03 Erläuternder Bericht

text: \n     \n  \n\nKanton Zürich \n\n \n \n \n \n \n \n\nSUTER  \nVON KÄNEL \nWILD \nPlaner und Architekten AG \n\n  \n\nFörrlibuckstrasse 30, 8005 Zürich \n+41 44 315 13 90, www.skw.ch \n\n \n31039 – 11.2.2022 \n\n \n\n  Teilrevision Nutzungsplanung: Mehrwertausgleich \n\n  ERLÄUTERNDER BERICHT  \nGEMÄSS ART. 47 RPV \n\n  Entwurf zur Festsetzung durch das Parlament \n\n   \n\n \n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    2 \n\nInhalt  1\t AUSGANGSLAGE 3\t\n1.1\t Anlass der Teilrevision 3\t\n1.2\t Worum geht es? 3\t\n1.3\t Kantonaler Mehrwertausgleich 4\t\n1.4\t Kommunaler Mehrwertausgleich 5\t\n1.5 \t Verfahrensablauf 8\t\n1.6\t Ziele der vorliegenden Teilrevision 8\t\n\n2\t ANPASSUNGEN DER BAU- UND ZONENORDNUNG 9\t\n2.1\t Musterbestimmungen 9\t\n2.2\t Freifläche 9\t\n2.3\t Höhe des Abgabesatzes 11\t\n2.4\t Neue Bauordnungsbestimmung 12\t\n2.5\t Fondsreglement 13\t\n\n3.\t AUSWIRKUNGEN DER TEILREVISION 14\t\n3.1\t Auswirkungen für die Gemeinde 14\t\n3.2\t Auswirkungen für Grundeigentümer 15\t\n\n4.\t VERFAHREN 16\t\n4.1\t Beschleunigtes Verfahren 16\t\n4.2\t Öffentliche Auflage 16\t\n4.3\t Kantonale Vorprüfung 16\t\n4.4\t Festsetzung 16\t\n4.5\t Genehmigung – Inkrafttreten 16\t\n\nANHANG 17\t\nFaktenblatt Gestaltungsplan Lakeside 18\t\nFaktenblatt Gestaltungsplan Metropol 20\t\nFaktenblatt Gestaltungsplan Spinnerei Floos 22\t\nFaktenblatt Gestaltungsplan Widum West 24\t\nFaktenblatt Gestaltungsplan Zil West 26\t\nFaktenblatt Gestaltungsplan Sonnweid 28\t\n\n \n   \n\n   \n\nAuftraggeber  Stadt Wetzikon \n   \nBearbeitung  Peter von Känel, Projektleitung \n\nDavid Frey, Sachbearbeitung \nCédric Arnold, Sachbearbeitung \n\n   \n\nTitelbild  Eigene Abbildung in Anlehnung an Mehrwertausgleich Broschüre MAG BD ZH \n\n  \n\nWETZ-US0741\nNotiz\nVerordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds\n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    3 \n\n  1 AUSGANGSLAGE \n  1.1 Anlass der Teilrevision \nMehrwertausgleichsgesetz \n \n\n Gemäss Art. 5 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) ist \nfür erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen entstehen, \nein angemessener Ausgleich zu gewährleisten. Mit der letzten Revi-\nsion des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes, die per 1. Mai 2014 \nin Kraft getreten ist, wurde Art. 5 mit Mindestvorgaben zum Mehr-\nwertausgleich (Art. 5 Abs. 1bis – 1sexies RPG) ergänzt. Damit wurden die \nKantone verpflichtet, einen Ausgleich der planungsbedingten Mehr-\nwerte von mindestens 20 % zu regeln (Art. 5 Abs. 1bis RPG). \n\nDer Kantonsrat ist dieser Aufforderung mit dem Mehrwertausgleichs-\ngesetz (MAG) nachgekommen, welches am 28. Oktober 2019 erlas-\nsen wurde. Um das Gesetz durch den Regierungsrat in Kraft setzen \nzu können, wurde die zugehörige Verordnung erarbeitet. Diese wur-\nde vom Regierungsrat mit Beschluss vom 30. September 2020 erlas-\nsen. \n\nDas Gesetz und die Verordnung sind seit dem 1. Januar 2021 in Kraft. \n\n   \n\n  1.2 Worum geht es? \nAusgleich von Mehrwerten, \nwelche durch Planungsmass-\nnahmen entstehen  \n\n Das MAG und die Mehrwertausgleichsverordnung (MAV) nehmen \nBezug auf den Planungsmehrwert, der im Rahmen von Planungs-\nmassnahmen entsteht.  \n\nGemeint sind Planungen im Sinne des RPG, und zwar solche, welche \nauf Stufe der Nutzungsplanung und somit grundeigentümerverbind-\nlich die Nutzungsmöglichkeiten eines Grundstücks ("Ausübung der \nzulässigen Bodennutzung" im Sinne von Art. 14 Abs. 1 RPG und § 1 \nPBG) festlegen. \n\nZu den Planungsmassnahmen, die einen Mehrwertausgleich aus-\nlösen, gehören insbesondere: \n\n• Einzonungen \n(-> kantonaler Mehrwertausgleich) \n\n• Umzonungen von ÖB-Zonen in andere Bauzonen \n(-> kantonaler Mehrwertausgleich) \n\n• Umzonungen \n• Aufzonungen \n• Gestaltungsplanungen \n\n   \n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    4 \n\n  1.3 Kantonaler Mehrwertausgleich \nAbgabesatz, Freibetrag und \nAbgabesatz \n\n Die Mehrwertabgabe für Einzonungen sowie Umzonungen von einer \nZone für öffentliche Bauten in eine andere Bauzone ist im MAG ab-\nschliessend geregelt und erfolgt unabhängig von der Regelung in der \nBauordnung. Auf diese Abgaben haben die Gemeinden keinen Ein-\nfluss. Die Abgabe wird vom Kanton erhoben. \n\nDer Abgabesatz auf den entstehenden Mehrwert beträgt 20 %. Es gilt \nein Freibetrag von Fr. 30'000.-. Der Betrag fliesst in den kantonalen \nMehrwertausgleichsfonds.  \n\n   \nSchema vom Auslöser bis zur \nVerwendung der Abgabe \n\n \n\n \nAusgleichschema bei einer Einzonung \n(linkes Bild) und einer Umzonung von \neiner Zone für öffentliche Bauten (öB) in \neine Wohnzone (W) \n\n \n\n \n   \n\nWas wird unter dem Begriff \n"Einzonung" verstanden? \n\n Als Einzonung wird die Ausscheidung einer neuen Bauzone im Sinne \nvon § 48 Planungs- und Baugesetz (PBG) und die Festsetzung eines \nkantonalen Gestaltungsplans verstanden (§ 1 lit. b MAG).  \n\nGemäss § 2 Abs. 1 lit. b erhebt der Kanton auch eine Mehrwertab-\ngabe auf Umzonungen einer Zone für öffentliche Bauten. Diese \nMassnahme entfaltet somit die gleiche Wirkung wie eine Einzonung. \n\n   \n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    5 \n\n  1.4 Kommunaler Mehrwertausgleich \nAbgabesatz, Freibetrag und \nAbgabesatz \n\n Die Gemeinden können gestützt auf §§ 19ff MAG bei Auf- und Umzo-\nnungen eine Mehrwertabgabe zwischen 0 % und höchstens 40 % des \num Fr. 100'000.- (Freibetrag) gekürzten Mehrwerts erheben. Der Be-\ntrag fliesst in den kommunalen Mehrwertausgleichsfonds. Die Ver-\nwendung der Gelder ist zweckgebunden. \n\n   \nSchema vom Auslöser bis zur \nVerwendung der Abgabe \n\n \n\n \n   \nAusgleichschema bei einer Aufzonung \n(linkes Bild) und einer Umzonung von \neiner Gewerbezone (G3.4) in eine Wohn- \nund Gewerbezone (WG4.5) \n\n \n\n \n   \n\nWas wird unter dem Begriff \nUmzonung verstanden? \n \n\n Als Umzonung wird die Zuweisung einer Bauzone zu einer anderen \nBauzonenart (gemäss Auflistung in § 48 PBG) verstanden (§ 1 lit. d \nMAG). So stellt beispielsweise die Zuweisung einer Gewerbezone zu \neiner Wohnzone eine Umzonung dar.  \n\n   \nWas wird unter dem Begriff \nAufzonung verstanden? \n \n\n Als Aufzonung wird die Verbesserung der Nutzungsmöglichkeit einer \nBauzone verstanden (§ 1 lit. c MAG), unter Beibehaltung der bisheri-\ngen Nutzungsart. Die Verbesserung kann beispielsweise in der Erhö-\nhung der Ausnützung (§ 251 PBG) und in der Erhöhung der zulässi-\ngen Geschosszahl bestehen. Eine Verbesserung der Nutzungsmög-\nlichkeiten kann auch mit der Festsetzung von Sondernutzungspla-\nnungen (Gestaltungsplänen) erfolgen. \n\nBessere Nutzungsmöglichkeiten als Folge einer Ausnahmebewilligung \noder einer verbesserten Erschliessung stellen hingegen keine Auf-\nzonungen dar, da es sich dabei nicht um Planungsmassnahmen im \nSinne des RPG handelt.  \n\n   \nFreifläche zwischen 1'200 und \n2'000 m2 \n\n Entscheidet sich die Gemeinde für die Erhebung der Mehrwertabgabe, \nso muss sie ergänzend zum Abgabesatz eine Freifläche bestimmen. \nDie Freifläche kann zwischen 1'200 und 2'000 m2 betragen. Grund-\nstücke, die kleiner sind als diese Freifläche, sind von der Mehrwertab-\ngabe unter der Voraussetzung befreit, dass der Mehrwert auf diesen \nGrundstücken kleiner ist als Fr. 250'000.- (§ 19 Abs. 4 MAG).  \n\n   \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    6 \n\nWie ist der Mehrwert definiert?  Der Mehrwert ist die Differenz zwischen dem Verkehrswert eines \nGrundstücks mit und ohne Planungsmassnahme. Die Kosten im \nZusammenhang mit Planungsverfahren, die massgeblich zur \nVerbesserung der Siedlungsqualität beitragen (z.B. Wettbewerbe \noder Gestaltungspläne), können in Abzug gebracht werden. Die \nBewertung erfolgt nach dem Landpreismodell des Kantons. \n\n   \nMehrwertprognose  Vor der Festsetzung der Planungsmassnahme ermittelt die Gemein-\n\nde den voraussichtlichen Mehrwert, gestützt auf das Landpreismo-\ndell des Kantons.  \n\nLiegen besondere Gründe vor, die eine Ermittlung des Mehrwerts \nmittels Landpreismodell verunmöglichen, erfolgt eine individuelle \nSchätzung. Eine solche individuelle Schätzung ist bei Sondernut-\nzungsplanungen vorzusehen (§ 13 Abs. 2 MAV).  \n\n   \nStädtebauliche Verträge  Anstelle der Erhebung einer Abgabe können die Gemeinden mit den \n\nGrundeigentümern gemäss § 19 Abs. 6 MAG städtebauliche Verträge \nzum Ausgleich des Mehrwerts beschliessen.  \n\nStädtebauliche Verträge regeln gemäss § 21 Abs. 1 MAG Rechte und \nPflichten der Vertragsparteien bei der Verwirklichung eines Bauvor-\nhabens. Damit schafft das MAG die Rechtsgrundlage für den Ab-\nschluss städtebaulicher Verträge. \n\nDa bis anhin die Rechtsgrundlagen zur Erhebung einer Mehrwert-\nabgabe fehlten, nutzten viele Zürcher Gemeinden das Instrument der \nstädtebaulichen Verträge zur Abgeltung von Mehrwerten auf frei-\nwilliger Basis. Ohne die Regelung des Mehrwertausgleichs in der Bau-\nordnung ist dies jedoch seit dem 1. Januar 2021 nicht mehr möglich. \n\nDer Einsatz der städtebaulichen Verträge als Alternative zur rein mo-\nnetären Mehrwertabgabe erlaubt den Gemeinden das Aushandeln \nunterschiedlichster sachbezogener Leistungen zu Gunsten einer \nhochwertigen Entwicklung. Der städtebauliche Vertrag bildet dabei \neine die Vertragsfreiheit wahrende Alternative zur monetären Ab-\ngabe: Werden sich die Vertragsparteien nicht einig, kann sich ein \nVerhandlungspartner zurückziehen und der Ausgleich ist mittels \nmonetärer Abgabe zu leisten (§ 30 MAV).  \n\nDer Inhalt der Verträge kann grundsätzlich von den Vertragsparteien \nim Rahmen der Vertragsgestaltungsfreiheit bestimmt werden, wobei \ndie gesetzlichen Vorgaben gemäss § 21 MAG und § 29 MAV bezüglich \nmöglicher Vertragsinhalte und Mindestinhalte zu beachten sind. Ins-\nbesondere wird verlangt, dass ein sachlicher Zusammenhang zwi-\nschen den Gegenständen des Vertrags und der Planungsmassnahme \nbesteht. Die Rechtmässigkeit, Angemessenheit und Zweckmässigkeit \nkommunaler Mehrwertausgleichsregelungen werden durch den Kan-\nton im Rahmen des Genehmigungsverfahrens von Nutzungsplänen \nüberprüft. Die Verträge werden zusammen mit der zugehörigen Pla-\nnungsmassnahme gemäss obigem Verfahren veröffentlicht und auf-\ngelegt. Rechtsgültige Verträge werden im Grundbuch vermerkt. \n\n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    7 \n\nStädtebauliche Vorverträge  Zusätzlich zum städtebaulichen Vertrag regelt die MAV in § 28 städte-\nbauliche Vorverträge. Diese regeln die Absichten aller Beteiligten \nwährend der Phase von der Aufnahme der Vertragsverhandlungen \nbis zum Zeitpunkt des Abschlusses des städtebaulichen Vertrags. \nDamit kann eine gewisse Rechts- und Planungssicherheit gewährt \nwerden. Im Gegensatz zu städtebaulichen Verträgen sind Vorverträge \nnicht zu publizieren. \n\n   \nEinsatz von städtebaulichen Verträgen  Der Abschluss von städtebaulichen Verträgen sowie von Vorverträ-\n\ngen nach MAV ist freiwillig. In Gebieten von hoher städtebaulicher Be-\ndeutung empfiehlt es sich, stets ein zweistufiges Verfahren (Vorver-\ntrag und städtebaulicher Vertrag) zu verlangen. Gleichzeitig ist dem \nAspekt Rechnung zu tragen, dass nicht jeder private Gestaltungsplan \neinen städtebaulichen Vertrag erfordert. In diesem Fall erfolgt die \nMehrwertabgabe mittels Einzahlung in den kommunalen Mehrwert-\nausgleichsfonds. \n\n   \nZeitpunkt der Anwendung \ndes MAG \n\n Das MAG ist nur anwendbar auf Planungsmassnahmen, die nach \nInkrafttreten des MAG festgesetzt werden (§ 29 MAG).  \n\nMassgeblich für die Entstehung der Mehrwertabgabeforderung und \ndie Bemessung des Mehrwerts ist gemäss § 3 Abs. 2 MAG der Zeit-\npunkt des Inkrafttretens der Planungsmassnahme. Eine rückwirken-\nde Erhebung von Mehrwerten auf zu einem früheren Zeitpunkt be-\nschlossene Aufzonungen oder Umzonungen ist ausgeschlossen. \n\n   \nVerwendung der Einnahmen  Die Einnahmen aus dem kommunalen Mehrwertausgleich sind einem \n\nFonds zuzuweisen. Die Gelder sind für kommunale raumplanerische \nMassnahmen im Sinne von Art. 3 Abs. 3 RPG zu verwenden (§ 42 MAV). \n\n   \nFondsreglement  Das Fondsreglement kann im Zuge der anstehenden Ortsplanungs-\n\nrevision oder parallel zur vorliegenden Vorlage erarbeitet werden. \nDas Fondsreglement muss vom Parlament festgesetzt werden. \n\n   \n  \n\nWETZ-US0741\nDurchstreichen\n\nWETZ-US0741\nNotiz\nVerordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds\n\nWETZ-US0741\nDurchstreichen\n\nWETZ-US0741\nEingefügter Text\nDie Verordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds\n\nWETZ-US0741\nDurchstreichen\n\nWETZ-US0741\nEingefügter Text\nDie Verordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds\n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    8 \n\n  1.5  Verfahrensablauf \nVerfahrensübersicht  Das MAG und namentlich die MAV bilden ein komplexes Regelwerk. \n\nDer Vollzug ist mit einem hohen administrativen Aufwand verbunden.  \n\nDie nachfolgende Grafik zeigt das Verfahren zur Festsetzung der \nMehrwertabgabe im Rahmen einer Planungsmassnahme im Über-\nblick. \n\n \n   \n  Das Planungsverfahren für eine Auf- oder Umzonung (Nutzungs-\n\nplanung) und das Verfahren zur Festsetzung des Mehrwertausgleichs \nüberlappen sich teilweise, wobei die Mehrwertabgabe erst festge-\nsetzt werden kann, wenn die auslösende Planungsmassnahme in \nRechtskraft erwachsen ist. \n\n   \n\n  1.6 Ziele der vorliegenden Teilrevision \nSchaffung der Möglichkeit einen \nTeil des Mehrwerts abzuschöpfen \nund weiterhin städtebauliche \nVerträge abzuschliessen \n\n Mit der vorliegenden Teilrevision wird das kantonale Mehrwertaus-\ngleichsgesetz kommunal verankert. \n\nDamit wird die rechtliche Grundlage geschaffen, um künftig einen \nAusgleich von Mehrwerten, die bei Um- und Aufzonungen oder bei \nGestaltungsplänen entstehen, vorzunehmen oder weiterhin städte-\nbauliche Verträge abschliessen zu können. \n\n \n   \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    9 \n\n  2 ANPASSUNGEN DER \nBAU- UND ZONENORDNUNG \n\n  2.1 Musterbestimmungen \nÜbernahme der \nMusterbestimmungen \n\n Der Kanton Zürich stellt den Gemeinden Musterbestimmungen zur \nVerfügung. \n\nDie Übernahme dieser Musterbestimmungen hat den Vorteil, dass \nverkürzte Bearbeitungsfristen zum Zug kommen. Das Verfahren kann \nauf diese Weise zügig abgewickelt werden, so dass die Teilrevision \nmöglichst bald in Rechtskraft treten kann. \n\n   \nKantonale Musterbestimmungen zur \nErhebung einer Mehrwertabgabe \n\n 1 Auf Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird \neine Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des Mehrwertausgleichsgesetzes \n(MAG) erhoben.  \n2 Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt x m2.  \n3 Die Mehrwertabgabe beträgt y % des um Fr. 100'000 gekürzten Mehr-\nwerts.  \n\nFondsreglement  4 Die Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen \nMehrwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsregle-\nments verwendet. \n\n   \n  Die Musterbestimmungen sind durch die Stadt um das Mass der \n\nFreifläche und um die Höhe des Abgabesatzes zu ergänzen und \nansonsten unverändert zu übernehmen, wenn von einem schnellen \nVerfahren profitiert werden soll. \n\n   \n \n\n \n 2.2 Freifläche \n\nFreifläche zwischen 1'200 und \n2'000 m2 \n\n Die Freifläche, unter der kein Mehrwertausgleich anfällt, sofern der \nMehrwert Fr. 250'000.- nicht übersteigt, kann gemäss § 19 Abs. 2 \nMAG von 1'200 m2 bis 2'000 m2 festgelegt werden.  \n\n   \nKeine Befreiung sofern Mehrwert über \nFr. 250'000 \n\n Die nachfolgenden Tabellen illustrieren den Zusammenhang \nzwischen Wertsteigerung und Grundstücksgrösse für Flächen unter-\nhalb der Freifläche:  \n\nLesebeispiel:  \nBei einer massgeblichen Grundstücks-\ngrösse von 1'600 m2 muss die Wert-\nsteigerung (Differenz Landwert alt/neu) \nFr. 156.25 pro m2 betragen, um einen \nMehrwert von gesamthaft Fr. 250'000 zu \nerreichen.  \n\n Wertsteigerung (Differenz \nLandwert alt/neu)  \nin Fr. pro m2 \n\nmassgebliche Grund–\nstücksgrösse  \nin m2 (fixiert) \n\nMehrwert gesamt  \nin Fr. \n\n125.00 2'000 250'000 \n\n156.25 1'600 250'000 \n\n208.33 1'200 250'000 \n \n\n   \n\nWETZ-US0741\nDurchstreichen\n\nWETZ-US0741\nEingefügter Text\nVerordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds\n\nWETZ-US0741\nDurchstreichen\n\nWETZ-US0741\nEingefügter Text\nder Verordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds verwendet\n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    10 \n\nLesebeispiel:  \nBei einer Wertsteigerung (Differenz \nLandwert alt/neu) von Fr. 300 pro m2 \nsind Grundstücke ab einer Grösse von \n833 m2 abgabepflichtig, da der Mehrwert \nin diesem Fall gesamthaft Fr. 250'000 \nerreicht. \n\n Wertsteigerung (Differenz \nLandwert alt/neu)  \nin Fr. pro m2 (fixiert) \n\nmassgebliche Grund–\nstücksgrösse \nin m2 \n\nMehrwert gesamt  \nin Fr. \n\n300.00 833.33 250'000 \n\n350.00 714.29 250'000 \n\n400.00 625.00 250'000 \n \n\n   \nGrössenverteilung der Bauland-\ngrundstücke in Wetzikon \n\n Für die Festlegung der Freifläche interessiert, wie gross der Anteil der \nBaulandgrundstücke ist, deren Fläche über bzw. unter der möglichen \nFreifläche liegt. Die untenstehende Karte zeigt die Grössenverteilung \nvon Baulandgrundstücken in Wetzikon. Die Zentrumszone A und die \nKernzone A werden nicht dargestellt, da in diesen Zonen aufgrund \nder fehlenden Dichteziffer kein Mehrwert berechnet werden kann. \n\n   \n\n \n   \nFestlegung der Freifläche auf \n1'200 m2 \n\n Im Sinne einer möglichst gleichen Behandlung aller Eigentümer und \neiner angemessenen Alimentierung des kommunalen Mehrwert-\nausgleichsfonds soll die Freifläche auf den Minimalwert von 1'200 m2 \nfestgelegt werden. Eine weitere Minderung der Erträge durch \nFestlegung einer hohen Freigrenze erscheint nicht als angezeigt, \nzumal ohnehin beim Mehrwert ein Freibetrag von Fr. 100'000 \nabgezogen wird.  \n\nZudem ist zu beachten, dass die Festlegung der Freifläche keine \nabsolute Untergrenze bildet, da ein abgabepflichtiger Mehrwert von \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    11 \n\nmehr als Fr. 250'000 je nach Wertsteigerung bereits bei kleineren \nGrundstücksgrössen erreicht wird. \n\nFeststellung der Abgabepflicht für \nGrundstücke unterhalb der Freifläche \n\n Um eine Abgabepflicht feststellen zu können, ist die Mehrwertbe-\nrechnung bei allen von einer Um- oder Aufzonung betroffenen \nGrundstücken erforderlich. Die Wahl der Freifläche hat demnach \nkaum Auswirkungen auf die administrativen Aufwendungen.  \n\nMit welcher Abgabehöhe Eigentümer kleiner Parzellen zu rechnen \nhaben, ist abhängig von den Planungsmassnahmen und dem jeweili-\ngen Landwert. Eine pauschalisierte Aussage ist nicht möglich. Der \nKanton hat dazu ein Landpreismodell zur Ermittlung der Mehrwerte \nerarbeitet. Dieses kommt jedoch nur bei konkreten Massnahmen zur \nAnwendung und dient nicht dazu, Vorabklärungen über mögliche \nMehrwerte durchzuführen. Ohne dieses Landpreismodell ist eine Ab-\nschätzung möglicher Mehrwerte sehr ungenau und im Moment kaum \nzielführend.  \n\n   \n  2.3 Höhe des Abgabesatzes \nDurch die Mehrwertabgabe \nkönnen alle profitieren, nicht nur \neinzelne Grundeigentümer \n\n Der kommunale Mehrwertausgleich stellt in erster Linie ein \nraumplanerisches Instrument dar, welches die qualitätsvolle \nSiedlungs- und Stadtentwicklung unterstützen soll. Er ermöglicht, \ndass nicht nur von Nutzungserhöhungen begünstigte Grundeigen-\ntümerschaften, sondern die gesamte Bevölkerung von einem \nMehrwert profitieren kann, indem die Gemeinde mit den Erträgen \naus der Mehrwertabgabe gezielt bestehende öffentliche \nInfrastrukturen aufwerten bzw. neue schaffen kann. \n\nMit dem Mehrwertausgleich entsteht den Eigentümern zudem kein \nVerlust, sondern ein Teil des Gewinns wird in öffentliche Infrastruktu-\nren zur Steigerung der Standortattraktivität investiert, wovon Grund-\neigentümer und Investoren gleichermassen wie die Bevölkerung \nprofitieren. \n\nAufwendungen nicht einseitig \nzulasten der öffentlichen Hand \n\n Die im RPG geforderte Siedlungsentwicklung nach innen ist \nanspruchsvoll und aufwendig. Aufwendungen entstehen z.B. für \nGrünanlagen sowie öffentliche und soziale Infrastrukturen. Die \nAufwendungen dafür sollen nicht einseitig zulasten der öffentlichen \nHand gehen. Gleichzeitig ist zu beachten, dass aufgrund der bereits \nheute bestehenden hohen Dichtemöglichkeiten in den nächsten \nJahren nur mit wenigen Umzonungen, Aufzonungen oder Gestal-\ntungsplänen zu rechnen ist, die einen Mehrwert ermöglichen. \nEntsprechend dürfte kurz- bis mittelfristig nur in wenigen Fällen ein \nMehrwertausgleich zum Tragen kommen.  \n\n   \nAbgabesatz von 40 %  Aus all diesen Gründen wird der Abgabesatz auf 40 % festgelegt.  \n\nDie Öffentlichkeit erhält folglich 40 % des planungsbedingten Mehr-\nwerts, der Grundeigentümer 60 %. \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    12 \n\n  2.4 Neue Bauordnungsbestimmung \n\n  In die Bauordnung von Wetzikon wird folgender Artikel eingefügt: \n\n   \n4. Ergänzende Bauvorschriften  Art. 49a Mehrwertausgleich \n\n1 Auf Planungsvorteilen, die durch Auf- oder Umzonungen entstehen, wird \neine Mehrwertabgabe im Sinne von § 19 des Mehrwertausgleichsgesetzes \n(MAG) erhoben.  \n2 Die Freifläche gemäss § 19 Abs. 2 MAG beträgt 1'200 m2.  \n3 Die Mehrwertabgabe beträgt 40 % des um Fr. 100'000 gekürzten Mehr-\nwerts.  \n\n  4 Die Erträge aus den Mehrwertabgaben fliessen in den kommunalen \nMehrwertausgleichsfonds und werden nach Massgabe des Fondsregle-\nments verwendet. \n\n   \nKonkretes Beispiel  Untenstehend ist ein konkretes Beispiel für eine Freifläche von \n\n1'200 m2 und einen Abgabesatz von 40 % anhand realistischer \nLandpreise zusammengestellt. \n\n \n   \n  \n\nWETZ-US0741\nDurchstreichen\n\nWETZ-US0741\nEingefügter Text\nder Verordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds verwendet.\n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    13 \n\n  2.5 Fondsreglement \n\nEinnahmen sind zweckgebunden  Wie in den Musterbestimmungen ersichtlich, müssen die Gemeinden \nnebst der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung auch ein Regle-\nment für den Mehrwertausgleichsfonds erlassen. § 87 des Gemein-\ndegesetzes (GG ZH) bildet die Rechtsgrundlage für die Äufnung des \nFonds durch die Gemeinde, der eine Spezialfinanzierung gemäss \nübergeordnetem Recht darstellt. Dies bedeutet, dass die Fonds-\neinnahmen nicht in den allgemeinen Gemeindehaushalt fliessen, \nsondern exklusiv dem Verwendungszweck gemäss Fondsreglement \nzur Verfügung stehen. \n\nDie Mittel des kommunalen Ausgleichsfonds werden für kommunale \nMassnahmen der Raumplanung verwendet. § 42 MAV nennt die bei-\ntragsberechtigten Verwendungszwecke. Nebst der genaueren Zweck-\nbestimmung der kommunalen Mehrwertabgaben hat das Fonds-\nreglement auch das Beitragsverfahren und insbesondere die Frage \nzu regeln, welches Gemeindeorgan für Fondsentnahmen zuständig \nsein soll.  \n\nDie Gemeinden müssen jährlich über die konkrete Verwendung der \nFondsmittel informieren (§ 44 MAV); die Bekanntgabe der Ausgaben \naus dem Fonds als blosse Zahl genügt dabei nicht.  \n\nIdealerweise erfolgen Erarbeitung und Erlass des kommunalen \nFondsreglements gleichzeitig mit der BZO-Anpassung. Das Vorliegen \ndes Reglements ist allerdings für den Kanton kein Genehmigungs-\nerfordernis. Das Reglement wird durch das Amt für Raumentwicklung \n(ARE) nicht geprüft.  \n\n   \n \n  \n\nWETZ-US0741\nDurchstreichen\n\nWETZ-US0741\nEingefügter Text\nVerordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds\n\nWETZ-US0741\nDurchstreichen\n\nWETZ-US0741\nEingefügter Text\nVerordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds\n\nWETZ-US0741\nDurchstreichen\n\nWETZ-US0741\nEingefügter Text\ndie Verordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds\n\nWETZ-US0741\nDurchstreichen\n\nWETZ-US0741\nEingefügter Text\nder Verordnung zum kommunalen Mehrwertausgleichsfonds\n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    14 \n\n  3. AUSWIRKUNGEN DER TEILREVISION \n  3.1 Auswirkungen für die Gemeinde \nRechtliche Grundlage  Mit der vorliegenden Teilrevision erhält die Stadt Wetzikon die \n\nrechtliche Grundlage, bei Um- oder Aufzonungen sowie Gestaltungs-\nplänen entstehende Mehrwerte auszugleichen. Sie kann zudem \nweiterhin städtebauliche Verträge abschliessen, neu auf der Basis \ndes MAG.  \n\nOhne die vorliegende Teilrevision wäre es der Stadt Wetzikon seit \ndem Inkrafttreten des MAG verwehrt, Mehrwerte mittels städtebauli-\ncher Verträge auszugleichen.  \n\n   \nStädtebauliche Verträge werden \nbevorzugt \n\n Das Instrument des städtebaulichen Vertrags soll in Zukunft prioritär \nzum Einsatz kommen. Der städtebauliche Vertrag ermöglicht die \ndirekte Umsetzung von Massnahmen zu Gunsten der öffentlichen \nInfrastruktur, ohne das Geld zunächst im Fonds zurückzulegen. \n\nAls Alternative ist indes auch ein Mehrwertausgleich mittels rechts-\nmittelfähiger Verfügung möglich. \n\nStädtebauliche Verträge werden zusammen mit der Erarbeitung der \nGestaltungspläne aufgestellt und benötigen eine lange Vorlaufzeit.  \n\nMit der Rechtskraft des MAG seit Anfang 2021 besteht eine Lücke \nbezüglich des Abschlusses von städtebaulichen Verträgen. Dies hat \nfür Bauwillige Planungsverzögerungen und Rechtsunsicherheiten zur \nFolge. Die Stadt wiederum müsste ohne Umsetzung auf kommunaler \nStufe auf jegliche Art von städtebaulichen Verträgen und somit auf \nden Ausgleich von Mehrwerten verzichten.  \n\nMit der vorliegenden Teilrevision kann die Lücke bei optimalem Ver-\nfahrensablauf so kurz als möglich gehalten werden. \n\n   \nAuswirkungen auf die \nGrundstückgewinnsteuer \n\n Die Mehrwertabgabe hat Auswirkungen auf die Erträge der \nGrundstückgewinnsteuer. Diese wird auf dem Gewinn aus einem \nGrundstücksverkauf erhoben. Demgegenüber wird die kommunale \nMehrwertabgabe dann erhoben, wenn ein Grundstück überbaut \nwird, nicht aber wenn es verkauft wird. Bei der Berechnung der \nGrundstückgewinnsteuer erhöhen sich die Anlagekosten um die \nallenfalls geleistete Mehrwertabgabe. Entsprechend ist mit einem \nleichten Rückgang der entsprechenden Steuereinnahmen zu \nrechnen. Unter dem Strich sind aber die Ausfälle der Grundstückge-\nwinnsteuer deutlich kleiner als die Einnahmen durch die Mehrwert-\nabgabe.  \n\n   \nErträge  Die zu erwartenden Erträge aus dem kommunalen Mehrwertaus-\n\ngleich abzuschätzen, ist generell schwierig. Die Höhe des Mehrwerts \nist von vielen Faktoren abhängig. Zudem sind derzeit noch keine \nkonkreten Auf- oder Umzonungen bekannt.  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    15 \n\n  3.2 Auswirkungen für Grundeigentümer \nVorerst keine Auswirkungen  Die Inkraftsetzung hat vorerst keine Auswirkungen für die Grund-\n\neigentümer. \n\nDie Teilrevision definiert jedoch die Rahmenbedingungen, welche \nbeim Ausgleich von künftig entstehenden Mehrwerten gelten. Erst \nwenn im Rahmen von Auf- oder Umzonungen oder Gestaltungs-\nplänen Mehrwerte entstehen, wird eine Mehrwertabgabe bemessen.  \n\n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    16 \n\n  4. VERFAHREN \n  4.1 Beschleunigtes Verfahren \nInformationsschreiben Kanton  Gemäss Informationsschreiben vom 12. Februar 2020 bietet der \n\nKanton den Gemeinden ein verkürztes Verfahren für die Umsetzung \ndes MAG an: Der Kanton stellt den Gemeinden Musterbestimmun-\ngen zur Festlegung des Mehrwerts in der Bau- und Zonenordnung \n(BZO) zur Verfügung. Werden diese, ergänzt um die Höhe der \nMehrwertabgabe und das Mass der Freifläche, unverändert \nübernommen, kommen verkürzte Bearbeitungsfristen zum Zug.  \n\n   \n\n  4.2 Öffentliche Auflage \nAuflage von 60 Tagen  Die öffentliche Auflage und Anhörung gemäss § 7 PBG erfolgte vom \n\n26. November 2021 bis 25. Januar 2022. Während der Auflagefrist \nkonnten sich alle Personen zur Planvorlage äussern und schriftliche \nEinwendungen dagegen vorbringen.  \n\nKeine Einwendungen  Gegen die Teilrevision sind keine Einwendungen eingegangen.  \n\n   \n  4.3 Kantonale Vorprüfung \nVorprüfung parallel zu \nöffentlicher Auflage \n\n Parallel zur öffentlichen Auflage wurde der Entwurf der Teilrevision \ndem Kanton zur Vorprüfung eingereicht. \n\n   \nVorprüfungsbericht vom  \n9. Dezember 2021 \n\n Im Vorprüfungsbericht vom 9. Dezember 2021 hält das Amt für \nRaumentwicklung fest, dass die vorliegende BZO-Teilrevision die \nübergeordneten Vorgaben auf kommunaler Stufe sachgerecht \numsetzt. Die Vorlage wird als genehmigungsfähig eingestuft. \n\n   \n  4.4 Festsetzung \nFestsetzung durch Parlament  Die BZO-Teilrevision bedarf der Festsetzung durch das Parlament.  \n\n   \n  4.5 Genehmigung – Inkrafttreten \nPublikation des Inkrafttretens  Die Teilrevision der BZO wird, nach Ablauf der Rekursfrist der \n\nkantonalen Genehmigung, mit der Publikation des Inkrafttretens ver-\nbindlich. \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    17 \n\n  ANHANG \n  • Faktenblatt Gestaltungsplan Lakeside \n\n• Faktenblatt Gestaltungsplan Metropol \n• Faktenblatt Gestaltungsplan Spinnerei Floos \n• Faktenblatt Gestaltungsplan Widum West \n• Faktenblatt Gestaltungsplan Zil West \n• Faktenblatt Gestaltungsplan Sonnweid \n\n   \n\n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    18 \n\n  Faktenblatt Gestaltungsplan Lakeside \nZonenvorschriften und  \nGrundmasse \n\n Der private Gestaltungsplan Lakeside liegt in der Industriezone B (IB). \nDie Zonenvorschriften und Grundmasse finden sich in Art. 11 bis 14 \nBZO. Grundstücke innerhalb der Gewerbe- und Industriezonen \nkönnen unter bestimmten Voraussetzungen nach den in Art. 35 bis \n39 BZO definierten Sonderbauvorschriften überbaut werden. Der \nGestaltungsplan macht von diesen Sonderbauvorschriften Gebrauch.  \n\n   \nVergleich Regelbauweise nach \nBZO mit Gestaltungsplan \n\n  Regelbauweise nach BZO  \n\n(inkl. Sonderbauvorschriften) \n\nGestaltungsplan \n\nBaumassenziffer max. 5.0 5.0 \n\nGebäudehöhe max. 14.0 m mit Attika \n\n15.5 m ohne Attika \n\n15.5 m \n\nGesamthöhe max. 19.0 m mit Attika \n\n15.5 m ohne Attika \n\n15.5 m \n\nGrundabstand min. 5.0 m, gegenüber Wohnzonen \n\nund Wohnzonen mit \n\nGewerbeerleichterung 8.0 m \n\n> 5.0 m \n\nGrenz- und \n\nGebäudeabstände \n\nVor Fassaden mit bewohnten \n\nRäumen Abstände gemäss Zone \n\nWG2.9 (Art. 39 BZO):  \n\n5.0 m kleiner, 8.0 m grosser \n\nGrundabstand \n\nDurch Baubereiche \n\nbestimmt, im \n\nBaubewilligungsverfahre\n\nn nachzuweisen \n\nBauweise geschlossene und offene \n\nBauweise zulässig; \n\nGesamtlänge nicht beschränkt \n\noffene Bauweise \n\nNutzweise nicht und mässig störende \n\nBetriebe aller Art, Wohnen, \n\nHotels, Schulen, \n\nAusbildungsstätten, Sportplätze, \n\nSporthallen, Konzert- oder \n\nMehrzweckhallen \n\nBaubereiche A bis C und \n\nG: max. mässig störende \n\nBetriebe \n\nBaubereiche D bis F: \n\nWohnen und nicht \n\nstörende Betriebe \n\nMax. Wohnanteil 1.0 m3 / m2 1.0 m3 / m2 \n \n\n   \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    19 \n\nSituationsplan zum Gestaltungsplan  \nLakeside \n \n\n \n\n \n\n \n   \nModellfoto   \n\n \n   \nErhöhte Anforderungen  \ngegenüber Regelbauweise \n\n Der Gestaltungsplan definiert diverse erhöhte qualitative \nAnforderungen gegenüber der Regelbauweise. So müssen Bauten, \nAnlagen und Umschwung im Sinne von § 71 PBG besonders gut \ngestaltet sein. Entlang der Pfäffikerstrasse muss eine Baumreihe \ngepflanzt werden. Zudem wird der Anteil fossiler Energieträger für \nHeizung und Warmwasser auf maximal 30 Prozent beschränkt und \nes gelten erhöhte Anforderungen bezüglich Wärmedämmung.  \n\n   \nFazit  Der Gestaltungsplan entspricht den Bestimmungen der BZO, im \n\nBesonderen den Sonderbauvorschriften für die Gewerbe- und \nIndustriezonen nach Art. 35 bis 39 BZO. Der realisierbare Wohnanteil \nwird durch diverse erhöhte Anforderungen mindestens teilweise \nkompensiert. Allfällige Mehrwerte für die Grundeigentümer sind \ndaher – wenn überhaupt – nur marginal.  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    20 \n\n \n \n Faktenblatt Gestaltungsplan Metropol \n\nZonenvorschriften und  \nGrundmasse \n\n Der private Gestaltungsplan Metropol liegt in der Zentrumszone A \n(ZA). Die Zonenvorschriften und Grundmasse finden sich in Art. 15 \nbis 17 BZO. Der Gestaltungsplan Metropol erfüllt die Anforderungen \nan Arealüberbauungen gemäss § 71 PBG und Art. 32 bis 33 BZO. \n\n   \nVergleich Regelbauweise nach \nBZO mit Gestaltungsplan \n\n  Regelbauweise nach BZO \n\n(inkl. Arealüberbauungen) \n\nGestaltungsplan \n\nBaumassenziffer max. - nicht ausgewiesen \n\nGebäudehöhe max. 17.5 mit Attika \n\n21.5 m ohne Attika \n\n26.0 m bei \n\nArealüberbauungen, wenn \n\nlichte Höhe EG mind. 4.0 m \n\nbis zu 26.0 m (ohne Attika), \n\nwobei EG lichte Höhe von \n\nmind. 4.0 m aufweisen \n\nmuss (Ziffer 5 Abs. 8 GP-\n\nBestimmungen)  \n\nGesamthöhe max. 24.5 m mit Attika  \n\n21.5 m ohne Attika \n\nbis zu 26.0 m (ohne Attika), \n\nvgl. Gebäudehöhe max. \n\nGrundabstand min. 5.0 m Durch Baubereiche \n\nbestimmt, teilweise \n\nweniger als 5.0 m (Grenz- \n\nund Näherbaurechte) \n\nAbstand gegenüber \n\nNachbargrundstücken \n\n5.0 m, Mehrhöhenzuschlag \n\ngemäss § 260 Abs. 2 PBG alt \n\n(Art. 33 Abs. 7 BZO). \n\n5.0 m \n\nBauweise geschlossene und offene \n\nBauweise \n\nStrassenabstand von \n\n6.0 m, Bauen bis auf \n\nStrassengrenze unter \n\ngewissen Voraussetzungen \n\nerlaubt \n\ngeschlossene und offene \n\nBauweise \n\nStrassenabstand auf bis zu \n\n5.0 m reduziert \n\nNutzweise Wohnungen, Büros, \n\nPraxen, Handels- und \n\nDienstleistungsbetriebe, \n\nVerwaltungen, höchstens \n\nmässig störende Betriebe \n\nIn EG, die bis auf Tiefe von \n\n8.0 m an Bahnhofstrasse \n\nangrenzen und in \n\nanrechenbaren UG nur \n\ngewerbliche Nutzungen \n\nWohnungen, Büros, \n\nPraxen, Handels- und \n\nDienstleistungsbetriebe, \n\nVerwaltungen, höchstens \n\nmässig störende Betriebe \n\nIn EG publikumsorientierte \n\nNutzungen (mind. 80 %) \n\n \n\n   \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    21 \n\nSituationsplan zum Gestaltungsplan  \nMetropol \n \n\n \n\n \n\n \n   \nErhöhte qualitative  \nAnforderungen \n\n Der Gestaltungsplan definiert gegenüber der Regelbauweise diverse \nerhöhte Anforderungen. So müssen Bauten, Anlagen und \nUmschwung im Sinne von § 71 PBG besonders gut gestaltet sein. \nWeiter enthält der Gestaltungsplan spezifische Vorgaben im Bereich \nUmweltschutz: Begrünung der Dachflächen unter Ausschluss von \nDachterrassen, Pflanzung zahlreicher Bäume und/oder Sträucher, \nstandortgerechte und einheimische Bepflanzung, Einhaltung des \nMinergie-Standards, Forderung nach einem möglichst hohen Anteil \nan erneuerbaren Energien für die Wärmeerzeugung. Zudem wird \nvorgeschrieben, dass die Parkierung lenkungswirksam bewirtschaftet \nwerden muss. \n\n   \nFazit  Der Gestaltungsplan erfüllt die Anforderungen an eine \n\nArealüberbauung, weshalb die Vorschriften nach Art. 32 und 33 BZO \nzur Anwendung kommen. Der Gestaltungsplan weicht nicht von \ndiesen Bestimmungen ab und liegt somit innerhalb der \nGrundordnung der BZO. Die Mehrausnützung infolge der \nvergrösserten Gebäudehöhen wird durch diverse, gegenüber der \nRegelbauweise erhöhte qualitative Anforderungen mindestens \nteilweise kompensiert. Allfällige Mehrwerte für die Grundeigentümer \nsind daher – wenn überhaupt – nur marginal. \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    22 \n\n  Faktenblatt Gestaltungsplan Spinnerei Floos  \n\nZonenvorschriften und  \nGrundmasse \n\n Der Gestaltungsplan Spinnerei Floos liegt in der Industriezone A (IA). \nDie Zonenvorschriften und Grundmasse finden sich in Art. 11 bis 14 \nBZO. Grundstücke innerhalb der Gewerbe- und Industriezonen \nkönnen unter bestimmten Voraussetzungen nach den in Art. 35 bis \n39 BZO definierten Sonderbauvorschriften überbaut werden. Der \nGestaltungsplan macht von diesen Sonderbauvorschriften Gebrauch. \n\n   \nVergleich Regelbauweise nach \nBZO mit Gestaltungsplan \n\n  Regelbauweise nach BZO  \n\n(inkl. Sonderbauvorschriften) \n\nGestaltungsplan \n\nBaumassenziffer max. 8.0 7.1 \n\nGebäudehöhe max. 20.0 m mit Attika \n\n22.0 m ohne Attika \n\nNicht definiert. Es \n\nwerden, abgesehen von \n\neinem eingeschossigen \n\nBaubereich für \n\nAnbauten, keine \n\nBaubereiche für \n\nNeubauten \n\nausgeschieden. \n\nGesamthöhe max. 25.0 m mit Attika \n\n22.0 m ohne Attika \n\nSiehe Ausführung zu \n\nGebäudehöhe max. \n\nGrundabstand min. 5.0 m Durch Baubereiche \n\nrespektive bestehende \n\nSchutzobjekte \n\nbestimmt. \n\nGrenz- und \n\nGebäudeabstände \n\nVor Fassaden mit bewohnten \n\nRäumen Abstände gemäss Zone \n\nWG2.9 (Art. 39 BZO): 5.0 m \n\nkleiner, 8.0 m grosser \n\nGrundabstand \n\nDurch Baubereiche \n\nrespektive bestehende \n\nSchutzobjekte \n\nbestimmt. \n\nNutzweise nicht und mässig störende \n\nBetriebe aller Art, Wohnen, \n\nHotels, Schulen, \n\nAusbildungsstätten, Sportplätze, \n\nSporthallen, Konzert- oder \n\nMehrzweckhallen  \n\nWohnen, nicht und \n\nmässig störendes \n\nGewerbe \n\nMax. Wohnanteil 1.0 m3 / m2 0.9 m3 / m2 \n \n\n   \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    23 \n\nSituationsplan zum Gestaltungsplan \nSpinnerei Floos \n \n\n \n\n \n\n \n\n   \nBeabsichtigte Nutzweise  \n\n \n   \nErhöhte qualitative  \nAnforderungen \n\n Für die Gestaltung der Bauten und Anlagen gilt die Vorgabe, dass \ndiese so zu gestalten sind, dass eine besonders gute Gesamtwirkung \nim Sinne von § 71 PBG entsteht. Betreffend Umgebungsgestaltung \nbesteht die Verpflichtung, ein wegweisendes \nlandschaftsarchitektonisches Gesamtkonzept auszuarbeiten. Zudem \ngelten erhöhte Anforderungen bezüglich Wärmedämmung und \nNutzung erneuerbarer Energien (Nutzung der Abwärme der ARA).  \n\n   \nFazit  Der Gestaltungsplan Spinnerei Floos entspricht den Bestimmungen \n\nder BZO, im Besonderen den Sonderbauvorschriften für die \nGewerbe- und Industriezonen nach Art. 35 bis 39 BZO. Der \nrealisierbare Wohnanteil wird durch diverse erhöhte Anforderungen \nmindestens teilweise kompensiert. Allfällige Mehrwerte für die \nGrundeigentümer sind daher – wenn überhaupt – nur marginal. \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    24 \n\n  Faktenblatt Gestaltungsplan Widum West \n\nZonenvorschriften und  \nGrundmasse \n\n Der private Gestaltungsplan Widum West liegt in der Wohnzone mit \nGewerbeerleichterung 2.9 (WG2.9). Die Zonenvorschriften und \nGrundmasse finden sich in Art. 8 bis 10 BZO. Der Gestaltungsplan \nerfüllt die Anforderungen an Arealüberbauungen gemäss § 71 PBG \nund Art. 32 bis 33 BZO. \n\n   \nVergleich Regelbauweise nach \nBZO mit Gestaltungsplan \n\n  Regelbauweise nach BZO \n\n(inkl. Arealüberbauungen) \n\nGestaltungsplan \n\nBaumassenziffer max. 2.9 für Hauptgebäude \n\n0.3 für Besondere Gebäude \n\n0.2 Bonus für überhohe EG \n\nBei Arealüberbauungen \n\nErhöhung um 10 %, wenn \n\nAnforderungen gemäss Art. \n\n33 Abs. 1 BZO erfüllt. \n\nArealüberbauungs-Bonus \n\nvon 10 % wird gewährt. Die \n\nAnforderungen gemäss \n\nArt. 33 Abs. 1 BZO werden \n\nerfüllt.  \n\nGebäudehöhe max. 11.4 mit Attika \n\n11.4 m ohne Attika \n\n14.4 m bei Arealüberbauungen \n\n17.7 m (ohne Attika)  \n\nGesamthöhe max. 18.4 m mit Attika  \n\n14.7 m ohne Attika \n\nBei Arealüberbauungen \n\n21.4 m mit, 17.7 m ohne \n\nAttika \n\n17.7 m (ohne Attika) \n\nHochhausgebiete  Unter bestimmten \n\nVoraussetzungen sind \n\nHochhäuser bis zu einer \n\nHöhe von 35.0 m zulässig \n\n(Art. 7 BZO) \n\nsiehe Gebäudehöhe max. / \n\nGesamthöhe max. \n\nGebäudelänge max. 50.0 m \n\n60.0 m bei geschlossener \n\nBauweise \n\nBei Arealüberbauungen nicht \n\nbeschränkt. \n\nca. 85 m \n\nGrundabstand min. 5.0 m klein \n\n8.0 m gross \n\n5.0 m klein \n\n> 8.0 m gross \n\nBauweise geschlossene und offene \n\nBauweise \n\ngeschlossene und offene \n\nBauweise \n\nNutzweise Wohnen, nicht und mässig \n\nstörendes Gewerbe \n\nWohnen, nicht und mässig \n\nstörendes Gewerbe; im \n\nBaubereich 3 mind. 20 % \n\nGewerbeanteil \n \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    25 \n\nSituationsplan zum Gestaltungsplan  \nWidum West \n \n\n \n\n \n\n \n   \nErhöhte qualitative  \nAnforderungen \n\n Der Gestaltungsplan definiert diverse erhöhte Anforderungen. So \nmüssen Bauten, Anlagen und Umschwung im Sinne von § 71 PBG \nbesonders gut gestaltet sein. Aus gestalterischen Gründen (ruhige \nErscheinungsform) werden Attikageschosse ausgeschlossen. Der \nFreiraum muss eine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen und mit \nstandortgerechten und einheimischen Pflanzen ökologisch wertvoll \ngestaltet sein. Es wird weiter eine neue öffentliche \nFusswegverbindung entlang des Areals verlangt. Zudem wird der \nAnteil fossiler Energieträger für Heizung und Warmwasser auf \nmaximal 50 Prozent beschränkt und es gelten erhöhte \nAnforderungen bezüglich Wärmedämmung. \n\n   \nFazit  Der Gestaltungsplan erfüllt die Anforderungen an eine \n\nArealüberbauung, weshalb die Vorschriften nach Art. 32 und 33 BZO \nzur Anwendung kommen. Der Gestaltungsplan weicht infolge des \nAusschlusses von Attikageschossen lediglich bezüglich Gebäudehöhe \nmarginal von den Bestimmungen der Arealüberbauung ab. Der \nMehrausnützungsbonus von 10 Prozent wird durch diverse erhöhte \nqualitative Anforderungen mindestens teilweise kompensiert. \nAllfällige Mehrwerte für die Grundeigentümer sind daher – wenn \nüberhaupt – nur marginal. \n\n   \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    26 \n\n  Faktenblatt Gestaltungsplan Zil West \nZonenvorschriften und  \nGrundmasse \n\n Der private Gestaltungsplan Zil West liegt in der Wohnzone 1.3 A \n(W1.3 A). Die Zonenvorschriften und Grundmasse finden sich in Art. 8 \nbis 10 BZO. Der Gestaltungsplan erfüllt die Anforderungen an \nArealüberbauungen gemäss § 71 PBG und Art. 32 bis 33 BZO. \n\n   \nVergleich Regelbauweise nach \nBZO mit Gestaltungsplan \n\n  Regelbauweise nach BZO \n\n(inkl. Arealüberbauungen) \n\nGestaltungsplan \n\nBaumassenziffer max. 1.3 für Hauptgebäude \n\n0.2 für Besondere Gebäude \n\nBei Arealüberbauungen \n\nErhöhung um 10 %, wenn \n\nAnforderungen gemäss Art. \n\n33 Abs. 1 BZO erfüllt. \n\nArealüberbauungs-Bonus \n\nvon 10 % wird gewährt. Die \n\nAnforderungen gemäss \n\nArt. 33 Abs. 1 BZO werden \n\nerfüllt.  \n\nGebäudehöhe max. 4.8 m mit Attika \n\n7.5 m ohne Attika \n\n4.8 m mit Attika \n\n7.5 m ohne Attika  \n\nGesamthöhe max. 9.8 mit Attika  \n\n7.5 m ohne Attika \n\n9.8 m mit Attika \n\n7.5 m ohne Attika \n\nGebäudelänge max. 25.0 m \n\nBei Arealüberbauungen nicht \n\nbeschränkt. \n\ndurch Baubereiche \n\nbestimmt. \n\nGrundabstand min. 5.0 m klein \n\n8.0 m gross \n\n5.0 m klein \n\n8.0 m gross \n\nBauweise geschlossene und offene \n\nBauweise \n\ngeschlossene und offene \n\nBauweise; es sind nur EFH \n\nund Reihen-EFH zulässig \n\nNutzweise Wohnen, nicht störendes \n\nGewerbe bis max. zur \n\nHälfte des oberirdisch \n\numbauten Raumes \n\nWohnen, nicht störendes \n\nGewerbe bis max. zur \n\nHälfte des oberirdisch \n\numbauten Raumes \n \n\n   \nErhöhte qualitative  \nAnforderungen \n\n Der Gestaltungsplan definiert diverse erhöhte Anforderungen. So \nmüssen Bauten, Anlagen und Umschwung im Sinne von § 71 PBG \nbesonders gut gestaltet sein. Zur Vermeidung unerwünschter \nImmissionen in das angrenzende Schutzgebiet des Pfäffikersees ist \nim Rahmen des Baugesuchs ein Beleuchtungskonzept einzureichen. \nWeiter wird eine naturnahe Bepflanzung mit einheimischen, \nstandortgerechten Bäumen und Sträuchern verlangt. Zudem wird \nder Anteil fossiler Energieträger für Heizung und Warmwasser auf \nmaximal 30 Prozent beschränkt und es gelten erhöhte \nAnforderungen bezüglich Wärmedämmung. \n\n   \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    27 \n\nSituationsplan zum Gestaltungsplan Zil \nWest \n \n\n \n \n\n \n\n \n   \nVisualisierung Dachlandschaft (Blick Rich-\ntung Südosten) Richtprojekt Variante 1 \n\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \nQuelle: Konzeptwerk GmbH \n\n \n\n \n   \nFazit  Der Gestaltungsplan erfüllt die Anforderungen an eine Arealüberbau-\n\nung, weshalb die Vorschriften nach Art. 32 und 33 BZO zur \nAnwendung kommen. Der Mehrausnützungsbonus von 10 Prozent \nwird durch diverse erhöhte qualitative Anforderungen mindestens \nteilweise kompensiert. Allfällige Mehrwerte für die Grundeigentümer \nsind daher – wenn überhaupt – nur marginal. \n\n   \n  \n\n\n\n  \nTeilrevision Nutzungsplanung, Wetzikon – Mehrwertausgleich  \nErläuternder Bericht gemäss Art. 47 RPV \n\n \n\n    28 \n\n  Faktenblatt Gestaltungsplan Sonnweid  \nZonenvorschriften  Der private Gestaltungsplan Sonnweid liegt in der Zone für \n\nöffentliche Bauten (OeB) und teilweise in der Landwirtschaftszone. \nDie oberirdischen Gebäude beschränken sich auf die Zone OeB. Die \nZonen- und Massvorschriften finden sich in Art. 28 BZO.  \n\n   \n3. Teilrevision 2017  Der erste Gestaltungsplan wurde 1999 eingereicht. Er wurde in den \n\nJahren 2001 und 2006 revidiert, da die damals bestehenden \nAltbauten des Pflegeheims den Ansprüchen an eine zeitgemässe \nBetreuung jeweils nicht mehr gewährleisten konnten. Mit der 3. \nTeilrevision, welche 2017 genehmigt wurde, wurden die \nRahmenbedingungen geschaffen, die eine zeitgemässe Betreuung \nder Heimbewohner sicherstellt. Zudem beinhaltete sie die \nErweiterung der Tiefgarage. Die Änderungen beschränken sich auf \ndie Zone OeB. \n\n   \nVergleich Regelbauweise nach \nBZO mit Gestaltungsplan \n\n  Regelbauweise nach BZO Gestaltungsplan \n\nBaumassenziffer max. - nicht ausgewiesen \n\nGebäudehöhe max. Es gelten die \n\nkantonalrechtlichen \n\nMassvorschriften (max. \n\n25 m). Die reduzierte \n\nGebäudehöhe aufgrund \n\nder Verkehrsbaulinien gilt \n\nnicht (vgl. Art. 45 BZO). \n\nBis zu 18 m \n\nGesamthöhe max. siehe Ausführung zu \n\nGebäudehöhe max.  \n\nBis zu 18 m \n\nGrundabstand min. Gegenüber \n\nNachbargrundstücken in \n\nanderen Zonen gilt der \n\nGrenzabstand der \n\nentsprechenden Zone \n\n(5.0 m in W1.6). \n\nDer Grenzabstand von \n\n5.0 m wird gegenüber der \n\nZone W1.6 eingehalten. \n\nNutzweise Grundstücke, die von ihren \n\nEigentümern zur Erfüllung \n\nöffentlicher Aufgaben \n\nbenötigt werden (§ 60 PBG). \n\nEs sind nur Bauten \n\nzulässig, die dem Betrieb \n\ndes Pflegeheims dienen. \n\n \n\n   \nFazit  Der Gestaltungsplan Sonnweid entspricht der Regelbauweise. Mit \n\ndem Gestaltungsplan sind daher für die Grundeigentümer keine \nMehrwerte entstanden.  \n\n   \n \n\n\n