parent_type: affair

text:
\nG E M E I N D E R A T\nBericht und Antrag \n\nNr. 1544 \n\nvom 28. Januar 2016\n\nan Einwohnerrat von Horw \n\nbetreffend Planungsbericht Wohnraumpolitik \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 2/45 \n\n \nInhaltsverzeichnis \n \n\n1 Einleitung .............................................................................................................. 4 \n\n1.1 Auftrag .................................................................................................................... 4 \n1.2 Ausgangslage ......................................................................................................... 5 \n\n2 Grundlagen und Faktoren zur Wohnqualität Horw ............................................. 6 \n\n2.1 Lebensqualität und Identität .................................................................................... 6 \n2.2 Hervorragende Verkehrserschliessung ................................................................... 6 \n2.3 Finanzielle Lage der Gemeinde .............................................................................. 7 \n2.4 Leitbild und Vision ................................................................................................... 7 \n2.4.1 Leitbild .................................................................................................................... 7 \n2.4.2 Vision ...................................................................................................................... 8 \n2.5 Raumplanerische Grundlagen ................................................................................ 8 \n2.5.1 Räumliches Gesamtkonzept 2007 .......................................................................... 8 \n2.5.2 Ortsplanung und Ortskernentwicklung .................................................................... 8 \n2.6 Liegenschaftspolitik ................................................................................................ 9 \n2.7 Legislaturplan ....................................................................................................... 10 \n\n3 Preisgünstiger Wohnraum ................................................................................. 10 \n\n3.1 Faktoren und Rahmenbedingungen ...................................................................... 10 \n3.2 Soziale Faktoren ................................................................................................... 11 \n3.3 Förderung von preisgünstigem Wohnungsbau ...................................................... 12 \n3.3.1 Grundlagen ........................................................................................................... 12 \n3.3.2 Dynamik in Stadt und Region Luzern .................................................................... 13 \n3.3.3 Beispiel Stadt Zug ................................................................................................. 15 \n\n4 Analyse der Wohnraumentwicklung Horw ........................................................ 15 \n\n4.1 Statistik Bevölkerungsszenario bis 2035 ............................................................... 15 \n4.2 Wohnraumstatistik ................................................................................................ 16 \n4.3 Siedlungs- und Altersstruktur ................................................................................ 17 \n4.4 Einkommensstruktur ............................................................................................. 17 \n4.5 Mietzinsentwicklung .............................................................................................. 18 \n4.5.1 Gemeinnütziger Wohnungsbestand in Horw ......................................................... 20 \n4.5.2 Rahmenbedingungen der Gemeinde .................................................................... 22 \n4.6 Wohnen im Alter ................................................................................................... 23 \n4.7 Leerwohnungsbestand .......................................................................................... 25 \n4.8 Entwicklung gemäss Bau- und Zonenplan ............................................................ 25 \n4.8.1 „horw mitte“ ........................................................................................................... 26 \n4.8.2 Landverkäufe der Gemeinde ................................................................................. 27 \n4.8.3 Baurechtsabgaben Ortskern ................................................................................. 27 \n4.8.4 Baurechte an private Investoren ........................................................................... 27 \n4.8.5 Potenzial Wohnungsbau ....................................................................................... 28 \n4.9 Fazit aus der Analyse ........................................................................................... 28 \n\n5 Instrumente und Handlungsspielräume von Gemeinden ................................ 29 \n\n6 Strategische Ausrichtung und Massnahmenplanung Horw ............................ 30 \n\n6.1 Ziele der Wohnraumpolitik .................................................................................... 30 \n6.1.1 Wohnen für alle ..................................................................................................... 31 \n6.1.2 Nachhaltige Verdichtung nach innen ..................................................................... 31 \n6.1.3 Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus ................................................... 31 \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 3/45 \n\n6.1.4 Flexible Wohnformen und Wohnen mit Dienstleistungen ...................................... 31 \n6.1.5 Vielfältiges Wohnen im Talboden .......................................................................... 32 \n6.2 Wohnpolitische Massnahmen ............................................................................... 32 \n6.2.1 Massnahmen Nutzungsplanung ............................................................................ 32 \n6.2.2 Liegenschaftspolitische Massnahmen ................................................................... 36 \n6.2.3 Finanzpolitische Massnahmen .............................................................................. 37 \n6.2.4 Zielgruppengerechte Förderungsmassnahmen ..................................................... 37 \n6.2.5 Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Wohnbauträgern und Privaten ................... 37 \n6.3 Überblick Massnahmenpaket zur gezielten Wohnraumentwicklung ...................... 38 \n6.4 Stossrichtung für weitere Umsetzung .................................................................... 39 \n\n7 Parlamentarische Vorstösse .............................................................................. 40 \n\n7.1 Dringliche Motion Nr. 267/2011 von Urs Rölli, FDP, und Mitunterzeichnenden: \nPlanungsbericht zur Immobilienstrategie der Gemeinde Horw .............................. 40 \n\n7.2 Motion 269/2011 vom 30.5.2011, Altersgerechter und preisgünstiger Wohnbau in \nHorw, Luthiger Jürg, CVP und Mitunterzeichnende; Überwiesen am 20.10.2011 .. 40 \n\n7.3 Motion 274/2012 vom 19. Oktober 2012, Zonen für preisgünstigen Wohnraum, \nBider Markus, CVP, und Mitunterzeichnende; Überwiesen am 24. Januar 2013 ... 41 \n\n7.4 Dringliche Motion Nr. 282/2014
vom 3. Februar 2014, Sicherung "Wohnen im \n\nAlter" im Ortskern, Thomas Zemp, CVP: Teilweise überwiesen am 20. März \n2014 ..................................................................................................................... 41 \n\n7.5 Dringliches Postulat Nr. 2015-655 vom 9. Januar 2015, Planungszonen für \npreisgünstigen Wohnraum, Thomas Zemp, CVP, und Mitunterzeichnende; \nÜberwiesen am 22. Januar 2015 .......................................................................... 42 \n\n8 Würdigung ........................................................................................................... 43 \n\n9 Antrag .................................................................................................................. 44 \n\n \n \n  \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 4/45 \n\nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident \nSehr geehrte Damen und Herren Einwohnerräte \n\n1 Einleitung \n\nWir wollen die Horwer Wohnraumpolitik ganzheitlich angehen und die verschiedenen Bedürf-\nnisse nach zusätzlichem Wohnraum in eine Gesamtstrategie aufnehmen. Neue Initiativen auf \nStufe Bund und Gemeinde wie auch verschiedene parlamentarische Vorstösse und laufende \nProjekte verlangen eine Gesamtbeurteilung und ein koordiniertes Vorgehen in der Ausrichtung \nder künftigen Wohnraumstrategie. Zu klären ist insbesondere die Frage, in welcher Form und \nmit welchen Instrumenten das Wohnen im Alter und das Angebot von zahlbarem Wohnraum \ngefördert werden kann. Der vorliegende Planungsbericht zeigt den Rahmen für die weitere \nWohnraumentwicklung der Gemeinde auf und nimmt Bezug auf planerische, soziale und finanz-\npolitische Anliegen.  \n\n1.1 Auftrag \n\nVerschiedene Vorstösse fordern eine Situationsanalyse und eine strategische Perspektive des \nGemeinderats zur weiteren Wohnraumentwicklung und Liegenschaftspolitik Horws. Für den vor-\nliegenden Planungsbericht sind folgende Vorstösse massgeblich berücksichtigt worden: \n \nDie Dringliche Motion Nr. 267/2011 vom 11. April 2011, Planungsbericht zur Immobilienstrate-\ngie der Gemeinde Horw, von Urs Rölli, FDP, und Mitunterzeichnende verlangt einen Planungs-\nbericht zur Immobilienstrategie der Gemeinde Horw, insbesondere eine vertiefte Liegenschafts-\npolitik, welche die verschiedenen Aspekte wie Soziales, Raumplanerisches, Ökologisches und \nFinanzielles berücksichtigt und folgende Punkte definiert: \n\n Baurecht \n\n Verkauf \n\n Konkretes Vorgehen für „Alterswohnen im Ortskern und Zentrum Plus“ \n\n Zahlbare Mieten für den Horwer Mittelstand (Baugenossenschaften) \n\n Ausnützungsreserven auf bestehenden Liegenschaften. \n \nDer Verwendungszweck der gemeindeeigenen Liegenschaften im Finanzvermögen (Verweis \nauf B+A Nr. 1383), aber auch die Verwaltungsliegenschaften sind in diesem Kontext zu berück-\nsichtigen.  \n \n\nDie Motion 269/2011 vom 30. Mai 2011, Altersgerechter und preisgünstiger Wohnbau in Horw, \n\nvon Luthiger Jürg, CVP und Mitunterzeichnenden fordert vom Gemeinderat einen Planungsbe-\n\nricht, der eine Analyse der aktuellen Situation rund um den altersgerechten und gemeinnützigen \n\nWohnbau auf Gemeindeebene beinhaltet, mögliche Unterstützungsleistungen von Bund und \n\nKanton sowie allfällige Engpässe und die entsprechenden Auswirkungen auf die Gemeinde auf-\n\nzeigt. Dabei sind die Fragen zum prozentualen Anteil an sozialem bzw. altersgerechtem Wohn-\n\nraum (Genossenschaften, Stiftungen, öffentliche Hand etc.), zu möglichen Instrumenten zur \n\nFörderung sowie zur Vision/Strategie des Gemeinderats zu beantworten. Zudem sollen die \n\nStandorte aufgezeigt werden, die sich für das zukünftige Angebot solchen Wohnraumes anbie-\n\nten würden und bis wann entsprechende Wohnungen zur Verfügung stehen. \n \nDie Motion 274/2012 vom 19. Oktober 2012, Zonen für preisgünstigen Wohnraum, von Bider \nMarkus, CVP, und Mitunterzeichnende, verlangt einen Vorschlag zur gesetzlichen Regelung der \nSicherstellung von erschwinglichem Wohnraum in Horw, insbesondere für bereits ortsansässige \nHorwerinnen und Horwer. Die attraktive Lage wirke sich auf Bauland- und Immobilienpreise aus \nund das ansteigende Preisniveau beeinflusse die Mietzinsen. Als Lösungsansatz wird auf die \nGemeinden Zug und Weggis verwiesen, welche im Zonenplan eine neue Zone für preisgünsti-\ngen Wohnraum geschaffen haben, welche einen Teil der Wohnzonen überlagert.  \n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 5/45 \n\nDie Dringliche Motion Nr. 282/2014 vom 3. Februar 2014, Sicherung "Wohnen im Alter" im \nOrtskern, von Zemp Thomas, CVP, beauftragt den Gemeinderat, das Baufeld E für die Realisie-\nrung von „Wohnen mit Dienstleistungen“ vorzusehen und optimale Rahmenbedingungen dafür \nzu schaffen. Zur Sicherstellung der skalierbaren Dienstleistungen sollen im Gebäude Dienstleis-\ntungsbetriebe eingebettet werden, die einen möglichst direkten Bezug zum „Wohnen mit Dienst-\nleistungen“ haben, idealerweise ein Spitex-Stützpunkt und eine Gemeinschaftspraxis.  \n \nIm Dringlichen Postulat Nr. 655/2015 vom 9. Januar 2015, Planungszonen für preisgünstigen \nWohnraum, beauftragen Thomas Zemp, CVP, und Mitunterzeichnende den Gemeinderat, für \ndie Sicherstellung von preisgünstigem Wohnraum eine gesetzliche Grundlage auszuarbeiten \nund Planungszonen für preisgünstigen Wohnraum festzulegen. Für die provisorischen Nut-\nzungsvorschriften schlagen sie eine um 20 Prozent höhere Ausnutzung vor, wenn der Bauherr \npreisgünstigen Wohnraum realisiert oder zu dessen Erhalt beiträgt. Preisgünstiger Wohnraum \nheisst gemäss Postulatstext: 25 Prozent unter der Marktmiete. Folgende Gebiete werden zur \nPrüfung vorgeschlagen: \n\n Riedmatt \n\n Brunnmatt \n\n Steinen/Bifang/Sternenried \n\n Altsagen \n\n Allmendstrasse \n\n Änziried \n\n Biregg \n \n\n \n\n1.2 Ausgangslage \n\nHorw hat in den letzten Jahren gezielt die Rahmenbedingungen für die weitere Entwicklung der \nGemeinde neu definiert. Das Leitbild zur nachhaltigen Entwicklung und das räumliche Gesamt-\nkonzept wurden im Rahmen von verschiedenen partizipativen Verfahren (Zukunfts- und Ergeb-\nniskonferenz 2006/2007) erarbeitet. Die anschliessende Revision der Ortsplanung und die neue \nBau- und Zonenordnung bilden die Grundlage für die aktuelle Entwicklung mit einer qualitativen \nVerdichtung nach innen und einer optimalen Ausnutzung von Baulandreserven in den Entwick-\nlungsschwerpunkten im Ortskern und rund um den Bahnhof. Die Entwicklung auf der Basis des \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 6/45 \n\nKonzepts Südbahnhof bietet heute mit dem Projekt „horw mitte“ eine einmalige Chance für ein \nqualitatives Wachstum mit rund 520 Wohnungen und 1'700 Arbeitsplätzen.  \n \nMit der Planungsperspektive im Ortskern setzte die Gemeinde Horw ein Zeichen für einen Mix \nvon öffentlichen, gemeinnützigen und privaten Angeboten und Nutzungen. Nach der gelunge-\nnen Zentrumsgestaltung führt Horw die Attraktivierung im Bereich des Wohnungsbaus und der \nöffentlichen Nutzung fort. So fördert die Gemeinde mit der Baurechtabgabe an die Genossen-\nschaften ein durchmischtes Wohnen im Zentrum mit „Wohnen im Alter“ und preisgünstigen \nWohnungen für Familien. Mittlerweile sind auf den Baufeldern F1 und F2 von den Baugenos-\nsenschaften Steinengrund und Familie mit einem gemeinsamen Baukonsortium 40 Wohnungen \ngebaut worden. Noch laufend sind die Verhandlungen zwischen Gemeinde und der Baugenos-\nsenschaft Pilatus für das Baufeld E, wo 40 bis 60 Wohnungen – davon ein Anteil für Wohnen \nmit Dienstleistungen - entstehen sollen.  \n \nIhr Auftrag erfordert nun eine Gesamtschau der Entwicklung unter Berücksichtigung der über-\ngeordneten Leitbilder, der planerischen Rahmenbedingungen und der demografischen Entwick-\nlung. Für den Bereich „Wohnen im Alter in Horw“ hat eine Steuerungsgruppe im Auftrag des \nGemeinderats in Zusammenarbeit mit Pro Senectute eine zukunftsorientierte Gesamtschau mit \nEmpfehlungen vorgelegt. Die Steuerungsgruppe empfiehlt, den Bau oder Umbau von altersge-\nrechten und preisgünstigen Wohnungen durch zweckmässige Rahmenbedingungen und Aufla-\ngen weiterhin zu fördern sowie verschiedene Projekte für die Realisierung eines bedarfsgerech-\nten Angebots für Wohnen mit Dienstleistungen in unterschiedlichen Preissegmenten zu unter-\nstützen. Verschiedene Massnahmen zur Vergünstigung des Wohnraums werden vorgeschla-\ngen.  \n \nDie verschiedenen im Raum stehenden Forderungen nach preisgünstigem Wohnraum, beson-\nders auch für die wachsende Zielgruppe der älteren Bewohnerinnen und Bewohner von Horw, \nhaben Einfluss auf planerischer, sozialer und finanzpolitischer Ebene. Es stellt sich die Grund-\nsatzfrage, in welcher Form lenkende Massnahmen von Seiten der öffentlichen Hand für die För-\nderung des gemeinnützigen Wohnraums oder besonderer Nutzungssegmente sinnvoll sind. \nEine Analyse der Wohnraumentwicklung und die Berücksichtigung besonderer raumplaneri-\nscher, sozialer und finanzieller Faktoren bilden die Grundlage für die Wohnraumpolitik Horw, die \nsich eine gute soziale Durchmischung und Wohnqualität für alle Generationen und Bedürfnisse \nzum Ziel setzt.  \n\n2 Grundlagen und Faktoren zur Wohnqualität Horw \n\n2.1 Lebensqualität und Identität \n\nHorw verfügt über eine einmalige, attraktive Lage und vielfältige Standortqualitäten als Wohn-, \nArbeits-, Bildungs- und Wirtschaftsstandort. Attraktive Steuern und schöne Wohnlagen machen \nHorw zu einer begehrten Wohngemeinde in Stadtnähe. Horw positioniert sich als attraktiver \nWohnort für alle Bedürfnisse und Lebensformen.  \n \nDie nachhaltige Entwicklung der Gemeinde setzt auf Qualität. Angestrebt wird ein moderates \nWachstum bei gleichzeitiger Steigerung der Wohnqualität, ob im Zentrum, Richtung See oder \nurban im Bahnhofgebiet. An exklusiven Wohnlagen können hohe Ansprüche erfüllt werden.  \n \nHorw ist familienfreundlich und bietet Kindern und Jugendlichen einen grossen Aktionsradius. \nFamilien können ein breites Angebot von Schule, Freizeit und Sport nutzen. Blockzeiten und \ngute Betreuungsangebote machen Horw zusätzlich attraktiv. \n\n2.2 Hervorragende Verkehrserschliessung \n\nWichtige Grundlage für die Standortgunst von Horw ist die hervorragende Verkehrserschlies-\nsung. \n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 7/45 \n\nDer am Fusse des Pilatus verlaufende sanierte Autobahnabschnitt bietet den direkten An-\nschluss an das Nationalstrassennetz. Über die Autobahn lassen sich die grössten Städte der \nDeutschschweiz, Zürich, Bern und Basel, in einer Stunde Fahrzeit erreichen. Aber auch die tou-\nristischen Zentren im Alpenraum und die Südschweiz sind dank der Autobahn sehr komfortabel \nerreichbar. \n \nDas gut ausgebaute öffentliche Verkehrsnetz ist das Rückgrat im Nahverkehr mit der Kernstadt \nLuzern und der Agglomeration. Der dichte Fahrplan von Bus und Bahn bietet einen hohen Be-\ndienungskomfort für die Bewohner der dicht überbauten bzw. noch zu überbauenden Gebiete, \nwie auch für die Zupendler (Arbeitnehmende, Studierende). Voraussichtlich auf 2022 ist auf \ndem Trassee der Zentralbahn eine Verdopplung der S-Bahnkurse auf neu 8 Verbindungen pro \nRichtung und Stunde geplant. \n\n2.3 Finanzielle Lage der Gemeinde \n\nHorw baut auf eine längerfristig gute Finanzlage. Im Wettbewerb um die Steuerattraktivität spielt \ndie Gemeinde vorne mit und will ihre Position unter den steuergünstigsten Gemeinden des Kan-\ntons Luzern halten oder verbessern. Der Finanz- und Aufgabenplan 2016 bis 2021 der Ge-\nmeinde Horw rechnet über diese Finanzplanjahre mit einem Gesamtdefizit von 4.5 Millionen \nFranken. Nach prognostizierten negativen Rechnungsergebnissen 2015 – 2019 darf ab 2020 \nwieder ein ausgeglichenes Rechnungsergebnis erwartet werden. Die Nettoinvestitionen liegen \naufgrund zahlreicher grösserer Projekte bei 144.8 Millionen Franken. \n \nDas heutige Eigenkapital von 8.4 Mio. Franken sinkt bis ins Jahr 2021 auf rund 5.2 Mio. Fran-\nken. Der Steuerfuss der Gemeinde Horw soll unverändert bei attraktiven 1,55 Einheiten bleiben. \nDer Steuerausgleichsfonds wird gemäss Finanzplanung bis zum Jahr 2020 reichen. \n \nDas Bevölkerungswachstum und der damit verbundene Zuzug von zusätzlichem Steuersubstrat \nist einer der Hauptfaktoren des im Finanzplan erwarteten steigenden Steuerertrags. Im Finanz-\nplan rechnen wir mit einem Bevölkerungswachstum von 1‘400 Personen bis ins Jahr 2030; das \nheisst von heute 13'700 auf 15‘100 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Gemeinde Horw er-\nfreut sich derzeit einer regen Bautätigkeit. Bisher überstieg die Nachfrage das Angebot auf dem \nlokalen Immobilienmarkt. Sofern der Immobilienmarkt nicht generell einbricht, sollte das prog-\nnostizierte Wachstum erreichbar sein. \n \nDer Steuerertrag steigt gemäss Prognosen von heute 44 Mio. Franken auf 56 Mio. Franken im \nJahr 2021. Dies entspricht einer Zunahme von rund 12 Mio. Franken. Dabei wird von einer \ndurchschnittlichen Entwicklung der Wirtschaft ausgegangen. Gemäss verschiedenen Indikato-\nren und Prognosen rechnet die Gemeinde Horw mit einem Steuerkraftwachstum von durch-\nschnittlich 3 Prozent. \n\n2.4 Leitbild und Vision \n\n2.4.1 Leitbild \n\nDas 2006 in einem partizipativen Prozess entwickelte Leitbild der Gemeinde Horw, aktualisiert \nAugust 2015 und von Ihnen am 17. September 2015 zur Kenntnis genommen, setzt auf eine \nnachhaltige und qualitative Entwicklung. Die Leitidee in Bezug auf das Wohnen wurde wie folgt \nformuliert: \n \nEine gezielte, qualitative Verdichtung schafft Raum für Wohnen und Arbeiten. Für alle Lebens- und Wohnformen steht genügend \nWohnraum zur Verfügung – von günstigen bis zu gehobenen Wohnungen an exklusiven Lagen, besonders familienfreundliche \nSiedlungen, Wohnraum für Studierende und auch Alterswohnungen im Zentrum. \n \nGesellschaftlich werden eine gute soziale Durchmischung aller Bevölkerungsgruppen und generationenverbindende Angebote an-\ngestrebt.  \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 8/45 \n\n2.4.2 Vision \n\nIn der 2008 vom Gemeinderat und der Schulpflege mit der Verwaltung gemeinsam erarbeiteten \nVision, welche 2015 überprüft wurde, sind u.a. folgende Ziele formuliert: \n \nWir fördern die Entwicklung von Horw als familienfreundliche Gemeinde und schenken der Partizipation von Kindern und Jugendli-\nchen viel Beachtung. Wir unterstützen die Freiwilligenarbeit und helfen Menschen in Notlagen.  \n \nWir setzen auf die Siedlungsentwicklung nach innen (Verdichtung) und auf eine gute städtebauliche Qualität. Der Landschaftsraum \nwird als Erholungsraum und ökologisches Ausgleichsgebiet weiter gefördert.  \n\n2.5 Raumplanerische Grundlagen \n\n2.5.1 Räumliches Gesamtkonzept 2007 \n\nEine wichtige Grundlage für die aktuelle und zukünftige Entwicklung bildet das räumliche Ge-\nsamtkonzept aus dem Jahr 2007. Zentral war die Strategie der Innenentwicklung, die folgende \nPrioritäten setzte: \n\n1. Priorität: Nutzung der Baulandreserven und der Möglichkeiten der inneren Verdichtung unter verstärkter Berücksichti-\ngung der qualitativen Entwicklungsaspekte \n\n2. Priorität: Prüfung von Neueinzonungen von Wohnbauland bei gleichzeitigen landschaftlichen Ausgleichsmassnahmen \nund sorgfältiger Abstimmung von Siedlung, Landschaft und Verkehr. \n\n \nFür den Bereich Siedlung wurden folgende Zielsetzungen für die weiteren Planungsprozesse zugrunde gelegt: \n \n\n Wohnbaustrukturen / Entwicklungsräume \nAufgrund der landschaftlichen Gegebenheiten wird mit einer zurückhaltenden baulichen Entwicklung keine massgebliche Stei-\ngerung der Einwohnerzahl verfolgt. \nAusser im Gebiet Ennethorw/Pilatushang die Quartiere abrunden und ergänzen. \n\n Arbeit und Bildung \nFörderung einer differenzierten Entwicklung von Arbeitsplätzen unter Einbezug der Ziele des überkommunalen Richtplans Lu-\nzern Süd. \n\n Für Jung & Alt, Familien, auch für gehobene Ansprüche steht genügend Wohnraum zur Verfügung. \n\n Das Bahnhofgebiet ist als Entwicklungsschwerpunkt zu lancieren. \nDie Industriezone (Ziegelei) sowie das Bahnhofsgebiet soll gestützt auf ein Gesamtkonzept in eine für eine urbane durch-\nmischte Nutzung geeignete Zone überführt werden. Ein städtebauliches Gesamtkonzept fördert die qualitative Entwicklung des \nBahnhofgebiets (heute „horw mitte“). \n\n Keine neuen Einkaufs- und Fachmarktzentren ausserhalb des Dorfkerns. \n\n Gezielte, qualitative Verdichtung im Gebiet Dorf – Bahnhof  \n\n Funktionelle Entflechtung von Wohnen und Gewerbe ist anzustreben.  \n\n2.5.2 Ortsplanung und Ortskernentwicklung \n\nMit der Ortsplanung wurde dem räumlichen Gesamtkonzept konsequent nachgelebt. Die Sied-\nlungsfläche wurde nur geringfügig erweitert. Mit der Zustimmung zur Ortsplanungsrevision ha-\nben die Stimmberechtigten am 26. Oktober 2010 ein klares Zeichen für die bauliche Weiterent-\nwicklung der Gemeinde gesetzt. Sie stützten mit deutlichen 69 Prozent den Grundgedanken der \nOrtsplanung: Verdichtung im Zentrum und gleichzeitig Schonung der Landschaft auf der Halbin-\nsel. \n \n„horw mitte“: \n\nMit dem 2011 erlassenen Bebauungsplan Zentrumszone Bahnhof Horw können hier 520 neue \nWohnungen geschaffen werden. Im vergangenen Jahr wurde die bauliche Umsetzung von \n„horw mitte“ mit dem Mehrfamilienhaus an der Ebenaustrasse gestartet. Als nächstes wird das \nHochhaus am Kreisel Bahnhof folgen. \n \nOrtskern: \n\nIn den Siebzigerjahren wurde mit der Gestaltung des neuen Ortskerns begonnen. An zentralster \nLage wurden nach und nach Gebäude mit verschiedensten Nutzungen realisiert. 2004 erfolgte \ndie erste grosse Zentrumserweiterung und die integrale Gestaltung des Ortskerns mitsamt Kan-\ntonsstrasse. Mit der Anpassung des Bebauungsplans im Jahr 2012 wurde die Grundlage für die \naktuelle Ortskernerweiterung gelegt. Zurzeit laufen die Fertigstellungsarbeiten an den beiden \nMehrfamilienhäusern auf den Baufeldern F1 und F2 zwischen Oberstufenschulhaus, Horwer-\nhalle sowie Migros-Gebäude und Gemeindehaus. Mit der Abgabe von gemeindeeigenem Land \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 9/45 \n\nim Baurecht an Horwer Baugenossenschaften haben Gemeinde- und Einwohnerrat sich für be-\nzahlbaren Wohnraum im Ortskern für Jung und Alt engagiert. Ein Pflichtanteil von 25 Prozent \nsichert den Seniorinnen und Senioren ein generationendurchmischtes Wohnen im Zentrum. Als \nLetztes soll das Baufeld E ebenfalls an eine Horwer Baugenossenschaft abgegeben werden. \nDamit wird der Ortskern mit weiteren Wohnungen ergänzt und gleichzeitig die langjährige Pla-\nnung abgeschlossen.  \n \nFazit: \n\nDie strategischen Entwicklungsziele werden somit umgesetzt. Im Zonenplan sind Zonen für ver-\ndichtete Bauweise für die Gebiete Brändistrasse, Wegmatt, Bachstrasse und Wegscheide defi-\nniert, die eine höhere Ausnützungsziffer aufweisen. Für die im Zonenplan definierten Gebiete \nmit Gestaltungsplanpflicht (Stirnrüti, Oberrüti, Wide und Langensand) wurden besondere Ziel-\nsetzungen betr. Orts- und Landschaftsschutz und hohe Qualität in Architektur, Freiraum und Er-\nschliessung festgelegt. Für drei dieser vier Areale liegen mittlerweile die genehmigten Gestal-\ntungspläne und zumeist auch bereits die Baubewilligungen vor. Aus heutiger Sicht besteht zu-\nsätzlich Handlungsbedarf für die qualitätsvolle Verdichtung nach innen. Das Baudepartement \nwird daher mit dem Siedlungsleitbild, welches die Grundlage für die Ortsplanungsteilrevision bil-\ndet, die Entwicklung und das Nachverdichtungspotenzial für jedes der Horwer Quartiere unter \nverschiedenen Gesichtspunkten prüfen und festlegen. Die Prüfung erfolgt unter den Gesichts-\npunkten Erhalten von preisgünstigem Wohnraum, verträgliche Verdichtungspotenziale nutzbar \nmachen, qualitativ gute Freiräume fördern und das Ortsbild erhalten oder weiterentwickeln. \n\n2.6 Liegenschaftspolitik \n\nDer Planungsbericht Liegenschaftspolitik (B+A1428) vom 22. September 2011 gibt einen Über-\nblick über das beachtliche Portfolio der Gemeinde-Liegenschaften mit insgesamt 147 Gebäu-\nden, davon 53 Gebäude im Finanzvermögen (Externe Schätzung 2011: CHF 59'189'000 ) und \n94 Gebäude im Verwaltungsvermögen. Die Grundstückfläche der eigenen Liegenschaften be-\nträgt  421'277 m2. Die Grundstückfläche unbebauter Parzellen erstreckt sich über 271'457 m2. \nDer mit Dringlicher Motion Nr. 267/2011 von Urs Rölli und Mitunterzeichner verlangte Planungs-\nbericht Immobilienstrategie Horw wird Ihnen voraussichtlich auf Mai 2016 zur Beratung vorge-\nlegt. Der Bericht sieht für die Zukunft eine wesentlich aktivere Bewirtschaftung der Liegenschaf-\nten des Verwaltungs- und Finanzvermögens vor, damit der Nutzen aus dem Vermögensbestand \nverbessert und vergrössert werden kann. Die Marktbeteiligung der Gemeinde soll aber nicht \npreistreibend wirken. \n \nDie Liegenschaftspolitik der Gemeinde Horw folgt der Leitidee einer Siedlungsentwicklung nach \ninnen, guter städtebaulicher Qualität und der Entwicklung von Horw als familienfreundliche Ge-\nmeinde. Als relevant für eine gezielte Entwicklung gelten folgende Massnahmen1: \n\n Instrumente im Rahmen der Ortsplanungsrevision: Keine Baulandhortung mit dem Ziel, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen \n(Bauverpflichtungsvereinbarung); \n\n Moderate Erweiterung von Wohnbauten gemäss den Vorgaben der Ortsplanungsrevision und für genügend Wohnraum für \nFamilien;  \n\n Koordination der Aktivitäten in der Liegenschaftspolitik mit weiteren öffentlichen Grundeigentümern sowie mit andern Bauträ-\ngern mit Funktionen im öffentlichen Interesse. \n\n \nIm Rahmen des aktiven Immobilienmanagements wurden verschiedene Objekte zur Abgabe \n(Verkauf und Baurecht) ausgeschieden. Darunter fallen zum Beispiel der erfolgte Verkauf des \nBaufelds G („horw mitte“) 2012 sowie die Baurechtsabgabe an die Wohnbaugenossenschaften \nim Ortskern (Baufelder F1 und F2 sowie geplant Baufeld E). Wir planen, für den Umzug der Spi-\ntex Horw ins Baufeld E die erforderlichen Räume erstellen zu lassen und im Stockwerkeigentum \nzu erwerben. Im ersten Semester 2016 ist die Ausschreibung zur Vermarktung der Liegenschaft \nStirnrüti, Grundstück Nr. 1650, im Baurecht, geplant (Beschluss Einwohnerrat vom 22. Mai \n2014; Verkauf wurde von Stimmberechtigten im September 2012 mit 50.2 % abgelehnt).  \n \n\n                                                \n1 Auszüge aus B+A 1428, Planungsbericht Liegenschaftspolitik vom 30.09.2011 \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 10/45 \n\nIm Gegensatz zur Landabgabe wurden hingegen in den letzten Jahren von Seiten der Ge-\nmeinde kaum strategische Käufe getätigt. Eine Ausnahme bildet der 2014 erfolgte Erwerb der \nLiegenschaft an der Ringstrasse 15. \n \nDie Baurechtsverträge mit der Baugenossenschaft Steinengrund (Baufeld F 1) und Baugenos-\nsenschaft Familie (Baufeld F 2) wurden im Jahr 2012 für 99 Jahre abgeschlossen. Mit dem Er-\nwerb von Stockwerkeigentum im Gebäude «Kopfbau Ost» (Baufeld F 2), konnte der attraktive \nOrtskern um weitere Räume für öffentliche Nutzungen – Bibliothek/Mediothek, Mehrzweckraum, \nLudothek, Musikschulzimmer und Spielgruppenräume – erweitert werden. Der neue Saal „Egli“ \n(Mehrzweckraum) muss vielfältige Nutzungsbedürfnisse abdecken – beispielsweise als Mittags-\ntisch für die Kinder der Schulhäuser Hofmatt und Allmend und für Angebote rund ums «Wohnen \nim Alter» oder als Sitzungsort des Einwohnerrats. Der Raum soll zudem für öffentliche Veran-\nstaltungen der Gemeinde und als Entlastung der heute sehr stark genutzten Horwerhalle die-\nnen. \n \nIm Planungsbericht Immobilienstrategie wird zu entnehmen sein, dass die Gemeinde zudem Ei-\ngentümerin von weiteren Grundstücken ist, die Potenzial bieten, zum Beispiel an der Bach-\nstrasse, an der Ebenaustrasse oder im Gebiet Waldegg. Die Gemeinde will auch auf diesem \nBauland eine vielfältige Nutzung, insbesondere auch für Familien und Wohnen im Alter, prüfen.  \n\n2.7 Legislaturplan  \n\nDer vorliegende Planungsbericht dient der Umsetzung der Ziele der Legislatur 2012 – 2016  \nzum Thema Quartier- und Wohnraumentwicklung:  \n \nEine langfristige Gesamtstrategie für das Schaffen und Erhalten von bezahlbarem Wohnraum mit sozialer Durchmischung ist erar-\nbeitet und Massnahmen dazu sind definiert. \n \nDie Quartiererneuerung wird mit raumplanerischen Mitteln unterstützt und die Bebauungs- und Gestaltungspläne sind unter diesem \nGesichtspunkt überprüft (qualitätsvolle Verdichtung). \n\n3 Preisgünstiger Wohnraum \n\n3.1  Faktoren und Rahmenbedingungen \n\nEs gibt keine allgemeingültige Definition von „preisgünstigem“ oder „zahlbarem“ Wohnraum. \nUnterschiedliche Faktoren beeinflussen je nach Lage, Standortattraktivität, Landpreisen, Bevöl-\nkerungsstruktur und verfügbaren Angeboten auf dem Markt das Preisniveau.  \n \nEine Orientierungshilfe bei der Definition des preisgünstigen Wohnungssegments sind die vom \nBundesamt für Wohnungswesen definierten Anlagekostenlimiten für Anleihen an gemeinnützige \nWohnbauträger.  \n \nDank Kostenmiete und dem Verzicht auf spekulative Gewinne sowie durch nachhaltige Bewirt-\nschaftung ihrer Liegenschaften leisten die gemeinnützigen Wohnbauträger langfristig einen we-\nsentlichen Beitrag zum Erhalt, Bau und Erwerb von preisgünstigem Wohnraum. In einer Charta \nverpflichten sich die Dachverbände Wohnbaugenossenschaften Schweiz und WOHNEN \nSCHWEIZ den Grundsätzen des gemeinnützigen Wohnens.2  \n \nDiese Anlagekostenlimiten für Förderungsgelder des Bundes sind standortabhängig festgesetzt. \nFür Horw gelten folgende aktuellen Ansätze: \n \n  \n\n                                                \n2 Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz (2013), unterzeichnet vom Bundesamt für Wohnungswesen BWO, \nWohnbaugenossenschaften Schweiz und WOHNEN SCHWEIZ. \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 11/45 \n\nAnlagekostenlimiten BWO für die Gemeinde Horw (Stand 2015)3 \n \n\nWohnungsgrösse Mietwohnungen Stockwerkeigentum Reihen- / Einfamilienhaus \n\nKostenstufe VI VI VI \n\n1 Zimmerwohnung 260.000 --- --- \n\n2 Zimmerwohnung 350.000 430.000 --- \n\n3 Zimmerwohnung 450.000 525.000 670.000 \n\n4 Zimmerwohnung 545.000 630.000 790.000 \n\n5 Zimmerwohnung 650.000 735.000 920.000 \n \n\nBei den Mietwohnungen dürfte eine 4-Zimmerwohnung gemäss den Vorgaben des BWO den \nAnlagewert von 545'000 Franken nicht übersteigen. Bei einer Annahme der Kostendeckung von \n4.5 % ergibt sich dabei ein monatlicher Mietzins von CHF 2'043. Wird eine minimale Reserve im \nHinblick auf Schwankungen eingebaut, so sind 5 % ein realistischer Berechnungswert, was eine \nMiete von CHF 2'270 zur Folge hat.4 Für eine 3-Zimmerwohnung bewegt sich der Mietzins zwi-\nschen CHF 1‘688 bis CHF 1‘875. \n \nEtwa in dieser Bandbreite werden sich die Mieten für die Genossenschaftswohnungen der Neu-\nbauten auf den Baufelder F1 und F2 in Horw bewegen. Mit der Vorgabe, dass die Mieten pro \nm2 Nettowohnfläche und Jahr CHF 250 nicht übersteigen dürfen, ergibt sich ein Nettomietzins \nfür eine Wohnung von 100 m2 Fläche (entspricht einer 4-Zimmer-Wohnung) von rund CHF \n2'100 pro Monat.5 \n\n3.2 Soziale Faktoren \n\nDie Einschätzung, ob eine Wohnung zahlbar oder preisgünstig ist, hängt letztlich von den ver-\nfügbaren Mitteln der Wohnungssuchenden ab. Orientiert man sich zum Beispiel an den seit \nrund 15 Jahren unveränderten Sätzen für den Wohnanteil bei den Ergänzungsleistungen von \nCHF 1'100 für Alleinstehende und CHF 1‘250 für Ehepaare, wird das Angebot an verfügbaren \nWohnungen für diese Bevölkerungsgruppe zunehmend knapp, so auch in der Gemeinde Horw. \n2014 bezogen in Horw 571 Personen Ergänzungsleistungen, davon bezahlen 136 Parteien \nmehr als die anrechenbaren Kosten. So wurden 84 Anträge bewilligt und insgesamt Mietzins-\nbeihilfen in der Höhe von rund CHF 109'000 bezahlt. Die Zahl der Gesuche nahm in den letzten \nJahren stetig zu; 2011 waren 64 Mietzinsbeihilfen in der Höhe von rund CHF 85'500 gewährt \nworden. \n \nDie Mietzins-Obergrenzen der wirtschaftlichen Sozialhilfe6 wurden aufgrund der steigenden \nWohnkosten erhöht und sind aktuell für die Gemeinde Horw inklusive Nebenkosten auf CHF \n1070 für 1 Person, CHF 1470 für einen 2-Personen-Haushalt, CHF 1600 für 3 Personen, CHF \n1770 für 4 Personen, CHF 1940 für 5 Personen und CHF 2050 für 6 Personen festgesetzt.  \n \nAus den Jahresberichten des Sozialdepartements der Gemeinde geht hervor, dass für die Be-\nvölkerungsgruppe mit bescheidenem Budget in den letzten Jahren immer weniger zahlbare \nWohnungen vermittelt werden konnten. Waren es 2012 insgesamt 31 Wohnungen, ging die \nZahl 2013 auf 27 Wohnungen und 2014  auf nur mehr 25 Wohnungen pro Jahr zurück. Am \nschwierigsten zu vermitteln sind Wohnungen für Mehrpersonenhaushalte insbesondere für Fa-\nmilien, aber zum Beispiel auch für Wohngemeinschaften für junge Wohnungssuchende. Bezahl-\nbare Wohnungen gehen oft unter der Hand weg und kommen gar nicht auf den Markt. Am bes-\nten finden Paare ohne Kinder Wohnraum in Horw. Das Sozialdepartement betont, dass trotz in-\ntensiver Bautätigkeit in der Kernzone wie an exklusiveren Lagen die Mieten für Familien des \n\n                                                \n3 Für die Gewährung von Bundeshilfe dürfen standortabhängige Anlagekostenlimiten nicht überschritten werden. Die Gemeinde \nHorw wurde vom BWO aufgrund ihrer Standortgüte in die höchste Kostenstufe VI eingeteilt: \nDiese maximalen Anlagelimiten gelten für die ganze Agglomeration Luzern (Luzerner Teil), ausser für Gisikon und Honau, die in der \nKategorie V eingeteilt sind und zum Beispiel bei den Anlagekosten für eine 4 Zimmerwohnung bei CHF 510'000 liegen. Auch die \nNachbargemeinde Hergiswil liegt in dieser Kategorie.www.bwo.ch/anlagekostenlimiten \n4 ohne Gewinnorientierung  \n5   Baurechtsvetragliche Vereinbarungen mit den Genossenschaften/Bauträgern F1 und F2 \n6 Information Sozialdepartement Horw \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 12/45 \n\nMittelstandes mit Kindern kaum mehr erschwinglich seien. Als Korrekturmassnahme gegen die \nEntmischung seien preisgünstige, bezahlbare Wohnungen dringend notwendig.7   \n \nDenn gemäss Studie „Wohnpräferenzen“ der HSLU8 sind 63.3 Prozent der Zuzügerinnen und \nZuzüger in Horw Einzelpersonen oder Paare ohne Kinder. Die Daten zeigen zudem, dass ten-\ndenziell mehr Familien weg- als zuziehen. Die Studie gibt Auskunft über die Gründe für Zu- und \nWegzüge. Hauptgrund ist die Veränderung der Haushaltsform oder der Arbeitssituation. Das \nKriterium „Unzufriedenheit mit dem Wohnobjekt“ kommt nach „Kauf oder Verkauf“ erst an vierter \nStelle. Interessant ist, dass sich die Umzüge vorwiegend im Kanton Luzern und vor allem von \nder Agglomeration in die Agglomeration bewegen (56 Prozent). Der Anteil innerhalb der Ge-\nmeinde beträgt in Horw neun Prozent. \n\n3.3 Förderung von preisgünstigem Wohnungsbau \n\n3.3.1 Grundlagen  \n\nIm Rahmen des Wohnraumförderungsgesetzes (WFG) von 2003 verfügt der Bund über \nfolgende Förderungsinstrumente:  \n\n Er speist mit Darlehen einen Fonds de Roulement, den die Dachorganisationen der gemein-\nnützigen Wohnbauträger treuhänderisch verwalten. Daraus werden den Mitgliedern zins-\ngünstige Darlehen für die Erstellung, die Erneuerung und den Erwerb von preisgünstigen \nMietobjekten gewährt. Der Erwerb von Bauland kann gefördert werden, wenn darauf preis-\ngünstige Wohnungen realisiert werden. \n\n \n\n Er verbürgt die Anleihen der Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbauträger (EGW). \nMit den am Kapitalmarkt aufgenommenen Mitteln verhilft die EGW ihren Mitgliedern zu lang-\nfristig günstigen Wohnbaufinanzierungen. \n\n \n\n Er leistet Rückbürgschaften für Bürgschaften der Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft \nschweizerischer Bau- und Wohnbaugenossenschaften (HBG), welche die Finanzierung von \npreisgünstigen Mietwohnungen ermöglicht. \n\n \nWeiter unterstehen zur Zeit immer noch rund 60‘000 Wohnungen dem WEG, unter welchem \nBürgschaften gewährt sowie rückzahlbare Vorschüsse ausbezahlt wurden und weiterhin à \nfonds perdu-Beiträge in Form von Zusatzverbilligungen an die anspruchsberechtigte Bewohner-\nschaft fliessen. \n \n\nDank den Bürgschaften des Bundes kann die Emissionszentrale für gemeinnützige Wohnbau-\nträger (EGW) am Kapitalmarkt zu vorteilhaften Konditionen Mittel beschaffen. Diese stellt sie \ngemeinnützigen Bauträgern als günstige Finanzierungslösung zur Verfügung.  \n \nDer Bundesrat hat dem Parlament für die nächsten sechs Jahre einen neuen Kredit von 1’900 \nMillionen Franken beantragt. Nach dem Ja im Ständerat im Dezember 2014 wurde der Rah-\nmenkredit von 1‘900 Millionen Franken am 9. März 2015 auch vom Nationalrat bewilligt.  \n \nDie Mehrheit der vorberatenden Kommission erachtet es bei der derzeitigen Lage auf dem \nWohnungsmarkt als besonders wichtig, preisgünstigen Wohnraum zu fördern. Zudem hat sich \ndie – in der Verfassung verankerte – Wohnbauförderung des Bundes bisher als wirksam erwie-\nsen. Rund 27‘000 Wohnungen konnten in den letzten 12 Jahren dank den Bürgschaften günstig \nfinanziert werden.9 \n \n\n                                                \n7 Jahresbericht Sozialdepartement Horw, Wohninformation \n8 Das KTI-Projekt Wohnpräferenzen der Hochschule Luzern/Wirtschaft/IBR (Bericht Juni 2012) verfolgte das Ziel, ein Erhebungs-, \nBenchmarking- und Früherkennungssystem zur Beantwortung von Fragen rund um das Thema der Wohnpräferenzen der \nHaushalte zu entwickeln.  \n9 Verband Wohnbaugenossenschaften Schweiz \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 13/45 \n\nMit dem Leitfaden „Preisgünstiger Wohnraum – ein Baukasten für Städte und Gemeinden“10 \nstellt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) Städten und Gemeinden ein Instrument zur \nVerfügung, um geeignete Massnahmen für die Förderung von preisgünstigem Wohnraum zu \nplanen (s. Beilage 1, Kap. 4 Handlungsspielraum der Gemeinde). \n \nMit dem revidierten kantonalen Planungs- und Baugesetz des Kantons Luzern (seit 1.1.2014 \nin Kraft) ist für die Gemeinden die planungsrechtliche Grundlage für die Schaffung von Zonen \nfür preisgünstigen Wohnraum geschaffen worden. Im § 45. Abs. 3 steht:  \n\n„Die Gemeinde kann Zonen für preisgünstigen Wohnungsbau ausscheiden, in denen eine gegenüber der zonengemässen Nutzung \nhöhere Überbauungsziffer gewährt werden kann.“  \n\n \nIn § 36 Abs. 2 Ziff. 19 wird den Gemeinden ausdrücklich die Kompetenz eingeräumt, im Bau- \nund Zonenreglement entsprechende Bau- und Nutzungsbestimmungen festzulegen.  \n \nAm 28. September 2014 wurde im Kanton Zürich die Vorlage „Mindestanteil an preisgünsti-\ngem Wohnraum“ mit 58 Prozent deutlich angenommen, in der Stadt Zürich gar mit mehr als 70 \nProzent. Die Zürcher Gemeinden können demnach bei Auf- oder Einzonungen einen Anteil \npreisgünstiger Wohnungen festlegen. \n \nDie Gemeinden bekommen mit diesen planungsrechtlichen Massnahmen ein Instrument zur \nFörderung des preisgünstigen Wohnungsbaus auf Gemeindeebene in die Hand und können ih-\nren Spielraum ausnutzen. In verschiedenen Gemeinden sind Bestrebungen zur Förderung von \npreisgünstigem Wohnungsbau im Gang.  \n\n3.3.2 Dynamik in Stadt und Region Luzern \n\nIn der Stadt Luzern und auch in der Agglomeration ist in den letzten Jahren eine Dynamik zu-\ngunsten des preisgünstigen Wohnungsbaus festzustellen. In der Stadt Luzern hatten 58,2 Pro-\nzent der Stimmberechtigten im Juni 2012 der Initiative «Für bezahlbaren Wohnraum» zuge-\nstimmt.  Das Volksbegehren verlangt, dass in 25 Jahren der Anteil an gemeinnützigen Wohnun-\ngen auf 16 Prozent erhöht wird. Heute sind es 14 Prozent. Die städtische Wohnraumpolitik11 \nwurde im Hinblick auf die Umsetzung weiterentwickelt und eine strategische Nutzungsausrich-\ntung von geeigneten Schlüsselarealen für die Realisierung des gemeinnützigen Wohnungsbaus \ngemacht. Gleichzeitig wurde im Oktober 2013 das Reglement über die Förderung des gemein-\nnützigen Wohnungsbaus12 erlassen. Kurz- bis mittelfristig wird ein Potenzial von 1'000 Wohnun-\ngen aufgezeigt. Die Stadt setzt auf die Zusammenarbeit mit den gemeinnützigen Wohnbauträ-\ngern – insbesondere den Wohn- und Baugenossenschaften und der Gemeinschaftsstiftung zur \nErhaltung und Schaffung von preisgünstigem Wohnraum GSW13, die gemäss Volksentscheid \nvom Februar 2014 mit 4 Mio Franken zusätzliche Mittel erhält.  \n \nFür die Koordination und Zusammenarbeit mit der Stadt Luzern haben sich die städtischen ge-\nmeinnützigen Wohnbauträger zum G-Net zusammengeschlossen und die Ziele in einer Charta \ndefiniert.14 Im Vordergrund steht die Stärkung des Anteils des gemeinnützigen Wohnbaus in Lu-\nzern durch Zusammenarbeit mit der öffentlichen Hand aber auch mit Privaten. \n\n                                                \n10 Preisgünstiger Wohnraum – ein Kasten für Städte und Gemeinden; Eidgenössisches Departement für Wirtschaft, Bildung und \nForschung WBF, Bundesamt für Wohnungswesen BWO, November 2013 \n11 Städtische Wohnraumpolitik II, B+A 12/2013, genehmigt 24. Oktober 2013 \n12 städtische Rechtssammlung 0.1.1.1.1 \n13 Die Stiftung bezweckt unter Ausschluss jeder spekulativen Absicht die Beschaffung und Vermittlung von preisgünstigen \nWohnungen. Der Erwerb, der Bau oder die Renovation der Wohnhäuser oder Wohnungen erfolgt entweder durch die im Stiftungsrat \nvertretenen gemeinnützigen Baugenossenschaften oder durch die Stiftung selber. Die Weiterveräusserung an gemeinnützige Dritte \nist zulässig.  \nDie GSW bewirtschaftet zum heutigen Zeitpunkt über 260 Wohnungen sowie 40 gewerbliche Räume (Ladenlokale, Büros, \nWerkstatt, Lager).  \n \nSeit 2005 vermittelt die GSW in Zusammenarbeit mit dem Verein "Studentisches Wohnen der Stadt Luzern, Stuwo) auch Zimmer, \nwelche speziell für die Bedürfnisse von Studenten gemietet und untervermietet werden \n \n14 Charta G-Net: Gemeinnütziger Wohnungsbau für die Stadt Luzern vom 5. Juni 2013 \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 14/45 \n\nAktuell läuft die Bewerbungsrunde um die Industriestrasse. Die Stadt Luzern gibt dieses Schlüs-\nselareal im Baurecht15 an gemeinnützige Wohnbauträger ab und hat im Planungsbericht B \n12/2014 nach einem partizipativen Prozess die Ausschreibungskriterien definiert. Fünf Genos-\nsenschaften haben sich nun gemeinsam im Januar 2015 für die Überbauung des Areals Indust-\nriestrasse beworben.  \n \nIn Kriens wurde im Februar 2014 das Projekt WohnparkTeiggi im Rahmen des Gesamtspro-\njekts „Zukunft Kriens – Leben im Zentrum“ von den Stimmberechtigten bewilligt. Auf den Zent-\nrumsgrundstücken der Teiggi und des Gemeindehaus-Areals sollen moderne und zukunftswei-\nsende Wohn- und Geschäftsüberbauungen entstehen. Auf dem Teiggi-Areal werden attraktiver \nWohnraum für Familien sowie Geschäfts- und Gewerberäume geschaffen. Die Überbauung im \nKrienser Zentrum wird Wohnraum für etwa 200 bis 300 Personen bieten. \n \nIm Wohn- und Dienstleistungszentrum auf dem Gemeindehaus-Areal sollen zirka 34 Wohnun-\ngen für betreutes Wohnen im Alter und 16 Pflegeplätze zur Verfügung gestellt werden.  \nFür den Wohnpark Teiggi ist der Kauf der Grundstücke durch die Stiftung Abendrot und die \nBaugenossenschaft Wohnwerk Luzern geplant. Bis zur Realisierung des Projekts16 läuft eine \nattraktive Zwischennutzung. \n \nFür die Realisierung der Alterswohnungen im Zentrum wurde 2013 die „Genossenschaft Woh-\nnen im Alter in Kriens“ (GWAK) mit Vertretern von Wohnbaugenossenschaften, Kirchen und \nGemeinde gegründet, die inzwischen ein entsprechendes Projekt ausgearbeitet hat. \n \nIm Rahmen der Ortsplanungsrevision hat die Gemeinde Meggen Nutzungsvorschriften defi-\nniert, um einen Anteil an erschwinglichem Wohnraum zu sichern und damit für alle Einkom-\nmensklassen attraktiv zu bleiben. Die Gemeinde verpflichtet Grundeigentümer von neu einge-\nzonten Grundstücken mit verdichteten Bauformen vertraglich, einen Drittel der Wohnungen zu \neinem Mietzins von höchsten CHF 2‘500 (netto 4.5 Zimmerwohnungen) oder entsprechend er-\nschwinglichem Wohneigentum anzubieten. Mehrere Bauprojekte gehen in diese Richtung17. \n \nZudem sind auch die beiden Baugenossenschaften - Liberale Baugenossenschaft und die \nWohnbaugenossenschaft Meggen – aktiv und planen auf dem Areal Kreuzmatte 26 Genossen-\nschaftswohnungen mit Mietzinsen unter 2'000 Franken netto für eine 4.5 Zimmerwohnung, was \nfür Meggen als sehr preisgünstig gilt. Die Gemeinde will den Baugenossenschaften das Bau-\nrecht erteilen und damit den Legislaturzielen «Preisgünstige Wohnungen fördern» und «Nut-\nzung Kreuzmatte inklusive Kreuztrotte definieren» nachkommen. Mit der Erweiterung des Ange-\nbots werden die Wohnbaugenossenschaften gestärkt und die erfolgreiche Zusammenarbeit \nwird weitergeführt. Die Baurechtsverträge zwischen der Gemeinde und den Wohnbaugenos-\nsenschaften sind in Arbeit.18 Weitere zehn Genossenschaftswohnungen sollen im Sentibühl ent-\nstehen.  \n \nIn Root wurde im Rahmen der Teiländerung des Zonenplans und des Bau- und Zonenregle-\nments als Steuerungsinstrument die Zone Quartiererneuerung (W-QE) geschaffen und als erste \n\n                                                \n15als Resultat der Initiative: „Ja, zu einer lebendigen Industriestrasse“ 23. September 2012 \n16 Teiggi Kriens \nAusgangslage bildet der von der Gemeinde Kriens ausgeschriebene Investorenwettbewerb für die teilweise Umnutzung und \nNeubebauung des Teiggi-Areals. Fester Bestandteil bildet hierbei die Übernahme des Projektes (in den städtebaulichen \nGrundzügen) sowie der Planer (Lengacher Emmenegger Architekten, Luzern). Geplant ist ein Kauf des Grundstücks inklusive des \nProjekts durch die Stiftung Abendrot 2014; die Entwicklung des Bauprojekts und Erwirkung der Baubewilligung 2015. \nVoraussichtliche Bauzeit wird zwischen 2015-2016 erfolgen. \nDie Baugenossenschaft Wohnwerk Luzern wird sich mit einem Miteigentumsanteil von 20 % an den endgültigen Investitionskosten \nbeteiligen und das gesamte fertiggestellte Objekt mittels «Globalmietvertrag» anmieten und selber verwalten. Möglicherweise mietet \ndie Baugenossenschaft zum Teil auch edelrohe Nutzflächen an. Die entsprechenden Rechte und Pflichten sowie die Schnittstelle \nzur Bewirtschaftung werden zu einem späteren Zeitpunkt definiert. \n17 NLZ vom 26.2.2015 \n18 Information Webseite der Gemeinde Meggen \n\n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 15/45 \n\nWohnzone das Gebiet Hagenmatt mit entsprechenden Bestimmung aufgenommen.19 Als \nGrundlage für die Umsetzung dient ein Gestaltungs- oder Bebauungsplan. Das zweite Gebiet \nist mit der Bahnhofstrasse Nord in Bearbeitung. \n \nAuch in Rothenburg wurde die Zone W-QE eingeführt. Zur Sicherung vor Spekulationen wurde \nin den Zonenbestimmungen die zulässige Ausnützung für das bestehende Bauvolumen „einge-\nfroren“. Bei grösseren Veränderungen kann im Rahmen von Gestaltungs- und Bebauungsplä-\nnen das oberirdische Bauvolumen bis 20 Prozent (Bonus als Anreiz) vergrössert werden, wobei \nAuflagen zur Qualität usw. zu beachten sind.  \n \nIn Hergiswil NW hat die Gemeinde für eine Überbauung das Baurecht für die Realisierung von \ngemeinnützigem Wohnungsbau an die abl Luzern erteilt, die mit der Baugenossenschaft Steg, \nHergiswil, fusioniert hat. Der Neubau ist realisiert. \n\n3.3.3 Beispiel Stadt Zug \n\nDie Bauordnung (§37) der Stadt Zug hat als planungsrechtliches Instrument die Zone für preis-\ngünstigen Wohnungsbau festgesetzt, welche die Wohn- oder Wohn-Arbeitszone überlagert. \nMindestens 50 Prozent der anzurechnenden Geschossfläche ist für den preisgünstigen Woh-\nnungsbau reserviert. Festlegung des Mietzinses und Sicherstellung sind ebenfalls in der Bau-\nordnung festgehalten. In der „Verordnung über die Zone für preisgünstigen Wohnungsbau“ \n(vom 1. Mai 2013) werden die Rahmenbedingungen im Detail geregelt. In der Zone für preis-\ngünstigen Wohnungsbau ist maximal ein Anteil von 30 Prozent der anrechenbaren Geschoss-\nfläche an Eigentumswohnungen zulässig. Die Obergrenzen für Mietzins- und Verkauf richten \nsich nach den Anlagekostenlimiten des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) plus 10 Pro-\nzent nach kantonaler Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum.20 \n\n4 Analyse der Wohnraumentwicklung Horw \n\n4.1 Statistik Bevölkerungsszenario bis 2035 \n\nHorw hat eine rasante Bevölkerungsentwicklung in den Sechziger Jahren erlebt. Seither entwi-\nckelt sich die Bevölkerungszahl nur langsam. Anfang 2015 zählte Horw rund 13'700 Einwohne-\nrinnen und Einwohner. Der Anteil der ausländischen Wohnbevölkerung liegt bei 17 Prozent. \nWährend in den Boomjahren grosszügig eingezont wurde und man mit 30'000 Einwohnerinnen \nund Einwohnern rechnete, strebt Horw heute eine eher massvolle Entwicklung an. Die Kapazi-\ntät der Bauzonen reicht für hochgerechnet ca. 17‘000 Einwohnerinnen und Einwohner. \n \nIm Gegensatz zum sich abzeichnenden Wachstum aufgrund geplanter Projekte und Entwick-\nlungsperspektiven sieht das Bevölkerungsszenario von Statistik Luzern (LUSTAT)21 für die Ge-\nmeinde Horw einen moderateren Zuwachs von 13'672 (im Jahr 2013) auf 14'589 Einwohnerin-\nnen und Einwohner im Jahr 2035 voraus. Mit Blick auf die rege Bautätigkeit und die Realisie-\nrung verschiedener Projekte wie „horw mitte“ wird sich Horw aber aktiver als prognostiziert ent-\nwickeln. \n \nUnabhängig von dieser Dynamik wird in Horw wie auch in den übrigen Ballungsräumen der \nSchweiz vor allem die Zahl der älteren Bewohnerinnen und Bewohner überdurchschnittlich \nwachsen, nämlich von 2887 Personen ab 65 Jahre auf 4166 Personen. Der Anteil der älteren \nBevölkerung in Horw wächst demnach von 20 auf 27 Prozent, was leicht über dem kantonalen \nDurchschnitt liegt. Gemäss LUSTAT-Szenario wird der Anteil der über 80-jährigen Personen \nvon 5,1 auf rund 9 Prozent steigen. \n \n\n                                                \n19 BZR Gemeinde Root vom 26. November 2013, Art. 10 a \n20 Wohnraumförderungsverordnung des Kantons Zug, WFV, 25. März 2003 (Stand 1. August 2010) \n21 Quelle LUSTAT Bevölkerungsszenario Daten Gemeinde Horw.  \ns. auch Statistik Bericht Wohnen im Alter \n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 16/45 \n\n \n4.2 Wohnraumstatistik \n\nHorw hat eine hohe Wohnqualität und ist als Wohnort begehrt. Der Wohnungsmarkt ist ausge-\ntrocknet und der Leerwohnungsbestand liegt bei 0.31 Prozent (Mitte 2015). Ende 2013 lag der \nWohnungsbestand bei 6'543 Wohnungen in insgesamt 2085 Gebäuden. Der Anteil der Einfami-\nlienhäuser beträgt 1'082 oder 51.9 %, wobei das Angebot an Wohnfläche in Einfamilienhäusern \nlediglich 16.7 Prozent des Gesamtwohnungsbestandes ausmacht.  \n \nWohnungsbestand Ende 2012:22  6 484 \n\nWohnungsgrösse 1–2 Zimmer   15,7 % \n3–4 Zimmer     55,6 % \n5+ Zimmer     28,7 % \nEinfamilienhäuser    16,7 % \n\nLeerwohnungsziffer 2013    0,09 % \n\nGebäude mit Wohnnutzung Ende 2012  2 085  \n\n(Beheizung mit Wärmepumpe    14,0 %) \n\nNeu erstellte Wohnungen 2003–2012  745 \ndavon Einfamilienhäuser    109 \nBauausgaben pro Einwohner/in 2012   4 468 Fr. \n \n\nIn den insgesamt 5'761 Privathaushalten in Horw sind per Ende 2012 fast ein Drittel oder 1'885 \nEinpersonenhaushalte verzeichnet. Die Zweipersonenhaushalte machen rund 35 Prozent aus. \nHaushalte mit drei Personen kommen auf rund 12.8 Prozent; Haushalte mit vier Personen auf \n13.5 und Haushalte mit fünf Personen auf 6 Prozent.   \n\n                                                \n22 Quelle LUSTAT Jahrbuch 2015: Gemeindeprofil Horw \n\n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 17/45 \n\nDas Verhältnis von Mieterinnen und Mietern (inkl. GenossenschafterInnen) zu den Haus- und \nStockwerkeigentümerInnen ist bei etwa zwei Dritteln zu einem Drittel. Der mittlere Flächenver-\nbrauch pro Person liegt bei 47.32 m2.  \n\n4.3 Siedlungs- und Altersstruktur \n\nEin Blick auf die Siedlungsstruktur über die ganze Gemeinde zeigt die unterschiedliche Dichte \nder Bevölkerung in den einzelnen Gebieten. Mit einer Korrelation der Einwohnerdaten mit der \nAnzahl Wohnungen nach Gebiet mit dem Alter der Bewohnerinnen und Bewohner wurde erho-\nben, in welchen Quartieren wie viele Personen über 75 Jahre leben. Es wurde der Gesamtbe-\nstand an Wohnungen und die Anzahl Wohnungen erfasst, in welcher die jüngste Person älter \nals 75 Jahre alt ist. So sind zum Beispiel im Gebiet 7 (Ortskern zwischen Krienserstrasse und \nEbenau) 1'354 Wohnungen verzeichnet, wovon in 197 Wohneinheiten die jüngste Person älter \nals 75 Jahre ist. Insgesamt wohnen in diesem Gebiet 2'516 Personen, davon 336 Personen im \nAlter über 75. Die Karte gibt Aufschluss darüber, welche Bewegungen innerhalb der Gemeinde \nsich aufgrund der Altersstruktur und zu erwartender Generationenwechsel abzeichnen (s. Bei-\nlage 2, Plan Altersstruktur und Wohnungsbestand). \n\n4.4 Einkommensstruktur \n\nUnterschiedliche Einkommensverhältnisse der Haushalte führen auch zu Unterschieden bei der \nWohnungsnachfrage. Für eine Übersicht über die Einkommensstruktur haben wir das steuer-\nbare, satzbestimmende Einkommen beigezogen und gruppiert. Dabei ist Folgendes zu bemer-\nken: \n\n Die Zahlen stammen aus dem Steuerjahr 2013. Es ist das letzte weitgehend abgeschlos-\nsene Steuerjahr. \n\n Kinder, Jugendliche und junge Erwachsene bis zum Alter von 22 Jahren sind in der Tabelle \nnicht enthalten, da wir davon ausgehen, dass diese grossmehrheitlich noch keine eigene \nWohnung haben. \n\n In den einzelnen Kategorien hat es vereinzelt Personen, die zwar kein oder nur ein kleines \nEinkommen versteuern, die aber über Vermögen verfügen. Die Anzahl Personen in den ein-\nzelnen Kategorien ist deshalb eher als Grössenordnung, denn als ganz genauer Wert zu be-\ntrachten. \n\n \n\nSteuerbares satzbestimmendes Einkommen Periode 2013 exkl. Jahrgang 1993-1995 \n\n        \n\nEinkommen Anzahl Kumuliert Prozent   Kumuliert   \n\n        \n\nbis  9'900 747 747 9.65% 9.65%   \n\n10'000 19'900 454 1'201 5.87% 15.52%   \n\n20'000 29'900 644 1'845 8.32% 23.84%   \n\n30'000 39'900 885 2'730 11.44% 35.28%   \n\n40'000 49'900 995 3'725 12.86% 48.14%   \n\n50'000 59'900 837 4'562 10.82% 58.96%   \n\n60'000 69'900 702 5'264 9.07% 68.03%   \n\n70'000 79'900 520 5'784 6.72% 74.75%   \n\n80'000 89'900 387 6'171 5.00% 79.75%   \n\n90'000 99'900 267 6'438 3.45% 83.20%   \n\n100‘000 und mehr 1'299 7'737 16.80% 100.00%   \n\n \nDie Anzahl der Steuererklärung liegt um 15 Prozent höher als die Anzahl an Wohnungen. Die \nAngaben zum steuerbaren Einkommen lassen auch keinen Rückschluss auf die Haushalts-\ngrösse und die gemäss gängigem Standard notwendige Wohnungsgrösse zu.  \n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 18/45 \n\nGemäss Kap. 3.1 sollte der monatliche Mietzins für eine preisgünstige Neubauwohnung von 3 \nbis 4 Zimmern nicht mehr als gemittelt CHF 2‘000 betragen. Inkl. Nebenkosten (15%) ergibt \ndies einen Betrag von CHF 27‘600 pro Jahr. Unter der Annahme, dass die Wohnkosten nicht \nmehr als 1/3 des Bruttoeinkommens betragen dürfen, muss dieses CHF 82‘800 betragen. Re-\nduziert um Abzüge von 25 Prozent würde dies einem steuerbaren Einkommen von CHF 62‘100, \nabgerundet CHF 60‘000, entsprechen. 59 Prozent der Steuererklärungen liegen unter einem \nsteuerbaren Einkommen von CHF 60‘000. Unter Berücksichtigung, dass nicht jede steuerpflich-\ntige Person einen eigenen Haushalt führt, kann überschlagsmässig angenommen werden, dass \nrund die Hälfte der Horwer Haushalte auf eine preisgünstige Wohnung angewiesen ist, damit \ndas Haushaltsbudget nicht aus dem Gleichgewicht gerät. \n\n4.5 Mietzinsentwicklung \n\nDie Mietkosten sind in der ganzen Schweiz gestiegen. So hat sich das Mietzinsniveau zwischen \n2000 und 2010 in der Schweiz gemäss Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamts \nfür Statistik um rund 18 Prozent erhöht, während die Konsumentenpreise insgesamt um 9 Pro-\nzent zugelegt haben; die Mietpreisentwicklung hat somit die Teuerung übertroffen.23 \n\n \n\nIm Jahr 2012 betrug im Kanton Luzern die Netto-Medianmiete bei 3-Zimmer-Wohnungen 1'200 \nFranken, bei 4-Zimmer-Wohnungen 1'380 Franken und bei 5-Zimmer-Wohnungen 1'690 Fran-\nken. Zu verzeichnen sind grosse regionale Unterschiede. So wenden zum Beispiel im Raum \nSursee/Sempachersee Haushalte in einer 4-Zimmer-Wohnung im Median 1'400 Franken für die \nMonatsmiete auf, solche im Raum Willisau und im Entlebuch hingegen nur knapp 1'100 Fran-\nken.  \n \nMedianmiete bedeutet, den Mittelwert nach Anzahl Wohnungen, das heisst 50 Prozent der \nWohnungen liegen unter diesem Wert, 50 Prozent darüber. Die Durchschnittsmiete hingegen ist \ndas arithmetische Mittel, also das Total der Mietzinse durch Anzahl Wohnungen. \n \nMietzinse Analyseregionen Kanton Luzern24  \n\nMonatliche Nettomiete der Wohnungen (Median in Fr.) nach Zimmerzahl und Bauperiode 2012 \n\n Total Zimmerzahl der Wohnung \n\nAnalyseregion   1 2 3 4 5 6+ \n\nKanton Luzern 1'240 690 980 1'200 1'380 1'690 1'780 \n\nAgglomeration (Luzerner \nTeil) \n\n1'250 720 1'000 1'200 1'400 1'810 2'090 \n\nAgglomerationsumland 1'340 ... ... 1'250 1'550 ... ... \n\nSursee/Sempachersee 1'300 ... 980 1'200 1'470 1'720 ... \n\nUmland Sursee/Sempachersee 1'250 ... ... 1'120 1'290 ... ... \n\nUnteres Wiggertal 1'190 ... ... 1'020 1'280 ... ... \n\nWillisau 1'090 ... ... 990 1'230 ... ... \n\nEntlebuch 960 ... ... ... 1'000 ... ... \n\nRottal-Wolhusen 1'110 ... ... ... 1'180 ... ... \n\nSeetal 1'290 ... ... 1'210 1'390 ... ... \n\n \n  \n\n                                                \n23 Sozialbericht des Kantons Luzern 2013, LUSTAT \n24 Quelle LUSTAT Statistik Luzern \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 19/45 \n\nMietzinse in der Agglomeration Luzerner Teil \n\nMonatliche Nettomiete der Wohnungen (Median in Fr.) nach Zimmerzahl 2012 \n\n Total Zimmerzahl der Wohnung \n\n    1 2 3 4 5 6+ \n\nKanton Luzern 1'240 690 980 1'200 1'380 1'690 1'780 \n\nAgglomeration (Luzerner Teil) 1'250 720 1'000 1'200 1'400 1'810 2'090 \n\nEmmen 1'100 ...  870 1'090 1'200 ...  ...  \n\nEbikon 1'210 ...  ...  1'150 1'410 ...  ...  \n\nHorw 1'200 ...  ...  1'180 1'310 ...  ...  \n\nKriens 1'230 ...  950 1'150 1'400 1'600 ...  \n\nLuzern (inkl. Littau) 1'290 750 1'060 1'250 1'440 2'000 ...  \n\n \n \n\nMonatliche Nettomiete der Wohnungen (Durchschnitt in Fr.) nach Zimmerzahl 2012 \n\n Total Zimmerzahl der Wohnung \n\n    1 2 3 4 5 6+ \n\nKanton Luzern 1'310 720 1'020 1'230 1'430 1'800 1'950 \n\nAgglomeration (Luzerner Teil) 1'330 740 1'050 1'250 1'460 1'930 2'300 \n\nEmmen 1'150 … 930 1'110 1'270 ...  ...  \n\nEbikon 1'280 … ...  1'220 1'440 ...  ...  \n\nHorw 1'290 ...  ...  1'190 1'410 ...  ...  \n\nKriens 1'280 ...  980 1'180 1'410 1'730 ...  \n\nLuzern (inkl. Littau) 1'370 760 1'110 1'300 1'520 2'070 ...  \n\n \nGemäss der Mietzinsstatistik 2012 bewegen sich die Mietzinse in Horw im Durchschnitt der Ag-\nglomeration. Vom Statistischen Amt LUSTAT wird allerdings darauf hingewiesen, dass nebst \nstichprobenbedingten Unschärfen zu beachten sei, dass die Tabelle den mittleren Mietpreis al-\nler Mietwohnungen wiedergibt und nicht nur den Mietpreis von Mietwohnungen, die auf dem \nMarkt auch angeboten werden. Bestandes- und Marktmieten können deutlich voneinander ab-\nweichen. Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Wohnungsstruktur in den Gemeinden unter-\nschiedlich ist; so sind die 3- und 4-Zimmer-Wohnungen in Horw eher älter als zum Beispiel in \nEbikon, was ebenfalls zu Preisdifferenzen führen kann. \n \nBeobachtet man die aktuellen Mietangebote auf den Immobilienplattformen, so zeigt der Markt \nein deutlich höheres Preisniveau im Bereich der verfügbaren Wohnungen. Je nach Lage variie-\nren die Preise stark. Im unteren Preissegment sind kaum Angebote vorhanden.  Eine Stichpro-\nben-Suche online25 nach Mietwohnungen ergab 21 Treffer, davon zum Beispiel sieben 4 und \n4.5 Zimmerwohnungen, davon zwei mit Mietzinsen unter CHF 1500 netto, die anderen ab CHF \n2'000 bis zu CHF 4490 netto. \n \nBei den Neubauten liegen die Kosten allgemein höher. Die Frage der Mietkosten ist nicht nur \nabhängig von den Baukosten, sondern auch mit dem Anspruch an Fläche, Qualität und Aus-\nbaustandard verbunden. Die Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren - so auch in \nder Agglomeration Luzern – steigt zunehmend, was sich auf die Boden- und Mietpreise aus-\nwirkt. In Horw wirkt sich die Beschaffenheit des Baugrunds zusätzlich preistreibend aus. Der \nLandpreis liegt bei durchschnittlich CHF 1'200/m2 für Bauland für Mehrfamilienhausbauten im \nTalboden.  \n \nDie Genossenschaftswohnungen sind im Vergleich zu den übrigen Mietwohnungen allgemein \ngünstiger. So betrug 2010 im Kanton Luzern gemäss Sozialbericht des Kantons Luzern der \n\n                                                \n25 comparis.ch/immbilien 8.3.2015 \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 20/45 \n\nmittlere Nettomietpreis (Median) der genossenschaftlich genutzten 3-Zimmer-Wohnungen 970 \nFranken im Vergleich zu 1'140 Franken bei den übrigen Mietwohngen (Differenz: +17 %);  bei \nden 4-Zimmer-Wohnungen beliefen sich die entsprechenden Werte auf 1'190 und 1'350 Fran-\nken (Differenz: +13 %).26 \n \nSchweizweit bestätigen Studien die langfristig günstigeren Mietzinse bei Genossenschaften. 27  \nDie Mieten liegen in der Regel rund 15 - 20 Prozent unter den marktüblichen Preisen. Das Mo-\ndell der Kostenmiete und die Reinvestition der Wertschöpfung in bestehende und neue Bauten \nsichern auf lange Sicht eine preisgünstigere Mietzinsgestaltung als zu marktüblichen Konditio-\nnen.  \n\n4.5.1 Gemeinnütziger Wohnungsbestand in Horw \n\nEine aktuelle Erhebung des Wohnungsbestands der gemeinnützigen Wohnbauträger in Horw \nergibt ein Gesamttotal von 859 Wohnungen auf Gemeindegebiet. Darin berücksichtigt sind die \n65 Wohnungen in den gemeindeeigenen Liegenschaften, die 52 Wohnungen Kirchmättli sowie \ndie 103 Wohnungen der Korporation Horw. Das sind rund 12 Prozent des Gesamtwohnungsbe-\nstands der Gemeinde, der bei 657128 liegt. Weitere rund 50 Wohnungen sind im Ortskern in Pla-\nnung. \n \nDen grössten Wohnungsanteil bietet die Baugenossenschaft Pilatus, die insgesamt 264 Woh-\nnungen vermietet. Der zweitgrösste Player im gemeinnützigen Wohnungsbau ist die Baugenos-\nsenschaft Familie, die heute über 218 Wohnungen verfügt. Partner im Baukonsortium im Orts-\nkern ist die Baugenossenschaft Steinengrund, die ihren Wohnungsbestand auf 41 erweitert hat. \nAuch die Korporation ist seit rund 20 Jahren auf dem Horwer Wohnungsmarkt aktiv und verfügt \nheute über insgesamt 103 Wohnungen, die dem gemeinnützigen Segment zugeordnet werden \nkönnen. Weitere Projekte sind gemäss Verwalterin angedacht.  \n \n\n                                                \n26 SOZIALBERICHT DES KANTONS LUZERN 2013, LUSTAT \n27 Quelle: Der dritte Weg im Wohnungsbau, Bericht der Verbände Wohnbaugenossenschaften Schweiz und WOHNEN SCHWEIZ, \nAusgabe 2013 \n28 Zahlen August 2014, * nachgeführt Januar 2016 \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 21/45 \n\nDie Gemeinde Horw verfügt \nheute noch über 65 Wohnungen. \nDie beiden noch bestehenden \nMehrfamilienhäuser Allmend-\nstrasse 12 und 14, welche auf \nZusehen hin noch als Asylunter-\nkünfte in Gebrauch sind, werden \nvoraussichtlich in rund einem \nJahr auch noch abgebrochen. \nAnstelle der drei Mehrfamilien-\nhäuser an der Allmendstrasse \nmit total 15 Wohnungen werden \ndort dann ab 2020 ca. 50 neue \nWohnungen zur Verfügung ste-\nhen. Das Wohnungsangebot \nkann auf derselben Arealfläche \ndadurch verdreifacht werden \n(nebst zusätzlichen Dienstleis-\ntungsflächen im Erdgeschoss). \n \n Die grösste Anbieterin im Seg-\nment Alterswohnungen ist die \nStiftung Betagtenzentrum Horw \nmit 52 vorwiegend 1 – 2-Zim-\nmer-Wohnungen im Kirchmättli \nund an der Schiltmattstrasse.  \n \n \n \n\n \n\nBestand Gemeinnützige Wohnungen in Horw \n\nEigentümerin Total be-\nstehend * \n\n1-1.5  2–2.5  3–3.5  4–4.5  5–5.5 6–6.5 Bezug \n2014/15 * \n\ngeplant \n\nSteinengrund  \n \n\n45  2 6 15   22  \n\nBaugenossenschaft  \nPilatus \n\n264 5 16 55 152 35 1  40 – 60 \n\nSoziale Wohnbaugenos-\nsenschaft  \n\n37   8 18 11    \n\nBaugenossenschaft Familie 218 15 54 20 108 3  18  \n\nOekumenische Wohnbau-\ngenossenschaft oewl (Neu-\nbauten 2014) \n\n39  11 12 15 1    \n\nAWH-Arbeiter- und Ange-\nstelltenWohnbaugenossen-\nschaft \n\n36  3 18 15     \n\nKorporation  \n \n\n103   31 57 1  14  \n\nStiftung Betagtenzentrum \nHorw \n\n52 25 26  1     \n\nGemeinde Horw \n \n\n65 1 15 14 28 7 0   \n\nTotal Wohnungen 859        40-60 \n\n \nDer Plan Grundeigentum Gemeinwesen und gemeinnütziger Organisationen, Beilage 3, gibt \neinen Überblick über die Grundstücke gemeinnütziger Wohnbauträger, u.a. Stiftungen und \nBaugenossenschaften und des Gemeinwesens (Einwohnergemeinde, Korporationen, \nKirchgemeinden, Kanton, Stadt Luzern, etc.) im Gemeindegebiet Horw.  \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 22/45 \n\n4.5.2 Rahmenbedingungen der Gemeinde \n\nMit der gezielten Baurechtsabgabe im Ortskern an die Baugenossenschaften hat die Gemeinde \nHorw ein Zeichen zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus gesetzt. Um den Anteil an \npreisgünstigem Wohnraum und auch an Alterswohnungen im Zentrum zu erhöhen, wurde die \nBaurechtsabgabe mit verschiedenen Auflagen gemäss einem Mustervertrag verknüpft.  \n \nZur Sicherstellung des gemeinnützigen und altersgerechten Wohnraums haben die Baurechts-\nnehmerinnen folgende Bedingungen beim Abschluss von Mietverträgen einzuhalten: \nDie Anzahl der Bewohner im AHV-Alter des auf dem Baurechtsgrundstück erstellten Wohnhau-\nses muss mindestens 25 % der gesamten Anzahl der Bewohner dieses Hauses betragen. \nFür die Wohnungen wird eine Mietzinsobergrenze im Zeitpunkt des Bezugs der Wohnungen \nvon Fr. 250.00 / m2 festgelegt.  \nDie Flächen für Dienstleistungen werden nach dem Prinzip der Marktmiete vermietet. \n \nDamit sichergestellt werden kann, dass einkommensschwächere Familien und Einzelpersonen \nbei der Vermietung berücksichtigt werden, sind der Gemeinde jährlich der Mieterspiegel und die \nbezahlten Mietzinse vorzulegen. \n \nFür den Baurechtszins gewährt die Gemeinde einen Rabatt von 20 Prozent. Er wurde für die \nBaufelder F1 und F2 auf netto CHF 23.00 / m2 aGF (anrechenbare Geschossfläche) festgelegt. \nDamit wird der Landanteil weniger als 10 Prozent des zulässigen Mietzinses betragen. Daraus \nresultiert ein jährlicher Baurechtszins von: \n\n Baugenossenschaft Steinengrund F1 2'574 m2 aGF à CHF 23 = CHF 59'202 \n\n Baugenossenschaft Familie F2 2'597 m2 aGF à CHF 23 = CHF 59'731 \n \nBei der Höhe des Baurechtszinses ist zu berücksichtigen, dass der Grossteil der Umgebung der \nMehrfamilienhäuser im Eigentum der Gemeinde verblieben ist und auch die Gestaltung und Be-\npflanzung dieser Flächen im Rahmen der Freiraumgestaltung Ortskern von der Gemeinde ge-\ntragen werden. Anderseits hatten die Baugenossenschaften aber die Verpflichtung, den Zwi-\nschenbau sowie die Auf- und Abgänge Einstellhalle-Schulhausplatz-Gemeindehausplatz zu er-\nstellen. \n \nDie gemeinnützigen Wohnbauträger sind auf Förderungsmassnahmen von Seiten der öffentli-\nchen Hand angewiesen, um zusätzlichen Wohnraum im preisgünstigen Segment erstellen zu \nkönnen. Die Herausforderungen für die Genossenschaften sind gross. Einerseits müssen sie \ninvestieren, um ihre Liegenschaften langfristig zu sichern. Andererseits sollen sie zusätzlichen \npreisgünstigen Wohnraum erstellen. Gerade für kleinere Genossenschaften sind Neubaupro-\njekte zu marktüblichen Preisen kaum realisierbar. In Kooperation mit der Gemeinde und im Ver-\nbund untereinander erhöhen sich die Chancen, den Anteil des gemeinnützigen und preisgünsti-\ngeren Wohnraums zu erhöhen.  \n \nHeute präsentiert sich das Mietzinsniveau bei den Genossenschaften und in Liegenschaften der \nGemeinde Horw wie folgt: \n \n  \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 23/45 \n\nHorwer Wohnbaugenossenschaften und Gemeinde-Liegenschaften29 \nMietzins-Bandbreite netto in CHF \n\nWohnbaugenossenschaft Mietzinse  \n 2 – 2.5 Zi \n\nMietzinse \n3 – 3.5 Zi \n\nMietzinse \n 4 – 4.5 Zi \n\nMietzinse \n5 – 5.5 \n\nSteinengrund  914 - 990 965 - 1220 1161 - 1700 -- \n \n\nBaugenossenschaft Pilatus 640 - 716 670 - 1350 870 - 1650 950 – 2380 \n \n\nSoziale Wohnbaugenossenschaft  -- 750 - 1600 800 - 1688 930 – 2020 \n \n\nBaugenossenschaft Familie30 550 - 730  \n700 – 890  \n\n550 – 730 \n820 - 920 \n\n700 – 780 \n900 - 1440 \n\n-- \n1480 - 1520 \n\nOekumenische Wohnbaugenossen-\nschaft oewl (Neubauten 2014) \n\n1330 - 1560 1670 - 1950 1960 - 2210 2400 \n\nAWH-Arbeiter- und Angestellten \nWohnbaugenossenschaft \n\nKeine Anga-\nben \n\n   \n\nKorporation (Mieten der Häuser an \nder Hans-Reinhard-Strasse) \n\n 1150 - 1600 1350 - 2000  \n \n\nGemeinde 360 – 1060 \nØ2:     641 \nØ2.5:  976 \n\n360 – 1420 \nØ3:     803 \nØ3.5:  950 \n\n520 – 1470 \nØ4:   935 \nØ4.5: 1293  \n\n880 – 1615 \nØ5:     880 \nØ5.5:   1615 \n\n \nDie Mietzinse sind auch bei gemeinnützigen Wohnbauträgern sehr unterschiedlich, was mit \ndem Alter der Liegenschaften zu tun hat. Bei Neubauten haben auch die Wohnbaugenossen-\nschaften mit hohen Baukosten zu rechnen, was sich etwa in den Mieten der neusten Siedlung \nder Oekumenischen Wohnbaugenossenschaft oewl an der Biregghalde zeigt.  \n\n4.6 Wohnen im Alter \n\nWir haben Ende 2014 einen umfassenden Bericht der Steuerungsgruppe „Wohnen im Alter in \nHorw“  zur Kenntnis genommen. Aufgrund ihrer umfassenden Analyse hat die Steuerungs-\ngruppe 20 Empfehlungen vorgeschlagen, die teilweise die bedarfsgerechte Weiterentwicklung \ndes Angebots Wohnen im Alter betreffen. Am 26. März 2015 haben Sie mit dem Planungsbe-\nricht „Wohnen im Alter in Horw“ (Bericht und Antrag Nr. 1540) von der gezielten Umsetzung ge-\neigneter Massnahmen Kenntnis genommen. \n \nAufgrund der demografischen Entwicklung mit einer immer älter werdenden Gesellschaft und \nder Tendenz, dass ältere Menschen möglichst lange in ihrer angestammten Wohnsituation blei-\nben wollen, zeichnet sich eine Diversifizierung des Alterswohnens ab. Die Steuerungsgruppe \nhat in ihrem Bericht drei Grundtypen vom Wohnen im Alter definiert: \n \nAngestammte Wohnsituation \n\nDie Seniorinnen und Senioren bevorzugen die vertraute Wohnsituation im Haus oder der bishe-\nrigen Wohnung. Nach Bedarf wird umgebaut, um möglichst lange selbständig wohnen zu kön-\nnen. Öffentliche oder private Angebote für Versorgung, Hauswirtschaft, Betreuung und Pflege \nwerden genutzt. Teilweise werden bestehende Wohnsituationen als Generationenhäuser oder \nWohngemeinschaften umgenutzt. Das heute standardmässig hindernisfreie Bauen (Norm SIA \n500) erfüllt grundsätzlich die Anforderungen an ein hindernisfreies Wohnen im Alter. \n \nWohnen mit Dienstleistungen \n\nUnter diesem Begriff werden in der Regel kleinere, konsequent hindernisfreie Wohnungen von \nmax. 3.5 Zimmern verstanden, die mit einem Dienstleistungsangebot vor Ort gekoppelt sind. \nVom Hauswart- und Wäscheangebot über Kontaktbesuche, Notrufmöglichkeiten bis zu animier-\n\n                                                \n29 Umfrage bei Horwer Genossenschaften 2014 \n30 BG Familie differenziert zwischen nicht sanierten und sanierten Wohnungen. \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 24/45 \n\nten Programm- und Vernetzungsangeboten steht in der Regel ein vielfältiges Netz an Dienst-\nleistungen nach Bedarf zur Verfügung. Eine Ansprechperson koordiniert und kommuniziert das \nAngebot. Auch kommerzielle Angebote mit Residenzen und Wohngemeinschaften mit entspre-\nchenden Angeboten fallen unter Wohnen mit Dienstleistungen.  \n \nWir setzen auf ein im Zentrum angesiedeltes dezentrales Angebot an Wohnen mit Dienstleis-\ntungen. So weisen grundsätzlich alle seit der Jahrtausendwende im Ortskern neu erstellten und \nauch die noch geplanten neuen Wohnungen den dafür geforderten behindertengerechten Aus-\nbaustandard auf. Die Wohnungen sind fussgängig und verkehrsfrei mit den wichtigsten Ein-\nkaufs- und Dienstleistungsangeboten vernetzt. Und mit der geplanten Verlegung des Spitex-\nStandorts in den Neubau auf Baufeld E werden ideale Voraussetzungen für die Bereitstellung \nund einen flexiblen Ausbau des geforderten spezifischen Dienstleistungsangebots geschaffen. \n \nStationäres Wohnen  \n\nPrimär fallen die Alters- und Pflegezentren sowie die verschiedenen spezialisierten Wohngrup-\npen für besondere Bewohnergruppen unter das stationäre Wohnen. Angebote für Menschen mit \nDemenz oder spezialisierte Einrichtungen für betagte Süchtige, Psychischkranke oder Behin-\nderte verlangen neue Modelle von Wohngruppen.  \n \nAufgrund einer Bedarfsanalyse der Pro Senectute, unter Berücksichtigung der Wirkungsfakto-\nren und Tendenzen, zeigt der Bericht die erforderliche Anzahl Alterswohnungen, Wohnungen \nmit Dienstleistungen und Pflegeplätze auf: \n \n\nZukünftiger \nBedarf \n\nAlterswohnungen (5 % \nder über 65-Jährigen) \n \n\nWohnungen mit \nDienstleistungen \n(3.75 Prozent der über \n65-Jährigen) \n \n\nPflegeplätze in sta- \ntionären Einrichtun-\ngen \n(Richtwert unter An-\nnahme Wohnen mit \nDienstleistungen) \n\n2020 159 Wohnungen 119 Wohnungen 224 Betten \n\n2035 208 Wohnungen 156 Wohnungen 270 Betten \n\n \nGemessen am heute bestehenden Angebot von insgesamt 194 Pflegeplätzen bedeutet dies im \nstationären Bereich einen notwendigen Ausbau um 76 Pflegeplätze bis 2035. \n \nDiesen Szenarien liegt der Umstand zugrunde, dass über 93 Prozent der pensionierten Einwoh-\nnerinnen und Einwohner von Horw so lange wie möglich in ihren eigenen vier Wänden leben \nwollen. Zwei deutliche Tendenzen stellt die Steuerungsgruppe hingegen fest: \n \nDie Nachfrage von Seniorinnen und Senioren nach 2.5. bis 3.5 Zimmer-Wohnungen nimmt kon-\ntinuierlich zu (Wartelisten) und es gibt Umzugstendenzen in andere Gemeinden, weil das Ange-\nbot in der Gemeinde speziell im Ortskern noch ungenügend ist. \n \nEs ist eine „Zuwanderungsbewegung“ aus der Peripherie und aus Hanglagen ins flache Gebiet \ndes Ortskerns mit seiner zentralen Infrastruktur festzustellen. \n \nIm Bereich Alterswohnungen wird das Angebot von altersgerechten und kostengünstigen Woh-\nnungen als ungenügend bezeichnet. Der Bedarf nach neuem Wohnraum für das Alter müsse im \nRahmen des Sozialraums Ortskern ganzheitlich und generationenübergreifend gesehen wer-\nden. In diesem zentralen sozialräumlichen Gebiet und Ansatz sei eine grosse Chance, den \nOrtskern als altersgerechten, vielfältigen, generationenübergreifenden und gesundheitsfördern-\nden Lebensraum mit hoher Lebensqualität gestalten und nutzen zu können.  \n \nIm Kontext der Wohnraumpolitik ist hier der Verweis auf folgende strategischen Entscheide re-\nlevant: \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 25/45 \n\n \nDie Gemeinde fördert das Angebot von altersgerechten und preisgünstigen Wohnungen im \nOrtskern durch zweckmässige Rahmenbedingungen und Auflagen.  \n \nUm das selbständige Wohnen (angestammtes Wohnen) möglichst optimal zu unterstützen, wird \ndas Spitex-Angebot bedarfsgerecht weiterentwickelt.  \n \nFür das Wohnen mit Dienstleistungen (WmDL) eignet sich einerseits das Projekt auf Baufeld E \nmit dem neuen, hier zu integrierenden Spitex-Stützpunkt. Die entsprechenden Dienstleistungen \nwerden von der Spitex angeboten. Ob auf der Westseite der Allmendstrasse im Gebiet horw \nmitte ein privates Angebot von „Vitadomo“ 31 mit zusätzlich 60 – 80 Wohneinheiten zustande \nkommt, ist noch nicht entschieden. \n \nFür die zukünftige Ausrichtung des  stationären Wohnens im Alter soll prioritär die Standort-\nfrage für zusätzliche Pflegeplätze geklärt werden. Die Entwicklung des Kirchfelds mit einer Er-\nweiterung flexibler Pflegeeinheiten wie zusätzliche Wohngruppen im Bereich des heutigen \nKirchfeld 2 (Altersheim und Wohngruppe Lindengarten) ist vom Standortentscheid abhängig. \nWeitere 20 Pflegebetten sind im oben erwähnten Projekt „Vitadomo“ geplant. \n\n4.7 Leerwohnungsbestand \n\nDie Gemeinde Horw erfreut sich einer regen Bautätigkeit. Trotzdem übersteigt die Nachfrage \ndas Angebot auf dem lokalen Immobilienmarkt. Solange der Trend der „Urbanisierung der Be-\nvölkerung“ sowie die positive Wanderungsbilanz anhalten, wird die tiefe Leerwohnungsquote in \ngut erschlossenen stadtnahen Siedlungsräumen anhalten. \n \nDie auf den Immobilienportalen Ende 2015 ausgeschriebenen Mietwohnungen bewegten sich \ngrossmehrheitlich in einem Segment, welches ca. 25 Prozent über den Mietzinsen gemäss den \nAnlagekostenlimiten des Bundes für Neubauten bewegten. Wohnungen mit Mieten im Bereich \ndes Durchschnitts (4-Zimmer für CHF 1‘400) sind keine inseriert. Die Leerwohnungsquote ver-\nmag daher die Nachfragesituation nicht korrekt abzubilden. \n\n4.8 Entwicklung gemäss Bau- und Zonenplan \n\nDas Wachstum der Bevölkerung in der Gemeinde Horw wird in den nächsten Jahren vor allem \nim Gebiet „horw mitte“ stattfinden. Nebst diesem Gebiet wird aufgrund der abgeschlossenen \nOrtsplanung in den übrigen Gebieten ein zusätzliches Wachstum möglich sein. \n \nDer Zonenplan weist noch Kapazitäten für rund 4‘000 zusätzliche Einwohner und Einwohnerin-\nnen auf, wobei ein Potenzial für rund 1‘800 Personen auf unüberbauten Wohnzonen vorhanden \nist. Die Gesamtentwicklung horw mitte bietet zusätzlichen neuen Wohnraum für rund 1'500 Per-\nsonen. Mit Nachverdichtung und in den Mischzonen kann nochmals Wohnraum für etwa 700 \nPersonen generiert werden.  Gemäss revidierter Nutzungsplanung 2010 umfasst das Potenzial \nin den noch unüberbauten Flächen 41 ha, wovon zwei Drittel Umnutzungsgebiete und Brachen \nsind. Die Ziele der Quartieraufwertung sollen über Sondernutzungsplanungen erreicht werden. \nQualität ist bei der Verdichtung ein wesentlicher Aspekt, was unter anderem eine sorgfältige \nFreiraumplanung voraussetzt. Fakten der Entwicklung:32 \n  \n\n                                                \n31 Vitadomo/Tertianum AG \n32 Gesamtrevision Nutzungsplanung, Planungsbericht vom 26. August 2010. \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 26/45 \n\n \n\n \n\nBauzonenfläche total 297 ha \n\nüberbaut 256 ha \n\nunüberbaut (Stand 2009) 41 ha, davon 2/3 Umnutzungsgebiete/Brachen \n\nPotenzial + 4‘000 EinwohnerInnen inkl. Nachverdichtung \n\nEinwohner/ha (Stand 2009) 60 \n\nQuartieraufwertung Sondernutzungsplanungen, Studien \n\nVerdichtung und Qualität Wirtschaftlichkeit (Deinvestitionen) bedingt höhere \nDichte, dies verlangt sorgfältigeren Umgang mit dem \nFreiraum  \n\nFreiraumkonzept zusammenhängende Betrachtung und Ergänzung der \nFreiräume \n\n \nIm Rahmen der Teilrevision Richtplan 2014 reagiert der Kanton Luzern auf die Vorgaben aus \ndem eidgenössischen Raumplanungsgesetz und passt im Bereich „Siedlung“ die Kapazitäten \nder Bauzonen mit dem erwarteten Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstum pro Gemeinde an. \nDie Zersiedelung soll durch haushälterischen Umgang mit dem Boden und Siedlungsentwick-\nlung nach innen gestoppt werden. Der Wachstumsschwerpunkt liegt in der Agglomeration und \nentlang den Entwicklungsachsen Luzern-Rontal und Luzern-Sursee-Reiden. Horw ist unter den \nGemeinden, die am meisten wachsen dürfen. Der Kanton hat das jährliche Wachstum auf 0. 77 \nProzent festgelegt, was für Horw ca. 100 Einwohner ergibt.33  \n\n4.8.1 „horw mitte“ \n\nDas grösste Entwicklungspotenzial für mehr Wohnraum in Horw hat das Projekt „horw mitte“. \nMit 520 Wohnungen, 1'700 Arbeitsplätzen, einem Stadtpark und einem neuen Bahnhofplatz soll \nein neuer Stadtteil entstehen. Der Bebauungsplan "Zentrumszone Bahnhof Horw", der von den \nGemeinden Horw und Kriens als rechtliche Grundlage für horw mitte erlassen wurde, hat gene-\nrell drei Akzente.   \n\n Herzstück: S−Bahnstation und der neue Bahnhofplatz in städtischer Prägung bilden das \nHerzstück, den Dreh− und Angelpunkt für Zu-und Wegpendler und auch das Scharnier zum \nunmittelbar angrenzenden “Campus Süd“ der Hochschule Luzern – Technik & Architektur. \n\n Zentrumserweiterung: Auf der Ostseite zwischen Horw Zentrum und Bahnhof bilden Ver-\nkaufs-, Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe den Schwerpunkt. Der Wohnanteil beträgt in \ndiesem Gebiet mindestens 20 Prozent und steigt im weiteren Umkreis an. Zum Rand der \nneuen Überbauung hin sind dann auch reine Wohnbauten möglich. \n\n Wohnpark: Auf der Westseite, angrenzend an das Bahnareal, wird ein Stadtpark geschaf-\nfen, dem sich ein Wohnquartier mit grosszügigem Aussenraum anschliesst. Entlang der \nRingstrasse im Norden schirmt ein gewerblicher Längsbau die Wohnbauten vom Verkehrs-\nlärm ab. Am Kreisel Steinibach, auf Krienser Gebiet, wird ein zehngeschossiges gemischt \nnutzbares Gebäude die Überbauung abschliessen. \n\n \nQualität und Nachhaltigkeit sind wichtige Aspekte der Planung. Die Neubauten müssen bezüg-\nlich Energieeffizienz einen sehr hohen technischen Qualitätsstandard erreichen (Minergie-P, Mi-\nnergie-A, Minergie-Eco oder vergleichbar). Zur Erreichung einer hohen Qualität der Aussen-\nräume sind separate Freiraumkonzepte vorzulegen.34  \n\n                                                \n33 Entwurf Teilrevision Richtplan Kanton Luzern 2014  \n34"horw mitte" wurde unter dem Projektnahmen "Südbahnhof" entworfen von Lengacher Emmenegger Architekten ETH SIA BSA, \nLuzern, Emch+Berger WSB AG (Verkehr und Raumplanung), Emmenbrücke, und Fahrni Landschaftsarchitekten, Luzern.
  \n\nhttp://www.le-ar.ch/\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 27/45 \n\n4.8.2 Landverkäufe der Gemeinde \n\nBaufeld G, „horw mitte“ (Allmendstrasse 8, Parzelle 1044) \n\nDie Gemeinde verkaufte nach der Zustimmung der Horwer Stimmberechtigten Ende 2012 das \nBaufeld G in der Zentrumszone von Horw als Anschubprojekt für die Realisierung von "horw \nmitte" an die HRS Investment AG, Frauenfeld. Auf der 985 Quadratmeter grossen Parzelle wird \ngemäss dem Bebauungsplan ein 14-stöckiges Hochhaus gebaut. Mit der Realisierung des ers-\nten Hochhauses wird für den Entwicklungsschwerpunkt "horw mitte" ein wichtiges Zeichen ge-\nsetzt.  \nDas Grundstück ermöglicht an zentraler Lage den Bau eines Hochhauses mit 44 Zwei- und \nDrei-Zimmerwohnungen, das optimal für den gehobenen Eigentumswohnungsstandard, insbe-\nsondere auch für das Wohnen im Alter geeignet ist.  \n \nRigiblickweg Horw (Grundstück 1289) \n\nDas Grundstück 1289 mit einer Gesamtfläche von 1’778m2 wurde im November 2011 an drei \nKäuferparteien verkauft, entsprechend parzelliert und zwischenzeitlich überbaut. Die Gemeinde \nhat beim Verkauf junge Familien aus Horw berücksichtigt. \n\n4.8.3 Baurechtsabgaben Ortskern \n\nDie Baufelder F1 und F2 im Ortskern Horw sind durch die Gemeinde den Baugenossenschaften \nFamilie und Steinengrund im Baurecht abgetreten worden. In den Wohn - und Geschäftshäu-\nsern F1 und F2 sind insgesamt 40 neue Wohnungen erstellt worden, wovon 25 Prozent gemäss \nAuflage der Gemeinde als Alterswohnungen angeboten werden müssen. \n \nNoch nicht im Detail geregelt ist die Baurechtabgabe für das Baufeld E. Die Verhandlungen lau-\nfen. Das Projekt steht im Gesamtkontext der spezifischen Angebote für das Wohnen im Alter \nmit Dienstleistungen. Auf dem Baufeld E sollen rund 40 – 60 preisgünstige Wohnungseinheiten, \nteilweise mit Dienstleistungen, realisiert werden. Zudem wollen wir für die Spitex Horw auf Bau-\nfeld E Stockwerkeigentum erwerben. Da die Räumlichkeiten im Kirchmättli nicht mehr ausrei-\nchen, soll die Spitex idealerweise hier ihren neuen Standort haben. \n\n4.8.4 Baurechte an private Investoren \n\nUnbebaute Grundstücke im Finanzvermögen der Gemeinde, welche sich auf Grund der Nut-\nzungsplanung oder der Lage nicht zur Förderung von preisgünstigen Wohnraum eignen oder \nwelche aus anderweitigen strategischen Gründen dem freien Markt zugeführt werden sollen, \nwerden inseriert und verkauft oder im Baurecht an Private abgegeben. \n\n \n\nBaurecht Stirnrüti (Grundstück Nr. 1650)  \n\nDie Stimmberechtigten haben am 23. September 2012 den Verkauf des Baulandes mit 19 Stim-\nmen Unterschied äusserst knapp abgelehnt. Die Gemeinde hat sich in der Folge als Grundei-\ngentümerin am durch Alfred Müller AG, Baar, organisierten Architekturwettbewerb, den die Lu-\nzerner GKS Architekten gewonnen haben, beteiligt. Das Wettbewerbsergebnis ist anschlies-\nsend in einem Gestaltungsplan verbindlich festgehalten worden. Auf der Parzelle der Gemeinde \nsoll ein neues Gebäude mit 15 Wohnungen und integrierten Räumlichkeiten für den Kindergar-\nten gebaut werden. Auf dem Nachbarsgrundstück der Alfred Müller AG sollen künftig vier Ge-\nbäude mit rund 40 Wohnungen Platz finden. \n \nEinstimmig haben Sie am 22. Mai 2014 unserem Vorschlag zugestimmt, das Grundstück im \nBaurecht abzugeben und mit der Alfred Müller AG Vertragsverhandlungen aufzunehmen. Falls \ndiese Verhandlungen zu keinem befriedigenden Ergebnis führen, soll das Land zur Abgabe im \nBaurecht öffentlich ausgeschrieben werden. Da kein befriedigendes Verhandlungsergebnis zu-\nstande gekommen ist, wird Anfang 2016 die öffentliche Ausschreibung erfolgen. \n \n  \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 28/45 \n\nBaurecht Kantonsstrasse 154 (Grundstück 3121) \n\nDie Gemeinde Horw hat der Hegimmo AG, Walchwil, im April 2013 das Grundstück Nr. 3121 an \nder Kantonsstrasse 154 mit einer Fläche von 3'484 m2 im Baurecht abgegeben. Das Baurecht \ndauert 80 Jahre. Die Hegimmo AG plant die Realisierung eines zweigeschossigen Dienstleis-\ntungsgebäudes und darüber ein Hotel-Motel mit ca. 50 Zimmern und ebenfalls ca. 50 Studen-\ntenappartements. Im Frühjahr 2014 legte die Investorin einen Planungsstopp ein. Auf unsere \nIntervention hin hat uns die Investorin Ende 2015 mitgeteilt, dass sie die Planungsarbeiten fort-\nsetzen will. Gegenwärtig sind die Verhandlungen über das Projekt und das Baurecht im Gang. \n\n4.8.5 Potenzial Wohnungsbau \n\nDer Blick auf laufende und geplante Projekte zeigt die dynamische Entwicklung der Gemeinde \nHorw. Mit einem geschätzten Wachstum von rund 1’750 Wohneinheiten35 oder rund 26 Prozent \ndes heutigen Wohnungsbestands von 6‘571 Wohneinheiten entsteht zusätzlicher Wohnraum für \nverschiedene Ansprüche. „Horw mitte“ stärkt das urbane Wohnen und wird mit der Entwicklung \nder Arbeitsplätze neue Bewohnerinnen und Bewohner anziehen, aufgrund der Attraktivität des \nStandorts mit breitem Bildungs- und Dienstleistungsangebot wohl auch viele Familien. \n \nDer Plan Potenzial Wohnungsbau in Beilage 4 zeigt primär das Potenzial der weitgehend unbe-\nbauten Areale und der Umnutzungsgebiete auf. Es handelt sich um Abschätzungen. Bei diesen \nAbschätzungen ist davon auszugehen, dass die Angaben zu den Wohnungseinheiten zuverläs-\nsiger sind als deren Erstellungszeitraum. Der Erstellungszeitraum hängt von zahlreichen, nicht \noder nur schlecht abschätzbaren, Einflussfaktoren ab. Rund die Hälfte der im Plan enthaltenen \nWohnbauten werden daher gegenüber der Abschätzung um einiges später erstellt werden. Aus \ndenselben Überlegungen ist das bezüglich Grössenordnung und Zeitraum noch schwieriger ab-\nzuschätzende Potenzial der Nachverdichtung - im Jahr 2009 mit Wohnraum für zusätzlich 700 \nPersonen geschätzt – im Plan nicht erfasst. \n \nDer Wohnungsbau in den kommenden Jahren dürfte aber trotzdem zu einer gegenüber den \nletzten Jahren etwas stärkeren Bevölkerungszunahme führen. \n\n4.9 Fazit aus der Analyse  \n\nDie Analyse bezüglich der Wohnraumentwicklung in Horw zeigt Handlungsbedarf in Bezug auf \ndie Bereitstellung von Wohnraum für alle. Wohnraum in Horw ist mit einem Leerwohnungsbe-\nstand von 0.3 Prozent knapp und die Mieten steigen aufgrund der Nachfrage an dieser attrakti-\nven Lage. Im Zuge von umfassenden Erneuerungsprojekten oder bei Neubauten bewegen sich \ndie Mieten im oberen Segment. So ist auch im gemeinnützigen Wohnungsbau bei Neubauten \nein Mietzins von CHF 2'000 netto für eine 4-Zimmerwohnung von 90 -100 m2 nur mit grösster \nAnstrengung zu erreichen und wird dank Kostenmiete erst im Laufe der Zeit preisgünstig. Für \nFamilien mit einem mittleren Einkommen sind diese Preise nur knapp zahlbar.36 Für die unteren \nEinkommen liegen diese Preise schon ausserhalb der zahlbaren Grenze, wenn wir zum Bei-\nspiel die Limite der Wohnkostenanteile von CHF 1'770 für vier Personen bei der Sozialhilfe als \nObergrenze nehmen.  \n \nDie Forderungen und Anliegen, das Wohnraumangebot mit geeigneten Massnahmen zu steu-\nern, sind seit geraumer Zeit mit verschiedenen parlamentarischen Vorstössen auf der politi-\nschen Agenda. Mit der Analyse haben wir die Fragen vertieft und eine Auslegeordnung ge-\nmacht, insbesondere auch zum Handlungsbedarf im Bereich Wohnen im Alter und in Bezug auf \ndie Förderung von preisgünstigem Wohnraum. \n \nFür uns ist der Zugang zum Wohnungsangebot eine wichtige Grundlage, damit die Gemeinde \nsozial durchmischt bleibt. Lenkende Massnahmen sind aus unserer Sicht im Rahmen einer \n\n                                                \n35 Potenzialanalyse des Baudepartements mit geschätztem Wachstum bis 2025 aufgrund Projektübersicht Stand Februar 2015 \n36 Alex Martinovits, Stadt Zürich Stadtentwicklung: Mietzinse und Einkommen – Eine Auswertung der Schweizerischen \nArbeitskräfteerhebung (SAGE) für die Stadt Zürich, August 2014. \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 29/45 \n\nganzheitlichen Wohnraumpolitik notwendig, um langfristig zahlbaren Wohnraum auch für die \nunteren und mittleren Einkommen anbieten zu können und damit einer Entmischung entgegen-\nzuwirken. Mit dem Grundsatzentscheid, im Rahmen des Handlungsspielraums der Gemeinde \nsteuernd auf die Entwicklung des Wohnraumangebots einzuwirken und Förderungsmassnah-\nmen zugunsten des preisgünstigen Wohnraums zu ergreifen, haben wir im Sinne der Vorstösse \nInstrumente und Massnahmen für Horw geprüft.  \n\n5 Instrumente und Handlungsspielräume von Gemeinden \n\nDas Bundesamt für Wohnungswesen hat Ende 2013 einen „Baukasten für Städte und Gemein-\nden“ zum Thema „Preisgünstiger Wohnraum“37 publiziert. Er zeigt verschiedene Förderungs-\nmassnahmen auf und gibt Hinweise für die Umsetzung. Gerade in Gemeinden mit stark stei-\ngenden Immobilienpreisen kann die Förderung von preisgünstigem Wohnraum sehr wichtig sein \nfür die soziale Durchmischung. So sind etwa viele junge Familien und ältere Menschen auf er-\nschwinglichen Wohnraum angewiesen.  \n \nDie Gemeinden haben die Möglichkeit, zusammen mit anderen Akteuren im Wohnungsmarkt \nauf ein geeignetes Wohnraumangebot hinzuwirken. Wohnraum für bestimmte Zielgruppen wie \nÄltere oder Familien lässt sich beispielsweise durch Vereinbarungen mit Privaten, institutionel-\nlen Anlegern oder Genossenschaften schaffen. Über die Rahmenbedingungen und gezielte \nMassnahmen kann die Gemeinde ihren Handlungsspielraum gestalten. Abgestimmt auf die Ge-\nsamtentwicklung und mit entsprechenden Zielen kann die Gemeinde mit geeigneten Massnah-\nmen lenkend eingreifen, wenn der freie Markt nicht alle Bedürfnisse nach Wohnraum – zum \nBeispiel preisgünstiger Wohnraum im Zentrum für die ältere Generation oder für Familien – ab-\ndeckt.  \n \nDas Bundesamt für Wohnungswesen stellt ein Instrumentarium vor mit einem Mix an lenken-\nden, unterstützenden und kommunikativen Massnahmen als Bausteine für die Förderung von \npreisgünstigem Wohnraum.  \n \nDie zehn Bausteine zeigen die Einflussmöglichkeiten auf den verschiedenen Ebenen auf. Die \nGemeinden können in den Bereichen „lenken“, „finanzieren“ und „kommunizieren“ auf eine ge-\nzielte Wohnraumförderung einwirken.  \n \nLenken: Hier sind vor allem Massnahmen auf der Ebene Nutzungsplanung wirksam wie die \nDefinition von Anteilen für preisgünstigen Wohnraum, Nutzungsprivilegien als Anreize oder \nBauverpflichtungen und Kaufrechte. \n \nFinanzieren: In diesen Einflussbereich fallen zum Beispiel der kommunale Wohnungsbau, die \nAbgabe von kommunalem Land, Darlehen und Beiträge an gemeinnützige Wohnbauträger oder \nMietzinsbeiträge. \n \nKommunizieren: Hier ist vor allem die Verhandlungsebene mit verschiedenen Wohnbauträ-\ngern – gemeinnützigen wie privaten Investoren – angesprochen, mit einem konstruktiven Aus-\ntausch und Beratung für Projekte im Interesse des preisgünstigen Wohnungsbaus. \n \nWir haben uns bei der strategische Ausrichtung an diesem Instrumentarium orientiert und die \nMöglichkeiten im Spannungsfeld der verschiedenen Interessen ausgelotet. Eine Gesamtsicht \nmit Rücksicht auf die verschiedenen Handlungsebenen und ein koordiniertes Vorgehen ist not-\nwendig. So haben alle Departemente an diesem interdisziplinären Projekt mitgewirkt und die \nverschiedenen Planungsebenen – von der Nutzungsplanung, über die sozialen Aspekte mit Ko-\nordination der Umsetzung des Altersleitbilds bis zur laufenden Aktualisierung der Liegenschafts-\npolitik – koordiniert.  \n\n                                                \n37 Preisgünstiger Wohnraum. Ein Baukasten für Städte und Gemeinden. Schweizerische Eidgenossenschaft, Eidgenössisches \nDepartement für Wirtschaft, Bildung und Forschung WBF, Bundesamt für Wohnungswesen. Grenchen, 2013. \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 30/45 \n\n \nAuch mit Blick auf die Umsetzung der Wohnraumpolitik werden eine aktive Kommunikation und \neine Abstimmung der Massnahmen mit den verschiedenen Vorgaben einerseits und den ver-\nschiedenen Playern auf dem Wohnungsmarkt notwendig sein. Ein wohnpolitischer Dialog ist ge-\nfragt. \n \n\n \nDarstellung aus dem Baukasten des BWO für Städte und Gemeinden38 \n\n \n\n6 Strategische Ausrichtung und Massnahmenplanung Horw \n\n6.1 Ziele der Wohnraumpolitik \n\nDie wohnpolitischen Ziele geben aus der Gesamtsicht heraus die Stossrichtung für die Hand-\nlungsstrategie vor. Die Förderung des preisgünstigen Wohnraums über den gemeinnützigen \nWohnungsbau ist dabei ein Aspekt in der Entwicklung des Wohnungsangebots.  \n \nHorw verfügt weiterhin über ein vielfältiges Wohnraumangebot für alle Generationen und \nLebens- und Wohnformen im Interesse einer guten sozialen Durchmischung. \n \nHorw unterstützt einen haushälterischen Umgang mit dem Boden und verfolgt konse-\nquent eine nachhaltige Entwicklung mit Verdichtung nach innen und energieeffizienter \nBauweise.  \n \nHorw fördert den preisgünstigen Wohnraum über den gemeinnützigen Wohnungsbau.  \n \nHorw fördert flexible Wohnformen mit bedarfsgerechten Dienstleistungen.  \n \nHorw fördert ein vielfältiges und durchmischtes Wohnen und Arbeiten mit neuen Wohn-\nformen im Talboden mit seiner urbanen Entwicklung.  \n\n                                                \n38 Preisgünstiger Wohnraum – ein Kasten für Städte und Gemeinden; Eidgenössisches Departement für Wirtschaft, Bildung und \nForschung WBF, Bundesamt für Wohnungswesen BWO, November 2013 \n\n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 31/45 \n\n6.1.1 Wohnen für alle \n\nMit geeigneten Instrumenten und gezielten Massnahmen will die Gemeinde Einfluss nehmen \nauf eine nachhaltige Entwicklung von Horw als Wohngemeinde für alle. Leben und Wohnen in \nHorw soll für alle attraktiv bleiben.  \n\n6.1.2 Nachhaltige Verdichtung nach innen \n\nHorw fördert mit aktiven Planungsprozessen die Nutzung und Umnutzung von Brachen an zent-\nralen, gut mit dem OeV erschlossenen Lagen und setzt sich mit der inneren Verdichtung für den \nsorgfältigen Umgang mit dem raren Gut „Boden“ ein. Damit kann eine weitere Ausdehnung der \nSiedlung (Zersiedelung) gestoppt und die Umwelt geschont werden (Verkehrserschliessung, \nEnergieverbunde, dichteres und damit attraktiveres OeV-Angebot als Alternative zum MIV). Da-\nmit fördert die Gemeinde auch eine wirtschaftlichere Nutzung der Infrastrukturen (Ver- und Ent-\nsorgung, Strassenerschliessung; OeV).  \n \nDie grösste Aufmerksamkeit bei der Innenentwicklung wird Horw in nächster Zeit dem Freiraum \nschenken. Mit zunehmender Baudichte wachsen die Ansprüche an den Freiraum, der die viel-\nfältigsten Funktionen zu erfüllen hat. Freiraum ist Grünraum, Begegnungsort, Verkehrsraum, \nParkierfläche, Spielplatz, Freizeitort, Strassenkaffee, Markt- und Aussenverkaufsfläche, Regen-\nwasserretensionsfläche, etc. Die übergeordnete Freiraumplanung muss sich im Interesse der \nDurchlässigkeit und Feinmaschigkeit für Zufussgehende und für ein sicheres Fortbewegen des \nUmweltverkehrs auch mit den grösseren privaten Arealen befassen. \n\n6.1.3 Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus \n\nMit der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus will die Gemeinde einer möglichen Ent-\nmischung entgegenwirken. Horw soll auch in Zukunft eine lebendige Gemeinde und ein attrakti-\nver Wohnort für alle Generationen und Bevölkerungsgruppen sein. Insbesondere soll für Fami-\nlien und für die ältere Generation zahlbarer Wohnraum zur Verfügung stehen. \n \nIm Rahmen der Möglichkeiten fördern wir mit verfügbaren Landreserven und Baurechten zu \nspeziellen Konditionen eine Erweiterung des Angebots im preisgünstigen Segment. Im Ortskern \nhaben wir einen ersten Schritt Richtung Förderung gemacht. Zu prüfen sind auch der vermehrte \nErwerb geeigneter Grundstücke und Liegenschaften durch die Gemeinde. \n \nLenkende Massnahmen sind notwendig, da aufgrund der attraktiven Lage und der knappen \nLandreserven der Preisdruck noch steigen wird und die gemeinnützigen Wohnbauträger kaum \nChancen haben werden, im Markt mithalten zu können.  \n\n6.1.4 Flexible Wohnformen und Wohnen mit Dienstleistungen \n\nHorw unterstützt mit geeigneten Massnahmen Projekte, welche die zunehmende Nachfrage \nnach Wohnungen für Seniorinnen und Senioren abdecken kann. \n \nHorw setzt auf ein im Zentrum angesiedeltes dezentrales Angebot an Wohnen mit Dienstleis-\ntungen. Die neuen Gebäude sind und werden konsequent behindertengerecht erstellt und sind \nfussgängig mit den gebräuchlichsten Einkaufs- und Dienstleistungsangeboten vernetzt. \n \nDas Wohnangebot für das durchmischte und generationenübergreifende Wohnen soll für ver-\nschiedene Bedürfnisse für Jung und Alt weiter ausgebaut werden. \n \nAuch private Investoren sollen gute Rahmenbedingungen für ihre Projekte finden.  \n \nMit der Baurechtabgabe Baufeld E wird ein zukunftsgerichtetes Angebot für ein Wohnen mit \nDienstleistungen im Zentrum unterstützt. Im Vordergrund steht die Kooperation mit der BG Pila-\ntus und mit der Spitex. \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 32/45 \n\n6.1.5 Vielfältiges Wohnen im Talboden \n\nDie Entwicklung im erweiterten Ortskern und mit dem Wohnen und Arbeiten in „horw mitte“ soll \nder Nachfrage nach urbanem, mit ÖV gut erreichbarem und vernetztem Wohnraum gerecht \nwerden. Mit der Durchmischung von Bildung, Gewerbe und Wohnen wird in diesem Raum der \nkurzen Wege eine lebendige städtische Struktur entstehen. Die neuen Arbeitsplätze durch An-\nsiedlung neuer Firmen werden auch neue Bewohnerinnen und Bewohner nach Horw bringen. \nEine aktive und durchmischte Bevölkerung mit jungen Leuten, Familien, Studentinnen und Stu-\ndenten, aber auch älteren Personen, die gerne urban wohnen, wird hier zusammentreffen. \n\n6.2 Wohnpolitische Massnahmen  \n\nFür die Umsetzung der Ziele im Interesse einer ausgewogenen Entwicklung stehen für die Ge-\nmeinde Horw folgende Massnahmen im Vordergrund. Sie beziehen sich auf die drei Steue-\nrungsebenen, „lenken“, „finanzieren“ und „kommunizieren“, die das Bundesamt für Wohnungs-\nwesen in seinem Instrumentarium als Einflussmöglichkeiten der Gemeinden umschreibt. \n\n6.2.1 Massnahmen Nutzungsplanung \n\n Zone für Quartiererneuerung in überbauten Gebieten  \n\nIm Auftrag der Gemeinde hat eine Fachgruppe von Planern39 die Möglichkeiten zur Förderung \nvon preisgünstigem Wohnraum in weitgehend überbauten Gebieten mit Instrumenten der Nut-\nzungsplanung abgeklärt. \n \nAls wirksames Instrument zur inneren Verdichtung mit dem Fokus Erhalt und Förderung preis-\ngünstigen Wohnraums in überbauten Gebieten wird die Zone für Quartiererneuerung vorge-\nschlagen. Dieses Vorgehen setzt ein konkretes Konzept zur Quartiererneuerung voraus: \n \nIm Bau- und Zonenreglement wird eine Zone für Quartiererneuerung (Zone W-QE) festgelegt. \nDarin werden die Grundsätze und Anforderungen an die Erneuerung generell umschrieben. Die \nQuartiererneuerungen erfolgen nach Bedarf und Gelegenheit. Kommt eine Quartiererneuerung \nzustande, wird sie in einem Gestaltungs- oder Bebauungsplan konkret dargestellt. Je nach \nMass der Abweichung zu den Zonenvorschriften wird ein Gestaltungs- oder ein Bebauungsplan \nfestgelegt. Zusammen mit der öffentlichen Auflage der Zone W-QE und den zugehörigen Zo-\nnenvorschriften ist auch ein „Animationsplan“ mit der Stossrichtung der angestrebten Entwick-\nlung aufzulegen. \n \nMit diesem Steuerungsinstrument sollen geeignete oder gefährdete Areale gezielt entwickelt \nwerden. Dabei hat die Zone W-QE auch Bestimmungen zur Förderung des preisgünstigen \nWohnraums zu enthalten. Durch die arealspezifische Festsetzung der maximal verträglichen \nDichte im Sondernutzungsplan werden die wirtschaftlichen Voraussetzungen für ein anteilsmäs-\nsiges Angebot an preisgünstigem Wohnraum geschaffen. \n \nDamit ist eine dynamische Quartiererneuerung möglich. Über ein Quartier mit Potenzial zur in-\nneren Verdichtung wird eine Quartiererneuerungszone W-QE gelegt mit der gleichzeitigen Auf-\nlage, einen zu definierenden Anteil an preisgünstigem Wohnraum zu erstellen. In dieser Zone \ndürfen Liegenschaften erhalten werden (Bestandesgarantie). Dadurch wird auch günstiger \nWohnraum erhalten. Bei einer Volumenerweiterung ist zwingend ein Konzept vorzulegen, das \nder gewünschten Entwicklung dieser Quartiererneuerungszone entspricht. Dies schafft auch \nden Anreiz, für eine qualitätsvolle Verdichtung und Umgebungsaufwertung ein Paket mit der \nNachbarschaft zu schnüren. Damit den Eigentümern aufgezeigt werden kann, wie sich das \nQuartier langfristig entwickeln könnte, werden Animationspläne ausgearbeitet. Dies sind in Skiz-\nzenform dargestellte Entwicklungsvarianten, die auf unterschiedliche Anforderungen reagieren. \nGleichzeitig werden bestehende Elemente der Erschliessung, Gebäude oder Aussenräume dar-\ngestellt, die erhalten werden sollen. Eine aktive Bodenpolitik der Gemeinde mit strategischen \n\n                                                \n39 Entwicklungsteam: Lengacher Emmenegger Partner AG, Luzern (Federführung), Dieter Geissbühler HSLU Luzern, Andreas \nHofer, Archipel Zürich, Hansueli Remund, Luzern vom 16.2.2015 \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 33/45 \n\nKäufen von Arealen/Liegenschaften wäre ein wirksames Mittel, um die Wohnraumentwicklung \naktiver zu beeinflussen. Die Quartiererneuerungen erfolgen situativ und nach Bedarf.  \n \nIn einem weiteren Schritt hat die Fachgruppe die Erneuerung des Gebiets Riedmatt modellhaft \nüberprüft sowie weitere potenzielle Entwicklungsgebiete in der Gemeinde Horw unter dem As-\npekt Verdichtung und preisgünstiger Wohnraum analysiert. Dabei wurden auch die im Dringli-\nchen Postulat 2015-655 erwähnten Gebiete berücksichtigt. Bei den Quartieren mit Potenzial \nhandelt es sich um Gebiete mit lockerer Überbauung und älterer, kleinmassstäblicher Struktur, \nin denen grössere Erneuerungen absehbar sind. Die Fachgruppe kommt zur Erkenntnis, dass \nfür die Erstellung von günstigem Wohnraum eine Verdoppelung der Ausnützung bzw. des Bau-\nvolumens notwendig ist. Am Beispiel Riedmatt zeigt sich, dass die Planung von Ersatzneubau-\nten mindestens über zwei Parzellen erfolgen müsste, um auf zahlbare Mietzinse von rund CHF \n2'000 (Nettomiete) für eine 4.5 Zimmerwohnung von rund 100 m2 Fläche zu kommen. Würde \nim Vergleich dazu nur eine Parzelle neu überbaut, hätte dies Mietzinse von rund CHF 2'800 pro \nMonat zur Folge. \n \nAreale, die sich für preisgünstigen Wohnraum eignen oder die aufgrund der neuen kantonalen \nGesetzgebung vermehrt unter Druck geraten, sollen mit der Festsetzung Quartiererneuerungs-\nzone W-QE der Spekulation entzogen und gesichert werden. Die Förderung des preisgünstigen \nWohnraums muss Bestandteil der Bestimmungen der Zone W-QE sein. \n \nZu beachten ist, dass die Bedingung zur Schaffung oder Erhaltung von preisgünstigem Wohn-\nraum mit einigem zusätzlichen neuen Verwaltungsaufwand verbunden sein wird. \n \nAufgrund einer ersten Analyse der Gebiete hat die Fachgruppe folgende Gebiete als geeignet \nfür eine dynamische Quartiererneuerung beurteilt:40  \n\n Brändistrasse/Allmendstrasse \n\n Änziried/Spielplatzring \n\n Kantonsstrasse (Bereich Zumhofweg) \n\n Riedmatt \n\n Brunnmatt  \n\n Steinen  \n\n Steinibachweg  \n\n Bifang \n\n Altsagen  \n \n \n\n                                                \n40\n\n Bericht Entwicklungsteam Lengacher Emmenegger Partner AG und andere vom 16.2.2015  \n\n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 34/45 \n\n \n \nDie Gebiete Biregg und Wegmatt werden hingegen für die gewünschte Entwicklung eher als un-\ngeeignet eingestuft. \n \nDie Gebiete sind im Rahmen der Ortsplanungsteilrevision bzw. dem als Grundlage dazu zu er-\narbeitenden Siedlungsrichtplan noch eingehend zu evaluieren. Dabei sind abhängig vom Poten-\nzial differenzierte Vorgehensweisen und Prioritäten herauszuarbeiten. \n \nDie angestrebte Verdoppelung der Baudichte ist gemäss Erkenntnissen der Fachgruppe die Vo-\nraussetzung zur Erstellung von preisgünstigen Wohnungen. Es ist zu beachten, dass an das \nRecht zur Verdichtung gleichzeitig die Bedingung der Preisgünstigkeit zu knüpfen ist, damit der \nMehrwert nicht nur anderweitig abfliesst. Dies ist mit entsprechenden Vorschriften langfristig si-\ncherzustellen. Aus diesen Überlegungen kann auch abgeleitet werden, dass wenn nur ein Anteil \nan preisgünstigem Wohnraum verlangt wird, nicht zwingend eine Nutzungsverdoppelung, wel-\nche nachbarschaftlich und städtebaulich nicht überall möglich ist, als Gegenleistung anzubieten \nist. \n \n  \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 35/45 \n\nFür die Umsetzung ist folgendes Vorgehen geplant: \n \n\n \n \nZu beachten ist, dass mit der Ortsplanungsteilrevision noch weitere Inhalte zu bearbeiten sind, \ninsbesondere die Anpassung an die geänderten baurechtlichen Definitionen des Planungs- und \nBaugesetzes und die Ausscheidung der Gewässerräume. \n \n Zonen für preisgünstigen Wohnraum \n\nFür eine gezielte Entwicklung des Wohnraumangebots in den Bauzonen ist im Rahmen der \nTeilrevision Ortsplanung bei der Erarbeitung des Siedlungsleitbilds auch die Festlegung von Zo-\nnen für preisgünstigen Wohnraum gemäss § 45 Art. 3 (PBG Kanton Luzern) zu prüfen. Die \nAusscheidung von solchen Zonen scheint insbesondere für unüberbaute oder umzunutzende \nAreale ein geeignetes Instrument. Mit der die Grundnutzung überlagernden Zone für preisgüns-\ntigen Wohnraum ist ein verpflichtender Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festzule-\ngen. Es sind Ausführungsbestimmungen zum preisgünstigen Wohnraum, der Mietzinsgestal-\ntung, ev. auch zum Personenkreis, welcher in den Genuss dieser preisgünstigen Wohnungen \nkommen soll, und zur Sicherstellung und Kontrolle der Bedingungen notwendig. \n \nWir werden im Rahmen der Konzeptplanung über den Raum Horw Süd, dem Vertiefungsgebiet \nlll im Konzept LuzernSüd, das Potenzial für die Festsetzung von Zonen für preisgünstigen \nWohnraum evaluieren. Ansonsten sehen wir zurzeit kein weiteres dafür in Frage kommendes \nGebiet.  \n\nDurchführung des Sondernutzungsplanerlassverfahrens\n\nErarbeitung der Sondernutzungspläne  (i.d.R. Bebauungsplan) - kooperativer Planungsprozess der  Grundeigentümer \nmit der Gemeinde\n\nRechtsmittel (Kantonsgericht, Bundesgericht)\n\nGenehmigung Regierungsrat\n\nBeschwerdemöglichkeit\n\nVolksabstimmung\n\nBeschluss Einwohnerrat\n\nÖffentliche Auflage\nEinspracheverhandlungen\n\nVorprüfung Kanton\n\nPlanungsbericht an Einwohenrrat\n\nMitwirkung\n\nPlanungsbericht\nInformation Workshop mit Grundeigentümern\n\nErarbeitung der Zone W-QE im Ortsplanungsverfahren\nAnimationsplan pro Quartier\n\nSiedlungsleitbildAuswahl der potenziellen Verdichtungs-\nGebiete\n\nOption Planungszone\n\nInstrumentarium bestimmen\n\nim Rahmen von Sondernutzungsplänen zu \nentwickelnde Nachverdichtungsgebiete, \n\nGebiete, die mit einer Zone für preisgünstigen \nWohnungsbau zu überlagern sind, Gebiete für \n\nNutzungsanreiz\n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 36/45 \n\n Nutzungsprivilegien  \n\nIm Zusammenhang mit der Förderung des preisgünstigen Wohnraums werden meistens auch \nNutzungsanreize für die Bauherrschaften verlangt, insbesondere höhere Ausnützung und zu-\nsätzliche Geschosse. Bei solchen Anreizüberlegungen ist zu berücksichtigen, dass gemäss der \nseit 1.1.2014 geltenden kantonalen Gesetzgebung die Gemeinden die Ausnützungsziffer durch \nanderweitige Festlegungen, i.d.R. durch die Festsetzung einer Überbauungsziffer, abzulösen \nhaben. \n \nDas revidierte Raumplanungsgesetz verpflichtet die Planungsbehörden, Massnahmen zur inne-\nren Verdichtung und für einen haushälterischen Umgang mit der Ressource Boden zu ergreifen. \nDas Nutzungsmass wird im Rahmen der Ortsplanungsteilrevision zur Ablösung der Ausnüt-\nzungsziffer so hoch anzusetzen sein, wie dieses mit Blick auf die städtebauliche Qualitätssiche-\nrung und nachbarschaftlich störenden Einflüsse vertretbar ist. Die Zone für preisgünstigen \nWohnraum enthält daher die zwingende Verpflichtung zur Erstellung eines Anteils an preisgüns-\ntigem Wohnraum, ohne dass ein zusätzlicher Nutzungsanreiz angeboten werden kann. Damit \nwird dem Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens und der Innenentwicklung nachge-\nlebt. \n \nIn der Zone für Quartiererneuerung (Zone W-QE) wird, sofern nicht einfach der Bestand ge-\npflegt und erhalten wird, bei der Erneuerung eine optimale (= raumplanerisch maximale) Dichte \nangestrebt und dann auch ein verbindlicher Anteil an preisgünstigem Wohnraum vorgeschrie-\nben. Die Nutzungsprivilegien sind bei diesen Zonen bereits integrierter Bestandteil der durchzu-\nführenden Sondernutzungsplanung. \n \nDie übrigen in Horw ausgeschiedenen Bauzonen sind zumeist relativ dispers, aber weitgehend \nüberbaut und heute häufig einer zweigeschossigen Zone zugewiesen. Dort wo noch grösseres \nPotenzial besteht ist, ausser im Raum Horw Süd, die Bebauung erst vor kurzem mit Sondernut-\nzungsplanungen geregelt worden. Es wird daher im Rahmen der Ortsplanungsteilrevision einzig \nnoch zu prüfen sein, inwieweit es aus raumplanerischer Sicht (Dichte, Freiraum, vorhandenen \nBebauungsstruktur) und allenfalls unter welchen Bedingungen (Mindestfläche) es sinnvoll ist, \nfür das freiwillige Erstellen von preisgünstigem Wohnraum Nutzungsanreize, also eine höhere \nBaudichte, zu gestatten. Es wird aber kaum möglich sein, mit Nutzungsprivilegien rein wirt-\nschaftlich motivierte Anreize zu schaffen. Im Vordergrund steht höchstens der teilweise Aus-\ngleich freiwilliger Leistungen. \n \nEs steht also ein differenziertes Vorgehen im Fokus. Ein solches Vorgehen lässt gute Ergeb-\nnisse erwarten, ist aber für die Gemeindeverwaltung auch mit erheblich mehr Aufwand und \nKosten (intern und extern) verbunden. \n\n6.2.2 Liegenschaftspolitische Massnahmen  \n\nAufgrund der Analyse und Interessenabwägung von sozialen und finanzpolitischen Fragen so-\nwie der Koordination mit der aktuellen bedürfnisgerechten Planung im Bereich Wohnen im Alter \n(Planungsbericht 1540/2015) wird der eingeschlagene Weg mit Förderungsmassnahmen, wie \nAbgabe von Baurechten an gemeinnützige Wohnbauträger, weitergeführt. Als weitere mögliche \nAreale für gemeinnützigen Wohnungsbau im Baurecht können zum Beispiel geprüft werden: \n\n Waldegg (z.Z. noch Familiengärtner-Areal) \n\n Ebenaustrasse (Kindergarten-Pavillon) \n\n Bachstrasse (Kindergarten-Pavillon) \n\n Ringstrasse 15 (z.Z. prov. Spielplatz Ortskern) \n \nBei den Baurechtskonditionen werden die Kriterien der Lage, der zahlbaren Mieten und der \nDurchmischung berücksichtigt. \n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 37/45 \n\nDer Planungsbericht Immobilienstrategie enthält zahlreiche zusätzliche Überlegungen zum Be-\nstand und der Entwicklung der Liegenschaften der Gemeinde im Finanz- wie auch im Verwal-\ntungsvermögen. Es erscheint uns dienlich, die liegenschaftspolitischen Massnahmen der Ge-\nmeinde mit dem Planungsbericht Immobilienstrategie detailliert zu beraten und zu entscheiden. \n\n6.2.3 Finanzpolitische Massnahmen \n\nAls weiteres Instrument für die Förderung von preisgünstigem Wohnraum prüfen wir im Rahmen \nder Baurechtsabgaben die Gewährung von Bürgschaften für entsprechende Projekte im ge-\nmeinnützigen Wohnbau.  \n \nDie Gewährung einer Bürgschaft müsste wie folgt begründbar sein: \n\n Die Bürgschaft dient dem gemeinnützigen Wohnungsbau. Dieser muss aufgrund der Vorga-\nben des Baurechtsvertrages gegeben sein.  \n\n Mit dem Baurechtsvertrag wird ein Heimfall vereinbart. Dieser Heimfall sichert unsere Bürg-\nschaft gegenüber dem Wohnbauträger ab. Im Extremfall geht die Gemeinde nicht leer aus. \n\n Die Solidarbürgschaft ist an einen konkreten Darlehensvertrag mit einem Finanzinstitut ge-\nkoppelt. Mit einer allfälligen Ablösung/Erneuerung des Darlehensvertrages muss die Bürg-\nschaft neu begründet werden. \n\n Die Kompetenzen richten sich nach den Finanzkompetenzen der Gemeindeordnung. \n\n6.2.4 Zielgruppengerechte Förderungsmassnahmen \n\nMit dem Fokus auf das übergeordnete Ziel „Wohnraum für alle“ soll die Zugänglichkeit zu zahl-\nbarem Wohnraum auch für alle Bevölkerungsgruppen gewährleistet sein. Mit Blick auf die \nwachsende ältere Bevölkerung unterstützen wir die Bestrebungen für zusätzlichen Alterswohn-\nraum sowie ergänzend ein Angebot für Wohnen mit Dienstleistungen. Er schenkt auch dem fle-\nxiblen Ausbau des stationären Wohn-Angebots für pflegebedürftige Menschen besondere Be-\nachtung. \n \nZiel ist es, mit den Verhandlungen um das Baurecht auf Baufeld E die Interessen preisgünstiger \nWohnraum und die Erweiterung des Angebots für Wohnen mit Dienstleistungen abdecken zu \nkönnen. Die Gemeinde will mit dem Kauf der Räumlichkeiten für den Spitex-Stützpunkt optimale \nRahmenbedingungen schaffen. \n \nAuch für Familien soll Horw ein attraktiver Wohnort bleiben. Neben den Massnahmen für preis-\ngünstigen Wohnraum soll der familiengerechten Gestaltung von Quartieren und Siedlungen be-\nsondere Beachtung geschenkt werden. \n \nIm Rahmen des Planungsberichts 1540, „Wohnen im Alter“, wurde im Bericht der Steuerungs-\ngruppe, Anhang 2 auf einen Anpassungsbedarf bei den aktuellen Mietzinsbeihilfen für Ergän-\nzungsleistungsbezüger hingewiesen, um weiterhin günstigen Wohnraum für einkommens-\nschwache Haushalte anbieten zu können. Dieser Lösungsvorschlag und eine sinnvolle Erweite-\nrung der Bezugsberechtigten soll abgeklärt werden. \n\n6.2.5 Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Wohnbauträgern und Privaten \n\nDie Gemeinde setzt auf die Zusammenarbeit mit den Wohnbaugenossenschaften und anderen \ngemeinnützigen Wohnbauträgern. Wir erachten die Wohnbaugenossenschaften und andere ge-\nmeinnützige Wohnbauträger als verlässliche Partner.  Wir beziehen uns dabei auf die Charta \nder gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz.41 Die gemeinnützigen Wohnbauträger er-\n\n                                                \n41 "Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger der Schweiz" gemäss Vorgabe des Bundesamtes für Wohnungswesen \nund der Dachverbände SVW und WOHNEN SCHWEIZ. aus (1. Januar 2013); www.bwo.ch \n \n\n \n\nhttp://www.bwo.ch/\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 38/45 \n\nstellen, erhalten und erwerben vorzugsweise preisgünstigen Wohnraum. Dieser bleibt der Spe-\nkulation entzogen. Dank Kostenmiete und Verzicht auf Gewinnstreben leisten sie einen dauern-\nden Beitrag zur Versorgung der Bevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum. \n \nFür die zukünftige Wohnraumgestaltung in Horw ist ein wohnpolitischer Dialog mit den verschie-\ndenen Akteuren im Wohnungsbau sinnvoll. Ein Austausch über Projektideen und Strategien \ndient der gegenseitigen Information und Kooperationen im Interesse der Wohnraumpolitik. \n\n6.3 Überblick Massnahmenpaket zur gezielten Wohnraumentwicklung \n\nMassnahmen Umsetzung Projekte Zeitraum \n\nNutzungsplanerische Massnahmen \n\n1 Zone für Quartiererneue-\nrung W-QE \n\nTeilrevision Ortspla-\nnung - Quartiere aus-\nscheiden; Sondernut-\nzungsplanung \n\nSiedlungsleitbild; Ani-\nmationspläne über \ndas Ereneuerungspo-\ntenzial \n\n2016 - 2019 \n\n2 Zone für preisgünstigen \nWohnraum \n\nTeilrevision Ortspla-\nnung gemäss § 45 \nAbs.3 PBG Kanton Lu-\nzern \n\nKonzept VG lll Horw \nSüd, Teil des Entwick-\nlungskonzepts Lu-\nzernSüd; \nSiedlungsleitbild \n\nab 2016 \n\n3 Nutzungsprivilegien Ortsplanungsteilrevi-\nsion - Bedingungen \nfestlegen  \n \n\nKriterienkatalog erar-\nbeiten; Gestaltungs-\nplan \nBebauungsplan \n\nab 2016 \n\nLiegenschaftspolitische Massnahmen \n\n4 Strategie anpassen Planungsbericht Immo-\nbilienstrategie mit zu-\nsätzlicher Ausrichtung - \nZiel: Förderung ge-\nmeinnütziger Wohn-\nraum; Strategische \nKäufe und Verkäufe \n(Eigentum und Bau-\nrecht) \n \n\nAlle Grundstücke be-\nzüglich Eignung prü-\nfen;  \naktiver Player auf dem \nImmobilienmarkt; ste-\ntige, vertrauensbil-\ndende Kommunikation \n(was tun wir) (13) \n\nseit 2015 \n\n5 Areale der Gemeinde für \npreisgünstigen Wohnraum \nim Baurecht abgeben \n\nEntwicklung der Areale \npräzisieren, Durchfüh-\nrung oder Beteiligung \nan Vertiefungsstudien \n\nAreale den gemein-\nnützigen Wohnbauträ-\ngern anbieten (14) \n\n2016/2017 \n\n6 Baurechtskonditionen \nüberprüfen \n\nKriterienkatalog (Lage, \nzahlbare Mieten, \nDurchmischung) \n\nIm Rahmen konkreter \nProjekte (5) \n\n \n\nFinanzpolitische Massnahmen \n\n7 Bürgschaften für Projekte \nim gemeinnützigen Woh-\nnungsbau \n\nIm Rahmen von Bau-\nrechten an gemeinnüt-\nzige Wohnbauträger \n\n Nach Bedarf  \nprojektbezo-\ngen \n\nZielgruppengerechte Förderungsmassnahmen \n\n8 Baurechtsabgabe Baufeld \nE zugunsten Wohnen mit \nDienstleistungen und preis-\ngünstigen Wohnraums \n\nVerhandlungen zum \nAbschluss bringen \n\nKriterien für Nutzung; \nBedingungen und \nKonditionen; \nKonzept Wohnen mit \nDienstleistungen \n\n2015/2016 \n\n                                                \n\n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 39/45 \n\nMassnahmen Umsetzung Projekte Zeitraum \n\n9 Realisierung Projekt „Vi-\ntadomo“  \n\nPrivaten Investor unter-\nstützen für Wohnen mit \nDienstleistungen \n\nPrivates Bauprojekt \nBaubewilligungsver-\nfahren \n\n2018 \n\n10 Infrastrukturen für Woh-\nnen mit Dienstleistungen \nanbieten \n\nKauf Räumlichkeiten für \nSpitex-Stützpunkt \n\nRealisierung auf Bau-\nfeld E Horw Zentrum \n\n2017/2018 \n\n11 Familiengerechte Quar-\ntiergestaltung \n\nDie Gemeinde fördert \nund fordert eine fami-\nliengerechte Gestaltung \nvon Quartieren/Siedlun-\ngen42; Realisierung \nT30-Zonen \n\nInitialisierung oder \nfachplanerische Unter-\nstützung für Spiel- und \nBegegnungsstätten im \nRahmen Freiraumkon-\nzepten; Gesamtkon-\nzept Zonensignalisa-\ntion T20/T30 \n\nseit 2010 \n\n12 Mietzinsbeiträge Erweitertes Modell für \ngezielte Mietzinsbei-\nträge prüfen \n\nReglement Gemeinde-\nbeihilfen überarbeiten \n\n2016/2017 \n\nKommunikations- und Kooperationsmassnahmen \n\n13 Wohnpolitischer Dialog Austausch und Koordi-\nnation von Strategien \nund Projekten mit Part-\nnern im Wohnungsbau, \nGrundeigentümern und \ninstitutionellen Anle-\ngern; regelmässige Be-\nrichterstattung im Blick-\npunkt \n\nEinladung zum Dialog \nund Institutionalisie-\nrung (z.B. regelmäs-\nsige jährliche Treffen) \n\n2015 / 2016 \n\n14 Zusammenarbeit mit ge-\nmeinnützigen Wohnbauträ-\ngern \n\nErstellung von neuem \npreisgünstigem und al-\ntersgerechtem Wohn-\nraum \n\nStrategiediskussion im \nRahmen Planungsbe-\nricht Immobilienstrate-\ngie; Angebote mögli-\ncher Gemeindeareale; \nEinladung zur Partizi-\npation bei der Ausge-\nstaltung der Zonen \nund Bestimmungen \n\nab 2017 \n\n6.4 Stossrichtung für weitere Umsetzung  \n\nDie 14 Massnahmen beinhalten die Stossrichtung für eine gezielte Entwicklung des Wohnrau-\nmangebots, damit in Horw auch in Zukunft Wohnen für alle möglich ist. Wo nötig und sinnvoll \nhaben wir durch geeignete Instrumente die Grundlage für eine Steuerung geschaffen. Mit den \nnutzungsplanerischen Massnahmen, der Schaffung einer Quartiererneuerungszone sowie Nut-\nzungsanreizen können die Rahmenbedingungen für die Angebote differenziert gestaltet wer-\nden. Es gilt nun, diese neuen Zonen und Bestimmungen im Rahmen der Teilrevision Ortspla-\nnung auszuarbeiten. Im Prozess der Vertiefung und Ausgestaltung ist ein Austausch mit den \nwichtigen Partnern und Grundeigentümern ein zentrales Anliegen, insbesondere die Zusam-\nmenarbeit mit den gemeinnützigen Wohnbauträgern. \n\n                                                \n42 Vgl. Thesenpapier der Eidgenössischen Koordinationskommission für Familienfragen EKFF „Für eine familienfreundliche \nWohnpolitik“, 2011 \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 40/45 \n\n7 Parlamentarische Vorstösse \n\n7.1 Dringliche Motion Nr. 267/2011 von Urs Rölli, FDP, und Mitunterzeichnenden: \n\nPlanungsbericht zur Immobilienstrategie der Gemeinde Horw \n\nIm Rahmen des vorliegenden Planungsberichts sind die aktuellen Fakten zur Wohnraumpolitik \nin Horw zusammengetragen und analysiert worden. Unter Berücksichtigung der sozialen, finan-\nziellen und planerischen Aspekte haben wir einen ganzheitlichen Ansatz verfolgt. Der Grund-\nsatzentscheid, mit geeigneten Massnahmen zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum bei-\nzutragen, hat auch Auswirkungen auf die Immobilienstrategie und wird im diesbezüglichen Pla-\nnungsbericht aufgearbeitet. \n\n7.2 Motion 269/2011 vom 30.5.2011, Altersgerechter und preisgünstiger Wohnbau in \n\nHorw, Luthiger Jürg, CVP und Mitunterzeichnende; Überwiesen am 20.10.2011 \n„In der Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz (http://www.bwo.admin.ch) steht: "Wohnen ist ein Grundbedürfnis \nder Menschen. Um allen eine Wohnung zu tragbaren Bedingungen zu sichern, reichen die Marktkräfte nicht aus. Zur Ergänzung \nbraucht es die gemeinnützigen Wohnbauträger, dies sind insbesondere Wohnbaugenossenschaften, Stiftungen sowie gemeinnüt-\nzige Vereine und Aktiengesellschaften, welche preisgünstige Wohnungen erstellen, sichern und erneuern. Der Zugang zu einer \nqualitativ angemessenen und an die Bedürfnisse des Einzelnen angepassten Wohnung zu einem bezahlbaren Preis stellt für jeden \nEinzelnen und jede Familie ein grundlegendes Recht dar." \n \nEs ist uns bekannt, dass im Tiefsteuerkanton Zug der Wohnungsmarkt in den letzten Jahren explodiert ist. Zahlreiche Zuger, insbe-\nsondere aus dem Mittelstand, sehen sich nun angesichts der hohen Mietpreise gezwungen, ihre Heimat zu verlassen. Um dieser \nAbwanderung Einhalt zu gebieten, schafft Zug als erste Schweizer Stadt Sonderzonen für "preisgünstigen Wohnungsbau". \n \nHorw ist wie Zug ebenfalls ein attraktiver Wohnort. Dies wissen nicht nur die Horwerinnen und Horwer zu schätzen. Und deshalb \nauch ist der Leerwohnungsbestand in Horw sehr gering. Gemäss Bundesamt für Statistik beträgt die Leerwohnungsziffer im 2010 \nnur 0.26 %. Das sind 16 Wohnungen. Im Vergleich ist diese Ziffer in Meggen 0.5 % und in Luzern 0.52 %. Zug hat eine Leerwoh-\nnungsziffer von 0.31 %. Die Nachfrage nach Wohnmöglichkeiten in Horw ist also sehr gross - und dank der grossen Marktnachfrage \nsteigen auch die Preise. Wohnungen und Häuser sind deshalb für viele Bevölkerungsschichten nicht mehr bezahlbar. \n \nMit dem Entwicklungsschwerpunkt Südbahnhof wird neuer Wohnraum entstehen. Es ist aber absehbar, dass diese Wohnungen im \noberen Preissegment anzusiedeln sind. \n \nNeben preisgünstigem Wohnraum scheint in Horw aber auch der altersgerechte Wohnraum knapp zu sein. Dies sind auf jeden Fall \ndie Schlussfolgerungen einer Studie der Hochschule Luzern für Soziale Arbeit. Die Gründe liegen u.a. in den veränderten Wohnbe-\ndürfnissen der älteren Generation (grössere Selbstständigkeit und Unabhängigkeit im Alter, kleinere Wohnungen im dritten Lebens-\nabschnitt etc.) und in der starken Zunahme der Seniorengeneration. Die CVP-Fraktion hat denn auch in der Vergangenheit mehr-\nfach gefordert, dass die Gemeinde im Zentrum von Horw den altersgerechten Wohnungsbau fördert. \n \nMit dieser Motion verlangen wir nun vom Gemeinderat einen Planungsbericht, der uns zeigt, wie sich der Gemeinderat der Frage \n"Altersgerechter und gemeinnütziger Wohnraum in Horw?" stellen will. Wir verlangen vom Gemeinderat, dass er  \n\n‒ die aktuelle Situation rund um den altersgerechten und gemeinnützigen Wohnbau auf Gemeindeebene analysiert, \n‒ mögliche Unterstützungsleistungen von Bund und Kanton auflistet, \n‒ allfällige Engpässe und die entsprechenden Auswirkungen auf die Gemeinde aufzeigt. \n \nDer Planungsbericht ist eine Situationsanalyse mit einer entsprechenden kritischen Bewertung. Konkret sollen mindestens folgende \nFragen beantwortet werden: \n \nSituationsanalyse / Beurteilung des Gemeinderates \n\n1. Wie hoch ist der prozentuale Anteil an sozialem bzw. altersgerechtem Wohnraum in der Gemeinde (Genossenschaften, Stif-\ntungen, öffentliche Hand etc.) ? \n\n2. Welche Werkzeuge nutzt Horw, um den gemeinnützigen bzw. altersgerechten Wohnungsbau zu fördern? (Konkrete Beispiele \nauflisten!) \n\n3. Welche Unterstützungen sind vom Kanton oder Bund für den gemeinnützigen Wohnungsbau vorhanden? Welche werden von \nHorw genutzt? \n\n4. Wie beurteilt der Gemeinderat die aktuelle Situation? \n5. Welche Vision/Strategie verfolgt der Gemeinderat in Bezug auf altersgerechten und gemeinnützigen Wohnbau? \n6. Welche Standorte bieten sich aus Sicht des Gemeinderates für das zukünftige Angebot solchen Wohnraumes an. \n7. Sind bereits konkrete Massnahmen getroffen worden? Wenn ja, welche? \n8. Mit welchem Zeitrahmen rechnet der Gemeinderat bei der Realisierung weiterer altersgerechter und/oder sozialer Wohnun-\n\ngen.“ \n\n \nMit vorliegendem Planungsbericht haben wir eine umfassende Analyse gemacht und zu den \nFragen eingehend Stellung genommen.  \n \nWir beantragen, die Motion als erledigt abzuschreiben. \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 41/45 \n\n7.3 Motion 274/2012 vom 19. Oktober 2012, Zonen für preisgünstigen Wohnraum, Bider \n\nMarkus, CVP, und Mitunterzeichnende; Überwiesen am 24. Januar 2013 \n\n„Die attraktive Wohnlage der Gemeinde Horw wirkt sich sowohl auf die Bauland- als auch auf die Immobilienpreise aus. Das anstei-\ngende Preisniveau beeinflusst wiederum die Zinsen für Mietwohnungen stark. \n \nAus einer gesellschaftspolitischen Sicht scheint es uns wichtig, dass Horw auch in Zukunft über eine gut durchmischte Bevölkerung \nverfügt. Einseitige Entwicklungen, egal in welcher Richtung, erachten wir als kritisch. \n \nMit vorliegender Motion möchten wir sicherstellen, dass es in Horw auch künftig erschwinglichen Wohnraum gibt, insbesondere für \nbereits ortsansässige Horwerinnen und Horwer. Als Lösungsansatz verweisen wir auf das Vorgehen in den Gemeinden Zug und \nWeggis. Dort wurde im Zonenplan eine neue Zone für preisgünstigen Wohnraum geschaffen, welche einen Teil der Wohnzonen \nüberlagert. Im dazugehörigen BZR wurden die Definitionen für preisgünstigen Wohnraum vorgenommen. \n \nMit vorliegender Motion wird der Gemeinderat beauftragt, einen Vorschlag zur gesetzlichen Regelung der Sicherstellung von preis-\ngünstigem Wohnraum auszuarbeiten und dem Einwohnerrat zur Beratung vorzulegen.“ \n\n \nMit vorliegendem Planungsbericht Wohnraumpolitik legen wir unsere wohnpolitischen Ziele dar \nund unterbreiten Ihnen ein Paket an Massnahmen. Mit geeigneten Instrumenten und gezielten \nMassnahmen wollen wir Einfluss nehmen auf eine nachhaltige Entwicklung von Horw als Wohn-\ngemeinde für Alle. Leben und Wohnen in Horw soll für alle attraktiv bleiben. Insbesondere sol-\nlen auch junge Familien die Vorzüge der Gemeinde geniessen können und ältere Menschen \ngeeigneten Wohnraum finden für verschiedene Lebensformen im Alter. Der Erhaltung und För-\nderung von preisgünstigem Wohnraum kommt dabei grosse Bedeutung zu. Erste Vorarbeiten \nfür die Ortsplanungsteilrevision sind geleistet (Analyse von Quartieren und Bebauungsplan- und \nGestaltungsplangebieten). Mit der formellen Inangriffnahme werden die Zielsetzungen für das \nSiedlungsgebiet in einem Siedlungsleitbild konkret festzulegen sein. Mit der Zone für Quartierer-\nneuerung W-QE für eine dynamische Quartiererneuerung und zur Erhaltung und Schaffung \npreisgünstigen Wohnraums sollen Gebiete gesichert und gezielt entwickelt werden. Für unüber-\nbaute Gebiete und umzunutzende Areale (z.B. in Horw Süd) wird die Überlagerung mit einer \nZone für preisgünstigen Wohnraum zu prüfen sein. In den restlichen Bauzonen sind Nutzungs-\nzuschläge als Anreiz oder Belohnung für die Bereitstellung von preisgünstigem Wohnraum zu \nprüfen. \n\n7.4 Dringliche Motion Nr. 282/2014
vom 3. Februar 2014, Sicherung "Wohnen im Alter" \n\nim Ortskern, Thomas Zemp, CVP: Teilweise überwiesen am 20. März 2014 \nAm 24. Oktober 2013 wurde das Altersleitbild 2013 vom Einwohnerrat zur Kenntnis genommen. Der Planungsbericht hat deutlich \naufgezeigt, dass in verschiedenen Bereichen dringender Handlungsbedarf besteht. Diese Motion adressiert den Bereich "Wohnen \nim Alter". \n \nDer Gemeinderat hat zwischenzeitlich eine Kommission beauftragt, eine Analyse zu erstellen und konkrete Handlungsempfehlun-\ngen vorzuschlagen. Dies erfolgt in enger Zusammenarbeit mit der Fachstelle für Gemeinwesensarbeit der Pro Senectute des Kan-\ntons Luzern und basiert auf dem integralen Stufenmodell "Wohnen im Alter": \n\n‒ Angestammte Wohnsituation \n‒ Wohnen mit Dienstleistungen \n‒ Teilstationäre Übergangsstufe \n‒ Stationäres Wohnen \n \nErgebnisse sollten bis zum Sommer 2014 vorliegen. Bereits heute ist klar, dass die Gemeinde Horw einen grösseren Bedarf im \nBereich "Wohnen mit Dienstleistungen" hat. Wenn ein solches Angebot im Ortskern realisiert werden soll, was unbedingt anzustre-\nben ist, dann gibt es heute nur noch einen möglichen Standort: Das Baufeld E. \n \nMit vorliegender Motion wird der Gemeinderat beauftragt, das Baufeld E für die Realisierung von "Wohnen mit Dienstleitungen" vor-\nzusehen und optimale Rahmenbedingungen dafür zu schaffen. Der Bebauungsplan ist hinsichtlich bebaubarer Fläche, Ausnützung, \nzulässige Nutzungen und allfälliger weiterer Bestimmungen so anzupassen, dass diesem Verwendungszweck Rechnung getragen \nwird und ein möglichst zweckdienlicher Bau realisiert werden kann. Zur Sicherstellung der skalierbaren Dienstleistungen sollen im \nGebäude Dienstleistungsbetriebe eingebettet werden, die einen möglichst direkten Bezug zum "Wohnen mit Dienstleistungen" ha-\nben. Idealerweise ein Spitex-Stützpunkt und eine Gemeinschaftspraxis. Von weiteren, nicht in einem direkten Bezug stehenden \ngewerblichen Nutzungen, ist eher abzusehen. \n\n \nSie haben die Motion teilweise überwiesen. Von der Überweisung ausgenommen haben Sie die \nverlangte Anpassung des Bebauungsplans.  \n \nWir haben uns im Rahmen der ganzheitlichen Wohnraumpolitik und im Speziellen im Rahmen \ndes Planungsberichts „Wohnen im Alter“ (B+A 1540/2015) mit dem Thema befasst. Unser Ziel \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 42/45 \n\nist es, im Zentrum ein dezentrales erweitertes Angebot für „Wohnen mit Dienstleistungen“ \n(WmDL) zu erreichen. Im Sinne der Motion wird mit der Einrichtung des Spitex-Stützpunkts eine \nDrehscheibe für WmDL auf Baufeld E geschaffen. Für das umfassende Angebot (allenfalls auch \nmit Tagesheim und allgemein nutzbaren Räumen) beabsichtigt die Gemeinde den Erwerb der \nnotwendigen Geschossflächen von der Bauherrschaft, voraussichtlich der Baugenossenschaft \nPilatus. Gleichzeitig soll das Angebot von 2.5- und 3.5-Zimmerwohnungen für das Alterswohnen \nim Zentrum erhöht werden, auf Baufeld E über das in Verhandlung stehende Baurecht an die \nBaugenossenschaft Pilatus. Zudem wird das private Projekt von Vitadomo/Tertianum unter-\nstützt, um 60 – 80 Wohnungen mit Dienstleistungen und 20 Pflegebetten im Bereich westlich \nder Allmendstrasse im Gebiet horw mitte zu realisieren. Bereits realisiert sind die in den Mehrfa-\nmilienhäusern der Baugenossenschaften Familie und Steinengrund auf den Baufeldern F1 und \nF2 im Ortskern angelegten Alterswohnungen. \n\n7.5 Dringliches Postulat Nr. 2015-655 vom 9. Januar 2015, Planungszonen für \n\npreisgünstigen Wohnraum, Thomas Zemp, CVP, und Mitunterzeichnende; \n\nÜberwiesen am 22. Januar 2015 \nMit der Motion Nr. 274/2012 wurde der Gemeinderat am 24. Januar 2013 beauftragt, einen Vorschlag zur gesetzlichen Regelung \nder Sicherstellung von preisgünstigem Wohnraum auszuarbeiten und dem Einwohnerrat zur Beratung vorzulegen. Da bis heute \nkein entsprechender Vorschlag vorliegt, und die Ausarbeitung wohl auch noch etwas Zeit in Anspruch nehmen wird, ist es notwen-\ndig, dass wenigstens der heute schon bestehende preisgünstige Wohnraum für die Zukunft planerisch gesichert wird. Dies soll \ndurch die Festlegung von Planungszonen erfolgen, in denen Anreize geschaffen werden, bei einem Um- oder Neubau einen Anteil \npreisgünstigen Wohnraum zu erhalten respektive zu erstellen. \n \nDas Planungs- und Baugesetz des Kantons Luzern schafft seit dem 1. Januar 2014 eine gesetzliche Grundlage zur Ausscheidung \nvon Zonen für preisgünstigen Wohnraum, in denen eine gegenüber der zonengemässen Nutzung höhere Überbauungsziffer ge-\nwährt werden kann. \n \nMit vorliegendem Postulat wird der Gemeinderat gebeten, Planungszonen für preisgünstigen Wohnraum festzulegen. Für die provi-\nsorischen Nutzungsvorschriften schlagen wir vor, eine um 20 % höhere Ausnutzung zulassen, wenn der Bauherr preisgünstigen \nWohnraum realisiert oder zu dessen Erhalt beiträgt. Preisgünstiger Wohnraum heisst, 25 % unter der Marktmiete. \n \nFolgende Gebiete werden zur Prüfung vorgeschlagen: \n\nRiedmatt \nHeutige Zone W4 0.75 im Perimeter begrenzt durch Ringstrasse (nördlich), Kantonsstrasse (östlich und \nsüdlich), Dorfbach (westlich). \n \nBrunnmatt \nHeutige Zone W4 0.75 im Perimeter begrenzt durch Steinibach/Dorfbach (nördlich und östlich), \n \nKantonsstrasse (südlich), Ebenaustrasse (westlich). \nSteinen/Bifang/Sternenried \n \nHeutige Zone W3 0.55 im Perimeter begrenzt durch die Zonengrenze. \nAltsagen \nHeutige Zone W3 0.55 im Perimeter begrenzt Zonengrenze \n \nAllmendstrasse \nHeutige Zone W4 0.75 im Perimeter begrenzt durch Krienserstrasse (nördlich), Allmendstrasse (südlich und westlich, exklusiv der \nZone für verdichtete Bauweise) \n \nÄnziried \nHeutige Zone W3 0.55 im Perimeter begrenzt durch Zonengrenze \n \nBiregg \nHeutige Zone W3 0.55 im Perimeter begrenzt durch das Gemeindegebiet von Horw. \n\n \n\nWir haben im Rahmen der aktuellen wohnpolitischen Massnahmen die gesetzliche Grundlage \nund die Handlungsspielräume geprüft. Als geeignet für den Erhalt und die Förderung preisgüns-\ntigen Wohnraums sowie die dynamischen Steuerung der inneren Entwicklung wird das Modell \nder Zone für Quartiererneuerung (W-QE) favorisiert. Kurzfristiges Ziel ist der Erhalt und die För-\nderung von preisgünstigem Wohnraum in gewachsenen Quartieren und mittel- bis langfristig \neine Nachverdichtung unter Berücksichtigung der städtebaulichen Qualität und der gleichzeiti-\ngen Förderung preisgünstigen Wohnraums. Wir vertiefen die Analyse und definieren die Ge-\nbiete für die W-QE im Rahmen der Ortplanungsteilrevision bzw. des Siedlungsleitbilds. \n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 43/45 \n\nGemäss § 81 Planungs- und Baugesetz dient die Planungszone der Sicherstellung der Nut-\nzungsplanung. Mit der Bestimmung von Planungszonen sind zugleich die provisorischen Bau- \nund Nutzungsvorschriften festzulegen. \n \nSofortmassnahmen durch den Erlass von Planungszonen drängen sich nicht auf, da solange \ndie Ausnützungsziffer nicht aufgehoben bzw. abgelöst wird, gar keine grössere Nachverdich-\ntung möglich ist. Zudem kann mit einer Planungszone eine Totalsanierung mit anschliessender \nNeuvermietung nicht beeinflusst werden, da eine Totalsanierung im Rahmen der Bestimmun-\ngen zur Bestandesgarantie nach § 178 Planungs- und Baugesetz unabhängig neuer Zonenfest-\nsetzungen grundsätzlich zulässig ist. \n \nWir beantragen, auf den Erlass von Planungszonen für preisgünstigen Wohnraum zu verzich-\nten. Die Thematik kann ohne nachteilige Folgen im ordentlichen Prozess der Ortsplanungsteil-\nrevision im Sinne der Postulanten aufgearbeitet werden. \n \nWir beatragen, das Postulat als erledigt abzuschreiben. \n\n8 Würdigung \n\nDer vorliegende Planungsbericht ist eine wohnpolitische Auslegeordnung unter Berücksichti-\ngung der vielfältigen Interessen und Forderungen. Es ist eine Gesamtsicht, die auf bisherige \nPlanungen und Entwicklungen, auf die aktuelle soziale Situation, auf Potenzialanalysen und die \nImmobilienstrategie abstellt. Die Themen auf der politischen Agenda:  \n \nErhalt und Schaffung von preisgünstigem Wohnraum, Alterswohnen im Zentrum, Wohnen mit \nDienstleistungen, Wohnen für alle Bevölkerungsgruppen, Durchmischung statt Entmischung, \naktive Liegenschaftspolitik sowie die gesetzliche Regelung für die Förderung von preisgünsti-\ngem Wohnraum waren dabei die Leitlinie. \n \nEs ist uns aber ein grundsätzliches Anliegen, auch in Zukunft über einen ausgewogenen Woh-\nnungsmix zu verfügen. So sollen weiterhin und nicht nur auf der Halbinsel an geeigneten Lagen \nneuen Wohnraum im mittleren und gehobenen Segment angeboten werden können. \n \nDie Analyse hat den Fokus auf die allgemeine Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt aus Hor-\nwer Sicht gelegt. Die aktuelle Situation, Entwicklungstendenzen, Einflussfaktoren und die Dyna-\nmik in der Region wurden beobachtet und analysiert. Wir sehen Handlungsbedarf und wollen im \nInteresse einer guten Durchmischung handeln und wo nötig lenkend in die Wohnraumentwick-\nlung eingreifen. Der strategischen Ausrichtung liegen die wohnpolitischen Ziele zugrunde. Die \nverfügbaren Instrumente wurden geprüft und ein Massnahmenpaket geschnürt. Es ist dies aus \nHorwer Sicht ein Lösungsansatz mit machbaren Massnahmen. Die differenzierte Ausgestaltung \nwie zum Beispiel die Quartiererneuerungszone W-QE, die Zone für preisgünstigen Wohnraum \noder Nutzungsprivilegien zugunsten der Erstellung von preisgünstigem Wohnraum bedingen \neine Teilrevision der Ortsplanung und sollen gestützt auf das vorgängig zu aktualisierende Sied-\nlungsleitbild ausgearbeitet werden. Andere Massnahmen wie Wohnen mit Dienstleistungen o-\nder liegenschaftspolitische Entscheide fliessen in laufende Planungen und Landabgabever-\nhandlungen ein. Ziel ist, die Umsetzung rasch anzugehen und dabei mit den verschiedenen \nPartnern zusammenzuarbeiten.   \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 44/45 \n\n9 Antrag  \n\nWir beantragen Ihnen,  \n\n vom Planungsbericht Kenntnis zu nehmen \n\n die Motion Nr. 269 / 2011 als erledigt abzuschreiben \n\n das dringliche Postulat Nr. 655 / 2015 als erledigt abzuschreiben. \n\n \n\n  \n \n\nManuela Bernasconi Daniel Hunn \nGemeinderätin Gemeindeschreiber \n\n \n \nBeilagen \n \n1) Preisgünstiger Wohnraum; Baukasten für Städte und Gemeinden, Bundesamt für Woh-\n\nnungswesen (BWO), 2013 \n2) Plan Übersicht Altersstruktur und Wohnungsbestand \n3) Plan Grundeigentum Gemeinwesen und gemeinnütziger Organisationen \n4) Plan Potenzial Wohnungsbau 2015-2025 \n \nUnterlagen (werden aufgeschaltet) \n \n\n Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz, 1. Januar 2013 \n\n Der dritte Weg im Wohnungsbau, Wohnbaugenossenschaften Schweiz und WOHNEN \nSCHWEIZ, August 2013 \n\n \n \n\n\n\n28. Januar 2016  \nPlanungsbericht Wohnraumpolitik  \n \n \n \n\nSeite 45/45 \n\nE I N W O H N E R R A T  \nBeschluss \n \n \n \n\n nach Kenntnisnahme vom Bericht und Antrag Nr. 1544  des Gemeinderates \nvom 28. Januar 2016  \n\n gestützt auf den Antrag der Geschäftsprüfungs-, der Bau- und Verkehrs- sowie der Gesund-\nheits- und Sozialkommission \n\n in Anwendung von Art. 31 Abs. 1 Bst. f der Gemeindeordnung  \nvom 25. November 2007 \n\n \n\n \n\n \n\n1. Vom Planungsbericht Wohnraumpolitik wird Kenntnis genommen. \n\n2. Die Motion Nr. 269 / 2011 wird als erledigt abgeschrieben. \n\n3. Das dringliche Postulat Nr. 655 / 2015 wird als erledigt abgeschrieben \n\n \nHorw, 17. März 2015 \n \n \n \n \nHannes Koch Daniel Hunn \nEinwohnerratspräsident Gemeindeschrei9ber \n\n \nPubliziert:   \n \n \n\n \n\n \n\n\n\nPREISGÜNSTIGER WOHNRAUM \n\nEin Baukasten für  \nStädte und Gemeinden\n\nNovember 2013\n\n\n\nInhaltsverzeichnis\n\n\t Vorwort\n1 Ein Baukasten für preisgünstigen Wohnraum: Warum?\t 3\n\nWeshalb sollen sich Gemeinden mit preisgünstigem Wohnraum beschäftigen?\t 3\n\nAn wen richtet sich dieser Baukasten?\t 4\n\nWie wird der Baukasten angewendet?\t 4\n\n2 Welche Rolle können Gemeinden auf dem Wohnungsmarkt einnehmen?\t 5\n\n3 Wie können die Gemeinden preisgünstigen Wohnraum fördern?\t 7\nBausteine für preisgünstigen Wohnraum\t 10\n\n4 Welche Bausteine eignen sich für welche Gemeinden?\t 11\nWelche Bausteine kann die Gemeinde anwenden, wenn bestimmte \n\nRahmenbedingungen gegeben sind?\t 11\n\nWelche Bausteine eignen sich für welche Absichten?\t 12\n\n5 Wie werden die Bausteine angewendet? – Fallbeispiele und Massnahmen\t 15\nGemeinde Nyon\t 16\n\nGemeinde Küsnacht (ZH)\t 18\n\nGemeinde Rüschlikon\t 20\n\nGemeinde Ftan\t 22\n\nGemeinde Meggen\t 24\n\n1 Anteile in Nutzungsplanung\t 26\n\n2 Nutzungsprivilegien als Anreiz\t 27\n\n3 Bauverpflichtung und Kaufrecht\t 28\n\n4 Kommunaler Wohnungsbau\t 29\n\n5 Gründung eines gemeinnützigen Bauträgers\t 30\n\n6 Abgabe von kommunalem Land\t 31\n\n7 Darlehen /Beiträge an gemeinnützige Bauträger\t 32\n\n8 Mietzinsbeiträge\t 33\n\n9 Verhandlungen\t 34\n\n10 Beratung\t 35 \n\nWeitere Ansätze\t 36\n\nWelche Massnahmen für preisgünstigen Wohnraum gibt es? Im Baukasten sind die Massnahmen als \n\nBausteine dargestellt. Eine Übersicht finden Sie auf Seite 10.\n\n\n\n2\n\nVorwort\n\nDer grossen Mehrheit der Schweizer Bevölkerung \n\nsteht heute qualitativ guter und auch bezahlbarer \n\nWohnraum zur Verfügung. In einigen Städten und \n\nAgglomerationen jedoch sind die Wohnungspreise \n\nin den letzten Jahren stark angestiegen. Nicht nur \n\ngrosse Städte wie Genf, Lausanne, Basel und Zü-\n\nrich, sondern auch kleinere Gemeinden sehen sich \n\nmit den Auswirkungen steigender Wohnungspreise \n\nkonfrontiert. Mit den steigenden Preisen verändert \n\nsich auch die Bevölkerungsstruktur. Viele Gemein-\n\nden kommen zum Schluss, dass ein funktionieren-\n\ndes Gemeindeleben nicht zuletzt von der Frage ab-\n\nhängt, ob auch Einwohnerinnen und Einwohnern \n\nmit mittleren und tiefen Einkommen ein angemes-\n\nsenes Wohnraumangebot zur Verfügung steht.\n\n \n\nEinige grössere Städte verfügen über eine lange \n\nTradition von kommunalem und genossenschaftli-\n\nchem Wohnungsbau, wogegen andere Gemeinden \n\nmit der Förderung von preisgünstigem Wohnraum \n\nnoch kaum Erfahrung haben. Letztere stehen vor \n\nvielen Fragen: Welche Möglichkeiten zur Förderung \n\nvon preisgünstigem Wohnraum hat eine Gemein-\n\nde überhaupt? Welche Massnahme ist für eine be-\n\nstimmte Gemeinde geeignet und welche nicht? Und \n\nnach welchen Kriterien werden die neu geschaffe-\n\nnen Wohnungen vergeben?\n\nMit dem vorliegenden Baukasten möchte das Bun-\n\ndesamt für Wohnungswesen (BWO) Gemeinden \n\nund Städte bei der Suche nach geeigneten Mass-\n\nnahmen unterstützen. Der Baukasten zeigt mögli-\n\nche Schritte auf. Er enthält Massnahmen, die sich \n\nin der Praxis bereits bewährt haben. Ergänzende \n\nHinweise zu den notwendigen Voraussetzungen, zu \n\nErfolgsfaktoren und zur Umsetzung sollen Gemein-\n\nden helfen, die für ihre eigene Situation passenden \n\nMassnahmen auszuwählen. Verschiedene Beispiele \n\nzeigen zudem, warum es sich für Gemeinden in un-\n\nterschiedlichen Regionen der Schweiz gelohnt hat, \n\nallein oder in Zusammenarbeit mit Partnern den \n\npreisgünstigen Wohnraum aktiv zu fördern. \n\nWir hoffen, dass der Baukasten vielen Städten und \n\nGemeinden bei der Auswahl von geeigneten Mass-\n\nnahmen helfen wird.\n\nGrenchen, November 2013 \n\nBundesamt für Wohnungswesen\n\n\n\n3\n\n1 Ein Baukasten für preis- \ngünstigen Wohnraum: Warum?\n\nWie preisgünstiger Wohnraum gefördert werden \n\nkann, ist eine Frage, die sich heute sowohl in gros-\n\nsen Städten als auch in kleinen und mittleren Ge-\n\nmeinden stellt. Der vorliegende Baukasten zeigt \n\nauf, welche Möglichkeiten Gemeinden haben, preis-\n\ngünstigen Wohnraum zu fördern.\n\nAls «preisgünstig» wird im Baukasten Wohnraum \n\nverstanden, der im Vergleich zu ähnlichen Wohnun-\n\ngen in der Gemeinde / im Quartier und der Region \n\neinen günstigen Preis aufweist. Für die einzelne \n\nPerson hängt es stark vom Einkommen und persön-\n\nlichen Lebensumständen ab, ob sie eine Wohnung \n\nals preisgünstig erachtet. Was eine Gemeinde für \n\nsich als preisgünstig betrachtet, hängt wesentlich \n\nvom bestehenden Wohnraumangebot und der Be-\n\nvölkerungsstruktur ab. Die Fallbeispiele (siehe Teil \n\n5) in diesem Baukasten zeigen, was preisgünstig in \n\nunterschiedlichen Gemeinden bedeuten kann.\n\nWeshalb sollen sich Gemeinden  \nmit preisgünstigem Wohnraum  \nbeschäftigen?\nFür Gemeinden gibt es verschiedene Gründe, preis-\n\ngünstigen Wohnraum zu fördern. Einige Gemeinden \n\nmit stark steigenden Immobilienpreisen haben er-\n\nkannt, dass ein funktionierendes Gemeindeleben \n\nund damit die langfristige Attraktivität der Ge-\n\nmeinde stark von der Frage abhängt, ob sie ver-\n\nschiedenen Bevölkerungssegmenten geeigneten \n\nWohnraum anbieten können. Die Befürchtung, dass \n\nFamilien kaum mehr erschwinglichen Wohnraum \n\nfinden, hat in gewissen Gemeinden zu einer woh-\n\nnungspolitischen Debatte geführt. In anderen Ge-\n\nmeinden war die personelle Besetzung politischer \n\nGremien Anlass, Massnahmen zur Bereitstellung \n\nvon preisgünstigem Wohnraum zu ergreifen.\n\nAn wen richtet sich dieser  \nBaukasten?\nDer Baukasten ist eine Arbeitshilfe für jene Städ-\n\nte und Gemeinden, die bislang keine oder wenig \n\nErfahrung mit der Förderung von preisgünstigem \n\nWohnraum haben und hier aktiv werden wollen. Er \n\ninformiert über die wesentlichen Eigenschaften der \n\nverschiedenen Fördermassnahmen und gibt erste \n\nHinweise für die Umsetzung. Auf dieser Grundlage \n\nkönnen interessierte Gemeinden Massnahmen prü-\n\nfen, die sich für ihre Situation eignen. Positive Er-\n\nfahrungen aus anderen Gemeinden sollen zur Um-\n\nsetzung motivieren. \n\nDie vorgestellten Fördermassnahmen zielen vor al-\n\nlem auf die Schaffung von neuem preisgünstigem \n\nWohnraum ab. Wichtig ist jedoch auch, dass die \n\nGemeinden diesen langfristig sichern können. Der \n\nBaukasten gibt daher Hinweise, wie die einzelnen \n\nMassnahmen entsprechend ausgestaltet werden \n\nkönnen.\n\nGründe für preisgünstigen Wohnraum – Stimmen aus den Gemeinden (siehe Teil 5):\nNyon: «Mit der Förderung wird eine gute soziale Durchmischung unterstützt.» –Bernard Woeffray, Leiter der \n\nAbteilung Stadtplanung\n\nKüsnacht: «Auch wenn es ganz objektiv betrachtet nur ein Tropfen auf dem heissen Stein ist, lohnt es \n\nsich. In den Genossenschaften wohnen in der Regel Leute, die sich in irgendeiner Form in der Gemein-\n\nde engagieren.» – Andreas Tanner, Leiter Liegenschaften\n\nFtan: «Ftan hat heute wieder einen guten Generationenmix und kann die Schule langfristig erhalten.» \n\n– Reto Pedotti, Gemeindepräsident\n\n\n\n4\n\nWie wird der Baukasten angewendet?\nDer Baukasten kann je nach Interesse als Ganzes \n\ngelesen oder als Nachschlagewerk für bestimmte \n\nFördermassnahmen genutzt werden. Ziel des Bau-\n\nkastens ist, dass eine Stadt oder Gemeinde diejeni-\n\ngen Bausteine bzw. Massnahmen aus dem Baukas-\n\nten auswählt, die sich für ihre Situation am besten \n\neignen. Sie kann dabei einzelne Bausteine heraus-\n\ngreifen oder mehrere davon zu einer schlüssigen \n\nWohnraumpolitik kombinieren. \n\nDer Baukasten besteht aus fünf Teilen. Nach der \n\nEinführung (Teil 1) zeigt Teil 2 auf, welche Rolle Ge-\n\nmeinden im Zusammenspiel mit weiteren Akteuren \n\nauf dem Wohnungsmarkt einnehmen können. Teil 3 \n\ngibt einen Überblick über die «Bausteine», welche \n\ndie Gemeinden zur Förderung von preisgünstigem \n\nWohnraum einsetzen können. Teil 4 bietet Hilfe bei \n\nder Auswahl der «Bausteine». In Teil 5 werden die \n\n«Bausteine» in Form von Steckbriefen detailliert \n\nbeschrieben. Es wird gezeigt, welche Massnahme \n\nsich bei bestimmten Rahmenbedingungen und für \n\nbestimmte Zielsetzungen eignet. Teil 5 gibt Hinwei-\n\nse zur Umsetzung. Neben den Steckbriefen illust-\n\nrieren Fallbeispiele, wie die Massnahmen in einzel-\n\nnen Gemeinden bereits angewendet werden.\n\n \n\nAbbildung 1: Aufbau des Baukastens\n\nZehn Bausteine \nfür preisgünstiges  \nWohnen, Teil 3\n\nRolle der  \nGemeinden, Teil 2\n\nAuswahl der  \nBausteine, Teil 4\n\nAnwendung der  \nBausteine  \nTeil 5, Fallbeispiele\n\nBeschrieb der \nBausteine \nTeil 5, Steckbriefe\n\n\n\n5\n\n2 Welche Rolle können Gemeinden \nauf dem Wohnungsmarkt einnehmen?\n\nEin Blick auf die Statistik zeigt: Der Schweizer Woh-\n\nnungsmarkt ist weitgehend privat (siehe Abbil-\n\ndung 1). Drei Viertel der Wohnungen in der Schweiz \n\nsind im Besitz von privaten Eigentümern, weitere \n\n14% in der Hand von institutionellen Anlegern. \n\nVergleichsweise gering sind die Anteile der Woh-\n\nnungen im Besitz der öffentlichen Hand (2%) und \n\nvon Wohnbaugenossenschaften (5%). Gleichzeitig \n\ngibt es grosse Unterschiede zwischen den Gemein-\n\nden: Während in Nyon vor allem die starke Rolle \n\nder institutionellen Anleger auffällt, sind in Küs-\n\nnacht die Wohnbaugenossenschaften mit gut einem \n\nZehntel der Wohnungen ein bedeutender Akteur auf \n\ndem Wohnungsmarkt. Je nach Ort ist damit der di-\n\nrekte Einfluss einer Gemeinde oder einer Stadt auf \n\nden lokalen Wohnungsmarkt beschränkt. Trotzdem \n\nspielen die Gemeinden eine zentrale Rolle. \n\nVielfalt an Handlungsmöglichkeiten\nEine Stadt oder eine Gemeinde kann nicht nur als \n\nImmobilieneigentümerin in den Markt eingreifen, \n\nsondern verfügt über eine Reihe weiterer Hand-\n\nlungsoptionen. Mit ihrem politischen Handeln setzt \n\nsie Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt. \n\nSo kann sie beispielsweise mit ihrer Nutzungspla-\n\nnung das Angebot an Bauland und mögliche bau-\n\nliche Dichten beeinflussen. Durch den Kauf und die \n\nAbgabe von Land betreibt eine Gemeinde eine ak-\n\ntive Boden- und Liegenschaftspolitik. Sie kann zu-\n\ndem Massnahmen ergreifen, um die Schaffung und \n\nden Erhalt von Wohnraum zu fördern. Die Möglich-\n\nkeiten reichen von der Realisierung eigener Woh-\n\nnungen (z.B. Alterswohnungen) über die Beratung \n\nund finanzielle Unterstützung anderer Akteure bis \n\nhin zu gezielten Anreizen zur Schaffung von Wohn-\n\nraum (siehe Teil 3). \n\nDie Gemeinde als Bindeglied zwischen Akteuren \nauf dem Wohnungsmarkt\n\nStädte und Gemeinden sind mit den spezifischen \n\nörtlichen Verhältnissen vertraut. Sie wissen um die \n\nBedürfnisse ihrer Einwohnerinnen und Einwohner, \n\nsie kennen den lokalen Wohnungsmarkt und verfü-\n\ngen oftmals über langjährige Beziehungen zu den \n\nGrundeigentümern. Auf dieser Grundlage können \n\nsie gemeinsam mit den weiteren Akteuren im Woh-\n\nnungsmarkt auf ein geeignetes Wohnraumangebot \n\nhinwirken (siehe Abbildung 3, S. 6). Wohnraum für \n\nbestimmte Zielgruppen wie Ältere oder Familien \n\nlässt sich beispielsweise durch Vereinbarungen mit \n\nPrivaten, institutionellen Anlegern oder Genossen-\n\nschaften schaffen. Gemeinden können selbst aktiv \n\nwerden, Initiativen von Privaten unterstützen und \n\nbestehende Förderprogramme von Bund und Kan-\n\nton nutzen, um lokal benötigten und nachgefragten \n\nWohnraum zu schaffen und zu erhalten.\n\nAbbildung 2: Wohnungen nach Eigentümertyp, 2000 (Daten: BfS 2010), Angaben in Prozent.\n\nSchweiz\n\nPrivate\n\nInstitutionelle \nAnleger\n\nWohnbau\ngenossenschaften\n\nGemeinde, Kanton, \nBund\n\nWeitere\n\nNyon Küsnacht\n\n14\n\n5\n2 6\n\n73\n\n29\n59\n\n8 22\n\n8\n\n11\n4 2\n\n75\n\n\n\n6\n\nGrenzen des kommunalen Handelns auf  \ndem Wohnungsmarkt\n\nNeben wohnpolitischen Zielen haben Gemeinden \n\nauch immer weitere Entwicklungsziele. Die kommu-\n\nnale Wohnpolitik muss mit den Zielen in anderen \n\nPolitikbereichen und der kommunalen Entwick-\n\nlungsstrategie abgestimmt werden. \n\nGemeinden haben eine Vielzahl von Möglichkeiten, \n\ngemeinsam mit anderen Akteuren auf den lokalen \n\nWohnungsmarkt Einfluss zu nehmen. Mit dem über-\n\ngeordneten gesetzlichen Rahmen ergeben sich aber \n\nauch Grenzen für den kommunalen Handlungsspiel-\n\nraum: Grundsätzliche gesetzliche Vorgaben wie \n\ndas Mietrecht oder die Planungs- und Baugesetze \n\nwerden auf Bundes- oder Kantonsebene gestaltet. \n\nNicht jede Massnahme ist in jedem Kanton anwend-\n\nbar. Gemeinden haben sich bei ihrem Handeln und \n\nallfälligen Massnahmen an diesen übergeordne-\n\nten Vorgaben auszurichten. So können Gemeinden \n\nkaum weitergehende Vorschriften zur Mietzinsge-\n\nstaltung erlassen, als es die übergeordneten Geset-\n\nze zulassen. \n\nAuch künftig werden Bund und Kantone bei der \n\nSteuerung des Wohnungs- und Immobilienmarkts \n\neine wichtige Rolle spielen. Diese erfordert viel-\n\nfältige Abwägungen zwischen unterschiedlichen \n\nZielen und eine gemeinde- oder gar kantonsüber-\n\ngreifende Betrachtung. \n\nAbbildung 3: Rolle der Gemeinde auf dem Wohnungsmarkt im Zusammenspiel mit weiteren Akteuren\n\n• �Setzen der Rahmen\nbedingungen\n\n• �Ergreifen von Massnah-\nmen, um Wohnraum zu \nschaffen und zu erhalten\n\n• �Vorgaben zum Mieter-\nschutz durch Mietrecht\n\n• �Beschränkte Vergabe  \nvon Darlehen und \nBürgschaften\n\n• �Kompetenzzentrum,  \nVernetzung\n\nPrivate  \nEigentümer\n\nInstitutionelle\nAnleger\n\nKantonBund\n\nGenossenschaften Andere\n\nGemeinde\n\n• �Gesetzlicher Rahmen\n\n• �Empfehlungen über \nkantonale Wohnraum-\nstrategien\n\n• �Fördermassnahmen v. a. \nfinanziell (Darlehen, \nBürgschaften, Projekt\nbeiträge, Zusatzverbilli-\ngungen)\n\n\n\n7\n\n3 Wie können die Gemeinden preis-\ngünstigen Wohnraum fördern?\n\nGemeinden können ihre vielfältigen Handlungs-\n\nmöglichkeiten nutzen, um verschiedene Ziele auf \n\ndem Wohnungsmarkt zu erreichen. Die Förderung \n\nvon preisgünstigem Wohnraum kann ein Ziel neben \n\nanderen sein. Es sollte in die Gesamtentwicklung \n\nMassnahmen in die Gemeinde einbetten\nBei der Auswahl geeigneter Massnahmen und der \n\nKommunikation mit der Bevölkerung gehen die Ge-\n\nmeinden unterschiedlich vor. Einige Gemeinden er-\n\narbeiten eine umfassende Wohnraum- oder Liegen-\n\nschaftsstrategie (siehe Fallbeispiele Küsnacht S. 18, \n\nNyon S. 16). In dieser halten sie Ziele, Massnahmen \n\nund Zuständigkeiten fest. Andere Gemeinden füh-\n\nren die Förderung von preisgünstigem Wohnraum \n\nals Ziel in ihren Leitbildern auf und setzen Mass-\n\nnahmen fallweise um (siehe Fallbeispiele Meggen \n\nS. 24, Rüschlikon S. 20). Je nach Gemeindegrösse, \n\nProblemlage und politischen Rahmenbedingungen \n\nsind unterschiedliche Formen möglich. Folgende \n\nSchritte sind jedoch generell empfehlenswert: \n\n•\t 1 Wohnungsmarkt analysieren: Meist ist es \n\nsinnvoll, dass eine Gemeinde das Wohnrauman-\n\ngebot für verschiedene Bevölkerungsgruppen \n\nund die Entwicklung der Preise beobachtet, \n\nbevor sie Massnahmen ergreift. Bei einer Ana- \n\nlyse des Wohnungsmarkts können Gemeinden in \n\nder Regel auf bestehende Daten von Bund und \n\nKantonen zurückgreifen. \n\n•\t 2 Ziele klären: Um die geeigneten Massnahmen \n\nauszuwählen, muss die Gemeinde ihre Ziele \n\nder Gemeinde eingebettet und mit anderen \n\nZielen sowie mit den Nachbargemeinden abge-\n\nstimmt sein. Wenn Massnahmen ergriffen wer-\n\nden, sollten diese gut vorbereitet und begleitet \n\nwerden (siehe Abbildung 4).\n\nklären: Welche Bevölkerungsentwicklung strebt \n\ndie Gemeinde an? Was bedeutet preisgünstig für \n\ndie Gemeinde? Wenn eine Gemeinde diese Ziele \n\nz.B. in Form einer Wohnraumstrategie festhält, \n\nerhöht das den politischen Stellenwert und hilft \n\nbei der Kommunikation mit der Bevölkerung \n\noder Dritten. \n\n•\t 3 Massnahmen ergreifen: Auf Basis der Analyse \n\nund ihrer Ziele können die Gemeinden geeignete \n\nMassnahmen ergreifen (siehe Seiten 8 bis 14).\n\n•\t 4 Erfolg überprüfen: Um sicherzustellen, dass \n\ndie gewählten Massnahmen auch die erwartete \n\nWirkung zeigen, können Gemeinden Erfolgskon-\n\ntrollen vorsehen. Diese bilden die Grundlage für \n\nAnpassungen an den gewählten Massnahmen \n\nund können auch für die Kommunikation gegen- \n\nüber der Bevölkerung hilfreich sein. \n\n•\t 5 Informieren und sensibilisieren: Die \n\nAkzeptanz in der Bevölkerung und bei Grundei-\n\ngentümern ist für die Umsetzung der Massnahmen \n\nwichtig. Die Gemeinden können diese fördern, \n\nindem sie regelmässig aufzeigen, warum die \n\nGemeinde preisgünstigen Wohnraum unterstützt, \n\nwelche Massnahmen und Projekte warum gewählt \n\nwurden und wie sie wirken. \n\nAbbildung 4: Massnahmen in die Gemeinde einbetten - 5 Schritte\n\n4 �Erfolg \nüberprüfen\n\n1 �Wohnungsmarkt \nanalysieren\n\n2 Ziele klären\n3 �Massnahmen \n\nergreifen\n\n5 Informieren und sensibilisieren\n\n\n\n8\n\nMassnahmen ergreifen: lenken, finanzieren und \nkommunizieren\n\nHat sich eine Gemeinde entschlossen, preisgünsti-\n\ngen Wohnraum zu fördern, steht ihr eine breite Pa-\n\nlette möglicher Massnahmen zur Verfügung (siehe \n\nAbbildung 5). \n\nZum einen kann sie durch planerische und recht-\n\nliche Vorgaben lenkend in den Immobilienmarkt \n\neingreifen. Die Gemeinde kann Anteile für preis-\n\ngünstigen Wohnraum planerisch festschreiben, \n\nNutzungsprivilegien beim Bau gewähren und Woh-\n\nnungen über Bauverpflichtungen und Kaufrechte \n\nsichern. \n\nBei einer zweiten Gruppe von Massnahmen enga- \n\ngiert sich die Gemeinde vor allem finanziell. Dabei \n\nkann sie zum einen direkte Finanzleistungen aus-\n\nrichten: Für den kommunalen Wohnungsbau, für \n\ndie Gründung eines gemeinnützigen Bauträgers, \n\ndurch die Förderung von gemeinnützigen Bauträ-\n\ngern oder über Mietzinsbeiträge. Zum anderen kann \n\nsie auch Land günstig an Dritte abgeben, die darauf \n\npreisgünstigen Wohnraum erstellen. Die Gemeinde \n\nnimmt damit Ertragseinbussen in Kauf.\n\nEine dritte Gruppe von Massnahmen setzt vor allem \n\nauf die Kommunikation mit den weiteren Akteuren \n\ndes Wohnungsmarktes. In gezielten Beratungs-\n\ngesprächen oder über Verhandlungen kann die \n\nGemeinde Eigentümerinnen und Eigentümer, Bau-\n\nträger und Investoren für die Förderung von preis-\n\ngünstigem Wohnraum gewinnen.\n\nDie Fallbeispiele in diesem Baukasten (siehe Teil 5) \n\nzeigen auch, wie die einzelnen Massnahmen bzw. \n\nBausteine miteinander kombiniert werden können. \n\nSo sind Verhandlungen und Beratungen oft wesent-\n\nliche Bestandteile lenkender und finanzieller Mass-\n\nnahmen. Vor allem für kleine und mittlere Gemein-\n\nden kann es sich auch lohnen, die Massnahmen mit \n\nNachbargemeinden regional abzustimmen. Gezielte \n\nPartnerschaften reduzieren den organisatorischen \n\nund finanziellen Aufwand und ermöglichen den \n\nAustausch von Erfahrungen.\n\nAbbildung 5: Zehn kommunale Massnahmen zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum\n\nlenken\n\n1\t Anteile in  \n\t Nutzungsplanung\n\n2\t Nutzungsprivilegien \n\t als Anreiz\n\n3\t Bauverpflichtung und \n\t Kaufrecht\n\n4 \t Kommunaler  \n\t Wohnungsbau\n\n5\t� Gründung eines \ngemeinnützigen \nBauträgers\n\n6 \t Abgabe von \n\t kommunalem Land  \n\n7 \t Darlehen / Beiträge  \n\t an gemeinnützige  \n\t Bauträger\n\n8\t Mietzinsbeiträge\n\nfinanzieren\n\n  9\t Verhandlungen\n\n10\tBeratung\n\nkommunizieren\n\n\n\n9\n\nUnterstützende und begleitende  \nAktivitäten vorsehen\n\nDurch unterstützende und begleitende Aktivitäten \n\nkönnen Gemeinden die Umsetzung von Massnah-\n\nmen zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum \n\nbegünstigen und sicherstellen, dass die gesetzten \n\nZiele erreicht werden.\n\nBelegungsvorschriften formulieren: Die beschrie-\n\nbenen Massnahmen fördern die Schaffung preis-\n\ngünstigen Wohnraums. Es stellt sich aber immer \n\nauch die Frage, wie dieser Wohnraum verteilt und \n\nlängerfristig gesichert werden soll. Dies ist eine \n\nanspruchsvolle Aufgabe. Die meisten Gemeinden \n\nwollen preisgünstige Wohnungen für eine bestimm-\n\nte Zielgruppe – meistens weniger gut Verdienende \n\n– schaffen. Um die Belegung der Wohnungen durch \n\ndiese Zielgruppe sicherzustellen, werden vor allem \n\nim gemeinnützigen und kommunalen Wohnungs-\n\nbau Belegungsvorschriften angewandt (siehe z.B. \n\nFallbeispiel Küsnacht S. 18). Diese können z.B. \n\ndie minimale Zahl der Personen, die in einer Woh-\n\nnung leben, vorschreiben. Andere beziehen sich \n\nauf Kriterien wie Alter, Einkommen und Vermögen. \n\nDie Anwendung dieser Belegungsvorschriften oder \n\n-kriterien sichert die zielgerechte Belegung der \n\nWohnungen. \n\nBei den meisten Massnahmen ist die Anwendung \n\nvon Belegungsvorschriften grundsätzlich denkbar, \n\nbedingt aber auch eine entsprechende Kontrolle \n\ndurch Gemeinde und Vermieter. Nicht-gemeinnützi-\n\nge Bauträger wenden zurzeit kaum Belegungsvor-\n\nschriften an und haben entsprechend auch kaum \n\nErfahrung damit gesammelt. \n\nAktive Bodenpolitik betreiben: Für viele Massnah-\n\nmen ist es unabdingbar oder zumindest hilfreich, \n\nwenn die Gemeinde eigenes Land oder eigene Im-\n\nmobilien besitzt. Gemeinden können diese bei-\n\nspielsweise an gemeinnützige Bauträger abgeben \n\noder Grundeigentümern im Rahmen von Verhand-\n\nlungen einen Landabtausch anbieten. Eine aktive \n\nBodenpolitik – also der gezielte Kauf und Tausch \n\nvon Land – hat vielen Gemeinden erlaubt, ihren \n\nEinfluss auf den lokalen Wohnungsmarkt zu ver-\n\ngrössern (siehe auch Fallbeispiel Küsnacht, S. 18). \n\nDamit können sie die lokalen Rahmenbedingungen \n\nfür die Förderung von preisgünstigem Wohnraum \n\nverbessern. \n\nWeitere Hinweise zu Belegungsvorschriften kann die 2012 im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungs\n\nwesen erstellte Studie «Vermietungskriterien der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz» \n\ngeben: http://www.bwo.admin.ch (Dokumentation/Publikationen/Forschungsberichte)\n\n\n\n10\n\nZehn Bausteine für preisgünstigen Wohnraum\n\n10 Beratung\n\n4 Kommunaler Wohnungsbau\n\n2 �Nutzungsprivilegien  \n\nals Anreiz\n\n1 �Anteile in  \n\nNutzungsplanung\n\n3 Bauverpflichtung und Kaufrecht\n\n5 �Gründung eines  \n\ngemeinnützigen Bauträgers\n\n�6 �Abgabe von  \n\nkommunalem Land \n\n7 �Darlehen /Beiträge  \n\nan gemeinnützige Bauträger\n\n8 Mietzinsbeiträge\n\n9 Verhandlungen\n\nkommunizieren\n\nfinanzieren\n\nlenken\n\n\n\n11\n\n4 Welche Massnahmen eignen sich \nfür welche Gemeinden?\n\nMöchte eine Gemeinde preisgünstigen Wohnraum \n\nfördern, steht sie vor der Frage, welche Massnah-\n\nmen für sie geeignet sind. Diese Frage kann nicht \n\ngenerell beantwortet werden. Sie ist abhängig von \n\nden konkreten Rahmenbedingungen, die eine Ge-\n\nmeinde mitbringt und den spezifischen Absichten, \n\ndie sie mit den Massnahmen verbindet.\n\nWelche Bausteine kann die Gemeinde \nanwenden, wenn bestimmte Rahmen\nbedingungen gegeben sind? \nDie Umsetzung von einzelnen Massnahmen setzt \n\nbestimmte Rahmenbedingungen voraus. Während \n\neine Gemeinde für bestimmte Massnahmen eigenes \n\nLand benötigt, muss sie bei anderen Massnahmen \n\nbereit sein, einen beträchtlichen organisatori-\n\nschen Aufwand zu betreiben. Bei der Auswahl der \n\ngeeigneten Massnahmen sollten folgende Rahmen\n\nbedingungen geprüft werden (Tabelle auf Seite 14 \n\nbietet eine Übersicht):\n\nDie Gemeinde besitzt eigenes Land, das sie für \npreisgünstigen Wohnraum einsetzen will. \n\nVoraussetzung für: \n\nKommunaler Wohnungsbau (  S. 29) \n\n \n\nAbgabe von kommunalem Land  \n\n(  S. 31) \n\nObige Massnahmen setzen voraus, dass die Gemein-\n\nde über eigenes Land verfügt. Sie kann sich dieses \n\nauch kurzfristig beschaffen. Oftmals ist aber die \n\nVerfügbarkeit von Bauland in Gemeinden mit hohen \n\nMiet- und Immobilienpreisen eingeschränkt. Mit \n\neiner aktiven Bodenpolitik (siehe «aktive Bodenpo-\n\nlitik» S. 9) kann sich eine Gemeinde durch die lau-\n\nfende Prüfung von Kauf- und Tauschmöglichkeiten \n\nLand für unterschiedliche Zwecke sichern.\n\nIn der Gemeinde sind Neueinzonungen, Aufzo-\nnungen oder Umzonungen von Land vorgesehen.\nVoraussetzung für:\n\nAnteile in Nutzungsplanung (  S. 26) \n\nNutzungsprivilegien als Anreiz (  S. 27)\n\nBauverpflichtung und Kaufrecht (  S. 28)\n\nFür obige Massnahmen muss in der Gemeinde Land \n\nvorhanden sein, das eingezont, aufgezont oder \n\numgezont werden soll. Der mit der Ein-, Auf- oder \n\nUmzonung geschaffene Mehrwert wird (teilweise) \n\nfür die Förderung von preisgünstigem Wohnraum \n\neingesetzt. Eine entsprechende Ein-, Auf- oder Um-\n\nzonung muss aber auch weiteren Zwecken dienen, \n\nrespektive vor allem aus Sicht der kommunalen \n\nSiedlungsentwicklung sinnvoll sein.\n\nDie Gemeinde ist bereit, sich finanziell für preis-\ngünstigen Wohnraum zu engagieren.\n\nVoraussetzung für:\n\nKommunaler Wohnungsbau (  S. 29)\n\nDarlehen/Beiträge an gemeinnützige \n\nBauträger (  S. 32) \n\nMietzinsbeiträge (  S. 33)\n\nAlle Massnahmen zur Förderung von preisgünsti-\n\ngem Wohnraum gehen mit einem gewissen orga-\n\nnisatorischen bzw. personellen Aufwand für die \n\nGemeinde einher, der natürlich auch finanzielle Fol-\n\ngen hat. Bei den aufgeführten Massnahmen ist aber \n\nein direktes finanzielles Engagement gefordert. Die \n\nGemeinde muss vor Anwendung dieser Massnahmen \n\nprüfen, ob sie die entsprechenden Mittel hat und für \n\ndiesen Zweck aufwenden will. \n\n\n\n12\n\nDie Gemeinde ist bereit, einen gewissen organi-\nsatorischen Aufwand in Kauf zu nehmen.\n\nVoraussetzung für:\n\nAnteile in Nutzungsplanung (  S. 26) \n\nNutzungsprivilegien als Anreiz (  S. 27) \n\nBauverpflichtung und Kaufrecht (  S. 28)\n\nKommunaler Wohnungsbau (  S. 29)\n\nMietzinsbeiträge (  S. 33)\n\nDer organisatorische Aufwand, den die Umsetzung \n\neiner Massnahme mit sich bringt, kann gerade für \n\nkleinere Gemeinden beträchtlich sein. Oftmals ist \n\nzudem eine gewisse Erfahrung mit der Anwendung \n\nder Massnahmen nötig. Es gibt aber auch Massnah-\n\nmen, die sich mit geringerem Aufwand umsetzen \n\nlassen und bei denen Gemeinden vom Know-How \n\nDritter, z.B. erfahrenen Baugenossenschaften, pro-\n\nfitieren können.\n\nWelche Bausteine eignen sich für \nwelche Absichten? \nNeben den Rahmenbedingungen sind auch die \n\nAbsichten, die eine Gemeinde mit der Förderung \n\nvon preisgünstigem Wohnraum verbindet, bei der \n\nAuswahl geeigneter Massnahmen wichtig. Drei \n\nFragen sind dabei zentral: \n\n•\t Bauträger: Will die Gemeinde selbst bauen oder \n\nDritte dabei unterstützen? \n\n•\t Zeitliche Wirkung: Will die Gemeinde primär \n\nkurzfristig preisgünstigen Wohnraum schaffen \n\noder hat sie einen längeren Zeithorizont?\n\n•\t Erhalt: Will die Gemeinde den geschaffenen \n\nWohnraum auch langfristig preisgünstig \n\nerhalten?\n\nDie Prüfung folgender Absichten ist bei der Auswahl \n\nder geeigneten Massnahmen hilfreich (Tabelle auf \n\nSeite 14 bietet eine Übersicht). \n\nDie Gemeinde will den preisgünstigen Wohn-\nraum als Bauträgerin selbst bereitstellen. \nBesonders geeignete Massnahme: \n\nKommunaler Wohnungsbau (  S. 29)\n\nInsbesondere grössere Städte haben eine lange Tra-\n\ndition des kommunalen Wohnungsbaus. Wenn eine \n\nGemeinde Wohnraum selber baut und bewirtschaf-\n\ntet, bedingt dies entsprechende Fachpersonen. \n\nDie Gemeinde will den preisgünstigen Wohn-\nraum in Zusammenarbeit mit gemeinnützigen \nBauträgern bereitstellen.\n\nBesonders geeignete Massnahmen: \n\nGründung eines gemeinnützigen  \n\nBauträgers (  S. 30) \n\nAbgabe von kommunalem Land (  S.  31)\n\nDarlehen / Beiträge an gemeinnützige  \n\nBauträger (  S. 32)\n\nGemeinnützige Bauträger wie Baugenossenschaf-\n\nten und Stiftungen sind für viele Gemeinden be-\n\nwährte Partner. Neben grösseren Genossenschaften \n\nmit reicher Erfahrung und viel Fachkompetenz gibt \n\nes auch kleinere Bauträger, die oftmals stark lokal \n\nverankert sind. \n\n\n\n13\n\nDie Gemeinde will den preisgünstigen Wohn-\nraum in Zusammenarbeit mit Privaten  \nbereitstellen.\n\n Besonders geeignete Massnahmen: \n\nAbgabe von kommunalem Land (  S. 31)\n\nMietzinsbeiträge (  S. 33)\n\nBeratung (  S. 35)\n\nAuch Private und institutionelle Bauträger können \n\npreisgünstigen Wohnraum bereitstellen. Einerseits \n\ngibt es Bauträger, die ihren Wohnraum aus ideellen \n\nMotiven preisgünstig anbieten. Andererseits exis-\n\ntieren auch gewinnorientierte Bauträger, die dank \n\ngünstigen Bau- oder Landkosten ihren Wohnraum \n\npreisgünstig vermieten können. Bei der Zusammen-\n\narbeit mit Privaten empfiehlt es sich für die Gemein-\n\nden, die Rahmenbedingungen zum langfristigen Er-\n\nhalt der Preisgünstigkeit klar festzuhalten.\n\nDie Gemeinde will primär kurzfristig neuen \npreisgünstigen Wohnraum fördern.\n\nBesonders geeignete Massnahme: \n\nMietzinsbeiträge (  S. 33)\n\nAlle Massnahmen zur Schaffung von preisgünstigem \n\nWohnraum wirken erst mittel- und langfristig, da \n\nder Bau von neuem Wohnraum mit entsprechenden \n\nPlanungsarbeiten verbunden ist. Mietzinsbeiträge \n\nkönnen dagegen sofort ausgerichtet werden.\n\nDie Gemeinde will den geschaffenen Wohnraum \nauch langfristig preisgünstig erhalten. \n\nBesonders geeignete Massnahmen:\n\nKommunaler Wohnungsbau (  S. 29)\n\nGründung eines gemeinnützigen Bau-\n\nträgers (  S. 30)\n\nDarlehen / Beiträge an gemeinnützige \n\nBauträger (  S. 32)\n\nDie meisten Massnahmen im Baukasten schaffen \n\nneuen Wohnraum. Bei neu geschaffenem preis-\n\ngünstigem Wohnraum kann die Gemeinde darauf \n\nhinwirken, dass dieser auch langfristig preisgünstig \n\nbleibt. Eigenen Wohnraum können die Gemeinden \n\nso lange preisgünstig anbieten, wie es erwünscht \n\nist. Unterstützen Gemeinden einen gemeinnützi-\n\ngen Bauträger, können sie davon ausgehen, dass \n\ndieser durch seine Statuten der Gemeinnützigkeit \n\nverpflichtet ist. Er wird entsprechend versuchen, \n\nden Wohnraum preisgünstig zu erhalten. Entschei-\n\ndet sich die Gemeinde für andere Massnahmen, ist \n\nein langfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit nicht \n\nper se gegeben. Die Gemeinde kann aber entspre-\n\nchende Vorgaben (z.B. Eintrag ins Grundbuch, \n\nvertragliche Regelungen) erarbeiten und deren An-\n\nwendung kontrollieren. \n\n\n\n14\n\nRahmenbedingung ist Voraussetzung / Massnahme eignet sich besonders für diese Absicht\n\nRahmenbedingung ist hilfreich / Massnahme kann sich für diese Absicht eignen\n\nRahmenbedingung nicht notwendig / Massnahme eignet sich nicht für diese Absicht\n\nEignung der Massnahmen für unterschiedliche \nRahmenbedingungen und Absichten\n\nRa\nhm\n\nen\nbe\n\ndi\nng\n\nun\nge\n\nn\nAb\n\nsi\nch\n\nte\nn\n\nKommunales Land\n\nEin- / Um- / Aufzonung\n\nFinanzielles Engagement\n\nbegrenzter org. Aufwand\n\nZe\nit\n\nlic\nhe\n\n  \nW\n\nir\nku\n\nng\nBa\n\nut\nrä\n\nge\nr\n\nkurzfristig\n\nmittel- und langfristig\n\n     langfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nGemeinde\n\nGemeinnützige\n\nPrivate\n\n A\nnt\n\nei\nle\n\n in\n N\n\nut\nzu\n\nng\nsp\n\nla\nnu\n\nng\n\nNu\ntz\n\nun\ngs\n\npr\niv\n\nile\ngi\n\nen\n a\n\nls\n A\n\nnr\nei\n\nz\n\nBa\nuv\n\ner\npfl\n\nic\nht\n\nun\ng \n\nun\nd \n\nKa\nuf\n\nre\nch\n\nt\n\nKo\nm\n\nm\nun\n\nal\ner\n\n W\noh\n\nnu\nng\n\nsb\nau\n\nGr\nün\n\ndu\nng\n\n e\nin\n\nes\n  \n\nge\nm\n\nei\nnn\n\nüt\nzi\n\nge\nn \n\nBa\nut\n\nrä\nge\n\nrs\n\nAb\nga\n\nbe\n v\n\non\n k\n\nom\nm\n\nun\nal\n\nem\n L\n\nan\nd \n\n �D\nar\n\nle\nhe\n\nn \n/ B\n\nei\ntr\n\näg\ne \n\nan\n  \n\nge\nm\n\nei\nnn\n\nüt\nzi\n\nge\n B\n\nau\ntr\n\näg\ner\n\nM\nie\n\ntz\nin\n\nsb\nei\n\ntr\näg\n\ne\n\nVe\nrh\n\nan\ndl\n\nun\nge\n\nn\n\nBe\nra\n\ntu\nng\n\n \n\nfinanzieren kommuni-\nzieren\n\nlenken\n\n\n\n15\n\n5 Wie werden die Bausteine \nangewendet? —Fallbeispiele und \nMassnahmen\n\n\n\n16\n\nBevölkerung\n1990: 14‘747; 2000: 16‘182; 2012: 18‘804\n\nAngewandte Massnahmen\n•\t Abgabe von kommunalem Land\n\n•\t Anteile in Nutzungsplanung\n\n•\t Nutzungsprivilegien als Anreiz\n\n•\t Verhandlungen\n\nGEMEINDE NYON\n\nNyon spürt einen starken Entwicklungsdruck aus \n\nGenf. Prognostiziert ist ein Bevölkerungswachs-\n\ntum von 30% innerhalb der nächsten 13 Jahre. Der \n\nLeerstand ist mit 0,2% sehr tief. Die Wohnmobilität \n\nder älteren Bevölkerung ist gering. Damit verbun-\n\nden sind eine Verknappung des Wohnraumange-\n\nbots und ein starker Anstieg der Wohnungspreise. \n\nEs fehlt Wohnraum sowohl für die Einwohnerinnen \n\nund Einwohner als auch für die Zuzüger.\n\nWARUM \n\nFÖRDERT  \n\nNYON PREIS\n\nGÜNSTIGEN \n\nWOHNRAUM?\n\nWIE FÖRDERT\n\nNYON PREIS\n\nGÜNSTIGEN  \n\nWOHNRAUM?\n\n•\t \tSie unterstützt den Bau von Wohnraum. Die \n\nQuartiere sollen sozial durchmischt und Wohnort \n\nmehrerer Generationen sein.\n\n•\t Bei der Entwicklung von Quartieren werden sozi-\n\nale Infrastrukturen im Wohnumfeld geschaffen.\n\n•\t Die Gemeinde will ihren Einwohnerinnen und \n\nEinwohnern bezahlbaren Wohnraum bieten. Sie \n\nsetzt sich im Rahmen von Gestaltungsplänen \n\nfür mindestens 15% gemeinnützigen plus 10% \n\npreisgünstigen Wohnraum ein.\n\n•\t Die Wohnmobilität im Alter wird erhöht.\n\n•\t Die Gemeinde bringt das Thema auf regionaler \n\nEbene (Regionalplan) ein. \n\nWas bedeutet preisgünstig für Nyon?\nPreisgünstiger Wohnraum (loyers modérés) liegt \n\n40% unter der örtlichen Marktmiete. Die Preise für \n\nden gemeinnützigen Wohnraum (logement d’utilité \n\npublique) befinden sich 20% unter der Marktmiete.\n\nDie Gemeinde entwickelt eine  \nWohnraumstrategie\n\nDie Abteilungen Stadtentwicklung und Sozia-\n\nles haben die Herausforderung früh erkannt. Auf \n\nGrundlage einer Analyse der Ausgangslage auf dem \n\nWohnungsmarkt und der prognostizierten Bevöl-\n\nkerungsentwicklung erarbeiteten sie eine Wohn-\n\nraumstrategie: das «objectif logement». Weil der \n\nHandlungsdruck gross war und der politische Wille \n\nfür diese Problematik wuchs, wurde die Wohnraum-\n\nstrategie im Jahr 2005 offiziell beschlossen.\n\nIn der Wohnraumstrategie hat Nyon die städtischen \n\nZiele der Wohnpolitik festgehalten:\n\n•\t Die Gemeinde beobachtet den Wohnungsmarkt \n\nund die demographische Entwicklung anhand \n\nvon Indikatoren. \n\nLeerwohnungsziffer und  \ndurchschnittlicher Mietpreis\n\n0,26\n\n0,61\n\n0,96\n\n2'270\n\n2'250\n\n1'520\n\n0,26\n\n0,61\n\n0,96\n\n2'270\n\n2'250\n\n1'520\n\nLeerwohnungsziffer 2013, Quelle: BfS\n\nNyon\n\nKanton VD\n\nSchweiz\n\nAngebotspreis für eine 4 – 4,5 Zimmer-Mietwohnung, 2012 \nQuelle: Wüest und Partner\n\nNyon\n\nMS-Region Nyon\n\nSchweiz \n\n\n\n17\n\nDie Gemeinde betreibt eine aktive Bodenpolitik\nNyon übernimmt eine aktive Steuerungsfunktion \n\nauf dem lokalen Wohnungsmarkt. Seit 2005 wird \n\nkein gemeindeeigenes Land mehr verkauft. Mit fi-\n\nnanzieller Unterstützung des Kantons kauft die \n\nGemeinde gezielt Land auf. Damit vergrössert die \n\nGemeinde ihren Handlungsspielraum. \n\nDie Gemeinde ergreift verschiedene \nMassnahmen \n\n•\t Nyon gibt zinsgünstig Land im Baurecht an \n\nInvestoren und Bauträger ab. Voraussetzung ist, \n\ndass diese zu mindestens 40% preisgünstigen \n\nWohnraum realisieren. \n\nIn Nyon beginnen die Massnahmen erste Wirkungen zu zeigen. Zwar liegen noch keine Zahlen vor, doch die \n\nGemeinde ist sich sicher, dass sich der Einsatz lohnt.\n\nWas trägt zum Erfolg bei? \n•\t Engagement und Ausdauer: Personen, die sich in der Gemeinde für das Thema stark machen. Die Gemein-\n\nde kann auf ihrer langjährigen Erfahrung aufbauen.\n\n•\t Direkte Verhandlungen und Routine: Die direkten Verhandlungen mit Bauträgern und Investoren bilden \n\nden Kern der Förderung von preisgünstigem Wohnraum in Nyon. Die Erfahrung in der Verhandlung ist \n\ndeshalb ein wesentlicher Erfolgsfaktor. Nyon tritt als selbstbewusste Verhandlungspartnerin auf.\n\n•\t Attraktivität und Anreize: Nyon profitiert von seiner Lage in einer wirtschaftlich starken Region. Dies \n\nbringt die Gemeinde in eine starke Verhandlungsposition. In Kombination mit Anreizen über die Ausnüt-\n\nzungsziffer kann die Gemeinde ihre Attraktivität für Investoren erhöhen. \n\nWelche Stolpersteine gibt es?\n•\t Die Wirkung der Wohnraumstrategie und der Massnahmen entfaltet sich nur langsam. Die Korrektur der \n\nfrüheren Wohnraumpolitik nimmt viel Zeit in Anspruch. \n\nLohnt es sich für eine Gemeinde preisgünstigen Wohnraum zu fördern?\n\n«Mit der Förderung wird eine gute soziale Durchmischung unterstützt. Ich glaube, \ndass Nyon das beste Modell gewählt hat. Es funktioniert sehr gut. Die Grund\neigentümer finanzieren die Entwicklung von preisgünstigem Wohnraum.»  \nBernard Woeffray, Leiter der Abteilung Stadtplanung Nyon\n\nWELCHE \n\nERFAHRUNGEN \n\nHAT NYON \n\nGEMACHT?\n\n•\t \tIm Rahmen von Gestaltungsplänen erhalten \n\nGrundeigentümer Nutzungsanreize bzw. die \n\nMöglichkeit, deutlich mehr zu bauen als gemäss \n\nBauordnung möglich wäre. Im Gegenzug fordert \n\ndie Gemeinde von den Bauträgern die Fest-\n\nschreibung eines Anteils von gemeinnützigem \n\nWohnraum. Im Rahmen der Gestaltungsplanung \n\nwerden immer direkte Verhandlungen mit den \n\nInvestoren und Bauträgern geführt und auch \n\nweitere Anliegen der Gemeinde (z.B. Gestaltung, \n\nAussenräume) eingebracht. Für Nyon ist dies der \n\nwichtigste Baustein bei der Förderung preisgüns-\n\ntigen Wohnraums.  \n\nWohnquartier mit preisgünstigem Wohnraum in Nyon Hohe Wohnbaudynamik\n\n\n\n18\n\nGEMEINDE KÜSNACHT (ZH)\n\nDie Gemeinde Küsnacht hat eine lange Tradition \n\nbei der Förderung von preisgünstigem Wohnraum. \n\nBereits in den 1960er Jahren wurde eine Genossen-\n\nschaft gegründet, die preisgünstigen Wohnraum für \n\nLehrer anbot, die damals aufgrund der hohen Mie-\n\nten nicht in Küsnacht wohnen konnten. Inzwischen \n\nsind die Preise in der Gemeinde wegen der Nähe zu \n\nZürich und der gewinnenden Lage am See nochmals \n\nstark angestiegen. Bestehende, teilweise preis-\n\ngünstige Mietwohnungen werden zunehmend in \n\nEigentumswohnungen umgewandelt. Die Gemeinde \n\nhat ihr Engagement entsprechend verstärkt. Heu-\n\nte sind rund 10% der Wohnungen in der Hand von \n\nBaugenossenschaften oder der Gemeinde.\n\nDie Gemeinde entwickelt eine  \nLiegenschaftsstrategie\n\nDer Gemeinderat hat seine Haltung zur Wohn-\n\nraumförderung in einer Liegenschaftenpolitik und  \n\n-strategie dargelegt. Darin zeigt er auf, welche  \n\nZiele er verfolgt und welche Massnahmen er anwen-\n\ndet. Das Dokument dient auch der Kommunikation \n\nmit der Bevölkerung und Verhandlungspartnern. \n\nBevölkerung\n1990: 12‘413; 2000: 12‘370; 2012: 13‘485\n\nAngewandte Massnahmen\n\n•\t Abgabe von kommunalem Land\n\n•\t Kommunaler Wohnungsbau\n\n•\t Verhandlungen\n\n•\t Beratung\n\n•\t Nutzungsprivilegien als  \n\nAnreiz (im Aufbau)\n\nWARUM  \n\nFÖRDERT  \n\nKÜSNACHT \n\nPREIS- \n\nGÜNSTIGEN \n\nWOHNRAUM?\n\nWIE FÖRDERT\n\nKÜSNACHT \n\nPREIS\n\nGÜNSTIGEN  \n\nWOHNRAUM?\n\nWas bedeutet preisgünstig für Küsnacht?\nDie Gemeinde hat unterschiedliche Zielgruppen. \n\nIhre eigenen Wohnungen vermietet sie gestützt auf \n\nihre Vermietungsrichtlinien an Personen, die von \n\nder Sozialbehörde unterstützt werden. Die Genos-\n\nsenschaftswohnungen auf Gemeindeland sind je \n\nnach Baujahr und Ausbaustandard unterschiedlich \n\nteuer, insgesamt aber aufgrund des günstigen Bau-\n\nrechtszinses der Gemeinde (bei neuen Verträgen \n\nrund 30% des Marktwertes) deutlich günstiger als \n\nvergleichbare Wohnungen privater Anbieter.\n\nDie Gemeinde wendet einen breiten  \nMassnahmenmix an\n\n•\t Die Gemeinde hat eigene Wohnungen, die sie \n\ngestützt auf Vermietungsrichtlinien vermietet.\n\n•\t Küsnacht gibt eigenes Land an Wohnbauge-\n\nnossenschaften ab, die darauf preisgünstigen \n\nWohnraum erstellen und gemäss den Vermie-\n\ntungsrichtlinien der Gemeinde vermieten. \n\nLeerwohnungsziffer und  \ndurchschnittlicher Mietpreis\n\nLiegenschaftenpolitik und -strategie der Gemeinde: \n\nhttp://www.kuesnacht.ch/documents/02-02_Liegenschaftenkonzept-und_-strategie.pdf\n\nKüsnacht\n\nMS-Region Pfannenstiel \n\nSchweiz\n\n1,75\n\n0,6\n\n0,96\n\n1,75\n\n0,6\n\n0,94\n\n2'410\n\n2'150\n\n1'520\n\nKüsnacht\n\nKanton ZH\n\nSchweiz\n\nLeerwohnungsziffer 2013, Quelle: BfS\n\nAngebotspreis für eine 4 – 4,5 Zimmer-Mietwohnung, 2012 \nQuelle: Wüest und Partner\n\n\n\n19\n\nDie Gemeinde Küsnacht hat insgesamt sehr gute Erfahrungen mit der Förderung von preisgünstigem Wohn-\n\nraum gemacht. Die verschiedenen Massnahmen sind bei der Bevölkerung und der Politik gut abgestützt. \n\nKüsnacht überprüft laufend die Wirkung der angewandten Massnahmen und sucht nach Verbesserungsmög-\n\nlichkeiten. Die Fortführung der in der Bevölkerung wenig akzeptierten Eigenheimförderung wird geprüft. \n\nAnfang 2013 wurden in der kommunalen Bau- und Zonenordnung erste rechtliche Grundlagen für die Verga-\n\nbe von Nutzungsprivilegien als Anreiz für die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum geschaffen.\n\nWas trägt zum Erfolg bei? \n•\t Politische Akzeptanz: Eine breite Akzeptanz bei Bevölkerung und Behörden ist die Grundlage für alle \n\nMassnahmen. Dass sich die politischen Behörden mit der Thematik immer wieder auseinandersetzen, ist \n\nzentral. \n\n•\t \tEigenes Land: Die Gemeinde Küsnacht besitzt vergleichsweise viel eigenes Land. Dieses war die Vor-\n\naussetzung für die aktive Rolle der Gemeinde bei der Förderung von preisgünstigem Wohnraum. Auch \n\nkünftig will sie deshalb neues Bauland erwerben.\n\n•\t \tPartnerschaft mit weiteren Akteuren: Die langfristige Zusammenarbeit mit Baugenossenschaften und \n\nPrivaten ist für Küsnacht wichtig. Gemeinsame Ziele und unterschiedliche Erfahrungshintergründe tra-\n\ngen oft zu guten Lösungen bei. \n\nLohnt es sich für eine Gemeinde preisgünstigen Wohnraum zu fördern?\n\n«Auch wenn es ganz objektiv betrachtet nur ein Tropfen auf dem heissen Stein  \nist, lohnt es sich. In den Genossenschaften wohnen in der Regel Leute, die sich \nin irgendeiner Form in der Gemeinde engagieren, sei das in einem Verein, sei \ndas, dass sie in einer politischen Behörde aktiv sind, in der Feuerwehr, wo  \nauch immer.» \n\nAndreas Tanner, Leiter Liegenschaften Gemeinde Küsnacht\n\nWELCHE \n\nERFAHRUNGEN \n\nHAT KÜSNACHT \n\nGEMACHT?\n\n•\t Die Gemeinde geht aktiv auf Grundeigentümer \n\nvon geeigneten Liegenschaften zu und ver-\n\nhandelt mit diesen über einen Verkauf an die \n\nGemeinde oder an Genossenschaften. \n\n•\t Küsnacht organisiert regelmässig Austauschver-\n\nanstaltungen mit den in der Gemeinde aktiven \n\nBaugenossenschaften. Dabei sensibilisiert sie \n\ndiese für unterschiedliche Aspekte des preis-\n\ngünstigen Wohnraums wie z.B. energetische \n\nSanierung oder Finanzierungsfragen. \n\nDie Gemeinde vermietet Wohnungen an  \nunterschiedliche Zielgruppen \n\nDie Gemeinde hat für Wohnungen, die sie selber be-\n\nsitzt oder bei denen sie Eigentümerin des Lands ist, \n\nVermietungsrichtlinien (Belegungsvorschriften) \n\nzur Personenzahl bezogen auf die Wohnungsgrösse, \n\nsowie dem maximal zulässigen Einkommen und Ver-\n\nmögen erarbeitet. Diese verhindern, dass die geför-\n\nderten Wohnungen an Personen vermietet werden, \n\ndie nicht darauf angewiesen sind. Die Einhaltung \n\nder Vorschriften wird alle zwei Jahre überprüft. Die \n\nVermietungsrichtlinien tragen zur Akzeptanz der \n\nMassnahmen bei der Bevölkerung bei. \n\nGenossenschaftswohnungen im Unterfeld, Küsnacht Genossenschaftsprojekt «Hüttengraben»\n\n\n\n20\n\nGEMEINDE RÜSCHLIKON\n\nDie Lage am Zürichsee und die Nähe zu Zürich  \n\nmachen Rüschlikon zu einem sehr attraktiven \n\nWohnort. Landpreise und Mietpreise sind bereits \n\nin den vergangenen Jahrzehnten stark gestiegen. \n\nDiese Entwicklung hat sich seit den 1990er Jahren \n\nakzentuiert, da die bebaubaren Landreserven zu  \n\nDie Förderung von preisgünstigem Wohnraum ist in \n\nden Planungszielen der Gemeinde festgeschrieben. \n\nRüschlikon fördert den preisgünstigen Wohnraum \n\nseit den 1970er Jahren vor allem durch eine eigens \n\ndafür geschaffene Stiftung und den gezielten Kauf \n\nvon Liegenschaften. \n\nDie Gemeinde betreibt eine aktive Bodenpolitik \nDie Gemeinde hat in den vergangenen Jahrzehnten \n\nviele Liegenschaften gekauft, um sicher zu stellen, \n\ndass diese den Planungszielen entsprechend ge-\n\nnutzt werden. Als es noch keine Zonenordnung gab, \n\nkaufte die Gemeinde z.B. vor allem zentrumsnahe \n\nGrundstücke, um das Dorfbild zu schützen und die \n\nEntwicklung steuern zu können. \n\nDie Gemeinde gründet eine Stiftung \n1970 beschloss der Gemeinderat die Gründung der \n\nStiftung «Wohnungsbau Rüschlikon». 1971 stimmte \n\ndie Gemeindeversammlung zu. Ziel der Stiftung ist \n\nWARUM \n\nFÖRDERT  \n\nRÜSCHLIKON  \n\nPREIS- \n\nGÜNSTIGEN \n\nWOHNRAUM?\n\nWIE FÖRDERT\n\nRÜSCHLIKON \n\nPREIS- \n\nGÜNSTIGEN  \n\nWOHNRAUM?\n\nEnde gehen und die Nachfrage weiter anhält. Eine  \n\nbezahlbare Wohnung auf dem freien Markt zu  \n\nfinden, ist entsprechend schwierig. \n\nWas bedeutet preisgünstig für Rüschlikon ?\nPreisgünstiger Wohnraum liegt 20 – 30% unter der \n\nörtlichen Marktmiete. \n\nes, preisgünstige Wohnungen zu erstellen und sie \n\nvor allem an Familien, Senioren und Seniorinnen \n\nzu vermieten. Rund 80 Wohnungen befinden sich \n\nim Besitz der Stiftung. Langfristig sollen alle Woh-\n\nnungen im Gemeindebesitz der Stiftung übertragen \n\nwerden. Sämtliche Wohnungen der Stiftung sind \n\nfreitragend. Es gilt ein Vermietungsreglement.\n\nDie Gemeinde übertrug der Stiftung bei deren Grün- \n\ndung günstig Land. Gleichzeitig stattete die \n\nGemeinde die Stiftung mit einem zinslosen Dar\n\nlehen als Startkapital aus.  Mit der Zeit wur-\n\nden weitere Grundstücke im Gemeindebesitz der \n\nStiftung übertragen. Um den Einfluss der Ge- \n\nmeinde zu sichern, sehen die Statuten vor, \n\ndass zwei der fünf Stiftungsräte Mitglieder des \n\nGemeinderats sein müssen. Die übrigen drei Stif-\n\ntungsräte werden durch den Gemeinderat aus der  \n\nBevölkerung gewählt.\n\nLeerwohnungsziffer und  \ndurchschnittlicher Mietpreis\n\nBevölkerung\n\n1990: 4‘599; 2000: 4‘858; 2012: 5‘400\n\nAngewandte Massnahmen\n\n•\t Gründung eines gemeinnützigen Bauträgers\n\n•\t Abgabe von kommunalem Land\n\n•\t Anteile in Nutzungsplanung\n\n0,45\n\n0,6\n\n2'280\n\n2'000\n\n1'5200,96\n\n0,45\n\n0,6\n\n2'280\n\n2'000\n\n1'5200,96\n\nLeerwohnungsziffer 2013, Quelle: BfS\n\nRüschlikon\n\nKanton ZH\n\nSchweiz\n\nAngebotspreis für eine 4 – 4,5 Zimmer-Mietwohnung, 2012 \nQuelle: Wüest und Partner\n\nRüschlikon\n\nMS-Region Zimmerberg\n\nSchweiz \n\n\n\n21\n\nDie Gemeinde überwacht die Wirksamkeit der Massnahmen anhand der aktuellen Mieterspiegel und  \n\nWohnungspreise. Ziel für die Wohnungen der Stiftung sind Preise, die 20 – 30% unter dem freien Markt lie-\n\ngen. Für Rüschlikon hat die Gründung der Stiftung viele Vorteile gebracht.\n\nVorteile der Stiftung:\n•\t Die Stiftung reduziert den Aufwand für die Gemeindeverwaltung und die Gemeinderechnung.\n\n•\t Sie ist unabhängig. Die Stiftung kann schneller handeln als die Gemeinde. Deshalb kann sie zum Beispiel \n\nbei Landverkäufen eher mit privaten Käufern konkurrenzieren.\n\n•\t Die Verantwortung für die Förderung preisgünstigen Wohnraums liegt in einer Hand. Es besteht eine \n\nklare Rollenteilung zwischen der Stiftung und der Gemeinde.\n\nWas trägt zum Erfolg bei? \n•\t Kontinuierliches Engagement: Es braucht Leute im Gemeinderat und in der Bevölkerung, die sich für die \n\nStiftung engagieren und andere von deren Zielen überzeugen. \n\n•\t Gemeindenähe der Stiftung: Der Stiftungsrat wird durch den Gemeinderat besetzt. Dies erlaubt es der \n\nGemeinde, die Entwicklung auch langfristig zu steuern.\n\n•\t Information der Öffentlichkeit: Die Bevölkerung wird regelmässig über anstehende Projekte und  \n\nVorhaben informiert, um die Akzeptanz langfristig zu sichern.\n\nLohnt es sich für eine Gemeinde preisgünstigen Wohnraum zu fördern?\n\n«Es lohnt sich, weil die soziale Durchmischung eine Gemeinde bereichert: Alle \nEinkommensklassen und Berufsgruppen sind damit in der Bevölkerung, aber \nauch z.B. in Sportclubs oder Vereinen vertreten. Oft setzen sich viele Leute in \nGenossenschafts- und Stiftungswohnungen für die Gemeinde ein, kandidieren für \nÄmter und tragen das Dorfleben.» \n\nBernhard Elsener, Gemeindepräsident Rüschlikon\n\nWELCHE \n\nERFAHRUNGEN \n\nHAT  \n\nRÜSCHLIKON \n\nGEMACHT?\n\nDie Gemeinde gibt Land im Baurecht  \nan eine Baugenossenschaft ab\n\nDie Gemeinde hat Land im Baurecht an die gemein-\n\nnützige, von der Gemeinde unabhängige Bauge- \n\nnossenschaft Rüschlikon abgegeben. Die Bau\n\ngenossenschaft realisierte dort Wohnungen für Fa-\n\nmilien. Gegenwärtig besitzt die Baugenossenschaft  \n\n83 Wohnungen. Der Bau von weiteren Wohnungen \n\nist geplant.\n\nDie Gemeinde gibt Anteile für  \npreisgünstigen Wohnraum vor\n\nRüschlikon schloss bereits früh - zu einer Zeit, als \n\nGestaltungspläne noch nicht möglich waren - eine \n\nprivatrechtliche und grundbuchgesicherte Verein-\n\nbarung mit Investoren ab. Dabei wurden Vorgaben \n\nzur Grösse der Freiflächen und zum Preisniveau ge-\n\nmacht. Das Prinzip ist mit der Festlegung von Antei-\n\nlen in der Nutzungsplanung vergleichbar.\n\nWohnungen der Stiftung «Wohnungsbau Rüschlikon» Siedlung der Stiftung «Wohnungsbau Rüschlikon»\n\n\n\n22\n\nGEMEINDE FTAN\n\nDie Gemeinde Ftan liegt im Unterengadin in unmit-\n\ntelbarer Nachbarschaft zu Scuol und ist als Touris-\n\nmusdestination stark durch die Nachfrage nach \n\nZweitwohnungen geprägt. Dies führte in der Ver-\n\ngangenheit zu einem starken Anstieg der Immobi-\n\nlienpreise in der Gemeinde. Früh reagierte Ftan auf \n\ndiese Entwicklung mit der Einführung eines Erst-\n\nwohnungsanteils: Dieser verpflichtete alle Bauwil-\n\nligen, einen Teil der neugebauten Wohnungen als \n\ndauerhaft bewohnte Wohnung zu vermieten oder \n\nzu verkaufen. Trotz dieser Regelung fanden junge \n\nFamilien kaum erschwinglichen Wohnraum. Die \n\nsinkende Schülerzahl und eine drohende Schlies-\n\nsung der Schule hat die Gemeinde Anfang der \n\n1990er Jahre dazu bewegt, selber aktiv zu werden. \n\nUm vermehrt junge Familien im Dorf zu behalten \n\nrespektive neue Familien anzusiedeln, hat Ftan  \n\nverschiedene Massnahmen ergriffen. \n\nDie Gemeinde erwirbt Land zu günstigen  \nKonditionen und gibt dieses an Familien ab\n\nDas Gebiet Fionas am Ortsrand der Gemeinde war \n\n1990 nicht als Bauzone bezeichnet. Der Gemeinde-\n\nrat wollte dieses für die Förderung von preisgünsti-\n\ngem Wohnraum nutzen. Die Grundlagen dafür hielt \n\ner in einem 1995 beschlossenen Reglement fest. \n\nWARUM \n\nFÖRDERT  \n\nFTAN PREIS\n\nGÜNSTIGEN \n\nWOHNRAUM?\n\nWIE FÖRDERT\n\nFTAN PREIS\n\nGÜNSTIGEN  \n\nWOHNRAUM?\n\nWas bedeutet preisgünstig für Ftan?\nIn Ftan sind Wohnungen, die nicht als Zweitwoh-\n\nnungen genutzt werden können, deutlich günstiger \n\nals solche, die auch als Ferienwohnungen genutzt \n\nwerden. Entsprechend geht es der Gemeinde bei \n\nden neu erstellten Wohnungen primär darum, dass \n\ndiese langfristig als Erstwohnungen genutzt wer-\n\nden. Die mit Unterstützung der Gemeinde erstellten \n\nGenossenschaftswohnungen und Eigenheime sind \n\ndeutlich günstiger als vergleichbare Objekte auf \n\ndem Markt.\n\n•\t Als erstes schloss die Gemeinde mit den Eigentü-\n\nmern dieses Gebiets nach langen Verhandlungen \n\nKaufrechtsverträge ab. Darin verpflichteten sich \n\ndiese, der Gemeinde das Land zu einem günsti-\n\ngen Preis abzugeben, falls sie es nicht selbst wie \n\nim Reglement beschrieben nutzen. \n\n•\t Daraufhin wurde das Gebiet als Wohnzone einge-\n\nzont und in einem Quartierplan neu parzelliert. \n\nDie Gemeinde nahm ihr Kaufrecht in Anspruch. \n\nSie verkaufte einzelne Parzellen zum Selbstkos-\n\ntenpreis an bauwillige Einwohnerinnen und Ein-\n\nLeerwohnungsziffer und  \ndurchschnittlicher Mietpreis\n\nBevölkerung\n1990: 444; 2000: 487; 2012: 526\n\nAngewandte Massnahmen\n\n•\t Gründung eines gemeinnützigen Bauträgers\n\n•\t Verhandlungen\n\n•\t Abgabe von kommunalem Land\n\n•\t Darlehen an gemeinnützige  \n\nBauträger\n\n•\t Bauverpflichtung und  \n\nKaufrecht\n\n0.75\n\n0,93\n\n1'390\n\n1'420\n\n1'5200,96\n\n0.75\n\n0,93\n\n1'390\n\n1'420\n\n1'5200,96\n\nLeerwohnungsziffer 2013, Quelle: BfS\n\nFtan\n\nKanton GR\n\nSchweiz\n\nAngebotspreis für eine 4 – 4,5 Zimmer-Mietwohnung, 2012 \nQuelle: Wüest und Partner\n\nFtan\n\nMS-Reg. Engiadina Bassa\n\nSchweiz \n\n\n\n23\n\nDie Gemeinde Ftan hat mit den Massnahmen gute Erfahrungen gemacht, obwohl die neuartige Form der \n\nEigenheimförderung zu Beginn grossen Aufwand bedeutete und viele Unsicherheiten mit sich brachte.\n\nWas trägt zum Erfolg bei? \n•\t Mut für neue Ideen: Oft sind neue Ideen gefordert, wenn Probleme mit bestehenden Massnahmen und \n\nInstrumenten nicht gelöst werden können. Eine gewisse Ausdauer ist nötig, um diese dann auch um-\n\nsetzen zu können. \n\n•\t Eigenes Land: Eigenes Land war in Ftan für die Umsetzung der Massnahmen zentral. Das Land kann auch \n\nals Grundlage für Tauschgeschäfte mit Grundeigentümern dienen. \n\n•\t Überzeugungsarbeit: Um Massnahmen zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum umzusetzen,  \n\nmüssen Einwohnerinnen und Grundeigentümer überzeugt werden. Skeptiker können bei der Aus- \n\narbeitung der Massnahmen einbezogen werden, um diese davon zu überzeugen.\n\nLohnt es sich für eine Gemeinde preisgünstigen Wohnraum zu fördern?\n\n«Für Ftan hat sich die Förderung von preisgünstigem Wohnraum gelohnt.  \nEinige Ziele wurden mit den getroffenen Massnahmen erreicht: Ftan hat heute \nwieder einen guten Generationenmix und kann die Schule langfristig erhalten. \nDie Massnahmen haben insgesamt ein gesundes Wachstum der Gemeinde  \nermöglicht.» \n\nReto Pedotti, Gemeindepräsident Ftan\n\nWELCHE \n\nERFAHRUNGEN \n\nHAT FTAN \n\nGEMACHT?\n\nwohner, welche die Vorschriften des Reglements \n\neinhielten (maximale Einkommen, kein Besitz \n\nvon Wohneigentum).\n\n•\t Die Eigentümer verpflichteten sich vertraglich \n\ndazu, Wohnraum für den Eigenbedarf zu erstel-\n\nlen und zu nutzen. Ein Weiterverkauf ist nur ge-\n\nmäss dem Reglement möglich. Ansonsten hat die \n\nGemeinde das Recht die Immobilie zu erwerben.\n\n•\t In mehreren Etappen wurden insgesamt  \n\n20 Einfamilienhäuser erstellt. \n\nDie Gemeinde gründet eine Genossenschaft  \nund gibt dieser ein Darlehen sowie Land im \nBaurecht ab\n\n2007 gründete die Gemeinde Ftan mit weiteren \n\nPartnern die Baugenossenschaft «Chasa Reisgia», \n\nmit dem Ziel, preisgünstige Mietwohnungen zu \n\nerstellen. Die Gemeinde stellte der Baugenossen-\n\nschaft Land im Baurecht und ein zinsgünstiges \n\nDarlehen zur Verfügung. In zwei Häusern sind \n\nmittlerweile 13 Wohnungen entstanden, die vor-\n\nwiegend an junge Familien vermietet sind. In den \n\nStatuten der Genossenschaft sind Vorschriften zur \n\nVermietung der Wohnungen verankert.\n\nPreisgünstige Eigentumswohnungen in Fionas Projekt der Baugenossenschaft Chasa Reisgia\n\n\n\n24\n\nGEMEINDE MEGGEN\n\nDie Gemeinde ist mit ihrer sehr guten Wohnlage \n\nseit langem für gehobene Einkommensschichten \n\nattraktiv. Das Bauland ist heute rar, in der Vergan-\n\ngenheit wurden vor allem Villenzonen geschaffen. \n\nObwohl die Bevölkerung nur moderat wächst, ist \n\nes für Bewohnerinnen und Bewohner, die inner-\n\nhalb der Gemeinde umziehen wollen, schwierig  \n\nDie Förderung von preisgünstigem Wohnraum ist \n\nals Ziel im Leitbild der Gemeinde festgehalten. \n\nVor allem über die Abgabe von Land im Baurecht \n\nund über Gestaltungspläne greift die Gemeinde  \n\nsteuernd in den Markt ein.\n\nDie Gemeinde gibt günstig Land  \nan Baugenossenschaften ab\n\nVor gut 40 Jahren wurden in Meggen zwei Wohn-\n\nbaugenossenschaften gegründet. Diese besitzen \n\nheute rund 70 Wohnungen. Die Gemeinde hat den \n\nGenossenschaften mehrmals Land im Baurecht zu \n\nsehr günstigen Baurechtszinsen abgegeben. Die \n\nVerträge gelten für 100 Jahre. Für die Förderung \n\ndes preisgünstigen Wohnens wurde kürzlich von der \n\nGemeinde ein Fonds geschaffen, mit dem vor allem \n\ndie Baugenossenschaften unterstützt werden sol-\n\nlen. Gleichzeitig wird ein Controlling-System aufge-\n\nbaut, um sicher zu stellen, dass das Geld zielgerich-\n\ntet eingesetzt wird. \n\nWARUM \n\nFÖRDERT  \n\nMEGGEN \n\nPREIS- \n\nGÜNSTIGEN \n\nWOHNRAUM?\n\nWIE FÖRDERT\n\nMEGGEN \n\nPREIS\n\nGÜNSTIGEN  \n\nWOHNRAUM?\n\ngeworden. Preisgünstiger Wohnraum wurde in  \n\nMeggen bisher nicht von Privaten erstellt. Die Ge-\n\nmeinde hat deshalb beschlossen, aktiv zu werden. \n\nWas bedeutet preisgünstig für Meggen ?\nDie Mieten für preisgünstigen Wohnraum liegen ein \n\nDrittel unter der örtlichen Marktmiete. \n\nDie Gemeinde gibt Anteile für preisgünstigen \nWohnraum in Gestaltungsplänen vor und  \nplafoniert die Mietpreise \n\nIm Rahmen der Totalrevision der Ortsplanung wur-\n\nden Bauzonen nur neu eingezont, wenn Bebauungs-\n\nkonzepte für die entsprechenden Areale vorlagen. \n\nDamit konnte die Gemeinde mehr Einfluss auf die \n\nQualität der neuen Siedlungen nehmen. Die Grund-\n\neigentümer wurden vertraglich dazu verpflichtet, \n\nrund ein Drittel der Wohnungen zu einem Mietzins \n\nvon maximal Fr. 2500.- netto für eine 4,5-Zimmer \n\nWohnung zu vermieten. Die Mieten dürfen im Zeit-\n\nverlauf lediglich an die Teuerung angepasst wer-\n\nden. Werden die Grundstücke verkauft, müssen die-\n\nse Bestimmungen übernommen werden. Ausserdem \n\nist festgehalten, dass bei Nichtbebauung das Land \n\nnach sieben Jahren entschädigungslos wieder aus-\n\ngezont wird. \n\nLeerwohnungsziffer und  \ndurchschnittlicher Mietpreis\n\nBevölkerung\n\n1990: ; 5‘424; 2000: 5‘923; 2012: 6‘697\n\nAngewandte Massnahmen\n\n•\t Abgabe von kommunalem Land\n\n•\t Anteile in Nutzungsplanung\n\n0,79\n\n0,7\n\n1'930\n\n1'640\n\n1'5200,96\n\n0,79\n\n0,7\n\n1'930\n\n1'640\n\n1'5200,96\n\nLeerwohnungsziffer 2013, Quelle: BfS\n\nMeggen\n\nKanton LU\n\nSchweiz\n\nAngebotspreis für eine 4 – 4,5 Zimmer-Mietwohnung, 2012 \nQuelle: Wüest und Partner\n\nMeggen\n\nMS-Region Luzern\n\nSchweiz \n\n\n\n25\n\nDie Mietpreise der neu geschaffenen Wohnungen sollen künftig über die Mietspiegel kontrolliert werden. Um \n\ndie bisherigen Massnahmen insgesamt zu evaluieren und weitere Ideen für die Förderung preisgünstigen \n\nWohnraums zu entwickeln, organisiert die Gemeinde einen «Runden Tisch». Dazu lädt sie Vertreterinnen \n\nund Vertreter der politischen Parteien, der Wohnbaugenossenschaften, des lokalen Gewerbes und der Kirch-\n\ngemeinde ein. \n\nWas trägt zum Erfolg bei? \n•\t Diversifizierung: Wichtig ist es auf verschiedene Massnahmen zu setzen, da dies die Erfolgs- \n\naussichten erhöht \n\n•\t Land sichern: Die Gemeinde sollte frühzeitig Land sichern und dieses nicht verkaufen, sondern im Bau-\n\nrecht abgeben. Damit erhält sie langfristig Einflussmöglichkeiten.\n\n•\t Gelegenheiten nutzen: Die Revision von Zonenplänen, welche meist Mehrwerte für Private schaffen,  \n\nbietet einen guten Rahmen, um Massnahmen zu erarbeiten und zu verankern.\n\nWelche Stolpersteine gibt es?\n•\t Wohneigentumsförderung: Die Förderung von Wohneigentum durch öffentliche Gelder ist umstritten. \n\n•\t Baugenossenschaften: Die Steuerung und Kontrolle der Vermietungspraxis ist eine Herausforderung.\n\nLohnt es sich für eine Gemeinde preisgünstigen Wohnraum zu fördern?\n\n«Eine gute Durchmischung der Bevölkerung ist für die Gemeinde Meggen sehr \nwichtig. Deshalb müssen auch preisgünstige Wohnungen angeboten werden. So \nhat die Gemeinde Gewähr, dass auch in Zukunft die Mitglieder der Feuerwehr, der \nOrtsvereine und die Angestellten ortsansässiger Betriebe hier Wohnraum finden. \nDamit können wir vorbeugen, dass Meggen zu einer Schlafgemeinde wird.» \nHans Peter Hürlimann, Gemeindeammann Meggen\n\nWELCHE \n\nERFAHRUNGEN \n\nHAT MEGGEN \n\nGEMACHT?\n\nDie Gemeinde gibt preiswert Land an eine  \nWohneigentumsgenossenschaft ab\n\nZur Schaffung von Wohneigentum im bezahlbaren \n\nSegment wurde die Wohneigentumsgenossenschaft \n\n93 gegründet. Die Gemeinde und die Kirchgemein-\n\nde gaben dieser preiswert Land im Baurecht ab. Es \n\nentstanden 22 Wohnungen in Doppelhäusern und \n\nSechsfamilienhäusern. Die Statuten legen fest, \n\ndass bei einem Verkauf der Wohnungen kein Gewinn \n\ngemacht werden darf, sondern lediglich die Teue-\n\nrung geltend gemacht werden kann. \n\nWohnungen einer Wohnbaugenossenschaft in Meggen Projektierte Überbauung einer Genossenschaft\n\n\n\n26\n\nAnteile in Nutzungsplanung\n\nKurzbeschrieb / Vorgehen\n\n•\t Gemeinde sieht in der Nutzungsplanung Zonen vor, in denen ein bestimmter Anteil an preisgünstigen  \n\nWohnungen vorgeschrieben ist\n\n•\t Sie wendet diese Zonen bei gleichzeitiger Ein- , Auf- oder Umzonung an\n\n•\t \tBei einem Bauprojekt in dieser Zone muss der Bauherr preisgünstige Wohnungen realisieren\n\nVoraussetzungen\n\nBedingt neu ein- / um-/ aufzonbares Land \n\nBedingt Grundlage im kantonalen Baugesetz (in \n\ngewissen Kantonen vorhanden) und in kommuna-\n\nler Bauordnung\n\nFinanzieller Aufwand\n\nTief (keine Landerwerbs- oder Baukosten)\n\nOrganisatorischer Aufwand\n\nMittel bis hoch (Schaffen der rechtlichen Grund- \n\nlagen, Überwachung der Einhaltung der Vorschrif-\n\nten und allenfalls der Mieten)\n\nZeitliche Wirkung\n\nMittel- bis langfristig\n\nEingriff in das Privateigentum\n\nHoch, durch rechtliche Einschränkung der bau-\n\nlichen Möglichkeiten\n\nLangfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nBei entsprechenden Vorgaben durch die Gemeinde \n\nist eine langfristige Bindung von Mieten /  \n\nPreisen möglich (z.B. über Vertrag, Eintrag in \n\nGrundbuch)\n\nHinweise zur Umsetzung\n\n•\t Funktioniert nur, wenn der Bauherr / die Bauherrin \n\ntrotz Verpflichtung eine Rendite realisieren kann\n\n•\t Realisierung des preisgünstigen Wohnraums \n\nsowohl durch private als auch gemeinnützige \n\nBauträger möglich\n\n•\t Denkbar für jede Form der Nutzungsplanung (z.B. \n\nZonenplan, Gestaltungsplan)\n\n•\t Verknüpfung mit Vorgaben zu Wohnungsgrössen \n\nund -standards anstelle des Preises ist denkbar\n\nErfolgsfaktoren\n\n•\t Vorab direkte Verhandlungen mit Landeigentü-\n\nmern, Investoren und Bauträgern suchen, um \n\nBereitschaft der Grundeigentümer für die Realisie-\n\nrung von preisgünstigem Wohnraum zu fördern\n\n•\t Belegungsvorschriften garantieren zielgruppen-\n\ngerechte Nutzung\n\nVerbreitung\n\nNeues Instrument, wenig verbreitet, \n\nz.B. Zug, Meggen (S. 24)\n\nDie «lenkenden Massnahmen» bedingen entsprechende gesetzliche Grundlagen in den kantonalen \n\nund kommunalen Gesetzen. Aufgrund der grossen Unterschiede zwischen den kantonalen Planungs- \n\nund Baugesetzen sind kaum allgemeingültige Aussagen dazu möglich. Weitere Hinweise zu Rechts-\n\ngrundlagen, Funktionsweise und Wirkung dieser Massnahmen finden sich in der 2012 vom Bundesamt \n\nfür Wohnungswesen herausgegebenen Studie «Preisgünstiger Wohnraum mittels raumplanerischer \n\nMassnahmen?»:\n\nhttp://www.bwo.admin.ch (Dokumentation/Publikationen/Forschungsberichte)\n\n\n\n27\n\nNutzungsprivilegien als Anreiz\n\nKurzbeschrieb / Vorgehen\n\n•\t Gemeinde sieht Nutzungsprivilegien als Anreiz vor, wenn auf Grundstücken ein bestimmter Anteil an \n\npreisgünstigen Wohnungen realisiert wird. Beispiele: erhöhte Ausnützungsziffer («Ausnützungsbonus»), \n\nZuschlag bei der Gebäudehöhe oder –länge, Reduktion der internen Grenz- und Gebäudeabstände\n\n•\t Grundeigentümer nimmt Anreiz in Anspruch und realisiert preisgünstige Wohnungen\n\n•\t Variante 1: Gemeinde handelt im Rahmen von Sondernutzungsplanungen mit Investoren / Bauträgern \n\nindividuell Nutzungsprivilegien aus, wenn sich diese zur Realisierung von preisgünstigem Wohnraum ver-\n\npflichten (Festsetzung z. B. in Gestaltungsplänen oder in Verträgen) \n\n•\t Variante 2: Gemeinde sieht in der Bauordnung pauschal Nutzungsprivilegien als Anreiz vor, wenn auf \n\nGrundstücken ein Mindestanteil von preisgünstigem Wohnraum realisiert wird. \n\nVoraussetzungen\n\nBedingt neu ein- / um-/ aufzonbares Land \n\nBedingt Grundlage im kantonalen Baugesetz (in \n\ngewissen Kantonen vorhanden) und in kommuna-\n\nler Bauordnung\n\nFinanzieller Aufwand\n\nTief (keine Investitionen erforderlich)\n\nOrganisatorischer Aufwand\n\nMittel (Schaffen der rechtlichen Grundlagen, Aus-\n\nhandlungsprozess, Überwachung der Mieten)\n\nZeitliche Wirkung\n\nMittel- bis langfristig\n\nEingriff in das Privateigentum\n\nKein Eingriff, Anreiz auf freiwilliger Basis\n\nLangfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nBei entsprechenden Vorgaben durch die Gemeinde \n\nist eine langfristige Bindung von Mieten / Preisen \n\nmöglich (z.B. über Vertrag, Eintrag in Grundbuch)\n\nErfolgsfaktoren\n\n•\t Ausnützungsbonus an konkrete Bedingungen \n\nknüpfen (z. B. zu Wohnflächenkonsum, Ausbau- \n\nstandard, Gestaltung, Freiräume) \n\n•\t Belegungsvorschriften garantieren zielgruppen\n\ngerechte Nutzung\n\n•\t Variante 1: In Verhandlungen können weitere \n\nAnliegen der Gemeinde eingebracht werden\n\n•\t Variante 2: Koordination der Ausnützungsboni in \n\nden kommunalen Entwicklungsgebieten, um die \n\nSiedlungsqualität zu gewährleisten\n\nHinweise zur Umsetzung\n\n•\t Funktioniert, wenn der Bauherr / die Bauherrin \n\ndank der Anreize einen Gewinn realisieren kann \n\n•\t Umsetzung grundsätzlich sowohl über allge-\n\nmeine Bauvorschriften als auch im Einzelfall in \n\nSondernutzungsplänen oder Verträgen denkbar \n\n(siehe Varianten)\n\n•\t Variante 1: Bedingt Einzelfallentscheide durch \n\nzuständige Behörde  im Anschluss an Verhandlung\n\n•\t Variante 2: Birgt Gefahr, dass hohe Dichten an \n\nOrten entstehen, die aus raumplanerischer Sicht \n\nungeeignet sind; städtebauliche Qualität nur \n\nschwer steuerbar\n\nVerbreitung\n\nNeues Instrument, wenig verbreitet \n\nVariante 1: z.B. Nyon im Rahmen von \n\nGestaltungsplänen (S. 16), Stadt Zürich \n\nVariante 2: z.B. Küssnacht am Rigi (SZ)\n\n\n\n28\n\nKurzbeschrieb / Vorgehen\n\n•\t Neueinzonung, Umzonung oder Aufzonung werden davon abhängig gemacht, dass sich der Grund\n\neigentümer innert einer bestimmten Frist zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum verpflichtet  \n\n(z.B. mittels Vertrag, Vorschriften)\n\n•\t Andernfalls erhält die Gemeinde ein Kaufrecht für das Grundstück, um selbst preisgünstigen Wohnraum  \n\nzu realisieren\n\n•\t Gemeinde kann das Kaufrecht auch an Dritte weitergeben, die dann den preisgünstigen Wohnungsbau \n\nrealisieren\n\nVoraussetzungen\n\nBedingt neu ein- / um-/ aufzonbares Land \n\nBedingt gesetzliche Grundlage auf kantonaler und \n\nkommunaler Ebene\n\nFinanzieller Aufwand\n\nTief (Investitionen nur bei Landkauf durch \n\n Gemeinde erforderlich)\n\nOrganisatorischer Aufwand\n\nMittel bis hoch (Schaffen der rechtlichen Grund\n\nlagen, Kontrolle der Bauprojekte, allenfalls Kauf \n\nund Bau respektive Abgabe im Baurecht)\n\nZeitliche Wirkung\n\nMittel- bis langfristig\n\nEingriff in das Privateigentum\n\nHoch, Verknüpfung der Einzonung mit Pflicht res-\n\npektive Kaufrecht, keine Wertminderung, da Veran-\n\nkerung des Kaufrechts und Preises vor Einzonung\n\nLangfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nBei entsprechenden Vorgaben durch die Gemeinde \n\nist eine langfristige Bindung von Mieten / Preisen \n\nmöglich (z.B. über Vertrag, Grundbucheintrag)\n\nHinweise zur Umsetzung\n\n•\t Bauherr/ Bauherrin braucht trotz Kaufrecht  \n\nPlanungssicherheit \n\n•\t Um Preisgünstigkeit langfristig zu erhalten, ist \n\neine Regelung nötig (z.B. mittels Vertrag oder \n\nGrundbucheintrag)\n\nErfolgsfaktoren\n\n•\t Vorab direkte Verhandlungen mit Landeigen\n\ntümern, Investoren und Bauträgern suchen, um \n\ngegenseitiges Vertrauen herzustellen \n\n•\t Belegungsvorschriften garantieren zielgruppen\n\ngerechte Nutzung\n\nVerbreitung\n\nNeues Instrument, wenig verbreitet, z.B. Ftan  \n\n(S. 22), Oberägeri\n\nBauverpflichtung und Kaufrecht\n\n\n\n29\n\nKurzbeschrieb / Vorgehen\n\n•\t Gemeinde baut auf kommunalem Land Wohnungen und vermietet diese preisgünstig\n\nVoraussetzungen\n\nBedingt kommunales Land (oder dessen Erwerb) \n\nBedingt keine spezifische Gesetzesgrundlage auf \n\nkommunaler oder kantonaler Ebene, aber Zustim-\n\nmung der kommunalen Gremien (z.B. Gemeinde-\n\nrat, Gemeindeparlament) zu den Investitionen \n\nFinanzieller Aufwand\n\nHoch (Landkauf und Baukosten), aber Immobilie \n\nverbleibt im Eigentum der Gemeinde\n\nOrganisatorischer Aufwand\n\nHoch (Wohnungsbau, Vermietung, Überprüfung \n\nder Belegungsvorschriften)\n\nZeitliche Wirkung\n\nMittel- bis langfristig\n\nEingriff in das Privateigentum\n\nKein Eingriff, Gemeinde agiert wie private Eigen-\n\ntümer\n\nLangfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nSolange die Gemeinde die Immobilie für diesen \n\nZweck nutzen will, ist die Preisgünstigkeit gewähr-\n\nleistet, grundsätzlich auch Umnutzung möglich\n\nHinweise zur Umsetzung\n\n•\t Bedingt hohe politische Akzeptanz aufgrund des \n\ndirekten Engagements der Gemeinde und des ho-\n\nhen finanziellen und organisatorischen Aufwandes\n\n•\t Gemeinde bleibt Besitzerin von Land und Bauten \n\nund hält sich damit langfristig Handlungsmöglich-\n\nkeiten offen\n\n•\t Kleinräumige Durchmischung direkt durch die \n\nGemeinde steuerbar über die Vermietungspraxis\n\n•\t Gemeinde subventioniert allenfalls zusätzlich \n\neinzelne Wohnungen (siehe auch Mietzinsbeiträge) \n\nfür sehr tiefe Einkommen\n\nErfolgsfaktoren\n\n•\t Verknüpfung mit Belegungsvorschriften garantiert \n\nzielgruppengerechte Nutzung\n\nVerbreitung\n\nTraditionell verbreitet in vielen Städten, z.B. Genf, \n\nBiel, Zürich, Bern\n\nKommunaler Wohnungsbau\n\n\n\n30\n\nKurzbeschrieb / Vorgehen\n\n•\t Gemeinde gründet einen gemeinnützigen Bauträger mit dem Zweck, preisgünstigen Wohnraum  \n\nbereitzustellen\n\n•\t Beispiele für gemeinnützige Bauträger sind Stiftungen und Genossenschaften\n\n•\t Gemeinde stattet gemeinnützigen Bauträger mit Land und allenfalls Kapital aus\n\n•\t Gemeinnütziger Bauträger erstellt oder erwirbt Wohnungen und vermietet diese nach der Kostenmiete\n\nVoraussetzungen\n\nKeine spezifische kantonale oder kommunale \n\nGesetzesgrundlage notwendig \n\nZustimmung der kommunalen Gremien (z.B.  \n\nGemeinderat, Gemeindeparlament) zu den  \n\nInvestitionen erforderlich\n\nFinanzieller Aufwand\n\nHoch (Stiftungs- oder Genossenschaftskapital, \n\nallenfalls preisgünstige Abgabe von kommunalem \n\nLand)\n\nOrganisatorischer Aufwand\n\nTief bis mittel (Stiftungs-, Genossenschaftsgrün-\n\ndung, Reglement)\n\nZeitliche Wirkung\n\nMittel- bis langfristig\n\nEingriff in das Privateigentum\n\nKein Eingriff\n\nLangfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nGemeinnützigkeit der Bauträger garantiert Kosten-\n\nmiete langfristig\n\nHinweise zur Umsetzung\n\n•\t Im Vergleich zum kommunalen Wohnungsbau \n\nsind Projekte flexibler und schneller umzusetzen \n\n(z.B. keine langwierigen politischen Verfahren bei \n\nLandkauf) \n\n•\t Mit der Gründung einer Stiftung oder Genossen-\n\nschaft reduziert sich der organisatorische Aufwand \n\nfür die Gemeinde \n\n•\t Grosse Flexibilität bei der Ausgestaltung der Stif-\n\ntung oder Genossenschaft: Über die Formulierung \n\nder Statuten Ausrichtung auf bestimmte Zwecke \n\nund Zielgruppen möglich\n\nErfolgsfaktoren\n\n•\t Verknüpfung mit Belegungsvorschriften garantiert \n\nzielgruppengerechte Nutzung\n\n•\t Einsitz von Gemeindevertreterinnen und -vertre-\n\ntern im Stiftungs- oder Genossenschaftsrat stellt \n\nlangfristig Einflussmöglichkeit der Gemeinde \n\nsicher\n\nVerbreitung\n\nVerbreitet als Alternative zum kommunalen  \n\nWohnungsbau, z.B. Rüschlikon (S. 20),  \n\nFtan (S. 22), Zürich, Luzern\n\nGründung eines gemeinnützigen Bauträgers\n\n\n\n31\n\nKurzbeschrieb / Vorgehen\n\n•\t Gemeinde gibt eigenes Land an Bauträger im Baurecht ab (langfristig) oder verkauft Land zu günstigen \n\nKonditionen unter der Bedingung, dass der Bauträger preisgünstigen Wohnraum errichtet\n\n•\t Bauträger erstellt auf dem Land Wohnraum und vermietet diesen preisgünstig\n\n•\t Variante 1: Land wird an gemeinnützige Bauträger, z.B. Stiftungen und Genossenschaften abgegeben\n\n•\t Variante 2: Land wird an private Bauträger, z.B. Pensionskassen abgegeben\n\nVoraussetzungen\n\nBedingt kommunales Land \n\nBedingt keine spezifische Gesetzesgrundlage auf \n\nkommunaler oder kantonaler Ebene, aber Zustim-\n\nmung der kommunalen Gremien (z.B. Gemeinde-\n\nrat, Gemeindeparlament) zur Landabgabe\n\nFinanzieller Aufwand\n\nTief bis hoch ( je nach Preisgestaltung beim Ver-\n\nkauf)\n\nOrganisatorischer Aufwand\n\nTief bis mittel (einmalige Ausarbeitung eines \n\nBaurechts- / Verkaufsvertrags, ev. Kontrolle von \n\nBelegungsvorschriften)\n\nZeitliche Wirkung\n\nMittel- bis langfristig\n\nEingriff in das Privateigentum\n\nKein Eingriff\n\nLangfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nVariante 1: Gemeinnützigkeit der Bauträger garan-\n\ntiert Kostenmiete langfristig\n\nVariante 2: Bei entsprechenden Vorgaben durch \n\ndie Gemeinde ist eine langfristige Bindung von \n\nMieten / Preisen möglich\n\nHinweise zur Umsetzung\n\n•\t Variante 1: Abgabe an erfahrene Baugenossen-\n\nschaft reduziert personellen Aufwand und garan-\n\ntiert Gemeinnützigkeit\n\n•\t Variante 2: Noch wenig Erfahrung mit der Abgabe \n\nvon Land an private Bauträger, tendenziell mehr \n\nRegelungs- und Kontrollaufwand\n\nErfolgsfaktoren\n\n•\t Über Abgabe an Bauträger mit bestimmter Aus-\n\nrichtung (z.B. Familien, Alterswohnen), können \n\neinzelne Zielgruppen gezielt gefördert werden\n\n•\t Verknüpfung mit Belegungsvorschriften garantiert \n\nzielgruppengerechte Nutzung\n\n•\t Im Baurechtsvertrag können weitere Regelungen \n\ngetroffen werden (z. B. Verbot von Zweitwohnun-\n\ngen)\n\nVerbreitung\n\nSehr verbreitet, z.B. Nyon (S. 16), Küsnacht \n\n(S. 18), Rüschlikon (S. 20) , Ftan (S. 22), Meggen \n\n(S. 24) \n\nAbgabe von kommunalem Land \n\nHinweise zu verschiedenen Formen der Zusammenarbeit mit Genossenschaften kann auch die Bro-\n\nschüre «Gemeinden und Wohnbaugenossenschaften. Partner für nachhaltige Wohnlösungen» geben:  \n\nhttp://bit.ly/1eImtIa\n\n\n\n32\n\nDarlehen/Beiträge an gemeinnützige Bauträger\n\nKurzbeschrieb / Vorgehen\n\n•\t Gemeinde vergibt zinslose / zinsgünstige Darlehen an gemeinnützige Bauträger (Reduktion der Zinslast), \n\ngewährt ihnen Bürgschaften oder vergibt à-fonds-perdu-Beiträge zur Abschreibung von Kapitalkosten\n\n•\t Zins- / Kapitalkosten für gemeinnützigen Bauträger werden dadurch reduziert und die Einsparungen dank \n\nKostenmiete an die Mieter weitergegeben.\n\nVoraussetzungen\n\nEntweder generelle Regelung in einem kommu-\n\nnalen Gesetz / Verordnung oder fallweise Zustim-\n\nmung der kommunalen Gremien zur Zahlung von \n\nBeiträgen/ Darlehen\n\nFinanzieller Aufwand\n\nTief (Abgabe von zinsgünstigen Darlehen / Bürg-\n\nschaften) bis hoch (à-fonds-perdu-Beiträge)\n\nOrganisatorischer Aufwand\n\nTief\n\nZeitliche Wirkung\n\nMittel- bis langfristig\n\nEingriff in das Privateigentum\n\nKein Eingriff\n\nLangfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nGemeinnützigkeit der Bauträger garantiert Kosten-\n\nmiete langfristig\n\nHinweise zur Umsetzung\n\n•\t In Städten mit sehr hohen Baulandpreisen haben \n\ngemeinnützige Bauträger vor allem Mühe, Land für \n\nneue Projekte zu erwerben. Wenn sie das Land zu \n\nhohen Preisen kaufen müssen, bewirkt dies hohe \n\nInvestitionskosten, was schlussendlich zu hohen \n\nMieten führt. Einige Gemeinden und Städte richten \n\ngemeinnützigen Bauträgern deshalb in solchen \n\nFällen nicht rückzahlbare (à-fonds-perdu) Beiträge \n\naus. Damit reduzieren sie die Kosten und damit \n\nindirekt die Mieten.\n\nErfolgsfaktoren\n\n•\t Verknüpfung mit Belegungsvorschriften garantiert \n\nzielgruppengerechte Verwendung\n\nVerbreitung\n\nVerbreitet, z. B. Nyon (S. 16), Zürich, auch von \n\nverschiedenen Kantonen angewandt\n\n\n\n33\n\nMietzinsbeiträge\n\nKurzbeschrieb / Vorgehen\n\n•\t Gemeinde richtet direkt Beiträge an die Mietkosten von Haushalten in bescheidenen finanziellen  \n\nVerhältnissen aus\n\nVoraussetzungen\n\nBedingt kantonale und kommunale Gesetzesgrund-\n\nlage (z.B. kommunale Verordnung) \n\nFinanzieller Aufwand\n\nKeine einmaligen, sondern periodisch wieder-\n\nkehrende Kosten, Höhe vom Bezügerkreis und \n\nUnterstützungsbeitrag abhängig\n\nOrganisatorischer Aufwand\n\nMittel (laufende Überprüfung der Einhaltung der \n\nVorschriften)\n\nZeitliche Wirkung\n\nKurzfristig\n\nEingriff in das Privateigentum\n\nKein Eingriff\n\nLangfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nKein langfristiger Erhalt, Wohnraum bleibt nur \n\nso lange preisgünstig wie Beiträge ausgerichtet \n\nwerden\n\nHinweise zur Umsetzung\n\n•\t Durch Einkommens- und Vermögenslimiten im \n\nReglement kann sichergestellt werden, dass nur \n\ndie gewünschte Zielgruppe von den Beiträgen \n\nprofitiert\n\n•\t In vielen Gemeinden eingesetzt, um Abhängigkeit \n\nvon weiteren staatlichen Unterstützungsleistun-\n\ngen z.B. Sozialhilfe zu verhindern\n\nErfolgsfaktoren\n\n•\t In Kombination mit anderen Massnahmen (z.B. \n\nkommunalem Wohnungsbau) wirkungsvoll, um be-\n\nstimmte Wohnungen für tiefe Einkommen bezahl-\n\nbar zu machen\n\nVerbreitung\n\nVerbreitet bei Gemeinden in den Kantonen BL und \n\nVD, Mietzinsbeiträge werden auch durch verschie-\n\ndene Kantone ausgerichtet\n\n\n\n34\n\nVerhandlungen\n\nKurzbeschrieb / Vorgehen\n\n•\t Gemeinde sucht das Gespräch mit Eigentümern und Investoren, um mit diesen über die Realisierung von \n\npreisgünstigem Wohnraum zu verhandeln\n\n•\t Win-Win-Situation zwischen den Zielen der Gemeinde und denjenigen von Eigentümern und Investoren \n\nwird gesucht\n\n•\t Oft kombiniert mit anderen Massnahmen, z.B. Abgabe von kommunalem Land, Nutzungsprivilegien als \n\nAnreiz, Anteile in der Nutzungsplanung\n\nVoraussetzungen\n\nKeine kommunale Gesetzesgrundlage für Verhand-\n\nlungen an sich notwendig, aber Zustimmung der \n\nkommunalen Gremien zu daraus folgenden Hand-\n\nlungen wie Landkauf, Landabtausch oder Nut-\n\nzungsprivilegien zwingend\n\nFinanzieller Aufwand\n\nTief (keine Investitionen erforderlich) bis hoch \n\n(in Kombination mit weiteren Massnahmen, z.B. \n\nLanderwerb)\n\nOrganisatorischer Aufwand\n\nTief (für grössere Bauherren / Investoren können \n\ndie Verhandlungen institutionalisiert werden)  \n\nMittel bis hoch (für den Kontakt mit vielen ver-\n\nschiedenen Eigentümern)\n\nZeitliche Wirkung\n\nKurz- bis langfristig\n\nEingriff in das Privateigentum\n\nEingriff allenfalls über Verhandlungsergebnis und \n\nauf freiwilliger Basis\n\nLangfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nDenkbar, bei entsprechenden Vorgaben durch die \n\nGemeinde im Rahmen der Verhandlungen\n\nHinweise zur Umsetzung\n\n•\t Gemeinde muss dem Grundeigentümer Vorteile \n\nanbieten können, z.B. Tauschgeschäfte, Nutzungs-\n\nprivilegien (siehe auch Massnahme Nutzungsprivi-\n\nlegien als Anreiz), finanzielle Anreize, Gewährleis-\n\ntung von Rechtssicherheit \n\n•\t gegenseitiges Vertrauen als Voraussetzung für \n\nVerhandlungen\n\n•\t Klare Definition der Ziele im Vorfeld notwendig\n\n•\t Verhandlungen finden in vertraulichem Rahmen \n\nstatt, mit allen Partnern abgestimmte, transparen-\n\nte Information der Bevölkerung ist für Akzeptanz \n\nzentral\n\nErfolgsfaktoren\n\n•\t Verhandlungsgeschick und Kenntnisse der Bedürf-\n\nnisse der Investoren und Eigentümer \n\n•\t Regelmässige Sensibilisierung von Eigentümern \n\nfür das Thema sowie langjährige Kontinuität und \n\nErfolgsbeispiele können die Verhandlungsbereit-\n\nschaft erhöhen\n\nVerbreitung\n\nVerbreitet, vor allem in grösseren und mittleren \n\nGemeinden, z. B. Nyon (S. 16), Küsnacht (S. 18)\n\n\n\n35\n\nBeratung\n\nKurzbeschrieb / Vorgehen\n\n•\t Gemeinde berät interessierte Eigentümer, Investoren oder Mietende zum Erhalt oder zur Schaffung von \n\npreisgünstigem Wohnraum\n\n•\t Beispiele: \n\n–  �Grundeigentümer werden bei einem Landverkauf auf mögliche gemeinnützige Kaufinteressenten \n\naufmerksam gemacht\n\n–  Beratung von Eigentümern, wie kostengünstig gebaut und saniert werden kann\n\n–  Bekanntmachen neuer Wohnformen mit tiefen Wohnkosten (kollektive Wohnformen, etc.)\n\n–  Beratung von Mietenden, die eine Hausgenossenschaft gründen wollen\n\nVoraussetzungen\n\nKeine spezifische kantonale oder kommunale \n\nGesetzesgrundlage notwendig \n\nZustimmung der kommunalen Gremien (z.B.  \n\nGemeinderat, Gemeindeparlament) zu notwendi-\n\ngen Finanzmitteln\n\nFinanzieller Aufwand\n\nMittel ( je nach Umfang des Beratungsangebotes \n\nfallen Kosten bei der Ausbildung und Bereitstel-\n\nlung von Personal und Infrastruktur an, allenfalls \n\nBeauftragung externer Fachleute)\n\nOrganisatorischer Aufwand\n\nTief (allgemeine Sensibilisierung von Eigentümern \n\nund Investoren für das Thema)  \n\nMittel bis hoch (themenspezifische Beratungen, \n\nEntwicklung von Beratungskonzepten und Materia-\n\nlien, Aufbau eigener Beratungsstellen)\n\nZeitliche Wirkung\n\nKurz- bis langfristig\n\nEingriff in das Privateigentum\n\nKein Eingriff, respektive auf freiwilliger Basis\n\nLangfristiger Erhalt der Preisgünstigkeit\n\nJe nach Art der Beratung und Ergebnissen\n\nHinweise zur Umsetzung\n\n•\t Aufstellen von klaren Kriterien für die Beratung \n\n(Zielgruppe, Aufgaben, Form, Qualität)\n\n•\t Beratung kann von Gemeindeverwaltung angebo-\n\nten werden, an Dritte in Auftrag gegeben werden \n\noder in Zusammenarbeit mit Verbänden und Genos-\n\nsenschaften erfolgen\n\n•\t Aufbau einer Beratungsstelle, allenfalls in Zusam-\n\nmenarbeit mit Nachbargemeinden / Kanton sinn-\n\nvoll, um organisatorischen Aufwand zu reduzieren \n\nund Know-how zu teilen\n\nErfolgsfaktoren\n\n•\t Regelmässige Sensibilisierung für das Thema kann \n\nBereitschaft erhöhen\n\n•\t Anliegen kann in bestehende Informationskanäle \n\nintegriert werden\n\nVerbreitung\n\nWenig verbreitet, vor allem in grösseren \n\nStädten, z.B. Zürich (Beratungsangebot Aproprio), \n\nKüsnacht (S. 18)\n\n\n\n36\n\nWeitere Ansätze\n\nReduktion der Erstellungs- und Betriebskosten \nbei gewinnorientierten Investoren\nNicht nur gemeinnützige Bauträger, sondern auch \n\ngewinnorientierte Bauträger haben in jüngster Zeit \n\npreisgünstige Wohnungen erstellt. Sie konnten die \n\nWohnkosten durch Reduktionen der Investitionen \n\n(geringere Wohnflächen, effiziente Nutzungsan-\n\nordnung, einfachere Ausbaustandards) und Ein-\n\nsparungen bei Betrieb und Unterhalt senken. Ge-\n\nmeinden können die Zusammenarbeit mit solchen \n\nBauträgern gezielt suchen. Es ist auch vorstellbar, \n\ndass die Gemeinden den Privaten im Rahmen der \n\nim Baukasten vorgestellten Massnahmen (z.B. Ab-\n\ngabe von kommunalem Land, Anteile in Nutzungs-\n\nplanung, Verhandlungen) Vorgaben zur baulichen \n\nAusgestaltung der geplanten Wohnungen (Flächen, \n\nKomfort etc.) machen.\n\nRegulierung der Mietzinse\nDie Mietzinse werden in der Schweiz durch das Miet-\n\nrecht auf nationaler Ebene geregelt. Kantone oder \n\nauch Gemeinden haben aber in einem beschränkten \n\nRahmen die Möglichkeit, die Mietzinsgestaltung \n\nweitergehend zu beeinflussen. Die Befürworter ent-\n\nsprechender Massnahmen hoffen, dass damit jene \n\nFälle verhindert werden, bei denen günstige Woh-\n\nnungen saniert und anschliessend deutlich teurer \n\nvermietet werden. Andere Kreise argumentieren, \n\ndass die Regulierung der Mietzinse vielmehr gelo-\n\nckert werden müsste, da diese einen funktionieren-\n\nden Mietmarkt behindern würden.\n\nDieser Baukasten hat zum Ziel, Gemeinden eine Palette von bewährten kommunalen Massnahmen zur Förderung von \n\npreisgünstigem Wohnraum aufzuzeigen. Die Liste möglicher Massnahmen ist nicht abschliessend. Im Folgenden werden \n\nweitere Ansätze aufgeführt, die bisher erst vereinzelt angewandt wurden und die nur in Zusammenarbeit mit Privaten und \n\nKantonen angegangen werden können.\n\nDer Kanton Genf reguliert mit seinem Gesetz über \n\nAbbrüche, Umbauten und Renovationen von Wohn-\n\nhäusern den Mietmarkt seit den 1980er Jahren ver-\n\ngleichsweise stark. Im Gesetz werden diese drei Be-\n\nreiche sowie die entsprechende Mietzinsgestaltung \n\numfassend geregelt. Der Nutzen für den Wohnungs-\n\nmarkt ist schwer abschätzbar: Die Angebotsmie-\n\nten sind im Kanton Genf im Verhältnis zur Schweiz \n\nauch nach der Einführung des Gesetzes überdurch-\n\nschnittlich gestiegen. Zudem hat es zu unerwünsch-\n\nten Nebenwirkungen (Aufschub von Sanierungen, \n\ngeringe Umzugsrate) und der Verlagerung von In-\n\nvestitionen auf den Eigentumsmarkt geführt. \n\nIm Kanton Basel-Stadt ist bis Ende 2013 ein Gesetz \n\nüber Abbruch und Zweckentfremdung von Wohn-\n\nhäusern in Kraft. Der Abbruch, Teilabbruch oder die \n\nUmnutzung von Wohnräumen ist gemäss diesem \n\nGesetz bewilligungspflichtig. Dieses Gesetz hat sich \n\nnach Ansicht der Basler Regierung negativ auf die \n\nErneuerung und die Schaffung von neuem Wohn-\n\nraum ausgewirkt, weshalb es demnächst durch ein \n\nneues Wohnraumförderungsgesetz abgelöst wird, \n\nwelches die Bewilligungspflicht in vielen Fällen \n\naufhebt. Generell sind regulierende Eingriffe in \n\nden Immobilienmarkt komplex und die Folgen nur \n\nschwer abschätzbar.\n\nZusätzliche Hinweise, wie Private mit der Reduktion von Wohnflächen, tieferen Ausbaustandards und \n\nder Minimierung von Erschliessungsflächen die Baukosten und damit die Mietkosten reduzieren kön-\n\nnen, finden sich in der 2012 vom Bundesamt für Wohnungswesen herausgegebenen Studie «Günstiger \n\nMietwohnungsbau ist möglich»:\n\nhttp://www.bwo.admin.ch (Dokumentation/Publikationen/Forschungsberichte)\n\n\n\nImpressum\n© November 2013\n\nHerausgeber \nBundesamt für Wohnungswesen \nStorchengasse 6 \n2540 Grenchen\n\nDownload \nhttp://www.bwo.admin.ch  \n(Dokumentation/Publikationen/Forschungsberichte)\n\nBegleitgruppe \nMarco Caprarese, Winterthur \nBernhard Elsener, Rüschlikon  \nChristophe Gerber, Vevey \nChristine Gross, Stadt Bern  \nMatthias Howald, Bundesamt für Raumentwicklung  \nRené Hutter, Kanton Zug  \nBarbara Jenni, Schweizerischer Städteverband \nBarbara Jost, Binningen \nUeli Keller, Stiftung PWG der Stadt Zürich \nJörg Koch, Pensimo  \nRolf Mathys, Schweizerischer Gemeindeverband \nChrista Perregaux DuPasquier, VLP-ASPAN  \nJosua Raster, Kanton Zürich \nSamuel Royer, Kanton Waadt \nPeter Schmid, Allgemeine Baugenossenschaft ZH \nDoris Sfar, Bundesamt für Wohnungswesen \nVerena Steiner, Bundesamt für Wohnungswesen \nMirjam Schmidli, Binningen \nBernard Woeffray, Nyon \n \nFachexperte Westschweiz \nFred Wenger, urbaplan\n\nFotos \nGemeinde Nyon (S. 17) \nGemeinde Küsnacht (S. 19) \nGemeinde Rüschlikon (S. 21) \nGemeinde Ftan (S. 23) \nGemeinde Meggen (S. 25)\n\nAutoren \nErnst Basler + Partner  \nMühlebachstrasse 11 \n8032 Zürich\n\nLukas Beck \nCorina Höppner \nMatthias Thoma\n\nLektorat \nCornelia Büttner\n\nGrafik \nReto Trachsel \nLe-Wan Tran\n\nZitiervorschlag \nBundesamt für Wohnungswesen BWO, 2013: Preisgünstiger \nWohnraum - ein Baukasten für Städte und Gemeinden\n\nhttp://www.bwo.admin.ch/\n\n\nKleine und grosse Schweizer Gemeinden sehen  \n\nsich mit steigenden Wohnungspreisen konfrontiert. \n\nViele Städte und Gemeinden kommen zum Schluss, \n\ndass ein funktionierendes Gemeindeleben nicht \n\nzuletzt von der Frage abhängt, ob auch Einwohne-\n\nrinnen und Einwohnern mit mittleren und tiefen \n\nEinkommen ein angemessenes Wohnraumangebot \n\nzur Verfügung steht. Sie möchten Massnahmen er-\n\ngreifen, um preisgünstigen Wohnraum in ihrer Ge-\n\nmeinde anbieten zu können.\n\nDer vorliegende «Baukasten» stellt zehn Massnah-\n\nmen zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum \n\nvor, die sich in einer Reihe von Gemeinden bewährt \n\nhaben. Nicht jede Massnahme ist für jede Gemeinde \n\ngeeignet. Welche Massnahmen für eine bestimmte \n\nGemeinde passend sind, hängt von den Vorausset-\n\nzungen und den Zielen der Gemeinde ab. Der Bau-\n\nkasten zeigt interessierten Gemeinden, wie sie bei \n\nder Auswahl und Kombination der Massnahmen vor-\n\ngehen können und was sie bei der Umsetzung be-\n\nachten sollten. Eine wichtige Voraussetzung für das \n\nGelingen ist das Abstimmen der Massnahmen mit \n\nden weiteren Zielen und Planungen der Gemeinde. \n\nFünf verschiedene Städte und Gemeinden, welche \n\ngute Erfahrungen mit der Förderung von preisgüns-\n\ntigem Wohnraum gemacht haben, werden im Bau-\n\nkasten porträtiert. Diese Fallbeispiele zeigen Er-\n\nfolgsfaktoren und Stolpersteine bei der Umsetzung \n\nauf und können einen Anstoss für die Auseinander-\n\nsetzung mit dem Thema leisten.\n\nZusammenfassung\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n\n