18 Bericht Mehrwertermittlung

text: \n \n \n \n \n\nProjekt 30572 \n \n\n \n\n \n\nBP «Schützenmatt» Emmen \n\n \nBericht Mehrwertermittlung \nBericht vom 23. Dezember 2024 \nGemeinde Emmen \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n \n \n\n \n \n \n \n \nFahrländer Partner  \nRaumentwicklung AG \nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20A \n8003 Zürich 3012 Bern \n \n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \nwww.fpre.ch www.fpre.ch \n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\nInhaltsverzeichnis \n\n \n\n \n\n1 Einleitung 1 \n\n1.1 Ausgangslage 1 \n1.2 Auftrag 1 \n1.3 Aufbau des Berichts 2 \n1.4 Unterlagen 2 \n\n2 Grundlagen der Wertermittlung 3 \n\n2.1 Gesetzliche Grundlage der Mehrwertermittlung 3 \n2.1.1 Allgemeine Grundlagen 3 \n2.1.2 Bestandsbauten und Fortführungswerte 3 \n2.2 Landwertermittlung 3 \n2.2.1 Definition 3 \n2.2.2 Methoden der Landwertermittlung 3 \n2.2.3 Discounted Cashflow Methode (DCF) 4 \n2.3 Mehrwertermittlung 4 \n2.3.1 Methodik der Mehrwertermittlung 4 \n2.3.2 Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen, Sicherheitsmarge 5 \n2.3.3 Wertrelevante Faktoren bei Mehrwertermittlungen 5 \n2.4 Grundlagen der Bewertungen 5 \n\n3 Analyse der Makrolage 7 \n\n3.1 Emmenbrücke 7 \n3.2 Bevölkerung (Zusammenfassung) 7 \n3.3 Analyse der Wohnflächenmärkte 8 \n3.3.1 Allgemeiner Beschrieb 8 \n3.3.2 Marktwerte von Eigentumswohnungen 8 \n3.3.3 Marktmieten 9 \n3.3.4 Diskontierungssatz für Wohnnutzungen 10 \n3.3.5 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) 10 \n3.3.6 Künftig erwartete Nachfrage 10 \n3.3.7 Absorptionsrisiken 11 \n3.4 Analyse der Geschäftsflächenmärkte 11 \n3.4.1 Marktmieten 11 \n3.4.2 Diskontierungssatz für Geschäftsnutzungen 12 \n3.4.3 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) 12 \n3.4.4 Künftig erwartete Nachfrage 12 \n3.4.5 Absorptionsrisiken 13 \n\n4 Analyse der Mikrolage 14 \n\n4.1 Umgebungsanalyse 14 \n4.2 Einschätzung der Mikro-Lagequalität 17 \n4.2.1 Zusammenfassung Umgebungsanalyse, Analyse Mikrolage 19 \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\n5 Bewertungsgrundlagen 20 \n\n5.1 Bewertungsperimeter 20 \n5.1.1 Eigentumsverhältnisse 20 \n5.1.2 Bodenbelastungen und Gebäudeschadstoffe 21 \n5.1.3 Grundbuch 21 \n5.1.4 Weitere Einschränkungen 21 \n5.1.5 Planungsmassnahme 21 \n5.2 Verteilung von Miete- und Eigentumswohnungen 22 \n5.3 Bewertungsstichtag, Bewertungszeitraum 22 \n5.4 Etappierung und zeitlicher Ablauf 22 \n5.5 Aktuelles Recht 23 \n5.5.1 Baurechtliche Grundlagen 23 \n5.5.2 Gestaltungsplan 23 \n5.5.3 Mengengerüst 24 \n5.6 Neues Recht 25 \n5.6.1 Baurechtliche Grundlagen 25 \n5.6.2 Richtprojekt 27 \n5.6.3 Mengengerüst neues Recht 27 \n\n6 Ergebnisse 29 \n\n6.1 Einleitung 29 \n6.2 Vergleich Kenngrössen 29 \n6.3 Vergleich von Mieterträgen und Verkaufserlösen 31 \n6.3.1 Bewertungsgrundlagen 31 \n6.3.2 Einschätzung von Verkaufserlösen und Mieterträgen 31 \n6.4 Erstellungskosten 32 \n6.5 Leerstände und laufende Kosten 32 \n6.6 Diskontierung 33 \n6.7 Land- bzw. Projektwerte, Mehrwert 33 \n6.7.1 Erläuterungen zum rohen Projektwert 33 \n6.7.2 Sicherheitsmarge 33 \n6.7.3 Land- bzw. Projektwerte 33 \n6.7.4 Mehrwert 34 \n\n7 Neuparzellierung 35 \n\n7.1 Neuparzellierung und Zuteilung der Werte 35 \n7.2 Bewertungsstruktur 35 \n7.3 Mehrwerte pro Parzelle auf aktuellen Wertanteilen 37 \n\nAnhang 38 \n\nA 1 Zusammenstellung Kennwerte MWE BP Schützenmatt_Mengen 38 \nA 2 Zusammenstellung Kennwerte MWE BP Schützenmatt_Ergebnisse 38 \nA 3 Bewertungen 38 \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\nTabellenverzeichnis \n\n \n\n \n\nTabelle 1 Marktwerte von EWG, Emmenbrücke 8 \nTabelle 2 Marktmieten von Wohnungen, Emmenbrücke 9 \nTabelle 3 Synthetisches Zuschlagsmodell FPRE 10 \nTabelle 4 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG (erschlossen) * 10 \nTabelle 5 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG (erschlossen) * 10 \nTabelle 6 Perspektive 2040 (Wohnen): MS-Region Luzern 11 \nTabelle 7 Perspektive 2035 (Wohnen) pro Jahr 11 \nTabelle 8 Diskontierungssätze: Ortschaft Emmenbrücke 12 \nTabelle 9 Innere Werte von Bauland (erschlossen) 12 \nTabelle 10 Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen) pro Jahr 13 \nTabelle 11 Mikro-Lagerating Wohnen 17 \nTabelle 12 Mikro-Lagerating Verkauf 18 \nTabelle 13 Mikro-Lagerating Büro 19 \nTabelle 14 Eigentümerschaften 20 \nTabelle 15 Prozentzahlen des Normbedarfs nach Erschliessungsqualität 23 \nTabelle 16 Mengengerüst aktuelles Recht 24 \nTabelle 17 Flächen und Volumen aktuelles Recht 24 \nTabelle 18 Wohnungsmix und Parkierung aktuelles Recht 25 \nTabelle 19 Baubereiche und Baumasse 25 \nTabelle 20 Anzahl Parkplätze 26 \nTabelle 21 Mengengerüst neues Recht 27 \nTabelle 22 Flächen und Volumen neues Recht 28 \nTabelle 23 Wohnungsmix und Parkierung neues Recht 28 \nTabelle 24 Vergleich Eckwerte 29 \nTabelle 25 Vergleich Geschoss- und Nutzflächen 29 \nTabelle 26 Vergleich Wohnungsmix und Parkplätze 30 \nTabelle 27 Verkaufserlöse und Mieterträge 31 \nTabelle 28 Vergleich der Erstellungskosten 32 \nTabelle 29 Leerstände und laufende Kosten 32 \nTabelle 30 Diskontierung 33 \nTabelle 31 Sicherheitsmargen 33 \nTabelle 32 Zusammenstellung der Land- bzw. Projektwerte 34 \nTabelle 33 Kalkulatorische Mehrwerte basierend auf aktuellen Wertanteilen 37 \n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\nAbbildungsverzeichnis \n\n \n\n \n\nAbbildung 1 Eigentumsverhältnisse, Ausschnitt BP «Schützenmatt» 1 \nAbbildung 2 Schema Discounted-Cashflow Methode (DCF) 4 \nAbbildung 3 Landwertermittlung, Mehrwertermittlung 4 \nAbbildung 4 Ortschaften in der Umgebung 7 \nAbbildung 5 Verteilung der Nachfragersegmente Wohnen, Emmen 8 \nAbbildung 6 Verteilung Marktwerte EWG, Emmenbrücke 9 \nAbbildung 7 Verteilung der Marktmieten, Emmenbrücke 9 \nAbbildung 8 Verteilung der Marktmieten (CHF netto pro m2a) 12 \nAbbildung 9 Mikrostandort/ Dienstleistungen und Schulen 14 \nAbbildung 10 Dominante Nachfragersegmente Wohnen/ Dominante Lebensphase 15 \nAbbildung 11 ÖV-Güteklassen/ Fussgängerfrequenz 15 \nAbbildung 12 Dominante Nachfragersegmente Verkauf/ Büro 16 \nAbbildung 13 Strassenlärm am Tag/ Eisenbahnlärm am Tag 16 \nAbbildung 14 Mikro-Lagequalität Wohnen 17 \nAbbildung 15 Mikro-Lagequalität Verkauf 18 \nAbbildung 16 Mikro-Lagequalität Büro 19 \nAbbildung 17 Auszug Zonenplan 20 \nAbbildung 18 Aktuelle Zonierung 21 \nAbbildung 19 Neue Zonierung 21 \nAbbildung 20 Zeitlicher Ablauf 22 \nAbbildung 21 Richtprojekt – Situationsplan Erdgeschoss 27 \nAbbildung 22 Zuteilung der Werte 35 \nAbbildung 23 Bewertungsstruktur aktuelles Recht 36 \nAbbildung 24 Bewertungsstruktur aktuelles Recht 36 \n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\nAbkürzungsverzeichnis \n\n \n\n \n\naGF Anrechenbare Geschossfläche \n\naGSF Anrechenbare Grundstücksfläche \n\nAR Aktuelles Recht \n\nAZ Ausnützungsziffer \n\nBFS Bundesamt für Statistik \n\nBGF Bruttogeschossfläche \n\nBMZ Baumassenziffer \n\nBWO Bundesamt für Wohnungswesen \n\nBZO Bau- und Zonenordnung \n\nEFH Einfamilienhaus \n\nEP Einstellplatz \n\nEWG Eigentumswohnung \n\nFPRE Fahrländer Partner Raumentwicklung \n\nGB Grundbuch \n\nGF/ GFo  Geschossfläche oberirdisch \n\nGFu Geschossfläche unterirdisch \n\nGSF Grundstücksfläche \n\nGV Gebäudevolumen \n\nGVA Gebäudeversicherungsausweis \n\nIMBAS Immobilien Bewertungs- und Analysesystem von Fahrländer Partner \n\nHNF Hauptnutzfläche \n\nKat. Nr.  Kataster Nummer \n\nMFH Mehrfamilienhaus \n\nMWG Mietwohnung \n\nNF Nutzfläche \n\nNR Neues Recht \n\nÖV Öffentlicher Verkehr \n\nPP Parkplatz \n\nUF Umgebungsfläche  \n\nÜZ Überbauungsziffer \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\nGlossar \n\n \n\n \n\nAbsorptionsrisiken Bei der Bebauung von Arealen mit grossen Nutzflächenmengen entstehen Ab-\nsorptions- bzw. Leerstandsrisiken. Das grosse Angebot an Mietflächen innert kur-\nzer Zeit führt dazu, dass die Vermietung der Nutzflächen nicht gesichert ist. \nZur Reduktion von Absorptions- bzw. Leerstandsrisiken erfolgt die Bebauung ei-\nnes Areals in Etappen. Dadurch verteilt sich das neue Angebot an Nutzflächen \nüber einen längeren Zeitraum, und entsprechend reduzieren sich die Absorpti-\nons- bzw. Leerstandsrisiken. \nDie Einschätzung der Absorptionsrisiken erfolgt anhand der künftig erwarteten \nNachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen für die Gemeinde und für die Re-\ngion gemäss dem Prospektivmodell von FPRE. \n\n \n\nBarwert Heutiger Wert zukünftiger Zahlungen (Cashflows) unter Annahme einer \nbestimmten Verzinsung (z.B. Barwert von Investitionsrückflüssen, Barwert \neiner Rente oder Barwert einer Anleihe). Durch die Ermittlung des Barwertes \nwerden Zahlungen, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten entstehen, \nvergleichbar gemacht. Zur Ermittlung des Barwertes eines Zahlungsstroms \nwerden die einzelnen Ein- bzw. Auszahlungen mit einem laufzeit- und \nrisikoäquivalenten Kalkulationszinssatz abgezinst (diskontiert). Die \nDiskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert einer \nZahlung sowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den \nZahlungsempfänger umso geringer ist, je später diese Zahlung fällig wird. \n\n  \n\nDCF  \n(Discounted Cash-\nFlow) \n\nDie DCF-Bewertung entspricht dem heutigen Stand der Bewertungslehre. Dabei \nwerden künftige Kosten und Erträge mittels Diskontierung auf den \nBewertungsstichtag umgerechnet. Die Summe der Barwerte (vgl. Barwert) über \ndie angenommene Lebensdauer ergibt den Marktwert der Liegenschaft, im \nRegelfall über einen Betrachtungshorizont von 100 Jahren. Der Wert einer \nLiegenschaft entspricht damit der Summe aller künftigen Kosten und Erträge der \nnächsten 100 Jahre, diskontiert auf den Bewertungsstichtag.\n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nDiskontierung Zur Ermittlung des Barwertes einer Zahlung (Cashflow) wird diese mit einem \nlaufzeit- und risikogerechten Kalkulationszinssatz abgezinst (diskontiert). Die \nDiskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert einer Zahlung \nsowohl für den Zahlungspflichtigen als auch für den Zahlungsempfänger umso \ngeringer ist, je später die Zahlung fällig wird. \n\nDie Einschätzung der Diskontierungssätze erfolgt mit dem analytischen \nZinssatzmodell von FPRE, wobei die Eckpunkte anhand der Metaanalyse \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\nImmobilien, der REIDA-Transaktionsdatenbank und von eigenen Datenbanken \nund Modellen justiert werden. \n\nAusgangspunkt zur Diskontierung bildet der Basiszinssatz als Verzinsung von \nrisikolosen Anlagen, typischerweise von Bundesobligationen. Davon ausgehend \nerfolgen Zuschläge für liegeschaftsspezifische Risiken, Nutzungen, Makro- und \nMikrolagen, Objekteigenschaften und einer unter Mietvertragsstrukturen. \n\nIm Diskontierungssatz sind die Risiken nach Fertigstellung abgebildet (nicht \njedoch jene für die Projektentwicklung). \n\n  \n\nGemeindecheck Der Gemeindecheck von FPRE stellt umfassendes statistisches Material für \njeden Standort in der Schweiz bereit. Die Gemeindechecks bieten umfassende \ngut visualisierte Informationen zu sämtlichen für die Immobilienmärkte relevanten \nThemen auf Ebene Makrolage. Es stehen Gemeindechecks für Wohn- bzw. \nGeschäftsnutzungen zur Verfügung. \n\n \n\nIMBAS (Immobilien \nBewertungs- und \nAnalysesystem) \n\nWebapplikation von Fahrländer Partner zur fundierten und transparenten \nImmobilienbewertung. IMBAS erlaubt hierbei eine schnelle Erstbewertung \nsämtlicher Objektarten sowie verschiedene Vertiefungsmöglichkeiten, \ninsbesondere zur fundierten Bewertung nicht typischer Objekte sowie von \nSpezialfällen. \n\n \n\nLand- bzw. \nProjektwert \n\nDer Land- bzw. Projektwert entspricht dem Marktwert einer unbebauten Liegen-\nschaft. Die Ermittlung von Land- bzw. Projektwerten erfolgt mittels der dynami-\nschen Residualwertmethode. Dabei werden künftig erwartete Kosten und Erträge \nmittels der Discounted Cashflow-Methode (DCF) auf der Zeitachse verortet und \nauf den Bewertungsstichtag diskontiert. Der Markt- bzw. Landwert entspricht der \nSumme der Barwerte aller künftigen Kosten und Erträge. Dabei werden nut-\nzungsspezifische Diskontierungssätze vorgeschlagen. Kosten und Erträge wer-\nden von fiktiven oder realen Projekten eingeschätzt. \n\n \n\nMarktwert Gemäss Swiss Valuation Standard (SVS) ist der Marktwert «der geschätzte Be-\ntrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen ei-\nnem verkaufsbereiten Veräusserer und einem kaufbereiten Erwerber, nach ange-\nmessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Ge-\nschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, \nUmsicht und ohne Zwang handelt». \n\n \n\nMakro-Lagerating  Erlaubt die Reduktion der Datenfülle zu den einzelnen Standorten auf eine \neinzige Kennzahl, die den Vergleich von Standorten untereinander erleichtert. Die \nweist Fahrländer Partner für zwei Zeitpunkte aus: Aufgezeigt wird zunächst das \nheutige Rating eines Standorts im Vergleich zu allen anderen Standorten. Parallel \ndazu wird die relative Attraktivität eines Standorts in prospektiver Hinsicht \nberechnet und ausgewiesen. Das Makro-Lagerating steht für Mietwohnungen, \nBüro, Verkauf, Gewerbe und Industrie zur Verfügung.  \n\n \n\nMikro-Lagerating Das Mikro-Lagerating basiert auf 80 kleinräumigen Indikatoren, die landesweit in \neinem 25 x 25-Meter-Raster vorliegen. Diese werden für das gesamte Schweizer \nSiedlungsgebiet zu den Teilratings Besonnung, Aussicht, Image des Quartiers, \nDienstleistungen, Freizeit / Erholung, öffentlicher Verkehr, Strassenanbindung \nund Lärmbelastung verdichtet. Die Teilratings werden danach für die Nutzungen \nWohnen, Büro, Verkauf, Gewerbe, Gastronomie, Hotels und Bildung zu Mikro-\nLageratings verrechnet. \n\n \n\nMS-Regionen Die Regionalisierung in MS-Regionen (MS = Mobilité spatiale) gliedert die \nSchweiz flächendeckend in 106 Einheiten. Das Ziel bei der Bildung der MS-\nRegionen war der Wunsch, über das ganze Land vergleichbare Regionen zu \ngewinnen. \n\n  \n\nSegmentierung der \nNachfrage im \nWohnungsmarkt \n\nFür die von Fahrländer Partner & sotomo entwickelten Nachfragersegmente im \nWohnungsmarkt werden alle Schweizer Haushalte nach den Dimensionen \n«Soziale Schicht» und «Lebensstil» klassiert und mit der Dimension \n«Lebensphase» gekreuzt. Die resultierenden Segmente werden anschliessend \n\n\n\n \n\n \n \n \n \n \n\n \n\n \n\nmit den Wohnverhältnissen der Haushalte in Verbindung gebracht. Die detailliert \nbeschriebenen Nachfragersegmente bilden ein wichtiges Instrument zur Analyse \nvon Standorten sowie zur Konzeption und Vermarktung von Wohnungen. \n\n \n\nProspektivmodell \nWohnen und \nGeschäft \n\nDas Prospektivmodell von Fahrländer Partner bildet die langfristige Nachfrage \nnach Wohn- und Geschäftsflächen auf Ebene Gemeinde ab. Dabei wird sowohl \nnach den einzelnen Nutzungen EWG, EFH und MWG sowie nach Branchen \ndifferenziert, als auch nach verschiedenen Qualitäten der Flächen wie u.a. \nGrösse oder Ausbaustandard. Neben mehreren nachfrageseitigen Szenarien \nwerden auch unterschiedliche raumplanerische Szenarien modelliert. Das \nProspektivmodell erlaubt damit Aussagen zu kleinräumigen Nachfragetrends in \nquantitativer und qualitativer Hinsicht bis ins Jahr 2035. \n\n \n\nSicherheitsmarge Bei der Ermittlung von Land- bzw. Projektwerten berücksichtigt FPRE planungs-\nbedingte Risiken. Dazu zählen insbesondere generelle unternehmerische Risi-\nken, Planungsrisiken, Realisierungs- und Kostenrisiken in der Bauphase sowie \ndie Marktrisiken des Projekts bis Fertigstellung. \n\nMit einer Sicherheitsmarge wird der ermittelte Wert reduziert, um die Unsicherhei-\nten der Projektierung und eines Bewilligungsverfahrens zu berücksichtigen.  \n\nDie Bewertung und Darstellung entsprechender Projektrisiken erfolgt mit dem \nmodellbasierten Risikomodul von FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n1 \n\n \n\n1 Einleitung \n\n \n\n \n\n1.1 Ausgangslage \n\nDas Areal Schützenmatt verfügt über eine Fläche von insgesamt rund 16'331 m2 und befindet sich an zent-\nraler Lage am Bahnhof Emmenbrücke in der Gemeinde Emmen. Es umfasst die Parzellen Nrn. 273, 274, \n275, 276, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 283, 284, 285, 286, 287, 289, 291, 1005, 3992, 3993, 3998, 4238, \n4246, 4247 und 4530 im Besitz von unterschiedlichen Grundeigentümern. Der grösste Teil der Grundstücke \ngehören der Brun Real Estate AG und der Brun Pensionskasse. Weitere Grundeigentümerschaften sind der \nKanton Luzern, die Gemeinde Emmen sowie Private. \n\nDas Areal ist aufgrund seiner zentralen Lage und guten Erschliessung Teil des Entwicklungsschwerpunkts \nLuzern Nord. Auf dem Areal soll langfristig und in mehreren Etappen ein attraktives Quartier mit Wohn- und \nArbeitsnutzungen entstehen. Nach einem Studienauftrag im Auftrag der Brun AG wurde das Projekt von  \nFischer Architekten, Zürich mit BÖE studio Landschaftsarchitekten, Zürich sowie albprojekte GmbH, Zürich \nzur Weiterbearbeitung empfohlen. Das Siegerprojekt wurde in der Folge überarbeitet und ist als Richtprojekt \ndie Grundlage für den Bebauungsplan «Schützenmatt» mit 15 Baufeldern. \n\nDie Parzellen auf dem Areal sind heute teilweise überbaut. Aktuell befindet sich der Entwicklungsperimeter \nin der 4-geschossigen Geschäftszone (Gs4). Das Richtprojekt ist mit den heutigen Zonenbestimmungen \nnicht realisierbar. Parallel zum Bebauungsplanverfahren wird deshalb der Zonenplan geändert und der Pla-\nnungsperimeter neu der speziellen Kernzone (K-S) zugewiesen. \n\nAbbildung 1 Eigentumsverhältnisse, Ausschnitt BP «Schützenmatt»  \n\n    \n\nQuelle: Planungsperimeter mit Eigentümerschaften, Situationsplan BP «Schützenmatt». \n\n \n\n \n\n1.2 Auftrag \n\nGemäss § 105b PBG ist der Mehrwert als Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne \nPlanungsänderung definiert. Als Grundlage der Mehrwertberechnung sollen daher pro Parzelle zwei \nVerkehrswerte ermittelt werden. Einen ersten vor und einen zweiten nach dem Inkrafttreten des \nBebauungsplans. Der Mehrwert entspricht der Differenz der beiden Verkehrswerte.  \n\nDie Gemeinde Emmen hat Fahrländer Partner (nachfolgend FPRE) beauftragt, den durch den \nBebauungsplan entstehenden Mehrwert für das Areal Schützenmatt zu ermitteln. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n2 \n\n \n\n1.3 Aufbau des Berichts \n\nIn Abschnitt 2 wird das allgemeine Vorgehen bei einer Mehrwertermittlung und die dabei verwendeten Be-\ngriffe erläutert.  \n\nIn den Abschnitten 3 und 4 erfolgt die Analyse von Makro- und Mikrolage.  \n\nIn Abschnitt 5 werden die Bewertungsgrundlagen, die Mengengerüste und die zeitlichen Rahmenbedingun-\ngen beschrieben. Auf diesen Grundlagen erfolgen die Bewertungen. Die Ergebnisse sind im Abschnitt 6 zu-\nsammengefasst. \n\n \n\n \n\n1.4 Unterlagen \n\n- Mengengerüst Gemeinde Emmen vom 28. August 2024; \n\n- Richtprojekt Fischer Architekten inkl. Nachweise – Schemata, 22. Februar 2024; \n\n- Sonderbauvorschriften BP «Schützenmatt» vom 11. März 2024 (kantonale Vorprüfung); \n\n- Situationsplan mit Schnitten BP «Schützenmatt» vom 11. März 2024 (kantonale Vorprüfung); \n\n- Planungsbericht BP «Schützenmatt» vom 11. März 2024; \n\n- Parkplatzreglement Gemeinde Emmen vom 2. August 2024. \n\n \n\n \n\nÖffentlich verfügbare Dokumente: \n\n- Planungs- und Baugesetz des Kantons Luzern (Stand 1. Januar 2021); \n\n- Bau- und Zonenreglement für die Gemeinde Emmen vom 4. Juni 1996 (Ausgabe September 2017); \n\n- Wegleitung Mehrwertausgleich des Kantons Luzern. \n\n \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n3 \n\n \n\n2 Grundlagen der Wertermittlung \n\n \n\n \n\n2.1 Gesetzliche Grundlage der Mehrwertermittlung \n\n2.1.1 Allgemeine Grundlagen \n\nGemäss Artikel 5 des Raumplanungsgesetz haben Kantone einen angemessenen Ausgleich für erhebliche \nVorteile (und Nachteile) aus Planungsmassnahmen zu erheben.  \n\nIm Kanton Luzern wird die Mehrwertabgabe im kantonalen Planungs- und Baugesetz (PBG) geregelt. \n\nDer Mehrwert entspricht der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung.  \n\n \n\n2.1.2 Bestandsbauten und Fortführungswerte \n\nDie Grundstücke im Bewertungsperimeter sind aktuell teilweise bebaut. Gem. § 105b PBG Kanton Luzern \nentspricht der Mehrwert der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Landes mit und ohne Planänderung.  \n\nGemäss Wegleitung zum Mehrwertausgleich des Kantons Luzern wird präzisiert, dass bei der Berechnung \ndes Mehrwerts der Landwert (Marktwert) vor und nach der Rechtskraft der Planänderung relevant ist. Die \nVerkehrswertdifferenz resultiere aus der Differenz der beiden Projektwerte.  \n\nOb bestehende Bauten für den Wert unter aktuellem Recht berücksichtigt werden dürfen, ist nicht explizit \ngeregelt. Die Berücksichtigung wir aber auch nicht explizit ausgeschlossen. FPRE berücksichtigt die \nbestehenden Bauten für die Bewertung des aktuellen Rechts, wenn dafür die gesetzlichen Grundlagen \ngegeben sind. Im vorliegenden Fall erfolgt die Bewertung auf Wunsch der Auftraggeberschaft allenfalls zu \neinem späteren Zeitpunkt. \n\n \n\n \n\n2.2 Landwertermittlung \n\n2.2.1 Definition \n\nDer Wert von Land bemisst sich nach dem ökonomischen Nutzen, der damit geschaffen werden kann. \nWertbestimmende Faktoren des Landwerts sind die Qualität der Mikrolage, die Nutzungsart und das Nut-\nzungsmass.  \n\nBei der Wertermittlung wird von einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks ausgegangen, welche im \nhöchsten Wert resultiert (highest and best use bzw. HIBU). Die bestmögliche Nutzung muss bautechnisch \nrealisierbar, baurechtlich zulässig und ökonomisch sinnvoll sein.  \n\n \n\n2.2.2 Methoden der Landwertermittlung \n\nLandwerte können anhand von statistischen Werten, Vergleichswerten, hedonischen Modellen oder der La-\ngeklassenmethode ermittelt werden. Statistische Werte und Vergleichswerte sind in der Regel nur in gerin-\nger Zahl verfügbar. Eine weitere, sehr gebräuchliche und transparente Methode der Landwertermittlung ist \ndie Rückwärtsrechnung bzw. die Residualwertmethode. In dieser Methode werden vom Ertragswert einer \nLiegenschaft Erstellungskosten (Sachwert) und Infrastrukturkosten in Abzug gebracht. Der verbleibende \nWert - das Residuum - entspricht dem Landwert. \n\nBei der Residualwertmethode unterscheidet man zwischen einer statischen Berechnung ohne Berücksichti-\ngung von zeitlichen Rahmenbedingungen (statische Residualwertmethode) und einer dynamischen Berech-\nnung. Statische Residualwertmethoden kommen für kleinere Parzellen in Zentren und Agglomerationen und \nbei zeitnaher Realisierung zur Anwendung. Die dynamische Residualwertmethode (DCF- oder Discounted \nCashflow-Methode) eignet sich für grössere Areal mit einer Etappierung. \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n4 \n\n \n\n2.2.3 Discounted Cashflow Methode (DCF) \n\nDie Ermittlung der Land- bzw. Projektwerte erfolgen mit der dynamischen Residualwertmethode (DCF-\nMethode). In der DCF-Methode entspricht der Marktwert einer Liegenschaft der Summe der künftig \nerwarteten Nettoerträge über eine angenommene Lebensdauer. Im Regelfall sind es 100 Jahre. \n\nWeil die Erträge in der Zukunft anfallen, werden sie mittels Diskontierung (Abzinsung) auf den \nBewertungsstichtag umgerechnet. Die Diskontierung berücksichtigt den Umstand, dass der heutige Wert \neiner Zahlung umso geringer ausfällt, je später diese Zahlung fällig wird. Den heutigen Wert zukünftiger \nZahlungen (Cashflows) nennt man Barwert. Zur Ermittlung des Barwertes werden die Cashflows mit einem \nlaufzeit- und risikogerechten Kalkulationszinssatz – dem Diskontierungssatz - diskontiert bzw. abgezinst. \nDer Marktwert einer Liegenschaft entspricht damit der Summe der Barwerte aller Cashflows über die \nangenommene Lebensdauer. \n\nAbbildung 2 Schema Discounted-Cashflow Methode (DCF) \n\n \n\n \n\n \n\n \n              Marktwert = Ʃ Barwerte \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n \n\n2.3 Mehrwertermittlung \n\n2.3.1 Methodik der Mehrwertermittlung \n\nZur Ermittlung des Mehrwertes müssen zwei Szenarien bewertet werden. Das erste Szenario entspricht da-\nbei dem Wert des Grundstücks unter aktuell gültigen Rechtsgrundlagen, nachfolgend aktuelles Recht ge-\nnannt, das zweite Szenario dem Wert des Grundstücks unter den künftig geltenden Rechtsgrundlagen, \nnachfolgend neues Recht genannt. Die Differenz der beiden Werte entspricht dem Mehrwert. \n\nAbbildung 3 Landwertermittlung, Mehrwertermittlung \n\n \nQuelle: FPRE. \n\n \n\nDie ermittelten Werte werden als Land- bzw. Projektwerte ausgewiesen. Da Kosten und Nutzen, welche in \nbeiden Szenarien gleichermassen anfallen (wie beispielsweise Kosten zur Altlastensanierung), in der \n\n \nBarwerte \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n5 \n\n \n\nMehrwertermittlung nicht berücksichtigt werden müssen (Differenzbetrachtung), entsprechen die in einer \nMehrwertermittlung ausgewiesenen Land- bzw. Projektwerte nicht unbedingt einem Marktwert.  \n\nDie Ermittlung der Landwerte erfolgt mittels dynamischer Residualwertmethode. \n\n \n\n2.3.2 Unsicherheiten bei Mehrwertermittlungen, Sicherheitsmarge \n\nIm Unterschied zu klassischen Marktwertermittlungen beruhen Mehrwertermittlungen auf zahlreichen \nAnnahmen, die zu einem sehr frühen Zeitpunkt getroffen werden müssen.  \n\n \n\nAnnahmen in Bezug auf das Projekt (planungsbedingte Risiken): \n\n- Grundlage zur Einschätzung von Erstellungskosten und zur Festlegung von Ertragsflächen sind \nRichtprojekte mit vergleichsweise rudimentärem Detailierungsgrad;  \n\n- Bei einer Kostengenauigkeit von +/-25% können bei der Realisierung Mehr- oder Minderkosten in \nerheblichem Umfang entstehen. Sie wirken sich 1:1 auf den Landwert aus; \n\n- In Zusammenhang mit dem Bewilligungsverfahren oder während der Ausführungsplanung können \nProjektanpassungen zu Veränderungen der Ertragsflächenmenge mit einer entsprechenden \nVeränderung der Ertragswerte führen.   \n\n \n\nAnnahmen in Bezug auf die Bewertungsgrundlagen (Marktrisiken): \n\n- Datengrundlage für die Einschätzung von Marktmieten, Leerständen und Diskontierungssätzen sind die \nMarktdaten vom 3. Quartal 2024; \n\n- Die Einschätzungen gelten jedoch für den Zeitpunkt einer Realisierung, die zu einem deutlich späteren \nZeitpunkt stattfindet; \n\n- Prognosen zur Entwicklung der Immobilienmärkte sind mit Unsicherheiten verbunden. \n\n \n\nDie Unsicherheiten in Bezug auf getroffene Annahmen stellen Risikenfür die Grundeigentümer dar. Die Be-\nwertung entsprechender Risiken erfolgt in einer Sicherheitsmarge. Die Einschätzung geschieht mit dem mo-\ndellbasierten Risikomodul von FPRE. \n\n \n\n2.3.3 Wertrelevante Faktoren bei Mehrwertermittlungen \n\n- Mikro-Lagequalität (je besser die Lagequalität, desto höher die Mieterträge und damit der Projektwert); \n\n- Erstellungskosten (je höher die Erstellungskosten, desto tiefer der Wert); \n\n- Niveau Marktmieten und Verkaufserlöse (je höher das Niveau, desto höher der Wert);  \n\n- Split zwischen Miet- und Eigentumswohnungen (in den meisten Fällen je höher der Anteil an \nEigentumswohnungen, desto höher der Wert); \n\n- Künftig erwartete Nachfrage (je grösser die Nachfrage, desto geringer die Leerstandsrisiken und desto \nhöher der Projektwert); \n\n- Beurteilung der Etappierung (je grösser die Zahl der Etappen, desto tiefer der Wert);  \n\n- Risikogerechte Diskontierung (je tiefer die Diskontierung bzw. die Risiken, desto höher der Wert). \n\nZu berücksichtigen ist, dass es sich bei den Bewertungen um ganzheitliche Beurteilungen handelt. Sollen \nbeispielsweise die Marktmieten erhöht werden, müssen gleichzeitig der Ausbaustandard der Wohnungen \nund damit auch die Erstellungskosten erhöht werden. Dies gilt in der Regel sowohl im aktuellen wie auch im \nneuen Recht. \n\n \n\n \n\n2.4 Grundlagen der Bewertungen \n\nDie Grundlage der Bewertungen bilden die aktuell geltenden (aktuelles Recht) und die neuen Bauvorschrif-\nten (neues Recht). \n\nDie Bewertungen erfolgen unter Beachtung der Swiss Valuation Standards (SVS) und unter Berücksichti-\ngung einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks (highest an best use). Die bestmögliche Nutzung eines \nGrundstücks resultiert im höchstmöglichen Wert bzw. Landwert.  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n6 \n\n \n\nDie Einschätzung von Verkaufserlösen und Marktmieten erfolgt anhand der hedonischen Modelle von FPRE \nfür Miet- und Eigentumswohnungen und für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen. Erstellungskosten und \nlaufende Kosten werden anhand der Baukostenmodelle von FPRE (PBK, Daten-basis b+p) eingeschätzt.  \n\nDie Einschätzung von Projektrisiken erfolgt mit dem Risikomodul von FPRE, die Einschätzung der Dis-\nkontierung erfolgt mit dem Diskontierungsmodell von FPRE.  \n\nZur Reduktion von Absorptions- bzw. Leerstandrisiken erfolgt die Bebauung des Gebiets möglicherweise in \nEtappen. Dadurch verteilt sich das Angebot an Nutzflächen über einen längeren Zeitraum, und \nentsprechend reduzieren sich die Absorptions- bzw. Leerstandrisiken. Etappierungen werden sowohl im \naktuellen wie auch im neuen Recht berücksichtigt. Die Einschätzung der Absorptionsrisiken erfolgt anhand \nder künftig erwarteten Nachfrage nach Wohn- und Geschäftsflächen für die Gemeinde und für die Region \ngemäss dem Prospektivmodell von FPRE.  \n\nDurch die Etappierung reduzieren sich sowohl unter aktuellem wie auch unter neuem Recht die Landwerte. \nSie fallen damit tiefer aus als mögliche Vergleichswerte von aktuell erfolgten Transaktionen.  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n7 \n\n \n\n3 Analyse der Makrolage \n\n \n\n \n\n3.1 Emmenbrücke \n\nEmmenbrücke ist eine Ortschaft in Emmen, das gemäss BFS eine «städtische Arbeitsplatzgemeinde» und \nTeil der mittelgrossen Agglomeration Luzern. Die Gemeinde Emmen hat 32'371 Einwohner (2023), verteilt \nauf 14'190 Haushalte (2022). \n\nAbbildung 4 Ortschaften in der Umgebung \n\n \nQuelle: FPRE. \n\n \n\n \n\n3.2 Bevölkerung (Zusammenfassung) \n\nDie durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.3 Personen. Der durchschnittliche Wanderungssaldo zwi-\nschen 2017 und 2022 beläuft sich auf 146 Personen.  \n\nGemäss Fahrländer Partner (FPRE) & sotomo zählen 20.9% der Haushalte im Jahr 2022 zu den oberen \nSchichten (Schweiz: 36%), 31.9% der Haushalte zu den mittleren Schichten (Schweiz: 31%) und 47.2% der \nHaushalte zu den unteren Schichten (Schweiz: 33%). Zwischen 2018 und 2023 ist die durchschnittliche \nSteuerbelastung für Familien und Ledige schwach gesunken. \n\n  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n8 \n\n \n\nAbbildung 5 Verteilung der Nachfragersegmente Wohnen, Emmen \n\n \n\n1 Ländlich Traditionelle 4 Klassicher Mittelstand 7 Bürgerliche Oberschicht \n\n2 Moderne Arbeiter 5 Aufgeschlossene Mitte 8 Bildungsorientierte Oberschicht \n\n3 Improvisierte Alternative 6 Etablierte Alternative 9 Urbane Avantgarde \n\nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo. \n\n \n\n \n\n3.3 Analyse der Wohnflächenmärkte \n\n3.3.1 Allgemeiner Beschrieb \n\nDie Gemeinde weist Ende 2022 einen Bestand von 15'246 Wohneinheiten auf, wovon 1'261 Einfamilienhäu-\nser und 13'985 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern sind. Die EFH-Quote ist mit 8.3% im landesweiten Ver-\ngleich (21.3%) stark unterdurchschnittlich. \n\nBei einer mittleren Bautätigkeit von 118 Wohnungen (2017 - 2022; das sind 0.8% des Bestandes 2017), ist \ndie Leerstandsquote mit 2.75% im landesweiten Vergleich (1.15%) stark überdurchschnittlich. Dies ent-\nspricht 420 Wohneinheiten, wovon 100% Altbauten und 80% Mietwohnungen sind. In den letzten 5 Jahren \nwurden in der Gemeinde jährlich 75 Wohnungen vom Markt absorbiert. \n \n\n3.3.2 Marktwerte von Eigentumswohnungen \n\nDas Preisniveau von Wohneigentum (durchschnittliche Neubauten) liegt gemäss den hedonischen Bewer-\ntungsmodellen von FPRE bei den Eigentumswohnungen (EWG) bei 8'292 CHF/m². \n\nTabelle 1 Marktwerte von EWG, Emmenbrücke \n\n \n\n * 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche bis gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\n** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt bis gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche bis gute Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2024. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n9 \n\n \n\nAbbildung 6 Verteilung Marktwerte EWG, Emmenbrücke \n\n \n\nAnmerkung: Im Datensatz sind Objekte mit unterschiedlichen Merkmalen enthalten. *Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2017. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30 Juni 2024. \n\n \n\nIn den letzten 5 Jahren haben die Preise mittlerer EWG liegt um 17.4% zugelegt (Bauland für MFH mit \nEWG: 18%).  \n\n \n\n3.3.3 Marktmieten \n\nDie Nettomarktmiete von Mietwohnungen (MWG) in Neubauten liegt an mittleren Lagen bei 232 CHF/m²a. \n\nTabelle 2 Marktmieten von Wohnungen, Emmenbrücke \n\n \n\n* 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage. \n\n** Baujahr vor 30 Jahren, Zustand intakt bis gut, im 1. OG, Balkon vorhanden, durchschnittliche Mikrolage, 1 TG-Platz. \n\nQuelle: IMBAS Fahrländer Partner. Datenstand: 30. Juni 2024. \n\n \n\nAbbildung 7 Verteilung der Marktmieten, Emmenbrücke \n\n \n* Altbau: Objekte mit Baujahr vor 2017. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2024. \n\n \n\nDie Marktmieten für MWG haben sich in den letzten 5 Jahren um 6.8% verändert (Bauland für MFH mit \nMWG: -0.6%). \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n10 \n\n \n\n3.3.4 Diskontierungssatz für Wohnnutzungen \n\nGemäss Diskontierungsmodell von FPRE liegt der durchschnittliche Diskontierungssatz für reine Wohnlie-\ngenschaften in Emmenbrücke aktuell bei 3.1%. Im Vergleich mit den umliegenden Ortschaften weist FPRE \nfür Emmenbrücke und Emmen die höchsten Diskontierungssätze aus.  \n\nDie Einschätzung der Diskontierung erfolgt mit dem Diskontierungsmodell von FPRE. Für Wohnnutzungen \nin einer gemischt genutzten Liegenschaft (Neubau) an einer durchschnittlich-guten Mikrolage in \nEmmenbrücke beträgt der Diskontierungszinssatz 3.20%. \n\nTabelle 3 Synthetisches Zuschlagsmodell FPRE \n\n \n\nAnmerkung: netto, real (Neubau, durchschnittlicher Standard und durchschnittlich-gute Mikrolage) \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n3.3.5 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) \n\nBei den inneren Werten von Bauland von FPRE handelt es sich um modellierte Baulandpreise. Sie werden \nmittels der statischen Residualwertmethode berechnet. Dabei werden vom Marktwert einer hypothetischen \nÜberbauung sämtliche Kosten, die für die Erstellung notwendig sind, abgezogen. Dabei werden zusätzliche \nRisiken (z.B. Kostenüberschreitungen, Marktveränderungen bis zur Fertigstellung) sowie der kalkulierte Ent-\nwicklergewinn berücksichtigt.  \n\nDie inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für ein typisches MFH 1’260 – \n2’040 CHF/m² (EWG) bzw. 185 – 1'025 CHF/m² (MWG). Dies ist im regionalen Vergleich niedrig.  \n\nGemäss dem Grundsatz einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks (highest and best use) ist damit der \nAnteil an Eigentumswohnungen, sofern sinnvoll, zu maximieren. \n\nDie inneren Werte für Bauland werden mittels der statischen Residualwertmethode berechnet. Dabei wer-\nden vom Marktwert einer hypothetischen Überbauung sämtliche Kosten, die für die Erstellung notwendig \nsind, abgezogen. Dabei werden zusätzliche Risiken (z.B. Kostenüberschreitungen, Marktveränderungen bis \nzur Fertigstellung) sowie der kalkulierte Entwicklergewinn berücksichtigt. \n\nTabelle 4 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit EWG (erschlossen) * \n\n \n\n* Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen im Stockwerkeigentum. AZ: 0.7, Landfläche: 1'800 m2, Nutzfläche: 920 m2. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2024. \n\n \n\nTabelle 5 Innere Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit MWG (erschlossen) * \n\n \n* Basis: Mehrfamilienhaus mit 8 Mietwohnungen als Anlageobjekt. AZ: 0.7, Landfläche: 1'800 m2, Nutzfläche: 920 m2. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2024. \n\n \n\n3.3.6 Künftig erwartete Nachfrage \n\nZwischen 2017 und 2022 lag die mittlere Bautätigkeit in der Gemeinde Emmen bei jährlich rund 118 Woh-\nnungen. Gemäss Prospektivmodell Wohnen von FPRE ist in der Gemeinde Emmen zwischen 2022 und \n2040 im Szenario Trend von einer Zusatznachfrage von 4’698 Wohnungen bzw. von jährlich rund 261 Ein-\nheiten auszugehen. Die künftig erwartete Nachfrage liegt damit deutlich über der Sockelbautätigkeit der \nletzten Jahre. Rund 40% der künftig erwarteten Nachfrage dürfte auf das Wohneigentumssegment entfallen.  \n\nBasiszinssatz 1.10%\nLiegenschaftenzuschlag 0.85%\nNutzung 0.00%\nMakrolage 1.20%\nMikrolage -0.05%\nObjekt 0.10%\nVermietung 0.00%\nDiskontierungszinssatz 3.20%\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n11 \n\n \n\nIn der MS-Region Luzern liegt die Zusatznachfrage bei rund 17’452 Wohnungen bzw. bei jährlich rund 1’746 \nEinheiten. \n\nTabelle 6 Perspektive 2040 (Wohnen): MS-Region Luzern \n\n \n\nQuelle: Prospektivmodell 2023 FPRE. \n\n \n\nTabelle 7 Perspektive 2035 (Wohnen) pro Jahr \n\n   \n\nQuelle: Prospektivmodell 2023 FPRE. \n\n \n\n3.3.7 Absorptionsrisiken \n\nAuf dem Areal sollen gemäss Richtprojekt (inkl. Ideenperimeter) 244 neue Wohnungen erstellt werden. Die \nkünftig erwartete jährliche Zusatznachfrage in der Gemeinde Emmen beträgt rund 261 Wohneinheiten. Auf-\ngrund der geplanten Wohnungsmenge auf dem Areal und unter Berücksichtigung weiterer Wohnbaupro-\njekte müsste – bei Umsetzung in einer Etappe – zumindest auf dem lokalen Nachfragemarkt mit einem \nleicht erhöhten Leerstandrisiko gerechnet werden. Aufgrund der von FPRE eingerechneten Etappierung und \nBauzeit über drei Jahren mit entsprechender Positionierung (EWG und MWG) dürfte die Absorption der ge-\nplanten Wohnungsmenge jedoch ohne wesentliche Anfangsleerstände gegeben sein.  \n\n \n\n \n\n3.4 Analyse der Geschäftsflächenmärkte  \n\n3.4.1 Marktmieten \n\nDie Marktmiete einer typischen Bürofläche im Neubau liegt gemäss den hedonischen Bewertungsmodellen \nvon FPRE bei 195 CHF/m²a. Typische Verkaufsflächen-Mieten liegen bei 258 CHF/m²a.  \n\nIn den letzten 5 Jahren sind die Marktmieten für Büroflächen in der MS-Region Luzern um 18.7% gestiegen. \nDie inneren Werte von erschlossenem Bauland für Büroliegenschaften sind im gleichen Zeitraum um 12.9% \ngestiegen. \n\n  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n12 \n\n \n\nAbbildung 8 Verteilung der Marktmieten (CHF netto pro m2a) \n\n  \n\nAnmerkung: Im Datensatz sind Objekte mit unterschiedlichen Merkmalen (Baujahr, Flächen, Mikrolage, Ausbaustandard etc.) \nenthalten. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2024. \n\n \n\n3.4.2 Diskontierungssatz für Geschäftsnutzungen \n\nDie Diskontierungssätze für Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächen liegen im Vergleich mit den umliegenden \nOrtschaften in einer vergleichbaren Höhenlage. \n\nTabelle 8 Diskontierungssätze: Ortschaft Emmenbrücke \n\n \nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2024. \n\n \n\n3.4.3 Innere Werte von Bauland (modellierte Baulandpreise) \n\nDie inneren Werte von erschlossenem Bauland betragen, je nach Lage, für eine Büroliegenschaft zwischen \n135 und 620 CHF/m² GSF und für eine Verkaufsliegenschaft zwischen 720 und 1’715 CHF/m² GSF. \n\nTabelle 9 Innere Werte von Bauland (erschlossen) \n\n \n\n* Basis: Liegenschaft mit Landfläche: 1'650 m2, AZ: 0.6, Nutzfläche total: 800 m2, Geschosshöhe: 3.2 m. \n\n** Basis: Liegenschaft mit Landfläche: 5'000 m2, AZ: 0.5, Nutzfläche total: 2’000 m2, Geschosshöhe: 3.5 m. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. Datenstand: 30. Juni 2024. \n\n \n\n3.4.4 Künftig erwartete Nachfrage \n\nGemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist im mittleren Szenario zwischen 2021 und 2040 in der Ge-\nmeinde Emmen mit einer Zusatznachfrage von 166'552 m² (+12.2%, 8'766 m² pro Jahr) Bruttogeschossflä-\nche im Geschäftsflächenbereich zu rechnen. Dabei entfallen rund 17% Zusatznachfrage bis 2040 auf Büro-\nflächen. \n\nIn der MS-Region Luzern liegt die Zusatznachfrage bei rund 1'625’367 m² (+16.8%, 85’546 m² pro Jahr) \nBruttogeschossfläche im Geschäftsflächenbereich. Der Anteil an Büroflächen dürfte bei rund 24% liegen. \n\n  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n13 \n\n \n\nTabelle 10 Perspektiven 2040 (Geschäftsflächen) pro Jahr \n\n   \n\nQuelle: Prospektivmodell 2023 FPRE. \n\n \n\n3.4.5 Absorptionsrisiken \n\nIm neuen Recht werden rund 3'400 m2 HNF an Büro- und Verkaufsflächen erstellt. Die Nutzflächenmenge \nim aktuellen Recht bewegt sich in einem ähnlichen Rahmen. FPRE geht aufgrund der guten Erschliessung \nvon mittleren Anfangsleerständen in beiden Szenarien aus. \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n14 \n\n \n\n4 Analyse der Mikrolage \n\n \n\n \n\n4.1 Umgebungsanalyse \n\nGemäss Mikro-Lagerating von FPRE handelt es sich beim Standort auf dem Areal «Schützenmatt» um eine \ndurchschnittliche-gute Lage für Wohnnutzungen (3.5 bis 5.0). \n\nDie Lage hat Abendsonne und eingeschränkte Aussicht von den unteren bzw. Fernsicht in den oberen Ge-\nschossen. Es handelt sich um eine ebene Lage, die Hangneigung liegt zwischen 0.0 und 3.0 Grad. \n\nIm Umkreis von 300 Metern sind 2 Lebensmittelhändler angesiedelt. Der nächste Lebensmittelhändler ist \nein Denner und liegt rund 100 Meter entfernt. Das nächste Einkaufszentrum (Emmencenter) befindet sich \n300 Meter entfernt. In Gehdistanz ist ein Dienstleister (Bank, Post, usw.) sowie 7 Restaurants zu finden. Im \nÜbrigen sind Dienstleister meist in Fussdistanz erreichbar. \n\nAbbildung 9 Mikrostandort/ Dienstleistungen und Schulen \n\n  \n \n\n \nQuelle: IMBAS FPRE. Quelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\nDas Image für Wohnnutzungen ist mittelmässig, es handelt sich um eine durchschnittliche Lage.  \n\n  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n15 \n\n \n\nGemäss den Nachfragersegmenten im Wohnungsmarkt (FPRE & sotomo) ist die Mittelschicht mit 42% \n(32% in der Ortschaft) die dominierende soziale Schicht in der näheren Umgebung. Mit 35% folgt die Unter-\nschicht und mit 23% die Oberschicht.  \n\nAbbildung 10 Dominante Nachfragersegmente Wohnen/ Dominante Lebensphase \n\n  \n\n  \nQuelle: Fahrländer Partner & sotomo. Quelle: Fahrländer Partner & sotomo. \n\n \n\nIn unmittelbarer Nähe (Umkreis von 150 Meter) sind ältere Personen mit 32% am stärksten vertreten. Es \nfolgen Personen mittleren Alters mit 26%, junge Personen mit 26% und Kinder mit 17%.  \n\nFreizeiteinrichtungen befinden sich in nächster Nähe. Naherholungsgebiete liegen in der Nähe. Das nächste \nGewässer ist die Emme, welche rund 450 Meter entfernt ist. Der nächste Wald liegt rund 450 Meter entfernt. \n\nDie Lage bietet gute Anbindung im öffentlichen Verkehrsnetz und beste Anbindung im Strassenverkehrs-\nnetz. Die nächste ÖV-Haltestelle (Bahnhof Emmenbrücke) liegt in 100 Meter Distanz. Lokal beträgt die ÖV-\nGüteklasse A (sehr gute Erschliessung). Der nächste Autobahnanschluss liegt 0.8 Kilometer entfernt.  \n\nAbbildung 11 ÖV-Güteklassen/ Fussgängerfrequenz \n\n  \n\n \n \n\nQuelle: ARE, Modellierungen Fahrländer Partner. * Personen pro Stunde. \nQuelle: ARE, BFS, Fahrländer Partner. \n\n \n\n  \n\nKlasse A: sehr gute Erschliessung\n\nKlasse B: gute Erschliessung\n\nKlasse C: mittelmässige Erschliessung\n\nKlasse D: geringe Erschliessung\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n16 \n\n \n\nDas Image für Verkaufs- und Büronutzungen ist mittelmässig, es handelt sich um eine eher schlechte Pas-\nsantenlage und um eine durchschnittliche Bürolage. \n\nAbbildung 12 Dominante Nachfragersegmente Verkauf/ Büro \n\n  \n\n  \nQuelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. Quelle: Fahrländer Partner & CSL Immobilien. \n\n \n\nDer Standort ist je nach Lage auf dem Areal leicht bis stark durch Strassen- und Eisenbahnlärm belastet. \nZudem liegt eine gelegentlich Fluglärmbelastung durch den in der Nähe liegenden Militärflugplatz vor. \n\nAbbildung 13 Strassenlärm am Tag/ Eisenbahnlärm am Tag \n\n \n \n\n  \n\nQuelle: Bundesamt für Umwelt BAFU. Quelle: Bundesamt für Umwelt BAFU. \n\n \n\n  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n17 \n\n \n\n4.2 Einschätzung der Mikro-Lagequalität \n\nDie Mikro-Lagequalität für Wohnen wird auf dem ganzen Areal trotz leicht unterschiedlicher \nEinzelindikatoren mit durchschnittlich-gut (3.5 von 5.0) eingeschätzt. Dies gilt für das aktuelle wie das neue \nRecht. \n\nAbbildung 14 Mikro-Lagequalität Wohnen \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\nDie nachfolgende Tabelle zeigt die Einschätzung der Mikro-Lagequalität anhand der relevanten Indikatoren. \n\nTabelle 11 Mikro-Lagerating Wohnen \n\nIndikatoren Wohnen Wohnen \n\nImage des Quartiers durchschnittliche Lage durchschnittliche Lage \n\nDienstleistungen in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nAussicht eingeschränkte Aussicht/ Fernsicht Fernsicht \n\nFreizeit / Erholung in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr gute Anbindung gute Anbindung \n\nStrassenanbindung beste Anbindung beste Anbindung \n\nLärmbelastung leicht lärmbelastet sehr lärmbelastet \n\nMikro-Lagerating durchschnittlich-gute Lage (3.5) durchschnittlich-gute Lage (3.5) \n\nDie Werte für die verschiedenen Standortkriterien können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen. \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\n  \n\nML = 3.5 \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n18 \n\n \n\nDie Mikro-Lagequalität für Verkaufsnutzungen wird auf dem Areal leicht unterschiedlich mit durchschnittlich \n(3.0 von 5.0) bis durchschnittlich-gut (3.5 von 5.0) eingeschätzt. Dies gilt für das aktuelle wie das neue \nRecht. \n\nAbbildung 15 Mikro-Lagequalität Verkauf \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\nTabelle 12 Mikro-Lagerating Verkauf \n\nIndikatoren Verkauf Verkauf \n\nImage des Quartiers schlechte Passantenlage durchschnittliche Passantenlage \n\nDienstleistungen in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nAussicht eingeschränkte Aussicht eingeschränkte Aussicht \n\nFreizeit / Erholung in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr gute Anbindung gute Anbindung \n\nStrassenanbindung beste Anbindung beste Anbindung \n\nLärmbelastung sehr lärmbelastet ruhig – leicht lärmbelastet \n\nMikro-Lagerating  durchschnittliche Lage (3.0) durchschnittlich-gute Lage (3.5) \n\nDie Werte für die verschiedenen Standortkriterien können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen. \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE. \n\n  \n\nML = 3.0 \n\nML = 3.5 \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n19 \n\n \n\nDie Mikro-Lagequalität für Büronutzungen wird auf dem ganzen Areal trotz leicht unterschiedlicher Einzelin-\ndikatoren mit durchschnittlich-gut (3.5 von 5.0) eingeschätzt. Dies gilt für das aktuelle wie das neue Recht \n\nAbbildung 16 Mikro-Lagequalität Büro \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\nTabelle 13 Mikro-Lagerating Büro \n\nIndikatoren Büro Büro \n\nImage des Quartiers durchschnittliche Bürolage durchschnittliche Bürolage \n\nDienstleistungen in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nAussicht eingeschränkte Aussicht eingeschränkte Aussicht \n\nFreizeit / Erholung in Fussdistanz in Fussdistanz \n\nÖffentlicher Verkehr gute Anbindung gute Anbindung \n\nStrassenanbindung beste Anbindung beste Anbindung \n\nLärmbelastung sehr lärmbelastet ruhig – leicht lärmbelastet \n\nMikro-Lagerating  durchschnittlich-gute Lage (3.5) durchschnittliche Lage (3.5) \n\nDie Werte für die verschiedenen Standortkriterien können zwischen 1 (ungeeignete Lage) und 5 (beste Lage) liegen. \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE. \n\n \n\n \n\n4.2.1 Zusammenfassung Umgebungsanalyse, Analyse Mikrolage \n\nUnter Berücksichtigung der relevanten Indikatoren schätzt FPRE die Mikro-Lagequalität auf dem Areal für \nWohn- und Büronutzungen als durchschnittlich-gut (3.5 von 5.0) ein. Die Mikro-Lagequalität für Verkaufs-\nnutzungen schätzt FPRE als durchschnittlich (3.0 von 5.0) bis durchschnittlich-gut (3.5 von 5.0) ein. \n\nML = 3.5 \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n20 \n\n \n\n5 Bewertungsgrundlagen \n\n \n\n \n\n5.1 Bewertungsperimeter \n\nDer Bebauungsplanperimeter umfasst die Grundstücke (GSF) mit den Parzellen Nummern 273, 274, 275, \n276, 277, 278, 279, 280, 281, 282, 283, 284, 285, 286, 287, 289, 291, 1005, 3992, 3993, 3998, 4238, 4246, \n4247 und 4530 GB Emmen. Die Fläche liegt bei insgesamt 16’331 m². \n\nAbbildung 17 Auszug Zonenplan \n\n \n\nQuelle: GIS Kanton Luzern. \n\n \n\n5.1.1 Eigentumsverhältnisse \n\nDer Perimeter des Bebauungsplans «Schützenmatt» umfasst die Flächen folgender Parzellen. \n\nTabelle 14 Eigentümerschaften \n\n \nQuelle: Planungsbericht BP Schützenmatt. Gemeinde Emmen. \n\nEigentümerschaft Parzellen Nrn. GSF (m2) anrechenbare GSF (m2) Total GSF (m2) Anteile\n\nBrun Real Estate 274 853 853\n276 867 867\n277 942 942\n283 2428 2428\n284 521 521\n285 629 629\n286 356 356\n\n1005 401 401\n3992 603 603 7600 46.54%\n\nBrun \nPensionskasse 278 1149 1149\n\n279 648 648\n280 102 102\n281 433 433\n289 1790 1790 4122 25.24%\n\nKadriu 282 479 479 479 2.93%\nKanton Luzern 1006 286 286\n\n3993 67 67\n3998 1177 82 435 2.66%\n\nEinwohnergem.\nEmmen 275 341 341\n\n4238 112 112\n272 (Anteile) 144 0\n291 (Anteile) 303 0 453 2.77%\n\n Marlon Studhalter 273 363 363\n4530 373 373 736 4.51%\n\n4 you immobilien 4246 206 206\n4247 148 148 354 2.17%\n\nSTWEG (Private) 287 2152 2152 2152 13.18%\nTotal 17873 16331 16331 100.00%\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n21 \n\n \n\n5.1.2 Bodenbelastungen und Gebäudeschadstoffe \n\nGemäss Kataster der belasteten Standorte ist per August 2024 für das Grundstück Nr. 283 ein Eintrag als \nBetriebsstandort (keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten) vorhanden.  \n\n \n\n5.1.3 Grundbuch \n\nGrundbuchauszüge liegen FPRE nicht vor. Die Bewertungen gelten unter der Annahme, dass keine für die \nMehrwertermittlung wertrelevante Einträge bestehen.  \n\n \n\n5.1.4 Weitere Einschränkungen \n\nDas Areal weist gemäss Naturgefahrenkarte eine Restgefährdung für Hochwasser auf. FPRE geht für die \nRealisierbarkeit der Projekte im aktuellen und im neuen Recht von keinen Einschränkungen aus. \n\n \n\n5.1.5 Planungsmassnahme \n\nDas Areal befindet sich aktuell in der Zone Gs4 (4-geschossige Geschäftszone). \n\nAbbildung 18 Aktuelle Zonierung \n\n \nQuelle: Zonenplan Gemeinde Emmen. \n\n \n\nDas Areal soll in eine Zone K-S (spezielle Kernzone) überführt werden. In dieser darf nur im Rahmen eines \nBebauungsplans gebaut werden. \n\nAbbildung 19 Neue Zonierung \n\n \n\nQuelle: Planungsbericht BP «Schützenmatt» in Emmenbrücke. \n\n \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n22 \n\n \n\n5.2 Verteilung von Miete- und Eigentumswohnungen \n\nWie in Abschnitt 3.3.6 beschrieben, liegen die inneren Werte von Bauland für Mehrfamilienhäuser mit Ei-\ngentumswohnungen über denjenigen für Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen. Die Mikro-Lagequalität \nund die Aufwertung des Areals lassen eine Veräusserung im Wohneigentum grundsätzlich zu. Gemäss dem \nGrundsatz einer bestmöglichen Nutzung des Areals (highest and best use) ist damit der Anteil an Eigen-\ntumswohnungen zu optimieren.  \n\nBasis für die Aufteilung von Miet- und Eigentumswohnungen ist die künftig erwartete Nachfrage in der Ge-\nmeinde Emmen und in der MS-Region. Der Anteil an Mietwohnungen beläuft sich auf rund 78% in der Ge-\nmeinde Emmen und 57% in der MS-Region Luzern. In Ergänzung dazu haben wir auch die Qualität der Mik-\nrolage berücksichtigt. Die künftige Nachfrage sowie die Qualität der Mikrolage sprechen nach Einschätzung \nvon FPRE für einen Anteil von rund 70% Mietwohnungen (MWG) und rund 30% Eigentumswohnungen \n(EWG).  \n\nDiese Aufteilung gelangt auch im aktuellen Recht zur Anwendung.  \n\n \n\n \n\n5.3 Bewertungsstichtag, Bewertungszeitraum \n\nBewertungsstichtag ist der 30. Juni 2026. Er entspricht dem voraussichtlichen Inkrafttreten des neuen \nBebauungsplans. \n\nDie Bewertungen werden im September/ Oktober 2024 durchgeführt. Die verwendeten Daten haben - \nsofern nicht anders vermerkt - den Stand 3. Quartal 2024. \n\n \n\n \n\n5.4 Etappierung und zeitlicher Ablauf \n\nIm aktuellen Recht gehen wir von einem Gestaltungsplan aus. Die Verfahrenszeit in der Gemeinde Emmen \nim Vergleich zum Bebauungsplan ist um ein Jahr kürzer.  \n\nAufgrund der Komplexität des Projekts im neuen Recht rechnen wir mit 18 Monaten für die Ausarbeitung \ndes Bauprojekts, die Baubewilligung und die Projektierung. Im aktuellen Recht rechnen wir dafür mit 12 Mo-\nnaten. \n\nIm neuen Recht muss das Bebauungsplangebiet nicht zwingend in Etappen realisiert werden. Zur Reduk-\ntion von Absorptionsrisiken gehen wir aufgrund der Anzahl Wohnungen von mindestens zwei Etappen aus. \nFür die Mehrwertermittlung rechnen wir mit den zeitlichen Rahmenbedingungen einer mittleren Etappe (s. \nAbbildung). \n\nDen von FPRE geschätzten zeitlichen Ablauf ist in der nachfolgenden Abbildung zu sehen.  \n\nAbbildung 20 Zeitlicher Ablauf \n\n \n\nQuelle: Gemeinde Emmen. Einschätzung FPRE. \n\n \n\n \n\nAktuelles Recht\n\nI II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV\n\nEtappe 1\n\n Bewertungsstichtag 30.06.2026: Voraussichtliches Inkrafttreten Bebauungsplan\n\nNeues Recht\n\nI II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV\n\nEtappe 1\n\nEtappe 2\n\nMittlere Etappe\n\nPlanung  Bewertungsstichtag 30.06.2026: Voraussichtliches Inkrafttreten Bebauungsplan\n\nBauprojekt/ Bewilligung/ Projektierung\n\nRealisierung\n\nFertigstellung\n\n2030 2031 20322024 2025 2026 2027 2028\n\n2024 2025 2026 2027 2028 2030 2031 20322029\n\n2029\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n23 \n\n \n\n5.5 Aktuelles Recht \n\n5.5.1 Baurechtliche Grundlagen \n\nIm rechtskräftigen Zonenplan der Gemeinde Emmen liegen die Grundstücke im Geltungsbereich der Zone \nGs-4 (4-geschossige Geschäftszone). Gemäss Artikel 8 des Bau- und Zonenreglement für die Gemeinde \nEmmen vom 4. Juni 1996 (Ausgabe September 2017) gelten die folgenden Bestimmungen: \n\n1. Die Geschäftszonen sind vornehmlich für Geschäfts- und Wohnbauten bestimmt. Stark störende Ge-\nwerbe sind nicht zugelassen. \n\n2. Es sind folgende baupolizeiliche Masse vorgegeben: \n\n \n\n \n\nDie Anzahl der Parkplätze orientiert sich am Parkplatzreglement der Gemeinde Emmen. Als Normbedarf \nwerden folgende Anzahl Parkplätze nach Nutzungsart ausgewiesen: \n\n- Mehrfamilienhaus:  \n\n- Bewohner: 1 PP. pro 100 m2 HNF oder 1 PP. pro Wohnung \n\n- Besucher: Zusätzlich 10%, min. 1 PP. pro Gebäude \n\n \n\n- Dienstleistungsbetriebe/ Verkaufsgeschäfte: \n\n- Beschäftigte: 2. PP pro 100 m2 HNF \n\n- Kunden: 0.5 PP – 8 PP pro 100 m2 HNF \n\n \n\nUnter Berücksichtigung der Erschliessungsqualität wird in den Gebieten A, B und C der Normbedarf redu-\nziert. Der Sollbedarf an Abstellplätzen entspricht folgenden Prozentzahlen des Normbedarfs: \n\nTabelle 15 Prozentzahlen des Normbedarfs nach Erschliessungsqualität \n\n \nQuelle: Parkplatzreglement Emmen. \n\n \n\n5.5.2 Gestaltungsplan \n\nDie Grundeigentümer haben die Möglichkeit, einen Gestaltungsplan aufzustellen.  \n\n1. Der Gestaltungsplan kann gemäss § 75 Abs. 1 PBG vom Zonenplan, vom Bau- und Zonenregle-\nment oder vom Bebauungsplan abweichen, sofern wegen der besonderen Verhältnisse eine ei-\ngene Regelung sinnvoll erscheint und der Zonencharakter gewahrt bleibt. \n\n2. Der Gemeinderat kann - unter Vorbehalt von Abs. 5 - folgende Abweichungen von der Geschoss-\nzahl und der Ausnützungsziffer gewähren (vgl. § 75 Abs. 2 PBG): \n\na. Gestaltungspläne ohne Grundlage in einem Konkurrenzverfahren: - In allen Bauzonen ein \nzusätzliches Vollgeschoss, Erhöhung AZ bis zu 10% (ohne Wohnzone W2-V).  \n\nb. Gestaltungspläne auf der Grundlage eines Konkurrenzverfahrens: In den Wohnzonen W2 \nund W2-V ein zusätzliches Vollgeschoss, Erhöhung AZ bis zu 15% (ohne Wohnzone W2-\nV). - In den übrigen Bauzonen zwei zusätzliche Vollgeschosse, Erhöhung AZ bis zu 15%. \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n24 \n\n \n\n5.5.3 Mengengerüst \n\nZur Herleitung des Mengengerüsts geht FPRE von einer Gestaltungsplanpflicht aus. Grundlage ist ein \nRichtprojekt, das auf Basis eines Konkurrenzverfahrens ermittelt worden ist. Damit kann die AZ um bis zu \n15% erhöht werden. \n\nAufgrund der gleichen Ausnützungsziffer aller Parzelle erfolgt die Landwertermittlung im aktuellen Recht für \nalle Parzellen gleich. Leichte Unterschiede in den Kennwerten (Landwerte pro m2 GSF) ergeben sich ledig-\nlich aufgrund der unterschiedlichen Einschätzung der Mikrolage für Verkaufsnutzungen. \n\nTabelle 16 Mengengerüst aktuelles Recht \n\n \n\nQuelle: Bau- und Zonenreglement Emmen. \n\n \n\nDie Hauptnutzflächen sowie die Volumina werden auf Basis der Geschossflächen hergeleitet (Kennwerte \nvon FPRE). \n\nTabelle 17 Flächen und Volumen aktuelles Recht  \n\n \n\nQuelle: Bau- und Zonenreglement Gemeinde Emmen. Einschätzungen FPRE. \n\n \n\nDer Wohnungsmix im aktuellen Recht orientiert sich am Wohnungsmix im neuen Recht.  \n\nEckwerte\nanrechenbare Grundstückfläche (aGSF) m² 16’331\nAusnützungsziffer (AZ) 0.70\nBonus GP mit Konkurrenzverfahren (Erhöhung AZ um 15%) 0.805\nanrechenbare Geschossfläche oberirdisch (aGFo) m² 13’146\nanrechenbare Geschossfläche oberirdisch inkl. Mauerwerk + Balkone m² 15’907\n\nGebäudegrundfläche (GGF) m² 2’410\nAnzahl Vollgeschosse inkl. Bonus 6\n\nGeschossfläche oberirdisch inkl. Balkone / Loggien m² 15’907\nabgzl. Balkone/ Loggien m² 1’446\nGeschossfläche oberirdisch (SIA 416) m² 14’461\n\nFlächen und Volumen\nGeschossflächen (SIA 416)\n\nTotal Geschossflächen oberirdisch m² GF 14’461\nGeschossfläche oberird.Gewerbe m² GF 4’132\n\nVerkauf m² GF 2’410\nBüro m² GF 1’722\nGemeinschaftsräume m² GF 0\n\nGeschossfläche oberird. Wohnen m² GF 10’329\nMWG Markt m² GF 7’231\nMWG preisgünstig m² GF 0\nEWG m² GF 3’099\n\nHauptnutzflächen (SIA 416)\nTotal Hauptnutzflächen m² HNF 11’052\nHauptnutzflächen Gewerbe m² HNF 3’305\n\nVerkauf m² HNF 1’928\nBüro m² HNF 1’377\nGemeinschaftsräume m² HNF 0\n\nHauptnutzflächen Wohnen m² HNF 7’747\nMWG Markt m² HNF 5’423\nMWG preisgünstig m² HNF 0\nEWG m² HNF 2’324\n\nRatio HNF/GF\nTotal m² HNF / GF 0.76\nGewerbe/ Gem.räume m² HNF / GF 0.80\nWohnen m² HNF / GF 0.75\n\nVolumen\nTotal Volumen (SIA 416) m3 52’582\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n25 \n\n \n\nTabelle 18 Wohnungsmix und Parkierung aktuelles Recht  \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\nDie Anzahl der Parkplätze orientiert sich am Richtprojekt im neuen Recht (Anzahl Parkplätze im Verhältnis \nzur Anzahl der Wohnungen bzw. zur Menge an Gewerbeflächen). Die Anzahl der Parkplätze (63) wurde mit \ndem Normbedarf des Parkplatzreglements der Gemeinde Emmen abgeglichen und liegt innerhalb der ge-\nsetzlich vorgegebenen Spannbreite (min. 42, max. 91 Parkplätze). \n\n \n\n \n\n5.6 Neues Recht \n\n5.6.1 Baurechtliche Grundlagen \n\nDie Wertermittlung im neuen Recht erfolgt auf Basis der Sonderbauvorschriften BP «Schützenmatt» und \ndes Richtprojekts der Fischer Architekten. In den Sonderbauvorschriften ist die zulässige Baumasse der je-\nweiligen Baubereiche durch eine maximale Höhenkoten und maximal anrechenbare Gebäudeflächen \n(aGbF) definiert. \n\nTabelle 19 Baubereiche und Baumasse  \n\n \n\nQuelle: BP «Schützenmatt» Sonderbauvorschriften. \n\n \n\n  \n\nWohnungsmix\nTotal 100% 86\n1.5-Zimmerwohnung 0% 0\n2.5-Zimmerwohnung 31% 26\n3.5-Zimmerwohnung 29% 25\n4.5-Zimmerwohnung 41% 35\n5.5-Zimmerwohnung 0% 0\n\nDurchschnittliche Wohnungsgrösse 90\n\nParkierung\nTotal Einstellplätze (EP) 63\nAnzahl EP Bewohner/ Beschäftigte 50\nAnzahl Besucher-/ Kundenparkplätze 13\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n26 \n\n \n\nIn den Sonderbauvorschriften werden auch die zulässige minimale und maximale Anzahl Parkplätze pro \nBaubereich festgelegt. \n\nTabelle 20 Anzahl Parkplätze \n\n  \nQuelle: BP «Schützenmatt» Sonderbauvorschriften. \n\n \n\nEs gelten folgende für die Mehrwertermittlung relevante Vorschriften (Ausschnitt): \n\n- In den Baubereichen F1/F2 und G1/G2 zum Bereich Freiraum 3 «Passage» ist die Flucht der Fassaden \nbis und mit dem Galeriegeschoss, um das Mass von min. 1.0 m bis max. 1.50 m gegenüber der \nFassadenflucht zurückzuversetzen (Sockelbildung). Weitere Rückversetzungen im Erdgeschoss für \neingezogene Eingangsbereiche sind zulässig. \n\n- Im Baubereich C2 ist die Flucht der Fassade des Erdgeschosses zum Bereich Freiraum 4 Platz A um \ndas Mass von min. 1.25 m bis max. 1.5 m gegenüber der Fassadenflucht zurückzuversetzen. Weitere \nRückversetzungen im Erdgeschoss für eingezogene Eingangsbereiche sind zulässig. \n\n- Die Bauten in den Baubereichen A1/A2, B1/B2, C1/C2, D1/D2, E, F1/F2, G1/G2 und H1/H2 müssen als \n1 Gebäude erstellt werden. \n\n- Bei reinen Wohnnutzungen sind die Erdgeschosse als Hochparterre von mind. 1.00 m Höhe über \nangrenzendem Terrain zu konzipieren. \n\n- Im Baubereich E ist ab dem 1. Obergeschoss Wohnnutzung zulässig. In den Baubereichen F1/F2 und \nG1 / G2 ist Wohnnutzung erst ab dem 2. Obergeschoss zulässig. \n\n- Die Erdgeschosse der Baubereiche C2, F2 und G1 zum Bereich Freiraum 4 Platz A haben eine \npublikumsorientierte Nutzung aufzuweisen; im Baubereich C2 haben diese Geschossflächen eine lichte \nHöhe von mind. 3.50 m aufzuweisen. \n\n- In den Baubereichen F1/F2 und G1/G2 haben die Erdgeschosse zum Bereich Freiraum 3 «Passage» \npublikumsorientierte Nutzungen oder Arbeitsnutzung aufzuweisen. Diese Geschossflächen sind bis in \neine Bautiefe von 5.00 m mit einer lichten Höhe von mind. 4.50 m auszubilden. \n\n- Das Erdgeschoss im Baubereich A2 zum Bereich Freiraum Platz B hat eine publikumsorientierte \nNutzung oder Arbeitsnutzung aufzuweisen. Diese Geschossflächen sind mit einer lichten Höhe von \nmind. 3.50 m auszubilden. \n\n- Das Erdgeschoss im Baubereich E zum Bereich Freiraum 1 «Strassenvorzone» an der \nSchützenmattstrasse und zum Bereich Freiraum 3 «Passage» hat eine publikumsorientierte Nutzung \noder Arbeitsnutzung aufzuweisen. Diese Geschossflächen sind mit einer lichten Höhe von mind. 3.50 m \nauszubilden. \n\n- Für die Bewohnenden sind Gemeinschafts-/ Freizeiträume im Umfang von 1 m2 pro Wohnung zu \nerstellen. Es ist mindestens ein Raum mit einer minimalen Grösse von 70 m2 notwendig und ebenerdig \nzu erschliessen. \n\n- Der Gemeinderat kann den Wohnungsmix im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens festlegen, wenn \ndieser stark vom wegleitenden Richtprojekt abweicht. \n\n- Sofern in einem Baubereich Wohnnutzungen realisiert werden, sind mindestens 25% der zusätzlich \nrealisierten Hauptnutzfläche Wohnen gegenüber der Bau- und Zonenordnung mit Stand vom Jahr 2023 \nals preisgünstiger Wohnraum zu realisieren. \n\n- Als preisgünstig gilt die Kostenmiete, berechnet gemäss Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 8, \nunter Berücksichtigung der Anlagekostenlimiten gemäss Bundesamt für Wohnungswesen BWO. \nInnerhalb dieses Angebotes ist ein ausgeglichener Wohnungsmix vorzusehen. \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n27 \n\n \n\n5.6.2 Richtprojekt \n\nIm Richtprojekt von Fischer Architekten werden für die Baubereiche A bis H 36'716 m2 Geschossflächen, \n23'826 m2 Hauptnutzflächen und 244 Wohnungen ausgewiesen.  \n\nAbbildung 21 Richtprojekt – Situationsplan Erdgeschoss \n\n \n\nQuelle: Richtprojekt Fischer Architekten AG. \n\n \n\n5.6.3 Mengengerüst neues Recht \n\nAls verbindlich für die Mehrwertermittlung gelten die Sonderbauvorschriften des BP «Schützenmatt» (Situa-\ntionsplan mit Baubereichen, Höhenkoten und Sonderbauvorschriften). Das Mengengerüst im neuen Recht \norientiert sich im Grundsatz am Richtprojekt von Fischer Architekten, allerdings in leicht angepasster Form \n(max. Ausnützung und Effizienz). \n\nIn den folgenden Tabellen sind alle Baubereiche zusammengefasst dargestellt. Das detaillierte und für die \nBewertungen relevante Mengengerüst pro Baubereich befindet sich im Anhang. \n\nTabelle 21 Mengengerüst neues Recht \n\n \n\nQuelle: SBV BP «Schützenmatt». Richtprojekt Fischer Architekten AG. FPRE \n\n \n\nDie Hauptnutzflächen werden auf Basis der Geschossflächen hergeleitet (Kennwerte von FPRE).  Für die \nBerechnung der Volumina berücksichtigen wir die vorgeschriebenen Geschosshöhen der Sonderbauvor-\nschriften. Für Wohnen berücksichtigen wir eine Geschosshöhe von 3.0 m, für Büro ein Geschosshöhe von \n3.2 m und für Verkauf eine Geschosshöhe von 4 m bzw. 5 m. Zusätzlich werden 25% der realisierten \nHauptnutzflächen als preisgünstiges Wohnen eingerechnet. \n\nIm neuen Recht gehen wir von 245 Wohnungen (Richtprojekt: 244 Wohnungen) aus. Der Wohnungsmix \nund die Wohnungsgrössen im Richtprojekt variieren je nach Baufeld deutlich. Im neuen sowie im aktuellen \nRecht übernehmen wir für die Mehrwertermittlung einen einheitlichen durchschnittlichen Mix über alle Bau-\nfelder. Zudem gehen wir von einem vereinfachten Wohnungsmix mit 2.5-Zimmerwohnungen bis 4.5-Zim-\nmerwohnungen aus und verzichten auf die Berücksichtigung von 1.5- und 5.5-Zimmerwohnungen. \n\n \n\n  \n\nEckwerte\nGebäudegrundfläche (GGF) m² 6’189\nAnzahl Vollgeschosse inkl. Bonus 4-10\n\nGeschossfläche oberirdisch inkl. Balkone / Loggien m² 37’091\nabgzl. Balkone/ Loggien (AGF) m² 3’372\nGeschossfläche oberirdisch (SIA 416) m² 33’719\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n28 \n\n \n\nTabelle 22 Flächen und Volumen neues Recht \n\n \n\nQuelle: SBV BP «Schützenmatt». Richtprojekt Fischer Architekten AG. FPRE. \n\n \n\nDie Zahl der Wohnungen sowie der Wohnungsmix über alle Baufelder orientiert sich am Richtprojekt. Für \ndie Anzahl Parkplätze stützt sich FPRE auf die Sonderbauvorschriften, in welchen eine minimale und maxi-\nmale Anzahl definiert ist. FPRE wählt analog zu anderen Projekten in der Gemeinde den maximalen Wert.  \n\nTabelle 23 Wohnungsmix und Parkierung neues Recht \n\n \n\nQuelle: Richtprojekt Fischer Architekten AG.  \n\n \n\n \n\nFlächen und Volumen\nGeschossflächen (SIA 416)\n\nTotal Geschossflächen oberirdisch m² GF 33’719\nGeschossfläche oberird.Gewerbe m² GF 4’528\n\nVerkauf m² GF 1’624\nBüro m² GF 2’599\nGemeinschaftsräume m² GF 305\n\nGeschossfläche oberird. Wohnen m² GF 29’191\nMWG Markt m² GF 15’720\nMWG preisgünstig m² GF 4’716\nEWG m² GF 8’756\n\nHauptnutzflächen (SIA 416)\nTotal Hauptnutzflächen m² HNF 25’516\nHauptnutzflächen Gewerbe m² HNF 3’622\n\nVerkauf m² HNF 1’299\nBüro m² HNF 2’079\nGemeinschaftsräume m² HNF 244\n\nHauptnutzflächen Wohnen m² HNF 21’894\nMWG Markt m² HNF 11’790\nMWG preisgünstig m² HNF 3’537\nEWG m² HNF 6’567\n\nRatio HNF/GF\nTotal m² HNF / GF 0.76\nGewerbe/ Gem.räume m² HNF / GF 0.85\nWohnen m² HNF / GF 0.75\n\nVolumen\nTotal Volumen (SIA 416) m3 124’480\n\nWohnungsmix\nTotal 100% 245\n1.5-Zimmerwohnung 0%\n2.5-Zimmerwohnung 31% 77\n3.5-Zimmerwohnung 29% 71\n4.5-Zimmerwohnung 41% 97\n5.5-Zimmerwohnung 0%\n\nDurchschnittliche Wohnungsgrösse 89\n\nParkierung\nTotal Einstellplätze (EP) 120\nAnzahl EP Bewohner/ Beschäftigte 102\nAnzahl Besucher-/ Kundenparkplätze 18\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n29 \n\n \n\n6 Ergebnisse \n\n \n\n \n\n6.1 Einleitung \n\nNachfolgend finden sich zusammenfassende Erläuterungen zu den Einschätzungen und Resultaten der \nLand- bzw. Projektwertermittlungen für den Bewertungsperimeter des Areals Schützenmatt. Die detaillierten \nEinschätzungen und Ergebnisse pro Baufeld finden sich im Anhang. \n\n \n\n \n\n6.2 Vergleich Kenngrössen \n\nMit dem Bebauungsplan Schützenmatt können zusätzliche oberirdische Geschossflächen von 19'258 m2 \nbzw. zusätzliche Hauptnutzflächen von 14'463 m2 realisiert werden. Dies entspricht einer Mehrausnutzung \nvon 133%. \n\nTabelle 24 Vergleich Eckwerte \n\n \n\nQuelle: Bau- und Zonenreglement Emmen. SBV BP «Schützenmatt». \n\n \n\nNachfolgend findet sich ein Vergleich der oberirdischen Geschoss- und Nutzflächen (SIA 416) pro Nutzung. \n\nTabelle 25 Vergleich Geschoss- und Nutzflächen \n\n \n\nQuelle: Bau- und Zonenreglement Emmen. SBV BP «Schützenmatt». Richtprojekt Fischer Architekten AG. \n\nAktuelles Recht Neues Recht Delta\nEckwerte\n\nGrundstückfläche m² GSF 16’331 16’331\nAnzahl Vollgeschosse inkl. Bonus 6 4-10\nGeschossfläche oberirdisch (SIA 416) m² GF 14’461 33’719 19’258 133%\nHauptnutzflächen (SIA 416) m² HNF 11’052 25’516 14’463 131%\nFlächeneffizienz (Faktor) m² HNF / GF 0.76 0.76\n\nAusnützungsziffer (AZ) rechnerisch 0.89 2.06\n\nAktuelles Recht Neues Recht Delta in %\nFlächen und Volumen\nGeschossflächen (SIA 416)\n\nTotal Geschossflächen oberirdisch m² GF 14’461 33’719 19’258 133%\nVerkauf m² GF 2’410 1’624 -786\nBüro m² GF 1’722 2’599 877\nGemeinschaftsräume m² GF 0 305 305\nMWG Markt m² GF 7’231 15’720 8’489\nMWG preisgünstig m² GF 0 4’716 4’716\nEWG m² GF 3’099 8’756 5’657\n\nHauptnutzflächen (SIA 416)\nTotal Hauptnutzflächen m² HNF 11’052 25’516 14’463 131%\n\nVerkauf m² HNF 1’928 1’299 -629\nBüro m² HNF 1’377 2’079 702\nGemeinschaftsräume m² HNF 0 244 244\nMWG Markt m² HNF 5’423 11’790 6’367\nMWG preisgünstig m² HNF 0 3’537 3’537\nEWG m² HNF 2’324 6’567 4’243\n\nRatio HNF/GF\nTotal m² HNF / GF 0.76 0.76\nGewerbe/ Gem.räume m² HNF / GF 0.80 0.85\nWohnen m² HNF / GF 0.75 0.75\n\nVolumen\nTotal Volumen (SIA 416) m3 52’582 124’480 71’898 137%\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n30 \n\n \n\nMit dem Bebauungsplan Schützenmatt ändert sich der Nutzungsmix im neuen Recht gegenüber dem aktu-\nellen Recht dahingehend, dass der Gewerbeanteil von 29 % auf 13% reduziert wird. Entsprechend wird der \nWohnanteil im neuen Recht erhöht. Gleichzeitig wird im Bebauungsplan gefordert, dass 25% der zusätzlich \nmöglichen Wohnfläche preisgünstig erstellt werden muss. \n\nIm neuen Recht wird die Anzahl der Parkplätze pro Baufeld im Bebauungsplan definiert, im aktuellen Recht \nrichtet sie sich nach dem Parkplatzreglement der Gemeinde Emmen. Entsprechend werden im aktuellen \nRecht im Verhältnis zur Geschossfläche deutlich mehr Parkplätze eingerechnet als im neuen Recht. \n\nTabelle 26 Vergleich Wohnungsmix und Parkplätze \n\n \n\nQuelle: Bau- und Zonenreglement Emmen. SBV BP «Schützenmatt». Richtprojekt Fischer Architekten AG. FPRE. \n\n \n\n  \n\nAktuelles Recht Neues Recht Delta in %\nWohnungsmix\n\nTotal 100% 86 245 159 185%\n1.5-Zimmerwohnung 0% 0\n2.5-Zimmerwohnung 31% 26 77 51\n3.5-Zimmerwohnung 29% 25 71 46\n4.5-Zimmerwohnung 41% 35 97 62\n5.5-Zimmerwohnung 0% 0\n\nDurchschnittliche Wohnungsgrösse 90 89 -1\n\nParkierung\nTotal Einstellplätze (EP) 63 120 57 90%\nAnzahl EP Bewohner/ Beschäftigte 50 102 52\nAnzahl Besucher-/ Kundenparkplätze 13 18 5\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n31 \n\n \n\n6.3 Vergleich von Mieterträgen und Verkaufserlösen \n\n6.3.1 Bewertungsgrundlagen \n\nDie Einschätzungen von Marktmieten und Verkaufserlösen erfolgen mit dem hedonischen Bewertungsmo-\ndell IMBAS von FPRE. Dabei werden für jedes Mietobjekt bzw. für jede Eigentumswohnung Mikro-Lagequa-\nlität, Ausbaustandard, Energiestandard, Objektgrösse und Geschosslage berücksichtigt. \n\n \n\n6.3.2 Einschätzung von Verkaufserlösen und Mieterträgen \n\nIm neuen Recht rechnen wir mit durchschnittlichen Verkaufserlösen von rund 8’414 CHF/m2. Die Kennwerte \nsind leicht tiefer als diejenigen im aktuellen Recht mit 8’435 CHF/m2. Grund dafür sind die leicht grösseren \nWohnungen von 94 m2 gegenüber von 89 m2. Die Kennwerte liegen im Bereich der Medianwerte des Quar-\ntiers von 8’316 CHF/m2 (3.5 Zi-WHG mit 80 bis 100 m2 NF). Wir rechnen mit einem Abverkauf von 80% der \nEigentumswohnungen bei Fertigstellung. Für die restlichen 20% erfolgt der Abverkauf im 1. Jahr nach Fer-\ntigstellung. \n\nFür Mietwohnungen rechnen wir mit durchschnittlichen Marktmieten von 262 CHF/m2a im neuen Recht ge-\ngenüber Marktmieten von 259 CHF/m2a im aktuellen Recht. Grund für den geringen Unterschied ist eine \nleicht geringere Durchschnittsgrösse von 89 m2 im aktuellen Recht gegenüber von 94 m2 im neuen Recht. \nFür die preisgünstigen Wohnungen rechnen wir mit einer durchschnittlichen Miete von 227 CHF/m2a. Die \nHerleitung orientiert sich an den Anlagekostenlimiten des BWO. \n\nFür die Büroflächen rechnen wir in beiden Szenarien mit durchschnittlichen Marktmieten von 190 CHF/m2a. \nFür die Verkaufsflächen rechnen wir in beiden Szenarien bei einer durchschnittliche Mikrolagequalität mit \n220 CHF/m2a, bei einer durchschnittlich-gute Mikrolagequalität mit 230 CHF/m2a. \n\nNachfolgend findet sich eine Übersicht der eingeschätzten Verkaufserlöse und Mieterträge. \n\nTabelle 27 Verkaufserlöse und Mieterträge \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\n  \n\nAktuelles Recht Neues Recht Delta in %\nVerkaufserlöse\n\nEigentumswohnungen Anzahl 26 70 44\nTotal 19’604’000 55’255’000 35’651’000\n\nCHF/m² NF 8’435 8’414 -21\nØ m² 89 94 5\n\nØ CHF/ Wohnung 754’000 789’357 35’357\nEinstellplatz CHF/PP 40’000 40’000 0\n\nTotal Verkaufserlöse CHF 20’644’000 58’055’000 37’411’000 181%\n\nMieterträge\nMietwohnungen (Markt) Anzahl 60 133 73\n\nCHF 1’402’920 3’083’760 1’680’840\nCHF/m² NF a 259 262 3\n\nØ m² 90 89 -2\nCHF/Mt 1’949 1’932 -16\n\nMietwohnungen preisgünstig Anzahl 0 42 42\nCHF 0 801’204 801’204\n\nCHF/m² NF a 0 227 227\nØ m² 0 84 84\n\nCHF/Mt 0 1’590 1’590\nGemeinschaftsraum CHF/m² NF a 0 0 0\nBüro CHF/m² NF a 190 190 0\nVerkauf CHF/m² NF a 220 / 230 220 / 230 0\nEinstellplatz CHF/PP/Mt. 150 150 0\n\nTotal Mieterträge inkl. Parkierung CHF 2’137’242 4’633’754 2’496’512 117%\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n32 \n\n \n\n \n\n6.4 Erstellungskosten \n\nDie Einschätzung der Erstellungskosten erfolgt anhand der Baukostenmodelle von FPRE. Wir rechnen mit \neinem durchschnittlichen Standard bei den Miet- und Eigentumswohnungen. Für die Geschäftsflächen rech-\nnen wir mit einem üblichen Standard im Edelrohbau. In den Erstellungskosten sind keine Reserven für Un-\nvorhergesehenes inkludiert. \n\nGrundlage der Einschätzungen sind die Kennwerte pro m2 NF der entsprechenden Nutzung. Die Kennwerte \nim neuen Recht haben wir gegenüber denjenigen im aktuellen Recht leicht erhöht. Sie ist aufgrund der ge-\nforderten grösseren Geschosshöhen im EG (Verkauf) erfolgt. Zudem haben wir die Umgebungskosten (BKP \n4) aufgrund der Vorgaben an die Umgebung (Schwammstadt) mit 260 CHF/m2 eingeschätzt. Nachfolgend \nfindet sich eine Übersicht der eingeschätzten Erstellungskosten. \n\nTabelle 28 Vergleich der Erstellungskosten \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\n \n\n6.5 Leerstände und laufende Kosten \n\nDie Leerstände und die laufenden Kosten haben wir sowohl im aktuellen wie im neuen Recht gleich einge-\nschätzt. Aufgrund des erhöhten Unterhaltsbedarfs der Schwammstadt fallen sie im neuen Recht höher aus. \nNachfolgend findet sich eine Zusammenstellung der eingeschätzten Leerstände und laufenden Kosten. \n\nTabelle 29 Leerstände und laufende Kosten \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\n \n\n  \n\nAktuelles Recht Neues Recht Delta in %\nErstellungskosten\n\nKennwerte BKP 2\nWohnen MWG CHF/m² NF 4’200 4’200\nWohnen preisgünstig CHF/m² NF 3’900 3’900\nWohnen EWG CHF/m² NF 4’500 4’500\nBüro CHF/m² NF 3’450 3’450\nVerkauf CHF/m² NF 3’000 3'000-3'300\n\nBKP 2 (inkl. Tiefgarage) CHF 43’776’450 105’212’550 61’436’100 140%\nCHF/m² NF 3’961 4’123 163\n\nCHF/m² GFo 3’027 3’120 93\nCHF/m² GV 833 845 13\n\nTotal Erstellungskosten (BKP 1-9) CHF 51’355’925 118’370’725 67’014’800 130%\nCHF/m² NF 4’647 4’639 -7\n\nCHF/m² GFo 3’551 3’510 -41\nCHF/m² GV 977 951 -26\n\nAktuelles Recht Neues Recht Delta in %\nLeerstände\n\nMWG J1 / J2 / ab J3 10% / 5% / 0.7% 10% / 5% / 0.7%\nMWG preisgünstig J1 / J2 / ab J3 10% / 5% / 0.7% 10% / 5% / 0.7%\nBüro J1 / J2 / ab J3 40% / 20% / 4.4% 40% / 20% / 4.4%\nVerkauf Mikrolage 3.5 J1 / J2 / ab J3 30% / 15% / 4.4% 30% / 15% / 4.4%\nVerkauf Mikrolage 3.0 J1 / J2 / ab J3 40% / 20% / 4.9% 40% / 20% / 4.9%\nParkierung J1 / J2 / ab J3 10% / 5% / 1.5% 10% / 5% / 1.5%\n\nLaufende Kosten\nVermarktungskosten % Verkaufserlös 2.5% 2.5%\nErstvermietungskosten % Soll-Miete 15.0% 15.0%\n\nBetriebskosten CHF/m² NF 9.9 9.9\nOrdentlicher Unterhalt % BKP 2 0.3 0.32\nInstandsetzung % BKP 2 0.5 0.5 / 0.6\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n33 \n\n \n\n6.6 Diskontierung \n\nDie Diskontierung der Erträge erfolgt pro Nutzungstyp. Die Diskontierung der laufenden Kosten erfolgt mit \ndem gewichteten Durchschnitt der Diskontierung der Erträge. Erstellungskosten werden in den ersten 10 \nJahren mit 1.0% im aktuellen und 1.70% im neuen Recht diskontiert, anschliessend ebenfalls mit dem ge-\nwichteten Durchschnittswert der Diskontierung der Erträge.  \n\nTabelle 30 Diskontierung \n\n \nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\n \n\n6.7 Land- bzw. Projektwerte, Mehrwert \n\n6.7.1 Erläuterungen zum rohen Projektwert \n\nAusgangslage für die Ermittlung der Land- bzw. Projektwerte sind die rohen Projektwerte. In diesen Werten \nsich noch keine Projektrisiken enthalten. Von den rohen Marktwerten werden diese in Form einer Sicher-\nheitsmarge in Abzug gebracht.  \n\n \n\n6.7.2 Sicherheitsmarge \n\nDie Unsicherheiten in Bezug auf getroffene Annahmen und Einschätzungen stellen Risiken für die \nGrundeigentümer dar. Die Bewertung entsprechender Risiken erfolgt in einer Sicherheitsmarge. Die Ein-\nschätzung geschieht mit dem modellbasierten Risikomodul von FPRE gemäss den Kategorien Basismarge \nund Margen für Planungs-, Realisierungs- und Marktrisiken (vgl. Abschnitt 2.3.2). In der Sicherheitsmarge \nsind die Projektrisiken bis zur Fertigstellung abgebildet. \n\nAls Folge der unterschiedlichen Nutzungen und unterschiedlicher Realisierungszeitpunkte fallen die Kenn-\nwerte im aktuellen und neuen Recht unterschiedlich aus. Im neuen Recht rechnen wir mit leicht höheren \nSicherheitsmargen. \n\nTabelle 31 Sicherheitsmargen \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\n6.7.3 Land- bzw. Projektwerte \n\nIm neuen Recht können 19'258 m2 zusätzliche Geschossflächen realisiert werden. Die Mehrflächen betra-\ngen 133%. Durch die Mehrflächen können zusätzliche Verkaufserlöse von 181%, zusätzliche Mieterträge \nvon 117% realisiert werden. Der Grund für den vergleichsweise geringeren Zuwachs an Mieterträgen liegt in \nder Verpflichtung zu preisgünstigem Wohnen im neuen Recht. Die Mehrflächen von 133% führen zu höhe-\nren Erstellungskosten von 130%. Der Anteil an preisgünstigen Wohnungen mit tieferen Erstellungskosten ist \nder Grund dafür, dass der Anstieg trotz höherem Wohnanteil nicht grösser ausgefallen ist.  \n\n \n\nAktuelles Recht Neues Recht Delta\nDiskontierung (netto, real)\n\nMWG % 3.20% 3.20%\nMWG preisgünstig % 3.20%\nEWG % 3.20% 3.20%\nGemeinschaftraum %\nBüro % 3.45% 3.45%\nVerkauf % 3.15% / 3.25% 3.15% / 3.25%\nParkierung % 3.50% 3.50%\n\nErstellungskosten % 1.00% 1.70%\nMaklerhonorare EWG % 3.20% 3.20%\nLaufende Kosten % 3.25% 3.2% / 3.25%\n\nAktuelles Recht Neues Recht Delta in %\nLand- bzw. Projektwert\n\nroher Projektwert CHF 17’745’545 33’221’000 15’475’455 87%\nSicherheitsmarge CHF 5’135’593 13’814’952 8’679’359 169%\n   in % roher Projektwert % 28.9% 41.6%\n   in % Erstellungskosten % 10.00% 11.7%\nLandwert per Stichtag CHF 12’609’953 19’406’048 6’796’095 54%\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n34 \n\n \n\nDer rohe Marktwert im neuen Recht liegt als Folge von späteren Realisierungszeitpunkten 87% über dem \nWert im aktuellen Recht. Als Folge der um 169% höher eingeschätzten Sicherheitsmargen im neuen Recht \nliegt der Land- bzw. Projektwert im neuen Recht noch 54% über dem Wert im aktuellen Recht.  \n\nDer Kennwert pro m2 Grundstücksfläche (GSF) hat sich im neuen Recht um 54% erhöht. Derjenige pro m2 \noberirdische Geschossfläche (GFo) hat sich dagegen um 34% reduziert. Die geringere Erhöhung ist eine \nFolge von späteren Realisierungszeitpunkten und einer längeren Realisierungsdauer im neuen Recht, von \nder Verpflichtung, preisgünstige Wohnungen realisieren zu müssen und von höher eingeschätzten Sicher-\nheitsmargen.   \n\nNachfolgend findet sich die Land- bzw. Projektwerte per Bewertungsstichtag vom 30. Juni 2026. \n\nTabelle 32 Zusammenstellung der Land- bzw. Projektwerte \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\n6.7.4 Mehrwert \n\nDer Mehrwert entspricht der Differenz der Land- bzw. Projektwerte zwischen neuem und aktuellem Recht. \nEr gilt per Bewertungsstichtag vom 30. Juni 2026. \n\nNach Einschätzung von FPRE beläuft sich der Mehrwert des Areals auf CHF 6’796'095. Er liegt damit 54% \nüber dem Land- bzw. Projektwert im aktuellen Recht. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nAktuelles Recht Neues Recht Delta in %\nGrundstückfläche m² GSF 16’331 16’331\nGeschossfläche oberirdisch m² GF 14’461 33’719 19’258 133%\nAZ (rechnerisch) 0.89 2.06\n\nGeschossfläche oberird. Gewerbe m² GFo 29% 13%\nGeschossfläche oberird. Wohnen m² GFo 71% 87%\n\nTotal Verkaufserlöse CHF 20’644’000 58’055’000 37’411’000 181%\nTotal Mieterträge CHF 2’137’242 4’633’754 2’496’512 117%\n\nTotal Erstellungskosten (BKP 1-9) CHF 51’355’925 118’370’725 67’014’800 130%\n\nLand- bzw. Projektwert\nroher Projektwert CHF 17’745’545 33’221’000 15’475’455 87%\nSicherheitsmarge CHF 5’135’593 13’814’952 8’679’359 169%\n   in % roher Projektwert % 28.9% 41.6%\n   in % Erstellungskosten % 10.00% 11.67%\nLandwert per Stichtag CHF 12’609’953 19’406’048 6’796’095 54%\n\nCHF/m² aGSF 772 1’188 416 54%\nCHF/m² GFo 872 576 -296 -34%\n\nMarktwert per Fertigstellung CHF 71’994’000 168’283’000 96’289’000 134%\n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n35 \n\n \n\n7 Neuparzellierung \n\n \n\n7.1 Neuparzellierung und Zuteilung der Werte \n\nDie Baubereiche im neuen Recht stimmen nicht mit der aktuellen Parzellenstruktur überein. Aus diesem \nGrund muss das Areal neu parzelliert werden. In der Neuzuteilung muss sichergestellt werden, dass die \nGrundeigentümerschaften auch nach der Neuparzellierung über gleichwertige Parzellen verfügen wie in der \nAusgangslage.  \n\nDie Neuzuteilung erfolgt auf Basis der Parzellenwerte im aktuellen Recht. Sie werden als prozentualer An-\nteil der jeweiligen Parzelle am Gesamtwert des Areals ausgewiesen. Diese prozentualen Wertanteile, wir \nsprechen von «Coupons», entsprechen dem Anspruch der jeweiligen Grundeigentümerschaft am Gesamt-\nwert im neuen Recht. Nachfolgend findet sich eine schematische Darstellung der Zuteilung.  \n\nAbbildung 22 Zuteilung der Werte \n\n...        \n\nQuelle: Situationsplan BP «Schützenmatt». Zuteilung FPRE. \n\n \n\nDie Zuteilung der Mehrwerte erfolgt pro Parzelle. Grundlage für die Zuteilung sind damit die Wertanteile im \naktuellen Recht. \n\nDie Neuzuteilungen erfolgen mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht parzellenscharf. Die Grundeigentümer-\nschaften müssten sich deshalb darauf einigen, Wertausgleiche zu leisten, entweder durch Einmalzahlungen \noder als Miteigentumsanteile. \n\n \n\n \n\n7.2 Bewertungsstruktur \n\nIm aktuellen Recht verfügen alle Parzellen über dieselbe baurechtliche Ausnützung und den gleichen Nut-\nzungsmix. Aufgrund der leicht unterschiedlichen Mikrolagequalität für Verkaufsnutzungen ergeben sich zwei \nunterschiedliche Lagetypen (A/B) bzw. Werte pro m2 Grundstückfläche bzw. m2 Geschossfläche. \n\n  \n\nX % X % \n\nX % X % \n\nY % \n\nY % \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n36 \n\n \n\nIn der nachfolgenden Abbildung ist die Bewertungsstruktur im aktuellen Recht abgebildet. \n\nAbbildung 23 Bewertungsstruktur aktuelles Recht \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\nIm neuen Recht verfügen alle Baubereiche über eine unterschiedliche baurechtliche Ausnützung sowie ei-\nnen unterschiedlichen Nutzungsmix sowie leicht unterschiedliche Mikrolagequalität für Verkaufsnutzungen. \nAus diesem Grund ergeben sich acht unterschiedliche Lagetypen bzw. Werte pro m2 Grundstückfläche bzw. \npro m2 Geschossfläche. \n\nIn der nachfolgenden Abbildung ist die Bewertungsstruktur im neuen Recht abgebildet. \n\nAbbildung 24 Bewertungsstruktur aktuelles Recht \n\n \n\nQuelle: IMBAS FPRE. \n\n \n\nFPRE nimmt die Bewertungen pro Baufeld vor. Die Zuteilung der Baufelder auf die Eigentümer ist FPRE \naktuell nicht bekannt. Je nach Zuteilung der Baufelder können im Vergleich zum kalkulatorischen Wert \n(«Coupon») im neuen Recht höhere oder tiefere Werte resultieren. \n\n  \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n37 \n\n \n\n7.3 Mehrwerte pro Parzelle auf aktuellen Wertanteilen \n\nFPRE weist die Werte im aktuellen Recht sowie die kalkulatorischen Werte (Coupon) im neuen Recht pro \nParzelle aus. \n\nTabelle 33 Kalkulatorische Mehrwerte basierend auf aktuellen Wertanteilen \n\n \n\nQuelle: FPRE. \n\n \n\n \n\n \n\nEigentümerschaft\nParzellen\n\n Nrn. aGSF (m2) Wert AR CHF/m2 \n\nGSF\nWertanteile \n\nAR\nKalk. Wert NR\n\nbzw. Coupon\nCHF/m2 \n\nGSF\n\nBrun Real Estate 274 853                690’580         810              5.48% 1’062’766         1’246            \n276 867                657’744         759              5.22% 1’012’233         1’168            \n277 942                714’642         759              5.67% 1’099’796         1’168            \n283 2’428             1’841’986      759              14.61% 2’834’719         1’168            \n284 521                395’253         759              3.13% 608’274            1’168            \n285 629                477’187         759              3.78% 734’365            1’168            \n286 356                270’077         759              2.14% 415’634            1’168            \n\n1005 401                304’216         759              2.41% 468’172            1’168            \n3992 603                457’462         759              3.63% 704’010            1’168            \n\nBrun \nPensionskasse 278 1’149             871’681         759              6.91% 1’341’471         1’168            \n\n279 648                491’601         759              3.90% 756’548            1’168            \n280 102                77’382           759              0.61% 119’086            1’168            \n281 433                328’493         759              2.61% 505’533            1’168            \n289 1’790             1’449’165      810              11.49% 2’230’189         1’246            \n\nKadriu 282 479                387’793         810              3.08% 596’793            1’246            \nKanton Luzern 1006 286                231’543         810              1.84% 356’332            1’246            \n\n3993 67                  50’829           759              0.40% 78’223              1’168            \n3998 82                  66’386           810              0.53% 102’165            1’246            \n\nEinwohnergem.\nEmmen 275 341                258’697         759              2.05% 398’122            1’168            \n\n4238 112                90’674           810              0.72% 139’543            1’246            \n272 (Anteile) -                -                - 0.00% -                    -               \n291 (Anteile) -                -                - 0.00% -                    -               \n\nMarlon Studhalter 273 363                275’388         759              2.18% 423’807            1’168            \n4530 373                301’977         810              2.39% 464’726            1’246            \n\n4 you immobilien 4246 206                166’775         810              1.32% 256’659            1’246            \n4247 148                119’819         810              0.95% 184’395            1’246            \n\nSTWEG (Private) 287 2’152             1’632’601      759              12.95% 2’512’486         1’168            \nTotal 16’331           12’609’953    772              100.00% 19’406’048        1’188            \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n38 \n\n \n\nAnhang \n\n \n\n \n\nA 1 Zusammenstellung Kennwerte MWE BP Schützenmatt_Mengen \n\nA 2 Zusammenstellung Kennwerte MWE BP Schützenmatt_Ergebnisse \n\nA 3 Bewertungen \n\n \n\n\n\n \n \n\n \n\n \n \n \n\n39 \n\n \n\nImpressum \n\n \n\nProjekt \n\n30572 \n\n \n\nAuftraggeberin \n\nGemeinde Emmen \n\nRüeggisingerstrasse 2 \n\n6021 Emmenbrücke \n\n \n\nKontakt \n\nDavid Wyss \n\n \n\nErsteller \n\nFahrländer Partner \n\nRaumentwicklung AG \n\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a \n\n8003 Zürich 3012 Bern \n\n+41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00 \n\ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch \n\nwww.fpre.ch www.fpre.ch \n\n \n\nVerantwortlicher Partner \n\nMartin Bühler \n\n \n\nProjektleitung \n\nDenise Dubacher \n\n \n\nBearbeitung \n\nMartin Bühler \n\nDenise Dubacher \n\nCédric Hochuli \n\n \n\nZeitraum \n\nAugust -Dezember 2024 \n\n \n\n\n