name: 03 Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV und Anhänge

text: \n \n\nStadt Wetzikon \nTeilrevision Gestaltungsplan «Aawisen» \n \n\nPlanungsbericht gemäss Art. 47 RPV, 20. April 2023 \n       \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n Kanton Zürich  \n Stadt Wetzikon \n\n \n\n\n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nIMPRESSUM \n \n \nAuftraggeberIn \nReichle Immobilien AG Buchgrindelstrasse 13, 8620 Wetzikon \nVertreten durch: Johannes Reis, MBA/MRICS, Geschäftsführer \n \nAuftragnehmerin \nPlanpartner AG, Obere Zäune 12, 8001 Zürich \nBearbeitung:  \nRolf Keller, Dipl. Ingenieur FH in Raumplanung \nUrs Brüngger, Dipl. Architekt ETH / SIA, Planer FSU / REG A \n \nAblage Bilder \n27160_13A_200000_BilderBericht \n27160_13A_210000_BilderBericht \n27160_13A_220000_BilderBericht \n27160_13A_230000_BilderBericht \n\n\n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nINHALT \n\n1\t EINLEITUNG 4\t\n\n2\t Das smarte Quartier in Wetzikon 5\t\n2.1\t Testplanung 5\t\n2.2\t Beschrieb Richtprojekt Architektur 6\t\n2.3\t Beschrieb Freiraumkonzept 9\t\n\n3\t Planungs- und baurechtliche Situation 12\t\n3.1\t Übergeordnete Rahmenbedingungen 12\t\n3.2\t Kommunale Rahmenbedingungen 14\t\n\n4\t Vorschriften Gestaltungsplan 19\t\n4.1\t Allgemeine Bestimmungen 19\t\n4.2\t Nutzungs- und Baubestimmungen 19\t\n4.2.1\tNutzweise 19\t\n4.2.2\tGebäudemantel / Geschosszahl 20\t\n4.2.3\tBaumassenziffer / Freifläche 23\t\n4.2.4\tGestaltung 26\t\n4.2.5\tFreiraum 26\t\n4.3\t Erschliessungsbestimmungen 28\t\n4.4\t Nachhaltigkeit, Umwelt 32\t\n4.5\t Weiteres 36\t\n\n5\t Verfahrensablauf 39\t\n5.1\t Kantonale Vorprüfung 39\t\n5.2\t Kommunale Vorprüfung 40\t\n5.3\t Öffentliche Auflage und Anhörung 41\t\n\nA\t Anhang 44\t\nA1\t Richtprojekt Architektur / Städtebau 45\t\nA2\t Machbarkeitsstudie Kiesplatz 46\t\nA3\t Freiraumkonzept 47\t\nA4\t Lärmgutachten 48\t\nA5\t Verkehrsgutachten (Stand Vorprüfung) 49\t\nA6\t Berechnung Fahrzeugabstellplätze 50\t\nA7\t Impulsberatung Amt für Verkehr 51\t\nA8\t Städtebaulicher Vertrag mit Mehrwertermittlung 52\t\n \n\n\n\n1 EINLEITUNG 4 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n1 EINLEITUNG \n \n\n \n\n \nAbb. 1: Ausschnitt Orthofoto, www.maps.zh.ch \n \n\nDas Planungsgebiet befindet sich nordwestlich des Stadtkerns \nvon Wetzikon im Ortsteil Robenhausen. Der Perimeter umfasst \ndie fünf Parzellen Kat.-Nrn. 5620, 5624, 5626, 5647 und 6740. \nSie messen zusammen rund 15'640 m2. Alle fünf Parzellen sind \nim Eigentum der Firma Reichle Immobilien AG (RiAG). Für das \nbeschriebene Areal gilt der Gestaltungsplan «Aawisen» der mit \nDatum vom 25. April 2012 genehmigt wurde. \n\nZiel der Teilrevision ist die Anpassung des rechtsgültigen Ge-\nstaltungsplans gestützt auf die Ergebnisse der durchgeführten \nTestplanung «Smarte Zelle» und das auf dieser Basis weiterent-\nwickelte Richtprojekt. Das heutige Gewerbegebiet soll unter \nqualitativen Vorgaben zur «smarten Zelle» transformiert werden. \nDie Massnahmen im Gestaltungsplan umfassen insbesondere:  \n\n- 2000-Watt-Areal Zertifikat \n- Qualitätsvolle Aussenräumen für Bewohnerschaft und Be-\n\nschäftigte für unterschiedliche Nutzungen \n- Wohnen und Arbeiten am selben Ort  \n- Beitrag zur Hitzeminderung durch Bepflanzung und Entsiege-\n\nlung von Aussenräumen sowie Begrünung von Dächern und \nFassaden \n\n- Verbesserung des Zugangs zum Aabach/Naturschutzgebiet \n- Besonders gute Gestaltung der Bauten und Aussenräume  \n- Stärkung des Gewerbestandorts  \n- Qualitätsvolle und emissionsgeschützte Lage der Wohnnut-\n\nzung \n\nLage \n\nZiel der Teilrevision \n\nGebiet Pfäffikersee \n\nBahnhof Wetzikon \n\nGebiet «Aawisen» \n\nBahnhof Kemten \n\n\n\n2 DAS SMARTE QUARTIER IN WETZIKON 5 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n2 DAS SMARTE QUARTIER IN WETZIKON \n \n\n2.1 Testplanung \n\nDie RiAG und Nüesch Development haben ausgehend von einer \nSituationsanalyse die Vision einer «Smarten Zelle» entwickelt, \ndie eine gemischte Nutzung der einzelnen Gebäude und Baufel-\nder vorsieht und in vielerlei Hinsicht den Zielen und Bedürfnis-\nsen von «Smart Cities» entspricht. Als Familiengesellschaft ist \nes der RiAG dabei wichtig, Projekte zu entwickeln, die sowohl \nökologisch und ökonomisch sind und auch in Etappen realisiert \nwerden können. Dabei möchte sie mit ihrer Vision einer «Smar-\nten Zelle» einen Beitrag leisten, mit dem Wetzikon auch ins Zür-\ncher Oberland ausstrahlen kann. Im Erfolgsfall soll dieses Mo-\ndell auch an anderen Orten eingesetzt/kopiert werden können.  \n\nDie «Smarte Zelle» kombiniert Funktionen des täglichen Lebens \nund reduziert damit Pendlerverkehr. Ziel der Planung ist, einen \nrobust abgestützten Prozess zu lancieren, aus dem Handlungs-\ngrundsätze und Lösungen für eine vorbildliche, aufwärtskompa-\ntible Weiterentwicklung im Gebiet Widum entsteht. Es soll den \neinzelnen Eigentümern erlauben, Projekte unabhängig vonei-\nnander aufwärtskompatibel umzusetzen. Es sollen räumliche \nAngebote geschaffen werden für einen nachhaltigen und kom-\nfortablen Arbeits- und Lebensstil. Die «Smarte Zelle» ist ein Mik-\nrokosmos, der möglichst viele der täglichen Bedürfnisse zu ei-\nnem moderaten Preis abdecken soll, zur Reduktion von Pendler- \nund Freizeitverkehr beiträgt und letztlich die Lebensqualität und \nWork-Life-Balance der Individuen erhöht. Durch näheres Zu-\nsammenbringen von Wohnen und Arbeiten entstehen lebendige \nQuartiere. \n\nIm Rahmen einer Testplanung wurde die Idee der «Smarten \nZelle» überprüft. Das Ziel bestand darin, Lösungsansätze aufzu-\nzeigen, wie das Potenzial der Wetziker Gewerbe- und Industrie-\nareale, in direkter Nähe zum Naturschutz- und Erholungsgebiet \nam Pfäffikersee, hinsichtlich einer gemischten Wohn- und Ar-\nbeitsnutzung umgesetzt werden kann. Die Testplanung und die \ndamit verbundenen Ziele wurden von der Stadtplanung im Sinne \neines Pilotprojektes unterstützt. Erfahrungen mit anderen Areal-\nentwicklungen im Gewerbe- und Industriegebiet zeigten, dass in \nWetzikon die Arbeitsplatzfrage und damit zusammenhängend, \neine mögliche Anpassung des Wohnanteils in den Gewerbe- und \nIndustriezonen noch nicht geklärt ist. \n\nZur Testplanung wurden drei geeignete Teams eingeladen, die \nbereits Erfahrungen mit den Fragestellungen aufweisen konnten.  \n\nVision «Smarte Zelle» \n\nTestplanung «Smarte Zelle» \n\n\n\n2 DAS SMARTE QUARTIER IN WETZIKON 6 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nDer Grundeigentümerin wurde ausgehend vom Ergebnis der \nTestplanung empfohlen, das weitere Vorgehen auf Basis des \nVorschlages von urbaNplus anzugehen. Folgende Schritte wur-\nden für das weitere Vorgehen nach der Durchführung der Test-\nplanung vorgeschlagen:  \n\nBelebung durch Zwischennutzende:  \nDurch eine kostengünstige Vermietung lassen sich Pioniere auf \ndas Areal locken. Auf diese Weise wird zusätzliche Aufmerk-\nsamkeit auf das Areal gelenkt. Mit den Deckungsbeiträgen las-\nsen sich erste Massnahmen finanzieren. Es lohnt sich, bereits \ndiese Phase mit einer aktiven Projektkommunikation zu beglei-\nten. Es wird empfohlen, Investitionen radikal auf das Minimum \nzu beschränken und Bewilligungsspielräume durch Befristung \nzu nutzen. \n\nAusarbeitung eines Pilotprojektes (Aktueller Verfahrensstand): \nMit einem ersten Projekt am Fjord lässt sich eine erste smarte \nZelle installieren. Die Spielräume des Gestaltungsplanes sind \nzusammen mit der Stadt auszuloten. Allenfalls macht es Sinn, \nfrühzeitig eine gemeinsame Kuratierung der Nutzungen ins \nAuge zu fassen. Parallel dazu sollen Aufenthaltsqualität und  \nAdresse mit der ersten Bauetappe sichtbar entwickelt werden \n(etwa Umlegung von Parkplätzen, Baumpflanzungen etc.)  \n\nLängerfristige Absichten (nach Etablierung der Nutzungen im \nHaus am Fjord): \nAusweitung der Planung unter Federführung der Stadt Wezikon \nund im Einvernehmen mit den benachbarten Grundeigentü-\nmern. Die Idee bzw. das Konzept der smarten Zelle soll sich \nauf andere Grundstücke ausdehnen. Die Nutzungsplanung und \nallenfalls die Richtplanung müsste entsprechend der konkreten \nAbsichten angepasst werden.  \n\n2.2 Beschrieb Richtprojekt Architektur \n\nDas Pilot- / Richtprojekt wurde als Konklusion des Testpla-\nnungsverfahrens weiterentwickelt.  \n\nDas Gebiet Aawisen zeichnet sich heute durch eine mehr oder \nweniger zufällige, parzellenscharfe Bebauungsweise aus. Histo-\nrische Ortskerne, Strassen und Wegführungen, Gewässer und \nlandwirtschaftlich genutzte Flächen sind sukzessive überformt \nworden. Diesem systemischen Nebeneinander eines Nicht-Ver-\nstehens fehlen übergeordnete, vernetzende und robuste Struk-\nturen, die das Gebiet gesamtstädtisch einbinden und verankern.  \n\nEine schrittweise gestalterische Ausformulierung von Freiraum-\nstrukturen und deren Ausgestaltung soll zukünftig für ein stabiles \n\nFazit Testplanung und  \nWeiteres Vorgehen \n\nPilot- / Richtprojekt \n\nStädtebau \n\n\n\n2 DAS SMARTE QUARTIER IN WETZIKON 7 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nBild eines sich stetig ändernden Quartieres sorgen. Die Frei-\nraumstrukturen sorgen für die Versorgung durch öffentlichen \nRaum und räumliche wie funktionale Anbindung an die Gesamt-\nstadt. Sie bilden als städtebauliches Grundgerüst Orientierungs-\npunkt für die zukünftige bauliche Entwicklung und schaffen \ngleichzeitig Wiedererkennungswerte, die die nächsten 100 \nJahre bestehen bleiben. Das so vorstrukturierte Gebiet weist \nBaufelder aus, die sukzessive bebaut und weiterentwickelt wer-\nden können.  \n\nAls übergeordnete Ziele wurden festgelegt:  \n\n- Realisierung von Nutzflächen, die mittel- bis langfristig den \nBedürfnissen des Marktes entsprechen \n\n- Reduzierter Ressourcen-Einsatz und verringerte CO2-Emissi-\nonen, sowohl bei der Realisation als auch im Betrieb \n\n- Realisierung smarter Zellen \n- Flexibilität in der Nutzung, Variabilität in der Struktur \n- Schaffung einer Verbindungsachse für Fussgänger und Ve-\n\nlofahrer zwischen Robbenhausen und dem Zentrum Wetzikon \n- Empfindungsmässig soll das Areal Buchgrindel zukünftig zum \n\nGebiet Aabach und Robenhausen gehören und weniger zum \nIndustrie-/Gewerbegebiet entlang der Buchgrindelstrasse \n\n- Der rückwärtige Teil der Buchgrindelstrasse 13 soll sich am \nNaturschutzgebiet und dem Aabach orientieren und den Nut-\nzern als auch den Bewohnern von Robenhausen einen Auf-\nenthaltsort bieten \n\n- Die Investitionen in den Aussenraum müssen in dem Sinne \nnachhaltig sein, als dass sie auch bei der Realisierung von \nweiteren Etappen Bestand haben und weiterentwickelt wer-\nden können (gesamtheitliches Freiraumkonzept). \n\n \nGemäss REK ist im Gewerbegebiet eine Mischnutzung in Form \nverdichteter Wohnformen und höheren Häusern in unmittelbarer \nNähe zum Fjord mit dem Aabach als wichtiger Erholungsraum \ngefordert. Gleichzeitig soll eine Einfassung des Fjords durch \nbauliche Verdichtung angestrebt werden. Entsprechend der \nLage direkt am Erholungsraum mit der Aa, soll die aktuell bau-\nrechtlich mögliche Wohnnutzung (20% des Bauvolumens bei ei-\nner Baumassenziffer von 7 m3/m2) des Areals am Standort des \nGebäudes Buchgrindelstrasse 13 (Baufeld 1) konzentriert wer-\nden. \n\nMit einem öffentlichkeits-orientierten Nutzung (Bistro / CoWor-\nking / Empfangs-Lobby / etc.) zugänglichen Bistro im Erdge-\nschoss des Gebäudes Buchgrindelstrasse 13, welches direkt am \nFjord gelegen ist, ist zusätzlich eine Nutzung vorgesehen, wel-\nche dem im REK angestrebten öffentlichen Anspruch und Zu-\ngang des Fjords gerecht wird und den öffentlichen Charakter des \nRiAG-Areals stärkt. \n\nMischnutzung \n\n\n\n2 DAS SMARTE QUARTIER IN WETZIKON 8 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nIn der Entwicklung der einzelnen Baufelder ist vorgesehen, weit-\ngehend auf Bestandesbauten und -strukturen aufzubauen. Ro-\nbuste Strukturen basierend auf Holzbausystemen bestimmen \nlangfristig Struktur, Form und Gestalt der Auf- und Neubauten \nund damit den Ausdruck der Gebäude. Innerhalb der robusten \nStrukturen sind Umbauten einfach vorzusehen. Fassaden- und \nDachbegrünungen leisten einen positiven Beitrag an die mikro-\nklimatische Situation und sorgen für Beschattung und Eingliede-\nrung der Bauten in die Umgebung des Fjordes. Solarpanele ver-\nsorgen das Quartier mit eigener Energie. Das Regenwasser wird \nvor Ort retendiert und soweit als möglich versickert. Das Richt-\nprojekt sieht ausserhalb der Hochbauten keine zusätzliche Un-\nterbauung vor.  \n\nDas Richtprojekt „Haus am Fjord“ für das Bestandsgebäude \nBuchgrindelstrasse 13 zeigt, dass eine Transformation des Ge-\nbäudes mit einer Aufstockung in Holzbauweise vorgesehen ist. \nAuf der Nordseite soll der «Weidenweg» als öffentliche Verbin-\ndung zwischen der Buchgrindelstrasse und dem Fjord in einer \nArkade unter dem Gebäude hindurchführen. Die Grundrisse sind \ngeprägt durch die Stützen und den Erschliessungskern mit tra-\ngender Funktion. Sie bilden eine robuste Struktur, die eine fle-\nxible Raumeinteilung für vielfältige Gewerbe- und Wohnnutzun-\ngen zulässt. Die Büro- und Wohnungstrendwände sind nicht tra-\ngend ausgebildet. Die Aufstockung kragt östlich und westlich mit \neiner Balkonschicht für die Wohnnutzungen über den Sockel \nhinaus. Über die kompakte Bauweise wird Energie- und Res-\nsourcenverbrauch optimiert. Aufgestockt erhält das „Haus am \nFjord“ eine neue Präsenz im Quartier und zum Fjord hin, mit \nidentitätsstiftender Wirkung. \n\nMit dem Fortschreiten des Planungsverfahrens wurde eine \nMachbarkeitsstudie für das Baufeld 4 (heutiger Kiesplatz) entwi-\nckelt (Verbindlichkeit siehe Ziffer 4.2.4). In diesem Baufeld ist \nein Gewerbe- und Bürohaus mit Parking vorgesehen. Aus einer \nMachbarkeitsstudie ging die sogenannte Variante «50/50» als \nfür den Ort besonders vielversprechend hervor. Die Variante \nsetzt sich aus zwei Gebäudeteilen zusammen. Der zur Buchgrin-\ndelstrasse orientierte Gebäudeteil nimmt Büros-, Ausstellungs,- \nund Produktionsstätten in sich auf und bildet die Hauptadresse \nzum Quartier. Da aufgrund der Grundwassersituation nur ein \nUntergeschoss erstellt werden kann, dient der rückwärtige Teil \nhauptsächlich der Parkierung von PKWs. Der rückwärtige Ge-\nbäudeteil ist so konzipiert, dass die die Anlieferung und allfälliger \nPublikumsverkehr für die Büro- und Gewerberäume pro Ge-\nschoss über das Parking erfolgen kann, was dem gestapelten \nGewerbehaus («Haus zur Birke») ein Alleinstellungsmerkmal \nund eine besondere Identität verleiht.  \n\n \n\nArchitektur \n\nBaufeld 1 \n«Haus am Fjord» \n\nMachbarkeitsstudie Kiesplatz, \nBaufeld 4, «Haus zur Birke» \n\n\n\n2 DAS SMARTE QUARTIER IN WETZIKON 9 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nStrukturell ist ein System-Hybrid-Bau vorgesehen, der aus Stüt-\nzen und Rahmen besteht und mit Holzelementplatten ausge-\nfacht wird. Zwei überhohe gestapelte Gewerberäume bilden das \nstrukturell Grundgerüst des Gebäudes. Bei Bedarf können die \nüberhohen Räume nachträglich, im Sinne eines Mieterausbaus, \nmit dem Einbau von Zwischengeschossen aus Holzementen er-\ngänzt werden. Diese lassen sich bei Bedarf einfacher wieder \nentfernen als bei konventionellen Stahlbeton-Bodenplatten, was \ndem Gebäude ein hohes Mass an Nutzungsflexibilität verleiht. \nLängerfristig z.B. in Einklang mit einem allfälligen Mobilitätskon-\nzept für das Areal ist es auch denkbar, dass die Gebäudestruktur \nvom Parking umgenutzt und eingepackt wird, damit Büro-, Aus-\nstellungs-, Produktionsflächen vergrössert werden können.   \n\nDie Machbarkeitsstudie lässt sich innerhalb der Vorgaben des \nrechtsgültigen Gestaltungsplans umsetzen. Einzig ist eine Er-\ngänzung betreffend der Lüftungszentrale erforderlich. Diese \nkommt über die festgelegte maximale Höhenkote (553.02 m.ü.M. \ngemäss Plan) zu liegen.  \n\n2.3 Beschrieb Freiraumkonzept \n\n \n\n \nAbb. 2: Freiraumkonzept mit Bezeichnungen der Freiraumelemente, Vergrös-\nserung siehe Anhang A3  \n \n\nDas Freiraumkonzept bewirkt qualitative Aussenräume für die \nunterschiedlichen Arealnutzenden und leistet einen positiven \nBeitrag zum Mikroklima. Zudem wird die Zugänglichkeit zum \nAabach und dem Naturschutzgebiet verbessert. Im Sinne der \n«Schwammstadt» wird das Regenwasser retendiert und wo \nmöglich werden Situationen für die Versickerung geschaffen.  \n\nFreiraumkonzept \n\n\n\n2 DAS SMARTE QUARTIER IN WETZIKON 10 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nWichtigste Festlegungen des Freiraumgerüstes sind zwei öffent-\nlich zugängliche Querverbindungen – der „Espenweg“ und der \n„Weidenweg“ –, welche die Buchgrindelstrasse mit dem Fluss-\nraum der Aabach (Naturschutzgebiet), dem Fjord, verbinden. In \ndiesem Zusammenhang wird auf der Südseite des «Weiden-\nwegs» ein durchgehender Gehweg erstellt, der in ein Parkband \nintegriert ist, das für den Aufenthalt von Beschäftigten und An-\nwohnenden vorgesehen ist und entsprechend gestaltet wird. Die \nlinearen Verbindungsmassnahmen «Espen- und Weidenweg» \nsind bereits im REK der Gemeinde Wetzikon wie auch im beste-\nhenden Gestaltungsplan so vorgesehen. Für den Espenweg \nwird mit dem Gestaltungsplan eine wegbegleitende Baumreihe \ngesichert. Ebenfalls von Bedeutung ist die Ausgestaltung der \n„Buchgrindelstrasse“ mit wegweisenden Einzelbäumen bei Zu- \nund Wegfahrten ins Areal. Dies trägt massgeblich zur Adressbil-\ndung und Aufwertung des Strassenraumes zum Stadtraum bei.  \n\nEin weiteres bedeutendes Element des Freiraumkonzeptes ist \nder zukünftige „Fjordgarten“, also die Vorzone des Gebäudes \nauf dem Baufeld 1 zum Fjord hin. Dieser Bereich wird in Zusam-\nmenhang mit dem Baufortschritt im Areal umgesetzt. Der Fjord-\ngarten dient als Aussenraum der Erdgeschossnutzungen (u.A. \nGastronomie) des zukünftigen „Haus am Fjord“ und als Aufent-\nhaltsbereich für die Nutzungen im Areal (Beschäftigte, Bewoh-\nner). Hier brandet die benachbarte Naturlandschaft über die Par-\nzellengrenze hinweg an die harte Gebäudevorzone und die Fas-\nsade. Ein Holzdeck vermittelt an dieser Schnittstelle zwischen \nNatur und Gebautem. \n\nDer «gemeinschaftliche Freiraum» wird als Aufenthaltsbereich \nfür die Angestellten und die Quartierbewohnerschaft gestaltet \nund entsprechend möbliert und bepflanzt (z.B. Pergola mit Ver-\ntikalbegrünung und allenfalls begehbaren Decks). Die heutigen \nFahrzeugabstellplätze werden mit der Umgestaltung aufgeho-\nben.  \n\nIm angrenzenden «Gewerbehof» werden die Abstellplätze für \nPersonenwagen mit einer begrünten Überdachung gestaltet. \nDiese Überdachungen werden mit Anlagen zur Nutzung von \nSonnenenergie versehen und das anfallende Regenwasser wird \nim Sinne des Prinzips der «Schwammstadt» retendiert. Die er-\nhöhten Grünflächen unterstützten die Biodiversität. Bei einem \nRückbau dieser Überdachungen werden die Abstellplätze auf-\ngehoben und die entstehende Fläche wird für den Aufenthalt ge-\nstaltet und der Situation begrünt. Über den Fahrgassen wird mit \neiner leichten transparenten Konstruktion eine beschattende Be-\ngrünung gepflanzt. \n\nGenerell werden nicht unterbaute Abstellflächen entsiegelt und \ndas anfallende Regenwasser wird soweit möglich versickert. \n\n\n\n2 DAS SMARTE QUARTIER IN WETZIKON 11 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nIn den Umgebungsbereichen der Baufelder 2, 3 und 4 sind wei-\ntere Elemente vorgesehen, welche die Aufenthaltsqualität im \nAreal steigern und auch in Bezug mit den lokalen Nutzungen \nstehen. Über die Fassadenbegrünung und eine hüft- bis schul-\nterhohe Strauchschicht aus Pioniergehölzen wird eine areal-\nübergreifende Gestaltungsabsicht ausformuliert, die sich an den \nGehölzen der Riedlandschaft des Fjordes als Ausläufer des Ro-\nbenhauser Riets orientiert. Das Freiraumkonzept ist im Anhang \nA3 dargestellt. \n\nMit der Umsetzung des «Haus am Fjord» in Baufeld 1, welches \nden Wohnanteil beinhaltet, sind auch die entsprechenden Spiel- \nund Ruheflächen gemäss Art. 47 BZO1 umzusetzen. Diese sind \ninsbesondere im Fjordgarten angeordnet, der direkt von den \nWohnnutzungen her einsehbar ist. Weitere entsprechend nutz-\nbare Flächen sind im Parkband («Weidenweg») und im «ge-\nmeinschaftlichen Freiraum» (mit Pergola) vorhanden. Die detail-\nlierte Ausgestaltung wird im Baubewilligungsverfahren gestützt \nauf das Merkblatt «Kinderfreundliche Spielraumgestaltung» der \nStadt Wetzikon definiert.  \n\n \n1  20% der zum Wohnen genutzten Geschossfläche \n\n\n\n3 PLANUNGS- UND BAURECHTLICHE SITUATION 12 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n3 PLANUNGS- UND BAURECHTLICHE SITUATION \n \n\n3.1 Übergeordnete Rahmenbedingungen \n\n \n\n \nAbb. 3: Auszug Kantonaler Richtplan, Karte Siedlung und Landschaft, gemäss \nBeschluss des Kantonsrats vom 22. Oktober 2018 \n \n\nGemäss Kantonalem Richtplan liegt der Geltungsbereich des \nGestaltungsplans im Siedlungsgebiet. \n\n \n\n \nAbb. 4: Überkommunale Natur- und Landschaftsschutzverordnungen gemäss \nwww.maps.zh.ch, Juli 2020 \n \n\nIm Westen grenzt das Areal an das Natur- und Landschafts-\nschutzgebiet von überkommunaler Bedeutung2. Der Geltungs-\nbereich des Gestaltungsplans liegt vollständig ausserhalb des \nSchutzobjektes.  \n\n \n2  Verordnung zum Schutz des Pfäffikerseegebietes vom 27. Mai \n\n1999 geändert mit Rechtsentscheid gemäss RRB 1502/2001 \n\nKantonaler Richtplan \n\nLandschafts- und  \nNaturschutzgebiet  \n\n\n\n3 PLANUNGS- UND BAURECHTLICHE SITUATION 13 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n \n\n \nAbb. 5: Auszug regionaler Richtplan Oberland, Karte Siedlung und Landschaft, \nBeschluss des Regierungsrates vom 19. Dezember 2018  \n \n\nDer Gestaltungsplanperimeter liegt gemäss regionalem Richt-\nplan Oberland in einem Arbeitsplatzgebiet von regionaler Be-\ndeutung. Demnach sind die bestehenden industriell-gewerbli-\nchen Nutzungen zu schützen und Flächen für die Ansiedlungen \nvon Industrie- und Gewerbebetrieben zu sichern. Mit dem Ge-\nstaltungsplan wird die rechtsgültige Nutzweise weder verändert \nnoch ausgedehnt. \n\nBetreffend der Arbeitszonenbewirtschaftung hat die Regional-\nplanung Zürcher Oberland mit Schreiben vom 31.03.2021 Stel-\nlung genommen (Sitzung vom 25. März 2021). Die zulässige \nNutzungsverteilung (Wohnanteil 1.4 m3/m2) wird akzeptiert. Der \nEinfluss auf die Arbeitsplatzzahl auf dem Areal wird als marginal \neingeschätzt und hat einen vernachlässigbaren Einfluss auf die \nregionale Arbeitsplatzbewirtschaftung. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nRegionaler Richtplan \n\n\n\n3 PLANUNGS- UND BAURECHTLICHE SITUATION 14 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n3.2 Kommunale Rahmenbedingungen \n\n \n\n \nAbb. 6: Auszug Konzeptplan, räumliches Entwicklungskonzept, Suter von \nKänel Wild AG, Areal Aawisen gelber Punkt, dat. 2010  \n \n\nDas Räumliche Entwicklungskonzept wurde als Grundlage für \ndie kommunalen Richtpläne erstellt. Das Areal Aawisen grenzt \ndemnach an einen Fjord, liegt am Rand des Quartiers «Weid» \nund stösst an das Gebiet «Widum».  \n\n«Das Gebiet Weid liegt sehr prominent am Rande des Riets, ei-\nner der wichtigsten Erholungsräume der Stadt. Vor diesem Hin-\ntergrund wird eine schrittweise Transformation des heutigen In-\ndustrie und Gewerbegebiets zu einem gemischten Quartier mit \nvermehrter Ansiedlung von Wohnnutzungen angestrebt. Diese \nsind insbesondere entlang der attraktiven Freiräume und in \nNachbarschaft zu angrenzender Wohnbebauung anzusiedeln. \nVerdichtete Wohnformen bzw. höhere Häuser sind vor dem Hin-\ntergrund der unmittelbaren Nähe zu grossen Freiräumen denk-\nbar. Produzierendes Industriegewerbe soll zugunsten von hoch-\nwertigen Arbeitsplätzen schrittweise in weniger empfindliche \nGebiete der Gemeinde verlagert werden. \n\nIn der Transformation zum Mischgebiet wird die grossflächige \nParzellenstruktur des Gewerbegebietes von feingliedrigen Land-\nschaftsadern infiltriert. Diese Landschaftsadern schaffen Weg- \nsowie Sichtverbindungen zum Erholungsraum Riet. Durch den \nWandel vom Gewerbe- zum Mischgebiet (inkl. Wohnnutzung) \nwerden andere Nutzungsschwerpunkte im Freiraum gelegt. Ent-\nsprechend der angrenzenden Dichte können verschiedene Frei-\nzeit- und Spielflächen in die Landschaftsadern integriert werden. \n\nDas Gebiet setzt sich schon heute aus mehrheitlich grossmass-\nstäblichen Einheiten zusammen (Bauten und Parzellen). Diese \n\nRäumliches Entwicklungskonzept \n(REK) \n\n \n \n \n \n \n\n \n\n\n\n3 PLANUNGS- UND BAURECHTLICHE SITUATION 15 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nMassstäblichkeit soll im Sinne von Clustern (zusammenhän-\ngende, abgegrenzte Siedlungsfelder) beibehalten werden. Die \nClusterbildung ist Voraussetzung für die angestrebte Transfor-\nmation in der Nutzung: ein Cluster erreicht die notwendige \nGrösse, innerhalb derer ein qualitatives Wohnumfeld geschaffen \nwerden kann, relativ unabhängig von den angrenzenden Nut-\nzungen. Die Clusterbildung spielt auch die Räume für den Sicht-\nbezug und die freiräumliche Vernetzung zum Riet frei. Die Clus-\nter am Riet sollen baulich eine attraktive Front ausbilden, aber \nauch eine stärkere Durchdringung mit dem Landschaftsraum su-\nchen.»3 \n\n \n\n \nAbb. 7: Auszug kommunaler Richtplan Wetzikon, rechtskräftig seit seit dem \n17. September 2013 \n \n\nDie Absicht der Umstrukturierung gemäss dem Räumlichen Ent-\nwicklungskonzept wurde nicht im ursprünglich beabsichtigten \nAusmass in die kommunale Richtplanung überführt. Das Areal \nAawisen wurde jedoch keiner Arbeitszone zugeteilt, womit auch \neine Transformation im Rahmen der geltenden BZO weiterhin \nmöglich ist oder allenfalls bei einer künftigen Revision der BZO \nausgedehnt werden kann. Die Möglichkeiten einer Mischnut-\nzung gestützt auf die Sonderbauvorschriften gemäss BZO blei-\nben erhalten. \n\nGemäss dem kommunalen Richtplan der Stadt Wetzikon liegt \nder GP-Perimeter in einem «Wohn-, Misch- und Gewerbege-\nbiet», in dem maximal mässig störende Betriebe zulässig sind. \nNördlich grenzt die Definition «Arbeitsgebiet» an. \n\n«Das Wohn-, Misch-und Gewerbegebiet umfasst die übrigen \nFlächen des Siedlungsgebiets, die weder den Wohngebieten \nniedriger Dichte gemäss regionalem Richtplan entsprechen, \nnoch übrigen Gebieten mit besonderen Nutzungsansprüchen \nzugeteilt sind, wie dem Gebiet mit hohem Anteil öffentlicher \n\n \n3  Kursiv: Auszug aus räumlichem Entwicklungskonzept, «Entwick-\n\nlungsleitlinien Quartier Weid» \n\nKommunaler Richtplan \n\n\n\n3 PLANUNGS- UND BAURECHTLICHE SITUATION 16 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nBauten und Anlagen, dem Zentrumsgebiet oder dem Arbeitsge-\nbiet.»4 \n\nDie Darstellung in den Richtplänen ist nicht parzellenscharf. \nDemzufolge ist für die Abgrenzung des Naturschutzgebiets die \nentsprechende Schutzverordnung massgebend (siehe Abbil-\ndung Nr. 3, Seite 10). Der Geltungsbereich des Naturschutzes \nist nicht tangiert. Gegenüber dem Naturschutzgebiet dürfen nur \nstandortgerechte und einheimische Pflanzen in ihren Wildfor-\nmen gepflanzt werde. Die Pflanzenwahl ist in Abstimmung mit \nder Fachstelle Naturschutz zu wählen. Damit wird die Biodiver-\nsität im Übergang zum Naturschutzgebiet und im GP-Areal ge-\nfördert. \n\n \n\n \nAbb. 8: Auszug kommunaler Verkehrsplan (Langsamverkehr) Wetzikon, \nrechtskräftig seit dem 17. September 2013 \n \n\nGemäss kommunalem Verkehrsplan II (Langsamverkehr) ist der \nWeg auf der Südseite, ausserhalb des Areals, als übergeordne-\nter Fuss- und Wanderweg ohne Hartbelag sowie als kommuna-\nler Radweg bezeichnet (Kat. Nr. 6739, nachfolgend «Espen-\nweg» genannt). Entlang der bestehenden Arealzufahrt und des-\nsen Verlängerung ist ein geplanter kommunaler Fuss- und Wan-\nderweg ohne Hartbelag eingetragen. Der Eintrag betrefft damit \nteilweise auch das nördliche Nachbargrundstück Kat. Nr. 5517 \n(Sportzentrum). Zur Steigerung des Netzes von Wanderwegen \nsoll ausserhalb des Areals die Querung der Buchgrindelstrasse \nverbessert werden. \n\n \n\n \n \n\n \n\n \n4 Auszug aus Text zum kommunalen Richtplan  \n\nKommunaler Verkehrs-Richtplan \n \n\n\n\n3 PLANUNGS- UND BAURECHTLICHE SITUATION 17 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n \n\n \nAbb. 9: Ausschnitt rechtsgültiger Zonenplan, von der Baudirektion genehmigt \nam 21. Juli 2015  \nGemäss rechtsgültigem Zonenplan der Stadt Wetzikon liegt das \nAreal in einer Gewerbezone G (Empfindlichkeitsstufe III). In die-\nsem Bereich ist der rechtsgültige Gestaltungsplan «Aawisen» \nvorhanden, welchen es in dieser Revision anzupassen gilt.  \n\nDie Bau- und Zonenordnung (BZO) lässt nebst den gewerbli-\nchen Nutzungen im Rahmen von Sonderbauvorschriften (Art. 38 \nBZO) auch einen Wohnanteil von 1 m3/m2 zu.  \n\n \n\n \nAbb. 10: Rechtsgültiger Gestaltungsplan, Situationsplan 1:500, genehmigt 25. \nApril 2012 \n \n\n \n\nBau- und Zonenordnung \n\nGestaltungsplan „Aawisen“ \n\n\n\n3 PLANUNGS- UND BAURECHTLICHE SITUATION 18 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nDer rechtsgültige Gestaltungsplan5 sieht hauptsächlich folgende \nRegelungen vor: \n\n- Baufelder mit Mantellinien für Hochbauten \n- maximale Höhen  \n- Baumassenziffer höchstens 7 m3/m2 \n- Wohnanteil (20% der realisierten Baumasse)  \n- Bereiche für oberirdische Parkierung \n- Zufahrten und öffentliche Durchwegung (Anbindung Aabach) \n- Baumkorridore mit Hochstammbäumen \n- Unversiegelte Fläche 2'600 m2 \n- einheitliches Gestaltungs- und Bepflanzungskonzept  \n- Energetische Anforderungen (Minergie) \nDie Rechtsbeständigkeit der materiellen Inhalte des Gestal-\ntungsplans wird für die vorgesehene Teilrevision vorausgesetzt. \n\nDie Änderungen des Gestaltungsplans betreffen insbesondere: \n\n- Erhöhung zulässige Gebäudehöhe im Baufeld 1 von 19 m auf \n25 m  \n\n- Konzentration der Wohnnutzungen im Baufeld 1 \n- Anforderungen an die Nachhaltigkeit (2000 Watt-Areal)  \n- Priorisierung der qualitativen Freiraumelemente in der ersten \n\nBauetappe (Initialmassnahmen) \n- Aussenraumqualitäten (gemeinschaftlicher Freiraum, wegwei-\n\nsende Einzelbäume entlang Buchgrindelstrasse, Baumkorri-\ndore, Fjordgarten, Entsiegelung, etc.) \n\n- Verstärkte Begrünung von Dachflächen \n- Aufwertung der Fusswege von der Buchgrindelstrasse zum \n\nNaturschutzgebiet  \n- Festlegung der bestehenden und beabsichtigten oberirdi-\n\nschen Parkplätze \n- Aufhebung des westlichen Teils des Baufeld 3 \n- Festlegung von Lärmschutzbestimmungen zum Schutz der \n\nWohnnutzung \n- Mobilitätskonzept für die Unterschreitung des minimalen Park-\n\nplatzbedarfs gemäss städtischer Parkplatzverordnung \n \n\nZur besseren Lesbarkeit der Teilrevision werden die Vorschrif-\nten zum Gestaltungsplan nebst der neu geltenden Fassung  \nsynoptisch dargestellt. Darin sind die neuen und geänderten \nBestimmungen blau markiert. Der Plan 1:500 beinhaltet eine \nDarstellung der Änderungen (Genehmigungsinhalte rot/gelb) \nund eine konsolidierte Darstellung der rechtsgültigen und geän-\nderten Inhalte (schwarz).  \n\n \n5 Genehmigt am 25 April 2012 \n\nAbsicht der Änderung \n\nDarstellung der Änderung \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 19 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN \n\n4.1 Allgemeine Bestimmungen \n\nDer Geltungsbereich des Gestaltungsplans sowie die Bestand-\nteile des Gestaltungsplans (Vorschriften, Plan 1:500 mit 3 \nSchnitten) werden gegenüber den rechtsgültigen Unterlagen \nnicht verändert.  \n\nAuswirkungen der PBG-Teilrevision vom 14. September 2015 \n(Harmonisierung der Baubegriffe):   \nDie Bau- und Zonenordnung ist noch nicht an die harmonisierten \nBaubegriffe gemäss der seit 1. März 2017 in Kraft stehenden \nPBG-Teilrevision angepasst. Im vorliegenden Gestaltungsplan \nsind die Baubegriffe des bisherigen Rechts, d.h. in der vor In-\nkrafttreten der Änderung bis zum 28. Februar 2017 gültigen Fas-\nsung anwendbar. \n\nDie Erhöhung der Grenzabstände basierend auf der Mehrhöhe \n(§ 260 Abs. 2 PBG) wird gestützt auf die nachbarlichen Verein-\nbarungen (Näherbaurechte) ausgeschlossen. Zudem kommt der \nWeg- und Strassenabstand gemäss § 265 PBG nicht zur Anwen-\ndung. Die Abstände werden durch die Baufeldgrenzen bestimmt. \nIm Bereich der Arkade im Baufeld 1 ist kein Abstand gegenüber \ndem neuen öffentlichen Weg einzuhalten. \n\n4.2 Nutzungs- und Baubestimmungen \n\n4.2.1 Nutzweise \nIm Gestaltungsplangebiet sind einerseits nicht störende sowie \nmässig störende Gewerbebetriebe zulässig. Anderseits werden \nauch Dienstleistungsbetriebe, Gastronomie, Ausbildungsstätten \nsowie verschiedene Wohnnutzungen (klassische Wohnungen, \nAtelierwohnen, Hotel, Apartment etc.) zugelassen. Der Verkauf \nund das Ausstellen von Fahrzeugen ausschliesslich im Freien \nist nicht gestattet.  \n\nDer maximale Wohnanteil darf höchstens einen Fünftel \n(1.4 m3/m2) der zulässigen Baumasse (7 m3/m2) betragen. Die-\nser Wohnanteil kann ungeachtet der vorhandenen Baumasse \numgesetzt werden.  \n\nGestützt auf das Richtprojekt soll der aktuell maximal mögliche \nWohnanteil im Baufeld 1 «Haus am Fjord» angeordnet werden. \nDieser Lage mit dem Ausblick zum Naturraum und den gerings-\nten Lärmimmissionen (vgl. Ziffer 4.4) wird die beste Wohnquali-\ntät im Areal zugeschrieben. Für die Funktion der smarten Zelle \n\nPerimeter / Bestandteile \n\nGeltendes Recht \n\nZulässige Nutzungen \n\nWohnanteil \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 20 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nist die Umsetzung von verschiedenartigen Wohn- und Arbeits-\nräumen von grosser Bedeutung. Im Baufeld 1 soll diese \nMischnutzung ihren Ausgangspunkt haben. \n\nDie heute bestehende Wohnnutzung im Baufeld 3 (1 Wohnung) \nwird mit der Umsetzung des Projektes im Baufeld 1 aufgehoben. \nDer exakte Zeitpunkt der Aufhebung ist noch zu bestimmen.   \n\nIn einer Voranfrage an das Amt für Raumentwicklung wurde die \nAnrechenbarkeit unterschiedlicher wohnnutzungsähnlicher Nut-\nzungen wie Atelierwohnen, Hotel, Apartment etc. an den Wohn-\nanteil geklärt6. Auf dieser Basis wird in den GP-Vorschriften fest-\ngehalten, dass Erschliessungsräume, die zu Dienstleistungs- \nund Gewerberäumen führen, dem Gewerbeanteil anzurechnen \nsind. Im weiteren gilt die städtische Beurteilungspraxis. Der Er-\nhalt des Wohnanteils (20%) und die Konzentration der Wohnnut-\nzung im Baufeld 1 wurden dabei bestätigt.  \n\nZum Zeitpunkt der Festsetzung des Gestaltungsplans (2012) \nwar eine ÖV-Güteklasse D vorhanden. Einkaufszentren gemäss \n§ 5 (Verkaufsfläche min. 2 000 m2) und Begegnungsstätten \n(gleichzeitig mehr als 3 000 Personen) gemäss § 6 der Beson-\nderen Bauverordnung II (BBV II) wurden erst zugelassen, wenn \ndas ÖV-Angebot mindestens der Güteklasse C entspricht.  \n\nGemäss aktuellem ÖV Güteklassenplan (Fahrplanjahr \n2021/2022) liegt das Areal weitestgehend in der Klasse C. Ge-\nmäss kommunaler Parkplatzverordnung ist es der Güteklasse \nC/D zugeteilt.  \n\nEs sind weder Einkaufszentren noch Begegnungsstätten im vor-\nher genannten Sinn geplant. \n\nEntlang der Buchgrindelstrasse besteht eine rechtskräftige Bau-\nlinie. Sie ist auch für den Gestaltungsplan verbindlich. \n\n4.2.2 Gebäudemantel / Geschosszahl \nInnerhalb der im Situationsplan 1 : 500 definierten Baufelder \nsind oberirdische Hauptgebäude zulässig. Die zulässige Ge-\nsamthöhe ist in den Schnitten 1 : 500 bezeichnet. Massgebend \nfür die Bemessung der Gesamthöhe ist der gewachsene Boden, \nwie er im Situationsplan und den Schnitten 1 : 500 definiert ist. \nGemäss dem vorliegenden Richtprojekt zum Baufeld 1 ist neu \neine maximale Gebäude- und Gesamthöhe von 25 m anstelle \nder rechtsgültigen 19 m zulässig. Auf den westlichen Teil des \nBaufelds 3 wird verzichtet. Die zulässige Gebäude- und \n\n \n6 Schreiben ARE vom 22. Januar 2021 \n\nVoranfrage ARE \n\nStark verkehrserzeugende  \nNutzungen \n\nBestehende Baulinie \n\nGebäudemantel \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 21 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nGesamthöhe des östlichen Teils von Baufeld 3 von 25 m bleibt \nerhalten (vgl. Abbildung Nr. 10).  \n\nDie Baufelder 2 und 4 bleiben in Ihren Ausdehnungen unverän-\ndert.  \n\n \n\n \nAbb. 11: Ausschnitt rechtsgültiger Gestaltungsplan Aawisen genehmigt  \n25. April 2012, ARE 65/2012 \n \n\nMit der Bestimmung über den Gebäudemantel von Baufeld 1 \nwerden die Grenzabstände zu Kat. Nr. 5517 (Norden, Sportzent-\nrum) und Kat. Nr. 6141 (Osten, Naturschutzgebiet) neu definiert. \nDa im Baufeld 1 künftig ein Gebäude mit einer Gebäudehöhe \nund Gesamthöhe von bis zu 25 m zulässig sein soll, kommt ab \nder bis anhin zulässigen Höhe von 19 m ein Mehrhöhenzuschlag \nzum Ansatz (§ 260 Abs. 2 PBG).  \n\nDie übrigen Baufelder bleiben unverändert. Die Grenzabstands-\nsituation ist damit bereits geregelt.  \n\nDie Eigentümerschaften von Kat. Nr. 5517 sind informiert und \ndie Verhandlungen laufen. Das entsprechende Näherbaurecht \n(§ 270 Abs. 3 PBG) ist aber noch nicht vereinbart.  \n\nGegenüber dem Grundstück Kat. Nr. 6141 (Eigentum Stadt Wet-\nzikon) bewirkt der geltende Grenzabstand nicht den Schutz von \nnachbarlichen Interessen. Ein Näherbaurecht gemäss § 270 Abs. \n3 PBG kommt damit nicht zur Anwendung. Vielmehr wird mit \ndem geltenden Grenzabstand das öffentliche Interesse des Na-\nturschutzes gewahrt. Der Grundabstand gegenüber dem Natur-\nschutzgebiet wird durch die Teilrevision des Gestaltungsplans \nnicht reduziert. Durch die grössere Höhe eines Gebäudes an \ndieser Lage resultiert eine längere Beschattung des Umfelds \nwährend der Morgenstunden. Eine qualitative Einbusse des Na-\nturschutzgebiets, ausgelöst durch die Mehrhöhe, wird nicht fest-\ngestellt.  \n\nGrenzabstände \n\nAllgemein  \n\nGrenzabstand zu  \nKat. Nr. 5517 \n\nGrenzabstand zu  \nKat. Nr. 6141 \n\nK\nat. N\n\nr. 6141 \nKat. Nr. 1600 \n\nKat. Nr. 5517 \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 22 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nDie Schutzverordnung zum Pfäffikersee sieht an dieser Lage \nkeine spezifischen Anforderungen an den Übergang vom Natur-\nschutzgebiet zum Siedlungsgebiet («Weiler- und Siedlungsrand-\nzone») vor, wie sie für das Industriegebiet nördlich der Mo-\ntorenstrasse, festgelegt sind.  \n\nDie grössere Höhe an dieser Lage entspricht desweiteren der im \nräumlichen Entwicklungskonzept festgehaltenen Absicht, dass \nverdichtete Wohnformen bzw. höhere Häuser, in unmittelbarer \nNähe zu den grossen Freiräumen denkbar sind (vgl. Kapitel 3.2). \n\nIn diesem Sinne wird die Abstandssituation gemäss dem Gestal-\ntungsplan dahingehend beurteilt, dass sie den öffentlichen Inte-\nressen nicht entgegensteht (vgl. Gewässerraum, Kapitel 4.4).  \n\nAuf der Südseite von Baufeld 1 liegt ein öffentlicher Fussweg \n(Kat. Nr. 6793), welcher auch im Verkehrsplan enthalten ist und \neine Breite von 2.5 m aufweist. Baulinien sind nicht vorhanden.  \n\nDas Baufeld 1 gemäss rechtsgültigem Gestaltungsplan weist ge-\ngenüber der Weggrenze einen Abstand von ca. 4.4 m auf. Ge-\ngenüber dem Grundstück Kat. Nr. 1600 beträgt der Abstand \n6.9 m. Gemäss dem Entscheid des Verwaltungsgerichts (VB. \n2005.00017) ist über einen nicht durch Baulinien gesicherten, \nöffentlichen Weg mit einer Breite von weniger als 3 m zum ge-\ngenüberliegenden Grundstück der Grenzabstand einzuhalten, \nhöchstens aber 6.5 m. Eine spezifische Abklärung beim Rechts-\ndienst des Amtes für Raumentwicklung7 hat ergeben, dass in \ndieser Situation kein Mehrhöhenzuschlag einzuhalten ist. Der \nAbstand von 6.5 m wird eingehalten. Auf der Südseite ist dem-\nzufolge für die Revision des Gestaltungsplans kein Näherbau-\nrecht erforderlich. \n\nInnerhalb des Gebäudemantels ist die Anordnung von Vollge-\nschossen und anrechenbaren Dach- und Untergeschossen frei \nwählbar. \n\nAusserhalb des Gebäudemantels sind folgende Bauten und An-\nlagen zulässig: \n\n• Überdachung der Abstellplätze für Personenwagen im  \n«Gewerbehof», \n\n• Besondere Gebäude im Sinne von § 273 PBG im Umfang von \nmaximal 5 % der Perimeterfläche, \n\n• Gedeckte Fussgängerverbindungen, \n• Vordächer, Balkone und Erker bis zu einer Tiefe von max. \n\n2.0 m, \n\n \n7 Herr Josua Raster und Frau Cornelia Frei  \n\nGrenzabstand zu  \nKat. Nr. 1600 \n\nGeschosszahl \n\nAbweichungen vom  \nGebäudemantel \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 23 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n• Kamine, technisch bedingte Aufbauten, Oblichter, Vordächer, \nAnlageteile für die Nutzung von Alternativenergien und der-\ngleichen, \n\n• In Baufeld 4 sind weitergehende Aufbauten mit klar begrenz-\nten Ausmassen und eingeschränkter Nutzweise zulässig. Hin-\nsichtlich der architektonischen Gestaltung ist die geplante  \nLüftungszentrale um das Mass ihrer Höhe von der Fassade \nzurückzuversetzen und möglichst in einem Volumen zusam-\nmenzufassen.  \n\n• Rampen, Hebebühnen und dergleichen für die Anlieferung; \n• Erschliessungsrampen bei Baufeld 4 bis zu einer Tiefe von \n\nmax. 2.0 m \n• Sammelstellen des Abfuhrwesens, \n• Bushaltestelle, \n• Baute auf gemeinschaftlichem Freiraum (Pergola). \n \n\nMit der Einschränkung der besonderen Gebäude auf 5 % der \nPerimeterfläche werden die heute nicht im Richtprojekt enthal-\ntenen Überdachungen von Fahrradabstellplätzen und Eingangs-\nbereichen o. Ä. eingeschränkt. Dies auch zur Sicherung der ar-\nchitektonischen und städtebaulichen Qualität. Die von der Pla-\nnungskommission gewünschten Überdachungen der Abstell-\nplätze für Personenwagen im «Gewerbehof» sind von diesem \nMass ausgenommen, da sie im Richtprojekt bereits heute abge-\nbildet sind und genau lokalisiert werden können. Durch die be-\ngrünte Ausführung und die Retentionswirkung wird ein positiver \nBeitrag zur mikroklimatischen Situation geleistet.  \n\nBei den bestehenden Bauten in den Baufeldern 1 und 2 und Auf-\nstockungen in diesen Baufeldern sind ausserhalb des Gebäude-\nmantels zusätzlich auch vereinzelte Anbauten für die Erschlies-\nsung, wie Treppentürme und Lifte zulässig.  \n\nIm Situationsplan 1:500 ist das «Baufeld unterirdisch» festgelegt, \nin dem insbesondere die bestehende Tiefgarage liegt. Zudem \nsollen Verbindungen zum Baufeld 1 (maximale Breite 3 m) und \nzu einem Untergeschoss in Baufeld 4 hergestellt werden können \n(allenfalls auch Durchfahrt, Breite 7 m).  \n\n4.2.3 Baumassenziffer / Freifläche \nDie maximale Baumassenziffer von 7.0 m3/m2 gemäss dem \nrechtsgültigen Gestaltungsplan wird beibehalten. Für die Umset-\nzung des «Haus am Fjord» im Baufeld 1 wird teilweise auf die \nMöglichkeit eines Gebäudes im östlichen Teil des Baufelds 3 \n(Höhe 16 m) verzichtet.  \n\n \n\nBaumassenziffer \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 24 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n \nAbb. 12: Verschiebung Baumasse durch Aufstockung Baufeld 1, «Haus am Fjord» (rot) und Aufhebung Baufeld 3 Ost \n(gelb); Darstellung Furrer Jud Architekten März 2021 \n\n \n\nFür die Verteilung der Baumasse (insb. Baufelder 3 und 4) sind \nverschiedene Möglichkeiten denkbar. Gemäss nachfolgenden \nDarstellungen kann die maximal zulässige Baumasse innerhalb \nder bestehenden Mantellinien mit verschiedenen städtebauli-\nchen Akzenten umgesetzt werden. Aufgrund der zulässigen \nBaumassenziffer können nicht alle Baufelder vollständig ausge-\nfüllt werden. \n\n \n\n  \nAbb. 13: unterschiedliche Baumassenverteilung in den Baufeldern 3 und 4; Darstellung Furrer Jud Architekten März \n2021 \n\n \n\nGedeckte Fussgängerverbindungen (Bestand) werden nicht an \ndie Baumassenziffer angerechnet. Von der Baumassenziffer \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 25 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nausgenommen ist auch ein allfälliges Gebäude bei der Bushal-\ntestelle.  \n\nDas Areal weist eine Grundstücksfläche von rund 15 640 m2 auf. \nDie Buchgrindelstrasse (Kat. Nr. 5624, 736 m2) ist nicht auf der \nBasis eines Quartierplans erstellt worden und ist nicht im kom-\nmunalen Verkehrsplan eingetragen8. Es ist nur ein beschränktes \nFuss- und Fahrwegrecht zu Gunsten der politischen Gemeinde \neingetragen, welches für den Unterhalt eines Trafos nötig ist. \nDie Zugänglichkeit zur Nachbar-Liegenschaft Buchgrindel-\nstrasse 15 (Sportzentrum) ist zwischen den Eigentümern mittels \nDienstbarkeit gesichert. Ein Recht zu Gunsten der öffentlichen \nBenützung ist nicht eingetragen. Entsprechend wird die Stras-\nsenfläche als arealinterne Verkehrsfläche beurteilt und kann so-\nmit an die massgebliche Grundfläche (§ 259 PBG) angerechnet \nund ausgenützt werden.  \n\nDer künftige öffentliche Fussweg «Weidenweg» ist dagegen im \nkommunalen Verkehrsplan II (Langsamverkehr) eingetragen \nund kann nicht an die massgebliche Grundfläche angerechnet \nwerden. Die genaue Lage und der Flächenabzug betreffend des \nFussweges wird in Zusammenhang mit dem Eintrag des Fuss-\nwegrechts noch bestimmt. \n\nDer öffentliche Fussweg soll neu teilweise durch eine Arkade im \nBaufeld 1 geführt werden. Für den Fussweg ist im Erdgeschoss \neine Breite von mindestens 4 m freizuhalten. Innerhalb dieses \nBaufelds muss das Gebäude keinen Wegabstand gemäss § 265 \nPBG einhalten.  \n\nEs wird eine Freifläche von mindestens 2 600 m2 vorgeschrie-\nben. Dies entspricht einer Freiflächenziffer von rund 16.5%. \nDiese Freifläche ist freizuhalten von Bauten, Verkehrsflächen \nund Fahrzeugabstellplätzen, darf nicht versiegelt werden und ist \nfür jeden Etappierungsstand nachzuweisen. Ein Nachweis über \ndie Einhaltung dieser Freifläche ist im Anhang A3 enthalten.  \n\nNicht unterbaute Abstellplätze für Personenwagen werden ent-\nsiegelt, soweit dies aufgrund der gesetzlichen Vorgaben möglich \nist. Durch die Begrünung der Überdachungen von Abstellplätzen \nfür Personenwagen und der Entsiegelung von nicht unterbauten \nAbstellplätzen werden weitere Massnahmen mit dem Ziel der \n„Schwammstadt“ vorgesehen und in diesem Sinne auch weitere \nFreiflächen (Art. 10 Abs. 1 GPV) geschaffen. \n\n \n\n \n8 VB 2003.00084 \n\nWegabstand / Arkade \n\nFreifläche \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 26 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n4.2.4 Gestaltung \nDurch die Gestaltung der Bauten, Anlagen und des Freiraums \nfür sich und im Zusammenhang mit der Umgebung muss eine \nbesonders gute Gesamtwirkung erzielt werden. Das Richtprojekt \nfür das Baufeld 1 («Haus am Fjord») und das Freiraumkonzept \ndienen als wegleitende Grundlage für die Beurteilung im Baube-\nwilligungsverfahren. Dies unter Berücksichtigung eines ange-\nmessenen Projektierungsspielraums (§ 83 PBG). Für die weite-\nren gewerblich genutzten Baufelder liegen weiterhin noch keine \nRichtprojekte vor. Die Machbarkeitsstudie für das Baufeld 4 \nwurde noch nicht in derselben Tiefe bearbeitet wie das «Haus \nam Fjord» im Baufeld 1. Entsprechend kann es hinsichtlich der \nkonkreten Aussagen noch nicht als repräsentatives Richtprojekt \nherangezogen werden. Das erarbeite Freiraumkonzept macht \ngrundsätzliche Aussagen zu den Umgebungsbereichen A bis D \nsowie den entsprechenden, spezifischen Elementen.  \n\nDas vorliegende Richtprojekt Architektur / Städtebau (Anhang \nA1) und das Freiraumkonzept (Anhang A3) wurden der Stadt-\nbildkommission vorgestellt (12. November 2020) und als Grund-\nlage für den Gestaltungsplan in zustimmendem Sinne empfoh-\nlen. Ebenso wurde die Machbarkeitsstudie Kiesplatz (Baufeld 4, \nAnhang A2) der Stadtbildkommission vorgestellt (14. Mai 2022) \nund damit der vorgelegte Stand des Gesamtprojektes seitens \nder Stadtbildkommission unterstützt. Die begrünten Überdach-\nungen der Abstellplätze für Personenwagen wurden aufgrund \nder Diskussion der Einwendungen in der Planungskommission \n(14. März 2023) in das Richtprojekt und den Gestaltungsplan \naufgenommen. Das Regenwasser kann so retendiert werden \nund es wird ein positiver Effekt für das Mikroklima erwartet. \n\n4.2.5 Freiraum  \nDer rechtsgültige Gestaltungsplan unterscheidet die Umge-\nbungsbereiche A, B und C. Mit der Teilrevision des Gestaltungs-\nplans soll jedem Gebäude ein Umgebungsbereich zugewiesen \nwerden. Dem Baufeld 2 wird neu der Umgebungsbereich D zu-\ngeteilt.  \n\nUm qualitativ hochwertige Aussenräume sicherzustellen, muss \ndurch eine ausgewiesene Fachperson ein gesamtheitliches Frei-\nraumkonzept für die Freiraumgestaltung und Bepflanzung erar-\nbeitet werden. Dieses hat die jeweiligen spezifischen Freiraum-\nelemente einzubinden.  \n\n \n\n \n\n \n\nBesonders gute \nGesamtwirkung \n\nUmgebungsbereiche \n\nGesamtheitliches  \nFreiraumkonzept \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 27 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nAusgehend von diesem Freiraumkonzept werden spezifische \nFreiraumelemente definiert und in den Gestaltungsplan aufge-\nnommen:  \n\n- Wegweisende Einzelbäume entlang Buchgrindelstrasse, \n- Baumkorridor «Weidenweg» mit locker angeordneten, hoch-\n\nstammigen Bäumen, \n- Baumreihe entlang «Espenweg» mit hochstammigen Bäumen \n- Gestaltung Gewerbehof, \n- Fjordgarten, \n- Gemeinschaftlicher Freiraum. \n \nDie spezifischen Freiraumelemente «Gewerbehof», «Fjordgar-\nten», «gemeinschaftlicher Freiraum» und der Baumkorridor \n«Weidenweg» werden in den GP-Vorschriften hinsichtlich ihrer \nAusgestaltung und Nutzung genauer definiert. \n\nFür die Bepflanzung über dem «Baufeld unterirdisch» ist eine \nartgerechte Substratschicht vorzusehen. Aufgrund der einge-\nschränkten Möglichkeiten zur Versickerung auf der Tiefgarage \nwerden die darüberliegenden Abstellplätze mit einer begrünten \nÜberdachung versehen und das anfallende Regenwasser reten-\ndiert.  \n\nBei allfälligen unterirdischen Verbindungen der bestehenden \nTiefgarage mit den umgebenden Baufeldern werden die Bäume \nin Abstimmung auf das jeweilige Projekt gesetzt.  \n\nFür das gesamtheitliche Gestaltungs- und Bepflanzungskonzept \nsind standortgerechte und vorwiegend einheimische Pflanzen zu \nverwenden. Im Bereich gegenüber dem Naturschutzgebiet dür-\nfen nur standortgerechte und einheimische Pflanzen in ihren \nWildformen gepflanzt werden. \n\n  \n\nSpezifische Freiraumelemente \n\nBepflanzung auf Tiefgarage \n\nBepflanzung allgemein und im \nÜbergang zum Naturschutzgebiet \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 28 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n4.3 Erschliessungsbestimmungen \n\n \n\n \nAbb. 14: Abbildung Ein- und Ausfahrten gemäss Kurzbericht Verkehrsgutach-\nten, F. Preisig AG, März 2021   \n \nAn vier Stellen sind Ein- und Ausfahrten in die Buchgrindel-\nstrasse vorhanden oder beabsichtigt. Gemäss rechtsgültigem \nGestaltungsplan muss für die Nutzung der Zu- und Wegfahrt 1 \nim Norden und die zusätzliche Arealzufahrt zwischen den Bau-\nfeldern 2 und 3 (Zu- und Wegfahrt 3) ein Verkehrsgutachten er-\nstellt werden. Im Zusammenhang mit der Revision des Gestal-\ntungsplans wurden die entsprechenden Knoten untersucht. Die \ngrösste Anzahl Fahrten wird gemäss dem Erschliessungskon-\nzept (vgl. Anhang A3) über die «Zu- und Wegfahrt 2» abgewi-\nckelt. Diese Fahrtenzahl ergibt sich aufgrund einer maximalen \nParkplatzzahl von 320 (Stand Vorprüfung, vgl. Verkehrsgutach-\nten Anhang A5). Es wird damit eine sehr gute Verkehrsqualitäts-\nstufe (VQS) A berechnet. Der weiterbearbeitete Planungsstand \ngeht von einem maximalen Parkplatzangebot von 296 aus, also \neiner geringeren Anzahl (Berechnung siehe Anhang A6).  \nEntsprechend wird mindestens dieselbe Verkehrsqualität  \nerreicht. Gemäss den gewonnenen Erkenntnissen (Verkehrs-\nmenge, Verkehrssicherheit) können der neue und der ausge-\nbaute Knoten genutzt werden. Die Geometrie dieser Ausfahrt 3 \nmuss jedoch angepasst werden. Mit den Bauprojekten sind die \nerforderlichen Massnahmen umzusetzen.  \n\nHeute sind auf dem Areal 187 oberirdische und 88 unterirdische \nAbstellplätze für Personenwagen vorhanden (Total 275). Je \nnach Stand der Etappierung des Richtprojektes werden auf dem \nAreal voraussichtlich zwischen 257 (Vollausbau) und 296 Ab-\nstellplätze für Personenwagen zur Verfügung stehen. Davon be-\nfinden sich 88 in der bestehenden Tiefgarage. Ausgehend von \ndieser Betrachtung kann zum heutigen Zeitpunkt ausgeschlos-\nsen werden, dass eine Prüfung der Umweltverträglichkeit (mehr \nals 500 Abstellplätze) erforderlich wird. 20 oberirdische \n\nFahrverkehr  \n\nParkplätze Richtprojekt \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 29 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nAbstellplätze sind im Grundbuch9 für Drittliegenschaften, aus-\nserhalb des Gestaltungsplanperimeters, bereitzustellen. Für die \nNutzungen im Areal werden damit 237 (Vollausbau) bis 276 Ab-\nstellplätze für Personenwagen zur Verfügung stehen. Trotz der \nzunehmenden Nutzflächen wird also die Anzahl bestehender \nAbstellplätze reduziert.  \n\nInsbesondere die oberirdischen Abstellplätze werden von 187 \n(heute) auf 73 (Vollausbau) reduziert und wo möglich entsiegelt. \nAufgrund der Drittnutzungen stehen bei einem Vollausbau 52 \noberirdische Abstellplätze für die Nutzungen im Areal zur Verfü-\ngung. \n\nFür die Berechnung der erforderlichen Anzahl Abstellplätze für \nPersonenwagen und Velos ist die jeweils rechtskräftige Verord-\nnung über Abstellplätze der Stadt Wetzikon massgebend. \n\nFür die Nutzungen im Bestand und für die künftigen Nutzungen \nin den Baufeldern 1 und 4 können bereits konkretere Aussagen \ngemacht werden. Dagegen sind die künftigen Nutzungen in den \nBaufeldern 2 und 3 heute noch nicht bekannt. Insbesondere die \nverschiedenartigen, gewerblichen Nutzungen können einen \nsehr unterschiedlichen Parkplatzbedarf auslösen. \n\n PPV min.  PPV max. \n\nBaufeld 1 105 187 \n\nBaufeld 2 101 202 \n\nBaufeld 3 16 32 \n\nBaufeld 4 25 52 \n\nTotal Nutzungen im GP-\nPerimeter  \n\n247 473 \n\nDrittnutzungen 20 20 \n\nAbschätzung Parkplatzbedarf gemäss PPV ohne Mobilitätskonzept \n \nAus dem Vergleich zwischen Richtprojekt und der erforderlichen \nGesamtzahl gemäss PPV ergibt sich, dass bei einer vollständi-\ngen Nutzung des Areals aufgrund der heutigen Annahmen der \nMinimalbedarf an Fahrzeugabstellplätzen knapp nicht mehr ge-\ndeckt werden kann.  \n\n \n9  15 PP gemäss Servitutenprotokoll Nr. 2287,   \n\n3 PP gemäss Servitutenprotokoll 5103,   \n2 PP gemäss Servitutenprotokoll Nr. 5104 \n\nBedarf Parkplätze PPV \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 30 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nMit jeder Baueingabe wird die erforderliche Anzahl von Fahr-\nzeugabstellplätzen aufgrund der geplanten Nutzungen berech-\nnet. Entsprechende Massnahmen sind zu bestimmen (z.B. An-\npassung Nutzungen, Schaffung zusätzlicher Parkplätze inner-\nhalb Gebäude). Sollte keine genügende Anzahl Abstellplätze an-\ngeboten werden können, sind auf der Basis eines Mobilitätskon-\nzepts Massnahmen zu bestimmen.  \n\nEine Unterschreitung des Minimalwerts ist zulässig, soweit er-\nforderliche Massnahmen aufgrund eines Mobilitätskonzepts de-\nfiniert und durch ein Controlling dauerhaft sichergestellt sind. \nEbenso kann eine Unterschreitung des Minimalwerts aufgrund \nder Massnahmen erfolgen, welche das «2000-Watt-Areal» Zer-\ntifikat erfordert. Auch dieses bedingt die Erstellung eines Mobili-\ntätskonzepts.  \n\nBei einer Reduktion der Anzahl Parkplätze gegenüber der in der \nParkplatzverordnung verlangten minimalen Anzahl Parkplätze \n(Mobilitätskonzept) müssen zuerst die oberirdischen Parkplätze \nim Gewerbehof reduziert werden10.  \n\nMit der Revision des Gestaltungsplans werden die bestehenden \nund die zukünftig möglichen Fahrzeugabstellplätze aufgenom-\nmen und deren Lage bestimmt. Im Gewerbehof sind oberirdi-\nsche, überdeckte Abstellplätze für Personenwagen zulässig. \nAufgrund der effektiven Situation vor Ort und der Lage des Bau-\nfelds 3, welche sich über die heutige Tiefgaragenzufahrt aus-\ndehnt, sind die überdeckten Fahrzeugabstellplätze «Gewerbe-\nhof») auch im westlichen Bereich von Baufeld 3 zulässig. Diese \nAbstellplätze werden mit einer begrünten Überdachung gestaltet \nund das Regenwasser wird retendiert. Zudem werden diese \nÜberdachungen mit Anlagen zur Nutzung von Solarenergie aus-\ngerüstet.  \n\nIm Umgebungsbereich C (heute Kiesplatz) sollen die oberirdi-\nschen Fahrzeugabstellplätze bis zur Überbauung des Baufelds \n4 erweitert werden dürfen. Auch diese Überdachungen werden \nbegrünt, das Regenwasser retendiert und es werden Anlagen \nzur Nutzung von Sonnenenergie angebracht. Die 8 Abstellplätze, \nwelche von der Liegenschaft Buchgrindelstrasse 15 (BUG 15) \nher zugänglich sind und von Dritten genutzt werden (grundbuch-\nrechtlich gesichert), bleiben erhalten. \n\nDie bestehende Tiefgarage mit ca. 90 Abstellplätzen bleibt \nebenfalls erhalten. Gemäss der Machbarkeitsstudie Kiesplatz \n\n \n10  Gemäss Protokoll der Planungskommission Wetzikon vom 14. \n\nMärz 2023 \n\nLage der Parkplätze \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 31 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nwerden im Baubereich 4 («Haus zur Birke») auch Fahrzeugab-\nstellplätze im Gebäudevolumen angeboten. \n\nMit der Umsetzung des ersten massgebenden Bauvorhabens \nwerden auch die oberirdischen Fahrzeugabstellplätze im «Ge-\nwerbehof» und im «Fjordgarten» reduziert. Im Bereich des «ge-\nmeinschaftlichen Freiraums» werden sie aufgehoben. An deren \nStellen entstehen Grün- und Aufenthaltsbereiche mit entspre-\nchender Möblierung und Bepflanzung.  \n\nIm Situationsplan werden Standorte bezeichnet, an denen ge-\ndeckte Fahrradabstellplätze umzusetzen sind. Aufgrund des \nProjektierungsstandes werden noch keine weiteren Standorte \nfestgelegt. Die Fahrradabstellplätze sind auch im Freiraumkon-\nzept dargestellt.  \n\n \nAbb. 15: Tempo 30 Zonen, www.maps.zh.ch, März 2023 \n \nSeit August 2022 ist ein Teil der Buchgrindelstrasse als Tempo \n30 Zone definiert. Als flankierende Massnahme kann auf dem \nGestaltungsplanareal eine Lastwagenwendeschlaufe angebo-\nten werden (Einfahrt bei 2 und Ausfahrt bei 4, siehe Abb. 13). Es \nwird davon ausgegangen, dass dieser Verkehrsablauf nur äus-\nserst selten genutzt und damit die Verkehrssicherheit kaum be-\neinflusst wird. Der Verkehrsablauf in der Tempo 30 Zone könnte \ndamit verbessert werden. \n\nDie Abfallbewirtschaftung ist zusammen mit dem Baubewilli-\ngungsverfahren zu regeln. Es sind genügend geeignete Flächen \nfür die Entsorgung der im Gestaltungsplanperimeter anfallenden \nAbfälle sicherzustellen. Die Entsorgung von Siedlungsabfällen \naus Wohnnutzungen hat grundsätzlich über Unterflurcontainer \nzu erfolgen. Mit dem Freiraumkonzept wurde ein Standort beim \nBaufeld 1 bestimmt.  \n\n \n\n \n\nTempo 30 /  \nWendeschlaufe für Lastwagen \n\n \n \n \n\nAbfallbewirtschaftung \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 32 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n \n\n4.4 Nachhaltigkeit, Umwelt  \n\nNeubauten und umfassende Umbauten sind gemäss dem Stan-\ndard „2000-Watt-Areal“ zertifizieren zu lassen, soweit dies mit \nder beabsichtigen Nutzung möglich ist. Die energetischen An-\nforderungen gemäss dem städtischen Energieplan und von \nstrengeren, kantonalen Vorgaben sind einzuhalten und im \nBaubewilligungsverfahren nachzuweisen. \n\nBauten, Anlagen und Umschwung sind im Hinblick auf den öko-\nlogischen Ausgleich im Sinne von Art. 15 der eidgenössischen \nNatur-und Heimatschutzverordnung zu optimieren.  \n\nGemäss dem geänderten Energiegesetz soll der Energiever-\nbrauch pro Person und Jahr gegenüber dem Stand im Jahr 2000 \nbis 2035 um 16%, und bis 2050 um 43% sinken. Diese Vorgaben \ngenügen nicht, um die Klimaziele des Weltklimarats, und Netto \nNull bis 2050 zu erreichen. 2000-Watt Areale können dazu bei-\ntragen, dass entlang des SIA-2040 Effizienzpfads mit sinnvollen, \npolitisch und wirtschaftlich machbaren Methoden, diese Ziele \ndennoch erreicht werden können. \n\nDas Areal soll im Sinne eines «2000-Watt Areals in Transforma-\ntion» weiterentwickelt werden, indem Massnahmen wie PV-An-\nlagen, Fassadenbegrünung, Wärmepumpen, Anergiering oder \nFernwärme, Mobilitätskonzept und Controlling, Carsharing und \nParkplatzminimierung verwirklicht werden sollen. Mit diesen \nMassnahmen soll das Areal «Aawisen» zu einem nachhaltigen \nLebensraum für Wohnen und Arbeiten umgebaut, und zu einem \nPilotprojekt für das ganze Quartier werden. \n\nGleichzeitig sollen auch die kommunalen Klima- und Energie-\nziele berücksichtigt, und dem Wunsch nach einer «Smart City \nWetzikon» mit der «Smarten Zelle Aawisen» entsprochen wer-\nden. Die Arealträgerschaft verpflichtet sich zu einer entspre-\nchenden Machbarkeitsstudie in frühem Planungsstadium. Um \neine hohe Attraktivität für die Arealnutzenden und eine gute Be-\nwertung im Rahmen einer 2000-Watt-Areal-Prüfung zu errei-\nchen, soll die Einrichtung ergänzender Mobilitätsangebote ge-\nprüft werden.  \n\nIm Zusammenhang mit einem projektierten Wärmeverbund, er-\nklärt sich die Grundeigentümerschaft bereit, einen Raum für die \nUnterverteilung der Fernwärme anzubieten. Der Standort ist \nzum aktuellen Zeitpunkt noch nicht bestimmt. Ebenso ist der \nRaumbedarf noch zu bestimmen. \n\n2000-Watt-Areal \n\nWärmeverbund \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 33 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n \n\n \nAbb. 16: Klimaanalysekarte (4 Uhr), Wärmeinseleffekt11, www.maps.zh.ch, \nFebruar 2022  \n \n\nDie lokalklimatischen Verhältnisse sollen im Rahmen von Ge-\nstaltungsplanverfahren verbessert werden und Wärmeinseln soll \nentgegengewirkt werden. Gemäss den Klimaanalysekarten lie-\ngen die Wärminseln auf den dicht bebauten Grundstücken mit \ngrossflächig versiegelten Umgebungsflächen, was in Gewerbe- \nund Industriegebieten durchaus typisch ist. Dies aufgrund der \ndurch die Nutzung bedingten Umschlagsflächen, grossen Ge-\nbäudekuben und bestehenden oberirdischen Parkierungsflä-\nchen.  \n\nDer Gestaltungsplan wirkt in folgender Hinsicht den Wärmein-\nseln entgegen und fördert eine Verbesserung des Lokalklimas:  \n\n• Beschattung durch Baumbepflanzungen «Espenweg», «Wei-\ndenweg», Buchgrindelstrasse, Fjordgarten und Fassadenbe-\ngrünung \n\n• Ergänzende Begrünung des gemeinschaftlichen Freiraums \n• Begrünte Überdachungen der Abstellplätze für Personenwa-\n\ngen im Gewerbehof und im Baufeld 4 \n• Entsiegelung gemeinschaftlicher Freiraum  \n• Entsiegelung Parkplatz Neugestaltung als Fjordgarten \n• Fassadenbegrünung (Baufeld 1)  \n• Entsiegelung von nicht unterbauten Fahrzeugabstellplätzen \n• ökologisch wertvolle, wasserspeichernde Dachbegrünungen  \n• Einschränkung der Unterbaubarkeit \n \n\n \n11  Der nächtliche Wärmeinseleffekt zeigt die Abweichung vom Tem-\n\nperaturmittelwert. Die mittlere Lufttemperatur (4Uhr) innerhalb des \nKantonsgebietes liegt bei den angenommenen meteorologischen \nRahmenbedingungen bei 16.3 °C.  \n\nKlima \n\n \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 34 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nZudem wird das Gestaltungsplangebiet als «2000-Watt-Areal» \nzertifiziert. \n\nDer Gestaltungsplanperimeter ist entsprechend dem rechtsgül-\ntigen Zonenplan der Lärmempfindlichkeitsstufe ES III zugeord-\nnet. Hinsichtlich der Wohnnutzungen wurde die Lärmbelastung \nin einem Lärmgutachten untersucht (siehe Anhang A4). Insbe-\nsondere galt es den Industrie- und Gewerbelärm zu berücksich-\ntigen. Die Belastungsgrenzwerte von 60 dB(A) am Tag und 50 \ndB(A) in der Nacht können eingehalten werden.12  \n\nDer gesamte Gestaltungsplanperimeter ist im kantonalen Katas-\nter der belasteten Standorte (KbS) als belasteter eingetragen \n(Standortnummer 0121/D.0034-000). Es sind jedoch keine \nschädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten. Ebenso ist \ndas Areal im Altlastenverdachtsflächen-Kataster bezeichnet. \nSoweit massgebliche Bodenverschiebungen vorgenommen \nwerden, ist im Baubewilligungsverfahren das kantonale Altlas-\ntenverfahren durchzuführen. \n\nIm Geltungsbereich des Gestaltungsplans befindet sich kein öf-\nfentliches Gewässer. \n\n \n\n \nAbb. 17: Auszug Grundwasser Mittelwasserstand, www.maps.zh.ch, Gestal-\ntungsplanperimeter rot umrandet, www.maps.zh.ch, Stand Mai 2022 \n \n\nDer Gestaltungsplanperimeter gehört zu einem Gebiet mit mitt-\nlerer Grundwassermächtigkeit (2 bis 10 m). Der langjährige Mit-\ntelwasserstand befindet sich bei rund 538 m.ü.M. Der gewach-\nsene Boden liegt bei ca. 539 m.ü.M.  \n\nGemäss der Gewässerschutzkarte des Kantons Zürich liegt der \nGestaltungsplanperimeter im Gewässerschutzbereich Au.  \n\n \n12  Gestützt auf den Bericht zur kantonalen Vorprüfung vom 13. De-\n\nzember 2021 sind keine spezifischen lärmrechtlichen Anforderun-\ngen in den GP Vorschriften gefordert.  \n\nLärmschutz ES III \n\nBoden \n\nÖffentliche Gewässer \n\nGrundwasser und  \nGewässerschutz \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 35 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nUntergeschosse haben die Anforderungen der Gewässerschutz-\ngesetzgebung zu erfüllen. Für die Projektierung ist insbesondere \ndas Merkblatt «Bauvorhaben in Grundwasserleitern und Grund-\nwasserschutzzonen» der kantonalen Baudirektion, AWEL (Feb-\nruar 2019) massgebend. Es kann damit maximal ein Unterge-\nschoss bis maximal 3 m unter das gewachsene Terrain erstellt \nwerden.  \n\nDie öffentliche Auflage des Gewässerraums ist erfolgt. \nDemnach ist der Geltungsbereich des Gestaltungsplan-\n\nperimeters nicht betroffen. \n((Bild durch Doppelklick einfügen)) \n\n \n\n\t\n\nAbb. 18 Projektierter Gewässerraum gemäss öffentlicher Auflage, März 2023 \n \n\nDie öffentliche Auflage des Gewässerraums ist erfolgt. Der mas-\nsgebende Abschnitt des Aabachs WAa_5 hält eine Gewässer-\nraum von 93,1 m frei. Der Geltungsbereich des Gestaltungs-\nplans ist damit nicht betroffen.  \n\n \n\n \nAbb. 19: Naturgefahrenkarte «Restgefährdung», «Grundwasseranstieg» \nwww.maps.zh.ch, Mai 2022 \n \n\nAuf dem Areal des Gestaltungsplans wird eine Restgefährdung \n(gelb schraffierter Bereich) festgestellt, die keiner konkreten \nSchutzmassnahmen bedarf. Die Erdgeschosse der Bestandes-\nbauten bleiben bestehen. Im Rahmen von kommenden \n\nGewässerraum \n \n\n  \n\nHochwasser \n\n \n \n\n \n\n93.1 m \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 36 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nBauprojekten werden mögliche Schutzmassnahmen bei Gebäu-\ndeöffnungen (insbesondere Lüftungsschächte, Türöffnungen, \nTiefgarageneinfahrt etc.) weitergehend geprüft.  \n\nAuch der Planeintrag «Grundwasseranstieg» wird diesbezüglich \nin die Beurteilung der Massnahmen einbezogen. Aufgrund der \nHöhenverhältnisse im Areal sind Massnahmen insbesondere am \nGebäude im Baufeld 2 oder an der angrenzenden Umgebung zu \nprüfen.  \n\n \n\n \nAbb. 20: Karte Oberflächenabfluss, www.maps.zh.ch, Februar 2022 \n \n\nGemäss der vorliegenden Karte zum Oberflächenabfluss ist ins-\nbesondere das Gebäude in Baufeld 2 betroffen. Allfällige \nSchutzmassnahmen sind auch in Zusammenhang mit dem \nGrundwasseranstieg ausserhalb des Areals zu bestimmen. \n\nDurch geeignete Massnahmen sind die ökologischen Beein-\nträchtigungen durch Aussenraumbeleuchtung so weit als mög-\nlich zu minimieren. Insbesondere ist das naheliegende Natur-\nschutzgebiet vor entsprechenden Immissionen zu schützen. Die \njeweiligen Massnahmen werden mit der Baueingabe und im Be-\nwilligungsverfahren bestimmt.  \n\n4.5 Weiteres  \n\nDie Etappierung der Baufelder 1 bis 4 ist frei. Für die Umsetzung \nder «Smarten Zelle» steht die Aufstockung und die Umbauten \nim Baufeld 1 im Vordergrund. Auch für das Baufeld 4 wurde be-\nreits eine Machbarkeitsstudie erarbeitet. Die definitive Abfolge \nder einzelnen Projekte kann heute aber nicht festgelegt werden. \nZur Sicherstellung der nötigen städtebaulichen und \n\nOberflächenabfluss \n\n \n\nBeleuchtung \n\nEtappierung \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 37 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\naussenräumlichen Massnahmen, die auch im öffentlichen Inte-\nresse liegen, werden im Gestaltungsplan Bedingungen für ver-\nschiedene Etappierungsphasen festgelegt. Mit der Umsetzung \neinzelner Baufelder sind immer auch Massnahmen an der Um-\ngebungsgestaltung vorzunehmen. Mit der Wohnnutzung ist auch \ndie Gestaltung von Spiel- und Ruheflächen (Art. 47 BZO) ver-\nbunden.  \n\nIm Zusammenhang mit dem ersten massgebenden Bauvorha-\nben sind qualitätsbildende Freiraumelemente (Initialmassnah-\nmen) umzusetzen: \n\n- Wegweisende Einzelbäume entlang Buchgrindelstrasse \n- Baumreihe entlang des «Espenwegs»  \n- Baumkorridor «Weidenweg» \n- «gemeinschaftlicher Freiraum» (z.B. mit Pergola) \n- Begrünte Überdachung der Abstellplätze für Personenwagen \n\nmit Regenwasserretention im «Gewerbehof» \n \nBereits in dieser ersten Etappe werden für die Nutzer im Areal \n(Beschäftigte, Bewohner, Kunden, Besucher) ausreichende, gut \ngestaltete und begrünte Aussenräume bereitgestellt. Die Nord-\nseite des Baufeldes 2 kann ebenfalls bereits in einer ersten \nBauetappe mit Aufenthaltsbereichen bei den Gebäudezugängen \naufgewertet werden. \n\nBei einem Start im Baufeld 1 werden zudem der gesamte Fjord-\ngarten und die weiteren umgebenden Aussenräume mitsamt der \nerforderlich Spiel- und Ruheflächen zugunsten der Nutzenden \ngestaltet und das Erdgeschoss wird hinsichtlich des öffentlichen \nFusswegs zurückgebaut.  \n\nSollte in einer ersten Bauetappe ein Neubau im Baufeld 4 erstellt \nwerden, wird aufgrund der erforderlichen Freiflächen (Art. 10 \nAbs. 2 GP-Vorschriften) auch bereits ein Teil des Fjordgartens \numgesetzt und für die Beschäftigten als Aufenthaltsbereich ge-\nstaltet. Der Zugang zum Naturschutzgebiet wird im Rahmen der \nheutigen Möglichkeiten weiterhin gewährleistet. Eine Reduktion \ndes Gebäudevolumens im Erdgeschoss des «Haus am Fjord» \n(Baufeld 1) und eine interne Neuorganisation aufgrund einer \nneuen Adressierung von Osten (Gewerbehof) wird in diesem \nProjektstand als baulich und wirtschaftlich unverhältnismässig \nbeurteilt.  \n\nDie Zusammenhänge der einzelnen Bauvorhaben mit der Frei-\nraumgestaltung sind in den GP-Vorschriften enthalten. \n\n \n \n \n\n\n\n4 VORSCHRIFTEN GESTALTUNGSPLAN 38 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nDas Verfahren zur Einführung des kommunalen Mehrwertaus-\ngleichs in die Bau- und Zonenordnung der Stadt Wetzikon läuft.  \n\nBetreffend der Teilrevision des Gestaltungsplans Aawisen wird \nder Mehrwertausgleich in einem städtebaulichen Vertrag (§ 19 \nAbs. 5 Mehrwertausgleichsgesetz) geregelt. Dieser ist zusam-\nmen mit der zugehörenden Mehrwertermittlung im Anhang 8 die-\nses Berichts enthalten.   \n\nMehrwertausgleich \n\n\n\n5 VERFAHRENSABLAUF 39 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\n5 VERFAHRENSABLAUF \n\n5.1 Kantonale Vorprüfung \n\nGestützt auf das Schreiben ARE 21-1121 des Amtes für \nRaumentwicklung vom 14. Dezember 2021 basiert der Ge-\nstaltungsplan auf sorgfältig erarbeiteten Grundlagen. Das Er-\ngebnisse der Testplanung «Smarte Zelle» wurde in qualitativ \nhochstehende Richtprojekte sowie in die Gestaltungsplanvor-\nlage überführt. Dem Gestaltungsplan wurde eine vorbildliche \nAuseinandersetzung mit den Themen Lokalklima und Energie \nzugeschrieben. Einzelne Inhalte waren aber auch noch zu \nschärfen resp. zu ergänzen, wie zum Beispiel.  \n\n• Sicherung von spezifischen Bestandteilen des Freiraum-\nkonzepts  \n\n• Konkretisierende Bestimmungen zum Naturschutz / \nLichtverschmutzung \n\n• Hitzeminderung \nDie entsprechenden Präzisierungen und Ergänzungen wurden \nvorgenommen.  \n\n \n\nDie kantonale Baudirektion hat mit Schreiben ARE 22-1087 vom \n7. Dezember 2022 zum überarbeiteten Stand des Gestaltungs-\nplans Stellung genommen und damit die zweite kantonale Vor-\nprüfung abgeschlossen. In diesem Zusammenhang wurde auch \nüberprüft, inwiefern die Anliegen aus der ersten kantonalen Vor-\nprüfung umgesetzt worden sind. \n\n«Demnach wurde die Vorlage auf Grundlage der Beurteilung der \nstädtischen Planungskommission und der kantonalen Vorprü-\nfung überarbeitet. Die Anträge und Empfehlungen aus dem ers-\nten Vorprüfbericht des ARE vom 13. Dezember 2021 wurden \numfassend berücksichtigt und sachgerecht umgesetzt. Der Ge-\nstaltungsplan erweist sich in der vorliegenden Fassung als \nrechtmässig, zweckmässig und angemessen und kann unter Be-\nrücksichtigung eines verbleibenden Antrags genehmigt werden. \nDieser Antrag betrifft das Thema Altlasten, welches im Pla-\nnungsbericht zu ergänzen ist.»13 \n\nGemäss telefonischer Besprechung vom 13. Dezember 2022 mit \nder zuständigen Bearbeiterin14 des Amtes für Abfall, Wasser, \nEnergie und Luft genügt für den aktuellen Verfahrensstand des \n\n \n13  Zitat aus Bericht zur zweiten kantonalen Vorprüfung ARE 22-1087, \n\n7. Dezember 2022. \n14   Kantonale Baudirektion Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft, \n\nSektion Altlasten, Frau Silvia Moor \n\nErste kantonale Vorprüfung \n\nZweite kantonale Vorprüfung \n\n\n\n5 VERFAHRENSABLAUF 40 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nGestaltungsplans die Feststellung, dass der gesamte Gestal-\ntungsplanperimeter im kantonalen Kataster der belasteten \nStandorte (KbS) als belasteter Standort eingetragen ist (Stand-\nortnummer 0121/D.0034-000). Es sind jedoch keine schädlichen \noder lästigen Einwirkungen zu erwarten. Ebenso ist das Areal im \nAltlastenverdachtsflächen-Kataster bezeichnet. Soweit massge-\nbliche Bodenverschiebungen vorgenommen werden, ist im Bau-\nbewilligungsverfahren das kantonale Altlastenverfahren durch-\nzuführen. Der vorgehend genannte Antrag wird damit erfüllt. \n\n \n\n5.2 Kommunale Vorprüfung \n\nMit Beschluss vom 10. Januar 2022 hat der Planungsausschuss \nWetzikon die kommunale Vorprüfung abgeschlossen und ent-\nsprechend Stellung genommen.  \n\nDemnach weist die Richtprojekte und das Freiraumkonzept als \nGrundlage für den Gestaltungsplan hohe Qualitäten auf. Die \nQualitäten werden grösstenteils gesichert. Unter Vorbehalt der \ngeforderten Überarbeitungen und der Berücksichtigung der Auf-\nlagen und Empfehlungen des kantonalen Amts für Raument-\nwicklung (Vorprüfungsbericht vom 13. Dezember 2021) kann der \nTeilrevision des Gestaltungsplans aus Sicht des Planungssaus-\nschusses zugestimmt werden.   \n\nFolgende Auflagen, Empfehlungen und Hinweisen aus der kom-\nmunalen Vorprüfung wurden in der Stellungnahme festgehalten: \n\n• Die Abstandssituation gegenüber dem Naturschutzge-\nbiet bedarf der Zustimmung des Parlaments. \n\n• Die Freiraumelemente gemäss Art. 17 Abs. 2 sollen mit \ndem ersten massgeblichen Bauvorhaben sichergestellt \nwerden. \n\n• Der «gemeinschaftliche Freiraum» soll mit dem ersten \nmassgeblichen Bauvorhaben realisiert und die betroffe-\nnen Aussenparkplätze reduziert werden. \n\n• Die Anforderungen des städtischen Energieplans sowie \nstrengere übergeordnete Vorgaben im Energiebereich \nmüssen eingehalten werden.  \n\nDer Gestaltungsplan wurde entsprechend angepasst. \n \nGemäss dem Protokoll der Planungskommission vom 29. Sep-\ntember 2022 erfüllt der vorliegende Entwurf der Teilrevision des \nGestaltungsplans die zentralen Auflagen der ersten kantonalen \nVorprüfung und der Stadtbildkommission. Insbesondere wurden \ndie Elemente der Aussenraum- und Grünraumgestaltung \n\nErste kommunale Vorprüfung \n\nZweite kommunale Vorprüfung \n\n\n\n5 VERFAHRENSABLAUF 41 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\npräzisiert und deren Umgang in Bezug auf die Etappierung in \nden Vorschriften gesichert (Initialmassnahmen). Ebenfalls posi-\ntiv gewertet wurden die Bestimmungen, welche die Aussen-\nraumgestaltung gegenüber dem Naturschutzgebiet sicherstellt. \n \n\n5.3 Öffentliche Auflage und Anhörung \n\nDer Planungskommission der Stadt Wetzikon hat an der Sitzung \nvom 29. September 2022 die Unterlagen der Teilrevision des \nGestaltungsplans «Aawisen» zuhanden der öffentlichen Auflage \nund Vernehmlassung durch die nach- und nebengeordneten \nPlanungsträger im Sinne von § 7 des Planungs- und Baugeset-\nzes (PBG) verabschiedet. \n\nDie Unterlagen wurden während 60 Tagen vom 7. Oktober 2022 \nbis zum 6. Dezember 2022 im Stadthaus beim Schalter «Bau + \nPlanung» öffentlich aufgelegt und digital, auf der Website der \nStadt, publiziert. \n\nDer Umgang mit den Einwendungen ist in einem eigenständigen \nBericht dokumentiert. Gestützt auf § 7 Abs. 3 PBG wird über die \nnicht berücksichtigten Einwendungen gesamthaft bei der Plan-\nfestsetzung entschieden. Der genannte Bericht behandelt alle \neingegangenen Stellungnahmen, auch die Einwendungen, wel-\nche berücksichtigt wurden. \n\nIm Rahmen der öffentlichen Auflage und der Anhörung der nach- \nund nebengeordneten Planungsträger (Region und Nachbarge-\nmeinden) gingen innerhalb der Auflagefrist 4 Stellungnahmen \nein. Diese behandelten insbesondere folgende Hauptthemen: \n\n• Oberirdische Parkierung \n• Entwässerung \n• Nutzungsvorgaben und Wohnanteil  \n• Gebäudehöhen \n\n \nEin Teil der Anliegen war in den Unterlagen der öffentlichen Auf-\nlage bereits berücksichtigt. Die Projektverfasserin hat sich mit \nden Einwendungen auseinandergesetzt und der Planungskom-\nmission Wetzikon einen Vorschlag für die Behandlung unterbrei-\ntet. Die Planungskommission hat den Umgang mit den Einwen-\ndungen am 31. Januar 2023 und 14. März 2023 beraten und ihre \nStellungnahme ausgestellt.  \n\nHinsichtlich der vorhandenen Platzverhältnisse, welche im Voll-\nausbau höchstens die minimale Parkplatzzahl gemäss städti-\nscher Parkplatzverordnung zulassen, und dem Umstand, dass \n\nVerfahren \n\nBericht zu den Einwendungen \n\n\n\n5 VERFAHRENSABLAUF 42 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nnur ein Untergeschoss (3 m unter Terrain) erstellt werden darf, \nwird die Forderung nach einer minimalen Parkplatzzahl grund-\nsätzlich erfüllt. Die geforderten Qualitäten hinsichtlich der Hit-\nzeminderung, «Schwammstadt» und Entsiegelung können auch \nmittels anderer Massnahmen erreicht werden. \n\nUm der Bildung einer Hitzeinsel beim Gewerbehof und beim  \ngemeinschaftlichen Freiraum entgegenzuwirken und die Aufent-\nhaltsqualität zu erhöhen, sind unter anderem folgende Massnah-\nmen und im Gestaltungsplan zu sichern:  \n\n• Überdachung der Parkplätze beim «Gewerbehof»  \n• ökologisch wertvolle Begrünung der Parkplatzüberdach-\n\nung mit Regenwasser-Retention  \n• möglichst grosse Flächen entsiegeln und begrünen  \n• Bei einer Reduktion der Anzahl Parkplätze gegenüber \n\nder in der Parkplatzverordnung verlangten minimalen \nAnzahl Parkplätze (mittels Mobilitätskonzept gem. Art. \n14 Abs. 7 GPV) müssen zuerst die oberirdischen Park-\nplätze im Gewerbehof reduziert werden.  \n\nDie Planungskommission empfiehlt, dass die oberirdischen \nParkplätze bewirtschaftet werden (inkl. Zufahrt und Gebühren). \nDes Weiteren wurde die Abteilung Tiefbau beauftragt, die Rea-\nlisierung einer Bushaltestelle an der Buchgrindelstrasse über-\nprüfen.  \n\nHinsichtlich den eingegangen Einwendungen und der Beurtei-\nlung der Planungskommission wurden insbesondere folgende \nAnpassungen an den Unterlagen des Gestaltungsplan vorge-\nnommen:  \n\n• Gestaltung «Gewerbehof» (Überdachung, Begrünung, \nRetention) gemäss Vorgaben Planungskommission, inkl. \nZusammenhang mit Mobilitätskonzept  \n\n• Überdachung von allfälligen, oberirdischen Fahrzeug-\nAbstellplätzen (Überdachung, Begrünung, Retention) im \nBaufeld 4 und Sichtschutzbepflanzung gegenüber Buch-\ngrindelstrasse bei Erweiterung der heutigen Anzahl Ab-\nstellplätze \n\n• Wegbreite von der Arkade bis zum Aabach min. 3 m  \n• Parkplatzbewirtschaftung \n\n \nSeitens der Eigentümerschaft werden die gestellten Anforderun-\ngen erfüllt. Zusätzlich werden die Überdachungen von Abstell-\nplätzen für Personenwagen mit Anlagen zur Nutzung von Son-\nnenenergie ausgestattet. Bei einem Rückbau der Überdachun-\ngen im «Gewerbehof» wird die entstehende Fläche zugunsten \n\nUmsetzung Einwendungen \n\n\n\n5 VERFAHRENSABLAUF 43 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\ndes Aufenthalts gestaltet und der Situation entsprechend be-\ngrünt. \n\nBereits heute werden mit Ausnahme von wenigen Besucher-/IV-\nParkplätzen sämtliche sich auf dem Areal befindlichen Park-\nplätze bewirtschaftet. Dies soweit sie nicht aufgrund von Dienst-\nbarkeiten Dritten unentgeltlich überlassen werden müssen. Für \nfrei zugängliche Parkplätze werden Gebühren entsprechend der \nTarife der Stadt Wetzikon angewandt. Die Einhaltung wird zu-\ndem bereits heute im Rahmen eines Parkplatz-Managements \ntäglich kontrolliert und bei Zuwiderhandlung mit Bussen sankti-\noniert.  \n\n \n\n\n\nA ANHANG \n44 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nA ANHANG \n \nA1 Richtprojekt Architektur / Städtebau \n\nA2 Machbarkeitsstudie Kiesplatz \n\nA3 Freiraumkonzept \n\nA4 Lärmgutachten \n\nA5 Verkehrsgutachten (Stand kantonale Vorprüfung) \n\nA6 Berechnung Fahrzeugabstellplätze (Stand öffentliche \nAuflage) \n\nA7 Impulsberatung Amt für Verkehr \n\nA8 Städtebaulicher Vertrag mit Mehrwertermittlung \n\n  \n\n\n\nA ANHANG \n45 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nA1 Richtprojekt Architektur / Städtebau \n\n  \n\n\n\nHaus am Fjord \n \nRichtprojekt\n\n06. Mai 2021\n\n\n\n2\n\nInhalt\n\n1_Visualisierung     ____________________S.4 \n\n2_Grundrisse 1:200 ___________________S.5 \n\n3_Schnitte 1:200 ______________________S.14 \n\n4_Fassaden 1:200 _____________________S.19\n\n\n\n4\n\n\n\n5\nGSEducationalVersion\n\n2_Grundrisse 1:200\n\nGrundriss Erdgeschoss 1:200\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 28.04.21\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nHNF 399 m2\n\nGewerbe\n\nHNF 528 m2\n\nKüche\n\nHNF 24 m2\n\nEingang\n\nHNF 62 m2\n\nC\nC\n\nE E\n\nA\nA\n\nB\n\nB\n\nC\nC\n\nD D\n\nE E\n\nWestansicht\n\nOstansicht\n\nN\no\n\nrd\na\nn\n\ns\nic\n\nh\nt\n\nS\nü\n\nd\na\nn\n\ns\nic\n\nh\nt\n\nMehrzweckraum\n(Workshop für Mieter,\n\nParteianlass, Lokale Vereine,\n\nGeburtstage, Hochzeiten etc.)\n\nGewerbe\n\nBar\n\nCafé /\n\nRestaurant\n\nGrundriss EG 1:200\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\nGrundriss EG 1:200\n\n\n\n6\n\nGrundriss 1. Obergeschoss 1:200\n\nGSEducationalVersion\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 27.04.21\n\nBüro 1.3\n\nHNF 289 m2\n\nBüro 1.4\n\nHNF 49 m2\n\nBüro 1.5\n\nHNF 49 m2\n\nBüro 1.6\n\nHNF 59 m2\n\nBüro 1.2\n\nHNF 62 m2\n\nBüro 1.1\n\nHNF 577 m2\n\nBüro\n\nCo-Working\n\n113 m2\n\nGrundriss 1.OG 1:200\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\nGrundriss 1.OG 1:200\n\n\n\n7\n\nGrundriss 2. Obergeschoss 1:200\n\nGSEducationalVersion\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 16.04.21\n\nBüro 2.3\n\nHNF 435 m2\n\nBüro 2.2\n\nHNF 91 m2\n\nBüro 2.1\n\nHNF 571 m2\n\n34 m2\n\n79 m2\n\nWHG 2.1\n\nHNF    125 m2\n\nBüro 2.3\n\nHNF    73 m2\n\nBüro 2.4\n\nHNF    202m2\n\nGrundriss 2.OG 1:200\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\nGrundriss 2.OG 1:200\n\n\n\n8\n\nGrundriss 3. Obergeschoss 1:200\n\nGSEducationalVersion\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\nWHG 3.1\n\nHNF 73 m2\n\nWHG 3.2\n\nHNF 47 m2\n\nWHG 3.3\n\nHNF 47 m2\n\nWHG 3.4\n\nHNF 73 m2\n\nMIKRO 3.1\n\nHNF 23 m2\n\nMIKRO 3.2\n\nHNF 23 m2\n\nMIKRO 3.3\n\nHNF 30 m2\n\nMIKRO 3.4\n\nHNF 30 m2\n\nMIKRO 3.5\n\nHNF 23 m2\n\nMIKRO 3.6\n\nHNF 23 m2\n\nBüro 3.03\n\nHNF 56 m2\n\nBüro 3.09\n\nHNF 71 m2\n\nBüro 3.08\n\nHNF 74 m2\n\nBüro 3.02\n\nHNF 56 m2\n\nBüro 3.05\n\nHNF 71 m2\n\nBüro 3.06\n\nHNF 74 m2\n\nBüro 3.01\n\nHNF 57 m2\n\nMIKRO 3.0\n\nHNF 144 m2\n\nLager 3.0\n\nNNF 16 m2\n\nBüro 3.04\n\nHNF 57 m2\n\nBüro 5.01\n\nHNF 88 m2\n\n23 m2\n\n13 m2 13 m2\n\n14 m2 14 m2\n\n28 m213 m2 13 m2\n\n14 m2 14 m2\n\n29 m2\n\n30 m2 21 m2 8 m2\n\nWHG 3.10\n\nHNF    55 m2\n\nWHG 3.11\n\nHNF    54 m2\n\nWHG 3.12\n\nHNF    54 m2\n\nWHG 3.13\n\nHNF    55 m2\n\nWHG 3.05\n\nHNF    68 m2\n\nWHG 3.06\n\nHNF    72 m2\n\nWHG 3.08\n\nHNF    72 m2\n\nWHG 3.09\n\nHNF    68 m2\n\nWHG 3.07\n\nHNF    75 m2\n\nGrundriss 3.OG 1:200\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\nGrundriss 3.OG 1:200\n\n\n\n9\n\nGrundriss 4. Obergeschoss 1:200\n\nGSEducationalVersion\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\nWHG 4.10\n\nHNF 72 m2\n\nWHG 4.11\n\nHNF 72 m2\n\nWHG 4.12\n\nHNF 68 m2\n\nMIKRO 4.1\n\nHNF 23 m2\n\nMIKRO 4.2\n\nHNF 23 m2\n\nMIKRO 4.3\n\nHNF 30 m2\n\nMIKRO 4.4\n\nHNF 30 m2\n\nMIKRO 4.5\n\nHNF 23 m2\n\nMIKRO 4.6\n\nHNF 23 m2\n\nWHG 4.05\n\nHNF 162 m2\n\nWHG 4.01\n\nHNF 55 m2\n\nWHG 4.02\n\nHNF 54 m2\n\nWHG 4.03\n\nHNF 54 m2\n\nWHG 4.04\n\nHNF 55 m2\n\nWHG 4.06\n\nHNF 87 m2\n\nWHG 4.07\n\nHNF 87 m2\n\nWHG 4.08\n\nHNF 162 m2\n\nWHG 4.09\n\nHNF 68 m2\n\nLager 4.0\n\nNNF 16 m2\n\nMIKRO 4.0\n\nHNF 144 m2\n\nBüro 5.01\n\nHNF 88 m2\n\n14 m2 13 m2 28 m2\n\n13 m2 13 m222 m2\n\n13 m2 13 m2\n\n13 m2 13 m2\n\n29 m2\n\n29 m2 28 m2\n\nWHG 4.13\n\nHNF    79 m2\n\nGrundriss 4.OG 1:200\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\nGrundriss 4.OG 1:200\n\n\n\n10\n\nGrundriss 5. Obergeschoss 1:200\n\nGSEducationalVersion\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\nMIKRO 5.1\n\nHNF 23 m2\n\nMIKRO 5.2\n\nHNF 23 m2\n\nMIKRO 5.3\n\nHNF 30 m2\n\nMIKRO 5.4\n\nHNF 30 m2\n\nMIKRO 5.5\n\nHNF 23 m2\n\nMIKRO 5.6\n\nHNF 23 m2\n\nWHG 5.01\n\nHNF 55 m2\n\nWHG 5.02\n\nHNF 54 m2\n\nWHG 5.08\n\nHNF 68 m2\n\nWHG 5.07\n\nHNF 72 m2\n\nWHG 5.03\n\nHNF 54 m2\n\nWHG 5.04\n\nHNF 55 m2\n\nWHG 5.05\n\nHNF 68 m2\n\nWHG 5.06\n\nHNF 72 m2\n\nBüro 5.01\n\nHNF 88 m2\n\nLager 5.0\n\nNNF 16 m2\n\nMIKRO 5.0\n\nHNF 144 m2\n\n13 m2 13 m2 13 m2 13 m2 28 m2\n\n13 m2 13 m2 13 m2 13 m2 28 m2\n\n29 m2\n\n22 m229 m2\n\nWHG 5.09\n\nHNF    79 m2\n\nGrundriss 5.OG 1:200\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\nGrundriss 5.OG 1:200\n\n\n\n11\n\nGrundriss 6. Obergeschoss 1:200\n\nGSEducationalVersion\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\nWHG 6.13\n\nHNF 109 m2\n\nWHG 6.12\n\nHNF 62 m2\n\nWHG 6.11\n\nHNF 62 m2\n\nWHG 6.10\n\nHNF 79 m2\n\nWHG 6.01\n\nHNF 133 m2\nWHG 6.02\n\nHNF 55 m2\n\nWHG 6.03\n\nHNF 54 m2\n\nWHG 6.09\n\nHNF 62 m2\n\nWHG 6.08\n\nHNF 62 m2\n\nWHG 6.07\n\nHNF 104 m2\n\nWHG 6.06\n\nHNF 128 m2\n\nWHG 6.05\n\nHNF 55 m2\n\nWHG 6.04\n\nHNF 54 m2\n\nService Zugang\n\nDach\n\n13 m2 13 m244 m2 13 m2 13 m2 43 m2\n\n20 m2 20 m2 22 m2 20 m2 20 m2\n\n18 m218 m2\n\n29 m2 28 m2\n\n37 m2\n\nGrundriss 6.OG 1:200\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\nGrundriss 6.OG 1:200\n\n\n\n12\n\nGrundriss Dach 1:200\n\nGSEducationalVersion\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\nSolar- / und PV-Anlage\n\nService Zugang\n\nDach\n\n1’327 m2\n\nDach 1:200\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\nGrundriss 6.OG 1:200\n\n\n\n13\n\nGrundriss Untergeschoss 1:200\n\nGSEducationalVersion\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 16.04.21\n\nLager Mehrzweckraum/Restaurant\n\nKellerabteil Wohnungen\n\nVelokeller\n\nTechnikraum\n\nLager Gewerbe\n\nGrundriss UG 1:200\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\nGrundriss UG 1:200\n\n\n\n14\n\n3_Schnitte\n\nGSEducationalVersion\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\n±0.00\n\n+4.51\n\n+7.90\n\n+11.75\n\n+15.00\n\n+18.25\n\n+25.00\n\n+21.50\n\n-3.43\n\n3.OG\n\n4.OG\n\n5.OG\n\n6.OG\n\n2.OG\n\n1.OG\n\nEG\n\nUG\n\nSchnitt A-A 1:200\n\nSchnitt A  1:200\n\n\n\n15\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\n±0.00\n\n+4.51\n\n+7.90\n\n+11.75\n\n+15.00\n\n+18.25\n\n+21.50\n\n+25.00\n\n-3.43\n\n3.OG\n\n4.OG\n\n5.OG\n\n6.OG\n\n2.OG\n\n1.OG\n\nEG\n\nUG\n\nSchnitt B-B 1:200\n\nSchnitt B  1:200\n\n\n\n16\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\n±0.00\n\n+4.51\n\n+7.90\n\n+11.75\n\n+15.00\n\n+18.25\n\n+25.00\n\n+21.50\n\n-3.43\n\n3.OG\n\n4.OG\n\n5.OG\n\n6.OG\n\n2.OG\n\n1.OG\n\nEG\n\nUG\n\nSchnitt C-C 1:200\n\nSchnitt C  1:200\n\n\n\n17\n\nGSEducationalVersion\n\nGemeinschaftliche Nutzung\n\nCo-Working / Büro / Atelier / Working Loft\n\nGewerbe Industrie\n\nWohnen\n\nMikro Apartments / Cluster Wohnungen\n\nWände / Stützen tragend\n\nWände nicht tragend\n\nMöblierung\n\nFassade\n\nNeubauAbbruch\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\n±0.00±0.00\n\n+4.51+4.51\n\n+7.90+7.90\n\n+11.75+11.75\n\n+15.00+15.00\n\n+18.25+18.25\n\n+21.50+21.50\n\n+25.00\n\n-3.43\n\n3.OG\n\n4.OG\n\n5.OG\n\n6.OG\n\n2.OG\n\n1.OG\n\nEG\n\nUG\n\nSchnitt D-D 1:200\n\nSchnitt D  1:200\n\n\n\n18\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\n-3.4\n\n±0.0\n\n+4.5\n\n+7.9\n\n+11.8\n\n+15.0\n\n+18.3\n\n+21.5\n\n+25.0\n\n3.OG\n\n4.OG\n\n5.OG\n\n6.OG\n\n2.OG\n\n1.OG\n\nEG\n\nUG\n\nSchnitt E-E 1:200\n\nSchnitt E  1:200\n\n\n\n19\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\nAnsicht Ost 1:200\n\n4_Fassaden\n\nOstfassade  1:200\n\n\n\n20\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\nAnsicht Nord 1:200\n\nNordfassade  1:200\n\n\n\n21\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\nAnsicht West 1:200\n\nWestfassade  1:200\n\n\n\n22\n\nVorprojekt "Haus am Fjord" Wetzikon I Bauherrschaft: Reichle Immobilien AG I Planer: ARGE urbaNplus, Furrer Jud, Schmid Urbscheit I 13.04.21\n\nAnsicht Süd 1:200\n\nSüdfassade  1:200\n\n\n\nA ANHANG \n46 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nA2 Machbarkeitsstudie Kiesplatz \n\n  \n\n\n\nGewerbehaus \nKiesplatz \n \nMachbarkeitsstudie\n\n04. Juli 2022\n\n\n\n2\n\nInhalt\n\n1 Situation / Axonometrie  ____________S.3\n\n2  Visualisierungen ____________________S.4\n\n3  Projektpläne _______________________S.5\n\n\n\n3\n\n1 Situation / Axonometrie\n\n986 m2\n\n858 m2\n\nFjordgarten\n\nW\neidenw\n\neg\n\nEspenw\neg\n\nGewerbe\n\nParking (24 PP)\n\nSituation 1:1000\n\n1\n\n4\n\nBaufelder 1 und 4 realisiert\n\n\n\n4\n\nBlick Richtung Westen – Buchgrindelstrasse Blick Richtung Weidenweg Haus am Fjord von Buchgrindelstrasse Blick Richtung Osten – Buchgrindelstrasse und Mündung Weidenweg\n\n(Schematische Darstellung Volumetrie. Stand Machbarkeitsstudie)\n\n2 Visualisierungen\n\n\n\n5\n\n986 m2\n\n858 m2\n\nW\neidenw\n\neg\n\nGewerbe\n\nParking (24 PP)\n\n3 Projektpläne\n\nErdgeschoss / 1:500\n\n986 m2\n\n866 m2\n\nBUG 11a\n\nLager / Technik\n\nParking (24 PP)\n\nUntergeschoss / 1:500\n\nHDT Sportzentrum\nWetzikon\n\nBuchgrindelstrasse\n\nM\nan\n\nte\nlli\n\nni\ne\n\nM\nan\n\nte\nlli\n\nni\ne\n\n1.OG\n\n2.OG\n\nEG\n\n3.OG\n\nSchnitt 1\n\nAutorama\n\nWeidenweg\n\nM\nan\n\nte\nlli\n\nni\ne\n\nM\nan\n\nte\nlli\n\nni\ne\n\nSchnitt 2\n\nUG\n\nGewerbeplattform\n\nGewerbeplattform\n\nSchnitt 1 / 1:500\n\n986 m2\n\n1. Obergeschoss\n\nLuftraum Gewerbe\n\nParking (24 PP)\n\nGewerbeplattform\n\nS\n1\n\nS\n1\n\nS2 S2\n\nN\n\nSchnitt 2 (Rampe Parking) / 1:500\n\nHDT Sportzentrum\nWetzikon\n\nBuchgrindelstrasse\n\nM\nan\n\nte\nlli\n\nni\ne\n\nM\nan\n\nte\nlli\n\nni\ne\n\n1.OG\n\n2.OG\n\nEG\n\n3.OG\n\nSchnitt 1\n\nAutorama\n\nWeidenweg\n\nM\nan\n\nte\nlli\n\nni\ne\n\nM\nan\n\nte\nlli\n\nni\ne\n\nSchnitt 2\n\nUG\n\nGewerbeplattform\n\nGewerbeplattform\n\n\n\n6\n\n986 m2\n\n1. Obergeschoss\n\nLuftraum Gewerbe\n\nParking (24 PP)\n\nGewerbeplattform\n\nS\n1\n\nS\n1\n\nS2 S2\n\nN\n\n3 Projektpläne\n\n1. Obergeschoss / 1:500\n\n985 m2\n\n858 m2\n\n2. Obergeschoss\n\nParking (24 PP)\n\nGewerbe\n\nWarenumschlag\nKleinlieferwagen\n\nAnlieferung\nGewerberaum\n\nS\n1\n\nS\n1\n\nS2 S2\n\n2. Obergeschoss\n\n3. Obergeschoss / 1:500\n\n986 m2\n\n3. Obergeschoss\n\nLuftraum Gewerbe\n\nGewerbe\n\nGewerbeplattform\n\nS\n1\n\nS\n1\n\nS2 S2\n\n986 m2\n\n1. Obergeschoss\n\nLuftraum Gewerbe\n\nParking (24 PP)\n\nGewerbeplattform\n\nS\n1\n\nS\n1\n\nS2 S2\n\nN\n\n270 m2\n\n1’647 m2\n\nDachgeschoss\n\nS\n1\n\nS\n1\n\nS2 S2\n\nN\n\nLüftungszentrale\n\nFlachdach / PV Anlage\n\nDachgeschoss\n\n\n\nA ANHANG \n47 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nA3 Freiraumkonzept  \n\n  \n\n\n\n19.04.2023/MUVerfasser: ARGE urbaNplus, Furrer Jud Architekten, Schmid Urbscheit Landschaftsarchitekten, Zürich\n\nAuftraggeber: RiAG - Reichle Immobilien AG, WetzikonRP-01  Umsetzung Freiraumelemente  1:2'000\n226    Arealentwicklung Buchgrindel Wetzikon, Planungsstand 06.01.2023\n\nDIN A3\n\nInitialmassnahmen Szenario 1: Start Baufeld 1, inkl Initialmassnahmen Szenario 2: Start Baufeld 4, inkl. Initialmassnahmen\n\nZusätzliche Freiraumelemente bei Bebauung Baufeld 2 Umgestaltung Freiraumelemente bei Bebauung Baufeld 3 \nim Anschluss an Szenario 1 oder 2\n\nTemporäres Parking (optional)\n\nMehrzweckraum\n(W orkshop  fü r M ie te r, \nP a rte ian lass , Loka le  V e re ine , \nG ebu rts tage , H ochze iten  e tc .)\n\nKleingewerbe\n(15 -S tundenshop , C hem ische  \nR e in igung , L ie fe rse rv ice  e tc .)\n\nPolytechna\n\nRezeption\nLongstay\n\nBar\n\nCafé / \nRestaurant\n\nGewerbe / RH 6.0 m\n\nParking (12 PP) / RH 3.0 m\n\n5 3 9 .7 2  m .ü .m .R a m p e  1 5 %\nA m p e ls y s te m\n\n1 3  P\n1 0 0 0  K g\n\n2 6  P\n2 0 0 0  K g\n\nKorridor\n\nMehrzweckraum\n(W orkshop  fü r M ie te r, \nP a rte ian lass , Loka le  V e re ine , \nG ebu rts tage , H ochze iten  e tc .)\n\nKleingewerbe\n(15 -S tundenshop , C hem ische  \nR e in igung , L ie fe rse rv ice  e tc .)\n\nPolytechna\n\nRezeption\nLongstay\n\nBar\n\nCafé / \nRestaurant\n\nGewerbe / RH 6.0 m\n\nParking (12 PP) / RH 3.0 m\n\n5 3 9 .7 2  m .ü .m .R a m p e  1 5 %\nA m p e ls y s te m\n\n1 3  P\n1 0 0 0  K g\n\n2 6  P\n2 0 0 0  K g\n\nKorridor\n\nMehrzweckraum\n(W orkshop  fü r M ie te r, \nP a rte ian lass , Loka le  V e re ine , \nG ebu rts tage , H ochze iten  e tc .)\n\nKleingewerbe\n(15 -S tundenshop , C hem ische  \nR e in igung , L ie fe rse rv ice  e tc .)\n\nPolytechna\n\nRezeption\nLongstay\n\nBar\n\nCafé / \nRestaurant\n\nGewerbe / RH 6.0 m\n\nParking (12 PP) / RH 3.0 m\n\n5 3 9 .7 2  m .ü .m .R a m p e  1 5 %\nA m p e ls y s te m\n\n1 3  P\n1 0 0 0  K g\n\n2 6  P\n2 0 0 0  K g\n\nKorridor\n\nMehrzweckraum\n(W orkshop  fü r M ie te r, \nP a rte ian lass , Loka le  V e re ine , \nG ebu rts tage , H ochze iten  e tc .)\n\nKleingewerbe\n(15 -S tundenshop , C hem ische  \nR e in igung , L ie fe rse rv ice  e tc .)\n\nPolytechna\n\nRezeption\nLongstay\n\nBar\n\nCafé / \nRestaurant\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\nMehrzweckraum\n(W orkshop  fü r M ie te r, \nP a rte ian lass , Loka le  V e re ine , \nG ebu rts tage , H ochze iten  e tc .)\n\nKleingewerbe\n(15 -S tundenshop , C hem ische  \nR e in igung , L ie fe rse rv ice  e tc .)\n\nPolytechna\n\nRezeption\nLongstay\n\nBar\n\nCafé / \nRestaurant\n\n19.04.2023/MUVerfasser: ARGE urbaNplus, Furrer Jud Architekten, Schmid Urbscheit Landschaftsarchitekten, Zürich\n\nAuftraggeber: RiAG - Reichle Immobilien AG, WetzikonRP-11  Raumkonzept  1:2'000\n226    Arealentwicklung Buchgrindel Wetzikon, Planungsstand 06.01.2023\n\nDIN A3\n\n'Espenweg': Säulen-Espen\n\nStimmungs-Referenz 'Weidenweg'\n('Parkband')\n\nLineare Elemente\n\nRiedandschaft\n\nGewerbehof / \ngemeinschaftlicher Freiraum Strauchschicht Pioniergehölze: verbindendes Element\n\nTamariske\n\nTemporäres Parking (optional)\n\nFjordgarten mit 'Floss'-Terrasse\n\nMarkante,\nwegweisende Einzelbäume\n\nFassadenbegrünung\n\n \n\nRetentionsflächen Silberweiden 'Liempde' zurückhaltende Pollerleuchten\n\nSpezialbelag für Trottoir und\nGebäudevorzonen\n\nRobenhauser Riet / Pfäffikersee Pioniergehölze: Birken Pioniergehölze: Weiden\n\nVegetation "brandet" an Vorzone / Gebäude\n\nFloss als Vermittler zwischen Natur und Gebautem \n\nPergola / Begrünte Dächer (Retention) \nüber Parkplätzen, mit Photovoltaik\n\nBuschweiden\n\nPergola / Begrünte Dächer (Retention) über Park- \nplätzen, mit Photovoltaik\n\n\n\n981 m2 \n\n654 m2 \n\n84 m 2 \n\nGewerbe / RH 6.0 m\n\nParking (12 PP) / RH 3.0 m\n\n5 3 9 .7 2  m .ü .m .R a m p e  1 5 %\nA m p e ls y s te m\n\n1 3  P\n1 0 0 0  K g\n\n2 6  P\n2 0 0 0  K g\n\nKorridor\n\n-1 PP\n\nAuto und VeloFussgänger Anlieferung LKW\n\n51 10 20 50\n\nLEGENDE:\n\nFjordgarten\n\n'E\nsp\n\nen\nw\n\neg\n'\n\nGewerbehof\n\nEin-/Ausfahrt Tiefgarage\n\nAnlieferung\n\nBushaltestelle (optional)\n\nGemeinschaftl.\nFreiraum\n\nW\nei\n\nd\nen\n\nw\neg\n\n19.04.2023/MUVerfasser: ARGE urbaNplus, Furrer Jud Architekten, Schmid Urbscheit Landschaftsarchitekten, Zürich\n\nAuftraggeber: RiAG - Reichle Immobilien AG, WetzikonRP-12  Verkehrskonzept Zustand Baufelder 1 und 4 bebaut  1:1'000\n226    Arealentwicklung Buchgrindel Wetzikon, Planungsstand 06.01.2023\n\nDIN A3\n\n\n\nMehrzweckraum\n(Workshop für Mieter, \nParteianlass, Lokale Vereine, \nGeburtstage, Hochzeiten etc.)\n\nKleingewerbe\n(15-Stundenshop, Chemische \nReinigung, Lieferservice etc.)\n\nPolytechna\n\nRezeption\nLongstay\n\nBar\n\nCafé / \nRestaurant\n\n-1 PP\n\nAuto und VeloFussgänger Anlieferung LKW\n\n51 10 20 50\n\nLEGENDE:\n\nFjordgarten\n\n'E\nsp\n\nen\nw\n\neg\n'\n\nTemporäres Parking (optional)\nEin-/Ausfahrt Tiefgarage\n\nAnlieferung\n\nBushaltestelle (optional)\n\nGewerbehof\n\nGemeinschaftl.\nFreiraum\n\nW\nei\n\nd\nen\n\nw\neg\n\n19.04.2023/MUVerfasser: ARGE urbaNplus, Furrer Jud Architekten, Schmid Urbscheit Landschaftsarchitekten, Zürich\n\nAuftraggeber: RiAG - Reichle Immobilien AG, WetzikonRP-13  Verkehrskonzept Zustand temporäres Parking  1:1'000\n226    Arealentwicklung Buchgrindel Wetzikon, Planungsstand 06.01.2023\n\nDIN A3\n\n\n\nFjordgartenTG-Einfahrt Haus am FjordBUG11bBUG11a\n\nBUG7/9\n\nBuchgrindelstrasse\nBegrünte Dächer (Retention) über \nParkplätzen, mit Photovoltaik\n\nGewerbehof Gemeinschaftlicher Freiraum\nbegrünte Pergolenkonstruktion, Bäume, \nChaussierung, Holzdecks, Velo, Sitzbänke\n\nFjordgarten\nBegrünte Dächer (Retention) über \nParkplätzen, mit Photovoltaik\n\nGewerbehof BUG11b BUG11a BuchgrindelstrasseHaus am Fjord Gemeinschaftlicher Freiraum\nbegrünte Pergolenkonstruktion, Bäume, \nChaussierung, Holzdecks, Velo, Sitzbänke\n\n19.04.2023 / MUVerfasser: ARGE urbaNplus, Furrer Jud Architekten, Schmid Urbscheit Landschaftsarchitekten, Zürich\n\nAuftraggeber: RiAG - Reichle Immobilien AG, WetzikonRP-21  Schnitte Gewerbehof  1:500\n206    Gestaltungsplan Aawiesen Wetzikon - Richtprojekt Umgebung\n\nDIN A3\n\nSchnitt Nord   1:500\n\nSchnitt Süd   1:500\n\nNORD\n\nNORD\n\nSÜD\n\nSÜD\n\n\n\nEinzelbaum EinzelbaumEinzelbaum\n\nTemporäres Parking\n\nBUG11aBUG7/9 Haus am Fjord\n\nWeidenwegEspenweg\n\nEinzelbaum / Säulen-Espen Silberweiden\n\nBUG15\n\nPioniersträucher, Parkierung, begrünte \nDächer (Retention), mit Photovoltaik\n\nPioniersträucher, Parkierung, begrünte \nDächer (Retention), mit Photovoltaik\n\nbestehende Tiefgarage\n\nBegrünte Dächer (Retention) über \nParkierung, mit Photovoltaik und \ndahinter gemeinschaftlicher \nFreiraum (Pergola)\n\nGewerbehof Temporäres Parking\n\nBUG7/9\n\nHaus am Fjord\n\nBUG15\n\nWeidenwegEspenweg\n\nSäulen-Espen Silberweiden\n\n19.04.2023 / MUVerfasser: ARGE urbaNplus, Furrer Jud Architekten, Schmid Urbscheit Landschaftsarchitekten, Zürich\n\nAuftraggeber: RiAG - Reichle Immobilien AG, WetzikonRP-22  Schnitte West 1 und West 2 - möglicher Zwischenzustand  1:500\n206    Gestaltungsplan Aawiesen Wetzikon - Richtprojekt Umgebung\n\nDIN A3\n\nSchnitt West 1   1:500\n\nSchnitt West 2   1:500\n\nWest 1 West 1\n\nWest 2 West 2\n\n\n\n19.04.2023/MUVerfasser: ARGE urbaNplus, Furrer Jud Architekten, Schmid Urbscheit Landschaftsarchitekten, Zürich\n\nAuftraggeber: RiAG - Reichle Immobilien AG, WetzikonRP-31  Visualisierung Weidenweg  1:500\n226    Arealentwicklung Buchgrindel Wetzikon, Planungsstand 06.01.2023\n\nDIN A3\n\n\n\n19.04.2023/MUVerfasser: ARGE urbaNplus, Furrer Jud Architekten, Schmid Urbscheit Landschaftsarchitekten, Zürich\n\nAuftraggeber: RiAG - Reichle Immobilien AG, WetzikonRP-32  Visualisierung Fjordgarten  1:500\n226    Arealentwicklung Buchgrindel Wetzikon, Planungsstand 06.01.2023\n\nDIN A3\n\n\n\nMehrzweckraum\n(Workshop für Mieter, \nParteianlass, Lokale Vereine, \nGeburtstage, Hochzeiten etc.)\n\nKleingewerbe\n(15-Stundenshop, Chemische \nReinigung, Lieferservice etc.)\n\nPolytechna\n\nRezeption\nLongstay\n\nBar\n\nCafé / \nRestaurant\n\n1058m2\n\n44m2\n\n300m2\n\nSpiel- und Ruheflächen für Baufeld 1: \n1'402m2 = 14% über Soll\n\n(gefordert gemäss Art. 40 BZO:\n20% von anrechenbarer Geschossfläche Wohnen\n= 20% von 6'156m2 = 1'231m2\n\n51 10 20 50\n\n19.04.2023/MUVerfasser: ARGE urbaNplus, Furrer Jud Architekten, Schmid Urbscheit Landschaftsarchitekten, Zürich\n\nAuftraggeber: RiAG - Reichle Immobilien AG, WetzikonRP-41  Baufeld 1 - Nachweis Spiel- und Ruheflächen  1:500\n226    Arealentwicklung Buchgrindel Wetzikon, Planungsstand 06.01.2023\n\nDIN A3\n\n\n\nMehrzweckraum\n(Workshop für Mieter, \nParteianlass, Lokale Vereine, \nGeburtstage, Hochzeiten etc.)\n\nKleingewerbe\n(15-Stundenshop, Chemische \nReinigung, Lieferservice etc.)\n\nPolytechna\n\nRezeption\nLongstay\n\nBar\n\nCafé / \nRestaurant\n\n19.04.2023/MUVerfasser: ARGE urbaNplus, Furrer Jud Architekten, Schmid Urbscheit Landschaftsarchitekten, Zürich\n\nAuftraggeber: RiAG - Reichle Immobilien AG, WetzikonRP-42  Nachweis Freiflächen  1:1'500\n226    Arealentwicklung Buchgrindel Wetzikon, Planungsstand 06.01.2023\n\nDIN A3\n\nMehrzweckraum\n(Workshop für Mieter, \nParteianlass, Lokale Vereine, \nGeburtstage, Hochzeiten etc.)\n\nKleingewerbe\n(15-Stundenshop, Chemische \nReinigung, Lieferservice etc.)\n\nPolytechna\n\nRezeption\nLongstay\n\nBar\n\nCafé / \nRestaurant\n\n981 m2 \n\n654 m2 \n\n84 m 2 \n\nGewerbe / RH 6.0 m\n\nParking (12 PP) / RH 3.0 m\n\n539.72 m.ü.m.Rampe 15%\nAmpelsystem\n\n13 P\n1000 Kg\n\n26 P\n2000 Kg\n\nKorridor\n\n981 m2 \n\n654 m2 \n\n84 m 2 \n\nGewerbe / RH 6.0 m\n\nParking (12 PP) / RH 3.0 m\n\n539.72 m.ü.m.Rampe 15%\nAmpelsystem\n\n13 P\n1000 Kg\n\n26 P\n2000 Kg\n\nKorridor\n\nMehrzweckraum\n(Workshop für Mieter, \nParteianlass, Lokale Vereine, \nGeburtstage, Hochzeiten etc.)\n\nKleingewerbe\n(15-Stundenshop, Chemische \nReinigung, Lieferservice etc.)\n\nPolytechna\n\nRezeption\nLongstay\n\nBar\n\nCafé / \nRestaurant\n\n981 m2 \n\n654 m2 \n\n84 m 2 \n\nGewerbe / RH 6.0 m\n\nParking (12 PP) / RH 3.0 m\n\n539.72 m.ü.m.Rampe 15%\nAmpelsystem\n\n13 P\n1000 Kg\n\n26 P\n2000 Kg\n\nKorridor\n\nZwischenzustand:\nInitialmassnahmen umgesetzt und Baufeld 1 bebaut\nFreifläche: 3'810 m2\n\nZwischenzustand:\nzusätzlich Baufeld 4 bebaut\nFreifläche: 3'149 m2\n\nZwischenzustand:\nStart im Baufeld 4 inkl. Initialmassnahmen zuerst\nFreifläche: 2'803 m2\n\nEndzustand:\nAreal vollständig entwickelt\nFreifläche: 2'963 m2\n\nx\n\n\n\nA ANHANG \n48 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nA4 Lärmgutachten \n\n  \n\n\n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \n\n  \n\n Anpassung privater Gestaltungsplan Aawisen \n\nLärmgutachten \n  \n\n  \n\n\n\n2 Raumanzug GmbH \n\nImpressum \n\n  \n\nGesamtleiter Stefan Kurath / urbaNplus  \n\nBadenerstrasse 281  \n\n8003 Zürich \n\n \n\nUnd \n\n \n\nFurrer Jud Architekten  \n\nBadenerstrasse 281  \n\n8003 Zürich \n\n  \n\nAuftraggeber Reichle Immobilien AG \n\nBuchgrindelstrasse 13  \n\n8620 Wetzikon \n\n  \n\nAuftragnehmer Raumanzug GmbH \n\nHaustechnik und Bauphysik \n\nFriedaustrasse 17 \n\n8003 Zürich \n\n  \n\nDateibezeichnung 21423 080231 210428 Lärmgutachten Gestaltungsplan.docx \n\n  \n\nStand 29. April 2021 \n\n\n\nRaumanzug GmbH 3 \n\nInhalt \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\n  \n\n\n\n4 Raumanzug GmbH \n\n Aufgabenstellung \n\nBeurteilung der Emissionen aus den folgenden Lärmquellen: \n\n― Parkierlärm verschiedener Parkfelder auf dem Gelände \n\n― Lärm aus Sportanlagen Tennisplatz  \n\n― Lärm aus Industriebetrieben in Nachbarschaft \n\n― Café im eigenen Gebäude \n\n Massgeblicher Ermittlungsort der Beurteilung \n\nAn einem Gebäude müssen gemäss LSV in der Mitte des offenen Fensterkreuzes eines \n\nlärmempfindlichen Raumes die Werte für den jeweiligen Lärmtypus und die gemäss Zo-\n\nnenplan geltende Empfindlichkeitsstufe ES eingehalten sein. \n\nGeprüft werden die jeweils gegenüber der Lärmquelle exponiertesten Empfangspunkte: \n\n― Ostfassade Mitte für den Parkierlärm  \n\n― Nordfassade für den Parkierlärm Gewerbe  \n\n― Westfassade für den Lärm des offenen Tennisplatzes und des Aussenbistros \n\n \n\n Perspektive Baufeld 1– lärmempfindliche Wohnräume rot markiert \n\n  \n\n\n\nRaumanzug GmbH 5 \n\n Parkierlärm \n\nBei einem neuen Parkhaus, einer neuen Tiefgarage aber auch einem neuen grossen Park-\n\nplatz handelt es sich nach Art. 2 Abs. 1 LSV um eine ortsfeste Anlage. \n\nFür neue Anlagen gelten die Planungswerte der Empfindlichkeitsstufe III (ESIII). Für das \n\nvorliegende Bauvorhaben sind somit folgende Grenzwerte anzuwenden: \n\nEmpfindlichkeitsstufe ES III Tageswerte [dB] Nachtwerte [dB] \n\nPlanungswert 60 50 \n\nImmissionsgrenzwert (IGW) für Wohnen 65 55 \n\nAlarmwert 70 60 \n\n   \n\n \n\n Grundriss mit den geprüften Lärmquellen \n\n\n\n6 Raumanzug GmbH \n\n Beurteilung Fenster A \n\nVom Fenster A sind die Parkfelder 1 und 3 einsehbar. Der kumulierte Pegel aus diesen  \n\n3 Feldern beträgt am Tag 46 dB. Der Planungswert für die Zone mit Lärmempfindlichkeits-\n\nstufe III von 60 dB wird gut eingehalten. Der Nachtwert ist nicht relevant, weil die Park-\n\nplätze nur tagsüber genutzt werden. \n\n Beurteilung Fenster B \n\nVom Fenster B sind die Parkfelder 2 einsehbar. Der kumulierte Pegel aus diesen 3 Feldern \n\nbeträgt am Tag 48 dB. Der Planungswert für die Zone mit Lärmempfindlichkeitsstufe III \n\nvon 60 dB wird gut eingehalten. Der Nachtwert ist nicht relevant, weil die Parkplätze nur \n\ntagsüber genutzt werden. \n\n Fazit Parkierlärm \n\nDie Planungswerte für die Immissionen aus Parkieranlagen werden an allen relevanten \n\nFenstern eingehalten. \n\n Lärm Aussenbistro zu Café im Erdgeschoss \n\nIm nördlichen Bereich des Erdgeschosses sollen künftig Räume an ein Café verpachtet \n\nwerden. Dieses soll die lokalen Gewerbebetriebe und auch Ausflügler zum Pfäffikersee \n\nversorgen. Es ist noch keine Betriebskonzept vorhanden, wir gehen deshalb von folgen-\n\nder Nutzung aus. \n\n― Im Sommer wird ein Aussenbistro mit 40 Sitzplätzen betrieben. \n\n― Betriebsstart ist 8 Uhr morgens \n\n― Betriebsende um 22 Uhr \n\n― Das Aussenbistro befindet sich auf einer Plattform auf der Nordseite des Gebäudes \n\n― Das Gästeverhalten wird als leise eingeschätzt \n\n― Das nächste Wohnungsfenster liegt 13 m über dem Aussenbistro \n\nDie Berechnung der Immissionen erfolgt mit dem Tool Gaststättenlärm des Cercle Bruit. \n\nDer Immissionspegel liegen im 3. Obergeschoss unter den Planungswerten und ist dem-\n\nzufolge höchstens geringfügig störend. Auch im 2. OG direkt über der Plattform sind Woh-\n\nnungen möglich, es sind jedoch technische Massnahmen an der Balkonuntersicht \n\n(Schallabsorber) notwendig.  \n\n\n\nRaumanzug GmbH 7 \n\n Lärm aus Sportanlagen \n\nAn der Nordwestgrenze des Geländes befindet sich ein Tennisplatz mit 2 Spielfeldern. Der \n\nnähere der beiden Plätze liegt in einer Distanz von ca. 28 m ab dem nächsten Wohnungs-\n\nfenster 13 ab Boden. \n\nDer Lärm aus Sportanlagen ist in der Lärmschutzverordnung nicht explizit enthalten. Das \n\nBundesamt für Umwelt hat jedoch in der Vollzugshilfe «Ermittlung und Beurteilung von \n\nSportlärm» dokumentiert, wie Gemeinden mit Sportlärm umgehen können. Das Tennis-\n\nspiel kann wegen der Schläge als lästig empfunden werden. \n\nDie Vollzugshilfe empfiehlt für die Zone mit ES III, folgende Immissionsrichtwerte für be-\n\nstehende Anlagen einzuhalten: \n\nTag 65 dB, Abend 60 dB, Nacht 55 dB \n\nWir gehen davon aus, dass die beiden Tennisplätze im Sommer regelmässig während 2/3 \n\nder Betriebszeit von 7 Uhr morgens bis 22 Uhr abends bespielt werden. \n\n \n\n Lärm-Isophonen für einen Doppel-Tennisplatz am Abend  \n\n(Fallbeispiel aus der Vollzugshilfe) \n\nAuch bei einer regelmässig betriebenen Anlage wird der Immissionsrichtwert am  \n\nexponiertesten Fenster C gut eingehalten. \n\n  \n\n\n\n8 Raumanzug GmbH \n\n Lärm aus Gewerbebetrieben \n\nIn der näheren Umgebung im Gestaltungsplanperimerter sind nach Absprache mit RiAG \n\nkeine produzierenden und damit lauten Betriebe vorhanden. Die kleineren Gewerbebe-\n\ntriebe verursachen am Morgen und Abend Lärm mit Anlieferverkehr. Dieser wird unter \n\nParkplatzlärm beurteilt. Die im eigenen Gebäude befindlichen Betriebe werden umquar-\n\ntiert. \n\nIn der angrenzenden Industrie- und Gewerbezone IC und IA mit ES IV nördlich des Gestal-\n\ntungsplanperimeters gelten um 5 dB höhere Anforderungen. Die Abschattung durch die \n\ndazwischen liegenden Bauten (Sportzentrum) und die Distanzen sind jedoch so gross. \n\nDass von dort keine zusätzlichen Immissionen zu erwarten sind, welche zu einer Über-\n\nschreitung des IGW im Gestaltungsplanperimeter führen können. \n\n \n\nDiese Lärmquellen sind damit nicht relevant für den Gestaltungsplan. \n\n Lärm aus haustechnischen Anlagen \n\nIn der näheren Umgebung sind gemäss Luftbildern und nach Absprache mit RiAG keine \n\nlärmrelevanten haustechnischen Anlagen wie Rückkühlwerke, aussen aufgestellte Venti-\n\nlatoren, Notstromanlagen etc. vorhanden. \n\nDiese Lärmquelle ist damit nicht relevant für den Gestaltungsplan. \n\n  \n\n\n\nRaumanzug GmbH 9 \n\n Fazit und Empfehlung \n\nNach der Überprüfung aller relevanten Lärmquellen in der Nähe des Baufeldes 1 gemäss \n\nGestaltungsplan stellen wir fest, dass die Planungswerte für die Zone mit Lärmempfind-\n\nlichkeitsstufe III eingehalten werden. Es sind keine spezifischen gestalterischen und tech-\n\nnischen Massnahmen notwendig, um eine Wohnnutzung ab dem 2. Obergeschoss der  \n\nAufstockung zu ermöglichen. \n\nAuf den weiteren Baufeldern 2, 3 und 4 sind keine Wohnnutzungen vorgesehen.  \n\nEine Beurteilung des Aussenlärms erübrigt sich dort. \n\nRaumanzug GmbH \n\n \n\nDaniel Gilgen \n\n\n\nA ANHANG \n49 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nA5 Verkehrsgutachten (Stand Vorprüfung) \n\n  \n\n\n\n \n\nAuftraggeber \n\nReichle Immobilien AG \nBuchgrindelstrasse 13 \n8620 Wetzikon \n \n \n \nAuftrag \n\nWetzikon, Erschliessung Areal Aawiesen \n \n \n \nTitel \n\nKurzbericht Verkehrsgutachten \n \n\n \n\n \n \n \n \nSt. Gallen, 30. März 2021 \n\nAuftragsnummer: 1524006 \n \n\n\n\nReichle Immobilien \nWetzikon Aawiesen \n \n\n \n\nImpressum \nAuftraggeber \n\nReichle Immobilien AG \nBuchgrindelstrasse 13 \n8620 Wetzikon \n \n \nAuftragnehmer \n\nF. Preisig AG \nBauingenieure und Planer SIA USIC \nSchreinerstrasse 1 \n9000 St. Gallen \n \nVerfasser \n\nJens Dreyer \n071 221 72 11 \njens.dreyer@preisigag.ch \n \nAuftragsnummer \n\n1524006 \n \nÄnderungsverzeichnis \n\nVersion Anpassung / Änderung Verfasser Datum \n\n0.1 Entwurf Jens Dreyer 26.03.2021 \n\n0 Anpassung gemäss Planpartner, neue Situation Erschliessung Jens Dreyer 30.03.2021 \n\n    \n\n \nVerteiler \n\nFirma Name Anzahl Version Datum \n\nPlanpartner  Rolf Keller 1 0 30.03.2021 \n\nSchmid Urbscheit Landschaftsarchitekten GmbH Markus Urbscheit 1 0 30.03.2021 \n\nF. Preisig AG Frank Kessler 1 0 30.03.2021 \n\nF. Preisig AG Jens Dreyer 1 0 30.03.2021 \n\n  \n\n\n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n1 Ausgangslage 6 \n\n2 Parkfeldnachweis 8 \n\n3 Verkehrserzeugung 8 \n\n4 Verkehrstechnische Leistungsfähigkeit 9 \n\n5 Sichtweiten Einmündung 3 11 \n\n \n \n\nAbbildungsverzeichnis \nAbbildung 1: Übersicht Anschlüsse Buchgrindelstrasse 6 \n\nAbbildung 2: Lage und Standort Zählstelle 6 \n\nAbbildung 3: Erschliessungskonzeption 7 \n\nAbbildung 4: Situation Einmündung 3 mit Sichtweiten 11 \n \n \n\nTabellenverzeichnis \nTabelle 1: Parkfeldermittlung Etappe 3 gemäss PPV Wetzikon 8 \n\nTabelle 2: Verkehrserzeugung 8 \n\nTabelle 3: Nachweis verkehrstechnische Leistungsfähigkeit ASP 2018 9 \n\nTabelle 4: Nachweis verkehrstechnische Leistungsfähigkeit ASP 2040 (2018 + 20%) 10 \n\n \n  \n\n\n\n \n\n \n\nAnhang \nA. Bestimmung Parkfelder VSS \nB. Bestimmung Parkfelder gemäss PPVo Wetzikon \nC. Bestimmung Verkehrserzeugung VSS \nD. Bestimmung Verkehrserzeugung PPVo Wetzikon \nE. Leistungsfähigkeitsnachweis Einmündung Stichstrasse ASP 2018 \nF. Leistungsfähigkeitsnachweis Einmündung Stichstrasse ASP 2040 \nG. Situation Sichtweiten Ein- und Ausfahrt 3  \n\n \n\n \n\nAbkürzungsverzeichnis \nASP Abendspitzenstunde \nDTV Durchschnittliche tägliche Verkehrsmenge \nDWV Durchschnittliche werktägliche Verkehrsmenge \nVQS Verkehrsqualitätsstufe \n \n  \n\n\n\n \n\nZusammenfassung \nDas Areal Aawiesen westlich der Buchgrindelstrasse soll entwickelt werden. Dafür muss u.a. auch die \nverkehrstechnische Erschliessung des Areals gewährleistet sein. Der Verkehr auf der Buchgrindelstrasse \nsoll durch die Arealentwicklung, das daraus resultierende zusätzliche Verkehrsaufkommen und allfällige \nZu- und Wegfahrten nicht bzw. nur gering beeinträchtigt werden. \n \nDas Areal könnte im Endausbau über vier Zu- und Wegfahrten erschlossen werden. Die nördlichste Zu- \nund Wegfahrt (1) existiert noch nicht, die nächste Einmündung Stichstrasse (2) wird heute als Zu- und \nWegfahrt genutzt, die Einmündung (3) wird heute nur als Ausfahrt genutzt. Die am südlichsten gelegene \nEinmündung (4) wird heute und zukünftig nur als Ausfahrt genutzt (vgl. Abbildung 1). Für die Beurteilung \nder Auswirkungen auf den Verkehr der Buchgrindelstrasse wären die Zu- und Wegfahrten 2 und 3 zu \nbeurteilen. \n \nFür die geplanten Nutzungen wurde der Bedarf an Parkfeldern gemäss VSS sowie gemäss Parkplatzver-\nordnung Wetzikon ermittelt und mit den geplanten Parkfeldern abgeglichen. Auf dieser Grundlage wurde \ndie Verkehrserzeugung in der Abendspitzenstunde prognostiziert. \nIm maximalen Belastungsfall gibt es nur die Zufahrten 2 und 3, mit den höchsten Belastungen an der Zu- \nund Wegfahrt 2 (Stichstrasse). In diesem Belastungsfall gibt es die Zu- und Wegfahrt 1 weiterhin nicht, \ndie Einmündung 4 ist nur eine Wegfahrt für den Lieferverkehr. \nDie verkehrstechnische Überprüfung der Leistungsfähigkeit zeigt für die aktuelle Abendspitze und für eine \nAbendspitzenstunde 2040 mit 20% mehr Verkehr auf der Buchgrindelstrasse eine sehr gute Verkehrs-\nqualitätsstufe A. Der 99% Rückstau des kritischen Linksabbiegers von der Buchgrindelstrasse ins Areal \nbeträgt 1 Fahrzeug. \nDamit wird der Verkehr auf der Buchgrindelstrasse nicht beeinträchtigt. Zusätzliche Zu- und Wegfahrten \nführen zu einer Entlastung der am höchsten belasteten Einmündung. Auch für einen Arealerschliessung \nmit 4 Zu- und Wegfahrten (breitere Verteilung des Gesamtverkehrsaufkommens) sind keine Beeinträchti-\ngungen zu erwarten. \n \nIn der Zufahrt 3 wurden die Sichtbermen bei der Ausfahrt dargestellt. Da diese heute ein Nachbargrund-\nstück überstreichen, wird vorgeschlagen die Linienführung unter diesem Aspekt zu optimieren, d.h. nach \nSüden zu schieben. Damit können die Sichtweiten auf das Trottoir und die Strasse eingehalten werden. \nEs wurde angenommen, dass auf dem Nachbargrundstück die Bepflanzung wie heute bleibt und ein Teil \ndes Nachbargrundstückes durch Sichtbermen überstrichen werden kann. \n \n  \n\n\n\n \n\n1 Ausgangslage  \nDas Areal Aawiesen westlich der Buchgrindelstrasse soll entwickelt werden. Dafür muss u.a. die ver-\nkehrstechnische Erschliessung des Areals gewährleistet sein. Der Verkehr auf der Buchgrindelstrasse \nsoll durch die Arealentwicklung nicht bzw. nur gering beeinträchtigt werden. \n\nDas Areal könnte im Endausbau über vier Zu- und Wegfahrten erschlossen werden. Die nördlichste Zu- \nund Wegfahrt (1) existiert noch nicht, die nächste Einmündung Stichstrasse (2) wird heute als Zu- und \nWegfahrt genutzt, die Einmündung (3) wird heute als Ausfahrt genutzt. Die am südlichsten gelegene Ein-\nmündung (4) soll nur als Ausfahrt genutzt werden. \n\n \n\nAbbildung 1: Übersicht Anschlüsse Buchgrindelstrasse \n\nVerkehrserhebungen \n\nIn der Buchgrindelstrasse wurden 2018 die Verkehrsbelastungen erhoben. Die Zählstelle befand sich im \nBereich des Untersuchungsperimeters (Abbildung 2).  \n\n \n\nAbbildung 2: Lage und Standort Zählstelle \n\nZu- und Wegfahrt 1 (Option) \n\nZu- und Wegfahrt 2 \n\nZu- und Wegfahrt 3 \n\nWegfahrt 4 \n\n\n\n \n\nDie maximale Verkehrsbelastungen wurden in der Abendspitzenstunde mit 506 Fahrten (173 Fahrten in \nRichtung Nord und 332 Fahrten in Richtung Süd) gemessen. \n\nErschliessungskonzept \n\nDie nachfolgende Abbildung zeigt die aktuelle Erschliessungskonzeption. Die Zu- und Wegfahrt 1 im Nor-\nden des Areals wird als Option aktuell nicht genutzt. Damit fallen die maximalen Verkehrsbelastungen an \nder Zu- und Wegfahrt 2 an (Parkplatz Nord, Tennishalle und Tiefgarage). \n\n \n\nAbbildung 3: Erschliessungskonzeption \n\nDie Zu- und Wegfahrt 3 erschliesst den Parkplatz auf der Tiefgarage und die direkt angrenzenden Park-\nfelder. Die Einmündung 4 wird nur als Wegfahrt genutzt. \n  \n\n4 \n\n3 \n\n2 \n\n1 \n\n\n\n \n\n2 Parkfeldnachweis \nAuf Grundlage der angegebenen Nutzungen wurde der Parkfeldbedarf erhoben. Im Sinne einer Sensitivi-\ntätsbetrachtung erfolgte dies gemäss VSS und gemäss Parkplatzverordnung Wetzikon. \n\nGemäss VSS sind im Maximalausbau (Etappe 3) zwischen 270 und 365 Parkfelder möglich und gemäss \nPPVo Wetzikon zwischen 253 und 433. Auf dem Areal sind in der Etappe 3 ca. 320 Parkfelder vorgese-\nhen. Die detaillierten Berechnungen befinden sich im Anhang. \n\n \n\nTabelle 1: Parkfeldermittlung Etappe 3 gemäss PPV Wetzikon \n\n \n\n3 Verkehrserzeugung \nFür die Prognose der Verkehrserzeugung wurden übliche nutzungsspezifische Verkehrspotenziale ver-\nwendet und diese auf die geplante Parkfelderzahl und die betroffenen Anschlüsse angewendet. Für deren \nAnteile in der Abendspitzenstunde wurden übliche Tagesganglinien verwendet. \n\nIn der Etappe 3 werden somit bei der kritischen Einmündung 2 Stichstrasse 47 Einfahrten und 63 Weg-\nfahrten prognostiziert. \n\n \n\nTabelle 2: Verkehrserzeugung \n\n \n\n \n  \n\n\n\n \n\n4 Verkehrstechnische Leistungsfähigkeit \nFür die maximale Verkehrsbelastungen in der Etappe 3 wurde die Einmündung der Stichstrasse 2 ver-\nkehrstechnisch untersucht. \n\nIn der ASP 2018 fahren 650 Fahrzeuge auf die Einmündung zu. Die Einmündung erreicht eine sehr gute \nVerkehrsqualitätsstufe (VQS) A. Der sich evtl. auf andere Einmündungen kritisch auswirkende Linksab-\nbieger von der Buchgrindelstrasse auf das Areal (Strom 7) erreicht ebenfalls die VQS A und einen 99% \nRückstau von einem Fahrzeug. Andere Zu- und Wegfahrten werden damit nicht beeinträchtigt. \n\n \n\n \n\nTabelle 3: Nachweis verkehrstechnische Leistungsfähigkeit ASP 2018 \n\nIm Sinne einer Sensitivitätsbetrachtung wurde das Verkehrsaufkommen für die ASP 2040 um 20% erhöht. \nDamit fahren 757 Fahrzeuge auf die Einmündung zu. \n\nDie Einmündung erreicht eine sehr gute VQS A. Der sich evtl. auf andere Einmündungen kritisch auswir-\nkende Linksabbieger von der Buchgrindelstrasse auf das Areal (Strom 7) erreicht ebenfalls die VQS A \n\n\n\n \n\nund einen 99% Rückstau von einem Fahrzeug. Andere Zu- und Wegfahrten werden damit nicht beein-\nträchtigt. \n\n \n\nTabelle 4: Nachweis verkehrstechnische Leistungsfähigkeit ASP 2040 (2018 + 20%) \n\n \n  \n\n\n\n \n\n5 Sichtweiten Einmündung 3 \nIn der Zufahrt 3 wurden die Sichtbermen bei der Ausfahrt auf das Trottoir (3 x 15m) und auf die Fahrbahn \n3 x 50m) dargestellt. Da diese heute ein Nachbargrundstück überstreichen wird vorgeschlagen, die Lini-\nenführung unter diesem Aspekt zu optimieren, d.h. nach Süden zu schieben. Damit können die Sichtwei-\nten auf das Trottoir und die Strasse eingehalten werden. Es wurde angenommen, dass auf dem Nachbar-\ngrundstück die Bepflanzung wie heute bleibt und ein Teil des Nachbargrundstückes durch Sichtbermen \nüberstrichen werden kann. \n\n \n\nAbbildung 4: Situation Einmündung 3 mit Sichtweiten \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nSt. Gallen, 30. März 2021 \n\nF. Preisig AG \nBauingenieure und Planer SIA USIC \n\n   \n\nJens Dreyer   Lukas Hasenfratz \nProjektleiter Verkehrsplanung,   Projektingenieur \nVerkehrstechnik \n\n\n\n1524003 Wetzikon Aawiesen \n\nBestimmung Anzahl Parkfelder 25.03.2021\n\nBerechnung nach VSS\n\nNutzung BGF/ VF Wohnungen PF je 100 PF je 100 Personal auf auf\nIST qm Sitzplätze Personal Besucher Bewohner Besucher 50% 80% Personal Besucher Personal Besucher\n\nübrige Dienstleistung 6’067          qm BGF 2 0.5 121 30 0.5 0.8 61 15 97 24\nübriger Verkauf 259             qm VF 1.5 3.5 4 9 0.5 0.8 2 5 3 7\nGewerbe, Industrie 2’252          qm BGF 1 0.2 23 5 0.5 0.8 11 2 18 4\nWohnen 108             qm BGF 1 0.1 1 0 1 1 1 0 1 0\nFitness 762             qm BGF 0.5 0.8 5 5 7 7\nBuchgrindelstrasse 15 66 66\ntotal 9’448          158 44 146 27 193 43\n\nNutzung BGF/ VF Wohnungen PF je 100 PF je 100 Personal auf auf\nEtappe 1 & 2 qm Sitzplätze Personal Besucher Bewohner Besucher 50% 80% Personal Besucher Personal Besucher\n\nübrige Dienstleistung 6’067          qm BGF 2 0.5 121 30 0.5 0.8 61 15 97 24\nübriger Verkauf 259             qm VF 1.5 3.5 4 9 0.5 0.8 2 5 3 7\nGewerbe, Industrie 2’252          qm BGF 1 0.2 23 5 0.5 0.8 11 2 18 4\nWohnen 3’770          qm BGF 1 0.1 38 4 1 1 38 4 38 4\nFitness 762             qm BGF 0.5 0.8 5 5 7 7\nRestaurant 396             qm BGF 0.5 0.8 13 13 21 21\nBuchgrindelstrasse 15 66 66\ntotal 13’506        221 44 195 43 250 67\n\nNutzung BGF/ VF Wohnungen PF je 100 PF je 100 Personal auf auf\nEtappe 3 qm Sitzplätze Personal Besucher Bewohner Besucher 50% 80% Personal Besucher Personal Besucher\n\nübrige Dienstleistung 7’027          qm BGF 2 0.5 141 35 0.5 0.8 70 18 112 28\nübriger Verkauf 259             qm VF 1.5 3.5 4 9 0.5 0.8 2 5 3 7\nGewerbe, Industrie 5’142          qm BGF 1 0.2 51 10 0.5 0.8 26 5 41 8\nWohnen 3’770          qm BGF 1 0.1 38 4 1 1 38 4 38 4\nFitness 762             qm BGF 0.5 0.8 5 5 7 7\nRestaurant 396             qm BGF 0.5 0.8 13 13 21 21\nBuchgrindelstrasse 15 66 66\ntotal 17’356        269 54 219 49 289 76\n\nVF = Verkaufsfläche\nBGF = Bruttogeschossfläche\nStandorttyp C\n\n323\n\nBerechnung nach VSS 40 281 Parkieren Angebot an Parkfeldern\n\nBerechnung nach VSS 40 281 Parkieren Angebot an Parkfeldern\nFaktor Angebot Reduktion Reduktion Reduktion\n\n50% 80%\n\nReduktion Reduktion\n50% 80%\n\n317\n\n172 235\n\nFaktor Angebot\n\nFaktor Angebot\n\n202\n\n0.3\n\nBerechnung nach VSS 40 281 Parkieren Angebot an Parkfeldern\n\n265\n\n9\n\n0.2 26\n\nReduktion\n\n364\n\nReduktion Reduktion Reduktion\n50% 80%\n\n268\n\n0.2 26\n\n239\n\n0.3 9\n\n0.3 9\n\nSeite 1/1\n1524_TA_PP_Fahrten_kof_V2.xlsx\n\ngedruckt: 25.03.2021\n\n\n\n1524003 Wetzikon Aawiesen \n\nBestimmung Anzahl Parkfelder 25.03.2021\n\nBerechnung nach Parkplatzverordnung\n\nNutzung BGF/ VF Wohnungen qm pro 1 PP qm pro 1 PP Personal min. max. min. max.\nIST qm Sitzplätze Personal Besucher Bewohner Besucher Personal Besucher Personal Besucher\n\nübrige Dienstleistung 6’067          qm BGF 40 300.0 152 20 0.45 0.9 0.5 1 68 10 137 20\nübriger Verkauf 259             qm VF 60.0 60.0 4 4 0.45 0.9 0.5 1 2 2 4 4\nGewerbe, Industrie 2’252          qm BGF 70 750.0 32 3 0.45 0.9 0.5 1 14 2 29 3\nWohnen 1                 Wohnung 2 4.0 2 1 0.7 1.1 0.5 1 1 1 2 1\nFitness 762             qm BGF 0.45 0.9 0.45 0.9 4 4 8 8\nBuchgrindelstrasse 15 66 66\ntotal 9’448          199 29 156 18 245 37\n\nNutzung BGF/ VF Wohnungen qm pro 1 PP qm pro 1 PP Personal min. max. min. max.\nEtappe 1 & 2 qm Sitzplätze Personal Besucher Bewohner Besucher Personal Besucher Personal Besucher\n\nübrige Dienstleistung 6’067          qm BGF 40 300.0 152 20 0.45 0.9 0.5 1 68 10 137 20\nübriger Verkauf 259             qm VF 60.0 60.0 4 4 0.45 0.9 0.5 1 2 2 4 4\nGewerbe, Industrie 2’252          qm BGF 70 750.0 32 3 0.45 0.9 0.5 1 14 2 29 3\nWohnen 41               Wohnungen 2 4.0 27 10 0.7 1.1 0.5 1 19 5 30 10\nFitness 762             qm BGF 0.45 0.9 0.45 0.9 4 4 8 8\nRestaurant 396             qm BGF 0.45 0.9 0.45 0.9 12 12 24 24\nBuchgrindelstrasse 15 66 66\ntotal 13’506        251 28 186 35 297 70\n\nNutzung BGF/ VF Wohnungen qm pro 1 PP qm pro 1 PP Personal min. max. min. max.\nEtappe 3 qm Sitzplätze Personal Besucher Bewohner Besucher Personal Besucher Personal Besucher\n\nübrige Dienstleistung 7’027          qm BGF 40 300.0 176 23 0.45 0.9 0.5 1 79 12 158 23\nübriger Verkauf 259             qm VF 60.0 60.0 4 4 0.45 0.9 0.5 1 2 2 4 4\nGewerbe, Industrie 5’142          qm BGF 70 750.0 73 7 0.45 0.9 0.5 1 33 3 66 7\nWohnen 41               Wohnungen 2 4.0 27 10 0.7 1.1 0.5 1 19 5 30 10\nFitness 762             qm BGF 0.45 0.9 0.45 0.9 4 4 8 8\nRestaurant 396             qm BGF 0.45 0.9 0.45 0.9 12 12 24 24\nBuchgrindelstrasse 15 66 66\ntotal 17’356        316 35 215 38 356 77\n\nVF = Verkaufsfläche\nBGF = Bruttogeschossfläche\nStandorttyp C\n\nBerechnung nach Parkplatzverordnung Gemeinde Wetzikon\nFaktor Angebot Reduktion Personal Reduktion Reduktion\n\nmin. max.\n\n0.3 9\n\n227 174 282\n\n0.3 9\n0.2 26\n\nFaktor Angebot\n\nFaktor Angebot Reduktion Personal Reduktion\n\n0.3 9\n0.2 26\n\n278\n\nBerechnung nach Parkplatzverordnung Gemeinde Wetzikon\nReduktionReduktion Besucher\n\n351 253 433\n\nReduktion Besucher\n\nReduktion Besucher\n\nmin. max.\n\n220 367\n\nmin. max.\nReduktion Personal Reduktion Reduktion\n\nBerechnung nach Parkplatzverordnung Gemeinde Wetzikon\n\nSeite 1/1\n1524_TA_PP_Fahrten_kof_V2.xlsx\n\ngedruckt: 25.03.2021\n\n\n\n1524003 Wetzikon Aawiesen\n\nBestimmung Verkehrserzeugung nach VSS 40 281 Parkieren Angebot an Parkfeldern 25.03.2021\n\nVerkehrserzeugung DWV und ASP\n\nNutzung Nutzung Parkfelder SVP Fahrten/Tag Beschäftigte 2.5\nIST DWV Ein % Aus % Ein Aus Kunden Dienstleistung / Praxen 4\n\nKunden Verkauf 10\nWohnen 2.5\n\nübrige Dienstleistung Personal 61 2.5 152 3 14 2 11 Besucher Wohnen 2.5\nKunden 15 4 61 18 18 5 5 Restaurant 6\n\nübriger Verkauf Personal 2 2.5 5 0 0 0 0 Freizeit (Sport) 4\nKunden 5 10 45 18 18 4 4\n\nGewerbe, Industrie Personal 11 2.5 28 3 14 0 2\nKunden 2 4 9 5 20 0 1 Beschäftigte Verkauf keine Ein- und Ausfahrten in der Spitzenstunde\n\nWohnen Personal 1 2.5 3 13 7 0 0 Beschäftigte kundenintensiv keine Ein- und Ausfahrten in der Spitzenstunde\nKunden 0 2.5 0 13 7 0 0 Beschäftigte übrige 3 14\n\nFitness Personal 5 2.5 11 3 14 0 1 Verkauf / Dienstleistung Kunden 18 18\nKunden 5 4 18 18 18 2 2 Wohnen 13 7\n\nBuchgrindelstrasse 15 Kunden 66 4 264 18 18 24 24 Besucher Wohnen 13 7\nGewerbe, Industrie 5 20\n\nTotal 172 596 38 49\nEinfahrt 2 31 39\nEinfahrt 3 8 10\n\nNutzung Nutzung Parkfelder SVP Fahrten/Tag\nEtappe 1 & 2 DWV Ein % Aus % Ein Aus\n\nübrige Dienstleistung Personal 61 2.5 152 3 14 2 11\nKunden 15 4 61 18 18 5 5\n\nübriger Verkauf Personal 2 2.5 5 0 0 0 0\nKunden 5 10 45 18 18 4 4\n\nGewerbe, Industrie Personal 11 2.5 28 3 14 0 2\nKunden 2 4 9 5 20 0 1\n\nWohnen Personal 38 2.5 94 13 7 6 3\nKunden 4 4 15 13 7 1 1\n\nFitness Personal 5 2.5 11 3 14 0 1\nKunden 5 4 18 18 18 2 2\n\nRestaurant Personal 13 2.5 33 3 14 0 2\nKunden 13 6 78 18 18 7 7\n\nBuchgrindelstrasse 15 Kunden 66 4 264 18 18 24 24\n\nTotal 239 814 53 62\nEinfahrt 2 42 50\nEinfahrt 3 11 12\n\nNutzung Nutzung Parkfelder SVP Fahrten/Tag\nEtappe 3 DWV Ein % Aus % Ein Aus\n\nübrige Dienstleistung Personal 70 2.5 176 3 14 3 12\nKunden 18 4 70 18 18 6 6\n\nübriger Verkauf Personal 2 2.5 5 0 0 0 0\nKunden 5 10 45 18 18 4 4\n\nGewerbe, Industrie Personal 26 2.5 64 3 14 1 4\nKunden 5 4 21 5 20 1 2\n\nWohnen Personal 38 2.5 94 13 7 6 3\nKunden 4 2.5 9 13 7 1 0\n\nFitness Personal 5 2.5 11 3 14 0 1\nKunden 5 4 18 18 18 2 2\n\nRestaurant Personal 13 2.5 33 3 14 0 2\nKunden 13 6 78 18 14 7 5\n\nBuchgrindelstrasse 15 Kunden 66 4 264 18 18 24 24\n\nTotal 268 889 54 67\nvorhandene PP 320 3.3 1062 65 80 16.35601333 13.3016413\nEinfahrt 2 52 64\nEinfahrt 3 13 16\n\nSpezifisches VerkehrspotenzialAbendspitzenstunde\n\nAbendspitzenstunde\n\nFa\nhr\n\nte\nn \n\n/ T\nag\n\nEi\nn\n\nAu\ns\n\nTagesganglinien (in %)\n\nAbendspitzenstunde\n\nSeite 1/1\n1524_TA_PP_Fahrten_kof_V2.xlsx\n\ngedruckt: 25.03.2021\n\n\n\n1524003 Wetzikon Aawiesen\n\nBestimmung Verkehrserzeugung nach Parkplatzverordnung 25.03.2021\n\nVerkehrserzeugung DWV und ASP\n\nNutzung Nutzung Parkfelder SVP Fahrten/Tag Beschäftigte 2.5\nIST DWV Ein % Aus % Ein Aus Kunden Dienstleistung / Praxen 4\n\nKunden Verkauf 10\nWohnen 2.5\n\nübrige Dienstleistung Personal 68 2.5 171 3 14 3 12 Besucher Wohnen 2.5\nKunden 10 4 40 18 18 4 4 Restaurant 6\n\nübriger Verkauf Personal 2 2.5 5 0 0 0 0 Freizeit (Sport) 4\nKunden 2 10 22 18 18 2 2\n\nGewerbe, Industrie Personal 14 2.5 36 3 14 1 3\nKunden 2 4 6 5 20 0 1 Beschäftigte Verkauf keine Ein- und Ausfahrten in der Spitzenstunde\n\nWohnen Personal 1 2.5 3 13 7 0 0 Beschäftigte kundenintensiv keine Ein- und Ausfahrten in der Spitzenstunde\nKunden 1 2.5 1 13 7 0 0 Beschäftigte übrige 3 14\n\nFitness Personal 4 2.5 10 3 14 0 1 Verkauf / Dienstleistung Kunden 18 18\nKunden 4 4 16 18 18 1 1 Wohnen 13 7\n\nBuchgrindelstrasse 15 Kunden 66 4 264 18 18 24 24 Besucher Wohnen 13 7\nGewerbe, Industrie 5 20\n\nTotal 174 574 34 47\nEinfahrt 2 28 37\nEinfahrt 3 7 9\n\nNutzung Nutzung Parkfelder SVP Fahrten/Tag\nEtappe 1 & 2 DWV Ein % Aus % Ein Aus\n\nübrige Dienstleistung Personal 68 2.5 171 3 14 3 12\nKunden 10 4 40 18 18 4 4\n\nübriger Verkauf Personal 2 2.5 5 0 0 0 0\nKunden 2 10 22 18 18 2 2\n\nGewerbe, Industrie Personal 14 2.5 36 3 14 1 3\nKunden 2 4 6 5 20 0 1\n\nWohnen Personal 19 2.5 48 13 7 3 2\nKunden 5 4 21 13 7 1 1\n\nFitness Personal 4 2.5 10 3 14 0 1\nKunden 4 4 16 18 18 1 1\n\nRestaurant Personal 12 2.5 29 3 14 0 2\nKunden 12 6 71 18 18 6 6\n\nBuchgrindelstrasse 15 Kunden 66 4 264 18 18 24 24\n\nTotal 220 739 45 57\nEinfahrt 2 36 46\nEinfahrt 3 9 11\n\nNutzung Nutzung Parkfelder SVP Fahrten/Tag\nEtappe 3 DWV Ein % Aus % Ein Aus\n\nübrige Dienstleistung Personal 79 2.5 198 3 14 3 14\nKunden 12 4 47 18 18 4 4\n\nübriger Verkauf Personal 2 2.5 5 0 0 0 0\nKunden 2 10 22 18 18 2 2\n\nGewerbe, Industrie Personal 33 2.5 83 3 14 1 6\nKunden 3 4 14 5 20 0 1\n\nWohnen Personal 19 2.5 48 13 7 3 2\nKunden 5 2.5 13 13 7 1 0\n\nFitness Personal 4 2.5 10 3 14 0 1\nKunden 4 4 16 18 18 1 1\n\nRestaurant Personal 12 2.5 29 3 14 0 2\nKunden 12 6 71 18 14 6 5\n\nBuchgrindelstrasse 15 Kunden 66 4 264 18 18 24 24\n\nTotal 253 819 47 62\nvorhandene PP 320 3.2 1034 59 79 17.47899486 13.15476601\nEinfahrt 2 47 63\nEinfahrt 3 12 16\n\nTagesganglinien (in %)\n\nAbendspitzenstunde Spezifisches Verkehrspotenzial\n\nFa\nhr\n\nte\nn \n\n/ T\nag\n\nEi\nn\n\nAu\ns\n\nAbendspitzenstunde\n\nAbendspitzenstunde\n\nSeite 1/1\n1524_TA_PP_Fahrten_kof_V2.xlsx\n\ngedruckt: 25.03.2021\n\n\n\nVerkehrsfluss-Diagramm in Form einer Einmündung\n\nProjekt : Wetzikon_Aawiesen\nKnotenpunkt : 2\nStunde : ASP 2018\nDatei : AAWIESEN2 2018.kob\n\n300\n150\n\n50\nKfz/h\n\n1\n\n2\n\n3\n\nQ r : 26\nQg : 349\n\nS = 375\n\nS = 217\n\nQ l : 32\n\nQ r : 32\n\nS = 64\n\nS = 52\n\nQg : 185\nQ l : 26\n\nS = 211\n\nS = 381\n\nSumme = 650\n\nKraftfahrzeuge\n\nZufahrt 1: Nord\nZufahrt 2: Stichstrasse\nZufahrt 3: Süd\n\nF. PREISIG AG\n\nKNOBEL Version 7.1.16\n\n\n\nSchweiz VSS SN 640 022\n\nProjekt : Wetzikon_Aawiesen\nKnotenpunkt : 2\nStunde : ASP 2018\nDatei : AAWIESEN2 2018.kob\n\nStrom\n\n- Nr.\n\n2\n\n3\n\nMisch-H\n\n4\n\n6\n\nMisch-N\n\n8\n\n7\n\nMisch-H\n\nq-vorh\n\n[PWE/h]\n\n349\n\n26\n\n375\n\n32\n\n32\n\n64\n\n185\n\n26\n\n211\n\ntg\n\n[s]\n\n7.2\n\n6.5\n\n5.8\n\ntf\n\n[s]\n\n3.9\n\n3.1\n\n2.5\n\nq-Haupt\n\n[Fz/h]\n\n573\n\n362\n\n375\n\nG-i\n\n[PWE/h]\n\n490\n\n796\n\n986\n\nL-i\n\n[PWE/h]\n\n1800\n\n476\n\n796\n\n817\n\n986\n\n1634\n\nMisch-\n\nstrom\n\n2 + 3\n\n4+6\n\n7 + 8\n\nW\n\n[s]\n\n2.5\n\n8.1\n\n4.7\n\n4.7\n\n3.7\n\n2.5\n\nN-95\n\n[Pkw-E]\n\n1\n\n0\n\n0\n\n0\n\n0\n\n0\n\nN-99\n\n[Pkw-E]\n\n1\n\n0\n\n0\n\n0\n\n0\n\n1\n\nQSV\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nQualitätsstufe des Verkehrsablaufs für den gesamten Knotenpunkt        : A\nRechnung nach    :  Schweiz VSS SN 640 022\n     Für Rechtseinbieger (Strom 6 und/oder 12) wurde ein kurzer Fahrstreifen eingesetzt.\n\nStrassennamen :\nHauptstrasse  : Nord\n\nSüd\nNebenstrasse  : Stichstrasse\n\nF. PREISIG AG\n\nKNOBEL Version 7.1.16\n\n\n\nSchweiz VSS SN 640 022\n\nProjekt : Wetzikon_Aawiesen\nKnotenpunkt : 2 (Stichstrasse)\nStunde : ASP 2040(2018+20% HR)\nDatei : Aawiesen2_2040.kob\n\nStrom\n\n- Nr.\n\n2\n\n3\n\nMisch-H\n\n4\n\n6\n\nMisch-N\n\n8\n\n7\n\nMisch-H\n\nq-vorh\n\n[PWE/h]\n\n419\n\n26\n\n445\n\n32\n\n32\n\n64\n\n222\n\n26\n\n248\n\ntg\n\n[s]\n\n7.2\n\n6.5\n\n5.8\n\ntf\n\n[s]\n\n3.9\n\n3.1\n\n2.5\n\nq-Haupt\n\n[Fz/h]\n\n680\n\n432\n\n445\n\nG-i\n\n[PWE/h]\n\n432\n\n731\n\n911\n\nL-i\n\n[PWE/h]\n\n1800\n\n418\n\n731\n\n726\n\n911\n\n1633\n\nMisch-\n\nstrom\n\n2 + 3\n\n4+6\n\n7 + 8\n\nW\n\n[s]\n\n2.6\n\n9.3\n\n5.1\n\n5.4\n\n4.0\n\n2.5\n\nN-95\n\n[Pkw-E]\n\n1\n\n0\n\n0\n\n0\n\n0\n\n1\n\nN-99\n\n[Pkw-E]\n\n2\n\n0\n\n0\n\n0\n\n0\n\n1\n\nQSV\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nQualitätsstufe des Verkehrsablaufs für den gesamten Knotenpunkt        : A\nRechnung nach    :  Schweiz VSS SN 640 022\n     Für Rechtseinbieger (Strom 6 und/oder 12) wurde ein kurzer Fahrstreifen eingesetzt.\n\nStrassennamen :\nHauptstrasse  : Nord\n\nSüd\nNebenstrasse  : Stichstrasse\n\nF. PREISIG AG\n\nKNOBEL Version 7.1.16\n\nVerkehrsfluss-Diagramm in Form einer Einmündung\n\nProjekt : Wetzikon_Aawiesen\nKnotenpunkt : 2 (Stichstrasse)\nStunde : ASP 2040(2018+20% HR)\nDatei : Aawiesen2_2040.kob\n\n300\n150\n\n50\nKfz/h\n\n1\n\n2\n\n3\n\nQ r : 26\nQg : 419\n\nS = 445\n\nS = 254\n\nQ l : 32\n\nQ r : 32\nS = 64\n\nS = 52\n\nQg : 222\nQ l : 26\nS = 248\n\nS = 451\n\nSumme = 757\n\nKraftfahrzeuge\n\nZufahrt 1: Nord\nZufahrt 2: Stichstrasse\nZufahrt 3: Süd\n\nF. PREISIG AG\n\nKNOBEL Version 7.1.16\n\n\n\nSchweiz VSS SN 640 022\n\nProjekt : Wetzikon_Aawiesen\nKnotenpunkt : 2 (Stichstrasse)\nStunde : ASP 2040(2018+20% HR)\nDatei : Aawiesen2_2040.kob\n\nStrom\n\n- Nr.\n\n2\n\n3\n\nMisch-H\n\n4\n\n6\n\nMisch-N\n\n8\n\n7\n\nMisch-H\n\nq-vorh\n\n[PWE/h]\n\n419\n\n26\n\n445\n\n32\n\n32\n\n64\n\n222\n\n26\n\n248\n\ntg\n\n[s]\n\n7.2\n\n6.5\n\n5.8\n\ntf\n\n[s]\n\n3.9\n\n3.1\n\n2.5\n\nq-Haupt\n\n[Fz/h]\n\n680\n\n432\n\n445\n\nG-i\n\n[PWE/h]\n\n432\n\n731\n\n911\n\nL-i\n\n[PWE/h]\n\n1800\n\n418\n\n731\n\n726\n\n911\n\n1633\n\nMisch-\n\nstrom\n\n2 + 3\n\n4+6\n\n7 + 8\n\nW\n\n[s]\n\n2.6\n\n9.3\n\n5.1\n\n5.4\n\n4.0\n\n2.5\n\nN-95\n\n[Pkw-E]\n\n1\n\n0\n\n0\n\n0\n\n0\n\n1\n\nN-99\n\n[Pkw-E]\n\n2\n\n0\n\n0\n\n0\n\n0\n\n1\n\nQSV\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nQualitätsstufe des Verkehrsablaufs für den gesamten Knotenpunkt        : A\nRechnung nach    :  Schweiz VSS SN 640 022\n     Für Rechtseinbieger (Strom 6 und/oder 12) wurde ein kurzer Fahrstreifen eingesetzt.\n\nStrassennamen :\nHauptstrasse  : Nord\n\nSüd\nNebenstrasse  : Stichstrasse\n\nF. PREISIG AG\n\nKNOBEL Version 7.1.16\n\nSchweiz VSS SN 640 022\n\nProjekt : Wetzikon_Aawiesen\nKnotenpunkt : 2 (Stichstrasse)\nStunde : ASP 2040(2018+20% HR)\nDatei : Aawiesen2_2040.kob\n\nStrom\n\n- Nr.\n\n2\n\n3\n\nMisch-H\n\n4\n\n6\n\nMisch-N\n\n8\n\n7\n\nMisch-H\n\nq-vorh\n\n[PWE/h]\n\n419\n\n26\n\n445\n\n32\n\n32\n\n64\n\n222\n\n26\n\n248\n\ntg\n\n[s]\n\n7.2\n\n6.5\n\n5.8\n\ntf\n\n[s]\n\n3.9\n\n3.1\n\n2.5\n\nq-Haupt\n\n[Fz/h]\n\n680\n\n432\n\n445\n\nG-i\n\n[PWE/h]\n\n432\n\n731\n\n911\n\nL-i\n\n[PWE/h]\n\n1800\n\n418\n\n731\n\n726\n\n911\n\n1633\n\nMisch-\n\nstrom\n\n2 + 3\n\n4+6\n\n7 + 8\n\nW\n\n[s]\n\n2.6\n\n9.3\n\n5.1\n\n5.4\n\n4.0\n\n2.5\n\nN-95\n\n[Pkw-E]\n\n1\n\n0\n\n0\n\n0\n\n0\n\n1\n\nN-99\n\n[Pkw-E]\n\n2\n\n0\n\n0\n\n0\n\n0\n\n1\n\nQSV\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nQualitätsstufe des Verkehrsablaufs für den gesamten Knotenpunkt        : A\nRechnung nach    :  Schweiz VSS SN 640 022\n     Für Rechtseinbieger (Strom 6 und/oder 12) wurde ein kurzer Fahrstreifen eingesetzt.\n\nStrassennamen :\nHauptstrasse  : Nord\n\nSüd\nNebenstrasse  : Stichstrasse\n\nF. PREISIG AG\n\nKNOBEL Version 7.1.16\n\n\n\n2\n1\n2\n1\n4\n1\n7\n8\n\n2\n1\n2\n1\n4\n1\n7\n9\n\n4\n4\n3\n2\n\n2\n5\n4\n2\n\n2\n5\n4\n3\n\n1\n9\n4\n4\n\n3\n8\n2\n5\n\n25\n42\n\n4\n2\n0\n2\n\n5\n6\n2\n6\n\n5\n6\n2\n7\n\n673\n4\n\n8\n0\n7\n3\n\n7\n9\n7\n2\n\n8\n0\n9\n4\n\n7\n9\n7\n3\n\n20\n\n18\n\n1\n1\na\n\n1\n1\nb\n\n14\n\nBuchgrindelstrasse\n\n6\n7\n4\n0\n\n9\n0\n8\n8\n\nSW     = 50\nm\n\nMIV\n\nSW     = 50m\nMIV\n\nSW   = 15mFG\n\nSW  \n = 1\n\n5m\nFG\n\n3\n.0\n\n0\n\nHecke nicht vermessen\n\n3\n.0\n\n0\n\nENTWURF\n\nStudie\n\nWetzikon Aawiesen\n\nReichle Immobilien AG\n\nSituation 1:250\n\nWWW.PREISIGAG.CH\n\nSCHREINERSTRASSE 1, CH-9000 ST. GALLEN, T 071 220 82 24\n\nBAUINGENIEUERE UND PLANER SIA USIC\n\n09.03.2021 | mja / drj\nProj. Nr.: 1524\n\n\n\nA ANHANG \n50 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nA6 Berechnung Fahrzeugabstellplätze  \n\n  \n\n\n\nBaufeld 1 – Bestand \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n  \n\nParkplatzverordnung \n(S.4) \n\nNutzung Bewohner oder Beschäftigte Besucher oder Kunden Parkplätze Total Massgeblicher Bedarf in % \ndes Grenzbedarfs (S.5) \n\n  m2 PP PP PP Klasse C,D (S.12) \n\nIndustrie und Gewerbebetriebe \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 70m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 750m2 GF \n \n\nEG  1250 m2 : 70 m2 = 18 PP : 750 m2 = 1 PP 19 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 8 PP - 16 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 1 PP \n \n\nÜbrige Dienstleistungsbetriebe mit \nschwachem Publikumsverkehr \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 40m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 300m2 GF \n \n\n1. OG  \n2. OG \n3. OG \n4. OG \n\n1340 m2 \n\n1340 m2 \n\n930 m2 \n\n860 m2 \n\n \n4470 m2 \n\n: 40 m2 = 111 PP : 300 m2 = 15 PP 126 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 50 PP - 100 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 7 PP – 15 PP \n \n\n  \n\n \n   145 PP 66 – 132 PP \n\n\n\nBaufeld 1 – Projekt «Haus am Fjord» \n \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n  \n\nParkplatzverordnung \n(S.4) \n\nNutzung Bewohner oder Beschäftigte Besucher oder Kunden Parkplätze Total Massgeblicher Bedarf in % \ndes Grenzbedarfs (S.5) \n\n  m2 PP PP PP Klasse C,D (S.12) \n\nWohnen / Mehrfamilienhäuser \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 80m2 GF, \nmin. 1.5 PP pro Whg. \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 4 Whg, \nmin. 1 PP pro Haus \n \n\n6.OG, 13 Whg. \n5.OG, 10 Whg. \n4.OG, 14 Whg. \n3. OG, 14 Whg. \n \n \n51 Whg \n\n1360 m2 \n\n1500 m2 \n\n1500 m2 \n\n1500 m2 \n\n \n \n5860 m2 \n\n51 x 1.5 PP = 76 PP \n(: 80m2 = 73 PP) \n \n\n51: 4 Whg. = 12 PP \n(Pro Haus = 1 PP) \n \n\n88 PP Bewohner \n70% - 110% \n\n= 53 PP - 83 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 6 PP - 12 PP \n \n\nIndustrie und Gewerbebetriebe \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 70m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 750m2 GF \n \n\nEG 616 m2 : 70 m2 = 8 PP : 750 m2 = 1 PP 9 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 3 PP - 7 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 1 PP \n \n\nÜbrige Dienstleistungsbetriebe mit \nschwachem Publikumsverkehr \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 40m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 300m2 GF \n \n\n1. OG \n2. OG \n\n1270 m2 \n\n1270 m2 \n\n \n \n2540 m2 \n\n: 40 m2 = 63 PP : 300 m2 = 8 PP 71 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 28 PP - 56 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 4 PP – 8 PP \n \n\nÜbrige Nutzungen / Café \n \nVSS Norm: Restaurant, Café, Bar  \nje Sitzplatz 0.2 PP (Personal und Kunden) \n \n\nEG \nCa. 100 Sitzplätze \n\n \n\n538 m2 100 x 0.2 PP = 20 PP   20 PP Besucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 10 PP - 20 PP \n \n\n  \n\n \n   188 PP 105 – 187 PP \n\n\n\nBaufeld 2 – Bestand \n \n\nParkplatzverordnung \n(S.4) \n\nNutzung Bewohner oder Beschäftigte Besucher oder Kunden Parkplätze Total Massgeblicher Bedarf in % \ndes Grenzbedarfs (S.5) \n\n  m2 PP PP PP Klasse C,D (S.12) \n\nIndustrie und Gewerbebetriebe \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 70m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 750m2 GF \n \n\nEG \n \n\n613 m2 : 70 m2 = 8 PP : 750 m2 = 1 PP 9 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 3 PP - 7 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 1 PP \n \n\nKundenintensive  \nDienstleistungsbetriebe \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 35m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 100m2 GF \n\n \n\n1.OG 865 m2 : 35 m2 = 24 PP : 100 m2 = 8 PP 32 Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 11 PP - 22 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 4 PP - 8 PP \n \n\nÜbrige Dienstleistungsbetriebe mit \nschwachem Publikumsverkehr \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 40m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 300m2 GF \n \n\nEG \n1.OG \n2.OG \n3.OG \n4.OG \n \n\n602 m2 \n\n651 m2 \n1516 m2 \n\n1086 m2 \n\n678 m2 \n \n \n\n4533 m2 \n \n\n: 40 m2 = 113 PP : 300 m2 = 15 PP 128 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 51 PP - 102 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 7 PP - 15 PP \n \n\nÜbrige Verkaufsgeschäfte \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 60m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 60m2 Verkaufsfläche \n \n\nEG 330 m2 : 60 m2 = 5 PP : 60 m2 = 5 PP 10 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 2 PP - 5 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 3 PP - 5 PP \n \n\n     179 PP 82 – 165 PP \n\n  \n\n\n\nBaufeld 2 – Projekt \n \n\nParkplatzverordnung \n(S.4) \n\nNutzung Bewohner oder Beschäftigte Besucher oder Kunden Parkplätze Total Massgeblicher Bedarf in % \ndes Grenzbedarfs (S.5) \n\n  m2 PP PP PP Klasse C,D (S.12) \n\nIndustrie und Gewerbebetriebe \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 70m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 750m2 GF \n \n\nEG \n \n\n613 m2 : 70 m2 = 8 PP : 750 m2 = 1 PP 9 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 3 PP - 7 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 1 PP \n \n\nKundenintensive  \nDienstleistungsbetriebe \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 35m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 100m2 GF \n\n \n\n1.OG 865 m2 : 35 m2 = 24 PP : 100 m2 = 8 PP 32 Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 11 PP - 22 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 4 PP - 8 PP \n \n\nÜbrige Dienstleistungsbetriebe mit \nschwachem Publikumsverkehr \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 40m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 300m2 GF \n \n\nEG \n1.OG \n2.OG \n3.OG \n4.OG \n \n\n602 m2 \n\n651 m2 \n1516 m2 \n\n1600 m2 \n\n1600 m2 \n \n \n\n5969 m2 \n \n\n: 40 m2 = 149 PP : 300 m2 = 20 PP 169 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 67 PP - 134 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 10 PP - 20 PP \n \n\nÜbrige Verkaufsgeschäfte \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 60m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 60m2 Verkaufsfläche \n \n\nEG 330 m2 : 60 m2 = 5 PP : 60 m2 = 5 PP 10 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 2 PP - 5 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 3 PP - 5 PP \n \n\n     220 PP 101 – 202 PP \n\n  \n\n\n\nBaufeld 3 – Bestand \n \n\nParkplatzverordnung \n(S.4) \n\nNutzung Bewohner oder Beschäftigte Besucher oder Kunden Parkplätze Total Massgeblicher Bedarf in % \ndes Grenzbedarfs (S.5) \n\n  m2 PP PP PP Klasse C,D (S.12) \n\nMehrfamilienhäuser / Wohnen \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 80m2 GF, \nmin. 1.5 PP pro Whg. \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 4 Whg, \nmin. 1 PP pro Haus \n \n\n4.OG, 1 Whg. \n \n\n108 m2 1x 1.5 PP = 2 PP \n(: 80m2 = 1 PP) \n \n\n1 Pro Haus = 1 PP \n(1: 4 Whg. = 0 PP) \n \n \n\n3 PP Bewohner \n70% - 110% \n\n= 1 PP - 2 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 1 PP \n \n\nIndustrie und Gewerbebetriebe \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 70m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 750m2 GF \n \n\nEG 198 m2 : 70 m2 = 3 PP : 750 m2 = 1 PP 4 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 1 PP - 3 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 1 PP \n \n\nÜbrige Diestleistungsbetriebe mit \nschwachem Publikumsverkehr \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 40m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 300m2 GF \n \n\n1.OG \n2.OG \n3.OG \n\n198 m2 \n198 m2 \n108 m2 \n \n \n504 m2 \n\n: 40 m2 = 12 PP : 300 m2 = 1 PP 13 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 5 PP - 10 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 1 PP \n \n\n  \n\n \n   20 PP 10 – 17 PP \n\n \n  \n\n\n\nBaufeld 3 – Projekt \n \n\nParkplatzverordnung \n(S.4) \n\nNutzung Bewohner oder Beschäftigte Besucher oder Kunden Parkplätze Total Massgeblicher Bedarf in % \ndes Grenzbedarfs (S.5) \n\n  m2 PP PP PP Klasse C,D (S.12) \n\nIndustrie und Gewerbebetriebe \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 70m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 750m2 GF \n \n\nEG 510 m2 : 70 m2 = 7 PP : 750 m2 = 1 PP 8 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 3 PP - 6 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 1 PP \n \n\nÜbrige Diestleistungsbetriebe mit \nschwachem Publikumsverkehr \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 40m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 300m2 GF \n \n\n1.OG \n2.OG \n \n\n510 m2 \n510 m2 \n \n \n1020 m2 \n\n: 40 m2 = 25 PP : 300 m2 = 3 PP 28 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 11 PP - 22 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 3 PP \n \n\n  \n\n \n   36 PP 16 – 32 PP \n\n \n  \n\n\n\nBaufeld 4 – Projekt \n \n\nParkplatzverordnung \n(S.4) \n\nNutzung Bewohner oder Beschäftigte Besucher oder Kunden Parkplätze Total Massgeblicher Bedarf in % \ndes Grenzbedarfs (S.5) \n\n  m2 PP PP PP Klasse C,D (S.12) \n\nIndustrie und Gewerbebetriebe \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 70m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 750m2 GF \n \n\nEG \n2.OG \n \n \n\n978 m2 \n978 m2 \n \n1956 m2 \n\n \n\n: 70 m2 = 28 PP : 750 m2 = 2 PP 30 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 12 PP - 25 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 2 PP \n \n\nÜbrige Diestleistungsbetriebe mit \nschwachem Publikumsverkehr \n \nBewohner oder Beschäftigte: \n1 PP pro 40m2 GF \n \nBesucher oder Kunden: \n1 PP pro 300m2 GF \n \n\n3.OG 1012 m2 : 40 m2 = 25 PP : 300 m2 = 3 PP 28 PP Beschäftigte \n45% - 90% \n\n= 11 PP - 22 PP \n \nBesucher/Kunden \n50% - 100% \n\n= 1 PP - 3 PP \n \n\n  \n\n \n   58 PP 25 – 52 PP \n\n \n\n\n\nA ANHANG \n51 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nA7 Impulsberatung Amt für Verkehr  \n\n \n\n  \n\n\n\n   \n \nKanton Zürich \nVolkswirtschaftsdirektion \nAmt für Verkehr \n\nImpuls Mobilität \n \n\n \n\n \n\n1.1.1.1  \n \n \n \n \n \n \n\n Stefan Schneider \n\nMobilitätsberater \nGladbachstrasse 33 \nCH-8006 Zürich \nTelefon +41 44 262 11 61 \nstefan.schneider@impulsmobilitaet.ch \nwww.impulsmobilitaet.ch \n \n \n\nImpuls Mobilität \nMobilitätsberatung im Kanton Zürich \n \n \n \n\nImpulsberatung / Protokoll \n \nPlanungsperimeter: Gemeinde Wetzikon \n\nObjekt: Gestaltungsplan Aawiesen \n\nAuftraggeber: Nüesch Development \n\nAnsprechperson: Andreas Binkert \n\nAdresse Sihlfeldstrasse 10, 8003 Zürich \n\nTelefon / Mail: 071 274 15 40 / binkert.a@nuesch.ch \n\nDatum: 28.12.2020 \n\nDisclaimer Dieses von Impuls Mobilität erstellte Dokument hat lediglich \nempfehlenden Charakter und präjudiziert nicht die Haltung \ndes Kantons Zürich in Bewilligungsverfahren o.ä. \nDie Beurteilung beschränkt sich zudem auf wesentliche \nSachverhalte und hat keinen abschliessenden Charakter \nund keinen Anspruch auf Vollständigkeit. \n\n \nGrundlagen \n \n\nFolgende Grundlagen wurden für die Impulsberatung beigezogen: \n \n\n• Foliensatz «Testplanung Smarte Zelle Aawiesen», Nüesch Development. Februar \n2020 \n\n• Foliensatz «upSide4» zu RiAG Verwaltungsratssitzung vom 13.8.2020 \n• Privater Gestaltungsplan «Aawiesen» - Bericht nach Art. 47 RPV vom 7.2.2011 \n• Privater Gestaltungsplan «Aawiesen» - Vorschriften vom 7.2.2011 \n• Parkplatzverordnung Wetzikon vom 26. Juni 2017 \n\n  \n\n\n\n   \n \n \nAmt für Verkehr \n\n2/5 \n \n \n \n \n \n \n \n1. Ausgangslage und Zielsetzung \n \n\nFür das Gebiet des Gestaltungsplans Aawiesen werden Möglichkeiten für eine Erneue-\nrung und Weiterentwicklung geprüft. Dabei wird auch die verstärkte Realisierung von \nWohnnutzungen vorgesehen. Impuls Mobilität wurde von Nüesch Development ange-\nfragt, Anregungen für den Bereich Mobilität einzubringen, welche u.a. aufzeigen sollen, \nwie die Zielsetzungen eines 2000-Watt-Areals erreicht werden könnten. \nDas vorliegende Dokument dokumentiert diese Anregungen. Sie wurden an der Video-\nkonferenz vom 8. Dezember 2020 Vertretern der Auftraggeber (Andreas Binkert), der \nPlaner (Andreas Jud, Stefan Kurath) und der Grundeigentümerschaft (Johannes Reis) \nvorgestellt. \n \n \n\n \n2. Rahmenbedingungen \n \n\nDas Gebiet liegt gemäss kant. GIS-Browser und auch gemäss dem webGIS des Bun-\ndesamts für Raumentwicklung ARE in der ÖV-Güteklasse C (Basis: Fahrplanjahr 2019/-\n2020). Dies entspricht der drittbesten Klassierung. Gemäss ARE wird diese Klassierung \nals «mittelmässige ÖV-Erschliessung» umschrieben.  \nDie nächstgelegene Haltestelle Wetzikon ZH, Buchgrindel liegt rund 300 m entfernt. Sie \nbietet zwischen 05.29 und 23.26 Uhr mit der Bus-Ringlinie 852/853 ca. alle 15 Minuten \neine Verbindung zum Bahnhof Wetzikon, von wo aus gute Bus- und Bahn-Verbindungen \nin verschiedene Richtungen und auch zur Stadt Zürich bestehen. Die Übergangszeit zu \nden Zügen Richtung Zürich und Rapperswil ist mit 10 Minuten allerdings relativ lang. \nDie regionale Schweiz-Mobil-Route 41 führt rund 300m entfernt am Areal vorbei. Radin-\nfrastrukturen (Alltagsnetz Nebenverbindung) bestehen entlang der Motorenstrasse und \nWeststrasse bis fast zum Areal. \nDas nächstgelegene Angebot von Mobility Carsharing liegt in Oberwetzikon und daher \nausserhalb des für das Gebiet Aawiesen nutzbaren Perimeters. \nDie ans Areal angrenzenden Strassen weisen keine reduzierten Geschwindigkeiten (z.B. \nTempo 30) auf. \nDer in unmittelbarer Nähe gelegene Pfäffikersee bietet für die Arealnutzerschaft ein äus-\nserst attraktives Naherholungsgebiet. \n \n \n \n\n3. Erwägungen \n \n\n3.1 öV-Erschliessung \nDie gemäss Güteklasse nur «mittelmässige» ÖV-Erschliessung im Viertelstundentakt \nkönnte vor allem durch schlankere Bahnanschlüsse verbessert werden, was aber mit \ndem bestehenden Buskonzept nicht einfach umsetzbar ist. \n \n\nFazit \nDurch aus dem Quartier (mit-)finanzierte Betriebsbeiträge an die Bus-Erschliessung so-\nwie allenfalls durch Initiativen aus dem Quartier in Form eines Pilotangebots eines auto-\nmatisch verkehrenden Shuttlebus kann ebenfalls dazu beigetragen werden, die Reali-\nsierung von Verbesserungen voran zu treiben.  \n  \n\n\n\n   \n \n \nAmt für Verkehr \n\n3/5 \n \n \n \n \n \n \n \n3.2 Parkplatzerstellungspflicht und Mobilitätskonzept \nDas in einem Areal angebotene Parkplatzangebot für Personenwagen bildet eine wich-\ntige Rahmenbedingung für das Aufkommen von motorisiertem Individualverkehr. Die \nParkplatzerstellungspflicht wird in der Regelbauweise und gemäss den gültigen Gestal-\ntungsplanvorschriften durch die aktuelle Parkplatzverordnung der Stadt Wetzikon defi-\nniert. In dieser sind für in der ÖV-Güteklasse C gelegene Gebiete Abminderungsfaktoren \nfür die Benutzerkategorien Bewohner, Beschäftigte und Besucher/Kunden vorgesehen \n(Art. 5, Abs. 2). Die Verordnung bietet weiter für die Gebiete der ÖV-Güteklasse A und \nB die Möglichkeit, bei grösseren Überbauungen von der Erstellungspflicht ganz oder teil-\nweise befreit zu werden, sofern ein reduzierter Bedarf über ein Mobilitätskonzept nach-\ngewiesen und über ein Controlling dauerhaft sichergestellt wird (Art. 6, Abs. 3). \n \n\nFazit \nDie Übernahme einer Möglichkeit zur Anwendung eines Mobilitätskonzepts in eine aktu-\nalisierte Sondernutzungsvorschrift (Formulierung in Anlehnung an Art. 6, Abs. 3 der \nParkplatzverordnung) soll mit hoher Priorität angestrebt werden, um die entsprechenden \nSpielräume für spätere Projekte zu schaffen. Aus Sicht von Impuls Mobilität bestehen \ngute Chancen, dass eine solche Möglichkeit im Rahmen einer Sondernutzungsplanung \nvon der Gemeinde und vom Kanton akzeptiert wird, auch wenn sich das Areal «nur» in \nder ÖV-Güteklasse C befindet. \n \n \n3.3 Parkraumbewirtschaftung \nDie für eine Parkplatznutzung zu entrichtende Parkplatzmiete und die Vermietungsmo-\ndalitäten der Parkplätze bestimmen die Attraktivität der Autonutzung mit. Die Erhebung \neines angemessenen Mietbetrags, welcher – ohne Quersubventionierung durch Woh-\nnungs- oder Flächenmieten – zumindest die effektiven Kosten des Grundeigentümers \ndecken soll, trägt zu einer besseren Zielerreichung eines 2000-Watt-Areals oder auch \nbei der Erreichung der Zielwerte des SIA Effizienzpfads Energie bei. Auf eine Abnahme-\npflicht für Parkfelder bei der Wohnungs- oder Flächenmiete soll verzichtet werden. \n \n\nFazit \nEs wird empfohlen, die vorstehend umschriebenen Massnahmen umzusetzen. \n \n \n3.4 Elektromobilität \nMit SIA 2060 «Infrastruktur für Elektrofahrzeuge in Gebäuden» liegt ein neues Merkblatt \nvor, welches detaillierte Aussagen und Empfehlungen zur Ausrüstung der Gebäude für \nElektromobile (Personenwagen und Zweiräder) enthält. \n \n\nFazit \nEs wird empfohlen, die Gebäudeausrüstung in Anlehnung an das Merkblatt SIA 2060 \nvorzusehen. \n \n \n3.5 Zweiradabstellplätze \nDie Abstellplätze für Velos sollen gemäss den Vorgaben der VSS-Norm 40 265 erstellt \nwerden. Weitere zweckdienliche Hinweise liefern die Merkblätter der Koordinationsstelle \nVeloverkehr des Kantons Zürich (für Download vgl. Kapitel 4). Neben der ausreichenden \n\n\n\n   \n \n \nAmt für Verkehr \n\n4/5 \n \n \n \n \n \n \n \nAnzahl an Abstellplätzen soll auch der Attraktivität der gewählten Abstellplatz-Systeme \nund deren Anordnung und Ausrüstung (z.B. Überdachung) Augenmerk geschenkt wer-\nden. \nEbenfalls vorzusehen sind Abstellplätze für Motorräder. Für Wohnnutzungen sollen dazu \nPlätze im Umfang von rund 10% der zu erstellenden Autoparkfelder bereitgestellt wer-\nden. \n \n\nFazit \nEs wird empfohlen, die Anzahl Abstellplätze für Zweiräder mindestens im Umfang der \nvorstehend umschriebenen Grundlagen bereitzustellen. \n \n \n3.6 Carsharing \nMobility Carsharing Schweiz und andere Anbieter bieten Angebote für geteilte Autos an. \nEs bestehen vielfältige Angebote (z.B. MobilityFLEX; vgl. dazu auch Kapitel 4), die mass-\ngeschneidert umgesetzt werden können. Solche können auch in Kooperation mit ande-\nren Grundeigentümern im Umfeld aufgebaut und angeboten werden. \n \n\nFazit \nEs wird empfohlen, im Rahmen der Weiterentwicklung des Areals ein Carsharing-Ange-\nbot bereitzustellen. \n \n \n3.7 Fuss- und Radwegnetz \nBei der Weiterentwicklung sollen direkte und sichere Verbindungen zwischen dem Areal \nund wichtigen Zielen (Naherholung, ÖV-Haltestelle etc.) für den Fuss- und Radverkehr \ngeschaffen werden. Die Verbindungen zu bestehenden Netzinfrastrukturen (z.B. regio-\nnales bzw. kommunales Fuss- und Velowegnetz) sollen geschaffen werden. Bei der Pla-\nnung sollen auch die Bedürfnisse der Mobilitätsbehinderten berücksichtigt werden. \n \n\nFazit \nEs wird empfohlen, Angebote für den Fuss- und Radverkehr im Rahmen der vorstehen-\nden Erwägungen zu schaffen. \n \n \n3.8 Verkehrssicherheit \nDurch die Etablierung einer reduzierten Geschwindigkeit im an das Gebiet angrenzen-\nden kommunalen Strassennetz (z.B. Tempo 30-Zone) kann ein Beitrag zur Erhöhung \nder Verkehrssicherheit und zur Reduktion der Verkehrsemissionen geleistet werden. Zu-\nständig für entsprechende Erlasse ist die verkehrstechnische Abteilung der Kantonspo-\nlizei auf Antrag der Gemeinde. \n \n\nFazit \nEs wird empfohlen, gemeinsam mit weiteren Akteuren im Quartier das Interesse an einer \nentsprechenden Massnahme zu prüfen und dann ggf. gemeinsam einen Antrag bei der \nGemeinde einzureichen.  \n  \n\n\n\n   \n \n \nAmt für Verkehr \n\n5/5 \n \n \n \n \n \n \n \n3.9 Ergänzende Mobilitätsangebote \nUm eine hohe Attraktivität für die Arealnutzenden und eine gute Bewertung im Rahmen \neiner 2000-Watt-Areal-Prüfung zu erreichen, soll die Einrichtung ergänzender Mobilitäts-\nangebote geprüft werden. Es sind dies insbesondere: \n \n\n• Taxi-/Sammeldienste \n• Ausleihangebote für Cargo-Bikes und/oder Elektrobikes \n• Angebote Information und Beratung zur Mobilität \n• Reparaturservices bzw. Infrastruktur-Angebote für Reparaturen \n• Beiträge an öV-Abos an Mieter bzw. im Areal tätige Beschäftigte \n\n \n\nFazit \nEs wird empfohlen, die Möglichkeiten zum Angebot der vorstehend aufgelisteten ergän-\nzenden Mobilitätsangebote zu prüfen. \n \n \n \n\n4. Weiterführende Grundlagen \n \n\nMobilität in der Arealplanung (MIPA) und im Wohnen (MIWO): \nwww.local-energy.swiss/arbeitsbereich/mobilitaet-pro/werkzeuge-und-instrumente/mobilitaet-in-der-arealplanung.html#/ \n \n\nMerkblätter Koordinationsstelle Veloverkehr Kanton Zürich  \nwww.velo.zh.ch/internet/microsites/velo/de/parkierung.html  \n \n\nLeitfaden Velo-Parkierung in Wohnsiedlungen Stadt Zürich  \nwww.stadt-zuerich.ch/ted/de/index/taz/publikationen_u_broschueren/leitfaden_veloparkierung_wohnsiedlungen.html \n \n\nCarsharing Mobility: \nhttps://www.mobility.ch/de/geschaeftskunden/angebote-und-preise/mobility-flex  \n \n \n \n\n5. Weiteres Vorgehen \n \n\nDie Weiterführung und Vertiefung der vorliegenden Beratung würde in das Modul „Vertiefte \nBeratung“ münden. Dazu muss im Vorfeld der Umfang der Beratungsleistung definiert und \nbudgetiert werden. Die Kosten gehen vollumfänglich zu Lasten des Auftraggebers. Die Be-\nratungsleistungen dürfen aufgrund des gewählten Geschäftsmodells von Impuls Mobilität \nden Wert von CHF 10'000, inkl. MWST nicht überschreiten.  \n \nWir hoffen Ihnen hiermit zu dienen und stehen Ihnen für allfällige Rückfragen gerne zur \nVerfügung.  \n \n \n \n \n\nZürich, 28. Dezember 2020 \n \n\n \n \n \n\nStefan Schneider  \nMobilitätsberater Impuls Mobilität \n\nhttps://www.local-energy.swiss/arbeitsbereich/mobilitaet-pro/werkzeuge-und-instrumente/mobilitaet-in-der-arealplanung.html\nhttp://www.velo.zh.ch/internet/microsites/velo/de/parkierung.html\nhttp://www.stadt-zuerich.ch/ted/de/index/taz/publikationen_u_broschueren/leitfaden_veloparkierung_wohnsiedlungen.html\nhttps://www.mobility.ch/de/geschaeftskunden/angebote-und-preise/mobility-flex\n\n\nA ANHANG \n52 \n\n \n\n27160_05A_230420_Bericht.docx Planpartner AG \n\nA8 Städtebaulicher Vertrag mit Mehrwertermittlung \n\n\n\n  \n\n \n \n\n \n\n    \n\n \n\nStadt Wetzikon \nBahnhofstrasse 167 \n8620 Wetzikon info@wetzikon.ch \n \n\n \n\n \n\nStädtebaulicher Vertrag \n\nzwischen \n\nStadt Wetzikon, Bahnhofstrasse 167, 8620 Wetzikon \nvertreten durch Stadtrat Wetzikon \n\nnachfolgend Stadt  \n\nund \n\nReichle Immobilien AG, Buchgrindelstrasse 13, 8620 Wetzikon,  \nvertreten durch Peter Reichle, Präsident des Verwaltungsrats und Johannes Reis, Geschäftsführer \nKat.-Nrn. 5620, 5624, 5626, 5647 und 6740 \n\nnachfolgend Grundeigentümerin  \n\n(zusammen "die Parteien") \n\nbetreffend  \n\nAusgleich des planungsbedingten Vorteils im Zusammenhang mit der Teilrevision des \nprivaten Gestaltungsplans Aawisen in Wetzikon. \n\n1. Ausgangslage \n\nDie Grundeigentümerin ist Eigentümerin der eingangs genannten Grundstücke. Diese liegen in der \nGewerbezone G gemäss Bau- und Zonenordnung Wetzikon (BZO, 2015) und bilden den Perimeter des im \nJahre 2012 festgesetzten privaten Gestaltungsplan Aawisen (nachfolgend "GP Aawisen" genannt). \n\nDie Grundeigentümerin beabsichtigt, den GP Aawisen teilweise zu revidieren (nachfolgend "GP-\nTeilrevision" genannt) und damit die Grundlagen zur Umsetzung des Projektes "Smarte Zelle" zu \nschaffen. Damit soll die Transformation eines Gewerbe- und Industrieareals in eine gemischte Wohn- \nund Arbeitsnutzung in direkter Nähe zu Naturschutz- und Erholungsgebiet ermöglicht werden. Diese \nTransformation entspricht den Vorgaben des kommunalen Räumlichen Entwicklungskonzeptes (REK, \n2010).  \n\nDurch die vorgesehene Teilrevision des GP entsteht mit der Konzentration der Wohnnutzung im Baufeld \n1 ein Mehrwert für die Grundeigentümerin. Im Gegenzug fällt als neuer öffentlicher Mehrwert die \ndurchgängige öffentliche Durchwegung "Weidenweg" ins Gewicht, welche die Buchgrindelstrasse für die \n\n\n\n \n\n  2 von 4 \n\nÖffentlichkeit mit dem Flussraum des Aabachs verbinden. Diese kann nur durch die Erstellung einer \nArkade realisiert werden, weshalb die dadurch entstehenden Mehrkosten wertmindernd zu \nberücksichtigen sind. Weiter ist die Selbstverpflichtung zur 2000-Watt-Areal-Zertifizierung zu \nberücksichtigen \n\nIn einem städtebaulichen Vertrag können im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben die Rechte und \nPflichten von Bauherrschaft und Gemeinwesen geregelt werden (§ 21 Abs. 1 MAG). Mit vorliegendem \nVertrag soll insbesondere der Mehrwertausgleich vereinbart werden. Der Gestaltungsplan regelt die \nöffentliche Durchwegung "Weidenweg" und Anbindung des zum öffentlich zugänglichen Aussenbereichs \nbeim "Fjordgarten".  \n\n2. Bemessung des Mehrwerts und Höhe des Mehrwertausgleichs \n\nGestützt auf den Bericht "Mehrwertermittlung Teilrevision Gestaltungsplan Aawisen" der Wüest Partner \nAG, Bleicherweg 5, 8001 Zürich, vom 30. Juni 2022 (Beilage 1), beträgt der Mehrwert durch die GP-\nTeilrevision 2'000'000 Franken. Von diesem sind nebst den gesetzlich vorgesehenen Abzügen (s. Tabelle \nunten) der durch die GP-Teilrevision entstehende Minderwert wie oben erwähnt durch die Erstellung \neiner Arkade (200'000 Franken) und die Kosten für die 2000-Watt-Areal-Zertifizierung (700'000 Franken) \nin Abzug zu bringen. Der Mehrwert der GP-Teilrevision beträgt somit 1'100'000 Franken. Unter \nBerücksichtigung der gesetzlichen Abzüge (100'000 Franken gemäss § 19 Abs. 3 MAG und die von Wüest \nPartner AG als anrechenbar bezeichneten Planungskosten im Umfang von 300'000 Franken gemäss § 19 \nAbs. 5 MAG) beträgt der ausgleichspflichtige Mehrwert demnach 700'000 Franken. \n\nDer Abgabesatz beträgt gemäss dem vorgesehenen Art. 49a Abs. 3 BZO 40 %. Die Mehrwertabgabe \nbeträgt somit 280'000 Franken. \n\nZusammenfassend ergibt sich: \n\nMehrwert durch GP-Teilrevision Fr. 2'000'000.00 \n \nAbzüge: \nArkade Fr. 200'000.00 \n2000-Watt-Zertifizierung Fr.  700'000.00 \n\nAusgleichspflichtiger Mehrwert Fr. 1'100'000.00 \n\nKürzungen des Mehrwerts (§ 19 Abs. 3 MAG) Fr. - 100'000.00  \n\nPlanungskosten (§ 19 Abs. 5 MAG) Fr. - 300'000.00 \n\nTotal Mehrwert Fr. 700'000.00 \n\nTotal Mehrwertausgleich (40%) Fr. 280'000.00  \n\n3. Verwendungszweck der Ausgleichszahlung \n\nDie Verwendung der zweckgebundenen Mittel richtet sich nach den Vorgaben der Verordnung zum \nkommunalen Mehrwertausgleichsfonds der Stadt Wetzikon. \n\n4. Anpassung des Mehrwertausgleichs \n\nDer zu leistende Mehrwertausgleich gemäss Ziffer 2 ist proportional anzupassen (Vertragsanpassung), \nfalls der definitive Art. 49a BZO einen anderen Abgabesatz als 40 % vorsehen wird.  \n\n\n\n \n\n  3 von 4 \n\n5. Zustandekommen des Vertrags \n\nDieser Vertrag kommt zu Stande, falls folgende Bedingungen eintreten: \n\na. Der Vertrag wird vom Stadtrat genehmigt und \n\nb. Die Revision der BZO (neuer Art. 49a) wird beschlossen und tritt in Kraft und \n\nc. Die Teilrevision des GP Aawisen, tritt in Kraft \n\n \nFalls bis [31. Dezember 2026] diese Bedingungen nicht eintreten, fällt dieser Vertrag für beide Parteien \nentschädigungslos dahin. Gegebenenfalls ist ein neuer Vertrag zu verhandeln. \n\n6. Vertragsanpassungen \n\nJede Änderung/Anpassung oder Ergänzung dieses Vertrages und seiner Beilagen bedürfen der Schrift-\nform und der rechtsgültigen Unterzeichnung durch beide Vertragsparteien. Mündliche Änderungen, \nErgänzungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag sind ungültig. \n\n7. Fälligkeit der Mehrwertabgabe \n\nDie Fälligkeit der Mehrwertabgabe richtet sich nach § 10 MAG. Die Mehrwertabgabe wird jedoch \nunabhängig davon innert 90 Tagen fällig nach \n\na. Inkrafttreten dieses Vertrages \n\nb. Rechtskraft der Baubewilligung für das Projekt "Haus am Fjord" (Baufeld 1). \n\n \n8. Wendeschleife \n\nDie Grundeigentümerin verpflichtet sich auf Verlangen der Stadt eine Wendemöglichkeit (derzeit \nvorgesehen eine Wendeschlaufe) für LKW zu erstellen und zu unterhalten. Die Benützung für die \nÖffentlichkeit ist mittels einer Personaldienstbarkeit z. G. der Stadt zu sichern und im Grundbuch \neinzutragen. Die hierfür zu leistende Entschädigung richtet sich nach der Berechnungsmethode der in \nZiff. 2 erwähnten Mehrwertermittlung der Wüest Partner AG, unter Berücksichtigung der \ndannzumaligen Landwerte und Baukosten. Die Einzelheiten sind im Dienstbarkeitsvertrag zu regeln. \n\n9. Vertragsrücktritt \n\n Es gilt § 22 Abs. 2 MAG. \n\n10. Überbindungsverpflichtung \n\nDie Pflicht zur Erfüllung dieses Vertrags bleibt in jedem Fall bei den Grundeigentümern. So spielt es z.B. \nkeine Rolle, wer effektiv baut bzw. als Bauherrschaft auftritt, ob die betroffenen Parzellen zu Eigentum \noder im Baurecht an eine Drittpartei abgetreten oder Nutzflächen vermietet werden, oder ob die \nAnordnung der Parzellen geändert wird. \n\n11. Grundbuchanmerkung \n\nDieser Vertrag wird im Grundbuch angemerkt (§ 22 Abs. 3 MAG). \n\n \n\n\n\n \n\n  4 von 4 \n\n12. Salvatorische Klausel \n\nSollte eine Bestimmung dieses Vertrags aus irgendwelchen Gründen nichtig, unwirksam oder nicht \ndurchführbar sein oder werden, so wird die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen dadurch nicht \nberührt. Die Parteien vereinbaren anstelle dieser Bestimmung eine andere Regelung, die der ur-\nsprünglich gewollten Regelung am nächsten kommt und dem Sinn und Zweck dieser Vereinbarung am \nbesten entspricht. Dasselbe gilt, falls der Vertrag eine Lücke enthält, die einer Regelung bedarf. \n\n13. Gerichtsstand \n\nGerichtsstand ist Hinwil. \n\nWetzikon,  ..........................................   \n\nReichle Immobilien AG \n\n \n\n \n\nPeter Reichle Johannes Reis \nPräsident des Verwaltungsrats Geschäftsführer \n \n\n \n\nWetzikon,  ..........................................   \n\nStadtrat Wetzikon \n\n \n\n \n\nStefan Lenz Thomas Gerber \nStadtrat, Ressort Hochbau + Planung Leiter Geschäftsbereich Bau, Planung + Umwelt \n \n\n \n\n \n\n \n\nBeilagen \n\nMehrwertermittlung Teilrevision GP Aawisen von Wüest Partner AG vom 30. Juni 2022 \n\n \n\n\n\n \n\n \n\nMehrwertermittlung Teilrevision \nGestaltungsplan «Aawisen» \n\nZürich, 30. Juni 2022 \nBericht \n \nStadt Wetzikon, Wetzikon \n \n\n\n\n \n2 / 33 \n\nProjektnummer 122171 \n  \nAuftraggeber Stadt Wetzikon \n\nGeschäftsbereich Bau+ Infrastruktur \nBahnhofstrasse 167 \n8620 Wetzikon \n\n  \nKontaktperson Simone Schefer \n  \nBearbeitung Wüest Partner AG \n\nAlte Börse \nBleicherweg 5 \n8001 Zürich \nSchweiz \nT +41 44 289 90 00 \nwuestpartner.com \n\n  \nProjektleitung Martin Schönenberger MRICS, Director \n  \nBearbeitung Andraes Frei, Manager \n  \nZeitraum April-Juni 2022 \n \n\nWüest Partner ist ein unabhängiges und inhabergeführtes Beratungsun-\nternehmen. Seit 1985 schaffen wir als neutrale Experten erstklassige Ent-\nscheidungsgrundlagen für professionelle Immobilienakteure. Mit einem \nbreiten Leistungsangebot – bestehend aus Beratung, Bewertung, Daten, \nApplikationen, Publikationen und Bildung – begleiten wir unsere Kundinnen \nund Kunden im In- und Ausland. Unser Wissen schafft Transparenz und \nebnet neue Wege für die Weiterentwicklung der Immobilienwirtschaft. \n \nMit einem rund 320-köpfigen, interdisziplinären Beraterteam verfügt das \nUnternehmen über eine hohe Kompetenz und langjährige Erfahrung. Die \nMitarbeiterinnen und Mitarbeiter stammen aus den Disziplinen Ökonomie, \nArchitektur, Informatik, Ingenieurwesen sowie Sozial- und Naturwissen-\nschaften. Die in Zürich, Genf, Bern, Lugano, Frankfurt am Main, Berlin, \nHamburg, München, Düsseldorf und Paris stationierten Beraterteams wer-\nden von einem internationalen Netzwerk von Partnerfirmen und regional \ngut verankerten Fachpersonen ergänzt. \n \nFür Kontinuität, Nachhaltigkeit und Unabhängigkeit der Unternehmens-\nleistungen bürgen die 25 Partner, die zugleich Eigentümer der Wüest Part-\nner AG sind: Andreas Ammann, Andreas Bleisch, Jan Bärthel, Patrick \nSchnorf, Mario Grubenmann, Patrik Schmid, Gino Fiorentin, Stefan Meier, \nRonny Haase, Pascal Marazzi-de Lima, Andreas Keller, Karsten Jungk, \nIvan Anton, Fabio Guerra, Alain Chaney, Christine Eugster, Matthias Weber, \nJörg Lamster, John-Guy Park, Julia Selberherr, Daniel Meister, Andreas \nPörschke, Jacqueline Schweizer, Christoph Axmann und Rüdiger Hor-\nnung.  \n\n\n\n \n3 / 33 \n\nInhaltsverzeichnis \n \n\nManagement Summary 4 \n\n1 Einleitung 5 \n\n1.1 Ausgangslage und Zielsetzung 5 \n\n1.2 Vorhandene Dokumente 5 \n\n1.3 Vorgehen 6 \n\n1.4 Disclaimer 6 \n\n2 Standortfaktoren 7 \n\n2.1 Makroökonomische Rahmenbedingungen 7 \n\n2.2 Makrolage 8 \n\n2.3 Mikrolage 9 \n\n2.4 Erreichbarkeit 10 \n\n2.5 Steuerbelastung 11 \n\n2.6 Baulandpreise 12 \n\n2.7 Übersicht Standortfaktoren 13 \n\n2.8 Immobilienmarktsituation 14 \n\n3 Erwägungen Mehr-/Minderwert 19 \n\n3.1 Methodik 19 \n\n3.2 Übersicht Gestaltungsplan 20 \n\n3.3 Wertrelevante Faktoren 21 \n\n4 Mehrwertermittlung GP 25 \n\n4.1 Wohnen konzentriert im Baufeld 1 25 \n\n4.2 Gestaltung Arkaden/Fusswege 26 \n\n4.3 Zertifizierung 2000-Watt-Areal 28 \n\n4.4 Planungskosten 29 \n\n4.5 Zusammenfassung Mehrwert 29 \n\n5 Mehrwertermittlung Städtebaulicher Vertrag 31 \n\n5.1 Bewertung Wendemöglichkeit für Lastwagen auf \ndem Areal 31 \n\n6 Anhang 33 \n\n6.1 Szenario höherwertiges Wohnen 33 \n\n6.2 Szenario minderwertiges Wohnen 33 \n  \n\n\n\n \n4 / 33 \n\nManagement Summary \n \n\nMehrwert teilrevidierter Gestaltungsplan Aawisen \nAls massgebliche Veränderungen des Teilrevidierten Gestaltungsplan \n«Aawisen» gegenüber der Originalfassung von 2011 erachtet Wüest \nPartner die Konzentration der Wohnfläche in Baufeld 1, die Ausbildung \nder Arkaden sowie die Zertifizierung nach 2000-Watt-Areal als wesent-\nlich wertrelevant. Planungskosten im Zusammenhang mit der GP-Revi-\nsion stellen ebenfalls einen Minderwert dar. \n\n \n\nPosition  Wert (CHF) \n\nMehrwert Wohnen durch Konzentration Wohnnutzung in Baufeld 1  2'000’000 \n\nMinderwert Arkaden aufgrund baulicher Mehrkosten  -200’000 \n\nMehrkosten Zertifizierung 2000-Watt-Areal  -700’000 \n\nMinderwert Planungskosten   -300'000  \n\nMehrwert Teilrevision Gestaltungsplan «Aawisen»  800’000 \n\n \n\nDer Mehrwert des teilrevidierten Gestaltungsplans «Aawisen» wird \ndurch Wüest Partner per 01.07.2022 auf CHF 800'000 geschätzt. \n\nWert Dienstbarkeit Wendeschlaufe \nDer Wert der Dienstbarkeit entsteht in der parteiabhängigen Betrach-\ntung, bei welcher eine Win-Win-Situation zu gleiche Teilen entstehen \nmuss. Er liegt in der Hälfte der Summe aus Mehr- und Minderwert der \nbeiden Positionen. \n\n \n\nPosition  Wert (CHF) \n\nWert aus Sicht Stadt Wetzikon (Beschaffungskosten Wendehammer)  1’100’000 \n\nMinderwert aus Sicht Eigentümer (vereinfacht wird im Sinne des langfristigen Min-\nderwertes CHF 0 eingesetzt) \n\n 0  \n\nWert Dienstbarkeit    550’000 \n\n \n\nDer Wert der Dienstbarkeit wird per 01.07.2022 auf CHF 550'000 ge-\nschätzt. \n\n \n\n \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n5 / 33 \n\n \n\n1 Einleitung  \n \n\n1.1 Ausgangslage und Zielsetzung \nDas Gebiet befindet sich nordwestlich des Stadtkerns von Wetzikon im \nStadtteil Robenhausen. Der Perimeter umfasst die fünf Parzellen Kat.-\nNrn. 5620, 5624, 5626, 5647 und 6740. Sie messen zusammen rund \n15'640 m2. Alle fünf Parzellen sind im Eigentum der Firma Reichle Im-\nmobilien AG. Die Firma Reichle & De-Massari AG hat bereits im Jahr \n2010 ihren Produktionsstandort auf ein anderes Gelände in der Stadt \nWetzikon verlagert. Für das Areal besteht ein bewilligter «Privater Ge-\nstaltungsplan Aawisen» vom 7. Februar 2011. Dieser Gestaltungsplan \nwurde einer Teilrevision unterzogen, mit Datumsstand 21. Mai 2021 (Sy-\nnoptische Fassung für die öffentliche Auflage).  \n\nDurch die Teilrevision des Gestaltungsplans wird ein potenzieller Pla-\nnungsmehrwert generiert, welcher unter das Mehrwertausgleichsgesetz \nrespektive die Mehrwertausgleichsverordnung fällt. Die Gemeinde Wet-\nzikon, vertreten durch Frau Simone Schefer, fragte Wüest Partner an, \nden Mehrwert durch die Planungsmassnahme zu ermitteln.  \n\n1.2 Vorhandene Dokumente  \nZur Beurteilung der Mehrwertabgabe standen folgende Grundlagen zur \nVerfügung: \n\n \nGP Aawisen_1. Vorprüfung Bericht ARE  13.12.2021 \n\nGP Aawisen_AN_MAG_Badertscher RA  25.10.2021 \n\nGP Aawisen_Unterlagenverzeichnis MW Fahrla ̈nder  01.03.2022 \n\nBericht GP Aawiesen Privater Gestaltungsplan Aawiesen  07.02.2011 \n\nBestimmungen GP Aawiesen Privater Gestaltungsplan Aawiesen  07.02.2011  \n\nSituation GP Aawiesen Privater Gestaltungsplan Aawiesen  07.02.2011 \n\nTeilrev. GP Aawisen, Bericht  21.05.2021 \n\nTeilrev. GP Aawisen, Situationsplan  03.06.2022 \n\nTeilrev. GP Aawisen, Vorschriften  03.06.2022 \n\nStartsitzung Besprechung Vorgehen mit Gemeinde Wetzikon (Zusammenfassung im Anhang)  30.03.2022 \n\n   \n\n \n\n \n\n \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n6 / 33 \n\n1.3 Vorgehen  \nGemäss erhaltenen Informationen verfügt die Eigentümerschaft des \nAreals bereits über eine Bewertung des Planungsmehrwertes. Da mit \ndem Gestaltungsplan noch kein klares Mengengerüst hinsichtlich wert-\nrelevanter Flächen besteht, der Nutzungsmix sehr variabel ist und auch \nAnnahmen zu einer potenziellen Etappierung zu treffen sind, ist die Ge-\nfahr gross, dass unabhängig voneinander erstellte Betrachtungen zu \ngrossen Abweichungen führen können. Sollte diese Erwartung eintreten, \nsind die Gutachten schrittweise miteinander zu vergleich, beginnend \nvom Mengengerüst und vom Nutzungsmix her. \n\nWeiter macht es Sinn einvernehmlich zu klären, welche geänderten Ele-\nmente des Gestaltungsplans als relevant erachtet werden sollen. Viele \nder neuen Punkte sind mit baulichen Mehrkosten verbunden, welche im \nheutigen Planungsstand noch kaum quantifizierbar sind, ggf. aber der \nEigentümerschaft bereits bekannt sind. In der Vergangenheit hat es sich \nals sinnvoll erwiesen, eine solche Besprechung mit Beteiligung der Ei-\ngentümer durchzuführen. \n\nUm die Themenfelder einzugrenzen, wurde in einer Startbesprechung \nam 30.03.2022, gemeinsam mit Vertretern der Gemeinde Wetzikon \n(Frau Schefer und Herr Gerber) geklärt, welche Punkte des teilrevidierten \nGestaltungsplans tatsächlich Mehrwertrelevant sind und in die Betrach-\ntung miteinbezogen werden sollen.  \n\n1.4 Disclaimer \nDiese Daten und Informationen sind ausschliesslich zur Information für \nden Auftraggeber bestimmt und dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung \nder Wüest Partner AG Dritten zugänglich gemacht werden. Der Nutzer \ndieser Daten und Informationen trägt das Risiko für deren weitere Ver-\nwendung. Die Wüest Partner AG übernimmt für diese Daten und In-\nforma-tionen keine Gewähr, insbesondere nicht für ihre Vollständigkeit, \nRichtig-keit und Aktualität. Jede diesbezügliche Haftung ist ausge-\nschlossen. \n\nDiese Daten und Informationen stellen weder ein Angebot noch eine \nEmpfehlung zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie, eines Wertpa-\npiers/Wertrechts oder einer bestimmten Anlage- oder Handelsstrategie \ndar. Ebenso wenig sind die Daten und In-formationen als Empfehlung für \nInvestitionen oder als Anlageberatung zu verstehen bzw. zu verwenden.  \n\nEine weiter gehende Nutzung wie Vervielfältigung oder Bildung von Deri-\nvaten oder anderer Produkte, insbesondere im Zusammenhang mit Fi-\nnanzinstrumenten (einschliesslich passiv gemanagter Fonds und index-\nabhängiger derivater Wertpapiere), oder zur Überprüfung anderer Daten \noder Indizes ist ohne schriftliche Zustimmung der Wüest Partner AG ver-\nboten. \n\n  \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n7 / 33 \n\n \n\n \n\n \n\n2 Standortfaktoren  \n \n\n2.1 Makroökonomische Rahmenbe-\ndingungen \n\nDie Schweizer Wirtschaft hat sich erstaunlich schnell vom Schock der \nCorona-Pandemie erholt und wächst derzeit überdurchschnittlich. Ge-\nmäss seiner letzten Konjunkturprognose vom 9. Dezember 2021 geht \ndas Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) davon aus, dass das Schwei-\nzer BIP im Jahr 2021 um 3.3 Prozent zugelegt hat. Damit dürfte das Mi-\nnus der vorangegangenen Jahresproduktion kompensiert worden sein. \nFür 2022 erwartet die Expertengruppe ein weiteres BIP-Wachstum von \n3.0 Prozent. Allerdings müssen sowohl pandemiebedingte als auch re-\nalwirtschaftliche und geopolitische Risiken im Auge behalten werden – \ninsbesondere die Lieferengpässe bei verschiedenen Gütern, der Ukra-\nine-Konflikt, die Konfrontation zwischen den USA und China und auch \ndie Nachwirkungen des Brexit. Für 2023 wird im Zuge der konjunkturel-\nlen Normalisierung dann ein Wachstum von 2.0 Prozent erwartet. Insge-\nsamt lässt sich sagen, dass die Schweizer Wirtschaft im internationalen \nVergleich bislang verhältnismässig robust durch die Krise gekommen \nist. \n\nDie Arbeitslosenquote ist im Jahr 2021 wieder kontinuierlich gesunken \nund lag im Dezember 2021 mit 2.6 Prozent nur noch leicht über dem Vor-\nkrisenniveau. Die Beschäftigungsaussichten fallen insgesamt positiv \naus, wobei vor allem das verarbeitende Gewerbe, die Bauindustrie, der \nGrosshandel und die übrigen Dienstleitungen einen Stellenzuwachs er-\nwarten. Für das Jahr 2022 rechnet das SECO mit einer durchschnittli-\nchen Arbeitslosenquote von 2.4 Prozent, für 2023 werden 2.3 Prozent \nerwartet. Im Zuge des Wirtschaftsaufschwungs dürfte der Arbeitsmarkt \nauch wieder vermehrt Menschen aus dem Ausland anziehen, zumal die \nSchweiz weniger starke Einbussen erlitten hat als typische Einwande-\nrungsländer wie Italien, Spanien oder Portugal.  \n\nIm Dezember 2021 lag der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) \num 1.5 Prozent über dem Vorjahresmonat. Die Inflationsrate ist damit \nwieder spürbar angestiegen, bewegt sich jedoch noch klar innerhalb des \nZielbands von 0 bis 2 Prozent. Die Hauptgründe für den Inflationsanstieg \n– wie beispielsweise Lieferengpässe und damit steigende Rohstoff-\npreise sowie Nachholeffekte beim Konsum – dürften jedoch temporärer \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n8 / 33 \n\nNatur sein. Auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) geht in ihrer \nbedingten Inflationsprognose vom 16. Dezember 2021 davon aus, dass \nsich die Situation mittelfristig wieder entspannen wird. Die Prognose \nliegt für das Jahr 2022 bei plus 1.0 Prozent und das Jahr 2023 bei plus \n0.6 Prozent. Mit Leitzinsanhebungen dürfte die SNB vorerst noch war-\nten.  \n\nDas Interesse an Direktinvestitionen in Schweizer Immobilien ist nach \nwie vor beträchtlich, wobei vor allem Wohnobjekte stark im Fokus der \nInvestoren stehen. In Anbetracht der anhaltend regen Nachfrage nach \nRenditeobjekten erstaunt es nicht, dass die Anfangsrenditen abermals \nleicht gesunken sind. Die Spitzenrenditen (Wohnobjekte, netto) betru-\ngen im 4. Quartal 2021 in Zürich 1.2 Prozent und in Genf 1.6 Prozent. Die \nSpitzenrenditen (Büroliegenschaften, netto) betrugen im 4. Quartal 2021 \nin Zürich 1.3 Prozent und in Genf 1.7 Prozent. \n\n2.2 Makrolage \n\n \n \n\nDie Gemeinde Wetzikon (ZH) liegt in der Agglomeration Zürich und zählt \n25'056 Einwohner (Veränderung 2017 bis 2020: 2.2%). Der Anteil der \neinkommensstarken Personen (steuerbares Jahreseinkommen \n>75'000 CHF) lag in Wetzikon (ZH) im Jahr 2018 bei 31.3% (Schweiz: \n33.2%). Der Anteil der einkommensschwachen Personen (steuerbares \nJahreseinkommen <50'000 CHF) lag im Jahr 2018 bei 37.7% (Schweiz: \n37.7%). \n\nIn einem Perimeter von 10 und 20 Minuten Fahrzeit rund um Wetzikon \n(ZH) leben 26'420 respektive 300'721 Einwohner (zum Vergleich Stadt \nZürich: 420'217 respektive 704'329 Personen). \n\nDie Anzahl der Beschäftigten im Industrie- und Dienstleistungssektor \n(Vollzeitäquivalente) betrug im Jahr 2019 10'446, wovon 70.0% im \n\nMakrolage Wetzikon \n \nQuelle: map.geo.admin.ch \nBearbeitung: Wüest Partner \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n9 / 33 \n\nDienstleistungssektor arbeiteten (Schweiz: 75.3%). Seit 2016 ist die An-\nzahl der in Wetzikon (ZH) Beschäftigten um 2.3% gestiegen, wobei so-\nwohl der Industrie- als auch der Dienstleistungssektor für zusätzliche Ar-\nbeitsplätze sorgten. In der Gemeinde Wetzikon (ZH) hat die Anzahl \nArbeitsstätten innert drei Jahren sich nicht verändert und beträgt 1'822 \nArbeitsstätten im Jahr 2019. \n\n2.3 Mikrolage \n \n\n \n \n\nDie Liegenschaft befindet sich in einer Mischzone, rund 750 m vom \nZentrum der Gemeinde Wetzikon (ZH) entfernt, in flachem Gelände. Die \nnächsten Schulen/Kindergärten sind 350 m entfernt, Geschäfte für den \ntäglichen Bedarf rund 300 m. Das nächste Naherholungsgebiet befindet \nsich in rund 400 m. Die Liegenschaft ist mittelmässig durch den öffent-\nlichen Verkehr erschlossen (ÖV-Güteklasse C, Skala A beste bis D \nschlechteste). Die nächstgelegene ÖV-Haltestelle ist 200 m entfernt. \nLärmimmissionen sind kaum vorhanden \n\nÜbersicht Mikrolage  \n \nQuelle: map.search.ch \nBearbeitung: Wüest Partner \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n10 / 33 \n\n \n \n\nInsgesamt ist die Einstufung des mittleren Mikrolagenratings für Woh-\nnen (3.5) überdurchschnittlich und für Geschäfte (3) durchschnittlich. Für \nWohnnutzungen verbessert sich die Mikrolage innerhalb des Areals mit \nder Annäherung zum Aabach auf (4.5) sehr gut. \n\n2.4 Erreichbarkeit \n \n\n \n \n\nVon Wetzikon (ZH) aus können innerhalb einer halben Stunde mit dem \nAuto 723'459 Einwohner und 386'058 Beschäftigte (Vollzeitäquivalente) \nin der Schweiz erreicht werden (zum Vergleich Stadt Zürich: 1'655'253 \nEinwohner und 1'189'046 Beschäftigte). Mit öffentlichen Verkehrsmitteln \n\nMikrolagenrating \n \n\n \n \nQuelle:  geoinfo.ch \nBearbeitung: Wüest Partner \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\nReisezeit und Erreichbarkeit mit motori-\nsiertem Individualverkehr, Wetzikon \n \n\n \n \nQuelle: TranSol GmbH \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n11 / 33 \n\nsind es innerhalb einer halben Stunde 660'387 Einwohner und 612'371 \nBeschäftigte (Vollzeitäquivalente) (zum Vergleich Stadt Zürich: 906'664 \nEinwohner und 813'152 Beschäftigte). \n\n2.5 Steuerbelastung \nFür natürliche Personen ist der Kanton Zürich im nationalen Vergleich \nein steuergünstiger Kanton. Die Abweichung von schweizerischen Mittel \nbeträgt im Kanton Zürich -34%. \n\n \n\n \n \n\nBei der Steuerbelastung für juristische Personen ist der Kanton Zürich \nmit einer Abweichung vom schweizerischen Mittel von 32% jedoch der \nteuerste Kanton. \n\n \n\n \n  \n\nKantonale Einkommenssteuern im Ver-\ngleich (für verheiratete Alleinverdiener \nmit 2 Kindern und einem Bruttoeinkom-\nmen von CHF 120'000.-) \nAbweichung der kantonalen Steuerbe-\nlastung vom Schweizer Mittel \n \nQuelle: Data House AG  \nStand:  12/21 \n\nKapital- und Gewinnsteuer in kantonalen \nVergleich (für Rendite von 16% und Ei-\ngenkapitalklasse von CHF 1.0 Mio.)  \nAbweichung der kantonalen Steuerbe-\nlastung vom Schweizer Mittel \n \nQuelle: Data House AG  \nStand:  Q4/2021 \n \n\n \n\n \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n12 / 33 \n\n2.6 Baulandpreise \nDie Grundstückspreise für erschlossenes Bauland von Mehrfamilien-\nhäusern in der Gemeinde Wetzikon liegen zwischen CHF 1’560 (10%-\nQuantil) und CHF 2’080 (90%-Quantil). Im kantonalen vergleich, wo die \nBaulandpreise zwischen CHF 1’690 (10 %-Quantil) und CHF 11'240 (90 \n%-Quantil) liegen, gehört Wetzikon was das Bauland betrifft eher zu den \ngünstigen Gemeinden. \n\n \n\n \n \n\nEtwas anders präsentiert sich die Situation bei den Grundstückspreisen \nfür erschlossenes Bauland in Gewerbe und Industriezonen. Diese liegen \nzwischen CHF 830 (10%-Quantil) und CHF 1’750 (90%-Quantil). Im kan-\ntonalen vergleich, wo die Preise für Gewerbe und Industrieland zwischen \nCHF 250 (10 %-Quantil) und CHF 2’510 (90 %-Quantil) liegen, bewegen \nsich die Preise in Wetzikon in etwa im Mittelfeld. \n\n \n\n \n \n\nMehrfamilienhäuser: Preisspektren für \nerschlossenes Bauland in Wohnbauzo-\nnen mit hoher Ausnützungsziffer (Kauf-\npreis in CHF pro m²) \n \nQuelle: Wüest Partner \nStand: Q4/2021 \n\nGewerbe: Preisspektren für erschlosse-\nnes Bauland in Bauzonen mit Gewerbe-\n/Industrienutzung (Kaufpreis in CHF pro \nm²) \n \nQuelle: Wüest Partner \nStand: Q4/2021 \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n13 / 33 \n\n2.7 Übersicht Standortfaktoren \nWohnen  \nIm Standort- und Marktrating von Wüest Partner, welches auf Basis von \nrund 300 Faktoren die Standortattraktivität für Mietwohnungen für jede \nGemeinde berechnet, gilt Wetzikon (ZH) als Ort mit exzellenter Standort-\nqualität (4.6 Punkte auf einer Skala von 1 [Gemeinde mit extrem schlech-\nter Standortqualität] bis 5 [Gemeinde mit exzellenter Standortqualität]). \nIn den letzten 3 Jahren hat sich das Standort- und Marktrating für Miet-\nwohnungen für die Gemeinde Wetzikon (ZH) kaum verändert um 0.1 \nPunkte. \n\n \n  \n\nStandort- und Marktrating Wohnen für \ndie Gemeinde Wetzikon \n \nQuelle: Wüest Partner \nStand; Q4/2021 \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n14 / 33 \n\nGewerbe \nIm Standort- und Marktrating von Wüest Partner, welches auf Basis von \nrund 300 Faktoren die Standortattraktivität für Gewerbeflächen für jede \nGemeinde berechnet, gilt Wetzikon (ZH) als Ort mit exzellenter Standort-\nqualität für Gewerbenutzungen (4.6 Punkte auf einer Skala von 1 [Ge-\nmeinde mit extrem schlechter Standortqualität] bis 5 [Gemeinde mit ex-\nzellenter Standortqualität]). In den letzten 3 Jahren hat sich das \nStandort- und Marktrating für Gewerbenutzungen für die Gemeinde \nWetzikon (ZH) nicht verändert. \n\n \n \n\n2.8 Immobilienmarktsituation \n\n2.8.1 Mietwohnungen \nDie mittlere Angebotsmiete (netto) für Mietwohnungen liegt in Wetzikon \nbei CHF 230 pro m² und Jahr, 21.7% über dem nationalen Durchschnitt \nvon CHF 189 pro m² und Jahr. Die Leerstandsquote bei Mehrfamilien-\nhaus-Wohnungen lag im Mittel der letzten fünf Jahre mit 2.2% im Be-\nreich des Schweizer Referenzwertes von 2.0%. Die Angebotsquote für \nMietwohnungen (Anzahl ausgeschriebener Immobilien im Verhältnis \nzum Bestand) bewegt sich bei 5.6% (Schweiz: 5.8%). \n\n \n\nStandort- und Marktrating Gewerbe für \ndie Gemeinde Wetzikon \n \nQuelle: Wüest Partner \nStand; Q4/2021 \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n15 / 33 \n\n \n \n\n \n \n\nIn Wetzikon (ZH) gibt es total 12'046 Wohneinheiten. Der Mietwohnungs-\nanteil beträgt 62.9%. Von 2015 bis 2019 wurden jährlich im Mittel 147 \nneue Wohnungen gebaut, was 1.5% des Bestandes entspricht (Schweiz: \n1.3%). \n\nAngebotspreisentwicklung Mietwohnungen \nInsgesamt sind die mittleren Angebotspreise für Mietwohnungen in der \nGemeinde Wetzikon während den letzten 10 Jahren nahezu unverän-\ndert geblieben. Nach einem ganz leichten Rückgang der Mieten bis \nEnde 2020, sind die mittleren Angebotspreise für Mietwohnungen bis \nEnde 2021 wieder etwas gestiegen. Zum Vergleich, im oberen Preis-\nsegment sind die Angebotspreise seit Mitte 2019 um rund 15% gestie-\ngen. \n\nMietwohnungen: Preisspektren (Netto-\nmiete in CHF pro m² und Jahr) \n \nQuelle: Wüest Partner \nStand: Q4/2021 \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n16 / 33 \n\n \n \n\n \n \n\n2.8.2 Gewerbeflächen \nIn Wetzikon (ZH) liegen die mittleren Angebotsmieten (netto) für Gewer-\nbeflächen bei CHF 165 pro m² und Jahr. Dieser Wert liegt über dem \nSchweizer Referenzwert von CHF 152 pro m² und Jahr. \n\n \n\n \n\nMietwohnungen: quartalsweise Entwick-\nlung der Preisspektren (Nettomiete in \nCHF pro m² und Jahr), Wetzikon (ZH) \n \nQuelle: Wüest Partner \nStand: Q4/2021 \n\nGewerbeflächen: Preisspektren (Netto-\nmiete in CHF pro m² und Jahr) \n \nQuelle: Wüest Partner \nStand: Q4/2021 \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n17 / 33 \n\n \n\n \n \n\nIn der Agglomeration Zürich gibt es insgesamt ca. 19'958’843 m² Ge-\nwerbe- und Industriefläche (davon 426’936 m² in Wetzikon (ZH)). Ge-\nmessen am Schweizer Mittelwert bewegten sich in der Agglomeration \nZürich die Neubauinvestitionen im Gewerbebereich (bezogen auf den \nBestand) in den vergangenen Jahren auf einem durchschnittlichen Ni-\nveau. \n\n \n\nAngebotspreisentwicklung Gewerbe- und Indust-\nrieflächen \nInsgesamt sind die mittleren Angebotspreise für Gewerbeflächen in \nder Gemeinde Wetzikon während den letzten 10 Jahren um rund 10% \ngestiegen. Dabei verlief die Entwicklung nicht linear, sondern wellenför-\nmig. So sind bis Mitte 2012 leicht steigende Angebotspreise, gefolgt \nvon wiederum leicht sinkenden Preisen bis Mitte 2014 und danach wie-\nder leicht steigende Preisen usw. zu beobachten. \n\n \n\n \n\nGewerbeflächen: quartalsweise Entwick-\nlung der Preisspektren (Nettomiete in \nCHF pro m² und Jahr), Wetzikon (ZH) \n \nQuelle: Wüest Partner \nStand: Q4/2021 \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n18 / 33 \n\n \n  \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n19 / 33 \n\n \n\n3 Erwägungen Mehr-/Min-\nderwert \n \n\nGewünscht wurde eine Ermittlung des planerischen Mehrwertes durch \nden Vergleich der beiden privaten Gestaltungspläne von 2011 und 2021. \nDies erfolgt in der Regel über zwei Land- und Projektwertermittlungen, \neinmal unter Berücksichtigung der bisherigen Regelungen (bewilligter \nGestaltungsplan 2011) und einmal unter Berücksichtigung der neuen Re-\ngelungen (Teilrevision Gestaltungsplan 2021). Der Unterschied der bei-\nden Land- und Projektwerte entspräche dem durch die planerischen \nMassnahmen geschaffenen Mehrwert. \n\nIm vorliegenden Fall sind die planerischen Massnahmen zahlreich und \ndetailliert, jedoch in ihren Einzelteilen wenig substanziell. Ein grosse ob-\njektive Veränderung ergäbe sich beispielsweise durch eine Änderung \nder zulässigen Baumassenziffer oder durch eine Änderung des Wohn-\nanteils. Positive Wertänderungen werden insbesondere bei der Wohn-\nnutzung gesehen, negative Wertänderungen jedoch in den zahlreichen \nzusätzlichen Auflagen (beispielsweise 2000-Watt-Areal statt Minergie \nsowie Auflagen zur Parkierung und zur Umgebungsgestaltung). \n\n3.1 Methodik  \nZusammen mit der Auftraggeberschaft wurden während einer Startsit-\nzung am 30.03.2022 in einem ersten Schritt die relevanten Faktoren ex-\ntrahiert, indem die Teilrevision des Gestaltungsplan «Aawisen» mit der \nOriginalfassung aus dem Jahr 2011 verglichen wurde (Zusammenfas-\nsung im Anhang). \n\nAnschliessend wurden diese durch Wüest Partner auf ihre Wertrelevanz \nüberprüft. Danach wurden die als wesentlich wertrelevant eingeschätz-\nten Faktoren mittels geeigneter Bewertungsmethode (DCF- und/oder \nErtragswertmethode) bewertet. Zum Schluss werden die Werte mitei-\nnander verrechnet. Bei der Differenz handelte es sich um den tatsächli-\nchen Mehr- oder Minderwert des teilrevidierten Gestaltungsplans. \n\n  \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n20 / 33 \n\n3.2 Übersicht Gestaltungsplan  \nDas Planungsgebiet befindet sich nordwestlich des Stadtkerns von Wet-\nzikon im Ortsteil Robenhausen. Der Perimeter umfasst die fünf Parzellen \nKat.-Nrn. 5620, 5624, 5626, 5647 und 6740. Sie haben Fläche von ge-\nsamthaft rund 15'640 m2. Alle Parzellen sind im Eigentum der Firma \nReichle Immobilien AG (RiAG). Für das beschriebene Areal gilt der Ge-\nstaltungsplan «Aawisen» aus dem Jahr 2011, der mit Datum vom 25. April \n2012 genehmigt wurde. \n\n \n\n \n \n\nMit der Teilrevision ist die Anpassung des rechtsgültigen Gestaltungs-\nplans auf die Ergebnisse der durchgeführten Testplanung «Smarte \nZelle» sowie das auf dieser Basis weiterentwickelte Richtprojekt vorge-\nsehen. \n\nDie grösste Veränderung gegenüber der Originalfassung des Gestal-\ntungsplans aus dem Jahr 2011 ist, dass in der Teilrevision die gesamte \nWohnnutzung in Baufeld 1 konzentriert werden kann. Die Vorgabe, dass \nje Baufeld 20% der Baumasse als Wohnnutzung ausgebildet werden \nmuss, entfällt. Unverändert bleibt die Baumasse über den gesamten Pe-\nrimeter, genauso wie die Nutzungsaufteilung in 20% Wohnen und 80% \nGewerbe. \n\n  \n\nSituationsplan privater Gestaltungsplan \nAawisen \nStand 07.02.2011 \n \nQuelle: Planpartner AG \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n21 / 33 \n\n \n\n \n \n\n3.3 Wertrelevante Faktoren  \nDie beiden Fassungen des Gestaltungsplans wurden miteinander ver-\nglichen. Nachfolgend werden die potentiell wertrelevanten Faktoren \ndargestellt und diskutiert. \n\na) Geltendes Recht  \nFür diesen Gestaltungsplan gelten die Baubegriffe gemäss dem Pla-\nnungs- und Baugesetz (PBG) samt den dazugehörigen Verordnungen in \nder Fassung bis zum 28.02.2017. \n\nKantonale Abstände gemäss § 260 Abs. 2 PBG und § 265 \n\nPBG kommen nicht zur Anwendung. \n\nErwägung Wüest Partner: Mehrhöhenzuschlag entfällt, dadurch sind \nWohnnutzungen näher am Bach möglich. Das bestehende Gebäude \nkann aufgestockt werden. Dadurch wird es u.a. möglich in Baufeld 1 mehr \nWohnfläche zu bauen was eine Werterelevanz hat. Die Herleitung des \nMehrwerts erfolgt zusammen mit der nachfolgenden Betrachtung unter \nNutzungsweise. \n\nb) Nutzungsweise  \nDie Wohnnutzungen sind im Baufeld 1 anzuordnen. Grundstücksgrenzen \nsind bei der Anordnung der Nutzungsanteile nicht zu berücksichtigen. \n\nSituationsplan Teilrevision privater Ge-\nstaltungsplan Aawisen \nStand 21.05.2021 \n \nQuelle: Planpartner AG \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n22 / 33 \n\nAltrechtlich bewilligte Wohnnutzungen ausserhalb des Baufelds 1 sind \nzulässig und dem Wohnanteil gemäss Art. 4 Abs. 2 anzurechnen. \n\nErwägung Wüest Partner: In der teilrevidierten Fassung soll die Wohn-\nnutzung konzentriert in Baufeld 1 vorgesehen werden. In der Originalfas-\nsung war vorgegeben, dass pro Baufeld 20% der Baumasse für Wohn-\nnutzungen aufgewendet werden müssen. Diese Anpassung erachten wir \naus zwei Gründen als wesentlich wertrelevant.  \n\n1. Die Lage von Baufeld 1 innerhalb des Gestaltungsplans direkt am \nAabach, schätzen wir für Wohnnutzungen als optimal und somit \nbesser ein, als in allen anderen Baufeldern des Perimeters. Es \nkann deshalb davon ausgegangen werden, dass der Mietwert für \nWohnflächen im Baufeld 1 höher ist, als in den anderen Baufel-\ndern.  \n\n2. Anderseits ist es neu möglich die Wohnnutzung in einer – ideal-\nerweise in der 1. Etappe – zu realisieren. Dadurch können die Er-\nträge aus den Wohnnutzungen früher abgeschöpft werden. \n\nDie Vermarktung für Wohnnutzungen dürfte zudem einfacher sein als für \ngewerbliche Nutzungen. \n\nDurch den höheren Wohnanteil ist in Baufeld 1 weniger Gewerbefläche \nmöglich. Diese wird auf die anderen Baufelder verteilt. Wir schätzen den \nMietwert der Gewerbefläche auf dem gesamten Areal gleich ein und se-\nhen somit keine spezifischen Vor- oder Nachteile in der Situierung von \nGewerbefläche innerhalb des Perimeters. Entsprechend erachten wir \nden Wegfall von Gewerbefläche in Baufeld 1 als wertneutral ein. \n\nc) Gestaltung: \nFür den öffentlichen Fussweg ist im Erdgeschoss von Baufeld 1 eine Ar-\nkade mit einer minimalen Breite von 4m freizuhalten. \n\nErwägung Wüest Partner: Dieser Artikel kam ergänzend hinzu. Die Aus-\nsenraumqualität dürfte sich dadurch erhöhen, was sich positiv auf die \nGewerbeflächen mit Bezug zu den Arkaden u. a. auch hinsichtlich Pas-\nsantenlage und Visibilität, auswirken wird. Gleichzeitig ist mit höheren \nBaukosten zu rechen (Wärmedamm- und Anschlussthematik etc.). Die \nArkaden generieren Bauvolumen ohne dass dabei vermietbare Fläche \nentsteht. Jedoch bleibt die gesamte vermietbare Fläche auf dem Areal \ngleich, da die Arkaden nicht zur anrechenbarer Baumasse zählt. In einer \nKosten-/Nutzenanalyse kann abgeschätzt werden, wie sich diese Ver-\nänderungen gegenüber der Originalfassung hinsichtlich Mehr- bzw. \nMinderwert verhält. \n\nd) Öffentliche Fusswege \nInnerhalb des Baufelds 1 bewirkt der öffentliche Fussweg keinen Weg-\nabstand.  \n\nErwägung Wüest Partner: Dieser Satz kam ergänzend bzw. präzisierend \nhinzu. Der Weg ist neu durchgehend (durch Arkaden) und nicht mehr un-\nterbrochen. Wie oben erwähnt wir in einer Kosten-/Nutzenanalyse \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n23 / 33 \n\nabgeschätzt wie sich diese Veränderungen gegenüber der Originalfas-\nsung hinsichtlich Mehrwert verhält. \n\ne) Energie: \nNeubauten und umfassende Umbauten sind gemäss dem Standard \n„2000-Watt-Areal“ zertifizieren zu lassen, soweit dies mit der beabsich-\ntigen Nutzung möglich ist. \n\nErwägung Wüest Partner: Die Originalfassung sah eine Zertifizierung im \nMinergiestandard vor. Neu wird die Zertifizierung als 2000-Watt-Areal \nvorgesehen. Wir weisen darauf hin, dass die drei Vereine GEAK, Miner-\ngie und NNBS und das Bundesamt für Energie beschlossen haben, en-\nger als heute zusammenzuarbeiten (Zertifizierung, Qualitätssicherung, \nWeiterbildung, Vermarktung etc.) und die verschiedenen Labels und ins-\nbesondere dasjenige für das 2000-Watt-Areal ab Frühjahr 2022 neu zu \ndefinieren. Aus dem bisherigen 2000-Watt-Areal entsteht neu das Mi-\nnergie-Areal und das SNBS-Areal.  \n\nFür die Zertifizierung nach 2000-Watt-Areal entstehen zweifelsfrei \nMehrkosten. Diese äussern sich in Zertifizierungskosten, Beratungskos-\nten und zusätzlichen Investitionskosten. Die Höhe der Mehrkosten ist \ndabei projektabhängig und bewegt sich gemäss dem Flyer «Ein 2000-\nWatt-Areal für die Welt von morgen» üblicherweise bei etwa 0.5% der \nRealisierungskosten BKP 1 bis 5. Unsere Partner von Durable Planung \nund Beratung empfehlen allerdings die Mehrkosten im Zusammenhang \nmit dem 2000-Watt-Areal höher, bei rund 1.0% der Erstellungskosten, \nanzunehmen. Im Zusammenhang mit dem GP Aawisen erachten wir \nMehrkosten von 0.75% der Erstellungskosten als plausibel. \n\nErwiesenermassen führen nachhaltig konzipierte Gebäude nicht nur zu \nMehrkosten, sondern können bei richtiger Konzeption auch zu Mehrwer-\nten führen. Im bisherigen Gestaltungsplan war bereits Minergie vorge-\nschrieben, im neuen Gestaltungsplan das "2000-Watt-Areal". Es gibt \nkeine Grundlagen, welche Wertunterschiede zwischen Minergie- und \n2000-Watt-Arealen dokumentieren. Folglich werden nur die Mehrkos-\nten berücksichtigt. \n\nf) Planungskosten: \nIn der Weisung zum MAG steht Folgendes: Kantonalrechtlich wird vor-\ngegeben, dass die bei Planungen anfallenden Kosten für vorbereitende \nStudienaufträge oder Wettbewerbsverfahren sowie Beteiligungsverfah-\nren, die über die gesetzlich geforderte Mitwirkung hinausgehen, vom \nausgleichspflichtigen Mehrwert in Abzug gebracht werden können. Die \nAbzugsmöglichkeit bezweckt die Förderung von Verfahren, die geeignet \nsind, die orts- und städtebauliche Qualität zu verbessern. Fachgutach-\nten oder erforderliche Nachweise, beispielsweise in den Bereichen Um-\nwelt, Verkehr, Lärm oder Bedarf, aber auch Kosten aufgrund von Rechts-\nmittelverfahren sind davon ausgenommen.  \n\nErwägung Wüest Partner: Die Planungskosten im Zusammenhang mit \nder Gestaltungsplan-Revision können als Minderwert berücksichtigt \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n24 / 33 \n\nwerden. Nach unseren Benchmarks liegen die Kosten für einen Gestal-\ntungsplan in zwischen CHF 200'000 und CHF 300'000. \n\nZusammenfassung \nIm Zusammenhang mit der Mehrwertermittlung erachten wir die mit \nder Teilrevision des Gestaltungsplans «Aawisen» hinzugekommene \nAnforderung, alle Wohnnutzungen in Baufeld 1 anzuordnen als wesent-\nlich wertrelevant. Durch die bevorzugte Lage dieses Baufelds innerhalb \ndes gesamten Perimeters erachten wir es als plausibel, dass der für \ndie zusätzliche Wohnfläche in Baufeld 1 ein höherer Mietwert resultiert. \n\nBei der Verschiebung von Gewerbefläche innerhalb der Baufelder, ge-\nhen wir von Wertneutralität aus. \n\nDie Gestaltung der Arkaden und der damit einhergehenden Anpassung \nder öffentlichen Fusswege wird mittels einer Kosten Nutzenanalyse er-\nmittelt, ob es sich um einen Mehr- oder Minderwert handelt. \n\nIm Zusammenhang mit der Zertifizierung als 2000-Watt-Areal gehen \nwir von Mehrkosten im Umfang von 0.75% der Baukosten BKP 1-5 aus, \nwas einen Minderwert darstellt. Dieser Wert ist aufgrund des aktuellen \nPlanungsstandes mit sehr grossen Unsicherheiten behaftet. \n\nPlanungskosten im Zusammenhang mit der Revision des Gestaltungs-\nplans sollen vom Mehrwert in Abzug gebracht werden können. \n\n  \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n25 / 33 \n\n \n\n \n\n4 Mehrwertermittlung GP \n \n\n4.1 Wohnen konzentriert im Baufeld 1 \n\nMethodik \nNachfolgend wird der Mehrwert durch die Konzentration der Wohnflä-\nche im Baufeld 1 ermittelt, indem die Fläche die gegenüber der Original-\nfassung des Gestaltungsplans in der Teilrevision zusätzlich möglich ist \nhergeleitet wird. Hierfür werden mittels der DCF-Methode zwei Residu-\nalwertermittlungen erstellt. Eine für die Flächen wie sie in der teilrevidier-\nten Fassung möglich sind und eine für die Flächen gemäss der Original-\nfassung des Gestaltungsplan. Zum Schluss werden die beiden Werte \nvon einander abgezogen. Das Resultat ist der Mehrwert für die Konzent-\nration der Wohnnutzungen in Baufeld 1. \n\nFlächen \nGemäss den Flächen welche den Pläne des Richtprojekts «Haus am \nFjord» zu entnehmen sind, ist in Baufeld 1 nach unserer Kalkulation rund \n7'500 m2 HNF möglich. Im Richtprojekt des teilrevidierten Gestaltungs-\nplans sind davon rund 4'500m2 HNF für Wohnnutzungen vorgesehen. \nAusgehend von der im Richtprojekt dargestellten HNF läge der Anteil \nWohnen unter Anwendung der Richtlinien des Gestaltungsplans in der \nOriginalfassung von 2011 bei 20%, der Wohnanteil somit bei rund \n1’500m2. Die Differenz der beiden Flächen beträgt 3’000m2 und ist die \nWohnfläche die gegenüber der Originalfassung aufgrund der besseren \nMikrolage am Fjord tatsächlich höherwertig vermietet werden kann. \n\nErträge \nWir gehen davon aus, dass die Wohnflächen am Fjord für rund CHF 270 \npro m2 (70%-Quantil) und diejenigen in den anderen Baufeldern des \nAreals für CHF 260 pro m2 (60%-Quantil) vermietet werden können. \n\nKosten \nBei den Erstellungskosten BKP 1-5 gehen wir in beiden Szenarien von \nCHF 4'500 pro m2 aus. Weiter werden Risikokosten von 8% der Erstel-\nlungskosten BKP 1-5 eingerechnet. Für Betrieb und Unterhalt werden \nübliche Kosten gemäss den Benchmarks von Wüest Partner angesetzt. \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n26 / 33 \n\nBautermine/Etappierungen \nBeim höherwertigen Wohnen am Fjord gehen wir von einer Entwick-\nlungs- und Bauzeit von 4 Jahren mit Bezug per 01.05.2026 aus.  \n\nWürden die Wohnnutzungen gemäss der Originalfassung des Gestal-\ntungsplans erstellt, kann von einer Etappierung ausgegangen werden. \nIm Szenario wird von drei Bauetappen mit Inbetriebnahme per \n01.05.2024, 01.05.2027 und 01.05.2030 ausgegangen. \n\nDiskontierung \nUnter Berücksichtigung der Objektspezifischen Vor- und Nachteile \nwerden die Szenarien mit 2.4% und 2.5% (netto, real) Markt- und Risi-\nkogerecht diskontiert. Das höherwertige Szenario wir aufgrund der \nbesseren Mikrolage am Fjord und dem dadurch tieferen Vermietungsri-\nsiko um 10 Basispunkte tiefer diskontiert. \n\nMehrwert Wohnen \nDer mittels der eingangs beschriebenen Methode und unter Berück-\nsichtigung der oben festgelegten Parameter resultiert für die beiden \nSzenarien nachfolgende Werte. \n\n \n\nSzenario   Marktwert (CHF) \n\nWohnen gemäss teilrevidiertem Gestaltungsplan  10'700’000 \n\nWohnen gemäss original Gestaltungsplan  8'700’000 \n\nMehrwert Wohnen  2'000’000 \n\n   \n\nDer Mehrwert für die erhöhte Wohnnutzung in Baufeld 1 gemäss dem \nteilrevidierten Gestaltungsplan wird per 01.05.2022 auf CHF 2'000'000 \ngeschätzt. \n\n \n\n4.2 Gestaltung Arkaden/Fusswege \n\nMethodik \nDie Gestaltung der Arkaden führt zweifelsohne zu einer verbesserten \nRaumqualität. Dadurch dürfte die Zahlungsbereitschaft von Mietern der \nFlächen zunehmen, welche direkten Bezug zu den Arkaden haben. \nGleichzeitig werden die Baukosten aufgrund der Wärmedämm- und An-\nschlussthematik steigen. Die Arkaden zählen nicht zur Baumassenziffer. \nDiese bleibt unverändert. Vereinfacht betrachtet wird durch die Arkaden \nBauvolumen generiert, ohne dass dabei Mietfläche entsteht. Um den \nMehr-/Minderwert zu ermitteln, werden vom zusätzlichen marktgerecht \nkapitalisierten Nettomietertrag die zusätzlichen Baukosten abgezogen. \n\n \n\n \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n27 / 33 \n\nFlächen \n\n \nDie gewerblich nutzbare Fläche mit Bezug zu den Arkaden beträgt rund \n400m2 HNF. Die Grundfläche der Arkaden beträgt rund 100 m2.  \n\nErträge \nWir gehen davon aus, dass die Gewerbefläche im Perimeter Aawisen im \nMittel für rund CHF 200 pro m2 (65%-Quantil) vermietet wird. Aufgrund \nder höheren Flächenqualität im Zusammenhang mit den Arkaden dürfte \ndie Marktmiete rund 5% höher, bei CHF 210 pro m2 liegen (65%-Quan-\ntil). Der Mietwert liegt damit bei rund CHF 4'000 pro Jahr höher. \n\nKosten \nBei den zusätzlichen Erstellungskosten BKP 1-5 gehen wir von CHF \n3'000 pro m2 aus. Die Mehrkosten im Zusammenhang mit den Arkaden \nschätzen wir somit auf gesamthaft CHF 300'000. Da es sich bei den Er-\nträgen um Nettomieten handelt, werden Kosten für Betrieb und Unter-\nhalt in dieser Betrachtung vernachlässigt. \n\nKapitalisierung  \nIm Zusammenhang mit der Gewerbefläche schätzen wir die Marktge-\nrechte Bruttokapitalisierung auf 4.0% ein. Damit Beträgt der Mehrwert \nfür die Gewerbeflächen mit Bezug zu den Arkaden rund CHF 100'000.  \n\n  \n\nSituation Arkaden im Richtprojekt  \n          Fläche Arkaden 100m2 \n          Gewerbefläche 400m2 \n \nQuelle: Planpartner AG \nBearbeitung Wüest Partner \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n28 / 33 \n\nMehr-/Minderwert Arkaden \n \n\nPosition  Wert (CHF) \n\nBruttoertragswert höherwertige Mietflächen  100’000 \n\nErstellungskosten Arkaden BKP 1-5  -300’000 \n\nMinderwert Arkaden (gerundet)  -200’000 \n\n   \n\nDer Minderwert für die Arkaden in Baufeld 1 gemäss dem teilrevidierten \nGestaltungsplan wird per 01.05.2022 auf rund CHF 200'000 geschätzt. \n\n4.3 Zertifizierung 2000-Watt-Areal \n\nMethodik \nIn einem ersten Schritt wird über die Baumassenziffer und eine mittlere \nGeschosshöhe die maximal mögliche HNF auf dem Areal hergeleitet \nund mit den Benchmarks für Baukosten von Wüest Partner verrechnet. \nDanach werden die Mehrkosten, welche dem Minderwert entsprechen \nAnhand des Prozentsatzes berechnet. \n\nFlächen \nWir gehen bei der Flächenkalkulation von nachfolgenden Eckwerten \naus: \n\n \n\nGrundstücksfläche  15'640 m2 \n\nBaumasse (BMZ 7)  110'000 m3 \n\nBGF (mittlere Raumhöhe 3.5m)  31’300 m2 \n\nHNF (Flächeneffizienz 78%)  24'500 m2 \n\n \n\nUnter Berücksichtigung von realistischen Faktoren für Raumhöhe und \nFlächeneffizienz (HNF/BGF), erachten wir es als plausibel, dass auf dem \nAreal rund 24’500m2 HNF realisierbar wäre. \n\nErstellungskosten \nBei den Erstellungskosten gehen wir für die Wohnfläche von CHF 4'500 \npro m2 HNF und bei den Gewerbeflächen von CHF 3'500 pro m2 HNF \naus. Unter Berücksichtigung der Nutzungsverteilung von 20% Wohnen \nund 80% Gewerbe resultiert ein mittlerer Flächenpreis von rund CHF \n3'800 pro m2 HNF. Es wird dabei nicht unterschieden ob bereits beste-\nhende Flächen auf den Areal in Stand gestellt, oder neu erstellt werden. \nWie unter 3.3 erörtert, schätzen wir die Mehrkosten im Zusammenhang \nmit der Zertifizierung 2000-Watt-Areal auf 0.75% ein. \n\n  \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n29 / 33 \n\nMinderwert Zertifizierung nach 2000-Watt-Areal \n \n\nPosition  Wert (CHF) \n\nHNF (Flächeneffizienz  HNF/BGF 78%)  24'500 m2 \n\nErstellungskosten pro Einheit  CHF 3'800/m2  \n\nErstellungskosten Areal BKP 1-5 (gerundet)  CHF 93 Mio   \n\nMehrkosten 2000-Watt-Areal  0.75%   700’000 \n\n \n\nDie Mehrkosten bzw. der Minderwert für die Zertifizierung des Areals \nnach dem Standard des 2000-Watt-Areal sind von Details der weiteren \nPlanung des Areals und davon abhängig, was am Ende tatsächlich um-\ngesetzt wird. Über das gesamte Areal schätzen wir die Mehrkosten wie \noben hergeleitet auf rund CHF 700’000. \n\n4.4 Planungskosten \nGemäss der Weisung zum MAG müssten Kosten die bei Planungen an-\nfallen und für vorbereitende Studienaufträge oder Wettbewerbsverfah-\nren sowie Beteiligungsverfahren, die über die gesetzlich geforderte Mit-\nwirkung hinausgehen, vom Ausgleichspflichtigen Mehrwert in Abzug \ngebracht werden können. \n\nAus unserer Sicht muss somit ein Teil der Planungskosten als Minder-\nwert zu berücksichtigen sein. Unsere Benchmarks für die Erstellung ei-\nnes Gestaltungsplan liegen zwischen rund CHF 200'000 und CHF \n300'000. \n\nGemäss der Kostenzusammenstellung der Eigentümerschaft betrugen \ndie Planungskosten bisher rund CHF 700'000. Nicht alle bisher angefal-\nlenen Planungskosten stehen in direktem Zusammenhang mit der Teil-\nrevision des GP Aawisen. Anhand der Kostenzusammenstellung jedoch \nist kaum nachvollziehbar, welche Planungskosten aufgrund der Teilrevi-\nsion des GP tatsächlich angefallen sind. Wir erachten es in Rücksprache \nmit der Stadt Wetzikon, die im Prozess dabei war als plausibel, dass rund \nCHF 300'000 im direkten Zusammenhang mit Teilrevision des GP Aawi-\nsen stehen. \n\n4.5 Zusammenfassung Mehrwert \n \n\nPosition  Wert (CHF) \n\nMehrwert Wohnen durch Konzentration Wohnnutzung in Baufeld 1  2'000’000 \n\nMinderwert Arkaden aufgrund baulicher Mehrkosten  -200’000 \n\nMehrkosten Zertifizierung 2000-Watt-Areal  -700’000 \n\nMinderwert Planungskosten   -300'000  \n\nMehrwert Teilrevision Gestaltungsplan «Aawisen»  800’000 \n\n \n\nUnter Berücksichtigung der relevanten Faktoren, höherwertiges Woh-\nnen aufgrund Konzentration in Baufeld 1 sowie dem Minderwert der \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n30 / 33 \n\nArkaden, 2000-Watt-Areal und Planungskosten, schätzt Wüest Partner \nden Mehrwert des teilrevidierten Gestaltungsplan «Aawisen» per \n01.07.2022 auf 800’000. \n\n \n\n \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n31 / 33 \n\n \n\n5 Mehrwertermittlung Städ-\ntebaulicher Vertrag \n\n5.1 Bewertung Wendemöglichkeit für \nLastwagen auf dem Areal \n\n5.1.1 Ausgangslage  \nSeitens der Stadt Wetzikon wir auf der Buchgrindelstrasse ein Fahrver-\nbot für Lastwagen südlich des Perimeters Aawisen angestrebt. Dadurch \nwürde Strasse für Lastwagen zur Sackgasse und es müsste eine Wen-\ndemöglichkeit für versehentlich eingefahrene Lastwagen vorgehalten \nwerden, welche über das Areal Aawisen erfolgen könnte. Bezüglich der \nFrequentierung wird nach Einführung der Massnahme von einigen ma-\nlen pro Woche ausgegangen. Es wird allerdings angenommen, dass \nspätestens nach einem Jahr kaum mehr Lastwagen auf dem Areal Aa-\nwisen wenden werden, da bekannt geworden sein dürfte, dass auf der \nBuchgrindelstrasse kein Durchgang mehr möglich ist. Seitens der Stadt \nWetzikon wurde angedacht, dies in einem städtebaulichen Vertrag zu re-\ngeln wäre. \n\nNachfolgend wird der Wert einer möglichen Dienstbarkeit, welche die \nWendemöglichkeit auf dem Areal Aawisen regelt, hergeleitet. Dabei ist \nes wichtig zu beachten, dass die Dienstbarkeit grundsätzlich keinen ei-\ngenen Wert hat. Der Wert entsteht erst in der parteiabhängigen Betrach-\ntung, von subjektiven Mehr-/Minderwerten. \n\n5.1.2 Sicht Stadt Wetzikon \nSoll die Buchgrindelstrasse südlich des Areals Aawisen für Lastwagen \ngesperrt werden, muss die Stadt eine Wendemöglichkeit zu Verfügung \nstellen. Kann dies nicht über das Areal gelöst werden, wird ein Wende-\nhammer erstellt werden müssen. Dafür fallen Bau- und Landerwerbs-\nkosten an. \n\nGemäss Tiefbauamt Stadt Wetzikon sind nach VSS Norm 4052 für einen \nWendehammer rund 800m2 Fläche notwendig. Die Baukosten können \nmit CHF 300/m2 angenommen werden. Wüest Partner geht beim dafür \nnotwendigen Land von rund CHF 800/m2 aus (30% - Quantil in Zonen \nmit Gewerbe- und Industrienutzung). Weiter fallen Kosten für Betrieb \nund Unterhalt an. Gemäss Auswertung des Schweizerischen Verbands \nfür Kommunale Infrastruktur (SVKI) liegt der mittlere Unterhalt für \n\n\n\nGemeinde Wetzikon – Mehrwertermittlung Teilrevision privater Gestaltungsplan «Aawisen» \n\n \n32 / 33 \n\nStrassen bei CHF 4.60/m2 und Jahr. Kapitalisiert mit 3% resultiert für \ndie Fläche des Wendehammers ein Wert von CHF 120'000. Wir gehen \ndavon aus, dass der Wendhammer in 40 Jahren das Ende seiner Le-\nbensdauer erreicht hat. Kapitalisiert mit 3%, beträgt der Barwert von drei \nErneuerungszyklen rund CHF 100'000. \n\n \n\nPosition  Wert (CHF) \n\nBaukosten (CHF 300/m2)  240’000 \n\nLandkosten (CHF 800/m2)  640’000 \n\nBetriebskosten (CHF 4.6/m2)  120’000 \n\nUnterhaltskosten (Abschreibung über 40 Jahre)  100’000 \n\nTotal Kosten Wendehammer   1’100’000 \n\n \n\n5.1.3 Sicht Eigentümer  \nDie Einschränkung für den Eigentümer ist klein, bzw. die Beeinträchti-\ngung zeitlich limitiert und methodisch schwer bezifferbar, insbesondere \nwenn sich die Situation eingependelt hat, da kaum mehr mit Wendever-\nkehr gerechnet werden muss. Hat ein Eigentümer die Wahl, würde er \nsich immer gegen eine Dienstbarkeit entscheiden, denn beispielsweise \nin 70 Jahren (nach zwei Erneuerungszyklen) bei einer neuen Gesamtare-\nalentwicklung könnte sie die Planung einschränken. Der diesbezügliche \nMinderwert dürfte durch die Beteiligung am Nutzen der Gemeinde je-\ndoch genügend abgegolten sein, weshalb der Minderwert vereinfacht \nmit Null eingesetzt wird. \n\n5.1.4 Wertermittlung \nDer Wert entsteht in der parteiabhängigen Betrachtung. Er liegt in der \nHälfte der Summe aus Mehr- und Minderwert der beiden Betrachtungen, \nbei welcher eine Win-Win-Situation zu gleichen Teilen entstehen muss. \n\n \n\nPosition  Wert (CHF) \n\nWert aus Sicht Stadt Wetzikon (Beschaffungskosten Wendehammer)  1’100’000 \n\nMinderwert aus Sicht Eigentümer (vereinfacht wird im Sinne des langfristigen Min-\nderwertes CHF 0 eingesetzt) \n\n 0  \n\nWert Dienstbarkeit    550’000 \n\n \n\nDer Wert der Dienstbarkeit beträgt per 01.07.2022 CHF 550'000. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n33 / 33 \n\n \n\n6 Anhang  \n\n6.1 Szenario höherwertiges Wohnen \n\n6.2 Szenario minderwertiges Wohnen \n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nBewertungsbericht\n\nProjekt\nBuchgrindelstrasse\n8620 Wetzikon\nSchweiz Marktwert CHF 10'700'000\n\nBerichtsdatum 01.05.2022\n\nBewertungsgrund Andere\n\nAuftraggeber Stadt Wetzikon\n\nLiegenschaftsnummer 122171\n\nBewertungs ID 101-25724-103\n\nProjektleiter Martin Schönenberger, Wüest Partner\n\nBewerter Andreas Frei, Wüest Partner\n\nAnhang 6.1: Mehrwertermittlung Teilrevision Gestaltungsplan «Aawisen»\n\n122171 | 101-25724-103 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 1 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nZusammenfassung\nObjekteigenschaften\nProjekt\n\nBuchgrindelstrasse\n8620 Wetzikon\nSchweiz\n\nWGS84: 47.330508 / 8.789691\n\nWirtschaftseinheit\n\nReferenznummer 122171\n\nEigentümer\n\nEigentumsform Alleineigentum\n\nBaujahr\n\nLetzte Renovationen\n\nAuftraggeber Stadt Wetzikon\n\nKontaktperson Simone  Schefer\nsimone.schefer@wetzikon.ch\n\nProjektleiter Martin Schönenberger\nmartin.schoenenberger@wuestpartner.com\n\nBewerter Andreas Frei\nandreas.frei@wuestpartner.com\n\nWeitere Informationen zur Lage\nInteraktive Standort- und Immobilienmarktinformationen auf\nLocationSpot.\n\nResultate\n\nWerte ME CHF CHF/m² VMF\n\nMarktwert 10'700'000 3'579\n\nTeuerung 1.00%\n\nDiskontierungssatz real/nominal 2.40% 3.42%\n\nNetto-Kapitalisierungssatz Exit 2.40%\n\nNetto-/Bruttorendite Annuität 2.37% 6.86%\n\nBruttorendite (Soll/Ist) 7.54% 0.00%\n\nMIRR 5/MIRR 10 2.40% 2.40%\n\nNettoanfangsrendite (P1) vor/nach CapEx -5.08% -5.08%\n\nAnnuität Nettorendite (P1-10) vor/nach CapEx -10.90% -10.90%\n\nMarktmatrix Qualitätsprofil\nNote Gewichtung\n\nGesamtnote 4.2\n\nLage 4.1 40\n\nMakrolage 4.6 40\n\nMikrolage 3.8 60\n\nObjekt 4.1 40\n\nNutzung 4.0 30\n\nStandard 3.5 40\n\nZustand 5.0 30\n\nInvestment 4.3 20\n\nVermietbarkeit 4.0 33\n\nVerkäuflichkeit 4.5 33\n\nErtragsrisiko 4.5 33\n\nHinweis: 1 = schlechteste Note, 5 = beste Note\n\nMieten\n\nNutzung Aktuelle Miete Marktmiete\nTyp Anzahl m² Anteil Soll p.a. [CHF] Leer Ist p.a. [CHF] Soll/m² Quantil Soll p.a. [CHF] Soll/m² Quantil Leer Abw.\n\nWohnen 1 3'000 100% 810'000 100.0% 0 270 72% 810'000 270 72% 2.0% 0.0%\n\nTotal 1 3'000 100% 810'000 100.0% 0 270 810'000 270 2.0% 0.0%\n\nRenditen\n\nBarwert Annuität (P1-Exit) Annuität (Exit) %-Soll\n(P1-Exit)\n\n%-Soll\n(Exit)\n\n%-GNW\n(P1-Exit)\n\n%-GNW\n(Exit)\n\nRendite\n\n [CHF]  [CHF]  [CHF/m²] Q  [CHF/m²] Q [%] Q [%] Q [%] Q [%] Q [%]\n\nBruttoertrag (Soll) 31'088'993 736'595 246 270 100.0% 100.0% 6.2% 6.8% 6.86%\n\nSoll-Mieterträge 31'088'993 736'595 246 270 100.0% 100.0% 6.2% 6.8% 6.86%\n\nErtragsminderungen 823'500 19'511 7 5 2.6% 2.0% 0.2% 0.1% 0.18%\n\nBruttoertrag (Ist) 30'265'492 717'084 239 265 97.4% 98.0% 6.0% 6.7% 6.68%\n\nBetriebskosten 1'857'484 44'010 15 15 6.0% 5.7% 0.4% 0.4% 0.41%\n\nInstandhaltung 1'534'968 36'368 12 14 4.9% 5.2% 0.3% 0.4% 0.34%\n\nInstandsetzung 2'327'497 55'146 18 23 7.5% 8.6% 0.5% 0.6% 0.51%\n\nManagementkosten 165'127 3'912 1 0 0.5% 0.0% 0.0% 0.0% 0.04%\n\nProjektrisiko/-gewinn 1'010'540 23'943 8 0 3.3% 0.0% 0.2% 0.0% 0.22%\n\nErstellungskosten 12'631'752 299'285 100 0 40.6% 0.0% 2.5% 0.0% 2.79%\n\nTotal Kosten 19'527'368 462'664 154 53 62.8% 19.5% 3.9% 1.3% 4.31%\n\nTotal Nettoertrag 10'738'124 254'420 85 212 34.5% 78.5% 2.1% 5.4% 2.37%\n\n122171 | 101-25724-103 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 2 von 9\n\nhttps://www.wuestlocationspot.com/#/home?company=ntrl&latitude=47.3305080&longitude=8.7896910&address=Buchgrindelstrasse,%208620%20Wetzikon&locale=de_CH&source=Dimensions&configuration=105&signature=91d588f038c4353e3a32f42fefb76336e670a44fb57cf93e538e293fad38311f\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nZusammenfassung 2\nErgebnisse\n\nPerioden | Reale Cashflows\n\n1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Exit\n\nErträge Ann.\n%-Soll\n\n01.05.2022\n - 30.04.2023\n\n01.05.2023\n - 30.04.2024\n\n01.05.2024\n - 30.04.2025\n\n01.05.2025\n - 30.04.2026\n\n01.05.2026\n - 30.04.2027\n\n01.05.2027\n - 30.04.2028\n\n01.05.2028\n - 30.04.2029\n\n01.05.2029\n - 30.04.2030\n\n01.05.2030\n - 30.04.2031\n\n01.05.2031\n - 30.04.2032\n\n01.05.2032\n\nBruttoertrag (Soll) 100.0% 0 0 0 0 805'500 810'000 810'000 810'000 810'000 810'000 810'000\n\nSoll-Mieterträge 100.0% 0 0 0 0 805'500 810'000 810'000 810'000 810'000 810'000 810'000\n\nErtragsminderungen 2.6% 0 0 0 0 184'952 72'900 16'200 16'200 16'200 16'200 16'200\n\nBruttoertrag (Ist) 97.4% 0 0 0 0 620'548 737'100 793'800 793'800 793'800 793'800 793'800\n\nKosten\n\nBetriebskosten 6.0% 0 0 20'000 40'000 86'000 46'000 46'000 46'000 46'000 46'000 46'000\n\nInstandhaltung 4.9% 0 0 0 0 24'000 24'000 24'000 24'000 24'000 42'000 42'000\n\nInstandsetzung 7.5% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 69'905\n\nManagementkosten 0.5% 5'000 50'000 60'000 60'000 0 0 0 0 0 0 0\n\nProjektrisiko/-gewinn 3.3% 40'000 40'000 500'000 500'000 0 0 0 0 0 0 0\n\nErstellungskosten 40.6% 500'000 500'000 6'250'000 6'250'000 0 0 0 0 0 0 0\n\nTotal Kosten 62.8% 545'000 590'000 6'830'000 6'850'000 110'000 70'000 70'000 70'000 70'000 88'000 157'905\n\nTotal Nettoertrag 34.5% -545'000 -590'000 -6'830'000 -6'850'000 510'548 667'100 723'800 723'800 723'800 705'800 635'895\n\nMarktwert per Periodenbeginn 10'738'124 11'547'899 12'422'690 19'639'303 27'049'374 27'181'398 27'158'010 27'076'627 26'993'291 26'907'955 26'838'803\n\nBruttorendite p.a. 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 2.98% 2.98% 2.98% 2.99% 3.00% 3.01% 3.02%\n\nNettorendite nach Instandsetzung p.a. -5.08% -5.11% -54.98% -34.88% 1.89% 2.45% 2.67% 2.67% 2.68% 2.62% 2.37%\n\nWertänderungsrendite p.a. 7.54% 7.58% 58.09% 37.73% 0.49% -0.09% -0.30% -0.31% -0.32% -0.26%\n\nTotal Return p.a. 2.47% 2.47% 3.11% 2.85% 2.38% 2.37% 2.37% 2.37% 2.37% 2.37%\n\nSensitivitätsanalyse\n\nRelative Darstellung\n\nΔ +30 +10 +/- -10 -30\n\n2.70% 2.50% 2.40% 2.30% 2.10%\n\nSoll-Mieterträge -10% -36% -31% -28% -25% -18%\n\n+0% -11% -4% 0% 5% 15%\n\n+10% 15% 24% 29% 35% 48%\n\nLeerstand +100% -18% -11% -7% -3% 6%\n\n+0% -11% -4% 0% 5% 15%\n\n-100% -4% 4% 8% 13% 23%\n\nInstandsetzungskosten -10% -9% -2% 3% 7% 17%\n\n+0% -11% -4% 0% 5% 15%\n\n+10% -13% -6% -2% 3% 12%\n\n122171 | 101-25724-103 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 3 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nInhaltsverzeichnis\n\nTitelblatt 1\n\nZusammenfassung 2\n\nZusammenfassung 2 3\n\nInhaltsverzeichnis 4\n\nNutzungsübersicht 5\n\nKontoübersicht 6\n\nSensitivitätsanalyse 7\n\nQualitätsprofil kompakt 8\n\nKarten (Makrolage/Mikrolage) 9\n\n122171 | 101-25724-103 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 4 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nNutzungsübersicht\nNutzung Aktuelle Miete Marktmiete\n\nWohnen\n\nAnz Fläche CHF p.a. Anteil CHF/m² CHF p.a. Anteil CHF/m² Abw.\n\nMin Max Ø Min Max Ø CHF/m² p.a.\n\nWohnen\n\nSoll-Mietertrag 1 3'000 810'000 100.0% 270 270 270 810'000 100.0% 270 270 270 0%\n\nLeerstand 1 3'000 100.0% 270 270 270 2.0% -98%\n\nIst-Mietertrag 793'800\n\nTotal\n\nSoll-Mietertrag 1 3'000 810'000 100.0% 270 270 270 810'000 100.0% 270 270 270 0%\n\nLeerstand 1 3'000 810'000 100.0% 270 270 270 16'200 2.0% -98%\n\nIst-Mietertrag 793'800 98.0%\n\nLegende:\n\nRote Marke = Min, Ø, Max Marktmiete\n\nGrüne Marke = Min, Ø, Max Aktuelle Miete\n\nBlau = Quantile Gemeinde/Stadtkreis\n\n122171 | 101-25724-103 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 5 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nKontoübersicht\nAbrechnung Annuität Perioden | Reale Cashflows\n\nCHF p.a. CHF p.a. %-Soll Q 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Exit\n\n -\n01.05.2022 01.05.2022\n\n - 30.04.2023\n01.05.2023\n\n - 30.04.2024\n01.05.2024\n\n - 30.04.2025\n01.05.2025\n\n - 30.04.2026\n01.05.2026\n\n - 30.04.2027\n01.05.2027\n\n - 30.04.2028\n01.05.2028\n\n - 30.04.2029\n01.05.2029\n\n - 30.04.2030\n01.05.2030\n\n - 30.04.2031\n01.05.2031\n\n - 30.04.2032\n01.05.2032\n\nErträge\n\nSoll-Mieterträge 736'595 100.0% 0 0 0 0 805'500 810'000 810'000 810'000 810'000 810'000 810'000\n\nLeerstand 19'511 2.6% 0 0 0 0 184'952 72'900 16'200 16'200 16'200 16'200 16'200\n\nBruttoertrag (Ist) 717'084 97.4% 0 0 0 0 620'548 737'100 793'800 793'800 793'800 793'800 793'800\n\nKosten\n\nBetriebskosten 44'010 6.0% 0 0 20'000 40'000 86'000 46'000 46'000 46'000 46'000 46'000 46'000\n\n% 5.97% 10.68% 5.68% 5.68% 5.68% 5.68% 5.68% 5.68%\n\nVersicherung 6'366 0.9% 0 0 0 0 7'000 7'000 7'000 7'000 7'000 7'000 7'000\n\nVerwaltung 27'285 3.7% 0 0 0 0 30'000 30'000 30'000 30'000 30'000 30'000 30'000\n\nÜbrige Aufwendungen 8'185 1.1% 0 0 0 0 9'000 9'000 9'000 9'000 9'000 9'000 9'000\n\nVermarktung 2'173 0.3% 0 0 20'000 40'000 40'000 0 0 0 0 0 0\n\nInstandhaltung 36'368 4.9% 0 0 0 0 24'000 24'000 24'000 24'000 24'000 42'000 42'000\n\n% 4.94% 2.98% 2.96% 2.96% 2.96% 2.96% 5.19% 5.19%\n\nInstandsetzung 55'146 7.5% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 69'905\n\n% 7.49% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 8.63%\n\nInstandsetzungen 55'146 7.5% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 69'905\n\nManagementkosten 3'912 0.5% 5'000 50'000 60'000 60'000 0 0 0 0 0 0 0\n\nProjektrisiko/-gewinn 23'943 3.3% 40'000 40'000 500'000 500'000 0 0 0 0 0 0 0\n\nErstellungskosten 299'285 40.6% 500'000 500'000 6'250'000 6'250'000 0 0 0 0 0 0 0\n\nTotal Kosten 462'664 62.8% 545'000 590'000 6'830'000 6'850'000 110'000 70'000 70'000 70'000 70'000 88'000 157'905\n\nTotal Nettoertrag 254'420 34.5% -545'000 -590'000 -6'830'000 -6'850'000 510'548 667'100 723'800 723'800 723'800 705'800 635'895\n\nAnfangsleerstand: 30% mit Abbau über 24 Monate\n\nVermarktung: 12% des Sollertrags\n\nManagementkosten: 1% der Erstellungskosten BKP 1-5 für Bauherrenleistungen\n\nProjektrisiko: 8% der Erstellungskosten\n\nErstellungskosten: CHF 13.5 Mio rund CHF 4'500 pro m2 HNF\n\n122171 | 101-25724-103 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 6 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nSensitivitätsanalyse\nVeränderung der Annuitäten Veränderung der Diskontierung in Basispunkte\n\nAbsolute Darstellung Relative Darstellung\n\nVeränderung Annuität +30 +20 +10 +/- -10 -20 -30 +30 +20 +10 +/- -10 -20 -30\n\n[Quote in %] [CHF, %] 2.70% 2.60% 2.50% 2.40% 2.30% 2.20% 2.10% 2.70% 2.60% 2.50% 2.40% 2.30% 2.20% 2.10%\n\nSoll-Mieterträge -10% 662'935 6'817'000 7'079'000 7'362'000 7'669'000 8'002'000 8'366'000 8'765'000 -36% -34% -31% -28% -25% -22% -18%\n\n-5% 699'765 8'181'000 8'496'000 8'835'000 9'204'000 9'604'000 10'000'000 10'500'000 -24% -21% -17% -14% -10% -7% -2%\n\n+0% 736'595 9'545'000 9'912'000 10'300'000 10'700'000 11'200'000 11'700'000 12'300'000 -11% -7% -4% 0% 5% 9% 15%\n\n+5% 773'425 10'900'000 11'300'000 11'800'000 12'300'000 12'800'000 13'400'000 14'000'000 2% 6% 10% 15% 20% 25% 31%\n\n+10% 810'254 12'300'000 12'700'000 13'300'000 13'800'000 14'400'000 15'100'000 15'800'000 15% 19% 24% 29% 35% 41% 48%\n\nLeerstand +100% 5.30% 8'822'000 9'162'000 9'528'000 9'925'000 10'400'000 10'800'000 11'300'000 -18% -14% -11% -7% -3% 1% 6%\n\n+50% 3.97% 9'184'000 9'537'000 9'918'000 10'300'000 10'800'000 11'300'000 11'800'000 -14% -11% -7% -4% 1% 6% 10%\n\n+0% 2.65% 9'545'000 9'912'000 10'300'000 10'700'000 11'200'000 11'700'000 12'300'000 -11% -7% -4% 0% 5% 9% 15%\n\n-50% 1.32% 9'906'000 10'300'000 10'700'000 11'100'000 11'600'000 12'200'000 12'700'000 -7% -4% 0% 4% 8% 14% 19%\n\n-100% 0.00% 10'300'000 10'700'000 11'100'000 11'600'000 12'100'000 12'600'000 13'200'000 -4% 0% 4% 8% 13% 18% 23%\n\nInstandsetzungskosten -10% 49'631 9'749'000 10'100'000 10'500'000 11'000'000 11'400'000 12'000'000 12'500'000 -9% -6% -2% 3% 7% 12% 17%\n\n-5% 52'388 9'647'000 10'000'000 10'400'000 10'900'000 11'300'000 11'800'000 12'400'000 -10% -7% -3% 2% 6% 10% 16%\n\n+0% 55'146 9'545'000 9'912'000 10'300'000 10'700'000 11'200'000 11'700'000 12'300'000 -11% -7% -4% 0% 5% 9% 15%\n\n+5% 57'903 9'443'000 9'806'000 10'200'000 10'600'000 11'100'000 11'600'000 12'100'000 -12% -8% -5% -1% 4% 8% 13%\n\n+10% 60'660 9'341'000 9'700'000 10'100'000 10'500'000 11'000'000 11'500'000 12'000'000 -13% -9% -6% -2% 3% 7% 12%\n\n122171 | 101-25724-103 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 7 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nQualitätsprofil kompakt\nGewichtung Rating\n\nWohnen 100 4.2 - Gut\n\nLage 40 4.1 - Gut\n\nMakrolage 40 4.6 - Sehr Gut\n\nMikrolage 60 3.8 - Gut\n\nMietwohnen 100 3.8 - Gut\n\nObjekt 40 4.1 - Gut\n\nNutzung 30 4.0 - Gut\n\nStandard 40 3.5 - Leicht überdurchschnittlich\n\nZustand 30 5.0 - Neuwertig\n\nInvestment 20 4.3 - Sehr gut\n\nVermietbarkeit 33 4.0 - Gut\n\nVerkäuflichkeit 33 4.5 - Sehr gut\n\nErtragsrisiko 33 4.5 - Sehr gut\n\nTotal\nMakrolage 40 4.6 - Sehr Gut\n\nMikrolage 60 3.8 - Gut\n\nNutzung 30 4.0 - Gut\n\nStandard 40 3.5 - Leicht überdurchschnittlich\n\nZustand 30 5.0 - Neuwertig\n\nInvestment 20 4.3 - Sehr gut\n\n122171 | 101-25724-103 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 8 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nKarten\nMakrolage Mikrolage\n\n122171 | 101-25724-103 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 9 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nBewertungsbericht\n\nProjekt\nBuchgrindelstrasse\n8620 Wetzikon\nSchweiz Marktwert CHF 8'700'000\n\nBerichtsdatum 01.05.2022\n\nBewertungsgrund Andere\n\nAuftraggeber Stadt Wetzikon\n\nLiegenschaftsnummer 122171\n\nBewertungs ID 101-25724-105\n\nProjektleiter Martin Schönenberger, Wüest Partner\n\nBewerter Andreas Frei, Wüest Partner\n\nAnhang 6.2: Mehrwertermittlung Teilrevision Gestaltungsplan «Aawisen»\n\n122171 | 101-25724-105 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 1 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nZusammenfassung\nObjekteigenschaften\nProjekt\n\nBuchgrindelstrasse\n8620 Wetzikon\nSchweiz\n\nWGS84: 47.330508 / 8.789691\n\nWirtschaftseinheit\n\nReferenznummer 122171\n\nEigentümer\n\nEigentumsform Alleineigentum\n\nBaujahr\n\nLetzte Renovationen\n\nAuftraggeber Stadt Wetzikon\n\nKontaktperson Simone  Schefer\nsimone.schefer@wetzikon.ch\n\nProjektleiter Martin Schönenberger\nmartin.schoenenberger@wuestpartner.com\n\nBewerter Andreas Frei\nandreas.frei@wuestpartner.com\n\nWeitere Informationen zur Lage\nInteraktive Standort- und Immobilienmarktinformationen auf\nLocationSpot.\n\nResultate\n\nWerte ME CHF CHF/m² VMF\n\nMarktwert 8'700'000 2'898\n\nTeuerung 1.00%\n\nDiskontierungssatz real/nominal 2.50% 3.53%\n\nNetto-Kapitalisierungssatz Exit 2.50%\n\nNetto-/Bruttorendite Annuität 2.47% 7.94%\n\nBruttorendite (Soll/Ist) 8.97% 0.00%\n\nMIRR 5/MIRR 10 2.50% 2.50%\n\nNettoanfangsrendite (P1) vor/nach CapEx -28.23% -28.23%\n\nAnnuität Nettorendite (P1-10) vor/nach CapEx -13.78% -13.78%\n\nMarktmatrix Qualitätsprofil\nNote Gewichtung\n\nGesamtnote 4.1\n\nLage 3.9 40\n\nMakrolage 4.6 40\n\nMikrolage 3.5 60\n\nObjekt 4.1 40\n\nNutzung 4.0 30\n\nStandard 3.5 40\n\nZustand 5.0 30\n\nInvestment 4.3 20\n\nVermietbarkeit 4.0 33\n\nVerkäuflichkeit 4.5 33\n\nErtragsrisiko 4.5 33\n\nHinweis: 1 = schlechteste Note, 5 = beste Note\n\nMieten\n\nNutzung Aktuelle Miete Marktmiete\nTyp Anzahl m² Anteil Soll p.a. [CHF] Leer Ist p.a. [CHF] Soll/m² Quantil Soll p.a. [CHF] Soll/m² Quantil Leer Abw.\n\nWohnen 3 3'000 100% 780'000 100.0% 0 260 68% 780'000 260 68% 2.0% 0.0%\n\nTotal 3 3'000 100% 780'000 100.0% 0 260 780'000 260 2.0% 0.0%\n\nRenditen\n\nBarwert Annuität (P1-Exit) Annuität (Exit) %-Soll\n(P1-Exit)\n\n%-Soll\n(Exit)\n\n%-GNW\n(P1-Exit)\n\n%-GNW\n(Exit)\n\nRendite\n\n [CHF]  [CHF]  [CHF/m²] Q  [CHF/m²] Q [%] Q [%] Q [%] Q [%] Q [%]\n\nBruttoertrag (Soll) 27'995'625 690'574 230 260 100.0% 100.0% 5.8% 6.6% 7.94%\n\nSoll-Mieterträge 27'995'625 690'574 230 260 100.0% 100.0% 5.8% 6.6% 7.94%\n\nErtragsminderungen 748'901 18'473 6 5 2.7% 2.0% 0.2% 0.1% 0.21%\n\nBruttoertrag (Ist) 27'246'724 672'101 224 255 97.3% 98.0% 5.7% 6.4% 7.73%\n\nBetriebskosten 1'689'629 41'678 14 15 6.0% 5.8% 0.4% 0.4% 0.48%\n\nInstandhaltung 1'368'232 33'750 11 13 4.9% 5.1% 0.3% 0.3% 0.39%\n\nInstandsetzung 2'191'331 54'054 18 23 7.8% 8.9% 0.5% 0.6% 0.62%\n\nManagementkosten 109'036 2'690 1 0 0.4% 0.0% 0.0% 0.0% 0.03%\n\nProjektrisiko/-gewinn 926'808 22'862 8 0 3.3% 0.0% 0.2% 0.0% 0.26%\n\nErstellungskosten 12'266'572 302'582 101 0 43.8% 0.0% 2.5% 0.0% 3.48%\n\nTotal Kosten 18'551'609 457'617 153 51 66.3% 19.8% 3.9% 1.3% 5.26%\n\nTotal Nettoertrag 8'695'114 214'484 71 203 31.1% 78.2% 1.8% 5.1% 2.47%\n\n122171 | 101-25724-105 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 2 von 9\n\nhttps://www.wuestlocationspot.com/#/home?company=ntrl&latitude=47.3305080&longitude=8.7896910&address=Buchgrindelstrasse,%208620%20Wetzikon&locale=de_CH&source=Dimensions&configuration=105&signature=91d588f038c4353e3a32f42fefb76336e670a44fb57cf93e538e293fad38311f\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nZusammenfassung 2\nErgebnisse\n\nPerioden | Reale Cashflows\n\n1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Exit\n\nErträge Ann.\n%-Soll\n\n01.05.2022\n - 30.04.2023\n\n01.05.2023\n - 30.04.2024\n\n01.05.2024\n - 30.04.2025\n\n01.05.2025\n - 30.04.2026\n\n01.05.2026\n - 30.04.2027\n\n01.05.2027\n - 30.04.2028\n\n01.05.2028\n - 30.04.2029\n\n01.05.2029\n - 30.04.2030\n\n01.05.2030\n - 30.04.2031\n\n01.05.2031\n - 30.04.2032\n\n01.05.2032\n\nBruttoertrag (Soll) 100.0% 0 0 258'556 260'000 260'000 518'556 520'000 520'000 778'556 780'000 780'000\n\nSoll-Mieterträge 100.0% 0 0 258'556 260'000 260'000 518'556 520'000 520'000 778'556 780'000 780'000\n\nErtragsminderungen 2.7% 0 0 59'367 23'400 5'200 64'567 28'600 10'400 69'767 33'800 15'600\n\nBruttoertrag (Ist) 97.3% 0 0 199'188 236'600 254'800 453'988 491'400 509'600 708'788 746'200 764'400\n\nKosten\n\nBetriebskosten 6.0% 15'000 15'000 14'000 29'000 32'000 28'000 43'000 46'000 42'000 42'000 45'000\n\nInstandhaltung 4.9% 0 0 8'000 8'000 8'000 16'000 16'000 16'000 24'000 24'000 40'000\n\nInstandsetzung 7.8% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 69'194\n\nManagementkosten 0.4% 20'000 20'000 0 20'000 20'000 0 20'000 20'000 0 0 0\n\nProjektrisiko/-gewinn 3.3% 170'000 170'000 0 170'000 170'000 0 170'000 170'000 0 0 0\n\nErstellungskosten 43.8% 2'250'000 2'250'000 0 2'250'000 2'250'000 0 2'250'000 2'250'000 0 0 0\n\nTotal Kosten 66.3% 2'455'000 2'455'000 22'000 2'477'000 2'480'000 44'000 2'499'000 2'502'000 66'000 66'000 154'194\n\nTotal Nettoertrag 31.1% -2'455'000 -2'455'000 177'188 -2'240'400 -2'225'200 409'988 -2'007'600 -1'992'400 642'788 680'200 610'206\n\nMarktwert per Periodenbeginn 8'695'114 11'400'612 14'173'746 14'348'511 16'977'848 19'657'514 19'733'432 22'261'452 24'837'267 24'806'739 24'737'531\n\nBruttorendite p.a. 0.00% 0.00% 1.82% 1.81% 1.53% 2.64% 2.64% 2.34% 3.13% 3.14% 3.15%\n\nNettorendite nach Instandsetzung p.a. -28.23% -21.53% 1.25% -15.61% -13.11% 2.09% -10.17% -8.95% 2.59% 2.74% 2.47%\n\nWertänderungsrendite p.a. 31.12% 24.32% 1.23% 18.32% 15.78% 0.39% 12.81% 11.57% -0.12% -0.28%\n\nTotal Return p.a. 2.88% 2.79% 2.48% 2.71% 2.68% 2.47% 2.64% 2.62% 2.47% 2.46%\n\nSensitivitätsanalyse\n\nRelative Darstellung\n\nΔ +30 +10 +/- -10 -30\n\n2.80% 2.60% 2.50% 2.40% 2.20%\n\nSoll-Mieterträge -10% -39% -34% -32% -29% -23%\n\n+0% -10% -3% 0% 5% 14%\n\n+10% 17% 26% 32% 37% 49%\n\nLeerstand +100% -18% -11% -8% -5% 3%\n\n+0% -10% -3% 0% 5% 14%\n\n-100% -3% 5% 8% 13% 23%\n\nInstandsetzungskosten -10% -8% -1% 2% 7% 16%\n\n+0% -10% -3% 0% 5% 14%\n\n+10% -13% -6% -2% 1% 10%\n\n122171 | 101-25724-105 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 3 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nInhaltsverzeichnis\n\nTitelblatt 1\n\nZusammenfassung 2\n\nZusammenfassung 2 3\n\nInhaltsverzeichnis 4\n\nNutzungsübersicht 5\n\nKontoübersicht 6\n\nSensitivitätsanalyse 7\n\nQualitätsprofil kompakt 8\n\nKarten (Makrolage/Mikrolage) 9\n\n122171 | 101-25724-105 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 4 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nNutzungsübersicht\nNutzung Aktuelle Miete Marktmiete\n\nWohnen\n\nAnz Fläche CHF p.a. Anteil CHF/m² CHF p.a. Anteil CHF/m² Abw.\n\nMin Max Ø Min Max Ø CHF/m² p.a.\n\nWohnen\n\nSoll-Mietertrag 3 3'000 780'000 100.0% 260 260 260 780'000 100.0% 260 260 260 0%\n\nLeerstand 3 3'000 100.0% 260 260 260 2.0% -98%\n\nIst-Mietertrag 764'400\n\nTotal\n\nSoll-Mietertrag 3 3'000 780'000 100.0% 260 260 260 780'000 100.0% 260 260 260 0%\n\nLeerstand 3 3'000 780'000 100.0% 260 260 260 15'600 2.0% -98%\n\nIst-Mietertrag 764'400 98.0%\n\nLegende:\n\nRote Marke = Min, Ø, Max Marktmiete\n\nGrüne Marke = Min, Ø, Max Aktuelle Miete\n\nBlau = Quantile Gemeinde/Stadtkreis\n\n122171 | 101-25724-105 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 5 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nKontoübersicht\nAbrechnung Annuität Perioden | Reale Cashflows\n\nCHF p.a. CHF p.a. %-Soll Q 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Exit\n\n -\n01.05.2022 01.05.2022\n\n - 30.04.2023\n01.05.2023\n\n - 30.04.2024\n01.05.2024\n\n - 30.04.2025\n01.05.2025\n\n - 30.04.2026\n01.05.2026\n\n - 30.04.2027\n01.05.2027\n\n - 30.04.2028\n01.05.2028\n\n - 30.04.2029\n01.05.2029\n\n - 30.04.2030\n01.05.2030\n\n - 30.04.2031\n01.05.2031\n\n - 30.04.2032\n01.05.2032\n\nErträge\n\nSoll-Mieterträge 690'574 100.0% 0 0 258'556 260'000 260'000 518'556 520'000 520'000 778'556 780'000 780'000\n\nLeerstand 18'473 2.7% 0 0 59'367 23'400 5'200 64'567 28'600 10'400 69'767 33'800 15'600\n\nBruttoertrag (Ist) 672'101 97.3% 0 0 199'188 236'600 254'800 453'988 491'400 509'600 708'788 746'200 764'400\n\nKosten\n\nBetriebskosten 41'678 6.0% 15'000 15'000 14'000 29'000 32'000 28'000 43'000 46'000 42'000 42'000 45'000\n\n% 6.04% 5.41% 11.15% 12.31% 5.40% 8.27% 8.85% 5.39% 5.38% 5.77%\n\nVersicherung 6'094 0.9% 0 0 2'000 2'000 2'000 4'000 4'000 4'000 6'000 6'000 7'000\n\nVerwaltung 25'470 3.7% 0 0 9'000 9'000 9'000 18'000 18'000 18'000 27'000 27'000 29'000\n\nÜbrige Aufwendungen 8'097 1.2% 0 0 3'000 3'000 6'000 6'000 6'000 9'000 9'000 9'000 9'000\n\nVermarktung 2'017 0.3% 15'000 15'000 0 15'000 15'000 0 15'000 15'000 0 0 0\n\nInstandhaltung 33'750 4.9% 0 0 8'000 8'000 8'000 16'000 16'000 16'000 24'000 24'000 40'000\n\n% 4.89% 3.09% 3.08% 3.08% 3.09% 3.08% 3.08% 3.08% 3.08% 5.13%\n\nInstandsetzung 54'054 7.8% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 69'194\n\n% 7.83% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 8.87%\n\nInstandsetzungen 54'054 7.8% 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 69'194\n\nManagementkosten 2'690 0.4% 20'000 20'000 0 20'000 20'000 0 20'000 20'000 0 0 0\n\nProjektrisiko/-gewinn 22'862 3.3% 170'000 170'000 0 170'000 170'000 0 170'000 170'000 0 0 0\n\nErstellungskosten 302'582 43.8% 2'250'000 2'250'000 0 2'250'000 2'250'000 0 2'250'000 2'250'000 0 0 0\n\nTotal Kosten 457'617 66.3% 2'455'000 2'455'000 22'000 2'477'000 2'480'000 44'000 2'499'000 2'502'000 66'000 66'000 154'194\n\nTotal Nettoertrag 214'484 31.1% -2'455'000 -2'455'000 177'188 -2'240'400 -2'225'200 409'988 -2'007'600 -1'992'400 642'788 680'200 610'206\n\nAnfangsleerstand: 30% mit Abbau über 24 Monate\n\nVermarktung: 12% des Sollertrags\n\nManagementkosten: 1% der Erstellungskosten BKP 1-5 für Bauherrenleistungen\n\nProjektrisiko: 8% der Erstellungskosten\n\nErstellungskosten: CHF 4.5 Mio pro Etappe rund CHF 4'500 pro m2 HNF\n\n122171 | 101-25724-105 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 6 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nSensitivitätsanalyse\nVeränderung der Annuitäten Veränderung der Diskontierung in Basispunkte\n\nAbsolute Darstellung Relative Darstellung\n\nVeränderung Annuität +30 +20 +10 +/- -10 -20 -30 +30 +20 +10 +/- -10 -20 -30\n\n[Quote in %] [CHF, %] 2.80% 2.70% 2.60% 2.50% 2.40% 2.30% 2.20% 2.80% 2.70% 2.60% 2.50% 2.40% 2.30% 2.20%\n\nSoll-Mieterträge -10% 621'517 5'300'000 5'500'000 5'700'000 5'900'000 6'200'000 6'400'000 6'700'000 -39% -37% -34% -32% -29% -26% -23%\n\n-5% 656'046 6'500'000 6'800'000 7'000'000 7'300'000 7'600'000 7'900'000 8'300'000 -25% -22% -20% -16% -13% -9% -5%\n\n+0% 690'574 7'800'000 8'100'000 8'400'000 8'700'000 9'100'000 9'500'000 9'900'000 -10% -7% -3% 0% 5% 9% 14%\n\n+5% 725'103 9'000'000 9'300'000 9'700'000 10'100'000 10'500'000 11'000'000 11'500'000 3% 7% 11% 16% 21% 26% 32%\n\n+10% 759'632 10'200'000 10'600'000 11'000'000 11'500'000 11'900'000 12'500'000 13'000'000 17% 22% 26% 32% 37% 44% 49%\n\nLeerstand +100% 5.35% 7'100'000 7'400'000 7'700'000 8'000'000 8'300'000 8'600'000 9'000'000 -18% -15% -11% -8% -5% -1% 3%\n\n+50% 4.01% 7'400'000 7'700'000 8'000'000 8'300'000 8'700'000 9'000'000 9'500'000 -15% -11% -8% -5% 0% 3% 9%\n\n+0% 2.68% 7'800'000 8'100'000 8'400'000 8'700'000 9'100'000 9'500'000 9'900'000 -10% -7% -3% 0% 5% 9% 14%\n\n-50% 1.34% 8'100'000 8'400'000 8'700'000 9'100'000 9'400'000 9'900'000 10'300'000 -7% -3% 0% 5% 8% 14% 18%\n\n-100% 0.00% 8'400'000 8'700'000 9'100'000 9'400'000 9'800'000 10'300'000 10'700'000 -3% 0% 5% 8% 13% 18% 23%\n\nInstandsetzungskosten -10% 48'649 8'000'000 8'300'000 8'600'000 8'900'000 9'300'000 9'700'000 10'100'000 -8% -5% -1% 2% 7% 11% 16%\n\n-5% 51'351 7'900'000 8'200'000 8'500'000 8'800'000 9'200'000 9'600'000 10'000'000 -9% -6% -2% 1% 6% 10% 15%\n\n+0% 54'054 7'800'000 8'100'000 8'400'000 8'700'000 9'100'000 9'500'000 9'900'000 -10% -7% -3% 0% 5% 9% 14%\n\n+5% 56'757 7'700'000 8'000'000 8'300'000 8'600'000 8'900'000 9'300'000 9'800'000 -11% -8% -5% -1% 2% 7% 13%\n\n+10% 59'459 7'600'000 7'900'000 8'200'000 8'500'000 8'800'000 9'200'000 9'600'000 -13% -9% -6% -2% 1% 6% 10%\n\n122171 | 101-25724-105 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 7 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nQualitätsprofil kompakt\nGewichtung Rating\n\nWohnen 100 4.1 - Gut\n\nLage 40 3.9 - Gut\n\nMakrolage 40 4.6 - Sehr Gut\n\nMikrolage 60 3.5 - Überdurchschnittlich\n\nMietwohnen 100 3.5 - Überdurchschnittlich\n\nObjekt 40 4.1 - Gut\n\nNutzung 30 4.0 - Gut\n\nStandard 40 3.5 - Leicht überdurchschnittlich\n\nZustand 30 5.0 - Neuwertig\n\nInvestment 20 4.3 - Sehr gut\n\nVermietbarkeit 33 4.0 - Gut\n\nVerkäuflichkeit 33 4.5 - Sehr gut\n\nErtragsrisiko 33 4.5 - Sehr gut\n\nTotal\nMakrolage 40 4.6 - Sehr Gut\n\nMikrolage 60 3.5 - Überdurchschnittlich\n\nNutzung 30 4.0 - Gut\n\nStandard 40 3.5 - Leicht überdurchschnittlich\n\nZustand 30 5.0 - Neuwertig\n\nInvestment 20 4.3 - Sehr gut\n\n122171 | 101-25724-105 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 8 von 9\n\n\n\nWüest Dimensions - Business intelligence by Wüest Partner\n\nKarten\nMakrolage Mikrolage\n\n122171 | 101-25724-105 | 122171 | Wetzikon, Buchgrindelstrasse Erstellt von Wüest Partner, 21.06.2022 Seite 9 von 9\n\n\n\t27160_22A_230419_RP_LA.pdf\n\tRP-01-Umsetzung Freiraumelemente\n\tRP01-1\n\t1/13\n\t1/14\n\t1/15\n\t1/16\n\t1/17\n\n\tRP-02-möglicher Zwischenzustand Start Baufeld 1 Dach\n\tRP-03-möglicher Zwischenzustand Start Baufeld 1 EG\n\tRP-04-möglicher Zwischenzustand Start Baufeld 4 Dach\n\tRP-05-mögllicher Zwischenzustand Start Baufeld 4 EG\n\tRP-06-Endausbau / finaler Zustand Dach\n\tRP-07-Endausbau / finaler Zustand EG\n\tRP-11-Raumkonzept\n\t2/06\n\n\tRP-12-Verkehrskonzept Zustand Baufelder 1 und 4 bebaut\n\tVerkehr mit Gewerbehaus\n\n\tRP-13-Verkehrskonzept Zustand temporäres Parking\n\tVerkehr mit temporärem PP\n\n\tRP-31-Visualisierung Weidenweg\n\tRP-32-Visualisierung Fjordgarten\n\tRP-41-Baufeld 1 - Nachweis Spiel- und Ruheflächen\n\tVerkehr mit temporärem PP-2\n\n\tRP-42-Nachweis Freiflächen\n\tVerkehr mit temporärem PP-3\n\tVerkehr mit temporärem PP-4\n\tVerkehr mit temporärem PP-5\n\tVerkehr mit temporärem PP-6\n\n\t226 Schnitte 230419.pdf\n\t206-RP-21-Schnitte Gewerbehof-19.04.2023\n\tSchnitt Süd\n\tSchnitt Nord-2\n\n\t206-RP-22-Schnitte West 1 und West 2 - möglicher Zwischenzustand-19.04.2023\n\tSchnitt West §\n\tSchnitt West\n\n\n\n\t27160_20A_220630_FINAL-Uberberab-Mehrwertermittlung.pdf\n\t122171_FINAL-Uberberab-Mehrwertermittlung-Wetzikon-220620\n\tAnhang-6.1\n\tTitelblatt\n\tZusammenfassung\n\tZusammenfassung 2\n\tInhaltsverzeichnis\n\tNutzungsübersicht\n\tKontoübersicht\n\tSensitivitätsanalyse\n\tQualitätsprofil kompakt\n\tKarten\n\n\tAnhang-6.2\n\tTitelblatt\n\tZusammenfassung\n\tZusammenfassung 2\n\tInhaltsverzeichnis\n\tNutzungsübersicht\n\tKontoübersicht\n\tSensitivitätsanalyse\n\tQualitätsprofil kompakt\n\tKarten\n\n\n\n