text: \n \n\n \n\nStadt Dübendorf \n\n \n\nBau- und Zonenordnung: Teilrevision \nKommunaler Mehrwertausgleich \n\nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\n24. Januar 2022  \n\n  \n    \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 2 \n \n\n \n\nStadt Dübendorf  \n\nStadtplanung \n\nStadthaus  \n\nUsterstrasse 2 \n\n8600 Dübendorf \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nProjektteam EBP \n\nValentina Grazioli \n\nJonas Hunziker \n\n \n\nEBP Schweiz AG \n\nMühlebachstrasse 11 \n\n8032 Zürich \n\nSchweiz \n\nTelefon +41 44 395 16 16 \n\ninfo@ebp.ch \n\nwww.ebp.ch \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 3 \n \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1. Ausgangslage 4 \n\n1.1 Anlass der Teilrevision 4 \n\n1.2 Worum geht es bei der Mehrwertabgabe? 4 \n\n1.3 Planungsgegenstand 5 \n\n1.4 Ziele der Teilrevision 5 \n\n1.5 Planungsprozess 6 \n\n1.6 Inhalt und Aufbau des erläuternden Berichts 6 \n\n2. Anforderungen an die Teilrevision 6 \n\n2.1 Raumplanungsgesetz 6 \n\n2.2 Mehrwertausgleichsgesetz 7 \n\n2.3 Mehrwertausgleichsverordnung 9 \n\n3. Die Anpassungen der Bau- und Zonenordnung 10 \n\n3.1 Erhebung einer Mehrwertabgabe 10 \n\n3.2 Erträge 11 \n\n4. Auswirkungen der Teilrevision 12 \n\n4.1 Höhe der Mehrwertabgabe 12 \n\n4.2 Auswirkungen für Grundeigentümer 13 \n\n4.3 Auswirkungen für die Stadt 15 \n\n4.3.1 Grundlage für Erhebung des Mehrwertausgleichs und \n\nEinrichtung des Mehrwertausgleichsfonds 15 \n\n4.3.2 Potenzielle Erträge 16 \n\n4.3.3 Potenzielle Kosten und Mindereinnahmen 16 \n\n4.4 Auswirkungen auf den Immobilienmarkt 18 \n\n5. Dokumentation der Mitwirkung 19 \n\n5.1 Öffentliche Auflage und Anhörung 19 \n\n5.2 Kantonale Vorprüfung 20 \n\n \n\n \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 4 \n \n\n \n\n1. Ausgangslage \n\n1.1 Anlass der Teilrevision \n\nMit dem revidierten Raumplanungsgesetz (RPG) von 2014 wird den Kanto-\n\nnen vorgeschrieben, den Ausgleich von Planungsvor- und Nachteilen zu re-\n\ngeln. Mit dem kantonalen Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und der Mehr-\n\nwertausgleichsverordnung (MAV) wird diese Vorgabe aus dem RPG im Kan-\n\nton Zürich umgesetzt. Beide Vorlagen – Gesetz und Verordnung – sind an-\n\nfangs 2021 in Kraft getreten.  \n\nGemäss dem MAG erhalten die Gemeinden die Möglichkeit, eine kommu-\n\nnale Mehrwertabgabe von bis zu 40 % auf Um- und Aufzonungen zu erhe-\n\nben. Damit diese erhoben werden kann, muss eine Grundlage in der Bau- \n\nund Zonenordnung (BZO) geschaffen werden.  \n\nDie Stadt Dübendorf hat bei Gestaltungsplänen bisher in der Regel städte-\n\nbauliche Verträge mit den Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern \n\nausgehandelt. Im Rahmen solcher Verträge wurde bisher teilweise auch eine \n\nMehrwertabgabe ausgehandelt. Die Mehrwertabgabe im Rahmen von städ-\n\ntebaulichen Verträgen wurde dabei direkt auf das RPG gestützt erhoben. Ab \n\ndem Zeitpunkt des Inkrafttretens des MAG, ist dies nicht mehr möglich. Die \n\nErhebung einer Mehrwertabgabe – auch im Rahmen von städtebaulichen \n\nVerträgen – benötigt dann zwingend eine Grundlage in der BZO. \n\nMit der vorliegenden Teilrevision der BZO wird diese Grundlage geschaffen. \n\nZiel der Teilrevision ist es, dass die Bestimmungen zur Erhebung der kom-\n\nmunalen Mehrwertabgabe vorliegen. Diese Bestimmungen sollen vor der \n\nlaufenden Gesamtrevision erlassen werden. Damit wird die Grundlage ge-\n\nschaffen, um die Mehrwertabgabe für die im Rahmen der Gesamtrevision \n\ngeplanten Auf- und Umzonungen zu erheben. \n\n \n\n1.2 Worum geht es bei der Mehrwertabgabe? \n\nPlanungsmassnahmen wie Ein-, Auf- oder Umzonungen können für Grund-\n\nstückseigentümer erhebliche Mehrwerte bewirken. Unter Mehrwert wird die \n\nDifferenz zwischen dem Wert eines Grundstücks vor und nach der Planungs-\n\nmassnahme verstanden. Der Grund für die Erhöhung des Grundstückswert \n\nist, dass mit Ein-, Auf- oder Umzonungen die Nutzungsmöglichkeiten – und \n\ndamit die erzielbaren Erträge – des Grundstücks verbessert werden. \n\nDie so ausgelösten Mehrwerte bzw. Planungsvorteile entstehen einzig auf-\n\ngrund von staatlichem Handeln. Gleichzeitig ziehen die Planungsmassnah-\n\nmen in der Regel Kosten für Erschliessung und andere öffentliche Infrastruk-\n\nturen nach sich, die regelmässig von der öffentlichen Hand bezahlt werden. \n\nMit der Mehrwertabgabe wird ein Teil des durch Ein-, Auf- oder Umzonung \n\nentstandenen Mehrwerts abgeschöpft. Die Grundeigentümerinnen und \n\nGrundeigentümer beteiligen sich so an den Kosten, die durch die Planungs-\n\nmassnahmen für die öffentliche Hand entstehen. Für die Verwendung der \n\nRegelung von Pla-\n\nnungsvor- und \n\nNachteilen \n\nKommunaler Mehr-\n\nwertausgleich auf \n\nUm- und Aufzonun-\n\ngen \n\nGesetzliche Grund-\n\nlage ab 2021 nötig \n\nTeilrevision als \n\nGrundlage zur Er-\n\nhebung der kom-\n\nmunalen Mehr-\n\nwertabgabe \n\nPlanungsmassnah-\n\nmen können \n\nGrundstückswert \n\nerhöhen \n\nBeteiligung der \n\nGrundeigentümer \n\nan den Kosten \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 5 \n \n\n \n\nErlöse aus der Mehrwertabgabe werden zweckgebundene Fonds eingerich-\n\ntet.  \n\n \n\nAbbildung 1 Planungsmassnahmen, die zu Mehrwerten führen (Quelle: Amt für Raumentwick-\n\nlung Kanton Zürich, 2016) \n\n \n\n1.3 Planungsgegenstand \n\nDie BZO ist Teil der kommunalen Nutzungsplanung und bildet das wichtigste \n\nkommunale Instrument zur Steuerung der räumlichen Entwicklung, indem \n\nsie die zulässige Art und das Mass der Nutzung des Bodens ordnet. Damit \n\nsetzt die Stadt mit der BZO ihre eigenen räumlichen Ziele sowie die überge-\n\nordneten Vorgaben in der Raumplanung grundeigentümerverbindlich um. \n\nDie BZO besteht aus dem Reglement und dem Zonenplan samt den dazu-\n\ngehörigen Ergänzungsplänen.  \n\nDie Regelung der Mehrwertabgabe muss gemäss § 19 Abs. 1 MAG in der \n\nBZO erfolgen. Die vorliegende Teilrevision umfasst die Bestimmungen zum \n\nAbgabesatz, zur Freifläche, unterhalb der Grundstücke von der Mehrwertab-\n\ngabe befreit sind, sowie Bestimmungen zur Einrichtung des kommunalen \n\nMehrwertausgleichsfonds (vgl. Kapitel 3). Die Teilrevision beinhaltet nur \n\nneue Bestimmungen. Bestehende Bestimmungen der rechtskräftigen BZO \n\nvon Dübendorf werden nicht angepasst. Am Zonenplan sowie an den Ergän-\n\nzungsplänen werden keine Anpassungen vorgenommen.   \n\nDer erläuternde Bericht ist zwingender Bestandteil der BZO-Revision und \n\nrichtet sich nach Art. 47 der Raumplanungsverordnung (RPV). Der Bericht \n\nenthält ergänzende Informationen zu den Inhalten und dem Prozess der Teil-\n\nrevision und dokumentiert die vorgenommenen Anpassungen.  \n\nNeben den Anpassungen an der BZO muss ein Fondsreglement ausgear-\n\nbeitet werden, in dem die Einzelheiten der Fondsverwaltung festgelegt wer-\n\nden. Diese Regelungen sind nicht Bestandteil der vorliegenden Teilrevision \n\nder BZO, werden aber parallel erarbeitet. Zuständig für den Erlass des \n\nFondsreglements ist der Gemeinderat.  \n\n \n\n1.4 Ziele der Teilrevision \n\nDas Ziel der Teilrevision der BZO ist es, die gesetzliche Grundlage zu schaf-\n\nfen, um die Mehrwertabgabe in der Stadt Dübendorf einzuführen. Darüber \n\nhinaus gilt es, die Einrichtung eines Mehrwertausgleichsfonds zu regeln. \n\nBZO steuert räumli-\n\nche Entwicklung \n\ngrundeigentümer-\n\nverbindlich \n\nRegelung Mehr-\n\nwertabgabe in BZO \n\nErläuternder Be-\n\nricht \n\nWeiter Anpassun-\n\ngen \n\nGesetzliche Grund-\n\nlage für Mehr-\n\nwertabgabe schaf-\n\nfen \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 6 \n \n\n \n\n1.5 Planungsprozess \n\nDas MAG sowie die MAV bilden die Grundlage für die vorliegende Teilrevi-\n\nsion. Das MAG und die MAV traten am 1. Januar 2021 gemeinsam in Kraft.  \n\nDamit in der BZO von Dübendorf eine Grundlage zur Erhebung der Mehr-\n\nwertabgabe bei Um- und Aufzonungen vorliegt, wird vorgängig zur laufenden \n\nGesamtrevision eine Teilrevision der BZO durchgeführt, die nur die Mehr-\n\nwertabgabe betrifft. Die Erarbeitung des Entwurfs der Teilrevision erfolgte \n\nzwischen Mai und Juni 2020. Der Stadtrat verabschiedete den Teilrevisions-\n\nentwurf am 9. Juli 2020 für die öffentliche Auflage und zur Vorprüfung durch \n\nden Kanton. Die öffentliche Auflage und die kantonale Vorprüfung fanden \n\nvom 17. Juli bis 17. September 2020 statt. Während der öffentlichen Auflage \n\nkonnte sich jede und jeder zum Entwurf der Teilrevision äussern und Anträge \n\nzur Anpassung stellen. Die Anträge wurden gesammelt und einzeln geprüft. \n\nSoweit sie berücksichtigt wurden, sind sie in die anschliessende Überarbei-\n\ntung der Vorlage eingeflossen. Die nicht berücksichtigten Einwendungen \n\nwerden in Kapitel 5 des vorliegenden Berichts dokumentiert. \n\nNach der Überarbeitung wird die Teilrevision dem Gemeinderat überreicht. \n\nVorgesehen ist, dass der Gemeinderat die Teilrevision im dritten Quartal \n\n2022 erlässt. Vorbehältlich des fakultativen Referendums tritt die Teilrevision \n\nca. im vierten Quartal 2022 in Kraft. Anschliessend werden im Rahmen der \n\nGesamtrevision die Bestimmungen zum Mehrwertausgleich in die neue BZO \n\nintegriert. \n\n \n\n1.6 Inhalt und Aufbau des erläuternden Berichts \n\nDer vorliegende erläuternde Bericht ist folgendermassen aufgebaut: Kapitel \n\n2 fasst die übergeordneten Anforderungen an den kommunalen Mehrwert-\n\nausgleich zusammen. Die neuen Bestimmungen in der BZO werden an-\n\nschliessend in Kapitel 3 dokumentiert. Deren Auswirkungen hält das darauf-\n\nfolgende Kapitel 4 fest. In Kapitel 5 werden die im Rahmen der öffentlichen \n\nAuflage, Anhörung und kantonalen Vorprüfung eingegangenen Einwendun-\n\ngen dokumentiert. \n\n2. Anforderungen an die Teilrevision \n\n2.1 Raumplanungsgesetz \n\nArt. 5 des Raumplanungsgesetztes (RPG) beauftragt die Kantone, erhebli-\n\nche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach RPG entstehen, zu re-\n\ngeln. Mit der Revision des RPG 2014 wurde Art. 5 mit Mindestvorgaben \n\n(Art. 5 Abs. 1bis–1sexies RPG) ergänzt. Diese betreffen u. a. den Abgabe-\n\nsatz sowie die Verwendung der erhobenen Mittel und schreiben vor, dass \n\nmindestens eine Mehrwertabgabe bei Einzonungen erhoben werden muss. \n\n \n\nMAG und MAV als \n\nGrundlage \n\nErarbeitungspro-\n\nzess \n\nErlass durch Ge-\n\nmeinderat \n\nKapitelstruktur \n\nVorgaben des RPG \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 7 \n \n\n \n\n2.2 Mehrwertausgleichsgesetz \n\nDas MAG und die MAV halten die wesentlichen Rahmenbedingungen für die \n\nRegelung der Mehrwertabgabe in den Städten und Gemeinden des Kantons \n\nZürich fest. Das MAG sieht demnach zwei Arten der Mehrwertabgabe vor: \n\ndie kantonale und die kommunale Mehrwertabgabe.  \n\nDie kantonale Mehrwertabgabe wird nur auf Einzonungen und Umzonungen \n\nvon Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen erhoben. Der Abgabesatz – \n\nalso der Anteil des Grundstückmehrwerts, der abgeschöpft wird – beträgt \n\n20 %. Von der Abgabe befreit, sind Mehrwerte unter Fr. 30'000. Der Erlös, \n\nder durch die Mehrwertabgabe entsteht, wird einem kantonalen Mehrwert-\n\nausgleichsfonds zugewiesen. Die Mittel im kantonalen Fonds können z. B. \n\nfür Entschädigungen für Auszonungen verwendet werden. Über die Verwen-\n\ndung der Mittel entscheidet der Kanton nach Massgabe der gesetzlichen \n\nVorgaben. Die kantonale Abgabe auf Einzonungen gilt unabhängig davon, \n\nob die Stadt Dübendorf eine kommunale Abgabe einführt.  \n\nDie kommunale Mehrwertabgabe kann auf Aufzonungen und Umzonungen, \n\ndie nicht die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen betreffen, erhoben \n\nwerden. Das MAG gewährt Städten und Gemeinden die Möglichkeit, eine \n\nMehrwertabgabe von bis zu 40 % auf den um Fr. 100'000.- reduzierten \n\nMehrwert einzuführen (vgl. § 19 Abs. 3 MAG). Es steht den Städten und \n\nGemeinden frei, auf die Einführung einer kommunalen Mehrwertabgabe zu \n\nverzichten. Der Erlös, der für die Städte und Gemeinden durch die Mehr-\n\nwertabgabe entsteht, wird einem kommunalen Mehrwertausgleichsfonds zu-\n\ngewiesen. Die Mittel im kommunalen Fonds können für kommunale Pla-\n\nnungsmassnahmen gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG verwendet werden. Über die \n\nVerwendung der Mittel entscheidet die Stadt nach Massgabe der gesetzli-\n\nchen Vorgaben und der Bestimmungen des zu erarbeitenden Fondsregle-\n\nments. \n\n \n\nAbbildung 2 Prinzip der kommunalen Mehrwertabgabe im Kanton Zürich (Eigene Abbildung) \n\nKantonales Mehr-\n\nwertausgleichsge-\n\nsetz \n\nKantonale Abgabe \n\nKommunale Ab-\n\ngabe \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 8 \n \n\n \n\nSofern die Städte und Gemeinden eine kommunale Mehrwertabgabe einfüh-\n\nren, müssen sie gemäss § 19 Abs. 2 MAG eine minimale Grundstücksgrösse \n\n(Schwellenwert) festlegen, ab der die Mehrwertabgabe erhoben wird. Die \n\nminimale Grundstücksgrösse kann zwischen 1'200 m2 und 2000 m2 betra-\n\ngen. Ist eine Grundstücksfläche, die auf- oder umgezont wird, geringer als \n\ndie in der BZO bezeichnete minimale Grundstücksgrösse, so ist das Grund-\n\nstück grundsätzlich von der Mehrwertabgabe befreit.  \n\nDie Befreiung von der Mehrwertabgabe für Grundstücke unterhalb der mini-\n\nmalen Grundstücksfläche gilt allerdings nur, wenn der Mehrwert geringer ist \n\nals Fr. 250'000. Ist der Mehrwert grösser als Fr. 250'000 so müssen auch \n\nGrundstücke, die kleiner als die minimale Grundstücksgrösse sind, eine \n\nMehrwertabgabe entrichten. Dabei ist der effektive Mehrwert relevant und \n\nnicht der um Fr. 100'000 reduzierte Mehrwert. Der Abzug von Fr. 100'000 \n\nhat also keinen Einfluss auf die Beurteilung, ob die Grenze von Fr. 250'000 \n\nerreicht wird oder nicht. \n\nGemäss § 19 Abs. 5 MAG können Kosten im Zusammenhang mit Planungs-\n\nverfahren, die massgeblich zur Verbesserung der Siedlungsqualität beitra-\n\ngen, vom ausgleichspflichtigen Mehrwert abgezogen werden. \n\n \n\n \n\nAbbildung 3 Funktionsweise des Schwellenwerts und der Mehrwertgrenze von Fr. 250'000 (Ei-\n\ngene Abbildung) \n\nNeben der Erhebung einer Mehrwertabgabe mit dem ordentlichen Abgabe-\n\nsatz besteht gemäss MAG weiterhin die Möglichkeit, dass Städte und Ge-\n\nmeinden die Mehrwertabgabe im Rahmen von städtebaulichen Verträgen re-\n\ngeln, etwa bei der Ausarbeitung von Gestaltungsplänen. Die Abgabe bei \n\nstädtebaulichen Verträgen kann von der ordentlichen Abgabe abweichen. \n\nGemäss § 19 Abs. 6 MAG ist ein vertraglicher Ausgleich nur anstelle der \n\nAbgabe zulässig. Das heisst, dass wenn es zu keiner Einigung zwischen den \n\nVertragsparteien kommt, eine ordentliche Abgabe geleistet werden muss. \n\nDie «Rückfallebene» der ordentlichen Abgabe anstelle eines städtebauli-\n\nchen Vertrags steht beiden Vertragsparteien offen.  \n\n \n\nFestlegung mini-\n\nmale Grundstücks-\n\ngrösse \n\nMehrwerte grösser \n\nals Fr. 250'000 sind \n\nabgabepflichtig \n\nAbzug Kosten für \n\nVerbesserung \n\nSiedlungsqualität \n\nMöglichkeit für \n\nstädtebauliche Ver-\n\nträge \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 9 \n \n\n \n\n2.3 Mehrwertausgleichsverordnung \n\nDie MAV enthält die Ausführungsbestimmungen zum MAG. Die Verordnung \n\nregelt u. a. die Bemessung, die Festsetzung und den Bezug des Mehrwerts, \n\nden kantonalen sowie den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds, die Wir-\n\nkungskontrolle und die Supportprozesse.  \n\nEin wichtiger Aspekt, der in der MAV geregelt wird, betrifft die Verwendung \n\nder durch die kommunale Mehrwertabgabe entstandenen Erträge. Diese \n\nfliessen in den kommunalen Fonds. Sie sind für kommunale Planungsmass-\n\nnahmen gemäss Art. 3 Abs. 3 RPG zu verwenden (vgl. § 23 MAG). Sie sollen \n\nin erster Linie für eine qualitätsvolle Siedlungsentwicklung nach innen und \n\ndemzufolge für Massnahmen im Siedlungsgebiet eingesetzt werden. Aus \n\ndiesem Grund sind keine Beiträge an Massnahmen zur Aufwertung der \n\nLandschaft vorgesehen. Mögliche Verwendungszwecke sind gemäss § 42 \n\nMAV zum Beispiel Massnahmen für die Gestaltung des öffentlichen Raums \n\n(Erstellung, ökologisch hochwertige Gestaltung und Ausstattung von Frei-\n\nräumen) sowie für die Verbesserung der Zugänglichkeit zu den ÖV-Halte-\n\nstellen und zu öffentlichen Einrichtungen mit Rad- und Fusswegen. Mit den \n\nkommunalen Fondsmittel können auch soziale Infrastrukturen (z. B. soziale \n\nTreffpunkte oder ausserschulische Einrichtungen) finanziert werden. Die \n\nMittel aus dem kommunalen Fonds können ebenfalls für die Verbesserung \n\ndes Lokalklimas, der ökologischen Qualität und Durchlässigkeit des Sied-\n\nlungsraums und der Bau- und Planungskultur, sowie für die Planung von \n\nÜberdeckungen von Verkehrsinfrastrukturen verwendet werden. Die Einzel-\n\nheiten zur Mittelverwendung sind in den kommunalen Fondsreglementen zu \n\nregeln. Die Städte und Gemeinden können dabei die möglichen Verwen-\n\ndungszwecke gemäss § 42 MAV einschränken oder zusätzliche Verwen-\n\ndungszwecke definieren, solange diese den Vorgaben von Art. 3 Abs. 3 \n\nRPG entsprechen. \n\n  \n\nInhalte der Verord-\n\nnung \n\nVerwendung der \n\nAbgabe \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 10 \n \n\n \n\n3. Die Anpassungen der Bau- und Zonenordnung \n\n3.1 Erhebung einer Mehrwertabgabe \n\nDie bestehenden Vorschriften gemäss Kapitel 1-4 der BZO von Dübendorf \n\nwerden im Rahmen der Teilrevision zum Mehrwertausgleich nicht ange-\n\npasst. Die Bestimmungen zum Mehrwertausgleich werden in einem neuen \n\nKapitel 5 in die BZO integriert. Entsprechend wird die Nummerierung des \n\nbestehenden Kapitels 5 sowie die Artikelnummerierung angepasst.  \n\nIm neuen Artikel 40 wird festgehalten, dass auf Grundlage von § 19 MAG \n\neine Mehrwertabgabe erhoben wird. Die Abgabe beträgt 40 % des um Fr. \n\n100’000 gekürzten Mehrwerts. Die Kürzung um Fr. 100'000 ist durch das \n\nMAG vorgegeben und kann nicht verändert werden.  \n\nDie Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG wird auf 1’200 m2 festgesetzt. Es \n\nhandelt sich dabei um das Minimum, das die Städte und Gemeinden gemäss \n\nMAG festlegen können. Sofern ein Grundstück kleiner als 1’200 m2 ist und \n\nder durch die Um- oder Aufzonung ausgelöste Mehrwert (vor Abzug von Fr. \n\n100'000) kleiner als Fr. 250'000 ist, wird keine Mehrwertabgabe erhoben.  \n\nEs gilt für alle Gemeindegebiete und Planungsmassnahmen dieselbe Frei-\n\nfläche. Ebenso ist der Abgabesatz auf allen Grundstücken, auf denen eine \n\nMehrwertabgabe erhoben wird, gleich. Eine einzelfall- oder gebietsweise \n\nFestlegung des Abgabesatzes oder der Freifläche ist nicht zulässig.  \n\nNach wie vor besteht gemäss MAG die Möglichkeit, dass die Städte und \n\nGemeinden die Mehrwertabgabe im Rahmen von städtebaulichen Verträgen \n\nregeln. Eine Bestimmung dazu in der BZO ist nicht nötig. Die Stadt Düben-\n\ndorf will auch in Zukunft städtebauliche Verträge mit Investoren sowie mit \n\nGrundeigentümerinnen und Grundeigentümern aushandeln, wenn dies sinn-\n\nvoll ist. Das kann vor allem bei grösseren und komplexeren Arealentwicklun-\n\ngen, wo Gestaltungspläne ausgearbeitet werden, der Fall sein. Städtebauli-\n\nche Verträge ermöglichen, dass die spezifischen Aspekte einer Arealent-\n\nwicklung (Erstellung der Erschliessung, Landabtretungen, Dienstbarkeiten, \n\netc.) berücksichtigt werden können. Dort wo solche Aspekte geregelt werden \n\nmüssen, strebt die Stadt grundsätzlich an, dass weiterhin städtebauliche \n\nVerträge ausgehandelt werden. Bei gebietsweisen Auf- oder Umzonungen \n\nist es dagegen nicht sinnvoll, mit sämtlichen Grundeigentümerinnen und \n\nGrundeigentümern einzeln Verträge auszuhandeln, weshalb in diesen Fällen \n\nin der Regel eine ordentliche Abgabe erhoben werden soll.  \n\nGrundsätzlich gilt bei städtebaulichen Verträgen der gleiche Abgabesatz wie \n\nbei der ordentlichen Abgabe. § 19 Abs. 6 MAG hält aber fest, dass der Aus-\n\ngleich von der aufgrund des Mehrwerts geschuldeten Abgabe abweichen \n\nkann. Bedingung dafür ist die Einigung zwischen den Vertragsparteien. Falls \n\nkeine Einigung erzielt werden kann, so wird das ordentliche Bemessungs-\n\nverfahren durchgeführt (§ 30 MAV). Ebenso können andere Vereinbarungen \n\nzur Kostenteilung der Mehrwertschätzung getroffen werden.  \n\n \n\nNummerierung \n\nAbgabesatz \n\nFreifläche 1'200 m2 \n\nUniverselle Freiflä-\n\nche und Abgabe-\n\nsatz  \n\nStädtebauliche \n\nVerträge \n\nAbweichende Ab-\n\ngabesätze bei städ-\n\ntebaulichen Verträ-\n\ngen möglich \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 11 \n \n\n \n\n3.2 Erträge \n\nDie Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen Mehr-\n\nwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsreglements ver-\n\nwendet. Artikel 41 der BZO schafft die Grundlage zur Einrichtung des Fonds. \n\nDie Verwendung der Mittel richtet sich nach Art. 3 Abs. 3 RPG bzw. nach \n\n§ 42 MAV. Die Verwendung der Mittel wird im Fondsreglement präzisiert. Sie \n\nmuss innerhalb des gesetzlich vorgegebenen Rahmens liegen.  \n\nDas Fondsreglement wird in einem separaten Verfahren parallel zur Ausar-\n\nbeitung der Teilrevision der BZO erarbeitet. Neben der Mittelverwendung \n\nwerden im Fondsreglement die Einzelheiten zur Fondsverwaltung präzisiert, \n\nu.a.: \n\n— Zuständigkeiten und Details des Mehrwertabgabeverfahrens  \n\n— Zuständigkeit für Entnahmen aus dem Fonds \n\n— Verwaltung des Fonds \n\nDer Gemeinderat ist zuständig für den Erlass des Fondsreglements (unter \n\nVorbehalt des fakultativen Referendums). \n\n \n\n  \n\nErträge \n\nErarbeitung Fonds-\n\nreglement in sepa-\n\nratem Verfahren \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 12 \n \n\n \n\n4. Auswirkungen der Teilrevision \n\n4.1 Höhe der Mehrwertabgabe \n\nDie Höhe des Mehrwerts – also die Differenz des Landwerts vor und nach \n\nder Auf- oder Umzonung – und damit die Höhe der Mehrwertabgabe ist ab-\n\nhängig von einer Vielzahl an Faktoren. Ein entscheidender Einfluss besteht \n\ndarin, wie stark mit der Aufzonung die Nutzungsmöglichkeiten eines Grund-\n\nstücks vergrössert werden.  \n\nDas nachfolgende fiktive Beispiel einer Aufzonung zeigt auf, wie sich die \n\nNutzungsmöglichkeit eines Grundstücks erhöht, welche potenziellen Auswir-\n\nkungen das auf den Landwert hat und wie sich daraus die Mehrwertabgabe \n\nerrechnet.  \n\n vor Aufzonung nach Aufzonung \n\nZone  X Y \n\nGrundstücksfläche 1’200 m2 1’200 m2 \n\nErhöhung der vermietbaren Nutzflä-\n\nche \n\n + 18 % \n\nGrundstückswert pro Quadratmeter Ca. Fr. 2’000 Ca. Fr. 2'800  \n\nMehrwert pro Quadratmeter  Fr. 800  \n\nMehrwert total  Fr. 960’000 \n\nMehrwertabgabe bei Abgabesatz \n\n40 % (40 % des um Fr. 100'000 redu-\n\nzierten Mehrwerts) \n\n Fr. 344’000  \n\nTabelle 1 Fiktives Berechnungsbeispiel einer Aufzonung \n\n  \n\nHöhe des Mehr-\n\nwerts abhängig von \n\nvielen Faktoren \n\nRechenbeispiele \n\nAufzonung \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 13 \n \n\n \n\nDer Mehrwert von Grundstücken wird in einfachen Fällen gestützt auf ein \n\nLandpreismodell ermittelt (vgl. § 9 MAV). Dieses Landpreismodell ist Teil ei-\n\nner Web-Applikation, die durch den Kanton Zürich entwickelt und den Städ-\n\nten und Gemeinden zur Verfügung gestellt wird. Die Applikation ist so kon-\n\nzipiert, dass mit Hilfe der Grundstücksidentifikation sämtliche wertbestim-\n\nmenden Eigenschaften automatisch ermittelt werden; bei Bedarf ist eine ma-\n\nnuelle Korrektur möglich. Nach Eingabe der durch die Planungsmassnahme \n\nvorgenommenen planungsrechtlichen Änderungen berechnet die Applika-\n\ntion den erwarteten Mehrwert und zeigt diesen an. Die Schätzungen der \n\nMehrwerte, die im Rahmen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung der \n\nStadt Dübendorf vorgenommen werden, basieren auf der kantonalen Web-\n\nApplikation.  \n\nIn komplexen Fällen wie beispielsweise Auf- und Umzonungen im Rahmen \n\nvon Gestaltungsplänen sind in Zukunft individuelle Schätzungen nach aner-\n\nkannten Bewertungsmethoden vorzunehmen (vgl. §§ 12 und 13 MAV).  \n\n \n\n4.2 Auswirkungen für Grundeigentümer \n\nMit der vorliegenden Teilrevision werden keine Auf- oder Umzonungen vor-\n\ngenommen. Entsprechend hat die vorliegende Teilrevision für die Grundei-\n\ngentümerinnen und Grundeigentümer keine direkten Auswirkungen. Die \n\nTeilrevision bewirkt aber, dass für alle künftigen Auf- und Umzonungen \n\ngrundsätzlich eine Mehrwertabgabe erhoben wird. Das trifft sowohl für Um- \n\nund Aufzonungen zu, die mit der laufenden Gesamtrevision der Nutzungs-\n\nplanung vorgenommen werden, aber auch für solche, die im Rahmen eines \n\nGestaltungsplans erfolgen.  \n\nWird ein Grundstück künftig auf- oder umgezont, müssen die Grundeigentü-\n\nmerinnen und Grundeigentümer eine Mehrwertabgabe von 40 % auf den um \n\nFr. 100'000 gekürzten Mehrwert entrichten. Voraussetzung dafür ist, dass \n\ndas Grundstück grösser als 1'200 m2 ist oder der durch die Auf- oder Umzo-\n\nnung entstandene Mehrwert grösser als Fr. 250'000 ist (vgl. Kapitel 2.2 und \n\n3.1). \n\nAnhand der Abbildung 4 kann abgeleitet werden, dass sich auf Grundstü-\n\ncken, die kleiner als 1'200 m2 sind, vorwiegend Einfamilienhäuser befinden. \n\nMit der minimalen Grundstücksgrösse von 1'200 m2 werden Einfamilien-\n\nhausgrundstücke also grundsätzlich von der Mehrwertabgabe befreit. Die \n\nSchätzungen gemäss Kapitel 4.1 deuten allerdings darauf hin, dass in Dü-\n\nbendorf bei einer Aufzonung eines Grundstücks von 1'200 m2 um ein Ge-\n\nschoss ein Mehrwert von mehr als Fr. 250'000 erreicht werden kann. In die-\n\nsem Fall müsste also auch für ein Einfamilienhausgrundstück eine Mehr-\n\nwertabgabe entrichtet werden.  \n\nSchätzung mit \n\nLandpreismodell \n\nKomplexe Fälle mit \n\nindividueller Schät-\n\nzung \n\nKeine direkten Aus-\n\nwirkung für Grund-\n\neigentümer  \n\nMehrwertabgabe \n\nbei allen künftigen \n\nAuf- und Umzonun-\n\ngen \n\nMehrwert kann Fr. \n\n250'000 auch bei \n\nGrundstücken un-\n\nter 1'200 m2 über-\n\nsteigen  \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 14 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 4: GIS-Analyse der Grundstücksflächen (Klassen nach Grundstücksgrösse, Einteilung \n\nin 200 m2-Klassen) (Quelle: Stadt Dübendorf)  \n\n \n\nSind im Rahmen eines Planungsverfahrens für die Grundeigentümerinnen \n\noder Grundeigentümer Kosten entstanden, welche massgeblich zur Verbes-\n\nserung der Siedlungsqualität beitragen, können diese gemäss § 19 Abs. 5 \n\nvom ausgleichspflichtigen Mehrwert abgezogen werden. Die abzugsfähigen \n\nKosten umfassen z. B. Kosten für Studienaufträge, Wettbewerbs- oder Be-\n\nteiligungsverfahren.  \n\nDie Mehrwerte von zukünftigen Auf- und Umzonungen werden im Verlauf \n\ndes jeweiligen Planungsverfahrens (z.B. BZO-Revision) mithilfe des Land-\n\npreismodells und der vorgesehenen Applikation geschätzt (vgl. Kapitel 4.1). \n\nDie definitiven Mehrwerte für die einzelnen Grundstücke werden allerdings \n\nerst nach dem Erlass der Planungsmassnahme ermittelt. Die Mehrwertbe-\n\nmessung wird den betroffenen Grundeigentümern und Grundeigentümerin-\n\nnen während der Auflage des Genehmigungsentscheids des Kantons be-\n\nkanntgegeben. Mit der Auflage ist den betroffenen Grundeigentümerinnen \n\nund Grundeigentümern auch das rechtliche Gehör zu gewähren. Sobald die \n\nPlanungsmassnahme in Kraft tritt, wird die Mehrwertabgabe pro Grundstück \n\nverfügt und im Grundbuch angemerkt. Die Mehrwertabgabe muss allerdings \n\nerst dann entrichtet werden, wenn das Grundstück überbaut wird.  \n\n \n\nAbzug von Kosten, \n\nzur Verbesserung \n\nder Siedlungsquali-\n\ntät \n\nFälligkeit der Mehr-\n\nwertabgabe erst \n\nbei Überbauung \n\ndes Grundstücks \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 15 \n \n\n \n\n \n\nAbbildung 5: Verfahrensablauf bei der Mehrwertabgabe gemäss Entwurf MAV  \n\n \n\nUnabhängig von der vorliegenden Teilrevision müssen Grundeigentümerin-\n\nnen und Grundeigentümer seit 1. Januar 2021 bei Einzonungen eine kanto-\n\nnale Mehrwertabgabe von 20 % entrichten (vgl. Kapitel 2.2). Die Mehr-\n\nwertabgabe von Einzonungen wird ebenfalls nach deren Rechtskraft verfügt. \n\nSie wird mit der Überbauung oder Veräusserung fällig. Die Erträge fliessen \n\ndabei nicht in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds, sondern in einen \n\nkantonalen Mehrwertausgleichsfonds. \n\n \n\n4.3 Auswirkungen für die Stadt \n\n4.3.1 Grundlage für Erhebung des Mehrwertausgleichs und Einrich-\n\ntung des Mehrwertausgleichsfonds \n\nDie vorliegende Teilrevision schafft die rechtliche Grundlage für die Stadt, \n\num in Zukunft bei Um- oder Aufzonungen eine Mehrwertabgabe zu erheben \n\nund einen Fonds für die Erträge aus der Mehrwertabgabe einzurichten. \n\nEbenso ermöglicht sie, dass z. B. im Rahmen von grösseren Arealentwick-\n\nlungen weiterhin städtebauliche Verträge mit Investoren ausgehandelt wer-\n\nden können. Die Teilrevision ermöglicht entsprechend, dass sich diejenigen \n\nGrundeigentümerinnen und Grundeigentümer, die von Planungsmassnah-\n\nmen profitieren, sich auch an den Folgekosten beteiligen.  \n\nDie Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer beteiligen sich damit an \n\nder Finanzierung von Investitionen, die für eine attraktive Stadtentwicklung \n\nnötig sind. Die Mehrwertabgabe trägt entsprechend dazu bei, dass eine qua-\n\nlitätsvolle Innenentwicklung stattfinden kann. Gemäss MAV können mit den \n\nErträgen aus der Mehrwertabgabe z. B. Investitionen in die Gestaltung des \n\nöffentlichen Raums (Erstellung, ökologisch hochwertige Gestaltung und \n\nAusstattung von Freiräumen) finanziert werden. Weiter sind Investitionen in \n\ndie Verbesserung des Lokalklimas, der ökologischen Qualität und Durchläs-\n\nsigkeit des Siedlungsraums, der Zugänglichkeit zu den Haltestellen des öf-\n\nfentlichen Verkehrs und zu öffentlichen Einrichtungen mit Rad- und Fusswe-\n\ngen oder der Bau- und Planungskultur möglich. Ebenfalls kann die Erstellung \n\nvon sozialen Infrastrukturen oder die Planung von Überdeckungen von Ver-\n\nkehrsinfrastrukturen finanziert werden (vgl. § 42 MAV). In Dübendorf könn-\n\nten z. B. die folgenden Massnahmen, welche aktuell diskutiert werden, fi-\n\nnanziert werden: \n\nKantonale Abgabe  \n\nRechtliche Grund-\n\nlage für Kostenbe-\n\nteiligung durch \n\nGrundeigentümer \n\nUnterstützung einer \n\nqualitätsvollen In-\n\nnenentwicklung \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 16 \n \n\n \n\n— Erstellung von Parkanlagen \n\n— Pflanzen von Bäumen und Alleen \n\n— Bauliche Massnahmen an ÖV-Haltestellen soweit sie der Verbesserung \n\nder Zugänglichkeit dienen \n\n— Umsetzung von Velo- oder Fussverkehrsmassnahmen \n\n— Planungsverfahren \n\nGemäss MAV sind mit den Fondsmitteln nur Investitionen finanzierbar, nicht \n\naber Betriebs- und Unterhaltskosten. Da nur Massnahmen finanzierbar sind, \n\ndie nicht vollständig durch eine andere Finanzierungsquelle gedeckt werden, \n\nist die Verwendung der Fondsmittel z. B. für Schulhäuser nicht möglich. Die \n\nStadt Dübendorf muss die Mittelverwendung sowie die Einzelheiten der \n\nFondsverwaltung in einem Fondsreglement festlegen. Das Fondsreglement \n\nsoll innerhalb des gesetzlichen Rahmens eine möglichst flexible Mittelver-\n\nwendung zulassen. Beim Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge ist die \n\nStadt nicht an den Verwendungszweck gemäss MAV gebunden, sondern \n\nkann andere Verwendungsmöglichkeiten vorsehen, wie etwa die Finanzie-\n\nrung von preisgünstigem Wohnraum (vgl. § 21 MAG). \n\n \n\n4.3.2 Potenzielle Erträge \n\nWie hoch die gesamten Erträge sind, die in den Mehrwertausgleichsfonds \n\nfliessen werden, kann zum heutigen Zeitpunkt noch nicht abgeschätzt wer-\n\nden. Das ist erst dann möglich, wenn mehrwertabgabepflichtige Planungs-\n\nmassnahmen vorgenommen werden. Im Rahmen der Gesamtrevision der \n\nkommunalen Nutzungsplanung der Stadt Dübendorf wurde eine Mehrwert-\n\nprognose vorgenommen. Unter Berücksichtigung aller Grundstücke, die \n\ndurch die Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung aufgezont \n\nwerden sowie dem Abgabesatz von 40 % und einer Freifläche von 1200 m2 \n\nwird der Mehrwert auf Fr. 74.5 Mio. geschätzt \n\n \n\n4.3.3 Potenzielle Kosten und Mindereinnahmen \n\nMit der Einführung einer kommunalen Mehrwertabgabe entstehen für die \n\nStadt administrative Kosten, z. B. für die Schätzung und Bemessung der \n\nMehrwerte, die Aushandlung von städtebaulichen Verträgen, die Verfügung \n\nder Mehrwertabgabe oder die Verwaltung des Mehrwertausgleichsfonds. Es \n\nist zu erwarten, dass die Kosten im Vergleich zu den Erträgen gering sind. \n\nDie Kosten können teilweise über den kommunalen Mehrwertausgleichs-\n\nfonds gedeckt werden (vgl. § 15 Abs. 4 MAV).  \n\nDie politischen Gemeinden erheben im Kanton Zürich die Grundstückge-\n\nwinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist die Differenz zwischen Erlös bei Ver-\n\näusserung eines Grundstücks und den sogenannten Anlagekosten. Unter \n\ndie Anlagekosten fallen der Erwerbspreis sowie die wertvermehrenden und \n\nanrechenbaren Aufwendungen. Der Grundstücksgewinn wird durch die wert-\n\nvermehrenden und anrechenbaren Aufwendungen reduziert. Der Grund-\n\nFlexible Mittelver-\n\nwendung ermögli-\n\nchen \n\nErträge für die \n\nStadt erst mit kon-\n\nkreter Planungs-\n\nmassnahme ab-\n\nschätzbar \n\nMögliche Kosten \n\nUnterschied zwi-\n\nschen Grundstück-\n\ngewinnsteuer und \n\nMehrwertabgabe \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 17 \n \n\n \n\nstücksgewinn entspricht damit nicht dem Mehrwert infolge einer Planungs-\n\nmassnahme. Der Steuertatbestand bei der Grundstücksgewinnsteuer liegt in \n\nHandänderungen von Grundstücken oder Anteilen an Grundstücken. Der \n\nAbgabetatbestand bei der Mehrwertabgabe liegt in der Handänderung oder \n\nder Überbauung des Grundstücks. Während die Erträge aus der Grund-\n\nstücksgewinnsteuer in den allgemeinen Gemeindehaushalt fliessen und frei \n\nverwendet werden können, ist die Verwendung der Erträge aus der Mehr-\n\nwertabgabe zweckgebunden (vgl. Kapitel 4.3.1). \n\nBei der Bemessung der Grundstückgewinnsteuer wird die Mehrwertabgabe \n\nals anrechenbare Aufwendung abgezogen. Die doppelte Belastung von \n\nMehrwertabgabe und Grundstückgewinnsteuer wird dadurch gemildert. \n\nMehrwertabgaben, die im Rahmen von städtebaulichen Verträgen geleistet \n\nwerden, können ebenfalls als anrechenbare Aufwendungen abgezogen wer-\n\nden. \n\n \n\nAbbildung 6 Bemessung des Grundstücksgewinns (Quelle: Mehrwertausgleich: Umsetzung im \n\nKanton Zürich, Amt für Raumentwicklung Kanton Zürich, 2016) \n\n \n\nBei der Handänderung von Grundstücken, bei denen eine Mehrwertabgabe \n\nverfügt wurde, reduzieren sich die potenziellen Erträge aus der Grundstücks-\n\ngewinnsteuer für die Stadt. Wie hoch diese Mindereinnahmen insgesamt \n\nsind, kann aktuell nicht abgeschätzt werden. \n\nDie Mindereinnahmen bei der Grundstücksgewinnsteuer korrespondieren \n\nmit dem effektiven Abgabesatz der Grundstücksgewinnsteuer. Angenom-\n\nmen, der effektive Abgabesatz beträgt 25 %, dann entstehen pro Franken \n\nMehreinnahmen durch die Mehrwertabgabe 0.25 Franken Mindereinnahmen \n\nbei der Grundstücksgewinnsteuer. Bei einem effektiven Abgabesatz von \n\n20 % entstehen Mindereinnahmen von 0.2 Franken pro Franken Mehrein-\n\nnahmen. Die Mehrreinnahmen durch die Mehrwertabgabe übersteigen die \n\nMindereinnahmen bei der Grundstücksgewinnsteuer entsprechend deutlich.  \n\n \n\nMehrwertabgabe \n\nals anrechenbare \n\nAufwendung \n\nAuswirkungen auf \n\ndie Erträge aus der \n\nGrundstücksge-\n\nwinnsteuer \n\nMehreinnahmen \n\nübersteigen Min-\n\ndereinnahmen  \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 18 \n \n\n \n\n4.4 Auswirkungen auf den Immobilienmarkt  \n\nIm Zusammenhang mit der Einführung einer Mehrwertabgabe wird häufig die \n\nBefürchtung geäussert, dass diese zu einem Anstieg der Bodenpreise führt. \n\nAus immobilienökonomischer Sicht ist diese Befürchtung unbegründet. Dazu \n\ngilt es zwei Dinge zu beachten. Zum einen muss die Mehrwertabgabe durch \n\ndenjenigen Eigentümer entrichtet werden, der das Grundstück zum Zeit-\n\npunkt der Ein- oder Aufzonung besitzt und nicht durch den zukünftigen Käu-\n\nfer des Grundstücks. Zum anderen ergibt sich der Preis, zu dem Boden ge-\n\nhandelt wird, gemäss immobilienökonomischer Theorie aus dem Zusam-\n\nmenspiel von Angebot und Nachfrage. Solange sich das Angebot und die \n\nNachfrage nicht wesentlich verändern, bleiben die Bodenpreise grundsätz-\n\nlich stabil.  \n\nDies ist bei der Einführung der Mehrwertabgabe der Fall. Sie hat keine we-\n\nsentliche Veränderung des Angebots zur Folge. Zwar reduziert die Mehr-\n\nwertabgabe den potenziellen Gewinn, den ein Grundeigentümer bei der Ver-\n\näusserung seines Grundstücks erzielen kann. Die Wertsteigerungen bei Auf-\n\nzonungen sind in der Regel aber so gross, dass auch nach der Entrichtung \n\neiner Mehrwertabgabe ein Gewinn resultiert (vgl. Rechnungsbeispiele). Ent-\n\nsprechend ist nicht zu erwarten, dass Grundeigentümer wegen der Mehr-\n\nwertabgabe auf die Veräusserung von Grundstücken verzichten und so die \n\nAngebotsmenge an Land reduzieren. Das Angebot bleibt also stabil. Dabei \n\ngilt es auch zu beachten, dass die Mehrwertabgabe nur ein Faktor unter vie-\n\nlen ist, die einen Grundeigentümerentscheid beeinflussen.  \n\nAuch auf die Nachfrage wirkt sich die Mehrwertabgabe nicht aus. Die Nach-\n\nfrage bzw. die Zahlungsbereitschaft eines Käufers sind abhängig vom Ge-\n\nwinn, den er oder sie auf einem Grundstück realisieren kann. Der Gewinn \n\nergibt sich wiederum aus der Differenz zwischen den möglichen Erträgen \n\naus der Vermietung (oder der Eigennutzung) und den Kosten (Entwicklungs- \n\nBau-, Finanzierungskosten) (vgl. Kapitel 4.1). Ein Grundeigentümer kann \n\naufgrund der Mehrwertabgabe keine höheren Mieten verlangen. Gleichzeitig \n\nist durch die Mehrwertabgabe aber auch keine Veränderung der Erstellungs-\n\nkosten zu erwarten. Seine Zahlungsbereitschaft bleibt daher unverändert \n\n(vgl. VLP-ASPAN, Inforaum, Nr. 1/13). \n\nAusserdem kann sich die verstärkte Aktivierung von inneren Reserven (inkl. \n\nAuf- und Umzonungen) und die Beschleunigung von Planungsprozessen \n\ndurch den Abbau von Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Mehrwer-\n\ntausgleich positiv auf das verfügbare Flächenangebot (Wohn- und Ge-\n\nschäftsflächen) auswirken. Dadurch kann ein allfälliger Nachfrageüberhang \n\nschneller abgebaut werden, was tendenziell die Mieten senkt. Sinkende Mie-\n\nten führen, unter sonst gleichen Bedingungen, zu einem sinkenden Markt-\n\nwert der Grundstücke. \n\n  \n\nKeine Erhöhung \n\nder Bodenpreise \n\nAngebot verändert \n\nsich durch Mehr-\n\nwertabgabe nicht \n\nAuch keine Verän-\n\nderung der Nach-\n\nfrage \n\nWeitere Faktoren \n\nbegünstigen Preis-\n\nsenkung \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 19 \n \n\n \n\n5. Dokumentation der Mitwirkung \n\n5.1 Öffentliche Auflage und Anhörung \n\nDer Stadtrat von Dübendorf verabschiedete den Teilrevisionsentwurf am 9. \n\nJuli 2020 für die öffentliche Auflage sowie zur Anhörung der nebengeordne-\n\nten Planungsträger und der Region. Die Dokumente lagen vom 17. Juli bis \n\n17. September 2020 öffentlich auf. \n\nEs gingen insgesamt zehn Rückmeldungen von Nachbargemeinden, Par-\n\nteien, Verbänden sowie von der Zürcher Planungsgruppe Glattal (ZPG) zur \n\nVorlage ein. Rückmeldungen von Privatpersonen gingen keine ein.  \n\nDie Gemeinden Dietlikon, Wangen-Brüttisellen, Volketswil und Fällanden \n\nteilten mit, dass sie von der Vorlage Kenntnis nehmen. Inhaltliche Rückmel-\n\ndungen oder Anträge wurden keine vorgebracht. Ebenso wurde die Vorlage \n\nvon der ZPG zur Kenntnis genommen. Die glp/GEU Dübendorf teilte mit, \n\ndass sie die Vorlage unterstützt und zustimmend zur Kenntnis nimmt. \n\nDie SP Dübendorf äusserte sich ebenfalls zustimmend zur Vorlage. Sie for-\n\ndert aber, dass in Wohnzonen anstelle der ordentlichen Abgabe das Instru-\n\nment der städtebaulichen Verträge angewendet wird, weil so der gemeinnüt-\n\nzige Wohnungsbau gefördert und u. a. energetische oder umweltschützeri-\n\nsche Vorgaben eingefordert werden können. Bei grösseren Umzonungen \n\nsolle die Mehrwertabgabe voll eingezogen werden.  \n\nDie Stadt Dübendorf nimmt diese Forderung zur Kenntnis. Mit der Vorlage \n\nist es nach wie vor möglich, städtebauliche Verträge auszuhandeln. Wann \n\nstädtebauliche Verträge ausgehandelt werden und wann eine ordentliche \n\nAbgabe erhoben wird, gilt es im Einzelfall zu entscheiden. \n\nVerschiedene Rückmeldungen verlangten eine Anpassung der Vorlage. Die \n\nfolgenden Einwendungen wurden nicht berücksichtigt: \n\n— Die FDP Dübendorf und die SVP Dübendorf fordern, dass auf die Erhe-\n\nbung einer Mehrwertabgabe gänzlich verzichtet wird. Falls diesem Antrag \n\nnicht nachgekommen wird, sei die Höhe des Abgabesatzes massgeblich \n\nzu reduzieren und die Freifläche zu erhöhen. \n\n— Der Hauseigentümerverband (HEV) Dübendorf und oberes Glattal fordert \n\nebenfalls, dass auf die Einführung einer kommunalen Mehrwertabgabe \n\nverzichtet wird. Falls diesem Antrag nicht nachgekommen wird, sei die \n\nHöhe des Abgabesatzes auf maximal 20 % zu reduzieren und die Freiflä-\n\nche auf 2'000 m2 zu erhöhen.  \n\nDie Mehrwertabgabe trägt dazu bei, dass eine qualitätsvolle Innenentwick-\n\nlung stattfinden kann. Da mit zunehmender Verdichtung die Anforderungen \n\nan die Stadtentwicklung steigen, ist es aus Sicht der Stadt Dübendorf sinn-\n\nvoll, dass sich diejenigen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, \n\nwelche von der Verdichtung profitieren, sich an den anfallenden Kosten be-\n\nteiligen. Aus diesem Grund soll an der Erhebung einer Mehrwertabgabe fest-\n\ngehalten werden. \n\n \n\n\n\nTeilrevision MAG: Erläuterungsbericht nach Art. 47 RPV   \n\n \n\nSeite 20 \n \n\n \n\n5.2 Kantonale Vorprüfung \n\nGleichzeitig mit der öffentlichen Auflage und Anhörung wurde die Vorlage \n\ndem Kanton zur Vorprüfung vorgelegt. Mit dem Vorprüfungsbericht vom 18. \n\nAugust 2020 nahm das kantonale Amt für Raumentwicklung zur Vorlage \n\nStellung und beurteilte sie als genehmigungsfähig.  \n\nIm Vorprüfungsbericht weist das ARE darauf hin, dass im Erläuterungsbe-\n\nricht eine Anpassung hinsichtlich der Fälligkeit vorzunehmen ist. Gemäss \n\nMAG wird die kommunale Mehrwertabgabe nur bei der Überbauung fällig, \n\nnicht – wie im Erläuterungsbericht beschrieben – auch bei einer Veräusse-\n\nrung. Die entsprechenden Stellen im Bericht wurden angepasst.  \n\n \n \n \n\n\n


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text: \ngemeinderat Gdietlikon\nmenschlich, offen, modern\n\nPhilipp Schneider\nBausekretär / Leiter RUV\n\ndirekt 044 835 82 32\n\nphilipp.schneider@dietlikon.org Protokollauszug vom 1 8.08.2020\n\n143 04.04 Gesamtpläne der Nachbargemeinden\nDübendorf; T'eilrevision Nutzungsplanung (Mehrwertausgleich); öffentliche Auflage und Anhörung\nnach 5 7 PBG; Stellungnahme\n\nMit Publikation vom 17. Juli 2020 informierte die Stadt Dübendorf über die Teilrevision der Nutzungs-\nplanung, kommunaler Mehrwertausgleich und bittet um Stellungnahme im Sinne von S 7 Planungs- und\nBaugesetzes (PBG) bis am 17. Septemb er 2020.\n\nGemäss revidiertem Raumplanungsgesetz haben die Kantone den Ausgleich von Planungsvorteilen und\n-nachteilen zu regeln. Weil Städte und Gemeinden unterschiedliche Ansprüche haben, legen diese die\nRegelungen für den Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, in\nihrer Bau- und Zonenordriung (BZO) selbst fest.\n\nDie Gemeinden können bei Auf- und Umzonungen eine Mehrwertabgabe zwischen 0 % und höchstens\n40 % des um Fr. 100 000.- gekürzten Mehrwertes festlegen. Entscheidet sich die Gemeinde für die Ein-\nführung der Mehrwertabgabe, so wählt sie zudem die Grösse der sogenannten Freifläche: Der Wert\nkann zwischen 1'200 und 2'000 m2 betragen. Grundstücke, deren Fläche kleiner ist als dieser Wert, sind\nunter Vorbehalt von 5 19 Abs. 4 MAG (Mehrwerte von > Fr. 250 000.-) von der kommunalen Mehr-\nwertabgabe befreit.\n\nDie Stadt Dübendorf stützt sich bei ihrer vorgesehenen Regelung auf die vom Amt für Raumentwick-\nlung zur Verfügung gestellten Musterbestimmungen. Sie sieht einen Abgabesatz von 40 % und eine\nFreifläche von 1'200 m2 vor.\n\nDie Teilrevision der Nutzungsplanung betreffend das Mehrwertausgleichsgesetz tangiert die lnteressen\nder Gemeinde Dietlikon nicht, weshalb auf eine detaillierte Stellungnahme verzichtet wird.\n\nBahnhofstr. 60\n\nPostfach 182, 8305 Dietlikon\nTelefon 044 835 82 82\n\nFax044 835 82 83\n\nwww.dietlikon.ch\ngemeinde@dietlikon.ch\n\n\n\nDübendorf; Teilrevision Nutzungsplanung (Mehrwertausgleich); öffentliche Auflage und Anhörung nach\n\n5 7 PBG; Stellungnahme\n\nBeschluss:\n\nDie Teilrevision der Nutzungsplanung betr. dem Mehrwertausgleichsgesetz tangiert die lnteres-\nsen der Gemeinde Dietlikon nicht. Es werden keine Bemerkungen angebracht.\n\nMitteilung an:\n\n- Stadt Dübendorf, Stadtplanung, Usterstrasse 2, 8600 Dübendorf\n- Baubehörde\n- OE Raum, Umwelt + Verkehr\n- Akten\n\nGemeinderat\n\n2\n\n4 'Z*J*t\nEdith Zuber\nGemeindepräsidentin\n\nMartin Keller\n\nGemeindeschreiber\nVersand:2[4u9.2020\n\nSeite 2 Protokollauszug vom 1 8.08.2020\n\n\n\nGemeinde GEMEINDEVERWALTUNG\nSTATIONSSTRASSE ]O\nasoo enünrseLLrN\n\nKontoktperson Clous Wiesli\nTelefon direkt 044 805 91 24\nclous.wiesli@wongen-brueltisellen.ch\nwww.wqngen-bruettisellen.ch\n\nWongen-Brüllisellen\n\nAbteilunq Plonung und lnfrqstruktur, S306 Brüttisellen P.P\n\nStodt Dübendorf\nHerr Reto Lorenzi\nUsterstrosse 2\nDübendorf\n\nWongen-Brüttisellen, 20. August 2020\n\nTEI LREVISION N UTZUNGSPLAN U NG, MEH RWERTAUSGELEICH\nörrrNtrcHE AUFLAGE UND ANHöRUNG NAcH S z pBG\n\nSehr geehrter Herr Lorenzi\n\nMit Schreiben vom 20. Juli 2020 hoben Sie die Gemeinde Wcngen-Brüttisellen eingeloden, zur Teilre-\nvision Nutzungsplonung, Mehrwertousgleich im Rohmen der öffentlichen Aufloge und Anhörung\ngemöss $ 7 des kontonolen Plonungs- und Bougesetzes (PBG) bis om 12. September 2O2O Stellung\nzu nehmen.\n\nGegen die Teilrevision sind keine Einwendungen onzubringen. Wir bedonken uns für die Gelegen-\nheit zur Stellungnohme und wünschen lhnen für die weiteren Plonungsschritte viel Erfolg.\n\nFreundliche\n\nGEMEINDEV\nELLEN\n\nund lnfrostruktur\n\nMitteilung on\n- Bouqusschuss\n\n1/1\n\n\n\n\n\nZürcher Planungsgruppe Glattal \nSekretariat: \nNeuhofstrasse 34, 8600 Dübendorf \nTel. 044 802 77 77, Fax 044 802 77 88 \nE-Mail sekretariat@zpg.ch, www.zpg.ch \n\nDuebendorf_Teilrev_NuPl_Mehrwertausgleich_Stellungn_ZPG_20200820.docx \n\n \n\n Stadt Dübendorf \nStadtplanung \nUsterstrasse 2 \n8600 Dübendorf \n\n  \n\n Dübendorf, 20. August 2020 \n\nStadt Dübendorf, Teilrevision Nutzungsplanung, Kommunaler Mehrwertausgleich, \nStellungnahme der ZPG im Rahmen der Anhörung gemäss § 7 PBG \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\nSie haben die Zürcher Planungsgruppe Glattal mit Schreiben vom 15. Juli 2020 eingeladen, zur \nTeilrevision der Nutzungsplanung betreffend den kommunalen Mehrwertausgleich im Rahmen \nder Anhörung Stellung zu nehmen. Die Geschäftsleitung der ZPG hat das Geschäft an der \nSitzung vom 20. August 2020 beraten. \n\nDas am 1. Mai 2014 in Kraft getretene revidierte Raumplanungsgesetz (RPG) verlangt in Art. 5 \nvon den Kantonen, dass sie planungsbedingte Vor- und Nachteile ausgleichen.   \nDer Kanton Zürich erliess in der Folge das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG), das am 28. Okto-\nber 2019 vom Kantonsrat verabschiedet wurde. Das Gesetz (MAG) und die zugehörige Verord-\nnung (MAV) sollen am 1. Januar 2021 in Kraft treten. \nWährend der Kanton bei Einzonungen eine Mehrwertabgabe in der Höhe von 20 % des Mehr-\nwertes erhebt, können die Gemeinden bei Auf- und Umzonungen eine Mehrwertabgabe \nzwischen 0 % und höchstens 40 % des um Fr. 100'000.- gekürzten Mehrwertes festlegen. \nEntscheidet sich die Gemeinde für die Einführung der Mehrwertabgabe, so wählt sie zudem die \nGrösse der sogenannten Freifläche. Der Wert der Freifläche kann zwischen 1'200 und 2'000 m² \nbetragen. Grundstücke, deren Fläche kleiner ist als dieser Wert, sind unter Vorbehalt von § 19 \nAbs. 4 MAG (Mehrwerte von ≥ Fr. 250 000.-) von der kommunalen Mehrwertabgabe befreit. \nDie Gemeinden sind verpflichtet, bis spätestens 1. März 2025 eine entsprechende Regelung des \nkommunalen Mehrwertausgleichs in ihre Bau- und Zonenordnungen (BZO) aufzunehmen. \nGemäss Entwurf für die öffentliche Auflage, Anhörung und Vorprüfung beabsichtigt die Stadt \nDübendorf, folgende Bestimmungen in die BZO aufzunehmen: \n\n"Art. 40 Erhebung einer Mehrwertabgabe \n1 Auf Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird eine Mehrwert-\nabgabe im Sinne von § 19 des Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) erhoben. \n2 Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 1'200 m². \n3 Die Mehrwertabgabe beträgt 40 % des um Fr. 100‘000 gekürzten Mehrwerts. \n\nmailto:sekretariat@zpg.ch\nhttp://www.zpg.ch\n\n\nDuebendorf_Teilrev_NuPl_Mehrwertausgleich_Stellungn_ZPG_20200820.docx 2/2 \n\nArt. 41 Erträge \n1 Die Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen Mehrwertausgleichs-\nfonds und werden nach Massgabe des Fondsreglements verwendet." \n\nDie Geschäftsleitung der ZPG hat aus regionaler Sicht keine Bemerkungen anzubringen. Die \ngeplante Teilrevision der BZO wird zur Kenntnis genommen. \n\nWir danken für die Gelegenheit zur Stellungnahme und wünschen Ihnen für die weiteren \nPlanungsschritte viel Erfolg. \n\nFreundliche Grüsse \nZürcher Planungsgruppe Glattal \n\n \n \n \n  Der Präsident: Der Sekretär: \n  Benno Hüppi Adrian Schori \n \n\nKopie an: \n- Geschäftsleitung ZPG \n- Delegierte ZPG \n\n\n\nVOLKETSWIL\n\nStadt Dübendorf\nStadtplanung\nStadthaus\n\nUsterstrasse 2\n8600 Dübendorf\n\nGEMEI NDERAT\n\nGemeinde Volketswil\n\nGemeinderat\n\nZentralstrasse 21\n\n8604 Volketswil\n\nT 044 910 20 30\ngemeinderat@volketswil.ch\n\nvolketswil.ch\n\nVolketswil, 24. August 2O2O\n\nStadt Dübendorf /\nTeilrevision Nutzungsplanung - Mehrwertausgleich /\nAnhörung gemäss g 7 Planungs- und Baugesetz (PBG)\n\nSehr geehrte Damen und Herren\n\nMit Schreiben vom 15. Juli 2020 haben Sie die Gemeinde Volketswil eingeladen , zu der\nTeilrevision Nutzungsplanung, kommunaler Mehrwertausgleich im Rahmen der öffentli-\nchen Auflage und Anhörung gemäss $ 7 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes\n(PBG) bis spätestens am 17. September 2020 Stellung zu nehmen.\n\nAuf Basis des im Jahres 2014 festgesetzten Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) hat\nder Zürcher Kantonsrat im Oktober 2019 das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) be-\nschlossen. Das Amt für Raumentwicklung hat die Gemeinden mit dem Informations-\nschreiben vom 12. Februar 2020 darüber informiert, dass das Mehrwertausgleichgesetz\nam 1. Januar 2O2L in Kraft tritt. Dementsprechend müssen die Gemeinden nun ihre\nBau- und Zonenordnung (BZO) anpassen.\n\nDie Stadt Dübendorf stützt sich bei ihrer vorgesehenen Regelung auf die vom Amt für\nRaumentwicklung zur Verfügung gestellten Musterbestimmungen. Die Stadt Dübendorf\nsieht einen Abgabesatz von 40 o/o und eine Freifläche von 1'200 m2 vor.\n\nDie Vorlage wird zur Kenntnis genommen. Gegen die Teilrevision BZO zum kommunalen\nMehrwertausgleich sind keine Einwendungen anzubringen, da keine direkten Auswirkun-\ngen auf das Gemeindegebiet von Volketswil festzustellen sind.\n\n\n\n\n\nVOLKETSWIL\n\nWir bedanken uns für die Gelegenheit zur Stellungnahme und wünschen Ihnen für die\nweiteren Planungsschritte viel Erfolg.\n\nFreundliche Grüsse\n\nGEMEI NDERAT\n\nJean-Philippe Pinto\n\nGemeindepräsident\n\nKopie an:\n. Regina Arter, Hochbauvorstand\no Abteilung Hochbau / A\n\nBeat Grob\n\nGemeindeschreiber\n\n2\n\n\n\n\n\nGemeinde Fällanden\nFällanden Benglen Pfaffhausen\n\nAuszug aus dem Protokoll\ndes Gemeinderats Fällanden vom t. september 2O2O\n\n04.\n04.o4.\n\nBauplanung\nGesamtpläne der Nachbargemeinden\nStadt Dübendorf\nTei lrevision N utzu ngsplan u ng, kom mu na ler Mehrwertausg leich\nöffentliche Auflage und Anhörung nach S 7 pBG\n\nStellungnahme\n\n207\n\nIDG-Status: öffentlich MedienmitteilunS n\nWebsite X\n\nAusgangslage\nMit Schreiben vom 15, Juli 2020 informiert die Stadt Dübendorf über die ge-\nplante Teilrevision Nutzungsplanung, kommunaler Mehrwertausgleich, und lädt\nden Gemeinderat Fällanden im sinne von g 7 des Planungs- und Baugesetzes\n(PBG) zur Anhörung bis spätestens 17. September 2020 ein.\n\nZiel der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung ist die Schaffung einer gesetzli-\nchen Grundlage, um die Mehrwertabgabe in der Stadt Dübendorf einzuführen.\n\nErwägungen\nDie Prüfung der unterlagen hat ergeben, dass die Interessen der Gemeinde\nFällanden durch die Anderungen nicht beeinträchtigt werden. Die Teilrevision der\nkommunalen Nutzungsplanung kann somit in zustimmendem Sinne zur Kenntnis\ngenommen werden.\n\nDer Gemeinderat beschliesst:\n\nDie Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung, kommunaler Mehrwert-\nausgleich, der stadt Dübendorf wird zustimmend zur Kenntnis genommen.\n\nMitteilung an:\nStadtverwaltung Dübendorf, Usterstrasse 2, 8600 Dübendorf\nVorsteher Ressort Hochbau, per Extranet\nLeiter Abteilung Hochbau und Liegenschaften, per E-Mail\n04.o4.\n\n1\n\n2.\n\n\n\nSeite2 | 2\nGemeinderat Fällanden\nAuszug aus dem Protokoll vom 1. September 2020\n\nFür richtigen Protokollauszug :\n\nß Gq.\nBrigit Frick\nStellvertreteri n Gemei ndesch rei beri n\n\nVersand: 3. September 2020\n\n\n\n \n\n \n \n \n Grünliberale (glp) Dübendorf / Gruppe Energie und Umwelt (GEU) \n \n\nStellungnahme zur öffentlichen Auflage  \n \n\nThema Teilrevision Nutzungsplanung, kommunaler Mehrwertausgleich \n\n  \n\nFür Rückfragen Valeria Rampone, Gemeinderätin glp/GEU \nemail: v.rampone@gmx.ch \nmob: 078 718 94 96 \n\nAbsender Grünliberale / Gruppe Energie und Umwelt Dübendorf \nWebsite: www.duebendorf.grunliberale.ch \n\nDatum 07. September 2020 \n\n \n \n \nDie glp / GEU Dübendorf nimmt den vorliegenden Vorschlag für den kommunalen Mehrwertausgleich \nmit Freude zu Kenntnis. Der Stadtrat hat in Anbetracht des zeitlichen Drucks für die Umsetzung der \nVorlage schnell reagiert und ermöglicht so eine zeitnahe Umsetzung. \n \nWir unterstützen die vorgeschlagene Festlegung der Freifläche auf 1'200 m2 sowie des Abgabesatzes \nbei 40%. \n \nDie glp / GEU Dübendorf ist mit dem stadträtlichen Vorschlag vollumfänglich einverstanden und stellt \nkeine Änderungsanträge. \n \n \n \n \n\n \nValeria Rampone \nglp / GEU Dübendorf \n\n\n\n \n \n \n\nFDP.Die Liberalen Dübendorf \nwww.fdp-duebendorf.ch \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\nStadt Dübendorf \n\nStadtplanung \n\nHerr Reto Lorenzi \n\nUsterstrasse 2 \n\n8600 Dübendorf \n\nDübendorf, 14. September 2020 \n\n \n\n \n\nStellungnahme zur Teilrevision Nutzungsplanung, Kommunaler Mehrwertausgleich \n\n \n\nSehr geehrter Herr Lorenzi \n\nMit dem Schreiben vom 15. Juli 2020 haben Sie uns eingeladen, zur oben genannten Vorlage Stellung zu \n\nnehmen, wofür wir uns herzlich bedanken. Nach eingehender Durchsicht der zur Verfügung gestellten Un-\n\nterlagen stellen wir folgende Änderungsanträge:  \n\nArt. 40, Ziff. 1: Verzicht auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe \n\nNeu: Auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe im Sinne von §19 des Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) \n\nwird verzichtet. \n\nArt. 40, Ziff. 2 und 3 sowie Art. 41: Streichung als Konsequenz der Anpassung von Ziff. 1 \n\nBegründung: Die Einführung einer Mehrwertabgabe auf Planungsvorteile stellt implizit die Einführung einer \n\nweiteren Steuer dar, welche pauschal erhoben wird. Mit dem vorgesehen Abgabesatz von 40% und der \n\nkantonalen Mehrwertabgabe von 20% entsteht dadurch eine erhebliche Mehrbelastung für Grundstückei-\n\ngentümer. Die FDP anerkennt, dass durch die zunehmende bauliche Verdichtung in Dübendorf für die öf-\n\nfentliche Hand zusätzliche Kosten für die Erstellung und Erweiterung von Infrastrukturen anfallen. Abgese-\n\nhen davon, dass wir neuen Steuern und Abgaben grundsätzlich kritisch gegenüber stehen, sind wir jedoch \n\nder Ansicht, dass die Beteilung der Grundeigentümer weiterhin über das bewährte Instrument der städte-\n\nbaulichen Verträge geregelt werden soll. Solche Verträge erlauben es, individueller auf die konkrete Situa-\n\ntion der betroffenen Grundstücke einzugehen. Mit der pauschalen Mehrwertabgabe entfällt für die Stadt \n\nder Anreiz, dieses Planungsinstrument einzusetzen, da die Erhebung einer Steuer einfacher ist, als das \n\nVerhandeln von Vertragsbestimmungen. \n\nWeiter ist für die FDP nicht nachvollziehbar, dass bei der Einführung einer neuen Steuer diese gleich auf \n\nden Maximalwert und die Freigrenze auf das Minimum festgesetzt werden soll. Damit sendet die Stadt Dü-\n\nbendorf ein negatives Signal an Grundstückseigentümer und Investoren. Eine hohe Steuer- und Abgaben-\n\nlast beeinträchtigt die Attraktivität von Dübendorf als Wohn- und Arbeitsort. \n\nDurch die bauliche Entwicklung und die Attraktivitätssteigerung der Stadt Dübendorf fliessen der Stadt-\n\nkasse auch mehr Steuererträge zu, was es ermöglichen sollte, die nötigen Infrastrukturen auch ohne die \n\nMehrwertabgabe zu erstellen bzw. zu erweitern. Die FDP sieht daher den Verzicht auf die Mehrwertab-\n\ngabe als verkraftbar an. \n\nhttp://www.fdp-duebendorf.ch/\n\n\n \n\nSeite 2 \n\nEventualantrag: Reduktion der Mehrwertabgabe und Erhöhung der Freifläche \n\nSollten die oben gestellten Anträge der FDP keine Mehrheit finden, stellen wir folgende Eventualanträge: \n\nArt. 40, Ziff. 2: Erhöhung der Freifläche \n\nNeu: Die Freifläche gemäss §19 Abs. 2 MAG beträgt 1'600 m2. \n\nArt. 40, Ziff. 3: Reduktion des Abgabesatzes \n\nDer Abgabesatz ist erheblich zu reduzieren. \n\nUm einen zielgerichteten Einsatz der Mittel aus der Mehrwertabgabe sicherzustellen, ist das Fondsregle-\n\nment transparent und restriktiv auszugestalten. \n\nWir bitten um Kenntnisnahme und Berücksichtigung unserer Stellungnahme und Anträge in der weiteren \n\nArbeit zur Teilrevision der Nutzungsplanung bezüglich dem Mehrwertausgleich. \n\n \n\nFreundliche Grüsse \n\nFDP.Die Liberalen Dübendorf \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nStefan Angliker  \n\nPräsident   \n \n\n\n\n \n \n \n\nFDP.Die Liberalen Dübendorf \nwww.fdp-duebendorf.ch \n\n \n\n \n\n \n\n \n \n\nStadt Dübendorf \n\nStadtplanung \n\nHerr Reto Lorenzi \n\nUsterstrasse 2 \n\n8600 Dübendorf \n\nDübendorf, 14. September 2020 \n\n \n\n \n\nStellungnahme zur Teilrevision Nutzungsplanung, Kommunaler Mehrwertausgleich \n\n \n\nSehr geehrter Herr Lorenzi \n\nMit dem Schreiben vom 15. Juli 2020 haben Sie uns eingeladen, zur oben genannten Vorlage Stellung zu \n\nnehmen, wofür wir uns herzlich bedanken. Nach eingehender Durchsicht der zur Verfügung gestellten Un-\n\nterlagen stellen wir folgende Änderungsanträge:  \n\nArt. 40, Ziff. 1: Verzicht auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe \n\nNeu: Auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe im Sinne von §19 des Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) \n\nwird verzichtet. \n\nArt. 40, Ziff. 2 und 3 sowie Art. 41: Streichung als Konsequenz der Anpassung von Ziff. 1 \n\nBegründung: Die Einführung einer Mehrwertabgabe auf Planungsvorteile stellt implizit die Einführung einer \n\nweiteren Steuer dar, welche pauschal erhoben wird. Mit dem vorgesehen Abgabesatz von 40% und der \n\nkantonalen Mehrwertabgabe von 20% entsteht dadurch eine erhebliche Mehrbelastung für Grundstückei-\n\ngentümer. Die FDP anerkennt, dass durch die zunehmende bauliche Verdichtung in Dübendorf für die öf-\n\nfentliche Hand zusätzliche Kosten für die Erstellung und Erweiterung von Infrastrukturen anfallen. Abgese-\n\nhen davon, dass wir neuen Steuern und Abgaben grundsätzlich kritisch gegenüber stehen, sind wir jedoch \n\nder Ansicht, dass die Beteilung der Grundeigentümer weiterhin über das bewährte Instrument der städte-\n\nbaulichen Verträge geregelt werden soll. Solche Verträge erlauben es, individueller auf die konkrete Situa-\n\ntion der betroffenen Grundstücke einzugehen. Mit der pauschalen Mehrwertabgabe entfällt für die Stadt \n\nder Anreiz, dieses Planungsinstrument einzusetzen, da die Erhebung einer Steuer einfacher ist, als das \n\nVerhandeln von Vertragsbestimmungen. \n\nWeiter ist für die FDP nicht nachvollziehbar, dass bei der Einführung einer neuen Steuer diese gleich auf \n\nden Maximalwert und die Freigrenze auf das Minimum festgesetzt werden soll. Damit sendet die Stadt Dü-\n\nbendorf ein negatives Signal an Grundstückseigentümer und Investoren. Eine hohe Steuer- und Abgaben-\n\nlast beeinträchtigt die Attraktivität von Dübendorf als Wohn- und Arbeitsort. \n\nDurch die bauliche Entwicklung und die Attraktivitätssteigerung der Stadt Dübendorf fliessen der Stadt-\n\nkasse auch mehr Steuererträge zu, was es ermöglichen sollte, die nötigen Infrastrukturen auch ohne die \n\nMehrwertabgabe zu erstellen bzw. zu erweitern. Die FDP sieht daher den Verzicht auf die Mehrwertab-\n\ngabe als verkraftbar an. \n\nhttp://www.fdp-duebendorf.ch/\n\n\n \n\nSeite 2 \n\nEventualantrag: Reduktion der Mehrwertabgabe und Erhöhung der Freifläche \n\nSollten die oben gestellten Anträge der FDP keine Mehrheit finden, stellen wir folgende Eventualanträge: \n\nArt. 40, Ziff. 2: Erhöhung der Freifläche \n\nNeu: Die Freifläche gemäss §19 Abs. 2 MAG beträgt 1'600 m2. \n\nArt. 40, Ziff. 3: Reduktion des Abgabesatzes \n\nDer Abgabesatz ist erheblich zu reduzieren. \n\nUm einen zielgerichteten Einsatz der Mittel aus der Mehrwertabgabe sicherzustellen, ist das Fondsregle-\n\nment transparent und restriktiv auszugestalten. \n\nWir bitten um Kenntnisnahme und Berücksichtigung unserer Stellungnahme und Anträge in der weiteren \n\nArbeit zur Teilrevision der Nutzungsplanung bezüglich dem Mehrwertausgleich. \n\n \n\nFreundliche Grüsse \n\nFDP.Die Liberalen Dübendorf \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nStefan Angliker  \n\nPräsident   \n \n\n\n\nSVP Dübendorf \n\n \nPostfach, 8600 Dübendorf \nwww.svp-duebendorf.ch, info@svp-duebendorf.ch \n\n \n\nDübendorf, 15.09.2020 \n \n\n \n\nVernehmlassungsverfahren zur Teilrevision Nutzungsplan Mehrwertausgleich \n \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n \n\nDie SVP Dübendorf dankt den zuständigen Stellen für die Möglichkeit, an der Vernehmlassung zur \n\nTeilrevision Nutzungsplan Mehrwertausgleich teilnehmen zu können. \n\n \n\nFolgende Einwände bringt die SVP Dübendorf zu dieser Vernehmlassung ein: \n\n \n\nArt. 40 Abs. 1 \n\nAntrag: Auf die Erhebung einer Mehrwertabgabe im Sinne von §19 des \n\nMehrwertausgleichsgesetztes (MAG) wird verzichtet. \n\n \nBegründung:  \n\nDie Mehrwertabgabe stellt eine neue Steuer dar, die nicht zwingend erhoben werden muss. Der \n\nKompromiss der bürgerlichen Parteien im Kantonsrat (SVP, FDP, CVP und BDP) mit den Linksparteien \n\nerlaubt den Gemeinden einen Spielraum für die Erhebung einer Mehrwertabgabe für Auf- und \n\nUmzonungen. Der Prozentsatz kann zwischen null bis maximal 40% liegen. \n\nDie SVP Dübendorf wehrt sich gegen neue Steuern und Abgaben generell, insbesondere dann, wenn \n\nkein Nutzen erkennbar ist. \n\n \n\nZu den einzelnen Ausführungen, gemäss Protokoll des Stadtrats vom 09.07.2020, ist folgendes zu \nentgegnen: \n\nDer Stadtrat behauptet, dass bei Auf- und Umzonungen Landbesitzer profitieren, die dafür nichts \n\ngeleistet haben. \n\nDie SVP Dübendorf entgegnet dem, dass die Bewirtschaftung von Land sehr wohl eine Arbeit ist und \n\ndaher eine Leistung erbracht wird. Die pauschale Herabsetzung des landwirtschaftlichen \n\nBerufsstands kann die SVP nicht nachvollziehen. \n\n \n\nDer Stadtrat führt aus, dass der Allgemeinheit durch die Auf- und Umzonung Kosten entstehen. \n\nIm Zuge des privaten Gestaltungsplans hat der Stadtrat die Möglichkeit, mit städtebaulichen \n\nVerträgen Auflagen zu formulieren und Kompromisse einzufordern. Davon wird bereits heute rege \nGebrauch gemacht. \n\nWeiter generiert die Stadt beim Verkauf von Grundstücken Grundstückgewinnsteuern, welche für \n\nDübendorf massgebliche Einnahmen bedeuten. Hinzu kommen Einnahmen für Anschlussgebühren \n\nund zusätzliches Steuersubstrat, sei es duch Steuereinnahmen der neuen Mieter/Eigentümer oder \n\ndurch die Steuerausscheidung des Liegenschaftenbesitzers. \n\n \n\nMehrwertausgleich kann zusätzliche Mittel für die Stadt generieren. \n\nDie SVP Dübendorf vertritt die Meinung, dass mittels Leistungsüberprüfung die grosse \n\nAufwandsteigerung der Stadt in den Griff zu bekommen ist. Der Einwand mit Bezug auf öffentliche \n\nInfrastrukur und Siedlungsentwicklung verfängt nicht, da Infrastruktur gemäss den Gepflogenheiten \ndurch die Allgemeinheit zu finanzieren ist (z.B. Schulhäuser) und auf die Siedlungsentwicklung mit \n\ndem privaten Gestaltungsplan Einfluss genommen werden kann. \n\n\n\nSVP Dübendorf \n\n \nPostfach, 8600 Dübendorf \nwww.svp-duebendorf.ch, info@svp-duebendorf.ch \n\n \n\nWeiter zeigt die Vergangenheit, dass neue Einnahmen gar nicht oder nicht vollständig mit \nSteuersenkungen kompensiert werden. Exemplarische Beispiele dafür sind die Einnahmen aus dem \n\nBaurecht Areal «Hoffnig» sowie die Sonderdividende der ZKB. \n\n \n\nFazit: \n\nDie SVP Dübendorf wehrt sich gegen die Einführung dieser neuen Steuer. \n\nInsbesondere auch deshalb, weil die Vergangenheit zeigt, dass mit neuen Einnahmen die \n\nBegehrlichkeiten der Politik steigen, was langfristig zu Ausgabenüberschüssen führt und die \n\nallgemeine Steuerlast erhöht. \n\n \n\nEventualiter: \n\nSollte der Antrag der SVP keine Mehrheit finden, stellen wir folgende Anträge: \n\nArt. 40 Abs. 3 \n\nDer Prozentsatz von 40% ist massiv zu reduzieren. \n\n \n\nArt. 40 Abs. 2 \n\nDie Freifläche muss im Minimum 1'600 m2 betragen und muss in der politischen Diskussion im \n\ndirektem Zusammenhang zu Art. 40 Abs. 3 stehen. \n\n \n\nKonsequenz aus Anträgen \n\nErgeben sich aus obigen Anträgen weitere Änderungen, sind diese sinngemäss vorzunehmen. \n\n \n\nKonsequenz \n\nFinden die Anträge der SVP Dübendorf kein Gehör, behält sich die Partei vor, die Vorlage abzulehnen. \n\n \n\nWir bitten Sie, uns über die Kenntnisnahme und über die Behandlung unserer Anträge zu informieren. \n\n \n\nFür den Vorstand: \n\nSVP Dübendorf \n\n \nPatrick Walder \nParteipräsident \n\n \n\n \n\nFür Rückfragen: \n\nPatrick Walder, Präsident SVP Dübendorf, pw@patrick-walder.ch, 078 820 33 68 \n\n\n\nH E V Dübendorl &OberesGlattal\n\nStadtkanzlei Dübendorl\n\nEingang I 8. SEP. 2020\n\nzur l(enntnis an d'p t lT(\nzur Erledigung an: t\nzum Antrag an\n\nFrisl\n\nBettlistrasse 28, 8600 Dübendorf\nTel:044 820 03 43 I Fax:044 801 66 67\nE-Mail: info@hev-duebendorf.ch\nPC-Konto: 80-327 42-7\nwww. hev-duebendorf.ch\n\nHrv, grilLlstnnssr za, gaoo oüsrNloonr\n\nEinschreiben\nStadtrat Dübendorf\nUsterstrasse 2\n\n8600 Döbendorf\n\nDübendorf, 17, September 2020\n\nStel lu n gnahme zu r Tei I revision Nutzu ngspla nung, Kommu na ler Mehrwertaus-\ngleich\n\nSehr geehrter Damen und Herren\n\nGerne nimmt die Sektion HEV Dübendorf & Oberes Glattal zur geplanten Teilrevision der\nBZO in Bezug auf den kommunalen Mehrtwertausgleich Stellung wie folgt:\n\nDie Stadt Dübendorf plant eine Mehrwertabgabe zum Höchstwert von 40% für Grund-\nstücksflächen ab 1'200 m2. Gesetzlich vorgesehen ist ein Spielraum von 0 - 40%für\nGrundstücksflächen ab 1200m2 oder mindestens 2000m2, Der Hauseigentümerverband\nSektion Dübendorf & Oberes Glattal lehnt die Einführung einer Mehrwertabgabe aus fol-\ngenden Gründen ab:\n\na Der Mehrwert entsteht ausschliesslich aufgrund staatlicher Planung, die zudem aus\n\nöffentlichen Überlegungen heraus (Verdichtung) erfolgt. Die betroffenen Grundei-\ngentümer haben kaum Einfluss auf geplante Auf-, Ein oder Umzonungen, die auch\ngegen den Willen von Grundeigentümern beijeder BZO-Revision erfolgen können.\nDies hat zur Folge, dass die betroffenen Grundeigentümer auch keinen Einfluss auf\ndie Entstehung der Mehrwertabgabe haben, die sie jedoch erheblich finanziell be-\nlastet, Demgegenüber hat es die Stadt Dübendorf weitgehend in der Hand, mit der\nZonenplanung die Einnahmen aus der kommunalen Mehrwertabgabe zu steuern.\n\nAls Ziel wurde genannt, dass weniger als 75o/o der Grundeigentümer von einer\nMehrwertabgabe betroffen sein sollten. Wie das mit dieser Vorlage erreicht werden\nsoll, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht dargelegt,\n\no\n\n\n\n\n\na\n\no\n\na\n\na\n\nSeite 2 von 4\n\nAufgrund der Tatsache, dass der Mehrwert rein rechnerisch bestimmt wird, ist nicht\ngewährleistet, dass der errechnete Mehrwert auch dem tatsächlich realisierbaren\nMehrwert entspricht, Damit werden die Grundeigentümer vom Gemeinwesen in die\nZwangslage gebracht, eine erhebliche, rechnerisch festgesetzte, kommunale Mehr-\n\nwertabgabe für einen hypothetischen Mehrwert zu leisten, auch wenn ein allfälliger\nMehrwert gar nicht oder nicht im rechnerischen Umfang entsteht bzw. nicht reali-\nsiert werden kann, Die betroffenen Grundeigentümer werden auf langwierige und\n\naufwendige Rechtsmittelverfahren mit ungewissem Ausgang verwiesen. Die we-\n\nnigsten privaten Grundeigentümer werden sich das leisten können oder wollen.\nWelche Folgen sich daraus ergeben können, ist kaum abzuschätzen.\n\nStossend ist, dass im heutigen Zeitpunkt der Festlegung dieser Mehrwertabgaben\ndas Fondsreglement noch nicht einmal ansatzweise vorliegt. Es ist auch völlig of-\nfen, wie hoch die Erträge sein werden (Ziff ,4.3) Mit anderen Worten: bevor ermit-\ntelt wird, wie hoch der Finanzbedarf überhaupt ist und bevor die Verteilungsgrund-\nsätze der Abgaben feststehen, soll von der Stadt Dübendorf der höchstmögliche\nRahmen für diese Abgaben ausgeschöpft werden. Wie massiv diese Abgaben wer-\nden können, wird im Bericht anhand von Beispielen aufgezeigt (Bericht Ziff, 4). Dies\n\nlässt deutlich werden, dass es bei der Festlegung der kommunalen Mehrwertab-\ngabe um eine allgemeine fiskalische Abgabe zu Lasten einer bestimmten Gruppe\nhandelt, nämlich ausschliesslich der Grundeigentümer, Die Mehrwertabgabe ver-\nmindert zudem die Einnahmen aus der Grundstückgewinnsteuer,\n\nDiejenigen, die mit dieser Mehrwertabgabe belastet werden, haben weder bei de-\n\nren Entstehung noch bei deren Verwendung ein wirkliches Mitbestimmungsrecht.\nDie Verteilungsgrundsätze (Bericht Ziff, 2.3 und Ztff .4.3) weisen darauf hin, dass es\n\nsich um allgemeine bauliche und gestalterische Massnahmen im lnteresse der Öf-\n\nfentlichkeit handelt, die aber nur von den Grundeigentümern finanziert werden sol-\n\nlen, Solche öffentlichen baulichen und gestalterischen Ausgaben wären aus den öf-\n\nfentlichen Steuergeldern zu finanzieren, nicht aus einer Sonderabgabe für Grundei-\ngentümer. Das ist stossend und es ist nicht gerechtfertigt, dass die Stadt Düben-\ndorf überhaupt eine Mehrwertabgabe einfordern will, Die Stadt Dübendorf wäre im\nÜbrigen nicht das einzige Gemeinwesen im Kanton, das auf diese höchst problema-\n\ntische kommuna le Mehrwertabgabe verzichtet.\n\nAusserdem beträgt der kantonale Satz beträgt lediglich 20o/o, Es ist nicht einzuse-\nhen, weshalb die privaten Grundeigentümer mit einem Satz von 40% belegt wer-\n\nden und nicht dieselbe Schonung geniessen, wie das Gemeinwesen, das zudem\n\ndiese Sätze für sich selber auch noch selbst bestimmen kann,\n\nEs wird betont (Bericht Ziff. 4.3), es würden mit dieser Mehrwertabgabe keine Auf-\n\noder Umzonungen vorgenommen, Das ist selbstverständlich, Stossend ist dabei\n\naber, dass Zonenplanänderungen geplant sind (vgl, die Dübendorfer Testplanung),\n\nlm Begleitbericht wird aber nicht einmal ansatzweise erwähnt, mit welchen konkre-\n\nten Auf- und Umzonungen mittelfristig gerechnet werden muss und wie sich diese\n\nzumindest überschlagsweise gerechnet auf die Mehrwertabgabe auswirken werden.\n\nÜber die immensen Kosten und den Aufwand, den die Einforderung und Verteilung\nder Mehrwertabgaben verursachen wird, finden sich im Begleitbericht nur allge-\n\nmeine Ausführungen, die durch nichts belegt werden (Zitf .2,3 und 4.3.3). Ganz\n\no\n\n\n\n\n\nSeite 3 von 4\n\nabgesehen von den Kosten der zu erwartenden Rechtsmittelverfahren, die zu er-\nwarten sind,\n\nDiese Mehrwertabgaben müssten ausserdem in den Kontext mit weiteren geplan-\n\nten Belastungen von Grundeigentümern gesetzt werden, Hinzu kommen beispiels-\nweise die Grund- und Vermögenssteuern sowie die erheblichen Belastungen auf-\ngrund der geplanten Energiegesetzgebung, Es ist nicht opportun, die Grundeigen-\ntümer noch mit einer - gesetzlich ausdrücklich nicht notwendigen - übermässigen\nkommunalen Mehrwertabgabe zu belasten, deren Nutzen nicht überzeugend aus-\ngewiesen ist,\n\nZu bedenken ist ferner, dass sich im Rahmen dieser staatlichen Mehrwertabschöp-\nfung eine staatlich monopolisierte rechnerischen Methode der hypothetischen\nGrundstückswerte herauskristallisieren wird, was abzulehnen ist,\n\nDa die Mehrwertabgabe im Grundbuch vorgemerkt wird und bei Veräusserung oder\nÜberbauung erhoben wird, zuzüglich weiterer Abgaben, wirkt sich die geplante\nkommunale Mehrwertabgabe genauso wie z,B, der Gebäudeenergieausweis massiv\nentwertend für die entsprechenden Grundstücke aus. ln der Summe der auch im\n\nEnergiebereich geplanten Zwangsmassnahmen mit hohen Kostenfolgen, die sich\ngegen die Grundeigentümer richten, könnte auch die Mehrwertabgabe negative\nFolgen haben, indem diese sich entweder für Bauvorhaben hemmend auswirkt oder\ndie Grundeigentümer veranlasst, als Gegenmassnahme Bauvorhaben ohne beson-\ndere Rücksicht auf gestalterische Grundsätze allein auf die materiellen Bauvor-\nschriften auszurichten, Möglicherweise wird die Einführung dieser Mehrwertabgabe\nzu Höchstsätzen auch zur Folge haben, dass die privaten Grundeigentümer aus fi-\nnanziellen Gründen zu städtebaulichen vertraglichen Eingeständnissen gezwungen\n\nwerden (Bericht Ziff .3), die sie sonst nicht akzeptieren müssten, Dies ist abzu-\n\nlehnen.\n\nNicht zu vergessen ist, dass eine übermässige kommunale Mehrwertabgabe auch\nAuswirkungen auf die Mieten haben werden, die bis zu5o/o gehen können,\n\nDie Realisierung von Bauprojekten wird immer anspruchsvoller, Dies schreckt zu-\n\nnehmend kleinere oder private Bauwillige ab, Projekte zu realisieren. lm Gegenzug\nist der Anlagedruck bei den Pensionskassen und institutionellen Anlegern sehr\n\nhoch, Die Mehrwertabgabe sollte nicht dazu führen, dass dieserTrend sich weiter\nverschärft. Kleinere, lokal verankerte Bauherren haben in der Regel mehrVerständ-\nnis für die lokalen Bedürfnisse und Begebenheiten, Der unnötige Eingriff mit dieser\nauf maximalen Ertrag ausgerichteten kommunalen Mehrwertabgabe in den lokalen\n\nGrundstücksmarkt und künftige Bauvorhaben erscheint als übermässig und damit\nunverhä ltn ismässig,\n\nSind diese Höchstsätze einmal in der BZO verankert, können sie kaum je wieder ge-\n\nsenkt werden. Daher ist es abzulehnen, gleich zu Beginn die Höchstsätze in der\nBZO festzusetzen, namentlich, wenn weder die konkreten Einnahmen aus der\nMehrwertabgabe noch die zumindest theoretisch ermittelten Ausgaben auch nur\n\nansatzweise bestimmt werden können.\n\na\n\na\n\na\n\na\n\na\n\na\n\n\n\na\n\nSeite 4 von 4\n\nDie Verwendung der Mehrwertabgabe ist zudem an Auflagen gebunden, während\ndie Gemeinden frei über die Verwendung der Grundstückgewinnsteuer verfügen\nkönnen.\n\nAbschliessend sei erwähnt, dass die Festsetzung des Fristbeginnes der 2-monati-\ngen Vernehmlassungsfrist auf den 17. Juli 2020 (Publikation vom 17, Juli 2020) und\n\nsomit gleich in die erste Woche der Sommerferien (13,7, - 16,8.2020) gelegt wor-\nden ist, Bei einer Vorlage von solch grosser Tragweite fassen wir das als taktisches\nVerhalten auf (wir kennen das auch von den Vernehmlassungen, die die Aviatik des\n\nFlughafens Kloten und des Flugplatzes Dübendorf betreffen), das der Stadtverwal-\ntung Dübendorf aus unserer Sicht nicht gut ansteht,\n\na\n\nZusammenfassend ist festzuhalten\n\nWeder ist der Bedarf an einer kommunalen Mehrwertabgabe ausgewiesen, noch deren\nVerwendung genügend bestimmt (mangels Fondsreglement), noch ein Grund für den\nHöchstsatz ersichtlich, lnsgesamt fehlt eine begründete und überzeugende ökomische\nSichtweise. Es fehlt grundsätzlich eine übergeordnete Sichtweise, in welcher die zusätzli-\nche kommunale Mehrwertabgabe in einen Kontext mit Anreizen für Bauwillige anstelle von\nneuen massiven Abgaben gesetzt wird. Es handelt sich um eine fiskalische Steuer die nur\nvon Grundeigentümern erhoben wird für einen Fonds, aus dem allgemeine öffentliche\nMassnahmen finanziert werden sollen, und dies, obwohl die betroffenen Grundeigentümer\nkeinen massgeblichen Einfluss haben auf Zonenänderungen, die zudem aus öffentlichen\nÜberlegungen heraus (Verdichtung) erfolgen, Entsprechend kommen Auf- und Umzonun-\ngen - auf Kostenrisiko der Grundeigentümer - ohnehin auch der Allgemeinheit zugute.\nDiese kommunale Mehrwertabgabe fällt jeweils nur einmalig an und wirkt sich negativ auf\ndie Realisierung von Bauvorhaben aus, Da ausserdem diese zusätzliche kommunale\nSteuer nicht zwingend ist, wird sie vom HEV Dübendorf & Oberes Glattal abgelehnt,\n\nSomit wird beantragt, auf die geplante Festsetzung einer kommunalen Mehrwertabgabe\nzu verzichten. eventualiter. diese auf maximal 20 % festzusetzen und erst ab einer Grund-\nstücksfläche von 2000 m2 zu erheben.\n\nMit freundlichen Grüssen\n\n6(.\nHeinz O. Haefel\nPräsident\n\nhei nz.haefele@hev-duebendorf.ch\nTel. G: 043 843 02 33\n\n\n\n\n\t20200818-BF-Stellungnahme_Dietlikon\n\t20200820-BF-Stellungnahme_Wangen-Brüttisellen\n\t20200820-BF-Stellungnahme_ZPG\n\t20200824-BF-Stellungnahme_Volketswil\n\t20200901-BF-Stellungnahme_Fällanden\n\t20200907-BF-Stellungnahme glpGEU\n\tGrünliberale (glp) Dübendorf / Gruppe Energie und Umwelt (GEU)\n\tStellungnahme zur öffentlichen Auflage\n\n\t20200914_VS_Stellungnahme_MWA\n\t20200914-BF-Stellungnahme_FDP\n\t20200915-BF-Stellungnahme_SVP\n\t20200917-BF-Stellungnahme_HEV\n\t20200917-BF-Stellungnahme_SP\n\n