name: 11_17 B+A Abrechnung 2. Rahmenkredit gemeindeeigenen Abwasseranlagen.pdf

text: \n   \n\n \n\n1 \n\n \n\n          \n\n  \n\n11/17 Bericht und Antrag an den Einwohnerrat  \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\nbetreffend \n\nAbrechnung des 2. Rahmenkredites für die Sanierung und Erneuerung der \n\ngemeindeeigenen Abwasseranlagen in der Höhe von CHF 6‘500‘000.00 \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \n\nGemeinderat \n\n\n\n2 \n\nHerr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n1 Einleitung \n\nDer Einwohnerrat hatte am 7. Februar 2006 den 1. Rahmenkredit für den Zeitraum 2006 - 2010 \n\ngesprochen und dessen Abrechnung am 20. September 2011 genehmigt. In der Folge wurde mit dem \n\n2. Rahmenkredit gearbeitet und am 5. Juli 2016 konnte bereits der 3. Sonderkredit (neue kreditrechtlich \n\nkorrekte Bezeichnung) gesprochen werden. Mit diesem Bericht und Antrag legt der Gemeinderat die \n\nAbrechnung des 2. Rahmenkredites vor. \n\nAm 8. Februar 2011 hat der Einwohnerrat von Emmen mit Bericht und Antrag 07/11 einen 2. \n\nRahmenkredit in der Höhe von CHF 6‘500‘000.00 (inkl. MwSt.) für die Sanierung und Erneuerung der \n\ngemeindeeigenen Abwasseranlagen im Zeitraum 2011 – 2014 genehmigt. Aufgrund vieler kleiner Projekte \n\nund personell knappen Ressourcen in der Projektleitung reichte dieser Kredit bis gegen Mitte 2016. Im \n\nBericht und Antrag wurden damals acht vorgesehene Projekte namentlich erwähnt, wobei der Neubau \n\nder Kanalisationssammelleitung (Trennsystem) Gersag dem Neubau der Kanalisationssammelleitung \n\nAugraben entspricht. Es waren dies: \n\n Neubau der Kanalisationssammelleitung Schachen-/Buchenstrasse \n\n(Kostenvoranschlag inkl. MwSt. CHF 300'000.00) \n\nStand: Ausgeführt und abgeschlossen \n\n Sanierung der Sammelleitung in der Central-/Bahnhofstrasse (Umlegung HSK Seetalplatz Los 1b) \n\n(Kostenvoranschlag Umlegung HSK gesamt inkl. MwSt. CHF 3'181'827.00) \n\nStand: Ausgeführt und abgeschlossen \n\n Erneuerung des Abwasserpumpwerks Lohrensäge \n\n(Kostenvoranschlag inkl. MwSt. CHF 592'600.00) \n\nStand: Ausgeführt und abgeschlossen \n\n Sanierung der Sammelleitung Obere Landenbergstrasse \n\n(Kostenvoranschlag inkl. MwSt. CHF 275'000.00) \n\nStand: In Ausführung. Wird dem 3. Sonderkredit belastet. \n\n Sanierung der Sammelleitung Grudlig/Grudligstrasse/Grudligweg \n\n(Kostenvoranschlag aufgrund Sofortmassnahme nicht vorhanden) \n\nStand: Ausgeführt und abgeschlossen \n\n Neubau der Meteorwasserleitung in der Haldenstrasse mit Ausbau des Schossbaches \n\n(Kostenvoranschlag inkl. MwSt. CHF 962'000.00) \n\nStand: Projektiert und zurückgestellt. Ausführung in Etappen mit dem 3. Sonderkredit. \n\n Neubau der Kanalisationssammelleitung Augraben \n\n(Kostenvoranschlag inkl. MwSt. CHF 1'746'000.00) \n\nStand: Ausgeführt und abgeschlossen\n\n\n\n   \n\n \n\n3 \n\nKostenübersicht des 2. Rahmenkredites 2011 - 2016: \n\nDie detaillierten Kostenzusammenstellungen der abgeschlossenen Projekte Nr. 1 bis 11 entnehmen Sie bitte den Beilagen. Die Projekte Nr. 12 bis 15 \n\nwerden detailliert mit dem 3. Sonderkredit abgerechnet.  \n\n \n\nexkl. MwSt. inkl. MwSt. Abgeschossen Ausführung Projektierung\n\n1 Augraben Gersag\n\nNeubau Sammelleitung Fr. 1'746'000.00 2011 - 2014 Fr. 1'030'639.00 Fr. 1'113'090.25\n\n2 Schachen- / Buchenstrasse\n\nNeubau Sammelleitung Fr. 300'000.00 2012 - 2014 Fr. 216'678.80 Fr. 234'013.10\n\n3 Pumpwerk Lohrensäge\n\nNeubau Pumpwerk Fr. 592'600.00 2012 - 2016 Fr. 452'131.04 Fr. 487'566.34\n\n4 Kirchfeldstrasse\n\nKapazitätserweiterung Mischsystem (Meyer) Fr. 170'000.00 2013 - 2014 Fr. 142'122.25 Fr. 153'347.60\n\n5 Kirchfeldstrasse\n\nSanierung Sammelleitung (BZE) Fr. 389'000.00 2013 - 2014 Fr. 311'649.35 Fr. 336'581.25\n\n6 Mooshüslistrasse\n\nSanierung Sammelleitung Fr. 852'000.00 2013 - 2014 Fr. 511'332.25 Fr. 552'181.10\n\n7 Seetalstrasse\n\nErsatzneubau Sammelleitung (4B Bachmann, Kronenberg AG) Fr. 221'400.00 2012 - 2013 Fr. 191'927.00 Fr. 207'281.10\n\n8 Untere Halten\n\nSanierung Meteorwasserleitung Fr. 148'000.00 2011 - 2016 Fr. 245'120.70 Fr. 264'330.45\n\n9 Seetalplatz Los 1a, Los 1b und 2\n\nVerlegung Sammelleitung; Verlegung und Verlängerung Hauptsammelkanal Fr. 3'181'827.00 2014 - 2016 Fr. 2'572'172.20 Fr. 2'776'320.25\n\n10 Grudligstrasse\n\nSanierung Sammelleitung 2015 - 2016 Fr. 74'233.40 Fr. 80'172.05\n\n11 Diverses\n\nExterne Projektleitung / Kleinprojekte 2011 - 2016 Fr. 213'426.90 Fr. 262'117.06\n\n12 Obere Landenbergstrasse\n\nSanierung Sammelleitung Fr. 275'000.00 2012 - 2016 Fr. 30'027.95 Fr. 32'430.20\n\n13 Berta-Regina-, Dunant- und Hillstrasse\n\nSanierung Sammelleitung Fr. 1'038'000.00 2012 - 2015 Fr. 19'029.30 Fr. 20'551.70\n\n14 Sonnenhof\n\nSanierung Mischwasserleitung (Zellweg, Sonnenhofstr., Celtastr., Gersagstr.) Fr. 838'500.00 2015 - 2016 Fr. 64'204.50 Fr. 69'340.85\n\n15 Haldenstrasse / Schoosbach\n\nNeubau Meteorwasserleitung mit Ausbau Schoosbach Fr. 962'000.00 2011 - 2012 Fr. 47'350.95 Fr. 50'140.60\n\nTotal 2. Rahmenkredit 2011 - 2016 Fr. 6'122'045.59 Fr. 6'639'463.90\n\nStand: 25.04.2017 / ilo\n\nNr.\n\nEs sind Belagsarbeiten im Wert von ca. Fr. \n\n135'000.-- ausstehend. Diese werden dem 3. \n\nSonderkredit angerechnet.\n\nAusstehend ist eine Rechnung über bereits \n\ngetätigte Arbeiten in der Höhe von ca. Fr. \n\n40'000.--. Diese werden dem  3. Sonderkredit \n\nangerechnet\n\nKein Kostenvoranschlag vorhanden, da es sich \n\nbei diesem Projekt um eine sofortige Massnahme \n\nhandelte\n\nOhne Betrag aus den Rechnungsjahren 2008 - \n\n2010 (46'143.70 inkl. MwSt.)\n\nKostenvoranschlag inkl. \n\nMwSt.\n\nProjekt BemerkungenRG-Jahr\n\nDie Honorarkosten zur Projektierung fallen in \n\nden 2. Rahmenkredit. Die Ausführung wird dem \n\n3. Sonderkredit angerechnet.\n\nAbrechnung\n\nOhne Betrag aus dem Rechnungsjahr 2010 \n\n(16'013.10 inkl. MwSt.)\n\nDie Honorarkosten zur Projektierung fallen in \n\nden 2. Rahmenkredit. Die Ausführung wird dem  \n\n3. Sonderkredit angerechnet.\n\nProjektstand\n\nOhne Betrag aus dem Rechnungsjahr 2010 \n\n(866.30 inkl. MwSt.)\n\n\n\n   \n\n \n\n4 \n\nInsgesamt wurden im Zeitraum 2011 bis 2016 CHF 6‘639‘463.90 in den Neubau, die Erneuerung und \n\nSanierung des Abwassernetzes investiert. Das bedeutet, dass der gesprochene 2. Rahmenkredit um \n\nCHF 139'463.90 oder rund 2 % überzogen wurde. \n\nIn der Beilage sind die Kosten aller Projekte detailliert dargestellt. Mehrheitlich liegen die Abrechnungen \n\nunter dem Kostenvoranschlag. Einerseits sind die Resultate aus den öffentlichen Submissionen schwierig \n\nvorauszusehen, andererseits führten koordinierte Bauausführungen mit anderen Werkeigentümern zu \n\nEinsparungen. \n\n2 Projektinformationen \n\nEinige Projekte werden aufgrund der Laufzeit über zwei verschiedene Kredite (2. Rahmenkredit und \n\n3. Sonderkredit) umgesetzt. Dabei wurde versucht, die Trennung möglichst mit dem Abschluss einer \n\nProjektphase in Übereinstimmung zu bringen. So zum Beispiel das Projekt Sanierung der Sammelleitung \n\nBerta-Regina-, Dunant- und Hillstrasse. Die Projektierung konnte mit dem 2. Rahmenkredit beglichen \n\nwerden, die Ausführung der Bauarbeiten wird dem 3. Sonderkredit angelastet. \n\nInsgesamt wurden mit diesem 2. Rahmenkredit über 2‘000 m des Abwasserleitungsnetzes erneuert, 61 \n\nKontrollschächte und 660 m Hauptsammelkanal neu erstellt oder saniert. Nebst diesen Arbeiten konnte \n\n2014 im Gebiet Lohrensäge ein neues Pumpwerk erstellt werden. Überschlägig lässt sich mit den \n\nfolgenden und in der Praxis bewährten Kennzahlen eine Vergleichsrechnung erstellen:  \n\n CHF 2'000.00 pro Laufmeter neu erstellte Abwasserleitung (inkl. Neubau des Strassenkörpers) \n\n CHF 3'000.00 pro Kontrollschacht mit Fertigteilen \n\n CHF 3'500.00 pro Laufmeter Hauptsammelkanal \n\nMit den oben genannten Laufmeter- und Stückzahlen ergibt sich die gerundete Summe von \n\nCHF 6'500'000.00. Zuzüglich der Baukosten für das Pumpwerk Lohrensäge von rund CHF 500'000.00 \n\ndürfen die Gesamtkosten für diese Bautätigkeiten als im Rahmen des Üblichen bezeichnet werden. \n\nMit der Realisierung der Projekte konnten verschiedene Ziele der Generellen Entwässerungsplanung \n\n(GEP) erreicht und bekannte Probleme beseitigt werden. Neben den aus gewässerschutztechnischen \n\nGründen notwendigen Sanierungen und Neubauten konnten auch spürbare Kapazitätserhöhungen \n\nerreicht werden. Angestrebt wird insgesamt ein öffentliches Entwässerungssystem, welches ein statistisch \n\ngesehenes 5-jährliches Regenereignis zu verarbeiten vermag. Damit gehören regelmässig überflutete \n\nKeller in den betroffenen Quartieren der Vergangenheit an. Zu erwähnen ist jedoch, dass bei \n\nausserordentlichen Regenereignissen (statistische Eintretenswahrscheinlichkeit von seltener als 5 Jahren) \n\ndie Abwassersysteme nach wie vor überlaufen können. Für diese Fälle sind geeignete Objektschutzmass-\n\nnahmen gegen Rückstau und Oberflächenabfluss durch die Eigentümer der betroffenen Liegenschaften \n\nzu ergreifen. \n\nVielfach wurden mit den Bauvorhaben des Abwassers die bestehenden Versorgungssysteme (Swisscom, \n\nCKW, Wasserversorgung etc.) saniert oder ersetzt. Bei einigen Projekten war die Wasserversorgung \n\nEmmen beteiligt. Dank dieser Beteiligung fielen die Aufwendungen für die Sanierung der \n\n\n\n5 \n\nAbwasseranlagen tiefer aus. Die gemeinsamen Submissionen, gemeinsame Gräben und die \n\nWiederherstellung der Strassenkörper führten bei allen Beteiligten zu Einsparungen.  \n\n3 Aufträge an einheimisches Gewerbe und Dienstleistungsbetriebe \n\nUnter Einhaltung der Gesetze über die öffentlichen Beschaffungen konnten 61%, demnach CHF 4.04 Mio.  \n\nder Anlagekosten an Einheimische vergeben werden. Von erwähnenswerten Aufträgen konnten unter \n\nanderem folgende einheimische Unternehmen profitieren: Emch+Berger WSB AG, ZEO AG, Morf AG, \n\nAnliker AG, Amrein Bau AG, Gebr. Brun AG, Pius Gloggner AG. \n\n4 Erläuterung Mehrkosten \n\nAufgrund der gut angesetzten Kostenvoranschläge seitens der Ingenieurbüros konnte mit Ausnahme \n\neines Projektes für alle abgeschlossenen Bauvorhaben eine positive Bilanz gezogen werden. Nähere \n\nErläuterungen können den Beilagen und in den Detailabrechnungen im einsehbaren Ordner zum 2. \n\nRahmenkredit nachgeschlagen werden. Für die laufenden Projekte mussten geeignete Schnittstellen \n\ngesucht werden, um möglichst zwischen einer Projekt- oder Bauphase auf den neuen 3. Sonderkredit \n\numzustellen. Deshalb führte der Versuch einer nachvollziehbaren Abgrenzung innerhalb der Projekte zur \n\nleichten Überschreitung des 2. Rahmenkredites. \n\n5 Antrag \n\nGestützt auf den Bericht unterbreitet der Gemeinderat dem Einwohnerrat folgenden Antrag: \n\n Genehmigung der vorliegenden Abrechnung betreffend 2. Rahmenkredit zur Sanierung und \n\nErneuerung der gemeindeeigenen Abwasseranlagen. \n\n \n\n \n\nEmmenbrücke, 26. April 2017 \n\n \n\nFür den Gemeinderat: \n\nRolf Born Patrick Vogel  \n\nGemeindepräsident Gemeindeschreiber \n\n \n\n \n\n \n\nBeilagen:  \n\n- 14 detaillierte Kostenzusammenstellungen \n\n- 3 Übersichtspläne \n\n\n\t1 Einleitung\n\t2 Projektinformationen\n\t3 Aufträge an einheimisches Gewerbe und Dienstleistungsbetriebe\n\t4 Erläuterung Mehrkosten\n\t5 Antrag\n\n


parent_type: affair

name: 07_22 Postulat intensiver Zusammenarbeit Betagtenzentren Emmen AG und Spitex Emmen.pdf

format: application/pdf

text: \n \n Einwohnerrat \n\n  \n\nPostulat \n\n \n\n07/22 betreffend intensiver Zusammenarbeit Betagtenzentren Emmen AG und Spitex \n\nEmmen \n\n \n\nI. Ausgangslage \n\nDen Jahreszielen 2022 des Emmer Gemeinderats ist folgendes zu entnehmen: "Zusammen-\n\nspiel – Wir prüfen die Intensivierung der Zusammenarbeit zwischen Gemeinde, Betagtenzen-\n\ntren Emmen AG und dem Verein Spitex Emmen, um die Gesundheitsversorgung zu Hause und \n\nin der Langzeitpflege optimal aufeinander abzustimmen." \n\nDie Stadt Luzern gab im Sommer 2021 bekannt, einen Zusammenschluss zwischen Heimen, \n\nSpitex und Alterswohnungen zu prüfen. Solche Zusammenschlüsse gibt es in der Schweiz be-\n\nreits. Gemäss Artikel in der Luzerner Zeitung vom 8. Juli 2021 in Wil (SG), wo an Thurvita drei \n\nGemeinden beteiligt sind. \n\nAufgrund der Corona-Pandemie verschoben sich die Bedürfnisse der Emmer Seniorinnen und \n\nSenioren rasch. Während in den Heimen unzählige Betten leer sind, versinkt die Spitex Emmen \n\nin Anfragen. Kurzerhand lehnte die BZE ihr freigewordenes Personal der Spitex Emmen aus. \n\nSomit konnte die Spitex entlastet und eine gute und pragmatische Lösung gefunden werden. \n\n \n\nII. Forderung \n\nDie Mitte fordert vom Gemeinderat nicht nur eine Intensivierung der Zusammenarbeit zwi-\n\nschen Gemeinde, BZE und Spitex Emmen zu prüfen, sondern auch deren Fusion. Das Augen-\n\nmerk soll dabei auf den Synergieeffekten, der hohen Qualität der Pflege und weniger auf den \n\nKosteneinsparungen liegen. Zudem muss auch die Zufriedenheit der Mitarbeiterinnen und Mit-\n\narbeiter im Blickpunkt stehen, damit die Fluktuation möglichst tief gehalten werden kann. \n\n \n\nEmmenbrücke, 26. Januar 2022 \n\nIm Namen der Die Mitte Fraktion \n\n \n\nAndreas Roos \n\nFranziska Magron \n\nChristian Meister \n\nDaniel Diltz \n\n\n


22_23 08 Richtprojekt Freiraum_2 Lesung

text: \nRichtprojekt Freiraum: Situation 1:500\n\nEingabe zur öffentlichen Auflage\n\nBebauungsplan "Sonne" Ortsteil ,Emmenbrücke\n\nWegleitende Unterlagen\n\nBebauungsplanverfasser:\n\nEntwurf vom 30.09.2022 zur öffentlichen Auflage\n\nGemeinde Emmen\nRüeggisingerstrasse 22\n6021 Emmenbrücke\n\nArchitektur:\nSteib Gmür Geschwentner  Kyburz\nFlüelastrasse 31A \n8047 Zürich\n\nLandschaftsarchitektur:\nkoepflipartner \nNeustadtstrasse 3\n6003 Luzern\n\nLegende\n\nVerbindlicher Inhalt\n\nPerimeter Bebauungsplan\n\nBereich Hoffläche\n\nUmgebung\n\n45\n6.\n\n00\n\n45\n9.\n\n90\n\n45\n7.\n\n95\nca. 11%\n\nca. 11%\n\nG\ner\n\nsa\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nSonnenhofmatte\n\nSonnenplatz\n\n38\n53\n\n107\n\n1138\n\n92\n\n2895\n\n1868\n\n106\n\n142\n\n1618\n\n105\n\n1620\n\n104\n\n102\n\n1623\n\n204\n\n31\n\n2514\n\n2517\n\n1232\n\n201\n\n202\n\n4466\n\n2512\n\n2518\n\n2516\n\n2515\n\nSonneplatz\n\nBa\nhn\n\nho\nf E\n\nm\nm\n\nen\nbr\n\nüc\nke\n\n G\ner\n\nsa\ng\n\n97\n\n1232\n\nG\nerlisw\n\nilstrasse\n\nGe\nrs\n\nag\nstr\n\nas\nse\n\n459\n\n45\n5\n\n12.66 m2 \n\n11.76 m2 \n\n69.75 m2 \n\n123.36 m2 \n\n30.25 m2 \n\n44.70 m\n2 \n\n12.41 m2 \n\n50.81 m2 \n\n6.10 m2 \n\n100.70 m2 \n\n2.91 m2 \n\n57.92 m2 \n\n4.43 m2 \n\n31.00 m2 \n\n5.00 m2 \n\n39.62 m 2 \n\n3.11 m 2 \n\n3.94 m2 \n\n70.96 m 2 \n\n13.67 m2 \n\n12.08 m2 \n\n12.32 m2 \n\n5.08 m2 \n\n13.01 m2 \n\n14.43 m2 \n\n14.00 m2 \n\n13.46 m2 \n\n12.19 m2 \n\n15.01 m2 \n\n14.19 m2 \n\n11.44 m2 \n\n13.00 m2 \n\n14.31 m2 \n\n14.28 m2 \n\n14.15 m2 \n\n15.31 m 2 \n\n44.54 m2 \n\n43.56 m2 \n\n52.02 m2 \n\n47.99 m2 \n\n39.21 m2 \n\n61.11 m2 \n\n2.11 m2 \n\n4.39 m2 \n\n3.45 m2 \n\n4.72 m2 \n\n3.46 m2 \n\n2.75 m2 4.96 m2 \n\n6.19 m2 \n\n4.08 m2 \n\n3.51 m2 \n\n4.74 m2 \n\n1.84 m2 \n\n2.89 m2 \n\n5.26 m2 \n\n5.76 m2 \n\n4.54 m2 \n\n38.03 m2 \n\n3.82 m2 \n\n65.43 m2 \n\n2.7\n5 m\n\n2 \n\n3.8\n0 m\n\n2 \n1.7\n\n5 m\n2 \n\n8.1\n6 m\n\n2 \n\n4.2\n7 m\n\n2 \n\n3.6\n5 m\n\n2 \n\nZugang\nHaus B\n\nZugang\n\nHaus B\n\nZugang\nAtelier \n\nZugangAtelier \n\n2.5 Zi.-Atelier-Whg.\nHNF 35.4\n\n2.5 Zi.-Atelier-Whg.\nHNF 63.0\n\nAtelier HNF 108.2\n\nGewerbeHNF 42.7\n\nGewerbeHNF 74.9\n\nZugangAtelier \n\n2.5 Zi.-Whg.\n\nHNF 65.2\n\n4.5 Zi.-Whg.\nHNF 116.4\n\n2.5 Zi.-Whg.\nHNF 60.2\n\n3.5 Zi.-Whg.\nHNF 86.6\n\n4.5 Zi.-Whg.\n\nHNF 105.3\n\n3.5 Zi.-Whg.\n\nHNF 84.0\n\nZugang\n\nHaus D\n\nZugang\n\nGemeinsch\nafts\n\nraum\nGemeinsch\n\nafts\nraum\n\nHNF 81.9\n\n8.21 m2 \n\n7.40 m2 \n\n7.32 m2 \n\n12.09 m2 \n\n454.5\n\n454.5\n\n455.15\n\n453.5\n\n454.50\n\nRH = 4.25\n\nRH = 4.95 \n\n26 Velo-PP\n\n453.40\n\n452.70\n\n455\n\n454\n454.85\n\n20 Velo-PP\n(Doppelparker)\n\n40 Velo-PP\n(Doppelparker)\n\n34 Velo-PP\n(Doppelparker)\n\n58\n V\n\nelo\n-P\n\nP\n\n(D\nop\n\npe\nlpa\n\nrke\nr)\n\n30\n V\n\nelo\n-P\n\nP\n\ntotal: ca. 210 Velo-PP\n\ngemeinsameHeizzentralevon ca. 187 m2 \n\nTrocknungsraum\n\n28 Velo-PP\n(Doppelparker)\n\nMFR\n28.5 m2 \n\nMFR\n30.8 m2 \n\nMFR\n23.0 m2 \n\nMFR\n25.3 m2 \n\nMFR\n14.8 m2 \n\nMFR\n18.2 m2 \n\nMFR\n22.5 m2 \n\nMultifunktiosraum\n30.0 m2 \n\nKW\n\n15.1 m2 \n\n12.0 m\n2 \n\n14.4 m\n2 \n\n14.4 m\n2 \n\n12.5 m 2 \n\n15.2 m2 \n\n14.3 m 2 \n\n5.2 m 2 \n\n4.0\n m\n\n2 \n\n6.0 m\n2 \n\n5.8 m 2 \n\n11.8 m2 \n\n13.6 m2 \n\n14.3 m2 \n\n10.1 m2 \n\n14.0 m2 \n\n12.6 m2 \n\n2.3 m2 3.7 m2 \n\n4.9 m2 \n\n2.2 m2 \n\n3.1 m2 \n\n13.0 m2 \n\n13.8 m2 \n\n12.9 m2 \n\n3.8 m2 \n\n1.6 m2 \n\n4.8 m2 \n\n4.4 m2 \n\n2.7 m2 \n\n6.3 m2 \n54.0 m\n\n2 \n\n6.4\n m\n\n2 \n\n58.2 m2 \n\n52.8 m2 \n\n48.2 m2 \n\nZugang\nHaus C\n\nZugang\nHaus C\n\n455\n\n454.3\n\n107.88 m2 \n\n102.07 m2 \n\n62.35 m2 \n\n97.26 m2 \n\n120.73 m2 \n\n131.51 m2 \n\n6.00 m2 \n\n74.42 m2 \n\n83.81 m2 \n\n2.5 Zi.-Whg.\n\n3.5 Zi.-Whg.\n\nZugang\nWohnen\n\nZugang\nWohnen\n\nZugang\nWohnen\n\n270.61 m2 \n\n170.35 m2 \n\n62.54 m2 \n\n109.53 m2 \n\n61.53 m2 \n\n106.79 m2 \n\n10.34 m2 \n\n14.09 m2 \n\n9.00 m2 \n\n15.24 m2 \n\n15.11 m2 \n\n4.5 Zi.-Whg.\n\n2.5 Zi.-Whg.\n\n64.09 m2 \n\n25.84 m2 \n\nZugang\nWohnen\n\n129.82 m2 \n\nZugang\nWohnen\n\nZugang\nVelo-PP\n\nzweigeschossiger\nEingangsbereich\n\nBriefkasten24 Velo-PP\n(Doppelparker)\n\n448.9\n\n103.45 m2 \n\n82.54 m2 \n\n44.62 m2 \n\n26.45 m2 \n\n6.38 m2 \n\n4.85 m2 \n\n47.51 m2 \n\n3.02 m2 \n\n11.85 m2 \n\n3.92 m2 \n\n53.02 m2 \n\n53.51 m2 \n\n10.80 m2 3.09 m2 \n\n5.39 m2 \n\n2.31 m2 \n\n3.11 m2 \n\nZugang\nHof\n\nZugang\nGewerbe\n\nZugang\nHaus B\n\nZugang\nVelo-PP\n\nZugang\nGewerbe\n\nZugang\nGewerbe\n\nZugang Velo-PP\n\nZugang\nAtelier / Wohnen\n\nZugang\nAtelier / Wohnen\n\nÖffentliche Zugang EIH\n\nAtelier\nHNF 59.8\n\nAtelier\nHNF 67.0\n\nGewerbe\nHNF 89.5\n\nGewerbe\nHNF 55.9\n\nGewerbe\nHNF 55.2\n\nLager\n\nLager\n\n6.80 m2 \n\n7.22 m2 \n\n448.9\n\nBriefkasten\n\n449.3\n\n448.3\n\n448.6\n\n451.8\n\n451\n\nZugang\nWohnen\n\n452.25\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nG\ner\n\nsa\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nH\nof\n\nge\nsc\n\nho\nss\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nG\ner\n\nsa\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nH\nof\n\nge\nsc\n\nho\nss\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nG\ner\n\nsa\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nH\nof\n\nge\nsc\n\nho\nss\n\nGebäudeumrisse\nBestand\n\nVorplatz mit\n5% Gefälle\n\nEntsorgung 1. Etappe\n\nEntsorgung 2. Etappe\n\nFeuerwehr-\nzufahrt\n\nFeuerwehr\nStellplatz\n\nFeuerwehr\n\nStellplatz\n\nFeuerwehrzufahrt\n\nFeuerwehr\nStellplatz\n\nFeuerwehr\n\nStellplatz\n\nFeuerwehr\n\nStellplatz\n\nFeuerwehr\n\nStellplatz\n\nFeuerwehrStellplatz\n\nHaus C\n\nHaus D\n\nHaus B\n\nHaus A\n\nWasserleitung\n\nWasserleitung Abstandslinie 2.80 m\n\nBaulinie für Hochbauten\n\nAbstand Abwasserleitung\n\nAbwasserleitung\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\nAnlieferung\n\n45\n6.\n\n00\n\n45\n9.\n\n90\n\n45\n7.\n\n95\nca. 11%\n\nca. 11%\n\n460\n\n461\n\n462\n\n462\n\n461\n460\n\n457\n\n458\n\n459\n\n455\n\n45\n0\n\n462.5 (Strasse)\n\n45\n2\n\n453\n\n45\n4\n\n45\n5\n\n456\n\n448.9\n\n454.30\n\n454.8\n5\n\n454.5\n\n454.5\n\n454\n\n455\n\n455\n\n454.0\n\n448.5\n\nB\n\n451\n\n450\n\n449\n\n448\n\n447\n\n446\n\n448\n\n459\n\n455\n\nneu 456\n\nneu 457\n\n458\n\nne\nu \n\n45\n9\n\n459\n\n45\n1 44\n\n9\n\n455.16\n\n455.51\n\n455.88\n\n447.80\n\nB\n\nC\n\nC\n\nB\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nP\nar\n\nze\nlle\n\nng\nre\n\nnz\ne\n\n45\n5.0\n\n0\n\nC\n\nA\n\nD\n\nDneu 456\n\nneu 455\n\n45\n6.5\n\n0\n\n45\n8.0\n\n0\n\n461.00 ca.\n\nE\n\nE\n\nE\n\nF\n\nF\n\nF\n\nFussw\negverbindung (S\n\nchematisc\nh)\n\nTisc\nhtennis\n\nDach\n\nKiesrasen\nbefahrbar\n\nSpielgeräte\n\nCrossfit-\nAnlage\n\nKiesrasen\nbefahrbar\n\nVelo\n\nVelo\n\nBrunnen\n\nBlumenrasen und \nStaudenbeet mit \nKleingehölze\n\nBlumenrasen und \nStaudenbeet mit \nKleingehölze\n\nBlumenrasen und \nStaudenbeet mit \nKleingehölze\n\nBlumenrasen und \nStaudenbeet mit \nKleingehölze\n\nBlumenrasen und \nStaudenbeet mit \nKleingehölze\n\nBlumenrasen und \nStaudenbeet mit \nKleingehölze\n\nBlumenrasen und \nStaudenbeet mit \nKleingehölze\n\nFusswegverbindung (Schematisch)\n\nFusswegverbindung\n\nbest. Bäume\n\nbest. Bäume\n\nmin. 2.00\n\nmin. 2.00\n\n45\n6.\n\n00\n\n45\n9.\n\n90\n\n45\n7.\n\n95\n\nca. 11%\n\nca. 11%\n\n38\n53\n\n92\n\n1620\n\n102\n\n1232\n\n202\n\n2512\n\n2518\n\n2516\n\nSonneplatz\n\n97\n\n1232\n\nG\nerlisw\n\nilstrasse\n\nGe\nrs\n\nag\nstr\n\nas\nse\n\n459\n\n45\n5\n\n69.75 m2 \n\n123 .36 m2 \n\n30.25 m2 \n\n44.70  m2 \n\n12.41  m2 \n\n50.81 m\n2 \n\n38 .03 m 2 \n\nZugang\nHaus B\n\nZugang\n\nHaus B\n\nZugang\nAtelier \n\n2.5 Zi.-Atelier-Whg .\nHNF  35.4\n\n2.5 Zi.-Atelier-Whg .\nHNF  63.0\n\nAtelier  HNF 108.2\n\nGewerbeHNF  42.7\n\nGewerbeHNF  74.9\n\n2.5 Zi.-Whg .\n\nHNF  65.2\n\n4.5 Zi.-Whg .\nHNF  116.4\n\n2.5 Zi.-Whg .\nHNF  60.2\n\n3.5 Zi.-Whg .\nHNF  86.6\n\n4.5 Zi.-Whg .\n\nHNF  105.3\n\n3.5 Zi.-Whg .\n\nHNF  84.0\n\nZugang\n\nHaus D\n\nZugang\n\nGemeinsch\nafts\n\nraumGemeinsch\nafts\n\nraum\n\nHNF  81.9\n\n454.5\n\n454.5\n\n455.15\n\n453.5\n\n454.50\n\nRH =  4.25\n\nRH =  4.95 453.40\n\n452.70\n\n455\n\n454\n454.85\n\nZugang\nHaus C\n\nZugang\nHaus C\n\n455\n\n454 .3\n\n107.88 m2 \n\n102.07 m2 \n\n62.35 m2 \n\n97.26 m2 \n\n120.73 m2 \n\n131.51 m2 \n\n6.00 m2  \n\n74.42 m2 \n\n83.81 m2 \n\n2.5 Zi.-Whg.\n\n3.5 Zi.-Whg.\n\nZugang\nWohnen\n\nZugang\nWohnen\n\nZugang\nWohnen\n\n270.61 m2 \n\n170.35 m2 \n\n62.54 m2 \n\n109.53 m2 \n\n61.53 m2 \n\n106.79 m2 \n\n14.09 m2  \n\n4.5 Zi.-Whg.\n\n2.5 Zi.-Whg.\n\n64.09 m2 \n\n25.84 m2  \n\nZugang\nWohnen\n\n129.82 m2 \n\n448.9\n\n103.45 m2 \n\n82 .54 m 2 \n\n44 .62 m 2 \n\n26 .45 m 2 \n\n6.38 m 2 \n\n4.85 m 2 \n\n47 .51 m 2 \n\n3.02 m 2 \n\n11.85 m 2 \n\n3.92 m 2 \n\n5.39 m 2 \n\n2.31 m 2 \n\nAtelier\nHNF  59.8\n\nAtelier\nHNF  67.0\n\nGewerbe\nHNF  89.5\n\nGewerbe\nHNF  55.9\n\nGewerbe\nHNF  55.2\n\nLager\n\nLager\n\n448.9\n\n449.3\n\n448.3\n\n448.6\n\n451.8\n\n451\n\n452.25\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nG\ner\n\nsa\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nH\nof\n\nge\nsc\n\nho\nss\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nG\ner\n\nsa\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nH\nof\n\nge\nsc\n\nho\nss\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nG\ner\n\nsa\ngs\n\ntra\nss\n\ne\n\nN\niv\n\nea\nu \n\nH\nof\n\nge\nsc\n\nho\nss\n\nGebäudeumrisse\nBestand\n\nVorplatz  mit\n5% Gefälle\n\nEntsorgung  1. Etappe\n\nEntsorgung  2. Etappe\n\nFeuerwehr-\nzufahrt\n\nFeuerwehr\nStellplatz\n\nFeuerwehr\n\nStellplatz\n\nFeuerwehrzufahrt\n\nFeuerwehr\nStellplatz\n\nFeuerwehr\n\nStellplatz\n\nFeuerwehr\n\nStellplatz\n\nFeuerwehr\n\nStellplatz\n\nFeuerwehrStellplatz\n\nHaus C\n\nHaus D\n\nHaus B\n\nHaus A\n\nWasserleitung\n\nWasserleitung  Abstandslinie  2.80 m\n\nBaulinie  für Hochbauten\n\nAbstand  Abwasserleitung\n\nAbwasserleitung\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\n45\n6.\n\n00\n\n45\n9.\n\n90\n\n45\n7.\n\n95\n\nca. 11%\n\nca. 11%\n\n460\n\n461\n\n462\n\n462\n\n461\n460\n\n457\n\n458\n\n459\n\n455\n\n45\n0\n\n462.5 (Strasse)\n\n45\n2\n\n453\n\n45\n4\n\n45\n5\n\n456\n\n448.9\n\n454.30\n\n454.85\n\n454.5\n\n454.5\n\n454\n\n455\n\n455\n\n454.0\n\n448.5\n\nB\n\n451\n\n450\n\n449\n\n448\n\n447\n\n446\n\n448\n\n459\n\n455\n\nneu 456\n\nneu 457\n\n458\n\nne\nu \n\n45\n9\n\n459\n\n45\n1 44\n\n9\n\n455.16\n\n455.51\n\n455.88\n\n447.80\n\nB\n\nC\n\nC\n\nB\n\nA\n\nA\n\nA\n\nA\n\nP\nar\n\nze\nlle\n\nng\nre\n\nnz\ne\n\n45\n5.0\n\n0\n\nC\n\nA\n\nD\n\nDneu 456\n\nneu 455\n\n45\n6.5\n\n0\n\n45\n8.0\n\n0\n\n461.00 ca.\n\nE\n\nE\n\nE\n\nF\n\nF\n\nF\n\nFussw\negverbindung  (S\n\nchematisc\nh)\n\nTisc\nhtennis\n\nDach\n\nKiesrasen\nbefahrbar\n\nSpielgeräte\n\nCrossfit-\nAnlage\n\nKiesrasen\nbefahrbar\n\nVelo\n\nVelo\n\nBrunnen\n\nBlumenrasen  und \nStaudenbeet  mit  \nKleingehölze\n\nBlumenrasen  und \nStaudenbeet  mit  \nKleingehölze\n\nBlumenrasen  und \nStaudenbeet  mit  \nKleingehölze\n\nBlumenrasen  und \nStaudenbeet  mit  \nKleingehölze\n\nBlumenrasen  und \nStaudenbeet  mit  \nKleingehölze\n\nBlumenrasen  und \nStaudenbeet  mit  \nKleingehölze\n\nBlumenrasen  und \nStaudenbeet  mit  \nKleingehölze\n\nFusswegverbindung  (Schematisch)\n\nFusswegverbindung\n\nbest . Bäume\n\nbest . Bäume\n\nmin. 2.00\n\nmin. 2.00\n\nPergola / Begegnungsort\nWanderweg\n\nStrassenräume und Platzflächen\n\nPrivate Umgebungsflächen\n\nFlächen M. ca. 1:1000\n\nBegrünte Hofflächen (Ausdehnung wegleitend)\n\nBefestigte Hofflächen (Ausdehnung wegleitend)\n\nHaus A\n\nHaus B\n\nHaus C\n\nHaus D\n\nP1324\n\nP162\n\nP163\n\nP164\n\nP98\n\nP100\n\nP1324\n\nP162\n\nP163\n\nP164\n\nP98\n\nP100\n\nLegende\n\nVerbindlicher Inhalt\n\nPerimeter Bebauungsplan\n\nHochstammbepflanzungen auf Tiefgarage (Lage und Anzahl wegleitend)\n\nUmgebung\n\nContainerstandorte\n\nZweiradparkplätze\n\nKote neues Terrain455.88\n\nHochstammbepflanzungen entlang Gersagstrasse (Lage und Anzahl wegleitend)\n\nFeuerwehrkorridor\n\nFeuerwehrstandplätze\n\nHochstammbepflanzungen zwischen Bauten entlang Gerliswilstrasse (Lage und Anzahl wegleitend)\n\nKote best. Terrain455.88\n\nGrünflächen gesamthaft 3600 m2\n\nGrünflächen im Hof (ohne Vorzonen    1000 m2\nbei den Gebäuden)\n\n\n\nBebauungsplan "Sonne" Ortsteil ,Emmenbrücke\n\nBebauungsplanverfasser:\n\nGemeinde Emmen\nRüeggisingerstrasse 22\n6021 Emmenbrücke\n\nArchitektur:\nSteib Gmür Geschwentner  Kyburz\nFlüelastrasse 31A \n8047 Zürich\n\nLandschaftsarchitektur:\nkoepflipartner \nNeustadtstrasse 3\n6003 Luzern\n\nEingabe zur öffentlichen Auflage\n\nWegleitende Unterlagen\n\nEntwurf vom 30.09.2022 zur öffentlichen Auflage\n\nRichtprojekt Freiraum: Schema Begrünung / Spielplatzflächen  \nSchema Velo PP im Aussenraum / Feuerwehrzufahrten\n\nPopulus tremula\n\nAcer platanoides\n\nPinus sylvestris\n\nSorbus aria\n\nBlumenrasen und \nStaudenbeet mit \nKleingehölze\n\nKiesrasen\n\nHartbelag Hof\n\nAsphalt\n\nAsphaltKiesrasen\n\nBlumenrasenStaudenbeet\n\nbest . Bäume\n\nbest . Bäume\n\nSchema Spielplätze  M. 1:1000\n\nSchema Bepflanzung  M. 1:1000\n\nFeuerwehr\nStellplatz\n\nFeuerwehr\nStellplatz\n\nFeuerwehr\n\nStellplatz\n\nFeuerwehrStellplatz\n\nTisc\nhtennis\n\nDach\n\nSpielgeräte\n\nCrossfit-\nAnlage\n\nVelo\n\nVelo\n\nBrunnen\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\nSpielplätze und Freizeitanlagen\n\nDie Spielplätze und Freizeitanlagen der Bauten A / B / C / D sind als Teil "Bereich Hoffläche" vorgesehen.\n\nDie Spielplätze und Freizeitanlagen der Bauten entlang der Gerliswilstrasse müssen zwischen den Bauten auf der eigenen Parzellen ausgewiesen werden. \n\nIm Rahmen der Baugesuche erfolgt der definitive Flächennachweis mit den detaillierten Angaben zu Gestaltung und Ausrüstung. \n\nEs sind Spielangebote für unterschiedliche Altersgruppen gemäss den Kriterien des Merkblatts "Kinder- und Familiengerechtes Bauen“, Pro Juventute 2000 anzubieten. \n\nDiese können gemischt oder nach Spielbereichen voneinander getrennt angeboten werden. \n\nEs ist im Hof eine Pergola / ein Dach zu situieren. Die Ausdehnung im Richtprojekt gilt als wegleitende Grundlage. \n\nIm Rahmen des Baubewilligungsverfahren ist die Pergola zu präzisieren, bzw es muss ein detaillierter Ausführungsplan durch einen ausgewiesenen Architekten \n\noder Landschaftsarchitekten erarbeitet und der Baubehörde eingereicht werden.\n\nBegrünung\n\nEinheimische Hochstammbäume wie Pappel, Ahorn, Mehlbeere oder Föhre bilden das Grundgerüst der Bepflanzung. Die Grünflächen, werden als Kies- oder Blumenrasen ausgebildet. \n\nDie Grünflächen vor den Wohnungen werden mit Blütenstauden und Kleingehölzen bepflanzt.\n\nDie Bepflanzung entlang der Gersagstrasse wird strassenbegleitend und situativ mit standortgerechten Birken begrünt.\n\nIn den Zwischenbereichen der Bauten entlang der Gerliswilstrasse sind je mindestens 3 Hochstammbäume zu pflanzen.\n\nDas Begrünungskonzept im Richtprojekt Umgebung gilt als wegleitende Grundlage. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahren ist die Pflanzenliste zu präzisieren, bzw es muss\n\nein detaillierter Ausführungsplan durch einen ausgewiesenen Landschaftsarchitekten erarbeitet und der Baubehörde eingereicht werden.\n\nTisc\nhtennis\n\nDach\n\nSpielgeräte\n\nCrossfit-\nAnlage\n\nVelo\n\nVelo\n\nBrunnen\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\nVelo-PP\n\nHaus A / B / C / D\n\n128 (Wohnungen) x 15 mq gemäss PBG §158 = 1920 m2\n\nSpielflächen\n> 1920 m2\n\nSchema Velo PP im Aussenraum gemäss Ang. Architekt / Schema Feuerwehrzufahrten\n\nSchema   M. 1:1000\n\nHaus A\n\nHaus B\n\nHaus C\nHaus D\n\nReferenzbild: Begrünung Referenzbild: Begrünung\n\nReferenzbild: SpielgeräteReferenzbild: Pergola\n\nHaus  Grundstück:\n\nP 1324 75 m2\n\nP 162/163 225 m2\n\nP 164 45 m2\n\nP 98 240 m2\n\nP100 375 m2 P1324\n\nP162\n\nP163\n\nP164\n\nP98\n\nP100\n\nHaus A\n\nHaus B\n\nHaus C\nHaus D\n\nP1324\n\nP162\n\nP163\n\nP 164\n\nP98\n\nP100\n\nHaus A / B / C / D\n\nA 23 VPP\n\nB 21 VPP\n\nC 19 VPP\n\nD 33 VPP\n\nHaus  Grundstück:\n\nP 1324  > 6 VPP\n\nP 162/163 > 15 VPP\n\nP 164 > 7 VPP\n\nP 98 > 11 VPP\n\nP 100 > 23 VPP\n\nTOTAL > 158 VPP\n\n \n\n >\n\n >\n\n >\n\n >\n\nZweiradparkplätze\n\nFeuerwehrkorridor\n\nFeuerwehrstandplätze\n\n\n


name: 22_23 30 Bericht Mehrwertermittlung_2 Lesung

text: \n \n \n \n \n\nProjekt 30323.2 \n \n\nBebauungsplan «Sonne» Emmen \n\n \nMehrwertermittlung \n23. November 2023 \nGemeinde Emmen, Direktion Bau und Umwelt \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n\n \n \n \n \n \n \nFahrländer Partner  \nRaumentwicklung AG \nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20A \n8003 Zürich 3012 Bern \n \n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \nwww.fpre.ch www.fpre.ch\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nZusammenfassung \n\n \n\n \n\nDas Areal «Sonne» liegt im Zentrum von Emmenbrücke, zwischen der Gersag- und Gerliswilstrasse und \ndirekt neben der S-Bahn Haltestelle Gersag. Das Areal soll mittels Bebauungsplans entwickelt und neu \nüberbaut werden. Nach der Ablehnung des ursprünglichen Bebauungsplans im Einwohnerrat wurde der Be-\nbauungsplan von Realstone, der neuen Eigentümerin zusammen mit der Gemeinde überarbeitet und erneut \nvor das Parlament gebracht. \n\nGestützt auf die baurechtlichen Rahmenbedingungen sind nur die Baubereiche bzw. Häuser C und D von \neiner Aufzonung (Vollgeschoss anstatt Attikageschoss) betroffen. \n\nNutzungsmix und Bebauungsart im neuen Recht entsprechen dem Richtprojekt der Architekten Steib Gmür \nGeschwentner Kyburz Partner AG. Im aktuellen Recht ist im Unterschied zum Richtprojekt das oberste Ge-\nschoss der beiden Gebäude als Attikageschoss anstatt als Vollgeschoss ausgebildet. Dadurch können ca. 4 \nWohnungen weniger realisiert werden. \n\nBei einer zusätzlichen Geschossfläche von 381 m² entsteht durch den Bebauungsplan ein Minderwert des \nAreals von CHF 711’000. Gründe für den Minderwert: \n\n- Geringe Mehrfläche; \n- Leicht reduzierte Erträge pro m2 NF (Reduktion Anzahl Parkplätze pro Wohnung); \n- Anteil an preisgünstigen Wohnungen; \n- Längerer Realisierungszeitraum; \n- Leicht höhere Sicherheitsmarge.  \n\nEntsprechend entsteht für das Areal mit Bebauungsplan per Bewertungsstichtag vom 31.Dezember 2024 \nkein Mehrwert. \n\nTabelle 1 Mehrwert \n\n \nQuelle: FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nm² GF CHF/m2 GF CHF\n\nProjektwert aktuelles Recht CHF 11’327            853                9’659’000                     \n\nProjektwert neues Recht CHF 11’708            764                8’948’000                     \n\nMehrwert CHF 381                  -88                 -711’000                       \n\n3.4% -10.4% -7.4%\n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n \n\n \n\n1 Einleitung 1 \n\n1.1 Ausgangslage 1 \n1.2 Auftrag 2 \n1.3 Methoden und Tools 2 \n1.4 Aufbau des Berichts 2 \n1.5 Unterlagen 2 \n\n2 Grundlagen der Wertermittlung 3 \n\n2.1 Gesetzliche Grundlage 3 \n2.2 Landwertermittlung 3 \n2.2.1 Definition 3 \n2.3 Mehrwertermittlung 3 \n2.3.1 Methodik der Mehrwertermittlung 3 \n2.3.2 Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen 4 \n2.3.3 Wertrelevante Faktoren bei Mehrwertermittlungen 4 \n\n3 Analyse der Makrolage 5 \n\n3.1 Emmenbrücke 5 \n3.2 Bevölkerung (Zusammenfassung) 5 \n3.3 Analyse der Wohnflächenmärkte 6 \n3.3.1 Allgemeiner Beschrieb 6 \n3.3.2 Marktwerte von Eigentumswohnungen 6 \n3.3.3 Marktmieten 7 \n3.3.4 Marktwerte von Eigentumswohnungen und Marktmieten im Vergleich 8 \n3.3.5 Diskontierungssatz für Wohnnutzungen 8 \n3.3.6 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) 8 \n3.3.7 Künftig erwartete Nachfrage 9 \n3.3.8 Absorptionsrisiken 9 \n3.3.9 Zusammenfassung Analyse Wohnflächenmarkt 10 \n\n4 Analyse der Mikrolage 11 \n\n4.1 Umgebungsanalyse 11 \n4.2 Einschätzung der Mikro-Lagequalität 14 \n4.2.1 Mikro-Lagequalität nach Fertigstellung 14 \n4.2.2 Zusammenfassung Umgebungsanalyse, Analyse Mikrolage 14 \n\n5 Bewertungsgrundlagen 15 \n\n5.1 Grundstück 15 \n5.1.1 Eigentumsverhältnisse 15 \n5.1.2 Bodenbelastungen und Gebäudeschadstoffe 15 \n5.1.3 Grundbuch 15 \n5.1.4 Weitere Einschränkungen 15 \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n5.1.5 Planungsmassnahme 16 \n5.2 Bestandsbauten und Fortführungswerte 16 \n5.3 Verteilung von Miete- und Eigentumswohnungen 16 \n5.4 Bewertungsstichtag, Bewertungszeitraum 16 \n5.5 Etappierung und zeitlicher Ablauf 17 \n5.6 Neues Recht 17 \n5.6.1 Baurechtliche Grundlagen 17 \n5.6.2 Richtprojekt 18 \n5.6.3 Mengengerüst neues Recht 18 \n5.7 Aktuelles Recht 19 \n5.7.1 Baurechtliche Grundlagen 19 \n5.7.2 Mengengerüst aktuelles Recht 19 \n\n6 Bewertungen 21 \n\n6.1 Vorbemerkungen 21 \n6.2 Erträge und Leerstand 21 \n6.3 Erstellungskosten 22 \n6.4 Laufende und sonstige Kosten 22 \n6.5 Diskontierung 23 \n6.6 Sicherheitsmarge und Projektwerte 23 \n6.7 Plausibilisierung Projektwerte 24 \n6.8 Mehrwert 24 \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nTabellenverzeichnis \n\n \n\n \n\nTabelle 1 Mehrwert 2 \nTabelle 2 Marktwerte von EWG, Emmenbrücke 6 \nTabelle 3 Marktmieten von Wohnungen, Emmenbrücke 7 \nTabelle 4 Marktwerte/Marktmieten in der Region 8 \nTabelle 5 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG (erschlossen) * 8 \nTabelle 6 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG (erschlossen) * 9 \nTabelle 7 Perspektive 2035 (Wohnen): MS-Region Luzern 9 \nTabelle 8 Perspektive 2035 (Wohnen) pro Jahr 9 \nTabelle 9 Mikro-Lagerating 14 \nTabelle 10 Vorschriften Nutzungsmass und Anzahl Parkplätze 17 \nTabelle 11 Mengengerüst neues Recht 18 \nTabelle 12 Wohnungsspiegel und Parkplätze neues Recht 18 \nTabelle 13 Mengengerüst aktuelles Recht 19 \nTabelle 14 Wohnungsspiegel und Parkplätze aktuelles Recht 19 \nTabelle 15 Berechnung Anlagekosten nach BWO: Gemeinde Emmen 21 \nTabelle 16 Berechnung der approximativen Kostenmiete (Zürcher Modell) 21 \nTabelle 17 Einschätzungen Marktmieten und Marktwerte (Verkaufserlöse) 22 \nTabelle 18 Erstellungskosten 22 \nTabelle 19 Kennwerte laufende Kosten 22 \nTabelle 20 Verwendete Diskontierungssätze 23 \nTabelle 21 Projektwerte 23 \nTabelle 22 Plausibilisierung Projektwerte 24 \nTabelle 23 Mehrwert 24 \n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nAbbildungsverzeichnis \n\n \n\n \n\nAbbildung 1 Bebauungsplanperimter «Sonne» 1 \nAbbildung 2 Landwertermittlung, Mehrwertermittlung 3 \nAbbildung 3 Ortschaften in der Umgebung 5 \nAbbildung 4 Verteilung der Nachfragersegmente Wohnen, Emmen 6 \nAbbildung 5 Verteilung Marktwerte EWG, Emmenbrücke 7 \nAbbildung 6 Verteilung der Marktmieten, Emmenbrücke 7 \nAbbildung 7 Dienstleistungsangebote und Schulen 11 \nAbbildung 8 ÖV-Güteklassen 12 \nAbbildung 9 Strassenlärmbelastung am Tag 12 \nAbbildung 10 Eisenbahnlärmbelastung am Tag 13 \nAbbildung 11 Dominante Nachfragersegmente Wohnen 13 \nAbbildung 12 Dominante Lebensphasen 14 \nAbbildung 13 Auszug Zonenplan 15 \nAbbildung 14 Teilzonenplanänderung: Aktuelle und neue Zonierung 16 \nAbbildung 15 Zeitlicher Ablauf 17 \nAbbildung 16 Gebäudegrundrisse Richtprojekt mit den Häusern C und D 18 \n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nAbkürzungsverzeichnis \n\n \n\n \n\naGF Anrechenbare Geschossfläche \n\nAZ Ausnützungsziffer \n\nBFS Bundesamt für Statistik \n\nBGF Bruttogeschossfläche \n\nBMZ Baumassenziffer \n\nBWO Bundesamt für Wohnungswesen \n\nBZO Bau- und Zonenordnung \n\nEFH Einfamilienhaus \n\nEWG Eigentumswohnung \n\nFPRE Fahrländer Partner Raumentwicklung \n\nGB Grundbuch \n\nGF Geschossfläche \n\nGFo  Geschossfläche oberirdisch \n\nGFu Geschossfläche unterirdisch \n\nGSF Grundstücksfläche \n\nGV Gebäudevolumen \n\nGVA Gebäudeversicherungsausweis \n\nIMBAS Immobilien Bewertungs- und Analysesystem von Fahrländer Partner \n\nHNF Hauptnutzfläche \n\nKat. Nr.  Kataster Nummer \n\nMFH Mehrfamilienhaus \n\nMWG Mietwohnung \n\nNF Nutzfläche \n\nNNF Nebennutzfläche \n\nÖV Öffentlicher Verkehr \n\nPP Parkplatz \n\nUF Umgebungsfläche  \n\nÜZ Überbauungsziffer \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nGlossar \n\n \n\n \n\nAbsorptionsrisiken Bei der Bebauung von Arealen mit grossen Nutzflächenmengen entstehen Ab-\nsorptions- bzw. Leerstandsrisiken. Das grosse Angebot an Mietflächen innert kur-\nzer Zeit führt dazu, dass die Vermietung der Nutzflächen nicht gesichert ist. \nZur Reduktion von Absorptions- bzw. Leerstandsrisiken erfolgt die Bebauung ei-\nnes Areals in Etappen. Dadurch verteilt sich das neue Angebot an Nutzflächen \nüber einen längeren Zeitraum, und entsprechend reduzieren sich die Absorpti-\nons- bzw. Leerstandsrisiken. \nDie Einschätzung der Absorptionsrisiken erfolgt anhand der künftig erwarteten \nNachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen für die Gemeinde und für die Re-\ngion gemäss dem Prospektivmodell von FPRE. \n\n \n\nBarwert Heutiger Wert zukünftiger Zahlungen (Cashflows) unter Annahme einer \nbestimmten Verzinsung (z.B. Barwert von Investitionsrückflüssen, Barwert \neiner Rente oder Barwert einer Anleihe). Durch die Ermittlung des Barwertes \nwerden Zahlungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten entstehen, \nvergleichbar gemacht. Zur Ermittlung des Barwertes eines Zahlungsstroms \nwerden die einzelnen Ein- bzw. Auszahlungen mit einem laufzeit- und \nrisikoäquivalenten Kalkulationszinssatz abgezinst (diskontiert). Die \nDiskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert einer \nZahlung sowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den \nZahlungsempfänger umso geringer ist, je später diese Zahlung fällig wird. \n\n  \n\nDCF  \n(Discounted Cash-\nFlow) \n\nDie DCF-Bewertung entspricht dem heutigen Stand der Bewertungslehre. Dabei \nwerden künftige Kosten und Erträge mittels Diskontierung auf den \nBewertungsstichtag umgerechnet. Die Summe der Barwerte (vgl. Barwert) über \ndie angenommene Lebensdauer ergibt den Marktwert der Liegenschaft, im \nRegelfall über einen Betrachtungshorizont von 100 Jahren. Der Wert einer \nLiegenschaft entspricht damit der Summe aller künftigen Kosten und Erträge der \nnächsten 100 Jahre, diskontiert auf den Bewertungsstichtag.\n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nDiskontierung Zur Ermittlung des Barwertes einer Zahlung (Cashflow) wird diese mit einem \nlaufzeit- und risikogerechten Kalkulationszinssatz abgezinst (diskontiert). Die \nDiskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert einer Zahlung \nsowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den Zahlungsempfänger umso \ngeringer ist, je später die Zahlung fällig wird. \n\nDie Einschätzung der Diskontierungssätze erfolgt mit dem analytischen \nZinssatzmodell von FPRE, wobei die Eckpunkte anhand der Metaanalyse \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nImmobilien, der REIDA-Transaktionsdatenbank und von eigenen Datenbanken \nund Modellen justiert werden. \n\nAusgangspunkt zur Diskontierung bildet der Basiszinssatz als Verzinsung von \nrisikolosen Anlagen, typischerweise von Bundesobligationen. Davon ausgehend \nerfolgen Zuschläge für liegeschaftsspezifische Risiken, Nutzungen, Makro- und \nMikrolagen, Objekteigenschaften und einer unter Mietvertragsstrukturen. \n\nIm Diskontierungssatz sind die Risiken nach Fertigstellung abgebildet (nicht \njedoch jene für die Projektentwicklung). \n\n  \n\nGemeindecheck Der Gemeindecheck von FPRE stellt umfassendes statistisches Material für \njeden Standort in der Schweiz bereit. Die Gemeindechecks bieten umfassende \ngut visualisierte Informationen zu sämtlichen für die Immobilienmärkte relevanten \nThemen auf Ebene Makrolage. Es stehen Gemeindechecks für Wohn- bzw. \nGeschäftsnutzungen zur Verfügung. \n\n \n\nIMBAS (Immobilien \nBewertungs- und \nAnalysesystem) \n\nWebapplikation von Fahrländer Partner zur fundierten und transparenten \nImmobilienbewertung. IMBAS erlaubt hierbei eine schnelle Erstbewertung \nsämtlicher Objektarten sowie verschiedene Vertiefungsmöglichkeiten, \ninsbesondere zur fundierten Bewertung nicht typischer Objekte sowie von \nSpezialfällen. \n\n \n\nLand- bzw. \nProjektwert \n\nDer Land- bzw. Projektwert entspricht dem Marktwert einer unbebauten Liegen-\nschaft. Die Ermittlung von Land- bzw. Projektwerten erfolgt mittels der dynami-\nschen Residualwertmethode. Dabei werden künftig erwartete Kosten und Erträge \nmittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) auf der Zeitachse verortet und \nauf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der Markt- bzw. Landwert entspricht der \nSumme der Barwerte aller künftigen Kosten und Erträge. Dabei werden nut-\nzungsspezifische Diskontierungssätze vorgeschlagen. Kosten und Erträge wer-\nden von fiktiven oder realen Projekten eingeschätzt. \n\n \n\nMarktwert Gemäss Swiss Valuation Standard (SVS) ist der Marktwert «der geschätzte Be-\ntrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen ei-\nnem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach ange-\nmessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Ge-\nschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, \nUmsicht und ohne Zwang handelt». \n\n \n\nMakro-Lagerating  Erlaubt die Reduktion der Datenfülle zu den einzelnen Standorten auf eine \neinzige Kennzahl, die den Vergleich von Standorten untereinander erleichtert. Die \nweist Fahrländer Partner für zwei Zeitpunkte aus: Aufgezeigt wird zunächst das \nheutige Rating eines Standorts im Vergleich zu allen anderen Standorten. Parallel \ndazu wird die relative Attraktivität eines Standorts in prospektiver Hinsicht \nberechnet und ausgewiesen. Das Makro-Lagerating steht für Mietwohnungen, \nBüro, Verkauf, Gewerbe und Industrie zur Verfügung.  \n\n \n\nMikro-Lagerating Das Mikro-Lagerating basiert auf 80 kleinräumigen Indikatoren, die landesweit in \neinem 25 x 25-Meter-Raster vorliegen. Diese werden für das gesamte Schweizer \nSiedlungsgebiet zu den Teilratings Besonnung, Aussicht, Image des Quartiers, \nDienstleistungen, Freizeit / Erholung, öffentlicher Verkehr, Strassenanbindung \nund Lärmbelastung verdichtet. Die Teilratings werden danach für die Nutzungen \nWohnen, Büro, Verkauf, Gewerbe, Gastronomie, Hotels und Bildung zu Mikro-\nLageratings verrechnet. \n\n \n\nMS-Regionen Die Regionalisierung in MS-Regionen (MS = Mobilité spatiale) gliedert die \nSchweiz flächendeckend in 106 Einheiten. Das Ziel bei der Bildung der MS-\nRegionen war der Wunsch, über das ganze Land vergleichbare Regionen zu \ngewinnen. \n\n  \n\nSegmentierung der \nNachfrage im \nWohnungsmarkt \n\nFür die von Fahrländer Partner & sotomo entwickelten Nachfragersegmente im \nWohnungsmarkt werden alle Schweizer Haushalte nach den Dimensionen \n«Soziale Schicht» und «Lebensstil» klassiert und mit der Dimension \n«Lebensphase» gekreuzt. Die resultierenden Segmente werden anschliessend \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\nmit den Wohnverhältnissen der Haushalte in Verbindung gebracht. Die detailliert \nbeschriebenen Nachfragersegmente bilden ein wichtiges Instrument zur Analyse \nvon Standorten sowie zur Konzeption und Vermarktung von Wohnungen. \n\n \n\nProspektivmodell \nWohnen und \nGeschäft \n\nDas Prospektivmodell von Fahrländer Partner bildet die langfristige Nachfrage \nnach Wohn- und Geschäftsflächen auf Ebene Gemeinde ab. Dabei wird sowohl \nnach den einzelnen Nutzungen EWG, EFH und MWG sowie nach Branchen \ndifferenziert, als auch nach verschiedenen Qualitäten der Flächen wie u.a. \nGrösse oder Ausbaustandard. Neben mehreren nachfrageseitigen Szenarien \nwerden auch unterschiedliche raumplanerische Szenarien modelliert. Das \nProspektivmodell erlaubt damit Aussagen zu kleinräumigen Nachfragetrends in \nquantitativer und qualitativer Hinsicht bis ins Jahr 2035. \n\n \n\nSicherheitsmarge Bei der Ermittlung von Land- bzw. Projektwerten berücksichtigt FPRE planungs-\nbedingte Risiken. Dazu zählen insbesondere generelle unternehmerische Risi-\nken, Planungsrisiken, Realisierungs- und Kostenrisiken in der Bauphase sowie \ndie Marktrisiken des Projekts bis Fertigstellung. \n\nMit einer Sicherheitsmarge wird der ermittelte Wert reduziert, um die Unsicherhei-\nten der Projektierung und eines Bewilligungsverfahrens zu berücksichtigen.  \n\nDie Bewertung und Darstellung entsprechender Projektrisiken erfolgt mit dem \nmodellbasierten Risikomodul von FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n1 \n \n \n \n \n\n1 Einleitung \n\n \n\n \n\n1.1 Ausgangslage \n\nDas Areal «Sonne» liegt im Zentrum von Emmenbrücke, zwischen der Gersag- und Gerliswilstrasse und \ndirekt neben der S-Bahn Haltestelle Gersag. Neben bestehenden Bauten entlang der Gerliswilstrasse gibt \nes auf dem Areal auch Familiengärten. Das Areal soll entwickelt und neu überbaut werden. Die Realisierung \nsoll in Etappen erfolgen. \n\nFür das Areal bzw. den Planungsperimeter «Sonne» besteht ein Richtprojekt der Architekten «Steib Gmür \nGeschwentner Kyburz Partner AG». Das Richtprojekt dient als konzeptionelle Grundlage für die Mehrwer-\ntermittlung. \n\nDer südliche Teil des Bebauungsplanperimeters befindet sich zurzeit in der 5-geschossigen Kernzone a \n(K5a) mit Lärmempfindlichkeitsstufe ES III. Die im jetzigen Zustand unbebaute Parzelle Nr. 99 ist zurzeit der \nspeziellen Wohnzone (W-S) mit ES II zugewiesen. Zudem wird das Gebiet von einer Kreativzone überla-\ngert. Der gesamte Perimeter muss für die Umsetzung des Richtprojektes in die Spezielle Kernzone (K-S) \numgezont werden. In der Speziellen Kernzone dürfen Baugesuche nur auf Grundlage eines Bebauungs-\nplans bewilligt werden. \n\nAbbildung 1 Bebauungsplanperimter «Sonne» \n\n \n\nQuelle: Planungsbericht Bebauungsplan «Sonne» vom 07.06.2023. \n\n \n\n \n\nGestützt auf die baurechtlichen Rahmenbedingungen sind nur die Baubereiche bzw. Häuser C und D von \neiner Aufzonung (Vollgeschoss anstatt Attikageschoss) betroffen. Das Nutzungsmass der anderen Baukör-\nper wird gemäss Auskunft der Gemeinde nicht tangiert. \n\nDer Perimeter für die Mehrwertermittlung umfasst deshalb nur einen Teil des Grundstücks mit der Parzellen \nNr. 99 mit einer Fläche von ca. 4’774 m². \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n2 \n \n \n \n \n\n1.2 Auftrag \n\nDie Gemeinde Emmen hat Fahrländer Partner (nachfolgend FPRE) beauftragt, den durch den \nBebauungsplan entstehenden Mehrwert für diesen Planungsperimeter zu ermitteln. \n\n \n\n \n\n1.3 Methoden und Tools \n\nFür die Mehrwertermittlung zur Anwendung gelangen folgende Daten, Tools und Modelle von FPRE: \n\n- IMBAS (Immobilien Bewertungs- und Analysesystem)  \nHedonische Bewertungsmodelle für Mietwohnungen, Büro- und Verkaufsflächen, Umgebungsanalyse, \nDCF-Modell, Nachfragersegmente sowie Portfolioanalyse;  \n\n- Makro-Lageratings \nEinschätzung der aktuellen und prospektiven Standortattraktivität auf Ebene Gemeinde für die \nNutzungen Büro, Verkauf, Gewerbe / Industrie aus Investorensicht; \n\n- Prospektivmodell  \nGemeindescharfe Prognosen der zukünftigen Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen mit einem \nHorizont bis ins Jahr 2040; \n\n- RESC (Real Estate Scenario Cockpit RESC)  \nPrognosemodell zur Beurteilung der gegenwärtigen Marktsituation, der langfristigen Entwicklung der \nMarktwerte sowie der Modellierung von zyklischen Komponenten (konjunkturelle Effekte);  \n\nErgänzt werden die Daten aus den Immobilienumfragen, den Metaanalysen (Konjunktur und Immobilien) \nund aus dem jährlich publizierten Immobilien Almanach Schweiz. \n\n \n\n \n\n1.4 Aufbau des Berichts \n\nIn Abschnitt 2 wird das allgemeine Vorgehen bei einer Mehrwertermittlung und die dabei verwendeten Be-\ngriffe erläutert.  \n\nIn den Abschnitten 3 und 4 erfolgt die Analyse von Makro- und Mikrolage.  \n\nIn Abschnitt 5 werden die Bewertungsgrundlagen, die Mengengerüste und die zeitlichen Rahmenbedingun-\ngen beschrieben. Auf diesen Grundlagen erfolgen die Bewertungen. \n\nDie wichtigsten Kennzahlen aus den Bewertungen sind in Abschnitt 6 zusammengefasst. Im Anhang finden \nsich die detaillierten Bewertungsberichte nach Baubereich. \n\n \n\n \n\n1.5 Unterlagen \n\n- Mengengerüst Gemeinde Emmen vom 5. Oktober 2023; \n\n- Richtprojekt Architektur vom 30. September 2022; \n\n- Sonderbauvorschriften vom 7. Juni 2023; \n\n- Situationsplan mit Schnitten vom 7. Juni 2023; \n\n- Planungsbericht vom 7. Juni 2023. \n\n \n\nÖffentlich verfügbare Dokumente: \n\n- Planungs- und Baugesetz des Kantons Luzern (Stand 1. Januar 2021); \n\n- Bau- und Zonenreglement für die Gemeinde Emmen vom 4. Juni 1996 (Ausgabe September 2017). \n\n \n\n\n\n \n\n3 \n \n \n \n \n\n2 Grundlagen der Wertermittlung \n\n \n\n \n\n2.1 Gesetzliche Grundlage \n\nGemäss Artikel 5 des Raumplanungsgesetz haben Kantone einen angemessenen Ausgleich für erhebliche \nVorteile (und Nachteile) aus Planungsmassnahmen zu erheben.  \n\nIm Kanton Luzern wird die Mehrwertabgabe im kantonalen Planungs- und Baugesetz (PBG) geregelt. \n\nDer Mehrwert entspricht der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung.  \n\n \n\n \n\n2.2 Landwertermittlung \n\n2.2.1 Definition \n\nDer Wert von Land bemisst sich nach dem ökonomischen Nutzen, der damit geschaffen werden kann. \nWertbestimmende Faktoren des Landwerts sind die die Qualität der Mikrolage, die Nutzungsart und das \nNutzungsmass.  \n\nBei der Wertermittlung wird von einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks ausgegangen, welche im \nhöchsten Wert resultiert (Highest and Best Use bzw. HIBU). Die bestmögliche Nutzung muss bautechnisch \nrealisierbar, baurechtlich zulässig und ökonomisch sinnvoll sein.  \n\n \n\n \n\n2.3 Mehrwertermittlung \n\n2.3.1 Methodik der Mehrwertermittlung \n\nZur Ermittlung des Mehrwertes müssen zwei Szenarien bewertet werden. Das erste Szenario entspricht da-\nbei dem Wert des Grundstücks unter aktuell gültigen Rechtsgrundlagen, nachfolgend aktuelles Recht ge-\nnannt, das zweite Szenario dem Wert des Grundstücks unter den künftig geltenden Rechtsgrundlagen, \nnachfolgend neues Recht genannt. Die Differenz der beiden Werte entspricht dem Mehrwert. \n\nAbbildung 2 Landwertermittlung, Mehrwertermittlung \n\n \nQuelle: FPRE. \n\n \n\nDie ermittelten Werte werden als Land- bzw. Projektwerte ausgewiesen. Da Kosten und Nutzen, welche in \nbeiden Szenarien gleichermassen anfallen (wie beispielsweise Kosten zur Altlastensanierung), in der Mehr-\nwertermittlung nicht berücksichtigt werden müssen (Differenzbetrachtung), entsprechen die in einer Mehr-\nwertermittlung ausgewiesenen Land- bzw. Projektwerte nicht unbedingt einem Marktwert.  \n\nDie Ermittlung der Landwerte erfolgt mittels dynamischer Residualwertmethode. \n\n\n\n \n\n4 \n \n \n \n \n\n2.3.2 Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen \n\nIm Unterschied zu klassischen Marktwertermittlungen beruhen Mehrwertermittlungen auf zahlreichen \nAnnahmen, die zu einem sehr frühen Zeitpunkt getroffen werden müssen.  \n\n \n\nAnnahmen in Bezug auf das Projekt (planungsbedingte Risiken): \n\n- Grundlage zur Einschätzung von Erstellungskosten und zur Festlegung von Ertragsflächen sind \nRichtprojekte mit vergleichsweise rudimentärem Detailierungsgrad;  \n\n- Bei einer Kostengenauigkeit von +/-25% können bei der Realisierung Mehr- oder Minderkosten in \nerheblichem Umfang entstehen. Sie wirken sich 1:1 auf den Landwert aus; \n\n- In Zusammenhang mit dem Bewilligungsverfahren oder während der Ausführungsplanung können \nProjektanpassungen zu Veränderungen der Ertragsflächenmenge mit einer entsprechenden \nVeränderung der Ertragswerte führen.   \n\n \n\nAnnahmen in Bezug auf die Bewertungsgrundlagen (Marktrisiken): \n\n- Datengrundlage für die Einschätzung von Marktmieten, Leerständen und Diskontierungssätzen sind die \nMarktdaten vom 3. Quartal 2023; \n\n- Die Einschätzungen gelten jedoch für den Zeitpunkt einer Realisierung, die zu einem deutlich späteren \nZeitpunkt stattfindet; \n\n- Prognosen zur Entwicklung der Immobilienmärkte sind mit Unsicherheiten verbunden. \n\n \n\nDie Unsicherheiten in Bezug auf getroffene Annahmen stellen Risikenfür die Grundeigentümer dar. Die Be-\nwertung entsprechender Risiken erfolgt mit dem modellbasierten Risikomodul von FPRE. \n\n \n\n \n\n2.3.3 Wertrelevante Faktoren bei Mehrwertermittlungen \n\n- Mikro-Lagequalität (je besser die Lagequalität, desto höher die Mieterträge und damit der Projektwert); \n\n- Erstellungskosten (je höher die Erstellungskosten, desto tiefer der Wert); \n\n- Niveau Marktmieten und Verkaufserlöse (je höher das Niveau, desto höher der Wert);  \n\n- Split zwischen Miet- und Eigentumswohnungen (in den meisten Fällen je höher der Anteil an \nEigentumswohnungen, desto höher der Wert); \n\n- Künftig erwartete Nachfrage (je grösser die Nachfrage, desto geringer die Leerstandsrisiken und desto \nhöher der Projektwert); \n\n- Beurteilung der Etappierung (je grösser die Zahl der Etappen, desto tiefer der Wert);  \n\n- Risikogerechte Diskontierung (je tiefer die Diskontierung bzw. die Risiken, desto höher der Wert). \n\nZu berücksichtigen ist, dass es sich bei den Bewertungen um ganzheitliche Beurteilungen handelt. Sollen \nbeispielsweise die Marktmieten erhöht werden, müssen gleichzeitig der Ausbaustandard der Wohnungen \nund damit auch die Erstellungskosten erhöht werden. Dies gilt in der Regel sowohl im aktuellen wie auch im \nneuen Recht. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n5 \n \n \n \n \n\n3 Analyse der Makrolage \n\n \n\n \n\n3.1 Emmenbrücke \n\nDietikon ist gemäss BFS eine «städtische Arbeitsplatzgemeinde» und Teil der mittelgrossen Agglomeration \nLuzern. Die Gemeinde Emmen hat 31'564 Einwohner (2022), verteilt auf 14'009 Haushalte (2021). \n\nAbbildung 3 Ortschaften in der Umgebung \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n \n\n3.2 Bevölkerung (Zusammenfassung) \n\nDie durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.2 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwi-\nschen 2016 und 2021 beläuft sich auf 144 Personen.  \n\nGemäss Fahrländer Partner (FPRE) & sotomo zählen 19.8% der Haushalte im Jahr 2021 zu den oberen \nSchichten (Schweiz: 35.1%), 32.5% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 31.2%) und 47.7% \nder Haushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 33.7%). Zwischen 2017 und 2022 ist die durchschnittli-\nche Steuerbelastung für Familien schwach angestiegen und für Ledige stabil geblieben. \n\n  \n\n\n\n \n\n6 \n \n \n \n \n\nAbbildung 4 Verteilung der Nachfragersegmente Wohnen, Emmen \n\n \n\n1 Ländlich Traditionelle 4 Klassicher Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht \n\n2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht \n\n3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo, Stand 3Q. 2023. \n\n \n\n \n\n3.3 Analyse der Wohnflächenmärkte \n\n3.3.1 Allgemeiner Beschrieb \n\nDie Gemeinde weist Ende 2021 einen Bestand von 15'104 Wohneinheiten auf, wovon 1'267 Einfamilienhäu-\nser und 13'837 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 8.4% im landesweiten Ver-\ngleich (21.5%) stark unterdurchschnittlich. \n\nBei einer mittleren Bautätigkeit von 166 Wohnungen (2016 - 2021; das sind 1.14% des Bestandes 2016), ist \ndie Leerstandsquote mit 2.13% im landesweiten Vergleich (1.31%) stark überdurchschnittlich. Dies ent-\nspricht 322 Wohneinheiten, wovon 100% Altbauten und 93% Mietwohnungen sind. In den letzten 5 Jahren \nwurden in der Gemeinde jährlich 105 Wohnungen vom Markt absorbiert. \n \n\n3.3.2 Marktwerte von Eigentumswohnungen \n\nDas Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewer-\ntungsmodellen von FPRE bei den Eigentumswohnungen (EWG) bei 7'950 CHF/m². \n\nTabelle 2 Marktwerte von EWG, Emmenbrücke \n\n \n\n \n\n * 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche bis gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\n** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt bis gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche bis gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2023. \n\n  \n\n\n\n \n\n7 \n \n \n \n \n\nAbbildung 5 Verteilung Marktwerte EWG, Emmenbrücke \n\n \n\n* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2016. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30 Juni 2023. \n\n \n\nSeit dem 1. Quartal 2000 haben die Preise mittlerer EFH in der MS-Region Luzern um 147.5% zugelegt \n(Bauland für EFH: 293.2%). Die Preisveränderung mittlerer EWG liegt bei 162% (Bauland für MFH mit \nEWG: 404.1%).  \n\n \n\n3.3.3 Marktmieten \n\nDie Nettomarktmiete von Mietwohnungen (MWG) in Neubauten liegt an mittleren Lagen bei 219 CHF/m²a. \n\nTabelle 3 Marktmieten von Wohnungen, Emmenbrücke \n\n \n\n* 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. \n\n** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt bis gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. Juni 2023. \n\n \n\nAbbildung 6 Verteilung der Marktmieten, Emmenbrücke \n\n \n\n* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2016. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2023. \n\n \n\nDie Marktmieten für MWG haben sich seit dem 1. Quartal 2008 um 35.3% verändert (Bauland für MFH mit \nMWG: 462.1%). \n\n \n\n\n\n \n\n8 \n \n \n \n \n\n3.3.4 Marktwerte von Eigentumswohnungen und Marktmieten im Vergleich \n\nDie Tabelle 5 zeigt eine Zusammenstellung von Marktwerten und Marktmieten der Vergleichsgemeinden. \n\nDas Preisniveau der Marktwerte von Eigentumswohnungen in Emmenbrücke ist, abgesehen vom Preisni-\nveau im Emmen, das tiefste im Vergleich zu den umliegenden Gemeinden. \n\nDas Preisniveau der Marktmieten gehört im Vergleich mit den umliegenden Ortschaften, welche mehrheit-\nlich auf Luzerner Stadtgebiet befinden, ebenfalls zu den tiefsten. Einzig das Preisniveau in Reussbühl liegt \ndeutlich tiefer (-20%). \n\nDer Markt von Emmenbrücke ist nach Einschätzung von FPRE heute sehr hoch bewertet. \n\nTabelle 4 Marktwerte/Marktmieten in der Region \n\n \n\n* 4.5 Zimmer, 120 m² HNF, Neubau, 1. OG, durchschn. ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschn.-gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\n** 450m² Grundstückfläche, 710m³, freistehend, Neubau, durchschn. ausgebaut, durchschn.-gute Mikrolage. \n\n*** 4.5 Zimmer, 110 m² HNF, Neubau, im 1. OG, durchschn. ausgebaut, Hülle isoliert, durchschn. Mikrolage. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2023. \n\n \n\n3.3.5 Diskontierungssatz für Wohnnutzungen \n\nGemäss Diskontierungsmodell von FPRE liegt der durchschnittliche Diskontierungssatz für Wohnen in Em-\nmenbrücke aktuell bei 2.9%.  \n\n \n\n3.3.6 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) \n\nDie inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches MFH 1’100 - 1'915 \nCHF/m² (EWG) bzw. 145 - 865 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich niedrig.  \n\nGemäss dem Grundsatz einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks (highest and best use) ist damit der \nAnteil an Eigentumswohnungen, sofern sinnvoll, zu maximieren. \n\nDie inneren Werte für Bauland werden mittels der statischen Residualwertmethode berechnet. Dabei wer-\nden vom Marktwert einer hypothetischen Überbauung sämtliche Kosten, die für die Erstellung notwendig \nsind, abgezogen. Dabei werden zusätzliche Risiken (z.B. Kostenüberschreitungen, Marktveränderungen bis \nzur Fertigstellung) sowie der kalkulierte Entwicklergewinn berücksichtigt. \n\nTabelle 5 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG (erschlossen) * \n\n \n* Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen im Stockwerkeigentum. AZ: 0.7, Landfläche: 1'800 m2, Nutzfläche: 920 m2. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2023. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n9 \n \n \n \n \n\nTabelle 6 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG (erschlossen) * \n\n \n* Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Mietwohnungen als Anlageobjekt. AZ: 0.7, Landfläche: 1'800 m2, Nutzfläche: 920 m2. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2023. \n\n \n\n3.3.7 Künftig erwartete Nachfrage \n\nZwischen 2016 und 2021 lag die mittlere Bautätigkeit in der Gemeinde Emmen bei jährlich rund 166 Woh-\nnungen. \n\nGemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist in der Gemeinde Emmen zwischen 2021 und 2035 im \nSzenario Trend von einer Zusatznachfrage von 3'582 Wohnungen bzw. von jährlich rund 256 Einheiten aus-\nzugehen. Die künftig erwartete Nachfrage liegt damit über der Sockelbautätigkeit der letzten Jahre. Rund \n40% der künftig erwarteten Nachfrage dürfte auf das Wohneigentumssegment entfallen.  \n\nIn der MS-Region Luzern liegt die Zusatznachfrage bei rund 14'447 Wohnungen bzw. bei jährlich rund 1’032 \nEinheiten. \n\nTabelle 7 Perspektive 2035 (Wohnen): MS-Region Luzern \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2022 FPRE. \n\n \n\nTabelle 8 Perspektive 2035 (Wohnen) pro Jahr \n\n   \nQuelle: Prospektivmodell 2022 FPRE. \n\n \n\n3.3.8 Absorptionsrisiken \n\nAuf dem Areal sollen gemäss Richtprojekt (inkl. Ideenperimeter) 274 neue Wohnungen erstellt werden, da-\nvon 97 Wohnungen in den Häsern C und D. Die künftig erwartete jährlichen Zusatznachfrage in der Ge-\nmeinde Emmen beträgt rund 256 Wohneinheiten. Aufgrund der geplanten Wohnungsmenge auf dem Areal \nund unter Berücksichtigung weiterer Wohnbauprojekte müsste – bei Umsetzung in einer Etappe – zumin-\ndest auf dem lokalen Nachfragemarkt mit einem leicht erhöhten Leerstandrisiko gerechnet werden. Auf-\ngrund der geplanten Etappierung und mit entsprechender Positionierung (EWG und MWG) dürfte die Ab-\nsorption der geplanten Wohnungsmenge jedoch ohne wesentliche Anfangsleerstände gegeben sein.  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n10 \n \n \n \n \n\n3.3.9 Zusammenfassung Analyse Wohnflächenmarkt \n\nBei einem Bestand von rund 1'267 Einfamilienhäuser und 13'837 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern be-\ntrug die mittlere jährliche Bautätigkeit in der Gemeinde Emmen zwischen 2016 und 2021 rund 166 Woh-\nnungen. Die Leerstandsquote ist mit 2.13% im landesweiten Vergleich stark überdurchschnittlich. Bei den \nleerstehenden Wohnungen handelt es sich praktisch ausschliesslich um Mietwohnungen in Altbauten. \n\nDas Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewer-\ntungsmodellen von FPRE (Datenstand: 30. Juni 2023) bei den Eigentumswohnungen (EWG) bei 7’950 \nCHF/m², die Nettomarktmiete von Mietwohnungen (MWG) liegt an mittleren Lagen bei 219 CHF/m²a. \n\nUnter Berücksichtigung der geplanten Etappierung und mit entsprechender Positionierung dürfte die Ab-\nsorption der geplanten Wohnungsmenge ohne wesentliche Anfangsleerstände mit grosser Wahrschein-\nlichkeit gegeben sein. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n11 \n \n \n \n \n\n4 Analyse der Mikrolage \n\n \n\n \n\n4.1 Umgebungsanalyse \n\nGemäss Mikro-Lagerating von FPRE handelt es sich beim Standort auf dem Areal «Sonne», um eine Lage \nmit leichten Defiziten (2.5 bis 5.0) bis durchschnittliche Lage (3.0 von 5.0) für Wohnnutzungen. \n\nDie Lage hat Morgensonne und eingeschränkte Aussicht bzw. Fernsicht. Das Grundstück ist relativ eben \nund zwischen der Gerliswil- und der Gersagstrasse gelegen. \n\nDas Image für Wohnnutzungen ist aktuell eher unterdurchschnittlich. Die unmittelbare Umgebung ist von \nälteren Bauten geprägt, die Mehrheit der Gebäude in der Nachbarschaft wurde in den 1970er-Jahren errich-\ntet.  \n\nAbbildung 7 Dienstleistungsangebote und Schulen \n\n \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n  \n\n\n\n \n\n12 \n \n \n \n \n\nDie Lage bietet gute Anbindung im öffentlichen Verkehrsnetz und beste Anbindung im Strassenverkehrs-\nnetz. Die nächste ÖV-Haltestelle liegt in 70 Meter Distanz. Lokal beträgt die ÖV-Güteklasse A (sehr gute \nErschliessung). Der nächste Autobahnanschluss liegt 0.6 Kilometer entfernt. \n\nAbbildung 8 ÖV-Güteklassen \n\n \n\n \nAnmerkung:  Die ÖV-Güteklassen sind ein wichtiger Indikator für die Beurteilung der Erschliessung mit dem öffentlichen Ver-\n\nkehr. Die Güteklasse hängt einerseits von der Distanz zur Haltestelle ab, andererseits von der Art der Verkehrs-\nmittel, welche die Haltestelle bedienen (Bahnknoten, Bahnlinie, Tram, Bus, Postauto etc.) sowie vom Kursinter-\nvall. Die ÖV Güteklassen bilden konzentrische Kreise um die Haltestelle mit Radien von 300m, 500m \n\nQuelle: Bundesamt für Raumentwicklung ARE, Modellierungen FPRE. \n\n \n\nDer Standort ist sehr lärmbelastet. Die Eisenbahnlärmbelastung liegt am Tag bei 49 und in der Nacht bei 40 \nDezibel. Der Strassenlärm ist am Tag mit 62 und bei Nacht mit 50 Dezibel zu beziffern. Zudem besteht eine \nleichte Lärmbelastung (< 50 Dezibel) durch Militär-Fluglärm. \n\nAbbildung 9 Strassenlärmbelastung am Tag \n\n \n\n \nAnmerkung:  Die Lärmbelastung Tag wird im 10x10m Raster in dB ausgewiesen.  \n\nBeurteilungspegel LR [dB(A)] (6:00 – 22:00 Uhr). \n\nQuelle: Bundesamt für Umwelt (BAFU), Modellierungen FPRE. \n\n\n\n \n\n13 \n \n \n \n \n\nAbbildung 10 Eisenbahnlärmbelastung am Tag \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Lärmbelastung Tag wird im 10x10m Raster in dB ausgewiesen.  \nBeurteilungspegel LR [dB(A)] (6:00 – 22:00 Uhr). \n\nQuelle: Bundesamt für Umwelt (BAFU), Modellierungen FPRE. \n\n \n\nGemäss den Nachfragersegmenten im Wohnungsmarkt (FPRE & sotomo) ist die Unterschicht mit 59% \n(50% in Ortschaft) die dominierende soziale Schicht in der näheren Umgebung. Mit 27% folgt die Mittel-\nschicht und mit 15% die Oberschicht. \n\nAbbildung 11 Dominante Nachfragersegmente Wohnen \n\n \n\n \nAnmerkung:  Die Nachfragersegmente sind Klassifikationen der Haushalte in den Dimensionen Soziale Schicht und Lebensstil. \n\nDie neun Nachfragersegmente repräsentieren unterschiedliche Teilgruppen der Gesellschaft, die sich in ihren \nWohnpräferenzen und in ihren Möglichkeiten, diese Präferenzen im Wohnungsmarkt umzusetzen, grundlegend \nunterscheiden. Sie basieren ursprünglich auf der Vollerhebung der Volkszählung 2000 und werden jährlich aktua-\nlisiert. Detaillierte Factsheets finden Sie auf unserer Homepage. \n\nQuelle: FPRE & sotomo. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n14 \n \n \n \n \n\nIn unmittelbarer Nähe (Umkreis von 150 Meter) sind Personen ältere Personen mit 33% am stärksten ver-\ntreten. Es folgen Personen mittleren Alters mit 31%, junge Personen mit 18% und Kinder mit 18%.  \n\nAbbildung 12 Dominante Lebensphasen \n\n \n\n \n\nAnmerkung:  Die Lebensphase verbindet in einer Typologie den Haushaltstyp und das Lebensalter der Haushaltsmitglieder. \nWeitere Informationen finden Sie auf unserer Homepage. \n\nQuelle: FPRE & sotomo, Google Maps. \n\n \n\n \n\n4.2 Einschätzung der Mikro-Lagequalität \n\n4.2.1 Mikro-Lagequalität nach Fertigstellung \n\nDie nachfolgende Tabelle zeigt die Einschätzung der Mikro-Lagequalität anhand der relevanten Indikatoren. \n\nTabelle 9 Mikro-Lagerating \n\nIndikatoren Baufeld C Baufeld D \n\nImage des Quartiers ungünstiges Wohnumfeld ungünstiges Wohnumfeld \n\nDienstleistungen in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nAussicht eingeschränkte Fernsicht eingeschränkte Aussicht \n\nFreizeit / Erholung in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr gute Anbindung gute Anbindung \n\nStrassenanbindung beste Anbindung beste Anbindung \n\nLärmbelastung sehr lärmbelastet mehrere Belastungen \n\n   \n\nWohnen  Durchschnittliche Lage (3.0) Lage mit leichten Defiziten (2.5) \n\nDie Werte für die verschiedenen Standortkriterien können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen. \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE. \n\n \n\n4.2.2 Zusammenfassung Umgebungsanalyse, Analyse Mikrolage \n\nUnter Berücksichtigung der relevanten Indikatoren schätzt FPRE die Mikro-Lagequalität für Wohnnutzun-\ngen auf dem Baufeld C als durchschnittlich (3.0 von 5.0) und auf dem Baufeld D als Lage mit leichten Defi-\nziten (2.5 von 5.0) ein.  \n\n \n\n\n\n \n\n15 \n \n \n \n \n\n5 Bewertungsgrundlagen \n\n \n\n \n\n5.1 Grundstück \n\nDer Bebauungsplanperimeter umfasst die Grundstücke mit den Parzellen Nummern 98, 99, 100, 162, 163, \n164, 1324 und 1345 GB Emmen. Die Fläche liegt bei insgesamt 14’467 m². \n\nAbbildung 13 Auszug Zonenplan \n\n  \n\nQuelle: GIS Kanton Luzern. \n\n \n\nDer Bewertungsperimeter bzw. die zukünftigen Häuser C und D befinden sich im Norden des Bebauungs-\nplanperimeters auf einem Teil der Parzelle Nr.99 (in orange). \n\n \n\n5.1.1 Eigentumsverhältnisse \n\nDas Areal gehört verschiedenen Grundeigentümern. Grundeigentümerin der Parzellen Nr. 99 mit den ge-\nplanten Häusern C und D ist die Seraina Investment Foundation. \n\n \n\n5.1.2 Bodenbelastungen und Gebäudeschadstoffe \n\nGemäss Kataster der belasteten Standorte sind per Oktober 2023 keine Einträge über Ablagerungs- und \nBetriebsstandorte vorhanden. \n\n \n\n5.1.3 Grundbuch \n\nGrundbuchauszüge liegen FPRE nicht vor. Die Bewertungen gelten unter der Annahme, dass keine für die \nMehrwertermittlung wertrelevante Einträge bestehen.  \n\n \n\n5.1.4 Weitere Einschränkungen \n\nDas Areal weist am Rande gemäss Naturgefahrenkarte eine geringe Gefährdung für Hochwasser auf. \nFPRE geht für die Realisierbarkeit der Projekte im aktuellen und im neuen Recht von keinen Einschränkun-\ngen aus. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n16 \n \n \n \n \n\n5.1.5 Planungsmassnahme \n\nDas Areal soll von einer K5a (5-geschossige Kernzone) und einer W-S (spezielle Wohnzone) in eine K-S \n(spezielle Kernzone) überführt werden. \n\nAbbildung 14 Teilzonenplanänderung: Aktuelle und neue Zonierung \n\n \n\nQuelle: Teilzonenplanänderung «Sonne» vom 23. April 2020. \n\n \n\nWährend in der speziellen Wohnzone nur im Rahmen eines Gestaltungsplan gebaut werden darf, ist in der \nspeziellen Kernzone ein Bebauungsplan Pflicht. \n\n \n\n \n\n5.2 Bestandsbauten und Fortführungswerte \n\nDas Grundstück im Bewertungsperimeter ist aktuell nicht überbaut.  \n\n \n\n \n\n5.3 Verteilung von Miete- und Eigentumswohnungen \n\nWie in Abschnitt 3.3.7 beschrieben, liegen die inneren Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit Ei-\ngentumswohnungen über denjenigen für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen. Die Mikro-Lagequalität \nund die Aufwertung des Areals lassen eine Veräusserung im Wohneigentum grundsätzlich zu. Gemäss dem \nGrundsatz einer bestmöglichen Nutzung des Areals (highest and best use) ist damit der Anteil an Eigen-\ntumswohnungen zu optimieren.  \n\nBasis für die Aufteilung von Miet- und Eigentumswohnungen ist die künftig erwartete Nachfrage in der Stadt \nund in der MS-Region. Der Anteil an Eigentumswohnungen beläuft sich damit auf rund 40%. In Ergänzung \ndazu haben wir auch die konkrete Gebäudestruktur im Richtprojekt sowie die Qualität der Mikrolage berück-\nsichtigt. Die künftige Nachfrage sowie die Qualität der Mikrolage und die Konzeption der Gebäude sprechen \nnach Einschätzung von FPRE für einen Anteil von rund 70% Mietwohnungen (MWG) und rund 30% Eigen-\ntumswohnungen (EWG). Entsprechend wird das Gebäude C für EWG und das Gebäude D für MWG positi-\noniert. \n\nDiese Aufteilung gelangt auch im aktuellen Recht zur Anwendung.  \n\n \n\n \n\n5.4 Bewertungsstichtag, Bewertungszeitraum \n\nBewertungsstichtag ist der 31. Dezember 2024. Er entspricht dem voraussichtlichen Inkrafttreten des neuen \nBebauungsplans. \n\nDie Bewertungen werden im Oktober 2023 durchgeführt. Die verwendeten Daten haben - sofern nicht \nanders vermerkt - den Stand 3. Quartal 2023. \n\n\n\n \n\n17 \n \n \n \n \n\n \n\n \n\n5.5 Etappierung und zeitlicher Ablauf \n\nEine Etappierung über das ganze Areal ist vorgesehen. Die Häuser C und D werden in der 1. Etappe reali-\nsiert. Die Bewertung erfolgt sowohl im aktuellem wie auch im neuen Recht als bautechnische Einheit. \n\nDen von FPRE geschätzten zeitlichen Ablauf ist in der nachfolgenden Abbildung zu sehen.  \n\nAbbildung 15 Zeitlicher Ablauf \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n \n\n5.6 Neues Recht \n\n5.6.1 Baurechtliche Grundlagen \n\nDie Wertermittlung im neuen Recht erfolgt auf Basis des Situationsplans und der Sonderbauvorschriften BP \n« Sonne». In den Sonderbauvorschriften ist das zulässige Bauvolumen der jeweiligen Baubereiche durch \ndie max. Höhenkoten und den max. anrechenbaren Gebäudeflächen (aGbF) definiert. Zudem wurden die \nzulässige Anzahl Parkplätze pro Baubereich bestimmt. \n\n \n\nTabelle 10 Vorschriften Nutzungsmass und Anzahl Parkplätze \n\n  \n\nQuelle: BP «Sonne» Sonderbauvorschriften. \n\n \n\nEs gelten folgende für die Mehrwertermittlung relevante Vorschriften: \n\n- In den Baubereichen A bis D sind mindestens 10% der realisierten Hauptnutzfläche gemäss Norm sia \n416 (2003) für Wohnen als Eigentumswohnungen zu erstellen. […] \n\n- Zusätzlich sind in den Baubereichen A bis D mindestens 10% der realisierten Hauptnutzfläche gemäss \nNorm sia 416 (2003) für Wohnen als preisgünstiger Wohnraum zu erstellen. Als preisgünstig gilt die \nKostenmiete, berechnet gemäss Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 8, unter Berücksichtigung \nder Anlagekostenlimiten gemäss Bundesamt für Wohnungswesen BWO. \n\n \n\n \n\n  \n\nI II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV\n\nAktuelles Recht\n\nNeues Recht\n\nP lanung/ Bebauungsplanverfahren Bewertungsstichtag 31.12.2024\n\nBaueingabe/ Bewilligung\n\nRealisierung\n\nInbetriebnahme\n\n2029 20302023 2024 2025 2026 2027 2028\n\n\n\n \n\n18 \n \n \n \n \n\n5.6.2 Richtprojekt \n\nIm Richtprojekt werden für die beiden Baubereiche C und D insgesamt 11'708 m2\n oberirdische Geschossflä-\n\nche (GF) bzw. 97 Wohnungen ausgewiesen.  \n\nAbbildung 16 Gebäudegrundrisse Richtprojekt mit den Häusern C und D \n\n \n\nQuelle: Richtprojekt Architektur Steib Gmür Geschwentner Kyburz Partner AG. \n\n \n\n5.6.3 Mengengerüst neues Recht \n\nIn Absprache mit der Gemeinde Emmen orientiert sich FPRE für das Mengengerüst (Flächen, Anzahl Woh-\nnungen) im neuen Recht am Richtprojekt. \n\nTabelle 11 Mengengerüst neues Recht \n\n \n\nQuelle: Richtprojekt Architektur Steib Gmür Geschwentner Kyburz Partner AG. \n\n \n\nTabelle 12 Wohnungsspiegel und Parkplätze neues Recht  \n\n \n\nQuelle: Richtprojekt Architektur Steib Gmür Geschwentner Kyburz Partner AG. \n\n \n\n \n\nBaufeld C D Total\nFlächen\n\nGrundstückfläche m² GSF 4’774\nGeschossfläche oberirdisch nach SIA 416 m² GF 4’262 7’446 11’708\nHauptnutzfläche nach SIA 416 m² HNF 3’228 5’743 8’971\nHauptnutzfläche Wohnen nach SIA 416* m² HNF 3’282 5’439 8’721\nFlächeneffizienz HNF/GF 0.77 0.73 0.74\n\nAnteil Hauptnutzfläche preisgünstig (10%) m² HNF - 872 872\nAnzahl Vollgeschosse 7 7\nAttikageschoss nein nein\nGebäudegrundfläche (GGF) m² 623 1’049 1’672\n\nBaufeld C D Total\nNutzung EWG MWG\n\nTotal Anzahl Wohnungen 28 69 97\n1.5-Zimmer 0 0 0\n2.5-Zimmer 0 30 30\n3.5-Zimmer 5 32 37\n4.5-Zimmer 17 7 24\n5.5-Zimmer 6 0 6\n\nParkierung\nAnzahl Einstellplätze Total 14 24 38\nAnzahl Besucherparkplätze Total 2 3 5\n\n\n\n \n\n19 \n \n \n \n \n\n5.7 Aktuelles Recht \n\n5.7.1 Baurechtliche Grundlagen \n\nIm rechtskräftigen Zonenplan der Gemeinde Emmen liegt das Teilgrundstück grösstenteils im Geltungsbe-\nreich der W-S (spezielle Wohnzone). Gemäss Artikel 11 des Bau- und Zonenreglement für die Gemeinde \nEmmen vom 4. Juni 1996 (Ausgabe September 2017) gelten die folgenden Bestimmungen: \n\n1. In den Spezialzonen darf nur im Rahmen eines Gestaltungs- oder Bebauungsplanes gebaut werden. \n\n2. Bebauung, Ausnützung und Gebäudehöhen werden unter Beachtung der Nachbarzonen, von ortsplane-\nrischen Kriterien oder Richtplänen in den Bebauungs- oder Gestaltungsplänen festgelegt. \n\nFür die im Gestaltungs- oder Bebauungsplan festzulegende Anzahl Vollgeschosse gelten folgende Mini-\nmal- resp. Maximal-Werte: \n\na. W-S: 2 - 4 Vollgeschosse \n\nIn den im Zonenplan speziell bezeichneten Gebieten können die Gebäudehöhen und Dichten in einem \nBebauungsplan abweichend festgelegt werden. \n\n3. Für die zulässigen Nutzungen sind die entsprechenden Zonenarten massgebend: \n\na. spezielle Wohnzone: Art. 9 Abs. 1 BZR \n\n4. In den Zonen W-S mit rechtsgültigen Gestaltungsplänen sind Bestand und Ersatz der bestehenden hö-\nheren Gebäude, die mit mehr als 1 Vollgeschoss von der zulässigen Geschosszahl abweichen, im Sinne \nvon § 75 Abs. 2 PBG gewährleistet. \n\n \n\n5.7.2 Mengengerüst aktuelles Recht \n\nBasierend auf den Zonenvorschriften und gemäss Auskunft der Gemeinde Emmen können im aktuellen \nRecht 6 Vollgeschosse und 1 Attikageschoss realisiert werden. Im Vergleich zum Richtprojekt im neuen \nRecht resultiert daraus eine geringe Flächendifferenz (7 Vollgeschosse). \n\nTabelle 13 Mengengerüst aktuelles Recht \n\n \n\nQuelle: Richtprojekt Architektur Steib Gmür Geschwentner Kyburz Partner AG. \n\n \n\nTabelle 14 Wohnungsspiegel und Parkplätze aktuelles Recht  \n\n \n\nQuelle: Richtprojekt Architektur Steib Gmür Geschwentner Kyburz Partner AG. \n\n \n\nBaufeld C D Total\nFlächen\n\nGrundstückfläche m² GSF 4’774\nGeschossfläche oberirdisch nach SIA 416 m² GF 4’122 7’205 11’327\nHauptnutzfläche Wohnen nach SIA 416 m² HNF 3’169 5’256 8’425\nFlächeneffizienz HNF/GF 0.77 0.73 0.74\n\nAnteil Hauptnutzfläche preisgünstig (10%) m² HNF - - 0\nAnzahl Vollgeschosse 6 6\nAttikageschoss ja ja\nGebäudegrundfläche (GGF) m² 623 1’049 1’672\n\nBaufeld C D Total\nNutzung EWG MWG\n\nTotal Anzahl Wohnungen 27 66 93\n1.5-Zimmer 0 0 0\n2.5-Zimmer 0 27 27\n3.5-Zimmer 5 31 36\n4.5-Zimmer 16 8 24\n5.5-Zimmer 6 0 6\n\nParkierung\nAnzahl Einstellplätze Total 14 24 38\nAnzahl Besucherparkplätze Total 2 3 5\n\n\n\n \n\n20 \n \n \n \n \n\nIm Vergleich zum neuen Recht können im aktuellen Recht 381 m2 GF bzw. 296 m2 HNF weniger realisiert \nwerden. Dies entspricht einer Differenz von ca. 4 Wohnungen. Die Anzahl Parkplätze sind in beiden Sze-\nnarien gleich. \n\n\n\n \n\n21 \n \n \n \n \n\n6 Bewertungen \n\n \n\n \n\n6.1 Vorbemerkungen \n\nNachfolgend werden wichtige Kennwerte und die Resultate der Wertermittlung aufgeführt und erläutert. \n\nDie detaillierten Bewertungsberichte für das aktuelle und neue Recht finden sich im Anhang.  \n\n \n\n \n\n6.2 Erträge und Leerstand \n\nDie Einschätzungen von Marktwerten (Verkaufserlöse EWG) und Marktmieten sind unter Berücksichtigung \nder Geschossigkeit und Wohnungsgrössen erfolgt. Zudem wurde ein Abschlag von 15% auf die Eigentums-\npreise und 10% auf die Marktmieten für Wohnungen vorgenommen, weil nicht alle Wohnungen über eine \nParkierungsmöglichkeit verfügen. Weiter werden 10% der Wohnungen (ca. 9 Wohnungen) als preisgünstige \nWohnungen auf Basis der Anlagekostenlimite des BWO angeboten. Nachfolgend findet sich die Herleitung \nder Kostenmieten. \n\nTabelle 15 Berechnung Anlagekosten nach BWO: Gemeinde Emmen \n\n \n\nQuelle: BWO. \n\n \n\nDie Kostenmiete liegt gemäss unseren Einschätzungen rund 15% unter der Marktmiete. \n\nTabelle 16 Berechnung der approximativen Kostenmiete (Zürcher Modell) \n\n \n\nQuelle: BWO. Mietzinsreglement Stadt Zürich (841.150). Fahrländer Partner. \n\n \n\nIm aktuellen Recht liegen die durchschnitten Verkaufserlöse von Eigentumswohnungen bei 7’233 CHF/m², \nim neuen Recht bei 7’229 CHF/m². Für die Mietwohnungen rechnen wir im aktuellen Recht mit \n\nWohnungstyp Anlagenkostenlimite Anzahl Kosten\n\n1 Zimmerwohnung 280’000 0 0\n\n2 Zimmerwohnung 375’000 1 375’000\n\n3 Zimmerwohnung 480’000 4 1’920’000\n\n4 Zimmerwohnung 600’000 4 2’400’000\n\n5 Zimmerwohnung 715’000 0 0\n\nTotal Wohnungen 9 4’695’000\n\nTotal Wohnteil 4’695’000                                          \n\nZuschlag Energiestandard 5% 230’000                                             \n\nTotal zulässige Anlagekostenlimite 4’925’000                                          \n\nNutzfläche Wohnen m2 872                                                     \n\nVolumen (geschätzt) m3 3’584                                                  \n\nBWO\n\nAnlagekosten (Erstellungskosten + Land) CHF 4’925’000                                          \n\nGVA-Wert (BKP 2) CHF 3’357’200                                          \n\nCHF/m3 937                                                     \n\nKapitalkosten 1.25% CHF/a 61’563                                                \n\nBetriebsquote 3.25% CHF/a 109’109                                             \n\nKostenmiete CHF/a 170’672                                             \n\nCHF/m2 a 196                                                     \n\nDifferenz zu Marktmiete -15%\n\nMarktmiete CHF/m2 a 229                                                     \n\n\n\n \n\n22 \n \n \n \n \n\ndurchschnittlichen Marktmieten von 227 CHF/m², im neuen Recht mit Marktmieten von 225 CHF/m². Die \nEinschätzungen im aktuellen und neuen Recht liegen damit auf vergleichbaren Höhenlagen. \n\nIm Vergleich mit dem Niveau der Verkaufserlösen in Emmenbrücke liegen unsere Einschätzungen leicht \nunter dem Median, im Vergleich mit dem Niveau der Marktmieten liegen sie im Bereich der Medianmieten. \n\nTabelle 17 Einschätzungen Marktmieten und Marktwerte (Verkaufserlöse) \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nFPRE berücksichtigt bei den Mietwohnungen einen Anfangsleerstand von 10% und einen Sockelleerstand \nvon 1.3%. Zudem gehen wir davon aus, dass bei Fertigstellung 70% der Eigentumswohnungen verkauft \nsind.  \n\n \n\n \n\n6.3 Erstellungskosten \n\nDie Erstellungskosten basieren auf Benchmarks von FPRE. Sowohl im neuen wie auch im aktuellen Recht \nrechnen wir mit den gleichen Ansätzen pro m2 NF. \n\nTabelle 18 Erstellungskosten \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n \n\n6.4 Laufende Kosten \n\nDie Einschätzung der laufenden Kosten erfolgt anhand der Kennwerte von FPRE. \n\nTabelle 19 Kennwerte laufende Kosten \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\nBaufeld C D Total C D Total\n\nVerkaufserlöse\n\nEigentumswohnungen CHF 23’724’000 23’724’000 22’922’000 22’922’000\n\nCHF/m2 NF 7’229 7’229 7’233 7’233\n\nEinstellplätze CHF/ a 532’000 532’000 532’000 532’000\n\nCHF/ Stück 38’000 38’000 38’000 38’000\n\nMieterträge\n\nMietwohnungen CHF/ a 1’222’080 1’222’080 1’193’760 1’193’760\n\nCHF/m2 NF a 225 225 227 227\n\nEinstellplätze CHF/ a 44’640 44’640 44’640 44’640\n\nCHF/ Stück/ Mt. 155 155 155 155\n\nNeues Recht Aktuelles Recht\n\nBaufeld C D Total C D Total\n\nErstellungskosten\n\nBKP 2 CHF 13’128’000 22’843’800 35’971’800 12’676’000 22’075’200 34’751’200\n\nCHF/m2 NF 4’000 4’200 4’125 4’000 4’200 4’125\n\nBKP 0-9 CHF 40’096’320 38’753’660\n\nCHF/m2 NF 4’598 4’600\n\nNeues Recht Aktuelles Recht\n\nBaufeld C D Total C D Total\n\nLaufende Kosten\n\nBetriebskosten CHF/m2 NF a 9.9 9.9\n\nUnterhalt in % BKP 2 0.3 0.3\n\nInstandsetzung in % BKP 2 0.5 0.5\n\nSonstige Kosten\n\nMaklerhonorare in %  Erlös EWG 2.5% 2.5%\n\nErstvermietungskosten in % Soll-Miete 15.0% 15.0%\n\nNeues Recht Aktuelles Recht\n\n\n\n \n\n23 \n \n \n \n \n\n6.5 Diskontierung \n\nDie Einschätzung der Diskontierung erfolgt mit dem analytischen Zinssatzmodell von FPRE, wobei die Eck-\npunkte anhand der Metaanalyse Immobilien, der REIDA-Transaktionsdatenbank und von eigenen Daten-\nbanken und Modellen geeicht werden. Im Diskontierungssatz sind die Risiken nach Fertigstellung abgebil-\ndet. Wir verwenden aufgrund des vergleichbaren Projektprofiles dieselben Diskontierungssätze. \n\nTabelle 20 Verwendete Diskontierungssätze \n\n \nQuelle: FPRE. \n\n \n\n \n\n6.6 Sicherheitsmarge und Projektwerte \n\nDie Herleitung der Sicherheitsmarge erfolgt mit dem modellbasierten Risikomodul von FPRE gemäss den \nKategorien Basismarge und Margen für Planungs-, Realisierungs- und Marktrisiken. Aufgrund des überar-\nbeiteten Bebauungsplans (preisgünstiges Wohnen, Eigentumswohnungen für Bewohner der Gemeinde Em-\nmen und der reduzierten Anzahl PP) sowie aufgrund der Einschätzungen der Bewertungsparameter von \nFPRE kann von einem überschaubaren Projektrisiko ausgegangen werden. FPRE geht in beiden Szenarien \nvon einer Sicherheitsmarge von 15% des rohen Marktwertes aus. \n\nIn der Sicherheitsmarge sind die Projektrisiken bis zur Fertigstellung abgebildet. \n\nTabelle 21 Projektwerte \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nIm neuen Recht beläuft sich der Projektwert des Areals per 31. Dezember 2024 auf CHF 8'948'000 bzw. \nauf CHF/m² GF 764, im aktuellen Recht beläuft er sich auf CHF 9’659'000 bzw. auf CHF/m² GF 853. \n\n \n\n  \n\nBaufeld C D Total C D Total\n\nDiskontierung\n\nErträge EWG und PP 3.05% 3.05%\n\nErträge MWG 3.15% 3.15%\n\nTotal Erträge 3.10% 3.10%\n\nLaufende Kosten 3.10% 3.10%\n\nErstellungskosten 1.50% 1.50%\n\nNeues Recht Aktuelles Recht\n\nBaufeld C D Total C D Total\n\nProjektwert\n\nRoher Projektwert CHF 10’527’000    11’363’000  \n\nSicherheitsmarge 15% 1’579’000      1’704’000     \n\nProjektwert per Bewertungsstichtag CHF 8’948’000      9’659’000     \n\nCHF/m2 GSF 1’874              2’023             \n\nCHF/m2 GF 764                  853                \n\nMarktwert bei Fertigstellung (Renditeteil) CHF 31’117’000 30’503’000\n\nMarktwert bei Fertigstellung (inkl. EWG) CHF 54’669’000 53’276’000\n\nNeues Recht Aktuelles Recht\n\n\n\n \n\n24 \n \n \n \n \n\n6.7 Plausibilisierung Projektwerte \n\nIm Abschnitt 3 finden sich die inneren Werte Bauland von FPRE. \n\nTabelle 22 Plausibilisierung Projektwerte \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nDie ermittelten Werte von CHF/m² GF 764 bzw. von CHF/m² GF 853 liegen im Bereich dieser Modellwerte \nvon FPRE und scheinen plausibel. \n\n \n\n \n\n6.8 Mehrwert \n\nDer Mehrwert entspricht der Differenz der Land- bzw. Projektwerte zwischen neuem und aktuellem Recht. \nEr gilt per Bewertungsstichtag vom 31. Dezember 2024. \n\nTabelle 23 Mehrwert \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nBei einer zusätzlichen Geschossfläche von 381 m² entsteht durch den Bebauungsplan ein Minderwert des \nAreals per Bewertungsstichtag vom 31.Dezember 2024 von CHF -711’000. \n\n \n\nGründe für den Minderwert im neuen Recht liegen in der marginal höheren Mehrfläche, der leicht tieferen \nErträgen und Mieten pro m2 NF aufgrund der Parkplatzratio pro Wohnung sowie dem Anteil an preisgünsti-\ngen Wohnungen, des leicht längeren Realisierungszeitraums und der leicht höheren Sicherheitsmarge.  \n\n \n\n \n\n  \n\nInnerer Landwert pro m2 GF (durchschnittliche Lage)\n\nEWG CHF/m2 GF\n\nMWG CHF/m2 GF\n\nGeschossfläche\n\nEWG m2 GF 4’262              4’122             \n\nMWG m2 GF 7’446              7’205             \n\nLandwert pro Nutzungsanteil\n\nEWG CHF 7’053’610      6’821’910     \n\nMWG CHF 1’600’890      1’549’075     \n\nInnerer Landwert gesamt CHF 8’654’500      8’370’985     \n\nErmittelter Projektwert CHF 8’948’000      9’659’000     \n\n210 - 220\n\nNeues Recht Aktuelles Recht\n\n1615 - 1'695\n\nm² GF CHF/m2 GF CHF\n\nProjektwert aktuelles Recht CHF 11’327            853                9’659’000                     \n\nProjektwert neues Recht CHF 11’708            764                8’948’000                     \n\nMehrwert CHF 381                  -88                 -711’000                       \n\n3.4% -10.4% -7.4%\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\nImpressum \n\n \n\n \n\nProjekt \n\n30323.2 \n\n \n\nAuftraggeber \n\nGemeinde Emmen \n\nDirektion Bau und Umwelt  \n\nRüeggisingerstrasse 22 \n\n6021 Emmenbrücke \n\n \n\nKontakt \n\nDavid Wyss \n\n \n\n \n\nErsteller \n\nFahrländer Partner \n\nRaumentwicklung AG \n\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a \n\n8003 Zürich 3012 Bern \n\n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \n\ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \n\nwww.fpre.ch www.fpre.ch \n\n \n\nVerantwortlicher Partner \n\nMartin Bühler \n\n \n\nProjektleitung \n\nDenise Dubacher \n\n \n\nBearbeitung \n\nMartin Bühler \n\nDenise Dubacher \n\n \n\nZeitraum \n\nOktober - November 2023 \n\n\n


name: 13_20 Postulat Sofortmassnahmen Radstreifen Autobahnanschluss Emmen Nord / Rothenburgstrasse.pdf

text: \n \n Einwohnerrat \n\n \n\n \n\nPostulat \n \n\n13/20 betreffend Sofortmassnahmen Radstreifen Autobahnanschluss Emmen Nord / \n\nRothenburgstrasse \n\n \n\nI.  Ausgangslage \n\nSchon seit mehreren Jahren bestehen politische Forderungen, um eine sichere Verkehrsfüh-\n\nrung (für Velo, Bus, Auto und LKW) auf der Rothenburgstrasse (Sprengi - Bösfeld) zu erstellen. \n\nBereits im "Erschliessungs- und Verkehrsrichtplan 2007", welcher am 3. Juli vom Einwohnerrat \n\nerlassen wurde, ist zu lesen: \n\n"Die Sicherheit und die Funktionalität des Autobahnanschlusses Emmen Nord ist im heutigen \n\nZustand nicht gewährleistet. Die Verkehrsführung und -regelung ist Stau- und Unfallursache. \n\nZu den Hauptverkehrszeiten wird der Bus besonders stark behindert. Für den Radverkehr be-\n\nstehen keine separaten und sicheren Anlagen. Ein generelles Projekt zur Umgestaltung des \n\nAnschlusses wurde von den Ingenieuren WSB im Auftrag des Kantons im Jahr 2000 erarbei-\n\ntet." \n\nLetztmals hat die CVP im Postulat 43/17 "Provisorium der Autobahnbrücke", welches im Ein-\n\nwohnerrat am 22. August 2018 behandelt wurde, auf die gefährliche Situation hingewiesen. \n\n"Noch gefährlicher ist die Situation für die Velofahrerinnen und Velofahrer, die von der Sprengi \n\nRichtung Rothenburg fahren. Sie müssen auf der linken (engen) Fahrspur ohne Velostreifen \n\nfahren und werden links und rechts von Fahrzeugen überholt. Es ist nur eine Frage der Zeit \n\nbis dort einmal ein Unfall passiert." \n\nDie Problematik wurde auch im Agglomerationsprogramm Luzern der Generation 3 einge-\n\nbracht. Wir wurden immer wieder vertröstet, dass mit der Sanierung der Autobahnbrücke \n\nEmmen-Nord für den Langsamverkehr eine Lösung erarbeitet wird. Zurzeit wird aber eine \n\nsolche Lösung erst im Zusammenhang mit der Eröffnung (von zumindest drei Vierteln) des \n\nAutobahnanschlusses Emmen-Nord umgesetzt. \n\nGemäss unseren Informationen können wir heute davon ausgehen, dass der Baustart frühes-\n\ntens in sechs Jahren erfolgen wird. Dieser Zeitplan berücksichtigt aber keine Einsprachen, \n\nwelche bei einem solch einschneidenden Projekt sicherlich zu erwarten sind. Somit müssen \n\nwir bis zur Fertigstellung von mindestens 8 bis 10 Jahren ausgehen. Ein solches Zuwarten ist \n\nnicht zumutbar. Die Belastung des Langsamverkehrs muss endlich ernst genommen werden. \n\n \n\nII.  Forderungen \n\nDer Gemeinderat wird aufgefordert, mit dem VIF umgehend Sofortmassnahmen für eine si-\n\nchere Verkehrsführung für den Langsamverkehr umzusetzen.  \n\n\n\n2 \n\nIII.  Begründung \n\nAllen Radfahrern, welche mit dem Velo auf der Rothenburgstrasse verkehren, ist der Platz-\n\nmangel, insbesondere auf der Autobahnbrücke, sehr bewusst. Selbst Schüler aus dem Gebiet \n\nKapf / Bösfeld / Hübeli, welche den Schulunterricht im Schulhaus Erlen besuchen, müssen \n\ndiese öffentliche Verkehrsführung benutzen. Ebenso sind Primarschüler betroffen, welche im \n\nGebiet Sprengihöhe wohnen und die Schule im Hübeli besuchen. \n\nEin Spurwechsel vom Bösfeld in Richtung Sprengi wird für die Radfahrer zu einer gefährlichen \n\nHerausforderung. Das Befahren von der Sprengi in Richtung Bösfeld wird infolge Platzmangels \n\nzur Zitterpartie. Ich möchte gar nicht auf die Unfälle eingehen, die sich bis heute auf dieser \n\nStrasse ereignet haben. Zudem sind diverse erfolgte Streifungen zwischen Radfahrern mit Bus, \n\nLKW oder Auto gar nicht registriert (Dunkelziffer). Wir akzeptieren auch keine Begründungen \n\nmehr, wie beispielsweise, dass ein Radstreifen infolge Sockel für die Ampel auf dem Trottoir \n\nnicht umgesetzt werden könne. Es darf nicht sein, dass erst bei einem Unfall mit tödlichen \n\nFolgen bauliche Sofortmassnahen ergriffen werden. \n\nDie heutige Situation, bei der sich Velofahrer trotz Verbot auf das Trottoir begeben, um den \n\nVerkehr auf der Rothenburgstrasse nicht zu verlangsamen oder um sich selber zu schützen, \n\nist keine akzeptierbare Lösung. Daraus entsteht ein neues Sicherheitsrisiko, da sich Fussgän-\n\nger und Velofahrer ins Gehege kommen. \n\nWenn man bedenkt, dass der "Bundesbeschluss Velo" am 23. September 2018 vom Volk klar \n\nund eindeutig mit 73.6 % angenommen wurde, ist eine Forderung wie die "Sofortmassnahme \n\nfür den Langsamverkehr" schon fast peinlich. Dieses Resultat zeigt, dass der Bund, der Kanton \n\nund die Gemeinden gefordert sind, die Velowege prioritär zu unterstützen und dass ein Ver-\n\ntrösten der Bevölkerung nicht gefragt ist. Die Bevölkerung will ein Miteinander von Bus, LKW, \n\nAuto, Veloverkehr und Fussgänger. \n\nDie Sicherheit des Langsamverkehrs darf nicht wegen dem in Planung stehenden Bauprojekt \n\nhinausgezögert werden. Die Sicherheit hat oberste Priorität und Sofortmassnahmen müssen \n\njetzt dringend getroffen werden. Nicht erst in 10 Jahren oder nach einem tragischen Unfall.  \n\n \n\nEmmenbrücke, 12. März 2020 \n\nIm Namen der CVP Fraktion  \n\n \n\nAndreas Roos Franziska Magron \n\nChristian Blunschi Tobias Käch \n\nDaniel Diltz \n\nEdmund Schubert \n\nChristian Meister \n\n\n


name: 35_15 Bebauungsplan Seetalplatz Ost A1, Massstab 1:500 vom 20. Mai 2016.pdf

text: \nAbzubrechende Bauten\n\nP\n\nP\n\nP\n\nP\n\nP\n\nPP\n\nReusseggstrasse\n\nSchachenstrasse\n\nCen\ntra\n\nlst\nras\n\nse\n\nCKW\n\nBa\nhn\n\nho\nfst\n\nra\nss\n\ne\n\n403i\n\n2118a\n\n1391\n\n274\n\n274a\n\n395\n\n97a\n\n275\n\n1419\n\n298\n\n97\n\n1420\n\n1299\n\n1718\n\n17\n18\n\na\n\n94\n\n249\n\n94a\n\n1391a\n\n277\n\nCKW\n\n6\n\n1\n\n4\n\n1\n\n4\n\n4b\n\n3\n\n3\n\n7\n\n14\n\n12\n\n8\n\n5\n\n4\n\n13\n\n2337\n\n2338\n\n1234\n\n318\n\n7\n\n314\n\n5\n\n6\n\n766\n\n10\n\n9\n\n1199\n\n8\n\n11\n\n320\n\n319\n\n317\n\n480\n\n315\n\n1001\n\n1143\n\n293\n\nS\neetalstrasse\n\nBahnhofplatz\n\n498\n\n1.5 m\n\n40\n.0 \n\nm18.0 m\n\n3.0 m\n\n10\n\n453.00 (456.60)\nA1\n\n5 (6)\n\nFassade EG\n\nD\n\nE\n\nF\n\nA\n\nB\n\nC\n\n470.00\n\n0m 10m 20m\n\nBP_Seetalplatz_Ost_A1\n\nMetron Raumentwicklung AG\n\nStahlrain 2  /  5200 Brugg\n\nT: 056 460 91 11\n\nF: 056 460 91 00\n\nwww.metron.ch\n\ninfo@metron.ch\n\nProjekt-Nr.\n\nDatei\nFormat\nGez. / Gepr.\n\nDatum / Rev.\n\n141005102\n\n594 / 630\n\nJKL / \n\n20.05.2016 /\n\nGemeinde Emmen Kanton Luzern\n\nBebauungsplan "Seetalplatz Ost, A1"\ngemäss §§ 68 ff. PBG\n\nWeiterer verbindlicher Bestandteil des Bebauungsplans:\n\nSituationsplan 1:500\n\nSonderbauvorschriften (SBV)\n\n© swisstopo (JA130142)\n\nVom Einwohnerrat beschlossen am:\n\nDer Einwohnerratspräsident: Der Gemeindeschreiber:\n\nVom Regierungsrat mit Entscheid Nr. ................. genehmigt.\n\nOrientierungsinhalt\n\nGenehmigungsinhalt\n\nNeue Verkehrsführung gemäss Strassenbauprojekt Seetalplatz\n\nStrassenraum Reusseggstrasse\n\nBereich Bahnhofplatz\n\nBereich für publikumsorientierte Erdgeschossnutzung\n\nStrassenraum Seetalstrasse\n\nRichtprojekt\n\nBestehende Bauten\n\nDatum\n\nUnterschrift\n\nÖffentliche Auflage vom: 1. Februar bis 1. März 2016\n\nStudie Unterführung Seetalstrasse / Verlegung SBB Bahnhof Emmenbrücke\n\nTiefgaragenverbindung Baubereich A1 - B1\n\nSBB Interessenlinie Januar 2010\n\nA1\n\nGenehmigungsinhalt\nPerimeter Bebauungsplan\n\nBaubereich Hochbauten  A1\n\nSpezieller Baubereich470.00\n\nBaubereich unterirdische Bauten\n\n453.00 (456.60) Maximale Anzahl Vollgeschosse bzw. Höhe in m ü. M. gemäss Art. 9 Abs. 1 SBV\n5 (6)\n\nPflichtbaulinie (geschlossene Bauweise)\n\n10/\n\nBereich Vordach (mind. 1.5 m / max. 3.0 m)\n\nAnschlusspunkt Tiefgaragenverbindung Baubereich A1 - B1 (Lage schematisch)\n\nKoordinaten Baubereich Hochbauten\n       x                      y\n\nA 664'167.51 213'490.74\n\nB 664'180.93 213'478.74\n\nC 664'176.93 213'474.27\n\nD 664'197.27 213'379.62\n\nE 664'181.52 213'362.41\n\nF 664'101.02 213'416.41\n\nStand 20. Mai 2016\nVom Gemeinderat am 8. Juni 2016 zur 2. Lesung im Einwohnerrat verabschiedet.\n\n\n\t1 BP [Bebauungsplan 1:500]\n\tAnsichtsbereich-1\n\n\n