beerstecher AG in die Landwirtschaftszone \n(Nichtbaugebiet): Erwägungen, Schwerpunktthemen \n\n \n\n Nachfolgend werden diejenigen Themen dargestellt, welche aus Sicht der Stadt von \ngrosser Bedeutung sind und im Rahmen der raumplanerischen Verfahren zur \nAussiedlung des Betriebsschwerpunkts der Beerstecher AG dargelegt und geklärt \nwerden müssen \n\n \n\n a) Standortwahl, Interessenabwägung  \n\n Bauten und Anlagen erfordern einen Standort ausserhalb der Bauzonen, wenn ihr \nZweck aus technischen oder betriebswirtschaftlichen Gründen oder wegen der \nBodenbeschaffenheit nur an einem bestimmten Ort umgesetzt werden kann (positive \nStandortgebundenheit) oder wenn sich die entsprechende Nutzung insbesondere \nwegen ihrer Immissionen in keiner Bauzone sinnvoll verwirklichen lässt (negative \nStandortgebundenheit). Im Rahmen der positiven Standortgebundenheit ist nach-\nzuweisen, dass der gewünschte Standort ausserhalb der Bauzone erheblich vorteil-\nhafter erscheint als ein Standort innerhalb der Bauzone. Dabei sind auch Alternativ-\nstandorte zu prüfen, denn nur auf diese Weise kann die Standortfrage abschliessend \nbeantwortet werden.  \n\nDer Betrieb im \nHermikon gilt \nals positiv \nstandort-\ngebunden \n\n Dem standortgebundenen Vorhaben dürfen ferner keine überwiegenden Interessen \nentgegenstehen. Lenkenden Massstab bilden dabei die Ziele und Grundsätze der \nRaumplanung (Art. 1, 3 und 14 ff. RPG). Es sind nicht nur die Interessen im RPG zu \nberücksichtigen, sondern es können auch Interessen aus anderen Rechtsgebieten \n(z.B. Umweltschutzgesetz, Waldgesetz, Fischereigesetz, Gewässerschutzgesetz) \nund Verfassungsrechte wie die Eigentumsgarantie und Wettbewerbsfreiheit betroffen \nsein. Besondere Beachtung verdient dabei das Konzentrationsgebot, wonach die \nBautätigkeit auf das Baugebiet konzentriert werden soll (jedenfalls in der Nähe \nbestehender Bauten und Anlagen) und Streusiedlungen zu vermeiden sind. Wichtig \nist, dass die Interessenabwägung umfassend und koordiniert ist (Art. 2 Abs. 1 RPG, \nArt. 2 RPV). Das heisst, es müssen alle Interessen erhoben werden, ob sie nun für \noder gegen ein Vorhaben sprechen.  \n\nkeine \nBemerkungen \n\n   \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 133 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAnforderung: Im Gestaltungsplan und dessen Begleitdokumenten müssen die getroffene Stand-\nortwahl beider Standorte sowie eine dazugehörige sorgfältige Interessenabwägung \nausführlich dargelegt werden. In einem standortübergreifenden Betriebskonzept ist \nzudem darzulegen, weshalb 2 Standorte notwendig sind und der Betrieb nicht an \neinem Standort konzentriert werden kann.  \n\n \n\n   \n\n Im Begleitdokument "die Aussiedlung" wird die getroffene Standortwahl der Stand-\norte "Suchraum" und Hermikon "Grütägert" und die dazugehörigen Interessensabwä-\ngungen erläutert. Auch die Notwendigkeit beider Standorte wird ausführlich geschil-\ndert.  \n\n \n\n   \n\n In die Betrachtung miteinzubeziehen und zu würdigen ist die Standortabklärung, wel-\nche im Rahmen der Erarbeitung des LEK vorgenommen wurde. Insbesondere sind \nmindestens die bereits früher evaluierten Standorte Eglishölzli (Dübendorf) und \nSpeckwies (Fällanden), ein Standort in der Industriezone Im Schörli/Gfenn (Zone \nIG1) als auch ein Standort in der Reservezone angrenzend an die Gebäude der \nGlattwerk AG (Usterstrasse) in einer umfassenden Betrachtung in die Überlegungen \neinzubeziehen und zu erläutern, aus welchen Gründen diese Standorte nicht weiter-\nverfolgt wurden/werden.  \n\n \n\n   \n\n Das LEK vom 9. März 2006 widmet das Kapitel 5.5 der Landwirtschaft respektive der \nStandortsuche für Bauten der Intensivlandwirtschaft/Spezialnutzung. Ziel war es, \ngeeignete Standorte für den Bau von Gewächshäusern in der Grössenordnung von \n2 bis 5 ha zu finden. Im Kapitel 5.5 werden 10 Standorte (A bis I) besprochen und \nderen Konfliktpotenzial und betriebswirtschaftliche und ökonomische Eignung thema-\ntisiert.  \n\n \n\n   \n\n \n\n \n\n \n\n   \n\n Die obige Grafik verortet die Standorte A bis I, welche im Zusammenhang mit dem \nLEK eruiert, beurteilt und erläutert werden. Weiter sind die Standorte Nr. 1 und 2 \nverortet. Beide Standorte wurden in der Stellungnahme der Stadt Dübendorf vom \n5. Februar 2019 als mögliche Standorte ausgewiesen und sind im Rahmen des \nGestaltungsplans Grütägert zu beurteilen. Für beide Standorte besteht somit keine \nBeurteilung durch das LEK. \n\n \n\n   \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 134 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nLEK Um die Interessenabwägung der insgesamt 12 Standorte vornehmen zu können, \nbereits erfolgte Planungen aufzuzeigen sowie die Beurteilung der Standorte für das \nheutige Vorhaben aufzuzeigen, sind in einem ersten Schritt die Überlegungen des \nLEK zu erläutern. \n \nNach der Eruierung der 10 LEK-Standorte (A bis I) wurde in einem ersten Schritt von \nSeiten der Sachbearbeitung eine Kriterienliste mit potenziellen Konfliktfeldern aus \nSicht des Natur- und Landschafts-, Grundwasser- und Bodenschutzes erstellt. Diese \nKriterienliste ermöglichte die Beurteilung der Standorte. Zudem wurde im Anschluss \neine Grobbeurteilung der Standorte durch die Kommissionsmitglieder durchgeführt. \nDie Beurteilungen ergaben folgendes Bild: \n\n \n\n   \n\n \n\n \n\n \n\n   \n\n Aus Sicht der Sachbearbeitung ergibt sich folgende Rangierung (1. bis 4. Rang) \n• Rang 1: A; Rang 2: I; Rang 3: H; Rang 4: B \nDie Kommissionsmitglieder beurteilten dieselben vier Standorte als bestrangierte, die \nReihenfolge unterschied sich jedoch von der Bewertung der Sachbearbeitung: \n• Rang 1: I; Rang 2: A; Rang 3: B; Rang 4: H \n\n \n\n   \n\n Erst im Anschluss an die Eruierung und Beurteilung der Standorte aus Sicht der \nSachbearbeitung und Kommissionsmitglieder wurden die Standorte auch aus öko-\nnomischer und betrieblicher Sicht bewertet. Diese Beurteilung wurde von Thomas \nBeerstecher durchgeführt und ergab folgendes Bild: \n\n \n\n   \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 135 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n \n\n \n\n   \n\n Thomas Beerstecher beurteilte die Standorte aus ökonomischer und betrieblicher \nSicht wie folgt: \n• Rang 1: F; Rang 2: K; Rang 3: D; Rang 4: I \n\n \n\n   \n\nUmsetzung \nStandorte LEK \n\nIm Hinblick auf die Bewertung des LEK der Standorte hat sich die Familie Beerste-\ncher mit den bestrangierten Standorten A, I, B, H und zusätzlich dem Standort E ent-\nsprechend befasst. Bei der detaillierten Betrachtung und weiterführenden Planung \nergab sich bezüglich der Standorte Folgendes: \n• Standort A: Der Standort A konnte aus betrieblicher und ökonomischer Sicht \n\nrespektive aufgrund der Erreichbarkeit und somit der Verkehrszunahme im \nSiedlungsgebiet nicht berücksichtigt werden. \n\n• Standort I: Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten respektive der zeitlichen \nKomponente der Planungen des Flughafenareals kam der Standort I für die \nAussiedlung des Hochbords nicht infrage. \n\n• Standorte B und E: Die Standorte B und E wurden ebenfalls in Betracht gezo-\ngen, der Landerwerb gestaltete sich jedoch sehr schwierig, weshalb eine wei-\nterführende Planung an den beiden Standorten nicht möglich war. \n\n• Standort H: Für den Standort H wurde ein Gestaltungsplan ausgearbeitet. Auf-\ngrund der Resonanz in der Bevölkerung von Fällanden konnte das Projekt je-\ndoch nicht abgeschlossen werden.  \n\n \n\n   \n\nNeues Vorhaben Im Rahmen des LEK ging man von einer Standortsuche für den Bau von Gewächs-\nhäusern in der Grössenordnung von 2 bis 5 Hektaren aus. Ausgehend vom Vorha-\nben im Hochbord und den vorgängigen Abklärungen mit dem Kanton haben sich die \nRahmenbedingungen für die Standorte erheblich verändert (siehe Beilage "die Aus-\nsiedlung" und den vorliegenden Planungsbericht). Für das Gebiet Grütägert (Stand-\nort F LEK) ist Folgendes vorgesehen (siehe auch Kapitel 4): \n• Unterkunft für Erntehelfer (30 Betten) \n• Abwartswohnung (2.5 Zi) \n• Maschinenhalle (ca. 2'900 m2) \n• Werkstatt \n• Folientunnel unbeheizt (10'000 m2) \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 136 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n• Obst- und Beerenkulturen (10'000 m2) \n• Hofladen \n\n Das heutige Vorhaben geht somit von stark veränderten Rahmenbedingungen aus. \nDie Beurteilung der Standorte gemäss LEK sind mit dem heutigen Vorhaben nicht \nkongruent. Aus diesem Grund ist der Standort F für das neue Vorhaben erneut zu \nbeurteilen. \n\n \n\n   \n\nStandort F, \nGrütägert (Maihof) \n\nDas LEK hat den Standort F respektive dessen Konfliktpotenzial für das damalige \nVorhaben als sehr gross eingeschätzt. Folgende Konflikpotenziale wurden explizit \ngenannt:  \n• Empfindliche Landschaftslage, gute Einsehbarkeit, Empfindliche Randlage zum \n\nWeiler Hermikon \n• Vorrangiger Vernetzungskorridor, Lebensraum von Tierarten der offenen \n\nKulturlandschaft, Gleyböden mit Risiko für Nährstoffauswaschung \n• Vorrangiges Naherholungsgebiet \n• Erschliessung durch Siedlungsgebiet \n\n \n\n Aufgrund des neuen Vorhabens werden diese Konfliktpotenziale wie folgt beurteilt: \n\n• Die Landschaftslage, die gute Einsehbarkeit und empfindliche Randlage kann \nmit dem Gestaltungsplan und der darin vorgeschriebenen besonders guten \nGestaltung und entsprechend resultierenden Bestimmungen sowie durch die \nstarke Verkleinerung des Vorhabens adressiert und vermindert werden. \n\n• Vorrangiger Vernetzungskorridor, Lebensraum von Tierarten der offenen Kultur-\nlandschaft, Gleyböden mit Risiko für Nährstoffauswaschung: Im Allgemeinen \nkann festgehalten werden, dass das Gestaltungsplangebiet nicht vom Ver-\nnetzungskorridor tangiert wird. Dem Lebensraum der Tiere sowie der Kultur-\nlandschaft und den Böden wird mittels der entsprechenden Bestimmungen im \nGestaltungsplan Rechnung getragen. \n\n• Vorrangiges Naherholungsgebiet: Mit dem Gestaltungsplan wird die Naherho-\nlung mittels der Bestimmungen zu der Gestaltung einbezogen und mit der Ein-\ngliederung des Vorhabens in die Landschaft gefördert.  \n\n \n\n • Erschliessung durch Siedlungsgebiet: Durch den Standort Grütägert kann der \nVerkehr im Siedlungsgebiet verringert werden (siehe Beilage "die \nAussiedlung"/»der Betriebsverkehr»). Zudem ist aufgrund des Vorhabens \ngenerell eine Verminderung des Verkehrs zu erwarten, als bei der Beurteilung \nder LEK Standorte angenommen, da sich die Rahmenbedingungen stark \nverändert haben. Die angenommene Verkehrsmenge sowie das Konzept ist in \nder Beilage thematisiert.  \n\nAbschliessend kann festgehalten werden, dass das heutige Vorhaben die Konflikt-\npotenziale gemäss LEK erheblich verringert. Der Standort F (Maihof/Grütäger) kann \nsowohl aus betrieblicher und ökonomischer Sicht sowie aus Sicht der Natur- und \nLandschafts-, Grundwasser- und Bodenschutzes als vertretbar für das heutige Vor-\nhaben definiert werden. \n\n \n\n   \n\nStandorte  \nNrn. 1 und 2 \n\nIn der Stellungnahme der Stadt Dübendorf vom 5. Februar 2019 wird darauf hinge-\nwiesen, dass nebst den Standorten Eglishözli (B) und Speckwies (H), Grindel-Ober-\nwies (E) und Flugplatzareal (I), zu welchem bereits Stellung genommen wurde, auch \ndie Standorte Nrn. 1 und 2 zu thematisieren seien.  \nAus Sicht des heutigen Vorhabens werden die beiden Standorte wie folgt beurteilt: \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 137 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n• Standort 1: Der Standort liegt in der Industriezone Im Schörli/Gfenn (Zone IG1) \nund weist heute keine freien Flächen für das Vorhaben auf. Die verkehrliche \nAnbindung wird hingegen als gut beurteilt, da eine Anbindung an die Über-\nlandstrasse sowie an das Gebiet Grütägert (mittels Flurwegen) besteht. Als \nKonfliktpotenzial sind hingegen die bestehenden belasteten Standorte, eine \nbestehende Erdgasleitung und Hochspannungsleitung, die Angrenzung an die \nBahnlinie (bzgl. Interessenslinien und nicht-ionisierenden-Strahlungen), der Ge-\nwässerschutzbereich Au und die teilweise bestehende Gefährdung durch Natur-\ngefahren zu nennen. Ausgehend davon kommt der Standort Nr. 1 für das heuti-\nge Vorhaben nicht infrage. \n\n• Standort 2: Der Standort 2 liegt in der Reservezone angrenzend an die Gebäu-\nde der Glattwerke AG an der Usterstrasse. Begrenzt wird das Gebiet im Süden \ndurch die Freihaltezone, im Osten durch die Landwirtschaftszone, im Norden \ndurch die Bahnlinie und im Westen durch die Wohnzone und die Zone für öf-\nfentliche Bauten. Das Gebiet verfügt über genügend grosse Flächen für die \nErstellung von Folientunnels und entsprechenden Bauten. Auch die verkehrli-\nche Erschliessung ist am Standort Nr. 2 gegeben. Hingegen erscheint die Lage, \ndirekt angrenzend an die Wohnzone sowie die Freihaltezone mit Naturschutz-\ngebiet, als kritisch. Nebst der Einsehbarkeit, der empfindlichen Landschaftslage \nund Randlage zum Wohngebiet werden zudem die bestehende Erdgasleitung \nund Hochspannungsleitung sowie die Angrenzung an die Bahnlinie als Kon-\nfliktpotenziale definiert. Das Gebiet liegt im Gewässerschutzbereich Au mit \ngeringer Grundwassermächtigkeit und ist als uneingeschränkte Fruchtfolge \n2. Güte deklariert. Der Standort 2 eignet sich zwar bezüglich Anbindung und \nGrösse für das Vorhaben der Familie Beerstecher. Die gute Einsehbarkeit, die \nempfindliche Randlage zum Siedlungsgebiet, die Angrenzung an ein Land-\nschaftsschutzobjekt werden hingegen im Vergleich zum Standort Grütägert als \nschlechter bewertet.  \n\n   \n\n b) Mehrwertausgleich  \n\n In der Raumplanungspraxis anerkannt und im RPG als Grundsatz geregelt ist die \nSchaffung eines Ausgleichs für Planungsvorteile, welche durch Ein-, Um- oder Auf-\nzonungen entstehen (sog. Mehrwertausgleich). Der Mehrwert entspricht der Differenz \nzwischen den Verkehrswerten eines Grundstücks ohne und mit Planung-\nsmassnahme. Der Mehrwertausgleich erfolgt in einer Abgabe von mindestens 20% \ndes entstandenen Mehrwerts – als Alternative zur Abgabe kann der Ausgleich auch \nin Form eines sog. städtebaulichen Vertrags erfolgen. Es handelt sich dabei um \neinen öffentlich-rechtlichen Vertrag, in welchem sich die Bauherrschaft zur Beteili-\ngung z.B. an Infrastruktur oder öffentlichen Einrichtungen verpflichtet. \n \nAus Sicht der Stadt Dübendorf entsteht mit der Betriebsaussiedlung ein doppelter \nplanerischer Mehrwert: Einerseits am Standort Maihof/Grüt durch die Festsetzung \neines Gestaltungsplans, mit welchem im Landwirtschaftsgebiet neue bauliche Mög-\nlichkeiten in beträchtlichem Umfang eröffnet werden. Andererseits am bestehenden \nStandort im Hochbord, an welchem durch die Betriebsaussiedlung das Grundstück \nnach der neue geltenden BZO, mit neuen Nutzungsmöglichkeiten (Wohnnutzung), \nbebaut werden kann. \n\n \n\n   \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 138 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAnforderung Im Gestaltungsplan und dessen Begleitdokumenten muss der Aspekt des entstehen-\nden Mehrwerts beleuchtet sowie ein konkreter Vorschlag aufgezeigt werden, in wel-\ncher Form ein von der Bauherrschaft zu leistender Mehrwertausgleich verbindlich ge-\nregelt wird (Eckwerte eines öffentlich-rechtlichen Vertrags).  \n\n \n\n   \n Auf Bundesebene ist die Mehrwertabgabe unter dem Art. 5 des Raumplanungs-\n\ngesetzes (RPG) geregelt. Das Raumplanungsgesetz regelt demnach den angemes-\nsenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach dem \nRPG entstehen. Das Bundesrecht schreibt vor, dass Planungsvorteile mit einem Satz \nvon mind. 20 % ausgeglichen werden. Auch schreibt es vor, dass mindestens die \nMehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen \nwerden müssen. \nDer Gesetzesentwurf zum Mehrwertausgleich des Kantons Zürich wird zurzeit ange-\npasst und wird aktuell von der zuständigen Kantonsratskommission beraten. Das \nkantonale Mehrwertausgleichsgesetz ist am 1. Januar 2021 in Kraft getreten. Die \nGemeinden haben bis zum 1. März 2025 Zeit, ihre Bau- und Zonenordnung \nanzupassen. Zurzeit ist die Stadt Dübendorf an der Teilrevision der BZO zum \nMehrwertausgleich sowie der Gesamtrevision der BZO. Die Vorschriften zum \nMehrwertausgleich sind noch nicht rechtskräftig.   \n\nFür die beiden Standorte Hochbord und Grütägert kann bezüglich der oben beschrie-\nbenen rechtlichen Grundlagen folgender Schluss gezogen werden: \n\n \n\n • Hochbord: Für das Hochbord wurde die Entwicklung mittels Erarbeitung des \nGestaltungsplans angestossen. Die entsprechenden Grundstücke stehen nicht \nin der Pflicht des kantonalen und kommunalen Mehrwertausgleichs.  \n\n \n\n • Grütägert: Mit dem Gestaltungsplan Grütägert bleibt die heutige Landwirt-\nschaftszone bestehen, es handelt sich somit nicht um eine neu der Bauzone \nzugewiesene Fläche respektive eine Umzonung. Der Gestaltungsplan ermög-\nlicht nur zonenkonforme Bauten und Anlagen, weshalb auch diesbezüglich von \nkeiner Umzonung gesprochen werden kann.  \n\n Ausgehend vom Raumplanungsgesetz wird die Ansicht der Stadt Dübendorf \nbezüglich des gewünschten, doppelten planerischen Mehrwerts ganz klar nicht \ngeteilt. Der durch den Gestaltungsplan generierte Mehrwert ist aufgrund des \nRückbaurevers nicht als "dauerhaft einer Bauzone zugewiesener Boden" (Art. 5 \nAbs. 1bis) zu verstehen und somit nicht einforderbar. Zudem gilt es zu beach-\nten, dass landwirtschaftliche Bauten in der Landwirtschaftszone zonenkonform \nsind.  \nIm Rahmen eines Gewässerprojekts im Sinne eines Revitalisierungs- und \nHochwasserschutzprojektes, dem LEK o. dgl. ist die Bauherrschaft für die \nAufwertung der Landschaftskammer Dübendorf/Fällanden gesprächsbereit.  \n\n \n\n   \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 139 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n c) "Flankierende Massnahmen", angelehnt an 2. Etappe der \nTeilrevision des RPG (RPG 2) \n\n \n\n Auf Bundesebene wird derzeit unter dem Namen RPG 2 ein Anlauf genommen, das \nBauen ausserhalb der Bauzonen neu und besser zu regeln. Dabei ist vorgesehen, \nauch einige Neuerungen einzuführen:  \n\n \n\n   \n\n Beseitigungspflicht: Baubewilligungen für neue zonenkonforme und standortgebun-\ndene Bauten und Anlagen sollen nicht mehr «für alle Ewigkeit», sondern nur noch für \neinen konkreten Zweck erteilt werden dürfen. Fällt dieser Zweck weg und kann für \ndie Bauten oder Anlagen keine andere zonenkonforme oder standortgebundene \nNutzung bewilligt werden, müssen sie entfernt werden. \n\nIm \nGestaltungs-\nplanentwurf \nberücksichtigt \n\n   \n\n Obwohl das RPG 2 noch nicht gesetzlich festgelegt ist, bildet dessen inhaltliches Ge-\nrüst die Richtschnur für die Massnahmen, welche ergriffen werden müssen, um mit \nder Stadt Dübendorf zu einer gemeinsamen Lösung zu kommen. Die Kompen-\nsations- und Aufwertungsmassnahmen schliessen inhaltlich an die Voraussetzungen \nan, welche der Stadtrat im Beschluss vom 25. Februar 2010 definiert hat. Es gehören \nmindestens dazu: \n\n \n\n   \n\n • Ein sauberes Verkehrsgutachten sowie basierend hierauf ein standort-über-\ngreifendes Verkehrs- und Erschliessungskonzept, mit vorgeschlagenen Mass-\nnahmen und evtl. Monitoring (Wirkungskontrolle). Mit den Massnahmen sollen \nunerwünschte verkehrliche Auswirkungen vermieden oder zumindest gemildert \nwerden. Hierbei gilt der Grundsatz, dass die Kosten für  zu ergreifende ver-\nkehrstechnische oder -bauliche Massnahmen vom Verursacher zu tragen sind.  \n\n \n\n • Ein modernes Energiekonzept, welches den energiepolitischen Zielen von  Stadt \n(zertifizierte Energiestadt seit 2002) und Kanton gerecht wird. \n\n \n\n • Kompensation Bodeneingriff: Gemäss dem kantonalen Merkblatt "Ressource \nBoden und Sachplan FFF" hat der Gestaltungsplan Auskunft zu geben über den \nAusgangszustand der Böden sowie Art, Flächengrösse und Zielsetzung von \nEingriffen in Böden, über die Verwertung von Bodenmaterial und über die \nWiederherstellung der Böden und gegebenenfalls Kompensation von FFF. \n\n \n\n • Berücksichtigung der Grundlagen und Zielvorstellung des Landschaftsraums \n"Endmoränenlandschaft Gfenn-Hermikon-Schlossbreite", wie im LEK Dübendorf \nbeschrieben. Konkret: Lokale Massnahmen zur Stärkung der Naturpotenziale \ndieses Landschaftsraums, z.B. Förderung von Magerwie sen-, Altgras-, Brache-\nstreifen, einzelne Niederheckgruppen, markante Einzelbäume an ausgewählten \nStellen.  \n\n \n\n • Weitere flankierende ökologische und gestalterische Massnahmen. Bezug ge-\nnommen wird dabei auf diverse Merkblätter zum Bauen ausserhalb der Bau-\nzonen des kantonalen Amts für Raumentwicklung. Zu diesen Massnahmen ge-\nhören beispielsweise:  \n\n \n\n - Eine sehr gute architektonische Gestaltung der Bauten, mit einer sorgfälti-\ngen Einordnung in das Landschaftsbild als oberste Maxime. Zu regeln sind \nGrundsätze insbesondere zur Volumetrie, Gliederung, Proportionen, Aus-\nrichtung sowie Farbgebung und Materialisierung der neuen Bauten.  \n\n- Verkehrsflächen / versiegelter Boden sind zu minimieren  \n \n \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 140 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n- Die gegebene, natürliche Geländeform ist miteinzubeziehen. Auf Abgrabun-\ngen, Aufschüttungen, Stützmauern und hohe Böschungen sowie Einzäun-\nungen ist zu verzichten.  \n\n- Hochwertige Umgebungsgestaltung, Bepflanzung zwingend mit einheim-\nischen und standortgerechten Arten.  \n\n   \n\nAnforderung Im Gestaltungsplan und dessen Begleitdokumenten ist die Beseitigungspflicht zu \nregeln sowie umfassend Auskunft zu geben über die vorgesehenen Kompensations- \nund Aufwertungsmassnahmen ("Flankierende Massnahmen") im Zusammenhang mit \nder Erstellung neuer Bauten am Standort Maihof/Grüt. Im standortübergreifenden \nBetriebskonzept (vgl. Anforderung zu a)) sind die Funktionen der verschiedenen \nStandorte nachvollziehbar darzustellen sowie die betrieblichen Abhängigkeiten und \ndie sich daraus ergebenden Transportwege zu beschreiben. Integraler Bestandteil \nmüssen ein Verkehrs- und Erschliessungskonzept sowie ein Energiekonzept sein. \nDie detaillierte Beschreibung der erforderlichen Erschliessungsmassnahmen sowie \nderen Kostentragung durch den Verursacher ist verbindlich zu regeln. Ein \narchitektonisches Konzept inkl. Gestaltung des Umschwungs/Freiraums sollte zumin-\ndest in Grundzügen vorliegen.  \n\n \n\n   \n\n Auf die Anforderungen bezüglich flankierender Massnahmen wird wie folgt einge-\ngangen: \n\n• Beseitigungspflicht: \nDas Anliegen der Beseitigungspflicht ist im Gestaltungsplan im Art. 9 verankert. \n\n• Auskunft über Kompensations- und Aufwertungsmassnahmen:  \nDie Kompensation bezüglich Boden werden im Art. 8.3 bis 8.7 geregelt. Die \nRegelung zum ökologische Ausgleich erfolgt über den Art. 5.4. Weitere \nRegelungen zur versiegelten Fläche u. dgl. sind in den Bestimmungen \nvorgeschrieben und entsprechend im Planungsbericht erläutert. \n\n• Nachvollziehbarkeit der Funktionen der verschiedenen Standorte:  \nDie Herleitung, weshalb zwei Standorte benötigt werden, sowie das Zuschrei-\nben der Nutzung beider Standorte sind in der Beilage "die Aussiedlung" detail-\nliert erläutert. Die Nutzungsmöglichkeiten innerhalb des Gestaltungsplangebiets \nsind im Art. 3 der Bestimmungen vorgeschrieben. Der Planungsbericht gibt im \nKapitel 4 zudem Auskunft über das Bauvorhaben und erläutert die Bestimmung \nArt. 3 mittels Darstellungen. \n\n• Verkehrs- und Erschliessungskonzept: \nDas Verkehrs- und Erschliessungskonzept wird in der Beilage "der \nBetriebsverkehr" dargestellt. Um den Weiler Hermikon zu entlasten, wäre \ngemäss mit der Variante "Neue Hermikonbrücke" (mit Gewichtsbeschränkung), \neine Umfahrung des Weilers und somit eine Entlastung dessen denkbar.  \n\n• Energiekonzept: \nDie Bestimmungen sowie der Planungsbericht enthalten Aussagen zum \nEnergiekonzept (vgl. Art. 4.2 und Art. 7.5/7.6).  \n\n \n\n • Die detaillierte Beschreibung der erforderlichen Erschliessungsmassnahmen \nsowie deren Kostentragung durch den Verursacher ist verbindlich zu regeln: \nDie Erschliessungsmassnahmen für das Gestaltungsplangebiet sind in den Be-\nstimmungen (Art. 6) entsprechend geregelt und im Planungsbericht erläutert. \nAussagen zum Kostenverteiler wurden nicht explizit verankert. \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 141 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n • Architektonisches Konzept inkl. Gestaltung des Umschwungs/Freiraums sollte \nzumindest in Grundzügen vorliegen:  \nDie Gestaltung des Umschwungs und Freiraums sowie der Bauten und Anlagen \nsind im Planungsbericht erläutert und in den Bestimmungen entsprechend ge-\nregelt. Somit bestehen stufengerechte Hinweise zur Gestaltung. Die definitive \nGestaltung ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens detailliert aufzuzei-\ngen. \n\n \n\n   \n\n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 142 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Anhang 6 \n\n  Stellungnahme Stadtrat Düben-\ndorf vom 6. September 2019 \n\n   \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 143 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 144 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 145 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 146 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 147 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 148 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Anhang 7 \n\n  Bewilligung Waschstrasse und \nTankstelle vom 20. März 2012 \n\n   \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 149 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 150 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 151 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 152 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 153 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 154 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 155 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 156 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 157 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 158 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Anhang 8 \n\n  Bewilligung Hofladen  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 159 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 160 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 161 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 162 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Anhang 9 \n\n  Betriebskonzept  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 163 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 164 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 165 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 166 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 167 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 168 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 169 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 170 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 171 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 172 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 173 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 174 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 175 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 176 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 177 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 178 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Anhang 10 \n\n  Lärmbeurteilung, Ingenieurbüro \nAndreas Suter  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 179 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 180 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 181 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 182 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Grütägert, Hermikon – Dübendorf \nErläuternder Bericht \n\n    \n \n \n\n   \n\n 183 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n \n\n\n