parent_type: affair

text: \nG E M E I N D E R A T\nBericht und Antrag \n\nNr. 1608 \n\nvom 16. November 2017\n\nan Einwohnerrat von Horw \n\nbetreffend Planungsbericht Bauernhof Grämlis \n\n\n\n16. November 2017\nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis \n\nSeite 2/15 \n\nInhaltsverzeichnis \n1 Ausgangslage ....................................................................................................... 3 \n\n2 Liegenschaft.......................................................................................................... 3 \n2.1 Gebäude ................................................................................................................. 3 \n2.2 Parzellen ................................................................................................................. 4 \n\n3 Heutige Nutzung ................................................................................................... 4 \n\n4 Sanierungsbedarf ................................................................................................. 5 \n\n5 Übergeordnete Rahmenbedingungen ................................................................. 5 \n5.1 Agrarpolitik und Subventionen ................................................................................ 5 \n5.2 Agrar- und Raumplanungsrecht .............................................................................. 6 \n\n6 Horwer Landwirtschaftsbetriebe im nationalen Kontext .................................... 6 \n\n7 Betriebswirtschaftliche Analyse .......................................................................... 7 \n\n8 Potenzial Landwirtschaftsbetrieb Grämlis .......................................................... 8 \n\n9 Mögliche Szenarien Bauernhof Grämlis .............................................................. 8 \n9.1 Renovation Wohnhaus und Neubau Ökonomiegebäude/Stöckli durch Gemeinde, \n\nVerpachtung der ganzen Liegenschaft inkl. Wohnhaus und Betriebsgebäude, \nVermietung Ökonomiegebäude/Stöckli ................................................................... 8 \n\n9.2 Renovation Wohnhaus und Neubau Ökonomiegebäude/Stöckli durch Gemeinde, \nparzellenweise Verpachtung Land an Bauern der Halbinsel und Vermietung \nsämtlicher Gebäude ................................................................................................ 8 \n\n9.3 Wohnhaus und Ökonomiegebäude/Stöckli im heutigen Zustand im Baurecht \nabgeben. Parzellenweise Verpachtung Land an Bauern Halbinsel und Vermietung \nsämtlicher Betriebsgebäude .................................................................................... 8 \n\n9.4 Verpachtung Land an einen Landwirt, Abgabe Wohnhaus und Betriebsgebäude an \nPächter im Baurecht, Apparzellierung von Stöckli und ebenfalls Abgabe im \nBaurecht ev. an Privatperson .................................................................................. 9 \n\n9.5 Verpachtung Land an einen Landwirt, Abgabe Wohnhaus und Stöckli im Baurecht \nan Privatperson ....................................................................................................... 9 \n\n9.6 Verkauf ganze Liegenschaft (Land und Gebäude) .................................................. 9 \n\n10 Ziele und erste Analyse des Gemeinderats ........................................................ 9 \n10.1 Ziele ........................................................................................................................ 9 \n10.2 Variante: Parzellenweise Verpachtung und Vermietung Gebäude .......................... 9 \n10.3 Verhandlungen mit potenziellen Interessenten...................................................... 10 \n\n11 Weitergehende Ansprüche interessierter Bevölkerungskreise Bauernhof \nGrämlis ................................................................................................................ 11 \n\n11.1 Petition Martin Eberli ............................................................................................. 11 \n11.2 Petition Quartierverein Felmis ............................................................................... 11 \n11.3 Dringliche Motion Hannes Koch ............................................................................ 11 \n\n12 Weiteres Vorgehen ............................................................................................. 12 \n\n13 Hauptpunkte Baurechtsvertrag mit Stiftung ..................................................... 13 \n\n14 Würdigung ........................................................................................................... 14 \n\n15 Antrag .................................................................................................................. 14 \n\n\n\n16. November 2017\nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis \n\nSeite 3/15 \n\nSehr geehrter Herr Einwohnerratspräsident \nSehr geehrte Damen und Herren Einwohnerräte \n\n1 Ausgangslage \n\nDie bisherige Pächterfamilie des Bauernhofs Grämlis, die den Hof seit 37 Jahren führt, hat ihren \nPachtvertrag vorzeitig auf den 31. März 2018 gekündigt. Der Gemeinderat hat verschiedene \nMöglichkeiten geprüft, um den Fortbestand des Landwirtschaftsbetriebs zu sichern. So wurden \nVarianten von einer Verpachtung des gesamten Betriebs, eine Verpachtung des Landes mit Ab-\ngabe der Gebäude im Baurecht bis zu einer parzellenweisen Verpachtung des Landes an Land-\nwirte auf der Horwer Halbinsel geprüft. \n\n2 Liegenschaft \n\nDer Landwirtschaftsbetrieb Grämlis besteht aus 6 Grundstücken und umfasst 17 Hektaren so-\nwie 6 Gebäude mit einer Versicherungssumme von Fr. 1‘371‘000.00. \n\nDer Betrieb mit sämtlichen Gebäuden ist abgeschrieben. Obwohl weder eine Amortisation noch \neine Kapitalverzinsung geleistet werden musste, hat die Gemeinde zwischen 2003 bis 2017 im \nDurchschnitt einen jährlichen Aufwand von rund Fr. 4'100.00 geleistet. \n\nObwohl der Pachtzins von Fr. 22'000.00 für den ganzen Hof inkl. 2 Wohnungen bescheiden ist, \nkonnte der Pächter kein grosses Alterskapital erwirtschaften. \n\n2.1 Gebäude \n\nDas Wohnhaus (Roggernstrasse) mit Baujahr 1713 ist im Bauinventar als erhaltenswerte Baute \nenthalten. Das Gebäude wurde 1964 und 1977 renoviert. Die Fassade ist 1983 wegen Hagel-\nschaden zu ca. 1/3 ersetzt worden. Im Jahre 2010 erfolgten diverse Innenisolierungen und ein \nteilweiser Fensterersatz der zwei Wohnungen. Die Wohnflächen betragen im Erd-, Ober- und \nDachgeschoss zusammen rund 186 m2. Zum jetzigen Zeitpunkt gelangt man nur durch die \n\n\n\n16. November 2017\nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis \n\nSeite 4/15 \n\nWohnung EG/OG in die zweite Wohnung im Dachgeschoss. Um einen separaten Zugang zur \nDachgeschoss-Wohnung zu erreichen, sind bauliche Anpassungen notwendig. \n\nDas Ökonomiegebäude/Stöckli (Roggernstrasse 2) mit Baujahr 1923 ist in einem sehr schlech-\nten Zustand. Das Gebäude verfügt über eine Wohnung von rund 74 m2, die von der Gemeinde \nan eine Privatperson vermietet ist. Die Nebenräume von rund 151 m2 werden teilweise vom \nPächter des Landwirtschaftsbetriebs genutzt. \n\nFür den landwirtschaftlichen Betrieb stehen neben dem Wohnhaus folgende Gebäude zur Nut-\nzung zur Verfügung: \n\n Scheune \n\n Remise \n\n Schweinescheune \n\n Ökonomiegebäude/Stöckli \n\n Weidescheune \n\n2.2 Parzellen \n\nDie Pachtflächen des Landwirtschaftsbetriebs Grämlis umfassen folgende Grundstücke von ins-\ngesamt 1‘769 Aren. \n\n 205 (62 Aren) \n\n 219 (908 Aren \n\n 222 (53 Aren) \n\n 225 (282 Aren) \n\n 2967 (380 Aren) \n\n 1830 (84 Aren) \n\nAuf dem Grundstück Nr. 1830 steht das Haus für Betreuung und Pflege Kirchfeld. Je nach Ent-\nwicklung/Neubauprojekt des Hauses kann hier ein Teil oder sogar die ganze Pachtfläche von \n84 Aren wegfallen. Zusätzlich besteht die Idee, den Graben (Biotop) zwischen dem Felmis-\nmoosweg und der Roggernstrasse ganz offenzulegen. Allenfalls muss hierfür ein Realersatz an \nLandwirtschaftsfläche berücksichtigt werden. \n\n3 Heutige Nutzung \n\nDer Landwirtschaftsbetrieb Grämlis betreibt zurzeit hauptsächlich Milchwirtschaft, Rindviehauf-\nzucht und Schweinemast. Im Weiteren werden gut zwei Dutzend Legehennen sowie Kleintiere \nfür den beliebten kleinen Streichelzoo gehalten. Das Futter für das Rindvieh wird weitgehend \nauf der Basis der betriebseigenen Mäh- und Weideflächen gewonnen, während das Futter für \ndie Mastschweine vornehmlich zugekauft werden muss. Auf dem Hof werden zudem die Hoch-\nstammobstbäume, die vor allem Mostobst und etwas Tafelobst abwerfen, gepflegt. \n\nErgänzend zur landwirtschaftlichen Produktion bietet die Familie Heer seit Jahren erfolgreich \n"Schule auf dem Bauernhof" an. Dieses Angebot wird den Horwer Schulen, aber auch Schulen \nanderer Gemeinden zur Verfügung gestellt. Die Pächterfamilie wird dafür vom Bauernverband, \nden Schulen und teilweise vom Kanton entschädigt. Der Erlös deckt die Aufwendungen. Die \nPächterfamilie lädt überdies seit Jahren mit den "offene Stalltüren" die Bevölkerung ein, im Rah-\nmen der sogenannten "Stallvisite" den Bauernhof zu besuchen und die Tiere von ganz nah zu \nerleben. \n\nIm Weiteren werden landwirtschaftliche Erzeugnisse des Hofs, namentlich ein Teil der Milch, \ndirekt vermarktet (Milchautomat, Verkaufsstand für weitere Erzeugnisse des Hofes). \n\n\n\n16. November 2017\nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis \n\nSeite 5/15 \n\n4 Sanierungsbedarf \n\nDas Wohnhaus und das Wohnhaus mit Ökonomiegebäude/Stöckli sind in einem nicht mehr \nzeitgemässen Zustand und es stehen daher grössere Investitionen an. Im Finanz- und Aufga-\nbenplan sind fürs Jahr 2018 Fr. 1‘300‘000.00 eingestellt.  \n\nEin Architekt hat Zustandsaufnahmen gemacht und ein Vorprojekt mit einer Kostenschätzung \nerstellt. Vorgesehen ist, dass das ganze Wohnhaus zeitgemäss und umfassend saniert werden \nsoll. Gemäss dieser Kostenschätzung sind für die Sanierung des Wohnhauses Fr. 1‘100‘000.00 \nund für den Ersatzneubau des Ökonomiegebäudes/Stöcklis Fr. 850‘000.00 notwendig. \n\nFür einen zeitgemässen Ersatzneubau des Ökonomiegebäudes/Stöcklis gelten gemäss Art. 24c \nRaumplanungsgesetz folgende Einschränkungen: \n\n Der Ersatzneubau muss wesensgleich im virtuellen Volumen sein. \n\n Wohnflächenerweiterung max. 30 % möglich. \n\n Standortverschiebung um die halbe Gebäudebreite (halber Fussabdruck) möglich. \n\n Nutzungsmöglichkeiten für den Anbau: Einbau Garage, Abstellräume, Estrich. \n\nGemäss Stellungnahme der kantonalen Dienststellen Landwirtschaft und Wald (lawa) und \nRaum und Wirtschaft (rawi) besteht grundsätzlich die Möglichkeit einer Abparzellierung des \nStöcklis vom übrigen Landwirtschaftsbetrieb. Die definitive Erteilung dieser Bewilligung würde \nerfolgen, sobald die dazu notwendigen Gesuche mit Unterlagen (Mutationsplan etc.) vorliegen. \n\nDie restlichen Betriebsgebäude (Stall, Scheunen und Remise) sind in ihrer baulichen Substanz \nin einem guten Zustand. Zum heutigen Zeitpunkt sind keine grösseren Sanierungen notwendig. \n\n5 Übergeordnete Rahmenbedingungen \n\n5.1 Agrarpolitik und Subventionen \n\nDie Wirtschaftspolitik und mithin die Landwirtschaftspolitik ist in der Schweiz im Wesentlichen \nSache des Bundes. Der Bund stellt damit sicher, dass die nationale Wirtschaftspolitik nicht in-\nternationalen Verträgen (WTO, Bilaterale Verträge mit der EU etc.) zuwider läuft. Im Interesse \neiner gewissen Selbstversorgung der Schweiz, mit im Inland hergestellten Lebensmitteln, pflegt \nder Bund ein ausgeklügeltes agrarpolitisches Instrumentarium, das einerseits die Landwirtschaft \nstützt, andererseits jedoch auf die internationalen Abkommen abgestimmt ist. In den letzten \nJahrzehnten wurden deshalb die Zollschranken für Lebensmittel und die unmittelbare Produkti-\nonsunterstützung zugunsten von weniger produktionsabhängigen, eher flächenbezogenen und \ngemeinwirtschaftlich motivierten Direktzahlungen abgebaut. Dies führte, in Verbindung mit der \nimmer noch steigenden Produktivität der Schweizer Landwirtschaft, dazu, dass seit dem zwei-\nten Weltkrieg ein massiver Strukturwandel stattgefunden hat und immer noch stattfindet. Die-\nsem Strukturwandel konnte sich anfänglich ein Teil der Landwirtschaft, namentlich auch im \nKanton Luzern, durch Intensivierung, innere Aufstockung und Spezialisierung entziehen. Mittler-\nweile wurden jedoch diese Erwerbsmöglichkeiten u.a. durch die Umweltschutzgesetzgebung \nstark eingeschränkt. Das Wachstum der Landwirtschaftsbetriebe findet heute vornehmlich über \ndie Vergrösserung der Betriebe, über vermehrte Teilhabe am nachfolgenden Wertschöpfungs-\nprozess (Veredelung, Vermarktung) oder über eine weitere Spezialisierung (Spezialkulturen, ar-\nbeitsteilige Produktion etc.) statt. Unter den heutigen agrarpolitischen Bedingungen bedeutet \nStagnation früher oder später das Aus für einen Landwirtschaftsbetrieb. Wohl kann noch wäh-\nrend Jahren aus der vorhandenen Substanz gelebt werden, aber eine nachhaltige Erneuerung \nder vorhandenen Werte findet nicht mehr statt. Meist wird dann der Generationenwechsel dazu \ngenutzt, den Betrieb vollständig aufzugeben. \n\n\n\n16. November 2017\nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis \n\nSeite 6/15 \n\nAlternativ dazu bieten sich Zu- und Nebenerwerbsformen an, d.h. also Zusatzeinkommen, die \nnicht aus der Landwirtschaft stammen. Was in einem gewissen Ausmass für die bäuerliche Fa-\nmilie durchaus bereichernd sein kann (Austausch mit Nichtlandwirten, angestammter Beruf ei-\nnes oder beider Partner), kann mit der Zeit zu familiär-sozialen Problemen führen (Doppelbelas-\ntung, zeitliche Verfügbarkeit). Dieser Druck auf die bäuerlichen Familien hat in den letzten Jah-\nren in der Landwirtschaft - auch in unserer Gemeinde - zunehmend zu Zerreissproben (Schei-\ndungen, Burnouts, physische Überforderung etc.) geführt. Kommt dazu, dass Nebenerwerbsbe-\ntriebe im Hinblick auf deren Direktzahlungsberechtigung von der nichtbäuerlichen Bevölkerung \nzunehmend mit Argwohn beobachtet werden. \n\n5.2 Agrar- und Raumplanungsrecht \n\nDas geltende schweizerische Agrar- und Raumplanungsrecht stützt sich auf Art. 104 der Bun-\ndesverfassung und wirkt stark regulativ. Neben einer ausgedehnten Unterstützung durch den \nBund erfährt die Landwirtschaft auch wesentliche Einschränkungen in ihrer Handlungsfreiheit. \nIn diesem Zusammenhang seien namentlich das bäuerliche Boden- und Pachtrecht, die ein-\nschränkenden raumplanerischen Bestimmungen für das Bauen ausserhalb der Bauzonen und \ndie Beschränkung der Direktzahlungen erwähnt. In diesem rechtlichen Rahmen hat sich auch \nder Landwirtschaftsbetrieb Grämlis zu bewegen. Das heisst, seiner Entwicklung sind agrarpoliti-\nsche und raumplanungsrechtliche Grenzen gesetzt. \n\n6 Horwer Landwirtschaftsbetriebe im nationalen Kontext \n\nDie Anzahl der Landwirtschaftsbetriebe in der Schweiz hat im Zeitraum von 1996 bis 2015 von \nrund 79‘500 Betrieben auf rund 52‘300 Betriebe (- 1.7 % p.a.) abgenommen. Dieser Struktur-\nwandel hat auch im Kanton Luzern und in der Gemeinde Horw, wenn auch weniger stark aus-\ngeprägt, stattgefunden. Im gleichen Zeitraum hat die bewirtschaftete, landwirtschaftliche Nutz-\nfläche (LN) pro Betrieb um 50 % auf rund 20 ha zugenommen. Es gibt derzeit keine Anzeichen, \ndass dieser Prozess in den nächsten Jahren gestoppt wird. Allenfalls kann diese Entwicklung \nverlangsamt, aber keinesfalls aufgehalten werden. \n\n\n\n16. November 2017  \nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis  \n \n\nSeite 7/15 \n\nAuch die Horwer Landwirtschaftsbetriebe sind in den letzten 20 Jahren weniger geworden. Der \nWandel vollzieht sich aus verschiedenen Gründen jedoch langsamer, was sich entsprechend in \nden Betriebsgrössen niederschlägt. \n \n\n \n \nGrössenverhältnisse der Horwer Landwirtschaftsbetriebe 2017 \n\n \nDemnach sind von den in Horw erfassten Betrieben 20 Voll- oder Zuerwerbsbetriebe und 8 Ne-\nbenerwerbsbetriebe. 7 Betriebsleiter-/innen sind 60 Jahre oder älter und haben mit Alter 65 kei-\nnen Anspruch mehr auf Direktzahlungen. Die durchschnittliche LN der Horwer Betriebe beträgt \n12.37 ha, wobei die Voll- und Zuerwerbsbetriebe (ohne Spezialkulturenbetriebe) durchschnitt-\nlich 17.03 ha LN bewirtschaften. \n\n7 Betriebswirtschaftliche Analyse \n\nEine Betriebsanalyse durch Spezialisten des BBZN (kantonales Berufsbildungszentrum Natur \nund Ernährung Landwirtschaft, Hohenrain) hat ergeben, dass der heutige Betrieb aufgrund der \nGrösse ohne ein zusätzliches Einkommen nicht kostendeckend bewirtschaftet werden kann. Es \nkann kein Eigenkapital gebildet werden. Das heisst für eine zukünftige Pächterfamilie, dass sie \nkeine Ersparnisse bilden und keine Altersvorsorge betreiben kann. Zudem sind die Wohnhäuser \nund weitere Gebäude zum Teil in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand und müssen in \nden nächsten Jahren umfangreich erneuert werden. Obwohl die daraus entstehenden Folge-\nkosten (Verzinsung und Abschreibungen) als Folge des Pachtrechts nicht vollständig auf die \n\nGanzjahresbetriebe der Gemeinde Horw - Flächen (Stand: 28.2.2017)\n\nBetrieb Fläche LN in ha Erwerbstyp\n\n1 2.69 Nebenerwerb\n\n2 15.23 Zuerwerb\n\n3 14.18 Vollerwerb\n\n4 17.06 Vollerwerb\n\n5 18.13 Vollerwerb\n\n6 15.07 Nebenerwerb\n\n7 12.58 Zuerwerb\n\n8 26.27 Vollerwerb\n\n9 20.66 Vollerwerb\n\n10 29.71 Vollerwerb\n\n11 16.29 Zuerwerb\n\n12 28.35 Vollerwerb\n\n13 8.73 Nebenerwerb\n\n14 13.51 Zuerwerb\n\n15 16.21 Zuerwerb\n\n16 6.37 Nebenerwerb\n\n17 15.55 Vollerwerb\n\n18 10.45 Zuerwerb\n\n19 5.27 Nebenerwerb\n\n20 6.59 Nebenerwerb\n\n21 7.08 Zuerwerb\n\n22 3.95 Nebenerwerb\n\n23 10.45 Zuerwerb\n\n24 12.35 Vollerwerb / Spezialkulturen\n\n25 0.77 Vollerwerb / Spezialkulturen\n\n26 6.95 Vollerwerb / Spezialkulturen\n\n27 3.66 Zuerwerb / Spezialkulturen\n\n28 2.20 Nebenerwerb / Spezialkulturen\n\nDurchschnitt: 12.37\n\n\n\n16. November 2017  \nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis  \n \n\nSeite 8/15 \n\nPächterschaft überwälzt werden können, dürfte der Pachtzins moderat ansteigen. Dies würde \ndas Betriebsergebnis nochmals verschlechtern und damit zu einem noch grösseren Eigenkapi-\ntalverzehr führen. \n\n8 Potenzial Landwirtschaftsbetrieb Grämlis \n\nAus dem Gesagten ergibt sich, dass der Landwirtschaftsbetrieb Grämlis in der heutigen Form, \nerst recht nach der dringenden Sanierung einzelner Gebäude, nicht wirtschaftlich betrieben \nwerden kann. Dieser Herausforderung werden sich in den nächsten Jahren einige weitere \nLandwirtschaftsbetriebe in der Gemeinde Horw stellen müssen, zumal auf nationaler Ebene \nkeine Erhöhungen der Produkterlöse oder der Direktzahlungen zu erwarten sind. Damit wird \nseitens der offiziellen Agrarpolitik dem Strukturwandel in der Landwirtschaft zumindest nicht \nEinhalt geboten. Der weitere technische und genetische Fortschritt, d.h. der Produktivitätszu-\nwachs in der Landwirtschaft, wird diesen Strukturwandel unterstützen. \n \nVor diesem Hintergrund hat der Gemeinderat das Potenzial für den eigenen Landwirtschaftsbe-\ntrieb Grämlis abgeschätzt und ist zum Schluss gekommen, dass dieser in der heute betriebe-\nnen Form einer zukünftigen Pächterfamilie keine genügende Existenz bietet. Die wirtschaftliche \nSituation des Betriebes Grämlis könnte einzig mit grösserem, zusätzlichem finanziellem Auf-\nwand seitens der Gemeinde verbessert werden. Denkbar wären Investitionen in Landzukäufe \n(nur beschränkt verfügbar) oder in Infrastrukturen, die die Wertschöpfung des Betriebs erhöhen \nwürden (Anlagen für die Produkteverarbeitung und den Produkteverkauf, Mastställe, Spezialkul-\nturen etc.). Dabei ist zu beachten, dass einigen dieser Massnahmen produktionstechnische, \nraumplanerische, gesellschaftspolitische oder finanzielle Grenzen gesetzt sind. \n\n9 Mögliche Szenarien Bauernhof Grämlis \n\n9.1 Renovation Wohnhaus und Neubau Ökonomiegebäude/Stöckli durch Gemeinde, \n\nVerpachtung der ganzen Liegenschaft inkl. Wohnhaus und Betriebsgebäude, \n\nVermietung Ökonomiegebäude/Stöckli \n\nDiese Variante bedingt, dass die Gemeinde die Investitionskosten (Fr. 1‘950‘000.00) für die Sa-\nnierung von Wohnhaus und Stöckli tätigen müsste. Das ganze Land, Wohnhaus und Betriebs-\ngebäude würden unter Berücksichtigung pachtrechtlicher Einschränkungen verpachtet. Das \nStöckli würde zum Marktpreis vermietet. Diese Variante würde die Gemeinde jährlich wieder-\nkehrend mit Fr. 54'200.00 belasten. \n\n9.2 Renovation Wohnhaus und Neubau Ökonomiegebäude/Stöckli durch Gemeinde, \n\nparzellenweise Verpachtung Land an Bauern der Halbinsel und Vermietung \n\nsämtlicher Gebäude \n\nDiese Variante bedingt, dass die Gemeinde die Investitionskosten (Fr. 1‘950‘000.00) für die Sa-\nnierung von Wohnhaus und Stöckli tätigen müsste. Das Land würde parzellenweise, unter Be-\nrücksichtigung pachtrechtlicher Einschränkungen, an mehrere Bauern der Halbinsel verpachtet. \nSämtliche Gebäude würden an Privatpersonen zu Marktpreisen vermietet. Diese Variante \nwürde der Gemeinde einen geschätzten jährlichen Ertrag von Fr. 6'190.00 einbringen. \n\n9.3 Wohnhaus und Ökonomiegebäude/Stöckli im heutigen Zustand im Baurecht \n\nabgeben. Parzellenweise Verpachtung Land an Bauern Halbinsel und Vermietung \n\nsämtlicher Betriebsgebäude \n\nBei dieser Variante fielen bei der Gemeinde keine Investitionskosten für die Sanierung von \nWohnhaus und Stöckli an. Das Wohnhaus und Ökonomiegebäude/Stöckli würden im heutigen \nZustand im Baurecht abgegeben. Das Land würde parzellenweise, unter Berücksichtigung \npachtrechtlicher Einschränkungen, an mehrere Bauern der Halbinsel verpachtet. Sämtliche an-\nderen Betriebsgebäude könnten an Privatpersonen zu Marktpreisen vermietet werden. Diese \nVariante würde der Gemeinde einen geschätzten jährlichen Ertrag von Fr. 53'390.00 einbrin-\ngen, vor allem da für die Gemeinde keine Investitionen mit Abschreibungen anfallen. \n\n\n\n16. November 2017  \nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis  \n \n\nSeite 9/15 \n\n9.4 Verpachtung Land an einen Landwirt, Abgabe Wohnhaus und Betriebsgebäude an \n\nPächter im Baurecht, Apparzellierung von Stöckli und ebenfalls Abgabe im \n\nBaurecht ev. an Privatperson \n\nDer ganze Hof würde so weiterhin als Einheit geführt. Diese Variante wurde frühzeitig verwor-\nfen, weil es sich wahrscheinlich nur ein begüterter Landwirt leisten kann, die teilweise sanie-\nrungsbedürftigen Gebäude im Baurecht zu übernehmen und sie unter grossem finanziellem \nAufwand sachgerecht zu renovieren bzw. neu zu erstellen. Diese Option widerspricht der Auf-\nfassung des Gemeinderates von einer bäuerlichen Landwirtschaft, die ihr nachhaltiges Einkom-\nmen aus der Bewirtschaftung des Hofes erzielt. Diese Variante würde der Gemeinde einen ge-\nschätzten jährlichen Ertrag von Fr. 28'090.00 einbringen. \n\n9.5 Verpachtung Land an einen Landwirt, Abgabe Wohnhaus und Stöckli im Baurecht \n\nan Privatperson \n\nHier handelt es sich um eine ähnliche Variante wie die parzellenweise Verpachtung des Lan-\ndes. Die Pächterschaft müsste bereits eine andere Liegenschaft in Horw haben, wo sie wohnen \nkann. Nachteil wäre, dass so nur ein einziger Horwer Betrieb profitieren könnte. Die Abgabe der \nWohnhäuser an Private würde die Wirtschaftlichkeit für die Eigentümerin (Gemeinde) verbes-\nsern. Diese Variante würde der Gemeinde einen geschätzten jährlichen Ertrag von \nFr. 49'890.00 einbringen, insofern diese Privatperson dafür gefunden wird. \n\n9.6 Verkauf ganze Liegenschaft (Land und Gebäude) \n\nDer einmalige Erlös betrüge bei einem Verkauf rund Fr. 1‘500‘000.00. Das landwirtschaftliche \nBodenrecht limitiert den Verkaufspreis. Diese Option stand für den Gemeinderat aus politischen \nund gesellschaftlichen Gründen nie zur Diskussion. \n\n10 Ziele und erste Analyse des Gemeinderats \n\n10.1 Ziele \n\nDer Gemeinderat setzt auf eine zukunftsfähige Landwirtschaft in Horw und insbesondere auf \nder Halbinsel. Er möchte deshalb auf jeden Fall die landwirtschaftliche Nutzung auf dem Land-\nwirtschaftsbetrieb Grämlis mit rund 17 Hektaren Land sicherstellen. \n \nDas Bauernhaus Grämlis aus dem 18. Jahrhundert will der Gemeinderat als Zeitzeuge der da-\nmaligen Architektur zwingend erhalten und sanieren. Das Ökonomiegebäude/Stöckli soll durch \neinen Neubau ersetzt werden. \n \nDer Gemeinderat setzt sich dafür ein, dass der Streichelzoo und die Stallvisite (auch für Schu-\nlen) weiterhin auf der Halbinsel angeboten werden, damit die Landwirtschaft für die Horwer Be-\nvölkerung, insbesondere Familien und Kinder, weiterhin erlebbar bleibt. \n \n\n10.2 Variante: Parzellenweise Verpachtung und Vermietung Gebäude \n\nDas Weiterführen des Landwirtschaftsbetriebs Grämlis in der bisherigen Form unter den heuti-\ngen Umständen, macht agrarpolitisch, volkswirtschaftlich und betriebswirtschaftlich wenig Sinn. \nIn Anbetracht dessen, dass mehrere andere Horwer Bauernbetriebe vor den gleichen agrarpoli-\ntischen Herausforderungen stehen und auf dem Betrieb ohnehin ein Bewirtschafterwechsel \nstattfindet, ist der Gemeinderat nach gründlicher Abwägung aller Vor- und Nachteile in einer \nersten Analyse der Ausgangslage zum Schluss gekommen, ausser ins erhaltenswerte Bauern-\nhaus und eventuell Stöckli, keine weiteren finanziellen Mittel mehr in den Betrieb Grämlis zu in-\nvestieren. \n \nVielmehr war die Absicht, den Strukturwandel in der übrigen Horwer Landwirtschaft durch die \nAufgabe des gemeindeeigenen Betriebs sozial abzufedern und das Land parzellenweise an vier \n\n\n\n16. November 2017  \nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis  \n \n\nSeite 10/15 \n\nbis fünf interessierte Landwirte und Landwirtinnen zu verpachten. Der Gemeinderat beabsich-\ntigte damit, die Wirtschaftlichkeit der verbleibenden Landwirtschaftsbetriebe zu verbessern und \nlängerfristig deren Überleben zu erleichtern. Damit wollte der Gemeinderat ein Zeichen zum Er-\nhalt der landwirtschaftlichen Flächen auf der grünen Halbinsel und zur Unterstützung der bäuer-\nlichen Familienbetriebe setzen. Die Strukturverbesserung der Bauernbetriebe wäre im Sinne \nder eidgenössischen Agrarpolitik. \n \nGleichzeitig hätte Realersatz für diejenigen Landwirte ausgeschieden werden können, die im \nRahmen ökologischer Aufwertungsmassnahmen in der Landschaft (Bachöffnungen etc.) Land \nverlieren werden. Zusätzlich würde bei dieser Variante ein Teil der Landflächen im Grämlis, als \nRealersatz für die geplante Offenlegung des Stegenbachs, des Oberrütibachs und von Gewäs-\nsern im Felmismoos dienen. \n \nBei dieser vom Gemeinderat ursprünglich favorisierten Variante sollten die Gebäude umfassend \nsaniert werden. Nur beim Stöckli würde die Möglichkeit einer Abparzellierung und Abgabe im \nBaurecht bestehen. Für das Ökonomiegebäude, die Scheune sowie die Weidescheune wären \nneben einer landwirtschaftlichen Nutzung auch andere Verwendungszwecke denkbar. \n \nMit den kantonalen Stellen rawi und lawa wurden bereits Gespräche geführt. Aufgrund dieser \nGespräche wäre die parzellenweise Verpachtung möglich. Es müsste jedoch ein Gesuch einge-\nreicht werden. Ebenfalls sollten die Abparzellierung des Stöcklis und ein entsprechender Er-\nsatzneubau möglich sein. Die Abparzellierung des Wohnhauses (falls Abgabe im Baurecht) \nwäre erst nach einer Frist von 5 Jahren möglich. \n \nEs bestand zu keinem Zeitpunkt die Absicht, den Bauernhof Grämlis in eine Bauzone einzuzo-\nnen oder für andere Einzonungen auf dem Land Dritter Realersatz zu leisten. \n\n10.3 Verhandlungen mit potenziellen Interessenten \n\nNach Bekanntwerden der Absichten des Gemeinderates und ohne Ausschreibung durch die \nGemeinde haben sieben Horwer Landwirte und Bauernfamilien Interesse an einer Bewirtschaf-\ntung von Teilflächen des Landwirtschaftsbetriebs Grämlis bekundet. Einige wenige von ihnen \nwürden auch den ganzen Hof (in Ergänzung zum eigenen Betrieb) pachten. \n \nMit sämtlichen Pachtlandinteressenten wurde mindestens ein Gespräch geführt. Die Landwirte \nmussten einen Fragebogen über ihren Hof, über ihre Vorstellungen der Bewirtschaftung und \nüber ihre Motivation für die Zupacht von Land des Grämlishofs beantworten. Es sind zum Teil \nsehr interessante und unkonventionelle Betriebskonzepte vorgestellt worden. \n \nDas Interesse an einem Stück Pachtland ist nach wie vor sehr gross. Erstaunlicherweise wollen \naber nur wenige Bauern ein möglichst grosses Stück Pachtland oder gar die ganze Fläche \npachten. Viele Betriebe möchten gerne 2 bis 3 ha zupachten. Der Grund liegt darin, dass bei \neiner grösseren Zupacht entweder die Betriebsgebäude und/oder der Maschinenpark und/oder \nder Personalbestand vergrössert werden müssten. \nAufgrund der Erkenntnisse aus den Gesprächen und den Fragebögen könnten 5 bis 6 Horwer \nBauern für die Pacht von Parzellen des Betriebs Grämlis berücksichtigt werden. Die Betriebsge-\nbäude würden weiterhin landwirtschaftlich mit Tierhaltung genutzt. Ein dafür geeigneter Land-\nwirt hat uns die Aufnahme des Angebotes der Stallvisite für die Bevölkerung und Schulen auf \nseinem jetzigen Betrieb (nicht auf dem Grämlis) zugesichert und dieses würde vertraglich ent-\nsprechend geregelt. \n \nBei einer parzellenweisen Verpachtung wäre auch die Weiterführung eines Streichelzoos gesi-\nchert, ebenso die Übernahme und Weiterpflege der bestehenden Obstbäume und Obstgärten \nauf dem Grämlishof. Zudem wäre die Weiterführung der bestehenden Ökoausgleichsflächen \nauf dem Hof gewährleistet. Auch die Erweiterung dieser Flächen gemäss Wunsch der Umwelt-\nschutzstelle der Gemeinde wäre möglich. \n\n\n\n16. November 2017  \nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis  \n \n\nSeite 11/15 \n\n11 Weitergehende Ansprüche interessierter Bevölkerungskreise Bauernhof Grämlis \n\nDie unter Ziffer 3 erwähnten Angebote der Pächterfamilie sind bei der Bevölkerung sehr beliebt. \nMehrere hundert Personen haben sich denn auch mittels zweier Petitionen und/oder mittels \nSchreiben an den Gemeinderat für einen Erhalt des Landwirtschaftsbetriebes Grämlis ausge-\nsprochen. Politisch erhielt dieser ausgeprägte Wunsch von Teilen der Bevölkerung mit der vom \nEinwohnerrat überwiesenen Dringlichen Motion Nr. 2017-289 von Hannes Koch, L2O, und Mit-\nunterzeichnenden "Prüfung Bauernhof Grämlis weiter als Ganzes zu betreiben", die einen Pla-\nnungsbericht zum Bauernhof Grämlis verlangt, Unterstützung. \n\n11.1 Petition Martin Eberli \n\nAm 11. April 2017 richteten Martin Eberli und 15 Mitunterzeichnende an den Gemeinderat die \nPetition Nr. 2017-24 "Integrale Erhaltung des "Grämlishofs" als Landwirtschaftsbetrieb": \n \nWie wir der Presse entnehmen, ist die Existenz des Grämlishofs gefährdet. Der Gemeinderat plane, den bisher eigenständig ge-\nführten Landwirtschaftsbetrieb aufzuteilen. \n \nDieser Hof mitsamt seinen Grünflächen prägt das Erscheinungsbild des Quartiers zentral und bietet Jung und Alt eine reiche bäuer-\nliche Erlebnis- und Erfahrungswelt, die in diesem direkten Kontakt immer rarer wird. Dank des wertvollen erzieherischen Engage-\nments von Marie-Theres und Josef Heer haben bisher hunderte von Schulkindern natürliche Ernährungsgrundlagen sowie saiso-\nnale Zyklen kennen gelernt. \n \nUns erstaunt, dass der Grämlishof mit den bis anhin sorgfältig kultivierten Parzellen und Baumbeständen sowie die gepflegten Tier-\nbestände in den gut instand gehaltenen Gebäuden nicht mehr als eigenständiger Betrieb existieren könne. Wir befürchten, dass das \nErscheinungsbild des Bauernbetriebs in seiner Gesamtheit verloren geht, das bis jetzt Kindern und Erwachsenen, Kunden des Hof-\nladens und Spaziergängern, Nachbarn und zufälligen Passanten zum Verständnis der bäuerlichen Kultur beigetragen hat. Wir sind \nauch beunruhigt, weil es in Zukunft einfacher sein wird, Parzellen aus diesem Landwirtschaftsland auszuscheiden und Zwecken \nzuzuführen, die den Interessen der Landwirtschaft und den Anwohnern entgegenstehen. \n \nWir erwarten, dass der Gemeinderat die betroffene Bevölkerung direkt, aber auch die Quartiervereine und Verbände sowie den \nEinwohnerrat über alle weiteren Schritte in dieser Angelegenheit informiert und einbezieht. Wir ersuchen Sie, den Landwirtschafts-\nbetrieb Grämlishof mitsamt seinen kulturellen Zielsetzungen integral zu erhalten und bekunden dies mit unserer Unterschrift. \n\n11.2 Petition Quartierverein Felmis \n\nAm 16. Juni 2017 ist eine inhaltlich gleich lautende "Petition zur vollständigen Erhaltung des \n"Grämlishofs" als Landwirtschaftsbetrieb" des Quartiervereins Felmis, p.A. Frau Alexandra Muri, \nPräsidentin, Oberrütistrasse 3, 6048 Horw, mit 1‘052 Unterschriften zuhanden des Gemeinde-\nrats und des Einwohnerrats eingereicht worden (Petition Nr. 2017-25). \n\n11.3 Dringliche Motion Hannes Koch  \n\nDringliche Motion Nr. 2017-289, Hannes Koch, L2O und Mitunterzeichnende, Prüfung Bauern-\nhof Grämlis weiter als Ganzes zu betreiben, eingegangen am 3. April 2017 \n \nMit der Beantwortung der Interpellation Nr. 2017-668 wurden einige Fragen geklärt, aber auch neue aufgeworfen. In der mündlichen \nBeantwortung wurde in erster Linie die Grösse des Grämlis so beurteilt, dass diese nicht ausreichend sei, um selbstständig wirt-\nschaftlich zu funktionieren. Zudem wurde argumentiert, dass die Verteilung des Landes die umliegenden Bauernhöfe stärken \nwürde. Als fundierte Beurteilung für das Weiterbestehen des Grämlis ist ausschliesslich der Bericht der BBZN genutzt worden. Die-\nser Bericht zeigt jedoch auf, dass der Hof betriebswirtschaftlich genau eine Punktlandung ist. Der Bericht der BBZN macht keine \nAussagen darüber, welche Massnahmen die umliegenden Höfe schlussendlich wirklich stärken werden.  \nDie Beantwortung der Interpellation Nr. 2017-668, wie auch die Gespräche mit den Gemeinderäten und Menschen aus der Bevölke-\nrung inklusive der Landwirtschaft, wirft folgende Fragen auf:  \n \n1. Die Durchschnittsgrösse eines Hofes auf der Halbinsel beträgt 12 ha. Der Grämlishof hat eine Grösse von 17 ha. Wenn der Hof \n\nfür vier Landwirtschaftsbetriebe zur Sicherung aufgeteilt wird, hat der durchschnittliche Landwirtschaftsbetrieb dann neu eine \nGrösse von 17 ha. Inwiefern stärkt dies also die Landwirtschaft nachhaltig?  \n\n2. Es werden Aussagen gemacht, dass der Grämlishof nicht rentabel sei und in Zukunft grosse Kosten verursachen werde. Der \nBericht der BBZN zeigt, wie oben bereits beschrieben, dass der Hof kostendeckend ist. In der Rechnung 2015 gibt es keinen \nPosten beziehungsweise Bauernhof Grämlis und im Budget 2017 auch nicht. Die L2O geht davon aus, dass die Kosten entste-\nhen werden, weil in der Vergangenheit der Unterhalt der Gebäude in "einfacher Form" gehalten wurde. Nun ist die Idee, mit der \nVerpachtung einen Teil der Sanierung zu finanzieren.  \n\n3. Weiter ist aber im Budget 2017 das "Vorprojekt Landwirtschaftsbetrieb Grämlis" beschrieben, welches mit 60'000 Franken bezif-\nfert ist (Budget 2017 der Gemeinde Horw, S. 128). Weiter heisst es auf S. 163 des Budgets 2017: "Damit die Zukunft und Nut-\nzung des Landwirtschaftsbetriebes Grämlis weiter entschieden werden kann, ist eine Analyse mit Variantenstudium bezüglich \nStrategie, Nutzung und Sanierung des Wohnhauses, des Stöcklis sowie des Betriebsgebäudes vorzusehen." \n\n4. Bezüglich Bachöffnung stellt sich die Frage, wie viele Bäche dies sind und wie viel Land diesbezüglich gebraucht wird. Ein wirk-\nlich logischer Zusammenhang zwischen dem Bachthema und der Auflösung eines gemeindeeigenen Hofes ist nicht ersichtlich.  \n\n\n\n16. November 2017  \nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis  \n \n\nSeite 12/15 \n\n5. Das Ziel der Schaffung von Naturland oder von ökologischer Ausgleichsfläche ist sehr zu begrüssen. Die Auflage für die ökolo-\ngische Ausgleichsfläche (7 % des Nutzlandes) obliegt den Landwirtschaftsbetrieben. Dies kann und muss nicht durch die Ge-\nmeinde erfolgen und kann schon gar nicht auf Kosten des eigenen Landwirtschaftsbetriebes geschehen. Es kann aber in geeig-\nnetem Rahmen von der Gemeinde unterstützt werden. \n\n6. Welche Betriebsarten könnten einen Nutzen für die Gemeinde Horw bringen und den Landwirtschaftsbetrieb erhalten? Diese \nFrage ist nie (öffentlich) gestellt worden, zudem hat die L2O keine Antwort darauf erhalten  \n\n7. Wäre ein Hinzupachten der gemeindeeigenen Parzellen Nrn.188 und 225 eine Unterstützung für einen starken Hof mit Vorbild-\ncharakter? Dies gilt es zu prüfen. \n\n8. Das Verpachten liegt in der Kompetenz des Gemeinderates. Die Auflösung eines gemeindeeigenen Bauernhofes jedoch nicht!  \n \nAll diese Punkte und noch mehr veranlassen uns den Gemeinderat aufzufordern, die Aufgabe, welche im Gemeindebudget 2017 \n"499022 Vorprojekt Landwirtschaftsbetrieb Grämlis" wie damals beschrieben, umzusetzen und dem Einwohnerrat einen Planungs-\nbericht vor der Auflösung des Hofes zu unterbreiten. Zumindest muss in der Ausschreibung auch die Übergabe des bisherigen Ho-\nfes als Ganzes an einen neuen Pächter als Variante abgeklärt werden. Somit wird nicht eine Variante schon im Voraus ausge-\nschlossen. \n\n \nDie Dringliche Motion 2017-289 wurde am 6. April 2017 mit 27:1 Stimmen überwiesen. \n\n12 Weiteres Vorgehen \n\nDas ursprüngliche Ansinnen des Gemeinderates widerspricht offensichtlich den Wünschen der \nBewohner des Quartiers Felmis und weiteren Bevölkerungskreisen. Zudem verlangt eine Mo-\ntion, vor einem Entscheid des Gemeinderates einen Planungsbericht an den Einwohnerrat zu \nerstellen. \n \nAufgrund dieser öffentlichen Diskussion eröffnete sich im Verlaufe des Sommers 2017 eine \nneue Option, die geeignet scheint, die Interessen aller Beteiligten grösstenteils abzudecken. Die \nStiftung zur Erhaltung bäuerlicher Familienbetreibe hat mit dem Gemeinderat Kontakt aufge-\nnommen. Diese Stiftung bietet der Gemeinde an, das Land und die Gebäude des Bauernhofs \nGrämlis im Baurecht zu übernehmen und an eine interessierte Bauernfamilie weiterzuverpach-\nten. Die genauen Modalitäten des Baurechts und der Weiterverpachtung müssen noch ausge-\nhandelt werden. Unterlagen zur Stiftung finden sich im Anhang 3. \n \nPräsident dieser Stiftung ist Herr Walter Unternährer, Mättiwil, 6005 St. Niklausen. Familie Un-\nternährer ist den Horwerinnen und Horwern einerseits als Bauernfamilie, die den Bauernhof \nMättiwil bewirtschaftet und andererseits als Initiatorin und Eigentümerin der Bio-Fleischmanu-\nfaktur Ueli-Hof AG bekannt. \n \nWichtig zu wissen ist, dass es nicht die Absicht ist, den Bauernhof Grämlis vom Bauernhof Mät-\ntiwil aus zu bewirtschaften. Eine Zusammenarbeit ist selbstverständlich, wie mit jedem anderen \nBauernhof auch, nicht ausgeschlossen. Aber im Grundsatz soll der Betrieb Grämlis als ein ei-\ngenständiger Betrieb erhalten und einer neuen Bewirtschafterfamilie als Lebensgrundlage zur \nVerfügung gestellt bzw. verpachtet werden. \n \nDie Lösung mit der Stiftung zur Erhaltung bäuerlicher Familienbetriebe hätte verschiedene Vor-\nteile: \n\n Die Gemeinde wird von administrativen Aufgaben entlastet (Ansprechstelle für Pächteranlie-\ngen, Planung Gebäudesanierungen etc.). \n\n Es entstehen der Gemeinde während der Baurechtsdauer keine laufenden Kosten. \n\n Die Gemeinde muss keine Investitionen in den Betrieb vornehmen. \n\n Aus dem Baurecht resultieren jährlich wiederkehrende, sichere Einnahmen. \n\n Der Hof und das Landwirtschaftsland bleiben langfristig als Einheit erhalten. \n\n Es bleibt weiterhin ein Ansprechpartner für Landschaftspflege und Ökologie erhalten. \n\n Der Hof bietet Einkaufsmöglichkeiten für die Bevölkerung. \n\n Die Bevölkerung kann die Produktion ihrer Lebensmittel überprüfen und weiss mit Sicher-\nheit, woher diese kommen. \n\n Der Hof kann von Schulklassen und weiteren interessierten Gruppen besucht werden. \n\n Die Gemeinde kann einen Vorzeigehof in ihr Standortmarketing aufnehmen. \n\n\n\n16. November 2017  \nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis  \n \n\nSeite 13/15 \n\n Den verschiedenen Anliegen der Nachbarschaft aus dem Quartier kann weitgehend Rech-\nnung getragen werden. \n\n Die Anliegen der Gemeinde (Schule auf dem Bauernhof, fachgerechte Restaurierung des \nBauernhauses, umweltgerechte Bewirtschaftung) könnten berücksichtigt werden. \n\n Da die Stiftung die finanzielle Unterstützung des unrentablen Betriebs übernimmt, entfallen \ndie Argumente der volkswirtschaftlichen und betriebswirtschaftlichen Fragwürdigkeit eines \nErhalts des Betriebes. \n\n \nDie Stiftungslösung hat auch einige Nachteile: \n\n Mit dem Baurecht überträgt die Gemeinde die volle Verfügungsgewalt über den Hof auf die \nStiftung. \n\n Die Verwendung von Land ab dem Bauernhof Grämlis für Realersatzleistungen (z.B. für \nökologisch motivierte Bachöffnungen wie Stegenbach, Oberrütibach und Gewässer Fel-\nmismoos auf andern Landwirtschaftsbetrieben) ist nur bedingt möglich. \n\n Die Auswahl des Pächters und die Betriebs- und die Gebäudeplanung erfolgen durch die \nStiftung. \n\n Der Einfluss der Politik (Gemeinderat, Parlament, Bevölkerung) auf den Betrieb geht verlo-\nren. \n\n Für die anderen Landwirtschaftsbetriebe in der Gemeinde gibt es keine Wachstumsmöglich-\nkeit durch Zupacht von Flächen des gemeindeeigenen Betriebes. \n\n \nDie Baurechtslösung mit der Stiftung zur Erhaltung bäuerlicher Familienbetriebe stellt im Grund-\nsatz für alle Beteiligten eine Win-win-Situation dar. Mittels konkreten Regelungen im Baurechts-\nvertrag können die Nachteile der umfassenden Baurechtslösung gemindert und die Interessen \nder Gemeinde eingebracht werden. \n\n13 Hauptpunkte Baurechtsvertrag mit Stiftung \n\nDie wesentlichen Punkte des geplanten Baurechtsvertrages mit der Stiftung zur Erhaltung bäu-\nerlicher Familienbetriebe sehen wie folgt aus: \n\n Ein öffentlich zu beurkundender Baurechtsvertrag für die Einräumung eines selbständigen \nund dauernden Baurechts für das landwirtschaftliche Gewerbe Grämlis (nach Art. 779ff. \nZGB). \n\n Die gesamte Fläche, die das heutige landwirtschaftliche Gebiet Grämlis umfasst, inklusive \nsämtlicher Gebäude. \n\n Laufzeit Baurecht 50 Jahre. \n\n Ein jährlicher Baurechtszins von Fr. 23‘000.00 wird angestrebt (Das lawa stuft diesen Zins \nals nicht übersetzt und somit bewilligungsfähig ein). \n\n Ordentlicher Heimfall Gebäude zu 80 % des dannzumaligen Zustandswertes. \n\n Vorzeitiger Heimfall, falls die Baurechtsnehmerin (Stiftung) ihre Pflichten grob verletzt (keine \nZahlung des Baurechtszinses, Verwahrlosung der Liegenschaft, Verletzung weiterer Bestim-\nmungen). \n\n Übertragbarkeit und Veräusserung des Baurechts wird ausgeschlossen, ausser an juristi-\nsche oder natürliche Person mit demselben Zweck oder Ziel wie die Stiftung zur Erhaltung \nbäuerlicher Familienbetriebe. \n\n  \n\n\n\n16. November 2017\nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis \n\nSeite 14/15 \n\n14 Würdigung \n\nSeit 1971 bewirtschaftete die Familie Heer als Pächter den Landwirtschaftsbetrieb Grämlis und \nwährend den letzten 37 Jahren wurde dieser von Josef und Marie Theres Heer-Bürgler weiter-\ngeführt. Die Bauernfamilie hat es verstanden, mit artgerechter Tierhaltung, Rücksichtnahme auf \ndie Umwelt und Informationsmöglichkeiten für die Bevölkerung, Verständnis für die primäre Le-\nbensmittelerzeugung und die Landschaftspflege zu wecken. \n\nSchon früh hat die Familie Heer begonnen, die Horwer Bevölkerung in den Landwirtschaftsbe-\ntrieb einzubeziehen, indem sie die Direktvermarktung ihrer Produkte auf dem Hof angeboten \nhat und mit einem kleinen Streichelzoo und der Stallvisite den Kindern des Quartiers die Tiere \nund die Landwirtschaft näherbrachte. Schulklassen aus nah und fern konnten einen Einblick in \ndie Landwirtschaft bekommen und die Produktion von Nahrungsmittel kennenlernen. Leider hat \ndas Ehepaar Heer den Pachtvertrag auf den 31. März 2018 gekündigt. \n\nNach umfangreichen Abklärungen hat der Gemeinderat in einem ersten Schritt entschieden, die \nLandflächen des Hofes künftig einigen anderen Landwirten auf der Halbinsel zur Verfügung zu \nstellen, auf diese Weise die Familienbetriebe zu stärken und gleichzeitig die Gemeinde von \njährlich wiederkehrenden Fehlbeträgen aus dem Betrieb Grämlis zu entlasten. Die Angebote \nwie Stallvisite, Streichelzoo und Schule auf dem Bauernhof wären auch auf diese Weise sicher-\ngestellt worden. Der Entscheid des Gemeinderates wurde jedoch von Teilen der Bevölkerung \nnicht verstanden und in Frage gestellt. \n\nKurz vor Fertigstellung des Planungsberichtes im Sommer 2017 ist die Stiftung zur Erhaltung \nbäuerlicher Familienbetriebe auf die Gemeinde zugekommen und hat ihr Interesse an der Über-\nnahme des Betriebes Grämlis im Baurecht bekundet. Die anschliessenden Verhandlungen ha-\nben zum nun vorliegenden Ergebnis geführt. Das Resultat ist ein grosser Glücksfall für die Ge-\nmeinde Horw und die Horwer Bevölkerung. Zwar reduziert sich für die nächsten 50 Jahre der \ndirekte Einfluss der Gemeinde auf den Grämlishof. Andererseits stellt die Gemeinde mit dem \nBaurechtsvertrag sicher, dass die Anliegen der Bevölkerung bei der Bewirtschaftung des \nGrämlishofs gebührend berücksichtigt werden, ohne die Gemeindekasse weiter zu belasten. \nDie Statuten der Stiftung und deren bisheriger Leistungsausweis sind Garant dafür, dass dieser \nneue und innovative Ansatz einer landwirtschaftlichen Vertragspartnerschaft gelingen kann. Für \ndie anderen Bauernbetriebe auf der Halbinsel wird es eine grosse Herausforderung sein, unter \nden sich stets wandelnden agrarpolitischen Rahmenbedingungen bestehen zu können. Der Ge-\nmeinderat hofft, dass die Bevölkerung diesen Bauernfamilien die gleiche Wertschätzung zu-\nkommen lässt, wie dem eigenen Landwirtschaftsbetrieb Grämlis. Letztlich bedarf es zum Erhalt \nunserer grünen Halbinsel der Unterstützung aller Landbewirtschafter. \n\n15 Antrag \n\nWir beantragen Ihnen, \n\n den vorliegenden Planungsbericht Bauernhof Grämlis zustimmend zur Kenntnis zu nehmen; \n\n die Dringliche Motion Nr. 2017-289 von Hannes Koch, L2O, und Mitunterzeichnenden abzu-\nschreiben. \n\nRuedi Burkard Beat Gähwiler \nGemeindepräsident Gemeindeschreiber \n\n Anhang 1: Bericht mit betriebswirtschaftlicher Analyse zum Betrieb Grämlis, Horw, \n15. Januar 2016, Beda Estermann und René Hodel, BBZN Hohenrain, Senn- \n\n  weidstrasse 35, 6276 Hohenrain \n\n Anhang 2: Vergleich Szenarien Ziff. 9.1 bis 9.5 und Ziff. 13 \n\n Anhang 3: Unterlagen zur Stiftung zum Erhalt bäuerlicher Familienbetriebe \n\n\n\n16. November20l7\nPlanungsbericht Bauernhof Grämlis\n\nGITEI]IDE\nEtilwo¡ttERnAt\nBcschlus¡\n\nnach Kenntnisnahme vom Berícht und Antrag Nr. 1608 des Gemeinderates\nvom 16. November2017\ngestützt auf den Antrag der Geschäftsprüfungskommission und der Bau- und Verkehrskom-\nmission\nin Anwendung von Art. 31 Abs. 1 lit. f der Gemeindeordnung\nvom 25. November 2007\n\n1. Der Planungsbericht Bauernhof Grämlis wird zustimmend zur Kenntnis genommen.\n\n2. Die Dringliche Motion Nr.2017-289 von Hannes Koch, L2O, und Mitunterzeichnenden, Prü-\nfung Bauernhof Grämlis weiter als Ganzes zu betreiben, wird als erledigt abgeschrieben.\n\nHorw, 14. Dezember 2017\n\nUrs Rölli\nEi nwohnerratspräsident\n\nPubliziert: 1 5, 082, 2017\n\nh'v\nBeat Gfnwiter\nGemeindfrchreiber\n\n\n\nBericht \nmit betriebswirtschaftlicher Analyse \nzum Betrieb Grämlis, Horw \n\nVersion 0: 12.1.2016, Überarbeitung redaktioneller Art \nVersion 1: 15.1.2016 \n\nausgearbeitet durch: \nBBZN Hohenrain, Sennweidstrasse 35, 6276 Hohenrain \n\nBeda Estermann, Tel 041 228 30 91, beda.estermann@edulu.ch \nRené Hodel, Tel 041 228 30 95, rene.hodel@edulu.ch \n\n1 \n\nAnhang 1\n\n\n\n1. Ausgangslage\nDer Betrieb Grämlis ist im Eigentum der Einwohnergemeinde Horw , Gemeindehausplatz 1, 6048 \nHorw. Der Betrieb umfasst die Grundstücke 219, 222, 225, 1830, 2967 und 205, Grundbuch Horw. \nGemäss aktuellem Betriebsdatenblatt umfasst der Betrieb 17.63 ha LN. Untenstehend die aktuell \nbewirtschafteten Flächen.  \n\nDer Betrieb wird seit 1980 durch die Pächterfamilie Josef(Jg. 1955) und Marie-Theres Heer –Bürgler \nbewirtschaftet. Der Betrieb weist folgende Betriebszweige auf: Milchwirtschaft, Schweinehaltung, \nStreuobstbau, Pensionspferdehaltung, Legehennenhaltung, Direktvermarktung, Schule auf dem \nBauernhof (Schub). Gemäss aktueller Betriebsdatenerhebung hält der Pächter folgende Tierzahlen \nauf dem Betrieb: \n\nDie Verpächterschaft hat für die Zeit nach der Pachtaufgabe durch den aktuellen Pächter (spätestens \nEnde 2020) eine betriebswirtschaftliche Analyse verlangt. \n\n2 \n\n\n\n \n2. Pachtvertrag \nDer Pächter hat seit 1980 den Betrieb in Pacht. Im Jahr 2006 wurde der Pachtzins neu geschätzt und \nder Pachtvertrag per 15.3.2006 erneuert. Dabei wurde trotz der Betriebsgrösse ein Pachtvertrag für \nlandwirtschaftliche Grundstücke abgeschlossen. Man kann aber aufgrund der Betriebsgrösse und der \nwirtschaftlichen Einheit des Betriebes davon ausgehen, dass die pachtrechtlichen Bestimmungen für \nlandwirtschaftliche Gewerbe gelten. Somit ist der Pachtvertrag gültig (9 und 6 Jahre) bis im Jahr \n2021. Im gegenseitigen Einverständnis kann der Vertrag jederzeit aufgelöst werden.  \n\nDie Verpächterschaft hat im Lauf der Pachtdauer mit dem Verpächter verschiedene \nInvestitionsvereinbarungen abgeschlossen. Die durch den Pächter investierten \nGebäudeeinrichtungen oder Gebäudeteile werden durch die Verpächterschaft bei Pachtende  \nzurückgenommen und gemäss Vorgaben der Investitionsvereinbarung entschädigt. Sofern keine \nVereinbarung vorliegt, muss die Verpächterschaft nach Art. 23 Abs. 2 des landwirtschaftlichen \nPachtgesetztes (LPG) den Aufwand für die Verbesserung entschädigen, sofern die Verpächterschaft \nden Verbesserungen zugestimmt hat. Für Investitionen ab 1.1.2004 muss zudem für eine \nEntschädigung eine schriftliche Zustimmung vorliegen.  \n\nDer Pachtzins beträgt ab 2006 Fr. 22‘200.-. Dabei wurden die Investitionen durch den Pächter bei der \nPachtzinsschätzung berücksichtigt. Werden die durch den Pächter vorgenommen Investitionen von \nder Pächterschaft  bei Pachtende übernommen, steigt auch der Pachtzins. Gemäss den vorhandenen \nDaten ist dann von einem Pachtzins von Fr. 30‘000.- auszugehen. Dabei sind die in den nächsten \nJahren (ab 2016) geplanten Investitionen ins Wohnhaus nicht eingerechnet. \n\n3. Investitionen durch den Pächter \nDer Pächter hat seit Pachtbeginn auf dem Betrieb Grämlis im Einverständnis mit der \nVerpächterschaft grössere Investitionen getätigt (siehe Tabelle 1 Investitionen). Für einzelne \nInvestitionen wurden Investitionsvereinbarungen abgeschlossen. Darin wurde erwähnt, dass bei \nPachtende, der Zeitwert für die getätigten Investitionen entschädigt werden soll. \n\nNach dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) können Investitionen der letzten 10 \nJahre anteilsmässig (bei einer Hofübergabe innerhalb der Familie) angerechnet werden. Diese \nZeitdauer ist aber für alle durch den Pächter getätigten Investitionen überschritten. Die \nVerpächterschaft hat mit dem Pächter für Investitionen im Normalfall eine Amortisationsdauer von \n20 Jahren festgelegt, mit linearer Amortisation auf den Restwert Fr. 0.-, bzw. mit dem Hinweis, bei \nPachtende, den Zeitwert zu entschädigen.  \n\nDa für alle Investitionen (ausser Schweinescheune) diese ordentliche Abschreibungsdauer abgelaufen \nist, braucht es für die Restwertbestimmung einen neuen Ansatz. Macht bei Pachtende die Investition \nweiterhin Sinn und kann damit ein Pachtzins gelöst werden, kann der Katasterwert (bzw. der \nErtragswert) entschädigt werden. Für die in der untenstehenden Tabelle 1 aufgelisteten Investitionen \nkönnte der Pächter einen Zeitwert auf Basis des Ertragswertes geltend machen. \n\n  \n\n3 \n \n\n\n\nTabelle 1: Investitionen durch den Pächter \n\nArt der Investition Jahr \nVerein-\nbarung \n\nIn-\nvestitions-\nsumme \n\nDauer \nVerein- \nbarung \n\nRestwert \ngem. \nVereinb. \n\nZeitwert \nentspricht \nEW in Fr. Bemerkungen \n\nMilchtank, 1000 \nLiter, inkl. Kühlung 1994 \n\nkeine \nvorhanden     \n\n                              \n-             990  \n\nfest installiert, durch \nMilchverarbeiter, bezahlt \nüber Milchpreis \n\nMilchtank, 200 Liter, \nfür Offenausschank 1985 \n\nkeine \nvorhanden     \n\n                              \n-                -    \n\nfest installiert, im grossen \nMilchtank inbegriffen, da \ninsgesamt zu kleine \nMilchtankgrösse  \n\nMelktechnik, \nAbsauganlage 1982 ja \n\n         \n15'000  20 Jahre \n\n                              \n-          4'924  inkl. 3 Aggregate \n\nHeubelüftung, radial, \nSumag 13.5 PS, inkl. \nSteuerung 1981 ja \n\n           \n3'000  20 Jahre \n\n                              \n-          3'674  \n\ngekauft als Occasion, \nEinwandung, Material von \nGemeinde bez.; 50% \n\nGreiferanlage \n(Schiene und Kran) 1987 ja \n\n         \n38'000  20 Jahre \n\n                              \n-          4'886  \n\nSchläpfer, Hängedrehkran, \nDoppelteleskop \n\nSchweinescheun, 88 \nMSP, inkl. autom. \nFütterung 2000 ja \n\n       \n110'000  20 Jahre \n\n                      \n27'500      27'500  \n\nZeitwert entspricht ca. 2/3 \ndes totalen EW von Fr.40'000 \n\nJungviehstall, 10 und \n8 Plätze, Strohraum \nim OG 1995 ja \n\n       \n140'000  20 Jahre \n\n                              \n-        14'300    \n\nMilchviehstall, \nSchwemmentmistung 1981 ja \n\n         \n18'000  20 Jahre \n\n                              \n-          1'500    \n\nWerkstatt/Lagerraum ?? \nkeine \nvorhanden \n\n           \n5'000  20 Jahre \n\n                              \n-          4'200  Anteil 50% des Katasterwertes \n\nHühnerstall 1990 ja \n           \n6'000  20 Jahre \n\n                              \n-             500  \n\nInvestitionssumme entspricht \nden Arbeitskosten \n\nErneuerung Hühner 2014 \nkeine \nvorhanden \n\n           \n1'500  20 Jahre \n\n                              \n-                -      \n\n Wohnhaus, Isolation 1987 ja   20 Jahre \n                              \n-                -    \n\nInvestitionssumme entspricht \nden Arbeitskosten \n\nTotal     336'500          62'474    \n \n\n  \n\n4 \n \n\n\n\n4. Bisherige und zukünftige Bewirtschaftung Betrieb Grämlis \na. Agrarpolitische Sichtweise \nDie Agrarpolitik will in Zukunft die Multifunktionalität der Landwirtschaft fördern. Das bedeutet, dass \nneben der klassischen Nahrungsmittelproduktion die Landwirtschaft auch weitere Aufgaben zu \nerfüllen hat. Der Betrieb Grämlis erfüllt heute folgende Funktionen: \n\n• Sichere Nahrungsmittelproduktion: Aus Basis des ökologischen Leistungsnachweises wird \nMilch, Schweinefleisch, Obst und Eier produziert. Mit dem Projekt SCHUB (Schule auf dem \nBauernhof) werden Schüler/-innen Nahrungsmittelproduktion näher gebracht. \n\n• Erhalt der Kulturlandschaft: die Pflege der bestehenden Hecken (4 Aren), Wasserflächen  \n(3 Aren), der Obstbäume (62 Stück) und weiteren einheimischen Laubbäumen (19 Stück) \ntragen zum Erhalt eines vielfältigen, standortangepassten Landschaftsbildes bei. \n\n• Schonung der natürlichen Ressourcen: Die Bewirtschaftung des Betriebes mit den auf den \nBetrieb angepassten Tierzahlen ermöglicht eine standortangepasste Nutzung der \nGrünflächen. Die Ressourcen Luft, Boden und Wasser werden geschont. \n \n\nb. Betriebliche Sichtweise \nDer Betrieb Grämlis liegt in der Talzone und in der Landwirtschaftszone. Er ist umgeben von grossen \nWohnzonen mit einer urbanen Wohnbevölkerung. Rund 5.5 ha der landwirtschaftlichen Nutzfläche \ndes Betriebes sind Hang- und Steillagen. Diese Flächen sind nur eingeschränkt oder gar nicht \nmechanisierbar. Die Region um Horw weist eine Jahresniederschlagsmenge von über 1‘200 mm auf \nund ist somit nicht für den klassischen Ackerbau geeignet. Aufgrund der Topografie und dem Klima \nist in erster Linie Futterbau möglich. Für die Verwertung des Futters sind Raufutterverzehrer \nnotwendig. Die Ökonomiegebäude (Stall, Futterlagerraum, Hofdüngerlagerraum) sind auf diese \nProduktionsrichtungen eingerichtet.  \n\nEine Vergrösserung des Betriebes mit Zukauf bzw. Zupacht von Land im ortsüblichen \nBewirtschaftungskreis (6-8 km) ist aus aktueller Sicht nicht absehbar. Eine Vergrösserung des \nBetriebes durch Ausbau der Tierhaltung ist aus rechtlicher Sicht ebenfalls kaum möglich. Die \nEntfernung des Betriebes (Schweinescheune) zur Wohnzone beträgt ca. 75 Meter (Luftlinie). Somit \nwird ein Ausbau der Tierhaltung am aktuellen Standort (Hüllkurve für Geruchsemmissionen) rechtlich \nnicht mehr möglich sein.  \n\nDer berechnete Arbeitsanfall in Stunden beträgt ohne die Kleintierhaltung und ohne die Betreuung \nder Paralandwirtschaft rund 4‘200 Stunden (berechnet nach Arbeitsvoranschlag der Agridea). \n\nc. Rechtliche Sichtweise \nDer Betrieb Grämlis gilt heute nach Art. 7 und Art. 8 des BGBB als ein landwirtschaftliches Gewerbe. \nSomit hat diese Einteilung Einfluss auf das landwirtschaftliche Pachtrecht, auf das \nRaumplanungsrecht und auf die Strukturverbesserungsverordnung. Folgende Bedingungen können \ndabei relevant sein: \n\n• Pachtrecht: Mindestpachtdauer für die Erstpachtdauer beträgt 9 Jahre, der Pachtzins muss  \ndurch die zuständige Behörde (LAWA) bewilligt werden \n\n• Raumplanungsrecht: Um- und Neubau von Wohnhäusern wird nach Art. 16a des RPG \nbeurteilt. \n\n5 \n \n\n\n\n• Strukturverbesserung: Ein neuer Pächter des Betriebes Grämlis kann bei Übernahme des \nBetriebes die Starthilfe (zinsloses Darlehen) auslösen \n \n\nd. Finanzielle Sichtweise \nDer Betrieb Grämlis ist aufgrund der Betriebsgrösse (Landfläche, Stallgrösse) ein kleinerer bis \ndurchschnittlicher Landwirtschaftsbetrieb. Die zentrale Auswertung von Buchhaltungsdaten der \nAgroscope (Forschungsanstalt) weist für Betriebe mit ähnlicher Betriebsstruktur im Durchschnitt der \nletzten 3 Jahre (2012-2015) ein landwirtschaftliches Einkommen von durchschnittlich Fr. 55‘000.- \naus. Basis für die Berechnung der Arbeitskraft als selbständig Erwerbende gilt der Arbeitsanfalls von \n2‘800 Stunden pro Jahr. \n\nDer Betrieb kann mittelfristig (ohne Übergangsbeiträge) mit Direktzahlungen in der Höhe von \nFr. 40‘000.- rechnen. Auf Basis der aktuellen Bewirtschaftung werden die Direktzahlungen kaum \nansteigen. \n\nDie Agrarpolitik sieht vor, dass Landwirtschaftsbetriebe durch Familien bewirtschaftet werden sollen. \nDas zum Betrieb gehörende Wohnhaus kann nach erfolgter Renovation durch eine Familie benutzt \nwerden. Somit muss ein möglicher Pächter ein weiteres Einkommen, entweder aus dem Betrieb oder \nprivat erwirtschaften. Dieses muss im Bereich Fr 15‘000.- bis 25‘000.- liegen. \n\nHeute wird auf dem Betrieb Grämlis Paralandwirtschaft betrieben (Direktvermarktung und Schub). \nDiese Tätigkeiten bieten die Möglichkeit, einen Teil diese Nebeneinkommen direkt auf dem Betrieb, \naber mit zusätzlichem Stundenaufwand zu erwirtschaften. \n\nDie in der Tabelle 2 abgebildete  Plan-Erfolgsrechnung basiert auf der aktuellen Bewirtschaftung \n(Flächen, Tierzahlen) des Betriebes Grämlis. \n\n \n\n  \n\n6 \n \n\n\n\nTabelle 2: Plan-Erfolgsrechnung \n\n \n\n7 \n \n\n\n\n \n\nHohenrain, den 15. Januar 2016 \n\n \n\nBeda Estermann    René Hodel  \n\n \n\n \n\n8 \n \n\n\n\nG E M E I N D E R A T  \n \n \n\nAnhang 2 \n\nVergleich Szenarien Ziff. 9.1 bis 9.5 und Ziff. 13 \n\n \n \n\n \n \n\n\n\nInformationen zur Stiftung zur Erhaltung bäuerlicher Familienbetriebe \n\nAnhang 3\n\n\n\n \n\n \n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n\n \n\n\n