Planungsbericht nach Art. 47 RPV

text: \n 15. März 2023 \n\n \n\nKanton Zürich \n\nStadt Adliswil \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nStand vom: 15.03.2023 z.H. Verabschiedung durch Stadtrat \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse»   \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\nBearbeitung \n\nPLANAR AG für Raumentwicklung \n\nGutstrasse 73, 8055 Zürich \n\nTel 044 421 38 38 \n\nwww.planar.ch, info@planar.ch \n\n \n\nManuel Peer, Landschaftsarchitekt HTL, MAS ZHAW Public Management \n\nDominic Schuppli, MSc Geographie UBE, Raumplaner \n\n\n\nInhaltsverzeichnis \n\n1 Ausgangslage 4 \n\n1.1 Anlass der Planung 4 \n\n1.2 Ziele der Planung 4 \n\n1.3 Perimeter 5 \n\n1.4 Grundlagen 5 \n\n2 Rahmenbedingungen 7 \n\n2.1 Über- und nebengeordnete Rechtsgrundlagen 7 \n\n2.2 Anmerkungen und Dienstbarkeiten 14 \n\n3 Richtprojekt 17 \n\n3.1 Studienauftrag 17 \n\n3.2 Beschrieb Richtprojekt 19 \n\n4 Erläuterung der Gestaltungsplanvorschriften 25 \n\n4.1 Allgemeine Bestimmungen 25 \n\n4.2 Bau- und Nutzungsbestimmungen 25 \n\n4.3 Gestaltung 28 \n\n4.4 Erschliessung und Parkierung 32 \n\n4.5 Ver- und Entsorgung 34 \n\n5 Abweichungen zur bestehenden Grundordnung 35 \n\n6 Interessensabwägung 37 \n\n6.1 Begründung der Abweichungen 37 \n\n6.2 Auswirkungen auf Verkehr und Umwelt 39 \n\n7 Planungsablauf 42 \n\n7.1 Kantonale Vorprüfung 42 \n\n7.2 Öffentliche Auflage und Anhörung 42 \n\n7.3 Ablauf Gestaltungsplanverfahren 42 \n\nAnhänge 44 \n\nA Richtprojekt «Entwicklung Rifertstrasse 15, 8143 Adliswil» 44 \n\n \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 4 / 44 \n\n1 Ausgangslage \n\n1.1 Anlass der Planung \n\nSwiss Re Investments AG ist Eigentümerin der Liegenschaft Kat. Nr. 6749 in Adliswil (ZH). \n\nSeit 1968 betreibt Swiss Re auf dem Areal an der Rifertstrasse 15 eine firmeneigene \n\nSportanlage. Die Anlage umfasst neben mehreren Sportplätzen eine gedeckte Boccia-\n\nAnlage, ein Schwimmbad, einen Kinderspielplatz sowie einen eingeschossigen Bau mit \n\nRestaurant und Garderoben. Im Juni 2018 hat sich die Swiss Re entschieden, die \n\nSportanlage im Herbst 2020 zu schliessen, die bestehenden Anlagen zurückzubauen und \n\ndas Grundstück als Wohnstandort zu entwickeln. Dazu führte die Grundeigentümerin in \n\nZusammenarbeit mit der Stadt Adliswil einen Studienauftrag durch, welcher im Juni 2020 \n\nabgeschlossen werden konnte. Um die planungsrechtlichen Grundlagen für das im \n\nStudienauftrag ermittelte Richtprojekt zu schaffen, wird ein Gestaltungsplan erarbeitet. \n\nDas Areal liegt an zentraler, verkehrstechnisch gut erschlossener Lage in der \n\nzweigeschossigen Wohnzone W2 (siehe Kapitel 2.1). Über die Rifertstrasse existieren \n\ndirekte Anschlüsse für den motorisierten Individualverkehr an die Wachtstrasse (K384). \n\nEbenfalls bestehen Anschlüsse an die Velohauptverbindungen in Richtung Zürich und \n\nRüschlikon. Der Bahnhof Adliswil sowie die Bushaltestellen «Rifertstrasse» und \n\n«Badstrasse» befinden sich in Fussdistanz zum Areal und stellen den Anschluss an den \n\nöffentlichen Nahverkehr sicher (OeV-Güteklasse C). Durch die gute Verkehrserschliessung,  \n\ndie Nähe zum Stadtzentrum mit den Versorgungseinrichtungen des täglichen und des \n\nperiodischen Bedarfs sowie der unmittelbaren Nähe zu den umliegenden \n\nNaherholungsgebieten (Sportanlage «Im Tal», Hallen- und Freibad, Grünräume Förliweid \n\nund Chopfholz) eignet sich das Areal besonders für die Realisierung einer qualitätsvollen \n\nWohnüberbauung. Im Sinne einer qualitätsvollen Innenentwicklung wird vor diesem \n\nHintergrund eine Erhöhung der baulichen Dichte an dieser Lage durch die Stadt Adliswil \n\nbegrüsst und als zweckmässig beurteilt. In Absprache mit dem Ressort Bau und Planung der \n\nStadt Adliswil (Sitzung vom 15. Oktober 2019) wird daher eine gegenüber der Bau- und \n\nZonenordnung (BZO) erhöhte bauliche Dichte angestrebt. Vorausgesetzt wird eine \n\nstädtebauliche gute Einordnung und architektonisch hochwertige Lösung. Die städtebaulich \n\nverträgliche Dichte wurde im Studienauftrag durch die Planungsteams im Dialog mit dem \n\nBeurteilungsgremium und der Stadt Adliswil untersucht und aufgezeigt. Ebenso wurden die \n\nverträglichen Gebäudehöhen abgestimmt auf die jeweilige Mikrolage und Nachbarschaft im \n\nStudienauftrag ausgelotet und mit dem vorliegenden Gestaltungsplan baurechtlich \n\nsichergestellt. \n\n1.2 Ziele der Planung \n\nMit der Realisierung einer Wohnsiedlung an Stelle der heutigen Sportanlage verfolgt die \n\nGrundeigentümerin die folgenden Ziele: \n\n die Neubebauung des Areals «Rifertstrasse» und Schaffung eines qualitativ hochste-\n\nhenden Wohnangebots mit mittlerer Nutzungsdichte, \n\n verträgliche Bauvolumen und Höhenentwicklung im ortsbaulichen Kontext, \n\nAusgangslage \n\nQualitätsvolle Innen- \n\nentwicklung \n\nZielsetzung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 5 / 44 \n\n eine städtebauliche Lösung, welche optimal auf die umliegenden Nutzungen und die \n\nLärm- und Lichtbelastung durch die benachbarte Sportanlage reagiert, \n\n die Schaffung eines differenzierten Wohnangebots für eine breite Bewohnerschaft mit \n\nEigentums- Standard- und flächenoptimierten Wohnungen, \n\n zeitgemässes, generationendurchmischtes Wohnen,  \n\n die Förderung einer eigenen Identität mit Bezug zur Landschaft, \n\n die Leistung eines Beitrags zur Innenentwicklung mit Qualität in Adliswil, \n\n eine nachhaltige Überbauung, insbesondere in Bezug auf die Nutzung der \n\nBaulandreserven und die Energieversorgung, \n\n eine attraktive Freiraumgestaltung mit grossen zusammenhängenden Freiflächen, \n\n eine gute Durchwegung und die Ergänzung des öffentlichen Freiraumangebotes im \n\nQuartier. \n\n1.3 Perimeter \n\nDer Planungsperimeter umfasst die Liegenschaft Kat. Nr. 6749 (vgl. Abb. 1, rot gepunktete \n\nLinie). Die Arealfläche beträgt insgesamt 22'643 m2. Im Westen wird das Areal durch den \n\nAsylweg begrenzt. Im Norden liegt die Alterssiedlung «Im Tal», welche von der Sihlsana AG \n\nbetrieben wird. Ebenfalls im Norden sowie im Osten liegt die städtische Sportanlage «Im \n\nTal» mit Tennis- und Fussballplätzen, Hallen- und Freibad sowie einer Finnenbahn. Die an-\n\ngrenzenden Wohnbauten im Süden sind in privatem Besitz. \n\n \nAbb. 1 – Planungsperimeter Privater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» (Quelle AV-Daten: GIS-Browser \n\nKanton Zürich, 2020) \n\n1.4 Grundlagen \n\nGrundlage für den vorliegenden Gestaltungsplan bildet das Richtprojekt. Dieses dient als \n\nwegleitende Grundlage für die qualitative Beurteilung des künftigen Bauprojektes. \n\nFür die Ausarbeitung der vorliegenden Gestaltungsplanung wurden folgende Grundlagen \n\nherangezogen: \n\n Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, Fassung 28. Februar 2017 \n\nPlanungsperimeter \n\nRichtprojekt \n\nPlanungsgrundlagen \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 6 / 44 \n\n GIS Browser Kanton Zürich, diverse Karten \n\n Richtplan Kanton Zürich, Stand 28. Oktober 2019 \n\n Regio-ROK Zimmerberg (Regionales Raumordnungskonzept), ZPZ, 9. April 2015 \n\n Regionaler Richtplan (RRP) Zimmerberg, RRB Nr. 11 / 2018 \n\n Arbeitspapier «Anwendung Regionaler Richtplan – Nutzungsdichten, Praxisentwick-\n\nlung», ZPZ, 16. September 2020 \n\n Bau- und Zonenordnung Stadt Adliswil (BZO Adliswil), Februar 2010, inkl. Verordnung \n\nüber Fahrzeugabstellplätze, 12. August 1991 \n\n Zonenplan Stadt Adliswil, 1995, Stand 22. Mai 2018 \n\n LEK Stadt Adliswil (Plan und Bericht), 24. Oktober 2014 \n\n Energieplanung 2015 – 2035, Stadt Adliswil, 2015 \n\n Gesamtschau Stadt Adliswil, Stadt Adliswil, Januar 2022 \n\n Programm Studienauftrag vom 20. Dezember 2019 \n\n Bericht des Beurteilungsgremiums vom 24. Juni 2020 \n\n Richtprojekt «Wohnüberbauung Rifertstrasse 15, 8134 Adliswil» von Burckhardt+Part-\n\nner AG, Zürich und planikum GmbH, Zürich, 18. Januar 2021 \n\n Ökologie-Vergleich – Adliswil Parzelle 6749 / Richtprojekt «Entwicklung Rifertstrasse, \n\nAdliswil», PLANAR AG für Raumentwicklung, 22. März 2022 \n\n Lärmgutachten Parkierungsanlagen und Sportlärm, Grolimund + Partner AG, 18. Feb-\n\nruar 2022 \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 7 / 44 \n\n2 Rahmenbedingungen \n\n2.1 Über- und nebengeordnete Rechtsgrundlagen \n\nDas Raumordnungskonzept im kantonalen Richtplan bildet die strategische Grundlage der \n\nkünftigen räumlichen Ordnung im Kanton. Es definiert dabei unterschiedliche Handlungs-\n\nräume mit unterschiedlichen Aufgaben und Prioritäten. In ausgewählten Gebieten ist mit \n\neiner beträchtlichen Erhöhung der baulichen Dichte zu rechnen. \n\nDie Stadt Adliswil liegt im Handlungsraum «urbane Wohnlandschaft». Diesem kommt bei \n\nder Bewältigung des erwarteten Bevölkerungswachstums eine Schlüsselrolle zu. Gemäss \n\nkantonalem Richtplan sollen mindestens 80% des Bevölkerungswachstums auf die Hand-\n\nlungsräume «urbane Wohnlandschaft» und «Stadtlandschaft» entfallen. Dabei soll in den \n\nurbanen Wohnlandschaften auch künftig die Entwicklung im Bereich Wohnen im Vorder-\n\ngrund stehen. Gemäss kantonalem Raumordnungskonzept ergibt sich hierzu unter ande-\n\nrem folgender Handlungsbedarf: \n\n Siedlungen unter Wahrung einer hohen Wohnqualität nach innen entwickeln \n\n Potenziale in den bereits überbauten Bauzonen, auf brachliegenden Flächen aktivieren \n\nund erhöhen \n\n Sozialräumliche Durchmischung fördern \n\n Klare Siedlungsränder erhalten und Übergänge zur offenen Landschaft gestalten \n\n \n\n \n\nAbb. 2 – Ausschnitt aus dem kantonalen Raumordnungskonzept (Quelle: Richtplan Kanton Zürich, \n\nStand: 28. Oktober 2019) \n\nDer regionale Richtplan Zimmerberg (RRB Nr. 11 / 2018, 09. Januar 2018) macht zum Ge-\n\nstaltungsplangebiet keine spezifischen Aussagen (vgl. Abb. 3), unterstützt aber den im kan-\n\ntonalen Richtplan umschriebenen Handlungsbedarf bezüglich Entwicklung. \n\nKantonaler Richtplan Zürich \n\nRegionaler Richtplan \n\nZimmerberg \n\nAdliswil \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 8 / 44 \n\n \nAbb. 3 – Ausschnitt aus dem regionalen Richtplan Zimmerberg, Karte Siedlung und Landschaft (rot \n\nausgezogene Linie = Planungsperimeter; Quelle: GIS-Browser Kanton Zürich, Zugriff am 05.11.2020) \n\nIm Hinblick auf die anzustrebende bauliche Dichte stützt sich der regionale Richtplan auf \n\ndas Regionale Raumordnungskonzept Zimmerberg (Regio-ROK) vom 9. April 2015. Die kan-\n\ntonalen Handlungsräume werden darin hinsichtlich der angestrebten Dichten mit regiona-\n\nlen Nutzungsdichtestufen (Köpfe / ha Bauzone) differenziert. Die Siedlungsentwicklung soll \n\nso künftig noch konsequenter auf diejenigen Lagen ausgerichtet werden, die sich städte-\n\nbaulich eignen und mit dem öffentlichen Verkehr und dem Langsamverkehr bestens er-\n\nschlossen sind. Ebenso soll so der über den Zeitraum 1990-2010 festgestellten Abnahme \n\nder effektiven Nutzungsdichte (K/ha) in überbauten Bauzonenflächen entgegengewirkt \n\nwerden (vgl. Regionaler Richtplan Zimmerberg, Erläuterungsbericht, S. 13f). \n\nFür das Gestaltungsplangebiet ist gemäss regionalem Richtplan eine geringe Nutzungs-\n\ndichte (50-100 K/ha) festgelegt (vgl. Regionaler Richtplan Zimmerberg, Richtplantext, Kap. \n\n2.6). Dabei gilt es zu beachten, dass die Abgrenzung der Nutzungsdichtestufen einen sche-\n\nmatischen Status hat. Im Rahmen der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung gilt es die \n\nGebietsausscheidungen zu konkretisieren und je Gebiet das geeignete Planungsinstrument \n\nund das richtige Mass der zulässigen baulichen Dichte festzulegen. Hierfür besteht gemäss \n\nregionalem Richtplan ein erheblicher Anordnungsspielraum. Es ist auch zulässig, in einzel-\n\nnen Gebietsteilen erheblich von den Zieldichten abzuweichen, wenn in der kommunalen \n\nGesamtbetrachtung die Dichtevorgabe insgesamt eingehalten wird (vgl. Regionaler Richt-\n\nplan Zimmerberg, Erläuterungsbericht, S. 28). Es ist zudem zulässig, die planerische Ver-\n\ndichtung in mehreren Revisionsschritten umzusetzen. \n\nGemäss dem Arbeitspapier «Anwendung Regionaler Richtplan – Nutzungsdichten, Praxis-\n\nentwicklung», ZPZ vom 16. September 2020 sind Abweichungen von den regionalen Nut-\n\nzungsdichten im Rahmen von privaten Gestaltungsplänen durch die Gemeinde zu begrün-\n\nden. Dies kann entweder im Rahmen einer kommunalen Gesamtschau oder – sofern eine \n\nsolche nicht vorliegt – eines Mitberichts erfolgen. Die kommunale Gesamtschau der Stadt \n\nAdliswil liegt vor. Für den Gestaltungsplanperimeter wird darin die mtitlere Nutzungsdichte \n\nfestgelegt (vgl. nachfolgende Ausführungen zur kommunalen Gesamtschau). \n\nDie kommunale Gesamtschau der Stadt Adliswil stimmt die Grundlagen aus verschiedenen \n\nFachbereichen aufeinander ab und setzt die Prioritäten in der räumlichen Entwicklung der \n\nStadt Adliswil. Sie bildet damit die Grundlage für eine qualitätsvolle und nachhaltige Ent-\n\nwicklung mit Sicht auf die gesamte Stadt und hebt die Chancen, Risiken sowie verortete \n\nAnwendung Regionaler \n\nRichtplan (Praxisentwicklung) \n\nGesamtschau Stadt Adliswil \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 9 / 44 \n\nEntwicklungspotenziale hervor. Sie ist Grundlage für die Lenkung und Koordination der we-\n\nsentlichen raumwirksamen Tätigkeiten im Hinblick auf die erwünschte räumliche Entwick-\n\nlung. Damit bildet die kommunale Gesamtschau das Fundament für die Erarbeitung des \n\nkommunalen Raumordnungskonzepts (Stadt-ROK) und für die Richt- und Nutzungsplanung \n\nder Stadt Adliswil. \n\nDie Gesamtschau zielt darauf ab, dass die Weiterentwicklung des Wohn- und Wirtschafts-\n\nstandorts Adliswil innerhalb des heutigen Siedlungsgebiets ermöglicht wird. Als Resultat der \n\nzu verfolgenden Innenentwicklung werden künftig mehr Personen pro Hektare Bauzone in \n\nAdliswil leben und arbeiten. Vor diesem Hintergrund werden belebte und qualitätsvolle \n\nStadtteile zum Wohnen und Arbeiten mit Möglichkeiten zur Versorgung, Freizeitgestaltung \n\nund Erholung angestrebt. Eine qualitativ hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen soll \n\ndurch die Nutzung bestehender Potenziale, die in den bestehenden Bauzonen gemäss Bau- \n\nund Zonenordnung liegen, und durch eine Erhöhung der Dichten an dafür geeigneten La-\n\ngen ermöglicht werden. Ausgehend von den vorangehenden Prämissen legt die Gesamt-\n\nschau in Bezug auf die Siedlungsentwicklung den Fokus neben dem Zentrum auch auf Ge-\n\nbiete und Areale, welche aufgrund ihrer Lage sowie vorhandenen Nutzungsreserven ein \n\ngrosses Potenzial für die Innenentwicklung aufweisen. Weiter scheidet sie schützenswerte \n\nOrtsbilder und mögliche Arbeitsplatzgebiete aus. \n\nDas Gebiet «Rifertstrasse» wird als für die Innentwicklung geeignetes Gebiet mit einem ho-\n\nhen Potenzial für eine Wohnarealentwicklung klassiert. Für das Gebiet wird in der Gesamt-\n\nschau eine mittlere Dichte festgelegt (vgl. Abb. 4). In diesen Gebieten ist darüber hinaus \n\nfallweise eine zusätzliche Verdichtung im Zuge von Arealentwicklungen möglich. \n\n \n\n Stadtgrenze \n\n Siedlungsrand \n\n Stadtteilgrenze \n\n Hohe Dichte \n\n Mittlere Dichte (fallweise Verdichtung möglich: Arealentwicklungen) \n\n Geringe Dichte \n\n Schutzwürdiges Ortsbild \n\n Erholungsgebiet \n\nZ Zentrum \n\nAbb. 4 – Auszug Stossrichtungen räumliche Entwicklung Stadt Adliswil, Januar 2022 (rot ausgezogene \n\nLinie = Planungsperimeter; Quelle: Gesamtschau Stadt Adliswil, 2022). \n\nGebiet Rifertstrasse in der \n\nGesamtschau geeignet für \n\nmittlere Dichte \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 10 / 44 \n\n \n\nDas Gestaltungsplangebiet liegt vollständig in der öV-Güteklasse C, wobei der Bahnhof Adli-\n\nswil in Fussdistanz zum Gestaltungsplangebiet gelegen ist. Gemäss regionalem Richtplan \n\n(2018) soll die Siedlungsentwicklung künftig noch konsequenter auf diejenigen Lagen aus-\n\ngerichtet werden, die sich städtebaulich eignen und mit dem öffentlichen Verkehr und dem \n\nLangsamverkehr bestens erschlossen sind. An diesen Lagen sollen eine bauliche Entwick-\n\nlung und Verdichtung mit hohen baulichen Dichten und urbanen Strukturen gefördert wer-\n\nden (Regionaler Richtplan Zimmerberg, Richtplantext, Kap. 2.6.1). \n\nDas Gestaltungsplangebiet liegt gemäss der Gewässerschutzkarte des Kantons Zürich im \n\nübrigen Bereich (üB). Das Areal liegt somit ausserhalb der besonders gefährdeten Bereiche \n\ngemäss Gewässerschutzverordnung (Art. 29 Abs. 1). Gemäss der Grundwasserkarte des \n\nKantos Zürich ist mit keinen Grundwasservorkommen zu rechnen. \n\nGemäss der synoptischen Gefahrenkarte des Kantons Zürich liegt das Planungsgebiet aus-\n\nserhalb der durch Naturgefahren gefährdeten Bereiche. \n\nDas kantonale Kataster der belasteten Standorte (KbS) enthält keinen Eintrag für die Par-\n\nzelle im Planungsperimeter. \n\nDer Planungsperimeter liegt gemäss rechtsgültiger Bau- und Zonenordnung vom Februar \n\n2010 in der zweigeschossigen Wohnzone W2. Gemäss Art. 28 und 29 BZO Adliswil gelten \n\nfür die W2 die folgenden Grundmasse: \n\n Ausnützungsziffer   max. 30 % \n\n Vollgeschosse   max. 2 \n\n Dachgeschosse   1 \n\n Kleiner / grosser Grundabstand  min. 5 m / min. 9 m \n\n Gebäudehöhe   max. 7 m \n\n Firsthöhe    max. 4 m \n\n Lärmempfindlichkeitsstufe  ES II \n\nWeitere relevante Bestimmungen sind die nachfolgenden (Art. 29 BZO Adliswil): \n\nAbs. 2: Die Grundabstände dürfen je weggelassenem Vollgeschoss um 1 m herabgesetzt \n\nwerden, wenn dabei die zulässige Gebäudehöhe um mindestens 2 m unterschritten wird. \n\nEine nachträgliche Aufstockung ist nicht zulässig.  \n\nAbs. 3: Bei Gebäudelängen von mehr als 15 m ist der Grundabstand um 1/4 der Mehrlänge, \n\njedoch höchstens um 6 m heraufzusetzen. Beträgt der Abstand zwischen Hauptbauten weni-\n\nger als 7 m, werden die Fassadenlängen zur Bemessung des Mehrlängenzuschlages zusam-\n\nmengerechnet. \n\nAbs. 8: Spiel- und Ruheflächen für Mehrfamilienhäuser mit über vier Wohnungen sollen min-\n\ndestens 20% der dem Wohnen dienenden Geschossfläche betragen. \n\nöV-Güteklasse \n\nGrundwasser und  \n\nGewässerschutz \n\nNaturgefahren \n\nKataster der belasteten \n\nStandorte (KbS) \n\nBau- und Zonenordnung \n\nStadt Adliswil \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 11 / 44 \n\n \n\nAbb. 5 – Ausschnitt aus dem Zonenplan Adliswil (rot ausgezogene Linie = Planungsperimeter; Quelle: \n\nGIS-Browser Kanton Zürich, Zugriff am 03.11.2020) \n\nZu Beginn der Planungsarbeiten wurden die Entwicklungsvorstellungen zwischen der Stadt \n\nAdliswil und der Grundeigentümerschaft abgestimmt. Wie eingangs erwähnt (siehe Kapitel \n\n1.1) liegt das Planungsgebiet an zentraler, verkehrstechnisch gut erschlossener Lage. \n\nAufgrund der guten Verkehrserschliessung, der Nähe zum Stadtzentrum sowie den \n\numliegenden Naherholungsgebieten ist das Areal für die Realisierung einer qualitätsvollen, \n\nverdichteten Wohnüberbauung besonders geeignet. In Absprache mit dem Ressort Bau \n\nund Planung der Stadt Adliswil wird eine Erhöhung der zulässigen baulichen Dichte daher \n\nals angemessen beurteilt und ist erwünscht. \n\nAuf dem nördlich des Planungsperimeters gelegenen Grundstück Kat. Nr. 6769 entsteht ein \n\nachtgeschossiger Ersatzneubau für die bestehende Alterssiedlung «Im Tal» mit rund 60 \n\nAlterswohnungen. Das Planungsgebiet liegt somit im Spannungsfeld einer höchst \n\nheterogenen baulichen Struktur mit den dreigeschossigen Wohnbauten im Süden, der \n\nzweigeschossigen, kleinteiligen Quartiererhaltungszone «Büni» im Westen, den \n\ngrosszügigen Grün- und Freiräumen der Sportanlage «Im Tal» im Osten und den \n\ngrossvolumigen Neubauten der Alterssiedlung «Im Tal» im Norden. Die Entwicklung im \n\nPlanungsgebiet soll daher genutzt werden, um zwischen den heterogenen baulichen \n\nStrukturen zu vermitteln und einen angemessenen städtebaulichen Übergang zwischen \n\ndenselben zu schaffen. \n\nUm eine quartierverträgliche bauliche Dichte und eine gute Einordnung in den örtlichen \n\nKontext sicherzustellen, wurde ein Studienauftrag auf Einladung mit vier Planungsteams \n\ndurchgeführt. Für den Studienauftrag wurde in Absprache mit dem Ressort Bau und \n\nPlanung der Stadt Adliswil eine Ausnützung von 80% als Richtgrösse festgelegt (Sitzung vom \n\n15. Oktober 2019). Ebenso wurde eine auf die umliegenden Quartiere abgestimmte, über \n\ndas Gesamtareal differenzierte Höhenentwicklung und hohe Durchlässigkeit sowie die \n\nräumliche Anbindung an die Neubauten der Altersiedlung «Im Tal» gefordert. Davon \n\nausgehend war die städtebaulich verträgliche Dichte sowie die verträgliche Geschossigkeit / \n\nHöhenentwicklung im Studienauftrag durch die Planungsteams auszuloten, wobei \n\nqualitative Aspekte den quantitativen klar vorgingen. Die Frage der ortsvertäglichen Dichte  \n\nund Höhenentwicklung wurde im Beurteilungsgremiums entsprechend intensiv diskutiert. \n\nErhöhte Dichte erwünscht \n\nVermittlung zwischen \n\nheterogener Quartierstruktur \n\nStudienauftrag \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 12 / 44 \n\nIm Quervergleich der Entwürfe aller vier Planungsteams kam das Beurteilungsgremium zum \n\nSchluss, dass Gebäude mit bis zu 5 Geschossen plus Dachgeschoss sowie einzelne 6-ge-\n\nschossige Akzente, insbesondere gegenüber den angrenzenden Sportanlagen, möglich sind. \n\nWeiter wurde im Quervergleich der Studien eine Ausnützung von 90% vom Beurteilungs-\n\ngremium als verträglich erachtet. Die siegreiche Projektstudie aus dem Verfahren weist \n\nentsprechend der Empfehlung des Beurteilungsgremiums eine Ausnützung von 90% auf. \n\nMit den Gestaltungsplan-Vorschriften soll für das Areal die angemessene bauliche Dichte \n\nermöglicht und die differenzierte Höhenentwicklung planungsrechtlich sichergestellt wer-\n\nden. \n\nDie in Absprache mit der Stadt Adliswil und im Studienauftrag erhärtete Ausnützung und \n\nGeschossigkeit (AZ = 90% / bis zu 6 Vollgeschosse) weichen zu stark von der \n\nzweigeschossigen Wohnzone W2 ab, als dass diese im Rahmen eines privaten \n\nGestaltungsplanes umsetzbar wären. Um das gemäss Gesamtschau Stadt Adliswil (siehe \n\noben) erkannte und im Studienauftrag bestätigte grosse Potenzial zur Realisierung einer \n\nqualitätsvollen, verdichteten Wohnüberbauung an der Rifertstrasse umzusetzen, führt die \n\nStadt Adliswil für das Gestaltungsplangebiet eine Teilzonenplanrevision durch. Geplant ist \n\ndie Aufzonung in die dreigeschossige Wohnzone W3. \n\nEntlang der Rifertstrasse und dem Asylweg sind rechtskräftige Verkehrsbaulinien festgelegt. \n\nEs besteht keine Pflicht auf die Baulinien zu bauen. \n\n \nAbb. 6 – Auszug ÖREB-Kataster, Baulinien (rot ausgezogene Linie = Planungsperimeter; Quelle: GIS-\n\nBrowser Kanton Zürich, Zugriff am 05.11.2020) \n\nDas Landschaftsentwicklungskonzept (LEK) der Stadt Adliswil (2015) macht Aussagen zur \n\ngewünschten Entwicklung des Gemeindegebietes in Bezug auf dessen Nutzung sowie öko-\n\nlogischer und landschaftsästhetischer Aufwertung. Das Konzept weist den Planungsperime-\n\nter dem Siedlungsgebiet D 14 zu. Im Siedlungsgebiet soll insbesondere der Siedlungsraum \n\ngesamthaft als vielfältiger, naturbezogener Lebensraum für Menschen, Tiere und Pflanzen \n\naufgewertet werden, wobei eine multifunktionale Nutzung der Flächen (Erholung / Natur-\n\nschutz) anzustreben ist. \n\nEntlang der westlichen und östlichen Parzellengrenze sind im LEK zudem Vernetzungskorri-\n\ndore festgelegt, mit dem Ziel den Freiraum- und Biotopverbund zu fördern (Massnahme D \n\nTeilzonenplanrevision \n\nBaulinie \n\nLandschaftsentwicklungs- \n\nkonzept (LEK) \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 13 / 44 \n\n10). Bei Neuplanungen von Siedlungsgebieten sind die Möglichkeiten und die Zweckmässig-\n\nkeit zur Förderung des Freiraum- und Biotopverbunds zu prüfen und vereinbaren. \n\n \n\nAbb. 7 – Ausschnitt aus dem Landschaftsentwicklungskonzept (rot ausgezogene Linie = Planungsperi-\n\nmeter; Quelle: LEK Stadt Adliswil) \n\nDer Stadtrat Adliswil hat am 20. Oktober 2015 den kommunalen Energieplan beschlossen. \n\nDieser enthält Umsetzungsmassnahmen zur Erreichung der kommunalen Energieziele. Da-\n\nbei wurden Massnahmen zur Nutzung der Energieträger Erdwärme, Holz und Erdgas (mit \n\nBiogas), Solarenergie sowie die Umgebungsluft geprüft. Das Planungsgebiet liegt im Eig-\n\nnungsgebiet Erdwärme mit Gasversorgung (E12) und ist durch das Gasnetz der Stadt Adlis-\n\nwil erschlossen. Prioritär soll in diesem Gebiet der Wärmebedarf (und allenfalls im Sommer \n\nKühlbedarf) mit Erdwärme gedeckt werden. Als Spitzendeckung kann die Erdgasversorgung \n\ndienen. Der Hauptstrang der Gasversorgung verläuft entlang der westlichen (Asylweg) und \n\nsüdlichen (Rifertstrasse) Parzellengrenze. \n\nGemäss dem Wärmenutzungsatlas des Kantons Zürich ist im Planungsperimeter die Erd- \n\nund Grundwasser-Wärmenutzung grundsätzlich zulässig. \n\nDie erforderliche Anzahl Abstellplätze für sämtliche Verkehrsarten ist in der Verordnung \n\nüber Fahrzeugabstellplätze der Stadt Adliswil vom 11. März 1992 (nachfolgend PP-VO) ge-\n\nregelt. Entsprechend der Klassenzugehörigkeit eines Gebietes wird die Zahl der Personen-\n\nwagen-Abstellplätze in % des Normbedarfs berechnet. Gemäss Art. 5 PP-VO liegt das Ge-\n\nstaltungsplangebiet liegt in der Güteklasse OeV-Erschliessung 3. \n\n Normbedarf \nEffektiver Bedarf in \nGüteklasse 3 \n\nAutoabstellplätze:   \n\n Wohnungen < 80 m2 1 PP/Wohnung min. 80 % / max. 120 % \n\n Wohnungen > 80 m2 1 PP/80m2 GF min. 80 % / max. 120 % \n\n Besucher/innen 1 PP/4 Wohnungen min. 70 % / max. 100 % \n\nVeloabstellplätze:   \n\n Abstellplätze für Zweiräder 1/40m2 GF - \n\n \n\nEnergieplan Stadt Adliswil \n\nFahrzeugabstellplätze \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 14 / 44 \n\nDas Gestaltungsplangebiet liegt einer archäologischen Zone. Das sind Gebiete, in denen be-\n\nreits Ausgrabungen mit positiven Ergebnissen durchgeführt wurden oder wo archäologi-\n\nsche Strukturen und Funde wahrscheinlich sind. Die archäologische Zone besteht im vorlie-\n\ngenden Fall wegen der ehemaligen Dorfsiedlung «Rufers». Noch im 19. Jh. sollen Ruinen im \n\nBereich der Fluren "Ryfferts" und "Mauerwiese" vorhanden gewesen sein. Diese Ruinen \n\nwurden mit der 925 urkundlich erwähnten Siedlung "Ruvaris" in Verbindung gebracht. Bis-\n\nher ist die Siedlung nicht genau lokalisierbar. \n\nGemäss Ziffer 1.4.1.6 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung (BVV) beurteilt das Amt \n\nfür Raumentwicklung, Abteilung Archäologie und Denkmalpflege, Kantonsarchäologie, Bau-\n\nten und Anlagen im Bereich von Natur- und Heimatschutzobjekten hinsichtlich der Belange \n\nArchäologie. Das Bauvorhaben liegt in der archäologischen Zone 5 von Adliswil. In diesem \n\nAreal ist ein Schutzobjekt gemäss § 203 Abs. 1 lit. d des Kantonalen Planungs- und Bauge-\n\nsetzes (PBG) zu vermuten. Durch Bodeneingriffe wird das potenzielle Schutzobjekt unwie-\n\nderbringlich zerstört. Werden ortsgebundene archäologische Gegenstände wie Baureste \n\noder Gräber und andere archäologische Gegenstände wie Keramik, Schmuck, Münzen u.a. \n\ngefunden, so ist gemäss § 28 Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung \n\nder Fund unverzüglich dem Gemeinderat / Stadtrat und der Kantonsarchäologie anzuzei-\n\ngen. Die Fundsituation darf nicht verändert werden. Die Bewilligung kann unter Auflagen \n\nund Bedingungen erteilt werden. \n\nIm Frühjahr 2021 hat die Kantonsarchäologie eine archäologische Sondierung im Planungs-\n\ngebiet durchgeführt (Sondierung Adliswil, Riferstrasse 15, Projektleitung: Stephanie Cham-\n\nberlain). Es kamen keine nennenswerten Funde oder Befunde zum Vorschein. Gemäss Aus-\n\nkunft der Kantonsarchäologie sind keine weiteren archäologischen Eingriffe im Planungsge-\n\nbiet geplant. \n\nDie über- und nebengeordneten Richtlinien, Konzepte und Rechtsgrundlagen (insb. Kanto-\n\nnaler und Regionaler Richtplan, Gesamtschau Stadt Adliswil) sehen eine Siedlungsentwick-\n\nlung und Verdichtung an städtebaulich und erschliessungstechnisch besonders geeigneten \n\nLagen vor. Aufgrund der guten ÖV-Erschliessung (Güteklasse C), der optimalen Einbindung \n\nin das Langsamverkehrsnetz sowie den Zielsetzungen der Stadt Adliswil hinsichtlich der \n\nräumlichen Entwicklung gemäss Gesamtschau, eignet sich das Gestaltungsplangebiet be-\n\nsonders, um eine Wohnbauentwicklung mit mittlerer Nutuzngsdichte umzusetzen.  \n\n2.2 Anmerkungen und Dienstbarkeiten \n\nIm Geltungsbereich des Gestaltungsplanes bestehen folgende relevante Anmerkungen und \n\nDienstbarkeiten zulasten bzw. zugunsten der jeweiligen Eigentümerin: \n\n Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung (Mitgliedschaft der Entwässerungsge-\n\nnossenschaft im Thal, Adliswil, sowie Bedingungen betreffend Rückzahlung der ausge-\n\nrichteten Staats- und Bundesbeiträge bei allfälliger Überbauung, dat. 28.04.1937, Beleg \n\nAP 183). \n\nDer Anmerkung liegt ein Auszug aus dem Protokoll der Regierungsratssitzung vom \n\n11.03.1937 bei (Beleg 183). Darin wird festgehalten, dass im Falle einer Überbauung von an \n\nder Entwässerungsgenossenschaft beteiligten Grundstücken vor Ablauf einer Frist von 20 \n\nArchäologie \n\nFazit \n\nAnmerkung: zu prüfen \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 15 / 44 \n\nJahren, ausgerichtete Staats- und Bundesbeiträge anteilsmässig zurückzuerstatten sind. Die \n\nRückzahlungsfrist ist abgelaufen, womit eine Löschung der Anmerkung zu prüfen ist. \n\n Last: Durchleitungsrecht (Kabelleitung) und Pflanzungsbeschränkung, übertragbar \n\nzu Gunsten EKZ (Dat. 28.06.1962, Beleg SP 1111): \n\nDie EKZ haben das Recht, ein Kabel (Spannung 16'000 Volt) durch das Grundstück Kat. \n\nNr. 6749 zu führen und auf unbestimmte Dauer fortbestehen zu lassen. \n\nGemäss Auskunft von EKZ vom 09.12.2019 wurde im Jahr 2004 ein Ersatztrassee für die be-\n\nsagte Kabelleitung auf Parzelle Kat. Nr. 5213 (Asylweg) erstellt. Die Dienstbarkeit ist aus \n\nSicht EKZ nicht mehr notwendig. Sie ist im Grundbuch zu überprüfen und allenfalls zu lö-\n\nschen. \n\n Last: Durchleitungs- und Fortbestandsrecht für eine Kanalisationsleitung zu Gunsten \n\nKat. Nrn. 3933, 3932, 5429, 5430 (Dat. 10.09.1953, Beleg SP 793): \n\nDie Eigentümer der Grundstücke Kat. Nrn. 3933, 3932, 5429, 5430 haben das Recht, \n\ndie Kanalisationsleitung für die auf diesen Grundstücken bestehenden Wohnhäuser \n\ndurch das Grundstück Kat. Nr. 6749 zu legen und fortbestehen zu lassen. Die Kanalisa-\n\ntionsleitung führt in die im Asylweg liegende Kanalisation. \n\nAllenfalls notwendige bauliche Anpassungen / Umlegungen der betreffenden Kanalisations-\n\nleitung sind im Rahmen des Bauvorhabens zu prüfen. \n\n Last: Näherbaurecht zu Gunsten Kat. Nrn. 5429 und 5430 (Dat. 28.11.1953, Beleg SP \n\n798): \n\nDer Eigentümer des Grundstücks Kat. Nr. 6749 gestattet dem Eigentümer von Kat. Nrn. \n\n5429 und 5430 (Rifertstrasse 21/23) das Recht, Bauten auf diesen Grundstücken bis \n\nauf 3.5 m Grenzabstand mit Kat. Nr. 6749 zu erstellen.  \n\n Last/Gunst: Fuss- und Fahrwegrecht (Dat. 27.10.1966, Beleg SP 1400) \n\nDie Eigentümer der Grundstücke Kat. Nrn. 6749, 3933, 3932, 5430 gestatten sich ge-\n\ngenseitig sowie dem Eigentümer von Kat. Nr. 5429 über ihre Teilgrundstücke, soweit \n\ndiese Bestandteile der ausgebauten Privatstrasse (Fortführung Rifertstrasse) ein unbe-\n\ndingtes und jederzeitiges Fuss- und Fahrwegrecht. \n\nDiese Dienstbarkeiten sind unverändert im Grundbuch zu belassen. Die Grundbuchinhalte \n\nstehen nicht im Widerspruch zum Gestaltungsplan. \n\nIm Zuge der Erarbeitung des Gestaltungsplans und im Hinblick auf die Umsetzung des Bau-\n\nprojekts wurde die Errichtung nachfolgend aufgeführter Dienstbarkeiten (Auszug Dienst-\n\nbarkeitsverträge) neu vereinbart. Die entsprechenden Verträge zwischen den beteiligten \n\nGrundeigentümerinnen wurden am 28. April 2021 unterzeichnet. Die Eintragung im Grund-\n\nbuch erfolgt sofort bzw. gemäss den Bestimmungen in den Dienstbarkeitsverträgen. \n\n Last/Gunst: Gegenseitiges Näherbaurecht: \n\nDie jeweiligen Eigentümer der beteiligten Grundstücke [Kat. Nrn. 6749 und 6769] ha-\n\nben das Recht, bliebige Gebäude bis 5.00 Meter an die gesamte gemeinsame Grenze \n\nzu erstellen, zu erneuern und dauern fortbestehen zu lassen, auch mit einer Gesamt-\n\nlänge von mehr als 20.00 Meter und unter Verzicht auf Mehrlängen- sowie Mehrhö-\n\nhenzuschläge. Dieses Recht gilt ungeachtet der Bauten auf dem jeweiligen beteiligten \n\nDienstbarkeiten: zu prüfen \n\nDienstbarkeiten: weiterhin \n\ngültig \n\nDienstbarkeiten: neu \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 16 / 44 \n\nNachbargrundstück. Die entsprechende Unterschreitung des gesetzlichen Gebäudeab-\n\nstandes ist gestattet. \n\n Last/Gunst: Gegenseitiges Näherbaurecht: \n\nDie jeweiligen Eigentümer der beteiligten Grundstücke [Kat. Nrn. 6749 und 8398] ha-\n\nben das Recht, bliebige Gebäude bis 5.00 Meter an die gesamte gemeinsame Grenze \n\nim Bereich des im Plan «Mutationsentwurf» vom 15. März 2021 ad acta bezeichneten \n\nGrundstückteils (mit einer Fläche von ca. 2491 m2) von Kat.-Nr. 8398 zu erstellen, zu \n\nerneuern und dauern fortbestehen zu lassen, auch mit einer Gesamtlänge von mehr \n\nals 20.00 Meter und unter Verzicht auf Mehrlängen- sowie Mehrhöhenzuschläge. Die-\n\nses Recht gilt ungeachtet der Bauten auf dem jeweiligen beteiligten Nachbargrund-\n\nstück. Die entsprechende Unterschreitung des gesetzlichen Gebäudeabstandes ist ge-\n\nstattet. \n\n Last: Näher- und Grenzbaurecht für Mauer, Tennisplätze und Traglufthalle zu Guns-\n\nten Kat. Nr. 8398: \n\nDie Eigentümerin des berechtigten Grundstückes [Kat. Nr. 8398] ist befugt, \n\na) an die gesamte gemeinsame Grenze mit dem belasteten Grundstück [Kat. Nr. 6749] \n\neine Stützmauer/Grenzmauer mit Sickerleitung zu erstellen, zu erneuern und dauern \n\nfortbestehen zu lassen. […] \n\nb) an die Grenzmauer auf der Seite des berechtigten Grundstückes [Kat. Nr. 8398] An-\n\nbauten zur Verbesserung des Schallschutzes und der Ballabpralleigenschaften sowie \n\nzur Erhöhung der Qualität der Mauer hinsichtlich des Ortsbildes anzubringen. […] \n\nc) an die gemeinsame Nordgrenze des belasteten Grundstückes [Kat. Nr. 6749] insge-\n\nsamt fünf Tennisplätze zu erstellen und dauern fortbestehen zu lassen. \n\nd) an die gemeinsame Nordgrenze des belasteten Grundstückes [Kat. Nr. 6749] über \n\nzwei Tennisplätze jeweils im Winterhalbjahr eine Traglufthalle zu erstellen. \n\n Gunst: Näher- und Grenzbaurecht für Gebäude und Maueranbauten zu Lasten Kat. \n\nNr. 8398: \n\nDie Eigentümerin des berechtigten Grundstückes [Kat. Nr. 6749] ist befugt, \n\na) die Gebäude […] bis 5.00 Meter an die gesamte gemeinsame Grenze mit dem belas-\n\nteten Grundstück auch mit einer Gesamtlänge von mehr als 20.00 Meter unter Ver-\n\nzicht des Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschlages zu erstellen und dauern fortbeste-\n\nhen zu lassen. Die entsprechende Unterschreitung des gesetzlichen Gebäudeabstandes \n\nist dabei gestattet. \n\nb) an die Grenzmauer ihrerseits Anbauten zur Erhöhung des Schallschutzes und/oder \n\nder Absturzsicherheit oder der visuellen Qualität hinsichtlich des Ortsbildes anzubrin-\n\ngen.  \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 17 / 44 \n\n3 Richtprojekt \n\n3.1 Studienauftrag \n\nZur Sicherstellung der Qualität der Überbauung hat sich die Grundeigentümerin für die \n\nDurchführung eines Konkurrenzverfahrens entschieden. Dazu wurde ein einstufiger Studi-\n\nenauftrag auf Einladung in Anlehnung an die SIA-Ordnung 143 mit vier Planungsteams (Ar-\n\nchitektur/Landschaftsarchitektur) durchgeführt. Es fanden eine Startveranstaltung (mit Be-\n\ngehung), eine schriftliche Fragenbeantwortung, eine Zwischenbesprechung sowie eine \n\nSchlussbeurteilung mit Schlusspräsentation statt. \n\nZiel des Studienauftrags war das Erlangen der bestmöglichen Lösung für eine städtebaulich \n\nund architektonisch hochstehende, verdichtete Wohnüberbauung, welche sich optimal in \n\ndie umliegenden Quartiere und die Topografie einfügt und sowohl architektonisch als auch \n\nwirtschaftlich zu überzeugen vermag. Weiter sollte mit der Entwicklung ein effektiver \n\nMehrwert für die Stadt und die Bevölkerung Adliswils entstehen. \n\nDer Studienauftrag erfolgte im Dialog mit einem Beurteilungsgremium bestehend aus aus-\n\ngewiesenen Fachexperten aus den Fachbereichen Architektur und Landschaftsarchitektur, \n\nVertretern der Stadt Adliswil und der Grundeigentümerin: \n\n Michel Gübeli, Dipl. Architekt ETH SIA, Züst Gübeli Gambetti, Zürich \n\n Thomas Pfister, Dipl. Architekt ETH HTL BSA SIA, Zürich \n\n Rolf Bütikofer, Dipl. Landschaftsarchitekt HTL BSLA SIA, Bütikofer Schaffrath Land-\n\nschaftsarchitekten, Adliswil \n\n Thomas Vonrufs, Ressortleiter Bau und Planung, Stadt Adliswil \n\n Alfred Meier, Senior Portfolio Manager, Swiss Re Investments AG, Zürich \n\n Timour Boudkeev, Head of Real Estate, Swiss Re Investments AG, Zürich \n\n Marcel Jann, Senior Project Manager, Swiss Re Investments AG, Zürich (Ersatz) \n\nWeiter war Manfred Spörri als Vertretung der Baukommission der Stadt Adliswil und bera-\n\ntender Experte ohne Stimmrecht im Beurteilungsgremium vertreten. \n\nDie Organisation und Begleitung des Verfahrens erfolgte durch die PLANAR AG für Raum-\n\nentwicklung, Zürich. \n\nAnlässlich einer Zwischenbesprechung im März 2020 präsentierten die Planungsteams ihre \n\nEntwürfe vor dem Beurteilungsgremium. Bis zur Zwischenbesprechung hatten die Pla-\n\nnungsteams die wesentlichen Grundsätze bezüglich städtebaulicher Setzung, Bebauungs-\n\nstruktur, Erschliessung, Freiraum sowie Nutzungsanordnung/Dichteverteilung aufzuzeigen. \n\nEbenso sollte die aus Sicht des Teams maximal ortsverträgliche Dichte im Zusammenhang \n\nmit dem umliegenden Quartier und der anspruchsvollen Topografie ausgelotet und aufge-\n\nzeigt werden. \n\nIn der anschliessenden Diskussion setzte sich das Beurteilungsgremium intensiv mit der \n\nortsverträglichen Höhenentwicklung und Dichte auseinander. Es kam zum Schluss, das Ge-\n\nbäude mit bis zu 5 Geschossen plus Attika sowie einzelne 6-geschossige Akzente möglich \n\nsind. Weiter wurde im Quervergleich der Studien eine Ausnützung von 90% vom Beurtei-\n\nlungsgremium als verträglich erachtet. \n\nQualität Richtprojekt \n\nZiel des Studienauftrags \n\nBeurteilungsgremium \n\nund Expert/innen \n\nVerfahrensbegleitung \n\nZwischenbesprechung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 18 / 44 \n\nAn der Schlussbeurteilung im Mai 2020 empfahl das Beurteilungsgremium der Auftraggebe-\n\nrin einstimmig die Projektstudie des Planungsteams Burckhardt + Partner AG, Zürich / plani-\n\nkum GmbH, Zürich zur Weiterbearbeitung. Der Projektvorschlag überzeugte durch sein ein-\n\nheitliches, aber gleichzeitig differenziertes Bebauungsmuster, die angemessene Einordnung \n\nin die umliegende Quartierstruktur, die optimale Reaktion auf die zu erwartende Lärm- und \n\nLichtbelastung der benachbarten städtischen Sportanlage, die hohe Qualität der Woh-\n\nnungsgrundrisse und die hohe gestalterische und funktionale Qualität der Aussenräume. \n\nAuf der Grundlage des Siegerprojekts erarbeitete das Siegerteam in Abstimmung mit der \n\nGrundeigentümerin und PLANAR AG für Raumentwicklung das Richtprojekt für den vorlie-\n\ngenden Gestaltungsplan. \n\n \n\nAbb. 8 – Situationsplan Siegerprojekt (Quelle: Burckhardt + Partner AG / planikum GmbH, 2020) \n\n \n\n \n\nAbb. 9 – Modellfoto Siegerprojekt, Ansicht Nordwest (Quelle: Bericht des Beurteilungsgremiums, Juni \n\n2020) \n\nSchlussbeurteilung und \n\nWeiterbearbeitung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 19 / 44 \n\n3.2 Beschrieb Richtprojekt \n\nDas städtebauliche Konzept sieht eine klare Bebauungsstruktur vor, die sich optimal in das \n\numliegende Quartier einfügt. Es wird ein Muster aus drei, sich in Richtung Süden öffnenden \n\nHöfen vorgeschlagen. Somit wird gegenüber den Wohnbauten an der Rifertstrasse eine \n\nfeine Durchlässigkeit und angemessene, kleinteilige Massstäblichkeit erreicht. \n\nIm Norden bildet die Längsstellung der Bauten einen klaren Siedlungsabschluss zum offe-\n\nnen Park- und Landschaftsraum. Gegenüber den grossmassstäblichen Neubauten der Al-\n\nterssiedlung «Im Tal» wird ein Pendant mit attraktiven, räumlichen und volumetrischen Be-\n\nzügen gestaltet. \n\nDer Landschaftraum wird von Norden her zwischen den drei Hofstrukturen in die Bebauung \n\nhineingezogen und gestaltet ein starkes Ineinandergreifen von Landschafts- und Siedlungs-\n\nraum. Die östlich und westlich verlaufenden Grünkörper, welche auch im Landschaftsent-\n\nwicklungskonzept der Stadt Adliswil (LEK) erwähnt sind, werden aufgenommen, ausformu-\n\nliert und rahmen die Bebauung ein. Richtung Westen wird ein üppiger Grünraum ausgestal-\n\ntet, der zusammen mit einem gebührenden Abstand einen Filter gegenüber der Quartierer-\n\nhaltungszone «Büni» erzeugt. Im Zusammenspiel mit einer reduzierten Geschossigkeit des \n\nProjektes wird ein angemessener und fein abgestimmter Übergang von den kleinteiligen \n\nHäusern in der unmittelbaren Nachbarschaft ermöglicht. \n\nIm Norden und im Osten grenzt die Siedlung an eine Erholungszone, welche sich teilweise \n\nausserhalb des Siedlungsgebietes befindet. Die Überbauung Rifertstrasse befindet sich da-\n\nher am Siedlungsrand. Die Aufgabe im Studienauftrag bestand u.a. darin ein Bebauungs-\n\nmuster mit einer spannungsvollen Vielfalt, differenzierter Höhenentwicklung und eigenem \n\nCharakter zu entwickeln, welches sich bestmöglich in die heterogene Umgebung mit eher \n\ngrossteiligen Bauten im Norden und Süden, der feinkörnigen Siedlungsstruktur im Westen \n\nund dem Siedlungsrand im Osten einfügt. Der Gestaltung des Siedlungsrandes war daher \n\nbesondere Beachtung zu schenken (vgl. Kap. 5.1 Programm Studienauftrag vom \n\n20.12.2019). \n\nMittels differenzierter Höhenentwicklung der einzelnen Baukörper, sowie mit den Abstu-\n\nfungen bei den Attikageschossen schafft das Richtprojekt allseitig massstäbliche und ver-\n\nträgliche Übergänge zur umliegenden, höchst heterogenen Bebauungs- und Freiraumstruk-\n\ntur. Entlang der nördlichen Arealgrenze sind drei längliche, leicht geknickte Wohnbauten \n\nplatziert. Die Längsstellung der Bauten bildet einen klaren Siedlungsabschluss zum offenen \n\nPark- und Landschaftsraum. Zugleich wird mit dieser Setzung in angemessener Weise auf \n\nvorhandene Lärm- und Lichtsituation der Sportanlagen reagiert. Der entlang der östlichen \n\nPerimetergrenze verlaufende Grünkörper, welcher auch im Landschaftsentwicklungskon-\n\nzept der Stadt Adliswil (LEK) integriert ist, wird vom Richtprojekt aufgenommen, weiter aus-\n\nformuliert und rahmt die Bebauung ein. Der dadurch geschaffene Filter und die starke \n\nDurchgrünung verbinden sich mit den angrenzenden Grünräumen und beziehen das Quar-\n\ntier mit ein. \n\nInsgesamt würdigt das Beurteilungsgremium, dass mit dem gewählten städtebaulichen \n\nMuster eine hohe Identität der Siedlung erreicht wird, ohne dass das neue Quartier als ein \n\nFremdkörper im Umfeld wahrgenommen wird (vgl. hierzu auch Bericht des Beurteilungs-\n\ngremiums vom 24.06.2020). \n\nBebauungsstruktur \n\nSiedlungsrand \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 20 / 44 \n\nInnerhalb der drei Hofstrukturen befinden sich abgeschirmte Freibereiche nachbarschaftli-\n\nchen Massstabs, welche den Bewohnenden als Rückzugsort dienen. Zwischen den drei Hö-\n\nfen werden öffentliche Räume aufgespannt, die den Park- und Landschaftraum im Norden \n\nmit den Siedlungsstrukturen im Süden zusammenführen. Von West nach Ost wird ein le-\n\nbendiger Freiraum durch das Areal gelegt, der die Höfe zueinander öffnet und die Bebau-\n\nung zu einer Siedlung mit einer gemeinsamen Identität verbindet. An seinen Enden knüpft \n\ndieser Freiraum an die angrenzenden Räume des Quartiers an. Zusammen mit der Kreu-\n\nzung der öffentlichen Durchwegung wird eine Öffnung des Raumes nach Aussen und eine \n\nstarke Verflechtung mit dem umliegenden Quartier erzeugt. \n\n \n\nAbb. 10 – Verbindender Freiraum von Ost nach West (Quelle: Burckhardt + Partner AG / planikum \n\nGmbH, 2020) \n\nEs werden kompakte Wohneinheiten im marktkonformen Mietsegment für Neubauwoh-\n\nnungen realisiert. Somit wird ein ausgewogenes Angebot sowohl für die Bewohnerschaft \n\nvon Adliswil, als auch aus der Agglomeration erreicht. In Kombination mit den hervorragen-\n\nden Standortqualitäten ist die Wohnlage für eine breite Bewohnerschaft attraktiv. Durch \n\ndie Schaffung eines differenzierter Freiraum- und Wohnungsangebots setzt das Richtpro-\n\njekt die Bedürfnisse verschiedener Nutzergruppen um. \n\nBei der Entwicklung der Wohnungstypologien wurde auf die Gestaltung von vielseitig aus-\n\ngerichteten, kompakten Wohneinheiten ein besonderes Augenmerk gelegt. Durch die An-\n\nordnung von vier über Eck und um ein zentrales Treppenhaus entwickelten Wohnungen, \n\nwird ein Standard-Typus definiert, der trotz seiner Kompaktheit über vielseitige Aussen-\n\nraumbezüge verfügt. Die Optimierung der Gebäudeform zu einem Fünf-Eck ermöglicht an \n\nder fünften Ecke die Positionierung eines zusätzlichen, mittig gelegenen Winkel-Typus mit \n\neinem sich öffnenden Wohnraum von hoher Qualität. Dieser kompakte und wirtschaftliche \n\nRaumbildung \n\nWohnungstypologien \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 21 / 44 \n\nFünfspänner bildet die Ausgangslage für die Entwicklung von zwei weiteren, zusammenge-\n\nsetzten Gebäude-Typologien. Die Wohnungstypen variieren dabei je nach Ausrichtung und \n\nZimmeranzahl. An den Verbindungspunkten der Gebäude wird ein Durchwohn-Typus mit \n\neinem durchgängigen Wohn-Essraum geschaffen, der eine besondere Weite aufweist. \n\nUnter Verwendung dieser drei Grundtypen werden Wohnungen in Standardgrössen sowie \n\nein Anteil an flächenoptimierten Wohnungen angeboten. Letztere zeichnen sich aus durch \n\nbesonders effiziente Grundrisse und teilweise geringere Zimmergrössen, bei jedoch gleich-\n\nbleibendem Qualitätsstandard. Sie profitieren daher auch von im Vergleich günstigeren \n\nWohnungsmieten. So werden vielfältige Wohnungen mit denselben Qualitäten und einem \n\nhohen Wiedererkennungswert angeboten, welche einer breiten Bewohnerschaft ein neues \n\nZuhause in Adliswil bieten. Durch die gezielt gemischte Verteilung der flächenoptimierten \n\nWohnungen in den Bauten wird ein wertvoller Beitrag zur sozialen Durchmischung und da-\n\nmit für ein positives Siedlungsmilieu geleistet. \n\nGemeinsames Merkmal der Wohnungen ist eine kompakte Eingangszone mit direktem Be-\n\nzug zum Wohnbereich und dem Aussenraum. Das Entrée fungiert als Verteiler in die Zim-\n\nmer und Nasszellen und erübrigt somit die Notwendigkeit von weiteren Korridoren. Durch \n\ndiese Anordnung gelingt es, sehr gut nutzbare Wohneinheiten zu gestalten, die trotz ihrer \n\nKompaktheit einen grosszügigen Wohnraum aufweisen. \n\nDie Verteilung der einzelnen Wohnungsgrössen ist an den anvisierten Zielgruppen ausge-\n\nrichtet. Die grösseren Wohnungen mit 3.5- und 4.5-Zimmer sind vorwiegend in den nördli-\n\nchen Gebäuden untergebracht und weisen einen starken Bezug zu dem lebendigen Frei-\n\nraum auf. \n\nIm Erdgeschoss verfügen die Bauten über einen direkten Zugang zur Gartengasse, der eine \n\neinfache und übersichtliche Nutzung der Freibereiche ermöglicht. Die direkte Nachbar-\n\nschaft von privaten Freibereichen, vielfältig genutzten Aufenthalts- und Spielflächen und \n\ndie zusätzliche hofseitige Erschliessung der Bauten ermöglicht Begegnungen im Alltag und \n\nträgt wesentlich zu dem lebendigen und gemeinschaftlich geprägten Charakter der Sied-\n\nlung bei. \n\nDie kleineren Wohneinheiten, die 1.5- und 2.5-Zimmer-Wohnungen, befinden sich über-\n\nwiegend in den südlichen Bauten. Die Lage eignet sich durch ihre Ausrichtung auf die ruhi-\n\ngeren Innenhofbereiche und die landschaftlich geprägten Zwischenräume besonders gut \n\nfür Singles, Paare und ältere Menschen. Durch die Querstellung der Gebäude sind die Frei-\n\nbereiche der Gartengasse stehts präsent und gut erreichbar und sind somit für die gesamte \n\nSiedlung das identitätsstiftende Merkmal. \n\nDie Anordnung der Baukörper ermöglicht eine klare Setzung von drei Hof-Clustern, beste-\n\nhend aus jeweils drei Gebäuden derselben Typologie. Die abgewinkelten Fassadenfronten \n\nund die differenzierte Geschossigkeit der Bauten spiegelt eine dem Standort angemessene \n\nKleinteiligkeit wider. Die polygonalen Gebäudeformen gliedern die aufgespannten Räume \n\nin gut zonierte und differenziert nutzbare Freibereiche, die unterschiedliche Grade von Öf-\n\nfentlichkeit und Privatheit aufweisen. \n\nDie Gebäudehöhen sind an die Hanglage und die umliegenden Geschossigkeiten angepasst. \n\nVon der Rifertstrasse ausgehend staffeln sich die Gebäude von vier, über fünf Geschosse im \n\nVolumen und Geschossigkeit \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 22 / 44 \n\nmittleren Bereich bis zu fünf und sechs Geschossen gegenüber der offenen Landschaft. Zur \n\nQuartiererhaltungszone ist die Geschossigkeit auf drei, respektive vier Geschosse reduziert. \n\nDie äussere Erscheinung der Baukörper fügt sich mit einer warmen Farbgebung in fein \n\nchangierenden Erdtönen in das landschaftlich geprägte Umfeld ein. Die präzisen Gebäude-\n\nformen erhalten durch eine raue Oberflächengestaltung einen steinernen, ruhenden Aus-\n\ndruck. Spielerisch angeordnete, stehende Fensterformate erzeugen lebendige und vielfäl-\n\ntige Fassadenfronten mit einer hohen Identität. Die Balkone sind als additive Elemente an-\n\ngeordnet, sie ragen in die Freibereiche hinein und bespielen diese mit ihrer individuellen \n\nGestaltung. Die Erdgeschosswohnungen verfügen über einen Aussensitzplatz mit einer di-\n\nrekten Zugänglichkeit zum Freibereich. Hochwachsende Gräser und gestaltete Hügel bilden \n\neinen Filter zwischen öffentlich und privat. \n\nDie Zu- und Wegfahrt für den motorisierten Verkehr erfolgt über die südlich gelegene \n\nRifertstrasse. Diese kann gemäss den Anforderungen der Verkehrserschliessungsverord-\n\nnung (VerV vom 17. April 2019), nach Norden erweitert bzw. neu geführt werden. werden. \n\nÜber eine in die Böschungskante integrierte Rampe gelangen Notfahrzeuge, Behinderten-\n\ntransporte und Umzugswagen auf das Umgebungsniveau der neuen Siedlung. Die beste-\n\nhende Verlängerung der Rifertstrasse wird genutzt, um den motorisierten Verkehr gebün-\n\ndelt in den südöstlichen Teil der Parzelle, oberhalb der Böschungskante zu leiten. In dem \n\nBereich der heutigen Parkplätze für die Sportanlage sind 26 oberirdische Besucherpark-\n\nplätze und die Einstellhallenzufahrt positioniert. Die Einstellhalle entwickelt sich effizient \n\num die Kellergeschosse der Gebäude herum und bietet direkte, barrierefreie Zugänge zu \n\nsämtlichen Treppen- und Liftanalagen. Dem Topographieverlauf wird dabei hohe Beach-\n\ntung geschenkt und dadurch eine optimierte Überdeckung erreicht. Die Einstellhalle ge-\n\nmäss Richtprojekt wurde, so dimensioniert, dass darin 178 Autostellplätze, davon 5 behin-\n\ndertengerecht und 23 Motorradstellplätze untergebracht werden können. Diese Anzahl \n\nentspricht der im Studienauftrag angestrebten, gegenüber der kommunalen Verordnung \n\nleicht reduzierten Parkplatzzahl. Im Studienauftrag wurde zugleich der Nachweis erbracht, \n\ndass durch kompakte Tiefgaragen-Erweiterungen der Parkplatzbedarf gemäss kommunaler \n\nVerordnung (vorgeschriebenes Minimum) im Bedarfsfall ohne aufwendige Umplanungen \n\nrealisert werden kann. \n\nÜber eine separate Velorampe, ausgehend von der Fortführung der Bünistrasse zwischen \n\nder Alterssiedlung «Im Tal» und der neuen Wohnüberbauung, werden über die Einstellhalle \n\nvier zentral angeordnete Veloparkierungsanlagen erschlossen. In zweistöckigen Anlagen \n\nsind 388 Stellplätze untergebracht. In den Eingangsbereichen der Wohnbauten wird ein mi-\n\nnimierter Anteil von 3-8 Stellplätzen pro Eingang, insgesamt 70 Velostellplätzen angeboten. \n\nZusätzliche offene Stellplätze vor den Eingängen ergänzen das Angebot für Kurzparkierer. \n\nMit Beschluss vom 9. März 2021 (Beschl. Nr. 2021-62) hielt der Stadtrat von Adliswil fest, \n\ndass in Abweichung vom Richtprojekt der Minimalbedarf an Parkplätzen gemäss kommuna-\n\nler Verordnung im Gestaltungsplan umgesetzt werden soll. Entsprechend wurde die Anord-\n\nnung der Tiefgarage überarbeitet und auf den kommunalen Parkplatzbedarf ausgelegt (vgl. \n\nAnhang A, Beilage zum Richtprojekt). Der unterirdische Baubereich im Gestaltungsplan ent-\n\nspricht der überarbeiteten Tiefgarage. Die überarbeitete Tiefgarage bietet Platz für 220 Au-\n\nFassade und Erscheinung \n\nErschliessungs- und Parkie-\n\nrungskonzept \n\nVelorampe ab Anschluss \n\nBünistrasse \n\nStadtrats-Beschluss vom \n\n09.03.2021 \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 23 / 44 \n\ntoabstellplätze und 8 Motorradabstellplätze. Optional kann die Tiefgarage um 27 zusätzli-\n\nche unterirdische Autoabstellplätze im Süden des Planungsperimeters erweitert werden. \n\nWeiterführende Erläuterungen zur Parkierung finden sich in den Kapiteln 4.2 und 4.4. \n\nUm den Verkehr möglichst frühzeitig abzufangen und in die Tiefgarage abzuleiten wurde im \n\nStudienauftrag eine Zufahrt gegenüber der Rifertstrasse 6 und 8, im Bereich des Wende-\n\nplatzes, geprüft. Die aufgezeigten Lösungen wurden an der Zwischenbesprechung mit dem \n\nBeurteilungsgremium diskutiert. Das Beurteilungsgremium hielt fest, dass weder direkt ab \n\nder Rifertstrasse (Parzelle Kat. Nr. 8390) noch ab dem Wendeplatz eine städtebaulich und \n\ngestalterisch befriedigende Lösung gefunden werden konnte. Dies im Besonderen auch auf-\n\ngrund der topografischen Situation, welche für eine Tiefgaragenzufahrt im Bereich gegen-\n\nüber der Rifertstrasse 6 und 8 ein aufwendiges Rampenbauwerk erfordert. Das Beurtei-\n\nlungsgremium kam daher zum Schluss, dass Erschliessungslösungen über die Verlängerung \n\nder Rifertstrasse im Bereich der heutigen Parkierungsanlage auf Parzelle 6749 gesucht wer-\n\nden können, sofern dadurch eine bessere Lösung erreicht werden kann. Bis zur Schlussab-\n\ngabe kamen drei von vier Planungsteams zum Schluss, dass eine Tiefgaragenzufahrt im Be-\n\nreich der heutigen Parkierungsanlage zu einer gesamthaft besseren Lösung führt, was letzt-\n\nlich durch das Beurteilungsgremium bestätigt wurde. \n\nGrundriss 2. OG \n\n(Niveau Rifertstrasse) \nGrundriss 1. OG Grundriss EG Grundriss UG \n\n \n\n \n \n\n \n\nAbb. 11 – Geprüfte und abgelehnte Erschliessungsvariante ab Wendehammer im Bereich Rifertstrasse 6 und 8, ERP Architekten AG, \n\nBaden, Stand Zwischenbesprechung Studienauftrag vom 03.03.2020.  \n\nGemäss Art. 7 der Lärmschutzverordnung (LSV) haben neue ortsfeste Anlagen (bspw. Tief-\n\ngaragen) die Planungswerte (PW) der jeweiligen Empfindlichkeitsstufe (ES) einzuhalten. Für \n\nden Planungsperimeter sowie die umliegenden Parzellen gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe \n\nES II. Damit kommen die folgenden massgebenden Grenzwerte zum Tragen, welche zwin-\n\ngend einzuhalten sind: \n\n tags (07:00-19:00 Uhr) nachts (19:00-07:00 Uhr) \n\nPlanungswerte (ES II): 55 dbA 45 dBA \n\n \n\nDie zu erwartende Lärmbelastung durch die Tiefgaragenzufahrt wurde durch Grolimund + \n\nPartner AG, Zürich untersucht und im Gutachten vom 18. Februar 2022 dokumentiert (vgl. \n\nAnhang, Lärmgutachten Parkierungsanlagen und Sportlärm). Das Gutachten zeigt auf, dass \n\ndie Planungswerte mit folgenden Massnahmen bei allen betroffenen Liegenschaften einge-\n\nhalten werden können: \n\nErschliessung im Bereich \n\nRifertstrasse 6 und 8 geprüft \n\nPlanungswerte eingehalten \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 24 / 44 \n\n \n\n \n\n Überdeckung der Einfahrtsrampe kombiniert mit einer absorbierenden Verkleidung auf \n\neiner Länge von 10 m ab der Einfahrtsöffnung \n\n Einbau eines lärmarmen Belags auf der Zufahrt im Bereich Rifertstrasse 17-23 \n\n Festverschraubung der Regenrinnen \n\nDie vorgeschlagenen Massnahmen sind im Rahmen der Projektierung zu Berücksichtigen \n\nund umzusetzen. Die Planungswerte (PW) sind einzuhalten. \n\nIm Norden sowie im Osten liegt die Sportanlage «Im Tal» mit Tennis- und Fussballplätzen, \n\nHallen- und Freibad sowie einer Finnenbahn. Diesem Umstand wurde bereits im Entwurf \n\ndes Projekts Rechnung getragen. Mit der Längsstellung der nördlichen Baukörper reagiert \n\ndas Projekt bereits im Entwurf optimal auf die zu erwartende Lärmbelastung der Sportan-\n\nlage. Die effektiv vorhandene Belastung durch Sportlärm wurde ebenfalls durch die \n\nGrolimund + Partner AG, Zürich untersucht und im Gutachten vom 18. Februar 2022 doku-\n\nmentiert (vgl. Anhang, Lärmgutachten Parkierungsanlagen und Sportlärm). \n\nDie Beurteilung erfolgte nach der «Vollzugshilfe für die Beurteilung der Lärmbelastung von \n\nSportanlagen» des BAFU (2017). Der Planungsperimeter gilt als erschlossen. Aus diesem \n\nGrund sind gemäss der Vollzugshilfe Sportlärm die Immissionsrichtwerte (IRW) für die ES II \n\nmassgebend: \n\n Tag (07:00-20:00 Uhr)* Abend (20:00-22:00 Uhr) \n\nImmissionsrichwerte: 60 dbA 55 dBA \n\nRichtwerte seltene Ergeignisse: 65 dBA 60 dBA \n\n*Sonntag ab 08:00 Uhr \n\nDas Gutachten kommt zum Schluss, dass die massgebenden Immissionsrichtwerte IRW im \n\nNormalbetrieb bei allen Gebäuden zu sämtlichen Beurteilungsperioden eingehalten wer-\n\nden. Ebenfalls sind die Richtwerte für grössere Anlässe (seltene Ereignisse) bei allen Gebäu-\n\nden tagsüber und auch während der Abendperiode eingehalten. Als kritischste Lärmquelle \n\nwird der Lautsprecher des Fussballfeldes identifiziert. Der Betrieb des Lautsprechers ist je-\n\ndoch bewilligungspflichtig und die Bewilligung wird restriktiv gehandhabt. Mit der Anord-\n\nnung der Wohnzimmer auf der lärmabgewandten Seite wird zudem auch innerhalb der Ge-\n\nbäude auf die Lärmsituation reagiert. Es liegt somit keine erhebliche Störung durch den \n\nSportlärm vor. Die geplante Überbauung erfüllt die lärmrechtlichen Anforderungen. \n\nKeine Störung durch Sportlärm \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 25 / 44 \n\n4 Erläuterung der Gestaltungsplanvorschriften \n\nIn den nachfolgenden Kapiteln werden die für die vorliegende Planung wesentlichen Ge-\n\nstaltungsplanvorschriften erläutert. \n\n4.1 Allgemeine Bestimmungen \n\nIn Gemeinden, die ihre BZO noch nicht gemäss IVHB harmonisiert haben, gelten die im An-\n\nhang des rechtsgültigen PBG aufgeführten Bestimmungen. Der Anhang verweist auf die \n\nFassung des PBG vom 28. Februar 2017. Bezüglich der Grenzabstände (kleiner und grosser \n\nGrundabstand sowie Mehrlängenzuschläge) gelten die Bestimmungen nach Art. 28 und Art. \n\n29 Abs. 1 bis 3 BZO Stadt Adliswil. \n\n4.2 Bau- und Nutzungsbestimmungen \n\nDie Grundmasse der neun Baubereiche werden durch die oberirdischen Baubereiche (Bau-\n\nbereichsgrenzen, Koordinatenpunkte), die maximale Geschosszahl, die Erdgeschosskote, \n\ndie Dachkote und die maximal zulässige anrechenbare oberirdische Geschossfläche (aGF) \n\ndefiniert. Den Baubereichen wurden grundsätzlich – soweit dies der Grundabstand zuliess – \n\nzusätzlich 50 cm zu den Baukuben aus dem Richtprojekt zugerechnet. Weiter wird eine \n\nAusnützungsübertragung zwischen einzelnen Baubereichen um max. 5% der jeweils zulässi-\n\ngen anrechenbaren Geschossflächen ermöglicht. Dadurch wird ein ausreichender Spiel-\n\nraum für die weitere Projektentwicklung gewährleistet. \n\nDas Richtprojekt zeigt eine auf die Topografie und die umliegenden Quartiere abgestimmte, \n\nüber das Gesamtareal differenzierte Höhenentwicklung auf. Um diese sicherzustellen, wird \n\ndie Anzahl der zulässigen Vollgeschosse je Baubereich gemäss Richtprojekt festgelegt. Er-\n\nlaubt sind somit je nach Baubereich zwischen 4 und 6 Vollgeschosse, wobei in den Baube-\n\nreichen A, B, C, D, F und H für die Ausdehnung und Lage des jeweils obersten Geschosses \n\nzusätzliche Einschränkungen gelten (siehe dazu Art. 8 Baubereiche A bis I). Dachgeschosse \n\nsind nicht erlaubt. \n\nDie maximale Gebäudehöhe je Baubereich lässt sich aus der Erdgeschosskote (Kote EG in \n\nMeter über Meer) und der maximalen Dachkote (Kote Oberkante Dachfläche in Meter über \n\nMeer) ableiten, wobei massive oder geschlossene Brüstungen zur maximalen OK Dachflä-\n\nche gezählt werden. Die festgelegten maximalen Dachkoten entsprechen der Kote Ober-\n\nkante Dachfläche aus dem Richtprojekt plus 75 cm. Die Erdgeschosskoten wurden aus dem \n\nbestehenden Terrain im Richtprojekt abgeleitet. Somit entsprechen die Erdgeschosskoten \n\nin Übereinstimmung mit § 5 ABV (Stand 28. Februar 2017) dem bestehenden Verlauf des \n\nBodens. Um den nötigen Spielraum für die Projektierung zu gewährleisten, wird bei der \n\nFestlegung der Erdgeschosskoten ein Spielraum von +/-50 cm gewährt. Aus der so minimal \n\nresultierenden Kote EG und der festgelegten maximalen Dachkote lassen sich die maximal \n\nzulässigen Gebäudehöhen je Baubereich ableiten. \n\nIn der nachfolgenden Tabelle sind je Baubereich die tiefstmöglichen Erdgeschosskoten \n\n(Kote EG), die zulässigen maximalen Koten Oberkante Dachfläche und die daraus resultie-\n\nrenden maximalen Gebäudehöhen aufgeführt. Die maximalen Gebäudehöhen gemäss § \n\n279 Abs. 1 PBG werden nicht überschritten. \n\nArt. 5 Über- und nebengeord-\n\nnetes Recht \n\nArt. 6 Grundmasse \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 26 / 44 \n\nBaubereich Kote EG \ngem. Richtprojekt \n\nmin. Kote EG \ngem. GPV1 \n\nKote OK Dachfläche \ngem. Richtprojekt \n\nmax. Kote \nOK Dachfläche \n\ngem. GPV2 \n\nmax. Gebäudehöhe3 \n\nA 467.15 m.ü.M. 466.65 m.ü.M. 481.67 m.ü.M. 482.40 m.ü.M. 15.75 m \n\nB 468.15 m.ü.M. 467.65 m.ü.M. 485.45 m.ü.M. 486.20 m.ü.M. 18.55 m \n\nC 468.15 m.ü.M. 467.65 m.ü.M. 485.45 m.ü.M. 486.20 m.ü.M. 18.55 m \n\nD 469.15 m.ü.M. 468.65 m.ü.M. 480.89 m.ü.M. 481.65 m.ü.M. 13.00 m \n\nE 469.15 m.ü.M. 468.65 m.ü.M. 480.77 m.ü.M. 481.50 m.ü.M. 12.85 m \n\nF 469.15 m.ü.M. 468.65 m.ü.M. 483.67 m.ü.M. 484.40 m.ü.M. 15.75 m \n\nG 468.15 m.ü.M. 467.65 m.ü.M. 482.55 m.ü.M. 483.30 m.ü.M. 15.65 m \n\nH 468.15 m.ü.M. 467.65 m.ü.M. 482.67 m.ü.M. 483.40 m.ü.M. 15.75 m \n\nI 468.15 m.ü.M. 467.65 m.ü.M. 482.55 m.ü.M. 483.30 m.ü.M. 15.65 m \n\n1 = Kote EG Richtprojekt abzgl. der gewährten Toleranz von 50 cm (vgl. Art. 7 Abs. 1 GPV) \n2 = Kote OK Dachfläche gem. Richtprojekt plus 75 cm, gerundet \n3 = max. Kote OK Dachfläche – min. Kote EG gem. GPV \n\n \n\nAls Geschossflächen anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauern-\n\nden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Voll- und Untergeschossen \n\nunter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt innerer \n\nTrennwände. Das Merkblatt der Stadt Adliswil, Ressort Bau und Planung, über die Erläute-\n\nrungen zur Ausnützungsziffer gemäss § 254 ff PBG und § 9 ff ABV, wurde als wegleitende \n\nGrundlage herangezogen. \n\nFür die Berechnung der maximalen aGF je Baubereich wurden den aGF aus dem Richtpro-\n\njekt 5% hinzugerechnet. Die maximale aGF beträgt gemäss Art. 7 insgesamt 21'380 m2; das \n\nRichtprojekt weist eine aGF von 20'362 m2 aus. \n\nDie Bestimmungen zur Nutzweise orientieren sich an den Vorgaben der kommunalen Bau- \n\nund Zonenordnung zu den Wohnzonen. Gemäss Art. 29 Abs. 5 BZO Stadt Adliswil sind in \n\nWohnzonen nichtstörende Betriebe bis maximal 20% der dem Wohnen, Arbeiten oder \n\nsonst dem dauernden Aufenthalt dienenden Geschossfläche gestattet. Es gilt die Lärmemp-\n\nfindlichkeitsstudie II. \n\nOberirdische Gebäude sind innerhalb der Baubereiche zu erstellen. Ausnahme bilden be-\n\nsondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG. \n\nFür sämtliche Wohnungen in Obergeschossen sind Einzelbalkone vorgesehen. Balkone sol-\n\nlen grundsätzlich zulässig sein. Im Sinne einer hohen Gebrauchstauglichkeit und Wohnkom-\n\nforts (Möblierung mit Tisch und Stühlen soll möglich sein) und zur Belebung des Quartiers \n\n(Gestaltungsmöglichkeiten) dürfen die Balkone bis zu einer Tiefe von 3.5 m über die Fassa-\n\ndenlinie hinausragen, auch wenn diese ausserhalb des Baubereichs liegen. \n\nDas jeweils oberste Geschoss in den Baubereichen A, B, C, D, F und H ist auf eine Geschoss-\n\nfläche von maximal 65% der Geschossfläche des darunterliegenden Geschosses beschränkt. \n\nDas oberste Geschoss muss zudem direkt auf die Fassadenflucht der im Situationsplan be-\n\nzeichneten Stirnfasse und beider Längsfassaden des darunterliegenden Geschosses gebaut \n\nwerden. Mit den dadurch entstehenden abgestuften Gebäudekörpern wird die im Richtpro-\n\njekt aufgezeigte, über das Gesamtareal differenzierte Höhenentwicklung sichergestellt und \n\nArt. 7 Nutzweise \n\nArt. 8 Baubereiche A bis I \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 27 / 44 \n\nallseitig massstäbliche Übergänge zur umliegenden heterogenen Bebauungsstruktur ge-\n\nschaffen. \n\nGemäss Art. 42 BZO Stadt Adliswil gelten für besondere Gebäude die folgenden Vorschrif-\n\nten: bei Parzellen über 500 m2 sind besondere Gebäude im Sinne von § 273 bis zu einer \n\nüberbauten Fläche von 8% der anrechenbaren Grundfläche zulässig. Zudem besagt Art. 42 \n\nAbs. 2 BZO Stadt Adliswil, dass besondere Gebäude an die Grenze gestellt werden dürfen, \n\nwenn sie nicht mehr als einen Drittel der nachbarlichen Grenze beanspruchen oder gleich-\n\nzeitig gebaut oder an ein bestehendes Gebäude angebaut werden. \n\nBei einer Grundfläche von 22'643 m2 würde die zulässige Gesamtfläche der besonderen Ge-\n\nbäude rund 1’800 m2 betragen. Da der Aussenraum in erster Linie als attraktiver Freiraum \n\nmit gemeinschaftlichen Aussenräumen gestaltet werden soll und siedlungsökologische \n\nMassnahmen angestrebt werden, ist die Fläche an besonderen Gebäuden minimal zu hal-\n\nten. Die zulässige Fläche an besonderen Gebäuden wird in den Gestaltungsplanvorschriften \n\ndaher auf maximal 2% der Grundstücksfläche beschränkt. Dies entspricht einer Fläche von \n\nrund 450 m2 für besondere Gebäude. Dabei ist gemäss Richtprojekt grob von folgendem \n\nFlächenbedarf für besondere Gebäude auszugehen: \n\nEinhausung Tiefgaragenzufahrt: 165 m2 \n\nEinhausung Velorampe: 50 m2 \n\nRauch- und Wärmeabzugsanlagen (RWA) Tiefgarage: 40 m2 \n\nContainerabstellplatz (maximales Ausmass gem. Situationsplan): 80 m2 \n\nTrafostation (freistehend): 20 m2 \n\nTotal Flächenbedarf für besondere Gebäude 355 m2 \n\n \n\nGemäss Richtprojekt ist vorgesehen, die erforderlichen (gedeckten) Veloabstellplätze so-\n\nweit als möglich in die Gebäude zu integrieren. Mit der Beschränkung der besonderen Ge-\n\nbäude auf max. 2% der Grundstücksfläche und unter Berücksichtigung der vorgenannten \n\nFlächenanforderungen bleibt somit eine Fläche von rund 95 m2 für allenfalls erforderliche \n\ngedeckte Veloabstellplätze im Aussenraum. Dies entspricht einem Velounterstand von rund \n\n10 m2 pro Gebäude. \n\nGemäss Art. 28 BZO Stadt Adliswil ist für die Wohnzonen W2 und W3 ein Grundabstand \n\nvon 5 m (kleiner Grundabstand) bzw. 9 m (grosser Grundabstand) einzuhalten. Der grosse \n\nGrundabstand gilt gegenüber der längeren Gebäudeseite mit den meisten Wohnräumen \n\n(Art. 29 Abs. 1 BZO). Gemäss Art. 29 Abs. 3 BZO Stadt Adliswil ist der Grundabstand bei Ge-\n\nbäudelängen von mehr als 15 m um 1/4 der Mehrlänge, jedoch höchsten um 6 m heraufzu-\n\nsetzen. Weiter sind gemäss § 260 PBG Kanton Zürich die Grenzabstände für Gebäudeteile, \n\nwelche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe (7 m) überschreiten, um das \n\nMass der Mehrhöhe zu vergrössern. \n\nDie Baubereiche wurden unter Berücksichtigung der resultierenden Gebäudelänge und der \n\nmaximal möglichen Gebäudehöhe so austariert, dass die ordentlichen Grenzabstände (inkl. \n\nMehrhöhen- und Mehrlängenzuschläge) gegenüber den Nachbarliegenschaften eingehal-\n\nten werden. Davon ausgenommen sind die Baubereiche A, B und C, welche die ordentli-\n\nchen Grenzabstände gegenüber den nördlich und östlich gelegenen Nachbarparzellen Kat. \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 28 / 44 \n\nNrn. 6769 (Alterssiedlung «Im Tal») und 8398 (Sportanlage «Im Tal») unterschreiten. Vo-\n\nraussetzung dazu ist die Einwilligung der jeweiligen Grundeigentümer (Stadt Adliswil und \n\nSihlsana AG). Die entsprechenden vertraglichen Regelungen sind spätestens mit Eingabe \n\ndes Baugesuchs vorzulegen. Die erforderlichen Näherbaurechte wurden vertraglich verein-\n\nbart und werden grundbuchamtlich sichergestellt (vgl. Kap. 2.2).  \n\nDas Richtprojekt sieht neben einem Untergeschoss unter den Hochbauten die Erstellung \n\neiner Tiefgarage vor. Mit Beschluss vom 9. März 2021 (Beschl. Nr. 2021-62) hielt der Stadt-\n\nrat von Adliswil fest, dass im Gestaltungsplan in Abweichung vom Richtprojekt der Bedarf \n\nan Parkplätzen gemäss kommunaler Verordnung vorgesehen werden soll. Entsprechend \n\nbasiert der Baubereich für unterirdische Bauten auf der in der Beilage zum Richtprojekt \n\n(Anhang A) dokumentierten erweiterten Einstellhalle. Sie besteht aus einer grösseren zu-\n\nsammenhängenden Tiefgarage im Bereich der Wohnbauten mit einer Kapazität von insge-\n\namt 220 Autoabstellplätzen. Zusammen mit den 26 oberirdischen Besucherparkplätzen \n\nkann der Minimalbedarf gemäss PP-VO von rund 246 Parkplätzen (vgl. dazu Kapitel 4.4) ge-\n\ndeckt werden. In einer kleineren Tiefgarage im Bereich der oberirdischen Besucherpark-\n\nplätze könnten darüber hinaus 27 unterirdische Autoabstellplätze angeboten werden. Im \n\nRahmen der Umsetzung der Wohnüberbauung soll der vorgeschriebene Minimalbedarf ge-\n\nmäss kommunaler PP-VO jedoch nicht überschritten werden. D.h. die volle Kapazität der \n\nTiefgarage soll nicht ausgeschöpft werden. Die Erweiterungsmöglichkeit im Bereich der Be-\n\nsucherparkplätze dient als optionaler bzw. alternativer Tiefgaragenstandort, sollte die Ein-\n\nstellhalle im Bereich der Wohnbauten im Rahmen der Projektierung (bspw. zu Gunsten der \n\nUmgebungsgestaltung) reduziert werden.  \n\nDer Baubereich für unterirdische Bauten ist im Situationsplan vereinfacht dargestellt. Dem \n\nBaubereich wurde allseitig zusätzlich 1.5 m zum Tiefgaragengrundriss zugerechnet, um den \n\nnötigen Spielraum für die weitere Projektentwicklung sicherzustellen. Für allfällig notwen-\n\ndige Entrauchungen, Fluchtwege u.dgl., welche im Rahmen der Baubewilligung gefordert \n\nwerden können Ausnahmen gewährt werden. \n\n4.3 Gestaltung \n\nArtikel 10 der Gestaltungsplanvorschriften leitet sich aus den gestalterischen Qualitäten \n\ndes Richtprojektes ab. Bei der Ausarbeitung des Richtprojektes wurde der Massstäblichkeit, \n\nFormensprache und Gliederung der Bauten sowie freiräumlichen und ökologischen Aspek-\n\nten hohes Gewicht beigemessen. Material- und Farbwahl haben zu einer guten Gesamtwir-\n\nkung beizutragen. \n\nDas künftige Bauprojekt hat die gestalterischen Qualitäten des Richtprojekts aufzunehmen. \n\nDas Richtprojekt ist daher wegleitend für die qualitative Beurteilung des Bauprojekts in Er-\n\nmessensfragen. Die wesentlichen Aspekte des Richtprojektes umfassen insbesondere die \n\nAdressbildung, Grundstruktur und Setzung der Baukörper, das Wohnungskonzept sowie die \n\nFreiraumstruktur. Die nötigen Bestimmungen zur Gewährleistung eines attraktiven Frei-\n\nraums werden in den Artikeln zur Umgebungsgestaltung definiert. \n\nDie Fassadengestaltung in den neun Baubereichen ist aufeinander abzustimmen, sodass \n\nsich ein einheitliches Gesamtbild ergibt. Nuancen in der Farbgebung zur Sicherstellung ei-\n\nner einfacheren Orientierung sind zulässig. \n\nArt. 9 Baubereich \n\nunterirdische Bauten \n\nArt. 10 Grundsatz \n\nArt. 11 Richtprojekt \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 29 / 44 \n\nMittels Begrünung der Flachdächer soll zur ökologischen Aufwertung (Artenvielfalt) und zu \n\neinem guten Stadtklima beigetragen werden. Die Art der Begrünung ist in der SIA Norm 312 \n\n(erhöhte Anforderungen) festgelegt. Auch unter Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren \n\nEnergien, namentlich Photovoltaikanlagen, hat eine Dachbegrünung zu erfolgen. Durch die \n\nKombination einer Photovoltaikanlage auf einem begrünten Dach kann die Leistungsfähig-\n\nkeit einer Anlage im Sommer um bis zu 20 % erhöht werden. \n\nDie abgestufte Gestaltung einzelner Baukörper (Baubereiche A, B, C, D, F und H) erlaubt in \n\nden betroffenen Baubereichen die Nutzung von Dachflächen oder Teilen davon als begeh-\n\nbare Terrassen. Aus Gründen der Einsehbarkeit sind technisch bedingte Aufbauten und An-\n\nlagen dort nur in untergeordnetem Mass zulässig. \n\nArtikel 13 der Gestaltungsplanvorschriften sowie die darauffolgenden Artikel zur Umge-\n\nbungsgestaltung orientieren sich stark am Richtprojekt. Entsprechend der Ideen aus dem \n\nRichtprojekt werden der Aufenthaltsqualität und dem ökologischen Wert des Freiraums ein \n\nhoher Stellenwert beigemessen. Die vorgeschlagene Zonierung der Aussen- und Freiräume \n\n(vgl. Abb. 12) in eine zentrale Gasse, Foyers und Gartenhöfe wurde aufgenommen. Diese \n\nunterscheiden sich insbesondere in deren Zweck und Gestaltung. Die Foyers und die ver-\n\nbindende Gasse, mit ihren sich öffnenden und verengenden Räumen konzentrieren die in-\n\ntensive Nutzung im Aussenraum (Ankunftsort, Erschliessung, Vernetzung, Begegnung). Dem \n\ngegenüber ermöglicht die U-förmige Setzung der Baukörper je Gebäudegruppe die Bildung \n\nvon Höfen (Gartenhöfe), welche als ruhigere Rückzugsorte für die Anwohnenden dienen. \n\n \n\nAbb. 12 – Zonierung Aussen- und Freiräume gemäss Richtprojekt (Quelle: planikum GmbH, 2020) \n\nIn den gemeinschaftlichen Freiräumen sind unter anderem Kinderspielplätze zu realisieren. \n\nAufgrund des breiten Wohnangebots ist bei der Ausgestaltung der Freiräume insbesondere \n\ndarauf zu achten, dass Bewohnende aller Altersgruppen angesprochen werden. Die Grösse \n\nder Spiel- und Ruheflächen hat dabei mindestens 20% der für das Wohnen anzurechnen-\n\nden Geschossflächen zu betragen. Das Richtprojekt sieht eine aGF von 20'362 m2 vor. Dies \n\nwürde zu Spiel- und Ruheflächen im Umfang von rund 4'070 m2 führen. Zu den Spiel- und \n\nRuheflächen zählen bspw. Spielplätze, die «Gartenhöfe» sowie die zentrale «Gasse», wel-\n\nche als Begegnungs-, Spiel- und Aufenthaltsbereich ausgestaltet werden soll (Abb. 13, vgl. \n\ndazu auch Art. 15 und 16 GPV). \n\nArt. 12 Dachgestaltung \n\nArt. 13 Grundsatz zur \n\nUmgebungsgestaltung \n\n \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 30 / 44 \n\n \n\n Spiel- und Ruheflächen, gesamthaft ca. 4'100 m2 \n\nAbb. 13 – Spiel- und Ruheflächen gemäss Richtprojekt (Quelle: planikum GmbH, 2020) \n\nDie drei Gebäudegruppen bilden zwei Freiräume, welche den Gestaltungsplanperimeter in \n\nNord-Süd-Richtung queren. Die sogenannten Foyers vermitteln zwischen der Öffentlichkeit \n\ndieses Durchgangsraumes und der Privatheit der Gebäudetrios. Sie stellen die Durchwe-\n\ngung für den Fuss- und Veloverkehr in Nord-Süd-Richtung sicher und dienen zugleich der \n\nErschliessung und Adressierung der Hauszugänge. \n\nDie drei Gebäudegruppen werden in Ost‐West‐Richtung durch die Gartengasse zusammen‐\n\ngespannt. In diesem halböffentlichen Begegnungsraum steht das aktive Siedlungsleben im \n\nVordergrund. Bei der Gestaltung ist auf ausreichend Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten \n\n(bspw. Sitzgruppen, Urban Gardening, Spielbereiche etc.) für unterschiedliche Altersgrup-\n\npen (Kinder, Erwachsene, Senioren) zu achten. Einzelne Baumgruppen und Staudenbepflan-\n\nzungen stellen die gewünschte Aufenthaltsqualität sicher und schaffen ein angenehmes \n\nKlima.  \n\nDie U-förmige Setzung der Gebäudekörper schafft innerhalb jeder Gebäudegruppe einen \n\ngrünen Kern. Diese bilden die grünen Rückzugsorte für die Bewohnenden, in denen im Ge-\n\ngensatz zur Gasse und den Foyers die Privatheit und das Naturerlebnis im Vordergrund ste-\n\nhen. Bei der Ausgestaltung der Hofbereiche soll auf ökologische Grundsätze geachtet wer-\n\nden. Dies kann beispielsweise mittels Erhalts und Neupflanzung von Bäumen oder mittels \n\nder Wahl des Saatguts erfolgen. Teile der Grünflächen sind als extensive Wiesenflächen zu \n\nbewirtschaften. \n\nZur Erreichung der ökologischen Zielsetzungen sowie der gewünschten hohen Aufenthalts-\n\nqualität im Aussenraum (vgl. Art. 13 GPV) ist die Neupflanzung oder der Erhalt einer ausrei-\n\nchenden Anzahl an Bäume (Hochstammbäume, Heister) unabdingbar. Die Pflanzung von \n\nmittelkronigen und grosskronigen Hochstammbäumen oder Heister wird vorgeschrieben, \n\nso dass 80-90% der im Richtprojekt vorgesehenen Baumpflanzungen zu realisieren oder be-\n\nstehende Bäume im gleichen Umfang zu erhalten sind. Unter mittelkronigen Bäumen wer-\n\nden Bäume mit einer Höhe von 10 bis 15 m verstanden. Grosskronige Bäume weisen eine \n\nHöhe grösser 15 m auf. \n\nArt. 14 Foyer \n\nArt. 15 Gasse \n\nArt. 16 Gartenhof \n\nArt. 17 Bäume und Hecken \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 31 / 44 \n\nZur Gewährleistung eines ausreichenden Durchwurzelungsraumes erfordern die angedach-\n\nten Baumpflanzungen innerhalb des Baubereichs für unterirdische Bauten einen Min-\n\ndestaufbau von 80 cm (vgl. Abb. 14). Punktuell sind auch leichte Geländeerhöhungen not-\n\nwendig. \n\n \n\nAbb. 14 – Sicherstellung Durchwurzelungsraum auf unterbauten Baubereichen (Quelle: planikum \n\nGmbH, 2020) \n\nAls zusätzliches ökologisch wertvolles Gestaltungselement sind entlang der südlichen Bö-\n\nschung sowie der westlichen Parzellengrenze freiwachsende Heckenstrukturen vorzusehen. \n\nDiese stellen unter anderem die Umsetzung der Vernetzungskorridore gemäss LEK Adliswil \n\nsicher und leisten einen Beitrag zur Förderung des Freiraum- und Biotopverbunds. \n\nGemäss Art. 39 BZO Stadt Adliswil sind Gebäude so in das Gelände einzupassen, dass das an \n\ndas Gebäude angrenzende, gewachsene Terrain nicht wesentlich verändert werden muss. \n\nDie Geländemodellierung im Gestaltungsplanperimeter orientiert sich entsprechend an der \n\nTerrassierung der bestehenden Sportplätze. An den Übergängen entstehen dadurch teil-\n\nweise steile Zugangssituationen. Zwecks Sicherstellung eines harmonischen Geländever-\n\nlaufs kann von Art. 39 BZO Stadt Adliswil abgewichen werden. Die südliche Böschung ist so-\n\nweit als nötig und möglich abzuflachen. Böschungen mit einem Böschungswinkel von 2:3 \n\nund grösser sind auf das absolut notwendige Minimum zu reduzieren und entsprechend \n\nder SIA-Norm 318 zu sichern. Zusätzlich sind Stützmauern bis zu einer Höhe von maximal \n\n1.40 m erlaubt. \n\n \n\nArt. 18 Böschungen \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 32 / 44 \n\n  \n\nAbb. 15 – Prinzipien Böschungsgestaltung (Quelle: Burckhardt + Partner AG, 2020) \n\nDie Ideen und Ansätze aus dem Richtprojekt sind auf Stufe Bauprojekt zu konkretisieren \n\nund auf die Bebauung abzustimmen. \n\nInsbesondere sind spezifische Spielangebote für verschiedene Altersgruppen anzubieten. \n\nDie Spielmöglichkeiten sind nach Möglichkeit in die weitere Umgebungsgestaltung zu integ-\n\nrieren und mit ihr zu verbinden. Mit dem Baugesuch ist dazu u.a. ein Aussen- und Spiel-\n\nraumkonzept über das gesamte Areal einzureichen. \n\n4.4 Erschliessung und Parkierung \n\nDie Zufahrt für Motorfahrzeuge erfolgt ausschliesslich von Südwesten her über den beste-\n\nhenden Anschluss an die Rifertstrasse, welcher teilweise über die Drittgrundstücke Kat-Nrn. \n\n3933, 3932 und 5430 gemäss dem bestehenden Fuss- und Fahrwegrecht erfolgt (Beleg SP \n\n1400, vgl. Kap 2.2). Der bestehende Anschluss entspricht den Zugangsnormalien. Der ge-\n\nsamte Zufahrtsbereich ist für ein Kreuzen (Gegenverkehr) ausreichend zu bemessen. Die \n\nRifertstrasse kann gemäss den Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung \n\n(VerV vom 17. April 2019), nach Norden erweitert bzw. neu geführt werden..  \n\nDie Zu- und Wegfahrt zu den Tiefgaragen erfolgt am Arealrand in der Fortführung der \n\nRifertstrasse oberhalb der Böschung. Um die Höhendifferenz zwischen der Rifertstrasse \n\nund den Tiefgaragen zu überwinden, ist ein Rampenbauwerk erforderlich, welches weitest-\n\ngehend unterirdisch verläuft. Eine separate Velorampe ab der Fortführung der Bünistrasse \n\nin der nord-westlichen Ecke des Planungsgebiets stellt die stufenlose Zugänglichkeit von \n\nvier zentral angeordneten Veloparkierungsanlagen in der Einstellhalle sicher. Abgesehen \n\nvon den notwendigen Zufahrten für Not- und Rettungsfahrzeuge (vgl. Art. 22 GPV) sowie \n\nAnlieferungen (bspw. Umzugsfahrzeuge), wird das Innere der Siedlung so frei von motori-\n\nsiertem Verkehr gehalten. \n\nZur Sicherstellung der Durchlässigkeit ist eine arealquerende, stufenlose Fusswegverbin-\n\ndung ab der Rifertstrasse vorgesehen, welche die Neubauten an den neu entstehenden \n\n«Dorfplatz» der benachbarten Alterssiedlung «im Tal» (Kat. Nr. 6769) anbindet. Das Fuss-\n\nwegrecht zu Gunsten der Stadt Adliswil ist spätestens mit der Baueingabe grundbuchamt-\n\nlich sicherzustellen. \n\nGemäss Art. 38 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Adliswil wird die Zahl der Ab-\n\nstellplätze für Motorfahrzeuge durch die kommunale Verordnung über Fahrzeugabstell-\n\nplätze vom 11. März 1992 (nachfolgend: PP-VO) bestimmt. Die PP-VO schreibt für Bewoh-\n\nnerinnen und Bewohner einen Abstellplatz pro Wohnung für Wohnungen bis 80 m2 aGF vor \n\nbzw. bei grösseren Wohnungen einen Abstellplatz pro 80 m2 aGF. Zudem ist pro 4 Wohnun-\n\ngen ein Besucherabstellplatz zu erstellen. \n\nArt. 19 Umgebungsplan \n\nArt. 20 Erschliessung \n\nArt. 21 Parkierung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 33 / 44 \n\nArt. 5 PP-VO hält fest, dass die Zahl der Personenwagen-Abstellplätze entsprechend der \n\nÖV-Erschliessungsgüte des betroffenen Gebiets in % des Normbedarfs festgelegt wird. Ge-\n\nmäss dem zugehörigen Situationsplan ist das Planungsgebiet der Klasse 3 zugewiesen. \n\nDemnach sind folgende Reduktionsfaktoren definiert: \n\n Bewohner/innen:  80-120% des Normbedarfs  \n\n Besucher/innen:  70-100% des Normbedarfs \n\nDie Anzahl der erforderlichen Fahrzeugabstellplätze hängt von der Anzahl der vorgesehe-\n\nnen Wohnungen und von deren Fläche ab. Da der Wohnungsspiegel noch nicht abschlies-\n\nsend festgelegt ist, können sich bei der Anzahl der Fahrzeugabstellplätze noch Anpassun-\n\ngen ergeben. Unter Berücksichtigung der oben dargelegten Berechnungsgrundlagen ergibt \n\nsich gemäss Richtprojekt ein Bedarf von mindestens 246 Autoabstellplätzen. Im Rahmen \n\nder Umsetzung der Wohnüberbauung soll der vorgeschriebene Minimalbedarf gemäss PP-\n\nVO möglichst nicht überschritten werden. \n\nDie Baubehörde (Baukommission) hat die Möglichkeit, im Rahmen des Baubewilligungsver-\n\nfahrens eine Reduktion der Parkplatzzahlen unter den Minimalbedarf gemäss kommunaler \n\nVerordnung zu bewilligen. Voraussetzung dazu ist ein Mobilitätskonzept und dessen dau-\n\nernde Umsetzung. Das Mobilitätskonzept zeigt auf, wie die Mobilität aller Nutzergruppen \n\nim Sinne der ver-kehrlichen Ziele des Gestaltungsplanes organisiert und optimiert werden \n\nkann. Es enthält insbesondere: \n\n Zieldefinition (bspw. Entlastung des Strassennetzes vom motorisierten Individualver-\n\nkehr, Förderung des öffentlichen Verkehrs, Förderung des Fuss- und Veloverkehrs); \n\n Massnahmen zur Erreichung dieser Ziele (bspw. Anreize zum Benützen des öffentli-\n\nchen Verkehrs und des Fuss- und Veloverkehrs, Kommunikations- und Informations-\n\nmassnahmen) \n\n Angaben zur Wirkungskontrolle (bspw. Berichterstattung) \n\nIn der Fahrzeugeinstellhalle sind Voraussetzungen für bedarfsgerechte Lademöglichkeiten \n\nfür E-Autos und E-Bikes zu schaffen. \n\nDie im Situationsplan bezeichneten oberirdischen Abstellplätze sind ausschliesslich für Be-\n\nsucher-Kurzzeitparkplätze sowie zur Erstellung von Carsharing-Standorten vorgesehen. \n\nDie Anzahl Veloabstellplätze richtet sich nach den Richtwerten der VSS Norm SN 40065 \n\n(Ausgabe 2019). Gemäss VSS Norm ist min. 1 Veloabstellplatz pro Zimmer einer Wohnung \n\nvorzusehen. Gezählt werden nur ganze Zimmer. Die Erstellung zusätzlicher Veloabstell-\n\nplätze ist möglich. Auf einen ausreichenden Witterungsschutz und leichte Zugänglichkeit ist \n\nzu achten. \n\nFür den raschen und zweckmässigen Einsatz von Notfahrzeugen sind insbesondere die er-\n\nforderlichen Zufahrtswege und Stellflächen sicherzustellen. Der Nachweis der erforderli-\n\nchen Bewegungs- und Stellflächen für Notfahrzeuge gemäss der «Richtlinie für Feuerwehr-\n\nzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen» der FKS wurde durch die Projektverfasser in Ab-\n\nsprache mit dem Feuerwehrkommandanten erbracht (vgl. Abb. 16). Die Notzufahrt dient \n\nebenfalls der Befahrung zu Unterhaltszwecken und für Anlieferungen (bspw. Umzug). \n\nArt. 22 Notzufahrt \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 34 / 44 \n\n \n\n Feuerwehrzufahrt min. 3.5 m breit \n\n Stellflächen Fahrzeug 11 x 6 m \n\nAbb. 16 – Nachweis Bewegungs- und Stellflächen für Notfahrzeuge (Quelle: planikum GmbH, 2020) \n\n4.5 Ver- und Entsorgung \n\nMit dem ersten Baugesuch ist ein Entwässerungskonzept für das gesamte Areal mit sämtli-\n\nchen Versickerungs- und allenfalls notwendigen Retentionsanlagen einzureichen. \n\nDie Stadt Adliswil ist mit dem Label «Energiestadt Gold» zertifiziert und hat im Jahr 2015 \n\neine Energieplanung 2015 - 2035 erarbeitet. Neubauten haben einen hochwertigen Ener-\n\ngie-Standard aufzuweisen. Mit der Erfüllung des Standards Nachhaltiges Bauen Schweiz \n\nSNBS Hochbau wird diesem Aspekt Rechnung getragen. \n\nZur Bereitstellung der Heizwärme ist ein Anschluss an einen Wärmeverbund vorgesehen. \n\nSollte ein Anschluss an einen Wärmeverbund aus planerischen oder terminlichen Gründen \n\nnicht umsetzbar sein, sieht die Grundeigentümerin die eigenständige Wärmeerzeugung \n\nmittels Wärmepumpensystem vor. Die abschliessende Evaluation der Wärme- und Energie-\n\nerzeugung erfolgt im Rahmen der weiteren Projektierung bis zur Baueingabe. \n\nDie Stadt Adliswil realisiert im öffentlichen Raum vermehrt Unterflurcontainer. Damit ein-\n\nhergehend wurde der erforderliche Platzbedarf für Unterflurcontainer an der Rifertstrasse \n\ngrundsätzlich nachgewiesen. Die abschliessende Evaluation der geeigneten Entsorgung \n\n(herkömliche Container oder UFC) erfolgt im Rahmen der Baueingabe und in Absprache mit \n\nder Stadt Adliswil. \n\n \n\nArt. 23 Entwässerung \n\nArt. 24 Energie \n\nArt. 25 Entsorgung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 35 / 44 \n\n5 Abweichungen zur bestehenden Grundordnung \n\nIn folgenden Punkten weicht der private Gestaltungsplan «Rifertstrasse» von der Bau- und \n\nZonenordnung ab: \n\nDie Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur massgebli-\n\nchen Grundfläche (§ 254 PBG). Die massgebliche Grundfläche ist die von der Baueingabe \n\nerfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstückteile der \n\nBauzone (§ 259 PBG). Sie beträgt im vorliegenden Fall 22'643 m2. Das Richtprojekt sieht \n\neine anrechenbare Geschossfläche von 20'362 m2 vor. Daraus leitet sich eine Ausnützungs-\n\nziffer von 90% ab. \n\nUm die Ziele der kommunalen Gesamtschau der Stadt Adliswil hinsichtlich der räumlichen \n\nEntwicklung und Innenentwicklung zu erreichen und das erkannte Potenzial zur Realisie-\n\nrung einer qualitätsvollen, verdichteten Wohnüberbauung an der Rifertstrasse umzusetzen, \n\nführt die Stadt Adliswil für das Gestaltungsplangebiet eine Teilzonenplanrevision durch. Ge-\n\nplant ist die Aufzonung in die dreigeschossige Wohnzone W3. \n\nBei einer AZ von 90% entsprechend Richtprojekt beträgt die Abweichung gegenüber der \n\nneuen Zonierung (W3 / AZmax = 50%) +40 Prozentpunkte. Für die in den Gestaltungsplan-\n\nvorschriften ausgewiesenen maximale aGF wurden – zur Sicherstellung eines ausreichen-\n\nden Spielraums – den aGF aus dem Richtprojekt 5% hinzugerechnet. Daraus leitet sich eine \n\nleicht höhere maximale (theoretische) Ausnützungsziffer von 95% ab. \n\nAngestrebt wird eine auf die Topografie und die umliegenden Quartiere abgestimmte, über \n\ndas Gesamtareal differenzierte Höhenentwicklung. Entsprechend dem Richtprojekt sind in \n\nden Baubereichen D und E vier, in den Baubereichen A, F, G, H und I fünf und in den Baube-\n\nreichen B und C sechs Vollgeschosse zulässig (Art. 7 GPV). Dachgeschosse sind in keinem \n\nder Baubereiche erlaubt. Zur optimalen Einordnung in die Topografie und die umliegenden \n\nQuartiere gelten in den Baubereichen A, B, C, D, F und H zusätzliche Einschränkungen be-\n\nzüglich der Lage und Ausdehnung des jeweils obersten Geschosses (Art. 8 Abs. 5 GPV). Die \n\nzulässige Gebäudehöhe wird je Baubereich separat festgelegt. Über alle Baubereiche gese-\n\nhen resultiert eine maximale Gebäudehöhe von 18.55 m (Baubereiche B und C). \n\nGemäss Art. 28 BZO sind in der künftig vorgesehenen W3 drei Vollgeschosse und eine Ge-\n\nbäudehöhe von maximal 9 m zulässig. Zusätzlich ist ein Dachgeschoss mit Firsthöhe 3 m er-\n\nlaubt. Somit wird die zulässige Geschosszahl um ein bis drei Vollgeschosse überschritten. \n\nDie zulässige Gebäudehöhe gemäss Gestaltungsplan übersteigt die Gebäudehöhe gemäss \n\nRegelbauweise bei den höchsten Gebäuden (Baubereiche B und C) um 9.55 m, wobei zu \n\nberücksichtigen ist, dass keine zusätzlichen Dachgeschosse erlaubt sind. \n\nGemäss Art. 28 BZO Stadt Adliswil ist für die Wohnzonen W2 und W3 ein Grundabstand \n\nvon 5 m (kleiner Grundabstand) bzw. 9 m (grosser Grundabstand) einzuhalten. Der grosse \n\nGrundabstand gilt gegenüber der längeren Gebäudeseite mit den meisten Wohnräumen \n\n(Art. 29 Abs. 1 BZO). Gemäss Art. 29 Abs. 3 BZO Stadt Adliswil ist der Grundabstand bei Ge-\n\nbäudelängen von mehr als 15 m um 1/4 der Mehrlänge, jedoch höchsten um 6 m heraufzu-\n\nsetzen. Weiter sind gemäss § 260 PBG Kanton Zürich die Grenzabstände für Gebäudeteile, \n\nwelche die für die Regelüberbauung zulässige Gebäudehöhe (7 m) überschreiten, um das \n\nMass der Mehrhöhe zu vergrössern. \n\nAusnützungsziffer (AZ) \n\nAnzahl Geschosse und \n\nGebäudehöhe \n\nMehrlängen- und \n\nMehrhöhenzuschlag \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 36 / 44 \n\nGegenüber den nördlich und östlich gelegenen Nachbarparzellen Kat. Nrn. 6769 (Alters-\n\nsiedlung «Im Tal») und 8398 (Sportanlage «Im Tal») werden die Mehrhöhen- und Mehrlän-\n\ngenzuschläge gemäss BZO Stadt Adliswil bzw. PBG Kanton Zürich nicht eingehalten. Der \n\nGrundabstand gemäss Gestaltungsplan beträgt im kleinsten Fall 5.0 m. Die entsprechenden \n\nNäherbaurechte wurden vertraglich vereinbart und werden grundbuchamtlich sicherge-\n\nstellt (vgl. Kap. 2.2). \n\n \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 37 / 44 \n\n6 Interessensabwägung \n\n6.1 Begründung der Abweichungen \n\nGemäss dem regionalen Raumentwicklungskonzept (Regio-ROK) der Zürcher Planungs-\n\ngruppe Zimmerberg liegt der Planungsperimeter im Gebiet mit geringer Nutzungsdichte \n\n(50-100 K/ha). Gemäss dem vorliegenden Arbeitspapier zur Praxisentwicklung in der An-\n\nwendung der Nutzungsdichten gemäss regionalem Richtplan vom 16.09.2020 sind die regi-\n\nonalen Nutzungsdichte-Vorgaben im Rahmen des Regio-ROK schematisch konzipiert. Ge-\n\nmäss Kapitel 2.6.3 des regionalen Richtplans besteht ein erheblicher Anordnungspielraum \n\nfür die kommunale Konkretisierung der regionalen Nutzungsdichte-Vorgaben. Die Stadt Ad-\n\nliswil hat die regionalen Nutzungsdichte-Vorgaben in der kommunalen Gesamtschau vom \n\nJanuar 2022 konkretisiert. Für den Gestaltungsplanperimeter wird die mittlere Nutzungs-\n\ndichte festgelegt. Im Zuge von Arealentwicklungen ist gemäss der Gesamtschau eine zu-\n\nsätzliche Verdichtung möglich. Das Gebiet «Rifertstrasse» wird zudem als für die Innent-\n\nwicklung geeignetes Gebiet mit einem hohen Potenzial für eine Wohnarealentwicklung her-\n\nvorgehoben. Ebenso sieht der regionale Richtplan (2018) vor, dass die Siedlungsentwick-\n\nlung noch konsequenter auf diejenigen Lagen ausgerichtet werden, die sich städtebaulich \n\neignen und mit dem öffentlichen Verkehr und dem Langsamverkehr bestens erschlossen \n\nsind. An diesen Lagen sollen eine bauliche Entwicklung und Verdichtung mit hohen bauli-\n\nchen Dichten gefördert werden (Regionaler Richtplan Zimmerberg, Kap. 2.6.1). Der Pla-\n\nnungsperimeter liegt in der ÖV-Güteklasse C. Das Stadtzentrum von Adliswil ist fussläufig \n\nerreichbar. Im Zusammenspiel mit der unmittelbaren Nachbarschaft zu Naherholungsge-\n\nbieten sowie der Nähe zu Schulanlagen eignet sich der Planungsperimeter hervorragend für \n\ndie Realisierung einer qualitätvollen Wohnüberbauung. \n\nAusgehend von der angestrebten Erhöhung der Nutzungsdichte wurde die ortsverträgliche \n\nDichte und Höhenentwicklung im Kontext der umliegenden Quartier- und Freiraumstruktu-\n\nren im Studienauftrag anhand von vier Projekten ausgelotet und ausgezeigt. Aufgrund der \n\nan der Zwischenbesprechung aufgezeigten städtebaulichen Entwürfe wurde durch das Be-\n\nurteilungsgremium eine Ausnützung von 90% im Zusammenspiel mit hochwertigen Aussen-\n\nräumen als möglich erachtet. Dieses Nutzungsmass konnte an der Schlussbeurteilung be-\n\nstätigt werden. \n\nAus dem Wohnungsspiegel des Richtprojekts leitet sich eine Ausnützung von 90% und eine \n\nNutzungsdichte von rund 146 K/ha Bauzone ab. Dies entspricht der gemäss Gesamtschau \n\nangestrebten mittleren Nutzungsdichte (100-150 K/ha). \n\nWeiter setzte sich das Beurteilungsgremium im Studienauftrag vertieft mit der ortsverträg-\n\nlichen Höhenentwicklung auseinander. Im Quervergleich sämtlicher Studien kam das Beur-\n\nteilungsgremium zum Schluss, dass Gebäude mit bis zu 5 Geschossen plus Dachgeschoss als \n\nverträglich erachtet werden. Einzelne Akzente mit bis zu 6 Geschossen sind unter dem Vor-\n\nbehalt der situativen ortsbaulichen Verträglichkeit ebenso denkbar. Dabei ist der guten Ein-\n\nordnung in die bestehende Siedlungsstruktur und insbesondere dem angemessenen Um-\n\ngang mit den benachbarten Grundstücken grosse Bedeutung beizumessen. Mittels diffe-\n\nrenzierter Höhenentwicklung der einzelnen Baukörper, sowie mit den Abstufungen einzel-\n\nner Baukörper schafft das Richtprojekt allseitig massstäbliche Übergänge zur umliegenden, \n\nAbstimmung von Siedlung und \n\nVerkehr \n\nMittlere Nutzungsdichte ist \n\nstädtebaulich verträglich \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 38 / 44 \n\nhöchst heterogenen Bebauungsstruktur. Die höchsten Bauten weisen 6 Vollgeschosse auf. \n\nDachgeschosse sind nicht erlaubt. \n\nDie kommunale Gesamtschau strebt eine qualitativ hochwertige Innenentwicklung mit ei-\n\nner guten Wohnhygiene, einer hohen Qualität der Bauten und der Aussen- und Freiräume \n\nan. Mit der Durchführung eines Konkurrenzverfahrens (Studienauftrag) wurde diesem As-\n\npekt Rechnung getragen. Das Siegerprojekt überzeugte insbesondere durch sein einheitli-\n\nches, aber gleichzeitig sorgfältig differenziertes Bebauungsmuster, die angemessene Ein-\n\nordnung in die umliegende Quartierstruktur, die hohe Qualität der Wohnungsgrundrisse \n\nund die hohe gestalterische und funktionale Qualität der Aussenräume. \n\nDas Siegerprojekt aus dem Studienauftrag zeigt einen gestalterisch und funktional hoch-\n\nwertigen Aussenraum auf. Die drei Gebäudegruppen werden in Ost‐West‐Richtung durch \n\ndie Gartengasse zusammengespannt. In diesem halböffentlichen Begegnungsraum steht \n\ndas aktive Siedlungsleben im Vordergrund. Damit die Gasse diese Funktion wahrnehmen \n\nkann und eine gewisse Grosszügigkeit aufweist, wurde die nördliche Gebäudezeile leicht \n\nnach Norden gerückt. Die nördlichen Gebäude stehen somit im Unterabstand zu den Par-\n\nzellen Kat. Nrn. 6769 (Alterssiedlung «Im Tal») und 8398 (Sportanlage «Im Tal»). Das Beur-\n\nteilungsgremium regte an, den Grenzabstand der nordseitigen Baukörper gegenüber den \n\nbetreffenden Parzellen ist in Absprache mit der Grundeigentümerin (Stadt Adliswil) zu prä-\n\nzisieren und, wo nötig, zu bereinigen. Diese Empfehlung wurde bei der Ausarbeitung des \n\nRichtprojektes aufgenommen. Auf eine Bereinigung bzw. Vergrösserung der Grenzabstände \n\nwurde dabei zugunsten eines hochwertigen Aussenraumes verzichtet. Stattdessen wurde \n\nmit der Stadt Adliswil und der Sihlsana AG (Alterssiedlung «im Tal») ein Näherbaurecht ver-\n\neinbart (vgl. Kap. 2.2). \n\nDie insgesamt 235 Wohnungen zeichnen sich durch eine grosse Vielfalt aus, nicht nur be-\n\ntreffend Wohnungsgrössen, sondern auch bezüglich den Grundrisstypologien. Ein 5-spän-\n\nnige Grundriss mit zentralem Treppenhaus und darum herum einseitig orientierten Woh-\n\nnungen wird mehrfach verwendet und kombiniert. Wo zwei Grundtypen zusammengefügt \n\nsind, wird das Programm durch 4.5-Zimmer-Wohnungen mit beidseitiger Orientierung er-\n\ngänzt. Neben den orthogonalen Zimmern bilden die Tagesräume als attraktive, beidseitig \n\nbelichtete Raumsequenz, das Zentrum der Wohnung. Alle Wohnungen sind durchwegs \n\nkompakt organisiert und auf Korridore wird mehrheitlich verzichtet. Trotzdem sind die Ein-\n\ngangsbereiche als Vorzonen der Wohnräume ausgebildet, in welchen sich die Richtungsän-\n\nderungen der Baukörper ebenfalls als interessante, nicht-orthogonale Räume abbilden. Die \n\nnördlichen Längsbauten sind mit den Wohnräumen ausschliesslich nach Süden orientiert, \n\nwomit ein optimaler Schutz vor den Lärm- und Lichtimmissionen der Sportanlagen im Nor-\n\nden wie auch im Osten der Siedlung gewährleistet ist. Mit dem vielfältigen Wohnangebot \n\nkönnen verschiedene Zielgruppen und Generationen angesprochen werden. \n\nDie hohe Qualität der Freiraumgestaltung und die Schaffung unterschiedlicher Begegnungs- \n\nund Grünräume gewährt zudem eine attraktive Umgebung. Sozialräumliche sowie ökologi-\n\nsche Aspekte wurden bei der Freiraumgestaltung integriert und deren Umsetzung mittels \n\nzweckmässiger Bestimmungen in den Gestaltungsplanvorschriften sichergestellt. \n\nDer Planungsvorteil (Mehrwertabgabe), welcher sich durch den Gestaltungsplan ergibt, \n\nwird mittels städtebaulichem Vertrag (vom Stadtrat genehmigt am 05.07.2022) abgegolten. \n\nStädtebauliche Beurteilung \n\nHochwertige Aussenräume \n\nMehrwert für die Bevölkerung \n\nStädtebaulicher Vertrag \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 39 / 44 \n\n6.2 Auswirkungen auf Verkehr und Umwelt \n\nGemäss Bundesgesetzgebung (Umweltschutzgesetz, USG, und Lärmschutzverordnung, LSV) \n\nist bei der Erstellung neuer Verkehrsanlagen, wie Tiefgargen, darauf zu achten, dass die \n\nverkehrliche Mehrbelastung nicht zu einer erheblichen zusätzlichen Lärmbelastung führen.  \n\nAufgrund der höheren Personendichte ist auch eine erhöhte Verkehrsbelastung auf der \n\nRifertstrasse zu erwarten. Um die verkehrliche Belastung des Wohnquartiers zu minimie-\n\nren, ist die neue Tiefgaragenzufahrt unmittelbar am Arealrand an der Rifertstrasse vorgese-\n\nhen. Die gesamte Tiefgarage wird über eine einzige Rampe erschlossen. Um die Lärmbelas-\n\ntung für die angrenzenden Quartiere zu minimieren und die massgebenden Planungswerte \n\neinzuhalten, sind folgende Massnahmen vorgesehen (vgl. Kap. 3.2): \n\n Überdeckung der Einfahrtsrampe kombiniert mit einer absorbierenden Verkleidung auf \n\neiner Länge von 10 m ab der Einfahrtsöffnung \n\n Einbau eines lärmarmen Belags auf der Zufahrt im Bereich Rifertstrasse 17-23 \n\n Festverschraubung der Regenrinnen \n\nDie Einhaltung der massgebenden Grenzwerte wurde nachgewiesen und ist im Rahmen des \n\nBauprojekts zu bestätigen. \n\nMit der Überbauung ist die Realisierung einer hochwertigen und stark durchgrünte Aussen-\n\nraumgestaltung vorgesehen. Das Umgebungskonzept der planikum GmbH zeigt eine Viel-\n\nzahl an ökologisch und klimatisch wertvollen Strukturen auf. Zur Förderung der Versicke-\n\nrung sieht das Richtprojekt so viel unversiegelte Beläge wie möglich vor. Grünflächen und \n\nkiesige Beläge auf dem Areal sind an geeigneten Bereichen, werden wenn nötig in Retenti-\n\nonsvolumen mit Oberboden, in Grünflächen versickert. Versiegelte Beläge werden eben-\n\nfalls so weit wie möglich über die Schulter entwässert. In den Gartenhöfen sind punktuell \n\nextensive Wiesenflächen vorgesehen. Der Umgebungsplan sieht zudem die Pflanzung einer \n\nVielzahl an einheimischen standortgerechten Bäumen vor sowie freiwachsende Hecken-\n\nstrukturen an geeigneten Standorten vor. \n\nMit den Gestaltungsplanvorschriften wird eine Begrünung der Dachflächen nach SIA-Norm \n\n312, erhöhte Anforderungen, gefordert. Neu zu pflanzende Bäume sowie Heckenstrukturen \n\nfördern eine qualitätsvolle und siedlungsökologisch sinnvolle Aussenraumgestaltung. Im \n\nRichtprojekt ist insgesamt auf eine möglichst grosszügige und standortgerechte Durchgrü-\n\nnung der Aussenräume angedacht. Diese Grünflächen werden im Situationsplan verbindlich \n\nfestgehalten. \n\nZur Einordnung der ökologischen Auswirkungen des Richtprojektes im Planungsperimeter \n\nwurde ein Ökologie-Vergleich zwischen dem heutigen Bestand und dem Richtprojekt, ange-\n\nlehnt an die Bewertungsmethode des Bundesamtes für Umwelt BAFU, für Eingriffe in \n\nschutzwürdige Lebensräume (Bühler et al. 2017), durchgeführt (vgl. Anhang, Ökologie-Ver-\n\ngleich, PLANAR AG für Raumentwicklung, 22.03.2022). Der Vergleich zeigt, dass der ökologi-\n\nsche Wert der Parzelle mit der Umsetzung des Richtprojekts in etwa gleichbleibt. Unter Be-\n\nrücksichtigung der Dachflächen und der darauf vorgesehenen Dachbegrünung wird die Um-\n\nsetzung des Richtprojektes jedoch zu einer ökologischen Wertsteigerung von rund 30% füh-\n\nren. \n\nVerkehr und Lärm \n\nÖkologie  \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 40 / 44 \n\nEs sind aber auch negative Aspekte zu erwähnen: Die grosse Tiefgarage bedeutet eine er-\n\nhebliche Versiegelung und die Verjüngung des Baumbestandes braucht Zeit um wieder die \n\ngleichen Funktionen wie der Bestand zu übernehmen. \n\n Bestand Richtprojekt \n\nAnzahl Einzelbäume 77 1261 \n\nAnzahl Einzelbäume bereinigt (inkl. Verminderungsfaktor) 77 95 \n\nVersiegelte Flächen in m2 9'579 9'996 \n\nUnversiegelte Flächen in m2 13'063 12'646 \n\nVersiegelte Fläche in % 42 44 \n\nFläche Dachbegrünung m2 140 3'586 \n\nFür die Biodiversität wertlose Fläche in % 24 24 \n\nÖkologischer Wert (ohne Dachbegrünung) 954 1’013 \n\nÖkologischer Wert inkl. Dachbegrünung 967 1’271 \n\nTabelle 1 – Wichtigste Kennzahlen zum ökologischen Vergleich zwischen Bestand und Richtprojekt \n\n(Quelle: Ökologie-Vergleich – Adliswil Parzelle 6749 / Richtprojekt «Entwicklung Rifertstrasse, Adlis-\n\nwil», PLANAR AG für Raumentwicklung, 2022). \n\nBebauungsstruktur, Bodenversiegelung, ein geringerer Vegetationsbestand sowie die Emis-\n\nsion von Luftschadstoffen und Abwärme führen in Städten und Gemeinden zu einem eige-\n\nnen Lokalklima. Vor allem im Sommer nehmen die Hitzewellen zu und beeinträchtigen das \n\nWohlbefinden. Mögliche Massnahmen zur Förderung eines guten Lokalklimas sind z.B.: \n\n flächige Überbauungen bzw. mit Riegelwirkung vermeiden (Durchlüftung fördern), \n\n Versiegelungsgrad reduzieren, \n\n schattige Bereiche schaffen durch Baumpflanzungen und \n\n Begrünung von Gebäuden (Dächer, Fassaden) fördern. \n\nDiese Massnahmen wurden durch das Richtprojekt aufgegriffen und im Gestaltungsplan \n\nverbindlich festgehalten. \n\nDurch die hohe Durchlässigkeit der Siedlungsstruktur sowohl in der Nord-Süd- als auch in \n\nder Ost-West-Richtung wird die Durchlüftung der Siedlung gefördert. Eine Riegelwirkung \n\nwird somit bestmöglich vermieden. Die bestehenden Kaltluftleitbahnen von der Albiskette \n\n(von westlicher Richtung) sowie die Kaltluftströme aus den umliegenden Grünquartieren \n\nvom südlich gelegenen Chopf können ungehindert zirkulieren. \n\n \n\n \n\n1  In den Gestaltungsplanvorschriften verbindlich vorgeschrieben ist die Pflanzung oder der Erhalt \n\nvon insgesamt mindestens 60 mittel- bis grosskronigen Hochstammbäumen ausserhalb des Bau-\n\nbereichs «Unterirdische Bauten» und 20 mittelkronigen Hochstammbäumen oder Heistern im \n\nBaubereich «Unterirdische Bauten» (vgl. Art. 17 Abs. 1-2 GPV). \n\nLokalklima \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 41 / 44 \n\n \n\n Perimeter Gestaltungsplan \n\n Hauptströmungsrichtung der Kaltluft innerhalb von Grünflächen \n\nAbb. 17 – Auszug Klimamodell: Planhinweiskarte (Quelle: GIS-Browser Kanton Zürich, Zugriff am \n\n06.01.2022) \n\nDie versiegelte Fläche wird auf ein Minimum reduziert. Wie Tabelle 1 entnommen werden \n\nkann, nimmt der Versiegelungsgrad mit der Umsetzung des Richtprojektes gemäss Gestal-\n\ntungsplan (inkl. Gebäudefussabdruck) im Vergleich zum Bestand nur um 2% zu. \n\nIm Richtprojekt ist eine möglichst grosszügige und standortgerechte Durchgrünung der \n\nAussenräume vorgesehen. Diese Grünelemente werden im Situationsplan verbindlich fest-\n\ngehalten. Darüber hinaus wird mit den Gestaltungsplanvorschriften eine Begrünung der \n\nDachflächen nach SIA-Norm 312, erhöhte Anforderungen, bzw. Solargründach gefordert. In \n\ndiesem Sinne werden mit dem Gestaltungsplan Massnahmen getroffen, welche in lokalkli-\n\nmatischer Sicht wertvoll sind und dazu beitragen, dass das Wohngebiet vor schädlichen \n\noder lästigen Einwirkungen geschont wird. \n\nDie Planung und Umsetzung der  Beleuchtung im Aussenraum richtet sich nach der Schwei-\n\nzerischen Norm SN 586 491 «Vermeidung unnötiger Lichtemissionen im Aussenraum». Um \n\nunnötige Lichtemissionen zu vermeiden, wird eine zurückhaltende, den Sicherheitsbedürf-\n\nnissen entsprechende Wegbeleuchtung angestrebt. \n\nAuch in Bezug auf die Energieversorgung wird eine nachhaltige Überbauung angestrebt. \n\nDer Energiebedarf wird, sofern terminlich und planerisch möglich, durch einen Wärmever-\n\nbund abgedeckt. Sollte ein Anschluss an einen Wärmeverbund aus planerischen oder ter-\n\nminlichen Gründen nicht möglich sein, sieht die Grundeigentümerin die Erstellung eines \n\nWärmepumpensystems vor. \n\nBezüglich der Energieeffizienz der Gebäude haben die Neubauten mit dem Standard Nach-\n\nhaltiges Bauen Schweiz SNBS Hochbau einen hochwertigen Energie-Standard einzuhalten. \n\nLichtemissionen \n\nEnergie \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 42 / 44 \n\n7 Planungsablauf \n\nDer Planungsablauf richtet sich nach §§ 5-7 sowie § 85 und § 86 des Planungs- und Bauge-\n\nsetztes (PBG) Kanton Zürich.  \n\n7.1 Kantonale Vorprüfung \n\nAn der Sitzung vom 9. März 2021 hat der Stadtrat Adliswil den privaten Gestaltungsplan \n\n«Rifertstrasse» zur Vorprüfung durch das Amt für Raumentwicklung freigegeben. Vorprü-\n\nfung und öffentliche Auflage wurden nicht parallel durchgeführt. \n\nDie kantonale Vorprüfung dauerte vom 27. Mai 2021 bis 8. November 2021. Aus kantonaler \n\nSicht wurde begrüsst und gewürdigt, dass als Grundlage für den Gestaltungsplan ein Studi-\n\nenauftragsverfahren durchgeführt wurde. Mit dem Gestaltungsplan gelingt es, die wesentli-\n\nchen Elemente des Richtprojekts in ein planerisches Instrument zu überführen. Die Gestal-\n\ntungsplanunterlagen sind gemäss kantonaler Vorprüfung sehr gut aufbereitet und themati-\n\nsieren die wesentlichen Punkte. Aus Sicht Kanton bestand nur wenig Anpassungsbedarf bei \n\nden Gestaltungsplanvorschriften. Eine Genehmigung des privaten Gestaltungsplans \n\n«Rifertstrasse» wurde entsprechend in Aussicht gestellt. \n\n7.2 Öffentliche Auflage und Anhörung \n\nMit Beschluss vom 12. Juli 2022 verabschiedete der Stadtrat Adliswil den privaten Gestal-\n\ntungsplan «Rifertstrasse» zuhanden der öffentlichen Auflage und Anhörung nach- und ne-\n\nbengeordneter Planungsträger. \n\nEs sind insgesamt 12 Rückmeldungen, welche teilweise Einwendungen mit mehreren Anträ-\n\ngen enthalten, eingegangen. Die nicht berücksichtigten Einwendungen sowie die Einwen-\n\ndungen, welche lediglich zur Kenntnis genommen wurden, weil ein Antrag fehlte, sind im \n\nBericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen abgehandelt. \n\n7.3 Ablauf Gestaltungsplanverfahren \n\nArbeitsprozess Wann \n\nAbschluss Studienauftrag 02.07.2020 \n\nOrientierung Baukommission: Ergebnis Studienauftrag 09.07.2020 \n\nErarbeitung Richtprojekt 07.2020 – 01.2021 \n\nErarbeitung Entwurf Gestaltungsplan 07.2020-01.2021 \n\nKommunale Vorprüfung durch Ressort Bau und Planung 01.2021 \n\nBeurteilung durch Baukommission (Antrag an Stadtrat) 11.02.2021 \n\nVerabschiedung durch Stadtrat z.H. Vorprüfung 09.03.2021 \n\nKantonale Vorprüfung 05. – 11.2021 \n\nBereinigung anhand Vorprüfungsbericht 11.2021 – 06.2022 \n\nVerabschiedung durch Stadtrat z.H. Auflage und Anhörung 12.07.2022 \n\nÖffentliche Auflage u. Anhörung Nachbargemeinden und ZPZ 07.2022 – 09.2022 \n\nPrüfung der Einwendungen und Bereinigung 10.2022 – 03.2023 \n\nKantonale Vorprüfung \n\nÖffentliche Auflage und \n\nAnhörung \n\nBericht zu den nicht \n\nberücksichtigten  \n\nEinwendungen \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 43 / 44 \n\nArbeitsprozess Wann \n\nVerabschiedung durch Stadtrat z.H. Festsetzung  \n\nFestsetzung durch Grosser Gemeinderat  \n\nInkrafttreten Situationsplan und Gestaltungsplanvorschriften  \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Rifertstrasse» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 44 / 44 \n\nAnhänge \n\n \n\nA Richtprojekt «Entwicklung Rifertstrasse 15, 8143 Adliswil» \n\n Richtprojekt, Stand 18. Januar 2021, Burckhardt+Partner AG, Zürich und planikum \n\nGmbH, Zürich \n\n Beilage zum Richtprojekt , Parkierung, 6. April 2021, Burckhardt+Partner AG, Zürich \n\n Ökologie-Vergleich – Adliswil Parzelle 6749 / Richtprojekt «Entwicklung Rifertstrasse, \n\nAdliswil», PLANAR AG für Raumentwicklung, 22. März 2022 \n\n Lärmgutachten Parkierungsanlagen und Sportlärm, Grolimund + Partner AG, 18. Feb-\n\nruar 2022 \n\n \n\n\n