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text: \nG E M E I N D E R A T\nBericht und Antrag \n\nNr. 1616 \n\nvom 1. März 2018\n\nan Einwohnerrat von Horw \n\nbetreffend Reglement Preisgünstiger Wohnraum \n\n\n\n1. März 2018\n\nSeite 2/5 \n\nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident \nSehr geehrte Damen und Herren Einwohnerräte \n\nMit diesem Bericht und Antrag legen wir Ihnen das neu erstellte Reglement "Preisgünstiger \nWohnraum" zur Beratung in zwei Lesungen und zum anschliessenden Erlass vor. \n\n1 Ausgangslage \n\nAm 26. Januar 2017 hat der Einwohnerrat den Bericht und Antrag Nr. 1581 Gemeindeinitiative \n"Preisgünstiger Wohnraum in Horw" beraten und wie folgt beschlossen: \n\n Die Gemeindeinitiative "Preisgünstiger Wohnraum in Horw" wird für gültig erklärt \n\n Die Initiative wird angenommen \n\n Der Gemeinderat wird beauftragt, innerhalb eines Jahres ein Reglement "Preisgünstiger \nWohnraum in Horw" zur Beschlussfassung zu unterbreiten. \n\nIm Hinblick auf die Erarbeitung des neuen Reglements wurden zudem folgende Anträge an den \nGemeinderat überwiesen: \n\n Antrag GPK: \n"Das vom Gemeinderat vorzulegende Reglement zur Förderung von preisgünstigem Wohn-\nraum hat konkrete und messbare Zielsetzungen zu enthalten." \n\nDer Antrag wurde mit 13:12 Stimmen bei 1 Enthaltung überwiesen. \n\n Antrag GPK: \n"Der Gemeinderat wird beauftragt zu prüfen, ob ein sachlicher Zusammenhang mit dem \nReglement über die Gemeinde- bzw. Mietzinsbeihilfen besteht und ob es sinnvoll ist, dieses \nin das Reglement zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum einzubinden." \n\nDer Antrag wurde mit 18:7 Stimmen bei 1 Enthaltung überwiesen. \n\n2 Zielsetzung \n\nDie Initiative verpflichtet den Einwohnerrat und den Gemeinderat, den Erhalt und die Förderung \ndes preisgünstigen Wohnraumes in der Gemeinde Horw in einem kommunalen Rechtserlass zu \nverankern. Als Rechtsgrundlage bietet sich dafür die Schaffung eines spezifischen Reglements \n"Preisgünstiger Wohnraum" an. \n\nDas neue Reglement verpflichtet einerseits die Gemeinde zum Erhalt und zur Förderung des \npreisgünstigen Wohnraumes, andererseits definiert es die Massnahmen, die für die allgemeine \nund individuelle Förderung von Wohnbauträgern zur Anwendung kommen können. Weiter ent-\nhält es ideelle und materielle Zielsetzungen. \n\n3 Reglement "Preisgünstiger Wohnraum" \n\nDas neue Reglement "Preisgünstiger Wohnraum" basiert in den Grundzügen auf dem "Regle-\nment über die Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus (RFGW)" der Stadt Biel vom \n29. Juni 2016.\n\nIm Unterschied zum Reglement der Stadt Biel fokussiert das Horwer Reglement aber nicht aus-\nschliesslich auf eine Zusammenarbeit mit gemeinnützigen Wohnbauträgern, sondern lässt die \nUnterstützung jeglicher interessierter Wohnbauträger zu. \n\nJeder interessierte Wohnbauträger, der in den Genuss von Fördermassnahmen kommt, wird \nvertraglich zur Leistungserbringung verpflichtet, damit die Zurverfügungstellung von preisgünsti-\ngem Wohnraum langfristig gesichert ist. \n\n\n\n1. März 2018\n\nSeite 3/5 \n\n3.1 Messbare Zielsetzung \n\nDem Bericht und Antrag Nr. 1544 "Planungsbericht Wohnraumpolitik" kann entnommen werden, \ndass per 2016 ein Bestand von 859 "gemeinnützigen" Wohnungen ausgewiesen wurde. Wohn-\nbauträger sind hier die verschiedenen Baugenossenschaften, eine Stiftung, die Korporation \nHorw und die Gemeinde Horw. \n\nZudem findet sich heute auch preisgünstiger Wohnraum in verschiedenen Altbauten von kom-\nmerziellen und privaten Wohnbauträgern. \n\nVon einer Zielsetzung, die den Gesamtbestand an preisgünstigem Wohnraum umfasst, wurde \nbewusst abgesehen, weil die Zusammenarbeit der Wohnbauträger mit der Gemeinde auf Frei-\nwilligkeit basiert und eine Erhebung des Gesamtbestandes an preisgünstigem Wohnraum sehr \naufwändig wäre. \n\nDas Reglement beinhaltet hingegen eine messbare Zielsetzung bezogen auf die Anzahl Woh-\nnungen, die aufgrund der Fördermassnahmen aus diesem Reglement entstehen. Ab dem Zeit-\npunkt der Inkraftsetzung bis zum Jahr 2029 (innerhalb 10 Jahren) sollen durch Fördermassnah-\nmen der Gemeinde mindestens 100 zusätzliche Wohnungen entstehen. \n\n3.2 Reglement über die Gemeindebeihilfen Horw \n\nDas Reglement über die Gemeindebeihilfen Horw umfasst einerseits die AHV/IV-Beihilfe und \nanderseits die Mietzinsbeihilfe. \n\nIn beiden Fällen handelt es sich um eine Subjektfinanzierung. Das heisst, eine Beihilfe erhalten \ndiejenigen Personen, die ganz bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Bezogen auf die Mietzins-\nbeihilfe sind AHV/IV-Rentnerinnen oder -Rentner anspruchsberechtigt, welche die Vorausset-\nzungen zum Bezug einer AHV/IV-Beihilfe erfüllen und deren Mietzins (inkl. Nebenkosten) den \nhöchstmöglichen Mietzins gemäss Gesetz über die kantonalen Ergänzungsleistungen über-\nsteigt. \n\nBeim Reglement über den preisgünstigen Wohnraum hingegen handelt es sich um eine Objekt-\nfinanzierung. \n\nAus Sicht des Gemeinderates macht es keinen Sinn, die beiden Reglemente zu vereinen. Sie \nhaben eine grundsätzlich andere Zielsetzung. \n\n4 Weiteres Vorgehen \n\nDer Einwohnerrat berät das Reglement in zwei Lesungen. Allfällige Ergänzungs- und Ände-\nrungsanträge werden für die 2. Lesung aufbereitet und ins Reglement eingearbeitet. \n\nBeschliesst der Einwohnerrat das Reglement "Preisgünstiger Wohnraum" in 2. Lesung, so un-\ntersteht der Beschluss dem fakultativen Referendum. \n\nLehnt der Einwohnerrat das Reglement "Preisgünstiger Wohnraum" in 2. Lesung ab, so unter-\nsteht der Beschluss dem obligatorischen Referendum (§ 43 Gemeindegesetz und § 82e Abs. 3 \nKantonsratsgesetz). \n\n5 Würdigung \n\nDer Erhalt und die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum entsprechen einem breit abge-\nstützten Anliegen der Horwer Bevölkerung. Dank dem Umstand, dass sich mehrere Baugenos-\nsenschaften, eine Stiftung, die Korporation Horw und auch die Gemeinde Horw seit vielen Jah-\nren, teilweise gar seit Jahrzehnten, in diesem Bereich engagieren, besteht bereits heute ein An-\ngebot an preisgünstigem Wohnraum. Aufgrund der Abgabe von Grundstücken im Baurecht \ndurch die Gemeinde an Wohnbaugenossenschaften konnte gerade auch in den letzten Jahren \ndas Angebot erweitert werden. Zudem verfügt Horw über verschiedene Quartiere mit einer älte-\nren Bausubstanz. Dort findet sich ebenfalls preisgünstiger Wohnraum. \n\n\n\n1. März 2018\n\nSeite 4/5 \n\nMit dem Erlass des neuen Reglements "Preisgünstiger Wohnraum" schaffen der Einwohnerrat \nund der Gemeinderat eine gesetzliche Grundlage, die einerseits die Gemeinde zum Erhalt und \nzur Förderung des preisgünstigen Wohnraumes verpflichtet und andererseits definiert, welche \nMassnahmen für die allgemeine und individuelle Förderung der interessierten Wohnbauträger \nzur Anwendung kommen sollen. Zudem werden ideelle und materielle Zielsetzungen vorgege-\nben. \n\n6 Antrag \n\nWir beantragen Ihnen, \n\n das Reglement "Preisgünstiger Wohnraum" zu genehmigen. \n\nRuedi Burkard Beat Gähwiler \nGemeindepräsident Gemeindeschreiber \n\n Anhang 1: Reglement "Preisgünstiger Wohnraum" \n\n\n\n1. Män2O18\n\nEIIIWOHNERRAT\nBc¡rhlu¡c\n\n0rrEt!tDE\n\nnach Kenntnisnahme vom Bericht und Antrag Nr. 1616 des Gemeinderates\nvom 1 . Mä22018\ngest[itzt auf den Antrag der Geschäftsprüfungskommission und der Gesundheits- und Sbzi-\nalkommission\nin Anwendung von Art. 29 der Gemeindeordnung vom 25. November 2007\n\n1. Das Reglement "Preisgünstiger Wohnraum" wird in 1. Lesung beschlossen\n\nHorw, 29. Mär22018\n\nUrs Rölli\nEinwohnerratsprås¡dent\n\nPubliziert: 2 7. APR, 2018\n\nr\\\nt/\n\n,"",]#,",.\nGemeinSschreiber\n\n\n\n \n \n\nN R .  8 9 0  \n\nREGLEMENT \nPREISGÜNSTIGER WOHNRAUM \n\nVOM 29. MÄRZ 2018 \n\nA U S G A B E  \n2 9 .  M Ä R Z  2 0 1 8  \n\n \n\nAnhang 1 \n\n\n\n \n\n \n\n2 \n\nI. ALLGEMEINES 3 \n\nArt. 1   Gegenstand 3 \nArt. 2   Zweck 3 \nArt. 3   Begriffe 3 \n\nII. ZIELSETZUNG 3 \n\nArt. 4   Ideelle Zielsetzung 3 \nArt. 5   Materielle Zielsetzung 4 \n\nIII. MASSNAHMEN 4 \n\n1. Übersicht Fördermassnahmen 4 \n\nArt. 6 Allgemeine Fördermassnahmen 4 \nArt. 7 Individuelle Fördermassnahmen 4 \n\n2. Baurechtsverträge 4 \n\nArt. 8 Zielsetzung und Grundsätze 4 \nArt. 9 Baurechtszins 5 \n\n3. Boden- und Wohnpolitik sowie raumplanerische Massnahmen 5 \n\nArt. 10 Boden- und Wohnpolitik 5 \nArt. 11 Raumplanung 6 \n\n4. Zusammenarbeit mit den interessierten Wohnbauträgern 6 \n\nArt. 12 Charta 6 \nArt. 13 Arbeitsgruppe 6 \n\nIV. SCHLUSSBESTIMMUNGEN 6 \n\nArt. 14 Inkrafttreten 6 \n\n\n\n \n\n \n\n3 \n\nD e r  E i n w o h n e r r a t  v o n  H o r w  b e s c h l i e s s t  \n \n\n  gestützt auf § 6 des Gesetzes über Wohnbau- und Eigentumsförderung \n\n  gestützt auf Art. 29 der Gemeindeordnung vom 25. November 2007 \n\n  gestützt auf Bericht und Antrag an den Einwohnerrat Nr. 1616 vom 1. März 2018 \n\nI. ALLGEMEINES \n\nArt. 1   \nGegenstand \n\nDieses Reglement regelt \n\na) den Erhalt und die Förderung des preisgünstigen Wohnraumes in der Gemeinde Horw; \n\nb) die Zusammenarbeit der Gemeinde mit den in Horw tätigen interessierten Wohnbauträgern \nund deren Organisationen. \n\n \nArt. 2   \nZweck \n\nDas Reglement bezweckt \n\na) den Erhalt und die Schaffung eines ausgewogenen und nachhaltig ausgerichteten Angebots \nan preisgünstigem Wohnraum; \n\nb) die Unterstützung von interessierten Wohnbauträgern durch individuelle Fördermassnahmen; \n\nc) die verdichtete Nutzung von Grundstücken durch interessierte Wohnbauträger im Sinne der \nkommunalen Boden- und Wohnpolitik; \n\nd) die Institutionalisierung und Verbesserung der Zusammenarbeit mit den interessierten Wohn-\nbauträgern und deren Organisationen. \n\n \nArt. 3   \n\nBegriffe \n\n1 Als interessierte Wohnbauträger im Sinne dieses Reglements gelten juristische Personen, die \nden Zweck verfolgen, dauerhaft zur Deckung des Bedarfs an Wohnraum zu tragbaren finanziellen \nBedingungen beizutragen („preisgünstiger Wohnraum“). \n \n2 Ein Mietzins entspricht dem Prinzip der Kostenmiete, wenn er sich grundsätzlich aufgrund der \nBetriebs- und Kapitalkosten sowie den zu tätigenden Abschreibungen und Rückstellungen für die \nbauliche Erneuerung berechnet. \n\nII. ZIELSETZUNG \n\nArt. 4   \nIdeelle Zielsetzung \n\n1 Die Gemeinde Horw setzt sich für die Erhaltung und die Schaffung von preisgünstigem und qua-\nlitativ gutem Wohnraum ein. \n \n2 Sie sorgt im Rahmen ihrer Möglichkeiten insbesondere dafür, dass sich die Zahl der Wohnun-\ngen, die ohne Gewinnstreben nach dem Grundsatz der Kostenmiete vermietet werden, stetig er-\nhöht. \n \n3 Sie strebt eine soziale Durchmischung in möglichst vielen Quartieren an. Sie berücksichtigt dabei \ninsbesondere die Interessen von Familien sowie von jungen und betagten Menschen. \n  \n\n\n\n \n\n \n\n4 \n\nArt. 5   \nMaterielle Zielsetzung \n\nDas Angebot an preisgünstigem Wohnraum, welcher auf Basis dieses Reglements ab dem Zeit-\npunkt der Inkraftsetzung gefördert oder geschaffen wird, soll bis zum Jahr 2029 mindestens 100 \nWohnungen umfassen. \n\nIII. MASSNAHMEN \n\n1. Übersicht Fördermassnahmen \n\nArt. 6 \nAllgemeine Fördermassnahmen \n\nDie Gemeinde fördert den preisgünstigen Wohnraum mit: \n\na) einer darauf ausgerichteten Boden- und Wohnpolitik; \n\nb) raumplanerischen Massnahmen; \n\nc) dem Abschluss einer Zusammenarbeitsvereinbarung mit den interessierten Wohnbauträgern \n(sogenannte Charta); \n\nd) der Bildung einer Arbeitsgruppe „Preisgünstiger Wohnraum“. \n\n \nArt. 7 \n\nIndividuelle Fördermassnahmen \n\n1 Die Gemeinde kann zugunsten der interessierten Wohnbauträger folgende individuelle Förder-\nmassnahmen ergreifen: \n\na) Gewährung von Baurechten an Grundstücken im Eigentum der Gemeinde sowie in Ausnah-\nmefällen der Verkauf solcher Grundstücke; \n\nb) Gewährung vergünstigter Darlehen; \n\nc) Gewährung von Bürgschaften; \n\nd) Abschluss von Leistungsvereinbarungen über die Erbringung von im öffentlichen Interesse lie-\ngenden Aufgaben und entsprechende Abgeltung; \n\ne) alle weiteren, geeignet erscheinenden Massnahmen. \n\n \n2 Individuelle Fördermassnahmen setzen immer eine vertraglich sichergestellte Leistungsverpflich-\ntung des betroffenen interessierten Wohnbauträgers voraus. \n \n3 Auf individuelle Fördermassnahmen besteht kein Rechtsanspruch. \n \n\n2. Baurechtsverträge \n\nArt. 8 \nZielsetzung und Grundsätze \n\n1 Mit der Gewährung von Baurechten sollen folgende Ziele verfolgt werden: \n\na) gute und raumplanerisch sinnvolle Grundstücksnutzung; \n\nb) Schaffung von preisgünstigem Wohnraum; \n\nc) stetiger, moderater Ertrag für die Gemeinde. \n\n \n2 Baurechtsverträge mit interessierten Wohnbauträgern werden gemäss den nachfolgenden \nGrundsätzen vereinbart: \n\na) Laufzeit und Verlängerungsoptionen orientieren sich an der mutmasslichen Lebensdauer der \nBauten. \n\nb) Bei Neubauten werden die Baurechtsverträge in der Regel auf 60 Jahre abgeschlossen und \nmit einer echten Verlängerungsoption zugunsten der Baurechtsnehmer von in der Regel zwei-\nmal je 20 Jahren versehen. \n\n\n\n \n\n \n\n5 \n\nc) Die Baurechtsnehmer sind zu verpflichten, die Bauten systematisch zu unterhalten und zu er-\nneuern. \n\nd) Die Baurechtsnehmer sind zu verpflichten, im Hinblick auf den Heimfall für eine angemessene \nBewertung ihrer Liegenschaften zu sorgen. \n\n3 Die Gemeinde nimmt zur Verfolgung öffentlicher Interessen Bestimmungen über entsprechende \nLeistungen oder Verpflichtungen der interessierten Wohnbauträger in die Baurechtsverträge auf, \nwie beispielsweise zwecks raum- bzw. nutzungsplanerischer, ökologischer, energetischer oder an-\nderer öffentlicher Interessen. Die Gemeinde kann sich in angemessener Weise an den Kosten be-\nteiligen. \n \n4 Die Gemeinde zieht alle möglicherweise involvierten Verwaltungsstellen frühzeitig in die Ver-\nhandlungen mit ein und sorgt für die entsprechende gemeindeinterne Koordination. \n \n\nArt. 9 \nBaurechtszins \n\n1 Bei der Festsetzung des für Baurechtsverträge massgebenden Landwerts werden namentlich \nberücksichtigt: \n\na) der Verkehrswert vergleichbarer Grundstücke; \n\nb) die baurechtlich tatsächlich realisierbaren Nutzungsmöglichkeiten; \n\nc) die lagebedingten besonderen Vor- und Nachteile der einzelnen Grundstücke; \n\nd) die Wahrung eines angemessenen Verhältnisses zwischen Landwert und Gesamtbaukosten. \n\n \n2 Der Gemeinderat bestimmt den Zinssatz, zu dem der Landwert verzinst wird. Die Verzinsung \nfolgt dem durchschnittlichen Referenzzinssatz für Hypotheken der jeweils vorausgegangenen fünf \nJahre. Der Gemeinderat berücksichtigt darüber hinaus die aus dem Baurecht resultierenden Risi-\nken. Die Landwerte werden periodisch an die Teuerung und an den Landwert angepasst. \n \n3 Zur Förderung des preisgünstigen Wohnraums kann der Baurechtszins dauerhaft herabgesetzt \nwerden (Rabatt). \n \n4 Zur Förderung des preisgünstigen Wohnraums kann der Baurechtszins für die ersten fünf Jahre \nzugunsten von Wertberichtigungen oder erhöhten zweckgebundenen Rückstellungen ganz oder \nteilweise erlassen werden. \n \n\n3. Boden- und Wohnpolitik sowie raumplanerische Massnahmen \n\n \n\nArt. 10 \nBoden- und Wohnpolitik \n\n1 Die Förderung des preisgünstigen Wohnraums ist Teil der kommunalen Boden- und Wohnpolitik. \nDiese soll der \n\na) Realisierung von städtebaulich überzeugenden und qualitativ guten Wohnbauprojekten sowie \nder \n\nb) Stärkung interessierter Wohnbauträger durch die Erweiterung bestehender Siedlungen oder \ndie Erweiterung ihres Liegenschaftsbestandes dienen. \n\n \n2 Zu diesem Zweck ist es Aufgabe der kommunalen Boden- und Wohnpolitik, die Beschaffung von \nGrundstücken, die sich teilweise oder gesamthaft für die Schaffung von preisgünstigen Wohnraum \neignen, sowie die Abgabe von solchen Grundstücken an interessierte Wohnbauträger zu prüfen. \n \n3 Für die Abgabe geeigneter Grundstücke wird in der Regel ein Ausschreibungs- oder Einladungs-\nverfahren durchgeführt. \n \n4 Bei der Abgabe geeigneter Grundstücke achtet die Gemeinde auf eine angemessene Berück-\nsichtigung aller interessierten Wohnbauträger. \n\n\n\n \n\n \n\n6 \n\nArt. 11 \nRaumplanung \n\n1 Die Gemeinde kann den preisgünstigen Wohnraum mit raumplanerischen Massnahmen fördern. \n\n2 Insbesondere kann sie für geeignete Areale in der Nutzungsplanung  \n\na) das zulässige Nutzungsmass erhöhen; \n\nb) einen Ausnutzungsbonus gewähren; \n\nc) einen Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum festlegen. \n \n3 Die Massnahmen nach Ziff. 2 können alleine oder in Kombination getroffen werden. Die Nut-\nzungsplanung regelt die Einzelheiten. \n \n\n4. Zusammenarbeit mit den interessierten Wohnbauträgern \n\nArt. 12 \nCharta \n\n1 Die Gemeinde und die interessierten Wohnbauträger regeln ihre Zusammenarbeit und die ge-\nmeinsamen Absichten in einer Zusammenarbeitsvereinbarung (sogenannte Charta). \n \n2 Die Charta soll regelmässig auf ihre Aktualität überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. \n \n\nArt. 13 \nArbeitsgruppe \n\n1 Es besteht eine ständige "Arbeitsgruppe Preisgünstiger Wohnraum" (AGPW). \n \n2 Die AGPW setzt sich zusammen aus 3 bis 5 Vertretern der Gemeinde sowie je einem Vertreter \npro interessiertem Wohnbauträger resp. dessen Organisationen. \n \n3 Die AGPW ist das Bindeglied und der Ort des Austauschs zwischen der Gemeinde und den inte-\nressierten Wohnbauträgern in Fragen des preisgünstigen Wohnraumes. Insbesondere hat sie fol-\ngende Aufgaben: \n\na) Sie berät grundsätzliche Fragen in Bezug auf die Förderung des preisgünstigen Wohnraums \nund die Zusammenarbeit zwischen der Gemeinde und den interessierten Wohnbauträgern; \n\nb) Sie prüft die Charta gemäss Art. 12 regelmässig auf ihre Aktualität und schlägt gegebenenfalls \nÄnderungen vor. \n\nc) Sie dient der Erörterung von städtebaulichen Entwicklungsabsichten und Planungsvorhaben. \n\nd) Die Arbeitsgruppe trifft sich nach Bedarf, in der Regel einmal jährlich. \n \n4 Die AGPW regelt die Einzelheiten der Organisation und Arbeitsweise selber. Sie steht unter der \nLeitung eines Gemeindevertreters. \n\nIV. SCHLUSSBESTIMMUNGEN \n\nArt. 14 \nInkrafttreten \n\nDieses Reglement tritt auf den 1. Januar 2019 in Kraft. \n\nHorw, 29. März 2018 \n \n \n \n \nUrs Rölli Beat Gähwiler \nEinwohnerratspräsident Gemeindeschreiber \n\n \n\n\n\n \n\n \n\n7 \n\nT a b e l l e  \nÄnderungen des Reglements Preisgünstiger Wohnraum 29. März 2018 \n\nNr. der Änderung Datum Geänderte Stellen Art der Änderung \n\n  Keine  \n \n\n\n