name: 33_23 Eignerstrategie 2023 für die Betagtenzentren Emmen AG_zurückgewiesen.pdf

text: \nDfrektion Präsidäles und Personelles Rüeggisingerstrasse 22\n6021 Emmenbrücke\nTel. +41 41 268 02 51\nramona.guteemmen.ch\n\nEignerstrategie 2023\nder Gemeinde Emmen für die Betagtenzentren Emmen AG (BZE AG)\n\nGemeinde\nEMMEN\n\nEinleitung\n\nDie Betagtenzentren Emmen AG ist eine Aktiengesellschaft. Die Gemeinde Emmen ist Alleineigentümerin\n\nder Betagtenzentren Emmen AG und besitzt sämtliche Aktien der Gesellschaft.\n\nDie Betagtenzentren Emmen AG bezweckt die Sicherstellung eines ambulanten und stationären Angebotes\n\nfür die Betreuung und Pflege von betagten und pflegebedürftigen Menschen in den beiden Betagtenzentren\n\nAlp und Emmenfeld. Als Vertreter der Alleineigentümerin, der Gemeinde Emmen, wählt der Gemeinderat\n\nins seiner Funktion den Verwaltungsrat und nimmt die Eigeninteressen wahr. Hierbei werden die unterneh-\n\nmerischen Freiheiten der BZE AG berücksichtigt sowie mehrjährige Leistungsaufträge gemäss Art. 2a Abs.\n\n1 Betreuungs- und Pflegegesetz (BPG) vereinbart. Die Direktion Soziales und Gesellschaft schliesst jährliche\n\nVereinbarungen über die Restfinanzierung der Pflege ab.\n\nAllgemeine Bestimmungen\n\nGemäss Art. 2a Abs. 1 Betreuungs- und Pflegegesetz (BPG) haben die Gemeinden ein angemessenes am-\n\nbulantes und stationäres Angebot für die Betreuung und Pflege von betagten und pflegebedürftigen Men-\n\nschen sicherzustellen. Sie können diese Aufgabe privaten oder öffentlich-rechtlichen Leistungserbringern\n\nübertragen (Art. 2a Abs. 2 BPG).\n\nDie Gemeinden tragen die Kosten, soweit sie insbesondere nicht durch Vergütungen der betreuten Perso-\n\nnen und der Versicherer gedeckt sind. Mit Ausnahme der Übernahme des Restfinanzierungsbeitrages nach\n\n§ 6 BPG besteht eine Kostentragungspflicht nur aufgrund eines Leistungsauftrages (Art. 2a Abs. 3 BPG).\n\nDie Pensions- und Betreuungskosten sind durch die pflegebedürftigen Personen zu finanzieren. Bei der\n\nBerechnung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen für Personen, die dauernd in einem Heim oder Spital\n\nleben, wird die Tagestaxe des Heims oder Spitals als Ausgabe anerkannt. Die Kantone können die zu\n\nberücksichtigenden Kosten begrenzen (EL-Taxgrenze). Sie sorgen jedoch dafür, dass durch den Aufenthalt\n\nin einem anerkannten Pflegeheim «in der Regel» keine Sozialhilfe-Abhängigkeit entsteht (Art. 10 Abs. 2\n\nBundesgesetz über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung [ELG]\n\nvom 6. Oktober 2006, SR 831.30).\n\nDie Weisung zur Rechnungslegung des Kantons Luzern regelt das betriebliche Rechnungswesen der Lang-\n\nzeitinstitutionen. Dieses hat die Aufgabe der Kontrolle der Wirtschaftlichkeit, der Leistungserstellung und\n\nder Kalkulation.\n\nZiele der Eignerin\n\nIm Folgenden werden die unternehmerischen, wirtschaftlichen, politischen und gesellschaftspolitischen so-\n\nwie die sozialen Ziele der Gemeinde Emmen als Eignerin der BZE AG dargelegt.\n\n\n\nUnternehmerische Ziele\n\nDer Gemeinderat Emmen erwartet, dass die BZE AG\n\n• ihre Unternehmensführung auf den Empfehlungen des Swiss Code of Best Practice for Corporate\n\nGovernance basiert,\n\n• die Betreuungs- und Pflegeplätze für betagte und pflegebedürftige Menschen anbietet, wobei Be-\n\nwohnerinnen und Bewohner mit Wohnsitz in der Gemeinde Emmen bei der Aufnahme priorisiert\n\nzu behandeln sind,\n\n• die strategischen Ziele der Gemeinde Emmen aus der Gemeindestrategie und dem daraus abgelei-\n\nteten Legislaturprogramm für die eigene Strategie berücksichtigt,\n\n• als kompetente Unternehmung rund ums Alter für die Gemeinde Emmen eine verlässliche Partnerin\n\nund für die Bevölkerung eine fachkundige Ansprechperson ist,\n\n• fachlich und betrieblich einwandfreie Prozesse und Strukturen gewährleistet,\n\n• ihre unternehmerischen Freiheiten im Sinne des «Altersleitbild Kanton Luzern — Perspektiven für\nein gutes Altern» entfaltet.\n\nWirtschaftliche Ziele\n\nDer Gemeinderat Emmen erwartet, dass die BZE AG\n\n• die Leistungsabgeltungen der öffentlichen Hand, Kostenbeteiligungen und Zuwendungen Dritter\n\nwirtschaftlich einsetzt,\n\n• ihre Ressourcen zielgerichtet für den Kernauftrag einsetzt,\n\n• eine gesunde finanzielle Entwicklung der Aktiengesellschaft sicherstellt,\n\n• ihre Preispolitik der Unternehmenspositionierung am Konkurrenzumfeld (ausgewiesene Kosten so-\n\nwie Taxen anderer Betagtenzentren in Luzern und der Agglomeration) orientiert,\n\n• der Gemeinde Emmen eine angemessene Dividende auf Basis eines festgelegten Berechnungsmo-\n\ndells entrichtet, wobei die vom Kanton Luzern gewährte Steuerbefreiung mitberücksichtigt wird,\n\n• die Eigenkapitalquote von 50% nur in Ausnahmejahren unterschreitet, wodurch der Investitions-\n\nrhythmus entsprechend abgestimmt werden muss.\n\nPolitische/gesellschaftspolitische Ziele\n\nDer Gemeinderat Emmen erwartet, dass die BZE AG\n\n• im Jahresbericht darlegt, welche Massnahmen das Unternehmen umgesetzt hat bzw. plant, um\n\neinen Beitrag zum Alter(n) in der Gemeinde Emmen zu leisten,\n\n• die Leistungsaufträge und -vereinbarungen im Sinne der Gemeinde Emmen erfüllt,\n\n• eine lösungsorientierte und transparente Zusammenarbeit und Kommunikation mit allen involvier-\n\nten Stakeholdern (Gemeinde, Kanton, Verbände, ambulante Pflegeinstitutionen, etc.) anstrebt,\n\n• die demografische Entwicklung der Gemeinde Emmen berücksichtigt und\n\n• einen wesentlichen Beitrag zu einer solidarischen Gesellschaft leistet.\n\nSoziale Ziele\nDer Gemeinderat Emmen erwartet, dass die BZE AG\n\n• die Betreuung, Pflege und Begleitung von betagten und/oder pflegebedürftigen Menschen mit dem\n\nZiel einer möglichst guten Lebensqualität bei angemessener Aktivierung im Alltag gestaltet,\n\n• marktgerechte Arbeitsbedingungen und Arbeitsmodelle anbietet, sich aktiv in der Aus- und Weiter-\n\nbildung engagiert und ein breites Angebot an Ausbildungsplätzen für die unterschiedlichsten Aus-\n\nbildungsberufe mit unterschiedlichen Anforderungen bereitstellt,\n\n2\n\n\n\n• selbständig eine fortschrittliche, sozial verantwortliche, transparente und ethischen Grundsätzen\n\nverpflichtete Personalpolitik verfolgt und\n\n• ihre Mitarbeitenden bei der Pensionskasse der Gemeinde Emmen versichert.\n\nVorgaben zur Führung\nDer Verwaltungsrat ist für die Umsetzung der Eignerstrategie besorgt und führt die in Gesetzen und Statu-\n\nten umschriebenen Aufgaben sorgfältig aus, wobei ein Gemeinderatsmitglied als Mitglied des Verwaltungs-\n\nrates die Interessen der Gemeinde aktiv einbringt sowie sich für deren Umsetzung einsetzt und die Trans-\n\nparenz zum Gemeinderat sicherstellt. Dabei sind dem Gemeinderat nebst den ordentlichen Jahresab-\n\nschlussunterlagen sowie dem detaillierten Revisionsstellenbericht auch die an den Verwaltungsratssitzun-\n\ngen traktandierten VR-Cockpits zur Orientierung zuzustellen.\n\nDer Gemeinderat Emmen erwartet, dass\n\n• der Diversität angemessen Rechnung getragen wird. Sofern nicht jedes Geschlecht mindestens zu\n\n30 Prozent im Verwaltungsrat vertreten ist, ist die Abweichung durch den Verwaltungsrat zu be-\n\ngründen.\n\nDer Gemeinderat wählt den Verwaltungsratspräsidenten bzw. die Verwaltungsratspräsidentin und weitere\n\n4-6 Mitglieder auf die Dauer eines Jahres. Das Präsidium des Verwaltungsrates ist durch eine externe\n\nPerson zu besetzen, die nicht Mitglied des Gemeinderates ist und die weder im Anstellungsverhältnis mit\n\nder Gemeinde Emmen steht noch ein politisches Amt in der Gemeinde Emmen bekleidet oder dies in den\n\nletzten drei Jahren innehatte.\n\nDie Mitglieder des Verwaltungsrates sind unabhängig, wodurch ausschliesslich Personen infrage kommen,\n\ndie der Geschäftsführung nie oder vor mehr als drei Jahren angehörten und welche mit dem Unternehmen\n\nin keiner oder nur verhältnismässig geringfügigen geschäftlichen Beziehung stehen. Bei der Zusammenset-\n\nzung des Verwaltungsrates sind in erster Linie die folgenden Kompetenzen abzudecken: Finanzen, Recht,\n\nKommunikation, Human Ressource Management sowie fachliches Knowhow zu Pflege und Alter.\n\nFür sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrates besteht eine Amtszeitbeschränkung, wodurch diese nach\n\neiner Amtszeit von maximal 12 Jahren aus dem Verwaltungsrat auszuscheiden haben. Ausserdem ist eine\n\nadäquate Verbindung zum Berufsalltag sicherzustellen und der Überalterung entgegenzuwirken, wodurch\n\nein Mitglied des Verwaltungsrates nicht älter als 70 Jahre alt sein darf.\n\nDie Mitglieder des Verwaltungsrates sind angemessen zu entschädigen. Die Entschädigung des Präsidenten\n\nbzw. der Präsidentin hat dabei dem Mehraufwand genügend Rechnung zu tragen.\n\nVorgaben zur Kontrolle\nDer Gemeinderat Emmen erwartet von der BZE AG,\n\n• dass der Verwaltungsrat die Eignerin jährlich über den Geschäftsverlauf und die Erreichung der\n\nEignerziele informiert,\n\n• dass zwischen dem Eigner und dem Verwaltungsrat mindestens jährlich ein Austausch stattfindet,\n\n3\n\n\n\n• dass die Jahresrechnung nach den Richtlinien SWISS GAAP FER erstellt wird.\n\nVorgaben zur Effizienz\nDer Gemeinderat Emmen erwartet, dass die BZE AG,\n\n• ihre Prozesse periodisch hinterfragt und laufend optimiert,\n\n• ein Risiko-Management und ein internes Kontrollsystem führt,\n\n• Zeit, Qualität und Kosten optimal aufeinander abstimmt,\n\n• die Effizienz durch Weiterentwicklung und unter Berücksichtigung neuer Technologien dienstleis-\n\ntungsorientiert und nutzerfreundlich steigert.\n\nVorgaben zur Transparenz\nDer Gemeinderat Emmen erwartet von der BZE AG,\n\n• dass der Gemeinderat vom Verwaltungsrat über den Ablauf der Strategiefindung sowie über die\n\nStrategie jährlich informiert wird,\n\n• dass der Gemeinderat laufend über wesentliche Entscheide, Ereignisse und Projekte informiert\n\nwird,\n\n• dass die Jahresberichte auf der Unternehmenswebseite der BZE AG veröffentlicht werden,\n\n• dass die BZE AG im Geschäftsbericht die Grundzüge der Entschädigungen für den Verwaltungsrat\n\nund die Geschäftsleitung publiziert, indem im Geschäftsbericht je die Gesamtsumme der Entschä-\n\ndigung an die Mitglieder des Verwaltungsrates und an die Mitglieder der Geschäftsleitung sowie\n\ndie Leiterinnen und Leiter dieser Organe ausweist,\n\n• dass die Mitglieder des Verwaltungsrates in angemessener Form auf der Unternehmenswebseite\n\nder BZE AG vorgestellt werden.\n\nSchluss- und Übergangsbestimmungen\nDie Umsetzung der in dieser Eignerstrategie definierten Amtszeit- und Altersbeschränkung haben bis spä-\n\ntestens zur Generalversammlung 2027 zu erfolgen.\n\nDie Eignerstrategie gilt unbefristet.\n\nDie vorliegende Eignerstrategie wurde vom Gemeinderat am 26.04.2023 verabschiedet. Sie ersetzt die\n\nbestehende Eignerstrategie aus dem Jahr 2015 und tritt am 01,05.2023 in Kraft.\n\nEmmenbrücke, 26. April 2023\n\nFür den Gemeinderat\n\nRamona Gut-Rogger Patrick Vogel\n\nGemeindepräsidentin Gemeindeschreiber\n\n"+"-\n\n4\n\n\n\nAnhang\n\nDie Gemeinde Emmen erwartet, dass das durch sie liberierte Aktienkapital eine angemessene Entschädi-\n\ngung abwirft. Die vom Kanton Luzern gewährte Steuerbefreiung erlischt, wenn die Dividendenzahlung\n\ngleich oder höher als 3.5 % vom Aktienkapital beträgt. Im gegenseitigen Einverständnis haben sich die\n\nBZE AG sowie der Gemeinderat auf eine maximale Dividende von 3 % geeinigt. Die Dividende ist von drei\n\nParametern, die kumulativ erfüllt sein müssen, abhängig und berechnet sich wie folgt:\n\n• Parameter 1: Gewinnvortrag\n\nDer Gewinnvortrag muss grösser als die Dividende sein.\n\nGewinnvortrag\n\n+ erzielter Jahresgewinn\n\n+ Auflösung Reserven\n\nZWISCHENTOTAL\n\n./. Effektiver Dividendenabfluss\n\n./. Zuweisung an Reserven vom Reingewinn (25 %)\n\nZWISCHENTOTAL\n\n./. 50 % der in den nächsten 5 Jahren geplanten Investitionen\n\n./. staatliche Zuwendungen\n\nFÜR DIVIDENDE VERFÜGBARER BETRAG\n\n• Parameter 2: Cash Flow nach Abflüssen\n\nCash Flow abzüglich der Abflüsse muss grösser als die Dividende sein.\n\nCash Flow aus Betriebstätigkeit\n\n./. Mindestrückvergütung der Fremdfinanzierung an Bank\n\n./. 50 % der in den nächsten 5 Jahren geplanten Investitionen\n\nCASH FLOW ./. ABFLÜSSE\n\n• Parameter 3: Eigenkapitalquote\n\nDie Eigenkapitalquote nach Dividendenzahlung muss grösser als 50 % sein.\n\nEigenkapital\n\n./. Dividendenabfluss\n\n+ Reingewinn\n\nEigenkapital nach Dividende\n\nEK nach Dividende: Gesamtkapital (Bilanzsumme) = EIGENKAPITALQUOTE\n\n5\n\n\n


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name: 33_23 Politikrahmenvertrag Einwohnerrat - Gemeinderat betreffend Betagtenzentren Emmen AG_zurückgewiesen.pdf

text: \n \n\n    \n\n  \n\n \n\n    \n  \n\nT  \n\n Politikrahmenvertrag \n \n\n \n\n  Einwohnerrat – Gemeinderat \n\n \n\nbetreffend \n\n \n\nBetagtenzentren Emmen AG  \n\n \n\n  \n\n \n\n  \n\n\n\n  2/6 \n\nInhaltsverzeichnis \n\n \n\n \n\nA Vertragsparteien 3 \n\n \n\nB Rechtliche Grundlagen 3 \n\n \n\nC Zweck und Inhalt des Politikrahmenvertrages  3  \n\n C1 Zuständigkeiten des Einwohnerrates  4 \n\n C2 Zuständigkeiten des Gemeinderates  4 \n\n \n\nD Leistungsziele 4 \n\n \n\nE Finanz- und Sachkompetenzen 4 \n\n E1 Finanzielle Kompetenzen 4 \n\n E2 Rechnungsführung/Controlling 5 \n\n E3 Leistungsbezug bei der Gemeinde Emmen 5 \n\n E4 Leistungsbezug der Gemeinde Emmen bei der Betagtenzentren Emmen AG 5 \n\n E5 Personal 5 \n\n E6 Kapitalausstattung 5 \n\n E7 Beiträge von Dritten (Subventionen)  6 \n\n \n\nF Qualitätssicherung 6 \n\n \n\nH Dauer des Politikrahmenvertrags, Änderungen und Auflösung 6 \n\n  \n\n\n\n  3/6 \n\nA Vertragsparteien \n\nEinwohnerrat Emmen  \n\n \n\nund \n\n \n\nGemeinderat Emmen \n\nB Rechtliche Grundlagen \n\nDer Politikrahmenvertrag wird gestützt auf Art. 6 Abs. 1 des Reglements über die Aktiengesellschaft \n\nBetagtenzentren Emmen AG (BZE AG) abgeschlossen. \n\n \n\nIm Weiteren stützt sich der Politikrahmenvertrag auf folgende rechtliche Grundlagen: \n\n \n\n Bundesgesetz über die Krankenversicherung KVG vom 18. März 1994 (Stand 18. März 2023) \n\n Bundesgesetz über Ergänzungsleistungen zur Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenversicherung vom \n\n6. Oktober 2006 (Stand 1. Januar 2023) \n\n Gemeindegesetz vom 4. Mai 2004  \n\n Gesetz über den Finanzhaushalt der Gemeinden vom 20. Juni 2016 (Stand 1. März 2023) \n\n Verordnung zum Gesetz über den Finanzhaushalt der Gemeinden vom 10. Januar 2017 (Stand 1. Juni \n\n2023) \n\n Gesundheitsgesetz des Kantons Luzern vom 13. September 2005 (Stand 1. September 2021) \n\n Krankenpflege-Leistungsverordnung KLV vom 29. September 1995 (Stand 1. Mai 2023) \n\n Krankenversicherungsverordnung KVV vom 27. Juni 1995 (Stand 1. Januar 2023) \n\n Sozialhilfegesetz des Kantons Luzern vom 16. März 2015 (Stand 1. Januar 2023) \n\n Qualitätssicherung Kanton Luzern (gem. Sozialhilfegesetz und entsprechender Verordnung des Kantons \n\nLuzern) \n\n Bericht Versorgungsplanung Langzeitpflege Kanton Luzern 2018 – 2025 vom 4. Oktober 2017 und \n\nPflegeheimliste Kanton Luzern vom 21. November 2017, letzte Änderung vom 30. November 2021 \n\n Vertrag zwischen den regierungsrätlich anerkannten Pflegeheimen und santésuisse Zentralschweiz für \n\ndie stationäre Pflege und Behandlung vom 6. September 2006 \n\n Gemeindeordnung von Emmen vom 21. Oktober 2007 (Ausgabe März 2018) \n\n Statuten der Betagtenzentren Emmen AG (Version vom 25. Mai 2018)  (Anpassung per GV 2024 der BZE AG geplant) \n\n \n\nC Zweck und Inhalt des Politikrahmenvertrages \n\nDer Politikrahmenvertrag regelt die Kompetenzen und Zuständigkeiten des Einwohnerrates, der \n\nRechnungs- und Geschäftsprüfungskommission und des Gemeinderats in Bezug auf die Betagtenzentren \n\nEmmen AG, deren Aktien im Besitz der Gemeinde Emmen sind. \n\n\n\n  4/6 \n\nC1 Zuständigkeiten des Einwohnerrates \n\nDie Kompetenzen des Einwohnerrates sind: \n\n \n\n Aufsicht über den Gemeinderat im Rahmen der parlamentarischen Oberaufsicht \n\n Kenntnisnahme der vom Gemeinderat erlassenen Eignerstrategie in Bezug auf die Betagtenzentren \n\nEmmen AG \n\n Kenntnisnahme der Leistungsvereinbarung Gemeinderat – Betagtenzentren Emmen AG \n\n Der Einwohnerrat erhält über die Rechnungs- und Geschäftsprüfungskommission vom Gemeinderat \n\nEinsicht in den Jahresbericht, in die Jahresrechnung bzw. in den Revisionsbericht sowie in den \n\numfassenden Bericht an den Verwaltungsrat und kann jederzeit Auskunft über den Gang der Geschäfte \n\nder Betagtenzentren Emmen AG verlangen. \n\nC2 Zuständigkeiten des Gemeinderats \n\nDie Kompetenzen des Gemeinderats sind: \n\n \n\n Festlegung der Eignerstrategie in Bezug auf die Betagtenzentren Emmen AG \n\n Wahrnehmung der Aktionärsrechte nach Massgabe des Aktienrechts und der Statuten der \n\nBetagtenzentren Emmen AG \n\n Abschluss der Leistungsvereinbarung mit der Betagtenzentren Emmen AG \n\n Bestimmung einer Vertretung des Gemeinderates im Verwaltungsrat der Betagtenzentren Emmen AG \n\nund Ernennung von bis sechs weiteren Personen des Verwaltungsrates zuhanden der \n\nGeneralversammlung. \n\nD Leistungsziele \n\nDie detaillierten Leistungsziele und Indikatoren resp. Kriterien sind in der Leistungsvere inbarung zwischen \n\nGemeinderat und Betagtenzentren Emmen AG festgehalten. Die Qualität und Quantität der Leistungen \n\nwerden mit Indikatoren und Kennzahlen so umschrieben, dass die Erfüllung der Ziele gemessen und \n\nbeurteilt werden kann. Dabei können auch Zielgrössen mittels Bandbreiten festgelegt werden. \n\n \n\nE Finanz- und Sachkompetenzen \n\nE1 Finanzielle Kompetenzen \n\nDie Gemeinde Emmen ist zu 100% Eigentümerin der Betagtenzentren Emmen AG. Sie verfügt zu jeder Zeit \n\nkapital- und stimmrechtmässig mindestens über die absolute Mehrheit an der Betagtenzentren Emmen AG. \n\nEine Veräusserung von Kapitalanteilen unterliegt dem obligatorischen Referendum. \n\n\n\n  5/6 \n\nE2 Rechnungsführung/Controlling \n\nFolgende grundlegende Instrumente der finanziellen Haushaltführung werden nebst den gesetzli chen \n\nBestimmungen des OR eingesetzt: \n\n1. Jahresbericht \n\n2. Jahresrechnung \n\n3. jährlicher Revisionsbericht der Revisionsstelle \n\nDie Betagtenzentren Emmen AG führt eine Kosten- und Leistungsrechnung nach den Vorgaben des Kantons \n\nLuzern. Den Bestimmungen von höherrangigem Recht (KVG, kantonalem Gesundheitsgesetz, \n\nBestimmungen zur Pflegefinanzierung usw.) ist bei der Kostenrechnung Beachtung zu schenken.  \n\nDer Einwohnerrat erhält über die Rechnungs- und Geschäftsprüfungskommission vom Gemeinderat Einsicht \n\nin den Jahresbericht, in die Jahresrechnung bzw. in den Revisionsbericht sowie in den umfassenden Bericht \n\nan den Verwaltungsrat und kann jederzeit Auskunft über den Gang der Geschäfte der Betagtenzentren \n\nEmmen AG verlangen. \n\nE3 Leistungsbezug bei der Gemeinde Emmen \n\nDie Betagtenzentren Emmen AG kann gegen kostenpflichtige Abgeltung von der Gemeinde Emmen \n\nDienstleistungen beziehen. Details werden in separaten Auftragsvereinbarungen geregelt.  \n\nE4 Leistungsbezug der Gemeinde Emmen bei der Betagtenzentren Emmen AG \n\nDie Gemeinde Emmen kann gegen kostenpflichtige Abgeltung von der Betagtenzentren Emmen AG \n\nDienstleistungen beziehen. Details werden in separaten Auftragsvereinbarungen geregelt.  \n\nE5 Personal \n\nFür das Personal der Betagtenzentren Emmen AG gilt das Personalreglement der  Betagtenzentren Emmen \n\nAG mit den dazugehörigen Anhängen und Merkblättern. \n\nE6 Kapitalausstattung \n\nDie Gemeinde Emmen bleibt beim Betagtenzentrum Alp Eigentümerin von Grund und Boden. Das Land des \n\nBetagtenzentrums Emmenfeld wurde die Betagtenzentren Emmen AG käuflich erworben. Das Aktienkapital \n\nder Betagtenzentren Emmen AG beträgt CHF 25'000'000.00 und wurde damals durch Sacheinlage der \n\nHochbauten, der Mobilien, Einrichtungen und der EDV sowie durch Übertragung eines geäufneten \n\nSpezialfonds auf die Betagtenzentren Emmen AG liberiert. Der Spezialfonds besteht heute nicht mehr. \n\n \n\nWeil beim Betagtenzentrum Alp nur Gebäude ohne Land auf die Betagtenzentren Emmen AG übertragen \n\nwurde, muss die Betagtenzentren Emmen AG der Gemeinde Emmen einen Baurechtszins zahlen. Die \n\nVerzinsung erfolgt nach Marktzinssätzen. Details werden in einem separaten Vertrag geregelt.  \n\n\n\n  6/6 \n\nE7 Beiträge von Dritten (Subventionen) \n\nFür das Einholen von Subventionen und Beiträgen ist die Betagtenzentren Emmen AG verantwortlich. \n\nF Qualitätssicherung \n\nFür die Qualitätssicherung ist die Betagtenzentren Emmen AG zuständig. Die Qualität der einzelnen \n\nProdukte wird mit Indikatoren und Kriterien gemessen. Die Resultate werden im Jahresbericht festgehalten.  \n\nG Langfristiger Bestand \n\nDie Versorgungssicherheit und der Bestand der Betagtenzentren Emmenfeld und Alp sollen weiter erhalten \n\nbleiben. Deshalb haben alle Beteiligten dazu beizutragen, dass sich sämtliche Unternehmensziele am \n\nlangfristigen Bestand der Betagtenzentren Emmen AG orientieren. \n\nH Dauer des Politikrahmenvertrages, Änderungen und Auflösung \n\nDer Politikrahmenvertrag tritt per ……………… in Kraft. Der bisherige Politikrahmenvertrag vom 15. \n\nDezember 2009 wird aufgehoben. \n\n \n\nDer Politikrahmenvertrag wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. \n\n \n\nAus wichtigen Gründen sind Änderungen oder Auflösung des Politikrahmenvertrages jederzeit möglich. \n\n \n\n \n\nEmmenbrücke, 19. September 2023 \n\n \n\n \n\nFür den Einwohnerrat \n\n \n\n \n\nDaniel Dilz    Patrick Vogel \n\nEinwohnerratspräsident   Einwohnerratsschreiber \n\n \n\n \n\nFür den Gemeinderat \n\n \n\n \n\n \n\nRamona Gut-Rogger   Patrick Vogel \n\nGemeindepräsidentin   Gemeindeschreiber \n\n\n\tA Vertragsparteien\n\tB Rechtliche Grundlagen\n\tC Zweck und Inhalt des Politikrahmenvertrages\n\tC1 Zuständigkeiten des Einwohnerrates\n\tC2 Zuständigkeiten des Gemeinderats\n\n\tD Leistungsziele\n\tE Finanz- und Sachkompetenzen\n\tE1 Finanzielle Kompetenzen\n\tE2 Rechnungsführung/Controlling\n\tE3 Leistungsbezug bei der Gemeinde Emmen\n\tE4 Leistungsbezug der Gemeinde Emmen bei der Betagtenzentren Emmen AG\n\tE5 Personal\n\tE6 Kapitalausstattung\n\tE7 Beiträge von Dritten (Subventionen)\n\n\tF Qualitätssicherung\n\tG Langfristiger Bestand\n\tH Dauer des Politikrahmenvertrages, Änderungen und Auflösung\n\n


name: 22_23 Bericht und Antrag betreffend Bebauungsplan Sonne sowie Teilzonenplanrevision Sonne

text: \n  \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n \nGemeinderat \n\n \n\n \n\n  \n\n22/23 Bericht und Antrag an den Einwohnerrat  \n\n   \n\n \n\n \n\nbetreffend \n\nBebauungsplan Sonne sowie Teilzonenplanrevision Sonne \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n2 \n\nInhalt \n\n1. Einleitung ................................................................................................................... 3 \n\n1.1 Ausgangslage .................................................................................................................... 3 \n\n1.2 Situation ............................................................................................................................ 4 \n\n1.3 Städtebauliches Gesamtkonzept .......................................................................................... 4 \n\n2. Vorgeschichte und Planungsverfahren ...................................................................... 4 \n\n2.1 Richtkonzept ...................................................................................................................... 5 \n\n2.2 Studienauftrag ................................................................................................................... 5 \n\n2.3 Bebauungsplan .................................................................................................................. 6 \n\n2.4 Kantonale Vorprüfung ........................................................................................................ 7 \n\n2.5 Mitwirkung der Bevölkerung & weitere Abklärungen ............................................................. 7 \n\n3. Bebauungsplan Sonne ............................................................................................... 8 \n\n3.1 Übersicht der Inhalte .......................................................................................................... 8 \n\n3.2 Grundsätzliche Anforderungen ........................................................................................... 10 \n\n3.3 Volumetrische Ausgestaltung ............................................................................................. 10 \n\n3.4 Gestaltung ........................................................................................................................ 11 \n\n3.5 Nutzung ........................................................................................................................... 12 \n\n3.6 Etappierung ...................................................................................................................... 13 \n\n3.7 Verkehr & Erschliessung .................................................................................................... 13 \n\n3.8 Freiraum .......................................................................................................................... 14 \n\n3.9 Umwelt ............................................................................................................................ 15 \n\n3.10 Qualitätssicherung ............................................................................................................ 15 \n\n4. Teilrevision des Zonenplans .................................................................................... 16 \n\n5. Aufhebung Teilrichtplan Sonnenhof ........................................................................ 16 \n\n6. Auswirkungen .......................................................................................................... 17 \n\n7. Weiterführende Abklärungen .................................................................................. 17 \n\n7.1 Preisgünstiges Wohnen ..................................................................................................... 17 \n\n7.2 Kulturbetriebe & Immissionsschutz ..................................................................................... 19 \n\n7.3 Verkehrsführung ............................................................................................................... 20 \n\n8. Mehrwertabgabe ..................................................................................................... 21 \n\n9. Antrag an den Einwohnerrat ................................................................................... 22 \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n3 \n\nHerr Präsident \n\nSehr geehrte Damen und Herren \n\n1. Einleitung \n\n1.1 Ausgangslage \n\nWohn- und Gewerbebauten verschiedenen Alters, offene Parkplatzflächen, ehemalige Gartenanlagen: Das \n\nAreal «Sonne» im Zentrum von Emmenbrücke zwischen Gerliswil- und Gersagstrasse weist heute eine \n\nsehr heterogene Zusammensetzung auf. Im Sinne der durch das Raumplanungsgesetz geforderten Sied-\n\nlungsentwicklung nach Innen weist das Gebiet insbesondere entlang der Gersagstrasse eine Unternut-\n\nzung auf. Die Zentrumslage in direkter Nähe zur S-Bahn-Haltestelle Emmenbrücke Gersag, zu Schul- und \n\nFreizeitanlagen sowie Einkaufsmöglichkeiten macht das Gebiet dabei besonders attraktiv für eine qualita-\n\ntive Weiterentwicklung. Um die vielfältigen Ansprüche und Herausforderungen bezüglich der Erschlies-\n\nsung und Parkierung, der gemeinsamen Gestaltung des Freiraums sowie der städtebaulichen Eingliede-\n\nrung aufeinander abzustimmen, wurde der Bebauungsplan Sonne erarbeitet.  \n\nDer Einwohnerrat hat am 22. März 2022 den Bericht und Antrag des Gemeinderates zum Bebauungsplan \n\nSonne allerdings mit 21 zu 15 Stimmen abgelehnt. Im Nachgang wurden die Hintergründe dieser Ent-\n\nscheidung vom Gemeinderat analysiert und ein breiter Austausch insbesondere mit den Fraktionen des \n\nEinwohnerrates durchgeführt. Verschiedene Optionen betreffend die zukünftige Entwicklung dieses zent-\n\nralen Gebiets in Emmenbrücke wurden sorgfältig geprüft. Der Bebauungsplan wurde dabei als geeignetes \n\nInstrument zur Sicherung einer qualitätsvollen Entwicklung im Gebiet Sonne anerkannt. In einzelnen As-\n\npekten jedoch wurde ein Änderungsbedarf an der Planungsvorlage identifiziert. Die aus den Gesprächen \n\nabgeleiteten Erkenntnisse sind in den überarbeiteten Bebauungsplan Sonne eingeflossen, welcher nun \n\ndem Einwohnerrat vorgelegt wird. \n\n  \n\n\n\n \n\n4 \n\n1.2 Situation \n\nUntenstehend wird der Perimeter des Bebauungsplans Sonne aufgezeigt. Der Bebauungsplanperimeter \n\numfasst die Grundstücke 98, 99, 100, 162, 163, 164, 1324 und 1345, Grundbuch Emmen. \n\n \n\n \nAbbildung 1: Luftbild, Bebauungsplanperimeter Sonne \n\n1.3 Städtebauliches Gesamtkonzept \n\nDie Gemeinde Emmen erarbeitet zurzeit die Gesamtrevision der Ortsplanung. In einem ersten Schritt \n\nwurde hierzu ein städtebauliches Gesamtkonzept (SGK) und Zukunftsbild erarbeitet, welches vom Ein-\n\nwohnerrat am 17. Dezember 2019 zustimmend zur Kenntnis genommen wurde. Das Zukunftsbild dient \n\nder Gemeinde als Grundlage für die planungsrechtliche Umsetzung der Ortsplanungsrevision und wird \n\nauch bei parallel dazu angestossenen Planungsverfahren herangezogen. Das SGK sieht das Dreieck zwi-\n\nschen der Gerliswil- und Gersagstrasse als Zentrumsort mit moderater bis hoher Dichte vor, in welcher \n\ndas Alter der vorhandenen Häuser eine stufenweise Transformation ermöglicht. Mit einer Umgestaltung \n\ndes Strassenraums soll künftig der Verkehr zudem siedlungs- und zentrumsverträglicher geführt werden. \n\n2. Vorgeschichte und Planungsverfahren \n\nDie Entwicklung des Gebietes Sonnenplatz/Sonnenhof Süd wurde im Rahmen eines gemeinsamen Mo-\n\ndellvorhabens der Gemeinde Emmen, des Bundes, des Kantons und der Hochschule Luzern (HSLU) im \n\nZeitraum 2014-2017 untersucht. Dabei wurde in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern ein Richt-\n\nkonzept erarbeitet. Im Jahre 2017 wurden die Grundstücke Nrn. 99 und 1345, Grundbuch Emmen, von \n\nder Steiner Investment Foundation erworben. Im Jahr 2022 hat die Realstone Gruppe, ein Schweizer \n\nImmobilienkonzern, mit der Steiner Investment Foundation ein Kaufsrecht für die Grundstücke entlang \n\n\n\n \n\n5 \n\nder Gersagstrasse vereinbart. Das Kaufsrecht tritt in Kraft, sobald die Baubewilligung vorliegt. Die Real-\n\nstone Gruppe tritt als Investorin und Entwicklerin auf und wird ab Erhalt der Baubewilligung auch formell \n\nEigentümerin sein. Per Anfang 2023 hat sich die Steiner Investment Foundation in Seraina Investment \n\nFoundation umbenannt.  \n\n \n\nDas weitere Planungsverfahren wurde in einer Planungsvereinbarung zwischen der entwicklungswilligen \n\nGrundeigentümerschaft der Grundstücke Nrn. 99 und 1345, Grundbuch Emmen, und der Gemeinde Em-\n\nmen vorgängig verbindlich festgelegt:  \n\n \n\n Richtkonzept      2014 - 2017 \n\n Handänderung Grundstücke Nrn. 99 und 1345  2017 \n\n Abschluss Planungsvereinbarung   Mai 2018 \n\n Studienauftrag      2018 - 2019 \n\n Erarbeitung Bebauungsplan    2020 \n\n Ablehnung Bebauungsplan    März 2022 \n\n Überarbeitung Bebauungsplan    Herbst 2022 \n\n Kantonale Vorprüfung     12. Dezember 2022 - 16. Januar 2023 \n\n Öffentliche Mitwirkung     26. Januar 2023 - 24. Februar 2023 \n\n 1. Lesung Einwohnerrat     4. Juli 2023 \n\n Öffentliche Auflage     voraussichtlich 2. Halbjahr 2023 \n\n Beschluss Einwohnerrat     anschliessend \n\n Referendumsfrist (60 Tage)    anschliessend \n\n Genehmigung Regierungsrat    anschliessend \n\n \n\n2.1 Richtkonzept \n\nDie Entwicklung des Gebiets Sonnenplatz/Sonnenhof Süd wurde im Rahmen eines gemeinsamen Modell-\n\nvorhabens der Gemeinde Emmen mit dem Bund, dem Kanton und der Hochschule Luzern (HSLU) im Zeit-\n\nraum 2014-2017 untersucht. Dabei wurde in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern ein städtebauli-\n\ncher Strategieansatz für die bauliche Weiterentwicklung erarbeitet. Darauf gestützt wurde ein Richtkon-\n\nzept «Entwicklung Sonnenplatz» erstellt. Dieser hält für das Teilgebiet «Sonne» Leitlinien zu den Themen \n\nFreiraum, Architektur, Verkehrserschliessung, Nutzung, Städtebau und Entwicklungsprozess fest, welche \n\nim Planungsbericht (Beilage 4) zusammengefasst werden. \n\n2.2 Studienauftrag \n\nUm ein Projekt mit hoher städtebaulicher Qualität zu erhalten, wurde zunächst ein einstufiger, nicht ano-\n\nnymer Studienauftrag auf Einladung mit einer Zwischenbesprechung gemäss SIA-Norm 143 durchgeführt. \n\nDabei musste gemäss Planungsvereinbarung das Richtkonzept als Grundlage herangezogen und dessen \n\nQualitäten erhalten oder gesteigert werden. Es wurden acht Planerteams bestehend aus Architekten und \n\nLandschaftsarchitekten zum Studienauftrag eingeladen. Aus den sechs zur Schlussabgabe eingereichten \n\nProjektvorschlägen empfahl das stimmberechtigte Beurteilungsgremium, bestehend aus einem Fachgre-\n\n\n\n \n\n6 \n\nmium und einem Sachgremium mit Beteiligung der Gemeinde, die Projektstudie des Teams Gmür Ge-\n\nschwentner Architekten / Steib Architekten mit koepflipartner Landschaftsarchitekten zur Weiterbearbei-\n\ntung. Hervorgehoben wurde insbesondere die für den Ort stimmige Gesamtkonzeption, die sehr gute \n\nEinbettung in die städtebauliche Struktur und in das bestehende Ortsgefüge sowie die hohe Qualität und \n\nDiversität des Wohnungsangebots.  \n\n \n\nFür die Einzelheiten des Verfahrens wird auf den Bericht des Beurteilungsgremiums (Beilage 21) verwie-\n\nsen. Die Details zum weiterentwickelten Richtprojekt sind dem Richtprojekt Architektur (Beilage 5), der \n\nBeilage 7, Fassadengestaltung und Materialisierungskonzept, sowie dem Richtprojekt Freiraum (Beilage \n\n8) zu entnehmen. \n\n2.3 Bebauungsplan \n\nDie Richtprojekte Architektur und Freiraum wurden aufgrund der Rückmeldungen aus dem Beurteilungs-\n\ngremium noch weiter verfeinert. Ab dem Jahr 2020 wurde auf Grundlage des Richtprojekts der Bebau-\n\nungsplan Sonne erarbeitet (planungsrechtliche Umsetzung).  \n\n \n\nAm 22. März 2022 wurde der Bebauungsplan Sonne sowie die notwendige Teilrevision des Zonenplans \n\ndem Einwohnerrat vorgelegt. Der Einwohnerrat lehnte den Bebauungsplan Sonne sowie die Teilrevision \n\ndes Zonenplans mit 21 zu 15 Stimmen ab. Die Gemeinde führte daraufhin mit den Fraktionen und der \n\nBau- und Verkehrskommission Gespräche, um die Gründe für die Ablehnung zu eruieren. In der Folge \n\nkonnte in zentralen Punkte eine Übereinstimmung erreicht werden. Die darauf aufbauenden wesentlichs-\n\nten Änderungen des Bebauungsplanes umfassen folgende Aspekte: \n\n \n\n In den Baubereichen A bis D sind mindestens 10% der realisierten Hauptnutzfläche gemäss \n\nNorm sia 416 (2003) für Wohnen als Eigentumswohnungen zu erstellen. In der Erstvermarktung \n\nder Eigentumswohnungen ist in Emmen wohnhaften Personen ein Vorkaufsrecht von 3 Monaten \n\nab der Erstausschreibung zu gewähren. \n\n Zusätzlich sind in den Baubereichen A bis D mindestens 10% der realisierten Hauptnutzfläche \n\ngemäss Norm sia 416 (2003) für Wohnen als preisgünstiger Wohnraum zu erstellen. Als preis-\n\ngünstig gilt die Kostenmiete, berechnet gemäss Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 8, \n\nunter Berücksichtigung der Anlagekostenlimiten gemäss Bundesamt für Wohnungswesen BWO. \n\n Insgesamt sind mindestens 124 (zuvor 142) Parkplätze und maximal 170 (zuvor 195) Parkplätze \n\nzu erstellen.  \n\n Im «Bereich Hoffläche» (ohne «Vorzonen Wohnungen») sind mindestens 1000 m2 (zuvor 720 \n\nm2) Grünflächen zu realisieren und grosskronige Bäume in Abstimmung mit dem Richtprojekt \n\nFreiraum zu pflanzen. \n\n \n\nSämtliche vorgenommenen Änderungen am Bebauungsplan und den dazugehörigen Dokumenten seit der \n\nEinwohnerratssitzung von 2022 werden in den Kapiteln 10 bis 13 des Planungsberichtes (Beilage 4) auf-\n\ngeführt. Das Bebauungsplanverfahren inklusive der Teilrevision des Zonenplans muss noch einmal voll-\n\nständig durchgeführt werden. Die Einsprachen der ersten und zweiten öffentlichen Auflage aus dem ers-\n\nten Bebauungsplanverfahren verlieren ihre Gültigkeit. \n\n \n\n\n\n \n\n7 \n\nDie verschiedenen Bestandteile des Bebauungsplans Sonne und die Kernaussagen werden im Kapitel 3 \n\ndes vorliegenden Berichts und Antrags präsentiert. \n\n2.4 Kantonale Vorprüfung \n\nDer überabeitete Bebauungsplan Sonne wurde am 12. Dezember 2022 zur kantonalen Vorprüfung einge-\n\nreicht. Am 16. Januar 2023 übermittelte das Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement (BUWD) des \n\nKantons Luzern der Gemeinde Emmen den Vorprüfungsbericht. Das BUWD hält im Vorprüfungsbericht \n\n2023 (Beilage 23) fest, dass die getätigten Änderungen am Bebauungsplan zu keiner Beeinträchtigung \n\nkantonaler Interessen führen. Der Bericht hält weiter fest, dass die vom Kanton gestellten Forderungen \n\naus der ersten Vorprüfung bereits vollständig umgesetzt werden. Somit stimmen die eingereichten Unter-\n\nlagen mit den kantonal- und bundesrechtlichen Grundlagen und Vorgaben überein. Die im Entwurf vorlie-\n\ngende Teilzonenplanrevision, der Bebauungsplan Sonne sowie die Aufhebung des kommunalen Richt-\n\nplans Sonnenhof werden insgesamt als gut und weitgehend vollständig erarbeitet sowie als grösstenteils \n\nrecht- und zweckmässig beurteilt.  \n\n2.5 Mitwirkung der Bevölkerung & weitere Abklärungen \n\nDer Einbezug der Bevölkerung war parallel zur kantonalen Vorprüfung in der öffentlichen Mitwirkung \n\nsichergestellt. Es gingen 21 Eingaben von Privatpersonen, Ortsparteien, Vereinen, Unternehmen sowie \n\nder Ortsplanungskommission (OPK) und der Umwelt- und Naturschutzkommission (UNK) der Gemeinde \n\nEmmen ein. Im Kapitel 12 des Planungsberichts (Beilage 4) sind die Beiträge ersichtlich, welche zu Ände-\n\nrungen geführt haben. Beiträge bezüglich der Verkehrsführung zwischen Gersag- und Sonnenplatz, preis-\n\ngünstigem Wohnraum sowie der Möglichkeiten eines Gastronomie- und Kulturbetriebes haben den Ge-\n\nmeinderat weiter dazu bewogen, vertiefte Abklärungen vorzunehmen. Das Ergebnis dieser Arbeiten wird \n\nin Kapitel 7 des vorliegenden Bericht und Antrags zusammengefasst. Die darauf aufbauenden Überlegun-\n\ngen zur Umsetzung der Forderung nach preisgünstigem Wohnraum haben zu Präzisierungen der Sonder-\n\nbauvorschriften geführt. Alle Eingaben aus der Mitwirkung und die entsprechenden Erwägungen des Ge-\n\nmeinderates sind im Mitwirkungsbericht (Beilage 24) nachzulesen. An den Anpassungen aufgrund der \n\nersten öffentlichen Mitwirkung im Jahr 2020 wurde festgehalten, in diesem Sinne wird in diesem Bericht \n\nund Antrag nicht mehr auf die Anträge eingegangen. \n\n  \n\n\n\n \n\n8 \n\n3. Bebauungsplan Sonne \n\nDer vorliegende Bebauungsplan Sonne gemäss Planungs- und Baugesetz des Kantons Luzern (§§ 65 - 71 \n\nPBG) bildet die Rechtsgrundlage für die spätere Beurteilung und Bewilligung der Bauvorhaben. Sämtliche \n\nFestlegungen im Bebauungsplan sind grundeigentümerverbindlich. Die notwendige Teilrevision des Zo-\n\nnenplans erfolgt auf der Grundlage des Bebauungsplans. \n\n3.1 Übersicht der Inhalte \n\nDer Bebauungsplan Sonne umfasst folgende, verbindliche Dokumente: \n\n- Situationsplan mit Schnitten 1:500 vom 7. Juni 2023 \n\n- Sonderbauvorschriften (SBV) vom 7. Juni 2023 \n\n \n\nFolgende Dokumente sind wegleitende Bestandteile des Bebauungsplans: \n\n- Richtprojekt Architektur vom 30. September 2022 \n\n- Berechnungen Richtprojekt Architektur vom 30. September 2022 \n\n- Fassadengestaltung- und Materialisierungskonzept vom Mai 2020 \n\n- Richtprojekt Freiraum vom 30. September 2022 \n\n- Würdigung Richtprojekt vom 28. Januar 2020 und 13. März 2020 \n\n- Mobilitätskonzept Stufe Bebauungsplan vom 30. September 2022 \n\n- Lärmschutz-Nachweis vom 30. September 2022 \n\n- Risikobericht nach Störfallverordnung mit NIS-Einschätzung vom 30. September 2022 \n\n \n\nFolgende Dokumente sind orientierende Bestandteile des Bebauungsplans: \n\n- Planungsbericht vom 7. Juni 2023 \n\n- Energie- und Nachhaltigkeitsbeurteilung vom 19. Februar 2020 \n\n- Bodenbelastungen und Entsorgungskonzept vom 3. Juli 2020 \n\n- Geotechnischer Bericht vom 21. September 2018 \n\n- Ver- und Entsorgungskonzept vom 6. Juli 2020 \n\n- Verkehrsmessungen vom 04. und 06. Februar 2020 \n\n- Leistungsbeurteilung Sonnenplatz vom 9. Juli 2020 \n\n- Verkehrstechnischer Nachweis Erschliessung vom 13. März 2020 \n\n- Beurteilung Anlieferung an der Gerliswilstrasse vom 26. März 2021 \n\n- Bericht des Beurteilungsgremiums zum Studienauftrag vom 12. Juli 2019  \n\n- Fachliche Stellungnahme Optionen Baubereiche G1/G2 \n\n- Kurzgutachten Busspur Gersag-Rüeggisingerstrasse vom 5. Mai 2023 \n\n- Aktennotiz betreffend Dienstbarkeit zur Duldung von Immissionen vom 24. April 2023 \n\n- Modell 1:500 (Darstellung Richtprojekt) \n\n\n\n \n\n9 \n\n \nAbbildung 2: Ausschnitt aus dem Situationsplan (Beilage 2) \n\nNachfolgend werden die wichtigsten Inhalte des Bebauungsplans Sonne aufgeführt. Für zusätzliche De-\n\ntails wird auf den Planungsbericht (Beilage 4), Kapitel 6, sowie auf den Situationsplan mit Schnitten (Bei-\n\nlage 2) und die Sonderbauvorschriften (Beilage 3) verwiesen. \n\n  \n\n\n\n \n\n10 \n\n3.2 Grundsätzliche Anforderungen \n\nMit dem Bebauungsplan Sonne werden die rechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Richt-\n\nprojektes Architektur und Freiraum gesichert. Das Richtprojekt sieht eine der zentralen Lage gerecht \n\nwerdende Dichte vor. Nebst einer haushälterischen Nutzung des Bodens werden aber auch eine zweck-\n\nmässige Erschliessungslösung und freiräumliche sowie städtebauliche Qualitäten sichergestellt. Die Son-\n\nderbauvorschriften fassen in Artikel 1 die grundsätzlichen Anforderungen an den Bebauungsplan wie folgt \n\nzusammen:  \n\n \n\n- Hohe städtebauliche, architektonische und sozialräumliche Qualität \n\n- Differenzierte Gebäudeabwicklung mit Höhenstaffelung und Rücksprüngen \n\n- Hohe Qualität des öffentlichen und des privaten Freiraums \n\n- Hohe Wohn- und Arbeitsplatzqualität \n\n- Sorgfältiger Umgang mit dem schützenswerten Objekt «Gasthaus Adler» \n\n- Berücksichtigung von Umwelteinflüssen, insbesondere Lärm und Störfallrisiken \n\n- Verteilung der Bauvolumen auf die einzelnen Baubereiche \n\n- Nachhaltige und effiziente Energiegewinnung und -nutzung \n\n- Ökologisch wertvolle Begrünung und Bepflanzung des Areals \n\n- Nachhaltige Mobilität. \n\n3.3 Volumetrische Ausgestaltung \n\nWie in den Zielen des Bebauungsplans festgehalten wird, soll der Bebauungsplan die Voraussetzungen \n\nfür eine städtebaulich und architektonisch besonders gut gestaltete Überbauung mit einer hohen Wohn-, \n\nArbeits- und Aufenthaltsqualität schaffen. Sämtliche Vorgaben zur volumetrischen Ausgestaltung richten \n\nsich nach dem Richtprojekt. In diesem Sinne werden für die künftige Bebauung des Gebietes Sonne ins-\n\nbesondere folgende Rahmenbedingungen definiert: \n\n \n\n- Es werden 13 Baubereiche festgelegt. Die höchsten Gebäude weisen sieben Vollgeschosse auf. \n\n- Die maximal zulässigen Höhen dürfen um höchstens 6 m Meter unterschritten werden, womit die \n\nhaushälterische Nutzung des Bodens sichergestellt wird. Sie erhöhen sich im Falle einer Dachter-\n\nrassennutzung in den Baubereichen F2, G2 (im Falle eines Ersatzneubaus von G1), H2 und I2 um \n\nmax. 1.10 m für Absturzsicherungen in den entsprechenden Baubereichen. \n\n- Für jeden Baubereich wird eine maximale anrechenbare Gebäudefläche definiert. Gesamthaft \n\nkönnen 5'797 m2 anrechenbare Gebäudefläche realisiert werden, was im Verhältnis zur gesamten \n\nPerimeterfläche einer Überbauungsziffer von rund 0.4 entspricht. Die maximale Dichte wird der \n\nzentralen Lage des Gebietes gerecht. \n\n- Um eine der Lage entsprechende hohe Ausnutzung sicherzustellen, darf die maximale anrechen-\n\nbare Gebäudefläche pro Baubereich um nicht mehr als 10 % unterschritten werden. \n\n- Der schützenswerte Gasthof Adler im Baubereich G1 ist in Abstimmung mit den Anforderungen \n\nder kantonalen Denkmalpflege zu erhalten, im Baubereich G2 (heutiger Engelsaal) ist ein Annex-\n\nbau zulässig. Für den Fall, dass der Gasthof Adler aus dem Bauinventar entlassen und nicht unter \n\nSchutz gestellt wird, wird eine maximale Höhenkote für den Neubau definiert. \n\n\n\n \n\n11 \n\n- Einer repräsentativen Adressierung hin zur Gerliswilstrasse kommt eine hohe Relevanz zu. Min-\n\ndestens 60 % der Fassaden der Baubereiche E, F1 und H1 werden an die Strassenbaulinie der \n\nGerliswilstrasse gebaut. Die restlichen Fassadenteile kommen in einem Anordnungsspielraum von \n\n2.00 m parallel zur Gerliswilstrasse zu liegen. \n\n3.4 Gestaltung \n\nAn die Gestaltung der Überbauung «Sonne» werden erhöhte Ansprüche gestellt. Alle Bauten und Anlagen \n\nsowie Freiräume werden so gestaltetet, dass hinsichtlich Anordnung und Massstäblichkeit, Formenspra-\n\nche, Gliederung und Durchlässigkeit, Material- und Farbwahl sowie ökologischem Wert eine gute Ge-\n\nsamtwirkung entsteht. Wegleitend sind hierfür, nebst den Richtprojekten Architektur (Beilage 5) und \n\nFreiraum (Beilage 8), das Fassadengestaltungs- und Materialisierungskonzept (Beilage 7). Folgende wich-\n\ntige gestalterische Aspekte werden mit dem Bebauungsplan Sonne sichergestellt: \n\n- Die Baubereiche A, B, C und D sind gesamthaft als zusammenhängend erscheinende Gebäude-\n\ngruppe zu realisieren. \n\n- Die neuen Gebäude in den Baubereichen A, B, C und D sind in der Vertikalen dreigeteilt. Das \n\nErdgeschoss ist etwas erhöht und mehrheitlich einsehbar. Die beiden obersten Geschosse setzen \n\nsich durch zweigeschossige Loggien im Fassadenbild vom Mittelbau ab. \n\n- Die Dächer der Bauten in den Baubereichen A, B, C und D werden als Flachdächer gestaltet. Die \n\nDachform der Gebäude in den übrigen Baubereichen wird im Rahmen eines allfälligen qualifizier-\n\nten Konkurrenzverfahrens oder des jeweiligen Baubewilligungsverfahrens bestimmt. \n\n- Es werden grundsätzlich repräsentative Fassaden hin zum Strassenraum gefordert. \n\nAbbildung 3: Volumetrische Ausgestaltung im Modell, Ansicht von Osten \n\n\n\n \n\n12 \n\n- Dachaufbauten dürfen die zulässige Höhenkote um maximal 1.50 m überschreiten, wenn sie \n\ntechnisch nicht anderweitig realisiert werden können. Davon ausgenommen sind Anlagen zur \n\nEnergiegewinnung, welche die Oberkante der Dachfläche um max. 80 cm überschreiten dürfen. \n\nAlle Dachaufbauten müssen von der Fassade um mindestens das Mass ihrer Höhe zurückversetzt \n\nund so in die Gebäudegestaltung integriert werden, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. \n\n- Reklamen und Firmenbeschriftungen sind auf das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss zu be-\n\nschränken. Pro Baubereich ist ein Reklame- und Beschriftungskonzept einzureichen. \n\n3.5 Nutzung \n\n- Entlang der Gersag- und Gerliswilstrasse sind im Erdgeschoss Arbeitsräume, reine Wohnungen \n\noder Wohnbereiche von gemischten Arbeits-Wohnnutzungen wie Atelierwohnungen nicht zuläs-\n\nsig. Zulässig sind Gastgewerbebetriebe, publikumsorientierte Verkaufsgeschäfte, Dienstleistungs-\n\nbetriebe und nicht oder höchstens mässig störende Gewerbebetriebe. Es wird eine Geschosshöhe \n\nvon mindestens 3.50 m gefordert, wobei entlang der steileren Gersagstrasse die notwendige Fle-\n\nxibilität sichergestellt ist. \n\n- Gemäss dem Richtprojekt sind rund 274 Wohnungen geplant, welche Platz für etwas mehr als \n\n500 Bewohnerinnen und Bewohner bieten. Es sind vorwiegend 2.5 - 4.5-Zimmer-Wohnungen \n\nvorgesehen. Der Wohnungsmix und die Zahl der Wohnungen kann auf Grund der einzelnen Bau-\n\nprojekte jedoch noch variieren.  \n\n- Jede Wohneinheit muss über eine Aussengeschossfläche (Balkon, Loggia) von mindestens 8.00 \n\nm2 aufweisen. \n\n- Für Gewerbe, Dienstleistungen, Ateliers und Gastronomie stehen gemäss dem jetzigen Richtpro-\n\njekt rund 3’500 m2 zur Verfügung. Auch diese Zahl kann sich im weiteren Planungsprozess noch \n\nverändern. \n\n- In den Baubereichen I1 und I2 sind bis und mit zum 1. Obergeschoss ausschliesslich Arbeitsnut-\n\nzungen möglich. \n\n- In den Baubereichen A bis D sind mindestens 10 % der realisierten Hauptnutzfläche gemäss \n\nNorm sia 416 (2003) für Wohnen als Eigentumswohnungen zu erstellen. In der Erstvermarktung \n\nder Eigentumswohnungen ist in Emmen wohnhaften Personen ein Vorkaufsrecht von drei Mona-\n\nten ab der Erstausschreibung zu gewähren. \n\n- Zusätzlich sind in den Baubereichen A - D mind. 10 % der realisierten Hauptnutzfläche gemäss \n\nNorm sia 416 (2003) für Wohnen als preisgünstiger Wohnraum zu erstellen. Als preisgünstig gilt \n\ndie Kostenmiete, berechnet gemäss Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 8, unter Berück-\n\nsichtigung der Anlagekostenlimiten gemäss Bundesamt für Wohnungswesen BWO. \n\n- Im Baubereich D müssen für die Bewohnenden der Baubereiche A - D ein Gemeinschaftsraum \n\nmit einer Grösse von mindestens 70 m2 sowie mindestens acht Mehrzweckräume von je mindes-\n\ntens 15 m2 realisiert werden.  \n\n  \n\n\n\n \n\n13 \n\n3.6 Etappierung \n\n- Die Bauten A bis D können in einer oder zwei Etappen realisiert werden. \n\n- Im Fall von zwei Etappen werden in der ersten Etappe die Gebäude C und D, die Einstellhalle so-\n\nwie der im untenstehend abgebildete Etappenbegrenzungsplan dargestellte Freiraum realisiert.  \n\n- Die weiteren Baubereiche können unabhängig voneinander entwickelt werden. \n\n3.7 Verkehr & Erschliessung \n\nIm Rahmen des Bebauungsplanverfahren wurde ein Mobilitätskonzept (Beilage 10) erarbeitet, welches \n\neine optimale Mobilitätslösung stufengerecht abbildet. Die wichtigsten Punkte wurden in den Sonderbau-\n\nvorschriften abgebildet und beinhalten insbesondere folgende Punkte: \n\n- Für die Bewohnenden, Besuchenden, Beschäftigen und Kunden stehen mindestens 124 und ma-\n\nximal 170 Parkplätze zur Verfügung. Davon sind mindestens sechs Parkplätze für Car-Sharing-\n\nFahrzeuge zu erstellen. Sämtliche Parkplätze sind unterirdisch in einer Einstellhalle zu erstellen. \n\n- Die zulässige Anzahl Parkplätze wird pro Baubereich festgelegt. Wird die zulässige Anzahl Park-\n\nplätze bei einem Baubereich nicht ausgeschöpft, kann das nicht realisierte Parkplatzpotenzial auf \n\neinen anderen Baubereich transferiert werden.  \n\n- Die genaue Verteilung der Parkplätze zwischen Bewohnenden und Beschäftigten hängt vom Nut-\n\nzungsmix ab und kann von den jeweiligen Grundeigentümern frei zugeteilt werden. Für die Be-\n\nwohnenden ist gemäss Berechnungen der Gemeinde mit rund 117 Parkplätzen zu rechnen. Bei \n\nrund 275 Wohnungen würde dies pro Wohnung in etwa 0.4 Parkplätze bedeuten. Mit der nun de-\n\nfinierten Anzahl Parkplätze werden somit die Vorgaben für autoarmes Wohnen erfüllt. \n\n- Die Zu- und Wegfahrt zur Einstellhalle erfolgt über eine im Baubereich A integrierte zweispurige \n\nRampe via Gersagstrasse. Die Erschliessung weiterer Parkplätze über den Kreisel Alte Kanzlei \n\nwurde geprüft und ist nicht möglich. \n\nAbbildung 4: Etappenbegrenzungsplan \n\n\n\n \n\n14 \n\n- Weiter müssen über das ganze Areal mindestens 1’051 Veloabstellplätze und 49 Motorradabstell-\n\nplätze erstellt werden. Für die Veloabstellplätze sind ca. 85 % Langzeitabstellplätze im Gebäude \n\nund in der Einstellhalle sowie ca. 15 % offene Kurzzeitabstellplätze im Aussenbereich projektiert. \n\nEs wird zudem eine zweckmässige Mindestfläche für Kinderwagen, Veloanhänger und fahrzeug-\n\nähnliche Geräte (z.B. Trottinette und Skateboards) vorgeschrieben. \n\n- Damit die Leistungsfähigkeit des Knotens Sonnenplatz sichergestellt werden kann, wurde ein \n\nSchwellenwert von 105 ASP (Fahrten in der Abendspitzenstunde) identifiziert. Wird der Schwel-\n\nlenwert wiederholt überschritten, kann der Gemeinderat oder die zuständige kantonale Behörde \n\nMassnahmen wie Ausfahrtsdosierungen verlangen, welche die Fahrtenzahl einschränken. \n\n- Die Fusswegverbindungen gemäss Situation sind öffentlich zugänglich. Das Wegrecht muss \n\ngrundbuchlich gesichert werden. \n\n- Der bestehende öffentliche Wanderweg wird erhalten, aber entsprechend dem Richtprojekt um-\n\ngelegt. \n\n- Mit dem Bebauungsplan Sonne wird der Platz für einen Velostreifen sowie ein neues Trottoir \n\nbergaufwärts gesichert. Diese werden bei der Umgestaltung der Gersagstrasse realisiert. \n\n- Betriebe ab zehn Vollzeitmitarbeitenden müssen im Rahmen des Baugesuches ein Mobilitätskon-\n\nzept vorlegen. \n\n3.8 Freiraum  \n\n- Für die Freiraumgestaltung ist das Richtprojekt Freiraum wegleitend (Beilage 8). \n\n- Zwischen den Baubereichen ist eine zentrale Hoffläche vorgesehen. In diesem Bereich sind min-\n\ndestens 1’000 m2 Grünflächen zu realisieren und grosskronige Bäume in Abstimmung mit dem \n\nRichtprojekt Freiraum (Beilage 8) zu pflanzen. \n\n- In der Hoffläche ist eine allseitig offene Überdachung mit einer Fläche von 140 m2 als wetterge-\n\nschützter Begegnungsort zu erstellen. \n\n- Die quantitativen Anforderungen an Spiel- und Freizeitflächen sind für jedes Grundstück einzeln \n\nzu erfüllen. Es sind allerdings gemeinsame, zentrale und genügend grosse Spielplätze und Frei-\n\nzeitflächen für unterschiedliche Altersgruppen mittels Übertragung zwischen den Parzellen anzu-\n\nstreben. \n\n- Alle Freiräume sind mit Sitzgelegenheiten, Bäumen und mit einer angemessenen Beleuchtung \n\nauszustatten und im Baugesuch auszuweisen. Die Wahl der Ausstattungselemente ist mit der \n\nGemeinde Emmen abzustimmen. \n\n- Das Begrünungskonzept im Richtprojekt Freiraum (Beilage 8) gilt als wegleitende Grundlage. Es \n\nsind standortgerechte, einheimische Bäume und Sträucher zu verwenden.  \n\n- Die Anpflanzungsgrösse der im Situationsplan bezeichneten Bäume in den Strassenräumen be-\n\nträgt im Minimum 3.00 m Stammhöhe und für sämtliche Bäume ausserhalb der Strassenräume \n\nim Minimum 4.00 m Kronenhöhe. Für sämtliche anzupflanzenden Bäume gilt ein Stammumfang \n\nvon mindestens 30 cm. Im Pflanzbereich der Bäume wird ein Wurzelraum von mindestens 1.00 m \n\nTiefe gefordert. \n\n\n\n \n\n15 \n\n3.9 Umwelt \n\n- Bezüglich der Energie sind die Neubauten nach MINERGIE-A, MINERGIE-P, Zielwert sia 380/1: \n\n2016, sia-Effizienzpfad Energie, SNBS Gold oder einem gleichwertigen Standard auszuführen und \n\nzu zertifizieren. \n\n- Der Risikobericht nach Störfallverordnung (Beilage 12) zeigt auf, dass keine störfall-relevanten \n\nAuflagen an die Bebauung notwendig sind. Zur Reduktion der Risiken werden Empfehlungen \n\nformuliert. \n\n- Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe III. Die Lärmermittlungen haben ergeben, dass die zulässi-\n\ngen Immissionsgrenzwerte für Wohnnutzungen in den Oberschossen an den Strassen- und teil-\n\nweise an den Seitenfassaden überschritten werden. Daher sind bauliche Lärmschutz-\n\nMassnahmen notwendig. In den Sonderbauvorschriften wird festgehalten, dass die im Lärmgut-\n\nachten (Beilage 11) definierten Lärmschutz-Massnahmen verbindlich umzusetzen sind. \n\n3.10 Qualitätssicherung \n\nZur Sicherung der in den Sonderbauvorschriften des Bebauungsplans formulierten Qualitätsanforderun-\n\ngen muss jedes Bauprojekt vor dem Baubewilligungsverfahren der Stadtbildkommission Emmen zur Beur-\n\nteilung vorgelegt werden und benötigt deren Zustimmung. Erfolgt durch die Kommission zweimal eine \n\nnegative Stellungnahme für die Baubereiche E, F1/F2, G1/G2, H1/H2 kann der Gemeinderat ein qualifi-\n\nziertes Konkurrenzverfahren mit mindestens vier voneinander unabhängigen Planungsteams und einem \n\nfachlich ausgewiesenen Beurteilungsgremium verlangen. Für die Baubereiche I1 und I2 wird ein solches \n\nqualifiziertes Konkurrenzverfahren zwingend verlangt. \n\n  \n\n\n\n \n\n16 \n\n4. Teilrevision des Zonenplans  \n\nDer südliche Teil des Bebauungsplanperimeters befindet sich zurzeit in der 5-geschossigen Kernzone a \n\n(K5a) mit Lärmempfindlichkeitsstufe ESIII. Das im jetzigen Zustand unbebaute Grundstück Nr. 99, \n\nGrundbuch Emmen, ist zurzeit der speziellen Wohnzone (W-S) mit ESII zugewiesen. Zudem wird das \n\nGebiet von einer Kreativzone überlagert. Der gesamte Perimeter muss für die Umsetzung des Richtpro-\n\njektes in die Spezielle Kernzone (K-S) umgezont werden. In der Speziellen Kernzone dürfen Baugesuche \n\nnur auf Grundlage eines Bebauungsplans bewilligt werden. \n\n \n\n \nAbbildung 5: Teilzonenplanänderung «Sonne» (Beilage 1). Aktuell rechtsgültiger Zonenplan (links); Gegenstand der \nTeilzonenplanrevision (Mitte); Zonenplan nach der Teilzonenplanrevision (rechts) \n\n5. Aufhebung Teilrichtplan Sonnenhof \n\nDas Grundstück Nr. 99, Grundbuch Emmen, wird zurzeit teilweise noch vom behördenverbindlichen \n\nRichtplan Sonnenhof überlagert. Mit dem vorliegenden Bebauungsplan werden die Massnahmen des \n\nRichtplans näher bestimmt. Somit kann der kommunale Richtplan Sonnenhof durch den Gemeinderat \n\nersatzlos aufgehoben werden. Die Aufhebung des Richtplans Sonnenhof erfolgt zeitlich koordiniert mit \n\ndem Bebauungsplanverfahren «Sonne» und der notwendigen Teilzonenplanrevision. \n\n  \n\n\n\n \n\n17 \n\n6. Auswirkungen  \n\nGemäss Art. 4 Abs. 4 des Reglements zur Lenkung des Bevölkerungswachstums und zur qualitativen \n\nEntwicklung ist für jede wesentliche Änderung im Rahmen der Nutzungsplanung (Zonenplan, Bau- und \n\nZonenreglement, Bebauungsplan, Gestaltungsplan) eine Prognose für die voraussichtlichen Auswirkungen \n\nauf das Bevölkerungswachstum sowie den Verkehr und den voraussichtlichen zusätzlichen Bedarf an \n\nInfrastruktur vorzulegen.  \n\n \n\nDurch den Bebauungsplan Sonne sind auf dem Areal Sonne zukünftig rund 140 Bewohnende mehr mög-\n\nlich als gemäss der rechtsgültigen Bau- und Zonenordnung (Regelbauweise) heute möglich wären. Ge-\n\ngenüber einem Gestaltungsplan mit maximalem Bonus gemäss Bau- und Zonenreglement werden mit \n\ndem Bebauungsplan Sonne keine zusätzlichen Kapazitäten geschaffen. \n\n \n\nBezüglich der Anzahl Parkplätze wären basierend auf der rechtsgültigen Bau- und Zonenordnung und \n\ndem Parkplatzreglement ca. 270 Parkplätze möglich. Mit dem Bebauungsplan Sonne wird trotz höherer \n\nDichte die Anzahl Parkplätze auf ein Maximum von 170 Parkplätzen beschränkt. Aufgrund der beschränk-\n\nten Anzahl Parkplätze wird durch den Bebauungsplan Sonne weniger Verkehr erzeugt als dies in der Re-\n\ngelbauweise der Fall wäre.  \n\n \n\nDie Kosten der notwendigen Infrastrukturen für die Ver- und Entsorgung werden von den Grundeigentü-\n\nmern übernommen. Aufgrund der Arealentwicklung Sonne ergibt sich für die Gemeinde die Chance, die \n\nGersagstrasse so umzugestalten, dass zukünftig bergwärts ein Radstreifen möglich ist. Verursacher für \n\ndie Umgestaltung der Gersagstrasse ist jedoch nicht der Bebauungsplan Sonne, daher müssen diese Kos-\n\nten von der Gemeinde übernommen und als unabhängiges Strassenprojekt betrachtet werden. Betreffend \n\ndie Schulraumplanung sind die Auswirkungen der zusätzlichen 140 Bewohnenden gegenüber der Regel-\n\nbauweise schwierig vorherzusagen. \n\n7. Weiterführende Abklärungen \n\nNach der Ablehnung des Bebauungsplans wurden mit den Fraktionen und der Bau- und Verkehrskommis-\n\nsion Gespräche geführt, um die Gründe des Entscheides zu analysieren. Zudem wurde im Frühjahr 2023 \n\neine öffentliche Mitwirkung durchgeführt, welche reges Interesse in der Bevölkerung geweckt hat. Die \n\nAnträge und ausführlichen Erwägungen finden sich im beiliegenden Mitwirkungsbericht (Beilage 24). Der \n\nAustausch mit den verschiedenen Anspruchsgruppen hat den Gemeinderat Emmen dazu bewogen, zu-\n\nsätzliche Abklärungen durchzuführen bezüglich der Umsetzung preisgünstigen Wohnens, der Verkehrslö-\n\nsung zwischen Gersag- und Sonnenplatz sowie des Umgangs mit der Gastronomie- und Kulturnutzung im \n\nGasthof Adler unter dem Aspekt von Lärmemissionen. Die Ergebnisse dieser Überprüfungen werden in \n\nden nachfolgenden Abschnitten abgehandelt. \n\n7.1 Preisgünstiges Wohnen \n\nDie Sicherung von «preisgünstigem» oder «bezahlbarem» Wohnraum ist eine Thematik, welche im Rah-\n\nmen der Siedlungsentwicklung zunehmende Aufmerksamkeit auf sich zieht. Die Gemeinde Emmen sieht \n\nsich damit im Rahmen des Bebauungsplans Sonne, bei weiteren Arealentwicklungen sowie in der laufen-\n\nden Ortsplanungsrevision konfrontiert. Im Verlaufe der Diskussionen ist dabei deutlich geworden, dass es \n\n\n\n \n\n18 \n\nder Gemeinde zur Schaffung belastbarer Regelungen an Grundlagen mangelt. Insbesondere fehlt eine \n\nabschliessende Definition, was unter preisgünstigem Wohnraum zu verstehen sei. Zudem bestehen Un-\n\nklarheiten, auf welche Weise das Anliegen rechtlich umgesetzt werden kann. In diesem Sinne wurde eine \n\nprofessionelle Fachberatung beigezogen. Die Beratung hat aufgezeigt, dass hinsichtlich der Begrifflichkeit \n\n«preisgünstig» bzw. «bezahlbar» keine allgemeingültige und schweizweit anwendbare Definition existiert. \n\nDie Wahrnehmung von «Preisgünstigkeit» hängt massgeblich von den ökonomischen Möglichkeiten eines \n\nHaushaltes ab und ist darüber hinaus stark vom Gesamtpaket (Grösse, Lage, Standard der Wohnung \n\nusw.) und den damit verbundenen individuellen Präferenzen abhängig. Hingegen kann aufbauend auf der \n\nWohnraumförderungsverordnung (WFV) die Kostenmiete insofern definiert werden, als dass nur die \n\nanrechenbaren Liegenschaftskosten gemäss WFV Art. 8 der Mieterschaft weitergegeben werden können: \n\n \n\na) Zinsen für das investierte Fremd- und Eigenkapital; \n\nb) Baurechtszins; \n\nc) Amortisationen; \n\nd) Unterhaltskosten sowie Einlagen in den Erneuerungsfonds; \n\ne) Verwaltungskosten; \n\nf) Risikozuschlag; \n\ng) mit der Sache verbundene Lasten und öffentliche Abgaben. \n\n \n\nUm dem Anliegen «preiswerten» Wohnraums nachzukommen, empfiehlt es sich, Wohnungsbau mit der \n\nKostenmiete mit einer sogenannten Anlagekostenlimite zu verbinden. Die Anlagekosten setzen sich \n\naus den Grundstückskosten und den Erstellungs- bzw. Erwerbskosten zusammen. Grösster Hebel für \n\nKosteneinsparungen ist somit eine reduzierte Wohnfläche und ein moderater Ausbaustandard. Die Anla-\n\ngekostenlimite ist je nach Standortgemeinde unterschiedlich. Das Bundesamt für Wohnungswesen BWO \n\nführt für jede Gemeinde standardisierte Anlagekostenlimiten auf. Basierend auf den aktuellen, standort-\n\nspezifischen Anlagekostenlimiten und der Anwendung der Kostenmiete können ungefähre Berechnungen \n\nder zu erwartenden Mietzinse (ohne Nebenkosten) erstellt werden. Die aktuellen approximativen Werte \n\nsind der untenstehenden Tabelle 1 zu entnehmen. Die effektiven Mieten können sich im konkreten Falle \n\nnoch leicht verändern. \n\n  \n\n\n\n \n\n19 \n\nTabelle 1: Anwendung der Kostenmiete auf die Gemeinde Emmen \n\nArt der Wohnung   1.5-Zi. 2.5-Zi. 3.5-Zi. 4.5-Zi. 5.5-Zi. \n\nGerundete Nettomiete  \n\n(ohne Nebenkosten) \n CHF/Monat 600 960 1’330 1’670 2’000 \n\n \n\nIm Hinblick auf den Bebauungsplan Sonne und den Überlegungen rund um die Thematik preisgünstigen \n\nWohnraums wird zur Sicherstellung der Absicht, preisgünstigen Wohnraum im Bebauungsplangebiet Son-\n\nne sicherzustellen in Art. 13 der Sonderbauvorschriften folgende Formulierung vorgeschlagen: \n\n \n\n- «Zusätzlich sind in den Baubereichen A-D mind. 10% der realisierten Hauptnutzfläche gemäss \n\nNorm sia 416 (2003) für Wohnen als preisgünstiger Wohnraum zu erstellen. Als preisgünstig gilt \n\ndie Kostenmiete, berechnet gemäss Wohnraumförderungsverordnung WFV Art. 8, unter Berück-\n\nsichtigung der Anlagekostenlimiten gemäss Bundesamt für Wohnungswesen BWO. » \n\n7.2 Kulturbetriebe & Immissionsschutz \n\nIm Rahmen der öffentlichen Mitwirkung wurde von mehreren Mitwirkenden der Antrag eingebracht, dass \n\nim bestehenden Gasthof Adler mit Engelsaal auch künftig ein Kultur- und Konzertbetrieb ermöglicht wird, \n\nbeispielsweise durch eine Dienstbarkeitsvereinbarung (Duldung von Lärmemissionen), wie dies für das \n\nJugendkulturhaus Treibhaus in Luzern gemacht wurde. Um die juristischen Möglichkeiten einer in der \n\nMitwirkung angedachten Dienstbarkeit abzuschätzen, wurde ein Gutachten bei einer auf das Thema spe-\n\nzialisierten Fachperson in Auftrag gegeben (Beilage 26).  \n\nDas Gutachten hält fest, dass die zuständige Behörde im Fall die Grenzwerte für Lärm durch Kulturbetrie-\n\nbe und Konzerte so festzulegen hat, dass nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung Immissi-\n\nonen unterhalb dieser Werte die Bevölkerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören. Die Vollzugs-\n\nhilfe der Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute ("Cercle bruit") stellt zur Ermittlung und Beurteilung \n\nder Lärmbelastung im Zusammenhang mit dem Betrieb öffentlicher Lokale von den Gerichten anerkannte \n\nRichtlinien zur Verfügung. Weiter wird aufgeführt, dass der öffentlich-rechtliche Immissionsschutz stren-\n\nger ist als das Privatrecht. Ist der öffentlich-rechtliche Immissionsschutz gewahrt, ist damit zwangsläufig \n\nauch der weniger strenge privatrechtliche Immissionsschutz eingehalten. Allfällige übermässige \n\nLärmemissionen sind somit mittels baulicher oder betrieblicher Massnahmen zu reduzieren.  \n\nBezüglich des im Mitwirkungsbeitrag angegebenen Beispiels des «Treibhauses» in Luzern wurde im Rah-\n\nmen eines Mediationsverfahrens zwischen der Stadt Luzern und weiteren Beteiligten ein Dienstbarkeits-\n\nvertrag vereinbart, der für die künftigen Bewohner der benachbarten Überbauung eine Duldungspflicht \n\nfür Lärmimmissionen von Kultur- und Gastronomieeinrichtungen enthält. In diesem Fall stellte der \n\nDienstbarkeitsvertrag jedoch nur einen Teilaspekt einer Vergleichslösung dar, um die Weiterentwicklung \n\ndes Emmi Areals zu erwirken und den Rückzug von Baueinsprachen zu erlangen. Daneben haben sich die \n\nParteien auch auf Kostenbeiträge an Lärmschutzmassnahmen sowie die Schaffung einer Schlichtungsstel-\n\nle für Klagen von Bewohnenden der Bebauung geeinigt.  \n\nDaraus wird jedoch auch ersichtlich, dass mittels einer privatrechtlichen Dienstbarkeit alleine lärm-\n\nrechtlichen Klagen sowie ein Einschreiten der öffentlichen Hand bei Überschreitung der Belastungsgrenz-\n\nwerte nicht verhindert werden können. Dass die Dienstbarkeit zur Duldung von Immissionen als beglei-\n\ntendes Instrument im Rahmen einer integralen Vergleichslösung einen gewissen Effekt erzielen kann, ist \n\nmöglich. Eine damit einhergehende Lockerung der geltenden umweltrechtlichen Belastungsgrenzwerte für \n\nLärm ist jedoch nicht zulässig. \n\n\n\n \n\n20 \n\nDer Gemeinderat anerkennt, dass der Engelsaal im Anbau des Gasthofs Adler in der jetzigen Form als \n\nSitzungs- und Veranstaltungslokal einen Mehrwert für das Emmer Vereins- und Kulturleben bietet. Da es \n\nsich allerdings um einen privaten Betrieb handelt, ist der Gemeinderat der Ansicht, dass es ein risikobe-\n\nhaftetes Präjudiz bilden würde, auf dieser Ebene in die Eigentumsrechte einzuwirken. Zusammenfassend \n\nist der Gemeinderat überzeugt, dass der Bebauungsplan ein Fortbestehen der heutigen Nutzung ermög-\n\nlicht, dieses aber in der Verantwortung der Grundeigentümerschaft liegt. \n\n7.3 Verkehrsführung \n\nDie Gemeinde Emmen sieht im Rahmen des Betriebs- und Gestaltungskonzept (BGK) Gersagplatz eine \n\nBusbevorzugung im nördlichen Bereich der Rüeggisingerstrasse vor. Auf der Gersagstrasse ist eine Mass-\n\nnahme für den Veloverkehr (Radstreifen bergwärts) vorgesehen sowie eine Geschwindigkeitsreduktion \n\nauf 30 km/h, um den motorisierten Verkehr siedlungsverträglicher abzuwickeln. Die städtebaulichen Ent-\n\nwicklungen in diesem Gebiet und somit auch der Bebauungsplan Sonne werden mit dem BGK und den \n\ndarin enthaltenen verkehrstechnischen Massnahmen auf den Gemeindestrassen abgestimmt. \n\nIm Rahmen der Mitwirkung zum Bebauungsplan Sonne wird von mehreren Parteien eine Busspur auf der \n\nGersagstrasse zwischen Kreisel Sonnenplatz und Gersagplatz verlangt. Argumentiert wird mit der Sicher-\n\nstellung der Fahrpläne des öffentlichen Verkehrs, der Sicherstellung der Durchfahrt von Blaulichtorganisa-\n\ntionen sowie der Gewährung eines Feuerwehreinsatzes mit Hubretter für Gebäude mit sechs Oberge-\n\nschossen. Zur Prüfung dieser Argumente wurde im Auftrag der Gemeinde Emmen ein Fachgutachten \n\nerstellt (Beilage 25). \n\n \n\nDieses empfiehlt, die Planung für eine Busbevorzugung auf der im nördlichen Bereich der Rüeggisin-\n\ngerstrasse (siehe nachstehender Planausschnitt) weiter zu konkretisieren. Die Busspur auf der Gersags-\n\ntrasse soll nicht weiterverfolgt werden. Die Gründe sind der Wichtigkeit nach zusammenfassend be-\n\nschrieben: \n\n1. Eine Busbevorzugung im nördlichen Bereich der Rüeggisingerstrasse bringt für sämtliche Busli-\n\nnien, die den Bahnhof Gersag bedienen, einen Vorteil. Mit einer Busspur auf der Gersagstrasse \n\nwerden nur zwei von vier Buslinien bevorzugt. \n\n2. Aufgrund der Topografie und der Bahnunterführung ist die Gersagstrasse ungeeignet für einen \n\nAusbau des Strassenquerschnitts. Im nördlichen Bereich der Rüeggisingerstrasse kann eine Bus-\n\nbevorzugung unter deutlich besseren Voraussetzungen geplant und realisiert werden. Der Kosten \n\n/ Nutzen Vorteil ist bei einer Busbevorzugung im nördlichen Bereich der Rüeggisingerstrasse un-\n\nter anderem deshalb der Fall, weil diese innerhalb des bestehenden Strassenraums umgesetzt \n\nwerden kann. \n\n3. Im nördlichen Bereich der Rüeggisingerstrasse befinden sich keine Haltestellen des öffentlichen \n\nVerkehrs. Damit ist in diesem Bereich das Querungsbedürfnis deutlich geringer und eine Dosie-\n\nrung des MIV’s angebrachter. \n\n\n\n \n\n21 \n\n \n\n \n\n8. Mehrwertabgabe \n\nDie Mehrwertabgabe beträgt bei Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- oder Gestaltungs-\n\nplanpflicht sowie bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes 20 Prozent des Mehrwerts (§ 105b \n\nAbs. 1 PBG). Der Mehrwert entspricht gemäss § 105b Abs. 2 PBG der Differenz zwischen dem Verkehrs-\n\nwert des Landes mit und jenem ohne Planänderung.  \n\n \n\n§ 105a Abs. 1 PBG ermächtigt die Gemeinden, bei Um- und Aufzonungen in Gebieten mit Bebauungs- \n\noder Gestaltungsplanpflicht sowie bei Erlass oder Änderung eines Bebauungsplanes mit den Grundeigen-\n\ntümern einen verwaltungsrechtlichen Vertrag über die Mehrwertabgabe abzuschliessen. \n\n \n\nNach der Ablehnung des ersten Bebauungsplanes 2022 ist eine erneute Mehrwertermittlung erforderlich. \n\nDiese wird nach der ersten Lesung im Einwohnerrat durchgeführt, parallel zur öffentlichen Auflage. \n\n  \n\nAbbildung 6: Planausschnitt Rüeggisinger- und Gersagstrasse \n\n\n\n \n\n22 \n\n9. Antrag an den Einwohnerrat \n\nGestützt auf den vorliegenden Bericht unterbreitet der Gemeinderat dem Einwohnerrat folgenden Antrag: \n\n \n\n1. Genehmigung der Teilrevision des Zonenplans im Gebiet Sonne "Teilzonenplanänderung «Sonne», \n\nAnpassung im Zonenplan, Massstab 1:1’000" \n\n2. Genehmigung des Bebauungsplans Sonne mit dem Situationsplan 1:500 und den Sonderbauvorschrif-\n\nten \n\n3. Die Genehmigung durch den Regierungsrat des Kantons Luzern bleibt vorbehalten. \n\n4. Dieser Beschluss unterliegt dem fakultativen Referendum. \n\n5. Der Gemeinderat wird mit dem Vollzug dieses Beschlusses beauftragt. \n\nEmmenbrücke, 7. Juni 2023 \n\nFür den Gemeinderat: \n\n \n\n \n\nRamona Gut-Rogger \nGemeindepräsidentin \n\n \n\n \n\nPatrick Vogel \nGemeindeschreiber \n\n \n\n \n\n  \n\n\n\n \n\n23 \n\nBeilagen: \n\n \n\nTeilrevision des Zonenplans (Bereich Sonne): \n\n \n\n1. Teilzonenplanänderung «Sonne», Anpassung am Zonenplan, 1:1’000 vom 7. Juni 2023 \n\n \n\nBebauungsplan Sonne: \n\n \n\n2. Situationsplan mit Schnitten 1:500 vom 7. Juni 2023 \n\n3. Sonderbauvorschriften (SBV) vom 7. Juni 2023 \n\n \n\nWegleitende und orientierende Bestandteile des Bebauungsplans \n\n \n\n4. Planungsbericht vom 7. Juni 2023 \n\n5. Richtprojekt Architektur vom 30. September 2022 \n\n6. Berechnungen Richtprojekt Architektur vom 30. September 2022 \n\n7. Fassadengestaltung- und Materialisierungskonzept vom Mai 2020 \n\n8. Richtprojekt Freiraum vom 30. September 2022 \n\n9. Würdigung Richtprojekt vom 28. Januar 2020 und 13. März 2020 \n\n10. Mobilitätskonzept vom 30. September 2020 \n\n11. Lärmschutz-Nachweis vom 30. September 2020 \n\n12. Risikobericht nach Störfallverordnung und NIS-Einschätzung vom 30. September 2020 \n\n13. Energie- und Nachhaltigkeitsbeurteilung vom 19. Februar 2020 \n\n14. Bodenbelastungen und Entsorgungskonzept vom 3. Juli 2020 \n\n15. Geotechnischer Vorbericht vom 21. September 2018 \n\n16. Ver- und Entsorgungskonzept vom 6. Juli 2020 \n\n17. Verkehrsmessungen vom 04. und 06. Februar 2020 \n\n18. Leistungsbeurteilung Sonnenplatz vom 9. Juli 2020 \n\n19. Verkehrstechnischer Nachweis Erschliessung vom 13. März 2020 \n\n20. Beurteilung Anlieferung an der Gerliswilstrasse vom 26. März 2021 \n\n21. Bericht des Beurteilungsgremiums zum Studienauftrag vom 12. Juli 2019 \n\n22. Fachliche Stellungnahme Optionen Baubereiche G1/G2 \n\n23. Vorprüfungsbericht BUWD vom 16. Januar 2023 \n\n24. Mitwirkungsbericht vom 7. Juni 2023 \n\n25. Kurzgutachten Busspur Gersag-Rüeggisingerstrasse vom 5. Mai 2023 \n\n26. Aktennotiz betreffend Dienstbarkeit zur Duldung von Immissionen vom 24. April 2023 \n\n \n\nRichtplan Sonnenhof \n\n27. Richtplan Sonnenhof vom 21. März 2014 \n\n28. Richtplantext Sonnenhof vom 20. März 2014 \n\n29. Planungsbericht Sonnenhof vom 5. Februar 2014 \n\n\n