name: 23_22 Beilage 17; Schlussbericht Mehrwertermittlung.pdf

text: \n1Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\nMehrwertermittlung BP «Emmenbaum Nord»\n\nGemeinde Emmen\nSchlussbericht vom 4. November 2021\nProjekt 30360\n\n\n\n2Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n0 Inhalt\n\n1 Ausgangslage, Methodik und Grundlagen\n\n2 Makro- und Mikrolage (Zusammenfassung)\n\n3 Baurechtliche Eckwerte\n\n4 Positionierung\n\n5 Mengengerüste\n\n6 Bewertungsannahmen\n\n7 Mehrwertermittlung\n\n\n\n3Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n1 Ausgangslage, Methodik und Grundlagen\n\n\n\n4Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n1.1 Ausgangslage\n\nDas Areal «Emmenbaum Nord» befindet sich inmitten der Entwicklungsschwerpunkts «Luzern Nord» im Dreieck Gerliswil- und Bahnhofstrasse beim \nBahnhof Emmenbrücke. Die 5 verschiedenen Bauträger (exkl. Eigentümer der Strassenparzellen: Gemeinde Emmen und Kanton Luzern) der \nParzellen 246, 300, 301, 302, 303, 1140, 1148 und 1847 haben beschlossen, den Planungsperimeter mit einer Fläche von 6'213 m2 gemeinsam zu \nentwickeln. Die Parzellen sind aktuell überbaut.\n\nNach einem Workshopverfahren wurde den Grundeigentümern das Konzept der Planergemeinschaft Mirlo Urbano/ Brühlmann Loetscher Buson, \nZürich, und Lorenz Eugster Landschaftsarchitekten und Städtebau, Zürich empfohlen und zu einem Richtprojekt weiterentwickelt, welches als \nGrundlage für den Bebauungsplan «Emmenbaum Nord» mit 6 Baufeldern dient.\n\nAktuell befindet sich der Entwicklungsperimeter in der 6-geschossigen Kernzone (K6). Das Richtprojekt ist mit den heutigen Zonenbestimmungen nicht \nrealisierbar. Parallel zum Bebauungsplanverfahren wird deshalb der Zonenplan teilweise geändert und der Planungsperimeter neu der speziellen \nKernzone (K-S) zugewiesen.\n\nUnter aktuellem Recht (Regelbauweise) sind 6 Vollgeschosse sowie ein Dach- oder Attikageschoss (2/3 des Regelgeschosses) realisierbar. Zudem \ndürfen entlang der Gerliswilstrasse im EG nur Dienstleistungs- und Gewerbeflächen angesiedelt werden.\n\nUnter neuem Recht (Bebauungsplan) sind 8 Vollgeschosse und ein Dachgeschoss realisierbar. Im EG und 1. OG sind ausschliesslich Dienstleistungs-\nund Gewerbeflächen sowie Atelierwohnungen erlaubt.\n\nVor diesem Hintergrund wurde Fahrländer Partner (nachfolgend FPRE) beauftragt, den aufgrund der Planungsmassnahme entstehenden Mehrwert zu \nermitteln.\n\n\n\n5Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n1.2 Methodik\n\nDifferenz = Mehrwert\n\nPräsentation Ergebnisse (zu definieren)\n\nZustellung Bewertungsbericht (zu definieren)\n\nAktuelles Recht Neues Recht\n\nZwischenbesprechung (14. September 2021)\n\nDie Wertermittlung sowohl für das aktuelle wie auch für das neue Recht erfolgt gemäss nachfolgender Methodik. Der Mehrwert entspricht der \nDifferenz der Residual- bzw. Projektwerte:\n\n\n\n6Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n1.3 Arbeitsschritte (im Einzelnen)\n\nDas Vorgehen umfasst folgende Arbeitsschritte:\n\n1. Analyse Makro-/ Mikrolage\n\n2. Positionierung (chancenreiche Nachfragersegmente, marktfähiger Wohnungsmix, -grössen und -standard)\n\n3. Einschätzung von Marktmieten bzw. Marktwerte \n\n4. Ermittlung von Erstellungskosten und Bewirtschaftungskosten\n\n5. Risikogerechte Diskontierung\n\n6. Bemessung der Entwicklungs-, Realisierungs- und Vermarktungsrisiken\n\n7. Marktwertermittlung mittels dynamischer Residualwertmethode (DCF-Methode)\n\n8. Zusammenstellung der Marktwerte, Ermittlung des Mehrwerts\n\n\n\n7Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n1.4 Methoden der Wertermittlung\n\nMethode 1: Differenz der Marktwerte (Verkehrswerte) gem. Swiss Valuation Standard SVS («highest and best use»)\n\nMethode 2: Differenz der Landwerte\n\nQuelle: FPRE.\n\nDer Begriff «Verkehrswert des Landes» lässt bei bebauten Grundstücken ein Interpretationsspielraum zu und wird in der Praxis unterschiedlich \nausgelegt. Möglich ist die Anwendung der folgenden beiden Methoden: \n\nFPRE wendet für die Ermittlung der Mehrwerte «Emmenbaum Nord» die im Kanton Luzern gebräuchliche «Methode 1: Differenz der Marktwerte» an. \nDer Bestand kann daher bewertungsrelevant sein. Unter aktuellem Recht wird FPRE die aktuellen Marktwerte der Bestandsliegenschaften prüfen \nbzw. ermitteln und mit den Projektwerten bzw. Landwerten vergleichen. Für die Mehrwertermittlung kommt der höhere Wert zur Anwendung.\n\n\n\n8Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n1.5 Bewertungsprinzipien \n\nFolgende, generelle Bewertungsprinzipien sind für die Ermittlung des Mehrwerts von Bedeutung:\n\n- Die Ermittlung des Mehrwerts erfolgt somit nach dem Prinzip einer bestmöglichen Nutzung des Grundstücks («highest and best use»);\n\n- Die Bewertungsannahmen und  Einschätzungen entsprechen denjenigen eines potenziellen Investors zur Ermittlung eines marktgerechten \nAngebots per Bewertungsstichtag;\n\n- Risiken der Arealentwicklung (Verzögerungen durch Einsprachen, Mehrkosten, negative Marktentwicklungen) werden in der Wertermittlung \nmittels einer Sicherheitsmarge in % des rohen Marktwertes berücksichtigt;\n\n- Weil es sich bei Mehrwertermittlungen um Differenzbetrachtungen handelt, können Wertelemente, die sowohl unter aktuellem wie auch unter \nneuem Recht unverändert bleiben, unbeachtet werden (z.B. Altlastensanierung). Bei den ermittelten Werten handelt es sich deshalb – auch bei \neinem Abbruch-/ Neubau-Szenario – nicht um Landwerte im eigentlichen Sinn;\n\n- Alle Erträge und Kosten haben ihre Gültigkeit per 3. Quartal 2021. Entsprechend sind auch die Mehrwerte zu Preisen per 30. Juni 2021 \nermittelt, d.h. ohne Berücksichtigung einer allfälligen Inflation;\n\n- Gemäss Schweizer Bewertungsstandards (SVS) sind in den Erstellungskosten keine mit dem Grundstück zusammenhängenden Transaktions-\n(GB, Notar, etc.) und auch keine Finanzierungskosten enthalten.\n\n\n\n9Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n1.6 Grundlagen\n\nFolgende Grundlagen stehen für die Mehrwertermittlung BP «Emmenbaum Nord» Emmen zur Verfügung:\n\n- BP «Emmenbaum Nord» - Situationsplan - vom 31. März 2021;\n\n- BP «Emmenbaum Nord» - Sonderbauvorschriften - vom 16. April 2021;\n\n- Bebauungsplan und Teiländerung Zonenplan «Emmenbaum Nord» – Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV von Metron - vom 16. April 2021;\n\n- Richtprojekt Bebauungsplan Emmenbaum Nord von Mirlo Urbano/ Brühlmann Lötscher - vom 27. März 2021;\n\n- Teiländerung Zonenplan «Emmenbaum Nord» Gemeinde Emmen - vom 26. Oktober 2020;\n\n- Mengengerüst Mehrwertermittlung Gemeinde Emmen von Hr. David Wyss - vom 2. August 2021;\n\n- Mieterspiegel, Gebäudeversicherungspolicen, Fotodokumentation und z.T. bestehende Schätzungen von Dritten.\n\nFolgende Dokumente dienen FPRE als Grundlage zur Wertermittlung:\n\n- Gemeindecheck Wohnen «Emmen» 3. Quartal 2021;\n\n- Gemeindecheck Geschäft «Emmen» 3. Quartal 2021.\n\n\n\n10Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n2 Makro- / Mikrolage (Kurzfassung)\n\nFür weitere Ausführungen zur Makrolage siehe: Gemeindecheck Wohnen bzw. Geschäft Emmen 3. Quartal 2021.\n\n\n\n11Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n2.1 Makro-Lageratings\n\nRegionale Einbettung\n\n- Emmen liegt in der FPRE-Region Mittelland (MS-Region Luzern), \nim südostlichen Teil des Kantons Luzern. Die Gemeinde zählt zum \nWirtschaftsraum Zentralschweiz und ist Teil der mittelgrossen \nAgglomeration Luzern.\n\nMakro-Lageratings\n\n- Das aktuelle Makro-Lagerating Wohnen (MWG) von Emmen ist sehr \ngut mit relativem Verbesserungspotential (4.07 zu 4.64).\n\n- Das aktuelle Makro-Lagerating Büro von Emmen ist durchschnittlich \nmit relativem Verbesserungspotential (3.49 zu 4.15).\n\nWohnen                     Büro\n\n\n\n12Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n2.2 Bevölkerung und Wirtschaft \n\nBevölkerung\n\n- Emmen ist eine städtische Arbeitsplatzgemeinde einer \ngrossen Agglomeration mit hoher Zuwanderung und weist im \nschweizweiten Vergleich eine durchschnittliche \nBevölkerungsentwicklung auf.\n\n- In Bezug auf die Kaufkraft der Haushalte sind die \nunterschichtigen Nachfragersegmente mit rund 49% stark \nvertreten.\n\n- Das durchschnittliche reine Einkommen liegt deutlich unter \ndem Referenzwert der Schweiz bzw. der MS-Region Luzern. \nEs besteht ferner ein Einkommens-Niveau-Delta  zwischen \nder Gemeinde Emmen und den Nachbargemeinden (bzw. der \nRegion).\n\n- Die Steuerbelastung in Emmen hat in den letzten 10 Jahren \nleicht zugenommen und liegt im kantonalen Durchschnitt.\n\nWirtschaft\n\n- Emmen weist gemäss Betriebszählung des BFS (STATENT) \n1’507 Betriebe mit 17’083 Beschäftigten auf (Stand: 2018). \nDies entspricht einer Zunahme von 91 Arbeitsstätten und \neiner Zunahme von 1’087 Beschäftigten seit 2012. \n\n- Von den 13’098 vollzeitäquivalenten Stellen sind 87 (1%) im \n1. Sektor, 5’636 (43%) im Industrie- und 7’374 (56%) im \nDienstleistungssektor angesiedelt.\n\n- Im Büroflächenmarkt sind insb. die Back Offices und \nÖffentlichkeitsnahe Betriebe überdurchschnittlich ausgeprägt:  \n\n- Gemessen am Anteil der vollzeitäquivalenten Stellen (VZA) \nsind die wichtigsten Branchen «Detailhandel (ohne Handel \nmit Motorfahrzeugen)» (9.6% der VZA), «Vorbereitende \nBaustellenarbeiten, Bauinstallation und sonstiges \nAusbaugewerbe» (7.1% der VZA) und «Sonstiger \nFahrzeugbau» (7.1% der VZA).\n\n\n\n13Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n2.3 Marktmieten und -werte Wohnen \n\nWohnungsmarkt\n\n- Die Gesamtzahl der Bauzonenflächen beläuft sich auf 702 \nHektaren (43%). Der nicht überbaute Anteil für Wohnnutzungen \nliegt zwischen 41 und 65 Hektaren und ist vergleichsweise \nniedrig. \n\n- Die durchschnittliche Neubautätigkeit der Gemeinde Emmen \nliegt bei ca. 252 Einheiten pro Jahr (2014-2019) bzw. 1.78% des \nBestandes 2014, was somit eine eher dynamische Bautätigkeit \nillustriert.\n\n- Die Leerstandquote in der Gemeinde lag im Jahr 2020 bei 2.52% \nund damit leicht über den Werten für die Region und die Schweiz \n(1.72%). Es stehen vor allem Mietwohnungen in Altbauten leer.\n\n- Die Netto-Marktmiete typischer Wohnobjekte liegt in \nEmmenbrücke leicht unter derjenigen der angrenzenden \nOrtschaften Reussbühl und Rothenburg. Sie beträgt im Neubau \nCHF 2‘050 (netto) für eine 4.5-Zimmerwohnung. Dies entspricht \n224 CHF/m2a. \n\n- Der Marktwert von Eigentumswohnungen liegt auf dem Niveau \nvon Reussbühl, jedoch klar höher als in Littau (Luzern). Für eine \n4.5 Zimmer-Eigentumswohnung beträgt er CHF 982‘000. Dies \nentspricht 8‘183 CHF/m2.\n\nDas Preisniveau ist im Vergleich mit der MS-Region Luzern als \nniedrig zu beurteilen. Das Preisniveau in der Gemeinde Emmen wird \nheute jedoch als sehr hoch bewertet. \n\n\n\n14Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n2.4 Marktmieten Geschäften  \n\nGeschäftsflächenmarkt\n\n- 29% der für Arbeitsnutzungen vorgesehenen Flächen (ca. 58 \nHektaren) sind gem. Schätzungen von FPRE nicht überbaut. Damit \nliegt der Anteil der Bauzonenreserven für wirtschaftliche Aktivitäten \nin Emmen über dem der MS-Region Luzern (mindestens 27%) und \nder FPRE-Region Luzern (mindestens 25%).\n\n- In den letzten 10 Jahren weist Emmen insgesamt eine positive \nArbeitsplatzentwicklung auf, was auf die Wachstumsbeiträge der \nBranchengruppen Admin., soziale u. öffentl. nahe Dienste, \nUnternehmensdienstleistungen, Traditionelle Industrie, \nBaugewerbe und Grosshandel zurückzuführen ist.\n\n- Die Marktmiete einer typischen Bürofläche (Neubau) liegt gem. den \nhedonischen Bewertungsmodellen von FPRE bei 203 CHF/m²a, für \neine typische Verkaufsfläche bei 366 CHF/m²a.\n\n\n\n15Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n2.5 Konkurrenzanalyse und Absorption\n\nQuelle: Prospektivmodell FPRE.\n\nEntwicklung von Bautätigkeit und Wohnungsbestand:\n\n- In Emmen beträgt die mittlere Bautätigkeit (2014-2019) 252 \nEinheiten pro Jahr (Sockelbautätigkeit), wobei die Bautätigkeit \nvor allem in den Jahren 2015/2016 stark erhöht war.\n\n- Gemäss Prospektivmodell von FPRE liegt die erwartete \nZusatznachfrage in den Jahren 2019 - 2035 insgesamt bei rund \n3’000 Einheiten bzw. bei jährlich ca. 187 Einheiten mit einer \nMehrheit (106 Wohnungen pro Jahr) im Mietsegment.\n\n- In der Gemeinde Emmen und in Luzern Ost sind zahlreiche \nProjekt- und Arealentwicklungen in Entwicklung. Es ist somit \nvon einer konstant hohen Bautätigkeit in den kommenden \nJahren auszugehen, welche die Absorption der Wohnungen auf \ndem Areal «Emmenbaum Nord» beeinflussen kann.\n\nEinschätzungen:\n- Für die Mehrwertermittlung ist insb. die Entwicklung des Wohnangebots und -nachfrage relevant. Gemäss Prospektivmodell von FPRE gibt es \n\nin der Gemeinde künftig eine überwiegende Nachfrage nach Mietwohnungen.\n\n- Gemäss Richtprojekt werden auf dem Areal «Emmenbaum Nord» rund 120 Wohnungen realisiert. Diese Zahl liegt somit leicht über der \nprognostizierten jährlichen Menge an nachgefragten Mietwohnungen.\n\n- Weil sich die aktuellen Leerstände vor allem auf Altbauten beschränken (und es gem. Prognosen zu Verdrängungseffekten kommen wird), \ngehen wir davon aus, dass die Nachfrage nach Neubauwohnungen gegeben ist. Künftige Nachfrager dürften vor allem aus der Gemeinde\nEmmen selber (Wechsel von Altbau in Neubau) sowie aus der Region Luzern kommen.\n\n- Aufgrund der geplanten Wohnungsmenge sind dennoch Absorptionsrisiken vorhanden. Durch den (noch) geringen Leerstand bei Neubauten \nund die starke Nachfrage nach Mietwohnungen (Zuwachs von Haushalten der Unterschicht und der unteren Mittelschicht) werden diese etwas \nrelativiert. Dennoch dürfte eine Phasierung (z.B. 3-4 Bezugstermine über 12 Monate) Sinn machen.\n\nNachfrageentwicklung Geschäft:\n\nGemäss Prospektivmodell Geschäft von FPRE ist im mittleren Szenario \nzwischen 2018 und 2035 in der Gemeinde Emmen mit einer \nZusatznachfrage von 62’576 m² (+4.0%, 3’681 m² pro Jahr) \nBruttogeschossfläche im Geschäftsflächenbereich zu rechnen.\n\n\n\n16Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n2.6 Umgebungsanalyse (1)\n\nQuelle: Umgebungsanalyse. IMBAS FPRE.\n\nStrassenlärm Tag Eisenbahnlärm Tag\n\nDienstleistungsangebot ÖV-Güteklasse\n\n\n\n17Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n2.7 Umgebungsanalyse (2)\n\nQuelle: Umgebungsanalyse. IMBAS FPRE.\n\nDominantes Nachfragersegment Wohnen Dominante Lebensphase\n\nDominantes Nachfragersegment Büro Dominantes Nachfragersegment Verkauf\n\n\n\n18Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n2.8 Beschrieb der Mikrolage\n\nFPRE beurteilt den Standort Emmenbaum Nord wie folgt:\n\n- Beim Areal «Emmenbaum Nord» zwischen der Bahnhofstrasse und Gerliswilstrasse in der Gemeinde Emmen handelt es sich gemäss Mikro-\nLagerating von FPRE im Mittel um eine durchschnittliche Lage für Wohnnutzungen (3.0 von 5.0) und eine durchschnittlich-gute Lage für Büro \nund Verkauf-Immobilien (3.5 von 5.0) (bereichspezifische Lageratings werden Bestandteil der Bewertungen sein).\n\n- Die Lage ermöglicht die Realisierung von Wohnungen mit Abendsonne und eingeschränkter Aussicht. Das Grundstück ist relativ eben;\n\n- Der Standort liegt innerhalb der Zentrumszone. Das Image für Wohnnutzungen ist aktuell eher unterdurchschnittlich, es handelt sich um ein \nungünstiges Wohnumfeld. Mit der Arealentwicklung wird sich das Image für Wohnnutzungen jedoch verbessern. Prospektiv gesehen, kann \ndeshalb von einem mittelmässigen Image ausgegangen werden. Das Image für Büronutzungen ist prospektiv gesehen durchschnittlich. Das \nImage für Verkaufsnutzungen ist unterdurchschnittlich, es handelt sich um eine eher schlechte bis durchschnittliche Passantenlage. \n\n- In unmittelbarer Nähe (Umkreis von 150 Meter) sind Personen mittleren Alters mit 30% am stärksten vertreten. Es folgen junge Personen mit \n28%, ältere Personen mit 27% und Kinder mit 15%. \n\n- Gemäss den Nachfragersegmenten im Wohnungsmarkt (FPRE & sotomo) ist die Unterschicht mit 55% (48% in der Ortschaft) die \ndominierende soziale Schicht in der näheren Umgebung. Mit 33% folgt die Mittelschicht und mit 13% die Oberschicht. Die dominante\nLebensphase gemäss FPRE & sotomo bilden Paare mit Kindern.\n\n- Im Umkreis von 300 Metern ist ein Detailhändler angesiedelt. Der nächste Detailhändler ist eine Migros und liegt rund 105 Meter entfernt. \nDas nächste Einkaufszentrum befindet sich 0.5 Kilometer entfernt. In Gehdistanz sind 3 Dienstleister (Bank, Post, usw.) sowie 6 Restaurants \nzu finden. \n\n- Die Lage bietet gute Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und beste Anbindung an das Strassenverkehrsnetz.\n\n- Der Standort ist mehrfach lärmbelastet. Die Eisenbahnlärmbelastung liegt am Tag bei ca. 51 und in der Nacht bei 42 Dezibel. Der \nStrassenlärm entlang der Gerliswilstrasse ist am Tag mit ca. 62 und bei Nacht mit 51 Dezibel zu beziffern.\n\n\n\n19Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\nQuelle: ESRI. IMBAS FPRE.\n\n2.9 Mikro-Lagerating \n\n\n\n20Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n3 Baurechtliche Eckwerte\n\n\n\n21Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n3.1 Zonenplan\n\nQuelle: Teilrevision Zonenplan «Emmenbaum Nord» vom Oktober 2020.\n\nAktuelles Recht: 6-geschossige Kernzone Neues Recht: Spezielle Kernzone\n\nIn der Speziellen Kernzone K-S darf nur im Rahmen eines Be-\nbauungsplans gebaut werden.\n\n\n\n22Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n3.2 Nutzungsmass\n\nQuellen: BZR Gemeinde Emmen, Sonderbauvorschriften + Situationsplan Bebauungsplan «Emmenbaum Nord» vom März/ April 2021. \n\nAktuelles Recht: 6-geschossige Kernzone Neues Recht: BP «Emmenbaum Nord» \n\n- 6 Vollgeschosse;\n\n- 1 Dach- oder Attikageschoss (2/3 VG exkl. Mauerwerk);\n\n- Das Bebauungskonzept kann sich dabei an den \nBaubereichen des BP «Emmenbaum Nord» anlehnen \n(siehe Abb. oben);\n\n- Geschossfläche oberirdisch (SIA 416): 14‘598 m2.\n\n- 8 Vollgeschosse;\n\n- 1 Dach- oder Attikageschoss (2/3 VG exkl. Mauerwerk);\n\n- Geschossfläche oberirdisch (SIA 416): 18‘418 m2.\n\nSituationsplan BP «Emmenbaum Nord» Baubereiche\n\n\n\n23Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n3.3 Nutzungsart\n\nQuelle: BZR Gemeinde Emmen, Richtprojekt + Sonderbauvorschriften BP «Emmenbaum Nord» vom März bzw. April 2021.\n\nAktuelles Recht: 6-geschossige Kernzone Neues Recht: BP «Emmenbaum Nord» \n\n- Zur Gerliswilstrasse sind im EG nur zentrumsbildende Nutzungen \nzulässig (Wohnungen, Garagen oder Lagerräume sind untersagt);\n\n- Min. Wohnanteil: 2 Vollgeschosse\n\n- In den Erdgeschossen sind entlang der Gerliswil- und \nBahnhofstrasse publikumsorientierte Nutzungen anzuordnen. Im \nuntergeordneten Mass sind auch Büros, Gewerberäume und \nVeloräume etc. zulässig;\n\n- Im EG und 1. OG sind keine reinen Wohnnutzungen zulässig. Zu \nden Gassen und zum Hof orientierte Atelier-Wohnungen mit \nWohnbereich im 1. OG sind zulässig.\n\n\n\n24Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n4 Positionierung\n\n\n\n25Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\nQuelle: Einschätzung FPRE. * Die Factsheets der Nachfragersegmente stehen auf der Homepage von FPRE zum Download bereit (www.fpre.ch).   \n\n4.1 Positionierung Wohnen\n\n1:   Ländlich Traditionelle\n2:   Moderne Arbeiter\n3:   Improvisierte Alternative\n4:   Klassischer Mittelstand\n5:   Aufgeschlossene Mitte\n6:   Etablierte Alternative\n7:   Bürgerliche Oberschicht\n8:   Bildungsorientierte Oberschicht\n9:   Urbane Avantgarde\n\nRot: Primärzielgruppe\nGelb: Sekundärzielgruppe\n\nWohnen\n\nDie Nutzungskonzeption für das «Aktuelles Recht» wie für «Neues Recht» fallen ähnlich aus. Daher kann die Positionierung nach FPRE in beiden \nSzenarien als gleich angenommen werden.\n\n\n\n26Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\nQuelle: Einschätzung FPRE. * Die Factsheets der Nachfragersegmente stehen auf der Homepage von FPRE zum Download bereit (www.fpre.ch).   \n\n4.2 Positionierung Geschäft\n\nRot: Primärzielgruppe\nGelb: Sekundärzielgruppe\n\nBüro\n\n1:   Dienstleistungszentralen\n2:   Lokale Dienstleister\n3:   Kreative Denker\n4:   Back Offices\n5:   Öffentlichkeitsnahe Betriebe\n6:   Diskrete Berater\n7:   Spezialisierte Performer\n8:   Hauptsitze\n9:   Exklusive Frontoffices\n\nIm Szenario «Aktuelles Recht» werden lediglich Verkaufsnutzungen vorgesehen. Im Szenario «Neues Recht» werden sowohl Büro- als auch \nVerkaufsnutzungen vorgesehen.\n\nVerkauf\n\n1:   Dienstleistungsverkäufer\n2:   PW-Versorger\n3:   Nahversorger\n4:   Spezialgeschäfte\n5:   Standortgeneralisten\n6:   Traditionelle Shoppinggeschäfte \n7:   Filialisierte Shoppingmagnete \n8:   Fachmärkte\n9:   Waren- und Kaufhäuser\n\nRot: Primärzielgruppe\nGelb: Sekundärzielgruppe\n\n\n\n27Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n4.3 Wohnungsgrössen, -standard und -mix\n\nQuelle: Richtprojekt + Sonderbauvorschriften BP «Emmenbaum Nord» vom März bzw. April 2021. IMBAS FPRE.\n\nWohnungsgrössen und -standard Wohnungsmix\n\nGemäss Richtprojekt «Emmenbaum Nord» wird von ca. 121 \nWohnungen mit folgendem Wohnungsmix ausgegangen:\n\n- 1.5 Zimmerwohnungen: 5 Prozent\n- 2.5 Zimmerwohnungen: 28 Prozent\n- 3.5 Zimmerwohnungen: 36 Prozent\n- 4.5 Zimmerwohnungen: 31 Prozent\n- 5.5 Zimmerwohnungen: 0 Prozent\n\nDer vorgesehene Wohnungsmix ist gemäss Einschätzung von FPRE \nstandortkonform. Allerdings schlägt FPRE aufgrund der Lagequalitäten \neinen Anteil der Wohnungen von rund 80% für Singles und Paare und \n20% für Wohngemeinschaften vor. FPRE geht für die \nMehrwertermittlung von mittleren Wohnungsgrössen und einem \nähnlichen Wohnungsmix innerhalb der einzelnen Baubereiche aus:\n\n- 1.5 Zimmerwohnungen: 0 Prozent\n- 2.5 Zimmerwohnungen: ca. 25 Prozent\n- 3.5 Zimmerwohnungen: ca. 55 Prozent\n- 4.5 Zimmerwohnungen: ca. 20 Prozent\n- 5.5 Zimmerwohnungen: 0 Prozent\n\n- Gemäss den Sonderbauvorschriften sollen die Wohnungen nach \ndem Standard SNBS, Gold-Standard zertifiziert werden. FPRE \nrechnet einen Minergie-ähnlichen Standard ein.\n\n\n\n28Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n5 Mengengerüste\n\n\n\n29Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n5.1 Übersicht Baubereiche Projekt\n\nQuelle: Richtprojekt BP «Emmenbaum Nord» vom März 2021.\n\nVorbemerkung: Für die Mehrwertermittlung kommt im Szenario «Aktuelles Recht» der jeweils höhere Wert (Aktueller Marktwert der \nBestandsliegenschaften vs. Projektwert unter Regelbauzone) zur Anwendung. Die nachfolgenden Mengengerüste beziehen sich lediglich auf die \nBerechnung der Projektwerte. \n\nA\n\nDie 6 Baubereiche A bis F präsentieren sich wie folgt:\n\nB\n\nC\n\nD\n\nE\n\nF\n\n\n\n30Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n5.2 Eckwerte\n\nQuelle: BZR Gemeinde Emmen, Richtprojekt + Sonderbauvorschriften BP «Emmenbaum Nord» vom März bzw. April 2021.\n\nDie baurechtlichen Eckwerte lauten wie folgt: \n\nIm Szenario «Aktuelles Recht» wird pro Baubereich von 2 Vollgeschossen (Wohnen) weniger ausgegangen als im «Neuen Recht».\n\nBaurechtliche Eckwerte\n\nGrundstückfläche m² GSF\n\nZone\n\nmax. Anzahl Geschosse\n\nmax. Gebäudehöhe m 24 30\n\nAktuelles Recht Neues Recht\n\n6-geschossige Kernzone Spezielle Kernzone (BP Emmenbaum)\n\n6 Vollgeschosse + 1 Dach-/ Attikageschoss 8 Vollgeschosse + 1 Dach-/ Attikageschoss\n\n5’029 5’029\n\n\n\n31Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n5.3 EG-Nutzungen \n\nQuelle: BZR Gemeinde Emmen, Richtprojekt + Sonderbauvorschriften BP «Emmenbaum Nord» vom März bzw. April 2021.\n\nDie EG-Nutzungen wurden wie folgt angenommen: \n\nAktuelles Recht Neues Recht\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\nVerkauf\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\nObwohl als Verkaufsfläche ausgewiesen, sind im EG-Flächen für Verkauf (z.B. Nahversorger), Büro (z.B. Co-Working) und Kleingewerbe \nvorstellbar. Es wird ein einheitlicher Mietzins über diese Flächen eingesetzt, welcher diesem Umstand Rechnung trägt. \n\n\n\n32Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n5.4 Nutzungen 1. OG\n\nQuelle: BZR Gemeinde Emmen, Richtprojekt + Sonderbauvorschriften BP «Emmenbaum Nord» vom März bzw. April 2021.\n\nDie Nutzungen im 1. OG wurden wie folgt angenommen: \n\nAktuelles Recht Neues Recht\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\nBüro\n\nWohnen\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n100%\n\n\n\n33Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n5.5 Flächen & Nutzungen\n\nQuelle: Mirlo Urbano/ Brühlmann Loetscher; BZR Gemeinde Emmen, Richtprojekt + Sonderbauvorschriften BP «Emmenbaum Nord» vom März bzw. April 2021.\n\n- Sämtliche Geschoss- und Nutzflächen wurden pro Geschoss hergeleitet und sind zusammengefasst dargestellt.\n\n- Es wurden prozentuale Abzüge für Nebenflächen im EG/1.OG und 2. OG berücksichtigt.\n\n- Im Gebäude B ist die Nutzfläche im EG aufgrund der Tiefgarageneinfahrt reduziert. Es kann jedoch auch andere Gebäude (z.B. C) betreffen.\n\n- Ab dem 2. OG («Neues Recht») bzw. 1. OG («Aktuelles Recht») ist ein Abzug von 10% für Aussengeschossflächen berücksichtigt.\n\n- Die Bewertungen erfolgen voraussichtlich über das gesamte Areal, d. h. es wird keine Bewertung pro Baufeld erfolgen.\n\nBaubereich A B C D E F Total A B C D E F Total\n\nEigentümer Gerba Landi Swatch Concordia Gerba Landi Swatch Concordia\n\nGrundstückfläche m² 948 994 794 805 5'029 948 994 794 805 5'029\naGBF/ Gebäudegrundfläche GGF m² 335 438 583 550 355 450 2'711 335 438 583 550 355 450 2'711\nUmgebungsfläche m² 310 405 369 444 391 403 2'322 310 405 369 444 391 403 2'322\n\nFlächen & Nutzungsmix\nGeschossfläche oberirdisch (SIA 416) m² GF 2'088 2'085 2'694 2'800 2'213 2'250 14'129 2'702 2'629 3'386 3'557 2'864 2'853 17'992\n./. Wohnen m² 1'860 1'787 2'297 2'426 1'971 1'944 12'286 2'227 2'007 2'559 2'776 2'360 2'214 14'142\n./. Büro m² 0 0 0 0 0 0 0 251 329 437 413 266 338 2'033\n./. Verkauf m² 228 298 396 374 241 306 1'843 224 293 391 369 238 302 1'816\n\nNutzfläche (SIA 416) m² NF 1'377 1'189 1'735 1'819 1'459 1'460 9'040 1'833 1'596 2'249 2'381 1'943 1'908 11'910\n./. Wohnen m² 1'195 1'108 1'418 1'520 1'266 1'215 7'722 1'453 1'253 1'587 1'756 1'540 1'396 8'985\n./. Büro m² 201 263 350 330 213 270 1'627\n./. Verkauf m² 182 81 317 299 193 245 1'318 180 80 312 295 190 241 1'298\n\nFlächeneffizienz\nTotal NF/ GF 0.66 0.57 0.64 0.65 0.66 0.65 0.64 0.68 0.61 0.66 0.67 0.68 0.67 0.66\n./. Wohnen NF/ GF 0.64 0.62 0.62 0.63 0.64 0.62 0.63 0.65 0.62 0.62 0.63 0.65 0.63 0.64\n./. Büro NF/ GF 0.80 0.80 0.80 0.80 0.80 0.80 0.80\n./. Verkauf NF/ GF 0.80 0.27 0.80 0.80 0.80 0.80 0.71 0.80 0.27 0.80 0.80 0.80 0.80 0.71\n\nUtro Fiko-Med Utro Fiko-Med\n\nAktuelles Recht Neues Recht\n\n1'488 1'488\n\n\n\n34Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n5.6 Wohnungen und Parkierung\n\nQuelle: Richtprojekt (Stand März 2021). Einschätzungen FPRE.\n\n- Unter neuem Recht geht FPRE aufgrund der errechneten Wohnnutzflächen und auf Basis des vorgeschlagenen Wohnungsmix von ca. 106 \nWohnungen aus. \n\n- Unter aktuellem Recht geht FPRE von 91 Wohnungen aus.\n\n- Die mittlere Wohnungsgrösse entspricht ca. 85 m2.\n\n- Die Anzahl der Einstellhallenparkplätze und der Besucherparkplätze orientiert sich am Mobilitätskonzept des Bebauungsplans «Emmenbaum\nNord» (Neues Recht) sowie am Richtprojekt mit 72 Einstell- und 12 Aussenparkplätzen (Variante Rampe B). Unter aktuellem Recht wird die gleiche \nAnzahl Parkplätze wie unter neuem Recht eingerechnet. \n\nGebäude A B C D E F Total A B C D E F Total\n\nWohnungsmix\n2.5 Zimmerwohnung 3 3 4 3 4 3 20 4 4 5 5 4 3 25\n3.5 Zimmerwohnung 9 7 10 12 8 8 54 10 8 10 12 11 10 61\n4.5 Zimmerwohnung 2 3 3 3 3 3 17 3 3 4 4 3 3 20\nTotal 14 13 17 18 15 14 91 17 15 19 21 18 16 106\n\nParkierung\nAnzahl Einstellplätze 11 10 13 15 12 11 72 11 10 13 15 12 11 72\nAnzahl Besucherparkplätze Total 2 2 2 2 2 2 12 2 2 2 2 2 2 12\n\nAktuelles Recht Neues Recht\n\n\n\n35Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n6 Weitere Bewertungsannahmen\n\n\n\n36Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n6.1 Weitere Bewertungsannahmen\n\nErstellungskosten\n\n- Abbruchkosten fallen sowohl unter aktuellem wie auch unter neuem Recht an. Dennoch werden diese in die Bewertung eingerechnet, da die \nBewertungen unter aktuellem Recht mit den aktuellen Marktwerten der Bestandsliegenschaften verglichen werden (der höhere Wert wird für die \nMehrwertermittlung herangezogen).\n\n- Die Erstellungskosten BKP 2 werden pro m2 NF (SIA 416) eingerechnet, beinhalten Honorare und MwSt. und basieren auf Benchmarks von \nFPRE. Der Ansatz pro m2 NF Wohnen bei vorliegendem Wohnungsmix beträgt üblicherweise zwischen CHF 4’000-4’400 /m2 NF für einen \nüblichen Wohnungsstandard (Energiestandard: Minergie oder vergleichbar). \n\n- Die Sicherheitsmarge für Planungs-, Realisierungs- und Marktrisiken basieren auf dem Risikomodul von FPRE. Sie werden sich in der Höhe  \nzwischen den beiden Szenarien leicht unterscheiden.\n\nNutzungskonzeption\n\n- In Abhängigkeit der Mikrolage sowie der Absorptionschancen wird jeweils der Anteil an Mietwohnungen (MWG) und Eigentumswohnungen\n(EWG) für die Bewertung bestimmt. Das Prospektivmodell von FPRE legt für die Gemeinde Emmen eine leicht höhere Nachfrage nach Miet- als \nnach Eigentumsobjekten nahe. Das Verhältnis beträgt rund 57% zu 43%. Dieses Verhältnis sowie die Qualität der Mikrolage des Areals \n(insbesondere die Lärmsituation) spricht nach Einschätzung von FPRE für eine 100%-ige MWG Nutzung.\n\nErtragseinschätzungen\n\n- Der Ertrag aus den Mietwohnungen ist abhängig vom Wohnungsmix, den Wohnungsgrössen sowie der Mikrolage und der Geschossigkeit. Die \ndurchschnittlichen Stückpreise werden hedonisch ermittelt. Unter Berücksichtigung des vorgeschlagenen Wohnungsmix mit einem \nüberwiegendem Anteil an Kleinwohnungen kann von einer Preisspanne von ca. CHF 240/m2 bis CHF 260/m2 über alle Wohnungen ausgegangen \nwerden.\n\n- Für die Büroflächen («Neues Recht») geht FPRE an diesem Standort von einem durchschnittlichen Mietzins von CHF 200/m2 aus.\n\n- Die Miete pro m2 für die Verkaufsflächen ist abhängig von der gemieteten Fläche und wird für diesen Standort zwischen CHF 300/m2 (grosse \nFlächen) bis CHF 350/m2 (kleine Flächen) eingeschätzt. Da im Erdgeschoss neben Verkaufsflächen wohl auch Büro- und Gewerbeflächen \neingeplant werden, geht FPRE von einer durchschnittlichen Miete von CHF 235/m2 für gewerbliche Nutzungen im EG aus.\n\n\n\n37Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n6.2 Terminprogramm\n\nTerminprogramm\n\n- Unter aktuellem Recht besteht keine Sondernutzungsplanpflicht. Die Grundlage bildet das Bau- und Zonenreglement für die Gemeinde Emmen \n(2017) die Grundlage.\n\n- Unter neuem Recht besteht eine Sondernutzungsplanpflicht (Bebauungsplan).\n\n- Als Bewertungsstichtag wird der 31. Oktober 2022 (mutmassliches Inkrafttreten des neuen Bebauungsplans) angenommen.\n\n- Unter aktuellem Recht wird aufgrund der Regelbauzone mit einer verkürzten Planungszeit gerechnet. Für die Ausarbeitung des Projekts und den \nErhalt der Baubewilligung werden insgesamt 12 Monate eingerechnet, wobei ab dem Datum des Inkrafttreten des BP mit der Realisierung des \nBauprojekts begonnen werden könnte. Für die Realisierung rechnen wir mit 24 Monaten.\n\n- Unter neuem Recht wird ab dem Inkrafttreten des BP noch 12 Monate für die Überarbeitung des Bauprojekts inkl. Baubewilligungsverfahren \neingerechnet. Für die Realisierung des Bauprojekts rechnen wir mit 24 Monaten.\n\n- FPRE geht von einer Etappe aus.\n\nJahr\n\nQuartal I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV\n\nA ktuelles R echt\n\nN eues R echt\n\n Bewertungsstichtag 31. Oktober 2022\n\nLegende\n\nPlanung\n\nProjekt/ Bewilligung\n\nRealisierung\n\nFertigstellung\n\n2026 202720252021 2022 2023 2024\n\n\n\n38Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n7 Mehrwertermittlung\n\n\n\n39Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n7.1 Projektkennwerte (1)\n\nDie Marktmieten und die Erstellungskosten im Vergleich: \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE.\n\nAktuelles Recht Neues Recht\n\nMieterträge\n\nWohnen (MWG) CHF/a 1’926’720 2’312’400\n\nCHF/m2 NF a 250 257\n\nBüro CHF/a - 325’200\n\nCHF/m2 NF a - 200\n\nVerkauf CHF/a 309’730 305’030\n\nCHF/m2 NF a 235 235\n\nParkplätze (EH) CHF/a 129’600 129’600\n\nCHF/St./Monat 150 150\n\nParkplätze aussen CHF/a 10’800 10’800\n\nCHF/St./Monat 75 75\n\nTotal CHF/a 2’376’850 3’083’030\n\nErstellungskosten\n\nBKP 2 CHF 37’008’200 47’072’200\n\nCHF/m2 GF 2’619 2’616\n\nCHF/m2 NF 4’094 3’952\n\nBKP 1-9 CHF 41’172’620 52’243’020\n\nCHF/m2 GF 2’914 2’904\n\nCHF/m2 NF 4’555 4’386\n\n\n\n40Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n7.2 Projektkennwerte (2)\n\nDie laufenden Kosten (BK, URE, IS), Leerstände, Termine und Diskontierungssätze im Vergleich: \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE.\n\nAktuelles Recht Neues Recht\n\nLaufende Kosten\n\nBetriebskosten CHF/m2 a NF 10.0 10.0\n\nUnterhalt in % BKP 2 0.3% 0.3%\n\nInstandsetzung in % BKP 2 0.5% 0.5%\n\nLeerstände\n\nWohnen/ Büro/ Verkauf im 1. Jahr 20.0% / - / 30.0% 20.0% / 25% / 30.0%\n\nWohnen/ Büro/ Verkauf im 2. Jahr 10.0% / - / 15.0% 10.0% / 12% / 15.0%\n\nWohnen/ Büro/ Verkauf ab dem 3. Jahr 1.9% / - / 3.8% 1.9% / 3.8% / 3.8%\n\nZeitachse Realisierung\n\nBaubeginn 01.11.2022 01.11.2023\n\nFertigstellung 31.10.2024 31.10.2025\n\nDiskontierung\n\nWohnen (MWG) 2.55% 2.55%\n\nBüro - 3.85%\n\nVerkauf 3.85% 3.85%\n\nParkplätze 2.75% 2.75%\n\nLaufende Kosten 2.70% 2.75%\n\nErstellungskosten 1.00% 1.00%\n\n\n\n41Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n7.3 Projektkennwerte (3)\n\nDer rohe Projektwert, Sicherheitsmarge, Projektwert per Bewertungsstichtag und Marktwert per Fertigstellung im Vergleich: \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE.\n\nAktuelles Recht Neues Recht\n\nProjektwert\n\nRoher Projektwert CHF 21’375’000 25’486’000\n\nSicherheitsmarge CHF 4’275’000 6’371’500\n\n% 20% 25%\n\nProjektwert per Bewertungsstichtag CHF 17’100’000 19’115’000\n\nCHF/m2 GSF 3’400 3’801\n\nCHF/m2 GF 1’210 1’062\n\nMarktwert per Fertigstellung CHF 67’386’000 85’420’000\n\nBruttorendite 3.5% 3.6%\n\nNettorendite 2.9% 2.9%\n\n\n\n42Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n7.4 Projektkennwerte (4)\n\nDie Projektwerte unter aktuellem und neuen Recht pro Parzelle im Vergleich: \n\nQuelle: Einschätzungen FPRE.\n\nDie Projektwerte unter aktuellem und neuem Recht werden anteilig der Grundstückfläche pro Grundeigentümer verteilt.\n\nEigentümer Kat. Nr. GSF (m2) Projektwert aktuell (CHF) Projektwert neu (CHF)\n\nUtro Fiko-Med 246 881 2’995’645 3’348’641\n\nUtro Fiko-Med 300 607 2’063’969 2’307’179\n\nGerba 301/1148 948 3’223’464 3’603’305\n\nLandi 303 994 3’379’877 3’778’149\n\nSwatch 302/1140 662 2’250’984 2’516’232\n\nConcordia 1847 937 3’186’061 3’561’494\n\nTotal 5’029 17’100’000 19’115’000\n\n\n\n43Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n7.5 Fortführungswerte\n\nDas Areal Emmenbaum ist bebaut. Aus diesem Grund müssen gemäss dem Bewertungsprinzip «highest and best use» die aktuellen \nLiegenschaftswerte mit den Bestandsbauten (Fortführungswerte) geschätzt werden. \n\nDas Alter, die Nutzungsart und/ oder die Ausnutzung der Bestandsbauten der Utro Fiko-Med AG und der Landi AG lassen darauf schliessen, dass eine \nFortführung dieser Liegenschaften aus ökonomischer Sicht keinen Sinn macht. Die Grundstücke der Eigentümer Gerba AG, CPK Caisse de pensions\nSwatch Group und Concordia Versicherungen AG sind mit gemischt genutzten Gebäude aus den Jahren 1932 bis 1961 bebaut. Hier wurden die \nFortführungswerte unter aktuellem sowie unter neuem Recht von FPRE geschätzt.\n\nQuelle: Einschätzungen FPRE.\n\nFortführungswerte\n\nEigentümer Kat. Nr. GSF (m2) FF-Wert aktuell (CHF) FF-Wert neu (CHF)\n\nGerba 948 4’021’000 4’194’000\n\n301 594 2’622’000 2’688’000\n\n1148 354 1’399’000 1’506’000\n\nSwatch 302/1140 662 5’236’000 5’332’000\n\nConcordia 1847 937 5’268’000 5’381’000\n\nFPRE geht für die Bestandsliegenschaften von einer Lebensdauer von total 100 Jahren aus. Entsprechend wird nach dem Ende der Lebensdauer der \nLandwert unter aktuellem bzw. neuem Recht als Verkaufserlös eingesetzt. \n\n\n\n44Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n7.6 Marktwerte HIBU unter aktuellem Recht\n\nDie Marktwerte unter aktuellem Recht gemäss dem Prinzip «highest and best use» (HIBU) präsentieren sich wie folgt:\n\nQuelle: Einschätzungen FPRE.\n\nMarktwert HIBU aktuell\n\nEigentümer Kat. Nr. GSF (m2) Projektwert aktuell (CHF) FF-wert FPRE (CHF) FF-wert Dritte (CHF) Marktwert  HIBU (CHF)\n\nUtro Fiko-Med 246 881 2’996’000 - - 2’996’000                       \n\nUtro Fiko-Med 300 607 2’064’000 - - 2’064’000                       \n\nGerba 301/1148 948 3’223’000 4’021’000                      4’530’000                       4’021’000                       \n\nLandi 303 994 3’380’000 - - 3’380’000                       \n\nSwatch 302/1140 662 2’251’000 5’236’000 5’940’000                       5’236’000                       \n\nConcordia 1847 937 3’186’000 5’268’000 5’270’000                       5’268’000                       \n\nTotal 5’029 17’100’000 22’965’000\n\n\n\n45Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n7.7 Marktwerte HIBU unter neuem Recht\n\nDie Marktwerte unter neuem Recht gemäss dem Prinzip «highest and best use» (HIBU) präsentieren sich wie folgt:\n\nQuelle: Einschätzungen FPRE.\n\nMarktwert HIBU neu\n\nEigentümer Kat. Nr. GSF (m2) Projektwert neu (CHF) FF-wert FPRE (CHF) Marktwert  HIBU (CHF)\n\nUtro Fiko-Med 246 881 3’349’000 - 3’349’000                       \n\nUtro Fiko-Med 300 607 2’307’000 - 2’307’000                       \n\nGerba 301/1148 948 3’603’000 4’194’000 4’194’000                       \n\nLandi 303 994 3’778’000 - 3’778’000                       \n\nSwatch 302/1140 662 2’516’000 5’332’000 5’332’000                       \n\nConcordia 1847 937 3’561’000 5’381’000 5’381’000                       \n\nTotal 5’029 19’114’000 24’341’000\n\n\n\n46Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\n7.8 Mehrwert\n\nFPRE ermittelt gemäss dem Prinzip «highest and best use» folgende Liegenschaftswerte unter aktuellem und neuem Recht und somit folgende \nMehrwerte pro Parzelle:\n\nQuelle: Einschätzungen FPRE.\n\nUnter Berücksichtigung der dargelegten Parameter entsteht für die Grundeigentümer ein Mehrwert von rund CHF 1’376’000.\n\nAktuelles Recht Neues Recht Mehrwert\n\nEigentümer Kat. Nr. GSF (m2) Marktwert  HIBU (CHF) Marktwert  HIBU (CHF) CHF CHF/m2 GSF\n\nUtro Fiko-Med 246 881 2’996’000 3’349’000 353’000                         401                                \n\nUtro Fiko-Med 300 607 2’064’000 2’307’000 243’000                         400                                \n\nGerba 301/1148 948 4’021’000 4’194’000 173’000                         182                                \n\nLandi 303 994 3’380’000 3’778’000 398’000                         400                                \n\nSwatch 302/1140 662 5’236’000 5’332’000 96’000                           145                                \n\nConcordia 1847 937 5’268’000 5’381’000 113’000                         121                                \n\nTotal 5’029 22’965’000 24’341’000 1’376’000                       274                                \n\n\n\n47Fahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Fabrikstrasse 20a\n8003 Zürich 3012 Bern\n\nImpressum\n\nProjekt\n30360\n\nAuftraggeber\nGemeinde Emmen\n\nKontakt\nDavid Wyss\n\nErsteller\nFahrländer Partner\nRaumentwicklung AG\nSeebahnstrasse 89 Münzrain 10\n8003 Zürich 3005 Bern\nT: +41 44 466 70 00 +41 31 348 70 00\ninfo@fpre.ch bern@fpre.ch\n\nProjektleitung\nDenise Dubacher\n\nBearbeitung\nRainer Marti\nDenise Dubacher\nSven Mathis\nAlrick Ammann\n\nZeitraum\nAugust - November 2021\n\n\n


parent_type: affair

name: 23_25 Beantwortung Interpellation betreffend Sensibilisierung des Handy und Laptopgebrauchs an Emmer Schulen

format: application/pdf

text: \n \n\n \n   \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \nGemeinderat \n\n \n\n \n\n \n\nan den \n\nEINWOHNERRAT EMMEN \n\n \n\n23/25 Beantwortung der Interpellation Hans Schmied, Jörg Haase und Matthias Lingg \n\nnamens der FDP Fraktion vom 1. April 2025 betreffend Sensibilisierung des Handy- und \n\nLaptopgebrauchs an Emmer Schulen \n\nHerr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\nA. Wortlaut der Interpellation \n\nIn den letzten Jahren hat das Thema Handyverbot in Schulen an Bedeutung gewonnen. Immer \n\nmehr Schulen ziehen in Betracht, den Einsatz von Smartphones während des Unterrichts zu \n\nbeschränken oder ganz zu verbannen. Dieser Bericht beleuchtet die Auswirkungen eines solchen \n\nVerbots auf Schüler und diskutiert die \n\nHauptgefahren, die mit der Nutzung von Handys in Schulen verbunden sind. \n\nJugendliche im Dauerstress \n\nWarum Junge nicht mehr mithalten können \n\nImmer mehr Kinder und Jugendliche landen im Psychiatrie-Notfall. Gerade in der heutigen Zeit \n\nhaben Psychiater und Psychologen Hochsaison. Eine Suche nach den Ursachen. \n\nIch kann die Entwicklung aus meiner Erfahrung, mit meiner Arbeit in psychiatrischen Kliniken \n\nbestätigen. \n\nDas sind die Fakten: In den letzten zehn Jahren hat sich die Zahl der Kinder und Jugendlichen \n\nverdoppelt, die psychiatrisch behandelt werden müssen, bei den psychiatrischen Notfällen in \n\neinzelnen Kliniken sogar verdreifacht. \n\nGefahren der Handy- und Laptop Nutzung \n\nAblenkung \n\nEine der grössten Gefahren der Handynutzung in Schulen ist die Ablenkung. Schüler neigen dazu, \n\nihre Smartphones während des Unterrichts zu nutzen, um zu chatten, soziale Medien zu \n\ndurchstöbern oder Spiele zu spielen. Diese Ablenkung kann zu einem signifikanten Rückgang der \n\nKonzentration führen, was sich negativ auf die Lernleistung auswirken kann. Studien zeigen, dass \n\nSchüler, die ihre Handys im Unterricht nutzen, schlechtere Noten erzielen als ihre Mitschüler, die \n\ndies nicht tun. \n\n\n\n \n\n2 \n\nMobbing \n\nEin weiteres ernstes Problem ist Mobbing. Handys bieten eine Plattform für Cybermobbing, bei \n\ndem Schüler über soziale Medien oder Messaging-Apps belästigt werden. Das anonyme Wesen der \n\nOnline-Kommunikation kann dazu führen, dass Täter sich sicher fühlen und aggressiver agieren. \n\nEin Handyverbot könnte dazu beitragen, diese Form des Mobbings zu reduzieren, da Schüler \n\nweniger Möglichkeiten haben, andere über digitale Kanäle zu belästigen. \n\nPornografisches Material \n\nDie Verfügbarkeit von pornografischem Material ist eine zusätzliche Sorge. Schüler können leicht \n\nZugriff auf unangemessene Inhalte haben, was zu einer verzerrten Sicht auf Beziehungen und \n\nSexualität führen kann. Ein Handyverbot würde es den Schulen ermöglichen, eine sicherere \n\nUmgebung zu schaffen, in der Schüler weniger mit solchen Inhalten konfrontiert werden. \n\nAuswirkungen auf Schüler \n\nPositive Effekte \n\n1. Verbesserte Konzentration: Ohne Handys im Unterricht können Schüler sich besser auf den \n\nUnterricht konzentrieren, was zu verbesserten Lernleistungen führen kann. \n\n2. Reduziertes Mobbing: Ein Verbot könnte die Möglichkeiten für Cybermobbing verringern und \n\nsomit ein besseres Schulklima schaffen. \n\n3. Gesündere soziale Interaktionen: Schüler könnten sich mehr auf persönliche Interaktionen \n\nkonzentrieren, was ihre sozialen Fähigkeiten und Freundschaften stärken könnte. \n\nNegative Effekte \n\n1. Entzug von Kommunikationsmöglichkeiten: Schüler könnten den direkten Kontakt zu \n\nihren Eltern vermissen, insbesondere in Notfällen. \n\n2. Eingeschränkter Zugang zu Bildungsressourcen: Smartphones bieten Zugang zu Lern-\n\nApps und Online-Ressourcen, die im Unterricht hilfreich sein könnten. \n\n3. Widerstand gegen Regeln: Einige Schüler könnten sich gegen das Verbot auflehnen, was zu \n\nKonflikten zwischen Lehrern und Schülern führen könnte. \n\n \n\nFazit \n\nEine Sensibilisierung des Handy- und Laptopgebrauchs in Schulen, kann sowohl positive als auch \n\nnegative Auswirkungen auf die Schüler haben. Die Gefahren von Ablenkung, Mobbing und dem \n\nZugriff auf unangemessene Inhalte sind ernst zu nehmen. Dennoch ist es wichtig, die Balance zu \n\nfinden, um den Schülern ein sicheres und förderliches Lernumfeld zu bieten. Schulen sollten \n\nalternative Lösungen in Betracht ziehen, die die Vorteile der Technologie nutzen, während sie \n\ngleichzeitig die Risiken minimieren. \n\n\n\n \n\n3 \n\n1. Erhöhte Sensibilisierung: Es gibt eine steigende Sensibilisierung für psychische Gesundheit. \n\nEltern, Lehrer und Fachkräfte erkennen zunehmend die Anzeichen psychischer Probleme und \n\nsuchen aktiv nach Hilfe. \n\n2. Soziale Medien: Die Nutzung von sozialen Medien kann sowohl positive als auch negative \n\nAuswirkungen auf die psychische Gesundheit von Jugendlichen haben. Cybermobbing, \n\nunrealistische Vergleiche und der Druck, online präsent zu sein, können zu Angstzuständen und \n\nDepressionen führen. \n\n3. Stress und Druck: Jugendliche stehen unter erheblichem Druck, sei es durch schulische \n\nAnforderungen, Leistungsdruck oder gesellschaftliche Erwartungen. Dies kann zu einem Anstieg \n\nvon Angstzuständen und anderen psychischen Erkrankungen führen. \n\n4. Pandemie-Folgen: Die COVID-19-Pandemie hat viele Jugendliche stark belastet. Isolation, \n\nUnsicherheit und der Verlust von sozialen Kontakten haben die psychische Gesundheit vieler \n\njunger Menschen beeinträchtigt. \n\n5. Zugang zu Ressourcen: In einigen Regionen gibt es einen besseren Zugang zu \n\npsychiatrischen Einrichtungen, was dazu führt, dass mehr Jugendliche die notwendige \n\nUnterstützung erhalten. Dies kann zu einer höheren Zahl von Einweisungen führen. \n\n6. Stigmatisierung: Trotz der Fortschritte in der Akzeptanz psychischer Erkrankungen gibt es \n\nimmer noch eine Stigmatisierung, die den Zugang zu Hilfe erschwert. Einige Jugendliche suchen \n\nmöglicherweise erst spät Hilfe, wenn die Probleme gravierender sind. \n\n7. Frühzeitige Intervention: Eine Zunahme der Einweisungen kann auch darauf hindeuten, \n\ndass Fachkräfte in der frühzeitigen Identifikation und Intervention besser geworden sind, was \n\nletztlich zu besseren Behandlungsergebnissen führen kann. \n\n \n\nInsgesamt ist es wichtig, die Ursachen und Auswirkungen dieser Zunahme zu verstehen, um \n\nangemessene Unterstützungs- und Behandlungsangebote zu entwickeln. \n\n \n\nWir bitten den Gemeinderat um Beantwortung folgender Fragen: \n\nWie wird das Thema in Emmer Schulen gehandelt?  \n\nWie werden Lehrpersonen und Eltern sensibilisiert? \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n4 \n\nB. Stellungnahme des Gemeinderates \n\n1. Ausgangslage \n\nDie digitale Transformation hat den Alltag junger Menschen tiefgreifend verändert. Mobile \n\nEndgeräte sind zu ständigen Begleitern geworden. Diese Entwicklung stellt Schulen zunehmend vor \n\ndie Frage, wie die Nutzung solcher Geräte sinnvoll geregelt werden kann, um einerseits Chancen \n\nzu nutzen, andererseits aber Risiken wie Ablenkung, Cybermobbing oder Suchtverhalten \n\n(Abhängigkeit) zu minimieren. \n\nDie Volksschule Emmen setzt sich bereits seit geraumer Zeit mit solchen Fragestellungen \n\nauseinander. Die bisherige Praxis zeigt, dass jede Schuleinheit der Volksschule Emmen Regeln zum \n\nUmgang mit (privaten) mobilen Endgeräten kennt. Diese Regelungen sind jedoch wenig einheitlich. \n\nUnter anderem galt in vielen Schuleinheiten bereits die Regel, dass in den Schulgebäuden \n\nSmartphones weder seh- noch hörbar sein dürfen. In einem partizipativen Prozess wurden \n\nErfahrungen ausgewertet, pädagogische Perspektiven geprüft und rechtliche Rahmenbedingungen \n\ngeklärt. Die Bildungskommission wurde im Verlauf des Projekts frühzeitig über die Absicht \n\ninformiert, an der Volksschule Emmen ein umfassendes Verbot von Smartphones und \n\nSmartwatches einzuführen. Der politische Vorstoss, datiert auf den 1. April 2025, ist somit in eine \n\nbereits fortgeschrittene Projektphase gefallen. Zu diesem Zeitpunkt lagen die konzeptionellen \n\nGrundlagen bereits vor. Unterdessen existiert ein bereits weit fortgeschrittenes Grundlagenpapier. \n\nDie interne Kommunikation (Schulportal) und externe Kommunikation (Klapp und Emmenmail) sind \n\naufgegleist. \n\n \n\n2. Beantwortung der Fragen \n\nWie wird das Thema in Emmer Schulen gehandhabt? \n\nIm laufenden Schuljahr 2024/25 wird an der Sekundarschule Gersag 2 ein entsprechendes \n\nPilotprojekt (Smartphoneverbot) durchgeführt. Die gemachten Erfahrungen waren durchwegs \n\npositiv: Die Lernenden verbrachten die Pausen aktiver, es fanden wieder mehr persönliche \n\nBegegnungen statt und das soziale Miteinander auf dem Pausenplatz wurde gestärkt. \n\nAuf dieser Grundlage hat die Volksschule Emmen beschlossen, das Verbot auf alle Schulstufen, \n\nvom Kindergarten bis zur Sekundarstufe I, auszuweiten. Das Verbot tritt ab dem Schuljahr 2025/26 \n\nin Kraft und betrifft alle privaten digitalen Endgeräte, die nicht explizit für den Unterricht \n\nvorgesehen sind. Die Regelung gilt während des gesamten Aufenthalts auf dem Schulareal zu \n\nUnterrichtszeiten, einschliesslich der Pausen. \n\nDie Zielsetzungen des Verbots sind: \n\n Förderung sozialer Interaktionen: Kinder und Jugendliche sollen in der Schule in \n\npersönlichem Kontakt stehen und soziale Kompetenzen entwickeln können. \n\n\n\n \n\n5 \n\n Schutz vor digitalen Risiken: Cybermobbing, problematische Inhalte und übermässige \n\nNutzung sollen reduziert werden. \n\n Fokus auf Lernen: Der Unterrichtsalltag soll weniger von digitalen Ablenkungen geprägt \n\nsein. \n\n Stärkung der Erziehungsverantwortung: Schule und Elternhaus setzen gemeinsam \n\nklare Rahmenbedingungen für einen bewussten Umgang mit digitalen Medien. \n\nDie Volksschule Emmen orientiert sich dabei an der geltenden Rechtslage im Kanton Luzern sowie \n\nan bewährten Beispielen aus anderen Gemeinden und Kantonen. Während der Kanton Luzern das \n\nThema Smartphoneverbot an die Volksschulen delegiert hat, haben die Kantone Nidwalden und \n\nAargau ein solches Verbot erlassen. Das heisst, dass in den Kantonen Nidwalden und Aargau ab \n\ndem kommenden Schuljahr 2025/26 während den Unterrichtszeiten die Nutzung von privaten \n\nGeräten wie Handys, Smartwatches, Tablets und Laptops auf dem Schulareal grundsätzlich nicht \n\nerlaubt ist. \n\nWie werden Lehrpersonen und Eltern sensibilisiert? \n\nBereits während der Ausarbeitung des Verbots wurde die gesamte Schulführung (Geschäftsleitung \n\nund (Co-) Schulleitungen) in das Projekt einbezogen. Die Lehrpersonen erhalten im Hinblick auf \n\ndas kommende Schuljahr verbindliche und praktikable Richtlinien zur Umsetzung, ergänzt durch \n\nrechtliche Hinweise, Handlungsspielräume und pädagogische Argumente. Im Vordergrund steht \n\ndabei nicht die Sanktionierung, sondern eine klare Regelstruktur mit pädagogischem Augenmass. \n\nDie Eltern werden vorgängig und transparent informiert. Dazu dienen Informationsschreiben (z. B. \n\nNachricht auf Klapp, Emmenmail), Elternabende und bilaterale Gespräche mit Eltern. Der \n\nAustausch mit den Eltern und Erziehungsberechtigten wird als wesentliches Element betrachtet, \n\num das gemeinsame Erziehungsziel zu unterstützen und Fragen konstruktiv zu klären. Die \n\nErfahrung zeigt, dass viele Eltern die Initiative befürworten, auch deshalb, weil sie sich bei der \n\ndigitalen Begleitung ihrer Kinder oft überfordert fühlen. Laut dem AXA Cybersorgenmonitor 2025 \n\ngeben 38 Prozent der befragten Eltern an, ihre Kinder nicht ausreichend vor Cyberrisiken schützen \n\nzu können und über die Hälfte berichten von häufigen Konflikten zur Bildschirmzeit. \n\nDie Sensibilisierung wird überdies durch flankierende pädagogische Massnahmen gestützt. Dazu \n\ngehören beispielsweise Unterrichtseinheiten zur Medienkompetenz, Projekte zum Thema \n\nCybermobbing oder gezielte Inputs zu Datenschutz und digitalen Gewohnheiten. \n\nDas Smartphoneverbot der Volksschule Emmen ist Ausdruck eines verantwortungsbewussten \n\nUmgangs mit der digitalen Realität im Alltag von Kindern und Jugendlichen. Die Schule versteht \n\nsich dabei als lern- und lebensweltorientierter Raum, der klare Strukturen schafft, soziale \n\nBeziehungen stärkt und gleichzeitig digitale Kompetenzen gezielt und sinnvoll fördert, dort, wo es \n\npädagogisch geboten ist. \n\n \n\n\n\n \n\n6 \n\n3. Kosten \n\nFür die Beantwortung dieser Interpellation sind keine externen Kosten angefallen. \n\n \n\nEmmenbrücke, 4. Juni 2025 \n\nFür den Gemeinderat \n\n  \n\nRamona Gut-Rogger \n\nGemeindepräsidentin \n\nPatrick Vogel \n\nGemeindeschreiber \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n


name: 29_16 Planbeilagen Neubau Schulpavillon Meierhöfli.pdf

text: \n16-02 / Vorprojekt Tagesstruktur Meierhöfli, Emmenbrücke\n01.06.16\n\nSituation / 1:1000\n\n33045114\n\n33044737\n\nPrimarschulhaus Meierhöfli\n\n5\n\n9\n\n33045113\n\n33044824\n\n33044736\n\nKindergarten Meierhöfli\n\nSporthalle Meierhöfli\n\n12\n72\n\n2358\n\n2359\n\n2603\n\n12\n69\n\n12\n73\n\n12\n74\n\n12\n75\n\n1713a\n\n2291\n\n1726\n\n1862a\n\n1713\n\n1862b\n\n2907\n\n2907a\n\n1890\n\n1862\n\n1975\n\n2214\n\n2215\n\n12\n79\n\n12\n77\n\n12\n76\n\n12\n78\n\n454j\n\n26\n\n21\n\n25\n\n27\n\n29\n\n19\n\n17\n\n1\n\n3\n\n7\n\n11\n\n13\n\n15\n\n9\n\n7\n\n11\n\n22\n\n20\n\n18\n\n42\n\n22\n\nFichtenstrasse\n\nLärchenweg\n\nBirkenstrasse\n\n2375\n\n2120\n\n385\n\n1139\n\n1682\n\n1811\n\n1761\n\n1866\n\n1821\n\n1824\n\n1829\n\n1725\n\n1830\n\n1828\n\n1827\n\n2122\n\n1825\n\n2164\n\n1826\n\n2327\n\n2296\n\n384\n\n2441\n\n1925\n\n385\n\nVe\nrle\n\ngu\nng\n\n G\neh\n\nweg\n n\n\neu\n\nLE\nIT\n\nUN\nG\n\n F\nER\n\nNW\nÄR\n\nM\nE \n\nNE\nU\n\nLE\nIT\n\nU\nN\n\nG\nFE\n\nR\nN\n\nW\nÄR\n\nM\nE \n\nN\nEU\n\nSpielplatz best.\n\nSpielplatz\nKindergarten\n\nSpielplatz\n\n1 20 5010\n\nLegende:\n \n Perimeter Spielplatz Neugestaltung\n\n Abbruch\n\n Neu\n\n\n\n16-02 / Vorprojekt Tagesstruktur Meierhöfli, Emmenbrücke\n01.06.16\n\nGrundrisse / 1:200\n\n3.\n00\n\n8.\n91\n\n2.\n00\n\n29.95 4.00\n\n11\n.9\n\n1\n\n34.20\n\n8.60 1.20 8.19 2.95 9.01 4.00\n\nSchacht 100x40 IL\n\nKindergarten 2\nBF 71 m2\n\nTreppenhaus\n\nKindergarten 1\nBF 71 m2\n\nGruppe 1\nBF 15 m2\n\nK\n\nGruppe 2\nBF 15.60 m2\n\nGarderobe\nBF 30.6 m2\n\nWC-Höhe 40 cm\n\nAussenwasserhahn\n\nEinbringöffnung\n2.00x4.00m i.L.\n\nStaketengeländer\n\nS\nta\n\nke\nte\n\nng\nel\n\nän\nde\n\nr\n\nS\nta\n\nke\nte\n\nng\nel\n\nän\nde\n\nr\n\nLL\n\nQ\n\nLift\n\nMaterial 2\n\nM\n\nWC-Höhe 40 cm Material 1\n\nAussenwasserhahn\n\nEI \n30\n\nWand EI 30\n\n8.\n91\n\n2\n\n2.\n98\n\n1\n2.\n\n95\n2.\n\n98\n1\n\n29.95\n\n9.01 9.018.98 2.95\n\n8.60 1.20 20.15\n\nSchacht 100x40 IL\n\nEssen\nBF 71 m2\n\nTreppenhaus\n\nSpielen\nBF 71 m2\n\nSSA-Büro\nBF 14.30 m2\n\nM\n\nGarderobe\n\nLift\n\nTechnik/\nPutz\n\nKS\n\nBo\nile\n\nr\n\nHauptschalter\n\nWC-Höhe 40 cm\n\nGS\n\nabschliessbares Fach\nfür Spülmittel\n\nMülleimer\n\nGarderobe\n\nLL\n\nQ\nQ\n\nTechnik/\nPutz\n\nPersonal\nIV/\n\nEI \n30\n\n1051\n\nGrundriss Obergeschoss Tagesstruktur / 1:200\n\nGrundriss Erdgeschoss  Kindergarten/ 1:200\n\n\n\n16-02 / Vorprojekt Tagesstruktur Meierhöfli, Emmenbrücke\n01.06.16\n\nGrundrisse / 1:200\n\n25\n\n9.\n97\n\n5\n\n25\n7.\n\n22\n5\n\n25\n2.\n\n00\n25\n\n8.55 1.30 24.10 25\n\n34.20\n\n33.65 55\n\n25\n\nAK Schulpavillon\n\n29.70 25 1.60\n25\n\n1.60 25 55\n\n7.\n47\n\n5\n2.\n\n50\n\nKamin 100x40 IL\n\nEinbringöffnung\n\n1\n\n15\n31\n\n16\n\n14\n13\n\n12\n11\n\n10\n9\n\n8\n7\n\n6\n5\n\n4\n3\n\n2\n\n17\n18\n\n19\n20\n\n21\n22\n\n23\n24\n\n25\n26\n\n27\n28\n\n29\n30\n\n32\n\nWASCHTROG\n\nES\n\nES\n\nG\nitt\n\ner\n a\n\nbs\nch\n\nlie\nss\n\nba\nr\n\nLL\n\nQ\nQ\n\n1051\n\nGrundriss Untergeschoss Fernwärmeunterstation / 1:200\nerstellt und finanziert durch ewl\n\n\n\n16-02 / Vorprojekt Tagesstruktur Meierhöfli, Emmenbrücke\n01.06.16\n\nSchnitte / 1:200\n\nOK 1.OG\n+3.73 = 435.71\n\nFB EG\n+/-0.00 = 431.98 gew. Terrain\n\n431.68\n\nFB UG\n-5.64 = 426.34\n\nOK Dachrand\n+7.18 = 439.16\n\nKamin 100x40 IL\n\nFernwärmeunterstation;\nerstellt und finanziert\n\ndurch ewl\n\nKlassen\n\nTagesstrukturen Spielhüsli\nwird verlegt\n\nneue Lage Spielhüsli\n\nFB UG\n-5.64 = 426.34\n\nOK Dachrand\n+7.18 = 439.16\n\nOK 1.OG\n+3.73 = 435.71\n\nOK Schacht\n+7.88 = 439.96\n\nWärmeunterstation; erstellt und finanziert durch ewl\n\nneue Lage\nSpielhüsli\n\nKlasse 2MaterialGruppe 2Gruppe\n1\n\nKlasse 1\n\nTreppe\nins UG\n\nEssenTechnikGarderobeBüroSpielen\n\nFB EG\n+/-0.00 = 431.98\n\n1051\n\nQuerschnitt / 1:200\n\nLängsschnitt / 1:200\n\n\n\n16-02 / Vorprojekt Tagesstruktur Meierhöfli, Emmenbrücke\n01.06.16\n\nSchnitte / 1:200\n\nOK DWS \n431.68müM\n\nOK Dachrand\n+3.45 = 435.43\n\nFB EG\n+/-0.00 = 431.98gew. Terrain\n\n431.68\n\nFB UG\n-5.64 = 426.34\n\nOK 431.98müM\n\nOK Dachrand\n+7.18 = 439.16\n\n2.\n23\n\nKamin 100x40 IL\n\nEi\nnb\n\nrin\ngö\n\nffn\nun\n\ng \n2x\n\n4m\n\nSpielhüsli\nwird verlegt\n\nbest. Weg\nwird verlegt\n\n431.88  OK Terrain\n\nOK DWS \n431.68müM\n\nOK Dachrand\n+3.45 = 435.43\n\nFB EG\n+/-0.00 = 431.98gew. Terrain\n\n431.68\nOK 431.98müM\n\nOK Dachrand\n+7.18 = 439.16\n\nOK PODEST\n428.84\n\nFB UG\n-5.64 = 426.34\n\nKamin 100x40 IL\n\n431.88  OK Terrain\n\n431.63  OK Terrain\n\nEi\nnb\n\nrin\ngö\n\nffn\nun\n\ng \n2x\n\n4m\n\nSPIELHÜSLI\nWIRD VERLEGT\n\nbest. Weg\nwird verlegt\n\n1051\n\nQuerschnitt I  Treppe UG/ 1:200\n\nQuerschnitt II Treppe UG / 1:200\n\n\n\n16-02 / Vorprojekt Tagesstruktur Meierhöfli, Emmenbrücke\n01.06.16\n\nAnsichten Nord und Ost / 1:200\n\nFB EG\n+/-0.00 = 431.98\n\nOK 1.OG\n+3.73 = 435.71\n\nFB UG\n-5.64 = 426.34\n\nOK Schacht\n+7.88 = 439.96\n\nOK Dachrand\n+7.18 = 439.16\n\nFernwärmeunterstation; erstellt und finanziert durch ewl\n\nneue Lage\nSpielhüsli Tagesstruktur\n\nOK DWS \n431.68müM\n\nOK Dachrand\n+3.45 = 435.43\n\nFB EG\n+/-0.00 = 431.98gew. Terrain\n\n431.68\n\nFB UG\n-5.64 = 426.34\n\nOK Dachrand\n+7.18 = 439.16\n\nOK Schacht\n+7.88 = 439.96\n\nOK PODEST\n428.84\n\nabschliessbares\nGitter\n\nneue Wegführung\n\nG\nS\n\n 1\n86\n\n6\nG\n\nS\n 1\n\n72\n5\n\n431.88  OK Terrain\n\n431.63  OK Terrain\n\nEi\nnb\n\nrin\ngö\n\nffn\nun\n\ng \n2x\n\n4m\n\n426.34 OK UG\n\nSpielhüsli\nwird verlegt\n\nbest. Weg wird verlegt\n\n1051\n\nAnsicht Nord / 1:200\n\nAnsicht Ost / 1:200\n\n\n\n16-02 / Vorprojekt Tagesstruktur Meierhöfli, Emmenbrücke\n01.06.16\n\nAnsichten Süd und  West / 1:200\n\nOK 1.OG\n+3.73 = 435.71\n\nFB UG\n-5.64 = 426.34\n\nOK Dachrand\n+7.18 = 439.16\n\nOK Schacht\n+7.88 = 439.96\n\nFernwärmeunterstation; erstellt und finanziert durch ewl\n\nFB EG\n+/-0.00 = 431.98\n\nneue Lage\nSpielhüsli\n\nOK Dachrand\n+3.45 = 435.43\n\nFB EG\n+/-0.00 = 431.98gew. Terrain = neu\n\n431.68\n\nFB UG\n-5.64 = 426.34\n\nOK Dachrand\n+7.18 = 439.16\n\nOK Schacht\n+7.88 = 439.96\n\nFernwärmeunterstation;\nerstellt und finanziert durch ewl\n\nSpielplatz\nTagesstrukturen\n\nSpielhüsli\nwird verlegt\n\nneue Lage SpielhüsliPausenplatz\n\n1051\n\nAnsicht Süd / 1:200\n\nAnsicht West / 1:200\n\n\n\n16-02 / Vorprojekt Tagesstruktur Meierhöfli, Emmenbrücke\n01.06.16\n\nUmgebung / 1:500\n\nPrimarschulhaus Meierhöfli\n\n9\n\nKindergarten\n\nMeierhöfli\n\n12\n75\n\n1890\n\n1862\n\n1975\n\n12\n79\n\n12\n77\n\n12\n76\n\n12\n78\n\n454j\n\n25\n\n7\n\n11\n\n13\n\n15\n\n9\n\nBirkenstrasse\n\nUmplatzierung\nSpielhüsli\n\nNeuplatzierung\nSpielhüsli\n\nbest. Kirschbaum\n\nFeigenbaum\n\nWildkastanie\n\nFeigenbaum\n\nVe\nrle\n\ngu\nng\n\n G\neh\n\nweg\n n\n\neu\n\nVerlegung Gehweg neu\n\nSpielplatz best.\n700m2\n\nPausenplatz Hartbelag\n940 m2\n\nSitzbänke best.\n\nGranitblöcke\nbest.\n\nGranitblöcke\nbest.\n\nH\nec\n\nke\n b\n\nes\nt.\n\nHecke best.\n\nHec\nke\n\n b\nes\n\nt.\n\nbest. Hecke\n\nbest. Nadelbäume\n\n2120\n\n1866\n\n1829\n\n1725\n\n1830\n\n1828\n\n1827\n\n2122\n\n2296\n\n385\n\nZugang 431.95\n\nEingang\n\nOK FB 431.98\n\nT. best. 432.05\n\nbest. 431.76\n\nRasenplatz\nSpielbereich\nKindergarten\n370m2\n\nbest. Hecke\n\nSträucher / H\necke wieder ersetzen\n\n432.09\n\n431.89\n\n431.80\n\n432.05\n\ngedeckter Vorplatz\n\nÖffnung\n\newl\n\nSand-\nkasten\n\nDschungel-\nschaukel\n\nEi\nnz\n\näu\nnu\n\nng\n S\n\npi\nelb\n\ner\neic\n\nh\n\nbest. Nussbaum\n\nneu Baumersatz\n\nbest. Buche\n\nbest. Linde\n\nVersickerungsmulde\nneu Kiesoberfläche\n\nRutschbahn\n\nZaun best.\n\nbest. Sträucher\n\nbest. 3 Bäume fällen\n\nbest. F\nussweg\n\ndrehbarer\nKletterturm\n\nBalacier\nFederbalken\n\nErweiterung Fussweg\n\n10 2551\n\n\n\tSituation_03.06.16 (1)\n\tGrundriss EG eckiger Schacht_06.06.16\n\tGrundriss UG_03.06.16 (1)\n\tSchnitte_03.06.16 (1)\n\tSchnitt Treppe_03.06.16 (1)\n\tAnsicht N_E_03.06.16 (1)\n\tAnsicht S_W_  06.06.16\n\tUmgebung_03.06.16 (1)\n\n


name: 31_19 Entwurf Reglement zur Lenkung des Bevölkerungswachstums und zur qualitativen Entwicklung Stand nach 1. Lesung.pdf

text: \n \n\n \n   \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \nGemeinderat \n\n  \n\n \n\n \n\nStand nach 1. Lesung im Einwohnerrat vom 17. September 2019 (Anlässlich der 1. Lesung wurden Art. 2 \n\nAbs. 1, Art. 4 Abs. 1, 2, 3 und 4 sowie Art. 5 geändert) \n\n \n\nDer Einwohnerrat von Emmen erlässt gestützt auf Art. 15 Abs. 1 lit. a der Gemeindeordnung das \n\nvorliegende \n\nReglement zur Lenkung des Bevölkerungswachstums und zur qualitativen Entwicklung \n\n \n\n \n\nArt. 1 - Grundsatz \n1 Es ist ein massvolles Bevölkerungswachstum anzustreben.  \n2 Die Gemeinde Emmen ist bestrebt, das zukünftige Wachstum nachhaltig zu lenken und aktiv auf eine \n\nqualitativ hochwertige Ausgestaltung Einfluss zu nehmen. \n3 Das vorliegende Reglement ist behördenverbindlich und dient als Vorgabe für Entscheidungen im \n\nRahmen der Auslegung der bestehenden Nutzungsplanung und als Leitlinie im Prozess der laufenden \n\nRevision der Ortsplanung. Die genaue Ausgestaltung der Inhalte des vorliegenden Reglements wird im \n\nRahmen der Revision der Ortsplanung geprüft, konkretisiert und grundeigentümerverbindlich gesichert.  \n\n \n\nArt. 2 - Beschränkung des Bevölkerungswachstums \n\nWohnzonen dürfen in der Regel in ihrer Lage nur dann verändert werden, wenn die Grösse der \n\nWohnzonenfläche insgesamt beibehalten oder verringert wird.  \n\n \n\nArt. 3 - Verortung möglicher Verdichtung \n1 Im Siedlungsgebiet der Gemeinde gibt es Gebiete, in denen gegenüber den bestehenden Regelungen \n\neine dichtere Bauweise geprüft werden darf. Diese Gebiete beschränken sich auf zentrale, gut \n\nerschlossene Lagen, das heisst entlang der Gerliswilstrasse auf der Achse zwischen Sprengi und \n\nSeetalplatz, entlang der Seetalstrasse vom Seetalplatz bis zum Autobahnanschluss Grüeblischachen, im \n\nGebiet rund um den Bahnhof Emmenbrücke sowie im Gebiet Emmenweid.  \n2 Im Siedlungsgebiet gibt es Gebiete, deren bestehender Charakter erhalten und eine Verdichtung \n\nvermieden werden soll. Dies sind vorrangig die Gebiete in den bisherigen reinen zwei- und \n\ndreigeschossigen Wohnzonen. Systembedingte Verdichtungen sind gebietsweise auf ihre Verträglichkeit \n\nzu prüfen und können unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen werden.  \n3 Die jeweilige Eignung und genaue Ausdehnung (Reduktion oder Erweiterung) der in Absatz 1 und 2 \n\ngenannten Gebiete ist im Rahmen der Revision der Ortsplanung grundeigentümerverbindlich festzulegen. \n\n \n\nArt. 4 - Voraussetzung für Verdichtung und bauliche Entwicklung (Qualitätssicherung) \n1 Für quartier-, orts- und landschaftsbildprägende Bauvorhaben sowie als Grundlage von \n\nGestaltungsplänen hat sich die Gemeinde für die Durchführung von qualifizierten Konkurrenzverfahren \n\neinzusetzen.  \n2 Im Rahmen von Bebauungsplanverfahren hat die Gemeinde in der Regel ein qualitätssicherndes \n\nVerfahren als Grundlage zu verlangen.  \n\n\n\n \n\n2 \n\n3 Die Veränderung von bestehenden Bauzonen insbesondere in ihren Dichten, Höhen und Geschosszahlen \n\nwird nur dann ermöglicht, wenn damit ein verträgliches Wachstum ermöglicht und eine hohe \n\nstädtebauliche und architektonische Qualität sichergestellt wird und ausreichend Grün- und Freiflächen \n\nzur Verfügung stehen. \n4 Für jede wesentliche Änderung im Rahmen der Nutzungsplanung (Zonenplan, Bau- und \n\nZonenreglement, Bebauungsplan, Gestaltungsplan) ist eine Prognose für die voraussichtlichen \n\nAuswirkungen auf das Bevölkerungswachstum sowie den Verkehr und den voraussichtlichen zusätzlichen \n\nBedarf an Infrastruktur vorzulegen. \n\n \n\nArt. 5 - Gültigkeit  \n1 Das vorliegende Reglement tritt am Tag nach Ablauf der Referendumsfrist beziehungsweise am Tag \n\nnach der Zustimmung durch die Stimmberechtigten in Kraft.  \n2 Es ist für die Dauer des Ortsplanungsverfahrens befristet und tritt mit der Genehmigung der neuen \n\nZonenordnung durch den Regierungsrat automatisch ausser Kraft.  \n\n \n\nEmmenbrücke, 19. November 2019 \n\n \n\n \n\nFür den Einwohnerrat \n\nMarta Eschmann Patrick Vogel \n\nRatspräsidentin Gemeindeschreiber \n\n \n\n \n\n\n


name: 42_18 Beantwortung Dringliche Interpellation betreffend der Auswirkungen der Aufgaben- und Finanzreform 2018 und der Steuergesetzrevision 2020 auf die Gemeinde Emmen

text: \n \n\n \n   \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \nGemeinderat \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nan den \n\nEINWOHNERRAT EMMEN \n\n \n\n42/18 Beantwortung der dringlichen Interpellation von Matthias Lingg und \n\nMitunterzeichnende namens der FDP Fraktion vom 28. November 2018 betreffend der \n\nAuswirkungen der Aufgaben- und Finanzreform 2018 und der Steuergesetzrevision \n\n2020 auf die Gemeinde Emmen \n\nHerr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\nA. Wortlaut der Interpellation \n\nGemäss Ausführungen des Kantons sollen mit der Aufgaben- und Finanzreform 2018 (AFR 18) \n\nwichtige Aufgaben zwischen Kanton und den Gemeinden sinnvoll entflochten und fair finanziert \n\nwerden. Der Kanton übernimmt gemäss den Planungen in den Bereichen Volksschulbildung und \n\nWasserbau Mehraufwände von rund 200 Millionen Franken von den Gemeinden. Bei der \n\nVolksschule finanziert der Kanton heute lediglich 25 Prozent der Kosten. Dieser Anteil soll auf 50 \n\nProzent erhöht werden, um aus der Sicht der Gemeinde das stetige Kostenwachstums zu \n\nbeschränken. Auch der Wasserbau, der bauliche Unterhalt bei den öffentlichen Gewässern und der \n\nbetriebliche Unterhalt bei den grossen öffentlichen Gewässern, werden gemäss dem revidierten \n\nWasserbaugesetz vollständig an den Kanton übergehen. Damit sich die Verhältnisse zwischen den \n\nStaatsebenen nicht grundsätzlich verschieben, übernehmen die Gemeinden im Gegenzug \n\numfangreiche andere Aufgaben und Verpflichtungen. Gemäss Informationen des Kantons resultiert \n\nfür die Gesamtheit der Gemeinden ein Plus von 2,6 Millionen Franken und für den Kanton ein Plus \n\nvon 29,0 Millionen Franken pro Jahr. Die ersten Reaktionen der Politik zeigen auf, dass diese \n\nReform nicht unbestritten ist, weil eine direkte Verknüpfung mit der Steuergesetzrevision 2020 \n\nvorgenommen wird. Gemäss Medienmitteilung des Kantons sollten die Gemeinden mit der \n\ngeplanten Umsetzung des STAF nicht belastet werden, sondern daraus sollten sogar \n\nMehreinnahmen resultieren. \n\nIm Hinblick auf die Beratung des Aufgaben- und Finanzplanes sowie des Budgets der Gemeinde \n\nEmmen sind auch die möglichen Auswirkungen der Aufgaben- und Finanzreform der Gemeinde \n\nEmmen von Interesse. Die vorhandenen Unterlagen lassen jedoch bisher nicht erkennen, welche \n\nkurz- und mittelfristigen Auswirkungen die AFR 18 auf die Finanzplanung der Gemeinde Emmen \n\nhat. \n\nEntwurf \nGespeichert: 21.02.2019 16:15 \nGedruckt: 21.02.2019 16:15 \n\n\n\n2 \n\nEs erscheint deshalb zwingend notwendig, dass vor der Behandlung des Aufgaben- und \n\nFinanzplans die nachfolgenden Fragen beantwortet werden:  \n\n1. Welche finanziellen Auswirkungen haben beim aktuellen Planungsstand die Massnahmen \n\nder AFR 18 auf die Gemeinde Emmen? \n\n2. Wie beurteilt der Gemeinderat die Massnahmen der AFR 18 für die Gemeinde Emmen? \n\n3. Welche finanziellen Auswirkungen haben beim aktuellen Planungsstand die vom \n\nRegierungsrat vorgeschlagenen Massnahmen der Steuergesetzrevision? \n\n4. Wie beurteilt der Gemeinderat die vorliegende Aufgaben- und Finanzreform 2018 hinsichtlich \n\nder Auswirkungen auf die Gemeinde Emmen? \n\n5. Welche Auswirkungen sind in den Planungsgrundlagen der Gemeinde Emmen bereits \n\neingerechnet worden? \n\n \n\nB. Stellungnahme des Gemeinderates \n\n1. Ausgangslage: Aufgaben- und Finanzreform 18 (AFR 18) \n\nAm 23. Juni 2015 hatte der Kantonsrat die  Motion M 613 überwiesen, welche von der Regierung \n\ndie Einleitung einer Aufgaben- und Finanzreform für den Kanton Luzern forderte. Die Motion wollte \n\nmit dieser Aufgaben- und Finanzreform spätestens ab 2020 das finanzielle Gleichgewicht sowohl im \n\nKanton als auch in den Gemeinden wiederherstellen und wollte auch den notwendigen Handlungs-\n\nspielraum für eine nachhaltige Entwicklung des Kantons sichern. In der Folge hat der \n\nRegierungsrat für die Aufgaben und Finanzreform folgende Ziele definiert:  \n\n Die Aufgaben des Kantons und der Gemeinden werden effektiv und effizient erfüllt. Um \n\ndies zu erreichen, werden sie und deren Zuordnung überprüft (Notwendigkeit, Qualität, \n\nOrganisation, Struktur, Finanzierung etc.), wenn nötig optimiert und allenfalls entflochten \n\nsowie neu normiert. \n\n Das gemeinsame Verständnis der Aufgabenerfüllung innerhalb des Kantons einerseits und \n\nzwischen dem Kanton sowie den Gemeinden anderseits ist gestärkt. \n\n Die Reform ist sowohl für den Kanton als auch die Gemeinden haushaltneutral \n\numzusetzen. \n\nDie Projektorganisation, zusammengesetzt aus Vertretern des Kantons, der Gemeinden, der Stadt \n\nLuzern und Experten von LUSTAT haben in der Folge insgesamt 270 Aufgaben des Kantons und \n\nder Gemeinden unter Berücksichtigung der vorstehenden Ziele überprüft. Dabei sind Massnahmen \n\nerarbeitet worden, um die Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortungen sinnvoll zu entflechten, \n\ndie Zuständigkeiten der jeweils optimal geeigneten Staatsebene zuzuweisen und für Verbund-\n\naufgaben gute Lösungen zu finden. Die Aufgaben- und Finanzreform 2018 ist die erste umfassende \n\nStaatsreform seit der Finanzreform 08 und dient auch dazu, Schwachstellen der damaligen Reform \n\nzu korrigieren.  \n\n\n\n3 \n\nDer Verband Luzerner Gemeinden VLG hatte mit einem am 21. August 2017 von den Delegierten \n\ngenehmigten Positionspapier Finanzen die Bereitschaft erklärt, einen Beitrag an die Gesundung der \n\nKantonsfinanzen zu leisten. Dies aufgrund der aus dem Konsolidierungsprogramm 17 (KP 17) des \n\nKantons resultierenden Entlastung der Gemeinden im Umfang von 5 Millionen Franken. Die \n\nGemeinden haben deshalb folgende Forderungen formuliert, welche für eine Zustimmung zur AFR \n\n18 gegeben sein müssen: \n\n•  Kostenteiler Volksschule 50:50 zwischen Kanton und Gemeinden  \n\n•  Finanzierung Wasserbau durch Kanton   \n\n•  maximale Belastung der Gemeinden mit CHF 5 Millionen pro Jahr ab 2020  \n\n•  maximaler Verlust (Mehrbelastung) pro Gemeinde CHF 60.00/Einwohner  \n\n•  Regulierung eines Härteausgleiches zwischen den Gemeinden \n\nDer Regierungsrat hat die Vernehmlassung zur AFR 18 im Zeitraum vom Mai bis Juli 2018 \n\ndurchgeführt. Die Vernehmlassung hat ergeben, dass eine Mehrheit der  Vernehmlassungs-\n\nteilnehmerinnen und -teilnehmer den neuen Kostenteiler im Bereich Volksschule und die \n\nFinanzierung des Wasserbaus unterstützen. Dagegen führte die damals bestehende Finanzierungs-\n\nlücke von rund 16 Millionen Franken bei den Gemeinden zu kritischen Beurteilungen.   \n\n \n\nDer Regierungsrat hat die Botschaft B 145 am 31. Oktober 2018 veröffentlich und damit die \n\nAufgaben- und Finanzreform dem politischen Prozess übergeben. Die Botschaft B 145 sieht vor, \n\ndass im Bereich Volksschulbildung ein 50:50 Kostenteiler zwischen dem Kanton und den \n\nGemeinden eingeführt wird (aktuell 25:75). Im Bereich des Wasserbaus ist vorgesehen, dass der \n\nWasserbau, der bauliche Unterhalt bei den öffentlichen Gewässern und der betriebliche Unterhalt \n\nbei den grossen öffentlichen Gewässern vollständig an den Kanton übergehen. Der Kanton \n\nübernimmt Mehraufwände von ungefähr 200 Millionen Franken von den Gemeinden. Damit die \n\nvorgegebene Haushaltsneutralität gewährleistet werden kann, müssen den Gemeinden im \n\nGegenzug die Finanzierung der nachfolgenden Aufgaben und Verpflichtungen übertragen werden: \n\n Übergang der Ergänzungsleistungen zu AHV/IV an die Gemeinden \n\n Verbilligung der Krankenkassenprämien für Bezüger von wirtschaftlicher Sozialhilfe \n\n Neuverteilung der Einnahmen aus Sondersteuern, Motofahrzeugsteuer und LSVA \n\n Reduktion der kantonalen Finanzausgleichszahlungen an die Gemeinden \n\n Steuerfussabtausch: der Kanton erhöht seinen Steuerfuss um eine Zehntelseinheit, die \n\nGemeinden senken ihre Steuerfüsse im selben Umfang. \n\n \n\n\n\n4 \n\nGemäss den Ausführungen in der Botschaft B 145 resultiert aus der AFR 18 für die Gesamtheit der \n\nGemeinden ein Plus von 2,6 Millionen Franken und für den Kanton ein Plus von 29,0 Millionen \n\nFranken pro Jahr. Wird auch die bevorstehende kantonale Steuergesetzrevision 2020 \n\nberücksichtigt, so weisen nur acht Gemeinden eine Belastung von mehr als 60 Franken pro Jahr \n\nund Einwohner auf. Für die Gemeinde Emmen ergibt sich aus der letzten, aktuellen Globalbilanz \n\neine Entlastung von 3.9 Millionen Franken. Deshalb muss sich die Gemeinde während sechs Jahren \n\nam Härteausgleich zwischen den Gemeinden beteiligen und jährlich 0.5 Millionen Franken für die \n\nGlättung der Verwerfungen abtreten.   \n\n \n\nA. Beantwortung der Fragen \n\n1) Welche finanziellen Auswirkungen haben beim aktuellen Planungsstand die Massnahmen der AFR \n\n18 auf die Gemeinde Emmen? \n\nLangfristig wird die Gemeinde Emmen bei der Umsetzung AFR 18 mit beinahe 3.9 Millionen Franken \n\nentlastet. Dies entspricht einem Steuerzehntel. \n\n \n\n2) Wie beurteilt der Gemeinderat die Massnahmen der AFR 18 für die Gemeinde Emmen? \n\nDer Gemeinderat Emmen ist gleichzeitig mit der Öffentlichkeit über die Botschaft B 145 informiert \n\nworden. Aus der Sicht des Gemeinderates Emmen ist die Einführung des Bildungskostenteilers 50:50 \n\nzu begrüssen und auch die Zuständigkeiten für die Finanzierungen im Wasserbau werden wegen der \n\ndamit verbundenen, finanziellen Entlastungen der Gemeinde Emmen unterstützt. Dies hat jedoch \n\nauch zur Folge, dass die Gemeinden in anderen Bereichen (z.B. EL AHV/IV, IPV Sozialhilfe, \n\nSondersteuern) mit Belastungen konfrontiert werden. Dabei ist jedoch auch zu bedenken, dass \n\nkünftiges Wachstum im Bereich Volkschule aufgrund der Dimensionen (CHF 160 Millionen) sich \n\ndeutlich stärker auf die Gemeinden auswirken wird, als die ebenfalls ansteigenden Kosten in den \n\nSozialen Bereichen (EL ca. CHF 30 Millionen). \n\n \n\n3) Welche finanziellen Auswirkungen haben beim aktuellen Planungsstand die vom Regierungsrat \n\nvorgeschlagenen Massnahmen der Steuergesetzrevision? \n\nDie Steuergesetzrevision hat für die Gemeinde Emmen eine positive Auswirkung. Die Auswirkung \n\nbeträgt ca. 1 Million Franken. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n5 \n\n4) Wie beurteilt der Gemeinderat die vorliegende Aufgaben- und Finanzreform 2018 hinsichtlich der \n\nAuswirkungen auf die Gemeinde Emmen? \n\nFür die Gemeinde Emmen ergibt sich aus der letzten, aktuellen Globalbilanz vom 31.01.2019 eine \n\nEntlastung von 3.9 Millionen Franken. Deshalb muss sich die Gemeinde während sechs Jahren am \n\nHärteausgleich zwischen den Gemeinden beteiligen und jährlich 0.5 Millionen Franken für die \n\nGlättung der Verwerfungen abtreten. Diese Entlastungen unterstützen die Gemeinde, die aktuellen, \n\nfinanziellen Herausforderungen in einem schwierigen Umfeld bewältigen zu können.  \n\n \n\n5) Welche Auswirkungen sind in den Planungsgrundlagen der Gemeinde Emmen bereits \n\neingerechnet worden? \n\nDie Volksabstimmung über den AFR 18 findet am 19. Mai 2019 statt. Die möglichen Veränderungen \n\nder AFR 18 dürfen gestützt auf das FHGG noch nicht in die Planungsgrundlagen der Gemeinde \n\neingearbeitet werden. Gemäss FHGG dürfen nur Budgetpositionen eingeplant werden, welche \n\ndefinitiv sind. Je nach Ergebnis der Abstimmung wird die Gemeinde die Finanzplanungen für das \n\nBudget 2020 und die nächste AFP-Periode anpassen. \n\n \n\n \n\nEmmenbrücke, 13. Februar 2019 \n\nFür den Gemeinderat \n\n \n\nRolf Born Patrick Vogel \n\nGemeindepräsident Gemeindeschreiber \n\n\n


name: 33_07 Beantwortung Dringliches Postulat betreffend Sanierungen jetzt!

text: \n \n\n \nDER GEMEINDERAT VON EMMEN \n \n\n \n \n \n \n \n \nan den \n \n \n \nE I N W O H N E R R A T  E M M E N   \n \n \n \n \n \n \n \n \n\n33/07 Beantwortung des Dringlichen Postulats vom 11. September 2007 von Luzius \nHafen und Mitunterzeichnenden namens der SP/Grüne Fraktion sowie der FDP \nFraktion betreffend Sanierungen jetzt! \n \n \nHerr Präsident \nSehr geehrte Damen und Herren \n \nAm 11. September 2007 forderten Luzius Hafen und Mitunterzeichnende im Namen der \nSP/Grüne Fraktion und der FDP Fraktion mit einem dringlichen Postulat den Gemeinderat \nauf, bis spätestens zur Budgetdebatte einen Grundsatzentscheid für das weitere Vorgehen \nzu fällen und falls dieser Entscheid zugunsten von PPP ausfällt, an der Budgetdebatte \neinen verbindlichen und ab 2008 umsetzbaren Zeitplan vorzulegen. Sollte dies nicht \nmöglich sein oder sollte der Entscheid im einen oder andern Bereich zu Gunsten einer \nkonventionellen Beschaffung fallen, sind die notwendigen Investitionen mit ihren \nKonsequenzen in den AFIP und entsprechend das Budget aufzunehmen. \n \nDer Gemeinderat nimmt dazu wie folgt Stellung: \n \nAnlässlich der Sitzung des Einwohnerrates vom November 2006 wurde der Gemeinderat \ndamit beauftragt, die Varianten für eine alternative Beschaffungsfinanzierung vertieft \nabzuklären. Die ersten Ergebnisse wurden anlässlich der Orientierung vom 16. Oktober \n2007 den Mitgliedern des Einwohnerrates aufgezeigt.  \n \n \n \n\n\n\n 2\n \n \nDa der Gemeinderat bis zum Abschluss des Budgetprozesses noch nicht über gefestigte \nDaten verfügte, hat er sich entschlossen einerseits einen Planungskredit und anderseits \neine Investitionstranche in die Investitionsrechnung 2008 der Gemeinde Emmen \naufzunehmen. Somit ist das Begehren der Postulanten erfüllt.  \n \nEine mögliche Finanzierung ist somit im Voranschlag abgebildet und im AFIP aufgeführt. \n \nAnlässlich der Orientierung vom 16. Oktober 2007 wurde zudem der Terminplan für die \nweiteren Arbeiten vorgestellt. Der Terminplan sieht dabei vor, dass der Gemeinderat, nach \nseinem Entscheid, dem Einwohnerrat im Frühling 2008 den Bericht und Antrag für die \nSanierung des Betagtenzentrums Herdschwand und des Schulhauses Gersag vorlegt. In \ndiesen Botschaften werden die Vor- und Nachteile der jeweiligen Finanzierungsform \naufgeführt. Der Einwohnerrat wird entscheiden, welche dieser Finanzierungsvarianten bei \nwelchem Projekt zum tragen kommt. Entsprechend dem Ergebnis wird die Botschaft für die \nStimmbevölkerung vorbereitet. Die Stimmbevölkerung von Emmen wird im Herbst 2008 \nüber die Ausgestaltung der gewählten Form in jedem Fall an der Urne beschliessen \nkönnen. \n \nDer Gemeinderat ist bereit, das Postulat entgegenzunehmen und beantragt gleichzeitig \naufgrund der eingeleiteten und ausgeführten Massnahmen dieses abzuschreiben. \n \nEmmenbrücke, 13. November 2007 \n  \n \n NAMENS DES GEMEINDERATES \n Gemeindepräsident: \n Dr. Th. Willi \n \n \n Gemeindeschreiber: \n P. Vogel \n \n \n \n\n\n