text: \n 17. September 2021 \n\n \n\n Kanton  Zürich \nStadt Adliswil \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» \n\nPlanungsbericht nach Art. 47 RPV \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n  \n\nAuftraggeberin \n\nSwiss Life AG \n\nc/o Swiss Life Asset Management AG \n\nSeverin Keller, dipl. Architekt ETH \n\nReal Estate – Project Manager Construction Ost \n\nGeneral-Guisan-Quai 40, 8022 Zürich \n\nTel 043 284 54 23 \n\nwww.swisslife.ch \n\n \n\nBearbeitung \n\nPLANAR AG für Raumentwicklung \n\nGutstrasse 73, 8055 Zürich \n\nTel 044 421 38 38 \n\nwww.planar.ch, info@planar.ch \n\nManuel Peer, Monika Mennel \n\n \n\nKapitel 3.2, Beschrieb Richtprojekt, erarbeitet durch:  \n\narchitektick ag \n\nAlbisriederstrasse 184a, 8047 Zürich \n\nTel 044 242 01 70 \n\nwww.architektick.ch, architektick@architektick.ch \n\n \n\nSIMA | BREER  \n\nLagerplatz 21, 8400 Winterthur \n\nTel 076 274 47 66 \n\nwww.simabreer.com, mail@simabreer.com \n\n\n\nInhaltsverzeichnis \n\n1 Ausgangslage 4 \n\n1.1 Anlass der Planung 4 \n\n1.2 Grundlagen 5 \n\n1.3 Ziele der Planung 5 \n\n2 Rahmenbedingungen 6 \n\n2.1 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen 6 \n\n2.2 Weitere Rahmenbedingungen 10 \n\n2.3 Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen 13 \n\n3 Richtprojekt 14 \n\n3.1 Ausgangslage Studienauftrag 14 \n\n3.2 Beschrieb Richtprojekt 15 \n\n4 Erläuterung der Gestaltungsplanvorschriften 19 \n\n4.1 Allgemeine Bestimmungen 19 \n\n4.2 Bau- und Nutzungsbestimmungen 19 \n\n4.3 Gestaltung 21 \n\n4.4 Erschliessung und Parkierung 24 \n\n4.5 Ver- und Entsorgung 25 \n\n5 Abweichungen zur bestehenden Grundordnung 26 \n\n6 Interessenabwägung 27 \n\n6.1 Begründung der Abweichungen 27 \n\n6.2 Auswirkungen auf Verkehr und Umwelt 28 \n\n6.3 Ausführungen zum erwarteten Mehrwert 29 \n\n7 Bericht zu den Anträgen aus der Vorprüfung 31 \n\n8 Planungsablauf 33 \n\n8.1 Kantonale Vorprüfung 33 \n\n8.2 Öffentliche Auflage und Anhörung 33 \n\n8.3 Ablauf Gestaltungsplanverfahren 34 \n\nAnhänge 35 \n\n \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 4 / 35 \n\n1 Ausgangslage \n\n1.1 Anlass der Planung \n\nAn der Isengrundstrasse 6, 8, 10 und 12 in Adliswil (ZH) stehen zurzeit ein 4-geschossiges \n\nund drei 3-geschossige Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 62 Wohnungen. Die 1952/53 er-\n\nbauten Wohnbauten sind mittlerweile sanierungsbedürftig und erfüllen die Anforderungen \n\nan eine zeitgemässe Wohnüberbauung nicht mehr. Die Grundeigentümerin hat sich daher \n\nfür einen Ersatzneubau entschieden.   \n\nDie Wohnbauten liegen in der viergeschossigen Wohnzone W4 (siehe Kapitel 2.1). Die be-\n\nstehende Bebauung nutzt die Fläche bereits mehr als gemäss Bau- und Zonenordnung \n\n(BZO) Adliswil zulässig wäre. Die Grundeigentümerin strebt im Sinne einer qualitätsvollen \n\nInnenentwicklung eine weitere Erhöhung der baulichen Dichte an. Die rechtliche Grundlage \n\nfür die erwünschte Mehrnutzung und Abweichung von den Bauvorschriften wird mit dem \n\nprivaten Gestaltungsplan (GP) geschaffen. Eine Arealüberbauung ist gemäss BZO in der W4 \n\nnicht zulässig. \n\nIm Auftrag der Grundeigentümerin wurde im Jahr 2014 von Dubach Holzinger Architekten, \n\nZürich, eine Potenzialanalyse erarbeitet. Diese wurde mit dem Ressort Bau und Planung \n\n(Sitzung vom 18. Juli 2014) und der Baukommission Adliswil abgestimmt. Gemäss Beschluss \n\nBaukommission vom 23.Oktober 2014 wird eine Erhöhung der baulichen Dichte an dieser \n\nLage unter bestimmten Auflagen als angemessen und zweckmässig beurteilt. Die Erarbei-\n\ntung eines privaten Gestaltungsplanes wurde begrüsst. \n\nDer Planungsperimeter umfasst die Liegenschaft Kat.-Nr. 8449 (ehemals Kat. Nrn. 3610, \n\n3611, 3612, 3613 sowie einen Anteil der privaten Erschliessungsstrasse Kat. Nrn. 3894) \n\n(siehe Abbildung 1). Die Arealfläche beträgt insgesamt 5’555 m2. Grundeigentümerin ist die \n\nSwiss Life AG. \n\n \n\nAbbildung 1 Planungsperimeter Privater Gestaltungsplan «Isengrund»  \n\n(Quelle: map.geo.admin.ch) \n\nBedarf für Gesamterneuerung \n\nQualitätsvolle Innenent-\n\nwicklung angemessen und \n\nzweckmässig \n\nPlanungsperimeter \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 5 / 35 \n\n1.2 Grundlagen \n\nDie Grundlage für den vorliegenden Gestaltungsplans bildet ein Richtprojekt. Dieses dient \n\nals wegleitende Grundlage für die qualitative Beurteilung des künftigen Bauprojektes. Das \n\nRichtprojekt wurde der Baukommission Adliswil an ihrer Sitzung vom 7. November 2019 \n\nvorgestellt. Die Gesamterscheinung sowie weitere Elemente, wie beispielsweise Re-\n\ntentionsflächen, wurden begrüsst. Der Stadtrat Adliswil hat an seiner Sitzung vom 19. Mai \n\n2020 das Richtprojekt zustimmend zur Kenntnis genommen.   \n\nFür die Ausarbeitung der vorliegenden Gestaltungsplanung wurden die folgenden Grundla-\n\ngen herangezogen: \n\n– Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons Zürich, Fassung 28. Februar 2017 \n\n– GIS Browser Kanton Zürich, diverse Karten \n\n– Regionaler Richtplan (RRP) Zimmerberg, RRB Nr. 11 / 2018 \n\n– Bau- und Zonenordnung Stadt Adliswil (BZO Adliswil), Februar 2021, inkl. Verordnung \n\nüber Fahrzeugabstellplätze, 12. August 1991 \n\n– Zonenplan Stadt Adliswil, 1995, Stand Februar 2021 \n\n– LEK Stadt Adliswil (Plan und Bericht), 24. Oktober 2014 \n\n– Städtebauliches Richtkonzept Zentrum, Oktober 2013 \n\n– Stadtteilanalyse Au-Isengrund-Werd, April 2018 \n\n– Leitbild zur räumlichen Entwicklung der Stadt Adliswil, März 2006 \n\n– Energieplanung 2015 – 2035, Stadt Adliswil, 2015 \n\n– Programm Studienauftrag vom 28. März 2019 \n\n– Gutachten zur Schutzwürdigkeit der MIBA Häuser, 2015 \n\n– Richtprojekt «Wohnüberbauung Isengrund» von architektick, Zürich und SIMA / BREER \n\nLandschaftsarchitektur, Winterthur, 15. Dezember 2020 \n\n1.3 Ziele der Planung \n\nMit der Realisierung einer neuen Wohnsiedlung an Stelle der heutigen MIBA-Häuser ver-\n\nfolgt die Swiss Life AG als Grundeigentümerin folgende Absichten: \n\n– die Erneuerung der Wohnsiedlung «Isengrund», \n\n– die Aufwertung des Wohnangebots im Stadtteil Au-Isengrund-Werd, \n\n– einen Beitrag zur Innenentwicklung mit Qualität in Adliswil zu leisten \n\n– zeitgemässes, generationendurchmischtes Wohnen,  \n\n– eine attraktive Freiraumgestaltung mit gemeinschaftlichen Aussenräumen und sied-\n\nlungsökologischen sowie positiven klimawirksamen Massnahmen,  \n\n– eine gute Durchwegung und die Ergänzung des öffentlichen Freiraumangebotes im \n\nQuartier, \n\n– verträgliche Bauvolumen und Höhenentwicklung im ortsbaulichen Kontext. \n\nGrundlage Richtprojekt \n\nPlanungsgrundlagen \n\nZiele \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 6 / 35 \n\n2 Rahmenbedingungen \n\n2.1 Planungsrechtliche Rahmenbedingungen \n\nFür das Gebiet Isengrund legt der regionale Richtplan eine hohe bauliche Dichte und eine \n\nhohe Nutzungsdichte fest (rote Schraffur in Abbildung 2). Richtwerte (Ausnützungsziffer) \n\nfür die baulich Dichte werden nicht festgelegt. Eine hohe Nutzungsdichte ist mit 150 bis \n\n300 K/ha Bauzone definiert (K = Köpfe = Bewohner und Beschäftigte). \n\n \n\nAbbildung 2 Ausschnitt Karte Siedlung und Landschaft (Quelle: GIS-ZH, Zugriff am 8.11.2019) \n\nDer Planungsperimeter liegt gemäss rechtgültiger Nutzungsplanung in der viergeschossigen \n\nWohnzone W4. Gemäss Art. 28 und 29 BZO Adliswil gelten für die W4 die nachfolgenden \n\nNutzungsmasse: \n\n– Ausnützungsziffer:   max. 70% \n\n– Vollgeschosse:   max. 4 \n\n– Dachgeschosse:   keine \n\n– Kleiner / grosser Grundabstand: min. 6 m / min. 10 m \n\n– Gebäudehöhe:   max. 12 m \n\n– Firsthöhe:    max. 3 m \n\n– Lärmempfindlichkeitsstufe   ES ll \n\nWeitere relevante Bestimmungen (Art. 29 BZO Adliswil) sind die Nachfolgenden: \n\nAbs. 2: Die Grundabstände dürfen je weggelassenem Vollgeschoss um 1 m herabgesetzt \n\nwerden, wenn dabei die zulässige Gebäudehöhe um mindestens 2 m unterschritten wird. \n\nEine nachträgliche Aufstockung ist nicht zulässig.  \n\nRegionaler Richtplan  \n\nZimmerberg \n\nBau- und Zonenordnung \n\nStadt Adliswil \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 7 / 35 \n\nAbs. 3: Bei Gebäudelängen von mehr als 15 m ist der Grundabstand um 1/4 der Mehrlänge, \n\njedoch höchstens um 6 m heraufzusetzen. Beträgt der Abstand zwischen Hauptbauten weni-\n\nger als 7 m, werden die Fassadenlängen zur Bemessung des Mehrlängenzuschlages zusam-\n\nmengerechnet. \n\nAbs. 8: Spiel- und Ruheflächen für Mehrfamilienhäuser mit über vier Wohnungen mindes-\n\ntens 20% der dem Wohnen dienenden Geschossfläche betragen sollen. \n\n \n\nAbbildung 3 Ausschnitt aus dem Zonenplan Adliswil (gelbe Linie = Planungsperimeter  \n\n(Quelle: GIS ZH, Zugriff am 8.11.2019) \n\nDie Stadt Adliswil hat entschieden, einen kommunalen Mehrwert auf Auf- und Umzonun-\n\ngen, inklusive Sondernutzungsplanungen, zu erheben. Dazu wurde gestützt auf das Mehr-\n\nwertausgleichgesetz (MAG) und die Mehrwertausgleichverordnung (MAV) eine Regelung in \n\nder Bau- und Zonenordnung (BZO) verankert.  \n\nDer Stadtrat Adliswil hat eine Freifläche von 2’000 m2 und einen Abgabesatz von 20% be-\n\nschlossen. Die Höhe der Mehrwertabgabe (Abgabesatz) bei Auf- und Umzonungen beträgt \n\n20% des um Fr. 100'000 gekürzten Mehrwertes (§ 19 Abs. 3). Für Grundstücke, die kleiner \n\nals die Freifläche sind, muss die Eigentümerschaft keinen Mehrwertausgleich leisten, so-\n\nlange der tatsächliche Mehrwert gemäss § 19 Abs. 4 MAG weniger als Fr. 250’000 beträgt.  \n\nDie bestehenden Mehrfamilienhäuser sind nicht im kommunalen Inventar der Kulturob-\n\njekte (Juli 2017) enthalten. Bei den Wohnbauten handelt es sich um sogenannte MIBA-Häu-\n\nser. Die Idee ihrer Zwillingstreppenanlagen mit Lichtschächten wurde patentamtlich ge-\n\nschützt. Gemäss einem Gutachten von 2015 ist die Schutzwürdigkeit allein durch die An-\n\nwendung des Patents nicht gegeben.  \n\nKommunaler Mehrwert-\n\nausgleich \n\nSchutzabklärung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 8 / 35 \n\n \n\nAbbildung 4 Bestehende Bebauung, MBA-Häuser, 2019 (Quelle: Eigene Aufnahme) \n\nIm Rahmen der Stadtteilanalyse (April 2018) wurde das gesamte Stadtgebiet in neun Quar-\n\ntiere unterteilt. Die jeweiligen Quartiere wurden analysiert und Qualitäten sowie Potentiale \n\nfestgehalten. Der vorliegende Projektperimeter liegt im Stadtteil Au-Isengrund-Werd, wel-\n\ncher die nachfolgenden Qualitäten und Potentiale aufweist: \n\n– Qualität: Die Wohnsiedlung Soodmatte der Stiftung für Altersbauten Adliswil (SABA) \n\nwird als Pionierprojekt für eine dichte Bauweise und gemischte Wohnformen in diesem \n\nQuartier erachtet.  \n\n– Qualität: Es finden sich kaum öffentliche Freiräume. Hingegen zeichnet sich das Quar-\n\ntier durch grosszügige private und halbprivate Grünräume mit siedlungsökologisch \n\nwertvollem Baubestand aus.  \n\n– Potential: Es besteht das Potential zur baulichen Verdichtung. Dabei soll die Qualität \n\nder Durchgrünung bewahrt werden. \n\n– Potential: Die Durchlässigkeit des Quartiers ist mittels Reduktion von Einfriedungen \n\nund Hecken zu stärken. \n\nMit dem städtebaulichen Richtkonzept Zentrum (2013) verfügt Adliswil über ein behörden-\n\nverbindliches Planungsinstrument zur Lenkung der räumlichen Entwicklung des Zentrums. \n\nDas Richtprojekt unterteilt das urbane Zentrum von Adliswil in sechs Stadtkammern. Das \n\nGebiet Isengrund wird umklammert von den Stadtkammern «Zentrum West», «Gewerbe \n\nWest» «Zentrum Ost» und «Gewerbe Ost». \n\nStadtteilanalyse  \n\nAu-Isengrund-Werd \n\nStädtebauliches  \n\nRichtkonzept Zentrum \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 9 / 35 \n\n \n\nAbbildung 5 Ausschnitt Karte Konzept Stadtkammern  \n\n(Quelle: Städtebauliches Richtkonzept Zentrum, Oktober 2013) \n\n  \n\n«Zentrumszone Z6»: \n\n− AZ max. 2.1 \n\n− 6 VG / kein DG \n\n− GH 21 m (bis 30 m) \n\n− max. WA 50% \n\n− ÜZ max. 60% (min. 50%) \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 10 / 35 \n\nDas Landschaftsentwicklungskonzept der Stadt Adliswil (2015) weist das Gebiet dem Sied-\n\nlungsgebiet D 09 zu. Im Siedlungsgebiet soll insbesondere der Siedlungsraum gesamthaft \n\nals vielfältiger, naturbezogener Lebensraum für Menschen, Tiere und Pflanzen aufgewertet \n\nwerden, wobei eine multifunktionale Nutzung der Flächen zweckmässig ist. Es sind keine \n\nMassnahmen, welche den Planungsperimeter betreffen, ausgewiesen. \n\nDer Stadtrat Adliswil hat am 20. Oktober 2015 den kommunalen Energieplan beschlossen. \n\nDieser enthält Umsetzungsmassnahmen zur Erreichung der kommunalen Energieziele. Da-\n\nbei wurden Massnahmen zur Nutzung der Energieträger Erdwärme, Holz und Erdgas (mit \n\nBiogas), Solarenergie sowie die Umgebungsluft geprüft. \n\nDer Gebäudebestand ist an das Gasnetz der Stadt Adliswil angeschlossen. Der Hauptstrang \n\nendet auf der Parzelle Nr.3613. Gemäss dem Wärmenutzungsatlas des Kantons Zürich ist \n\nim Planungsperimeter die Erd- und Grundwassernutzung unzulässig. Hier soll prioritär der \n\nWärmebedarf mit Holz aus der Region/dem Kanton oder alternativ mit Erdgas/Biogas ge-\n\ndeckt werden. Dabei sind Kleinwärmeverbunde in Betracht zu ziehen. \n\nDie Anzahl Abstellplätze für sämtliche Verkehrsarten ist gemäss der Verordnung über Fahr-\n\nzeugabstellplätze der Stadt Adliswil wie folgt zu berechnen. \n\nNormbedarf öV-Güteklasse 21 \n\nWohnungen bis 80 m2: 1 PP/Wohnung min 70% / max 100% \n\nWohnungen über 80 m2: 1 PP/80m2 GF  min 70% / max 100% \n\nBesucher/innen: 1 PP/4 Wohnungen min 50% / max 80% \n\nAbstellplätze für Zweiräder: 1/40m2 GF  \n\n2.2 Weitere Rahmenbedingungen \n\nDas Gebiet liegt im Gewässerschutzbereich Ao. Dieser dient hier dem Schutz der \n\nWasserqualität der Sihl und dessen Uferbereichs (Art. 29 Abs. 1b GSchV). In der Ao dürfen \n\nkeine Anlagen erstellt werden, die eine besondere Gefahr für ein Gewässer darstellen. \n\nInsbesondere ist das Estellen von Lagerbehältern mit mehr als 250'000 l Nutzvolumen und \n\nmit Flüssikeiten, die in kleinen Mengen Wasser verunreinigen können, nicht zulässig \n\n(Anhang 4 GSchV).  \n\nDer Gestaltungsplanperimeter liegt im Bereich des Grundwasserstroms von Adliswil und in \n\nder Grundwasserschutzzone S3 (Weitere Schutzzone) um die Trinkwasserfassung Sood-\n\nmatte (GWR d 3-2). Die Grundwasserschutzzonen wurden mit Verfügung der Baudirektion \n\nNr. 0007/2008 genehmigt. Gemäss der Grundwasserkarte des Kantons Zürich (GIS Browser, \n\nKanton Zürich) variiert der Höchsthochwasserspiegel von 440.3 m ü. M. (im Südosten) bis \n\n439.7 m ü. M. (im Nordwesten). Der Flurabstand beträgt ca. 5.0 m. \n\n \n\n \n\n1 Zuteilung gemäss Verordnung über Fahrzeugabstellplätze (RRB Nr. 2467 / 1992), Situationsplan mit \n\nOeV-Güteklassen \n\nLEK Adliswil \n\nEnergieplan Stadt Adliswil \n\n \n\nAbstellplätze \n\nGewässerschutz \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 11 / 35 \n\nDie Grundwasserschutzzone S3 bildet eine Pufferzone um die engere Schutzzone und ge-\n\nwährleistet, dass keine Anlagen (Gewerbe und Industrie) sowie Tätigkeiten (Materialab-\n\nbau), welche eine Gefahr für das Grundwasser darstellen könnten, erstellt werden. Ausser-\n\ndem nicht zulässig sind (Anhang 4, 221, GSchV): \n\n– Einbauten, welche das Speichervolumen oder den Durchflussquerschnitt des Grund-\n\nwasserleiters verringern,  \n\n– Versickerung von Abwasser (ausgenommen die Versickerung von nicht verschmutztem \n\nAbwasser über eine biologisch aktive Bodenschicht) \n\n– nachteilige Verminderungen der schützenden Bodenschickt und Deckschicht, \n\n– Rohrleitungen, die dem Rohrleitungsgesetz unterstehen (ausgenommen sind Gaslei-\n\ntungen), \n\n– Anlagen zur Erdwärmegewinnung, \n\n– Rohrleitungen und Lagerbehälter mit wassergefährdenden Flüssigkeiten (> 450 Liter \n\nNutzvolumen je Schutzbauwerk) \n\nIn der Grundwasserschutzzone S3 dürfen Bauteile nur bis zum Höchstgrundwasserspiegel \n\nausgeführt werden. Der gewachsene Boden befindet sich auf ca. 445.5 m ü. M. Somit ist ein \n\nUntergeschoss möglich. Die Bestimmungen des Schutzzonenreglements sind zu beachten. \n\nDie synoptische Gefahrenkarte des Kantons Zürich weist auf eine Restgefährdung für die \n\nProzessart Hochwasser hin. Bei einem sogenannten Extremhochwasser (EHQ) ist an der Sihl \n\nmit Ausuferungen zu rechnen. Ein EHQ tritt seltener auf als ein dreihunderjährliches Hoch-\n\nwasserereignis HQ300. Bis und mit einem HQ300 sind auf der Parzelle keine Überflutungen \n\nzu erwarten. \n\nDas Hochwasserrisiko darf ein tragbares Mass nicht übersteigen und durch neues Schaden-\n\npotenzial nicht erhöht werden (§ 12 WWG). Durch die vorgesehene bauliche Verdichtung \n\nwird das Schadenpotenzial leicht erhöht. Aus diesem Grund sind betroffene Bauten und Inf-\n\nrastrukturanlagen mit geeigneten Massnahmen zu schützen.  \n\nBeim vorliegenden Objekt handelt es sich um ein Sonderrisiko-Objekt gemäss dem Leitfa-\n\nden Gebäudeschutz Hochwasser (AWEL, 2017), da ein Gebäudevolumen von 10'000m3 \n\nüberschritten wird. Bei Sonderrisiko-Objekten muss das Schutzziel EHQ geprüft werden. Mit \n\ndem Baugesuch ist daher ein Gebäudeschutznachweis einzureichen. In diesem ist aufzuzei-\n\ngen, dass der Schaden bei einer Überschwemmung nicht höher wäre als vor dem Neubau \n\nund dass Dritte durch das Bauprojekt nicht stärker gefährdet werden.  \n\nDie Erdgeschosse liegen gemäss Richtprojekt über der Schutzhöhe von 445.25 m. Die Zu-\n\nfahrt zur Tiefgarage ist mit (teil-)mobilen Hochwasserschutzmassnahmen, wie Klappschott, \n\nHochwasserschutztor oder ähnliches, zu schützen. Detailabklärungen sind im Rahmen des \n\nBaubewilligungsverfahrens vorzunehmen und geeignete Vorsorgemassnahmen zu treffen. \n\nRestgefährdung  \n\nHochwasser vorhanden \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 12 / 35 \n\n \n\nAbbildung 6 Ausschnitt aus der Naturgefahrenkarte Kanton Zürich  \n\n(Quelle: GIS-ZH, Zugriff am 8.11.2019) \n\nDer kantonale Kataster der belasteten Standorte (KbS) enthält keinen Eintrag für die Parzel-\n\nlen im Planungsperimeter. \n\nDie vier Parzellen sind derzeit über die private Erschliessungsstrasse Kat.-Nr. 8448 (ehemals \n\nKat.-Nr. 3894) erschlossen. Diese erschliesst neben den Parzellen im Planungsperimeter \n\nauch die Parzellen Kat. Nrn. 3655, 6786, 6787 und 3808.  \n\nDas Planungsgebiet liegt in der öV-Güteklasse C. Gemäss kantonalem Richtplan Zürich \n\n(2015) ist die Erschliessungsgüte bei der Dimensionierung und Bewirtschaftung von Parkie-\n\nrungsanlagen zu berücksichtigen. \n\n  \n\nKeine Bodenbelastung \n\ngemäss KbS \n\nErschliessung \n\nöV-Güteklasse \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 13 / 35 \n\n2.3 Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen \n\nAuf Parzelle Kat.-Nr. 8449 liegen mehrere öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen \n\nvor.: \n\n– Mitbenützungsrecht an der Tiefgarage mit Zufahrts- und Zugangsrecht zulasten der \n\nParzelle Kat.-Nr. 6785. Die Mitbenützung umfasst insgesamt 11 Parkplätze.  \n\n– Fuss- und Velofahrwegrecht zugunsten und zulasten von Parzelle Kat.-Nr. 8448 \n\n– Fahrwegrecht zulasten von Parzelle Kat.-Nr. 8448. Das Fahrwegrecht bleibt gültig bis \n\nzum 24. Februar 2027. \n\n– Recht auf Erstellung und Fortbestand einer Kabelkabine mit Fusswegrecht sowie \n\nDurchleitungsrecht für Kabelleitungen zugunsten der Elektrizitätswerke des Kantons \n\nZürich (EKZ) \n\n– Verzicht auf Einsprachen gegen den Bestand eines Oberwasserkabels. Die Leitungs-\n\nstrassen sollen in der Längsrichtung nicht mit Hecken oder Bäumen bepflanzt werden.  \n\n– Verzicht auf Einsprachen gegen den Bestand eines Oberwasserkanals zugunsten von \n\nParzelle Kat.-Nr. 6952. \n\n– Verpflichtung zur Erstellung und zum Unterhalt einer Einfriedung zugunsten von Par-\n\nzelle Kat.-Nr. 6952 \n\n– Verpflichtung zur Erstellung und zum Unterhalt einer Einfriedung zugunsten von Par-\n\nzelle Kat.-Nr. 6785 \n\nIm Rahmen der Ausarbeitung des Bauprojekts sind die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbe-\n\nschränkungen zu berücksichtigen respektive zu überprüfen.    \n\nDienstbarkeiten \n\nGrundlasten \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 14 / 35 \n\n3 Richtprojekt \n\n3.1 Ausgangslage Studienauftrag \n\nZur Sicherstellung der Qualität der künftigen Überbauung hat sich die Grundeigentümerin \n\nfür die Durchführung eines Konkurrenzverfahrens entschieden. Dazu wurde ein privater \n\nStudienauftrag im einstufigen, nicht anonymen Einladungsverfahren und in Anlehnung an \n\ndie SIA-Ordnung 143 durchgeführt. Insgesamt wurden vier Teams eingeladen.  \n\nDie Veranstalterin erwartete als Resultat aus dem Studienauftrag eine marktgerechte, situ-\n\nationsbezogene Lösung für eine neue, qualitätsvolle Wohnüberbauung. Der von einem Be-\n\nurteilungsgremium ausgewählte Ansatz diente anschliessend als Grundlage für die Ausar-\n\nbeitung des Richtprojekts. \n\nFür die Bewertung der Lösungsvorschläge wurde ein Beurteilungsgremium eingesetzt. Die-\n\nses bestand aus den folgenden Personen:  \n\n– Präsident: Reto Pfenninger, Oester Pfenninger Architekten AG, Zürich \n\n– Fachexperte: Beat Nipkow, Nipkow Landschaftsarchitektur BSLA SIA, Zürich \n\n– Sachexperte: Marino Küng, Head Construction, Swiss Life AG \n\n– Sachexpertin: Giorgio Engeli, Head Portfoliomanagement, Swiss Life AG \n\n– Sachexperte: Michel Gerber, Swiss Life AG \n\n– Sachexpertin: Cornelia Stähli, Swiss Life AG \n\n– Beratender Experte: Thomas Vonrufs, Ressortleiter Bau und Planung, Stadt Adliswil \n\nGemäss Beschluss der Baukommission Adliswil vom 23. Oktober 2014 muss im Rahmen des \n\nRichtprojekts und mit dem Gestaltungsplan nachgewiesen werden, dass die Bauten und An-\n\nlagen sowie deren Umschwung «besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet \n\nund ausgerüstet» sind. Ebenfalls in Absprache mit der Gemeinde waren die Teams dazu an-\n\ngehalten, ein auf den Ort abgestimmtes Wohnungsangebot an Klein- und Standardwohnun-\n\ngen für junge Erstmietende, Paare und Kleinfamilien zu realisieren. Den teilnehmenden \n\nTeams wurde dazu ein Raumprogramm mit einem Anteil Standardwohnungen (ca. 70%) \n\nund einem Anteil an klein geschnittenen Wohnungen (25 – 30%) vorgegeben. Zusätzlich \n\nzum vorgegebenen Wohnungsmix sollte sich der Mieternutzen auch in der architektoni-\n\nschen Adressbildung sowie in der Qualität der individuellen und gemeinsamen Aussen-\n\nräume auszeichnen. \n\nDas Projekt «diversity» der Verfasserinnen Architektick AG und SIMA/BREER Landschaftsar-\n\nchitekten AG wurde als Siegerprojekt des Studienauftrags ausgewählt (siehe Abbildung 7). \n\nGrund für die Wahl war insbesondere die vorgeschlagene Innenentwicklung des Wohn-\n\nquartiers mit zwei unterschiedlichen Baukörpern und einem grosszügigen Freiraum. Die \n\nEmpfehung des Beurteilungsgremiums war, das Bauvolumen mittels eines dritten Baukör-\n\npers verträglich zu verdichten.  \n\nAuf der Grundlage des Siegerprojekts erarbeitete das Siegerteam in Abstimmung mit der \n\nGrundeigentümerin und PLANAR AG für Raumentwicklung ein Richtprojekt. \n\n \n\n \n\nQualität Richtprojekt \n\nZiel des Studienauftrags \n\nBeurteilungsgremium \n\nVorgaben Gemeinde zu \n\nden Beurteilungskriterien \n\nAuftrag zur Ausarbeitung \n\nRichtprojekt \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 15 / 35 \n\n \n\nAbbildung 7 Siegerprojekt «diversity» aus Studienauftrag, Ausschnitt Situationsplan 1:500 \n\n(Quelle: architektick ag und SIMA/BREER Landschaftsarchitekten AG) \n\n3.2 Beschrieb Richtprojekt \n\nDie Siedlungsdichte im Quartier Au-Isengrund-Werd in Adliswil ist zwar hoch, aber ein cha-\n\nrakteristisches städtebauliches Muster ist nicht erkennbar. Aussenräume sind oft das Pro-\n\ndukt der Grenzabstände und die heutige Adressierung der Bestandesbauten ist unüber-\n\nsichtlich. \n\nMit der geplanten Wohnsiedlung wird die bauliche Dichte mit drei neuen Gebäudevolumen \n\nerhöht. Dabei machen ein langgezogenes und ein punktförmiges fünfgeschossiges Gebäude \n\nden Auftakt zur Isengrundstrasse. Sie liegen neu nicht mehr parallel zueinander, sondern \n\ndrehen sich voneinander weg, indem sie die Ausrichtung ihrer Nachbargebäude aufneh-\n\nmen, respektive weiterführen. Dadurch entsteht eine trichterförmige Freifläche, die von ei-\n\nnem 3-geschossigen wiederum langgezogenen – aber deutlich kürzeren und schmaleren – \n\nReihenhaus besetzt wird. \n\n \n\nAbbildung 8 Schwarzplan mit Planungsperimeter (rot)  \n\n(Quelle: architektick ag und SIMA/Breer Landschaftsarchitekten AG) \n\nBestehende Quartiers-\n\nstruktur \n\nVolumen und Ausrichtung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 16 / 35 \n\nDie Adressierung erfolgt von der Isengrundstrasse im Norden, wo sich die im Gebäude inte-\n\ngrierte Tiefgarageneinfahrt mit den Mieter- sowie ein Teil der Besucherparkplätze befindet. \n\nEin kleiner Platz zwischen den beiden Neubauten Punkt- und Langhaus bildet den Eingang \n\nzur Siedlung. Hier finden sich auch zwei behindertengängige Besucherparkplätze und die \n\nUnterflorcontainer. Eine Erschliessungsachse führt in die Tiefe des Grundstückes zu den gut \n\nauffindbaren und eingezogenen Hauseingängen. Ausserdem dient diese dem Langsamver-\n\nkehr als Verbindung in das übrige Quartier, sowohl nach Süden Richtung Schönauweg, als \n\nauch nach Norden und Westen. Die heutige Privatstrasse wird aufgehoben, die Autos ver-\n\nschwinden gänzlich vom Grundstück und die Quartierdurchlässigkeit wird mit verschiede-\n\nnen Aussenraumqualitäten aufgewertet. \n\nEs entstehen attraktive und überraschend grosszügige Aussenräume zur Nachbarschaft. \n\nVor- und Rücksprünge an Punkt- und Langhaus brechen Fassadenfronten auf und gewähr-\n\nleisten unterschiedliche Ausrichtungen der Wohnungen. Gleichzeitig gewährt die Disposi-\n\ntion mit eindeutiger Differenzierung von öffentlichen, halböffentlichen und privaten Berei-\n\nchen im Aussenraum besonders für die Erdgeschosswohnungen die gewünschte Privatheit. \n\nDas Erdgeschoss wird zwei Treppenstufen angehoben. Diese Höhendifferenz wird über eine \n\nleichte Rampe vor den Hauseingängen aufgenommen. Von den Erdgeschossloggien führen \n\ndie beiden Stufen wiederum in den Aussenraum. \n\nDas Reihenhaus liegt direkt und unmittelbar an der Erschliessungsachse. Der Eingangsbe-\n\nreich wird mit einem kleinen Balkon geschützt und markiert. Die Küchen beleben diesen Be-\n\nreich zusätzlich. Dafür erhalten die Reihenhäuser auf die andere Seite einen eigenen klei-\n\nnen Gartenbereich, der genügend Intimität gewährleistet. \n\nDie Tiefgarage ist effizient und eingeschossig zwischen die Neubauvolumen organisiert. Mit \n\nAusnahme der Reihenhäuser sind alle Treppenhäuser direkt daran angegliedert, ebenso die \n\nKeller-, Waschküchen- und Technikräume. Die Reihenhäuser erhalten eine gemeinsame \n\nAussentreppe unmittelbar entlang der Stirnfassade im Norden. Über diese sind auch die \n\nKeller erschlossen. Die Tiefgarage bietet Platz für 46 Autoabstellplätze für die Bewohnen-\n\nden, 8 Besucherparkplätze und 85 Veloabstellplätze. \n\nDie Freiräume in der Wohnsiedlung werden mit einheimischen Pflanzen standortgerecht \n\nversehen und sind ökologisch wertvoll. Unterschiedlich hohe Staudenbeete bieten über das \n\nganze Jahr verschieden blühende Blumen und formen die Aussenräume zu ‘Zimmern’. \n\nGleichzeitig schützen diese die Erdgeschosswohnungen gegen Einblicke. Im Osten befindet \n\nsich grosszügige Grünflächen, welche sich ideal auch zum Ballspiel eignet. Im Westen, an \n\ndie privaten Gärten der Reihenhäuser angrenzend, kann ein Gemeinschaftsgarten entste-\n\nhen. Der Gemüsegarten ist gut besonnt und kann von allen bepflanzt werden. Eine lose \n\nStrauchbepflanzung oder eine unterbrochene Hecke deutet auf den westlichen Grenzver-\n\nlauf hin.. Im Siedlungsmittelpunkt entsteht ein zentraler Treffpunkt als Wohnzimmer unter \n\nfreiem Himmel. Dieser Aussenraum eignet sich für gesellige Anlässe und das gemeinschaft-\n\nliche Spiel. Dabei kann die Nachbarschaft jederzeit teilhaben. Sitzbänke entlang der Weg-\n\nführung laden zum Verweilen und Schwatzen ein. Viele mittel- bis grosskronige Bäume \n\nstrukturieren die Umgebung und tragen zur Attraktivität und zum ökologischen Wert der \n\nFreiflächen bei. \n\nAdressierung aussen,  \n\nErschliessung intern \n\nDisposition Punkt- und \n\nLanghaus \n\nIntegration Reihenhaus \n\nEffiziente Anordnung in \n\nTiefgarage \n\nKomposition des Frei-\n\nraums zu fünf ’Zimmern’ \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 17 / 35 \n\n \n\nAbbildung 9 Richtprojekt Umgebung \n\n(Quelle: architektick ag und SIMA/BREER Landschaftsarchitekten AG) \n\nDie östliche Grünfläche dient den Bewohnenden als grosszügige Freifläche, welche die \n\nMöglichkeit für Ballspiele oder Federball bietet. Es sind keine speziellen Einbauten dafür \n\nvorgesehen. Ein schmaler Kiesweg als Trampelpfad führt vom Spielbereich des zentralen \n\nGartenweges zur Wiese im Osten und signalisiert die Möglichkeit der Aneignung. Durch die \n\nEntfernung des Heckenkörpers entlang der Grenze entsteht eine grosszügige Wiesenfläche. \n\nDadurch wird die Durchlässigkeit des Quartiers gestärkt. Dies entspricht einem der Ziele auf \n\ndem Stadtteilanalyse Au-Isengrund-Werd (vgl. Kapitel 2.1). \n\nEin leichter topographischer Sprung zwischen Loggia und Wiese und eine erhöhte Wiesen-\n\nvegetation entlang des Gebäudes gibt den angrenzenden EG-Wohnungen und Loggien eine \n\nangemessene Privatsphäre. Es ist den Mietern der EG-Wohnungen überlassen, ob sie den \n\ndirekten Zugang zum Garten mit einem Trampelpfad nutzen oder nicht. \n\nAuch die im Westen angeordnete Freifläche zwischen Reihenhaus und Parzellengrenze \n\nkann von den Anwohnenden als Aneignungsbereich (Garten, Spielen) genutzt werden. Hier \n\nwird die Möglichkeit geboten, diesen Raum für gemeinschaftliche Gartenaktivitäten oder \n\nÄhnliches zu nutzen. Durch eine Hecke werden die Terrassen der Reihenhäuser geschützt. \n\nZwei wesentliche Aspekte tragen zum ökologischen Wert der Umgebung bei: Es sind gross-\n\nmehrheitlich einheimische Pflanzen vorgesehen und die Grünflächen werden als einheimi-\n\nschen Blumenwiese bzw. Blumenrasen ausgebildet. Ausserdem sollen die bestehenden \n\nBäume möglichst erhalten bleiben und neue Bäume gepflanzt werden.  \n\nMöglichkeit zur Aneig-\n\nnung des Aussenraums \n\nEinheimische Arten und \n\nviele Bäume \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 18 / 35 \n\nNeben den 5 Reiheneinfamilienhäusern (5.5-Zimmerwohnungen) werden über vier Trep-\n\npenhäuser drei- und vierspännig zusätzlich 72 Wohnungen erschlossen.  \n\nDie insgesamt 77 Wohnungen zeichnen sich durch eine grosse Vielfalt aus, nicht nur betref-\n\nfend Wohnungsgrössen, sondern auch bezüglich der Grundrissorganisation. Damit können \n\ndie gewünschten verschiedenen Zielgruppen und Generationen angesprochen werden. Alle \n\nWohnungen sind altersgerecht und barrierefrei. Der Wohnbereich wird mit einer eingezo-\n\ngenen und geschützten Loggia ergänzt und erweitert diesen visuell. Ausserdem gewähren \n\nsie fast immer eine annähernd nach Süden zugewandte Besonnung. Geschosshohe Fenster \n\nmit aussenliegenden Ausstellstoren erzeugen im Innern eine Lichtstimmung, die ein biss-\n\nchen ‚Italianità’ verbreitet. \n\nDie Wohnungen werden in der Regel um die eingezogenen Ecken organisiert, um uner-\n\nwünschte nachbarschaftliche Einblicke und Emissionen zu vermeiden. Die meisten Woh-\n\nnungen sind nach zwei Himmelsrichtungen ausgerichtet. Die Individualzimmer sind grosszü-\n\ngig, nutzungsneutral und gut möblierbar ausgebildet. Generell bieten die Wohnungen ei-\n\nnen hohen Gebrauchswert. Da lediglich eine Nasszelle pro Wohnung angedacht ist, mit \n\nAusnahme der 4.5-Zimmerwohnungen, sind diese grosszügig bemessen. Die Schächte lie-\n\ngen strukturell übereinander. Auch die Küchen sind ausreichend gross. Damit und mit dem \n\nkonsequenten Einhalten der knappen Wohnungsgrössen wird auf das Anliegen reagiert, \n\nWohnraum für ein Klientel mit geringem Einkommen zur Verfügung stellen zu können. \n\nDie Tragstruktur ist als Stützen-Plattensystem angedacht. Die Tragstruktur ist einfach und \n\nübereinanderliegend. Generell wird darauf geachtet, dass die Systemtrennung in primär, \n\nsekundär und tertiär Struktur soweit sinnvoll konsequent umgesetzt werden kann. Die \n\nGrundrissstruktur gewährleistet sowohl eine Planungs- wie auch eine spätere Benutzungs-\n\nflexibilität und besitzt ein hohes, flexibles Nutzungspotential. Auf den Dächern kann eine \n\nPhotovoltaikanlage für die Eigenversorgung von Strom und Warmwasser sorgen. Ansonsten \n\nwerden sie gemäss den erhöhten Anforderungen nach SIA naturnah begrünt. \n\nDas Neubauensemble soll in seiner Geometrie unterstützt werden und erhält ein Kleid aus \n\nbeispielsweise hellen Klinkersteinen. Dabei stehen das Material und das Farbspiel im Vor-\n\ndergrund. Der geschossweise leichte Versatz unterstützt die Horizontale und gibt der Fas-\n\nsade eine Massstäblichkeit. Dem gegenüber betonen die geschosshohen Fenster die Verti-\n\nkale und rhythmisieren die Fassade zusammen mit den regelmässig angeordneten Loggien. \n\nDer Fassadenausdruck gibt der Wohnsiedlung einen eigenständigen Charakter und ist da-\n\nmit auch identitätsstiftend für deren Bewohnerschaft. Die Stirnseiten und die Schotten der \n\nReihenhäuser werden gleich materialisiert. Die Füllungen werden aber anders, vor allem \n\nleichter ausgeführt und betonen die vertikale Struktur. \n\nHohe Diversität im  \n\nWohnungsmix \n\nDurchdachtes Wohnungs-\n\nkonzept \n\nSimple und flexible \n\nGrundrissstruktur \n\nVorschlag zur Materiali-\n\nsierung \n\nAbbildung 10 Schnitt Ostfassade Punkthaus und Reihenhaus  \n\n(Quelle: architektick ag und SIMA/BREER Landschaftsarchitekten AG) \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 19 / 35 \n\n4 Erläuterung der Gestaltungsplanvorschriften \n\nIn den nachfolgenden Unterkapiteln werden lediglich die für die vorliegende Planung we-\n\nsentlichen Gestaltungsplanvorschriften erläutert. \n\n4.1 Allgemeine Bestimmungen \n\nIn Gemeinden, die ihre BZO noch nicht gemäss IVHB harmonisiert haben, gelten die im An-\n\nhang des rechtsgültigen PBG aufgeführten Bestimmungen. Der Anhang verweist auf die \n\nFassung vom 28. Februar 2017. Die Nutzweise ist durch Art. 29 Abs. 5 BZO Stadt Adliswil \n\nfestgelegt. \n\nParallel zum vorliegenden Nutzungsplanverfahren erfolgte eine Änderung der Parzellen-\n\ngrenzen sowie die Aufhebung des Strassenabschnitts Kat. Nr. 3894 innerhalb Perimeter. \n\nDieser Strassenabschnitt wird nicht mehr als solcher benötigt, da die Zufahrt für Motorfahr-\n\nzeuge neu ausschliesslich von Norden her über die Isengrundstrasse erfolgt. Die verbleiben-\n\nden Liegenschaften entlang der privaten Isengrundstrasse bleiben weiterhin über diese er-\n\nschlossen.  \n\nDie Grenzänderung umfasst die Abparzellierung des im Perimeter befindlichen Teils der \n\nStrassenparzelle Isengrundstrasse sowie die Vereinigung der Parzellen innerhalb Perimeter. \n\nDie Mutationsurkunde wurde durch den zuständigen Grundbuchgeometer erstellt und fin-\n\ndet sich in Anhang D. Gestützt auf die Mutationsurkunde nimmt das Notariat und Grund-\n\nbuchamt die Grundbuchanmeldung vor und erstellt die allenfalls notwendigen Verträge \n\nund Pfandänderungsgesuche. \n\nGestützt auf Art. 3a BZO Adliswil (Stand öffentliche Auflage) wird auf den planungsbeding-\n\nten Vorteil, welcher aus der vorliegenden Sondernutzungsplanung resultiert, eine Mehr-\n\nwertabgabe erhoben. Es wurde ein städtebaulicher Vertrag ausgearbeitet. Gemäss § 19 \n\nAbs. 6 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) ist der Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge \n\nanstelle der Abgabe zulässig. Städtebauliche Verträge richten sich nach § 21 ff. MAG und § \n\n24 ff Mehrwertausgleichsverordnung (MAV).  \n\nDer städtebauliche Vertrag ist mit dem privaten Gestaltungsplan nach § 7 Abs. 2 PBG öf-\n\nfentlich aufzulegen. Der rechtskräftige städtebauliche Vertrag ist im Grundbuch anzumer-\n\nken. \n\n4.2 Bau- und Nutzungsbestimmungen \n\nDas maximale Gebäudevolumen der drei Baubereiche werden durch die oberirdischen Bau-\n\nbereiche (Koordinatenpunkte), die geltenden Grenzabstandsvorschriften, die maximale Ge-\n\nschosszahl, die Dachkote, die Gebäudehöhe und die maximal zulässige anrechenbare Ge-\n\nschossfläche (aGF) definiert. Es sind die Grenzabstandsvorschriften nach Art. 28 und Art. 29 \n\nAbs. 1 bis 3 der BZO Stadt Adliswil zu berücksichtigen. Den Baubereichen wurden grund-\n\nsätzlich – soweit dies der Grundabstand zuliess – zusätzlich 50 cm zu den Baukuben aus \n\ndem Richtprojekt zugerechnet. Die Westfassade von Baubereich l sowie die Südfassaden \n\nder Baubereiche ll und lll wurden bis zum Grundabstand erweitert. Dadurch wird ein ausrei-\n\nchender Spielraum unter anderem zur Erfüllung der Vorgaben gemäss dem Standard Nach-\n\nhaltiges Bauten Schweiz SNBS Hochbau gewährleistet.  \n\nArt. 5 Über- und nebenge-\n\nordnetes Recht \n\nArt. 6 Grenzänderung \n\nArt. 7 Mehrwertausgleich \n\nArt. 8 Grundmasse \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 20 / 35 \n\nDie maximale Gebäudehöhe lässt sich aus dem gewachsenen Boden und der maximalen \n\nKote Oberkante Dachfläche (Dachkote, in Meter über Meer) ableiten. Die maximale Dach-\n\nkote entspricht der Kote Oberkante Dachfläche aus dem Richtprojekt plus 75 cm. Im Rah-\n\nmen des Wettbewerbsverfahren wurden Terrainaufnahmen vorgenommen. Die jeweils \n\ntiefsten Punkte des gewachsenen Bodens finden sich bei den Garagenzufahrten. Diese be-\n\nfinden sich beim Baubereich l bei 444.09 m ü. M, beim Baubereich ll bei 443.85 m ü. M. \n\nund beim Baubereich lll bei 443.75 m ü. M. Daraus leiten sich maximal zulässigen Gebäude-\n\nhöhen von 16.70 m, 16.90 m und 11.30 m ab. Die maximalen Gebäudehöhen gemäss § 279 \n\nAbs. 1 PBG werden nicht überschritten. Die scheinbar grossen Gebäudehöhen erklären sich \n\ndurch die heute bestehenden Garagenrampen, welche zu sehr unterschiedlichen Höhen \n\ndes gewachsenen Bodens führen. \n\nAls Geschossflächen anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauern-\n\nden Aufenthalt dienenden oder hierfür verwendbaren Räume in Voll- und Untergeschossen \n\nunter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt innerer \n\nTrennwände. Das Merkblatt der Stadt Adliswil, Ressort Bau und Planung, über die Erläute-\n\nrungen zur Ausnützungsziffer gemäss § 254 ff PBG und § 9 ff ABV, wurde als wegleitende \n\nGrundlage herangezogen. \n\nFür die Berechnung der maximalen aGF wurden den aGF aus dem Richtprojekt 5% hinzuge-\n\nrechnet. Die maximal aGF beträgt gemäss Art. 8 insgesamt 7'130 m2; das Richtprojekts \n\nweist eine aGF von 6'784 m2 aus. \n\nOberirdische Gebäude sind innerhalb der Baubereiche zu erstellen. Ausnahme bilden be-\n\nsondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG.  \n\nGemäss Art. 42 BZO Stadt Adliswil gelten für besondere Gebäude die folgenden Vorschrif-\n\nten: Besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG sind zulässig bis zu einer überbauten Flä-\n\nche von 40 m2 oder bei Parzellen über 500 m2 bis 8% der anrechenbaren Grundfläche. Zu-\n\ndem besagt Art. 42 Abs. 2 BZO Stadt Adliswil, dass besondere Gebäude an die Grenze ge-\n\nstellt werden dürfen, wenn sie nicht mehr als einen Drittel der nachbarlichen Grenze bean-\n\nspruchen oder gleichzeitig gebaut oder an ein bestehendes Gebäude angebaut werden. \n\nBei einer Grundfläche von rund 5'550 m2 würde die zulässige Gesamtfläche der besonderen \n\nGebäude demgemäss rund 440 m2 betragen. Da der Aussenraum in erster Linie als attrakti-\n\nver Freiraum mit gemeinschaftlichen Aussenräumen gestaltet werden soll, ist die Fläche an \n\nbesonderen Gebäuden minimal zu halten. Die gedeckten Veloabstellplätze aus dem Richt-\n\nprojekt nehmen eine Fläche von 85 m2 ein. Denkbar wäre zudem die Realisierung eines klei-\n\nnen Pavillons im gemeinschaftlichen Freiraum. Zur Ermöglichung einer ausreichenden An-\n\nzahl an Veloabstellplätzen sowie eines allfälligen Pavillons wird die maximal zulässige Fläche \n\nan besonderen Gebäuden in den Gestaltungsplanvorschriften auf 120 m2 festgelegt. \n\nIm ersten Obergeschoss der Reihenhäuser (Baubereich lll) sind entlang der östlichen Fas-\n\nsade fünf abgestützte Einzelbalkone vorgesehen (siehe Abbildung 10). Balkone sollen hier \n\ngrundsätzlich zulässig sein. Im Sinne eines hohen Wohnkomforts (Tisch und Stühle sollen \n\nmöglich sein) und zur Belebung des Quartiers (Gestaltungsmöglichkeiten) dürfen die Bal-\n\nkone bis zu einer Tiefe von 2.5 m über die Fassadenlinie hinausragen, auch wenn diese aus-\n\nserhalb des Baubereichs liegen.  \n\nArt. 9 Baubereich I, II, III \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 21 / 35 \n\nWeiter dürfen Vordächer und technisch bedingte Aufbauten die Baubereiche überragen. \n\nBeispielsweise wird entlang der nördlichen Stirnfassade des Reihenhauses (Baubereich lll) \n\nein Kamin benötigt, der leicht über den Baubereich hinausragen wird.    \n\nDas Richtprojekt sieht die Erstellung einer Tiefgarage vor. Dessen Fläche beträgt rund  \n\n3'000 m2. Die Fläche der unterirdischen Baute (inkl. Aussenmauern und Wände) darf maxi-\n\nmal die im Richtprojekt vorgesehene Fläche der Tiefgarage plus 20%, also 3'600 m2, betra-\n\ngen. Die Fläche wird im Situationsplan als informativer Inhalt ausgewiesen. Dadurch kann \n\nein ausreichender Spielraum gewährleistet werden. Das Volumen der Tiefgarage wird durch \n\ndiese Fläche sowie der maximalen Einbautiefe aufgrund des Höchststands des Grundwas-\n\nserspiegels (ca. 440 m ü. M.) definiert. \n\n4.3 Gestaltung \n\nArtikel 11 der Gestaltungsplanvorschriften leitet sich aus den gestalterischen Qualitäten \n\ndes Richtprojektes ab. Bei der Ausarbeitung des Richtprojektes wurde der Masstäblichkeit, \n\nFormensprache und Gliederung der Bauten sowie freiräumlichen und ökologischen \n\nAspekten hohes Gewicht beigemessen. Material- und Farbwahl haben zu einer guten \n\nGesamtwirkung beizutragen. \n\nDas künftige Bauprojekt hat die gestalterischen Qualitäten des Richtprojekts aufzunehmen. \n\nDas Richtprojekt ist daher wegleitend für die qualitative Beurteilung des Bauprojekts in \n\nErmessensfragen. Die wesentlichen Aspekte des Richtprojektes umfassen insbesondere die \n\nAdressbildung, Grundstruktur und Setzung der Baukuben, das Wohnungskonzept sowie die \n\nFreiraumstruktur. Die nötigen Bestimmungen zur Gewährleistung eines attraktiven \n\nFreiraums werden in den Artikeln zur Umgebungsgestaltung definiert. \n\nIm Richtprojekt weicht die Ausrichtung einzelner Wohnräume von den Vorschriften gemäss \n\n§ 301 Abs. 1 PBG ab. Dies trifft auf ca. 7 Wohnungen zu. Bei insgesamt 77 Wohnungen trifft \n\ndie Abweichung von § 301 Abs. 1 PBG lediglich knapp 9% der Wohnungen und ist somit von \n\nuntergeordnetem Mass. Unter Anbetracht des übergeordneten Interesses zur \n\nSiedlungsentwicklung nach innen wird diese Abweichung als zulässig erachtet. \n\nDie regelmässig angeordneten Loggien rhythmisieren die Fassade und tragen zur Fassaden-\n\ngestaltung bei. Die Fassadengestaltung wurde im Rahmen des Studienauftrags nicht ab-\n\nschliessend geklärt. \n\nDie Fassadengestaltungen in den drei Baubereichen sind aufeinander abzustimmen, sodass \n\nsich ein stimmiges Gesamtbild ergibt. Der Baukubus in Baubereich lll hebt sich im Volumen \n\nund Höhe von den beiden anderen Baukuben ab. Dadurch ist eine Abweichung in der Fas-\n\nsadengestaltung durchaus möglich. Denkbar ist insbesondere eine Abweichung betreffend \n\nMaterialisierung und Füllung der Fassade.  \n\nDurch die beiden fünfgeschossigen Baukuben aus dem Richtprojekt und die relativ engen \n\nRaumverhältnisse sind lediglich Flachdächer denkbar. Mittels Begrünung des Flachdaches \n\nsoll zur ökologischen Aufwertung (Artenvielfalt) und zu einem guten Stadtklima beigetragen \n\nwerden. Die Art der Begrünung ist in der SIA Norm 312 (erhöhte Anforderungen) festgelegt. \n\nAuch unter Anlagen zur Gewinnung von erneuerbaren Energien, namentlich Photovoltaik-\n\nArt. 10 Unterirdische  \n\nBauten \n\nArt. 11 Grundsatz \n\nArt. 12 Richtprojekt \n\nArt. 13 Fassadengestal-\n\ntung \n\nArt. 14 Dachgestaltung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 22 / 35 \n\nanlagen, hat eine Dachbegrünung zu erfolgen. Durch die Kombination einer Photovoltaikan-\n\nlage auf einem begrünten Dach kann die Leistungsfähigkeit einer Anlage im Sommer um bis \n\nzu 20% erhöht werden. \n\nIn Artikel 15 werden – entsprechend den Ideen aus dem Richtprojekt – der Aufenthaltsqua-\n\nlität und dem ökologischen Wert des Freiraums ein hoher Stellenwert beigemessen. Artikel \n\n15 sowie die nachfolgenden Artikel zur Umgebungsgestaltung orientieren sich stark am \n\nRichtprojekt. Das Prinzip der «Zimmer» (vgl. Abbildung 11) wurde mittels der drei Zonen, \n\nHofbereich, gemeinschaftliche Freiräume und Grünflächen, aufgenommen. Diese unter-\n\nscheiden sich insbesondere in deren Zweck und Gestaltung. \n\n \n\nAbbildung 11 Freiraumnutzung gemäss Richtprojekt  \n\n(Quelle: SIMA/BREER Landschaftsarchitekten AG) \n\nDie Ideen und Ansätze aus dem Richtprojekt sind auf Stufe Bauprojekt zu konkretisieren \n\nund auf die Bebauung abzustimmen.  \n\nInsbesondere sind pro Altersgruppe (Klein- und Schulkinder) nach Möglichkeit 3 – 5 Varian-\n\nten an Spielmöglichkeiten (nicht nur herkömmliche Geräte) anzubieten. Die Spielmöglich-\n\nkeiten sind teilweise in die weitere Umgebungsgestaltung zu integrieren und mit ihr zu ver-\n\nbinden. Mit dem Baugesuch ist dazu ein umfassendes Aussen- und Spielraumkonzept über \n\ndas gesamte Areal mit spezifischen Spielangeboten für verschiedene Altersgruppen einzu-\n\nreichen. \n\nIm Sinne einer attraktiven Freiraumgestaltung mit gemeinschaftlichen Aussenräumen und \n\nsiedlungsökologischen Massnahmen ist die Realisierung einer ausreichenden Anzahl an \n\nHochstammbäumen unabdingbar. Vitale bestehende Bäume sind zu erhalten. Der Erhalt \n\nbestehender grosskroniger Bäume trägt zu einer hohen Aufenthaltsqualität bei und wirkt \n\nidentitätsstiftend. Ausserdem weisen solche Bäume einen hohen ökologischen sowie klima-\n\nArt. 15 Grundsatz zur  \n\nUmgebungsgestaltung \n\nArt. 16 Umgebungsplan \n\nArt. 17 Einzelbäume \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 23 / 35 \n\ntischen Wert auf. Zusätzlich müssen rund 80% der im Richtprojekt vorgesehenen Baum-\n\npflanzungen realisiert werden. Bei ausreichender Bodenmächtigkeit sind gross- bis mittel-\n\nkronige Bäume vorzusehen. Eine Bepflanzung mittels grosskroniger Bäume auf der Tiefga-\n\nrage wird als unzweckmässig erachtet. Der Wuchs und die Resilienz solcher Bäume sind \n\nmeist unzureichend. Über der Tiefgarage bzw. den Kellerabteilen sollen aber mittelkronige \n\nBäume gedeihen können. Dazu ist auf ein ausreichender Wurzelraum mittels fachgerech-\n\nten, wurzelraumbildenden und erhaltenden Baumgruben zu achten. Dies wurde bereits auf \n\nStufe Richtprojekt in der Umgebungsgestaltung berücksichtigt (siehe Abbildung 12). \n\n \n\n \n\nAbbildung 12 Punktuelle Erhebungen für Baumpflanzungen auf Tiefgarage (in dunkelgrün) \n\n(Quelle: SIMA/BREER Landschaftsarchitekten AG) \n\nDurch den dritten Baukörper (Baubereich lll) wird der Freiraum gegenüber dem Studienauf-\n\ntrag zwar flächenmässig verringert. Die Bedeutung des Freiraums wird aber durch dessen \n\nAkzentuierung und Aneigenbarkeit beibehalten (siehe Abbildung 11). Gleichzeitig bietet der \n\nBereich zwischen den Bauten das Potential zur Schaffung eines geborgenen und einladen-\n\nden Hofs, welcher zu einem Begegnungsort auszugestalten ist. Mit Artikel 18 wird dessen \n\nBedeutung hervorgehoben.  \n\nUm eine hohe Aufenthaltsqualität und einen hohen Identifikationswert sicherzustellen, ist \n\neine ausreichende Anzahl an Hochstammbäumen oder Heistern sowie eine gelungene Aus-\n\ngestaltung des Strassenraums unerlässlich. Bäume, Aneignungsflächen, Begegnungsorte, \n\nArt. 18 Hofbereich \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 24 / 35 \n\nElemente, wie Sitzbänke, Spielplätze, Brunnen etc. tragen dazu bei, dass sich die Bewohne-\n\nrinnen und Bewohner mit ihrer Umgebung identifizieren können.  \n\nDurch eine intensive Begrünung (z. B. mittels unterschiedlich hoher Staudenbeete, gemäss \n\nRichtprojekt) entlang der Gebäudefassaden von Baubereich l und ll sollen die Erdgeschoss-\n\nwohnungen vor Einblicken geschützt werden. Zudem entsteht dadurch eine einladende, \n\nelegante Adresse.   \n\nIn den gemeinschaftlichen Freiräumen sind unter anderem Kinderspielplätze zu realisieren. \n\nAufgrund des breiten Wohnangebots ist bei der Ausgestaltung der gemeinschaftlichen Frei-\n\nräume insbesondere darauf zu achten, dass Bewohnende aller Altersgruppen angespro-\n\nchen werden. Die Grösse der Spiel- und Ruheflächen hat dabei mindestens 20% der für das \n\nWohnen anzurechnenden Geschossflächen zu betragen. Das Richtprojekts sieht eine aGF \n\nvon 6'784 m2 vor. Daraus leiten sich Spiel- und Ruheflächen im Umfang von ca. 1'400 m2 ab. \n\nZu den Spiel- und Ruheflächen zählen, z. B. Spielplätze («Spielzimmer»), das «Wohnzim-\n\nmer», Gemeinschaftsgärten, Aneignungsflächen (Grünflächen) sowie der Fussweg im Hof-\n\nbereich, welcher als Begegnungs- und Spielbereich ausgestaltet werden soll (Abbildung 11). \n\nIm Richtprojekt ist die Möglichkeit zur Aneignung gewisser Flächen angedacht. Diese Aneig-\n\nnungsflächen können beispielsweise mit Sitzgelegenheiten, Spielgeräten oder Hochbeeten \n\nergänzt werden. Die Idee der Gemeinschaftsgärten aus dem Richtprojekt wird in Artikel 20 \n\naufgenommen. Die Ausdehnung von Gemeinschaftsgärten wird auf eine Fläche von max. \n\n100 m2 (rund 5% der Grünfläche) begrenzt. Die Gestaltung und Bepflanzung der Grünfläche \n\nist im Rahmen des Baugesuchs in einem Umgebungsplan aufzuzeigen. \n\nBei der Ausgestaltung der Grünfläche wird auf ökologische Grundsätze geachtet. So bleiben \n\nvitale Bäume erhalten und es werden eine Vielzahl an neuen Bäumen gepflanzt.  Weiter \n\nwird auf eine ökologisch wertvolle Heckenbepflanzung mit ergänzenden ökologischen \n\nKleinstrukturen geachtet und die Wahl des Saatguts entsprechend gewählt. \n\nIm Baubereich lll werden gemäss Richtprojekt fünf Reiheneinfamilienhäuser realisiert, wel-\n\nche je über einen privaten Aussenraum verfügen. \n\n4.4 Erschliessung und Parkierung \n\nKünftig darf der im Perimeter befindliche Abschnitt der Isengrundstrasse lediglich als \n\nöffentlicher Fuss- und Veloweg genutzt werden. Derjenige Teil der Strassenparzelle (ehe-\n\nmals Kat. Nrn. 3894), welcher innerhalb des Perimeters liegt, wurde mittels Grenzmutation \n\nbereinigt. Die Zufahrt für Motorfahrzeuge innerhalb des Perimeters erfolgt neu ausschliess-\n\nlich von Norden her über die Isengrundstrasse. Der Zufahrtsbereich für ein Kreuzen \n\n(Gegenverkehr) ist ausreichend bemessen. \n\nIm Sinne der Verkehrssicherheit und der Attraktivität des Langsamverkehrs ist im Rahmen \n\ndes Bauprojekts ein ausreichender Raum zwischen dem Fussweg und den Besucherpark-\n\nplätzen zu gewährleisten. \n\nFür die Berechnung der Abstellplätze sind die Bestimmungen aus der kommunalen Verord-\n\nnung über Fahrzeugabstellplätze (PP-VO) heranzuziehen. Aus dem Wohnungsspiegel des \n\nRichtprojekts lassen sich die folgende erforderliche Anzahl an Parkplätze ableiten: \n\nArt. 19 Gemeinschaftli-\n\ncher Freiraum \n\nArt. 20 Grünfläche \n\nArt. 21 Privater Aussen-\n\nraum \n\nArt. 22 Erschliessung \n\nArt. 23 Parkierung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 25 / 35 \n\nNormbedarf gemäss PP-VO öV-Güteklasse 2 Gemäss Richtprojekt \n\nWohnungen bis 80 m2: 1 PP/Wohnung min 70% / max 100% 43 PP (≙ 70%) \n\n> 80 m2: 1 PP/80m2 GF  min 70% / max 100% 14 (≙ 70%) \n\nBesucher/innen: 1 PP/4 Wohnungen min 50% / max 80% 10 (≙ 50%) \n\nVeloabstellplätze: 1/40m2 GF  170 \n\n \n\nDie elf Autoabstellplätze, welche sich aus dem Mitbenützungsrecht der Tiefgarage auf Kat.-\n\nNr. 6785 ergeben (siehe Anhang C), können angerechnet werden. \n\nFür eine hohe Qualität der Veloabstellplätze sollen die Velos vor Witterung geschützt wer-\n\nden und die Abstellplätze leicht zugänglich sein.  \n\nGemäss Beschluss der Baukommission vom 2. April 2020 ist die Möglichkeit zur Errichtung \n\neines Carsharing-Standortes zu prüfen und falls möglich zu realisieren. Die Mindestanzahl \n\nFahrzeugabstellplätze nach der kommunalen Verordnung über die Fahrzeugabstellplätze \n\ndarf nicht unterschritten werden. Zu den minimal erforderlichen Fahrzeugabstellplätzen \n\nsind zusätzliche Carsharing-Parkplätze zulässig. Diese sind ausschliesslich als solche zu be-\n\nzeichnen und zu benutzen. \n\n4.5 Ver- und Entsorgung \n\nMit dem ersten Baugesuch ist ein Entwässerungskonzept für das gesamte Areal mit sämtli-\n\nchen Versickerungs- und Retentionsanlagen einzureichen. \n\nDie Stadt Adliswil ist mit dem Energiestadt-Label zertifiziert und hat im 2015 eine Energie-\n\nplanung 2015 – 2035 erarbeitet. Neubauten haben einen hochwertigen Energie-Standard \n\naufzuweisen. Mit der Erfüllung des Standards Nachhaltiges Bauen Schweiz SNBS Hochbau \n\nwird diesem Aspekt Rechnung getragen. Der Wärmeenergiebedarf für das Heizen wird \n\nkünftig möglichst tief gehalten. Der elektrische Energiebedarf soll durch eine gute Tages-\n\nlichtnutzung, effiziente Installationen und Komponenten gesenkt und zu einem angemesse-\n\nnen Anteil durch Eigenstromerzeugung gedeckt werden. Eine solare Warmwasseraufberei-\n\ntung wird in Betracht gezogen.  \n\nGemäss Gewässerschutzverordnung, Anhang 4, 221, sind Anlagen zur Erdwärmegewinnung \n\nin der Grundwasserschutzzone S3 hingegen unzulässig. Hierzu kann der kantonale Wärme-\n\nnutzungsatlas herangezogen werden. Im Wärmenutzungsatlas (GIS ZH-Browser) ist ersicht-\n\nlich, dass im Planungsgebiet die Wärmenutzung aus dem Untergrund für verschiedene Sys-\n\nteme unzulässig ist.  \n\nDie Evaluation der Wärmeerzeugung erfolgt im Rahmen der Arbeiten zum Vorprojekt. \n\n \n\nArt. 25 Entwässerung \n\nArt. 26 Energie und  \n\nNachhaltigkeit \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 26 / 35 \n\n5 Abweichungen zur bestehenden Grundordnung \n\nDer Private Gestaltungsplan «Isengrund» weicht in der Ausnützungsziffer und der Anzahl an \n\nVollgeschossen von der rechtsgültigen Grundordnung ab. \n\nDie Ausnützungsziffer ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur massgebli-\n\nchen Grundfläche nach § 259 PBG (§ 254 PBG). Die massgebliche Grundfläche beträgt \n\n5’555 m2. Das Richtprojekt sieht eine anrechenbare Geschossflächenziffer von 6’784m2 vor. \n\nDaraus leitet sich eine Ausnützungsziffer von 1.22 ab. \n\nDie bestehenden Gebäude weisen aktuell eine Ausnützungsziffer von rund 86% aus. Nach \n\nRegelbauweise (AZmax = 70%) ist das Areal daher heute bereits übernutzt (+23%). Bei einer \n\nAZ von 122% entsprechend Richtprojekt beträgt die Abweichung gegenüber der Regelbau-\n\nweise +74% und gegenüber dem Bestand +42%. Für die in den Gestaltungsplanvorschriften \n\nausgewiesenen maximale aGF wurden – zur Sicherstellung eines ausreichenden Spielraums \n\n– den aGF aus dem Richtprojekt 5% hinzugerechnet. Daraus leitet sich eine leicht höhere \n\nmaximale Ausnützungsziffer von 128% ab. \n\nIn den Baubereichen I (Punkthaus) und ll (Langhaus) sind maximal fünf Vollgeschosse zuläs-\n\nsig (Art. 5 Gestaltungsplanvorschriften). Der Baubereich III (Reihenhaus) sieht maximal drei \n\nVollgeschosse vor. Dachgeschoss über Flachdächern (Attikageschosse) sind in keinem der \n\ndrei Baubereiche erlaubt. \n\nGemäss Art. 28 BZO sind in der W4 vier Vollgeschosse zulässig. Dachgeschosse sind bei er-\n\nreichter Vollgeschosszahl nicht zulässig. Somit wird die zulässige Geschosszahl in den Bau-\n\nbereichen l und ll um ein Vollgeschoss überschritten. Die Abweichung um ein Vollgeschoss \n\nkann als verhältnismässig erachtet werden. \n\nAusnützungsziffer (AZ) \n\nAnzahl Geschosse und Ge-\n\nbäudehöhe \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 27 / 35 \n\n6 Interessenabwägung \n\n6.1 Begründung der Abweichungen \n\nDer Planungsperimeter liegt im Gebiet mit hoher baulicher Dichte gemäss RRP Zimmerberg. \n\nHier ist aus regionaler Sicht eine hohe bauliche Dichte grundsätzlich erwünscht. Dabei sind \n\ndie jeweiligen, minimalen Ausnützungsziffern gemäss § 49a Abs. 1 PBG deutlich zu über-\n\ntreffen. Auch die Stadtteilanalyse postuliert ein hohes Verdichtungspotential für das Ge-\n\nbiet. Mittels Gestaltungsplanvorschriften kann eine höhere Bebauung mit entsprechend \n\nhöherer Dichte ermöglicht werden. Aus dem Wohnungsspiegel des Richtprojekts leitet sich \n\neine Nutzungsdichte von rund 241 K/ha Bauzone ab. Dies entspricht der hohen Nutzungs-\n\ndichte gemäss RRP (Zielwert: 150 – 300 K/ha). Zurzeit beträgt die Nutzungsdichte 173 K/ha \n\n(96 Bewohnende auf 5'555 m2). Die Nutzungsdichte kann bei Umsetzung des Richtprojektes \n\num ca. 40% erhöht werden.  \n\nDie bezeichneten Gebiete mit hoher baulicher Dichte eignen sich besonders für eine städ-\n\ntebauliche Akzentuierung. Mit der Durchführung eines Konkurrenzverfahrens (Studienauf-\n\ntrag) wurde diesem Aspekt Rechnung getragen. Das Siegerprojekt hat insbesondere durch \n\ndie städtebauliche Setzung des Volumens, durch das vielfältige Wohnungsangebot sowie \n\ndie geschaffenen Freiraumqualitäten und die Erschliessung im Kontext des Quartiers über-\n\nzeugt. Die Bauweise wurde als kompakt sowie wirtschaftlich beurteilt, jedoch eine zusätzli-\n\nche Verdichtung als notwendig und gut vorstellbar erachtet. Dieser Empfehlung wurde bei \n\nder Ausarbeitung des Richtprojektes mit dem dritten Baukörper, Reihenhaus, berücksich-\n\ntigt. \n\nAus der Stadtteilanalyse (2018) für das Quartier Au-Isengrund-Werd lassen sich zwei Rah-\n\nmenbedingungen für die vorliegende Gestaltungsplanung ableiten:  \n\n1. Realisierung einer ortsbaulich verträglichen Verdichtung \n\n2. die Schaffung einer für das Quartier durchlässigen Freiraumgestaltung (inkl. Anschluss an \n\nden Schönauweg). \n\nDiese beiden Rahmenbedingungen werden mit dem vorliegenden Projekt umgesetzt. \n\nDer Studienauftrag mit vier Projekten hat zudem die Verträglichkeit ausgelotet und aufge-\n\nzeigt: Mehrere städtebaulich und architektonisch überzeugende Gebäude mit fünf Ge-\n\nschossen lassen sich gut in die bestehende Umgebung integrieren. Fünf Geschosse sind je-\n\ndoch nur verträglich, wenn die Gebäude im Zusammenspiel mit hochwertigen Aussenräu-\n\nmen organisiert sind. Beides ist im vorliegenden Richtprojekt der Fall. Zu beachten gilt \n\nauch, dass die Nachbargebäude durch die massiven Giebeldächer und die Volumetrien teil-\n\nweise wie fünfgeschossig wirken. \n\nAus dem städtebaulichen Richtkonzept Zentrum (2013) lassen sich zudem Massstäbe für \n\ndas Quartier Au-Isengrund-Werd ableiten. Im Richtkonzept werden Zonenzuteilungen \n\n(Zentrumszonen) mit Ausnützungsziffern zwischen 1.8 und 2.1 vorgeschlagen. In Relation \n\nzur Lage und bestehender Bebauung wird mit einer AZ von 1.22 der angestrebte urbane \n\nCharakter des Zentrums adäquat weitergeführt. \n\n \n\nUmsetzung der  \n\nangestrebten hohen  \n\nbaulichen Dichte \n\nStädtebauliche  \n\nBeurteilung \n\nQuartierverträgliche  \n\nInnenentwicklung \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 28 / 35 \n\nDie insgesamt 77 Wohnungen zeichnen sich durch eine grosse Vielfalt aus, nicht nur betref-\n\nfend Wohnungsgrössen, sondern auch bezüglich den Grundrisstypologien. Damit können \n\nverschiedenen Zielgruppen und Generationen angesprochen werden. Dies mit der Absicht, \n\ndass auch von den heutigen Bewohnern wieder einige in die neue Siedlung einziehen. \n\nDas Richtprojekt sieht somit ein vielfältiges und standortgerechtes Wohnungsangebot für \n\nverschiedene Zielgruppen und Generationen vor. Die hohe Qualität der Freiraumgestaltung \n\nund die Schaffung unterschiedlicher Begegnungs- und Aneignungsorten gewährt zudem \n\neine attraktive Umgebung. Sozialräumliche sowie ökologische Aspekte wurden bei der Frei-\n\nraumgestaltung integriert und deren Umsetzung mittels zweckmässiger Bestimmungen in \n\nden Gestaltungsplanvorschriften sichergestellt. \n\n6.2 Auswirkungen auf Verkehr und Umwelt \n\nGemäss Bundesgesetzgebung (Umweltschutzgesetz, USG, und Lärmschutzverordnung, LSV) \n\nist bei der Erstellung neuer Verkehrsanlagen, wie Tiefgargen, darauf zu achten, dass die \n\nverkehrliche Mehrbelastung nicht zu einer erheblichen zusätzlichen Lärmbelastung führen. \n\nDie Immissionsgrenzwerte (IGW) sind dabei einzuhalten. Für die Beurteilung der verkehrli-\n\nchen Mehrbelastung durch die Tiefgarage wurde das kantonale Berechnungswerkzeug für \n\nTiefgaragenzufahren (tba.zh.ch) herangezogen.  \n\nDie bestehende Überbauung verfügt über insgesamt 38 + 11 Parkplätze. 11 Parkplätze wer-\n\nden durch eine Dienstbarkeit auf einer anderen Parzelle angerechnet und werden hier da-\n\nher nicht berücksichtigt. Gemäss dem Berechnungswerkzeug für Tiefgaragenzufahren ge-\n\nnerieren 38 Parkplätze tagsüber 5.9 Fahrten pro Stunde und nachts 2.0 Fahrten pro Stunde.  \n\nIm Richtprojekt sind in der Tiefgarage insgesamt 54 Parkplätze vorgesehen. Dies führt tags-\n\nüber zu 8.4 Fahrten pro Stunde und nachts zu 2.8 Fahrten pro Stunde. Bei Realisierung des \n\nRichtprojekts ist somit tagsüber mit zusätzlich +2.5 Fahrten pro Stunde und nachts mit +0.8 \n\nFahrten pro Stunde zu rechnen. Die Verkehrszunahme beträgt rund 40%. Bei der Realisie-\n\nrung der neuen Tiefgarage ist darauf zu achten, dass die Lärmemissionen so weit begrenzt \n\nwerden, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (Art. 8 \n\nAbs. 1, LSV). \n\nDie neue Tiefgaragenzufahrt befindet sich unmittelbar an der öffentlichen \n\nErschliessungsstrasse Isengrundstrasse. Die gesamte Tiefgarage wird über eine einzige in \n\nden Gebäuden integrierte Rampe erschlossen. Bislang verfügt jedes der vier Gebäude über \n\neine eigene Zufahrt. Der Verkehr verläuft zurzeit somit durch das Wohnquartier. Durch die \n\nneue Verkehrsführung kann innerhalb der Überbauung die Verkehrssicherheit erhöht, die \n\nLärmbelastung verringert und die Wohnqualität deutlich verbessert werden. Zudem wird \n\ndas westliche Wohnquartier verkehrlich entlastet. \n\nWeitere Massnahmen (Lüftungsfenster von lärmempfindlichen Räumen, Regenrinnen, Ver-\n\nkleidung Rampenwände etc.) zur Reduktion von Lärmemissionen sind im Rahmen des \n\nBauprojekts auszuweisen.  \n\nMit der Überbauung ist die Realisierung einer hochwertigen und stark durchgrünte Aussen-\n\nraumgestaltung vorgesehen. Das Umgebungskonzept der SIMA/BREER Landschaftsarchitek-\n\nten AG enthält eine Vielzahl an ökologisch wertvollen Strukturen. Die Retentionsflächen auf \n\nMehrwert für die Bevölke-\n\nrung \n\nVerkehr und Lärm \n\nÖkologie und Klima \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 29 / 35 \n\ngewachsenem Boden sollen als leichte Mulden mit standortgerechten Wiesen (Feuchtwie-\n\nsen) ausgebildet werden. Zudem sind im Hofbereich entlang der Hausfassaden standortge-\n\nrechte, einheimische Staudenmischungen für sonnige bzw. schattige und halbschattige \n\nStandorte vorgesehen. Die bestehenden vitalen, grosskronigen Bäume bleiben erhalten. \n\nDer Umgebungsplan sieht zudem die Pflanzung einer Vielzahl an einheimischen standortge-\n\nrechten Bäumen vor. Weiter wird in den Gestaltungsplanvorschriften eine Begrünung der \n\nDachflächen nach SIA-Norm 312 gefordert.  \n\nIm Richtprojekt ist insgesamt eine möglichst grosszügige und standortgerechte Durchgrü-\n\nnung der Aussenräume angedacht. Diese Grünflächen werden im Situationsplan verbindlich \n\nfestgehalten. In diesem Sinn werden mit dem Gestaltungsplan Massnahmen getroffen, wel-\n\nche aus lokalklimatischer Sicht wertvoll sind. Diese tragen dazu bei, dass das Wohngebiet \n\nvor schädlichen oder lästigen Einwirkungen geschont werden.  \n\nDurch die neue Aussenraumgestaltung wird wesentlich zur ökologischen Aufwertung und \n\nklimatischen Verbesserung des Quartiers beigetragen. \n\nDie Swiss Life Asset Management Real Estate Schweiz verfolgt ein holistisches Verständnis \n\ndes Nachhaltigkeitsbegriffs entlang der drei Dimensionen der Nachhaltigkeit: Umwelt, Wirt-\n\nschaft und Soziales. Neben den Themen Energie und Komfort sollen daher bei Neubauten \n\nauch die weiteren Aspekte aus den Bereichen Umwelt (z. B. ökologische Baumaterialen, Ar-\n\ntenvielfalt, nachhaltige Mobilität), Soziales (z. B. soziale Durchmischung, Zugänglich-\n\nkeit/Nutzbarkeit für alle) und Wirtschaft (allen voran die Lebenszykluskosten, welche einen \n\nlangfristigen Blick auf die Immobilie wirft) berücksichtigt werden. In diesem Sinne werden \n\ndie Neubauten nach dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz SNBS Hochbau realisiert. \n\n6.3 Ausführungen zum erwarteten Mehrwert \n\nDie vorliegende Sondernutzungsplanung ermöglicht eine im Vergleich zur Regelbauweise \n\nverbesserte Nutzungsmöglichkeit. Explizit wird die maximale Ausnützungsziffer von 70% auf \n\nmindestens 128% angehoben und die zulässige Geschosszahl beim Punkt- und Langhaus \n\num ein Vollgeschoss erhöht.  \n\nDie Stadt Adliswil und die Swisslife AG haben gemeinsam die Firma Wüest Partner AG be-\n\nauftragt, den Mehrwert zu ermitteln. Diese Mehrwertermittlung liegt mit Datum vom 16. \n\nMärz 2021 vor.  \n\nDamit ein Mehrwert mittels einer Abgabe ausgeglichen werden kann, ist dieser vorgängig \n\nzu bemessen. Der Mehrwert ergibt sich aus der Differenz der Verkehrswerte eines Grund-\n\nstücks (ohne allfällige Gebäude) ohne und mit Planungsmassnahme. Diese Werte entspre-\n\nchen dem vermeintlichen Verkaufspreis, der am Markt erzielt werden könnte.  \n\nGemäss § 19 Abs. 5 MAG können die Kosten im Zusammenhang mit Planungsverfahren, die \n\nmassgeblich zur Verbesserung der Siedlungsqualität beitragen, vom Mehrwert abgezogen \n\nwerden. Es wurden die folgenden Mehrleistungen erkannt und vom Mehrwert in Abzug ge-\n\nbracht: \n\n  \n\nEnergie und Nachhaltig-\n\nkeit \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 30 / 35 \n\n– Das Richtprojekt wurde in einem qualitätssichernden Verfahren eruiert (Studienauf-\n\ntrag).  \n\n– Durch die Verwendungen vorwiegend einheimischer Pflanzen für die Aussenraumge-\n\nstaltung, die Neupflanzungen von mindestens 24 Bäumen und die Dachbegrünung wird \n\ninsgesamt die Biodiversität im Aussenraum gefördert und zur Verbesserung der lokal-\n\nklimatischen Verhältnisse beigetragen. Insbesondere die dichte Bepflanzung mit Bäu-\n\nmen, die Tiefgaragenkonstruktion aufgrund höherer Überdeckung sowie die extensive \n\nund ökologisch wertvolle Begrünung des Dachs ist mit Mehrkosten verbunden.  \n\n– Weitere Nachhaltigkeitsziele werden durch die Realisierung der Neubauten nach dem \n\nStandard SNBS Hochbau realisiert.  \n\n– In Art. 13 und 14 der Gestaltungsplanvorschriften werden hohe Qualitätsansprüche an \n\ndie Fassadengestaltung gefordert. Hierbei ist mit höheren Erstellungskosten zu rech-\n\nnen.  \n\n– Der geplante Hofbereich und der gemeinschaftliche Freiraum mit diversen Begegnung-\n\nsorten, wie Spielwiese, Spielplatz, Sitzbänke und Quartierladen, wird für die Nachbar-\n\nschaft zugänglich gestaltet. Dadurch wird die soziale Infrastruktur im Quartier verbes-\n\nsert. \n\nMit der Planungsmassnahme wird gleichzeitig ein attraktiver öffentlicher Fussweg mit Weg-\n\nrecht zugunsten der Öffentlichkeit (Stadt Adliswil) sichergestellt. Die Sachleistungen, wie \n\nErstellung, Unterhalt, Bewirtschaftung der Langsamverkehrsverbindung und Vergütung des \n\nzugehörigen Landanteils, können teilweise von der Mehrwertabgabe in Abzug gebracht \n\nwerden.  \n\nMehrkosten zur Verbesse-\n\nrung der Siedlungsqualität \n\nSachleistungen \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 31 / 35 \n\n7 Bericht zu den Anträgen aus der Vorprüfung \n\nDie Entwicklungsabsichten werden vom kantonalen Amt für Raumentwicklung als positiv \n\nerachtet. Der private Gestaltungsplan berücksichtigt zum einen die übergeordneten Dichte-\n\nvorgaben aus dem kantonalem und regionalen Richtplan. Zum anderen erfolgte mit der \n\nDurchführung eines Studienauftrags und der Weiterbearbeitung zu einem Richtprojekt eine \n\nQualitätssicherung.  \n\nDamit der Gestaltungsplan als recht- und zweckmässig sowie angemessen gemäss § 5 Abs. \n\n1 PBG beurteilt werden kann, wurden die Anträge aus der kantonalen Vorprüfung mit Da-\n\ntum vom 4. August 2020 wie folgt berücksichtigt: \n\nIm Richtprojekt wurde die Freiraumnutzung präzisiert. Insbesondere die Anliegen an die \n\nFreiräume zwischen dem privaten Aussenraum des Reihenhauses und dem Nachbargrund-\n\nstück Kat.-Nr. 3655 sowie zwischen dem Langhaus und dem Nachbargrundstück Kat. Nr. \n\n6952 («Spielwiese») wurden differenziert.  \n\nEs wurden Verhandlungen mit den restlichen Strasseneigentümerinnen und -eigentümern \n\ngeführt. Das Verfahren zur Abparzellierung der Strasse sowie zur Zusammenführung der \n\nParzellen innerhalb Perimeter wurde parallel zum Gestaltungsplanverfahren vollzogen. Ein \n\nMutationsentwurf liegt vor. \n\nIm Situationsplan 1:500 wurden die folgenden Anpassungen vorgenommen:  \n\n– Der Situationsplan wurde auf die Verordnung über die Darstellung von Nutzungsplänen \n\nangepasst (Farbgebung Gewässer).  \n\n– Der Hinweis zur Anordnung der Besucherparkplätze wurde zur Kenntnis genommen \n\nund ist in den weiteren Projektphasen (Vor- und Bauprojekt) zu berücksichtigen. Die \n\nSignatur für die Besucherparkplätze (P) wurde im Gestaltungsplan leicht verschoben. \n\n– Der Begriff «unterirdische Bauten» wird durch «Tiefgarage bzw. Keller gemäss Richt-\n\nprojekt» ersetzt. Der Baubereich der Tiefgarage bleibt Informationsinhalt.  \n\n– Naturgefahren: Die Schutzhöhe liegt bei 445.25 m ü. M. Das EG und sämtliche Gebäu-\n\ndeöffnungen wurden auf diese Kote angehoben. Das Richtprojekt, die Schnitte im Situ-\n\nationsplan und die entsprechenden Gestaltungsplanvorschriften (Art. 8 Abs. 1) wurden \n\nentsprechend angepasst. \n\nDie Gestaltungsplanvorschriften (GPV) wurden wie folgt angepasst bzw. ergänzt: \n\n– Ergänzung Art. 9 Abs. 2 wie folgt: Das Gebäudevolumen wird durch die im Plan be-\n\nzeichneten Koordinatenpunkte, die in den Vorschriften beschriebenen Baubereiche, \n\ndie möglichen Auskragungen sowie die maximale Gebäudehöhe definiert. Gegenüber \n\nden Nachbargrundstücken sind die Grenzabstände mit Mehrlängenzuschlag gemäss \n\nArt. 28 und Art. 29 BZO Stadt Adliswil einzuhalten. Die Bestimmung unter Art. 9 Abs. 2 \n\nder Gestaltungsplanvorschriften hält fest, dass unabhängig von den Baubereichsbe-\n\ngrenzungen der Mehrlängenzuschlag einzuhalten ist.  \n\n– Der Begriff «Attikageschoss» wird durch «Dachgeschoss über Flachdächern» ersetzt. \n\n– Ergänzung Art. 9 Abs. 4 wie folgt: Im Baubereich lll dürfen Balkone entlang der östli-\n\nchen Fassadenlänge bis zu einer Tiefe von 2.5 m (gemessen ab Fassadenlinie) den Bau-\n\nbereich überragen. \n\nGesamtbeurteilung \n\nRichtprojekt \n\nKlärung hinsichtlich der \n\nStrassenparzelle Kat.-Nr. \n\n3894 \n\nSituationsplan \n\nGestaltungsplan- \n\nvorschriften (GPV) \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 32 / 35 \n\n– Ergänzung Art. 9 Abs. 6 wie folgt: Besondere Gebäude gemäss Art. 42 BZO Stadt Adlis-\n\nwil (Velounterstände, Pavillons usw.), sind unter Beachtung der kommunalen und kan-\n\ntonalen Abstandsvorschriften auch ausserhalb der Baubereiche zulässig, soweit sie sich \n\ngut einordnen, und gemeinschaftlichen Zwecken dienen und deren Fläche insgesamt \n\nnicht mehr als 120 m2 beträgt. \n\n– Einem angemessenen Projektierungsspielraum gemäss § 83 Abs. 2 PBG wird Rechnung \n\ngetragen. Auf die Bestimmung betreffend die Vor- und Rücksprünge wird verzichtet.  \n\n– Da die Ausrichtung von Wohnräumen bzw. deren Besonnung mit § 301 PBG bereits ab-\n\nschliessend geregelt ist, wird auf eine weiterführende Regelung verzichtet.  \n\n– Anpassung Art. 16 Abs. 1 wie folgt: Mit dem Baugesuch ist ein detaillierter Umgebungs-\n\nplan eines ausgewiesenen Landschaftsarchitekturbüros einzureichen. \n\n– Anpassung Art. 17 Abs. 2 GPV wie folgt: Ausserhalb des Bereichs der unterirdischen \n\nBauten Ausserhalb des Hofbereichs sind mindestens 14 mittel- oder grosskronige \n\nHochstammbäume oder Heister zu pflanzen. \n\n– Die Koordinationsstelle Veloverkehr empfiehlt die Richtwerte der VSS Norm SN \n\n640065-2011 «Parkieren – Bedarfsermittlung und Standortwahl von Veloparkierungs-\n\nanlagen» für die Berechnung der Anzahl Veloparkplätze heranzuziehen. Die Empfeh-\n\nlung wird zur Kenntnis genommen. Die Berechnung der Anzahl Parkplätze (Art. 23 Abs. \n\n5, GPV) orientiert sich weiterhin an der kommunalen Gesetzgebung.   \n\n– Die Empfehlungen zu den Parkierungs-Bestimmungen (Art. 23 GPV) gemäss der «Weg-\n\nleitung zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen» (Parkplatz-Weg-\n\nleitung, Baudirektion Kanton Zürich, Oktober 1997 bzw. revidierte Fassung von 2018) \n\nwurde zur Kenntnis genommen. Die kommunale Verordnung über Fahrzeugabstell-\n\nplätze deckt sich mehr oder weniger mit der kantonalen Parkplatz-Wegleitung (Stand \n\nOktober 1997). Das Richtprojekt sieht die minimale Anzahl an PP vor. Somit ist das An-\n\nliegen bereits berücksichtigt. \n\n– Die Schlussbestimmungen werden gemäss dem Formulierungsvorschlag des ARE ange-\n\npasst. \n\nDer Planungsbericht wurde gemäss den Ausführungen im Vorprüfungsbericht wie folgt er-\n\ngänzt:  \n\n– Freiräume: Der Planungsbericht wurde dahingehend ergänzt, dass die Anliegen an die \n\neinzelnen Freiräume erläutert sind. Im Situationsplan und den Gestaltungsplanvor-\n\nschriften wurden keine Anpassungen vorgenommen. \n\n– Lokalklima: Die Auseinandersetzung mit den lokalklimatischen Auswirkungen des Vor-\n\nhabens wurde vollzogen und der Planungsbericht entsprechend ergänzt.  \n\n– Naturgefahren. Es erfolgte eine Ersteinschätzung bezüglich Objektschutz Hochwasser \n\ndurch ein Fachbüro. Die Abklärungen haben ergeben, dass es sich beim vorliegenden \n\nObjekt um ein Sonderrisiko-Objekt gemäss dem Leitfaden Gebäudeschutz Hochwasser \n\n(AWEL, 2017) handelt. Bei Sonderrisiko-Objekten muss das Schutzziel EHQ geprüft wer-\n\nden. Mit dem Baugesuch ist daher ein Gebäudeschutznachweis einzureichen. Die \n\nSchutzhöhe wurde in der vorliegenden Planung berücksichtigt.  \n\n– Grundwasser: Der Planungsbericht wurde entsprechend dem Vorprüfungsbericht prä-\n\nzisiert.  \n\nPlanungsbericht \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 33 / 35 \n\n8 Planungsablauf \n\nDer Planungsablauf richtet sich nach §§ 5 – 7 sowie § 85 und § 86 des Planungs- und Bau-\n\ngesetztes (PBG) Kanton Zürich.  \n\n8.1 Kantonale Vorprüfung \n\nAn seiner Sitzung vom 19. Mai 2020 hat der Stadtrat Adliswil den privaten Gestaltungsplan \n\n«Isengrund» zur Vorprüfung durch das Amt für Raumentwicklung freigegeben. Vorprüfung \n\nund öffentliche Auflage wurden nicht parallel durchgeführt. \n\nDie kantonale Vorprüfung dauerte vom 4. Juni 2020 bis 3. August 2020. \n\n8.2 Öffentliche Auflage und Anhörung \n\nDer Stadtrat Adliswil hat mit Beschluss-Nr. 2021-151 vom 22. Juni 2021 die Vorlage zum pri-\n\nvaten Gestaltungsplan «Isengrund» zuhanden der öffentlichen Auflage und Anhörung ver-\n\nabschiedet. Die Akten wurden auf der Stadtverwaltung, beim Ressort Bau und Planung der \n\nStadt Adliswil, aufgelegt sowie auf der Homepage der Stadt und im kantonalen OEREB-Ka-\n\ntaster zur Verfügung gestellt. Die Anhörung und öffentliche Auflage nach § 7 PBG erfolgte \n\nvom 25.06.2021 bis 24.08.2021  \n\nDie Nachbargemeinden Stadt Zürich, Langnau am Albis, Rüschlikon und Stallikon haben das \n\nDossier zur Kenntnis genommen und keine Anmerkungen vorgebracht.  \n\nEs sind 4 Einwendungen mit teilweise mehreren Anträgen eingegangen. Die Behandlung \n\nder Einwendungen ist im Bericht zu den nicht berücksichtigten Einwendungen festgehalten. \n\nDieser liegt dem Dossier privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil, als Beilage vor.   \n\n  \n\nKantonale Vorprüfung \n\nAblauf \n\nAnhörung \n\nBericht zu den nicht  \n\nberücksichtigten  \n\nEinwendungen \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 34 / 35 \n\n8.3 Ablauf Gestaltungsplanverfahren \n\nArbeitsprozess Wann \n\nDurchführung Studienauftrag 30.07.2019 \n\nErarbeitung Richtprojekt 08. – 11.2019 \n\nOrientierung Baukommission: Richtprojekt 07.11.2019 \n\nFertigstellung Richtprojekt 12.2019 \n\nErarbeitung Entwurf Gestaltungsplan 11.2019 – 01.2020 \n\nKommunale Vorprüfung durch Ressort Bau und Planung 02.2020 \n\nBeurteilung durch Baukommission (Antrag an Stadtrat) 02.04.2020  \n\nPräsentation Stadtrat: Gestaltungsplan mit SBV 19.05.2020 \n\nKantonale Vorprüfung 06. – 08.2020 \n\nBereinigung anhand Vorprüfungsbericht 09. – 10.2020 \n\nVerhandlungen mit Grundeigentümern und Grenzbereinigung 05. – 12.2020 \n\nRegelung Mehrwertausgleich (städtebaulicher Vertrag) 01 – 04. 2021  \n\nVerabschiedung durch Stadtrat z.H. Auflage und Anhörung 06.2021 \n\nÖffentliche Auflage u. Anhörung Nachbargemeinden und ZPZ  06.– 08.2021 \n\nPrüfung der Einwendungen und Bereinigung  09.2021 \n\nBeurteilung durch Baukommission (Antrag an Stadtrat)  09.2021 \n\nVerabschiedung durch Stadtrat z.H. Festsetzung 10.2021 \n\nFestsetzung durch Grosser Gemeinderat 12.2021 \n\nInkrafttreten Situationsplan und Gestaltungsplanvorschriften 2. Q 2022 \n\nFestsetzungsverfügung zur Mehrwertabgabe durch zuständige \nVerwaltungsstelle \n\nMM.JJJJ \n\n\n\n \n\nPrivater Gestaltungsplan «Isengrund» | Planungsbericht nach Art. 47 RPV \n\nWWW.PLANAR.CH 35 / 35 \n\nAnhänge \n\nA  Richtprojekt «Wohnüberbauung Isengrundstr. 6, 8, 10, 12; 8134 Adliswil» \n\n– Dokumentation mit Schnitten im Massstab 1:200, Grundrissen im Massstab 1:100 resp. \n\n1:200, Beschrieb zum Richtprojekt und Baurechtsschema, architektick ag, Zürich \n\n– Umgebungsplan im Massstab 1:200, Stand 16. Dezember 2020, SIMA/BREER Land-\n\nschaftsarchitekten AG, Winterthur \n\n– Schema Wohnungsspiegel, Stand 19. Dezember 2019, architektick ag, Zürich \n\n– Sonnenverlauf, Stand 19. Dezember 2019, architektick ag, Zürich \n\nB  Dienstbarkeit Mitbenützungsrecht an Unterniveaugarage mit Zufahrts- und Zugangsrecht  \n\nC  Grenzbereinigung \n\n– Mutationsvollzug, Vermessungsmutation Nr. 2853, Frick & Partner, 12. Januar 2021 \n\nD  Dokumente zum Mehrwertausgleich (Beilage) \n\n– Städtebaulicher Vertrag – Vertrag über den Ausgleich von planungsbedingten Vortei-\n\nlen, Stand vom 15. Juni 2021  \n\n\n\nDat\n\nGrösse:\nBearb\nPlan-Nr.\nBez\n\nRev\n\n19.12.2019\n\nar\nA3\n\n RICHTPROJEKT (HQ 300)\n \n\n1902_V-0000 B \n\n15.12.20 lp/B\n\nSwiss Life AG, c/o Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai  40, 8022 Zürich\nWOHNÜBERBAUUNG ISENGRUNDSTR. 6, 8, 10, 8134 ADLISWIL\n\ncopyright © architektick; Firmenmitglied SIA\n\narchitektick\nAlbisriederstrasse 184a 8047 Zürich.\nTina Arndt & Daniel Fleischmann dipl. Architekten ETH SIA HTL SWB.\n\n.T 044 242 01 70 F 044 242 01 72\n\n\n\nWerner M\n. W\n\nolf-\nWeg\n\nSihluferweg\n\n. 444.35\n\n. 444.85\n\n. 445.65\n\n. 445.30\n\n. 445.50\n\n. 445.45\n\n. 445.40\n\n. 445.05\n\n. 444.85\n\n. 444.45\n\n. 444.55\n\nVelounterstand\n\nVelounterstand\n\nUFC\n\nIsengrundstrasse\n\n. 445.05\n\n2PP\n\nVelounterstand\n\n. 445.07\n\nEinfügepunkt\n\nLanghaus\n\nR\neihenhaus\n\nPunkthaus\nO\n\nK\n EG\n\n = 445.30\n\nO\nK\n\n D\nachrand = 460.00\n\n 445.30\n\n 445.30\n\nOK EG = 445.30\n\nOK Dachrand = 460.00\n\nO\nK\n\n EG\n = 445.30\n\nO\nK\n\n D\nachrand = 454.30\n\nOK EG = 445.30\n\nOK Dachrand = 460.00\n\nOK EG = 445.30\n\nOK Dachrand = 460.00\n\nEinfügepunkt\n\nLanghaus\n\nR\neihenhaus\n\nPunkthaus\nO\n\nK\n EG\n\n = 445.30\n\nO\nK\n\n D\nachrand = 460.00\n\n 445.30\n\n 445.30\n\nOK EG = 445.30\n\nOK Dachrand = 460.00\n\nO\nK\n\n EG\n = 445.30\n\nO\nK\n\n D\nachrand = 454.30\n\nOK EG = 445.30\n\nOK Dachrand = 460.00\n\nOK EG = 445.30\n\nOK Dachrand = 460.00\n\n3.85\n17.55\n\n6.00\n0.46\n\n6.00\n\n6.00\n1.75\n\n6.00\n0.25\n\n6.00\n1.43\n\n10.00\n1.43\n\n6.00\n15.35\n\n3.05\n9.00\n\nGrundabstand\n\nM\nLZ\n\n6.00\n\n6.00\n\n6.00\n\n6.00\n\n4.12\n\n5.00 6.00\n\n1.25\n\nM\nLZ\n\nGrundabstand\n\n10.20\n\n27.20\n\n15.00\n\n19.24\n\n31.45\n\n5.00\n\n15.00\n\n20.00\n\n21.35\n\n17.55\n\n3.85\n\n21.40\n\n65.69\n\n10.00\n0.54\n\n5.00\n\n5.00\n\nIsengrundstrasse 445.10\n445.30\n\n448.15\n\n451.00\n\n453.85\n\n456.70\n\n460.00\n\n445.10\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25\n\nBLATT 1\n\nAu\nft\n\nra\ngg\n\neb\ner\n\n: S\nw\n\nis\ns \n\nLi\nfe\n\n A\nG\n\n, G\nen\n\ner\nal\n\n-G\nui\n\nsa\nn-\n\nQ\nua\n\ni 4\n0,\n\n 8\n02\n\n2 \nZü\n\nri\nch\n\nWESTFASSADE  1 : 200 0 2 4 6 m\n\n0 5 10 15 mSITUATION  1 : 500\n\nSI\nM\n\nA\n I \n\nB\nR\n\nEE\nR\n\n L\nAN\n\nD\nSC\n\nH\nAF\n\nTS\nAR\n\nC\nH\n\nIT\nEK\n\nTU\nR\n\n, L\nag\n\ner\npl\n\nat\nz \n\n21\n, 8\n\n40\n0 \n\nW\nin\n\nte\nrt\n\nhu\nr,\n\n T\n05\n\n2 \n21\n\n2 \n34\n\n 3\n2\n\nTi\nna\n\n A\nrn\n\ndt\n &\n\n D\nan\n\nie\nl F\n\nle\nis\n\nch\nm\n\nan\nn,\n\n A\nlb\n\nis\nri\n\ned\ner\n\nst\nra\n\nss\ne \n\n18\n4a\n\n, 8\n04\n\n7 \nZü\n\nri\nch\n\n, T\n04\n\n4 \n24\n\n2 \n01\n\n 7\n0\n\n0 5 10 15 mGRENZABSTAND  1 : 500\n\n0 10 20 30 mMASSENPLAN  1 : 1000\n\nDie Siedlungsdichte im Quartier Au-Isengrund-Werd in Adliswil ist zwar hoch, aber ein charakteristisches städtebauliches Muster ist \n\nnicht erkennbar. Aussenräume sind oft das Produkt der Grenzabstände und die heutige Adressierung der Bestandeshäuser ist \nunübersichtlich. Die neue Wohnsiedlung erhöht die Dichte deutlich mit drei neuen Gebäudevolumen. Dabei machen ein langgezogenes \n\nund ein punktförmiges fünfgeschossiges Gebäude den Auftakt zur Isengrundstrasse. Sie liegen aber nicht parallel zueinander, sondern \ndrehen sich voneinander weg, indem sie die Ausrichtung ihrer Nachbargebäude aufnehmen, respektive weiterführen. Dadurch entsteht \n\neine trichterförmige Freifläche, die von einem 3-geschossigen wiederum langgezogenen - aber deutlich kürzer und schmaler - \nReihenhausvolumen besetzt wird. Es entstehen attraktive und überraschend grosszügige Aussenräume zur Nachbarschaft. Vor- und \n\nRücksprünge brechen Fassadenfronten auf und gewährleisten unterschiedliche Ausrichtungen der Wohnungen. Die Adressierung erfolgt \nvon der Isengrundstrasse im Norden, wo sich nicht nur die im Gebäude integrierte Tiefgarageneinfahrt mit den Mieter- und den ebenfalls \n\nunterirdisch angeordneten Besucherparkplätze befindet, sondern auch ein kleiner Platz zwischen den beiden Neubauten mit zwei \nbehindertengängigen Besucherparkplätzen und den Unterflorcontainern. Eine Erschliessungsachse führt in die Tiefe des Grundstückes \n\nzu den gut auffindbaren und eingezogenen Hauseingängen. Ausserdem dient sie dem Langsamverkehr als Verbindung in das übrige \nQuartier, sowohl nach Süden Richtung Schönauweg, als auch nach Norden und Westen. Die Privatstrasse wird aufgehoben, die Autos \n\nverschwinden gänzlich von dem Grundstück und die Quartierdurchlässigkeit wird mit verschiedenen Aussenraumqualitäten aufgewertet. \nDie Tiefgarage ist effizient eingeschossig zwischen die Neubauvolumen organisiert. Mit Ausnahme der Reihenhäuser sind alle \n\nTreppenhäuser direkt daran angegliedert, ebenso die Keller-, Waschküchen- und Technikräume. Die Reihenhäuser erhalten eine \ngemeinsame Aussentreppe unmittelbar entlang der Stirnfassade im Norden. Über diese sind auch die Keller erschlossen. \n\nInsgesamt wird eine aGF von 6’784m2 erreicht (AZ = 1.21).\n\nR\nIC\n\nH\nTP\n\nR\nO\n\nJE\nK\n\nT \n  I\n\n   \n19\n\n02\n W\n\nO\nH\n\nN\nÜ\n\nB\nER\n\nB\nAU\n\nU\nN\n\nG\n IS\n\nEN\nG\n\nR\nU\n\nN\nD\n\n   \nI  \n\n 3\n0.\n\n10\n.1\n\n9;\n r\n\nev\n: A\n\n 3\n0.\n\n10\n.2\n\n0\nIs\n\nen\ngr\n\nun\nds\n\ntr\nas\n\nse\n 6\n\n, 8\n, 1\n\n0,\n 1\n\n2,\n 8\n\n13\n4 \n\nAd\nlis\n\nw\nil\n\n\n\nWerner M\n. W\n\nolf-\nWeg\n\nSihluferweg\n\n. 444.35\n\n. 444.85\n\n. 445.65\n\n. 445.30\n\n. 445.50\n\n. 445.45\n\n. 445.40\n\n. 445.05\n\n. 444.85\n\n. 444.45\n\n. 444.55\n\nVelounterstand\n\nVelounterstand\n\nUFC\n\nIsengrundstrasse\n\n. 445.05\n\n2PP\n\nVelounterstand\n\n. 445.07\n\nEinfügepunkt\n\nLanghaus\n\nR\neihenhaus\n\nPunkthaus\nO\n\nK\n EG\n\n = 445.30\n\nO\nK\n\n D\nachrand = 460.00\n\n 445.30\n\n 445.30\n\nOK EG = 445.30\n\nOK Dachrand = 460.00\n\nO\nK\n\n EG\n = 445.30\n\nO\nK\n\n D\nachrand = 454.30\n\nOK EG = 445.30\n\nOK Dachrand = 460.00\n\nOK EG = 445.30\n\nOK Dachrand = 460.00\n\n"Wohnzimmer"\n\nSpielwiese\n\n"Spielzimmer"\n\nKleinkinderspeilbereich\n\nStaudenbeete\n\n2 UFC \nTreff am Hoflädeli\n\nIsengrundstrasse\n\n6.0%\n\nVelounterstand (27 Stk.)\n\n2 Besucher PP\n\nZufahrt TG\n\nN\notzufahrt\n\nKante UG\n\nKante UG\n\nKante UG\n\nVelounterstand 28 Stk.\n\nGartengeräte\n\nGemeinschaftsgärten /\n\nAneignungsflächen \n\nVelounterstand (30Stk.)\n\nStaudenbeete\n\nSpielbereich\n\nStaudenbeete\n\nStaudenbeete\n\nSitzplatz \n\nHecke \n\nHecke \n\nHecke \n\nTreppe 28\n\nK\nü 10\n\nW\noEs 26\n\nW\nC\n\nE 5\n\n5.5-Zi-W\nhg 126\n\nK\nü 10\n\nW\noEs 26\n\nW\nC\n\nE 5\n\n5.5-Zi-W\nhg 126\n\nK\nü 10\n\nW\noEs 26\n\nW\nC\n\nE 5\n\n5.5-Zi-W\nhg 126\n\nK\nü 10\n\nW\noEs 26\n\nW\nC\n\nE 5\n\n5.5-Zi-W\nhg 126\n\nK\nü 10\n\nW\noEs 26\n\nW\nC\n\nE 5\n\n5.5-Zi-W\nhg 126\n\n1.5-Zi-W\nhg 37.5\n\n3.5-Zi-Whg 80\n\nHoflädeli 22\n\nHausabwart 11\n\nWoEsKüZi 33\n\nWoEsKü 38\n\nZi 14\n\n1.5-Zi-Whg 44\n\nWoEsKüZi 33\n\nZi 14\n\n3.5-Zi-W\nhg 76.5\n\n2.5-Zi-W\nhg 69.5\n\n3.5-Zi-W\nh 82.5\n\n3.5-Zi-W\nhg 83.5\n\n2.5-Zi-W\nhg 62.5\n\n4.5-Zi-W\nhg 97\n\nZi 12\n\nZi 14\n\nZi 14\n\nZi 14\n\nZi 14\n\nZi 14\n\nZi 12.5\n\nW\noEsKü 34.5\n\nW\noEsKü 33\n\nEss 12\n\nW\noKü 29.5\n\nZi 14\n\nZi 12\n\n3.5-Zi-W\nhg 73\n\nZi 14\nZi 12\n\n2.5-Zi-W\nhg 68.5\n\nKü 14.5\n\nW\no 21\n\nW\noEsKü 36\n\nW\noEsKü 39\n\nW\noEsKü 41.5\n\nW\noKü 33\n\nW\noEsKü 42\n\nZi 14\n\n2.5-Zi-W\nhg 72\n\nZi 12\n\nZi 12.5\n\n6%-3.19\n\n12%-2.95\n\n-0.30 = 444.70\n\n-0.30 = 444.70\n\n-0.55 = 444.45\n\n5%\n\n11%\n\n-0.77\n\n17%\n\n-1.11\n\nL 8\n\nL 8\n\nL 8\n\nL 8\n\nL 9\n\nL 9\n\nL 9\n\nL 8\n\nL 9\n\nL 8\n\nL 9\n\nL 9\n\nZi 14\n\nA\n\nA\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\nTreppe 22\n\nK\neller 134\n\n8\n\n8\n\nTech 20.5\n\n441.70\n\n441.70\n\n15 Abteile\n\n19 Abteile\n\nTiefgarage 1'474\n\n(ohne Rampe)\n\n54 PP\n\nTreppe 18\n\nTreppe 23.5\n\nTreppe 24\n\nTrocken 18.5\n\n8\n\n19 Abteile\n\n8 Tech 18.5\n\n3.5\n\nTech 25.5\n\nTech 19\n\nPutz 8\n\n5.5\n\n8\n\n5.5\n\n19 Abteile\n\nW\naschen 11.5\n\nTr 13.5\n\nTr 11.5\n\nKiW\na/\n\nTr 13\n\nTr 11.5\n\nKiW\na/\n\nTr 11.5\n\nTotal 72 Abteile\n\nPU\n 3.5\n\nTrocken 18.5\n\nW\naschen 11.5\n\nTrocknen 11.5\n\nKiw\na 14\n\n5\n\n8\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5\n\n6.5\n\n8\n\n5.5\n\n5.5\n\n5.5\n\n8\n\nB5\n\n1\n\n5\n\n15\n\n3\n\n7\n\n9\n\n11\n\n13\n\n17\n\n19\n\nMoto\n\n29\n\n33\n\n35\n\n37\n\n39\n\n41\n\n45\n\nMoto\n\nB1\n\nB3\n\nB7\n\nMoto\n\n43\n\n27\n\n2 Besucher PP im\n EG\n\nB2\n\nB4B8\n\n21\n\n23\n\n25\n\nB6\n\nM\noto\n\n31\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5\n\n5\n\n8\n\n8\n\n8\n\n5.5\n\n5.5\n\n5.5\n\nW\nasch 11\n\nKeller 136\n\nVelo 48\n\nKeller 58\n\nKeller 118.5\nKeller 144\n\n5\n5\n\n5\n\n8\n\n8\n\n8\n\n8\n\n8\n\n5.5\n5.5\n\n5.5\n5.5\n\n5\n5\n\n8\n\n5\n5\n\n5\n5\n\n5\n\n5\n5\n\n5\n\nPU\n 6.5\n\nW\naK\n\nü 8.5\nTr 9.5\n\nTech 20\n\n9\n\n5\n5\n\nK\niw\n\na 13\n\n38 VPP\n\n5\n5\n\n5\n5\n\n5\n\n8\n\n5\n\n47 VPP\nVelo 74\n\n9\n9\n\n9\n9\n\nRampe 83\n\n18.0%\n\n6%-3.19\n\n12%-2.95\n\n11%\n\n-0.77\n\n17%\n\n-1.11\n\n0.0%\n\n-3.31\n\nA\n\nA\n\n8\n\n8\n\n8\n\n8\n\n441.75\n\n441.75\n\n3.5%\n\n441.75\n\n441.75\n\n441.75\n\n441.75\n\n441.80\n\n441.70\n\n441.70\n\n441.65\n\n0.5%\n\n3.5%\n\n441.65\n\n0.5%\n\n3.5%\n\n441.75\n\n441.75\n\n441.70\n\n441.70\n\n441.70\n\n441.65\n\n0.5%\n\nIsengrundstrasse 445.10\n445.30\n\n448.15\n\n451.00\n\n453.85\n\n456.70\n\n460.00\n\n445.10\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25 445.05 445.30\n\n448.15\n\n451.00\n\n453.85\n\n456.70\n\n460.00\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25445.30\n\n448.15\n\n451.00\n\n453.85\n\n456.70\n\n460.00\n\n445.05\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25\n\n444.55\n\nBLATT 2\n\nERDGESCHOSS  1 : 200 0 2 4 6 mUNTERGESCHOSS  1 : 200 0 2 4 6 m\n\nSÜDFASSADE  1 : 200 0 2 4 6 m\n\nGleichzeitig gewährt die Disposition mit eindeutiger Differenzierung von öffentlichen, halböffentlichen und privaten Bereichen im \n\nAussenraum besonders für die Erdgeschosswohnungen die gewünschte Privatheit. Das Erdgeschoss wird zwei Stufen angehoben. Diese \nHöhendifferenz wird über eine leichte Rampe vor den Hauseingängen aufgenommen. Von den Erdgeschossloggien führen die beiden \n\nStufen wiederum in den Aussenraum.\nDie Reihenhäuser liegen direkt und unmittelbar an der Erschliessungsachse. Der Eingangsbereich wird mit einem kleinen Balkon \n\ngeschützt und markiert. Die Küchen beleben diesen Bereich zusätzlich. Dafür erhalten die Reihenhäuser auf die andere Seite einen \neigenen kleinen Gartenbereich, der genügend Intimität gewährleistet.\n\nDie Freiräume in der Wohnsiedlung werden mit einheimischen Pflanzen standortgerecht versehen und sind ökologisch wertvoll. \nUnterschiedlich hohe Staudenbeete bieten über das ganze Jahr verschieden blühende Blumen und formen die Aussenräume zu \n\n‚Zimmern’. Gleichzeitig schützen sie die Erdgeschosswohnungen. Im Osten befindet sich ein grosszügiger Aussenraum, der sich ideal \nauch zum Ballspiel eignet. Im Westen, an die privaten Gärten der Reihenhäuser angrenzend, kann ein Gemeinschaftsgarten entstehen. \n\nDer Gemüsegarten ist gut besonnt und kann von allen bepflanzt werden. Eine niedrige Hecke fasst das Grundstück entlang der \nWestgrenze ein, um den Bewohnenden einen gewissen Schutz zu den Nachbarn zu gewähren. Im Siedlungsmittelpunkt entsteht ein \n\nzentraler Treffpunkt als Wohnzimmer unter freiem Himmel. Dieser Aussenraum eignet sich für gesellige Anlässe und das \ngemeinschaftliche Spiel. Dabei kann die Nachbarschaft jederzeit teilhaben. Sitzbänke entlang der Wegführung laden zum Verweilen und \n\nSchwatzen ein. \nNeben den 5 Reiheneinfamilienhäusern (5.5-Zi-Whg) werden über vier Treppenhäuser drei- und vierspännig zusätzlich 72 Wohnungen \n\nerschlossen. Die insgesamt 77 Wohnungen zeichnen sich durch eine grosse Vielfalt aus, nicht nur betreffend Wohnungsgrössen, sondern \nauch bezüglich der Grundrissorganisation. Damit können die gewünschten verschiedenen Zielgruppen und Generationen angesprochen \n\nwerden. Alle Wohnungen sind altersgerecht und barrierefrei. Der Wohnbereich wird mit einer eingezogenen und geschützten Loggia \nergänzt und erweitert diesen visuell. Ausserdem gewähren sie fast immer eine annähernd nach Süden zugewandte Besonnung. \n\nGeschosshohe Fenster mit aussenliegenden Ausstellstoren erzeugen im Innern eine Lichtstimmung, die ein bisschen ‚Italianità’ \nverbreitet.\n\nAu\nft\n\nra\ngg\n\neb\ner\n\n: S\nw\n\nis\ns \n\nLi\nfe\n\n A\nG\n\n, G\nen\n\ner\nal\n\n-G\nui\n\nsa\nn-\n\nQ\nua\n\ni 4\n0,\n\n 8\n02\n\n2 \nZü\n\nri\nch\n\nSI\nM\n\nA\n I \n\nB\nR\n\nEE\nR\n\n L\nAN\n\nD\nSC\n\nH\nAF\n\nTS\nAR\n\nC\nH\n\nIT\nEK\n\nTU\nR\n\n, L\nag\n\ner\npl\n\nat\nz \n\n21\n, 8\n\n40\n0 \n\nW\nin\n\nte\nrt\n\nhu\nr,\n\n T\n05\n\n2 \n21\n\n2 \n34\n\n 3\n2\n\nTi\nna\n\n A\nrn\n\ndt\n &\n\n D\nan\n\nie\nl F\n\nle\nis\n\nch\nm\n\nan\nn,\n\n A\nlb\n\nis\nri\n\ned\ner\n\nst\nra\n\nss\ne \n\n18\n4a\n\n, 8\n04\n\n7 \nZü\n\nri\nch\n\n, T\n04\n\n4 \n24\n\n2 \n01\n\n 7\n0\n\nR\nIC\n\nH\nTP\n\nR\nO\n\nJE\nK\n\nT \n  I\n\n   \n19\n\n02\n W\n\nO\nH\n\nN\nÜ\n\nB\nER\n\nB\nAU\n\nU\nN\n\nG\n IS\n\nEN\nG\n\nR\nU\n\nN\nD\n\n   \nI  \n\n 3\n0.\n\n10\n.1\n\n9;\n r\n\nev\n: A\n\n 3\n0.\n\n10\n.2\n\n0\nIs\n\nen\ngr\n\nun\nds\n\ntr\nas\n\nse\n 6\n\n, 8\n, 1\n\n0,\n 1\n\n2,\n 8\n\n13\n4 \n\nAd\nlis\n\nw\nil\n\n\n\n2.6\n\n2.2\n\n3.3\n\n2.4\n\n4.2\n\n1.2\n\n2.5\n\n3.2\n\n2.9\n\n3.1\n\n3.4\n\n2.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n2.3\n\n3.10 3.5\n\n1.1\n\n1.3\n\n3.7\n\n3.9\n\n2.4\n\n2.7\n\n3.6\n\n4.1\n\n3.4\n\n3.8\n\n2.9\n\n2.8\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n1.5 Zi-Whg 37.5 1\n\n1.5 Zi-Whg 42.0 4\n\n1.5 Zi-Whg 44.0 1\n\n2.5 Zi-Whg 51.0 4\n\n2.5 Zi-Whg 54.5 4\n\n2.5 Zi-Whg 61.0 4\n\n2.5 Zi-Whg 64.5 4\n\n2.5 Zi-Whg 66.0 4\n\n2.5 Zi-Whg 72.0 5\n\n3.5 Zi-Whg 69.0 4\n\n3.5 Zi-Whg 70.0 4\n\n3.5 Zi-Whg 72.0 4\n\n3.5 Zi-Whg 73.0 5\n\n3.5 Zi-Whg 75.0 4\n\n3.5 Zi-Whg 76.5 1\n\n3.5 Zi-Whg 80.0 1\n\n3.5 Zi-Whg 84.0 4\n\n4.5 Zi-Whg 97.0 1\n\n4.5 Zi-Whg 100.5 4\n\n5.5 Zi-Whg 126.0 5\n\n1.1\n\n1.2\n\n1.3\n\n2.1\n\n2.2\n\n2.3\n\n2.4\n\n2.5\n\n2.6\n\n2.7\n\n3.2\n\n3.3\n\n3.4\n\n3.5\n\n3.6\n\n3.7\n\n3.8\n\n4.1\n\n4.2\n\n5.2\n\n3.1\n\n2.5 Zi-Whg 68.5 1\n\n2.9\n\n6 7.8 %\n\n24 31.2 %\n\n8 10.4 %\n\n5 6.5 %\n\n5 6.5 %\n\n77 100.0 %TOTAL25\n\nGrösse m2        AnzWhg-Typ\n\n3.5 Zi-Whg 83.5 1\n\n3.10\n\n3.5 Zi-Whg 82.5 1\n\n3.9\n\n21 27.3 %\n\n2.5 Zi-Whg 62.5 5\n\n8 10.4 %\n\n2.8 2.5 Zi-Whg 69.5 1\n\n"Wohnzimmer"\n\nSpielwiese\n\n"Spielzimmer"\n\nKleinkinderspeilbereich\n\nStaudenbeete\n\n2 UFC \nTreff am Hoflädeli\n\nIsengrundstrasse\n\n6.0%\n\nVelounterstand (27 Stk.)\n\n2 Besucher PP\n\nZufahrt TG\n\nN\notzufahrt\n\nKante UG\n\nKante UG\n\nKante UG\n\nVelounterstand 28 Stk.\n\nGartengeräte\n\nGemeinschaftsgärten /\n\nAneignungsflächen \n\nVelounterstand (30Stk.)\n\nStaudenbeete\n\nSpielbereich\n\nStaudenbeete\n\nStaudenbeete\n\nSitzplatz \n\nHecke \n\nHecke \n\nHecke \n\nTreppe 28\n\nK\nü 10\n\nW\noEs 26\n\nW\nC\n\nE 5\n\n5.5-Zi-W\nhg 126\n\nK\nü 10\n\nW\noEs 26\n\nW\nC\n\nE 5\n\n5.5-Zi-W\nhg 126\n\nK\nü 10\n\nW\noEs 26\n\nW\nC\n\nE 5\n\n5.5-Zi-W\nhg 126\n\nK\nü 10\n\nW\noEs 26\n\nW\nC\n\nE 5\n\n5.5-Zi-W\nhg 126\n\nK\nü 10\n\nW\noEs 26\n\nW\nC\n\nE 5\n\n5.5-Zi-W\nhg 126\n\n1.5-Zi-W\nhg 37.5\n\n3.5-Zi-Whg 80\n\nHoflädeli 22\n\nHausabwart 11\n\nWoEsKüZi 33\n\nWoEsKü 38\n\nZi 14\n\n1.5-Zi-Whg 44\n\nWoEsKüZi 33\n\nZi 14\n\n3.5-Zi-W\nhg 76.5\n\n2.5-Zi-W\nhg 69.5\n\n3.5-Zi-W\nh 82.5\n\n3.5-Zi-W\nhg 83.5\n\n2.5-Zi-W\nhg 62.5\n\n4.5-Zi-W\nhg 97\n\nZi 12\n\nZi 14\n\nZi 14\n\nZi 14\n\nZi 14\n\nZi 14\n\nZi 12.5\n\nW\noEsKü 34.5\n\nW\noEsKü 33\n\nEss 12\n\nW\noKü 29.5\n\nZi 14\n\nZi 12\n\n3.5-Zi-W\nhg 73\n\nZi 14\nZi 12\n\n2.5-Zi-W\nhg 68.5\n\nKü 14.5\n\nW\no 21\n\nW\noEsKü 36\n\nW\noEsKü 39\n\nW\noEsKü 41.5\n\nW\noKü 33\n\nW\noEsKü 42\n\nZi 14\n\n2.5-Zi-W\nhg 72\n\nZi 12\n\nZi 12.5\n\n6%-3.19\n\n12%-2.95\n\n-0.30 = 444.70\n\n-0.30 = 444.70\n\n-0.55 = 444.45\n\n5%\n\n11%\n\n-0.77\n\n17%\n\n-1.11\n\nL 8\n\nL 8\n\nL 8\n\nL 8\n\nL 9\n\nL 9\n\nL 9\n\nL 8\n\nL 9\n\nL 8\n\nL 9\n\nL 9\n\nZi 14\n\nA\n\nA\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\n445.30\n\nTreppe 22\n\n3.5-Zi-W\nhg 72\n\n4.5-Zi-W\nhg 100.5\n\n1.5-Zi-W\nhg 42\n\n3.5-Zi-W\nhg 70\n\n2.5-Zi-W\nhg 51\n\n3.5-Zi-W\nhg 69\n\n2.5-Zi-W\nhg 54.5\n\n2.5-Zi-W\nhg 62.5\n\n3.5-Zi-W\nhg 73\n\n2.5-Zi-W\nhg 64.5\n\nTreppe 21\n\nTreppe 26\n\nZi 14\n\nZi 14\nZi 12\n\nZi 12\n\nW\noEsKü 42\n\nZi 15.5\nZi 16\n\nZi 14\n\nZi 14\n\nZi 12\n\nZi 14\n\nZi 12.5\n\nZi 14.5\n\nZi 14\n\nZi 14\n\n2.5-Zi-W\nhg 72\n\nTreppe 21.5\n\nZi 14\n\nW\noKü 33\n\nZi 14\n\nW\noEsKü 30\n\nW\noEsKü 39.5\n\nKüEs 14.5\n\nW\no 21\n\nW\noEsKü 29.5\n\nW\noEsKü 29\n\nZi 13\n\nZi 13\nB\n\nad 5.5\n\n3.5\n\n7.5\n\nB\n 4\n\nZi 13\n\nZi 13\nB\n\nad 5.5\n\n3.5\n\n7.5\n\nB\n 4\n\nZi 13\n\nZi 13\nB\n\nad 5.5\n\n3.5\n\n7.5\n\nB\n 4\n\nZi 13\n\nZi 13\nB\n\nad 5.5\n\n3.5\n\n7.5\n\nB\n 4\n\nZi 13\n\nZi 13\nB\n\nad 5.5\n\n3.5\n\n7.5\n\nB\n 4\n\nW\noKü 25\n\n3.5-Zi-Whg 75\n\n3.5-Zi-Whg 84\n\n2.5-Zi-Whg 61\n\n2.5-Zi-Whg 66\n\nWoEsKü 33\n\nWoEsKü 38\n\nZi 18\n\nZi 16\n\nZi 14\nWoEsKü 34\n\nL 8\n\nL 8\n\nL 8\n\nL 8\n\nZi 16\nZi 17\n\nZi 15\n\nWoEsKü 35\n\nL 8\n\nL 9\n\nL 9\n\nL 9\n\nL 8\n\nL 9\n\nL 9\n\nL 9\n\nL 8\n\nL 8\n\nL 8\n\nA\n\nA\n\nW\noEsKü 38\n\nW\noKü 33\n\n445.05 445.30\n\n448.15\n\n451.00\n\n453.85\n\n456.70\n\n460.00\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25\n\nIsengrundstrasse\n\n445.30\n\n449.15\n\n451.00\n\n453.85\n\n456.70\n\n460.00\n\n445.30\n\n449.15\n\n451.00\n\n454.25\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25\n\nBLATT 3\n\nREGELGESCHOSS  1 : 200 0 2 4 6 m\n\nOSTFASSADE  1 : 200 0 2 4 6 m\n\nWOHNUNGSSPIEGEL 0 5 10 15 mERDGESCHOSS  1 : 500\n\n0 5 10 15 mOBERGESCHOSS  1 : 500\n\nDie Wohnungen werden in der Regel um die eingezogenen Ecken organisiert, um unerwünschte nachbarschaftliche Einblicke und \n\nEmissionen zu vermeiden. Die meisten Wohnungen sind mindestens nach zwei Himmelsrichtungen ausgerichtet. Die Individualzimmer \nsind grosszügig, nutzungsneutral und gut möblierbar ausgebildet. Generell bieten die Wohnungen einen hohen Gebrauchswert. \n\nNasszellen sind zwar nur eine pro Wohnung (ausser bei den 4.5-Zi-Whg.) vorgesehen, diese sind aber grosszügig. Die Schächte liegen \nstrukturell übereinander. Die Küchen sind ausreichend gross, jedoch ohne Extras. Damit und mit dem konsequenten Einhalten der \n\nknappen Wohnungsgrössen wird auf das Anliegen reagiert, genügend Wohnraum für eine Klientel mit geringem Einkommen zur \nVerfügung stellen zu können.\n\nDie Tragstruktur ist als Stützen-Plattensystem angedacht. Die Tragstruktur ist einfach und übereinanderliegend. Generell wird darauf \n\ngeachtet, dass die Systemtrennung in primär, sekundär und tertiär Struktur – soweit sinnvoll - konsequent umgesetzt werden kann. Die \nGrundrissstruktur gewährleistet sowohl eine Planungs- wie auch eine spätere Benutzungsflexibilität und besitzt ein hohes, flexibles \n\nNutzungspotential. Auf den Dächern kann eine Photovoltaikanlage für die Eigenversorgung von Strom und Warmwasser sorgen. \nAnsonsten werden sie naturnah begrünt.\n\nDas Neubauensemble soll in seiner Geometrie unterstützt werden und erhält ein Kleid aus zB. hellen Klinkersteinen. Dabei stehen das \nMaterial und das Farbspiel im Vordergrund. Der geschossweise leichte Versatz unterstützt die Horizontale und gibt der Fassade eine \n\nMassstäblichkeit. Dem gegenüber betonen die geschosshohen Fenster die Vertikale und rhythmisieren die Fassade zusammen mit den \nregelmässig angeordneten Loggien. Der Fassadenausdruck gibt der Wohnsiedlung einen eigenständigen Charakter und ist damit auch \n\nidentitätsstiftend für deren Bewohnerschaft. Die Stirnseiten und die Schotten der Reihenhäuser werden gleich materialisiert. Die \nFüllungen werden aber anders, vor allem leichter ausgeführt und betonen die vertikale Struktur.\n\nAu\nft\n\nra\ngg\n\neb\ner\n\n: S\nw\n\nis\ns \n\nLi\nfe\n\n A\nG\n\n, G\nen\n\ner\nal\n\n-G\nui\n\nsa\nn-\n\nQ\nua\n\ni 4\n0,\n\n 8\n02\n\n2 \nZü\n\nri\nch\n\nSI\nM\n\nA\n I \n\nB\nR\n\nEE\nR\n\n L\nAN\n\nD\nSC\n\nH\nAF\n\nTS\nAR\n\nC\nH\n\nIT\nEK\n\nTU\nR\n\n, L\nag\n\ner\npl\n\nat\nz \n\n21\n, 8\n\n40\n0 \n\nW\nin\n\nte\nrt\n\nhu\nr,\n\n T\n05\n\n2 \n21\n\n2 \n34\n\n 3\n2\n\nTi\nna\n\n A\nrn\n\ndt\n &\n\n D\nan\n\nie\nl F\n\nle\nis\n\nch\nm\n\nan\nn,\n\n A\nlb\n\nis\nri\n\ned\ner\n\nst\nra\n\nss\ne \n\n18\n4a\n\n, 8\n04\n\n7 \nZü\n\nri\nch\n\n, T\n04\n\n4 \n24\n\n2 \n01\n\n 7\n0\n\nR\nIC\n\nH\nTP\n\nR\nO\n\nJE\nK\n\nT \n  I\n\n   \n19\n\n02\n W\n\nO\nH\n\nN\nÜ\n\nB\nER\n\nB\nAU\n\nU\nN\n\nG\n IS\n\nEN\nG\n\nR\nU\n\nN\nD\n\n   \nI  \n\n 3\n0.\n\n10\n.1\n\n9;\n r\n\nev\n: A\n\n 3\n0.\n\n10\n.2\n\n0\nIs\n\nen\ngr\n\nun\nds\n\ntr\nas\n\nse\n 6\n\n, 8\n, 1\n\n0,\n 1\n\n2,\n 8\n\n13\n4 \n\nAd\nlis\n\nw\nil\n\n\n\n444.35\nIsengrundstr.\n\n445.30\n\n448.15\n\n451.00\n\n453.85\n\n456.70\n\n460.00\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25\n445.10445.30\n\n448.15\n\n451.00\n\n453.85\n\n456.70\n\n460.00\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25 445.30\n\n448.15\n\n451.00\n\n453.85\n\n456.70\n\n460.00\n\n445.30\n\n448.15\n\n451.00\n\n453.85\n\n456.70\n\n460.00\n\n441.70\n\n445.10\n\n441.95\n\n444.85\n\n441.70\n\n444.85\n\nZi\n\nZi\n\nZi\n\nZi\n\nZi\n\nKeller TR\n\n444.35\n\nZi\n\nZi\n\nZi\n\nZi\n\nZi\n\nKellerTechTr\n\nWo/Es\n\nWo/Es\n\nWo/Es\n\nWo/Es\n\nWo/Es\n\n445.10 Zi\n\nWo/Es\n\nWo/Es\n\nWo/Es\n\nWo/Es\n\nBad\n\nZi\n\nZi\n\nZi\n\nZi\n\nZi\n\nWo\n\nWo\n\nWo\n\nWo\n\nWo\n\n441.95 441.65\n\n441.48\n\n445.40\n\nGWSP 440.30\n\nEHQ WSP 445.15\n\nSchutzhöhe 445.25\n\nGWSP 440.30\n\nSchutzhöhe 445.25\n\nEHQ WSP 445.15\n\n3.5-Zi-Whg 72 4.5-Zi-Whg 100.5 1.5-Zi-Whg 42 3.5-Zi-Whg 70\n\n2.5-Zi-Whg 51 3.5-Zi-Whg 69\n\n2.5-Zi-Whg 54.5 2.5-Zi-Whg 62.5 3.5-Zi-Whg 732.5-Zi-Whg 64.5 2.5-Zi-Whg 72\n\n3.\n5-\n\nZi\n-W\n\nhg\n 7\n\n5\n\n3.\n5-\n\nZi\n-W\n\nhg\n 8\n\n4\n\n2.\n5-\n\nZi\n-W\n\nhg\n 6\n\n1\n\n2.\n5-\n\nZi\n-W\n\nhg\n 6\n\n6\n\nTr\nep\n\npe\n 2\n\n2\n\nTreppe 21\n\nTreppe 26\n\nZi 14\n\nZi 14\n\nZi 12\n\nWoEsKü 42\n\nZi 15.5\n\nZi 16\n\nZi 14Zi 14\n\nZi 12 Zi 14\n\nZi 12.5\n\nZi 14.5\n\nZi 14Zi 14\n\nTreppe 21.5 Zi 14 WoKü 33\n\nZi 14\n\nWoEsKü 30\n\nWoEsKü 38\n\nWoEsKü 39.5\n\nKüEs 14.5\n\nWo 21\n\nWoEsKü 29\n\nZi 14.5\n\nBad 5.5\n\n3.5\n\nZi 15\n\nBad 5.5\n\n3.5\n\nBad 5.5\n\n3.5\n\nZi 14.5\n\nBad 5.5\n\n3.5\n\nZi 15\n\nZi 14.5\n\nBad 5.5\n\n3.5\n\n4.5\n\nW\noE\n\nsK\nü \n\n33\n\nZi\n 1\n\n8\n\nZi\n 1\n\n6\n\nZi\n 1\n\n4\n\nW\noE\n\nsK\nü \n\n34\n\nL \n8\n\nL \n8\n\nL \n8\n\nL \n8\n\nZi\n 1\n\n6\n\nZi\n 1\n\n7\n\nZi\n 1\n\n5\n\nW\noE\n\nsK\nü \n\n35\n\nB 4\n\nB 4\n\nB 4\n\nB 4\n\nB 4\n\nL 8 L 8 L 9\n\nL 8 L 9\n\nL 9L 8L 9L 9\n\nZi 15\n\nZi 14.5\n\nZi 15\n\nZi 15\n\nZi 14.5\n\nL 8\n\n4.5\n\n4.5\n\n4.5\n\n4.5\n\nWoEsKü 29.5\n\nWoKü 25\n\nWoKü 33\n\nW\noE\n\nsK\nü \n\n38\n\nZi 12\n\nBLATT 4\n\nSCHNITT  A - A  1 : 200 0 2 4 6 mNORDFASSADE  1 : 200 0 2 4 6 m\n\n2.OBERGESCHOSS  1 : 100 0 1 2 3 m\n\nAu\nft\n\nra\ngg\n\neb\ner\n\n: S\nw\n\nis\ns \n\nLi\nfe\n\n A\nG\n\n, G\nen\n\ner\nal\n\n-G\nui\n\nsa\nn-\n\nQ\nua\n\ni 4\n0,\n\n 8\n02\n\n2 \nZü\n\nri\nch\n\nSI\nM\n\nA\n I \n\nB\nR\n\nEE\nR\n\n L\nAN\n\nD\nSC\n\nH\nAF\n\nTS\nAR\n\nC\nH\n\nIT\nEK\n\nTU\nR\n\n, L\nag\n\ner\npl\n\nat\nz \n\n21\n, 8\n\n40\n0 \n\nW\nin\n\nte\nrt\n\nhu\nr,\n\n T\n05\n\n2 \n21\n\n2 \n34\n\n 3\n2\n\nTi\nna\n\n A\nrn\n\ndt\n &\n\n D\nan\n\nie\nl F\n\nle\nis\n\nch\nm\n\nan\nn,\n\n A\nlb\n\nis\nri\n\ned\ner\n\nst\nra\n\nss\ne \n\n18\n4a\n\n, 8\n04\n\n7 \nZü\n\nri\nch\n\n, T\n04\n\n4 \n24\n\n2 \n01\n\n 7\n0\n\nR\nIC\n\nH\nTP\n\nR\nO\n\nJE\nK\n\nT \n  I\n\n   \n19\n\n02\n W\n\nO\nH\n\nN\nÜ\n\nB\nER\n\nB\nAU\n\nU\nN\n\nG\n IS\n\nEN\nG\n\nR\nU\n\nN\nD\n\n   \nI  \n\n 3\n0.\n\n10\n.1\n\n9;\n r\n\nev\n: A\n\n 3\n0.\n\n10\n.2\n\n0\nIs\n\nen\ngr\n\nun\nds\n\ntr\nas\n\nse\n 6\n\n, 8\n, 1\n\n0,\n 1\n\n2,\n 8\n\n13\n4 \n\nAd\nlis\n\nw\nil\n\n\n\n"Wohnzimmer"\n\nSpielwiese\n\n"Spielzimmer"\n\nKleinkinderspeilbereich\n\nStaudenbeete\n\n2 UFC \nTreff am Hoflädeli\n\nIsengrundstrasse\n\n6.0%\n\nVelounterstand (27 Stk.)\n\n2 Besucher PP\n\nZufahrt TG\n\nN\notzufahrt\n\nKante UG\n\nKante UG\n\nKante UG\n\nVelounterstand 28 Stk.\n\nGartengeräte\n\nGemeinschaftsgärten /\n\nAneignungsflächen \n\nVelounterstand (30Stk.)\n\nStaudenbeete\n\nSpielbereich\n\nStaudenbeete\n\nStaudenbeete\n\nSitzplatz \n\nHecke \n\nHecke \n\nHecke \n\n. 445.65\n\n. 445.30\n\n. 445.50\n\n. 445.05\n\n. 444.85\n\n. 444.45\n\n. 444.35\n\n. 444.55\n\n444.93\n\n445.05\n\n444.70\n\n444.93\n\n444.70\n\n445.30\n\n444.85\n444.27 OK TG\n\n∆ 48 cm\n\n445.90\n444.49 OK TG\n\n∆ 41 cm\n\n445.05 \n444.50 OK TG\n\n∆ 55 cm\n\n445.10\n\n444.71 O\nK TG\n\n∆ 39m\n\n445.10 O\nK \n\n444.71 O\nK TG\n\n∆ 39 cm\n\n445.10 \n\n444.76 O\nK TG\n\n∆ 34 cm\n\n444.90\n444.40 OK TG\n\n∆ 50 cm\n\n 445.30\n\n445.09  \n\n444.63 O\nK TG\n\n∆ 46 cm 445.02\n\n2.0%\n\n 445.11\n\n 445.02\n\n 445.30\n\n445.10 \n\n444.76 O\nK TG\n\n∆ 34 cm\n\n445.05\n\n444.32 O\nK TG\n\n∆ 73 cm\n\n 445.07\n\n445.30\n\n445.30\n\n2.5%\n\n2.0%\n\n 445.05\n\n 445.00\n\n2.0%\n\n445.50 OK Sitmauer\n\n444.37 OG TG\n\n∆ 113 cm\n\n 445.05\n\n 444.77\n\n 445.85\n\n2.5%\n\n 444.08\n 445.15\n\n 445.12\n\n 444.98\n 445.05\n\n445.10\n\n444.71 OK TG\n\n∆ 39m\n\n2.5%\n\n 444.70\n\n 445.05\n\n2.0%\n\n 445.05\n\nPerimeter\n\nPerimeter\n\nSIMA | BREER\nLANDSCHAFTSARCHITEKTUR\n\nLagerplatz 21 | 8400 Winterthur | CH\n\nt +41(0)52 536 78 42 | mail@simabreer.com1910_31_M1_SI_191031_01_v2020.vwx\n\n1910 Isengrundstrasse, Adliswil\n\n1|200\nDatum:\nDatei:\n\nUmgebung\nMassstab:\n\n16.12.2020\n\n\n\n1.1\n\n1.3\n\n3.7\n\n3.9\n\n2.4\n\n2.7\n\n3.6\n\n4.1\n\n3.4\n\n3.8\n\n2.9\n\n2.8\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n0 5 10 15 m\n\n2.6\n\n2.2\n\n3.3\n\n2.4\n\n4.2\n\n1.2\n\n2.5\n\n3.2\n\n2.9\n\n3.1\n\n3.4\n\n2.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n5.1\n\n2.3\n\n3.10 3.5\n\nDat\n\nGrösse:\nBearb\nPlan-Nr.\nBez\n\nRev\n\n19.12.2019\n\nar\nA3\n\n1:500SCHEMA WOHNUNGSSPIEGEL\nRichtprojekt\n\n1902_V-0011  \n\n  / \n\nSwiss Life AG, c/o Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai  40, 8022 Zürich\nWOHNÜBERBAUUNG ISENGRUNDSTR. 6, 8, 10, 8134 ADLISWIL\n\ncopyright © architektick; Firmenmitglied SIA\n\narchitektick\nAlbisriederstrasse 184a 8047 Zürich.\nTina Arndt & Daniel Fleischmann dipl. Architekten ETH SIA HTL SWB.\n\n.T 044 242 01 70 F 044 242 01 72\n\nERDGESCHOSS OBERGESCHOSS \n\n1.5 Zi-Whg 37.5 1\n\n1.5 Zi-Whg 42.0 4\n\n1.5 Zi-Whg 44.0 1\n\n2.5 Zi-Whg 51.0 4\n\n2.5 Zi-Whg 54.5 4\n\n2.5 Zi-Whg 61.0 4\n\n2.5 Zi-Whg 64.5 4\n\n2.5 Zi-Whg 66.0 4\n\n2.5 Zi-Whg 72.0 5\n\n3.5 Zi-Whg 69.0 4\n\n3.5 Zi-Whg 70.0 4\n\n3.5 Zi-Whg 72.0 4\n\n3.5 Zi-Whg 73.0 5\n\n3.5 Zi-Whg 75.0 4\n\n3.5 Zi-Whg 76.5 1\n\n3.5 Zi-Whg 80.0 1\n\n3.5 Zi-Whg 84.0 4\n\n4.5 Zi-Whg 97.0 1\n\n4.5 Zi-Whg 100.5 4\n\n5.5 Zi-Whg 126.0 5\n\n1.1\n\n1.2\n\n1.3\n\n2.1\n\n2.2\n\n2.3\n\n2.4\n\n2.5\n\n2.6\n\n2.7\n\n3.2\n\n3.3\n\n3.4\n\n3.5\n\n3.6\n\n3.7\n\n3.8\n\n4.1\n\n4.2\n\n5.2\n\n3.1\n\n2.5 Zi-Whg 68.5 1\n\n2.9\n\n6 7.8 %\n\n24 31.2 %\n\n8 10.4 %\n\n5 6.5 %\n\n5 6.5 %\n\n77 100.0 %TOTAL25\n\nGrösse m2        AnzWhg-Typ\n\n3.5 Zi-Whg 83.5 1\n\n3.10\n\n3.5 Zi-Whg 82.5 1\n\n3.9\n\n21 27.3 %\n\n2.5 Zi-Whg 62.5 5\n\n8 10.4 %\n\n2.8 2.5 Zi-Whg 69.5 1\n\n\n\n      architektick    Seite 1 von 1           \n\n    \n\n1902 Wohnüberbauung Isengrund, Adliswil  ⋅  Wohnungsspiegel / aGF / PP /VPP\n\nObjektadresse: Isengrundstrasse 6/8/10, 8134 Adliswil\nAuftraggeberin: Swiss Life AG, Zürich\nArchitektur: architektick Tina Arndt & Daniel Fleischmann, Albisriederstrasse 184a, 8047 Zürich          \n\nProjektstand: Richtprojekt\nStand:\n\nWohnungsspiegel - Zusammenfassung aGF\nHaus Geschoss 1.5 Zi 2.5 Zi klein 2.5 Zi 3.5 Zi klein 3.5 Zi 4.5 Zi klein 4.5 Zi 5.5 Zi Total m2\n\nLanghaus 4 8 16 17 3 0 5 0 53 4’486\n7.5% 15.1% 30.2% 32.1% 5.7% 0.0% 9.4% 0.0% 100.0%\n\nDG 1 2 3 4 0 0 1 0 11 900\n3. OG 1 2 3 4 0 0 1 0 11 900\n2. OG 1 2 3 4 0 0 1 0 11 900\n1. OG 1 2 3 4 0 0 1 0 11 900\nEG 0 0 4 1 3 0 1 0 9 888\n1. UG 0 0\n\nPunkthaus 2 0 8 4 5 0 0 0 19 1’580\n10.5% 0.0% 42.1% 21.1% 26.3% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0%\n\nDG 2 1 1 4 341\n3. OG 2 1 1 4 341\n2. OG 2 1 1 4 341\n1. OG 2 1 1 4 341\nEG 2 0 0 1 3 218\n1. UG 0 0\n\nReihenhaus 0 0 0 0 0 0 0 5 5 723\n0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 100.0% 100.0%\n\nDG 0 241\n1. OG 0 241\nEG 0 5 5 241\n1. UG 0 0\n\nTotal 6 8 24 21 8 0 5 5 77 6’789\n7.8% 10.4% 31.2% 27.3% 10.4% 0.0% 6.5% 6.5% 100.0%\n\nSOLL 5-10% 5-7% 30-35% 5-7% 25-30% 5-7% 10-15% 10-15%\n\nVelo-PP- Berechnung: 1 VPP / 40 m2 aGF 170\n\nWohnungsspiegel - Detail PP-Berechnung\nWhg-Typ Grösse m2 Anz Total 1 PP / Whg bzw 80m2 aGF 1 Bes-PP /  4 Whg\n\n1.1 1.5 Zi-Whg 37.5 1 1\n1.2 1.5 Zi-Whg 42.0 4 4\n1.3 1.5 Zi-Whg 44.0 1 6 7.8% 1\n2.1 2.5 Zi-Whg 51.0 4 4\n2.2 2.5 Zi-Whg 54.5 4 8 10.4% 4\n2.3 2.5 Zi-Whg 61.0 4 4\n2.4 2.5 Zi-Whg 62.5 5 5\n2.5 2.5 Zi-Whg 64.5 4 4\n2.6 2.5 Zi-Whg 66.0 4 4\n2.7 3.5 Zi-Whg 68.5 1 1\n2.8 2.5 Zi-Whg 69.5 1 1\n2.9 2.5 Zi-Whg 72.0 5 24 31.2% 5\n3.1 3.5 Zi-Whg 69.0 4 4\n3.2 3.5 Zi-Whg 70.0 4 4\n3.3 3.5 Zi-Whg 72.0 4 4\n3.4 3.5 Zi-Whg 73.0 5 5\n3.5 3.5 Zi-Whg 75.0 4 21 27.3% 4\n3.6 3.5 Zi-Whg 76.5 1 1\n3.7 3.5 Zi-Whg 80.0 1 1\n3.8 3.5 Zi-Whg 82.5 1 1.03\n3.90 3.5 Zi-Whg 83.5 1 1.04\n3.10 3.5 Zi-Whg 84.0 4 8 10.4% 4.20\n4.1 4.5 Zi-Whg 97.0 1 1.21\n4.2 4.5 Zi-Whg 100.5 4 5 6.5% 5.03\n5.1 5.5 Zi-Whg 126.0 5 5 6.5% 7.88\n\nTotal 77 100.0% 81 57 46 19 10 15\n\n100% 70% – 11 PP 100% 50% 80%\n\n19.12.2019\n\n25\n\n\n\nDat\n\nGrösse:\nBearb\nPlan-Nr.\nBez\n\nRev\n\n19.12.2019\n\nar\nA3\n\n SONNENVERLAUF\nRichtprojekt\n\n1902_V-0012  \n\n  / \n\nSwiss Life AG, c/o Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai  40, 8022 Zürich\nWOHNÜBERBAUUNG ISENGRUNDSTR. 6, 8, 10, 8134 ADLISWIL\n\ncopyright © architektick; Firmenmitglied SIA\n\narchitektick\nAlbisriederstrasse 184a 8047 Zürich.\nTina Arndt & Daniel Fleischmann dipl. Architekten ETH SIA HTL SWB.\n\n.T 044 242 01 70 F 044 242 01 72\n\n14:00 h16:00 h\n\n8:00 h 10:00 h 12:00 h\n\nANSICHT SO mittlere Wintertage (8.Februar / 3.November)\n\n18:00 h\n\n\n\nDat\n\nGrösse:\nBearb\nPlan-Nr.\nBez\n\nRev\n\n19.12.2019\n\nar\nA3\n\n SONNENVERLAUF\nRichtprojekt\n\n1902_V-0012  \n\n  / \n\nSwiss Life AG, c/o Swiss Life Asset Management AG, General-Guisan-Quai  40, 8022 Zürich\nWOHNÜBERBAUUNG ISENGRUNDSTR. 6, 8, 10, 8134 ADLISWIL\n\ncopyright © architektick; Firmenmitglied SIA\n\narchitektick\nAlbisriederstrasse 184a 8047 Zürich.\nTina Arndt & Daniel Fleischmann dipl. Architekten ETH SIA HTL SWB.\n\n.T 044 242 01 70 F 044 242 01 72\n\n19.12.2019\n\nar\n1902_V-0012  \n\n \n\nWOHNÜBERBAUUNG ISENGRUNDSTR. 6, 8, 10, 8134 ADLISWIL\n\n8:00 h\n\n14:00 h16:00 h18:00 h\n\n10:00 h 12:00 h\n\nANSICHT SW mittlere Wintertage (8.Februar / 3.November)\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n