text: \n \n\nStadt Adliswil, Swiss Life Asset Management AG \n\n \n\n \n\nMehrwertermittlung Adliswil, \nPriv. Gestaltungsplan «Isengrund» \n \nBBeerriicchhtt  \n\n  \n\nZürich, 16. März 2021, ergänzt 18. Juni 2021  \n\n  \n\n  \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n2 / 24 \n\nProjektnummer 116042.2103 \n\n \n\nAuftraggeber Stadt Adliswil \n\nSoodstrasse 52 \n\n8134 Adliswil \n\n \n\nSwiss Life Asset Management AG \n\nGeneral Guisan-Quai 40 \n\n8002 Zürich \n\n \n\nKontaktperson Thomas Vonrufs, Stadt Adliswil \n\nSeverin Keller, Swiss Life Asset Management AG \n\n \n\nBearbeitung Wüest Partner AG \n\nAlte Börse \n\nBleicherweg 5 \n\n8001 Zürich \n\nSchweiz \n\nT +41 44 289 90 00 \n\nwuestpartner.com \n\n \n\nProjektleitung Matthias Weber  \n\nBearbeitung Manuel Fernandez \n\n \n\nZeitraum März 2021 \n\n \n\nWüest Partner ist ein unabhängiges und inhabergeführtes Beratungsunterneh-\n\nmen. Seit 1985 schaffen wir als neutrale Experten erstklassige Entscheidungs-\n\ngrundlagen für professionelle Immobilienakteure. Mit einem breiten Leistungsan-\n\ngebot – bestehend aus Beratung, Bewertung, Daten, Applikationen, Publikationen \n\nund Bildung – begleiten wir unsere Kundinnen und Kunden im In- und Ausland. \n\nUnser Wissen schafft Transparenz und ebnet neue Wege für die Weiterentwick-\n\nlung der Immobilienwirtschaft. \n\n \n\nMit einem rund 280-köpfigen, interdisziplinären Beraterteam verfügt das Unter-\n\nnehmen über eine hohe Kompetenz und langjährige Erfahrung. Die Mitarbeiterin-\n\nnen und Mitarbeiter stammen aus den Disziplinen Ökonomie, Architektur, Infor-\n\nmatik, Ingenieurwesen sowie Sozial- und Naturwissenschaften. Die in Zürich, \n\nGenf, Bern, Lugano, Frankfurt am Main, Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf \n\nund Paris stationierten Beraterteams werden von einem internationalen Netzwerk \n\nvon Partnerfirmen und regional gut verankerten Fachpersonen ergänzt. \n\n \n\nFür Kontinuität, Nachhaltigkeit und Unabhängigkeit der Unternehmensleistungen \n\nbürgen die 23 Partner, die zugleich Eigentümer der Wüest Partner AG sind: An-\n\ndreas Ammann, Andreas Bleisch, Jan Bärthel, Patrick Schnorf, Mario Gruben-\n\nmann, Patrik Schmid, Gino Fiorentin, Stefan Meier, Hervé Froidevaux, Ronny \n\nHaase, Pascal Marazzi-de Lima, Andreas Keller, Karsten Jungk, Ivan Anton, Fabio \n\nGuerra, Alain Chaney, Christine Eugster, Matthias Weber, Jörg Lamster, \n\nJohn-Guy Park, Julia Selberherr, Daniel Meister und Andreas Pörschke. \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n3 / 24 \n\nInhaltsverzeichnis \n\nMMaannaaggeemmeenntt  SSuummmmaarryy  44 \n\n11 EEiinnlleeiittuunngg  77 \n1.1 Ausgangslage 7 \n1.2 Auftrag 7 \n1.3 Unterlagen 8 \n1.4 Erklärung Quantile 8 \n1.5 Disclaimer 9 \n\n22 AAuussgglleeiicchh  vvoonn  PPllaannuunnggssvvoorrtteeiilleenn  ––    GGeesseettzzlliicchhee  GGrruunnddllaaggeenn  1100 \n2.1 Bund 10 \n2.2 Kanton Zürich 10 \n2.3 Stadt Adliswil 10 \n2.4 Mehrwertausgleich des Privaten Gestaltungsplans «Isengrund» 11 \n2.5 Gesetzliche Grundlagen – Zwischenfazit 11 \n\n33 KKuurrzzaannaallyyssee  SSttaannddoorrtt  uunndd  MMaarrkktt  1122 \n3.1 Makrolage 12 \n3.2 Immobilienmarkt Wohnen 12 \n3.3 Standort- und Marktrating 13 \n3.4 Mikrolage 13 \n3.5 Areal 14 \n\n44 MMaarrkkttwweerrtteerrmmiittttlluunnggeenn  ((LLaannddwweerrttee))  1166 \n4.1 Vorgehen 16 \n4.2 Bewertungsmethodik 16 \n4.3 Bewertung 1: Szenario ohne raumplanerische Massnahme, AZ 0.70 16 \n4.4 Bewertung 2: Szenario ohne raumplanerische Massnahme, AZ 0.86 17 \n4.5 Bewertung 3: Szenario mit raumplanerischen Massnahme, GP Isengrund 18 \n4.6 Mietzinseinschätzung 18 \n4.7 Einschätzung Diskontierungssatz 19 \n4.8 Einschätzung Erstellungskosten 19 \n4.9 Mehrkosten Gestaltungsplanprojekt Isengrund gegenüber Regelbauweise 19 \n4.10 Abtretung von Grundstücksteilen für Anlagen im öffentlichen Interesse 20 \n4.11 Exkurs Berücksichtigung zu Verbesserung Siedlungsqualität, Sachleistungen 21 \n4.12 Bewertung Marktwert (= Landwert) 22 \n4.13 Plausibilisierung Landwerte 22 \n\n55 MMeehhrrwweerrtt  ––  MMeehhrrwweerrttaauussgglleeiicchh  2233 \n5.1 Mehrwert 23 \n5.2 Mehrwertausgleich 23 \n5.3 Vereinbarung Mehrwertabgabe Stadt Adliswil und Swiss Life 23 \n\n66 AAnnhhaanngg  ––  BBeewweerrttuunnggssbbeerriicchhttee  2244 \n \n\n   \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n4 / 24 \n\nManagement Summary \n\nEEiinnlleeiittuunngg  \n\nDas Gestaltungsplan-Gebiet an der Isengrundstrasse in Adliswil erfährt mit dem \n\nInkrafttreten der raumplanerischen Massnahme (Gestaltungsplan) eine Aufwer-\n\ntung. \n\nDas Areal ist heute mit den bestehenden Gebäuden übernutzt. Gemäss vorlie-\n\ngender Stellungnahme seitens der Stadt Adliswil wird der Umstand der tatsäch-\n\nlich bestehenden Ausnützung aber nicht berücksichtigt. Bei der Mehrwertermitt-\n\nlung ist demnach immer die höchstmögliche Ausnützung nach BZO massgebend. \n\n \n\nWüest Partner wird gemeinsam von der Stadt Adliswil und der Swiss Life Asset \n\nManagement AG (Swiss Life) mit der Ermittlung des Mehrwertes für das Areal I-\n\nsengrund beauftragt. \n\nAAuussgglleeiicchh  vvoonn  PPllaannuunnggssvvoorrtteeiilleenn  ––  GGeesseettzzlliicchhee  GGrruunnddllaaggeenn  \n\nFür die Mehrwertausgleichs-Ermittlung des Privaten Gestaltungsplans «Isen-\n\ngrund» stützt Wüest Partner auf die Eckwerte ab, die für den Kanton Zürich im \n\nkantonalen Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) für eine kommunale Abgabe vor-\n\ngesehen sind (Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen \n\nentstehen). Dabei sind die folgenden Aspekte von besonderer Relevanz: \n\n— Die Gemeinden können die Erhebung einer Abgabe von höchstens 40% des \n\num CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts vorsehen. \n\n— Kosten im Zusammenhang mit Planungsverfahren, die massgeblich zur Ver-\n\nbesserung der Siedlungsqualität beitragen, werden vom ausgleichspflichtigen \n\nMehrwert abgezogen. \n\n— Der Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge anstelle der Abgabe ist zulässig. \n\nDer Ausgleich kann von der aufgrund des Mehrwerts geschuldeten Abgabe ab-\n\nweichen. \n\n— Städtebauliche Verträge regeln Rechte und Pflichten von Bauherrschaft und \n\nGemeinwesen im Zusammenhang mit der Verwirklichung eines Bauvorhabens. \n\nGegenstand der Verträge können insbesondere sein (u.A.): Der Abtausch oder \n\ndie Abtretung von Grundstücken oder Grundstücksteilen, die Einräumung von \n\nBau- oder Nutzungsrechten für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse. \n\nKKuurrzzaannaallyyssee  SSttaannddoorrtt  uunndd  MMaarrkktt  \n\nIm Standort- und Marktrating von Wüest Partner, welches auf Basis von rund 300 \n\nFaktoren die Standortattraktivität für Mietwohnungen für jede Gemeinde berech-\n\nnet, gilt Adliswil als Ort mit exzellenter Standortqualität. \n\nDie Mikrolage wird von Wüest Partner für Mietwohnungen innerhalb der Stadt Ad-\n\nliswil als durchschnittlich beurteilt. \n\nDie mittlere Angebotsmiete (netto) für Mietwohnungen liegt bei rund CHF 260 pro \n\nm2 und Jahr. Die Marktanspannung, die sich aus der Gegenüberstellung von \n\nSuchabos und Inseraten in der Stadt Adliswil ergibt, zeigt für Mietwohnungen ei-\n\nnen Nachfrageüberhang über alle Wohnungsgrössen. \n\n   \n\nQuelle: Mehrwertausgleichge-\nsetz, § 19, 21 \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n5 / 24 \n\nMMaarrkkttwweerrtteerrmmiittttlluunnggeenn  ((LLaannddwweerrttee))  uunndd  MMeehhrrwweerrtt  \n\nDer Mehrwert entspricht der Differenz zwischen dem Marktwert (=Verkehrswert, \n\nLandwert) eines Grundstücks vor und jenem nach dem Inkrafttreten der raumpla-\n\nnerischen Massnahme. Es werden für das Gestaltungsplan-Gebiet Isengrund drei \n\nMarktwertermittlungen erarbeitet: \n\n— Bewertung 1: Marktwertermittlung ohne raumplanerische Massnahme, Regel-\n\nbebauung mit AZ 0.70 \n\n— Bewertung 2: Marktwertermittlung ohne raumplanerische Massnahme, Regel-\n\nbebauung mit AZ 0.86 (gemäss aktueller Bebauung) \n\n— Bewertung 3: Marktwertermittlung mit raumplanerischer Massnahme, Bebau-\n\nung gemäss GP Isengrund \n\n— Mehrwert = Differenz Bewertung 3 abzüglich Bewertung 1 \n\nBBeewweerrttuunngg  MMaarrkkttwweerrtt  ((==  LLaannddwweerrtt))  \n\nWüest Partner schätzt den  MMaarrkkttwweerrtt  ((==  LLaannddwweerrtt))  des Areals per 01.03.2031 in \n\nAbhängigkeit des jeweiligen Bebauungsszenarios wie folgt ein: \n\n— Bewertung 1, Regelbebauung AZ 0.70           CCHHFF  1100..8855  MMiioo..  ((CCHHFF  11''995533..--//GGSSFF))  \n\n— Bewertung 2, Regelbebauung AZ 0.86          CCHHFF  1133..6600  MMiioo..  ((CCHHFF  22''444488..--//GGSSFF))  \n\n— Bewertung 3, GP Isengrund                                              CCHHFF  1144..0077  MMiioo..  ((CCHHFF  22’’553333..--//GGSSFF))  \n\n \n\nDer MMeehhrrwweerrtt iinnffoollggee  ddeerr  PPllaannuunnggssmmaassssnnaahhmmee  ((GGPP  IIsseennggrruunndd))  wird auf dem \n\nbetrachteten Areal gegenüber der höchstmöglichen Ausnützung nach BZO bei \nCCHHFF  33..2222  MMiioo..  eingeschätzt. \n\nMMeehhrrkkoosstteenn  GGeessttaallttuunnggssppllaannpprroojjeekktt  IIsseennggrruunndd  ggeeggeennüübbeerr  RReeggeellbbaauuwweeiissee  \n\nIm Rahmen des Gestaltungsplanprojekts Isengrund entstehen gegenüber einer \n\nBebauung nach Regelbauweise zusätzliche Aufwände, die im Zusammenhang mit \n\nPlanungsverfahren stehen und die massgeblich zur Verbesserung der Siedlungs-\n\nqualität beitragen. Diese Kosten werden in der Bewertung 3, GP Isengrund, als \n\nInvestitionskosten berücksichtigt, was einem Abzug vom ausgleichspflichtigen \n\nMehrwert gleichkommt. \n\n \n\nEs handelt sich im Detail um die folgenden Positionen: \n\n— Mehrkosten Studienauftrag: CHF   200’000 \n\n— Mehrkosten Minergie-Eco: CHF   900’000 \n\n— Mehrkosten bauliche Gestaltung Fassade/Dach: CHF   300’000 \n\n— Mehrkosten Tiefgarage (mittelkronige Bäume auf TG): CHF   300’000 \n\n— Mehrkosten Umgebungsgestaltung / Baumbepflanzung: CHF     116’000 \n\n— MMeehhrrkkoosstteenn  ttoottaall::  CCHHFF  11''881166’’000000  \n\nAAbbttrreettuunngg  vvoonn  GGrruunnddssttüücckksstteeiilleenn  ffüürr  AAnnllaaggeenn  iimm  ööffffeennttlliicchheenn  IInntteerreessssee  \n\nGemäss Art. 21 der Gestaltungsplanvorschriften sind die im Gestaltungsplan be-\n\nzeichneten Hauptverbindungen als öffentlich zugängliche Langsamverkehrsver-\n\nbindungen (Fuss- und Fahrradwege) zu erstellen. \n\nDie Kosten für Erstellung, Unterhalt, Bewirtschaftung der Langsamverkehrsver-\n\nbindungen, sowie für die Vergütung des zugehörigen Landanteils, werden bei \n\nrund CCHHFF  660000''000000  eingeschätzt. \n\nDiese Kosten stellen Sachleistungen zuhanden der öffentlichen Hand dar (geld-\n\nwerte Leistungen). Sachleistungen werden in der Regel direkt von der Mehr-\n\nwertabgabe in Abzug gebracht. \n\n   \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n6 / 24 \n\nMMeehhrrwweerrttaauussgglleeiicchh  \n\nDie Mehrwertabgabe wird unter Berücksichtigung der verschiedenen relevanten \n\nAspekte (insbes. Abgabesatz, Abzüge) wie folgt hergeleitet: \n\n \n\n \n \n\nJe nach Höhe des Abgabesatzes wird die Mehrwertabgabe im Zusammenhang \n\nmit dem privaten Gestaltungsplan Isengrund durch Wüest Partner zwischen \n\nCCHHFF  00 (10% Abgabesatz) und CCHHFF  664488''000000 (40% Abgabesatz) eingeschätzt. \n\nVVeerreeiinnbbaarruunngg  MMeehhrrwweerrttaabbggaabbee  SSttaaddtt  AAddlliisswwiill  uunndd  SSwwiissss  LLiiffee  \n\nGemäss Angaben der Auftraggerberschaft haben die beiden Parteien folgende \n\nVereinbarung getroffen: \n\n— Abgabesatz: 30% \n\n— Abzug Kosten für öffentl. Langsamverkehrswege: CHF 400’000 \n\n— MMeehhrrwweerrttaabbggaabbee  nnaacchh  AAbbzzüüggeenn::  CCHHFF  553366’’000000  \n\n  \n\nAAbbggaabbeessaattzz 1100%% 2200%% 3300%% 4400%%\n\nMehrwert infolge der Planungsassnahme 3’220’000 3’220’000 3’220’000 3’220’000\n\nKürzung Mehrwert (§ 19 MAG) -100’000 -100’000 -100’000 -100’000\n\nMehrwert nach Kürzung (§ 19 MAG) 3’120’000 3’120’000 3’120’000 3’120’000\n\nMMeehhrrwweerrttaauussgglleeiicchh  vvoorr  AAbbzzüüggeenn 331122’’000000 662244’’000000 993366’’000000 11’’224488’’000000\n\nAbzug Kosten für öffentl. Langsamverkehrswege -600’000 -600’000 -600’000 -600’000\n\nMMeehhrrwweerrttaabbggaabbee  nnaacchh  AAbbzzüüggeenn 00 2244’’000000 333366’’000000 664488’’000000\n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n7 / 24 \n\n1 Einleitung \n\n11..11 AAuussggaannggssllaaggee  \n\nDas sich im Eigentum der Swiss Life AG befindliche Areal «Isengrund» ist zurzeit \n\nmit einer älteren Wohnüberbauung bebaut. Es wurde ein privater Gestaltungsplan \n\nerarbeitet, der gegenüber der kommunalen Bau- und Zonenordnung eine \n\nMehrnutzung ermöglicht (Privater Gestaltungsplan «Isengrund»). \n\n \n\n \n \n\nDer private Gestaltungsplan «Isengrund» weicht in der Ausnützungsziffer und der \n\nAnzahl an Vollgeschossen von der rechtsgültigen Grundordnung ab.  \n\nDie bestehenden Gebäude weisen aktuell eine Ausnützungsziffer von ca. 86% \n\naus. Nach Regelbauweise (AZ max. = 70%) ist das Areal daher heute übernutzt. \n\nFür die in den Gestaltungsplanvorschriften ausgewiesene maximale aGF wurden \n\nden aGF aus dem Richtprojekt 5% hinzugerechnet. Daraus leitet sich eine maxi-\n\nmale Ausnützungsziffer von 128% ab. \n\nDas Gestaltungsplan-Gebiet an der Isengrundstrasse in Adliswil erfährt mit dem \n\nInkrafttreten der raumplanerischen Massnahme (Gestaltungsplan) eine Aufwer-\n\ntung. Zurzeit liegt in der Stadt Adliswil noch kein kommunales Reglement zum \n\nMehrwertausgleich vor.  \n\n11..22 AAuuffttrraagg  \n\nWüest Partner wird gemeinsam von der Stadt Adliswil und der Swiss Life Asset \n\nManagement AG (Swiss Life) mit der Ermittlung des Mehrwertes für das Areal I-\n\nsengrund beauftragt. Zu diesem Zweck sollen die folgenden Marktwertermittlun-\n\ngen erarbeitet werden: \n\n— Bewertung 1: Marktwertermittlung ohne raumplanerische Massnahme, Regel-\n\nbebauung mit AZ 0.70 \n\n— Bewertung 2: Marktwertermittlung ohne raumplanerische Massnahme, Regel-\n\nbebauung mit AZ 0.86 (gemäss aktueller Bebauung) \n\n— Bewertung 3: Marktwertermittlung mit raumplanerischer Massnahme, Bebau-\n\nung gemäss GP Isengrund \n\n \n\nDer jeweils ausgewiesene Marktwert stellt dabei den Landwert des Grundstücks \n\nzum Bewertungszeitpunkt per 1. März 2021 dar. \n\n   \n\nSituationsplan GP Isengrund \nQuelle: Architektick, Tina \nArndt & Daniel Fleischmann, \nPläne Vorprojekt, Planstand \n01.02.2021 \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n8 / 24 \n\n11..33 UUnntteerrllaaggeenn  \n\nFür die Erarbeitung des vorliegenden Gutachtens stehen Wüest Partner die fol-\n\ngenden Unterlagen zur Verfügung, von deren Richtigkeit ausgegangen wird: \n\n \n\n— Planungsbericht nach Art. 47 RPV, Privater Gestaltungsplan «Isengrund» \n\n— Plan, Stand 20.04.2020, Privater Gestaltungsplan «Isengrund» \n\n— Vertrag über Ausgleich von planungsbedingten Vorteilen, Privater Gestaltungs-\n\nplan «Isengrund», Vertragsentwurf vom 22.01.2021  \n\n— Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) vom 30. September 2020, 700.91 \n\n— Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) vom 28. Oktober 2019, 700.9 \n\n— Berechnungen über Hauptnutzflächen, Flächen- und Volumenauszug nach SIA \n\n416 gem. Vorprojekt, Stand 11.02.2021, Architektick Tina Arndt und Daniel \n\nFleischmann. \n\n— Wohnungsspiegel Eigentümerschaft mit aGF, PP und VPP, Vorprojekt, Stand \n\nvom 11.02.2021, Architektick Tina Arndt und Daniel Fleischmann. \n\n— Grundriss- und Schemapläne, Fassadenansichten, Vorprojekt, Stand vom \n\n11.02.2021, Architektick Tina Arndt und Daniel Fleischmann. \n\n— Grobkostenschätzung Überbauung Isengrund, Adliswil, Stand 10.02.2021, Ca-\n\nretta Weidmann \n\n— Grobkostenschätzung Mehrkosten Minergie-Eco Überbauung Isengrund, Adli-\n\nswil, Stand 12.02.2021, Caretta Weidmann \n\n— Grobkostenschätzung Umgebung (BKP 4), Vorprojekt 1910 WÜB Isengrund, \n\nStand Dezember 2020, SIMA I BREER Landschaftsarchitektur \n\n— Beilage 01 zum Vertrag über den Ausgleich von planungsbedingten Vorteilen im \n\nGestaltungsplan Isengrund, Adliswil, Stand 25.02.2021, PLANAR Raumentwick-\n\nlung \n\n— Bau- und Zonenordnung (BZO), Zonenplan \n\n11..44 EErrkklläärruunngg  QQuuaannttiillee  \n\nDie Positionierung von Immobilien kann vernünftigerweise nicht anhand eines \n\nDurchschnittspreises vorgenommen werden, da dieser lediglich die Einstufung in \n\ndie beiden Kategorien «überdurchschnittlich teuer» oder «unterdurchschnittlich \n\nteuer» zulässt. Erst die Erkenntnis über die Ausgestaltung des Preisspektrums, \n\nd.h. der Bandbreite der Preise, innerhalb der sich ein Grossteil der Objekte be-\n\nwegt, lässt eine differenzierte Positionierung zu. Das 50-Prozent-Quantil bildet \n\ndie Grenze zwischen der teuren und der preisgünstigen Hälfte der Angebote und \n\nwird auch als «Median» bezeichnet. Der Median kann mit dem Durchschnittspreis \n\nverglichen werden, reagiert aber im Vergleich zu diesem weit weniger stark auf \n\nextreme Einzelobjekte. \n\n \n \n\n \n   \n\npreisgünstige Hälfte teure Hälfte\n\nGünstiges Segment Unteres Mittelfeld Oberes Mittelfeld Teures Segment\n\n        \n        \n\n10%-Quantil 30%-Quantil 70%-Quantil 90%-Quantil50%-Quantil = Median\n\n  \n\n    \n\nBeispiele:\n10%-Quantil: preisgünstigste 10 Prozent aller Angebote liegen unter diesem Wert\n30%-Quantil: preisgünstigste 30 Prozent aller Angebote liegen unter diesem Wert\n\n  \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n9 / 24 \n\n11..55 DDiissccllaaiimmeerr  \n\nDiese Daten und Informationen sind ausschliesslich zur Information für die Auf-\n\ntraggeber und die am Projekt Beteiligten bestimmt und dürfen nur mit schriftlicher \n\nZustimmung der Wüest Partner AG Dritten zugänglich gemacht werden. Der Nut-\n\nzer dieser Daten und Informationen trägt das Risiko für deren weitere Verwen-\n\ndung. Die Wüest Partner AG übernimmt für diese Daten und Informationen keine \n\nGewähr, insbesondere nicht für ihre Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität. \n\nJede diesbezügliche Haftung ist ausgeschlossen. \n\nDiese Daten und Informationen stellen weder ein Angebot noch eine Empfehlung \n\nzum Kauf oder Verkauf einer Immobilie, eines Wertpapiers/Wertrechts oder einer \n\nbestimmten Anlage- oder Handelsstrategie dar. Ebenso wenig sind die Daten und \n\nInformationen als Empfehlung für Investitionen oder als Anlageberatung zu ver-\n\nstehen bzw. zu verwenden. \n\nEine weiter gehende Nutzung wie Vervielfältigung oder Bildung von Derivaten o-\n\nder anderer Produkte, insbesondere im Zusammenhang mit Finanzinstrumenten \n\n(einschliesslich passiv gemanagter Fonds und indexabhängiger derivater Wert-\n\npapiere), oder zur Überprüfung anderer Daten oder Indizes ist ohne schriftliche \n\nZustimmung der Wüest Partner AG verboten. \n\n \n\n  \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n10 / 24 \n\n2 Ausgleich von Planungsvorteilen –  \nGesetzliche Grundlagen \n\n22..11 BBuunndd  \n\nDas Bundesgesetz über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) schreibt \n\nin Artikel 5 den Ausgleich erheblicher Vor- oder Nachteile vor, die bei Planungen \n\nentstehen. Die Regelung des Ausgleichs obliegt den Kantonen. Der Bund legt die \n\nGrundzüge des Ausgleichs fest. \n\n \n\n \n\n22..22 KKaannttoonn  ZZüürriicchh  \n\nGemäss revidiertem Raumplanungsgesetz hatten die Kantone bis 30. April 2019 \n\nZeit, um den Ausgleich von Planungsvorteilen und -nachteilen zu regeln. Das \n\nMehrwertausgleichgesetz (MAG) wurde nun am 28.10.2019 verabschiedet und hat \n\nam 01.01.2021 Rechtskraft erlangt. \n\nDie wichtigsten Eckwerte des Mehrwertausgleichgesetzes wurden wie folgt fest-\n\ngelegt: \n\n \n\n \n\n \n \n\nDer Kanton erhebt eine Mehrwertabgabe auf Planungsvorteilen, die entstehen \n\ndurch Einzonung oder Umzonung einer Zone für öffentliche Bauten. Auf Planungs-\n\nvorteile, die durch die Festsetzung von Gestaltungsplänen im Sinne von § 44 a \n\nPBG entstehen, wird keine Mehrwertabgabe erhoben. \n\nDie Gemeinden regeln den Ausgleich von Planungsvorteilen, die durch Auf- oder \n\nUmzonungen entstehen, in ihrer Bau- und Zonenordnung. \n\n22..33 SSttaaddtt  AAddlliisswwiill  \n\nIn der Stadt Adliswil gibt es zurzeit noch kein kommunales Gesetz, das den Aus-\n\ngleich von Planungsvorteilen regelt. Allfällige Mehrwertausgleiche können zum \n\nBeispiel mit dem Instrument des städtebaulichen Vertrages geregelt werden. \n\nQuelle: RPG Art. 5 (Auszug) \n\nQuelle: EspaceSuisse, \nVerband für Raumplanung \n\nQuelle: Mehrwertausgleichge-\nsetz, § 2, § 19 \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n11 / 24 \n\n22..44 MMeehhrrwweerrttaauussgglleeiicchh  ddeess  PPrriivvaatteenn  GGeessttaallttuunnggssppllaannss  ««IIsseennggrruunndd»»    \n\nFür die Mehrwertausgleichs-Ermittlung des Privaten Gestaltungsplans «Isen-\n\ngrund» stützt Wüest Partner auf die Eckwerte ab, die für den Kanton Zürich im \n\nkantonalen Mehrwertausgleichsgesetzes (MAG) vorgesehen sind. \n\nDie Höhe des Abgabesatzes liegt gemäss kantonalem Mehrwertausgleichs-Ge-\n\nsetz (MAG) für Auf- und Umzonungen bei maximal 40 Prozent (Festlegung auf Ge-\n\nmeindeebene) des um CHF 100'000 gekürzten Mehrwerts. Im zwischen der Stadt \n\nAdliswil und der Swiss Life bisher verhandelten Vertragsentwurf vom 30.01.2021 \n\n(Vertrag über den Ausgleich von planungsbedingten Vorteilen, Privater Gestal-\n\ntungsplan «Isengrund») wird ein provisorischer Abgabesatz von 30% festgelegt. \n\nEs wird jedoch ausdrücklich vermerkt, dass der definitive Abgabesatz vom gros-\n\nsen Gemeinderat Adliswil festgesetzt wird und zum jetzigen Zeitpunkt proviso-\n\nrisch ist. \n\nKosten im Zusammenhang mit Planungsverfahren, die massgeblich zur Verbes-\n\nserung der Siedlungsqualität beitragen, werden vom ausgleichspflichtigen Mehr-\n\nwert abgezogen. \n\nDer Ausgleich mittels städtebaulicher Verträge anstelle der Abgabe ist zulässig. \n\nDer Ausgleich kann von der aufgrund des Mehrwerts geschuldeten Abgabe ab-\n\nweichen. \n\nStädtebauliche Verträge regeln Rechte und Pflichten von Bauherrschaft und Ge-\n\nmeinwesen im Zusammenhang mit der Verwirklichung eines Bauvorhabens. Ge-\n\ngenstand der Verträge können insbesondere sein (u.A.): Der Abtausch oder die \n\nAbtretung von Grundstücken oder Grundstücksteilen, die Einräumung von Bau- \n\noder Nutzungsrechten für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse. \n\n  \n\nEs wird für das vorliegende Gutachten im Wesentlichen auf die folgenden Eck-\n\nwerte abgestützt: \n\n \n\n— Abgabetatbestand: Aufzonung \n\n— Abgabesatz bei Auf- und Umzonungen:  max. 40%, Annahme 30% \n\n— Fälligkeit: Bei Baufreigabe oder Veräusserung des Grundstücks \n\n22..55 GGeesseettzzlliicchhee  GGrruunnddllaaggeenn  ––  ZZwwiisscchheennffaazziitt  \n\nDa aufgrund des Gestaltungsplans weder eine Neueinzonung noch eine Umzo-\n\nnung einer Zone für öffentliche Bauten resultiert, sind aus Sicht von Wüest Partner \n\ndie Voraussetzungen für eine kantonale Mehrwertabgabe nicht erfüllt. Ebenfalls \n\nwird auf Planungsvorteile, die durch die Festsetzung von Gestaltungsplänen im \n\nSinne von § 44 a PBG entstehen, durch den Kanton keine Mehrwertabgabe erho-\n\nben. \n\nDie Voraussetzungen für eine kommunale Abgabe sind aus Sicht von Wüest Part-\n\nner dann erfüllt, wenn durch den Gestaltungsplan eine Aufzonung resultiert, wel-\n\nche sich in einem ökonomischen Planungsvorteil manifestiert. Die Frage, ob der \n\nGestaltungplan einen solchen Planungsvorteil erzeugt, soll nachfolgend quantita-\n\ntiv ermittelt werden. \n\n  \n\nQuelle: Mehrwertausgleichge-\nsetz, § 19 \n\nQuelle: Mehrwertausgleichge-\nsetz, § 21 \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n12 / 24 \n\n3 Kurzanalyse Standort und Markt \n\n33..11 MMaakkrroollaaggee  \n\nDie Stadt Adliswil (ZH) liegt in der Agglomeration Zürich und zählt 18'769 Einwoh-\n\nner (Veränderung 2014 bis 2018: 1.7%). Der Anteil der besonders einkommens-\n\nstarken Personen (hochqualifizierte und qualifizierte Führungskräfte) lag in Adlis-\n\nwil im Jahr 2018 bei 14% (Schweiz: 12%). Die Anzahl der Beschäftigten im \n\nIndustrie- und Dienstleistungssektor (Vollzeitäquivalente) betrug im Jahr 2018 \n\n5'896, wovon 89.0% im Dienstleistungssektor arbeiteten (Schweiz: 75.1%). Seit \n\n2016 ist die Anzahl der in Adliswil Beschäftigten um 14.2% gesunken, wobei im \n\nIndustriesektor ein Wachstum und im Dienstleistungssektor ein Rückgang der Be-\n\nschäftigung zu verzeichnen war. Die Region Zimmerberg, in der Adliswil liegt, wies \n\nzwischen 2019 und 2020 einen negativen Firmenwanderungssaldo auf, d.h., es \n\nsind mehr Firmen in andere Regionen weggezogen als aus anderen Regionen zu-\n\ngezogen. \n\nIn einem Perimeter von 10 und 20 Minuten Fahrzeit rund um Adliswil leben 42'000 \n\nrespektive 646'000 Einwohner (zum Vergleich Stadt Zürich: rund 420'000 res-\n\npektive 704'000 Personen). Von Adliswil aus können innerhalb einer halben \n\nStunde mit dem Auto 1'205'000 Einwohner und 955'000 Beschäftigte (Vollzeit-\n\näquivalente) in der Schweiz erreicht werden (zum Vergleich Stadt Zürich: rund \n\n1'655'000 Einwohner und 1'189'000 Beschäftigte). \n\n33..22 IImmmmoobbiilliieennmmaarrkktt  WWoohhnneenn  \n\nIn Adliswil gibt es total 8'928 Wohneinheiten. Der Mietwohnungsanteil beträgt \n\n77%. In den vergangenen fünf Jahren wurden jährlich im Mittel 54 neue Wohnun-\n\ngen gebaut, was ca. 0.7% des Bestandes entspricht (Schweiz: 1.2%). \n\nDie Leerstandsquote bei Wohnungen lag im Mittel der letzten fünf Jahre mit 0.9% \n\ndeutlich unter dem Schweizer Referenzwert von 1.8%. Die Angebotsquote für \n\nMietwohnungen (Anzahl ausgeschriebener Immobilien im Verhältnis zum Be-\n\nstand) bewegt sich bei 4.5% (Schweiz: 7.0%). \n\nDie durchschnittliche Insertionsdauer im letzten Jahr in einem 1km-Radius um \n\nden betrachteten Standort für Mietwohnungen beträgt im Mittel 19 Tage. \n\nDie mittlere Angebotsmiete (netto) für Mietwohnungen liegt bei CHF 261 pro m2 \n\nund Jahr, rund 39% über dem nationalen Durchschnitt von CHF 188 pro m2 und \n\nJahr. \n\n \n\n \nMietwohnungen                             \n\nCHF/m2a     \n  \n\n10%-\nQuantil \n\n30%-Quantil \n50%-\n\nQuantil \n70%-Quantil \n\n90%-\nQuantil \n\nGem. Adliswil \t\t \t\t 194 229 261 301 402 \n\nReg. Zimmerberg \t\t \t\t 182 229 268 311 394 \n\nSchweiz \t\t \t\t \t\t 140 167 188 212 258 \n\n \n\n \n\n0 100 200 300 400 500\n\nSchweiz\n\nReg. Zimmerberg\n\nGem. Adliswil\n\nCHF/m2a\n\nImmobilienpreise pro m² \n\nNettomietfläche für \n\nMietwohnungen \n\n(CHF pro m²) \n\nStand: Q4, 2020 \n\nQuelle: Wüest Partner \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n13 / 24 \n\nDie Marktanspannung, die sich aus der Gegenüberstellung von Suchabos und In-\n\nseraten in der Stadt Adliswil ergibt, zeigt für Mietwohnungen einen Nachfrage-\n\nüberhang über alle Wohnungsgrössen. \n\n \n\n \n\n33..33 SSttaannddoorrtt--  uunndd  MMaarrkkttrraattiinngg  \n\nIm Standort- und Marktrating von Wüest Partner, welches auf Basis von rund 300 \n\nFaktoren die Standortattraktivität für Mietwohnungen für jede Gemeinde berech-\n\nnet, gilt Adliswil als Ort mit exzellenter Standortqualität (4.8 Punkte auf einer Skala \n\nvon 1 [Gemeinde mit extrem schlechter Standortqualität] bis 5 [Gemeinde mit ex-\n\nzellenter Standortqualität]). \n\n33..44 MMiikkrroollaaggee  \n\nDie Mikrolage wird von Wüest Partner innerhalb der Stadt Adliswil für Mietwoh-\n\nnungen als durchschnittlich (3.0 Punkte) und als schlecht für Gewerbe- und Ver-\n\nkaufsnutzungen (1.5 Punkte auf einer Skala von 5 [Mikrolage mit exzellenter \n\nStandortqualität] bis 1 [Mikrolage mit extrem schlechter Standortqualität]) beur-\n\nteilt. \n\n \n\nDie Mikrolage zeichnet sich wie folgt aus: \n\n- Ca. 700 m nördlich vom Zentrum und Bahnhof Adliswil. \n\n- Umgebung: Ruhiges, in unmittelbarer Nähe zur Sihl gelegenes Wohn-\n\nquartier, diverse gut erreichbare Naherholungsgebiete (Sihl, Felsenegg) \n\nund Sporteinrichtungen (Sportanlage Tüfi, Hallen- und Freibad im Tal). \n\n- ÖV: Distanz zur nächsten ÖV-Haltestelle rund 320 Meter. Bushaltestelle \n\nAdliswil, Sihlacker gegenüber der Sihl (erreichbar über Werdsteg), Bahn-\n\nhöfe Sood Oberleimbach und Adliswil in nördlicher bzw. südlicher Rich-\n\ntung gut erreichbar. Halbstündlicher Takt der S4 zwischen Sihlwald und \n\nZürich HB SZU. Nachtzug SN4 vorhanden. Die Fahrzeit nach Zürich HB \n\nSZU beträgt ca. 16 Minuten. \n\n- MIV: Autobahnauffahrt Nr. 33 «Wollishofen» auf die A3 und Autobahn-\n\nauffauffahrt Nr. 34 «Thalwil» rund 3.0 km entfernt, Fahrzeit bis Zürich je \n\nnach Verkehrslage ca. 25 Minuten.   \n\n- Einkaufsmöglichkeiten: Diverse Einkaufsmöglichkeiten (Aldi, Denner, \n\nCoop, Getränkemarkt, Migros, Bäckerei) im Umkreis von 400 bis 700 \n\nMeter, insgesamt reichhaltiges Angebot. \n\nMarktanspannung für Miet-\nwohnungen (Miete in CHF/ \nMt.) \nStand: 02/2021 \nQuelle: Wüest Partner \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n14 / 24 \n\n- Infrastruktur: Schulhaus und Kinderhaus Werd in unmittelbarer Nachbar-\n\nschaft, Postfiliale rund 500 Meter entfernt beim Bahnhof.  \n\n- Lärmemissionen: Evtl. leichte Lärmbelastung durch Entsorgungspark \n\nAdliswil gegenüber der Sihl möglich. \n\n- Naturgefahren: Restgefährdung Hochwasser (Sihl) und Massenbewe-\n\ngungen. \n\n \n\n \n\n33..55 AArreeaall  \n\nDie Parzelle Kat.-Nr. 8449 (ehemals vor Grundstücksmutation bestehend aus den \n\nParzellen Kat.-Nr. 3610, 3611, 3612, 3613) in Adliswil (ZH) weist folgende Eckwerte \n\nauf: \n\n \n— Grundstücksfläche (GSF)  5’555 m2 \n— Zone Wohnzone W4 \n— Grundstück   Erschlossen \n—  Altlasten Kein Eintrag im KbS gemäss Online-Abfrage \n\n09.03.2021) \n\n— Gebäudebestand  Zurzeit befindet sich eine Wohnüberbauung \n\nmit Baujahr 1952/53 auf dem Areal. Abbruch-\n\nvolumen ca. 17‘530 m1 (nicht in Mehrwertbe-\n\nrechnung berücksichtigt). \n\n \n\nWüest Partner liegt kein aktueller Grundbuchauszug vor. Ein älterer, Wüest Part-\n\nner vorliegender Grundbuchauszug beinhaltet einzelne öffentlich-rechtliche Ei-\n\ngentumsbeschränkungen sowie ein Miteigentum an der Isengrundstrasse (Pri-\n\nvatstrasse). Die Miteigentumsanteile an der Privatstrasse sind grundbuch-\n\nrechtlich gesichert und separat unveräusserlich (Grundbuchauszüge ehemals \n\nKat.-Nr. 3894, neu Kat.-Nr. 8448, nicht vorliegend). Es wird für die Mehrwertbe-\n\nrechnung davon ausgegangen, dass für die sich im Miteigentum befindende \n\n \n1 Gemäss Gebäudeversicherungsausweis GVZ. \n\nLegenden: \nMikrolagerating für Mietwoh-\nnungen: \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \nPoints of Interest: \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \nQuelle: Wüest Partner \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n15 / 24 \n\nPrivatstrasse (Kat.-Nr. 3894) keine öffentlichen Fuss- und Fahrwegrechte zuguns-\n\nten der Stadt Adliswil bestanden haben. \n\n \n\nAuf den Parzellen Isengrundstrasse 8 und 10 besteht ein Durchleitungsrecht für \n\nKabelleitungen (EKZ, vgl. Unterlagen). Die Leitungsstrassen sollen in der Längs-\n\nrichtung nicht mit Hecken oder Bäumen bepflanzt werden. Auf der Parzelle Isen-\n\ngrundstrasse 10 (Nr. 3610) liegt eine Last zur Erstellung und dem Fortbestand ei-\n\nner Kabelkabine sowie des Durchleitungsrechts. \n\nDie genauen Wortlaute liegen Wüest Partner nicht vor. Es wird davon ausgegan-\n\ngen, dass diese Eintragungen im Hinblick auf die Mehrwertermittlung keine we-\n\nsentliche Wertrelevanz haben, bereinigt werden, oder aber sich gleichermassen \n\nauf eine Neubebauung gemäss dem Gestaltungsplan oder gemäss Regelbau-\n\nweise auswirken. Gemäss Angaben seitens Swiss Life bestehen keine öffentli-\n\nchen Fuss- und Fahrwegrechte zugunsten der Stadt Adliswil. \n\n \n\n \n \n\n  \n\nPlan amtliche Vermessung \nKat.-Nr. 8449 (rot) bildet den \nGestaltungsplanperimeter \n \nQuelle: maps.zh.ch \n\nBauzonenplan \nPink: Wohnzone W4 \nHellblau: Kommunale Freihal-\ntezone (Gewässer Sihl) \nGrau: Zone für öffentliche \nBauten \nCyan: Gewerbezone 2 \nGrün: Erholungszone, Freihal-\ntezone, Wald \nQuelle: maps.zh.ch \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n16 / 24 \n\n4 Marktwertermittlungen (Landwerte) \n\n44..11 VVoorrggeehheenn  \n\nDer Mehrwert entspricht der Differenz zwischen dem Marktwert (=Verkehrswert) \n\neines Grundstücks vor und jenem nach dem Inkrafttreten der raumplanerischen \n\nMassnahme. Es werden für das Gestaltungsplan-Gebiet Isengrund drei Marktwer-\n\ntermittlungen erarbeitet: \n\n— Bewertung 1: Marktwertermittlung ohne raumplanerische Massnahme, Regel-\n\nbebauung mit AZ 0.70 \n\n— Bewertung 2: Marktwertermittlung ohne raumplanerische Massnahme, Regel-\n\nbebauung mit AZ 0.86 (gemäss aktueller Bebauung) \n\n— Bewertung 3: Marktwertermittlung mit raumplanerischer Massnahme, Bebau-\n\nung gemäss GP Isengrund (AZ 1.22) \n\n— Mehrwert = Differenz Bewertung 3 abzüglich Bewertung 1 \n\n \n\nDer jeweils ausgewiesene Marktwert stellt dabei den Landwert des Grundstücks \n\nzum Bewertungszeitpunkt per 1. März 2021 dar. \n\n \n\nGemäss vorliegender Stellungnahme des Kantons (Mail dat. 08.02.2021) wird der \n\nUmstand der tatsächlich bestehenden Ausnützung (Bewertung 2) nicht berück-\n\nsichtigt. Bei der Mehrwertermittlung ist immer die höchstmögliche Ausnützung \n\nnach BZO massgebend (vgl. §7 Abs. 2 MAV). Aus diesem Grund ist die Bewertung \n\n1 als Vergleich hinzuzuziehen. \n\n44..22 BBeewweerrttuunnggssmmeetthhooddiikk  \n\nDie Bewertungen orientieren sich an der dynamischen Ertragswertmethode auf \n\nder Basis eines Discounted Cashflow-Modelles. Der zum Stichtag der Bewertung \n\nrelevante Marktwert einer Immobilie ergibt sich aus der Summe der auf den Stich-\n\ntag abdiskontierten, zukünftig zu erwartenden Zahlungsströme ohne Berücksich-\n\ntigung von allfälligen Handänderungs-, Grundstücksgewinn- oder Mehrwertsteu-\n\nern sowie anderer bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaft anfallenden \n\nKosten oder Provisionen. Im Weiteren sind auch keinerlei Verbindlichkeiten der \n\nEigentümerin hinsichtlich allfälliger Subjektsteuern oder Finanzierungskosten \n\nenthalten. \n\nIn der DCF-Bewertung werden sowohl die künftigen Erträge sowie die künftigen \n\nBetriebs- und Unterhaltskosten, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten ab \n\nFertigstellungsdatum, als auch die gesamten Anlagekosten vor Fertigstellung in-\n\nnerhalb der Planungs- und Bauzeit abgebildet. Diese beinhalten sowohl die Er-\n\nstellungskosten (BKP 1-5), als auch eine angemessene Risiko-/Gewinn-Kompo-\n\nnente (8% der Erstellungskosten BKP 1-5), Kosten für Bauherrenleistungen (2% \n\nvon BKP 1-5) und Vermarktungskosten für die Erstvermietung (12% des Jah-\n\nresmietertrages). Die Kosten werden dabei auf die entsprechenden Jahre verteilt. \n\nWeitere Details siehe Abschnitt Kontoübersicht in den Bewertungen. \n\n44..33 BBeewweerrttuunngg  11::  SSzzeennaarriioo  oohhnnee  rraauummppllaanneerriisscchhee  MMaassssnnaahhmmee,,  AAZZ  00..7700  \n\nBei Realisierung eines Neubauprojekts anhand der aktuell gültigen BZO schätzt \n\nWüest Partner die realisierbare Hauptnutzfläche bei rund 3‘655 m2 ein. \n\n  \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n17 / 24 \n\n- Ausnützungsziffer: 0.70  \n\n- Grundstücksfläche (GSF): 5’555 m2 \n\n- Max. anr. Geschossfläche (aGF) 3’888.5 m2 \n\n- Max. Anzahl Regelgeschosse 4 Stk. \n\n- Anr. Geschossfläche Regelgeschoss (aGF) 972 m2 \n\n- Anr. Dachgeschoss/Attika 2 681 m2 \n\n- Anr. Geschossfläche total 4'569 m2 \n\n- Verhältnis HNF/aGF: 0.8 \nHHNNFF  ((MMiieettwwoohhnnuunnggeenn))::  33’’665555  mm22  \n\n \n\nBezüglich Einstell- und Abstellplätze geht Wüest Partner davon aus, dass der \n\nNormbedarf an Autoabstellplätzen gemäss Verordnung über Fahrzeugabstell-\n\nplätze, Stadt Adliswil, Art. 2, S. 39 der BZO umgesetzt wird.3, 4 \n\n- Einstellplätze Mieter: 49 \n\n- Abstellplätze Besucher: 12 \n\n \n\nTerminplan Projektierung und Erstellung (Einschätzung Wüest Partner): \n\n- Planung vor Baubewilligung: 12 Monate \n\n- Planung nach Baubewilligung: 12 Monate \n\n- Baubeginn: per 01.03.2023 \n\n- Bauzeit:  24 Monate \n\n- Fertigstellung: per 01.03.2025 \n\n44..44 BBeewweerrttuunngg  22::  SSzzeennaarriioo  oohhnnee  rraauummppllaanneerriisscchhee  MMaassssnnaahhmmee,,  AAZZ  00..8866  \n\nBei Realisierung eines Neubauprojekts anhand der aktuell gültigen BZO schätzt \n\nWüest Partner die realisierbare Hauptnutzfläche bei rund 4‘491 m2 ein. \n\n- Ausnützungsziffer: 0.86  \n\n- Grundstücksfläche (GSF): 5’555 m2 \n\n- Max. anr. Geschossfläche (aGF) 4'777.3 m2 \n\n- Max. Anzahl Regelgeschosse 4 Stk. \n\n- Anr. Geschossfläche Regelgeschoss (aGF) 1’194 m2 \n\n- Anr. Dachgeschoss/Attika 836 m2 \n\n- Anr. Geschossfläche total 5’613 m2 \n\n- Verhältnis HNF/aGF: 0.8 \n\nHHNNFF  ((MMiieettwwoohhnnuunnggeenn))::  44’’449900  mm22  \n\n \n\n- Einstellplätze Mieter: 60 \n\n- Abstellplätze Besucher: 15 \n\n \n\nTerminplan Projektierung und Erstellung (Einschätzung Wüest Partner): \n\n- Planung vor Baubewilligung: 12 Monate \n\n- Planung nach Baubewilligung: 12 Monate \n\n- Baubeginn: per 01.03.2023 \n\n- Bauzeit:  24 Monate \n\n- Fertigstellung: per 01.03.2025 \n\n   \n\n \n2  Annahme Geschossfläche Dach-/Attikageschoss = 70% der Regelgeschossfläche \n3  Es wird in Bewertung 1 und 2 mit 1 PP / 80 m2 aGF, ohne eine Reduktion gerechnet. \n4 Für die Besucherparkplätze ist 1 PP / 4 Wohnungen zu erstellen. Dies entspricht rund ¼ der zu er-\n\nstellenden Parkplätze für die Bewohner (1 PP / Wohnung bzw. 1 PP / 80 m2 aGF). \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n18 / 24 \n\n44..55 BBeewweerrttuunngg  33::  SSzzeennaarriioo  mmiitt  rraauummppllaanneerriisscchheenn  MMaassssnnaahhmmee,,  GGPP  IIsseennggrruunndd  \n\nIn der Bewertung wird der Flächenspiegel gemäss Richtprojekt, welcher von der \n\nAuftraggeberschaft geliefert wurde (Quelle: Swiss Life und Architektick Tina Arndt \n\nund Daniel Fleischmann), abgebildet. \n\n \n\n- HHNNFF  ((MMiieettwwoohhnnuunnggeenn,,  2211  mm22  GGeewweerrbbee))::  55’’445588..44  mm22  \n\n- Anr. Geschossfläche total5: 6’762 m2 \n\n- HNF/aGF (berechnet) 0.8 \n\n- AZ (berechnet):  1.22 \n\n \n\n- Einstellplätze Mieter6: 47 \n\n- Einstellplätze Besucher: 8 \n\n- Abstellplätze Besucher: 2 \n\n \n\nTerminplan Projektierung und Erstellung (Einschätzung Wüest Partner): \n\n- Planung vor Baubewilligung: 24 Monate \n\n- Planung nach Baubewilligung: 12 Monate \n\n- Baubeginn: per 01.03.2024 \n\n- Bauzeit:  24 Monate \n\n- Fertigstellung: per 01.03.2026 \n\n \n\nDie Mehrnutzung des Gestaltungsplan-Richtprojektes beträgt gegenüber der Be-\n\nwertung 1 (AZ 0.7) rund 1’803 m2 realisierbare Hauptnutzfläche, gegenüber der \n\nBewertung 2 (AZ 0.86) rund 968 m2 realisierbare Hauptnutzfläche. \n\nEs wird in der Bewertung davon ausgegangen, dass der Gestaltungsplan Rechts-\n\nkraft erlangen wird (keine Berücksichtigung von Bewilligungsrisiken für den Ge-\n\nstaltungsplan). \n\n44..66 MMiieettzziinnsseeiinnsscchhäättzzuunngg  \n\nDie Mietzinspotenziale (Marktmieten) werden für die Bewertungen wie folgt ein-\n\ngeschätzt: \n \n— ø Mietzinspotenzial Wohnen7  CCHHFF  229900..--//mm22aa \n— ø Mietzinspotenzial EP vermietet CCHHFF  113300..--//MMtt.. \n— ø Mietzinspotenzial Gewerbe  CCHHFF  117700..--//MMtt.. \n\n  \n\n \n\n \n5 aGF nach Wohnungsspiegel / aGF / PP / VPP, dat. 11.02.2021. \n6 Anzahl Einstellplätze gemäss erhaltenem UG Grundriss, entspricht einer deutlich reduzierten Park-\n\nplatzzahl gemäss Richtprojekt bzw. ÖV-Güteklasse 2 (70%) möglich, vgl. andere Berechnungen der \nArchitekten im Dokument Wohnungsspiegel / aGF / PP / VPP, dat. 11.02.2021. \n\n7 Es wird für alle drei Bewertungen das gleiche Mietzinspotenzial berücksichtigt. Einerseits weisen \ndie Wohnungen der Bewertung 3 aufgrund des Minergie-Eco-Standards etwas bessere qualitative \nEigenschaften auf. Andererseits ist die bauliche Dichte der Bewertungen 1 und 2 gegenüber der \nBewertung 3 deutlich geringer, was sich qualitativ ebenfalls positiv auf den Mietpreis auswirkt. \n\n0 100 200 300 400 500\n\nSchweiz\n\nReg. Zimmerberg\n\nGem. Adliswil\n\nCHF/m2a\n\nPositionierung Mietzinspoten-\nzial,  \n \n\nEinschätzung  \nWüest Partner \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n19 / 24 \n\n44..77 EEiinnsscchhäättzzuunngg  DDiisskkoonnttiieerruunnggssssaattzz  \n\nDer marktgerechte Diskontierungssatz wird bei 2.8% eingeschätzt (netto, real). \n\n44..88 EEiinnsscchhäättzzuunngg  EErrsstteelllluunnggsskkoosstteenn  \n\nWüest Partner schätzt die Erstellungskosten anhand von Benchmarks wie folgt \n\nein: \n\n— Erstellungskosten BKP 1-5 \n\nBewertung 1, Regelbebauung AZ 0.70 CHF 18.29 Mio.  \n\nBewertung 2, Regelbebauung AZ 0.86 CHF 22.16 Mio. \n\nBewertung 3, GP Isengrund (AZ 1.22, Minergie-Eco) CHF 27.64 Mio. \n\n \n\n— Risiko/Gewinn8 \n\nBewertung 1, Regelbebauung AZ 0.70 (8.0% von BKP 1-5)           CHF 1.46 Mio.  \n\nBewertung 2, Regelbebauung AZ 0.86 (8.0% von BKP 1-5)          CHF 1.77 Mio. \n\nBewertung 3, GP Isengrund (8.0% von BKP 1-5)                      CHF 2.21 Mio. \n\n44..99 MMeehhrrkkoosstteenn  GGeessttaallttuunnggssppllaannpprroojjeekktt  IIsseennggrruunndd  ggeeggeennüübbeerr  RReeggeellbbaauuwweeiissee  \n\nIm Folgenden werden diejenigen anfallende Kosten ermittelt und erläutert, die im \n\nRahmen des Gestaltungsplanprojekts Isengrund gegenüber einer Bebauung \n\nnach Regelbauweise zusätzlich anfallen. Es handelt sich dabei um Kosten, die im \n\nZusammenhang mit Planungsverfahren stehen und die massgeblich zur Verbes-\n\nserung der Siedlungsqualität beitragen. Diese Kosten werden in der Bewertung 3, \n\nGP Isengrund, als Investitionskosten berücksichtigt, was einem Abzug vom aus-\n\ngleichspflichtigen Mehrwert gleichkommt. \n\n \nMMeehhrrkkoosstteenn  SSttuuddiieennaauuffttrraagg::  \n\nIn der Weisung zum MAG steht Folgendes: Kantonalrechtlich wird vorgegeben, \n\ndass die bei Planungen anfallenden Kosten für vorbereitende Studienaufträge o-\n\nder Wettbewerbsverfahren sowie Beteiligungsverfahren, die über die gesetzlich \n\ngeforderte Mitwirkung hinausgehen, vom ausgleichspflichtigen Mehrwert in Ab-\n\nzug gebracht werden können. Die Abzugsmöglichkeit bezweckt die Förderung von \n\nVerfahren, die geeignet sind, die orts- und städtebauliche Qualität zu verbessern. \n\nFachgutachten oder erforderliche Nachweise, beispielsweise in den Bereichen \n\nUmwelt, Verkehr, Lärm oder Bedarf, aber auch Kosten aufgrund von Rechtsmit-\n\ntelverfahren sind davon ausgenommen.  \n\nSomit werden die Kosten für den Studienauftrag in der Höhe von rund \nCCHHFF  220000''000000 als Investitionskosten berücksichtigt (Mehrkosten BKP 1-5). \n\n \n\nDie Mehrkosten für die Durchführung des Gestaltungsplanverfahrens können ge-\n\nmäss Stellungnahme des Kantons hingegen nicht vom Mehrwert in Abzug ge-\n\nbracht werden. In § 19 Abs. 5 MAG steht zwar, dass Kosten im Zusammenhang \n\nmit Planungsverfahren abgezogen werden können. Da es sich bei der Erarbeitung \n\neines GP um das eigentliche Planungsverfahren handelt, können diese Erarbei-\n\ntungskosten nicht vom ausgleichspflichtigen Mehrwert abgezogen werden. Die \n\nKosten für die Erstellung eines GP fallen somit nicht unter § 19 Abs. 5 MAG.  \n\n \nMMeehhrrkkoosstteenn  MMiinneerrggiiee--EEccoo  ((AAuuffllaaggee  GGeessttaallttuunnggssppllaann))::  \n\nDiese Mehrkosten für die höheren baulichen Anforderungen, die der Minergie-\n\nEco-Standard nach sich zieht, werden in den Erstellungskosten der Gebäude der \n\n \n8 Wichtigste Risiken: Bewilligungsrisiken, Kostenrisiken, Marktrisiken. \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n20 / 24 \n\nBewertung 3 mit der Bebauung gemäss Gestaltungsplan Isengrund berücksich-\n\ntigt (Mehrkosten BKP 1-5 rund  CCHHFF  990000''000000). \n\n \n\nMMeehhrrkkoosstteenn  bbaauulliicchhee  GGeessttaallttuunngg  FFaassssaaddee//DDaacchh  ((AAuuffllaaggee  GGeessttaallttuunnggssppllaann))::  \n\nAufgrund der in Artikel 12 und 13 der Gestaltungsplanvorschriften geforderten hö-\n\nheren Qualität an die Fassadengestaltung (Loggien, Abweichende Gestaltung be-\n\nzüglich Materialisierung und Füllung der Fläche) sowie an die Dachgestaltung (ex-\n\ntensive und ökologisch wertvolle Begrünung des Flachdachs zwingend, auch \n\nunter allfälliger, freiwilliger Photovoltaikanlage), werden in den Erstellungskosten \n\nder Gebäude der Bewertung 3 mit der Bebauung gemäss Gestaltungsplan Isen-\n\ngrund höhere Erstellungskosten berücksichtigt (Mehrkosten BKP 1-5 rund CCHHFF  \n\n330000’’000000). \n\n  \n\nMMeehhrrkkoosstteenn  TTiieeffggaarraaggee  ((AAuuffllaaggee  GGeessttaallttuunnggssppllaann))::  \n\nAuf unterirdischen Bauten, namentlich der Tiefgarage, sollen gemäss Art. 16 der \n\nGestaltungsplanvorschriften mittelkronige Bäume gedeihen können. Dazu ist auf \n\nein ausreichender Wurzelraum mittels fachgerechten, wurzelraumbildenden und \n\nerhaltenden Baumgruben zu achten. Aufgrund dieser Anforderung werden bei \n\nden Erstellungskosten der Tiefgarage der Bewertung 3 (Bebauung gemäss Ge-\n\nstaltungsplan Isengrund) leicht höhere Erstellungskosten berücksichtigt (Mehr-\n\nkosten BKP 1-5 rund CCHHFF  330000’’000000). \n\n  \n\nMMeehhrrkkoosstteenn  UUmmggeebbuunnggssggeessttaallttuunngg  //  BBaauummbbeeppffllaannzzuunngg  ((AAuuffllaaggee  GGPP))::  \n\nIn Artikel 14 der Gestaltungsplanvorschriften werden – entsprechend den Ideen \n\naus dem Richtprojekt – der Aufenthaltsqualität und dem ökologischen Wert des \n\nFreiraums ein hoher Stellenwert beigemessen. Dazu ist die Realisierung einer \n\nausreichenden Anzahl an Hochstammbäumen im Hof- und Strassenbereich un-\n\nabdingbar. Die wertvollen bestehenden Bäume sind zwingend zu erhalten. Zu-\n\nsätzlich sollen insgesamt mindestens 80% der im Richtprojekt vorgesehenen \n\nBaumpflanzungen realisiert werden. \n\nDurch die höheren Anforderungen an den Baumbestand und die Bepflanzungs-\n\ndichte werden Mehrkosten von rund CCHHFF  111166’’000000 berücksichtigt (anteilige Mehr-\n\nkosten von rund 50% an Gärtnerarbeiten von CHF 156'925 gem. vorliegender \n\nKostenschätzung SIMA | BREER Landschaftsarchitektur, zzgl. 50% der Unter-\n\nhaltspflege für 2 Jahre von CHF 75'000 gem. vorliegender Kostenschätzung, total \n\nCHF 115'963). \n\n44..1100 AAbbttrreettuunngg  vvoonn  GGrruunnddssttüücckksstteeiilleenn  ffüürr  AAnnllaaggeenn  iimm  ööffffeennttlliicchheenn  IInntteerreessssee  \n\nIm Folgenden wird der Wert für die Abtretung von Grundstücksteilen sowie für die \n\nErstellung von Anlagen im öffentlichen Interesse hergeleitet (inkl. Einräumung ei-\n\nnes öffentlichen Wegrechtes). \n\nDiese Kosten stellen Sachleistungen dar (geldwerte Leistungen). Sachleistungen \n\nwerden in der Regel direkt von der Mehrwertabgabe in Abzug gebracht. \n\n \nKKoosstteenn  ffüürr  ööffffeennttlliicchhee  LLaannggssaammvveerrkkeehhrrsswweeggee  ((AAuuffllaaggee  GGeessttaallttuunnggssppllaann))  uunndd  \n\nööffffeennttlliicchheess  WWeeggrreecchhtt::  \n\nGemäss Art. 21 der Gestaltungsplanvorschriften sind die im Gestaltungsplan be-\n\nzeichneten Hauptverbindungen als öffentlich zugängliche Langsamverkehrsver-\n\nbindungen (Fuss- und Fahrradwege) zu erstellen. Bei den Kosten für den öffentli-\n\nchen Fussweg wird neben den Erstellungs-, Unterhalts-, Instandhaltungs-, sowie \n\nInstandsetzungskosten, welche vom Eigentümer mutmasslich übernommen \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n21 / 24 \n\nwerden müssen9, als gängige Praxis ca. ein Fünftel des Baulandpreises der be-\n\nlegten Fläche zugezogen. Da die Eigentümerschaft mutmasslich ohnehin interne \n\nWegverbindungen erstellen würde, werden nachfolgend für die Erstellungskosten \n\nder Langsamverkehrsverbindung 50% der erwarteten Erstellungskosten berück-\n\nsichtigt (Mehrkosten erweiterte Anforderungen an Beleuchtung, Randabschlüsse, \n\nbefestigte Flächen). \n\n \n\n— Erstellungskosten (L=150 m, ø B=4.0 m; CHF 700/Laufm.10):             CHF  420'000 \n\n— Berücksichtigung zu 50% (interne Wegverbindungen \n\nmüssten ohnehin erstellt werden):                                                           - CHF  210'000 \n\n— Zwischentotal Erstellungskosten Langsamverkehrsverbindung:     CHF  210'000 \n\n— Mehraufwand IS/IH11 (1% der Erstellungskosten; 4% Kap.):           CHF     52'500 \n\n— Unterhalt (Strassenreinigung, Schneeräumung etc.):            CHF     32'500 \n\n— Herleitung über Aufwand und Lohnkosten Hauswart mit 4% kapitalisiert: \n\n0.5 h/Woche x 52 Wochen/Jahr x CHF 50/Stunde /0.04 \n\n— Landanteil ca. 600 m2 (BL-Preis CHF 2'533/m2 GSF; zu 20% \n\nberücksichtigt da die zugehörige Ausnützung beim  \n\nGrundeigentümer verbleibt): CHF 303'940 \n\n— Total Kosten öffentl. Langsamverkehrswege:                                                 rruunndd  CCHHFF  660000''000000 \n\n— Kosten Wegrecht, über Vergütung Landanteil abgegolten: CCHHFF  00  \n\n  \n\n44..1111 EExxkkuurrss  BBeerrüücckkssiicchhttiigguunngg  zzuu  VVeerrbbeesssseerruunngg  SSiieeddlluunnggssqquuaalliittäätt,,  SSaacchhlleeiissttuunnggeenn  \n\nZum gegenwärtigen Zeitpunkt besteht nach Kenntnisstand von Wüest Partner \n\nkein rechtsetzendes Gerichtsurteil oder eine gängige Rechtsprechungspraxis, \n\nworin rechtsverbindlich festlegt wird, welche Auflagen des Gestaltungsplans als \n\nMehrkosten bei der Berechnung des planerischen Mehrwertes kostenseitig zu \n\nberücksichtigen sind (Verbesserung der Siedlungsqualität) und welche Auflagen \n\nals Sachleistungen (geldwerte Leistungen) direkt von der Mehrwertabgabe ab-\n\nzugsfähig sind. \n\nWüest Partner vertritt die Ansicht, dass Mehrkosten, welche Planung, Gebäude \n\noder Umgebungsgestaltung betreffen und sich aus Auflagen aus dem Gestal-\n\ntungsplan ergeben, bei der Mehrwertberechnung des planerischen Mehrwertes \n\nkostenseitig unter den jeweiligen BKP-Positionen in den Erstellungskosten der \n\nGebäude zu berücksichtigen sind, d.h. bei der Ermittlung des Mehrwertes. \n\nDadurch werden diese zusätzlichen Kosten vom ausgleichspflichtigen Mehrwert \n\nin Abzug gebracht.12 \n\nAus diesem Grund wurden die als «Mehrkosten» aufgeführten Positionen Mehr-\n\nkosten Planungsverfahren, Minergie-Eco, bauliche Gestaltung Fassade/Dach, \n\nTiefgarage und Umgebungsgestaltung/Baumbepflanzung bereits in den Erstel-\n\nlungskosten der Bewertung 3 berücksichtigt, d.h. sie sind bereits in die Ermittlung \n\ndes Mehrwertes eingeflossen.  \n\n \n\n \n9 Üblicher Umgang mit Dienstbarkeiten wie öffentlichen Fuss- und Fahrwegrechten. \n10 Berücksichtigung von 50% der Erstellungskosten gemäss Benchmark: CHF 700/Laufmeter bei 4m \n\nBreite (inkl. Beleuchtung, Randabschlüssen, befestigte Flächen; Quelle: gem. Hofstetter, M., Chris-\ntian, F., 2010, «Baukosten der häufigsten Langsamverkehrsinfrastrukturen», Bundesamt für Stras-\nsen Astra, Eidgenössisches Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation UVEK, \nS. 13.) \n\n11 IS = Instandsetzung (laufender Unterhalt); IH = Instandhaltung (zyklische Sanierungen, Ersatz) \n12 Vgl. § 19 MAG: Kosten im Zusammenhang mit Planungsverfahren, die massgeblich zur Verbesse-\n\nrung der Siedlungsqualität beitragen, werden vom ausgleichspflichtigen Mehrwert abgezogen. \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n22 / 24 \n\nHingegen sind geforderte Sachleistungen, die ohne Gestaltungsplan nicht erstellt \n\nwerden müssten (z.B. die Erstellung spezifischer, öffentlicher Langsamverkehrs-\n\nverbindungen und Verkehrsbauwerke, deren Unterhalt und Instandhaltung durch \n\nden Eigentümer erfolgt sowie Dienstbarkeiten wie öffentliche Fuss- und Fahrweg-\n\nrechte) direkt von der Mehrwertabgabe in Abzug zu bringen. Es handelt sich hier-\n\nbei um die Erstellung und den Betrieb von öffentlichen Infrastrukturen zugunsten \n\nder Stadt Adliswil, die bei Regelbauweise nicht realisiert werden müssten. \n\nDiese als «Kosten» ausgewiesenen, geldwerten Leistungen betreffend des öf-\n\nfentlichen Fussweges, dessen Unterhalt, Instandhaltung und Instandsetzung so-\n\nwie das öffentliche Wegrecht (zugehöriger Landanteil). \n\n44..1122 BBeewweerrttuunngg  MMaarrkkttwweerrtt  ((==  LLaannddwweerrtt))  \n\nWüest Partner schätzt den  MMaarrkkttwweerrtt  ((==  LLaannddwweerrtt))  des Areals per 01.03.2031 in \n\nAbhängigkeit des jeweiligen Bebauungsszenarios wie folgt ein: \n\nBewertung 1, Regelbebauung AZ 0.70           CCHHFF  1100..8855  MMiioo..  ((CCHHFF  11''995533..--//GGSSFF))  \n\nBewertung 2, Regelbebauung AZ 0.86          CCHHFF  1133..6600  MMiioo..  ((CCHHFF  22''444488..--//GGSSFF))  \n\nBewertung 3, GP Isengrund                                              CCHHFF  1144..0077  MMiioo..  ((CCHHFF  22’’553333..--//GGSSFF))  \n\n \n\nSämtliche angenommenen Kosten und Erträge sind in den Bewertungsberichten \n\nim Anhang zu finden. \n\n44..1133 PPllaauussiibbiilliissiieerruunngg  LLaannddwweerrttee  \n\nDer ermittelte Landwert pro m2 Bauland liegt ohne raumplanerische Massnahme \n\nbei rund CHF 1’953/m2 GSF (AZ 0.70) respektive CHF 2’448/m2 GSF (AZ 0.86).  \n\nDurch die Aufzonung infolge des Gestaltungsplans erhöht sich der Landwert pro \n\nm2 Bauland auf CHF 2’533/m2 GSF (unter Berücksichtigung derjenigen anfal-\n\nlende Kosten, die im Rahmen des Gestaltungsplanprojekts Isengrund gegenüber \n\neiner Bebauung nach Regelbauweise zusätzlich anfallen). \n\n \n\nDie ermittelten Landwerte werden im langjährigen Bodenpreismodell des Kan-\n\ntons Zürich für die Stadt Adliswil positioniert. Die im Vergleich zum Bodenpreis-\n\nmodell hohen Landwerte werden im aktuellen Marktumfeld als plausibel angese-\n\nhen. \n\n \n\n \n \n\nBodenpreismodell des Kan-\ntons Zürich (Wohnbauland) \n \nQuelle: http://www.statis-\ntik.zh.ch \nStand Abfrage: 10. März 2021 \n\nBew. 3, GP «Isengrund», CHF 2'533.-/m2 GSF \n Bewertung 2, AZ 0.86, CHF 2'448.-/m2 GSF \n \n\nBewertung 1, AZ 0.70, CHF 1'953.-/m2 GSF \n \n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n23 / 24 \n\n5 Mehrwert – Mehrwertausgleich \n\n55..11 MMeehhrrwweerrtt  \n\nWüest Partner schätzt den Mehrwert infolge der Planungsmassnahme (GP Isen-\n\ngrund) zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Planungsmassnahme bei rund \nCCHHFF  33..2222  MMiioo.. ein (Differenz zwischen Bewertung 3 und Bewertung 1; entspricht \n\nrund CHF 580/m2 GSF). \n\n55..22 MMeehhrrwweerrttaauussgglleeiicchh  \n\nDie Mehrwertabgabe wird unter Berücksichtigung der verschiedenen relevanten \n\nAspekte (insbes. Abgabesatz, Abzüge) wie folgt hergeleitet: \n\n \n\n \n \n\nJe nach Höhe des Abgabesatzes wird die Mehrwertabgabe im Zusammenhang \n\nmit dem privaten Gestaltungsplan Isengrund durch Wüest Partner zwischen \n\nCCHHFF  00 (10% Abgabesatz) und CCHHFF  664488''000000 (40% Abgabesatz) eingeschätzt. \n\n55..33 VVeerreeiinnbbaarruunngg  MMeehhrrwweerrttaabbggaabbee  SSttaaddtt  AAddlliisswwiill  uunndd  SSwwiissss  LLiiffee  \n\nGemäss Angaben der Auftraggerberschaft haben die beiden Parteien folgende \n\nVereinbarung getroffen: \n\n— Abgabesatz: 30% \n\n— Abzug Kosten für öffentl. Langsamverkehrswege: CHF 400’000 \n\n— MMeehhrrwweerrttaabbggaabbee  nnaacchh  AAbbzzüüggeenn::  CCHHFF  553366’’000000  \n\n \n\n  \n\nAAbbggaabbeessaattzz 1100%% 2200%% 3300%% 4400%%\n\nMehrwert infolge der Planungsassnahme 3’220’000 3’220’000 3’220’000 3’220’000\n\nKürzung Mehrwert (§ 19 MAG) -100’000 -100’000 -100’000 -100’000\n\nMehrwert nach Kürzung (§ 19 MAG) 3’120’000 3’120’000 3’120’000 3’120’000\n\nMMeehhrrwweerrttaauussgglleeiicchh  vvoorr  AAbbzzüüggeenn 331122’’000000 662244’’000000 993366’’000000 11’’224488’’000000\n\nAbzug Kosten für öffentl. Langsamverkehrswege -600’000 -600’000 -600’000 -600’000\n\nMMeehhrrwweerrttaabbggaabbee  nnaacchh  AAbbzzüüggeenn 00 2244’’000000 333366’’000000 664488’’000000\n\n\n\nMehrwertermittlung Privater Gestaltungsplan «Isengrund», Adliswil \n\n24 / 24 \n\n6 Anhang – Bewertungsberichte  \n\n\n


Antrag Stadtrat SRB 2016-196

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text: \nStadt Adliswil \nAuszug aus dem Protokoll des Stadtrates \n\nSitzung vom 05. Juli 2016 \n\nBeschl. Nr. 2016-196 \n\nK1.3.4 Zweckverband \nTeilrevision Zweckverbandsvertrag ARA Sihltal \n\nAusgangslage \n\nMit dem Abschluss des Generellen Entwässerungsplans für das Verbands-Gebiet (VGEP \nZweckverband ARA-Sihltal) im Jahr 2014 wurden aus betrieblichen und gewässerschutz\ntechnischen Gründen die Zuständigkeiten der Abwasseranlagen ausserhalb der ARA neu \ngeregelt. \n\nAufgrund der heute unklaren Regelung bei den Eigentumsverhältnissen und der \nKostenbeteiligung beim Verbandskanal, sowie der Handhabung von Betrieb und Unterhalt \nder Sonderbauwerke musste dieser Punkt neu definiert werden. Mit einer zweckmässigen \nOrganisation und einer klaren Regelung der Finanzierung kann vom Zweckverband aus ein \neinheitlicher Bau- und Ausrüstungsstandard für einen zentralen Betrieb und Bewirtschaftung \nder Anlagen angestrebt und umgesetzt werden. Das Eigentum an den entsprechenden \nAnlagen soll bei den Standortgemeinden verbleiben. \n\nMit der Umfrage 2015-20 vom 27. Januar 2015 hat sich der Stadtrat einverstanden erklärt, \nden Zweckverbandsvertrag bezüglich Organisation und Führung zu überarbeiten. \n\nErwägungen \n\nFür die Umsetzung der Organisationsstruktur bedarf es einer Teilrevision des \nZweckverbandsvertrages. Der Berechnungsmodus des Kostenteilers zwischen den \nVerbandsgemeinden bleibt dabei unverändert. Die neuen Regelungen machten Änderungen \nin der Gliederung und bei den weiteren Bestimmungen notwendig. Gleichzeitig wurden \neinige redaktionelle Bereinigungen vorgenommen. \n\nFolgende Anpassungen sind in der Teilrevision des Zweckverbandsvertrages vorgesehen: \n\n1. Anpassung bezüglich Organisation und Finanzierung \n\n• Sonderbauwerke \n- Alle Sonderbauwerke bleiben im Eigentum der Standortgemeinde. \n- Der Betrieb und Unterhalt von Sonderbauwerken mit maschinellen Einrichtungen \n\nübernimmt neu der Verband. Die Kosten werden über den ARA-Kostenteiler \nabgerechnet. \n\n- Investitionen an den Sonderbauwerken übernimmt weiterhin die Standortgemeinde. \n\n• Anlagesteuerung \n- Die Anlagesteuerung ist neu im Eigentum des Zweckverbands. \n- Für den Betrieb und den Unterhalt ist der Verband verantwortlich. \n- Investitionen in der Anlagesteuerung gehen zu Lasten des Verbands. \n\n• Verbandskanal \n- Der Verbandskanal bleibt im Eigentum des Zweckverbands \n\nStadt ~ Adlisw il \n\n\n\nStadt Adliswil \nAuszug aus dem Protokoll des Stadtrates \n\n- Betrieb und Unterhalt bleiben Sache der Standortgemeinde. \n- Investitionen werden neu solidarisch über den ARA-Kostenteiler abgerechnet. \n\n2. Redaktionelle und systematische Anpassungen in Absprache mit dem Gemeindeamt \n\nDaraus ergeben sich folgende Änderungen der Artikel im Zweckverbandsvertrag: \n\nArt. 3 Wird in den 3 Absätzen an die neue Regelung betreffend Eigentum, Betrieb und \nZuständigkeit angepasst und auf die neuen Anlagen verwiesen. \n\nArt. 15 Der Verweis auf andere Art. wird auf Empfehlung des Gemeindeamtes \ngestrichen. \n\nArt. 15b Da nicht alle Verbandgemeinden Urnenabstimmungen durchführen müssen, wird \nder 1. Satz ersatzlos gestrichen. \n\nKap. 111 Wirdaufgrund der Neuregelung der Eigentumsverhältnisse, Betrieb und \nKostenverteilung in Kap. IV aufgehoben. \n\nArt.17a Neu wird eine Definition der verwendeten Begriffe und Abkürzungen eingeführt. \n\nArt.18, 19, 19a werden in Absprache mit dem Gemeindeamt an die neuen Reglungen \nangepasst und ergänzt. \n\nArt.25, \n\nArt. 27 \n\n2. Absatz kann aufgrund der Neureglung gestrichen werden. \n\nWird an das neu erstellte VEGP angepasst und mit der Zusatzregelung \nhinsichtlich Steuerung ergänzt. \n\nArt. 31,47 Wirdaufgrund der neuen Begriffe und Definition entsprechend angepasst. \n\nArt. 37, 38, 39, 40 können aufgrundder Neureglung aufgehoben werden. \n\nAnlage 1, Art. 5.1 wird an den aktuellen Verrechnungsmodus angepasst, gernäss \nAnlage 2. \n\nAnlage 3 Entfälltaufgrund der Neureglung beim Verbandskanal (Sammelkanäle). \n\nAnlagen 3, 4, 5, 6 werden zur besseren Verständlichkeit angepasst, aktualisiert und ergänzt. \n\nAuf Antrag des Ressortvorstehers Werkbetriebe fasst der Stadtrat, gestützt auf Art. 33 Abs. 6 \nder Gemeindeordnung der Stadt Adliswil, folgenden \n\nBeschluss: \n\n1 Der Stadtrat ist mit der Teilrevis ion, gernäss Erwägungen bezüglich Organisation und \nFinanzierung, einverstanden. \n\nStadt ~ Adliswil \n\n\n\nStadt Adliswil \nAuszug aus dem Protokoll des Stadtrates \n\n2 Dem Grossen Gemeinderat werden folgende Anträge unterbreitet: \n\n2.1 Der Teilrevision, gernäss Erwägungen bezüglich Organisation und \nFinanzierung, wird zugestimmt. \n\n2.2 Dieser Beschluss untersteht dem fakultativen Referendum. \n\n3 Die Abteilung Werkbetriebe wird beauftragt, die Festsetzung des \nZweckverbandsvertrags beim Gemeindeamt zu beantragen. \n\n4 Dieser Beschluss ist öffentlich. \n\n5 Mitteilung an: \n\n5.1 Grosser Gemeinderat \n5.2 Ressortleiter Werkbetriebe \n5.3 Zweckverband ARA Sihltal (mit separatem Schreiben) \n5.4 Gemeinde Langnau (mit separatem Schreiben) \n5.5 Gemeinde Thalwil (mit separatem Schreiben) \n5.6 Gemeindeamt (mit separatem Schreiben) \n\nStadt Adliswil \nStadtrat \n\nHarald Huber \nStadtpräsident \n\nArfdrea Bertolosi-Lehr \nStadtschreiberin \n\nStadt g Adlisw il \n\n\n


Antrag Sachkommission

text: \nStadt Adliswil  515 \nGrosser Gemeinderat \n\nZürichstrasse 10   Postfach   8134 Adliswil   adliswil.ch \n\n \n\n \n\n \n\nAntrag der Sachkommission vom 3. Oktober 2022  \n\n \n\nMassvolle Verdichtung statt Grossüberbauungen und Hochhäuser \n(GGR-Nr. 2022-243) \n\n(vom [Datum]) \n\n \n\n \n\nDer Grosse Gemeinderat, \n\n \n\nnach Einsichtnahme in die Anträge des Stadtrats vom 15. Februar 2022 sowie der Sachkommsission \n\nvom 3. Oktober 2022, \n\n \n\nbeschliesst: \n\n \n\nI. Der Stadtrat wird beauftragt, einen Ergänzungsbericht zum Postulat von Mario Senn (FDP), \n\nDaniela Morf (SVP), Daniel Frei (FW) und 13 Mitunterzeichnenden betreffend Massvolle \n\nVerdichtung statt Grossüberbauungen und Hochhäuser zu erstellen. \n\n \n\nII. Veröffentlichung von Dispositivziffer I – lll im amtlichen Publikationsorgan. \n\n \n\nIII. Mitteilung von Dispositivziffer I – lll an den Stadtrat. \n\n \n\n \n\n \n\nAdliswil, 3. Oktober 2022 \n\n \n\nIm Namen der Kommission \n\nDie Präsidentin:   Die Vizepräsidentin: \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nRenata Vasella Billeter   Ann-Kathrin Biagioli \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n_____________ \n\n * Die Kommission besteht aus folgenden Mitgliedern: Renata Vasella Billeter (Präsident); Ann-\n\nKathrin Biagioli (Vizepräsidentin, Erwin Lauper (Sekretär) Harry Baldegger, Vera Buchmann-Bach, \n\nFlorian Kälin, Thomas Iseli, Jacqueline Schoch, Urs Weyermann .  \n\nZiegler Vanessa\nSchreibmaschine\nEingegangen: 17.10.2022\rGGR-Nr. 2022-243\n\nZiegler Vanessa\nRechteck\n\n\n\nSeite 2 \n\nWeisung \n\n \n\nAusgangslage \n\n \n\nAm 9. Dezember 2020 wurde dem Stadtrat Adliswil die Motion von Mario Senn (FDP), \n\nDaniela Morf (SVP), Daniel Frei (FW) und 13 Mitunterzeichnenden betreffend «Massvolle Verdichtung \n\nstatt Grossüberbauungen und Hochhäuser» zugestellt. Die Motion wurde mit Beschluss Nr. 2021-63 \n\nvom 9. März 2021 vom Stadtrat abgelehnt, woraufhin diese als Postulat dem Stadtrat zur \n\nBerichterstattung und Antragstellung überwiesen wurde (Beschluss des Grossen Gemeinderates vom \n\n7. April 2021).  \n\n \n\nDie Unterzeichnenden beauftragen den Stadtrat damit, dem Grossen Gemeinderat eine Vorlage zur \n\nRevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) zu unterbreiten, die folgende Bedingungen erfüllt:  \n\n- In der zweigeschossigen Wohnzone W2 beträgt die Ausnützungsziffer 50 % \n- In der dreigeschossigen Wohnzone W3 beträgt die Ausnützungsziffer 70 % \n- Die maximale Gebäudehöhe wird im ganzen Stadtgebiet auf 25 Meter Höhe festgelegt \n\n \n\nAls Begründung wird ausgeführt, dass Adliswil in den letzten Jahren enorm gewachsen sei und dieses \n\nWachstum durch diverse stark verdichtete Grossüberbauungen zustande kam. Dies verursache \n\nSchwelleneffekte und bedeute für die bestehende Infrastruktur sowie die städtischen Finanzen eine \n\nHerausforderung. Zudem würde dadurch das Stadtbild stark verändert. Im Weiteren wird, aufgrund \n\nder Corona-Pandemie mit dem Trend zu mehr \n\nHome-Office, ein künftig verdichteter Wohnraum in Frage gestellt.  \n\n \n\nDa die Ausnützungsziffern in der W2- und W3-Zone in Adliswil im Vergleich zu anderen \n\nGemeinden niedrig seien, sollen die Ziffern erhöht werden. Damit würden verschiedenste \n\nGrundeigentümerschaften die Möglichkeit erhalten, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, \n\num damit der Nachfrage gerecht zu werden. Ob und wann sie diese Möglichkeit in Anspruch nehmen, \n\nsei den Eigentümerschaften zu überlassen. Damit ergebe sich eine terminliche Staffelung, was \n\nzusätzliche Infrastrukturbedürfnisse besser über die Zeit verteile. Durch diese sanfte Erhöhung der \n\nAusnützungsziffern werde der vorhandene Boden effizienter genutzt und es käme nur zu einer \n\ngeringen Veränderung des Stadtbildes.   \n\n \n\nErwägungen des Stadtrates \n\n \n\nErhöhung der Ausnützungsziffer  \n\n \n\nEine allgemeine Aufzonung nach dem Giesskannen-Prinzip, wie es in den Anfängen der \n\nRaumplanung üblich war, ist heute nicht mehr tragfähig und steht im Widerspruch zu übergeordneten \n\nVorgaben. Im Regionalen Richtplan Zimmerberg werden u.a. Gebiete definiert, wo explizit keine \n\nVerdichtung erwünscht ist. Es handelt sich dabei um Bereiche entlang der Bauzonengrenze am \n\nAlbishang in den Gebieten Wanneten, Stieg oder Hofern (Zone W2 und W3). Eine Gesamtbetrachtung \n\nder Situation in der Stadt Adliswil zeigt, dass eine Verdichtung insbesondere im Talboden sinnvoll und \n\nzweckmässig ist. Am Albishang, der den Übergang zum Waldgebiet bildet, soll lediglich punktuell eine \n\nVerdichtung ermöglicht werden. Dabei gilt es in jedem Fall zu prüfen, ob eine Verdichtung effektiv \n\nquartierverträglich ist und ob mit einer solchen Massnahme auch das eigentliche Ziel der Verdichtung \n\nerreicht werden kann. In der Vergangenheit hat sich nämlich gezeigt, dass bei einer generellen \n\nErhöhung der baulichen Dichte mittels Heraufsetzung der Ausnützungsziffer nicht automatisch auch \n\n\n\nSeite 3 \n\ndie Nutzungsdichte erhöht wird. Oftmals steht lediglich der gleichen Anzahl Personen mehr \n\nWohnfläche zur Verfügung, welche häufig nicht ausgenutzt wird. Dies liegt zum einen daran, dass aus \n\nSicht der Eigentümerschaft unter Umständen kein Bedarf besteht und zum anderen können \n\nwirtschaftliche Gründe dagegensprechen (z.B. zusätzliche Baukosten und Wärmebedarfsfläche). \n\nFerner bestehen auch in den heutigen W2- und \n\nW3-Zonen der Stadt Adliswil immer noch Reserven, welche seit der letzten Gesamtrevision der Bau \n\nund Zonenordnung vor über 25 Jahren nicht genutzt wurden. Vorderhand gilt es diese bestehenden \n\nReserven gemäss rechtsgültigem Zonenplan zu nutzen. Das eidgenössische Raumplanungsgesetz \n\nverlangt denn auch in Art. 15, dass die Bauzonen auf den Bedarf von 15 Jahren zu dimensionieren \n\nsind. Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren. \n\n \n\nDie alleinige Erhöhung der Ausnützungsziffer bei ansonsten gleichbleibenden baurechtlichen \n\nBestimmungen (z.B. Abstände, Gebäudehöhen, Geschosszahlen) führt unter Umständen dazu, dass \n\ndie zusätzliche Ausnützung gar nicht konsumiert werden kann (z.B. aufgrund der Parzellenform oder \n\nwegen öffentlich-rechtlichen Nutzungseinschränkungen wie Bau- oder Waldabstandslinien). Dies \n\nwürde eine Ungleichbehandlung der Grundeigentümerschaften nach sich ziehen. Wie bereits im \n\nablehnenden Stadtratsbeschluss zur Motion dargelegt, würde es dem Ortsbild schaden, wenn die \n\nAusnützungsziffer de facto von der Parzellengrösse und nicht von der quartierspezifischen Lage \n\nabhängig wäre, da dies zu einer uneinheitlichen Bebauung auf kleinem Raum führen würde. \n\n \n\nOhne Anpassungen von weiteren baurechtlichen Bestimmungen kann somit nur der Fussabdruck \n\neines Gebäudes mittels Länge und Breite angepasst werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine \n\nzu hohe Gebäudetiefe eines Wohnhauses zu wohnhygienischen Problemen führt, da ab einer \n\ngewissen Gebäudetiefe eine Wohnung nicht mehr sinnvoll natürlich belichtet werden kann. Überdies \n\nführt die Vergrösserung des Fussabdruckes zu längeren Gebäuden, welche gerade am Albishang als \n\nQuerriegel erscheinen würden, da es nicht sinnvoll ist, in den Hang hinein zu bauen. Solche \n\nQuerriegel würden die Kaltluftströme, welche vom Albis herabfallen und die bestehende Siedlung in \n\nder Nacht kühlen, unterbrechen, was in den Sommermonaten zu einem Hitzestau im Sihltal führen \n\nund die Wohn- und Lebensqualität massiv beeinträchtigen kann. \n\n \n\nGenerell ist es bei Anpassungen von baurechtlichen Regelungen wichtig, dass das Gesamtsystem der \n\nBestimmungen berücksichtigt wird, da die einzelnen Vorschriften miteinander in Beziehung stehen. \n\nEine Annahme der geforderten Änderungen in der BZO hätte demnach weitreichende Konsequenzen. \n\nKonkret müssten alle Vorschriften, welche die Ausnützung eines Grundstücks beeinflussen, analysiert \n\nund deren Auswirkungen überprüft werden. Dies beinhaltet neben der Regelung zum eigentlichen \n\nNutzungsanspruch mittels Ausnützungsziffer auch die diversen Abstandsregelungen (u.a. Grenz- und \n\nStrassenabstände, Mehrlängen- und Mehrhöhenzuschläge, Höhenregelungen). Zudem müsste \n\naufgrund der neuen Regelungen für die W2- und W3-Zone konsequenterweise auch die bestehende \n\nW4-Zone angepasst werden, da diese dann über eine gleich hohe Ausnützung wie die W3-Zone \n\nverfügen würde. \n\n \n\nIm Weiteren ist zu beachten, dass die Stadt Adliswil bei der nächsten Gesamtrevision ihrer BZO \n\nverpflichtet ist, gewisse Messweisen neu zu definieren. So werden beispielsweise die Gebäude- und \n\nFirsthöhen durch die neuen Gesamt- und Fassadenhöhen abgelöst. Eine giesskannenmässige \n\nAufzonung hätte in Verbindung mit diesen neuen Messweisen Auswirkungen auf das Ortsbild, womit \n\ngenau das Gegenteil der im Postulat geforderten sanften Veränderung erreicht würde. Das Stadtbild \n\nwürde sich insbesondere in den heiklen Wohngebieten an den Hanglagen unter Umständen massiv \n\n\n\nSeite 4 \n\nverändern. Entsprechend ist es sinnvoll, die geforderten Änderungen an der BZO im Rahmen einer \n\nGesamtrevision zu prüfen und zu definieren. Eine solche ist in den kommenden Jahren vorzunehmen.  \n\n \n\n \n\nMaximale Gebäudehöhe von 25 Meter \n\n \n\nDie Gebäudehöhen für die einzelnen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Gewerbezonen, \n\nZentrumszonen, Quartiererhaltungszonen und Kernzonen sind in der rechtsgültigen BZO geregelt und \n\nbetragen zwischen 6 m und 18 m. Grössere Gebäudehöhen, als die \n\nBestimmungen der BZO erlauben, bedingen heute immer eine Sondernutzungsplanung \n\n(z.B. Gestaltungsplan), welche jeweils der Zustimmung des Grossen Gemeinderates bedürfen. \n\n \n\nKonkret darf gemäss § 83 PBG mittels Gestaltungsplan immer von der Regelbauweise, sprich BZO, \n\nabgewichen werden. Entsprechend kann die geforderte Festlegung der \n\nMaximalhöhe in der BZO gar keine Wirkung entfalten. Somit ist eine generelle Festlegung der \n\nGebäudehöhe auf max. 25 m weder sinnvoll noch zielführend, um das Ortsbild zu bewahren. \n\n \n\nDer Stadtrat stimmt den Postulanten bezüglich den Gebäudehöhen zu, dass diese nur massvoll und \n\nsituativ gegenüber der gültigen BZO erhöht werden sollen. So wird die in der Richtplanrevision \n\nvorgesehene Herabsetzung der baulichen Dichte in der Planung Sood und Lätten begrüsst. Die \n\ngeringeren Gebäudehöhen sind auch in die aktuellen Visualisierungen des Planungsgebietes Sood \n\neingeflossen.  \n\n \n\nMögliche Massnahmen für eine Erhöhung der Ausnützung \n\n \n\nWie bereits erwähnt, geht es bei einer Erhöhung der Ausnützung insbesondere darum, die \n\nNutzungsdichte zu erhöhen. Das Ziel des Stadtrates ist es, dies primär mit der Schaffung von \n\nAnreizsystemen zu erreichen. Dazu sind u.a. folgende Massnahmen denkbar: \n\n \n\n- Schaffung von ausnützungsbefreiten Einliegerwohnungen \n- Nutzung der Dach- und/oder Untergeschosse \n- Abschaffung des Mehrlängenzuschlages \n- Veränderung der Grenzabstände \n- Ausnützungsbonus bei Bauformen, bei denen behindertengerechtes Bauen nicht obligatorisch ist, \n\naber dennoch realisiert und durch die Behindertenkonferenz Kanton Zürich, BKZ geprüft wird (z.B. \nbei kleineren Mehrfamilienhäusern). \n\n- Einführung der Arealüberbauung bei gewissen Bauzonen und gegenüber heute mit zusätzlichem \nAusnützungsbonus. Dabei handelt es sich, im Gegensatz zu Gestaltungsplänen, um vereinfachte \nVerfahren für die Verdichtungsumsetzung, da sie nicht der Festsetzung durch den Grossen \nGemeinderat unterliegen. Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der BZO \nbezüglich der Ausnützung, Abstände und maximaler Geschosszahl von der Regelbauweise \nabweichen, müssen dafür aber erhöhten Qualitätsanforderungen an Gestaltung, Ausrüstung und \nAusstattung entsprechen. Bei der Beurteilung sind insbesondere die Beziehungen zum Orts- und \nLandschaftsbild, die kubische Gliederung und der architektonische Ausdruck, die Freiflächen \n(Umfang und Gestaltung), die Wohnlichkeit und Wohnhygiene sowie die Versorgungs- und \nEntsorgungslösung zu beachten.  \n\n \n\nDer Stadtrat begrüsst den Anstoss, dass eine Verdichtung in bereits überbauten Zonen erfolgen soll. \n\nAufgrund der heute umso wichtigeren Prämissen der Innenentwicklung und des haushälterischen \n\n\n\nSeite 5 \n\nUmgangs mit dem Boden ist eine sachgerechte Nutzung der vorhandenen Bauzonen zwingend. Im \n\nRahmen der Gesamtrevision der BZO müssen die Ausnützungsziffern, auch in den Wohnzonen mit \n\nden heute geringsten Dichten, genau untersucht werden. Die gegenwärtige minimale Ausnützung \n\ngemäss § 49a Abs. 1 PBG ist dabei lagegerecht zu hinterfragen. Eine Erhöhung der \n\nAusnützungsziffern in den Wohnzonen W2 und W3 ist nach heutigem Stand insbesondere dort \n\nprüfenswert, wo eine gute Erschliessung mit dem öffent-lichen Verkehr gegeben ist, respektive dort, \n\nwo sie in einer Gesamtbetrachtung sinnvoll ist. \n\n \n\n \n\nErgebnisse der Vorberatung durch die Sachkommission \n\n \n\nDie Sachkommission hat den stadträtlichen Bericht auf das Postulat mit dem Unterzeichner sowie \n\ndem zuständigen Stadtrat eingehend diskutiert.  \n\n \n\nDer Bericht des Stadtrates ist für die Sachkommission so weit unbefriedigend, da er vor allem \n\naufzeigt, wieso die geforderten Punkte des Postulats, die Erhöhung der Ausnutzungsziffern in W2 und \n\nW3 und die Begrenzung der maximalen Gebäudehöhe, so nicht in der BZO verankert werden können. \n\nAlternativ mögliche Massnahmen werden am Schluss kurz erwähnt, aber nicht weiter erläutert und \n\nausgeführt. Die Sachkommission möchte im Hinblick auf die Gesamterneuerung der BZO in den \n\nnächsten Jahren, zu diesen Punkten genauere Ausführungen und Absichten, wie eine Massvolle \n\nVerdichtung gemäss dem Ansinnen der Petition in der neuen BZO einfliessen kann. \n\n \n\n \n\nBeschluss \n\n \n\nEine Mehrheit der Sachkommission von 6 Mitglieder stellt aus oben genannten Gründen den Antrag \n\nzur Erstellung eines Ergänzungsberichtes. Es wird kein Minderheitsantrag zur Abschreibung des \n\nPostulats gestellt. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n\n