name: 13_24 Bericht und Antrag des Gemeinderates betreffend Verwaltungsbauten_Projektierungskredit Sanierung Verwaltungsgebäude und Abschluss Mietvertrag Gerliswilstrasse 21_Kompetenzzentrum Kind

text: \n \n\n    \n\n  \n\n \n\n      \n\n \n\n \n\n \n\n13/24 Bericht und Antrag an den Einwohnerrat  \n\n   \n\n \n\n \n\nbetreffend \n\nVerwaltungsbauten – Projektierungskredit Sanierung Verwaltungsgebäude und Abschluss \n\nMietvertrag Gerliswilstrasse 21 (Kompetenzzentrum Kind)  \n\n \n\n  \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n2 \n\nHerr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n \n\nIm Fokus der öffentlichen Diskussion steht der Zustand der Fassade des Verwaltungsgebäudes Gersag, \n\nwelche weder repräsentativ, noch energetisch oder raumklimatisch genügt. Eignet sich das Gebäude aber \n\nüberhaupt auch in Zukunft für den Verwaltungsstandort? Müsste es erweitert oder umgebaut werden? Für \n\neine nachhaltige Entwicklung hat sich die Gemeinde diese Fragen gestellt und die Strategie festgelegt. \n\nDeshalb wird im vorliegenden Bericht und Antrag neben dem Projektierungskredit für die Kern- und \n\nFassadensanierung des Verwaltungsgebäudes auch die Immobilienstrategie für die Verwaltungsbauten \n\naufgezeigt und mit dem Mietvertrag für die Gerliswilstrasse 21 (Kompetenzzentrum Kind) wird ein weiterer \n\nStandort gesichert. \n\n \n\nÜbersicht \n\nMit einer Analyse der heute genutzten Fläche konnte unter Betrachtung von modernen Arbeitsformen der \n\nzukünftige Flächenbedarf der Gemeindeverwaltung definiert werden. Mit Untersuchungen der bestehenden \n\nBausubstanz des Verwaltungsgebäudes wurden die Grundlagen ermittelt und die Kapazitäten der \n\nBestandesbauten erfasst. Unter Berücksichtigung der raumplanerischen Entwicklung konnte auch das \n\nPotential für Neubauten im Areal Gersag und anderen Standorten erhoben werden. Es bestätigte sich, dass \n\neine Sanierung des Hochhauses mit heutigem Volumen das richtige Vorgehen ist und langfristig beim Areal \n\nGersag Potential für mögliche Erweiterungen besteht.  \n\nWie in einer Machbarkeitsstudie erarbeitet wurde, soll im ersten Schritt der Kern des Verwaltungsgebäudes \n\nmit Treppenhaus, Nasszellen, Nebenräumen und den technischen Installationen saniert werden. Parallel \n\ndazu wird die alte Fassade ersetzt. Auf Grund der Konstruktion ist deren Ersatz ohne grosse Schnittstellen \n\nzum Innenraum möglich. Die Büroräume, welche in einem guten Zustand sind, werden in einem zweiten \n\nSchritt in rund zehn Jahren umgestaltet und entsprechend saniert.  \n\nNeben der Vorbildfunktion hinsichtlich Energie, welche die Gemeinde wahrnehmen will, wird die Sanierung \n\ninsbesondere forciert, um attraktive Arbeitsbedingungen für das bestehende Personal zu schaffen und die \n\nAttraktivität der Gemeinde als Arbeitsgeber auf dem Arbeitsmarkt zu steigern. \n\nFür die Projektierung der Kern- und Fassadensanierung (1. Etappe) sowie für das vorgängige \n\nPlanerwahlverfahren werden mit vorliegendem Bericht und Antrag CHF 985'000.00 beantragt, damit eine \n\nzeitnahe Realisierung der ersten Sanierungsetappe erfolgen kann, welche auf ca. CHF 12.5 Millionen (+/- \n\n25%) geschätzt wird. \n\nEin weiterer wichtiger Standort der Verwaltung, mit dem Kompetenzzentrum Kind, ist in der Viscosistadt \n\nan der Gerliswilstrasse 21 eingemietet. Für die nächsten zehn bis zwanzig Jahre bildet diese Einmietung \n\ndie beste Lösung und soll mit einem neuen Vertrag gesichert werden. Mit der Erweiterung der Mietfläche \n\nfür die Psychomotorik im Jahr 2024 wird die Gemeinde zur alleinigen Mieterin des bestehenden Gebäudes. \n\nDie Mietkosten liegen bei CHF 287'250.00 pro Jahr exklusive Heiz- und Nebenkosten. \n\nFür den Einbau eines zusätzlichen Psychomotorikraumes und zusätzlichen Arbeitsplätzen in der \n\nGerliswilstrasse 21 erfolgt ein Mieterausbau, welcher insbesondere Trennwände, Türen sowie \n\nSpezialeinrichtungen umfasst. Die Arbeiten umfassen Investitionskosten von rund CHF 190'000.00 und \n\nwerden auf das neue Schuljahr 2024/25 fertiggestellt.  \n\n\n\n \n\n3 \n\nInhaltsverzeichnis \n\n \n\n1. Strategische Verankerung ............................................................................................................ 4 \n\n1.1 Immobilienstrategie ............................................................................................................. 5 \n\n1.2 Strategie Verwaltungsbauten ................................................................................................ 5 \n\n1.3 Strategie Energie ................................................................................................................. 6 \n\n2. Strategie Verwaltungsbauten ....................................................................................................... 6 \n\n2.1 Standorte ............................................................................................................................ 6 \n\n2.2 Standortanalyse ................................................................................................................... 8 \n\n2.3 Entwicklung Standort Gersag ................................................................................................ 9 \n\n2.4 Flächenanalyse .................................................................................................................. 11 \n\n2.5 Entwicklung Standort Gerliswilstrasse 21 ............................................................................. 13 \n\n3. Sanierung Verwaltungsgebäude ................................................................................................. 14 \n\n3.1 Postulat betreffend energetische Sanierung des Verwaltungsgebäudes ................................. 14 \n\n3.2 Machbarkeitsstudie ............................................................................................................ 15 \n\n3.3 Verfahren .......................................................................................................................... 17 \n\n3.4 Termine ............................................................................................................................ 18 \n\n4. Finanzielle Auswirkungen Kern- und Fassadensanierung .............................................................. 18 \n\n4.1 Ausführungs- und Projektkosten ......................................................................................... 18 \n\n4.2 Folgekosten ....................................................................................................................... 20 \n\n4.3 Kredit- und Ausgabenrecht ................................................................................................. 20 \n\n5. Mietvertrag Gerliswilstrasse 21 (Kompetenzzentrum Kind) ........................................................... 21 \n\n5.1 Mietobjekt / Mietperimeter ................................................................................................. 21 \n\n5.2 Flächenreserve .................................................................................................................. 23 \n\n5.3 Vertragsinhalt / Mietkosten................................................................................................. 23 \n\n6. Einbau Psychomotorik Gerliswilstrasse 21 ................................................................................... 24 \n\n6.1 Bedarf ............................................................................................................................... 24 \n\n6.2 Projekt .............................................................................................................................. 25 \n\n6.3 Kosten .............................................................................................................................. 25 \n\n7. Finanzielle Auswirkungen Gerliswilstrasse 21 .............................................................................. 26 \n\n7.1 Folgekosten ....................................................................................................................... 26 \n\n7.2 Kredit- und Ausgabenrecht ................................................................................................. 26 \n\n8. Antrag ...................................................................................................................................... 26 \n\n \n\n\n\n \n\n4 \n\n1. Strategische Verankerung \n\nBasierend auf der neuen Vision / Mission sowie der Gemeindestrategie Emmen 2033 wurde das \n\nLegislaturprogramm 2022-2025 erarbeitet und am 16. November 2021 vom Einwohnerrat zustimmend zur \n\nKenntnis genommen. Darin sind fünf Handlungsfelder definiert, welche mit Entwicklungsschwerpunkten \n\nergänzt wurden. Bei den Verwaltungsbauten werden folgende Entwicklungsschwerpunkte umgesetzt. \n\n№5 Ressourcen  \n\n Wir stellen das Employer Branding zukunftsgerichtet auf und positionieren uns als attraktive \n\nArbeitgeberin. \n\n Wir legen fest, wie wir zukünftig zusammenarbeiten (New Work) und definieren, welche \n\nBedürfnisse das Verwaltungsgebäude abdecken muss. \n\n Wir verbessern die Energieeffizienz unserer Infrastrukturen mittels konsequenter Förderung \n\ninnovativer technischer Lösungen. \n\n Wir finalisieren die Strategien für Schulinfrastruktur, Sport- und Freizeitstätten und Verwaltung und \n\ntreiben deren Umsetzung voran. \n\n Wir erreichen das Re-Audit des Labels «Energiestadt» und initialisieren weitere Massnahmen zur \n\nErreichung der Klimaziele 2050. \n\n \n\nSiedlungsleitbild \n\nDas Siedlungsleitbild wurde mit Bericht und Antrag «Siedlungsleitbild 2014» vom 16. April 2014 vom \n\nEinwohnerrat zur Kenntnis genommen und bildet die Grundlage für die künftige Siedlungsentwicklung in \n\nder Gemeinde Emmen. Darin ist definiert, dass der Perimeter der Gemeindeverwaltung zu erneuern ist. \n\nDas Areal der Viscosistadt mit dem Kompetenzzentrum Kind an der Gerliswilstrasse 21 ist im Bereich für \n\nZentrumsentwicklung und Neuorientierung. \n\n  \n\nAbbildung 1; Auszug Siedlungsleitbild / Entwicklungsstrategie \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n5 \n\nZonenplan \n\nDer revidierte Zonenplan Stand November 2023 wurde im März 2024 im Einwohnerrat verabschiedet und \n\ngilt auch vor Inkrafttretung als Planungsinstrument für die Verwaltung.  \n\n      \nAbbildung 2; Auszug Zonenplan Stand November 2023 (Areal Gersag / Areal Gerliswilstrasse 21) \n\n1.1 Immobilienstrategie \n\nDie Immobilienstrategie der Gemeinde Emmen ist in sechs Teilstrategien aufgeteilt und umfasst jeweils \n\neine Strategie für die Schulinfrastruktur, die Sport- und Freizeitanlagen, die Verwaltungsbauten, die \n\nFriedhofanlagen, die Schutz- und Werkbauten sowie die Land- und Waldgrundstücke. Diese haben \n\nzueinander räumliche und inhaltliche Schnittstellen. Die Immobilen-Strategie mit den Projekten aller sechs \n\nTeilstrategien ist unter emmen.immostrategie.ch publiziert. \n\n \nAbbildung 3; Die sechs Teilstrategien der Immobilien-Strategie \n\n \n\nDie Teilstrategien werden durch das Departement Immobilien und Sport zusammen mit externen Planern \n\nentwickelt und von der Steuerungsgruppe begleitet, in welcher alle fünf Mitglieder des Gemeinderates \n\nvertreten sind. Weiter werden drei Mal jährlich an einer Informationsveranstaltung alle Mitglieder des \n\nEinwohnerrates, die Kommissionsmitglieder und weitere Gremien umfassend über den jeweiligen Status \n\nder verschiedenen Teilstrategien und die daraus abgeleiteten Massnahmen und Projekte informiert. \n\n1.2 Strategie Verwaltungsbauten \n\nDie Strategie Verwaltungsbauten umfasst die Gemeindeverwaltung im Areal Gersag, das \n\nKompetenzzentrum Kind an der Gerliswilstrasse 21 und weitere Aussenstandorte, unter anderem die \n\nZumietungen im Gersagpark für die Berufsbeistandschaft und an der Hochdorferstrasse 1 für die Jugend- \n\nund Familienberatung. \n\nhttp://www.emmen.immostrategie.ch/\n\n\n \n\n6 \n\nMit einer umfangreichen Bestandsaufnahme durch das Büro für Bauökonomie, Luzern, wurden die \n\nbestehenden Räumlichkeiten im Jahr 2023 aufgenommen und das Potential für neue Standorte evaluiert. \n\nAls Grundlagenermittlung wurden Abklärungen hinsichtlich Statik (Erdbebensicherheit), Schadstoffe und \n\nBrandschutz durchgeführt. Darauf basierend wurde die Strategie für die Verwaltungsbauten durch den \n\nGemeinderat festgelegt. Die Herleitung wird im Kapitel 3 detaillierter aufgezeigt. \n\nDer Standort Gersag mit den gemeindeeigenen Gebäuden und den Mieträumen im Gersagpark bleibt der \n\nHauptstandort der Verwaltung. Mittelfristig ist kein Ausbau notwendig und keine Integration von anderen \n\nbestehenden Standorten ins Verwaltungsgebäude sinnvoll. Langfristig besteht ein Potential für \n\nErweiterungsbauten auf dem Areal Gersag. Mittelfristig bildet die Gerliswilstrasse 21 in der Viscosistadt ein \n\nwichtiger Standort. In rund zehn Jahren ist der Standortentscheid, im Zusammenhang mit der langfristigen \n\nEntwicklung der Viscosistadt, nochmals genau zu überprüfen. \n\n1.3 Strategie Energie \n\nDer Prozess für die Klima- und Energiestrategie der Gemeinde Emmen ist im Gange. Die Strategie mit \n\nkonkreten Umsetzungsmassnahmen wird bis Herbst 2024 fertig gestellt und soll dem Einwohnerrat noch \n\nim Jahr 2024 vorgelegt werden. Mit dem Ziel das Label «Energiestadt Gold» zu erreichen, will der \n\nGemeinderat entsprechende Standards definieren. Am 16. Mai 2023 wurde mit dem Bericht und Antrag \n\n«Energiemassnahmen gemeindeeigner Gebäude» die Massnahmen im Bereich Wärmeerzeugung, \n\nPhotovoltaik und LED Beleuchtung aufgezeigt und vom Einwohnerrat einstimmig zur Kenntnis genommen. \n\n \n\n2. Strategie Verwaltungsbauten \n\n2.1 Standorte \n\nDie heutigen Verwaltungsflächen der einzelnen Direktionen sind auf die drei Standorte Hochdorferstrasse \n\n1, Gerliswilstrasse 21 und das Areal Gersag, inklusive dem Gersagpark verteilt. Das Verwaltungsgebäude \n\n(Hochhaus) und das Personalhaus (ehemaliges Personalhaus, welches für die Verwaltung umgenutzt \n\nwurde) befinden sich im Eigentum der Gemeinde Emmen. Bei den weiteren Gebäuden Gersagpark, \n\nHochdorferstrasse 1 und Gerliswilstrasse 21 befindet sich die Gemeinde Emmen in einem Mietverhältnis. \n\n \nAbbildung 4; Übersicht Verwaltungsstandorte \n\n \n\n\n\n \n\n7 \n\nDas Areal der Verwaltung Gersag liegt zwischen der Bahnlinie im Westen und der Schulanlage Gersag im \n\nOsten. Nördlich und südlich liegen Wohnquartiere, welche durch die Hanglage leicht erhöht sind. Die \n\nRüeggisingerstrasse mit dem Verkehrsknoten Gersag unterteilt das Areal in verschiedene Teilbereiche. An \n\ndie Schulanlage im Nordwesten folgt das grosse zusammenhängende Sportareal Gersag-Rossmoos-\n\nMooshüsli-Feldbreite, welches sich bis hin zur Autobahn erstreckt. \n\n \n\n  \nAbbildung 5; Areal Gersag \n\n \n\nDas Kompetenzzentrum Kind mit den schulischen Diensten liegt an der Gerliswilstrasse 21 in der \n\nViscosistadt. Mit der zentralen Lage ist der Standort mit Bus und Bahn sehr gut erschlossen. Rückseitig \n\nbefinden sich die Produktionsräume der Monosuisse AG. Freiräume bestehen bei der kleinen Emme mit \n\ndem Emmenpark, welcher im Besitz der Gemeinde Emmen ist. Auf der anderen Seite des Bahnhofes an \n\nder Hochdorfstrasse 1 befindet sich regionale Jugend und Familienberatung, die Tageselternvermittlung \n\nsowie die Frühe Förderung. \n\n \n\n \nAbbildung 6; Areal Gerliswilstrasse 21 \n\nB \n\nC \n\nD \n\nF\n\nW\n\ner \n\nI \n\nG \n\nA  Kompetenzzentrum Kind (Gerliswilstrasse 21) \n\nB  akku Emmen (Kunstplattform) \n\nC  Hochschule Luzern \n\nD  Viscosuisse AG \n\nE  Bahnhof Emmenbrücke \n\nF  Emmenpark \n\nG  Gerliswilstrasse \n\nH  Baufeld im Eigentum Gemeinde \n\nI   Hochdorferstrasse 1 (Familienberatung) \n\nE \n\nA \n\nB \n\nC \n\nD \n\nF\n\nW\n\ner \n\nE \n\nG \n\nH A  Verwaltungsgebäude (Hochhaus)  \n\nB  Personalhaus (Verwaltungsnutzung) \n\nC  Saalbau (Zentrum Gersag) \n\nD  Gersagpark (Mietliegenschaft) \n\nE  Schulanlage Gersag \n\nF  Kühnewiese \n\nG  Kreuzung Gersag \n\nH  Sportanlage Gersag \n\nI   Bahnhof Gersag \n\n \n\nE \n\nI \n\nA \n\nH\n\nW\n\ner \n\n\n\n \n\n8 \n\n2.2 Standortanalyse  \n\nAuf Grund des Flächenbedarfs für die Verwaltung wurden verschiedene Grundstücke innerhalb der \n\nGemeinde beurteilt. Neben dem bestehenden Standort Gersag, welcher «sehr gut geeignet» ist, wären die \n\nHerdschwand und die Weberwiese «gut geeignet». Weiter wären auch die Standorte Emmenweid, \n\nViscosistadt, Merkur und Krauerstrasse «geeignet» gewesen.  \n\n \n\n \n\nAbbildung 7; Übersicht evaluierte Standorte \n\n \n\nStandort Eignung Fazit \n\n01 Emmenpark Potential für Hauptstandort zu klein. Eignung als Nebenstandort. \n\n03 Herdschwand Ist bestehende Reservefläche. Soll Baulandreserve bleiben. \n\n07 Weberwiese Ist in der falschen Zone. Grünfläche gemäss Revision Zonenplan.  \n\n10 Merkur Ist nicht im Eigentum der Gemeinde. Keine Vorteile zum bestehenden Standort, \n\nwelche Erwerb rechtfertigen würde. \n\n11 Viscosistadt Ist nicht im Eigentum der Gemeinde. Bestehende Mietfläche wird \n\nweiterverfolgt. Kein Erwerb möglich. \n\n12 Krauerstrasse Ist nicht im Eigentum der Gemeinde. Keine Vorteile zum bestehenden Standort, \n\nwelche Erwerb rechtfertigen würde. \n\nTabelle 1; Vergleich Standorte \n\n \n\nMit der städtebaulichen Studie des Planungsbüros Van de Wetering, Zürich, wurde 2019 aufgezeigt, dass \n\ngenerell ein grosses Entwicklungspotential beim Areal Gersag besteht. Darauf basierend wurde im Oktober \n\n2022 das Vorprojekt für den Bushub Gersag erstellt. Durch die neue Strassenführung entsteht ein neues \n\nBaufeld zwischen dem Schulareal Gersag und der Rüeggisingerstrasse. Weiter wäre langfristig ein \n\nErsatzneubau des bestehenden Personalhauses mit einem deutlich grösseren Volumen denkbar. So besteht \n\nlangfristig auf dem Areal Gersag ein grosses Potential für mögliche Erweiterungen. Durch die \n\nübergeordneten Entwicklungen und nötigen Arealentwicklungen mit Gestaltungsplänen ist eine \n\nmittelfristige Erweiterung bis 2035 nicht realistisch. Weiter haben spätere Generationen die Möglichkeit, \n\ndas Areal Gersag mit Verwaltung und Schule weiter in Richtung Herdschwand zu entwickeln. Mit dem \n\nErwerb des Areals Rosenau, für eine zusätzliche Schulanlage, kann der Standort Herdschwand als \n\nlangfristige Reservefläche für zukünftige Generationen gesichert werden. \n\n\n\n \n\n9 \n\n \n\nAbbildung 8; Szenario aus Studie Van de Wetering, Zürich Abbildung 9; Vorprojekt Bushub mit Baufeld (violett) \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n2.3 Entwicklung Standort Gersag  \n\nVerschiedene Szenarien mit den Bestandesbauten und Neubauten wurden geprüft. \n\nSzenarien Eignung Fazit \n\nErsatzneubau \n\nVerwaltungsgebäude \n\nNicht verhältnismässig (intakte Bausubstanz). Nicht weiterverfolgen \n\nAufstockung \n\nVerwaltungsgebäude \n\nNicht verhältnismässig (Einbau Feuerwehrlift). Nicht weiterverfolgen \n\nAufstockung/Neubau \n\nPersonalhaus \n\nLetzte Sanierung im 2017. \n\nGrössere statische Massnahmen notwendig. \n\nPotential sinnvoll ab 2050 \n\nUmnutzung Saalbau \n\n(Zentrum Gersag) \n\nGrundstruktur nicht geeignet für  \n\nVerwaltung. Langfristige Nutzung unklar. \n\nVorgehen klären ausserhalb \n\nVerwaltungsstrategie \n\nErweiterungsbau Potential bei Gersag oder Herdschwand. Langfristig weiterverfolgen \n\nSanierung Fassadensanierung technisch einfach möglich. Weiterverfolgen \n\nVerdichtung Kulturwandel mit Flächenreduktion notwendig. Weiterverfolgen \n\nTabelle 2; Vergleich Entwicklungsszenarien \n\n \n\n \n\n \n\nFazit Standortanalyse \n\n Es bestehen verschiedene geeignete Grundstücke im Eigentum der Gemeinde oder Dritter. \n\n Auf dem Areal Gersag besteht ausreichend Potential für eine allfällige langfristige Erweiterung.  \n\n Auf Grund der guten Erschliessung, der Lage und der finanziellen Verhältnismässigkeit wird am \n\nheutigen Verwaltungsgebäude (Hochhaus) festgehalten. \n\n \n\n\n\n \n\n10 \n\nAuf Grund der guten Bausubstanz des Verwaltungsgebäudes, welche gegen einen Ersatzneubau spricht, \n\nund der Anforderung vom Einbau eines Feuerwehrlifts bei einer allfälligen Aufstockung, können diese \n\nbeiden Szenarien ausgeschlossen werden. Eine Aufstockung des bestehenden Personalhauses ist auf Grund \n\nder notwendigen statischen Massnahmen und der guten Bausubstanz (Sanierung 2017) als mittelfristiges \n\nSzenario nicht nachhaltig. Zusammen mit einer zyklischen Sanierung bildet es jedoch ein gutes zukünftiges \n\nErweiterungspotential. \n\nDer Saalbau (Zentrum Gersag), welcher auch zum Standort Gersag gehört, ist analog zu einer Umnutzung \n\nals Schulhaus auf Grund der Baustruktur nicht geeignet für Büroräumlichkeiten. Mit der Beantwortung des \n\ndringlichen Postulates «08/23 betreffend B+A 04/23» wurde die Eignung aufgezeigt. Solange bessere \n\nAlternativen bestehen, wird das Szenario nicht weiterverfolgt. \n\nDa ein Neubau beim Bushub auf der „Kühnewiese“ ein grösseres Potential hat, als für die Verwaltung \n\nbenötigt wird, und sich der Standort für zusätzliche Gewerbeflächen eignet, wäre eine Mischnutzung \n\ndenkbar. Dadurch wäre eine alternative Finanzierung durch allfällige Investoren möglich. \n\n \n\n \n\nAbbildung 10; Schnitt aus Studie Van de Wetering, Zürich, mit möglichem Neubau bei Bushub \n\n \n\n \n\n \n\n  \nFazit Entwicklung Standort Gersag \n\n Das bestehende Verwaltungsgebäude (Hochhaus) wird saniert. \n\n Ein Erweiterungsbau wird beim Bushub Gersag geprüft (Erweiterung). \n\n Langfristig (ab ca. 2050) kann eine Erweiterung des Personalhauses geprüft werden. \n\n\n\n \n\n11 \n\n2.4 Flächenanalyse  \n\nDie Bestandesanalyse des Büros für Bauökonomie, Luzern, zeigt auf, dass alle Büros der \n\nGemeindeverwaltung grundsätzlich gut mit Mitarbeitenden besetzt sind und keine leerstehenden Büros \n\nbestehen.  \n\n \n\nVerwaltungsgebäude Flächen Anzahl Kennwerte \n\nBüro 2’840m2 163 AP 17.4 m2/AP \n\nBürohilfsräume 370m2  13% (Anteil Büro) \n\nSitzungszimmer 510m2 13 Stk 39.2 m2/Stk \n\nNebennutzflächen 990m2  6.0 m2/AP \n\nVerkehrsflächen 1’160m2  0.41 VF/HNF \n\nTabelle 3; Kennwerte Verwaltungsgebäude 2022 \n\n \n\nPersonalhaus Flächen Anzahl Kennwerte \n\nBüro 465m2 26 AP 17.8 m2/AP \n\nBürohilfsräume 70m2  15% (Anteil Büro) \n\nSitzungszimmer 45m2 1 Stk 45.0 m2/Stk \n\nNebennutzflächen 65m2  1.9 m2/AP \n\nVerkehrsflächen 175m2  0.33 VF/HNF \n\nTabelle 4; Kennwerte Personalhaus 2022 \n\n \n\nGersagpark Flächen Anzahl Kennwerte \n\nBüro 570m2 33 AP 17.3 m2/AP \n\nBürohilfsräume 185m2  31% (Anteil Büro) \n\nSitzungszimmer 140m2 5 Stk 28.0 m2/Stk \n\nNebennutzflächen 65m2  2.0 m2/AP \n\nVerkehrsflächen 175m2  0.31 VF/HNF \n\nTabelle 5; Kennwerte Gersagpark 2022 \n\n \n\nBei den schulischen Diensten, an der Gerliswilstrasse 21 (Kompetenzzentrum Kind), hat es neben \n\nklassischen Arbeitsplätzen wie in der Verwaltung, auch Therapieräume, welche gemäss den Richtwerten \n\ndes Kantons Luzern grösser sein müssen. Der Platzbedarf pro Arbeitsplatz liegt daher höher als bei andern \n\nVerwaltungsbereichen und kann nicht mit diesen verglichen werden. \n\n \n\nGerliswilstrasse 21 Flächen Anzahl Kennwerte \n\nBüro 450m2 20 AP 22.5 m2/AP \n\nBürohilfsräume (Therapie) 430m2  91% (Anteil Büro) \n\nSitzungszimmer 45m2 1 Stk 45.0 m2/Stk \n\nNebennutzflächen 100m2  5.0 m2/AP \n\nVerkehrsflächen 90m2   \n\nTabelle 6; Kennwerte Gerliswilstrasse 21 2022 \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n12 \n\nIn den Jahren 2022 und 2023 wurden zusätzliche Arbeitsplätze integriert, sodass der Kennwert der \n\nGemeindeverwaltung heute bei rund 17m2 pro Arbeitsplatz liegt und somit etwas höher ist als bei anderen \n\nGemeinden, beim Kanton Luzern oder beim Bund. Im Vergleich zu anderen Verwaltungen besteht folglich \n\nein Verdichtungspotential, welches jedoch im Kontext mit der gesamten Büroinfrastruktur betrachtet \n\nwerden muss. Insbesondere bei Büros von 18m2 - 40m2 besteht die Möglichkeit für eine Umwandlung in \n\nMehrpersonenbüros.  \n\n \n\nBegleitet durch das Büro RAUMUNDDESIGN, Wolhusen, erarbeitet die Gemeinde mit dem Projekt «New \n\nWork», wie sie in Zukunft arbeiten will. Neben Themen wie Technologie (Digitalisierung), Arbeitsmodell \n\n(Remote Work) und Organisationsstruktur, bildet die räumliche Ausgestaltung der Verwaltung dabei ein \n\nzentrales Thema. Dabei bildet die Transformation der Arbeitsweise die grosse Herausforderung und nicht \n\ndie räumliche Anpassung, welche nicht ohne Veränderung der Arbeitskultur innerhalb der Verwaltung \n\nerfolgen kann. Durch die Entwicklung der Arbeitskultur wird eine tragbare Verdichtung von Arbeitsplätzen \n\nmöglich. \n\n \n\nAbbildung 11; Musterlayout von Büro RAUMUNDDESIGN, Wolhusen \n\n \n\nMit der steigenden Wohnbevölkerung, der steigenden Komplexität der öffentlichen Aufgaben, der höheren \n\nErwartung an die Verwaltung und einem generell steigenden Anteil an Teilzeitstellen, wird der Bedarf an \n\nBüroinfrastrukturen und flexiblen Arbeitsformen auch in Zukunft zunehmen. Der Anstieg wird analog der \n\nletzten Jahre moderat ausfallen, denn Remote Work führt dazu, dass in Zukunft kein vergleichbarer Anstieg \n\nan Arbeitsplätzen notwendig sein wird. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nFazit Flächenanalyse \n\n Im Zusammenhang mit dem Projekt „New Work“ wird eine zukünftige Verdichtung der \n\nArbeitsplätze geprüft. \n\n Das mittelfristige Wachstum an Arbeitsplätzen kann mit Verdichtungen innerhalb vom \n\nbestehenden Verwaltungsgebäude kompensiert werden. \n\n\n\n \n\n13 \n\n2.5 Entwicklung Standort Gerliswilstrasse 21 \n\nDas Kompetenzzentrum Kind ist in den Räumlichkeiten der Viscosistadt AG an der Gerliswilstrasse 21 \n\neingemietet. Im Zusammenhang mit der Erweiterung der Mietfläche im Jahr 2022, als der \n\nschulpsychologische Dienst von der Hochdorferstrasse 1 an die Gerliswilstrasse 21 umgezogen ist, hat der \n\nGemeinderat mittelfristig den Standortentscheid für die Viscosistadt festgelegt. Gemäss Bebauungsplan der \n\nViscosistadt AG bleibt das Gebäude langfristig bestehen. Nördlich zum Baufeld «I» könnte ein Anbau \n\nerfolgen, welcher ebenfalls einen Einfluss auf Büroräumlichkeiten der Gerliswilstrasse 21 haben könnte.  \n\n \n\n \nAbbildung 12; Auszug Bebauungsplan Viscosistadt AG \n\n \n\nParallel oder im Anschluss an die Realisierung des Baufelds «I» wird in den nächsten zehn bis zwanzig \n\nJahren eine Sanierung der Gerliswilstrasse 21 anstehen. Auf diesen Zeitpunkt hin ist die Strategie und der \n\nzukünftige Standortentscheid für das Kompetenzzentrum Kind neu festzulegen. Folgende Szenarien sind \n\naus heutigem Wissensstand denkbar: \n\n Temporäre Auslagerung während der Sanierung und anschliessende Weiternutzung der Räume \n\n Bezug neuer Mieträume in anderen Bereichen der Viscosistadt \n\n Neubau auf dem gemeindeeigenen Baufeld «F» \n\n Bezug neuer Mieträume an einem anderen Standort \n\n Erweiterungsbau auf dem Areal Gersag \n\n \n\nDer zeitliche Horizont von rund zehn Jahren deckt sich mit dem Zeithorizont der Entwicklung des Areals \n\nGersag, so dass der Entscheid zirka im Jahr 2030 zu treffen ist. Für den Zeitraum der nächsten zehn Jahre \n\nist die Erneuerung des Mietverhältnisses mit der Viscosistadt AG das adäquate Vorgehen. Aus strategischer \n\nSicht ist der Standort für das Kompetenzzentrum Kind für einen Zeitraum von zehn Jahren zu sichern. \n\n \n\n \n\n \n\n \n\nFazit Entwicklung Standort Gerliswilstrasse 21 (Kompetenzzentrum Kind) \n\n Standortentscheid für zirka zehn Jahre ist 2022 durch den Gemeinderat erfolgt. \n\n Standort ist mittelfristig vertraglich mit der Viscosistadt AG zu sichern. \n\n Neuer zukünftiger Standortentscheid zirka 2030 notwendig. \n\n\n\n \n\n14 \n\n3. Sanierung Verwaltungsgebäude \n\nNeben der notwendigen Sanierung der Fassade besteht weiterer grosser baulicher Handlungsbedarf: \n\n Sanierung der Nasszellen \n\n Einbau Rauchdruck Schutzanlage (RDA) beim Treppenhaus (Brandschutzauflagen) \n\n Rückbau asbesthaltiger Böden und Plattenbeläge in den Nasszellen und Nebenräumen \n\n Zusätzliche energetische Massnahmen gemäss Postulat 43/22 «betreffend energetische Sanierung \n\ndes Verwaltungsgebäudes Gersag – vom Schandfleck zum Leuchtturmprojekt» \n\nInfolge des schlechten Zustandes der Fassade bestehen für das Personal im Sommer wie im Winter \n\nschlechte klimatische Arbeitsbedingungen. Hinsichtlich Personalmarketing bildet dieser Zustand vermehrt \n\nein Nachteil auf dem Arbeitsmarkt für die Rekrutierung von Mitarbeitenden und hat letztendlich negative \n\nAuswirkungen auf die Qualität der Verwaltungstätigkeiten. Aus diesem Grund wird das Projekt terminlich \n\npriorisiert. \n\nMit einer technischen Machbarkeitsstudie ermittelte das Büro für Bauökonomie, Luzern, die notwendigen \n\nMassnahmen und eine Grobkostenschätzung für eine Kern- und Fassadensanierung sowie die Sanierung \n\nder Büroräumlichkeiten. Darin wurden die vom Einwohnerrat geforderten höheren energetischen \n\nAnforderungen berücksichtigt. Darauf basierend wurde das Verfahren festgelegt und die \n\nProjektierungskosten ermittelt.  \n\n3.1 Postulat betreffend energetische Sanierung des Verwaltungsgebäudes \n\nMit dem Postulat 43/22 «betreffend energetische Sanierung des Verwaltungsgebäudes Gersag – vom \n\nSchandfleck zum Leuchtturmprojekt» wurde vom Einwohnerrat eine zeitnahe Sanierung des \n\nVerwaltungsgebäudes gefordert, sodass ein ökologisches und optisches Aushängeschild entsteht. Mit der \n\nBeantwortung des Postulates vom 16. August 2023 wurde dargelegt, welche Anforderungen an die \n\nSanierung als verhältnismässig erachtet werden.  \n\nDurch das Planerwahlverfahren mit einer Präqualifikation wird sichergestellt, dass ein qualifiziertes \n\nPlanungsteam ein optisch ansprechendes Projekt (Vergleichsobjekt: Sanierung vom COOP-Hauptsitz in \n\nBasel) entwickeln kann. \n\n \n\nAbbildung 13; Sanierter COOP-Hauptsitz in Basel (Quelle: solarchitecture.ch) \n\n\n\n \n\n15 \n\nBeim energetischen Standard werden im Rahmen der Projektierung die Anforderungen detailliert definiert. \n\nDabei sollen die Anforderungen für das von der Gemeinde Emmen angestrebte Label «Energiestadt Gold» \n\nbeigezogen und die Resultate der zukünftigen Energie-Strategie integriert werden. Inwiefern eine \n\nZertifizierung möglich ist, wird geprüft. Im Fokus steht jedoch ein smartes, innovatives Projekt, welches \n\nÖkologie, Arbeitsbedingungen und Kosten in Einklang bringt. \n\nEine alternative Finanzierung wird für die Sanierung im Betrieb nicht als zielführend erachtet. Für eine \n\nallfällige spätere Erweiterung der Verwaltung im Zusammenhang mit der Entwicklung der gemeindeeigenen \n\n«Kühnewiese» wird eine alternative Finanzierung als möglich erachtet und später weiter geprüft. \n\nUm eine zeitnahe Umsetzung zu ermöglichen, wurde das Projekt in der langfristigen Investitionsplanung \n\nbereits vorgezogen und höher priorisiert. Andere Projekte wurden auf Grund dieses Entscheids \n\nzurückgestellt.  \n\n3.2 Machbarkeitsstudie \n\nMit der Machbarkeitsstudie vom 13. Oktober 2023 des Büros für Bauökonomie, Luzern, wurden die \n\nGrundlagen für Statik (Erdbebensicherheit), Schadstoffe und Brandschutz ermittelt und ein detailliertes \n\nSanierungskonzept entwickelt. \n\nDie Tragstruktur des Verwaltungsgebäudes ist einwandfrei, nur geringe Sanierungen der Stützenpfeiler \n\nsind erforderlich. Die Fassade ist in einem sehr schlechten Zustand und ist dringend zu ersetzen. Das Dach \n\nund die Büroräumlichkeiten sind in einem guten Zustand, es besteht im Moment kein Sanierungsbedarf. \n\nDie Nasszellen und Nebenräume mit asbesthaltigen (festgebunden) Boden- und Wandbelegen sind zu \n\nsanieren. Die Elektroanlagen sind in einem guten Zustand. Die Heizungs- und Lüftungsanlagen sind dem \n\nAlter entsprechend in einem guten Zustand. Die Sanitärinstallationen und -apparate sind zu erneuern und \n\nschadstoffgerecht zu sanieren. Das Verwaltungsgebäude weist im wesentlichen verhältnismässige \n\nBrandschutzmassnahmen auf, das Tragwerk ist bei einer Sanierung zu ertüchtigen. Die Erfüllung der \n\nBrandschutz-Anforderungen an den vertikalen Fluchtweg kann durch eine Ausnahmebewilligung mit einem \n\nSicherheitstreppenhaus und Rauchdruckanlage erreicht werden. Um ein Gesamtbild der ganzen Anlage zu \n\nerhalten, wurde bei der Zustandsanalyse auch der Saalbau (Zentrum Gersag) untersucht. \n\nDas Sanierungskonzept sieht vor, dass die Kernsanierung, die Fassadensanierung und der Umbau der \n\nBüroräumlichkeiten unabhängig voneinander erfolgen können. Insbesondere die Fassadenelemente \n\nzwischen den innenliegenden Stützen können ersetzt werden, ohne dass die Radiatoren und \n\nBrüstungskanäle erneuert werden müssen und somit die Büroräume betroffen werden. \n\n \n\n        Kernsanierung             Fassadensanierung               Umbau Büro \n\n \nAbbildung 14; Schema Teilprojekte aus Machbarkeitsstudie \n\n \n\n\n\n \n\n16 \n\nFür eine zeitnahe Sanierung der Fassade und um Synergien zu nutzen, werden die Kern- sowie die \n\nFassadensanierung zusammen umgesetzt. Der Umbau der Büroräumlichkeiten wird nach weiter \n\nfortgeschrittener erfolgter Organisationsentwicklung und dem Projekt «New Work» zu einem späteren \n\nZeitpunkt in zirka zehn Jahren in einer zweiten Etappe erfolgen. \n\n \n\nEtappe 1 (Sanierung Kern und Fassade)                  Etappe 2 (Umbau Büroräumlichkeiten) \n\n                                              \nAbbildung 15; Schema Etappierung der beiden Sanierungen \n\n \n\nEs zeigte sich, dass die Sanierung des Gebäudekerns mit den Steigleitungen, der Liftanlage, dem \n\nTreppenhaus und den Nasszellen eine grosse Herausforderung darstellt. Zusammen mit verschiedenen \n\nFachplanern wurde ein mögliches Erschliessungskonzept erarbeitet. Neben einer Rauchdruckanlage für das \n\nTreppenhaus werden die Fallstränge erneuert und Steigleitungen für eine kontrollierte Lüftung eingeplant. \n\nDie Luftverteilung auf den Stockwerken erfolgt als Verbundslüftung über den Korridor. Bei einem späteren \n\nUmbau der Büroräume kann ein allfälliges Kanalsystem ergänzt werden.  \n \n\n  \nAbbildung 16; Konzept Steigzonen mit Lüftung und Rauchdruckanlage  \n\nDie Projektkosten, wurden mit einer Grobkostenschätzung ermittelt. Diese hat eine Genauigkeit von +/- \n\n25%, ist auf den April 2023 indexiert und beinhaltet das Planerwahlverfahren, die Projektierung und die \n\nAusführung. Insgesamt sind mit Investitionskosten von rund CHF 13.5 Mio. zu rechnen.  \n\n  \n\n1 Zuluft Rauchdruckanlage \n\n2 Abluft Rauchdruckanlage \n\n3 Zu- und Abluft Büros \n\n4 Sanitär \n\n5 Sanitär Kaltwasser/Warmwasser \n\n6 Elektro \n\n7 Heizung /Schmutzwasser/WC Abluft \n\n8 Kamin unbenutzt (Reserve) \n\n\n\n \n\n17 \n\n3.3 Verfahren \n\nFür die Durchführung des Projektes wurden verschiedene mögliche Organisationsformen geprüft. Bei der \n\nErweiterung der Schulanlage Hübeli und der Schulanlage Meierhöfli wurde eine Gesamtleistungs-\n\nsubmission durchgeführt. Auf Grund der Sanierungsumsetzung im Betrieb, den grossen Schnittstellen zum \n\nBestand und mit allen Unsicherheiten, welche Sanierungen mit sich bringen, wird eine \n\nGesamtleistungssubmission für die Sanierung des Verwaltungsgebäudes als nicht geeignet erachtet. \n\nHinsichtlich Fassadenbau, Haustechnik, Betrieb und Architektur besteht eine komplexe Aufgabenstellung, \n\nwodurch eine integrale Planung wichtig ist. Daher wird die Planung mit einem Generalplaner als \n\nzielführender erachtet als bei einzelnen Planungsaufträgen. Bei einer Ausführung mit einem Generalplaner \n\nerfolgen im Anschluss normale Aufträge an einzelne Unternehmer. \n\nDurch das Büro für Bauökonomie, Luzern, wurden basierend auf der erarbeiteten Machbarkeitsstudie \n\nverschiedene mögliche Verfahrensarten, mit deren Vor- und Nachteilen aufgezeigt und bewertet.  \n\n \n\n \n\nAbbildung 17; Zusammenstellung möglicher Verfahrensarten \n\n \n\nAuf Grund der Komplexität und der städtebaulichen Bedeutung des Areals Gersag ist eine \n\nHonorarsubmission, welche nur den Preis beurteilt, nicht geeignet, um das Planungsteam zu bestimmen. \n\nAuf der anderen Seite ist das gestalterische Potential zu gering und der Anteil der Gebäudetechnik zu gross, \n\num einen Architekturwettbewerb durchzuführen. \n\nAls geeignetes Verfahren wird ein Planerwahlverfahren erachtet. Um ein qualifiziertes Planungsteam zu \n\ngewährleisten, erfolgt vorgängig eine Präqualifikation der Teilnehmenden. Die evaluierten Teams erstellen \n\nneben der Honorarofferte eine Auftragsanalyse, in welcher sie den Zugang zur Aufgabe aufskizzieren. Für \n\ndiese Arbeit erhalten sie eine Entschädigung für ihren Arbeitsaufwand. Zudem wird ein Bewertungsgremium \n\neingesetzt und das Zwei-Couvert-Verfahren durchgeführt. Neben dem Konzept und dem Preis werden die \n\nReferenzen des Anbieters und die Qualifikation der Schlüsselpersonen bewertet. Nach dem \n\nAuswahlverfahren wird in enger Zusammenarbeit mit dem Planungsteam die Sanierungslösung entwickelt. \n\nBei einem Studienauftrag würden die Planungsteams anstelle einer Auftragsanalyse je ein \n\nWettbewerbsprojekt entwickeln, während dessen eine Zwischenbesprechung stattfindet. Bei der Bewertung \n\nsteht die erarbeitete Lösung im Vordergrund, welche somit festgelegt wird. Das Verfahren kommt bei \n\nkomplexen Aufgabenstellungen zur Anwendung, bei welcher ein grosser Spielraum für konzeptionelle und \n\narchitektonische Lösungsvarianten besteht. Da weder eine Volumenveränderung, noch eine Umgestaltung \n\nder Grundrisse oder extravagante Fassadenarchitektur gewünscht oder möglich sind und ausserdem \n\nweitere Parameter zu beachten sind, ist der Gestaltungsspielraum klar begrenzt. Zudem umfasst rund 30% \n\nder Investitionskosten die technische Sanierung des Gebäudekerns. Ein Studienauftrag hätte durch die \n\nzusätzlichen Vergütungen für die Wettbewerbsprojekte Mehrkosten von CHF 200‘000.00 zur Folge. \n\n\n\n \n\n18 \n\n3.4 Termine \n\nDas vorgesehene Planerwahlverfahren wird bis zirka Ende 2024 dauern. Im Anschluss erfolgt im Jahr 2025 \n\ndie Erstellung des Vorprojektes und des Bauprojektes mit einem Kostenvoranschlag +/- 10% als Grundlage \n\nfür den Ausführungskredit.  \n\n \n\n \nAbbildung 18; Grobterminplan \n\n \n\nNach der notwendigen Volksabstimmung im Jahr 2026 kann frühestens im Jahr 2027 der Baustart erfolgen. \n\nGemäss Machbarkeitsstudie können die Arbeiten im Kern sowie an der Fassade geschossweise erfolgen. \n\nPro Geschoss wird die Bauzeit rund einen Monat dauern, währenddessen die Arbeitsplätze pro sanierendem \n\nStockwerk jeweils ausgelagert werden müssen. Mit den Vor- und Fertigstellungsarbeiten wird die Bauzeit \n\nrund ein Jahr betragen. So ist gemäss heutigem Planungs- und Wissenstand eine Fertigstellung bis ca. im \n\nJahre 2028 möglich. \n\n \n\n4. Finanzielle Auswirkungen Kern- und Fassadensanierung \n\nFür Sanierungen am Verwaltungsgebäude wurden im Aufgaben- und Finanzplan (AFP) 2024 finanzielle \n\nMittel eingestellt. Basierend auf der Machbarkeitsstudie wird der Finanzbedarf auf eine Kern- und \n\nFassadensanierung bis im Jahr 2028 und einen Umbau der Büroräumlichkeiten in zirka zehn Jahren \n\naufgeteilt und die entsprechenden Jahrestranchen angepasst. \n\n4.1 Ausführungs- und Projektkosten \n\nKosten Planerwahlverfahren \n\nDie Kosten für das Auswahlverfahren wurden durch das Büro für Bauökonomie, Luzern, per 29. Februar \n\n2024 ermittelt und haben eine Genauigkeit von +/- 10% und sind per April 2023 indexiert. Sie belaufen \n\nsich auf rund CHF 175'000.00 und sind wie folgt zusammengesetzt: \n\nKostenart Kosten \n\nLeistungen Verfahrensbegleitung CHF 73'000.00 \n\nLeistungen Beurteilungsgremium CHF 28'000.00 \n\nEntschädigung Teilnehmende CHF 54'000.00 \n\nReserve / Nebenkosten CHF 20'000.00 \n\nTotal Planerwahlverfahren CHF 175'000.00 \n\nTabelle 7; Kostenvoranschlag Planerwahlvefahren +/- 10% indexiert per April 2023 inklusive 8.1% MWST \n\n  \n\n\n\n \n\n19 \n\nProjektierungskosten \n\nDie Kosten für die folgende Projektierung bis und mit Bauprojekt, aber exklusive Bewilligungsverfahren, \n\nwurden durch das Büro für Bauökonomie, Luzern, per 22. Februar 2024 ermittelt und haben eine \n\nGenauigkeit von +/- 25% und sind ebenfalls per April 2023 indexiert. Die Kostenermittlung basiert auf der \n\nGrobkostenschätzung von +/- 25% und kann folglich nicht detaillierter ermittelt werden. Die Kosten \n\nbelaufen sich auf ca. CHF 810'000.00 und sind wie folgt zusammengesetzt: \n\nKostenart Kosten \n\nHonorar Architektur CHF 434'000.00 \n\nHonorar Bauingenieur CHF 7'000.00 \n\nHonorar Elektro-Ingenieur CHF 60'000.00 \n\nHonorar HLK-Ingenieur CHF 36'000.00 \n\nHonorar Sanitär-Ingenieur CHF 16'000.00 \n\nHonorar Spezialplaner CHF 35'000.00 \n\nHonorar Koordination CHF 27'000.00 \n\nBauherrenbegleitung / Eigenleistung CHF 34'000.00 \n\nUntersuchungen / Aufnahmen / Sondagen CHF 87'000.00 \n\nReserve / Nebenkosten 10% CHF 74'000.00 \n\nTotal Projektierungskosten CHF 810'000.00 \n\nTabelle 8; Grobkostenschätzung Projektierungskosten +/- 25% indexiert per April 2023 inklusive 8.1% MWST \n\nAusführungskosten \n\nDie Ausführungskosten beinhalten die Ausführungsplanung (ab SIA-Phase 33 Bewilligungsverfahren), die \n\nVorbereitungsarbeiten, alle Bauleistungen sowie die Baunebenkosten. Nicht Bestandteil der \n\nAusführungskosten sind die bereits erfolgten Aufwendungen für die Machbarkeitsstudie, das \n\nPlanerwahlverfahren und diejenigen der Projektierungen. Die Grobkostenschätzung (+/- 25%) des Büros \n\nfür Bauökonomie, Luzern, basiert auf der Machbarkeitsstudie vom Oktober 2023 und ist auf April 2023 \n\nindexiert. Die Kosten belaufen sich auf rund CHF 12.5 Millionen und sind wie folgt zusammengesetzt:  \n\nKostenart Baukosten \n\nVorbereitung CHF 1'420'000.00 \n\nKonstruktion Gebäude CHF 190'000.00 \n\nTechnik Gebäude CHF 3'385'000.00 \n\nÄussere Wandbekleidung Gebäude CHF 3'505'000.00 \n\nBedachung Gebäude CHF 40'000.00 \n\nAusbau Gebäude CHF 525'000.00 \n\nUmgebung Gebäude CHF 65'000.00 \n\nPlanungskosten CHF 2'390'000.00 \n\nNebenkosten CHF 380'000.00 \n\nReserve CHF 600'000.00 \n\nTotal Ausführungskosten CHF 12'500'000.00 \n\nTabelle 9; Grobkostenschätzung Ausführungskosten +/- 25% indexiert per April 2023 inklusive 8.1% MWST \n\n\n\n \n\n20 \n\n4.2 Folgekosten \n\nFür die Projektierungskosten, inklusive Planerwahlverfahren, werden analog der Ausführungskosten eine \n\nAbschreibungsdauer von 40 Jahren gerechnet. Die Abschreibung erfolgt nach der Volksabstimmung für den \n\nAusführungskredit als Abschluss der Projektierung. Der kalkulatorische Zinssatz auf dem durchschnittlich \n\neingesetzten Kapital beträgt 2.00%. Die Folgekosten werden das Globalbudget des Aufgabenbereiches \n\n«303 Immobilien» (Leistungsgruppe 702900 Verwaltungsgebäude Gersag) mit durchschnittlich rund CHF \n\n34’475.00 pro Jahr ab Fertigstellung belasten. \n\nTabelle 10; Übersicht Folgekosten Projektierung Kern- und Fassadensanierung \n\n4.3 Kredit- und Ausgabenrecht \n\nIm Aufgaben- und Finanzplan (AFP) 2024-2026 wurden CHF 160'000.00 für die Jahre 2025 und 2026 für \n\ndie Grundlagen und Projektierung für die Sanierung der Nasszellen und der Sanierung des Hochhauses mit \n\nPriorität B2 abgebildet. Auf Grund der Priorisierung B2 wurden die Mittel nicht in den AFP 2024 \n\naufgenommen, da dieses Projekt nicht priorisiert wurde. Durch die nun erfolgte höhere Priorisierung und \n\ndem Vorziehen der Fassaden- und Kernsanierung müssen die Mittel für das Jahr 2024 kompensiert und die \n\nMittel für die Jahre 2025 und 2026 im AFP 2025 eingestellt und mit A1 priorisiert werden. Für das Jahr \n\n2023 war eine Investition für die «Sockelsanierung Verwaltungsgebäude» für CHF 100'000.00 vorgesehen. \n\nDie Mittel wurden auf das Jahr 2024 übertragen. Durch die vorgezogene Fassadensanierung erfolgen diese \n\nArbeiten zusammen mit der anstehenden Fassadensanierung ab dem Jahr 2026. Der Investitionskredit \n\n«Sockelsanierung Verwaltungsgebäude» wird als Kompensation für das Jahr 2024 aufgelöst. \n\nTabelle 11; Ausführungskosten nach Jahren  \n\n \n\nDie Summe von CHF 985'000.00 übersteigt die Ausgabenkompetenz des Gemeinderates (Art. 48 \n\nGemeindeordnung), weshalb die Zuständigkeit für den Sonderkredit beim Einwohnerrat liegt. \n\n  \n\nFolgekosten Projektierung  Ø Kosten pro Jahr \n\nAbschreibungen (40 Jahre) CHF 34’625.00 \n\nKalkulatorische Zinskosten (2.00%) CHF 9’850.00 \n\nTotal Folgekosten pro Jahr CHF 34’475.00 \n\nAusführungskosten nach Jahren Kosten pro Jahr \n\nTranche 2024 (Planwahlverfahren) CHF 100’000.00 \n\nTranche 2025 ( Planwahlverfahren / Projektierung) CHF 485’000.00 \n\nTranche 2026 (Projektierung / Volkabstimmung) CHF 400’000.00 \n\nTotal Ausführungskosten CHF 985’000.00 \n\n\n\n \n\n21 \n\n5. Mietvertrag Gerliswilstrasse 21 (Kompetenzzentrum Kind) \n\nDer Grossteil der heute durch die Gemeinde Emmen genutzten Flächen der Viscosistadt AG an der \n\nGerliswilstrasse 21 wurden im Jahr 2017 gemietet. Im 2018 und im 2022 mit der Integration des \n\nschulpsychologischen Dienstes (Kompetenzzentrum Kind) sowie für die laufenden Erweiterungen für die \n\nPsychomotorik wurden zusätzliche Mietverträge abgeschlossen. Alle Verträge laufen per 31. Juli 2024 ab, \n\nweshalb mit der Viscosistadt AG ein neuer gesamtheitlicher Vertrag verhandelt wurde, welcher neu das \n\nganze Gebäude umfasst. \n\n5.1 Mietobjekt / Mietperimeter \n\nDas Gebäude verfügt über fünf Geschosse. Im Erdgeschoss befindet sich insbesondere der Eingang und \n\ndie Wartehalle. Der Grossteil der Flächen im Erdgeschoss sowie ein Teil des 1. Oberschosses sind von der \n\nRückseite des Gebäudes erschlossen und gehören nicht zum Mietperimeter. Diese Räume werden durch \n\ndie Produktion der Monosuisse AG genutzt oder beinhalten allgemeine Technikräume. \n\n \n\n  \n   Abbildung 19; Erdgeschoss Gerliswilstrasse 21 \n\n \n\n \n\n  \n   Abbildung 20; 1. Obergeschoss Gerliswilstrasse 21 \n\n \n\nRaum   \n\n4 Mehrzweckraum \n\n5a Warteraum \n\n5b Windfang \n\n6 Korridor / Warten \n\n13 Putzraum \n\nRaum   \n\n1 Büro Logo \n\n2 Büro Logo \n\n3 Psy (Atelier extern ) \n\n4 Psy (Atelier extern ) \n\n5 Garderobe \n\n6 Psy (Atelier extern ) \n\n7 Psy (Atelier extern ) \n\n8 Reserve (Atelier extern ) \n\n9 Reserve (Atelier extern ) \n\n10 Korridor intern \n\n11 Korridor Treppenhaus \n\n14 WC \n\n15 Lagerraum (Rohbau) \n\n16 Korridor Vorplatz \n\n\n\n \n\n22 \n\n  \n\n  Abbildung 21; 2. Obergeschoss Gerliswilstrasse 21 \n\n \n\n \n\n  \n\n  Abbildung 22; 3. Obergeschoss Gerliswilstrasse 21 \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n  Abbildung 23; 4. Obergeschoss Gerliswilstrasse 21 \n\n  \n\nRaum   \n\n1 Podest Treppe \n\n2 Büro \n\n3 Büro \n\n4a Logopädie 3 \n\n4b Büro \n\n5 Büro \n\n6 Büro \n\n8 Büro \n\n9 Büro \n\n10 Büro \n\n11 Büro \n\n12 Büro \n\n13 WC \n\n14 Korridor intern \n\n15 Garderoben Personal \n\n17 Korridor intern \n\n16 Korridor Treppenhaus \n\nRaum   \n\n1 WC Damen \n\n2 Garderoben \n\n3 Serverraum \n\n4 Büro SPD \n\n5 Büro SPD \n\n6 Büro SPD \n\n7 Archiv \n\n8 Büro SPD \n\n9 Büro SPD \n\n10 Büro SPD \n\n11 Büro SPD \n\n12 Büro SPD \n\n13 Büro SPD \n\n14 Büro SPD \n\n15 WC Herren \n\n16 Korridor intern \n\n17 Korridor Treppenaus \n\n18 Korridor intern \n\nRaum   \n\n1 Lagerraum \n\n2 Lagerraum \n\n6 Lagerraum \n\n5 Aufenthaltsraum \n\n7 Korridor Treppenhaus \n\n\n\n \n\n23 \n\nDie Räume wurden im Jahr 2017 respektive im Jahr 2022 vor Mietbeginn instandgesetzt und verfügen über \n\neinen guten Ausbaustandard. Zusätzliche Anpassungen auf Grund der Nutzungen, wie zum Beispiel die \n\nRäume der Psychomotorik, wurden als Mieterausbau durch die Gemeinde Emmen finanziert. \n\n   \n\nAbbildung 24; Empfang Schulische Dienste / Einbau für Psychomotorik \n\n \n\nNach dem Einbau einer zusätzlichen Psychomotorik im 1. Obergeschoss auf Sommer 2024 ist die Gemeinde \n\nEmmen die alleinige Mieterin des Gebäudes an der Gerliswilstrasse 21, wodurch keine gemeinsam \n\ngenutzten Bereiche mehr bestehen. Eine Ausnahme bildet ein Lagerraum im Dachgeschoss, für welchen \n\nkein Bedarf besteht und nur sporadisch benutzt wird. \n\n5.2 Flächenreserve \n\nDer zusätzliche Bedarf für die Psychomotorik im 1. Obergeschoss umfasst nicht das ganze Geschoss. Zwei \n\nBüroräume von zusammen 50m2 werden als Reserveflächen übernommen. Eine Untervermietung durch die \n\nGemeinde Emmen, welche zum «Kompetenzzentrum Kind» passt, wird geprüft. Bei einem späteren \n\nweiteren Bedarf könnte im Erdgeschoss ein zusätzlicher Raum gemietet werden, welcher mit einem \n\nWanddurchbruch erschliessbar wäre. Langfristig könnten die Lagerräume im Dachgeschoss, welche nicht \n\nBestandteil des Mietperimeters sind, ausgebaut und zugemietet werden. \n\n5.3 Vertragsinhalt / Mietkosten \n\nDer Mietvertrag für die Räumlichkeiten wird per 1. August 2024 fest für zehn Jahre abgeschlossen. Die \n\nGemeinde erhält zwei zusätzliche Optionen zu je fünf Jahren. Für die 1’513m2 Mietfläche exklusive \n\nTreppenhaus wurde ein Mietpreis von CHF 189.85/m2 exklusive Heiz- und Nebenkosten vereinbart. Bei \n\nvergleichbaren Objekten im selben Quartier liegen die Mietpreise zwischen CHF 170.00/m2 und CHF \n\n200.00/m2. In separaten bestehenden Verträgen, welche nicht Bestandteil des vorliegenden Mietvertrages \n\nsind, werden zusätzlich Parkplätze für die Mitarbeitenden gemietet.  \n\nWeiter fallen, wie bestehend, Kosten für die Reinigung und Unterhaltsarbeiten in der Zuständigkeit der \n\nGemeinde Emmen als Mieterin an. Neu wird neben den Räumen auch das Treppenhaus durch das \n\nReinigungsteam der Gemeinde Emmen gereinigt. \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n24 \n\nDie effektiven Kosten, welche aus dem Vertrag für die laufende Rechnung entstehen, setzen sich wie folgt \n\nzusammen: \n\nTabelle 12; Übersicht Mietkosten inklusive Heiz- und Nebenkosten \n\n6. Einbau Psychomotorik Gerliswilstrasse 21 \n\nDer Fachbereich Psychomotorik ist einer der vier Fachbereiche der Schuldienste Emmen im \n\nKompetenzzentrum Kind an der Gerliswilstrasse 21, welcher zuständig ist für psychomotorische Störungen \n\nbei Kindern, welche sowohl im Bereich der Grobmotorik (Turnen, Rennen, Hüpfen, Rollen, Schaukeln…) \n\nwie auch der Fein-/Grafomotorik (Schreiben, Malen, Basteln, Spielen, Experimentieren…) gefördert werden.  \n\n6.1 Bedarf \n\nDie Pflicht, eine Psychomotorik anzubieten und die Berechnung des Umfangs, sind in der Verordnung über \n\ndie Schuldienste (SRL) Nr. 408 gesetzlich verankert. Der effektive Bedarf hängt von den effektiven \n\nZuweisungen der Kinder ab, welche das Angebot benötigen. Bedingt durch die steigenden Schülerzahlen \n\nin der Gemeinde Emmen und durch einen zunehmenden Prozentsatz an Kindern, welche das Angebot \n\nbenötigen, ist die Kapazitätsgrenze der Infrastruktur schon heute überschritten. Die drei bestehenden \n\nRäume an der Gerliswilstrasse 21 sind zu ca. 10% überlastet, was zu einem organisatorischen \n\nMehraufwand, einer Überlastung der Therapeutinnen und zu Verzögerungen bei den Behandlungen führt. \n\nMit einem vierten Therapieraum wird in den kommenden Jahren, unter Berücksichtigung der steigenden \n\nSchülerzahlen, eine Auslastung von ca. 90% der Räume erreicht. \n\n \n\nGemäss «Empfehlungen Schulbauten Volksschule» der Dienststelle Volksschulbildung des Kantons Luzern \n\nbenötigt es folgende Infrastrukturen für eine Psychomotorik: \n\n Hauptraum mit Sprossenwand, Kletterwand und anderen Geräten für die Therapie (70m2 - 100m2) \n\n Grafomotorikraum mit Malwand, Wandtafel und Pinnwand (25m2) \n\n Materialraum (15m2) \n\n Büro und Besprechungszimmer (20m2) \n\n Wartebereich \n\n WC Anlagen für Kinder und Personal \n\n \n\nAuch die Räumlichkeiten der anderen Bereiche der schulischen Dienste stossen an ihre Kapazitätsgrenzen. \n\nMit der weiteren Zunahme der Schülerzahlen wird auch in diesen Bereichen in Zukunft der Bedarf steigen.  \n\nMietkosten inklusive Heiz- und Nebenkosten Ø Kosten pro Jahr \n\nMietkosten  (CHF 189.85/m2 x 1’513m2) CHF 287’250.00 \n\nHeiz- Nebenkosten (Annahme) CHF 50’000.00 \n\nRundung CHF -250.00 \n\nTotal  Mietkosten inklusive Heiz- und Nebenkosten pro Jahr CHF 337’000.00 \n\n\n\n \n\n25 \n\n6.2 Projekt \n\nMit dem Rückbau einer bestehenden, nichttragenden Wand kann der Hauptraum erstellt werden. Das \n\nbestehende, angrenzende Büro wird gleichzeitig als Materialraum verwendet. Der ganze Perimeter mit dem \n\nKorridor, dem Archiv und der Reservefläche umfasst rund 265m2. \n\nMit der Unterteilung von zwei Räumen im 3. Obergeschoss können für die anderen Bereiche der schulischen \n\nDienste in den bestehenden Flächen zwei zusätzliche Büros generiert werden. Weiter wird mit der \n\nVerlagerung des Archives in einen fensterlosen Raum im 1. Obergeschoss ein Büro im 3. Obergeschoss \n\nfreigespielt. Somit kann der aktuelle Bedarf gedeckt werden. Mit den Reserveräumen im 1. Obergeschoss \n\nbesteht ein Erweiterungspotential für die nächsten Jahre, welches auf Grund der wachsenden Schülerzahlen \n\nsicherlich notwendig sein wird. \n\n \n\nAbbildung 25; Projektskizze Einbau Psychomotorik im 1. Obergeschoss Gerliswilstrasse 21 \n\n \n\nDie Umbauarbeiten werden durch die Viscosistadt AG als Eigentümerin koordiniert und vorfinanziert. Die \n\nKosten für die Instandstellung der Infrastruktur trägt die Viscosistadt AG. Zusätzliche Kosten auf Grund der \n\nNutzung, wie der Wandausbruch, werden durch die Gemeinde Emmen rückerstattet. \n\n6.3 Kosten \n\nDie Ausführungskosten beinhalten den Abbruch und die Erstellung von Wänden, den Einbau von Türen und \n\nAnpassungen an Deckenverkleidungen, Beleuchtungen und Elektroinstallationen, welche durch die spezielle \n\nNutzung benötigt werden. Dabei handelt es sich um Massnahmen im 1., 2. und 3. Obergeschoss. Die \n\nAusführungskosten wurden durch die Viscosistadt AG auf ca. CHF 190'000.00 (+/- 10%) berechnet. \n\nIm Aufgaben- und Finanzplan (AFP) 2024-2026 wurden CHF 200'000.00 für das Jahr 2024 für den Ausbau \n\nder Psychomotorik in der Gerliswilstrasse 21 (Kompetenzzentrum Kind) mit Priorität B1 abgebildet. Auf \n\nGrund der Priorisierung B1 wurden die Mittel nicht in den AFP 2024 aufgenommen. Das Projekt wurde nicht \n\nmit A1 priorisiert, da der Umbau über höhere Mieten hätte finanziert werden können, womit eine alternative \n\nFinanzierung erfolgt wäre.  \n\n \n\n \n\nArchiv \n\nKorridor \n\nReserve Psychomotorik \n\nRaum   \n\n1 Lagerraum \n\n2 Lagerraum \n\n6 Lagerraum \n\n5 Aufenthaltsraum \n\n7 Korridor Treppenhaus \n \n\nBüro/Lager \n\nRaum   \n\n1 Lagerraum \n\n2 Lagerraum \n\n6 Lagerraum \n\n5 Aufenthaltsraum \n\n7 Korridor Treppenhaus \n \n\n\n\n \n\n26 \n\nAuf Grund der offerierten Konditionen ist heute eine Direktzahlung für die Gemeinde Emmen \n\nwirtschaftlicher. Daher hat der Gemeinderat beschlossen, die Investition zu priorisieren und die Investition \n\nfür den Mieterausbau von rund CHF 190'000.00 über die Investitionsrechnung im Jahr 2024 zu finanzieren. \n\nDie Mittel werden mit andern Projekten kompensiert. \n\n7. Finanzielle Auswirkungen Gerliswilstrasse 21 \n\n7.1 Folgekosten \n\nBeim Vertrag aus dem Jahr 2017 wurde eine Staffelmiete vereinbart. Dies hatte zur Folge, dass in den \n\nersten Jahren eine tiefere und in den letzten Jahren eine höhere Miete geschuldet war. Dadurch senkt sich \n\ndie Miete mit Ablauf des alten Vertrages per 31. Juli 2024 wieder leicht. Mit der Miete der zusätzlichen \n\nRäumlichkeiten per 1. August 2024 steigen im Gegenzug die gesamten Mietkosten sowie die Heiz- und \n\nNebenkosten.  \n\nDie Mittel für die Miete und Heiz- und Nebenkosten sind im Aufgaben- und Finanzplan (AFP) 2024-2026 \n\neingerechnet. Auf Basis des im Frühjahr 2024 verhandelten Vertrages mit der Viscosistadt AG werden die \n\nKosten im Aufgaben- und Finanzplan (AFP) 2025-2027 entsprechend angepasst.  \n\n7.2 Kredit- und Ausgabenrecht \n\nDie jährlichen Kosten für Mieten sowie Heiz- und Nebenkosten belaufen sich auf rund CHF 337'000.00. \n\nÜber die Laufzeit von zehn Jahren umfasst der Vertrag folglich Verpflichtungen von rund CHF 3'370'000.00. \n\nDie Summe übersteigt die Ausgabenkompetenz des Gemeinderates (Art. 48 Gemeindeordnung), weshalb \n\ndie Zuständigkeit für den Vertragsabschluss beim Einwohnerrat liegt. \n\n8. Antrag \n\n1. Zustimmende Kenntnisnahme der Strategie der Verwaltungsbauten für das Areal Gersag und die \n\nGerliswilstrasse 21 (Kompetenzzentrum Kind). \n\n2. Genehmigung des Sonderkredits (Ausgabebewilligung) von CHF 985'000.00 (inkl. MWST; \n\nBaukostenindex April 2023) für die Projektierung mit Planerwahlverfahren für die Kern- und \n\nFassadensanierung des Verwaltungsgebäudes für die Jahre 2023 bis 2025. \n\n3. Genehmigung des Sonderkredits (Ausgabenbewilligung) von CHF 3'500'000.00 für den Mietvertrag für \n\ndas Kompetenzzentrum Kind an der Gerliswilstrasse 21 mit der Viscosistadt AG für CHF 3’370'000.00 \n\n(inkl. Heiz- und Nebenkosten; Laufzeit zehn Jahre, mit zwei Optionen zu je fünf Jahren). \n\n4. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. \n\n5. Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug dieses Beschlusses beauftragt. \n\n  \n\n\n\n \n\n27 \n\n \n\nEmmenbrücke, 20. März 2024 \n\nFür den Gemeinderat: \n\n  \n\n  \n\nRamona Gut-Rogger Patrick Vogel \n\nGemeindepräsidentin Gemeindeschreiber \n\n \n\n  \n\n\n


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name: 04_24 Interpellation PFAS (Per- und polyfluorierte Alkysubstanzen) im Emmer Trinkwasser

text: \n \n Einwohnerrat \n\n  \n\nInterpellation \n\n \n\n04/24 betreffend PFAS (Per- und polyfluorierte Alkysubstanzen) im Emmer Trinkwasser \n\n \n\n“Giftstoffe im Trinkwasser: Jeder zweite Haushalt betroffen”: So titelte der K-Tipp letztes Jahr \n\n(Ausgabe Nr. 12, 21. Juni 2023). In einer Leseraktion wurden Trinkwasser-Proben aus 477 \n\nSchweizer Gemeinden analysiert und in fast der Hälfte wurden schädliche PFAS (Per- und \n\npolyfluorierte Alkylsubstanzen) gefunden.  \n\nWir haben folgende Fragen an den Gemeinderat: \n\n1. Erhebt die Wasserversorgung Emmen die PFAS-Belastung im Emmer Trinkwasser? \n\n2. Wenn ja, wie hoch ist die PFAS-Belastung im Emmer Trinkwasser? Wie sind diese im Rah-\n\nmen der Grenzwerte der europäischen Behörde für Lebensmittelsicherheit einzuordnen? \n\n3. Plant die Wasserversorgung Emmen kurz- und langfristige Massnahmen, um das Risiko von \n\nPFAS im Trinkwasser zu minimieren? Wenn ja, welche? \n\n \n\nBegründung: \n\nPFAS werden von der Industrie seit den 1950er-Jahren eingesetzt, zum Beispiel in Schutzklei-\n\ndern, Regenjacken oder Teflonpfannen. Die Schadstoffe gelangen über das Abwasser oder \n\nüber die Abluft von Industriebetrieben in die Umwelt. Dort können sie kaum mehr abgebaut \n\nwerden. Über das Trinkwasser nehmen wir PFAS zu uns, aber auch über die Atemwege. Sie \n\nkönnen Krebs auslösen und “in epidemiologischen Studien wurde ein Zusammenhang zwi-\n\nschen PFAS-Exposition und dem Wachstum und Fettstoffwechsel sowie der Immunfunktion \n\nbei Kindern entdeckt. Kinder, die einer höheren Belastung mit PFAS ausgesetzt waren, neigten \n\neher zu Übergewicht, und ihr Immunsystem reagierte schwächer auf Impfungen.” (Quelle: \n\nhttps://www.nzz.ch/wissenschaft/pfas-die-wichtigsten-antworten-zur-menschgemachten-\n\nchemikalie-ld.1727413).  \n\n \n\nEmmenbrücke, 24. Januar 2024 \n\n \n\nIm Namen der SP Fraktion \n\nMaria-Rosa Saturnino \n\nSimon Oehen \n\nJonas Ineichen \n\nClaudia Stucki \n\nhttps://www.nzz.ch/wissenschaft/pfas-die-wichtigsten-antworten-zur-menschgemachten-chemikalie-ld.1727413\nhttps://www.nzz.ch/wissenschaft/pfas-die-wichtigsten-antworten-zur-menschgemachten-chemikalie-ld.1727413\n\n