text: \n     \n\n  \n\nKanton Zürich \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nSUTER  \nVON KÄNEL \nWILD \nPlaner und Architekten AG \n\n  \n\nFörrlibuckstrasse 30, 8005 Zürich \n\n+41 44 315 13 90, www.skw.ch \n \n\n32656 – 8.2.2021 \n!\n\n \n \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT  \n\n(Kat.-Nrn. 17780/17781) \n\n  ERLÄUTERNDER BERICHT \n\n  gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n   \n\n  \n\n \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    2 \n\nInhalt  1! EINLEITUNG 4!\n\n1.1! Ursprüngliche Ausgangslage  \n (Gestaltungsplan Kat.-Nr. 17413) 4!\n1.2! Revision Gestaltungsplan  \n (Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17880/17881)) 5!\n1.3! Inhalte Gestaltungsplan 5!\n\n2! PLANUNGSRECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 6!\n\n2.1! Richtplanung 6!\n2.2! Nutzungsplanung 9!\n2.3! Erschliessung, Ver- und Entsorgung 12!\n2.4! Umwelt 16!\n\n3! RICHTPROJEKT 23!\n\n3.1! Städtebaulicher Ansatz 23!\n3.2! Bebauung 24!\n3.3! Freiraum 25!\n3.4! Erschliessung und Parkierung 26!\n\n4! REVISION GESTALTUNGSPLAN 27!\n\n4.1! Rechtslage 27!\n4.2! Interessensabwägung 27!\n4.3! Revisionspunkte 29!\n\n5! ERLÄUTERUNG VON BESTIMMUNGEN UND PLAN 30!\n\n5.1! Zweck 30!\n5.2! Bestandteile und Geltungsbereich 30!\n5.3! Ergänzendes Recht 30!\n5.4! Gestaltung 31!\n5.5! Bebauung 32!\n5.6! Nutzung 38!\n5.7! Freiraum 41!\n5.8! Verkehrserschliessung und Parkierung 42!\n5.9! Umwelt 48!\n5.10!Versorgung und Entsorgung 50!\n5.11!Etappierung 50!\n5.12!Schlussbestimmung 50!\n\n6! VERFAHREN UND MITWIRKUNG 51!\n\n6.1! Übersicht Gesamtablauf 51!\n6.2! Öffentliche Auflage 52!\n6.3! Beurteilung Stadtbildkommission 56!\n6.4! Anhörung 56!\n6.5! Kantonale Vorprüfung 57!\n\n \n  \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    3 \n\nBeilagen \n !" Richtprojekt, Cerv + Wachtl dipl. Architekten und Maier Hess Ar-\n\nchitekten mit Studio Vulkan Landschaftsarchitektur  \nvom 18.4.2018 \n\n!" Richtprojekt Sporthalle, Cerv + Wachtl dipl. Architekten und  \nMaier Hess Architekten vom 7.1.2021 \n\n!" Standortevaluation Sporthalle, Stadt Dübendorf vom 4.1.2021 \n!" Aktennotiz Schulraumplanung, Stadt Dübendorf vom 21.12.2020 \n!" Öffentlicher Raum Hochbord, Charrette-Verfahren,  \n\nBericht des Beurteilungsgremiums vom 10.7.2017  \n!" Berechnung Parkplatzbedarf, Suter • von Känel • Wild • AG,  \n\nZürich vom 26.9.2017 \n!" Lärmgutachten Strassen/Bahn, Michael Wichser + Partner AG, \n\nDübendorf vom 21.9.2017 \n!" Lärmgutachten Tiefgarage, Michael Wichser + Partner AG,  \n\nDübendorf vom 3.4.2018 \n!" Objektschutzgutachten Hochwasser, HOLINGER AG,  \n\nWinterthur vom 8.1.2021 \n!" Bericht über die Baugrund- und Bodenuntersuchungen,  \n\nABI Group Baugrund & Umwelt GmbH, Zürich vom 9.1.2018 \n!" Kurzbericht Ermittlung der Durchlässigkeit des Grundwasserlei-\n\nters anhand von Pump- und Einfüllversuchen,  \nABI Group Baugrund & Umwelt GmbH, Zürich vom 28.9.2017 \n\n!" Berechnungen der Alpiq EnerTrans AG vom 9.2.2017 \n!" Berechnungen der Axpo vom 8.3.2017 \n\nAuftraggeberin  Stadtplanung Stadt Dübendorf \n\n   \nBearbeitung  SUTER • VON KÄNEL • WILD \n\nLuca Imoberdorf, Reto Wild \n\n   \n\nTitelbild  Richtprojekt, Cerv + Wachtl dipl. Architekten und Maier Hess Architekten mit Studio \nVulkan Landschaftsarchitektur \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    4 \n\n  1 EINLEITUNG \n\n  1.1 Ursprüngliche Ausgangslage \n\n(Gestaltungsplan Kat.-Nr. 17413) \n\nEntwicklungsabsicht  Auf der ehemaligen Liegenschaft Kat.-Nr. 17413 zwischen der Zürich-\n\nstrasse und der Sonnentalstrasse in der Stadt Dübendorf plante die \n\nHochbord Immobilien AG, Schindellegi den Neubau von insgesamt \n\nfünf Bauten, drei davon als Wohntürme. Das Richtprojekt von Cerv + \n\nWachtl dipl. Architekten und Maier Hess Architekten sowie Studio Vul-\n\nkan Landschaftsarchitektur vom 18.4.2018 stützte sich planungs-\n\nrechtlich auf die Grundmasse der neuen Zentrumszone 4 ab. \n\nDas Areal umfasst das ehemalige Grundstück Kat.-Nr. 17413 mit ei-\n\nner Fläche von 29'426 m2. \n\nGemäss Art. 39a Abs. 1 Bauordnung (BO) besteht im Gebiet Hoch-\n\nbord eine Gestaltungsplanpflicht. Gestützt auf § 85 des kantonalen \n\nPlanungs- und Baugesetzes (PBG) stellte die Grundeigentümerin ei-\n\nnen privaten Gestaltungsplan auf. Da das Richtprojekt nicht von der \n\nBauordnung abweicht, genügte die Zustimmung des Stadtrats (§ 86 \n\nPBG). \n\n   \nAusschnitt Situationsplan  \n\nGP Hochbord Kat.-Nr. 17413 \n \n\n \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    5 \n\n  1.2 Revision Gestaltungsplan \n\n(Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. \n\n17880/17881)) \n\nHeutiger Planungsstand  Der private Gestaltungsplan Hochbord Kat.-Nr. 17413 ist seit dem 7. \n\nSeptember 2018 in Kraft. In der Zwischenzeit wurde die ursprünglich \n\ngemeinsame Parzelle Kat.-Nr. 17413 in die zwei Parzellen Kat.-Nrn. \n\n17780 und 17781 aufgeteilt. Die Gewerbebauten für das Unispital \n\nZürich (Parzelle Kat.-Nr. 17781) wurden bereits fertiggestellt und be-\n\nzogen. Mit dem Bau der drei Hochhäuser («Three Point», Parzelle \n\nKat.-Nr. 17780) wurde in der Zwischenzeit ebenfalls bereits begon-\n\nnen. \n\n   \nSituation mit Perimeter Gestaltungsplan \n\n(Quelle: GIS-Browser Zürich) \n \n\n \n   \nAnlass zur Revision  Die neue Schulraumplanung der Primarschule hat ergeben, dass im \n\nQuartier ein dringender Bedarf nach mehr Schulraum besteht. \n\nIn Verhandlungen während der letzten Monate hat sich ausserdem \n\ngezeigt, dass die Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 17780 grund-\n\nsätzlich dazu bereit ist, eine Schule auf dem Areal anzusiedeln. \n\nMit einer Revision des rechtsgültigen privaten Gestaltungsplans sol-\n\nlen nun die planungs- und baurechtlichen Voraussetzungen für die \n\nRealisierung einer Sporthalle innerhalb des Gestaltungsplanperime-\n\nters geschaffen werden. Basis für die Anpassung bildet das von Maier \n\nHess Architekten GmbH ausgearbeitete Richtprojekt. \n\n   \n\n  1.3 Inhalte Gestaltungsplan \n\nAbweichung zur Richt- und  \n\nNutzungsplanung \n Der revidierte Gestaltungsplan entspricht mit Ausnahme der um \n\n7'200 m3 erhöhten maximal zulässigen Baumasse dem kommunalen \n\nTeilrichtplan Zentrumszone Hochbord und erfüllt die Anforderungen \n\nder Bau- und Zonenordnung. Die 7'200 m3 zusätzliche Baumasse die-\n\nnen ausschliesslich dazu, das öffentliche Bedürfnis nach mehr Schul-\n\nraum zu erfüllen. \n\n   \nProjektierungsspielraum  Die Inhalte des Gestaltungsplans sind so festzulegen, dass für die \n\nProjektierung ein angemessener Spielraum offenbleibt. Das Grund-\n\nkonzept darf dabei aber nicht verwässert werden. \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    6 \n\n  2 PLANUNGSRECHTLICHE \n\nRAHMENBEDINGUNGEN \n\n  2.1 Richtplanung \n\nKantonaler Richtplan  Das Gebiet Hochbord ist im kantonalen Richtplan als Zentrumsgebiet \n\n(Nr. 5, «Wallisellen / Zürich / Dübendorf / Stettbach») ausgeschieden. \n\nIn Zentrumsgebieten sind dichte Siedlungsteile mit hoher Siedlungs-\n\nqualität zu erhalten bzw. neu zu schaffen, Mischnutzungen und über- \n\ndurchschnittlich dichte Nutzungen anzustreben und diese auch im \n\nHinblick auf die Freiraumgestaltung bedarfsgerecht zu strukturieren.  \n\nWeitere relevante Einträge sind die bestehende Bahnlinie im Westen, \n\ndie bestehende Schmalspurbahn (Glattalbahn) entlang der Ring- und \n\nZürichstrasse sowie die Höchstspannungsleitung, die das Hochbord \n\ndurchquert. \n\n   \nAusschnitt kantonaler Richtplan \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n   \nRegionaler Richtplan   Die Regionalplanung differenziert das kantonale Zentrumsgebiet \n\nräumlich, funktional und massnahmenorientiert. lm regionalen Richt-\n\nplan Glattal ist das Gebiet als bestehendes Zentrumsgebiet (Nr. 1, \n\n«Hochbord, Dübendorf») mit erheblichen Kapazitätsreserven ausge-\n\nwiesen. Demzufolge sind als Gegengewicht zu den bestehenden Ar-\n\nbeitsplatznutzungen gemischte Zonen oder Wohnzonen zu prüfen, \n\ndie Strassenräume zugunsten des baulichen Bestands an der Hoch-\n\nbordstrasse (Einkaufsgebiet) aufzuwerten und Erholungsbereiche zu \n\nprüfen. Gemäss Richtplanvorgaben sind in Zentrumsgebieten nut-\n\nzungsplanerisch je mindestens 25 % der Gesamtnutzflächen für \n\nWohnen bzw. Arbeiten zu sichern. Diese Vorgaben werden mit dem \n\nTeilrichtplan Hochbord über das gesamte Gebiet Hochbord gesehen \n\nerfüllt. \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    7 \n\n  Ferner ist das Gebiet im regionalen Richtplan als Eignungsgebiet für \n\nHochhäuser von regionaler Bedeutung (Gebiet mit geplanten Hoch-\n\nhäusern und Eignung für zusätzliche Hochhäuser) ausgewiesen. Ge-\n\nmäss regionalem Raumordnungskonzept (regioROK) ist das Gebiet \n\nder hohen Nutzungsdichte (150 - 300 Einwohner & Beschäftigte pro \n\nHektare Bauzone) zugeordnet. Die nächste S-Bahnstation bzw. die \n\nnächste Station der Glattalbahn liegen in kurzer fussläufiger Distanz. \n\n   \nAusschnitt regionaler Richtplan \n\nKarte Siedlung und Landschaft \n\n \n\n \n\n \n\n \n   \n\n  In den Karten Verkehr sowie Versorgung, Entsorgung, öffentliche \n\nBauten und Anlagen gibt es neben dem bestehenden Radweg \n\nentlang der Sonnentalstrasse für die Gebietsentwicklung keine für die \n\nPlanung zusätzlich relevanten Einträge. Bei dem nördlich des Areals \n\ngelegenen Eintrag einer Schule handelt es sich um die bestehende \n\nPrivatschule Lycée Français de Zurich (LFZ). \n\n   \nAusschnitt regionaler Richtplan \n\nKarte Verkehr \n\n \n\n \n\n \n\n \n   \nAusschnitt regionaler Richtplan \n\nKarte Versorgung, Entsorgung, öffentli-\n\nche Bauten und Anlagen \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    8 \n\nEinordnung Planungsinstrumente  Durch eine langfristig ausgerichtete Neuorientierung soll das Gebiet \n\nHochbord die Funktion als Siedlungsschwerpunkt von kantonaler Be-\n\ndeutung übernehmen. \n\nAus diesem Grund wurden die kommunale Richt- und Nutzungspla-\n\nnung im Gebiet Hochbord revidiert. Die neuen Bestimmungen sind \n\nseit dem 7. April 2017 in Kraft. Entsprechend den übergeordneten \n\nkantonalen Vorgaben wurde das Gebiet der Zentrumszone Z4 zuge-\n\nführt und für die Wohnnutzung geöffnet. \n\nIm Sinne einer ausgewogenen Entwicklung wurde ein Konzept erar-\n\nbeitet, dessen Grundzüge im kommunalen Teilrichtplan "Zentrums-\n\nzone Hochbord" festgelegt sind. \n\n  Die nachstehende Abbildung illustriert das Zusammenspiel der \n\nPlanungsinstrumente, welche für die Entwicklung des Gebiets \n\nHochbord von Bedeutung sind und ordnet insbesondere den pri-\n\nvaten Gestaltungsplan "THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781)" ein. \n\nIm Folgenden wird auf die einzelnen kommunalen Planungsinstru-\n\nmente eingegangen und es wurden Rückschlüsse für den privaten \n\nGestaltungsplan "THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781)" gezogen. \n\n   \n   \n\n \n\n \n\n   \n\nKommunaler Teilrichtplan  \n\nZentrumszone Hochbord \n Um das Hochbord als neues städtisches Zentrum mit einer gelebten \n\nMischnutzung und einer robusten Bebauungsstruktur vor den Toren \n\nZürichs zu positionieren, werden qualitativ hochwertige Projekte ein-\n\ngefordert. Mit dem Teilrichtplan werden Rahmenbedingungen defi-\n\nniert, wie das Gebiet entwickelt werden soll. Für die Zone Z4 im Ge-\n\nbiet Hochbord sind mit dem Gestaltungsplan u.a. die Einhaltung der \n\nstädtebaulichen Prinzipien und der Gestaltungsgrundsätze des Teil-\n\nrichtplans "Zentrumszone Hochbord" für die Bebauung und Gestal-\n\ntung der Freiräume, die Bewältigung des Verkehrsaufkommens und \n\ndie Erfüllung der Anforderungen an Arealüberbauungen nachzuwei-\n\nsen. Der Teilrichtplan Zentrumszone Hochbord ist behördenverbind-\n\nlich. \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    9 \n\n \n\n \n\n \n\n   \n\n  2.2 Nutzungsplanung \n\nBau- und Zonenordnung  Anlässlich der Zonenplanrevision 1998/99 wurde das Gebiet Hoch-\n\nbord für die Wohnnutzung geöffnet, indem im Südwesten des Ge-\n\nbiets eine Zentrumszone Z4 geschaffen wurde. Mit der Teilrevision \n\n2016 wurde diese Zone von der Zürichstrasse bis zur Lagerstrasse \n\nerweitert. \n\n   \nVergleich des Zonenplanausschnitts für \n\ndas Gebiet Hochbord vor und nach der \n\nTeilrevision 2016 \n\nQuelle: Gossweiler Ingenieure AG \n\n \n\n \n   \n\n  In der Bauordnung wurden detailliertere Vorschriften zum Gebiet \n\nHochbord erlassen. Insbesondere wurde ein neuer Art. 16b mit er-\n\ngänzenden Vorschriften zur Zentrumszone Z4 eingefügt. Zudem \n\nwurde der Ergänzungsplan "Zentrumszone Hochbord" eingeführt, \n\nwelcher die Vorschriften für die Zentrumszone Z4 verdeutlicht und \n\nsie örtlich festlegt. \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    10 \n\nErgänzungsplan Zentrumszone Hochbord \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n   \nGestaltungsplanpflicht  Art. 39 Abs. 1 BO schreibt für das ganze Gebiet Hochbord die Gestal-\n\ntungsplanpflicht vor. Gemäss Abs. 3 ist der Nachweis der Verträglich-\n\nkeit von Hochhäusern in diesem Verfahren zu erbringen. \n\n  Art. 39a Abs. 3 BO definiert generell die Punkte, die mit dem Gestal-\n\ntungsplan nachzuweisen sind. Für die vorliegende Arealentwicklung \n\nsind dies die Einhaltung der städtebaulichen Prinzipien und der Ge-\n\nstaltungsgrundsätze des Teilrichtplans "Zentrumszone Hochbord" für \n\nBebauung und Gestaltung der Freiräume, die Bewältigung des Ver-\n\nkehrsaufkommens sowie die Erfüllung der Anforderungen an Areal-\n\nüberbauungen (§ 71 PBG). \n\n   \nNutzung  Im Ergänzungsplan sind minimale und maximale Wohnanteile festge-\n\nlegt. Diese berechnen sich anhand des Bauvolumens über dem ge-\n\nwachsenen Boden (Art. 16b Abs. 3 BO). Hinter der Regelung steht \n\neine Modellrechnung, die den Wohnanteil für das ganze Gebiet \n\nHochbord berechnet, um eine optimale Abstimmung der Nutzung \n\nund Durchmischung des gesamten Gebiets sicherzustellen.  \n\nBezogen auf die einzelnen Arealplanungen bedeutet dies, dass die \n\nmit diesem Modell berechneten Werte pro Grundstück gesamthaft \n\neingehalten sein müssen. Das heisst, dass Nutzungsverlagerungen in-\n\nnerhalb eines Areals z.B. infolge unterschiedlicher Lagequalitäten zu-\n\nlässig sind. \n\nIn der Zentrumszone Z4 gilt eine Baumassenziffer von 7 m3/m2 \n\n(Art. 16 BO). Bei einer maximalen baulichen Ausnützung können auf \n\ndem Planungsareal maximal rund 59'634 m3 der Wohnnutzung zuge-\n\nführt werden. In der Zentrumszone Z4 gilt eine Baumassenziffer von \n\n7 m3/m2.  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    11 \n\nBei einer maximalen baulichen Ausnützung können auf den Grund-\n\nstücken Kat.-Nrn. 17780 und 17781 maximal rund 148'400 m3 der \n\nWohnnutzung zugeführt werden. Bei einer durchschnittlichen Ge-\n\nschosshöhe von 3.3 m entspricht dies ca. 45'000 m2 Geschossfläche. \n\n   \nBaumassenberechnung   Fläche max. Baumasse min. Baumasse \n\nfür Wohnen \n\nmax. Baumasse \n\nfür Wohnen \n\n Teilfläche 1 5'848.8 m2 x 7 m3/m2 \n\n= 40'941.3 m3 \n\n0% \n\n= 0 m3 \n\n40% \n\n= 16'376.5 m3 \n\n Teilfläche 2 23'577.6 m2 x 7 m3/m2 \n\n= 165'043.3 m3 \n\n40% \n\n= 66'017.3 m3 \n\n80% \n\n= 132'034.7 m3 \n\n Total 29'426.4 m2 205'984.7 m3 66'017.3 m3 148'411.2 m3 \n\n   \n\n  Der Ergänzungsplan Hochbord sieht entlang der Hochbordstrasse \n\npublikumsorientierte Erdgeschoss-Nutzungen vor. Diese Vorgabe gilt \n\nauf einem verhältnismässig kleinen Abschnitt auch für das Grund-\n\nstück Kat. Nr. 17781. \n\n   \nBebauung  Gemäss Art. 16b Abs. 2 BO ist an die im Ergänzungsplan bezeichne-\n\nten Eckpunkte mit Anbaupflicht beidseitig jeweils mit einer Anbau-\n\nlänge von mindestens 15 m anzubauen. An die Linien mit Anbau-\n\npflicht ist auf einer Anstosslänge von mindestens 80% anzubauen. Es \n\nbesteht ein Anordnungsspielraum von maximal 1.00 m. Gebäudevor-\n\nsprünge dürfen nicht über die Baulinen hinausragen. Im Rahmen des \n\nGestaltungsplanverfahrens kann von der Anbaupflicht abgewichen \n\nwerden, wenn Hochhäuser erstellt oder wenn dadurch städtebaulich \n\nbessere Lösungen erzielt werden. \n\n  In Bezug auf die Höhenbeschränkung ist neben den kommunalen \n\nVorschriften der Sicherheitszonenplan des Flughafens Zürich vom \n\n15. Januar 2013 beizuziehen. Dieses raumplanerische Instrument hat \n\nzum Ziel, den Luftraum – und insbesondere die An- und Abflug-\n\nschneisen – vor Hindernissen zu schützen. \n\nDie Grundstücke Kat.-Nrn. 17880 und 17881 liegen darin in einer \n\nZone, in welcher die zulässige Hindernishöhe auf ca. 545–555 m ü. M. \n\nfestgelegt ist.  \n\n   \nAusschnitt aus dem Sicherheitszonen-\n\nplan für die Gemeinde Dübendorf \n\nQuelle: https://geo.admin.ch \n\n \n\n \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    12 \n\nAusschnitt Gebiet mit Hindernisbegren-\n\nzung, SIL, Objektblatt Dübendorf \n\nQuelle: geo.admin.ch \n\n \n\n Darüber hinaus ist die Hindernisbegrenzung gemäss Sachplan Infra-\n\nstruktur der Luftfahrt (SIL), Objektblatt Dübendorf zu beachten. Darin \n\nist das Gebiet mit Hindernisbegrenzung für das Flugfeld Dübendorf \n\ndefiniert. Das Gebiet mit Hindernisbegrenzung zeigt, wo Flugbetrieb \n\nund Bodennutzung bezüglich der Höhenbeschränkung aufeinander \n\nabzustimmen sind.  \n\nDas Gestaltungsplangebiet liegt ausserhalb der Hindernisbegren-\n\nzungsflachen für An- und Abflug Flächenflugzeuge sowie Helikopter \n\n(siehe Abbildung links, GP-Perimeter rot). \n\n   \nFreiraum  Die Freiflächenziffer in der Zentrumszone Z4 ist auf 20% festgelegt. \n\nBei Hochhäusern ist eine höhere Freiflächenziffer von 40% vorge-\n\nschrieben (vgl. Art. 16 BO). \n\nDie Hochbordstrasse ist im Teilrichtplan als primäre Achse bezeich-\n\nnet. Sie ist analog zur Leitidee Gestaltung öffentlicher Raum beidsei-\n\ntig von Bäumen gesäumt. Die Sonnentalstrasse ist südseitig, also auf \n\nder Seite des Planungsperimeters, mit einer Baumreihe begrünt. \n\nDiese Baumanordnung ist im Ergänzungsplan grundeigentümerver-\n\nbindlich festgelegt. \n\nBei Hochhausbebauungen entsteht durch den kleineren Fussabdruck \n\nder Gebäude und die Freihaltung infolge des Schattenwurfs jeweils \n\nein grösserer Freiraum. Dieser muss gemäss Teilrichtplan öffentlich \n\nzugänglich sein und in räumlicher Beziehung zu den Strassenräumen \n\nstehen. \n\n   \n\n  2.3 Erschliessung, Ver- und Entsorgung \n\nQuartierplan Hochbord  Im Jahr 2012 wurde mit dem Quartierplan Hochbord die Erschlies-\n\nsung und Landarrondierung des Gebiets geregelt. Wichtig ist das da-\n\nrin bestätigte rückwärtige Erschliessungsregime mit der für den Indi-\n\nvidualverkehr gesperrten Mischverkehrsfläche im mittleren Teil der \n\nHochbordstrasse. Darüber hinaus wurden an verschiedenen Orten \n\ndie öffentlichen Fuss- und Velowege mittels Parzellen oder Dienstbar-\n\nkeiten gesichert. Mit den Verkehrsbaulinien wurde der öffentliche \n\nRaum festgelegt. \n\nAuf die Ausscheidung eines zentralen, gemeinsamen Freiraums ge-\n\nmäss dem Quartierkonzept (Alleen, verbreiterte Gehwege, Boulevard \n\nan der Hochbordstrasse Mitte) wurde verzichtet. Die Sicherung der \n\nAnliegen soll in den Gestaltungsplänen erfolgen. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    13 \n\nAusschnitt Quartierplan Hochbord, Er-\n\nschliessung / Baulinien / Weg – Dienst-\n\nbarkeiten,  \n\nVerfasser: Sennhauser, Werner & \n\nRauch AG \n\n \n\n  \n   \nVerkehrserschliessung  \n\n(Quartierstrassen) \n Gemäss Quartierplan erfolgt die Verkehrserschliessung des Pla-\n\nnungsperimeters (Kat.-Nr. alt 16959) über die Sonnentalstrasse. Es ist \n\nder Wunsch der Stadt Dübendorf, den motorisierten Individualver-\n\nkehr frühestmöglich, d.h. so nahe wie möglich an der Zürichstrasse, \n\nanzubinden (Zugang zur Tiefgarage).  \n\nInfolge der Erstellung der Glattalbahn kann die Sonnentalstrasse von \n\nder Ringstrasse her nicht erreicht werden. Um Schleichverkehr zu \n\nverhindern, ist der nördliche Ast des an das Grundstück angrenzen-\n\nden Kreisels für den Privatverkehr nicht befahrbar. Der westliche Ast \n\nerschliesst die anliegenden Liegenschaften und ist analog zur Son-\n\nnentalstrasse als Sackgasse ausgebildet. \n\n   \nÖffentlicher Verkehr  Der Perimeter liegt nahe an der S-Bahn-, Bus- und Tramhaltestelle \n\nStettbach und ist durch dieses Angebot optimal erschlossen. Hinzu \n\nkommen die bestehende Haltestelle Ringwiesen der Glattalbahn \n\n(Ringstrasse) sowie die Bushaltestelle Hoffnung (Zürichstrasse). \n\n   \nFuss- und Radwege  Gemäss dem kommunalen Richtplan ist entlang der Zürichstrasse ein \n\nübergeordneter Radweg geplant. Auf der Hochbordstrasse auf der \n\nHöhe des Perimeters besteht ein kommunaler Radweg. Entlang der \n\nSonnentalstrasse sind sowohl ein Rad- wie auch ein Fuss- und Wan-\n\nderweg eingetragen. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    14 \n\nParkierung  Gemäss Erläuterungsbericht zum Quartierplan sind grossflächige \noberirdische Parkplätze zu vermeiden. Die Zufahrten zu den unterir-\ndischen Parkierungsanlagen sind zweckmässig anzulegen und deren \nAnzahl ist pro Baufeld möglichst gering zu halten, um Konflikte mit \nFussgängern zu minimieren und um ein homogeneres Strassenbild \n(Bäume) zu erreichen. \n\n  In Absprache mit der Stadt Dübendorf erfolgt die Berechnung der zu-\nlässigen Anzahl Fahrzeugabstellplätze gemäss der kantonalen Weglei-\ntung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen. \n\n   \nEntwässerung  Die Entwässerung soll im Teil-Trennsystem erfolgen: \n\n!" Das Schmutzwasser ist über die Misch- und Schmutzwasserka-\nnäle abzuleiten. \n\n!" Dachwasser und nicht verschmutztes Platzwasser ist, wo hydro-\ngeologisch möglich, versickern zu lassen. Ist dies nicht möglich, \nso ist dieses Wasser in Regenwasserkanälen abzuführen. Über-\nläufe von Versickerungsanlagen sind an die Regenwasserkanäle \nanzuschliessen. \n\n!" Die bestehenden, grossflächigen Drainagen sind, soweit sie noch \ngebraucht werden, an die entsprechenden Regenwasserleitun-\ngen anzuschliessen. \n\n   \n\n \n\n \n\n \n   \n\n \n\n (geplante Mischwasserkanalisation, inzwischen erstellt und daher vernachlässigbar) \n\n(geplante Regenwasserkanalisation, inzwischen erstellt und daher vernachlässigbar) \n\n   \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    15 \n\nWasserversorgung  Das Areal wird über eine neue Leitung NW 200 erschlossen. Diese \n\nWasserleitungsvergrösserung geht zulasten des Quartierplans. Die \n\nAusbauten der bestehenden Wasserleitungen in der Ringstrasse und \n\nin der Zürichstrasse gehen zulasten der Genossenschaft Wasserver-\n\nsorgung Dübendorf. \n\n   \nWasserversorgungskonzept gemäss \n\nQuartierplan \n \n\n \n  \n\n \n   \nElektrizitätsversorgung  Die Trassen der Kabelleitungen verlaufen innerhalb der Erschlies-\n\nsungsstrassen. Im Gestaltungsplanperimeter muss eine neue Trans-\n\nformatorenstation errichtet werden. Ihr Standort richtet sich nach \n\ndem Bauprojekt. \n\n   \n\n \n\n \n\n \n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    16 \n\n  2.4 Umwelt \n\nLeitidee Gestaltung  \n\nöffentlicher Raum \n In Ergänzung zum Quartierplan wurde eine behördenverbindliche \n\n"Leitidee Gestaltung öffentlicher Raum" entwickelt. Diese sieht eine \n\nBaumallee entlang der Hochbordstrasse und Baumreihen entlang \n\nder sekundär davon abgehenden Quartierstrassen vor. Auch die Ge-\n\nstaltung der jeweiligen Strassenquerschnitte wird in der Leitidee fest-\n\ngelegt. \n\n   \nPlanausschnitt Leitidee  \n\nGestaltung öffentlicher Raum \n \n\n \n   \nLärm  lm Rahmen des Quartierplans «Hochbord» wurden die Grundstücke \n\nbzw. Baufelder im Gebiet Hochbord auf die hinreichende Erschlies-\n\nsung geprüft. Noch nicht erschlossene Gebiete wurden im Ergän-\n\nzungsplan «Zentrumszone Hochbord» bezeichnet und mit Art. 16b \n\nAbs. 5 BZO erhöhte Lärmschutzanforderungen definiert. Der vorlie-\n\ngende Gestaltungsperimeter ist von Bestimmung betroffen, womit \n\ndie Planungswerte zur Anwendung kommen. \n\nIm Lärmgutachten, das im Rahmen des Quartierplans Hochbord er-\n\nstellt wurde, ist aufgezeigt worden, dass die Einhaltung der Planungs-\n\nwerte mit entsprechenden Massnahmen grundsätzlich möglich ist. \n\nDie Einhaltung der Planungswerte wurde nicht parallel zum Quartier-\n\nplan mit entsprechenden Lärmgestaltungsplänen gesichert, sondern \n\nist im Rahmen der Gestaltungspläne, die für das ganze Gebiet des \n\nQuartierplans Hochbord obligatorisch zu erstellen sind, nachzuwei-\n\nsen.  \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    17 \n\nEnergie  Der Energieplan der Stadt Dübendorf wurde überarbeitet und vom \n\nKanton am 5. März 2018 genehmigt. Er sieht für das Gebiet Hoch-\n\nbord vor, dass der Energieträger Gas nicht priorisiert wird. Es werden \n\narealbezogene Versorgungslösungen auf Basis von erneuerbaren \n\nEnergieträgern angestrebt. \n\n  Bei Neuüberbauungen sind im Rahmen der Gestaltungspläne Ener-\n\ngiekonzepte vorzulegen, mit welchen der Zielwert von maximal 30% \n\n(des zulässigen Energiebedarfs) an fossiler Energie nachzuweisen ist. \n\n   \nStrahlung  Durch das Areal verläuft eine Freileitung für Starkstrom, welche nie-\n\nderfrequente magnetische und zum Teil elektrische Felder erzeugt \n\n(NIS). Dies schränkt die Bebaubarkeit des Grundstücks stark ein. \n\nImmissionsgrenzwert  Die Verordnung über den Schutz vor nichtionisierender Strahlung \n\n(NISV) regelt in erster Linie die Begrenzung der Emissionen von \n\nelektrischen und magnetischen Feldern. Die NISV trat am 1. Feb-\n\nruar 2000 in Kraft. Es werden zwei Kategorien unterschieden: \n\n!" Für bereits bestehende Anlagen oder bereits eingezonte Grund-\n\nstücke (relevant für den Perimeter) gilt ein Immissionsgrenzwert \n\nvon 100 µT. \n\n!" Für Anlagen, welche nach dem 1. Februar 2000 erstellt wurden \n\noder für Grundstücke, die nach diesem Datum eingezont wur-\n\nden, gilt der Anlagengrenzwert von 1 µT. \n\nGemäss Berechnungen der Axpo vom 8. März 2017 (vgl. Beilage) ist \n\nder Immissionsgrenzwert im vorliegenden Fall eingehalten. \n\nLeitungsabstand  Die Verordnung über elektrische Leitungen (Leitungsverordnung LeV) \n\nregelt grundsätzlich Erstellung, Betrieb und Instandhaltung von \n\nelektrischen Leitungen. Für Bauvorhaben und Umnutzungen in Lei-\n\ntungsnähe ist insbesondere Art. 38 LeV (Abstand von Hochspan-\n\nnungsleitungen) und der entsprechende Anhang 8 relevant.  \n\nGemäss Art. 38 Abs. 5 LeV dürfen sich im Leitungsbereich (10.7 m ab \n\nLeitungsachse) keine Gebäude befinden. Im Anlagenbereich (25.7 m \n\nab Leitungsachse) gelten Auflagen bezüglich der Bauhöhe. \n\nDie Berechnungen der Alpiq EnerTrans AG (im Auftrag der Swiss-\n\ngrid AG) vom 9. Februar 2017 (vgl. Beilage) ergab für drei berechnete \n\nStandorte maximale Bauhöhen von 20.36 m (Schnitt BB) bis 27.37 m \n\n(Schnitt CC), vgl. nachstehende Abbildungen (Quelle Alpiq). \n\n   \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    18 \n\n \n   \n\n \n   \n  Die gemäss Richtprojekt geplanten Bauten (inkl. Sporthalle) halten die \n\nvorgeschriebenen Sicherheitsabstände ein. Es ist daher keine Aus-\nnahmebewilligung gemäss Art. 38 LeV durch das ESTI nötig. \n\n   \nVerkabelung  Im Frühjahr/Sommer 2017 wurden mit den Beteiligten (EWZ, Swiss-\n\ngrid AG, Electrosuisse, Alpiq, CFW EMV-Consulting AG) und Fachex-\nperten (Axpo, AF Consult AG, Braavos GmbH) intensiv die technischen \nund wirtschaftlichen Aspekte einer Verkabelung der beiden queren-\nden Hochspannungsleitungen überprüft. \n\nDiese Abklärungen haben deutlich gezeigt, dass die angestrebte Ver-\nkabelung zwischen den Masten 9 und 12 technisch und finanziell \näusserst aufwendig wäre und der Zeithorizont für die Realisierung \nauf bis zu 10 Jahre gesetzt würde. Darüber hinaus ist die Verlegung \neiner Höchstspannungsleitung 220 und 380 kV äusserst komplex und \neine Trassenfindung mit den notwendigen Übergangsbauwerken \nsehr anspruchsvoll. Des Weiteren würde sich die Teilverkabelung bei \neiner künftigen Gesamtverkabelung zwischen Auwiesen und Fällan-\nden allenfalls erübrigen. \n\nDie Hochspannungsleitungen Auwiesen-Fällanden (TR 1210) sind für \ndie Energieversorgung der Agglomeration Zürich von hoher Wichtig-\nkeit. Ausschlaggebend für den Verzicht auf die Weiterverfolgung des \nProjekts war deshalb die Aussage der Fachleute, dass eine Teilverka-\nbelung besonders störungsanfällig ist. \n\n   \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    19 \n\nStörfall \n\n \n\nAusschnitt Chemierisikokataster \n\n(Quelle GIS-Browser Kanton Zürich, Zu-\n\ngriff 8.7.2020) \n\n Die Risikoanlagen im Kanton Zürich sind im Chemie-Risikokataster er-\n\nsichtlich. Der Kataster legt Konsultationsbereiche (KOBE) fest, in wel-\n\nchen eine Koordination zwischen Raumplanung und Störfallvorsorge \n\nnotwendig ist.  \n\nDer Gestaltungsplanperimeter liegt nicht in der Umgebung einer Risi-\n\nkoanlage (siehe Karte links). Es ist somit keine Koordination bezüglich \n\nStörfallvorsorge erforderlich \n\n   \nGrundwasser \n\n \n\n Im Untergrund verläuft ein Schotter-Grundwasserleiter mit mittlerer \n\nMächtigkeit (siehe Karte links). Die Kote des Mittelwasserstandes be-\n\nfindet sich auf rund 431 m ü. M. \n\nReicht ein Bauvorhaben bis zum langjährigen Mittelwasserspiegel des \n\nGrundwassers, so kann dieses nur mit einer wasserrechtlichen Bewil-\n\nligung realisiert werden. Tiefbauten oberhalb des höchsten Grund-\n\nwasserspiegels benötigen keine wasserrechtliche Bewilligung (vgl. \n\nMerkblatt "Bauvorhaben in Grundwasserleitern und Grundwasser-\n\nschutzzonen, 2003"). \n\n \n\nAusschnitt Grundwasserkarte Mittelstand \n\n(Quelle GIS-Browser Kanton Zürich, Zu-\n\ngriff 8.7.2020) \n\n \n\n   \nGewässerschutz \n\n \n\n Das Gestaltungsplanareal befindet sich im Gewässerschutzbereich Au \n\n(siehe Karte links).  \n\nGemäss Art. 29 Abs. 1 Ziff. a der Gewässerschutzverordnung (GSchV, \n\nSR 814.201) ist dieser Bereich besonders gefährdet. Er umfasst die \n\nnutzbaren unterirdischen Gewässer sowie die zu ihrem Schutz not-\n\nwendigen Randgebiete (Anhang 4 GSchV). \n\nIn Art. 32 Abs. 2 GSchV sind Anlagen und Tätigkeiten aufgelistet, für \n\nwelche in diesem Gewässerschutzbereich eine Bewilligung erforder-\n\nlich ist. \n\n \n\nAusschnitt Gewässerschutzkarte  \n\n(Quelle GIS-Browser Kanton Zürich, Zu-\n\ngriff 8.7.2020) \n\n \n\n   \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    20 \n\nWärmenutzung \n \n\nAusschnitt Wärmenutzungsatlas  \n\n(Quelle GIS-Browser Kanton Zürich, Zu-\n\ngriff 8.7.2020) \n\n Das Areal liegt in der Zone C.!Erdsonden sind in dieser Zone grund-\nsätzlich zulässig (vgl. Planungshilfe "Energienutzung aus Untergrund \nund Grundwasser", 2010).!\n\nDie Bohrtiefenbegrenzung im Bereich des Gestaltungsplanareals liegt \nbei rund 280 m (vgl. Bericht "Tiefenbeschränkung von Erdwärmeson-\nden zum Schutz der Felsaquifere Obere Meeresmolasse und Malm \n(Mineralwasservorkommen)", 2015). \n\n   \nStadtklima  Da das Gebiet vor der aktuellen Bautätigkeit noch weitgehend unbe-\n\nbaut war, ist der Planungsperimeter im Klimamodell noch als Grünflä-\nche ausgewiesen. Das Areal hat eine geringe (Tag) resp. sehr hohe \n(Nacht) bioklimatische Bedeutung. Die Überbauung des Areals wird \nunweigerlich zu einer höheren Wärmebelastung führen. \n\nIm Rahmen des Projekts ist daher besonderes Augenmerk auf eine \nklimagerechte Gestaltung der Gebäude und insbesondere der Umge-\nbung zu legen.  \n\n     \nAusschnitt Planhinweiskarte Klimamodell \n\nlinks: Tagsituation (14 Uhr),  \n\nrechts: Nachtsituation (4 Uhr) \n\n \n\nBioklimatische Bedeutung Grünfläche \n\n \n\n  \n\n   \nBoden \n\n \n Für das Planungsgebiet gibt es keinen Eintrag im Kataster der belas-\n\nteten Standorte (KbS). \n\n  Das Areal liegt im Prüfperimeter für Bodenverschiebung (PPB) mit \nden Belastungshinweisen «Ausgewählte Bauzone» (i.d.R. Emission In-\ndustrie/Gewerbe/Bauwesen). \n\n   \nlinks: Ausschnitt KbS \n\nrechts: Ausschnitt PBV \n\n(Quelle GIS-Browser Kanton Zürich, Zu-\n\ngriff 8.7.2020) \n\n  \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    21 \n\nNaturgefahren \n\n \n Im Bereich des Gestaltungsplanperimeters besteht eine geringe Ge-\n\nfährdung bezüglich Hochwasser und Massenbewegungen. Es wurde \ndeshalb im Rahmen des Gestaltungsplans ein Objektschutzgutachten \nerarbeitet.!\n\n   \n  \n\n \n\n \n\n \n\n   \nObjektschutzmassnahmen  Sowohl bei den Hochhäusern wie auch der geplanten Sporthalle han-\n\ndelt es sich um Sonderrisiko-Objekte. Die Objektschutzmassnahmen \nsind deshalb mindestens auf ein 300-jährliches Hochwasserereignis \n(HQ300), bei gegebener Verhältnismässigkeit auf ein Extremhochwas-\nser (EHQ) auszulegen. \n\nDas Objektschutzgutachten (s. Beilagen) sieht die folgenden Mass-\nnahmen vor: \n\nDie EG-Koten der Hochhäuser sind auf 435.05 m ü. M. anzuordnen \nbzw. zu schützen. Öffnungen und Lichtschächte sind ebenfalls auf \ndieser Kote oder im Bereich der abfallenden Böschung bei der Zü-\nrichstrasse ca. 30 cm über der Geländekote anzulegen. Im Bereich \nder Sporthalle ist mit geringfügigen Anpassungen am Terrain das Ob-\njekt von Osten her abzuschirmen und im Westen sind die Gebäude-\nöffnungen ca. 20 cm über Terrain anzuordnen. Die Ausuferungen, die \nim Westen zwischen Sporthalle und der benachbarten Parzelle flies-\nsen, müssen so durchgeleitet werden, dass sie nicht von Norden her \ndie vertiefte Zugangsrampe ins UG anströmen und damit in die Halle \ngelangen können. Im Bereich des Pavillons sind die Hochwasser-\nschutzkoten in der Baueingabe der Hochhäuser festgelegt worden.!!\n\nDas im Richtprojekt geplante Gelände ermöglicht im Hochwasserfall \ndas Abfliessen des Wassers über die Sonnentalstrasse. Die Einfahrt \nzur Tiefgarage liegt an der Hochbordstrasse und ist nicht gefährdet.  \n\nBei Umsetzung der obengenannten Schutzmassnahmen sind die Ge-\nbäude vor Gefährdung durch ein Extremhochwasserereignis ge-\nschützt. Der entsprechende Objektschutznachweis muss im Rahmen \ndes Baugesuchs durch das AWEL bewilligt werden. \n\n   \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    22 \n\nOberflächenabfluss  Insbesondere im Nordosten des Planungsperimeters sind Flächen \n\nmit Oberflächenabfluss ausgeschieden. Unter Oberflächenabfluss \n\nwird derjenige Niederschlagsanteil verstanden, welcher nach dem \n\nAuftreffen auf den Boden nicht unmittelbar abfliesst. Diesen Flächen \n\ngilt es im Rahmen der Freiraumplanung besondere Aufmerksamkeit \n\nzu schenken. \n\n   \n   \n\n \n\n   \nNeophyten \n \n\n \n\n Im Norden des Areals wurde 2012 die kanadische Goldrute kartiert. \n\nDie betreffenden Pflanzen sind, soweit noch vorhanden, mit Beginn \n\ndes Bauvorhabens sachgerecht zu entsorgen. \n\n     \n   \n\n \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    23 \n\n  3 RICHTPROJEKT \n\n  3.1 Städtebaulicher Ansatz \n\nAus den schwierigen  \n\nRahmenbedingungen eine  \n\nQualität machen \n\n Das Projekt soll die heutige Wiese so transformieren, dass ihr eine \n\nhohe Wertschätzung zukommt und Bewohner, Beschäftigte sowie \n\nBesucher/Kunden gerne hier sind. Das vom öffentlichen Raum umge-\n\nbende Areal will die bestehenden Qualitäten im Quartier Hochbord \n\nergänzen. \n\nEine Reihe von Rahmenbedingungen erschweren die Bebaubarkeit \n\ndes Areals mit der in der Bau- und Zonenordnung vorgegebenen \n\nDichte; die Hochspannungsleitung quert das Areal mit einem knapp \n\n80 m breiten Korridor hoher elektromagnetischer Strahlung und der \n\nsüdliche Bereich ist von Strassen- und Bahnlärm der Zürichstrasse \n\nbetroffen. Diese Rahmenbedingungen werden für die städtebauliche \n\nSetzung als generierende Elemente genutzt, um mit einer anderen \n\nFokussierung Qualitäten, Identität, Zentralität und Aussicht zu schaf-\n\nfen. \n\n   \nStädtebauliche Komposition  Die Bauten werden in der Folge nördlich angeordnet und in die Höhe \n\nentwickelt. In der Vertikalen setzt die Flugsicherheit des Flughafens \n\nZürich die Grenze. Zugunsten eines kleinen Schattenwurfs werden \n\ndie Hochhäuser so schlank wie möglich dimensioniert. Die drei Hoch-\n\nhäuser werden im Westen durch zwei ebenfalls ähnliche Gewerbe-\n\nbauten ergänzt. Durch die Konzentration der Baumasse am nördli-\n\nchen Arealrand entsteht an der Sonnentalstrasse ein öffentlicher \n\nFreiraum mit einer hohen Ereignisdichte, kurzen Fusswegdistanzen \n\nund im Süden ein grosszügiger öffentlicher Freiraum, dessen Mass-\n\nstäblichkeit gut mit den hohen Häusern korrespondiert. Dank klei-\n\nnem Fussabdruck der Hochhäuser und der kompositorischen Set-\n\nzung der fünf Gebäude entsteht eine abwechslungsreiche \n\nVerzahnung von ausgeweitetem Strassen- und Parkraum. \n\n   \nPlanausschnitt Situation  \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    24 \n\n  3.2 Bebauung \n\nHochhäuser \n\n \n Die drei Hochhäuser sollen in der perspektivischen Wirkung als plas-\n\ntische Baukörper mit einer ruhigen Fassadengestaltung in Erschei-\nnung treten. Die Balkone der Hochhäuser werden deshalb in den Ge-\nbäudeecken mit einer Art Gehrungsflansch verbunden. Der Flansch \nschützt überdies vor Wind und zeichnet die Zweigeschossigkeit der \nBalkone ab. Von jedem Wohnungseck wird so der Blick einmal nach \noben und einmal nach unten ermöglicht. Die angestrebte Plastizität \nder Hochhäuser wird von matten Materialien akzentuiert. Das Sockel-\ngeschoss besteht aus dem Erdgeschoss und dem ersten Oberge-\nschoss. Es ist stark überhöht und korrespondiert in seiner Proportio-\nnalität harmonisch mit der grossen Gebäudehöhe. \n\nDie Mehrzahl der Geschosse wird auf einem relativ kleinen Grundriss \nals 4-Spänner organisiert, in denen jede Wohnung mindestens zwei \nFassadenseiten hat und so von einer Fernsicht profitieren kann. Brüs-\ntungen werden so eingesetzt, dass sie den Fassaden Plastizität – was \nfür die Fernwirkung der Hochhäuser als wichtig erachtet wird – und \nden Bewohnern Sicherheit vermitteln. \n\n   \nVisualisierung Hochhäuser  \n\n   \nGewerbebauten  Die Gewerbebauten sind pragmatische Skelettbauten mit vorgehäng-\n\nter Fassade. Der strenge Stützenraster ermöglicht eine hohe Flexibili-\ntät der Gebäudenutzung. Über dem grosszügigen Erdgeschoss wird \ndas erste Obergeschoss als Mezzanin akzentuiert. Die darüberlie-\ngende Obergeschossgruppe schliesst mit einem reduzierten Dachge-\nschoss ab. Die Lisenen werden in den Eingangsbereichen jeweils zu \n8 m hohen Kolonnaden. \n\n   \nSporthalle  Die im Süden des Areals geplante Sporthalle ist weitgehend unterir-\n\ndisch angeordnet und verschmilzt nicht zuletzt durch die intensive \nBegrünung des Daches weitgehend mit dem umgebenden Freiraum. \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    25 \n\n  3.3 Freiraum \n\nParkraum  Die Gebäude werden interpretiert als freistehende Volumen im Park-\nraum. Um die zentrale grosse Wiese bilden mehrere Bänder räumli-\nche und funktionale Schichten. Diese sind teilweise formal überlagert \nund schaffen leicht die Anbindung an die umliegenden Strassen-\nräume. Konzeptionell werden drei Elemente unterschieden: Die zent-\nrale grosse Wiese, welche bespielt werden kann und in der Massstäb-\nlichkeit an die Hochhäuser referiert, das Randband sowie das \nPlatzband. \n\nDie Bezugnahme der Gebäude zu den drei verschiedenen Freiraum-\nelementen ist jeweils unterschiedlich. Von zentraler Bedeutung sind \ndie Erdgeschossnutzungen, welche die Hochbauten mit dem Frei-\nraum verzahnen. Durch eine geschickte Anordnung wird auf die Ver-\nschiedenartigkeit eingegangen, wie die einzelnen Nutzungen den \nFreiraum beanspruchen wollen. \n\n   \nPlanausschnitt Situation  \n\nFreiraumkonzept \n \n\n \n   \nRandband  Das Randband ist flexibel bespiel- und möblierbar. Die Freiraumele-\n\nmente stellen auf der Zeitachse ein veränderbares und somit nach-\nhaltiges Konzept dar, welches kurz-, mittel- und langfristig funktionie-\nren wird respektive den jeweiligen Ansprüchen angepasst werden \nkann. Das Randband ist baumbestanden und dadurch halbschattig. \nEin Clubhouse mit einem Gemeinschaftsraum soll den Prozess der \nInanspruchnahme durch die Öffentlichkeit starten. \n\n   \nPlatzband  Das Platzband ist ein Erschliessungs-, Aufenthalts- und Schnittstellen-\n\nraum. Es wird vom Randband begleitet und teilweise überlagert. Es \nbesteht aus verschiedenen Belägen, welche Segmente und eigene \nBänderungen bilden. \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    26 \n\n  3.4 Erschliessung und Parkierung \n\nVerkehrslösung  Die Tiefgarage wird für den motorisierten Verkehr über die Hochbord-\n\nstrasse erschlossen. Die Abstellplätze für den Güterumschlag und \n\neinzelne Besucherparkplätze werden über die Sonnentalstrasse er-\n\nschlossen. Das Areal ist ansonsten frei von motorisiertem Individual-\n\nverkehr. Die Veloabstellplätze für den Tagesbedarf werden im Park \n\nund bei den Hauseingangsbereichen erstellt. Zusätzlich werden Velo-\n\nräume mit Kinderwagenabstellplätzen im Untergeschoss zur Verfü-\n\ngung gestellt. Neben dem Baufeld E ist eine grosszügige Velorampe \n\ngeplant, welche die Veloabstellplätze im Untergeschoss direkt von \n\nder entlang der Sonnentalstrasse verlaufenden Velohauptroute her \n\nerschliesst. \n\nDer Gestaltungsvielfalt im Baubewilligungsverfahren ist ein genügen-\n\nder Spielraum gewährt und die erforderlichen Parkierungsflächen \n\nsind gemäss Bau- und Zonenordnung nachzuweisen. \n\n   \nUntergeschoss mit den Abstellplätzen  \n\nfür Motorfahrzeuge und Velos \n \n\n \n   \nVeloabstellplätze für den Tagesbedarf  \n\nim Randband und bei den Gebäude-ein-\n\ngängen \n\n \n\n \n\n \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    27 \n\n  4 REVISION GESTALTUNGSPLAN \n\n  4.1 Rechtslage \n\nGrundsatz  Gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG werden Nutzungspläne überprüft und nö-\ntigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert \nhaben. \n\n  Gestaltungspläne können in gleicher Weise wie Sonderbauvorschrif-\nten aufgehoben werden (§ 87 PBG). Gestaltungspläne können somit \nwie Sonderbauvorschriften frühestens fünf Jahre nach ihrem Inkraft-\ntreten aufgehoben werden, wenn weder eine wesentliche Bautätig-\nkeit eingesetzt hat, die von den eingeräumten Möglichkeiten Ge-\nbrauch macht, noch entsprechende ernsthafte Bestrebungen \nnachgewiesen werden (§ 82 PBG). Die entsprechenden Bestimmun-\ngen gelten nicht für untergeordnete Änderungen. \n\n  Der Gemeinderat kann die Änderung des Gestaltungsplans als allge-\nmeinverbindlich erklären, wenn ihr die Grundeigentümer zustimmen, \ndenen mindestens zwei Drittel der einbezogenen Flächen gehören, \nund wenn keine schutzwürdigen Interessen der anderen Grundei-\ngentümer verletzt werden. \n\n   \nRechtsprechung und Haltung  \n\nKanton \n Bei der Änderung von (Sonder-)Nutzungsplänen ist zwischen den In-\n\nteressen an der Planbeständigkeit einerseits und an der Anpassung \nan geänderte Verhältnisse andererseits abzuwägen. Je länger ein Ge-\nstaltungsplan schon in Kraft ist, desto einfacher lassen sich tendenzi-\nell geänderte Verhältnisse geltend machen. Grundsätzlich ist aber \nauch vor Ablauf von fünf Jahren eine Anpassung möglich, sofern die \nzuvor erwähnte Abwägung dies rechtfertigt. \n\n   \n\n  4.2 Interessensabwägung \n\n  Der private Gestaltungsplan Hochbord Kat.-Nr. 17413 ist erst seit \ndem 7. September 2018 und damit weniger als fünf Jahre in Kraft. \n\nDie geplante Anpassung lässt sich gestützt auf die folgenden Punkte \nrechtfertigen: \n\n   \nVeränderte Verhältnisse  Erst mit der neuen Schulraumplanung der Primarschule hat sich ge-\n\nzeigt, dass sich im Quartier ein derart dringlicher Schulraumbedarf \nergibt, dass die Stadt zum raschen Handeln gezwungen war. Die \nneue Schulraumplanung war bei der Planfestsetzung im Jahr 2018 \nnoch nicht bekannt (siehe auch Beilage Aktennotiz zur Schulraumpla-\nnung). \n\nDas aktualisierte Gesamtentwicklungskonzept der Primarschule Dü-\nbendorf (Basler & Hofmann, 24. Januar 2019) geht davon aus, dass \nsich die heute 98 Schulklassen bis ins Schuljahr 2033/2034 auf etwa \n122 Schulklassen erhöhen, was einem Wachstum von 24 % \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    28 \n\nentspricht. Ungefähr die Hälfte des Wachstums wird im Gebiet Hoch-\n\nbord erwartet. Bis 2030 kann der Bedarf über den Ausbau der beste-\n\nhenden Schulanlagen gedeckt werden. Für den Zeitraum 2030-2040 \n\nist jedoch auch im Gebiet Hochbord ein Quartierschulhaus zu konzi-\n\npieren. Dafür ist ein geeignetes Grundstück zu finden. \n\nEs hat sich erst im Verlauf der Verhandlungen der letzten Monate ge-\n\nzeigt, dass die grundsätzliche Bereitschaft der privaten Grundeigen-\n\ntümerschaft an einer solchen Lösung im vorliegenden Fall gegeben \n\nist. Dies ist denn auch zwingende Voraussetzung für die Anpassung \n\ndes privaten Gestaltungsplans. \n\n   \nGeringer Eingriff  Für die privaten Grundeigentümer bedeutet die Plananpassung kei-\n\nnerlei Eingriff in ihre Möglichkeiten zur Nutzung des Grundstücks. Die \n\nWohn- und Gewerbebauten können gemäss ursprünglichem Gestal-\n\ntungsplan ohne jegliche Einschränkung wie vorgesehen realisiert wer-\n\nden. \n\nDie Unterrichtsräume der Primarschule kommen in zwei der drei ge-\n\nplanten Hochhäuser zu liegen. Eine Schulnutzung ist bereits gemäss \n\ndem aktuell rechtsgültigen Gestaltungsplan zulässig und bedingt da-\n\nher keine Anpassung des Gestaltungsplans. \n\nFür die separat im Süden des Areals geplante Sporthalle muss ein \n\nneuer Baubereich ausgeschieden und zusätzliche 7'000 m3 Bau-\n\nmasse zugelassen werden. Das Gebäude ist insgesamt 7.6 m hoch \n\nund beeinträchtigt damit weder die Besonnung noch die Aussicht der \n\ndrei über 100 m hohen Wohntürme. Darüber hinaus werden zusätzli-\n\nche 200 m3 Baumasse für den benötigten Pausenunterstand einge-\n\nräumt. \n\nDer vermeintliche Verlust eines Teil des öffentlichen Freiraums wird \n\ndurch ein öffentlich begehbares und begrüntes Dach kompensiert, \n\ndas zu einem differenzierten Freiraum beiträgt und neue Qualitäten \n\nauf dem Areal schafft. \n\n   \nPrivate und öffentliche Interessen  Im vorliegenden Fall sind die privaten und öffentlichen Interessen de-\n\nckungsgleich:  \n\nMit der Plananpassung wird dem öffentlichen Interesse an der Reali-\n\nsierung einer Sporthalle im Zusammenhang mit einer Primarschule \n\nRechnung getragen.  \n\nDer private Grundeigentümer profitiert mit der Realisierung der Pri-\n\nmarschule mit Sporthalle auf seinem Grundstück von einer erhöhten \n\nStandortqualität. Die Sporthalle erzeugt wenige Emissionen (Indoor-\n\nSport). Sie liegt zudem zwischen 50 und 100 m entfernt von den \n\nWohnbauten und an der stark belasteten Hauptstrasse (Zürichstra-\n\nsse). \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    29 \n\nDer private Grundeigentümer unterstützt die Realisierung der Pri-\n\nmarschule und bekundet dies mit seiner Zustimmung zum angepass-\n\nten Gestaltungsplan. \n\n   \n\n  4.3 Revisionspunkte \n\nAnpassungsbedarf  Für den Bau der Sporthalle muss der bestehende Gestaltungsplan in \n\nden folgenden Punkten angepasst werden: \n\n!" Ausscheidung eines zusätzlichen Baubereichs G  \n\n!" Erhöhung der maximal zulässigen Baumasse um 7'200 m3  \n\n(7'000 m3 ausschliesslich im Baubereich G und 200 m3 für einen \n\nPausenunterstand konsumierbar) \n\n!" Vergrösserung des Bereichs für unterirdische Bauten im Bereich \n\nder Sporthalle \n\n!" Abstimmung der Freiraumgestaltung und Wegeführung auf die \n\nneue Bebauungssituation \n\n!" Formale Anpassungen bezüglich des Namens des Gestaltungs-\n\nplan, der zuständigen Organe (Gemeinderat statt Stadtrat) und \n\nder beiliegenden Grundlagen (Richtprojekt, etc.) \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    30 \n\n  5 ERLÄUTERUNG VON \n\nBESTIMMUNGEN UND PLAN \n\n  5.1 Zweck \n\nZiele \nZiff. 1 der Bestimmungen \n\n Der Zweckartikel des privaten Gestaltungsplans THREE POINT (Kat.-\nNrn. 17780/17781) hat eine qualitativ hochstehende Wohn- und Ge-\nwerbeüberbauung mit integrierter Schulnutzung, attraktiven Freiräu-\nmen und Fussgängerverbindungen für die Öffentlichkeit zum Ziel. \n\nEr bezieht sich im Grundsatz auf die Zielsetzungen gemäss \nArt. 39a Abs. 3 BO, wonach für die Arealplanung folgende Nachweise \nzu erbringen sind: \n\n!" Die Einhaltung der städtebaulichen Prinzipien und der Gestal-\ntungsgrundsätze des Teilrichtplans "Zentrumszone Hochbord" \nfür Bebauung und Gestaltung der Freiräume. \n\n!" Die Bewältigung des Verkehrsaufkommens. \n\n!" Die Einhaltung der Pegelwerte gemäss Art. 16b BO in den im Er-\ngänzungsplan bezeichneten Gebieten. \n\n!" Die Erfüllung der Anforderungen an Arealüberbauungen. \n\n   \n\n  5.2 Bestandteile und Geltungsbereich \n\nBestandteile \nZiff. 2 Abs. 1 der Bestimmungen \n\n Rechtsverbindlich sind die Bestimmungen und der zugehörige Situa-\ntionsplan mit Schemaschnitt 1:500. Der vorliegende Erläuterungsbe-\nricht dient den Behörden der Stadt Dübendorf und der kantonalen \nGenehmigungsbehörde als Beurteilungshilfe und erlangt keine \nRechtsverbindlichkeit. \n\n   \nGeltungsbereich \nZiff. 2 Abs. 2 der Bestimmungen \n\n Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Kat.-Nrn. 17880 und \n17881 mit einer Landfläche von insgesamt 29'426 m2. \n\n   \n\n  5.3 Ergänzendes Recht \n\nVerhältnis zum  \n\nübrigen Baurecht \nZiff. 3 der Bestimmungen \n\n Für die Beurteilung der Baubewilligungen ist neben dem Gestaltungs-\nplan die jeweils gültige Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf \nmassgebend, soweit nicht kantonales Recht oder Bundesrecht vor-\ngeht. \n\nDa die Bauordnung der Stadt Dübendorf noch nicht an die interkan-\ntonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) \nangepasst ist, stützt sich der Gestaltungsplan auf das kantonale PBG \nin der Fassung bis am 28. Februar 2017 ab. \n\n   \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    31 \n\n  5.4 Gestaltung \n\nAnforderungen \nZiff. 4 Abs. 1 der Bestimmungen \n\n Als Grundsatz gilt für alle Bauvorhaben im Geltungsbereich des Ge-\nstaltungsplans, dass eine "sehr gute" Gesamtwirkung zu erreichen ist. \nDie in § 71 PBG beschriebenen Kriterien sind wegleitend für die Beur-\nteilung. Der Gestaltungsplan und das von der Stadtbildkommission \nbeurteilte Richtprojekt bilden eine geeignete Grundlage zur Errei-\nchung der geforderten sehr guten Gesamtwirkung. \n\nDie Beurteilung der "besonders guten" Gestaltung gemäss § 71 PBG \nist im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen. \n\n   \n\n§ 71 Abs. 1–2 PBG in der Fassung bis \n\nam 28. Februar 2017 \n\n \n\n \n   \nHindernisfreies Bauen \nZiff. 4 Abs. 2 der Bestimmungen \n\n Die Anliegen für Personen mit eingeschränkter Mobilität sollen von \nBeginn an berücksichtigt werden. Bei der Projektierung der Gebäude \nund Räumlichkeiten wird empfohlen, die Norm SN 521500, Ausgabe \n2009 (Hindernisfreie Bauten) heranzuziehen. \n\nAls Planungshilfen sind, insbesondere für das Freiraumkonzept, die \nSN-Norm 640075 "Fussgängerverkehr, Hindernisfreier Verkehrs-\nraum" und die Richtlinien Behindertengerechte Fusswegnetze "Stras-\nsen – Wege – Plätze" der schweizerischen Fachstelle für behinderten-\ngerechtes Bauen (Zürich, 2003) beizuziehen. \n\n   \nRichtprojekt \nZiff. 4 Abs. 3–4 der Bestimmungen \n\n Zur Vereinfachung des Vollzugs soll als Beurteilungsstandard das \nRichtprojekt von Cerv + Wachtl dipl. Architekten, Maier Hess Architek-\nten und Studio Vulkan Landschaftsarchitektur vom 18.4.2018 inklu-\nsive der ergänzenden Unterlagen vom 7.1.2021 dienen. Dieses zeigt \nexemplarisch auf, wie die Wohn- und Gewerbeüberbauung auf den \nGrundstücken Kat. Nr. 17780/17781 gestaltet werden kann. Es hat \nauf diesen Grundstücken richtungsweisenden Charakter für die \nÜberbauung, insbesondere kubische Gliederung, architektonischer \nAusdruck, Materialien, Freiräume und Erschliessung. Ortsbauliche \nVerbesserungen sind wünschenswert und zu unterstützen, Ver-\nschlechterungen sind abzulehnen. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    32 \n\n  5.5 Bebauung \n\nBaubereiche für Hauptgebäude \nZiff. 5 Abs. 1–2 der Bestimmungen \n\n Hauptgebäude müssen innerhalb dieser Baubereiche errichtet wer-\n\nden, wobei pro Baubereich nur ein Hauptgebäude erstellt werden \n\ndarf. \n\nWo möglich, gewährt der Gestaltungsplan gegenüber dem Richtprojekt \n\neinen Projektierungsspielraum von rund 1 m. Ausnahmen bilden Si-\n\ntuationen, wo ein Baubereich durch eine Verkehrsbaulinie begrenzt \n\nwird. \n\n   \nVordächer \nZiff. 5 Abs. 3 der Bestimmungen \n\n Die Höhe des Sockelgeschosses korrespondiert mit der Gebäude-\n\nhöhe. Um das Sockelgeschoss hervorzuheben, sieht das Richtprojekt \n\nVordächer vor. Damit harmonische Proportionen gewährleistet sind, \n\ndürfen einzelne Vordächer im Sockelgeschoss bis zu 3.0 m über die \n\nMantellinien hinausragen. \n\n  Davon ausgenommen sind die Nord- und Westseite des Baube-\n\nreichs A, die Nordseite des Baubereichs B sowie die Südseite des \n\nBaubereichs G, welche durch eine Baulinie begrenzt sind. Hier gilt ge-\n\nmäss Ziff. 3 GP das übergeordnete kantonale Recht, wonach Vor-\n\nsprünge bis max. 1.5 m erlaubt sind. \n\n   \n\n§ 100 Abs. 1 PBG in der Fassung bis am \n\n28. Februar 2017 \n\n \n\n \n   \nBauliche Dichte \nZiff. 5 Abs. 4–5 der Bestimmungen \n\n Mit der maximal zulässigen Ausnützung von 212'185 m3 über das ge-\n\nsamte Gestaltungsplangebiet wird die gemäss Zonenvorschriften der \n\nBau- und Zonenordnung zulässige Baumasse um 7'200 m3 über-\n\nschritten. Die zusätzlich gewährte Baumasse darf jedoch lediglich im \n\nBaubereich G (Sporthalle) und für einen Pausenunterstand konsu-\n\nmiert werden. \n\nGemäss der Berechnung in Kap. 2.1 entfallen min. 66'017.3 m3 bis \n\nmax. 148'411.2 m3 der Baumasse auf die Wohnnutzung. \n\n  Die Baubereiche werden sowohl in ihrer Fläche (Ziff. 5 Abs. 1 GP) als \n\nauch in ihrer Höhe (Ziff. 5 Abs. 6 GP) begrenzt. Beide Masse verfügen \n\ngegenüber dem Richtprojekt über einen angemessenen Spielraum. \n\nDa dieser jedoch nicht sehr gross ausfällt, ist auch der Spielraum zur \n\nAufteilung der oberirdischen Baumasse eher gering.  \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    33 \n\nGesamthöhe \nZiff. 5 Abs. 6 der Bestimmungen \n\n \n\n Abgestimmt auf das Richtprojekt legt der Gestaltungsplan für jeden \nBaubereich eine Gesamthöhe mittels Höhenkoten über Meer fest. \nNeben der Verankerung des städtebaulichen Konzepts sichert die \nBestimmung die Einhaltung der Vorgaben des Sicherheitszonenplans. \n\n   \nHöhenangaben Sicherheitszonenplan \n\nFlughafen Zürich inkl. Gebäude A-E \n \n\n \n   \nTechnische Aufbauten \nZiff. 5 Abs. 7–8 der Bestimmungen \n\n \n\n Gemäss Teilrichtplan sind technische Aufbauten insbesondere bei \nHochhäusern grundsätzlich zu vermeiden resp. sind sie in den \nHauptkörper des Hochhauses zu integrieren. Sofern dies nicht mög-\nlich ist, sind sie zusammengefasst einzuhausen und von den Fassa-\nden soweit technisch sinnvoll und statisch vertretbar zurückzuverset-\nzen.!\n\n   \nUnterirdische Gebäude \nZiff. 5 Abs. 9 der Bestimmungen \n\n Zugunsten der Bepflanzung der Grünfläche sind unterirdische Ge-\nbäude nur innerhalb der Baubereiche für unterirdische Bauten zuläs-\nsig. Unterirdisch heisst, vollständig unter dem gewachsenen Boden \nliegend.  \n\nInsbesondere im Bereich der Zürich-, der Hochbord- und der Son-\nnentalstrasse haben unterirdische Gebäude auf bestehende oder zu \nplanende Werkleitungskorridore Rücksicht zu nehmen und dürfen \nnicht im Voraus sinnvolle Werkleitungsführungen verunmöglichen. \n\n   \nErdgeschosshöhe \nZiff. 5 Abs. 10 der Bestimmungen \n\n Überhohe Erdgeschosse (mind. 4.0 m bzw. 5.0 m) unterstützen die \nerwünschten Erdgeschossnutzungen und ermöglichen eine entspre-\nchende Flexibilität bei der Nutzungsanordnung.  \n\nDie Erdgeschosshöhe der beiden Gewebebauten A und B soll dabei \ndeutlich unter der Höhe der Erdgeschosse der Hochhäuser bleiben, \ndamit die Beziehung der Proportionen zur Höhe eindeutig geklärt ist. \n\n   \n  \n\n!"\n#"\n\n \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    34 \n\nBesondere Gebäude \n\nZiff. 5 Abs. 11 der Bestimmungen \n Einzelne besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG, wie z.B. Velo-\n\nunterstände sollen auf dem gesamten Areal angeordnet werden kön-\nnen und sind deshalb auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. Sie \nmüssen jedoch die gestalterischen Anforderungen einer besonders \nguten Gesamtwirkung im Sinne von § 71 PBG erfüllen. So müssen \nbeispielsweise überdachte Velounterstände in die Freiraumplanung \nintegriert sein.!\n\nDer anrechenbare Raum von besonderen Gebäuden muss bei der \nBaumassenberechnung berücksichtigt werden (vgl. \n§ 258 Abs. 1 PBG). Die maximale bauliche Ausnützung gemäss \nZiff. 5 Abs. 5 darf dadurch nicht überschritten werden. Der für die \nSchule geplante Pausenunterstand mit einer Grundfläche von rund \n60 m2 und einer maximalen Höhe von 3.3 m gilt ebenfalls als beson-\nderes Gebäude. In Ziff. 5 Abs. 5 werden 200 m3 exklusiv für diesen \nkonsumierbare Baumasse eingeräumt. \n\n   \n\n§ 258 Abs. 1 PBG in der Fassung bis am \n\n28. Februar 2017 \n\n \n\n \n   \nHochhäuser \n\nZiff. 5 Abs. 12 der Bestimmungen \n In den Baubereichen C, D und E sind Hochhäuser, d.h. Gebäude von \n\nmehr als 25 m Höhe (§ 282 PBG), zulässig.  \n\nHochhäuser müssen, verglichen mit einer gewöhnlichen Überbau-\nung, ortsbaulich einen Gewinn bringen oder durch die Art und \nZweckbestimmung eines Gebäudes bedingt sein. Sie sind gemäss \n§ 284 Abs. 1 und 2 PBG architektonisch besonders gut zu gestalten. \nDie Ausnützung darf nicht grösser als bei einer gewöhnlichen Über-\nbauung sein. Die Nachbarschaft darf durch Hochhäuser nicht we-\nsentlich beeinträchtigt werden, insbesondere nicht durch Schatten-\nwurf in Wohnzonen oder gegenüber bewohnten Gebäuden \n(§ 284 Abs. 4 PBG).  \n\nMit dem Richtprojekt bzw. mit den geplanten Bestimmungen im Ge-\nstaltungsplan werden die genannten Anforderungen erfüllt. \n\n  Für eine spätere Beurteilung des Schattenwurfes wird im Gestal-\ntungsplan der 2-Stunden-Schatten des Vergleichsprojekts definiert. \nDieser basiert auf einem Vergleichsprojekt mit einer Gesamthöhe von \n25 m, welches in seinen Ausmassen durch die rechtskräftigen Bauli-\nnien, den Strassenabstand und Art. 16 BO definiert wird. \n\nDer Zwei-Stunden-Schatten wird am mittleren Wintertag (3. Novem-\nber) ermittelt. Der Schattenwurf wird nicht interpoliert, sondern im \nMinutenraster für alle Punkte auf dem Plan berechnet. Zählt ein \nPunkt mindestens 120 Überlagerungen eines Minuten-Schattens, so \nist er innerhalb des 2-Stunden-Schatten-Perimeters. Im Gestaltungs-\nplan wird der Schatten des Vergleichsprojektes (Baute auf der Bauli-\nnie) als geometrische Vorgabe verbindlich festgehalten. !\n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    35 \n\n  Damit wird die hohe Exaktheit der Berechnung vorgegeben und \n\ngleichzeitig verhindert, dass mögliche Parzellierungen innerhalb des \n\nGP-Perimeters Einfluss auf den Schattenwurf haben. \n\n   \nDefiniertes Vergleichsprojekt mit  \n\n2-Stunden-Schatten \n \n\n \n   \nNachweis Schattenwurf Richtprojekt \n\n(Quelle: Arbeitsgemeinschaft \n\nCerv + Wachtl / Maier Hess, 27.3.2018) \n\n \n\n \n \n\n \n \n\n \n\n \n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    36 \n\nEigenverschattung  Die Wohnungen in den drei Türmen sind alle über Eck angeordnet. \n\nSie haben eine grosszügige, rundumlaufende Verglasung. Ihre gros-\n\nsen Fenster lassen nicht nur bei diffusen Lichtsituationen viel Licht \n\neindringen, sie bringen vor allem auch eine spektakuläre Aussicht \n\nüber das Glattal. Der Eintritt von Sonnenschein über die Fenster \n\nsteht in architektonischer Sicht, aber auch in Sinne von allgemeiner \n\nLebensqualität, nicht im Vordergrund.!\n\n  Am mittleren Wintertag (3. November) ergibt sich für die Wohnungen, \n\nwenn sie komplett freistehen würden, eine theoretisch mögliche ma-\n\nximale Sonnenscheindauer im "schlechtesten Geschoss" gemäss \n\nnachstehender Tabelle:!\n\n   \nBerechnung maximale und effektive Son-\n\nnenscheindauer \n \n\n \n   \n\n  Wird die Dauer des Sonnenscheins in der Wohnung in der Simulation \n\ngemessen und mit dem theoretischen Maximum verglichen, ergibt \n\nsich eine Beeinträchtigung von höchstens 17%. Je höher oben das \n\nbeschriebene Geschoss liegt, desto geringer die Verschattung. \n\n   \nDachgestaltung \nZiff. 5 Abs. 13–14 der Bestimmungen \n\n Entsprechend dem Richtprojekt sind – mit Ausnahme von Baufelder F \n\nund G – nur Flachdächer zulässig. Im Interesse der Wasserretention \n\nund mit Rücksicht auf das Mikroklima sowie aus gestalterischen \n\nGründen sind sie grundsätzlich, und nach ihren Nutzungen unter-\n\nschieden, zu begrünen. Sollte dies technisch oder betrieblich nicht \n\nmöglich oder wirtschaftlich nicht tragbar sein, ist dies im Baubewilli-\n\ngungsverfahren zu begründen. \n\nVon der Vorschrift zur Begrünung der Flachdächer ausgenommen \n\nsind Bereiche, welche als Terrasse genutzt werden. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    37 \n\nGewachsener Boden \n\nZiff. 5 Abs. 15 der Bestimmungen \n Gemäss § 5 Abs. 1 ABV gilt grundsätzlich der bei Einreichung des \n\nBaugesuchs bestehende Verlauf des Bodens als gewachsener Boden. \nBei der erstmaligen Überbauung eines noch freien Grundstücks ist \nder Verlauf der Höhenlinien durch bestehende Höhenkurvenpläne \nund Terrainkoten der Vermessung zu bestimmen. Daher ist der ge-\nwachsene Boden ein Faktum, von dem auszugehen ist. \n\n  Mit dem Gestaltungsplan besteht jedoch die Möglichkeit, im Hinblick \nauf die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks den gewachsenen \nBoden neu festzulegen (vgl. § 5 ABV). Von dieser Möglichkeit wird im \nvorliegenden Gestaltungsplan Gebrauch gemacht, indem der Terrain-\nverlauf im Höhenlinienplan (Bestandteil des Situationsplans) ange-\npasst wird.  \n\n   \n\n§ 5 ABV in der Fassung bis am 28. Feb-\n\nruar 2017 \n\n \n\n \n   \n  Heute besteht im nordöstlichen Bereich des Areals eine muldenar-\n\ntige Verformung des Geländes. Es besteht ein beachtlicher Höhenun-\nterschied gegenüber dem Niveau der umliegenden Strassen (rund 2–\n3 m). Künftige Gebäude im Bereich der Mulde wären aus städtebauli-\ncher Sicht nicht zweckmässig. \n\nDie nachfolgende Abbildung zeigt, welche Änderungen der Höhenli-\nnien mit dem vorliegenden Gestaltungsplan vorgenommen werden. \nZusätzliche Terrainveränderungen im Bereich der Tiefgaragenzufahrt \nsind zulässig. \n\n   \n\n\n\n  \nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    38 \n\nHeutiges Terrain \n(Quelle: Gossweiler Ingenieure AG, \n6.9.2017) \n\n \n\n \n   \nÜbersicht über die Anpassung der  \nHöhenlinien \n\n \nblau  = neue Höhenlinien \nschwarz  = bestehende Höhenlinien \norange = aufzuhebende Höhenlinien \n\n \ngrün  = Planungsperimeter \n\n \n\n \n\n \n\n   \n\n  5.6 Nutzung \n\nNutzweise \n\nZiff. 6 Abs. 1 der Bestimmungen \n Gemäss Art. 17 BO sind in Zentrumszonen Wohnungen, Büros, Ateli-\n\ners, Praxen, Läden sowie mässig störendes Gewerbe zulässig.  \n\nDie Nutzung innerhalb der einzelnen Baubereiche ist so geregelt, \n\ndass zwischen mässig störender Betriebsnutzung und Wohnnutzung \n\ndurch entsprechenden Abstand eine genügende Pegelreduktion si-\n\nchergestellt wird. \n\n  Darüber hinaus sind die gemäss Ergänzungsplan Hochbord minima-\n\nlen und maximalen Wohnanteile einzuhalten. \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    39 \n\n  Gemäss Art. 16b Abs. 3 BO sind folgende Nutzungen von den Bestim-\nmungen zum minimalen Wohnanteil ausgenommen: \n\n!" Bildung (z.B. Schulen) \n\n!" Begegnung (z.B. Versammlungszentren) \n\n!" Kultur (z.B. Konzertsaal) \n\n!" Sport (z.B. Sporthalle) \n\n!" Nutzungen im Bereich Hochspannungsleitung (Bereich 40 m \n\nbeidseits Anlagenachse) \n\n   \n\n  Die nachstehende Tabelle ordnet die Wohnanteile des Richtprojekts \nin diese formalen Vorgaben (vgl. Berechnung in Kap. 2.1) ein: \n\n   \n\n  min. Baumasse für  \n\nWohnen gemäss Ergän-\n\nzungsplan Hochbord \n\nBaumasse für Wohnen \n\ngemäss Richtprojekt \n\nmax. Baumasse für Woh-\n\nnen gemäss Ergänzungs-\n\nplan Hochbord \n\n66'017.3 m3 148'000 m3 148'411.2 m3 \n \n\n   \n\n  Gemäss regionalem Richtplan ist das Gebiet Hochbord Teil eines \nZentrumsgebiets von kantonaler Bedeutung. Der Richtplan schreibt \nvor, dass die Gemeinden in den Zentrumsgebieten nutzungsplane-\nrisch je mind. 25% der Gesamtnutzflächen für Wohnen bzw. Arbeiten \nsichern müssen. Gemäss PBG müssen die Nutzungsplanungen jeder \nArt und Stufe der Richtplanung entsprechen (§ 16 Abs. 1 PBG). Die \nGemeinden können in der Bau- und Zonenordnung die Überbaubar-\nkeit und die Nutzungsweise der Grundstücke regeln, sofern diese \nnicht abschliessend durch eidgenössisches oder kantonales Recht \nbestimmt werden (§ 46 Abs. 1 PBG). Die Bau- und Zonenordnung ist \ngrundeigentümerverbindlich.  \n\nDie Stadt Dübendorf hat für das Gebiet Hochbord einen Teilrichtplan \n"Zentrumsgebiet Hochbord" erarbeitet, um die Vorgaben des kanto-\nnalen und regionalen Richtplans zu vertiefen und behördenverbind-\nlich festzulegen. Die grundeigentümerverbindliche Festlegung und \ndie Regelung der übrigen Aspekte sind in der Bau- und Zonenord-\nnung respektive im Ergänzungsplan enthalten. \n\nDer Teilrichtplan sieht für das Zentrumsgebiet eine Mischnutzung im \nZielbereich von 50% Wohnen vor. Allerdings soll von einem Zwang \nzur Mischung innerhalb von Überbauungen unbedingt abgesehen \nwerden. Da die Grundstücke unterschiedliche Lagequalitäten aufwei-\nsen, das Wohnen im Gebietsinnern gestärkt werden soll und die regi-\nonalen Vorgaben eingehalten werden müssen, wurde in der Zone Z4 \neine spezifische Regelung der Wohnanteile vorgenommen. \n\nUm die Festlegung der Wohnanteile zu verdeutlichen wurde ein Er-\ngänzungsplan "Hochbord" erarbeitet. In diesem Plan wurden die mi-\nnimalen und maximalen Wohnanteile parzellenscharf festgelegt. Die \nWohnanteile entsprechen den Vorgaben aus dem Teilrichtplan "Zent-\nrumszone Hochbord". \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    40 \n\nUm sicherzustellen, dass die regionalen Vorgaben eingehalten wer-\n\nden, wurden mit den definierten Wohnanteilen gemäss Ergänzungs-\n\nplan "Hochbord" verschiedene Szenarien gerechnet, die sowohl die \n\nminimalen als auch die maximalen Wohnanteile berücksichtigen (vgl. \n\nAnhang im Entwicklungskonzept Hochbord). Da das Zentrumsgebiet \n\nüber das Gebiet Hochbord hinausgeht, wurden die Berechnungen \n\nsowohl für das Zentrumsgebiet Hochbord separat als auch für das \n\ngesamte Zentrumsgebiet durchgeführt. Die verschiedenen Szenarien \n\nzeigen, dass in jedem Fall ein min. Wohn- bzw. Gewerbeanteil von \n\n25% eingehalten wird.  \n\n  Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, \n\nLage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestim-\n\nmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestim-\n\nmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestab-\n\nständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Erfordern die \n\nUmstände insbesondere in weitgehend überbauten Gebieten keine \n\numfassende Regelung, kann sich der Inhalt eines Gestaltungsplans \n\nauf einzelne Anordnungen beschränken (§ 83 Abs. 4 PBG).  \n\nDer vorliegende Gestaltungsplan trifft bezüglich Nutzweise keine von \n\nder Grundordnung abweichende Regelung. Insbesondere hält er sich \n\nbezüglich der Nutzweise an die im Ergänzungsplan festgelegten \n\nWohnanteile. Die Anforderungen des kantonalen und regionalen \n\nRichtplans wurden mit der Nutzungsplanung erfüllt und grundeigen-\n\ntümerverbindlich umgesetzt.   \n\nDer grundeigentümerverbindliche Ergänzungsplan sichert somit die \n\nminimalen Wohn- bzw. Gewerbeanteile von 25% gemäss regionalem \n\nRichtplan. Ein ergänzender Nachweis dazu ist demnach nicht erfor-\n\nderlich. \n\n   \nPublikumsorientierte  \nNutzungen \nZiff. 6 Abs. 2 der Bestimmungen \n\n In dem im Ergänzungsplan Hochbord als auch im Situationsplan be-\n\nzeichneten Bereich entlang der Hochbordstrasse sind in der ersten \n\nRaumtiefe publikumsorientierten Erdgeschossnutzungen zu realisie-\n\nren. Die Höhenlage des Erdgeschosses ist gemäss Art. 16b Abs. 4 BO \n\nso anzusetzen, dass die Zugänge von der Strasse her stufenlos er-\n\nreicht werden können. \n\n   \nNutzungen im Erdgeschoss \nZiff. 6 Abs. 3 der Bestimmungen \n\n Die Nutzungen im Erdgeschoss der Hauptgebäude inkl. deren Anbin-\n\ndung an den Aussenraum sind zentral für die Qualität des Gesamt-\n\nkonzepts. Eine transparente Ausbildung der Erdgeschosse – insbe-\n\nsondere der Eckpartien – trägt zur Schaffung von räumlichen \n\nBezügen zwischen den Bauten bei. \n\n   \nÖffentliche Nutzung \nZiff. 6 Abs. 4 der Bestimmungen \n\n Zur Förderung der Belebung des Areals muss die Dachterrasse des \n\nGebäudes im Baubereich C sowie das Dach der Sporthalle (Baube-\n\nreich G) öffentlich zugänglich sein. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    41 \n\nPavillon \nZiff. 6 Abs. 5 der Bestimmungen \n\n Losgelöst von den Türmen liegt am Rande der grossen Wiese im \nÜbergang zum Grundstück der Mobimo ein Parkpavillon. Im Zusam-\nmenspiel mit dem Park und seinen diversen Nutzungen soll er zum \ngemeinsamen Treffpunkt des Hochbords werden. Ausgestattet mit \nKüche und WC-Anlagen bietet er das Potenzial für eine kleine Gastro-\nnomie, die temporär oder fix betrieben werden kann. In seiner Mass-\nstäblichkeit als eingeschossiger Pavillon schafft er bewusst einen \nKontrapunkt zu den umliegenden grossen Bauten!"Er ist während de-\nfinierten Öffnungszeiten für die Öffentlichkeit frei zugänglich."\n\n   \n\n  5.7 Freiraum \n\nGrundsatz \nZiff. 7 Abs. 1 der Bestimmungen \n\n Als Grundsatz gilt für alle Bauvorhaben im Geltungsbereich des Ge-\nstaltungsplans, dass eine hohe Aufenthaltsqualität erreicht und eine \nökologisch wertvolle Nahumgebung geschaffen wird. Diese Gestal-\ntungsqualitäten sicherzustellen, ist Sache der Baubehörde im Baube-\nwilligungsverfahren. \n\nDer Freiraum ist öffentlich zugänglich. Die damit verbundenen unent-\ngeltlichen Zugangsrechte sind vor Baufreigabe im Grundbuch einzu-\ntragen.!\n\n   \nFreiraumkonzept \nZiff. 7 Abs. 2 der Bestimmungen \n\n Mit der Baueingabe ist für die Freiraumgestaltung ein landschaftsar-\nchitektonisches Projekt einzureichen. Das Freiraumkonzept zielt auf \neine ganzheitliche Freiraumplanung ab und fokussiert in erster Linie \nauf die öffentlich zugänglichen Freiräume. \n\n  Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die Spiel- und Ruheflä-\nchen nachzuweisen, deren Fläche gemäss Art. 37 Abs. 1 BO mindes-\ntens 15% der für die Wohnnutzung zur Verfügung stehenden Ge-\nsamtnutzflächen umfasst. \n\nDas Richtprojekt sieht 54'516 m2 für die Wohnnutzung vor. 15% da-\nvon entsprechen 8'177 m2. Bereits das Randband umfasst rund \n10'000 m2 und die grosse Wiese zusätzliche 5'000 m2, womit das \nRichtprojekt die Anforderung einhält. \n\n   \nGrosse Wiese \nZiff. 7 Abs. 3 der Bestimmungen \n\n Die Konzeption des Freiraums lehnt sich an das Zwiebelschalenprin-\nzip an, wobei die Wiese die zentrale Fläche bildet. Sie ist begrünt, öf-\nfentlich zugänglich, nicht überstellt und weist eine hohe Aufenthalts-\nqualität auf. \n\n   \nPlatzband \nZiff. 7 Abs. 4 der Bestimmungen \n\n Die zentrale Wiese ist umgeben von einem sogenannten Platzband. \nEs ist in seiner Materialisierung grundsätzlich härter ausgebildet, um-\nfasst aber unterschiedliche Oberflächen (Beton, Asphalt, Chaussie-\nrung, Schotterrasen). Es dient in erster Linie dazu, die Durchwegung \ndes Areals zu gewährleisten. \n\n   \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    42 \n\nRandband \nZiff. 7 Abs. 5 der Bestimmungen \n\n Das Randband bildet die äusserste Schale des Konzepts und ist da-\nmit der Bereich zwischen öffentlichem und privatem Grundeigentum.  \n\n  Der Freiraum im Gestaltungsplanperimeter soll unabhängig vom \nGrundeigentum für die Öffentlichkeit zugänglich sein. Gemäss dem \nbehördenverbindlichen Teilrichtplan dürfen öffentlich zugängliche \nFreiräume zu den anstossenden Strassenräumen nicht mit baulichen \nMitteln abgegrenzt werden. Sie bilden mit dem angrenzenden Stras-\nsen- oder Platzraum eine gestalterische Einheit. \n\n   \nBepflanzung \nZiff. 7 Abs. 6–7 der Bestimmungen \n\n Aus ökologischen Überlegungen sind für die Begrünung des Frei-\nraums standortgerechte Pflanzenarten zu verwenden. \n\nGemäss Teilrichtplan ist die Hochbordstrasse beidseitig und die Son-\nnentalstrasse an ihrer Südseite mit Bäumen zu bepflanzen. \n\nIm Leitungsbereich der Hochspannungsleitung (10.7 m ab der Lei-\ntungsachse) ist darauf zu achten, dass nur niedrigwachsende Bäume \nzum Einsatz kommen oder diese auf max. 10 m Höhe gepflegt wer-\nden (vgl. Teilrichtplan Zentrumszone Hochbord, S. 9). \n\n   \nBaumreihen \nZiff. 7 Abs. 8 der Bestimmungen \n\n Abgestützt auf Art. 16b Abs. 6 BO und den Ergänzungsplan Hoch-\nbord, ist an den im Plan Situationsplan schematisch bezeichneten La-\ngen eine Baumreihe zu pflanzen. Damit wird die übergeordnete Idee \nsichergestellt, dass die Unterscheidung der Strassenhierarchien (pri-\nmäre und sekundäre Achse) anhand der Bepflanzung ablesbar ist. \n\n   \n\n  5.8 Verkehrserschliessung und Parkierung \n\nZu- und Wegfahrt \nZiff. 8 Abs. 1 der Bestimmungen \n\n Gemäss Teilrichtplan erfolgt von der Hochbordstrasse abgehend eine \nrückwärtige Erschliessung der Baufelder. Zufahrten zu den Tiefgara-\ngen sind an den sekundären oder tertiären Achsen anzuordnen (vgl. \nTeilrichtplan in Kap. 2.1). \n\nBei der Erschliessung über die Sonnentalstrasse bestehen jedoch si-\ncherheitstechnische, städtebauliche, wirtschaftliche und funktionale \nDefizite (vgl. Abbildung). Entgegen der Festlegung im Teilrichtplan er-\nfolgt die Zu- und Wegfahrt der Parzellen Kat.-Nrn. 17780/17781 für \nden Autoverkehr deshalb in Absprache mit den Abteilungen Stadtpla-\nnung, Tiefbau und Sicherheit der Stadt Dübendorf über die Hoch-\nbordstrasse.  \n\nZufahrten auf der Hochbordstrasse sind grundsätzlich unzulässig, \nweshalb die Anzahl der Zufahrten minimiert werden muss. Da eine \nzukünftige Überbauung der Nachbarparzelle Kat. Nr. 17411 nur über \ndie Hochbordstrasse erschlossen werden kann, wird diese Zufahrt \nmit der Zufahrt der der Parzellen Kat.-Nrn. 17780/17781 zusammen-\ngelegt. \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    43 \n\n  Dabei wird der Rückstau, welcher durch die Zu- und Wegfahrt des \n\nAreals auf der Hochbordstrasse entstehen könnte, durch eine genü-\n\ngend lange Rampe der Tiefgarage abgefangen. Die Verkehrssituation \n\nauf der Hochbordstrasse muss detailliert untersucht werden, da sich \n\nauf der Hochbordstrasse direkt vor der Zufahrt der Parzellen Kat.-\n\nNrn. 17780/17781 eine Linksabbiegespur befindet und die Strasse in \n\nStosszeiten stark belastet ist. Deshalb muss, wenn nicht anders mög-\n\nlich, bei der Wegfahrt von den Parzellen Kat.-Nrn. 17780/17781 ein \n\nRechtsabbiegegebot installiert werden. \n\n  Die Rampe im Norden des Perimeters erschliesst die unterirdischen \n\nVeloabstellplätze und ist somit dem Veloverkehr vorbehalten. \n\n   \nAbwägung Vor- und Nachteile verschie-\n\ndener Rampenpositionen \n\n(Quelle: Arbeitsgemeinschaft \n\nCerv + Wachtl / Maier Hess, 27.3.2018) \n\n \n\n \n\n   \n\n \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    44 \n\nÖffentliche Fusswege \nZiff. 8 Abs. 2 der Bestimmungen \n\n Der behördenverbindliche Teilrichtplan schreibt zwischen der Zürich- \n\nund der Sonnentalstrasse eine Fusswegverbindung vor. Für die Areal-\n\nentwicklung ist zudem die westliche Anbindung in Richtung Bahnhof \n\nStettbach von zentraler Bedeutung, weshalb diese Anschlusspunkte \n\nzwingend vorgegeben sind. \n\n   \nNotzufahrt \nZiff. 8 Abs. 3 der Bestimmungen \n\n Die Notzufahrten sind zu gewährleisten. Es sind die Richtlinien für \n\nFeuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen der Feuerwehr Ko-\n\nordination Schweiz FKS beizuziehen. \n\n   \nVeloabstellplätze \nZiff. 8 Abs. 4 der Bestimmungen \n\n Die Zahl der Abstellplätze für Velos berechnet sich nach der kommu-\n\nnalen Verordnung über die Fahrzeugabstellplätze. \n\n   \nParameter zur Berechnung der Anzahl \n\nVeloabstellplätze gemäss \n\nArt. 12 Abs. 2 PPV  \n\n \n\n \n   \n  Das Richtprojekt umfasst folgende Geschossflächen: \n\n!" Wohnnutzung: 54'516 m2 \n\n!" Gewerbe / Dienstleistung (inkl. Schule): 16'229 m2 \n\n!" Gastronomie: 500 m2 (= ca. 100 Sitzplätze) \n\n   \n\n  Der nachstehenden Tabelle ist zu entnehmen, dass auf dem Areal \n\nzwischen 1'413–1'464 Veloabstellplätze zu erstellen sind. \n\n   \n  Nutzung Min. Anzahl VP Max. Anzahl VP \n\n  Wohnen 1'363 1'363 \n\n  Dienstleistung \n\n(inkl. Schule) \n\n40 81 \n\n  Gastronomie 10 20 \n\n  Total 1'413 1'464 \n\n   \n\n  Die nachstehenden Abbildungen zeigen, wo die gemäss Richtprojekt \n\ngeplanten Veloabstellplätze angeordnet sind. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    45 \n\nAnordnung VP in der Tiefgarage   \n\n \n\n   \n\nAnordnung VP im Freiraum \n\n \n\n   \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    46 \n\nAutoabstellplätze \nZiff. 8 Abs. 5–7 der Bestimmungen \n\n In Absprache mit der Stadt Dübendorf richtet sich die Berechnung \nder Autoabstellplätze nach der kantonalen Wegleitung zur Regelung \ndes Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen. \n\n   \nParameter zur Berechnung des Grenzbe-\n\ndarfs gemäss kantonaler Wegleitung, S. 4 \n \n\n \n   \n  Zur Berechnung des massgeblichen Bedarfs ist im Fall der Stadt Dü-\n\nbendorf der Gemeindetyp 2 und aufgrund der Lage des Areals die \nÖV-Güteklasse A massgebend. \n\n   \nParameter zur Berechnung des massge-\n\nblichen Bedarfs (in % des Grenzbedarfs) \n\ngemäss kantonaler Wegleitung, S. 7 \n\n \n\n \n   \n  Den nachstehenden Tabellen ist zu entnehmen, dass im Areal min-\n\ndestens 355 PP erstellt werden müssen resp. max. 533 PP erstellt \nwerden könnten. Der Gestaltungsplan legt fest, dass dieser Spiel-\nraum nicht vollständig ausgeschöpft werden kann. Er legt fest, dass \nmax. 490 PP zulässig sind. Das Richtprojekt schöpft diese maximale \nAnzahl von 490 PP aus. \n\n   \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    47 \n\nBerechnung Grenzbedarf  Nutzung, Nutzergruppe Anzahl PP \n\n  Wohnen, Bewohner 681 \n\n  Wohnen, Besucher 68 \n\n  Gewerbe, Beschäftigte 203 \n\n  Gewerbe, Kunden 54 \n\n  Gastronomie, Beschäftigte 3 \n\n  Gastronomie, Kunden 17 \n\n  Total 1'026 \n\n   \nBerechnung massgeblicher Bedarf  Nutzung, Nutzergruppe min. Anzahl PP max. Anzahl PP \n\n  Wohnen, Bewohner 273 409 \n\n  Wohnen, Besucher 20 31 \n\n  Gewerbe, Beschäftigte 41 61 \n\n  Gewerbe, Kunden 16 24 \n\n  Gastronomie, Beschäftigte 1 1 \n\n  Gastronomie, Kunden 5 8 \n\n  Total 355 533 \n\n   \n\n  Der Aussenraum ist mit Ausnahme von einzelnen Abstellplätzen für \n\nden Güterumschlag und für die Besucher frei von Parkplätzen, wes-\n\nhalb die Parkplätze unterirdisch anzuordnen sind. \n\n  Eine angemessene Anzahl der Parkplätze ist rollstuhlgerecht auszu-\n\nbauen und zu bezeichnen \n\n  Zur Ermittlung des generierten Verkehrsaufkommens werden die ge-\n\nmäss Bestimmungen max. zulässigen 490 PP mit einem ihrer Nut-\n\nzung entsprechenden Richtwert des spezifischen Verkehrspotenzials \n\n(SVP) multipliziert. Die Anzahl PP pro Nutzung wird linear vom mass-\n\ngeblichen Bedarf abgeleitet (vgl. Tabelle oben). Für das SVP wird der \n\nMittelwert von normaler und intensiver Nutzung gemäss Leitfaden \n\nFahrtenmodell der Stadt Zürich (Januar 2007, Aktualisierung März \n\n2016) verwendet. \n\n   \nBerechnung Fahrtenaufkommen  Nutzung, Nutzergruppe Anzahl PP SVP Anzahl Fahrten \n\n  Wohnen, Bewohner 376 2.5 940 \n\n  Wohnen, Besucher 28 2.5 70 \n\n  Gewerbe, Beschäftigte 56 3 168 \n\n  Gewerbe, Kunden 22 8 179 \n\n  Gastronomie, Beschäftigte 1 3 2 \n\n  Gastronomie, Kunden 7 9 62 \n\n  Total 490 2.9 1'421 \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    48 \n\nMobilitätskonzept \nZiff. 8 Abs. 8 der Bestimmungen \n\n Das Verkehrsaufkommen soll möglichst reduziert und die Verkehrs-\n\nmittelwahl in Richtung vermehrter Nutzung des öffentlichen Verkehrs \n\nund des Velo- und Fussverkehrs beeinflusst werden. Dazu ist ein Mo-\n\nbilitätskonzept zu erstellen, das mindestens die folgenden Inhalte \n\numfasst:  \n\n!" Ziele \n\n!" Zusammenspiel von Parkplatz-Angebot und erwarteter Park-\n\nplatz-Nachfrage \n\n!" Umsetzung der Parkplatzbewirtschaftung \n\n!" Informationen/Anreize zur Benutzung des öffentlichen Verkehrs \n\nsowie des Fuss- und Veloverkehrs \n\n!" Anzahl (in Abhängigkeit der Nutzungsintensität), Lage und Aus-\n\nstattung von Abstellplätzen für Motorräder und Velos \n\n!" Monitoring \n\n!" Massnahmen, sofern die Ziele mit dem Mobilitätskonzept nicht \n\nerreicht werden \n\n   \n\n  5.9 Umwelt \n\nNachhaltigkeit/Energie \nZiff. 9 Abs. 1–2 der Bestimmungen \n\n Gemäss Kapitel 8.6 der kommunalen Energieplanung der Stadt Dü-\n\nbendorf muss im Rahmen von Gestaltungsplänen bei Neuüberbau-\n\nungen ein Zielwert von maximal 30% des zulässigen Energiebedarfs \n\nan fossiler Energie nachgewiesen werden. Dabei handelt es sich um \n\neine Verschärfung von § 10 a. des kantonalen Energiegesetzes \n\n(EnerG), wonach fossile Energie im Umfang von maximal 80% zuge-\n\nlassen ist. Massgebend für den zulässigen Wärmebedarf ist gemäss § \n\n47 a. BBV I der Grenzwert für den Heizwärmebedarf (Qh,li) zuzüglich \n\ndem Wärmebedarf für Warmwasser (QWW). Diese Werte werden in \n\nden Wärmedämmvorschriften der Baudirektion des Kantons Zürich \n\ndefiniert. \n\nHöchstanteil an nicht erneuerbaren \n\nEnergien \n \n\n \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    49 \n\n  Im Richtprojekt ist vorgesehen, für die Bereitstellung der für den Be-\ntrieb der Überbauung notwendigen, von aussen zugeführten Energie \nnicht mehr Treibhausgase (CO2) entstehen zu lassen als bei einem \nVergleichsprojekt, welches die aktuellen Vorgaben für MINERGIE er-\nfüllt. Für den Vergleich war der europäische Strommix (UCTE) mass-\ngebend und es wurden keine Abzüge für Prozessenergie und derglei-\nchen gemacht. \n\n   \nLärmwerte \nZiff. 9 Abs. 3 der Bestimmungen \n\n Das Areal liegt gemäss Zonenplan in der Lärmempfindlichkeitsstufe \n(ES) III und ist im Ergänzungsplan als Baufeld mit erhöhtem Lärm-\nschutz bezeichnet. Infolgedessen ist im Gestaltungsplanverfahren ge-\nmäss Art. 16b Abs. 5 BO die Einhaltung der folgenden Pegelwerte \nnachzuweisen.  \n\n   Lr* in dB(A) Tag Lr* in dB(A) Nacht \n\n  Wohnnutzung 60 50 \n\n  Gewerbenutzung 65 55 \n\n  ! Berechnung Lr gemäss Lärmschutz-Verordnung \n\n   \n  Ausnahmebewilligungen im Sinne von Art. 30 LSV bleiben offen. Mas-\n\nsgebend ist die Beurteilungspraxis "Neue Wohnnutzungen im lärmi-\ngen Siedlungsraum" der Fachstelle Lärmschutz. \n\n  Mit dem Richtprojekt sind die Vorgaben eingehalten. Der detaillierte \nNachweis erfolgt in den beiliegenden Lärmgutachten.  \n\n   \nLärmschutzanlagen \nZiff. 9 Abs. 4 der Bestimmungen \n\n Bei einem Neubau ist es zweck- und vor allem verhältnismässig, den \nLärmschutz mit Massnahmen am Gebäude zu gewährleisten. Diese \nVorgabe wird insbesondere durch städtebauliche Überlegungen ge-\nstärkt. Aus diesem Grund sind Lärmschutzwände oder Lärmschutz-\nwälle nicht zulässig. \n\n   \nLichtemissionen \nZiff. 9 Abs. 5 der Bestimmungen \n\n Lichtimmissionen sind im Sinne des Bundesgesetzes über den Um-\nweltschutz (USG) "Einwirkungen von Strahlen". Sie können sich stö-\nrend auf den Menschen oder negativ auf lichtempfindliche Arten aus-\nwirken und sind im Sinne der Vorsorge durch Massnahmen an der \nQuelle zu begrenzen (Art. 11 USG). Bei der Ausgestaltung von Be-\nleuchtungen im Aussenraum sind diese so zu gestalten, dass über-\nmässige Lichtemissionen vermieden werden. Das ARE empfiehlt, \nhierzu die vom BAFU bereitgestellte "Empfehlung zur Vermeidung \nvon Lichtemissionen", das vom Kanton bereitgestellte Merkblatt \n"Lichtverschmutzung vermeiden" sowie die technische Norm SIA 491 \n"Vermeidung unnötiger Lichtemissionen im Aussenraum" zu berück-\nsichtigen. Die geplanten Aussenraumbeleuchtungen müssen im Rah-\nmen des Baubewilligungsverfahrens auf ihre Vereinbarkeit mit den \ngeltenden Bau- und Umweltschutzvorschriften überprüft werden. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    50 \n\n  5.10 Versorgung und Entsorgung \n\nWerkleitungen \nZiff. 10 Abs. 1–2 der Bestimmungen \n\n Der Anschluss des Gestaltungsplangebiets an das Kanalisations-, \nWasser- und Elektrizitätsnetz hat gemäss Quartierplan Hochbord in \nAbsprache mit den einzelnen Werken zu erfolgen. \n\n   \nEntwässerung \nZiff. 10 Abs. 3–4 der Bestimmungen \n\n Das Areal wird im Teil-Trennsystem entwässert. Zusammen mit dem \nBaugesuch ist ein Entwässerungskonzept einzureichen.  \nEs wird davon ausgegangen, dass die Retention des ganzen Areals \ngesamthaft für alle Baubereiche gelöst wird. Hierfür ist eine grosszü-\ngige Fläche im südwestlichen Teil des Areals vorgesehen.  \n\n   \nAbfallentsorgungsanlagen \nZiff. 10 Abs. 5 der Bestimmungen \n\n In den im Situationsplan bezeichneten Bereichen kann je eine unter-\nirdische Abfallentsorgungsanlage angeordnet werden. Sie sind be-\nsonders gut in die Umgebung einzuordnen und müssen Bestandteil \ndes Freiraumkonzepts sein. Für den Betrieb der Anlage darf kein öf-\nfentlicher Raum beansprucht werden, d.h. die Leerung der Anlage \nmuss vollständig auf privatem Grund abgewickelt werden. \n\n   \n\n  5.11 Etappierung \n\nBauten und Anlagen  \nZiff. 11 Abs. 1–5 der Bestimmungen \n\n Aufgrund der Grösse des Areals und des gegenwärtigen Planungs-\nstands, wonach in einer ersten Bauetappe die Bauten der Bauberei-\nche A und B (Gewerbe) mit einem Teil der Tiefgarage realisiert wer-\nden, ist eine Etappierung der Bauten und Anlagen zulässig. \nBei einer etappenweisen Realisierung der Überbauung müssen die \nFunktionstüchtigkeit der Überbauung sowie die Einhaltung der ge-\nstalterischen Anforderungen an das Erscheinungsbild gemäss \n§ 71 PBG jederzeit gewährleistet sein. \n\nUm das Angebot an Spiel- und Ruheflächen bei der Erstellung von \nWohnraum zu gewährleisten und zur Belebung des öffentlichen Frei-\nraums müssen die Realisierung der grossen Wiese und des Pavillons \nzwingend mit dem Bau des ersten Hochhauses erfolgen. \n\n   \n\n  5.12 Schlussbestimmung \n\nInkrafttreten  \nZiff. 12 Abs. 1 der Bestimmungen \n\n Der Gestaltungsplan schafft die Voraussetzungen für eine Wohn- und \nGewerbeüberbauung mit integrierter Schulnutzung, die ortsbaulich \nüberzeugend sowie nachhaltig und kostenbewusst ist und damit so-\nwohl die Anforderungen der Stadt Dübendorf als auch diejenigen der \nBauherrschaft erfüllt. Die öffentlichen Anliegen und die Bedürfnisse \ndes privaten Investors sind aufeinander abgestimmt. \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    51 \n\n  6 VERFAHREN UND MITWIRKUNG \n\n  6.1 Übersicht Gesamtablauf \n\nSeptember 2016 – Juni 2017  Erarbeitung Richtprojekt \n\n   \nJuli 2017  Charrette-Verfahren Freiraum \n\n   \nJuli – Oktober 2017  Gestaltungsplanaufstellung durch die Grundeigentümerin  \n\nmit Einbezug der Stadtbildkommission  \nund des Planungsausschusses \n\n   \nOktober 2017  Verabschiedung z.H. Mitwirkungsverfahren durch den Stadtrat \n\n   \nNovember 2017 – Januar 2018  Öffentliche Auflage gemäss § 7 PBG während 60 Tagen \n\nAnhörung Nachbargemeinden und Region \nVorprüfung durch das ARE \n\n   \nJanuar – März 2018  Behandlung der Einwendungen / \n\nAnpassung der Planvorlagen aufgrund \nöffentlicher Auflage und Vorprüfung ARE \n\n   \n4. April 2018  Aufstellen des Gestaltungsplans durch die Grundeigentümerin \n\nund Einreichung an die Stadt \n\n   \nApril – Mai 2018  Verabschiedung durch Planungsausschuss z.H. Stadtrat \n\nZustimmung durch Stadtrat \n\n   \n23. Juli 2018  Genehmigung durch die Baudirektion \n\n   \n4. September 2018  Inkrafttreten Gestaltungsplan \n\n   \nab Juni 2020  Revision Gestaltungsplan \n\n   \n\n   \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    52 \n\n  6.2 Öffentliche Auflage \n\n  Die Unterlagen wurden gemäss § 7 PBG während 60 Tagen, vom \n30. Oktober 2020 bis 4. Januar 2021 öffentlich aufgelegt. Während \ndieser Frist konnten sich alle Personen zum Entwurf äussern und Ein-\nwendungen vorbringen. \n\nWährend der Auflagefrist gingen drei Anträge von zwei Personen ein. \nDiese werden im Folgenden behandelt. \n\n   \nAntrag 1.1 \n\nRevision Gestaltungsplan \n Der Private Gestaltungsplan «Three Point» bezweckt die Bereit-\n\nstellung von neuem Schulraum inkl. Sporthalle, dies ist eine we-\nsentliche Änderung und ist nicht ohne Zonenänderung oder mit \neinem öffentlichen Gestaltungsplan möglich. \n\nZudem sind bereits 95% der Wohnungen in den Wohntürmen \n«Three Point Tower» verkauft, somit sind nicht mehr die gleichen \nGrundeigentümer massgebend. \n\nEin Gestaltungsplan für ein Projekt, dass sich im Bau befindet, \nkann nicht geändert werden, hier spielt der bei der Nutzungspla-\nnung allgemein geltende Grundsatz der Rechtssicherheit, der \nhäufige Änderungen der Planungsgrundlagen verbietet. \n\nIn der Zentrumszone sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen, \nLäden sowie mässig störendes Gewerbe zulässig (Nutzungsweise \ngemäss Art. 17 BZO). \n\nEine Volksschule sollte in der Zone für öffentliche Bauten erstellt \nund betrieben werden. \n\nEs wird bezweifelt, dass eine Schule in einem Wohnturm sinnvoll \nist und es rechtlich überhaupt machbar ist. Eine öffentliche Turn-\nhalle ist sicher nicht zonenkonform und im Leitungsbereich der \nHochspannungsleitungen dürfen sich keine Gebäude befinden \nund auch keine Areale, auf denen zeitweise grosse Menschenan-\nsammlungen vorkommen (Versammlungs-, Markt-, Pausen-, \nSport-, Campingplätze, öffentliche Liegewiesen usw.). \n\nDie Primarschule ist nicht das Planungsorgan der Gemeinde, viel-\nmehr besteht Planungspflicht für die Gemeinde/Stadt Dübendorf, \nbestehend aus kommunaler Richtplanung und Nutzungsplanung. \nDer kommunale Richtplan «Öffentliche Bauten» wurde nicht mit \nder Entwicklung im Hochbord abgestimmt und die Nutzungspla-\nnung folgte nicht jeder Art und Stufe der Richtplanung. \n\nAuf die Revision des Gestaltungsplanes ist nicht einzutreten. \n\n   \n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    53 \n\nEntscheid  Das Anliegen wird nicht berücksichtigt.  \n\nDie planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für die vorliegende Re-\n\nvision des Gestaltungsplans wurden vorgängig mit dem Rechtsdienst \n\ndes Amtes für Raumentwicklung (ARE) abgeklärt. Damals wie auch im \n\nBericht zur kantonalen Vorprüfung wurde die Gestaltungsplanrevi-\n\nsion zwar als frühzeitig, aber gestützt auf die unvorhersehbaren, er-\n\nheblich geänderten Verhältnisse und gestützt auf das öffentliche Inte-\n\nresse an der Gewährleistung der öffentlichen Bildungsaufgaben \n\ndennoch als zweckmässig und verhältnismässig beurteilt. \n\nDie Rechtslage und Abwägung zwischen privaten und öffentlichen In-\n\nteressen werden in Kapitel 4 detailliert dargelegt. Es ist zudem anzu-\n\nmerken, dass die vorgesehene Schulnutzung gemäss Ziff. 6 Abs. 1 \n\nder Bestimmungen im bereits rechtskräftigen Gestaltungsplan Kat.-\n\nNr. 17413 zulässig ist. Die Revision des Gestaltungsplans betrifft also \n\nnur den Baubereich G für die Sporthalle. \n\nEs ist zwar richtig, dass die vorgesehene öffentliche Nutzung in Art. \n\n17 BZO nicht explizit als zulässig erwähnt wird. In den ergänzenden \n\nVorschriften zur Zone Z4 (Art. 16b BZO) werden Bildungs- und \n\nSporteinrichtungen jedoch explizit vom geltenden minimalen Wohn-\n\nanteil ausgenommen. Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass diese \n\nNutzungen in der Zone Z4 auch gemäss Grundordnung zonenkon-\n\nform sind. Auf Seite 10 des Teilrichtplans Zentrumszone Hochbord \n\nwird zudem festgehalten, dass im Erdgeschoss neben publikumsori-\n\nentierten Nutzungen auch weitere, gebietsbelebende Nutzungen wie \n\n(Privat-)Schulen und Sporteinrichtungen erwünscht sind. Nördlich \n\ndes Planungsperimeters ist mit der Privatschule «Lycée Français» \n\ndenn auch bereits eine solche Nutzung im Hochbord zu finden. \n\nFür den Standort der geplanten Primarschule inkl. Sporthalle wurden \n\nverschiedene Standorte geprüft und es haben auch Gespräche mit \n\nder Stadt Zürich stattgefunden. Es hat sich gezeigt, dass der Standort \n\nThree Point aufgrund der Lage sowie der Möglichkeit für eine zeit-\n\nnahe Realisierung zu einem fairen Preis optimal ist (vgl. Standorteva-\n\nluation in den Beilagen). \n\nEs ist korrekt, dass im aktuell rechtsgültigen Teilrichtplan «öffentliche \n\nBauten und Anlagen» im Hochbord kein Schulstandort vorgesehen \n\nist. Der Teilrichtplan wurde jedoch bereits 1997 und somit lange vor \n\nder Transformation des Hochbords genehmigt. Die kommunale \n\nRichtplanung wird zurzeit im Rahmen der Ortsplanungsrevision auf \n\ndie aktuelle Planungssituation im Hochbord abgestimmt. Die Richt-\n\nplanung dient zudem primär der Raumsicherung und ein Richt-\n\nplaneintrag ist für die vorliegende Planung nicht zwingend erforder-\n\nlich. \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    54 \n\n  Die Einhaltung der Bestimmungen gemäss Leitungsverordnung (LeV) \n\nwurden mit der Leitungsbetreiberin Swissgrid AG resp. der mit der \n\nTrassesicherung mandatierten Bouygues AG vorgängig abgeklärt. Die \n\nSporthalle wurde ausserhalb des Leitungsbereichs (10.7 m, vgl. Kap. \n\n2.4 Umwelt, Strahlung) geplant, weshalb die in der Einwendung ge-\n\nnannten Einschränkungen nicht zum Tragen kommen. \n\nDie vorliegende Revision des Gestaltungsplans wird somit aus kanto-\n\nnaler, regionaler und kommunaler Sicht als zweckmässig beurteilt. \n\n   \nAntrag 1.2 \n\nBestimmungen \n\nZiff. 5 Abs. 7 Technische Aufbauten \n\n Der Umgang mit technisch bedingten Dachaufbauten ist grund-\n\nsätzlich in § 281 PBG geregelt. Auch wenn für die Baubereiche C \n\nund D nicht zu überschreitende Gesamthöhen festgelegt wurden, \n\ndie auch von technischen Aufbauten nicht überragt werden dür-\n\nfen, so stellt die aktuell gültige Formulierung doch sicher, dass die \n\nmeistens optisch wenig ansprechend gestalteten technischen \n\nDachaufbauten zurückversetzt werden müssen, damit sie weni-\n\nger gut sichtbar sind. \n\nIn diesem Zusammenhang wird an die im Teilrichtplan Hochbord \n\nfestgelegte Bestimmung erinnert, dass die technischen Dachauf-\n\nbauten von Hochhäusern aus ästhetischen Gründen grundsätz-\n\nlich in den Baukörper zu integrieren sind. Die nun vorgeschlagene \n\nNeuformulierung steht dementsprechend dem Ziel entgegen, \n\ntechnische Dachaufbauten bei Hochhäusern zu verhindern. Es \n\ngilt aber, die Zielsetzung aus dem Teilrichtplan auch weiterhin im \n\nAuge zu behalten, zeigt doch gerade der Blick nach Wallisellen, \n\ndass ein Hochhaus mit in den Gebäudekörper integrierten tech-\n\nnischen Anlagen (Hochhaus Glatt) auf Distanz eine ganz andere \n\nWirkung entfaltet, als ein Hochhaus mit auf das Dach gepackten \n\ntechnischen Dachaufbauten (Hochhaus R8).  \n\nDer vorgeschlagene Text ist zudem viel zu offen formuliert. Die \n\nrevidierte Bestimmung würde es der Bauherrschaft mit Hinweis \n\nauf Statik und technische Sinnhaftigkeit erlauben. eine von der \n\nBauauflage abweichende Neugestaltung der Dächer und eine \n\nKostenoptimierung vorzunehmen. Aufgrund der Tatsache. dass \n\ndie gewünschte Neuformulierung dieser Bestimmung mit dem Er-\n\nstellen der Turnhalle in keinem Zusammenhang steht und im Be-\n\nstreben, trotz der vorzeitigen Revision des privaten Gestaltungs-\n\nplans die Rechtssicherheit zu gewährleisten, ist eine Revision der \n\nBestimmung zu den technischen Dachaufbauten abzulehnen. \n\n   \nEntscheid  Das Anliegen wird nicht berücksichtigt. \n\n  Bei der Anpassung von Ziff. 5 Abs. 7 handelt es sich um eine bautech-\n\nnische Notwendigkeit, die nicht im Zusammenhang mit der geplanten \n\nSchulnutzung steht. \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    55 \n\n  Die Bauherrschaft plant das Schwingungsverhalten der drei Wohn-\n\ntürme mittels zusätzlichen Tilgern zu optimieren und damit die Be-\n\nhaglichkeit für die Nutzer des Gebäudes insbesondere in den oberen \n\nStockwerken zu verbessern. Die dafür notwendigen Aufbauten müs-\n\nsen mittig der Längsfassaden möglichst oberhalb des äusseren Stüt-\n\nzenrasters montiert werden können, fallen optisch aber nicht auf. \n\nDie bauliche Umsetzung bedingt eine Anpassung von Ziff. 5 Abs. 7, \n\nweshalb dieser Problematik im Rahmen der vorliegenden Revision \n\nebenfalls Rechnung getragen wurde. \n\n   \nAntrag 1.3 \n\nBestimmungen \n\nZiff. 6 Abs. 3 Nutzungen im Erdgeschoss \n\n Es scheint nachvollziehbar, dass Ziff. 6 Abs. 3 im Hinblick auf die \n\nNutzung von zwei Erdgeschossen durch die Schulgemeinde ange-\n\npasst werden soll. Das Erdgeschoss im Baubereich C, das als Zu-\n\ntrittsraum für den Besuch der öffentlichen Zuschauerterrasse \n\ndienen wird, sollte deshalb für eine entsprechende Nutzung pub-\n\nlikumswirksam ausgebildet werden. In der Planungsphase muss \n\naber immer noch damit gerechnet werden, dass der Dübendorfer \n\nSouverän das vorliegende Projekt in einer Volksabstimmung ab-\n\nlehnen wird. Die aktuell gültige Bestimmung soll daher ergänzt \n\nwerden, statt sie abzuschwächen. So hat die Behörde im Falle ei-\n\nner Abstimmungsniederlage trotzdem die Handhabe, von der \n\nBauherrschaft eine publikumswirksame Nutzung der Erdge-\n\nschosse einzufordern:  \n\n«Die Erdgeschosse der Hauptgebäude sind durch entsprechende \n\nNutzungen publikumswirksam auszubilden. Erdgeschosse, die im \n\nRahmen einer Ausbildungsstätte bewirtschaftet werden, können \n\ndavon ausgenommen werden.» \n\n   \nEntscheid  Das Anliegen wird sinngemäss berücksichtigt. \n\n  Die geplante Anpassung von Ziff. 6 Abs. 3 wurde nach der öffentli-\n\nchen Auflage und kantonalen Vorprüfung nochmals überprüft und es \n\nwurde entschieden die ursprüngliche Bestimmung beizubehalten \n\n(siehe auch Antrag 3.2). \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    56 \n\n  6.3 Beurteilung Stadtbildkommission \n\nStellungnahme SBK  Gemäss Geschäftsreglement sind Gestaltungspläne während der öf-\n\nfentlichen Auflage auch der Stadtbildkommission (SBK) zur Beurtei-\n\nlung zu unterbreiten. Diese hat an ihrer Sitzung vom 18. November \n\n2020 Stellung zur Vorlage genommen und zwei Anmerkungen formu-\n\nliert. \n\n   \nHinweis 2.1 \nSchnitt Sporthalle \n\n Der Situationsplan 1:500 sollte auch einen Schnitt aufweisen, wel-\n\ncher durch den Baubereich G geht und damit die Höhenverhält-\n\nnisse und die Einbettung der Turnhalle ins Terrain zeigt. \n\n   \nEntscheid  Das Anliegen wird berücksichtigt.  \n\nDer Schnitt auf dem Situationsplan wird um die Sporthalle ergänzt. \n\n   \nHinweis 2.2 \nBegriff Sporthalle/Turnhalle \n\n In den Bestimmungen wird mit dem Begriff «Sporthalle» gearbei-\n\ntet, im Erläuterungsbericht hingegen meist mit dem Begriff «Turn-\n\nhalle». Es ist unklar, ob diese Unterscheidung beabsichtigt ist und \n\nob der Begriff «Sporthalle» passend ist. \n\n   \nEntscheid  Das Anliegen wird berücksichtigt.  \n\nEs wird neu einheitlich der Begriff «Sporthalle» verwendet. \n\n   \n\n  6.4 Anhörung \n\nNachbargemeinden und  \n\nRegionalplanung \n Die Vorlage wurde den Nachbargemeinden und der Zürcher Pla-\n\nnungsgruppe Glattal (ZPG) zur Anhörung unterbreitet. Die Planung \n\nwurde von den Nachbargemeinden und ZPG ohne Anträge zustim-\n\nmend zur Kenntnis genommen. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    57 \n\n  6.5 Kantonale Vorprüfung \n\nVorprüfungsbericht  Parallel zur öffentlichen Auflage wurden die Unterlagen dem Kanton \n\nzur Vorprüfung eingereicht. Das Amt für Raumentwicklung hat mit \n\nSchreiben vom 16. Dezember 2020 Stellung zur Revision des Gestal-\n\ntungsplans genommen. Die darin formulierten Anträge werden im \n\nFolgenden behandelt. \n\nUnter Berücksichtigung der im Vorprüfungsbericht erwähnten Aufla-\n\ngen, wird die Vorlage als rechtmässig, zweckmässig und angemessen \n\nund somit gemäss § 5 PBG als genehmigungsfähig eingestuft. \n\n   \nAntrag 3.1 \nSituationsplan  \n\nSchnitt Baufeld G \n\n Im Schnitt zum Situationsplan ist die neue Turnhalle nicht eindeu-\n\ntig zu erkennen.  \n\nIm Sinne der Nachvollziehbarkeit der Einbettung und guten Les-\n\nbarkeit empfehlen wir, den Schnitt zum Gestaltungsplan mit dem \n\nBaufeld G zu ergänzen. \n\n   \nEntscheid  Das Anliegen wird berücksichtigt. \n\n   \nAntrag 3.2 \nBestimmungen \n\nZiff. 6 Abs. 3 Nutzungen im Erdgeschoss \n\n Mit der revidierten Bestimmung wird die Regelung, wonach die \n\nErdgeschosse der Hauptgebäude durch entsprechende Nutzun-\n\ngen publikumswirksam auszubilden sind, stark aufgeweicht. Neu \n\nwird eine Kann-Formulierung festgelegt. Es fehlt eine Begrün-\n\ndung, warum dies als notwendig erachtet wird. Es ist nicht dar-\n\nlegt, ob das aufgrund der neuen Schulnutzung erfolgt. Eine mate-\n\nrielle Anpassung der Vorlage, die nicht aufgrund der Aufnahme \n\nder Bildungsfunktion (Sporthalle) erfolgt, wird als nicht angemes-\n\nsen beurteilt. Wir machen darauf aufmerksam, dass in diesem Fall \n\ndas Rekursrisiko erhöht wird, da diese Anpassung vor Ablauf der \n\ngemäss § 82 PBG minimalen Planbeständigkeit nicht mit dem öf-\n\nfentlichen Interesse am Bildungsstandort zu begründen ist. \n\nSofern die Aufweichung der Regelung, wonach die Erdgeschosse \n\nder Hauptgebäude durch entsprechende Nutzungen publikums-\n\nwirksam auszubilden sind, nicht nachweislich zugunsten der \n\nSchulnutzungen erfolgt, ist die ursprüngliche Festlegung wieder in \n\ndie Bestimmungen aufzunehmen. \n\n   \nEntscheid  Das Anliegen wird berücksichtigt. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    58 \n\nAntrag 3.3 \n\nErläuternder Bericht \n\nKap. 2.4 Umwelt, Hochwasserschutz \n\n Die Turnhalle, welche innerhalb des neuen Baubereichs G vorge-\n\nsehen ist, liegt in einem Hochwasserfliessweg. Es ist zu prüfen, ob \n\ndas Objektschutzgutachten aufgrund allenfalls veränderter Ter-\n\nraingestaltungen im Turnhallenbereich angepasst werden muss \n\nund ob die vorgesehenen Massnahmen zu Gewährleistung des \n\nHochwasserschutzes ausreichend sind.  \n\nAusgehend vom Objektschutzgutachten ist zu prüfen, ob entspre-\n\nchende Schutzmassnahmen in den Vorschriften und im Situati-\n\nonsplan festzulegen sind. Im Kapitel 2.4 des Erläuternden Be-\n\nrichts sind die wesentlichen Aussagen des Objektschutzgut-\n\nachtens zur Gewährleistung der Hochwassersicherheit aufzufüh-\n\nren.  \n\nDie Aussage im Erläuternden Bericht, Kapitel 2.4, wonach «im \n\nRahmen des Gestaltungsplans ein Objektschutzgutachten zu er-\n\narbeiten ist», ist zu berichtigen; das Objektschutzgutachten lag \n\nbereits zur Genehmigung des privaten Gestaltungsplans «Hoch-\n\nbord Kat.-Nr. 17413» vor. \n\n   \nEntscheid  Das Anliegen wird berücksichtigt. \n\nDas Objektschutzgutachten wurde von Holinger AG nochmals ge-\n\nmäss der neuen Ausgangslage angepasst. \n\nDa es sich bei der geplanten Sporthalle wie auch den Hochhäusern \n\num Sonderrisiko-Objekte handelt, ist spätestens mit dem Baugesuch \n\nnachzuweisen, dass sämtliche Gebäudeöffnungen gegen ein mindes-\n\ntens 300-jährliches Hochwasserereignis (HQ300) mit permanenten \n\nMassnahmen geschützt sind. Der Nachweis muss durch das AWEL \n\ngenehmigt werden. Die Umsetzbarkeit der im Objektschutzgutachten \n\nvorgeschlagenen Massnahmen wurde jedoch schon in der Phase des \n\nGestaltungsplans von den Architekten geprüft und sind mit dem \n\nRichtprojekt kompatibel. Es sind daher in den Bestimmungen des Ge-\n\nstaltungsplans noch keine Schutzmassnahmen zu verankern. \n\n   \nAntrag 3.4 \n\nErläuternder Bericht \n\nKap. 2.4 Umwelt, Grundwasser \n\n Das Gestaltungsplangebiet liegt im Gewässerschutzbereich Au. \n\nDie auf dem Gestaltungsplangebiet durchgeführten Baugrund-\n\nsondierungen zeigen, dass entgegen der Darstellung in der \n\nGrundwasserkarte des Kantons Zürich (vgl. GIS-Browser, \n\nwww.maps.zh.ch) das Gestaltungsplangebiet im Randbereich des \n\nGrundwasserstroms von Dübendorf liegt.  \n\nIn den Schnitten der Pläne zum Richtprojekt der Sporthalle ist die \n\nBaugrubensohle bei 433.12 m ü. M., der Hochwasserspiegel bei \n\n432.50 m ü. M. und der Mittelwasserstand bei 431.50 eingetra-\n\ngen. Gemäss der kantonalen Grundwasserkarte ist der Hochwas-\n\nserstand aber bei ca. 433.05 m ü. M. und der Mittelwasserstand \n\nbei ca. 431.90 m ü. M. anzunehmen.  \n\nFür Einbauten im Grundwasserschwankungsbereich ist die kanto-\n\nnale Bewilligungspraxis im AWEL-Merkblatt «Bauvorhaben in \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    59 \n\nGrundwasserleitern und Grundwasserschutzzonen» vom Februar \n\n2019 beschrieben. Für Bauten im Grundwasserschwankungsbe-\n\nreich, d.h. unter dem Höchstgrundwasserspiegel, ist eine wasser- \n\nund gewässerschutzrechtliche Bewilligung (§ 70 Wasserwirt-\n\nschaftsgesetz, Art. 19 Gewässerschutzgesetz, Anhang Ziffer 1.5.3 \n\nBauverfahrensverordnung) erforderlich.  \n\nIn den Plänen zum Richtprojekt der Sporthalle sind die Grund-\n\nwasserstände betreffend dem Hochwasserspiegel auf ca. 433.05 \n\nm ü. M. und dem Mittelwasserspiegel auf ca. 431.90 m ü. M. zu \n\nkorrigieren. \n\n   \nEntscheid  Das Anliegen wird berücksichtigt. \n\n   \nAntrag 3.5 \n\nErläuternder Bericht \n\nKap. 4 Revision Gestaltungsplan \n\n Um das öffentliche Interesse an der Bildungseinrichtung am \n\nStandort Hochbord/Three Point demokratisch zu legimitieren, er-\n\nachten wir es als notwendig, die Schulraumplanung in der kom-\n\nmunale Richtplanung entsprechend zu verankern. Die Richtplan-\n\nteilrevision ist zusammen mit dem Gestaltungsplan zur \n\nGenehmigung einzureichen. Damit wird auch die Begründung der \n\nfrühzeitigen Revision der Sondernutzungsplanung gestärkt.  \n\nEs ist anhand einer Standortevaluation aufzuzeigen, dass es sich \n\nbeim vorliegenden Standort innerhalb des Gestaltungsplanperi-\n\nmeters um den am besten geeigneten handelt.  \n\nIm Hinblick auf eine Genehmigung des Gestaltungsplans «Three \n\nPoint» ist die kommunale Richtplanung der Gemeinde Dübendorf \n\nauf das Gesamtentwicklungskonzept der Primarschule abzustim-\n\nmen und ein entsprechender kommunaler Richtplaneintrag am \n\nStandort vorzunehmen. \n\n   \nEntscheid  Das Anliegen wird berücksichtigt. \n\n  In Absprache mit dem Amt für Raumentwicklung wird im Stadtratsbe-\n\nschluss zur Revision des Gestaltungsplans darauf hingewiesen, dass \n\ndie Verankerung des Schulstandorts im kommunalen Richtplan in der \n\naktuellen Gesamtrevision der Ortsplanung zu vollziehen ist. \n\nDem Erläuterungsbericht wird zudem die geforderte Standortevalua-\n\ntion beigelegt. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \n\nPrivater Gestaltungsplan THREE POINT (Kat.-Nrn. 17780/17781), Dübendorf \n\nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV und § 7 PBG \n\n \n\n   SUTER • VON KÄNEL • WILD    60 \n\nAntrag 3.6 \nErläuternder Bericht \n\nKap. 5.8 Veloparkierung \n\n Im Richtprojekt sind vor den Gebäuden der Baufelder A-E jeweils \nVeloabstellplätze eingezeichnet. Wir begrüssen, dass in den Über-\nlegungen zu Freiraumgestaltung die Erschliessung für Velos und \ndie Veloparkierung mitgedacht wird. Wird die Veloparkierung erst \nnachträglich im Baubewilligungsverfahren festgelegt, bleibt aus \nErfahrung praktisch kein Spielraum mehr offen und die gemäss \nNorm geforderte Anzahl der Veloparkplätze kann nicht realisiert \nwerden.  \n\nBei der Sporthalle ist keine Veloparkierung eingezeichnet. Die gut \ndurchdachte Freiraumgestaltung aus dem Richtprojekt der Fest-\nsetzung des privaten Gestaltungsplans Hochbord Kat.-Nr. 17314 \nund für die Revision des privaten Gestaltungsplans «Three Point» \nsoll auch die Sporthalle miteinbeziehen. Vor dem Eingang sollen \nebenfalls Veloabstellplätze erstellt werden.  \n\nDie Veloabstellplätze sollen auch im Situationsplan eingezeichnet \nwerden.  \n\n   \nEntscheid  Das Anliegen wird berücksichtigt. \n\n   \nHinweis 3.7 \nSiedlungsentwässerung \n\n Die Versickerung von Regenabwasser ist umzusetzen. Dabei ist zu \nbeachten, dass die Konstruktion eines allfälligen Überlaufs (bei \nÜberlastung der Versickerung) davon abhängt, ob dieser an einer \nRegen- oder Mischabwasserkanalisation angeschlossen wird \n(Rückstaugefahr).  \n\nWährend der Bauarbeiten sind die Vorgaben der SIA-Empfehlung \n431 «Entwässerung von Baustellen» einzuhalten.  \n\nDie vorgesehene Versickerung von Regenabwasser ist umzuset-\nzen. \n\n   \nEntscheid  Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und das Anliegen im Rah-\n\nmen der Realisation berücksichtigt. \n\n \n\n\n