23_22 B+A Emmenbaum Nord.pdf

text: \n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \nGemeinderat \n\n \n\n \n\n  \n\n23/22 Bericht und Antrag an den Einwohnerrat  \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nbetreffend \n\nErlass des Bebauungsplans «Emmenbaum Nord» sowie Teilrevision «Emmenbaum Nord» \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n2 \n\nInhalt \n\n1. Einleitung ................................................................................................................... 3 \n\n1.1 Ausgangslage .................................................................................................................... 3 \n\n1.2 Eigentumsverhältnis ........................................................................................................... 4 \n\n1.3 Kontext Gesamtrevision der Ortsplanung ............................................................................. 4 \n\n2. Planungsverfahren .................................................................................................... 5 \n\n2.1 Workshopverfahren & Richtprojekt ...................................................................................... 5 \n\n2.2 Erarbeitung Bebauungsplan ................................................................................................ 7 \n\n2.3 Kantonale Vorprüfung ........................................................................................................ 8 \n\n2.4 Mitwirkung der Bevölkerung ............................................................................................... 8 \n\n2.5 Öffentliche Auflage ............................................................................................................. 8 \n\n3. Bebauungsplan Emmenbaum Nord ........................................................................... 9 \n\n3.1 Übersicht Inhalte ............................................................................................................... 9 \n\n3.2 Übergeordnete Idee und Städtebau .................................................................................... 9 \n\n3.3 Volumetrische Ausgestaltung ............................................................................................. 11 \n\n3.4 Gestaltung ........................................................................................................................ 12 \n\n3.5 Etappierung ...................................................................................................................... 13 \n\n3.6 Nutzungsvorschriften......................................................................................................... 13 \n\n3.7 Freiraum .......................................................................................................................... 14 \n\n3.8 Umwelt ............................................................................................................................ 15 \n\n3.9 Verkehr und Erschliessung ................................................................................................. 16 \n\n3.10 Qualitätssicherung ............................................................................................................ 17 \n\n4. Auswirkungen .......................................................................................................... 18 \n\n4.1 Vergleich bisher – neu ....................................................................................................... 18 \n\n4.2 Prognosen Bevölkerungswachstum, Verkehr und Infrastrukturen ......................................... 19 \n\n5. Teilrevision des Zonenplans .................................................................................... 19 \n\n6. Einsprachen ............................................................................................................. 20 \n\n6.1 Einsprache IMMO TUNCHELLI AG....................................................................................... 20 \n\n7. Mehrwertabgabe ..................................................................................................... 24 \n\n8. Ausblick ................................................................................................................... 25 \n\n9. Antrag an den Einwohnerrat ................................................................................... 26 \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n3 \n\nFrau Präsidentin \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n1. Einleitung \n\n1.1 Ausgangslage \n\nDas zentral gelegene Areal «Emmenbaum Nord» weist heute eine heterogene Struktur verschiedener \n\nWohn- und Gewerbebauten auf. Das Potenzial der Zentrumslage in direkter Nähe zum Bahnhof Emmen-\n\nbrücke sowie zum Bushub Emmenbrücke Bahnhof Süd wie auch zu Schul- und Freizeitanlagen sowie Ein-\n\nkaufsmöglichkeiten wird vor dem Hintergrund der Zielsetzung einer Siedlungsentwicklung nach Innen nur \n\nunzureichend ausgenutzt. Die Grundeigentümerinnen der Grundstücke Nrn. 246, 300, 301, 302, 303, 1140, \n\n1148 und 1847, Grundbuch Emmen, haben das Potenzial an dieser Lage erkannt und beabsichtigen eine \n\nWeiterentwicklung. Damit diese Entwicklung im Einklang mit den hohen Qualitätsanforderungen der Ge-\n\nmeinde stattfindet, wurde der vorliegende Bebauungsplan «Emmenbaum Nord» erarbeitet, basierend auf \n\ndem Ergebnis eines Workshopverfahrens. Untenstehend wird der Perimeter des Bebauungsplans aufge-\n\nzeigt. Er umfasst die Grundstücke Nrn. 246, 300, 301, 302, 303, 1140, 1148 und 1847, Grundbuch Emmen. \n\nIn den Perimeter mitaufgenommen wurde zudem ein Teil des Grundstücks Nr. 3, Grundbuch Emmen, im \n\nEigentum des Staats Luzern sowie Teile des Grundstücks Nr. 1083, Grundbuch Emmen, im Eigentum der \n\nGemeinde Emmen, da sie bei der Gestaltung der Freiräume und der Erschliessung des Areals eine hohe \n\nRelevanz haben. Betreffend Mitbenutzung des Strassengrundstückes des Gemeindegrundstückes Nr. 3, \n\nGrundbuch Emmen, laufen die Verhandlungen zwischen dem Departement Immobilien und Sport der Ge-\n\nmeinde Emmen sowie den Grundeigentümern. Die Inhalte des Bebauungsplans Emmenbaum Nord bedin-\n\ngen zudem eine Teilzonenplanänderung, welche koordiniert zum Bebauungsplanverfahren durchgeführt \n\nwerden soll. \n\n \n\n  \n\nAbbildung 1: Ausschnitt Luftbild mit Bebauungsplanperimeter \n\n\n\n \n\n4 \n\n1.2 Eigentumsverhältnis \n\nNachfolgend werden die Eigentümer der im Perimeter des Bebauungsplans betroffenen Grundstücke auf-\n\ngeführt. \n\n Grundstück Nr. 3:   Staat Luzern \n\n Grundstücke Nrn. 246 und 300:  Utro Fiko-Med AG, Emmen \n\n Grundstücke Nrn. 301 und 1148: Gerba AG, Emmenbrücke \n\n Grundstücke Nrn. 302 und 1140: Caisse de pensions Swatch Group, Neuchâtel \n\n Grundstück Nr. 303:   LANDI Sempach-Emmen, Sempach Station \n\n Grundstück Nr. 1083:   Einwohnergemeinde Emmen \n\n Grundstück Nr. 1847:   CONCORDIA Versicherungen AG, Luzern \n\n1.3 Kontext Gesamtrevision der Ortsplanung \n\nDie Gemeinde Emmen befindet sich im Prozess der Gesamtrevision ihrer Ortsplanung. Die Planungsunter-\n\nlagen konnten am 6. Mai 2022 zur öffentlichen Mitwirkung publiziert und parallel dazu in die kantonale \n\nVorprüfung eingereicht werden. In einem ersten Schritt der Ortsplanungsrevision wurde ein städtebauliches \n\nGesamtkonzept (SGK) und Zukunftsbild erarbeitet, welches vom Einwohnerrat am 17. Dezember 2019 zu-\n\nstimmend zur Kenntnis genommen wurde. Das Zukunftsbild dient der Gemeinde als Grundlage für die \n\nplanungsrechtliche Umsetzung der Ortsplanungsrevision und wurde auch bei parallel dazu angestossenen \n\nPlanungsverfahren herangezogen. Das SGK definiert das Gebiet Emmenbaum Nord als Bestandteil des \n\nHauptortszentrums von Emmenbrücke. An dieser Lage soll demnach eine urbane Entwicklung ermöglicht \n\nwerden, welche gleichzeitig einen guten Umgang mit dem bestehenden industriellen Erbe in der direkten \n\nUmgebung pflegt. Das Umfeld des Bahnhofs Emmenbrücke als multimodaler Umsteigepunkt verschiedener \n\nVerkehrsmittel eignet sich zudem bestens für eine Entwicklung nach Innen. Mit einer Umgestaltung des \n\nStrassenraums entlang der Gerliswilstrasse soll zudem künftig der Verkehr siedlungs- und zentrumsver-\n\nträglicher geführt werden können. \n\nAbbildung 2: Ausschnitt Zukunftsbild städtebauliches Gesamtkonzept \n\n\n\n \n\n5 \n\nIn den Unterlagen der neuen Ortsplanung für die öffentliche Mitwirkung wird dementsprechend eine spe-\n\nzielle Kernzone mit Bebauungsplanpflicht festgelegt, was der notwendigen Teilzonenplanänderung ent-\n\nspricht (siehe Kapitel 5).  \n\n \n\nAbbildung 3: Ausschnitt Entwurf gesamtrevidierter Zonenplan, Stand öffentliche Mitwirkung \n\n2. Planungsverfahren \n\n Workshopverfahren    2015 - 2016 \n\n Abschluss Planungsvereinbarung  Januar 2019 \n\n Erarbeitung Richtprojekt   2019 - 2020 \n\n Erarbeitung Bebauungsplan   Juni 2020 bis März 2021 \n\n Kantonale Vorprüfung    21. April 2021 - 29. November 2021 \n\n Öffentliche Mitwirkung    23. August bis 6. Oktober 2021 \n\n Öffentliche Auflage    14. Februar bis 15. März 2022 \n\n Einspracheverhandlungen   Mai 2022 \n\n Bau- und Verkehrskommission   28. Juni 2022 \n\n Beschluss Einwohnerrat    voraussichtlich 5. Juli 2022 \n\n Referendumsfrist (60 Tage)   voraussichtlich Juli 2022 bis September 2022 \n\n Genehmigung Regierungsrat   voraussichtlich Dezember 2022 \n\n2.1 Workshopverfahren & Richtprojekt \n\nDie verschiedenen Grundeigentümerinnen im Perimeter Emmenbaum Nord haben zwischen 2015 und 2016 \n\nzwecks der städtebaulichen Konzeptfindung ein Workshopverfahren mit drei Architekturteams durchge-\n\nführt. Dabei wurde das Konzept der Planergemeinschaft Mirlo Urbano / Brühlmann Loetscher Buson, Zürich, \n\nund Lorenz Eugster Landschaftsarchitekten und Städtebau, Zürich, vom Beurteilungsgremium zur Weiter-\n\nverfolgung empfohlen (siehe Synthesebericht Workshopverfahren Beilage 19 sowie das Pflichtenheft Work-\n\nshopverfahren Beilage 20). Hervorgehoben wurde dabei insbesondere, dass der Vorschlag die notwendigen \n\n\n\n \n\n6 \n\nDifferenzierungsmerkmale zu den umgebenden Siedlungen und Planungen (Viscosi, Luzern Nord, etc.) auf-\n\nweise, da es in Typologie, Aussenraum und Wohnungsmix nicht den umliegenden grossen Arealentwick-\n\nlungen gleiche. Ebenfalls empfohlen wurde, das Potential des Konzepts noch weiter zu schärfen, was im \n\nRahmen der Weiterbearbeitung zu einem Richtprojekt erfolgt ist. In den Jahren 2017 und 2018 mussten \n\nsich die Grundeigentümer betreffend dem weiteren Vorgehen einigen. Zwischen den betroffenen Grundei-\n\ngentümerinnen und der Gemeinde Emmen wurde im Jahr 2019 eine Planungsvereinbarung abgeschlossen, \n\nwelche das weitere Verfahren verbindlich festlegt. \n\nDas Konzept aus dem Workshopverfahren wurde wie empfohlen anschliessend zu einem Richtprojekt (Bei-\n\nlage 5) weiterentwickelt und präzisiert. Die Erarbeitung des Richtprojektes wurde erneut von einem Beur-\n\nteilungsgremium begleitet, welches sich aus Planungsfachleuten, Grundeigentümer- sowie Gemeindever-\n\ntretern zusammensetzte. Im Schlussbericht der Weiterverarbeitung des Richtprojekts (Beilage 12) wurden \n\ndie städtebaulichen, architektonischen sowie freiräumlichen Stärken des Richtprojektes hervorgehoben. \n\nGleichzeitig wurden auch die Herausforderungen hervorgehoben, welche im Rahmen des Bebauungsplans \n\nvertieft zu klären seien. In diesem Sinne wurden in Kapitel 4.4 folgende Empfehlungen für das weitere \n\nVorgehen formuliert: \n\n Die Gestaltung der einzelnen Baukörper kann unterschiedlich sein, wobei sie aber, insbesondere be-\n\nzüglich Körnung und Grundform, eine klare Gestaltungsverwandtschaft haben. Dies ist für den Bebau-\n\nungsplan zu präzisieren (Materialisierung, Farbgebung, Fenster- und Fassadengestaltung usw.). \n\n Im Bebauungsplan ist eine Regelung für die etappenweise Verbindung der einzelnen Tiefgaragen-Be-\n\nreiche festzulegen. Auch sollen weitere Themen (Reduktion der Anzahl Parkplätze, alternative Lösun-\n\ngen wie beispielsweise ein Autolift oder automatisierte Anlage), falls sie zur Qualität und Funktionalität \n\n(z.B. einfachere Etappierung) beitragen, geprüft werden. \n\n Die Aussenraumgestaltung ist gemäss Richtprojekt festzuschreiben. \n\n Die genaue Platzierung der Bäume längs der Gerliswilstrasse muss im Zusammenspiel mit der Ausge-\n\nstaltung der Erdgeschosse und den Anforderungen an Anlieferung und Feuerwehr im Rahmen der \n\nweiteren Projektierung überprüft und mit der gegenüberliegenden Strassenseite abgestimmt werden. \n\n Die offensichtlichen architektonischen Qualitäten (wie die ortsverträgliche Komposition von unter-\n\nschiedlichen Baukörpern, die präzise Setzung von sechs Bauvolumen mit gassenartiger Struktur sowie \n\ndie halböffentlichen Dachterrassen auf den Sockelgeschossen mit direkter Anbindung über Freitreppen \n\nan den Gassenraum) aus dem Richtprojekt sind zwingend mit dem Bebauungsplan für die späteren \n\nBauprojekte zu sichern.  \n\n\n\n \n\n7 \n\n \n\nAbbildung 4: Richtprojekt, Darstellung aus der Schlussdokumentation \n\nDas Richtprojekt bildet die Basis für den Bebauungsplan, mit welchem die Qualitäten des Richtprojekts \n\ngrundeigentümerverbindlich festgelegt werden. Weiterführende, vertiefte Informationen zur Erarbeitung \n\ndes Richtprojektes finden sich im Schlussbericht der Weiterverarbeitung des Richtprojekts (Beilage 12) und \n\ndem Richtprojekt (Beilage 5).  \n\n2.2 Erarbeitung Bebauungsplan \n\nDas Richtprojekt wurde basierend auf den Empfehlungen aus dem Beurteilungsgremium weiter verfeinert \n\nund in den Situationsplan und die Sonderbauvorschriften überführt (planungsrechtliche Umsetzung). Über-\n\ngeordnet sollen mit dem Bebauungsplan insbesondere die folgenden Ziele erfüllt werden: \n\n Voraussetzungen schaffen für eine städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete \n\nÜberbauung mit einer hohen Wohn-, Arbeits- und Aufenthaltsqualität \n\n Sicherstellung von Freiräumen von hoher Qualität, ökologisch wertvolle Begrünung und Bepflan-\n\nzung des Areals \n\n Nachhaltige Mobilität \n\n Sicherstellung einer rationellen Erschliessung, einer gut gestalteten Parkierung sowie einer zweck-\n\nmässigen Ver- und Entsorgung \n\n Gewährleistung der Durchgängigkeit des Areals für öffentliche Fusswege \n\n Verdichtete und energieeffiziente Bauweise \n\n \n\nDie Sonderbauvorschriften, der Situationsplan, der Planungsbericht sowie weitere Berichte und Nachweise \n\nbilden zusammen den Bebauungsplan Emmenbaum Nord. Die verschiedenen Bestandteile des Bebauungs-\n\nplans Emmenbaum Nord und die Kernaussagen werden im Kapitel 3 des vorliegenden Berichts und Antrags \n\npräsentiert. \n\n \n\n\n\n \n\n8 \n\n2.3 Kantonale Vorprüfung \n\nDer Bebauungsplan sowie die Teilzonenplanänderung wurden am 21. April 2021 zur kantonalen Vorprüfung \n\neingereicht. Am 29. November 2021 übermittelte das Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement (BUWD) \n\ndes Kantons Luzern der Gemeinde Emmen den Vorprüfungsbericht (Beilage 14). Das BUWD hält fest, dass \n\ndie im Entwurf vorliegende Teilzonenplanänderung sowie der Bebauungsplan insgesamt als gut und weit-\n\ngehend vollständig erarbeitet sowie als grösstenteils rechts- und zweckmässig beurteilt werden können. \n\nAus kantonaler Sicht überzeugen am ausgearbeiteten Richtprojekt insbesondere die sechs Baukörper, de-\n\nren Grund- und Dachformen, die dreiteilige Fassadengliederung, die Durchgängigkeit des Areals für alle \n\nAnspruchsgruppen sowie die Eingliederung der Bauten in den städtischen Raum. Darüber hinaus würden \n\nmit dem Bebauungsplan Emmenbaum Nord bauliche und gestalterische Rahmenbedingungen festgelegt, \n\nwelche ausreichend Spielraum bei der Umsetzung liessen. Unter der Betrachtung der im beiliegenden Vor-\n\nprüfungsbericht aufgeführten Vorbehalte und Änderungsanträge würden die eingereichten Unterlagen mit \n\nden kantonalen- und bundesrechtlichen Grundlagen und Vorgaben übereinstimmen. Die erforderlichen An-\n\npassungen aufgrund der kantonalen Vorprüfung betreffen Detailthemen, weswegen hier auf eine Auflistung \n\nverzichtet wird. Welche Anpassungen vorgenommen wurden, kann in Kapitel 5.2 des beiliegenden Pla-\n\nnungsberichtes (Beilage 4) nachgelesen werden.  \n\n2.4 Mitwirkung der Bevölkerung \n\nDer Einbezug der Bevölkerung wurde in der öffentlichen Mitwirkung parallel zur kantonalen Vorprüfung \n\nsichergestellt. Es gingen fünf Eingaben von juristischen Personen, Ortsparteien sowie der Ortsplanungs-\n\nkommission (OPK) und der Umwelt- und Naturschutzkommission (UNK) der Gemeinde Emmen ein. Grund-\n\nsätzlich wurde die Eignung des Gebietes für eine qualitätsvolle Innenentwicklung anerkannt. Aufgrund der \n\nMitwirkungseingaben wurden die Bestimmungen punktuell angepasst. Die Anpassungen beinhalten insbe-\n\nsondere die Verpflichtung zu einer individuellen Fassadengestaltung der einzelnen Bauten, einen leicht \n\nerhöhten Spielraum für die Montage von Photovoltaikanlagen im Sinne einer gleichzeitigen Dachbegrünung \n\nsowie die Reduktion der maximal möglichen Parkplätze für Personenwagen. Die Änderungen am Bebau-\n\nungsplan aufgrund der Mitwirkung werden im Planungsbericht (Beilage 4) unter Kapitel 5.3 im Detail auf-\n\ngeführt. Alle Eingaben und die entsprechenden Erwägungen des Gemeinderates können auch dem Mitwir-\n\nkungsbericht (Beilage 15) entnommen werden. \n\n2.5 Öffentliche Auflage \n\nVom 14. Februar 2022 bis 15. März 2022 wurde die öffentliche Auflage durchgeführt. In dieser Zeit wurde \n\neine Einsprache bei der Gemeinde Emmen eingereicht. Aufgrund der durchgeführten Einspracheverhand-\n\nlung wurden die Sonderbauvorschriften wie folgt angepasst: \n\nArt. 19. Abs. 4 (neu): Die Gestaltung des Hofs entlang der Parzelle Nr. 304 hat so zu erfolgen, dass das \n\nbestehende Fahrwegrecht ohne Einschränkungen ausgeübt werden kann. Wird auf der Parzelle Nr. 304 ein \n\nNeubau erstellt oder das Fahrwegrecht aufgehoben, so sind die entsprechenden Flächen im Bebauungs-\n\nplanperimeter gemäss den Absätzen 1 und 2 umzugestalten. \n\n \n\nArt. 20 Abs. 2 (neu): Die Gestaltung der Gasse entlang der Parzelle Nr. 304 hat so zu erfolgen, dass das \n\nbestehende Fahrwegrecht ohne Einschränkungen ausgeübt werden kann. Wird auf der Parzelle Nr. 304 ein \n\nNeubau erstellt oder das Fahrwegrecht aufgehoben, so sind die entsprechenden Flächen im Bebauungsplan \n\ngemäss dem Absatz 1 umzugestalten. \n\n\n\n \n\n9 \n\nIm Kapitel 6 des vorliegenden Berichts und Antrags werden die Einsprachepunkte mit Begründung und \n\nEntscheidvorschlag des Gemeinderates abgehandelt. \n\n3. Bebauungsplan Emmenbaum Nord \n\nDer Bebauungsplan Emmenbaum Nord wurde gemäss Vorgaben des Planungs- und Baugesetzes des Kan-\n\ntons Luzern (§§ 65 - 71 PBG) erarbeitet und bildet die Rechtsgrundlage für die spätere Beurteilung und \n\nBewilligung der Bauvorhaben. Sämtliche Festlegungen im Bebauungsplan sind grundeigentümerverbind-\n\nlich. Die Teilrevision des Zonenplans wird erforderlich, da die neue Ortsplanung nicht innerhalb nützlicher \n\nFrist für den Bebauungsplan Emmenbaum Nord rechtskräftig sein wird. Sie erfolgt auf der Grundlage des \n\nBebauungsplans.  \n\n3.1 Übersicht Inhalte \n\nDer Bebauungsplan Emmenbaum Nord umfasst folgende, verbindliche Dokumente: \n\n Situationsplan 1:500 vom 20. Januar 2022 \n\n Sonderbauvorschriften (SBV) vom 13. Mai 2022 \n\n \n\nFolgende Dokumente sind wegleitende und orientierende Bestandteile des Bebauungsplans: \n\n \n\n Planungsbericht vom 13. Mai 2022 \n\n Richtprojekt vom 27. März 2021 \n\n Analyse der Störfallrisiken vom 6. Dezember 2020 \n\n Lärmgutachten vom 22. Januar 2021  \n\n Mobilitätskonzept vom 26. Januar 2021 \n\n Kurzgutachten zu Entsorgung und Anlieferung vom 15. April 2021 \n\n Vergleich Nachhaltigkeitsanforderungen vom 27. Oktober 2019 \n\n Kurzbericht Werkleitungen vom 10. Januar 2020 \n\n Schlussbericht Workshopverfahren Richtprojekt vom 2. Juni 2020 \n\n Verkehrsgutachten vom 26. Februar 2021 \n\n Modell 1:500 \n\n \n\nNachfolgend werden die wichtigsten Inhalte des Bebauungsplans Emmenbaum Nord aufgeführt. Für zu-\n\nsätzliche Details wird insbesondere auf Kapitel 4 des Planungsberichtes (Beilage 4) sowie auf den Situati-\n\nonsplan (Beilage 2) und die Sonderbauvorschriften (Beilage 3) verwiesen. \n\n3.2 Übergeordnete Idee und Städtebau \n\nRund um den Seetalplatz, in der Viscosistadt, aber auch im Gebiet Reussbühl und Ibach sind grosse bauliche \n\nVeränderungen geplant. Dominieren in diesen Gebieten die grossmassstäblichen Einheiten, wird im Gebiet \n\nEmmenbaum Nord als Beitrag zur Vielfalt in Luzern Nord ein Gegenpunkt zu diesen Entwicklungen gesetzt.  \n\n \n\nDie folgenden städtebaulichen Prinzipien sind Grundlage des Entwurfs: \n\n\n\n \n\n10 \n\n Feinkörnige, dichte Bebauung: Die Bauten weisen einen geringen «Fussabdruck» (Grundflä-\n\nche) auf und schaffen so eine feinkörnige Bebauung mit hoher Durchlässigkeit. Das Verdichtungs-\n\npotenzial wird primär in der Höhe genutzt. \n\n Gassenartige Zwischenräume: Zwischen den Bauten entstehen schmale, gassenartige Räume. \n\nDiese ermöglichen Durchblicke zwischen Bahnhof- und Gerliswilstrasse sowie Durchquerungsmög-\n\nlichkeiten für Fussgänger als Verbindung zwischen Bahnhof und Viscosistadt. Die Durchwegung \n\nund die bewusst schmal dimensionierten Gassen tragen zur Belebung der Zwischenräume bei. \n\n Verkehrsfreies Areal: Die Gassen sind verkehrsfrei. Die Erschliessung (Anlieferung und Parkie-\n\nrung) durch den motorisierten Individualverkehr erfolgt von aussen, über die Bahnhof- und Gerlis-\n\nwilstrasse. \n\n Innerstädtische Vorzone mit differenzierten Baumpflanzungen: Die Vorzonen der Ge-\n\nbäude orientieren sich an innerstädtischen Vorbildern. Die Fussgängerbereiche führen, abgestimmt \n\nauf die EG-Nutzung, bis an die Fassaden. Dem Charakter der jeweiligen Strassen entsprechende \n\nBäume säumen diese und schaffen zusätzliche Qualitäten für Fussgänger. \n\n Aktive Strassenfassaden mit mehrheitlich publikumsorientierten Nutzungen: Die Erdge-\n\nschosse entlang der Bahnhof- und Gerliswilstrasse enthalten mehrheitlich publikumsorientierte Nut-\n\nzungen, welche zur Belebung des Gebiets beitragen. Zugänge zu diesen Nutzungen sind bevorzugt \n\nstrassenseitig angeordnet, sodass die Bebauung zu den Strassen hin einladend wirkt. \n\n Belebte innere Aussenräume, gemeinschaftlich orientierter Hofraum: Um die Belebung \n\ndes Gebietes weiter zu fördern, erfolgen die Zugänge zu den Gebäuden und weiteren Nutzungen \n\nim Erdgeschoss von den inneren Aussenräumen. Der Hof steht allen künftigen Bewohnenden und \n\nBeschäftigten zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung. \n\n Gemeinschaftlich genutzte Terrassen: Angesichts der beschränkt verfügbaren Aussenräume \n\nauf der «Stadtebene» werden den Bewohnenden und Beschäftigten gemeinsam genutzte und vom \n\nLärm geschütztere Terrassen auf den Sockelbauten zur Verfügung gestellt. \n\n Dreiteilung der Gebäude mit charakteristischer Dachform: Die Bauten zeichnen sich durch \n\ndie Dreiteilung in Sockel – Hauptbau – und Dach aus und verfügen alle über den gleichen Dachab-\n\nschluss in Form eines Schrägdaches. Dieses Gestaltungsprinzip lässt die Bauten als Ensemble in \n\nErscheinung treten und lässt unterschiedliche architektonische Ausformulierungen der Fassaden \n\nzu. \n\n Integriertes Stadtgrün mit teilbegrünten Terrassen und Fassaden: Die Begrünung der Terrassen \n\nund die Teilbegrünung der inneren Fassaden bringen einen wohltuenden Grünaspekt in das Areal. \n\nDie Aufenthaltsqualität wird erhöht, es wird ein klimatischer Mehrwert geschaffen und die einzig-\n\nartige Erscheinung des Areals gestärkt. \n\n Nachhaltige und energetisch vorbildliche Überbauung: Die Überbauung wird durch die \n\nGrundeigentümerinnen freiwillig nach dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) geplant \n\nund realisiert. Damit ist eine breite Berücksichtigung der Nachhaltigkeit in allen drei Dimensionen \n\nund das Einhalten aktueller energetischer Vorgaben gewährleistet. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n11 \n\n3.3 Volumetrische Ausgestaltung \n\nWie in den Zielen festgehalten wird, soll der Bebauungsplan die Voraussetzungen für eine städtebaulich \n\nund architektonisch besonders gut gestaltete Überbauung mit einer hohen Wohn-, Arbeits- und Aufent-\n\nhaltsqualität schaffen. Sämtliche Vorgaben zur volumetrischen Ausgestaltung richten sich nach dem Richt-\n\nprojekt (Beilage 5). In diesem Sinne werden für die künftige Bebauung des Gebietes Emmenbaum Nord \n\ninsbesondere folgende Rahmenbedingungen definiert: \n\n \n\n Insgesamt sind im Areal Emmenbaum Nord sechs neue Gebäude mit einer maximalen Gesamthöhe \n\nvon 30 m vorgesehen. Die Gebäude sind in Sockel, Hauptbau und Dach zu gliedern. Alle verfügen \n\nüber den gleichen charakteristischen Dachabschluss mit Schrägdach, der die obersten beiden \n\nStockwerke der maximal 9-geschossigen Bauten umfasst. Die im Strassenraum hauptsächlich \n\nwahrgenommene Traufhöhe entspricht dadurch einer 7-geschossigen Bebauung. \n\n Die Lage der ober- und unterirdischen Neubauten wird über elf Baubereiche festgelegt.  \n\n Entlang der Strassenräume werden zwecks einer stimmigen städtebaulichen Eingliederung Bauli-\n\nnien festgelegt, welche zwingend einzuhalten sind.  \n\n Wo Baubereiche aneinanderstossen (d.h. B1 und B2, C1 und C2, D1 und D2 sowie F1 und F2) wird \n\ndie definitive Abgrenzung im Rahmen des Bauprojekts festgelegt. Dabei ist nur eine Vergrösserung \n\ndes kleineren Baubereichs (d.h. B2, C2, D2 und F2) durch eine flächengleiche Reduktion des zu-\n\ngehörigen und anstossenden Baubereichs (d.h. B1, C1, D1 und F1) zulässig. \n\n Der Baubereich A2 (Sockel Optional) zwischen den Baubereichen A1 und B1 darf nur überbaut \n\nwerden, wenn der Bedarf nach einer Nutzung, welche die zusammenhängende Fläche (d.h. Bau-\n\nbereiche A1, A2 und B1) beansprucht, nachgewiesen wird. In diesem Fall ist gegenüber der Ger-\n\nliswilstrasse eine Nische im Sockel gemäss dem Situationsplan auszubilden und einer sinnvollen \n\nNutzung (z.B. Gebäudeeingänge) zuzuweisen. \n\n Die vertikale Ausdehnung der Neubauten wird mit Höhenkoten in Meter über Meer (m. ü. M.) \n\ndefiniert. Diese sind im Situationsplan (Beilage 2) wie auch in den Sonderbauvorschriften (vgl. Art. \n\n4 SBV, Beilage 3) aufgelistet. Die Abbildung 6, Modellansicht aus nördlicher Richtung, zeigt eine \n\nmögliche Umsetzung der maximalen Volumina exemplarisch auf.  \n\nAbbildung 5: Ausschnitt aus dem Situationsplan \n\n\n\n \n\n12 \n\n Für jeden Baubereich wird eine maximale anrechenbare Gebäudefläche (aGbF) festgelegt. Auf-\n\ngrund der zentralen Lage des Entwicklungsgebietes soll eine effiziente Ausnützung langfristig si-\n\nchergestellt werden. In diesem Sinne wird ergänzend definiert, dass die maximal zulässige aGbF \n\npro Baubereich maximal um 10% unterschritten werden darf. Die maximal mögliche Höhenkote \n\nkann höchstens um 6.00 m (ca. zwei Geschosse) unterschritten werden. \n\n3.4 Gestaltung \n\n Der Grundsatz der Dreiteilung ist bei allen Gebäuden in der Fassadengestaltung abzubilden. Die \n\nvolumetrischen Vorgaben und dieser Grundsatz der Fassadengestaltung haben einen starken Effekt \n\nauf die Gesamtwirkung. So wirken die Bauten auch bei unterschiedlicher architektonischer Ausfor-\n\nmulierung als Ensemble. Für die konkrete architektonische Gestaltung und Materialisierung der \n\nGebäude wird allerdings Spielraum gewährleistet. Im Sinne der Vielfalt ist es nicht die Absicht, dass \n\nalle Gebäude die gleiche Fassadengestaltung aufweisen. So soll die Fassadengestaltung die Indivi-\n\ndualität der einzelnen Bauten unterstützen. \n\n Lebendige, freundliche Erdgeschosse können einen wichtigen Beitrag zur Attraktivierung des Stras-\n\nsenraums leisten. In diesem Sinne schreibt der Bebauungsplan vor, dass die Erdgeschosse entlang \n\nder Bahnhof- und Gerliswilstrasse mehrheitlich einsehbar und repräsentativ zu gestalten sind.  \n\n Angesichts der Dichte des Planungsperimeters wird zur Förderung des Mikroklimas und der Wohn-\n\nqualität eine Teilbegrünung der Fassaden vorgeschrieben. Jeder Gassen- und Hofraum soll min-\n\ndestens einen grünen Aspekt erhalten. Entlang der Strassenfassaden sind keine Begrünungen vor-\n\ngesehen. Die zu begrünende Fläche wird pro Haus ermittelt. Bemessungsgrundlage bildet die Fas-\n\nsadenfläche ab Belag aussen bis und mit Oberkante Rohdecke des 1. Obergeschosses (abzüglich \n\nder Strassenfassaden und den Fassaden unterhalb einer begrünten Terrasse, siehe dazu Kapitel \n\n3.6 des vorliegenden Berichts und Antrags). Nach Abzug der Fensterflächen sind mindestens 20% \n\nder verbleibenden Fläche zusammenhängend in ein bis zwei Teilflächen zu begrünen. Die Begrü-\n\nnung muss nach einer Anwachsphase von drei bis vier Jahren erreicht werden. Die Begrünung hat \n\nbodengebunden zu erfolgen. Das Substrat wird als retentionsfähiger, offener Streifen von ca. 60 \n\ncm Breite entlang der Fassade eingebaut. Die Verwendung von Pflanzkübeln ist nicht gestattet. Die \n\nstandortgerechte Pflanzenwahl erfolgt mit dem Bauprojekt. Die Pflanzenwahl ist auch massgebend \n\nAbbildung 6: Modellansicht eingefärbt aus nördlicher Richtung \n\n\n\n \n\n13 \n\nfür die Art der Bewässerungs-, Halterungs- und Pflegemassnahmen. Die Abbildung 7, Ausschnitt \n\naus dem Richtprojekt zeigt eine mögliche Umsetzung dieser Vorgaben schematisch auf.  \n\n Ein weiteres wichtiges Element der architektonischen Gestaltung sind die Treppenaufgänge auf die \n\nTerrassen, welche direkt ab den Gassen- und Hofflächen möglich sein muss. Im Richtprojekt sind \n\ndrei Gestaltungsmöglichkeiten abgebildet, die zur freien Auswahl stehen: als Kaskadentreppe, von \n\naussen her in den Sockel eingeschnitten oder als Oblicht, z.B. in Form einer Wendeltreppe ausge-\n\nstaltet. Der öffentliche Zugang zu den im Grundsatz den Bewohnenden und Beschäftigten vorbe-\n\nhaltenen Terrassen birgt ein mögliches Konfliktpotenzial, vor allem nachts. Daher wird die Möglich-\n\nkeit offengelassen, die Treppen abzuschliessen. Da ein solcher Abschluss im Aussenraum meist \n\nunattraktiv wirkt und die untersten Stufen der Treppen immer allen Bewohnenden und Beschäftig-\n\nten als Sitzmöglichkeit zur Verfügung stehen sollen, wird definiert, dass die Treppen mindestens \n\nim unteren Bereich öffentlich zu halten sind.  \n\n3.5 Etappierung \n\nDas Bebauungsplangebiet kann in Etappen überbaut werden. In jeder Etappe ist die Freiraumgestaltung \n\ngemäss Etappenbegrenzungsplan im Anhang zusammen mit den Bauten auszuführen. Die Erschliessung \n\nist für jede Etappe und unter Berücksichtigung von Art. 27 der Sonderbauvorschriften sicherzustellen. \n\n3.6 Nutzungsvorschriften \n\n Im Areal Emmenbaum Nord soll eine gemischte Nutzung realisiert werden. Die Sonderbauvorschrif-\n\nten legen fest, dass im Erdgeschoss sowie im 1. OG keine reinen Wohnnutzungen realisiert werden \n\nkönnen. Damit soll sichergestellt werden, dass ein angemessener Mindestanteil an Büro- bzw. Ge-\n\nwerbeflächen vorgesehen und keine monofunktionale Wohnüberbauung realisiert wird. Ausnah-\n\nmen sind im Sockel für Atelier-Wohnungen möglich, die gegen das Innere der Überbauung gerich-\n\ntet sind und bei denen das Atelier im Erdgeschoss, der Wohnbereich jedoch im 1.OG angeordnet \n\nist. \n\nAbbildung 7: Ausschnitt Richtprojekt Fassadenbegrünung \n\n\n\n \n\n14 \n\n Die SBV legen fest, dass im Erdgeschoss entlang der Gerliswil- und Bahnhofstrasse publikumsori-\n\nentierte Nutzungen vorzusehen sind. Damit sind jegliche Nutzungen gemeint, die Publikumsverkehr \n\ngenerieren und von Kunden besucht werden, z.B. Verkaufsgeschäfte, Gastbetriebe, kundeninten-\n\nsive Dienstleistungsbetriebe wie Arztpraxis, Coiffeur, Reisebüro, Versicherungsagentur mit Schalter \n\netc. Reine Büro-Nutzungen ohne Publikumsverkehr (Back-office, Call-Center etc.) und Nebenräume \n\n(z.B. Veloabstellräume) sind nur in untergeordnetem Mass (< 50% der gesamten Fassadenlänge \n\ngemäss Baugesuch) möglich. So wird verhindert, dass das Areal nach aussen unfreundlich und \n\nunbelebt wirkt.  \n\n In den Obergeschossen der Hochbauten (ab dem 2. OG) sind grundsätzlich sowohl Wohn- als auch \n\nBüronutzungen denkbar.  \n\n Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass das Gebiet auf Grund seiner Lage zwischen Bahnhof und \n\nKantonsstrasse für Familien wenig geeignet ist. Ein Wohnungsangebot wird daher vor allem auf \n\nein anderes Zielpublikum ausgerichtet werden. Erwünscht ist ein vielfältiges Wohnungsangebot, \n\ndas ausschliessliche Erstellen von gleichartigen Kleinwohnungen in allen Gebäuden soll vermieden \n\nwerden. Vor dem Baubewilligungsverfahren sind daher gemäss SBV die Nutzungen zwischen \n\nGrundeigentümern und Gemeinde abzustimmen. \n\n Um Nutzungskonflikte zwischen Wohnnutzungen und der gemeinschaftlich genutzten Terrasse zu \n\nvermeiden, hält der Bebauungsplan fest, dass grundsätzlich Gemeinschaftsflächen an den an die \n\nTerrassen angrenzenden Räume vorzusehen sind. Es ist jedoch möglich, dass einzelne Räume von \n\nWohnungen in den Eckbereichen neben den Gemeinschaftsräumen vorgesehen werden; die Ab-\n\nsicht ist, dass es keine Wohnungen gibt, die hauptsächlich auf die Terrassen ausgerichtet sind. \n\n3.7 Freiraum  \n\nDas Gebiet Emmenbaum Nord wird zukünftig dicht überbaut. Aufgrund der zentralen Lage wird es zudem \n\nstark frequentiert sein. Die zur Verfügung stehenden Freiräume haben deshalb vielfältigen und hohen An-\n\nsprüchen zu genügen. Es sollen zweckmässige Freiräume von hoher Qualität sowie eine ökologisch wert-\n\nvolle Begrünung und Bepflanzung des Areals sichergestellt werden. Wie bereits für die städtebauliche \n\nGrundstruktur und die architektonische Gestaltung wird für die Freiraumgestaltung ebenfalls das Richtpro-\n\njekt (Beilage 5) als Grundlage herangezogen. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ist ein durch \n\neinen ausgewiesenen Landschaftsarchitekten erarbeiteter Umgebungsplan mit allen relevanten Werkleitun-\n\ngen, einer detaillierten Umgebungsgestaltung (inklusive Beleuchtung), einer Pflanzliste und einem Pflege- \n\nund Unterhaltskonzept einzureichen.  \n\n \n\nDas Freiraumkonzept umfasst die folgenden verschiedenen Freiraumtypen: \n\n Die Vorzonen Bahnhof- und Gerliswilstrasse dienen der Adressbildung des Gebietes Emmen-\n\nbaum Nord. Die Vorzone ist so zu gestalten, dass die Nutzungen in den Erdgeschossen gut sichtbar \n\nund zugänglich sind. Entlang der Fassaden der Neubauten sind zwingend Fusswege anzuordnen. \n\nDie Vorzone ist bis zur Fassade zu asphaltieren. An beiden Strassen sind Baumarten vorzusehen, \n\ndie über eine hohe Schädlingsresistenz und eine gute Hitze- sowie Salzverträglichkeit verfügen. \n\nUm die Strassenbäume sind grosszügig dimensionierte, sickerfähige Flächen vorzusehen. Wo nötig, \n\nsind sie mit Baumscheiben begehbar bzw. mit einem geeigneten System für schwere Lieferfahr-\n\nzeuge befahrbar zu gestalten. Auf Untergeschossen ist mindestens 1.5 m bodenebene Überde-\n\nckung vorzusehen. Entlang der Gerliswilstrasse ist eine gemischte Allee aus grosskronigen Laub-\n\n\n\n \n\n15 \n\nbäumen mit mindestens 3.0 m Stammhöhe zu pflanzen. Entlang der Bahnhofstrasse sind mindes-\n\ntens drei Baumpakete mit kleinkronigen Laubbäumen mit mindestens 3.0 m Stammhöhe zu pflan-\n\nzen. \n\n Der Hof, welcher von den Baubereichen C, D, E und F gesäumt wird, dient als Gemeinschaftsfläche \n\nfür die Bewohnenden des ganzen Areals und ist so zu gestalten, dass er flexibel genutzt werden \n\nkann (z.B. für gemeinschaftliche Anlässe, informellen Aufenthalt). Der Hof ist zum grössten Teil \n\nmit einem sickerfähigen Belag zu versehen. Im Hof sind mehrere grosskronige Laubbäume mit \n\nmindestens 6.0 m Kronenhöhe zu pflanzen. Der im Richtprojekt ausgewiesene Bereich für Baum-\n\npflanzungen darf nicht unterbaut werden und hat eine Mindestfläche von 30 m2 aufzuweisen. Ent-\n\nlang der Fassaden der Neubauten sind schmale, asphaltierte Bereiche zulässig. \n\n Die Gassen dienen der Verbindung der Fussgänger mit den angrenzenden Arealen. Sie sind hin-\n\ndernisfrei und asphaltiert entsprechend der gemeindeüblichen Standards für öffentliche Räume zu \n\ngestalten. Durch zwei Gassen sind öffentliche Fusswege mit einer Mindestbreite von 3.5 m vorge-\n\nsehen, die mittels Grunddienstbarkeiten zu Gunsten der Gemeinde Emmen gesichert werden. \n\n Die Gartenterrassen dienen als Gemeinschaftsflächen für die Bewohnenden und Beschäftigten \n\nder jeweiligen Baubereiche. Sie sind möglichst flexibel und für Nutzende unterschiedlichen Alters \n\nzu gestalten. Pro Gartenterrasse ist eine Pergola von max. 25 m2 zulässig. Die Gartenterrassen sind \n\nauf mindestens 30% der Grundfläche zwingend mit schattenspendenden Bäumen, Sträuchern, \n\nStauden und Gräsern intensiv zu begrünen. Ziel ist die Schaffung von besonders hoher Aufent-\n\nhaltsqualität und eine üppig-grüne und hochwertige Fernwirkung. Um dies zu erreichen, sind auf \n\ndie Pflanzung abgestimmte fachgerechte Konstruktionen (für die Gehölze mindestens 1.2 m hohe \n\nPflanzgefässe), Bewässerungs- und Pflegemassnahmen vorzusehen. Die Pflanzungen sind so zu \n\ngestalten und anzuordnen, dass Sichtbezüge nach aussen - insbesondere auch die Kommunikation \n\nmit den Hof- und Gassenräumen - über die gesamte Fassadenlänge gewährleistet sind. Durchge-\n\nhende Hecken u.ä. sind deshalb nicht zulässig. \n\n Der Kopfplatz markiert den Auftakt zur Überbauung von Norden her und kann als Aussenfläche \n\nfür die angrenzende publikumsorientierte Nutzung und/oder zum öffentlichen Aufenthalt dienen. \n\nDer Kopfplatz ist als Podest mit Stufen auszubilden. Es ist ein grosskroniger Einzelbaum mit solitä-\n\nrem Charakter und mindestens 3 m Stammhöhe zu pflanzen. \n\n3.8 Umwelt \n\n Neubauten sind nach dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS), Gold-Standard, oder ei-\n\nnem gleichwertigen Standard auszuführen und zu zertifizieren.  \n\n Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III. Die Vereinbarkeit von Wohnnutzungen mit den Lärm-\n\nschutzvorgaben wurde im Rahmen des Richtprojektes (Beilage 5) und eines Lärmschutzgutachtens \n\n(Beilage 7) nachgewiesen. \n\n Der Bebauungsplan Emmenbaum Nord liegt bezüglich technischer Gefahren im Einflussbereich der \n\nKantonsstrasse K13, Gerliswilstrasse. In Absprache mit dem Kanton Luzern, Dienststelle Umwelt \n\nund Energie (uwe), Risikovorsorge, wurde die Gefahrensituation in der Risikoanalyse neu beurteilt. \n\nDie Analyse der Störfallrisiken (Beilage 6) kommt zur Erkenntnis, dass der Einfluss der Neubauten \n\nauf dem Areal auf die Gesamtrisiken des Gebiets Luzern Nord als gering einzustufen ist. Aufgrund \n\ndes Berichts wird eine vertiefte Untersuchung im Rahmen einer Risikoermittlung als nicht erforder-\n\nlich erachtet. Aus Sicht des Störfalls sind auf Stufe Bebauungsplan somit keine Massnahmen vor-\n\nzusehen. \n\n\n\n \n\n16 \n\n Für die Wärmeversorgung werden sowohl ein Anschluss an das Fernwärmenetz des Wärmever-\n\nbunds Seetalplatz AG als auch an das Fernwärmenetz der Fernwärme Luzern AG wie auch die \n\nErstellung einer eigenen Grundwasserwärmepumpenlösung geprüft. In jedem Fall wird es eine \n\nökologisch nachhaltige Lösung, da das Label SNBS Gold erreicht werden soll. \n\n Für die Abfallentsorgung sind an den im Situationsplan bezeichneten Stellen Unterflur-Container zu \n\nerstellen. \n\n3.9 Verkehr und Erschliessung \n\nIm Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein detailliertes Mobilitätskonzept erarbeitet (Beilage 8). \n\nDas Konzept verfolgt das Ziel, ein Mobilitätsangebot zu schaffen, welches den Bedürfnissen der Nutzenden, \n\nder Bauherrschaft und der Gemeinde Emmen gerecht wird. Aufgrund der zentralen Lage sollen insbeson-\n\ndere der öffentliche Verkehr sowie der Fuss- und Veloverkehr gefördert werden, während dem motorisier-\n\nten Individualverkehr eine untergeordnete Bedeutung zukommen soll. Das Mobilitätskonzept ist wegleitend \n\nfür die entsprechenden Bauprojekte und wird im Rahmen des Baubewilligungsverfahren weiter vertieft und \n\nangepasst. Die wichtigsten Rahmenbedingungen im Themenbereich Verkehr und Erschliessung des Gebie-\n\ntes Emmenbaum Nord lassen sich wie folgt zusammenfassen: \n\n \n\n Das Bebauungsplangebiet wird vollständig über die Bahnhofstrasse erschlossen. Hier werden die \n\nZugänge zur unterirdischen Einstellhalle angeordnet. \n\n In einem Verkehrsgutachten (Beilage 13) wurden die Auswirkungen der geplanten Überbauung auf \n\ndie Leistungsfähigkeit des Knotens Gerliswilstrasse-Bahnhofstrasse überprüft. Dabei wurden ver-\n\nschiedene Nutzungsszenarien (d.h. «Wohnen» und «Büro») und Verkehrsströme untersucht. Die \n\nUntersuchung zeigt auf, dass der Knoten Gerliswilstrasse-Bahnhofstrasse für alle untersuchten \n\nLastfälle bezüglich des neuen Nutzungsverkehrs aus dem Gebiet Emmenbaum Nord unkritisch ist. \n\n In den Sonderbauvorschriften wird für Velos, fahrzeugähnliche Geräte (z.B. Lastenvelos, Veloan-\n\nhänger) sowie Motorräder die zulässige minimale und maximale Anzahl Parkfelder für jeden Bau-\n\nbereich einzeln festgelegt. Die Abschätzung der erforderlichen Veloabstellplätze des Bebauungs-\n\nplans Emmenbaum Nord erfolgt gemäss der VSS-Norm 40 065. Das Bebauungsplangebiet kann \n\naufgrund der Lage und topographischen Situation sehr gut mit dem Velo erreicht werden. In die-\n\nsem Sinne wurde der Standardbedarf an Veloabstellplätzen für Büronutzungen um 25% erhöht. \n\nDer Anteil an Kurzzeitabstellplätzen wird auf 15%, der Anteil an Langzeitabstellplätzen auf 85% \n\nfestgelegt. Die Werte wurden auf der Grundlage verschiedener Nutzungsszenarien mit verschiede-\n\nnen Kundenintensitäten wie folgt festgelegt: \n\n \n\n \n\nAbbildung 8: Anzahl Veloabstellplätze, Nutzfläche FäG und Motorradabstellplätze \n\n\n\n \n\n17 \n\n In den Sonderbauvorschriften wird für Personenwagen die zulässige minimale und maximale An-\n\nzahl Parkfelder ebenfalls für jeden Baubereich einzeln festgelegt. Hierbei kommen aufgrund der \n\nhohen Erschliessungsqualität Reduktionsfaktoren vom Normbedarf von 40%-50% (Wohnen) res-\n\npektive 20%-40% (Gewerbe, Dienstleistungen, Gastronomie, etc.) zur Anwendung. Die Werte wur-\n\nden auf der Grundlage verschiedener Nutzungsszenarien mit verschiedenen Kundenintensitäten \n\nwie folgt festgelegt: \n\n \n\n Wird die zulässige Anzahl Parkfelder eines Baubereichs nicht ausgeschöpft, kann das Restkontin-\n\ngent an einen anderen Baubereich übertragen werden. Die Übertragung von Parkfeldern ist privat-\n\nrechtlich zu regeln. \n\n Im Mobilitätskonzept, Kapitel 9 (Beilage 8) werden Massnahmen zum Mobilitätsmanagement auf \n\nStufe Bebauungsplan formuliert. Diese sind in die Sonderbauvorschriften eingeflossen, entspre-\n\nchend ist deren Umsetzung im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen. Des Weiteren werden \n\nMassnahmen und Vorschläge formuliert, welche auf Projektstufe für die betrieblichen Mobilitäts-\n\nkonzepte präzisiert werden müssen. Ein betriebliches Mobilitätskonzept ist bei der Ansiedlung von \n\nBetrieben mit mehr als zehn Vollzeitmitarbeitenden ebenfalls im Baubewilligungsverfahren einzu-\n\nreichen. \n\n Um das Mobilitätsmanagement wirkungsvoll umzusetzen und die Ressourcen effizient einzusetzen, \n\nist ein Monitoring notwendig. Mit geeigneten Instrumenten und Indikatoren werden die Massnah-\n\nmen auf ihre Wirkung hin überprüft. Indikatoren und Messgrössen dienen dazu, das Mobilitätsma-\n\nnagement wirkungsvoll aufzubauen und die Zielerreichung sicherzustellen. Die Indikatoren umfas-\n\nsen dabei den Modal-Split von Bewohnenden und Mitarbeitenden, den Umsetzungsgrad der Mass-\n\nnahmen sowie das Verkehrsaufkommen des MIV in der Abendspitzenstunde. Können die Ziele nicht \n\nerreicht werden, werden die Massnahmen überarbeitet und angepasst. Wird zwei Jahre nach Bezug \n\nersichtlich, dass die Modalsplit-Ziele nicht in angemessener Frist erreicht werden können, werden \n\ndie Massnahmen verschärft, beispielsweise durch ein verschärftes Parkraummanagement, eine Er-\n\nweiterung des Carsharing-Angebotes, die Anpassung der Anzahl Veloabstellplätze sowie verstärkte \n\nSensibilisierung und Informationen. \n\n3.10 Qualitätssicherung \n\n Zur Sicherung der in diesen Vorschriften formulierten Qualitätsanforderungen ist jedes Bauprojekt \n\nvor dem Baubewilligungsverfahren der Stadtbildkommission Emmen zur Beurteilung vorzulegen. \n\nDer Gemeinderat entscheidet auf Grundlage der Beurteilung der Stadtbildkommission, ob das Bau-\n\ngesuch öffentlich aufgelegt wird. Die entsprechende Beurteilung der Stadtbildkommission ist mit \n\ndem Baugesuch öffentlich aufzulegen.  \n\nAbbildung 9: Anzahl Autoabstellplätze \n\n\n\n \n\n18 \n\n Erfolgt durch die Stadtbildkommission zweimal eine negative Stellungnahme zum Bauprojekt, kann \n\nder Gemeinderat auf Grundlage der Beurteilung der Stadtbildkommission ein qualifiziertes Konkur-\n\nrenzverfahren mit mindestens vier voneinander unabhängigen Planungsteams und einem fachlich \n\nausgewiesenen Beurteilungsgremium verlangen. Die Gemeinde ist frühzeitig in die Verfahrensvor-\n\nbereitung miteinzubeziehen. \n\n4. Auswirkungen  \n\n4.1 Vergleich bisher – neu \n\nBisher: \n\nDie Grundstücke des Bebauungsplans Emmenbaum Nord befinden sich gemäss der rechtsgültigen Bau- \n\nund Zonenordnung in der Kernzone 6. In dieser sind sechs Vollgeschosse sowie ein Dach-/Attikageschoss \n\nmöglich. Insbesondere zur Gerliswilstrasse hin sind im Erdgeschoss nur zentrumsbildende Nutzungen zu-\n\nlässig. Wohnungen, Garagen oder Lagerräume sind untersagt. Als Grundlage für die nachfolgenden Be-\n\nrechnungen wird als städtebaulicher Grundsatz das Richtprojekt des Bebauungsplans Emmenbaum Nord \n\nverwendet. Dies bedeutet es sind zwei Sockelgeschosse, vier weitere Obergeschosse sowie ein Dachge-\n\nschoss möglich. \n\nMit diesen Bestimmungen sind heute rund 120 Wohnungen möglich, sofern Wohnungen im Erdgeschoss \n\nrückwertig der Gerliswilstrasse realisiert würden. Entlang der Gerliswilstrasse sind ein paar wenige hundert \n\nQuadratmeter Gerbwerbenutzungen möglich. Wenn im Erdgeschoss ausschliesslich Gewerbeflächen mit \n\neine Nettofläche von rund 1'300 m2 angeboten würden, sind in den Obergeschossen rund 105 Wohnungen \n\nmöglich. Diese Zahl kann je nach Wohnungsmix variieren. \n\nBetreffend der Anzahl Parkplätze sind je nach Nutzungsmix heute mindestens 110 Parkplätze möglich. Eine \n\nBegrenzung nach oben gibt es mit dem heutigen Parkplatzreglement nicht. \n\n \n\nNeu: \n\nMit dem Bebauungsplan Emmenbaum Nord sind neu bis zu neun Geschosse möglich, also zwei Sockelge-\n\nschosse, sechs weitere Obergeschosse sowie ein Dachgeschoss. Im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss \n\nist eine Nettofläche von rund 2'900 m2 für Gewerbenutzungen möglich, reine Wohnnutzungen sind ausge-\n\nschlossen. Wenn in den Obergeschossen ausschliesslich Wohnnutzungen realisiert werden, sind rund 120 \n\nWohnungen möglich. Diese Zahl kann je nach Wohnungsmix variieren. \n\nNeu sind mit dem Bebauungsplan Emmenbaum Nord zwischen 77 und 110 Parkplätze möglich. Dies basie-\n\nrend auf Berechnungen von verschiedenen Nutzungsszenarien, wie im Kapitel 3.9 aufgezeigt wird. Mit dem \n\nEntwurf des neuen Parkplatzreglements, welches sich im Rahmen der Ortsplanungsrevision aktuell in der \n\nöffentlichen Mitwirkung befindet, wären ebenfalls maximal rund 110 Parkplätze möglich. \n\n \n\nÜbersicht bisher - neu: \n\nIn der nachfolgenden Tabelle werden die bisher und neu möglichen Nutzungen sowie die Anzahl Parkplätze \n\naufgeführt. \n\n bisher neu \n\nGewerbe ca. 300 - 1'300 m2 ca. 2'900 m2 \n\nWohnungen ca. 105 - 120 ca. 120 \n\nParkplätze mindestens 110 77 - 110 \n\n\n\n \n\n19 \n\n4.2 Prognosen Bevölkerungswachstum, Verkehr und Infrastrukturen  \n\nGemäss Art. 4 Abs. 4 des Reglements zur Lenkung des Bevölkerungswachstums und zur qualitativen Ent-\n\nwicklung ist für jede wesentliche Änderung im Rahmen der Nutzungsplanung (Zonenplan, Bau- und Zonen-\n\nreglement, Bebauungsplan, Gestaltungsplan) eine Prognose für die voraussichtlichen Auswirkungen auf \n\ndas Bevölkerungswachstum sowie den Verkehr und den voraussichtlichen zusätzlichen Bedarf an Infra-\n\nstruktur vorzulegen.  \n\nMit dem Bebauungsplan Emmenbaum Nord können auf dem Areal in etwa gleich viele Wohnungen realisiert \n\nwerden wie bereits heute gemäss der rechtsgültigen Bau- und Zonenordnung. Bei 120 Wohnung sind je \n\nnach Berechnungsweise (durchschnittlich 46 m2 Wohnfläche pro Person oder durchschnittliche Wohnungs-\n\nbelegung von 2.23 Personen) sowohl heute wie auch zukünftig zwischen 200 und 270 Bewohnende auf \n\ndem Areal möglich.  \n\nDie Anzahl Parkplätze wird mit dem Bebauungsplan Emmenbaum Nord auf ein Maximum von 110 Parkplät-\n\nzen beschränkt. Gemäss der rechtsgültigen Bau- und Zonenordnung und dem Parkplatzreglement wären \n\nheute im Planungsperimeter ebenfalls mindestens 110 Parkplätze möglich. Trotz der höheren Dichte wird \n\ndamit durch den Bebauungsplan Emmenbaum Nord nicht mehr Verkehr erzeugt, als dies in der Regelbau-\n\nweise der Fall wäre. \n\nDie Kosten der notwendigen Infrastrukturen für die Ver- und Entsorgung werden von den Grundeigentü-\n\nmern übernommen. Für die Schulraumplanung sind aufgrund des Bebauungsplans keine besonderen Aus-\n\nwirkungen zu erwarten, da das Einwohnerpotenzial gegenüber der Regelbauweise nicht erhöht wird (siehe \n\noben). Aufgrund der zentralen Lage ist davon auszugehen, dass es in den neuen Bauten weniger Familien \n\nmit Kindern im schulpflichtigen Alter geben wird. Es ist eher damit zu rechnen, dass die Wohnungen von \n\nSingles jeder Altersgruppe sowie Paaren ohne Kinder bewohnt werden. \n\n5. Teilrevision des Zonenplans  \n\nDer Planungsperimeter befindet sich im Moment in der 6-geschossigen Kernzone (K6). Aufgrund der gel-\n\ntenden Zonenbestimmungen wäre das Richtprojekt nicht realisierbar. Mit einer Umzonung in die spezielle \n\nKernzone (K-S) sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für das Richtprojekt geschaffen werden (siehe \n\nBeilage 1).  \n\nAbbildung 10: Ausschnitt Teilzonenplanänderung \n\n\n\n \n\n20 \n\n6. Einsprachen \n\n6.1 Einsprache IMMO TUNCHELLI AG \n\nEinsprache vom 15. März 2022 durch die Immo Tunchelli AG, Bahnhofstrasse 13, 6020 Emmenbrücke \n\n \n\nAntrag \n\nDie Einsprecherin stellt folgenden Antrag: \n\nDer Bebauungsplan sei in Bezug auf das Grundstück Nr. 303, Baubereich D1 und Freiraumtyp sowie in \n\nBezug auf das Grundstück Nr. 1847, Freiraumtyp, nicht zu genehmigen.  \n\n \n\nBegründung \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet: \n\n \n\n1. Wir wollen sicherstellen, dass der Baubereich D1 gegenüber unserem Grundstück Nr. 304 nicht als \n\nBaulinie, die den Abstandsbereich definiert, begründet wird. Art. 5 der Sonderbauvorschriften ist \n\ndazu nicht genügend präzis. Auch sonst enthalten die Sonderbauvorschriften keine Regelung zu \n\nden Grenzabständen. Nach unserer Ansicht kommt daher § 122 PBG zum Tragen. Der erforderliche \n\nGrenzabstand zu unserem Grundstück ist beim Baubereich D1 bei einer Gesamthöhe von fast 30 \n\nm entsprechend den Höhenkoten des aufgelegten Situationsplans ungenügend und nicht geset-\n\nzeskonform. Auch privatrechtlich ist der projektierte Bau im Baubereich D1 nicht möglich. Gemäss \n\nDienstbarkeitsvertrag vom 28.11.1985 und Grundbucheintrag haben sich die Eigentümer der \n\nGrundstücke Nr. 303 und 304 ein gegenseitiges Näherbaurecht bis auf 4 m eingeräumt. Der Ver-\n\ntragstext nimmt ausdrücklich Bezug auf die Kernzone K6 mit sechs Vollgeschossen. Daraus leiten \n\nwir ab, dass das Näherbaurecht von 4 m nicht auch für ein höheres Gebäude in Anspruch genom-\n\nmen werden kann. Der aufgelegte Bebauungsplan sieht die Möglichkeit für 7 Vollgeschosse und 2 \n\nDachgeschosse vor. Der Bebauungsplan ist entsprechend zu korrigieren.  \n\n \n\n2. Bereits im Mitwirkungsverfahren haben wir darauf hingewiesen, dass wir Probleme sehen im Be-\n\nreich der gemeinsamen Zufahrt zwischen unserem Grundstück Nr. 304 und dem Areal-Grundstück \n\nNr. 303. Es dort eine sogenannte «Gasse» vorgesehen (Freiraumtyp 3). Wir haben darauf hinge-\n\nwiesen, dass dieser Zwischenraum benötigt wird, um die Einfahrt zur Einstellhalle auf Nr. 304 \n\nsicherzustellen. Es besteht diesbezüglich ein gegenseitiges Fahrwegrecht. Die Beantwortung unse-\n\nrer Eingabe, wonach die Zufahrt aufgrund der Bestandesgarantie weiterhin nutzbar sei, genügt uns \n\nnicht. So wie Art. 20 der Sonderbauvorschriften formuliert ist, wäre der heutige Zweck einer Zufahrt \n\n(bezogen auf Nr. 303) damit nicht vereinbar. Der Text ist aus unserer Sicht entsprechend zu er-\n\ngänzen. Es muss zwingend auch verhindert und im Vorschriftstext entsprechend umschrieben wer-\n\nden, dass im Bereich der Einfahrt Geländeanpassungen vorgenommen werden könnten, welche \n\ndie Nutzbarkeit der Einfahrt einschränken. Es ist nämlich schon heute so, dass für die Zufahrt \n\nwegen der engen Verhältnisse beide Grundstücke befahren werden müssen. Das Gefälle muss \n\nbeidseitig zwingend beibehalten werden, sonst kann die Zufahrt nicht mehr benutzt werden. Der \n\nBebauungsplan ist entsprechend zu korrigieren.  \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n21 \n\n3. Das in Ziffer 2 Ausgeführte gilt analog für den Freiraumtyp 2 Hof auf Grundstück Nr. 1847 (Ost-\n\nseite). Auch dieses Grundstück muss für die Zufahrt zur Einstellhalle auf Nr. 304 überfahren werden \n\nund es besteht ein entsprechendes Fahrwegrecht. Wir wollen in diesem Bereich zudem sicherstel-\n\nlen, dass es keine Geländeanpassungen gibt. Ein früherer Entwurf des Bebauungsplans hatte in \n\ndiesem Bereich eine Terrassierung mit Treppen vorgesehen. Der Bebauungsplan ist entsprechend \n\nzu korrigieren. \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 15. März 2022 verwiesen, welche beim Departement Planung und \n\nHochbau einsehbar ist. \n\n \n\nEinspracheverhandlung \n\nAm 4. Mai 2022 wurde zwischen der Einsprecherin und der Gemeinde Emmen eine Einspracheverhandlung \n\ngeführt. Das Einspracheprotokoll ist in den beiliegenden Unterlagen zu finden. \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nDer Einsprachepunkt 1 wird aufgrund folgender Erwägung des Gemeinderates zur Ablehnung beantragt: \n\nFür den Perimeter Emmenbaum Nord wurde für die städtebauliche Konzeptfindung in den Jahren 2015 und \n\n2016 ein Workshopverfahren mit drei Architekturbüros durchgeführt. Das Beurteilungsgremium, zusam-\n\nmengesetzt aus Fachexperten, der Gemeinde und den Grundeigentümern, empfahl, das Konzept der \n\nPlanergemeinschaft Mirlo Urbano/Brühlmann Loetscher Buson, Zürich, und Lorenz Eugster Landschaftsar-\n\nchitekten und Städtebau, Zürich, weiterzuverfolgen. Das Konzept wurde zwischen 2019 und 2020 unter \n\nEinbezug von Fachexperten und Vertretern der Gemeinde Emmen überarbeitet und zu einem Richtprojekt \n\nweiterentwickelt. Der Prozess der Weiterbearbeitung ist im Schlussbericht Workshopverfahren vom 2. Juni \n\n2020 dokumentiert. \n\n \n\nDas Areal Emmenbaum Nord befindet sich gemäss der rechtskräftigen Ortsplanung der Gemeinde Emmen \n\nin der 6-geschossigen Kernzone (K6). In der K6 sind gemäss Art. 7 des Bau- und Zonenreglements (BZR) \n\nGebäude mit sechs Vollgeschossen und einem Dach- oder Attikageschoss zulässig. Die ordentlichen Grenz-\n\nabstände richten sich nach Art. 7 Abs. 4 BZR in Abhängigkeit zur Fassadenlänge und Geschosszahl. Da die \n\nGemeinde Emmen ihre Ortsplanung noch nicht an die neuen Bestimmungen des PBG angepasst hat, sind \n\nhinsichtlich der Baubegriffe und Masse weiterhin die im Anhang PBG geltenden Artikel zu beachten. In \n\nKern-, Dorf- und Arbeitszonen, in Gebieten mit geschlossener Bauweise und zur Erhaltung architektonisch \n\nund historisch wertvoller Ortsteile können im Bau- und Zonenreglement oder in einem Bebauungsplan unter \n\nWahrung der Gesichtspunkte der Gesundheit, des Feuerschutzes und des Schutzes des Orts- und Land-\n\nschaftsbildes kleinere Grenzabstände festgelegt werden (§ A1-122 Abs. 6 PBG). Baulinien und Baubereiche \n\ngehen allen anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften vor (§ 30 Abs. 4 PBG). \n\n \n\nDie Inhalte des Bebauungsplans basieren auf einem Richtprojekt, das im Rahmen eines Workshopverfah-\n\nrens 2016 auserkoren und 2020 weiterbearbeitet wurde. Im Synthesebericht zum Workshopverfahren vom \n\n22. April 2016 wurde u.a. das kleinmassstäbliche, offene System positiv bewertet, das aus dem Kontext \n\ngewachsen scheint. In der Gesamtwürdigung des Kantons (Vorprüfungsbericht vom 29. November 2022) \n\nwird von einer wegweisenden Planungsgrundlage für die Realisierung einer gesamtheitlich konzipierten \n\nBebauung an zentraler Lage gesprochen. Das ausgearbeitete Richtprojekt mit den sechs Baukörpern, deren \n\n\n\n \n\n22 \n\nGrund- und Dachformen, der dreiteiligen Fassadengliederung, der Durchgängigkeit des Areals für alle An-\n\nspruchsgruppen sowie die Eingliederung der Bauten in den städtischen Raum, überzeugt aus kantonaler \n\nSicht. \n\n \n\nGemäss § A1-122 Abs. 6 PBG ist für die Ausscheidung kleinerer Grenzabstände in Bebauungsplänen eine \n\nInteressenabwägung notwendig, insbesondere mit Blick auf die Gesundheit, den Feuerschutz und den \n\nSchutz des Orts- und Landschaftsbildes. Zusätzlich abzuwägen sind weitere öffentliche und private Inte-\n\nressen. Ausnahmen bzw. Abweichungen von den ordentlichen Grenzabständen sind unter anderem dann \n\nzulässig, wenn im Rahmen einer Interessenabwägung öffentliche Interessen gegenüber allfälligen dage-\n\ngenstehenden privaten Interessen höher zu gewichten sind. Zudem ist im Allgemeinen zu prüfen, ob ent-\n\nweder private oder öffentliche Interessen gegen einen Unterabstand (zur gesetzlichen Ordnung) sprechen \n\n(vgl. Botschaft des Regierungsrates an den Kantonsrat [B 62] zu den Entwürfen eines Dekrets über die \n\nGenehmigung des Beitritts des Kantons Luzern zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung \n\nder Baubegriffe vom 22.9.2005 und einer Teilrevision des Planungs- und Baugesetzes vom 25.1.2013, S. \n\n63, in: Verhandlungen des Kantonsrats 2013, S. 572). \n\n \n\nFolgende relevanten Interessen wurden ermittelt und bewertet: \n\nGesundheitsschutz: Grenzabstände, d.h. Abstandsvorschriften, sollen private Interessen des Nachbarn \n\nwahren, indem zahlreiche Einflüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf die Nachbargrundstücke wie Be-\n\neinträchtigung von Besonnung und Belichtung, Belüftung und Aussicht, Schattenwurf, Einsehbarkeit, Ge-\n\nrüche usw. gemindert werden sollen. Die in der Ortsplanung bzw. mit dem Bebauungsplan festgelegten \n\nAbstände haben diese Kriterien zu berücksichtigen. Sie sind so festzulegen, dass Sinn und Zweck der Ab-\n\nstandsvorschriften möglichst umfassend gewahrt werden. Wie noch aufgezeigt wird, gibt es keine Gründe, \n\nwelche in wohnhygienischer Hinsicht gegen den vorgesehenen Grenzabstand des Baubereiches D1 spre-\n\nchen. Die Hauptausrichtung des Gebäudes auf Grundstück Nr. 304, Grundbuch Emmen, liegt nicht im Be-\n\nreich des hier beanstandeten Grenzabstandes. Es kann hierzu auf die untenstehenden Ausführungen ver-\n\nwiesen werden. \n\n \n\nFeuerschutz: Im Zentrumsgebieten sind geringere Grenz- und Gebäudeabstände häufig anzutreffen. Be-\n\nzüglich des Feuerschutzes werden hierfür regelmässig von der Gebäudeversicherung Ausnahmen von den \n\nordentlichen Gebäudeabstanden bewilligt, wenn gewisse feuerschutzpolizeiliche Massnahmen umgesetzt \n\nwerden. Es ist nicht ersichtlich, dass aus Gründen des Feuerschutzes der vorgesehene Abstand von Bau-\n\nbereich D1 zum Grundstück Nr. 304, Grundbuch Emmen, unzulässig wäre. Trotz der Unterschreitung des \n\nordentlichen Grenzabstandes kann mittels entsprechender Massnahmen (z.B. eines der beiden Gebäude \n\nmit nicht brennbarer Fassadenbekleidung) der Feuerschutz gegenüber dem Gebäude auf dem Grundstück \n\nNr. 304, Grundbuch Emmen, sichergestellt werden. \n\n \n\nSchutz des Orts- und Landschaftsbildes: Bauten und Anlagen sind in die bauliche und landschaftliche Um-\n\ngebung einzugliedern. Sie sind zu untersagen, wenn sie durch ihre Grösse, Proportion, Gestaltung, Bauart, \n\nDachform oder Farbe das Orts- und Landschaftsbild beeinträchtigen (§ 140 Abs. 1 PBG). Eine Verdichtung \n\nmit geringeren Grenzabständen ist mit Blick auf das Ortsbild keineswegs einer guten Eingliederung abträg-\n\nlich. Der Bebauungsplan und das Richtprojekt überzeugen sowohl in architektonischer wie auch in städte-\n\nbaulicher Hinsicht. Verschiedene Elemente des Richtprojekts tragen dazu bei, dass sich die Neubauten gut \n\nin das Orts- und Landschaftsbild eingliedern. Die Überbauung weist eine feinkörnige Bebauung auf. \n\nSchmale Gassen, die sich nach aussen öffnen, ermöglichen vielfältige Sichtbezüge zu den angrenzenden \n\n\n\n \n\n23 \n\nLiegenschaften. Die innerstädtische Dichte der Bebauung wird durch die klare Dreiteilung der Gebäude \n\n(d.h. Sockel, Hauptteil, Dach), die gemeinschaftlichen Terrassen und die innenliegenden Höfe gebrochen. \n\nAlle Gebäude verfügen über den gleichen, charakteristischen Dachabschluss mit Schrägdach. Dies führt \n\ndazu, dass die im Strassenraum wahrgenommene Traufhöhe einer 7-geschossigen Bebauung entspricht \n\nund die maximal neun Vollgeschosse weniger deutlich zum Ausdruck kommen. Der Bebauungsplan und \n\ndas Richtprojekt zeigen ein einheitliches bauliches Ganzes. Die Anordnung der Gebäude innerhalb des Be-\n\nbauungsplanperimeters (mit ihren Gebäudeabständen) ist bewusst gewählt und ermöglicht eine ausgewo-\n\ngene Verteilung der Baumasse. Es ist daher naheliegend, dass ein sorgsamer und gleichmässiger Übergang \n\nauch zum Gebiet ausserhalb des Bebauungsplanperimeters geboten ist. Dies wird mit dem vorgesehenen \n\nGrenzabstand zwischen Baubereich D1 und Grundstück Nr. 304, Grundbuch Emmen, erreicht. Das Bebau-\n\nungsplangebiet eignet sich für eine Verdichtung im Zentrum von Emmenbrücke. Die unmittelbare und wei-\n\ntere Umgebung des Bebauungsplangebietes befindet sich ebenfalls in einer baulichen Umbruchphase. Zahl-\n\nreiche Projekte geben dem Zentrum von Emmenbrücke eine neue architektonische Identität (z.B. Seetal-\n\nplatz). Die vorgesehene Baustruktur auf dem Areal Emmenbaum Nord gleicht sich seiner Umgebung an \n\nund trägt seinen Beitrag zu einer städtebaulichen Entwicklung bei. \n\n \n\nVerdichtung und haushälterischer Umgang mit Boden: In zahlreichen kantonalen, regionalen und kommu-\n\nnalen Dokumenten wird das Interesse an einer Entwicklung des Areals Emmenbaum Nord dokumentiert. \n\nDazu gehören u.a. der Kantonale Richtplan, das Zukunftsbild LuzernPlus 2030 der Region LuzernPlus, das \n\nAgglomerationsprogramm der Agglomeration Luzern sowie das Siedlungsleitbild und das Städtebauliche \n\nGesamtkonzept der Gemeinde Emmen. In allen erwähnten Dokumenten wird das Gebiet Emmenbaum Nord \n\nsinngemäss als Zentrumsgebiet definiert, welches sich zu einem dichten, durchmischten Quartier mit der \n\nGerliswilstrasse als kompakten Stadtboulevard entwickeln soll (Auszug aus dem Städtebaulichen Gesamt-\n\nkonzept). Gemäss ersten Abschätzungen könnte auf dem Areal Wohnraum für bis zu 270 Einwohnerinnen \n\nund Einwohner geschaffen werden. Neben den dokumentierten Planungsabsichten sprechen auch die \n\nStandortvorteile für eine Verdichtung an diesem Ort: Der Bebauungsplanperimeter liegt inmitten von Em-\n\nmen an zentraler Lage mit ausgezeichneten Verbindungen des öffentlichen Verkehrs (Busbahnhof Emmen-\n\nbrücke, Bahnhof Emmenbrücke). Auch eine gute Erschliessung mit dem motorisierten Verkehr ist gegeben. \n\nDas Bebauungsplangebiet liegt gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Emmen in der 6-geschossigen \n\nKernzone. Damit ist seitens des kommunalen Planungsträgers bereits eine Verdichtung dokumentiert wor-\n\nden. Der Bebauungsplan trägt dem raumplanerischen Interesse der Verdichtung und den Vorgaben der \n\nübergeordneten Planungsträgern Rechnung. Dies impliziert auch, dass auf dem Areal mehr Volumen, hö-\n\nhere Gebäude und auch geringere Grenz- und Gebäudeabstände resultieren können als gemäss Regelbau-\n\nweise. \n\n \n\nPrivate Interessen: Die einzelnen privaten Interessen des Grundeigentümers des Grundstücks Nr. 304, \n\nGrundbuch Emmen, wurden im Kapitel Gesundheitsschutz aufgezählt (vgl. Seite 3). Sie werden durch den \n\nBebauungsplan aber nicht ungebührlich tangiert bzw. können auch mit dem vorliegenden Bebauungsplan \n\ngewahrt werden. Der Baubereich D1 des Bebauungsplangebietes liegt nordwestlich gegenüber dem beste-\n\nhenden Gebäude auf dem Grundstück Nr. 304, Grundbuch Emmen. Eine mögliche Hauptausrichtung des \n\nbestehenden Gebäudes wie allenfalls eines Ersatzneubaus ist durch einen Neubau im Baubereich D1 nicht \n\nbetroffen. Die Nutzenden der Liegenschaft auf dem Grundstück Nr. 304, Grundbuch Emmen, werden daher \n\nweder hinsichtlich Belichtung, Besonnung oder Aussicht übermässig beeinträchtigt. Die Fassaden mit dem \n\nhöchsten Fensteranteil befinden sich beim bestehenden Gebäude auf der Nordost- bzw. Südwestseite. \n\n\n\n \n\n24 \n\nGegenüber dem Baubereich D1 sind Erschliessungen und Nebenräume angeordnet. Auch bei einem allfäl-\n\nligen Ersatzneubau mit Wohnungen dürften die Wohnungen nicht auf diese Seite ihre Hauptausrichtung \n\nhaben. Gemäss § 152 Abs. 1 PBG ist der Bau von Wohnungen, bei denen sämtliche Wohn- und Schlafräume \n\nnach Nordost bis Nordwest orientiert sind, verboten. Zudem müssen Räume, die zum Aufenthalt von Men-\n\nschen bestimmt sind, genügend belichtet und lüftbar sein (§ 153 Abs. 1 PBG). Ausschliesslich auf die Seite \n\nmit dem hier fraglichen Grenz- und Gebäudeabstand zum Baufeld D1 orientierte Wohnungen wären somit \n\ngar nicht zulässig. Schliesslich ist es naheliegend, dass bei einem Ersatzneubau (wie beim heutigen Ge-\n\nbäude) die Wohnungen gegen die Zentralschweizer Berge ausgerichtet werden (d.h. Richtung Südwesten). \n\nGegenüber dieser Fassade werden mit dem Bebauungsplan seitliche Durchblicke nördlich und südlich der \n\nBaubereiche F1 bzw. F2 sichergestellt. Mit anderen Worten sind weder der Eigentümer des Grundstücks \n\nNr. 304, Grundbuch Emmen, noch die Nutzenden dieser Liegenschaft nachteilig von dem vorgesehenen \n\nGrenz- und Gebäudeabstand zum Baufeld D1 betroffen. Der vorgesehene Grenzabstand des Baufeldes D1 \n\nwirkt sich nicht negativ auf die Gesundheit bzw. die Wohnhygiene der Bewohnenden des Grundstücks Nr. \n\n304, Grundbuch Emmen, aus. Das für die Interessenabwägung erstellte Schattendiagramm zeigt zudem \n\nauf, dass gegenüber einer nach Regelbauweise erstellten Bebauung keine Verschlechterung der Besonnung \n\nfür das Grundstück Nr. 304, Grundbuch Emmen, erfolgt. An einem mittleren Wintertag wird das Grundstück \n\nNr. 304, Grundbuch Emmen, im Zeitraum von 08.00 Uhr bis 17.00 Uhr vom Schatten des benachbarten \n\nGebäudes gar nicht tangiert (siehe Schattendiagramme in der Beilage). \n\n \n\nFazit: Wie sich zeigt, werden die bei der Festlegung eines Grenzabstands zu berücksichtigenden privaten \n\nInteressen des benachbarten Eigentümers vorliegend nicht tangiert. Soweit ersichtlich macht die Einspre-\n\ncherin auch nicht andere private Interessen geltend, als die hier geprüften. Demnach sind keine Beein-\n\nträchtigungen privater Interessen der Einsprecherin auszumachen. Nach dem Gesagten sind keine privaten \n\nInteressen der Bewohnenden bzw. der Eigentümerschaft des Grundstücks Nr. 304, Grundbuch Emmen, \n\nersichtlich, welche gegen den vorgesehenen Grenzabstand sprechen. Im Gegenzug bestehen erhebliche \n\nöffentliche Interessen, die den Grenzabstand gemäss dem Bebauungsplan Emmenbaum Nord rechtfertigen. \n\n \n\nDie Einsprachepunkte 2 und 3 können aufgrund von Anpassungen der Sonderbauvorschriften im Sinne \n\nvon § 109 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) infolge Gegenstandslosigkeit als erledigt erklärt \n\nwerden. \n\n7. Mehrwertabgabe \n\nDie Mehrwertabgabe beträgt bei Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- oder Gestaltungsplan-\n\npflicht sowie bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes 20 Prozent des Mehrwerts (§ 105b Abs. 1 \n\nPBG). Der Mehrwert entspricht gemäss § 105b Abs. 2 PBG der Differenz zwischen dem Verkehrswert des \n\nLandes mit und jenem ohne Planänderung.  \n\n \n\n§ 105a Abs. 1 PBG ermächtigt die Gemeinden, bei Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- oder \n\nGestaltungsplanpflicht sowie bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes mit den Grundeigentümern \n\neinen verwaltungsrechtlichen Vertrag über die Mehrwertabgabe abzuschliessen. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n25 \n\nDie Mehrwertermittlung wurde mit dem Fachbüro Fahrländer Partner, Raumentwicklung AG durchgeführt \n\n(siehe Beilage 17). Dabei zeigte sich, dass mit dem Bebauungsplan Emmenbaum Nord ein Mehrwert ge-\n\nmäss § 105b Abs. 2 PBG von CHF 1'376'000.00 entsteht. Die Höhe der Mehrwertabgabe beträgt 20 % des \n\nMehrwertes. Die auf die verschiedenen Grundeigentümer aufgeteilte Abgabe beträgt somit CHF 275'200.00. \n\nDie Gemeinde schliesst mit den Grundeigentümern verwaltungsrechtliche Verträge ab. Die Mehrwertabgabe \n\nwird anteilsmässig fällig bei der Rechtskraft von Baubewilligungen sowie beim Verkauf aller oder Teilen der \n\nbetroffenen Grundstücke. \n\n \n\n8. Ausblick \n\nIn einer frühzeitigen Auseinandersetzung mit möglichen Nutzungsszenarien haben die Grundeigentümerin-\n\nnen ein Nutzungskonzept (Beilage 18) erarbeiten lassen. Dieses zeigt anhand einer Analyse der Standort-\n\nsituation auf, welche Nutzungstypen in Bezug auf Wohnen und Gewerbe besonders geeignet sind. Das \n\nNutzungskonzept vereinfacht den Grundeigentümerinnen die Schaffung eines ausgewogenen Angebotes \n\nmit hohem wirtschaftlichem Potential. Das Nutzungskonzept ist zum jetzigen Projektstand als strategische \n\nLeitlinie der zusammen kooperierenden Grundeigentümer zu verstehen. Zurzeit werden die Gebäude als \n\nsechs eigenständige Wohnprodukte vorgesehen: \n\n Gebäude 1: Hotel / Longstay \n\nTemporäres Zuhause für Berufstätige in Kombination mit einem Hotel. \n\n Gebäude 2: DINK «Double Income, no Kids» \n\nWohnungen für junge Paare ohne Kinder - Doppelverdiener. \n\n Gebäude 3: Barrierefreies Generationenwohnen \n\nBegleitetes und barrierefreies Wohnen für die besonderen Bedürfnisse von Senioren und Handica-\n\npierten. \n\n Gebäude 4: Microliving \n\nInnovatives, «maximal reduziertes» Wohnen für urbane Zielgruppen. \n\n Gebäude 5: Studentenwohnkonzept \n\nAusgestattete Wohnungen für unkomplizierte und junge Bewohner*innen. \n\n Gebäude 6: Wohnen + Arbeiten \n\nUnkompliziertes Wohnen, Arbeiten und Werken an einem Ort für kreative Köpfe. \n\n\n\n \n\n26 \n\n \n\n \n\n \n\nDas Nutzungskonzept hält denn auch fest, dass es die notwendige Flexibilität aufweist, um auf spezifische \n\nMarktsituationen zu reagieren. Vorstellbar ist beispielsweise die Ermöglichung von Varianten für die Dach-\n\ngeschosse oder Rochaden von Wohnprodukten zwischen den Gebäuden.  \n\n \n\n9. Antrag an den Einwohnerrat \n\nGestützt auf den vorliegenden Bericht und die entsprechenden Entscheidvorschläge unterbreitet der Ge-\n\nmeinderat dem Einwohnerrat folgenden Anträge: \n\n \n\n1. Genehmigung der Teilrevision des Zonenplans im Gebiet Emmenbaum Nord «Teilzonenplanänderung \n\n«Emmenbaum Nord», Anpassung im Zonenplan, Massstab 1:1’000» \n\n2. Genehmigung des Bebauungsplans Emmenbaum Nord mit dem Situationsplan 1:500 und den Sonder-\n\nbauvorschriften \n\n3. Einsprache der Immo Tunchelli AG \n\n Abweisung des Einsprachepunktes 1 \n\n Erledigterklärung der Einsprachepunkte 2 und 3 infolge Gegenstandslosigkeit. \n\n4. Die Genehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Luzern bleibt vorbehalten. \n\n5. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. \n\n6. Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug dieses Beschlusses beauftragt. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAbbildung 11: Nutzungskonzept, Ansicht Gerliswilstrasse \n\n\n\n \n\n27 \n\nEmmenbrücke, 8. Juni 2022 \n\nFür den Gemeinderat: \n\n \n\n \n\nRamona Gut-Rogger \n\nGemeindepräsidentin \n\n \n\n \n\nPatrick Vogel \n\nGemeindeschreiber \n\n \n\n \n\nBeilagen: \n\n \n\nTeilrevision des Zonenplans (Bereich Emmenbaum Nord): \n\n1. Teiländerung Zonenplan «Emmenbaum Nord», 1:2’000 vom 20. Januar 2022 \n\n \nBebauungsplan Emmenbaum Nord: \n\n2. Situationsplan 1:500 vom 20. Januar 2022 \n\n3. Sonderbauvorschriften (SBV) vom 13. Mai 2022 \n\n \nWegleitende und orientierende Bestandteile des Bebauungsplans: \n\n4. Planungsbericht vom 13. Mai 2022 \n\n5. Richtprojekt vom 27. März 2021 \n\n6. Analyse der Störfallrisiken vom 6. Dezember 2020 \n\n7. Lärmgutachten vom 22. Januar 2021  \n\n8. Mobilitätskonzept vom 26. Januar 2021 \n\n9. Kurzgutachten zu Entsorgung und Anlieferung vom 15. April 2021 \n\n10. Vergleich Nachhaltigkeitsanforderungen vom 27. Oktober 2019 \n\n11. Kurzbericht Werkleitungen vom 10. Januar 2020 \n\n12. Schlussbericht Weiterbearbeitung Richtprojekt vom 2. Juni 2020 \n\n13. Verkehrsgutachten vom 26. Februar 2021 \n\n14. Vorprüfungsbericht vom 29. November 2021 \n\n15. Mitwirkungsbericht vom 26. Januar 2022 \n\n16. Modell 1:500  \n\n \n\nZusätzliche Beilagen \n\n17. Schlussbericht Mehrwertermittlung vom 4. November 2021 \n\n18. Nutzungskonzept Emmenbaum Nord vom April 2022 \n\n19. Pflichtenheft Workshopverfahren vom 15. Oktober 2015 \n\n20. Synthesebericht Workshopverfahren vom 16. April 2022 \n\n21. Interessenabwägung vom 18. Mai 2022 \n\n \n\nFolgende Unterlagen sind unter http://www.emmen.ch/de/politikverwaltung/politik/einwohnerrat/politbusiness/ abrufbar und liegen \n\nwährend den Bürozeiten beim Departement Planung und Hochbau (Verwaltung Gersag, 3.OG) zur Einsicht auf.  \n\n \n\nSämtliche Unterlagen und weitergehende Informationen sind auch auf der Projektwebseite zum Bebauungsplan Emmenbaum Nord \n\nunter https://mitwirken.emmen.ch/emmenbaum-nord/home/ abrufbar. \n\n \n \n\nDas Modell 1:500 liegt während den Bürozeiten beim Departement Planung und Hochbau (Verwaltung Gersag, 3. OG) auf. \n\nhttp://www.emmen.ch/de/politikverwaltung/politik/einwohnerrat/politbusiness/\nhttps://mitwirken.emmen.ch/emmenbaum-nord/home/\n\n\t1. Einleitung\n\t1.1 Ausgangslage\n\t1.2 Eigentumsverhältnis\n\t1.3 Kontext Gesamtrevision der Ortsplanung\n\n\t2. Planungsverfahren\n\t2.1 Workshopverfahren & Richtprojekt\n\t2.2 Erarbeitung Bebauungsplan\n\t2.3 Kantonale Vorprüfung\n\t2.4 Mitwirkung der Bevölkerung\n\t2.5 Öffentliche Auflage\n\n\t3. Bebauungsplan Emmenbaum Nord\n\t3.1 Übersicht Inhalte\n\t3.2 Übergeordnete Idee und Städtebau\n\t3.3 Volumetrische Ausgestaltung\n\t3.4 Gestaltung\n\t3.5 Etappierung\n\t3.6 Nutzungsvorschriften\n\t3.7 Freiraum\n\t3.8 Umwelt\n\t3.9 Verkehr und Erschliessung\n\t3.10 Qualitätssicherung\n\n\t4. Auswirkungen\n\t4.1 Vergleich bisher – neu\n\t4.2 Prognosen Bevölkerungswachstum, Verkehr und Infrastrukturen\n\n\t5. Teilrevision des Zonenplans\n\t6. Einsprachen\n\t6.1 Einsprache IMMO TUNCHELLI AG\n\n\t7. Mehrwertabgabe\n\t8. Ausblick\n\t9. Antrag an den Einwohnerrat\n\n


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name: 06_22 Beilage 24; Fachliche Stellungnahme Optionen Baubereiche G1/G2

format: application/pdf

text: \n   \n\n \n\n \n \n \n \n29. März 2021, ergänzt am 7. Mai 2021  \n \n \n\n \n\n \n\nBEBAUUNGSPLAN «SONNE» \nFACHLICHE STELLUNGNAHME OPTIONEN BAUBEREICHE G1/G2 \n \n\n \n\n \n \n  \n\n \n\n \n\n6 \n\n  \n \n\n2. ZIELSETZUNGEN \n \n2.1 Planungsgebiet \n\nAbb. Luftaufnahme mit Planungsperimeter (Projekt- und Ideenperimeter) \n(Quelle: google.earth) \n\n2.2 Ziele \nFür die Entwicklung des Areals Sonne sollen mit dem \nStudienauftrag «Sonne» für den Planungsperimeter Projekte \nerarbeitet werden, welche städtebaulich, architektonisch und \nwirtschaftlich überzeugende Antworten für Wohnnutzungen und - in \ngeringerem Ausmass - gewerbliche Nutzungen aufzeigen. Die \nAuftraggeberschaft sucht Lösungen, welche die Qualität der Lage \nan dieser städtischen Lage optimal ausschöpfen.  \nKonkret ist es das Ziel der Steiner Investment Foundation und der \nSteiner AG auf dem Teilgebiet C1 marktgerechten Wohnungsbau \nauf gutem architektonischem und bautechnischem Niveau zu \nrealisieren. Es werden von den Teilnehmenden entsprechende \nkonzeptionelle Innovationen erwartet, welche die gestalterischen \nund ökonomischen Ansprüche erfüllen können. \nMit gut gestalteten Aussenräumen und einer sorgfältigen \nArchitektur soll eine attraktive Gesamtstimmung erzeugt werden \nund einen Beitrag zur Stadtentwicklung rund um den Sonnenplatz \ngeleistet werden. Die Lösungen sollen sich aber auch durch hohe \nChancen auf eine rasche Umsetzung in Bezug auf deren \nBewilligungsfähigkeit und Markttauglichkeit auszeichnen. \nDer Studienauftrag sowie auch die weiteren Planungsphasen \nwerden als BIM-Prozess mit stufengerechten Anforderungen \ndurchgeführt. Die zur Weiterbearbeitung empfohlene Projektstudie \nsoll im Teilgebiet C1 weiterführend bis und mit Realisierung \nausgearbeitet werden. \n \n2.3 Arealstatistik \nDer Planungsperimeter umfasst die im Folgenden dargestellten \nParzellen. Sie sind unterteilt in einen Projektperimeter (mit \nWeiterbearbeitung) und in einen Ideenperimeter (ohne \nzugesicherte Weiterbearbeitung): \n\n \n\n \n\n \n\nProjektperimeter \nParzelle Nr. GB Grundeigentümer Fläche \n\n99 Steiner Investment Foundation   8'278 m2 \n1345 Steiner Investment Foundation   1’227 m2 \n\nTotal  9'505 m2   \n\nIdeenperimeter \nParzelle Nr. GB Grundeigentümer Fläche \n\n1324 Privat 589 m2 \n162 Privat 549 m2 \n163 Privat 500 m2 \n164 Privat 494 m2 \n98 Privat 860 m2 \n100 Privat 1’970 m2 \n\nTotal  4'962 m2  \n \n \n\n \nAbb. Planungsperimeter bestehend aus Projektperimeter (grün) und \nIdeenperimeter (blau) mit schützenswertem Gasthaus Adler mit angebautem \nSaal (rot) \n\n \n \n \n\n\n\n \n\n \n\nBebauungsplan «Sonne» in Emmenbrücke. Optionen Baubereiche G1/G2  ½  7. Mai 2021 2 \n\n \n\n  \n\nIMPRESSUM \n \nAuftrag: Bebauungsplan und Teilzonenplanänderung «Sonne» \n\nAuftraggeberin: Steiner AG \n\nStadthofstrasse 4 \n\n6004 Luzern \n\nvertreten durch Christine Fluri, Janine Nauer-Boog \n\nAuftragnehmerin: ZEITRAUM Planungen AG \n\nBrünigstrasse 25 \n\n6005 Luzern  \n\n041 329 05 05 \n\ninfo@zeitraumplanungen.ch \n\nBearbeitungsteam: Daniel Stalder (Projektleitung) \n\nJeantine Viebrock \n\nVinh Ly \n\nDateiname emm_BP_Sonne_Abklärungen_G1-G2_210507.docx \n\n\n\n \n\n \n\nBebauungsplan «Sonne» in Emmenbrücke. Optionen Baubereiche G1/G2  ½  7. Mai 2021 3 \n\naGbF und ÜZ gemäss Bebauungsplan vom 20.08.2020 \n\nDas Verhältnis anrechenbare Gebäudefläche aGbF und anrechenbare Grundstücksfläche \n\naGSF (Überbauungsziffer) variiert innerhalb des Bebauungsplanperimeters zwischen 0.36 \n\n(Parzelle Nr. 1324) und 0.65 (Parzelle Nr. 164) und beträgt durchschnittlich 0.4. Die Parzelle \n\n164 hat mit Abstand den grössten Fussabdruck. \n\nParzelle Fläche \nFläche im BP-\n\nPerimeter \nÜZ \n\nGrundeigentümer \n\n99 8’278 m2 8’278 m2  Steiner Investment Founda-\ntion \n\n1345 1'227 m2 1'227 m2  Steiner Investment Founda-\ntion \n\n1324 589 m2 589 m2 min. 0.36 Werner Gyr \n\n162 549 m2 549 m2  GG Realestate AG \n\n163 500 m2 500 m2  GG Realestate AG \n\n164 494 m2 494 m2 max. 0.65 Max Buholzer-Haas,  \n†Hans-Rudolf Bühler \n\n98 860 m2 860 m2  Robert Stocker, Susanne \nZurkirchen-Stocker \n\n100 1'970 m2 1'970 m2  CRS AG \nc/o Studhalter \nImmobilien AG \n\n \n \n\nRichtprojekt Freiraum \n\n \n \nAbb. Richtprojekt Freiraum, vom 30.06.2020 \n\n\n\n \n\n \n\nBebauungsplan «Sonne» in Emmenbrücke. Optionen Baubereiche G1/G2  ½  7. Mai 2021 4 \n\nWesentliche Anforderungen an die Baubereiche G1 /G2 \n\nGegen die Parzellen Nr. 98 und 99 bestehen alte Grenzbaurechte. Diese sind umstritten, \n\nes ist davon auszugehen, dass diese nicht für eine beliebige Höhe gelten («Grenzbaurecht \n\nfür einen Abort» gegen Parzelle 99). \n\nEs gelten die Vorgaben im Bebauungsplan. Eine Grenzüberschreitung gegen die Parzelle \n\n99, z.B. für auskragende Balkone oder Grünflächen am Boden ist für Steiner nicht verhan-\n\ndelbar, ein Grenzbaurecht ist zu verhandeln. \n\nPro Wohneinheit oder pro gemischte Wohn- und Arbeitseinheit (z.B. Wohnatelier) muss \n\nmindestens ein Balkon oder eine Loggia oder eine kombinierte, teileingezogene Loggia/Bal-\n\nkon mit einer Mindestgrösse von 8.00 m2 realisiert werden. \n\nGemäss §158 sind für alle Wohnungen mit 3 und mehr Zimmern Spielflächen auf der Par-\n\nzelle anzuordnen. \n\nDie im Situationsplan bezeichneten «Bereiche Grünflächen» und die «Vorzonen Wohnun-\n\ngen» sind mit Extensivwiesen- und Rasen, Blütenstauden und Kleingehölzen gemäss Richt-\n\nprojekt Freiraum zu bepflanzen. \n\nIn den Zwischenbereichen der Baubereiche F1/F2 und G1/G2 sowie G1/G2 und H1/H2 \n\nsind Hochstammbäume zu pflanzen. Die Lage und Anzahl der im Situationsplan bezeich-\n\nneten Bäume sind schematisch. \n\nAuf der Parzelle sind die notwendigen Retentionsvolumen vorzusehen. \n\nBrandschutzabstände und die entsprechende Materialisierung der Fassade sind zu berück-\n\nsichtigen. Der Abstand zwischen G1 und F1 beträgt 7.55 m., zwischen G2 und F2 10.97 \n\nm. Zwischen G1/G2 und F1/F2 beträgt der Gebäudeabstand ca. 7.50 m. \n\nEs gilt §152 PBG: Der Bau von Wohnungen, bei denen sämtliche Wohn- und Schlafräume \n\nnach Nordost bis Nordwest orientiert sind, ist verboten. \n\nDie Bestimmung ist mit Blick auf die zunehmende Erwärmung kritisch zu hinterfragen. Die \n\nAuslegung ist Sache der Gemeinde, es gibt keine verbindlichen Beurteilungen (Rechtsent-\n\nscheide) darüber (Auskunft BUWD März 2021). \n\nEs sind für G/G2 innerhalb der Parzelle 164 insgesamt 48 Velo-Parkplätze zu realisieren, \n\n15% davon im Aussenbereich. \n\n \n \n\n \n\n  \n\nGrenzbaurechte \n\nBalkone und Loggias \n\nSpiel- und Aufenthaltsflä-\n\nchen \n\nRichtprojekt Freiraum \n\nBrandschutzabstände \n\nWohnhygiene \n\nVelo-Parkplätze \n\n\n\n \n\n \n\nBebauungsplan «Sonne» in Emmenbrücke. Optionen Baubereiche G1/G2  ½  7. Mai 2021 5 \n\nOptionen für Baubereiche G1 /G2 \n\nProf. Luca Deon und Daniel Stalder haben am 26. März in Abstimmung mit der Gemeinde \n\nEmmen die Möglichkeiten einer städtebaulich angemessenen Baubereichserweiterung ge-\n\nprüft. \n\nEs besteht zum Bebauungsplan ein gewisser Anordnungsspielraum (2 Varianten). Diese \n\nwären in jedem Fall im Modell (3D oder physisches Modell) zu überprüfen. \n\nPrivatrechtliche Vereinbarungen sind durch die betroffenen Grundeigentümerschaften im \n\nRahmen des Bebauungsplanverfahrens nachzuweisen. \n\n \n\nKonzept A \n\n \n\nG1 = aGbF 202 m2 \n\nG2 = aGbF 119 m2 + 17.8 m2 = 136.8 m2 \n\nGrundstückfläche 494 m2 \n\nÜZ = 0.686 \n\n \n\nIn Anlehnung an Studie Seiler Linhardt. \n\nVereinbarung mit Robert Stocker, Susanne Zurkirchen-Stocker, Parzelle 98 \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n\nBebauungsplan «Sonne» in Emmenbrücke. Optionen Baubereiche G1/G2  ½  7. Mai 2021 6 \n\nKonzept B \n\n \n \n\nG1 = aGbF 202 m2 \n\nG2 = aGbF 119 m2 + 20.5 m2 = 139.5 m2 \n\nGrundstückfläche 494 m2 \n\nÜZ = 0.691 \n\n \n\nLoggia anstelle auskragender Balkon gegen Parzelle 99. Umgang mit Vorgarten im EG / \n\nHof zu klären. \n\nVereinbarung mit Steiner, Parzelle 99. \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n \n\nBebauungsplan «Sonne» in Emmenbrücke. Optionen Baubereiche G1/G2  ½  7. Mai 2021 7 \n\nFazit und Empfehlungen \n\nDer Vorsitzende des Beurteilungsgremiums des Studienauftrags, Prof. Luca Deon und Enzo \n\nGemperli, Leiter des Departements Planung und Hochbau der Gemeinde Emmen und Mit-\n\nglied des Beurteilungsgremiums des Studienauftrags, kommen in Abstimmung mit dem zu-\n\nständigen Raumplaner ZEITRAUM Planungen AG, Daniel Stalder, zu folgendem Fazit: \n\n«Einer Erhöhung der anrechenbaren Gebäudefläche aGbF für den Baubereich G2 um rund \n\n20 m2 auf max. 140 m2 aus städtebaulichen Gründen kann stattgegeben werden. \n\nZu berücksichtigen ist hierbei, dass diese Erweiterung nur möglich ist, sofern die überge-\n\nordneten Nachweise gemäss Baugesetz und Bau-und Zonenreglement wie Versickerungs-\n\nflächen, Zweiradstellplätze, Spiel- und Aufenthaltsflächen, die Anforderungen an die Wohn-\n\nhygiene und dgl. sowie die Brandschutzanforderungen und privatrechtliche Vereinbarungen \n\nerfüllt werden können. \n\nDas Konzept A (südliche Erweiterung) nimmt Bezug zur heutigen Situation mit einem Ge-\n\nbäudeversatz. Die Vorzonen zu den Wohnungen können gewährleistet werden, sie sind mit \n\nExtensivwiesen- und Rasen, Blütenstauden und Kleingehölzen gemäss Richtprojekt Frei-\n\nraum zu bepflanzen. Gegen die Parzelle GB Nr. 98 sind die reduzierten Brandschutzab-\n\nstände mit entsprechenden Auflagen zu berücksichtigen. \n\nIm Konzept B, mit einer Erweiterung gegen den Hof, ist zu berücksichtigen, dass die Grund-\n\nstücksgrenze einzuhalten ist, auch für auskragende Balkone. Die begrünte Vorzone zum \n\nHof wird reduziert». \n\n \n\n\n


name: 14_17 B+A Langfristige Investitionsplanung 2018 - 2022.pdf

text: \n \n\n \n \n\n \n \n\n \nDirektion Finanzen und Personelles \nDepartement Finanzen und Informatik \n\n  \n\n14/17 Bericht und Antrag an den Einwohnerrat  \n\n    \n\nbetreffend \n\nLangfristige Investitionsplanung 2018 - 2022 \n\n \n\n  \n\nhttps://www.google.ch/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&frm=1&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&docid=gBl4G3j2K-CqFM&tbnid=GXIOq9ycsLh6_M:&ved=0CAUQjRw&url=https://www.deginvest.de/Internationale-Finanzierung/DEG/Unsere-Investitionen/&ei=I6aOU7eEIcntOvOrgMgG&bvm=bv.68235269,d.ZWU&psig=AFQjCNHsv9twgS8JZ51NlmrVkBx21WhZhA&ust=1401943949336440\n\n\n2 \n\n \n\nHerr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n \n\nDurch die vorliegende langfristige Investitionsplanung erteilt der Einwohnerrat dem Gemeinderat den \n\nAuftrag, die Investitionen 2018 in das Budget 2018 zu übernehmen und die vorgelegten Investitionen der \n\nPlanjahre 2019 bis 2022 als geplante Investitionen in den Planungsteil des BAFIP 2018 einzusetzen. \n\n \n\n Ausgangslage \n\nSeit der Budgetierung 2014 wird die langfristige Investitionsplanung jeweils vor der effektiven Budgetie-\n\nrung dem Einwohnerrat zur Kenntnisnahme vorgelegt. Im letzten Jahr wurde eine neue Systematik \n\neingeführt, welche die Betrachtungsweise der Investitionen in einen dynamischeren und längerfristigen \n\nKontext bringt. Die vorher in sechs Gefässen priorisierten Investitionen wurden um ein weiteres Gefäss \n\nfür den Schulraum ergänzt. Neu wird die gesamte Investitionsplanung unter Berücksichtigung des Selbst-\n\nfinanzierungsgrads vorgenommen. Prospektiv betrachtet müssen die priorisierten Investitionen einen \n\nSelbstfinanzierungsgrad von 100% erreichen. Retrospektiv betrachtet müssen die getätigten Investitio-\n\nnen im 5-Jahres Durchschnitt mindestens einen Selbstfinanzierungsgrad von 80% erreichen. Weiterhin \n\ngilt, dass nur die höchst priorisierten Projekte in Angriff genommen werden können. Das Ziel ist es, \n\ninnerhalb von fünf bis sechs Jahren die kantonalen Vorgaben betreffend Selbstfinanzierungsgrad zu \n\nerfüllen.  \n\nDas Gemeindegesetz des Kantons Luzern verlangt, dass der Gemeinderat jährlich einen Finanz- und \n\nAufgabenplan erstellt (§ 19 Gemeindegesetz; SRL 150). Der Finanz- und Aufgabenplan gibt Aufschluss \n\nüber die voraussichtliche Aufgaben- und Finanzentwicklung der Gemeinde in den nächsten fünf Jahren  \n\n(§ 73 Gemeindegesetz). Im Budget sowie im Finanz- und Aufgabenplan der Gemeinde Emmen (BAFIP) \n\nwerden daher seit dessen Einführung auch immer die Investitionen für das Budgetjahr und die vier \n\ndarauffolgenden Planjahre dargestellt. \n\n \n\n Vorgehensweise und Systematik der langfristigen Investitionsplanung \n\n2.1 Priorisierung und Bewertung \n\nDie langfristige Investitionsplanung wird seit 2013 nach einem ausgearbeiteten Priorisierungs-System \n\nbewertet. Im Jahr 2014 wurde sie um einen Dringlichkeitsfaktor ergänzt, mit welchem die wichtigsten \n\nProjekte nach objektiven Kriterien eruiert werden können. Objektive Kriterien sind die Bewertung nach \n\nEmmen 2025, der Dringlichkeitsfaktor und die Multiplikatoren. An den festgelegten Kriterien für die \n\nPriorisierung wurde trotz der erwähnten Umstellung der Methodik festgehalten. Aufgrund der Rahmenbe-\n\ndingungen wurde zudem verstärkt über mögliche Kompromisse und Folgekosten aufgrund der nicht \n\npriorisierten Projekte diskutiert. \n\n \n\n \n\n\n\n3 \n\n \n\n2.2 Grundlagen zur langfristigen Investitionsplanung \n\nDie Rahmenbedingungen seit der langfristigen Investitionsplanung für das Budget 2017 sind, dass jähr-\n\nlich gerade noch CHF 5 Millionen investiert werden können. Nicht dazu zählen Investitionen in den Schul-\n\nraum sowie spezialfinanzierte Investitionen. Dadurch kann gemäss dem letztjährigen aufgezeigten Modell \n\nmittelfristig ein Selbstfinanzierungsgrad über die letzten fünf Jahre von 80% erreicht werden. \n\nIn den kommenden Jahren sollen die beiden Schulhäuser Erlen und Emmen um je eine Baute erweitert \n\nwerden. Erste Abklärungen beziffern die Investitionssumme bei der Schulanlage Erlen auf rund CHF 9 \n\nMio. und bei der Schulanlage Emmen auf rund CHF 7 Mio. Die Investitionen in die beiden Schulanlagen \n\nsind in einem separaten Gefäss dargestellt. Die spezialfinanzierten Bereiche - wie unter anderem die \n\nWasserversorgung und Abwasserentsorgung - werden nicht in die Berechnung der erwähnten CHF 5 Mio. \n\nmiteinbezogen. Nach wie vor muss festgehalten werden, dass die gewählte Methodik die langfristige \n\nInvestitionsplanung stark einschränkt und nur die höchstpriorisierten Projekte effektiv eingeplant werden \n\nkönnen.  \n\n \n\n2.3 Langfristige Planung bis ins Jahr 2032 \n\nBis ins Jahr 2032 sind Projekte von insgesamt Netto CHF 264 Mio. eingegeben worden. Es handelt sich \n\ndabei sowohl um zwingend notwendige Investitionen als auch um blosse Investitionsideen mit entspre-\n\nchend groben Schätzgrössen.  \n\n \n\nDas obenstehende Diagramm zeigt das Verhältnis zwischen priorisierten und nicht priorisierten Investiti-\n\nonsprojekten auf. Die Abflachung ab 2026 ist dadurch zu begründen, dass zum jetzigen Zeitpunkt un-\n\nmöglich alle zukünftigen Investitionsprojekte bekannt sein können. Es ist damit zu rechnen, dass der \n\nInvestitionsbedarf weiterhin auf einem ähnlichen Niveau bleiben wird. Alleine im Budgetjahr 2018 sowie \n\nin den vier Planjahren beläuft sich die Summe der nicht priorisierten Projekte auf rund CHF 57 Mio. \n\nInsgesamt besteht ein höherer Bedarf an Investitionen, als das System erlaubt. Diese Ausgangslage stellt \n\ndie Verwaltung vor die herausfordernde Aufgabe, zwischen den notwendigen Investitionen zu priorisie-\n\nren. Im Anhang 2 werden die nicht priorisierten Projekte aufgezeigt. Darunter sind Instandhaltungspro-\n\njekte, Sanierungen und weitere ebenfalls wichtige Investitionen, die aufgrund des Systems nicht durchge-\n\nführt werden können. Die Entscheidungsträger müssen sich dem hohen Investitionsbedarf, den Budget-\n\neinschränkungen und den daraus folgenden möglichen Konsequenzen bewusst sein. \n\n -\n\n 5,0\n\n 10,0\n\n 15,0\n\n 20,0\n\n 25,0\n\n 30,0\n\n 35,0\n\nB\n2018\n\nP\n2019\n\nP\n2020\n\nP\n2021\n\nP\n2022\n\nP\n2023\n\nP\n2024\n\nP\n2025\n\nP\n2026\n\nP\n2027\n\nP\n2028\n\nP\n2029\n\nP\n2030\n\nP\n2031\n\nP\n2032\n\nC\nH\n\nF\n M\n\nil\nli\n\no\nn\n\ne\nn\n\nPriorisierte Projekte Schulraum Spezialfinanziert\n\nNicht priorisierte Projekte Budget\n\n\n\n4 \n\n \n\n Langfristige Investitionsplanung 2018-2022 \n\n3.1 5-Jahresplanung der Investitionen \n\nAnhand der im Kapitel 2 beschriebenen, angewendeten Priorisierung für das Budgetjahr 2018 und die \n\nPlanjahre 2019 bis 2022 ergibt sich eine Investitionssumme von rund netto CHF 59 Mio. Diese Summe \n\nbeinhaltet Spezialfinanzierungen sowie die beiden Schulraumprojekte. Aus den Gefässen 1 bis 5 resultiert \n\neine Nettoinvestitionssumme von CHF 24.8 Mio. \n\n \n\nInsbesondere die Investitionssumme im Budgetjahr 2018 ist für die Kenntnisnahme entscheidend. Diese \n\nbeträgt in den ersten fünf Gefässen CHF 4.97 Mio. und befindet sich somit innerhalb der Rahmenbedin-\n\ngungen. Die Details zu den Projekten sind in den Anhängen 1 bis 3 zu finden. \n\n \n\n3.2 Betrachtung der einzelnen Jahre \n\nBei der Betrachtung der einzelnen Jahre fällt auf, dass die Summe von CHF 5 Mio. nur im Planjahr 2019 \n\nleicht überschritten wird. Das nachfolgende Diagramm zeigt die priorisierten Investitionsprojekte der \n\nnächsten fünf Jahre in den ersten fünf für das System relevanten Gefässen: \n\n \n\nDer primäre Fokus liegt darauf, die Rahmenbedingungen im Budgetjahr einzuhalten. Die Investitionen \n\nwerden detailliert geprüft, bevor diese im Budgetjahr eingegeben werden. Die Situation muss von Jahr zu \n\nJahr neu beurteilt werden.  \n\nBeträge in CHF 1'000\n\n1 Schulinfrastruktur\n\n2 Verkehrsinfrastruktur\n\n3 Verwaltungsinfrastruktur\n\n4 Versorgungsinfrastruktur\n\n5 Infrastruktur für Kultur & Freizeit\n\nZwischensumme\n\n6 Spezialfinanzierung\n\n7 Schulraum gem. SRP\n\nSumme\n\nBeschluss Information / Kenntnisnahme\n\nB 2018 P 2019 P 2020 P 2021 P 2022\n\n1'400.00         1'845.00         925.00            925.00            925.00            \n\n2'420.00         2'780.00         3'350.00         2'650.00         1'800.00         \n\n550.00            100.00            100.00            1'200.00         600.00            \n\n350.00            300.00            350.00            (100.00)          850.00            \n\n250.00            250.00            250.00            100.00            620.00            \n\n4'970.00         5'275.00         4'975.00         4'775.00         4'795.00         \n\n2'630.00         5'130.00         3'580.00         3'330.00         3'585.57         \n\n9'000.00         -                 7'000.00         -                 -                 \n\n16'600.00    10'405.00    15'555.00    8'105.00      8'380.57      \n\n (1,00)\n\n -\n\n 1,00\n\n 2,00\n\n 3,00\n\n 4,00\n\n 5,00\n\n 6,00\n\nB 2018 P 2019 P 2020 P 2021 P 2022\n\nC\nH\n\nF\n M\n\nil\nli\n\no\nn\n\ne\nn\n\n5 Infrastruktur für Kultur &\nFreizeit\n\n4 Versorgungsinfrastruktur\n\n3 Verwaltungsinfrastruktur\n\n2 Verkehrsinfrastruktur\n\n1 Schulinfrastruktur\n\n\n\n5 \n\n \n\n Zusätzliche Themen zur Vervollständigung der Systematik \n\n4.1 Neues Finanzhaushaltsgesetz \n\nAufgrund des ab dem Budget 2018 in der Gemeinde Emmen neu angewendeten Rechnungslegungsstan-\n\ndards sind in der langfristigen Investitionsplanung ebenfalls Anpassungen notwendig. Die definitive \n\nUmsetzung ist ab dem Jahr 2019 gefordert. Als Pilotgemeinde wird die Gemeinde Emmen ihre Eingaben \n\nschon vorgängig gemäss des neuen Rechnungslegungsstandards darstellen. Die genauen Auswirkungen \n\nauf die Systematik werden in der Direktion Finanzen und Personelles geprüft. Die einzelnen Beiträge \n\nwerden sich nicht verändern.  \n\n \n\n4.2 Die Kennzahl: Selbstfinanzierungsgrad \n\nIn der letztjährigen Diskussion wurde bereits angekündigt, dass die Kennzahlen im neuen Finanzhaus-\n\nhaltsgesetz für Gemeinden möglicherweise angepasst werden. Die der Systematik zu Grunde liegende \n\nKennzahl Selbstfinanzierungsgrad wird sich nicht verändern. Der Selbstfinanzierungsgrad setzt sich aus \n\nsämtlichen Investitionen (inklusive der spezialfinanzierten Investitionen), den Rechnungsergebnissen \n\nsowie der Summe aller Einlagen und Entnahmen aus Spezialfinanzierungsfonds zusammen. Kurz gesagt \n\nbeeinflussen Entnahmen aus den Spezialfinanzierungen sowie Investitionen die ohnehin spezialfinanziert \n\nsind, die Kennzahl insgesamt negativ. Im nächsten Jahr liegen aktualisierte Zahlen sowie die Systematik \n\nanhand des neuen Rechnungslegungsmodell vor. \n\n \n\n \n\n \n\n5 Zusammenfassung \n\nInsgesamt wurde der neue Rahmen von einem Investitionsvolumen von CHF 5 Millionen pro Jahr einge-\n\nhalten. Die Gefässverteilung und Priorisierungen sind aus fachlicher Sicht sehr sorgfältig diskutiert und \n\nkonfiguriert. \n\n \n\n6 Antrag \n\nZustimmende Kenntnisnahme des Berichtes „Langfristige Investitionsplanung 2018 - 2022“. \n\n \n\n7 Anhänge \n\nAnhang 1: Langfristige Investitionsplanung 2018 - 2022, Priorisierte Projekte \n\nAnhang 2: Langfristige Investitionsplanung 2018 - 2022, nicht priorisierte Projekte \n\nAnhang 3: Eingegebene Investitionen 2018 - 2032 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n6 \n\n \n\nEmmenbrücke, 24. Mai 2017 \n\nFür den Gemeinderat: \n\nRolf Born \n\nGemeindepräsident  \n\n Patrick Vogel  \n\n Gemeindeschreiber   \n\nBeilagen: \n\n- Anhänge 1 - 3 \n\n\n\t1 Ausgangslage\n\t2 Vorgehensweise und Systematik der langfristigen Investitionsplanung\n\t2.1 Priorisierung und Bewertung\n\t2.2 Grundlagen zur langfristigen Investitionsplanung\n\t2.3 Langfristige Planung bis ins Jahr 2032\n\n\t3 Langfristige Investitionsplanung 2018-2022\n\t3.1 5-Jahresplanung der Investitionen\n\t3.2 Betrachtung der einzelnen Jahre\n\n\t4 Zusätzliche Themen zur Vervollständigung der Systematik\n\t4.1 Neues Finanzhaushaltsgesetz\n\t4.2 Die Kennzahl: Selbstfinanzierungsgrad\n\n\n