text: \n15. Juni 2020 \n\nKanton      Zürich \nStadt         Dübendorf \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» \n\nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\n  \n\nBearbeitung \n\nPLANAR AG für Raumentwicklung \n\nGutstrasse 73, 8055 Zürich \n\nTel 044 421 38 38 \n\nwww.planar.ch, info@planar.ch \n\n \n\nChristoph Haller, dipl. Arch. ETH SIA Reg A, Raumplaner \n\nAstrid Müller, MA Geographie, MAS Raumplanung ETH \n\nLea Portmann, MSc in Raumentwicklung und Infrastruktursysteme ETH \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nInhaltsverzeichnis \n\n1 Einleitung 5 \n\n1.1 Ausgangslage und Anlass 5 \n\n1.2 Ziele 5 \n\n1.3 Organisation und Beteiligte 6 \n\n1.4 Zeitplan 6 \n\n2 Rahmenbedingungen 7 \n\n2.1 Kantonaler Kontext 7 \n\n2.2 Regionaler Kontext 8 \n\n2.3 Kommunaler Kontext 9 \n\n3 Zentrale Sachthemen 12 \n\n3.1 Baulinien 12 \n\n3.2 ÖV-Güteklasse 12 \n\n3.3 Uferstreifen und Gewässerraum 13 \n\n3.4 Kommunale Gewässerabstandslinie zur Glatt 14 \n\n3.5 Gewässerrevitalisierung 14 \n\n3.6 Hochwassergefahren 15 \n\n3.7 Gewässerschutz 15 \n\n3.8 Stadtklima 16 \n\n3.9 Lärm 17 \n\n3.10 Störfallvorsorge 17 \n\n3.11 Altlasten 18 \n\n3.12 Verkaufsflächen 18 \n\n4 Erläuterungen zu den Planungsinhalten 20 \n\n4.1 Richtprojekt 20 \n\n4.1.1 Städtebau und Architektur 20 \n\n4.1.2 Freiraumgestaltung 22 \n\n4.1.3 Etappierung 24 \n\n4.1.4 Berechnung erforderliche Parkplätze 24 \n\n4.1.5 Berechnung erforderliche Veloparkplätze 27 \n\n4.2 Gestaltungsplan 28 \n\n4.3 Erläuterung der Gestaltungsplanvorschriften 28 \n\n4.3.1 Allgemeine Bestimmungen 28 \n\n4.3.2 Gestaltung 28 \n\n4.3.3 Bebauung 28 \n\n4.3.4 Nutzweise 29 \n\n4.3.5 Freiraum und Ökologie 29 \n\n4.3.6 Erschliessung und Parkierung 30 \n\n4.3.7 Ver- und Entsorgung 30 \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n4.3.8 Ergänzende Bestimmungen 30 \n\n4.3.9 Schlussbestimmungen 30 \n\n5 Verfahren 31 \n\n5.1 Öffentliche Auflage und Anhörung 31 \n\n5.2 Kantonale Vorprüfung 31 \n\n5.3 Verfahrenstermine 31 \n\n6 Anhang 32 \n\n7 Beilagen 36 \n\n \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 5 / 40 \n\n1 Einleitung \n\n1.1 Ausgangslage und Anlass \n\nDas Areal liegt an der Neugutstrasse 58-64 im Anschluss des Industrie- und Gewerbegebiets \n\nHochbord in Dübendorf. Es umfasst die beiden Grundstücke Kat. Nr. 13039 mit 5'774 m² \n\nund Kat. Nr. 15177 mit 2'776 m². Gesamthaft beträgt die Arealfläche 8'550 m². Im Norden \n\nwird das Gebiet durch die Glatt und im Süden durch die Neugutstrasse begrenzt. Im Osten \n\nverläuft der Breitibach. \n\n \n\nAbbildung 1: Situationsplan Areal Neugut (Quelle: http://maps.zh.ch) \n\nDie Firma mameli architektur & bau ag erstellte in den Jahren 2015/16 eine Projektstudie \n\nfür den Bau einer Seniorenresidenz. Die Studie besteht aus zwei Varianten.  \n\nSpäter änderten sich die Nutzungsvorgaben. Die Bauherrschaft möchte neu Gewerbe-/ \n\nDienstleistungs- und Wohnnutzungen realisieren. Daher und aufgrund weiterer Rahmenbe-\n\ndingungen wurde die Projektstudie in den Jahren 2017/18 überarbeitet und schliesslich \n\nzum Richtprojekt Architektur weiterentwickelt. Darauf abgestimmt wurde das Richtprojekt \n\nzur Umgebung erarbeitet. \n\nDas Areal ist der Industrie- und Gewerbezone (IG2) zugewiesen. Das Richtprojekt sieht Ge-\n\nwerbe-/Dienstleistungsnutzungen und Wohnungen vor. Da Wohnnutzungen in der IG2 \n\nnicht zulässig sind, wird für die Umsetzung des Projektes eine Anpassung der Nutzungspla-\n\nnung erforderlich. Diese wird parallel zum vorliegenden privaten Gestaltungsplan erarbei-\n\ntet.  \n\nAls Grundlage für den privaten Gestaltungsplan dienen die beiden Richtprojekte Architektur \n\nund Freiraumgestaltung. \n\n1.2 Ziele \n\nZiel der Teilrevision Nutzungsplanung ist es, auf diesem Areal gemischte Nutzungen zu er-\n\nmöglichen. Gleichzeitig wird die künftige Zentrumsentwicklung angestossen; die Planung \n\nleistet dazu einen wichtigen Beitrag. Mit der Zulassung von Wohnen wird zudem die Ver-\n\nknüpfung der Wohngebiete im Norden und Süden anvisiert. Um diese differenzierten Nut-\n\nzungen und hohen Nutzungsdichten sicherzustellen, wird ein Gestaltungsplan erarbeitet. \n\nVerortung \n\nProjektstudie, 2015/16 \n\nRichtprojekt, 2017 \n\nTeilrevision Nutzungsplanung \n\nPrivater Gestaltungsplan \n\nZiele der Teilrevision Nut-\n\nzungsplanung Neugut \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 6 / 40 \n\nDer private Gestaltungsplan hat zum Ziel, einen Beitrag für die Entwicklung nach innen zu \n\nleisten. Dabei sind eine optimale städtebauliche Eingliederung in die Umgebung zu errei-\n\nchen und die Qualitäten für die Wohnnutzungen zu sichern. Die Glatt und der Breitibach \n\nbilden optimale Gegebenheiten für qualitätsvolle Aussenräume und Wohnnutzungen \n\n(Sichtbezug).  \n\n1.3 Organisation und Beteiligte \n\nDer private Gestaltungsplan wurde parallel zur Teilrevision Nutzungsplanung erarbeitet. \n\nVerschiedene Zwischenergebnisse wurden mit der Stadtplanung Dübendorf diskutiert, die \n\nRichtprojekte Städtebau und Freiraum wurden in drei Entwicklungsständen der Stadtbild-\n\nkommission vorgestellt. Die jeweiligen Hinweise sind bei der Weiterbearbeitung eingeflos-\n\nsen. \n\nBei der Erarbeitung der Richtprojekte und der begleitenden Teilrevision Nutzungsplanung \n\nsind beteiligt: \n\nRichtprojekt Architektur \n\nMameli Architektur & Bau AG, Bruno Mameli, Per Öhrström \n\nLeiweg 2, 8305 Dietlikon \n\nRichtprojekt Freiraumgestaltung \n\nBNP Landschaftsarchitekten GmbH, Anja Bandorf, Rebecca Hellmann \n\nEichstrasse 23, 8045 Zürich \n\nTeilrevision Nutzungsplanung und Gestaltungsplan \n\nPLANAR AG für Raumentwicklung \n\nChristoph Haller, Astrid Müller, Lea Portmann \n\nGutstrasse 73, 8055 Zürich \n\n1.4 Zeitplan \n\nFür die Erarbeitung von Gestaltungsplan und Teilrevision Nutzungsplanung gelten folgende \n\nRichttermine: \n\n– Richtprojekte Städtebau und Gestaltungsplan   Januar 2019 \n\n– Entwurf Gestaltungsplan und Teilrevision Nutzungsplanung Februar 2019 \n\n– Prüfung durch Stadtplanung     April 2019 \n\n– Überarbeitung, offizielle Einreichung Stadtplanung  Juni 2019 \n\n– Freigabe Stadtrat für kantonale Vorprüfung und öffentl. Auflage Nov. 2019 \n\n– Überarbeitung und Kantonale Abstimmung   Mai 2020 \n\n– Festsetzung durch Gemeinderat    September 2020 \n\n– Genehmigung durch Baudirektion    Winter 2020 \n\nZiele des privaten Gestaltungs-\n\nplans \n\nRichtprojekte Städtebau / Frei-\n\nraumgestaltung 2019 \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 7 / 40 \n\n2 Rahmenbedingungen \n\n2.1 Kantonaler Kontext \n\nDer Richtplan teilt den Grossraum Zürich in unterschiedliche Handlungsräume ein. Düben-\n\ndorf liegt in der Stadtlandschaft. 80 % des Bevölkerungswachstums des Kantons sind in \n\nStadtlandschaften und urbanen Wohnlandschaften anzusiedeln.  \n\n \n\nDie betroffenen Grundstücke sind dem Siedlungsgebiet zugeordnet. Die schwarz überla-\n\ngerte Schraffur kennzeichnet das Zentrumsgebiet. Entlang der Ringstrasse, westlich des Ge-\n\nbietes verläuft die bestehende Schmalspurbahn (Glatttalbahn) mit zwei Haltestellen «Dü-\n\nbendorf, Giessen» und «Dübendorf, Ringwiesen», die sich in Gehdistanz zum Planungsge-\n\nbiet befinden. Parallel dazu gelegen, besteht eine Kabelleitung. \n\nRaumordnungskonzept \n\nKantonaler Richtplan \n\nAbbildung 2: Ausschnitt Raumordnungskonzept (Quelle: Kantonaler Richtplan, Genehmigung vom \n\nBundesrat am 29. April 2015) \n\nAbbildung 3: Ausschnitt Kantonaler Richtplan (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 8 / 40 \n\n2.2 Regionaler Kontext \n\nDas Gebiet ist gemäss dem Regionalen Raumordnungskonzept der hohen Dichte zugeord-\n\nnet. Zudem gehört es dem Erholungsraum von überregionaler Bedeutung an. Westlich des \n\nBearbeitungsperimeters befindet sich ein Nutzungsschwerpunkt Arbeiten.  \n\n \n\nDer gesamtrevidierte Regionale Richtplan Glatttal wurde am 14. Februar 2018 vom Regie-\n\nrungsrat festgesetzt. \n\nDie graue Schraffur kennzeichnet das Zentrumsgebiet gemäss dem Kantonalen Richtplan. \n\nDas Gebiet Neugut liegt zudem im Eignungsgebiet für Hochhäuser (rote fette Schraffur). \n\nDie hellgrünen und dunkelgrünen Schraffuren zeigen die geplanten Gewässerrevitalisierun-\n\ngen. Die hellgrüne Schraffur im Bereich der Glatt ist auf Stufe Kanton geplant, die dunkel-\n\ngrüne Schraffur im Bereich des Breitibaches auf Stufe Region. Die blaue Bandierung west-\n\nlich der Ringstrasse bezeichnet ein Ge-biet für stark verkehrserzeugende Nutzungen. \n\n \n\nRegionales Raumordnungs-\n\nkonzept RegioROK Glattal  \n\nRevision Regionaler Richtplan \n\nAbbildung 4: Ausschnitt Regionales Raumordnungskonzept RegioROK Glattal (Quelle: Regionales \n\nRaumordnungskonzept RegioROK Glattal, 26. Oktober 2011) \n\nAbbildung 5: Ausschnitt Regionaler Richtplan Siedlung und Landschaft (Quelle: ZPG, 29. März 2017) \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 9 / 40 \n\n2.3 Kommunaler Kontext \n\nAuf kommunaler Ebene sind der Richtplan Siedlung und Landschaft, die Bauordnung sowie \n\nder Zonenplan für den Gestaltungsplan «Neugut» relevant. Die kommunale Richt- und Nut-\n\nzungsplanung der Stadt Dübendorf wird derzeit gesamthaft revidiert. \n\nGemäss dem rechtskräftigen kommunalen Richtplan vom 24. September 1997 gehört das \n\nAreal «Neugut» zu einem Gewerbe-, Industrie- und Dienstleistungsgebiet. Um dem kanto-\n\nnalen und dem regionalen Richtplan zu entsprechen, wird im Rahmen der Gesamtrevision \n\nder Richt- und Nutzungsplanung die Zuweisung zu einem Zentrumsgebiet erfolgen. Die Ge-\n\nnehmigung der Gesamtrevision der Richt- und Nutzungsplanung wird für 2022 erwartet. \n\nGemäss Einschätzung der Baudirektion entspricht die Umzonung «Neugut» (lG2 zu Z3b) \n\nden übergeordneten Vorgaben (kantonales Zentrumsgebiet), ist somit sachlich gerechtfer-\n\ntigt und kann daher als untergeordneten Abweichung nach $ 16 Abs. 2 PBG beurteilt wer-\n\nden. \n\nDie rechtsgültige Bau- und Zonenordnung der Stadt Dübendorf stammt im Wesentlichen \n\naus dem Jahre 1996. Seither wurden verschiedene Änderungen vorgenommen, die letzte \n\numfasst die Teilrevision Hochbord. Die Teiländerung Bahnhof Nord, Wangen-/Überland-\n\nstrasse und Flugfeldquartier umfasst die Schaffung der Zentrumszone Z 3b, sie wurde am \n\n05. Oktober 2018 rechtskräftig. \n\n \n\nDer Bearbeitungsperimeter ist der Industrie- und Gewerbezone 2 zugeordnet. Nördlich der \n\nGlatt befindet sich eine Freihaltezone und Wohnzone 4. Das südöstliche Gebiet ist als \n\nWohnzone 3 festgelegt. Parallel zum Gestaltungsplan wird auch das Gebiet Neugut der \n\nZentrumszone Z3b zugewiesen. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nKommunaler Richtplan Sied-\n\nlung und Landschaft \n\nRechtskräftige Bau- und Zo-\n\nnenordnung \n\nRechtskräftiger Zonenplan \n\nAbbildung 6: Ausschnitt Zonenplan (Quelle: www.duebendorf.ch) \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 10 / 40 \n\nDas Eignungsgebiet für Hochhäuser gemäss dem Regionalen Richtplan wurde noch nicht in \n\nder Nutzungsplanung umgesetzt. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass das Eignungsge-\n\nbiet für Hochhäuser auf kommunaler Stufe auf eine Bautiefe entlang der Ringstrasse be-\n\nschränkt wird. \n\nMit der Umzonung kann die Nutzungsdichte angemessen erhöht werden. Der Gestaltungs-\n\nplan legt die in der Z3b max. zulässige Ausnützungsziffer von 140 % neu auf 165 % fest. Die \n\nanrechenbare Grundfläche beträgt 8'550 m². \n\nBerechnung nach Nutzungsziffer Z3b GP \n\nAusnützungsziffer (AZ) excl. UG + DG 140 % 165 % \n\nanrechenbare Bruttogeschossfläche (aGF) 11'970 m² 14'108 m² \n\nWohn-/Gewerbefläche pro Person 45 m² 45 m² \n\nAnzahl Köpfe (theoretisch möglich) 266 313 \n\nPotenzial zusätzliche Köpfe mit GP  47 / + 17.7 % \n\nKöpfe pro ha (K/ha) 311 366 \n\nTabelle 1: Berechnung Nutzungsdichte gemäss Nutzungsziffer (Quelle: PLANAR, 2019) \n\nIn der vorstehenden Tabelle sind nur die gesetzlich anrechenbaren Flächen erfasst. Das \n\nRichtprojekt weist darüber hinaus auch zum Wohnen und Arbeiten geeignete Flächen in \n\nUnter- und Attikageschossen aus. Diese sind in der folgenden Tabelle einbezogen. \n\nBerechnung nach Flächen Gewerbe Wohnen Total \n\neff. Bruttogeschossfläche inkl. UG + DG1 4'113 m² 12'573 m² 16'686 m² \n\nWohn-/Gewerbefläche pro Person * 45 m² 45 m² 45 m² \n\nAnzahl Köpfe gem. Flächennachweis 91 279 370 \n\nKöpfe pro ha (K/ha) 106 326 432 \n\nTabelle 2: Berechnung Nutzungsdichte gemäss Nutzflächen (Quelle: PLANAR, 2019, * BFS) \n\nZum Vergleich wird nachstehend die Nutzungsdichte aufgrund der im Richtprojekt ausge-\n\nwiesenen Wohnungen und Gewerbeflächen ermittelt. Das Ergebnis weicht nur geringfügig \n\nvon der andern Berechnungsart ab. \n\n  \n\n \n\n \n\n1 Der Nutzungsanteil von mindestens 25 % Wohnen und mindestens 25 % Gewerbe bezieht sich ge-\n\nmäss Art. 11 Abs. 2 der Vorschriften zum Gestaltungsplan Neugut auf die realisierten Nutzflächen. \n\nEignungsgebiet für Hochhäu-\n\nser \n\nNutzungsdichte AZ \n\nNutzungsdichte Richtprojekt \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 11 / 40 \n\nBerechnung Wohnungen / Gewerbe 2½-Zi 3½-Zi 4½-Zi Total \n\nAnzahl Wohnungen 61 75 13 149 \n\nPersonen pro Wohnung * 1.4 1.9 2.6  \n\nBewohner 85 143 34 262 \n\nBeschäftigte (siehe Tabelle 2)    91 \n\nAnzahl Köpfe nach Wohnungsgrösse    253 \n\nKöpfe pro ha (K/ha)    413 \n\nTabelle 3: Berechnung Nutzungsdichte nach Wohnungsgrösse / Gewerbeflächen (Quelle: PLANAR, \n\n2019, * BFS) \n\nIm kantonalen Raumordnungskonzept ist Dübendorf der Stadtlandschaft und überdies dem \n\nZentrumsgebiet zugeordnet, wo explizit die Aktivierung der Potenziale in Umstrukturie-\n\nrungsgebieten gefordert wird (KRP Pkt. 1.31). Die Umzonung in die Zentrumszone Z3b und \n\nder Gestaltungsplan entsprechen diesen Anforderungen, indem auch eine sehr hohe Nut-\n\nzungsdichte ermöglicht wird. \n\nDie Stadt Dübendorf hat für die vorliegende Planungsmassnahme eine Stellungnahme zu \n\nden Arbeitszonen verfasst (siehe Beilage). Darin ist festgehalten, dass im Rahmen der lau-\n\nfenden Gesamtrevision ein Grossteil der heutigen Arbeitszonen in Zentrums- und Mischge-\n\nbiete transformiert wird. Sowohl in Zentrums- als auch in Mischgebieten ist jedoch ein Min-\n\ndestanteil Arbeiten von 25 % der Gesamtnutzfläche gesichert. Damit entspricht die Gesam-\n\ntrevision den Zielsetzungen des kantonalen und regionalen Richtplans. Da durch die Teilre-\n\nvision lediglich 0.07 % der Geschossflächen von einer Arbeitszone in eine Zentrumszone \n\nübertragen wird und kommunal genügend Reserven vorhanden sind, sind die Arbeitszonen-\n\nreserven für den nächsten Planungshorizont durch die Umzonung Neugut nicht gefährdet.  \n\nReferenz Kantonaler Richtplan \n\nStellungnahme Arbeitszonen \n\nStadt Dübendorf \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 12 / 40 \n\n3 Zentrale Sachthemen \n\n3.1 Baulinien \n\nGemäss dem ÖREB-Kataster bestehen auf den beiden Grundstücken zwei Baulinien entlang \n\nder Neugutstrasse und des Breitibachs (Abbildung 7). \n\n \n\nAbbildung 7: Ausschnitt Karte Baulinie  (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\n3.2 ÖV-Güteklasse \n\nDas Areal ist teilweise der ÖV-Güteklasse B und teilweise der Klasse C zugeordnet. Direkt \n\nvor dem Areal befindet sich die Bushaltestelle «Ringstrasse». Die Glattalbahnstationen \n\n«Giessen» und «Ringwiesen» sind in rund 5 Minuten zu Fuss erreichbar. \n\n \n\nAbbildung 8: Ausschnitt Karte ÖV-Güteklassen (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\nAusschnitt Karte Baulinien \n\nAusschnitt Karte ÖV-Güteklas-\n\nsen \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 13 / 40 \n\n3.3 Uferstreifen und Gewässerraum \n\nMit der Änderung des Bundesgesetzes über den Gewässerschutz per 01.01.11 und der In-\n\nkraftsetzung der Gewässerschutzverordnung (GSchV) am 01.06.11 sind Kantone und Ge-\n\nmeinden aufgefordert, den Raumbedarf für die Gewässer unter Berücksichtigung der na-\n\ntürlichen Funktionen, des Hochwasserschutzes und der Gewässernutzung sicherzustellen.  \n\n \n\nAbbildung 9: Ausschnitt Karte Gewässer-Ökomorphologie (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\nGemäss dem Merkblatt (Festlegung des Gewässerraums bei nutzungsplanerischen Verfah-\n\nren und bei Wasserbauprojekten) und Auskunft des Amtes für Abfall, Wasser, Energie und \n\nLuft ist bei einer Einhaltung der Übergangsbestimmungen im vorliegenden Verfahren keine \n\nFestlegung des Gewässerraumes notwendig. \n\nDie Festlegung der Gewässerräume an der Glatt sowie an den kommunalen Gewässern be-\n\nfindet sich derzeit in Erarbeitung. Der zur Vorprüfung eingereichte Entwurf sieht einen Ge-\n\nwässerraum von 13 m für den Breitibach vor.  \n\nBis zur Rechtskraft des Gewässerraums gilt entlang der Glatt ein Uferstreifen von 20 m und \n\nentlang des Breitibachs ein Uferstreifen von 8 m plus Breite der bestehenden Gerinnesohle \n\n(41c Abs. 1 und 2 GschV). Diese Uferstreifen sind folglich für den Gestaltungsplan massge-\n\nbend und im Situationsplan eingetragen. Die nordöstliche Ecke des Baubereichs B tangiert \n\nden Uferstreifen. In den Vorschriften zum Gestaltungsplan ist festgehalten, dass Hauptge-\n\nbäude (Art. 6), besondere Gebäude (Art. 9) und unterirdische Gebäude (Art. 10) den Ufer-\n\nstreifen zu berücksichtigen haben. Aus diesem Grund bestehen keine Widersprüche zu den \n\ngewässerschutzrechtlichen Bestimmungen.  \n\nDer Ökomorphologie-Layer gemäss kantonalem GIS-Browser weist für den Breitibach eine \n\nGerinnesohlenbreite von 1.6, die amtliche Vermessung hingegen von 3.4 m aus. Eine Nach-\n\nmessung vor Ort, durchgeführt durch die EBP AG im April 2020, ergab eine Gerinnesohlen-\n\nbreite von 1.6 m. Der Uferstreifen wird ab der aktuellen Gerinnesohle gemessen (siehe In-\n\nformationsinhalt Situationsplan) und beträgt demnach 9.6 m.  \n\n \n\n  \n\nNeue übergeordnete gesetzli-\n\nche Grundlage \n\nAusschnitt Karte Gewässer-\n\nÖkomorphologie \n\nMerkblatt «Festlegung des Ge-\n\nwässerraums bei nutzungspla-\n\nnerischen Verfahren und bei \n\nWasserbauprojekten» \n\nAktuelle Situation: Festlegung \n\nGewässerräume \n\nUferstreifen Glatt und Breiti-\n\nbach \n\nHinweis: Gerinnesohlenbreite \n\nBreitibach \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 14 / 40 \n\n3.4 Kommunale Gewässerabstandslinie zur Glatt \n\nAuf den beiden Grundstücken ist eine kommunale Gewässerabstandslinie gemäss Ergän-\n\nzungsplan Art. 3 Abs. 2 BO festgelegt. Eine genauere Darstellung zeigt der ÖREB-Kataster \n\n(vgl. Abbildung 10). Der kleinste Abstand (gemessen ab Gerinnerand) beträgt rund 22 m, \n\nder grösste Abstand rund 27 m. Diese kommunale Gewässerabstandslinie wird als Bestand-\n\nteil der parallel zum Gestaltungsplan erarbeiteten Teilrevision Nutzungsplanung aufgeho-\n\nben. \n\n \n\nAbbildung 10: Ausschnitt Karte Gewässerabstandslinie (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\n3.5 Gewässerrevitalisierung \n\nDie Revitalisierungsplanung der Glatt liegt im Zuständigkeitsbereich des Kantons, es liegt \n\naktuell kein Projekt vor. Für den Breitibach ist die Stadt Dübendorf zuständig, auch hier \n\nexistiert momentan kein Revitalisierungsprojekt.  \n\n \n\nAbbildung 11: Ausschnitt Karte Revitalisierungsplanung (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\n  \n\nAusschnitt Karte Gewässerab-\n\nstandslinie \n\nAusschnitt Karte Revitalisie-\n\nrungsplanung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 15 / 40 \n\n3.6 Hochwassergefahren \n\nGemäss der Naturgefahrenkarte besteht auf dem Areal eine geringe Gefährdung (Hinweis-\n\nbereich). Für das Siedlungsgebiet ist das HQ300 relevant.  \n\nDurch die Festlegung des gewachsenen Terrains auf 431.5 m.ü.M. wird die Überflutungsge-\n\nfährdung reduziert. Bis zu einem HQ100 ist mit keinerlei Überflutungen zu rechnen. Bei ei-\n\nnem HQ300 findet keine Überflutung des Gebäudes statt. Die Umgebung im Übergangsbe-\n\nreich zur Strasse wird maximal 0.5 m tief überflutet. Da es sich beim vorliegenden Projekt \n\ngemäss AWEL auf Grund der hohen Personenbelegung im Gebäude um ein Sonderrisikoob-\n\njekt handelt, sind zusätzlich zur Anhebung des Terrains die Einwirkungen eines Extremer-\n\neignisses (EHQ) zu prüfen. Dafür wurde von Basler & Hofmann ein Objektschutznachweis \n\nHochwasser erstellt (siehe Beilage). Sämtliche Gebäudeeingänge sind bereits, wie im Nach-\n\nweis gefordert, auf die notwendige Schutzkote von 431.5 m.ü.M projektiert. Da die Anströ-\n\nmung im Bereich der Tiefgarage relativ direkt erfolgt, sind hier für den Fall eins EHQ zusätz-\n\nliche Massnahmen notwendig. Durch die Schaffung eines Rückflusskorridors durch ein Ge-\n\nfälle Richtung Breitibach wird die Gefahr einer Überflutung der Tiefgarage reduziert. Aus-\n\nserdem sind Massnahmen zu ergreifen, die einen Rückstau der Kanalisation verhindern. Da-\n\nfür werden die Untergeschosse über eine Abwasserhebeanlage mit Rückschlagklappe beim \n\nAnschluss der Entwässerung an die öffentliche Kanalisation erstellt. Zusätzlich sind Mass-\n\nnahmen zum Schutz vor einer indirekten Überflutung an die im Überflutungsbereich verlau-\n\nfende öffentliche Kanalisation notwendig.  \n\nZurzeit ist für den Breitibach ein Hochwasserschutzprojekt angedacht. Dessen Realisierung \n\nwird die Situation im Gelände mittelfristig verbessern. Dieses Projekt wird aber voraussicht-\n\nlich am Oberlauf des Breitibaches realisiert und hat keine Auswirkung auf den Gestaltungs-\n\nplan. \n\n \n\nAbbildung 12: Ausschnitt Karte Naturgefahren (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\n3.7 Gewässerschutz \n\nIm Gewässerschutzbereich Au ist für Bauten in Grundwasserleitern (unterhalb des höchsten \n\nGrundwasserspiegels) eine kantonale Bewilligung erforderlich. Einbauten im Gewässer-\n\nschutzbereich dürfen Speichervolumen und Durchflusskapazität nicht wesentlich und dau-\n\nernd verringern. Das Bauvorhaben ist bei der örtlichen Baubehörde einzureichen. \n\n  \n\nGeringe Gefährdung \n\nAusschnitt Karte Naturgefah-\n\nren \n\nGewässerschutzbereich Au \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 16 / 40 \n\nGemäss Auskunft der Abteilung Gewässerschutz besteht im Untergrund des Planungsgebie-\n\ntes kein nutzbarer Grundwasserträger, weil das Grundwasser zu geringmächtig (< 2 m) und \n\nzu wenig ergiebig ist. Dies bedeutet, dass zwei Untergeschosse bewilligt werden, jedoch Er-\n\nsatzmassnahmen (vgl. Merkblatt Bauvorhaben in Grundwasserleitern und Grundwasser-\n\nschutzzonen, AWEL, Juni 2003) getroffen werden müssen. Die zerstörte Grundwasser-\n\ndurchflusskapazität ist mit Materialersatzmassnahmen unter dem Gebäude (mit Kiesschicht \n\noder Dükern) und in den Hinterfüllungen des Gebäudes bis zum höchsten Grundwasser-\n\nspiegel zu ersetzen. Der höchste gemessene Grundwasserspiegel (= Hochwasserstand) be-\n\nträgt im Planungsgebiet 429 m.ü.M. \n\nÖstlich des Areals besteht eine ungenutzte Grundwasserfassung (vgl. Abbildung 13). \n\n \n\nAbbildung 13: Ausschnitt Karte Gewässerschutz (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\n3.8 Stadtklima \n\nDie Freiraumgestaltung liefert einen wesentlichen Beitrag zur klimatischen Aufwertung der \n\nSituation (siehe Kapitel 4.1.2). Die wichtigen klimatischen Faktoren der Durchlüftung und \n\nPufferung von Hitze werden mit der Gestaltung optimiert. \n\nDurch die Stellung der Gebäude wird ein grosszügiger Belüftungskorridor parallel zur Glatt \n\nangeboten. Hochstämmige Bäume, als Allee vor dem Gebäude und in Gruppen im Hof, be-\n\nschatten an heissen Tagen grosse Flächen. Sie tragen mit der Verdunstung zur Kühlung bei, \n\nschaffen angenehme mikroklimatische Bedingungen und verarbeiten CO2. Die Naturräume \n\nentlang der Glatt und des Breitibaches mit ihren grosszügigen Grünflächen, Wiesen, Bäu-\n\nmen und Sträuchern bieten einen hoch aktiven, puffernden Grünkranz um die Gebäude.  \n\nWo immer möglich werden die Belagsflächen entsiegelt und durch Chaussierungen oder \n\nRasengittersteine ersetzt, um die Hitzeabstrahlung zu reduzieren und eine bessere Versi-\n\nckerung resp. Verdunstung zu ermöglichen. Für die Pflanzung der Bäume wird der Boden-\n\naufbau über der gesamten Tiefgarage auf 1.5 m erhöht. Diese Erdmasse optimiert ebenfalls \n\ndas puffernde Hitzeverhalten der Flächen in den Untergrund. \n\nUm das Aufheizen der Flächen und Elemente weiter zu optimieren, wird darauf geachtet, \n\nhelle Farben zu verwenden und auch im Detail klimabewusst zu entscheiden. Die vorgela-\n\ngerten Balkonzonen gemäss Richtprojekt Architektur leisten einen wesentlichen Beitrag zur \n\nBeschattung und damit zur Hitze-Begrenzung der Fassaden. \n\n \n\nUngenutzte Grundwasserfas-\n\nsung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 17 / 40 \n\n3.9 Lärm \n\nIm Planungsgebiet handelt es sich um eine Umzonung. Das Areal ist erschlossen. Dadurch \n\nsind für alle neuen Bauten gegenüber allen Lärmarten die Immissionsgrenzwerte IGW (ES \n\nIII) einzuhalten. \n\nGemäss dem Lärmgutachten vom 9. Februar 2017 sind alle Grenzwerte von Strassen-, \n\nBahn- und Fluglärm eingehalten. Einzig die Grenzwerte des Gewerbelärms werden durch \n\ndie Emissionen der benachbarten Gewerbebetriebe überschritten, insbesondere durch die \n\nCollini AG. \n\nDas Umweltschutzgesetz USG ist am 1. Januar 1985 in Kraft getreten. Daher sind für alle \n\nBauten, welche vor dem Jahr 1985 erbaut wurden, die Immissionsgrenzwerte IGW 55/65dB \n\n(ES III) massgebend, während für Bauten, welche nach dem Jahr 1985 erstellt wurden die \n\nPlanungsgrenzwerte PW 50/60dB (ES III) gelten. Gemäss Art. 47 Abs. 1 Lärmschutzverord-\n\nnung LSV gelten ortsfeste Anlagen als neue ortsfeste Anlagen, wenn der Entscheid, der den \n\nBeginn der Bauarbeiten gestattet, bei Inkrafttreten des Gesetzes noch nicht rechtskräftig \n\nist. \n\nDie Produktionsstätte der Collini AG an der Ringstrasse 9 verursacht Lärmemissionen, wel-\n\nche zu Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte in der Nacht führen. Deshalb ist die \n\nAnlage sanierungspflichtig. Ein durch die Firma Collini AG in Auftrag gegebenes und durch \n\nBasler & Hofmann erstelltes Lärmsanierungskonzept mit Datum 27.01.2020 (siehe Beilage, \n\ninkl. Ergänzung vom 06. Mai 2020) zeigt auf, welche Massnahmen zu treffen sind, damit die \n\nGrenzwerte eingehalten werden können. Die Sanierungsmassnahmen müssen bis zum Be-\n\nzug der Wohnungen auf dem Areal Neugut abgeschlossen sein.  \n\n3.10 Störfallvorsorge \n\nIm Chemie-Risikokataster ist das Areal grösstenteils im Konsultationsbereich des Betriebes \n\nCollini AG eingetragen. Die Collini AG ist aufgrund der Verwendung von Chemikalien der \n\nStörfallverordnung unterstellt. Bei einem Störfall auf dem Betriebsgelände der Collini AG \n\nkönnen durch die Freisetzung giftiger Gase Personenschäden im Planungsgebiet nicht aus-\n\ngeschlossen werden. Die Collini AG ist deshalb verpflichtet, laufend die gemäss Stand der \n\nSicherheitstechnik notwendigen Massnahmen umzusetzen und die Störfallrisiken tragbar \n\nzu halten.  \n\nGemäss der Planungshilfe «Raumplanung und Störfallvorsorge», ARE/AWEL 2017 und dem \n\nKapitel 3.11 des Kantonalen Richtplans sind Planungsvorhaben innerhalb von Konsultations-\n\nbereichen mit der Störfallvorsorge zu koordinieren. \n\nGemäss der Störfallvorsorge sind insbesondere Nutzungen mit schwer evakuierbaren Per-\n\nsonen (z.B. Altersheime) ausserhalb von Konsultationsbereichen anzuordnen. Im Gestal-\n\ntungsplan für das Gebiet Neugut sind deshalb solche Nutzungen auszuschliessen. Weiter \n\nwurde empfohlen, Luftansaugstellen möglichst hoch über den Dächern und auf der von der \n\nCollini AG abgewandten Gebäudeseite anzuordnen. \n\nMassgebender Belastungs-\n\ngrenzwert im Planungsgebiet \n\nLärmgutachten vom  \n\n9. Februar 2017 \n\nGewerbelärm \n\nKonsultationsbereich \n\nAusschnitt Karte Chemie-Risi-\n\nkokataster \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 18 / 40 \n\n \n\nAbbildung 14: Ausschnitt Karte Chemie-Risikokataster (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\n3.11 Altlasten \n\nIm Kataster der belasteten Standorte (KbS) ist auf dem westlichen Grundstück der Kataster-\n\nnummer 15177 ein Betriebsstandort bezeichnet. Dieser Standort ist zwar belastet, aber we-\n\nder überwachungs- noch sanierungsbedürftig.  \n\nAuf Katasternummer 13039 wurde bereits eine Altlastensanierung durchgeführt. Diese Flä-\n\nche ist daher nicht mehr im Kataster der belasteten Standorte (KbS) aufgeführt. \n\n \n\nAbbildung 15: Ausschnitt Karte Kataster der belasteten Standorte (Quelle: www.maps.zh.ch) \n\n3.12 Verkaufsflächen \n\nGemäss der Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen gelten \n\nfolgende Bauvorhaben als stark verkehrserzeugende Nutzungen: \n\n– Einkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mindestens 2'000 m² \n\n– Begegnungsstätten mit grossem Publikumsverkehr: Kultus- und Kulturstätten, Ausstel-\n\nlungshallen, Sportstadien und andere vergleichbare Einrichtungen, in denen Veranstal-\n\ntungen durchgeführt werden können, an welchen gleichzeitig mehr als 3'000 Personen \n\nteilnehmen \n\n– Bauvorhaben mit mehr als 300 Parkplätzen, die deshalb UVP-pflichtig sind. \n\nGemäss Pkt. 4.5.3 des Kantonalen Richtplans benötigen verkehrsintensive Einrichtungen, \n\nwelche an mindestens 100 Tagen im Jahr mehr als 3'000 Fahrten aufweisen, einen Eintrag \n\nim Regionalen Richtplan (Summe der Zu- und Wegfahrten). \n\nIm Projekt sind maximal 2'000 m2 Verkaufsflächen zulässig. Auf Grund der Lage und der Er-\n\nschliessung sind von Seiten der Stadt keine Nutzungen gewünscht, die einen signifikanten \n\nKataster der belastenden \n\nStandorte \n\nAusschnitt Karte Kataster der \n\nbelastenden Standorte \n\nWegleitung zur Regelung des \n\nParkplatz-Bedarfs in kommu-\n\nnalen Erlassen, 1997 \n\n \n\nVorgabe Kantonaler Richtplan \n\nAufteilung Verkaufsflächen \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 19 / 40 \n\nMehrverkehr auslösen würden. Es bestehen Befürchtungen, dass die Ausfahrt der Feuer-\n\nwehr (im benachbarten Gebäude) im Notfall zu stark behindert werden könnte. Um eine \n\nerhöhte Verkehrsbelastung auszuschliessen, wird die maximale Grösse pro Verkaufseinheit \n\nauf 800 m2 festgelegt. Sofern durch einen Verkehrsnachweis belegt werden kann, dass \n\neine Nutzung keinen signifikanten Mehrverkehr auslöst, sind Ausnahmen bis zur maximalen \n\nFläche von 2'000 m2 möglich. \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 20 / 40 \n\n4 Erläuterungen zu den Planungsinhalten \n\n4.1 Richtprojekt \n\nDas Richtprojekt von Mameli Architektur & Bau AG und BNP Landschaftsarchitekten GmbH \n\nvom 19.06.2019 ist wegleitend für die qualitative Beurteilung der Bauprojekte. Aufgrund \n\nder Rückmeldung des Kantons wurde das Freiraumkonzept der BNP Landschaftsarchitekten \n\nGmbH und der Schnitt teilweise angepasst (siehe Anhang).  \n\n4.1.1 Städtebau und Architektur \n\nDas Richtprojekt beinhaltet zwei Gebäudezeilen, die eine leicht abgeknickt parallel zur Neu-\n\ngutstrasse, die andere parallel und im Abstand von 20 m entlang der Glatt. Die Häuser wei-\n\nsen eine durchgehend identische Höhe von max. 25 m und sieben Vollgeschosse mit Attika-\n\ngeschoss auf.  \n\n \n\nAbbildung 16:Schwarzplan (Quelle: Mameli Architektur & Bau AG) \n\nDadurch werden drei differenziert genutzt und gestaltete Freiräume gefasst. Der strassen-\n\nangrenzende Vorraum dient den publikumsorientierten Erdgeschossräumen, er liegt hinter \n\neinem mit hochstämmigen Bäumen bepflanzten Grünstreifen. In der Mitte wird ein zentra-\n\nler Hof geschaffen, der vor allem den Bewohnern als Aufenthalts-, Begegnungs- und Spiel-\n\nbereich zur Verfügung steht. Der glattseitige Freiraum weist hohe landschaftliche und öko-\n\nlogische Qualitäten auf und kann höchstens extensiv genutzt werden. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nKonzept Städtebau \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 21 / 40 \n\n \n\nAbbildung 17: Situationsplan Variante «Unterm Hain» (Quelle: BNP Landschaftsarchitekten GmbH) \n\nDas strassenseitige Gebäude steht auf einem zweigeschossig ausgebildeten Sockel, der die \n\ngeplanten gewerblichen Nutzungen aufnimmt. Sie können mit den Räumen im ersten Un-\n\ntergeschoss verbunden und z.B. für Verkaufsgeschäfte kombiniert werden. Die oberen Ge-\n\nschosse sind für Wohnungen bestimmt. Die rückwärtige Zeile weist wie die strassenseitige \n\neinen Erdgeschoss-Sockel auf mit einer lichten Höhe von mind. 4 m. Damit sind neben all-\n\nfälligen speziellen Wohnformen auch Mischnutzungen, Ateliers, Kleingewerbe oder ge-\n\nmeinschaftliche Ein-richtungen möglich. Ein durchgehendes Untergeschoss dient vor allem \n\nder Parkierung und kann durch ein zweites Untergeschoss ergänzt werden. \n\n \n\nAbbildung 18: Strassenansicht (Quelle: Mameli Architektur & Bau AG) \n\nDie Fassaden sind in vertikaler und horizontaler Richtung gegliedert. Über dem mural ge-\n\nstalteten Gewerbe-Sockel liegen die Wohngeschosse hinter einer spielerisch-variierend \n\nauskragende Aussenraumschicht. Die Attikageschosse sind um Geschosshöhe zurückver-\n\nsetzt und damit vom Strassenraum kaum erkennbar. Auf einzeln auskragende Gebäudeteile \n\nwird konsequent verzichtet, was massgeblich zu einem ruhigen und unaufgeregten Erschei-\n\nnungsbild beiträgt. \n\nDachaufsicht \n\nGliederung und Nutzung \n\nArchitektur \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 22 / 40 \n\n4.1.2 Freiraumgestaltung \n\nDer Freiraum gliedert sich in drei Bereiche. Den natürlichen Gewässerraum entlang der \n\nGlatt und des Breitibachs, die öffentliche Gebäudevorzone entlang der Neugutstrasse und \n\nden halböffentlichen, grossen, zentralen Hofraum. Die drei Bereiche bilden gemeinsam \n\neine intensiv grüne und attraktive Freiraumklammer um die Baukörper. \n\nDen im EG befindlichen gewerblichen Nutzungen wird ein breites vielfältig nutzbares Prä-\n\nsentations-, Aufenthalts- und Bewegungsband vorgelagert. Die einspurige Zufahrt ermög-\n\nlicht das komfortable Längsparkieren für Besucher unmittelbar vor dem Gebäude und ist \n\nmit der Anlieferung und der Tiefgarageneinfahrt verbunden. Die Parkplätze werden mit Al-\n\nleebäumen überspannt und sind mit Rasengittersteinen sickerfähig begrünt. Die Fahrstras-\n\nsen werden in dunklem Asphalt, die Bewegungsbereiche in hellem Asphalt ausgebildet und \n\nso gut lesbar voneinander getrennt. Unterflurcontainer für die Entsorgung sind strassennah \n\nund gut zugänglich vorgesehen. Eine vor Hochwasser schützende Mauer folgt der Neu-\n\ngutstrasse, die für Besucher und Anwohner als Aufenthaltszone dienen und auch als War-\n\ntebereich für die Bushaltestelle genutzt werden kann. Den Alleebäumen entlang der Neu-\n\ngutstrasse wird sowohl eine stadträumliche, als auch eine klimatisch wichtige Funktion zu-\n\ngesprochen. Sie bilden einen grünen Puffer zwischen der Überbauung und dem Strassen-\n\nraum. Durch ihre Beschattung verbessern sie das Mikroklima der Gebäudevorzone. Als Al-\n\nleebaum wird eine robuste bevorzugt heimische Baumart ausgewählt, die Bezug zu weite-\n\nren in der Umgebung bereits bestehenden Alleen aufnimmt. Denkbar sind folgende Baum-\n\narten: Winterlinden – Tilia cordata, Spitzahorn – Acer platanoides, oder der nicht einheimi-\n\nsche aber sehr widerstandsfähige Blauglockenbaum – Paulownia tomentosa. Für den Wur-\n\nzelbereich der Bäume wird genügend Raum vorgesehen. Da es keine Unterbauten gibt, \n\nkönnen die Bäume direkt in den Untergrund wurzeln. \n\nÜber die Vorzone werden die Zufahrt zu den Untergeschossen und die Anlieferungszone \n\ndirekt erschlossen. Die seitlichen Fahrstreifen sind nur für Transporte und Notzufahrten \n\nverwendbar. Zusammen mit dem mittigen Gebäudedurchgang bilden sie aber auch Be-\n\nstandteil der Fuss- und Radwegbeziehungen zum und im Hof. Velostellplätze finden sich ge-\n\ndeckt in den grosszügigen Hauserschliessungen und vor den Gewerberäumen. \n\nDie natürlichen Gewässerräume werden in enger Absprache mit den Hochwasser- und Re-\n\nnaturierungsprojekten natürlich mit Wiesen sowie standortgerechten Sträuchern und Bäu-\n\nmen gestaltet. Dafür werden Gehölze ausgewählt, die natürlicherweise im Aubereich und \n\nGewässerrandbereich anzutreffen sind: Weidenarten - Salix alba, Salix daphnoides; Erlen – \n\nAlnus glutinosa; Pappeln – Populus nigra, sowie Kleingehölze wie Traubenkirsche – Prunus \n\npadus; Holunder - Sambucus nigra; Weiden – Salix viminalis, Salix cinerea; Gewöhnlicher \n\nSchneeball – Viburnum opulus etc. Im Vordergrund steht hier die naturnahe Gestaltung des \n\nRaumes, der zu einer Bereicherung für die Tier- und Pflanzenwelt führt. Das Ziel ist es, eine \n\nvielfältige, nischenreiche Landschaft mit einer hohen ökologischen Wertigkeit entstehen zu \n\nlassen. Als Unterpflanzung kommen Staudengruppen und Naturwiesen zum Einsatz. Zonen \n\nmit Ast- und Steinhaufen, alten Stämmen und Wurzeln sorgen für Nischenreichtum und \n\nRückzugsorte für Tiere. Die Uferbereiche entlang der Glatt und des Breitibachs sollen einen \n\nbesonderen ökologischen Ausgleich zur Bebauung schaffen. Durch die standortgerechte \n\nKonzept und Zonierung \n\nGebäudevorzone entlang der \n\nNeugutstrasse \n\nArealerschliessung und in-\n\nterne Beziehungen \n\nNatürlicher Gewässerraum \n\nGlatt / Breitibach \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 23 / 40 \n\nBepflanzung, die vielfältige Beschattung, den sickerfähigen Boden und dem hohen Verduns-\n\ntungsgrad entsteht direkt neben den Gebäuden eine grüne Lunge. Besonders an heissen \n\nSommertagen kann von diesem Naturraum im Uferbereich profitiert werden.  \n\nUnterm Hain \n\nDer Innenhof zwischen den zwei Neubauten, soll als grosszügiger Hofraum mit einem viel-\n\nfältigen Nutzungsangebot für die Bewohner wahrgenommen und genutzt werden. Ein \n\nBaumraster, überspannt als verbindendes Element, den Hof. Die Bäume, die über der Tief-\n\ngarage gepflanzt werden, haben durch die grosszügige Überdeckung von 1.50 m, genügend \n\nWurzelraum, sodass sie sich gesund und kräftig entwickeln können. Aussparungen im Ras-\n\nter lassen in der Mitte des Hofes offenere und lichte Bereiche entstehen. Für die Baum-\n\npflanzungen im Innenhof sind verschiedene einheimische Laub- und Nadelgehölze, wie zum \n\nBeispiel Spitzahorn – Acer platanoides, Traubeneiche – Quercus petraea, und Kiefern – Pi-\n\nnus sylvestris angedacht, die im Zusammenspiel ein stimmungsvolles und abwechslungsrei-\n\nches Bild kreieren. Die Bäume sind das raumwirksame Gestaltungselement des Hofs und \n\nsollen einen geschützten Raum unter den Kronen schaffen unter dem sich die Bewohner \n\ngerne aufhalten und der Einblick von den angrenzenden Wohnungen limitiert ist. Um die-\n\nsen Effekt zu erzielen, sollen die Bäume ausgewachsen eine Höhe von 12-15 Meter errei-\n\nchen. Der hohe Wuchs der Bäume ist entscheidend, um einen möglichst grossen positiven \n\nNutzen auf das Klima vor Ort zu erzielen.  \n\nIm Hof entstehen sowohl schattige Bereiche unter Bäumen, an denen das Laub ein Licht- & \n\nSchattenspiel auf dem Boden entstehen lässt, als auch offene, sonnige Wiesen- und Erho-\n\nlungsbereiche. Die Hoffläche gliedert sich in den Gemeinschaftsplatz unter dem schattigen \n\nAbbildung 19: Freiraumkonzept «Unterm Hain» (Quelle: BNP Landschaftsarchitekten GmbH) \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 24 / 40 \n\nBlätterdach, einer grosszügigen Spielwiese und einem ebenfalls mit Bäumen beschatteten \n\nSpielplatzbereich.  \n\nDer Gemeinschaftsplatz lädt mit verschiedenen Sitzmöbeln und Tischen zum Verweilen und \n\nTreffen ein. Der Belag ist chaussiert und dadurch sickerfähig und bietet den Bäumen gute \n\nStandortbedingungen. Hier entsteht im Sommer ein angenehm kühles Mikroklima.  \n\nDie Spielwiese und der Spielplatz sind mit Spielgeräten und Sitzgelegenheiten für alle Al-\n\ntersklassen ausgestattet. Je nach Funktion des Teilraums wird der Spielplatz mit einem si-\n\nckerfähigen chaussierten Belag, mit Kies und mit Schnitzeln (Fallschutzbereiche) ausgestal-\n\ntet. Entlang des rückseitigen Gebäudes an der Neugutstrasse wird mit verschiedenster \n\nMöblierung die Möglichkeit für Aufenthalt angeboten. Von hier aus kann der gesamte Hof-\n\nraum gut überblickt werden. Das zentrale Spiel- und Wiesenband wird von einer hellen As-\n\nphaltfläche umfasst, die als Feuerwehrzufahrt freigehalten werden muss und gleichzeitig \n\nals Spielstrasse genutzt werden kann. Hier können Strassenmalkreiden, Inlineskates und \n\nLaufräder zum Einsatz kommen. Die versiegelte Hoffläche ist auf ein Minimum für die not-\n\nwendige Erschliessungen und die Feuerwehrstellflächen reduziert, sodass möglichst grosse \n\noffene und sickerfähige Flächen bestehen bleiben. Den hofseitigen erdgeschossigen Ateli-\n\ners werden chaussierte Bereiche vorgelagert, die mit Pflanzkübeln und Ausstattung möb-\n\nliert werden können. Durch den Belagswechsel entsteht Privatheit zu den Erdgeschossräu-\n\nmen, ohne zusätzliche Barrieren aufzubauen. \n\n4.1.3 Etappierung \n\nEine Etappierung wird nicht angestrebt, sie wäre aber durchaus zweckmässig und hinsicht-\n\nlich der qualitativen Anforderungen in guter Gesamtwirkung möglich. \n\nBei einer Etappierung würde eine auf das Projekt abgestimmte Grenzbereinigung durchge-\n\nführt.  \n\n4.1.4 Berechnung erforderliche Parkplätze \n\nDie Berechnung der erforderlichen Parkplätze für PW und Velo richtet sich nach der kanto-\n\nnalen Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfs in kommunalen Erlassen vom 15. Juni \n\n2018 des Kantons Zürich.  \n\nIm 1.Schritt wird der Grenzbedarf für Bewohner + Beschäftigte sowie für Besucher auf der \n\nGrundlage der Anzahl Wohnungen und der Fläche für Verkauf und Dienstleistung ermittelt:  \n\nNutzung Bezugsfläche  \n(m2) \nEinheiten \n\nAnsatz/PP \n(m2) / E \n\nGrenzbedarf \n\nWohnen (90% GB)  149  1/Whg 149  134 \n\nVerkauf 1'730 200 9 \n\nDL ohne Publikum 1'840 80 23 \n\nLagerflächen 890 500 2 \n\nGrenzbedarf Bewohner + Beschäftigte 168 \n\n \n\nKantonale Wegleitung \n\nGrenzbedarf Endausbau \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 25 / 40 \n\nNutzung Anzahl Wohnungen \nBezugsfläche  \n \n\nAnsatz/PP \n(m2) / E \n\nGrenzbedarf \n\nWohnen  149  10 %  15 \n\nVerkauf 1'730 70 25 \n\nDL ohne Publikum 1'840 300 6 \n\nGrenzbedarf Besucher + Kunden 46 \n\n \n\nDies ergibt für das vorliege Projekt einen Grenzbedarf von 214 Parkplätzen. \n\n \n\nBasierend auf der ÖV-Erschliessungskategorie wird schliesslich der reduzierte, massgebli-\n\nche Bedarf ermittelt. Das Areal ist teilweise der ÖV-Güteklasse B zugeordnet und die Ge-\n\nmeinde Dübendorf gehört zum Gemeindetyp 3. Daraus ergibt sich der massgebliche Bedarf \n\nder Anzahl Parkplätze in Prozent des Grenzbedarfs: \n\nBewohner \nMin. / max. \n% \n\nBeschäftigte \nMin. / max. \n% \n\nBesucher und Kunden \nMin. / max. \n% \n\n55 / 75 20 / 40 20 / 55 \n\n \n\nDadurch errechnet sich der minimale und maximale massgebliche Bedarf folgendermassen: \n\nNutzung Grenz-\nbedarf \n\nMin. massg.  \nBedarf  \n\nMax. massg. Be-\ndarf \n\nMittl. massg. \nBedarf \n\nBewohnerinnen und Be-\nwohner \n\n134 74 101 88 \n\nBeschäftigte 34 7 14 11 \n\nBesucher/Kundschaft 46 9 25 17 \n\nTotal 214 90 140 116 \n\n \n\nInsgesamt ergibt sich für das Projekt damit ein min. massgeblicher Bedarf von 90 und ein \n\nmax. massgeblicher Bedarf von 140 Parkplätzen. Für die Berechnung wird der mittlere Wert \n\nvon 116 Parkplätzen angenommen.  \n\n  \n\nMassgeblicher Bedarf Endaus-\n\nbau \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 26 / 40 \n\nDie Stadt Dübendorf verfügt ebenfalls über eine Wegleitung zur Bestimmung der notwendi-\n\ngen Anzahl Parkplätze in Projekten: Verordnung über die Fahrzeugabstellplätze Stadt Dü-\n\nbendorf (Gültig ab 7. September 2010). \n\nDer Normbedarfswert errechnet sich dabei folgendermassen: \n\nNutzung Bezugsfläche  \n(m2) \n\nAnsatz/PP \n(m2)  \n\nNormbedarf \n\nWohnen  12'573  80  157 \n\nVerkauf 1'730 100 17 \n\nDL ohne Publikum 1'840 80 23 \n\nLagerflächen 890 200 4 \n\nNormbedarf Bewohner + Beschäftigte 201 \n\n \n\nNutzung Anzahl Wohnungen \nBezugsfläche  \n \n\nAnsatz/PP \n(m2) / E \n\nNormbedarf \n\nWohnen  149  4 E  37 \n\nVerkauf 1'730 100 17 \n\nDL ohne Publikum 1'840 300 6 \n\nNormbedarf Besucher + Kunden 60 \n\n \n\nDies ergibt einen addierten Normbedarf von 261 Parkplätzen. \n\nDiese Werte werden basierend auf der ÖV-Güteklasse auf folgende prozentuale Anteile des \n\nNormbedarfs angesetzt: \n\nGüteklasse ÖV Bewohner \nMin \n% \n\nBeschäftigte \nMin. / max. \n% \n\nBesucher und Kun-\nden \nMin. / max. \n% \n\nB 65 % 35 / 50 40 / 80 \n\n \n\nNutzung Normbedarf Min. massg.  \nBedarf  \n \n\nMax. massg. \nBedarf \n\nMittl. Wert \n\nBewohnerinnen \nund Bewohner \n\n157 102 (102) (102) \n\nBeschäftigte 44 15 22 19 \n\nBesucher/Kund-\nschaft \n\n60 24 48 36 \n\nTotal 261 141 172 157 \n\n \n\nFür Bewohner müssen daher mindestens 102 Parkplätze, für Beschäftigte zwischen 15 und \n\n22 Parkplätzen und für Besucher und Kunden zwischen 24 und 48 Parkplätzen bereitgestellt \n\nVergleich Wegleitung Stadt \n\nDübendorf \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 27 / 40 \n\nwerden. Der nachzuweisende Parkplatzbedarf liegt damit bei min. 141 und max. 172 Park-\n\nplätzen. \n\nGemäss den obigen Berechnungen liegen der minimale und maximale Parkplatzbedarf nach \n\nkantonaler Wegleitung unterhalb derjenigen nach kommunaler Verordnung. Bei Gestal-\n\ntungsplänen können von der Verordnung abweichende Regelungen getroffen werden (Art. \n\n8). In Absprache mit der Stadt Dübendorf richtet sich die Anzahl Abstellplätze deshalb nach \n\nder Regelung der kantonalen Wegleitung. Die Anzahl Abstellplätze wird im Baugesuchsver-\n\nfahren definitiv festgelegt.   \n\n \n\n4.1.5 Berechnung erforderliche Veloparkplätze \n\nNutzung Bezugsfläche  \n(m2) \nEinheiten \n\nAnsatz/PP \n(m2) / E \n\nBedarf \n\nWohnen (90% GB)  399 Zimmer 1/Zimmer  399 \n\nVerkauf 1'730 100 17 \n\nDL ohne Publikum 1'840 100 18 \n\nLagerflächen 890 250 4 \n\nBedarf Bewohner + Beschäftigte 438 \n\n \n\nNutzung Anzahl Wohnungen \nBezugsfläche  \n \n\nAnsatz/PP \n(m2) / E \n\nBedarf \n\nWohnen  149  Inbegriffen in Bewohnerparkplätzen \n\nVerkauf 1'730 300 5 \n\nDL ohne Publikum 1'840 400 5 \n\nBedarf Besucher + Kunden 10 \n\n \n\nDamit sind insgesamt 448 Veloparkplätze notwendig. \n\nGemäss der Verordnung über die Fahrzeugabstellplätze Stadt Dübendorf (Gültig ab 7. Sep-\n\ntember 2010) muss das Projekt über folgende Anzahl an Veloparkplätzen verfügen: \n\nNutzung Bezugsfläche  \n(m2) \n\nAnsatz/PP \n(m2)  \n\nGrenzbedarf \n\nWohnen (90% GB)  12'573  40  314 \n\nVerkauf 1'730 400 4 \n\nDL ohne Publikum 1'840 300 6 \n\nLagerflächen 890 500 2 \n\nAnzahl Veloparkplätze 326 \n\n \n\nDamit sind insgesamt 326 Veloparkplätze notwendig. \n\nFestlegungen im Gestaltungs-\n\nplan \n\nGrenzbedarf Endausbau nach \n\nVSS Norm 640 065 \n\nVergleich Wegleitung Stadt \n\nDübendorf \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 28 / 40 \n\nDie Spannweite zwischen VSS-Norm und kommunaler Wegleitung beträgt somit 326 bis \n\n438 Veloabstellplätze. Im Richtprojekt sind mind. 382 Veloparkplätze ausgewiesen. Die defi-\n\nnitive Anzahl wird im Baugesuchsverfahren festgelegt. Mindestens ein Drittel der erforderli-\n\nchen Abstellplätze ist oberirdisch anzuordnen. \n\n4.2 Gestaltungsplan \n\nDer private Gestaltungsplan Neugut umfasst folgende Dokumente: \n\n– Situationsplan 1:500 vom 15.06.2020\n\n– Sondernutzungsvorschriften vom 15.06.2020\n\n– Bericht über den Umgang mit den Einwendungen vom 15.06.2020\n\n– Vorliegender Erläuternder Bericht nach § 47 RPV vom 15.06.2020\n\nNachfolgend werden die Bestimmungen in der Reihenfolge der Artikel erläutert. \n\n4.3 Erläuterung der Gestaltungsplanvorschriften \n\n4.3.1 Allgemeine Bestimmungen \n\nDer Gestaltungsplan umfasst die beiden Parzellen Kat. Nr. 13039 mit 5'774 m² und Kat. Nr. \n\n15177 mit 2'776 m². Gesamthaft beträgt die Arealfläche 8'550 m². Im Norden wird das Ge-\n\nbiet durch die Glatt und im Süden durch die Neugutstrasse begrenzt. Im Osten verläuft der \n\nBreitibach. \n\n4.3.2 Gestaltung \n\nGrundlage für den Gestaltungsplan und die Beurteilung der späteren Bebauung bilden die \n\nRichtprojekte von Mameli Architektur & Bau AG und BNP Landschaftsarchitektur GmbH \n\nvom 19.06.2019. Vom Richtprojekt kann abgewichen werden, wenn nachgewiesen wird, \n\ndass eine mindestens gleichwertige Lösung erzielt wird. Die Stadt kann dafür allenfalls auf \n\nKosten der Gesuchsteller eine Fachperson beiziehen, welche die Abweichungen beurteilt.  \n\n4.3.3 Bebauung \n\nBasierend auf dem Richtprojekt Bebauung wurden zwei Baubereiche für Hauptgebäude \n\nfestgelegt. Die Baubereiche haben zur Hofseite sowie bei Baubereich A zur Neugutstrasse \n\neinen Anordnungsspielraum von 0.5 m gegenüber dem Richtprojekt. Pro Baubereich ist ein \n\nGebäude mit frei wählbarer Gebäudelänge zu erstellen. Gebäudeteile mit unselbständiger \n\nFunktion (Vordächer, Sonnenschutz usw.) dürfen die Mantellinie um max. 1.5 m durchstos-\n\nsen. \n\nDer gewachsene Boden wird auf 431.5 m.ü.M. festgelegt. Dies dient der Reduktion der \n\nÜberschwemmungsgefahr bei einem Hochwasserereignis. Durch diese Anhebung des ge-\n\nwachsenen Bodens um 0.5 m kann gemäss Objektschutznachweis Hochwasser der Basler & \n\nHofmann AG vom 24. April 2020 bis zu einem HQ300 eine Überschwemmung vermieden \n\nwerden. Zur Absicherung gegen ein EHQ sind bauliche Massnahmen zu ergreifen, welche \n\nim Rahmen des Baugesuchs nachzuweisen sind.  \n\nDie maximale Gesamthöhe der Gebäude wird auf 25 m festgelegt, diese orientiert sich an \n\nder bestehenden Bebauung beispielsweise auf der benachbarten Parzelle der Feuerwehr. \n\nBestandteile \n\nArt. 2 Bestandteile und Gel-\n\ntungsbereich \n\nArt. 5 Richtprojekt \n\nArt. 6 Baubereiche für Haupt-\n\ngebäude \n\nArt. 7 Höhenmasse \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 29 / 40 \n\nDie lichte Höhe des Erdgeschosses muss in beiden Baufeldern mindestens 4.00 m betragen. \n\nDamit ist gewährleistet, dass die Erdgeschosse flexibel sind für eine gewerbliche oder ge-\n\nmischte Nutzung aber auch für spezielle Wohnformen. \n\nIm gesamten Perimeter sind nur extensiv begrünte Flachdächer erlaubt. \n\nBesondere Gebäude gemäss § 273 PBG sind auch ausserhalb der Baubereiche erlaubt, so-\n\nfern sie die notwendigen Abstände einhalten und einem gemeinschaftlichen Zweck dienen. \n\nDazu zählen beispielsweise Velounterstände, gemeinschaftlich genutzte Pavillons oder ähn-\n\nliches. \n\nUnterirdische Gebäude dürfen nur innerhalb des entsprechenden Baubereiches erstellt \n\nwerden. In Bereichen, in denen gemäss Richtprojekt Freiraumgestaltung eine Baumpflan-\n\nzung vorgesehen ist, ist eine für die Wurzelbildung ausreichende Erdüberdeckung von min-\n\ndestens 1.5 m zu gewährleisten. \n\n4.3.4 Nutzweise \n\nEs wird eine gemischte Nutzung angestrebt. Dazu zählen Wohnen, Dienstleistungs- und \n\nHandelsbetriebe, Ateliers, Praxen und mässig störende Gewerbebetriebe. Es gilt eine Aus-\n\nnützungsziffer von max. 165 % Wohnen sowie Dienstleitung/Gewerbe müssen jeweils min-\n\ndestens 25 % Flächenanteil der realisierten Nutzungsfläche betragen.  \n\nIm Baubereich A werden im Erdgeschoss publikumsorientierte Nutzungen angestrebt. \n\nDiese dienen insbesondere auch der Belebung des vorgelagerten Strassenraumes. Im Bau-\n\nbereich B sind im Erdgeschoss Gemeinschaftsräume, gemischte oder kombinierte Nutzun-\n\ngen sowie der Lage entsprechende Wohnungen anzuordnen. Die Erdgeschossnutzung soll \n\nmöglichst zur Belebung des Innenhofes beitragen. \n\nDie Verkaufsfläche ist auf insgesamt max. 2'000 m² begrenzt. Gleichzeitig dürfen pro ein-\n\nzelne Verkaufseinheit max. 800 m2 konsumiert werden. Ausnahmen bis 2'000 m2 sind mög-\n\nlich. \n\n4.3.5 Freiraum und Ökologie \n\nDer Freiraum ist nach einheitlichen Grundsätzen so zu gestalten, dass eine hohe Aufent-\n\nhaltsqualität erreicht und eine ökologisch wertvolle Nahumgebung geschaffen wird. \n\nMit dem Baugesuch ist eine detailliertes Freiraumkonzept einzureichen, welches Auskunft \n\ngibt über die Gestaltung von Spiel- und Aufenthaltsbereichen, oberirdische Parkierung, \n\nFusswegnetz, oberirdische Veloabstellplätze, Entsorgungsstellen usw.  \n\nDer Übergangsbereich dient der Erschliessung, der Besucherparkierung aber insbesondere \n\nauch der Belebung des angrenzenden Strassenraumes.  \n\nEr ist hindernisfrei und einladend zu gestalten. Konfliktsituationen zwischen verschiedenen \n\nNutzergruppen (Autofahrer, Fussgänger usw.) sollten soweit wie möglich vermieden wer-\n\nden. Gemäss dem Objektschutznachweis Hochwasser der Basler & Hofmann AG muss zur \n\nSicherstellung des Schutzes vor einem Extremhochwasser (EHQ) die Erdgeschoss-Kote auf \n\n431.50 m.ü.M. festgelegt werden (gilt gleichzeitig als gewachsener Boden). Zwischen der \n\nNeugutstrasse und der angrenzenden Gebäudevorzone entsteht dadurch eine Höhendiffe-\n\nrenz von bis zu 1.3 m. Neben dem breiten Treppenaufgang sind die seitlichen Zugänge bzw. \n\nArt. 8 Dachgestaltung \n\nArt. 9 Besondere Gebäude \n\nArt. 10 Baubereiche für unter-\n\nirdische Gebäude \n\nArt. 11 Nutzungen \n\nArt. 12 Grundsatz \n\nArt. 13 Freiraumkonzept \n\nArt. 14 Übergangsbereich zum \n\nöffentlichen Strassenraum \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 30 / 40 \n\nZu- und Wegfahrt ab der Neugutstrasse stufenlos gestaltet. Sie dienen der hindernisfreien \n\nErschliessung der oberirdischen Besucherparkplätze, der Gewerbe- und Ladenflächen sowie \n\nder Wohnungen. Es ist mit geeigneten Mitteln im Baugesuch aufzuzeigen, wie die Wege für \n\nden Fussverkehr und den motorisierten Verkehr möglichst getrennt werden. \n\nIm Grenzbereich zum angrenzen Grundstück Kat. Nr. 17358 ist die bestehende und grund-\n\nbuchlich gesicherte Erschliessung (Zufahrt zur Tiefgarage) weiterhin zu gewährleisten. \n\nDer halböffentliche Freiraum umfasst das Areal zwischen sowie seitlich der beiden Ge-\n\nbäude. Er dient den Bewohnern und Besuchern als Erholungs- und Aufenthaltsraum. Eine \n\nNutzung durch Personen, welche keine Verbindung zur Überbauung haben ist nicht vorge-\n\nsehen. Der Freiraum soll Möglichkeiten zum Spielen, Sitzen, Treffen usw. beinhalten.  \n\nDer Freiraum zur Glatt entspricht dem voraussichtlichen Gewässerraum der Glatt. Seine \n\nNutzung richtet sich nach der übergeordneten Gesetzgebung. Die Nutzungsmöglichkeiten \n\nsind stark eingeschränkt. \n\n4.3.6 Erschliessung und Parkierung \n\nDie Erschliessung erfolgt ab der Neugutstrasse. Sämtliche Parkplätze mit Ausnahme der Ab-\n\nstellplätze für Kunden und Besucher sind in der Tiefgarage anzuordnen.  \n\nDie Zufahrten für Feuerwehr und Notdienste entlang der Gebäude und im Innenhof sind \n\njederzeit freizuhalten. Sie dürfen nicht für den Warenumschlag o.ä. verwendet werden. \n\n4.3.7 Ver- und Entsorgung \n\nDie Gebäude sind nach Minergie-P oder gleichwertigen Massnahmen zu realisieren. \n\nDas Areal befindet sich innerhalb des Konsultationsbereiches für die Störfallvorsorge der \n\nCollini AG. Nutzungen mit schwer evakuierbaren Nutzergruppen sind daher ausgeschlos-\n\nsen. Dazu zählen Altersheime, Kinderkrippen oder ähnliches.  \n\n4.3.8 Ergänzende Bestimmungen \n\nEine etappierte Realisierung ist möglich. Dafür müssen aber auch für Zwischenstände be-\n\nfriedigende Lösungen betreffend Städtebau, Architektur, Freiraum, Parkierung usw. sicher-\n\ngestellt werden. Der Stadtrat kann dazu Übergangslösungen bewilligen, allenfalls unter wei-\n\nteren Bestimmungen.  \n\nSämtliche notwendigen Dienstbarkeiten (Grenzbaurecht, Wegerechte, Durchleitungsrechte \n\nusw.) sind vor Erteilung der ersten Baubewilligung zwischen den beiden Grundeigentümern \n\nzu regeln und im Grundbuch einzutragen.  \n\n4.3.9 Schlussbestimmungen \n\nDer Gestaltungsplan tritt am Tag nach der öffentlichen Bekanntmachung der rechtskräfti-\n\ngen Genehmigung der Baudirektion in Kraft. \n\nArt. 15 halböffentlicher Frei-\n\nraum \n\nArt. 16 Freiraum zur Glatt \n\nArt. 20 Erschliessung und Par-\n\nkierung für Motorfahrzeuge \n\nArt. 24 Not- und Feuerwehrzu-\n\nfahrten \n\nArt. 25 Energie \n\nArt. 27 Störfallvorsorge \n\nArt. 28 Etappierung \n\nArt. 30 Dienstbarkeiten \n\nArt. 31 Inkrafttreten \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 31 / 40 \n\n5 Verfahren \n\n5.1 Öffentliche Auflage und Anhörung \n\nDer Stadtrat Dübendorf hat mit Beschluss vom 19.11.2019 den privaten Gestaltungsplan \n\n«Neugut» zur öffentlichen Auflage verabschiedet. \n\nWährend der Auflage und Anhörung gingen insgesamt 10 Stellungnahmen und Einwendun-\n\ngen ein. Das Resultat und allfällige Änderungen sind im Bericht zu den nicht berücksichtig-\n\nten Einwendungen festgehalten.  \n\n5.2 Kantonale Vorprüfung \n\nDer Stadtrat Dübendorf hat mit Beschluss vom 19.11 2019 den Entwurf des privaten Ge-\n\nstaltungsplanes dem Amt für Raumentwicklung zur Vorprüfung eingereicht. Die Anträge \n\naus der kantonalen Vorprüfung – datiert auf den 26.03.2020 - sind in die Überarbeitung der \n\nVorlage eingeflossen. \n\n5.3 Verfahrenstermine \n\nDie Terminliste wird entsprechen dem Projektfortschritt nachgetragen. \n\nWas Wann \n\n3. Präsentation Stadtbildkommission 23.01.2019 \n\nPräzisierung Richtprojekte Bebauung und Freiraum Februar 2019 \n\nEntwurf Gestaltungsplan März 2019 \n\nPräsentation Planungsausschuss Stadt Dübendorf 02. Juli 2019\n\nFreigabe des Gestaltungsplans zur öffentlichen Auflage und \nkantonalen Vorprüfung \n\nNovember 2019 \n\nÖffentliche Auflage und Anhörung der Nachbargemeinden und \nZPG gemäss §7 PBG während 60 Tagen \n\n29. November 2019 bis 10.\nFebruar 2020\n\nKantonale Vorprüfung Dezember bis März 2020 \n\nPrüfung der Einwendungen, kantonale Vorprüfung April 2020 \n\nBereinigung Gestaltungsplan April/Mai 2020 \n\nBericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen Mai 2020 \n\nBeschluss Planungsausschuss und Stadtrat Juni/Juli 2020 \n\nBeschluss Gemeinderat 28.09.2020 (geplant) \n\nPublikation Beschluss Gemeinderat \n\nRechtskraftbescheinigung \n\nGenehmigung durch Baudirektion \n\nÖffentliche Auflage und Anhö-\n\nrung \n\nBericht zu den nicht berück-\n\nsichtigten Einwendungen \n\nKantonale Vorprüfung \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 32 / 40 \n\n6 Anhang \n\nA Richtkonzept Bebauung, Mameli Architektur & Bau AG vom 19.06.2019 \n\nB Richtkonzept Umgebung, BNP Landschaftsarchitekten GmbH vom 19.06.2019 mit \n\nÜberarbeitung vom 13.05.2020 \n\nC Bericht über den Umgang mit den Einwendungen vom 15.06.2020 \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nAnhang A: Richtkonzept Bebauung, Mameli Architektur & \n\nBau AG vom 19.06.2019 \n\n\n\nNeugut Dübendorf\nRichtprojekt zum Gestaltungsplan\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 DietlikonHaus Neugut Strassenansicht\nmst.\n\nNeugut Dübendorf\n\nDatum\n23.05.2019\n\n\n\n1\n\n5\n\n4\n\n8\n\n1\n\n2\n\n8\n\n6\n\nB\nr\ne\ni\nt\ni\nb\na\nc\nh\n\n1\n\n7\n\n3\n\n5\n\n8\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\n1\n7\n3\n5\n7\n\n1\n\n1\n\n1\n\n8\n\n7\n\n11\n\n65\n\n66\n\nRRB Nr. 815\n\nG\nre\n\nnz\ne \n\nM\nas\n\nso\nn\n\nKonzept Parking 2.UG\nDatummst.\n\nNeugut Dübendorf\n\n23.05.20191:400\n\n11\n\n11\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\nKellerLager Gewerbe\n\nTrockenraum PP Bewohner\n\n8\n\n10\n\n11\n\n11\n\n9\n\n10\n\nTH 2.1\n\nTH 1.2\n\n9\n\n7\n\n7\n\n7\n\n8\n\n5\n\n7\n\n5\n\n5\n\n5\n\n6\nTH 1.3\n\nTH 1.4\n\n10\n\n8\n\n8\n\n6\n\n8\n\nTH 1.6\n\n8\n8\n\n8\n\n8\n\nLift\n\nLift\n\n8\n\n8\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5\n\nTH 2.2\n\n5\n\n5\n\n5 8\n\n8\n\n8\n\nLift\n\nTH 2.3\n\nLift\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5 TH 2.4\n\nLift\n\nTH 2.5\n\nLift\n\nTH 2.6\n\n8\n\n8\n\n8\n\n9\n\n8 6\n\n6\n\n6\n\n6\n\n6\n\nLager G\newerbe = 890m²\n\n8\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5 5\n\n8\n\n84 P\nP\n\n8\n\n8\n\n9\n\n8\n\n8\n\n8\n\n9\n\n8\n\n8\n\n8\n\n9\n\n5\n\n5\n\n6\n\n8\n\n9\n\n7\n\nGewässerabstand Glatt 20.00\n\n9\n\n9\n\n8\n\n8\n\n8\n\n8\n\n8\n\n8\n\n8\n\n8\n\n9\n\n11\n\n65 P\nP\n\n19 P\nP\n\n5\n\n5\n\nL\nift\n\nTH 1.1\n\nL\nift\n\n6\n\n5\nL\nift\n\n6\n\n6\n\n9\n9\n\n9\n\n9\n\n5\n\nLift\n\n5\n\n8\n\n8\n\n8\n\nLift\n\nTH 1.5\n\n7\n\n7\n\n6\n9\n\nLift\n\n9\n\nG\new\n\nässerabstand B\nreitibach 9.6m\n\nB\nD\n\n N\nr 84 / 2012\n\nRRB Nr 815 / 1950\n\n6\n8\n\n8\n\n8\n\n8\n\n5\n\n5\n\n5\n\n10\n\n9\n\n9\n\n9\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\n\n\n1\n\n5\n\n4\n\n8\n\n1\n\n2\n\n8\n\n6\n\nB\nr\ne\ni\nt\ni\nb\na\nc\nh\n\n1\n\n7\n\n3\n\n5\n\n8\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\n1\n7\n3\n5\n7\n\n66\n\nKonzept Parking 1.UG\nDatummst.\n\nNeugut Dübendorf\n\n23.05.20191:400\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\nVeloraum\n\nVerkaufsfläche\n\nTechnikraum\n\nKeller/Disponibel\n\n8\n\n8\n\nPP Benutzer\n\nBesuche\n\n9 Velos\n\n11 Velos\n\n9\n\n9\n\nGewerbe: 1\n040m²\n\nTor\n\nTor\n\n19 B\nesucher\n\n9\n\n9\n\n47\n\n9\n\n31\n\n18\n\n10 Velos\n\nLift\n\nTH 2.1\n\nLift\n\nTH 2.2\n\nLift\n\nTH 2.3\n\nLift\n\nTH 2.4\n\nLift\n\nTH 2.5\n\nLift\n\nTH 2.6\n\n9\n\n9\n\n8\n\n5\n\n34\n\n9\n\n9\n\n9\n\n8\n\n8\n\n8\n\nöffentlicher Bereich\n\n9 Velos\n\n15 Velos\n\n15 Velos30\n\n11 Velos\n\n11 Velos\n228 Velos\n\n16\n\n8 Velos\n\n1054.0\n\n10 Velos\n\n10 Velos 20\n\n8 Velos\n\n8 Velos\n16\n\n9\n\nDisponibel\nDisponibel Disponibel Disponibel\n\n9\n\n9\n\nDisponibel\n\n8\n\n8\n\n8\n\nDisponibel\n\n8\n\n5\n\n8\n\n8\n\nDisponibel\n\n70 P\nP\n\n15177\n\nTor\n\nTor\n\nTor\n\nTor\n\n7\n B\n\ne\ns\nu\nc\nh\ne\nr\n\n54 P\nP\n\n10 Velos\n\n12 Velos\n\n11 Velos\n\n11 Velos\n\n12 Velos\n\n11 Velos\n\n11 Velos\n\nG\nre\n\nnz\ne \n\nM\nas\n\nso\nn\n\nGewässerabstand Glatt 20.00\n\nL\nift\n\nTH 1.2\n\nTH 1.1\n\nL\nift\n\nTH 1.3\n\nL\nift\n\nTH 1.4\n\nLift\n\nLift\n\nTH 1.5\n\nLift\n\nTH 1.6\n\n16 P\nP\n\nE\nin\n\n/A\nus\n\nfa\nhr\n\nt\n\nG\new\n\nässerabstand B\nreitibach 9.6m\n\nB\nD\n\n N\nr 84 / 2012\n\nRRB Nr 815 / 1950\n\n17\n0.\n\n0\n25\n\n0.\n0\n\n25\n0.\n\n0\n25\n\n6.\n0\n\n17\n\n9 9\n\nDisponibelDisponibel\n\n9\n\nDisponibel\n\n8\n\n8Disponibel\n\n10\n\n10\n5\n\n5\n8\n\n8\n\n8\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\n\n\n1\n7\n3\n5\n7\n\n1\n\n7\n\n3\n\n5\n\n8\n\nErdgeschoss\nDatummst.\n\n1:400\n\nNeugut Dübendorf\n\n23.05.2019\n\nHaltestelle Bus\n\n1\n\n2\n\n8\n\n6\n\nB\nr\ne\ni\nt\ni\nb\na\nc\nh\n\n66\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\nGewerbe\nD\n\nur\nch\n\nga\nng\n\nE\nin\n\n/A\nus\n\nfa\nhr\n\nt\n\n15177\n\n13039\n\nD\nur\n\nch\nga\n\nng\n\nGewerbe\n\nGewerbe\nAteliersGewerbe\n\nAteliers\nGewerbe\nAteliers\n\nGewerbe\nAteliers\n\nA\nnl\n\nie\nfe\n\nru\nng\n\nVerkaufsfläche\n\nGewerbe/Ateliers\n\nTH 1.1\n\nTH 1.4 TH 1.5 TH 1.6\n\nD\nur\n\nch\nfa\n\nhr\nts\n\nre\nch\n\nt\n\nG\nre\n\nnz\ne \n\nM\nas\n\nso\nn\n\nLift\n\nLift\n\nLift\n\nLift\n\nLift\n\nLift\n\nGewerbe\nAteliers\n\nGewerbe\nAteliers\n\nGewässerabstand Glatt 20m\n\nG\new\n\nässerabstand B\nreitibach 9.6m\n\nB\nD\n\n N\nr 84 / 2012\n\nD\nur\n\nch\nga\n\nng\n\nD\nur\n\nch\nga\n\nng\n\nL\nift\n\nL\nift\n\nTH 1.2\n\nTH 1.3\n\nLift\n\nRRB Nr 815 / 1950\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\n\n\nRRB Nr. 815\n1. Obergeschoss\nmst.\n1:400\n\nNeugut Dübendorf\n\n1\n\n2\n\n8\n\n6\n\nB\nr\ne\ni\nt\ni\nb\na\nc\nh\n\n1\n\n7\n\n3\n\n5\n\n8\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\n1\n7\n3\n5\n7\n\n66\n\nG\nre\n\nnz\ne \n\nM\nas\n\nso\nn\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\nG\nre\n\nnz\ne \n\nM\nas\n\nso\nn\n\n4½ Zimmer-Wo3½ Zimmer-Wo2½ Zimmer-Wo\n\nBüros\n\n15177\n\n13039\n\nDatum\n23.05.2019\n\nGewässerabstand Glatt 20m\n\nG\new\n\nässerabstand B\nreitibach 9.6m\n\nB\nD\n\n N\nr 84 / 2012\n\nTH 2.1\nTH 2.2\n\nTH 2.3\nTH 2.4\n\nTH 2.5\nTH 2.6\n\nTH 2.1\nTH 2.2\n\nLift\n\nTH 2.3\n\nLift\n\nTH 2.4\n\nLift\n\nTH 2.5\n\nLift\n\nTH 2.6\n\nLift\n\nLift\n\n2½ ZiWo\n57\n\n2½ ZiWo\n\n57\n2½ ZiWo\n\n2½ ZiWo\n\n64\n\n3½ ZiWo\n3½ ZiWo\n\n58\n2½ ZiWo 68\n\n75\n\n3½ ZiWo\n68\n\n2½ ZiWo2½ ZiWo\n5776\n\n3½ ZiWo\n78\n3½ ZiWo\n\n57\n\n2½ ZiWo2½ ZiWo\n52\n\n64 58\n682½ ZiWo 68\n\n75\n3½ ZiWo 3½ ZiWo\n\n2½ ZiWo\n3½ ZiWo\n\n3½ ZiWo\n78\n\nRRB Nr 815 / 1950\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\n\n\nRRB Nr. 815\n2. (- 6.) Obergeschoss\nmst.\n1:400\n\nNeugut Dübendorf\n\n1\n\n2\n\n8\n\n6\n\nB\nr\ne\ni\nt\ni\nb\na\nc\nh\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\n1\n\n7\n\n3\n\n5\n\n8\n\n1\n7\n3\n5\n7\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\n66\n\n2½ ZiWo\n57 57\n\n2½ ZiWo\n64\n\n3½ ZiWo\n75\n\n3½ ZiWo\n68\n\n3½ ZiWo\n52\n\n13039\n\nTH 2.1\n\nTH 2.3\n\nG\nre\n\nnz\ne \n\nM\nas\n\nso\nn\n\n2½ ZiWo\n2½ ZiWo\n\n2½ ZiWo\n58\n\n58\n\n68\n\n4½ Zimmer-Wo3½ Zimmer-Wo2½ Zimmer-Wo\n\n15177\n\nDatum\n23.05.2019\n\nTH 2.2\n\nTH 2.4\nTH 2.5\n\nTH 2.6\n\nGewässerabstand Glatt 20m\n\n2½ ZiWo2½ ZiWo\n5776\n\n3½ ZiWo\n78\n3½ ZiWo\n\n57\n\n2½ ZiWo2½ ZiWo\n52\n\n6458\n58\n\n682½ ZiWo 68\n75\n3½ ZiWo 3½ ZiWo\n\n2½ ZiWo\n3½ ZiWo\n\nTH 2.1\nTH 2.2\n\nLift\n\nTH 2.3\n\nLift\n\nTH 2.4\n\nLift\n\nTH 2.5\n\nLift\n\nTH 2.6\n\nLift\n\n3½ ZiWo\n78\n\nLift\n\nG\new\n\nässerabstand B\nreitibach 9.6m\n\nB\nD\n\n N\nr 84 / 2012\n\nRRB Nr 815 / 1950\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\n\n\n1\n\n2\n\n8\n\n6\n\nB\nr\ne\ni\nt\ni\nb\na\nc\nh\n\n1\n\n7\n\n3\n\n5\n\n8\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\n1\n7\n3\n5\n7\n\n66\n\nG\nre\n\nnz\ne \n\nM\nas\n\nso\nn\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\nG\nre\n\nnz\ne \n\nM\nas\n\nso\nn\n\nAttikageschoss\nmst.\n1:400\n\nNeugut Dübendorf\n4½ Zimmer-Wo3½ Zimmer-Wo2½ Zimmer-Wo\n\n15177\n\n13039\n\nDatum\n23.05.2019\n\nGewässerabstand Glatt 20m\n\nG\new\n\nässerabstand B\nreitibach 9.6m\n\nB\nD\n\n N\nr 84 / 2012\n\nRRB Nr 815 / 1950\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\n\n\n1\n\n2\n\n8\n\n6\n\nB\nr\ne\ni\nt\ni\nb\na\nc\nh\n\n1\n\n7\n\n3\n\n5\n\n8\n\n1\n7\n3\n5\n7\n\n66\n\n1\n7\n4\n8\n9\n\nDachaufsicht\nmst.\n1:400\n\nNeugut Dübendorf\nextensiv begrünt\n\n15177\n\n13039\n\nDatum\n23.05.2019\n\nG\nre\n\nnz\ne \n\nM\nas\n\nso\nn\n\nGewässerabstand Glatt 20m\n\nG\new\n\nässerabstand B\nreitibach 9.6m\n\nB\nD\n\n N\nr 84 / 2012\n\nRRB Nr 815 / 1950\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\n\n\nSchnitt durch Strasse\n\nHaus Neugut Strassenansicht\nmst.\n1:250\n\nNeugut Dübendorf\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\nDatum\n23.05.2019\n\n\n\nAttika wohn\n\nEG gew\n\n1OG gew\n\n2OG wohn\n\n3OG wohn\n\n4OG wohn\n\n5OG wohn\n\n6OG wohn\n\nDurchgangEingang Eingang Eingang Eingang\n\nmst.\n1:250\n\nNeugut Dübendorf\nHaus Neugut Hofansicht\n\nDatum\n23.05.2019\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\n\n\nDurchgang Durchgang Durchgang\n\nHaus Glatt Hofseite\nmst.\n1:250\n\nNeugut Dübendorf\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\nDatum\n23.05.2019\n\n\n\nDurchgang Durchgang Durchgang\n\nHaus Glatt Flussseite\nNeugut Dübendorf\n\nmst.\n1:250\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\nDatum\n\n23.05.2019\n\n\n\nAttika wohn\n\nEG gew\n\n1OG wohn\n\n2OG wohn\n\n3OG wohn\n\n4OG wohn\n\n5OG wohn\n\n6OG wohn\n\nOst-Ansicht\nNeugut Dübendorf\n\nmst.\n1:250\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\nDatum\n\n23.05.2019\n\n\n\nAttika wohn\n\nEG gew\n\n1OG wohn\n\n2OG wohn\n\n3OG wohn\n\n4OG wohn\n\n5OG wohn\n\n6OG wohn\n\nWest-Ansicht\nNeugut Dübendorf\n\nmst.\n1:250\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\nDatum\n\n23.05.2019\n\n\n\nG\new\n\näs\nse\n\nra\nbs\n\nta\nnd\n\nN\neu\n\ngu\nts\n\ntr\nas\n\nse\n\nAttika wohn\n\n6OG wohn\n\n5OG wohn\n\n4OG wohn\n\n3OG wohn\n\n2OG wohn\n\n1OG büro/laden\n\nEG laden\n\n1 UG laden\n\n2 UG lager\n\nAttika wohn\n\n6OG wohn\n\n5OG wohn\n\n4OG wohn\n\n3OG wohn\n\n2OG wohn\n\n1OG wohn\n\nEG gewerbe/atelier\n\n1 UG keller/parking\n\n2 UG keller/parking\n\n3.\n60\n\n4.\n10\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n25\n.0\n\n0\n\n2.\n50\n\n2.\n30\n\n25\n.0\n\n0\n\n2.\n30\n\n3.\n60\n\n4.\n10\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n45\n0.\n\n0\n29\n\n0.\n0\n\n29\n0.\n\n0\n29\n\n0.\n0\n\n29\n0.\n\n0\n29\n\n0.\n0\n\n29\n0.\n\n0\n3.\n\n10\n\nOK EG = 431.50\n\n1OG = 436.00\n\n2OG = 438.90\n\n3OG = 441..80\n\n4OG = 444.70\n\n5OG = 447.60\n\n60G = 450.50\n\nAttika = 453.40\n\nDach = 456.50\n\nTr\not\n\nto\nir\n\n80\n\n3.\n20\n\nG\nre\n\nnz\ne\n\nSchnitt\nNeugut Dübendorf\n\nTr\not\n\nto\nir\n\n2UG = 424.80\n\n1UG = 427.50\n\nmst.\n1:250\n\nDatum\n23.05.2019\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\n\n\n\nG\new\n\näs\nse\n\nra\nbs\n\nta\nnd\n\nN\neu\n\ngu\nts\n\ntr\nas\n\nse\n\nAttika wohn\n\n6OG wohn\n\n5OG wohn\n\n4OG wohn\n\n3OG wohn\n\nDurchgang\n\n1 UG laden\n\n2 UG lager\n\nAttika wohn\n\n6OG wohn\n\n5OG wohn\n\n4OG wohn\n\n3OG wohn\n\n2OG wohn\n\n1OG wohn\n\nEG gewerbe/atelier\n\n2 UG keller/parking\n\n3.\n60\n\n2.\n50\n\n25\n.0\n\n0\n\n2.\n50\n\n2.\n30\n\n25\n.0\n\n0\n\n2.\n30\n\n3.\n60\n\n4.\n10\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n45\n0.\n\n0\n29\n\n0.\n0\n\n29\n0.\n\n0\n29\n\n0.\n0\n\n29\n0.\n\n0\n29\n\n0.\n0\n\n29\n0.\n\n0\n3.\n\n10\n\nOK EG = 431.50\n\n1OG = 436.00\n\n2OG = 438.90\n\n3OG = 441..80\n\n4OG = 444.70\n\n5OG = 447.60\n\n60G = 450.50\n\nAttika = 453.40\n\nDach = 456.50\n\nTr\not\n\nto\nir\n\n80\n\n3.\n20\n\nG\nre\n\nnz\ne\n\nSchnitt 1. Etappe\nmst.\n1:250\n\nNeugut Dübendorf\n\nTr\not\n\nto\nir\n\n2UG = 424.80\n\n1UG = 427.50\n\n2OG wohn\n\n4.\n10\n\n1OG büro/laden2.\n50\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\nDatum\n\n23.05.2019\n\n\n\nHaus Neugut Strassenansicht\nNeugut Dübendorf\n1. Etappe\n\nmst.\n1:250\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\nDatum\n\n23.05.2019\n\n\n\nSchema Ausnützung\nNeugut Dübendorf\n\nTH 2.3\n\nTH 2.6\n\nD\nur\n\nch\nga\n\nng\n E\n\nG\n\n15177\n\n13039\n\nKat. Nr. Kat. Nr.\n\nG\nr\nu\nn\nd\ns\nt\nü\nc\nk\ng\nr\ne\nn\nz\ne\n\n15177\n\n13039\n\nKat. Nr. Kat. Nr.\n\nG\nr\nu\nn\nd\ns\nt\nü\nc\nk\ng\nr\ne\nn\nz\ne\n\nA\nU\n\nS\nN\n\nÜ\nTZ\n\nU\nN\n\nG\n\nA\nU\n\nFT\nE\n\nIL\nU\n\nN\nG\n\ni\nn\n\nk\nl\n.\n \nU\n\nG\n \nu\n\nn\nd\n\n \nA\n\nt\nt\ni\nk\na\n\nW\nO\n\nH\nN\n\n/G\nE\n\nW\n\nLeiweg 2+4 / Postfach 8305 Dietlikon\nmst. Datum\n\n23.05.2019\n\n\n\nProjekt Neugut, Dübendorf 24.05.2019\n\nBerechnung Ausnützungsziffer\n\nParzelle Masson Wohn Gewerbe Total Parzelle Trüb Wohn Gewerbe Total Insgesamt\nGP\n\nEG 632 632 EG 1'208 1'208 1'840\n1OG 332 370 702 1OG 651 865 1'516 2'218\n2OG 638 638 2OG 1'362 1'362 2'000\n3OG 638 638 3OG 1'362 1'362 2'000\n4OG 638 638 4OG 1'362 1'362 2'000\n5OG 638 638 5OG 1'362 1'362 2'000\n6OG 638 638 6OG 1'362 1'362 2'000\nTOT 3'522 1'002 4'524 TOT 7'461 2'073 9'534 14'058\n\nZulässige Geschossflächen\nParzelle Masson Parzelle Trüb Insgesamt\n\nAnrechenbare Grundstücksfläche 2'776 5'774 8'550\nAZ im Rahmen des GP 165% 165% 165%\nZulässige Geschossfläche 4'580 9'527 14'107\nReserve gegenüber BO 56 -7 49\n\nAnrechenbare Geschossflächen\n\nDie zulässige Ausnützungsziffer im Rahmen des Gestaltungsplanes von 165 % wird durch das Richtprojekt eingehalten\n\nSeite 1 von 2\n\n\n\nNachweis Gewerbeanteil nach Etappen\n\nParzelle Masson Wohn Gewerbe Total Parzelle Trüb Wohn Gewerbe Total Insgesamt\nGP\n\nEG 632 632 EG 1'208 1'208 1'840\n1OG 332 370 702 1OG 651 865 1'516 2'218\n2OG 638 638 2OG 1'362 1'362 2'000\n3OG 638 638 3OG 1'362 1'362 2'000\n4OG 638 638 4OG 1'362 1'362 2'000\n5OG 638 638 5OG 1'362 1'362 2'000\n6OG 638 638 6OG 1'362 1'362 2'000\nAttika 429 429 Attika 1'161 1'161 1'590\n1UG 334 334 1UG 704 704 1'038\nTOT 3'951 1'336 5'287 TOT 8'622 2'777 11'399 16'686\n\nAnteil Wo/Gew 75% 25% 100% Anteil Wo/Gew 76% 24% 100%\n\nNachweis Gewerbeanteil Endausbau\n\nWohn Gew Total\n12'573 4'113 16'686\n\nAnteil Wo/Gew 75% 25% 100%\n\nDer geforderte Gewerbeanteil von 25 % wird über alle realisierten Geschossflächen eingehalten\n\nSeite 2 von 2\n\n\n\n   Gestaltungsplan "Neugut", 8600 Dübendorf\nParkplatznachweis Endausbau (max. Ansatz) Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes / Stand: Vernehmlassung / 15.06.2018 23.05.2019\n\nA. Wohnungsspiegel Endausbau\n\nGeschoss Total Total Total\nTrüb Masson Trüb Masson Trüb Masson Trüb Masson GP\n\n1.Obergeschoss 4 4 8\n2 2 4\n\n2.Obergeschoss 5 10 1 16\n5 2 1 8\n\n3.Obergeschoss 5 10 1 16\n5 2 1 8\n\n4.Obergeschoss 5 10 1 16\n5 2 1 8\n\n5.Obergeschoss 5 10 1 16\n5 2 1 8\n\n6.Obergeschoss 5 10 1 16\n5 2 1 8\n\nAttika 2 6 3 11\n3 3 6\n\nTotal 31 30 60 15 8 5 99 50 149\n\nB. Gewerbeflächen Endausbau\n\nGeschoss Total [m²] Total [m²] Total [m²]\nTrüb Masson Trüb Masson Trüb Masson Trüb Masson GP\n\n2.Untergeschoss 630 630\n260 260\n\n1.Untergeschoss 610 610\n320 320\n\nErdgeschoss 500 530 1'030\n300 220 520\n\n1.Obergeschoss 760 760\n330 330\n\nTotal 1'110 620 1'290 550 630 260 3'030 1'430 4'460\n\n1=Nicht-Lebensmittel\nParkplatznachweis Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes / Stand: Vernehmlassung / 15.06.2018\n\n2½ Zimmer 3½ Zimmer 4½ Zimmer\n\nVerkauf 1 [m²] DL-Betriebe, o. Pub.[m²] Lager [m²]\n\n1'730 1'840 890\n\nY:\\0-PROJEKTE AKTUELL\\1605 GP  Dübendorf Neugutstrasse\\7-Berechnungen\\Ausnützung Nachweise\\2019-05-23 pp-nachw maximal.xlsx 1\n\n\n\n   Gestaltungsplan "Neugut", 8600 Dübendorf\nC. Grenzbedarf Endausbau\n\nNutzung Bezugsfläche [m²] Ansatz / PP Grenzbedarf\nEinheiten [m²] / E\n\nWohnen (90% GB) 149 1/Whg 149 134\nVerkauf1 1'730 200 9\nDL ohne Publikum 1'840 80 23\nLagerflächen 890 500 2\nGrenzbedarf Bewohner + Beschäftigte 166\n\nNutzung Anz.Whg Ansatz / PP Grenzbedarf\nBezugsfläche 10%/70m²/300m²\n\nWohnen 149 10% 15\nVerkauf1 1'730 70 25\nDL ohne Publikum 1'840 300 6\nGrenzbedarf Besucher 46\n\nY:\\0-PROJEKTE AKTUELL\\1605 GP  Dübendorf Neugutstrasse\\7-Berechnungen\\Ausnützung Nachweise\\2019-05-23 pp-nachw maximal.xlsx 2\n\n\n\n   Gestaltungsplan "Neugut", 8600 Dübendorf\nParkplatznachweis Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes / Stand: Vernehmlassung / 15.06.2018\n\nD. massgeblicher Bedarf Endausbau\n\nGemeindetyp 3\nDübendorf Giessen (Tram) alle 15 min 4' Stettbach Bahnhof ca. 350m\nDübendorf Ringstrasse (Bus) alle 15 min 8' Dübendorf Bahnhof Nord ca. 20m\n\nHaltestellekategorie lll\n\nÖV-Güteklasse C (GIS: C)\n\nmassgeblicher Bedarf\n\nNutzung Grenzbedarf Wohnen Beschäftigte Beschäftigte Lager Kunden Kunden Total PP\nmax.95% max.60% max.60% keine Red. max. 75%max. 75%\n\nWohnen, inkl. Besucher 149 95%\nVerkauf1 9 60%\nVerkauf Besucher 25 75%\nDL Beschäftigte 23 60%\nDL Besucher 6 75%\nLagerflächen 2 100%\nmassgeblicher Bedarf 141.6 5.2 13.8 1.8 18.5 4.6 185\n\nParkplatznachweis Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes / Stand: Vernehmlassung / 15.06.2018\n\nE. PP-Nachweis Endausbau\n\nNutzung Soll Bewohner Soll Besucher projektiert Bilanz\nSoll Beschäftigte Geschoss Benutzer Besucher minus=überzählig\n\nBewohner (90%) 127 1.UG 56\nBewohner (90%) 2.UG 84 -13\nBesucher Wohnen (10%) 14 EG 12\nBesucher Wohnen (10%) 1.UG 4 -2\nVerkauf1 + DL + Lager 21 1.UG 14 7\nVerkauf + DL Besucher 23 1.UG 22 1\nmassgeblicher Bedarf 148 37 154 38 -7\n\n185 192\n\nY:\\0-PROJEKTE AKTUELL\\1605 GP  Dübendorf Neugutstrasse\\7-Berechnungen\\Ausnützung Nachweise\\2019-05-23 pp-nachw maximal.xlsx 3\n\n\n\n   Gestaltungsplan "Neugut", 8600 Dübendorf\nParkplatznachweis 1.Etappe (max. Ansatz) Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes / Stand: Vernehmlassung / 15.06.2018 23.05.2019\n\nA. Wohnungsspiegel 1.Etappe\n\nGeschoss Total Total Total\nTrüb Trüb Trüb Trüb GP\n\n1.Obergeschoss 4 4 8\n2.Obergeschoss 5 10 1 16\n3.Obergeschoss 5 10 1 16\n4.Obergeschoss 5 10 1 16\n5.Obergeschoss 5 10 1 16\n6.Obergeschoss 5 10 1 16\nAttika 2 6 3 11\nTotal 31 0 60 0 8 0 99 0 99\n\nB. Gewerbeflächen 1.Etappe\n\nGeschoss Total [m²] Total [m²] Total [m²]\nTrüb Trüb Trüb Trüb GP\n\n2.Untergeschoss 630 630\n1.Untergeschoss 610 610\nErdgeschoss 500 530 1'030\n1.Obergeschoss 760 760\nTotal 1'110 0 1'290 0 630 0 3'030 0 3'030\n\n1=Nicht-Lebensmittel\n1'110 1'290 630\n\n2½ Zimmer 3½ Zimmer 4½ Zimmer\n\nVerkauf 1 [m²] DL-Betriebe, o. Pub.[m²] Lager [m²]\n\nY:\\0-PROJEKTE AKTUELL\\1605 GP  Dübendorf Neugutstrasse\\7-Berechnungen\\Ausnützung Nachweise\\2019-05-23 pp-nachw maximal.xlsx 1\n\n\n\n   Gestaltungsplan "Neugut", 8600 Dübendorf\nParkplatznachweis Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes / Stand: Vernehmlassung / 15.06.2018\n\nC. Grenzbedarf 1.Etappe\n\nNutzung Bezugsfläche [m²] Ansatz / PP Grenzbedarf\nEinheiten [m²] / E\n\nWohnen (90% von GB) 99 1/Whg 99 89\nVerkauf1 1'110 200 6\nDL ohne Publikum 1'290 80 16\nLagerflächen 630 500 1\nGrenzbedarf Bewohner + Beschäftigte 111\n\nNutzung Anz.Whg Ansatz / PP Grenzbedarf\nBezugsfläche 10%/70m²/300m²\n\nWohnen 99 10% 10\nVerkauf1 1'110 70 16\nDL ohne Publikum 1'290 300 4\nGrenzbedarf Besucher 30\n\nD. massgeblicher Bedarf 1.Etappe\n\nGemeindetyp 3\nDübendorf Giessen (Tram) alle 15 min 4' Stettbach Bahnhof ca. 350m\nDübendorf Ringstrasse (Bus) alle 15 min 8' Dübendorf Bahnhof Nord ca. 20m\n\nHaltestellekategorie lll\n\nÖV-Güteklasse C (GIS: C)\n\nmassgeblicher Bedarf\n\nNutzung Grenzbedarf Wohnen Beschäftigte Beschäftigte Lager Kunden Kunden Total PP\nmax.95% max.60% max.60% keine Red. max. 75%max. 75%\n\nWohnen, inkl. Besucher 99 95%\nVerkauf1 6 60%\nVerkauf Besucher 16 75%\nDL Beschäftigte 16 60%\nDL Besucher 4 75%\nLagerflächen 1 100%\nmassgeblicher Bedarf 94.1 3.3 9.7 1.3 11.9 3.2 123\n\nY:\\0-PROJEKTE AKTUELL\\1605 GP  Dübendorf Neugutstrasse\\7-Berechnungen\\Ausnützung Nachweise\\2019-05-23 pp-nachw maximal.xlsx 2\n\n\n\n   Gestaltungsplan "Neugut", 8600 Dübendorf\nParkplatznachweis Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes / Stand: Vernehmlassung / 15.06.2018\n\nE. PP-Nachweis 1.Etappe\n\nNutzung Soll Bewohner Soll Besucher projektiert Bilanz\nSoll Beschäftigte Geschoss Benutzer Besucher minus=überzählig\n\nBewohner (90%) 85 1.UG 40\nBewohner (10%) 2.UG 65 -20\nBesucher Wohnen (10%) 9 EG 8\nBesucher Wohnen (10%) 1.UG 2 -1\nVerkauf1 + DL + Lager 14 1.UG 14 0\nVerkauf + DL Besucher 15 1.UG 17 -2\nmassgeblicher Bedarf 99 25 119 27 -23\n\n123 146\n\nY:\\0-PROJEKTE AKTUELL\\1605 GP  Dübendorf Neugutstrasse\\7-Berechnungen\\Ausnützung Nachweise\\2019-05-23 pp-nachw maximal.xlsx 3\n\n\n\n   Gestaltungsplan "Neugut", 8600 Dübendorf\nParkplatznachweis 2.Etappe (max. Ansatz) Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes / Stand: Vernehmlassung / 15.06.2018 23.05.2019\n\nA. Wohnungsspiegel 2.Etappe\n\nGeschoss Total Total Total\nMasson Masson Masson Masson GP\n\n1.Obergeschoss 2 2 4\n2.Obergeschoss 5 2 1 8\n3.Obergeschoss 5 2 1 8\n4.Obergeschoss 5 2 1 8\n5.Obergeschoss 5 2 1 8\n6.Obergeschoss 5 2 1 8\nAttika 3 3 6\nTotal 0 30 0 15 0 5 0 50 50\n\nB. Gewerbeflächen 2.Etappe\n\nGeschoss Total [m²] Total [m²] Total [m²]\nMasson Masson Masson Masson GP\n\n2.Untergeschoss 260 260\n1.Untergeschoss 320 320\nErdgeschoss 300 220 520\n1.Obergeschoss 330 330\nTotal 0 620 0 550 0 260 0 1'430 1'430\n\n1=Nicht-Lebensmittel\n620 550 260\n\n2½ Zimmer 3½ Zimmer 4½ Zimmer\n\nVerkauf 1 [m²] DL-Betriebe, o. Pub.[m²] Lager [m²]\n\nY:\\0-PROJEKTE AKTUELL\\1605 GP  Dübendorf Neugutstrasse\\7-Berechnungen\\Ausnützung Nachweise\\2019-05-23 pp-nachw maximal.xlsx 1\n\n\n\n   Gestaltungsplan "Neugut", 8600 Dübendorf\nParkplatznachweis Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes / Stand: Vernehmlassung / 15.06.2018\n\nC. Grenzbedarf 2.Etappe\n\nNutzung Bezugsfläche [m²] Ansatz / PP Grenzbedarf\nEinheiten [m²] / E\n\nWohnen Einheiten 50 1/Whg 50\nVerkauf1 620 200 3\nDL ohne Publikum 550 80 7\nLagerflächen 260 500 1\nGrenzbedarf Bewohner + Beschäftigte 60\n\nNutzung Anz.Whg Ansatz / PP Grenzbedarf\nBezugsfläche 10%/70m²/300m²\n\nWohnen 50 10% 5\nVerkauf1 620 70 9\nDL ohne Publikum 550 300 2\nGrenzbedarf Besucher 16\n\nD. massgeblicher Bedarf 2.Etappe\n\nGemeindetyp 3\nDübendorf Giessen (Tram) alle 15 min 4' Stettbach Bahnhof ca. 350m\nDübendorf Ringstrasse (Bus) alle 15 min 8' Dübendorf Bahnhof Nord ca. 20m\n\nHaltestellekategorie lll\n\nÖV-Güteklasse C (GIS: C)\n\nmassgeblicher Bedarf\n\nNutzung Grenzbedarf Wohnen Beschäftigte Beschäftigte Lager Kunden Kunden Total PP\nmax.95% max.60% max.60% keine Red. max. 75%max. 75%\n\nWohnen, inkl. Besucher 55 95%\nVerkauf1 3 60%\nVerkauf Besucher 9 75%\nDL Beschäftigte 7 60%\nDL Besucher 2 75%\nLagerflächen 1 100%\nmassgeblicher Bedarf 52.3 1.9 4.1 0.5 6.6 1.4 67\n\nY:\\0-PROJEKTE AKTUELL\\1605 GP  Dübendorf Neugutstrasse\\7-Berechnungen\\Ausnützung Nachweise\\2019-05-23 pp-nachw maximal.xlsx 2\n\n\n\n   Gestaltungsplan "Neugut", 8600 Dübendorf\nParkplatznachweis Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes / Stand: Vernehmlassung / 15.06.2018\n\nE. PP-Nachweis 2.Etappe\n\nNutzung Soll Bewohner Soll Besucher projektiert Bilanz\nSoll Beschäftigte Geschoss Benutzer Besucher minus=überzähöig\n\nBewohner (90%) 47 1.UG 9\nBewohner (10%) 2.UG 19 19\nBesucher Wohnen (10%) 5 EG 4\nBesucher Wohnen (10%) 1.UG 1 0\nVerkauf1 + DL + Lager 7 1.UG 7 0\nVerkauf + DL Besucher 8 1.UG 6 2\nmassgeblicher Bedarf 54 5 21\n\nY:\\0-PROJEKTE AKTUELL\\1605 GP  Dübendorf Neugutstrasse\\7-Berechnungen\\Ausnützung Nachweise\\2019-05-23 pp-nachw maximal.xlsx 3\n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nAnhang B: Richtkonzept Umgebung, BNP Landschaftsarchi-\n\ntekten GmbH vom 19.06.2019 mit Überarbeitung vom \n\n13.05.2020 \n\n\n\nDachbegrünung\n\nDachbegrünung\n\nbestehende \nBrücke\n\nGartenbereich\n\nGartenbereich\n\nVeloständer\n\nVeloständer\n\nSitzplätze\n\nTG \nEin/Ausfahrt\n\nNeugutstrasse\n\nAnlieferung\n\nVorzone\n\nVorzone\nVorzone\n\nSpielwiese\n\nVeloständer\n\nGlatt\n\nB\nreitlibach\n\n430.24\n\n430.11\n\n430.09\n\n429.99\n\n429.99\n\n429.90\n\n431.35\n\n430.20\n\n430.90\n\n430.54\n\n430.40\n\n430.34\n\n430.34\n\n430.15\n\n429.89\n\nVorzoneFeuerwehrstellplatz\n\nSchotterrasen\n\n431.50\n431.50\n\n431.50\n\n431.50\n431.50 431.50\n\n431.50\n\nSpielplatz\n\nGemeinschaftsplatz\nim Baumhain\n\nSpielwiese\n\n431.46\n\n430.58\n\n431.31\n\n430.37\nOKM 431.31\n\nOKM 431.31\n\nOKM 431.31\n\nOKM 431.31\n\n431.40\n\n431.40\n\nUFC\n\n431.50\n\n431.22\n\n431.50\n431.50\n\n7 Parkfelder unter Bäumen\n\n3 Parkfelder unter Bäumen\n\nOKM 431.50\nOKBrüstung 432.50\n\nFeuerwehrstellplatz\n\nVeloständer\n\noptionale \nWegeverbingungG\n\nrenze M\nasson\n\nBushaltestelle\n\nGP Dübendorf Neugutstrasse     Umgebungsplan Endzustand Dachaufsicht _Hof Variante "Unterm Hain"    Massstab 1:400     Datum 23.05.2019 rev. 13.05.2020\n\n\n\nGP Dübendorf Neugutstrasse     Erläuternder Querschnitt _Hof Variante "Unterm Hain"    Massstab 1:400     Datum 13.05.2020\n\n431.5080\n \n\n3.\n00\n\n \n4.\n\n50\n \n\n2.\n90\n\n \n2.\n\n90\n \n\n2.\n90\n\n \n2.\n\n90\n \n\n2.\n90\n\n \n2.\n\n90\n \n\n3.\n10\n\n \n\nca. 429.00\n\nAttika wohn\n\n6OG wohn\n\n5OG wohn\n\n4OG wohn\n\n3OG wohn\n\n2OG wohn\n\n1OG büro/laden\n\nEG laden\n\n1 UG laden\n\n2 UG lager\n\nAttika wohn\n\n6OG wohn\n\n5OG wohn\n\n4OG wohn\n\n3OG wohn\n\n2OG wohn\n\n1OG wohn\n\nEG gewerbe/atelier\n\n1 UG keller/parking\n\n2 UG keller/parking\n\nOK EG = 431.50\n\n1OG = 436.00\n\n2OG = 438.90\n\n3OG = 441..80\n\n4OG = 444.70\n\n5OG = 447.60\n\n60G = 450.50\n\nAttika = 453.40\n\nDach = 456.50\n\n431.50\n\n430.40\n430.70\n\n3.\n80\n\n4.\n10\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n25\n.0\n\n0\n\n2.\n50\n\n2.\n30\n\n25\n.0\n\n0\n\n2.\n30\n\n3.\n60\n\n4.\n10\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n50\n\n2.\n30\n\n \n\nG\nla\n\ntt\n\nFu\nss\n\nw\neg\n\nB\nau\n\nlin\nie\n\nG\nre\n\nnz\ne\n\nG\new\n\näs\nse\n\nra\nbs\n\nta\nnd\n\nN\neu\n\ngu\nts\n\ntra\nss\n\ne\n\nTr\not\n\nto\nir\n\nTr\not\n\nto\nir\n\nG\nre\n\nnz\ne\n\nEG = 16.32 \n\n1.\n50\n\n \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nAnhang C: Bericht über den Umgang mit den Einwendungen \n\nvom 15.06.2020 \n\n\n\n  \n\n 15. Juni 2020 \n\n \n\nKanton  Zürich \nGemeinde Dübendorf  \n\n \n\n \n\n \n\nGestaltungsplan Neugut \n\nBericht zum Umgang mit den Einwendungen aus der öffentlichen Auflage und den Anträgen der nebengeordneten Pla-\n\nnungsträger gemäss § 7 PBG \n\n  \n\nBearbeitung \n\nPLANAR AG für Raumentwicklung \n\nGutstrasse 73, 8055 Zürich \n\nTel 044 421 38 38 \n\nwww.planar.ch, info@planar.ch \n\n \n\nChristoph Haller, dipl. Arch. ETH SIA Reg A, Raumplaner \n\nLea Portmann, MSc in Raumentwicklung und Infrastruktursysteme \n\n \n\n \n\n\n\nStadt Dübendorf \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nBericht zum Umgang mit den Einwendungen aus der öffentlichen Auflage \n\n2/9 \n\nÖffentliche Auflage und Anhörung \n\nDie öffentliche Auflage erfolgte gemäss § 7 PBG vom 29. November 2019 bis 10. Februar 2020 parallel zur kantonalen Vorprüfung. Rund 9 Nachbargemeinden, Planungsgruppen und \n\nParteien haben im Rahmen der öffentlichen Auflage eine Stellungnahme verfasst. In der Vernehmlassung nahmen die Nachbargemeinden ohne Einwendungen Kenntnis, während \n\ndie Zürcher Planungsgruppe Glattal ZPG ein paar Hinweise und Anträge formulierte.  \n\nIm Folgenden werden die Anträge mit Begründung anonymisiert nach Themen sortiert aufgelistet. In der Stellungnahme des Stadtrates wird die Berücksichtigung bzw. Nichtberück-\n\nsichtigung begründet aufgezeigt. \n\nNr. Themenbereich Antrag und Begründung Stellungnahme \n\n1.  Stellungnahme Nachbarge-\nmeinden \n\nDas Vorhaben der Teilrevision und des Gestaltungsplans tangieren die \nNachbargemeinden nicht. Es sind keine Anträge zur Änderung der Unter-\nlagen eingegangen. \n\nkein Handlungsbedarf \nDa die Nachbargemeinden durch die Vorhaben nicht tangiert wer-\nden, ist keine Stellungnahme erforderlich \n\n2.  Nutzungsdichte Hinweis: \nDie Vorlage GP Neugut ermöglicht eine Verdichtung an zentraler und gut \nbis sehr gut durch den ÖV erschlossenen Lage. Die Vorgaben und Inhalte \nin den Bereichen Siedlung, Landschaft und Verkehr und die Abstimmung \nvon Siedlung und Verkehr sind zweckmässig und entsprechen den regio-\nnalen Vorgaben und Zielen. Die ZPG beurteilt aus diesen Gründen die \npunktuelle Überschreitung der wegleitenden Nutzungsdichte als vertret-\nbar und sogar erwünscht. \n\nkein Handlungsbedarf \n\n3.  Richtplan kommunal Hinweis:  \nIn der Publikation zur öffentlichen Auflage wird die Teilrevision der Richt- \nund Nutzungsplanung erwähnt. Den publizierten Akten ist jedoch kein \nHinweis auf eine Teilrevision der Richtplanung zu entnehmen. Ohne ei-\nnen teilrevidierten kommunalen Richtplan weicht die Teilrevision der \nNutzungsplanung vom kommunalen Richtplan Siedlung ab; das Areal \nNeugut ist darin dem Gewerbe-, Industrie- und Dienstleistungsgebiet zu-\ngewiesen. \n\nsinngemäss berücksichtigt \nIm Rahmen der Gesamtrevision der Richt- und Nutzungsplanung \nder Stadt Dübendorf wird das Areal Neugut einem Zentrumsgebiet \nzugeordnet (erwartete Genehmigung: 2022). Gemäss Einschät-\nzung der Baudirektion entspricht die Umzonung Neugut den über-\ngeordneten Vorgaben, ist somit sachlich gerechtfertigt und kann \ndaher als untergeordnete Abweichung nach § 16 Abs. 2 PBG beur-\nteilt werden (vgl. Kap. 2.3 Planungsbericht).  \n\n4.  Umzonung Industrie- und \nGewerbezone IG2 \n\nAntrag: \nEs soll keine Stadtplanung mit privaten Gestaltungsplänen in Dübendorf \nund auch keine Perforation der Bauzonen geben. ln der BZO ist das Ge-\nbiet Neugut und Ringstrasse in der lndustrie- und Gewerbezone lG2 \n(keine Wohnnutzung zulässig) und das mit gutem Grund. Zusammen mit \nder lG3 soll dieses Gebiet als innerstädtisches Gewerbegebiet bestehen \nbleiben. Eine Durchmischung von Wohnen und Arbeiten ist zwar erstre-\nbenswert, die industriell-gewerblichen Bauzonen in Dübendorf eignen \n\nnicht berücksichtigt \nDie Umzonung in eine Zentrumszone entspricht den regionalen \nund kantonalen Vorgaben. \n \nvgl. Kantonalen und Regionalen Kontext, Planungsbericht TR BZO \nS. 3f und Planungsbericht GP S. 7f: Das Gebiet inkl. Hochbord ist im \nKantonalen und Regionalen Richtplan als Zentrumsgebiet und als \nEignungsgebiet für Hochhäuser bezeichnet. \n\n\n\nStadt Dübendorf \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nBericht zum Umgang mit den Einwendungen aus der öffentlichen Auflage \n\n3/9 \n\nNr. Themenbereich Antrag und Begründung Stellungnahme \n\nsich aber nicht dafür. Zudem ist Gewerberaum in einer Zentrumszone zu \nteuer für weniger wertschöpfende Betriebe und Kleinfirmen. ln diesen \nZonen ist nur mässig störendes Gewerbe zulässig, was zu Konflikten füh-\nren wird mit den vorhandenen Gewerbe- und lndustriefirmen in der lG2. \n \nBegründung: \nAufgrund des anhaltenden Umnutzungsdrucks sind geeignete Areale für \ngewerblich-industrielle Nutzungen in vielen Regionen knapp geworden, \ngerade auch für weniger wertschöpfungsintensive Betriebe. Die Verlage-\nrung gewerblicher Nutzungen an den Rand des Siedlungsgebiets ist keine \nOption mehr. Eine Umnutzung bisher industriell genutzter Areale zu \nWohnen und / oder Dienstleistungen kann daher nur noch bei besonders \ngünstigen Voraussetzungen in Frage kommen. Die Bau- und Zonenord-\nnung ist das wichtigste lnstrument zur Steuerung der Bautätigkeit. Dü-\nbendorf braucht zwar mehr bezahlbare Wohnungen, aber nicht um jeden \nPreis. \n\nDie Stellungnahme der Regionalplanungsgruppe Glattal ZPG Ziff. \n9.2 bestätigt die Übereinstimmung mit den Vorgaben der überge-\nordneten Planungsträger: "Die Anpassungen im Rahmen der Teil-\nrevision der Nutzungsplanung Neugut von der Arbeitszone hin zu \neiner Mischzone entsprechen den kantonalen und regionalen Vor-\ngaben." \n \n\n5.  Arbeitszonen Reserven Hinweis:  \nMit der Teilrevision der Nutzungsplanung Giessen-Nord wird Arbeitsplatz-\nzone zu Mischzone umgewidmet. Dies löst den Bedarf aus für eine Mitbe-\nrichterstattung der Region im Rahmen der regionalen Arbeitszonenbe-\nwirtschaftung gemäss dem kantonalen Richtplan (Ziff. 2.2.3 lit. b). Im \nARE-Merkblatt «Arbeitszonenbewirtschaftung» vom 4. April 2019 heisst \nes dazu: «… Neu wird von Seiten der Genehmigungsbehörde bei allen Än-\nderungen kommunaler Nutzungspläne, welche die Ein- oder Umzonung \nvon Arbeitszonen zum Gegenstand haben, eine Einschätzung durch die \nRegion erwartet. Es liegt an der Gemeinde, diese Einschätzung einzuholen \n…». \nDie Anpassungen im Rahmen der Teilrevision der Nutzungsplanung Neu-\ngut von der Arbeitszone hin zu einer Mischzone entsprechen den kanto-\nnalen und regionalen Vorgaben. \n\nberücksichtigt \nDie Stadt Dübendorf hat eine Stellungnahme zu den Arbeitszonen \nerstellt (siehe Beilage zum Planungsbericht und Kap. 2.3 im Pla-\nnungsbericht). In dieser Stellungnahme ist festgehalten, dass die \nArbeitszonenreserven für den nächsten Planungshorizont durch die \nUmzonung Neugut nicht gefährdet sind. \n\n6.  Vorschriften GP: Richtpro-\njekt \n\nAntrag: \nArt. 5 der Vorschriften ist um einen zusätzlichen Absatz zu ergänzen: "Der \nNachweis einer guten Lösung der Etappierung, der Freiraumgestaltung, \nder Detailorganisation des Übergangsbereichs zum öffentlichen Strassen-\nraum sowie der Gestaltung und Materialisierung der Fassaden erfolgt mit \ndem Bauprojekt." \n\nbereits berücksichtigt \nIn Art. 13 Freiraumkonzept und Art. 28 Etappierung sind die Anfor-\nderungen explizit geregelt: \n«Eine etappenweise Realisierung der Überbauung ist zulässig. Sie \nsetzt den Nachweis einer guten städtebaulichen, architektonischen \nund freiräumlichen Gesamtwirkung sowie einer funktionsfähigen \n\n\n\nStadt Dübendorf \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nBericht zum Umgang mit den Einwendungen aus der öffentlichen Auflage \n\n4/9 \n\nNr. Themenbereich Antrag und Begründung Stellungnahme \n\nBegründung: \nDas Richtprojekt vom 19.06.2019 ist wegleitend für die qualitative Beur-\nteilung, in diesem sind - soweit anhand der PIäne und llustrationen beur-\nteilbar - aber einzelne Aspekte noch nicht vollständig zufriedenstellend \ngelöst. Es soll daher klargestellt werden, dass das Aufzeigen einer qualita-\ntiv genügend guten Lösung später, d.h. im Zuge des Bauprojekts, noch zu \nerfolgen hat. \n\nErschliessung und Parkierung voraus. Mit dem jeweiligen Bauge-\nsuch ist ein von den im Gestaltungsplan beteiligten Grundeigentü-\nmern unterzeichnetes Gesamtkonzept einzureichen.» \nDas Richtprojekt Freiraum ist zudem speziell in Bezug auf den In-\nnenhof und den Übergangsbereich zur Neugutstrasse ergänzt und \npräzisiert worden.  \n\n7.  Vorschriften GP:  \nBaubereiche \n \n\nArt. 6 Abs. 3: Gebäudeteile mit unselbständiger Funktion […] sowie Vor-\ndächer dürfen die Mantellinie bis zu 3 m anstatt nur 1.5 m durchstossen. \n\nnicht berücksichtigt \nEs ist keine Begründung für diesen Antrag festgehalten. Gemäss \nRichtprojekt reichen 1.5 m aus. Aus diesem Grund ist keine Anpas-\nsung der Vorschriften angezeigt. \n\n8.  Vorschriften GP: Art. 11 \nAbs. 3 \n\nAntrag: \nln den Vorschriften Art. 11 Abs. 3 ist das Wort "möglichst" durch den Be-\ngriff "angemessener Anteil an" (publikumsorientierten Nutzungen) zu er-\nsetzen. \n \nBegründung: \nEin angemessener Anteil an publikumsorientierten Nutzungen im Erdge-\nschoss des Baubereichs A ist für die Qualität des Projekts sehr wichtig, da-\nmit die Öffentlichkeit auf dieses Areal angesprochen wird. Der Begriff \n"möglichst" stellt nicht sicher, dass auch wirklich publikumsorientierte \nNutzungen realisiert werde n. \n\nsinngemäss berücksichtigt \n"möglichst" bedeutet implizit "möglichst alle" und ist daher eine \nquantitativ grössere Forderung als ein "angemessener Anteil". \n \n\n9.  Vorschriften GP: Freiraum Antrag: \nArt. 12 der Vorschriften ist wie folgt zu ergänzen: "Der Freiraum ist nach \neinheitlichen Grundsätzen so zu gestalten, dass eine hohe Aufenthalts-\nqualität mit hochwertigem Bezug zu den Erdgeschossnutzungen erreicht \nund eine ökologisch wertvolle Nahumgebung geschaffen wird." \n \nBegründung: \n\nSehr wichtig für die Qualität des Areals ist das gute Zusammenspiel von \nFreiraumgestaltung und den direkt daran angrenzenden Erdgeschossnutzun-\ngen der Bauten. \n\nteilweise berücksichtigt \nIn Art. 14 und 15 für die Freiraumtypen Übergang zum Strassen-\nraum (Vorzone) und halböffentlicher Freiraum (Innenhof) explizit \ngeregelt. \nErgänzungen in Art. 15 zum halböffentlichen Freiraum und Art. 17 \nzur Bepflanzung stellen eine hohe Aufenthaltsqualität mit Bezug zu \nden Erdgeschossnutzungen sicher.  \nDas Richtprojekt Freiraum ist zudem speziell in Bezug auf den In-\nnenhof und den Übergangsbereich zur Neugutstrasse ergänzt und \npräzisiert worden.  \n\n10.  Vorschriften GP:  \nStörfallvorsorge \n\nArt. 27, Abs. 1: Streichen des zweiten Satzes. \n \n\nnicht berücksichtigt \nEs ist keine Begründung für diesen Antrag festgehalten. Da es um \neinen Betrieb im Chemie-Risikokataster handelt, ist die Anordnung \n\n\n\nStadt Dübendorf \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nBericht zum Umgang mit den Einwendungen aus der öffentlichen Auflage \n\n5/9 \n\nNr. Themenbereich Antrag und Begründung Stellungnahme \n\nWortlaut Art. 27, Abs. 1: Lüftungsansaugstellen sind möglichst hoch über \nden Dächern und auf der von der Collini AG abgewandten Gebäudeseite \nanzuordnen. \n\nvon Lüftungsansaugstellen hoch über den Dächern und auf der von \nder Collini AG abgewandten Gebäudeseite vorgeschrieben (Stör-\nfallvorsorge). Aus diesem Grund ist keine Anpassung der Vorschrif-\nten möglich. \n\n11.  Bezahlbare Wohnungen Keine Angaben zu Preispositionierung des Wohnungsangebotes. Wäre da \nim Rahmen der Mehrwertabschöpfung und/oder einer Vorgabe für be-\nzahlbare Wohnungen etwas machbar? \n\nnicht berücksichtigt \nIn der BZO Dübendorf ist der neue § 49 b PBG zur Förderung von \npreisgünstigem Wohnraum (noch) nicht umgesetzt worden. Auf-\ngrund der Lage und der hohen baulichen Dichte sind keine Woh-\nnungen im oberen Preissegment geplant. \n \nMehrwertausgleich siehe Ziff. 12 \n\n12.  Mehrwertausgleich Müsste die Mehrwertabschöpfung evtl. nicht verbindlich im GP-Regle-\nment gefordert sein, um diese zu sichern? Oder ist dies mit übergeordne-\ntem Recht schon erfüllt? \n\nbereits berücksichtigt \nDer Mehrwertausgleich ist im MA-Gesetz geregelt, das am \n01.01.2021 in Kraft tritt. Im Sinne einer Vorwirkung ist ein Städte-\nbaulicher Vertrag erarbeitet worden, der mit der Festsetzung der \nPlanungsinstrumente rechtskräftig wird. \n\n13.  Gewässerabstand/  \nGewässerraum \n\nWarum wird in der Überarbeitung des Gewässerabstandes dieser nur ge-\nrade auf 13m gesetzt. Warum werden im GP keine Angaben zu den An-\nforderungen an die Anbindung Breitibach und dessen Potential zur Revi-\ntalisierung gemacht? \n\nkein Handlungsbedarf \nvgl. Planungsbericht TR BZO S.10: Die Festlegung des Gewässer-\nraumes entlang der kommunalen Gewässer in Dübendorf erfolgt \ndurch die Firma EBP. Die Vorlage wurde mit Schreiben AWEL vom \n9. Februar 2019 positiv vorgeprüft und war vom 10. Januar 2020 \nan 60 Tage öffentlich aufgelegt. Es ist davon auszugehen, dass die \nFestsetzung entsprechend mit einem Gewässerraum von 13 m er-\nfolgt.  \nGemäss der Stadt Dübendorf gibt es aktuell kein Revitalisierungs-\nprojekt zum Breitibach. Die Festlegung des Gewässerraumes kann \ndaher noch nicht mit der Gewässerrevitalisierung abgestimmt wer-\nden. \n\n14.  Abstellplätze/ÖV-Güte-\nklasse \n\nAntrag: \nDie ZPG beantragt, dass in den Vorschriften des Gestaltungsplans die An-\nwendung der ÖV-Güteklasse B zur Bestimmung der Anzahl Abstellplätze \nund als Voraussetzung für die Erlangung einer Baubewilligung festgelegt \nwird. \n \n \n\nbereits berücksichtigt \nDie erforderlichen Anzahl Parkplätze in Kap. 4.1.4 des Planungsbe-\nricht ist mit der ÖV-Güteklasse B berechnet worden.  \n\n\n\nStadt Dübendorf \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nBericht zum Umgang mit den Einwendungen aus der öffentlichen Auflage \n\n6/9 \n\nNr. Themenbereich Antrag und Begründung Stellungnahme \n\nBegründung: \nUnmittelbar neben dem Areal befindet sich die Bushaltestelle \nRingstrasse. Die Glattalbahnhaltestellen Giessen und Ringwiesen sind in \nrund 5 Minuten zu Fuss erreichbar. Der Gestaltungsplanperimeter liegt zu \nTeilen in der ÖV-Güteklasse B und C. \n\n15.  Mobilitätskonzept Empfehlung: \nDie ZPG empfiehlt, zur Förderung des öffentlichen Verkehrs und des \nFuss- und Veloverkehrs und zur Festlegung eines zweckmässigen Mobili-\ntätsangebots auf dem Areal, die Erstellungspflicht für ein Mobilitätskon-\nzept und dessen wichtigste Inhalte mit der Baueingabe in den Vorschrif-\nten zu ergänzen. \n\nnicht berücksichtigt \nzur Zeit offen lassen; im Baubewilligungsverfahren können weitere \nReduktionen verlangt oder freiwillig vorgenommen werden. \n\n16.  Veloabstellplätze Keine Veloabstellplätze an publikumsorientierter Fassade! Situation Post \nmit «amerikanischer Drive-in Situation» soll nicht wiederholt werden. \nLangsamverkehr auch in Bezug zu den publikumsorientierten Nutzungen \nsoll gefördert werden! vgl. VP GP S. 6 \n\nbereits berücksichtigt \nDie Veloabstellplätze sind im Plan mit "Lage schematisch" neben \nder Garagenzufahrt und hofseitig eingetragen. Abgestimmt auf die \nkonkrete Nutzung des strassenseitigen Erdgeschosses sind in der \nVorzone bei den Zugängen weitere Abstellplätze technisch mög-\nlich, erscheinen aus Verkehrssicherheitsgründen jedoch problema-\ntisch. Eine abschliessende Beurteilung erfolgt im Baubewilligungs-\nverfahren.  \n\n17.  Fussverkehr Die Durchlässigkeit des Parkierstreifens an der Neugutstrasse soll für \nFussgänger gut gewährleistet werden und (nicht nur ein Durchlass wie \nbeim Richtprojekt). \n\nausreichend berücksichtigt \nZur Sicherstellung des Schutzes vor einem Hochwasser muss der \ngewachsene Boden angehoben werden (vgl. Objektschutznachweis \nHochwasser, Planungsbericht Kap. 3.6). Zwischen der Neu-\ngutstrasse und der angrenzenden Gebäudevorzone entsteht \ndadurch eine Höhendifferenz von bis zu 1.3 m. Aus diesem Grund \nist eine flächige Querung für Fussgänger nicht möglich. Neben dem \nbreiten Treppenaufgang sind die seitlichen Zugänge bzw. Zu- und \nWegfahrt ab der Neugutstrasse stufenlos gestaltet. Sie dienen der \nhindernisfreien Erschliessung der oberirdischen Besucherpark-\nplätze, der Gewerbe- und Ladenflächen sowie der Wohnungen. \n\n18.  Fussverkehr Der Unterhalt und die Erneuerung der Wegverbindungen (Art. 21) auf \ndem Areal müssen in den Bestimmungen der Bauherrschaft überbunden \nund diese Pflichten vor Baubeginn grundbuchrechtlich gesichert werden. \nZudem muss der Anschluss an das umliegende Wegnetz des Langsamver-\nkehrs gewährleistet sein. \n\nnicht berücksichtigt \nDie internen Wegbeziehungen sind mit dem Baugesuch aufzuzei-\ngen, von den Grundeigentümern zu erstellen und zu unterhalten. \nDazu braucht es keine Sicherstellung für Unterhalt und Erneuerung \n\n\n\nStadt Dübendorf \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nBericht zum Umgang mit den Einwendungen aus der öffentlichen Auflage \n\n7/9 \n\nNr. Themenbereich Antrag und Begründung Stellungnahme \n\nim Grundbuch, jedoch für die gegenseitigen Fuss- und Fahrweg-\nrechte.  \n \nGemäss dem Vorprüfungsbericht ist die Option «Wanderweg ent-\nlang Glatt» zu streichen, da im Bereich des Gestaltungsplanperi-\nmeter der «Glattweg» auf der anderen Flussseite vorgesehen ist. \nArt. 21 GP-Vorschriften wurde wie folgt ergänzt: «Der Zugang für \nUnterhalt und Bewirtschaftung der Uferstreifen ist sicherzustel-\nlen.» \n\n19.  Fussverkehr Im Situationsplan müssen die Anschlusspunkte an das umliegende Weg-\nnetz des Langsamverkehrs bezeichnet werden. \n\nbereits berücksichtigt \nDie Neugutstrasse mit Trottoir bildet das angrenzende Wegnetz \ndes LV, woran die arealinternen, halböffentlichen Wege anschlies-\nsen. Die arealinternen Wegverbindungen sind im Situationsplan \neingezeichnet. \n \nGemäss dem Vorprüfungsbericht ist die Option «Wanderweg ent-\nlang Glatt» zu streichen, da im Bereich des Gestaltungsplanperi-\nmeter der «Glattweg» auf der anderen Flussseite vorgesehen ist. \n\n20.  Dienstbarkeiten In Art. 21 zu den Dienstbarkeiten sollen jene für den Bau, den Unterhalt \nund die Erneuerung der Wegverbindungen ergänzt werden. \n\nnicht berücksichtigt \nDie internen Wegbeziehungen sind mit dem Baugesuch aufzuzei-\ngen, von den Grundeigentümern zu erstellen und zu unterhalten. \nDazu braucht es keine Sicherstellung mit Dienstbarkeiten.  \n \nGemäss dem Vorprüfungsbericht ist die Option «Wanderweg ent-\nlang Glatt» zu streichen, da im Bereich des Gestaltungsplanperi-\nmeter der «Glattweg» auf der anderen Flussseite vorgesehen ist. \nArt. 21 GP-Vorschriften wurde wie folgt ergänzt: «Der Zugang für \nUnterhalt und Bewirtschaftung der Uferstreifen ist sicherzustel-\nlen.» \n\n21.  Nutzung Erdgeschoss Bau-\nbereich B \n\nAntrag: \nDie Nutzung des Erdgeschosses im Baubereich B sollen überdacht und an \nallfällige Änderungen des Richtprojekts für dieses Gebäude (vgl. Punkt 1) \nangepasst werden (Art. 11.4). \n \n \n\n \n\nnicht berücksichtigt \nDer Freiraum zur Glatt liegt im Gewässerabstand und darf nicht \nwesentlich verändert oder genutzt werden. Die im Richtprojekt ge-\nplante Geschosshöhe des Erdgeschosses und die angedachten Nut-\nzungen wurden von der Stadtbildkommission gefordert, damit \nauch gewerbliche und/oder andere publikumsorientierte Betriebe / \nNutzungen angesiedelt werden können. \n\n\n\nStadt Dübendorf \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nBericht zum Umgang mit den Einwendungen aus der öffentlichen Auflage \n\n8/9 \n\nNr. Themenbereich Antrag und Begründung Stellungnahme \n\nBegründung: \nDas geplante Gebäude im Baubereich B wird seiner aussergewöhnlichen \nLage an der Glatt und am Breitibach nicht gerecht. Durch eine bewuss-\ntere Gestaltung (Form des Baukörpers, Materialien, etc.) könnte dies ver-\nbessert werden. Das Potential für die angestrebten Nutzungen im Erdge-\nschoss (Mischnutzungen, Ateliers, Kleingewerbe) sind kaum gegeben, \nauch weil eine Nutzung für Kitas oder Einrichtungen für Betagte aufgrund \nder Nähe zum Betrieb Collini AG nicht infrage kommen. Wir begrüssen \naber grundsätzlich die Vernetzung mit dem Glattraum dank den geplan-\nten Durchgängen, die wohl auch für die Frischluftzufuhr wertvoll sind. \nNichtsdestotrotz wäre es sehr wünschenswert, wenn das Konzept für die-\nsen Baubereich neu überdacht würde, um sein grosses Potential besser \nzu nutzen. \n\n \n\n22.  Freiraum: Gestaltung Im Gestaltungsplan sollen verbindliche Bestimmungen festgehalten wer-\nden, welche die Ausgestaltung der verschiedenen Freiräume regeln. Ins-\nbesondere sollen Mindestanzahl und Anfangsgrösse der Bäume an der \nNeugutstrasse definiert werden (Art. 14). Zudem soll im Art. 15 zum halb-\nöffentlichen Freiraum verbindlich festgehalten werden, dass der Frei-\nraum naturnah gestaltet sein muss und auf eine hohe Qualität betreffend \nBepflanzung (neben standortgerecht und einheimisch auch biologisch \nwertvoll) und Biodiversität zu achten ist. Die Gestaltung muss den Bedürf-\nnissen an ein gutes Klima (Hitzebelastung, Frischluftzufuhr) gerecht wer-\nden und die Bewohnerinnen und Bewohner für die Natur und ihren \nSchutz sensibilisieren. Um dies zu ermöglichen, muss die Erdüberdeckung \nauf 2m angehoben werden (Art. 10.3). Der Uferraum zur Glatt und zum \nBreitibach muss den hohen Bedürfnissen an einen wertvollen Naturraum \nund ein öffentliches Erholungsgebiet mit einer hohen Qualität gerecht \nwerden. Dies muss – trotz den Bestimmungen des übergeordneten \nRechts – im Gestaltungsplan verbindlich festgesetzt werden (Art. 16) ge-\nnauso wie die zwingende Zusammenarbeit mit qualifizierten Experten. \n\nteilweise berücksichtigt \nErgänzung Art. 17 GP-Vorschriften: «Entlang der Neugutstrasse ist \neine Reihe mit mindestens 10 hochstämmigen Bäumen innerhalb \ndes im Situationsplan bezeichneten Bereichs für Alleebäume zu er-\nstellen. Als Mindestgrösse ist ein Stammumfang von 35 cm und \neine Stammhöhe von 4.5 m (Lichtraum) vorzusehen. Die Bäume \nsind bei Abgang zu ersetzen.» \n \nIn Art. 10 Abs. 3 GP-Vorschriften ist die erforderliche Erdüberde-\nckung in den Grünbereichen mit Baumpflanzungen auf 1.5 m (an-\nstatt 1 m) erhöht worden.  \n \nDer Uferbereich beider Gewässer ist als wertvoller Naturraum zu \ngestalten, steht aber keinesfalls als intensiv genutztes Erholungs-\ngebiet zur Verfügung. Eine weitergehende Nutzung ist ausge-\nschlossen, vgl. Beschrieb zur Freiraumgestaltung im Planungsbe-\nricht GP Kap. 4.1.2.  \n\n23.  Freiraum Im Situationsplan müssen wo möglich die Bäume (Mindestanzahl) einge-\ntragen werden mit dem Vermerk in den Bestimmungen, dass die Min-\ndestanzahl verbindlich ist und die im Plan eingezeichnete Lage wegwei-\nsend. \n\nberücksichtigt \nErgänzung Art. 17 GP-Vorschriften: «Entlang der Neugutstrasse ist \neine Reihe mit mindestens 10 hochstämmigen Bäumen innerhalb \ndes im Situationsplan bezeichneten Bereichs für Alleebäume zu er-\nstellen. Als Mindestgrösse ist ein Stammumfang von 35 cm und \n\n\n\nStadt Dübendorf \n\nWWW.PLANAR.CH \n\nBericht zum Umgang mit den Einwendungen aus der öffentlichen Auflage \n\n9/9 \n\nNr. Themenbereich Antrag und Begründung Stellungnahme \n\neine Stammhöhe von 4.5 m (Lichtraum) vorzusehen. Die Bäume \nsind bei Abgang zu ersetzen.» \n\n24.  Qualitäten \n \n\nAntrag: \nDer Gestaltungsplan soll ergänzt werden mit den Schlüsselqualitäten, die \nder Gestaltung der Gebäude zugrunde liegen. Dabei muss auf die sehr \nunterschiedlichen Begebenheiten der beiden Baubereiche Rücksicht ge-\nnommen werden. Insbesondere muss definiert werden, dass beim Bau-\nbereich B der Ausrichtung auf den Glattraum eine hohe Wichtigkeit bei-\ngemessen wird (Art. 1). \n \nBegründung: \nGrundsätzlich sind weder im Gestaltungsplan noch im Richtprojekt klare \nSchlüsselqualitäten ersichtlich, die dem Projekt zu Grunde liegen und die \nEigenschaften des Areals bewusst nutzen. Es umfasst zwei fast identische \nGebäude, die den sehr unterschiedlichen Begebenheiten und den daraus \nentstehenden Bedürfnissen nicht genügend Rechnung tragen. Es wäre \nzum Beispiel wünschenswert, wenn dem Gebäude im Baubereich B das \nPrinzip zugrunde läge, einen gelungenen Übergang vom Freiraum zwi-\nschen den Gebäuden und dem Glattuferraum zu schaffen, zum Beispiel \nmithilfe von natürlichen Baumaterialien. \n\nsinngemäss berücksichtigt \nDas Projekt wurde in verschiedenen Varianten von der Stadtbild-\nkommission beurteilt, sie hat dem Richtprojekt in der vorliegenden \nFassung zugestimmt. \nDer Freiraum zur Glatt liegt im Gewässerabstand und darf nicht \nwesentlich verändert oder genutzt werden. \n \n\n25.  Etappierung Bei der Möglichkeit einer etappenweisen Realisierung der Überbauung \n(Art. 28) muss das Gesamtkonzept für das ganze Areal vor der ersten \nEtappe eingereicht werden. \n\nbereits sinngemäss berücksichtigt \nWird in Art. 13 und Art. 28 GP-Vorschriften explizit so aufgeführt. \n\n \n\n\n\nPrivater Gestaltungsplan «Neugut» | Erläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH \n\n7 Beilagen \n\nA Gesamtschau zu den Arbeitsplatzzonen der Stadt Dübendorf vom Mai 2020 \n\nB Objektschutznachweis Hochwasser Wohnüberbauung Neugut Dübendorf, Basler & \n\nHofmann AG vom 24.04.2020 \n\nC Lärmsanierungskonzept Collini AG, Basler & Hofmann AG vom 27.01.2020 und Er-\n\ngänzungen vom 06.05.2020 \n\nD Übersicht Einzugsgebiete Regenwasser und Abflussberechnung, Basler & Hofmann \n\nAG vom 23.04.2020 \n\n\n\tDUB11_BER_200615_GP_Neugut_Planungsbericht.pdf\n\tRichtprojekt_Architektur_190619\n\tDUB11_BER_200615_GP_Neugut_Planungsbericht\n\t200512_GP Dübendorf_Umgebung_Richtprojekt\n\t1:400 Umgebung_Raster EG Dach_gültig! [Layouttitel]\n\t1/1:400 Umgebung_Elipsen EG-4\n\n\n\t200512_GP Dübendorf_Umgebung_Schemaschnitt\n\t1:400 Schnitt_gültig! [Layouttitel]\n\tAnsichtsbereich-1\n\n\n\tDUB11_BER_200615_GP_Neugut_Planungsbericht\n\tDUB11_DIV_200615_Bericht_Umgang_Einwendungen\n\tDUB11_BER_200615_GP_Neugut_Planungsbericht\n\n