Planungsbericht nach Art. 47 RPV

text: \n 26. September 2022 \n\n \n\nKanton Zürich \nStadt  Adliswil \n\n \n \n\nStand: verabschiedet durch den Stadtrat zuhanden Grosser Gemeinderat \n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten \n\nBericht nach Art. 47 RPV \n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\nBearbeitung \n\nPLANAR AG für Raumentwicklung \n\nGutstrasse 73, 8055 Zürich \n\nTel 044 421 38 38 \n\nwww.planar.ch, info@planar.ch \n\nFanny Pietzner, Manuel Peer  \n\n \n\nKap. 3.4 und 3.5 - Beschrieb Richtprojekte - erarbeitet durch: \n\nOxid Architektur GmbH (bis 2020 burkhalter sumi architekten gmbh) \n\nMünstergasse 18a, 8001 Zürich \n\nTel 044 258 90 10 \n\nwww.oxid-architektur.ch, office@oxid-arch.ch \n\n \n\nKrebs und Herde GmbH \n\nLandschaftsarchitekten BSLA \n\nLagerplatz 21, 8400 Winterthur \n\nTel 052 269 08 60 \n\nwww.krebsundherde.ch, info@krebsundherde.ch \n\n\n\nInhaltsverzeichnis \n\n1 Ausgangslage 5 \n\n1.1 Anlass 5 \n1.2 Zielsetzungen 6 \n1.3 Perimeter und Grundeigentum 6 \n1.4 Teilrevision der Nutzungsplanung Sihlmatten 6 \n\n2 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 7 \n\n2.1 Bund 7 \n2.2 Kanton 8 \n2.3 Region 10 \n2.4 Stadt 10 \n2.5 Anmerkungen und Dienstbarkeiten 14 \n\n3 Richtprojekt 15 \n\n3.1 Ablauf Arealentwicklung 15 \n3.2 Projektbeschrieb Richtprojekt "Bebauung" 16 \n3.3 Projektbeschrieb Richtprojekt "Umgebung" 19 \n3.4 Öffentlicher Mehrwert des Projektes 20 \n\n4 Erläuterung der Gestaltungsplan-Vorschriften 21 \n\n4.1 Allgemeine Bestimmungen 21 \n4.2 Bau- und Nutzungsbestimmungen 21 \n4.3 Erschliessung und Parkierung 25 \n4.4 Ver- und Entsorgung / Umwelt 28 \n4.5 Informationsinhalt: Gewässerzugänge 29 \n\n5 Auswirkungen der Planung 30 \n\n5.1 Koordination Grundordnung und Gestaltungsplan 30 \n5.2 Planerische Aspekte – Hochhaus 31 \n5.3 Einwohner- und Beschäftigtenpotenziale 32 \n5.4 Luftqualität und Lokalklima 32 \n\n6 Planungsablauf 33 \n\n6.1 Kantonale Vorprüfung 33 \n6.2 Öffentliche Auflage und Anhörung 33 \n6.3 Ablauf Gestaltungsplanverfahren 33 \n\n7 Anträge aus der kantonalen Vorprüfung 34 \n\n8 Weiterer Handlungsbedarf 36 \n\n8.1 Auslichtung standortfremde Gehölze 36 \n8.2 Energie 36 \n\n\n\n8.3 Altlasten 36 \n8.4 Naturgefahren Massenbewegungen 36 \n8.5 Naturgefahren Hochwasser 36 \n8.6 Grundwasser 37 \n8.7 Wasserversorgung 37 \n8.8 Wasserbaurechtliches Verfahren Gewässerzugänge 37 \n8.9 Schulraumplanung 38 \n\nAnhang 39 \n\nA Richtprojekte 39 \nB Berechnungen 39 \nC Energiekonzept 39 \nD Städtebaulicher Vertrag 39 \n\nBeilagen 40 \n\nProtokollauszug Baukommission Stadt Adliswil, 30.06.2016 40 \n\n \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 5 / 40 \n\n1 Ausgangslage \n\n1.1 Anlass  \n\nDie Zürich Anlagestiftung ist Eigentümerin der fünf Mehrfamilienhäuser Sihlmatten in Adlis-\n\nwil. \n\nVertreten durch die Zurich Invest AG wird ein Gestaltungsplan erarbeitet, um das zuvor in \n\neinem Studienauftrag ermittelte Richtprojekt baurechtlich zu sichern. \n\n \n\nAbbildung 1  Luftbild mit Geltungsbereich (Quelle Bing Maps)   \n\nDie 1968 erbaute Siedlung Sihlmatten in Adliswil umfasst eine Arealfläche von ca. 2.7 ha. \n\nDas Areal ist überbaut mit einem elfgeschossigen Hochhaus und vier viergeschossigen \n\nMehrfamilienhäusern mit insgesamt 136 Wohnungen. Sowohl der Ausbaustandard als auch \n\ndie Wärmeerzeugung entsprechen nicht mehr den aktuellen Standards. Es besteht ein er-\n\nheblicher Sanierungsbedarf. \n\nBereits heute konsumiert die bestehende Siedlung die maximal zulässige Ausnützung. So-\n\nwohl die 4-geschossigen Gebäude (12 m) als auch das Hochhaus (31 m) sind höher, als es \n\ndie Regel- oder Arealbauweise zulassen.  \n\nAuf Grundlage der regionalen Richtplanvorgabe einer hohen baulichen Dichte sowie einer \n\nPotenzialanalyse, soll die zulässige Ausnützung von heute 50 % auf künftig ca. 115 % erhöht \n\nwerden.  \n\nIn Abstimmung mit der Stadt Adliswil wurde beschlossen, das Areal vollständig mit Ersatz-\n\nbauten zu erneuern. Damit ergibt sich die Chance, ein grosses Areal städtebaulich und ar-\n\nchitektonisch nachhaltig und zeitgemäss zu entwickeln. \n\nPrivater Gestaltungsplan zur \nSicherung der Ergebnisse aus \ndem Studienauftrag \n\nSanierungsbedarf \n\nPotenzialanalyse \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 6 / 40 \n\n1.2 Zielsetzungen \n\nZur Gesamterneuerung der Wohnsiedlung Sihlmatten wurde ein neues Überbauungskon-\n\nzept erarbeitet, das unter Einbezug der angrenzenden Naturräume eine hohe Lebensquali-\n\ntät und zeitgemässes, generationendurchmischtes Wohnen ermöglicht. Für die neue \n\nWohnsiedlung soll eine eigene Identität geschaffen werden, die sich mit der speziellen, ein-\n\nmaligen Inselsituation auseinandersetzt.  \n\nDie rechtliche Grundlage für die erwünschte Mehrnutzung und Abweichung von den Bau-\n\nvorschriften wird mit dem privaten Gestaltungsplan (pGP) geschaffen.  \n\nEin günstiges Kosten-Nutzen-Verhältnis für die Gesamtbebauung sowie den Unterhalt unter \n\ndem Aspekt der Nachhaltigkeit und Ökologie, soll ein Wohnen zu marktgerechten Mietzin-\n\nsen ermöglichen. \n\nDie Aussenräume sind neu zu gestalten. Das qualitativ hochstehende Naherholungsgebiet \n\nmit dem angrenzenden Flussraum der Sihl und den Wander- und Velowegen ist für die Be-\n\nwohner und die Öffentlichkeit zugänglich zu machen und aufzuwerten. \n\n1.3 Perimeter und Grundeigentum \n\nDas Gebiet wird im Südwesten begrenzt durch die Sihl und einen überkommunalen Wan-\n\nderweg sowie im Nordosten durch einen bewaldeten Steilhang und eine überkommunale \n\nRadwanderroute (Schweiz Mobil Route 94+). Das Areal wird charakterisiert durch eine In-\n\nsellage. \n\nGrundeigentümerin der Parzellen Kat. Nrn. 5221 und 5222 ist die Zürich Anlagestiftung.  \n\n1.4 Teilrevision der Nutzungsplanung Sihlmatten \n\nGemäss Vorprüfungsbericht Gestaltungsplan vom 20. Dezember 2019 sind die Differenzen \n\nzwischen der Grundordnung und dem Gestaltungsplan als zu gross einzustufen. Daher wird \n\neine vorgängige Anpassung der Grundordnung gefordert. Die beiden Verfahren, Teilrevision \n\nNutzungsplanung und privater Gestaltungsplan, werden im weiteren Verlauf miteinander \n\nkoordiniert.  \n\n \n\n  \n\nZeitgemässe  \nGesamterneuerung \n\nBegründung der Abweichun-\ngen mit einem GP \n\nNachhaltigkeit und  \nÖkologie \n\nAufwertung Frei- und  \nLandschaftsräume \n\nLage und Grund- \neigentümerverhältnisse \n\nVorprüfungsbericht privater \nGestaltungsplan Sihlmatten \nvom 20. Dezember 2019 \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 7 / 40 \n\n2 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen  \n\n2.1 Bund \n\nDer Gewässerraum für die Sihl wurde noch nicht festgelegt (Art. 41a GSchV) und es kom-\n\nmen die Übergangsbestimmung zur Anwendung, wonach beidseits des Gewässers ein Ufer-\n\nstreifen von 20 m (Uferstreifen gemessen ab dem Rand des Gerinnes) von ober- und unter-\n\nirdischen Bauten, Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen freizuhalten ist. Indem das \n\nRichtprojekt die Übergangsbestimmungen berücksichtigt, wird die Wahrscheinlichkeit pro-\n\njektrelevanter Differenzen während der effektiven Gewässerraum-Festlegung nahezu aus-\n\ngeschlossen. Die bauliche Nutzung und Gestaltung des Uferstreifens bzw. Gewässerraums \n\nhat nach Art. 41c GSchV zu erfolgen und es ist nach Art. 36a GSchG sicherzustellen, dass \n\ndieser seine Funktionen hinsichtlich Hochwasserschutz und Ökologie jederzeit erfüllen \n\nkann. Die Zugänglichkeit zum Gewässer zu Unterhaltszwecken ist ferner zu gewährleisten. \n\nFür die technische Umsetzung des Uferstreifens im Situationsplan des Gestaltungsplanes \n\nkann in Absprache mit dem AWEL als "Rand des Gerinnes" vereinfachend die Begrenzung \n\nder blauen Bodenbedeckungs-Signatur "Gewässer/Wasserbecken" der amtlichen Vermes-\n\nsungsdaten verwendet werden. Bezüglich der laufenden Gewässerraum-Festlegung an der \n\nSihl ist weiterhin eine enge Abstimmung der Planungsträger mit dem AWEL erforderlich.  \n\nDas Gewässerschutzgesetz Art. 36a verlangt, dass die Kantone nach Anhörung der betroffe-\n\nnen Kreise den Raumbedarf der oberirdischen Gewässer festlegen. Bei Flüssen in nicht in-\n\nventarisierten Gebieten mit über 15 m natürlicher Sohlenbreite macht die GSchV Art. 41a \n\nkeine Vorgaben für die Gewässerraumbreiten. Die Kantone können in diesem Fall die Breite \n\nselbst bestimmen. Ein Gutachten1 zur Definition des Raumbedarfs der Sihl macht für den \n\nrelevanten Abschnitt einen minimalen Gewässerraum von 65 m bzw. 32.5 m gemessen ab \n\nder Gewässerachse geltend. Der Uferstreifen gemäss Übergangsbestimmungen GschV \n\nübertrifft den im Gutachten geforderten Mindestabstand um rund 2 m. \n\nDas Gebiet Sihlmatten liegt vollständig umgeben von zwei ökologisch wertvollen Lebens-\n\nräumen, dem Sihlufer und dem Wald mit Steilhang. Das Sihlufer ist als Objekt Nr. 1 (Sihltal \n\nSüd) im Reptilieninventar des Kantons Zürich in der Gemeinde Adliswil von 1990 aufge-\n\nführt. Der Wald ist aufgrund seiner seltenen Waldgesellschaften im kantonalen Inventar \n\nder Waldstandorte von naturkundlicher Bedeutung als Objekt Nr. 131.01 (Sihlau) aufge-\n\nführt. Das Reptilienobjekt erstreckt sich entlang der Sihl und bildet einen wichtigen Vernet-\n\nzungskorridor, dessen Funktion es zu erhalten gilt. Das Vorkommen der Zauneidechse (Rote \n\nListe-Art) und der Blindschleiche sind im Uferbereich nachgewiesen. Das Objekt gehört zu \n\nden schützenswerten Lebensräumen nach Art. 18 Abs. 1bis des Bundesgesetzes über den \n\nNatur- und Heimatschutz (NHG) vom 1. Juli 1966. Alle Reptilienarten sind nach Art. 20 Abs. \n\n2 und Anhang 3 der Verordnung über den Natur- und Heimatschutz (NHV) vom 16. Januar \n\n1991 geschützt. \n\n \n\n \n\n1 Raumbedarf grosser Gewässer im Kanton Zürich – Sihl; Hunziker, Zarn & Partner AG;  2015 \n\nGewässerraum gemäss  \nÜbergangsbestimmungen \nGSchV \n\nGewässerraum-Gutachten \npräzisiert Übergangsbestim-\nmung \n\nReptilieninventar, kantonales \nInventar der Waldstandorte \nvon naturkundlicher Bedeu-\ntung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 8 / 40 \n\n2.2 Kanton \n\nDie Sihl ist heute weitgehend kanali-\n\nsiert. Mit verschiedenen Massnahmen \n\nwird der Hochwasserschutz sicherge-\n\nstellt. Gleichzeitig soll die Sihl in einzel-\n\nnen Abschnitten strukturiert und die \n\nUfer revitalisiert werden. Der Natur-\n\nraum soll auch für die Bevölkerung er-\n\nlebbar gemacht werden. Entlang dem \n\nSihllauf sind auf verschiedenen Ab-\n\nschnitten zwischen Thalwil-Gattikon \n\nund Zürich Aufwertungsmassnahmen \n\nunterschiedlicher Priorität vorgesehen. \n\nMögliche Aufwertungen in Adliswil be-\n\ntreffen u.a. Massnahmen zur Erholung \n\nwie eine Verbesserung des Zugangs zum \n\nWasser. Nach Rücksprache mit dem A-\n\nWEL Abteilung Wasserbau Sektion Bau \n\nim August 2018 wurden auf dem Ab-\n\nschnitt Sihlmatten bisher weder Mass-\n\nnahmen durchgeführt noch sind welche \n\nin Planung.  \n\nDie Sihlmatte befindet sich zwischen der Sihl und einem Steilhang. Entlang der westlichen \n\nBegrenzung des Geltungsbereiches besteht eine mittlere bzw. weiter oberhalb ausserhalb \n\ndes Geltungsbereiches eine erhebliche Gefährdung durch Massenbewegungen. In den Be-\n\nreichen mit Gefährdungspotenzial werden keine Baubereiche ausgeschieden. \n\nDas Gestaltungsplangebiet wird im Südwesten von der Sihl (öffentliches Gewässer Nr. 1.0) \n\nbegrenzt. Im Bereich des tiefer gelegenen Sihluferweges besteht eine geringe Gefährdung \n\ndurch Hochwasser (gelber Bereich gemäss Gefahrenkarte, BDV Nr. 1879 vom 6. Oktober \n\n2010).  \n\nDas untere Sihltal und die Stadt Zürich sollen vor einem Extremhochwasser der Sihl ge-\n\nschützt werden. Als langfristige Lösung projektiert der Kanton Zürich einen Entlastungsstol-\n\nlen von der Sihl bei Langnau am Albis in den Zürichsee bei Thalwil. Die Projektfestsetzung \n\ndurch den Regierungsrat erfolgte im Januar 2021 und die Krediterteilung durch den Kan-\n\ntonsrat im Mai 2021. Die Bauzeit wird rund dreieinhalb Jahre betragen. Die Hochwasserge-\n\nfährdung ist mit dem Bau des Stollens neu zu beurteilen.  \n\nDas Areal Sihlmatten befindet sich im Gewässerschutzbereiches Au zum Schutz nutzbarer \n\nunterirdischer Gewässer, im Gebiet des Sihlgrundwasserstroms. Gemäss der Grundwasser-\n\nkarte des Kantons Zürich liegt der mittlere Grundwasserspiegel auf ca. 451.2 m ü. M. am \n\nNordwestende des Perimeters bis 452.3 m ü. M. am südöstlichen Ende. Der höchste Grund-\n\nwasserspiegel liegt entsprechend auf ca. 452.1 bis 453.5 m ü. M. Der Flurabstand beträgt \n\nsomit beim Hochwasserstand ca. 5.5 bis 6.5 m. \n\nHochwasserschutz Sihl,  \nZürichsee, Limmat, AWEL, \n2014 \n\n \n\nAbbildung 2  Massnahmen   Adliswil (Quelle: Aus-\nschnitt Konzept Hochwasserschutz Sihl, 2014) \n\nNaturgefahren:  \nMassenbewegungen \n\nHochwasser \n\nEntlastungsstollen Thalwil \n\nGrundwasser \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 9 / 40 \n\nBauten in nutzbaren Grundwasserleitern beeinträchtigen das Speichervolumen und die \n\nDurchflusskapazität und somit auch die Nutzbarkeit eines Vorkommens. Das Erstellen von \n\nBauteilen unterhalb des höchsten Grundwasserspiegels bedarf einer kantonalen Bewilli-\n\ngung. \n\nDas Gebiet Sihlmatten befindet sich im Einzugsgebiet der S-Bahnhaltestelle Sihlau, welche \n\nvon der S4 der Sihltal-Uetliberg-Bahn (SZU) in den Stosszeiten in einem 10-Minuten-Takt \n\nbedient wird. Es ergeben sich folgende ÖV-Güteklassen: \n\n– bis 300 m Entfernung zur Haltestelle ÖV-Güteklasse B, \n\n– von 300 bis 500 m Entfernung ÖV-Güteklasse C und  \n\n– ab 500 m bis 750 m Distanz ÖV-Güteklasse D.  \n\nDas Gestaltungsplangebiet liegt zum grossen Teil in der Güteklasse C. \n\nAb Dezember 2028 ist geplant (noch nicht abschliessend festgelegt) die Linie S4 im 15’-Takt \n\nzu verdichten. Die Haltestelle Sihlau wird demnach voraussichtlich täglich mit einem durch-\n\ngehenden 15’-Takt bedient. Die ÖV-Güteklasse wird durch die geplante Taktverdichtung \n\nvon 20’-Takt auf 15’-Takt nicht tangiert. \n\nGemäss dem Kataster der belasteten Standorte tangiert der Perimeter den Ablagerungs-\n\nstandort Nr. 0131/0.0023, welcher im Kataster der belasteten Standorte (KbS) als ohne \n\nschädliche oder lästige Einwirkungen auf Schutzgüter gemäss Art. 5 Abs. 4 Bst. a der Altlas-\n\nten-Verordnung (AltlV) eingetragen ist.  \n\nFür den Kanton Zürich wird die klimatische Situation im kantonalen GIS-Browser umfassend \n\nund aktuell erfasst und in der Klimaanalysekarte dargestellt. Die Planhinweiskarte des \n\nKlimamodells ist die planerische Inwertsetzung der erzeugten Daten. Sie bildet die Basis für \n\nEntscheidungsprozesse für eine klimagerechte räumliche Entwicklung. Betrachtet man z.B. \n\ndie nächtliche Situation, liegt die mittlere Lufttemperatur um 4.00 Uhr am Morgen inner-\n\nhalb des Kantonsgebietes, unter Annahme gewisser meteorologischer Rahmenbedingun-\n\ngen, bei 16.3 °C.  \n\nGrundsätzlich sind Bewohner und Beschäftigte im betreffenden Gebiet sowie die unmittel-\n\nbaren Umgebung vor schädlichen oder lästigen (klimatischen) Einwirkungen möglichst zu \n\nverschonen (Art. 3 Abs. 3 Bst. b und Art. 3 Abs. 4 Bst. c RPG). \n\nDie Planhinweiskarte des Klimamodells (Abfrage 10. August 2020) postuliert für den Gel-\n\ntungsbereich eine schwache nächtliche Belastung. Mit durchschnittlich 17.6 °C pro m2 be-\n\nfindet sich das Areal im Bereich zwischen 16 bis 18 °C, was gemeinhin als optimale Schlaf-\n\ntemperatur angegeben wird. Der nordöstlich angrenzende, bewaldete Steilhang übernimmt \n\neine hohe bioklimatische Bedeutung als Kaltluftproduzent.   \n\nZur Verbesserung des Lokalklimas ergeben sich grundsätzlich verschiedene Handlungsemp-\n\nfehlungen. \n\nÖV Güteklasse \n\nAltlasten: Bausperrgut  \nund Bauschutt \n\nKlimaanalysekarte und  \nPlanhinweiskarte des \nKlimamodells \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 10 / 40 \n\n2.3 Region \n\nIm regionalen Richtplan (RRB Nr. 11 / 2018, 09. Januar 2018) sind Gebiete mit hoher bauli-\n\ncher Dichte bezeichnet, die sich für eine städtebauliche Akzentuierung eignen und wo aus \n\nregionaler Sicht eine hohe bauliche Dichte grundsätzlich erwünscht ist.  \n\n \n\nAbbildung 3  Ausschnitt Karte Siedlung und Landschaft (Quelle: Regionaler Richtplan Zimmerberg, RRB \nNr. 11 / 2018, 09. Januar 2018) \n\nGebiete hoher baulicher Dichte führen in der Regel zu einer örtlich differenzierten Zonie-\n\nrung. Dabei sind die jeweiligen, minimalen Ausnützungsziffern gemäss § 49a Abs. 1 PBG \n\ndeutlich zu übertreffen. Es ist Aufgabe der kommunalen Planung, je Gebiet das geeignete \n\nInstrument und das richtige Mass der zulässigen baulichen Dichte festzulegen. U.a. kann \n\nmit Sondernutzungsplänen eine höhere Bebauung mit entsprechend höherer Dichte er-\n\nmöglicht werden. Gemäss regionalem Richtplan sind Hochhäuser mit bis zu 40 m Gebäude-\n\nhöhe mit einem Gestaltungsplan zulässig. Sie erfordern keinen Richtplaneintrag. Hochhäu-\n\nser setzen eine vollständige Abklärung aller planerischen Aspekte voraus (vgl. Kap. Fehler! \n\nVerweisquelle konnte nicht gefunden werden.). Für die Sihlmatte ist eine hohe bauliche \n\nDichte und eine hohe Nutzungsdichte (150 bis 300 Bewohner und Beschäftigte / Hektare \n\nBauzone) festgelegt.  \n\nIm regionalen Richtplan Verkehr festgelegt, sind eine regional, bestehende Radroute \n\n(Schweiz Mobil Route 94+) auf dem Sidiweg sowie ein regional, bestehender Fuss- und \n\nWanderweg auf dem Sihlweg. \n\n2.4 Stadt \n\nDie Gesamtschau der Stadt Adliswil bildet die Grundlage für eine qualitätsvolle und nach-\n\nhaltige Stadtentwicklung. In der Gesamtschau werden Fokusgebiete zur Entwicklung von \n\nWohnbauarealen bezeichnet, in denen gute Voraussetzungen für eine qualitätsorientierte \n\nInnenentwicklung bestehen. Mit planerischen Massnahmen soll die Siedlungserneuerung \n\nan diesen Orten gezielt gefördert werden. Mit dem vorliegenden Gestaltungsplan werden \n\ndie angestrebten Ziele der Entwicklung für das Gebiet Sihlmatte umgesetzt. \n\nDie kommunale Richtplanung der Stadt Adliswil wurde am 2. Dezember 1998 durch den  \n\nGemeinderat festgesetzt und am 30. März 1999 durch die Baudirektion genehmigt. Die \n\nTeilrichtpläne Versorgung und Verkehr enthalten Einträge, welche das Gebiet Sihlmatten \n\nbetreffen. Im Versorgungsplan wird der Gestaltungsplanperimeter als Prioritätsgebiet  \n\nRegionale Richtplanung \n\nSiedlungsentwicklung \nGesamtschau Stadt Adliswil \n\nKommunale Richtplanung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 11 / 40 \n\n"Ausdehnung Gasversorgungsgebiet 1. Priorität" ausgewiesen. Der Versorgungsplan wurde \n\nmittlerweile durch den Energieplan ersetzt, ohne dass er formell aufgehoben wurde.  \n\nGemäss Energieplan der Stadt Adliswil (2015) bietet sich in der Sihlmatte aufgrund der ge-\n\nplanten baulichen Dichte eine Wärmeversorgung im Verbund an. Das Gestaltungsplange-\n\nbiet liegt gemäss der Grundwasserkarte weitgehend über einem als nutzbar beurteilten Be-\n\nreich des Sihlgrundwasserstroms, so dass der Energieplan der Stadt Adliswil für dieses Ge-\n\nbiet für die Wärmeversorgung die Nutzung des Grundwassers vorsieht. \n\nDas Gestaltungsplangebiet liegt in einem Siedlungsbereich in dem gemäss Generellem Was-\n\nserversorgungsprojektes (GWP) der Stadt Adliswil vom 3. November 2015 nur eine ungenü-\n\ngende Löschwasserversorgung besteht.  \n\nIm Rahmen der Sanierung Werkleitungsbauten Sihlstrasse, MSA / Sihlmatten (2016 bis \n\n2018) wurden die bestehenden Trinkwasserleitungen mit einem grösseren Innendurchmes-\n\nser ersetzt. Die benötigten Kapazitäten (Löschwassermenge) aufgrund der geplanten Ver-\n\ndichtung im Gebiet Sihlmatten wurden geprüft und im Sanierungsprojekt berücksichtigt.  \n\nGemäss Bericht zur Schulraumplanung von 2018 ist die Sihlmatte als Entwicklungsprojekt \n\nmit einer Realisierungswahrscheinlichkeit von 66 % in die Schulraumplanung eingeflossen. \n\nFür das Schuljahr 2028/29 und 2029/30 wurden nach bestem Wissen und Gewissen jeweils \n\n85 Wohneinheiten (WE, insgesamt 170 WE) mit einem Anteil von jeweils 0.33 Kindern/WE \n\nin der Planung berücksichtigt.  \n\nDas Landschaftsentwicklungskonzept (LEK) vom 24. Oktober 2014 macht Aussagen zur ge-\n\nwünschten Entwicklung des Gemeindegebietes in Bezug auf dessen Nutzung sowie ökologi-\n\nscher und landschaftsästhetischer Aufwertung.  \n\n \n\nAbbildung 4  Ausschnitt Massnahmenplan (Quelle: LEK, Stadt Adliswil) \n\nEnergieplan Stadt Adliswil \n\nGenerelles  \nWasserversorgungsprojekt \n\nSchulraumplanung \n\nLandschaftsentwicklungskon-\nzept (LEK) \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 12 / 40 \n\nFür den Siedlungsraum werden folgende Schwerpunkte der künftigen Entwicklungen be-\n\nnannt: \n\n– Areale ökologisch aufwerten, Biodiversität fördern \n\n– Standortgerechte einheimische Pflanzenverwendung \n\nStrukturen für ausgewählte Zielarten schaffen, versiegelte Flächen minimieren \n\nFür den Abschnitt Sihlmatten sowie die unmittelbar angrenzenden Landschaftsräume defi-\n\nniert das LEK folgende Massnahmen: \n\n– Gewässer; Bäche, feuchte Gräben, Uferbereiche öffnen und verbinden \n\n– Hecken vernetzen \n\n– Alleen und Baumreihen fördern und vernetzen \n\n– Begleitflächen von Wegen vernetzen \n\n– Sitzbänke \n\n– Feuerstellen \n\n– Zugang zum Wasser nur an definierten Stellen ermöglichen, geschützte Abschnitte un-\n\nzugänglich ausbilden. \n\n– Entflechtung Fussgänger und Zweiradverkehr \n\n– Fördern der natürlichen Strukturen am Ufer und an Böschungen mit Buhnen, Stein-\n\ngruppen und Kleingehölzen, unterschiedliche Böschungsneigungen \n\n– Fördern der natürlichen Strukturen im Wasser mit Niederwasserrinne, Felsblöcken, \n\nSand/Kiesbänke \n\nDie den Geltungsbereich betreffenden Massnahmen werden im Richtprojekt aufgenom-\n\nmen und im Gestaltungsplan berücksichtigt. \n\nDie Stadt Adliswil verfügt seit 2005 über ein Sportleitbild. Zu den im Sportleitbild veranker-\n\nten Zielen und Massnahmen gehört u.a. die Bereitstellung bedürfnisgerechter Infrastruktu-\n\nren und Bewegungsräume für die Bevölkerung. Das Bewegungsraum- und Sportanlagen-\n\nkonzept der Stadt Adliswil, Juni 2018 (GESAK) bildet die Grundlage für sämtliche Tätigkeiten \n\nim Bereich Sport und Bewegung. \n\nSpielplätze, Rad- und Rollsportwege sowie Laufsport-, Walking- und Wandermöglichkeiten \n\nsind vergleichsweise kostengünstig und wirken sich auf eine grosse Gruppe potenzieller \n\nNutzerinnen und Nutzer aus.  \n\nIn Bezug auf das Gebiet Sihlmatten sind folgende Aussagen zu berücksichtigen:  \n\n– Bereitstellung altersgerecht gestalteter, wohnraumnaher Bewegungsräume bzw. Spiel-\n\nplätze für Kinder unterschiedlicher Altersgruppen \n\n– Schaffung von Erlebnis- und Gestaltungsräumen für Kinder mit Hilfe von Bepflanzun-\n\ngen sowie natürlichen und beweglichen Materialien wie Steinen, Brettern, Klötzen etc.  \n\n– Gestaltung von Plätzen mit Asphaltbelägen mit einfachen Mitteln (Bemalung, einfache \n\nHindernisse), so dass sie zu Bewegungserlebnissen herausfordern.  \n\nSchwerpunkte für das  \nGebiet Sihlmatten \n\nMassnahme D11  \ndurchgehende Vernetzungs-\nelemente fördern  \n\nMassnahme E04  \nRastplätze fördern \n\nMassnahme E01  \nSihluferwege  \n\nMassnahme F01 Sihl \n\nMassnahme F02 Sihl  \n\nBewegungsraum- und Sport-\nanlagenkonzept der Stadt Adli-\nswil \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 13 / 40 \n\nGemäss Zonenplan vom 4. Oktober 1995, genehmigt mit RRB Nr. 2932, befindet sich das \n\nGrundstück in der Wohnzone W3 mit der Lärmempfindlichkeitsstufe II. \n\n \n\nAbbildung 5  Orange = Wohnzone W3 (Quelle: Ausschnitt Zonenplan, Stadt Adliswil) \n\nIn Art. 3 der Bau- und Zonenordnung von Adliswil wird festgehalten, dass der Ergänzungs-\n\nplan die Wald- und Gewässerabstandslinien definiert. Für das Gebiet Sihlmatten legen die \n\nderzeit rechtsgültigen Abstandslinien für Wald einen Abstand von 30 m und für Gewässer \n\n25 m fest.  \n\nBei der Gewässerabstandslinie (25 m) handelt es sich um eine Festlegung auf kommunaler \n\nStufe. Die Stadt vertritt die Haltung, dass der Gewässerabstand auf diesem Abschnitt künf-\n\ntig durch den Gewässerraum geregelt wird und dass es keine Verschärfung seitens der \n\nStadt geben soll. Die kommunale Gewässerabstandslinie ist daher in einem Parallelverfah-\n\nren aufzuheben. \n\nAbbildung 6  Ausschnitt Wald- und Gewässerabstandslinien (Quelle: Ergänzungsplan, Stadt Adliswil) \n\nBau- und Zonenordnung \n\nWald- und kommunale  \nGewässerabstandslinie \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 14 / 40 \n\n2.5 Anmerkungen und Dienstbarkeiten \n\nIm Geltungsbereich bestehen folgende relevante Dienstbarkeiten zulasten bzw. zugunsten \n\nder jeweiligen Eigentümerin: \n\n– Zulasten der Kat. Nrn. 5221 und 5222 besteht eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbe-\n\nschränkung (Ausnutzungsrevers Dat. 28.Februar 1962, Dat. 06.November 1962). Diese \n\nAnmerkungen sind im Grundbuch zu überprüfen und allenfalls zu  \n\nlöschen oder angepasst fortzuführen. \n\nFür die Parzellen Kat. Nrn. 5221 und 5222 bestehen weiterhin verschiedene Dienstbarkei-\n\nten, welche sich vor allem auf Rechte und Pflichten in Bezug auf  \n\n– Fuss- und Fahrwegrechte, \n\n– Durchleitungs- und Anschlussrechte, \n\n– Baurecht für eine Transformatorenstation (Elektrizitätswerke Kanton Zürich) sowie  \n\n– Recht auf Durchleitung und Erstellung einer Verstärkerkabine (upc cablecom GmbH) \n\nbeziehen.  \n\nDie Grundbuchinhalte stehen nicht im Widerspruch zum Gestaltungsplan. \n\n \n\nAnmerkungen prüfen \n\nDienstbarkeiten auch  \nweiterhin gültig \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 15 / 40 \n\n3 Richtprojekt \n\n3.1 Ablauf Arealentwicklung \n\nDas Gebiet Sihlmatten ist ein Fokusgebiet für die Entwicklung von Wohnbauarealen. Im  \n\nGebiet sollen gemäss der Gesamtschau die Potenziale in der bestehenden Bauzone erhöht \n\nwerden. Ziel ist ein ausgewogener Wohnungsmix mit einem geringen Anteil stilles  \n\nGewerbe. Es ist eine hohe Qualität der Bauten, Aussen- und Grünräume anzustreben.  \n\nInsbesondere wird Wert gelegt auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Nutz- und  \n\nVerkehrsflächen.  \n\nZu Beginn der Planungsarbeiten wurden die Entwicklungsvorstellungen zwischen Gemeinde \n\nund Grundeigentümer abgestimmt. Die Baukommission hat dafür Anforderungen formu-\n\nliert. In Bezug auf die Erhöhung der Ausnützung und der Geschosszahl wurden folgende \n\nAussagen getroffen (Protokollauszug, 30. Juni 2016, vgl. Beilage Planungsbericht): \n\n Auszug BZO Stn. BauKo Adliswil \n\nZone W3 Privater Gestaltungsplan \n\nAusnützungsziffer 50 % ca. 115 % \n\nVollgeschosse 3 max. 7 (§ 49 a Abs. 2 PBG) \n\nDachgeschosse - keine \n\nGebäudehöhe 9 m max. 25 m, Hochhäuser nur bei guter Lösung \n\nUm eine quartierverträgliche bauliche Dichte und eine gute Einordnung in den örtlichen \n\nKontext zu eruieren, wurde ein Studienauftrag auf Einladung durchgeführt. Für das Areal \n\nsoll mit Gestaltungsplan-Vorschriften die angemessene bauliche Dichte ermöglicht werden. \n\nDie Zonenbestimmungen finden daher keine Anwendung, insbesondere gehen qualitative \n\nden quantitativen Aspekten vor.  \n\nIm Jahr 2017 führte die Grundeigentümerin mit vier Teams einen Studienauftrag auf Einla-\n\ndung durch. In den Teams waren Architekten und Landschaftsarchitekten vertreten. Die \n\nStadt Adliswil war durch den damaligen Ressortleiter Bau und Planung Marcel Angele \n\nstimmberechtigt im Gremium vertreten. Das Verfahren wurde durch PLANAR begleitet. \n\nDas gewählte Projekt von burkhalter sumi architekten gmbh und Krebs und Herde Land-\n\nschaftsarchitekten wurde auf Empfehlung des Gremiums ab Herbst 2017 zu einem Richt-\n\nprojekt überarbeitet und abschliessend beurteilt. Die Stadt Adliswil war zu diesem Projekt-\n\nstand durch den jetzigen Ressortleiter Bau und Planung, Thomas Vonrufs, nicht stimmbe-\n\nrechtigt im Gremium vertreten. Der Projektentwurf wurde während der Überarbeitung ge-\n\nwinnbringend und massgeblich optimiert, so dass das Beurteilungsgremium im Frühjahr ei-\n\nnen einstimmigen Entscheid fällte und das Projekt zur Weiterbearbeitung empfahl. \n\nIm April 2018 wurde das Richtprojekt der Baukommission Adliswil vorgestellt. Infolge \n\nwurde es aufgrund der Kritik präzisiert und mit verschiedenen Fachplanungen betreffend \n\nEnergie, Mobilität und Brandschutz ergänzt. Anlässlich einer weiteren Präsentation vor ei-\n\nner Vertretung der Baukommission und dem Ressortleiter Bau und Planung im Juli 2018 \n\nwurde das Projekt seitens Stadt als Grundlage für den Gestaltungsplan gutgeheissen.  \n\nAbstimmung der \nEntwicklungsvorstellungen \n\nDefinition Grundmasse  \nSihlmatten, Baukommission, \nStadt Adliswil \n\nInstrument für eine  \nhochwertige Förderung  \nder Innenentwicklung:  \nStudienauftrag \n\nStudienauftrag, 2017 \n\nÜberarbeitung 2017/2018 \n\nPräzisierung Richtprojekt ab \nJuni 2108 \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 16 / 40 \n\n3.2 Projektbeschrieb Richtprojekt "Bebauung" \n\nNachfolgend werden die Richtprojekte "Bebauung" und "Umgebung" umschrieben. Die \n\nPläne befinden sich im Anhang A: \n\nDer Ort, im Süden von Adliswil gelegen, ist geprägt durch die Topographie; zwischen Sihlbo-\n\ngen und Waldflanke spannt sich eine typische Schwemmlandlinsel auf. Es entsteht ein ge-\n\nfasster Raum zwischen gekrümmtem Gehölzsaum entlang der Sihl und der steilen Wald-\n\nflanke des «Chopfes». Die einzigartige topographische Situation am Fuss des imposanten, \n\nbewaldeten Moränenzuges und andererseits entlang des mäandrierenden Flusslaufes gele-\n\ngen, lässt städtebaulich einen nicht alltäglichen Massstab in Bezug auf Gebäudelängen und \n\n-höhen zu.  \n\nDer Ort wird einzig durch die bestehende Brücke über die Sihl erschlossen. Der Eintritt ins \n\nQuartier ist theatralisch; die Schichtung von ausgelichtetem Gehölzsaum im Vordergrund, \n\nGebäude in der Bildmitte und Waldflanke im Hintergrund ergeben eine eigentliche Theater-\n\nkulisse, eine Silhouette, gebildet aus nur drei Baukörpern: dem Turm, der Flusszeile und der \n\nWaldzeile.  \n\nAm Brückenkopf bildet - schon von weither sichtbar, aber in zweiter Reihe stehend - der \n\nTurm mit quadratischem Grundriss und 14 Geschossen zusammen mit dem vorgelagerten \n\nQuartierplatz den Auftakt ins Quartier. Der Platz bildet das eigentliche Scharnier der Siedlung.  \n\nVon der Brücke aus flussaufwärts liegt ein ca. 190 m langer, entlang der Sihl gekrümmter 4-\n\ngeschossiger Baukörper mit 6 dreigeschossigen Höckern. Die Flusszeile folgt der theoreti-\n\nschen Linie des Gewässerraumes gemäss Übergangsbestimmungen gegen Süden, schliesst \n\neinerseits die Schwemmlandlinsel zum Gehölzsaum ab und spannt andererseits einen \n\ngrösstmöglichen, zusammenhängenden und schallgeschützten Freiraum auf; die Allmend. \n\nVon der Brücke aus flussabwärts liegt entlang der hangseitigen Waldabstandslinie ein eben-\n\nfalls gekrümmter, ca. 90 m langer und 9-geschossiger Baukörper, welcher seinerseits die \n\nSchwemmlandlinse zur steil ansteigenden Waldflanke abschliesst. Die Waldzeile ist in der \n\nVertikalen klassisch 3-teilig gegliedert; mit offenem Erdgeschoss, strukturiertem Schaft und \n\n2-geschossigen Attiken. Es entsteht ein wiederum gefasster Freiraum; talseits durch den \n\nGehölzsaum gehalten, hangseits an der Waldkante stoppend und dank des einspringenden, \n\ntransparenten Sockels, unter der Waldzeile durchfliessend.  \n\n3 Durchgänge bei der Flusszeile und das offene Erdgeschoss bei der Waldzeile erlauben \n\nDurchgänge und Durchsichten quer zum Tal und verbinden Sihlraum, Allmend und Wald-\n\nflanke. \n\nDirekt nach der Brücke, vis-à-vis des Kopfes der Flusszeile, ist die Rampe zur gemeinsamen \n\neingeschossigen Tiefgarage angeordnet. Diese schmiegt sich im Untergeschoss immer rück-\n\nseitig an die Gebäude, bietet Platz für 231 Parkplätze (mit Mobilitätskonzept) und er-\n\nschliesst ausnahmslos alle Lifte der Vertikalverbindungen behindertengängig. \n\nVon der Brücke her kommend werden die drei bestehenden Scheiben flussaufwärts durch \n\nden Turm und die Flusszeile ersetzt. Der Quartierplatz kann mit allen nötigen Quartierinfra-\n\nstrukturen schon erstellt werden. Ebenso die grosse Allmend zwischen Flusszeile und Wald-\n\nkante. Die Tiefgarage wird ebenfalls im Bereich flussaufwärts schon gebaut, die Einfahrt \n\nOrt und Topographie \n\nSetzung und Erschliessung \n\nEtappierung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 17 / 40 \n\nkann neben dem bestehenden Turmhaus hinuntergeführt werden. Die flussabwärts liegen-\n\nden Bestandsbauten - Turmhaus und Zeile - können bestehen bleiben. Dies lässt den jetzi-\n\ngen Mietern Zeit, sich umzuorientieren, es können Mieter umgelagert werden und wäh-\n\nrend der Bauzeit der 1. Etappe sind Mieteinnahmen gesichert. \n\nDirekt im Anschluss an die bestehende Brücke, spannt sich zwischen den drei Baukörpern \n\nder zentrale Quartierplatz auf. Sihlseitig wird der Platz durch die 4-geschossige Flusszeile \n\nräumlich gehalten, bleibt aber dennoch gut besonnt. Hangseitig bleibt er offen und lässt \n\ndem Ankommenden die Sicht auf die bewaldete «Wand» des «Chopfes». Seitlich wird er \n\ndurch die Waldzeile und den Turm begrenzt. An den zentralen Ort angedockt liegen die nö-\n\ntigen Quartierinfrastrukturen; im Turm sind der Gemeinschaftsraum der Siedlung, das \n\nQuartierbüro (und/oder vielleicht ein Spitex-Stützpunkt), sowie die Kinderkrippe mit südsei-\n\ntig vorgelagertem Kinderspiel angeordnet. Im Kopf der Flusszeile befindet sich ein weiterer \n\ngemeinschaftlicher Raum; eine nutzungsneutrale Retailfläche, z.B. für eine Velowerkstatt \n\nmit Bike-Verleih und Verkauf. In der allgemein genutzten Schicht im EG der Flusszeile zur \n\nAllmend sind die 8 Gästezimmer der Siedlung, die Veloräume und die Eingangsbereiche der \n\nWohnungen angeordnet.  \n\nIm offenen Erdgeschoss der Waldzeile sind in den transparenten "Füssen" neben den längs \n\ndurchgesteckten Eingangshallen die gemeinsamen Werkstätten und privat zumietbaren \n\nAteliers (Wohnen und Werken) sowie hangseitig die Veloräume untergebracht. Der ge-\n\ndeckte Aussenraum zwischen den Eingängen kann als Begegnungsort mit Möblierung, \n\nTischtennis und Kletterwand bespielt, für Kinderspiel genutzt und als Aussen-Werkstatt der \n\nAteliers genutzt werden. \n\nVom zentralen Quartierplatz erfolgt auch die fussläufige Adressierung der drei Baukörper: \n\nDie doppelgeschossige Eingangshalle im Turm ist direkt auf den Platz gerichtet. Die beiden \n\nwitterungsgeschützten linearen Erschliessungsstränge der Flusszeile und der Waldzeile lau-\n\nfen ebenfalls beim Platz zusammen.  \n\nDie differenzierte Bebauung mit drei unterschiedlichen Gebäudetypen erlaubt auch die \n\nSchaffung eines heterogenen Mix an verschiedenen Wohnwelten, welche innerhalb des Ge-\n\nbäudetyps nochmals differenziert werden können. Der Wohnungsmix trägt dabei der de-\n\nmografischen Entwicklung in Adliswil Rechnung. Der Anteil Kleinwohnungen beträgt knapp \n\n50%. Damit sollen sowohl Einpersonenhaushalte sowie weniger vermögende Senioren an-\n\ngesprochen werden. Die 2.5-Zimmer-Wohnungen sind daher teilweise grosszügiger dimen-\n\nsioniert (zwischen 56 – 75 m2) und weisen unterschiedliche Qualitäten auf. Daneben gibt es \n\nkompakte 4.5-Zimmer-Wohnungen von rund 105 m2, womit auch weniger einkommens-\n\nstarke Familien angesprochen werden sollen. Das Wohnungsangebot wird durch attraktive \n\nDuplexwohnungen, Ateliers zum "Wohnen und Werken" sowie Gästezimmer ergänzt. \n\nIn der Flusszeile mit 2.5, 3.5 und 4.5-Zimmer-Wohnungen wird eher ein Publikum in der Fa-\n\nmilienphase angesprochen. Das erdgebundene, nachbarschaftliche Wohnen mit Bezug zu \n\nSihl, Gehölzsaum und Allmend wird thematisiert. \n\nDas Wohnen im Turm ist eher individualisiert und mit kleineren Wohnungen (vor allem 2.5 \n\nund 3.5 Zimmer) auf Leute in der Vor- oder Nachfamilienphase ausgerichtet. \n\nErdgeschoss-Nutzung  \nund Adresse \n\nWohnwelten und  \nTypologien \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 18 / 40 \n\nDas Wohnen in der Waldzeile bietet vorwiegend 2.5 und 4.5-Zimmer-Wohnungen und wird \n\ndurch den im Erdgeschoss durchfliessenden Freiraum, die imposante Waldflanke im Rücken \n\nund den Sihlraum mit vorgelagerter Allmend geprägt. \n\nDie innenliegende Erschliessung erfolgt für den 4-geschossigen Sockel 3-spännig jeweilig \n\nvon der Allmend. Die kompakten Wohnungen sind geprägt durch die beidseitige Orientie-\n\nrung. Durchgesteckte Wohnräume mit beidseitig vorgelagerten, privatisierten Veranden \n\nvermitteln zwischen den unterschiedlichen Freiräumen (Allmend und Flussraum). Kleinwoh-\n\nnungen mit Veranden in Südwestausrichtung und Sicht zum Flussraum ergänzen die durch-\n\ngesteckten Typologien. In den aufgesetzten Höckern sind pro Geschoss 2 Wohnungen mit \n\ndreiseitiger Orientierung und attraktiver Umsicht angeboten. Ebenerdige Wohnungen mit \n\nVeranda, teils als Etagenwohnung, teils als Maisonette konzipiert, im Erdgeschoss nur ge-\n\ngen Südwesten zur Sihl orientiert, runden das vielfältige Angebot ab. \n\nDas 6-spännige quadratische Regelgeschoss erlaubt die Anordnung von 4 Wohnungen mit \n\nÜbereckwohnräumen und zweiseitiger Orientierung. Gleichzeitig können die beiden einsei-\n\ntig ausgerichteten Kleinwohnungen optimal gegen Südost und Nordwest, mit Blick talauf-\n\nwärts oder talabwärts, konzipiert werden. Innenliegende Wintergärten, eigentliche Saison-\n\nzimmer, dienen als Loggia und als Wohnraumerweiterung. Durch Faltschiebeverglasungen \n\nvor Wind geschützt, bieten diese einen dem Wohnen im Turm angemessenen privaten Aus-\n\nsenraum. Dank den Schaltzimmern ist die Flexibilität im Wohnungsspiegel pro Geschoss ge-\n\ngeben. Die speziell, grosszügigen Wohnungen im obersten Geschoss profitieren von einer \n\ngrossen, gegen oben offenen Dachterrasse, welche dennoch über die Faltschieber in der \n\nFassade vor Wind geschützt ist. Im Sockel sind die Wohnungen 4-spännig organisiert, pro \n\nQuadrant eine über Eck ausgerichtete Wohnung mit Bezug zu den unterschiedlichen Aus-\n\nsenräumen; Allmend, Waldflanke, Quartierplatz. \n\nAuch diese Wohnungen sind geprägt durch die beidseitige Orientierung Richtung Wald-\n\nflanke und Flussraum. Dank der vertikalen Gliederung ergeben sich unterschiedliche Woh-\n\nnungen, welche 2- bis 3-spännig erschlossen sind. Leicht grösser geschnitten als in der \n\nFlusszeile, sprechen diese Wohnungen ein anderes Zielpublikum an. Während die Wohn-\n\nräume in den unteren Geschossen längs zur Fassade mit durchgehender Balkonschicht ge-\n\ngen Allmend und Flussraum ausgerichtet werden, sind die darüberliegenden Wohnräume \n\nwiederum meist durchgesteckt. Die vorgelagerten Balkone, zum Fluss und zur Abendsonne \n\norientiert, erweitern den Wohnraum gegen Südwesten. Die Balkonbrüstungsbänder sind \n\nauf der ganzen Längsseite angeordnet und umschliessen auch die beiden Stirnseiten. In den \n\nobersten beiden Geschossen sind jeweils 3 Wohnungen angeordnet; 2 Etagenwohnungen \n\nund eine Maisonnette. Während die unteren beiden Wohnungen von den zwischen den \n\nHöckern liegenden Dachterrassen profitieren, besitzt die obere Etagenwohnung eine pri-\n\nvate Loggia. Im Erdgeschoss sind zumietbare Ateliers mit Überhöhen für die Werkstatt und \n\nprivaten Räumen im 1.OG angedacht; Wohnen und Werken in Sihlmatten.  \n\nDie Flusszeile ist als vorfabrizierter Holzelementbau konzipiert. Eine leichte Konstruktion in \n\nder fluvialen Schwemmlandebene, welche sich wie Schwemmholz im Ufergehölz festge-\n\nsetzt hat. Dank des leichten Materials sind keine aufwändigen Fundationen nötig. Der Holz-\n\nbau kann auch mit Holz verkleidet werden. Die umlaufenden Veranden schützen die Fas-\n\nFlusszeile \n\nTurm \n\nWaldzeile \n\nAusdruck und  \nMaterialisierung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 19 / 40 \n\nsade vor Witterung und erleichtern den Unterhalt. Der holzige Ausdruck verleiht dem lan-\n\ngen gekrümmten Gebäude die gesucht Behaglichkeit und ein Alleinstellungsmerkmal in der \n\nVermarktung. \n\nDer Turm ist in einen eher geschlossenen Sockel und einen eher offenen Schaft gegliedert. \n\nWährend der Sockel in flächigem Dämmbeton mit Lochfenstern angedacht ist, sind die obe-\n\nren Geschosse als Beton-Skelettbauweise mit Stützen und Decken konzipiert. Eine leichte, \n\nvorfabrizierte "curtainwall" Fassade aus raumhohen Verglasungen und Sandwichelementen \n\nverkleidet das Skelett. Umlaufende Deckenstirnen zeichnen sich in der Fassade ab und glie-\n\ndern den Baukörper geschossweise. Der überhohe Technikaufbau ist allseitig ca. 5 m von \n\nder Fassade zurückversetzt und nur von weitem wahrnehmbar. \n\nDie Waldzeile ist ebenso mineralisch gehalten. Auf möglichst transparenten "Füssen" ste-\n\nhend, ist der "fliegende" Baukörper des Schafts wiederum mineralisch konzipiert und durch \n\ndie gestapelten flussseitigen Balkonbrüstungsbänder horizontal strukturiert. Waldseitig kra-\n\ngen die vertikal gegliederten Fassaden der Zimmerschichten aus und verbinden sich mit \n\nden 2-geschossigen Aufbauten. Flussseitig sind diese von der Fassadenflucht zurückver-\n\nsetzt, sodass die Traufkante des Schafts als prägende Gebäudehöhe wahrgenommen wird. \n\n3.3 Projektbeschrieb Richtprojekt "Umgebung" \n\nEingebettet zwischen besonnter Waldkulisse und Sihl wird "Wohnen mit Naturbezug" als \n\nspezifische Qualität der erneuerten Siedlung Sihlmatten erlebbar gemacht. Die heute her-\n\nmetisch wirkende Siedlungsinsel öffnet sich zum umgebenden Landschaftsraum. Durch \n\nAuslichten des Gehölzsaums in aufgelockerte Kompartimente werden die Parzellengrenzen \n\nüberspielt und der Siedlungsfreiraum mit dem Sihlraum räumlich und visuell verzahnt. \n\nWaldseitig wird der trennende Strauch- und Baumsaum entlang der Parzellengrenze ent-\n\nfernt, um den Waldrand als qualitätsvolle Raumkante wieder erkennbar zu machen.  \n\nDie landschaftlich gestaltete Allmend durchströmt die Geländekammer und bildet mit dem \n\numgebenden Naturraum den identitätsprägenden Rahmen für die Siedlung. Der kräuterrei-\n\nche Wiesengrund mit driftartigen Gehölzsetzungen ist zurückhaltend mit Nutzungsinseln \n\nfür Aufenthalt & Spiel angereichert. Die Art der Bespielung und Ausstattung der Spielorte \n\norientiert sich am landschaftlichen Charakter (Naturspiel). Die Geländegestaltung folgt dem \n\nbestehenden Geländeverlauf mit Plateau und Uferböschungen und bleibt weitgehend un-\n\nverändert. \n\nVielfältige Wegbezüge und Durchgänge schaffen ein durchlässiges Siedlungsgewebe, das \n\nmit dem Siedlungsplatz einen adressbildenden Ankunftsort erhält; mit Sitzgelegenheiten, \n\nBesucherparkplätzen und Entsorgungsstation. Von hier führen die platzartig aufgeweiteten \n\nWegstränge zu den Hauseingängen. Diese dienen auch als Zufahrt für Umzüge, Postzustel-\n\nlung und Feuerwehr sowie witterungsgeschützte Spielorte unter der aufgeständerten \n\nWaldzeile. Durchgänge in der langen Flusszeile ermöglichen einen direkten Zugang zum Ge-\n\nwässerraum. Um die Siedlung verkehrsfrei zu halten werden die Zufahrt in die Tiefgarage \n\nund die Carsharing-Parkplätze beim Eintritt in die Siedlung angeordnet. \n\nIn der öffentlich durchwegbaren Siedlung wird durch Geländeversätze und Gehölzsetzun-\n\ngen eine selbstverständlich lesbare, sozialräumliche Zonierung etabliert. Auf private Aus-\n\nsenräume im Freiraum wird zugunsten eines grosszügigen, gemeinschaftlich bespielbaren \n\nWohnen mit Naturbezug \n\nLandschaftliche Allmend \n\nErschliessung \n\nSozialräumliche Zonierung  \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 20 / 40 \n\nParkraumes verzichtet. Die Flusszugänge und der Grillplatz am Sihlufer stehen sowohl den \n\nBewohnern und der Öffentlichkeit zur Verfügung. Demgegenüber hat die Allmend mit den \n\nSpielinseln einen siedlungsbezogenen (halböffentlichen) Charakter, der durch niedere \n\nStrauchkissen entlang dem Sidiweg subtil angedeutet wird.  \n\nDie standorttypische Vegetation des Ufersaums prägt das Pflanzenkleid und verankert die \n\nSiedlung im Ort. Das Artenspektrum der einheimischen Pflanzenwelt orientiert sich an den \n\nzu fördernden faunistisch und floristischen Zielarten. Dem Phänotyp entsprechend bilden \n\nBerg- und Feldahorn, Eichen sowie vielfältige Wildarten- und Kulturformen von Erlen das \n\nBaumgerüst. Die standortfremden Nadelgehölze werden entfernt. In der unterirdischen \n\nEinstellhalle sind Erdkerne als Wurzelraum für die grosskronigen Bäume auf dem Siedlungs-\n\nplatz ausgespart.  \n\n25 % der Umgebungsflächen werden ökologisch hochwertig gestaltet. Das Richtprojekt \n\nübertrifft diese Vorgabe. Diese werden als ökologisch wertvolle Blumenwiesen und Kraut-\n\nsäume mit einheimischen, standortgerechten Wildstauden, Sträuchern und Baumgruppen \n\nangelegt. Das Areal weist einen geringen Versiegelungsgrad auf. Dachwasser ist nach Mög-\n\nlichkeit zu versickern. Zugunsten einer optimalen ökologischen Vernetzung für Kleintiere \n\nwird auf eine Einzäunung verzichtet. \n\n3.4 Öffentlicher Mehrwert des Projektes \n\nUm die Siedlungsqualität zu fördern, werden vielerorts architektonische Konkurrenzverfah-\n\nren verlangt bzw. die Erarbeitung privater Gestaltungspläne. Diese Verfahren führen zu ei-\n\nnem Mehrwert in architektonischen, gesellschaftlichen und nachhaltigen Belangen. \n\nStädtebauliche Verträge verfügen über einen breiten Anwendungsbereich und können \n\ngrundsätzlich Vereinbarungen über unterschiedlichste Leistungen umfassen. Sie führen in \n\nder Regel zu einer hohen Akzeptanz, weil erkannt wird, dass Planungs- und Infrastruktur-\n\nkosten auch von den Grundeigentümern und Investoren mitgetragen werden.  \n\nEs ist vorgesehen den Ausgleich von planungsbedingten Vorteilen mittels eines städtebauli-\n\nchen Vertrages abzugelten. Wesentliche Inhalte des städtebaulichen Vertrags und Verfah-\n\nrens sind in § 21 ff. des Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) bzw. § 28 ff. der Mehrwertaus-\n\ngleichsverordnung (MAV) geregelt. Der städtebauliche Vertrag ist verbindlicher Bestandteil \n\ndes Gestaltungsplans und ist zusammen mit dem Gestaltungsplan öffentlich aufzulegen \n\n(vgl. Anhang D).  \n\n \n\nStandorttypische  \nVegetation \n\nÖkologischer Ausgleich \n\nMehrinvestitionen der  \nBauherrschaft \n\nstädtebaulicher Vertrag \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 21 / 40 \n\n4 Erläuterung der Gestaltungsplan-Vorschriften  \n\n4.1 Allgemeine Bestimmungen \n\nIm privaten Gestaltungsplan werden verbindliche Festlegungen aus einer Kombination von \n\nVorschriften und Situationsplan 1:500 getroffen. Diesen stimmt der Grosse Gemeinderat zu \n\nund die Baudirektion genehmigt diese. \n\nDie verbindlichen Festlegungen werden gestützt auf die Richtprojekte "Bebauung" und \n\n"Umgebung" erlassen. Die Richtprojekte bilden somit die wegleitenden Bestandteile des \n\nGestaltungsplanes. Weiter wird präzisiert in welchen Punkten die Richtprojekte bei der Be-\n\nurteilung im Baubewilligungsverfahren im Besonderen zu berücksichtigen sind.  \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV, Energiekonzept und städtebaulicher Vertrag enthalten \n\nweiterführende, erläuternde Informationen und sind orientierenden Charakters. \n\nDie Flächen der Parzellen betragen: \n\n– Kat. Nr. 5221: 2'964 m2 \n\n– Kat. Nr. 5222: 24'364 m2. \n\nDaraus ergibt sich eine Gesamtfläche von 27'328 m2.  \n\nArt. 4 Abs. 2 GPV regelt das Verhältnis zur BZO. \n\nDer Kanton Zürich ist dem IVHB-Konkordat zwar nicht beigetreten, hat sich jedoch entschie-\n\nden, die Harmonisierung dennoch umzusetzen. Adliswil hat die BZO noch nicht harmoni-\n\nsiert. Die Gemeinden haben dazu Zeit bis am 28. Februar 2025. In Art. 4 Abs. 3 GPV wird da-\n\nrauf verwiesen, dass in den Gestaltungsplanvorschriften die "alten" Begriffe gemäss PBG in \n\nder Fassung bis 28. Februar 2017 zur Anwendung kommen. \n\n4.2 Bau- und Nutzungsbestimmungen \n\nIm Baubewilligungsverfahren ist eine besonders gute Gestaltung gemäss § 71 PBG durch \n\ndie Behörde sicherzustellen.  \n\nIn Art. 6 Abs. 1 GPV werden die Grundmasse der drei Hauptgebäude festgelegt. Folgende \n\nVorschriften betreffen die Geschosszahlen: \n\n– Im Baubereich I sind 10 Vollgeschosse zulässig. Die maximale Gebäudehöhe beträgt  \n\n29 m und liegt damit über der Hochhausgrenze von 25 m gemäss § 282 PBG, im \n\nniedrigen Baubereich beträgt sie 24 m. Es gelten die Anforderungen an Hochhäuser \n\ngemäss § 283 ff. PBG. \n\n– Im Baubereich II sind 14 Vollgeschosse zulässig. Die maximale Gebäudehöhe beträgt  \n\n40 m. Gemäss regionalem Richtplan Zimmerberg sind Hochhäuser bis 40 m \n\nGebäudehöhe mit Gestaltungsplan zulässig, setzen aber eine vollständige Abklärung \n\naller planerischen Aspekte voraus (vgl. Kap. 4.1).  \n\n– Im Baubereich III sind 7 Vollgeschosse zulässig. Die maximale Gebäudehöhe beträgt  \n\n21 m, im niedrigen Baubereich beträgt sie 13 m.  \n\nArt. 2 Abs. 1 \nverbindliche Bestandteile \n\nArt. 2 Abs. 2 \nwegleitende Bestandteile \n\nArt. 2 Abs. 3 \norientierende Bestandteile \n\nArt. 3  \nGeltungsbereich \n\nArt. 4 Abs. 2 und 3  \nVerhältnis zur BZO  \n"alte" Baubegriffe \n\nArt. 5  \nGestaltung \n\nArt. 6  \nGrundmasse \nGeschosszahlen \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 22 / 40 \n\nDie Festlegung der Erdgeschosskote von 458.3 m.ü.M. basiert auf einer Geländeaufnahme \n\nvom Oktober 2018 und wird als gewachsener Boden definiert (vgl. Art. 11 GPV). In \n\nVerbindung mit der Kote Oberkante Dachfläche ergibt sich daraus die zulässige, maximale \n\nGebäudehöhe.  \n\nDie angegebenen Maximalkoten geben für die Baubereiche I und III etwa einen Meter \n\nSpielraum in der Höhenentwicklung. Für den Baubereich II entsprechen die Maximalkoten \n\ndenjenigen vom Richtprojekt und geben keinen Spielraum. \n\nEs sind «niedere» und «hohe» Baubereiche bezeichnet. Diese Regelung dient der \n\nFestlegung von architektonisch und funktional (Sicherung der Aussicht, Durchlässigkeit für \n\nden Langsamverkehr) bedeutenden Projektbestandteilen. \n\nDie maximal anrechenbare Geschossfläche gemäss § 255 PBG orientiert sich am \n\nRichtprojekt. Sie wird in den Vorschriften je Baubereich festgelegt. Sie enthält aufgrund der \n\nohnehin hohen Ausnutzung (Abweichung von der Grundordnung) keine \n\nGeschossflächenreserve. Aus diesem Grund soll zwischen den Baubereichen ein \n\nAusnutzungstransfer ermöglicht werden (Art. 6 Abs. 2).  \n\nDie massgebliche Grundfläche gemäss § 259 PBG beträgt 24'332 m2 (Parzellenfläche 27'328 \n\nm2). Durch den Waldabstand kann ein Teil der Parzellenfläche nicht als massgebliche \n\nGrundfläche zur Berechnung der Ausnützungsziffer (AZ) herangezogen werden. Dadurch \n\nergibt sich eine Ausnützungsziffer von AZ 122 %.  \n\nIm Untergeschoss von Baubereich III werden 130 m2 anrechenbarer Geschossfläche (aGF) \n\nermöglicht. Sie dienen einer allfälligen Erweiterung der geplanten Gewerbeeinheit am \n\nQuartierplatz.  \n\nInsgesamt sind drei Baubereiche (I bis III) für die Hochbauten, ein Baubereich für mögliche \n\nAuskragungen, ein unterirdischer Baubereich für die Tiefgarage sowie ein weiterer für eine \n\noptionale Erweiterung der Tiefgarage festgelegt. Mit der Festlegung eines unteridischen \n\nBaubereichs soll die Ausdehnung der Tiefgarage begrenzt und eine optimierte Bauweise \n\nzugunsten einer hochwertigen Freiraumgestaltung gefördert werden. Die Baubereiche ge-\n\nben Spielraum auf das Richtprojekt. Da die anrechenbare Geschossfläche festgelegt ist, er-\n\nmöglicht das keine Mehrausnutzung:  \n\n– Baubereich I: umlaufend 2 m  \n\n– Baubereich II: umlaufend 1 m \n\n– Baubereich III: umlaufend 1 m  \n\nDie unterirdischen Baubereiche sind vereinfacht dargestellt und geben je nach Lage unter-\n\nschiedlichen Spielraum auf das Richtprojekt. \n\nEntlang der nordwestlichen Grenze des unterirdischen Baubereiches sieht das Richtprojekt \n\nBaumpflanzungen vor. Die genauen Standorte werden im Bauprojekt festgelegt. Falls es der \n\nStandort erfordert, sind die Baumpflanzungen mit Aussparungen (Erdtanks) umzusetzen. \n\nArt. 6  \nGrundmasse Kote Erdgeschoss \n\nArt. 6  \nGrundmasse Kote Oberkante \nDachfläche \n\nArt. 6  \nGrundmasse aGF \n\nArt. 6  \nGrundmasse mGF \n\nArt. 6  \nGrundmasse aGF im UG \n\nArt. 7 Abs. 1  \nBaubereiche  \n\nArt. 7 Abs. 2  \nunterirdischer Baubereich  \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 23 / 40 \n\nMit einem Mobilitätskonzept kann die Anzahl Pflichtabstellplätze gemäss kommunaler \n\nVerordnung reduziert werden (vgl. Art.19 GPV). Das Richtprojekt und der Baubereich \n\nunterirdisch beinhalten / vollziehen diese Reduktion bereits. Der optionale unterirdische \n\nBaubereich dient lediglich der Raumsicherung zur Behebung allfälliger Missstände, so dass \n\ndie Anzahl der Fahrzeugabstellplätze auf den gemäss PP-VO vorgeschriebenen Mindestbe-\n\ndarf erhöht werden kann.  \n\nDer «hohe Baubereich» kann über den gesamten Baubereich I betrachtet zu 70 % mit 2-\n\ngeschossigen «Höckern» überbaut werden. 70 % entsprechen etwa 70 lfm.  \n\nDer «hohe Baubereich» kann über den gesamten Baubereich III betrachtet zu 66 % mit 3-\n\ngeschossigen «Höckern» überbaut werden. 66% entsprechen etwa 130 lfm. \n\nAusserhalb der Baubereiche sind keine Bauten zulässig, ausgenommen besondere Gebäude \n\ngemäss Art. 42 BZO. In Abweichung zur BZO wird die Gesamtfläche für besondere Gebäude \n\nauf 200 m2 für den Geltungsbereich des privaten Gestaltungsplanes begrenzt, \n\nausgenommen davon ist die Tiefgaragenzufahrt.  \n\nInnerhalb der Uferstreifens gemäss Übergangsbestimmungen der GSchV sind keine ober- \n\nund unterirdischen Bauten und Anlagen zulässig, ausgenommen sind Anlagen gemäss Art. \n\n17 Abs. 3 GPV.  \n\nDer Geltungsbereich vom privaten Gestaltungsplan erfasst zwei Parzellen (Kat.-Nrn. 5221 \n\nund 5222). Der Baubereich III erstreckt sich über die Parzellengrenze. Gemäss § 290 PBG ist \n\neine Brandmauer zu erstellen, sobald Gebäude aneinandergebaut oder an eine Grenze ge-\n\nstellt werden. Um dieses Hemmnis zu vermeiden ist auf den Zeithorizont Baugesuch eine \n\nGrenzmutation erforderlich.  \n\nDas Richtprojekt (Stand August 2020) hat folgenden Wohnungsspiegel: \n\n Waldzeile Turm Flusszeile Anteil \n\n2.5-Zi. 29 31 64 43% \n\nAtelier 2.5-Zi. 10   3% \n\n3.5-Zi. 17 24 23 22% \n\n4.5-Zi. 41 15 30 29% \n\nGästezimmer   8 3% \n\nGesamt 97 70 125 100% \n\n \nIm Erdgeschoss der Flusszeile sowie des Turmes sieht das Richtprojekt gewerbliche \n\nNutzungen, wie z.B. eine Velowerkstatt und eine Kinderkrippe sowie einen Quartierterff \n\nvor.  \n\nDie Dachgestaltung wird je Baubereich betreffend der Nutzung (Dachterrassen), der \n\nEinsehbarkeit (technisch bedingte Aufbauten und Anlagen im untergeordneten Mass) \n\nsowie der Gestaltung bzw. Ökologie (Begrünung) definiert. Die Qualität der Begrünung hat \n\ngestalterischen und ökologischen Kriterien zu genügen. \n\nArt. 7 Abs. 3  \noptionaler unterirdischer Bau-\nbereich  \n\nArt. 7 Abs. 4  \nBaubereich I  \n\nArt. 7 Abs. 5  \nBaubereich III \n\nArt. 7 Abs. 7  \nBesondere Gebäude   \n\nArt. 7 Abs. 8 \nUferstreifen  \n\nArt. 8  \ngeschlossene Bauweise \n\nArt. 9  \nNutzweise \n\nArt. 10  \nDachgestaltung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 24 / 40 \n\nDie Festlegung der Kote 458.30 m. ü. M. als gewachsener Boden basiert auf einer \n\nGeländeaufnahme vom Oktober 2018. Das Gelände ist eben. Der gewachsene Boden gilt als \n\nverbindliche Messgrundlage für die Bestimmung der Grundmasse. Die Höhenkoten sind im \n\nArt. 6 GPV und im Situationsplan bezeichnet.  \n\nAufgrund der Arealgrösse wird die Realisierung voraussichtlich in Etappen mit unterschied-\n\nlichen Zeithorizonten erfolgen. Die Planung, unter Einbezug aller relevanten Rahmenbedin-\n\ngungen der Themen Freiraumgestaltung, Erschliessung, Parkierung, Ver- und Entsorgung \n\netc., hat über das gesamte Areal zu erfolgen. Die Umsetzungsetappen müssen unabhängig \n\nvoneinander eine gute städtebauliche Lösung ermöglichen. \n\nZur Sicherstellung der Realisierung eines Gesamtkonzeptes ist die Etappierung zum Zeit-\n\npunkt des Baugesuches in einem privatrechtlichen Vertrag festzulegen. \n\nDer Quartierplatz hat hohen Identifikationswert für die Siedlung. Er soll benutzerfreundlich \n\nund attraktiv gestaltet werden. Zu diesem Zweck sind die ebenerdigen Baumpflanzungen \n\nmit der Tiefgarage abzustimmen. \n\nEntlang der Böschung gegen den Sihl-Wanderweg sowie gegen den Waldrand sieht das \n\nRichtprojekt "Umgebung" Rodungsmassnahmen von standortfremden Nadelhölzern und \n\nErsatz mit standortgerechten Gehölzen zur ökologischen Aufwertung vor. Für die Planung \n\nund Umsetzung der Rodungsmassnahmen vgl. Kap. 8.1.  \n\nAm nordwestlichen Ende der Parzelle Kat.-Nr. 5222 soll ein öffentlicher Rastplatz realisiert \n\nwerden. Der Rastplatz entspricht einem übergeordneten, öffentlichen Interesse der Stadt \n\nAdliswil. In einem städtebaulichen Vertrag (vgl. Anhang D) zwischen der Zürich Anlagestif-\n\ntung und der Stadt Adliswil wird die Erstellung und der Erhalt des Rastplatzes für die Öffent-\n\nlichkeit sichergestellt. \n\nNach Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG) vom 1. \n\nJuli 1966 ist durch die Erhaltung genügend grosser Lebensräume (Biotope) und andere \n\ngeeignete Massnahmen dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten entgegen-\n\nzuwirken. Besonders zu schützen sind Uferbereiche, seltene Waldgesellschaften, Hecken, \n\nFeldgehölze und weitere Standorte, die eine ausgleichende Funktion im Naturhaushalt \n\nerfüllen oder besonders günstige Voraussetzungen für Lebensgemeinschaften aufweisen \n\n(Art. 18 Abs. 1bis). \n\nDas Gebiet Sihlmatten liegt zwischen den beiden ökologisch wertvollen Lebensräumen, \n\ndem Sihlufer und dem Wald. Beide Standorte sind inventarisiert (vgl. Kap. 2.1). Teile der \n\nFreiflächen sind als extensive Bereiche zu gestalten. Das Richtprojekt übertrifft den \n\nRichtwert von 25 % und differenziert zwischen intensiv und extensiv genutzten Flächen.  \n\nDie extensivierten Flächen werden vorzugsweise entlang der Sihl und dem Wald geplant, \n\nwo sie aus naturschutzfachlicher Sicht den grössten Nutzen für den bestehenden Vernet-\n\nzungskorridor erfüllen. Die intensiv genutzten Flächen werden den Gebäuden zugeordnet.  \n\nInsbesondere auf den ökologisch hochwertigen Flächen ist bei einer Wiederherstellung von \n\nBoden auf eine Humusierung des Bodens zu verzichten, da sich sonst die gewünschte Flora \n\nnicht einstellt.  \n\n \n\nArt. 11  \nGewachsener Boden \n\nArt. 12  \nEtappierung  \n\nArt. 13 Abs. 3 \nUmgebungsgestaltung, \nQuartierplatz \n\nArt. 13 Abs. 5 \nAuslichtung / Bepflanzung \n\nArt. 14  \nöffentlicher Rastplatz \n\nArt. 15  \nÖkologischer Ausgleich \n\nArt. 15 Abs. 1  \nökologisch hochwertige  \nBereiche \n\nArt. 15 Abs. 2 \nAnordnung extensive  \nBereiche \n\nArt. 15 Abs. 3 \nBepflanzung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 25 / 40 \n\nDie Umgebungsgestaltung ist durch eine Fachperson zu planen und zu begleiten.  \n\nUm einer Überwärmung im überbauten Siedlungsgebiet entgegenzuwirken und das Lokal-\n\nklima zu verbessern, werden im Geltungsbereich des Gestaltungsplans verschiedene Mass-\n\nnahmen vorgeschlagen:  \n\n– Die bauliche Verdichtung erfolgt sehr konzentriert. Der Fussabdruck der Gebäude wird \n\ndurch zusätzliche Geschosse geschmälert. Somit verbleiben grosszügige unverbaute \n\nFlächen (Grünflächen). \n\n– Bereiche für unterirdische Bauten werden optimiert und mit einem Baubereich be-\n\ngrenzt. Dadurch werden die natürlichen Bodenfunktionen weniger stark eingeschränkt \n\nund Bäume haben ausreichend Wurzelraum. \n\n– Die Begrünung der Flachdächer ab einer Grösse von 25 m2 ist vorgeschrieben. Bereits \n\nmit einer extensiven Begrünung können Vorteile, wie Regenwasserrückhaltung, Erhalt \n\nund Förderung biologischer Vielfalt und Lebensräume erzielt werden. Mit erhöhtem \n\nSubstrataufbau und entsprechender Bepflanzung kommen weitere Vorteile wie Ver-\n\ndunstung und Kühlung, Bindung von Luftschadstoffen und Lärmminderung hinzu. \n\n– Die Freiflächengestaltung erfolgt differenziert mit unterschiedlichen Belägen bzw. Ver-\n\nsiegelungsgrad.  \n\n– Die Struktur- und Artenvielfalt wird mit Grünflächen unterschiedlicher Nutzungsinten-\n\nsität und Bepflanzung gefördert. Ein bepflanzter Gehölzgürtel umgibt das Areal (Ver-\n\nnetzungskorridor) und schafft Rückzugsbereiche für Flora und Fauna. \n\n– Auf den offenen Grünflächen schaffen Grossbäume schattige Bereiche (u.a. Erdtanks).  \n\nStark spiegelnde Fassaden und transparente, freistehende Flächen sowie verglaste \n\nVorbauten können zu tödlichen Kollisionen für Vögel führen. Die Gestaltung muss daher \n\nvogelgerecht erfolgen. \n\n4.3 Erschliessung und Parkierung \n\nDie Arealerschliessung erfolgt über die Sihltalstrasse und die Brücke auf das Areal. \n\nUnmittelbar nach der Brücke wird der motorisierte Individualverkehr in die Tiefgarage \n\ngeleitet. Der Quartierplatz und das Areal sind autofrei.  \n\nIn den im Situationsplan bezeichneten Bereichen sind innerhalb des Uferstreifens \n\ninsgesamt vier Zugänge bzw. Zufahrten zulässig, welche die Überbauung und den \n\nSihluferweg verbinden. Deren Lage und Ausbildung (Treppenweg, Fahrweg) wurde in \n\nAbsprache mit dem AWEL definiert. Sie dienen sowohl Unterhaltszwecken als auch der \n\nAnbindung des Quartiers an den Sihluferweg. Die Verbindungen überwinden eine etwa 3 \n\nbis 4 m hohe Böschungskante, liegen im Bereich der ökologisch hochwertigen Flächen \n\n(Vernetzungskorridor) und dürfen zu keiner weiteren Nutzungsintensivierung wie z.B. durch \n\nSitzplätze, Spielplätze usw. führen. Der im Südosten liegende Fahrweg dient \n\nUnterhaltszwecken und setzt sich ausserhalb des Geltungsbereichs Gestaltungsplan fort, \n\nwie im Richtprojekt "Umgebung" ersichtlich ist. Eine Ausnahmebewilligung für die Anlagen \n\nim Uferbereich kann aufgrund Art. 41c Abs. 1 Bst. d GSchV für "der Gewässernutzung \n\ndienende Kleinanlagen" in Aussicht gestellt werden. \n\nArt. 15 Abs. 4 Begleitung \nMassnahmen zur  \nVerbesserung des  \nLokalklimas / Ökologie \n\nArt. 16  \nVogelfreundliche Gestaltung \n\nArt. 17 Abs. 1 und 2  \nErschliessung \n\nArt. 17 Abs. 3 \nZugänge und Zufahrten \nSihluferweg \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 26 / 40 \n\nGemäss Art. 38 Abs.1 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Adliswil wird die Zahl der Ab-\n\nstellplätze für Motorfahrzeuge durch die kommunale Vorordnung bestimmt.  \n\nDie Verordnung über Fahrzeugabstellplätze vom 11. März 1992 (nachfolgend: PP-VO) \n\nschreibt für Bewohner einen Abstellplatz pro Wohnung für Wohnungen bis 80 m2 aGF vor \n\nbzw. bei grösseren Wohnungen einen Abstellplatz pro 80 m2 aGF. Zudem ist pro 4 Wohnun-\n\ngen ein Besucherabstellplatz zu erstellen. \n\nArt. 5 PP-VO hält fest, dass die Zahl der Personenwagen-Abstellplätze entsprechend der \n\nÖV-Erschliessungsgüte des betroffenen Gebiets in % des Normbedarfs festgelegt wird. Ge-\n\nmäss dem zugehörigen Situationsplan ist das Gebiet Sihlmatten der Klasse 2 zugewiesen. \n\nDemnach sind folgende Reduktionsfaktoren definiert: \n\n– Bewohner 70 – 100 % des Normbedarfs  \n\n– Besucher bzw. Kunden 50 – 80 % des Normbedarfs \n\n– Beschäftigte 50 – 75 % des Normbedarfs \n\nDie Anzahl der erforderlichen Fahrzeugabstellplätze hängt von der Anzahl der vorgesehe-\n\nnen Wohnungen und von deren Fläche ab. Da der Wohnungsspiegel noch nicht abschlies-\n\nsend festgelegt ist, können sich bei der Anzahl der Fahrzeugabstellplätze noch Anpassun-\n\ngen ergeben. Unter Berücksichtigung der oben dargelegten Reduktionen des Normbedarfs \n\nergibt sich ein Bedarf von 268 Fahrzeugabstellplätzen. Das Richtprojekt sieht eine einge-\n\nschossige Fahrzeugeinstellhalle vor. Sie umfasst insgesamt 236 Parkfelder. Somit resultiert \n\neine relativ geringe Reduktion um 32 Abstellplätze unter dem Normbedarf. Diese kann mit \n\nMassnahmen aufgefangen werden, welche in einem Mobilitätskonzept festgelegt werden. \n\nDie Reduktion ist weit geringer als bei Projekten mit autoarmem oder autofreiem Wohnen. \n\nVgl. hierzu die nachfolgenden Ausführungen zu Art. 19 GPV. \n\nIn der Fahrzeugeinstellhalle sind Voraussetzungen für bedarfsgerechte Lademöglichkeiten \n\nfür E-Autos und E-Bikes zu schaffen. \n\nDie im Situationsplan bezeichneten oberirdischen Abstellplätze können als behindertenge-\n\nrechte Abstellplätze, einzelne Besucher-Kurzzeitabstellplätze oder für Carsharing genutzt \n\nwerden. Die Besucherabstellplätze sind gemäss Art. 18 Abs. 2 GPV grundsätzlich unterir-\n\ndisch zusammenzufassen.  \n\nDie Berechnung der Anzahl Veloabstellplätze basiert auf Grundlage der VSS-Norm SN 40 \n\n065 (2019) sowie der Empfehlung des Kantons Zürich und definiert 1 Abstellplatz pro Zim-\n\nmer bzw. pro zwei «halbe» Zimmer. Demgegenüber geht Art. 7 der PP-VO von folgenden, \n\ndeutlich tieferen Richtwerten für die Anzahl aus: 1 Abstellplatz pro 40 m2 aGF, wobei die \n\nerforderliche Zahl von der Baubehörde unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse \n\nfestgelegt wird. Somit liegt die festgesetzte Zahl Veloabstellplätze deutlich höher als der \n\nRichtwert der PP-VO. \n\nBezüglich der Qualität der Veloabstellplätze stehen drei Aspekte im Vordergrund: \n\n– Die Velos sollen vor Diebstahl und Vandalismus geschützt werden. \n\n– Die Velos sollen vor Witterungseinflüssen geschützt werden. \n\n– Die Abstellplätze sollen leicht zugänglich sein \n\nZudem ist zwischen Kurzzeit- und Langzeit-Abstellplätzen zu unterscheiden. Bei ersteren ist \ndie leichte Zugänglichkeit von grosser Bedeutung. Daher sind sie zwingend ebenerdig und \n\nArt. 18 Abs. 1  \nParkierung, geringe Reduktion \nPflichtabstellplätze mit \nMobilitätskonzept \n\nArt. 18 Abs. 3 \nLademöglichkeiten \n\nArt. 18 Abs. 4 \noberirdische Fahrzeugabstell-\nplätze \n\nArt. 18 Abs. 5  \nVeloabstellplätze \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 27 / 40 \n\ndezentral, d.h. eine Anlage pro Gebäudezugang, anzuordnen. Für Langzeit-Abstellplätze ist \nhingegen auch eine unterirdische Anordnung denkbar, sofern sie über Rampen mit einer \nNeigung von max. 12% erschlossen werden. Vom Motorfahrzeugverkehr getrennte Rampen \nsind anzustreben. Zumindest eine bauliche Trennung zwischen den Fahrbahnen von Autos \nund Velos ist zwingend vorzusehen. \n\nAufgrund der velogängigen Lage des Areals2, der Erschliessung mit der S4 im 10 min-Takt \n\nsowie einem abnehmenden Bedarf für ein eigenes Fahrzeug möchte die Bauherrschaft die \n\nZahl der Abstellplätze geringfügig unter das baurechtlich erforderliche Minimum senken. \n\nDa die BZO der Stadt Adliswil keine Reduktion von Abstellplätzen über den Normbedarf hin-\n\naus vorsieht, wurde zunächst abgestimmt, ob mit einem Mobilitätskonzept der mögliche \n\nSpielraum für eine weitere Reduktion eruiert werden kann. Nach einem positiven Bescheid \n\nwurden mögliche und für das Areal zweckmässige Massnahmen erarbeitet, welche sind: In-\n\nformation, Veloförderung und CarSharing. \n\nDas Mobilitätskonzept bildet einen verbindlichen Teil des Baugesuchs. Die Pflicht zur Erstel-\n\nlung eines Mobilitätskonzepts ist jedoch bereits in den Gestaltungsplan-Vorschriften festzu-\n\nlegen, ebenso die Ziele und die zentralen Inhalte des Konzepts. \n\nIm Mobilitätskonzept soll soweit möglich auch der Bewohnermix dargelegt werden. Single-\n\nwohnungen oder speziell auf ältere Menschen ausgerichtete Wohnungen haben unter Um-\n\nständen eine geringere Parkplatznachfrage zur Folge als andere Wohnungstypen. \n\nMit dem Mobilitätskonzept bleibt stets gewährleistet, dass die Behörde bei allfälligen Miss-\n\nständen im Betrieb eingreifen kann. Das Konzept muss zu diesem Zweck darlegen, mit wel-\n\nchen Massnahmen das Controlling erfolgen soll. Zeigt dieses wiederholt auf, dass die anvi-\n\nsierten Ziele nicht erreicht wurden, kann die Stadtpolizei verlangen, dass bestehende Mass-\n\nnahmen verschärft und weitere Massnahmen auf ihre Zweckmässigkeit hin geprüft und bei \n\nEignung umgesetzt werden. Schlimmstenfalls kann die Stadtpolizei verlangen, dass die An-\n\nzahl der Fahrzeugabstellplätze auf den gemäss PP-VO vorgeschriebenen Mindestbedarf er-\n\nhöht wird. Der Nachweis der baulichen Machbarkeit einer solchen Vergrösserung der Par-\n\nkierungsanlage wurde durch die Projektverfasser erbracht. \n\nDie Erstellung der Notzufahren richtet sich nach der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Be-\n\nwegungs- und Stellflächen (FKS Richtlinien). Diese Richtlinie regelt die geltenden Anforde-\n\nrungen an die Zugänglichkeit von Gebäuden und Anlagen für die Feuerwehr. Die Notzufahrt \n\nist entsprechend zu befestigen, nach Möglichkeit jedoch nicht vollständig zu versiegeln. Sie \n\ndient ebenfalls zur Befahrung zu Unterhaltszwecken (u.a. für den Gewässerunterhalts-\n\ndienst) sowie für die Anlieferung.  \n\n \n\n \n\n2 Auf der Sihltalstrasse besteht eine kantonale Velo-Nebenverbindung. Der kantonale Velonetzplan \nsieht ferner auf der Finsterrütistrasse die Erstellung einer kantonalen Velohauptverbindung vor. \nDarüber hinaus weist der kommunale Velonetzplan diverse kommunale Veloverbindungen im Um-\n\nfeld des Gestaltungsplanperimeters aus. \n\nArt. 19 Abs. 1 \nMobilitätskonzept \n\nArt. 19 Abs. 2 und 3  \nMobilitätskonzept: Ziele und \nBewilligung \n\nArt. 19 Abs. 4 \nControlling \n\nArt. 20  \nNotzufahrt, Anlieferung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 28 / 40 \n\n4.4 Ver- und Entsorgung / Umwelt \n\nDie Stadt Adliswil ist mit dem Energiestadt-Label zertifiziert und hat im Jahr 2015 eine Ener-\n\ngieplanung 2015 - 2035 erarbeitet. Neubauten haben einen hochwertigen Energie-Stan-\n\ndard aufzuweisen. Mit der Erfüllung des Standards Nachhaltiges Bauen Schweiz SNBS Hoch-\n\nbau wird diesem Aspekt Rechnung getragen. \n\nGemäss Energieplan wird auf dem Areal die Nutzung von Grundwasser-Wärmepumpen \n\nempfohlen. Die Machbarkeit wurde im Herbst 2018 abgeklärt. Gemäss Baugrunduntersu-\n\nchung ist auf dem Areal mit sehr wenig Grundwasservorkommen zu rechnen, womit ein \n\nGrundwasserwärmeverbund nicht möglich ist. Alternativ wurde daraufhin eine Kombina-\n\ntion von Erdwärmesonden mit Luft-Wasser-Wärmepumpe und Abwasserwärmenutzung im \n\nRahmen der Projektierung weiter abgeklärt. Erdwärmesonden sind voraussichtlich nur im \n\nBereich entlang des Waldrandes auf der Parzelle Kat. Nr. 5222 möglich. Für die weitere Pla-\n\nnung und Umsetzung sind die Hinweise unter Kap. 8.2 zu berücksichtigen.  \n\nDas Energiekonzept befindet sich im Anhang C zum Planungsbericht.  \n\nLichtemissionen von künstlichen Lichtquellen können die Lebensräume von Tieren und \n\nPflanzen negativ beeinflussen und die natürlichen Lebensabläufe erheblich stören. Es muss \n\nsichergestellt werden, dass Lichtimmissionen in wertvollen Lebensräumen minimiert bzw. \n\nausgeschlossen werden. Das Thema Licht ist an diesem Standort mit benachbartem Fluss \n\nund Wald besonders wichtig. Auf eine Beleuchtung des Sihluferwegs und des Sidiwegs ist \n\ndaher zu verzichten. \n\nIm Gebiet Sihlmatten wurde einst eine Deponie betrieben. In den 1960er-Jahren wurden \n\nBaugrunduntersuchungen durchgeführt, welche künstliche Auffüllungen mit einer Mächtig-\n\nkeit von 2 bis 4 m antrafen.  \n\nBei künftigen Bauvorhaben auf dem Areal sind daher weitere Abklärungen durchzuführen. \n\nBeim Aushub werden voraussichtlich belastete Bauabfälle anfallen, welche gesetzeskon-\n\nform triagiert und entsorgt werden müssen. Es ist ein Aushubkonzept zu erarbeiten und die \n\nBauarbeiten sind altlastenrechtlich zu begleiten. Für die weitere Planung und Umsetzung \n\nsind die Hinweise unter Kap. 8.3 zu berücksichtigen. \n\nDie Stadt Adliswil realisiert im öffentlichen Raum zunehmend Unterflurcontainer und \n\nverlangt dies auch zunehmend bei grösseren Überbauungen. \n\nFür die Beurteilung der Hochwassergefährdung ist u.a. entscheidend, ob es sich bei dem \n\nObjekt um ein Sonderrisiko-Objekt handelt. Sonderrisiko-Objekte sind Bauten, die eine \n\nhohe Personenbelegung, sehr hohe Sachwerte oder ein erhebliches Gefährdungspotenzial \n\nfür die Umwelt aufweisen oder wichtige Versorgungsfunktionen für die Bevölkerung erbrin-\n\ngen. Gemäss heutigem Kenntnisstand sollen auf dem Areal bei Bedarf Räumlichkeiten für \n\neine Kindertagesstätte entstehen, welche gemäss Definition als Sonderrisiko-Objekt gilt.  \n\nFür die weitere Planung und Umsetzung sind die Hinweise unter Kap. 8.4 für Massenbewe-\n\ngungen und Kap. 8.5 für Hochwasser zu berücksichtigen. \n\nArt. 21 \nNachhaltigkeit \n\nArt. 22 \nLichtimmissionen \n\nArt. 23 \nAltlasten \n\nArt. 24 \nEntsorgung / Abfälle \n\nArt. 25 Schutz vor \nNaturgefahren: \nMassenbewegungen und \nHochwasser \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 29 / 40 \n\n4.5 Informationsinhalt: Gewässerzugänge \n\nDie im Situationsplan unter Informationsinhalt bezeichneten Gewässerzugänge befinden \n\nsich auf der Parzelle Kat.-Nr. 1415 des AWEL, ausserhalb des Geltungsbereichs des Gestal-\n\ntungsplans. Sie werden deshalb nicht im Gestaltungsplan festgelegt. Die Anforderungen an \n\nund Details zu den Gewässerzugängen sind zwischen der Zürich Anlagestiftung und dem  \n\nAWEL in einem Vertrag zu regeln. \n\nDie Gewässerzugänge entsprechen einem übergeordneten öffentlichen Interesse der Stadt \n\nAdliswil. Sie liegen an einem regionalen Wanderweg bzw. im Bereich einer regionalen Velo-\n\nroute und sollen sowohl den Bewohnern der Sihlmatte als auch anderen Erholungssuchen-\n\nden dienen. In diesem Zusammenhang wird auf die im LEK formulierten Massnahmen ge-\n\nmäss Kap. 2.1 hingewiesen.  \n\nDie Gewässerzugänge sind im Richtprojekt "Umgebung" dargestellt. Deren Planung und \n\nUmsetzung richtet sich nach Kap. 8.8. \n\n \n\nZwei Gewässerzugänge  \nausserhalb Geltungsbereich \n\nÜbergeordnete Zielsetzung \nder Stadt Adliswil \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 30 / 40 \n\n5 Auswirkungen der Planung \n\n5.1 Koordination Grundordnung und Gestaltungsplan \n\nDas Gebiet Sihlmatten ist gemäss geltender Grundordnung der W3 zugewiesen. In der pa-\n\nrallellaufenden Teilrevision der Nutzungsplanung soll das Gebiet von der W3 in die W4 auf-\n\ngezont und mit einer Gestaltungsplanpflicht überlagert werden. Gemäss Art. 28 BZO sind in \n\nder Wohnzone W4 eine AZ von 70 %, vier Vollgeschosse, eine Gebäudehöhe von 12 m so-\n\nwie eine Firsthöhe von 3 m zulässig. Die Baukommission hat einer Erhöhung der Ausnüt-\n\nzung zugestimmt und einen Richtwert von ca. 115 % festgelegt (vgl. Beilage 1). In folgenden \n\nPunkten wird von der Bau- und Zonenordnung abgewichen: \n\n– Die Gesamtfläche der Parzellen Kat. Nrn. 5221 und 5222 beträgt 27'328 m2. Aufgrund \n\nder Waldabstandslinie müssen für die Ermittlung der anrechenbaren Grundstücksflä-\n\nche (aGSF) 2’995.4 m2 in Abzug gebracht werden. Daraus ergibt sich eine aGSF von \n\n24'332 m2. In Art. 6 Abs. 1 GPV ist die anrechenbare Geschossfläche (aGF) gemäss § \n\n255 PBG mit 29'680 m2 festgelegt. Das Richtprojekt hat somit eine Ausnützungsziffer \n\nvon 122 %.  \n\n– Der Baubereich I (Waldzeile) hat 10 Vollgeschosse und eine max. Gebäudehöhe von 24 \n\nm. Der Baubereich II (Turm) hat 14 Vollgeschosse und eine max. Gebäudehöhe von 40 \n\nm. Der Baubereich III (Flusszeile) hat 7 Vollgeschosse und eine max. Gebäudehöhe von \n\n21 m. Es sind keine Dachgeschosse zulässig.  \n\nIm Studienauftrag waren Projekte für Neubauten mit einer städtebaulich überzeugenden \n\nKonzeption und einer Orts- und Landschaftsbildverträglichen baulichen Dichte gesucht. Vor \n\ndem Hintergrund des haushälterischen Umgangs mit dem Boden und marktgerechten \n\nMietzinsen ist eine hohe Dichte anzustreben. Durch die unterirdische Parkierung bietet sich \n\ndie Chance, die Aussenräume neu zu gestalten und den angrenzenden Flussraum der Sihl \n\nzusammen mit den Wander- und Velowegen für die Öffentlichkeit besser zugänglich zu ma-\n\nchen und aufzuwerten. \n\nDie Setzung der drei Bauten orientiert sich formal und räumlich an der vorgefundenen To-\n\npografie. Einerseits werden Sihlbogen und Waldrand mit zwei Zeilenbauten nachgezeich-\n\nnet. Der Turm wird am zentralen Ort in die Höhe entwickelt. Durch die Konzentration der \n\nBaumasse entstehen grosse zusammenhängende Freiflächen, welche sich zur Fluss- und \n\nWaldlandschaft ausrichten. Zusammen fassen die drei Baukörper einen Quartierplatz, wel-\n\ncher mit seiner Infrastruktur als Begegnungs- und Aufenthaltsraum sowie der Orientierung \n\nund Adressbildung dient. Das Gesamtkonzept hat das Potenzial im Gebiet Sihlmatten ein \n\nurbanes, zeitgemässes, hochwertiges und nachhaltiges Quartier zu etablieren. \n\nDer Quartierplatz und der öffentliche Rastplatz ergänzen das bestehende Freiraumangebot \n\nim Quartier. Neben Erholungsinfrastrukturen wird mit siedlungsökologischen Massnahmen \n\nwie z.B. Extensivierung von Teilbereichen, Entsiegelung, Dachbegrünung, einheimische und \n\nstandortgerechte Pflanzenverwendung und damit Förderung spezifischer Zielarten der \n\ndurch die Baumassnahmen erfolgte Eingriff möglichst minimiert.  \n\nDas Wohnquartier sowie das qualitativ hochstehende Naherholungsgebiet erfahren durch \n\nverschiedene Massnahmen eine wesentliche Aufwertung sowie Erhöhung der Artenvielfalt. \n\nGrundordnung \n\nAbweichung  \nAusnützungsziffer \n\nAbweichung  \nAnzahl Vollgeschosse und  \nGebäudehöhe Richtprojekt \n\nBegründung  \nfür Umstrukturierung  \n(Potenzialgebiet Sihlmatte) \n\nBegründung  \nStädtebau \n\nBegründung \nFreiraum \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 31 / 40 \n\n5.2 Planerische Aspekte – Hochhaus \n\nHochhäuser sind Gebäude mit einer Gebäudehöhe von mehr als 25 m. Sie sind gemäss regi-\n\nonalem Richtplan nur gestattet, wo entsprechende Festlegungen in Gestaltungsplänen ge-\n\ntroffen werden. Sie müssen gemäss § 284 PBG verglichen mit gewöhnlichen Überbauungen \n\neinen ortsbaulichen Gewinn bringen, sind besonders sorgfältig zu gestalten und dürfen die \n\nNachbarschaft nicht wesentlich beeinträchtigen.  \n\nDas Hochhaus im Gebiet Sihlmatten erfüllt die planerischen Anforderungen:  \n\n– Städtebauliche Einordnung: Die topographische Situation, zwischen bewaldetem Hang \n\nund Fluss gelegen, lässt städtebaulich einen nicht alltäglichen Massstab in Bezug auf \n\nGebäudelängen und -höhen zu. Der Turm wurde mit Sorgfalt in das Ensemble Sihlmat-\n\nten eingesetzt. Er übernimmt, mit einem vorgelagerten Siedlungsplatz, als Aufenthalts- \n\nund Ankunftsort, eine zentrale Scharnierfunktion für die beiden Zeilenbauten.  \n\n– Bezug zum öffentlichen Raum: Der Turm bildet den Auftakt in das Quartier und den \n\nHintergrund für den verkehrsfreien, grosszügigen Quartierplatz.  \n\n– Nutzungskonzept: Die Erdgeschossebene ist für publikumsorientierte, attraktive Nut-\n\nzungen im Quartier vorgesehen.   \n\n– Architektur: Der Turm mit quadratischem Grundriss ist in der Vertikalen sorgfältig ge-\n\ngliedert. Die Elemente Sockel, Schaft und oberer Abschluss sind klar ablesbar.  \n\n   \n\n   \n\nAbbildung 7  Links: 3-D Visualisierung Bestand (swisstopo), rechts: Modell Bebauungskonzept  \n\n(burkhalter sumi architekten gmbh und Krebs und Herde Landschaftsarchitekten, August 2017) \n\n \n\n \n\n \n\nHochhaus mit 40 m  \nGebäudehöhe \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 32 / 40 \n\n5.3 Einwohner- und Beschäftigtenpotenziale \n\nDas regionale Raumordnungskonzept weist das Gebiet einer hohen Nutzungsdichte von \n\n150 bis 300 Einwohnern bzw. Arbeitsplätzen/Hektare Bauzone zu. \n\nIn der W4 (AZ = 70%) resultiert eine zulässige Geschossfläche von 17'032 m2. Bei einem \n\nWohnflächenverbrauch von 56 m²/Einwohner resultiert ein Potenzial von 304 Einwohnern \n\nbzw. 101 Einwohnern/Hektare. Der Forderung nach einer hohen Nutzungsdichte wird mit \n\nder Aufzonung nicht erreicht.  \n\nMit dem Gestaltungsplan (AZ = 122%) resultiert neu eine zulässige Geschossfläche von \n\n29'680 m2. Bei einem Wohnflächenverbrauch von 56 m²/Einwohner resultiert ein Potenzial \n\nvon 530 Einwohnern bzw. 176 Einwohnern/Hektare. Das Einwohnerpotenzial erreicht somit \n\neine Grössenordnung, welche im anzustrebenden Bereich der hohen Nutzungsdichte ge-\n\nmäss regionalem Raumordnungskonzept liegt bzw. erfüllt dessen Anforderungen.  \n\n5.4 Luftqualität und Lokalklima \n\nUm einer Überwärmung im überbauten Siedlungsgebiet entgegenzuwirken und das Lokal-\n\nklima zu verbessern, ergeben sich grundsätzlich verschiedene Handlungsempfehlungen: \n\n– Insbesondere bei grösseren Überbauungen sind genügend Grün- und Freiflächen sowie \n\nmit Bäumen bepflanzte und Schatten spendende Flächen zu realisieren, da sie zu ei-\n\nnem verbesserten Lokalklima beitragen. \n\n– Der Versiegelungsgrad sollte klein gehalten oder reduziert werden. Bei Verdichtungs-\n\nprojekten ist daher auch auf eine Schonung des Bodenflächenverbrauchs zu achten, \n\nindem beispielsweise die Nutzungsdichte durch eine Erhöhung der Geschosszahl er-\n\nhöht wird. \n\nIm Geltungsbereich des Gestaltungsplans werden verschiedene Massnahmen vorgeschla-\n\ngen (vgl. Kap. 4.2, zu Art. 15 SNV). \n\n \n\nZielwerte Nutzungsdichte \n\nPotenzial mit W4  \n\nPotenzial mit Gestaltungsplan \n\nMassnahmen \nzur Verbesserung  \ndes Lokalklimas  \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 33 / 40 \n\n6 Planungsablauf \n\n6.1 Kantonale Vorprüfung \n\nMit Beschluss vom 9. Juli 2019 hat der Stadtrat den privaten Gestaltungsplan zustimmend \n\nzur Kenntnis genommen und den Auftrag erteilt, den Entwurf dem Amt für Raumentwick-\n\nlung zur Vorprüfung einzureichen. Die Vorprüfung dauerte vom 20. Juli 2019 bis zum 20. \n\nDezember 2019. Parallel zur öffentlichen Auflage erfolgte eine zweite Vorprüfung. \n\n6.2 Öffentliche Auflage und Anhörung \n\nMit Beschluss vom 22.03.2022 verabschiedet der Stadtrat der Stadt Adliswil den privaten \n\nGestaltungsplan Sihlmatten zuhanden der öffentlichen Auflage und Anhörung. Diese dauert \n\n60 Tage. \n\n6.3 Ablauf Gestaltungsplanverfahren \n\nWas Wann \n\nStädtebauliche Rahmenbedingungen, Baukommission 30.06.2016 \n\nAbschluss Studienauftrag August 2017 \n\nÜberarbeitung Siegerprojekt zum Richtprojekt bis Februar 2018 \n\nOrientierung Baukommission: Richtprojekt 19.04.2018 \n\nPräzisierung Richtprojekte "Bebauung" und "Umgebung" Juni bis Dezember 2018 \n\nOrientierung Vertretung Stadt Adliswil: Richtprojekt 10.07.2018 \n\nEntwurf Gestaltungsplan Juni bis Dezember 2018 \n\nOrientierung Baukommission 09.05.2019 \n\nBeschluss Stadtrat 09.07.2019 \n\nKantonale Vorprüfung 19.07 bis 20.12.2019 \n\nBeschluss Stadtrat 22.03.2022 \n\nÖffentliche Auflage, Anhörung Nachbargemeinden und ZPZ  \ngemäss §7 PBG während 60 Tagen, 2. Vorprüfung \n\n25.03. bis 27.05 2022 \n\nPrüfung der Einwendungen Juni bis Juli 2022 \n\nBereinigung Gestaltungsplan Juli 2022 \n\nBericht über die nicht berücksichtigten Einwendungen Juli 2022 \n\nBeschluss Baukommission, Stadtrat   \n\nBeschluss Grosser Gemeinderat  \n\nPublikation Beschluss Grosser Gemeinderat  \n\nRechtskraftbescheinigung  \n\nGenehmigung durch Baudirektion  \n\nKantonale Vorprüfung \n\nÖffentliche Auflage und  \nAnhörung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 34 / 40 \n\n7 Anträge aus der kantonalen Vorprüfung \n\nIm Vorprüfungsbericht vom 20. Dezember 2019 wurden verschiedene Anträge gestellt; da-\n\nraufhin wurde die Vorlage ergänzt und bereinigt: \n\nAufgrund der deutlichen Abweichungen des privaten Gestaltungsplanes von der Grundord-\n\nnung, ist diese zunächst im Rahmen einer Teilrevision anzupassen. In diesem Zusammen-\n\nhang wird durch die Stadt Adliswil eine Gesamtsicht "light" zur baulichen Entwicklung des \n\nSiedlungsgebietes erarbeitet, woraus sich die Zonierung, die überlagernden Festlegungen \n\nund die BZO-Bestimmungen für die Teilrevision ableiten lassen. Die Verfahren Teilrevision \n\nund privater Gestaltungsplan werden parallel geführt.   \n\n– Es ist der Begriff Gestaltungsplanvorschriften (GPV) zu verwenden.  \n\n– Auf den Begriff "Attika" ist in den GPV zu verzichten. \n\n– In den Vorschriften ist auf verpflichtende Formulierungen zu verzichten, es besteht \n\nkein Bauzwang.  \n\n– Das Verhältnis von Art. 2 (Bestandteile), 3 (Richtprojekte) und 6 (Gestaltung) GPV ist zu \n\nklären. Redundanzen sind zu bereinigen. \n\n– In Art. 5 GPV (Übergeordnetes Recht) ist nicht auf die IVHB zu verweisen.  \n\n– Art. 8 GPV (Baubereiche) ist dahingehend zu ergänzen, dass Bauten und Anlagen im \n\nUferstreifen nicht zulässig sind. \n\n– Auf eine Regelung zu Solaranlagen gemäss Art. 1 Abs. 4 GPV wird verzichtet. \n\n– Die im Plan als gewachsener Boden bezeichnete Kote ist zu prüfen.  \n\n– Die Bestimmungen zur Bepflanzung sind unter Art. 15 GPV (Ökologischer Ausgleich) zu \n\nergänzen.  \n\n– In Art. 17 Abs. 4 GPV (Parkierung) ist zu klären für welchen Nutzer die oberirdisch mar-\n\nkierten Abstellplätze gedacht sind.  \n\n– Es ist zu prüfen, welche kommunale Stelle die Regelungskompetenz für das Mobilitäts-\n\nkonzeptes gemäss Art. 18 Abs. 4 GPV innehat.  \n\n– Der Art. 18 Abs. 5 GPV (Mobilitätskonzept) betreffend Verankerung der öffentlich-\n\nrechtlichen Eigentumsbeschränkung ist zu streichen. \n\n– Die Regelung in Art. 20 Abs. 1 GPV (Energie) ist zu wenig klar und zu streichen. \n\n– Es ist ein Artikel zu Lichtimmissionen und vogelfreundlicher Gestaltung zu ergänzen.   \n\n– Der Situationsplan ist auf die Verordnung über die Darstellung von Nutzungsplänen an-\n\nzupassen (Farbgebung Wald und Gewässer, kommunale Gewässerabstandslinie und \n\nWaldabstandslinie).  \n\n– Der Geltungsbereich privater Gestaltungsplan ist auf die Grundstücke Kat. Nr. 2221 \n\nund 2222 zu beschränken \n\n– Alle Flächen im Situationsplan sind einer Nutzung / Bestimmungen zuzuordnen. \n\n– Innerhalb des Uferstreifens sind keine Bauten und Anlagen zulässig. Die Zugänge / Zu-\n\nfahrten zum Sihluferweg sind gemäss Abstimmung mit dem AWEL anzupassen. \n\n– Die ökologischen Ausgleichsflächen sind entlang Sihlufer und Waldrand anzuordnen. \n\n– Der öffentliche Rastplatz ist im Geltungsbereich Gestaltungsplan anzuordnen.  \n\nAnpassung der  \nGrundordnung \n\nGestaltungsplanvorschriften \n\nSituationsplan \n\nPlanungsbericht \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 35 / 40 \n\n– Ausführungen zum Grundwasser, zum kommunalen Versorgungsplan der Stadt Adliswil \n\nvon 1999, zum regionalen Wanderweg, zur regionalen Veloroute, zum Vernetzungskor-\n\nridor Sihl, zum naturkundlich bedeutenden Waldstandort sind im Planungsbricht zu er-\n\ngänzen. \n\n– Die Grundlagen zu Naturgefahren sind im Planungsbericht zu präzisieren, ebenso das \n\nVorgehen bei Sonderrisikoobjekten im Geltungsbereich. \n\n– Die Wasserversorgung (Löschwasserversorgung) und die Umsetzung / Abstimmung mit \n\ndem GWP ist im Planungsbricht darzustellen.  \n\n– Lokalklimatische Auswirkungen des Vorhabens sind im Planungsbericht und ggf. in den \n\nGPV zu ergänzen.  \n\n– Die Vorgaben des kommunalen Energieplans sind betreffend der Energieversorgung zu \n\nprüfen (Sondierbohrungen) bevor davon abgewichen wird.  \n\n– Die Gewässerzugänge (ausserhalb Geltungsbereich, Informationsinhalt) sind auf max. 2 \n\nzu begrenzen.  \n\n– Die Gestaltung der Gewässerzugänge, des Ufers, der Bepflanzung (Auslichtung) sind \n\nauf die Bedürfnisse der Reptilienpopulation abzustimmen. Die Pläne sind von der Fach-\n\nstelle Naturschutz und der Jagd- und Fischereiverwaltung genehmigen zu lassen. Un-\n\nterhaltsregelungen sind auf privatrechtlicher Basis zu regeln.  \n\n \n\nErgänzung Kapitel weiterer \nHandlungsbedarf  \nausserhalb Gestaltungsplan \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 36 / 40 \n\n8 Weiterer Handlungsbedarf \n\n8.1 Auslichtung standortfremde Gehölze \n\nBezüglich des Baumbestandes muss aus naturschutzfachlicher Sicht vorerst abgeklärt wer-\n\nden, inwiefern der Baumbestand gemäss Art. 21 NHG oder § 203 PBG geschützt bzw. schüt-\n\nzenswert ist. Dazu gehört eine Aufnahme des Baumbestandes und Abklärungen, ob die Ge-\n\nhölze Lebensraum von geschützten oder seltenen Arten sind (z.B. Fledermäuse, Vögel, \n\nSchnecken).  \n\nZudem muss ein konkretes Konzept vorgelegt werden, welches aufzeigt, dass die Gestal-\n\ntung mit Pflanzen den Vorgaben von NHG und PBG gerecht wird. Dieses Konzept ist mit \n\ndem ALN (Fachstelle Naturschutz) und dem AWEL (was das Gewässergrundstück betrifft) zu \n\nbesprechen. Im Weiteren ist zu beachten, dass durch die geplanten Massnahmen in der \n\n"Umgebung" das Reptilieninventar nicht negativ tangiert wird. \n\n8.2 Energie \n\nGemäss dem Bericht nach Art. 47 RPV scheint die Wärmeversorgung durch die Nutzung des \n\nGrundwassers aus hydrogeologischen Gründen nicht möglich. Im Bericht Kap. 5.4 wurden \n\nauf Basis des Energiekonzeptes vom 18.06.2019 (Anhang C) bereits Alternativen für die \n\nEnergieversorgung erarbeitet. Bevor von der Grundwasser-Wärmenutzung abgesehen wird, \n\nsind entsprechende Sondierbohrungen und Pumpversuche durchzuführen, um den Nach-\n\nweis zu erbringen, dass die Vorgabe des Energieplans nicht erreicht werden kann. \n\n8.3 Altlasten \n\nBei Bauvorhaben im Bereich von belasteten Standorten sind die Anforderungen an ein Bau-\n\nvorhaben gemäss Art. 3 AltlV sowie die Vorgaben der Abfallverordnung (VVEA) zu beach-\n\nten. Die Bauarbeiten sind von einer altlastenkundigen Fachperson begleiten zu lassen. \n\n8.4 Naturgefahren Massenbewegungen \n\nAufgrund der mittleren und erheblichen Gefährdung durch Massenbewegungen (vgl. Kap. \n\n2.1) ist die Stadt im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens aufgefordert, die Bauherr-\n\nschaft auf die Gefährdung hinzuweisen und Massnahmen zu empfehlen. In der Projektie-\n\nrung ist zu gegebener Zeit ein im Bereich Geologie ausgewiesenes Ingenieurunternehmen \n\nbeizuziehen.   \n\n8.5 Naturgefahren Hochwasser \n\nHandelt es sich bei den Bauvorhaben im Gestaltungsplangebiet um Sonderrisiko Objekte, \n\ngemäss Leitfaden Gebäudeschutz Hochwasser des AWEL, 2017, ist spätestens mit dem Bau-\n\ngesuch ein Objektschutzgutachten vorzulegen. Im Objektschutzgutachten ist nachzuweisen, \n\ndass die Objektschutzmassnahmen mindestens auf ein 300-jährliches Hochwasserereignis \n\n(HQ300) ausgelegt sind und die Gewährleistung der Hochwassersicherheit bei einem Extrem-\n\nhochwasser (EHQ) geprüft wurde. \n\n \n\nKlärung Schützenswerte \nBäume \n\nErarbeitung  \nBepflanzungskonzept und  \nAbstimmung \n\nVorgaben Energieplan prüfen \n(Sondierbohrungen) \n\nBegleitung durch  \naltlastenkundige Fachperson \n\nGeologe hinzuziehen \n\nMassnahmen im Fall von  \nSonderrisiko-Objekten \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 37 / 40 \n\nHandelt es sich bei den geplanten Bauvorhaben nicht um Sonderrisiko-Objekte, sind die \n\nObjektschutzmassnahmen mindestens auf ein 100-jährliches Hochwasserereignis (HQ100) \n\nmit permanenten (d.h. nicht mobilen) Massnahmen auszulegen. Die Gewährleistung der \n\nHochwassersicherheit bei einem 300-jährlichen Hochwasserereignis (HQ 300) ist zu prüfen. \n\nZudem besteht für das Gebiet auch eine Gefährdung durch gewässerunabhängigen Ober-\n\nflächenabfluss. Die Befunde für das Gestaltungsplangebiet sind bei der weiteren Projektie-\n\nrung der Bauten und Anlagen zu berücksichtigen. Die SIA-Norm 261/1:2020 enthält ver-\n\nbindliche Hinweise zur Berücksichtigung des Oberflächenabflusses. \n\n8.6 Grundwasser \n\nDer Flurabstand beträgt beim Hochwasserstand ca. 5.5 bis 6.5 m. \n\nDas Richtprojekt sieht eine eingeschossige Tiefgarage vor. Im Baubereich II wird das unterir-\n\ndische Gebäude punktuell 2-geschossig ausgebildet und kommt damit in den Grenzbereich \n\ndes höchsten Grundwasserspiegels zu liegen.  \n\nIm Gewässerschutzbereich Au ist für Bauten im Schwankungsbereich des Grundwassers \n\nbzw. unter dem höchsten Grundwasserspiegel (z.B. Untergeschosse, Pfahlfundationen) ge-\n\nmäss § 70 des Wasserwirtschaftsgesetzes und Anhang Ziffer 1.5.3 Bauverfahrensverord-\n\nnung eine wasser- und gewässerschutzrechtliche Bewilligung erforderlich. Bezüglich der \n\nkantonalen Bewilligungspraxis beim Bauen in Grundwasserleitern ist das AWEL-Merkblatt \n\n"Bauvorhaben in Grundwasserleitern und Grundwasserschutzzonen" vom Februar 2019 zu \n\nberücksichtigen. \n\n8.7 Wasserversorgung \n\nFür die nachfolgenden Prozesse und Verfahren ist auf folgende Punkte hinzuweisen: \n\n– Im Gestaltungsplangebiet ist eine Löschwasserversorgung gemäss GVZ-Richtlinien si-\n\ncherzustellen. \n\n– Die Standorte der Hydranten zur Löschwasserversorgung sind mit dem zuständigen \n\nFeuerwehrkommandanten festzulegen. \n\n8.8 Wasserbaurechtliches Verfahren Gewässerzugänge \n\nAnlässlich einer Koordinationssitzung mit den kantonalen Fachstellen am 5. März 2020 wur-\n\nden zwei Gewässerzugänge grundsätzlich gutgeheissen. \n\nDas AWEL empfiehlt deren Planung und Umsetzung in einem gewässerschutzrechtlichen \n\nVerfahren unter Leitung AWEL und unter Beizug aller beteiligten Dienststellen.  \n\nSeitens der Fachstelle Naturschutz wird eine zu starke Öffnung des Ufers und der Böschun-\n\ngen der Sihl als kritisch beurteilt. Einhergehend mit der erhöhten Zugänglichkeit kommt es \n\nzur Reduktion des Nischenangebots für Reptilien und weitere Tierarten und mit der Nut-\n\nzungsintensivierung zu Störung des Vernetzungskorridors. Zum Schutz der Reptilien und \n\ndes Vernetzungskorridors im Allgemeinen ist ein ausreichendes Angebot an geeigneten \n\nStrukturen zu belassen oder neu anzulegen. Die Gestaltung des Uferbereichs erfordert eine \n\nsorgfältige Planung durch eine ausgewiesene Fachperson. Die Pläne sind von der Fachstelle \n\nNaturschutz genehmigen zu lassen. \n\nMassnahmen  \nHW-Sicherheit  \n\nGefährdung durch  \ngewässerunabhängigen  \nOberflächenabfluss \n\nBauten im Schwankungsbe-\nreich des Grundwassers \n\nLöschwasserversorgung \n\nVerfahren zur Umsetzung der \nGewässerzugänge \n\nKritische Einschätzung der \nFachstelle Naturschutz \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 38 / 40 \n\nDie Sihl ist ein ökologisch wertvolles Gewässer. Der Fluss sowie auch die Uferböschung sind \n\nein wichtiger Lebensraum für Fische und andere Lebenswesen. Mit den geplanten Zugän-\n\ngen wird der Nutzungsdruck durch Erholungssuchende deutlich erhöht und es ist eine er-\n\nhebliche Störung des aquatischen Lebensraums zu erwarten. Die Zugänglichkeit angrenzen-\n\nder Uferabschnitte ist durch standortgerechte Bepflanzung einzuschränken. Die geplanten \n\nRodungen für die Blickbezüge in den Sihlraum sind nur auf der Quartierseite des Sihlweges \n\nmöglich und nicht wasserseitig. Der endgültige Umgebungsplan insbesondere des Uferbe-\n\nreichs ist der Fischerei- und Jagdverwaltung zuzustellen. \n\nAls Ausgleich für die Zugänge wird durch den Kanton eine ökologische Aufwertung wie z.B. \n\nzusätzliche Strukturen zur Verbesserung der Dynamik der Sihl verlangt. Die Planung ist Auf-\n\ngabe der privaten Bauherrschaft. Betreffend Umsetzung kann ein Kostenteiler zwischen Pri-\n\nvat und Kanton vereinbart werden. \n\n8.9 Schulraumplanung \n\nGemäss Richtprojekt Stand August 2020 werden in der Sihlmatte ca. 292 Wohneinheiten \n\nentstehen. Die aktualisierten Zahlen sollen im Rahmen der nächsten Schulraumplanung in \n\nAbstimmung mit dem derzeitigen Projektstand berücksichtigt werden.  \n\n \n\nAbstimmung mit Fischerei- \nund Jagdverwaltung \n\nÖkologische Aufwertung der \nSihl als Ausgleichsmassnahme \n\nAktuelle Zahlen  \nberücksichtigen \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 39 / 40 \n\nAnhang \n\n \n\nA Richtprojekte  \n\nDokumentation, burkhalter sumi architekten gmbh, August 2020  \n\nDokumentation, Krebs und Herde Landschaftsarchitekten, 17.02.2022 \n\n \n\n \n\nB Berechnungen \n\nDokumentation, burkhalter sumi architekten gmbh, August 2020 \n\n \n\nKennzahlen \n\n– Wohnungsspiegel / Autoabstellplätze / Veloabstellplätze \n\n– Kennzahlen Projekt \n\nBerechnungen \n\n– Gebäudevolumen SIA 416 \n\n– Geschossfläche / Aussengeschossfläche SIA 416 \n\n– Anrechenbare Geschossfläche \n\n– Hauptnutzfläche \n\n– Schemen Gebäudehülle \n\n– Berechnung Fassadenflächen \n\n \n\n \n\nC Energiekonzept \n\nDokumentation, EK Energiekonzepte, 18.06.2019 \n\n \n\n \n\nD Städtebaulicher Vertrag  \n\nEntwurf Städtebaulicher Vertrag, Stand 22.03.2022 \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan, Sihlmatten | Bericht nach Art. 47 RPV\n\nWWW.PLANAR.CH 40 / 40 \n\nBeilagen  \n\n \n\nProtokollauszug Baukommission Stadt Adliswil, 30.06.2016 \n\n \n\n \n\n\n


Antwort Stadtrat

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text: \nEingegangen 09.04.2020\nGGR-Nr. 2019-152\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n


Interpellation

text: \n\n


Kommentar

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