text: \n \n \n\nG E M E I N D E R A T  \n \n\n \n\nSchalteröffnungszeiten: \nMontag bis Freitag 8.00 - 11.45 und 14.00 - 17.00 Uhr oder nach Verein-\nbarung. Zusätzlich haben die Einwohnerdienste, das Arbeitsamt sowie die \nAHV-Zweigstelle jeden 1. Dienstag im Monat bis 18.30 Uhr geöffnet. \n \n\n  \n\n 12 60 \nSchulhausstrasse 12 \nPostfach \n6048 Horw \nwww.horw.ch \n\nAn die Mitglieder \ndes Einwohnerrates \nder Gemeinde Horw \n  \n\nKontakt \nTelefon \nTelefax \nE-Mail \n\nManuela Bernasconi \n041 349 12 60 \n041 349 14 85 \nmanuela.bernasconi@horw.ch \n\n \n\n \n\n 12. März 2015    791.3 \n\n \n \nSchriftliche Beantwortung Interpellation Nr. 643/2014 von Ueli Nussbaum, FDP, und Mit-\nunterzeichnenden: Alter Werkhof \n \n \nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident \nSehr geehrte Damen und Herren \n \nAm 19. Dezember 2014 ist von Ueli Nussbaum, FDP, und Mitunterzeichnenden folgende Inter-\npellation eingereicht worden: \n \nMit dem Planungsbericht Nr. 1428 vom 22. September 2011 "Liegenschaftspolitik" hat der Einwohnerrat zur Kenntnis genommen, \ndass das Grundstück Nr. 743, Kantonsstrasse 154, "Alter Werkhof“ für die Abgabe im Baurecht vorgesehen ist. \n \nUnter Punkt 7.4 Portfolio 3 "Baurechte" heisst es: Im Portfolio "Baurechte" befinden sich die Baurechtgrundstücke, bei welchen die \nGemeinde als Baurechtgeberin auftritt. Für die Bewirtschaftung dieser Grundstücke besteht praktisch kein Handlungsspielraum. \n \nDie Hauptaufgabe besteht darin, das Baurechtzinsinkasso und anstehende Baurechtzinsenpassungen vorzunehmen. Allerdings ist \nder Handlungs- und Finanzbedarf im Zeitpunkt eines Heimfalles zu beachten. Insbesondere ist jeweils bei einer Vertragsänderung \noder -verlängerung zu prüfen, wie die übergeordneten Zielsetzungen auch künftig am besten erreicht werden können. \n \nAm 28. März 2013 wurde dem Einwohnerrat mit dem B+A Nr. 1501 "Baurechtsvertrag Grundstück Nr. 3121, Kantonsstrasse 154" \nbeantragt: \n\n den Baurechtsvertrag mit der Hegimmo AG für das Baurechtsgrundstück Nr. 3121 mit einer Grundstückfläche von 3'484 m2 zu \ngenehmigen. \n\n den Verkaufserlös alljährlich für die laufende Rechnung zu verwenden. \n \nDiesem Antrag wurde vom Einwohnerrat mit 26:0 zugestimmt. \n \nDem B+A sind die folgenden Ausführungen zu entnehmen: \n \nUnter Punkt 4 wird das Projekt wie folgt umschrieben: Die Baurechtsnehmerin beabsichtigt, im westlichen Grundstückbereich ein \nStudentenappartementhaus mit ca. 48 Einheiten in Modulbauweise zu erstellen. Entlang der Kantonsstrasse sind ein zweigeschos-\nsiges Dienstleistungsgebäude und darauf ein voraussichtlich zweigeschossiges Hotel-Motel mit ca. 50 Zimmern geplant. \n \nDamit kann für ca. 10 - 12 Gewerbebetriebe, mit durchschnittlichen Flächen von 250 m2 pro Raumeinheit, ein seit längerer Zeit \nbestehender Nachfrageüberhang abgedeckt werden. Neu zuziehende Gewerbebetriebe werden ein zusätzliches Steuersubstrat \ngenerieren. \n \nDer Baurechtsvertrag ist zwischen der Hegimmo AG und der Einwohnergemeinde Horw unter Vorbehalt der Genehmigung des Ein-\nwohnerrats bzw. der Stimmberechtigten am 4. April 2013 unterzeichnet worden. \n \nUnter Punkt 5.1 Baurechtzins heisst es: Die Berechnung des heutigen Baurechtszinses beruht auf einem Landwert von \nFr. 1'180.00/m2. Der Umwandlungssatz entspricht dem Zinssatz, welcher beim Vertragsabschluss dem gültigen Referenzzinssatz \nzuzüglich 1 % - jedoch mindestens 3.25 % - entspricht. Der Baurechtszins für das Baurechtsgrundstück Nr. 3121 beträgt somit beim \naktuellen Umwandlungssatz von 3.25 % jährlich Fr. 133'611.00. Die erste Zahlung ist vorschüssig, d.h. bei Beginn des Baurechts-\nvertrages am 1. Mai 2013 fällig. Der jährliche Baurechtszins ist bis zur Rechtskraft der Baubewilligung auf 60 % resp. auf \nFr. 53'444.00 reduziert. Der Basisbaurechtszins ist ein Mindestbaurechtszins und kann nicht unterschritten werden. \n \n\n\n\n12. März 2015  \nSchriftliche Beantwortung Interpellation Nr. 643/2014 von Ueli Nussbaum, FDP, und Mitunterzeichnenden: Alter Werkhof \n \n\n \n\nSeite 2/5 \n\nUnter Punkt 6 sind die Vertragsbedingungen im Baurechtsvertrag aufgeführt unter anderem: \n\n Der Übergang von Nutzen und Schaden ist auf den 1. Mai 2013 festgelegt. \n\n Der Baurechtsvertrag dauert vom 1. Mai 2013 bis zum 30. April 2093 (80 Jahre). \n\n Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, einen Gestaltungsplan inkl. Modell auszuarbeiten. \n\n Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, das Grundstück zu überbauen. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, bis 30. April \n2014 mit dem Bau auf dem Baurechtsgrundstück zu beginnen und das Bauvorhaben ohne wesentlichen Unterbruch bis zum \n31. Dezember 2015 fertigzustellen und den Mieterinnen oder Mietern bzw. Eigentümerinnen oder Eigentümern zu übergeben. \nFür die Dauer des Bewilligungsverfahrens wird ab Einreichung des Baugesuches bis zur Bewilligung mit einer Frist von vier \nMonaten gerechnet. Bei längerer Dauer des Bewilligungsverfahrens erstreckt sich die Frist des Baubeginns und des Fertigstel-\nlungstermins entsprechend. Die Frist des Baubeginns erstreckt sich im Weiteren um die Dauer eines allfälligen Rechtsmittelver-\nfahrens. Verletzt die Baurechtsnehmerin die Verpflichtung, hat sie eine Konventionalstrafe in der Höhe eines jährlichen Bau-\nrechtszinses zu leisten. \n\n Zur Sicherung des Baurechtszinses verlangt die Baurechtsgeberin die Eintragung einer Grundpfandverschreibung von \nFr. 400'000.00, die als Maximalhypothek im 1. Rang auf dem Baurechtsgrundstück Nr. 3121 Grundbuch Horw, einzutragen ist. \n\n Die Appartements sind zu Wohnzwecken vorwiegend an Studenten, Uni- und Hochschulabgänger sowie Praktikanten zu ver-\nmieten. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, jeden Mieter resp. jede Mieterin sorgfältig zu prüfen und eine offene Kommuni-\nkation mit der Baurechtsgeberin zu pflegen. \n\n Eine Zweckänderung des Baurechts bedarf der vorgängigen Zustimmung der Baurechtsgeberin, die in Form der öffentlichen \nBeurkundung zu erfolgen hat. \n\n Das Baurecht ist übertragbar und nicht vererblich. Bei der Übertragung des Baurechts gehen alle dinglichen und realobligatio-\nnenrechtlichen Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag mit allfälligen späteren Änderungen oder Ergänzungen auf den Erwer-\nber über. \n\n Die Einräumung von Unterbaurechten bedarf der Zustimmung der Baurechtsgeberin. Sie ist zu erteilen, wenn sich das Unter-\nbaurecht an die Zweckbestimmung des Baurechts hält. \n\n Die Baurechtsnehmerin ist berechtigt, das Baurechtsgrundstück in Miteigentumsanteile aufzuteilen und diese zu Stockwerkei-\ngentum auszugestalten. Die Baurechtsgeberin ist darüber zu orientieren. \n\n Die Baurechtsnehmerin hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht am baurechtsbelasteten Grundstück Nr. 743. \n\n Folgende Dienstbarkeiten werden ausserhalb dieses Baurechtsvertrages genehmigt: Die Baurechtsnehmerin verbreitert auf \ndem Baurechtsgrundstück Nr. 3121 auf eigene Kosten die Zufahrt zu Grundstück Nr. 1984 der Einwohnergemeinde Horw um \nzwei Meter. Im Weiteren wird ein Grenz- und Näherbaurecht sowie ein Fuss- und Fahrwegrecht zulasten des Grundstücks \nNr. 1984 und zugunsten des Baurechtsgrundstückes Nr. 3121 abgeschlossen. \n\n \nUnter News der Gemeinde Horw 25. April 2013 kann nachgelesen werden: "Die Gemeinde gibt das Grundstück Nr. 3121 mit einer \nFläche von 3'484 m2 im Baurecht ab. Das Baurecht dauert 80 Jahre. Der jährliche Baurechtszins beläuft sich auf 134'000 Franken. \nDie Hegimmo AG, Walchwil, plant die Realisierung von ca. 48 Studentenappartements, eines zweigeschossigen Dienstleistungsge-\nbäudes und eines Hotel-Motels mit ca. 50 Zimmern. Der Einwohnerrat stimmt mit 26:0 Stimmen der Landabgabe im Baurecht zu". \n \nFür mich stellen sich nun folgende Fragen, die dringend beantwortet werden müssen: \n1. Wie vom Gemeinderat und auch der Presse zu entnehmen war, sind anscheinend noch nicht alle Punkte geklärt. Entsprechend \n\nliegt noch kein gültiger Gestaltungsplan und somit auch noch kein Bauprojekt vor. \na) Was sind die Gründe der Verzögerung und wo liegt das Problem? \nb) Welche Punkte muss die Firma Hegimmo AG gemäss Baurechtsvertrag erfüllen, damit mit dem Bau begonnen werden \n\nkann? \n \n\n2. Gibt es Abweichungen zum ursprünglich vorgestellten Projekt (48 Studentenappartements; Hotel-Motel mit ca. 50 Zimmern und \nGewerberäume)? \na) Wenn ja, wieso gab es diese Änderungen? \nb) Wenn ja, wieso kann auf diese nicht eingegangen werden? \nc) Gibt es eine Zweckänderung, welche die vorgängige Zustimmung des Baurechtsgebers benötigt? \n\n \n3. Der FDP ist es sehr wichtig, dass auch Gewerberäume in der Gemeinde Horw gebaut werden. \n\na) Gemäss News vom 25. April 2013 war beabsichtigt, ein zweigeschossiges Dienstleistungsgebäude zu erstellen. Wurden \nbei den bis heute zur Prüfung und zur Bewilligung eingereichten Projekten die entsprechenden Nutzungen vorgesehen? \n\nb) Wenn ja, in welcher Grösse (Nutzfläche)? \nc) Gibt es bereits entsprechende Interessenten für diese Gewerberäume? \n\n \n4. Was hat der Gemeinderat (Bau- und lmmobiliendepartement) bisher unternommen, dass eine Realisierung im Sinne der Ge-\n\nmeinde innert der gesetzten Frist realisiert werden kann? \n \n\n5. Gemäss Baurechtsvertrag ist ein Zins von Fr. 133'611.00 resp. Fr. 53'444.00 fällig. \na) Bei Beginn des Baurechtsvertrages am 1. Mai 2013 vorschüssig. Erfolgte ein Zahlungseingang? \nb) Wenn ja, in welcher Höhe liegt dieser Betrag? \nc) Wurden bezüglich Zahlungen bereits Zugeständnisse gemacht? Wenn ja, in welcher Form z.B. Rabatte und in welcher \n\nHöhe? \n \n\n6. Welchen Aufwand haben die Gemeinde, die involvierten Gremien und Fachausschüsse bis dato gehabt? \na) Für die Beurteilung der eingereichten Projekte? \nb) Für die Beurteilung des Gestaltungsplanes? \n\n \n\n\n\n12. März 2015  \nSchriftliche Beantwortung Interpellation Nr. 643/2014 von Ueli Nussbaum, FDP, und Mitunterzeichnenden: Alter Werkhof \n \n\n \n\nSeite 3/5 \n\n7. Wie viele Projektrückweisungen haben bis heute stattgefunden? \nGemäss Baurechtsvertrag muss mit dem Bau am 30. April 2014 begonnen und ohne Unterbruch daran gebaut werden. Der Bau \nmuss am 31. Dezember 2015 bezogen werden. Ist das nicht der Fall, ist eine Konventionalstraffe in der Höhe eines jährlichen \nBaurechtzinses zu leisten. \na) Muss hier die Schuldfrage für die Verzögerung geklärt werden? \nb) Wird hier auf Zeit gemacht? \nc) Aus heutiger Sicht und Sachkenntnis aller Umstände kann bis wann mit dem bewilligten Gestaltungsplan gerechnet wer-\n\nden? \n \n\n8. Wurde an die Gemeinde ein Antrag für eine Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht für das Baurechtsgrundstück gestellt, um so \nallenfalls die Planung zu vereinfachen? \na) Liegt ein Antrag vor, welcher die Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht erwirken soll? \nb) Wäre dies an dieser exponierten Lage überhaupt denkbar und vertretbar? \nc) Was für Überlegungen führten dazu, dass im Baurechtsvertrag ein Gestaltungsplan sowie ein Modell gefordert wurden? \nd) Was für Synergien ergeben sich aus dem Gestaltungsplan für ein künftiges Bauprojekt? \n\n \nFür die Beantwortung meiner Fragen danken wir Ihnen. \n\n \nZu den Fragen nehmen wir wie folgt Stellung: \n\nZu 1.  \n\nWie vom Gemeinderat und auch der Presse zu entnehmen war, sind anscheinend noch nicht alle Punkte geklärt. Entspre-\nchend liegt noch kein gültiger Gestaltungsplan und somit auch noch kein Bauprojekt vor. \na) Was sind die Gründe der Verzögerung und wo liegt das Problem? \nb) Welche Punkte muss die Firma Hegimmo AG gemäss Baurechtsvertrag erfüllen, damit mit dem Bau begonnen werden \n    kann? \n\nNein, es liegt kein Gestaltungsplan vor. Ein gültiger Gestaltungsplan ist Voraussetzung \nfür das Bauprojekt. \na) Die Regel ist, dass zuerst die Grundlage für das Bauvorhaben, nämlich der Son-\n\ndernutzungsplan geklärt ist. Das erste vorgelegte Gesuch zeigte formelle Mängel in \nBezug der gesetzlichen Bestimmungen. Bis jetzt liegt uns kein Gestaltungsplan vor, \nder den formellen und inhaltlichen Anforderungen entspricht. Es fanden mehrere Be-\nratungen statt. Dabei haben wir uns an die gesetzlichen Bestimmungen aus dem \nPBG gehalten § 65 und 75. \n\nb) Gemäss Baurechtsvertrag ist das klar geregelt. Es muss ein gültiger Gestaltungsplan \nvorliegen. Erst danach kann das Baugesuch behandelt werden. \n\nZu 2.  \nGibt es Abweichungen zum ursprünglich vorgestellten Projekt (48 Studentenappartements; Hotel-Motel mit ca. 50 Zim-\nmern und Gewerberäume)? \na) Wenn ja, wieso gab es diese Änderungen? \nb) Wenn ja, wieso kann auf diese nicht eingegangen werden? \nc) Gibt es eine Zweckänderung, welche die vorgängige Zustimmung des Baurechtsgebers benötigt?  \n\nDurch die Detaillierung des Projektes gab es wie üblich kleine Änderungen, aber grund-\nsätzlich besteht immer noch die Absicht, Studentenwohnungen zu erstellen und Busi-\nnessappartements sowie natürlich Gewerberäume. \na) In Bezug auf die leichte Vergrösserung der Studentenappartements gibt es eine Ver-\n\nschiebung bei der Anzahl der Studentenwohnungen und Businessappartements, \naber die Anzahl beider ist gleich geblieben. \n\nb) – \nc) Nein. \n\n  \n\n\n\n12. März 2015  \nSchriftliche Beantwortung Interpellation Nr. 643/2014 von Ueli Nussbaum, FDP, und Mitunterzeichnenden: Alter Werkhof \n \n\n \n\nSeite 4/5 \n\nZu 3.  \nDer FDP ist es sehr wichtig, dass auch Gewerberäume in der Gemeinde Horw gebaut werden. \na) Gemäss News vom 25. April 2013 war beabsichtigt, ein zweigeschossiges Dienstleistungsgebäude zu erstellen. Wur- \n    den bei den bis heute zur Prüfung und zur Bewilligung eingereichten Projekten die entsprechenden Nutzungen vorge- \n    sehen? \nb) Wenn ja, in welcher Grösse (Nutzfläche)? \nc) Gibt es bereits entsprechende Interessenten für diese Gewerberäume? \n\na) Ja. \nb) Die gewerbliche Nutzung ist weiterhin über zwei Geschosse geplant wie ursprünglich \n\nvorgesehen. Der Entscheid der Gesuchstellerin, die Einstellhalle halbgeschossig aus \ndem Erdreich zu planen, gab eine Veränderung, aber nicht auf die Fläche bezogen, \nsondern auf die Zufahrt. \n\nc) Das wissen wir nicht. \n\nZu 4.  \nWas hat der Gemeinderat (Bau- und lmmobiliendepartement) bisher unternommen, dass eine Realisierung im Sinne der \nGemeinde innert der gesetzten Frist realisiert werden kann? \n\nWährend den Besprechungen wurde auf die baurechtlichen Mängel hingewiesen und \nschlussendlich der Baurechtnehmerin empfohlen, einen qualifizierten Entwurfsarchitek-\nten beizuziehen, was diese dann auch gemacht hat. \n\nZu 5.  \nGemäss Baurechtsvertrag ist ein Zins von Fr. 133'611.00 resp. Fr. 53'444.00 fällig. \na) Bei Beginn des Baurechtsvertrages am 1. Mai 2013 vorschüssig. Erfolgte ein Zahlungseingang? \nb) Wenn ja, in welcher Höhe liegt dieser Betrag? \nc) Wurden bezüglich Zahlungen bereits Zugeständnisse gemacht? Wenn ja, in welcher Form z.B. Rabatte und in welcher \n    Höhe? \n\na) Ja. \nb) Entgegen der obigen Ausführungen werden Fr. 80‘166.00 pro Jahr bezahlt, in halb-\n\njährlichen Raten von Fr. 40‘083.00. Zahlungen sind vom 1. Mai 2013 bis Ende 2014 \neingetroffen. Die Reduktion  auf den vollen Betrag beträgt 40 % bis zur Rechtskraft \nder Bewilligung. \n\nc) Es wurden keine Zugeständnisse gemacht. \n\nZu 6.  \nWelchen Aufwand haben die Gemeinde, die involvierten Gremien und Fachausschüsse bis dato gehabt? \na) Für die Beurteilung der eingereichten Projekte? \nb) Für die Beurteilung des Gestaltungsplanes? \nc) Wie viele Projektrückweisungen haben bis heute stattgefunden? \n\na) – \nb) Inklusive der Aussprache Gemeinde-Baurechtnehmerin vom Frühjahr 2014 rund 100 \n\nStunden à Fr. 120.00, also Fr. 12‘000.00. \nFachkommission: 3 Sitzungen, ca. Fr. 4‘000.00 bis Fr. 5‘000.00. \n\nc) Zwei, und zwar \n- Entwurf Juni 2013 (an Planungs- und Baukommission vom 1. Juli 2013) \n- Gestaltungsplaneingabe und Baueingabe vom Frühjahr 2014 \n\n  \n\n\n\n12. März 2015  \nSchriftliche Beantwortung Interpellation Nr. 643/2014 von Ueli Nussbaum, FDP, und Mitunterzeichnenden: Alter Werkhof \n \n\n \n\nSeite 5/5 \n\nZu 7.  \nGemäss Baurechtsvertrag muss mit dem Bau am 30. April 2014 begonnen und ohne Unterbruch daran gebaut werden. \nDer Bau muss am 31. Dezember 2015 bezogen werden. Ist das nicht der Fall, ist eine Konventionalstraffe in der Höhe \neines jährlichen Baurechtzinses zu leisten. \na) Muss hier die Schuldfrage für die Verzögerung geklärt werden? \nb) Wird hier auf Zeit gemacht? \nc) Aus heutiger Sicht und Sachkenntnis aller Umstände kann bis wann mit dem bewilligten Gestaltungsplan gerechnet \n    werden? \n\na) Nein. \nb) Seit Sommer 2014, Eingang 4. Juni 2014, lag ein genehmigungsfähiger Gestaltungs-\n\nplanentwurf vor. Das Baudepartement forderte einzig noch eine Klärung der bean-\ntragten technisch notwendigen Dachaufbauten (Lüftung, Solarenergienutzung) bez. \nAnordnung, Fläche und Höhe. Seitens Baudepartement waren auch mit mehrfacher \ntelefonischer Nachfrage keine nennenswerten Aktivitäten mehr festzustellen. \n\nc) Am 3. Februar fand eine weitere Besprechung statt. Ziel war das Suchen einer trag-\nfähigen Lösung. Beim weiteren Vorgehen wurden zwei Ansätze definiert: \n1. Erarbeiten eines neuen Projektes, sofern das vorliegende aus betriebswirtschaft-\n\nlichen Gründen nicht umsetzbar ist. Bei einem Neustart muss ein verbindlicher \nTerminplan vorliegen. \n\n2. Abbruch und Auflösung des angeschlossenen Baurechtsvertrags mit anschlies-\nsendem Aushandeln der Modalitäten. \n\nEs wurde bei der Besprechung eine Frist für die Mitteilung des Entscheids bis Ende \nFebruar festgesetzt. Bis heute wurde uns der Entscheid von der Hegimmo AG nicht \nmitgeteilt. \n\nZu 8.  \nWurde an die Gemeinde ein Antrag für eine Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht für das Baurechtsgrundstück gestellt, \num so allenfalls die Planung zu vereinfachen? \na) Liegt ein Antrag vor, welcher die Aufhebung der Gestaltungsplanpflicht erwirken soll? \nb) Wäre dies an dieser exponierten Lage überhaupt denkbar und vertretbar? \nc) Was für Überlegungen führten dazu, dass im Baurechtsvertrag ein Gestaltungsplan sowie ein Modell gefordert wur- \n    den? \nd) Was für Synergien ergeben sich aus dem Gestaltungsplan für ein künftiges Bauprojekt? \n\na) Nein. \nb) Die Baurechtnehmerin hat den Baurechtsvertrag zu erfüllen, dort wird ein Gestal-\n\ntungsplan gefordert. (Seit Abschluss des Baurechtsvertrags hat die Gesetzesgrund-\nlage per 1. Januar 2014 geändert. Die Gestaltungsplanpflicht wurde lockerer gefasst. \nDa die Baurechtnehmerin aber insbesondere bezüglich der Höhe der Baute vom \nBZR abweichen möchte, ist ein Gestaltungsplan nur schon daher notwendig.) \n\nc) Gemäss der bis 31. Dezember 2013 gültigen PBG-Fassung war ein Gestaltungsplan \nab einer Arealgrösse von 3‘000 m2 zwingend. Das Baurechtsgrundstück misst \n3‘484 m2. Wir liessen die Gestaltungsplanpflicht sogar noch juristisch abklären. Das \nModell wiederum ist zwingender Bestandteil eines Gestaltungsplans. \n\nd) Im Gestaltungsplanverfahren werden viele Punkte bereits geklärt, das vereinfacht \ndas folgende Bauprojekt. \n\n \nFreundliche Grüsse \n \n\n  \nMarkus Hool Daniel Hunn \nGemeindepräsident Gemeindeschreiber \n\n \nVersand: 16. März 2015   \n\n\n