06_22 B+A Bebauungsplan Sonne

text: \n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \nGemeinderat \n\n \n\n \n\n  \n\n06/22 Bericht und Antrag an den Einwohnerrat  \n\n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nbetreffend \n\nErlass des Bebauungsplans Sonne sowie Teilzonenplanrevision Sonne \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n2 \n\nInhalt \n\n1. Einleitung ................................................................................................................... 3 \n\n1.1 Ausgangslage .................................................................................................................... 3 \n\n1.2 Städtebauliches Gesamtkonzept .......................................................................................... 4 \n\n2. Vorgeschichte und Planungsverfahren ...................................................................... 4 \n\n2.1 Richtkonzept ...................................................................................................................... 5 \n\n2.2 Studienauftrag ................................................................................................................... 5 \n\n2.3 Bebauungsplan .................................................................................................................. 5 \n\n2.4 Kantonale Vorprüfung ........................................................................................................ 5 \n\n2.5 Mitwirkung der Bevölkerung ............................................................................................... 6 \n\n2.6 Weitere Anpassungen ......................................................................................................... 6 \n\n2.7 Erste öffentliche Auflage ..................................................................................................... 6 \n\n2.8 Zweite öffentliche Auflage .................................................................................................. 6 \n\n3. Bebauungsplan Sonne ............................................................................................... 7 \n\n3.1 Inhalte .............................................................................................................................. 7 \n\n3.2 Auswirkungen auf Bevölkerungswachstum, Verkehr und Infrastrukturen ............................... 8 \n\n3.3 Bebauung und Nutzung ...................................................................................................... 9 \n\n3.4 Freiraum & Umwelt ........................................................................................................... 10 \n\n3.5 Verkehr & Erschliessung .................................................................................................... 10 \n\n3.6 Qualitätssicherung ............................................................................................................ 10 \n\n4. Teilrevision des Zonenplans .................................................................................... 11 \n\n5. Einsprachen ............................................................................................................. 12 \n\n5.1 Einsprache VCS Luzern ...................................................................................................... 12 \n\n5.2 Einsprache Sonnenhof Immobilien AG ................................................................................ 17 \n\n5.3 Einsprache Familie Ottiger ................................................................................................. 19 \n\n5.4 Einsprache GG Real Estate AG ........................................................................................... 21 \n\n5.5 Einsprache Perlen Liegenschaften AG ................................................................................. 23 \n\n5.6 Einsprache Herr Max Buholzer Nr. 1 ................................................................................... 31 \n\n5.7 Einsprache Herr Max Buholzer Nr. 2 ................................................................................... 38 \n\n5.8 Einsprache Herr Max Buholzer Nr. 3 ................................................................................... 40 \n\n6. Stellungnahmen ....................................................................................................... 42 \n\n6.1 Stellungnahme der SBB ..................................................................................................... 42 \n\n6.2 Stellungnahme VCS Luzern ................................................................................................ 43 \n\n7. Mehrwertabgabe ..................................................................................................... 44 \n\n8. Antrag an den Einwohnerrat ................................................................................... 45 \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n3 \n\nFrau Präsidentin \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n1. Einleitung \n\n1.1 Ausgangslage \n\nDas Areal «Sonne» im Zentrum von Emmenbrücke zwischen Gerliswil- und Gersagstrasse weist heute \n\neine heterogene Struktur mit Wohn- und Gewerbebauten verschiedenen Alters, offenen Parkplatzflächen \n\nsowie Familiengärten auf. Die Zentrumslage in direkter Nähe zur S-Bahn-Haltestelle Emmenbrücke Ger-\n\nsag, Schul- und Freizeitanlagen und Einkaufsmöglichkeiten wird vor dem Hintergrund einer Siedlungs-\n\nentwicklung nach Innen insbesondere entlang der Gersagstrasse nur unzureichend ausgenutzt. Die \n\nGrundeigentümerin der Grundstücke Nr. 99 und 1345, die Steiner Investment Foundation mit Sitz in Zü-\n\nrich, hat das Potenzial an dieser Lage erkannt und beabsichtigt daher eine Weiterentwicklung. Hierbei \n\nwar zu beachten, dass mit den angrenzenden Parzellen grosse Abhängigkeiten bezüglich der Erschlies-\n\nsung und Parkierung, der gemeinsamen Gestaltung des Freiraums sowie der städtebaulichen Eingliede-\n\nrung bestehen. Zwecks einer hohen Qualitätssicherung wurde als Grundlage einer Entwicklung im Gebiet \n\nder Bebauungsplan Sonne erarbeitet. Untenstehend wird der Perimeter des Bebauungsplans Sonne auf-\n\ngezeigt. Der Bebauungsplanperimeter umfasst die Grundstücke 98, 99, 100, 162, 163, 164, 1324 und \n\n1345. \n\n \n\n \n\nAbbildung 1: Luftbild, Bebauungsplanperimeter Sonne \n\n \n\n\n\n \n\n4 \n\nDie Parzelle Nr. 99 wird zurzeit teilweise noch vom behördenverbindlichen Richtplan Sonnenhof überla-\n\ngert. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan werden die Massnahmen des Richtplans näher bestimmt. \n\nSomit kann der kommunale Richtplan Sonnenhof durch den Gemeinderat ersatzlos aufgehoben werden. \n\nDie Aufhebung des Richtplans Sonnenhof erfolgt zeitlich koordiniert mit dem Bebauungsplanverfahren \n\n«Sonne» und der notwendigen Teilzonenplanrevision. \n\n1.2 Städtebauliches Gesamtkonzept \n\nDie Gemeinde Emmen erarbeitet zurzeit die Gesamtrevision der Ortsplanung. In einem ersten Schritt \n\nwurde hierzu ein städtebauliches Gesamtkonzept (SGK) und Zukunftsbild erarbeitet, welches vom Ein-\n\nwohnerrat am 17. Dezember 2019 zustimmend zur Kenntnis genommen wurde. Das Zukunftsbild dient \n\nder Gemeinde als Grundlage für die planungsrechtliche Umsetzung der Ortsplanungsrevision und wird \n\nauch bei parallel dazu angestossenen Planungsverfahren herangezogen. Das SGK sieht das Dreieck zwi-\n\nschen der Gerliswil- und Gersagstrasse als Zentrumsort mit moderater bis hoher Dichte vor, in welcher \n\ndas Alter der vorhandenen Häuser eine stufenweise Transformation ermöglicht. Mit einer Umgestaltung \n\ndes Strassenraums entlang der Gersag- und Gerliswilstrasse soll künftig der Verkehr siedlungs- und zent-\n\nrumsverträglicher geführt werden. \n\n2. Vorgeschichte und Planungsverfahren \n\nDie Entwicklung des Gebietes Sonnenplatz/Sonnenhof Süd wurde im Rahmen eines gemeinsamen Mo-\n\ndellvorhabens der Gemeinde Emmen, von Bund, Kanton und der Hochschule Luzern (HSLU) im Zeitraum \n\n2014-2017 untersucht. Dabei wurde in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern ein Richtkonzept \n\nerarbeitet. Im Jahre 2017 wurden die Grundstücke Nrn. 99 und 1345 von der Steiner Investment Founda-\n\ntion erworben. \n\n \n\nDas weitere Planungsverfahren wurde in einer Planungsvereinbarung zwischen der entwicklungswilligen \n\nGrundeigentümerschaft der Grundstücke Nrn. 99 und 1345 und der Gemeinde Emmen vorgängig verbind-\n\nlich festgelegt.  \n\n \n\n Richtkonzept      2014 – 2017 \n\n Handänderung Grundstücke Nrn. 99 und 1345  2017 \n\n Abschluss Planungsvereinbarung   Mai 2018 \n\n Studienauftrag      2018 – 2019 \n\n Erarbeitung Bebauungsplan    2020  \n\n Kantonale Vorprüfung     19. August 2020 – 4. Februar 2021 \n\n Öffentliche Mitwirkung     24. September – 7. November 2020 \n\n 1. Öffentliche Auflage     7. Juni – 6. Juli 2021 \n\n 2. Öffentliche Auflage     15. November bis 14. Dezember 2021 \n\n Bau- und Verkehrskommission    15. März 2022 \n\n Beschluss Einwohnerrat     22. März 2022 \n\n Referendumsfrist (60 Tage)    März 2022 bis Mai 2022 \n\n Genehmigung Regierungsrat    Voraussichtlich August 2022 \n\n\n\n \n\n5 \n\n2.1 Richtkonzept \n\nDie Entwicklung des Gebiets Sonnenplatz/Sonnenhof Süd wurde im Rahmen eines gemeinsamen Modell-\n\nvorhabens der Gemeinde Emmen, von Bund, Kanton und der Hochschule Luzern (HSLU) im Zeitraum \n\n2014-2017 untersucht. Dabei wurde in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern ein städtebaulicher \n\nStrategieansatz für die bauliche Weiterentwicklung erarbeitet. Darauf gestützt wurde ein Richtkonzept \n\n«Entwicklung Sonnenplatz» erstellt. Dieser hält für das Teilgebiet «Sonne» Leitlinien zu den Themen \n\nFreiraum, Architektur, Verkehrserschliessung, Nutzung, Städtebau und Entwicklungsprozess fest, welche \n\nin der Beilage 4, Planungsbericht vom 21. Januar 2022 zusammengefasst werden. \n\n2.2 Studienauftrag \n\nUm ein Projekt mit hoher städtebaulicher Qualität zu erhalten, wurde zunächst ein einstufiger, nicht ano-\n\nnymer Studienauftrag auf Einladung mit einer Zwischenbesprechung gemäss SIA-Norm 143 durchgeführt. \n\nDabei musste gemäss Planungsvereinbarung das Richtkonzept als Grundlage herangezogen werden und \n\ndessen Qualitäten erhalten oder gesteigert werden. Es wurden acht Planerteams bestehend aus Architek-\n\nten und Landschaftsarchitekten zum Studienauftrag eingeladen. Aus den sechs zur Schlussabgabe einge-\n\nreichten Projektvorschlägen empfahl das stimmberechtigte Beurteilungsgremium, bestehend aus einem \n\nFachgremium und einem Sachgremium mit Beteiligung der Gemeinde, die Projektstudie des Teams Gmür \n\nGeschwentner Architekten / Steib Architekten mit koepflipartner Landschaftsarchitekten zur Weiterbear-\n\nbeitung. Hervorgehoben wurde insbesondere die für den Ort stimmige Gesamtkonzeption, die sehr gute \n\nEinbettung in die städtebauliche Struktur und in das bestehende Ortsgefüge sowie die hohe Qualität und \n\nDiversität des Wohnungsangebots.  \n\n \n\nFür die Einzelheiten des Verfahrens wird auf die Beilage 20, Bericht des Beurteilungsgremiums vom 12. \n\nJuli 2019 verwiesen. Die Details zum weiterentwickelten Richtprojekt sind der Beilage 5, Richtprojekt \n\nArchitektur vom 5. November 2021, der Beilage 7, Fassadengestaltung und Materialisierungskonzept vom \n\nMai 2020 sowie der Beilage 8, Richtprojekt Freiraum vom 26. Mai 2020 zu entnehmen. \n\n2.3 Bebauungsplan \n\nDie Richtprojekte Architektur und Freiraum wurden aufgrund der Rückmeldungen aus dem Beurteilungs-\n\ngremium noch weiter verfeinert. Die Richtprojekte wurden anschliessend in den Situationsplan und die \n\nSonderbauvorschriften überführt (planungsrechtliche Umsetzung). Die verschiedenen Bestandteile des \n\nBebauungsplans Sonne und die Kernaussagen werden im Kapitel 3 des vorliegenden B&A präsentiert. \n\n2.4 Kantonale Vorprüfung \n\nDer Bebauungsplan und die Sonderbauvorschriften wurden am 19. August 2020 zur kantonalen Vorprü-\n\nfung eingereicht. Am 4. Februar 2021 übermittelte das Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement \n\n(BUWD) des Kantons Luzern der Gemeinde Emmen den Vorprüfungsbericht. Das BUWD hält fest, dass \n\ndie im Entwurf vorliegende Teilzonenplanrevision, der Bebauungsplan Sonne sowie die Aufhebung des \n\nkommunalen Richtplans Sonnenhof insgesamt als gut und weitgehend vollständig erarbeitet sowie als \n\ngrösstenteils rechts- und zweckmässig beurteilt werden können. Unter der Betrachtung der im beiliegen-\n\nden Vorprüfungsbericht (Beilage 22, vom 4. Februar 2021) und dem Nachtrag zum Vorprüfungsbericht \n\n(Beilage 23, vom 28. April 2021) aufgeführten Vorbehalte und Änderungsanträge stimmen die eingereich-\n\n\n\n \n\n6 \n\nten Unterlagen mit den kantonalen- und bundesrechtlichen Grundlagen und Vorgaben überein. Im Kapitel \n\n11.2 der beiliegenden Beilage 4, Planungsbericht vom 21. Januar 2022 sind die Rückmeldungen und vor-\n\ngenommenen Änderungen in den Dokumenten ersichtlich. \n\n2.5 Mitwirkung der Bevölkerung \n\nDer Einbezug der Bevölkerung war parallel zur kantonalen Vorprüfung in der öffentlichen Mitwirkung \n\nsichergestellt. Es gingen sieben Eingaben von Privatpersonen, Ortsparteien, Vereinen sowie der Ortspla-\n\nnungskommission (OPK) und der Umwelt und Naturschutzkommission (UNK) der Gemeinde Emmen ein. \n\nIm Kapitel 10.2 der Beilage 4, Planungsbericht vom 21. Januar 2022 sind die Beiträge, welche zu Ände-\n\nrungen geführt haben, ersichtlich. Alle Eingaben und die entsprechenden Erwägungen des Gemeindera-\n\ntes sind in der Beilage 25, Mitwirkungsbericht vom 26. Mai 2021, nachzulesen. \n\n2.6 Weitere Anpassungen \n\nAufgrund weiterer Beratungen nach der kantonalen Vorprüfung und der öffentlichen Mitwirkung nahm \n\nder Gemeinderat noch weitere geringfügige inhaltliche Änderungen und Präzisierungen vor. Die detaillier-\n\nten Änderungen sind Beilage 4, Planungsbericht vom 21. Januar 2022 unter Kapitel 12.1 aufgeführt. \n\n2.7 Erste öffentliche Auflage \n\nVom 7. Juni 2021 bis 6. Juli 2021 fand die erste öffentliche Auflage statt. In dieser Zeit wurde sieben \n\nEinsprachen sowie eine Stellungnahme bei der Gemeinde Emmen eingereicht. Aufgrund der Einsprache-\n\nverhandlungen und weiterer Beratungen wurden Anpassungen am Bebauungsplan vorgenommen, welche \n\nim Kapitel 13 in der Beilage 4, Planungsbericht vom 21. Januar 2022, aufgeführt werden.  \n\n2.8 Zweite öffentliche Auflage \n\nDie Änderungen nach der 1. öffentlichen Auflage hatten eine 2. öffentliche Auflage zur Folge, welche vom \n\n15. November bis 14. Dezember 2021 durchgeführt wurde. Es sind eine Einsprache sowie eine Stellung-\n\nnahme eingegangen, welche keine weiteren Änderungen zur Folge hatten. Die Einsprachen der ersten \n\nöffentlichen Auflage wurden nicht zurückgezogen und behalten somit ihre Gültigkeit, sofern die Ein-\n\nsprachepunkte oder Teile davon aufgrund der vorgenommenen Änderungen nicht hinfällig wurden.  \n\n \n\nIm Kapitel 5 des vorliegenden Berichts & Antrags werden die Einsprachen mit Begründung und Entscheid \n\nVorschlag des Gemeinderates abgehandelt. \n\n  \n\n\n\n \n\n7 \n\n3. Bebauungsplan Sonne \n\nDer vorliegende Bebauungsplan Sonne gemäss Planungs- und Baugesetz des Kantons Luzern (§§ 65 - 71 \n\nPBG) bildet die Rechtsgrundlage für die spätere Beurteilung und Bewilligung der Bauvorhaben. Sämtliche \n\nFestlegungen im Bebauungsplan sind grundeigentümerverbindlich. Die notwendige Teilrevision des Zo-\n\nnenplans erfolgt auf der Grundlage des Bebauungsplans.  \n\n \n\n3.1 Inhalte \n\nDer Bebauungsplan Sonne umfasst folgende, verbindliche Dokumente: \n\n Situationsplan mit Schnitten 1:500 vom 21. Januar 2022 \n\n Sonderbauvorschriften (SBV) vom 21. Januar 2022 \n\n \n\nFolgende Dokumente sind wegleitende Bestandteile des Bebauungsplans: \n\n Richtprojekt Architektur vom 5. November 2021 \n\n Berechnungen Richtprojekt Architektur vom 8. Juni  \n\n Fassadengestaltung- und Materialisierungskonzept vom Mai 2020 \n\n Richtprojekt Freiraum vom 26. Mai 2020 \n\n Würdigung Richtprojekt vom 28. Januar 2020 und 13. März 2020 \n\n Mobilitätskonzept Stufe Bebauungsplan vom 9. Juli 2020 \n\n Lärmschutz-Nachweis vom 5. November 2021 \n\n Risikobericht nach Störfallverordnung mit NIS-Einschätzung vom 17. August 2020 \n\n \n\nFolgende Dokumente sind orientierende Bestandteile des Bebauungsplans: \n\n Planungsbericht vom 21. Januar 2022 \n\n Energie- und Nachhaltigkeitsbeurteilung vom 19. Februar 2020 \n\n Bodenbelastungen und Entsorgungskonzept vom 3. Juli 2020 \n\n Ver- und Entsorgungskonzept vom 6. Juli 2020 \n\n Verkehrsmessungen vom 04. und 06. Februar 2020 \n\n Leistungsbeurteilung Sonnenplatz vom 9. Juli 2020 \n\n Verkehrstechnischer Nachweis Erschliessung vom 13. März 2020 \n\n Geotechnischer Bericht vom 21. September 2018 \n\n Bericht des Beurteilungsgremiums zum Studienauftrag vom 12. Juli 2019 \n\n Beurteilung Anlieferung an der Gerliswilstrasse vom 26. März 2021 \n\n Vorprüfungsbericht BUWD vom 4. Februar 2021 \n\n Nachtrag zum Vorprüfungsbericht vom 28. April 2021 \n\n Fachliche Stellungnahme Optionen Baubereiche G1/G2 \n\n Mitwirkungsbericht vom 26. Mai 2021 \n\n Stellungnahmen externe Fachstellen vom 26. Mai 2021 \n\n Modell 1:500 \n\n\n\n \n\n8 \n\n \n\nAbbildung 2: Ausschnitt aus dem der Beilage 2, Situationsplan vom 21.1.2022 \n\nNachfolgend werden die wichtigsten Inhalte des Bebauungsplans Sonne aufgeführt. Für zusätzliche De-\n\ntails wird auf die Beilage 4, Planungsbericht, Kapitel 6 sowie auf den Situationsplan mit Schnitten (Beilage \n\n2) und die Sonderbauvorschriften (Beilage 3) verwiesen. \n\n3.2 Auswirkungen auf Bevölkerungswachstum, Verkehr und Infrastruktu-\n\nren  \n\nGemäss Art. 4 Abs. 4 des Reglements zur Lenkung des Bevölkerungswachstums und zur qualitativen \n\nEntwicklung ist für jede wesentliche Änderung im Rahmen der Nutzungsplanung (Zonenplan, Bau- und \n\nZonenreglement, Bebauungsplan, Gestaltungsplan) eine Prognose für die voraussichtlichen Auswirkungen \n\nauf das Bevölkerungswachstum sowie den Verkehr und den voraussichtlichen zusätzlichen Bedarf an \n\nInfrastruktur vorzulegen.  \n\n \n\nDurch den Bebauungsplan Sonne sind auf dem Areal Sonne zukünftig rund 140 Bewohnerinnen und Be-\n\nwohner zusätzlich möglich als gemäss der rechtsgültigen Bau- und Zonenordnung (Regelbauweise) heute \n\nmöglich wären. Gegenüber einem Gestaltungsplan mit maximalem Bonus gemäss Bau- und Zonenregle-\n\nment sind mit dem Bebauungsplan Sonne keine zusätzlichen Bewohnerinnen und Bewohner möglich. \n\n \n\n\n\n \n\n9 \n\nBezüglich der Anzahl Parkplätze wären basierend auf der rechtsgültigen Bau- und Zonenordnung und \n\ndem Parkplatzreglement ca. 270 Parkplätze möglich. Mit dem Bebauungsplan Sonne wird trotz höherer \n\nDichte die Anzahl Parkplätze auf ein Maximum von 195 Parkplätzen beschränkt. Aufgrund der beschränk-\n\nten Anzahl Parkplätze wird durch den Bebauungsplan Sonne weniger Verkehr erzeugt als dies in der Re-\n\ngelbauweise der Fall wäre.  \n\n \n\nDie Kosten der notwendigen Infrastrukturen für die Ver- und Entsorgung werden von den Grundeigentü-\n\nmern übernommen. Aufgrund der Arealentwicklung Sonne ergibt sich für die Gemeinde die Chance, die \n\nGersagstrasse so umzugestalten, dass zukünftig bergwärts ein Radsteifen möglich ist. Verursacher für die \n\nUmgestaltung der Gersagstrasse ist jedoch nicht der Bebauungsplan Sonne, daher müssen diese Kosten \n\nvon der Gemeinde übernommen werden und als unabhängiges Strassenprojekt betrachtet werden. Be-\n\ntreffend der Schulraumplanung sind die Auswirkungen der zusätzlichen 140 Bewohner gegenüber der \n\nRegelbauweise schwierig vorherzusagen. Aufgrund der zentralen Lage ist davon auszugehen, dass es in \n\nden neuen Bauten wenige Familien mit Kindern im schulpflichtigen Alter geben wird. Es ist eher damit zu \n\nrechnen, dass die Wohnungen vorwiegend von Singles jeder Altersgruppe sowie Paaren ohne Kinder \n\nbewohnt werden. \n\n3.3 Bebauung und Nutzung \n\n Es werden 13 Baubereiche mit einem minimalen und maximalen Fussabdruck sowie einer mini-\n\nmalen und maximalen Höhe festgelegt. Die höchsten Gebäude weisen sieben Vollgeschosse auf. \n\n Entlang der Gersag- und Gerliswilstrasse sind im Erdgeschoss keine reinen Wohnnutzungen zu-\n\nlässig. \n\n Gemäss dem Richtprojekt sind 275 Wohnungen geplant, welche Platz für etwas mehr als 500 \n\nBewohnerinnen und Bewohner bieten. Es sind vorwiegend 2.5 – 4.5-Zimmer-Wohnungen vorge-\n\nsehen. Der Wohnungsmix und die Zahl der Wohnungen kann auf Grund der einzelnen Bauprojek-\n\nte jedoch noch variieren. \n\n Jede Wohneinheit muss eine Aussengeschossfläche (Balkon, Loggia) von mindestens 8.00 m2 \n\naufweisen. \n\n Für Gewerbe, Dienstleistungen, Ateliers und Gastronomie stehen gemäss dem jetzigen Richtpro-\n\njekt rund 3500 Quadratmeter zur Verfügung. Auch diese Zahl kann sich im weiteren Planungs-\n\nprozess noch verändern. \n\n Der schützenswerte Gasthof Adler im Baubereich G1 ist in Abstimmung mit den Anforderungen \n\nder kantonalen Denkmalpflege zu erhalten, im Baubereich G2 ist ein Annexbau zulässig. Für den \n\nFall, dass der Gasthof Adler aus dem Bauinventar (als schützenswertes Gebäude eingetragen) \n\nentlassen wird, ist eine maximale Höhenkote für den Neubau definiert. \n\n Die Bauten A bis D werden in 1-2 Etappen realisiert. Im Fall von 2 Etappen werden in der ersten \n\nEtappe die Gebäude C und D, die Einstellhalle sowie der im Etappenbegrenzungsplan dargestellte \n\nFreiraum realisiert. Die weiteren Baubereiche können unabhängig voneinander entwickelt wer-\n\nden. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n10 \n\n3.4 Freiraum & Umwelt \n\n Zwischen den Baubereichen wird eine zentrale Hoffläche vorgesehen.  \n\n In der Hoffläche ist eine allseitig offene Überdachung mit einer Fläche von 140 Quadratmeter als \n\nwettergeschützter Begegnungsort zu erstellen. \n\n Im Baubereich D müssen ein Gemeinschaftsraum mit einer Grösse von mindestens 70 Quadrat-\n\nmeter sowie mindestens 8 Mehrzweckräume von je mindestens 15 Quadratmetern realisiert wer-\n\nden. \n\n Der bestehende öffentliche Wanderweg wird erhalten, aber entsprechend dem Richtprojekt um-\n\ngelegt. \n\n Das Begrünungskonzept im Richtprojekt Freiraum gilt als wegleitende Grundlage und beschreibt \n\nstandortgerechte, einheimische Bäume und Sträucher. \n\n Bezüglich der Energie sind die Neubauten nach MINERGIE-A, MINERGIE-P, Zielwert sia 380/1: \n\n2016, sia-Effizienzpfad Energie, SNBS Gold oder einem gleichwertigen Standard auszuführen und \n\nzu zertifizieren. \n\n3.5 Verkehr & Erschliessung \n\n Für die Bewohner/innen, Besucher/innen, Beschäftigen und Kunden stehen maximal 195 Park-\n\nplätze zur Verfügung. Davon sind mindestens 6 Parkplätze für Car-Sharing-Fahrzeuge zu erstel-\n\nlen. Sämtliche Parkplätze sind unterirdisch in einer Einstellhalle zu erstellen. \n\n Die Zu- und Wegfahrt zur Einstellhalle erfolgt über eine im Baubereich A integrierte zweispurige \n\nRampe via Gersagstrasse. \n\n Weiter müssen über das ganze Areal mindestens 1051 Veloabstellplätze und 49 Motorradabstell-\n\nplätze erstellt werden. Für die Veloabstellplätze sind ca. 85 % Langzeitabstellplätze im Gebäude \n\nund in der Einstellhalle sowie ca. 15% offene Kurzzeitabstellplätze im Aussenbereich projektiert. \n\n Betriebe ab 10 Vollzeitmitarbeitenden müssen im Rahmen des Baugesuches ein Mobilitätskonzept \n\nvorlegen. \n\n3.6 Qualitätssicherung \n\nZur Sicherung der in den Sonderbauvorschriften des Bebauungsplans formulierten Qualitätsanforderun-\n\ngen muss jedes Bauprojekt vor dem Baubewilligungsverfahren der Stadtbildkommission Emmen zur Beur-\n\nteilung vorgelegt werden und benötigt deren Zustimmung. Erfolgt durch die Kommission zweimal eine \n\nnegative Stellungnahme für die Baubereiche E, F1/F2, G1/G2, H1/H2 kann der Gemeinderat ein qualifi-\n\nziertes Konkurrenzverfahren mit mindestens vier voneinander unabhängigen Planungsteams und einem \n\nfachlich ausgewiesenen Beurteilungsgremium verlangen. Für die Baubereiche I1 und I2 wird ein solches \n\nqualifiziertes Konkurrenzverfahren zwingend verlangt. \n\n \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n11 \n\n4. Teilrevision des Zonenplans  \n\nDer südliche Teil des Bebauungsplanperimeters befindet sich zurzeit in der 5-geschossigen Kernzone a \n\n(K5a) mit Lärmempfindlichkeitsstufe ESIII. Die im jetzigen Zustand unbebaute Parzelle Nr. 99 ist zurzeit \n\nder speziellen Wohnzone (W-S) mit ESII zugewiesen. Zudem wird das Gebiet von einer Kreativzone über-\n\nlagert. Der gesamte Perimeter muss für die Umsetzung des Richtprojektes in die Spezielle Kernzone (K-S) \n\numgezont werden. In der Speziellen Kernzone dürfen Baugesuche nur auf Grundlage eines Bebauungs-\n\nplans bewilligt werden. \n\n \n\n \n\nAbbildung 1: Ausschnitt der Beilage Nr. 1, Teilzonenplanänderung «Sonne», 1:1’000 vom 21. Januar 2022 Links wird \nder Aktuell rechtsgültiger Zonenplan (links), Gegenstand der Teilzonenplanrevision (Mitte), Zonenplan nach der Teil-\nzonenplanrevision (rechts) \n\n  \n\n\n\n \n\n12 \n\n5. Einsprachen \n\n5.1 Einsprache VCS Luzern \n\nEinsprache vom 3. Juli 2021 durch den Verkehrsclub der Schweiz, Sektion Luzern, 6002 Luzern \n\n \n\nAntrag \n\nDer Einsprecher stellt folgende Anträge (Sinngemäss): \n\n1. Der Bebauungsplan sei zurückzuweisen. \n\n2. Die Resultate des sich in Bearbeitung befindlichen neuen Betriebs- und Gestaltungskonzepts \n\n(BGK) Gerliswilstrasse seien zwingend abzuwarten und in die weitere Planung einzubeziehen \n\n(gemäss Art. 8 der Sonderbauschriften), ebenso die Resultate des für 2022 vorgesehenen Stras-\n\nsenlärmsanierungsprojekts Gersagstrasse. \n\n3. Vor Erteilung von Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 31 LSV (Bauen auf übermässig mit Lärm \n\nbelasteten Parzellen) und Art. 30 LSV (Erschliessung von Bauzonen) sei auf der Gerliswil- und \n\nGersagstrasse eine gesetzeskonforme Strassenlärmsanierung durchzuführen. \n\n \n\nBegründung \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet: \n\n \n\nVorbemerkung:  \n\nWir anerkennen die Bemühungen der Gemeinde Emmen und der involvierten Investoren, mit \n\ndem Bebauungsplan Sonne eine qualitativ hochstehende Verdichtung und Weiterentwicklung des \n\nGebietes am Sonnenplatz anzustreben. Wir freuen uns, dass der Gemeinderat auf verschiedene \n\nvom VCS Luzern im Mitwirkungsverfahren eingebrachte Punkte eingegangen ist. \n\nLeider ist damit aus Sicht des VCS Luzern die Frage der Lärmbelastung über den gesetzlichen \n\nGrenzwerten keineswegs gelöst; dazu bräuchte es auch Bewegung bei den kantonalen Behörden, \n\nbeziehungsweise deren Unterstützung für Lärmschutzmassnahmen an der Quelle, wie auch die \n\nEinsicht, dass Investoren kein Anrecht auf maximale Ausnützung haben. \n\nDie Lärmschutzgrenzwerte (IGW) für die Empfindlichkeitsstufe ES 111sind sehr hoch; sogar die \n\nfür Gersagstrasse zu beachtenden Planungswerte der ES 111sind deutlich höher als die von der \n\nmodernen Schlafforschung und der Weltgesundheitsorganisation WHO als gesundheitsschädlich \n\nangesehenen Mittelungspegel. \n\n1. Gemäss dem Lärmschutznachweis zum BP Sonne vom 23. Juli 2020 sind die Vorschriften der \n\nLärmschutzverordnung, nämlich die Einhaltung der Planungs- beziehungsweise Immissions-\n\ngrenzwerte, für die Mehrheit der geplanten Gebäude entlang der Gerliswil- und der Gersagstrasse \n\nnicht erfüllt. \n\n2. Weil jedes Zimmer über mindestens ein Fenster verfüge, bei dem die massgeblichen Grenzwerte-\n\neingehalten werden könnten («Lüftungsfenster»), soll für die übrigen Fenster beim uwe basie-\n\nrend auf Art. 30 und Art. 31 LSV dutzendweise Gesuche um eine Ausnahme gestellt werden. An \n\neinzelnen Gebäuden ist bis zu einem Drittel aller Fenster von Lärmwerten über den zulässigen \n\nGrenzwerten betroffen. \n\nDie «routinemässige» Erteilung von Ausnahmebewilligungen ist sowohl gemäss Art. 31 LSV (ent-\n\nlang Gerliswil- und Gersagstrasse) wie gemäss Art. 30 LSV (Gersagstrasse) abzulehnen. \n\n \n\n\n\n \n\n13 \n\nDer Praxis, wonach es gemäss Art. 31 LSV genügen soll, dass die massgeblichen Grenzwerte \n\n«mindestens an einem zur Lüftung geeigneten Fenster jedes lärmempfindlichen Raumes einge-\n\nhalten» werden («Lüftungsfensterpraxis))), hat das Bundesgericht mit dem Urteil 1C_139/2015 \n\nvom 16. März 2016 explizit eine Absage erteilt und seither mehrmals und konstant als bundes-\n\nrechtswidrig beurteilt (u.a. Urteile 1C_140/2015, 1C_141/2015, 1C_106/2018, 1C_244/2019). \n\nDas Gericht führt aus, dass die Lüftungsfensterpraxis zur Aushöhlung des vom Gesetzgeber ge-\n\nwollten Gesundheitsschutzes führe. Darunter fällt auch die auf Antrag hin praktisch standardmäs-\n\nsige Erteilung von Ausnahmen, wie im Kanton Luzern praktiziert. Der Lärmschutz muss grund-\n\nsätzlich an allen Fenstern eingehalten werden (Art. 22 USG, Art. 31 LSV). \n\n3. Gemäss Art. 30 LSV dürfen die Planungswerte nur «in einem kleinen Teil der (neu bezeichneten \n\nbzw. erschlossenen) Bauzone» überschritten werden. An der Gersagstrasse ist dies nicht der Fall; \n\ndas Lärmgutachten der Sinus AG «verdreht» den «kleinen Teil der Bauzone» sprachlich in eine \n\nangebliche Einhaltung von Art. 30 LSV, indem auf einen kleinen Prozentanteil der geplanten \n\nFenster mit überschrittenem Planungswert (17 Prozent) verwiesen wird. \n\nBetrachtet man die strassennäheren Gebäude A, B und D, wird der Grenzwerte bei fast einem \n\nViertel der Fenster überschritten. Das ist keineswegs ein geringer Anteil und schon gar nicht der \n\n(für mögliche Ausnahmen) von der Verordnung vorgegebene «kleine Teil» der Bauzone. \n\n4. Ausnahmebewilligungen gemäss USG und LSV dürfen nur im gut begründeten Einzelfall erteilt \n\nwerden. Routinemässig fast 100 erteilte Ausnahmebewilligungen für Fenster über dem IGW bzw. \n\nüber dem PW sind eindeutig nicht gesetzeskonform. Mit anderen Worten genügen die an den \n\nGebäuden vorgesehenen, relativ grosszügigen Balkone als Grundlage für «Ausnahmebewilligun-\n\ngen im Dutzend» nicht. \n\n5. Obwohl das Ziel des verdichteten Bauens begrüssenswert und nicht bestritten ist, darf die hohe \n\nDichte als Gewinn aus Sicht der Siedlungsentwicklung in einer Interessenabwägung nicht allein \n\nins Feld geführt werden (wie im Lärmgutachten der Sinus AG); es müssten u.a. auch gesundheit-\n\nliche Aspekte und die Priorität von Lärmschutzmassnahmen an der Quelle abgewogen werden. \n\nStark ins Gewicht fällt vorliegend, dass die Bauherrschaft nicht aufzeigt, ob und welche Lösungen \n\nmit einer etwas geringeren Ausnützung geprüft wurden. Jede Schweizer Bauordnung hält denn \n\nauch aus guten Gründen fest, dass die volle Beanspruchung der Regelausnützung anderen An-\n\nsprüchen (z.B. Einordnung, Wohnhygiene, USG-Vorschriften) nicht vorgehe. \n\n6. Ausnahmen von einer lärmschutzkonformen Bebauung dürfen — wie erwähnt — nur im Einzelfall \n\nund nur als «ultima ratio» erteilt werden. Zuvor sind einerseits Massnahmen bei der Anordnung \n\nder Baukörper, bei der Materialwahl, Anordnung der Wohnungen etc. vorzusehen, um die Lärm-\n\nimmissionen in den Wohnräumen zu senken. Andererseits ist gemäss den neusten Bundesge-\n\nrichtsurteilen — im Sinne der gesamtheitlichen Ziele des USG, dem Schutz der Menschen vor \n\nschädlichem Lärm — auch der Lärm an der Quelle zu senken. Wir verweisen dazu beispielhaft auf \n\ndas Urteil 1C_91/2020 vom 4. März 2021: \n\n7. «Das USG dient unter anderem dem Zweck, Menschen vor schädlichen oder lästigen Einwirkun-\n\ngen zu schützen (Art. 1 Abs. 1 USG). Für deren Beurteilung legt der Bundesrat durch Verordnung \n\nImmissionsgrenzwerte fest (Art. 13 Abs. 1 USG). Diese sind für Lärm so festzulegen, dass die \n\nImmissionen unterhalb dieser Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stö-\n\nren (Art. 15 USG). Das heisst - e contrario - dass Lärmimmissionen, die über den Grenzwerten \n\nliegen, eine erhebliche Störung mit sich bringen können. » \n\nDas Bundesgericht anerkennt den Zielkonflikt zwischen dem Lärmschutz und der raumplanerisch \n\ngebotenen Siedlungsverdichtung. Der Gesetzgeber sieht dafür im Einzelfall Ausnahmebewilligun-\n\n\n\n \n\n14 \n\ngen vor, aber wie erwähnt nur als ultima ratio. Ausnahmebewilligungen dürften nicht dazu die-\n\nnen, um die übergeordneten Ziele des Lärmschutzes auszuhebeln. \n\nlm zitierten Urteil schreibt das Bundesgericht, dass vieles dafürspreche, «in der Erteilung einer \n\nAusnahmebewilligung einen Verstoss gegen den Zweck der erwähnten lärmschutzrechtlichen \n\nBestimmungen zu erblicken, weil dies falls das wichtige öffentliche Interesse am Schutz der Be-\n\nvölkerung vor übermässigem Lärm geradezu ausgehöhlt würde und die Bewohnerinnen und Be-\n\nwohner der geplanten Bauten erheblich störendem oder gar gesundheitsschädigendem Lärm \n\nausgesetzt wären». Statt grosszügig Ausnahmebewilligungen zu erteilen, müsse der übermässige \n\nLärm vielmehr mit Lärmschutz an der Quelle behoben werden. Wörtlich heisst es im Urteil: «Nach \n\nder gesetzlichen Konzeption ist derartiger Lärm primär durch Massnahmen bei der Quelle (der \n\nSeestrasse) zu begrenzen. » \n\n8. Damit fordert das Bundesgericht wie schon bei den eigentlichen Strassensanierungsprojekten \n\nauch beim Bauen in lärmbelasteten Gebieten klar den Lärmschutz an der Quelle ein, und zwar: \n\nauch wenn die Strasse weder im eigentlichen Perimeter des Bauprojekts liegt (dieses aber mit \n\nübermässigem Lärm belastet), noch im Kompetenzbereich der Bauherrschaft (umso mehr aber \n\nim Kompetenzbereich der die allfällige Ausnahme bewilligenden Behörde). \n\n9. Der Lärmschutz an der Quelle ist beim Bebauungsplan Sonne umso mehr miteinzubeziehen, als \n\ndie Dienststelle Verkehr und Infrastruktur (vif) auf der «Lärmquelle» Gerliswilstrasse aktuell ein \n\nneues Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) erarbeitet, bei dem mit der Einführung von Tem-\n\npo 30 — wie vom Emmer Gemeinderat gefordert — oder mit einem lärmarmen Belag die Lärm-\n\nwerte, und damit die Belastungen der Gebäude im Bebauungsplan Sonne, spürbar gesenkt wer-\n\nden könnten. Die Bewilligung von Ausnahmen vor Abschluss des BGK Gerliswilstrasse käme einer \n\nErteilung von Ausnahmebewilligungen «auf Vorrat» gleich, was unzulässig ist. \n\n10. Für die abschliessende Beurteilung der Lärmsituation (und die allfällige Erteilung von Ausnah-\n\nmen) innerhalb des BP Sonne sind deshalb zwingend die Resultate des BGK Gerliswilstrasse ab-\n\nzuwarten (und dabei lärmsenkende Massnahmen an der Quelle umzusetzen). Notabene fordert \n\nauch Art. 8 der Sonderbauvorschriften, «die Planungsprozesse mit den Prozessen innerhalb und \n\nausserhalb (z.B. Bahnhof Emmenbrücke Gersag, Strassenräume) des Perimeters abzustimmen». \n\n11. Für die Bauten an der Gersagstrasse, welche neu der «Speziellen Kernzone» mit sehr hoher Aus-\n\nnützung zugewiesen werden sollen (bis anhin Wohnzone mit Empfindlichkeitsstufe ES 11) gelten \n\ndie Anforderungen der Planungswerte der ES III (identisch mit den IGW der ES 11). lm Dutzend \n\nErleichterungen zwecks Zulassungen von Überschreitungen der Lärmgrenzwerte zu erteilen, wi-\n\nderspricht den Absichten des Gesetzgebers betreffend Vorgehen bei Neu- und Umzonungen, ja \n\nwürde den Wert von Planungswerten ad absurdum führen. \n\n12. Es ist unbestritten, dass die Gersagstrasse sanierungspflichtig ist und deshalb gemäss den Krite-\n\nrien einer gesetzeskonformen Strassenlärmsanierung betrachtet werden muss. Gemäss der dem \n\nBAFU eingereichten Übersicht bzw. der Umfrage gemäss Art. 20 LSV soll ein Lärmsanierungspro-\n\njekt 2022 aufgelegt werden, aber erst nach Erteilung von Ausnahmen beim BP Sonne. Dies ist ei-\n\nne Verletzung der sinnvollen Reihenfolge in einem koordinierten Bewilligungsverfahren. \n\n13. Aufgrund eines bewilligten Bebauungsplans will die Investorin zeitnah Baugesuche für alle oder \n\neinzelne der im BP Sonne vorgesehenen Gebäude. Weil bereits jetzt Ausnahmebewilligungen be-\n\nantragt werden, kann oder muss davon ausgegangen werden, dass für die Baugesuche - abge-\n\nsehen von einem detaillierteren Massstab —fast keine Veränderungen mehr vorgesehen sind. \n\nRechtlich gesehen sind aber auch nach der öffentlichen Auflage der Baugesuche (wieder) Ein-\n\nsprachen betr. Nichteinhaltung der Art. 30 und 31 LSV möglich, insbesondere von Privatperso-\n\n\n\n \n\n15 \n\nnen. Lärmrechtlich sind nicht nur benachbarte EigentümerInnen, sondern auch MieterInnen zur \n\nEinsprache legitimiert (vgl. die recht unterschiedlich gelagerte, vom Bundesgericht in allen Fällen \n\nbestätigte Legitimation in den Urteilen zu Art. 31 LSV 1C_139/2015, 1C_140/2015, 1C_141/2015, \n\n1C_106/2018 und 1C_244/2019). Auch unter diesem Gesichtspunkt der Investitionssicherheit \n\nlohnt es sich, «schon» im Bebauungsplanverfahren auf eine gesetzeskonforme Planung zu set-\n\nzen. \n\nSchlussbemerkung \n\nLärmschutz ist eine Daueraufgabe, weshalb der Lärmschutz auch bei «lärmrechtlich sanierten» \n\nStrassen wie die Gerliswilstrasse im Zuge der geplanten Überbauung mit rund 180 Wohnungen \n\nneu beurteilt werden kann und muss. Dazu kommt: Art. 1 der Sonderbauvorschriften des BP Son-\n\nne nennt die «bauliche Entwicklung mit hoher Wohn- und Umgebungsqualität» als Ziel. Das ist \n\nrichtig und im Zuge des verdichteten Bauens wichtig. Die Senkung des Strassenlärms ist für die \n\nQualität des Aussenraumes ein entscheidender Faktor und damit für Attraktivität des Standortes \n\nfür die Investoren, Bewohner und Besucher.  \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 3. Juli 2021 verwiesen, welche beim Departement Planung und \n\nHochbau einsehbar ist. \n\n \n\nEinspracheverhandlung \n\nAm 22. September 2021 wurde zwischen dem Einsprecher und der Gemeinde Emmen eine Einsprache-\n\nverhandlung geführt. Das Einspracheprotokoll ist in den beiliegenden Unterlagen zu finden. \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nDie Anträge werden zur Abweisung beantragt. \n\nAntrag 1 \n\nErwägung des Gemeinderates:  \n\nDie Abweisung dieses Antrages ergibt sich aufgrund Erwägungen des Gemeinderates zu den \n\nnachfolgenden Anträgen. \n\n \n\nAntrag 2 \n\nErwägung des Gemeinderates:  \n\nDie Erarbeitung eines Betriebs- und Gestaltungskonzepts (BGK) für die Gerliswilstrasse als Kan-\n\ntonsstrasse kann nicht von der Gemeinde Emmen angeführt werden. Der Wirkungsbereich des \n\nBGK für die Gerliswilstrasse reicht zudem über den Perimeter des Bebauungsplans hinaus. Bereits \n\nseit Jahren steht die Gemeinde mit den kantonalen Behörden im Austausch, um tragfähige Aus-\n\nsagen zur Entwicklung dieser Strasse treffen zu können. Da sich dieser Prozess nun schon mehr-\n\nfach verzögert hat, hat die Gemeinde entschieden, Arealentwicklungen nicht von der Fertigstel-\n\nlung eines BGK für die Gerliswilstrasse anhängig zu machen. Mit Art. 8 Abs. 5 der Sonderbauvor-\n\nschriften wird die Koordination zwischen dem Bauprojekt und dem BGK sichergestellt. Die Ge-\n\nmeinde nimmt die Anliegen des Lärmschutzes jedoch sehr ernst, daher beantragte sie beim Kan-\n\nton die Sanierung der Gerliswilstrasse. Wie der Einsprecher selbst festhält, liegt der Entscheid \n\nüber die Sanierung der Gerliswilstrasse jedoch nicht im Kompetenzbereich der Gemeinde. \n\nAuf das Strassenlärmsanierungsprojekt Gersagstrasse soll nicht gewartet werden, da dies eine \n\nzeitliche Verzögerung für den Bebauungsplan bedeuten würde und der Nutzen für das Abwarten \n\nfür die Gemeinde nicht ersichtlich ist. \n\n\n\n \n\n16 \n\nAntrag 3: \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDer Gemeinderat erkennt, dass mit Lärmschutz an der Quelle positive Effekte betreffend Lärm er-\n\nreicht werden können. Da es sich bei der Gerliswilstrasse jedoch um eine Kantonsstrasse handelt, \n\nliegt das Anliegen des VCS nicht im Handlungsbereich der Gemeinde. Der Gemeinderat beantrag-\n\nte jedoch mit Schreiben vom 25. August 2021 beim Kanton, dass auf dem Abschnitt Sonnenplatz \n\nbis Kanzleikreisel Tempo 30 signalisiert wird. Ob und bis wann die Temporeduktion vom Kanton \n\numgesetzt wird, ist zurzeit noch offen. \n\nDie Gersagstrasse wird im Abschnitt Unterführung SBB bis Sonnenplatz im Zuge des Bebauungs-\n\nplans Sonne umgestaltet. Im vorliegenden Betriebs- und Gestaltungskonzept ist vorgesehen, dass \n\nauf diesem Abschnitt zukünftig Tempo 30 gilt. Das Strassenprojekt kann jedoch nicht mit dem \n\nBebauungsplan verknüpft werden, da die Verfahren von Gesetzeswegen unterschiedlich sind. \n\nDie Anpassung des Richtprojektes im Sinne des Lärmschutzes würde zu wesentlichen architekto-\n\nnischen, städtebaulichen und raumplanerischen Nachteilen führen. In diesem Sinne ist eine Inte-\n\nressenabwägung vorgenommen worden, welche versucht, die verschiedenen Interessen gleich-\n\nermassen zu berücksichtigen (siehe Lärmschutznachweis, Kapitel 5.3). Im Lärmschutznachweis \n\nvom 17. Mai 2021 sind verschiedene Lärmschutzmassahmen definiert. Diese sind gemäss Art. 31 \n\nAbs. 3 der SBV verbindlich umzusetzen. \n\nEs ist korrekt, dass das Bundesgericht in BGE 142 II 100 der Vollzugspraxis, bei der es genügte, \n\nbei einem Fenster pro lärmempfindlichen Raum zu prüfen, ob die Immissionsgrenzwerte einge-\n\nhalten sind und bei der auf die Einholung von Ausnahmebewilligungen für die restlichen Fenster \n\nverzichtet werden konnte, eine Absage erteilte. Diese sogenannte Lüftungsfensterpraxis wider-\n\nspricht dem Gesetz, da lediglich beim Fenster mit der niedrigsten Lärmbelastung gemessen wird. \n\nDoch erkannte das Bundesgericht in den genannten Entscheiden auch die möglichen Zielkonflik-\n\nte, welche zwischen dem Lärmschutz und der raumplanerisch gebotenen Siedlungsverdichtung \n\nbestehen können. Hierzu hält es fest: «Diese wichtigen Anliegen der Raumplanung kann jedoch \n\nauf dem Wege der Ausnahmebewilligung Rechnung getragen werden: Diese ist mit Zustimmung \n\ndes Kantons zulässig…» Weiter führt es aus: «Schon bisher wurden bei der gebotenen Interes-\n\nsenabwägung raumplanerische Gründe berücksichtigt und eine Ausnahmebewilligung erteilt, \n\nwenn sich das Bauvorhaben im weitgehend überbauten Gebiet befand, ein akuter Bedarf an \n\nWohnraum bestand, ein akuter Bedarf an Wohnraum bestand, die Immissionsgrenzwerte nicht \n\nerheblich überschritten waren und ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt war…» Ab-\n\nschliessend hält das Bundesgericht fest: «Bauvorhaben, die aus dieser Sicht wünschenswert er-\n\nscheinen, wird eine Ausnahmebewilligung erteilt werden können, auch wenn die Immissions-\n\ngrenzwerte unwesentlich überschritten sind, sofern deren Einhaltung nicht in städtebaulich be-\n\nfriedigender Weise erreicht und mittels Lüftungsfenstern an der lärmabgewandten Seiten und all-\n\nfälligen weiteren Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kann.» Es \n\nhandelt sich somit vorliegend, entgegen der Ansicht des Einsprechers gerade nicht um einen An-\n\nwendungsfall der Lüftungsfensterpraxis, wurde doch bei allen Fenstern gemessen und wird für \n\ndiejenigen mit überschrittenem IGW, im Gegensatz zu besagter Lüftungsfensterpraxis, um eine \n\nAusnahmebewilligung ersucht. \n\nZiel bei vorliegendem Projekt war es, eine städtebaulich und architektonisch attraktive Siedlung \n\nim Zentrum von Emmenbrücke zu ermöglichen, welche einen hohen Wohnstandard ermöglicht. \n\nDies wurde aus Sicht der Gemeinde mit der Durchführung des Studienauftrags mit einem ausge-\n\nwiesenen Beurteilungsgremium erfüllt. Die vom Einsprecher geforderte Massnahme, Sanierung \n\n\n\n \n\n17 \n\nder Gerliswilstrasse, liegt nicht in der Kompetenz der Gemeinde. Aufgrund der zentralen Lage im \n\nZentrum würden bauliche Massnahmen wie beispielsweise Lärmschutzwände oder gestalterische \n\nMassnahmen wie nach innen ausgerichtete Wohnungen die erwünschte befriedigende Gesamt-\n\nwirkung stören. An der Erstellung einer attraktiven Überbauung, welche die Baulücke im Zentrum \n\nvon Emmenbrücke schliesst, besteht somit ein grosses öffentliches Interesse. Das Bebauungspl-\n\nangebiet liegt im Zentrum von Emmenbrücke, somit in einem weitgehend überbauten Gebiet, es \n\nbesteht Bedarf an Wohnraum und die Immissionsgrenzwerte werden lediglich an vereinzelten \n\nFenstern und nicht erheblich überschritten. Auch der angemessene Wohnkomfort ist mit den \n\ngrosszügigen Fenstern, den Loggien sowie mindestens einem Fenster, an welchem die PW einge-\n\nhalten werden, sichergestellt. Da die vom Bundesgericht aufgeführten Voraussetzungen gegeben \n\nsind, gibt es keinen überwiegenden Grund, welcher gegen die Erteilung von Ausnahmebewilli-\n\ngungen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sprechen würde. \n\nEntgegen der Darstellung des Einsprechers handelt es sich nicht um die Erteilung von Ausnah-\n\nmebewilligungen auf Vorrat. Ausnahmebewilligungen werden im konkreten Baubewilligungspro-\n\njekt beantragt werden, falls dannzumal eine Ausnahmebewilligung notwendig ist. \n\n5.2 Einsprache Sonnenhof Immobilien AG \n\nEinsprache vom 28. Juni 2021 durch die Sonnenhof Immobilien AG, Horwerstrasse 11, 6005 Luzern, \n\nGrundeigentümerin des Grundstücks 4466, vertreten durch Herrn Gian Andrea Prevost, 6373 Ennetbür-\n\ngen, Stanserstrasse 66b \n\n \n\nAntrag \n\nDie Einsprecherin stellt folgende Anträge (Sinngemäss): \n\n1. Die Einsprache sei gutzuheissen und die Genehmigung zu verweigern.  \n\n2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. \n\n \n\nBegründung \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet (Sinngemäss): \n\nObschon wir die Verdichtung im Grundsatz begrüssen, bezweifeln wir die -vom Fachgremium gelob-\n\nte- Einbettung in die städtebauliche Struktur beim nordwestlichen Siedlungs-Anschluss. Die in der \n\nBewilligung vom Gestaltungsplan Sonnenhof Süd Nr.124 vom 21.05.2014 festgehaltene Absicht des \n\nGemeinderates zu einer einheitlichen Silhouette zwischen Sprengi und Sonnenplatz mit einem har-\n\nmonischen Übergang zu den hinterliegenden Bauten wird nicht erfüllt. (Unvollständig sichtbar auf \n\ndem Schnitt E; das direkt benachbarte Gebäude Gerliswilstrasse 86 ist weder dort, noch auf dem \n\nSchnitt A-D dargestellt und somit nicht beurteilbar.) Festzuhalten ist, dass das Gelände von der \n\nSprengi bis zum Sonnenplatz kontinuierlich sinkt und dies mit dem Bebauungsplan nicht abgebildet \n\nwird. (Gegen einen ortsbaulichen Höhepunkt am Sonnenplatz ist nichts einzuwenden.) Der Gestal-\n\ntungsplan Sonnenhof Süd Nr.124 achtet auf den ordentlichen Grenzabstand nach §122.1 von 10m. \n\nDass nun -ohne Näherbaurecht- direkt angrenzend ein Bebauungsplan eine GH von 26.10m mit nur \n\n4m Grenzabstand (nicht vermasst!) ermöglichen soll, ist befremdend. Der Bebauungsplan würde ei-\n\nnen Baukörper ermöglichen, der den Bau Gerliswilstrasse 86 unnatürlich bedrängt und der seine \n\nWohnqualität massiv schmälert.  \n\n \n\n\n\n \n\n18 \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 28. Juni 2021 verwiesen, welche beim Departement Planung \n\nund Hochbau einsehbar ist. \n\n \n\nEinspracheverhandlung \n\nAm 27. September 2021 wurde zwischen der Einsprecherin und der Gemeinde Emmen eine Einsprache-\n\nverhandlung geführt. Das Einspracheprotokoll ist in den beiliegenden Unterlagen zu finden. \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nDie Anträge werden zur Abweisung beantragt. \n\n \n\nAntrag 1 \n\nErwägung des Gemeinderates:  \n\nDie in der Einsprache vorgebrachten Zweifel an der Einbettung und die Kritik an der Eingliederung \n\nsind unbegründet. Als Grundlage für den Bebauungsplan wurde ein Studienauftrag mit internationa-\n\nler Beteiligung und einem breit abgestützten Fachgremium durchgeführt. Der aus dem Studienauf-\n\ntrag zur Weiterbearbeitung empfohlene Beitrag wurde in der nachfolgenden Zeit weiter geschärft \n\nund zu einem Richtprojekt Architektur und Freiraum ausgearbeitet. \n\nIm Bericht des Beurteilungsgremiums zum Studienauftrag wird festgehalten, dass sich das Projekt \n\ngut in die städtebauliche Struktur und in das bestehende Ortsgefüge einbette. Im Weiteren werde \n\nmit den Neubauten eine hohe bauliche Dichte mit gleichzeitig guten aussenräumlichen Qualitäten er-\n\nzielt und so nicht nur eine Siedlungslücke geschlossen, sondern auch eine funktionale sowie ästheti-\n\nsche Aufwertung am Sonnenplatz als Begegnungsort geschaffen. Auch von kantonaler Seite wird das \n\nRichtprojekt als städtebaulich überzeugend beurteilt. Das Gebäude von Romano & Christen auf dem \n\nGrundstück Nr. 4466 wird in einem Schnitt im Richtprojekt Architektur dargestellt. Auf dem Schnitt \n\nist erkennbar, dass der höchste Punkt des Gebäudes vom Baubereich D rund einen Meter tiefer liegt \n\nals der höchst Punkt vom Gebäude auf dem Grundstück Nr. 4466. \n\nIm Rahmen von Bebauungsplänen kann die Gemeinde Baubereiche ausscheiden. Gemäss §30 Abs. 4 \n\nPBG gehen diese Baubereiche allen anderen öffentlich-rechtlichen Abstandsvorschriften vor. Aus \n\nSicht des Fachgremiums des Studienauftrags ist die städtebauliche Eingliederung gewährleistet. Der \n\nreduzierte Grenzabstand ist somit gerechtfertigt. Zudem kann auf die privatrechtliche Dienstbarkeit \n\nbezüglich einem Grenzbaurecht zwischen dem Grundstück Nr. 99 und Nr. 4466 verwiesen werden. \n\n \n\nZur Information: Für die zweite öffentliche Auflage wurde die Höhenkote des Baubereichs D von \n\n481.10 m.ü.M. auf 480.50 m.ü.M. reduziert.  \n\n \n\nAntrag 2 \n\nErwägung des Gemeinderates:  \n\nEs werden keine Verfahrenskosten erhoben. \n\n  \n\n\n\n \n\n19 \n\n5.3 Einsprache Familie Ottiger \n\nEinsprache vom 5. Juli 2021 durch: \n\n \n\n1. Herrn Thomas Ottiger, Klösterlistrasse 25, 6010 Kriens, Eigentümer der Grundstücke Nrn. 2513 \n\nund 2518, Miteigentümer der Grundstücke Nrn. 2512 und 2461 \n\n2. Frau Margrit Ottiger, calle los Infantes 28-7, ES-35510 Puerto del Carmen, Eigentümerin des \n\nGrundstückes Nr. 2514, Miteigentümerin der Grundstücke Nrn. 2512 und 2461 \n\n3. Frau Monika Ottiger Wolfsteiner, Duggelistrasse 25, 6330 Cham, Eigentümerin des Grundstückes \n\nNr. 2515, Miteigentümerin der Grundstücke Nrn. 2512 und 2461 \n\n4. Frau Annemarie Ottiger, Sonnenhofmatte 5, 6020 Emmenbrücke, Eigentümerin des Grundstückes \n\nNr. 2516, Miteigentümerin der Grundstücke Nrn. 2512 und 2461 \n\n5. Frau Pia Odermatt-Ottiger, Sonnenhofmatte 1, 6020 Emmenbrücke, Eigentümerin des Grundstü-\n\nckes Nr. 2517, Miteigentümerin der Grundstücke Nrn. 2512 und 2461 \n\n \n\nAlle vertreten durch Frau Monika Ottiger Wolfsteiner \n\n \n\nAnträge \n\nDie Einsprecher stellen folgende Anträge (Sinngemäss): \n\n1. Die Einsprache sei gutzuheissen. \n\n2. Die beantragte Teilrevision des Zonenplanes sei abzuweisen. \n\n3. Der beantragte Bebauungsplan Sonne sei abzuweisen. \n\n4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde Emmen. \n\n \n\nBegründung \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet: \n\n1. Vorliegend sollen die Grundstücke Nrn. 98, 99, 100, 162, 163, 164, 1324 und 1345, alle GB Em-\n\nmen, der speziellen Kernzone K-S zugeteilt werden. Damit wird die Grundlage für den Erlass des \n\nBebauungsplanes Sonne geschaffen, welcher im Grenzbereich zu unseren Grundstücken Gebäu-\n\ndekörper mit 7 bis 8 Vollgeschossen (nebst einem sichtbaren noch weiteren Untergeschosse) zu-\n\nlässt.  \n\nDie nördlich an das Bebauungsplangebiet angrenzenden Grundstücke befinden sich entweder in \n\nder speziellen Wohnzone, welche 4 Vollgeschosse zulässt, oder aber in der 4-geschossigen \n\nWohnzone. Mit der Zonenplanänderung sowie dem Bebauungsplan können somit im unmittelba-\n\nren Bereiche zu unseren Grundstücken Baukörper erstellt werden, welche einen abrupten Mass-\n\nstabssprung beinhalten und damit die Wohnqualität massiv beeinträchtigen. Damit wird gegen \n\ndas Gebot der Eingliederung verstossen. Wir verlangen daher, dass die geplanten Gebäudekörper \n\nin ihrer Höhe derart beschränkt werden, dass maximal 5 Vollgeschosse (exkl. Dach- oder Attika-\n\ngeschoss) möglich sind. Das Gebot der Eingliederung ist nämlich bereits im Planungsverfahren zu \n\nberücksichtigen.  \n\n2. Teile unserer Grundstücke befinden sich in der Kreativzone, wonach auf bestehende und künftige \n\nangrenzende Wohnquartiere bezüglich Immissionen, Gebäudehöhe und Gewährung von Durch-\n\nblicken Rücksicht zu nehmen ist. Mit den im Bebauungsplangebiet geplanten Baukörpern wird \n\ndiese negiert und die damit verbundenen Intentionen (Begrenzung der Gebäudehöhen, Gewäh-\n\nrung von Durchblicken) zunichtegemacht.  \n\n \n\n\n\n \n\n20 \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 5. Juli 2021 verwiesen, welche beim Departement Planung und \n\nHochbau einsehbar ist. \n\n \n\nEinspracheverhandlung \n\nAm 29. September 2021 wurde zwischen den Einsprechern und der Gemeinde Emmen eine Einsprache-\n\nverhandlung geführt. Das Einspracheprotokoll ist in den beiliegenden Unterlagen zu finden. \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nDie Anträge werden zur Abweisung beantragt. \n\n \n\nAnträge 1 - 3 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDie in der Einsprache vorgebrachte Kritik an der Eingliederung ist unbegründet. Als Grundlage für \n\nden Bebauungsplan wurde ein Studienauftrag mit internationaler Beteiligung und einem breit ab-\n\ngestützten Fachgremium durchgeführt. Der aus dem Studienauftrag zur Weiterbearbeitung emp-\n\nfohlene Beitrag wurde in der nachfolgenden Zeit weiter geschärft und zu einem Richt-projekt Ar-\n\nchitektur und Freiraum ausgearbeitet. Im Bericht des Beurteilungsgremiums zum Studienauftrag \n\nwird festgehalten, dass sich das Projekt gut in die städtebauliche Struktur und in das bestehende \n\nOrtsgefüge einbette. Im Weiteren werde mit den Neubauten eine hohe bauliche Dichte mit \n\ngleichzeitig guten aussenräumlichen Qualitäten erzielt und so nicht nur eine Siedlungslücke ge-\n\nschlossen, sondern auch eine funktionale sowie ästhetische Aufwertung am Sonnenplatz als Be-\n\ngegnungsort geschaffen. Auch von kantonaler Seite wird das Richtprojekt als städtebaulich über-\n\nzeugend beurteilt. Dass die Grundstücke der Einsprecher durch einen abrupten Massstabssprung \n\nder neu zu erstellenden Baukörper in ihrer Wohnqualität massiv beeinträchtigt würden ist zudem \n\nunzutreffend. \n\nWie in der Projektwürdigung zum Richtprojekt festgehalten wird, sind die Lücken zwischen den \n\nHäusern nicht nur Abstände oder Schnitte, sondern mehrheitlich ebenfalls polygonale Raumfigu-\n\nren. Somit ist die Figur (Gebäude) wie auch der Grund (Freiräume) gleichwertig, was eine städti-\n\nsche Qualität hervorbringt und an räumliche Situationen in einer Altstadt erinnert. Die Lücken \n\ngewährleisten Durchgänge, ermöglichen Durchblicke und sichern die natürliche Belichtung und \n\nDurchlüftung der Aussen- und der Innenräume. Die Vorgaben der Kreativzone gemäss BZR wer-\n\nden eingehalten. \n\nBereits mit der jetzigen Bau- und Zonenordnung hätten maximal 6 Vollgeschosse sowie ein Atti-\n\nkageschoss gebaut werden können. Für die Einsprecher ändert sich somit mit dem Bebauungs-\n\nplan bezüglich den Gebäudehöhen nichts, da bereits heute sieben sichtbare Geschosse sowie ein \n\nzum Teil sichtbares Untergeschoss realisiert werden könnten. \n\n \n\nZur Information: Für die zweite öffentliche Auflage wurde die Höhenkote des Baubereichs C von \n\n477.50 m.ü.M. auf 477.00 m.ü.M., jene des Baubereichs D von 481.10 m.ü.M. auf 480.50 m.ü.M. \n\nreduziert. \n\n \n\nAntrag 4 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nEs werden keine Verfahrenskosten erhoben. \n\n\n\n \n\n21 \n\n5.4 Einsprache GG Real Estate AG \n\nEinsprache vom 6. Juli 2021 durch die GG Real Estate AG, Schochenmühlestrasse 2, 6340 Baar, Grundei-\n\ngentümerin der Grundstücke Nrn. 162 und 163, vertreten durch Rechtsanwalt Bernhard Stadelmann, \n\nStadelmann Rechtsanwälte AG, Wegmatt 16, 6048 Horw \n\n \n\nAnträge \n\nDie Einsprecherin stellt folgende Anträge (Sinngemäss): \n\n1. Der Bebauungsplan Sonne sei unter dem Vorbehalt der nachstehenden Anträge zu genehmigen. \n\n2. Der Bebauungsplan sei so zu ergänzen, dass für die Erschliessung der Grundstücke Nrn. 162 und \n\n163, beide GB Emmen über das Grundstück Nr. 99 GB Emmen der Einsprecherin ein Enteig-\n\nnungsrecht eingeräumt wird und Art. 19 SBV entsprechend angepasst wird. \n\n3. Eventuell sei der Bebauungsplan so zu ergänzen, dass Art. 26 SBV so geändert wird, dass die für \n\ndie Überbauung notwendigen Spielplätze und Freizeitanlagen ausschliesslich auf Grundstück Nr. \n\n99 GB Emmen erstellt werden. \n\n4. Unter Kostenfolgen gemäss Gesetz. \n\n \n\nBegründung \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet: \n\n \n\n1. Gemäss Art. 19 SBV wird die Erschliessung der Baubereiche und somit diejenige der Grundstücke \n\nder Einsprecherin über die Einstellhalle ab der Gersagstrasse erfolgen. Davon ausgenommen sind \n\ndie Anlieferungen ab der Gerliswilstrasse. Die Einstellhalle wird auf Grundstück Nr. 99 GB Emmen \n\nerstellt. Bis zum heutigen Zeitpunkt besteht keine privatrechtliche Vereinbarung zur Erschliessung \n\nder Grundstücke der Einsprecherin über das Grundstück Nr. 99 GB Emmen. Falls sich die Parteien \n\nprivatrechtlich nicht einigen können, könnten die Grundstücke der Einsprecherin nicht mehr er-\n\nschlossen werden. Aus diesem Grund ist die Erschliessung öffentlich zu erklären und es ist der \n\nEinsprecherin eventuell dem Gemeinwesen das Enteignungsrecht einzuräumen. Art.19 SBV ist \n\nentsprechend anzupassen. \n\n2. Der Bebauungsplan sieht in Art. 26 SBV vor, dass die Anforderungen an Spiel- und Freizeitflächen \n\ngemäss § 158 PBG für jede Parzelle einzeln zu erfüllen sind. Der Bebauungsplan sieht jedoch vor, \n\ndass die Spiel- und Freizeitflächen verkehrsabseits im Innenbereich auf Grundstück Nr. 99 GB \n\nEmmen erstellt werden. Bei den Baubereichen entlang der Gerliswilstrasse stehen keine entspre-\n\nchenden Flächen für die Erstellung von Spiel- und Freizeitflächen zur Verfügung. Art. 26 SBV ist \n\ndeshalb so zu ändern, dass sich die Pflicht für die Erstellung von Spiel- und Freizeitflächen auf \n\nden Bereich gemäss Bebauungsplan beschränkt und die anderen Baubereiche von der Pflicht zur \n\nErstellung von Spiel- und Freizeitflächen entbunden werden. \n\n3. Die Einsprecherin wird die Verhandlungen mit der Eigentümerin des Grundstücks Nr. 99 GB Em-\n\nmen weiterführen. Sollte die Erschliessung privatrechtlich sichergestellt sein, wird die Einspreche-\n\nrin die Einsprache in diesem Punkt zurückziehen. Es ist davon Vormerk zu nehmen, dass die Ein-\n\nsprecherin jedoch keine grundsätzlichen Einwendungen gegen den Bebauungsplan erhebt. \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 6. Juli 2021 verwiesen, welche beim Departement Planung und \n\nHochbau einsehbar ist. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n22 \n\nEinspracheverhandlung \n\nAm 22. September 2021 wurde zwischen den Einsprechern und der Gemeinde Emmen eine Einsprache-\n\nverhandlung geführt. Das Einspracheprotokoll ist in den beiliegenden Unterlagen zu finden. \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nDie Anträge werden zur Abweisung beantragt. \n\n \n\nAntrag 1 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDie Abweisung dieses Antrages ergibt sich aufgrund Erwägungen des Gemeinderates zu den \n\nnachfolgenden Anträgen. \n\n \n\nAntrag 2 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDass die Grundstücke nicht mehr erschlossen werden könnten, wenn sich die Parteien privat-\n\nrechtlich nicht einigen, ist unzutreffend. Die Grundstücke sind zum jetzigen Zeitpunkt erschlossen \n\nund die bestehende Erschliessung wird den Grundstücken durch den Bebauungsplan nicht entzo-\n\ngen. Der Bebauungsplan sieht lediglich vor, dass die bisherige Erschliessung im Rahmen einer \n\nneuen Bebauung durch eine neue Erschliessung ersetzt wird - und stellt diese Ersatzerschliessung \n\nsicher. So sieht Art. 7 SBV vor, dass Erstellung, Unterhalt, Erneuerung und Nutzung von gemein-\n\nsam genutzten Erschliessungsflächen und Zufahrten, Einstellhallen, etc. zwischen den Eigentü-\n\nmern abzustimmen und privatrechtlich mittels Eintragungen im Grundbuch zu sichern sei. Ferner \n\nist gemäss Art. 8 Abs. 2 die Erschliessung aller Parzellen im Gebiet jederzeit zu gewährleisen und \n\nggf. mit provisorischen Bauwerken zu sichern. Die Anbindung der Baubereiche F1 und F2 an die \n\nEinstellhalle auf Parzelle 99 ist zudem gemäss Abs. 3 durch die private Grundeigentümerschaft zu \n\nkoordinieren. Die Sicherstellung der Erschliessung liegt demnach in der Pflicht und im Interesse \n\naller beteiligten Grundeigentümer. Sie erfolgt zwingend im Rahmen der Umsetzung des Bebau-\n\nungsplans und soll privatrechtlich – auf dem Verhandlungsweg, versucht werden. Falls dies nicht \n\nmöglich ist, kann als ultima ratio im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine Enteignung ins \n\nAuge gefasst werden, namentlich im Rahmen der Erschliessungshilfe resp. eines konkreten Er-\n\nschliessungsprojekts. Die vorgängige, quasi «prophylaktische» Erteilung eines Enteignungsrechts \n\nist weder erforderlich noch praktikabel, zumal noch gar nicht feststeht, welche konkreten Flä-\n\nchen/Strassen/Wege zu enteignen wären. \n\n \n\nAntrag 3 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDie Anforderungen für Spielplatz- und Freizeitanalgen sind in §158 PBG geregelt. Zum jetzigen \n\nZeitpunkt kann noch nicht gesagt werden, wie viele Quadratmeter für Spielplatz- und Freizeit-\n\nanalgen pro Baubereich realisiert werden müssen, weil der Wohnungsmix noch nicht feststeht. In \n\nArt. 26 der SBV ist festgehalten, dass Übertragungen an Spielplatz- und Freizeitflächen zwischen \n\nden Parzellen innerhalb des Bebauungsplanperimeters möglich sind. Dies muss jedoch privat-\n\nrechtlich geregelt werden. Können die Spielplatz- und Freizeitflächen nicht auf dem eigenen oder \n\neinem anderen Grundstück realisiert werden, ist eine Ersatzabgabe zu entrichten, so wie dies in \n\nder Regelbauweise auch der Fall ist und somit im Sinne der Gleichbehandlung ist. Je nach Woh-\n\n\n\n \n\n23 \n\nnungsmix und Anordnung des Gebäudes kann eine gewisse Fläche an Spielplatz und Freizeitanla-\n\ngen auch auf den Grundstücken der Einsprecherin realisiert werden. \n\n \n\nAntrag 4 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nEs werden keine Verfahrenskosten erhoben. \n\n5.5 Einsprache Perlen Liegenschaften AG \n\nEinsprache vom 6. Juli 2021 durch die Perlen Liegenschaften AG, Räffelstrasse 10, 8045 Zürich, Grundei-\n\ngentümerin des Grundstücks Nr. 100, vertreten durch Rechtsanwalt Urs Lütolf, Kanzlei Luzernerstrasse \n\nKriens Anwälte & Notare, Luzernerstrasse 51a, 6010 Kriens. Zur Information: Die Einsprache wurde durch \n\ndie damalige Grundeigentümerin, der CRS AG, Kirchstrasse 15a, 9490 Vaduz eingereicht. Am. 19. August \n\n2021 wurde das Grundstück Nr. 100 an die Perlen Liegenschaften AG übertragen. Mit Schreiben vom 10. \n\nSeptember 2021 teilt Herr Urs Lütolf der Gemeinde mit, dass die Perlen Liegenschaften AG im Sinne von \n\n§ 21b VRG als Rechtsnachfolgerin in das hängige Einspracheverfahren eintritt. \n\n \n\nAnträge \n\nDie Einsprecherin stellt folgende Anträge (Sinngemäss): \n\n1. Die vorliegende Einsprache sei gutzuheissen. \n\n2. Der Bebauungsplan Sonne sowie die Teilrevision des Zonenplanes betreffend die Grundstücke \n\nNrn. 98, 99, 100, 162, 163, 1324 und 1345, alle GB Emmen, gemäss Planauflage vom 7. Juni \n\n2021 bis 6. Juli 2021 seien nicht zu beschliessen. \n\n3. Es sei eine Einspracheverhandlung durchzuführen. \n\n4. Unter Kostenfolge zulasten der Gemeinde Emmen. \n\n \n\nBegründung \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet (Sinngemäss): \n\n \n\n1. Unterschiedliche Höhenkoten für die Baubereiche 11/12 / unklare Eintragungen bei den Baube-\n\nreichen 11/12 (Art. 1 1 Abs. 1 SBV und Situationsplan) \n\n1.1 Die beiden Baubereiche 11 und 12 unterscheiden sich, soweit ersichtlich, lediglich in Bezug auf \n\ndie zulässige Höhenkote (HK). Während diese beim Baubereich 11 bei 482.60 m.ü.M. liegt, be-\n\nträgt sie beim Baubereich 12 lediglich 476.80 m.ü.M.. Dies entspricht einer Differenz von 5.80 \n\nm. Die zulässige Höhenkote im Baubereich 12 liegt tiefer als die angrenzenden Baubereiche A \n\n(477.50), H1 (480.70) und H2 (477.80) und auch tiefer als die heute auf Grundstück Nr. 100 be-\n\nstehende Baute. \n\n1.2 Es ist kein Grund ersichtlich, die beiden Baubereiche auf Grundstück Nr. 100 in der Höhe abzu-\n\nstufen. Betrachtet man den Schnitt I im Situationsplan, sticht ohne weiteres ins Auge, dass die \n\nAbstufung des Baubereiches 12 zwischen den deutlich höheren Baubereichen II und HI in städ-\n\ntebaulicher Sicht keinen Sinn ergibt und unruhig wirkt. Die fragliche Abstufung ist umso weniger \n\nnachvollziehbar, weil es sich bei den Baubereichen 11/12 um den unmittelbar am Sonnenplatz \n\ngelegenen Kopfbaubereich des Bebauungsplangebietes handelt. Dieser hat aus städtebaulicher \n\nSicht als Eingangspforte zum Bebauungsplangebiet auch höhenmässig einen Akzent zu setzen. \n\n \n\n\n\n \n\n24 \n\n1.3 Die Einsprecherin verlangt, dass die beiden Baubereiche 11/12 zu einem Baubereich zusammen-\n\ngelegt werden mit einer maximal zulässigen Höhenkote von generell mindestens 482.60 m.ü.M. \n\nund einer maximalen anrechenbaren Gebäudefläche von mindestens 900 m2. Art. 11 Abs. 8 SBV \n\nist ersatzlos zu streichen. Nordöstlich ist im Situationsplan eine Fläche innerhalb der Begren-\n\nzungslinie des (bebaubaren) Baubereichs I als Hoffläche (Freiraum) hellgrün markiert. Diese \n\nPlaninhalte sind widersprüchlich und zu klären. Es ist auch nicht ersichtlich, ob die innerhalb des \n\nBaubereichs liegende grün markierte Fläche bei der max. aGbF der Baubereiche 11/12 von total \n\n900 m2 mitberücksichtigt wurde oder nicht. Es findet sich auch bei keinem anderen Baubereich \n\neine vergleichbare Situation. \n\n \n\n2. Ungenügende Vermassungen im Bebauungsplan (Art. 10 Abs. 1 SBV) \n\nAbweichend zu den kantonal vorgesehenen Regelungen sollen die Grenz- und Gebäudeabstände \n\nsowie die Strassenabstände und die Gebäudelängen durch die Baubereiche gemäss Situations-\n\nplan bestimmt werden (vgl. Art. 10 Abs. 1 SBV). Für das Grundstück Nr. 100 bedeutet dies unter \n\nanderem, dass der Baubereich A näher zum Grundstück Nr. 100 zu liegen kommt, als dies auf-\n\ngrund der kantonalen Grenzabstandsvorschriften zulässig wäre. Eine Abweichung von den \n\nGrenzabstandsbestimmungen ist bei Kernzonen im Bebauungsplan zwar zulässig (vgl. § 122 Abs. \n\n2 und § A1-122 Abs. 6 PBG). Dies setzt jedoch voraus, dass die abweichenden Grenzabstände \n\nwie auch die anderen Abstände, etc. im Situationsplan klar ersichtlich vermasst werden. Dies ist \n\nnicht der Fall. Diese sind weder aus dem Situationsplan noch aus den Sonderbauvorschriften er-\n\nsichtlich. \n\n \n\n3. Richtprojekt Architektur \n\n3.1 ln Art. 3 Abs. 2 SBV wird unter anderem das Richtprojekt Architektur vom 17. Mai 2021 als weg-\n\nleitender Bestandteil des Bebauungsplans bezeichnet. Das mit der Planauflage aufgelegte Richt-\n\nprojekt Architektur stimmt mit dem in Art. 3 SBV bezeichneten Richtprojekt Architektur allerdings \n\nnicht überein. Das als Richtprojekt Architektur aufgelegte Dokument datiert hauptsächlich vom \n\n8. Juni 2020 und nicht vom 17. Mai 2021. Es ist nicht klar, was alles vom Richtprojekt Architek-\n\ntur umfasst ist. Immerhin bestimmt Art. 5 SBV, dass sich die Bebauung und die Umgebungsge-\n\nstaltung nach den Richtprojekten Architektur und Freiraum zu richten haben und die darin dar-\n\ngestellten Inhalte im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachzuweisen sind. Infolge man-\n\ngelhafter Planauflage ist diese zu wiederholen. \n\n3.2 Das Richtprojekt Architektur wurde ohne Einbezug der Einsprecherin erstellt. Welche Auswirkun-\n\ngen dieses für eine allfällige Neubebauung von Grundstück Nr. 100 haben könnte, ist unklar. Es \n\nkann nicht sein, dass — wie in Art. 5 SBV festgehalten — sämtliche im Richtprojekt «dargestell-\n\nten Inhalte» (z.B. Lage, Grösse, Grundrisseinteilung, Nutzungsart, interne Erschliessung, etc.) zu \n\nübernehmen und im Baubewilligungsverfahren nachzuweisen sind. Die in Art. 3 Abs. 2 und Art. 5 \n\nSBV erwähnte Würdigung des Richtprojektes des Fachgremiums vom 28. Januar 2020 bezieht \n\nsich zudem lediglich auf die Baubereiche A bis D auf den Grundstücken Nrn. 99 und 1345. Das \n\nRichtprojekt, sofern sich dieses überhaupt auf das Grundstück Nr. 100 bezieht, geht über den \n\nSinn und Zweck eines Bebauungsplanes im Sinne von § 65 ff. PBG hinaus, und schränkt die Ein-\n\nsprecherin in ihren Eigentumsrechten und in ihrer wirtschaftlichen Entfaltung ungebührlich und \n\nunverhältnismässig ein. \n\n \n\n \n\n\n\n \n\n25 \n\n4. Verfahren zur Qualitätssicherung (Art. 4 SBV) \n\n4.1 Art. 4 SBV regelt die Qualitätssicherung der Bebauung des Bebauungsplangebiets, wogegen \n\ngrundsätzlich nichts einzuwenden ist. Beanstandet wird jedoch zum einen die unterschiedliche \n\nBehandlung der einzelnen Baubereiche. Für Bauvorhaben in den Baubereichen 11/12 wird ein \n\nqualifiziertes Konkurrenzverfahren mit mindestens 4 voneinander unabhängigen Planungsteams \n\nund einem fachlich ausgewiesenen Beurteilungsgremium verlangt (vgl. Art. 4 Abs. 2 SBV). Für die \n\nBaubereiche E, F1, F2, G1, G2, H1 und H2 ist dies indessen nur dann erforderlich, wenn die \n\nStadtbildkommission zu Bauvorhaben zwei Mal eine negative Stellungnahme abgegeben hat (vgl. \n\nArt. 4 Abs. 3 SBV). Für die Bebauung der bislang mehrheitlich unbebauten Baubereiche A, B, C \n\nund D wird überhaupt kein Konkurrenzverfahren verlangt. Für diese Ungleichbehandlung der ein-\n\nzelnen Baubereiche resp. der betreffenden Grundeigentümer besteht keine sachliche Rechtferti-\n\ngung. Die Regelungen in Art. 4 SBV verstossen gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. Es wird \n\ndazu ergänzend auf das nachstehend unter Ziff. 8.6 Ausgeführte verwiesen. \n\n4.2 Zum anderen liegt es nicht in der Kompetenz des Gemeinderates darüber zu entscheiden, ob ein \n\nförmlich eingereichtes Baugesuch öffentlich aufzulegen ist oder nicht. Gemäss Art. 4 Abs. 1 SBV \n\nentscheidet der Gemeinderat über die Auflage auf der Grundlage der Beurteilung der Stadtbild-\n\nkommission und in Abstimmung der gewürdigten Qualitäten von qualitativen Konkurrenzverfah-\n\nren und von Richtprojekten Architektur und Freiraum. Die in Art. 4 SBV formalisierte Verweige-\n\nrung der öffentlichen Auflage stellt unter anderem eine Rechtsverweigerung und eine Verletzung \n\ndes Anspruches auf rechtliches Gehör dar, wenn der Gesuchsteller am Baugesuch festhält. \n\n \n\n5. Parkierung MIV (Art. 20 SBV) \n\n5.1 Wie erwähnt bestehen heute in der Einstellhalle auf Grundstück Nr. 100 ca. 20 Parkplätze. Auf \n\ndem Teer- und Kiesplatz des Nachbargrundstücks Nr. 99 bestehen für die Geschäftshausbaute \n\nder Einsprecherin zusätzlich ca. 60 Parkplatze (und nicht bloss 36 Parkplätze, wie dies im Mobili-\n\ntätskonzept vom 9. Juli 2020 auf Seite 12 oben erwähnt ist). Dabei besteht die Abrede, dass die \n\nca. 60 Parkplätze nach Bebauung des Grundstücks Nr. 99 in die dort zu erstellende Tiefgarage \n\nverlegt werden und diese Einstellhallenplätze von der Eigentümerschaft von Nr. 100 entweder zu \n\nmarktüblichen Bedingungen gemietet oder erworben werden können. Während der Bauphase hat \n\ndie Eigentümerschaft von Nr. 99 dem Grundstück Nr. 100 ca. 60 Ersatzparkplätze zur Verfügung \n\nzu stellen in einem Umkreis von maximal 5 Minuten Fussdistanz. Diese Abrede war Teil des öf-\n\nfentlich beurkundeten Grundstückkaufvertrages, mit welchem die Rechtsvorgängerin der Einspre-\n\ncherin (Castagnola Gestioni Immobiliari SA) im Herbst 2013 das Grundstück Nr. 100 von der da-\n\nmaligen Eigentümerin (Novoreal AG) erworben hatte. Die entsprechenden Rechte und Pflichten \n\nwurden beim Kauf des Grundstücks Nr. 100 im September 2015 der Einsprecherin übertragen.  \n\nDas Grundstück Nr. 99 wurde im Juli 2017 von der Novoreal AG der Steiner Investment Founda-\n\ntion verkauft. Dabei hat die Steiner Investment Foundation ausdrücklich anerkannt, die von ihrer \n\nRechtsvorgängerin mit der Eigentümerschaft von Grundstück Nr. 100 getroffene Parkplatzrege-\n\nlung zu übernehmen mit der Verpflichtung zur Weiterüberbindung. Somit ist die Steiner Invest-\n\nment Foundation weiterhin verpflichtet, dem Grundstück Nr. 100 ca. 60 Parkplatze zur Verfügung \n\nzu stellen; nach Überbauung von Grundstück Nr. 99 in der dort zu realisierenden Tiefgarage.  \n\nIn der Beilage finden Sie betreffend die vorstehend erwähnte Einräumung von Nutzungsrechten \n\nan ca. 60 Parkplätzen auf Grundstück Nr. 99 Auszüge aus dem damaligen Grundstückkaufvertrag \n\nzwischen der Novoreal AG und der Castagnola Gestioni Immobiliari SA vom 12. September 2013 \n\nbetreffend Grundstück Nr. 100 (Seiten 1, 7 und 10 sowie Anhang 4), aus dem Folgegrundstück-\n\n\n\n \n\n26 \n\nkaufvertrag zwischen der Castagnola Gestioni Immobiliari SA und der Einsprecherin betreffend \n\nGrundstück Nr. 100 vom 25. September 2015 (Seiten 1, 12 und 14) sowie aus dem Grundstück-\n\nkaufvertrag zwischen der Novoreal AG und der Steiner Investment Foundation betreffend Grund-\n\nstück Nr. 99 vom 21. Juli 2017 (Seiten 1, 12, 13 und 17).  \n\n5.2 Somit verfügt die Einsprecherin heute für das Geschäftshaus auf Grundstück Nr. 100 über ca. 80 \n\nParkplätze. \n\n5.3 Gemäss Art. 20 Abs. 1 SBV sind im Bebauungsplanperimeter mindestens 142 und maximal 195 \n\nParkplätze zu erstellen. Davon können in den Baubereichen 11/12 für Bewohner und Personal \n\nmaximal 30 und für Kunden und Besucher maximal 10 Parkplätze erstellt werden, total somit 40 \n\nParkplätze. Gemäss Fussnotenbemerkung besteht bei Realisierung der Baubereiche 11/12 kein \n\nAnspruch mehr auf die Anzahl an heute bestehenden Parkplätzen (= ca. 80 Parkplätze [ca. 20 \n\nParkplätze auf Nr. 100 und ca. 60 Parkplätze auf Nr. 99]).  \n\n5.4 Auf Grundstück Nr. 99 (inkl. Grundstück Nr. 1345, welches ebenfalls im Eigentum der Steiner In-\n\nvestment Foundation steht) sollen die Baubereiche A, B, C, und D zu liegen kommen. In diesen \n\nBaubereichen sind insgesamt minimal 86 und maximal 107 Parkplätze zu erstellen. Davon müs-\n\nsen gemäss den bestehenden privatrechtlichen Verträgen ca. 60 Parkplätze Grundstück Nr. 100 \n\nbzw. den Baubereichen 11/12 zur Verfügung gestellt werden. Es verbleiben somit aufgrund der \n\nRegelung von Art. 20 Abs. 1 SBV für die Baubereiche A, B, C und D noch ca. 47 Parkplätze.  \n\n5.5 Die neu für das Grundstück Nr. 100 (Baubereiche 11/12) maximal vorgesehenen 40 Parkplätze \n\nbasieren auf der Nutzungsvariante 1 (gemischte Nutzung Gewerbe/ Dienstleistungen und Woh-\n\nnen) gemäss Tabelle 3 im Mobilitätskonzept (vgl. S. 18). Nach der Nutzungsvariante 2 (vollstän-\n\ndige gewerbliche Nutzung) gemäss Tabelle 4 wären es maximal 60 Parkplätze (40 für Personal \n\nund 20 für Kunden/Besucher). Betreffend Festlegung der Parkfelder für die Baubereiche 11/12 \n\nlässt sich dem Mobilitätskonzept Folgendes entnehmen (vgl. S. 19): «Für den Baubereich 11/12 \n\nwird die Anzahl gemäss Nutzungsvariante 1 mit Wohnen und Gewerbe auf 25 bis 40 Parkfelder \n\nfestgelegt. Somit kann auch bei einer rein gewerblichen Nutzung im Baubereich 11/12 das benö-\n\ntigte Minimum von 30 (rect. 40) Parkfeldern erstellt werden. » \n\nNachdem es sich bei der auf Grundstück Nr. 100 bestehenden Baute um einen Gewerbebau mit \n\nnur einer Wohnung handelt und keine Absicht besteht, dies zu ändern oder das Geschäftshaus \n\nabzubrechen und durch einen Neubau mit gemischter Nutzung zu ersetzen, wäre für die Park-\n\nplatzberechnung mindestens von der Nutzungsvariante 2 mit mindestens 40 und maximal 60 \n\nParkplätzen auszugehen. Es geht nicht an und wäre auch mit der Bestandesgarantie von § 178 \n\nPBG nicht vereinbar, bei der Bemessung des Parkplatzkontingents für Grundstück Nr. 100 die be-\n\nstehende langjährige ausschliessliche Gewerbenutzung einfach zu ignorieren und die Parkplatz-\n\nzahl tatsachenwidrig und willkürlich auf der Basis einer Mischnutzung festzulegen. Dies kann auch \n\nnicht damit gerechtfertigt werden, dass Beschäftigte und Kunden mit entsprechenden Mobilitäts-\n\nmassnahmen besser dazu angehalten werden können, mit dem ÖV, zu Fuss oder mit dem Velo \n\nanzureisen.  \n\nDie Einsprecherin vertritt generell die Auffassung, dass die Anzahl maximal zulässiger Parkplätze \n\nfür das Bebauungsplanareal mit 195 deutlich zu tief angesetzt und angemessen nach oben zu \n\nkorrigieren ist.  \n\n5.6 Unzulässig ist auch Art. 20 Abs. 2 SBV. Dort wird festgehalten, dass bei Nichtausschöpfung der \n\nzulässigen Anzahl Parkplätze bei einem Baubereich das nicht realisierte Parkplatzpotential nur \n\ndann auf einen anderen Baubereich transferiert werden kann, sofern dieser derselben Grundei-\n\ngentümerschaft resp. deren Rechtsnachfolger angehört wie derjenige des Baubereichs, von wel-\n\n\n\n \n\n27 \n\nchem der Transfer ausgelöst wird. Parkplatztransfers zwischen unterschiedlichen Grundstückei-\n\ngentümern sind nicht zulässig. Diese Bestimmung ist offenkundig einzig darauf ausgerichtet, den \n\nvereinbarten Parkplatztransfer zugunsten von Grundstück Nr. 100 (Baubereiche 11/12) und zu-\n\nlasten von Grundstück Nr. 99 (Baubereiche A bis D) auszuhebeln (vgl. Ziff. 8.1 oben). Es liegt \n\ndabei auf der Hand, dass diese Formulierung von der Steiner Investment Foundation stammt, \n\nwelche bei der Ausarbeitung des Bebauungsplanes Sonne federführend ist. Generell besteht der \n\nAnschein, dass die Regelungen des Bebauungsplanes mehrheitlich und einseitig im Interesse der \n\nSteiner Investment Foundation liegen.  \n\nDer als «Lex-Steiner» zu bezeichnende Art. 20 Abs. 2 SBV verstösst zudem gegen den Grundsatz \n\nder Rechtsgleichheit. Das Gebot der rechtsgleichen Behandlung (Art. 8 Abs. 1 BV) ist unter ande-\n\nrem verletzt, wenn ein Erlass hinsichtlich einer entscheidwesentlichen Tatsache rechtliche Unter-\n\nscheidungen trifft, für die ein vernünftiger Grund in den zu regelnden Verhältnissen nicht ersicht-\n\nlich ist, oder wenn er Unterscheidungen unterlässt, die sich aufgrund der Verhältnisse aufdrän-\n\ngen. Die Rechtsgleichheit ist verletzt, wenn Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich \n\noder Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird (vgl. BGE 136 \n\n1 297 E. 6.1). Es ist wahrlich kein sachlich vertretbarer Grund auszumachen, einen Park-\n\nplatztransfer nur zwischen Baubereichen mit gleicher Grundeigentümerschaft zuzulassen, nicht \n\njedoch zwischen Baubereichen mit unterschiedlichen Grundeigentümern. Eine rechtliche Siche-\n\nrung des Parkplatztransfers durch privatrechtliche Vereinbarung und mittels Grundbucheintrag, \n\nwie dies Art. 20 Abs. 2 SBV vorsieht, ist ohne weiteres auch bei einer unterschiedlichen Grundei-\n\ngentümerschaft möglich. Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang auf die in der PBV enthalte-\n\nnen vergleichbaren Regelungen betreffend Transfer von nicht beanspruchten Gebäudeflächen für \n\ndie Berechnung der Überbauungsziffer (vgl. § 16 Abs. 1 PBV) sowie betreffend Ausnützungs-\n\ntransfer (vgl. § A1-14 Abs. 1 PBV), welche Transfers unabhängig der Eigentumsverhältnisse des \n\nSpender- und Empfängergrundstücks zulässig sind. Die grundlos getroffene Unterscheidung bei \n\nParkplatztransfers verletzt nicht nur das Gleichheitsgebot, sondern muss auch als willkürlich be-\n\nzeichnet werden.  \n\nArt. 20 Abs. 2 SBV ist dahingehend zu ändern, dass Parkplatztransfers grundeigentümerunab-\n\nhängig zulässig sind, worauf auch das Mobilitätskonzept für den Bebauungsplan Sonne basiert \n\n(vgl. S. 19 unten: «Wird die zulässige Anzahl Parkfelder eines Baubereichs nicht ausgeschöpft, \n\nkann das nichtausgeschöpfte Potenzial auf einen anderen Baubereich transferiert werden. ist der \n\nParkplatzbedarf eines Baubereichs erwiesenermassen höher als die maximal zulässige Anzahl \n\nParkfelder, können Parkfelder, welche in anderen Baubereichen nicht benötigt werden, privat-\n\nrechtlich übertragen werden. »).  \n\n5.7 Sollten die Baubereiche A, B, C und D bebaut werden und ein Parkplatztransfer von diesen Bau-\n\nbereichen zu den Baubereichen 11/12 öffentlich-rechtlich ausgeschlossen bleiben, könnte dies \n\nzur Folge haben, dass das Grundstück Nr. 100 plötzlich ca. 60 Parkplätze verlieren und dann le-\n\ndiglich noch über die ca. 20 Parkplätze in der bestehenden Einstellhalle verfügen würde. Das wä-\n\nre weniger als die Hälfte der gemäss Bebauungsplan maximal zulässigen 40 Parkplätze und sogar \n\nweniger als die in Art. 20 Abs. 1 SBV vorgeschriebene Mindestparkplatzzahl von 25 für die Baube-\n\nreiche 11/12. Für ein Geschäftshaus der vorliegenden Art und Nutzung (UBS AG, Versicherungs-\n\nagentur, zahlreiche Arztpraxen, Restaurant, 2 Bars, etc.) sind ca. 19 Parkplätze für Personal, \n\nKunden und Besucher klar zu wenig; auch wenn es zutrifft, dass das Bebauungsplangebiet mit \n\ndem öffentlichen Verkehr relativ gut erschlossen ist. Es ist im Rahmen der Bebauungsplanung si-\n\n\n\n \n\n28 \n\ncherzustellen, dass das Grundstück Nr. 100 bzw. die Baubereiche 11/12 auch nach Überbauung \n\nder Baubereiche A, B, C und D über eine angemessene Anzahl Parkplätze verfügen kann. \n\n6. Weitere Einsprachepunkte gegen den Bebauungsplan Sonne und gegen die Teilzonenplanrevision \n\nwerden ausdrücklich vorbehalten. \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 6. Juli 2021 verwiesen, welche beim Departement Planung und \n\nHochbau einsehbar ist. \n\n \n\nEinspracheverhandlung \n\nAm 29. September 2021 wurde zwischen den Einsprechern und der Gemeinde Emmen eine Einsprache-\n\nverhandlung geführt. Das Einspracheprotokoll ist in den beiliegenden Unterlagen zu finden. \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nEs wurde eine Einspracheverhandlung durchgeführt. Antrag 3 ist somit im Sinne von § 109 des Verwal-\n\ntungsrechtspflegegesetzes (VRG) als erledigt zu erklären. \n\n \n\nDie weiteren Anträge werden zur Abweisung beantragt. \n\n \n\nAntrag 1 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDie Abweisung dieses Antrages ergibt sich aufgrund Erwägungen des Gemeinderates zu den \n\nnachfolgenden Anträgen. \n\n \n\nAntrag 2 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\n \n\nBetreffend «Unterschiedliche Höhenkoten für die Baubereiche 11/12 / unklare Eintragungen bei \n\nden Baubereichen 11/12 (Art. 11 Abs. 1 SBV und Situationsplan) »: \n\nAls Grundlage für den Bebauungsplan wurde ein Studienauftrag mit internationaler Beteiligung \n\nund einem breit abgestützten Fachgremium durchgeführt. Der aus dem Studienauftrag zur Wei-\n\nterbearbeitung empfohlene Beitrag wurde in der nachfolgenden Zeit weiter geschärft und zu ei-\n\nnem Richtprojekt Architektur und Freiraum ausgearbeitet. In der Projektwürdigung zum Richtpro-\n\njekt ist folgendes festgehalten: «Indem die Gebäude auf der Parzelle 99 sich zu den vorhandenen \n\npolygonalen Nachbarsgebäuden von Romano Christen im Nordwesten des Areals und dem Kopf-\n\nbau zum Sonnenplatz (Parzelle Nr. 100) gesellen, werden diese im Kontext eingebunden». «Hier-\n\nbei helfen auch die Höhensprünge der in dem natürlichen Terrainverlauf gesetzten Häuser, wel-\n\nche von der Gersagstrasse her eine modulierte Silhouette entlang dem Terrainverlauf erzeugen». \n\nIm Bericht des Beurteilungsgremiums zum Studienauftrag wird festgehalten, dass sich das Pro-\n\njekt gut in die städtebauliche Struktur und in das bestehende Ortsgefüge einbette. Im Weiteren \n\nwerde mit den Neubauten eine hohe bauliche Dichte mit gleichzeitig guten aussenräumlichen \n\nQualitäten erzielt und so nicht nur eine Siedlungslücke geschlossen, sondern auch eine funktiona-\n\nle sowie ästhetische Aufwertung am Sonnenplatz als Begegnungsort geschaffen. Auch von kanto-\n\nnaler Seite wird das Richtprojekt als städtebaulich überzeugend beurteilt. \n\n \n\n\n\n \n\n29 \n\nDie Abstufung von 2 Geschossen vom Baubereich I1 zum Baubereich I2 wird als Übergang zu \n\nden Baubereichen A, H1 und H2 als städtebaulich notwendig erachtet. Mit dem Baubereich (rote \n\nLinie) wird der bebaubare Bereich definiert. Mit der anrechenbaren Geschossfläche (aGbF, rote \n\nFläche) wird die maximal überbaubare Fläche definiert, die innerhalb des Baubereichs angeordnet \n\nwerden muss. Für den Baubereich I1 und I2 gibt es somit noch einen gewissen Spielraum für das \n\nBauprojekt. Jedem Baubereich wurde ein gewisser Spielraum gegeben. \n\nZur Information: Für die zweite öffentliche Auflage wurde die Höhenkote des Baubereichs I1 von \n\n482.60 m.ü.M. auf 484.00 m.ü.M., jene des Baubereichs I2 von 476.80 m.ü.M. auf 478.00 m.ü.M. \n\nerhöht. \n\n \n\nBetreffend «Ungenügende Vermassungen im Bebauungsplan (Art. 10 Abs. 1 SBV) »: \n\nEine Vermassung des Situationsplans ist nicht zwingend notwendig, da Distanzen ab dem PDF di-\n\ngital abgegriffen werden können und der Plan auch ausgedruckt auf der Gemeinde während der \n\nAuflage eingesehen werden kann. Zudem sind die Eckpunkte der Baubereiche mit Landeskoordi-\n\nnaten versehen. \n\n \n\nBetreffend «Richtprojekt Architektur»: \n\nVorab gilt es festzuhalten, dass alle Grundeigentümer vor Start des Studienauftrages angefragt \n\nwurden, ob sie aktiv am Studienauftrag teilnehmen wollen. Anschliessend wurden die Grundei-\n\ngentümer regelmässig von der Gemeinde über den aktuellen Stand informiert und es konnten \n\nRückmeldungen gemacht werden. Die Grundeigentümer wurden aus Sicht der Gemeinde ausrei-\n\nchend involviert. Da der Bebauungsplan ein Instrument des Gemeinderates ist, kann der Gemein-\n\nderat von sich aus ein Richtprojekt und anschliessend ein Bebauungsplan über ein Drittgrund-\n\nstück erarbeiten lassen, auch ohne Einverständnis der Grundeigentümer. Das Richtprojekt zeigt \n\nfür die Baubereiche I1 und I2 lediglich eine mögliche Bebauung auf. Ein detailliertes Projekt wird \n\nerst im Rahmen des qualifizierten Konkurrenzverfahrens erarbeitet. Für das Bauprojekt besteht \n\nnoch genügend Spielraum, da im Richtprojekt noch keine Details aufgezeigt werden (z.B. Mate-\n\nrialisierung). \n\nDie Eigentumsfreiheit gilt nicht uneingeschränkt und ist im Bau- und Planungsrecht ferner immer \n\nbetroffen, kann ein Grundstückeigentümer sein Grundstück doch nicht einfach bebauen, umbau-\n\nen oder umnutzen, ohne die bauliche Grundordnung einzuhalten. Die Eigentumsfreiheit ist somit \n\nimmer berührt, dies gilt auch, wenn mittels Bebauungsplan die Nutzungsmöglichkeiten einge-\n\nschränkt ist, welcher eine formell-gesetzliche Grundlage darstellt.  \n\nEs ist korrekt, dass es bezüglich den Daten des Richtprojekts einen Fehler gab. Da jedoch kein \n\nPlan doppelt und mit unterschiedlichen Daten aufgelegt wurde, konnte es nicht zu einer Ver-\n\nwechslung bzw. Unklarheiten bezüglich des Richtprojekts kommen. \n\n \n\nBetreffend «Verfahren zu Qualitätssicherung (Art. 4 SBV) »: \n\nFür die Baubereiche A, B, C und D wurde bereits ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren in Form \n\neines Studienauftrages nach SIA 143 mit sechs voneinander unabhängigen Teams durchgeführt, \n\nwodurch im weiteren die Pflicht für ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren entfällt, zumal sich die \n\nGrundeigentümerschaft an die Ergebnisse des auf dem Studienauftrag aufbauenden Richtprojekt \n\nArchitektur zu halten hat. Es ist damit folgerichtig, dass für die Baubereiche A, B, C und D kein \n\nKonkurrenzverfahren verlangt wird. \n\n\n\n \n\n30 \n\nWie die Einsprecherin ihrer Einsprache unter 4.2 selbst aufführt, weist der Baubereich I1/I2 als \n\nAuftakt zum Bebauungsplangebiet mit repräsentativer Lage zum stark frequentierten Sonnenplatz \n\neine besondere städtebauliche Bedeutung auf. Damit ist die Notwendigkeit besonders sorgfältig \n\nausgereifter Lösungen gegeben und die Forderung eines qualifizierten Konkurrenzverfahrens ge-\n\nrechtfertigt. \n\nFür die Baubereiche E bis H wird zuerst auf ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren verzichtet, da \n\ndiese Baubereiche städtebaulich nicht diese Präsenz haben wie der Baubereich I. Erfolgt jedoch \n\ndurch die Stadtbildkommission zweimal eine negative Stellungnahme zu Bauprojekten der Baube-\n\nreiche E bis H, kann der Gemeinderat auf Grundlage der Beurteilung der Stadtbildkommission ein \n\nqualifiziertes Konkurrenzverfahren verlangen. \n\nMit Art. 4 Abs. 1 wird sichergestellt, dass die geforderten Qualitäten des Bebauungsplans erreicht \n\nwerden. Die Beurteilung durch die Stadtbildkommission ist Bestandteil des Baugesuches. Liegt \n\ndiese nicht vor, ist das Baugesuch nicht vollständig und kann nicht öffentlich aufgelegt werden. \n\nDie Formulierung wurde ferner im Rahmen der kantonalen Vorprüfung nicht beanstandet. \n\n \n\nBetreffend «Parkierung MIV (Art. 20 SBV)»: \n\nDas Mobilitätskonzept führt richtigerweise auf, dass nebst den bewirtschafteten 36 Aussenpark-\n\nplätzen zusätzliche 27 oberirdische private Mietparkplätze für Mieter und Bewohner bestehen, \n\nwodurch zusammengerechnet die rund 60 oberirdischen von der Einsprecherin aufgeführten \n\nParkplätze resultieren. Solange die Parkplätze baulich nicht verändert werden, gilt die Bestandes-\n\ngarantie. \n\n \n\nBezüglich den privatrechtlichen Vereinbarungen kann und darf sich die Gemeinde nicht äussern. \n\nDie Konsequenzen aus dem Wegfall der Bestandesgarantie für die Parkplätze betrifft das Verhält-\n\nnis zwischen der Einsprecherin und der Steiner Investment Foundation und ist nicht öffentlich-\n\nrechtlicher Natur. Die heutige Anzahl Parkplätze der Einsprecherin ergibt sich nicht aus öffentlich-\n\nrechtlichen Vorschriften, sondern beruht auf einem privatrechtlichen Vertrag zwischen der Ein-\n\nsprecherin und der Eigentümerin des Grundstückes Nr. 99. Inwiefern die Einsprecherin die Park-\n\nplätze weiterhin nutzen kann, stellt somit eine privatrechtliche Frage dar, keine öffentlich-\n\nrechtliche. Der Bestandesschutz wird von Seiten der Gemeinde nicht verletzt, da privatrechtliche \n\nVereinbarungen zwischen einzelnen Parteien nicht Grundlage des Bestandesschutzes bilden. \n\n \n\nArt. 20 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften wird so angepasst, dass ein Parkplatztransfer ermög-\n\nlicht wird, auch wenn die Baubereiche nicht derselben Grundeigentümerschaft angehören. \n\n \n\nAntrag 3 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nEs wurde eine Einspracheverhandlung durchgeführt.  \n\n \n\nAntrag 4 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nEs werden keine Verfahrenskosten erhoben \n\n  \n\n\n\n \n\n31 \n\n5.6 Einsprache Herr Max Buholzer Nr. 1 \n\nEinsprache vom 6. Juli 2021 durch Herrn Max Buholzer, Lerchenbühlstrasse 20, 6045 Meggen, Eigentü-\n\nmer des Grundstückes Nr. 164, vertreten durch RA Franz Hess, EGLI HESS SCHWEGLER Rechtsanwälte \n\nund Notare, Kirchweg 16, Postfach 136, 6048 Horw. \n\n \n\nAnträge \n\nDer Einsprecher stellt folgende Anträge (Sinngemäss): \n\n1. Die Einsprache sei gutzuheissen. \n\n2. Die Höhenkoten in den Baubereichen A, B, C, D, I1 und 2, H1 und 2, F1 und 2 sowie E seien ent-\n\nsprechend den in den Baubereichen G1 und 2 reduzierten, festgelegten Höhenkoten (476.10 m \n\nüber Meer) anzupassen. \n\n3. Eventuell seien die Sonderbauvorschriften des Bebauungsplanes Sonne in Bezug auf die Höhen-\n\nkote für die Baubereiche G1 und G2 dahingehend anzupassen, als im Baubereich G1 eine Höhen-\n\nkote von 481.70 m über Meer, für den Baubereich G2 eine Höhenkote von 478.80 m über Meer \n\nfestgelegt wird. \n\n4. Für den Baubereich G2 sei eine anrechenbare Gebäudefläche (aGbF) von 195 m2 (Anpassung \n\nvon Art. 11 Abs. 2 der Sonderbauvorschriften) entsprechend der beigelegten Plangrundlage unter \n\nWahrung des heutigen Besitzstandes bis an die Grenze zu Grundstück Nr. 163 festzulegen. \n\n5. Der Bebauungsplan Sonne sowie die dazugehörigen Bauvorschriften (Art. 19 und 20) seien derart \n\nabzuändern, dass eine Erschliessung des Grundstückes Nr. 164, über die Grundstücke Nrn. 162 \n\nund 163, alle GB Emmen, entsprechend der dienstbarkeitsrechtlich eingeräumten Fahrwegrech-\n\nten realisiert werden kann. \n\n6. Auf die Ausscheidung des Baubereiches Umgebungsschutz auf den Grundstücken Nrn. 164 und \n\n98 sei aufgrund der bestehenden Dienstbarkeiten Fuss- und Fahrwegrecht, zu verzichten. \n\n7. Auf den Erlass von Art. 4 Abs. 3, Art. 6 Abs. 3 und Art. 9 Abs. 1 sowie Art. 19 Abs. 2 der Sonder-\n\nbauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne sei zu verzichten bzw. seien im Sinne der nachfol-\n\ngenden Ausführungen anzupassen. \n\n8. Art. 13 Abs. 1 sowie Art. 20 Abs. 4 der Bauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne seien im \n\nnachfolgend ausgeführten Sinne zu ergänzen bzw. abzuändern. \n\n9. Unter Kostenfolge zu Lasten der Gemeinde Emmen. \n\n \n\nBegründung \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet (Sinngemäss): \n\n1. Wie dem Gemeinderat bekannt ist, ist das Gasthaus Adler im Bauinventar der Gemeinde Emmen \n\nals schützenswerte Baute eingetragen. lm Rahmen des gestützt auf § 142 Abs. 3 PBG zwingen-\n\nden Verfahrenseinbezuges hat sich die kantonale Denkmalpflege dahingehend geäussert, dass \n\ndie heute bestehende Höhensilhouette gewahrt werden muss. Aus diesem Grunde hat sie eine \n\nReduktion der Firsthöhen der umliegenden Bauten verlangt, weil nur damit gewährleistet ist, dass \n\ndas Gasthaus Adler im Silhouetten Bild nicht als Fremdkörper und im Strassenzug nicht als Exot \n\nin Erscheinung tritt. Diese Rechtsauffassung der kantonalen Denkmalpflege wird durch die bei \n\nden Akten liegenden Fotoaufnahmen des Modells erhärtet. Das Gasthaus Adler, welches sich auf \n\nGrundstück Nr. 164, GB Emmen befindet, wird durch die geplanten Bauten geradezu erdrückt. Es \n\ntritt im Silhouetten Bild als Fremdkörper und im Strassenzug als völliger Exot in Erscheinung. In-\n\nsoweit liegt eine Verletzung von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG vor. Von Bedeutung ist in diesem Zu-\n\nsammenhang zudem, dass zu Lasten der Grundstücke Nrn. 98 und 99 und zu Gunsten Grund-\n\n\n\n \n\n32 \n\nstück Nr. 164, alle GB Emmen, im Grundbuch eine dahingehende Bauvorschrift eingetragen ist, \n\nals die bestehenden Bauhöhen auch für die Zukunft verbindlich sind. Die Umsetzung des Bebau-\n\nungsplanes, welcher die Aufstockung bestehender Gebäude sowie die Neuerstellung von Gebäu-\n\nden vorsieht, kann daher gar nicht umgesetzt werden, da diese Dienstbarkeit verletzt wird. Inso-\n\nweit ist daher die Verfügbarkeit rechtlich nicht sichergestellt (Art. 15 Abs. 4 lit. d RPG).  \n\n2. Gestützt auf vorangehende Ausführungen obliegt es somit der Gemeinde, mit der kantonalen \n\nDenkmalpflege zu klären, ob das Gasthaus Adler aufgrund der beabsichtigten Teilrevision der Zo-\n\nnenplanung sowie des Erlasses des Bebauungsplanes Sonne weiterhin als schutzwürdiges Objekt \n\nBestandteil des Bauinventares der Gemeinde Emmen bildet oder nicht. Dies gebieten die Grunds-\n\nätze der Koordination gemäss Art. 25 a RPG, welche auch im Nutzungsplanverfahren gelten (Abs. \n\n4). Der vorliegend strittige Bebauungsplan kann deshalb nur dann erlassen werden, wenn die \n\nThematik der Schutzwürdigkeit des Gasthaus Adlers geklärt ist. Wird an dieser festgehalten, sind \n\ndie umliegenden Höhenkoten entsprechend den vorangehenden Ausführungen zu reduzieren. \n\nWird das Gasthaus Adler aus dem Bauinventar der Gemeinde Emmen entlassen, sind die Höhen-\n\nkoten für den Baubereich G1 und G2 entsprechend den umliegenden Gebäuden des Bebauungs-\n\nplanes anzupassen (vgl. Antrag 3).  \n\n3. Zu Lasten Grundstück Nrn. 98 und 99 und zu Gunsten Grundstück Nr. 164, alle GB Emmen, ist im \n\nGrundbuch ein Grenzbaurecht eingetragen. Diese Grenzbaurechte werden mit dem vorliegenden \n\nBebauungsplan schlicht negiert. Diesem Vorgehen wird nur dann zugestimmt, wenn das Baufeld \n\nG2 unter Wahrung des heutigen Besitzstandes bis an die Grenze zu Grundstück Nr. 163 erweitert \n\nwird (Kompensation). Sollte diesem Antrag des Einsprechers nicht entsprochen werden, läge ein \n\nwiderrechtlicher Eingriff in das verfassungsmässig garantierte Eigentumsrecht vor. \n\n4. Die Erschliessung des Grundstückes Nr. 164, GB Emmen, erfolgt über die Grundstücke Nrn. 162 \n\nund 163, beide GB Emmen. Diese Erschliessung ist dienstbarkeitsrechtlich sichergestellt (entspre-\n\nchende Fuss- und Fahrwegrechte). Gemäss Bebauungsplan ist die Erschliessung des Grundstü-\n\nckes Nr. 164 neu ab der Gersagstrasse via neu zu erstellender unterirdischer Einstellhalle geplant. \n\nDiese Ersatzerschliessung ist im heutigen Zeitpunkt nicht sichergestellt. Vorliegend ist es daher \n\nrechtswidrig, dem Grundstück Nr. 164 eine bestehende, tatsächlich und rechtlich gesicherte Er-\n\nschliessung zu entziehen und eine Ersatzerschliessung dieses Grundstückes zu verlangen. Ein \n\nsolch massiver Eingriff in die Eigentumsrechte des Einsprechers ist widerrechtlich und wäre des-\n\nhalb mit der Bestandesgarantie nicht vereinbar. Wenn im Rahmen des Bebauungsplanes vom \n\nEinsprecher anstelle der heute bestehenden Erschliessung eine neue Erschliessung seines Grund-\n\nstückes verlangt wird, gebieten es einerseits die Grundsätze der Koordination andererseits das \n\nverfassungsmässige Recht der Eigentumsgarantie, dass im Rahmen des Bebauungsplanes auch \n\ndie neue Erschliessung mittels Dienstbarkeit rechtlich sichergestellt ist, damit die Verfügbarkeit \n\nweiterhin gewährleistet ist. Zudem kann und darf der Einsprecher für die Ersatzerschliessung \n\nnicht mit Kosten belastet werden. lm Übrigen geht der Einsprecher davon aus, dass die Anliefe-\n\nrung sowohl ab Gerliswilstrasse als auch über die Grundstücke Nrn. 162 und 163 weiterhin ge-\n\nwährleistet ist.  \n\n5. Südlich des Baubereiches G1 ist im Bebauungsplan Sonne sowohl auf Grundstück Nr. 164 als \n\nauch auf Grundstück Nr. 98 ein Bereich Umgebungsschutz ausgewiesen. Damit wird das zu Guns-\n\nten Grundstück Nr. 164 und zu Lasten Grundstück Nr. 98, beide GB Emmen, im Grundbuch ein-\n\ngetragene Fahrwegrecht auf einer Breite von 2.00 m entlang der gemeinsamen Parzellengrenze \n\nverletzt. Auf die Ausscheidung dieses Bereiches ist daher zu verzichten. Weiter wird auch das \n\nMitbenützungsrecht zum Parkieren von Fahrzeugen auf dem Platz entlang der Kantonsstrasse \n\n\n\n \n\n33 \n\n(Gerliswilstrasse) vor dem Gebäude auf Grundstück Nr. 98, GB Emmen, negiert. Der Bebauungs-\n\nplan ist deshalb so anzupassen, dass dieses Recht weiter ausgeübt werden kann.  \n\n6. Wie bereits vorangehend dargelegt wurde, hat die Gemeinde Emmen in Absprache mit der kan-\n\ntonalen Denkmalpflege die Schutzwürdigkeit des Gasthauses Adler im vorliegenden Verfahren auf \n\nihre Kosten endgültig zu klären. Dies gebietet das in Art. 25a RPG verankerte Koordinationsprin-\n\nzip. Wird die Schutzwürdigkeit und damit zusammenhängend die Thematik der Inventarisierung \n\nim vorliegenden Verfahren geklärt, erübrigt sich der Erlass von Art. 6 Abs. 3 der Sonderbauvor-\n\nschriften zum Bebauungsplan Sonne.  \n\n7. ln Art. 4 Abs. 3 der Bauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne wird festgehalten, dass bei zwei-\n\nmaliger negativer Stellungnahme zu Bauprojekten der Baubereiche E, F1, F2, G1, G2, H1 und H2 \n\nder Gemeinderat ein qualifiziertes Konkurrenzverfahren mit mindestens vier voneinander unab-\n\nhängigen Planungsteams und einem fachlich ausgewiesenen Beurteilungsgremium verlangen \n\nkann. Mit dieser Bauvorschrift soll über die Hintertür ein Konkurrenzverfahren verankert werden. \n\nDafür fehlt eine gesetzliche Grundlage. Die fragliche Bauvorschrift ist daher ersatzlos zu strei-\n\nchen. \n\n8. Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Bauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne wird zwischen dem Bebau-\n\nungsplanperimeter und der Strassenbaulinie ein Beseitigungsrevers zu Lasten der Grundeigentü-\n\nmer eingeführt. Für den Erlass eines solchen Beseitigungsrevers fehlt - für heute bestehende \n\nBauten und Anlagen - eine entsprechende gesetzliche Grundlage. Diese Bauvorschrift ist deshalb \n\ndahingehend anzupassen, als dieser Beseitigungsrevers nur für Bauten und Anlagen gilt, welche \n\nnach Erlass des Bebauungsplanes Sonne auch entsprechend verfügt werden. Entsprechend ist \n\nauch Art. 19 Abs. 2 der Bauvorschriften anzupassen. \n\n9. Art. 13 der Sonderbauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne ist dahingehend zu ergänzen, dass \n\nauch im Baubereich G2 die gastgewerbliche Nutzung (Gastronomie, Hotellerie) zwecks Weiterfüh-\n\nrung des bestehenden Betriebes als ausdrücklich zulässig erklärt wird. \n\n10. Art. 20 Abs. 4 der Sonderbauvorschriften zum Bebauungsplan Sonne ist derart zu formulieren, \n\ndass für Kurzzeit-Parkplätze keine Bewirtschaftungspflicht festgelegt wird. Das Wort "sind" ist \n\ndurch das Wort "können" zu ersetzen. \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 6. Juli 2021 verwiesen, welche beim Departement Planung und \n\nHochbau einsehbar ist. \n\n \n\nEinspracheverhandlung \n\nAm 16. September 2021 wurde zwischen dem Einsprecher und der Gemeinde Emmen eine Einsprache-\n\nverhandlung geführt. Das Einspracheprotokoll ist in den aufliegenden Unterlagen zu finden. \n\n  \n\n\n\n \n\n34 \n\nEntscheidvorschlag \n\nDie Anträge zu Art. 9 Abs. 1 und Art. 19 Abs. 2 der SBV (Antrag 7) sowie Antrag 8 sind aufgrund von \n\nAnpassungen nach der 1. öffentlichen Auflage im Sinne von § 109 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes \n\n(VRG) als erledigt infolge Gegenstandslosigkeit zu erklären.  \n\n \n\nDie weiteren Anträge werden zur Abweisung beantragt. \n\n \n\nAntrag 1 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDer Antrag zur Abweisung dieses Antrages ergibt sich aufgrund Erwägungen des Gemeinderates \n\nzu den nachfolgenden Anträgen. \n\n \n\nAntrag 2 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nEs ist zutreffend, dass das Gasthaus Adler als schützenswerte Baute eingetragen ist. Es ist zutref-\n\nfend, dass sich die kantonale Denkmalpflege dazu geäussert hat und eine Reduktion der Firsthö-\n\nhen verlangte. Dieser Meinung gegenüber steht die Beurteilung eines ausgewiesenen Fachgremi-\n\nums des Studienauftrags, welche höhere als von der Denkmalpflege angesetzte Bauten ebenfalls \n\nals ortsverträglich befindet. Zudem soll an dieser zentralen Lage das «Gebot der Verdichtung \n\nnach innen» priorisiert werden. An dieser Stelle wird auch auf Kapitel 5.16 des Planungsberichtes \n\nvom 21. Januar 2022 verwiesen. Im Rahmen der kantonalen Vorprüfung hat der Kanton diesbe-\n\nzüglich eine Interessenabwägung vorgenommen. Neben der Stellungnahem der Denkmalpflege \n\nwurden auch die anderen Fachstellen angehört. Der Kanton hat diesbezüglich entschieden, dass \n\ndie vorgesehenen Höhen als städtebaulich verträglich erachtet werden. \n\nBezüglich der besagten Dienstbarkeit: Der Bebauungsplan Sonne ist mit seinem Ziel der qualitativ \n\nwertvollen Siedlungsverdichtung nach innen wünschenswert, so haben gemäss § 39 Abs. 1 PBG \n\nNeuüberbauungen den Boden haushälterisch zu nutzen. Bei Vorhandensein von diesem Ziel zu-\n\nwiderlaufenden Dienstbarkeiten – genauer privatrechtlichen Baubeschränkungen, welche verhin-\n\ndern, dass bestimmte Flächen der öffentlich-rechtlichen Bauordnung entsprechend baulich ge-\n\nnutzt werden kann – soll auf dem Verhandlungsweg versucht werden, die Ablösung der Baube-\n\nschränkung zu erreichen. Falls dies nicht möglich ist, kann als Ultima Ratio die Enteignung der \n\nentsprechenden Dienstbarkeiten verfügt werden. Diese kann koordiniert mit einem Planungs- o-\n\nder Baubewilligungsverfahren oder unabhängig davon erfolgen. Somit kann abschliessend gesagt \n\nwerden, die entsprechende Dienstbarkeit steht, entgegen der Ansicht des Einsprechers, der Be-\n\nbaubarkeit nicht entgegen. \n\nDas Gasthaus Adler ist derzeit im Bauinventar als schützenswertes Gebäude eingetragen. Die \n\nGemeinde bezweckt mit dem Bebauungsplan ausdrücklich einen sorgfältigen Umgang mit dem \n\nschützenswerten Objekt «Gasthaus Adler» und das Gebäude im Bebauungsplan denn auch expli-\n\nzit integriert. Seitens der Gemeinde besteht keine Veranlassung, die Schutzwürdigkeit des Gast-\n\nhauses Adler in Frage zu stellen oder auf eine Entlassung des Gasthauses aus dem Inventar hin-\n\nzuwirken. Dem Eigentümer steht aber unabhängig davon das Recht zu, die Entlassung aus dem \n\nDenkmalverzeichnis zu beantragen und durch einen Neubau zu ersetzen. Dafür wäre jedoch ein \n\nFachgutachten erforderlich, welches nachweist, dass die Instandstellungsfähigkeit des schüt-\n\nzenswerten Objekts nicht mehr gegeben ist. Dies müsste vor der Eingabe eines Baugesuches \n\nvorgenommen werden.  \n\n\n\n \n\n35 \n\nDie Frage, ob das Gasthaus Adler dereinst durch einen Ersatzneubau erstellt wird resp. werden \n\nkann oder nicht, ist für den Bebauungsplan nicht entscheidend, zumal er für beide Situationen \n\nangemessene Regelungen bereithält. Dies vor dem Hintergrund, dass der Bebauungsplan ein \n\nPlanungsinstrument ist, welcher für einen Zeithorizont von mindestens 15 Jahren gedacht ist. Ei-\n\nne Koordination erscheint vorliegend nicht erforderlich. \n\n \n\nAntrag 3 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nWie aus Art. 11 Abs. 1 der Sonderbauvorschriften ersichtlich ist, erfolgt entlang der Baufelder ei-\n\nne dem Terrainverlauf folgende Abstufung, bei der die jeweilige Höhenquote zum oberen Grund-\n\nstück um jeweils minus 50 cm reduziert wird. Es sind keine Umstände ersichtlich, welche es \n\nrechtfertigen würden, für die Baufelder G1 und G2 von diesem Verlauf abzuweichen und eine \n\nSonderregelung zu treffen. \n\n \n\nAntrag 4 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nMit der Teilzonenplanänderung wird das Grundstück Nr. 164 von der 5-geschossigen Kernzone a \n\n(K5a) in die Spezielle Kernzone (K-S) überführt. In der 5-geschossigen Kernzone wird die Ausnüt-\n\nzung anhand der Grenzabstände definiert, welche im BZR Art. 7 Abs. 4 definiert sind. Das gesam-\n\nte Gebäude hat die Abstandsvorschriften einzuhalten. Gegenteilige privatrechtliche Abreden sind \n\ndabei unbeachtlich. \n\nDie Annahme, dass die privatrechtlichen Grenzbaurechte dem Einsprecher für den Baubereich G2 \n\nin der 5-geschossigen Kernzone einen «heutigen Besitzstand» resp. eine anrechenbare Gebäude-\n\nfläche von 195m2 verschaffen würde, ist deshalb unzutreffend. Die anrechenbare Geschossfläche \n\nbestimmt sich nach erfolgter Teilzonenplanänderung und Umzonung in die Spezielle Kernzone. In \n\ndieser kann gemäss Art. 11a Abs. 2 nur im Rahmen eines Bebauungsplans gebaut werden, wobei \n\ngemäss Abs. 3 Bebauung, Gebäudegrundflächen und Fassadenhöhen unter Beachtung der Nach-\n\nbarzonen und ortsplanerischen Kriterien in den Bebauungsplänen festgelegt werden. Dass auch \n\ndie vormalige anrechenbare Gebäudefläche zu berücksichtigen wäre, lässt sich der Bestimmung \n\nnicht entnehmen. \n\nMit einem im Vorfeld des Bebauungsplanes durchgeführten Studienauftrags wurde durch ein aus-\n\ngewiesenes Beurteilungsgremium die städtebaulich beste Lösung für alle Grundstücke gesucht. \n\nDas Siegerprojekt wurde zum vorliegenden Richtprojekt weiterentwickelt. Ein Ausschuss des Be-\n\nurteilungsgremiums hat im Rahmen der öffentlichen Mitwirkung die Möglichkeiten einer städte-\n\nbaulich angemessenen Baubereichserweiterung geprüft. Es kam zum Schluss, dass einer Erhö-\n\nhung der anrechenbaren Gebäudefläche für den Baubereich G2 um rund 20 m2 auf max. 140 m2 \n\naus städtebaulichen Gründen stattgegeben werden kann. Eine weitere Erhöhung der anrechenba-\n\nren Gebäudefläche wird aus städtebaulichen Gründen abgelehnt. Im Dokument «Fachliche Stel-\n\nlungnahme Optionen Baubereich G1-G2» vom 7. Mai 2021 sind die Details einsehbar. \n\n \n\nAntrag 5 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDer Bebauungsplan entzieht dem Grundstück Nr. 164 keineswegs die Erschliessung, sondern \n\nsorgt dafür, dass die bisherige Erschliessung zukünftig im Rahmen einer neuen Bebauung durch \n\neine neue Erschliessung ersetzt wird. Der Kanton bewilligt den Bebauungsplan nur, wenn es eine \n\n\n\n \n\n36 \n\nrückwertige Erschliessung gibt oder einen Vorfahrtsbereich analog der Überbauung von Romano \n\n& Christen im Norden des Bebauungsplans Sonne. Eine Erschliessung über einen Vorfahrtsbereich \n\nist aus Platzgründen nicht möglich, daher muss eine rückwertige Erschliessung realisiert werden. \n\nSolange an den bestehenden Bauten nichts geändert wird und der Kanton die bestehenden Ein- \n\nund Ausfahrten toleriert, kann die Dienstbarkeit weiterhin ausgeübt werden. Über allfällige Ent-\n\nschädigungen, weil die Dienstbarkeit bei einem Neubau nicht mehr ausgeübt werden kann, muss \n\nsich die Grundeigentümerschaft an den Kanton und an die belastete Eigentümerschaft wenden. \n\nDass die Ersatzerschliessung nicht sichergestellt sei, ist unzutreffend. Der Bebauungsplant sieht \n\nin Art. 7 SBV vor, dass Erstellung, Unterhalt, Erneuerung und Nutzung von gemeinsam genutzten \n\nErschliessungsflächen und Zufahrten, Einstellhallen, etc. zwischen den Eigentümern abzustimmen \n\nund privatrechtlich mittels Eintragungen im Grundbuch zu sichern sei. Ferner ist gemäss Art. 8 \n\nAbs. 2 die Erschliessung aller Parzellen im Gebiet jederzeit zu gewährleisen und ggf. mit proviso-\n\nrischen Bauwerken zu sichern. Die Anbindung der Baubereiche G1 und G2 an die Einstellhalle auf \n\nParzelle 99 ist zudem gemäss Abs. 3 durch die private Grundeigentümerschaft zu koordinieren. \n\nSollten sich die Grundeigentümer im Rahmen der jeweiligen Bauprojekte privatrechtlich nicht \n\nüber die jeweilig notwendigen Dienstbarkeiten einigen, kann der Grundeigentümer bei der Ge-\n\nmeinde Erschliessungshilfe beantragen. Die Gemeinde wird dann beim Regierungsrat das Enteig-\n\nnungsrecht für den Grundeigentümer beantragen. Über die Entschädigung für die Einräumung \n\nder Dienstbarkeit ist die Schatzungskommission zuständig, sollten sich die Grundeigentümer doch \n\nnicht noch einigen können. \n\n \n\nAntrag 6 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDie Ausscheidung des Bereichs Umgebungsschutz ist eine Auflage des Kantons, welche Abgra-\n\nbungen entlang des schützenswerten Gasthauses Adler verbietet. Dass durch eine solche Auflage \n\ndas Fahrwegrecht tangiert sein könnte, ist nicht ersichtlich. Dass Abgrabungen in diesem Bereich \n\ngemäss Art. 6 Abs. 2 der SBV nicht zulässig sind, dient vielmehr dem Schutz des Gasthauses Ad-\n\nler. \n\n \n\nAntrag 7 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nZu Art. 4 Abs.3: Entgegen den Ausführungen des Einsprechers, handelt es sich nicht um eine \n\nversteckte Legitimierung eines qualifizierten Konkurrenzverfahrens. Im Gegenteil, die Grundlagen \n\nfür die Durchführung von qualifizierten Konkurrenzverfahren sind detailliert im BZR geregelt \n\n(Spezielle Kernzone, Art. 11a Abs. 4 BZR). Dieser Absatz ist notwendig, damit die geforderten \n\nQualitäten des Bebauungsplans eingehalten werden. Es liegt am Eigentümer, ein qualifiziertes Ar-\n\nchitekturbüro zu beauftragen, welches ein qualitativ hochwertiges Bauprojekt erarbeitet, welches \n\nvon der Stadtbildkommission gutgeheissen wird. Ist dies der Fall, muss kein qualifiziertes Konkur-\n\nrenzverfahren durchgeführt werden. \n\nZu Art. 6 Abs. 3: Wie bereits ausgeführt, besteht seitens der Gemeinde keine Veranlassung, die \n\nSchutzwürdigkeit des Gasthauses Adler in Frage zu stellen. Dieser Absatz ist eine Auflage des \n\nKanton und entspricht dem Verfahren bei einem schützenswerten Gebäude. Diese Auflage würde \n\nauch ohne Bebauungsplan gelten. \n\n \n\n\n\n \n\n37 \n\nZu Art. 9 Abs. 1: Die Bedingung im Sinne eines Beseitigungsrevers ist auf neu zu erstellende Bau-\n\nten und Anlagen beschränkt, wie auch aus Abs. 2 hervorgeht. Absatz 1 wird wie folgt angepasst: \n\nZwischen dem Bebauungsplanperimeter und der Strassenbaulinie gilt ein Beseitigungsrevers zu-\n\nlasten der Grundeigentümerschaften. Auf behördliches Verlangen sind die neuen Bauten und An-\n\nlagen zu entfernen, und es ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen, dies auf Kosten der \n\nGrundeigentümer. \n\nDer Antrag zu Art. 9 Abs. 1 kann erledigt erklärt werden. \n\nZu Art. 19 Abs. 2: Für die bestehenden Anlieferungen ab der Gerliswilstrasse gilt die Bestandes-\n\ngarantie, solange der Kanton die Anlieferungen gewährt. Für neue Anlieferungen müssen die \n\nBestimmungen des Bebauungsplans eingehalten werden. \n\nMit der Anpassung von Art. 9 Abs. 1 kann der Antrag zu Art. 19 Abs. 2 erledigt erklärt werden.  \n\n \n\nAntrag 8 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nSofern am Antrag festgehalten und somit nicht zurückgezogen wird, beantragt der Gemeinderat \n\ndem Einwohnerrat die Erledigterklärung des Antrags aufgrund folgender Erwägung: \n\nZu Art. 13 Abs. 1: Gemäss Art. 13 Abs. 1 gelten in den Baubereichen die Nutzungsbestimmungen \n\nder Speziellen Kernzone gemäss BZR. Hierfür wird parallel zum Bebauungsplan eine Teilrevision \n\ndurchgeführt, in welcher alle Grundstücke innerhalb des Bebauungsplans der speziellen Kernzone \n\nzugewiesen werden. Gemäss BZR sind in der speziellen Kernzone folgende Nutzungen zulässig: \n\nDie Spezielle Kernzone dient der Erweiterung und Förderung von gemischten Zentrumsnutzungen \n\nim Ortskern. Stark störende Gewerbe sind nicht zulässig.  \n\nGastgewerbliche Betriebe sind kein stark störendes Gewerbe. Somit ist gewährleistet, dass ein \n\ngastgewerblicher Betrieb möglich ist. Eine explizite Aufzählung im Bebauungsplan ist nicht not-\n\nwendig. \n\nZu Art. 20 Abs. 4: Entlang der Gerliswilstrasse gibt es keine Kurzzeitparkplätze mehr. Somit ist die \n\nFrage bezüglich der Bewirtschaftung obsolet. In einer zweiten öffentlichen Auflage werden die \n\nfalschen Bestimmungen dazu in den Sonderbauvorschriften geändert. \n\nDer Antrag kann erledigt erklärt werden. \n\n \n\nAntrag 9 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nEs werden keine Verfahrenskosten erhoben. \n\n  \n\n\n\n \n\n38 \n\n5.7 Einsprache Herr Max Buholzer Nr. 2 \n\nEinsprache vom 6. Juli 2021 durch Herrn Max Buholzer, Lerchenbühlstrasse 20, 6045 Meggen, Eigentü-\n\nmer des Grundstückes Nr. 164. \n\n \n\nAnträge \n\nDer Einsprecher stellt folgende Anträge (Sinngemäss): \n\n1. Die Einsprache sei gutzuheissen. \n\n2. 50% aller im Planungsperimeter Sonne erbauten Wohnflächen soll exklusiv auf autofreie Mieter-\n\nschaft ausgerichtet werden. \n\n3. Der Fortbestand der weit über hundertjährigen Linde und deren notwendige Lebensraum hinter \n\ndem Bau auf dem Grundstück 100 soll auch im Rahmen des Bebauungsplan Sonne gesichert und \n\ngewährleistet werden. Die Interessensabwägung Städtebau, Freiraum und Erschliessung und die \n\nrelevanten Baukörper sollen dermassen ausgelegt, respektive angelegt werden, dass die Zufahrt \n\nder Feuerwehr ohne die Entfernung der Rabatte und der Linde gewährt ist. \n\n4. Es muss von der Rüeggisingerstrasse/Gersagstrasse her hin zum Sonnenplatz eine Busspur in \n\nKombination mit dem Veloweg geplant und mit der Umsetzung des Bebauungsplanes Sonne so-\n\nwie dem Ausbau der SBB Haltestelle Gersag realisiert werden. \n\n \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet (Sinngemäss): \n\n1. Das durch die Erstellung im Planungsperimeter Sonne neue Bauvolumen belastet die Gersags-\n\ntrasse und den Sonnenplatz wie auch die umliegende Infrastruktur erheblich. Die naheliegenden \n\nöffentlichen Verkehrsmittel wie Bahn und Bus sowie die umliegenden Dienstleistungsangebote \n\nrechtfertigen diese sinnvolle Massnahme. Die Massnahme des eingesetzten Reduktionsfaktors \n\nvon 40-50% für Wohnnutzungen ist ungenügend. \n\n2. lm Planungsperimeter Sonne soll ein lebenswerter Raum erhalten werden und kein zweiter Son-\n\nnenplatz entstehen. \n\n3. die alltägliche Überlastung der Rüeggisingerstrasse über die Gersagstrasse hin zum Sonnenplatz \n\n(Privatverkehr und ÖV) wird mit den geplanten Neubauten im Planungsperimeter Sonne zusätz-\n\nlich geschürt, was dazu führt, dass den Ölt noch mehr als heute daran hindert, Fahrpläne einzu-\n\nhalten. Die geplanten Massnahmen können heute den Beweis eines fliessenden ÖV nicht erbrin-\n\ngen, weshalb die Bauten im Planungsperimeter Sonne entlang der Gersagstrasse so anzulegen \n\nsind, dass nebst dem Veloweg auch der Ausbau einer Busspur ermöglicht wird. Es dürfte der Pla-\n\nnungsbehörde Emmen bekannt sein, dass auch kantonale Dienststellen für die Errichtung einer \n\nBusspur votieren. \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 6. Juli 2021 verwiesen, welche beim Departement Planung und \n\nHochbau einsehbar ist. \n\n \n\nEinspracheverhandlung \n\nAm 16. September 2021 wurde zwischen dem Einsprecher und der Gemeinde Emmen eine Einsprache-\n\nverhandlung geführt. Das Einspracheprotokoll ist in den beiliegenden Unterlagen zu finden. \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nAntrag 2 ist im Sinne von § 109 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) als erledigt infolge Gegen-\n\nstandslosigkeit zu erklären. \n\n\n\n \n\n39 \n\nDie weiteren Anträge werden zur Abweisung beantragt. \n\n \n\nAntrag 1 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDie Abweisung dieses Antrages ergibt sich aufgrund Erwägungen des Gemeinderates zu den \n\nnachfolgenden Anträgen. \n\n \n\n \n\nAntrag 2 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nMit einem Reduktionsfaktor von 40-50% für Wohnnutzungen wird dieser Antrag bereits erfüllt. \n\n \n\nAntrag 3 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDie im Bebauungsplan vorgesehene Lage der Baubereiche wird als bestmögliche Lösung beurteilt \n\n(Sicherung Siegerprojekt Studienauftrag). Damit die Zufahrt der Feuerwehr auf den Hof möglich \n\nist, muss die bestehende Rabatte mit der Linde, welche nicht geschützt ist, entfernt werden. Es \n\nhandelt sich hierbei um ein Interessensabwägung (Städtebau, Freiraum, Erschliessung), welche \n\nin diesem Falle zu Ungunsten der alten Linde ausfällt. Der Gemeinderat erachtet das wegleitende \n\nUmgebungskonzept als ausreichend, um den Wegfall der alten Linde in angemessener Weise zu \n\nkompensieren. \n\n \n\nAntrag 4 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nGemäss dem Mobilitätskonzept kann der vom Kanton geforderte Schwellenwert von 105 Fahrten \n\nin der Abendspitzenstunde eingehalten werden und ist damit verkehrsverträglich. Der Rückstau in \n\nder Gersagstrasse erfolgt in erster Linie aufgrund der unvorteilhaften Verkehrsführung am Son-\n\nnenplatz. Eine signifikante Verbesserung der Situation kann daher nur mit einer Umgestaltung \n\ndieses Verkehrsknotens erzielt werden. Im Rahmen des Betriebs- und Gestaltungskonzepts zur \n\nGerliswilstrasse wird diese Problem angegangen. \n\nEin Velostreifen bergwärts ist im Bebauungsplan Sonne vorgesehen und wird bei der Umsetzung \n\nder Baubereiche A und B umgesetzt. \n\nMit der Umgestaltung des Gersagplatzes wird im Bereich der heutigen Bushaltstelle eine eigene \n\nBusbucht vorgesehen, welche einerseits eine höhere Verlässlichkeit des Busnetzes ermöglicht und \n\nzudem einen besseren Verkehrsfluss zwischen der Rüeggisinger- und Gersagstrasse ermöglicht. \n\nAls weitere Möglichkeit wird zwecks einer höheren Verlässlichkeit des ÖV ein intelligentes Ampel-\n\nsystem diskutiert, womit insbesondere in den Spitzenstunden eine temporäre Busbevorzugung \n\numgesetzt werden könnte. Die Schaffung einer Busspur kann weiter eine ungewollte Trennwir-\n\nkung herbeiführen. Zudem ist dessen Realisierung mit hohen finanziellen Mitteln verbunden. \n\n  \n\n\n\n \n\n40 \n\n5.8 Einsprache Herr Max Buholzer Nr. 3 \n\nEinsprache vom 14. Dezember 2021 durch Herrn Max Buholzer, Lerchenbühlstrasse 20, 6045 Meggen, \n\nEigentümer des Grundstückes Nr. 164, vertreten durch RA Franz Hess, EGLI HESS SCHWEGLER Rechts-\n\nanwälte und Notare, Kirchweg 16, Postfach 136, 6048 Horw. \n\n \n\nAnträge \n\nDer Einsprecher stellt folgende Anträge (Sinngemäss): \n\n1. Die Einsprache sei gutzuheissen. \n\n2. Die Höhenkoten in den Baubereichen A, B, C, D, E, Fl und 2, G1 und 2, H1 und 2 sowie II und 2 \n\nseien entsprechend den in den Baubereichen GI und G2 reduzierten, festgelegten Höhenkoten \n\n(476.50 m über Meer) anzupassen. \n\n3. Eventuell seien die Sonderbauvorschriften des Bebauungsplanes Sonne in Bezug auf die Höhen-\n\nkoten für die Baubereiche G1 und G2 dahingehend anzupassen, als im Baubereich GI eine Hö-\n\nhenkote von 479.00 m über Meer, für den Baubereich G2 eine Höhenkote von 482.00 m über \n\nMeer festgelegt wird. \n\n4. Unter Kostenfolge zu Lasten der Gemeinde Emmen. \n\n \n\nBegründung \n\nDie Einsprache wird im Wesentlichen wie folgt begründet (Sinngemäss): \n\n1. Wie dem Gemeinderat bekannt ist, ist das Gasthaus Adler im Bauinventar der Gemeinde Emmen \n\nals schützenswerte Baute eingetragen. lm Rahmen des gestützt auf § 142 Abs. 3 PBG zwingen-\n\nden Verfahrenseinbezuges hat sich die kantonale Denkmalpflege dahingehend geäussert, dass \n\ndie heute bestehende Höhensilhouette gewahrt werden muss. Aus diesem Grunde hat sie eine \n\nReduktion der Firsthöhen der umliegenden Bauten verlangt, weil nur damit gewährleistet ist, dass \n\ndas Gasthaus Adler im Silhouettenbild nicht als Fremdkörper und im Stassenzug nicht als Exot in \n\nErscheinung tritt. Diese Rechtsauffassung der kantonalen Denkmalpflege wird durch die bei den \n\nAkten liegenden Fotoaufnahmen des Modells erhärtet. Das Gasthaus Adler, welches sich auf \n\nGrundstück Nr. 164, GB Emmen befindet, wird durch die geplanten Bauten geradezu erdrückt. Es \n\ntritt im Silhouettenbild als Fremdkörper und im Strassenzug als völliger Exot in Erscheinung. In-\n\nsoweit liegt eine Verletzung von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG vor. Von Bedeutung ist in diesem Zu-\n\nsammenhang zudem, dass zu Lasten der Grundstücke Nrn. 98 und 99 und zu Gunsten Grund-\n\nstück Nr. 164, alle GB Emmen, im Grundbuch eine dahingehende Bauvorschrift eingetragen ist, \n\nals die bestehende Bauhöhe auch für die Zukunft verbindlich ist. Die Umsetzung des Bebauungs-\n\nplanes, welcher die Aufstockung bestehender Gebäude sowie die Neuerstellung von Gebäuden \n\nvorsieht, kann daher gar nicht umgesetzt werden, da diese Dienstbarkeit verietzt wird. Insoweit \n\nist daher die Verfügbarkeit rechtlich nicht sichergestellt (Art. 15 Abs. 4 lit. d RPG). \n\n2. Gestützt auf vorangehende Ausführungen obliegt es somit der Gemeinde, mit der kantonalen \n\nDenkmalpflege zu klären, ob das Gasthaus Adler aufgrund der beabsichtigten Teilrevision der Zo-\n\nnenplanung sowie des Erlasses des Bebauungsplanes Sonne weiterhin als schutzwürdiges Objekt \n\nBestandteil des Bauinventares der Gemeinde Emmen bildet oder nicht. Dies gebieten die Grunds-\n\nätze der Koordination gemäss Art. 25 a RPG, welche auch im Nutzungsplanverfahren gelten (Abs. \n\n4). Der vorliegend strittige Bebauungsplan kann deshalb nur dann erlassen werden, wenn die \n\nThematik der Schutzwürdigkeit des Gasthaus Adlers geklärt ist. Wird an dieser festgehalten, sind \n\ndie umliegenden Höhenkoten entsprechend den vorangehenden Ausführungen zu reduzieren. \n\nWird das Gasthaus Adler aus dem Bauinventar der Gemeinde Emmen entlassen, sind die Höhen-\n\n\n\n \n\n41 \n\nkoten für den Baubereich G1 und G2 entsprechend den umliegenden Gebäuden des Bebauungs-\n\nplanes anzupassen (vgl. Antrag 3). \n\n3. Der guten Ordnung halte ich fest, dass im Übrigen an der Einsprache vom 6. Juli 2021 vollum-\n\nfänglich festgehalten wird. \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Einsprache vom 14. Dezember 2021 verwiesen, welche beim Departement Pla-\n\nnung und Hochbau einsehbar ist. \n\n \n\nEinspracheverhandlung \n\nGestützt auf die Erwägungen des Gemeinderates zur Einsprache von Herrn Max Buholzer Nr. 1 vom 6. \n\nJuli 2021 betreffend der 1. öffentlichen Auflage wurde im gegenseitigen Einvernehmen auf eine Ein-\n\nspracheverhandlung verzichtet. \n\n \n\nEntscheidvorschlag \n\nDie Anträge werden zur Abweisung beantragt. \n\n \n\nAntrag 1 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nDie Abweisung dieses Antrages ergibt sich aufgrund Erwägungen des Gemeinderates zu den \n\nnachfolgenden Anträgen. \n\n \n\nAntrag 2 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nEs wird auf die Erwägung des Gemeinderats zu Antrag 2 der Einsprache vom 6. Juli 2021 von \n\nHerrn Max Buholzer in Kapitel 5.6 auf Seite 33 verwiesen. \n\n \n\nAntrag 3 \n\nErwägung des Gemeinderates: \n\nEs wird auf die Erwägung des Gemeinderats zu Antrag 3 der Einsprache vom 6. Juli 2021 von \n\nHerrn Max Buholzer in Kapitel 5.6 auf Seite 34 verwiesen. \n\n \n\nAntrag 4 \n\nEs werden keine Verfahrenskosten erhoben. \n\n  \n\n\n\n \n\n42 \n\n6. Stellungnahmen \n\n6.1 Stellungnahme der SBB  \n\nStellungnahme vom 30. Juni 2021 im Rahmen der 1. öffentlichen Auflage durch die SBB AG, Abteilung \n\nImmobilien – Immobilienrechte. \n\n \n\nInhalt  \n\nDie Stellungnehmerin nimmt wie folgt Stellung (sinngemäss): \n\n1. Beim Einsatz von Kranen, Hebezeugen und Baumaschinen (Strassenkrane, Bagger, Bohr- und \n\nRammeinrichtungen etc.) sind die Bestimmungen gemäss RTE 20600, Anhang 1: SUVA PRO \n\nFormular 4838 «Schutzmassnahmen beim Betrieb von Kranen, Hebezeugen und Baumaschinen in \n\nder Nähe von Bahnanlagen» massgebend. Maschinen, die in den Gefahrenbereich des elektri-\n\nschen Stroms und der Züge hineinragen könnten, müssen geerdet werden (eventueller Einbau \n\neiner Trennfunkenstrecke) und mit einer Bewegungseinschränkungsvorrichtung ausgerüstet sein. \n\nFür die Standortbestimmung, Bewegungseinschränkung, Erdungskonzept und Inbetriebsetzung \n\nder eingesetzten Maschinen setzt sich die Bauherrschaft 8 Wochen vor Aufstellung der Geräte mit \n\nder Kontaktperson bei SBB Infrastruktur Überwachung in Verbindung. Die Krananlage ist unter \n\nAufsicht von SBB-Fachpersonal aufzubauen und muss vor der Inbetriebnahme von der SBB ab-\n\ngenommen werden (unterzeichnetes Kranprotokoll). \n\n2. Die Arbeiten können betriebliche Massnahmen (z.B. die Ausschaltung der elektrischen Anlagen \n\nund das Sperren eines oder mehrerer Gleise oder eine Langsamfahrstelle) erfordern. Die Bestell-\n\nfrist für Intervallbestellungen mit oder ohne Massnahmen im Zugverkehr betragen mindestens 4 \n\nMonate bis 2 Jahre (je nach Streckenabschnitt und bereits geplanten Arbeiten kann die Bestell-\n\nfrist auch länger sein). Die Sperrfristen können vor Baubeginn mit SBB Infrastruktur Überwa-\n\nchung abgeklärt werden. \n\n3. Jegliche Art von Beanspruchung, Nutzung oder Bau auf SBB Boden muss vorher mit SBB Infra-\n\nstruktur Vertragsmanagement abgesprochen und der vertragliche Handlungsbedarf geklärt wer-\n\nden. \n\n4. Das Bauvorhaben muss mit dem SBB-BehiG Projekt abgesprochen sein. \n\n5. Aufwendungen der Bahn (Sicherheitsdienst, Erstellen und Instruieren von Sicherheitsdispositiven \n\netc.) werden der Bauherrschaft, gemäss Art. 19 des Eisenbahngesetzes, nach Aufwand in Rech-\n\nnung gestellt. \n\n \n\nIm Übrigen wird auf die Stellungnahme vom 30. Juni 2021 verwiesen, welche beim Departement Planung \n\nund Hochbau einsehbar ist. \n\n \n\nAntwort \n\nDer Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Die Berücksichtigung der aufgeführten Auflagen \n\nsind Gegenstand des Baubewilligungsverfahren. \n\n  \n\n\n\n \n\n43 \n\n6.2 Stellungnahme VCS Luzern \n\nStellungnahme vom 29. November 2021 im Rahmen der 2. öffentlichen Auflage durch den Verkehrsclub \n\nder Schweiz, Sektion Luzern, 6002 Luzern \n\n \n\nInhalt  \n\nDer Stellungnehmer nimmt wie folgt Stellung (sinngemäss): \n\nDer VCS Luzern hält an den Einsprachepunkten der Einsprache vom 3. Juli 2021 fest, wonach der \n\nBebauungsplan zurückzuweisen sei, weil die Gebäude so wie vorgesehen aus Lärmschutzgründen \n\nnicht bewilligungsfähig sind. Eine gesetzeskonforme Lärmsanierung der Gerliswil- und Gersags-\n\ntrasse ist zwingende Voraussetzungen für eine mögliche Bebauung des Sonne-Areals. \n\nDie jüngsten Entwicklungen bestärken uns in dieser Argumentation.  \n\nGemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dürfen Sanierungserleichterungen nur restriktiv, als \n\n«ultima ratio» gewährt werden (Urteil 1_C589/2014). Diese Rechtsprechung steht im Einklang \n\nmit den neusten Erkenntnissen aus der Wissenschaft zur gesundheitsschädigenden Wirkung einer \n\nzu hohen Lärmbelastung.  \n\nDer Lärmschutz gewinnt im Zuge der Verdichtung nach innen — wie beim BP Sonne — zusätzlich \n\nan Bedeutung. Wir verweisen hier exemplarisch auf den Stadtratsbeschluss 879/2021 des Zür-\n\ncher Stadtrats vom 1. September 2021 zur Lärmsanierung auf der Achse Rosengarten-\n\n/Bucheggstrasse (aufgrund der dortigen Neubauprojekte die wegweisenden Bundesgerichtsurtei-\n\nle zum Bauen in lärmbelasteten Gebieten gefällt worden sind, u.a. 1C_91/2020 vom 4. März \n\n2021). Der Züricher Stadtrat kommt zum Schluss, dass im Hinblick auf die Bewilligung von Neu-\n\nbauten entlang der Rosengartenstrasse «die laufend präzisierte, äusserst restriktive Rechtspre-\n\nchung des Bundesgerichts zur Erteilung von Baubewilligungen entlang von lärmbelasteten Stras-\n\nsen» zu berücksichtigen sei: «Es gilt die höchstrichterliche Forderung, den Lärm, wie von Art 11 \n\nAbs. 1 USG vorgeschrieben <primär durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen>. Ein Ver-\n\nzicht auf Emissionsbegrenzungen an der Quelle schränkt den Spielraum bei Bauprojekten dras-\n\ntisch ein. Es besteht das Risiko, dass die bauliche Entwicklung der betroffenen Gebiete verun-\n\nmöglicht wird. »  \n\nDie Argumentation des Kantons Luzern, wonach die Bebauung und die Strasse als Lärmquelle \n\naufgrund der unterschiedlichen Eigentümerschaft und deren unterschiedlichen Interessen nicht \n\nals Einheit betrachtet werden könnten, ist dabei unzulässig. Das Bundesgericht stellt im bereits \n\nzitierten Urteil 1C_91/2020 klar fest: Es spreche viel dafür, «in der Erteilung einer Ausnahmebe-\n\nwilligung einen Verstoss gegen den Zweck der erwähnten lärmschutzrechtlichen Bestimmungen \n\nzu erblicken, weil diesfalls das wichtige öffentliche Interesse am Schutz der Bevölkerung vor \n\nübermässigem Lärm geradezu ausgehöhlt würde und die Bewohnerinnen und Bewohner der ge-\n\nplanten Bauten erheblich störendem oder gar gesundheitsschädigendem Lärm ausgesetzt wären. \n\nNach der gesetzlichen Konzeption ist derartiger Lärm primär durch Massnahmen bei der Quelle \n\nzu begrenzen. »  \n\nFür den VCS Luzern ist deshalb erwiesen, dass ohne zugesicherten Lärmschutzmassnahmen an \n\nder Quelle die lärmrechtlichen Voraussetzungen für eine Bebauung auf dem Areal Sonne — Trotz \n\nfür die zweite Auflage überarbeitetem Lärmgutachten - nicht gegeben sind. \n\n  \n\n\n\n \n\n44 \n\nIm Übrigen wird auf die Stellungnahme vom 29. November 2021 verwiesen, welche beim Departement \n\nPlanung und Hochbau einsehbar ist. \n\n \n\nAntwort \n\nDer Gemeinderat nimmt die Stellungnahme zur Kenntnis. Im Weiteren wird auf die Erwägungen des Ge-\n\nmeinderates zur Einsprache 5.1 vom 3. Juli 2021 verwiesen. \n\n7. Mehrwertabgabe \n\nDie Mehrwertabgabe beträgt bei Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- oder Gestaltungs-\n\nplanpflicht sowie bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes 20 Prozent des Mehrwerts (§ 105b \n\nAbs. 1 PBG). Der Mehrwert entspricht gemäss § 105b Abs. 2 PBG der Differenz zwischen dem Verkehrs-\n\nwert des Landes mit und jenem ohne Planänderung.  \n\n \n\n§ 105a Abs. 1 PBG ermächtigt die Gemeinden, bei Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- \n\noder Gestaltungsplanpflicht sowie bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes mit den Grundeigen-\n\ntümern einen verwaltungsrechtlichen Vertrag über die Mehrwertabgabe abzuschliessen. \n\n \n\nDie Mehrwertermittlung wurde mit dem Fachbüro Fahrländer Partner, Raumentwicklung AG durchgeführt. \n\nDabei zeigte sich, dass mit dem Bebauungsplan Sonne kein Mehrwert gemäss § 105b Abs. 2 PBG ent-\n\nsteht. \n\n  \n\n\n\n \n\n45 \n\n8. Antrag an den Einwohnerrat \n\nGestützt auf den vorliegenden Bericht und die entsprechenden Entscheidvorschläge unterbreitet der Ge-\n\nmeinderat dem Einwohnerrat folgenden Antrag: \n\n \n\n1. Genehmigung der Teilrevision des Zonenplans im Gebiet Sonne "Teilzonenplanänderung «Sonne», \n\nAnpassung im Zonenplan, Massstab 1:1’000" \n\n2. Genehmigung des Bebauungsplans Sonne mit dem Situationsplan 1:500 und den Sonderbauvorschrif-\n\nten \n\n3. Abweisung der Einsprache des VCS Luzern \n\n4. Abweisung der Einsprache der Sonnenhof Immobilien AG \n\n5. Abweisung der Einsprache der Familie Ottiger \n\n6. Abweisung der Einsprache der GG Real Estate AG \n\n7. Einsprache der Perlen Liegenschaften AG \n\nAbweisung der Anträge 1, 2 und 4 \n\nErledigterklärung des Antrags 3 infolge Gegenstandslosigkeit \n\n8. Einsprache von Herrn Max Buholzer Nr.1 \n\nAbweisung der Anträge 1-6 sowie 9 \n\nAbweisung der Anträge zu Art. 4 Abs. 3 und Art. 6 Abs. 3 der SBV (Antrag 7) \n\nErledigterklärung der Anträge zu Art. 9 Abs. 1 und Art. 19 Abs. 2 der SBV (Antrag 7) infolge Gegen-\n\nstandslosigkeit \n\nErledigterklärung von Antrag 8 infolge Gegenstandslosigkeit \n\n9. Einsprache von Herrn Max Buholzer Nr. 2 \n\nAbweisung der Anträge 1, 3 und 4 \n\nErledigterklärung des Antrags 2 infolge Gegenstandslosigkeit \n\n10. Abweisung der Einsprache von Herrn Max Buholzer Nr. 3 \n\n11. Kenntnisnahme der Antworten bezüglich den Stellungnahmen an die SBB und den VCS Luzern. \n\n12. Die Genehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Luzern bleibt vorbehalten. \n\n13. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. \n\n14. Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug dieses Beschlusses beauftragt. \n\nEmmenbrücke, 2. Februar 2022 \n\nFür den Gemeinderat: \n\n \n\n \n\nRamona Gut-Rogger \n\nGemeindepräsidentin \n\n \n\n \n\nPatrick Vogel \n\nGemeindeschreiber \n\n \n\n \n  \n\n\n\n \n\n46 \n\nBeilagen: \n\n \n\nTeilrevision des Zonenplans (Bereich Sonne): \n\n \n\n1. Teilzonenplanänderung «Sonne», Anpassung am Zonenplan, 1:1’000 vom 21. Januar 2022 \n\n \n\nBebauungsplan Sonne: \n\n \n2. Situationsplan mit Schnitten 1:500 vom 21. Januar 2022 \n\n3. Sonderbauvorschriften (SBV) vom 21. Januar 2022 \n\n \n\n \n\nFolgende Unterlagen sind unter http://www.emmen.ch/de/politikverwaltung/politik/einwohnerrat/politbusiness/ abrufbar und liegen \n\nwährend den Bürozeiten beim Departement Planung und Hochbau (Verwaltung Gersag, 3.OG) zur Einsicht auf.  \n\n \n\nSämtliche Unterlagen und weitergehende Informationen sind auch auf der Projektwebseite zum Bebauungsplan Sonne unter \n\nhttps://mitwirken.emmen.ch/sonne/home/ abrufbar. \n\n \n4. Planungsbericht vom 21. Januar 2022 \n\n5. Richtprojekt Architektur vom 5. November 2021 \n\n6. Berechnungen Richtprojekt Architektur vom 8.Juni und 29.Mai 2021 \n\n7. Fassadengestaltung- und Materialisierungskonzept vom Mai 2020 \n\n8. Richtprojekt Freiraum vom 26. Mai 2020 \n\n9. Würdigung Richtprojekt vom 28. Januar 2020 und 13. März 2020 \n\n10. Mobilitätskonzept vom 9. Juli 2020 \n\n11. Lärmschutz-Nachweis vom 5. November 2021 \n\n12. Risikobericht nach Störfallverordnung und NIS-Einschätzung vom 17. August 2020 \n\n13. Energie- und Nachhaltigkeitsbeurteilung vom 19. Februar 2020 \n\n14. Bodenbelastungen und Entsorgungskonzept vom 3. Juli 2020 \n\n15. Ver- und Entsorgungskonzept vom 6. Juli 2020 \n\n16. Verkehrsmessungen vom 04. und 06. Februar 2020 \n\n17. Leistungsbeurteilung Sonnenplatz vom 9. Juli 2020 \n\n18. Verkehrstechnischer Nachweis Erschliessung vom 13. März 2020 \n\n19. Geotechnischer Vorbericht vom 21. September 2018 \n\n20. Bericht des Beurteilungsgremiums zum Studienauftrag vom 12. Juli 2019 \n\n21. Beurteilung Anlieferung an der Gerliswilstrasse vom 26. März 2021 \n\n22. Vorprüfungsbericht BUWD vom 4. Februar 2021 \n\n23. Nachtrag zum Vorprüfungsbericht vom 28. April 2021 \n\n24. Fachliche Stellungnahme Optionen Baubereiche G1/G2 \n\n25. Mitwirkungsbericht vom 26. Mai 2021 \n\n26. Stellungnahmen externe Fachstellen vom 26. Mai 2021 \n\n \n\nDas Modell 1:500 liegt während den Bürozeiten beim Departement Planung und Hochbau (Verwaltung Gersag, 3.OG) auf. \n\nhttp://www.emmen.ch/de/politikverwaltung/politik/einwohnerrat/politbusiness/\nhttps://mitwirken.emmen.ch/sonne/home/\n\n\t1. Einleitung\n\t1.1 Ausgangslage\n\t1.2 Städtebauliches Gesamtkonzept\n\n\t2. Vorgeschichte und Planungsverfahren\n\t2.1 Richtkonzept\n\t2.2 Studienauftrag\n\t2.3 Bebauungsplan\n\t2.4 Kantonale Vorprüfung\n\t2.5 Mitwirkung der Bevölkerung\n\t2.6 Weitere Anpassungen\n\t2.7 Erste öffentliche Auflage\n\t2.8 Zweite öffentliche Auflage\n\n\t3. Bebauungsplan Sonne\n\t3.1 Inhalte\n\t3.2 Auswirkungen auf Bevölkerungswachstum, Verkehr und Infrastrukturen\n\t3.3 Bebauung und Nutzung\n\t3.4 Freiraum & Umwelt\n\t3.5 Verkehr & Erschliessung\n\t3.6 Qualitätssicherung\n\n\t4. Teilrevision des Zonenplans\n\t5. Einsprachen\n\t5.1 Einsprache VCS Luzern\n\t5.2 Einsprache Sonnenhof Immobilien AG\n\t5.3 Einsprache Familie Ottiger\n\t5.4 Einsprache GG Real Estate AG\n\t5.5 Einsprache Perlen Liegenschaften AG\n\t5.6 Einsprache Herr Max Buholzer Nr. 1\n\t5.7 Einsprache Herr Max Buholzer Nr. 2\n\t5.8 Einsprache Herr Max Buholzer Nr. 3\n\n\t6. Stellungnahmen\n\t6.1 Stellungnahme der SBB\n\t6.2 Stellungnahme VCS Luzern\n\n\t7. Mehrwertabgabe\n\t8. Antrag an den Einwohnerrat\n\n