name: 22_23 Bericht und Antrag des Gemeinderates betreffend Bebauungsplan Sonne sowie Teilzonenplanrevision Sonne_2 Lesung

text: \n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \nGemeinderat \n\n \n\n \n\n  \n\n22/23 Bericht und Antrag an den Einwohnerrat  \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nbetreffend \n\nBebauungsplan Sonne sowie Teilzonenplanrevision Sonne, 2. Lesung \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n2 \n\nInhalt \n\n0. Änderungen seit der 1. Lesung im Einwohnerrat......................................................... 4 \n\n1. Einleitung........................................................................................................................ 5 \n\n1.1 Ausgangslage .....................................................................................................................5 \n\n1.2 Situation.............................................................................................................................6 \n\n1.3 Städtebauliches Gesamtkonzept ...........................................................................................6 \n\n2. Vorgeschichte und Planungsverfahren ......................................................................... 6 \n\n2.1 Richtkonzept .......................................................................................................................7 \n\n2.2 Studienauftrag ....................................................................................................................7 \n\n2.3 Bebauungsplan ...................................................................................................................8 \n\n2.4 Kantonale Vorprüfung .........................................................................................................9 \n\n2.5 Mitwirkung der Bevölkerung & weitere Abklärungen ..............................................................9 \n\n2.6 1. Lesung im Einwohnerrat ..................................................................................................9 \n\n2.7 Öffentliche Auflage..............................................................................................................9 \n\n3. Bebauungsplan Sonne ................................................................................................. 10 \n\n3.1 Übersicht der Inhalte ......................................................................................................... 10 \n\n3.2 Grundsätzliche Anforderungen ........................................................................................... 12 \n\n3.3 Volumetrische Ausgestaltung ............................................................................................. 12 \n\n3.4 Gestaltung ........................................................................................................................ 13 \n\n3.5 Nutzung ........................................................................................................................... 14 \n\n3.6 Etappierung ...................................................................................................................... 15 \n\n3.7 Verkehr & Erschliessung .................................................................................................... 15 \n\n3.8 Freiraum........................................................................................................................... 16 \n\n3.9 Umwelt............................................................................................................................. 17 \n\n3.10 Qualitätssicherung ............................................................................................................ 17 \n\n4. Teilrevision des Zonenplans  ........................................................................................ 18 \n\n5. Aufhebung Teilrichtplan Sonnenhof  ........................................................................... 18 \n\n6. Auswirkungen............................................................................................................... 19 \n\n7. Weiterführende Abklärungen ...................................................................................... 19 \n\n7.1 Preisgünstiges Wohnen ..................................................................................................... 20 \n\n7.2 Kulturbetriebe & Immissionsschutz ..................................................................................... 21 \n\n7.3 Verkehrsführung ............................................................................................................... 22 \n\n8. Einsprachen .................................................................................................................. 24 \n\n8.1 Einsprache Max Buholzer 1 ................................................................................................ 24 \n\n8.2 Einsprache Max Buholzer 2 ................................................................................................ 30 \n\n9. Stellungnahmen ........................................................................................................... 33 \n\n9.1 Stellungnahme der SBB ..................................................................................................... 33 \n\n9.2 Stellungnahme der CKW .................................................................................................... 33 \n\n\n\n \n\n3 \n\n10. Mehrwertabgabe .......................................................................................................... 34 \n\n11. Antrag an den Einwohnerrat ....................................................................................... 35 \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n4 \n\n0. Änderungen seit der 1. Lesung im Einwohnerrat \n\nDer vorliegende Bericht und Antrag betreffend Bebauungsplan Sonne sowie Teilzonenplanrevision Sonne \n\nberuht im Wesentlichen auf dem Bericht und Antrag, welcher am 7. Juni 2023 in erster Lesung im Ein-\n\nwohnerrat behandelt wurde. In der Zwischenzeit wurde die öffentliche Auflage, Einspracheverhandlungen \n\nund eine Mehrwertermittlung durchgeführt. Dadurch wurden keine Änderungen an der Planung vorge-\n\nnommen. Im Situationsplan, den Sonderbauvorschriften und der Teilzonenplanänderung wurden lediglich \n\ndie Daten aktualisiert, im Planungsbericht wurden die Kapitel 2.2, 3.5, 14 und 15 aktualis iert bzw. er-\n\ngänzt. Folgende Kapitel des Berichts und Antrags wurden angepasst oder ergänzt, um den seit der  \n\n1. Lesung durchgeführten Prozess abzubilden: \n\n \n\n Anpassung Kapitel 2: Aktualisierung der Daten für einzelne Planungsschritte \n\n Ergänzung Kapitel 2.6: 1. Lesung im Einwohnerrat \n\n Ergänzung Kapitel 2.7: Öffentliche Auflage \n\n Anpassung Kapitel 3.1: Aktualisierung der Datierung von Situationsplan, Sonderbauvorschriften \n\nsowie Planungsbericht \n\n Ergänzung Kapitel 8: Einsprachen \n\n Ergänzung Kapitel 9: Stellungnahmen \n\n Anpassung Kapitel 10 (vorher Kapitel 8): Ermittlung des resultierenden Mehrwertes im Nachgang \n\nder 1. Lesung im Einwohnerrat \n\n Anpassung Kapitel 11 (vorher Kapitel 10): Ergänzung der Anträge bezüglich den eingereichten \n\nEinsprachen und Stellungnahmen \n\n \n\nAnsonsten wurden keine Änderungen am Bericht und Antrag vorgenommen. \n\n  \n\n\n\n \n\n5 \n\nHerr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n1. Einleitung \n\n1.1 Ausgangslage \n\nWohn- und Gewerbebauten verschiedenen Alters, offene Parkplatzflächen, ehemalige Gartenanlagen: Das \n\nAreal «Sonne» im Zentrum von Emmenbrücke zwischen Gerliswil- und Gersagstrasse weist heute eine \n\nsehr heterogene Zusammensetzung auf. Im Sinne der durch das Raumplanungsgesetz geforderten Sied-\n\nlungsentwicklung nach Innen weist das Gebiet insbesondere entlang der Gersagstrasse eine Unternut-\n\nzung auf. Die Zentrumslage in direkter Nähe zur S-Bahn-Haltestelle Emmenbrücke Gersag, zu Schul- und \n\nFreizeitanlagen sowie Einkaufsmöglichkeiten macht das Gebiet dabei besonders attraktiv für eine qualita-\n\ntive Weiterentwicklung. Um die vielfältigen Ansprüche und Herausforderungen bezüglich der Erschlies-\n\nsung und Parkierung, der gemeinsamen Gestaltung des Freiraums sowie der städtebaulichen Eingliede-\n\nrung aufeinander abzustimmen, wurde der Bebauungsplan Sonne erarbeitet.  \n\nDer Einwohnerrat hat am 22. März 2022 den Bericht und Antrag des Gemeinderates zum Bebauungsplan \n\nSonne allerdings mit 21 zu 15 Stimmen abgelehnt. Im Nachgang wurden die Hintergründe dieser Ent-\n\nscheidung vom Gemeinderat analysiert und ein breiter Austausch insbesondere mit den Fraktionen des \n\nEinwohnerrates durchgeführt. Verschiedene Optionen betreffend die zukünftige Entwicklung dieses zent-\n\nralen Gebiets in Emmenbrücke wurden sorgfältig geprüft. Der Bebauungsplan wurde dabei als geeignetes \n\nInstrument zur Sicherung einer qualitätsvollen Entwicklung im Gebiet Sonne anerkannt. In einzelnen As-\n\npekten jedoch wurde ein Änderungsbedarf an der Planungsvorlage identifiziert. Die aus den Gesprächen \n\nabgeleiteten Erkenntnisse sind in den überarbeiteten Bebauungsplan Sonne eingeflossen, welcher nun \n\ndem Einwohnerrat vorgelegt wird. \n\n  \n\n\n\n \n\n6 \n\n1.2 Situation \n\nUntenstehend wird der Perimeter des Bebauungsplans Sonne aufgezeigt. Der Bebauungsplanperimeter \n\numfasst die Grundstücke 98, 99, 100, 162, 163, 164, 1324 und 1345, Grundbuch Emmen. \n\n \n\n \n\nAbbildung 1: Luftbild, Bebauungsplanperimeter Sonne \n\n1.3 Städtebauliches Gesamtkonzept \n\nDie Gemeinde Emmen erarbeitet zurzeit die Gesamtrevision der Ortsplanung. In einem ersten Schritt \n\nwurde hierzu ein städtebauliches Gesamtkonzept (SGK) und Zukunftsbild erarbeitet, welches vom Ein-\n\nwohnerrat am 17. Dezember 2019 zustimmend zur Kenntnis genommen wurde. Das Zukunftsbild dient \n\nder Gemeinde als Grundlage für die planungsrechtliche Umsetzung der Ortsplanungsrevision und wird \n\nauch bei parallel dazu angestossenen Planungsverfahren herangezogen. Das SGK sieht das Dreieck zwi-\n\nschen der Gerliswil- und Gersagstrasse als Zentrumsort mit moderater bis hoher Dichte vor, in welcher \n\ndas Alter der vorhandenen Häuser eine stufenweise Transformation ermöglicht. Mit einer Umgestaltung \n\ndes Strassenraums soll künftig der Verkehr zudem siedlungs- und zentrumsverträglicher geführt werden. \n\n2. Vorgeschichte und Planungsverfahren \n\nDie Entwicklung des Gebietes Sonnenplatz/Sonnenhof Süd wurde im Rahmen eines gemeinsamen Mo-\n\ndellvorhabens der Gemeinde Emmen, des Bundes, des Kantons und der Hochschule Luzern (HSLU) im \n\nZeitraum 2014-2017 untersucht. Dabei wurde in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern ein Richt-\n\nkonzept erarbeitet. Im Jahre 2017 wurden die Grundstücke Nrn. 99 und 1345, Grundbuch Emmen, von \n\nder Steiner Investment Foundation erworben. Im Jahr 2022 hat die Realstone Gruppe, ein Schweizer \n\nImmobilienkonzern, mit der Steiner Investment Foundation ein Kaufsrecht für die Grundstücke entlang \n\n\n\n \n\n7 \n\nder Gersagstrasse vereinbart. Das Kaufsrecht tritt in Kraft, sobald die Baubewilligung vorliegt. Die Real-\n\nstone Gruppe tritt als Investorin und Entwicklerin auf und wird ab Erhalt der Baubewilligung auch formell \n\nEigentümerin sein. Per Anfang 2023 hat sich die Steiner Investment Foundation in Seraina Investment \n\nFoundation umbenannt.  \n\n \n\nDas weitere Planungsverfahren wurde in einer Planungsvereinbarung zwischen der entwicklungswilligen \n\nGrundeigentümerschaft der Grundstücke Nrn. 99 und 1345, Grundbuch Emmen, und der Gemeinde Em-\n\nmen vorgängig verbindlich festgelegt:  \n\n \n\n Richtkonzept      2014 - 2017 \n\n Handänderung Grundstücke Nrn. 99 und 1345  2017 \n\n Abschluss Planungsvereinbarung   Mai 2018 \n\n Studienauftrag      2018 - 2019 \n\n Erarbeitung Bebauungsplan    2020 \n\n Ablehnung Bebauungsplan    März 2022 \n\n Überarbeitung Bebauungsplan    Herbst 2022 \n\n Kantonale Vorprüfung     12. Dezember 2022 - 16. Januar 2023 \n\n Öffentliche Mitwirkung     26. Januar 2023 - 24. Februar 2023 \n\n 1. Lesung Einwohnerrat     4. Juli 2023 \n\n Öffentliche Auflage     18. September 2023 – 17. Oktober 2023 \n\n Beschluss Einwohnerrat     12. März 2024 \n\n Referendumsfrist (60 Tage)    13. März 2024 – 11. Mai 2024 \n\n Genehmigung Regierungsrat    anschliessend \n\n \n\n2.1 Richtkonzept \n\nDie Entwicklung des Gebiets Sonnenplatz/Sonnenhof Süd wurde im Rahmen eines gemeinsamen Modell-\n\nvorhabens der Gemeinde Emmen mit dem Bund, dem Kanton und der Hochschule Luzern (HSLU) im Zeit-\n\nraum 2014-2017 untersucht. Dabei wurde in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern ein städtebauli-\n\ncher Strategieansatz für die bauliche Weiterentwicklung erarbeitet. Darauf gestützt wurde ein Richtkon-\n\nzept «Entwicklung Sonnenplatz» erstellt. Dieser hält für das Teilgebiet «Sonne» Leitlinien zu den Themen \n\nFreiraum, Architektur, Verkehrserschliessung, Nutzung, Städtebau und Entwicklungsprozess fest, welche \n\nim Planungsbericht (Beilage 4) zusammengefasst werden. \n\n2.2 Studienauftrag \n\nUm ein Projekt mit hoher städtebaulicher Qualität zu erhalten, wurde zunächst ein einstufiger, nicht ano-\n\nnymer Studienauftrag auf Einladung mit einer Zwischenbesprechung gemäss SIA-Norm 143 durchgeführt. \n\nDabei musste gemäss Planungsvereinbarung das Richtkonzept als Grundlage herangezogen und dessen \n\nQualitäten erhalten oder gesteigert werden. Es wurden acht Planerteams bestehend aus Architekten und \n\nLandschaftsarchitekten zum Studienauftrag eingeladen. Aus den sechs zur Schlussabgabe eingereichten \n\nProjektvorschlägen empfahl das stimmberechtigte Beurteilungsgremium, bestehend aus einem Fachgre-\n\n\n\n \n\n8 \n\nmium und einem Sachgremium mit Beteiligung der Gemeinde, die Projektstudie des Teams Gmür Ge-\n\nschwentner Architekten / Steib Architekten mit koepflipartner Landschaftsarchitekten zur Weiterbearbei-\n\ntung. Hervorgehoben wurde insbesondere die für den Ort stimmige Gesamtkonzeption, die sehr gute \n\nEinbettung in die städtebauliche Struktur und in das bestehende Ortsgefüge sowie die hohe Qualität und \n\nDiversität des Wohnungsangebots.  \n\n \n\nFür die Einzelheiten des Verfahrens wird auf den Bericht des Beurteilungsgremiums (Beilage 21) verwie-\n\nsen. Die Details zum weiterentwickelten Richtprojekt sind dem Richtprojekt Architektur (Beilage 5), der \n\nBeilage 7, Fassadengestaltung und Materialisierungskonzept, sowie dem Richtprojekt Freiraum (Beilage \n\n8) zu entnehmen. \n\n2.3 Bebauungsplan \n\nDie Richtprojekte Architektur und Freiraum wurden aufgrund der Rückmeldungen aus dem Beurteilungs-\n\ngremium noch weiter verfeinert. Ab dem Jahr 2020 wurde auf Grundlage des Richtprojekts der Bebau-\n\nungsplan Sonne erarbeitet (planungsrechtliche Umsetzung).  \n\n \n\nAm 22. März 2022 wurde der Bebauungsplan Sonne sowie die notwendige Teilrevision des Zonenplans \n\ndem Einwohnerrat vorgelegt. Der Einwohnerrat lehnte den Bebauungsplan Sonne sowie die Teilrevision \n\ndes Zonenplans mit 21 zu 15 Stimmen ab. Die Gemeinde führte daraufhin mit den Fraktionen und der \n\nBau- und Verkehrskommission Gespräche, um die Gründe für die Ablehnung zu eruieren. In der Folge \n\nkonnte in zentralen Punkte eine Übereinstimmung erreicht werden. Die darauf aufbauenden wesentlichs-\n\nten Änderungen des Bebauungsplanes umfassen folgende Aspekte: \n\n \n\n In den Baubereichen A bis D sind mindestens 10% der realisierten Hauptnutzfläche gemäss \n\nNorm sia 416 (2003) für Wohnen als Eigentumswohnungen zu erstellen. In der Erstvermarktung \n\nder Eigentumswohnungen ist in Emmen wohnhaften Personen ein Vorkaufsrecht von 3 Monaten \n\nab der Erstausschreibung zu gewähren. \n\n Zusätzlich sind in den Baubereichen A bis D mindestens 10% der realisierten Hauptnutzfläche \n\ngemäss Norm sia 416 (2003) für Wohnen als preisgünstiger Wohnraum zu erstellen. Als preis-\n\ngünstig gilt die Kostenmiete, berechnet gemäss Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 8, \n\nunter Berücksichtigung der Anlagekostenlimiten gemäss Bundesamt für Wohnungswesen BWO. \n\n Insgesamt sind mindestens 124 (zuvor 142) Parkplätze und maximal 170 (zuvor 195) Parkplätze \n\nzu erstellen.  \n\n Im «Bereich Hoffläche» (ohne «Vorzonen Wohnungen») sind mindestens 1000 m2 (zuvor 720 \n\nm2) Grünflächen zu realisieren und grosskronige Bäume in Abstimmung mit dem Richtprojekt \n\nFreiraum zu pflanzen. \n\n \n\nSämtliche vorgenommenen Änderungen am Bebauungsplan und den dazugehörigen Dokumenten seit der \n\nEinwohnerratssitzung von 2022 werden in den Kapiteln 10 bis 13 des Planungsberichtes (Beilage 4) auf-\n\ngeführt. Das Bebauungsplanverfahren inklusive der Teilrevision des Zonenplans muss noch einmal voll-\n\nständig durchgeführt werden. Die Einsprachen der ersten und zweiten öffentlichen Auflage aus dem ers-\n\nten Bebauungsplanverfahren verlieren ihre Gültigkeit. \n\n \n\n\n\n \n\n9 \n\nDie verschiedenen Bestandteile des Bebauungsplans Sonne und die Kernaussagen werden im Kapitel 3 \n\ndes vorliegenden Berichts und Antrags präsentiert. \n\n2.4 Kantonale Vorprüfung \n\nDer überabeitete Bebauungsplan Sonne wurde am 12. Dezember 2022 zur kantonalen Vorprüfung einge-\n\nreicht. Am 16. Januar 2023 übermittelte das Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement (BUWD) des \n\nKantons Luzern der Gemeinde Emmen den Vorprüfungsbericht. Das BUWD hält im Vorprüfungsbericht \n\n2023 (Beilage 23) fest, dass die getätigten Änderungen am Bebauungsplan zu keiner Beeinträchtigung \n\nkantonaler Interessen führen. Der Bericht hält weiter fest, dass die vom Kanton gestellten Forderungen \n\naus der ersten Vorprüfung bereits vollständig umgesetzt werden. Somit stimmen die eingereichten Unter-\n\nlagen mit den kantonal- und bundesrechtlichen Grundlagen und Vorgaben überein. Die im Entwurf vorlie-\n\ngende Teilzonenplanrevision, der Bebauungsplan Sonne sowie die Aufhebung des kommunalen Richt-\n\nplans Sonnenhof werden insgesamt als gut und weitgehend vollständig erarbeitet sowie als grösstenteils \n\nrecht- und zweckmässig beurteilt.  \n\n2.5 Mitwirkung der Bevölkerung & weitere Abklärungen \n\nDer Einbezug der Bevölkerung war parallel zur kantonalen Vorprüfung in der öffentlichen Mitwirkung \n\nsichergestellt. Es gingen 21 Eingaben von Privatpersonen, Ortsparteien, Vereinen, Unternehmen sowie \n\nder Ortsplanungskommission (OPK) und der Umwelt- und Naturschutzkommission (UNK) der Gemeinde \n\nEmmen ein. Im Kapitel 12 des Planungsberichts (Beilage 4) sind die Beiträge ersichtlich, welche zu Ände-\n\nrungen geführt haben. Beiträge bezüglich der Verkehrsführung zwischen Gersag- und Sonnenplatz, preis-\n\ngünstigem Wohnraum sowie der Möglichkeiten eines Gastronomie- und Kulturbetriebes haben den Ge-\n\nmeinderat weiter dazu bewogen, vertiefte Abklärungen vorzunehmen. Das Ergebnis dieser Arbeiten wird \n\nin Kapitel 7 des vorliegenden Berichts und Antrags zusammengefasst. Die darauf aufbauenden Überle-\n\ngungen zur Umsetzung der Forderung nach preisgünstigem Wohnraum haben zu Präzisierungen der Son-\n\nderbauvorschriften geführt. Alle Eingaben aus der Mitwirkung und die entsprechenden Erwägungen des \n\nGemeinderates sind im Mitwirkungsbericht (Beilage 24) nachzulesen. An den Anpassungen aufgrund der \n\nersten öffentlichen Mitwirkung im Jahr 2020 wurde festgehalten, in diesem Sinne wird in diesem Bericht \n\nund Antrag nicht mehr auf die Anträge eingegangen. \n\n2.6 1. Lesung im Einwohnerrat \n\nDer Rat hat die 1. Lesung des Berichts und Antrags des Gemeinderates vom 7. Juni 2023 betreffend Be-\n\nbauungsplan Sonne sowie Teilzonenplanrevision Sonne behandelt und ist auf das Geschäft eingetreten. \n\nEs wurden keine Änderungen am Bebauungsplan Sonne und der Teilzonenplanrevision Sonne vorge-\n\nnommen. \n\n2.7 Öffentliche Auflage \n\nVom 18. September 2023 bis 17. Oktober 2023 fand die öffentliche Auflage statt. In dieser Zeit wurden \n\nzwei Einsprachen sowie zwei Stellungnahmen eingereicht. Es wurden keine Anpassungen am Bebauungs-\n\nplan Sonne und der Teilzonenplanrevision Sonne vorgenommen. Die Erwägungen des Gemeinderates \n\nwerden im Kapitel 8 des vorliegenden Berichts und Antrags aufgeführt.  \n\n\n\n \n\n10 \n\n3. Bebauungsplan Sonne \n\nDer vorliegende Bebauungsplan Sonne gemäss Planungs- und Baugesetz des Kantons Luzern (§§ 65 - 71 \n\nPBG) bildet die Rechtsgrundlage für die spätere Beurteilung und Bewilligung der Bauvorhaben. Sämtliche \n\nFestlegungen im Bebauungsplan sind grundeigentümerverbindlich. Die notwendige Teilrevision des Zo-\n\nnenplans erfolgt auf der Grundlage des Bebauungsplans. \n\n3.1 Übersicht der Inhalte \n\nDer Bebauungsplan Sonne umfasst folgende, verbindliche Dokumente: \n\n- Situationsplan mit Schnitten 1:500 vom 31. Januar 2024 \n\n- Sonderbauvorschriften (SBV) vom 31. Januar 2024 \n\n \n\nFolgende Dokumente sind wegleitende Bestandteile des Bebauungsplans:  \n\n- Richtprojekt Architektur vom 30. September 2022 \n\n- Berechnungen Richtprojekt Architektur vom 30. September 2022 \n\n- Fassadengestaltung- und Materialisierungskonzept vom Mai 2020 \n\n- Richtprojekt Freiraum vom 30. September 2022 \n\n- Würdigung Richtprojekt vom 28. Januar 2020 und 13. März 2020 \n\n- Mobilitätskonzept Stufe Bebauungsplan vom 30. September 2022 \n\n- Lärmschutz-Nachweis vom 30. September 2022 \n\n- Risikobericht nach Störfallverordnung mit NIS-Einschätzung vom 30. September 2022 \n\n \n\nFolgende Dokumente sind orientierende Bestandteile des Bebauungsplans:  \n\n- Planungsbericht vom 31. Januar 2024 \n\n- Energie- und Nachhaltigkeitsbeurteilung vom 19. Februar 2020 \n\n- Bodenbelastungen und Entsorgungskonzept vom 3. Juli 2020 \n\n- Geotechnischer Bericht vom 21. September 2018 \n\n- Ver- und Entsorgungskonzept vom 6. Juli 2020 \n\n- Verkehrsmessungen vom 04. und 06. Februar 2020 \n\n- Leistungsbeurteilung Sonnenplatz vom 9. Juli 2020 \n\n- Verkehrstechnischer Nachweis Erschliessung vom 13. März 2020 \n\n- Beurteilung Anlieferung an der Gerliswilstrasse vom 26. März 2021 \n\n- Bericht des Beurteilungsgremiums zum Studienauftrag vom 12. Juli 2019  \n\n- Fachliche Stellungnahme Optionen Baubereiche G1/G2 \n\n- Kurzgutachten Busspur Gersag-Rüeggisingerstrasse vom 5. Mai 2023 \n\n- Aktennotiz betreffend Dienstbarkeit zur Duldung von Immissionen vom 24. April 2023 \n\n- Modell 1:500 (Darstellung Richtprojekt) \n\n\n\n \n\n11 \n\n \n\nAbbildung 2: Ausschnitt aus dem Situationsplan (Beilage 2) \n\nNachfolgend werden die wichtigsten Inhalte des Bebauungsplans Sonne aufgeführt. Für zusätzliche De-\n\ntails wird auf den Planungsbericht (Beilage 4), Kapitel 6, sowie auf den Situationsplan mit Schnitten (Bei-\n\nlage 2) und die Sonderbauvorschriften (Beilage 3) verwiesen. \n\n  \n\n\n\n \n\n12 \n\n3.2 Grundsätzliche Anforderungen \n\nMit dem Bebauungsplan Sonne werden die rechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Richt-\n\nprojektes Architektur und Freiraum gesichert. Das Richtprojekt sieht eine der zentralen Lage gerecht \n\nwerdende Dichte vor. Nebst einer haushälterischen Nutzung des Bodens werden aber auch eine zweck-\n\nmässige Erschliessungslösung und freiräumliche sowie städtebauliche Qualitäten sichergestellt. Die Son-\n\nderbauvorschriften fassen in Artikel 1 die grundsätzlichen Anforderungen an den Bebauungsplan wie folgt \n\nzusammen:  \n\n \n\n- Hohe städtebauliche, architektonische und sozialräumliche Qualität \n\n- Differenzierte Gebäudeabwicklung mit Höhenstaffelung und Rücksprüngen \n\n- Hohe Qualität des öffentlichen und des privaten Freiraums \n\n- Hohe Wohn- und Arbeitsplatzqualität \n\n- Sorgfältiger Umgang mit dem schützenswerten Objekt «Gasthaus Adler» \n\n- Berücksichtigung von Umwelteinflüssen, insbesondere Lärm und Störfallrisiken \n\n- Verteilung der Bauvolumen auf die einzelnen Baubereiche \n\n- Nachhaltige und effiziente Energiegewinnung und -nutzung \n\n- Ökologisch wertvolle Begrünung und Bepflanzung des Areals \n\n- Nachhaltige Mobilität. \n\n3.3 Volumetrische Ausgestaltung \n\nWie in den Zielen des Bebauungsplans festgehalten wird, soll der Bebauungsplan die Voraussetzungen \n\nfür eine städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete Überbauung mit einer hohen Wohn-, \n\nArbeits- und Aufenthaltsqualität schaffen. Sämtliche Vorgaben zur volumetrischen Ausgestaltung richten \n\nsich nach dem Richtprojekt. In diesem Sinne werden für die künftige Bebauung des Gebietes Sonne ins-\n\nbesondere folgende Rahmenbedingungen definiert: \n\n \n\n- Es werden 13 Baubereiche festgelegt. Die höchsten Gebäude weisen sieben Vollgeschosse auf. \n\n- Die maximal zulässigen Höhen dürfen um höchstens 6 m Meter unterschritten werden, womit die \n\nhaushälterische Nutzung des Bodens sichergestellt wird. Sie erhöhen sich im Falle einer Dachter-\n\nrassennutzung in den Baubereichen F2, G2 (im Falle eines Ersatzneubaus von G1), H2 und I2 um \n\nmax. 1.10 m für Absturzsicherungen in den entsprechenden Baubereichen. \n\n- Für jeden Baubereich wird eine maximale anrechenbare Gebäudefläche definiert. Gesamthaft \n\nkönnen 5'797 m2 anrechenbare Gebäudefläche realisiert werden, was im Verhältnis zur gesamten \n\nPerimeterfläche einer Überbauungsziffer von rund 0.4 entspricht. Die maximale Dichte wird der \n\nzentralen Lage des Gebietes gerecht. \n\n- Um eine der Lage entsprechende hohe Ausnutzung sicherzustellen, darf die maximale anrechen-\n\nbare Gebäudefläche pro Baubereich um nicht mehr als 10 % unterschritten werden. \n\n- Der schützenswerte Gasthof Adler im Baubereich G1 ist in Abstimmung mit den Anforderungen \n\nder kantonalen Denkmalpflege zu erhalten, im Baubereich G2 (heutiger Engelsaal) ist ein Annex-\n\nbau zulässig. Für den Fall, dass der Gasthof Adler aus dem Bauinventar entlassen und nicht unter \n\nSchutz gestellt wird, wird eine maximale Höhenkote für den Neubau definiert. \n\n\n\n \n\n13 \n\n- Einer repräsentativen Adressierung hin zur Gerliswilstrasse kommt eine hohe Relevanz zu. Min-\n\ndestens 60 % der Fassaden der Baubereiche E, F1 und H1 werden an die Strassenbaulinie der \n\nGerliswilstrasse gebaut. Die restlichen Fassadenteile kommen in einem Anordnungsspielraum von \n\n2.00 m parallel zur Gerliswilstrasse zu liegen. \n\n3.4 Gestaltung \n\nAn die Gestaltung der Überbauung «Sonne» werden erhöhte Ansprüche gestellt. Alle Bauten und Anlagen \n\nsowie Freiräume werden so gestaltetet, dass hinsichtlich Anordnung und Massstäblichkeit, Formenspra-\n\nche, Gliederung und Durchlässigkeit, Material- und Farbwahl sowie ökologischem Wert eine gute Ge-\n\nsamtwirkung entsteht. Wegleitend sind hierfür, nebst den Richtprojekten Architektur (Beilage 5) und \n\nFreiraum (Beilage 8), das Fassadengestaltungs- und Materialisierungskonzept (Beilage 7). Folgende wich-\n\ntige gestalterische Aspekte werden mit dem Bebauungsplan Sonne sichergestellt:  \n\n- Die Baubereiche A, B, C und D sind gesamthaft als zusammenhängend erscheinende Gebäude-\n\ngruppe zu realisieren. \n\n- Die neuen Gebäude in den Baubereichen A, B, C und D sind in der Vertikalen dreigeteilt. Das \n\nErdgeschoss ist etwas erhöht und mehrheitlich einsehbar. Die beiden obersten Geschosse setzen \n\nsich durch zweigeschossige Loggien im Fassadenbild vom Mittelbau ab. \n\n- Die Dächer der Bauten in den Baubereichen A, B, C und D werden als Flachdächer gestaltet. Die \n\nDachform der Gebäude in den übrigen Baubereichen wird im Rahmen eines allfälligen qualifizier-\n\nten Konkurrenzverfahrens oder des jeweiligen Baubewilligungsverfahrens bestimmt. \n\n- Es werden grundsätzlich repräsentative Fassaden hin zum Strassenraum gefordert.  \n\nAbbildung 3: Volumetrische Ausgestaltung im Modell, Ansicht von Osten \n\n\n\n \n\n14 \n\n- Dachaufbauten dürfen die zulässige Höhenkote um maximal 1.50 m überschreiten, wenn sie \n\ntechnisch nicht anderweitig realisiert werden können. Davon ausgenommen sind Anlagen zur \n\nEnergiegewinnung, welche die Oberkante der Dachfläche um max. 80 cm überschreiten dürfen. \n\nAlle Dachaufbauten müssen von der Fassade um mindestens das Mass ihrer Höhe zurückversetzt \n\nund so in die Gebäudegestaltung integriert werden, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. \n\n- Reklamen und Firmenbeschriftungen sind auf das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss zu be-\n\nschränken. Pro Baubereich ist ein Reklame- und Beschriftungskonzept einzureichen. \n\n3.5 Nutzung \n\n- Entlang der Gersag- und Gerliswilstrasse sind im Erdgeschoss Arbeitsräume, reine Wohnungen \n\noder Wohnbereiche von gemischten Arbeits-Wohnnutzungen wie Atelierwohnungen nicht zuläs-\n\nsig. Zulässig sind Gastgewerbebetriebe, publikumsorientierte Verkaufsgeschäfte, Dienstleistungs-\n\nbetriebe und nicht oder höchstens mässig störende Gewerbebetriebe. Es wird eine Geschosshöhe \n\nvon mindestens 3.50 m gefordert, wobei entlang der steileren Gersagstrasse die notwendige Fle-\n\nxibilität sichergestellt ist. \n\n- Gemäss dem Richtprojekt sind rund 274 Wohnungen geplant, welche Platz für etwas mehr als \n\n500 Bewohnerinnen und Bewohner bieten. Es sind vorwiegend 2.5 - 4.5-Zimmer-Wohnungen \n\nvorgesehen. Der Wohnungsmix und die Zahl der Wohnungen kann auf Grund der einzelnen Bau-\n\nprojekte jedoch noch variieren.  \n\n- Jede Wohneinheit muss über eine Aussengeschossfläche (Balkon, Loggia) von mindestens 8.00 \n\nm2 aufweisen. \n\n- Für Gewerbe, Dienstleistungen, Ateliers und Gastronomie stehen gemäss dem jetzigen Richtpro-\n\njekt rund 3’500 m2 zur Verfügung. Auch diese Zahl kann sich im weiteren Planungsprozess noch \n\nverändern. \n\n- In den Baubereichen I1 und I2 sind bis und mit zum 1. Obergeschoss ausschliesslich Arbeitsnut-\n\nzungen möglich. \n\n- In den Baubereichen A bis D sind mindestens 10 % der realisierten Hauptnutzfläche gemäss \n\nNorm sia 416 (2003) für Wohnen als Eigentumswohnungen zu erstellen. In der Erstvermarktung \n\nder Eigentumswohnungen ist in Emmen wohnhaften Personen ein Vorkaufsrecht von drei Mona-\n\nten ab der Erstausschreibung zu gewähren. \n\n- Zusätzlich sind in den Baubereichen A - D mind. 10 % der realisierten Hauptnutzfläche gemäss \n\nNorm sia 416 (2003) für Wohnen als preisgünstiger Wohnraum zu erstellen. Als preisgünstig gilt \n\ndie Kostenmiete, berechnet gemäss Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 8, unter Berück-\n\nsichtigung der Anlagekostenlimiten gemäss Bundesamt für Wohnungswesen BWO. \n\n- Im Baubereich D müssen für die Bewohnenden der Baubereiche A - D ein Gemeinschaftsraum \n\nmit einer Grösse von mindestens 70 m2 sowie mindestens acht Mehrzweckräume von je mindes-\n\ntens 15 m2 realisiert werden.  \n\n  \n\n\n\n \n\n15 \n\n3.6 Etappierung \n\n- Die Bauten A bis D können in einer oder zwei Etappen realisiert werden. \n\n- Im Fall von zwei Etappen werden in der ersten Etappe die Gebäude C und D, die Einstellhalle so-\n\nwie der im untenstehend abgebildete Etappenbegrenzungsplan dargestellte Freiraum realisiert.  \n\n- Die weiteren Baubereiche können unabhängig voneinander entwickelt werden. \n\n3.7 Verkehr & Erschliessung \n\nIm Rahmen des Bebauungsplanverfahren wurde ein Mobilitätskonzept (Beilage 10) erarbeitet, welches \n\neine optimale Mobilitätslösung stufengerecht abbildet. Die wichtigsten Punkte wurden in den Sonderbau-\n\nvorschriften abgebildet und beinhalten insbesondere folgende Punkte: \n\n- Für die Bewohnenden, Besuchenden, Beschäftigen und Kunden stehen mindestens 124 und ma-\n\nximal 170 Parkplätze zur Verfügung. Davon sind mindestens sechs Parkplätze für Car-Sharing-\n\nFahrzeuge zu erstellen. Sämtliche Parkplätze sind unterirdisch in einer Einstellhalle zu erstellen. \n\n- Die zulässige Anzahl Parkplätze wird pro Baubereich festgelegt. Wird die zulässige Anzahl Park-\n\nplätze bei einem Baubereich nicht ausgeschöpft, kann das nicht realisierte Parkplatzpotenzial auf \n\neinen anderen Baubereich transferiert werden.  \n\n- Die genaue Verteilung der Parkplätze zwischen Bewohnenden und Beschäftigten hängt vom Nut-\n\nzungsmix ab und kann von den jeweiligen Grundeigentümern frei zugeteilt werden. Für die Be-\n\nwohnenden ist gemäss Berechnungen der Gemeinde mit rund 117 Parkplätzen zu rechnen. Bei \n\nrund 275 Wohnungen würde dies pro Wohnung in etwa 0.4 Parkplätze bedeuten. Mit der nun de-\n\nfinierten Anzahl Parkplätze werden somit die Vorgaben für autoarmes Wohnen erfüllt.  \n\n- Die Zu- und Wegfahrt zur Einstellhalle erfolgt über eine im Baubereich A integrierte zweispurige \n\nRampe via Gersagstrasse. Die Erschliessung weiterer Parkplätze über den Kreisel Alte Kanzlei \n\nwurde geprüft und ist nicht möglich. \n\nAbbildung 4: Etappenbegrenzungsplan \n\n\n\n \n\n16 \n\n- Weiter müssen über das ganze Areal mindestens 1’051 Veloabstellplätze und 49 Motorradabstell-\n\nplätze erstellt werden. Für die Veloabstellplätze sind ca. 85 % Langzeitabstellplätze im Gebäude \n\nund in der Einstellhalle sowie ca. 15 % offene Kurzzeitabstellplätze im Aussenbereich projektiert. \n\nEs wird zudem eine zweckmässige Mindestfläche für Kinderwagen, Veloanhänger und fahrzeug-\n\nähnliche Geräte (z.B. Trottinette und Skateboards) vorgeschrieben. \n\n- Damit die Leistungsfähigkeit des Knotens Sonnenplatz sichergestellt werden kann, wurde ein \n\nSchwellenwert von 105 ASP (Fahrten in der Abendspitzenstunde) identifiziert. Wird der Schwel-\n\nlenwert wiederholt überschritten, kann der Gemeinderat oder die zuständige kantonale Behörde \n\nMassnahmen wie Ausfahrtsdosierungen verlangen, welche die Fahrtenzahl einschränken. \n\n- Die Fusswegverbindungen gemäss Situation sind öffentlich zugänglich. Das Wegrecht muss \n\ngrundbuchlich gesichert werden. \n\n- Der bestehende öffentliche Wanderweg wird erhalten, aber entsprechend dem Richtprojekt um-\n\ngelegt. \n\n- Mit dem Bebauungsplan Sonne wird der Platz für einen Velostreifen sowie ein neues Trottoir \n\nbergaufwärts gesichert. Diese werden bei der Umgestaltung der Gersagstrasse realisiert.  \n\n- Betriebe ab zehn Vollzeitmitarbeitenden müssen im Rahmen des Baugesuches ein Mobilitätskon-\n\nzept vorlegen. \n\n3.8 Freiraum  \n\n- Für die Freiraumgestaltung ist das Richtprojekt Freiraum wegleitend (Beilage 8). \n\n- Zwischen den Baubereichen ist eine zentrale Hoffläche vorgesehen. In diesem Bereich sind min-\n\ndestens 1’000 m2 Grünflächen zu realisieren und grosskronige Bäume in Abstimmung mit dem \n\nRichtprojekt Freiraum (Beilage 8) zu pflanzen. \n\n- In der Hoffläche ist eine allseitig offene Überdachung mit einer Fläche von 140 m2 als wetterge-\n\nschützter Begegnungsort zu erstellen. \n\n- Die quantitativen Anforderungen an Spiel- und Freizeitflächen sind für jedes Grundstück einzeln \n\nzu erfüllen. Es sind allerdings gemeinsame, zentrale und genügend grosse Spielplätze  und Frei-\n\nzeitflächen für unterschiedliche Altersgruppen mittels Übertragung zwischen den Parzellen anzu-\n\nstreben. \n\n- Alle Freiräume sind mit Sitzgelegenheiten, Bäumen und mit einer angemessenen Beleuchtung \n\nauszustatten und im Baugesuch auszuweisen. Die Wahl der Ausstattungselemente ist mit der \n\nGemeinde Emmen abzustimmen. \n\n- Das Begrünungskonzept im Richtprojekt Freiraum (Beilage 8) gilt als wegleitende Grundlage. Es \n\nsind standortgerechte, einheimische Bäume und Sträucher zu verwenden.  \n\n- Die Anpflanzungsgrösse der im Situationsplan bezeichneten Bäume in den Strassenräumen be-\n\nträgt im Minimum 3.00 m Stammhöhe und für sämtliche Bäume ausserhalb der Strassenräume \n\nim Minimum 4.00 m Kronenhöhe. Für sämtliche anzupflanzenden Bäume gilt ein Stammumfang \n\nvon mindestens 30 cm. Im Pflanzbereich der Bäume wird ein Wurzelraum von mindestens 1.00 m \n\nTiefe gefordert. \n\n\n\n \n\n17 \n\n3.9 Umwelt \n\n- Bezüglich der Energie sind die Neubauten nach MINERGIE-A, MINERGIE-P, Zielwert sia 380/1: \n\n2016, sia-Effizienzpfad Energie, SNBS Gold oder einem gleichwertigen Standard auszuführen und \n\nzu zertifizieren. \n\n- Der Risikobericht nach Störfallverordnung (Beilage 12) zeigt auf, dass keine störfall-relevanten \n\nAuflagen an die Bebauung notwendig sind. Zur Reduktion der Risiken werden Empfehlungen \n\nformuliert. \n\n- Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III. Die Lärmermittlungen haben ergeben, dass die zulässi-\n\ngen Immissionsgrenzwerte für Wohnnutzungen in den Oberschossen an den Strassen- und teil-\n\nweise an den Seitenfassaden überschritten werden. Daher sind bauliche Lärmschutz-\n\nMassnahmen notwendig. In den Sonderbauvorschriften wird festgehalten, dass die im Lärmgut-\n\nachten (Beilage 11) definierten Lärmschutz-Massnahmen verbindlich umzusetzen sind. \n\n3.10 Qualitätssicherung \n\nZur Sicherung der in den Sonderbauvorschriften des Bebauungsplans formulierten Qualitätsanforderun-\n\ngen muss jedes Bauprojekt vor dem Baubewilligungsverfahren der Stadtbildkommission Emmen zur Beur-\n\nteilung vorgelegt werden und benötigt deren Zustimmung. Erfolgt durch die Kommission zweimal eine \n\nnegative Stellungnahme für die Baubereiche E, F1/F2, G1/G2, H1/H2 kann der Gemeinderat ein qualifi-\n\nziertes Konkurrenzverfahren mit mindestens vier voneinander unabhängigen Planungsteams und einem \n\nfachlich ausgewiesenen Beurteilungsgremium verlangen. Für die Baubereiche I1 und I2 wird ein solches \n\nqualifiziertes Konkurrenzverfahren zwingend verlangt. \n\n  \n\n\n\n \n\n18 \n\n4. Teilrevision des Zonenplans  \n\nDer südliche Teil des Bebauungsplanperimeters befindet sich zurzeit in der 5-geschossigen Kernzone a \n\n(K5a) mit Lärmempfindlichkeitsstufe ESIII. Das im jetzigen Zustand unbebaute Grundstück Nr. 99, \n\nGrundbuch Emmen, ist zurzeit der speziellen Wohnzone (W-S) mit ESII zugewiesen. Zudem wird das \n\nGebiet von einer Kreativzone überlagert. Der gesamte Perimeter muss für die Umsetzung des Richtpro-\n\njektes in die Spezielle Kernzone (K-S) umgezont werden. In der Speziellen Kernzone dürfen Baugesuche \n\nnur auf Grundlage eines Bebauungsplans bewilligt werden. \n\n \n\n \n\nAbbildung 5: Teilzonenplanänderung «Sonne» (Beilage 1). Aktuell rechtsgültiger Zonenplan (links); Gegenst and der \n\nTeilzonenplanrevision (Mitte); Zonenplan nach der Teilzonenplanrevision (rechts)  \n\n5. Aufhebung Teilrichtplan Sonnenhof \n\nDas Grundstück Nr. 99, Grundbuch Emmen, wird zurzeit teilweise noch vom behördenverbindlichen \n\nRichtplan Sonnenhof überlagert. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan werden die Massnahmen des \n\nRichtplans näher bestimmt. Somit kann der kommunale Richtplan Sonnenhof durch den Gemeinderat \n\nersatzlos aufgehoben werden. Die Aufhebung des Richtplans Sonnenhof erfolgt zeitlich koordiniert mit \n\ndem Bebauungsplanverfahren «Sonne» und der notwendigen Teilzonenplanrevision. \n\n  \n\n\n\n \n\n19 \n\n6. Auswirkungen  \n\nGemäss Art. 4 Abs. 4 des Reglements zur Lenkung des Bevölkerungswachstums und zur qualitativen \n\nEntwicklung ist für jede wesentliche Änderung im Rahmen der Nutzungsplanung (Zonenplan, Bau- und \n\nZonenreglement, Bebauungsplan, Gestaltungsplan) eine Prognose für die voraussichtlichen Auswirkungen \n\nauf das Bevölkerungswachstum sowie den Verkehr und den voraussichtlichen zusätzlichen Bedarf an \n\nInfrastruktur vorzulegen.  \n\n \n\nDurch den Bebauungsplan Sonne sind auf dem Areal Sonne zukünftig rund 140 Bewohnende mehr mög-\n\nlich als gemäss der rechtsgültigen Bau- und Zonenordnung (Regelbauweise) heute möglich wären. Ge-\n\ngenüber einem Gestaltungsplan mit maximalem Bonus gemäss Bau- und Zonenreglement werden mit \n\ndem Bebauungsplan Sonne keine zusätzlichen Kapazitäten geschaffen. \n\n \n\nBezüglich der Anzahl Parkplätze wären basierend auf der rechtsgültigen Bau- und Zonenordnung und \n\ndem Parkplatzreglement ca. 270 Parkplätze möglich. Mit dem Bebauungsplan Sonne wird trotz höherer \n\nDichte die Anzahl Parkplätze auf ein Maximum von 170 Parkplätzen beschränkt. Aufgrund der beschränk-\n\nten Anzahl Parkplätze wird durch den Bebauungsplan Sonne weniger Verkehr erzeugt als dies in der Re-\n\ngelbauweise der Fall wäre.  \n\n \n\nDie Kosten der notwendigen Infrastrukturen für die Ver- und Entsorgung werden von den Grundeigentü-\n\nmern übernommen. Aufgrund der Arealentwicklung Sonne ergibt sich für die Gemeinde die Chance, die \n\nGersagstrasse so umzugestalten, dass zukünftig bergwärts ein Radstreifen möglich ist. Verursacher für \n\ndie Umgestaltung der Gersagstrasse ist jedoch nicht der Bebauungsplan Sonne, daher müssen diese Kos-\n\nten von der Gemeinde übernommen und als unabhängiges Strassenprojekt betrachtet werden. Betreffend \n\ndie Schulraumplanung sind die Auswirkungen der zusätzlichen 140 Bewohnenden gegenüber der Regel-\n\nbauweise schwierig vorherzusagen. \n\n7. Weiterführende Abklärungen \n\nNach der Ablehnung des Bebauungsplans wurden mit den Fraktionen und der Bau- und Verkehrskommis-\n\nsion Gespräche geführt, um die Gründe des Entscheides zu analysieren. Zudem wurde im Frühjahr 2023 \n\neine öffentliche Mitwirkung durchgeführt, welche reges Interesse in der Bevölkerung geweckt hat. Die \n\nAnträge und ausführlichen Erwägungen finden sich im beiliegenden Mitwirkungsbericht (Beilage 24). Der \n\nAustausch mit den verschiedenen Anspruchsgruppen hat den Gemeinderat Emmen dazu bewogen, zu-\n\nsätzliche Abklärungen durchzuführen bezüglich der Umsetzung preisgünstigen Wohnens, der Verkehrslö-\n\nsung zwischen Gersag- und Sonnenplatz sowie des Umgangs mit der Gastronomie- und Kulturnutzung im \n\nGasthof Adler unter dem Aspekt von Lärmemissionen. Die Ergebnisse dieser Überprüfungen werden in \n\nden nachfolgenden Abschnitten abgehandelt. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n20 \n\n7.1 Preisgünstiges Wohnen \n\nDie Sicherung von «preisgünstigem» oder «bezahlbarem» Wohnraum ist eine Thematik, welche im Rah-\n\nmen der Siedlungsentwicklung zunehmende Aufmerksamkeit auf sich zieht. Die Gemeinde Emmen sieht \n\nsich damit im Rahmen des Bebauungsplans Sonne, bei weiteren Arealentwicklungen sowie in der laufen-\n\nden Ortsplanungsrevision konfrontiert. Im Verlaufe der Diskussionen ist dabei deutlich geworden, dass es \n\nder Gemeinde zur Schaffung belastbarer Regelungen an Grundlagen mangelt. Insbesondere fehlt eine \n\nabschliessende Definition, was unter preisgünstigem Wohnraum zu verstehen sei. Zudem bestehen Un-\n\nklarheiten, auf welche Weise das Anliegen rechtlich umgesetzt werden kann. In diesem Sinne wurde eine \n\nprofessionelle Fachberatung beigezogen. Die Beratung hat aufgezeigt, dass hinsichtlich der Begrifflichkeit \n\n«preisgünstig» bzw. «bezahlbar» keine allgemeingültige und schweizweit anwendbare Definition existiert. \n\nDie Wahrnehmung von «Preisgünstigkeit» hängt massgeblich von den ökonomischen Möglichkeiten eines \n\nHaushaltes ab und ist darüber hinaus stark vom Gesamtpaket (Grösse, Lage, Standard der Wohnung \n\nusw.) und den damit verbundenen individuellen Präferenzen abhängig. Hingegen kann aufbauend auf der \n\nWohnraumförderungsverordnung (WFV) die Kostenmiete insofern definiert werden, als dass nur die \n\nanrechenbaren Liegenschaftskosten gemäss WFV Art. 8 der Mieterschaft weitergegeben werden können: \n\n \n\na) Zinsen für das investierte Fremd- und Eigenkapital; \n\nb) Baurechtszins; \n\nc) Amortisationen; \n\nd) Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds; \n\ne) Verwaltungskosten; \n\nf) Risikozuschlag; \n\ng) mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben. \n\n \n\nUm dem Anliegen «preiswerten» Wohnraums nachzukommen, empfiehlt es sich, Wohnungsbau mit der \n\nKostenmiete mit einer sogenannten Anlagekostenlimite zu verbinden. Die Anlagekosten setzen sich \n\naus den Grundstückskosten und den Erstellungs- bzw. Erwerbskosten zusammen. Grösster Hebel für \n\nKosteneinsparungen ist somit eine reduzierte Wohnfläche und ein moderater Ausbaustandard. Die Anla-\n\ngekostenlimite ist je nach Standortgemeinde unterschiedlich. Das Bundesamt für Wohnungswesen BWO \n\nführt für jede Gemeinde standardisierte Anlagekostenlimiten auf. Basierend auf den aktuellen, standort-\n\nspezifischen Anlagekostenlimiten und der Anwendung der Kostenmiete können ungefähre Berechnungen \n\nder zu erwartenden Mietzinse (ohne Nebenkosten) erstellt werden. Die aktuellen approximativen Werte \n\nsind der untenstehenden Tabelle 1 zu entnehmen. Die effektiven Mieten können sich im konkreten Falle \n\nnoch leicht verändern. \n\n  \n\n\n\n \n\n21 \n\nTabelle 1: Anwendung der Kostenmiete auf die Gemeinde Emmen \n\nArt der Wohnung   1.5-Zi. 2.5-Zi. 3.5-Zi. 4.5-Zi. 5.5-Zi. \n\nGerundete Nettomiete  \n\n(ohne Nebenkosten) \n CHF/Monat 600 960 1’330 1’670 2’000 \n\n \n\nIm Hinblick auf den Bebauungsplan Sonne und den Überlegungen rund um die Thematik preisgünstigen \n\nWohnraums wird zur Sicherstellung der Absicht, preisgünstigen Wohnraum im Bebauungsplangebiet Son-\n\nne sicherzustellen in Art. 13 der Sonderbauvorschriften folgende Formulierung vorgeschlagen: \n\n \n\n- «Zusätzlich sind in den Baubereichen A-D mind. 10% der realisierten Hauptnutzfläche gemäss \n\nNorm sia 416 (2003) für Wohnen als preisgünstiger Wohnraum zu erstellen. Als preisgünstig gilt \n\ndie Kostenmiete, berechnet gemäss Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 8, unter Berück-\n\nsichtigung der Anlagekostenlimiten gemäss Bundesamt für Wohnungswesen BWO. » \n\n7.2 Kulturbetriebe & Immissionsschutz \n\nIm Rahmen der öffentlichen Mitwirkung wurde von mehreren Mitwirkenden der Antrag eingebracht, dass \n\nim bestehenden Gasthof Adler mit Engelsaal auch künftig ein Kultur- und Konzertbetrieb ermöglicht wird, \n\nbeispielsweise durch eine Dienstbarkeitsvereinbarung (Duldung von Lärmemissionen), wie dies für das \n\nJugendkulturhaus Treibhaus in Luzern gemacht wurde. Um die juristischen Möglichkeiten einer in der \n\nMitwirkung angedachten Dienstbarkeit abzuschätzen, wurde ein Gutachten bei einer auf das Thema spe-\n\nzialisierten Fachperson in Auftrag gegeben (Beilage 26).  \n\nDas Gutachten hält fest, dass die zuständige Behörde im Fall die Grenzwerte für Lärm durch Kulturbetrie-\n\nbe und Konzerte so festzulegen hat, dass nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Immissi-\n\nonen unterhalb dieser Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören. Die Vollzugs-\n\nhilfe der Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute ("Cercle bruit") stellt zur Ermittlung und Beurteilung \n\nder Lärmbelastung im Zusammenhang mit dem Betrieb öffentlicher Lokale von den Gerichten anerkannte \n\nRichtlinien zur Verfügung. Weiter wird aufgeführt, dass der öffentlich-rechtliche Immissionsschutz stren-\n\nger ist als das Privatrecht. Ist der öffentlich-rechtliche Immissionsschutz gewahrt, ist damit zwangsläufig \n\nauch der weniger strenge privatrechtliche Immissionsschutz eingehalten. Allfällige übermäss ige \n\nLärmemissionen sind somit mittels baulicher oder betrieblicher Massnahmen zu reduzieren.  \n\nBezüglich des im Mitwirkungsbeitrag angegebenen Beispiels des «Treibhauses» in Luzern wurde im Rah-\n\nmen eines Mediationsverfahrens zwischen der Stadt Luzern und weiteren Beteiligten ein Dienstbarkeits-\n\nvertrag vereinbart, der für die künftigen Bewohner der benachbarten Überbauung eine Duldungspflicht \n\nfür Lärmimmissionen von Kultur- und Gastronomieeinrichtungen enthält. In diesem Fall stellte der \n\nDienstbarkeitsvertrag jedoch nur einen Teilaspekt einer Vergleichslösung dar, um die Weiterentwicklung \n\ndes Emmi Areals zu erwirken und den Rückzug von Baueinsprachen zu erlangen. Daneben haben sich die \n\nParteien auch auf Kostenbeiträge an Lärmschutzmassnahmen sowie die Schaffung einer Schlichtungsstel-\n\nle für Klagen von Bewohnenden der Bebauung geeinigt.  \n\nDaraus wird jedoch auch ersichtlich, dass mittels einer privatrechtlichen Dienstbarkeit alleine lärm-\n\nrechtlichen Klagen sowie ein Einschreiten der öffentlichen Hand bei Überschreitung der Belastungsgrenz-\n\nwerte nicht verhindert werden können. Dass die Dienstbarkeit zur Duldung von Immissionen als beglei-\n\ntendes Instrument im Rahmen einer integralen Vergleichslösung einen gewissen Effekt erzielen kann, ist \n\nmöglich. Eine damit einhergehende Lockerung der geltenden umweltrechtlichen Belastungsgrenzwerte für \n\nLärm ist jedoch nicht zulässig. \n\n\n\n \n\n22 \n\nDer Gemeinderat anerkennt, dass der Engelsaal im Anbau des Gasthofs Adler in der jetzigen Form als \n\nSitzungs- und Veranstaltungslokal einen Mehrwert für das Emmer Vereins- und Kulturleben bietet. Da es \n\nsich allerdings um einen privaten Betrieb handelt, ist der Gemeinderat der Ansicht, dass es ein risikobe-\n\nhaftetes Präjudiz bilden würde, auf dieser Ebene in die Eigentumsrechte einzuwirken. Zusammenfassend \n\nist der Gemeinderat überzeugt, dass der Bebauungsplan ein Fortbestehen der heutigen Nutzung ermög-\n\nlicht, dieses aber in der Verantwortung der Grundeigentümerschaft liegt. \n\n7.3 Verkehrsführung \n\nDie Gemeinde Emmen sieht im Rahmen des Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) Gersagplatz eine \n\nBusbevorzugung im nördlichen Bereich der Rüeggisingerstrasse vor. Auf der Gersagstrasse ist eine Mass-\n\nnahme für den Veloverkehr (Radstreifen bergwärts) vorgesehen sowie eine Geschwindigkeitsreduktion \n\nauf 30 km/h, um den motorisierten Verkehr siedlungsverträglicher abzuwickeln. Die städtebaulichen Ent-\n\nwicklungen in diesem Gebiet und somit auch der Bebauungsplan Sonne werden mit dem BGK und den \n\ndarin enthaltenen verkehrstechnischen Massnahmen auf den Gemeindestrassen abgestimmt.  \n\nIm Rahmen der Mitwirkung zum Bebauungsplan Sonne wird von mehreren Parteien eine Busspur auf der \n\nGersagstrasse zwischen Kreisel Sonnenplatz und Gersagplatz verlangt. Argumentiert wird mit der Sicher-\n\nstellung der Fahrpläne des öffentlichen Verkehrs, der Sicherstellung der Durchfahrt von Blaulichtorganisa-\n\ntionen sowie der Gewährung eines Feuerwehreinsatzes mit Hubretter für Gebäude mit sechs Oberge-\n\nschossen. Zur Prüfung dieser Argumente wurde im Auftrag der Gemeinde Emmen ein Fachgutachten \n\nerstellt (Beilage 25). \n\n \n\nDieses empfiehlt, die Planung für eine Busbevorzugung auf der im nördlichen Bereich der Rüeggisin-\n\ngerstrasse (siehe nachstehender Planausschnitt) weiter zu konkretisieren. Die Busspur auf der Gersags-\n\ntrasse soll nicht weiterverfolgt werden. Die Gründe sind der Wichtigkeit nach zusammenfassend be-\n\nschrieben: \n\n1. Eine Busbevorzugung im nördlichen Bereich der Rüeggisingerstrasse bringt für sämtliche Busli-\n\nnien, die den Bahnhof Gersag bedienen, einen Vorteil. Mit einer Busspur auf der Gersagstrasse \n\nwerden nur zwei von vier Buslinien bevorzugt. \n\n2. Aufgrund der Topografie und der Bahnunterführung ist die Gersagstrasse ungeeignet für einen \n\nAusbau des Strassenquerschnitts. Im nördlichen Bereich der Rüeggisingerstrasse kann eine Bus-\n\nbevorzugung unter deutlich besseren Voraussetzungen geplant und realisiert werden. Der Kosten \n\n/ Nutzen Vorteil ist bei einer Busbevorzugung im nördlichen Bereich der Rüeggisingerstrasse un-\n\nter anderem deshalb der Fall, weil diese innerhalb des bestehenden Strassenraums umgesetzt \n\nwerden kann. \n\n3. Im nördlichen Bereich der Rüeggisingerstrasse befinden sich keine Haltestellen des öffentlichen \n\nVerkehrs. Damit ist in diesem Bereich das Querungsbedürfnis deutlich geringer und eine Dosie-\n\nrung des MIV’s angebrachter. \n\n\n\n \n\n23 \n\n \n\nAbbildung 6: Planausschnitt Rüeggisinger- und Gersagstrasse \n\n\n\n \n\n24 \n\n8. Einsprachen \n\n8.1 Einsprache Max Buholzer 1 \n\nEinsprache vom 17. Oktober 2023 durch Max Buholzer, Lerchenbühlstrasse 20, 6045 Meggen, vertreten \n\ndurch RA Franz Hess, Egli Hess Schwegler Rechtsanwälte und Notare, Kirchweg 16, Postfach 136, 6048 \n\nHorw. \n\n \n\nAntrag \n\nDer Einsprecher stellt sinngemäss folgende Anträge: \n\n1. Sinngemäss: Die Einsprache sei gutzuheissen. \n\n2. Sinngemäss: Die Höhenkoten in den Baubereichen A, B, C, D, E, F1 und 2, H1 und 2 sowie I1 \n\nund 2 seien entsprechend den in den Baubereichen G1 und 2 reduzierten, festgelegten Höhenko-\n\nten (476.10 m über Meer) anzupassen. \n\n3. Sinngemäss: Eventuell seien die Sonderbauvorschriften des Bebauungsplanes Sonne in Bezug auf \n\ndie Höhenkote für die Baubereiche G1 und G2 dahingehend anzupassen, als im Baubereich G1 \n\neine Höhenkote von 481.70 m über Meer, für den Baubereich G2 eine Höhenkote von 478.80 m \n\nüber Meer festgelegt wird. \n\n4. Sinngemäss: Für den Baubereich G2 sei eine anrechenbare Gebäudefläche (aGbF) von 195 m 2 \n\n(Anpassung von Art. 11 Abs. 1 der Sonderbauvorschriften) entsprechend der beigelegten Plan-\n\ngrundlage unter Wahrung des heutigen Besitzstandes bis an die Grenze zu Grundstück Nr. 163 \n\nfestzulegen. \n\n5. Sinngemäss: Der Bebauungsplan Sonne sowie die dazugehörige Bauvorschrift (Art. 19) sei derart \n\nabzuändern, dass eine Erschliessung des Grundstückes Nr. 164, über die Grundstücke Nrn. 162 \n\nund 163, alle GB Emmen, entsprechend der dienstbarkeitsrechtlich eingeräumten Fahrwegrech-\n\nten realisiert werden kann. \n\n6. Sinngemäss: Auf die Ausscheidung des Baubereiches Umgebungsschutz auf den Grundstücken \n\nNrn. 164 und 98 sei aufgrund der bestehenden Dienstbarkeiten Fuss- und Fahrwegrecht, zu ver-\n\nzichten. \n\n7. Sinngemäss: Auf den Erlass von Art. 4 Abs. 3, Art. 6 Abs. 3 und Art. 9 Abs. 1 sowie Art. 19 Abs. 2 \n\nder Sonderbauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne sei zu verzichten bzw. seien im Sinne der \n\nnachfolgenden Ausführungen anzupassen. \n\n8. Sinngemäss: Art. 20 Abs. 4 der Bauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne ist im nachfolgend \n\nausgeführten Sinne zu ergänzen bzw. abzuändern. \n\n9. Sinngemäss: Unter Kostenfolge zu Lasten der Gemeinde Emmen. \n\n \n\nBegründung \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet: \n\n2. Wie dem Gemeinderat bekannt ist, ist das Gasthaus Adler im Bauinventar der Gemeinde Emmen \n\nals schützenswerte Baute eingetragen. lm Rahmen des gestützt auf § 142 Abs. 3 PBG zwingen-\n\nden Verfahrenseinbezuges hat sich die kantonale Denkmalpflege dahingehend geäussert, dass \n\ndie heute bestehende Höhensilhouette gewahrt werden muss. Aus diesem Grunde hat sie eine \n\nReduktion der Firsthöhen der umliegenden Bauten verlangt, weil nur damit gewährleistet ist, dass \n\ndas Gasthaus Adler im Silhouettenbild nicht als Fremdkörper und im Strassenzug nicht als Exot in \n\nErscheinung tritt. Diese Rechtsauffassung der kantonalen Denkmalpflege wird durch die bei den \n\n\n\n \n\n25 \n\nAkten liegenden Fotoaufnahmen des Modells erhärtet. Das Gasthaus Adler, welches sich auf \n\nGrundstück Nr. 164, GB Emmen befindet, wird durch die geplanten Bauten geradezu erdrückt. Es \n\ntritt im Silhouettenbild als Fremdkörper und im Strassenzug als völliger Exot in Erscheinung. In-\n\nsoweit liegt eine Verletzung von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG vor. Von Bedeutung ist in diesem Zu-\n\nsammenhang zudem, dass zu Lasten der Grundstücke Nrn. 98 und 99 und zu Gunsten Grund-\n\nstück Nr. 164, alle GB Emmen, im Grundbuch eine dahingehende Bauvorschrift eingetragen ist, \n\nals die bestehende Bauhöhe auch für die Zukunft verbindlich ist. Die Umsetzung des Bebauungs-\n\nplanes, welcher die Aufstockung bestehender Gebäude sowie die Neuerstellung von Gebäuden \n\nvorsieht, kann daher gar nicht umgesetzt werden, da diese Dienstbarkeit verletzt wird. Insoweit \n\nist daher die Verfügbarkeit rechtlich nicht sichergestellt (Art. 15 Abs. 4 lit. d RPG). Zudem liegt \n\nauch eine Verletzung von Art. 11a Abs. 3 BZR vor. Danach sind Bebauung, Gebäudegrundflächen \n\nund Fassadenhöhen in der speziellen Kernzone unter Beachtung der Nachbarzonen festzulegen. \n\nMit dem Bebauungsplan Sonne werden diese Vorgaben negiert. In den Baubereichen A, B, C, D, \n\n11 und 2 werden Baukörper zugelassen, die im Vergleiche zu den in den Nachbarzonen zulässi-\n\ngen Bauten eine geradezu exorbitante Grundfläche aufweisen. Diese Tatsache wird durch die zu-\n\nlässigen Höhenkoten, welche 6 und mehr Vollgeschosse bzw. immense Fassadenhöhen zulassen, \n\nnochmals in äusserst gravierendem Masse verstärkt. Es entsteht eine Bebauung, welche auf die \n\nNachbarzonen (4-geschossige Wohnzone, 3-geschossige Wohnzone, 4-geschossige Kernzone) \n\nmit den dafür geltenden Bauvorschriften keine Rücksicht nimmt und sich auch innerhalb des Be-\n\nbauungsplangebietes als äusserst heterogen präsentiert. Die erwähnten Baukörper beinhalten ei-\n\nnen eklatanten Masssprung und treten als Fremdkörper in Erscheinung. \n\nGestützt auf vorangehende Ausführungen obliegt es somit der Gemeinde, mit der kantonalen \n\nDenkmalpflege zu klären, ob das Gasthaus Adler aufgrund der beabsichtigten Teilrevision der Zo-\n\nnenplanung sowie des Erlasses des Bebauungsplanes Sonne weiterhin als schutzwürdiges Objekt \n\nBestandteil des Bauinventares der Gemeinde Emmen bildet oder nicht. Dies gebieten die Grunds-\n\nätze der Koordination gemäss Art. 25 a RPG, welche auch im Nutzungsplanverfahren gelten (Abs. \n\n4). Der vorliegend strittige Bebauungsplan kann deshalb nur dann erlassen werden, wenn die \n\nThematik der Schutzwürdigkeit des Gasthaus Adlers geklärt ist. Wird an dieser festgehalten, sind \n\ndie umliegenden Höhenkoten entsprechend den vorangehenden Ausführungen zu reduzieren. \n\nWird das Gasthaus Adler aus dem Bauinventar der Gemeinde Emmen entlassen, sind die Höhen-\n\nkoten für den Baubereich G1 und G2 entsprechend den umliegenden Gebäuden des Bebauungs-\n\nplanes anzupassen (vgl. Antrag 3). \n\n4. Zu Lasten Grundstück Nrn. 98 und 99 und zu Gunsten Grundstück Nr. 164, alle GB Emmen, ist im \n\nGrundbuch ein Grenzbaurecht eingetragen. Diese Grenzbaurechte werden mit dem vorliegenden \n\nBebauungsplan schlicht negiert. Diesem Vorgehen wird nur dann zugestimmt, wenn das Baufeld \n\nG2 unter Wahrung des heutigen Besitzstandes bis an die Grenze zu Grundstück Nr. 163 erweitert \n\nwird (Kompensation). Sollte diesem Antrag des Einsprechers nicht entsprochen werden, läge ein \n\nwiderrechtlicher Eingriff in das verfassungsmässig garantierte Eigentumsrecht vor. \n\n5. Die Erschliessung des Grundstückes Nr. 164, GB Emmen, erfolgt über die Grundstücke Nrn. 162 \n\nund 163, beide GB Emmen. Diese Erschliessung ist dienstbarkeitsrechtlich sichergestellt (entspre-\n\nchende Fuss- und Fahrwegrechte). Gemäss Bebauungsplan ist die Erschliessung des Grundstü-\n\nckes Nr. 164 neu ab der Gersagstrasse via neu zu erstellender unterirdischer Einstellhalle geplant. \n\nDiese Ersatzerschliessung ist im heutigen Zeitpunkt nicht sichergestellt. Vorliegend ist es daher \n\nrechtswidrig, dem Grundstück Nr. 164 eine bestehende, tatsächlich und rechtlich gesicherte und \n\nauch abgegoltene Erschliessung zu entziehen und eine Ersatzerschliessung dieses Grundstückes \n\n\n\n \n\n26 \n\nzu verlangen. Ein solch massiver Eingriff in die Eigentumsrechte des Einsprechers ist widerrecht-\n\nlich und wäre deshalb mit der Bestandesgarantie nicht vereinbar. Wenn im Rahmen des Bebau-\n\nungsplanes vom Einsprecher anstelle der heute bestehenden Erschliessung eine neue Erschlies-\n\nsung seines Grundstückes verlangt wird, gebieten es einerseits die Grundsätze der Koordination \n\nandererseits das verfassungsmässige Recht der Eigentumsgarantie, dass bereits im Rahmen des \n\nBebauungsplanes die neue Erschliessung mittels Dienstbarkeit rechtlich sichergestellt sein muss, \n\ndamit die Verfügbarkeit weiterhin gewährleistet ist. Zudem kann und darf der Einsprecher für die \n\nihm aufgezwungene Ersatzerschliessung nicht mit Kosten belastet werden. lm Übrigen geht der \n\nEinsprecher davon aus, dass die Anlieferung sowohl ab Gerliswilstrasse als auch über die Grund-\n\nstücke Nrn. 162 und 163 weiterhin gewährleistet ist. \n\n6. Südlich des Baubereiches G1 ist im Bebauungsplan Sonne sowohl auf Grundstück Nr. 164 als \n\nauch auf Grundstück Nr. 98 ein Bereich Umgebungsschutz ausgewiesen. Damit wird das zu Guns-\n\nten Grundstück Nr. 164 und zu Lasten Grundstück Nr. 98, beide GB Emmen, im Grundbuch ein-\n\ngetragene Fahrwegrecht auf einer Breite von 2.00 m entlang der gemeinsamen Parzellengrenze \n\nverletzt. Auf die Ausscheidung dieses Bereiches ist daher zu verzichten. Weiter wird auch das \n\nMitbenützungsrecht zum Parkieren von Fahrzeugen auf dem Platz entlang der Kantonsstrasse \n\n(Gerliswilstrasse) vor dem Gebäude auf Grundstück Nr. 98, GB Emmen, negiert. Der Bebauungs-\n\nplan ist deshalb so anzupassen, dass dieses Recht weiter ausgeübt werden kann. \n\n7. Wie bereits vorangehend dargelegt wurde, hat die Gemeinde Emmen in Absprache mit der kan-\n\ntonalen Denkmalpflege die Schutzwürdigkeit des Gasthauses Adler im vorliegenden Verfahren auf \n\nihre Kosten endgültig zu klären. Dies gebietet das in Art. 25a RPG verankerte Koordinationsprin-\n\nzip. Wird die Schutzwürdigkeit und damit zusammenhängend die Thematik der Inventarisierung \n\nim vorliegenden Verfahren geklärt, erübrigt sich der Erlass von Art. 6 Abs. 3 der Sonderbauvor-\n\nschriften zum Bebauungsplan Sonne. \n\nIn Art. 4 Abs. 3 der Bauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne wird festgehalten, dass bei zwei-\n\nmaliger negativer Stellungnahme zu Bauprojekten der Baubereiche E, F1, F2, G1, G2, H1 und H2 \n\nder Gemeinderat ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren mit mindestens vier voneinander unab-\n\nhängigen Planungsteams und einem fachlich ausgewiesenen Beurteilungsgremium verlangen \n\nkann. Mit dieser Bauvorschrift soll über die Hintertür ein Konkurrenzverfahren verankert werden. \n\nDafür fehlt eine gesetzliche Grundlage. Die fragliche Bauvorschrift ist daher ersatzlos zu strei-\n\nchen. \n\nGemäss Art. 9 Abs. 1 der Bauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne wird zwischen dem Bebau-\n\nungsplanperimeter und der Strassenbaulinie ein Beseitigungsrevers zu Lasten der Grundeigentü-\n\nmer eingeführt. Für den Erlass eines solchen Beseitigungsrevers fehlt - für heute bestehende \n\nBauten und Anlagen - eine entsprechende gesetzliche Grundlage. Diese Bauvorschrift ist deshalb \n\ndahingehend anzupassen, als dieser Beseitigungsrevers nur für Bauten und Anlagen gilt, welche \n\nnach Erlass des Bebauungsplanes Sonne auch entsprechend verfügt werden. Entsprechend ist \n\nauch Art. 19 Abs. 2 der Bauvorschriften anzupassen. \n\n8. Art. 20 Abs. 4 der Sonderbauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne ist derart zu formulieren, \n\ndass für Kurzzeit-Parkplätze keine Bewirtschaftungspflicht festgelegt wird. Das Wort "sind" ist \n\ndurch das Wort "können" zu ersetzen. \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 17. Oktober 2023 verwiesen, welche beim Departement Planung \n\nund Hochbau einsehbar ist. \n\n \n\n\n\n \n\n27 \n\nEinspracheverhandlung \n\nAm 21. November 2021 wurde zwischen dem Einsprecher und der Gemeinde eine Einspracheverhandlung \n\ndurchgeführt. Das Einspracheprotokoll ist aufgrund ausdrücklicher Bitte des Einsprechers in den beilie-\n\ngenden Unterlagen zu finden. \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nDie Anträge zu Art. 9 Abs. 1 und Art. 19 Abs. 2 der SBV (Antrag 7) sind im Sinne von § 109 des Verwal-\n\ntungsrechtspflegegesetzes (VRG) als erledigt infolge Gegenstandslosigkeit zu erklären. Die weiteren An-\n\nträge werden zur Abweisung beantragt. \n\n \n\nAntrag 1 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDer Antrag zur Abweisung dieses Antrages ergibt sich aufgrund Erwägungen des Gemeinderates \n\nzu den nachfolgenden Anträgen. \n\n \n\nAntrag 2 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nEs ist zutreffend, dass das Gasthaus Adler als schützenswerte Baute eingetragen ist. Es ist zutref-\n\nfend, dass sich die kantonale Denkmalpflege dazu geäussert hat und eine Reduktion der Firsthö-\n\nhen verlangte. Dieser Meinung gegenüber steht die Beurteilung eines ausgewiesenen Fachgremi-\n\nums des Studienauftrags, welche höhere als von der Denkmalpflege angesetzte Bauten ebenfalls \n\nals ortsverträglich beurteilt. Zudem soll an dieser zentralen Lage das «Gebot der Verdichtung \n\nnach innen» priorisiert werden. An dieser Stelle wird auch auf Kapitel 5.16 des Planungsberichtes \n\nvom 13. September 2023 verwiesen. Aus der kantonalen Vorprüfung geht eine Interessenabwä-\n\ngung hervor. Neben der Stellungnahme der Denkmalpflege äusserten sich auch andere kantonale \n\nFachstellen und Ämter. Dabei werden die vorgesehenen max. Höhenkoten als städtebaulich ver-\n\nträglich erachtet. \n\nBezüglich der besagten Dienstbarkeit: Mittels Bebauungsplan Sonne soll u.a. eine qualitativ wert-\n\nvolle Siedlungsverdichtung nach innen erzielt werden. Dieser Zielsetzung zuwiderlaufenden \n\nDienstbarkeiten (z.B. privatrechtliche Baubeschränkungen), welche verhindern, dass bestimmte \n\nFlächen der öffentlich-rechtlichen Bauordnung nicht wie beabsichtigt bebaut und genutzt werden \n\nkönnen, sollen gelöscht werden. Falls dies nicht möglich ist, kann die Enteignung der entspre-\n\nchenden Dienstbarkeiten verfügt werden. Die Enteignung kann koordiniert mit einem Planungs- \n\noder Baubewilligungsverfahren oder unabhängig davon erfolgen. Somit kann abschliessend ge-\n\nsagt werden, dass die vorhandene Dienstbarkeit «Baubeschränkung», entgegen der Ansicht des \n\nEinsprechers, der Bebaubarkeit des Bebauungsplanperimeters nicht entgegensteht. \n\nDie Gemeinde bezweckt mit dem Bebauungsplan ausdrücklich einen sorgfältigen Umgang mit \n\ndem schützenswerten Objekt «Gasthaus Adler» und hat das Gebäude im Bebauungsplan denn \n\nauch explizit integriert. Seitens der Gemeinde besteht keine Veranlassung, die Schutzwürdigkeit \n\ndes Gasthauses Adler in Frage zu stellen oder auf eine Entlassung des Gasthauses aus dem In-\n\nventar hinzuwirken. Dem Eigentümer steht aber unabhängig davon das Recht zu, die Entlassung \n\naus dem Denkmalverzeichnis zu beantragen und durch einen Neubau zu ersetzen. Dafür ist ein \n\nFachgutachten erforderlich, welches nachweist, dass die Instandstellungsfähigkeit des schützens-\n\nwerten Objekts nicht mehr gegeben ist. Dies muss vor der Eingabe eines Baugesuches vorge-\n\nnommen werden. \n\n\n\n \n\n28 \n\nDie Frage, ob das Gasthaus Adler dereinst durch einen Ersatzneubau ersetzt werden kann oder \n\nnicht, ist für die Genehmigungsfähigkeit des Bebauungsplanes nicht entscheidend, zumal für bei-\n\nde Szenarien Regelungen enthalten sind. \n\n \n\nAntrag 3 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nWie aus Art. 11 Abs. 1 der Sonderbauvorschriften ersichtlich ist, erfolgt entlang der Baufelder ei-\n\nne dem Terrainverlauf folgende Abstufung, bei der die jeweilige Höhenquote zum oberen Grund-\n\nstück um jeweils minus 50 cm reduziert wird. Es sind keine Umstände ersichtlich, welche es recht-\n\nfertigen würden, für die Baufelder G1 und G2 von diesem Verlauf abzuweichen und eine Sonder-\n\nregelung zu treffen. \n\n \n\nAntrag 4 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nMit der Teilzonenplanänderung wird das Grundstück Nr. 164 von der 5-geschossigen Kernzone a \n\n(K5a) in die Spezielle Kernzone (K-S) überführt. In der 5-geschossigen Kernzone wird die Ausnüt-\n\nzung anhand der Grenzabstände definiert, welche im BZR Art. 7 Abs. 4 definiert sind. Das gesam-\n\nte Gebäude hat die Abstandsvorschriften einzuhalten. Gegenteilige privatrechtliche Abreden sind \n\ndabei unbeachtlich. \n\nDie Annahme, dass die privatrechtlichen Grenzbaurechte dem Einsprecher für den Baubereich G2 \n\nin der 5-geschossigen Kernzone einen «heutigen Besitzstand» resp. eine anrechenbare Gebäude-\n\nfläche von \n\n195 m2 verschaffen würden, ist deshalb unzutreffend. Die anrechenbare Geschossfläche bestimmt \n\nsich nach erfolgter Teilzonenplanänderung und Umzonung in die Spezielle Kernzone. In dieser \n\nkann gemäss Art. 11a Abs. 2 nur im Rahmen eines Bebauungsplans gebaut werden, wobei ge-\n\nmäss Abs. 3 Bebauung, Gebäudegrundflächen und Fassadenhöhen unter Beachtung der Nachbar-\n\nzonen und ortsplanerischen Kriterien in den Bebauungsplänen festgelegt werden. Dass auch die \n\nvormalige anrechenbare Gebäudefläche zu berücksichtigen wäre, lässt sich der Bestimmung nicht \n\nentnehmen. \n\nMit einem im Vorverfahren des Bebauungsplanes durchgeführten Studienauftrag wurde durch ein \n\nBeurteilungsgremium die städtebaulich beste Lösung für alle Grundstücke gesucht. Das Sieger-\n\nprojekt wurde zum vorliegenden Richtprojekt weiterentwickelt. Ein Ausschuss des Beurteilungs-\n\ngremiums hat im Anschluss die Möglichkeiten einer städtebaulich angemessenen Baubereichser-\n\nweiterung geprüft. Es kam zum Schluss, dass einer Erhöhung der anrechenbaren Gebäudefläche \n\nfür den Baubereich G2 um rund 20 m2 auf max. 140 m2 aus städtebaulichen Gründen stattgege-\n\nben werden kann. Eine weitere Erhöhung der anrechenbaren Gebäudefläche wird nach erneuter \n\nPrüfung aus Gründen der ortsbaulichen Verträglichkeit, der Vorentscheide und dem Prinzip einer \n\nmöglichst ausgewogenen Verteilung der Planungsvorteile unter den Grundeigentümern abgelehnt. \n\nIm Dokument «Fachliche Stellungnahme Optionen Baubereich G1-G2» vom 7. Mai 2021 sind die \n\nDetails einsehbar. \n\n \n\nAntrag 5 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDer Bebauungsplan entzieht dem Grundstück Nr. 164 die Erschliessbarkeit keineswegs, sondern \n\nlegt den Ersatz der bestehenden Erschliessung durch eine neue unterirdische Erschliessung ab \n\n\n\n \n\n29 \n\nder Gersagstrasse fest. Die Genehmigungsfähigkeit des Bebauungsplanes setzt eine eine rückwär-\n\ntige Erschliessung oder einen Vorfahrtsbereich – z.B. analog der Neuüberbauung von Romano & \n\nChristen im Norden des Bebauungsplans Sonne- voraus. Eine Erschliessung über einen Vorfahrts-\n\nbereich ist aus Platzgründen nicht möglich, daher muss eine rückwertige Erschliessung realisiert \n\nwerden. Solange an den bestehenden Bauten nichts geändert wird und der Kanton die bestehen-\n\nden Ein- und Ausfahrten toleriert, kann die Dienstbarkeit weiterhin ausgeübt werden. Dass die Er-\n\nsatzerschliessung nicht sichergestellt sei, ist unzutreffend. Der Bebauungsplan sieht in Art. 7 SBV \n\nvor, dass Erstellung, Unterhalt, Erneuerung und Nutzung von gemeinsam genutzten Erschlies-\n\nsungsflächen und Zufahrten, Einstellhallen, etc. zwischen den Eigentümern abzustimmen und pri-\n\nvatrechtlich mittels Eintragungen im Grundbuch zu sichern sei. Ferner ist gemäss Art. 8 Abs. 2 die \n\nErschliessung aller Parzellen im Gebiet jederzeit zu gewährleisen und ggf. mit provisorischen \n\nBauwerken zu sichern. Die Anbindung der Baubereiche G1 und G2 an die Einstellhalle auf Parzelle \n\n99 ist zudem gemäss Art. 8 Abs. 3 durch die private Grundeigentümerschaft zu koordinieren. \n\nAllfällige Entschädigungsansprüche infolge Wegfall der grundbuchlich gesicherten bestehenden \n\nErschliessung, sind nicht Gegenstand dieses Verfahrens.  \n\nSollten sich die Grundeigentümer im Rahmen der jeweiligen Bauprojekte privatrechtlich nicht über \n\ndie jeweilig notwendigen Dienstbarkeiten einigen, kann der Grundeigentümer bei der Gemeinde \n\nErschliessungshilfe beantragen. Die Gemeinde wird dann beim Regierungsrat das Enteignungs-\n\nrecht für den Grundeigentümer beantragen. Entschädigungen für die Einräumung der Dienstbar-\n\nkeit werden von der Schatzungskommission festgelegt. \n\n \n\nAntrag 6 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDie Ausscheidung des Bereichs Umgebungsschutz ist eine Auflage der kantonalen Denkmalpflege, \n\nwelche Abgrabungen entlang des schützenswerten Gasthauses Adler verbietet. Dass durch eine \n\nsolche Auflage das Fahrwegrecht tangiert sein könnte, ist nicht ersichtlich. Dass Abgrabungen in \n\ndiesem Bereich gemäss Art. 6 Abs. 2 der SBV nicht zulässig sind, sind der integralen Schutzwür-\n\ndigkeit des Gasthaus Adler geschuldet. \n\n \n\nAntrag 7 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nZu Art. 4 Abs.3: Entgegen den Ausführungen des Einsprechers, handelt es sich nicht um eine ver-\n\nsteckte Legitimierung eines qualifizierten Konkurrenzverfahrens. Im Gegenteil, die Grundlagen für \n\ndie Durchführung von qualifizierten Konkurrenzverfahren sind detailliert im BZR geregelt (Speziel-\n\nle Kernzone, Art. 11a Abs. 4 BZR). Dieser Absatz ist notwendig, damit die geforderten Qualitäten \n\ndes Bebauungsplans eingehalten werden. Es liegt am Eigentümer, ein qualifiziertes Architekturbü-\n\nro zu beauftragen, welches ein qualitativ hochwertiges Bauprojekt erarbeitet, welches von der \n\nStadtbildkommission gutgeheissen wird. Ist dies der Fall, muss kein qualifiziertes Konkurrenzver-\n\nfahren durchgeführt werden. \n\n \n\nZu Art. 6 Abs. 3: Wie bereits ausgeführt, besteht seitens der Gemeinde keine Veranlassung, die \n\nSchutzwürdigkeit des Gasthauses Adler in Frage zu stellen. Dieser Absatz ist eine Auflage der kan-\n\ntonalen Denkmalpflege und entspricht dem gängigen Verfahren für schützenswerte Objekte. Die-\n\nse Auflage gilt auch ohne Bebauungsplan. \n\n \n\n\n\n \n\n30 \n\nZu Art. 9 Abs. 1: In Art. 9 Abs. 1 ist festgehalten, dass der Beseitigungsrevers nur für neue Bau-\n\nten und Anlagen gilt. Für die bestehenden Bauten und Anlagen gilt die Bestandesgarantie, solan-\n\nge der Kanton aufgrund übergeordneten Planungen nichts Anderes verfügt oder in den damaligen \n\nBaubewilligungen nichts Anderes als Auflage verfügt wurde. Der Antrag zu Art. 9 Abs. 1 kann er-\n\nledigt erklärt werden. \n\n \n\nZu Art. 19 Abs. 2: Für die bestehenden Anlieferungen ab der Gerliswilstrasse gilt die Bestandesga-\n\nrantie, solange der Kanton aufgrund übergeordneten Planungen nichts Anderes verfügt oder in \n\nden damaligen Baubewilligungen nichts Anderes als Auflage verfügt wurde. Für neue Anlieferun-\n\ngen müssen die Bestimmungen des Bebauungsplans eingehalten werden. Der Antrag zu Art. 19 \n\nAbs. 2 kann erledigt erklärt werden. \n\n \n\nAntrag 8 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDie Bewirtschaftung von öffentlich zugänglichen Parkplätzen ist im Rahmen von Nutzungsplanän-\n\nderungen u.a. bei Bebauungsplänen an zentral gelegenen Lagen zeitgemäss und anerkannte Pra-\n\nxis in der Gemeinde Emmen. Entsprechend muss sich die Parkplatzbewirtschaftung im Perimeter \n\ndes Bebauungsplanes Sonne in den übergeordneten Kontext einordnen und kann sich nicht auf \n\nAusnahmen berufen. \n\n \n\nAntrag 9 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nEs werden keine Kosten erhoben. \n\n8.2 Einsprache Max Buholzer 2 \n\nEinsprache vom 16. Oktober 2023 durch Max Buholzer, Lerchenbühlstrasse 20, 6045  \n\n \n\nAntrag \n\nDer Einsprecher stellt sinngemäss folgende Anträge: \n\n1. Sinngemäss: Die Einsprache sei gutzuheissen. \n\n2. Mit der Aufnahme der alten Linde und dem dazu notwendigen Lebensraum hinter dem Bau auf \n\nder Parzelle 100, Grundbuch Emmen, in das Emmer Inventar schützenswerter Bäume soll der \n\nFortbestand dieses Baumes im Rahmen des Bebauungsplan Sonne gesichert und gewährleistet \n\nwerden. Die Interessensabwägung Städtebau, Freiraum und Erschl iessung und die neuen Bau-\n\nkörper sollen dermassen ausgelegt, respektive angelegt werden, dass die Zufahrt der Feuerwehr \n\nohne die Entfernung der Rabatte und der Linde gewährt ist. \n\n3. Von der Rüeggisingerstrasse her soll auf der Gersagstrasse hin zum Sonnenplatz  eine Busspur \n\nrealisiert werden, welche zugleich auch als Fahrspur für Blaulichtorganisationen dient und mit der \n\nUmsetzung des Bebauungsplanes Sonne, dem Ausbau der SBB Haltestelle Gersag, dem neuen \n\nBus Hub sowie den Sanierungsetappen der Gerliswilstrasse einhergeht. Die Velospur bergwärts \n\nauf der Gersagstrasse hin zum Sonnenplatz soll so geplant werden, dass kein Ausweichen auf das \n\nTrottoir mehr möglich sei, so dass Fußgänger-Gefährdung verhindert werde. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n31 \n\nBegründung \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet: \n\n2. Im Planungsperimeter Sonne soll ein lebenswerter Raum erhalten werden und kein zweiter Son-\n\nnenplatz entstehen. Die angedachten Pflanzen und Bäume im Hofbereich des Planungsperimeters \n\nSonne rechtfertigen die zukünftige Fällung der alten Linde zu Gunsten größerem Bauvolumen und \n\nInfrastruktur nicht. Es wird Jahrzehnte dauern bis die Neubepflanzung nur annähernd die Wir-\n\nkung und Ausstrahlung der alten Linde erreicht. lm Übrigen besteht mit der anstehenden Überar-\n\nbeitung des Inventars schützenswerter Bäume auf Emmer-Boden jetzt die Gelegenheit diesen \n\nBaum ins Inventar aufzunehmen. \n\n3. Die alltägliche Überlastung der Rüeggisingerstrasse über die Gersagstrasse hin zum Sonnenplatz \n\n(Privatverkehr und ÖV) wird mit den geplanten Neubauten im Planungsperimeter Sonne zusätz-\n\nlich geschürt, was dazu führt, dass der ÖV noch mehr als heute daran gehindert werden wird, \n\nFahrpläne einzuhalten. Die geplanten Massnahmen können heute den Beweis eines fliessenden \n\nÖV nicht erbringen, weshalb die Bauten im Planungsperimeter Sonne entlang der Gersagstrasse \n\nso anzulegen sind, dass nebst dem Veloweg auch der Ausbau einer Busspur ermöglicht wird. Es \n\ndürfte der Planungsbehörde Emmen bekannt sein, dass auch kantonale Dienststellen für die Er-\n\nrichtung einer Busspur votieren, und dass bestehende Dosieranlagen im Grossraum Luzern den \n\nnotwendigen Verkehrsfluss nicht gewährleisten. \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 16. Oktober 2023 verwiesen, welche beim Departement Planung \n\nund Hochbau einsehbar ist. \n\n \n\nEinspracheverhandlung \n\nAm 21. November 2021 wurde zwischen dem Einsprecher und der Gemeinde eine Einspracheverhandlung \n\ndurchgeführt. Das Einspracheprotokoll ist aufgrund ausdrücklicher Bitte des Einsprechers in den beilie-\n\ngenden Unterlagen zu finden. \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nDer Antrag 3 wurde mit E-Mail vom 3. Januar 2024 zurückgezogen und ist somit im Sinne von § 109 des \n\nVerwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) als erledigt zu erklären. Die weiteren Anträge werden zur Abwei-\n\nsung beantragt. \n\n \n\nAntrag 1 \n\nErwägung des Gemeinderates: Die Abweisung dieses Antrages ergibt sich aufgrund Erwägungen \n\ndes Gemeinderates zu den nachfolgenden Anträgen. \n\n \n\nAntrag 2 \n\nErwägung des Gemeinderates: Die im Bebauungsplan vorgesehene Lage der Baubereiche wird als \n\nbestmögliche Lösung beurteilt (Sicherung Siegerprojekt Studienauftrag). Damit die Zufahrt der \n\nFeuerwehr auf den Hof möglich ist, muss die bestehende Rabatte mit der Linde, welche nicht ge-\n\nschützt ist, entfernt werden. Es handelt sich hierbei um ein Interessensabwägung (Städtebau, \n\nFreiraum, Erschliessung), welche in diesem Falle zu Ungunsten der alten Linde ausfällt. Der Ge-\n\nmeinderat erachtet das wegleitende Umgebungskonzept als ausreichend, um den Wegfall der al-\n\nten Linde in angemessener Weise zu kompensieren. \n\n  \n\n\n\n \n\n32 \n\nAntrag 3 \n\nErwägung des Gemeinderates: Im Rahmen der Überlegungen zur Umgestaltung des Bushubs \n\nGersag sowie im Betriebs- und Gestaltungs-konzept des Gersagplatzes wurden verschiedene Op-\n\ntionen unter Berücksichtigung städtebaulicher Kriterien und eines gut funktionierenden Verkehrs \n\ngeprüft. Schlussendlich wurde jene Variante als beste Option ermittelt, welche eine grosszügige \n\nBusbucht am Gersagplatz kombiniert mit einer intelligenten Busbevorzugung auf der Gersagstras-\n\nse vorsieht. \n\nDem Gemeinderat ist es ein Anliegen, dass eine Entscheidung diesbezüglich auf der Grundlage \n\nvon fachlich fundierten Aussagen stattfinden kann. In diesem Sinne wurde zur Prüfung dieser Ar-\n\ngumente wurde im Auftrage der Gemeinde Emmen ein Fachgutachten erstellt. Dieses empfiehlt, \n\ndie Planung für eine Busbevorzugung auf der Rüeggisingerstrasse (Nord) weiter zu konkretisie-\n\nren. Die Busspur auf der Gersagstrasse soll nicht weiterverfolgt werden. Die Gründe sind der \n\nWichtigkeit nach zusammenfassend beschrieben: \n\n \n\n1) Eine Busbevorzugung auf der Rüeggisingerstrasse (Nord) bringt für sämtliche Buslinien die den \n\nBahnhof Gersag bedienen einen Vorteil. Mit einer Busspur auf der Gersagstrasse werden nur zwei \n\nvon vier Buslinien bevorzugt. \n\n \n\n2) Aufgrund der Topografie und der Bahnunterführung ist die Gersagstrasse ungeeignet für einen \n\nAusbau des Strassenquerschnitts. Im Bereich der Rüeggisingerstrasse (Nord) kann eine Busbe-\n\nvorzugung unter deutlich besseren Voraussetzungen geplant und realisiert werden. Der Kosten / \n\nNutzen Vorteil ist bei einer Busbevorzugung Rüeggisingerstrasse (Nord) deutlich höher, unter an-\n\nderem, weil diese innerhalb des bestehenden Strassenraums umgesetzt werden kann. \n\n \n\n3) Im Bereich der Rüeggisingerstrasse (Nord) befinden sich keine Haltestellen des öffentlichen \n\nVerkehrs. Damit ist in diesem Bereich das Querungsbedürfnis deutlich geringer und eine Dosie-\n\nrung des MIV’s angebrachter. \n\n \n\nEin Velostreifen bergwärts ist im Bebauungsplan Sonne vorgesehen und wird bei der Umsetzung \n\nder Baubereiche A und B umgesetzt. \n\n \n\nAufgrund des Rückzugs gemäss E-Mail vom 3. Januar 2024 kann der Antrag im Sinne von § 109 \n\ndes Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) als erledigt erklärt werden. \n\n  \n\n\n\n \n\n33 \n\n9. Stellungnahmen \n\n9.1 Stellungnahme der SBB \n\nStellungnahme vom 5. Oktober 2023 im Rahmen der öffentlichen Auflage durch die SBB AG, Abteilung \n\nImmobilien – Grundstückmanagement. \n\n \n\nInhalt \n\nDie Stellungnehmerin nimmt wie folgt Stellung (sinngemäss): \n\n1. Pflanzungen entlang der Gersagstrasse: \n\nEs sind die Abstände gemäss SBB Regelung I-20025 Lichtraumprofil 2 respektive die geltenden \n\nAbstände gemäss kantonalem Nachbarrecht einzuhalten. Baumartenwahl gemäss I-20025 Hö-\n\nhenklasse 3.  \n\nSträucher oder Bäume dürfen nicht höher wachsen als ihr Abstand zum Gleis beträgt.  \n\n2. Alle späteren Bau- und Erschliessungsvorhaben im Perimeter dieses Bebauungsplans, die sich in \n\nder Nähe von SBB-Anlagen (Bahntrasse und Hochspannungsleitungen) befinden, müssen uns zu \n\ngegebener Zeit zur Prüfung und Genehmigung gem. Art. 18m des Bundesgesetzes über die Ei-\n\nsenbahnen (EBG) vorgelegt werden.  \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Stellungnahme vom 5. Oktober 2023 verwiesen, welche beim Departement Pla-\n\nnung und Hochbau einsehbar ist. \n\n \n\nAntwort  \n\nDer Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die Berücksichtigung der aufgeführten Auflagen \n\nist Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. \n\n9.2 Stellungnahme der CKW \n\nStellungnahme vom 22. September 2023 im Rahmen der öffentlichen Auflage durch die CKW AG. \n\n \n\nInhalt \n\nDie Stellungnehmerin nimmt wie folgt Stellung (sinngemäss): \n\nIm Bereich der bestehenden Baute "Sonne" betreiben die CKW mit Einbaurecht eine Trafostation, welche \n\nbestimmt versetzt werden muss. Dies sei sehr aufwändig, für alle beteiligten Parteien kostenintensiv und \n\nbedingt lange ESTI-Bewilligungsverfahren. Daher ist es sehr wichtig dies so früh wie möglich genau an-\n\nzuschauen um das weitere Vorgehen zu definieren. So soll finanziellen und terminlichen Überraschungen \n\nvorgebeugt werden. Für die Erschliessung der Neubauten werden zudem voraussichtlich ein bis zwei \n\nfreistehende neue Standorte Trafostationen mit Abmassen von ca. 3m x 4m notwendig sein. Diese noch \n\nzu bestimmenden Standorte müssten auch in die weitere Planung mit einbezogen werden. \n\n \n\nAntwort  \n\nDer Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die Berücksichtigung der aufgeführten Auflagen \n\nist Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens. \n\n \n\n\n\n \n\n34 \n\n10. Mehrwertabgabe \n\nDie Mehrwertabgabe beträgt bei Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- oder Gestaltungs-\n\nplanpflicht sowie bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes 20 Prozent des Mehrwerts (§ 105b \n\nAbs. 1 PBG). Der Mehrwert entspricht gemäss § 105b Abs. 2 PBG der Differenz zwischen dem Verkehrs-\n\nwert des Landes mit und jenem ohne Planänderung.  \n\n \n\n§ 105a Abs. 1 PBG ermächtigt die Gemeinden, bei Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- \n\noder Gestaltungsplanpflicht sowie bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes mit den Grundeigen-\n\ntümern einen verwaltungsrechtlichen Vertrag über die Mehrwertabgabe abzuschliessen. \n\n \n\nNach der Ablehnung des ersten Bebauungsplanes 2022 ist eine erneute Mehrwertermittlung erforderlich. \n\nDie Mehrwertermittlung wurde mit dem Fachbüro Fahrländer Partner, Raumentwicklung AG durchgeführt. \n\nDabei zeigte sich, dass mit dem Bebauungsplan Sonne kein Mehrwert gemäss § 105b Abs. 2 PBG ent-\n\nsteht. Damit wird keine Abgabe fällig. Für weiterführende Informationen wird auf den Schlussbericht \n\nMehrwertermittlung vom 23. November 2023 verwiesen (Beilage 30). \n\n  \n\n\n\n \n\n35 \n\n11. Antrag an den Einwohnerrat \n\nGestützt auf den vorliegenden Bericht unterbreitet der Gemeinderat dem Einwohnerrat folgenden Antrag:  \n\n \n\n1. Genehmigung der Teilrevision des Zonenplans im Gebiet Sonne "Teilzonenplanänderung «Sonne», \n\nAnpassung im Zonenplan, Massstab 1:1’000" \n\n2. Genehmigung des Bebauungsplans Sonne mit dem Situationsplan 1:500 und den Sonderbauvorschrif-\n\nten \n\n3. Einsprache von Herrn Max Buholzer Nr. 1 \n\nAbweisung der Anträge 1 - 6, 8 und 9 \n\nAntrag 7: Abweisung Art. 4 Abs. 3 und Art. 6 Abs. 3; Erledigterklärung Art. 9 Abs. 1 und Art. 19 Abs. \n\n2 infolge Gegenstandslosigkeit \n\n4. Einsprache von Herrn Max Buholzer Nr. 2 \n\nAbweisung der Anträge 1 und 2 \n\nErledigterklärung von Antrag 3 infolge Rückzug \n\n5. Kenntnisnahme der Antworten bezüglich den Stellungnahmen an die SBB und die CKW. \n\n6. Die Genehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Luzern bleibt vorbehalten. \n\n7. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. \n\n8. Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug dieses Beschlusses beauftragt. \n\nEmmenbrücke, 31. Januar 2024 \n\n \n\nFür den Gemeinderat: \n\n \n\n \n\nRamona Gut-Rogger \n\nGemeindepräsidentin \n\n \n\n \n\nPatrick Vogel \n\nGemeindeschreiber \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n36 \n\nBeilagen: \n\n \n\nTeilrevision des Zonenplans (Bereich Sonne): \n\n \n\n1. Teilzonenplanänderung «Sonne», Anpassung am Zonenplan, 1:1’000 vom 31. Januar 2024 \n\n \n\nBebauungsplan Sonne: \n\n \n\n2. Situationsplan mit Schnitten 1:500 vom 31. Januar 2024 \n\n3. Sonderbauvorschriften (SBV) vom 31. Januar 2024 \n\n \n\nWegleitende und orientierende Bestandteile des Bebauungsplans \n\n \n\n4. Planungsbericht vom 31. Januar 2024 \n\n5. Richtprojekt Architektur vom 30. September 2022 \n\n6. Berechnungen Richtprojekt Architektur vom 30. September 2022 \n\n7. Fassadengestaltung- und Materialisierungskonzept vom Mai 2020 \n\n8. Richtprojekt Freiraum vom 30. September 2022 \n\n9. Würdigung Richtprojekt vom 28. Januar 2020 und 13. März 2020 \n\n10. Mobilitätskonzept vom 30. September 2020 \n\n11. Lärmschutz-Nachweis vom 30. September 2020 \n\n12. Risikobericht nach Störfallverordnung und NIS-Einschätzung vom 30. September 2020 \n\n13. Energie- und Nachhaltigkeitsbeurteilung vom 19. Februar 2020 \n\n14. Bodenbelastungen und Entsorgungskonzept vom 3. Juli 2020 \n\n15. Geotechnischer Vorbericht vom 21. September 2018 \n\n16. Ver- und Entsorgungskonzept vom 6. Juli 2020 \n\n17. Verkehrsmessungen vom 04. und 06. Februar 2020 \n\n18. Leistungsbeurteilung Sonnenplatz vom 9. Juli 2020 \n\n19. Verkehrstechnischer Nachweis Erschliessung vom 13. März 2020 \n\n20. Beurteilung Anlieferung an der Gerliswilstrasse vom 26. März 2021 \n\n21. Bericht des Beurteilungsgremiums zum Studienauftrag vom 12. Juli 2019 \n\n22. Fachliche Stellungnahme Optionen Baubereiche G1/G2 \n\n23. Vorprüfungsbericht BUWD vom 16. Januar 2023 \n\n24. Mitwirkungsbericht vom 7. Juni 2023 \n\n25. Kurzgutachten Busspur Gersag-Rüeggisingerstrasse vom 5. Mai 2023 \n\n26. Aktennotiz betreffend Dienstbarkeit zur Duldung von Immissionen vom 24. April 2023 \n\n \n\nRichtplan Sonnenhof \n\n27. Richtplan Sonnenhof vom 21. März 2014 \n\n28. Richtplantext Sonnenhof vom 20. März 2014 \n\n29. Planungsbericht Sonnenhof vom 5. Februar 2014 \n\n \n\nWeitere Beilagen \n\n30. Schlussbericht Mehrwertermittlung vom 23. November 2023 \n\n31. Einspracheprotokoll Max Buholzer 1 vom 21. November 2023 \n\n32. Einspracheprotokoll Max Buholzer 2 vom 21. November 2023 \n\n  \n\n\n\t0. Änderungen seit der 1. Lesung im Einwohnerrat\n\t1. Einleitung\n\t1.1 Ausgangslage\n\t1.2 Situation\n\t1.3 Städtebauliches Gesamtkonzept\n\n\t2. Vorgeschichte und Planungsverfahren\n\t2.1 Richtkonzept\n\t2.2 Studienauftrag\n\t2.3 Bebauungsplan\n\t2.4 Kantonale Vorprüfung\n\t2.5 Mitwirkung der Bevölkerung & weitere Abklärungen\n\t2.6 1. Lesung im Einwohnerrat\n\t2.7 Öffentliche Auflage\n\n\t3. Bebauungsplan Sonne\n\t3.1 Übersicht der Inhalte\n\t3.2 Grundsätzliche Anforderungen\n\t3.3 Volumetrische Ausgestaltung\n\t3.4 Gestaltung\n\t3.5 Nutzung\n\t3.6 Etappierung\n\t3.7 Verkehr & Erschliessung\n\t3.8 Freiraum\n\t3.9 Umwelt\n\t3.10 Qualitätssicherung\n\n\t4. Teilrevision des Zonenplans\n\t5. Aufhebung Teilrichtplan Sonnenhof\n\t6. Auswirkungen\n\t7. Weiterführende Abklärungen\n\t7.1 Preisgünstiges Wohnen\n\t7.2 Kulturbetriebe & Immissionsschutz\n\t7.3 Verkehrsführung\n\n\t8. Einsprachen\n\t8.1 Einsprache Max Buholzer 1\n\t8.2 Einsprache Max Buholzer 2\n\n\t9. Stellungnahmen\n\t9.1 Stellungnahme der SBB\n\t9.2 Stellungnahme der CKW\n\n\t10. Mehrwertabgabe\n\t11. Antrag an den Einwohnerrat\n\n


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name: 22_23 18 Leistungsbeurteilung Sonnenplatz_2 Lesung

text: \n   \n \n\n19.117 Emmenbrücke, Bebauungsplan Sonne, Leistungsbeurteilung Sonnenplatz \n09.07.2020 \n\n   \n\nTEAMverkehr.zug ag \ndipl. ing. eth/fh/svi box@teamverkehr.ch ch-6330 cham zugerstrasse 45 fon 041 783 80 60 \nverkehrsingenieure www.teamverkehr.ch ch-6410 goldau blockweg 3 fon 041 859 10 20 \n\n1 Ausgangslage \n\nMit dem Bebauungsplan Sonne ist in Emmenbrücke an zentraler Lage eine Überbauung mit hoher Nut-\n\nzungsdichte für Wohnen und Arbeiten geplant. \n\nDie Erschiessung des Areals soll ausschliesslich über die Gersagstrasse erfolgen. Die Anschlüsse sollen zwi-\n\nschen dem Knoten Sonnenplatz und dem Knoten Gersagstrasse/Titlisstrasse zu liegen kommen. Der Knoten \n\nSonnenplatz gehört zur wichtigen und stark belasteten Kantonsstrasse K13. Der durch die zukünftige Nut-\n\nzung auf dem Areal Sonne entstehende Verkehr wird den Knoten zusätzlich belasten. Deshalb soll die Leis-\n\ntungsfähigkeit des Knotens Sonnenplatz geprüft werden. Anhand dieser Leistungsbeurteilung wird die Re-\n\nserve zur abendlichen Spitzenstunde für den Knotenarm Gersagstrasse ermittelt. Diese ist massgebend für \n\ndie Bestimmung eines maximalen Fahrtenkontingents für das Areal Sonne. \n\n \n\n \n2 Knoten Sonnenplatz \n\nAm Knoten Sonnenplatz treffen die Gerliswilstrasse, die Schulhaussstrasse und die Gersagstrasse zusammen. \n\nDie Gerliswilstrasse ist Teil einer nördlichen Ausfallachse der Stadt und Agglomeration Luzern. Sie weist ein \n\nentsprechend hohes Verkehrsaufkommen auf und hat somit eine übergeordnete Rolle im regionalen Stras-\n\nsennetz. Die Schulhaus- und Gersagstrasses weisen ein geringeres Verkehrsaufkommen auf, sie haben auf \n\nlokaler Ebene die Bedeutung von Sammelstrassen. \n\n \n\n \n\n  \n\nG\nerlisw\n\nilstrasse \n\nGer\nsa\n\ngs\ntra\n\nss\ne \n\nSc\nhu\n\nlh\nau\n\nss\ntra\n\nss\ne \n\nG\nerlisw\n\nilstrasse \n\n\n\n   \n\n Emmenbrücke, Bebauungsplan Sonne 2 \n\n \n\n3 Verkehrserhebung Sonnenplatz \n\nUm über eine aktuelle Datengrundlage zur Leistungsbeurteilung zu verfügen, wurde eine Verkehrserhebung \n\nüber zwei Tage am 4. und 6. Februar 2020 durchgeführt. \n\nFolgende Verkehrsmengen wurden an diesen beiden Tagen erhoben: \n\n \n\n4. Februar 2020: \n\nKnotenarm Gerliswilstr. Nord Gersagstrasse Gerliswilstr. Süd Schulhausstrasse \n\nDTV 18'812 Fz. 10'825 Fz. 11'483 Fz. 5'082 Fz. \n\nMSP 1'328 Fz. 794 Fz. 780 Fz. 414 Fz. \n\nASP 1'467 Fz. 846 Fz. 783 Fz. 494 Fz. \n\n \n\n6. Februar 2020: \n\nKnotenarm Gerliswilstr. Nord Gersagstrasse Gerliswilstr. Süd Schulhausstrasse \n\nDTV 19'198 Fz. 10'773 Fz. 11'893 Fz. 5'022 Fz. \n\nMSP 1'373 Fz. 778 Fz. 792 Fz. 429 Fz. \n\nASP 1'456 Fz. 853 Fz. 831 Fz. 450 Fz. \n\n \n\nDurchschnitt beider Tage, gerundet: \n\nKnotenarm Gerliswilstr. Nord Gersagstrasse Gerliswilstr. Süd Schulhausstrasse \n\nDTV 19'000 Fz. 10'800 Fz. 11’700 Fz. 5'050 Fz. \n\nMSP 1'350 Fz. 790 Fz. 790 Fz. 420 Fz. \n\nASP 1'460 Fz. 850 Fz. 800 Fz. 470 Fz. \n\n  \n\n\n\n   \n\n Emmenbrücke, Bebauungsplan Sonne 3 \n\n \n\n4 Leistungsbeurteilung \n\n4.1. Verkehrsqualitätsstufen \n\nZur Beurteilung der Verkehrsqualität von Knoten im Kreisverkehr werden in der VSS-Norm 40 024a1 fol-\n\ngende sechs Verkehrsqualitätsstufen definiert: \n\n \n\nDie Beurteilung des Knotens Sonnenplatz erfolgt für den Ist-Zustand (2020), sowie für die prognostizierten \n\nZustände 2030 und 2040, betrachtet wird jeweils die Verkehrsbelastung zur Abendspitzenstunde (ASP). Es \n\nwird dabei sowohl jeder Knotenarm, wie auch der gesamte Knoten je einer Qualitätsstufe zugeordnet. Die \n\nFussgängerquerungen werden bei der Beurteilung nicht berücksichtigt. Der Kreisel verfügt teilweise über zu-\n\nsätzliche kurze Rechtsabbiegespuren, welche wie ein Bypass funktionieren. Diese werden ebenfalls nicht be-\n\nrücksichtigt. \n\n \n\n  \n\n \n1 VSS-Norm 40 024a – Leistungsfähigkeit, Verkehrsqualität, Belastbarkeit; Knoten im Kreisverkehr \n\n\n\n   \n\n Emmenbrücke, Bebauungsplan Sonne 4 \n\n \n\n4.2. Ist-Zustand 2020 \n\nFür den heutigen Zustand wurde, basierend auf den Verkehrserhebungen vom Februar 2020, folgende Ver-\n\nkehrsqualität ermittelt: \n\n \n\nKreiselarm Auslastungs-\ngrad \n\nBelastungs-\nreserve \n\n95%-Rück-\nstaulänge \n\nMittlere Warte-\nzeit (s) \n\nVerkehrs- \nqualitätsstufe \n\nSchulhausstrasse 0.36 499 2 7.2 A \n\nGerliswilstrasse Süd 0.55 373 4 9.6 A \n\nGersagstrasse 0.55 366 4 9.8 A \n\nGerliswilstrasse \nNord \n\n0.62 390 5 9.1 A \n\n \n\nDer Knoten Sonnenplatz weist heute gesamthaft eine Verkehrsqualität der Stufe A auf. Auf der Gersags-\n\ntrasse beträgt die Rückstaulänge in 95% der Fälle 4 Fahrzeuge, die mittlere Wartezeit liegt bei 9.8 Sekun-\n\nden. Die Belastungsreserve beträgt rund 370 Fahrten. \n\n4.3. Zustand 2030 \n\nFür den Zustand im Jahr 2030 wurde folgende Verkehrsqualität ermittelt. Die Verkehrsdaten stammen aus \n\ndem Monitoring Luzern Nord. \n\n \n\nKreiselarm Auslastungs-\ngrad \n\nBelastungs-\nreserve \n\n95%-Rück-\nstaulänge \n\nMittlere Warte-\nzeit \n\nVerkehrs- \nqualitätsstufe \n\nSchulhausstrasse 0.33 473 1 7.6 A \n\nGerliswilstrasse Süd 0.91 83 20 35.7 D \n\nGersagstrasse 0.73 174 7 20.1 C \n\nGerliswilstrasse \nNord \n\n0.78 207 10 16.8 B \n\n \n\nFür das Jahr 2030 wird eine Zunahme der Verkehrsbelastung prognostiziert. Die Verkehrsqualität des Kno-\n\ntens Sonnenplatz fällt auf die Stufe D. Auf der Gersagstrasse beträgt die 95%-Rückstaulänge 7 Fahrzeug, die \n\nmittlere Wartezeit 20.1 Sekunden. Die Belastungsreserve für die Gersagstrasse beträgt 174 Fahrten.  \n\n\n\n   \n\n Emmenbrücke, Bebauungsplan Sonne 5 \n\n \n\n4.4. Zustand 2040 \n\nFür den Zustand im Jahr 2040 wurde die Verkehrsqualität anhand des prognostizierten Verkehrsaufkom-\n\nmens gemäss Verkehrsmodell für das Gesamtsystem Bypass Luzern ermittelt. \n\n \n\nKreiselarm Auslastungs-\ngrad \n\nBelastungs-\nreserve \n\n95%-Rück-\nstaulänge \n\nMittlere Warte-\nzeit \n\nVerkehrs- \nqualitätsstufe \n\nSchulhausstrasse 0.27 542 1 6.6 A \n\nGerliswilstrasse Süd 0.92 74 22 38.1 D \n\nGersagstrasse 0.80 126 10 26.9 C \n\nGerliswilstrasse \nNord \n\n0.82 151 12 22.4 C \n\n \n\nBis im Jahr 2040 wird das Verkehrsaufkommen weiter zunehmen. Die Gesamtqualitätsstufe für den Knoten \n\nSonnenplatz ist weiterhin D. Die Rückstaulänge auf der Gersagstrasse in 95% beträgt 10 Fahrzeuge. Die \n\nmittlere Wartezeit liegt bei 26.9 Sekunden. Die Belastungsreserve für die Gersagstrasse beträgt 126 Fahr-\n\nten. \n\n4.5. Beurteilung Leistungsfähigkeit \n\nBis im Jahre 2040 wird die Verkehrsbelastung auf dem Knoten Sonnenplatz auch ohne den zusätzlichen Ver-\n\nkehr aus dem Bebauungsplanperimeter Sonne zunehmen. Die Verkehrsqualität wird bis auf die Stufe D ab-\n\nnehmen. Die Auslastung wird somit nahe der zulässigen Belastung liegen, die Stabilität der Verkehrssitua-\n\ntion kann noch gewährleistet werden. \n\nDa der Kreisel wie erwähnt über zusätzliche Rechtsabbiegespuren verfügt, liegt die Leistungsreserve des \n\nKnotens wahrscheinlich etwas höher. Weiter wird ein Betriebs- und Gestaltungskonzept zur Umgestaltung \n\nder Gerliswilstrasse erarbeitet. In diesem werden auch Massnahmen für den Knoten Sonnenplatz vorgese-\n\nhen. Diese werden die Leistungsfähigkeit des Knotens voraussichtlich erhöhen. \n\nFür die Gersagstrasse wird im Jahre 2040 deshalb eine Belastungsreserve von 150 – 200 Fahrzeugen \n\nin der Abendspitzenstunde prognostiziert.  \n\n\n\n   \n\n Emmenbrücke, Bebauungsplan Sonne 6 \n\n \n\n5 Fazit \n\nDie Gersagstrasse verfügt am Knoten Sonnenplatz bis 2040 über eine Belastungsreserve von 150 – 200 \n\nPWE in der Abendspitzenstunde. Die über die Gersagstrasse erschlossenen Areale sollen sich alle gleichmäs-\n\nsig entwickeln können. Deshalb muss die vorhandene Belastungsreserve als Fahrtenkontingente auf die ein-\n\nzelnen Arealentwicklungen aufgeteilt werden. \n\nFür das Areal Sonne wurde durch die Gemeinde Emmen ein Fahrtenkontingent von maximal 105 Fahrten in \n\nder Abendspitzenstunde auferlegt. Die Bauherrschaft muss sicherstellen können, dass dieses Kontingent \n\nnicht überschritten wird. Dazu werden Massnahmen des Verkehrs- und Mobilitätsmanagements nötig. Diese \n\nwerden im Mobilitätskonzept zum Bebauungsplan Sonne aufgezeigt. Wenn diese Massnahmen nicht ausrei-\n\nchen, um das Kontingent einzuhalten, kann eine Beschränkung der Ausfahrten mittels Schrankenlage o.ä. \n\nangeordnet werden. \n\nDa es sich bei den Verkehrszahlen von 2030 und 2040 um Prognosen handelt, muss die Entwicklung der \n\nVerkehrsbelastung auf dem Sonnenplatz weiter beobachtet werden. Die Belastungsreserven und damit auch \n\ndas Fahrtenkontingent für das Areal können sich in Zukunft noch verändern. \n\n\n