Stadthausareal Bericht

text: \n \n\n \n    \n \n \n \n \n \n\n   \nSuter • von Känel • Wild • AG  \n\nSiedlung Landschaft Verkehr Umwelt\n \n\n  \n\nFörrlibuckstrasse 30 8005 Zürich skw.ch  \nTel. +41 (0)44 315 13 90 info@skw.ch 32506 – 5.6.2015 \n\n   \n \n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal \n\n  \nErläuternder Bericht  \n\n  nach Art. 47 Raumplanungsverordnung (RPV)  \n\n   \n\n  \n\n \nVisualisierung Projekt „Zentrum Sihl“ (von Ballmoos Krucker Architekten) \n\n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 2 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nAuftraggeber \n\nBearbeitung \n \n  \n\nLeutschenbach AG, Henrik J. Stump \n\nSuter • von Känel • Wild • AG  \nMichael Camenzind, Projektleiter \nOlaf Wolter, Stv. Projektleiter \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 3 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nInhalt \n \n\n1. Einleitung 4\n1.1 Ausgangslage 4\n1.2 Zielsetzungen 5\n1.3 Verfahren 5\n1.4 Inhalte Gestaltungsplan 6\n\n2. Planungsgrundlagen 7\n2.1 Regionaler Richtplan 7\n2.2 Nutzungsplanung 7\n2.3 Denkmalpflege 8\n2.4 Weitere Grundlagen 9\n\n3. Richtprojekt 13\n3.1 Grundsatz 13\n3.2 Städtebauliche Situation 13\n3.3 Bebauung 14\n3.4 Freiraum 14\n3.5 Nutzungen 15\n\n4. Gewässerraum entlang der Sihl 16\n\n5. Kommunale Gewässerabstandslinie und  \n Zonenplanänderung 20\n\n6. Strassenraumgestaltung Zürichstrasse 21\n\n7. Baurechtsvertrag, Kaufvertrag 24\n\n8. Erläuterungen zu Bestimmungen und Plan 24\n8.1 Kommentare 24\n8.2 Allgemeine Bestimmungen 24\n8.3 Bebauung 25\n8.4 Freiraum 26\n8.5 Gestaltung 27\n8.6 Erschliessung und Parkierung 27\n8.7 Ver- und Entsorgung 31\n8.8 Lärmschutz 32\n8.9 Energie, Wärmeversorgung 33\n\n9. Mitwirkung 34\n9.1 Auswertung erste Vorprüfung ARE 34\n9.2 Öffentliche Auflage, Anhörung, zweite Vorprüfung 42\n9.3 Auswertung Anhörung 43\n9.4 Auswertung zweite Vorprüfung ARE 45\n\n10. Auswirkungen 53\n\n11. Verfahrensablauf 54\n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 4 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  1. Einleitung \n  1.1 Ausgangslage \n\nInvestorenwettbewerb  Die Stadt Adliswil hat im Juni 2011 einen Investorenwettbewerb \nzum geplanten Verkauf des Stadthausareals zwischen Zürich-\nstrasse und Sihl ausgeschrieben. Es gingen zwölf Projekt-\narbeiten und Angebote rechtzeitig ein. Die Jurierung des Wett-\nbewerbs fand am 23. November 2011 statt. Der Gewinner des \nWettbewerbs ist die Leutschenbach AG mit ihrem Team von \nBallmoos Krucker Architekten und Schmid Landschafts-\narchitekten.  \n\nDas Hauptziel des Wettbewerbs wurde vom Stadtrat von Adlis-\nwil so formuliert: „Auf dem Stadthausareal, welches ein Herz-\nstück des Zentrums von Adliswil darstellt, soll ein Projekt mit \nqualitativ hochstehender Architektur und nachhaltiger Nutzung \nrealisiert werden.“ Als Zielsetzung für die Nutzungen war formu-\nliert, dass auf dem Areal rund 50 Prozent der Nutzfläche für \nWohnen, 25 Prozent für Gastronomie und 25 Prozent für \nDienstleistungen reserviert sein sollen. \n\nDas Siegerprojekt sieht auf dem 6’274 Quadratmeter grossen \nAreal an der Sihl vier Gebäude vor. Das markanteste Gebäude \nam Brückenkopf besitzt eine Höhe von 35 Metern.  \n\n   \nOrthofoto mit Gestaltungsplangebiet  \n\n \n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 5 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  1.2 Zielsetzungen \n\nPrivater Gestaltungsplan \nsichert die Realisierung des \nSiegerprojekts \n\n Das Gelände gehört derzeit noch der Stadt Adliswil. Es ist vor-\ngesehen, eine Teilfläche im Baurecht abzugeben (Baubereiche \n3, 4 und 5) und den restlichen Teil (Baubereiche 1 und 2) zu \nverkaufen. Mit einem privaten Gestaltungsplan mit öffentlich-\nrechtlicher Wirkung soll die Realisierung des Siegerprojekts \nrechtlich abgesichert werden. Obwohl der Gestaltungsplan auf \neinem konkreten Richtprojekt aufbaut, ist ein genügender Ge-\nstaltungsspielraum für die Weiterentwicklung des Projekts vor-\nzusehen. \n\nIn den Verträgen zum Verkauf resp. zur Abgabe der Grund-\nstücke im Baurecht sind ergänzende Regelungen zu den \nBestimmungen des Gestaltungsplans enthalten.  \n\n   \nFestlegung des Gewässer-\nraums der Sihl \n\n Gleichzeitig mit der Gestaltungsplanung soll der Gewässerraum \nder Sihl entsprechend den gewässerschutzrechtlichen Bestim-\nmungen im Bereich des Gestaltungsplanareals abschliessend \nfestgelegt werden. Die Festlegung des Gewässerraums richtet \nsich nach den in der Verordnung über den Hochwasserschutz \nund die Wasserbaupolizei (HWSchV) beschriebenen Verfah-\nrensschritten. \n\n   \n\n  1.3  Verfahren \n\nPrivater Gestaltungsplan, \nZustimmung des Grossen \nGemeinderates erforderlich \n\n Gestützt auf § 85 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes \n(PBG) stellt der Investor zusammen mit der Stadt einen privaten \nGestaltungsplan auf. Da der Gestaltungsplan Stadthausareal \nvon der Grundordnung abweicht, wird die Zustimmung des \nGrossen Gemeinderates (Legislative) benötigt. Anschliessend \nmuss er von der Baudirektion des Kantons Zürich genehmigt \nwerden. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 6 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  1.4 Inhalte Gestaltungsplan \n\nProjektierungsspielraum  Die Inhalte des Gestaltungsplans sind so festzulegen, dass für \ndie Projektierung ein angemessener Spielraum offen bleibt. Das \nGrundkonzept darf dabei aber nicht verwässert werden. Das \nnachstehende Schema illustriert diesen Ansatz nach dem Prin-\nzip, eine Konzeptidee im Gestaltungsplan zu abstrahieren und \nim Detail auch angepasst an die Weiterentwicklung ausführen \nzu können. \n\n  \n\n \n  Idee Rechtliche Formulierung Ausführung \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 7 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  2. Planungsgrundlagen \n\n  2.1 Regionaler Richtplan  \n\nAusschnitt aus dem regionalen \nRichtplan der Region Zimmerberg, \nTeil Siedlung und Landschaft  \n(RRB Nr. 2258/1998) \n\n Im regionalen Richtplan ist das Planungsgebiet Teil des Zen-\ntrums von Adliswil und als Gebiet mit hoher baulicher Dichte \nund mit gemischter Nutzung ausgewiesen. \n\nAls Zentren sind im regionalen Richtplan jene Gemeinden be-\nzeichnet, die vor allem im wirtschaftlichen und kulturellen Be-\nreich regionale Zentrumsfunktionen übernehmen und in denen \nmit öffentlichen und privaten Diensten gut erschlossene Sied-\nlungsschwerpunkte bestehen, die zu erhalten und zu fördern \nsind. \n\nGemäss regionalem Richtplan sind für Bauten mit mehr als fünf \nVollgeschossen Sondernutzungspläne erforderlich. \n\nAls Gebiete mit gemischter Nutzung sind Flächen bezeichnet, \ndie sich in Bezug auf Lage, Erschliessung und Bebauungsstruk-\ntur für eine gemischte Nutzung von Wohnen und Arbeitsplätzen \neignen und in denen diese gemischten Nutzung erhalten oder \nneu geschaffen werden soll, wobei insbesondere qualifizierte \nArbeitsplätze erwünscht sind. Diese Festlegung soll dazu bei-\ntragen, das regionale Ziel der Förderung von Arbeitsplätzen in \nder Region zu erreichen. \n\n   \n  2.2 Nutzungsplanung \n\nAusschnitt BZO Adliswil: \nZentrumszone Ost \n\n Das Gestaltungsplangebiet ist der Zentrumszone Ost mit fol-\ngenden Vorschriften zugeordnet: \n\n• Zulässige Ausnützungsziffer: 85 % \n• Vollgeschosse: 4 \n• Dachgeschosse bei  \n\nerreichter Vollgeschosszahl: 1 \n• Grenzabstand: 6 m \n• Gebäudehöhe: 14 m \n• Firsthöhe: 4 m \n\n  • Lärmempfindlichkeitsstufe: III \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 8 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  2.3 Denkmalpflege \n\nZürichstrasse 1 und 3 im \nkommunalen Inventar der \nKulturobjekte \n\n Die Liegenschaften Zürichstrasse 1 und 3 sind im kommunalen \nInventar der Kulturobjekte der Stadt Adliswil (Stand 1990) ver-\nzeichnet.  \n\nDas Schutzziel für das Gebäude an der Zürichstrasse 1 ist mit \n„Kein Schutz“ bezeichnet. Für das Gebäude an der Zürich-\nstrasse 3 lautet das Schutzziel „Äusseres Erscheinungsbild und \nStrukturbauteile erhalten“. \n\n   \nGutachten zur Schutzwürdig-\nkeit der Liegenschaften \nZürichstrasse 1 und 3 \n\n Im Zusammenhang mit dem Investorenwettbewerb wurden die \nbeiden Liegenschaften auf ihre denkmalpflegerische Bedeutung \ngemäss § 203 PBG hin geprüft und gewertet. \n\nDie beiden Gutachten der vestigia GmbH vom 9.11.2011 kom-\nmen zum Schluss, dass die beiden Liegenschaften nicht als \nschutzwürdig zu klassifizieren sind.  \n\n   \nZürichstrasse 1 \n\n \n\n Für die Liegenschaft Zürichstrasse 1 lautet die Schlussfolge-\nrung des Gutachtens: \n\n„Die Liegenschaft Zürichstrasse 1 ist damit gemäss PBG § 203 \nsiedlungshistorisch und städtebaulich für Adliswil bedeutsam, \nverfügt heute aber nur noch über geringe baukünstlerische und \narchitektonische Qualität. Aufgrund der Tatsache, dass das \nGebäude im ISOS von 1977 nicht explizit als Einzelbau erwähnt \nwird und auch das kommunale Inventar der Kulturobjekte von \n1990 den Bau als nicht schützenswert einstuft, ist der Bau nicht \nals Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung zu klassifizieren.“ \n\nZürichstrasse 3 \n\n \n\n Für die Liegenschaft Zürichstrasse 3 lautet die Schlussfolge-\nrung des Gutachtens: \n\n„Die Liegenschaft Zürichstrasse 3 ist damit gemäss PBG § 203 \nsiedlungshistorisch, städtebaulich und sozialhistorisch für Adlis-\nwil bedeutsam, verfügt heute trotz der Umbauten über einige \nhistorische Substanz, die baukünstlerisch und architektonisch \neher weniger bedeutend zu bewerten ist. Aufgrund des Ver-\nlustes der siedlungshistorischen Bezüge vor allem an der \nrechtsseitigen Zürichstrasse, seiner schlichten Architektur und \naufgrund der Tatsache, dass das Gebäude im ISOS von 1977 \nnicht explizit als Einzelbau erwähnt wird und im kommunalen \nInventar von 1990 lediglich in seinem äusseren Erscheinungs-\nbild und seinen Strukturbauteilen zu erhalten sei, ist das Ge-\nbäude nicht als Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung zu \nklassifizieren.“ \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 9 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nEntlassung aus dem \nInventar \n\n Die Entlassung der beiden Liegenschaften aus dem Inventar \nerfolgt durch den Stadtrat von Adliswil in einem gesonderten \nBeschluss. Dieser soll indes zeitlich koordiniert mit der Weisung \nan den Grossen Gemeinderat zur Festsetzung des Gestal-\ntungsplans erfolgen.  \n\nDie Publikation der Inventarentlassung erfolgt im Anschluss an \nden Stadtratsbeschluss, vor der Festsetzung des Gestaltungs-\nplans durch den Grossen Gemeinderat. Ein allfälliges Rechts-\nmittelverfahren muss abgeschlossen sein, bevor die Baudirek-\ntion die Genehmigung des Gestaltungsplans erteilen kann.  \n\nDie Inventarentlassung soll zum Zeitpunkt der Rechtskraft des \nGestaltungsplans Rechtskraft erlangen. \n\n   \n\n  2.4 Weitere Grundlagen \n\nErschliessung  Die Verkehrserschliessung des Gestaltungsplanareals soll von \nder Zürichstrasse aus über das Sihlquai erfolgen. Das Sihlquai \nerschliesst gleichzeitig weitere hinterliegende Liegenschaften.  \n\nDie Zürichstrasse ist als Hauptverkehrsstrasse (HVS) Kanton \nklassifiziert (Nr. 383). Auf der Zürichstrasse verkehrt die Bus-\nlinie 184 im Halbstunden-Takt in Richtung Zürich Wollishofen. \nFerner verkehrt auf der Route Zürichstrasse – Kilchbergstrasse \ndie Buslinie 185 ebenfalls im Halbstunden-Takt über das Spital \nKilchberg in Richtung Zürich Wollishofen.  \n\nDer Radverkehr wird auf der Fahrbahn geführt. Von der Ver-\nzweigung Zürichstrasse – Kilchbergstrasse stadtauswärts sind \nRadstreifen markiert. \n\nDer Strassenraum wird in Kap. 6 vertieft behandelt. \n\nIm Übrigen gilt das Areal als erschlossen. \n\n   \nRad- und Wanderweg \nentlang Sihlufer \n\n Entlang des Sihlufers verläuft eine regionale Veloroute (Nr. 94) \nsowie ein Wanderweg.  \n\nDer Radweg wie der Wanderweg sind im regionalen Richtplan \nverzeichnet und müssen erhalten bleiben. Anpassungen in der \nLinienführung sind möglich. Ein Hartbelag ist nicht zwingend \nerforderlich. Die Richtbreite des Radwegs beträgt 3 Meter. \n\n   \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 10 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n  Ausschnitt regionaler Richtplan Verkehr (1998) \n   \nBestehende Parkplätze auf \ndem Areal \n\n Aktuell bestehen auf dem Areal rund 50 Parkplätze, davon sind \n29 Parklätze öffentlich. Die öffentlichen Parkplätze werden be-\nwirtschaftet (Tarif CHF 1.00/h). Die übrigen Parkplätze sind \nvermietet (gelb markiert), in erster Linie an Mitarbeitende der \nStadtverwaltung Adliswil. \n\n   \nSihl  Das Gestaltungsplanareal grenzt im Westen unmittelbar an die \n\nGewässerparzelle der Sihl, die im Eigentum des Kantons steht. \nDie Sihl ist ein öffentliches Gewässer, für das gemäss den aktu-\nellen gesetzlichen Bestimmungen ein Gewässerraum auszu-\nscheiden ist, siehe Kap. 4. \nIn der ökomorphologischen Kartierung wird die Sihl im Abschnitt \ndes Gestaltungsplangebiets als „stark beeinträchtigt“ eingestuft. \n\n   \nNaturgefahren \n100-jährliches Hochwasser \n\n Gemäss Schreiben des AWEL vom 26.9.2012 müssen für den \nSchutz vor dem 100-jährlichen Hochwasser die Uferhöhen im \nBereich des Stadthausareals mindestens folgende Höhenkoten \neinhalten: \n• Querprofil 93: 448.30 m ü. M. \n• Querprofil 94: 448.15 m ü. M. \n• Querprofil 95: 448.00 m ü. M. \nDie Lage der Querprofile ist aus dem Situationsplan ersichtlich. \nGrundlage ist das HQ100 der Sihl und ein Freibord gemäss dem \nVorschlag der Kommission für Hochwasserschutz vom 29. August \n2012. Diese Höhenkoten entsprechen in etwa einem 300-jährli-\nchen Hochwasser. Die Höhen beziehen sich auf den Bereich ent-\nlang des Ufers sowie Öffnungen bei Gebäuden, wie Türen, Ab-\nfahrten zu Tiefgaragen oder Lichtschächte. Die Vorbereiche zur \nneuen Überbauung können auch geringere Höhen aufweisen. \n\n300-jährliches Hochwasser \n \n \n \n\n Laut Gefahrenkarte befindet sich das Gestaltungsplangebiet \nüberwiegend in der Gefahrenzone „Gelb“ (Hinweisbereich). Die \nUrsache der Gefährdung ist ein 300-jährliches Hochwasser der \nSihl mit schwacher bis mittlerer Intensität. Die Wassertiefen im \nGestaltungsplangebiet betragen 0.25 bis 0.75 m. \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 11 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  \n\nAusschnitt aus der Gefahrenkarte \n \n\n \nAusschnitt aus der Wassertiefenkarte \nfür das 300-jährliche Hochwasser \n\n   \n  Für die Tiefgarage auf dem Areal sind voraussichtlich Schutz-\n\nmassnahmen gegen das 300-jährliche Hochwasser zu ergrei-\nfen. Die Festlegung der Schutzmassnahmen erfolgt im Baube-\nwilligungsverfahren. \n\n   \nBodenbelastungen \n\nPrüfperimeter für Bodenverschiebun-\ngen, Bearbeitungsstand Mai 2011 \n\n Das Gestaltungsplangebiet befindet sich im Prüfperimeter für \nBodenverschiebungen mit den Belastungshinweisen „Altbau-\ngebiet“ und „Verkehrsträger“. \n\nBodenverschiebungen über 50 m3 aus dem Areal benötigen \neine kommunale Bewilligung. \n\nDas Verfahren zum Umgang mit Bodenaushub bei Bauvor-\nhaben auf Flächen mit Belastungshinweisen ist in der kanto-\nnalen Weisung Bodenaushub geregelt. Erläuterungen dazu \nfinden sich in der Broschüre „Bodenverschiebungen bei Bau-\nvorhaben". \n\n   \nGrundwasser \n\nGrundwasserkarte, \nBearbeitungsstand November 2010 \n\n Im Untergrund des Gestaltungsplangebiets befindet sich ein \nSchotter-Grundwasserleiter mit mittlerer Mächtigkeit. Gemäss \nder Grundwasserkarte des Kantons Zürich liegt der mittlere \nGrundwasserspiegel am Nordrand des Perimeters auf ca.  \n442.5 bis ca. 443.5 m ü. M. am Südrand. Der höchste Grund-\nwasserspiegel liegt ca. 2.0 m höher auf ca. 444.5 bis ca. \n445.5 m ü. M. Reicht ein Bauvorhaben bis zum langjährigen \nMittelwasserspiegel des Grundwassers, so kann dieses nur mit \neiner wasserrechtlichen Bewilligung realisiert werden. Tiefbau-\nten oberhalb des höchsten Grundwasserspiegels benötigen \nkeine wasserrechtliche Bewilligung (vgl. Merkblatt "Bauvor-\nhaben in Grundwasserleitern und Grundwasserschutzzonen"). \n\nGemäss Wärmenutzungsatlas ist eine Grundwasser-Wärme-\nnutzung grundsätzlich zulässig. Erdwärmesonden sind nicht \nzulässig.  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 12 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nGewässerschutz \n\nGewässerschutzkarte, \nBearbeitungsstand Mai 2012 \n\n Das Gestaltungsplanareal befindet sich im Gewässerschutz-\nbereich Ao sowie im Gewässerschutzbereich Au (siehe Aus-\nschnitt Karte). \n\nGemäss Anhang 4 der Gewässerschutzverordnung (SR \n814.201) umfasst der Gewässerschutzbereich Au die nutzbaren \nunterirdischen Gewässer sowie die zu ihrem Schutz notwendi-\ngen Randgebiete. Der Gewässerschutzbereich Ao umfasst das \noberirdische Gewässer und dessen Uferbereiche, soweit dies \nzur Gewährleistung einer besonderen Nutzung erforderlich ist.  \n\nGemäss Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 der Gewässerschutzver-\nordnung dürfen im Gewässerschutzbereich Au keine Anlagen \nerstellt werden, die unter dem langjährigen, natürlichen mittle-\nren Grundwasserspiegel liegen. Die kantonale Bewilligungs-\npraxis ist im AWEL-Merkblatt "Bauvorhaben in Grundwasser-\nleitern und Grundwasserschutzzonen" (Download \nwww.grundwasser.zh.ch -> Bauen im Grundwasser) beschrie-\nben. Für Bauten im Grundwasserschwankungsbereich, d.h. \nunter dem Höchstgrundwasserspiegel, ist eine wasser- und \ngewässerschutzrechtliche Bewilligung (§ 70 Wasserwirtschafts-\ngesetz, Art. 19 Gewässerschutzgesetz, Anhang Ziffer 1.5.3 \nBauverfahrensverordnung) erforderlich. \n\n   \nLärmschutz  Das Gestaltungsplangebiet ist der Empfindlichkeitsstufe (ES) III \n\nzugewiesen. Für eine Wohnnutzung müssen die Immissions-\ngrenzwerte eingehalten werden. Folgende maximale Lärmbe-\nlastungen dürfen nicht überschritten werden: \n\n• Lr Tag: 65 dB(A) \n• Lr Nacht: 55 dB(A) \nAls massgeblicher Empfangspunkt gilt dabei die Mitte der zur \nLüftung notwendigen Fenster lärmempfindlicher Wohnräume. \nDie Fläche dieser Lüftungsfenster muss mindestens 5% der \nBodenfläche betragen. \n\nDie Emissionswerte der Strassen angrenzend an das Gestal-\ntungsplangebiet betragen gemäss Strassenlärm-Informations-\nsystem (auf der Strassenachse): \n\n• Zürichstrasse, Abschnitt Kreisel Albisstrasse bis Verzwei-\ngung Kilchbergstrasse: \nLr,e Tag: 78.9 dB(A) \nLr,e Nacht: 70.5 dB(A) \n\n• Zürichstrasse, ab Verzweigung Kilchbergstrasse: \nLr,e Tag:  77.0 dB(A) \nLr,e Nacht: 69.6 dB(A) \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 13 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  3.  Richtprojekt \n\n  3.1  Grundsatz \n\nBedeutung des \nSiegerprojekts des \nInvestorenwettbewerbs \n\n Als Grundlage für die Überbauung des Gestaltungsplanareals \ndienen die nachfolgend beschriebenen konzeptionellen Vor-\ngaben des Siegerprojekts aus dem Investorenwettbewerb. \nDieses erhält damit die Funktion eines Richtprojekts für die \nÜberbauung des Areals. \n\nDie nachfolgende Beschreibung stützt sich auf den Jurybericht \nvom Dezember 2011 sowie die Projektbeschreibung der Archi-\ntekten.  \n\nFür die Gestaltungsplanung wurde das Siegerprojekt in einzel-\nnen Punkten überarbeitet und vertieft. So erfolgte unter ande-\nrem eine Anpassung der Stellung der Bauten auf die Baulinie \nentlang der Zürichstrasse. Ebenso wurde die Umgebungsge-\nstaltung entlang des Sihlufers im Zusammenhang mit der Fest-\nlegung des Gewässerraums überarbeitet.  \n\n   \n\n  3.2  Städtebauliche Situation \n\n \n\n Die übergeordnete morphologische Struktur von Adliswil wird \nwesentlich durch die Bedingungen der Geländetopografie, die \nSihl und die zwei dominanten Verkehrsinfrastrukturen (Bahn \nund Sihltalstrasse) geprägt. Innerhalb bzw. entlang dieser \nlängssegmentierten Raumkammern erstreckt sich die Siedlung \nvon Adliswil. Von entsprechend hoher städtebaulicher Bedeu-\ntung sind die bestehenden Querverbindungen (Brücken), wel-\nche die Raumkammern miteinander verbinden. Zusammen mit \ndem Bahnhofplatz bildet das Areal die eigentliche Mitte von \nAdliswil.  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 14 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  3.3  Bebauung \n\nSituation mit Neubauten \n(dunkelgrau) \n\n Das Richtprojekt sieht eine zusammenhängende, fliessende \nund offene Raumsequenz vor, die den öffentlichen Ort mit der \numgebenden Stadt auch in der Diagonale verknüpft. Ebenso \nwird der Flussraum in die räumliche Folge einbezogen und \ndurch die Offenheit der Überbauung auch von der Strasse aus \nspürbar.  \n\nDie fein aufeinander abgestimmte Komposition aus vier we-\nsensverwandten, aber doch unterschiedlichen Häusern gliedert \nsich selbstverständlich in die Siedlungsstruktur ein und erzeugt \neinen Ort, der gleichzeitig offen und durchlässig ist, aber auch \nals dicht und urban bezeichnet werden kann.  \n\nDie in Grösse und Höhe differenziert ausgebildeten Volumen \nund Aussenräume geben jeweils eine adäquate räumliche Ant-\nwort auf die unterschiedlichen Seiten des Grundstücks. Das \nnördlich angrenzende Wohngebiet zwischen Sihl und Zürich-\nstrasse wird durch das Ärztehaus auf selbstverständliche Weise \neingebunden. \n\n   \n\n  3.4  Freiraum \n\nVerknüpfung mit der umliegenden \nBebauung \n\n Entlang der Zürichstrasse entsteht ein städtischer Aussenraum \nmit interessanten Blickbeziehungen Richtung Sihl und Stadt-\nzentrum. Der Sihlraum wird über die gut proportionierten Aus-\nsenräume kontrolliert in die Tiefe der Parzelle hineingeführt. Mit \ndem zusammenhängenden, fliessend ausgebildeten Aussen-\nraum lassen sich die bestehenden Höhenunterschiede des \nTerrains einfach und elegant lösen.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 15 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  3.5 Nutzungen \n\nNutzungen gemäss \nRichtprojekt \n\n Das Richtprojekt sieht entsprechend den Vorgaben des Inves-\ntorenwettbewerbs eine zentrumsbezogene, gemischte Nutzung \nvor.  \n\n• Haus 1: Mischnutzung (Büro/Gewerbe in den unteren \nGeschossen, Wohnen in den oberen Geschossen) \n\n• Haus 2: Hotel \n• Haus 3: Generationenübergreifendes Wohnen \n• Haus 4: Ärzte- und Gesundheitszentrum \n\n \n\n \n\n \n\n   \n  \n\nd1 2 2 \n\nd3 d4 \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 16 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  4.  Gewässerraum entlang \nder Sihl \n\nNeue Gewässerschutz-\nverordnung \n\n Seit Juni 2011 muss gestützt auf das Gewässerschutzgesetz und \ndie Gewässerschutzverordnung (GSchV) entlang von öffent-\nlichen Gewässern ein Gewässerraum ausgeschieden werden. \nSolange der Gewässerraum nicht vom Kanton festgelegt wurde, \ngilt eine restriktive Übergangsregelung. Der Kanton Zürich hat \nseine kantonale Verordnung über den Hochwasserschutz und \ndie Wasserbaupolizei (HWSchV) angepasst, die am 1. Novem-\nber 2012 in Kraft getreten ist. Darin wird das Verfahren der ein-\nzelfallweisen Festlegung des Gewässerraumes bestimmt. \n\n   \nStellenwert des Uferbereichs \nim Richtprojekt \n\n Der Uferbereich entlang der Sihl wird im Geltungsbereich des \nGestaltungsplans durch den Fuss- und Radweg und ein wenig \nzugängliches begrüntes Vorland zur Sihl geprägt. Es handelt \nsich heute eher um einen Durchgangsbereich mit geringer \nAufenthaltsqualität. Das Richtprojekt sieht vielfältige Raum-\nbezüge zur Sihl und eine Aufwertung des Uferbereichs vor, \nunter anderem Sitzstufen, Sitzbänke und eine Baumreihe. \n\n   \nKonzept zur \nSihlufergestaltung \n\n Als Grundlage für die Ausscheidung des Gewässerraums und zur \nKlärung der offenen Fragen zur Ufergestaltung wurde vom Büro \nSchmid Landschaftsarchitekten die Sihlufergestaltung ausgehend \nvon den Zielsetzungen des Richtprojektes konzeptionell vertieft. \nDas Konzept sieht eine Klärung der räumlichen Situation am Sihl-\nufer vor, indem bestehende Strukturmerkmale gestärkt und diese \nentlang des gesamten Ufers ausgebildet werden. \n\nIm Uferbereich der Sihl, dem zentralen Freiraum der neuen Über-\nbauung vorgelagert, sind drei Reihen mit bis zu max. 3 m langen \nSteinstufen vorgesehen, die als Sitzgelegenheit genutzt werden \nkönnen. Die Sitzstufen werden so in das bestehende Gewässer-\nprofil eingepasst, dass keine Reduktion des Abflussquerschnitts \nresultiert. Die Zufahrt für Unterhaltsfahrzeuge in den Uferbereich \nwird gewährleistet, indem südlich der Steinstufen das Terrain \nleicht angehoben wird (vgl. Schnitt DD'). Auf eine Verbindung der \nSitzstufen mit Treppenstufen wird verzichtet, da ansonsten ein \nHandlauf erforderlich wäre, was aus Gründen des Hochwasser-\nschutzes im Uferbereich der Sihl jedoch nicht zulässig ist. \n\n  Der Uferbereich wird im übrigen naturnah gestaltet. Für die Ge-\nstaltung werden ausschliesslich standortgerechte einheimische \nPflanzen und regionaltypische Materialien verwendet. Der un-\nmittelbare Uferbereich wird mit einer Kante abgeschlossen, die \nals grosser „Bordstein“ zu verstehen ist. Sie erzeugt eine räum-\nliche Abgrenzung, ohne trennend zu wirken. Die bestehende \nBaumreihe entlang des Sihlquais wird in Richtung Süden fort-\n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 17 Suter • von Känel • Wild • AG \n\ngeführt. Der Bereich zwischen Baumreihe und Ufermauer ist für \nFussgänger reserviert und wird chaussiert. Hinter der Baum-\nreihe folgt eine befestigte Fläche, auf welcher der Radweg \nverläuft. \n\n \n\n \nKonzept Sihlufergestaltung, Situation (Plan: Schmid Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich, Stand 26.5.2015) \n   \n\n \nKonzept Sihlufergestaltung, Ausschnitt Sitzstufen (Plan: Schmid Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich, Stand 26.5.2015) \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 18 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n \nKonzept Sihlufergestaltung, Schnitt BB’, entspricht Querprofil 93a (Plan: Schmid Landschaftsarchitekten GmbH, \nZürich, Stand 28.10.2014) \n   \n\n \nKonzept Sihlufergestaltung, Schnitt CC’, entspricht Querprofil 94 (Plan: Schmid Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich, \nStand 28.10.2014) \n   \n\n \nKonzept Sihlufergestaltung, Schnitt DD’ (Plan: Schmid Landschaftsarchitekten GmbH, Zürich, Stand 28.10.2014) \n \n \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 19 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nKonzession, Detailgestaltung \nim Bauprojekt \n\n Für die Sitzstufen im Uferbereich der Sihl ist eine Konzession \nerforderlich, die im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens \nerteilt wird. Die Details der Ufergestaltung sind im Rahmen des \nBauprojekts in Absprache mit dem AWEL zu klären. \n\n   \nFestlegung Gewässerraum \nin einem separaten \nVerfahren \n\n In Absprache mit dem AWEL wird der Gewässerraum der Sihl \nim Abschnitt des Gestaltungsplangebiets nach den entspre-\nchenden gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen abschlies-\nsend festgelegt. Die Festlegung erfolgt inhaltlich und zeitlich  \nabgestimmt mit dem Gestaltungsplan in einem separaten Ver-\nfahren nach den in der HWSchV beschriebenen Verfahrens-\nschritten. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 20 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  5. Kommunale Gewässerab-\nstandslinie und Zonenplan-\nänderung \n\nAufhebung der kommunalen \nGewässerabstandslinie im \nBereich des Gestaltungs-\nplans \n\n Entlang der Sihl verläuft eine kommunale Gewässerabstands-\nlinie. Die kommunalen Gewässerabstandslinien sind Teil der \nBZO. Im Bereich des Gestaltungsplanperimeters wird die Ge-\nwässerabstandslinie durch die detaillierten Festlegungen des \nGestaltungsplans Stadthausareal abgelöst. Dieser sieht entlang \ndes Sihlufers vielfältige Raumbezüge zur Sihl und eine Aufwer-\ntung des Uferbereichs vor. Die generelle Zielsetzung der Ge-\nwässerabstandslinie zur Freihaltung der Uferbereiche wird da-\nmit durch eine auf die spezifischen örtlichen Verhältnisse abge-\nstimmte Regelung ersetzt. Die Gewässerabstandslinie soll da-\nher mit der Festlegung des Gewässerraums aufgehoben \nwerden. \n\n   \nAnpassung der Zonengrenze  Im Bereich des Gestaltungsplans wird eine Begradigung des \n\nGrenzverlaufs zwischen den Grundstücken Kat. Nr. 7650 (Stadt \nAdliswil) und Kat. Nr. 8024 (Gewässerparzelle Sihl, im Eigen-\ntum des Kantons) vorgenommen. Dabei wird eine Fläche von \n26 m2 von der Gewässerparzelle an die Parzelle der Stadt \nAdliswil übertragen. Die Zonengrenze soll entsprechend dem \nneuen Grenzverlauf angepasst werden. \n\n   \nSeparates Verfahren  Die Aufhebung der Gewässerabstandslinie und die Zonenplan-\n\nänderung erfolgen in einem separaten Verfahren, das ebenfalls \ninhaltlich und zeitlich mit dem Gestaltungsplan abzustimmen ist. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 21 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  6.  Strassenraumgestaltung \nZürichstrasse \n\nBetriebs- und \nGestaltungskonzept \nZürichstrasse \n \n\n Im Abschnitt des Gestaltungsplangebiets stellen sich aktuell auf \nder Zürichstrasse und den angrenzenden Strassen verschie-\ndene verkehrstechnische Probleme. Die ohnehin erforderliche \nNeugestaltung des Strassenraums im Bereich des Gestaltungs-\nplangebiets bietet die Chance, den gesamten Strassenraum \ninklusive Vorbereiche der Neuüberbauung aus einer Hand zu \ngestalten.  \n\nVerzweigung Zürichstrasse - \nKilchbergstrasse  \n\n Das Amt für Verkehr und die Stadt Adliswil haben hierfür ein \nBetriebs- und Gestaltungskonzept in Auftrag gegeben. Ziel des \nBetriebs- und Gestaltungskonzepts ist es, in Abstimmung mit \nder Neuüberbauung auf dem Stadthausareal die angrenzenden \nStrassenabschnitte zu einem siedlungsorientierten und sicheren \nStrassenraum umzugestalten. Dabei soll der Strassenraum von \nGebäude zu Gebäude umfassend betrachtet und zielgerichtet \naufgewertet werden \n\n   \nMischverkehrslösung mit \nMehrzweckstreifen \n\n Das Betriebs- und Gestaltungskonzept sieht im Bereich des \nStadthausareals – analog wie in der Albisstrasse im Stadtzen-\ntrum – eine Mischverkehrslösung mit einem Mehrzweckstreifen \nin der Fahrbahnmitte vor. Dazu wird die Fahrbahn auf 9.5 m \nverbreitert. Die Fussgängerschutzinseln bei den Übergängen \nwerden in den Mehrzweckstreifen integriert. Die Bushaltestellen \nwerden wie bisher als Fahrbahnhaltestellen ausgebildet, wer-\nden in ihrer Lage jedoch leicht angepasst. \n\n   \nEntlastung Knoten Zürichstrasse  Der Knoten Zürichstrasse wird vom Ausweichverkehr über die \n\nKronenstrasse (Umfahrung des innerstädtischen Abschnitts der \nAlbisstrasse zwischen Bahnhofbrücke und Wachtbrücke) ent-\nlastet, indem die Linksabbiegebeziehung von der Kronenstrasse \nin die Kilchbergstrasse und die Rechtsabbiegebeziehung von \nder Kilchbergstrasse in die Kronenstrasse unterbunden werden \n(siehe Schema neuer Verkehrsablauf). \n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 22 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \nAusschnitt Betriebs- und Gestaltungskonzept Zürichstrasse  \n(Suter • von Känel • Wild • AG, Stand Mai 2014) \n   \nStrassenraum erhält ein \nstädtisches, siedlungs-\norientiertes Erscheinungsbild \n\n Die Zürichstrasse erhält mit der Umgestaltung ein städtisches, \nsiedlungsorientiertes Erscheinungsbild. Der Übergang vom \nzentrumsorientierten Stadthausareal zur eher lockeren Bebau-\nung nördlich des Stadthausareals wird durch den genau an \ndiesem Ort erfolgenden Übergang von der Mischverkehrslösung \nmit Mehrzweckstreifen zur bestehenden Strassenraumgestal-\ntung akzentuiert. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 23 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nLandabtretung  Für die Verbreiterung der Zürichstrasse ist auf der Seite des \nStadthausareals eine Landabtretung an den Kanton Zürich im \nUmfang von ca. 186 m2 erforderlich. Die Abparzellierung der \nabzutretenden Fläche soll erst nach dem Verkauf resp. der \nBaurechtsvergabe an den Investor erfolgen. \n\n   \n  \n\n \n  Landabtretung für Umgestaltung Zürichstrasse  \n\n(Suter • von Känel • Wild • AG, Stand Mai 2014) \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 24 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  7. Baurechtsvertrag, \nKaufvertrag \n\nVerträge  Der Kaufvertrag des Grundstücks für die beiden Baubereiche 1 \nund 2 sowie die beiden Baurechtsverträge für die Abgabe der \nGrundstücke für die Baubereiche 3, 4 und 5 im Baurecht wer-\nden dem Grossen Gemeinderat gleichzeitig mit der Weisung \nzum Gestaltungsplan unterbreitet.  \n\nIn den Verträgen werden sämtliche für die Umsetzung des \nGestaltungsplans erforderlichen privatrechtlichen Belange \ngeregelt. Ebenso wird die Landabtretung für den Ausbau der \nZürichstrasse geregelt. \n\n   \n\n  8. Erläuterungen zu \nBestimmungen und Plan  \n\n  8.1 Kommentare \n\nKommentarspalte zu den \nBestimmungen \n\n Wichtige Kommentare zu den Bestimmungen sind direkt in \neiner Kommentarspalte in den Bestimmungen vermerkt. Im \nFolgenden werden ergänzende Erläuterungen zu den Bestim-\nmungen aufgeführt. \n\n   \n\n  8.2 Allgemeine Bestimmungen \n\nZweck \nZiff. 1.1 der Bestimmungen \n\n Der Zweck des Gestaltungsplans orientiert sich an den Ziel-\nsetzungen wie sie im Programm zum Investorenwettbewerb \naufgeführt sind. \n\n   \nGeltungsbereich \nZiffer 1.4 der Bestimmungen \n\n Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Kat. Nr. 7651, \nKat. Nr. 7650, Kat. Nr. 7305 (Teil), Kat. Nr. 2081, Kat. Nr. 5209 \nund Kat. Nr. 8024 (Teil Gewässerparzelle) mit einer Fläche von \n7'298 m2, davon 6'274 m2 Bauzonenfläche (nach Zonenplan-\nänderung), inklusive Strassenfläche. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 25 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Der Geltungsbereich umfasst in Absprache mit dem AWEL \nauch den oberen Teil des Sihlufers, soweit dieses in das Kon-\nzept zur Sihlufergestaltung (siehe Kap. 4) eingebunden ist. Da-\nmit wird die gesamtheitliche Umsetzung des Konzepts zur Sihl-\nufergestaltung sichergestellt. \n\n   \nVerhältnis zur Bauordnung \nZiffer 1.5 der Bestimmungen \n\n Grundsätzlich orientiert sich das Richtprojekt an den Vorgaben \naus dem Investorenwettbewerb. Bezüglich zulässiger Aus-\nnützungsziffer und Anzahl Vollgeschosse bzw. Gebäudehöhe \nsowie bezüglich Grenzabstand wird von der Regelbauweise \nabgewichen, so dass die Zustimmung des Grossen Gemeinde-\nrates Adliswil (Legislative) erforderlich ist.  \n\n   \n\n  8.3 Bebauung \n\nRückbau bestehende \nGebäude  \nZiffer 2.1 der Bestimmungen \n\n Entsprechend der Empfehlung aus den Gutachten zur Schutz-\nwürdigkeit der Liegenschaften Zürichstrasse 1 und 3 soll ein \nRückbau erst zugelassen werden, wenn die Erstellung des Er-\nsatzneubaus rechtlich und tatsächlich gesichert ist.  \n\n   \nBaubereiche \nZiffer 2.2 der Bestimmungen \n\n Die Lage der Hauptgebäude wird im zugehörigen Plan mit Bau-\nbereichen festgelegt. Hauptgebäude und besondere Gebäude \nmüssen innerhalb dieser Baubereiche errichtet werden. Ausge-\nnommen sind öffentliche Zugänge zur Tiefgarage und Über-\ndachungen von Abstellplätzen für Zweiräder (vgl. Kap. 8.4). Im \nSinne eines ausreichenden Projektierungsspielraums wurden \ndiese Baubereiche etwas grösser als die Gebäudeabmessungen \ndes Richtprojekts festgelegt. Die Baubereiche sind so gelegt, \ndass die erwünschten Durchblicke zur Sihl gewährleistet sind. \n\nGebäudehöhen  Die zulässigen Gebäudehöhen gehen von den im Richtprojekt \naufgezeigten Geschosszahlen aus. Im Sinne eines ausreichen-\nden Projektierungsspielraums wurden die zulässigen Gebäude-\nhöhen gegenüber den im Richtprojekt dargestellten Koten et-\nwas angehoben (siehe Schnitte). Zusätzliche Geschosse sind \ndadurch nicht möglich, die Erhöhung dient einzig der Gewähr-\nleistung eines ausreichenden Projektierungsspielraums. \n\nGrenzabstand zu Kat. Nr. 3405  Der Grenzabstand des Baubereichs 4 zum Nachbargrundstück \nKat. Nr. 3405 beträgt entsprechend den Vorgaben der BZO 6 m. \nBei einer Gebäudehöhe über 14 m kommt ein Mehrhöhenzu-\nschlag um das Mass der Mehrhöhe hinzu (§ 260 Abs. 2 PBG). \nDaher reduziert sich die maximal mögliche Gebäudekote im Bau-\nbereich 4 in einem Streifen von 2.40 m Breite von 464.60 m ü. M. \nauf 462.20 m ü. M. (siehe Schnitt B-B). \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 26 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nGebäudeabstand \nZiff. 2.4 der Bestimmungen \n\n Der minimale Gebäudeabstand gilt auch für Hauptgebäude in \nden Baubereichen 2 und 3, obwohl diese Bereiche voneinander \nnur einen Abstand von 4 m aufweisen. Wird der Anordnungs-\nspielraum in einem Baubereich ganz ausgeschöpft, muss das \nHauptgebäude im anderen Baubereich entsprechend zurück-\nversetzt werden. \n\n   \nGeschossflächen \nZiff. 2.8 der Bestimmungen \n\n Für die Berechnung der Nutzungsdichte wird im Sinne einer \nklaren und eindeutigen Regelung festgelegt, dass entgegen \n§ 255 PBG die Geschossflächen in Unter- und Dachgeschos-\nsen auch dazugezählt werden (Ziff. 2.8). Damit ergibt sich bei \n10'500 m2 Geschossfläche auf einer Grundfläche von 6'274 m2 \neine Ausnützung von rund 1.67. Die in der Ausschreibung des \nInvestorenwettbewerbs als obere Grenze genannte Aus-\nnützungsziffer von 1.8 wird nicht ganz erreicht. \n\nEntsprechend der vorgesehenen Parzellierung werden die Ge-\nschossflächen auf die Baubereiche 1 und 2 (zusammen) sowie \nauf den Baubereich 3 und den Baubereich 4 (je separat) ver-\nteilt. Die Verteilung orientiert sich an den im Richtprojekt ausge-\nwiesenen Geschossflächen. Im Sinne eines angemessenen \nProjektierungsspielraums ist eine Verlagerung von Geschoss-\nflächen zwischen den Baubereichen 3 und 4 im Umfang von \nmaximal 20 % der zulässigen Geschossfläche des kleineren \nBaubereichs 4 zulässig. \n\n   \nNutzweise \nZiff. 2.9 der Bestimmungen \n\n Entsprechend den Vorgaben des Investorenwettbewerbs wer-\nden verbindlich einzuhaltende Nutzungsanteile festgelegt. \nDiese sichern die angestrebte Mischnutzung, ermöglichen aber \ngleichzeitig eine ausreichende Flexibilität, um auf geänderte \nNachfragesituationen eingehen zu können. \n\n   \n\n  8.4 Freiraum \n\nAnteil Freiflächen  \nZiff. 3.2 der Bestimmungen \n\n Die Gebäudegrundflächen des Richtprojekts betragen gesamt-\nhaft 1'880 m2. Der Baubereich 5 für besondere Gebäude um-\nfasst eine Fläche von 180 m2, was zusammen 33 % der Fläche \ndes Gestaltungsplangebietes (nur Fläche in der Bauzone) ent-\nspricht. Der Freiflächenanteil wird entsprechend auf 65 % fest-\ngesetzt. Das ist 5 % weniger als im Investorenwettbewerb \nvorgesehen. Die geringfügige Veränderung ergibt sich infolge \nder neu vorgesehenen Einhausung der Tiefgarageneinfahrt.  \n\nDie Bestimmung der Freifläche stützt sich auf § 256 PBG. Zur \nFreifläche werden alle unüberbauten Flächen gezählt, auch \nStrassenflächen und befestigte Platzflächen. \n\n   \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 27 Suter • von Känel • Wild • AG \n\nÖffentlich zugängliche \nPlatzflächen \nZiff. 3.3 der Bestimmungen \n\n Die Flächen um die Baubereiche 1 bis 3 sowie die Fläche zwi-\nschen Zürichstrasse und Baubereich 4 sollen im Sinne eines \nstädtischen Aussenraumes für die Öffentlichkeit zugänglich \nbleiben.  \n\nBesondere Gebäude sollen diesen öffentlich zugänglichen \nRaum nicht verstellen. Sie sind daher mit Ausnahme von öffent-\nlichen Zugängen zur darunter liegenden Tiefgarage und mit \nAusnahme von Überdachungen von Abstellplätzen für Zwei-\nräder nicht zulässig.  \n\nDie Platzflächen dürfen grundsätzlich auch für Aussenbestuh-\nlungen von gastgewerblichen Betrieben genutzt werden. Eine \nAusnahme bildet die Platzfläche nördlich des Baubereichs 3. \nDort sollen aus Gründen des Lärmschutzes für die benachbarte \nLiegenschaft Sihlquai 8 keine Aussenbestuhlungen angeordnet \nwerden dürfen. \n\n   \n\n  8.5 Gestaltung \n\nGrundsatz \nZiff. 4.1 der Bestimmungen \n\n Die architektonisch besonders sorgfältige Gestaltung wird durch \ndie Referenzierung auf das Richtprojekt in Ziff. 1.2 und die Ge-\nstaltungsanforderungen in Ziff. 4.1 gewährleistet.  \n\nDas Hochhaus im Baubereich 1 muss den Anforderungen von  \n§ 284 PBG (architektonisch besonders sorgfältige Gestaltung \ngemäss Abs. 2 sowie keine wesentliche Beeinträchtigung der \nNachbarschaft durch Schattenwurf gemäss Abs. 4) genügen. \nDer Schattenwurf wurde vom projektierenden Architekturbüro \nim Detail abgeklärt. Es erfahren keine bebaubaren Grundstücke \nausserhalb des Gestaltungsplanperimeters wesentliche Be-\neinträchtigungen durch Schattenwurf im Sinne von § 284 PBG. \nDas Hochhaus im Baubereich 1 erfüllt somit konzeptionell die \nAnforderungen gemäss § 284 PBG.  \n\n   \n\n  8.6 Erschliessung und Parkierung \n\nÖffentliche Durchfahrt \nZiff. 5.1 der Bestimmungen \n\n Die Breite der öffentlichen Durchfahrt entspricht einer Zufahrts-\nstrasse im Sinne des Anhangs der Zugangsnormalien. Die Ab-\nmessungen der Einfahrt von der öffentlichen Durchfahrt auf die \nStaatsstrasse sind in Abhängigkeit der Schleppkurven der Fahr-\nzeuge, welche die Durchfahrt benützen (Cars, Entsorgungs-\nfahrzeuge, Lastwagen), zu definieren. \n\n  Das Sihlquai ist nach Vollzug der Baurechtsabgabe keine öffent-\nliche Strasse mehr. Der Beschluss über die Aufhebung ist gemäss \n§ 38 des Strassengesetzes öffentlich bekanntzumachen. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 28 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n  Um die Erschliessungsfunktion des Sihlquai auch privatrechtlich \nzu sichern, ist die Erschliessungsfunktion mit der Baurechts-\nabgabe als Grunddienstbarkeit im Grundbuch einzutragen. \n\n   \nVorfahrt \nZiff. 5.4 der Bestimmungen \n\n Die Vorfahrt ist auch für Reisebusse befahrbar, wie die nach-\nfolgende Skizze anhand der Schleppkurven zeigt. \n\n  \n\n  Vorfahrt mit Schleppkurven für Reisebusse \n   \nAnlieferung  \nZiff. 5.5 der Bestimmungen \n\n In den Erdgeschossen aller Neubauten sind Dienstleistungs- \nbzw. Gewerbenutzungen vorgesehen. Für jeden Baubereich \nwird darum schematisch eine Stelle für die Anlieferung bezeich-\nnet. Im Rahmen der Planung der Umgebungsgestaltung  ist auf \neine sichere Zu- und Wegfahrt von diesen Stellen zu achten. \nDie Anlieferungsstellen sind für Lieferwagen konzipiert. Last-\nwagen können nur auf der Vorfahrt (Ziff. 5.4) verkehren.  \n\n   \nAbstellplätze MIV \nZiff. 5.6 der Bestimmungen \n\n Der Abstellplatzbedarf wurde gemäss der Verordnung über \nFahrzeugabstellplätze der Stadt Adliswil ermittelt. Zu Ver-\ngleichszwecken wurde auch der Bedarf gemäss kantonaler \nWegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommu-\nnalen Erlassen vom Oktober 1997 ermittelt. \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 29 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n \n \n \n \n\n Er\nm\n\nitt\nlun\n\ng A\nbs\n\ntel\nlpl\n\natz\nbe\n\nda\nrf \n\nPe\nrs\n\non\nen\n\nwa\nge\n\nn \nBa\n\nsis\n: V\n\ner\nor\n\ndn\nun\n\ng \nüb\n\ner\n F\n\nah\nrz\n\neu\nga\n\nbs\nte\n\nllp\nlät\n\nze\n \n\nde\nr S\n\nta\ndt\n\n A\ndli\n\nsw\nil v\n\nom\n 1\n\n1.\n3.\n\n19\n92\n\n. \nPa\n\nrk\nfe\n\nlde\nrz\n\nah\nlen\n\n si\nnd\n\n te\nilw\n\neis\ne \n\nge\nru\n\nnd\net\n\n. \n\nG\nes\n\nch\nos\n\ns-\n \n\nflä\nch\n\nen\n in\n\n \nm\n\n2 \n/ \n\nAn\nza\n\nhl\n \n\nbe\nnö\n\ntig\nte\n\n P\nar\n\nkf\nel\n\nde\nr \n\nBe\nw\n\noh\nne\n\nr /\n \n\nBe\nsc\n\nhä\nfti\n\ngt\ne \n\n(G\nre\n\nnz\nbe\n\nda\nrf)\n\n \n\nbe\nnö\n\ntig\nte\n\n P\nar\n\nkf\nel\n\nde\nr \n\nBe\nsu\n\nch\ner\n\n / \nKu\n\nnd\nen\n\n \n(G\n\nre\nnz\n\nbe\nda\n\nrf)\n \n\n \n\nm\nas\n\nsg\neb\n\nlic\nhe\n\nr \nBe\n\nda\nrf \n\nBe\nw\n\noh\nne\n\nr \n \n\nm\nas\n\nsg\neb\n\nlic\nhe\n\nr \nBe\n\nda\nrf \n\nBe\nsu\n\nch\ner\n\n / \nKu\n\nnd\nen\n\n \n\nm\nas\n\nsg\neb\n\nlic\nhe\n\nr \nBe\n\nda\nrf \n\n \nBe\n\nsc\nhä\n\nfti\ngt\n\ne \n \n\nAn\nza\n\nhl\n \n\nPa\nrk\n\nfe\nld\n\ner\n \n\nBe\nw\n\noh\nne\n\nr \n \n\nAn\nza\n\nhl\n \n\nPa\nrk\n\nfe\nld\n\ner\n \n\nBe\nsu\n\nch\ner\n\n / \nKu\n\nnd\nen\n\n \n\nAn\nza\n\nhl\n \n\nPa\nrk\n\nfe\nld\n\ner\n \n\nBe\nsc\n\nhä\nfti\n\ngt\ne \n\n \n\nTo\nta\n\nl P\nar\n\nkf\nel\n\nde\nr \n\n(a\nuf\n\n g\nan\n\nze\n P\n\nar\nkf\n\nel\nde\n\nr \nge\n\nru\nnd\n\net\n) \n\n \n\n  \n  \n\n  \n  \n\nm\nin\n\n.  \nm\n\nax\n.  \n\nm\nin\n\n. \nm\n\nax\n. \n\nm\nin\n\n.  \nm\n\nax\n.  \n\nm\nin\n\n.  \nm\n\nax\n.  \n\nm\nin\n\n.  \nm\n\nax\n.  \n\nm\nin\n\n.  \nm\n\nax\n.  \n\nm\nin\n\n.  \nM\n\nitt\nel\n\n 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\n39\n\n Z\nim\n\nm\ner\n\nn \n39\n\n \n1 \n\nPP\n / \n\n7 \nZi\n\nm\nm\n\ner\n \n\n1 \nPP\n\n / \n2 \n\nZi\nm\n\nm\ner\n\n \n50\n\n%\n \n\n80\n%\n\n \n40\n\n%\n \n\n60\n%\n\n \n35\n\n%\n \n\n50\n%\n\n \n  \n\n  \n8 \n\n11\n \n\n2 \n3 \n\n10\n \n\n12\n \n\n14\n \n\nG\nas\n\ntro\nno\n\nm\nie\n\n: R\nes\n\nta\nur\n\nan\nt m\n\nit \n50\n\n P\nlä\n\ntz\nen\n\n \n50\n\n \n1 \n\nPP\n / \n\n40\n S\n\nitz\npl\n\n. \n1 \n\nPP\n / \n\n6 \nSi\n\ntz\npl\n\n. \n50\n\n%\n \n\n80\n%\n\n \n40\n\n%\n \n\n60\n%\n\n \n35\n\n%\n \n\n50\n%\n\n \n  \n\n  \n3 \n\n5 \n0 \n\n1 \n3 \n\n4 \n6 \n\nTO\nTA\n\nL \nPa\n\nrk\nfe\n\nld\ner\n\n \n  \n\n  \n  \n\n  \n  \n\n  \n  \n\n  \n  \n\n33\n \n\n53\n \n\n24\n \n\n36\n \n\n18\n \n\n25\n \n\n75\n \n\n95\n \n\n11\n5 \n\n Er\nm\n\nitt\nlun\n\ng A\nbs\n\ntel\nlpl\n\natz\nbe\n\nda\nrf \n\nPe\nrs\n\non\nen\n\nwa\nge\n\nn \nBa\n\nsis\n: W\n\neg\nlei\n\ntun\ng z\n\nur\n R\n\neg\nelu\n\nng\n de\n\ns P\nar\n\nkp\nlat\n\nz- \nbe\n\nda\nrfs\n\n in\n ko\n\nmm\nun\n\nale\nn E\n\nrla\nss\n\nen\n vo\n\nm \nOk\n\nt. 1\n99\n\n7. \nPa\n\nrk\nfe\n\nlde\nrz\n\nah\nlen\n\n si\nnd\n\n te\nilw\n\neis\ne \n\nge\nru\n\nnd\net\n\n. \n\nG\nes\n\nch\nos\n\ns-\n \n\nflä\nch\n\nen\n in\n\n \nm\n\n2 \n/ \n\nAn\nza\n\nhl\n \n\nbe\nnö\n\ntig\nte\n\n P\nar\n\nkf\nel\n\nde\nr \n\nBe\nw\n\noh\nne\n\nr /\n \n\nBe\nsc\n\nhä\nfti\n\ngt\ne \n\n(G\nre\n\nnz\nbe\n\nda\nrf)\n\n \n\nbe\nnö\n\ntig\nte\n\n P\nar\n\nkf\nel\n\nde\nr \n\nBe\nsu\n\nch\ner\n\n / \nKu\n\nnd\nen\n\n \n(G\n\nre\nnz\n\nbe\nda\n\nrf)\n \n\n \n\nm\nas\n\nsg\neb\n\nlic\nhe\n\nr \nBe\n\nda\nrf \n\nBe\nw\n\noh\nne\n\nr \n \n\nm\nas\n\nsg\neb\n\nlic\nhe\n\nr \nBe\n\nda\nrf \n\nBe\nsu\n\nch\ner\n\n / \nKu\n\nnd\nen\n\n \n\nm\nas\n\nsg\neb\n\nlic\nhe\n\nr \nBe\n\nda\nrf \n\n \nBe\n\nsc\nhä\n\nfti\ngt\n\ne \n \n\nAn\nza\n\nhl\n \n\nPa\nrk\n\nfe\nld\n\ner\n \n\nBe\nw\n\noh\nne\n\nr \n \n\nAn\nza\n\nhl\n \n\nPa\nrk\n\nfe\nld\n\ner\n \n\nBe\nsu\n\nch\ner\n\n / \nKu\n\nnd\nen\n\n \n\nAn\nza\n\nhl\n \n\nPa\nrk\n\nfe\nld\n\ner\n \n\nBe\nsc\n\nhä\nfti\n\ngt\ne \n\n \n\nTo\nta\n\nl P\nar\n\nkf\nel\n\nde\nr \n\n(a\nuf\n\n g\nan\n\nze\n P\n\nar\nkf\n\nel\nde\n\nr \nge\n\nru\nnd\n\net\n) \n\n \n\n  \n  \n\n  \n  \n\nm\nin\n\n.  \nm\n\nax\n.  \n\nm\nin\n\n. \nm\n\nax\n. \n\nm\nin\n\n.  \nm\n\nax\n.  \n\nm\nin\n\n.  \nm\n\nax\n.  \n\nm\nin\n\n.  \nm\n\nax\n.  \n\nm\nin\n\n.  \nm\n\nax\n.  \n\nm\nin\n\n.  \nM\n\nitt\nel\n\n \nm\n\nax\n.  \n\n \n \n\n \n \n\n \n \n\n \n \n\n \n \n\n \n \n\n \n \n\n \n \n\n \n \n\nW\noh\n\nnn\nut\n\nzu\nng\n\nen\n \n\n5'\n30\n\n0 \n1 \n\nPP\n / \n\n80\n m\n\n2,\n \n\n m\nin\n\n. 1\n P\n\nP \npr\n\no \nW\n\nhg\n. \n\n+1\n0%\n\n d\ner\n\n \nBe\n\nw\noh\n\nne\nr-P\n\nP \n40\n\n%\n \n\n60\n%\n\n \n30\n\n%\n \n\n45\n%\n\n \n20\n\n%\n \n\n30\n%\n\n \n27\n\n \n40\n\n \n3 \n\n4 \n  \n\n  \n30\n\n \n36\n\n \n44\n\n \n\nBü\nro\n\n, D\nL \n\npu\nbl\n\nik\num\n\nso\nrie\n\nnt\nie\n\nrt \n1'\n\n30\n0 \n\n1 \nPP\n\n / \n80\n\n m\n2 \n\n1 \nPP\n\n / \n10\n\n0 \nm\n\n2 \n40\n\n%\n \n\n60\n%\n\n \n30\n\n%\n \n\n45\n%\n\n \n20\n\n%\n \n\n30\n%\n\n \n  \n\n  \n4 \n\n6 \n3 \n\n5 \n7 \n\n9 \n11\n\n \n\nBü\nro\n\n, D\nL \n\nni\nch\n\nt p\nub\n\nlik\num\n\nso\nrie\n\nnt\nie\n\nrt \n1'\n\n30\n0 \n\n1 \nPP\n\n / \n80\n\n m\n2 \n\n1 \nPP\n\n / \n30\n\n0 \nm\n\n2 \n40\n\n%\n \n\n60\n%\n\n \n30\n\n%\n \n\n45\n%\n\n \n20\n\n%\n \n\n30\n%\n\n \n  \n\n  \n1 \n\n2 \n3 \n\n5 \n4 \n\n6 \n7 \n\nG\nas\n\ntro\nno\n\nm\nie\n\n: H\not\n\nel\n m\n\nit \n39\n\n Z\nim\n\nm\ner\n\nn \n39\n\n \n1 \n\nPP\n / \n\n7 \nZi\n\nm\nm\n\ner\n \n\n1 \nPP\n\n / \n2 \n\nZi\nm\n\nm\ner\n\n \n40\n\n%\n \n\n60\n%\n\n \n30\n\n%\n \n\n45\n%\n\n \n20\n\n%\n \n\n30\n%\n\n \n  \n\n  \n6 \n\n9 \n1 \n\n2 \n7 \n\n9 \n11\n\n \n\nG\nas\n\ntro\nno\n\nm\nie\n\n: R\nes\n\nta\nur\n\nan\nt m\n\nit \n50\n\n P\nlä\n\ntz\nen\n\n \n50\n\n \n1 \n\nPP\n / \n\n40\n S\n\nitz\npl\n\n. \n1 \n\nPP\n / \n\n6 \nSi\n\ntz\npl\n\n. \n40\n\n%\n \n\n60\n%\n\n \n30\n\n%\n \n\n45\n%\n\n \n20\n\n%\n \n\n30\n%\n\n \n  \n\n  \n3 \n\n4 \n0 \n\n0 \n3 \n\n3 \n4 \n\nTO\nTA\n\nL \nPa\n\nrk\nfe\n\nld\ner\n\n \n  \n\n  \n  \n\n  \n  \n\n  \n  \n\n  \n  \n\n27\n \n\n40\n \n\n16\n \n\n24\n \n\n8 \n12\n\n \n51\n\n \n63\n\n \n77\n\n \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 30 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n  Die Berechnungen zeigen erhebliche Unterschiede zwischen \nden Parkplatzzahlen nach Verordnung der Stadt Adliswil und \nnach kantonaler Wegleitung. \n\nZiel der Stadt Adliswil: Erhalt der \nöffentlichen Abstellplätze im Zentrum \n\n Es ist die Absicht der Stadt Adliswil, das Angebot an öffent-\nlichen Parkplätzen im Zentrum zu erhalten. Daher sollen auf \ndem Stadthausareal über den Eigenbedarf der neuen Über-\nbauung hinaus Abstellplätze realisiert werden. Aus baulichen \nGründen – infolge des hohen Grundwasserspiegels lässt sich \nnur ein Untergeschoss realisieren – ist die Zahl der Abstell-\nplätze in der Tiefgarage auf rund 100 Plätze beschränkt. Zu-\nsammen mit einzelnen oberirdischen Abstellplätzen ergeben \nsich gesamthaft rund 110 realisierbare Abstellplätze. \n\nEntsprechend wird die Anzahl der Abstellplätze auf mindestens \n90 und maximal 115 Plätze festgelegt. Damit kann sowohl der \nEigenbedarf der Überbauung abgedeckt als auch das beste-\nhende Angebot an öffentlichen Parkplätzen im Zentrum erhalten \nwerden.  \n\nÖffentliche Abstellplätze  Der Eigenbedarf der Überbauung für Bewohner und Beschäf-\ntigte liegt gemäss Ermittlung des Abstellplatzbedarfs nach kan-\ntonaler Wegleitung bei maximal 52 Abstellplätzen. Die übrigen \nAbstellplätze sind für Besucher und Kunden vorgesehen und \nsollen zusammen mit den zusätzlichen 38 öffentlichen Abstell-\nplätzen öffentlich zugänglich sein und bewirtschaftet werden. \nDementsprechend wird im Gestaltungsplan festgelegt, dass \nmindestens 50 % der Abstellplätze auf dem Gestaltungsplan-\ngebiet öffentlich zugänglich sein müssen und eine Bewirtschaf-\ntungspflicht für diese Plätze gilt. \n\n   \nAbstellplätze Zweiräder \nZiff. 5.7 Bestimmungen \n\n Für die Nutzungen auf dem Areal wurde entsprechend der \nRichtwerte für die Anzahl der Abstellplätze für Zweiräder (Art. 7 \nder Verordnung über Fahrzeugabstellplätze der Stadt Adliswil) \ndie Anzahl Abstellplätze ermittelt.  \n\nErmittlung Abstellplätze Zweiräder \nGeschoss-\nflächen / \nAnzahl \n\nbenötigte Abstellplätze \nBewohner / Beschäftigte \n\n \n\nAnzahl Abstellplätze \nZweiräder Bewohner / \n\nBeschäftigte \n\nAnzahl Abstellplätze \nZweiräder Besucher / \n\nKunden \n\nWohnnutzungen 5'300 m2 1 ZR / 40 m2 99 33 \n\nGewerbe, DL publikumsorientiert 1'300 m2 1 ZR pro 2 PP* 11 7 \n\nGewerbe, DL nicht publikumsorientiert 1'300 m2 1 ZR pro 2 PP* 11 2 \n\nGastronomie: Hotel mit 39 Zimmern 39 Zi. 1 ZR pro 2 PP* 3 10 \n\nGastronomie: Restaurant mit 50 Plätzen 50 Pl. 1 ZR pro 2 PP* 1 4 \n\nTOTAL Abstellplätze     125 56 \n \n\n  * Normbedarf für Personenwagen-Abstellplätze  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 31 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n  Aufgrund der zentralen Lage in Fusswegdistanz zum Bahnhof \nAdliswil und der knappen Platzverhältnisse (wegen des hohen \nGrundwasserspiegels ist nur ein Untergeschoss möglich), wird \ndie erforderliche Zahl an die örtlichen Verhältnisse angepasst \nund gegenüber den Richtwerten in Art. 7 der Verordnung über \ndie Fahrzeugabstellplätze massvoll reduziert. \n\n   \nRegionaler Rad- und \nWanderweg \nZiff. 5.9 der Bestimmungen \n\n Eine mögliche neue Linienführung des regionalen Radwegs, die \nsich am Konzept zur Sihlufergestaltung (Kap. 4) orientiert und \nweitgehend ausserhalb des Gewässerraums verläuft, ist als \nFestlegung im Situationsplan aufgeführt. Fussgänger können \nden chaussierten Bereich zwischen Ufermauer und Baumreihe \nbenutzen. \n\nDie Funktion des regionalen Rad- und Wanderwegs ist in jedem \nFall zu gewährleisten. Die Richtbreite des Radwegs beträgt  \n3 Meter. Der Weg ist zu befestigen (Hartbelag oder mit Fahr-\nrädern befahrbare Chaussierung). Die im Gestaltungsplan \neingetragene Linienführung stellt eine mögliche Linienführung \ndar, die Rahmen des Baubewilligungsverfahrens noch optimiert \nwerden kann. Daher wird festgehalten, dass die genaue Linien-\nführung im Baubewilligungsverfahren festzulegen ist. Die Zu-\ngänglichkeit des Rad- und Wanderwegs für die Öffentlichkeit ist \ndurch eine entsprechende Grunddienstbarkeit zu gewährleisten. \n\n   \nZufahrt Uferunterhalt \nZiff. 5.10 der Bestimmungen \n\n Die Unterhaltsgruppe des AWEL, Abteilung Wasserbau, benö-\ntigt für den Unterhalt des Uferbereichs eine Zufahrt. Diese Zu-\nfahrt soll wie heute über den öffentlichen Radweg im etwas fla-\ncheren Uferbereich unmittelbar südlich der Steinstufen erfolgen. \nDazu ist eine geringfügige Aufschüttung im Uferbereich erfor-\nderlich. Eine Verschiebung der Zufahrt ist möglich, soweit die \nZugänglichkeit des Vorlands für den Unterhalt gewährleistet ist. \n\n   \n\n  8.7 Ver- und Entsorgung \n\nAbwasser \nZiff. 6.1 der Bestimmungen \n\n Die Entwässerung im Gestaltungsplangebiet erfolgt im Trenn-\nsystem. Nicht verschmutztes Regenwasser soll versickert wer-\nden oder – falls dies wegen dem hohen Grundwasserspiegel \nnicht möglich ist – in die Sihl eingeleitet werden. Bei der Ein-\nleitung in die Sihl ist ein Rückstau bei Hochwasser durch Rück-\nflussverhinderer zu vermeiden. \n\n   \nAbfallentsorgung \nZiff. 6.2 der Bestimmungen \n\n Aufgrund der innerstädtischen Lage wird auf die Ausweisung \nvon Flächen, die für die Kompostierung geeignet sind (gemäss \nArt. 38 Abs. 3 BZO) verzichtet.  \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 32 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n  8.8 Lärmschutz \n\nMassnahmen  \nZiff. 7.1 der Bestimmungen \n\n Gemäss Lärmgutachten, das im Rahmen des Investorenwett-\nbewerbs ausgearbeitet wurde, werden die Immissionsgrenz-\nwerte der ES III an der zur Zürichstrasse zugewandten Seite um \nbis zu 4.5 db(A) (Empfangspunkt 11 bei Haus 3, Nachtwert, EG \nund 1. OG) überschritten. An den kritischen Empfangspunkten \nsind keine Wohnnutzungen vorgesehen. Wohnnutzungen sind \nentlang der Zürichstrasse einzig im Haus 1 ab dem 4. OG vor-\ngesehen. Hier liegt die Lärmbelastung nur noch knapp über \ndem Immissionsgrenzwert der ES III.  \n\nDie Lärmbelastung kann durch verschiedene Massnahmen re-\nduziert werden. So soll durch eine angepasste Grundrissge-\nstaltung ein lärmabgewandtes Lüften der Wohn- und Schlafräu-\nme ermöglicht werden. Oder es werden Loggien ausgebildet, \ndie mit einer absorbierenden Deckenunterseite und einer ge-\nschlossenen Brüstung ausgestattet werden. Durch diese Mass-\nnahmen wird der Lärmpegel am Lüftungsfenster um 3 dB(A) \nreduziert. \n\nDer definitive Nachweis des Lärmschutzes erfolgt im Baube-\nwilligungsverfahren. \n\n \nSituationsplan Lärmgutachten   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 33 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n  8.9  Energie, Wärmeversorgung \n\nEnergiestandard,  \nZiff. 8.1 der Bestimmungen \n\n Die Projektierung der Neubauten soll energetisch und ressour-\ncenbezogen vorbildlich entweder entsprechend den Zielen der \n2000-Watt-Gesellschaft oder alternativ nach Wahl der Käuferin \nbzw. Baurechtsnehmerin entsprechend den Vorgaben des \nMinergie P eco Standards (bzw. Nachfolgelabel) erfolgen. Das \nErreichen der Ziele der 2000-Watt-Gesellschaft ist mittels Be-\nrechnung gemäss SIA-Effizienzpfad Energie (SIA-Merkblatt \n2040 und entsprechende Rechenhilfe, Ausgabe 2011) nachzu-\nweisen. Der SIA-Effizienzpfad Energie ist auf den Absenkpfad \nin Richtung 2000-Watt-Gesellschaft abgestimmt. Alternativ ist \nein Nachweis gemäss Minergie P eco Standard möglich. \n\nAuf die Vorgabe einer zwingenden Zertifizierung wird im Ge-\nstaltungsplan aus rechtlichen Gründen verzichtet. Solche Re-\ngelungen sind Gegenstand der Baurechts- bzw. Kaufverträge. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 34 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n  9. Mitwirkung \n\n  9.1 Auswertung erste Vorprüfung ARE \n  Das Amt für Raumentwicklung des Kantons Zürich hat im Vor-\n\nprüfungsbericht vom 4. Juni 2014 folgende Anträge formuliert: \n\n   \nAntrag 1:  \nDarstellung des Gestaltungs-\nplanperimeters in den \nerläuternden Berichten \n\n In den erläuternden Berichten zur Aufhebung der Gewässer-\nabstandslinie sowie zum privaten Gestaltungsplan stimmt der \nGestaltungsplanperimeter gemäss Orthofoto im Kapitel "Ein-\nleitung" nicht mit dem Perimeter gemäss Situationsplan des \nprivaten Gestaltungsplans überein. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Der Hinweis ist korrekt. Die Abgrenzung des Gestaltungsplan-\n\ngebiets im Orthofoto ist veraltet und wird angepasst. \n\n   \nAntrag 2:  \nLärmschutz \nZiff. 8.8 des Erläuternden Berichts \n\n Im erläuternden Bericht sei Ziffer 8.8 zum Lärmschutz ent-\nsprechend der Begründungen zu korrigieren und zu ergänzen. \n\nBegründung des Antrags  Entgegen dem Bericht werden die Pegel entlang der Zürich-\nstrasse nicht nur um 2.3 dB, sondern um 4.5 dB überschritten \n(massgebend ist der Nachtwert). Zudem sind strassenseitige \nLoggien nur sinnvoll, wenn sie über einen Zusatznutzen ver-\nfügen und betreffend Lärmschutz tatsächlich eine Wirkung auf-\nweisen. Eine bewilligungsfähige Anordnung der Wohnnutzung \nist jedoch machbar. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Es ist korrekt, dass die maximale Überschreitung am Emp-\n\nfangspunkt 11 zu verzeichnen ist und 4.5 dB (für den Nacht-\nwert) beträgt. An den kritischen Empfangspunkten sind keine \nWohnnutzungen vorgesehen. Wohnnutzungen sind entlang der \nZürichstrasse einzig im Haus 1 ab dem 4. OG vorgesehen. Hier \nliegt die Lärmbelastung nur noch knapp über dem Immissions-\ngrenzwert der ES III. Kap. 8.8 des erläuternden Berichts wird \nentsprechend angepasst. \n\n   \nAntrag 3:  \nErmittlung Bedarf Fahrzeug- \nund Veloabstellplätze \n\n Es wird empfohlen, die Verordnung über Fahrzeugabstellplätze \nder Stadt Adliswil aus dem Jahr 1992 zu aktualisieren und an \ndie kantonale Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs \nin kommunalen Erlassen anzupassen. Bezüglich Bemessung \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 35 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nder Anzahl Veloabstellplätze wird die Übernahme der Bemes-\nsungsgrundlagen gemäss der VSS-Norm 640 065 empfohlen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Änderung der Verordnung über Fahrzeugabstellplätze der \n\nStadt Adliswil ist Aufgabe der Stadt Adliswil und hat mit dem \nGestaltungsplan direkt nichts zu tun. Die Festlegung der Anzahl \nAbstellplätze für Personenwagen erfolgte unter Berücksichti-\ngung der kantonalen Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-\nBedarfs in kommunalen Erlassen (siehe Anträge 20/21). \n\n   \nAntrag 4:  \nUnterirdische Bauten \nZiff. 2.2 Abs. 4 der Bestimmungen \n\n Es wird empfohlen, Ziff. 2.2 Abs. 4 der Bestimmungen wie folgt \nzu ergänzen: \n"Allfällige unterirdische Bauten müssen mindestens 3 m Ab-\nstand ab der neuen Staatsstrassengrenze und eine Über-\ndeckung von mindestens 1 m ab Strassenniveau aufweisen." \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird teilweise berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Wahl der Höhenlage des Untergeschosses ist wegen des \n\nhohen Grundwasserpegels eingeschränkt. Eine Überdeckung \nvon 50 cm wird als ausreichend betrachtet.  \n\nDie Bestimmungen werden wie beantragt ergänzt, allerdings \nwird die Höhe der minimalen Überdeckung auf 50 cm be-\nschränkt. \n\n   \nAntrag 5:  \nBepflanzung \nZiff. 3.5 der Bestimmungen \n\n Es wird empfohlen, Ziff. 3.5 der Bestimmungen wie folgt zu \nergänzen: \n"Bäume haben gemäss § 14 Abs. 2 Strassenabstandsverord-\nnung (StrAV) einen minimalen Abstand von 2 m ab neuer \nStaatsstrassengrenze einzuhalten, wenn sie im Interesse des \nOrtsbildes stehen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens \nist eine Vereinbarung mit der zuständigen Unterhaltsregion \nbetreffend den Abstand der Bäume einzureichen, sofern diese \nnicht Bestandteil des Betriebs- und Gestaltungskonzeptes sind." \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird in angepasster Form berücksichtigt. \n\n   \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 36 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nBegründung  Die Ergänzung ist sehr detailliert und weitgehend formuliert. Die \nFrage der Bepflanzung ist Gegenstand des Baubewilligungs-\nverfahrens. Statt einer Ergänzung der Bestimmungen wird die \nbeantragte Ergänzung im Kommentar zu Ziff. 3.5 der Bestim-\nmungen (linke Seite) eingefügt. \n\n   \nAntrag 6:  \nAnlieferung \n\n Die Anlieferungen für sämtliche Dienstleistungen (insbesondere \nbetreffend den Baubereich 1) seien im Situationsplan festzu-\nlegen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  In den Erdgeschossen aller Neubauten sind Dienstleistungs- \n\nbzw. Gewerbenutzungen vorgesehen. Für jeden Baubereich \nwird darum schematisch im Situationsplan eine Stelle für die \nAnlieferung bezeichnet. \n\n   \nAntrag 7:  \nBreite der öffentlichen \nDurchfahrt \n\n Es wird empfohlen, Ziff. 8.6 des erläuternden Berichtes wie folgt \nzu ergänzen: \n\n"Die Breite der "öffentlichen Durchfahrt" auf die Staatsstrasse \nist in Abhängigkeit der Schleppkurven der Fahrzeuge wie Cars, \nEntsorgungsfahrzeuge und Lastwagen zu definieren." \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Der Hinweis ist sinnvoll und trägt zur Klärung bei. \n\n   \nAntrag 8:  \nHöhenkoten für \nHochwasserschutz  \n\n Das AWEL empfiehlt im Bericht zu ergänzen, dass die Höhen-\nkoten auf S. 7 (aus der Berechnung des HQ100 plus Freibord) in \netwa einem HQ300 entsprechen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Der Hinweis ist korrekt und wird aufgenommen. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 37 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nAntrag 9:  \nZufahrt Uferunterhalt  \nZiff. 5.9 der Bestimmungen \n\n Die Zufahrt für den Uferunterhalt wird mit Ziff. 5.8 (neu Ziff. \n5.10) der Bestimmungen gesichert. Es sei allerdings zu ergän-\nzen, dass nicht nur die Zufahrt an der bezeichneten Stelle zu \ngewährleisten sei, sondern auch die Zufahrt von ausserhalb des \nGestaltungsplanperimeters bis zur im Plan bezeichneten Stelle. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Zufahrt für den Uferunterhalt erfolgt über den öffentlichen \n\nRadweg. Dieser wird mittels einer Dienstbarkeit gesichert. \nDarauf wird im erläuternden Bericht entsprechend hingewiesen. \n\nEine ergänzende Regelung speziell für die Zufahrt zum Zweck \ndes Uferunterhalts ist nicht erforderlich. \n\n   \nAntrag 10:  \nTerrainanpassung im \nBereich der Zufahrt für den \nUferunterhalt \n\n Es sei mit einem ergänzenden Querschnitt an der Zufahrtsstelle \naufzuzeigen, wie die Terrainanpassung vom Fussweg bis ins \nVorland vorgenommen wird. \n\nBegründung des Antrags  Die Lage der Zufahrt ist richtig. Allerdings ist gemäss Konzept \nzur Sihlufergestaltung an derselben Stelle ein Baum geplant \n(oder bereits bestehend). Dies verunmöglicht eine Zufahrt. Dies \nist anzupassen. \n\nEbenfalls ist nicht klar, wie die Terrainanpassung an der Zu-\nfahrtsstelle vorgenommen wird, so dass ein maximales Gefälle \nvon 2:3 entsteht und das Abflussprofil nicht verringert wird. \nGemäss den Höhenlinien sowie dem Querschnitt AA' besteht \nanschliessend an den Fussweg eine Schwelle von ca. 75 cm. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Das Konzept zur Sihlufergestaltung wurde entsprechend er-\n\ngänzt. Die Zufahrt für Unterhaltsfahrzeuge in den Uferbereich \nwird gewährleistet, indem südlich der Steinstufen das Terrain \nleicht angehoben wird (vgl. Schnitt DD'). Die geplanten Baum-\npflanzungen werden angepasst. \n\n   \nAntrag 11:  \nGewässerraum \n\n Der Gewässerraum sei in der Legende als "Gewässerraum \ngemäss Art. 41 a GSchV" zu bezeichnen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. Die Planlegende wird ent-\n\nsprechend ergänzt. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 38 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nAntrag 12:  \nUnterirdische Bauten im \nGewässerraum \nZiff. 2.2 Abs. 4 der Bestimmungen \n\n Ziff. 2.2 Abs. 4 der Bestimmungen sei wie folgt zu ergänzen:  \n\n"Unterirdische Bauten ... , sind unter Vorbehalt von Ziff. 3.5 und \ngewässerschutzrechtlichen Bestimmungen auch ausserhalb der \nBaubereiche zulässig." \n\nBegründung des Antrags  Der regionale Radweg verläuft teilweise innerhalb des Gewäs-\nserraums. Dieser hat Bestandesgarantie. Der Fussweg ist ge-\nmäss Art. 41 c Abs. 1 GSchV zulässig. Unterirdische Gebäude \nsind im Gewässerraum jedoch nicht zulässig. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Ergänzung ist begründet und dient zu Klärung der recht-\n\nlichen Situation. Ziff. 2.2 Abs. 4 der Bestimmungen wird ent-\nsprechend ergänzt und ein Kommentar eingefügt. \n\n   \nAntrag 13:  \nRichtprojekt \nZiff. 1.2 der Bestimmungen \n\n Die Konzepte seien zusammen mit dem Plan, den Bestim-\nmungen und dem erläuternden Bericht öffentlich aufzulegen. \n\nBegründung des Antrags  In Ziff. 1.2 der Bestimmungen wird auf ein Richtprojekt für die \nÜberbauung und ein Projektkonzept für die Umgebungsge-\nstaltung verwiesen. Diese Konzepte gelten als zu beurteilende \nUnterlagen und sind dem Dossier beizulegen oder im Bericht \nexplizit als diese Konzepte auszuweisen und zu erläutern. Beim \nKonzept zur Sihlufergestaltung sind beispielsweise nicht alle \nQuerprofile abgebildet. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die kompletten Richtprojekte für die Überbauung und die Um-\n\ngebungsgestaltung werden dem Gestaltungsplan in einem se-\nparaten Dossier beigelegt. Darauf wird im Kommentar zu Ziff. \n1.2 hingewiesen. \n\n   \nAntrag 14:  \nSitzstufen im Uferbereich der \nSihl \n\n Punktuelle Sitzstufen bis max. 3.0 m Länge im Sinne einer Aus-\nnahme nach Art. 41 c Abs. 1 Satz 2 GSchV können vorbehält-\nlich der Anträge des ARE und der Zonenkonformität bewilligt \nwerden. \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 39 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nBegründung des Antrags  Im vorliegenden Fall überwiegen aufgrund des hohen ökolo-\ngischen Werts der Sihl die naturbezogenen Interessen. Zur opti-\nmalen Ausnutzung des ökologischen Potenzials muss der Ufer-\nbereich jedoch naturnah gestaltet werden, was die Ausgestal-\ntung der sehr langen, dominanten Sitzgelegenheiten gemäss \nRichtprojekt miteinschliesst. Eine Erholungsnutzung im Gewäs-\nserraum ist nicht ausgeschlossen, ebenso punktuelle bis max. \n3.0 m lange Sitzgelegenheiten mit einem kleineren Abstand \nzwischen den einzelnen Sitzreihen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Das Konzept zur Sihlufergestaltung wurde durch den Land-\n\nschaftsarchitekten entsprechend überarbeitet. Neu sind drei \nReihen mit bis zu max. 3 m langen Steinstufen vorgesehen, die \nals Sitzgelegenheit genutzt werden können. Die Steinstufen \nweisen einen Abstand von 0.5 m auf. \n\n   \nAntrag 15:  \nAufhebung \nGewässerabstandslinie \n\n Da ein inhaltlicher Zusammenhang besteht, sei im erläuternden \nBericht darzulegen, weshalb in Bezug auf ihren damaligen \nZweck auf die Gewässerabstandslinie verzichtet werden kann. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Begründung zur Aufhebung der Gewässerabstandslinie \n\nwird in Kap. 5 des erläuternden Berichts ergänzt. \n\n   \nAntrag 16:  \nKoordination von Planungs-\nverfahren und Gewässer-\nraumfestlegung \n\n Es sei zu beachten, dass spätestens die öffentliche Auflage so-\nwohl der Planungsverfahren (Gestaltungsplan und Aufhebung \nGewässerabstandslinie) als auch der Gewässerraumfestlegung \nzwingend gleichzeitig zu erfolgen haben. \n\nBegründung des Antrags  Die Gewässerraumfestlegung kann erst verfügt werden, wenn \nsowohl der Gestaltungsplan als auch die Aufhebung der \nkommunalen Gewässerabstandslinie von der Gemeinde fest-\ngesetzt wurden. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Koordination der beiden Verfahren "Gestaltungsplan" und \n\n"Gewässerraumfestlegung" wird gewährleistet. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 40 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nAntrag 17:  \nAbweichungen von der \nRegelbauweise \n\n Es wird vom ARE darauf hingewiesen, dass nebst den im letz-\nten Abschnitt in Kapitel 8.2 erwähnten Abweichungen auch be-\nzüglich des Grenzabstandes von der Bauordnung abgewichen \nwird. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \n\n   \nBegründung  Der Hinweis ist korrekt. Kap. 8.2 des erläuternden Berichts wird \n\nentsprechend ergänzt. \n\n   \nAntrag 18:  \nBaumpflanzung auf der \nGewässerparzelle \n\n Es wird vom ARE darauf hingewiesen, dass auf der Gewässer-\nparzelle – wie schematisch im Situationsplan dargestellt – nur in \nAbsprache mit dem AWEL neue Bäume gepflanzt werden \ndürfen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \n\n   \nBegründung  Der Hinweis ist korrekt. Der Kommentar zu Ziff. 3.5 Abs. 2 der \n\nBestimmungen wird entsprechend ergänzt. \n\n   \nAntrag 19:  \nAbweichungen von der \nEnergieplanung \n\n Es wird vom ARE darauf hingewiesen, dass gemäss kommu-\nnaler Energieplanung das Areal im Erdgasgebiet liegt. Abwei-\nchungen von energieplanerischen Festlegungen sind möglich, \njedoch zu begründen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \n\n   \nBegründung  Adliswil verfolgt das Ziel der 2'000-Watt-Gesellschaft und ist \n\nEnergiestadt. Gemäss Energieprogramm 2010-2014 wird die \nkommunale Energieplanung aktualisiert und auf die weiterge-\nhenden Ziele ausgerichtet. In diesem Zusammenhang werden \nauch die Erdgasversorgungsgebiete überprüft. Die in Ziff. 8.1 \nder Bestimmungen festgehaltenen energetischen Standards \nsind mit dem Ziel der 2'000-Watt-Gesellschaft kompatibel. \n\n   \nAntrag 20/21:  \nAbstellplätze MIV \nZiff. 5.6 der Bestimmungen \n\n Es wird vom ARE empfohlen, die Parkierungs-Bestimmungen \nfür das Gestaltungplangebiet gemäss der "Wegleitung zur Re-\ngelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen" (Bau-\ndirektion Kanton Zürich, Oktober 1997) festzulegen und eine \nder ÖV-Erschliessung entsprechende Reduktion der zulässigen \nParkplätze vorzusehen. Für Kunden- und Besucher-Parkplätze \nwird empfohlen, eine Pflicht zu einer im Hinblick auf eine Ver-\nkehrsumlagerung auf öffentliche Verkehrsmittel lenkungswirk-\nsamen Parkplatz-Bewirtschaftung festzulegen (nutzungsgebun-\nden und gebührenpflichtig degressiv ab der ersten Minute). \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 41 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nBegründung des Antrags  Auf dem Gestaltungsplangebiet liegt die Luftschadstoffbe-\nlastung durch Stickstoffdioxid (N02) wie auch durch Feinstaub \n(PM10) im Bereich der Jahresmittel-Immissionsgrenzwerte der \nLuftreinhalte-Verordnung (LRV) und darüber.  \n\nDas Gestaltungsplangebiet ist sehr gut mit öffentlichen Ver-\nkehrsmitteln (öV) erschlossen. Die öV-Erschliessung entspricht \nder Güteklasse A gemäss der kantonalen "Wegleitung zur \nRegelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen". \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird teilweise berücksichtigt.  \n\n   \nBegründung  Die Verordnung über die Fahrzeugabstellplätze der Stadt Adlis-\n\nwil lässt die Erstellung von maximal 115 Abstellplätzen auf dem \nAreal zu. Die ergänzend vorgenommene Berechnung der An-\nzahl Abstellplätze nach der kantonalen Wegleitung ergibt für \nden Eigenbedarf der Nutzungen auf dem Areal minimal 51 und \nmaximal 77 Abstellplätze. Für Besucher und Kunden des Areals \nergeben sich minimal 16 und maximal 24 Abstellplätze. Die \nStadt wünscht sich wie bisher rund 30 bis 40 öffentliche Abstell-\nplätze auf dem Areal. Entsprechend wird am Maximum von 115 \nAbstellplätzen gemäss Verordnung über die Fahrzeugabstell-\nplätze der Stadt Adliswil festgehalten. Von den Abstellplätzen \nmüssen mindestens 50 % öffentlich zugänglich sein.  \n\nDer im Gestaltungsplan festgelegte Maximalwert liegt um 38 \nPlätze über dem Maximalwert gemäss kantonaler Wegleitung. \nDamit wird einerseits den Vorgaben der kommunalen Verord-\nnung über die Fahrzeugabstellplätze entsprochen und anderer-\nseits kann neben dem Eigenbedarf der Überbauung der ausge-\nwiesene öffentlichen Bedarf an Abstellplätzen im Zentrum abge-\ndeckt werden. \n\nDie Parkplatzbewirtschaftung der öffentlich zugänglichen Ab-\nstellplätze ist in Ziff. 5.6 Abs. 2 der Bestimmungen festgehalten. \nDie Tarifgestaltung ist Gegenstand der Baubewilligung.  \n\n   \nAntrag 22:  \nVersickerung von nicht \nverschmutztem Regen-\nwasser \n\n Nicht verschmutztes Regenwasser sei zu versickern oder falls \ndies wegen dem hohen Grundwasserspiegel nicht möglich ist, \nin die Sihl einzuleiten. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \n\n   \nBegründung  Der Hinweis ist korrekt. Kap. 8.7 des erläuternden Berichts wird \n\nentsprechend ergänzt. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 42 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nAntrag 23:  \nBauten im Gewässerschutz-\nbereich Au \n\n Gemäss Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 der Gewässerschutzver-\nordnung dürfen im Gewässerschutzbereich Au keine Anlagen \nerstellt werden, die unter dem langjährigen, natürlichen mittle-\nren Grundwasserspiegel liegen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \n\n   \nBegründung  Der Hinweis ist korrekt. Der Abschnitt zum Grundwasser in Kap. \n\n2.4 des erläuternden Berichts wird entsprechend ergänzt. \n\n   \nAntrag 24:  \nZonenvorschriften \nZentrumszone Ost \n\n Im erläuternden Bericht unter Kap. 2.2 Nutzungsplanung seien \ndie zwei letzten Sätze und die Aussage betreffend den Wohn-\nanteil wegzulassen. Sie betreffen die Zentrumszone West. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt.  \n\n   \nBegründung  Der Hinweis ist korrekt. Kap. 2.2 des erläuternden Berichts wird \n\nentsprechend geändert. \n\n   \n\n  9.2 Öffentliche Auflage, Anhörung, zweite \nVorprüfung \n\nÖffentliche Auflage  Die Unterlagen wurden gemäss § 7 PBG während 60 Tagen, \nvom 6. Februar bis 7. April 2015, öffentlich aufgelegt. Während \nder Auflagefrist konnte sich jedermann zur Vorlage äussern und \nEinwendungen dagegen einreichen. Während der Auflagefrist \ngingen 4 Einwendungen gegen den Gestaltungsplan ein.  \n\n   \nAnhörung  Gleichzeitig mit der öffentlichen Auflage wurden die Zürcher \n\nPlanungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) sowie die Nachbargemein-\nden Kilchberg, Stallikon, Langnau und Zürich zur Anhörung \neingeladen. Seitens der Gemeinden ergaben sich keine Bemer-\nkungen bzw. Einwendungen zum Gestaltungsplan. Die ZPZ \nstellte zwei Anträge, auf die weiter unten eingegangen wird. \n\n   \nVorprüfung ARE  Der private Gestaltungsplan, bestehend aus dem \n\nSituationsplan, den Bestimmungen und dem Bericht gemäss \nArt. 47 RPV, wurde dem Kanton (ARE) zu einer zweiten \nVorprüfung eingereicht. Der Kanton hat mit Schreiben vom 15. \nApril 2015 zum Gestaltungsplan Stellung genommen. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 43 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nEingehende Prüfung  Der Stadtrat hat sämtliche Einwendungen und Anträge ein-\ngehend geprüft. Soweit er sich der Meinung der Einwender \nganz oder teilweise anschliessen konnte, wurde die Vorlage \nentsprechend angepasst. \n\n   \nBericht zu allen Einwen-\ndungen \n\n Über die nicht berücksichtigten Einwendungen ist gemäss \n§ 7 PBG ein Bericht zu erstellen. Dieser Bericht zu den Ein-\nwendungen ist vom Grossen Gemeinderat mit der Zustimmung \nzum privaten Gestaltungsplan zur Kenntnis zu nehmen (sepa-\nrater Bericht). \n\n   \n\n  9.3 Auswertung Anhörung  \n  Die Zürcher Planungsgruppe Zimmerberg (ZPZ) hat in ihrer \n\nStellungnahme vom 9. April 2015 folgende zwei Anträge \nformuliert: \n\n   \nAntrag 1: \nMachbarkeit Tramver-\nlängerung auf Zürichstrasse  \n\n Die ZPZ hält es für unabdingbar, dass die Machbarkeit einer \nTramverlängerung im Querschnitt der Zürichstrasse aufgezeigt \nwird. \n\nBegründung des Antrags  Die Option einer Tramverlängerung ist im Regio-ROK 2011, \ngeplanter regionaler Richtplaneintrag mit zwei Varianten der \nLinienführung gemäss Regio-ROK E-2015 enthalten. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Zürichstrasse wird im Bereich des Gestaltungsplangebiets \n\nauf 9.5 m verbreitert. In der nördlichen Fortsetzung beträgt die \nFahrbahnbreite der Zürichstrasse 8.0 m. Ein Tram kann hier \neinzig auf der Strasse geführt werden, eine Eigentrassierung ist \nohne erheblichen Landerwerb und den Abbruch von diversen \nLiegenschaften entlang der Zürichstrasse nicht möglich. \n\nWie der untenstehende Schemaschnitt zeigt, ist eine Kap-Halte-\nstelle für ein Tram auf der Zürichstrasse im Bereich der be-\nstehenden Bushaltestelle realisierbar. Die auf 9.5 m verbreiterte \nFahrbahn ist hierfür ausreichend. Die Machbarkeit ist somit \nnachgewiesen. \n\n   \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 44 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n  Schemaschnitt Kap-Haltestelle Zürichstrasse Adliswil (nicht massstäblich) \n   \n  Aus Sicht der Stadt Adliswil weist die Tramverlängerung keine \n\nhohe Priorität auf. Die geplante Taktverdichtung auf der SZU-\nLinie wird die Erschliessungsqualität des Zentrums von Adliswil \nauch ohne Tramverlängerung weiter verbessern. \n\n   \nAntrag 2: \nFestlegung Sihluferweg als \nöffentlicher Fuss- und \nRadweg  \n\n Der Sihluferweg ist im Gestaltungsplan als öffentlicher Fuss- \nund Radweg festzulegen. \n\nBegründung des Antrags  Der Sihluferweg ist im regionalen Richtplan als bestehender \nFuss- und Radweg festgelegt. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Im Gestaltungsplan ist der öffentliche Fuss- und Radweg als \n\nInformation dargestellt. Die öffentlichen Fusswegverbindungen \nwerden in Ziff. 5.8 der Bestimmungen verbindlich festgelegt, die \nRadwegverbindung jedoch nicht. Der regionale Fuss- und Rad-\nweg wird durch Aufnahme einer entsprechenden Bestimmung \nim Gestaltungsplan (neue Ziff. 5.9) gesichert. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 45 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n  9.4 Auswertung zweite Vorprüfung ARE \n  Das Amt für Raumentwicklung des Kantons Zürich hat im zwei-\n\nten Vorprüfungsbericht vom 15. April 2015 folgende Anträge \nformuliert: \n\n   \nAntrag 1: \nSignatur des Rad- und \nWanderwegs \nSituationsplan  \n\n Zur besseren Lesbarkeit der Signatur des Rad- und Wander-\nweges wird empfohlen, die selbe Signatur wie im regionalen \nRichtplan anzuwenden. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Der Rad- und Wanderweg wird im Situationsplan neu mit roten \n\nPunkten bzw. Quadraten dargestellt. \n\n   \nAntrag 2:  \nMaximaler Perimeter für die \nSitzstufen \nSituationsplan \n\n Der mögliche maximale Perimeter für die Sitzstufen ist als \nschraffierte Fläche im Situationsplan festzulegen. \n\nBegründung des Antrags  Die genaue Anordnung, Grösse und Anzahl der Sitzstufen ist \nnoch nicht zufriedenstellend und sollte nicht dermassen exakt \nim Situationsplan eingezeichnet sein (siehe erläuternden Be-\nricht, Kapitel Sihlufergestaltung). \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Sitzstufen sind Teil des Richtprojekts und sind kein Geneh-\n\nmigungsinhalt des Gestaltungsplans. Sie bilden den aktuellen \nStand der Planung ab und zeigen eine in Absprache mit dem \nAWEL entwickelte, realisierbare Lösung auf. Das AWEL \nwünscht, dass die entwickelte Lösung für die Sitzstufen als \nRichtprojekt im Gestaltungsplan dargestellt wird. Eine Dar-\nstellung des Perimeters für die Sitzstufen als schraffierte Fläche \nwäre zu wenig konkret und genügt den Anforderungen nicht.  \n\nIm Rahmen des Baubewilligungsverfahrens können am Projekt \nfür die Sitzstufen noch Änderungen vorgenommen werden. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 46 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nAntrag 3: \nRückbau bestehende \nGebäude \nZiff 2.1 der Bestimmungen \n\n Der Art. 2.1 zum Rückbau bestehender Gebäude ist im Sinne \nder Begründung zu ergänzen. \n\nBegründung des Antrags  Der Rückbau ist nicht nur zulässig, wenn die Erstellung des \nErsatzneubaus rechtlich und tatsächlich gesichert ist, sondern \nauch, wenn bloss die Inventarentlassung der beiden kommuna-\nlen Schutzobjekte rechtskräftig ist. Zudem ist zu ergänzen, dass \ndas städtebauliche Bebauungskonzept auch funktioniert, wenn \ndie Inventarobjekte bestehen bleiben und der Tower auf dem \nBaubereich 1 deswegen nicht realisiert wird. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt.  \n\n   \nBegründung  Das Projektkonzept aus dem Investorenwettbewerb geht explizit \n\nvon einem Rückbau der Liegenschaften Zürichstrasse 1 und 3 \naus. Ohne diesen Rückbau wird das Konzept zu einem städte-\nbaulich unbefriedigenden Torso. Auch auf funktionaler Ebene \nbestehen Verknüpfungen zwischen dem Baubereich 1 und den \nübrigen Baubereichen, so im Bereich der Untergeschosse. \nWenn die Liegenschaften Zürichstrasse 1 und 3 erhalten blei-\nben müssten, würde das Bebauungskonzept nicht mehr funktio-\nnieren und die Planung müsste neu aufgegleist werden. \n\nDas Rechtsmittelverfahren zur Entlassung der Liegenschaften \nZürichstrasse 1 und 3 soll vor der Einreichung des Gestaltungs-\nplans zur Genehmigung durch die Baudirektion abgeschlossen \nsein. Sollte sich die Inventarentlassung als nicht zulässig er-\nweisen, so würde die Planung für das Stadthausareal grund-\nlegend neu überdacht. \n\n   \nAntrag 4:  \nGrundsätze Freiraum \nZiff. 3.1 der Bestimmungen \n\n Dieser Artikel ist mit einem Absatz zu ergänzen, dass die hohe \nAufenthaltsqualität des öffentlichen Raums und die Zugäng-\nlichkeit an das Sihlufer durch Sitzstufen innerhalb der im \nSituationsplan ausgewiesenen Fläche zu gewährleisten ist. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Sitzstufen sind Teil des Richtprojekts und sind kein Geneh-\n\nmigungsinhalt des Gestaltungsplans. Sie bilden den aktuellen \nStand der Planung ab. \n\nSie auch Erläuterungen zum Antrag 2. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 47 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nAntrag 5:  \nBepflanzung  \nZiff. 3.5 der Bestimmungen \n\n Es ist zu ergänzen, dass es standortgerechte sowie einheimi-\nsche Pflanzen und Bäume sein sollen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Diese Ergänzung ist sinnvoll und wird wie beantragt umgesetzt. \n\n   \nAntrag 6:  \nAbstellplätze MIV  \nZiff. 5.6 der Bestimmungen \n\n Es wird empfohlen, für Kunden- und Besucherparkplätze sowie \ndie öffentlichen Parkplätze eine lenkungswirksame Parkplatz-\nbewirtschaftung mit degressiver Gebührenpflicht einzuführen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Art der Bewirtschaftung der Abstellplätze und die Tarif-\n\ngestaltung sind Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. \nSiehe auch Antrag 20/21 der ersten Vorprüfung. \n\n   \nAntrag 7:  \nEnergiestandard \nZiff. 8.1 der Bestimmungen \n\n Die Bestimmungen sind Zusatzanforderungen in Ziff. 8.1. Das \nkantonale Recht ist, unabhängig der Gestaltungsplanvor-\nschriften, in jedem Fall einzuhalten. \n\nBegründung des Antrags  Die erhöhten energetischen Anforderungen im Gestaltungsplan \nwerden begrüsst, es ist jedoch zu beachten, dass das kantonale \nRecht (z.B. § 10a EnerG), unabhängig der erwähnten Zielwerte \nin den Gestaltungsplanvorschriften, in jedem Fall einzuhalten \nist. Gemäss kommunaler Energieplanung der Stadt Adliswil \n(durch den Regierungsrat im Jahr 1996 genehmigt) liegt der \nGestaltungsplanperimeter im Prioritätsgebiet Gas. Abweichun-\ngen von energieplanerischen Festsetzungen sind möglich, je-\ndoch zu begründen. Gegebenenfalls sollte die kommunale \nEnergieplanung der Energiestadt Adliswil, wie im kommunalen \nEnergieprogramm 2010 bis 2014 vorgesehen, überarbeitet \nwerden. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Im Kommentar zu Ziff. 8.1 ist bereits festgehalten, dass die \n\nkantonalen Wärmedämmvorschriften in jedem Fall einzuhalten \nsind. Das ist ausreichend. \n\nDer Hinweis zur Überarbeitung der kommunalen Energie-\nplanung wird zur Kenntnis genommen. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 48 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nAntrag 8:  \nInkrafttreten \nZiff. 9.2 der Bestimmungen  \n\n Die Voraussetzung der rechtskräftigen Inventarentlassung für \ndas Inkrafttreten des Gestaltungsplans ist zu streichen. \n\nBegründung des Antrags  Planerlasse sind nach ihrer Rechtskraft grundsätzlich sofort und \nungeteilt in Kraft zu setzen (vgl. René Wiederkehr/Paul Richli, \nPraxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Rz 734). Eine Ver-\nknüpfung mit dem Verfahren um Entlassung der Liegenschaften \nZürichstrasse 1 und 3 aus dem Inventar der potenziellen kunst-\nund kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeu-\ntung ist entsprechend nicht zulässig. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Zu Klärung der Rechtslage betreffend Koordination des Verfah-\n\nrens der Inventarentlassung mit dem Verfahren zur Gestal-\ntungsplanung hat der Stadtrat bei Rechtsanwältin lic. iur. \nMarianne Kull, Zürich, ein Rechtsgutachten eingeholt. Das \nRechtsgutachten vom 21. Mai 2015 kommt zum Schluss, dass \ndie ursprünglich vorgesehene gleichzeitige Behandlung von Re-\nkursen gegen die Inventarentlassung und die Festsetzung des \nGestaltungsplans gemäss der heutigen Rechtslage nicht mehr \nmöglich ist. Im Sinne einer Vorfrage muss die Inventarentlas-\nsung vorgängig in einem separaten Rechtsmittelverfahren ge-\nklärt werden, bevor die Baudirektion die Genehmigung des Ge-\nstaltungsplans erteilen kann. \nDa zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des privaten Gestaltungs-\nplans Stadthausareal die Frage der Inventarentlassung der bei-\nden Liegenschaften Zürichstrasse 1 und 3 bereits geklärt ist, \nkann die in Ziff. 9.2 formulierte Verknüpfung der beiden Ge-\nschäfte gestrichen werden.  \n\n   \nAntrag 9:  \nGewässerraum entlang der \nSihl \nErläuternder Bericht, Kap. 4, S. 17 \n\n Das Konzept zur Sihlufergestaltung ist mit dem Querprofil AA' \nzu ergänzen oder ansonsten wird empfohlen, den Schnitt nicht \nin der Situation abzubilden. \n\nBegründung des Antrags  Im Konzept zur Sihlufergestaltung wird der Schnitt AA' weiterhin \nin der Situation und im Ausschnitt Sitzstufen eingezeichnet, je-\ndoch ist das entsprechende Querprofil anschliessend nicht ab-\ngebildet. Das Querprofil AA' ist hinzuzufügen oder ansonsten \nempfehlen wir, den Schnitt nicht in der Situation abzubilden. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Der Schnitt AA' ist nicht vorhanden. Stattdessen liegt fast am \n\nselben Ort der Schnitt DD' vor. \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 49 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nAntrag 10:  \nGewässerraum entlang der \nSihl \nErläuternder Bericht, Kap. 4, S. 16 \nund 17 \n\n Das Sihluferkonzept ist zu überarbeiten, so dass eine punktu-\nelle Anlage von Sitzstufen, die mit einer naturnahen Gestaltung \nvereinbar ist, gewährleistet wird.  \n\nDie Anpassungen sind auch im technischen Bericht zur Gewäs-\nserraumfestlegung zu machen. \n\nBegründung des Antrags  Das Gebiet kann als dicht überbaut angesehen werden. Über-\nwiegende wasserbauliche Interessen stehen den Sitzstufen \nnicht entgegen. Da das Abflussprofil nicht verringert wird, ist die \nHochwassersicherheit gegeben, sofern die Bedingungen bezüg-\nlich Zugänglichkeit zu Unterhaltszwecken erfüllt werden. Die \nInteressen der Siedlungsentwicklung und des Städtebaus sind \naus wasserbaulicher Sicht in diesem Abschnitt höher zu ge-\nwichten als die naturbezogenen Interessen aufgrund des hohen \nökologischen Werts der Sihl. Allerdings ist die Grösse und An-\nordnung der Stufen noch nicht überzeugend. Die vorgesehenen \nSteinstufenreihen sind fast identisch mit den im 1. Projekt ge-\nplanten, langen Steinstufen. Es handelt sich aber nach wie vor \nnicht um die geforderte punktuelle Anlage von Sitzstufen, die \nmit einer naturnahen Gestaltung vereinbar ist. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die Anlage der Sitzstufen wurde am 10.9.2014 mit dem AWEL \n\nbesprochen. Es wurden seitens des AWEL keine Vorbehalte \ngeäussert. \n\nIm Rahmen des Baubewilligungsverfahrens können am Projekt \nfür die Sitzstufen noch Änderungen vorgenommen werden. \n\n   \nAntrag 11:  \nGewässerraum entlang der \nSihl \nErläuternder Bericht, Kap. 4, S. 16 \n\n Der Uferbereich ist naturnah zu gestalten. Für die Gestaltung \nsind ausschliesslich standortgerechte, einheimische Pflanzen  \nund regionaltypische Materialien zu verwenden. \n\nBegründung des Antrags  Die Details der Ufergestaltung werden gemäss dem erläutern-\nden Bericht zum privaten Gestaltungsplan vom 5.11.2014 und \ndem technischen Bericht zur Gewässerraumfestlegung vom \n5.11.2014 im Rahmen des Bauprojekts in enger Zusammen-\narbeit mit dem AWEL erarbeitet. Dabei sind die Anforderungen \nan eine naturnahe Gestaltung zu berücksichtigen. Es sollen \nausschliesslich standortgerechte, einheimische Pflanzen und \nregionaltypische Materialien verwendet werden. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 50 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nBegründung  Diese Formulierung entspricht bis auf die regionaltypischen \nMaterialien den Vorgaben von Art. 41c GSchV. Die Vorgabe \nbetreffend Verwendung regionaltypischer Materialien wird in \nKap. 4 sowie in Kap. 3.2 des technischen Berichts zur Gewäs-\nserraumfestlegung aufgeführt.  \n\n  In Ziff. 3.5 der Bestimmungen wird ergänzt, dass für die Be-\npflanzung der Freiräume einheimische und standortgerechte \nPflanzen und Bäume zu verwenden sind. \n\n   \nAntrag 12:  \nErschliessung und \nParkierung \nErläuternder Bericht, Kap. 8.6, S. 27 \n(neu S. 28)  \n\n Es wird empfohlen, die Parkierungs-Bestimmungen für das \nGestaltungsgebiet gemäss der "Wegleitung zur Regelung des \nParkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen" (Baudirektion \nKanton Zürich, Oktober 1997) festzulegen.  \n\nWerden auf dem Areal mehr als 77 Abstellplätze MIV als zuläs-\nsig festgelegt, ist im Erläuterungsbericht (S. 27) auf den Verweis \nzur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen \nvom Oktober 1997 zu verzichten und folgende Formulierung zu \nwählen: "Der Abstellplatz-Bedarf wurde gemäss der Verordnung \nüber Fahrzeugabstellplätze der Stadt Adliswil ermittelt. " \n\nBegründung des Antrags  Im Hinblick auf die sehr gute Erschliessung des Gestaltungs-\nplangebiets mit öffentlichen Verkehrsmitteln (Güteklasse A) und \nzur vorsorglichen Vermeidung von Verkehrsemissionen emp-\nfehlen wir wie bereits in der 1. Vorprüfung, die Parkierungs-\nBestimmungen für das Gestaltungsplangebiet gemäss der \n"Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommuna-\nlen Erlassen" (Baudirektion Kanton Zürich, Oktober 1997) fest-\nzulegen und eine der öV-Erschliessung entsprechende Reduk-\ntion der zulässigen Parkplätze vorzusehen. Für Kunden- und \nBesucher-Parkplätze sowie die öffentlichen Parkplätze empfeh-\nlen wir für die Parkplatz-Bewirtschaftung eine nutzungsgebun-\ndene degressive Gebührenpflicht ab der ersten Minute.  \n\nSollte in der Festlegung 5.6 (Abstellplätze MIV) an einer maxi-\nmalen Stellplatzzahl von mehr als 77 Abstellplätzen festgehal-\nten werden, beantragen wir, im Erläuterungsbericht (S. 27, neu \nS. 28) bezüglich der Ermittlung des Abstellplatzbedarfs nicht auf \ndie Wegleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommu-\nnalen Erlassen zu verweisen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird nicht berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Der Antrag wurde bereits in der ersten Vorprüfung behandelt \n\n(siehe Erläuterungen zu den Anträgen 20/21 in Kap. 9.2).  \n\nDer Verweis im erläuternden Bericht auf die Parkplatzzahl ge-\nmäss kantonaler Wegleitung erfolgt einzig zu Vergleichs-\nzwecken. Dies wird im Bericht klargestellt. \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n    \n \n \n\n  \n\n 51 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nAntrag 13:  \nErschliessung und \nParkierung  \nErläuternder Bericht, Kap. 8.6, S. 30 \n(neu S. 31)  \n\n Der Abschnitt zur Zufahrt für den Uferunterhalt auf S. 30 (neu \nS. 31) des erläuternden Berichts ist gemäss nebenstehenden \nErläuterungen zu korrigieren. \n\nBegründung des Antrags  Bezüglich der Zufahrt für den Uferunterhalt wird Ziff. 5.9 (neu \n5.10) der Bestimmungen nicht ergänzt. Es ist daher im erläu-\nternden Bericht auf S. 30 (neu S. 31), Abschnitt "Zufahrt Ufer-\nunterhalt" aufzuführen, dass die Zufahrt zur im Gestaltungsplan \nbezeichneten Stelle über den öffentlichen Radweg erfolgt. Die \nZugänglichkeit des Radwegs für die Öffentlichkeit und somit für \nden Gewässerunterhalt wird mit der auf Seite 30 erwähnten \nGrunddienstbarkeit gewährleistet. Zudem ist der Satz "Eine \nVerschiebung ist möglich, soweit die Funktion gewährleistet ist" \nnicht verständlich. Es ist unklar, was verschoben und welche \nFunktion gemeint ist. Wir vermuten, dass eine Verschiebung der\nZufahrtssteIle möglich sein soll, sofern die Zugänglichkeit des \nVorlandes für den Unterhalt gewährleistet ist. Der Satz ist zu er-\ngänzen. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Der Text in Abschnitt "Zufahrt Uferunterhalt" auf S. 30 (neu S. \n\n31) des erläuternden Berichts wird im Sinne des Vorschlags \nangepasst. \n\n   \nAntrag 14:  \nVerfahrensablauf  \nErläuternder Bericht, Kap. 11 \n\n Der Verfahrensablauf in Kapitel 11 ist zu aktualisieren. \n\nBegründung des Antrags  Aufgrund einer Änderung des Planungs-und Baugesetzes \n(PBG) zum 1. Juli 2014 ist zu beachten, dass die Genehmigung \nvon kommunalen Richt-und Nutzungsplänen durch die Bau-\ndirektion unmittelbar nach der Festsetzung der Vorlage erfolgt. \nAnschliessend beginnt die 30-tägige Rekursfrist. Es ist neu eine \ngemeinsame Publikation bzw. ein gemeinsamer Rekursfristlauf \nnach der Genehmigung des privaten Gestaltungsplans sowie \nder Festlegung des Gewässerraums durch die Baudirektion not-\nwendig. Daher ist der Verfahrensablauf in Kap. 11 zu aktuali-\nsieren. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 52 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nBegründung  Der Verfahrensablauf sah bisher eine vorgängige Genehmigung \nund Rechtskraft der Gewässerraumfestlegung vor. Die Zusam-\nmenfassung der Verfahrensschritte führt zu einer Vereinfachung \nund zu Zeitersparnis. \n\n   \nAntrag 15:  \nGrundwassersituation \nErläuternder Bericht, Kap. 2.4, S. 11  \n\n Die Erläuterungen zur Grundwassersituation (S. 11 erläuternder \nBericht) sind zu präzisieren. \n\nBegründung des Antrags  Das Gestaltungsplangebiet liegt im Gebiet des Grundwasser-\nstroms von Adliswil und im Gewässerschutzbereich Au. Gemäss \nder Grundwasserkarte des Kantons Zürich (vgl. GIS-Browser, \nwww.maps.zh.ch) liegt der mittlere Grundwasserspiegel am \nNordrand des Perimeters auf ca. 442.5 bis ca. 443.5 m ü. M. \nam Südrand. Der höchste Grundwasserspiegel liegt ca. 2.0 m \nhöher auf ca. 444.5 bis 445.5 m ü. M. \n\nGemäss Anhang 4 Ziffer 211 Abs. 2 der Gewässerschutzver-\nordnung dürfen im Gewässerschutzbereich Au keine Anlagen \nerstellt werden, die unter dem langjährigen, natürlichen mittle-\nren Grundwasserspiegel liegen. Die kantonale Bewilligungs-\npraxis ist im AWEL-Merkblatt "Bauvorhaben in Grundwasser-\nleitern und Grundwasserschutzzonen" (Download \nwww.grundwasser.zh.ch -> Bauen im Grundwasser) beschrie-\nben. Für Bauten unter dem höchsten Grundwasserspiegel ist \neine wasser- und gewässerschutzrechtliche Bewilligung (§ 70 \nWasserwirtschaftsgesetz, Art. 19 Gewässerschutzgesetz, \nAnhang Ziffer 1.5.3 Bauverfahrensverordnung) erforderlich. \n\n   \nEntscheid  Der Antrag wird berücksichtigt. \n\n   \nBegründung  Die zusätzliche Präzisierung der Angaben zur Grundwasser-\n\nsituation ist grundsätzlich sinnvoll. Der Text in den Abschnitten \n"Grundwasser" und "Gewässerschutz" auf S. 11 des Erläutern-\nden Berichts wird im Sinne des Vorschlags angepasst. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 53 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n  10. Auswirkungen \n  Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan wird Folgendes erreicht: \n\n   \nOrtsbauliche Aspekte  Die neue Überbauung auf dem Stadthausareal bildet ein attrak-\n\ntives neues Stück Stadt im Zentrum von Adliswil. Die Vorgabe \neiner qualitativ hochwertigen und nachhaltigen Zentrumser-\nweiterung kann erfüllt werden. Der Brückenkopf erhält mit dem \nHochhaus eine wertvolle städtebauliche Akzentuierung und \nerweitert damit das Zentrum Adliswils über die Sihl hinweg. \n\nMit dem Gestaltungsplan wird eine qualitätsvolle Konzeption \nund Gestaltung der Überbauung baurechtlich sichergestellt. \n\n   \nBebauung und Nutzung  Die vielfältige Nutzungsverteilung mit den öffentlich zugäng-\n\nlichen Erdgeschossnutzungen und den vielseitigen Adressen \nführt zu einer willkommenen Belebung des Zentrums von Adlis-\nwil.  \n\n   \nFreiraum  Der attraktive städtische Freiraum bindet die neue Überbauung \n\nin das Umfeld ein. Die Bezüge zum Sihlufer und die Zugäng-\nlichkeit zur Sihl werden gestärkt und die Durchlässigkeit durch \nein dichtes Netz von Fusswegverbindungen verbessert.  \n\n   \nVerkehr  Die Zentrumsüberbauung führt wie jede andere Nutzung auch \n\nzu einem zusätzlichen Verkehrsaufkommen von Motorfahr-\nzeugen.  \n\nDank der ausgezeichneten Erschliessung mit öffentlichen Ver-\nkehrsmitteln und der zentralen Lage fällt das zusätzliche Ver-\nkehrsaufkommen im Vergleich zu peripheren Standorten indes \ndeutlich geringer aus. \n\n   \nUmwelt  Der Hochwasserschutz (für das 100-jährliche Hochwasser) ist \n\ngewährleistet. Das Grundwasser wird nicht beeinträchtigt, da \nnur eine Tiefgaragenebene vorgesehen ist und sich diese ober-\nhalb des Grundwasserspiegels befindet. Die Lärmgrenzwerte \nfür die Wohnnutzung können eingehalten werden. Die von der \nÜberbauung selbst ausgehenden Lärmemissionen entsprechen \neiner üblichen innerstädtischen Nutzung. Die Abfahrt in die \nTiefgarage wird überdeckt und schallisolierend verkleidet.  \n\n   \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 54 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\n  11. Verfahrensablauf \nJuli 2013  Eingabe des Entwurfs Gestaltungsplan  \n\nan die Stadt Adliswil \n   \nSeptember - November 2013  Beratung in der Baukommission am 19.9.2013 \n\nBereinigung, Eingabe zur Vorprüfung \n   \nDezember 2013 - Juni 2014  Vorprüfung Gestaltungsplan sowie Aufhebung \n\nGewässerabstandslinie durch das ARE und \nGewässerraumfestlegung durch das AWEL  \n\n   \nJuli – November 2014  Überarbeitung Gewässerraumfestlegung und Gestaltungsplan \n   \n\nJanuar 2015  Beratung im Stadtrat, \nVerabschiedung zuhanden der öffentlichen Auflage \n\n   \n6. Februar – 7. April 2015  Öffentliche Auflage und Anhörung Gestaltungsplan, Aufhebung \n\nGewässerabstandslinie und Gewässerraumfestlegung \n   \n\nApril -Mai 2015  Auswertung Einwendungen  \n(Bericht zu den Einwendungen) durch  \n\nGrundeigentümer und Stadt  \n   \nJuni 2015  Unterzeichnen und Einreichen der überarbeiteten Unterlagen \n\n(Gestaltungsplan, Aufhebung Gewässerabstandslinie, \ngeringfügige Zonenplanänderung)  \n\nan den Stadtrat zuhanden der Zustimmung durch den  \nGrossen Gemeinderat \n\n   \nJuli 2015  Weisung des Stadtrats an den Grossen Gemeinderat, \n\ngleichzeitig Weisung betreffend Aufhebung der \nGewässerabstandslinie und geringfügiger Zonenplanänderung \nsowie Beschluss zur Entlassung von Zürichstrasse 1 und 3 aus \n\ndem Inventar der Kulturobjekte  \n   \nSeptember 2015  Zustimmung zum Gestaltungsplan und Beschlussfassung  \n\nzur Aufhebung der Gewässerabstandslinie und zur \ngeringfügigen Zonenplanänderung durch den  \n\nGrossen Gemeinderat Adliswil \n  \n\n\n\n  Privater Gestaltungsplan Stadthausareal, Adliswil \nErläuternder Bericht nach Art. 47 RPV \n\n \n \n \n\n  \n\n 55 Suter • von Känel • Wild • AG \n\n \n\nDezember 2015  Genehmigung des Gestaltungsplans, der \nGewässerraumfestlegung, der Aufhebung der \nGewässerabstandslinie und der geringfügigen \n\nZonenplanänderung durch die Baudirektion \n    \nJanuar 2016  Publikation des Genehmigungsentscheids, Rekursfrist  \n    \nEnde Februar 2016  Rechtskraftbescheinigung  \n \nZeitplan bis zur Zustimmung im \nGrossen Gemeinderat \n\n 2015          \n\n  Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. Sept. Okt \n\nBeratung Stadtrat, Verabschiedung zur \nöffentlichen Auflage \n\n                               \n\nÖffentliche Auflage und Anhörung                                \n\nAuswertung Einwendungen                                \n\nEinreichung an Stadtrat z. H. der Zustim-\nmung durch den Grossen Gemeinderat \n\n                               \n\nWeisung Stadtrat an Grossen \nGemeinderat \n\n                               \n\nZustimmung Grosser Gemeinderat                                \n\n \n    Bearbeitungszeit  Grosser Gemeinderat       Stadtrat       Meilensteine \n\n \nZeitplan bis zur Genehmigung \nGestaltungsplan \n\n 2015  2016        \n\n  Nov. Dez. Jan. Feb. März April Mai Juni Juli Aug. \n\nGenehmigung Baudirektion                                \n\nPublikation Genehmigung, Rekursfrist                                \n\nRechtskraftbescheinigung Genehmigung                                 \n\n \n\n\n