2931 SR

text: \n Stadt Zug \n\nStadtrat \n\n \n\nStadthaus, Gubelstrasse 22 \n\n6301 Zug \n\nwww.stadtzug.ch \n\n \n\nNr. 2931 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nGrosser Gemeinderat, Vorlage \n\nInterpellation der FDP-Fraktion: Warum kommt der (preisgünstige) Wohnungsbau in der Stadt Zug \n\nnicht voran? \n\n \nAntwort des Stadtrats Nr. 2931 vom 25. März 2025 \n   \n\n \n\nGGR-Vorlage Nr. 2931 SR \n\n \n\n \n\nSehr geehrter Herr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n \n\nDie FDP-Fraktion hat am 17. September 2024 eine Interpellation mit dem Titel «Warum kommt der \n\n(preisgünstige) Wohnungsbau in der Stadt Zug nicht voran?» eingereicht. Sie stellt darin dem Stadtrat \n\neine Reihe von Fragen. Wortlaut und Begründung des Vorstosses sind aus dem vollständigen \n\nInterpellationstext im Anhang ersichtlich. \n\n \n\nDem Thema knapper Wohnraum nahm sich ebenfalls die am 20. Januar 2025 eingereichte \n\nInterpellation der Fraktionen von FDP und SVP "Initiative 2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand - \n\nBlockiert die Initiative die Erstellung von Wohnraum für den Stadtzuger Mittelstand?" an (siehe \n\nAntwort des Stadtrats Nr. 2932 vom 25. März 2025). Die Fragen der beiden Interpellationen werden \n\nnachfolgend gemeinsam beantwortet. \n\n \n\n \n\nI Ausgangslage \n\nDie Situation auf dem Wohnungsmarkt ist angespannt. Nicht nur ist der verfügbare Wohnraum mit \n\neiner Leerstandsquote von unter 0.5 % im Kanton Zug äusserst knapp, das auf dem Markt verfügbare \n\nAngebot ist teuer und auch für den Mittelstand immer weniger erschwinglich. Die Ursachen dafür sind \n\nvielschichtig und sind im Bevölkerungswachstum und der Zuwanderung, kleineren Haushalten und \n\ndem grösseren Flächenbedarf pro Kopf genauso zu suchen, wie in der geringen Bautätigkeit, einer \n\nüberbordenden Regulierung, komplexen Bewilligungsverfahren, Widerstand gegen Verdichtung bis zu \n\nteils jahrelangen Verzögerungen durch Einsprachen. Hinzukommen als Kostentreiber die steigenden \n\nBodenpreise, die sich auf die Mietkosten auswirken. Die Situation ist komplex, mit unterschiedlichsten \n\nUrsachen und vielen Beteiligten. Die Politik hat grundsätzlich in zwei Bereichen \n\nSteuerungsmöglichkeiten: Erstens mit vereinfachten Gesetzesgrundlagen und Verfahren zur \n\nFörderung der Bautätigkeit und zweitens mit der Subventionierung des preisgünstigen Wohnungsbaus \n\n(dazu gehören zum Beispiel Subjekthilfe, Kauf von Liegenschaften, Kooperationen mit Bauträgern und \n\nGenossenschaften). \n\n \n\nAuf Bundesebene wurde im Februar 2024 der Aktionsplan gegen die Wohnungsknappheit präsentiert. \n\nAuf Kantonsebene hat der Zuger Regierungsrat im Oktober 2024 die Wohnpolitische Strategie 2030 \n\nzur Verbesserung der Wohnsituation vorgestellt. Auf Ebene der Stadt Zug wurden in den vergangenen \n\nJahren bereits eine Vielzahl von Massnahmen zur Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus \n\nergriffen und umgesetzt. Dazu gehören unter anderem: \n\n \n\n  \n\n\n\n2/6 \n\nGGR-Vorlage Nr. 2931 SR \n \n\n- Schaffung von vier Zonen für preisgünstigen Wohnungsbau \n\n- Einforderung von preisgünstigen Wohnungen bei Bebauungsplänen \n\n- Realisierung von preisgünstigen städtischen Wohnungen \n\n- Förderung von Wohnbaugenossenschaften \n\n- Erwerb von Liegenschaften, zuletzt Grundstück im LG-Areal \n\n \n\nMassnahmen im Rahmen der laufenden Revision der Nutzungsplanung \n\nEin nächstes Massnahmenpaket zur Lösung der Wohnungsknappheit soll im Rahmen der Revision \n\nder Nutzungsplanung, die der Stadtrat im Januar 2025 zuhanden des Grossen Gemeinderats GGR \n\nverabschiedet hat, erfolgen. Darin wurden die Anliegen der am 18. Juni 2023 vom Stadtzuger \n\nStimmvolk angenommenen Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand» umgesetzt. \n\nZusätzlich schlägt der Stadtrat folgende Massnahmen vor (GGR-Vorlage Nr. 2914, 14. Januar 2025: \n\nOrtsplanung Stadt Zug: Revision Nutzungsplanung, 1. Lesung): \n\n \n\n- Schaffung einer zusätzlichen fünften Zone (Freudenberg) für preisgünstigen Wohnraum neben \n\nden bereits bestehenden vier Zonen Im Rank, Unterfeld, Lüssi/Göbli und Mülimatt  \n\n- Schaffung von preisgünstigem Wohnraum bei Bebauungsplänen auch ausserhalb von \n\nVerdichtungsgebieten \n\n- Bevorzugter Zugang zu preisgünstigem Wohnraum für die Stadtzuger Bevölkerung \n\n- Um- bzw. Aufzonung der städtischen Parzelle im Quartier Gimenen (südlicher Bereich) in eine \n\nWohnzone W2B \n\n- Schaffung von preisgünstigem Wohnraum in Zonen OeIB \n\n \n\nWohnpolitische Strategie Zuger Regierungsrat \n\nAls Antwort auf die zunehmenden Herausforderungen auf dem Wohnungsmarkt hat der Zuger \n\nRegierungsrat im Herbst 2024 die Wohnpolitische Strategie 2030 vorgestellt. Der Stadtrat begrüsst \n\nund unterstützt die Wohnpolitische Strategie und die dringend notwendigen Anpassungen der \n\nübergeordneten gesetzlichen Grundlagen. Mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes PBG \n\nsollen unter anderem Aufstockungen und Anbauten zur Realisierung von neuen Wohnungen generell \n\nerlaubt werden, in kantonalen Verdichtungsgebieten Mindestdichten vorgegeben werden, \n\neinschränkende Vorgaben für Hochhäuser gelockert werden, Anforderungen an einfache und \n\nordentliche Bebauungspläne gesenkt werden, Baubewilligungsprozesse verschlankt und beschleunigt \n\nwerden und spezielle Bauzonen erlassen werden. \n\n \n\nWie in der Interpellationsantwort des Stadtrats vom 12. November 2024 (GGR-Vorlage Nr. 2908) \n\nbetreffend «Was bedeutet preisgünstiges Wohnen in der Stadt Zug» ausgeführt, weist die Stadt Zug \n\nheute ein beachtliches Wohnraumpotential aus. Allein über die aktuellen Bebauungspläne liesse sich \n\ninnert den nächsten Jahren Wohnraum für 10'000 Personen erstellen, davon 35 % als preisgünstiger \n\nWohnraum. Wie schnell sich dieser Wohnraum realisieren lässt, hängt von behördlichen und \n\npolitischen Hürden ab, die auch mit der Revision des PBG zu einem grossen Teil ausgeräumt werden \n\nkönnen.  \n\n  \n\n\n\n3/6 \n\nGGR-Vorlage Nr. 2931 SR \n \n\nII Beantwortung der Fragen \n\n \n\nInterpellation der FDP Fraktion vom 17. September 2024: Warum kommt der (preisgünstige) \n\nWohnungsbau in der Stadt Zug nicht voran? \n\n \n\nFrage 1: Warum kommt der (preisgünstige) Wohnungsbau in der Stadt Zug nicht voran? \n\n \n\nAntwort \n\nUm den Mangel an Wohnungen, insbesondere auch im preisgünstigen Segment, zu beheben, müsste \n\ndie Wohnbautätigkeit sehr viel höher ausfallen, als dies der Fall ist. Die Ursachen dafür sind, wie unter \n\nder Ausgangslage ausgeführt, vielschichtig. Die Stadt Zug versucht diesem Missstand mit \n\nverschiedenen Anstrengungen zu entgegen. In der Pflicht sind aber nicht allein Politik und die \n\nöffentliche Hand, sondern auch alle anderen Beteiligten. \n\n \n\nFrage 2: Bis wann gedenkt der Stadtrat die Motion der FDP-Fraktion vom 3. März 2021 zum \n\nThema «Taten statt Worte – Liberale Lösungen für mehr bezahlbaren Wohnraum» zu \n\nbeantworten? \n\n \n\nAntwort \n\nMit Bericht und Antrag vom 25. Februar 2025 zum Postulat der GLP-Fraktion betreffend «Sicher-\n\nstellung der Berücksichtigung der Vorstösse des Grossen Gemeinderats in der Ortsplanungsrevision» \n\nhat der Stadtrat informiert, dass die Umsetzung der Motion im Rahmen der Ortsplanungsrevision resp. \n\nder Revision der Nutzungsplanung erfolgt. Nach Abschluss der Ortsplanungsrevision wird der Stadtrat \n\nBericht erstatten und Antrag zur Erledigung und Abschreibung von der Geschäftskontrolle stellen. \n\n \n\nFrage 3: Welche Massnahmen des Aktionsplans auf städtischer Ebene erachtet der Stadtrat als \n\nbesonders geeignet für die Stadt Zug, um den aktuellen Herausforderungen zu begegnen und \n\nwarum? \n\n \n\nFrage 5: Welche Massnahmen auf Bundesebene erachtet der Stadtrat für die Stadt Zug als \n\nbesonders relevant und weshalb? \n\n \n\nAntwort zu Fragen 3 und 5 \n\nMit den über 30 empfohlenen Massnahmen des Aktionsplans gegen die Wohnungsknappheit (Runder \n\nTisch vom 13. Februar 2024 Bundesrat Guy Parmelin) will der Bund die Innenentwicklung erleichtern \n\nund qualitätsvoll umsetzen, die Verfahren beschleunigen und genügend preisgünstigen und \n\nbedarfsgerechten Wohnraum sicherstellen. Aus Sicht des Stadtrats sind insbesondere diejenigen \n\nMassnahmen zielführend, die auf eine Erleichterung der übergeordneten Gesetzgebung und \n\nVerfahren auf Bundesebene abzielen. Dazu zählen die Massnahmen der Themenbereiche A und B: \n\n \n\n- Folgende Massnahmen des Themenbereichs A «Innenentwicklung erleichtern und qualitätsvoll \n\numsetzen» haben ein grosses Potential, um die Wohnbautätigkeit anzukurbeln: \n\no Durchlässigkeit und Durchmischung von Arbeits- und Wohnzonen erleichtern (Massnahmen \n\nA2.1 ff.);  \n\no Ausnützungsziffern erhöhen und Grenzabstände reduzieren (Massnahmen A3.1 ff.); \n\no Mobilisierung von Bauland (Massnahmen A4.1 ff.). \n\n \n\n\n\n4/6 \n\nGGR-Vorlage Nr. 2931 SR \n \n\n- Einem der wichtigsten Gründe für die Wohnungsknappheit nehmen sich die Massnahmen des \n\nThemenbereichs B «Verfahren stärken und beschleunigen» an, den «offensichtlich \n\nmissbräuchlichen Einsprachen in Planungs- und Baubewilligungsverfahren». \n\n \n\nWas im Aktionsplan dazu festgehalten ist, trifft regelmässig auch auf Verfahren in der Stadt Zug \n\nzu: «In Planungs- und Bewilligungsverfahren lassen sich einzelne Interessen mehrmals, in \n\nverschiedenen Phasen, geltend machen, was die Verfahren teilweise bedeutend verlängern \n\nkann. Zuweilen zielen Einsprachen und Rechtsmittel lediglich darauf ab, ein Projekt zu verzögern \n\n(und zu verteuern), ohne dass sie ein schützenswertes Interesse geltend machen können.» \n\n \n\nDie im Aktionsplan vorgesehenen Massnahmen sollen den «Rechtsschutz sowie berechtigte \n\nEinsprachen, die häufig zu einer Optimierung des Projekts führen, nicht ausschliessen. Es soll \n\njedoch geprüft werden, ob und gegebenenfalls wie die bestehenden Einsprache- und \n\nRechtsmittelmöglichkeiten gebündelt und reduziert werden können, ohne diese materiell \n\neinzuschränken. Idealerweise trägt dies dazu bei, dass sich Einsprachen auf die wesentlichen \n\nPunkte fokussieren.» \n\n \n\nMit dem Aktionsplan verfolgt das Eidgenössische Departement für Wirtschaft, Bildung und Forschung \n\nWBF das Ziel, das Wohnangebot zu erhöhen und mehr qualitätsvollen preisgünstigen und \n\nbedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen, wobei auf die Zuständigkeiten und Kompetenzen von Bund, \n\nKantonen und Gemeinden verwiesen wird. Betont wird, dass die Massnahmen die öffentliche Hand \n\nebenso betreffen wie die Bau- und Immobilienwirtschaft. Die Erstellung von Wohnraum sei in erster \n\nLinie eine privatwirtschaftliche Aufgabe. Die öffentliche Hand beeinflusse einen Teil der \n\nRahmenbedingungen. Diese Aussage widerspiegelt die Haltung des Stadtrats. \n\n \n\nDas innerhalb des WBF zuständige Bundesamt für Wohnungswesen BWO führt, vorerst bis 2027, \n\neinmal pro Jahr eine Umfrage bei den zuständigen Stellen durch und bringt diese dem Bundesrat mit \n\neiner Analyse des Wohnungsmarkts zur Kenntnis. Je nach Marktentwicklung und Umsetzungsstand \n\nder Massnahmen entscheidet der WBF-Vorsteher über weitere Schritte und die Einberufung eines \n\nerneuten Treffens der beteiligten Organisationen dieses Aktionsplans. \n\n \n\nFrage 4: Für welche Massnahmen auf kantonaler Ebene wird sich der Stadtrat einsetzen? \n\n \n\nAntwort \n\nWie auf Bundesebene, sind auch auf kantonaler Ebene, gezielte Erleichterungen und \n\nVereinfachungen der gesetzlichen Grundlagen und Abläufe notwendig, um die Wohnbautätigkeit in \n\neinem grösseren Mass zu fördern. Die wohnpolitische Strategie des Regierungsrats setzt am richtigen \n\nOrt an, um die Ursachen zu bekämpfen. Die darin vorgeschlagenen Massnahmen, siehe auch \n\nAusgangslage, erachtet der Stadtrat als wirksam und er wird im Rahmen seiner Möglichkeiten auf \n\nderen zielgerichtete Umsetzung hinwirken. \n\n  \n\n\n\n5/6 \n\nGGR-Vorlage Nr. 2931 SR \n \n\nInterpellation FDP und SVP vom 20. Januar 2025: Initiative 2000 Wohnungen für den Zuger \n\nMittelstand – Blockiert die Initiative die Erstellung von Wohnraum für den Stadtzuger Mittelstand? \n\n \n\nFrage 1: Welche Bebauungspläne, bzw. Bauprojekte in der Stadt Zug sind durch die Annahme \n\nder Initiative «2000 Wohnungen für den Zuger Mittelstand» verzögert, blockiert oder sonst in \n\nnegativer Weise beeinflusst worden? \n\n \n\nAntwort \n\nVon den zum Zeitpunkt der Initiative laufenden Bebauungsplanverfahren, sind deren drei gestoppt \n\noder sistiert worden: Bebauungsplan Bergli, Bebauungsplan Baarerstrasse West, Bebauungsplan \n\nHerti Süd. Neue Bebauungsplanverfahren sind kaum mehr aufgegriffen worden. \n\n \n\nFrage 2: Wie viele preisgünstige Wohnungen (d.h. Wohnungen nach WFG/städtischer \n\nVerordnung und Wohnungen für den Zuger Mittelstand) sind derzeit blockiert? \n\n \n\nAntwort \n\nÜber alle Bebauungspläne (inklusive sistierte) könnte in der Stadt Zug neuer Wohnraum im Umfang \n\nvon rund 455'000 m2, d.h. für rund 10'000 Personen, realisiert werden, wobei fast 40 % im \n\npreisgünstigen Bereich liegen würden. Als direkte Folge der Initiative sind Wohnflächen im Umfang \n\nvon 83'000 m2 blockiert, d.h. für rund 1'800 Personen), davon mehr als ein Drittel im preisgünstigen \n\nSegment. \n\n \n\nDie Initiative hat zu grossen Unsicherheiten und dem Rückzug oder der Sistierung von wichtigen \n\nWohnbauvorhaben in der Stadt Zug geführt. Dabei spielt sich in der Stadt Zug ab, was andernorts \n\nebenfalls zu beobachten ist: Wo der Wohnungsmarkt mit gesetzlichen Regelungen zu stark \n\neingeschränkt wird, leidet die Wohnbautätigkeit darunter. Wie zahlreiche Beispiele in Genf und Basel \n\nzeigen, ziehen sich Investoren sowohl von Neubau- wie auch Sanierungsprojekten zurück. \n\n \n\nTabelle 1: Geplante und blockierte Wohnbauvorhaben Stadt Zug (Bebauungspläne) \n\nGeplanter  \n\nWohnraum \n\nWohnraum insgesamt* Wohnraum preisgünstig*  \n\nin m2 Personen in m2 Personen in % \n\nIm Bau 27'675 m2  615 10’800 m2 240 39 % \n\nIn Planung 283'275 m2 6'295 96’750 m2 2’150 34 % \n\nVor Planung 60'750 m2  1’350 28’350 m2 630 47 % \n\nBlockiert 83'700 m2  1'860 29’700 m2 660 35 % \n\nTotal 455'400 m2  10’120 165’600 m2 3’680 36 % \n\n* Durchschnittliche Wohnfläche von 45 m2/Person \n\nQuelle: Baudepartement Stadt Zug, Abteilung Städtebau und Planung \n\n \n\nFrage 3: Welche Rezepte hat der Stadtrat, um diese Misere zu beenden resp. wo muss der \n\nSchalter (Bauordnung, Ortsplanung etc.) umgelegt werden, damit die Bebauungsplanverfahren \n\nwieder aufgenommen und wieder gebaut werden kann? \n\n  \n\n\n\n6/6 \n\nGGR-Vorlage Nr. 2931 SR \n \n\nAntwort \n\nDie Initiative ist eine Ursache für zurückgezogene und sistierte Bebauungsplanvorhaben. Daneben \n\nsind unbedingt übergeordnete Massnahmen zu ergreifen, um die Wohnbautätigkeit wieder in Gang zu \n\nbringen. Dazu gehören die oben aufgezeigten Massnahmen auf kantonaler und eidgenössischer \n\nEbene, mit vereinfachten Regelungen im kantonalen PBG und Massnahmen zur Eindämmung von \n\nmissbräuchlichen Einsprachen in Planungs- und Bewilligungsverfahren.  \n\n \n\nFrage 4: Wie viele Baubewilligungen für Neubauten von Wohnungen hat die Stadt Zug in den \n\nJahren 2020, 2021, 2022, 2023 und 2024 erteilt? Wie viele Wohnungen sind in diesem \n\nZusammenhang bewilligt worden? \n\n \n\nTabelle 2: Erteilte Baubewilligungen und bewilligte Wohnungen in den Jahren 2020-2024 \n\nJahr Erteilte Baubewilligungen Bewilligte Wohnungen \n\n2020 20 126 \n\n2021 18 101 \n\n2022 14 62 \n\n2023 19 *395 \n\n2024 7 152 \n\nTotal 2020 bis 2024  78 836 \n\n* davon 213 bewilligte Wohnungen im Bebauungsplan Lüssi/Göbli \n\nQuelle: Baudepartement Stadt Zug, Abteilung Baubewilligungen \n\n \n\n \n\nAntrag \n\nWir beantragen Ihnen, \n\n– die Antwort des Stadtrats zur Kenntnis zu nehmen. \n\n \n   \n\n \n\nZug, 25. März 2025 \n\n \n \n\n \n\n   \n\nAndré Wicki \n\nStadtpräsident \n\n Martin Würmli \n\nStadtschreiber \n\n   \n\n \n\n \n\n \nBeilagen \n\n– Vorstoss vom 17. September 2024 \n\n– Vorstoss vom 20. Januar 2025 \n\n \n \n\n \n\nDie Vorlage wurde vom Baudepartement verfasst. Weitere Auskünfte erteilt Ihnen gerne Stadträtin Eliane Birchmeier, \n\nDepartementsvorsteherin, Tel. 058 728 96 01. \n\n  \n\n\n