name: 04_23 Bericht und Antrag betreffend Teilzonenplanänderung Rosenau 2. Lesung

text: \n \n\n    \n\n  \n\n \n\n      \n\n  \n\n04/23 Bericht und Antrag an den Einwohnerrat   \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\nbetreffend \n\nTeilzonenplanänderung Rosenau und Ergänzung des Bau- und Zonenreglements,  \n\n2. Lesung \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n2 \n\nInhalt \n\n0. Änderungen seit der 1. Lesung im Einwohnerrat ............................................................................ 4 \n\n1. Einleitung .................................................................................................................................... 5 \n\n2. Ausgangslage .............................................................................................................................. 5 \n\n3. Anlass ......................................................................................................................................... 6 \n\n4. Verfahren .................................................................................................................................... 6 \n\n4.1 Planungsschritte .................................................................................................................. 6 \n\n4.2 Kantonale Vorprüfung .......................................................................................................... 7 \n\n4.3 Mitwirkung .......................................................................................................................... 7 \n\n4.4 1. Lesung im Einwohnerrat ................................................................................................... 7 \n\n4.5 Öffentliche Auflage .............................................................................................................. 8 \n\n4.6 Zusammenhang Gesamtrevision der Ortsplanung .................................................................. 8 \n\n5. Teilzonenplanänderung mit Enteignungsrecht ................................................................................ 8 \n\n5.1 Perimeter ............................................................................................................................ 8 \n\n5.2 Enteignungsrecht nach § 48 Abs. 3 PBG ................................................................................ 9 \n\n5.3 Anpassung Bau- und Zonenreglement ................................................................................. 10 \n\n6. Nachweis des öffentlichen Interesses .......................................................................................... 11 \n\n6.1 Bedarf an Zonen für öffentliche Zwecke .............................................................................. 11 \n\n6.1.1 Strategische Grundlagen................................................................................................. 11 \n\n6.1.2 Schulraumbedarf ............................................................................................................ 12 \n\n6.1.3 Schwerpunkte der Bevölkerungsentwicklung in Emmen .................................................... 17 \n\n6.1.4 Standortevaluation ......................................................................................................... 17 \n\n6.1.5 Bedarf Standort Gersag/Herdschwand ............................................................................. 20 \n\n6.1.6 Bedarf Schulraum Berufsbildungszentrum ........................................................................ 20 \n\n6.1.7 Bedarf an Flächen für Sport und Freizeit .......................................................................... 20 \n\n6.2 Vergleich Landreserve Herdschwand / Rosenau ................................................................... 22 \n\n6.3 Standort Rosenau im Detail ................................................................................................ 23 \n\n6.3.1 Einbettung ins bestehende Siedlungsbild ......................................................................... 23 \n\n6.3.2 Beurteilung verschiedener Zonenzuteilungen ................................................................... 24 \n\n7. Prognosen Bevölkerungswachstum, Verkehr und Infrastrukturen .................................................. 25 \n\n8. Einsprache ................................................................................................................................ 26 \n\n\n\n \n\n3 \n\n8.1 Anträge ............................................................................................................................. 26 \n\n8.2 Begründungen ................................................................................................................... 26 \n\n8.3 Einspracheverhandlung ...................................................................................................... 34 \n\n8.4 Erwägungen des Gemeinderats .......................................................................................... 34 \n\n9. Erwerb Grundstück .................................................................................................................... 47 \n\n9.1 Finanzierung ..................................................................................................................... 47 \n\n9.2 Bisherige Gespräche .......................................................................................................... 47 \n\n9.3 Mögliche Spekulationen ...................................................................................................... 47 \n\n9.4 Kaufpreis........................................................................................................................... 47 \n\n10. Fazit ..................................................................................................................................... 48 \n\n11. Antrag an den Einwohnerrat .................................................................................................. 49 \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n4 \n\n0. Änderungen seit der 1. Lesung im Einwohnerrat \n\nDer vorliegende Bericht und Antrag betreffend Teilzonenplanänderung Rosenau und Ergänzung des Bau- \n\nund Zonenreglements beruht im Wesentlichen auf dem Bericht und Antrag, welcher am 14. März 2023 in \n\nerster Lesung im Einwohnerrat behandelt wurde. Basierend auf den Rückmeldungen aus der ersten Lesung \n\nim Einwohnerrat wurden bereits vor der öffentlichen Auflage im orientierenden Planungsbericht (Beilage 3) \n\ndiverse Präzisierungen vorgenommen. In der Zwischenzeit wurde die öffentliche Auflage vom 15. Mai 2023 \n\nbis 13. Juni 2023 und eine Einspracheverhandlung durchgeführt. Inhaltlich wurden keine Änderungen an \n\nden verbindlichen Dokumenten vorgenommen. Im Teilzonenplan und den Änderungen am Bau- und \n\nZonenreglement wurden lediglich die Daten aktualisiert. Der Planungsbericht wurde bereits vor der \n\nöffentlichen Auflage aktualisiert bzw. ergänzt. Für die 2. Lesung im Einwohnerrat bzw. die Beschlussfassung \n\nwurde der Planungsbericht ebenfalls aktualisiert und ergänzt. Die Ergänzungen finden sich gesamtheitlich \n\nim vorliegenden Bericht und Antrag in blau dargestellt. Folgende Kapitel des vorliegenden Berichts und \n\nAntrags wurden angepasst oder ergänzt, um den seit der 1. Lesung durchgeführten Prozess abzubilden:  \n\n Anpassung Kapitel 3: Präzisierung Argumentation \n\n Anpassung Kapitel 4.1: Aktualisierung der Daten für einzelne Planungsschritte  \n\n neues Kapitel 4.4: 1. Lesung im Einwohnerrat  \n\n neues Kapitel 4.5: Öffentliche Auflage  \n\n Ergänzung im Kapitel 4.6: ergänzende Erläuterungen zur Auskopplung aus der Gesamtrevision \n\n Ergänzung im Kapitel 5.2: ergänzende Erläuterungen zur Notwendigkeit des Enteignungsrechts  \n\n Ergänzungen im Kapitel 6.1.2: ergänzende Erläuterungen zum Schulraumbedarf \n\n Ergänzung im Kapitel 6.1.6: ergänzende Erläuterungen zum Bedarf des BBZW (Berufsbildungszentrum \n\nWirtschaft, Informatik und Technik)  \n\n Ergänzung im Kapitel 6.1.7: ergänzende Erläuterungen zum Bedarf an Flächen für Sport und Freizeit \n\n Neues Kapitel 6.2: Vergleich Landreserve Herdschwand / Rosenau \n\n Ergänzung im Kapitel 6.3.2: ergänzende Erläuterungen zur Einschätzung einer Zuteilung in die \n\nWohnzone \n\n neues Kapitel 8: Einsprache  \n\n neues Kapitel 9: Erwerb Grundstück   \n\n Ergänzung im Kapitel 10 (vorher 8): Ergänzungen zum Fazit basierend auf den Aktualisierungen im \n\nBericht. \n\n Anpassung im Kapitel 11 (vorher 9): Ergänzung der Anträge bezüglich der eingereichten Einsprache  \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n5 \n\nHerr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n1. Einleitung \n\nAm 30. Juni 2020 hat der Einwohnerrat den «22/20 Bericht und Antrag des Gemeinderates betreffend \n\nMasterplanung Schulinfrastruktur, Schulbelegungskonzept 2020-2030» zur Kenntnis genommen. Eine der \n\nfolgenreichsten Erkenntnisse aus diesem Bericht ist, dass es eine wesentliche Erweiterung des Schulraums \n\nbraucht, um die steigende Zahl von Schülerinnen und Schülern unterbringen zu können. \n\nDer Ort, der sich für einen zusätzlichen Schulstandort am besten eignet, ist an zentraler Lage im Kontext \n\ndes bestehenden Schulstandorts Gersag und der Sportanlagen Gersag/Mooshüsli sowie des \n\nBerufsbildungszentrums (BBZ) des Kantons. An dieser Lage befindet sich die heutige Sonderbauzone für \n\nGärtnerei und Gartenbau. Die Gärtnerei wird bereits seit längerem nicht mehr geführt, ein Unternehmen \n\nfür Gartenbau nutzt den Standort zurzeit noch als Lager, Baumschule und Ausgangspunkt für die Tätigkeit \n\nbei den Kunden vor Ort. Gleichzeitig ist absehbar, dass sich die Nutzung an dieser Lage mittel- und \n\nlangfristig nicht im Rahmen der Sonderbauzone bewegen wird.  \n\nZusammen mit den umliegenden öffentlichen Nutzungen ergibt sich, dass sich das Gebiet Rosenau ideal \n\nfür einen neuen Schulstandort eignen würde.  \n\n2. Ausgangslage  \n\nDie Grundstücke Nr. 259 und 3308, Grundbuch Emmen, befinden sich heute in der Sonderbauzone \n\nGärtnerei/Gartenbau und in Privatbesitz. Bereits seit mehreren Jahren ist der Gemeinderat mit den \n\nEigentümern im Gespräch, um die Grundstücke zu erwerben. Dem Begehren, das Areal in eine Wohnzone \n\numzuzonen, stand die Gemeinde in den Jahren 2009/2010 anfänglich noch offen gegenüber, weshalb \n\nbisher stark divergierende Preisvorstellungen bestehen und eine Einigung noch nicht erfolgen konnte. \n\nDie Überlegungen für eine Wohnzone wurden allerdings nicht weiterverfolgt. Insbesondere im Rahmen der \n\nstrategischen Grundlagenerarbeitung für die Ortsplanungsrevision, namentlich das städtebauliche \n\nGesamtkonzept von 2019 und weitere strategisch wichtige Ereignisse (Volksabstimmung über das \n\n«Reglement zur Lenkung des Bevölkerungswachstums und zur qualitativen Entwicklung», Prognose stark \n\nsteigender Schülerzahlen, Masterplanung Schulinfrastruktur) zeigte sich deutlich, dass der Bedarf für \n\nzusätzliche Wohnzonen auf absehbare Zeit nicht gegeben ist, wohingegen der Bedarf an Platz für öffentliche \n\nNutzungen an diesem Standort ausgewiesen hoch ist. \n\nMit der Umzonung in eine öffentliche Zone wird die Frage der langfristigen Nutzung abschliessend geklärt, \n\nwodurch die Basis für die Wertermittlung der Grundstücke geschaffen wird und der Eigentümerschaft \n\nSicherheit betreffend Absichten der Gemeinde Emmen mit diesem Grundstück gegeben werden kann.  \n\n \n\n\n\n \n\n6 \n\n3. Anlass \n\nIn der vertieften Auseinandersetzung mit dem Masterplan Schulinfrastruktur hat sich die Aussage \n\nkonkretisiert, dass sich das Areal Rosenau ideal für die Umsetzung des erforderlichen zusätzlichen Primar-\n\nSchulstandorts eignet. Auch wenn im Masterplanbericht noch davon ausgegangen wird, dass diese \n\nErweiterung auf dem bestehenden Gebiet angrenzend an das Schulhaus Gersag umgesetzt werden kann \n\nkönnte, haben die weiteren Abklärungen gezeigt, dass auch die heutigen Infrastrukturanlagen und \n\nNutzungen im Gersag wie Sportanlagen, Sekundarschule und Verwaltung langfristig einer Erweiterung \n\nbedürfen und für diese der Standort Gersag prioritär ist. Das Gebiet Rosenau ist gesamthaft eindeutig \n\nbesser für den neuen Schulstandort geeignet ist (siehe Kapitel 6).  \n\nMit der Umzonung in die Zone für öffentliche Zwecke kann das Enteignungsrecht beantragt werden. Da die \n\nGegenwehr der Grundeigentümerschaft das Verfahren wesentlich verzögern kann, hat der Gemeinderat \n\nentschieden, dieses Verfahren aus der Gesamtrevision auszukoppeln und vorzuziehen. Auch soll mit der \n\nDiskussion im Einwohnerrat ein weiteres Zeichen gesetzt werden, dass die Voraussetzungen, dieses Gebiet \n\nin eine Wohnzone umzuzonen, nicht gegeben sind.   \n\nWichtig ist es dem Gemeinderat, zu betonen, dass weiterhin ein Konsens und eine partnerschaftliche \n\nLösung mit den Grundeigentümerschaften gesucht wird. Der Gemeinderat steht in regelmässigem \n\nAustausch und ist über aktuelle Entwicklungen und Möglichkeiten informiert.  \n\n4. Verfahren \n\nAufgrund der Anpassung des Bau- und Zonenreglements werden zwei Lesungen im Einwohnerrat \n\nerforderlich. Die erste Lesung wird wurde im März 2023, analog zum künftigen Vorgehen bei \n\nBebauungsplänen, vor der öffentlichen Auflage durchgeführt. So kann konnte bereits vor der öffentlichen \n\nAuflage die politische Diskussion geführt werden.  \n\nDie Mitwirkung hat im Rahmen der Mitwirkung zur Gesamtrevision der Ortsplanung stattgefunden. Die \n\nUnterlagen für die kantonale Vorprüfung wurden gleichzeitig mit denen der Gesamtrevision eingereicht, die \n\nVorprüfung konnte bereits im August 2022 abgeschlossen werden.  \n\n4.1 Planungsschritte \n\nDer Ablauf des Verfahrens für die Teilzonenplanänderung und die Ergänzung des Bau- und \n\nZonenreglements (BZR) ist wie folgt:  \n\n \n\nBisherige Planungsschritte: Datum \n\nErarbeitung Masterplan Schulinfrastruktur Bis Januar 2020 \n\nBeschluss Gemeinderat für die Teilrevision Zonenplan und BZR \nRosenau \n\n13. April 2022 \n\nKantonale Vorprüfung 16. Mai bis 24. August 2022 \n\nMitwirkung 6. Mai bis 4. September 2022 \n\n1. Lesung im Einwohnerrat 14. März 2023  \n\n\n\n \n\n7 \n\nBisherige Planungsschritte: Datum \n\nÖffentliche Auflage 15. Mai 2023 bis 13. Juni 2023 \n\n  \n\n \n\nFolgende Planungsschritte: Datum \n\n2. Lesung/ Beschlussfassung durch den Einwohnerrat 14. Mai 2024 \n\nReferendumsfrist (60 Tage) 15. Mai 2024 - 13. Juli 2024 \n\nGenehmigung durch Regierungsrat anschliessend \n\n4.2 Kantonale Vorprüfung \n\nDas Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement des Kantons Luzern erachtet mit Vorprüfungsbericht vom \n\n24. August 2022 die Teilrevision des Zonenplans und des BZR Rosenau als recht- und zweckmässig. \n\nAufgrund des Vorprüfungsberichts wurden die folgenden Anpassungen und/oder Ergänzungen \n\nvorgenommen: \n\n Enteignung: Der Vorprüfungsbericht verlangt eine zusätzliche Interessenabwägung in Bezug auf das \n\nim Zonenplan vorgesehene Enteignungsrecht. Diese Ergänzung wurde im Planungsbericht (Beilage 3, \n\nKapitel 5.4) entsprechend vorgenommen. \n\n Zuweisung Lärmempfindlichkeitsstufe ES II: Die Zuweisung erfolgt neu in die ES II anstelle von ES III \n\n Natur und Landschaft/ökologischer Ausgleich: Der Planungsbericht wurde mit einem entsprechenden \n\nKapitel ergänzt (Beilage 3, Kapitel 6.12). Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die \n\nentsprechenden Massnahmen aufzuzeigen. \n\n Darstellung Zonenplan: Der Teilzonenplan wurde neu dargestellt, sodass die Änderungen besser \n\nnachvollziehbar sind (Beilage 1). \n\n4.3 Mitwirkung \n\nIm Rahmen der Mitwirkung, welche zwischen 6. Mai 2022 und 4. September 2022 stattfand, gingen keine \n\nschriftlichen Eingaben zum Gebiet Rosenau ein. In einer bilateralen Sitzung mit einer \n\nGrundeigentümerschaft konnte geklärt werden, dass auf dem Areal zwar keine Gärtnerei mehr betrieben \n\nwird, aber ein Gartenbaubetrieb nach wie vor seinen Standort dort hat. Dies wurde im Planungsbericht \n\nentsprechend korrigiert.  \n\n4.4 1. Lesung im Einwohnerrat \n\nDer Rat hat am 14. März 2023 die erste Lesung des Berichts und Antrags betreffend Teilzonenplanänderung \n\nRosenau und Ergänzung des Bau- und Zonenreglements behandelt und ist auf das Geschäft eingetreten. \n\nInhaltlich wurden keine Änderungen an den verbindlichen Dokumenten vorgenommen. Es wurden \n\nverschiedene Hinweise und Anträge auf Ergänzungen und Aktualisierungen gestellt, die in den vorliegenden \n\nBericht und Antrag sowie den orientierenden Planungsbericht (Beilage 3) eingeflossen sind.  \n\n \n\n\n\n \n\n8 \n\n \n\n4.5 Öffentliche Auflage \n\nVom 15. Mai 2023 bis 13. Juni 2023 fand die öffentliche Auflage statt. In dieser Zeit wurde eine Einsprache \n\ndurch die Grundeigentümerin des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, eingereicht. Inhaltlich wurden \n\nkeine Änderungen an den verbindlichen Dokumenten vorgenommen. Die Erwägungen des Gemeinderates \n\nwerden im Kapitel 8.4 des vorliegenden Berichts und Antrags aufgeführt. \n\n4.6 Zusammenhang Gesamtrevision der Ortsplanung \n\nAufgrund des Raumbedarfes (siehe Kapitel 6.1.2) ist ein zusätzlicher Neubaustandort für eine zusätzliche \n\nSchulanlage bis im Sommer 2030 notwendig. Die Gesamtrevision der Ortsplanung dauert voraussichtlich \n\nmehrere Jahre. Mit einer Loslösung von der Gesamtrevision kann das Gebiet Rosenau bei Bedarf in kürzerer \n\nZeitdauer, der gemäss den vorangegangenen Planungsschritten richtigen Zone zugewiesen werden. \n\nDie Umzonung des Areals Rosenau bezieht sich auf ein spezifisches Bedürfnis an einem genau festgelegten \n\nund in vorhergehenden Planungsschritten definierten Ort. Die bereits vorhandenen räumlich-strategischen \n\nInstrumente bieten die Grundlage dafür. Die Gesamtsicht wurde darin gemacht. Eine Loslösung von der \n\nGesamtrevision beeinträchtigt daher die Gesamtsicht über die räumliche Entwicklung nicht. \n\nDie Auskopplung aus der Revision der Ortsplanung bietet des Weiteren die Möglichkeit, der \n\nGrundeigentümerschaft baldmöglichst die notwendige Planungssicherheit zu geben.  \n\nDas Geschäft wurde dem Kanton explizit als Auskoppelung zur laufenden Ortsplanungsrevision zur \n\nVorprüfung beantragt. Der Kanton beanstandet dies nicht. Des Weiteren kommt er im Vorprüfungsbericht \n\nzu folgenden Schlüssen: \n\n«Die Umzonung der Parzellen Nrn. 259 und 3308 (rund 1.7 ha) von der Sonderbauzone Gärtnerei bzw. von \n\nder Grünzone in die Zone für öffentliche Zwecke ist recht- und zweckmässig.» \n\n«Das Vorgehen [ein Enteignungsrecht nach § 48 Abs. 3 PBG festzulegen] ist recht- und zweckmässig.»  \n\n5. Teilzonenplanänderung mit Enteignungsrecht \n\n5.1 Perimeter \n\nDie bestehende Sondernutzungszone Gärtnerei/Gartenbau auf den Grundstücken Nrn. 259 und 3308, \n\nGrundbuch Emmen, soll in die Zone für öffentliche Zwecke mit Enteignungsrecht nach § 48 Abs. 3 PBG \n\numgezont werden (siehe Beilage 1). Im Sinne einer Zonenplanbereinigung wird auch die bestehende \n\nGrünzone auf einem Teil der Grundstücke Nrn. 259 und 2391, Grundbuch Emmen, der Zone für öffentliche \n\nZwecke zugeteilt.  \n\n\n\n \n\n9 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n5.2 Enteignungsrecht nach § 48 Abs. 3 PBG \n\nDie Enteignung muss sich auf ein Gesetz im formellen Sinn abstützen können, da sie als schwerer Eingriff \n\nin die Eigentumsrechte (Art. 26 BV) gilt. Die rechtliche Grundlage ist mit § 48 Abs. 3 PBG sowie dem EntG \n\nKanton Luzern gegeben. Das im Zonenplan aufgeführte Enteignungsrecht ist demnach rechtmässig. \n\n\n\n \n\n10 \n\nDas im Zonenplan aufgeführte Enteignungsrecht ist dadurch begründet, dass ein überwiegendes \n\nöffentliches Interesse an der öffentlichen Nutzung des Areals Rosenau besteht. Dieses öffentliche Interesse \n\nist unter Kapitel 6 ausführlich beschrieben. Dadurch kann festgestellt werden, dass das im Zonenplan \n\naufgeführte Enteignungsrecht zweckmässig ist.  \n\nDas öffentliche Interesse wird insbesondere durch die Zonenzuweisung in die Zone für öffentliche Zwecke \n\nbegründet. Grundstücke in der Zone für öffentliche Zwecke müssen nicht im Eigentum der Gemeinde sein, \n\ndamit die Gemeinde sie zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben an Private weitergeben kann (B 76 vom 20. \n\nOktober 2000, S. 35, in: GR 2001, S. 256).  \n\nEine Enteignung ist nur zulässig: \n\n1. wenn sie notwendig ist.  \n\nIm Gebiet Rosenau soll gemäss Masterplan Schulraum ein neuer Schulstandort für den aufgrund der \n\nSiedlungsentwicklung benötigten Schulraum erstellt werden. Der Masterplan zeigt auf, dass die Gemeinde \n\nüber kein geeignetes Land verfügt und der Standort Rosenau auch gegenüber anderen Alternativstandorten \n\nwesentliche Vorteile aufweist (siehe Kapitel 6). Auch sind keine Gebäude an geeigneten Standorten \n\nbekannt, welche zur Miete bereitstehen würden. Die Lage des Gebiets Rosenau, direkt neben der \n\nBerufsschule, den Sport- und Freizeitanlagen Gersag/Rossmoos sowie in der Nähe der bestehenden \n\nSchulanlage Gersag bringt zudem den Vorteil, dass Synergien genutzt werden können. Diese Synergien \n\nkönnen nur am Standort Rosenau gewährleistet werden, wodurch eine relative Standortgebundenheit \n\nabgeleitet werden kann.  \n\n2. soweit sie notwendig ist. \n\nVorgesehen ist ein direkter Kauf, wozu gemeinsam mit den Eigentümern Landwertermittlungen in Auftrag \n\ngegeben wurden, welche massgeblich von der zukünftigen Zone abhängig sind. Die Abgabe im Baurecht \n\nist für Bauten, welche öffentlichen Zwecken zu dienen haben, weder sinnvoll noch zweckmässig. Des \n\nWeiteren wurde diese Option von Seiten Grundeigentümerschaft explizit abgelehnt. Das Enteignungsrecht \n\nwird nur als absolute Rückfallposition weiterverfolgt.  \n\nZusammenfassend sind die formellen Voraussetzungen für eine Enteignung, die gesetzliche Grundlage, das \n\nöffentliche Interesse sowie die Verhältnismässigkeit, erfüllt. \n\nFür die Gemeinde bietet das Enteignungsrecht die Möglichkeit, eine hohe Planungssicherheit für die \n\nUmsetzung des beschriebenen Vorhabens der Sicherung der öffentlichen Zone zu erreichen. Ein Verzicht \n\nauf die Überlagerung des Enteignungsrechts würde - sollte keine Einigung mit der Grundeigentümerschaft \n\ngefunden werden - eine zusätzliche erhebliche Verfahrensverzögerung bedeuten, da das Enteignungsrecht \n\nüber das kantonale Enteignungsgesetz laufen müsste. Des Weiteren würde ein Verzicht auf die \n\nÜberlagerung des Enteignungsrechts Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Vorhabens schüren.   \n\nSomit empfiehlt auch der Rechtsdienst des Kantons Luzern dringend, die Überlagerung des \n\nEnteignungsrechts im laufenden Verfahren der Teilzonenplanung beizubehalten. \n\n5.3 Anpassung Bau- und Zonenreglement \n\nDer Anhang 1 des Bau- und Zonenreglement wird wie folgt angepasst (siehe Beilage 2): \n\n\n\n \n\n11 \n\n \nDadurch wird ermöglicht, dass die Nutzungszuweisung einen neuen Schulstandort erlaubt. Zusätzlich sind \n\nauch Bauten und Anlangen für Kulturnutzungen, Sportnutzungen und Freizeitanlagen, z.B. in Kombination \n\nmit den umliegenden, bereits bestehenden Nutzungen möglich. \n\nIm Rahmen der Gesamtrevision werden voraussichtlich Änderungen an den Nummerierungen der Zone für \n\nöffentliche Zwecke gemacht. Diese können zu allfälligen redaktionellen Anpassungen aufgrund der neuen \n\nSystematik führen. \n\n6. Nachweis des öffentlichen Interesses \n\n6.1 Bedarf an Zonen für öffentliche Zwecke \n\nGemäss kantonalem Richtplan haben die Gemeinden ihren Bedarf an Zonen für öffentliche Zwecke \n\nlangfristig und gesamtheitlich zu planen und in die allgemeine Siedlungsentwicklung miteinzubeziehen. Dies \n\nbezieht sich insbesondere auf den Bedarf von solchen Zonen.  \n\n6.1.1 Strategische Grundlagen  \n\nIn der Gemeinde Emmen befassen sich die nachfolgenden Berichte mit dem Bedarf und/oder der \n\nDimensionierung von Zonen für öffentliche Zwecke und/oder Zonen für Sport- und Freizeitanlagen: \n\n Siedlungsleitbild, 2014 \n\nDas Siedlungsleitbild weist Bauzonenkapazitäten aus, die das prognostizierte Bevölkerungswachstum \n\nauffangen können (Wohn- und Mischzonen). Bezüglich Zonen für öffentliche Zwecke und auch Zonen \n\nfür Sport- und Freizeitanlagen wurde auf eine genauere Überprüfung verzichtet.  \n\n Städtebauliches Gesamtkonzept, 2019 \n\nDas städtebauliche Gesamtkonzept macht bezüglich dem Gebiet Rosenau eine klare Aussage: Auf \n\nkeiner der Darstellungen ist das Gebiet als zukünftiges Wohn- oder Mischgebiet ausgewiesen. \n\n Bericht Schulraumplanung 2014, Aktualisierung der Schülerprognose 2018, sowie die externe \n\nÜberprüfung und Aktualisierung der Schülerprognose 2022 sowie die jährlichen Überprüfungen 2023 \n\nund 2024. \n\nDie Schülerprognosen zeigen auf, dass aufgrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums auch \n\nein Wachstum an Schülerzahlen stattfindet und stattfinden wird. Der Grossteil der Zunahme erfolgt im \n\nEinzugsgebiet Meierhöfli-Gerliswilstrasse. Zudem werden aufgrund der veränderten Bedürfnisse an die \n\nSchule (z.B. Tagesstrukturen) auch weitere Flächen benötigt.  \n\n \n\n\n\n \n\n12 \n\n Masterplan Schulraum Schulbelegungskonzept 2020-2030 \n\nDas Schulbelegungskonzept zeigt auf, welche mittel- bis langfristigen Massnahmen benötigt werden, \n\ndamit der Bedarf an Schulraum aufgefangen werden kann.  \n\n Sportanlagenplanung \n\nMit dem Bevölkerungswachstum wird auch der Anspruch an Freizeiträumen und Sportanlagen erhöht. \n\nDa die Kapazität der Sportanlagen bereits heute eher knapp ist, werden in der Strategie Sport- und \n\nFreizeitanlagen Bedürfnisse inkl. Massnahmen aufgezeigt. Im Bericht und Antrag 39/23 betreffend \n\nKenntnisnahme Masterplanung Sport- und Freizeitanlagen der Gemeinde Emmen 35/22 betreffend \n\nBaukredit für ein neues Kunstrasenfeld Gersag wurde der Bedarf beim Areal Gersag-Rossmoos-\n\nMooshüsli-Feldbreite behandelt. \n\nAus all diesen Instrumenten zeigt sich, dass es einen grundsätzlichen Bedarf an zusätzlichen Flächen für \n\nöffentliche Nutzungen, insbesondere der Zone für öffentliche Zwecke gibt. In den nachfolgenden Kapiteln \n\nwird näher auf diesen Bedarf eingegangen. \n\n6.1.2 Schulraumbedarf \n\nIm Rahmen der Erarbeitung des Schulbelegungskonzepts 2020-2030 (siehe Beilage 5) wurden mögliche \n\nStandorte für eine neue Schule evaluiert und bewertet. An dieser Stelle wird nur auf die wesentlichsten \n\nAussagen und die aktuellen Überprüfungen eingegangen.  \n\nIm Herbst 2022 wurde die Entwicklung des Bevölkerungswachstumes und der Schülerzahlen unabhängig \n\nvon drei Raumplanungsbüros überprüft. Darauf basierend hat der Gemeinderat die Planungswerte \n\nfestgelegt. Neu wird mit einem Anstieg auf 3'700 Lernenden bis im Jahr 2035 geplant. Im Vergleich ging \n\nder Schulraumbericht 2021 von rund 4'000 Schülerinnen und Schülern im Jahr 2030 aus. Der Anstieg wird \n\ndabei grundsätzlich bestätigt, ist jedoch etwas tiefer und fällt verzögert an. Basierend auf der Überprüfung \n\nder Prognose wurde im März 2023 der technische Schulraumbericht überarbeitet und die Masterplanung \n\nsowie die Investitionsplanung, die dem Einwohnerrat im Juli 2024 vorgelegt wird, angepasst.  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n13 \n\n \n\n \nAbbildung: Entwicklung der Schülerzahlen aus dem technischen Schulraumbericht 2023 \n\n \n\nIn den detaillierten Prognosen sind die Entwicklungen je Schulanalage erhoben, womit auch die Zuteilung \n\nder Schulkinder überarbeitet werden konnte. Dabei wurde die zukünftige Schulanlage Rosenau in die \n\nPlanung aufgenommen und ein neues Einzugsgebiet Rosenau (orange) definiert, dadurch reduziert sich \n\ndas Einzugsgebiet Meierhöfli. \n\n \nAbbildung: Einzugsgebiete aus Statusbericht für Kommissionen vom 25. April 2023 \n\n \n\n \n\n \n\nÜbersicht Anzahl Schulkinder Gemeinde Emmen: \n\n Kindergarten (KG) / Primarschule (PS) / Sekundarschule (Sek) \n\n\n\n \n\n14 \n\nDie Überprüfung der Entwicklung und Prognose der Schülerzahlen durch die Volksschule zusammen mit \n\neinem externen Planungsbüro findet jährlich statt und wird in einem technischen Planungsbericht \n\nfestgehalten. Im technischen Planungsbericht 2024 bestätigen sich die Prognosen des technischen \n\nSchulraumberichts 2023.  \n\n \n\nIm technischen Schulraumbericht 2023 wurden auch die zukünftigen Wohnüberbauungen analysiert und \n\ndetailliert in die Berechnungen aufgenommen. Die folgende Abbildung zeigt die Schätzung der Verteilung \n\nder Bautätigkeit nach Wohneinheiten und Jahren, wobei die Wohneinheiten nach hohem, mittlerem und \n\nkleinem Kinderanteil unterschieden werden. Kleinstwohnungen werden aus dieser Berechnung schon zu \n\nBeginn ausgenommen. \n\n \n\n \nAbbildung: Bautätigkeiten aus technischer Schulraumbericht 2023  \n\n \n\nAus den Erkenntnissen des technischen Schulraumberichtes konnte der Sollzustand für das Jahr 2035 \n\naktualisiert werden. Mit dem Anbau der Schulanlage Riffig per Sommer 2025 und der Erweiterung der \n\nSchulanlage Hübeli per Sommer 2026 kann der Bedarf im Nordwesten der Gemeinde gedeckt werden. Es \n\nbestätigt sich, dass die grosse Zunahme im Südosten der Gemeinde stattfindet und nebst der Erweiterung \n\nder Schulanlage Meierhöfli eine zusätzliche Schulanlage bedarf. \n\n \n\n\n\n \n\n15 \n\n \nAbbildung: Zielbild 2035 aus Statusbericht für Kommissionen vom 25. April 2023 \n\n \n\nDie Umsetzung der Strategie Schulbauten basiert auf der Masterplanung, welche aufzeigt mit welchen \n\nBauprojekten die Kapazität bereitgestellt wird. Durch die grosse Anzahl an Projekten in den nächsten \n\nzwanzig Jahren besteht mit jedem Projekt die Möglichkeit, auf Abweichungen der Entwicklung gegenüber \n\nder Prognose zu reagieren. Dabei kann eine Erhöhung oder eine Senkung der Kapazität erfolgen. So kann \n\ndie Schulanlage Rosenau bei Bedarf in einem ersten Schritt auf zwölf Klassen ausgelegt und später erweitert \n\nwerden, oder von Beginn an auf 18 Klassen dimensioniert werden.  \n\nIn der folgenden Grafik ist aufgezeigt, zu welchem Zeitpunkt die Projekte realisiert werden (Masterplan) \n\nund um wie viele Klasseneinheiten die Planung bei den jeweiligen Projekten gegen unten oder oben \n\nkorrigiert werden könnte. \n\n \n\n \nAbbildung: Abbildung Masterplanung aus Statusbericht für Kommissionen vom 25. April 2023 \n\n\n\n \n\n16 \n\n \n\n \n\nDas Konzept zitiert bezüglich Raumbedarf der Schule die technische Schulraumplanung wie folgt:  \n\n  \n\nAbbildung 1: Auszug aus dem Fazit zur Technischen Schulraumplanung \n\n \n\nWird die räumliche Verteilung dieses Bedarfs aufgeführt, so ergibt sich folgendes Bild:  \n\n \n\n\n\n \n\n17 \n\n \n\nAbbildung 2: Bedarf Klassenzimmer und Kindergarten (Quelle: Techn. Bericht Schulraumplanung, 2018) \n\n \n\nDie Grafik aus dem Technischen Bericht Schulraumplanung 2018 zeigt auf, dass die Defizite im Jahr 2028 \n\nvor allem rund um das Einzugsgebiet Gersag (Meierhöfli, Gerliswilstrasse, etc.) bestehen werden.  \n\nIm Weiteren erkennt das Schulbelegungskonzept folgende Prioritäten bezüglich Schulanlagen:  \n\n Der Handlungsbedarf im Gebiet Hübeli ist gross. Auch im Gebiet Meierhöfli ist er gross und zunehmend. \n\n Im Gebiet Krauer ist das Defizit zunehmend. \n\n Im Gebiet Rüeggisingen ist das räumliche Defizit nur vorübergehend zunehmend und nimmt dann \n\nwieder ab. \n\n Die Sporthallenproblematik ist bereits heute gross und nimmt mit steigender Klassenzahl weiter zu. \n\nIm Schulbelegungskonzept kommt der Gemeinderat zum Schluss, dass es nebst Massnahmen in den \n\nbestehenden Schularealen zusätzlich einen Neubaustandort benötigt, um die Entwicklung der Schülerzahlen \n\ngeeignet aufzufangen. Dabei soll eine Schulanlage für 18 Klassen realisiert werden. Für den Neubaustandort \n\nwurde eine Standortevaluation durchgeführt, die im nachfolgenden Kapitel beschrieben wird. \n\n6.1.3 Schwerpunkte der Bevölkerungsentwicklung in Emmen \n\nDie Bevölkerungsentwicklung und -zunahme wird insbesondere entlang der zentralen Achsen stattfinden, \n\ndas heisst rund um das Gebiet Gersag/Feldbreite. Analog dem Fazit des Schulbelegungskonzeptes 2020-\n\n2030 lässt sich daraus ableiten, dass die neue Schulanlage zentral im Gebiet Gersag/Herdschwand/ \n\nRosenau liegen sollte. Mit Standorten in der Peripherie kann der zusätzliche Schulraumbedarf nicht in \n\nAbstimmung mit der Bevölkerungszunahme gedeckt werden. \n\n6.1.4 Standortevaluation \n\nWie vorgängig erwähnt, wurden im Rahmen der Erarbeitung des Schulbelegungskonzepts 2020-2030 \n\nmögliche Standorte evaluiert und bewertet. Es handelte sich dabei um folgende Standorte: \n\n  \n\n\n\n \n\n18 \n\n \n\n \nAbbildung: Potenzielle Standorte (Quelle: Schulbelegungskonzept) \n\n \n\nDie Evaluation (siehe Bericht Schulbelegungskonzept) wurde mit Hilfe einer Bewertungsmatrix \n\ndurchgeführt, wonach folgende Aussagen gemacht werden konnten.  \n\n\n\n \n\n19 \n\n \nAbbildung: Eignung der Standorte (Quelle: Schulbelegungskonzept) \n\n \n\nDie Standorte Rosenau und Herdschwand sind gemäss der Standortanalyse des Schulbelegungskonzepts \n\nam besten geeignet für eine neue Schulanlage.  \n\nIm Weiteren ist zu erwähnen, dass die Standortanalyse, abgesehen von einer Fläche, alle möglichen \n\nStandorte, welche bereits heute im Zonenplan einer Bauzone zugewiesen sind, berücksichtigt hat. Bei der \n\nnicht berücksichtigten Fläche handelt es sich um ein Areal im Gebiet Chilefeld.  \n\n \n\n \nAbbildung: Gebiet Chilefeld \n\n \n\nDieses ist teilweise bebaut und liegt in der Zone für öffentliche Zwecke. Aufgrund der bestehenden \n\nBebauung ist sie das Gebiet jedoch nicht für einen neuen Schulstandort geeignet. Auch die dahinterliegende \n\nFläche (2-geschossige Wohnzone mit verdichteter Bauweise) ist nicht geeignet, zumal diese Fläche \n\naufgrund des prognostizierten Wohnraumbedarfs einerseits als Wohnzone benötigt wird, und andererseits \n\nweil der Standort Chilefeld nur das Einzugsgebiet Emmen Dorf abdecken kann. Ein Grossteil des Bedarfs \n\nwird aber jedoch im Gebiet Meierhöfli, Gersag und Gerliswil benötigt.  \n\n\n\n \n\n20 \n\nAuch allfällige Neueinzonungen sind nicht in Betracht zu ziehen, da vor einer Erweiterung des \n\nSiedlungsraums innerhalb der bestehenden Zonen mögliche Standorte gesucht werden müssen und mit \n\ndem Gebiet Rosenau auch gefunden wurden.  \n\n6.1.5 Bedarf Standort Gersag/Herdschwand \n\nNeben dem Schulareal Gersag besteht mit der Herdschwand eine strategische Landreserve, auf welcher \n\ngrundsätzlich eine neue Schulanlage realisierbar wäre. Neben der neuen Schulanlage ist ohnehin eine \n\nErweiterung der Schulanlage Gersag notwendig, was zu einer grossen Ballung an Klassen führen würde. \n\nÜber beide Areale betrachtet, benötig es einen Ausbau der Sekundarschule um zwölf Klasseninfrastrukturen \n\nauf total 36 Klasseninfrastrukturen. Die Primarschule muss auf 18 Klasseninfrastrukturen erweitert werden. \n\nDazu gehören auch die nötige Turnhallenkapazität, wozu eine zusätzliche Dreifachhalle benötigt wird. \n\nNeben den schulischen Bedürfnissen stehen im Bereich Gersag mit der Entwicklung des Verkehrsknotens \n\nGersag, den Verwaltungsbauten und anderen bestehenden öffentlichen Nutzungen wie den Sportanlagen \n\nund dem Le Théâtre auch zukünftig Weiterentwicklungen an, welche eine direkte Anbindung zu den \n\nbestehenden Anlagen im Gersag und eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr benötigen.   weshalb \n\ndas Gebiet Herdschwand eine wichtige langfristige Landreserve bleiben soll.  \n\n \n\n6.1.6 Bedarf Schulraum Berufsbildungszentrum \n\nDas Berufsbildungszentrum Wirtschaft, Informatik und Technik (BBZW) an der Oberhofstrasse 45 ist \n\nBestandteil des Teilportfolios des Bildungs- und Kulturdepartementes des Kantons Luzern. In der \n\nImmobilienstrategie des Kantons Luzern ist festgehalten, dass die bestehenden Berufsbildungszentren \n\nweiterbetrieben und optimiert werden sollen. Dazu hat der Kanton Luzern im Jahr 2022 bei der Gemeinde \n\nEmmen Interesse angemeldet, den Standort in Emmen auszubauen. Bereits mit der aktuellen Nutzung \n\nbesteht ein Bedarf nach zusätzlichen Sporthallen. Langfristig besteht der Bedarf für eine umfangreichere \n\nErweiterung der Schulanlage, welche nur auf dem angrenzenden Areal Rosenau realisierbar wäre. \n\nLangfristig besteht für eine umfangreichere Erweiterung der Schulanlage der Bedarf für eine Erweiterung \n\ndes Areals des Berufsbildungszentrums, welche nur auf dem angrenzenden Areal Rosenau realisierbar \n\nwäre. Insbesondere im Bereich Sporthallen besteht ein grosses Synergiepotential zwischen dem \n\nBerufsbildungszentrum und der geplanten neuen Primarschule.  \n\n6.1.7 Bedarf an Flächen für Sport und Freizeit \n\nNebst dem Bedarf an Schulraum ist aufgrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums auch ein \n\nerhöhter Bedarf an Flächen für Sport und Freizeit vorhanden. Das Sportareal Areal Gersag, Rossmoos, \n\nMooshüsli und Feldbreite ist eine regional wichtige, zusammenhängende Sport- und Freizeitanlage. \n\nAufgrund des Bevölkerungswachstums und den Bedürfnissen aus der Bevölkerung muss die Anlage \n\nmittelfristig ausgebaut, d.h. erweitert und optimiert werden. \n\n\n\n \n\n21 \n\nFür einen solchen Ausbau der Sport- und Freizeitanlagen eignen sich die beiden Areale Herdschwand und \n\nRosenau bestens. \n\n \n\n \nAbbildung: Sportanlagen Gersag, Rossmoos, Mooshüsli, Feldbreite \n\n  \n\nDas Gebiet Rosenau (roter Kreis) eignet sich aufgrund der Lage für eine Erweiterung der Freizeitanlagen, \n\nwie der Badeanlage Mooshüsli und/oder des Themenspielplatzes. Das Areal Herdschwand (blauer Kreis) ist \n\naufgrund der Lage gut geeignet für eine Erweiterung der bestehenden Sport- und Freizeitanlagen. Auf \n\nGrund der Hanglage stehen jedoch nicht grosse Sportplätze im Fokus. Im Zusammenhang mit Hochbauten \n\nwären jedoch auch grössere Felder möglich. Das Areal kann daher für zukünftige Bedürfnisse im Bereich \n\nSport und Freizeit (z.B. für Sporthallen, BMX Anlagen, Spielfelder auf Hallendächer, kleine Felder, \n\nFitnessanlagen etc.) flexibel genutzt werden. \n\nDa das Bedürfnis an Sport- und Freizeitflächen gross ist, die Ansprüche aber sehr unterschiedlich sind, ist \n\neine möglichst flexible Fläche als strategische Reserve zu erhalten. Da die Aussenflächen einer Schulanlage \n\nhinsichtlich der Art der Nutzung und der Nutzungszeiten mit Freizeitanlagen gut kombinierbar sind, können \n\nmit einer Schulanlage im «Rosenau» Synergien mit Freizeitanlagen geschaffen werden. Auf der anderen \n\nSeite ist eine Erweiterung der Sportanlagen des Areals Gersag nur direkt angrenzend auf dem Areal \n\n«Herdschwand» zielführend, um Synergien mit den Sportfeldern und anderen Infrastrukturen zu \n\nermöglichen.  \n\nIm Hinblick auf die zukünftige Weiterentwicklung der Sport- und Freizeitanlagen wird eine Schulanlage \n\nbeim Areal «Rosenau» klar bevorzugt. \n\n \n\nMit Bericht und Antrag 39/23 «Masterplanung Sport- und Freizeitanlagen» hat der Einwohnerrat die \n\nStrategie am 13. Dezember 2023 zustimmend zur Kenntnis genommen. Darin ist das Areal Gersag, \n\nRossmoos, Mooshüsli, Feldbreite als grosses zusammenhängendes Sport- und Freizeitareal mit regionaler \n\nBedeutung aufgezeigt. Die Weiterentwicklung hinsichtlich Angebot, Sportarten, Infrastrukturen, \n\nGastronomie, Wegnetz und Freiraum ist ein zentraler Bestandteil der Strategie Sport- und Freizeitanlagen, \n\nwozu langfristig Landreserven gesichert werden müssen. \n\n\n\n \n\n22 \n\n \n\nDas Gebiet Rosenau (roter Kreis) eignet sich aufgrund der räumlichen Situation lediglich für eine \n\nErweiterung des Schwimmbades und/oder eine Erweiterung des Themenspielplatzes nach Süden. Das Areal \n\nHerdschwand (blauer Kreis) ist aufgrund der Lage gut geeignet für eine Erweiterung der Sportanlagen, \n\ninsbesondere bezüglich Fussballfelder, kann aber flexibel genutzt werden (z.B. auch Sporthalle, etc.). \n\nDa das Bedürfnis an Sport- und Freizeitflächen gross ist, die Ansprüche aber sehr unterschiedlich sind, ist \n\neine möglichst flexible Fläche als strategische Reserve zu erhalten. Das Areal Rosenau liesse Erweiterungen \n\nvon spezifischen Nutzungen zu (z.B. ein Fussballfeld), ist aber weder aufgrund der Lage des Areals (Distanz \n\nzu weiteren Fussballfeldern), noch aufgrund seiner Geometrie geeignet.  \n\nDas Areal Rosenau lässt damit weniger Flexibilität im Umgang mit einer Erweiterung der Sport- und \n\nFreizeitanlagen zu, wodurch im Hinblick auf die Sport- und Freizeitanlagen das Areal Herdschwand klar \n\nbevorzugt wird. \n\n6.2 Vergleich Landreserve Herdschwand / Rosenau \n\nNeben dem Schulareal Gersag besteht mit der Herdschwand eine strategische Landreserve, auf welcher \n\ngeometrisch eine neue Schulanlage realisierbar wäre. Neben der neuen zusätzlichen Primarschulanlage ist \n\njedoch ohnehin eine Erweiterung der Schulanlage Gersag um zwölf Sekundarklassen notwendig, was zu \n\neiner grossen Ballung an Klassen führen würde.  \n\n \n\nNeben den schulischen Bedürfnissen stehen im Bereich Gersag mit der Entwicklung des Verkehrsknotens \n\nGersag, den Verwaltungsbauten und anderen bestehenden öffentlichen Nutzungen wie den Sportanlagen \n\nund dem Le Théâtre auch zukünftig Weiterentwicklungen an, weshalb das Gebiet Herdschwand eine \n\nwichtige langfristige Landreserve für verschiedene Nutzungen bleiben soll. Zukünftige Bedürfnissen dieser \n\nNutzungen könnten nur in Richtung Westen zum Areal Herdschwand hin erweitert werden, weshalb das \n\nGebiet Herdschwand eine wichtige langfristige Landreserve für verschiedene Nutzungen bleiben soll. Das \n\nAreal Rosenau ist für diese Erweiterungen auf Grund der Lage nicht geeignet. \n\n \n\n \n\n \nAbbildung: Abbildung Nutzungsdruck auf Aral Herdschwand aus Statusbericht für Kommissionen vom 25. April 2023 \n\n \n\nDie direkte Anbindung an den öffentlichen Verkehr, welche für eine Sekundarschule oder die öffentliche \n\nVerwaltung wichtig ist, ist beim Herdschwand besser gegeben als beim Rosenau. Die zentrale Lage im \n\nQuartier mit den Zugängen für den Fuss- und Veloverkehr (Schulweg), wie es beim Rosenau besteht, ist \n\nwiederum für eine Primarschule geeignet. \n\n\n\n \n\n23 \n\n \n\nUm eine zusätzliche Primarschule zu realisieren, die Sekundarschule im Gersag zu erweitern und eine \n\nstrategische Reservefläche zu besitzen, benötigt es beide Areale. Dabei eignet sich das Areal Rosenau klar \n\nbesser für eine Primarschule und das Areal Herdschwand bildet die optimale flexible Reserve für \n\nverschiedene öffentliche Infrastrukturen.  \n\n \n\n6.3 Standort Rosenau im Detail \n\nDas Areal Rosenau eignet sich sowohl für eine Sport- und Freizeitnutzung als auch für eine Schulnutzung. \n\nAufgrund der obigen Ausführungen, insbesondere bezüglich Nutzungsflexibilität des Areals Herdschwand \n\nfür verschiedene Nutzungen, wird der Standort Rosenau für eine Schulnutzung klar priorisiert.  \n\n6.3.1 Einbettung ins bestehende Siedlungsbild \n\nAufgrund der Topographie eignet sich das Areal Rosenau für eine Zone für öffentliche Zwecke. Ausgehend \n\nvon einem übergeordneten Kontext würde sich eine Umzonung in eine Zone für öffentliche Zwecke auch \n\nsehr gut in das bestehende Siedlungsbild von Emmen eingliedern.  \n\n \n\n \nAbbildung: Ausschnitt aus dem Zukunftsbild (Rosenau = roter Kreis) \n\n \n\nDas Zukunftsbild aus dem städtebaulichen Gesamtkonzept zeigt dies sehr gut auf, die (bestehenden und \n\nnoch zu realisierenden) Wohngebiete südlich des Areals Rosenau reichen nicht ins Sport- und Freizeitgebiet \n\nGersag, Rossmoos, Mooshüsli hinein.  \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n24 \n\nEine öffentliche Nutzung und die durchgehende Zugänglichkeit im Gebiet würde gar dazu führen, dass auch \n\ndie öffentliche Zone der BBZ mit dem grossräumigen öffentlichen Raum verbunden würde. Auch könnten, \n\nwenn auf dem Areal Rosenau eine Schule erstellt würde, Synergien mit der BBZ (z.B. betreffend Sporthalle, \n\nMehrzwecksaal, Aula, etc.) hergestellt werden. \n\n \nAbbildung: Übersicht Areal Rosenau und potentieller öffentlicher Raum \n\n \n\nDas Areal Rosenau ist somit aus räumlich strategischer Sicht für eine Zuweisung in eine Zone, die das Areal \n\nöffnet und eine öffentliche Nutzung vorgibt, bestens geeignet. \n\n6.3.2 Beurteilung verschiedener Zonenzuteilungen \n\n Zone für öffentliche Zwecke \n\nAufgrund der obigen Ausführungen eignet sich das Areal Rosenau sehr gut für eine Zuweisung in die Zone \n\nfür öffentliche Zwecke.  \n\n \n\n Zone für Sport- und Freizeitanlagen \n\nWie in Kapitel 6.1.4 aufgeführt ist eine Nutzung in der Zone für Sport- und Freizeitanlagen durchaus \n\ndenkbar, aber stärker einschränkend als eine Zone für öffentliche Zwecke. Auch ist die Lage des Areals für \n\ngewisse Sport- und Freizeitnutzungen weniger geeignet als andere unbebaute Areale in der näheren \n\nUmgebung. \n\n \n\n Wohnzone \n\nDas Areal Rosenau ist gegenüber der Ebene Feldbreite leicht erhöht, bewirkt aber keine Nachteile für eine \n\nÜberbauung jeglicher Art. Wie vorgehend beschrieben, ist das Gebiet Rosenau grossräumig als Bestandteil \n\ndes Sport- und Freizeitareals zu sehen und nicht als Ergänzung des Wohngebietes, zumal eine Erweiterung \n\ndes Wohngebietes zu einer Zerschneidung des mit öffentlichen Nutzungen geprägten Raumes führen \n\nwürde.  \n\n\n\n \n\n25 \n\nDes Weiteren gilt seit 29. Juni 2020 das «Reglement zur Lenkung des Bevölkerungswachstums und zur \n\nqualitativen Entwicklung». In Art. 2 Beschränkung des Bevölkerungswachstums ist festgehalten: \n\n«Wohnzonen dürfen in der Regel in ihrer Lage nur dann verändert werden, wenn die Grösse der \n\nWohnzonenfläche insgesamt beibehalten oder verringert wird.» Da keine Wohnzonenflächen an anderer \n\nStelle verringert werden, können im Gebiet Rosenau keine zusätzlichen Flächen für Wohnzonen geschaffen \n\nwerden. \n\nMit der Volksabstimmung vom 4. März 2015 wurde der Verkauf des Grundstückes Nr. 255, Grundbuch \n\nEmmen, mit 51.5 % knapp angenommen. Im Rahmen der Debatten rund um den Verkauf wurde bereits \n\ndeutlich, dass von einer breiten Öffentlichkeit mehr Freiraum und weniger Wohnüberbauungen im Gebiet \n\nHerdschwand / Rosenau gefordert wird. Mit der beabsichtigten Umzonung für öffentliche Zwecke wird \n\ndieses Bedürfnis gewahrt. \n\n \n\n Mischzone/Wohn- und Arbeitszone \n\nGrundsätzlich gilt für Mischzonen jeglicher Art das gleiche wie bei Wohnzonen. Die Arbeitsnutzungen \n\nkönnten zusätzlich Konflikte verschärfen, insbesondere bezüglich Verkehrsaufkommen und Lärm. \n\n \n\n Arbeitszone \n\nEine Arbeitszone wäre gänzlich isoliert und nicht zweckmässig, die bei den Mischzonen aufgeführten \n\nmöglichen Konflikte sind in Arbeitszonen noch wahrscheinlicher. \n\n \n\n Sonderbauzone \n\nDas Belassen in der Sonderbauzone ist nicht zweckmässig, da sich eine Gärtnerei oder Gartenbau an diesem \n\nStandort nicht im geeigneten Kontext befindet. Auch in Zukunft ist dieser Standort nicht mehr für einen \n\nGartenbaubetrieb geeignet. \n\n7. Prognosen Bevölkerungswachstum, Verkehr und Infrastrukturen \n\nGemäss Art. 4 Abs. 4 des Reglements zur Lenkung des Bevölkerungswachstums und zur qualitativen \n\nEntwicklung ist für jede wesentliche Änderung im Rahmen der Nutzungsplanung (Zonenplan, Bau- und \n\nZonenreglement, Bebauungsplan, Gestaltungsplan) eine Prognose für die voraussichtlichen Auswirkungen \n\nauf das Bevölkerungswachstum sowie den Verkehr und den voraussichtlichen zusätzlichen Bedarf an \n\nInfrastruktur vorzulegen. \n\nBeim vorliegenden Geschäft handelt es sich um eine Umzonung einer Sonderbauzone in eine Zone für \n\nöffentliche Zwecke, es sind keine Wohnnutzungen vorgesehen. Somit hat die vorliegende \n\nTeilzonenplanänderung kein Bevölkerungswachstum zur Folge. \n\nFür eine maximale Planungssicherheit wurden im Jahr 2022 das Bevölkerungswachstum sowie die \n\nEntwicklung der Schülerzahlen neu ermittelt, worauf der Gemeinderat im September 2022 eine \n\nEinwohnerzahl von 35’000 und 3’700 Schülerinnen und Schüler im Jahr 2035 als Planungswert festgelegt \n\nhat. Die Werte liegen tiefer als die bisherigen Prognosen, bestätigen dennoch den Bedarf an einer \n\nzusätzlichen Schulanlage. \n\n\n\n \n\n26 \n\nZu den Verkehrsprognosen kann zum jetzigen Zeitpunkt keine Aussage gemacht werden, da noch kein \n\nRichtprojekt vorliegt.   \n\nDie vorgesehene Schulerweiterung selbst ist eine Infrastruktur, die keine eigenen zusätzlichen \n\nInfrastrukturen zur Folge hat. \n\n \n\n8. Einsprache \n\nEinsprache Hans Müller-Bächler GmbH vom 13. Juni 2023, Grundeigentümerin Grundstück Nr. 259, \n\nGrundbuch Emmen \n\n8.1 Anträge \n\nDer Einsprecher stellt sinngemäss folgende Anträge: \n\n1. Sinngemäss: Auf die Teilzonenplanänderung «Rosenau» sowie auf die Änderung im Bau- und \n\nZonenreglement sei nicht einzutreten; eventualiter seien die Änderungen abzulehnen. \n\n2. Sinngemäss: Die Fläche des Grundstücks der Parzelle Nr. 259, Grundbuch Emmen, sei in die 4-\n\ngeschossige Wohnzone W4 umzuzonen. \n\n3. Es sei eine Einspracheverhandlung durchzuführen. \n\n4. Sinngemäss: Unter Kostenfolge zu Lasten der Gemeinde Emmen. \n\n8.2 Begründungen \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet: \n\n1. Vorbemerkungen \n\n10. Die geplante Teilzonenplanrevision «Rosenau» sorgt bei der Einsprecherin für absolutes Unverständnis, \n\ninsbesondere was die Umzonung des Grundstücks in eine Zone für öffentliche Zwecke (OeZ) betrifft. Diese \n\nTeilrevision steht im diametralen Widerspruch zu den durch den Gemeinderat gegenüber der Einsprecherin \n\nin all den vergangenen Jahren seit 2009 gemachten Zusicherungen und Versprechungen. Alsdann erstaunt \n\ndiese Teilzonenplanrevision mit Blick auf die derzeit laufende Gesamtrevision der Ortsplanung in der \n\nGemeinde Emmen. \n\n11. Die Einsprecherin hat dem Gemeinderat Emmen bereits im September 2009 ein entsprechendes \n\nUmzonungsgesuch gestellt. Mit Schreiben vom 14. November 2012 stellte dann die Einsprecherin das \n\ndefinitive Begehren um Umzonung ihres Grundstücks Nr. 259, Grundbuch Emmen, «Rosenau», in die 4-\n\ngeschossige Wohnzone W4. Bereits am 18. November 2009 teilte der Gemeinderat der Einsprecherin mit, \n\ndass der Gemeinderat aufgrund der «zentralen Lage» des Grundstücks eine Umzonung in eine Wohnzone \n\nals «prädestiniert» erachtet. Folgerichtig würde der Gemeinderat «dem Einwohnerrat einen \n\nentsprechenden Antrag für eine Umzonung in eine Wohnzone beantragen». In der Folge wurde die \n\nEinsprecherin immer wieder aufs Neue mit etwelchen Ausreden vertröstet. Nachdem das \n\n«Umzonungsgeschäft» der Einsprecherin zusammen mit einer weiteren Teilrevision der Ortsplanung, \n\nnamentlich in der 2. Lesung mit der Umzonung «Herdschwand» am 14. Dezember 2014 hätte behandelt \n\n\n\n \n\n27 \n\nwerden sollen, wurde dieses Geschäft aus bis heute unerklärten Gründen sowie ohne vorgängige \n\nOrientierung der Einsprecherin aus dem Nichts von der Traktandenliste gestrichen. \n\n12. In der Folge hat der Gemeinderat der Einsprecherin mehrfach ein entsprechendes Kaufangebot \n\nbetreffend das Grundstück Nr. 259, Grundbuch Emmen, in Aussicht gestellt. Allerdings blieb auch ein \n\nsolches Angebot - obwohl ein solches mehrfach vorangekündigt wurde - aus bzw. wurde die Einsprecherin \n\nauch in dieser Hinsicht immer wieder auf später vertröstet. \n\n13. Der Gemeinderat versucht sich nun nach all den Jahren der Versprechungen und Zusicherungen das \n\nGrundstück der Einsprecherin auf treuwidrige Art und Weise zu preiswerten Konditionen aus «langfristigen \n\nstrategischen Gründen als Landreserve» zu sichern. Damit dies gelingt, soll das Grundstück durch die \n\nUmzonung in eine Zone für öffentliche Zwecke (OeZ) und mit der Belastung eines «Enteignungsrecht» \n\nabgewertet und somit für die Gemeinde leicht erschwinglich gemacht werden. \n\n14. Die beabsichtigte Teilzonenplanrevision des Gemeinderats ist nicht zuletzt aufgrund der zurzeit \n\nebenfalls laufenden Gesamtortsplanungsrevision bundesrechtswidrig. Es sind denn auch keine sachlichen \n\nGründe auszumachen, weshalb das Gebiet «Rosenau» von der gesamten Ortsplanungsrevision auf einmal \n\nausgeklammert werden soll, nachdem der Gemeinderat das «Umzonungsgesuch» der Einsprecherin seit \n\nJahren nicht an die Hand nehmen wollte, bzw. sich weigerte, das Gesuch zumindest im Zusammenhang \n\nmit anderen Teilplanrevisionen zu behandeln. Mithin ist das Vorgehen des Gemeinderats weder mit den \n\nraumplanerischen Grundsätzen und Zielen vereinbar noch entspricht dieses den bundesrechtlichen \n\nVorgaben an die Nutzungsplanung und ist darüber hinaus krass treuwidrig und damit rechtsmissbräuchlich. \n\n15. Der Einsprecherin ist aufgrund der seitens der Gemeinde gemachten Zusicherungen und des in diesem \n\nZusammenhang zulasten der Einsprecherin in all den Jahren angefallenen Planungsaufwands ein \n\nbeträchtlicher Vertrauensschaden erwachsen. Ganz abgesehen davon, wurde aufgrund der Hinhaltetaktik \n\ndes Gemeinderats eine adäquate Zwischennutzung des Grundstücks regelrecht verunmöglicht. Sollte wider \n\nErwarten - was mit allen Mitteln verhindert werden wird - das Grundstück in eine Zone für öffentliche \n\nZwecke (OeZ) umgezont werden, so wäre aufgrund der unklaren Situation, ob und wann überhaupt die \n\nfragliche «Schulanlage» auf der «langfristigen Landreserve» realisiert werden soll, eine sinnvolle \n\nZwischennutzung weiterhin nicht möglich. Demgemäss stellt die beabsichtigte Umnutzung des Grundstücks \n\nder Einsprecherin als «Landreserve» für die langfristigen strategischen Absichten der Gemeinde auch einen \n\nunrechtmässigen Eingriff in die Eigentumsfreiheit dar (Art. 26 Abs. 2 BV). Auch für diesen widerrechtlichen \n\nEingriff in das Grundeigentum würde das Gemeinwesen vollumfänglich haftbar gemacht. \n\n16. Dennoch ist die Einsprecherin für eine einvernehmliche Lösung weiterhin gesprächsbereit ist. Die \n\nEinsprecherin ist sogar der dezidierten Auffassung, dass sich im Rahmen dieser Nutzungsplanung eine \n\nLösung finden lässt, von welcher sowohl die Gemeinde als auch die Einsprecherin profitieren können. Leider \n\nkam es in der Vergangenheit nicht zu einer solchen einvernehmlichen Einigung. Der Gemeinderat foutierte \n\nsich - zumindest was die Vergangenheit anbelangt - um eine solche Lösung. Sollte eine solche \n\neinvernehmliche Einigung nicht zustande kommen, werden sich die involvierten Parteien wohl auf einen \n\nlängeren Rechtsstreit mit diversen anstehenden und noch einzuleitenden Verfahren einstellen müssen. \n\n \n\n2. Bundesrechtswidrigkeit der geplanten Teilzonenplanrevision \n\n17. Die letzte Gesamtrevision der Ortsplanung der Gemeinde Emmen wurde bekanntlich im Juni 1996 vom \n\nEinwohnerrat beschlossen und im Juli 1997 vom Regierungsrat des Kantons Luzern genehmigt. In den \n\nfolgenden Jahren durchlief die Nutzungsplanung der Gemeinde Emmen mehrere Teiländerungen, wobei \n\n\n\n \n\n28 \n\ndas durch die Einsprecherin im September 2009 gestellte Umzonungsgesuch durch den Gemeinderat immer \n\nwieder auf die lange Bank geschoben worden ist. Seit der Revision des Schweizer Raumplanungsgesetzes, \n\nder Überarbeitung des kantonalen Richtplans sowie des kantonalen Planungs- und Baugesetzes besteht \n\njedenfalls ein grundlegender Anpassungsbedarf. Die Gemeinde Emmen hat vor diesem Hintergrund den \n\nAuftrag, bis Ende 2023 ihre Ortsplanung gesamthaft anzupassen. \n\n18. Der Gemeinderat greift nun mit der Teilzonenplanänderung «Rosenau» der Gesamtrevision der \n\nOrtsplanung der Gemeinde Emmen auf unrechtmässige Art und Weise vor, was eine Verletzung der \n\nraumplanerischen Ziele und Grundsätze gemäss Art. 1 ff. RPG zur Folge hat. Die verschiedenen \n\nPlanungsziele und Planungsgrundsätze gemäss den vorgenannten Bestimmungen stellen namentlich \n\nWertungsgesichtspunkte dar, die im Einzelfall der Harmonisierung bedürfen, wobei auch weitere öffentliche \n\nund private Interessen zu berücksichtigen sind (vgl. BGE 134 II 97 ff., S. 99 f., E. 3.1; BGer 1C_442/2019 \n\nvom 17. Juni 2020, E. 2.4; BGer 1C_157/2014 vom 4. November 2015, E. 3.3, in: ZBI 117/2016 S. 444). \n\nMithin ist bei raumwirksamen Massnahmen stets eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen. \n\n19. Stehen den Behörden bei Erfüllung und Abstimmung raumwirksamer Aufgaben Handlungsspielräume \n\nzu, so wägen sie die Interessen gemäss Art. 3 RPV gegeneinander ab, indem sie die betroffenen Interessen \n\nermitteln, diese Interessen beurteilen und dabei insbesondere die Vereinbarkeit mit der anzustrebenden \n\nräumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen berücksichtigen und diese Interessen auf Grund \n\nder Beurteilung im Entscheid möglichst umfassend berücksichtigen. Alsdann haben die Behörden die \n\nvorgenommene Interessenabwägung in der Begründung ihrer Beschlüsse darzulegen. Eine solche \n\numfassende Interessenabwägung wird verunmöglicht, wenn der Gesamtrevision der Ortsplanung - ohne \n\nsachlich erkennbaren Grund - die Teilzonenplanänderung «Rosenau» vorgezogen wird. Entsprechend darf \n\nauf die Teilrevision bereits aus diesen Gründen erst gar nicht eingetreten werden; eventualiter ist diese \n\nvollumfänglich unter Kosten- und Entschädigungsfolgen abzuweisen. \n\n20. Bemerkenswerterweise wird denn auch im kantonalen Vorprüfungsbericht für die Beurteilung der \n\nTeilzonenplanrevision «Rosenau» unter anderem auch auf den Planungsbericht «Gesamtrevision der \n\nOrtsplanung Emmen» vom 11. April 2022» verwiesen. Letzterer Planungsbericht lag jedoch nicht öffentlich \n\nmit den übrigen Unterlagen betreffend die Teilzonenplanrevision «Rosenau» auf, geschweige denn wäre \n\nerkennbar, inwiefern dieser in die Teilrevision miteingeflossen wäre bzw. Beachtung gefunden hätte. \n\nJedenfalls geht offenbar auch das zuständige Departement davon aus, dass die Teilrevision nicht losgelöst \n\nvon der Gesamtrevision erfolgen kann. Andernfalls wäre als Grundlage für die Beurteilung der Teilrevision \n\n«Rosenau» im Rahmen der Vorprüfung wohl kaum unter anderem der Planungsbericht «Gesamtrevision \n\nder Ortsplanung Emmen vom 11. April 2022» für massgebend erklärt worden. Alsdann wird auch im \n\nVorprüfungsbericht festgehalten, dass die Gemeinde Emmen ihre Zone für öffentliche Zwecke im Rahmen \n\nder Gesamtrevision der Ortsplanung überprüft hat (vgl. Vorprüfungsbericht, S. 3, Ziff. 2). Dies zeigt \n\nbereits deutlich auf, dass eine Umzonung des Grundstücks der Einsprecherin im Rahmen der \n\nGesamtortsplanungsrevision erfolgen müsste. Für eine vorgezogene Teilrevision besteht entsprechend zum \n\nVornherein kein Raum. \n\n21. Die Gemeinde hat das zuständige Departement des Kantons Luzern bereits mit Schreiben vom 16. Mai \n\n2022 um Vorprüfung der gesamthaft revidierten Richt- und Nutzungsplanung ersucht hat. In diesem \n\nZusammenhang soll der Gemeinderat jedoch betont haben, dass die Umzonung der Parzellen Nrn. 259 und \n\n3308 (Gebiet Rosenau), Grundbuch Emmen, von der Sonderbauzone Gärtnerei bzw. der Grünzone in die \n\n\n\n \n\n29 \n\nZone für öffentliche Zwecke in der Vorprüfung prioritär behandelt werden soll, weil dieses Teilgebiet für \n\ndie Gemeinde Emmen eine «erhöhte Dringlichkeit» habe. \n\n22. Aufgrund dieser Ausführungen ist davon auszugehen, dass der Gemeinderat dem zuständigen \n\nkantonalen Departement im Rahmen eines einheitlich gestellten Gesuchs sowohl die Teilrevision als auch \n\ndie Gesamtrevision zur Vorprüfung eingereicht hat. Allerdings hat der Gemeinderat den Kanton Luzern \n\nersucht, die Vorprüfung der Teilrevision der Gesamtrevision aufgrund angeblich «erhöhter Dringlichkeit» \n\nvorzuziehen. Dieses Vorgehen entbehrt jeglicher rechtlichen Grundlage. Es kann zweifelsohne nicht \n\nausgemacht werden, weshalb nebst der Gesamtrevision diese Teilrevision «Rosenau» erforderlich wäre. \n\nHierfür sind keine sachlichen Gründe erkennbar. Vielmehr müsste das Gebiet «Rosenau» ebenfalls von der \n\nGesamtrevision der Ortsplanung in der Gemeinde umfasst sein. Es geht nicht an, dass der Gemeinderat - \n\nwohl um langfristige Landreserven zu sichern - aus taktischen Gründen die Teilrevision «Rosenau» der \n\nGesamtortsplanung vorzieht und damit letzterer vorgreift. Ein solches Vorgehen ist - wie ausgeführt - mit \n\nden raumplanerischen Grundsätzen und Zielen nicht vereinbar, zumal dadurch eine Harmonisierung und \n\nAbstimmung der unterschiedlichen raumwirksamen Aufgaben schlichtweg vereitelt wird. \n\n23. Die «erhöhte Dringlichkeit» ist auf keine Art und Weise begründet. Mithin ist weder ersichtlich noch \n\nnachvollziehbar, weshalb die Teilrevision derart dringlich sein soll, dass diese der Gesamtrevision \n\nvorgezogen werden soll. Immerhin konnte der Gemeinderat Emmen die Einsprecherin seit der Einreichung \n\ndes Gesuchs um Umzonung im Jahr 2009 über ein Jahrzehnt hinhalten. Insofern kann auch aus diesem \n\nGrund eine Umzonung aus der Sicht der Gemeinde nicht derart «dringlich» sein. Jedenfalls geht aus den \n\nöffentlich aufgelegten Unterlagen nichts hervor, woraus sich die «erhöhte Dringlichkeit» der Teilrevision \n\naus Sicht der Gemeinde aufdrängen soll. Vielmehr versucht der Gemeinderat sich über die Teilrevision \n\n«Rosenau» auf einfache Art und Weise strategisch langfristige «Landreserven» zu erschwinglichen \n\nKonditionen zu sichern und damit im Rahmen der Gesamtrevision betreffend die streitgegenständlichen \n\nGrundstücke anspruchsvollen raumplanerischen Fragestellungen aus dem Weg gehen zu können. \n\n24. Im Schulbelegungskonzept der Gemeinde Emmen ist in Bezug auf das Gebiet «Rosenau» von einer \n\nneuen «langfristigen strategischen Reserve» die Rede. Derzeit soll die Gemeinde jedoch auch im Gebiet \n\n«Herdschwand» über strategische Reserven verfügen. Es kann diesbezüglich auf die entsprechenden \n\nAusführungen im Schulbelegungskonzept der Gemeinde Emmen verwiesen werden (vgl. Konzept, Ziff. 8.2, \n\nZiff. 17 [Fazit]). Auch vor diesem Hintergrund ist entsprechend keine besondere «erhöhte Dringlichkeit» \n\nauszumachen, was eine «prioritäre Behandlung» der Teilzonenrevision vor der Gesamtrevision \n\nrechtfertigen würde. Vielmehr ist im Schulbelegungskonzept von angeblich «langfristig zu sichernden \n\nstrategischen Reserven» die Rede. Solche raumplanerischen Massnahmen gilt es im Rahmen der \n\nGesamtplanung gegen die privaten und weiteren öffentlichen Interessen umfassend und allgegenseitig \n\nabzuwiegen. Ein isoliertes Vorgreifen auf das Gebiet «Rosenau» ist daher zum Vornherein \n\nbundesrechtswidrig. \n\n25. Im Einwohnerrat sind bei der 1. Lesung der Teilrevision «Rosenau» zu Recht kritische Stimmen \n\ngeäussert worden: So merkte namentlich der parteilose Paul Jäger (unabhängig für Emmen) an, dass die \n\nSchülerzahlen irgendwann auch wieder sinken würden. Nach seiner Ansicht soll entsprechend vermehrt in \n\nEpochen gedacht und mit Provisorien gearbeitet werden, damit man inskünftig flexibel bleiben kann. Mit \n\nBlick auf das Areal Gersag/Herdschwand monierte sodann Ratskollege Marco Huwiler (Grüne), dass es nicht \n\nangehe, auf Vorrat etwelche zusätzliche Landreserven zu schaffen, währendem nicht klar ist, was mit den \n\nbereits bestehenden Landreserven passiert. Fehlende Informationen und Fakten bemängelt entsprechend \n\n\n\n \n\n30 \n\nauch die SVP. Mithin würden - so Mario Bucher - konkrete Schülerentwicklungszahlen und alternative \n\nMöglichkeiten fehlen. Entsprechend drohe bei dieser Faktenlage eine weitere Schnellschussübung. \n\nInfolgedessen hat die SVP denn auch ein dringliches Postulat (08/23) dem Gemeinderat eingereicht und \n\ndiesen dazu aufgefordert, die Umnutzung des Zentrums Gersag («Le Théâtre») als Schulraum zu prüfen, \n\n«damit auf den Neubau Rosenau verzichtet werden kann».  \n\n26. Wie diesen parlamentarischen Voten entnommen werden kann, bestehen nachweislich in der Gemeinde \n\nbereits heute anderweitige «Landreserven». Alsdann wird auch der Bedarf an zusätzlichen «langfristigen \n\nLandreserven» massgeblich in Zweifel gezogen. Dass das Grundstück «Rosenau» einst überhaupt für \n\nöffentliche Zweck genutzt werden soll, ist somit alles andere als voraussehbar - was jedoch gemäss § 48 \n\nAbs. 1 PBG für die Ausscheidung einer solchen Zone vorausgesetzt wäre - sondern steht vielmehr in den \n\nSternen. \n\n27. Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die beabsichtigte Vorgehensweise des \n\nGemeinderats Emmen, was das Vorgreifen der Teilzonenrevision anbelangt, offensichtlich \n\nbundesrechtswidrig ist. Das gilt besonders deshalb, weil die Gemeinde über anderweitige Landreserven in \n\nder öffentlichen Zone verfügt. Entsprechend gilt es den Bedarf von weiteren langfristigen Landreserven im \n\nRahmen der Gesamtrevision raumwirksam abzustimmen. \n\n \n\n3. Umnutzungsgesuch Wohnzone W4 \n\n28. Das ca. 16'000 m2 grosse Grundstück Nr. 259, Grundbuch Emmen, «Rosenau», welches in deren \n\nAlleineigentum steht, grenzt im Süden an die Spezielle Wohnzone (Quartier Feldbreite), im Osten an die \n\nZone für Sport- und Freizeitanlagen (Hallenbad Mooshüsli), im Norden und im Westen an die Zone für \n\nöffentliche Zwecke /Pumptrack Emmen bzw. Berufsbildungszentrum [BBZ] Wirtschaft, Informatik und \n\nTechnik Emmen sowie an den Härdschwandwald. Das Umzonungsbegehren hat die Einsprecherin gestellt, \n\nnachdem die Stimmberechtigten der Gemeinde Emmen der Änderung des Zonenplanes und des Bau- und \n\nZonenreglements sowie dem Bebauungsplan für das Quartier Feldbreite am 8. Februar 2009 zugestimmt \n\nhatten und die Einsprecherin im September 2009 definitiv entschieden hat, den in der Bauzone liegenden \n\nGärtnereibetrieb aufzugeben. Das Land ist aufgrund der zentralen Lage für den Wohnungsbau - wie bereits \n\nausgeführt - geradezu prädestiniert. \n\n29. Die Einsprecherin stützte sich auf vorangehende Besprechungen mit dem damaligen Baudirektor, Tony \n\nMaeder, am 26. Juli 2007 und am 16. Januar 2008, sowie auf Besprechungen mit dem damaligen Leiter \n\ndes Bau- und Umweltdepartements, Hans Gantenbein, am 27. Februar 2008, am 7. April 2008 und am 25. \n\nApril 2008. Anlässlich dieser Sitzungen wurden die Modalitäten des «Umzonungsbegehrens» im Detail \n\nfestgelegt. Am 18. März 2009 wurde das «Umzonungsbegehren» mit den Gemeinderäten Josef Schmidli \n\n(Direktor für Bau und Umwelt) und Urs Dickerhof (Direktor für Finanzen und Personelles) besprochen. \n\n30. Im Jahre 2009 erachtete der Gemeinderat das Grundstück aufgrund der «zentralen Lage» für eine \n\nUmzonung in eine Wohnzone als «prädestiniert». \n\n31. Nebst der Bebauungsstudie, welche die Einsprecherin mit einem Architekturbüro zusammen bereits mit \n\ndem Umzonungsbegehren am 7. September 2009 eingereicht hatte, lag am 11. Februar 2011 auch eine \n\nBebauungsstudie der Metron Raumentwicklung AG für die Arealentwicklung «Rosenau» vor \n\n(Situationsanalyse und Bebauungsstudien). Die Metron Raumentwicklung AG hielt in der Situationsanalyse \n\nzu den räumlichen Rahmenbedingungen fest, dass sich das Areal «Rosenau» an attraktiver Lage, umgeben \n\nvon verschiedenen grosszügigen öffentlichen Freiräumen (Wald, Sportplätze) und öffentlichen \n\n\n\n \n\n31 \n\nInfrastruktureinrichtungen befinde würde. Die Immissionen seien sehr gering. Sowohl die Einbindung in \n\ndas Fuss- und Radwegnetz, als auch die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr und dem motorisierten \n\nIndividualverkehr könnten als gut bezeichnet werden; auch sei das Zentrum von Luzern ebenfalls in Kürze \n\nerreichbar. Für das Areal gäbe es nur wenige Einschränkungen durch übergeordnete Planungen. Weder die \n\nkantonale noch die kommunale Planung würden Massnahmen vorsehen, welche die Arealentwicklung \n\nbeeinträchtigen könnten. \n\n32. Aus den Studien der Metron Raumentwicklung AG für die Areale Feldbreite und «Rosenau» ging bereits \n\nim Jahre 2011 unzweideutig hervor, dass mit der Umzonung des Gebietes «Rosenau» ein Beitrag zur \n\ngewünschten Verdichtung nach innen geleistet werden kann. Des Weiteren sei an dieser Stelle in aller \n\nDeutlichkeit hervorzuheben, dass der Gemeinderat Emmen in seinem Schreiben vom 18. November 2009 \n\nbetonte, dass auch seitens des zuständigen kantonalen Departements - Bau-, Umwelt- und \n\nWirtschaftsdepartement des Kantons Luzern (BUWD) aufgrund der zentralen Lage im Rahmen der \n\nVorprüfung mit keiner Opposition zu rechnen sei. \n\n33. Im Jahre 2012 entwickelte die Einsprecherin gemeinsam mit ihrem damaligen Architekten das Projekt \n\nweiter. Der Bebauungsvorschlag sah eine eigene Identität der neuen Wohnüberbauung «Rosenau» vor und \n\nein städtebauliches Gesamtkonzept durch Weiterführung der Freiräume des Quartiers Feldbreite. Ebenso \n\nwar vorgesehen, das Verkehrsnetz für den Langsamverkehr vom Gebiet «Feldbreite» in Richtung Gersag \n\nweiterzuführen. \n\n34. Am 14. November 2012 stellte die Einsprecherin gemeinsam mit dem damaligen Architekten das \n\ndefinitive Begehren um Umzonung des Grundstücks Nr. 259, Grundbuch Emmen, «Rosenau» in die 4-\n\ngeschossige Wohnzone W4. Nach einem längeren Gespräch vom 8. November 2013 beim Gemeinderat \n\nJosef Schmidli, Leiter der Direktion Bau und Umwelt und Hans Gantenbein, Leiter Bau und Umwelt sowie \n\nan einem anschliessenden Telefongespräch am 9. November 2013 mit Gemeinderat Josef Schmidli wurde \n\nin dem Sinn ein Lösungsvorschlag erarbeitet, wonach die Direktion Bau und Umwelt bereit sei, das seit \n\nNovember 2012 definitiv vorliegende Umzonungsgeschäft im Rahmen eines «Sonderbegehrens» prioritär \n\ngemeinsam mit der Umzonung der «Herdschwand» zu behandeln; dies nachdem die Beteiligten erkannt \n\nhätten, dass die spezielle Situation nun ein rasches Handeln erfordere. Die in der Zwischenzeit anwaltlich \n\nvertretene Einsprecherin zeigte sich damals überzeugt, dass das Geschäft aufgrund der sorgfältigen \n\nVorbereitung durch die Planungsfachleute und der konstruktiven Begleitung durch die Direktion Bau und \n\nUmwelt die Vorprüfung beim kantonalen Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement rasch durchlaufen \n\nwerde.  \n\n35. Schliesslich hätte im Jahr 2014 das Umzonungsbegehren der Einsprecherin zusammen mit weiteren \n\nTeilrevisionen der Ortsplanung, unter anderem mit der Umzonung «Herdschwand», am 14. Dezember 2014 \n\nin 2. Lesung behandelt werden sollen. In der Folge wurde dieses Geschäft aus unerklärlichen Gründen auf \n\neinmal abtraktandiert, ohne dass die Grundeigentümerin vorgängig davon in Kenntnis gesetzt worden wäre. \n\n36. In der Zwischenzeit fanden namentlich zwischen der Einsprecherin und dem Gemeinderat, insbesondere \n\nHerrn Patrick Schnellmann, diverse Besprechungen statt. Letzterer stellte der Einsprecherin für das \n\nstreitgegenständliche Grundstück ein Kaufangebot der Gemeinde in Aussicht. Dies war der Fall als die \n\nGemeinde auf einmal beabsichtigte, das Grundstück für öffentliche Zweck zu erwerben. Ein solches \n\nKaufangebot liegt jedoch bis dato nicht vor. Einmal mehr wurde die Einsprecherin mit fadenscheinigen \n\nVersprechungen hingehalten. Da sich der Einwohnerrat an der 1. Lesung der Teilrevision «Rosenau» unter \n\nanderem klar gegen eine Enteignung der Einsprecherin aussprach, führte der Gemeinderat, Herr Patrick \n\n\n\n \n\n32 \n\nSchnellmann, wahrheitswidrig aus, dass er «in konstruktiven, kooperativen Gesprächen» mit der \n\nEinsprecherin stehen würde und er zuversichtlich sei, dass das Grundstück nun im Rahmen einer \n\nvertraglichen Einigung durch die Gemeinde übernommen werden könnte. Diese Ausführungen des \n\nGemeinderats, Herrn Patrick Schnellmann, anlässlich der 1. Lesung entsprechenden nicht ansatzweise der \n\nTatsache.  \n\n37. An dieser Stelle ist darauf hinzuweisen, dass sich in all den Jahren seit den positiven Signalen des \n\nGemeinderates bezüglich des Umzonungsbegehrens der Einsprecherin an der «zentrumsnahen und \n\neinmaligen Lage des Grundstücks» nichts geändert hat.  \n\n38. Alsdann hat die Einsprecherin aufgrund des positiven Echos des Gemeinderats bereits qualifizierte \n\nArchitekturarbeiten für die Entwicklung des Areals «Rosenau» ausgeführt. Auch vor diesem Hintergrund \n\nrechtfertigt sich nach wie vor, das Grundstück der Wohnzone zuzuordnen. Aus der 1. Lesung des \n\nEinwohnerrates geht deutlich hervor, dass bereits der Bedarf an zusätzlichen «langfristigen Landreserven» \n\nan sich zweifelhaft ist. Die Informationen und die Aktenlage bezüglich des langfristigen Bedarfs von \n\nLandreserven für die Schule sind nicht ansatzweise hinreichend abgeklärt. Vor diesem Hintergrund geht es \n\nnicht an, dass das Grundstück der Einsprecherin der Zone für öffentliche Zwecke zugewiesen werden soll. \n\nEntsprechend hält die Einsprecherin an ihrem bisherigen Begehren um Umzonung des Grundstücks \n\n«Rosenau» in die 4-geschossige Wohnzone W4 fest. \n\n39. Ungeachtet der gemachten Ausführungen steht die Einsprecherin zweifelsfrei auch zum heutigen \n\nZeitpunkt zur Findung einer einvernehmlichen Lösung zur Verfügung. Die Einsprecherin ist unpräjudiziell \n\nund ohne Anerkennung einer Rechtspflicht insbesondere auch für eine Kompromisslösung, wie \n\nbeispielsweise die gemischte Nutzung des Grundstücks, gesprächsbereit. \n\n4. Enteignungsrecht \n\n40. Die Zulässigkeit betreffend die Einräumung eines Enteignungsrechts nach § 48 Abs. 3 PBG wird \n\nbestritten. Die Einräumung eines solchen Enteignungsrechts stellt einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit \n\nnach Art. 26 BV dar und muss damit einer Prüfung nach Art. 36 BV standhalten. \n\n41. Im Planungsbericht begründet der Gemeinderat das öffentliche Interesse des Enteignungsrechts bloss \n\ndurch die Zonenzuweisung in die Zone für öffentliche Zwecke. Wie jedoch auch dem kantonalen \n\nVorprüfungsbericht entnommen werden kann, hätte der Gemeinderat im Planungsbericht das öffentliche \n\nInteresse an der Enteignung im Detail aufzeigen müssen. Nur weil das Grundstück der öffentlichen Zone \n\nzugewiesen werden soll, ist damit noch nicht gesagt, dass auch ein öffentliches Interesse an der \n\nEinräumung eines Enteignungsrechts besteht. Aufgrund der fehlenden Angaben des angeblichen \n\nöffentlichen Interesses im Planungsbericht des Gemeinderats wird es der Einsprecherin auch \n\nverunmöglicht, sich hierzu im Detail zu äussern. Mithin ist der Planungsbericht in diesem Punkt mangelhaft \n\nbegründet. Dies stellt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 BV dar (BGer \n\n8C_626/2018 vom 29. Januar 20109 E. 4). \n\n42. Die Einräumung des Enteignungsrechts ist nicht verhältnismässig: \n\nIm Schulbelegungskonzept der Gemeinde Emmen ist in Bezug auf das Gebiet «Rosenau» von einer neuen \n\n«langfristigen strategischen Reserve» die Rede. Es besteht weder Klarheit darüber, ob und - wenn \n\nüberhaupt - wann die Gemeinde auf diese angebliche langfristige strategische Landreserve angewiesen \n\nsein soll. Es geht jedenfalls nicht an, dass sich die Gemeinde solche angeblich langfristig benötigten \n\n«Reserven» gleich mit einem Enteignungsrecht sichert. Da es um angeblich langfristige und nicht kurzfristig \n\nbenötigte (bestrittene) «Landreserven» geht, ist nicht ersichtlich, weshalb die Gemeinde Emmen nicht — \n\n\n\n \n\n33 \n\nwas der Normalfall darstellt - ein Enteignungsverfahren durchlaufen soll. Mithin besteht auch in zeitlicher \n\nHinsicht kein sachlich erkennbarer Grund, weshalb sich die Gemeinde gleich ein Enteignungsrecht sichern \n\nsoll. Abgesehen davon führt die Gemeinde dies in ihrem Planungsbericht auch nicht ansatzweise aus. Die \n\nfloskelhaften Ausführungen im Planungsbericht, wonach eine Enteignung nur möglich wäre, wenn diese \n\nnotwendig sei, versteht sich von selbst, sagt jedoch noch nichts darüber aus, weshalb ein solches Recht \n\nder Gemeinde direkt eingeräumt werden soll. \n\n43. Das Gebot der Verhältnismässigkeit gemäss Art. 36 Abs. 3 BV verlangt sodann, dass eine behördliche \n\nMassnahme für das Erreichen des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und erforderlich ist \n\nund sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist \n\n(vernünftige Zweck-Mittel-Relation). Die Zumutbarkeit des Eingriffs beurteilt sich anhand einer \n\numfassenden Interessenabwägung zwischen privaten und öffentlichen Interessen (vgl. statt vieler BGE 143 \n\n1147 ff., S. 152 ff., E. 3.1). \n\n44. Im Planungsbericht der Gemeinde wurde keine solche umfassende Interessenabwägung \n\nvorgenommen. Entsprechend wurden auch die privaten Interessen der Einsprecherin nicht ansatzweise \n\nmitberücksichtigt. Vielmehr erweckt der Planungsbericht das Gefühl, dass die Gemeinde von einer \n\nSelbstverständlichkeit ausgeht, was die Einräumung des Enteignungsrechts angeht. Da die Gemeinde \n\njedenfalls keine solche umfassende Interessenabwägung vornimmt, ist zum Vornherein nicht erkennbar, \n\nweshalb die Erteilung des Enteignungsrechts zumutbar und damit verhältnismässig im Sinn von Art. 36 BV \n\nsein soll. Dies wird denn auch an dieser Stelle bestritten. Mithin sind im vorliegenden Fall die gewichtigen \n\nprivaten Interessen gegen die möglicherweise vorhandenen öffentlichen Interessen abzuwägen, zumal es \n\nsich um angeblich «langfristige strategische Landreserven handeln soll. \n\n45. Zusammenfassend steht somit fest, dass das begehrte Enteignungsrecht in den Planungsgrundlagen \n\nweder hinreichend begründet noch mit Art. 26 BV i.V.m. Art. 36 BV vereinbar ist.  \n\n5. Materielle Enteignung / Vertrauensschaden \n\n46. Aufgrund der Hinhaltetaktik des Gemeinderats über all die Jahre hinweg wurde der Einsprecherin eine \n\nadäquate Zwischennutzung des Grundstücks verunmöglicht. Der Einsprecherin wurde immer wieder \n\nkommuniziert, dass eine Umzonung in eine Wohnzone nun unmittelbar bevorstehen würde. Während dieser \n\ngesamten Zeit war nicht an eine vernünftige Zwischennutzung zu denken. Der Einsprecherin ist durch das \n\ntreuwidrige Verhalten des Gemeinderats über all die Jahre nichts als Aufwand angefallen; oder wie man zu \n\npflegen sagt: «Ausser Spesen nichts gewesen». \n\n47. Durch die drohende Umzonung ihres Grundstücks ist die Einsprecherin der reinen Willkür der Gemeinde \n\nausgesetzt. Da der Gemeinderat von angeblichen längerfristigen Landreserven ausgeht, ist für die \n\nEinsprecherin auch inskünftig ungewiss, ob und wann ihr Grundstück überhaupt für die öffentlichen Zwecke \n\nin Beschlag genommen werden soll. Bis dahin muss die Einsprecherin womöglich noch Jahre wortwörtlich \n\nvor sich «hindarben». Mithin wird es ihr während dieser Zeit verwehrt sein, das Grundstück adäquat zu \n\nnutzen. Mit anderen Worten wird der Schaden, welcher der Einsprecherin erwächst, von Tag zu Tag \n\ngrösser. Es grenzt beinahe an ein Wunder, dass sich die Gemeinde nicht gleich jede noch erschwingliche \n\nLandparzelle auf ihrem Gemeindegebiet für ihre angeblichen strategischen langfristigen Ziele «sichern» \n\nmöchte. \n\n48. Der Einsprecherin ist aufgrund der umfangreichen qualifizierten Planerarbeiten für die Entwicklung des \n\nAreals «Rosenau» ein massiver Vertrauensschaden entstanden. Für diesen Schaden hat die Gemeinde \n\nvollumfänglich aufzukommen, sollte den eingangs gestellten Anträgen nicht ohnehin entsprochen werden. \n\n\n\n \n\n34 \n\n \n\nFazit \n\n49. Angesichts der vorangestellten Ausführungen ist erstellt, \n\n- dass die Teilzonenrevision «Rosenau» mit den raumplanerischen Grundsätzen und Zielen nicht \n\nvereinbar ist; \n\n- dass der Bedarf an öffentlichen langfristigen «Landreserven» weder ausgewiesen noch hinreichend \n\nbegründet ist und die vorgesehene Umzonung darüber hinaus nichtverhältnismässig ist und Art. 26 BV \n\nverletzt; \n\n- dass das vorgesehene Enteignungsrecht weder hinreichend begründet noch mit Art. 26 BV i.V.m. Art. \n\n36 BV vereinbar ist; \n\n- dass somit auf die öffentlich aufgelegte Teilzonenplanänderung «Rosenau» sowie die Änderung im \n\nBau- und Zonenreglement nicht einzutreten bzw. abzulehnen sind, und \n\n- dass stattdessen das streitgegenständliche Grundstück entsprechend den seitens des Gemeinderats \n\nüber all die Jahre hinweg gemachten Zusicherungen in die 4-geschossige Wohnzone W4 umzuzonen \n\nist. \n\n8.3 Einspracheverhandlung \n\nAm 14. November 2023 wurde zwischen der Einsprecherin und der Gemeinde eine Einspracheverhandlung \n\ndurchgeführt.  \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nDem Antrag 3 wurde entsprochen. Die Anträge 1, 2 und 4 werden zur Ablehnung beantragt. \n\n \n\nKompromissvorschlag gemäss Protokoll zur Einspracheverhandlung  \n\nDie Grundeigentümerschaft zeigt sich grundsätzlich an einer konstruktiven Lösung interessiert und \n\nunterbreitet der Gemeinde folgenden Einigungsvorschlag im Sinne eines Kompromisses: \n\nDie Einzonung des südlichen Teils des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, in eine Wohnzone für \n\nMehrfamilienhäuser (rund 5'000 m2). Dafür würde die die verbleibende Grundstücksfläche (rund 10'000 \n\nm2) zu einem Preis der Gemeinde abgetreten, der dem «Rest» bis CHF 10.5 Mio. entspricht. Das heisst, \n\nCHF 10.5 Mio. abzüglich dem Wert der neuen Wohnzone entspricht dem Kaufpreis für den restlichen Teil \n\ndes Areals. Alternativ kann die Gemeinde das ganze Land für CHF 10.5 Mio. kaufen. \n\n8.4 Erwägungen des Gemeinderates  \n\n \n\nZu 1. Vorbemerkungen \n\n \n\nZu 10. \n\nEs ist zutreffend, dass der damalige Gemeinderat in einem Schreiben an die Einsprecherin im Jahre 2009 \n\nzu erkennen gab, dass er grundsätzlich positiv zur Umzonung des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch \n\nEmmen, in die Wohnzone stehe. Eine verbindliche Zusicherung für eine Umzonung des Grundstückes liegt \n\n\n\n \n\n35 \n\nmit diesem Schreiben aber nicht vor. Ebenso wenig hat der Gemeinderat der Einsprecherin in einer anderen \n\nForm die Umzonung seines Grundstückes in die Bauzone verbindlich zugesichert. Dies ergibt sich bereits \n\naus der Tatsache, dass der Gemeinderat im Zusammenhang mit Umzonungen mangels \n\nEntscheidkompetenz (Zuständigkeit) gar keine verbindlichen Zusicherungen erteilen konnte. Des Weiteren \n\nist zu beachten, dass sich die raumplanerischen Rahmenbedingungen seit dem gemeinderätlichen \n\nSchreiben vom 18. November 2009 mit der Einführung des revidierten Raumplanungsgesetzes, der Revision \n\ndes Bau- und Planungsgesetzes des Kantons Luzern (beide Rechtskraft: 1. Januar 2014) sowie dem \n\ndaraufhin revidierten kantonalen Richtplan (revidiert im Jahre 2015, genehmigt vom Bundesrat am 22. Juni \n\n2016) und weiteren kommunalen Planungen, wesentlich veränderten.  \n\nHinzu kommt, dass sich die raumplanerischen Bedürfnisse der Gemeinde Emmen in den vergangenen 14 \n\nJahren veränderten.  \n\nDie geplante Umzonung in die Zone für öffentliche Zwecke basiert auf ganzheitlichen und aktuellen \n\nraumplanerischen Strategien und Grundlagen. Diese beinhalten mitunter das Siedlungsleitbild (2014), das \n\nstädtebauliche Gesamtkonzept (2019), den Planungsbericht Schulraumplanung (2014, revidiert 2018), den \n\nMasterplan Schulraum Schulbelegungskonzept 2020-2030 (2020), die externe Überprüfung der \n\nSchülerprognose bis in Jahr 2035 (2022) und die Sportanlagenplanung (Grundlagen und Inventar 2020). \n\nAus diesen Grundlagen geht hervor, dass die Gemeinde Emmen bereits heute über ein Schulraumdefizit \n\nverfügt, welches bis im Sommer 2032 einen Neubaustandort für eine zusätzliche Schulanlage erforderlich \n\nmacht. Das Grundstück der Einsprecherin stellt für den benötigten Neubau der Schulanlage den besten \n\nStandort dar. Damit die Gemeinde den Schulraumbedarf rechtzeitig abzudecken vermag, wurde die \n\nTeilzonenplanrevision Rosenau gegenüber der Gesamtrevision der Ortsplanung vorgezogen. Die zeitliche \n\nDringlichkeit der Angelegenheit zeigt sich auch darin, dass die Gemeinde zur Überbrückung des heute \n\nbestehenden Schulraumdefizites bereits im Sommer 2024 auf die Erstellung eines Schulprovisoriums \n\nangewiesen ist.  \n\n \n\nZu 11. \n\nDas Schreiben der Einsprecherin vom 7. September 2009 ist der Gemeinde bekannt. Aus inhaltlicher Sicht \n\nkann dieses Schreiben als erste Anfrage betreffend einer möglichen Umzonung des Grundstückes der \n\nEinsprecherin qualifiziert werden. Ein Gesuch um Umzonung ist darin allerdings nicht enthalten. Betreffend \n\ndas Antwortschreiben der Gemeinde vom 18. November 2009 kann auf die vorangehenden Ausführungen \n\nverwiesen werden (vgl. Zu 10.). \n\nIn der Folge fanden zwischen der Einsprecherin und der Gemeinde verschiedene Besprechungen statt. In \n\ndiesen wurde mitunter auch über einen möglichen Verkauf einer Teilfläche des Grundstückes Nr. 259, \n\nGrundbuch Emmen, an die Gemeinde zur Erweiterung des Freibades Mooshüsli diskutiert. Dieser Vorschlag \n\nwurde durch die Einsprecherin gleichzeitig mit der Stellung ihres förmlichen Umzonungsbegehrens am 14. \n\nNovember 2012 abgelehnt. Im einschlägigen Schreiben führte die Einsprecherin zudem aus, dass bei einer \n\nallfälligen Umzonung ihres Grundstückes in die 4-geschossige Bauzone keine Mehrwertabgabe geschuldet \n\nsei. \n\nMit Schreiben vom 28. März 2013 bestätigte die Gemeinde der Einsprecherin den Eingang ihres \n\nUmzonungsgesuches. Sie führte aus, dass sich die Direktion Bau- und Umwelt damit befasst habe und das \n\nAnliegen der gemeinderätlichen Ortsplanungskommission zur Diskussion vorgelegt worden sei. Der \n\nEinwohnerrat und die Ortsplanungskommission seien allerdings der Ansicht, dass Ein- und Umzonungen \n\n\n\n \n\n36 \n\nbeim Einwohnerrat gebündelt und nicht als einzelne Vorlagen zu beantragen seien, damit allfällige Neu- \n\nund Umzonungen aufgrund einer Gesamtauslegung sämtlicher Zonenplanänderungen diskutiert werden \n\nkönnen. Aus diesem Grund werde gestützt auf Forderung des Einwohnerrates und Empfehlung des \n\nkantonalen Raumplanungsamtes ein Siedlungsleitbild erarbeitet. Bis zum Vorliegen des Siedlungsleitbildes \n\nkönne nicht über das Gesuch der Einsprecherin entschieden werden, weshalb sich der Prozess mindestens \n\num ein Jahr verzögere.   \n\nIn der Folge wurde das vorerwähnte Siedlungsleitbild erarbeitet und durch den Einwohnerrat am 20. Mai \n\n2014 zustimmend zur Kenntnis genommen. Am 24. September 2014 wurde im Gemeinderat über das \n\nweitere Vorgehen betreffend der bei der Gemeinde eingegangenen 21 Umzonungsgesuche beraten. In \n\nBezug auf das Grundstück der Einsprecherin beschloss der Gemeinderat, die Verhandlungen weiterzuführen \n\nund allenfalls eine projektbezogene Umzonung in Erwägung zu ziehen. Dies im Gegensatz zum Gebiet \n\nHerdschwand, für welches ein Vorgehen zur Einleitung einer projektbezogenen Umzonung definitiv \n\nbeschlossen wurde.   \n\nIn den nachfolgenden Gesprächen verhandelte die Gemeinde mit der Einsprecherin über den Abschluss \n\neines Vorvertrages. Dieser bildete für den Gemeinderat eine zwingende Voraussetzung für die Einleitung \n\neines möglichen, projektbezogenen Umzonungsverfahrens. Leider konnte mit der Einsprecherin in Bezug \n\nauf den angestrebten Vorvertrag keine Einigung erzielt werden. Eine gemeinsame Behandlung des \n\nUmzonungsgesuches Rosenau mit der Umzonung Herdschwand war daher nicht möglich.  \n\n \n\nZu 12. \n\nAnlässlich der Besprechung vom 29. Juni 2021 unterbreitete der Gemeinderat der Einsprecherin gestützt \n\nauf das Gutachten der WELCOME Immobilien AG vom 16. Juni 2021, welches auf einer Zonenzuteilung des \n\nGrundstücks Nr. 259, Grundbuch Emmen, in die Zone für öffentliche Zwecke basiert, ein Kaufangebot über \n\nCHF 3'400'000.00. Dieses wurde durch die Einsprecherin - welche ihrerseits aufgrund einer eigenen \n\nVerkehrswertschatzung basierend auf der Umzonung des Grundstückes in die Wohnzone von einem \n\nVerkehrswert von CHF 16'370'000.00 ausging - abgelehnt (vgl. dazu auch nachfolgende Ausführungen Zu \n\n36.). \n\n \n\nZu 13. \n\nAus vorangehenden Ausführungen geht hervor, dass der Gemeinderat zwar die Bereitschaft gezeigt hat, \n\neine Umzonung des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, in die Wohnzone zu prüfen, er hat aber \n\ndiesbezüglich keine Versprechungen und oder Zusicherungen erteilt. Zudem hat die Gemeinde gegenüber \n\nder Einsprecherin bereits anlässlich einer gemeinsamen Besprechung im Juni 2010 beantragt, eine Fläche \n\nvon ca. 5'000 m2 für eine öffentliche Nutzung (Erweiterung Freibad Mooshüsli) zu erwerben. Spätestens \n\nseit dem Jahr 2018 hat die Gemeinde kommuniziert, dass aus raumplanerischer Sicht eine öffentliche \n\nNutzung des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, in Betracht gezogen wird. Dieses raumplanerische \n\nBedürfnis an einer Zonenzuteilung in die Zone für öffentliche Zwecke hat sich in den letzten Jahren - auch \n\ngestützt auf die bereits eingehend erwähnten raumplanungsrechtlichen Unterlagen - konkretisiert. Ein \n\ntreuewidriges Verhalten der Gemeinde liegt somit nicht vor.  \n\n \n\nDie geplante Umzonung dient nicht der Sicherung langfristiger Landreserven. Es kann auf die \n\nnachfolgenden, detaillierten Ausführungen verwiesen werden (vgl. insbesondere Zu 21.-22.).  \n\n\n\n \n\n37 \n\n \n\nZu 14. \n\nDie Teilzonenplanrevision Rosenau ist nicht bundesrechtswidrig. Primär ist festzuhalten, dass eine \n\nTeilrevision der Ortsplanung ein zulässiges raumplanerisches Mittel darstellt und somit per se rechtmässig \n\nist. Inwiefern vorliegend gegenteiliges der Fall sein sollte, wird denn auch durch die Einsprecherin nicht \n\nansatzweise begründet.  \n\nHinzu kommt, dass für das gesonderte Vorantreiben der Teilzonenplanänderung Rosenau offensichtlich \n\nsachliche Gründe vorliegen. Wie dem Planungsbericht Schulraumplanung entnommen werden kann, weist \n\ndie Gemeinde Emmen ein beträchtliches Schulraumdefizit auf, welches den Bau einer zusätzlichen \n\nSchulanlage zwingend notwendig macht. Mit dem Abschluss der Gesamtrevision der Ortsplanung der \n\nGemeinde Emmen ist frühestens im Frühjahr 2025 zu rechnen, wobei die Erfahrung zeigt, dass sich \n\nTotalrevisionen der Ortsplanung in der Regel erheblich verzögern. Würde die Gemeinde die \n\nTeilzonenplanänderung Rosenau in die Gesamtrevision der Ortsplanung einbinden, führte dies zu einer \n\nmassgebenden, zeitlichen Verzögerung, mit der Folge, dass das kommunale Schulraumdefizit nicht \n\nrechtzeitig behoben werden könnte.  \n\nEin rechtswidriges oder krass treuwidriges Verhalten liegt nicht vor.  \n\n \n\nZu 15. \n\nDie Gemeinde Emmen verfügt nach dem heutigen Stand unter Berücksichtigung des erwarteten \n\nBevölkerungswachstums über genügende Baulandreserven für Wohn- und Büronutzung. Für die Umzonung \n\nzusätzlicher Grundstücke in die Wohnzone besteht deshalb derzeit kein Bedarf mehr. Zudem haben \n\ndetaillierte (u.a. raumplanerische) Abklärungen der Gemeinde ergeben, dass sich das Grundstück der \n\nEinsprecherin als Standort für den erforderlichen Schulneubau am besten eignet. Da das prognostizierte \n\nSchulraumdefizit den Neubau eines zusätzlichen Schulhauses notwendig macht, liegt offensichtlich keine \n\nlangfristige Sicherung von Landreserven vor. Vielmehr plant der Gemeinderat, den Neubau des Schulhauses \n\nso schnell wie möglich in Angriff zu nehmen. Um das stetig grösser werdende Schulraumdefizit rechtzeitig \n\nauffangen zu können, benötigt es bereits ab Sommer 2024 ein Provisorium, um den Zeitraum bis zur \n\nErstellung der neuen Schulanlage zu überbrücken. Im Anschluss wird das Provisorium für die Sanierung \n\nder veralteten, bestehenden Schulanlagen der Gemeinde benötigt. Ein unrechtmässiger Eingriff in die \n\nEigentumsfreiheit der Einsprecherin liegt nicht vor.  \n\nEin allfälliger Vertrauensschaden ist nicht Gegenstand des vorliegenden Ortsplanungsverfahrens, weshalb \n\nder Gemeinderat auf detaillierte Aufführungen verzichtet. Allgemein ist folgendes festzuhalten:  \n\n- Es steht der Einsprecherin frei, in einem späteren Verfahren einen allfälligen Vertrauensschaden \n\ngeltend zu machen. Ob die Voraussetzungen dafür gegeben sind, ist im dafür einschlägigen \n\nVerfahren zu prüfen.  \n\n- Es ist nicht ersichtlich, inwiefern der Gemeinderat durch sein Verhalten eine sinnvolle \n\nZwischennutzung des Areals verunmöglicht haben sollte. Die gleiche Haltung vertritt der \n\nGemeinderat auch bezüglich einer allfällig künftigen Zwischennutzung.   \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n38 \n\nZu 16. \n\nDer Gemeinderat würde nach wie vor eine einvernehmliche Lösung begrüssen und ist bereit, dafür Hand \n\nzu bieten. Allerdings geht aus den vorangehenden Ausführungen hervor, dass die Gemeinde Emmen im \n\nheutigen Zeitpunkt über genügend Baulandreserven in der Wohnzone verfügt und sich das Grundstück der \n\nEinsprecherin optimal für eine Zuteilung in die Zone für öffentliche Zwecke eignet. Eine Umzonung bzw. \n\nTeilumzonung von Grundstück Nr. 259, Grundbuch Emmen, in die Wohnzone stellt daher für den \n\nGemeinderat kein realistisches Vorgehen dar. Die raumplanerischen Abklärungen der Gemeinde haben \n\nergeben, dass aufgrund des grossen Schulraumdefizits und den weiteren raumplanerischen Bedürfnissen \n\nder Gemeinde ein Bedarf an der gesamtheitlichen Zonenzuweisung des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch \n\nEmmen, in die Zone für öffentliche Zwecke besteht. \n\n \n\nZu 2. Bundesrechtswidrigkeit der geplanten Teilzonenplanrevision \n\n \n\nZu 17. \n\nDie aktuelle Ortsplanung der Gemeinde Emmen stammt aus dem Jahre 1997 und hat zwischenzeitlich nur \n\nverschiedentlich Teilrevisionen erfahren. Mit Blick auf den Planungshorizont von Nutzungsplänen sowie \n\ngestützt auf die geänderten rechtlichen Rahmenbedingungen des übergeordneten Rechts ist daher eine \n\nGesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung erforderlich. Wie der Einsprecherin bekannt ist, ist die \n\ndie Gesamtrevision der Ortsplanung seit einigen Jahren im Gange. Mit der Genehmigung der \n\nGesamtrevision ist frühestens im Frühjahr 2025 zu rechnen.  \n\n \n\nZu 18.-19 \n\nDie vordringliche Behandlung der Teilzonenplanänderung Rosenau stellt keinen unrechtmässigen Vorgriff \n\ndar. Das gewählte Vorgehen ist per se zulässig. Des Weiteren werden mit der Teilzonenplanänderung \n\ngewichtige, ausgewiesene, zeitlich dringliche und übergeordnete öffentliche Interessen verfolgt. Auch unter \n\ndiesem Gesichtspunkt ist die vordringliche Behandlung der Teilrevision offensichtlich zulässig bzw. sogar \n\nangezeigt. Es kann grundsätzlich auf vorangehende Ausführungen verwiesen werden (vgl. Zu 14.).  \n\nDer Teilzonenplanänderung Rosenau liegen zudem umfassende, raumplanerische Abklärungen zu Grunde. \n\nEinerseits kann auf die bereits anfänglich erwähnten Unterlagen verwiesen werden (vgl. Zu 10.), \n\nandererseits wurde die vorliegende Teilrevision parallel zur ebenfalls laufenden kommunalen \n\nGesamtrevision erarbeitet, wobei sich die beiden Vorlagen gegenseitig berücksichtigen. Dies zeigt die \n\nTatsache, dass die Unterlagen zur Teilrevision Rosenau und zur Gesamtrevision der Ortsplanung gleichzeitig \n\nzur kantonalen Vorprüfung eingereicht und zur Mitwirkung veröffentlicht wurden. Es fand damit \n\noffensichtlich eine umfassende, raumplanerische Gesamtbetrachtung statt.  \n\n \n\nZu 20. \n\nIm kantonalen Vorprüfungsbericht vom 24. August 2022 stimmt das BUWD der Teilzonenplanänderung \n\nRosenau - unter gewissen untergeordneten Vorbehalten und Änderungsanträgen - zu. Das BUWD beurteilt \n\ndie geplante Teilrevision damit als rechtmässig. Der Gemeinderat schliesst sich dieser Beurteilung an.  \n\nZutreffend ist, dass der Vorprüfungsbericht des BUWD mitunter auf den Planungsbericht «Gesamtrevision \n\nder Ortsplanungsrevision Emmen» vom 11. April 2022 verweist. Diesbezüglich hält das BUWD fest, dass \n\nim Rahmen der Gesamtrevision der kommunalen Ortsplanung die Zonen für öffentliche Zwecke überprüft \n\n\n\n \n\n39 \n\nworden seien, das Vorgehen der Gemeinde zweckmässig sei und die durchgeführte Standortevaluation des \n\nSchulbelegungskonzeptes raumplanerisch nachvollziehbar sei. Gerade diese Erwägungen zeigen deutlich, \n\ndass die Teilzonenplanänderung Rosenau auf umfassenden raumplanerischen Überlegungen beruht und \n\nzudem mit der geplanten Gesamtrevision koordiniert wurde und vereinbar ist. Die vordringliche Behandlung \n\nder Teilrevision Rosenau ist damit ohne weiteres zulässig.  \n\nSoweit die Einsprecherin die fehlende öffentliche Auflage des Planungsberichtes «Gesamtrevision der \n\nOrtsplanungsrevision Emmen» vom 11. April 2022 rügt, war eine öffentliche Auflage dieses Dokumentes \n\nnicht zwingend erforderlich. Massgebend ist, dass der einschlägige Planungsbericht zur Teilrevision \n\nZonenplan und BZR Rosenau öffentlich auflag. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass der referenzierte \n\nPlanungsbericht zur Gesamtrevision der kommunalen Nutzungsplanung im Mitwirkungsverfahren öffentlich \n\nauflag und seit diesem Zeitpunkt auch öffentlich zugänglich im Internet abrufbar ist (www.qualitaet-\n\nemmen.ch/services/#downloads).  \n\n \n\nZu 21.-22. \n\nEs ist zutreffend, dass die Gemeinde dem BUWD mit Schreiben vom 16. Mai 2022 sowohl die gesamthaft \n\nrevidierte Richt- und Nutzungsplanung sowie die Teilrevision im Gebiet Rosenau zur Vorprüfung einreichte \n\nund wegen der zeitlichen Dringlichkeit um prioritäre Behandlung der Teilrevision bat. Es handelt sich bei \n\nder Teilrevision Rosenau um eine gesonderte Vorlage. Inwiefern dieses Vorgehen nicht zulässig sein sollte, \n\nist nicht ersichtlich. Teilrevisionen der Ortsplanung sind per se zulässig und vorliegend sind zusätzlich noch \n\nsachliche Gründe für eine vordringliche Behandlung der Teilrevision gegeben (vgl. Zu 14.).   \n\nDie Teilrevision Rosenau dient nicht der langfristigen Sicherung von Landreserven. Wie aus den \n\nPlanungsgrundlagen hervorgeht, weist die Gemeinde bereits ein Schulraumdefizit auf, welches den Neubau \n\neines Schulhauses erfordert und bis ins Jahr 2035 stetig ansteigt. Dabei hat die durchgeführte \n\nStandortevaluation ergeben, dass sich das Grundstück der Einsprecherin - unter Berücksichtigung \n\nsämtlicher raumplanerischer Bedürfnisse der Gemeinde - am besten für den Neubau des geplanten \n\nSchulhauses eignet (vgl. Kapitel 4.2 des Planungsberichtes). Mit Blick auf die voraussichtliche Dauer der \n\nvorbereitenden Planung und die nachfolgenden Bauarbeiten kann von einer langfristigen Sicherung von \n\nLandreserven keine Rede sein. Vielmehr liegt eine zeitlich gedrängte Ausgangslage vor.  \n\n \n\nBetreffend Rügen zur fehlenden Gesamtbetrachtung kann auf die vorangehenden Ausführungen verwiesen \n\nwerden (vgl. Zu 20.).  \n\n \n\nZu 23. \n\nDie zeitliche Dringlichkeit wird im zugehörigen Planungsbericht zur Teilzonenplanänderung Rosenau - unter \n\nVerweis auf das Schulbelegungskonzept 2020-2030 - klar und deutlich aufgezeigt. Es kann zudem auf die \n\nvorangehenden Ausführungen verwiesen werden (vgl. insbesondere Zu 14. und Zu 21.-22.). Weiter hat \n\ndas BUWD in seinem Vorprüfungsbericht explizit festgehalten, dass mit dem technischen Bericht \n\nSchulraumplanung vom 3. März 2021 der Bedarfsnachweis vorliegt und damit der Bedarf aus kantonaler \n\nSicht ausgewiesen ist (S. 3 des Vorprüfungsberichtes des BUWD vom 24. August 2022). Die Rügen der \n\nEinsprecherin sind daher unbegründet.  \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n40 \n\nZu 24. \n\nEs ist zutreffend, dass das Schulbelegungskonzept 2020-2030 im Zusammenhang mit dem Gebiet Rosenau \n\nvon einer neuen, langfristigen, strategischen Reserve spricht und das Gebiet Herdschwand als derzeitige \n\nstrategische Landreserve der Gemeinde Emmen bezeichnet. Dem Schulbelegungskonzept 2020-2030 ist \n\nallerdings ebenfalls zu entnehmen, dass die prognostizierten Schülerzahlen bis ins Jahr 2030 einen \n\nSchulneubau erforderlich machen. Weiter führt das Konzept aus, dass bei einem Schulneubau im Gebiet \n\nGersag eine enorme Schülerdichte verbleiben würde. Im Planungsbericht zur Teilzonenplanänderung \n\nRosenau wird die Problematik der Schülerdichte (grosse Ballung an Klassen) ebenfalls aufgeführt und \n\nzusätzlich auf den ohnehin zwingenden Ausbau der bereits bestehenden Schulanlage Gersag hingewiesen. \n\nZudem führt der Planungsbericht der Teilzonenplanänderung Rosenau weitere raumplanerische \n\nBedürfnisse und Entwicklungsabsichten der Gemeinde auf (Verkehrsknoten Gersag, Verwaltungsbauten, \n\nWeiterentwicklung anderer öffentlicher Nutzungen wie dem Le Théâtre, künftige Synergien mit dem \n\nkantonalen Berufsbildungszentrum, künftige Erweiterung der Sport- und Freizeitanlagen), welche beim \n\nSchulbelegungskonzept - dieses berücksichtigt nur schulische Belange - unberücksichtigt blieben (vgl. \n\nPlanungsbericht Kapitel 4.2, S. 18). Gestützt auf diese umfassenden Überlegungen kommt der \n\nPlanungsbericht zum Schluss, dass sich das Gebiet Rosenau am besten als Standort für den Neubau des \n\nerforderlichen Schulhauses eignet und daher gegenüber dem Standort Herdschwand vorzuziehen ist. Hinzu \n\nkommt, dass der Standort Rosenau sich für die vorerwähnten, absehbaren raumplanerischen Bedürfnisse \n\nund Entwicklungsabsichten der Gemeinde nicht gleichermassen eignet, wie das Gebiet Herdschwand. Aus \n\ndiesem Grund soll das Gebiet Herdschwand als flexible Landreserve für die absehbaren \n\nEntwicklungsabsichten der Gemeinde beibehalten werden. Die im Schulbelegungskonzept 2020-2030 \n\ngetätigten Ausführungen zum Gebiet Rosenau als neue, langfristige strategische Landreserve sind daher \n\nüberholt.  \n\n \n\nZu 25.-26. \n\nDie Mehrheit des Einwohnerrates kam am 14. März 2023 im Rahmen der ersten Lesung zum Schluss, dass \n\nsich das Gebiet Rosenau optimal für den neuen Schulstandort eignet. Das Postulat 08/23 vom 22. Februar \n\n2023 zur Umnutzung des Zentrums Gersag (Le Théâtre) zu Schulräumlichkeiten wurde durch den \n\nEinwohnerrat am 14. März 2023 deutlich verworfen.  \n\n \n\nBezüglich der Rüge zu den anderweitigen «Landreserven» kann auf die unmittelbar vorangehenden \n\nAusführungen verwiesen werden (Zu 24.). Das Gebiet Rosenau stellt das geeignetste Gebiet für den \n\nnotwendigen Neubau eines Schulhauses dar und weist insbesondere gegenüber dem Gebiet Herdschwand \n\nzahlreiche und massgebende Vorteile auf. Des Weiteren ist der Bedarf - wie im Vorprüfungsbericht des \n\nBUWD vom 24. August 2022 ausdrücklich festgehalten - ausgewiesen (vgl. dazu auch Zu 23.). Die \n\ngesetzlich geforderte Voraussehbarkeit im Sinne von § 48 Abs. 1 PBG ist damit ohne Weiteres gegeben.  \n\n \n\nZu 27. \n\nWeder der Inhalt, noch das Vorgehen in Bezug auf die Teilrevision Rosenau sind bundesrechtswidrig. Es \n\nkann auf die vorangehenden Ausführungen verwiesen werden.  \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n41 \n\nZu 3. Umnutzungsgesuch Wohnzone W4 \n\n \n\nZu 28. \n\nBezüglich des Schreibens der Einsprecherin vom 7. September 2009 kann auf vorangehende Ausführungen \n\nverwiesen werden (vgl. Zu 11.).  \n\nDie zentrale Lage des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, wird nicht bestritten. Diese ist mitunter \n\nein Grund dafür, weshalb sich das Grundstück der Einsprecherin optimal als Standort für den geplanten \n\nSchulneubau eignet. Das städtebauliche Gesamtkonzept ordnet das Gebiet Rosenau dem grossräumigen \n\nöffentlichen Raum Gersag, Rossmoos, Mooshüsli und Feldbreite zu. Entsprechend hält auch der \n\nPlanungsbericht zur Teilrevision fest, dass das Gebiet Rosenau Bestandteil des umliegenden, von \n\nöffentlicher Nutzung geprägten Raumes bildet, eine Wohnüberbauung auf Grundstück Nr. 259, Grundbuch \n\nEmmen, zu einer Zerschneidung dieses zusammenhängenden Gebietes führe und dadurch insbesondere \n\ndie geplanten Synergien mit dem kantonalen Bildungszentrum beeinträchtigt würden. Zudem birgt eine \n\nWohnüberbauung das Potential für Nutzungskonflikte mit den bestehenden öffentlichen Nutzungen.  \n\n \n\nZu 29. \n\nDie Ausführungen der Einsprecherin sind für die Beurteilung der vorliegenden Teilrevision nicht \n\nentscheidrelevant. Der Vollständigkeit halber ist zu bemerken, dass der Grund für die Betriebsaufgabe der \n\nEinsprecherin wirtschaftlicher Natur war. So führte die Einsprecherin in ihrem Schreiben vom 7. September \n\n2009 selbst aus, dass der Gärtnereibetrieb wegen veränderter Marktbedingungen nicht mehr \n\nkostendeckend betrieben werden konnte.   \n\n \n\nZu 30. \n\nEs ist zutreffend, dass sich der Gemeinderat im Schreiben vom 18. November 2009 grundsätzlich positiv \n\nzum Umzonungsgesuch der Einsprecherin äusserte. In dieser Tatsache ist allerdings keineswegs eine \n\nverbindliche Zusicherung zu sehen. Eine solche abzugeben, läge ohnehin nicht in der Zuständigkeit des \n\nGemeinderates.  \n\n \n\nDie von der Einsprecherin zitierte Aussage stammt zudem aus dem Jahre 2009. Zwischenzeitlich haben sich \n\nnicht nur die raumplanerischen Bedürfnisse der Gemeinde Emmen, sondern auch die übergeordneten \n\nRechtsgrundlagen massgebend verändert (vgl. dazu auch Zu 10.).  \n\n \n\nZu 31.-32. \n\nGegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Teilzonenplanänderung Rosenau. Massgebend für deren \n\nBeurteilung sind die tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Teilrevision. Vorliegend \n\ngestalten sich diese Verhältnisse so, dass die Gemeinde Emmen über genügend Bauzonenreserven verfügt, \n\num das erwartete Bevölkerungswachstum aufzufangen. Es besteht kein Bedarf für eine Umzonung des \n\nGrundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, in die Wohnzone. Auf der anderen Seite weist die Gemeinde \n\nein ausgewiesenes Schulraumdefizit auf, welches bis 2035 weiter ansteigt und dessen Beseitigung den \n\nNeubau eines Schulhauses erfordert. Für dessen Erstellung stellt das Grundstück der Einsprecherin - unter \n\nBerücksichtigung aller auf dem Spiel stehenden Interessen - den am besten geeigneten Standort dar. Damit \n\nist der Bedarf für eine Umzonung des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, in die Zone für öffentliche \n\n\n\n \n\n42 \n\nZwecke ausgewiesen. Die kommunale Nutzungsplanung sieht somit Massnahmen vor, welche keine \n\nWohnüberbauung auf dem Grundstück zulassen. Im Übrigen kann auf die vorangehenden Ausführungen \n\nverwiesen werden, wonach das Gebiet Rosenau Bestandteil des umliegenden, von öffentlichen Nutzungen \n\ngeprägten Raumes bildet (Zu 28.).  \n\nEs ist zutreffend, dass die Einsprecherin durch die Metron Raumentwicklung AG im Jahr 2011 eine \n\nBebauungsstudie ausarbeiten liess und auch gewisse weitere Planungsunterlagen ausarbeitete. Gestützt \n\nauf die vorangehenden Ausführungen kommt diesen Unterlagen aber keine rechtliche Relevanz zu. \n\nInsbesondere kann mit der Ausarbeitung von Planungsunterlagen keine Zonenzuweisung in die Wohnzone \n\nbegründet werden.  \n\n  \n\nZu 34.-35. \n\nGegenstand des vorliegenden Verfahrens ist die Teilrevision Rosenau. Deren Rechtmässigkeit bzw. \n\nZweckmässigkeit beurteilt sich nach den heutigen rechtlichen und tatsächlichen Verhältnissen. Insoweit \n\nsind die Ausführungen der Einsprecherin im vorliegenden Verfahren irrelevant. Der Gemeinderat betont \n\nallerdings erneut, dass er der Einsprecherin niemals eine Umzonung ihres Grundstückes in die Wohnzone \n\nzusicherte.  \n\nIn Bezug auf den wiederholt vorgetragenen Sachverhalt verweist der Gemeinderat auf seine \n\nvorangehenden, einschlägigen Ausführungen (vgl. dazu Zu 11. und Zu 12.).  \n\n \n\nZu 36. \n\nSpätestens seit dem Jahre 2018 hat die Gemeinde gegenüber der Einsprecherin das Interesse signalisiert, \n\ndas Grundstück Nr. 259, Grundbuch Emmen, zwecks öffentlicher Nutzung zu erwerben. Dabei ist es \n\nzutreffend, dass zwischen der Einsprecherin und dem Gemeinderat diverse Besprechungen stattfanden. In \n\nZusammenhang mit diesen Gesprächen beauftragte die Gemeinde die WELCOME Immobilien AG mit der \n\nErstellung eines Bewertungsberichtes. Gemäss diesem Bericht vom 16. Juni 2021 beläuft sich der Wert des \n\nGrundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, unter Berücksichtigung der angestrebten öffentlichen Nutzung, \n\nauf CHF 3'386'000.00. Anlässlich der Besprechung vom 29. Juni 2021 unterbreitete der Gemeinderat der \n\nEinsprecherin gestützt auf das vorerwähnte Gutachten ein Kaufangebot über CHF 3'400'000.00. Dieses \n\nAngebot wurde durch die Einsprecherin - welche ihrerseits von einer eigenen Verkehrswertschatzung \n\nbasierend auf der Umzonung des Grundstückes in die Wohnzone von einem Verkehrswert von CHF \n\n16'370'000.00 ausging - abgelehnt. Aufgrund dieser stark abweichenden Preisvorstellungen schlugen die \n\nanwesenden Gemeinde- und Kantonsvertreter an der Besprechung vor, eine neutrale \n\nVerkehrswertschatzung beim Schatzungsamt einzuholen. Dieses Vorgehen wurde durch die Einsprecherin \n\nabgelehnt. Das letzte Verkaufsangebot der Einsprecherin belief sich auf CHF 10'500'000.00. Ein «Hinhalten» \n\ndurch die Gemeinde liegt somit nicht vor.  \n\nDie Gemeinde hat gegenüber der Einsprecherin folglich mehrfach kundgetan, ihr Grundstück, gestützt auf \n\neinen neutral ermittelten, der beabsichtigten künftigen Nutzung entsprechenden Kaufpreis, zu erwerben. \n\nAufgrund der abweichenden Preisvorstellungen der Parteien konnte bisher allerdings keine Einigung erzielt \n\nwerden. Dennoch verfolgt die Gemeinde nach wie vor das Ziel, das Grundstück der Einsprecherin freihändig \n\nzu erwerben.  \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n43 \n\nZu 37. \n\nEs trifft nicht zu, dass sich seit den gemeinderätlichen Ausführungen im Schreiben vom 18. November 2009 \n\nnichts geändert hat. Es wird diesbezüglich auf die vorangehenden Ausführungen verwiesen.  \n\nDes Weiteren hat der Gemeinderat gegenüber der Einsprecherin spätestens mit Schreiben vom 28. März \n\n2013 kommuniziert, dass sich die Rahmenbedingungen (z.B. Siedlungsleitbild, Planung- und Baugesetz) \n\nändern und eine Prüfung einer Wohnzone erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen kann. Mit den \n\nErgänzungen zur Aktennotiz vom 27. September 2016 wurde weiter kommuniziert, dass einer Umzonung \n\ndes Grundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, in die Wohnzone nicht zugesichert werden kann. Schliesslich \n\nwurde spätestens an der Besprechung vom 11. September 2018 kommuniziert, dass eine Wohnzone nicht \n\nmit den Planungsabsichten der Gemeinde vereinbar ist.  \n\n \n\nZu 38. \n\nDie seitens der Einsprecherin vorgebrachten Planungsarbeiten vermögen eine Zonenzuteilung ihres \n\nGrundstückes in die Wohnzone nicht zu begründen. Für die Zonenzuteilung eines Grundstückes im Rahmen \n\nder Nutzungsplanung sind ausschliesslich die raumplanerisch relevanten tatsächlichen und rechtlichen \n\nVerhältnisse im Zeitpunkt der Revision massgebend. Diese sprechen - wie vorangehend mehrfach dargelegt \n\n- gegen eine Umzonung des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, in die Wohnzone.  \n\nBezüglich der Rüge zu den Landreserven kann auf die vorangehenden Ausführungen verwiesen werden \n\n(vgl. insbesondere Zu 24. und Zu 25.-26.). Insbesondere ist erneut zu erwähnen, dass das BUWD in seinem \n\nVorprüfungsbericht den Bedarfsnachweis als erbracht erachtete. Die Frage des ausgewiesenen Bedarfes ist \n\neine Rechtsfrage.  \n\nDie Gemeinde verfügt zurzeit über ausreichende Baulandreserven in der Wohnzone. Für eine Umzonung \n\ndes Grundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, in die Wohnzone besteht daher kein Bedarf.  \n\n \n\nZu 39. \n\nDie Gemeinde ist ebenso interessiert, mit der Einsprecherin eine einvernehmliche Lösung zu finden. Eine \n\ngemischte Nutzung (Wohnzone/Zone für öffentliche Zwecke) des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch \n\nEmmen, ist aus raumplanerischer Sicht allerdings nicht sinnvoll. Die raumplanerischen Abklärungen der \n\nGemeinde haben ergeben, dass aufgrund des grossen Schulraumdefizits und den weiteren \n\nraumplanerischen Bedürfnissen der Gemeinde ein Bedarf an der gesamtheitlichen Zonenzuweisung in die \n\nZone für öffentliche Zwecke besteht. \n\n \n\nZu 4. Enteignungsrecht \n\n \n\nZu 40. \n\nDie Zonenzuweisung des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch Emmen, in die Zone für öffentliche Zwecke ist \n\nnicht bundesrechtwidrig. Es kann auf die vorangehenden Ausführungen verwiesen werden. Ebenso ist die \n\nBeantragung des Enteignungsrechtes im Rahmen der Teilrevision Rosenau rechtmässig. Insbesondere hält \n\nsie einer Prüfung nach Art. 36 BV stand.  \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n44 \n\nZu 41. \n\nIm Vorprüfungsbericht vom 24. August 2022 führte das BUWD aus, dass der Planungsbericht hinsichtlich \n\neines möglichen künftigen Enteignungsverfahrens zu ergänzen sei. Es sei in einem separaten Kapitel das \n\nöffentliche Interesse an der Enteignung aufzuzeigen sowie deren Zweck und Verhältnismässigkeit zu \n\nbegründen (S. 4 des Vorprüfungsberichtes). Gestützt auf diese Ausführungen des BUWD wurde der \n\nPlanungsbericht zur Teilrevision Rosenau überarbeitet und mit dem Kapitel 5.4 «Enteignungsrecht gemäss \n\n§ 48 Abs. 3 PBG» ergänzt. In diesem Kapitel wird das beantragte Enteignungsrecht im Sinne der \n\nErwägungen des kantonalen Vorprüfungsberichtes begründet. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt \n\nnicht vor.  \n\n \n\nZu 42. \n\nBetreffend die Rüge der langfristigen strategischen Landreserven kann wiederum auf die vorangehenden \n\nAusführungen verwiesen werden (vgl. insbesondere Zu 24.). Das prognostizierte Schulraumdefizit der \n\nGemeinde Emmen erfordert bis ins Jahr 2032 den Neubau eines Schulhauses. Das Grundstück der \n\nEinsprecherin stellt gemäss den umfassenden raumplanerischen und anderweitig relevanten Abklärungen \n\nder Gemeinde den geeignetsten Standort für diesen Neubau dar. Die Teilrevision Rosenau bezweckt keine \n\nlangfristige, strategische Sicherung von Landreserven, sondern dient der Realisierung des in naher Zukunft \n\nerforderlichen Schulneubaus. Da die Planung und Erstellung eines neuen Schulhauses eine gewisse Zeit in \n\nAnspruch nimmt, liegt ein gedrängter Zeitplan vor. Aufgrund dieser zeitlichen Dringlichkeit hat die \n\nGemeinde mit der vorliegenden Teilrevision das Enteignungsrecht beantragt. Dieses Vorgehen ist ohne \n\nweiteres zulässig. Dennoch wird die Gemeinde vom beantragten Enteignungsrecht nur als ultima ratio \n\nGebrauch machen. Primär strebt sie eine einvernehmliche Lösung mit der Einsprecherin an. Dies wurde \n\nauch anlässlich der Sitzung des Einwohnerrates vom 14. März 2023 kommuniziert.  \n\n \n\nZu 43.-44. \n\nDer Planungsbericht Teilrevision Zonenplan und BZR Rosenau handelt auch die \n\nVerhältnismässigkeitsprüfung des beantragten Enteignungsrechtes ab. So ist darin festgehalten, dass \n\ngemäss den vorangehenden Ausführungen in Kapitel 4 ein überwiegendes öffentliches Interesse an der \n\nöffentlichen Nutzung des Areals Rosenau besteht (vgl. Kapitel 5.4 des Planungsberichtes).  \n\nAllgemein hält der Gemeinderat zum beantragten Enteignungsrecht fest, was folgt:  \n\n- Mit § 48 Abs. 3 PBG liegt eine ausreichende gesetzliche Grundlage für das beantragte \n\nEnteignungsrecht vor. \n\n- Das Grundstück der Einsprecherin soll gemäss der Masterplanung Schulinfrastruktur sowie der \n\nOrtsplanungsrevision für den Neubau eines Schulhauses verwendet werden. Der Bedarf an diesen \n\nSchulneubau ist ausgewiesen. Das beantragte Enteignungsrecht – wenn von diesem auch nur als \n\nletztes Mittel Gebrauch gemacht werden soll – dient damit der Bereitstellung einer dem Bedarf \n\nentsprechenden Schulinfrastruktur. Es liegt eine im öffentlichen Interesse liegende Aufgabe vor.  \n\n- Die Enteignung des Grundstückes Nr. 259, Grundbuch, Emmen ermöglicht, auf diesem Grundstück \n\nden geplanten Schulneubau zu realisieren. Die in der Verhältnismässigkeitsprüfung geforderte \n\nGeeignetheit liegt somit vor.  \n\n \n\n\n\n \n\n45 \n\n- Die umfassenden planungsrechtlichen Abklärungen der Gemeinde haben ergeben, dass der \n\nStandort Rosenau unter Berücksichtigung sämtlicher raumplanerischer und sonst auf dem Spiel \n\nstehenden Interessen, gegenüber den anderen potentiellen Standorten massgebliche Vorteile \n\naufweist. Er ist daher für die Erstellung des geplanten Schulneubaus am besten geeignet. Mit \n\nanderen Worten bestehen keine konkurrenzfähigen Standorte, welche unter Berücksichtigung \n\nsämtlicher raumplanerischen Entwicklungsabsichten der Gemeinde eine gleichwertige Lösung \n\nermöglichen. Die geplante Enteignung ist daher erforderlich, sofern kein freihändiger Kauf realisiert \n\nwerden kann.  \n\n- Im Rahmen der Grundrechtsprüfung ist festzuhalten, dass mit der Bereitstellung einer \n\nbedarfsdeckenden Schulinfrastruktur ein gewichtiges öffentliches Interesse vorliegt und sich das \n\nGrundstück der Einsprecherin aufgrund seiner Grösse und Lage inmitten des von öffentlichen \n\nNutzung geprägten Gebietes und durch die Nähe zu den Entwicklungsgebieten (Schulweglängen) \n\nam besten für den vorgesehenen Schulneubau eignet. Auf der anderen Seite ist das private \n\nInteresse der Einsprecherin an der Wahrung der Eigentumsfreiheit zu berücksichtigen. \n\nDiesbezüglich ist zu beachten, dass das Grundstück der Einsprecherin nach der geltenden \n\nZonenplanung der Gemeinde in der Sondernutzungszone Gärtnerei/Gartenbau nach Art. 18a BZR \n\nliegt. Diese dient der Erstellung von Bauten und Anlagen für die Landwirtschaft sowie für Gärtnerei- \n\nund Gartenbetriebe. Im Zusammenhang mit dieser zonenzulässigen Nutzung dürfen maximal sechs \n\nWohneinheiten für die Eigennutzung erstellt werden (vgl. auch Gestaltungsplanbewilligung GP \n\nRosenau vom 28. März 2021). Wie bereits dargelegt, haben die Einsprecher ihren einstigen \n\nGärtnereibetrieb seit längerer Zeit aufgegeben. Die Einsprecher verfolgen damit keine dem \n\nZonenzweck entsprechende Grundstücksnutzung mehr. Eine solche findet nur noch teilweise durch \n\ndie ortsansässige R. Müller Gartengestaltung GmbH statt. Diese bewirtschaftet allerdings nur einen \n\nsehr kleinen, sich vorwiegend auf dem Grundstück Nr. 3308, Grundbuch Emmen, befindlichen Teil \n\nder gartenbaulichen Anlagen. Zudem befindet sich die R. Müller Gartengestaltung GmbH nicht mehr \n\nim Eigentum von Herrn Ruedi Müller und ist örtlich nicht zwingend an das Areal Rosenau gebunden. \n\nErste Gespräche zwischen der R. Müller Gartengestaltung GmbH und der Gemeinde Emmen über \n\neine Betriebsverlegung fanden bereits statt. Was die heutige Wohnnutzung des nahezu 17'000 m2 \n\ngrossen Gestaltungsplanareals betrifft, befinden sich gemäss den GWR-Daten vier Wohneinheiten \n\nauf den Grundstücken (Wohnhaus mit drei Wohneinheiten auf Grundstück Nr. 259, Grundbuch \n\nEmmen, Wohnhaus mit einer Wohneinheit auf Grundstück Nr. 3308, Grundbuch Emmen). Ein \n\nAusbau dieser Wohnnutzung ist gestützt auf die vorangehend zitierten Bau- und \n\nNutzungsbestimmungen - wenn überhaupt - nur sehr eingeschränkt möglich. Basierend auf diesen \n\nAusführungen fällt das private Interesse der Einsprecherin an der Nutzung ihres Grundstückes \n\nverhältnismässig gering aus. Es liegt ein klar überwiegendes öffentliches Interesse an der \n\nRealisierung des geplanten Schulneubaus vor. Das beantragte Enteignungsrecht ist folglich \n\nrechtmässig. \n\n \n\nZu 45. \n\nDas beantragte Enteignungsrecht ist im öffentlich aufgelegten Planungsbericht hinreichend begründet und \n\nhält auch den Anforderungen von Art. 26 und 36 BV stand. Die Teilrevision Rosenau entspricht daher den \n\nrechtlichen Vorgaben von Kanton und Bund.  \n\n\n\n \n\n46 \n\n \n\n  \n\nZu 5. Materielle Enteignung/Vertrauensschaden \n\n \n\nZu 46. \n\nDer Gemeinderat hat der Einsprecherin zu keinem Zeitpunkt zugesichert, dass die Umzonung ihres \n\nGrundstückes kurz bevorstehen würde. Gegenteilige Ausführungen werden unter Verweis auf \n\nvorangehende Ausführungen bestritten.  \n\nDie Vorbringen der Einsprecherin zu einem allfälligen Vertrauensschaden sind nicht Gegenstand des \n\nvorliegenden Verfahrens. Deshalb nimmt der Gemeinderat dazu nicht konkret Stellung. Es wird auf die \n\nvorangehenden Ausführungen zu diesem Thema verwiesen (vgl. vorangehende Ausführungen Zu 15.).  \n\n \n\nZu 47. \n\nDer Gemeinderat verweist auf seine bisherigen Ausführungen. Die vorliegende Teilrevision bezweckt, die \n\nVoraussetzungen für den bis im Jahre 2030 erforderlichen Schulneubau auf dem Grundstück der \n\nEinsprecherin zu schaffen. Es liegt keine langfristige Sicherung von Landreserven vor. Des Weiteren wäre \n\nder Gemeinderat bereit, eine allfällige Zwischennutzung des Areals mit der Einsprecherin zu besprechen \n\nund deren Bewilligungsfähigkeit gestützt auf § 37 Abs. 1 lit. c PBG zu prüfen.  \n\n \n\nZu 48. \n\nAllfällige Vertrauensschäden sind nicht Thema des vorliegenden Verfahrens. Der Gemeinderat nimmt daher \n\nzu diesen Vorbringen nicht detailliert Stellung. Er verweist auf seine allgemeinen Ausführungen zu diesem \n\nThema (vgl. vorangehende Ausführungen Zu 15.).  \n\n \n\nZu III. Fazit \n\n \n\nZu 49. \n\nDie zusammenfassenden Ausführungen der Einsprecherin werden bestritten. Zur Begründung verweist der \n\nGemeinderat auf seine vorangehenden Ausführungen.  \n\n \n\n \n\nRückmeldung des Gemeinderates zum Kompromissvorschlag  \n\nIn der Einspracheverhandlung wurde durch die Eigentümerschaft gefordert, den südlichen Teil des \n\nGrundstück 259, Grundbuch Emmen, in eine Wohnzone einzuzonen und die restlichen Flächen der \n\nöffentlichen Zone zuzuweisen. Der Vorschlag entspricht zum einen nicht den raumplanerischen Zielen der \n\nGemeinde, zum anderen wäre eine qualitativ gute Schulanlage in diesem Kontext nicht realisierbar. Auf \n\nGrund der Topografie und der Höhenbeschränkung durch die Anflugschneise des Militärflughafens, sind im \n\nsüdlichen Teil deutlich höhere Gebäude möglich, wodurch dieser Teil des Areals ein deutlich grösseres \n\nPotential hat.  \n\n \n\n\n\n \n\n47 \n\nAuf den Einigungsvorschlag wird nicht eingegangen, es wird am bisherigen Vorgehen festgehalten. Der \n\nGemeinderat bestätigt, dass das gesamte Areal benötigt wird und keine zusätzlichen Wohnzonen \n\ngeschaffen werden sollen. \n\n \n\n9. Erwerb Grundstück \n\n9.1 Finanzierung \n\nInfolge der Initiative «Bodeninitiative – Boden behalten und Emmen gestalten» wurde im «Reglement über \n\ndie Grundstücke im Eigentum der Gemeinde Emmen» vom 1. März 2017 (geändert mit Beschluss des \n\nEinwohnerrates vom 15. Dezember 2020) definiert, dass Grundstücke des Finanzvermögens auch \n\nveräussert werden dürfen, wenn der Verkauf des Grundstücks oder der Grundstücke unmittelbar der \n\nFinanzierung des Kaufs eines anderen Grundstücks oder mehrerer anderer Grundstücke dient, das oder die \n\ndem Verwaltungsvermögen zugewiesen werden sollen. Um den Erwerb der Liegenschaft Rosenau zu \n\nfinanzieren, ist vorgesehen, das Grundstück 442, Grundbuch Emmen, im Industriegebiet Meierhof zu \n\nveräussern. \n\n9.2 Bisherige Gespräche \n\nSeit über zehn Jahren laufen Gespräche zum Areal Rosenau, welche auch für die Eigentümerschaft einen \n\ngrossen Aufwand bedeutet haben und an Emotionen geknüpft ist. Das Hauptthema während des ganzen \n\nProzesses war die zukünftige Zonenzuteilung. Mit dem jetzt laufenden Verfahren zur Umzonung in die Zone \n\nfür öffentliche Zwecke, wird diese nun festgelegt, was auch für die Eigentümerschaft Klarheit bringt. So \n\nsoll zuerst die Zone definiert werden und im Anschluss der Kaufpreis festgelegt und der Vertrag erstellt \n\nwerden. Kommt die Revision des Teilzonenplan nicht zu Stande, wird die langfristige Zonenzuweisung \n\nmittelfristig nicht geklärt werden können.  \n\n9.3 Mögliche Spekulationen \n\nEs kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Grundstück Nr. 259, Grundbuch Emmen, durch die aktuelle \n\nGrundeigentümerin an Dritte veräussert wird und zu einem Spekulationsobjekt für Investoren wird, welche \n\nvon einer zukünftigen Wohnzone ausgehen. Mit dem überlagernden Enteignungsrechet wird der Spielraum \n\nfür Spekulationen minimiert. \n\n9.4 Kaufpreis \n\nFür die bestehende Sonderbauzone für Gartenbau wurde ein Wert von rund CHF 75.00 pro m2 ermittelt. \n\nBerücksichtigt man die Bestandesgarantie der bestehenden Wohnbauten ergibt sich ein Fortführungswert \n\nvon rund CHF 150.00 pro m2. Der Preis für eine Wohnzone hängt stark von der möglichen Bebaubarkeit \n\nab, würde jedoch deutlich höher liegen.  \n\n\n\n \n\n48 \n\n \n\nDer Wert der öffentlichen Zone ist schwierig zu schätzen, da kein Markt besteht. Dieser liegt zwischen dem \n\nWert der heutigen Sonderbauzone und einer Wohnzone mit niedriger Dichte. Dadurch entsteht auch mit \n\neiner öffentlichen Zone eine Wertsteigerung des Areals.  \n\n \n\n10. Fazit \n\nDer Bedarfsnachweis zeigt, dass die Gemeinde Emmen einen Neubaustandort für eine zusätzliche Schule \n\nbenötigt, um aufgrund des prognostizierten Wachstums der Anzahl Schülerinnen und Schüler / Lernende \n\ngenügend Schulraum zur Verfügung stellen zu können. Das Schulbelegungskonzept 2020-2030 und die \n\nÜberprüfung der Prognose der Schülerzahlen im Jahr 2022 und im technischen Schulraumbericht 2023, \n\nzeigen detailliert auf, dass trotz Massnahmen an den bestehenden Schulstandorten ein zusätzlicher \n\nStandort für die Primarschule notwendig wird. \n\nDie Standortevaluation zeigt auf, dass dieser Standort in der Nähe der Quartiere sein muss, in welchen in \n\nden kommenden Jahren eine überproportionale Entwicklung stattfinden wird. Daher muss der ist ein \n\nStandort im Raum Mooshüsli/Gersag liegen am geeignetsten.  \n\n \n\nFür andere öffentliche Infrastrukturen wie Sportanlagen und Verwaltung benötigt es für eine langfristig \n\nnachhaltige Entwicklung eine Landreserve. Dabei ist eine Nähe zu den bestehenden Anlagen und Gebäuden \n\nim Gersag und eine gute verkehrstechnische Anbindung wichtig. \n\n \n\nZwischen der bestehenden Reserve Herdschwand und dem Areal Rosenau besteht bezüglich Schulnutzung \n\nnur wenig Differenz. Beim Areal Rosenau können, zusätzlich zu dem, was das Areal Herdschwand leisten \n\nkann, weitere Synergien mit dem unmittelbar angrenzenden BBZ-Areal (Berufsschule) genutzt werden, um \n\nso eine flächen- und ressourcenschonende Überbauung auch bei öffentlichen Nutzungen zu erreichen.  \n\nWesentlich ist, dass sich die Reservefläche Herdschwand bedeutend besser für eine Sport- und \n\nFreizeitnutzung eignet. Da das grossräumige Sport- und Freizeitareal Gersag, Rossmoos, Mooshüsli, \n\nFeldbreite ebenfalls keine Reserven hat, ist dieses prioritär als Reservefläche für Sport- und Freizeitanlagen \n\nzu sehen. \n\nDaher zeigt sich, dass bereits zum heutigen Zeitpunkt in der näheren Umgebung des Areals Rosenau zu \n\nwenig Flächen für öffentliche Nutzungen bestehen und eine Umzonung in die Zone für öffentliche Zwecke \n\ngerechtfertigt ist. Auch entspricht die Zone für öffentliche Zwecke den Zielsetzungen am besten (Abfangen \n\ndes Bedarfs, ganzheitlicher öffentlich genutzter Raum im Gebiet Gersag, Mooshüsli, Rossmoos). \n\nBeide in Frage kommenden Schulneubaustandorte Herdschwand und Rosenau eigenen sich grundsätzlich \n\nfür eine Realisierung. In der Gesamtbetrachtung überwiegen jedoch die Vorteile des Areals Rosenau für \n\neine Primarschule. Die Rosenau hat für einen neuen Schulstandort Priorität. Nebst den Gemeinsamkeiten \n\nkönnen auf dem Areal Rosenau zusätzliche Synergien zum unmittelbar angrenzenden BBZ-Areal \n\n(Berufsschule) genutzt werden. So kann zukünftig ein flächen- und ressourcenschonender Schulbetrieb \n\nerreicht werden.  \n\n\n\n \n\n49 \n\nWesentlich ist, dass sich die Reservefläche Herdschwand bedeutend besser für unterschiedliche Nutzungen, \n\ninsbesondere für Sportanlagen und die Entwicklung der bestehenden Anlagen und Gebäuden im Gersag \n\neignet und so für den zukünftigen Infrastrukturbedarf eine grössere Flexibilität bietet. Dieses Kriterium ist \n\numso wichtiger, da das grossräumige Sport- und Freizeitareal Gersag, Rossmoos, Mooshüsli, Feldbreite \n\nebenfalls keine Reserven mehr aufweist.  \n\nDa sich das Areal in Privatbesitz befindet und bisher keine Lösung über den Verhandlungsweg gefunden \n\nwerden konnte, wird die Umzonung in die Zone für öffentliche Zwecke mit einem Enteignungsrecht nach  \n\n§ 48 Abs. 3 PBG kombiniert. Dieses soll allerdings nur im Notfall zur Anwendung kommen, der Gemeinderat \n\nhat bisher eine Lösung im Rahmen von Verhandlungen gesucht und wird den Prozess für den Landerwerb \n\nauch weiterhin partnerschaftlich mit der Grundeigentümerschaft zusammen gestalten.  \n\n11. Antrag an den Einwohnerrat  \n\nGestützt auf den vorliegenden Bericht und die entsprechenden Entscheidvorschläge unterbreitet der \n\nGemeinderat dem Einwohnerrat folgenden Antrag: \n\n1. Genehmigung der Teiländerung des Zonenplans vom 21. Dezember 2022. \n\n2. Genehmigung der Teiländerung des Bau- und Zonenreglements vom 18. Dezember 2022. \n\n3. Einsprache der Hans Müller-Bächler GmbH, Grundeigentümerin des Grundstücks Nr. 259, \n\nGrundbuch Emmen: \n\nAbweisung der Anträge 1, 2 und 4. \n\nDem Antrag 3 wurde mit der durchgeführten Einspracheverhandlung entsprochen. \n\n4. Die Genehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Luzern bleibt vorbehalten. \n\n5. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. \n\n6. Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug dieses Beschlusses beauftragt. \n\n \n\nEmmenbrücke, 20. März 2024 \n\nFür den Gemeinderat: \n\n  \n\nRamona Gut-Rogger \n\nGemeindepräsidentin \n\nPatrick Vogel \n\nGemeindeschreiber \n\n \n\nBeilagen: \n\n1. Teilzonenplan Rosenau 1:2000 vom 18. März 2024 \n\n2. Bau- und Zonenreglement Rosenau: Anpassung Zweckbestimmung vom 18. März 2024 \n\n3. Planungsbericht vom 18. März 2024 \n\n4. Vorprüfungsbericht vom 24. August 2022 \n\n \n\n  \n\n\n